上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初13638号原告：上海良城物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：沈杰，执行董事。委托代理人：冯兢，上海德载中怡律师事务所律师。委托代理人：孔繁昊，上海德载中怡律师事务所律师。被告：沈健，男，1971年11月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：汤银娟，女，1946年6月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。两被告委托代理人：韩飞(沈健之妻、汤银娟之儿媳)，女，1973年7月13日出生，汉族，住上海市杨浦区翔殷四村XXX号XXX室。原告上海良城物业管理有限公司诉被告沈健、汤银娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月16日受理后，依法由审判员陈娟娟适用简易程序独任审判，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告上海良城物业管理有限公司之委托代理人孔繁昊，被告沈健、汤银娟之委托代理人韩飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海良城物业管理有限公司诉称，2003年以来，原告一直担任被告所在小区民星家园的物业服务工作，并与该小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。两被告系上海市杨浦区翔殷四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)业主，但两被告自2003年12月起即欠缴物业费。期间，原告曾向被告多次催讨未果。为保护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：被告向原告支付自2003年12月1日起至2016年3月31日止的物业费人民币23,665.26元(以下所涉币种均为人民币)。被告沈健、汤银娟辩称，两被告系从上海市翔殷路东沈家宅XXX号私房拆迁安置而来，系争房屋性质不属于商品房，原告不应根据商品房的标准向被告收取物业费，农民拆迁安置拆私还私房屋应当属于售后公房性质。且被告主张的欠付费用已过了两年诉讼时效。故不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，上海市杨浦区翔殷四村XXX号XXX室房屋产权人为被告沈健、汤银娟，建筑面积为116.12平方米。上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会与上海中星(集团)良城物业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告公司为翔殷四村小区提供物业服务，委托管理期限为两年，自2002年5月1日起至2004年4月30日止。该合同第十三条约定，翔殷四村二期(商品住房)按物价局核定标准收取，2003年7月22日杨浦区物价局出具《上海市物业管理服务费价目表》约定高层管理费(含保安、保洁费)0.64元/平方米·月；多层管理费(含保安、保洁费)0.54元/平方米·月；房屋设备运行费0.26元/平方米·月，按实结算；电梯、水泵运行费按0.55元/平方米·月……。上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会与上海中星(集团)良城物业有限公司续签《物业管理服务合同》，由原告为被告小区提供物业管理服务自2005年1月1日起至2007年12月30日止，该合同补充条款附件一约定，商品房立项的产权房物业管理费的收取标准按照杨浦区物价局核定标准收取，高层管理费(含保安、保洁费)0.64元/平方米·月；多层管理费(含保安、保洁费)0.54元/平方米·月；房屋设备运行费0.18元/平方米·月，按实结算；电梯、水泵运行费按0.55元/平方米·月……。之后，上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会与原告上海良城物业管理有限公司续签《物业管理服务合同》，约定由原告公司继续为翔殷四村小区提供物业服务，委托管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同附件一约定，商品房物业服务费用收取标准为：高层住宅建筑面积1.37元/平方米·月，收费标准含管理费、保洁保安费、设备运行费、电梯运行费。2014年4月1日，上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会、上海市杨浦区五角场镇翔殷新村居民委员会出具《证明》：民星家园(翔殷四村XXX-XXX号)，从2003年入住至今一直由上海良城物业管理有限公司实施物业管理服务。期间，物业公司对欠费住户(物业服务费)利用黑板提示、电话联系、上门催缴、诉前调解等形式进行催缴，特此证明。2014年11月20日，上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会出具《情况说明》，证明：本小区自2002年五月以来至今一直由原告公司提供物业服务……在该期间，因业主委员会改选等原因致使部分服务期间未签订书面的《物业服务管理合同》，但双方事实上一直根据《物业服务管理合同》的约定履行合同义务。因此，包括争议解决条款在内的《物业服务管理合同》在无书面约定的服务期间内对良城物业及业主大会均有法律约束力。2015年2月4日，原告向两被告发送《律师函》，催缴两被告自2003年12月至2014年12月拖欠的物业服务费。送达回执显示该律师函于2015年3月10日被退回。审理中，被告提供了《房屋拆迁保留私房安置协议》，显示2002年3月4日，上海杨浦建设(集团)有限公司作为甲方及拆迁人与乙方汤银娟、沈健签订协议约定，乙方原居住上海市杨浦区翔殷路东沈家宅XXX号私房拆迁，甲乙双方同意互换房屋产权，按互换房屋面积、质量结算差价，甲方以翔殷四村XXX号XXX室新建房屋换给乙方。协议第四条约定，乙方换得房屋属私有……乙方凭本协议向房产登记发证机关申领房屋所有权证……。审理中，被告申请两位证人出庭作证，欲证明系争房屋产权性质不属于商品房，原告不应根据商品房的标准向被告收取物业服务费。另查：1、原告上海良城物业管理有限公司公司名称原为上海中星(集团)良城物业有限公司，于2008年12月1日名称变更为现名。2、2003年12月至2016年3月期间，被告所在翔殷四村小区一直由原告提供物业服务，但被告未向原告支付自2003年12月1日至2016年3月31日止的物业费。3、2003年12月3日，包括系争房屋在内的大产证通过核准，备注栏标明房屋性质为新建商品房。以上事实，由原告提供的常口历史库信息资料、上海市房地产登记簿、物业管理服务合同、上海市物业管理服务费价目表、上海市发展计划委员会批复、情况说明、律师函、回执、证明、准予变更登记通知书，被告提供安置协议、申明、居民告知书、物价局回复、情况说明、收费凭证以及双方当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告根据《物业管理服务合同》已履行了提供物业服务的义务，被告在享受物业服务的同时，理应履行支付物业费的义务。被告辩称应参照本市售后公有住宅的收费标准支付物业服务费，但其提供的证据不能证明其主张，相反，原告提供系争房屋大产证证明其新建商品房性质，故对被告该辩称本院不予采纳。关于本案诉讼时效问题，上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会、上海市杨浦区五角场镇翔殷新村居民委员会出具的《证明》显示原告自2003年至2014年4月1日通过多种方式对欠费住户进行催缴，2015年，原告发送律师函向被告催缴所欠物业费，可见原告一直在积极地向被告主张其权利，故对被告诉讼时效的抗辩本院不予采纳。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：被告沈健、汤银娟应于本判决生效之日起十日内向原告上海良城物业管理有限公司支付上海市杨浦区翔殷四村XXX号XXX室房屋自2003年12月1日起至2016年3月31日止的物业服务费人民币23,665.26元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币196元(已减半收取)，由被告沈健、汤银娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈   娟   娟二〇一六年九月三十日书记员 王好义书记员周颖附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。