江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆周民初字第457号原告昆山市高力五金制品有限公司，住所地昆山市周市镇新镇路西侧金清河南。法定代表人周琴，该公司总经理。委托代理人姚小虎，江苏博事达（昆山）律师事务所律师。被告昆山市美宏灯具厂，住所地昆山市玉山镇兵希晨曦路**号。投资人徐勤，该公司总经理。被告徐勤。委托代理人邹盛喆，江苏瀛成律师事务所律师，共同代理上述两被告。原告昆山市高力五金制品有限公司(下称高力五金)诉被告昆山市美宏灯具厂(下称美宏灯具厂)、徐勤财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，期间原告高力五金申请财产损失评估，本院依法组成合议庭，于2016年3月23日第一次公开开庭进行了审理。之后原告高力五金申请房屋使用费(租金)评估，评估完毕后,本院于2016年8月25日第二次公开开庭进行了审理。原告高力五金委托代理人陈万宝（参加第一次庭审，后被撤销代理）、姚小虎，被告美宏灯具厂、徐勤（参加第二次庭审）共同委托代理人董珺（参加第一次庭审，后被撤销代理）、邹盛喆（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高力五金诉称：被告租赁原告厂房用于生产经营，2015年4月13日下午因被告管理不善，其仓库发生火灾，造成原告厂房烧毁。现经消防大队认定起火原因系被告仓库起火，为此原告起诉要求：1、解除与被告美宏灯具厂的租赁合同，被告迁出原告厂房；2、被告美宏灯具厂赔偿原告厂房维修费1041795.57元，并按每月12820.15元的标准支付自2015年4月14日起至判决确定之日止的租金损失；3、被告徐勤对上述第二项诉请承担连带责任；4、诉讼费由两被告共同承担。后原告变更诉请为：厂房维修费变更为36万元，两被告共同按每月16.7元每平方米的标准，从2015年4月14日计算至判决之日，并解除租赁合同，迁出房屋，诉讼费及鉴定费由两被告承担，如判决诉讼费及鉴定费由被告直接给付原告。被告美宏灯具厂、徐勤共同辩称：1、原被告之间并非租赁关系，而是产权按份共有的关系，被告所使用的厂房是其自己出资建造，原告没有权利要求被告搬出自己的房屋。2、涉案的起火原因已经由昆山市公安消防大队出具火灾认定书，起火原因并没有认定是由被告造成的。3、起火部位位于公共区域，原告作为公共区域的产权人，负有安全保障义务及管理义务，被告也因火灾损失惨重，原告应对所有的损失承担全部责任。如果有责任由被告美宏灯具厂承担。经审理查明：原告昆山市高力五金制品有限公司在昆山市周市镇昌顺路18号厂区内有办公楼及数栋厂房，厂区大门在昌灵路朝南开，进门东西两侧为两栋办公楼，办公楼向北在南北向有两栋厂房，中间为消防通道，其中西侧的一栋厂房登记建筑面积为1222.48平方米，层数为1层，建筑高度6.8米，该厂房内由南向北用砖墙隔成三大间，分别由昆山市金致钢结构工程有限公司（下称金致公司）、昆山市鑫镒国茂自动化科技有限公司（下称鑫镒国茂）及被告美宏灯具厂使用，整体厂房南侧的金致公司使用面积约489平方米（占总厂房4间40%），东西方向各有一扇大门出入；中间的鑫镒国茂使用面积约427.9平方米（占总厂房3间半35%），仅有西侧一扇大门出入，使用房屋内东北角搭建成二层，下层堆放物品，上层办公；美宏灯具厂使用北侧厂房，面积约305.6平方米（占总厂房2间半），仅有东侧一扇大门出入，该大门南侧围墙上有用铅笔手写的“吸烟区”三字。整体厂房东侧只有二扇大门，金致公司的东侧大门与美宏灯具厂东侧大门相隔约30米左右。2015年4月13日下午14时20分许，涉案厂房发生火灾，造成厂房建筑及使用房屋的三家单位设备及成品受损。2015年5月6日，昆山市公安消防大队作出火灾事故认定书，认定起火部位在美宏灯具厂仓库大门外南侧地面位置，排除电气线路故障引燃周边可燃物引发火灾的可能性；不排除外来火种引燃周边可燃物引发火灾的可能性。在派出所与被告人员所作的相关笔录中反映事发当天起火点处堆放有被告单位的好多纸板及火是从纸板上烧起来的等情况。现原告因火灾造成的损失未获赔偿，故诉至本院，由此引起纠纷。另查明：涉案厂房房屋所有权人登记在原告高力五金名下，2004年1月17日通过厂房工程消防验收，原告分别与金致公司、鑫镒国茂签订有房屋租赁合同，但未与被告美宏灯具厂签订任何协议。本案审理期间，被告徐勤提供2005年12月10日其丈夫顾建华与原告高力五金股东沈萍签订的入股协议一份，该入股协议上明确“原告产权一半的四分之一股份属于顾建华、顾建华承担该公司产权一半的四分之一的所有费用、以后如有动迁顾建华享受同比例补偿”等内容，同时被告提供相关收条、沈萍丈夫管傲新的结算单及税款缴纳凭证等证据，主张被告已向原告支付房屋建造费374447.2元享有涉案厂房1222.48平方米中的四分之一305.62平方米的产权，但实际使用面积为339.65平方米，超出面积34.03平方米按照每平方米10元左右的价格支付租金。原告对被告上述证据真实性未持异议，但认为与本案无关。本案双方均确认超出面积34.03平方米的租金按每平方米10元计算，被告自2015年1月1日起尚未支付。另，鑫镒国茂已就其因火灾造成的设备、物品等损失向美宏灯具厂另案起诉，又查明：本案审理期间，原告于2015年9月15日申请对厂房受损情况进行评估，本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，在鉴定过程中，原、被告双方于2015年12月25日经协商后同意厂房维修费按360000元计算，为此原告支付鉴定费3000元。2016年4月11日，原告提出评估申请，要求对涉案厂房自2015年4月14日后的房屋使用费（租金）标准进行评估，本院委托后，苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司于2016年6月13日出具估价报告，认定租金单价为16.7元/平方米/月，原告支付评估服务费3872元。上述事实，有火灾事故认定书、消防验收材料、房产证书、租赁合同、入股协议、收条、结算单、付款凭证、火灾调查材料、鉴定确认书、估价报告、双方单位企业信息材料及本院调查笔录、庭审笔录和当事人陈述等予以证实，本院予以认定。本院认为：当事人的合法财产权益应依法受到法律保护。本案中原、被告双方对消防大队作出的火灾事故认定结论均无异议，本院予以采纳，该认定书认定起火部位在美宏灯具厂仓库大门外南侧地面位置，排除电气线路故障引燃周边可燃物引发火灾的可能性；不排除外来火种引燃周边可燃物引发火灾的可能性。派出所相关询问笔录中反映事发当天起火点处堆放有被告单位的好多纸板及火是从纸板上烧起来等情况，而起火位置系被告员工平时吸烟区，被告大门与金致公司的东侧大门相距甚远，故起火位置区域应认定为被告管理范围，被告作为房屋的使用人或租赁人应负保管及管理责任。被告虽主张原告作为产权登记人应负有安全保障及管理责任，同时认为鑫镒国茂在使用房屋内东北角搭建成二层，该公司员工可能从二楼窗户扔烟头引起火灾的辩称，但被告并未提供原告作为房屋登记产权人存在过错的直接证据，也未能证实系鑫镒国茂员工扔烟头或其他原因引起火灾的事实，故对被告该辩称本院不予采纳。根据现有证据及当事人的陈述意见，结合本案的实际情况，本院认定被告应对本次火灾造成的损失承担赔偿责任。关于本案原告损失及赔偿的认定。一、厂房损失。现双方均认可厂房维修费为360000元，对此本院予以采纳。现涉案厂房虽登记在原告名下，但被告提供了顾建华与原告股东沈萍的入股协议、支付凭证等证据，原告对此未持异议，故可证实原告产权中确实存在顾建华的股份，但入股协议等证据并未明确顾建华享有股份的具体房屋指向，双方也未签订协议予以固定，现本案被告美宏灯具厂系徐勤个人独资企业，在该企业财产不足以清偿债务时，投资人徐勤应当以其个人的其他财产予以清偿，而顾建华虽系徐勤丈夫，但未登记顾建华在美宏灯具厂存在投资，故根据本案的实际情况，考虑到双方股东之间存在亲属关系的情形，认定由美宏灯具厂先行赔偿原告厂房维修费360000元，由原告负责维修。至于今后该维修费的最终结算，可由相关利益关系人根据入股协议等相关约定进行协商，协商不成可就房屋产权另行主张进行确权，本案不再理涉。二、关于租赁关系及房屋使用费（租金）的认定。2015年4月13日火灾发生前，原、被告双方未签订任何租赁合同，除双方确认被告支付超面积34.03平方米的使用费外，原告未收取被告实际使用305.62平方米房屋的相关费用，故根据本案的实际情况，认定被告使用的超面积34.03平方米房屋与原告存在租赁关系，系不定期租赁，现因房屋严重烧毁无法使用，责任方为被告，故根据原告诉请内容，应判决解除原告与被告就涉案厂房内34.03平方米使用面积的房屋租赁关系，并由被告赔偿该部分房屋使用费，标准以双方确认的每月每平方米10元计算，起算时间为自2015年1月1日起至2016年9月18日判决之日止合计20.6个月，而被告其他使用的305.62平方米房屋因存在产权争议，现有证据无法支持原告该部分诉请。至于原告要求迁出房屋的诉请，因双方并未明确该34.03平方米使用面积的房屋具体指向，火灾现场也未清理，故应等清理现场及房屋维修后，再根据权利人确定房屋具体产权、位置后处理，本案不予理涉。另，关于被告认为在火灾后的2015年7月就厂房修复事宜已书面回复原告，而原告拒不修复，故不承担之后的房屋使用费的辩称，因当时系双方自行协商，后因协商不成原告及时向本院起诉主张其权利，原告并未怠于行使权利，故被告该辩称不能成立。综上，因被告美宏灯具厂管理不当造成火灾，理应由被告赔偿财产权利人的损失。现根据现有证据及本案的实际情况，美宏灯具厂应赔偿原告厂房维修费360000元，并支付原告34.03平方米的房屋使用费计7010元（34.03平方米*10元*20.6个月）。关于原告要求被告徐勤承担责任的问题，作为独立主体的美宏灯具厂系徐勤个人独资企业，根据法律规定，在该企业财产不足以清偿债务时，投资人徐勤应当以其个人的其他财产予以清偿，故本案中不再重复认定。评估鉴定费，原告在鉴定厂房维修时支付鉴定费3000元，之后双方虽达成一致，但系在鉴定过程中协商，故该3000元仍由被告承担；原告要求评估房屋使用费标准而支付的评估服务费3872元，因被告使用房屋面积中34.03平方米使用费标准双方原有确认价格，其他305.62平方米房屋使用费的原告诉请未得到支持，故该评估服务费3872元由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆山市高力五金制品有限公司与被告昆山市美宏灯具厂就昆山市周市镇昌顺路18号厂区涉案火灾厂房内使用建筑面积34.03平方米房屋形成的租赁关系。二、被告昆山市美宏灯具厂于本判决生效之日起十五日内赔偿原告昆山市高力五金制品有限公司厂房维修费360000元。三、被告昆山市美宏灯具厂于本判决生效之日起十五日内支付原告昆山市高力五金制品有限公司建筑面积34.03平方米的房屋使用费7010元。四、驳回原告昆山市高力五金制品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。案件受理费12361元，由原告负担5556元、被告昆山市美宏灯具厂负担6805元。评估服务费3872元，由被告负担。合并后，被告合计负担10677元，该款原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据国务院《人民法院诉讼费交纳办法》规定，同时应于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金 忠助理审判员  王丹妮人民陪审员  陆 伟二〇一六年九月十八日书 记 员  沈冬祥〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。3、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。4、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条：个人独资企业财产不足以清偿债务时，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。