上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初2144号原告(反诉被告)陈蕾，女，1973年3月14日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)林弘杰，男，1975年10月26日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)冯蕙莉，女，1947年2月4日出生，汉族，住上海市。上列三原告共同委托代理人王长红，上海扬远律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人王扬，上海扬远律师事务所律师。被告(反诉原告)鞠龚讷，男，1977年5月25日出生，汉族，住上海市。委托代理人鞠某某(被告父亲)，男，住上海市。委托代理人刘曦，上海市科伟律师事务所律师。第三人上海洁琳房地产经纪事务所，住所地上海市。法定代表人夏广宁，总经理。委托代理人蔡华挺。委托代理人蔡燕飞。原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉与被告鞠龚讷房屋买卖合同纠纷一案,被告鞠龚讷以相同案由提起反诉，本院依法合并审理。本院受理后,依法通知上海洁琳房地产经纪事务所(以下简称洁琳房产)作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈蕾、林弘杰及其共同委托代理人王长红、王扬暨原告冯蕙莉的委托代理人，被告鞠龚讷及其委托代理人鞠某某、刘曦，第三人洁琳房产的委托代理人蔡华挺、蔡燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉诉称，上海市株洲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)权利人为三原告，2015年9月7日，三原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定由被告买受系争房屋，价格为人民币(以下币种均为人民币)350万元。2015年12月2日，原、被告至房产交易中心办理过户时，发现合同中原告“冯蕙莉”名字误写为“冯惠莉”，导致双方当日无法办理系争房屋过户手续。同日，双方修改笔误，重新签订《上海市房地产买卖合同》，条款内容保持不变，仅将过户交易时间变更为2015年12月15日前。同月9日，原、被告又至房地产交易中心办理过户事宜，原告等候多时，第三人及被告告知当日无法办理过户手续，具体缘由未向原告说明。考虑到被告办理审税、缴税时间，原、被告再次协商将过户日期确定为2015年12月31日前。被告已向三原告支付房款210万元，双方约定被告在前述日期需支付三原告房款135万元。三原告在2015年12月25日发律师函给被告，敦促其备足房款，按时履约。2015年12月31日上午，原告至交易中心准备履约，但被告却提出要撤销网签合同，将购买方变更为被告父亲，并拒绝支付约定房款135万元。原告认为，被告在交易过户当日单方要求变更合同主体，且未按约支付房款135万元，已构成严重违约。原告按合同约定享有解除合同并要求被告支付违约金的权利。现起诉要求：1、解除三原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》，解除时间为起诉状副本送达被告之日；2、被告支付逾期付款违约金7,560元及解除合同违约金70万元。被告鞠龚讷辩称，2015年9月7日，就系争房屋与三原告签订《上海市房屋买卖合同》，2015年12月9日双方至交易中心办理过户时，被告才得知父亲为其办理过动迁进户已属于限购人员，系争房屋不能过户至被告名下。原、被告在第三人主持下重新协商确定，将购买系争房屋主体变更为被告父亲鞠某某，待鞠某某与妻子协议离婚符合购买政策后，再与三原告重新签订买卖合同。2015年12月12日，鞠某某与结婚多年的妻子离婚后，当晚鞠某某就与原告林弘杰签订《补充协议》，确定同月21日办理退税后，重新签订购买人为鞠某某的买卖合同，同月31日办理过户手续。被告及父亲为履约积极准备，三原告却于2015年12月17日反悔前述约定，要求终止买卖关系。之后被告、鞠某某及第三人多次与原告沟通，希望其遵守承诺。2015年12月31日，被告及鞠某某至交易中心，要求三原告按承诺配合被告办理退税手续并与鞠某某签约。三原告故意刁难，又表示要与被告继续履行。当日，被告确定三原告只同意将系争房屋出售于被告后，立即着手办理消除自己的限购身份。2016年1月26日，被告符合购房条件，与三原告联系履行买卖合同时又遭拒绝。被告认为系三原告违约在先，不同意原告所有诉请。被告鞠龚讷反诉称，被告一直按约履行与原告间的买卖合同，已支付大部分房款210万元，办理好银行贷款手续。直至双方办理过户交易时才得知自己属于限购人员，当时原告方同意将购买方变更为其父鞠某某，履行过程中又出尔反尔不同意出售，被告只能再消除自身限购情况进行履约，在被告达到履行条件后，三原告仍不同意继续履行买卖合同。因房价上涨，三原告交易过程毫无信用，违约在先，故被告要求：1、原、被方继续履行买卖合同，三原告配合被告办理系争房屋的产权过户手续；2、三原告在产权过户后75天内向被告交付系争房屋。原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉对反诉辩称，被告在双方约定的最后过户期限2015年12月31日，突然提出变更合同主体。且未在该日向原告支付约定房款，根据合同约定，三原告给予被告一定宽限期后，原告享有解除权。要求驳回被告所有反诉请求。第三人述称，2015年9月7日，经第三人居间，原、被告签订买卖合同，当时被告表示其名下无房。因该合同将原告冯蕙莉名字打印错误，原、被告重新签订合同后于2015年12月9日至交易中心办理过户。当日，被告缴税完毕后得知其办理过动迁安置房进户手续，亦被纳入限购人员范围。原、被告重新协商后确定，买受人由被告变更为父亲鞠某某。2015年12月12日，在原、被告均明知买受人已变更为鞠某某情况下，因三原告担心鞠某某年龄较大无法贷款，就剩余房款的支付，鞠某某与林弘杰签订了《补充协议》，约定剩余房款由鞠某某以现金方式一次性支付。同日，三原告同意在2015年12月21日配合被告办理退税手续之后，与鞠某某重新签订买卖合同。《补充协议》约定鞠某某与三原告于2015年12月31日办理房屋过户手续。2015年12月17日，三原告反悔不同意与鞠某某签订合同。次日，第三人及鞠某某再次至三原告处协商，三原告再次同意与鞠某某签订买卖合同。2015年12月21日，三原告又表示因目前房价上涨较快，即使鞠某某增加房款亦无法达到三原告心理价位，故不同意将买受人变更为鞠某某。2015年12月31日，原、被告及鞠某某均至交易中心，三原告要求按原合同履行，被告要求原告方遵守承诺，与鞠某某重新签订合同。双方未能达成一致意见，被告表示三原告若坚持按原合同履行，其会尽快消除限购身份。2016年1月下旬，被告已符合购房政策可继续履行买卖合同，第三人联系原告，三原告表示已超过双方约定过户时间，不同意再与被告继续履行买卖合同。经审理查明，原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉为系争房屋权利人。2015年9月7日，三原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定，卖售人(甲方)为三原告，买受人(乙方)为被告；甲乙双方通过第三人居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计300万元；甲、乙双方同意，甲方于2015年11月23日前腾出系争房屋并通知乙方验收交接；甲、乙双方确定，在2015年10月23日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款，甲方应书面催告乙方，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之八计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方自收到通知之日起七日内未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方支付总房款20%的违约金及累计的日违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知七日内向甲方支付；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，乙方应书面催告甲方，甲方应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之八计算，逾期超过七日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日违约金外，乙方有权单方解除合同；甲、乙双方签订合同当日，乙方支付首期房款90万元(含已付定金)，乙方于甲乙双方至上海市虹口区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心办妥乙方为权利人的房地产权证7个工作日内(以银行放款时间为准)，以银行放贷形式支付甲方房款210万元，该笔款项由贷款银行一次性划入甲方账户。该份合同首、尾处将原告“冯蕙莉”错打印为“冯惠莉”。同日，三原告为卖方，被告为买方签订《补充协议》，约定系争房屋实际成交价350万元，双方所签《上海市房地产买卖合同》合同价约定为300万元，系争房屋装修及搬迁补偿费50万元；房屋装修搬迁补偿费，买方于《上海市房地产买卖合同》签订之日支付10万元、交易过户之日支付35万元、交房当日支付5万元。2015年12月2日，原、被告持前述《上海市房地产买卖合同》至交易中心办理产权过户，因原告冯蕙莉名字打印错误，过户未成。当日，三原告与被告重新签订《上海市房地产买卖合同》，除修正打印错误外，仅将原告方交房时间变更为2016年1月1日，原、被告办理过户时间变更为2015年12月15日前，其余内容与前合同基本一致。2015年12月9日，原、被告再次至交易中心办理产权过户，因被告为限购人员，过户未成。2015年12月12日，原告林弘杰为甲方，案外人鞠某某(被告父亲)为乙方签订《补充协议》约定：甲乙双方就买卖系争房屋事宜作出以下补充条约，此房交易时间定于2015年12月31日，同时支付余下房款135万元整；甲方交房时间定于2016年3月15日前，并支付房屋尾款5万元。2015年12月25日，三原告委托律师向被告发出《律师函》，载明：“您与出售方于2015年9月7日签订买卖合同，购买系争房屋，因房产中介录入冯女士名字错误，故双方又于2015年12月2日重新网签……希望您接到本函后及时做好系争房屋过户事宜，包括但不限于备足约定的房款、准备好过户资料等，以便于2015年12月31日之前顺利完成过户交易，以免因您拒不配合或不能配合交易过户而承担合同约定的法律责任。”2015年12月27日，被告及鞠某某复函三原告，写明：“甲乙双方在中介见证下，于2015年12月12日就办理退税、重签买卖合同、付款方式等达成一致，双方约定2015年12月21日至交易中心办理退税、变动购房人等事宜，现原告方突然提出终止合同和交易,拒不履行达成的协议和承诺……被告方要求原告方尽力协助办理上述相关手续。”被告就系争房屋已向三原告支付房款210万元。另查明，2015年12月12日，鞠某某与被告母亲龚林宝(1948年出生)协议离婚，鞠某某与龚林宝在《自愿离婚协议书》中约定，双方所有的祥德路、富国路等处房屋均归女方龚林宝所有。2016年1月23日，被告方向上海市房屋状况信息中心查询名下住房情况，查询结果为“零”条。审理中，三原告表示，对被告限购情况并不知情，提起诉讼后才得知。被告于2015年12月31日办理交易过户当日提出要将买受人变更为鞠某某，且不按约向原告付款，构成根本违约。被告表示，在2015年12月9日办理过户向税务部门申报纳税时，才得知被告为限购人员，当天就将前述情况告知三原告，双方协商后，原告方同意将买受人由被告变更为鞠某某，被告父母结婚多年，为履行合同才办理了离婚，使鞠某某符合购买政策。若原、被告买卖合同继续履行，被告愿意按合同约定支付后续房款、承担过户交易的全部税费，且自愿补偿三原告迟延付款损失6万元。上述事实，有原、被告提供的房产证、买卖合同、补充协议、律师函、复函、纳税证明、查询结果、短信往来等证据及各方当事人陈述为证。本院认为，本案的争议焦点为原、被告间就系争房屋买买受人变更是否达成过一致意见；原、被告所签买卖合同是否应继续履行。关于第一项争议焦点：民事行为应当遵守诚实信用原则。2015年12月2日，原、被告凭同年9月7日所签《上海市房地产买卖合同》在交易中心未能办理过户时，三原告知晓系打印错误造成，当日即与被告重签《上海市房地产买卖合同》。2015年12月9日，原、被告再次办理系争房屋过户未成，三原告表示不知晓因被告限购导致当日过户未完成，三原告在不清楚缘由的情况下，仅根据被告要求将交易过户日期再次延后。本院认为，房屋作为家庭重要资产之一，对其处置交易必定更为谨慎注意。原、被告买卖合同已经过一次更改，再次交易过户不成，三原告在不知晓理由的情况下，即由林弘杰与鞠某某签订《补充协议》，同意将与被告办理产权过户的日期再次延后。此解释明显缺乏合理性，亦有悖于常理。2015年12月12日，鞠某某与龚林宝协议离婚后即与原告林弘杰签订《补充协议》，该协议对2015年12月9日《上海市房地产买卖合同》中确定的过户、交房时间均重新约定，并将剩余房款由被告贷款方式变更为鞠某某以现金支付。本院认为，鞠某某、龚林宝均系花甲老人，婚姻关系存续多年，而鞠某某在协议离婚将全部房产归于龚林宝名下后，立即与原告签订《补充协议》。第三人作为原、被告买卖合同过程中的居间方，亦证明三原告知晓被告限购后，同意将买受人变更为鞠某某，鞠某某才与妻子离婚，准备与三原告签订买卖合同。综上，结合在案证据，根据民事诉讼证据规则的规定，本院认为被告及第三人陈述具有较强证明力，其所证明的三原告知晓被告为限购人员，三原告同意买受人变更为鞠某某的事实具有高度盖然性。本院有理由相信三原告因被告限购，曾同意将系争房屋买受人变更为鞠某某，并对过户及交房时间、付款方式等作了相应变更。关于第二项争议焦点：2015年12月25日，三原告以律师函方式告知被告，要求与被告履行买卖合同，被告亦回函原告方要求按承诺与鞠某某签订买卖合同。同月31日，三原告不同意按约定与鞠某某签订合同、办理过户交易，鞠某某因此未向三原告支付135万元房款，系事出有因，不构成违约。被告于2015年12月31日确定三原告不同意与鞠某某签订买卖合同后，已在合理期限消除自身限购情况，原、被告双方买卖合同的履行障碍已得以消除，为维护合同之稳定性，应予继续履行。三原告要求解除合同、支付违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉请求，于法有据，本院予以支持。被告应于三原告办理过户送件后当日支付三原告房款135万元；三原告交付系争房屋后，被告应向三原告支付房屋尾款5万元。被告同意承担过户交易的全部税费、自愿补偿三原告迟延付款损失6万元，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原名陈蕾、林弘杰、冯蕙莉应于本判决生效之日起十日内，配合被告鞠龚讷办理上海市株洲路XXX弄XXX号XXX室产权过户手续，所涉相关税费全部由被告鞠龚讷负担；二、被告鞠龚讷应于办理上述房屋过户送件后当日，支付原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉房款135万元；三、原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉应于上述房屋办理过户送件之日起七十五日内，向被告鞠龚讷交付上述房屋；四、被告鞠龚讷应于原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉交付上述房屋之日，支付原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉购房尾款5万元；五、被告鞠龚讷应于办理上述房屋过户送件后当日，支付原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉迟延付款补偿费6万元；六、驳回原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,875.60元，由原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉负担10,000元，被告鞠龚讷负担875.60元；本案反诉受理费50元，由原告陈蕾、林弘杰、冯蕙莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌代理审判员  周虹君人民陪审员  毛济平二〇一六年九月二十八日书 记 员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。     依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。