上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5622号原告：怡佳咏(上海)时装有限公司，住所地上海市松江区佘山。法定代表人：姚英永，董事长。委托诉讼代理人：白树彩，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海绚瑞服饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：魏玉文，总经理。委托诉讼代理人：陈瑞坤，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱正东，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。原告怡佳咏(上海)时装有限公司(以下简称“怡佳咏公司”)与被告上海绚瑞服饰有限公司(以下简称“绚瑞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月27日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年8月4日再次公开开庭进行了审理。原告怡佳咏公司的委托诉讼代理人陈晨、白树彩及被告绚瑞公司的委托诉讼代理人陈瑞坤到庭参加了两次庭审。被告绚瑞公司的委托诉讼代理人朱正东到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告怡佳咏公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除；2、判令被告搬离坐落于上海市松江区佘山镇陶干路XXX号厂房南边1号楼第一层部分面积及第二层与第四层、西边2号楼一层、二层、北边3楼二层、三层、四层、4号楼及5号楼一层二层共计6,850平方米的面积的房屋(具体以合同中的图纸阴影部分为准，以下简称“系争房屋”)；3、判令原告不予返还被告已交纳的保证金229,000元；4、判令被告支付自2016年7月14日起至实际搬离系争房屋之日止的房屋占有使用费(按照每季度343,784.25元计算)；5、判令被告支付逾期支付租金的违约金421,891.70元(按照年租金137,5137元乘以千分之五乘以300天计算)；6、判令被告支付2016年1月15日至2016年7月14日止的物业管理费49,320元；7、判令被告支付逾期支付物业管理费的违约金(以年管理费98,640元为本金，自2016年1月15日计算至实际支付之日，按照日千分之五的标准计算)；8、判令被告支付税金95,743.90元。事实与理由：2014年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，约定原告将系争房屋出租给被告，被告在上述合同履行过程中存在拖欠租金、管理费及税金的行为，其中，租金累计拖欠超过2个月以上，管理费拖欠超过2个月以上，且被告员工殴打原告员工、擅自改变厂房外围，违法违章搭建厨房，被告上述行为已属根本违约，故原告诉至法院，希判如所请。被告绚瑞公司辩称：原告开具发票后，被告同意支付税金，但被告尚未收到发票。对于原告的其余诉请，被告均不同意。就原告的诉请一、二而言，被告不属于无正当理由迟延支付租金，是因原告迟延交房，导致被告的租金交付也相应迟延，且系争房屋有漏水问题，严重影响了被告的生产，被告提出异议后，原告仍无作为。此外原告始终未与被告确认系争房屋的租赁面积，且原告在厂区内违章搭建，对被告造成安全隐患，正是因为原告未履行自身义务，被告才有部分租金支付迟延，且合同明确约定了保证金可以抵扣租金，另原、被告员工之间的打架均是个人行为，与公司无关，被告并非擅自改变系争房屋外观结构，仅仅是按约在厂区门口安装了企业名牌等，故原告不享有解除权。对于原告的第三项诉请，合同约定保证金可以冲抵租金，而非原告有权没收。对于原告的第四、五项诉请，被告现已将租金支付至2016年7月14日。对于原告的第六、七诉请，根据补充协议的约定，原告应提供严格明晰的物业管理制度条例，但原告至今未提供，且原告未尽到物业管理义务，导致被告巨额财产损失，故不同意支付。经审理查明：原告为坐落于上海松江区佘山镇陶干路XXX号厂房的产权人，该房屋建筑面积为9,767.04平方米，用途为工业。2014年11月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋也就是原告厂房区域内除去已出租部分的全部剩余建筑区域共计6,850平方米出租给被告，租赁期限为5年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止，2014年11月16日至2015年1月15日为免租期。合同第3-2条约定：原告于2014年11月10日将租赁部分一层、二层清空并交付被告；北边三楼、四楼原告于2014年11月25日交付给被告。合同第4-1条约定：年租金为1,375,137元，原告向被告提供含税发票，税费由被告承担，在原告向被告提供税票前按照实际税额支付给原告。合同第4-2条约定：租金支付方式为：首次支付六个月租金于合同签订当日支付，之后每三个月支付一次，在上期租金结束前10天支付；逾期支付的，每逾期一天，被告按照年租金总额的千分之五滞纳金支付给原告；逾期一个月或者以上仍未缴清的，原告有权采取包括停水、停电等措施，直至被告缴清所欠费用连带滞纳金为止。合同第4-3条约定：被告需于合同签订当日向原告支付合同保证金229，000元，该保证金可抵扣被告拖欠的有关费用及房屋设备破坏赔偿等，此保证金于租赁期限届满、冲抵必要费用支出后，剩余部分无息退还被告。合同第6-2条约定：以下情况原告可单方解除合同：被告将系争房屋转租、转让、转借他人的；未经原告同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，经原告书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；利用该房屋进行违法违章活动的；拖欠租金或水电及物业管理费等费用累计2个月(含2个月)以上的。同时原告除不归还已收取的保证金外，被告需承担因过错给双方造成的所有经济损失。合同第7-9条约定：被告有权自行设计内部装修，但不得破坏厂房的主体承重结构。如需改变主体结构的，需经原告书面同意后方可施工。合同第7-10条约定：原告同意被告在厂区大门口独立设计、安装企业的名称、标牌，但不得破坏外观结构和外墙颜色，对租赁区域以外的公共环境，不得擅自改动或破坏。合同另对其他事项进行了约定。同日，原告(出租房、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充协议》一份，约定被告需按每半年49,320元的标准向原告支付管理费，包含门卫、车位、公共区域卫生(不包括房屋内及楼梯)、绿化管理、外围监控、生活垃圾清理、电梯维护(不包括装修垃圾及生产产品带来的相关垃圾)，原告可提供发票，税费由被告承担。原告应出示严格明晰的物业管理条例，以保证园区各个属于物业管理的事项能保质保量的做到位。如物业管理不能做到保质保量，被告有权对此进行监督并要求原告更换物业管理及相关人员。协议另对其他相关事项进行了约定。另查明，被告于2014年11月12日与案外人上海古方家具装饰有限公司(以下简称“古方公司”)签订《厂房装修合同》一份，约定被告将系争房屋交由古方公司装修，开工时间为2014年11月16日，竣工时间为2015年1月10日。2016年3月16日，被告工作人员陈东军向上海市公安局松江分局佘山派出所报案称，被告仓库内的衣物少了20,000多件。被告在《报案书》中载明，犯罪嫌疑人共五人，除丁某为被告现任仓库主管外，樊某、罗某、李某、沈某某为被告离职人员，涉案货物共计22,486件，零售价格34,516,625元，现该案尚在审查起诉阶段。庭审中，双方当事人一致确认，被告已将租金支付至2016年7月14日，已将管理费支付至2016年1月14日。被告的各期租金及管理费支付时间为：2014年11月3日，支付定金100,000元、半年租金及管理费865,888.5元(其中包括保证金229,000元)；2015年7月10日，支付一个月租金114,594.75元及半年管理费49,320元；2015年8月19日，支付一个月租金114,594.75元；2015年9月17日，支付一个月租金114,594.75元；2015年10月19日，支付两个月租金229,185.90元；2016年1月18日，支付一个月租金114,594.75元；2016年3月17日，支付两个月租金229,189.5元，2016年4月15日，支付三个月租金343,784.25元。对于原告主张的税金，原告称其已开具发票并当庭出示了发票原件，被告称其未收到上述发票。对于系争房屋的交付时间，原告称其已于合同约定的时间即2014年11月10日将租赁部分一层、二层清空并交付被告、2014年11月25日将北边三楼、四楼于交付给被告。被告则称，原告于2014年12月10日才将一层清空，2015年1月5日才将四楼交付给被告。原告另称，被告员工与原告员工在系争房屋内打架以及被告在系争厂房内搭建厨房，即为利用该房屋进行违法违章活动。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、上海市房地产权证、发票、上海市公安局案(事)件接报回执单、报案书、《起诉意见书》、照片、及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。本案主要争议焦点在于原告是否有权解除合同，本院针对原告主张解除合同的理由逐一进行分析、阐述。1、被告逾期支付租金的行为是否致使原告享有合同解除权？现被告承认其存在部分租金逾期支付的行为，但称此系原告逾期交付房屋所致。根据原、被告双方合同约定的房屋交付时间为2014年11月10日前交付租赁部分一层、二层、2014年11月25日前交付北边三楼、四楼。被告则称，原告于2014年12月10日才将一层清空，2015年1月5日才将四楼并交付给被告。根据被告于2014年11月12日与案外人古方公司签订的装修合同约定的开工日期为2014年11月16日、竣工日期为2015年1月10日，如原告未在2014年11月10日前交付租赁部分一层、二层，则被告于2014年11月12日即签订上述装修合同且约定的开工日期为2014年11月16日，显然有悖常理，故本院确认系争厂房租赁部分一层、二层已按期交付。对于北边三楼、四楼的交付时间，原告作为出租人未提供证据证明其已按约交付房屋，本院无法认定原告系按约交付了北边三楼、四楼房屋。因被告已从2016年7月15日开始支付租金，且在庭审中确认其支付租金至2016年7月14日，足见被告对租金的起算时间并无异议，原告延迟交付部分房屋只是缩短了部分房屋的免租期限。虽租赁合同约定被告拖欠租金累计2个月以上时，原告有权单方解除合同。但本院认为，在本案中，原告的合同解除权尚未成就。首先，被告逾期支付的仅为部分租金；其次，原告自身存在逾期交付房屋的履约瑕疵；再次，被告在履行合同中虽有多次存在逾期支付部分租金的行为，但原告在本案诉讼前，从未对被告的逾期支付行为提出异议；最后，合同约定被告支付的保证金可以抵扣上述费用，且被告的各期逾期付款行为所拖欠的款项并未超出保证金的范围。综上，本院根据本案实际情况，综合考虑被告的违约程度，并从维护租赁合同的稳定性的角度出发，对于原告以被告逾期支付租金为由要求解除合同的诉请，不予支持。但被告需按约支付原告自2016年7月15日起的租金，因原、被告发生纠纷且案件尚在审理中，故上述日期之后，本案判决生效之前被告对其2016年7月15日起的延期支付行为，无需承担逾期付款违约金。2、被告是否存在擅自变动房屋结构或破坏房屋的行为致使原告享有合同解除权？现原告提供的证据，不足以证明被告存在擅自变动房屋结构或破坏房屋，且经原告书面通知后，在限定期限内仍未纠正、并修复之行为，而被告在厂区大门口独立设计、安装企业的名称、标牌等行为，系行使合同约定的权利。故原告以此为由要求解除合同的诉请，本院不予支持。3、被告是否存在利用系争房屋进行违法违章活动的行为致使原告享有合同解除权？对于原、被告员工之间发生的肢体冲突，系员工之间的个人行为，与原、被告公司无关。对于被告在系争厂房内搭建厨房的行为，属于违约行为，原告可要求其改正，但亦非被告利用系争房屋进行违法违章活动之证明，故原告以此为由要求解除合同的诉请，本院不予支持。4、被告是否存在拖欠管理费的行为致使原告享有合同解除权？被告以原告未出示物业管理制度条例且原告未尽到物业管理义务，导致被告巨额财产损失为由拒付管理费，原告未出示物业管理制度条例虽属履约瑕疵，然合同并未约定被告据此拒绝支付管理费。至于被告称其巨额财产损失，原告基于合同提供的物业安保义务，仅指原告为维护物业管理区域内公共秩序和物业使用安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，原告不应承担确保物业管理区域内业主的人身及财产不遭受不法侵害的义务，且根据被告的报案，犯罪嫌疑人为被告的员工或离职员工，被告被盗与其自身管理不当有一定关系，被告以此为由拒付管理费的抗辩，本院实难采信。然本案被告虽自2016年1月15日起便未支付管理费，原告亦未按约提供相应的物业管理制度条例，其本身亦有履约瑕疵，故原告以此要求解除合同依据不足，本院亦不予支持。被告需按约向原告支付管理费，对于原告主张的逾期支付物业管理费的违约金，因原告自身亦有履行瑕疵，故本院对此不予支持。对于原告要求被告支付税金的诉请，该诉请金额实为2015年1月15日起至2016年4月14日止的系争房屋房租税费，被告仅称其未收到发票，对金额本身未提出异议，而根据原、被告之间租赁合同的约定，被告需在原告向其提供税票前按照实际税额支付给原告，故被告支付税费义务在先、原告开具并交付税票义务在后，被告无权以未收到发票为由，拒绝支付房租税费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海绚瑞服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告怡佳咏(上海)时装有限公司2016年1月15日至2016年7月14日止的管理费49,320元；二、被告上海绚瑞服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告怡佳咏(上海)时装有限公司2015年1月15日起至2016年4月14日止的税金95,743.90元；三、驳回原告怡佳咏(上海)时装有限公司的其余诉讼请求。案件受理费9,800元，财产保全申请费3,520元，合计诉讼费13,320元，由原告怡佳咏(上海)时装有限公司负担10,120元(已付)，由被告上海绚瑞服饰有限公司负担3,200元(于本判决生效之日起七日内交至本院)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一六年九月二十六日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。