四川省资中县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1025民初849号原告：四川兴唐房地产开发有限公司，住所地资中县城南开发区东干道锦绣东方1号。法定代表人：严兴桃，董事长。委托诉讼代理人：杨建秋，四川致高守民律师事务所律师。被告：何彬，男，1987年1月1日出生，汉族，资中县人，农村居民。委托诉讼代理人：何明英（何彬之姐），女，1981年9月29日出生，汉族，资中县人。原告四川兴唐房地产开发有限公司诉被告何彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈建独任审判，于2016牟6月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨建秋到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人何明英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川兴唐房地产开发有限公司诉称，原、被告于2014年1月21日签订《购房首付款借款协议书》，即被告向原告借款44538元，用于支付购买原告开发的位于资中县水南镇站东街30号凤凰城17楼2单元29层2-29-6号商品房。借款期限为6个月，被告应于2014年7月20日前归还借款。同时，协议第四条约定，被告若逾期还款，按每逾期一天支付借款金额千分之五的违约金，超过30天的，原告有权解除双方后续签订的《商品房买卖合同》。2014年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。双方约定商品房总价为281538元，被告应于合同签订当日向原告支付购房首付款84538元，余款197000元被告以向中国银行股份有限公司资中支行按揭贷款方式向原告支付。原告作为被告按揭贷款的保证人，就被告按约履行还款义务提供担保。《商品房买卖合同补充协议》第二条第三项第五款还约定在被告办理了按揭贷款手续后，如因被告逾期偿还银行贷款，导致原告作为保证人承担了担保责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行出售，同时被告应按总房款的20%支付违约金。2014年2月26日，原、被告和中国银行股份有限公司资中支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，就被告按揭贷款事宜达成一致，且办理了赋予该合同强制执行效力的公证。借贷关系成立后，被告未按《购房首付款借款协议书》约定时间归还原告借款，并且被告从2015年8日27日起未归还按揭款，银行依据（2015）资证执字第004号执行证书向资中县人民法院申请非诉强制执行。由于原告作为被告购房行为的保证人，资中县人民法院于20161年月28日在原告银行账户中扣划193599.27元及承担了执行费2794元。为此，《购房首付款借款协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方真实意思表示，合法有效。被告至今未按双方约定归还借款，也未支付原告因承担担保责任所造成的损失。被告的行为已构成严重违约，请求人民法院判令：1、被告向原告支付因被告逾期偿还银行贷款导致原告承担的担担责任193599.27元及执行费2794元；2、解除原、被告的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；3、被告向原告支付违反《商品房买卖合同补充协议》的违约金56307.60元；4、被告向原告归还借款本金44538元及违约金17577.66元（从2014年7月20日起按年利率24%计算至2016年3月3日），5、本案诉讼费由被告负担。被告何彬辩称，何彬与原告是签订了商品房买卖合同和补充合同。何彬的房贷是交到2015年11月，12月后才没有交。但何彬不是恶意拖欠不交，确实在外做工的钱没有收到。还是希望原告不要解除合同，何彬会逐步付清款。若要解除合同，不能计算违约金。在审理中，原告四川兴唐房地产开发有限公司为支持自己的主张，当庭宣读和出示了以下证据。1、原告的营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证、及被告身份证复印件，以证明原、被告的身份情况及具有本案适格主体。2.商品房买卖合同(编号：2014000397)、商品废买卖补充协议、收据，以证明原、被告商品房买卖关系成立和担保关系成立，被告违约导致原告承担担保责任的事实。3、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（编号：2014年中资中个住字022号）、中国银行资中支行借款借据，以证明被告通过按揭方式向中国银行申请贷款及原告为被告的贷款承担连带保证责任的事实。4、关于提前收回贷款的通知，以证明被告何彬从2015年8月27日未支付按揭款，中国银行发出提前收回贷款事实。5、（2015）资证执字第004号执行证书，以证明银行通过该执行证书向法院申请执行的事实。6、四川省资中县人民法院执行通知书及中国银行资中支行特种转帐传票，以证明资中县人民法院要求原告限期履行执行义务及资中县人民法院于2016年1月28日从原告处扣划193599.27元的事实。7、四川省资中县人民法院结案通知书及四川省政府非税收入一般缴款书，以证明原告四川兴唐房地产开发有限公司为被告向中国银行支付了标的款193599.27元及执行费2794元的事实。8、原告向被告发出关于支付垫付资金的通知，以证明原告通知被告向原告支付垫付资金和要求被告支付资金占用利息及违约金的事实。在审理中，经原、被告举证质证，被告对原告举出的第1-8项证据不持异议。经审查，原告举出的上列证据符合证据的真实性、合法性、关联性，并对案件的待证事实具有证明力，本院予以采信。经审理查明，原、被告于2014年1月21日签订《购房首付款借款协议书》，合同约定：被告向原告借款44538元，用于购买原告开发的凤凰城商住小区17幢2单元2906房的首付款，借款期限自2014年7月20日，若逾期还款，按每逾期一天支付借款金额千分之五的违约金，逾期超过30天的，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》。双方于2014年1月24日签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：商品房总价为281538元，被告应于合同签订当日向原告支付购房首付款84538元，余款197000元由被告以银行按揭贷款的方式进行支付，同时原告作为被告按揭贷款的保证人；如因被告逾期偿还银行贷款，导致原告作为保证人承担担保责任，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房并另行出售，同时被告应按总房款的20%支付违约金。2014年2月26日，原、被告及中国银行股份有限公司资中支行共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，且办理了赋予该合同强制执行效力的公证（公证书偏号：（2014）资证字第0590号）。依据该合同，被告因购买四川兴唐房地产开发有限公司、四川省星船城水泥股份有限公司开发的位于资中县水南镇站东街30号凤凰城17号楼2-29-6号的房产向中国银行资中支行按揭贷款197000元，借款期限为240个月，被告用以上房产为借款提供抵押担保，并由原告四川兴唐房地产开发有限公司和四川省星船城水泥股份有限公司为被告以上借款提供阶段性连带责任保证。合同生效后，被告未按《购房首付借款协议书》约定期限归还借款，且从2015年8月27日起未支付按揭款。中国银行股份有限公司资中支行于2015年11月27日向原、被告及四川省星船城水泥股份有限公司发出关于提前收回贷款的通知，但原、被告及四川省星船城水泥股份有限公司未按要求履行义务，中国银行资中支行依据（2015）资证执字第004号执行证书于2015年12月18日向资中县人民法院申请非诉强制执行，该院于2016年1月28日在原告银行账户中扣划193599.27元，并且负担执行费2794元。原告于2016年3月4日向被告发出支付垫付款项的通知，但被告未按约定归还原告出借款，也未支付原告因承担担保责任的款项。原告于2016年3月16起诉来院。请求人民法院判令：1、被告向原告支付因被告逾期偿还银行贷款导致原告承担的担保责任193599.27及执行费2794元；2、解除原、被告的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；3、被告向原告支付违反《商品房买卖合同补充协议》的违约金56307.6元；4、被告向原告归还借款本金44538元及违约金17577.66元；5、本案诉讼费由被告负担。本案在审理中，原告自愿撤回第1项和第4项的诉讼请求，本院依法予以准许。本院认为：原、被告签订的《购房首付款借款协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。原、被告在履行合同中，由于被告未依约履行支付房屋按揭贷款的义务，导致原告承担其保证责任。原告根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第三项第五款“在买受人办理了按揭贷款手续后，如因买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关担保责任，买受人应当在接到出卖人通知后三日内将出卖人垫付款项交付出卖人，并按照出卖人垫付金额每日万分之十向出卖人支付垫付资金利息；买受人在接到出卖人通知后十五日内没有支付出卖人垫付资金和资金利息的，出卖人除有解除《商品房买卖合同》，收回合同约定的房屋另行出售并要求买受人按总房款的20%支付违约金”的约定，要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定。为此，原告要求解除《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》的请求，本院予以支持。由于被告未按合同约定履行支付房款的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告依法应当承担向原告支付违约金的责任。对原告要求被告按总房款的20%支付违约金56307.60元的主张，被告认为不属恶意拖欠，不应承担违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。原告的损失即为被告所垫付的房款193599.27元及承担的执行费用2794元共计196393.27元的资金占用损失，该损失应从被告未支付房款之日即2015年8月27日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至原告主张权利之日止。对原告主张的其余损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告四川兴唐房地产开发有限公司与被告何彬于2014年1月24日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告何彬在本判决生效之日起十日内向原告四川兴唐房地产开发有限公司支付违约损失5291.65元（损失以196393.27元为基数，从2015年8月27日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2016年3月16日止）；三、驳回原告四川兴唐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费3011元，由原告四川兴唐房地产开发有限公司负担2961元，由被告何彬负担50元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 陈 建二〇一六年九月××日书记员 杜小文