福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终1728号上诉人（原审被告）：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路五一中路169号大利嘉城25层。法定代表人陈代琛，总裁。委托代理人郭峰、福建福晓律师事务所律师。委托代理人雷沈通，福建福晓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周荣娟，女，1970年11月30日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托代理人黄庆飞，福建中美律师事务所律师。原审被告：福州美家乐商贸有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分三层30号。法定代表人曾文坚，总经理。上诉人利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）因与被上诉人周荣娟、原审被告福州美家乐商贸有限公司（以下简称美家乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第1333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。利嘉公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，并依法改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、周荣娟以欺诈为由诉请解除合同、退还购房款，其诉请的依据“欺诈”因缺乏事实和法律依据，未得到原审认定，其诉请不应得到支持。二、原审法院对于周荣娟提交的合同附件一的附图予以采信于法无据，明显错误。周荣娟提交的《商品房买卖合同》没有上诉人盖章，不能作为认定案件事实的依据。周荣娟持有真实的并经双方签章的合同及合同附图却拒不提供，应当由其承担举证不能的后果。中亭街改造嘉和苑连体三层（商场）的测绘日期为2011年6月，因此讼争房屋自周荣娟2012年2月6日买受并使用之日起从未发生过设计变更。三、上诉人在2012年2月6日与周荣娟签订商品房买卖合同，同日即将09号店面交付给周荣娟，周荣娟业已验收并将其出租给美家乐公司，签订了《中亭街嘉和苑租赁合同》并收取了租金。自2012年2月店面交付至2015年4月，周荣娟未对该店面交付提出异议，已经超过了撤销权的一年法定期限。四、本案诉争房屋买卖合同关系合法有效，不存在可解除的约定或法定事由，应当继续履行。周荣娟答辩称，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，利嘉公司的上诉理由不成立，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。一、原审判决，认定事实清楚。首先，2011年12月17日，在上诉人公司中亭街嘉和苑营销中心，上诉人员工游建榕与被上诉人订立《中亭街商铺认购书》一份，约定被上诉人认购上诉人福州市台江区中亭街嘉和苑三层09号店面（以下简称09号店面），当日被上诉人向上诉人支付认购该商面的定金5万元人民币，上诉人向被上诉人出具编号0011991的《收款收据》一份，收执为凭。2012年2月6日，上诉人公司与被上诉人订立《商品房买卖合同》一份，约定被上诉人购买上诉人09号店面，当日被上诉人向上诉人支付购房首付款43万元（不含定金抵扣款5万元）人民币，上诉人基于上诉人公司委托陈聪猛代表的福州美家乐商贸有限公司实施售后包租行为代理关系的原因，陈聪猛代表的福州美家乐商贸有限公司以中亭街童装城管理处名义向被上诉人出具凭证号码1214833的《收OFFICIALRECEIPT据》一份，收执为凭。同时，上诉人的委托人陈聪猛代表的福州美家乐商贸有限公司以自己的名义与被上诉人订立《中亭街嘉和苑租赁合同》一份，实施售后包租行为。根据合同附件一附图所示的情况，被上诉人所定购的09号店面至该楼层的自动扶梯1之间为通道，之间没有其他商铺的遮挡，而现场的09号店面与该楼层的自动扶梯1之间存在73号、86号、87号、88号、104号、105号、106号的七间店面。导致被上诉人所定购的9号店面的门面的正前方方位全部被73号、86号、87号、88号、104号、105号、106号的七间店面完全遮挡；商业店面的商业价值与其坐落位置、空间朝向有着密切的关联。上诉人利嘉实业（福建）集团有限公司向被上诉人周荣娟交付的09号店面的坐落位置并不符合合同约定的附件一附图位置，严重影响被上诉人所购的9号店面的商业价值和商业使用功能。其次、经原审法院查证，本案讼争09号店面商铺的整体规划已经审批备案，上诉人公司客观上已无法向被上诉人提供与合同附件完全一致的商铺，在此种情形下，被上诉人诉请解除合同，并同意返还店面，返还已付购房款本息是无奈而唯一的途径。第三、基于委托实施售后包租行为，福州美家乐商贸有限公司的原法定代表人陈聪猛同时承办上诉人公司与被上诉人周荣娟订立《商品房买卖合同》及收款行为和福州美家乐商贸有限公司与被上诉人订立《中亭街嘉和苑租赁合同》的租赁行为。基于实施售后包租行为的原因，造成被上诉人手上的《商品房买卖合同》，上诉人未加盖公章确认，导致书面合同不成立。也基于委托施售后包租行为上诉人的恶意，造成本案讼争的现场的09号店面与该楼层的自动扶梯1之间变更增加存在了73号、86号、87号、88号、104号、105号、106号的七间店面。也因基于委托施售后包租行为上诉人的恶意，造成福州美家乐商贸有限公司代理被上诉人向上诉人收取购房款。一审开庭时，被上诉人确认了福州美家乐商贸有限公司收取购房款的代理行为。所以，上诉人公司没有与被上诉人办理09号店面交接手续，09号店面交接手续产生于陈聪猛与福州美家乐商贸有限公司之间。二、原审判决，适用法律正确。三、原审判决，审理程序合法。原审被告福州美家乐商贸有限公司未做陈述。周荣娟向一审法院起诉请求：判令1、解除原告周荣娟与被告利嘉公司之间的商品房买卖合同；2、俩被告共同立即双倍返还原告周荣娟购房定金计人民币10万元；3、俩被告共同立即退还原告周荣娟已付购房款计人民币43万元及利息（利息按已付购房款43万元并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，从2012年2月6日计算至该43万元返还完毕之日止，利息暂计算至本案起诉日为8.45万元。）4、俩被告共同立即赔偿给作为消费者的原告周荣娟购买该商品房已付购房价款43万元的一倍计人民币43万元；5、本案诉讼费由俩被告承担。一审法院查明事实：2011年12月17日，原告签订一份《中亭街商铺认购书》，约定认购人（即原告）已于2011年12月17日缴纳定金50000元认购利嘉公司中亭街B区嘉和苑商铺9号，建筑面积31.7㎡，单价31380元/㎡，总房价994746元。该认购书对“签约日期”约定如下：签订此认购书后，认购人应在认购书中规定的日期内携此认购书、购房定金收据、首期房款及买房要求的其他资料（包括按揭资料）到出卖人处签订《商品房买卖合同》。认购书其他说明第（4）约定：“签订完《商品房买卖合同》后，定金自动转入首期房款中。”该认购书备注第4点约定：必须于2012年2月10日前签约，所有已交定金不予退还。该认购书落款出卖人处仅有利嘉公司置业顾问“游建榕”的签名，未加盖利嘉公司公章，认购人处有周荣娟签名予以确认。同日，被告利嘉公司出具收款收据，确认收到原告交纳的中亭街嘉和苑三层9号店面定金50000元，并加盖利嘉公司公章。2012年2月6日，原告签署一份《商品房买卖合同》。该合同出卖人为被告利嘉公司，买受人为原告。合同约定，买受人购买的商品房为福州市台江区中亭街改造B区三层9号房，该房用途为商业，建筑面积31.7平方米；商品房单价29968.45元，总金额950000元整；买受人应于2012年2月6日付清首付款480000元，余款470000元在2012年5月30日前办理按揭；出卖人应当在2012年2月6日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件的或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述合同第二十二条约定，本合同连同附件共15页，一式五份，具有同等法律效力，合同持有情况：出卖人肆份，买受人壹份。该合同落款处，有买受人原告周荣娟签字并按捺手印，而出卖人处并未签名盖章。合同附件一为中亭街皮具城三层销售平面图，该平面图显示09商铺面积为31.7㎡，位于影剧院北侧，该商铺东侧正对楼梯位，且该平面图中没有标识为73、86、87、88、104、105、106号的商铺。同日，原告与美家乐公司签订《中亭街嘉和苑租赁合同》，该合同约定：甲方（周荣娟）将位于福州市台江区中亭街B区嘉和苑商场9号摊位（以下简称租赁场所）出租给乙方（美家乐公司），租赁场所具体范围见《租赁方位图》（本合同附加一）；该租赁场所之建筑面积为31.7平方米；租赁期间乙方对于上述租赁场所拥有使用、装修等一切权利，甲方不得以任何理由干涉乙方对租赁场所的使用；租赁期限自2012年2月7日起至2017年5月10日止，从2012年2月7日起计算租金；签订合同三日内，乙方按第一年三个月租金标准向甲方交纳保证金，双方结束合同一个星期内甲方应无息退还；甲方在付清房总价款的50.5%首付款后，按月租金的50.5%收取租金，待银行按揭贷款放款或一次性付清购房款全款后收取100%月租金；甲方同意乙方在租赁期间对租赁场所进行装修或变更租赁场所的结构，乙方承诺对租赁进行装修或变更结构不得影响其他商户和商场整体使用。该租赁合同签订后，被告美家乐公司依约向原告支付租金，双方开始履行租赁合同。诉讼中，被告利嘉公司确认其与原告有签订《商品房买卖合同》，双方存在房屋买卖合同关系，但相关合同原件尚未找到，未向法庭提交。被告利嘉公司对于原告提交的《商品房买卖合同》合同附件一的图纸有异议，认为该图纸内容不实，对于合同文本的其他内容，其没有异议。为核实讼争店面的位置，一审法院依照原告的申请，向福州市房屋登记中心调取了本案讼争房屋所在的中亭街改造嘉和苑连体三层（商场）的平面图。该图测量时间为2011年6月，该图显示，09号店面与自动扶梯1之间间隔有73、86、87、88、104、105、106号七间店面，而原告提交的《商品房买卖合同》附件一所附的“中亭街皮具城三层销售平面图”中则并未标出上述七间店面。诉讼中，本案承办人至福州市台江区中亭街改造嘉和苑连体部分三层09号店面查看现场，经现场查看，本案讼争的09店面所处的三层商场已经整体重新装修后、重新隔断，无法识别09店面的产权界限。被告利嘉公司认为，讼争房屋是现房销售，原告在签约时已经查看现场，双方没有办理交接手续，但原告与被告美家乐公司签订租赁合同表明其已经实际接收讼争店面。原告则陈述，被告利嘉公司出售店面时宣传的是5年包租，5年内店面交给被告利嘉公司使用，5年后将店面返还原告，合同虽约定为现房销售，但店面自始就未与其他店面隔开。原告向一审法院提交了《收据》一张，该收据付款人为原告周荣娟，货品名称为“中亭街B区皮具城首付款”,金额为430000元。收款人处盖有“中亭街童装城管理处”公章。原告陈述其采用银行刷卡的方式支付了合同约定的首付款430000元，但被告利嘉公司就向其出具了盖有“中亭街童装城管理处”的收据。被告利嘉公司质证对于该收据的真实性有异议，认为被告利嘉公司并未设立童装管理处，未出具该《收据》。但是，被告利嘉公司确认其已收到了原告支付的购房款首付款480000元。被告利嘉公司向一审法院提交了“中亭街童装管理处”于2014年8月18日向原告发出的《通知》一份，内容为通知原告在接到通知后三日内持有效身份证、《中亭街嘉和苑店面定购协议》和已付款收款收据至中亭街售楼中心（嘉同苑和嘉辉苑二层第二条天街）签订《商品房买卖合同》。若选择一次性付款，则需签订《商品房买卖合同》之日缴清余款；若选择银行按揭付款，则应于签订《商品房买卖合同》当日缴清首期购房款并提供完整的按揭贷款所需的文件资料。被告利嘉公司提交该证据，用以证明其于2014年8月18日书面通知原告付清剩余购房款，原告至今未付款。原告质证认为，该证据已超过举证期限，且通知的落款人“中亭街童装城管理处”，被告利嘉公司已经陈述其未授权中亭街童装城管理处，因此，该通知不具有合法性；根据商品房管理办法，商品房交付使用后60日内就应提供办理产权的相关材料，向购房者提交协助办证的材料，因此该通知对原告不发生法律效力。原告在诉讼中还陈述，其签署上述《商品房买卖合同》后，依约支付了首付款，剩余购房款依约为按揭贷款支付，之后，被告利嘉公司要求按照“变更”后的合同附件示意图重新订立合同，由于“变更”后的示意图中，原告所购的09号店面与自动扶梯1之间，间隔有73、86、87、88、104、105、106号店面，09店面的商业价值受到影响，加之被告利嘉公司在买卖过程中存在种种欺诈行为，原告才要求解除合同，退还购房款。原告多次找被告利嘉公司交涉，被告利嘉公司于2015年2月2日出具了《承诺函》，内容为“本公司承诺周荣娟退房本公司将于2015年3月31日前支付周荣娟购买中亭街B区三层9号商铺退房款480000元，公司收回支付给周荣娟返租金保证金73540元整，本公司最终支付给周荣娟人民币406460元”。为证明上述情况，原告向一审法院提交了“中亭街童装城管理处”出具的《承诺函》一份作为证据。被告利嘉公司质证对于承诺函的真实性提出异议，认为被告利嘉公司从未授权中亭街童装城管理处向原告出具该退房的承诺函。被告利嘉公司还认为，即便存在设计的变更，原告应当在2012年已经知情，原告现在提出解除合同已经超过法定期限。一审法院认为，原告提出其已与被告利嘉公司签订《商品房买卖合同》并实际支付购房款，被告利嘉公司确认双方间的房屋买卖关系，亦确认收到了购房款定金5万元及购房款43万元，因此原告周荣娟与被告利嘉公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。原告向一审法院提交的《商品房买卖合同》虽没有被告利嘉公司的盖章，但被告利嘉公司确认其与原告签订了买卖合同，且对于合同主文内容没有异议，故对于原告提交的上述《商品房买卖合同》一审法院予以采纳。被告利嘉公司提出原告提交的《商品房买卖合同》合同附件一“中亭街皮具城三层销售平面图”与事实不符，并非签约时的附图。一审法院要求被告利嘉公司提供其与原告签订的《商品房买卖合同》原件进行核对，但被告利嘉公司公司表示无法提交。一审法院认为，依照上述合同第二十二条的约定，被告利嘉公司应当持有四份合同原件，却在本案诉讼中无法向一审法院提交原件以供核对，因此，一审法院对于原告提交的合同附件一的附图予以采信，对于被告提出的附图与约定不符的辩解不予采纳。根据合同附件一附图所示的情况，原告所购的09号店面至该楼层的扶梯之间为通道，之间没有其他商铺的遮挡，而一审法院调取自福州市房屋登记中心的中亭街改造嘉和苑连体三层（商场）的测绘日期为2011年6月的产权平面图则表明，09号店面与自动扶梯1之间存在标识为73、86、87、88、104、105、106号的七间店面。因此，一审法院认定被告利嘉公司向原告交付的09号店面的坐落位置并不符合合同约定的附件一附图位置。商业店面的商业价值与其坐落位置、空间朝向有着密切的关联。由于讼争商铺的整体规划已经审批备案，被告客观上已无法向原告提供与合同附图完全一致的商铺。现原告诉请解除合同，并同意返还店面，一审法院对此予以准许，被告利嘉公司应当将收取的购房款480000元返还给原告，原告应当将讼争店面返还给被告利嘉公司。由于被告利嘉公司在履约过程中未向原告告知讼争店面所处的三层商场的产权平面图的情况，未与原告办理店面交接手续；原告签订《商品房买卖合同》后即将讼争店面交由被告美家乐公司承租，美家乐公司事实上系将讼争店面与该层其他店面一并整体重新装修隔断，故产权平面图中所标识的各店面的产权界限在实地无法直接辨识；并且，本案诉讼过程中，被告利嘉公司未举证证明其在收取购房款后已经将讼争店面的产权平面图情况明确告知原告，且对其向原告交付讼争店面时店面的装修情况、具体位置未作出说明或举证，因此，被告提出原告在2012年2月6日签约时对于讼争店面的位置已经知情、原告解除合同的诉讼请求已经超过法定的行使期限的辩解，一审法院不予采纳。原告签订上述《商品房买卖合同》后即与被告美家乐公司签订《中亭街嘉和苑租赁合同》并收取房屋租金收益，原告在诉讼中未举证证明其实际损失，故一审法院对于原告诉请被告支付已付购房款43万元的利息的诉讼请求及被告向作为消费者的原告赔偿已付房价款一倍的人民币43万元的诉讼请求，均不予支持。由于原被告签订《商品房买卖合同》后，原告订购商品房时缴纳的定金5万元已经转为购房款首付款，且《商品房买卖合同》中并无有关购房定金的约定，故原告诉请被告双倍返还购房定金10万元，没有法律和事实依据，一审法院亦不予支持。原告与被告利嘉公司之间为买卖合同关系，被告美家乐该公司并非买卖合同的一方当事人，原告诉请要求讼争店面的承租人被告美家乐公司与被告利嘉公司共同承担退还购房款并赔偿损失等法律责任，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告周荣娟与被告利嘉实业（福建）集团有限公司就福州市台江区中亭街嘉和苑连体部分三层09号店面签订的《商品房买卖合同》。二、被告利嘉实业（福建）集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周荣娟返还购房款人民币480000元；被告利嘉实业（福建）集团有限公司付清上述款项同日，上述09号店面由其收回。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，由原告周荣娟负担7904元，被告利嘉实业（福建）集团有限公司负担6436元。经查,本案各方当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人就其与被上诉人进行本案讼争商品房买卖行为并订立合同的事实没有异议，被上诉人就其主张的讼争商品房位置在一审诉讼过程中提交了《商品房买卖合同》为证，上诉人对被上诉人的主张提出异议，并确认己方持有与被上诉人订立的《商品房买卖合同》，但以合同遗失为由，不予提交；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”原审法院据此对上诉人提出的关于被上诉人提交的讼争商品房位置与合同约定的附图不符的答辩理由不予采纳正确。鉴于上诉人未提交证据证明其在与被上诉人签约时，已向被上诉人明确告知本案讼争商品房所在位置与上诉人主张合同约定的附图位置一致，原审法院据此对上诉人提出的被上诉人解除合同超过法定期间的答辩理由不予采纳正确。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14340元由利嘉实业（福建）集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲法官助理 陈 奇二〇一六年九月二十七日书 记 员 段 薇