北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4892号上诉人（原审原告）:中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司。法定代表人：徐福囤，董事长。委托诉讼代理人：孙桂梅，上海市建纬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斯丝，上海市建纬（北京）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张颖，女，1952年6月11日出生。委托诉讼代理人：徐寒冰（张颖之儿媳），1978年1月14日出生。上诉人中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司与上诉人张颖因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司（以下简称佳景晟公司）上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，改判支持我方全部诉讼请求或发回重申，一二审诉讼费全部由张颖承担。事实和理由：一审判决认定“佳景晟公司向张颖发送催告函以及解除合同通知的行为并不符合合同约定的情形”有误，佳景晟公司单方解除合同成立。银行经初步审核认定张颖不符合150万元借款申请条件，佳景晟公司在接到银行不能批准其150万元贷款的通知后自2015年8月起多次向张颖催告，并于2015年12月2日向其寄发催告函，按照合同约定，在发出催告函7日内张颖没有履行约定，我方有权解除合同。我公司向张颖发出的解除通知书最晚已于2016年1月5日由业务员当面送达张颖，张颖一审开庭时也自认于该日收到解除通知书。张颖在2016年1月8日才以其儿子和儿媳共同担保的方式办理贷款申请，但由于我方已经向张颖送达解除通知书，对贷款事宜并不知情。一审适用法律错误，合同明确约定了按揭贷款资料的提交时间，但张颖未按合同约定提交资料，构成违约。从2015年的7月份银行告知不批准其贷款到2016年1月张颖补交材料，该期间超过了合理期间。佳景晟公司基于张颖违约的事实向其寄发解除通知，要求其按照合同约定承担违约责任并赔偿佳景晟公司的相关损失并无不当，二审法院应予以支持。张颖辩称，佳景晟公司给张颖发的催告函的理由不成立，银行从未说过只能向我批贷100万元，佳景晟公司所谓银行只肯批贷100万可能是其工作人员的误解。佳景晟公司要求解除合同的理由是银行拒绝贷款，但没有任何证据证明银行拒绝向我批贷。佳景晟公司并无证据证明其曾于2015年12月2日发出过催告函，且我当时在洛阳，即使发了也不可能收到。2015年12月17日佳景晟公司的工作人员张×以微信的形式向我转发了催告函，要求我在12月7日之前补齐款项，这根本没有履行的可能性，而且当日另一工作人员王×以短信告知我补充贷款材料，双方传达的意思矛盾。佳景晟公司于2016年1月5日在售楼处给的我是催告函而非解除通知，且当日我也以情况说明的方式向佳景晟公司提出意见，要求解决收房等问题。贷款审批要有一个过程，从一审法院对李×的询问笔录可知我始终是在配合银行在做贷款手续，我儿子儿媳到银行约签是2016年1月8号，1月21日正式批贷，但因佳景晟公司拒绝收款导致银行无法放贷。张颖上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持张颖提出的判令佳景晟公司向张颖赔偿逾期交房违约金233628.89元的反诉请求。事实和理由：根据双方签订的商品房预售合同，佳景晟公司应在2015年10月15日前向我交付房屋，如逾期应承担相应违约责任。合同中没有佳景晟公司到期可以不交房的条款，但其至今不予交房。一审中佳景晟公司举证的快递单复印件上没有张颖签字且缺乏原件，不能作为认定其给张颖发了入住通知书的证据。佳景晟公司的行为不符合《合同法》中规定的可以抗辩中止履行合同的情形。佳景晟公司辩称，我公司没有逾期交房，2015年10月15日前已经具备了交房的条件，当时有其他业主收房，我们也已经通知张颖收房。按照合同中关于送达的约定，我们的催告函及收房通知书都是按照张颖预留的地址寄送，张颖离开该地址导致无法送达的法律后果应由其自行承担。即使没通知，根据先履行抗辩权，我们早已通知张颖银行没有批准其150万的贷款申请，要求其补充首付款和补充担保材料等，张颖迟迟没有履行，我们认为张颖交款义务在先，我们交房义务在后，张颖在长达半年的时间都没有任何补救措施，也没有向我们提供任何担保，我们有合理的理由怀疑张颖丧失继续履行合同的能力，不应承担逾期交房违约责任。佳景晟公司向一审法院起诉请求：1、请求确认佳景晟公司与张颖签订的《北京市商品房预售合同》（合同号：Y1690249）及补充协议已于2016年1月5日解除；2、请求判令张颖共同办理涉案房屋（石景山区苹果园办公楼及地下车库5层504）预售备案、网签备案撤销手续；3、请求判令张颖向佳景晟公司支付违约金327503.7元（包括逾期付款违约金30000元以及解除合同违约金297503.7元）;4、请求判令张颖承担本案律师费20000元；5、案件受理费由张颖负担。张颖向一审法院反诉请求：1、判令中铁建北京佳景晟房地产公司向张颖交付中铁创业504号房屋；2、判令中铁建北京佳景晟房地产公司向张颖赔偿逾期交房违约金233628.89元。一审法院认定事实：2014年7月30日，佳景晟公司（出卖人）与张颖（买受人）签订合同编号为Y1690249的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，其中合同正文约定：第三条、商品房房屋坐落为石景山区苹果园办公楼及地下车库5层504；第四条、该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价45437.76元，总价款5950074元，具体约定见附件四；第六条、付款方式及期限的约定见附件五；第十一条、逾期付款责任约定，逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第十二条、交付条件约定，出卖人应当在2015年10月15日前向买受人交付该商品房；第十四条、逾期交房责任约定，逾期超过六十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；……第二十九条、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件五付款方式及期限的约定：出卖人同意认购人按照按揭贷款方式付款，买受人应于2014年12月24日支付房价款1785022元；买受人应于2015年3月15日前支付房价款4165052元；如遇银行按揭政策调整，增加首付款的，买受人应当按照银行政策并在出卖人规定的期间内交清首付款。附件十补充协议约定：一、对付款方式及期限的补充约定：买受人房价款贷款部分211万元，向出卖人指定的银行申请贷款。应买受人要求，出卖人向出卖人指定的银行申请贷款事项提供阶段性保证。经出卖人、买受人双方协商，就担保贷款事宜达成如下一致：选择普通商业银行贷款的，签署《预售合同》及补充协议之日起七日内办理完毕全部按揭贷款手续，提供符合银行要求的按揭资料并交纳因贷款而发生的全部费用。若按揭贷款申请未能获得批准、或者按揭银行经初步审核认定买受人不符合借款申请条件、或其他因买受人原因导致按揭银行拒绝发放贷款的，则买受人应当在收到出卖人或出卖人委托的销售代理机构书面通知后七日内，向出卖人一次性付清余款。买受人未在上述期限内一次性付清余款的，出卖人有权选择立即解除《预售合同》及补充协议，出卖人解约的，买受人应按由于买受人原因导致合同解除的约定承担违约责任。如出卖人选择继续履行合同的，买受人应自上述期限届满之日起至实际付清余款之日止，每日按所购房屋全款的万分之二向出卖人支付违约金。四、关于解除合同的约定：1、预售合同已经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除；2、若因买受人原因导致《预售合同》解除，买受人除按《预售合同》约定承担违约责任外，双方同意：……3）因买受人原因而解除合同的（包括但不限于逾期付款、未按时还款等），买受人应向出卖人支付所购房屋总款的百分之五作为违约金。2014年12月24日，佳景晟公司（出卖人）与张颖（买受人）另签订补充协议一份，其中约定：根据2014年12月24日签订的合同编号：Y1690249北京市商品房预售合同附件五中付款方式及期限的约定制定合同补充协议此条款。1、买受人应于本合同签署之日即2014年12月24日支付房价款人民币1785022元；2、买受人应于2015年3月15日之前支付房价款人民币1195052元；3、如遇银行按揭政策调整，增加首付款的，买受人应当按照银行政策并在出卖人规定的时间内交清首付款。根据2014年12月24日签订的合同编号：Y1690249北京市商品房预售合同附件十中“付款方式及期限”的补充规定制定合同补充协议此条款。1、买受人房价款银行贷款部分人民币297万元，向出卖人指定的银行申请贷款。此买受人的付款方式与银行贷款金额以此补充协议为准。2014年11月23日至12月4日，张颖向佳景晟公司支付购房意向金共计32万元。2014年12月24日，张颖向佳景晟公司支付房价款146.5022万元。2015年3月12日，张颖向佳景晟公司支付房价款119.5052万元。2015年9月23日，佳景晟公司的销售代理公司工作人员向张颖发送短信通知，要求张颖首付再增加10%并尽快补齐。2015年10月20日，张颖向佳景晟公司支付房价款97万元。2015年11月24日，张颖向佳景晟公司支付房价款50万元。2015年12月17日，佳景晟公司的销售代理公司工作人员张×通过微信向张颖发送佳景晟公司的《催告函》一份，其落款日期为2015年12月2日，其中说明：目前仅有工商银行同意为您办理额度最多为100万元的贷款，因此要求您增加首付款，故通知您务必于2015年12月7日前补充首付款并办理完成银行按揭的相关手续（包括但不限于提供完整的贷款所需资料给按揭银行），或者您于前述日期前向我司一次性交清该房屋的剩余房款一百五十万元整。否则将追究违约责任。2015年12月17日，佳景晟公司的销售代理公司工作人员再次短信联系张颖，并称依照开发商的意思，要求张颖在当周周五之前以其儿子、儿媳做相应担保配合到银行办理贷款手续。2016年1月5日，张颖通过佳景晟公司销售代理公司工作人员提交情况说明一份，其中声明其目前只需要向银行贷款150万元，且目前贷款正在办理中；出卖方没有向其发出收房通知，也未收到催告函，签署合同的基本原则是诚信，希望出卖方遵守法律。2016年1月20日，佳景晟公司向张颖在预售合同中所预留的地址寄送了《关于解除及补充协议的通知》，其中声明自该函件送达之日起，双方的预售合同及补充协议解除。庭审中，佳景晟公司表示其于2015年12月2日，即向张颖寄送了上述《催告函》，并提供了快递回执的扫描件以证明张颖于2015年12月6日收到了上述《催告函》。张颖对该证据不予认可，认为该回执并没有原件，而且其本人也并未收到，回执的签字也并非其所签。佳景晟公司另提供快递回执扫描件一份，证明其于2015年12月31日向张颖邮寄送达了合同解除的通知，但未签收。张颖对此亦表示非原件，且其并未签收，故不予认可。佳景晟公司另表示曾于2015年10月2日向张颖预售合同中所留地址寄送了入住通知书，并提供了邮件回执以及载有其他客户签字的《成交客户签到表》、证人张×的证人证言作为证据，以证明涉案房屋具备交付条件，并已按照合同约定通知张颖前来收房，但张颖并未实际收房。张颖对此予以否认。另外，经张颖申请，法院至中国工商银行石景山支行个人融资业务部调查张颖申请贷款的相关情况，该业务部客户经理李×答复称：2015年2月在佳景晟公司的售楼处，张颖有了从该银行贷款的意向，当时对张颖进行了面签，确定了本人意愿，并告知其需要准备的材料。银行于2015年5、6月份通知了张颖交材料，张颖于7月份交了一部分，银行审核后告知她因为年龄和收入的问题无法贷款十年150万元的额度，需要她补充材料。后来张颖补充替换了部分材料，但最终补齐所需材料是在2016年1月份，是她的子女提供的共同担保的手续。2016年1月21日，银行最终批贷，批贷金额是150万元，贷款年限是10年，目前只要开发商同意保证，银行就可以放款。后来开发商告诉银行双方存在纠纷，所以就没有放款，现在只要双方没有争议，开发商同意，银行就可以放款。上述事实，有当事人陈述，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》、相关附件及其补充协议、收据、发票、催告函、《关于解除及补充协议的通知》、邮件回执、客户签到表、公证书、证人证言、微信、短信记录、调查工作笔录等证据材料在案佐证。一审法院认为，佳景晟公司与张颖签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》、相关附件及其补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案争议的焦点问题有二：一是佳景晟公司是否具有上述合同及补充协议的单方解除权且双方就合同解除达成了一致；二是佳景晟公司是否构成逾期交房并应对此承担违约责任。对此应结合合同对付款义务、交房义务约定的具体解释及合同履行情况进行判断。根据预售合同及其补充协议约定，双方确认了付款的方式以及首付款的交付期限，但对于贷款发放的方式及期限，双方只是确认了贷款的金额并约定了贷款因买受人原因不能获得批准情况下出卖人的权利。但是根据本案查明的情况，张颖已按照约定期限交纳了首付款，并向出卖人佳景晟公司指定的银行办理了申请贷款的手续，在银行未明确发出不予批贷通知且仍要求张颖补充相应材料的情况下，双方补充协议中约定的出卖人得以催告进而可解除合同的前提条件并未成立。因此，法院认为佳景晟公司向张颖发送催告函以及解除合同通知的行为并不符合合同约定的情形，况且根据张颖2016年1月5日的情况说明以及本案中不同意解除合同的明确表示来看，双方亦未就解除合同达成一致意见，故佳景晟公司要求确认双方预售合同及补充协议已经解除的诉讼请求，法院不予支持。而其基于解除合同要求张颖配合办理撤销预售及网签备案手续的诉讼请求，法院不予支持。关于张颖是否应承担相应违约责任的问题。虽然张颖申请贷款的过程延续时间较长，但因合同关于贷款的约定并未明确相应时限，而且贷款审批进度亦非买卖双方所能完全掌控的事项，而截止本案诉讼前，张颖向工商银行申请的与未付清房价款余额相等额度的贷款也已获批准，该期限也并未超过相应的合理限度，所以法院认定佳景晟公司主张张颖违约的依据并不能成立，故其要求张颖支付违约金及律师费损失的诉讼请求，法院亦不予支持。根据以上分析，佳景晟公司与张颖签订的预售合同及其补充协议，现已不存在履行障碍，应继续履行。故对张颖要求佳景晟公司交付房屋的反诉请求，法院予以支持。而对于佳景晟公司是否构成逾期交房以及应否承担违约责任，法院认定如下：一方面，根据佳景晟公司提供的邮件回执、客户签到表以及证人证言可以确认，涉案房屋已在合同约定期限前符合了交付条件并通知张颖收房，张颖未按时收房不能归咎于佳景晟公司；另一方面，合同约定的收房日期届满后，张颖的相应余款未支付完毕，而银行贷款长时间未获批准，故佳景晟公司未交付房屋仍存在合理抗辩，故不应承担逾期交房的违约责任。故对张颖要求佳景晟公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司的全部诉讼请求；二、中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司于本判决生效后七日内，向张颖交付位于北京市石景山区苹果园办公楼及地下车库5层504号房屋；三、驳回张颖的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另，张颖及佳景晟公司均认可张颖的儿子儿媳系于2016年1月8日到贷款银行办理担保手续。上述事实有双方当事人陈述在案佐证。本院认为，首先，关于佳景晟公司单方通知解除合同的行为是否为正当行使合同约定解除权。根据双方所签商品房预售合同附件十补充协议，“若按揭贷款申请未能获得批准、或者按揭银行经初步审核认定买受人不符合借款申请条件、或其他因买受人原因导致按揭银行拒绝发放贷款的，则买受人应当在收到出卖人或出卖人委托的销售代理机构书面通知后七日内，向出卖人一次性付清余款。买受人未在上述期限内一次性付清余款的，出卖人有权选择立即解除《预售合同》及补充协议”。从上述合同条款可知，在按揭银行经初步审核认定买受人不符合借款申请条件的情况下，出卖人一方可书面通知买受人七日内一次性付清余款，如买受人未能在收到通知后七日内付清余款，出卖人享有合同解除权。根据本案查明事实，贷款银行在2015年7月份收到张颖的贷款申请资料并审核后，告知张颖因其年龄和收入情况不能获准贷款十年150万元，除非其补充担保材料。此后佳景晟公司的销售代理人员曾向张颖催缴首付款，后于2015年12月17日通过微信向张颖转发《催告函》，要求张颖于2015年12月7日前补充首付款并完成银行按揭手续，或一次性交清余款。因该催告函在送达至张颖时已过期，没有履行的可能性，且在2015年12月17日晚些时候佳景晟公司另一销售代理人员通过短信向张颖做出了不同的意思表示，即要求张颖在周五前携儿子儿媳到银行提供担保手续，故本院认定关于剩余150万元的支付方式应以该公司的后一意思表示为准，且佳景晟公司系明确表示同意继续履行合同。因佳景晟公司不具备行使合同约定解除权的前提条件，也不具有法定解除权，故其此后向张颖发出解除通知的行为不具有单方解除合同的效力。佳景晟公司要求确认双方预售合同及补充协议已经解除的上诉请求不能成立，本院不予支持，对佳景晟公司基于合同解除主张的张颖共同办理撤销预售备案、网签备案手续及支付解除合同违约金的上诉请求亦不予支持。因贷款银行已对剩余房款完成批贷，双方继续履行合同不存在障碍，一审法院判决佳景晟公司继续履行合同义务、向张颖交付房屋的处理正确，本院予以支持。其次，关于张颖是否应承担逾期付款违约责任。履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现佳景晟公司对张颖应支付的剩余150万元主张逾期付款违约责任，根据双方补充协议及交涉过程可知该部分款项应以贷款方式支付。双方虽曾在补充协议中约定张颖应在签订预售合同及补充协议后七日内完成全部按揭贷款手续，但该约定不具备履行可能性，且双方在履行过程中以行为对此进行了变更，后续未对办理贷款的期限做出明确约定，故应以佳景晟公司催告张颖提交贷款材料的时间为履行期限的起始点。现有证据显示，佳景晟公司销售代理人员于2015年12月17日通过短信要求张颖在当周周五（即2015年12月18日）前携儿子儿媳到银行提供担保手续，该要求并未给张颖留出必要的准备时间，后张颖的儿子儿媳虽推迟至2016年1月8日到银行办理担保手续，但该期限亦属合理范围，故本院对佳景晟公司要求张颖承担逾期付款违约责任的上诉请求不予支持。再次，关于佳景晟公司是否应承担逾期交房违约责任。根据本案查明的事实，涉案房屋在合同约定期限前符合了交付条件，且佳景晟公司在2015年10月2日向张颖在合同中确认的联系地址寄送了收房通知，张颖辩称其当时在外地未能收到，该后果不应归责于佳景晟公司；且2015年10月15日交房日期届满时张颖仍有297万房款未支付，后张颖于2016年1月5日向佳景晟公司主张收房，但此时张颖仍未完成办理剩余150万元房款的贷款手续的义务，且双方已因合同解除问题产生纠纷，故佳景晟公司未交付房屋的行为存在合理抗辩，本院对张颖要求佳景晟公司承担逾期交房违约责任的上诉请求不予支持。综上所述，佳景晟公司、张颖的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一万一千三百一十八元，由中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司负担六千五百一十三元（已交纳）；由张颖负担四千八百零五元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜审 判 员  徐 冰代理审判员  王 梦二〇一六年九月二十六日书 记 员  罗娇杨