江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5452号上诉人（原审被告）：杨金星，女，1976年1月31日生，汉族。被上诉人（原审被告）：金正明，女，1942年12月14日生，汉族。被上诉人（原审被告）：南京存房房地产经纪有限公司，住所地南京市江宁区经济技术开发区菲尼克斯路70号总部基地43栋409室。法定代表人：薛瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：邬维娜，该公司员工。原审原告：王磊，女，1973年6月20生，汉族。委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭慧，江苏恒冠律师事务所律师。上诉人杨金星因与被上诉人金正明、南京存房房地产经纪有限公司（以下简称南京存房公司）及原审原告王磊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨金星上诉请求：认定售房合同无效并认定一审判定的10万元违约金由被上诉人金正明及被上诉人南京存房公司共同负担。事实和理由：一、案涉授权委托书系被上诉人南京存房公司伪造并诱导被上诉人金正明代杨金星签字所得，该授权不具有法律效力，一审法院认定被上诉人南京存房公司不存在违约行为实属有误。二、一审录音证据中上诉人并未就买卖合同发表任何意见，故涉案房屋买卖合同的签订系无权代理行为，且事后一直没有得到上诉人的授权和追认，故该份买卖合同应属无效。三、售房合同写明当卖方收到2万元定金起，合同生效，但上诉人从未收到过此笔定金，故该买卖合同并未发生法律效力。四、上诉人得知卖房事宜后即表示反对，并于第二天告知被上诉人金正明，其随即告知了被上诉人南京存房公司，但南京存房公司故意拖延，导致原审原告王磊产生损失。金正明辩称，同意上诉人所述。南京存房公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王磊述称，同意被上诉人南京存房公司的意见。王磊向一审法院起诉请求：1、被告杨金星承担违约金10万元；2、被告金正明对被告杨金星的上述债务承担连带责任；3、被告南京存房公司返还中介费20510元、定金2万元并承担违约金10万元；4、本案全部诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：101室房屋登记在被告杨金星名下，被告金正明为被告杨金星的母亲。2015年11月29日，被告金正明持有101室房屋的房产证及土地证原件，以杨金星的名义（甲方）与原告王磊（乙方）以及被告南京存房公司（丙方）签订了《存量房交易合同》，将101室房屋（建筑面积108.08平方米）以293万元的价格出售给王磊。南京存房公司派其经纪人吕嘉佳负责居间活动。合同约定乙方在签约时支付甲方2万元定金。乙方在2015年12月31日前追加定金8万元，当天甲方本人到场或提供代理人全权委托公证。乙方于本合同签订之日向丙方支付佣金14650元。合同第八条违约责任约定：无正当理由不履行合同的一方应当承担违约责任，违约金金额为10万元。合同签订前，被告金正明没有提供被告杨金星委托其代为出售101室房屋的书面委托材料，但当场拨打了被告杨金星的电话，告知杨金星101室房屋以293万元的价格出售，需要办理公证委托手续或者杨金星本人抽空来南京现场办理，期间被告南京存房公司的经纪人吕嘉佳和被告杨金星进行了通话，表明身份后再次询问杨金星是否同意被告金正明代其出售101室房屋并签订房屋买卖合同，杨金星未予以否认。一审法院另查明，合同签订当日，被告金正明代杨金星向原告王磊出具了收条，称收到101室房屋定金2万元，但该款直接由原告支付给了被告南京存房公司，被告杨金星并未实际收到该定金。合同签订后，原告王磊支付给被告南京存房公司佣金14650元和保障服务费5860元，合计20510元。案件审理中，被告南京存房公司同意返还原告王磊上述2万元定金和20510元服务费。一审法院再查明，审理中被告金正明、杨金星均称合同签订后3日内即联系原告和中介公司表明不再出售房产要求解除合同。被告王磊则称一周后从中介处得知原告不愿出售和解除合同的情况。被告南京存房公司则称签订合同后5日左右知道杨金星不愿出售房屋的情况。一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，被告金正明在签订房屋买卖合同时虽然没有房屋产权人被告杨金星出具的书面授权委托书，但其当场电话联系了杨金星，杨金星并未对其代为出售101室并签订房屋买卖合同的行为作出否认的意思表示，则应视为杨金星同意被告金正明代理其签订房屋买卖合同，房屋买卖合同的当事人应为被告杨金星。原告要求代理人金正明承担不履行合同的违约责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告杨金星无正当理由不愿意继续履行房屋买卖合同，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任。双方约定的违约金为10万元，被告认为该违约金过分高于了造成的损失，请求法院适当减少，考虑到被告杨金星的违约过错程度、周边地区房屋价格的变化，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为约定的10万元违约金数额并不过高。合同签订时，原告王磊亦知晓被告金正明并没有书面的委托手续，自行决定签署房屋买卖合同，故南京存房公司并不存在违约行为，故对于原告要求其承担违约责任的诉请，一审法院不予支持。被告南京存房公司同意返还原告中介费及服务费20510元及定金20000元，合计40510元，一审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告杨金星于判决生效之日起十日内支付原告王磊违约金100000元；二、被告南京存房公司于判决生效之日起十日内返还原告王磊佣金及服务费合计40510元；三、驳回原告王磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2593元，由原告王磊负担1293元，被告杨金星负担1300元，保全费1020元，由被告杨金星负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审中上诉人主张2015年11月29日的授权委托书并非本人签字，系两被上诉人伪造。被上诉人金正明陈述认为，该委托书系其本人签字，但是其是在不清楚什么文件的情况下所签。被上诉人南京存房公司认为，该授权委托书系格式文本，金正明具有完全民事行为能力，其完全理解何为授权委托，且该授权委托是在电话确认之后写的，所以不存在我方伪造一说。本院查明的事实与原审相同。本院认为，被上诉人金正明于2015年11月29日以杨金星的代理人名义与王磊签订的《存量房交易合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。当事人均应按约履行，一方无正当理由不履行合同的，应当向对方承担相应的违约责任。上诉人杨金星认为金正明无权代理其本人签订房屋买卖合同，但金正明系杨金星母亲，基于双方的亲属关系，金正明持有房屋权属证书的原件代理杨金星签订买卖合同，应当认定王磊有理由相信金正明具有代理权限，且签订合同时中介人员亦电话征求过杨金星意见，故应当认定金正明系有权代理且征得了产权人杨金星同意，现上诉人上诉主张《存量房交易合同》无效，本院不予支持。一审法院认定上诉人违约并判决其承担相应的违约责任，处理结果正确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4985元，由上诉人杨金星负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一六年九月二十六日书记员  王苏云