青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书(2016)青0104民初1224号原告西宁房地产集团新厦物业管理有限公司，住所地，青海省西宁市城西区西关大街4号。法定代表人崔杰，系该公司总经理。委托代理人姜涛，男，1975年10月28日出生，回族，西宁房地产集团新厦物业管理有限公司小区科科长。被告刘建平，男，汉族，1976年11月1日生。委托代理人邱汉杰，男，1944年2月1日出生，汉族。原告西宁房地产集团新厦物业管理有限公司与被告刘建平物业服务合同纠纷一案，原告于2016年7月18日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员辛皎菱独任审理，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告西宁房地产集团新厦物业管理有限公司委托代理人姜涛与被告刘建平委托代理人邱汉杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西宁房地产集团新厦物业管理有限公司诉称，2014年5月30日，原告方与被告所在的兴海路12号国税局小区业主委员会签订了《西宁市兴海路12号住宅小区物业管理与服务委托合同》，该合同中约定了原告为该小区服务，并明确了原告方服务的项目及收费标准，后原告方按约履行义务，但被告自服务协议签订之日起从未向原告交纳过物业费和取暖费，截止被告共计欠付原告物业费223.2元（2016年1月-2016年5月）、取暖费2014年度-2015年度1673.20元、2015年度-2016年度1803元，热水费391元，上述总计为4090.2元，该费用经原告方多次催要未果，故诉至法院，请求依法判令被告支付拖欠的物业费及采暖费共计4090.2元，本案诉讼费由被告方负担。被告刘建平辩称，被告从未与原告方签订过任何书面的物业服务合同，从法律的角度看，双方不存在任何法律关系，故原告方起诉被告无任何事实和法律依据，属于违法行为，综上，请求驳回原告方的诉讼请求。原告西宁房地产集团新厦物业管理有限公司提交如下证据：第一组、兴办字（2014）48号《关于同意兴海路12号住宅小区成立业主委员会的批复》，证明在2014年5月14日经批准，成立了兴海路12号住宅小区业主委员会，该业主委员会的成立合法，并依法享有相应的权利义务；第二组、2014年5月30日与西宁市城西区兴海路12号住宅小区业主委员会签订《西宁市兴海路12号住宅小区物业管理与服务委托合同》，证明双方依法成立物业管理服务合同法律关系，合同中对于物业管理服务的内容范围和各自的权利义务；第三组、2015年7月1日施行的《青海省物业管理条例》第五十九条的规定，证明原告在提供物业服务后，被告应当按照相关规定支付相关的物业服务费，而被告方一直未交纳相关费用，故原告起诉被告具有合法性和正当性；第四组、关于诉求中的热水费的产生的成本计算情况说明，该笔费用的产生是按照实际产生的成本费用按照小区的住户总数，予以平摊而产生的。被告刘建平对上述证据的质证意见：对于兴办字（2014）48号《关于同意兴海路12号住宅小区成立业主委员会的批复》，实际情况是该业主委员会早已不存在了，同时业主委员会在签署物业合同前从未联系过被告，并向被告告知过相关的权利和义务；对于2014年5月30日与西宁市城西区兴海路12号住宅小区业主委员会签订《西宁市兴海路12号住宅小区物业管理与服务委托合同》，对该份合同的物业费部分的合法性不予认可；证明双方依法成立物业管理服务合同法律关系，而且暖气必须达到室内温度是18度以上，在整个供暖期间，原告方有十余天的停暖和温度达不到的情况，应当给予扣除或减免费用；对于2015年7月1日施行的《青海省物业管理条例》未质证；对于热水费的产生的成本计算情况说明，不予认可。经审理查明，被告刘建平系兴海路12号住宅小区业主，2014年5月14日城西区人民政府兴海路街道办事处出具兴办字（2014）48号《关于同意兴海路12号住宅小区成立业主委员会的批复》文件，明确同意兴海路12号住宅小区成立业主委员会。2014年5月30日由西宁市城西区兴海路12号住宅小区业主委员会签订了《西宁市兴海路12号住宅小区物业管理与服务委托合同》，双方在合同中约定，由原告西宁房地产集团新厦物业管理有限公司对该小区进行物业服务管理，并对物业管理费的价格约定为按房屋建筑面积每平方米0.65元计算，暖气费按政府定价住宅的套内面积计算，热水费按实际测算成本据实收取。自2014年6月至2016年6原告在该住宅小区提供物业服务时间为2年，期间被告刘建平未向原告交纳2016年1月-2016年5月的物业费、采暖费和热水费，故原告依法提起诉讼要求被告支付上述相关费用，而被告则认为原被告之间从未签订任何书面合同，同时业主委员会未联系过被告，亦未向其告知相关的权利义务，现业主委员会已不存在，故对原告方的诉求不予认可，导致纠纷产生。另查明，原被告双方均认可的物业费为223.2元（按被告在该小区房屋的建筑面积68.69平方米×0.65元/平方米×5个月=223.2元）、采暖费3476.2元【按被告在该小区房屋的套内建筑面积56.91平方米，分别计算如下：（2014年度至2015年度：56.91平方米×4.9元/平方米×6个月=1673.2元）、2015年度至2016年度：56.91平方米×5.77元/平方米×2.5个月=821元；56.91平方米×4.93元/平方米×3.5个月=982元，共计3476.2元】，同时查明确定的停暖期限为7日，该费用给予扣减，即3476.2元÷（6个月×30天×2=360天）=9.7元/天×7天=67.9元，故采暖费应为（3476.2元-67.9元）=3408.3元。在审理过程中，原告方主动对诉求的热水费用提出撤诉申请，不在主张，本院予以确认。本院认为，被告刘建平作为兴海路12号住宅小区业主，其所在的兴海路12号住宅小区业主委员会系依法成立，依据法律的规定，业主委员会的决定对各业主具有法律上的约束力，故业主委员会与原告方签订的《西宁市兴海路12号住宅小区物业管理与服务委托合同》合法有效，该合同对被告刘建平产生法律上的效力，且原告方实际对该小区进行了物业服务管理，双方成立物业服务管理合同法律关系，现原告方对其诉求的物业费和采暖费均有证据证实，且被告对该数额无异议，故依法给予认定，对于被告辩称从未与原告方签订过任何书面的物业服务合同，双方不存在任何法律关系的意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条二款、第一百六十一条、第一百三十四条一款之规定，判决如下：被告刘建平向原告西宁房地产集团新厦物业管理有限公司支付欠付的物业费223.2元、采暖费3408.3元，两项合计为3631.5元，该款于判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告刘建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  辛皎菱二〇一六年九月二十六日书记员  郝志明附：1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十一条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。