广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法民一初字第2104号原告（反诉被告）：东莞市新象贸易有限公司，住所地：广东省东莞市南城区元美路华凯广场**411，组织机构代码为68641080-4。法定代表人：梁祖献，该公司经理。委托代理人：万广平，广东科扬律师事务所律师。委托代理人：何昊扬，广东科扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市长安万科房地产有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇富民路******，统一社会信用代码为914419005555636590。法定代表人：李波，该公司总经理。委托代理人：周佐武，该公司员工。委托代理人：陈小威，该公司员工。原告东莞市新象贸易有限公司（以下简称“新象公司”）与被告东莞市长安万科房地产有限公司（以下简称“万科公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告万科公司在答辩期内提起反诉，本院对其反诉予以受理。后本案转为普通程序，于2016年3月29日公开开庭进行审理。原告新象公司的委托代理人万广平、何昊扬，被告万科公司的委托代理人周佐武、陈小威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新象公司诉称：原告于2014年5月12日与被告签订《房屋租赁合同》，承租被告位于东莞市××路××广场××号的商铺，用于经营“MISSSIXTY”品牌服装，双方约定租赁期限从2014年8月23日至2020年8月22日止，租金支付方式为营业额提成。2014年5月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议之一》，确定原告在签署《房屋租赁合同》前，已支付被告包括“MISSSIXTY”品牌在内的共九个品牌的租赁保证金100000元及装修保证金100000元。2014年9月5日，原告与东莞市万科商业管理有限公司（以下简称“万科管理公司”）签订《长安万科广场物业管理服务协议》，约定万科管理公司为案涉商铺的物业管理公司，且第七条约定若原告逾期支付或补足物业费、保证金或其它应缴费用，逾期达15日，万科管理公司有权中止或停止提供物业服务。后原告按约正常进驻长安万科广场，对案涉商铺进行装修，经被告验收合格后投入使用，并正常支付相关费用。但2015年6月，被告要求原告签订租赁商铺的保底租金协议，拟改变原来约定的租金计算方式。原告不同意，被告就于2015年7月24日向原告发出《租赁合同解除通知书》，以原告逾期15日未支付2015年7月至2015年8月的物业费共7848.36元，违反《房屋租赁合同》第26.6.22条、第26.7条的约定为由，单方解除了合同，并于2015年7月底强行霸占和围蔽案涉商铺，将仓库、商铺内的货物扣押，导致原告不能正常经营。经原告多次要求及于2015年11月6日报警，被告至原告起诉时仍未返还相关货物，使原告产生经济损失。据此，原告认为被告解除合同没有合理理由，构成违约，应承担违约责任，故提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告违约金16058.88元；2.被告赔偿原告经营损失355362.8元及经营成本88840.7元（经营损失以商铺2015年3月、4月、5月平均经营收入为标准，经营成本以商铺员工2015年3月、4月、5月平均实发工资及社保费用为标准，均从2015年8月起计算至2015年11月止）；3.被告返还原告立约保证金11000元；4.被告返还原告装修保证金11000元；5.被告返还原告被扣押的“MISSSIXTY”品牌服装378套，成本金额为524420元；6.本案诉讼费由被告承担。被告万科公司答辩及反诉称：被告是东莞市长安镇长青南路**长安万科广场商业项目的所有权人。为支持项目发展，被告引入原告进驻。2014年，被告与原告先后签订八份《房屋租赁合同》，出租长安万科广场L1-007号、L1-014/015/016号、L1-035号、L1-037号、L1-045B、L1-006号、L1-038号、L1-036号八宗商铺给原告，分别用于经营“VANS”、“ASOBIO”、“ABLEJEANS”、“ROXY&QUIKSILVER”、“AS-BCN”、“G-STAR”、“MISSSIXTY”和“LEE”八品牌服装。同年5月20日，被告与原告签订了该八品牌及“木九十”品牌的《房屋租赁合同补充协议之一》，约定被告向原告打包支付九品牌商铺的装修补贴款。后被告与自己的商业管理平台公司万科管理公司签订了《委托经营管理合同》，委托万科管理公司经营管理长安万科广场项目。其中，针对案涉L1-038号商铺，原告与被告在《房屋租赁合同》中约定租金计取方式为提成租金，原告享有2个月免租装修期，自租赁房屋交付日起算；自开业日起，被告同意给予原告4个月的经营免租期，具体方式为在第1个计租年中，每季度免除原告1个月租金；物业费为每月3924.18元，每两个月为一个支付期，在每个支付期前一个月的21号前支付物业费，先支付后使用。合同和协议签订后，被告向原告交付商铺及支付装修补贴款，原告予以开业。但2015年2月起，原告因资金周转困难，陆续拖欠八宗商铺的租金和物业费，还出现员工欠薪、债务纠纷等，使被告的合同权益受到严重威胁。具体到本案中，原告于2014年9月28日开业，原告依约应于2015年6月21日前支付2015年7月、8月的物业费7848.36元，但原告一直拖欠，经被告催告仍不改正违约行为，故被告通知原告解除合同，要求原告对案涉商铺恢复原状及返还案涉商铺。据此，第一，原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议之一》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。原告现违约，根据《房屋租赁合同》第7.5条、第26.1条、第26.6.22条、第26.8条、第31.3条的约定和《房屋租赁合同补充协议之一》第3条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，被告单方解除合同，有事实和法律依据，应无须支付解除合同的违约金及赔偿原告的经营损失和经营成本等。同时，被告有权要求原告支付租赁合同提前中止的违约金250000元（计算方式：租赁保证金100000元÷2×5=250000元）。第二，根据《房屋租赁合同》第9.2条、第9.5条、第9.6条和《房屋租赁合同补充协议之一》第2条的约定，原告因违约导致合同解除，应立即向被告返还已收取的全部装修补贴款，及补足免租装修期的租金和经营免租期的租金。而截至起诉之日，被告已向原告支付装修补贴款共8942359.54元，原告应全额返还；退一步说，即使按照租赁面积分摊，原告就案涉商铺也应向被告返还装修补贴款1204391元（计算方式：8942359.54元÷1618.68平方米×218.01平方米=1204391元）。免租装修期的租金和经营免租期的租金则分别为100000元和177636元（计算方式：立约保证金100000元÷2÷30天×60天-物业费0元=100000元；立约保证金100000元÷2÷30天×116天-2014年10月、2015年1月、2015年4月和2015年7月的物业费15697元=177636元）。第三，原告不仅在本案中违约，而且在其他七个商铺的《房屋租赁合同》项下均存在违约行为，且尚未付清物业管理费、逾期违约金、合同提前终止的违约金、装修补贴款、免租装修期的租金及经营免租期的租金等，根据《房屋租赁合同》第5.3条、第5.4条及《房屋租赁合同补充协议之一》第3条的约定，原告主张返还立约保证金，条件未成就，应驳回其诉讼请求。针对装修保证金，根据《房屋租赁合同补充协议之一》第4条的约定，装修保证金对原告九品牌中任一品牌商铺装修过程中的违规或违约行为均全额适用。且该装修保证金退还的条件是九品牌商铺装修期间全部未被追责且全部完成，并经被告验收。但截至目前，因原告原因，“木九十”品牌仍未进场，在此情形下，原告主张返还装修保证金，条件未成就，应驳回其诉讼请求。第四，原告主张的货物成本价与事实不符。原告既没有提供证据证明货物的来源、权属等，也没有提供证据证明租赁合同解除时，货物仍在店铺中且被被告扣押。根据被告对案涉商铺货物的清点，仅有139件服装，吊牌价格合计为174450元。且原告未向被告清偿债务，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，被告有权依法留置上述货物，并就处置留置货物所得价款享有优先受偿权。综上，请求驳回原告的诉讼请求，支持被告以下反诉请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2015年7月26日解除；2.原告支付租赁合同提前终止的违约金250000元；3.原告返还装修补贴款1204391元；4.原告支付装修免租期租金100000元；5.原告支付经营免租期租金177636元；6.确认被告对原告所涉吊牌价值为174450元的货物享有留置权，并对处置货物所得价款在上述第2至7项反诉请求范围内享有优先受偿权；7.本案诉讼费由原告承担。原告新象公司针对被告万科公司的反诉答辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。第一，被告以原告未交物业费为由，私自围蔽案涉商铺、扣押商铺的货物及解除合同，并将商铺转租予案外人，属于严重违约。第二，根据原告与万科管理公司签订的《物业管理服务协议》约定，万科管理公司是案涉商铺的物业服务单位，相关物业费应由万科管理公司收取。而被告与万科管理公司签订的《委托经营管理合同》，仅约定被告对物业费的缴纳具有督促权。上述两份合同各自独立，约束不同的主体，被告并非案涉商铺的物业服务提供方，没有权利以原告未交物业费为由解除其与原告之间的《房屋租赁合同》。第三，原告对被告主张的免租装修期租金和经营免租期租金的计算方式有异议。其中，关于立约保证金的标准和适用问题，根据《房屋租赁合同补充协议之一》第3条和第4条的约定，该100000元立约保证金是针对被告承租的所有商铺而言的，属于打包支付，故如果其中一间商铺出现问题，立约保证金应折算为11000元，被告以全额计算违反了《中华人民共和国合同法》的平等原则。其次，根据《房屋租赁合同》第31.3条的约定，月租金适用立约保证金一半标准的前提是月租金或日租金不能确定，但事实上，商铺被围蔽之前，原告均以转账方式向被告支付了租金，故月租金的标准可以确定。第四，被告关于返还装修补贴的诉讼请求没有依据。理由如下：其一，《房屋租赁合同补充协议之一》约定“九品牌门店一家出事，装修补贴全额归还”显失公平，违反了《中华人民共和国合同法》平等、公正的原则。即使违约，该标准也过高。其二，装修补贴的定性为商铺装修用途，原告在案涉商铺装修完毕后，已按照被告的要求提供了装修补贴对应金额的发票，说明被告提供的装修补贴实际已用至商铺装修，符合被告引进品牌的签约目的。综上，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：被告是东莞市长安镇长青南路1号长安万科广场的开发商。该商业广场已取得《商品房屋产权权属证明书》。2013年10月25日，被告作为甲方，案外人万科管理公司作为乙方，共同签订《长安万科广场委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方经营管理长安万科广场项目，期限暂定为2013年10月25日起30年，委托权限包括但不限于租金及各项费用的代为收取，商户进场、装修的对接及管理、项目商场开业工作的统筹、项目商场开业后的日常经营管理等。其中，合同第5.2条约定乙方代为收取项目内基于各商铺租赁关系而产生的租金、违约金、水电费等款项，并按甲方要求配合办理结算手续。具体租金等各费用标准以甲方与各商户签署的《租赁合同》约定为准，甲方负有责任督促商户按约定及时缴纳租金、水电费等款项，如承租商户有拖欠租金、违约金、水电费等违约行为，由甲方负责通过催款函、律师函、诉讼或采取租赁合同项下的约定措施向违约商户催缴，乙方不负有向违约商户催缴的义务和责任。第5.3条约定对于出租的商铺，可由甲方（或乙方）与各承租商户约定由各商户向乙方直接缴纳物业管理费，物业管理费具体标准以甲方与各商户签署的《租赁合同》约定为准，甲方负有责任督促商户按约定及时缴纳物业管理费。但鉴于甲方是所出租商铺的业主即所有权人，系物业管理费的法定责任主体，故即使甲方（或乙方）与各商户约定由各商户向乙方直接缴纳物业管理费，甲方仍对各商户缴纳物业管理费向乙方承担连带责任，甲方是各商户所拖欠物业费管理费及相应违约金的最终责任人，故对各商户所拖欠的物业管理费及相应违约金，由甲方负责通过催款函、律师函、诉讼或采取租赁合同项下的约定措施向违约商户催缴，乙方不负有向违约商户催缴的义务和责任。第5.4条约定项目内各商铺承租人交纳的租赁意向金、租赁保证金、物业管理费保证金、装修押金等担保类款项，由乙方代收。2014年5月，被告作为甲方，原告作为乙方，先后签订八份《房屋租赁合同》，约定被告出租长安万科广场L1-007号、L1-014/015/016号、L1-035号、L1-037号、L1-045B、L1-006号、L1-038号、L1-036号共八宗商铺（面积共1618.68平方米）给原告，分别用于经营“VANS”、“ASOBIO”、“ABLEJEANS”、“ROXY&QUIKSILVER”、“AS-BCN”、“G-STAR”、“MISSSIXTY”和“LEE”等八品牌服装。其中，本案所涉《房屋租赁合同》于2014年5月12日签订，租赁的商铺为L1-038号，用于经营“MISSSIXTY”品牌服装。该合同第5.2条约定乙方应在租赁合同签署之日起7日内向甲方支付租赁保证金。第5.3条约定租赁保证金不是乙方预付的租金或物业费，也不包括租户装修管理规定的装修押金，租赁保证金仅作为乙方遵守租赁合同的保证。甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业费或其他费用、乙方应承担违约、赔偿金、乙方代甲方承担的赔偿等。乙方应在甲方抵扣后7日内将租赁保证金差额补齐。第5.4条约定除法律法规另有规定或本合同另有约定外，本合同租赁期满或提前终止后，乙方完成下列全部义务后，甲方将租赁保证金在30个工作日内无息退还乙方。（1）乙方已付清一切应付款项，包括但不限于租赁房屋租金、物业费、商品和服务质量保证金、能耗费、设备设施使用费、房屋占用费、各类违约金、损害赔偿金等；（2）乙方已按本合同约定交还租赁房屋；（3）……。第6.1条约定租金自开业日起开始计算。第6.2.1条约定本合同项下租金为提成租金。第6.2.2条约定租赁房屋的提成租金按照乙方的营业额计算，具体为第1年和第2年每月提成9%，第3年至第5年每月提成10%，第6年每月提成11%。第6.2.3条约定乙方应当以每一个日历月为一个支付租赁期，在每个支付租赁期的次月10号前完成该支付租赁期的提成租金结算并支付给甲方。第6.4条约定日租金=月租金÷当月实际天数；年租金=月租金×12。第6.5条约定如支付租金的首月或末月对应的期间不足一个整月的，按实际天数及对应的营业额结算。第7.1条约定租赁房屋的物业管理由甲方或甲方委托的管理公司负责，乙方在签署本合同的同时应与管理公司签订《物业管理服务协议》及其他相关物业管理类文件，并严格遵守该等协议及文件的约定。物业费由乙方直接向管理公司支付。第7.3条约定乙方应自开业日起承担租赁房屋的物业费。按照218.01平方米计算，收费标准为每月每平方米18元，乙方每个日历月应承担的物业费总额为3924.18元，每天的物业费按照当月实际天数计算。第7.5条约定物业费每两个日历月为一个支付周期，先支付后使用。乙方首期物业费8987.64元应在本合同签订后7日内交付，之后乙方应在每个支付周期前1个月的21号前支付。即合同签订后7日内支付2014年8月23日至2014年10月31日的物业费8987.64元，2014年10月21日前支付2014年11月1日至2014年12月31日的物业费7848.36元，2014年12月21日前支付2015年1月1日至2015年2月28日的物业费7848.36元，2015年2月21日前支付2015年3月1日至2015年4月30日的物业费7848.36元，2015年4月21日前支付2015年5月1日至2015年6月30日的物业费7848.36元，2015年6月21日前支付2015年7月1日至2015年8月31日的物业费7848.36元。第9.1条约定租赁期限自房屋交付日起算，包括两部分，即自租赁房屋交付日起至开业日止的期间和自开业日起6年的计租期间（2014年8月23日至2020年8月22日）。第9.2条约定乙方享有2个月的免租装修期，自租赁房屋交付日起算。免租装修期内，乙方无须支付租金、物业费，但应当承担装修管理费、垃圾清运费以及租赁房屋发生的能耗费等费用，并应遵守租赁合同项下的各项义务。第9.5条约定，甲方同意给予乙方4个月的经营免租期，自开业日起，具体方式为在第1个计租年中，每季度免除乙方1个月的租金。乙方无正当理由未能在本合同第11.1条约定的商业广场开业日同步开业的，不享有前述经营免租期的优惠。第9.6条约定免租装修期、经营免租期均在乙方全面履行租赁合同的基础上适用，如果因乙方违约导致租赁合同提前解除的，乙方应当于租赁合同解除时向甲方补足前述免租期内的租金、物业费。计算方法为：乙方应补足的免租期租金及物业费=（租赁保证金总额÷2÷30天）×免租期实际天数。第11.1条约定商业广场开业日暂定为2014年8月23日。第16.1条约定乙方应于租赁期限届满当日或本合同提前终止之日次日，将租赁房屋交还甲方。第16.2条约定除甲方另行书面确认同意保留的装饰、装修及或安装、改造的设施设备外，乙方应将租赁房屋及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（自然损耗除外）交还甲方，否则，无论乙方对租赁房屋进行装饰、装修及或安装、改造设施设备是否取得甲方同意，均视为乙方放弃租赁房屋内的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就装饰、装修及或安装、改造设施设备而发生的费用要求甲方或管理公司赔偿或补偿，同时甲方为使租赁房屋及设施、设备符合交还条件而发生的费用，由乙方承担。第16.3条约定租赁房屋交还时，还应符合以下全部条件：乙方已付清一切应付款项，包括但不限于租金、物业费、能耗费、设施设备使用费、房屋占用费、各类违约金、损害赔偿金等；……乙方已向甲方交还租赁房屋全部钥匙并签署了书面交接单。第16.4条约定若乙方未按照合同约定的时间、条件将租赁房屋交还甲方的，在租赁期满当日或本合同提前终止之日次日，即视为乙方已经搬离租赁房屋，甲方有权开启并更换租赁房屋门锁，或采取其他措施收回租赁房屋；如租赁房屋内有留滞的物品，视为乙方已放弃该等物品的所有权，甲方有权将该等物品搬出，腾空并收回租赁房屋，甲方对因此造成的租赁房屋内设施设备的损失概不负责。对于租赁房屋内留滞的物品，甲方有权向乙方收取运输、仓储或其他费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分，并将处分所得用于偿付乙方所欠甲方的任何款项或赔偿甲方的任何损失。但不论任何情况，甲方均无任何义务就该等物品向乙方支付或赔付任何款项。第21.1条约定乙方在租赁房屋内进行的业务经营或一切其它行为、活动和事项须遵守、服从及符合甲方及或管理公司不时制定、修订和通知的规章制度等，并同意该等规定构成本合同的一部分。第25.4条约定租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回租赁房屋的，甲方应按第一年最高月租金的2倍向乙方支付违约金。第26.1条约定乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能耗费用、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项的，每逾期1日，应按逾期未付款项的1%支付违约金。第26.6条约定除本合同另有约定外，乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除本合同：……（22）乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业管理费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能源费用及各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达到15日，或欠付款项累计达到租赁保证金总额的30%的。第26.7条约定甲方根据本合同约定行使解除权时，本合同自乙方收到解除通知之日起解除。第26.8条约定甲方根据本合同约定解除本合同，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除本合同的，乙方已付的租金、物业费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时，乙方还应按照以下标准向甲方支付违约金：若剩余租期少于3个月的，违约金为该计租年最高月租金的3倍；剩余租期为3个月到1年的，违约金为最后1个计租年最高月租金的4倍；剩余租期大于1年的，违约金为最后1个计租年最高月租金的5倍。若甲方实际损失高于违约金的，乙方应予赔偿甲方全部实际损失。第26.10条约定乙方出现本合同第26.6条所述各项情形时，除需按约定承担违约责任外，甲方及或管理公司还可以单方面采取停水、停电等各项措施，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应付款项或房屋使用费的权利，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任。第28.1条约定在乙方违约的情况下而甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。第29.1条约定本合同中的通知均应采取书面形式，以邮寄特快专递的方式送达，如接收方拒绝签收，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域之内的，在特快专递发出之日起第三日视为送达。甲乙双方地址以本合同载明的通讯地址为准。第31.3条约定如本合同项下任何一方的违约责任条款适用时其中的月租金或日租金标准无法确定的，按照月租金等于租赁保证金总额一半的标准执行，日租金则在前述月租金标准的基础上根据当月实际天数计算。第1.1.5条约定“计租年”指自本合同约定的计租日开始计算，至次年当月当日的前一天视为首个计租年届满日的期间，以后每个计租年均按此计算，直至租赁期限届满或合同提前终止。2014年5月20日，被告作为甲方，原告作为乙方，又签订《长安万科广场“MISSSIXTY”、“G-STAR”、“ASOBIO”、“AS-BCN”、“VANS”、“LEE”、“ABLEJEANS”、“ROXY&QUIKSILVER”、“木九十”品牌补充协议之一》（以下称《补充协议之一》），第2条约定在双方一致确认原合同将被完全履行的基础上，甲方同意向乙方打包支付九品牌门店的装修补贴款共9760000元。具体支付方式：原合同正式签署完毕后10个工作日内，甲方向乙方支付装修补贴款的40%，计3904000元；九品牌门店的装修单位完成全部进场装修手续（个别品牌特殊情况除外，不超过2个）后10个工作日内，甲方向乙方支付装修补贴款的40%，计3904000元；九品牌门店的装修全部完成并经甲方联合验收开业（个别品牌特殊情况除外，不超过2个）后10个工作日内，甲方向乙方支付装修补贴款的剩余20%，计1952000元；甲方每次付款，乙方必须提前至少15个工作日向甲方提交等额有效的服装销售发票作为当次付款凭证，否则，甲方有权暂缓付款并相应顺延付款时限。上述装修补贴款在九品牌门店之间的具体分配比例，由乙方根据实际需要自行确定。如因乙方违约导致原合同被甲方依法提前终止或解除，乙方已收取的全部装修补贴款项须立即全额退还。第3条约定原合同正式签署前，乙方已向甲方交纳的立约保证金100000元，直接全额转为乙方在原合同项下向甲方打包交纳的租赁保证金，对于乙方在原合同中任一品牌门店《房屋租赁合同》项下的违约行为，前述租赁保证金均全额适用。第4条约定乙方应在办理九品牌门店进场装修手续前，向甲方打包支付装修保证金100000元，对于乙方在九品牌中任一品牌门店装修过程中的违规或违约行为，前述装修保证金均全额适用。如乙方在装修期间未发生应被追责事项，则该款项将在九品牌门店装修全部完成并经甲方联合验收后15个工作日内无息退还。上述合同签订后，被告于2014年6月27日交付案涉商铺给原告使用，并按照《房屋租赁合同》的约定，给予原告2个月的免租装修期。原告按照《补充协议之一》的约定，亦向被告打包支付了九品牌商铺的装修保证金100000元，并对案涉商铺进行了装修。2014年9月5日，原告与案外人万科管理公司签订《长安万科广场物业管理服务协议》和《消防安全责任书》。其中，《长安万科广场物业管理服务协议》约定由万科管理公司向原告提供物业管理服务。第三条第（二）款第4项约定原告应按时向万科管理公司缴纳物业费及其它服务费用或代收代缴费用。第四条约定物业费与《房屋租赁合同》中约定的物业费性质、标准和支付方式相同。第七条第（三）款约定如原告逾期支付或补足物业费、保证金或其它应缴费用的，原告除应如数支付或补足，每逾期一日，按应付未付金额的1%向万科管理公司支付违约金。逾期达15日的，万科管理公司还有权按照本协议有关约定中止或停止对其提供物业服务，由此造成的损失，由原告自行承担。第十二条约定本协议与《房屋租赁合同》发生冲突时，以《房屋租赁合同》为准。《房屋租赁合同》终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。2014年9月28日，长安万科广场开业，案涉商铺及“G-STAR”、“LEE”、“ASOBIO”、“AS-BCN”、“VANS”、“ABLEJEANS”、“ROXY&QUIKSILVER”品牌商铺也正式开业经营。2014年10月24日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订《补充协议》，第1条约定乙方应自2014年9月28日起交纳租金、物业管理费及各项费用。第2条约定租赁期限届满日为2020年9月27日，租赁合同中约定的经营免租期具体免租月份为2014年10月、2015年1月、2015年4月和2015年7月，在此期间，除租金之外，其他相应物业管理费、能耗费、垃圾清运费及产生的各项费用照常收取。第5条约定本补充协议与双方租赁合同约定不一致的，以本补充协议约定为准。原告按照上述约定，依次向被告缴纳了案涉商铺2014年9月租金2224.26元、2014年10月租金0元（免租）、2014年11月租金8029.44元、2014年12月租金7389.63元、2015年1月租金0元（免租）、2015年2月租金5737元、2015年3月租金7742.79元、2015年4月租金0元（免租）、2015年5月租金7317.18元、2015年6月租金7753.41元和2015年7月租金0元（免租）。被告按照合同约定，于2015年1月29日前亦向原告打包支付了九品牌商铺的装修补贴款共8942359.54元。但原告于2015年6月21日前没有按照约定向万科管理公司支付案涉商铺2015年7月1日至2015年8月31日的物业管理费7848.36元。据此，被告于2015年7月20日按照合同载明的原告通讯地址，向原告发出《催款函》，要求原告于2015年7月24日前结清上述期间的物业管理费及计至函发之日止的逾期违约金。原告收函后未支付款项，被告于2014年7月24日按照合同载明的原告通讯地址，再向原告发出《租赁合同解除通知书》，以原告逾期不支付案涉商铺2015年7月1日至2015年8月31日的物业费7848.36元，逾期累计达到15日，且经被告催缴后仍未支付为由，解除《房屋租赁合同》，限原告于2015年7月27日前将租赁房屋连同其所有的附属物恢复原状，在良好、清洁的和可供正常使用状态下交还给被告，同时还需满足《房屋租赁合同》第16.3条约定的全部条件。原告于2015年7月26日收到解除通知书，但仍未回应。被告遂围蔽了案涉商铺，并扣押了案涉商铺内的“MISSSIXTY”品牌服装一批，共137件，吊牌金额共177330元。为此，原、被告发生纠纷，先后提起诉讼和反诉。而针对“G-STAR”、“LEE”、“ASOBIO”、“AS-BCN”、“VANS”、“ABLEJEANS”、“ROXY&QUIKSILVER”等品牌商铺，原、被告也发生同类纠纷，正通过司法途径解决。在本案审理过程中，原告主张被告解除合同是因被告擅自要求变更原合同约定的租金计算方式，而原告不同意，被告单方终止合同。但原告对此没有提供任何证据予以证明，被告不予确认。另，原告主张因被告解除合同，导致原告产生经营损失355362.8元和经营成本损失58714.72元，原告要求被告赔偿。原告提供了案涉商铺的租金、物业管理费结算单和人员工资表为证，要求经营损失以案涉商铺2015年3月、4月、5月平均经营收入为标准，经营成本以案涉商铺员工2015年3月、4月、5月平均实发工资及社保费用为标准，均从2015年8月起计算至2015年11月止。但被告认为原告的该项诉讼没有事实与法律依据，故不同意支付。以上事实，有《商品房屋产权权属证明书》、《长安万科广场委托经营管理合同》、《房屋租赁合同》、《补充协议之一》、《商铺交接确认书》、《长安万科广场物业管理服务协议》、《消防安全责任书》、《补充协议》、商户结算单、付款回单、《催款函》、《租赁合同解除通知书》、特快专递详情单、特快专递查询单、照片、《品牌货品清单记录表》、工资表及本院庭前会议笔录、开庭笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议之一》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。被告于2015年7月24日向原告发出《租赁合同解除通知书》，要求解除上述《房屋租赁合同》，原告于2015年7月26日收到通知书，本院确认双方的房屋租赁合同关系于2015年7月26日解除。本案的争议焦点是：被告解除合同是否符合合同约定及法律的规定。根据《房屋租赁合同》第7.1条、第7.3条、第7.5条、第26.1条和第26.6条的约定，原告应于2015年6月21日前支付2015年7月1日至2015年8月31日的物业管理费7848.36元，逾期不支付的，须按逾期未付款项的1%支付违约金，且逾期累计达到15日的，被告有权解除合同。原告经被告催告，在上述期限内未支付物业管理费，原告构成违约，被告提出解除合同，符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。原告称被告解除合同实际是因被告要求变更原合同约定的租金计算方式，而原告不同意，被告单方终止合同，但原告对此没有提供任何证据予以证明，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条和第一百一十四条第一款、第三款的规定，结合案涉合同的约定，本院对原告提出的诉讼请求及被告提出的反诉请求认定如下：1.关于租赁保证金的问题。根据《房屋租赁合同》第5.3条、第5.4条、第26.8条和《补充协议之一》第3条的约定，原告向被告支付的立约保证金100000元，已直接全额转为原告在《房屋租赁合同》项下向被告打包支付的租赁保证金。现原告违约导致被告解除合同，且原告未付清案涉商铺及其他商铺的租赁合同项下的应付款项，被告有权不退还租赁保证金给原告。故原告诉请被告返还立约保证金，条件尚不成就，本院不予支持。2.关于合同解除的违约金及原告主张的赔偿经营损失和经营成本的问题。原告违约导致被告解除合同，原告诉请被告支付合同解除的违约金及赔偿经营损失和经营成本，没有事实和法律依据，本院不予支持，依法应由原告支付被告合同解除的违约金。按照《房屋租赁合同》第26.8条和第1.1.5条的约定，结合双方实际履行合同的期间、原告支付租金的情况等，违约金应为合同实际履行期间的最后1个计租年最高月租金的5倍，即2014年11月租金的5倍，共40147.2元（8029.44元×5）。被告超出此限的合同解除违约金请求，本院不予支持。3.关于装修保证金的问题。根据《补充协议之一》第4条的约定，装修期间，如原告未发生应被追责事项，装修保证金应在九品牌门店装修全部完成并经被告联合验收后15个工作日内无息退还。现《房屋租赁合同》已解除，且本案无证据显示案涉商铺及“G-STAR”、“LEE”、“ASOBIO”、“AS-BCN”、“VANS”、“ABLEJEANS”、“ROXY&QUIKSILVER”品牌商铺在装修过程中存在违规或违约行为，被告仅以九品牌中的“木九十”品牌未进场为由，不同意返还装修保证金，依据不足，本院不予采纳。据此，原告诉请被告返还案涉商铺的装修保证金11000元（以100000元折算），合法有据，本院予以支持。4.关于装修补贴款的问题。根据《补充协议之一》第2条的约定，因原告违约导致合同被被告依法解除，原告收取的装修补贴款应予以退还。被告共向原告支付装修补贴款8942359.54元，该款在各品牌商铺之间的具体分配比例原由原告根据实际需要自行确定，但原告对此未明确，被告主张按照租赁面积分摊，由原告就案涉商铺向其返还装修补贴款1204391元（8942359.54元÷1618.68平方米×218.01平方米），合法合理，本院予以支持。5.关于装修免租期和经营免租期的租金问题。根据《房屋租赁合同》第9.2条、第9.5条、第9.6条和《补充协议》第2条的约定，装修免租期和经营免租期均在原告全面履行租赁合同的基础上适用，现原告违约导致租赁合同提前解除，原告应向被告补足前述免租期内的租金。本案中，被告按照《房屋租赁合同》第9.6条的计算方法，主张装修免租期的租金为100000元（租赁保证金100000元÷2÷30天×60天-物业费0元），经营免租期的租金为177636元[租赁保证金100000元÷2÷30天×116天（实际为118天，被告自愿按116天计）-2014年10月、2015年1月、2015年4月和2015年7月的物业费15697元]，合理有据，本院予以支持。6.关于原告原存放在案涉商铺内的服装，被告以行使留置权为由予以扣押，不符合《中华人民共和国物权法》有关留置权的规定，其行为没有合法依据，因此，原告诉请被告立即返还有理，本院予以支持。以上服装经双方清点，共137件，吊牌金额共177330元。原告超出此限的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市新象贸易有限公司与被告东莞市长安万科房地产有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年7月26日解除。二、被告东莞市长安万科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市新象贸易有限公司返还装修保证金11000元。三、被告东莞市长安万科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市新象贸易有限公司返还“MISSSIXTY”品牌服装137件（吊牌金额共177330元）。四、原告东莞市新象贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市长安万科房地产有限公司支付合同解除违约金40147.2元。五、原告东莞市新象贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市长安万科房地产有限公司返还装修补贴款1204391元。六、原告东莞市新象贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市长安万科房地产有限公司支付装修免租期租金100000元和经营免租期租金177636元。七、驳回原告东莞市新象贸易有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告东莞市长安万科房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13566元，由原告东莞市新象贸易有限公司负担10988元，被告东莞市长安万科房地产有限公司负担2578元；反诉受理费10194.12元，由原告东莞市新象贸易有限公司负担8970元，被告东莞市长安万科房地产有限公司1224.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  卢秀文审 判 员  陈映华人民陪审员  李秋月二〇一六年九月二十日书 记 员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。