重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终6965号上诉人（原审被告）：刘大云，男，1964年7月20日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：曾统斌，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审被告）：袁明兰，女，1964年5月14日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：曾统斌，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人：王红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘家莉，重庆宸沛律师事务所律师。上诉人刘大云、袁明兰因与被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2016）渝0117民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月21日开庭进行了询问。上诉人刘大云、袁明兰及其委托诉讼代理人曾统斌，被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘家莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘大云、袁明兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.根据重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法中有关问题的通知（渝价[2004]778号文件）第四条规定“物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担”。上诉人刘大云、袁明兰所居住小区应按照定价0.38元/平方米下浮30%即0.266元/平方米收取物业服务费。2.被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司并没有将“设备设施等相关条件达到申报条件”，也没有向国家价格主管部门申报物业服务正式收费标准，因此，该小区仍然属于“前期物业”的范畴，应当执行政府指导价。3.被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司并没有证据证明其两份“律师函”已经送达给上诉人刘大云、袁明兰，因此该律师函并不产生诉讼时效中断的法律后果。4.被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司与开发商签订的《前期物业服务合同》未约定“试行期间”，因此应当按照国家价格部门的指导价收费标准收费，而不应按照合同约定价格收费。二、一审判决对双方过错分担比例确定不当。被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司在履行物业管理方面存在重大过错而不是一般过错，尤其小区内多层建筑均没有消防水带，对小区业主生命、财产构成重大安全隐患。这种情况下一般应判令业主只应按照70%的比例交纳物业服务费，而一审法院却判决上诉人刘大云、袁明兰全额交纳该费用，显然不公正。三、一审法院对双方诉讼费的承担判决不公。一审案件受理费113元，判决上诉人刘大云、袁明兰承担80元，被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司承担33元明显不公。重庆市诚顺物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。重庆市诚顺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令刘大云、袁明兰支付2009年3月1日至2016年1月31日期间的物业服务费3366.48元、公损费166元，以上费用合计3532.48元；判令刘大云、袁明兰支付2009年3月1日至2016年1月31日期间的违约金13557.57元，并从2016年1月31日起以欠付物业服务费为基数按日3‰的标准向重庆市诚顺物业管理有限公司支付违约金至实际支付之日；诉讼费由刘大云、袁明兰承担。一审法院认定事实：2009年2月19日，重庆市合川区鸿发房地产开发有限公司作为甲方，重庆市诚顺物业管理有限公司作为乙方，就重庆市合川区鸿发房地产开发有限公司开发的“名仕景苑”小区签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由重庆市诚顺物业管理有限公司为该小区提供物业服务。合同第四章“物业服务费用”第五条约定“本物业管理的物业服务收费根据《重庆市物业管理条例》及物价部门规定，物业管理的前期阶段，物业收费标准由政府部门核定，合川市计划发展委员会将物业服务费核定标准如下（按建筑面积计算）：住宅物业服务费：0.38元/平方米。”第六条约定“共用的专项设备运行的能源消耗[及公共水电](如路灯费、消防水电费观水电费、楼道精拖)，应独立计算，合理向业主分摊计收，费用收取由乙方负责。”第七条约定“……。物业服务费用或者物业服务资余按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前十日内履行交纳义务。业主未按时交纳物业服务费，乙方将按欠费金额的日千分之三的比例收取滞纳金。”合同第六章“合同期限”第二十条约定“本合同期限为3年，自2009年2月18日至2012年2月18日或小区内成立业主委员会止。合同期满，业主委员会未提出能解聘要求，本合同继续有效，业主委员会与选聘或续聘我公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”合同还对其他相关内容进行了约定。2010年12月13日，刘大云、袁明兰购买的位于重庆市合川区中南路155号1栋1-3-2的住宅房屋，建筑面积为106.73㎡，该房属于“名仕景苑”小区。合同签订后，重庆市诚顺物业管理有限公司按照约定对该小区提供了物业服务，刘大云、袁明兰从2009年3月1日至2016年1月31日期间未缴纳物业费。2015年4月24日和2016年1月26日，重庆市诚顺物业管理有限公司两次向刘大云、袁明兰发出《律师函》，要求刘大云、袁明兰缴纳物业服务费、公损费，刘大云、袁明兰仍未缴纳。现重庆市诚顺物业管理有限公司起诉至法院。本案在审理过程中，刘大云、袁明兰提交了部分证据证明重庆市诚顺物业管理有限公司对小区的房屋质量存在瑕疵。一审法院认为，重庆市合川区鸿发房地产开发有限公司与重庆市诚顺物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同对小区所有业主具有约束力，双方均应当按照该合同履行自己的义务，故刘大云、袁明兰所称“重庆市诚顺物业管理有限公司与刘大云、袁明兰之间不存在物业管理合同关系，刘大云、袁明兰从来就没有与重庆市诚顺物业管理有限公司就物业管理等相关事宜签订任何合同”的理由不能成立，其主张法院不予支持。刘大云、袁明兰购买的位于重庆市合川区中南路155号1栋1-3-2的住宅房屋，建筑面积为106.73㎡，该房属于“名仕景苑”小区，即刘大云、袁明兰系该小区业主，应履行合同约定的义务，重庆市诚顺物业管理有限公司现作为刘大云、袁明兰所在小区的物业服务企业已履行了合同约定的部分物业服务义务，刘大云、袁明兰也应当履行支付物业服务费用的义务，刘大云、袁明兰拒不履行已构成违约，应承担违约责任。因此对重庆市诚顺物业管理有限公司请求刘大云、袁明兰交纳物业服务费及支付违约金的诉讼请求予以支持。在审理过程中，刘大云、袁明兰提交了部分证据证明重庆市诚顺物业管理有限公司对小区的房屋质量存在瑕疵，故重庆市诚顺物业管理有限公司应承担相应的责任，结合双方违约程度及实际情况，法院酌情不予主张违约金。刘大云、袁明兰提及停车收费问题，因属另一法律关系，本案不作处理。关于物业服务收费标准问题，因合同已明确约定了价格，该《前期物业服务合同》签订时间早已过试行期间，故标准应以合同为准，故刘大云、袁明兰要求下浮30%的请求法院不予支持。关于诉讼时效问题：重庆市诚顺物业管理有限公司要求刘大云、袁明兰支付2009年3月1日至2016年1月31日期间的物业服务费，重庆市诚顺物业管理有限公司于2015年4月24日和2016年1月26日两次向刘大云、袁明兰发出《律师函》，要求刘大云、袁明兰缴纳物业服务费、公损费，诉讼时效从2015年4月24日起中断，但2009年3月1日至2013年4月23日期间，重庆市诚顺物业管理有限公司称进行了催收但未提交充分的证据加以证明，故该段时间诉讼失效，法院不予保护。根据合同约定，刘大云、袁明兰购买的位于重庆市合川区中南路155号1栋1-3-2的住宅房屋，建筑面积为106.73㎡，该房属于“名仕景苑”小区，刘大云、袁明兰从2009年3月1日起至2016年1月31止期间未缴纳物业服务费、公损费，具体计算如下：1、物业服务费：0.38元/㎡/月×106.73㎡×（33个月＋6天÷30天）（2013年4月24日至2016年1月31日）=1346.51元；2、公损费：根据合同第六条约定，刘大云、袁明兰应当承担，故公损费为2元/月×（33个月＋6天÷30天）（2013年4月24日至2016年1月31日）=66.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由刘大云、袁明兰在本判决发生法律效力之日起十日内付给重庆市诚顺物业管理有限公司2009年3月1日至2016年1月31日期间的物业服务费1346.51元、公损费66.4元，合计1412.91元。二、驳回重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均确认案涉小区至今尚未成立业主委员会。上诉人刘大云、袁明兰认可被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司自2009年3月1日至2016年1月31日向案涉小区提供了物业服务，但认为物业服务质量有瑕疵。此外，当事人没有提交新证据,本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，首先，案涉小区于2009年2月19日由重庆市合川区鸿发房地产开发有限公司作为甲方与重庆市诚顺物业管理有限公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，该合同中关于物业服务收费是根据《重庆市物业管理条例》及物价部门规定所作的约定。在小区未成立业主委员会之前，该前期物业服务合同对小区业主具有约束力，小区业主应该依据该前期物业服务合同交纳物业服务费等相关费用。结合二审中双方当事人均确认案涉小区至今尚未成立业主委员会，并且上诉人刘大云、袁明兰认可被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司自2009年3月1日至2016年1月31日向案涉小区提供了物业服务分析，因被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，所以一审法院酌情不主张上诉人刘大云、袁明兰承担违约金的认定并无不妥。其次，一审法院根据被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司提供的律师函，认定本案诉讼时效于2015年4月24日起中断，因此对重庆市诚顺物业管理有限公司从2009年3月1日至2013年4月23日期间的物业服务费不予保护的认定符合法律规定。此外，一审法院根据案件事实，酌情认定上诉人刘大云、袁明兰与被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司分别承担相应违约责任，并酌定案件受理费分别由双方承担并无不当。综上所述，刘大云、袁明兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由刘大云、袁明兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  伏虹瑾代理审判员  王 兵二〇一六年九月二十八日书 记 员  冉梦云