安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初4671号原告：安徽长来根据地休闲美食广场有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区东至路5号五系3号宿舍楼A座8F，统一社会信用代码91340100574419089L。法定代表人：夏林，总经理。委托代理人：胡智勇，安徽睿正律师事务所律师。委托代理人：吴巍，安徽睿正律师事务所律师。被告：曹士燕，女，1980年8月12日生，无业，住安徽省合肥市蜀山区合作。委托代理人：于长江，安徽胜悦律师事务所律师。委托代理人：陈能志，安徽胜悦律师事务所律师。原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司诉被告曹士燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法由审判员谢静筠适用简易程序，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司委托代理人胡智勇、吴巍，被告曹士燕及委托代理人于长江、陈能志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司诉称：2014年3月13日，被告作为承租方就租赁位于合肥市东至路根据地休闲美食广场二期A116号房屋与作为出租方的原告签订《根据地休闲美食广场二期房屋租赁合同》（编号：2014-0513号），该合同对租金、租赁期限、租金支付方式、物业费、管理费、水电费、违约责任等进行了约定。同日，在《根据地休闲美食广场二期房屋租赁合同》的基础上，原、被告双方就租赁房屋运营管理、物业管理服务具体事宜签订《根据地休闲美食广场二期运营管理合同》以及《根据地休闲美食广场物业管理合同》，且被告确认了年综合费用及缴纳时间。上述合同签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋、运营管理服务以及物业管理服务，但被告却未按约定足额支付房屋租赁相关费用，应于2016年4月13日支付的第三年上半年房屋租赁相关费用106164元至今仍未支付，且经原、被告双方确认，截止2016年4月30日，被告拖欠原告房屋租赁相关费用（包括租金、管理费、物业费、水电费）共计183942.2元至今也未支付，早已构成违约，应按合同约定承担违约责任。请求依法判令：1、原、被告双方签订的《根据地休闲美食广场二期房屋租赁合同》（编号：2014-0513号）、《根据地休闲美食广场二期运营管理合同》以及《根据地休闲美食广场物业管理合同》于2016年5月24日解除；2、被告立即腾退并向原告返还位于合肥市东至路5号根据地休闲美食广场二期A116号租赁房屋；3、被告立即向原告支付截止于2016年5月24日房屋租赁相关费用（租金、管理费、物业费、水电费）共计190922.6元；4、被告以日租金287.7元为标准向原告支付自2016年5月25日起至实际返还A116号租赁房屋之日止的房屋占用费，暂计至2016年6月13日为5754元;5、被告以剩余合同总租金的30%为标准向原告支付违约金99303.9元；6、被告向原告支付律师代理费8000元；7、被告承担本案全部诉讼费用。原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司为支持其诉讼请求向本院提交证据1、原告营业执照复印件；证据2、被告曹士燕身份证复印件；证据3、军队单位对外有偿服务许可证、中国人民解放军陆军军官学院院务部营房处出具的《证明》、2014-0513号《根据地休闲美食广场二期房屋租赁合同》、《根据地休闲美食广场二期运营管理合同》、《根据地休闲美食广场物业管理合同》、《租赁费用确认书》；证据4、《函告》、《长来美食广场与奇乐厨房对账函明细》；证据5、《解除根据地休闲美食广场二期A116号房屋租赁合同、运营管理合同及物业管理合同通知书》；证据6、《委托代理协议》、银行转账凭证、律师代理费发票。被告曹士燕辩称：1、签订的物业管理合同及租赁合同均无异议，双方合同约定的租金、管理费等各项费用在双方合同实际履行过程中发生了变更，被告是严格按照双方口头约定来履行各项费用的支付义务，从原告提供的详细对账单也能看出自双方合同签订之日至今已经2年多时间，被告始终在支付租金、管理费等各项费用，而不是依据双方签订的书面合同方式来履行。2、原告的行为构成违约，原告单方解除合同应当承担违约责任，双方在签订合同后，原告没有履行合同约定的保障出租房屋妥善使用及修缮等义务，被告所承租的店铺内常年多处漏水，门头漏水，通风设施损坏，更有甚者2016年4月24日至26日原告未经被告同意，也未按合同约定提前通知情况下，擅自进入被告店铺内开挖坑道，致使被告店铺内无法正常经营长达半个月之久。3、由于原告的违约行为，被告多次向原告包括向分管领导及法定代表人等反映，对原告的违约行为，原告的领导均认可，同时也同意被告暂缓交纳租金等各项费用，并且针对上述费用双方进行了多次协商。4、原、被告本着互利共赢的原则签订相关合同，因原告未尽义务，致使被告经营困难，预期合同目的不能实现，原告的行为构成违约，被告有权暂缓支付相关费用。另原告单方解除合同，致使被告造成的装修损失及经营损失等，被告保留起诉权利。综上，原告诉称被告违约事实不能成立，应依法予以驳回。被告曹士燕为证明其诉讼主张向本院提交证据1、被告经原告现场代理人杨总同意保留屋顶漏水及店铺内漏水和通风设施损坏的照片；证据2、微信聊天记录19张；证据3、损失清单复印件；证据4、《长来美食广场与奇乐厨房对账函明细》。经审理查明：2014年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订根据地休闲美食广场二期房屋租赁合同一份，内容为：原告出租给乙方的房屋位于东至路根据地休闲美食广场二期，铺号为A116，计租建筑面积97平方米，该房屋租赁期共5年，自2014年5月13日起至2019年5月12日止（自2014年3月20日起至2014年5月12日止为装修免租期）。该房屋第一年度月租金为8333.34元，年租金为人民币100000元。第3年（即2016年5月13日）开始，租金在上一年租金基础上每年递增5%。房租支付方式：乙方每半年支付一次房租，实行先付租金后使用房屋的办法。首次支付日期为2014年3月30日之前。第一年（2014年5月13日至2015年5月12日）年租金100000元，缴费时间分别为2014年3月30日，2014年10月13日；第二年（2015年5月13日至2016年5月12日）年租金100000元，缴费时间分别为2015年4月13日，2015年10月13日；第三年（2016年5月13日至2017年5月12日）年租金105000元……。合同第六条约定：该房及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充合同条款约定以外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前3日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的或给任何第三方造成经济损失的，乙方应立即负责修复和经济赔偿。合同第八条约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，在解除合同通知送达乙方或解除事由发生之日起十日内，收回出租房屋和乙方缴纳的保证金、房租及相关费用，甲方不予退还，同时乙方应赔偿甲方因此遭受的损失（包括但不限于甲方因此而支付的律师代理费、诉讼费、交通费用等）：逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计30天以上。乙方应在解除合同后三日内返还租赁房屋,否则甲方可自行收回租赁房屋并视为乙方自愿放弃其租赁房屋内的物品及装潢所有权，对以上物品及权利甲方有权处置，乙方不得有异议。合同第十条约定：1、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照剩余合同总租金的30%向乙方支付违约金，不再承担其它任何经济赔偿。2、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方必须提供经甲方认可的有效凭证。第十一条约定：1、租赁期间乙方有下列行为之一的均属违约，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照剩余合同总租金的30%向甲方支付违约金：（4）拖欠房租累计30天以上的。2、乙方未履行合同约定的任何一项条款均视为违约，应向甲方支付总租金15%的违约金。3、乙方拖欠租金、物业费、管理费、水电费等任何一项费用不超过30天的，除应按照本合同第十一条第二款规定承担总租金15%的违约金外，甲方还可以采取停电、停水等相关措施，不再另行通知，后果由乙方自负，甲方不承担任何责任等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订根据地休闲美食广场二期运营管理合同一份，内容为：甲乙双方同意，由甲方进行统一规划、打造、推广、运营管理根据地休闲美食广场二期（包含A区和B区）；由甲方服务管理乙方位于本广场A区A116号商铺。运营管理期限为5年，自2014年5月13日起至2019年5月12日止。经双方约定，本商铺管理费：第一年（2014年5月13日至2015年5月12日）年管理费91000元；第二年（2015年5月13日至2016年5月12日）年管理费93328元；第三年（2016年5月13日至2017年5月12日）年管理费98328元……；支付方式为半年一付，缴费时间同乙方房租缴纳时间一致。合同约定：本合同是该商铺甲乙双方签订的房屋租赁合同附属合同，所有约定及甲乙双方责权利以该商铺房屋租赁合同为主并一致，具有同等法律效力；若因乙方违约导致甲方提起诉讼的，乙方应承担诉讼费用（包括但不限于甲方因此而支付的律师费、交通费等）。2014年3月13日，原告与被告签订根据地美食广场物业管理合同一份，内容为：乙方接受甲方为曹士燕提供物业管理服务。本合同期限为5年，自2014年5月13日至2019年5月12日止。乙方每年物业管理费为9000元。半年一付，同本物业房租一起缴纳。同日，原告在租赁费用确认书上签字确认第一年费用总额200000元，缴费时间2014年3月30日付100000元，2014年10月13日付100000元；第二年费用总额202328元，缴费时间2015年4月13日付101164元，2015年10月13日付101164元；第三年费用总额212328元，缴费时间2016年4月13日付106164元，2016年10月13日付106164元。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用。被告未按合同约定支付租金。2016年4月27日，原告向被告发函，内容为：你单位从2014年起长期拖欠长来根据地休闲美食广场有限公司房租（包括水电费），金额为183942.20元，另按合同约定的履约保证金65000元至今未交。特请你单位在2016年5月1日前来我公司财务缴纳所欠房租。否则，我公司将根据双方合同约定采取停止供应水电、收回房屋等措施。由此造成的一切损失由你公司承担。2016年4月29日，被告曹士燕确认尚欠房租及水电费183942.2元未付。2016年5月24日。原告向被告发函，内容为：经你与我公司确认，截止2016年4月30日拖欠公司房屋租赁相关费用（包括租金、管理费、物业费、水电费）共计183942.2元，你至今也未支付。鉴于你已拖欠房租累计达30天以上，故我公司根据合同的相关约定，正式通知你：一、你与公司签订的《根据地休闲美食广场二期房屋租赁合同》、《根据地休闲美食广场二期运营管理合同》及《根据地休闲美食广场物业管理合同》，自本通知送达之日解除；二、限你自上述合同解除之日起三日内向我公司返还租赁房屋，逾期返还的，我公司将依据上述合同约定进行处理；三、限你自上述合同解除之日起三日内向我公司缴清房屋租赁全部费用及违约金，否则，我公司将依据上述合同约定进行处理。被告2016年5月24日收函后未支付上述费用亦未返还涉案房屋。原告为本次诉讼支付律师费8000元。中国人民解放军陆军军官学院将涉案房屋交于原告经营管理，房屋招商、物业管理等事宜均由原告负责。上述事实有当事人陈述，原告提供的证据1-5在卷证实，本院予以确认。被告提供的照片，原告对真实性不予认可，被告无证据印证照片系在涉案房屋所拍，且照片不能证明涉案房屋漏水，原告未尽维修义务，导致被告无法使用的证明目的，对该证据，本院不予确认。被告提供的微信聊天记录，原告对微信聊天的内容及与被告微信聊天的杨总系其公司负责人均不予确认，被告无其他证据与微信聊天记录相互印证，对该组证据，本院不予确认。被告提供的损失清单复印件，原告认为系被告单方出具不予确认，因该证据系被告单方出具，不能证明被告的证明目的，本院不予确认。被告提供的《长来美食广场与奇乐厨房对账函明细》的真实性，本院予以确认，该对账函系双方对应支付及已支付费用的时间进行确认，不能证明双方对合同约定的各项费用支付时间进行了变更，对该证据的证明效力，本院不予确认。本院认为：原告与被告签订的《根据地休闲美食广场二期房屋租赁合同》、《根据地休闲美食广场二期运营管理合同》、《根据地休闲美食广场物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。原告按约交付合同约定的房屋后，被告未按约支付租金及水电费构成违约，依据房屋租赁合同的约定，原告有权解除双方签订的房屋租赁合同，双方签订的运营管理合同及物业合同系房屋租赁合同的从合同，房屋租赁合同解除，运营管理合同及物业管理合同也应一并解除。原告2016年5月24日发函至被告要求解除双方签订的《根据地休闲美食广场二期房屋租赁合同》、《根据地休闲美食广场二期运营管理合同》、《根据地休闲美食广场物业管理合同》，被告已于同日收到，双方签订的上述合同自2016年5月24日解除。原告要求被告返还合肥市东至路5号根据地休闲美食广场二期A118号租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付尚欠租金、物业费、管理费、水电费的诉讼请求符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。至2016年5月12日，被告确认应支付原告房租等费用183942.2元，2015年5月13日至2015年5月24日，被告应支付原告的各项费用为6980.6元，被告合计应支付的各项费用为190922.8元，原告要求被告支付至2016年5月24日的各项费用190922.6元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告自2016年5月25日起按每日287.7元（第三年房屋租金105000元/365天）的租金标准支付涉案房屋实际返还之日房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告提出双方已口头变更房租及各项费用的支付时间，其不构成违约的辩称，未提供证据证明，本院不予采信。被告提出承租房屋漏水，原告未尽修缮义务及原告擅自进入涉案房屋挖坑道致其无法正常使用，其有权暂缓支付原告各项费用的辩称，无事实与法律依据，本院不予采信。房屋租赁合同约定解除合同的违约金为剩余合同总租金的30%过高，应予以调整。合同解除，原告收回房屋后可另行出租，其损失应为房屋未出租期间的租金，第三年被告应支付的年租金为105000元，违约金调整至20000元为宜。原告要求被告支付违约金99303元超过20000元的部分，本院不予支持。原告为本次诉讼支出律师费8000元，原告要求被告支付律师费8000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除2014年3月13日原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司与被告曹士燕签订的《根据地休闲美食广场二期房屋租赁合同》、《根据地休闲美食广场二期运营管理合同》、《根据地休闲美食广场物业管理合同》；二、被告曹士燕于本判决生效之日起30日内将合肥市东至路5号根据地休闲美食广场二期A118号房屋返还给原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司；三、被告曹士燕于本判决生效之日起10日内支付原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司租金、管理费、物业费及水电费190922.6元；四、被告曹士燕于本判决生效之日起30日内支付原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司房屋占用费，自2016年5月25日起按每日287.7元的标准计算至合肥市东至路5号根据地休闲美食广场二期A118号房屋实际返还给原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司止；五、被告曹士燕于本判决生效之日起30日内支付原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司违约金20000元；六、被告曹士燕于本判决生效之日起10日内支付原告安徽长来根据地休闲美食广场有限公司律师费8000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费9840元，减半收取4920元，由原告来根据地休闲美食广场有限公司负担337元，被告曹士燕负担4583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢静筠二〇一六年九月九日书记员  崔 艳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。