上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初9149号原告郭旭，男，1979年8月10日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，现住上海市宝山区。原告孙德爱，女，1983年10月7日生，汉族，户籍地山东省，现住址同上。上列原告共同委托代理人刘惠，上海汉世律师事务所律师。被告朱贤斌，男，1984年6月20日生，汉族，住上海市。委托代理人朱士俊，男，1953年9月2日生，汉族，住上海市。被告韦尤瑾，女，1986年7月22日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人闵家慧，上海力帆律师事务所律师。被告朱士俊，男，1953年9月2日生，汉族，住上海市。被告滕国娣，女，1956年11月8日生，汉族，住址同上。第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市。负责人吴文新，行长。委托代理人杨郁。原告郭旭、孙德爱与被告朱贤斌、韦尤瑾、朱士俊、滕国娣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，通知第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行参加诉讼，并依法由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭旭、孙德爱及原告共同委托代理人刘惠、被告朱士俊并代被告朱贤斌、被告滕国娣、被告韦尤瑾及其委托代理人闵家慧、第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行的委托代理人杨郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭旭、孙德爱诉称，2015年7月7日，原告与被告签订了房地产买卖居间协议，约定，被告将位于宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，转让价格为88万元。7月23日，因房屋尚未办理小产证，故双方签订了补充协议，当日原告支付了被告15万房款。期间，被告因无力归还房贷，原告为其垫付了了2个月，办理产证相关费用也是原告代为支付。2015年7月份，被告交付了房屋，原告装修入住至今。2016年4月15日，系争房屋的小产证已经办理完毕，但被告迟迟不配合原告办理过户手续，原告经发函催告未果。故原告起诉要求被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，归还银行贷款，将设定在房屋上的抵押权撤销后，配合原告办理过户手续，将房屋的房地产权利过户给原告。关于剩余房款61万元，原告同意在扣除垫付款30,887.22元后于过户同时支付给被告。被告朱贤斌、滕国娣、朱士俊辩称，居间协议上朱贤斌、滕国娣、朱士俊是签字的，但是被告后来了解到签订居间协议时，原告社保不满两年，不符合购房资格。所以房屋买卖合同是无效的。系争房屋是预售商品房，取得产证之前，被告就决定将房屋出售。被告韦尤瑾和朱贤斌居住的是公租房，被告滕国娣、朱士俊在外借房居住。当时购买系争房屋是准备四被告一起居住，后来因为家里经济问题，准备出售房屋。被告收到了原告支付的27万元房款，同意退还给原告。贷款申请人是朱贤斌，认可原告替被告垫付六个月的贷款和契税、维修基金。鉴于原告属于限购对象，故即使合同有效，也无法继续履行。被告韦尤瑾辩称，居间协议上韦尤瑾没有签过字，签订补充协议，韦尤瑾也没有在场，不清楚这个事情，房款韦尤瑾也没有收到过。原告在签订居间协议时，社保未缴满两年，不符合购房政策，现在根据新政策，社保要缴满五年，原告也没有缴满五年。直到2015年10月份朱贤斌才告诉韦尤瑾已经将系争房屋出售，还收取了原告15万元。朱贤斌因为在外赌博，要将系争房屋出售，朱贤斌当时称还有12万元没有收到，韦尤瑾表示这12万元要韦尤瑾收取，所以韦尤瑾主动和中介公司的业务员联系，后来联系上了原告郭旭。当时说好12万元是要支付给韦尤瑾的，但嗣后朱贤斌告知他已经向原告郭旭借了7万元，但是借条上写的是8万元，而且这7万元要从12万元中扣。办理产证的钱是原告支付的。期间韦尤瑾起诉要求和朱贤斌离婚，但是后来经法院调解没有离婚。朱贤斌又因为信用卡诈骗被拘留了，原告又要求过户，所以韦尤瑾去咨询律师，知道自己之前的做法是不懂法律的做法，因为其余被告擅自处分房屋，韦尤瑾也没有拿到房款，所以合同应为无效，故要求驳回原告的诉讼请求。第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行述称，被告拖欠借款的本金余额594,645.92元，逾期部分是9,208.29元。原告垫付贷款的情况，第三人不清楚，最近一次还款是2016年8月24日。如果法院判决过户给原告，应当先还清银行贷款，第三人才同意涤除抵押权。经审理查明，2015年7月7日，原告与被告签订了房地产买卖居间协议，约定，被告将位于宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，转让价格为88万元。合同落款处，甲方由被告朱贤斌签字。同年7月23日，因房屋尚未办理小产证，故双方签订了补充协议，约定，原告在当日支付房款15万元，剩余首付款于甲方办理产证之日起7日内支付。甲方收到乙方支付的首付款时，交房给乙方先行装修。该协议落款的甲方处有朱贤斌、滕国娣、朱士俊签字。当日原告支付了被告15万房款。另查明，2016年4月15日，四被告经核准登记取得了系争房屋的房地产权证，四人就该房屋为共同共有。还查明，合同履行期间，原告代被告偿还了六个月银行贷款计19,200元、办理小产证时垫付了契税8,871.76元、维修基金2,815.46元，合计30,887.22元。审理中，关于支付的房款，原告表示首付款27万中的15万元系通过银行转账支付给了被告朱贤斌。嗣后，因为朱贤斌当时在外欠钱，2015年10月27日，他向原告借了2万元，2015年10月31日原告又借了5万给朱贤斌，本来朱贤斌说好过户时将借款归还，原告再另外支付房款12万，原告当时和四被告说好过户当天四个人一起到场，原告才同意支付房款12万，被告说四被告会到场，但是当日到银行，原告才发现朱贤斌没有到场。被告滕国娣、朱士俊说他们同意将朱贤斌借款7万还给原告，原告一并将借条给了他们。2015年12月2日，原告先转账给滕国娣6万元，之后滕国娣转账退还6万元，后来原告再转账6万元给滕国娣，滕国娣取了现金1万元，因此原告当天实际支出是5万元，加之被告归还的借款7万元，所以12万元房款付清。被告滕国娣表示，当日滕国娣提取的现金是2万元，不是1万元，对原告其余的陈述表示认可。审理中，原告还提供了一组和被告韦尤瑾的微信聊天记录，表示韦尤瑾称不知道买卖事实是不客观的，其参与了整个房屋的交易过程，故出售房屋是被告全家一致的意思表示。审理中，被告提供查询的原告社保缴纳记录，称原告不符合连续缴纳社保满五年的条件。原告对真实性不持异议，但表示原告自2013年起缴纳社保，在双方所约定的过户日期届满时，原告是完全符合购房条件，不属于限购对象。以上事实，有房地产买卖居间协议及补充协议，告知函、房地产权证、收款收据、转账凭证、税收交款书、微信截屏、社保证明及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，公民行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用的基本民法原则。原被告就系争房屋签订的房地产买卖居间协议及补充协议，系各方当事人真实意思表示。尽管被告韦尤瑾未在两份协议上签字，但根据原告提供的微信聊天记录以及被告自认，其在买卖过程中已参与嗣后的交易环节。故被告韦尤瑾以其不知晓该房屋出售为由要求确认房屋买卖合同无效的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于支付房款的问题，原告表示已经支付27万元房款，在支付了15万元之后，由于被告朱贤斌向原告借款7万元，在12月2日当日，被告的父母表示愿意替朱贤斌归还该款，故原告当日实际支付的房款为5万元。被告滕国娣、朱士俊对于替代被告朱贤斌归还借款一节事实予以认可，但称当日提出现金2万元而非1万元给原告。对此，原告不予认可。被告对上述主张也未提供任何证据佐证，本院对被告的抗辩不予采信。至于被告韦尤瑾称其未收到原告支付的房款，系出售方家庭内部关于房款分配的问题，对外不得对抗原告作为买受方已经履行的义务，不属于本案处理范围。即原告在支付了27万房款，并实际取得系争房屋装修入住至今，在被告的房地产权证经核准登记取得后，其应按约全面履行合同义务。故原告要求继续履行买卖合同，要求被告将房屋过户给原告的诉请，合法有据，本院予以准许。鉴于房屋上设定有第三人的抵押权，故应由被告负责清偿银行贷款后，在涤除抵押权限制后将房屋予以过户。关于剩余房款的问题，原告同意在过户时一并支付剩余房款61万元，于法不悖，本院予以确认。原告称在交易过程中，为履行买卖合同而为被告垫付了相关银行借款、购房契税等，并要求在尾款中予以扣除。被告对垫付款项没有异议，故原告要求扣除的意见，本院亦予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、原告郭旭、孙德爱与被告朱贤斌、韦尤瑾、朱士俊、滕国娣就上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同，继续履行；二、被告朱贤斌、韦尤瑾、朱士俊、滕国娣于本判决生效之日起十日内，还清银行贷款，注销设定在上述房屋上的抵押权登记；三、被告朱贤斌、韦尤瑾、朱士俊、滕国娣于上述房屋上的抵押权注销后五日内，配合原告郭旭、孙德爱办理过户手续，将该房屋的房地产权利转移给原告郭旭、孙德爱；四、原告郭旭、孙德爱于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日，支付被告朱贤斌、韦尤瑾、朱士俊、滕国娣房款61万元(其中扣除原告垫付款30,887.22元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取6,300元、财产保全费4,920元，均由被告朱贤斌、韦尤瑾、朱士俊、滕国娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一六年九月十三日书记员 童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。