广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终第1938号上诉人（原审被告）：惠州市美安居房产开发有限公司，住所地惠州市惠东县太阳工业城，组织机构代码79774290-8。法定代表人：伍锡强，总经理。委托代理人：廖绍林、袁晓建，广东君路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘耀侵，男，1991年7月28日出生，汉族，广东省阳江市人，住阳江市江城区。委托代理人：黄旭辉，广东力臣律师事务所律师。上诉人惠州市美安居房产开发有限公司与被上诉人刘耀侵因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第1364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年09月02日，原审原告刘耀侵向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告支付延期交楼违约金562486.04元（从2011年1月1日计至2013年10月12日共计1016天，553628×10／10000×1016=562486.04）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。主要事实和理由是：2010年7月5日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠州市惠东县白花镇太阳坳太阳工业城“美安居英伦印象花园”9幢2单元02号房，建筑面积为l34.68平米，总房价为553628元，付款方式为：首付l73628元，银行贷款380000元，至2010年8月19日，原告己将所有房款付清（含银行贷款）。该合同还约定了交楼日期，“××应当在2010年12月31日前交楼”，否则按合同第九条第（2）项的规定“逾期超过60日……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付己交房价款万分之十的违约金”，但被告直至2013年10月8日才发出《入伙通知书》，通知交楼。此举已严重违反双方合同约定，并给原告造成了相当大的经济损失：几年无法取得预期房产，这期间租金、利息、违约金以及其他不能用金钱来衡量的信用利益损失等不可估量。被告之违约应按合同的约定承担相应的违约责任。被告惠州市美安居房产开发有限公司辩称：答辩人开发的位于惠东县白花镇太阳坳太阳工业城的“美安居英伦印象花园”房产项目，因技术等多方面原因，却有延误交房事实，对此答辩人深表歉意！也希望原告能够谅解！原告刘耀侵在2010年8月20日与答辩人签订了《商品房买卖合同》总房款为553628元，确已付清。答辩人认为：双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金按日向××支付已交房屋价款的万分之十标准太高，理应予以调整。因为该约定的违约金显然过分高于原告所造成的损失。根据《合同法》第114条之规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。对此，请求对应支付的违约金予以减少。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：被告美安居公司为有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围：在惠东县太阳工业城面积为104944.24平方米的土地开发并建设商品房和商业写字楼及对其建成的物业销售、租赁和经营管理。2010年7月5日，被告美安居公司（××）与原告刘耀侵（××）签订了合同编号为0011864的《广东省商品房买卖合同》，约定美安居公司将其开发的位于惠东县白花镇太阳坳太阳工业城“美安居英伦印象花园”项目9幢202号房屋（建筑面积134.68）平方米，商品房预售许可证号：惠东房预许字第2009010号）出售给原告，总价款为人民币553628元。合同签订后，原告刘耀侵支付了购房款173628元，余款380000元由原告通过银行按揭贷款支付完毕。商品房买卖合同第八条“交付期限”约定：“××应当在2010年12月31日，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交××使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。”第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的10%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。被告美安居公司于2013年10月8日通知原告于2013年10月12日、13日来办理交楼手续，原告确认于2013年10月12日实际收楼。以上事实，有原告刘耀侵提交的民事起诉状、身份证、企业机读档案登记资料、组织机构代码证、商品房买卖合同、个人贷款支付凭据、发票、入伙通知书、被告美安居公司提交的答辩状、房产证和本院的庭审笔录等材料在卷为据。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案应为商品房销售合同纠纷。原告刘耀侵与被告美安居公司签订商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据商品房买卖合同第八条的约定，涉案房屋的交付期限为2010年12月31日。而涉案房屋的竣工验收时间为2013年6月18日，实际交付使用时间为2013年10月12日，即被告美安居公司在“交付期限”（2010年12月31日）届满之日起60日内仍未按约定交付房屋，构成违约，原告主张被告承担合同违约责任，予以支持。关于逾期交房违约金数额的计算。按照商品房买卖合同约定，原告刘耀侵主张被告美安居公司支付违约金562486.04元。对此被告辩称违约金数额过高，应予以调整。根据我国《合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，综合考量原告的实际损失，本案违约金按商品房买卖合同约定总价款的30%计算为166088.4元为宜。综上，对原告刘耀侵的诉请及被告美安居公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市美安居房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金166088.4元给原告刘耀侵。二、驳回原告刘耀侵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9424元（原告刘耀侵已预缴），由原告刘耀侵负担6642元，被告惠州市美安居房产开发有限公司负担2782元。当事人二审的意见上诉人惠州市美安居房产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一审判决按总房款30％支付违约金明显过高，请求改判按银行同期贷款利息加同期贷款利息＊30％向被上诉人支付违约金即支付7.8万元。主要事实和理由：一审引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称解释）第十六条，以总价款的30％计算违约金是对法律的理解错认。《解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。而本案中被上诉人的损失即利息损失。从约定的交易时间2010年12月31日，计算到2013年10月12日止，按20个月计算，当时贷款利率为年息6.4％，此间本案房屋总价的同期贷款利息为：553628元×6．4％×20月÷12月＝59053．6元，就按6万计算，6万的30％即1.8万，再加6万即以7.8万作为违约金符合法律的规定。一审直接以总价款的30%计算违背了《解释》第十六条：”应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少“的规定。被上诉人刘耀侵答辩称：我们的损失是不仅仅像上诉人说的那样，因为延期交楼使我们遭受了很大的损失，包括违约、房租、及信用损失等，对方对房租损失没有认定是错误的。对方应支付50多万元的损失，但一审法院判决百分之三十，我们已经认可了，可是对方还是拖延时间。请求尽快驳回上诉人的上诉。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付期限为2010年12月31日，而涉案房屋的竣工验收时间为2013年6月18日，实际交付使用时间为2013年10月12日，上诉人惠州市美安居房产开发有限公司构成违约，应当按合同约定承担违约责任。鉴于双方当事人约定的违约金过高，原审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，调整为按商品房买卖合同的约定总价款的30%计算为166088.4元。本案上诉的主要争议焦点问题是：原审法院判决的违约责任是否仍然过高，是否应当予以调整。具体判析如下：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人惠州市美安居房产开发有限公司逾期交付涉案的房屋近三年时间，违约程度较大，具有明显的过错。同时，期间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失。据此，上诉人认为，被上诉人的损失仅为利息损失，并应当按照当时贷款利率年息计算逾期交房损失，与事实不符。原审法院根据公平原则和诚实信用原则已经将合同约定的违约金562486.04元违约金，调整至166088.4元，对于上诉人违约责任的承担，处理得较为公平、合理，应当予以维持。据此，上诉人认为，原审法院判决的违约责任仍然过高，请求二审法院再次调整，缺乏相应的事由，予以驳回。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用9424元，由上诉人惠州市美安居房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰代理审判员 寇 倩代理审判员 黄宇乐二〇一六年九月十九日书 记 员 赵 铎附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；