北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10397号上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：王文博，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：唐伟，男，1982年6月29日出生。委托诉讼代理人：谢兰成，北京市一法律师事务所律师。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人唐伟商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初11940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回唐伟的诉讼请求，本案的诉讼费用由唐伟承担。事实和理由：实地公司按照合同约定交付了房屋，且唐伟已经实际入住，迟延办理房屋产权证明是因为唐伟没有向委托机关递交相关手续，且并没有给唐伟带来实际损失，故实地公司不应给付唐伟迟延房屋产权证明的违约金。唐伟辩称，服从一审法院判决，不同意实地公司的上诉请求，请求维持原判。唐伟向一审法院起诉请求：1.实地公司向唐伟支付自2015年3月19日起至2016年3月15日的延迟办理房屋所有权证书的违约金77962元；2.诉讼费由实地公司承担。一审法院认定事实：2013年1月28日，唐伟作为买受人与实地公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），唐伟购买1102号房屋，合同约定房屋总价款为2141480元。合同签订后，唐伟支付全部房价款，实地公司向唐伟出具发票。后因涉及面积补差，唐伟补交房款6251元。《预售合同》第十二条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2013年3月28日前向买受人交付该商品房。……”第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2014年3月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列的1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十二条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”2013年5月28日，唐伟办理了1102号房屋的入住手续，实地公司向唐伟交付1102号房屋。办理入住手续当日，唐伟交纳了契税、公共维修基金、测绘费、印花税、合同印花税、产权登记费、手续费等费用。实地公司于2014年10月17日取得5号住宅楼（现为北京市通州区中山大街61号院1号楼）的楼栋权属证明。实地公司至今未为唐伟办理完毕1102号房屋的房屋所有权证书。一审法院另查：因实地公司延期办理楼栋权属证明，唐伟于2014年12月向北京市通州区人民法院起诉实地公司商品房预售合同纠纷一案。该院经审理于2015年2月2日作出（2015）通民初字第848号民事判决书，判决实地公司给付唐伟自2014年3月29日至2014年10月16日期间迟延办理楼栋权属证明违约金43384元。判决作出后，实地公司不服提出上诉，后又撤回了上诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中唐伟与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十二条之规定，实地公司应当在唐伟办理入住之日起720日内为唐伟办理房屋所有权证书，唐伟于2013年5月28日办理入住手续，故实地公司应在2015年5月18日前为唐伟办理房屋所有权证书，但实地公司至今未为唐伟办理完毕1102号房屋的房屋所有权证书，实地公司已经构成违约，应向唐伟支付延期办理房屋所有权证书的违约金。故对于唐伟主张2015年5月19日至2016年3月15日期间的延期办理房屋所有权证书的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院依法予以支持；对于唐伟诉讼请求中过高的部分，一审法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，判决：一、实地公司给付唐伟迟延办理房屋所有权证书违约金人民币64861元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回唐伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经本院询问，实地公司对一审判决中违约金的计算方式和起始时间均不持异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：实地公司与唐伟签订的涉案《预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格依约履行合同义务。根据《预售合同》及其附件的约定以及当事人陈述，实地公司应于2015年5月18日前为唐伟办理房屋所有权证书，但实地公司直至一审法庭辩论终结前仍未为唐伟办理完毕1102号房屋的房屋所有权证书，其已经构成违约，故唐伟有权依照合同约定向实地公司主张迟延办理房屋所有权证书的违约金。实地公司上诉主张，迟延办理房屋产权证系唐伟的原因且其没有给唐伟造成实际损失，故其不应支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决的违约金数额并无不当，本院予以确认。综上所述，实地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  巴晶焱审 判 员  郑吉喆代理审判员  王天水二〇一六年九月二十二日书 记 员  矫冰玉书 记 员  崔浩然