江苏省��通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2048号上诉人（原审被告）：陈国永。委托诉讼代理人：邱允晖，江苏四维达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹海芳，江苏四维达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海门市卡丹诺家用纺织品有限公司，住所地江苏省海门市三星镇召良村20组。法定代表人：朱裕忠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李小玲，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李仕春，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人陈国永因与被上诉人海门市卡丹诺家用纺织品有限公司（以下简称卡丹诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2015）门工商初字第00098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈国永的委托诉讼代理人邱允晖及被上诉人卡丹诺公司的委托诉讼代理人李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国永上诉请求：撤销一审法院判决主文第二、三项，改判驳回卡丹诺公司要求支付房屋租金及占用费的诉讼请求。事实和理由：2015年2月至6月，因卡丹诺公司一直未能通过消防验收，政府部门对案涉房屋采取了停电、停水措施；2015年7月起，因卡丹诺公司擅自将东北角门内的通道部分出租他人使用，导致陈国永无法通行，上述事件导致陈国永无法正常使用案涉房屋，故卡丹诺公司无权要求陈国永支付此期间的房屋租金及占用费。即使陈国永需要付房屋租金及占用费，也不应按照合同约定的租金标准计算。卡丹诺公司辩称：1、案涉房屋符合消防要求，之所以无法通过消防验收系因陈国永擅自改变房屋结构和用途所致。2、在停电过程中，陈国永从隔壁的维多利亚酒店拉电使用，停电对陈国永并无影响。3、卡丹诺公司从未将东北角门内通道部分出租他人使用，案涉房屋有三个通道，其中两个陈国永仍在实际使用。4、案涉房屋仍由陈国永继续使用，其应按约定支付合同解除前拖欠的房屋租金及合同解除后至实际搬离之日的房屋占用费。卡丹诺公司向一审法院起诉请求：1、要求确认陈国永与卡丹诺公司于2012年3月21日签订的《租赁合同》已依法解除；2、陈国永将租赁房屋及时恢复原状后立即返还卡丹诺公司；3、陈国永支付卡丹诺公司自2015年7月1日起至2015年10月12日止的租金128128元（1232元/天×104天）；4、陈国永支付卡丹诺公司逾期付款违约金6662元（自2015年7月1日起至2015年10月12日止共104天，128128元×0.5‰/天×104天���；5、陈国永支付卡丹诺公司自2015年10月13日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费（按照1232元/天标准计算）。一审法院认定事实：2012年3月21日，卡丹诺公司与陈国永签订《租赁合同》一份，由陈国永承租卡丹诺公司位于海门市三星镇召良村20组工业厂房1号楼2-6层。租期自2012年7月1日至2020年12月31日，租金为前三年度每年42万元，其余年度每年45万元。卡丹诺公司负责该厂房消防符合要求，如存在消防安全隐患，由卡丹诺公司负责整改。第一年的租金由陈国永在卡丹诺公司交付房屋时给付，其余每年度的租金由陈国永在上一年度期限届满前一个月给付，如果陈国永逾期给付租金的，应按逾期部分金额每日万分之五给付卡丹诺公司逾期付款违约金，如逾期三个月未支付的，卡丹诺公司有权解除《租赁合同》。陈国永承租了卡丹诺公司的厂房后，实际将承租房屋作为办公和员工住宿用途。2015年6月1日，陈国永书面通知卡丹诺公司，因卡丹诺公司出租给陈国永的房屋不符合正常使用的条件，陈国永要求卡丹诺公司尽快按照法律规定使房屋符合使用要求；退还因房屋不能正常使用期间给陈国永造成的房租损失；在卡丹诺公司未能使房屋符合使用条件之前，陈国永不能再缴纳任何房屋；如果需要陈国永予以配合，请卡丹诺公司告知相关管理部门的确切要求，并请卡丹诺公司赔偿陈国永因此造成的损失。2015年7月3日，卡丹诺公司就陈国永发出的催促函作出复函，称不能按照陈国永的要求履行，如果陈国永继续占用原告房屋，卡丹诺公司将按照租金标准收取占用期间的房屋使用费等。2015年10月12日，陈国永收到卡丹诺公司发出的《解除合同通知函》，通知函上载明：因陈国永已逾期三个月未支付案涉房屋租金，已经严重违约，故通知陈国永解除双方签订的《租赁合同》，并要求陈国永支付拖欠的租金、逾期违约金、交付钥匙等，同时要求陈国永在收到通知函的7日内搬离房屋，并恢复原状和原有使用用途。2015年11月3日，陈国永又向卡丹诺公司发出书面催促函，除再次声明2015年6月1日催促函上的内容外，还要求卡丹诺公司赔偿违约金及相关装修损失等。陈国永给付了卡丹诺公司前三年度即截止至2015年6月30日的租金，2015年7月1日起的租金至今尚未给付。双方订立租房合同时，案涉房屋尚未申报建设工程联合竣工验收。同年7月，相关部门对案涉房屋进行了联合竣工验收，但消防验收未获通过。至一审辩论终结时，案涉房屋仍未通过消防验收。2014年9月26日，陈国永以卡丹诺公司虽然在合同中同意其转租房屋但实际上无法转租为由向一审法院起诉，要求卡丹诺公���赔偿因房屋无法转租而造成的损失人民币334.5万元。一审法院于2015年3月26日判决驳回陈国永的诉讼请求。陈国永提出上诉后，本院于2015年8月28日判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，卡丹诺公司与陈国永之间订立的《租赁合同》合法有效，双方均应根据该合同的约定，全面履行合同义务。卡丹诺公司以陈国永未在约定的期限内给付租金为由要求解除合同，陈国永亦认为因案涉房屋未通过消防验收而导致无法使用房屋，并明确表示在卡丹诺公司完成消防整改之前不再支付租金，故双方已无继续履行合同的可能，应确认双方订立的《租赁合同》于卡丹诺公司发出的《解除合同通知函》到达陈国永时即2015年10月12日解除。合同中约定了陈国永享有免除租金的三个月装修期，陈国永实际上也对房屋进行了装修。合同解除后，陈国永应当将房屋恢复原状后返还给卡丹诺公司，但应给予一定的准备期。关于卡丹诺公司主张陈国永给付租金、违约金、房屋占用费的问题，陈国永应当按照合同约定支付合同解除之前拖欠的租金并按照双方约定的租金标准支付卡丹诺公司自合同解除之次日起至实际搬离之日止的房屋占用费：即2015年7月1日起至2015年10月12日的租金为人民币128128元（按照合同约定的年租金人民币45万元÷365天计算得1232元/天，1232元/天×104天）；房屋占用使用费自2015年10月13日起至陈国永实际搬离房屋之日止、按照1232元/天的标准计算。关于违约责任的问题，因卡丹诺公司将尚未通过消防竣工验收的房屋出租给他人使用，危及承租人的安全，且在合同履行过程中又未能按合同约定完成消防整改，故无论在合同订立时还是在履行过程中，卡丹诺公司均存有过错。故卡丹诺公司要求陈国永承担逾期付款违约金的诉讼请求，应不予支持。判决：一、确认卡丹诺公司与陈国永于2012年3月21日订立的《租赁合同》于2015年10月12日解除；二、陈国永于该判决生效之日起三十日内将上述第一项《租赁合同》中的租赁物恢复原状后返还给卡丹诺公司；三、陈国永于该判决生效之日起十日内给付卡丹诺公司租金128128元；四、陈国永给付卡丹诺公司房屋占用使用费（自2015年10月13日起至实际搬离房屋之日止、按照1232元/天的标准计算）；五、驳回卡丹诺公司的其他诉讼请求等。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、对陈国永提交的证据：1、对微信聊天记录的真实性予以确认，能够证明案涉房屋东北角门上安装了卷闸门和门内堆放杂物的事实，但不能达到证明卡丹诺公司将门内通道出租给杨杰而导致陈国永无法使用房屋的目的。2、对照片一组的真实性予以确认，能够证明案涉房屋西南角门确已无法通行，但案涉房屋存在有多个通道，是否导致陈国永无法使用案涉房屋将综合予以判定。3、对合同附件，其内容是对案涉房屋广告位事宜的约定，与本案无关联性。4、对陈国永申请本院调取的用电记录及停电处理的函的真实性予以确认，能够证明2015年的2月至3月，供电部门对案涉房屋采取了停电措施，与本案的关联性将综合予以判定。二、对卡丹诺公司公司提交的证据：1、杨杰的证人证言，能够证明案涉房屋东北角门内的通道是由杨杰使用，并由杨杰安装了卷闸门。自2016年4月杨杰与卡丹诺公司已无租赁关系，其与陈国永亦无利害关系，且该证言对其本人不利，故对杨杰的证言本院予以采信。2、对照片一组的真实性予以确认，对证明目���将综合予以判定。三、2016年9月2日本院组织双方当事人对案涉房屋进行了勘验，双方一致确认如下事实：1、东北角门现有一卷闸门。2、东楼梯南侧门（东南角门）上有一把锁，钥匙由陈国永控制。东楼梯南侧门的东侧有厂区大门，大门边有卡丹诺公司的传达室，内有卡丹诺公司人员值班。3、东楼梯北侧门上有一把锁，该门由陈国永安装，钥匙也由其控制。4、西南角门外卡丹诺公司堆有杂物，无法通行。5、案涉房屋一楼除东北角门和东楼梯南侧门中间的空间外，其余部分是卡丹诺公司的仓库。6、东楼梯西侧有一扇门，目前无锁，打开后可以进入东楼梯。7、西楼梯东侧有一扇门，在卡丹诺公司仓库一侧堆有木架，无法通行。8、从西楼梯往上的2-6楼进出门，均由陈国永从东往西方向钉木条封死。9、案涉房屋2楼北侧隔了四个房间，3楼未改造，4-6楼均被改���成许多独立的房间。本案二审争议焦点为陈国永是否应当向卡丹诺公司支付自2015年7月1日之后的房屋租金及房屋占用费。本院认为，陈国永应当支付卡丹诺公司自2015年7月1日至2015年10月12日的房屋租金，以及自2015年10月13日至实际搬离房屋之日止按照合同约定租金标准计算的房屋占用费。具体分述如下：一、案涉房屋自2015年7月1日以后一直由陈国永占用。陈国永在2012年租赁案涉房屋时，即已明知该房屋未通过消防验收，其认为自2015年2月起无法使用案涉房屋，并于2015年6月1日发函要求卡丹诺公司予以整改，遭到卡丹诺公司明确拒绝，此时陈国永应及时主张自己的权利并采取措施防止损失扩大。但陈国永既不要求解除租赁合同并及时将房屋返还卡丹诺公司，也不按照租赁合同约定的期限给付房屋租金，而是径行将其人员撤离。而根据实���勘验的情况，东楼梯北侧门及南侧门的钥匙仍由陈国永控制，案涉房屋2-6楼内仍堆放有陈国永的物品，事实上案涉房屋仍由陈国永占用，并未移交给卡丹诺公司。二、陈国永提出的不应给付案涉房屋租金及占用费的主张不能成立。1、陈国永提出已付的2015年2月至6月房屋租金在本案中抵销，该请求应另行主张。本案卡丹诺公司主张的是2015年7月1日以后的租金，而陈国永认为2015年2月至6月因案涉房屋被采取停电措施，导致其无法使用，主张将2015年2至6月已付的租金与之抵销。陈国永该抵销的主张并非抗辩，而是与本案有牵连的独立反诉请求，其一审中未提起反诉，在二审调解不成的情况下，本院已告知陈国永可以另行主张。2、卡丹诺公司并未妨碍陈国永使用案涉房屋，陈国永主张卡丹诺公司将案涉房屋东北角门内通道出租他人导致其不能使用的抗辩不能成立。进入案涉房屋的2-6楼有两种途径，一是从东楼梯通行，二是从西楼梯通行。西楼梯可由西南角门及西楼梯东侧门进入，该两门由于卡丹诺公司堆有木架及杂物无法通行，但西楼梯上的2-6楼进出门均被陈国永由内向外予以封闭，表明陈国永自己放弃使用西楼梯通行，故西南角门和西楼梯东侧门无法通行并不构成对陈国永使用房屋的阻碍。陈国永可以通过东楼梯进出案涉房屋。东楼梯可由东北角门进入后再穿过东楼梯北侧门到达，也可以通过东楼梯南侧门直接进入。东楼梯北侧门由陈国永控制，通行无碍。陈国永主张东北角门内通道被卡丹诺公司出租给杨杰，杨杰在东北角门上安装了卷闸门导致其无法通行，但陈国永所举证据并不能达到该证明目的。根据杨杰的证言，其是与维多利亚酒店员工协商使用东北角门内通道，安装卷闸门后亦将钥匙交给了维多利亚酒店员工，故使用东北角门内通道和安装卷闸门是杨杰的行为，与卡丹诺公司无涉，也并未影响陈国永的通行。退一步而言，即使陈国永无法通过东北角门进入，东楼梯南侧门亦处于其控制之下，陈国永完全可以通过东楼梯南侧门出入案涉房屋。虽然进入东楼梯南侧门需通过卡丹诺公司的大门，但陈国永并无证据证明卡丹诺公司曾阻碍陈国永从其大门通行。三、陈国永一直占用案涉房屋，占用期间的房屋租金及占用费应由其承担，占用费应按租金标准计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该条规定了租赁合同无效后房屋占用费的计算标准。本案双��之间租赁合同系有效合同，于2015年10月12日解除，比照上述规定，一审判决陈国永承担合同解除前相应的租金及合同解除后至实际搬离房屋之日止按照租金标准计算的房屋占用费并无不当。综上所述，陈国永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2996元，由上诉人陈国永负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰代理审判员  陈燮峰代理审判员  顾 星二〇一六年九月二十日书 记 员  张 燕