贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔04民终542号上诉人（原审被告）：安顺阳光物业发展有限责任公司，住所地：贵州省安顺市开发区王庄村邮电三区局东侧。法定代表人尹现民，该公司经理。被上诉人（原审原告）：颜顺启，男，1955年9月14日生，汉族，江西省萍乡市人，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：韦琼，女，1963年9月7日生，壮族，广西河池市人，住址同上。被上诉人（原审原告）：颜松，男，1984年12月8日生，壮族，贵州省紫云县人，住址同上。上诉人安顺阳光物业发展有限责任公司（以下简称阳光物业公司）因与被上诉人颜顺启、韦琼、颜松房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2016）黔0402民初283号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。原审被告阳光物业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回三被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足以证实被上诉人的诉请。一审已查明合同到期后双方并未续签，商铺的租金均是由安顺德胜房地产开发有限责任公司（以下简称德胜房开公司）支付，而非上诉人支付。这充分说明合同到期后，上诉人已将商铺交由德胜房开公司管理，并经过与被上诉人同意，由德胜房开公司支付全部租金，与上诉人再无关系。一审法院认为合同到期后双方未续签合同视为不定期租赁关系，与一审认定的事实相矛盾。商铺的实际占有人郝章洪认可是德胜房开公司将商铺交与其，而不是上诉人。既然商铺不是上诉人交付给占有人的，合同期满后也不是由上诉人管理，租金也不是由上诉人支付，上诉人未获得任何收益，说明上诉人并没有违约，一审法院判决上诉人承担腾房和支付租金的义务无事实及法律依据，侵害了上诉人的合法权利。二、即使合同继续有效，也不应由上诉人承担支付租金的义务。双方签订的合同中约定商铺的租金由德胜房开公司一次性支付，上诉人再与该公司另行结算。合同到期后，商铺已交由德胜房开公司管理、经营。若被上诉人认为商铺仍由上诉人继续管理和使用，却在上诉人不支付租赁费的情况下三年多不起诉，过了诉讼时效才起诉，不符合常理。为查清德胜房开公司是否已将房屋租金支付给被上诉人等事实，应依法追加德胜房开公司为本案当事人参加诉讼。一审法院未准许追加，程序违法。被上诉人颜顺启、韦琼、颜松未作答辩。原审原告颜顺启、韦琼、颜松向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还原告商铺；2、支付原告于2014年6月30日至2015年12月31日期间所产生的商铺市场租赁价总计13689元；3、判决生效后，若被告无法返还原告商铺，则按日租金100元标准向原告支付至商铺顺利交接为止。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年6月15日，颜顺启、颜松与德胜房开公司签订商品房买卖合同，购买德胜房开公司开发建设的安顺市西秀区马鞍山路44号“南方星城”3号楼733栋的X-X号商铺一套，建筑预测面积14.26平方米，总价款114080元，扣除前三年租金（总价款×24%），并享受一次性付款优惠9.8折，应付商铺购房款为80067元，其他应付的契税、维修基金、交易税、产权证及土地使用证办理费等相关费用共计6774元。合同签订后，颜顺启、颜松向德胜房开公司一次性支付了购房款80067元及相关费用6774元。同日，颜顺启、颜松（甲方）与阳光物业公司（乙方）签订《商铺委托租赁管理合同》，合同约定：一、乙方受托租赁管理甲方位于安顺市西秀区马鞍山路44号“南方星城”3号楼733栋的X-X号商铺，商铺建筑面积14.26平方米，用于商业经营；二、本合同期限为三年，从2010年7月1日起至2013年6月30日止，合同期限临近届满时，双方认为需延续合同委托租赁期限的，应当于期限届满前30日内由双方书面补充协议确定延续的内容和期限；三、三年委托租赁期间年租金为甲方购买该商铺的房价款114080元×8%，三年委托租赁租金总计27379元，已由德胜房开公司在与甲方签订《商品房买卖合同》时一次性支付给甲方，乙方与德胜房开公司另行结算，不再向甲方支付任何租金，且委托租赁管理期间，乙方有权自主与承租经营户另行签订租金额。合同到期后，双方未续签合同，甲方多次与乙方协商收回商铺。2013年8月15日，阳光物业公司代表德胜房开公司按18元/㎡.月的标准向颜顺启、颜松支付租金至2013年12月30日。后颜顺启购买德胜房开公司开发的“南方星城”1-1-X-X号房屋，因面积差需补3928元，经与德胜房开公司协商同意以1-1-X-X号房屋面积差冲抵案涉商铺2014年上半年租金。2014年下半年，颜顺启、颜松多次找德胜房开公司协商收回案涉商铺未果，遂于2015年7月15日以德胜房开公司、阳光物业公司为被告，郝章洪为第三人诉至安顺市西秀区人民法院，并在该案中提出要求解除《商铺委托租赁管理合同》，该案经安顺市西秀区人民法院审理，作出（2015）西民初字第1772号民事判决书，判决如下：一、被告安顺德胜房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内为原告颜顺启、韦琼、颜松涉诉商铺按一户一表要求安装水电。二、被告安顺德胜房地产开发有限责任公司在符合办理商铺土地使用证条件后为原告颜顺启、韦琼、颜松办理涉诉商铺的土地使用权证。同时查明，颜顺启与韦琼系夫妻关系，颜松系颜顺启之子。2010年11月4日，案涉商铺办理了房屋所有权证，共同共有人为：颜顺启、韦琼、颜松，建筑面积14.26平方米。现涉诉商铺为案外人郝章洪管理使用。一审法院认为：颜顺启、颜松与德胜房开公司签订的《商品房买卖合同》和与阳光物业公司签订的《商铺委托租赁管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。《商铺委托租赁管理合同》到期后，双方未续签，应视为不定期租赁关系，当事人可以随时解除租赁合同。合同解除后，阳光物业公司理应将承租的房屋返还原告，现阳光物业公司久拖不还应承担相应的民事责任。颜顺启、韦琼、颜松在另一案件（2015）西民初字第1772号民事案件中提出解除合同、返还商铺，至本案一审辩论终结前已超过五个月，这段时间可视为解除合同前给予阳光物业公司安排搬家的合理期限。故，颜顺启、韦琼、颜松要求解除《商铺委托租赁管理合同》中案涉商铺的不定期租赁关系，于法有据。租赁合同关系解除后，阳光物业公司应将案涉商铺腾空，并交还颜顺启、韦琼、颜松。案涉商铺为案外人郝章洪管理使用，但郝章洪并非合同相对方，阳光物业公司仍负有将案涉商铺交付给颜顺启、韦琼、颜松的义务。阳光物业公司自2014年7月1日至今，未支付房租却一直使用该租赁房屋，应向颜顺启、韦琼、颜松支付相应的租金及房屋占有使用费。原告主张按照合同约定租金计算，月租金760.5元；根据被告2013年支付租金标准18元/㎡.月计算，月租金为256.68元；根据2014年原告购房时以面积差价3928元抵扣半年租金计算，月租金为655元。结合以上情况，一审法院酌定按月租金660元计算，被告应支付自2014年7月1日至2015年12月31日租金共计11880元，原告诉请超过部分不予支持。原告要求判决生效后被告未能按判决确定的期限返还商铺的，按日租金100元的标准支付占有使用费，原告诉请标准过高，应按照一审法院酌定的月租金660元的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自2015年12月31日起解除原被告所签订的《商铺委托租赁管理合同》，由被告安顺阳光物业发展有限公司于本判决生效后3日内将涉案商铺返还原告颜顺启、韦琼、颜松。二、被告安顺阳光物业发展有限公司于本判决生效后五日内支付三原告颜顺启、韦琼、颜松从2014年7月1日至2015年12月31日的商铺租金共计人民币11880元。2015年12月31日后至被告实际腾房时止的租金按照每月人民币660元标准支付。三、驳回原告颜顺启、韦琼、颜松的其他诉讼请求。本案受理费192元，减半收取96元，由原告颜顺启、韦琼、颜松负担46元，被告安顺阳光物业发展有限公司负担50元。二审中，上诉人阳光物业公司提交了以下证据：德胜房开公司出具的《移交证明》，及安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第1748号民事调解书，拟证明案涉商铺所在片区的商铺在合同期满后均已交还给房开公司，由房开公司接管并进行经营管理。上诉人提交的两份证据均不属于二审新证据，且上诉人是否将案涉商铺移交德胜房开公司管理系上诉人与德胜房开公司的内部关系，与本案的处理无关联性，民事调解书涉及的是其他商铺，也与本案不具有关联性，该两份证据本院不予采信。本院对一审认定事实予以确认。二审中，本案争议焦点为：上诉人是否应当承担返还商铺，支付租金的义务。本院认为,签订本案《商铺委托租赁管理合同》的主体是上诉人阳光物业公司与被上诉人颜顺启、颜松，虽然该合同部分内容涉及颜顺启、颜松与德胜房开公司签订的《商品房买卖合同》，但仅涉及前三年租金的支付问题不涉及其他，且该部分已履行完毕。案涉合同约定的三年租赁期限届满后，双方既未续签书面合同也未解除合同，一审法院认定期限届满后双方系不定期租赁合同关系符合法律规定，案涉合同相对方系上诉人而非德胜房开公司，权利义务人也是上诉人而非德胜房开公司。上诉人与德胜房开公司之间的关系，不影响其作为合同相对方向被上诉人承担支付租金等合同义务，一审判令上诉人向被上诉人支付租金及合同解除后的房屋占有使用费有事实及法律依据，上诉人称支付租金的义务人系德胜房开公司与合同约定不符。合同约定的三年租赁期限届满后，租金的支付确仍涉及德胜房开公司，但相关的事实已经过本案三被上诉人诉德胜房开公司及阳光物业公司的另一案件予以查明，故德胜房开公司并不是本案必须追加参与诉讼的当事人。上诉人称其不是本案责任主体、一审法院遗漏当事人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。因双方系不定期租赁合同关系，被上诉人在给予了合理搬离期限的情况下可随时要求解除合同。合同解除后，上诉人应承担向被上诉人返还商铺，并支付差欠合同履行期限内的租金和解除合同后的房屋占有使用费的义务。综上所述，安顺阳光物业发展有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由上诉人安顺阳光物业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 阮 素 芬审判员 李 德 江审判员 陈 雯 贞二〇一六年九月十四日书记员 李倩（代）