湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘08民终499号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。法定代表人：刘效君，该公司总经理。委托诉讼代理人：张歆，湖南澧滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：佘上斌。被上诉人(原审原告、反诉被告)：田金秀。共同委托诉讼代理人：高尚，湖南风云律师事务所律师。上诉人湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称鑫成公司）因与被上诉人佘上斌、田金秀商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2016)湘0802民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人鑫成公司的委托诉讼代理人张歆，被上诉人佘上斌、田金秀的共同委托诉讼代理人高尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫成公司上诉请求：撤销原判第一项，案件受理费由佘上斌、田金秀承担。事实和理由：1、上诉人受被上诉人的委托代其办理房屋所有权证，因被上诉人、第三方业主及职能部门的原因导致延期办证，上诉人不应承担违约责任，故原审认定上诉人未在合同约定的期限内办妥房屋所有权证构成违约，应承担违约责任无事实和法律依据；2、上诉人逾期办证没有给被上诉人造成损失，被上诉人亦未提交证据证明，上诉人最多只能赔偿被上诉人在维权过程中所花的相关费用，故原审认定上诉人应支付被上诉人万分之零点三的违约金没有法律依据；3、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十八条明确约定违约金计算至实际办妥登记之日止，该登记之日应为初始登记而非办妥房屋所有权证之日，故原审认定违约金应计算至办妥房屋所有权证之日与合同约定不符，没有事实依据。佘上斌、田金秀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。佘上斌、田金秀向一审法院起诉请求：1、判决被告赔偿原告迟延办理房屋所有权证违约金14114元；2、案件受理费由被告承担。鑫成公司向一审法院反诉请求：佘上斌、田金秀给付鑫成公司房屋面积补差款111元、测绘费差额40元共计151元。一审法院认定事实：2011年4月8日，原告佘上斌、田金秀与被告鑫成公司签订了一份《张家界市商品房买卖合同》(合同编号：×)，购买了被告鑫成公司开发的位于张空界市永定区大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第×幢×单元×层×号房。合同约定房屋建筑面积139.40平方米，房屋单价为3695.21元每平方米，房屋总价款为515112元，交房时间为2011年12月31日前。合同第八条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。合同第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告佘上斌、田金秀向被告鑫成公司支付了购房款515112元。2011年12月31日，被告鑫成公司将房屋交付给原告佘上斌、田金秀使用。2014年4月4日，被告鑫成公司为原告佘上斌、田金秀办理了所购房屋的房屋所有权证，张家界市房地产管理局向原告佘上斌、田金秀各发放了一份房屋所有权证，房屋所有权证上显示该房屋建筑面积为139.43平方米。另查明，2015年12月8日，原、被告双方经结算确认，被告鑫成公司为原告佘上斌、田金秀购买的鑫成·君泰住宅房屋垫付了测绘费30元、印花税10元，同时原告佘上斌、田金秀应当支付被告鑫成公司房屋面积差异款111元。再查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。一审法院认为，原、被告签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内办妥原告所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方在合同中约定交房时间为2011年12月31日前。在庭审中，原、被告对实际交付使用的时间为合同约定的交房时间均无异议，且均同意以该时间来作为延期办证的起算时间，故延期办证的时间起算点应以被告实际交付使用的时间2011年12月31日为准。根据双方合同第十八条的约定，以原、被告合同约定的交付使用时间点2011年12月31日来推算，故被告的违约时间应从合同约定交付使用之日起算，减去初始登记的时间180日，再减去办理房屋所有权证日期365日后的日期，至被告为原告办妥房屋所有权证的日期2014年4月4日，中间间隔的期限280日为违约时间。因此，被告辩称的违约金应计算到初始登记阶段止的意见，不符合合同的约定，不予支持。根据双方合同的约定，原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之一的标准进行计算，计算方式为已付房款×逾期天数×0.0001。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条也规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出逾期交房的违约金约定过高，请求适当调减。对此，因原告未提供任何证据证实因被告逾期办理房屋所有权证的行为给其造成了实际损失，故综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算比例由日万分之一下调为日万分之零点三为宜，被告应当支付的违约金为4326.94元（515112元×280日×0.00003）。关于被告所辩称的房屋所有权证的办理是基于原、被告之间的委托关系，不是被告的合同义务，不应计算为违约期限的抗辩观点，涉案合同对原、被告双方的权利义务有明确约定，在一定期限内为原告办理房屋使用权证是合同约定的被告应当履行的合同义务之一，故对该辩称观点不予采纳。关于房屋面积差异款，根据合同第四条“出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款”以及第八条“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付”的约定，本案中合同约定的房屋建筑面积为139.40平方米，房屋单价为3695.21元每平方米，而房屋所有权证上显示该房屋建筑面积为139.43平方米，依照合同约定，房款的计算是根据房屋总的建筑面积来进行计算。因此，原告佘上斌、田金秀辩称不应当补交房屋差异款的意见不予采纳。原告佘上斌、田金秀应当向被告鑫成公司按照每平方米3695.21元的单价补交0.03平方米（139.43平方米-139.40平方米）的房款为111元（3695.21元×0.03平方米，计算结果四舍五入并保留整数）。关于测绘费，该项费用是办理房屋所有权证必然产生的费用，根据原、被告双方的鑫成·君泰一期业主房款清算表，被告鑫成公司已经向张家界市房地产管理局垫付了30元。关于印花税，该项费用是办理房屋所有权证必然产生的费用，原告佘上斌、田金秀已于2014年4月4日取得了房屋所有权证，那么该房屋的印花税必然已经产生，应当视为已经交纳。根据一般的交易习惯以及被告鑫成公司提交的证据可以证明，办理房屋产权证的相关费用是由被告鑫成公司代原告佘上斌、田金秀向相关部门交纳。因此，原告佘上斌、田金秀辩称不应当交纳印花税的观点，不予采纳。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，政府部门发给的房屋产权证、土地使用证按件贴花5元，纳税义务人为领受人，因此，原告佘上斌、田金秀办理房屋所有权证的印花税应为10元。而且，2015年12月8日，原、被告双方结算后，原告对应当支付给被告房屋面积差异款111元、户测费30元、印花税10元进行了确认。因此，原告辩称被告反诉请求缺乏依据和理由的意见，不予支持。被告要求原告支付该三项款项151元的反诉请求，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）佘上斌、田金秀支付逾期办理房屋所有权证的违约金4326.94元；二、原告（反诉被告）佘上斌、田金秀自判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司支付房屋面积差异款、测绘费、印花税共计151元；三、驳回原告（反诉被告）佘上斌、田金秀的其他诉讼请求。本诉案件受理费152元，适用简易程序减半收取76元，由被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。反诉案件受理费25元，由原告佘上斌、田金秀负担。本院二审期间，鑫成公司与佘上斌、田金秀均未提交新的证据，且对一审判决认定的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《张家界市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行合同义务不符合约定的一方，应当承担违约责任。该合同第十八条明确约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。故上诉人负有按期办理涉案房屋所有权证的义务，但其办理房屋所有权证超出了合同约定的办证期限，应承担违约责任。现上诉人主张未能按期办证的原因系被上诉人、第三方业主及职能部门所导致，但并未提交证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担举证不能的不利后果，故上诉人提出的原审认定其未在合同约定的期限内办妥房屋所有权证构成违约，应承担违约责任没有事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人逾期办理房屋所有权证构成违约，上诉人与被上诉人在合同中明确约定在此情况下应当按日万分之一的标准计算违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示。合同当事人在合同中对违约金的约定具有督促当事人依约履行义务的作用，亦具有对违约方进行惩罚的性质。被上诉人未举证证明其因该违约行为造成了实际损失，原审法院在不能确定实际损失的基础上，综合考虑本案的实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，将逾期办证违约金调减为每日按支付总房款的万分之零点三的标准进行计算，并未损害上诉人的合法权益，且被上诉人对此并未提出异议，本院予以确认。上诉人主张最多只能赔偿被上诉人在维权过程中所花的相关费用于法无据，亦不符合合同约定。故上诉人提出原审认定上诉人应支付被上诉人万分之零点三的违约金没有法律依据的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人在合同中约定，因上诉人的原因导致逾期办理商品房初始登记或被上诉人的房屋所有权证的，违约期间应计算至实际办妥登记之日止，上诉人按日向被上诉人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，上述合同条款是上诉人根据职能部门监制的示范文本而预先拟定，在订立合同时未与被上诉人协商并且重复使用的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，故根据通常理解，对于因上诉人的原因导致逾期办理商品房初始登记的，违约期间应计算至实际办妥初始登记之日止，对于因上诉人的原因逾期办理被上诉人的房屋所有权证的，违约期间应计算至办妥房屋所有权登记之日止。故上诉人提出的违约金期间应计算至实际办妥初始登记之日止的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，鑫成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由上诉人湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  田洪山审 判 员  盖景阳审 判 员  全建明审 判 员  向 源代理审判员  陈劲兵二〇一六年九月十三日书 记 员  李 翘附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。