云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终595号上诉人（原审被告）：楚雄星焰房地产开发有限公司，住所地：楚雄市开发区青江小区****。统一社会信用代码：915323006708913403。法定代表人：代平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周莉，云南熙宁律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李俊，男，1987年4月4日生，汉族，大学文化，公司职员，住楚雄市。委托诉讼代理人：郭彦青，云南瑞志律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人楚雄星焰房地产开发有限公司（以下简称星焰公司）因与被上诉人李俊商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2016）云2301民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人星焰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销（2016）云2301民初602号民事判决第一项，改判星焰公司不承担违约责任，并由李俊承担本案一、二审案件受理费。理由如下：一审判决认定事实错误，适用法律错误。李俊和星焰公司签订的《补充协议》约定，李俊应在规定时间出具“委托书”“申请书”，否则，星焰公司不承担逾期办证的违约责任。可见，李俊应在一定时间内具备办理产权证的条件。在本案中，星焰公司在2012年12月31日前交房，2013年12月25日才具备办理房屋产权证的条件，为此，依据约定和相关法律规定，星焰公司不承担逾期办证的违约责任。被上诉人李俊辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院依法予以维持。星焰公司在上诉状中所述与客观事实不符，李俊已经按照合同约定将房屋和车库的相关材料全部交给了星焰公司，但是由于住房契税计算错误，李俊又于2013年12月25日补交了契税，其申请办证的材料一直都是由星焰公司保管，后李俊经多方打听，才知道星焰公司于2015年3月才将李俊办理房屋产权证的材料交给房屋登记行政部门，星焰公司未积极履行办证义务，其行为已经给李俊造成了损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的规定》第十八条第一款之规定，星焰公司应当支付李俊逾期办证违约金。二、本案属于在商品房买卖合同履行过程中引发的纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，李俊已经在合同约定的期限内全额付清了房款，星焰公司应当按照全面履行原则将房产及车库交付给李俊，并积极协助办理房屋产权登记手续。虽然在本案中出现了契税计算错误的情况，但是李俊已经在第一时间补交了契税，已经尽到了全面履行的义务，但星焰公司自李俊在2013年12月25日补交契税后迟迟未履行协助办证的附随义务，导致李俊于2015年8月17日才取得房产证，李俊认为星焰公司违反了诚实信用原则，没有尽到应尽的合同义务。李俊认为星焰公司违反合同全面履行的义务，构成不适当履行，虽然李俊现在已经取得了房产证，但是星焰公司的不适当履行给李俊造成了损失，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律解释》第十八条第一款的规定，星焰公司应当支付李俊逾期办证违约金。李俊向一审法院起诉请求：1、由星焰公司支付李俊自2013年4月1日起至2015年8月止的逾期办证违约金88529.95元（其中包括11幢2单元202室住房的违约金70160.53元，11－7号车库的违约金18369.42元）；2、由星焰公司为李俊申请办理11－7号车库的房产证书；3、案件诉讼费由星焰公司承担。一审认定法律事实：2011年12月20日，李俊、星焰公司双方签订《商品房销售合同》，该合同约定：李俊购买星焰公司开发的楚雄市东瓜镇詹家村委会半山国际花园11幢2单元202室房屋，该商品房套内建筑面积为111.79平方米，房屋总价款为472064元，李俊应于2011年12月20日前一次性付清房款；星焰公司应于2012年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给李俊；李俊在办理完交房手续达到以下条件后，星焰公司在90个工作日内协助李俊将办理房屋所有权证所需相关资料提交到产权登记部门：1、李俊向星焰公司交清全部房款及相关代收费用（包括但不限于设施费、维修基金、契税、印花税及手续费、工本费等）；2、李俊、星焰公司双方交接房手续办理完毕；3、李俊填写办理房屋所有权证申请书，并签订授权委托书给星焰公司；4、李俊向星焰公司交付办理房屋所有权证的必要资料。2012年5月26日，李俊、星焰公司双方签订《商品房销售合同》，该合同约定：李俊购买星焰公司开发的位于楚雄市东瓜镇詹家村委会半山国际花园11幢2单元负一层7号车库，该车库套内建筑面积为22.32平方米，车库总价款为102408元；李俊应于2012年5月26日前一次性支付该车库总价款102408元；星焰公司应于2012年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的车库交付给李俊；李俊在办理完交房手续达到以下条件后，星焰公司在90个工作日内协助李俊将办理房屋所有权证所需相关资料提交到产权登记部门：1、李俊向星焰公司交清全部房款及相关代收费用（包括但不限于设施费、维修基金、契税、印花税及手续费、工本费等）；2、李俊、星焰公司双方交接房手续办理完毕；3、李俊填写办理房屋所有权证申请书，并签订授权委托书给星焰公司；4、李俊向星焰公司交付办理房屋所有权证的必要资料。李俊于2011年9月19日向星焰公司交清了11幢2单元202室房屋的购房款472064元，于2013年1月9日交纳了11幢2单元202室房屋的配套设施费、维修基金及契税。由于11幢2单元202室房屋的契税计算错误，李俊应交纳的契税不足，经星焰公司通知后，李俊又于2013年12月25日补交了契税。李俊于2012年5月26日交清了11幢2单元负一层7号车库的购房款102408元，于2013年1月9日交纳了11幢2单元负一层7号车库的配套设施费、维修基金及契税。2012年12月14日，星焰公司在《楚雄日报》刊登公告通知半山国际花园1－21幢业主于2012年11月18日开始接房。之后，李俊接收了所购买的房屋和车库。2015年8月17日，李俊领取了11幢2单元202室房屋所有权证书。至原审开庭审理时，星焰公司未为李俊办理11幢2单元负一层7号车库的所有权证。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，李俊购买的11幢2单元202室房屋，李俊于2013年12月25日补交了契税，按合同约定星焰公司应于2013年12月25日起之后的90个工作日内即2014年5月13日前为李俊办理房屋权属登记，但星焰公司未在此期间内为李俊办理房屋权属登记，李俊应自权利受到侵害之日起两年内(2014年5月13日起至2016年5月12日止)向法院起诉，李俊于2016年2月25日向楚雄市人民法院起诉，李俊的起诉未超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，星焰公司应支付李俊逾期办证违约金，故对李俊要求星焰公司支付11幢2单元202室房屋的逾期办证违约金的诉请，予以支持。对星焰公司的李俊起诉11幢2单元202室房屋逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效的辩解，不予采纳。由于李俊、星焰公司双方未约定逾期办证违约金，违约金本院按李俊已付的购房款总额自2014年5月13日起计算至星焰公司为李俊办理房屋权属登记时即2015年8月17日止（共492日），违约金的计算标准按年利率5%予以计算，故星焰公司应支付李俊11幢2单元202室房屋的逾期办证违约金为32018元（475064元×5%÷365日×492日）。李俊购买的11幢2单元负一层7号车库，李俊于2013年1月9日交清了合同约定的全部费用，星焰公司应于2013年1月9日起的90个工作日内即2013年5月28日前为李俊办理车库的权属登记，但星焰公司至本案一审开庭审理时未为李俊办理车库的权属登记，李俊知道自己的权利受到了损害，就应当在法律规定的诉讼时效期间内，即2013年5月28日起至2015年5月27日止的两年内提起诉讼来寻求法律保护，可李俊超过了法律规定的诉讼时效期间于2016年2月25日向楚雄市人民法院起诉，且其提供的证据不能证实本案存在法律规定的诉讼时效中止、中断或延长的情形，星焰公司在一审庭审中提出了李俊的起诉已超过诉讼时效的抗辩，故李俊要求星焰公司支付车库的逾期办证违约金的诉请，不予支持，应予驳回。对星焰公司的李俊起诉车库的逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效的辩解，予以采纳。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，根据李俊、星焰公司签订的《商品房购销合同》第十二条“李俊在办理完交房手续达到以下条件后，……星焰公司在90个工作日内协助李俊将办理房屋所有权证所需相关资料提交到产权登记部门”的规定，李俊已履行完毕合同约定的全部义务，星焰公司应为李俊办理房屋权属登记手续，星焰公司在庭审中亦表示愿意积极为李俊的车库办理权属登记，故对李俊要求星焰公司为其办理车库权属登记的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，判决：一、由楚雄星焰房地产开发有限公司支付李俊位于楚雄市东瓜镇詹家村委会半山国际花园11幢2单元202室房屋的逾期办证违约金32018元；二、由楚雄星焰房地产开发有限公司于判决生效后90个工作日内为李俊办理位于楚雄市东瓜镇詹家村委会半山国际花园11幢2单元负一层7号车库的权属登记手续；三、驳回李俊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1007元，由李俊承担645元（已交），由楚雄星焰房地产开发有限公司承担362元（未交）。本案二审中，星焰公司、李俊没有提交新证据。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，星焰公司及李俊对一审认定事实无异议，对一审认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：星焰公司是否应当承担半山国际花园11幢2单元202室房屋的逾期办证违约金32018元？本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，李俊于2011年12月20日为购买半山国际花园11幢2单元202室房屋，与星焰公司签订了《商品房购销合同》，该合同合法有效，合同签订后，李俊付清了购房款和配套设施费、维修基金和契税，因契税计算错误，又于2013年12月25日补交了契税。李俊已经按照合同约定履行完其应履行的全部义务，但星焰公司在将房屋交付给李俊后未按《商品房购销合同》的约定按时为李俊办理半山国际花园11幢2单元202室的房屋权属登记，星焰公司的行为已经构成违约，本案一审法院依法判处的违约金有事实和法律依据，对星焰公司提出不承担违约责任的上诉请求不予支持。综上，楚雄星焰房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判处正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由楚雄星焰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邱德英审判员  刘 莹审判员  王丽娟二〇一六年九月十二日书记员  曾琳媛