江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5567号上诉人（原审被告）：南京中超房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路323号601室。法定代表人：厉春生，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟棣，江苏华成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏舜信置业顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路217号2单元1708室。法定代表人：孙贤和，该公司董事长。委托诉讼代理人：李春香，江苏宏林律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸华明，江苏宏林律师事务所实习律师。上诉人南京中超房地产开发有限公司（以下简称中超公司）与被上诉人江苏舜信置业顾问有限公司（以下简称舜信公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中超公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，按实际空置面积计算空置费，并按2016年1月5日至2016年5月5日4个月时间计算空置费。二、撤销一审判决中对一审诉讼费用金额的认定，改为按重新计算后的空置费确认上诉人应承担的一审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认为“对无法确定是否交付房屋，可以按照空置计算物业费”没有事实和法律依据。首先，已出售和出租的房屋面积及具体的单位名称、个人姓名、相关的合同以及证据上诉人都已提交，出售和出租的房屋每日都在被上诉人眼前开展装修营业等活动，而被上诉人的工作性质、服务对象也是这些单位和个人，并非无法确定是否交付房屋。尤其是1至5层的商业用房，由于不需要精装修，在其他楼层之前就可以交付了，况且被上诉人亲自收取了4至5层的鲁公大宅押金。其次，双方签订的《南邮大厦物业管理委托合同》第十五条第八项中确有“应要求承租人到管理办公室登记备案并办理相关手续”的约定，但上诉人在租赁合同中都明确履行了该约定，承租人不履行合同并不能证明就是上诉人的空置房，被上诉人应当依法向具体的承租人去收取物业费或者空置费，而不是由上诉人代交空置费。二、一审法院认定上诉人应承担6个月商业用房空置费129600元，办公用房空置费297795元没有根据，依法应予改判。首先，商业用房都已经有主，不论被上诉人是否实际收取了物业费，该部分房屋不应算作上诉人的空置房，更不应认定由上诉人代付这部分房屋空置物业费。其次，一审中上诉人提交了办公用房21层的租赁合同，该合同中明确约定应向物业管理部门交纳物业费，一审将此面积计算为空置房面积，并判决由上诉人代交空置费不公正。三、一审法院无权判定上诉人向被上诉人交付2016年1月5日至2016年7月5日6个月的空置物业费，至多判决2016年1月5日至2016年5月5日4个月的空置费。四、一审诉讼费用分担不公，请求二审在作出新的判决后，重新确定诉讼费的分担比例。舜信公司辩称：一、1至5楼商业用房7200平方米一直未交付。之前交付约定由上诉人、被上诉人和实际使用人三方一起进行，该7200平方米未经过被上诉人共同交付，被上诉人无法收取物业费。其中可能存在两种情况，一是上诉人自己交付，自行收取物业费；二是上诉人自己交付，自己收取一部分物业费，再免除一部分物业费。二、上诉人认为应计算4个月空置物业费是其理解错误。合同约定是半年一收费，一次收取6个月的费用，并不存在零碎的收取。一审判决正确，请求维持。舜信公司向一审法院起诉请求：一、中超公司按照合同约定立即支付舜信公司735949.2元（空置房物业费457876.8元、滞纳金228938.4元、非法抢收1601、1602、1603、1616室业主物业费19134元、开荒保洁费30000元；其中商业用房建筑面积7200平方米，应于2015年12月10日之前交纳，因空置应减半收取，2016年1月5日至2016年7月5日期间物业费为129600元；办公用房建筑面积22920.62平方米，因空置应减半收取，2016年1月5日至2016年7月5日期间物业费为330056.92元）；中超公司承担诉讼费用。后舜信公司在一审中申请变更诉讼请求，变更滞纳金为4578.76元（以457876.8元为基数，按合同约定的欠款总额的百分之一计算）；变更开荒保洁费为27860元（实际支出的人员工资13760元、误差补贴2580元、交通补贴1720元、耗材9800元合计27860元）。一审法院认定的事实：2010年7月，中超公司与南京邮电大学签订协议，约定合作开发建设南邮大厦项目。2015年6月24日，舜信公司（乙方）与中超公司（甲方）签订《南邮大厦物业管理委托合同》（以下简称物业管理合同），双方约定：甲方将南邮大厦项目委托乙方实行物业管理；南邮大厦项目总建筑面积约43968平方米，地上28层约34997平方米，地下2层约8744平方米；协议期限为2015年6月24日至2017年，协议有效期为2年；物业费用标准及支付方式，商务办公楼按4.8元每平方米(测算依据见南邮大厦项目物业管理方案)，商用楼按6元每平方米收取；物业费自交付之日起开始计算并收取；乙方依据本协议向甲方收取物业管理费用及其它合法产生的费用；甲方当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付；支持并协助乙方进行正常的物业管理服务和依法经营活动；甲方对所属物业出租时，应要求承租人到管理办公室登记备案，并办理相关手续；由于前期物业入住率较低，经甲乙双方友好协商，乙方免收甲方交付之日起半年空置房物业管理费，半年后仍有空置物业，由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费，其他小业主空置时必须向物业管理方报批按70%交纳物业管理费，本大厦交付时实行一次性收取公摊水电费；高层电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人应于每半年10号前到物业服务中心交清下半年的各项费用；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理及其他费用的，乙方可以从逾期之日起按每天应交纳费用的千分之一加收滞纳金，逾期15天以上的，物业公司有权停止为其提供物业管理服务、并追讨逾期款项；乙方的权利和义务，依据本协议向甲方收取物业管理费用及其他合法产生的费用；甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付相关费用的，乙方有权要求甲方补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的1%交纳滞纳金等等。合同签订后，舜信公司进驻南邮大厦提供物业管理服务至今。2015年7月6日开始，中超公司向业主交付房屋。2016年1月4日、2016年1月18日，舜信公司分别向中超公司发送《工作联系函》，要求中超公司按合同约定履行义务。2016年1月19日，中超公司向舜信公司发送《解除合同通知书》，告知舜信公司立即解除物业管理合同。2016年1月21日，舜信公司向中超公司发送《关于“解除合同通知书”的回函》，告知中超公司应按照合同约定补偿舜信公司相关费用，以求双方达成解除合同的协议。一审另查明：2016年1月15日，中超公司向1601室、1602室、1603室、1616室业主收取垃圾清理费1163元、保证金6000元、物业费4784元。后双方因物业费产生纠纷，经公安机关调解，中超公司支付舜信公司803室、804室、805室、810室、814室等14户业主物业费85066.44元，建筑面积为1908.19平方米，舜信公司亦同意在本次诉讼请求中扣除。一审庭审中，舜信公司认为，2015年11月30日中超公司交付地上28层房屋的建筑面积为4876.38平方米，未交付空置房屋建筑面积为30120.62平方米，其中包括商业用房1至5层建筑面积7200平方米，剩余为办公用房；舜信公司抢收4户业主交纳的物业费用包括在第一项诉讼请求内，应予以扣除，涉及房屋建筑面积为332.2平方米。中超公司认为，商业用房的建筑面积是7200平方米，已经出售，不存在空置问题；办公用房是6至28层，6、18、24、25、26、27、28层房屋还没有完成精装修，每层建筑面积1185平方米，不属于空置；除了办公用房外，还有4200平方米房屋未出售、未出租。一审法院认为：双方签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方签订物业管理合同时，并未成立业主委员会，属于前期物业管理合同。中超公司未举证证明双方之间的物业管理合同达到合同约定以及法定的解除条件，而且舜信公司亦不同意解除，因此本案中的双方之间合同未解除，双方应继续按照合同约定履行义务。双方在合同中约定“乙方依据本协议向甲方收取物业管理费用及其它合法产生的费用”，因此舜信公司可以按照合同约定向中超公司收取物业费用。虽然双方约定“物业费自交付之日起开始计算并收取”，但是双方还约定“由于前期物业入住率较低，经甲乙双方友好协商，乙方免收甲方交付之日起半年空置房物业管理费，半年后仍有空置物业，由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费，其他小业主空置时必须向物业管理方报批按70%交纳物业管理费”，因此对于无法确定是否交付的房屋，可以按照空置计算物业费用。庭审中，中超公司认可，7至15层已经能够入住，舜信公司入驻时中超已交付第3层，中超公司于2015年11月将4至5层房屋出租给案外人鲁公大宅，于2015年1月将1至2层交付案外人沈国宝，中超公司有义务按照合同约定要求接受房屋的业主或承租人备案并办理相关手续等，但是中超公司并未举证证明其主张的交付情况。同时中超公司认为仍有9500平方米房屋没有建成亦没有交付，并未举证证明，故不予采信。中超公司应支付舜信公司2016年1月5日至2016年7月5日商业用房物业费用129600元[7200×6×6×50%]，支付舜信公司办公用房物业费用297795元[（34997-4876.38-7200-1908.19-332.2）×4.8×6×50%]。中超公司已经收取的小业主物业费用5947元（1163+4784），应返还舜信公司。同时中超公司构成违约，应支付舜信公司滞纳金，滞纳金为4333.42元[（129600+297795+5947）×1%]关于舜信公司主张中超公司支付开荒保洁费问题。双方在物业管理合同中并未约定开荒保洁费，而且舜信公司的主张也不符合一般的交易习惯，依法不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京中超房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付江苏舜信置业顾问有限公司物业费433342元及滞纳金4333.42元。二、驳回江苏舜信置业顾问有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11160元，减半收取5580元，由南京中超房地产开发有限公司负担4000元，由江苏舜信置业顾问有限公司负担1580元。本院二审期间，双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院依法予以确认。同时，中超公司认为一审判决遗漏查明在2016年1月5日至2016年7月5日期间，空置房在不断的变化，随时会有人过来租赁或者购买的事实。二审中，中超公司提供：证据一、创客公司发布会广告，证明涉案房屋的4楼半层由创客公司于2016年5月26日入驻并使用；证据二、青创空间邀请函及照片，证明涉案房屋的1层、2层已由青创空间入驻并使用，青创空间和北京创客开业时间分别是5、6月份，但当时交付的是框架式结构，由其入驻后改造使用，一审期间，上述公司早已经进入；证据三、舜信公司收取鲁公大宅4层、5层2016年4月22日至7月21日三个月的物业费33000元收据，证明涉案房屋的4楼半层以及5层已经由鲁公大宅入驻并使用，舜信公司收取了鲁公大宅的物业费，上述三份证据均证明涉案商业用房并不存在空置问题，也不存在上诉人没有交接，被上诉人就无法收取物业费的情况；证据四、主体结构分部工程质量验收报告，证明1-5楼不是精装修房屋，取得主体结构分部工程质量验收报告就可以交付；证据五、装饰合同，证明4楼商业用房的装修时间和竣工时间；证据六、房屋租赁合同九份，证明一审判决后，上诉人对外出租的房屋房号和面积。舜信公司未提供新的证据，其对中超公司上述证据质证意见为：1、对证据一至证据三，上诉人举出的三位商户至今处于在业状态，青创空间是2016年6月16日开业，其何时与上诉人交接，我方并不清楚，据我方上门了解，青创空间称物业费已经由上诉人收取或者做了部分装修减免，青创空间进场时并未与我方签订物业协议；北京创客是2016年5月26日开业，与青创空间情况相同，并未经我方进行交接；鲁公大宅进来的比较早，鲁公大宅在一审判决后给我方补交了一半的物业费，但该费用不应当在我公司主张的物业费中扣减，我公司只主张50%的物业费，商户入住后应当收取100%的物业费，我方只收取鲁公大宅50%的物业费。2、对证据四主体结构分部工程质量验收报告真实性无异议，但该证据系扫描件，不符合证据形式，根据相关法律规定，主体竣工验收不能作为交付的标准，只有经过竣工验收备案，才能作为交付标准。3、证据五装饰合同系扫描件，不符合证据形式，且和本案没有关联性，无法确认该证据的真实性。4、证据六，九份房屋租赁合同均是复印件，不符合证据形式，从合同内容来看，是上诉人单方交付，并且部分给予了减免物业费，并没有按照上诉人和被上诉人的合同约定由三方来交付。本院认为，依法成立的合同受法律保护。中超公司与舜信公司在协商一致基础上于2015年6月24日签订的《南邮大厦物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。物业管理合同约定，“甲方当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付；甲方支持并协助乙方进行正常的物业管理服务和依法经营活动；甲方对所属物业出租时，应要求承租人到管理办公室登记备案，并办理相关手续”。根据上述约定，中超公司作为委托人，有义务支持、协助舜信公司进行正常的物业管理，要求其物业的承租人到舜信公司物业管理办公室办理登记备案，以便舜信公司开展正常的物业管理服务工作。中超公司在本案一、二审中虽提交了部分承租人入驻涉案商业用房以及办公用房的相关证据，但其所提供的证据不足以证明其已全面履行了上述合同义务，要求承租人办理相关物业备案手续，致使舜信公司无法收取相应的物业服务费用，一审法院对该部分房屋按照空置房计算物业费用并无不当，中超公司主张7200平方米的商业用房以及部分办公楼已对外出租，不应按空置房向舜信公司交纳物业费的上诉理由，本院不予采纳。舜信公司在一审判决后已实际收取了鲁公大宅2016年4月22日-2016年7月21日的物业费33000元，该费用应在中超公司应当支付的空置物业费中扣减。关于中超公司是否应向舜信公司支付2016年1月5日至2016年7月5日6个月的物业费用。本院认为，双方签订的物业管理合同约定，“业主或物业使用人应于每半年10号前到物业服务中心交清下半年的各项费用”。根据该约定，物业费系预交性质，半年一付，一审法院依据合同约定判令中超公司给付舜信公司2016年1月5日至2016年7月5日6个月的物业费用，有相应的依据，舜信公司客观上亦提供了物业服务，故对中超公司称一审无权判定其支付6个月空置物业费的上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，中超公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初1736号民事判决第二项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初1736号民事判决第一项为：南京中超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏舜信置业顾问有限公司物业费400342元及滞纳金4003.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11160元，减半收取5580元，由南京中超房地产开发有限公司负担4000元，由江苏舜信置业顾问有限公司负担1580元。二审案件受理费11160元，由南京中超房地产开发有限公司负担10323元，江苏舜信置业顾问有限公司负担837元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  沈萍儿二〇一六年九月二十九日书记员  汪海燕