湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5667号上诉人（原审原告）：武汉保利金谷房地产开发有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区华光大道特1号学府佳园A3栋2-102号。法定代表人：杨海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪雪，该公司职员。上诉人（原审被告）：夏兵秀。委托诉讼代理人：陈新，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉保利金谷房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与上诉人夏兵秀因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判夏兵秀向保利公司支付违约金70750.4元；2、本案一、二审诉讼费用均由夏兵秀承担。事实与理由：1、夏兵秀在一审中并未请求法院减少违约金，一审法院依职权主动减少违约金属于适用法律错误。2、夏兵秀严重违约，即使按照房地产开发贷款利率计算未收回房款的直接损失和收回房款的预期利益，一审法院酌定夏兵秀向保利公司支付750.4元的违约金也明显违反公平原则。夏兵秀上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判继续履行合同；2、本案一、二审诉讼费用均由保利公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、夏兵秀在积极为通过银行贷款审批准备相关手续期间，因恰逢身份证过期导致银行贷款审批短期搁置，保利公司以需要银行审批通过贷款为由拒收第二笔购房款107504元，保利公司的工作失误和设置前置条件是导致夏兵秀不能按期支付房款的直接原因。2、双方在一审起诉前一直在协商是否继续履行合同，因保利公司要求夏兵秀支付的违约金过高，夏兵秀无法承受才导致逾期延长了2个月未解决合同履行的问题。保利公司在夏兵秀逾期后采取模糊处理方式，不明确表示继续履行、也不正式发出书面通知解除合同，导致合同履行处于不稳定状态，这是本案纠纷的根本原因。二、一审法院在夏兵秀不构成根本违约，不足以导致合同目的不能实现的情况下，判令解除合同，属于适用法律错误。2016年3月7日，保利公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖130426168）；2、夏兵秀向保利公司支付违约金70750.4元；3、本案诉讼费由夏兵秀承担。一审法院认定事实：2015年7月22日，保利公司（××）与夏兵秀（××）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：湖130426168）一份，该合同约定：夏兵秀以787504元的总价款购买保利公司投资建设的位于武汉东湖新技术开发区关山村保利·茉莉公馆二区6幢31层4号房屋一套（合同约定建筑面积77.32平方米）；××按照银行按揭贷款的方式付款，其中××在签订本合同之日支付首期房款80000元，于2015年9月22日前支付房款107504元，余款600000元××办理贷款；××应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付××使用；等内容。该合同第七条约定：××如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按照累计应付款的10%向××支付违约金，××应向××退还累计已付款，××愿意继续履行合同的，经××同意合同继续履行，××按日向××支付逾期应付款万分之三的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同前述规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同附件六合同补充协议第二条约定：××按银行按揭方式付款的，××在签订本合同之日支付首期房款80000元，在2015年9月22日前支付房款107504元，余款600000元××通过商贷、公积金贷款或组合贷款方式支付，××应当在2015年9月22日前向银行或者公积金中心提交全部按揭资料并签订贷款合同；若××在2015年12月22日前按揭贷款未全额到达××账户，视为××逾期付款，违约责任按照合同第七条约定处理；……。前述合同签订时，夏兵秀向保利公司支付购房首付款80000元。在夏兵秀向贷款银行提交按揭资料后发现其因身份证过期而未能成功办理贷款；夏兵秀在知晓自己身份证过期后于2015年12月19日申请办理新的身份证，并在取得新的身份证后于2015年12月31日电话联系保利公司置业顾问，告知自己身份证已办好、第二天可交第二期房款并办理银行贷款，但保利公司置业顾问告知夏兵秀在2016年1月3日才能办理其业务。2016年1月3日，夏兵秀前往保利公司签约中心，双方因逾期付款违约金的计算金额产生分歧，夏兵秀当日未向保利公司支付第二期房款。此后，双方一直未就夏兵秀逾期付款违约金达成一致意见，夏兵秀亦未按照合同的约定支付剩余的购房款707504元。因夏兵秀未按合同约定支付购房款，保利公司诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，保利公司与夏兵秀签订《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，根据案涉购房合同的约定，夏兵秀的第二期房款107504元的支付时间是2015年9月22日，但至今夏兵秀未支付此款；根据案涉购房合同补充协议的约定，夏兵秀在支付首期款80000元、第二期房款107504元后，余款600000元是通过银行按揭贷款方式支付，而夏兵秀在2015年12月22日前按揭款未全额到达××保利公司账户的情况下，依约应视为夏兵秀逾期付款，此笔款项逾期付款的违约责任是按照合同第七条“××逾期付款的违约责任”的约定处理，即夏兵秀的最后一期房款（按揭贷款）600000元的最后支付时间是2015年12月22日，但至今夏兵秀亦未向保利公司支付此房款。根据案涉购房合同的约定，夏兵秀第二期房款和最后一期房款（按揭贷款）逾期支付已超过60日，构成违约，而根据案涉购房合同的约定，夏兵秀逾期支付购房款超过60日后，保利公司有权解除合同，故对于保利公司要求与夏兵秀解除案涉购房合同的诉讼请求，依法予以支持。对于夏兵秀称保利公司应对其未能如期付款承担部分责任、保利公司恶意拖延导致合同无法继续履行而应由保利公司承担违约责任的意见，因夏兵秀是因自己的身份证过期而未能及时办理银行按揭贷款导致其未能如约支付最后一期房款，与保利公司无直接的因果关系，且不影响夏兵秀如期支付第二期房款和另筹集资金支付最后一期房款，但夏兵秀均未积极采取措施及时依约付清房款，故对此意见，依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，在双方之间的案涉购房合同解除后，该合同尚未履行的部分，终止履行；因夏兵秀逾期支付房款的行为构成违约，根据案涉购房合同的约定，夏兵秀逾期付款超过60日后，保利公司解除合同的，夏兵秀按累计应付款的10%向保利公司支付违约金，则案涉购房合同解除后，夏兵秀应向保利公司支付违约金70750.40元（707504元×10%），虽然夏兵秀认为案涉购房合同应当继续履行而未对依约解除合同后是否认为合同约定的违约金过高而请求法院适当减少发表意见，但考虑到案涉房屋所在区域在案涉合同签订后房价上涨的实际情况和夏兵秀仅因忽视身份证件的有效性而未能及时办理银行按揭贷款导致没有依约支付房款的客观事实，遵循公平原则，一审法院酌定夏兵秀向保利公司支付违约金750.40元，故对于保利公司要求夏兵秀支付违约金70750.40元的诉讼请求，依法部分予以支持。对于在案涉购房合同解除后，保利公司依据合同约定应向夏兵秀退还的已付款部分，夏兵秀可另行向保利公司主张权利。综上所述，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除武汉保利金谷房地产开发有限公司与夏兵秀于2015年7月22日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖130426168）；二、夏兵秀于一审判决生效之日起十日内向武汉保利金谷房地产开发有限公司支付违约金750.40元；三、驳回武汉保利金谷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费785元（已减半收取），由夏兵秀负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：夏兵秀提交《催收房函》用于证明双方仍然在继续履行合同，保利公司认为催收房函是公司批量发送给业主，并提交函件一份用于证明保利公司之后又向夏兵秀发送了函件要求解除合同及支付违约金，夏兵秀提交的《催收房函》不能达到其证明目的，本院不予采信。夏兵秀提交的个人贷款申请表系其单方面签署，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，夏兵秀认为双方合同约定的违约金过高，请求二审法院予以减少。本院认为，保利公司与夏兵秀签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该合同第七条约定“××如未按合同规定的时间付款，……，逾期超过60日后，××有权解除合同”，夏兵秀至今未向保利公司支付第二期房款和最后一期房款，逾期支付已经超过合同约定的60日，构成违约，保利公司有权依据合同的约定要求解除合同。关于夏兵秀认为因保利公司的工作失误导致其未按期支付房款的上诉理由，夏兵秀是因自己的身份证过期而未能及时办理银行按揭贷款手续，进而导致其未能按期支付房款，与保利公司无直接的因果关系，对其该项上诉理由，本院不予采纳。夏兵秀要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。关于保利公司要求夏兵秀按合同约定支付违约金的上诉请求，二审中，夏兵秀认为双方合同约定的违约金过高，请求予以减少，一审法院考虑到诉争房屋所在区域房价上涨的实际情况和夏兵秀仅因忽视身份证件的有效性而未能及时办理银行按揭贷款导致未按期支付房款的客观事实，遵循公平原则酌定夏兵秀向保利公司支付违约金750.40元并无不当，对保利公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，保利公司和夏兵秀的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由保利公司负担785元，由夏兵秀负担785元。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 张立新审判员 黄 更二〇一六年九月二十六日书记员 黄 劼