河南省驻马��市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）驿民初字第3932号原告李宁，男，1979年3月14日出生。委托代理人李红耀，河南同立律师事务所律师。被告李海燕，女，1965年7月5日出生。委托代理人高燕，河南北纬律师事务所律师。原告李宁与被告李海燕租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宁及其委托代理人李红耀，被告李海燕及其委托代理人高燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宁诉称，2015年4月16日，原告与被告签订商铺租赁合同，合同第二条约定：被告把位于河南省驻马店市开发区乐山路北段第五大道楼下(奥瑞拉休闲养生会所美发部）商铺中的60平方米租赁给原告经营使用；合同第六条第一款约定：被告保证向原告提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通，合同之日前被告所欠所有费用与原告无关。合同签订后，原告向被告支付了全部租金，并且已经花费20万元左右用于房屋装修。现在，因为被告原因，有人对租赁房屋堵门，造成原告无法继续使用该房屋，因此，原告认为被告的行为致使合同目的无法实现，已经构成根本违约。请求：1、解除原告与被告之间的商铺租赁合同。2、请求被告返还原告租金11.92万元及利息（从2015年4月16日至被告返还之日，按银行同期贷款利率计算）。3、请求被告赔偿原告因装修花费等损失25万元。被告李海燕辩称，1、并没有人对被答辩人所租赁的房屋进行堵门。虽然答辩人所经营的奥瑞拉养生会所关门了，但这并不妨碍被答辩人继续对奥瑞拉养生会所美发部房屋的经营使用。所以本案并没有谁的行为导致合同目的无法实现，依照法律规定，本案的合同应该继续履行，而不是解除。2、不存在答辩人返还被答辩人租金11.92万元及利息的问题和答辩人赔偿被答辩人装修花费25万元的问题。答辩人、被答辩人所签订合同约定的1年租金为10万元整，并且被答辩人只支付了一年的租金，本案合同应该继续履行，不存在返还的问题，假若返还也是在被答辩人己交付租金的基础上扣除被答辩人已使用的天数再予以返还。3、被答辩人请求答辩人赔偿其因装修花费等损失25万元无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年3月16日，被告李海燕与案外人石勇签订房屋租赁合同一份，约定石勇将位于高新区乐山路与置地大道交汇处西北角1号楼的1号面朝东，一层北起4、5、6、7间，二层1—8间门面营业性用房出租给李海燕使用，租赁期限为2013年6月16日至2020年6月15日。合同签订后，被告李海燕���承租房屋用于经营奥瑞拉休闲养生会所。2015年4月16日，原告李宁（乙方、承租方）与被告李海燕（甲方、出租方）签订商铺租赁合同一份，约定：一、甲方将坐落河南省驻马店市开发区乐山路北段第五大道楼下（奥瑞拉休闲养生会所美发部）商铺，合同使用面积约60㎡的铺面出租给乙方经营使用，其中大厅甲乙双方共同使用。二、租用期限五年，自2015年5月1日至2020年5月1日；前一年租金为每年人民币壹拾万元，后年为租金每年人民币元，根据周边随行就市。三、本合同签订之日，乙方应支付2015年5月1日至2016年5月1日共12个月的租金人民币100000元。四、合同期内甲方不得以任何理由终止合同，否则甲方应对乙方经济赔偿等条款。2015年4月16日，被告向原告出具收条一份，写明：今收到房租金五万元整，下欠五万元整，5月底付清。李海燕，2015.4.16号。2015年5月20日，双方经过核算，原告通过刷卡方式向被告支付60800元，被告向原告出具收条一份，写明：今收到木子美发房租余金款伍万元整；同时，被告在2015年4月16日收条上注明：美发部产品、仪器、设备折旧共计壹万伍仟元整。扣除美发卡金肆仟贰佰元整，刷卡金陆万零捌百元整。原告承租房屋后，对房屋进行装修并用于经营木子造型美发店。2015年7月，被告李海燕停止经营奥瑞拉休闲养生会所，出租人石勇将原、被告双方共同使用的大厅大门上锁关闭。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、原告称，被告经营奥瑞拉休闲养生会所，将其中的美发部转租给原告经营，并且约定大厅双方共同使用，并且出入只有一个大门。如果不是共同使用大厅，只租赁60平米商铺，不符合原告的经营需要，实际履行中大厅也是双方共同使用的。后因被告不能按期缴纳租金，���东在2015年7月上旬到租赁场地把大门锁上，导致原告也无法继续经营。被告称，2015年7月，房屋被锁门后，被告通知原告，协商让原告另外再开一个门继续经营，然后被告就找房东协商，各方都同意。被告带着原告找房东，让原告和房东直接签合同，但是在签合同的时候原告变卦，没有签字。被告同时提交出租人石勇于2015年7月12日出具的同意书一份，写明：“兹有2013年3月16日我将位于高新区乐山路与置地大道交汇处西北角1号楼的1号面朝东一层北起4、5、6、7、8间，二层1—8间门面营业性用房，建筑面积共约1180平方米，出租给李海燕经营奥瑞拉养生会所使用。李海燕于2015年4月16日将其经营的奥瑞拉养生会所美发部转租给李宁经营使用。我同意李海燕的上述转租行为，并同意李宁继续使用至其与李海燕所签的合同期满止即2020年5月1日，并同意其在美发部2间门面范围��任意对外开门。以上是我真实意思表示”。二、无法继续经营后，原告以河南同立律师事务所的名义委托驻马店振兴资产评估事务所对木子造型装修价值进行了资产评估，驻马店振兴资产评估事务所于2015年7月27日作出驻振评报字【2015】第103号木子造型装修价值资产评估报告书一份，评估结论为在评估基准日2015年7月24日，木子造型装修价值为人民币155614元。诉讼中，被告以该报告系单方委托，报告内容不客观、不真实为由申请对木子造型装修价值进行重新鉴定，本院依法委托驻马店光大资产评估事务所对木子造型装修价值进行鉴定。驻马店光大资产评估事务所于2016年6月29日作出驻光大资评报字H（2016）第025号资产评估报告书一份，评估范围为“商务酒店楼下木子造型的装修价值，因为木子装修现在已经分割转让，部分装修现场不存在，依据委托方提供部���原始照片（详见明细表）。经评估人员核实，纳入评估范围的资产与委托方确定的评估范围一致”。评估结果为资产评估值97393元。被告质证称，评估虽然为被告申请，但由于诸多装修项目现场已不存在，并且有部分项目单价评估过高，报告没有显示出客观真实性，请法院依据原、被告提交的照片酌情认定。原告质证称报告书没有对原告的完整装修进行评估，原告提交的评估报告中有些项目，该报告没有进行评估，该报告不客观、不真实，原告对该报告不认可，应以原告提交的评估报告为准。被告质辩称原告已经将能拆走的装修全部拆走，原告对此不予认可。被告又主张原告对诉争商铺进行装修，未经被告允许，原告自行装修造成的损失应由其自己负责，原告对此不予认可。三、诉讼中，原告提交2015年5月10日河南九堂广告有限公司出具的收据两份，合计78000元，系原告为宣传木子造型美发店而投入的广告费。另提交2015年5月7日收据一份，显示金额为23000元，原告称该款是用来做宣传页、会员卡等物品。2015年5月1日发货单一份，2015年5月2日订货清单两份、会员卡清单三份、员工工资表三份。原告用以证明以上损失共计272302元。被告质证称，对上述证据真实性有异议，对员工工资表，人数为36人，但租赁场地只有60平方米，虚假不真实。据被告所知，原告有三个美发店，本案涉及的美发店的广告宣传及制作到底为多少钱，没有正规发票印证。订货清单上的产品，不能确认是本案涉及的美发店所定的货，会员卡的费用在交付租金时已经扣除，损失不存在。四、原告称，其实际损失包括装修损失155614元；设备投资、广告宣传、为经营所购进的产品损失、员工工资、会员卡等其他损失272302元，共计427916元，原告只请求250000元，这250000元包括装修损失155614元，剩余款项94386元为其他损失。以上事实，有原告提交的商铺租赁合同、收条、评估报告、清单等证据，被告提交的房屋租赁合同、同意书等证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告李海燕与原告李宁签订商铺租赁合同，将自己承租的用于经营奥瑞拉休闲养生会所的部分店面转租给原告李宁，原、被告之间系租赁合同关系。关于商铺租赁合同的效力，李海燕将部分商铺转租给李宁，出租人并未提出异议，诉讼中，李海燕提交出租人石勇出具的同意书一份，写明出租人同意转租，故原、被告之间签订的商铺租赁合同应为有效合同。合同签订后，经双方核算，原告共计向被告支付一年房租100000元及物品折价款10800元，被告将诉争房屋交付给原告，原告装修后用于经营木子造型美发店。2015年7月，因被告停止经营奥瑞拉休闲养生会所，出租人将原、被告共用的大厅大门上锁关闭，致使原告也无法继续经营。诉讼中，被告称商铺被锁门后，其积极协调出租人与原告直接签订合同，并协调在原告经营处另开大门，但原告答应后又反悔。原告对此不予认可，并称原、被告的经营场所共用一个大厅、大门，且如果不使用大厅，就不符合原告的经营需要。本案中，因合同约定“使用面积约60㎡的铺面出租给乙方经营使用，其中大厅甲乙双方共同使用”。现因被告停止经营的原因致使原告无法使用大厅，且没有大门以供原告经营的美发店出入，被告的行为致使原告的合同目的不能实现，构成违约。又因原告在出租人锁门后无法继续经营并已退出租赁场地，故原、被告之间租赁合同已实际解除。关于合同实际解除的日期，原告称出租人锁门时间为2015年7月上���，具体日期未说明；被告称出租人锁门时间为2015年7月并提交有2015年7月12日出租人出具的同意书一份，经综合原、被告陈述及证据，认定双方合同实际解除日期为2015年7月12日为妥。因原、被告之间的租赁合同于2015年7月12日已实际解除，故原告请求解除原、被告之间的租赁合同，本院不再作出处理。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告返还租金及赔偿损失，于法有据，本院应予支持。原告使用该租赁房屋期限为自2015年5月1日至2015年7月12日，共计73天，应付租金为100000元÷365天×73天=20000元，下余租金经计算为80000元，被告应予返还，原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。关于应返还租金的利息损失数额，利息损失应从2015年5月20日计至付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。关于装修损失数额，原告单方委托评估的评估报告显示诉争商铺装修的价值为155614元，诉讼中，被告以该报告系原告单方委托，报告内容不客观、不真实为由申请重新评估，重新评估后的评估报告显示诉争商铺装修的价值为97393元，但原、被告对重新评估报告的真实性、客观性均提出异议，因重新评估时装修现场已被破坏，重新评估出具的评估报告的客观性、真实性均低于原评估报告，经综合考量，本院对原告委托评估所作出的评估报告予以采信，诉争商铺装修的价值应为155614元。本案中，原告已使用诉争商铺时间为2015年5月1日至2015年7月12日，对比合同约定的租赁期限，该已使用部分的装修价值应予扣除，扣除后剩余装修价值经核算为149389.44元；诉讼中，被告主张原告已将可以拆走的装���拆走，但未提供相关证据加以证明，原告对此也不予认可；又因系被告违约导致该装修损失的产生，故剩余装修价值149389.44元应为原告的装修损失。关于其他损失数额，原告提交收据、清单等证据主张其为经营诉争商铺的广告投入、员工工资、采购设备等损失共计272302元，被告对此不予认可，并质证称上述单据无正规发票印证，设备物品也不能证明系诉争商铺所用。因原告举证不足以证明上述单据显示的款项系其实际损失，故原告主张其他损失为272302元，本院不予采纳。以上被告应赔偿原告损失的数额共计为149389.44元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告李海燕在本判决生效后十日内向原告李宁返还租金80000元并赔偿该款的利息损失（从2015年5月20日计至付清之日止，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息损失）。二、限被告李海燕在本判决生效后十日内赔偿原告李宁损失149389.44元。三、驳回原告李宁的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6840元，由原告负担2340元，由被告负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  唐志强审判员  张伟光审判员  周 岩二〇一六年九月三十日书记员  王太祯