江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0722民初5101号 原告张建超，男，1971年10月8日生，汉族，住东海县。 被告东海县青湖镇西五河村村民委员会，住东海县青湖镇西五河村驻地。 法定代表人孙克全，职务村委会主任。 原告张建超与被告东海县青湖镇西五河村村民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勇适用简易程序，于2016年8月5日、9月28日两次公开开庭进行了审理。原告张建超、被告东海县青湖镇西五河村村民委员会法定代表人孙克全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建超诉称,2013年1月25日被告委托东海县福如东海农村产权交易所有限公司发布拍卖公告，对其所有的西五河村村部楼房西宅基地进行公开拍卖。2013年2月4日举行拍卖，原告依法竞拍成功，当日支付了拍卖款项，并与被告签订了土地使用权出让合同，合同约定了双方的权利和义务及违约条款。合同签订后，原告多次与被告协商宅基地交付事宜，均遭无理拒绝，至今被告没有依约交付原告使用，其行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告返还标的款71000元，支付违约金20000元，被告支付中标的利息及鉴证费，并由被告承担本案诉讼费用。 被告东海县青湖镇西五河村村民委员会辩称,村里愿意按照约定协助原告办理手续，清理土地上的建筑物，建筑物不影响原告盖房子，这个小房子所占土地不在拍卖的范围。我们只是约定协助原告办理相关材料，我们可以出具手续，我们没有违约。 经审理查明,2013年1月25日被告委托东海县福如东海农村产权交易所有限公司发布拍卖公告，对其所有的西五河村部楼房西宅基地进行公开拍卖。对于位置及具体标段的四至均予以明确。第一标段位置：位于西五河村村部楼房西，东西长8米，南北长20米。第二标段位置：位于西五河村村部楼房西，第一标段西，东西长8米，南北长20米。第三标段位置：西五河村村部楼房西，第二标段西，东西长8米，南北长20米。2013年2月4日，原告以最高价竞拍到第一标段和第三标段，第一标段价格为36000元，第三标段35000元。原告当日就交付了两个标段的价款。2013年6月3日原告就第一标段和第三标段分别与被告签订了土地使用权出让合同，2013年7月10日东海县福如东海农村产权交易所有限公司对上述两份合同进行了鉴证。第一标段的合同约定，出让项目：西五河村土地使用权出让。座落：西五河村村部西。四至范围：东至郑文华西山墙，东西长7.8米，南北长20米（面积156平方米）见四至草图第一标段。因该土地不符合交付手续，2013年6月12日被告向原告出具了承诺书一份，承诺书内容有三条，第一条西五河村委会负责清理张建超承包范围内的所有障碍物。在2013年9月1号之前清理完。第二条西五河村委会同意张建超出租或转让承包项目。第三条西五河村委会负责出具相关手续协助承包人办理建房相关手续。该承诺书加盖了被告的印章并有村委会领导人的签名。 经现场核查，原村部楼房西，存在一座平房，该平房东西大约有七米，南北长约五米，高约两米。该平房和村部楼房相距不足两米。村委会认为该平房属于郑文华所有，第一标段的东至郑文华西山墙就是指该平房的西山墙，所以小平房不是障碍物，不在合同标段范围内。原告认为小平房在合同范围，是被告应该清理的障碍物。 另查明，原村部大楼是八间，2003年案外人郑文华和村里同时建楼房四间，郑文华楼房和村部大楼连为一体，同时施工建造。郑文华四间楼房在西，村部大楼在东。一般所说村部大楼西，准确的说应该是郑文华楼房西。 现在原告以被告没有交付符合约定的标的物，要求解除两份合同，要求被告返还标的款等。 上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的土地使用权出让合同、票据等证据予以证实。 双方争议的焦点是双方签订的合同中约定的第一标段东至何处的问题。原告认为合同约定的第一标段东至村部楼房西墙，即郑文华四间楼房的西墙。被告认为第一标段东至小平房的西墙。即涉案的小平房是否在双方签订的合同范围内的问题。原告为证明其主张提供证人陆某出庭作证，证明当时第一标段的范围，涉案的小平房在双方签订的合同范围内。陆某系当时拍卖的具体经手人。原告还提供了拍卖公告中的草图等予以证明。结合合同约定，本院认为被告的辩称没有事实依据。故对被告的辩称不予采信。具体理由如下：1、合同约定的四至范围是“东至郑文华西山墙，东西长7.8米，南北长20米（面积156平方米）见四至草图第一标段”，该约定不仅仅就是约定东至郑文华西山墙，同时明确四至同草图第一标段范围。拍卖公告中所附草图就是东至楼房。2、负责拍卖的东海县福如东海农村产权交易所有限公司发布的公告表明，第一标段位置：西五河村部楼房西。结合草图可以看出东至郑文化西山墙，是指楼房西山墙，并非指平房。3、如果双方签订的合同没有障碍物，被告也不会于2013年6月12日向原告出具承诺书，承诺负责清理承包范围内的所有障碍物，于2013年9月1日前清理完。综上，本院对被告的辩称不予采信。 本院认为，原告张建超与被告东海县青湖镇西五河村村民委员会签订的宅基地使用权的转让协议不违反法律、法规的规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告签订合同后又向原告出具了承诺书，该承诺书应视为合同约定义务的一部分，原告已经交付了标的款，被告时至今日仍然没有将合同范围内的障碍物清理完毕，将标的物交付原告，被告的行为已经构成违约。原告竞拍该土地就是为了使用该土地，被告无法清理障碍物，导致最后无法交付标的物，自合同签订已经达三年之久，原告无法实现合同目的，被告的行为构成根本违约，原告要求解除合同符合法律规定。被告的违约行为只是相对于双方签订的第一标段的合同，对于第三标段合同，被告并没有违约行为，庭审原告要求解除第三标段的理由就是当初和第二标段的竞拍人商量好一起盖房子，现在第一标段无法交付，也就没有法一起建房，所以要求对第三标段的合同一并解除。原告签订的两份合同是相互独立的，并且当中还有第二标段相隔，原告要求解除第三标段的合同理由不充足，证据不充分本院不予支持。 根据法律规定合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告张建超已交付价款36000元，被告东海县青湖镇西五河村村民委员会应该予以返还。关于鉴证费和利息的问题，因双方无约定，本院对于原告要求被告承担鉴定费的主张不予支持。关于标的款利息，因被告导致履行不能，被告承诺于2013年9月1日前将障碍物清理完毕，应该从2013年9月1日开始支付标的款的利息为宜。关于违约金问题，双方在合同中约定违约金适用的条件是任何一方擅自终止或者变更合同应向对方偿付违约金10000元，并非是适用所有违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，本院对原告的合法、合理部分的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原、被告于2013年6月3日签订的土地使用权转让合同（第一标段）于本判决书生效后解除。 二、被告东海县青湖镇西五河村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告张建超36000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（自2013年9月1日其支付至本判决确定支付之日止）。 三、驳回原告张建超的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1038元，由原告承担688元，被告东海县青湖镇西五河村村民委员会负担350元，被告于本判决书生效之日起十五日内给付原告张建超。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2075元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员 刘 勇 二〇一六年九月三十日 书记员 董茜茜 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。