安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1103民初2137号原告：汪明春，男，1972年12月11日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：张军，安徽曙春律师事务所律师被告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内，组织机构代码55782543-X。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王玉，该公司员工。委托代理人：王伟，该公司员工。原告汪明春诉被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由代理审判员刘娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪明春的委托代理人张军，被告瑶海物业公司的委托代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汪明春诉称：2011年6月9日其与瑶海物业公司签订《中国滁州瑶海大市场经营管理合同》（以下简称《市场经营管理合同》），其将购买的位于滁州市紫薇南路1559号2幢102室（建设面积65.69平方米）、104室（建设面积67.38平方米）商铺委托瑶海物业公司经营管理，合同约定：“1、瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、瑶海物业公司代表汪明春签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限为六年，自2011年12月31日至2017年12月30日止；4、自2011年12月31日至2014年12月30日为止的三年内，其商铺在上述三年的租金收益为总房款的24%，该租金收益已在其签订《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年12月31日至2017年12月30日为止的三年内，其享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，瑶海物业公司支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内，届时瑶海物业公司将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时足额支付给汪明春6、瑶海物业公司应依法向拖欠租金和相关市场管理费的租户进行追缴，保障汪明春的合法权益。”瑶海物业公司应当自2014年12月31日起按照不低于前三年租金的标准向其支付至2016年6月30日的租金，但现仅主张40000元。瑶海物业公司一直未支付租金收益，已构成违约，其多次催要未果。故诉至法院请求：1、瑶海物业公司支付房屋租赁使用费40000元；2、本案诉讼费用由瑶海物业公司承担。瑶海物业公司辩称：1、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间不产生租金，瑶海物业公司无支付租金义务，因为瑶海物业公司支付租金收益的前提是收到承租人支付的租金；2、瑶海物业公司与汪明春之间属于委托合同关系，双方签订的《市场经营管理合同》中瑶海物业公司作为受托人，并未约定其有垫付租金的合同义务；3、《市场经营管理合同》中对于租金支付的约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力，未经法定程序依法撤销，不能单方认定无效；4、合同签订后，瑶海物业公司并未怠于履行义务，已就涉案房屋的租金问题通过多种途径向房屋的承租人催缴，已经履行了代收租金的催缴义务；5、汪明春诉请租金收益的计算方式无依据，依据双方签订的《市场经营管理合同》之约定，案涉两套房屋自2014年12月31日至2017年12月30日止的三年内，汪明春所享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入；6、瑶海大市场的租金定价应遵从市场的实际行情，由于国内经济大环境不好，在电商、网店等因素影响冲击下，实体门面店生意萧条，从而导致瑶海大市场整体租金下滑，目前市场租金只能达到每月4-5元／平方米，不能达到当初签订合同时的预期值。经审理查明：2011年6月9日，汪明春与瑶海物业公司签订两份《市场经营管理合同》，将其从滁州瑶海农机大市场开发有限公司购买的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场2幢102室、104室（即6号楼102室、104室）商铺委托瑶海物业公司经营管理2幢102室的建筑面积为65.69平方米，2幢104室的建筑面积为67.38平方米。《市场经营管理合同》约定，1、瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、汪明春授权瑶海物业公司代表汪明春签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、委托期限自2011年12月31日至2017年12月30日止；4、自2011年12月31日至2014年12月30日止的三年内，汪明春商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在汪明春签订《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵，瑶海物业公司不再另行支付；5、自2014年12月31日至2017年12月30日为止的三年内，汪明春所享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，并由瑶海物业公司在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付；6、瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向汪明春支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障汪明春的合法权益。《市场经营管理合同》签订后，汪明春按约将案涉两套商铺交付给瑶海物业公司经营管理，但自2014年12月31日到2016年6月30日期间，瑶海物业公司未向汪明春给付过租金收益。另查明，2011年12月20日，瑶海物业公司与杨义勇签订一份《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将瑶海大市场包括汪明春所有的案涉两套房屋在内的共A区2幢（即6号楼）房屋出租给杨义勇，约定租期自2012年1月1日至2017年12月31日止，共6年，前三年月租金12元／平方米，自第四年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第四年的月租金为13.8元／平方米，第5年的月租金为15.87元／平方米，第6年的月租金为18.25元／平方米；3、租金优惠，一、二层前三年租金全免，第四年至第六年按半年作为一个租金支付周期，在该期间内每年每个支付周期应支付的租金分别为238059元、273768元、314824.5元；本院（2015）南民一初字第02135号判决杨义勇支付瑶海物业公司2015年1月1日至2016年6月30日的租金1044498元（238059元×2＋273768元＋93540.5元×2＋107531元），该判决现已生效。本院认为：一、汪明春与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。二、关于瑶海物业公司辩称其与汪明春之间系委托关系，案涉房屋的实际承租人并未支付租金，房屋未出租期间不产生租金，其并无垫付租金义务的问题：瑶海物业公司受托对产权人的商铺进行统一管理和对外出租，若以房屋实际承租人支付租金作为其向产权人给付租金的前提条件，对产权人而言显失公平，毕竟涉案房屋的实际承租人与汪明春之间并无合同关系，房屋实际承租人对汪明春无合同义务。另外，合同履行期间，瑶海物业公司若对产权人的商铺怠于寻租导致商铺没有租出，长期占有产权人的商铺却又拒绝向产权人支付租金，无疑侵害了产权人的财产权益，故对瑶海物业公司的此项辩称，本院不予采纳。三、合同履行期间，汪明春将案涉商铺交付瑶海物业公司统一经营管理，其已按约履行了合同义务。而瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全自主安排受托商铺的经营与管理权益的同时理应向汪明春支付租金收益。汪明春诉称案涉两套房屋自2014年12月31日到2016年6月30日期间，瑶海物业公司未向汪明春给付过租金收益，瑶海物业公司认可，本院予以确认。现汪明春要求瑶海物业公司给付案涉两套房屋此期间租金收益应予支持。关于2014年12月31日的租金瑶海物业公司免除实际承租人的租金，但是约定了12元／平／月的租金给付标准，参照此标准，此期间两套案涉房屋的租金为（65.69平米＋67.38平米）×12元／平／月÷31日=51.51元；2015年1月1日-12月31日的租金为（65.69平米＋67.38平米）×13.8元／平／月×12月=22036.39元；2016年1月1日-6月30日的租金为（65.69平米＋67.38平米）×15.87元／平／月×6月=12670.93元。以上合计34758.83元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告汪明春自2014年12月31日到2016年6月30日租金人民币34758.83元；二、驳回原告汪明春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告武世安负担50元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员  刘娟二〇一六年九月二十三日书 记 员  宁洁附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。