天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终3607号上诉人(原审被告)：天津市中孙羽翕餐饮有限责任公司，住所地天津市河西区乐园道9号银河购物中心B1-057号。法定代表人：孙晓琦，董事长。委托诉讼代理人：赵晶，天津锐尚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：天津乐城置业有限公司，住所地天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心。法定代表人：李彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱文婷，天津恒周律师事务所律师。委托诉讼代理人：张好问，天津恒周律师事务所律师。原审第三人：孙晓琦，男，1960年1月7日出生，汉族，天津市中孙羽翕餐饮有限责任公司董事长，住天津市和平区昆明路京海公寓A-2002号。公民身份号码1201041960********。委托诉讼代理人：赵晶，天津锐尚律师事务所律师。上诉人天津市中孙羽翕餐饮有限责任公司因与被上诉人天津乐城置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月28日公开开庭进行审理。上诉人天津市中孙羽翕餐饮有限责任公司的委托代理人赵晶，被上诉人天津乐城置业有限公司的委托代理人张好问，原审第三人孙晓琦的委托代理人赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天津市中孙羽翕餐饮有限责任公司（以下简称中孙公司）上诉请求：撤销原审判决第五项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。主要理由：被上诉人违约在先，上诉人欠付租金不足以导致合同解除，上诉人要求继续履行合同。被上诉人天津乐城置业有限公司（以下简称乐城公司）不同意上诉人中孙公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。乐城公司向一审法院起诉：1、请求判令被告中孙公司支付拖欠的自2012年10月23日-2013年6月30日的租金660927.50元、2014年8月部分租金60616元及截止生效判决确定的付款日止的滞纳金（暂计算至2015年8月31日合计2163197.92元）；2、请求判令被告中孙公司支付拖欠的自2012年10月23日-2013年6月30日的商场管理费191997元、2014年8月商场管理费21333元、市场推广费31030元及以上费用截止到生效判决确定的付款日止的滞纳金（暂计算至2015年8月31日合计715923.12元）；3、请求判令被告中孙公司支付拖欠的水电费产生的滞纳金24941.54元；4、请求判令被告中孙公司支付因逾期支付隔油池清掏费产生的滞纳金1044元；5、请求判令被告中孙公司按月租金、商场管理费三倍的金额支付违约金共计311847元；6、请求判令被告中孙公司补交免租期所免除的租金共计165232元；7、请求判令被告中孙公司归还涉案房屋并按照《房屋租赁合同》的约定将该房屋恢复原状；8、请求判令被告中孙公司支付自2015年1月6日起至归还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计算至2015年8月31日，扣除已经支付的部分，仍需支付111995.60元）；9、请求判令本案诉讼费用全部由被告中孙公司承担。一审法院认定事实：原告乐城公司（甲方）与第三人孙晓琦（乙方）于2012年7月31日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心第B1层057号单位租赁给乙方使用。其中，合同附件二约定了租赁房屋面积、租赁期、装修免租期及房屋用途。房屋租赁面积约为387.87平方米；租赁期自2012年10月1日-2018年9月30日止，共计6年；房屋交付使用时间：以甲方提前十个工作日发出的《交付使用通知书》的日期为准，但不迟于2012年7月31日。如房屋交付通知书载明的交付日与本合同约定的交付日不一致，则以房屋交付通知书载明的房屋交付日为准；若甲方未能按时向乙方交付房屋，乙方同意给予甲方九十天的宽限期，甲方在宽限期内不需要承担任何违约责任……。装修免租期：自该房屋交付使用之日起计首2个月为装修免租期，自2012年8月1日-2012年9月30日。装修免租期内，乙方无须支付租金，但需支付其他的费用如商场管理费、水、电等公用事业费、通讯费、垃圾清运费等费用。上述装修免租期不包含在本合同的租赁期内，双方约定装修免租期结束后的次日开始计收租金。乙方同意，仅就乙方第一次装修享有装修免租期，之后的任何一次装修，除甲方事先书面同意外，均不得享有装修免租期……。合同附件三对租金、商场管理费及推广宣传费、租赁保证金及设施费用进行了约定。双方的其他权利义务在合同附件中亦有明确约定。2012年7月27日，原告乐城公司之指定商业管理公司即案外人元易诚公司（甲方）与第三人孙晓琦（乙方）签订《商场管理协议》，双方就有关租赁房屋的商场管理相关事项进行了约定。此后，原告乐城公司（甲方）、第三人孙晓琦（乙方）、被告中孙公司（丙方）三方于2012年8月9日针对上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》，该协议约定自本补充协议生效之日起，由丙方概括承受乙方在《房屋租赁合同》中的全部权利与义务，甲方不再与丙方重新签订合同。本补充协议是《房屋租赁合同》不可分割的一部分，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。本补充协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本补充协议为准；本补充协议未约定的，仍适用《房屋租赁合同》。鉴于此，元易诚公司（甲方）、第三人孙晓琦（乙方）、被告中孙公司（丙方）三方针对2012年7月27日签订的《商场管理协议》签订《补充协议》，该协议约定自本补充协议生效之日起，由丙方概括承受乙方在《商场管理协议》中的全部权利与义务，元易诚公司不再与丙方重新订立协议。本补充协议是《商场管理协议》不可分割的一部分，与《商场管理协议》具有同等法律效力。本补充协议与《商场管理协议》不一致的，以本补充协议为准；本补充协议未约定的，仍适用《商场管理协议》。另查明，2012年6月18日，天津市公安消防局出具津公消验[2012]第0162号《天津市公安消防局建设工程消防验收意见书》，原告乐城公司申报的天津文化中心商业体及南向地下车库工程通过了消防验收。2012年8月3日，原告乐城公司向第三人孙晓琦发送《房屋交付通知书》，通知其于2012年8月10日前办理房屋交付手续并签署《房屋交付确认书》等文件。2012年8月23日，元易诚公司与第三人孙晓琦签署《房屋交付确认书》，正式向第三人孙晓琦交付租赁房屋。租赁房屋交付后，该房屋的实际使用人为被告中孙公司。由于在合同履行过程中被告中孙公司未能及时足额支付相关费用，原告乐城公司于2014年10月27日向被告中孙公司发送《告知函》，通知被告中孙公司补交相关费用。2014年11月10日，原告乐城公司再次委托天津恒周律师事务所向被告中孙公司发送《律师函》，通知被告中孙公司于2014年11月17日前补交相关费用，否则将采取法律途径维护合法权益。被告中孙公司已收悉上述函件。鉴于被告中孙公司收到《告知函》与《律师函》后未能补交相关费用，原告乐城公司于2014年12月22日向被告中孙公司发送《解除租赁合同通知函》，通知被告中孙公司自2014年12月24日起解除与被告中孙公司《房屋租赁合同》及与之相关的所有协议；原告乐城公司有权将该房屋另行出租。同时要求被告中孙公司于2014年12月30日前结清全部欠交租金、违约金及其他有关款项并在2015年1月5日前腾空房屋恢复至《房屋租赁合同》附件四约定的状态交还原告乐城公司等。被告中孙公司已收悉该《解除租赁合同通知函》。由于被告中孙公司未按《解除租赁合同通知函》的要求补交相关费用，故原告乐城公司呈讼本院，请求判如所请。后原告乐城公司将原第3项诉讼请求“请求判令被告中孙公司支付拖欠的水电费15861.11元及逾期支付产生的滞纳金24941.54元”变更为“请求判令被告中孙公司支付拖欠的水电费产生的滞纳金24941.54元。”庭审中，被告中孙公司认可拖欠原告乐城公司2012年10月23日-2013年6月30日的租金660927.50元、2014年8月部分租金60616元、自2012年10月23日-2013年6月30日的商场管理费191997元、2014年8月商场管理费21333元、市场推广费31030元未支付。经查，自2013年5月20日-2014年12月20日，被告中孙公司存在逾期支付水电费及隔油池清掏费的情形。其中，逾期支付水电费381962.27元，逾期支付隔油池清掏费15000元。2015年1月6日-2015年8月31日的房屋使用费，被告中孙公司已全部支付。原告乐城公司最初主张的水电费15861.11元，被告中孙公司已支付。原、被告对原告乐城公司诉请的滞纳金、违约金、补交免租期租金、合同是否解除、腾房等问题各持己见，案经调解未果。一审法院认为，本案争议的主要焦点有四：一是原告乐城公司解除《房屋租赁合同》的法律效力问题；二是被告中孙公司是否应将涉案房屋归还原告乐城公司并按照《房屋租赁合同》的约定将房屋恢复原状问题；三是原告乐城公司主张的滞纳金及违约金问题；四、被告中孙公司是否应补交免租期内的租金问题。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》、《商场管理协议》、《补充协议》，均是当事人的真实意思表示，且内容符合法律规定，故上述合同、协议均合法有效。根据《补充协议》和《补充协议》的约定，由被告中孙公司概括承受第三人孙晓琦在《房屋租赁合同》中的全部权利与义务，故被告中孙公司作为《房屋租赁合同》中的全部权利与义务的承继者，应当按照合同约定足额、及时向原告乐城公司交纳房屋租金、商场管理费、市场推广费等费用。被告中孙公司在原告乐城公司书面通知后，仍不履行相应的合同义务，构成根本违约。在此情形下，原告乐城公司依据合同约定及法律规定书面通知与其解除《房屋租赁合同》并无不当，故本院对原告乐城公司单方解除合同的法律效力予以确认，双方的合同关系自2014年12月24日予以解除。关于争议焦点二，被告中孙公司占有使用涉案房屋的基础是原、被告双方存在房屋租赁合同关系。被告中孙公司虽然至今仍在正常营业，但由于其违约而导致原告乐城公司单方解除合同，此责任应由被告中孙公司自行承担。诉讼过程中，虽经本院多次调解，但被告中孙公司仍未能及时补交所欠费用，故原告乐城公司要求被告中孙公司腾房已无可挽回。在此情形下，被告中孙公司应将涉案房屋归还原告乐城公司并按照《房屋租赁合同》的约定将房屋恢复原状。关于争议焦点三，经查，原、被告在《房屋租赁合同》中约定，被告中孙公司迟延支付租金、商场管理费、市场推广费、水电费、隔油池清掏费等费用，应按所欠费用每日0.3%的标准向原告乐城公司支付滞纳金。如因一方违约导致合同解除的，违约方需向守约方按月租金、商场管理费的三倍金额支付违约金。本案中，被告中孙公司作为房屋承租人按照合同约定及时、足额向原告乐城公司支付租金、商场管理费、市场推广费、水电费、隔油池清掏费等费用，系其最基本的合同义务。至本案法庭辩论终结前，被告中孙公司未按合同约定支付相关费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。由于原告乐城公司庭审中主张的滞纳金及违约金均属于合同法所规定的违约金范畴，且被告中孙公司对违约金的数额过高一节已提出抗辩，故本院在综合考量被告中孙公司的过错程度及因其违约给原告乐城公司造成的实际损失等情形后认为，原告乐城公司主张的违约金过高，酌情应予以调整：以本判决确定的被告中孙公司2012年10月23日-2013年6月30日、2014年8月（部分租金）每月欠付的租金为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准，以双方《房屋租赁合同》约定的每月租金应付日之次日至2015年9月21日（原告乐城公司立案之日）为计算期间计算违约金。关于争议焦点四，原、被告在《房屋租赁合同》中约定自房屋交付使用之日起首2个月为装修免租期。装修免租期内，被告中孙公司无须支付租金。但是，由于被告中孙公司拖欠或迟延交付租金，故原告乐城公司根据合同约定可以要求被告中孙公司补交装修免租期内的租金。因此，原告乐城公司该项诉讼请求，本院予以支持。经询，被告中孙公司对拖欠原告乐城公司2012年10月23日-2013年6月30日的租金660927.50元、2014年8月部分租金60616元、2012年10月23日-2013年6月30日的商场管理费191997元、2014年8月商场管理费21333元、市场推广费31030元无异议，故本院对原告乐城公司主张的该部分费用均予以支持。鉴于被告中孙公司已支付2015年1月6日-2015年8月31日的房屋使用费，故被告中孙公司应向原告乐城公司支付以每月82616元标准计算自2015年1月6日起至归还房屋之日止欠缴的房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、自本判决生效之日始10日内，被告中孙公司向原告乐城公司支付2012年10月23日-2013年6月30日的租金660927.50元、2014年8月部分租金60616元，以上合计721543.50元；二、自本判决生效之日始10日内，被告中孙公司向原告乐城公司支付2012年10月23日-2013年6月30日的商场管理费191997元、2014年8月商场管理费21333元、市场推广费31030元，以上合计244360元；三、自本判决生效之日始10日内，被告中孙公司向原告乐城公司支付2012年8月23日-2012年10月23日装修免租期内的租金165232元；四、自本判决生效之日始10日内，被告中孙公司向原告乐城公司支付以本判决确定的2012年10月23日-2013年6月30日、2014年8月（部分租金）每月欠付的租金为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准，以双方《房屋租赁合同》约定的每月租金应付日之次日始至2015年9月21日止（原告乐城公司立案之日）为计算期间计算的违约金；五、自本判决生效之日始30日内，被告中孙公司将坐落于天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心第B1层057号单位恢复原状返还原告乐城公司；六、自本判决生效之日始10日内，被告中孙公司向原告乐城公司支付以每月82616元标准计算自2015年1月6日起至归还房屋之日止欠缴的房屋使用费；七、驳回原告乐城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42608元，由原告乐城公司负担27628元，由被告中孙公司负担14980元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于是否解除双方当事人之间签订的房屋租赁合同。上诉人主张被上诉人提供的涉诉房屋存在排风方面的问题，根据本案的现有证据，被上诉人已对排风设施进行了有效的维修，上诉人所提交的证据不能证明被上诉人违约在先。而上诉人对于其长期欠付被上诉人房屋租金等费用的事实予以认可。按照双方当事人签订的房屋租赁合同的约定，上诉人欠付任何一笔房屋租金，经被上诉人催要而不给付的即应视为达到解除合同条件。现上诉人确认其已欠付8个月的房屋租金，且被上诉人亦已催告并通知上诉人解除合同，因此双方当事人签订的房屋租赁合同应当予以解除。综上，原审判决结果并无不妥，应予维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市中孙羽翕餐饮有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  曹 静代理审判员  李宝罡二〇一六年九月××日书 记 员  李珊珊速 录 员  韩 鹏