江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终3637号上诉人（原审原告）：桑健，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：张栋华，沛县正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沛县新源房产开发有限公司，住所地江苏省沛县汤沐路3号。法定代表人：李洪灿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李强，江苏竞自由律师事务所律师。上诉人桑健因与被上诉人沛县新源房产开发有限公司（以下简称新源公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020)苏0322民初5967号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。桑健上诉请求：1.请求二审法院依法改判。2.一、二审案件受理费由新源公司承担。事实和理由：一、新源公司在销售案涉地下负二层商铺时，故意隐瞒该物业性质，以及该物业不能办理产权证、不能办理商业贷款的情况，其上述违约行为导致桑健无法实现合同目的。首先，新源公司与桑健签署的商铺认购书第2条约定“贷款(商业贷款)，甲方根据乙方所付款项金额进行分步办理签订合同及贷款事宜”。由于涉案房屋不能办理产权证，桑健至今不能办理贷款。该认购书第1条约定“桑健在充分了解认购物业和认同新源公司提供的房源前提下自愿认购该物业”。第4条约定“新源公司已向桑健告知并解释本认购书相关条款并提醒乙方注意”。新源公司主张桑健已知晓案涉商铺系“架空层非使用空间”，在此前提下自愿购买案涉商铺，新源公司已履行了告知义务。新源公司的上述主张不能成立，理由如下：1.桑健与新源公司签署的商铺认购书并未明确中央御景小区1号楼负二层的性质为“架空层非使用空间”，新源公司也未向桑健提供住宅使用说明书、质量保证书。商铺和“架空层非使用空间”存在明显区别，“架空层非使用空间”不能使用。2．新源公司与桑健签署的《商铺认购书》系新源公司单方提供的格式合同，民法典第四百九十六条的规定“。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款”，新源公司并未以法律规定的合理方式告知桑健案涉商铺的性质及使用方式。新源公司提供的格式合同中第1条、第4条不应成为商铺认购书的内容。其次，桑健购买案涉商铺的目的系将其作为诊所后勤食堂和CT放射科，涉案商铺认购合同也载明了该使用目的。此外，沛县综合行政执法局于2020年1月6日向桑健送达了《责令整改通知书》，称桑健违规占用“非使用空间负二层”，要求桑健按照规划设计要求立即将涉案负二层恢复原状，桑健不能占有或使用涉案负二层空间。二、办理涉案商铺权属手续，系新源公司的合同义务，新源公司明知不能办理产权手续，却未在商铺认购书中予以明确，属于采用欺诈或隐瞒手段、使桑健在重大误解的情况下签署商铺认购书。新源公司的上述行为严重违约，导致桑健无法实现合同目的，无法取得负二层服务所有权。三、2020年12月2日徐州市人民检察院徐检民监(2020)32030000123号《不支持监督申请决定书》载明：“因一、二审判决未对涉案负二层的性质等相关事实进行认定，桑健可以向法院另行主张权利。”一审法院没有对涉案物业的性质进行认定，本案也不属于重复起诉。根据相关法律规定，架空层用地属于住宅用地的一部分，架空层属于整体建筑结构涉及的组成部分，属于全体业主所有，新源公司不享有处分的权利，因此桑健有权解除涉案合同。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判解除涉案购房合同。桑健向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除桑健与新源公司于2016年8月21日签订的关于中央御景小区西1#负二层的《商铺认购书》；2.诉讼费用由新源公司负担。事实和理由：2016年8月21日，桑健与新源公司签订了《商铺认购书》，约定桑健购买新源公司开发的中央御景小区西1#楼负二层物业。涉案标的物交付后，桑健开始装修，在装修过程中，2020年1月6日，沛县综合行政执法局下达责令改正通知书，认定桑健装修地下负二层系违规占用非使用空间的行为，要求桑健改正并根据规划设计恢复原状，桑健2020年3月13日调取了中央御景小区西1#楼竣工图，图纸载明了中央御景小区1#楼负二层为架空层非使用空间涉案负二层不能作为合法房产使用。双方签订合同时，新源公司提供的图纸并未标注负二层为非使用空间，且新源公司承诺负二层为合法房产。新源公司应当知道负二层是架空层非使用空间的设计和事实，仍然将其作为商铺向桑健转让。桑健购买后，既不能正常使用，也不能办理产权证，不能实现合同目的。一审查明事实：2016年8月21日，桑健与新源公司签订《商铺认购书》，约定桑健购买中央御景小区西1#楼负二层，建筑面积1132平方米（附图纸），单价1900元/平方米，总价215万元。认购书约定条款第一条约定：“甲方根据乙方所付款项金额进行分步办理签订合同及贷款事宜，乙方在充分了解认购物业和认同甲方提供的房源前提下自愿认购物业”；第四条约定：“甲方已经向乙方告知并解释认购书相关条款并提醒乙方注意，在乙方理解的前提下双方签订认购书，甲乙双方确认，甲方有权拒绝接受乙方办理合同主体变更的申请”；第十条约定：“购买方对商铺原有设计变更、改动属于个人行为，均参照规划、消防等相关部门要求进行改动调整，甲方不负任何责任”。2018年9月29日，一审法院立案受理（2018）苏0322民初5722号新源公司诉桑健房屋买卖合同纠纷一案，新源公司提出诉讼请求，要求判令桑健支付购房款、逾期付款利息、违约金。一审法院于2018年12月24日作出民事判决书，该判决书认定“桑健沛县新源房产开发有限公司与新源公司桑健签订的两份《商铺认购书》从形式上看为预约合同，但两份认购书就房屋坐落位置、房屋面积、房屋单价及总价、价款的支付方式已作出了明确约定，实质上对合同的主要交付义务已经进行了明确交代，实质上双方也已经按照《商铺认购书》进行了履行，桑健沛县新源房产开发有限公司交付了房屋，桑健已经装修使用。《商铺认购书》已经具备了合同的必要要件……”。该判决书最终判决：“一、桑健于判决发生法律效力之日起十日内支付沛县新源房产开发有限公司购房款2430000元，支付计算至2018年9月29日的利息损失340750.16元，合计2770750.16元，之后利息损失以2430000元为本金，自2018年9月30日计算至实际给付为止，按照同期银行贷款基准利率的1.95倍计算；二、驳回沛县新源房产开发有限公司其他诉讼请求”。后桑健不服（2018）苏0322民初5722号民事判决书，向徐州中级人民法院提起上诉，徐州中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）苏03民终1414号民事判决书，驳回上诉，维持原判。桑健向江苏省高级人民法院申请再审，该院（2020）苏民申320号再审审查查明“新源公司已就涉案房屋交纳过人防易地建设费，涉案房屋并非人防工程，可以出售。新源公司交付了房屋，桑健也已经装修使用，双方已经按照两份《商铺认购书》进行了一定实际的履行。原审判决桑健支付购房款并不当”，裁定驳回桑健的再审申请。桑健购买涉案负二层用于经营桑健中医门诊部。2020年1月6日，沛县综合行政执法局向桑健中医门诊部下达责令改正通知书：依据《江苏省物业管理条例》第67条，要求桑健改正违规占用地下负二层的行为，并根据规划设计要求立即恢复原状。根据桑健提供的中央御景小区西1#地下两层竣工图纸，其中载明涉案负二层为“架空层非使用空间”。一审法院依职权调取了中央御景小区西1#号楼的人防工程平面图，该图为中央御景小区西1#号楼地下车库（即负一层）的平面图。一审法院认为：桑健主张涉案负二层无预售许可证，并提供负二层的竣工图、沛县综合行政执法局下达责令改正通知书，证明负二层不能使用，要求解除合同。其诉请是变相要求法院对涉案负二层性质进行认定，（2018）苏0322民初5722号民事判决书判令双方继续履行合同,桑健在徐州市中级人民法院提出上诉、江苏省高级人民法院申请再审均提出“合同目的无法实现”，（2020）苏民申320号民事裁定书对涉案负二层的性质、桑健应否继续履行合同作出了评判,桑健的诉请实质上是否定前案裁判结果，故桑健就该案提起的诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的人民法院受理民事诉讼的条件。如桑健认为（2018）苏0322民初5722号民事判决书有误，可通过其他途径予以解决。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定,一审法院裁定:驳回桑健的起诉。案件受理费免收。本院认为：本案桑健主张解除《商铺认购书》，而（2018）苏0322民初5722号民事判决书已经判令双方继续履行涉案《商铺认购书》，桑健本案诉请的实际目的系否定前案裁判结果。故一审以桑健重复起诉为由，裁定驳回桑健诉讼请求，并无不当。如桑健认为（2018）苏0322民初5722号民事判决不当，其可按照法律规定通过申诉等其他途径予以解决。综上，桑健的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 苏 团审判员 张 伟审判员 崔金城二〇二一年六月二日书记员 金宇婷