湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0121民初3418号原告雷彬。委托代理人林群英，湖南星沙律师事务所律师。被告湖南华阳投资置业有限公司，住所地：长沙县星沙镇三一路8号影珠山联建楼二单元5、6楼。法定代表人张勇。委托代理人姚宗义，湖南君卓律师所事务所律师。原告雷彬诉被告湖南华阳投资置业有限公司（以下简称华阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告请求本院判令：一、被告继续履行合同，协助原告办理水印山城云顶2号栋（YD2）房屋产权和国有土地使用权登记手续；二、被告按照已付房款的日万分之一标准从2012年7月11日起计算至实际办妥日止应支付原告迟延办理产权登记手续的违约金（计算至起诉之日为413180元）；三、被告支付原告迟延办理交房手续的约定违约金（自2012年8月31日至2013年5月18日按照已付房款的日万分之一标准计算违约金73580元，2013年5月19日至实际办理交接手续之日按照原告已付房款日万分之五的标准计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告华阳公司答辩要点：一、雷彬涉案的房屋已交付使用，请求驳回原告的第三项诉求；二、办理不动产登记并非开发商华阳公司的法定义务，原、被告之间也无约定的义务，请求驳回原告的第一项诉求，其同意协助，但不是其义务；三、合同约定2012年8月31日之前交付房屋，雷彬已入住房屋并装修，即使应当支付违约金也应从2013年5月开始计算，而不是原告请求的从2012年7月11日起开始计算；四、对原告的违约金计算属于债权，承担违约金也仅承担2年内的损失，超过2年时间的部分应当不予计算；五、违约金计算标准过高，请求依法减少。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、原、被告双方无争议事实1、2011年11月17日，雷彬与华阳公司就位于长沙县黄花镇华湘村水印山城项目第YD2幢2层180号房屋签订《长沙县商品房买卖合同》，约定房款全额为2980000元，合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，合同第十九条第二款约定“出卖人应在商品房交付使用后的60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证……”。合同第十九条第三款约定“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1.2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金……”。2011年11月17日，即签订合同当日，原、被告双方就该合同又达成《长沙县商品房买卖合同补充协议》，协议对房屋面积，房款交付日期、房屋交付时间及形式等进行了约定。协议第6条特别约定“因出卖人现工程项目未竣工验收，但买受人要求提前装修，双方特别约定如下：A、买受人认可交付的房屋为验收合格房屋，双方无权对房屋质量提出其它任何异议。相关验收手续后补办。B：买受人擅自改变房屋结构进行装修以及在装修过程中发生的一切责任由买受人自己承担。”2、原告于2011年2月15向被告支付房款1490000元，于2011年8月23日100000元，于2011年11月21日支付1090000元，于2012年3月19日支付150000元，以上共计支付房款2830000元，尚余150000元未支付。3、2011年12月31日，被告将房屋钥匙交付原告，原告对该房屋进行了装修，并交纳电费，偶有使用。2012年1月11日，被告已完成该房屋的初始登记。4、截至原告起诉之日，本案争议房屋尚未验收合格且被告亦未按照合同约定将《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》交付原告，亦未办理房屋所有权证和国有土地使用权证。二、原、被告双方有争议事实1、原告的违约金计算时间是否超过2年的债权时效。原告认为，其行使的是连续的请求权，原告及其他业主也多此向政府职能部门进行维权，故并未超过该时效。被告认为，原告提交的证据最早的时间是2012年10月份的承诺书，而该承诺书系针对未交房的业主，并不是针对原告，在这4年中，原告并未提出主张，应当视为其已超过时效，并自愿支付其起诉之前2年间的违约金。本院认为,法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。按照合同约定，被告应于2012年7月11日之前协助原告办理产权登记手续，但其一直未协助，故原告知道或应当知道自己的权利受到侵害，原告的请求权时效应从2012年7月11日开始计算至2014年7月10日。但经原告等水印山城业主的追责，被告于2012年9月27日向水印山城全体业主出具公开信，于2012年10月13日向水印山城全体业主出具承诺书，故原告的请求权时效应重新计算至2014年10月12日。经审理，原告并无证据能证明其在这段期间内有起诉提出要求或被告同意履行义务的情况，原告及水印山城业主于2016年5月23日向长沙县人民政府递交协调交房诉求书，该递交时间也已超过其时效。2、被告是否应当按照已付房款的日万分之一标准从2012年7月11日起计算至房产权证实际办妥之日止支付原告迟延办理产权登记手续的违约金。原告认为，原、被告签订的合同中明确约定了被告在初始登记（2012年1月11日）后180日内办妥买受人的房屋所有权证，如因被告的责任逾期办理，应当按照合同约定“买受人不解除合同的，出卖人按日万分之一支付违约金”。被告认为办理房产权证系原告自身的义务，并非被告方的法定义务，原、被告亦未约定该义务，故被告不应赔偿超过2年时效部分的违约金。本院认为，双方合同约定被告在初始登记（2012年1月11日）后180日内（即2012年7月11日前）办妥买受人的房屋所有权证，故被告应当按照约定协助原告办理房屋所有权证。原告自2012年7月11日起有权要求被告办妥买受人的房屋所有权证并按约定支付违约金，现原告请求被告按照已付房款的日万分之一标准从2012年7月11日起计算至房产权证实际办妥之日止支付其迟延办理产权登记手续的违约金，已超过2年时效期间，被告自愿承担2年的违约金损失，其意思表示真实，本院予以认可，超出时效期间的请求本院不予支持。3、被告是否应当支付原告迟延办理交房手续的约定违约金。原告认为合同约定房屋验收合格达到交付条件，应当由出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。房屋系特殊商品，按照建筑法的规定必须经过验收合格，住宅交房必须提交《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，如果不能达到以上交付条件的应当承担已交房款的万分之一的违约责任。被告认为房屋的交付有严格的规定，钥匙的交付即视为房屋的交付，根据相关规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付，本案中的合同并未对房屋的交付进行约定，且房屋已经交付给原告使用，且该房屋是原告主动提出提前交付，也承诺认可该房屋是验收合格的。本院认为，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。本案中，被告已于2011年12月31日将房屋钥匙交付原告，原告领取钥匙后已对该房屋进行装修并使用，同时，原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同补充协议》已约定认可该交付的房屋视为验收合格房屋，故原告请求判令被告支付迟延办理交房手续的违约金，不予支持。4、违约金的计算标准是否过高。原告认为违约金约定并不高，被告认为过高应提供相应的证据及规定作为减少的依据。被告认为原告称其有损失，应提供相关证据，违约金按万分之一计算过高，应参照原告的具体损失计算。本院认为，万分之一的违约金计算标准系原、被告自愿签订《长沙县商品房买卖合同》达成的，属于普遍适用之标准，被告抗辩理由不能成立，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为：一、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。原告的请求权时效应计算至2014年10月12日，原告并无证据证明其在2012年10月13日至2014年10月12日有引起时效中断事由情形的发生，原告及水印山城业主于2016年5月23日向政府部门递交协调交房诉求书，超过了2年时效，诉讼中，被告自愿承担2年的违约金损失，其意思表示真实，本院予以认可。故原告请求被告按照已付房款的日万分之一标准从2012年7月11日起计算至房产权证实际办妥之日止支付其迟延办理产权登记手续的违约金，本院认可自2012年10月13日至2014年10月12日止按已付房款的万分之一的标准计算违约金。二、原、被告在合同中约定了由被告在初始登记（2012年1月11日）后180日内办妥买受人的房屋所有权证，现被告仍未履行，故被告应当继续合同义务，协助原告办理不动产权证。三、被告已于2011年12月31日将房屋钥匙交付给原告，且原告已对该房屋进行了装修，并偶有居住，原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同补充协议》第六条也约定了“买受人认可交付的房屋为验收合格房屋，双方无权对房屋质量提出其它任何异议，相关验收手续后补办”。故原告请求判令被告支付迟延办理交房手续的约定违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告湖南华阳投资置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告雷彬办理位于长沙县黄花镇华湘村水印山城项目第YD2幢2层180号房屋的不动产权登记手续；二、被告湖南华阳投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告雷彬违约金206590元（2830000*0.0001*365*2）；三、驳回原告雷彬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8602元，减半收取4301元，由原告雷彬承担3000元，被告湖南华阳投资置业有限公司承担1301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  柳阳二〇一六年九月三十日代理书记员  彭英附本判决所引用条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。