上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6693号上诉人（原审原告）：应某甲，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）：李乙，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）：应某某，XX年XX月XX日生，汉族。法定代理人：应某甲（系应某某之父）。法定代理人：李乙（系应某某之母）。三位上诉人之共同委托代理人：潘雄，上海市君和律师事务所律师。三位上诉人之共同委托代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海葛洲坝绿融置业有限公司。法定代表人：王良，职务董事长。委托代理人：朱海龙，上海葛洲坝绿融置业有限公司工作人员。上诉人应某甲、李乙、应某某因与被上诉人上海葛洲坝绿融置业有限公司（以下简称葛洲坝绿融公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第35563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人应某甲、李乙、应某某的委托代理人潘雄、周文婕，被上诉人葛洲坝绿融公司的委托代理人朱海龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。应某甲、李乙、应某某上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人在原审时的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人在涉案小区公共大堂、地下车库、房屋线条、外立面石材、栏杆、小区绿地率等六方面存在违约行为，上诉人有权按照合同法的相关规定要求被上诉人予以赔偿。主要表现在：1、绿地率，被上诉人在绿地验收后改变布局，将大量绿地变成一楼住户的私有花园。被上诉人理应就其行为的合法性，且小区绿地率高于35%进行举证。2、石材，一审判决确认了售楼广告为买卖合同一部分，而被上诉人在广告中称房屋外墙为卡拉麦丽金，但实际却使用廉价的金砂黄，以次充好，违反买卖合同的约定。3、地下车库，车库与房屋不应分割处理，车库信息与房屋信息在同一产证上，故车位面积缩水影响房屋价值。4、被拆除的北大堂，是被上诉人售楼时宣传的重点，新大堂系临时改建，仅系过道，无法取代原大堂。大堂是特殊用房，而被上诉人改建的新大堂是商铺，故被上诉人改变了房屋用途。5、栏杆及线条，被上诉人交付的房屋与样板房在栏杆及线条方面存在重大差异，房屋品质严重弱化，与上诉人支付的巨额房价款极不相称，故被上诉人理应就此进行赔偿。葛洲坝绿融公司辩称，被上诉人不存在违约，上诉人也不存在实际损失，反而因房价上涨而获益。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。应某甲、李乙、应某某向一审法院起诉请求判令葛洲坝绿融公司支付赔偿金80万元。一审法院认定事实：2014年1月14日，应某甲、李乙、应某某作为买方（乙方）与葛洲坝绿融公司作为卖方（甲方）签订预售合同，约定乙方向甲方购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋（以下简称系争房屋），据甲方暂测该房屋建筑面积为197.87平方米，其中套内建筑面积为168.54平方米、公用分摊建筑面积为29.33平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三，……相邻关系及小区平面布局见本合同附件六；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币（以下币种同）41,263.46元，据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为816.48万元；第八条为签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起60天内与乙方签订本合同变更协议，……；第九条为甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意，……；第十七条为甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿，……；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；……。在预售合同补充条款一中：其中第五条对主合同第八条的补充约定，1、改变房屋结构、户型、空间尺寸或朝向的设计变更须征得乙方同意，除此之外，均无须征得乙方同意；……第六条对主合同第九条的补充约定，1、在不影响小区整体功能及规划指标的前提下，甲方有权对小区平面布局进行局部优化；2、甲方因法规、规章、政令、通知及不可抗力等因素而变更小区平面布局之行为不构成违约；……第九条关于建筑区划内相关物的权属的约定，1、未列入公共分摊面积，且又不属于法定移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内可以独立利用价值的空间或区域，产权归甲方所有；2、属于法定移交给业主、物业管理单位的房屋、配套经营性设施、园区入口大堂，其产权归全体业主共有，甲方最迟应在小区全部交付使用后移交物业管理公司或相关单位；……第十八条对销售宣传材料、样板房和录音的补充约定，1、买卖合同及本补充协议作为确定甲、乙双方权利义务的最终依据；2、甲方发布的有关商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，不作为确定甲、乙双方权利义务的依据；……5、乙方可依据甲方展示的样板房作为房屋装修、家具采购、软装摆设等事项之指引，但样板房不作为甲方房屋交付之依据和标准；……。预售合同签订后，应某甲、李乙、应某某向葛洲坝绿融公司付清了房款。2014年12月24日，葛洲坝绿融公司取得了《住宅交付使用许可证》。关于应某甲、李乙、应某某提出的相关问题一审法院审查如下：一、大堂。葛洲坝绿融公司在涉案房屋所在小区两处建造了大堂。2015年7月，由葛洲坝绿融公司建造的北大堂，被上海市浦东新区规划和土地管理局认定为未按规划批准内容的建设，进行了拆除。就本案所涉拆除的北面大堂在预售合同附件二及建筑规划设计图纸中，并无相关反映。在北面大堂拆除后，葛洲坝绿融公司另行将其他房屋改为大堂给业主使用。二、小区绿地率。根据相关规划文件显示，小区绿地率为35.1%,备注显示“不小于35%”。2014年下半年，涉案房屋所在的小区绿地通过验收。应某甲、李乙、应某某表示，葛洲坝绿融公司于2015年1月将一层业主周边绿地用围墙围挡，对绿地进行了破坏，之后即使换以绿篱围挡，围挡中的绿地属私人庭院，不能计算在绿地率内，由此绿地率不能达到35%的标准。三、小区房屋景观设计及线条。葛洲坝绿融公司就上海玉兰花园二期项目景观设计与L国际公司（简称：L）签署协议书，约定工作内容为，提供约定区域内的硬质景观、软质景观和水景的方案设计、扩初设计、施工图审查以及现场监造服务。为此，葛洲坝绿融公司向L公司提供相应对价。在葛洲坝绿融公司的宣传材料中亦体现“美国L事务所总裁执笔，绽放世界皇苑美景”、“法式拱顶、灰空间、石材立面、柱脚线条的处理、二层的大线条、窗套线等方面都传承了经典的法式风格元素”等描述。应某甲、李乙、应某某表示，从涉案房屋外观观测即可判断并非美国L事务所设计，签署合同及支付款项并不能证明葛洲坝绿融公司实际依约履行。四、窗户、阳台外的栏杆。在预售合同附件三套内装修及设备标准中，“阳台”标注为地面铺设地砖，铁艺、铸铝或石材栏杆。应某甲、李乙、应某某表示，在葛洲坝绿融公司展示的样板房中，窗户及阳台外的栏杆均为石质精美栏杆，但涉案房屋设置栏杆处，改变成铁质简易栏杆；葛洲坝绿融公司表示不是所有的样板房的栏杆都是大理石栏杆，根据不同区域设计，存在铁质栏杆，样板房不是交付的依据，葛洲坝绿融公司的交付符合合同约定。五、房屋外墙材料。在预售合同附件三，关于该房屋建筑结构、装修及设备标准中，就公共部位中外墙约定为建筑外墙饰面以干挂天然石材为主，保温节能采用外墙外保温形式，……。在葛洲坝绿融公司的宣传材料中，有如此描述“卡拉麦里金素有‘石材皇后’的美誉，绿城不远ＸＸ，自新疆采来深蕴沙漠千年的卡拉麦里金，并对石材进行严格筛选，稍有瑕疵的石头也没有资格留在臻园。正是这样的极致用心，才锻制出如今典雅恢弘的法式宫殿群”，“在外立面材料选用上，臻园改用了金砂黄这一天然石材，使外立面的色差程度更小，整体感观更加统一，也使得整栋楼显得更加精神”。庭审中，应某甲、李乙、应某某认为葛洲坝绿融公司并未在涉案房屋外墙中使用宣传的新疆卡拉麦里金石材，而实际使用了金砂黄，品质低劣具有色差；葛洲坝绿融公司则表示在外墙中两种石材都有使用，并未承诺过全部使用卡拉麦里金石材，不存在违约。六、地下车库面积。根据相关图纸反映，就多层区规划地下建筑面积为50,357.05平方米，其中地下机动车库面积为45,405.26平方米，该面积在备注载明“含设备用房”。2014年12月5日，上海市浦东新区规划和土地管理局颁发《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，其中在续表中注明地下车库为46,112.10平方米，在葛洲坝绿融公司2014年12月13日提交的《上海市新建住宅交付使用申请表》“公建配套实施情况”中机动车库面积显示为42,116.20平方米。应某甲、李乙、应某某表示，地下车位从规划的958个增加到964个，机动车库面积却比规划的少了约3,000平方米，每个车位面积必然会减少。葛洲坝绿融公司表示，不存在面积减少，该系应某甲、李乙、应某某对专业知识的局限性导致的错误认识，况且车位购买应签署独立的买卖合同，应某甲、李乙、应某某存有争议应另行主张。一审法院认为，应某甲、李乙、应某某与葛洲坝绿融公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，应某甲、李乙、应某某履行了付款义务，葛洲坝绿融公司同时也应当依照预售合同的约定，向应某甲、李乙、应某某交付符合约定的房屋。首先，销售广告、宣传材料及展示的样板房等是否为合同约定的一部分。预售合同虽约定，葛洲坝绿融公司发布的有关商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据；同时，样板房不作为葛洲坝绿融公司房屋交付之依据和标准。但销售广告和宣传材料中，关于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，不能直接被排除在合同约定之外，葛洲坝绿融公司仍应受到相关约束。因而，一审法院认为，双方在预售合同中有明确约定的应遵从约定，没有明确约定的，在销售广告、宣传材料中有具体确定并对合同的订立及房价确定有重大影响的，虽未载入预售合同，亦应视为合同的一部分，葛洲坝绿融公司违反的，需承担违约责任。其次，就应某甲、李乙、应某某提出的相关问题，是否违反了双方的约定。对此，分析如下：1、地下车库。应某甲、李乙、应某某提出地下车库面积有所减少，使得停车位面积比规划面积有所减少，贬损了房屋价值。但地下机动车库并未列入应某甲、李乙、应某某所购买房屋的公用分摊面积，亦未属于法定或约定移交业主的范畴，根据双方表述，就地下车位购买或租用等需另行建立相关法律关系，是否购买或使用当下的车位选择权在于应某甲、李乙、应某某，应某甲、李乙、应某某可自行决定；应某甲、李乙、应某某现以涉案房屋买卖关系，主张葛洲坝绿融公司就此违约，缺乏事实及法律依据，不予采信。2、绿地率。涉案房屋所在小区已通过相关部门验收，绿地率符合不小于35%的要求。应某甲、李乙、应某某表示葛洲坝绿融公司在验收后建造围墙，破坏了绿地，“庭院”属于一楼业主私人绿地，不能计算在绿地率中，导致小区绿地率并不能达标。然，首先葛洲坝绿融公司不管以何形式围挡，并不能改变围挡内绿地的性质，其次，就应某甲、李乙、应某某提出目前小区绿地率低于35%标准的意见，亦并未提供相关证据证明；由此，对应某甲、李乙、应某某该项意见，于法无据，难以采纳。3、房屋外墙材料。就外墙材料双方在预售合同中有明确约定，外墙饰面以干挂天然石材为主，即使依照应某甲、李乙、应某某的陈述，葛洲坝绿融公司目前在房屋外墙均采用了金砂黄材料，该用材并不违反合同约定，同时在广告宣传中，对新疆的卡拉麦里金的使用并未明确使用位置及范围，且就金砂黄在房屋外立面使用也有文字上的表述，在此情况下，不能认定葛洲坝绿融公司违反其承诺。4、就房屋外墙外设置的栏杆。涉案房屋外设置的栏杆有石材栏杆和铁艺栏杆，应某甲、李乙、应某某认为样板房所展示的均为石材栏杆，葛洲坝绿融公司违反约定，就此一审法院认为，预售合同中有明确约定的，应以预售合同为准，预售合同中约定，交付栏杆为铁艺、铸铝或石材，上述栏杆的安设，并未违反合同约定。5、小区景观设计及外墙线条。在宣传广告中无论是“美国L事务所总裁执笔”还是“法式风格元素”，都不具有具体确定的说明和允诺，同时外观的美感度因个体差异感受不同而不同，没有统一标准，由此该不能成为合同订立及价格确定的重大影响因素，虽涉案房屋与样板房的展示存在差异，难以认定葛洲坝绿融公司违反约定。6、关于大堂。在双方的预售合同中没有相关约定，广告宣传中所出现的“法式回转大堂”，也未对大堂建造的方位、数量、形式作出具体的说明和允诺；原先建造的北面大堂，因被相关部门认定为违章建筑予以拆除，而该建筑确实在双方的预售合同附件二中以及葛洲坝绿融公司建筑规划图纸中未有显示，之后，葛洲坝绿融公司也选择了其他合法建筑作为大堂给予业主使用；应某甲、李乙、应某某虽提出葛洲坝绿融公司目前实际交付与沙盘模型存有不符，但大堂的形式及位置尚不能作为认定应某甲、李乙、应某某选择购买涉案房屋及价格确定的重大影响因素，故依照合同约定，排除沙盘上大堂标识作为交付的依据和标准，应某甲、李乙、应某某就此提出葛洲坝绿融公司违约的意见，不予采纳。综合上述分析，应某甲、李乙、应某某以上述内容作为葛洲坝绿融公司违反约定为由，要求葛洲坝绿融公司承担赔偿责任，无事实及法律依据，一审法院难以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出判决：驳回应某甲、李乙、应某某的诉讼请求。案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，由应某甲、李乙、应某某负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人应某甲、李乙、应某某与被上诉人葛洲坝绿融公司就涉案房屋所签订的预售合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，原审认定该合同有效当属正确。依法设立的合同对各方当事人均具有法律约束力，各方均应严格恪守。现上诉人应某甲、李乙、应某某主张被上诉人葛洲坝绿融公司在涉案小区大堂、地下车库、房屋线条、外立面石材、栏杆、小区绿地率等六方面存在违约行为，被上诉人葛洲坝绿融公司理应依据合同法的相关规定予以赔偿。就此本院认定如下：关于小区北大堂之争议。上诉人应某甲、李乙、应某某与被上诉人葛洲坝绿融公司签订的预售合同及其附件对北大堂并未作出约定。被上诉人葛洲坝绿融公司在广告宣传、模型展示中，虽明示建有北大堂，但对北大堂的坐落及建设标准、建设规格并未作出明确、具体的承诺，且北大堂亦未包含在预售合同中，故不应认定北大堂对双方是否订立预售合同及涉案房屋的价格产生重大影响。现北大堂虽被拆除，但被上诉人葛洲坝绿融公司也改建了其他房屋作为大堂供小区业主使用，故上诉人应某甲、李乙、应某某以北大堂被拆除为由，要求被上诉人葛洲坝绿融公司赔偿涉案房屋价值贬损的损失，本院不予支持。关于地下车库面积缩水之争议。上诉人应某甲、李乙、应某某主张地下车库总面积减少，导致涉案房屋价值贬损。从查明的事实看，交付使用申请表上的地下车库面积与地下车库规划面积相比确有差距，但上诉人应某甲、李乙、应某某并没有证据证明该情形妨碍了小区业主正常使用地下车库，故上诉人应某甲、李乙、应某某主张由此导致房屋价值贬损，因缺乏事实基础，本院不予支持。关于小区绿地率之争议。上诉人应某甲、李乙、应某某与被上诉人葛洲坝绿融公司均确认涉案房屋所在小区的绿地已于2014年下半年通过验收，即该小区绿地率符合规划文件的要求。此后，被上诉人葛洲坝绿融公司为底楼业主建造实体院墙，或者将实体院墙改造成围挡，均不产生改变小区绿地性质的法律后果。上诉人应某甲、李乙、应某某关于小区绿地率不足致涉案房屋价值贬损的主张，本院不予支持。关于房屋外墙材料之争议。预售合同明确约定外墙饰面以干挂天然石材为主，并未约定全部使用卡拉麦里金石材。同时，被上诉人葛洲坝绿融公司在宣传中，也未明确外墙石材全部使用卡拉麦里金，并对金砂黄的使用作出了表述，故从在案证据看，在房屋外墙石材的使用上，不足以认定被上诉人葛洲坝绿融公司存在违约行为。上诉人应某甲、李乙、应某某以外墙石材未全部使用卡拉麦里金石材为由要求被上诉人葛洲坝绿融公司承担赔偿责任，缺乏合同依据，本院不予支持。关于窗户及栏杆之争议。预售合同对栏杆材质作出了明确约定，即便样板房与预售合同约定的内容存在不一致，亦应以双方签订在后的预售合同约定的内容为准。上诉人应某甲、李乙、应某某主张栏杆全部均应为石材栏杆，与预售合同约定相悖，本院不予采纳。至于窗户及墙面的线条，因被上诉人葛洲坝绿融公司在宣传广告中并未作出明确、具体的承诺，上诉人应某甲、李乙、应某某就此提出赔偿请求，亦缺乏合同依据，本院不予支持。综上，上诉人应某甲、李乙、应某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人应某甲、李乙、应某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一六年九月十二日书 记 员 胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……