上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0106民初4650号 原告：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。 法定代表人：郑信明，执行董事。 委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。 被告：上海炙谷餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。 法定代表人：薛荷芬，经理。 委托诉讼代理人：范宁艺，上海远业律师事务所律师。 原告上海通安房地产开发有限公司与被告上海炙谷餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员倪强独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海通安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张越，被告上海炙谷餐饮有限公司的委托诉讼代理人范宁艺到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告于2014年7月17日就上海市愚园路XXX号XXX层XXX室签署之《上海市房屋租赁合同》于2016年4月9日解除；2.原告有权不予返还被告已付的租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)302,550元；3.被告向原告支付2015年7月1日起至2016年4月9日拖欠租金780,735元；4.被告向原告支付2015年8月23日至2016年4月9日拖欠物业管理费72,480元；5.被告向原告支付2015年5月至2016年4月9日电费45,413.30元；6.被告向原告支付2015年5月至2016年4月9日水费3,470元；7.被告向原告支付违纪罚款200元；8.被告按照欠付金额902,298.30元每日千分之一的标准向原告支付滞纳金，自2016年4月10日起计算至判决生效之日为止；9.被告按照每月双倍租金和物业管理费标准向原告支付逾期搬离场地占用费，自2016年4月10日起计算至实际搬离之日为止；10.判令被告向原告支付违约金302,550元；11.被告向原告支付免租期租金125,925元。诉讼过程中，原告变更第4项诉请物业管理费的起算时间为2015年9月1日；变更第5、6项诉请的截止日期为2016年3月31日，水、电费的总金额为46,000元；并撤回了第7项诉讼请求。事实和理由：2014年7月17日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市愚园路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期4年，免租期45天；第一、二年基本租金每月83,950元，第三年基本租金每月87,600元，第四年基本租金每月91,250元；物业管理费每月9,600元；租赁保证金为三个月最高年度月租金和物业管理费之和302,550元；被告应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，并承担使用房屋而发生的一切公用事业费用；若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除租赁合同，收回房屋，并严格按照合同约定追究被告全部违约责任，被告已付的租赁保证金原告无需返还，被告应支付相当于合同未履行部分租金及物业管理费的违约金及免租期租金。但被告在履行合同过程中，一直拖欠款项，经原告多次催告始终不予整改。原告无奈只得诉至法院，要求判如所请。 被告辩称，合同签订后，被告支付了原告租赁保证金302,550元，并预付了一个月的租金和物业管理费93,550元。租赁保证金应抵扣欠费后，余款返还被告，原告不能没收。被告实际支付租金到2015年5月，6月的租金应从被告预付的一个月租金中扣除。2015年7月起的租金，被告未支付。2015年5月起的水电费，被告未支付。2015年年底，因经营困难，被告曾向原告表示想解除合同，但原告予以挽留，且给予租金优惠。2016年3月15日，被告结束营业并搬离系争房屋。原告于该日对系争房屋采取了停水、电措施。被告认为，每月租金应按八折优惠标准支付，且之前租金亦按五折、六折、八折优惠标准支付，租金也应计算至2016年3月15日为止。对物业管理费每月9,600元的标准无异议，但被告认为应计算至2016年3月15日为止。被告不同意支付原告主张的滞纳金、场地占用费、违约金、免租期租金。原告重复主张了违约金和滞纳金，且违约金、滞纳金及场地占用费标准过高，要求法院予以调整。系争房屋已由原告另行出租给第三方进行装修，导致被告方屋内物品及房屋装修的损失。被告经济困难，实际上也无法支付欠费。 本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为原告。2014年7月17日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁上海市静安区愚园路XXX号XXX-XXX号单元作日式餐饮用途，租赁面积120平方米，并以炙谷的商业名称经营业务。租期4年，自交付日起计。原告预期于2014年8月15日或之前向被告交付房屋，具体交付日期以原告通知被告的日期为准，具体交付日由原告至少提前十五天书面通知被告；免租装修期45天，自交付日起计，免租装修期内被告无需向原告支付租金，但仍需缴付物业管理费及装修指南规定应由被告承担的装修期间的相关费用(包括但不限于临时施工电费和垃圾清运费)和其他费用(包括但不限于实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等)。基本租金第1-2年为23元/天/平方米，每月83,950元，第3年为24元/天/平方米，每月87,600元，第4年为25元/天/平方米，每月91,250元；第1-2年提成租金为被告每月营业额的13%，第3-4年提成租金为被告每月营业额的15%，被告每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金较高者。被告须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则被告须于原告发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。被告须自交付日起每月按80元/平方米标准缴付物业管理费，即自免租装修期结束的次日起按每月9,600元，于每月第25日或之前向原告或原告指定的管理公司缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前，免租装修期内被告应该根据装修指南约定支付装修期物业管理费。如被告逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向原告支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至原告实际全部收到该笔款项日止计算。如被告未按时支付合同所定的租金、物业管理费或任何其他费用的全部或一部分超过十四天，原告在提前四十八小时书面通知被告的前提下，可立即停止向系争房屋提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其他管理服务，原告对被告因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。若被告任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，原告有权提前收回房屋或其任何部分，合同立即终止，以原告向被告发出书面通知中规定日期为合同终止日，该通知一经发出即表明原告行使合同赋予的提前收回房屋的权利，原告无需对被告承担任何装修费、设备添加费的补偿，被告已支付保证金不予退还，并应向原告支付相当于至租赁期满被告应付而未付的租金及物业管理费总和金额的违约金，以及已享受的装修期间及免租期间的租金。租赁保证金相当于三个月第3年月基本租金及物业管理费302,550元。被告须于交付日或之前向原告预付一个月的基本租金及物业管理费93,550元。如被告完成装修但因原告原因未能开业，原告可免收被告租金、物业管理费，除此之外，原告不对被告承担任何补偿或赔偿责任。租赁期间，原告非依合同规定擅自解除合同的，应向被告支付相当于其实际已经发生的直接经济损失的违约金。被告应于免租装修期届满之次日开始营业，经原告许可，被告可提前营业，且免租装修期亦相应提前结束。除原告同意被告续租外，被告应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17：00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至原告同意接受之状态下的系争房屋交还原告。若被告未按前款规定办理返还手续，则原告有权通知管理公司停止向系争房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业管理服务，有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间进入并收回系争房屋，被告放置于房屋内的一切物品视为放弃物由原告自由处置，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担，从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或原告行使上述权利进入并收回房屋为止，被告须以合同终止(或解除)日以前租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付延期返还期间内该房屋的占用费(包括租金及物业管理费)，并据实支付其他各项费用，并应向原告赔偿因被告迟延返还房屋引致的一切损失。合同还对其他租赁相关事项进行了约定。 合同签订后，双方始履行合同。被告向原告支付保证金302,550元，并预付了一个月的基本租金及物业管理费93,550元。2014年8月1日，原告向被告发送《商铺交付通知书》，被告于2014年8月15日签署《收楼确认书》，确认系争房屋内设备完好，符合合同约定交楼标准。2014年8月15日，原、被告及案外人上海天顺经济发展有限公司签订《租赁合同》之补充协议一份，约定将合同中的房屋地址由“上海市静安区愚园路XXX号XXX-XXX号单元”修正为“上海市静安区愚园路XXX号XXX层XXX室”。因被告欠付相应费用，2015年5月19日及2015年12月7日，原告向被告发送律师函，按合同约定标准向被告催缴所欠费用。2016年3月11日，原告发函通知被告，因被告拖欠原告各项费用，原告经多次催讨未果，将根据合同约定于2016年3月15日14：00时开始停止系争房屋水、电、空调等能源供应和其他管理服务。2016年3月15日，被告搬离系争房屋。2016年4月14日，原告向被告发送律师函通知被告双方的合同已于2016年4月9日提前终止，被告于同月15日签收。因被告始终未向原告付清欠款，原告遂起诉至法院，要求判如所请。 另查，原告收取了被告装修保证金1万元，要求将该笔费用抵扣被告的欠款。 审理中，被告对欠付水电费46,000元的金额予以认可，并同意支付。关于系争房屋交接情况，被告称，其于2016年3月15日要求搬离物品，但原告未予同意。原告称，2016年3月15日，确未同意被告搬离房屋内大的物品的要求，被告也未于该日提出解除合同的要求；系争房屋由原告用挡板围挡，未对外出租，也未有第三方进场装修。关于租金标准，原告表示双方并未就租金达成减免的协议，出于对被告经营的扶持，原告在租赁期间某两个月未按照租金标准收取，但并未对所有租金的支付均给予优惠。 上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《租赁合同》之补充协议、《商铺交付通知书》、《收楼确认书》、《律师函》及快递凭证、水电费统计表，被告提供的《有关切断能源供应的通知函》、《应付款项摘要》等证据，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告提出每月租金标准均应按八折优惠标准支付的主张，缺乏相应证据予以证明，且原告予以否认，本院不予采纳。双方合同中约定：“任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，原告有权提前收回房屋，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日”，但在合同履行过程中，原告多次发函给被告催讨租金、物业管理费和水、电等费用，被告均未能按约或在原告给予的宽限期内偿付。原告在被告欠租达9个月后，书面通知被告合同提前解除，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，但合同解除的日期应以通知到达被告的日期即2016年4月15日为宜，故本院确认双方合同于2016年4月15日解除。合同解除后，被告应当将房屋归还原告，但原告在明确知晓被告于2016年3月15日搬离系争房屋的情况下，拒绝被告搬离系争房屋内物品，且用挡板围挡系争房屋，房屋已实际处于原告控制之下。此外，合同还约定如被告未在合同提前解除当日17：00之前将系争房屋交还原告，原告有权在合同提前终止后的任何时间进入并收回系争房屋、自行处理房屋内物品，但原告在2016年4月14日发函通知被告合同于4月9日解除后，至今未收回房屋，故房屋未及时收回的责任在于原告，由此造成的扩大损失，应由原告自行承担。因此，被告应支付原告租赁期限内2015年7月1日至2016年4月15日所欠租金796,950元(83950×9+23×120×15)、2015年9月1日至2016年4月15日所欠物业管理费71,934.20元(9600×7+80×120×12÷365×15)元。原告要求被告支付租赁期间欠付水电费46,000元及免租期租金125,925元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告还要求被告支付以上述欠付款项为本金，按照每日千分之一的标准，自2016年4月10日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，虽有合同约定，但本院认为约定的标准明显过高，且被告请求予以调整，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。原告主张不予退还被告已支付的租赁保证金302,550元，实质上系将租赁保证金作为违约金予以没收，由于双方在合同中对此已有明确约定，且被告违约导致合同提前解除，原告需另觅租客，在此期间必然会发生房屋空关的损失，以保证金302,550元抵作违约金的主张在合理范围之内，本院对此应予支持。关于原告主张的场地占用费及违约金302,550元，由于原告以没收租赁保证金的形式主张了违约责任，考虑到原告已实际上控制了房屋，实际损失有限，故对于原告要求被告支付场地占用费及违约金302,550元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告收取的被告装修保证金1万元，鉴于双方合同业已解除且系争房屋已由原告收回，为避免当事人讼累，本案中一并处理，予以抵扣被告欠款。审理中，原告申请撤回要求被告支付违纪罚款的诉请，系其对诉讼权利的正当处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告上海通安房地产开发有限公司与被告上海炙谷餐饮管理有限公司就上海市愚园路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年4月15日解除； 二、被告上海炙谷餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司欠付的租金796,950元、物业管理费71,934.20元、水电费46,000元(原告已收取的装修保证金1万元予以抵扣)； 三、被告上海炙谷餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司欠付费用的滞纳金(以上述欠付费用为本金，按照每日万分之五的标准，自2016年4月10日起计算至本判决生效之日为止)； 四、被告上海炙谷餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司免租期租金125,925元； 五、原告上海通安房地产开发有限公司收取被告上海炙谷餐饮管理有限公司的租赁保证金302,550元不予退还； 六、原告上海通安房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,499.90元，减半收取，计9,749.95元，由原告上海通安房地产开发有限公司负担1,304.95元，被告上海炙谷餐饮管理有限公司负担8,445元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 倪 强 二〇一六年九月二十八日 书记员 黄青兰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。