云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2301民初1919号原告：楚雄彝族自治州文化体育局，住所地：楚雄市阳光大道**“一公司二市场”办公园区内，组织机构代码：56880505-5。法定代表人：施克沛，职务：局长。委托诉讼代理人：张朝辉，云南荣楚律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：周婷，云南荣楚律师事务所实习律师（特别授权）。被告：云南楚雄惠诚商贸有限责任公司，住，住所地：云南省楚雄州楚雄市中大街**（原成人学校**）册号：532300100001862。法定代表人：杨斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑志军，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄彝族自治州文化体育局（以下简称：州文体局）与被告云南楚雄惠诚商贸有限责任公司（以下简称：惠诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月2日、22日、9月8日公开开庭进行了审理。原告州文体局的委托诉讼代理人张朝辉、周婷，被告惠诚公司的法定代表人杨斌及其委托诉讼代理人郑志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告州文体局向本院提出诉讼请求：一、由被告立即搬出占用原告的位于楚雄市楚雄州电影娱乐城一楼房屋（奥龙世博店）；二、由被告支付原告自2015年1月1日起至2016年6月15日止的租金（占用费）840138.9元，并自2016年6月16日起继续计算占用费至被告搬离之日止；三、由被告支付原告违约金252041.67元；四、由被告按10.5‰支付未付租金的利息120070.87元，并自2016年6月16日起继续支付利息至被告搬离之日止；五、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年9月29日，原楚雄州电影公司与被告签订《电影城一楼商场租赁合同书》，约定：“楚雄州电影公司将位于鹿城南路北段原人民电影院旧址新建设的楚雄州电影娱乐城一楼商场及被告方搭建的办公室和德克士快餐店搭建的仓库（约900平方米）租赁给被告使用，租赁期限为十年，自2005年1月1日起至2015年12月30日止，租金为每年575000元，支付方式为每年承租费用由被告按月向楚雄州电影公司交纳5万元。被告不能按期支付房租的，每天罚延期费1000元，因确有困难，在征得甲方同意延期后，其超期房租费按10.5‰月利率支付利息。如被告逾期交纳或不交纳租金，除应支付利息外，还应承担未付租金部分100%的违约金。”楚雄州电影公司系原告下属单位，2011年楚雄州电影公司因改制后被撤销，其资产由原告管理，原告承继其权利义务，在租赁合同存续期间，被告应依据双方签订的合同向原告履行义务。现房屋租期已于2015年12月31日到期，因政府政策调整，需收回房屋移交其他部门使用，原告分别于2016年3月3日、4月22日书面通知被告交回房屋并交纳拖欠房租、水电费，办理相关手续，但被告在一直经营使用铺面拒不搬离的同时拒不交纳非法占有房屋期间的占用费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告惠诚公司辩称，1、原告主体不适格。本案中原告提交的批复等证据仅提到相关资产，是否包含本案中的资产没有相应依据，原告现有证据不能证实原告具有房屋的管理权。2、原告于2014年收取了答辩人交纳的租金1368000元，但未出具发票给答辩人，答辩人交纳租金的行为表示被告愿意继续履行租赁合同，原告不去开票上税表明了其对自己的主体存在怀疑。同时答辩人交纳租金的行为也不能证明原告有管理权，答辩人交纳租金和投入大量资金装修是为了继续租赁。3、答辩人并未存在违约，自2010年改制，原告从未向答辩人主张过租金，原告自己都不清楚租金交付给谁，答辩人更不清楚。租金答辩人愿意支付，但是向谁支付答辩人尚不清楚，原告主体不适格，答辩人不愿意支付利息。4、原告提交的证据证实其收回房屋是为了通过招标方式招租，如果原告拥有管理权，答辩人是享有优先承租权的。答辩人投入了几百万元的装修费，装修也是经原告同意的，移交给他人装修是没有价值的，只对答辩人才有价值。综上，请求驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对其诉请向本院提交以下证据：1、2010年10月10日楚政复[2010]60号楚雄彝族自治州人民政府（批复）《楚雄州人民政府关于州电影公司文化体制改革实施方案的批复》、2011年9月17日楚雄州人民政府办公室第60期楚雄彝族自治州人民政府会议纪要《州文化活动中心项目建设和管理工作专题办公会议纪要》、2011年12月22日楚编发[2011]54号楚雄彝族自治州机构编制委员会文件《楚雄州机构编制委员会关于楚雄州文化体育局事业单位清理规范方案的批复》各1份，2、电影城一楼商场租赁合同书1份，3、通知1份、公告7份，4、房产证、土地证各1份，5、2016年9月6日楚财资[2016]28号楚雄彝族自治州财政局文件《楚雄州财政局关于楚雄州文化体育局明确楚雄州电影公司资产管理权请示的批复》1份，6、关于楚雄州财政局机构设置的信息1份。被告惠诚公司针对其辩解和理由，向本院提交以下证据证明：1、装修款票据14份，2、房租发票5份、通知1份，3、内部企业登记基本情况表1份。本院经审理认定事实如下：2004年9月29日，楚雄彝族自治州电影发行放映公司（甲方）与被告惠诚公司（乙方）签订《电影城一楼商场租赁合同书》，约定：“第一条、甲方将位于鹿城南路北段原人民电影院旧址新建设的楚雄州电影娱乐城第一层的全部实用面积（约900平方米）及乙方搭建的办公室和德克士快餐店搭建的仓库租赁给乙方经营使用。第二条、承租期限为十年，自2005年1月1日起至2015年12月31日。第四条、承租经营费每年为575000元，每年的承租费用由乙方按月向甲方交纳5万元。乙方因特殊原因不能按期支付承租费，延长支付期限最多不超过10天，如超出10天交付承租费，每天罚延期费1000元。因确有困难，在征得甲方同意延期后，其超期费用按10.5‰的月利率将本息交付甲方。第五条、在乙方承租经营期间，由乙方向甲方支付风险抵押金5万元，乙方承租期满后无违约责任，甲方全额退还乙方。第六条、乙方承租经营期间必须爱护甲方的建筑物及室内设施，并合理使用。如因使用不当违章使用造成的一切损失应由乙方承担。为使大楼各部位能充分合理发挥效用，在不改变楼层主体结构，不影响整体美观的前提下，征得甲方同意，乙方可以进行局部的改造和装饰装潢，其改造和装饰装潢费用均由乙方全额支付，合同中止或终止时，其改造修缮及装饰装潢部分，产权属甲方所有，乙方不得索取产权或要求赔偿。第十一条、承租经营期间的土地使用税、房产税（土地使用收益金由乙方每年交给甲方6000元）、房产保险费等与房地产有关的税收及费用全部由甲方支付，乙方不予承担。第十二条、如单方违约致使本合同无法履行时，违约方应承担由此造成的一切经营损失。其承担方式如下：……如乙方逾期交纳或不交纳承租金，除应向甲方支付利息外，还应承担未付承租金部分100%的违约金。”合同签订后被告惠诚公司对该商铺装修、经营使用至今，该商铺具体位置为楚雄市鹿城南路23-25号奥龙世博店（原楚雄州电影娱乐城1楼）。2015年12月30日合同期满后双方未续签，被告惠诚公司按约定支付租金至2014年12月31日，自2015年1月1日起未支付租金。楚雄彝族自治州人民政府于2011年9月17日下发楚雄州人民政府办公室第60期楚雄彝族自治州人民政府会议纪要《州文化活动中心项目建设和管理工作专题办公会议纪要》，载明：“会议决定：（二）关于电影公司历史遗留问题及改革成本等有关问题的处理。……以上共计210.0419万元，由财政先行审核后安排解决相关遗留问题，资产交回州财政局；遗留问题处理由州文体局负责按相关规定组织实施。”楚雄彝族自治州机构编制委员会于2011年12月22日下发楚编发[2011]54号楚雄彝族自治州机构编制委员会文件《楚雄州机构编制委员会关于楚雄州文化体育局事业单位清理规范方案的批复》，载明：“一、（一）撤销楚雄彝族自治州电影公司……”楚雄彝族自治州电影发行放映公司于2013年11月26日吊销营业执照，至今未注销营业执照。原告州文体局于2016年3月3日向被告惠诚公司发出通知，载明：“你租用楚雄彝族自治州文化体育局位于鹿城南路北段商场第一层及搭建的仓库（实用面积约900平方米），于2015年12月30日合同已到期，根据合同约定，楚雄州文化体育局须将原电影公司到期房屋收回。现请你在2016年4月15日之前将房屋清空交回楚雄彝族自治州文化体育局，并在2016年3月10前缴纳2015年1月1日至2016年4月15日房租费753042元。2016年4月20日下午3点在现场办理铺面的交接手续，请提前做好铺面移交手续。”原告州文体局于2016年4月22日发出公告，载明：“你现使用的楚雄彝族自治州文化体育局位于鹿城南路龙泰商城（原电影公司）的所有房屋及铺面已全部到齐，根据合同约定及州政府、州财政局的相关要求，楚雄州文化体育局须将到期房屋收回，并通过楚雄州公共资源交易中心进行公开招租。我局已多次进行口头通知并于2016年3月3日发出书面通知，现请你将房屋清空交回楚雄彝族自治州文化体育局，并缴纳所拖欠的房租和水电费，同时办理相关手续。”楚雄州财政局于2016年9月6日下发楚财资[2016]28号楚雄彝族自治州财政局文件《楚雄州财政局关于楚雄州文化体育局明确楚雄州电影公司资产管理权请示的批复》，载明：“……按国有资产管理的相关规定，原州电影公司及所属龙泰电影城属楚雄州人民政府的国有资产。州电影公司改制后，龙泰电影城资产目前处于暂缓处理阶段。为确保国有资产保值增值，现将该项资产委托州文化体育局代表州人民政府进行管理，州文化体育局有权对该项资产进行经营性管理。”另查明，楚雄州电影发行放映公司于2000年9月办理了位于房屋的房屋产权证（房屋所有权证号：楚雄市房权证鹿城字第**，国有土地使用证号：楚国用（2002）字第××号）。本院认为，综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、原告主体是否适格；二、被告是否违约及被告的责任承担。针对争议焦点一，被告惠诚公司向楚雄州电影发行放映公司租赁的房屋，楚雄州电影发行放映公司虽未注销营业执照，但在2011年楚雄州机构改革的相关文件中明确撤销楚雄州电影公司，原属州电影公司管理的资产交回州财政局，州财政局以正式文件明确原州电影公司所属龙泰电影城资产委托原告州文体局进行管理。原告以其名义向被告惠诚公司主张权利并无不当，主体适格。被告关于原告主体不适格的辩解，本院不予采信。针对争议焦点二，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。被告惠诚公司与楚雄州电影发行放映公司签订的《电影城一楼商场租赁合同书》于2015年12月30日到期后，双方未续签合同，被告惠诚公司也未返还其租赁的房屋，仍继续使用至今，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，原告分别于2016年3月3日、4月22日以书面形式通知被告搬离租赁场地，视为原告给予了被告合理的搬离期限，但截止庭审终结前被告仍未搬离，被告的行为构成违约，对原告要求被告腾出占用房屋的诉请，本院予以支持。原告州文体局作为房屋的管理人，有权向被告惠诚公司主张房屋的未付租金及逾期占用费。被告惠诚公司自2015年1月1日起未付租金，原告主张被告支付自2015年1月1日起至2016年6月15日止的租金及占用费840138.9元，自2016年6月16日起按每日1573元继续计算占用费至被告搬离之日止的主张，符合法律规定，本院予以支持。双方签订的租赁合同中明确约定被告逾期未支付租金，按月利率10.5‰向原告支付未付租金利息。原告主张由被告按10.5‰支付未付租金的利息120070.87元，并自2016年6月16日起继续支付利息至被告搬离之日止的主张，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，被告的行为已构成违约，双方在合同中约定违约金为未付租金部分100%过高，本院调整按未付租金840138.9元的15%予以支持126021元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告云南楚雄惠诚商贸有限责任公司将位于楚雄市鹿城南路23-25号奥龙世博店（原楚雄市退还原告楚雄彝族自治州文化体育局；二、由被告云南楚雄惠诚商贸有限责任公司支付原告楚雄彝族自治州文化体育局自2015年1月1日起至2015年12月31日止的租金575000元、自2016年1月1日起至2016年6月15日止的占用费265138.9元，合计840138.9元，并自2016年6月16日起按每日1573元继续计算占用费至被告搬离之日止；三、由被告云南楚雄惠诚商贸有限责任公司支付原告楚雄彝族自治州文化体育局租金利息120070.87元，并自2016年6月16日起继续支付利息至被告搬离之日止（按月利率10.5‰计算）；四、由被告云南楚雄惠诚商贸有限责任公司支付原告楚雄彝族自治州文化体育局违约金126021元。以上应由被告云南楚雄惠诚商贸有限责任公司履行的内容，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕，款交本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14992元，减半收取计7496元，由原告楚雄彝族自治州文化体育局负担779元（已交），由被告云南楚雄惠诚商贸有限责任公司负担6717元（未交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇一六年九月十二日书记员  张海月