广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终796号上诉人（原审被告）：广西贵港市恒昌贸易有限责任公司，住所地贵港市港北区金港大道峡山段（港城镇旺岭村）。法定代表人：罗明强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆如积，广西君望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明亮，广西君望律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁盈，男，1984年2月10日出生，汉族，住贵港市港南区。委托诉讼代理人：傅县清，贵港市金格法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：卢海铨，贵港市金格法律服务所法律工作者。上诉人广西贵港市恒昌贸易有限责任公司（以下简称恒昌公司）因与被上诉人梁盈建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院于2016年6月16日作出的（2016）桂0802民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案受理后依法组成了合议庭，于2016年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人恒昌公司的委托诉讼代理人陆如积、王明亮，被上诉人梁盈及其委托诉讼代理人傅县清、卢海铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒昌公司上诉请求：撤销一审判决的一、二、三项判决，并驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经积极履行双方于2013年6月4日签订的《商铺宅基地转让协议书》约定的主要义务，一审判决认定事实错误。协议书中约定将上诉人拥有的国有土地使用权的宅基地（位于xx农贸市场，编号：x座x-x号）转让给被上诉人，协议签订后，上诉人已及时将该土地交付给被上诉人使用，被上诉人在该土地上建房并出租获得收益，因此已实现合同的主要目的。二、国有土地使用证过户的迟延履行责任不该由上诉人承担，一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订协议后，一直积极向有关部门申请办理国有土地使用证过户手续，但是有关部门没有审批，导致国有土地使用证过户迟延履行，并没有构成合同法上法定和约定的解除条件。三、一审判决上诉人向被上诉人返还土地转让款和双倍定金没有事实和法律依据。国有土地使用证过户的迟延履行责任不应由上诉人承担，而且如解除合同，也应先由被上诉人将土地恢复原状，返还土地后，上诉人才退还转让款。因此，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当撤销一审判决第一、二、三项，并驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人梁盈辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。根据双方签订的《商铺宅基地转让协议书》中的约定，上诉人没有履行办理商铺地国有土地使用证给被上诉人的义务，已构成根本违约，应当承担返还商铺宅基地转让款的法律责任。被上诉人支付了25000元的定金，依照《合同法》第一百一十五条的规定，上诉人不履行约定债务，应当双倍返还定金。被上诉人梁盈向一审法院起诉请求：1.请求解除梁盈与恒昌公司于2013年6月4日签订的《商铺宅基地转让协议书》；2.请求判令恒昌公司返还商铺宅基地的转让款人民币230000元和支付占用资金的利息25300元（利息计算：以230000元为基数，从2014年6月起按照年利率6%暂计算至2016年3月份，以后的利息计算至判决规定的债务履行期限届满之日止）给梁盈；3.请求判令恒昌公司返还双倍定金人民币50000元给梁盈；4.诉讼费全部由恒昌公司承担。一审法院认定事实：2013年6月4日，恒昌公司（出卖人、甲方）与梁盈（买受人、乙方）签订《商铺宅基地转让协议书》，协议约定：甲方现有铁棚市场商业用地一块，经研究决定拆除铁棚，在原址上按照商铺用地形式划分为14套，每套规格8米×12米（96平方米），由甲方统一设计后出售给乙方。一、商铺用地位置及规格：该商铺用地位甲方xx农贸市场内（xx市场旧址上，座南向北），编号为x座x-x号，规格为4米×12米，占地面积48平方米；二、商铺用地的建筑及装修要求：乙方必须按甲方提供的设计方案施工，室外高度统一，外墙装修一致，以使得整座商住房的美观协调，首层必须统一施工建设，不准砌筑隔墙，二层以上由乙方自行施工建设；三、商铺用地的转让总额为大写人民币贰拾叁万伍仟元正（甲方负责建好化粪池）；四、付款方式：乙方先付定金25000元，2013年7月31日前付人民币贰拾万零伍仟元（￥205000元），余款5000元待甲方办好国有土地使用证交于乙方时即刻付清；五、乙方享受的待遇：本市场由14个股东共同拥有，与甲方无关，乙方购买商铺用地后，即刻成为该市场的股东之一，按占有商铺用地比例享受该市场同等的使用权、经营管权、租金分配权等所有权利；六、双方的责任：1、甲方负责在12个月内无偿将该商铺用地的国有土地使用证过户于乙方名下，并保证该商铺用地无任何纠纷，否则乙方有权退还该商铺用地给甲方，甲方无条件如数退还乙方所交款项，并赔偿银行同期存款利息给乙方。准建证由甲方协助办理，费用由乙方承担；。2013年6月4日，梁盈向恒昌公司给付定金25000元。2013年7月30日，梁盈向恒昌公司支付商铺用地转让款205000元。梁盈未办理准建许可手续，已在上述建设用地上建设三层楼房。其中第一层已对外出租。2013年和2014年的租金由恒昌公司收取，2015年的租金由梁盈收取。位于贵港市金港大道x段x侧、城东大道x的国有土地使用权1宗是登记在恒昌公司的名下。该宗国有土地使用权的面积为9311.29平方米、使用权类型为出让、终止日期为2044年9月21日。双方承认，恒昌公司向梁盈转让的建设用地使用权在上述建设用地范围内。一审庭审中，梁盈变更诉讼请求为：如果同时主张利息损失和双倍返还定金发生冲突时，梁盈选择主张双倍返还定金。双方承认，梁盈曾经口头向恒昌公司提出解除合同的要求。一审法院认为，恒昌公司将其享有的位于贵港市金港大道x段x侧、城东大道x的建设用地使用权转让给梁盈，梁盈向恒昌公司支付转让款，双方构成建设用地使用权转让合同关系应予以确认，合同成立并生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。梁盈按约定已向恒昌公司给付定金25000元、支付转让款205000元。恒昌公司未能按约定将涉诉的建设用地使用权变更至梁盈的名下构成违约行为，应按约定承担相应的违约责任。关于梁盈主张解除合同的问题。协议第六条第1约定：甲方负责在12个月内无偿将该商铺用地的国有土地使用证过户于乙方名下，并保证该商铺用地无任何纠纷，否则乙方有权退还该商铺用地给甲方，甲方无条件如数退还乙方所交款项，并赔偿银行同期存款利息给乙方。双方于2013年6月4日达成转让协议，根据约定恒昌公司应于2014年6月4日前将建设用地使用权变更登记至梁盈的名下。恒昌公司未能按约定履行合同义务，梁盈有权主张解除合同，并有权要求恒昌公司返还转让款。庭审中，梁盈主张曾经向恒昌公司提出解除合同的要求，恒昌公司对该主张予以承认，但是梁盈无法证明提出解除合同要求的具体日期。梁盈提起的民事起诉状中已明确提出解除合同的诉讼请求，民事起诉状应具有通知的效果。2016年3月30日，恒昌公司签收民事起诉状等应诉材料。因此，梁盈请求解除梁盈、恒昌公司签订的商铺宅基地转让协议书，该院确认该协议书于2016年3月30日解除。关于返还转让款的问题。合同签订后，梁盈已按约定向恒昌公司给付定金25000元、支付转让款205000元。合同解除后，梁盈主张恒昌公司返还转让款有事实根据并符合法律规定。根据法律规定，当事人约定一方给付另一方定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。庭审中，梁盈已明确主张双倍返还定金。因此，该案的定金不能抵作价款，梁盈请求恒昌公司返还转让款230000元，该院据实支持205000元。超出部分请求该院不予支持。关于双倍返还定金的问题。双方商定的建设用地使用权转让价款为235000元，约定的定金数额25000元没有超出合同总额的20%，符合法律的规定。因此双方约定的定金条款在梁盈实际向恒昌公司给付定金25000元时发生法律效力。因恒昌公司未能按约定将转让的建设用地使用权变更登记至梁盈名下构成违约，梁盈选择适用定金条款主张双倍返还定金50000元有事实和法律依据，对该项请求该院予以支持。判决：一、梁盈与广西贵港市恒昌贸易有限责任公司于2013年6月4日签订的《商铺宅基地转让协议书》于2016年3月30日解除；二、广西贵港市恒昌贸易有限责任公司向梁盈返还转让款205000元；三、广西贵港市恒昌贸易有限责任公司向梁盈双倍返还定金50000元；四、驳回梁盈的其他诉讼请求。一审案件受理费5880元，减半收取为2940元，由广西贵港市恒昌贸易有限责任公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人恒昌公司与被上诉人梁盈签订的《商铺宅基地转让协议书》是否应解除的问题，恒昌公司与梁盈在自愿平等的情况下签订了《商铺宅基地转让协议书》，协议书依法有效成立。根据《商铺宅基地转让协议书》约定，在12个月内恒昌公司应无偿将该商铺地的国有土地使用证过户至被上诉人梁盈名下，但上诉人至今仍无法履行国有土地使用权权属变更登记手续，梁盈向一审法院请求解除该协议书，依法应当予以支持。一审法院判决双方解除合同正确，但认为协议书自上诉人恒昌公司收到民事起诉状等应诉材料时解除，没有法律依据，本院予以纠正。关于被上诉人请求恒昌公司双倍返还定金50000元的问题。本案中土地使用权权属变更登记手续无法办理并非因一方违约所致，而是双方协议书中约定的登记在恒昌公司名下的国有土地使用权转让义务在法律上暂履行不能所致。另外，被上诉人交付的定金已转化为履行款，所以不应适用双倍返还定金的法律规定，梁盈交付的定金25000元应当抵作转让款。协议书解除后，梁盈有权要求按照《商铺宅基地转让协议书》中第六点的约定，由恒昌公司返还已交转让款并赔偿银行同期存款利息。在庭审中经本院释明，梁盈同意按照协议书中的约定，由上诉人恒昌公司返还已支付的款项及按照年利率6%计算利息。一审法院判决由上诉人双倍返还定金有误，本院予以纠正。综上，上诉人恒昌公司的上诉请求理由部分成立，应予支持。一审判决适用法律不当，判决错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初1218号民事判决；二、从本案判决生效之日起解除梁盈与广西贵港市恒昌贸易有限责任公司于2013年6月4日签订的《商铺宅基地转让协议书》；三、广西贵港市恒昌贸易有限责任公司向梁盈返还转让款230000元及利息（利息计算：以230000元为基数，自2014年6月4日起按年利率6%计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回梁盈的其他诉讼请求。一审案件受理费2940元，由梁盈负担294元，广西贵港市恒昌贸易有限责任公司负担2646元；二审案件受理费5125元（上诉人已预交5880元），由梁盈负担512元，广西贵港市恒昌贸易有限责任公司负担4613元，上诉人广西贵港市恒昌贸易有限责任公司多交的诉讼费1267元，由本院予以退回。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向港北区人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  李志廉代理审判员  陈燕霞二〇一六年九月二十九日书 记 员  梁明燕int