北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初11609号原告范静,女,1975年9月4日出生。委托代理人彭亮,北京市中闻律师事务所律师。被告易笑飞,男,1989年1��8日出生，其他情况不详。原告范静与被告易笑飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范静的委托代理人彭亮到庭参加了诉讼。被告易笑飞经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范静诉称，我与易笑飞于2015年5月3日经北京麦田房产经纪有限公司居间签订房屋租赁合同，我将位于北京市海淀区马连洼竹园55号楼×室的房屋出租给易笑飞，双方约定：月租金为29200元，押一付三，迟延支付租金达10日的，出租人有权解除合同、收回房屋并按月租金的100%向承租人要求违约金。合同签订当日，易笑飞即办理房屋交接和入住，其入住后以种种理由推延支付租金。综上，我诉至法院，要求解除双方于2015年5月3日签订的房屋租赁合同；要求易笑飞支付2015年5月3日至2015年10月31日期间的房屋租金175200元及迟延付款违约金29200元；要求易笑飞立即腾退房屋；要求易笑飞按照每月租金29200元的标准向我支付2016年4月5日（即起诉之日）起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，暂计算至2016年9月5日为146000元；要求本案的诉讼费由易笑飞负担。被告易笑飞于2016年8月10日提交书面答辩状称：第一，我欠范静2015年5月3日至2015年10月27日的房租167664元。由于范静在2015年10月27日未经我本人同意的情况下派人拿钥匙擅自闯入诉争房屋并修改密码且范静多次私自进入房内，致使我从2015年10月27日开始就无法入住，因此从此日开始的租金不应由我承担。第二，因我与范静签订协议当天我已给付范静5000元，我认可的应付款为191866元，即2015年5月3日至2015年10月3日之间的租金金额146000元+2015年10月4日至2015年10月26日期间的租金21666元（即日租金942元×23天）+违约金29200��-已支付的5000元。范静重复主张5000元系不当得利。扣除已付款，我会按实际欠付的金额予以支付。第三，范静在本案诉争房屋租赁期间，未经我允许、私自进入租赁房屋并扔掉我替朋友代养4年的乌龟、随意乱翻我的抽屉，是否构成非法入侵他人住宅、侵犯个人隐私由法庭决断。第四，我的资金长期被外地客户占用，我未及时给范静房租及未能及时出庭均系资金未收回所致。虽然上述原因不能成为拖欠房租的理由，却系实际情况。2016年9月20日，易笑飞再次向本院提交书面意见称：我承认违约在先，未按约定及时给付房租，我同意给范静一个月的房租作为补偿。在我未证实我方物品是否丢失的情况下，我不能搬家，否则会破坏现场。因范静擅自修改密码造成我无法进门，我逾期未搬家的责任应由范静承担。若范静坚持要求我支付房屋承租到期后的房屋占用费，我则启���反诉程序。范静导致我无法进入承租的房屋内拿取相关业务谈判文件资料，给我造成经济损失，十倍于房租及违约金，范静在赔偿我直接损失时可扣除房租及违约金。范静擅自进入我承租的房屋给我造成重大经济损失之情形符合合同法第68条关于丧失商业信誉的法律规定，在双方互负债务的情况下，我有权行使不安抗辩权。虽然我未按时支付房租过错在先，但我愿意支付合同约定的一个月租金作为违约金。若范静放弃关于房屋占有使用费的主张，我愿意和解，愿意支付所欠房租和一个月的违约金并在法院判决之日起支付至搬家之日止的房屋占用费。经审理查明，范静（出租人、甲方）与易笑飞（承租人、乙方）于2015年5月3日签订《北京市房屋租赁合同》，范静将己方位于北京市海淀区马连洼竹园55号楼×室的房屋出租给易笑飞用于居住，双方约定：租期为2015年5月3日至2016年5月2日，共计1年，于2015年5月3日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁视为交付完成；租金每月29200元，押一付三，首期租金及押金应于2015年5月15日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前10日支付，支付日期分别为2015年7月20日、2015年10月20日、2016年1月20日；押金为3万元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方，租赁期间乙方不得以押金冲抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用；乙方不按约定支付租金达10日，甲方有权单方解除合同、收回房屋；乙方应于租赁期满、合同解除或终止后当日内将该房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，若乙方未按约定时间将自有物品搬出，视为乙方放弃权利，甲方有权委托第三方将乙方物品予以处理，无需支付乙方赔偿或补偿；乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金额的100%支付违约金。双方于同日签订《房屋交接清单》。易笑飞于2015年5月6日支付范静5000元，此后未再付款。范静于2015年10月27日将上述房屋密码更换，于2015年10月31日通过微信将此事通知易笑飞，亦曾通知易笑飞腾房。2016年4月5日，范静提起本案诉讼。本案的庭审于2016年9月9日结束，易笑飞至此时仍未腾退房屋。在本案审理过程中，易笑飞经本院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉。上述事实，有范静的陈述、易笑飞的书面意见、《北京市房屋租赁合同》、《房屋交接清单》等证据及本院开庭笔录��案佐证。本院认为，公民行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，易笑飞经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，范静与易笑飞于2015年5月3日签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，范静已依约交付房屋，易笑飞理应依约支付租金。但易笑飞却在支付5000元后拖欠后续租金一直未付，根据上述合同关于承租人不按约定支付租金达10日、出租人有权单方解除合同、收回房屋之约定，范静于2015年10月27日变更租赁房屋密码的行为可视为其依据上述约定行使解除权，该行为合法有效，上述租赁合同应于2015年10月31日范静的解除通知到达易笑飞时解除。因范静改变密码会导致易笑飞无法使用租赁房屋，故易笑飞向范静支付的租金应从2015年5月3日计算至2015年10月27日，且从中扣除易笑飞已支付的租金5000元，具体金额由本院依法判定。关于范静主张的相当于一个月租金金额的违约金，现易笑飞同意支付，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，范静有权要求易笑飞腾退房屋，腾退期限由本院依法判定；且在易笑飞未腾退房屋的情况下，范静要求易笑飞比照月租金的标准向其支付2016年4月5日（即起诉之日）起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费亦存在事实和法律依据，本院依法予以支持。因易笑飞的反诉请求系于本案���审结束后提出，本院对此不予受理，易笑飞可就此另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、范静与易笑飞于二〇一五年五月三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一五年十月三十一日解除。二、易笑飞于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区马连洼竹园五十五号楼五至六层二单元六〇一八室的房屋腾空，交予范静。三、易笑飞于本判决生效后十日内向范静支付二〇一五年五月三日至二〇一五年十月二十七日期间的房屋租金人民币十六万四千五百四十八元以及违约金人民币二万九千二百元。四、易笑飞于本判决生效后十日内按照每月人民币二万九千二百元的标准向范静支付���〇一六年四月五日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。如果易笑飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千五百五十六元，由易笑飞负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  禹霖华人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一六年九月二十八日书 记 员  陈迎宾