广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初8167号原告谢艳红，女，汉族，1979年12月29日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人吴寄帆，广东海埠律师事务所律师。委托代理人柯颖哲，广东海埠律师事务所律师。被告吴燕华，女，汉族，1982年9月12日出生，身份证住址广东省普宁市。被告黄林明，男，汉族，1981年10月17日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。被告吴燕华、黄林明共同委托代理人胡杰，广东冠杰律师事务所律师。被告深圳市点融房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道6011号绿景纪元大厦A座2楼A2单元。法定代表人喻仁。委托代理人何晓敏，系该公司员工。第三人深圳市融易资产管理有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道荷坳社区水晶之城会所101，统一社会信用代码91440300594312481J。法定代表人吴燕华。委托代理人胡杰，广东冠杰律师事务所律师。原告谢艳红与被告吴燕华、黄林明、深圳市点融房地产经纪有限公司（以下简称点融经纪公司）、第三人深圳市融易资产管理有限公司（以下简称融易资产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢艳红及委托代理人吴寄帆，被告吴燕华、黄林明及第三人融易资产公司共同委托代理人胡杰，被告点融经纪公司委托代理人何晓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2015年11月22日签订了一份《房地产买卖合同》(合同号为9000203，房地产证号为50××72)，合同约定被告吴燕华将名下位于深圳市宝安区新安路员工宿舍G栋一层I区X号房出售给原告，房屋转让总价款为1920000元，原告向被告分二笔支付定金共计384000元，首期款和剩余房款以银行按揭审批后的实际金额为准。合同签订当日，原告即向被告转账支付了定金5万元，2015年11月28日，原被告双方签订了一份《补充协议》，明确约定：被告负责合作按揭银行的落实和具体操作，补充协议签订当日，原告向被告支付了第二笔定金334000元。原告支付完全部定金后，一直催促被告尽快落实按揭银行和继续进行下一步的交易，但被告一直以种种借口和理由拖延，直到2016年4月，原告无意中得知被告已将原被告双方签订房产买卖合同约定交易的房产转卖给了第三人，且已办理了过户手续，经核查，被告系于2016年3月18日将案涉房产过户到第三人融易资产公司名下的。被告的这一根本违约行为，导致原告的资金被强行占用半年，且现行政策和房价均已改变，给原告造成很大的损失。综上，为了维护原告的合法合理权益，请求法院依法判决：1、解除原告和被告吴燕华之间签订的《房地产买卖合同》；2、被告吴燕华双倍返还原告购房定金768000元；3、被告吴燕华向原告支付违约金100800元(违约金计算方式为：以买卖总价1920000为基数，按日万分之五，从2016年1月1日暂计算至起诉日止，共105天)；4、被告点融经纪公司、第三人融易资产公司对被告吴燕华承担连带责任；5、被告黄林明与被告吴燕华对上述债务承担共同清偿责任；6、被告承担诉讼费、保全费等相关费用。被告吴燕华、黄林明及第三人融易资产公司共同答辩称，一、本案被告吴燕华、黄林明要求继续履行合同，而且可以继续履行，事实上被告一直在积极促成合同的履行，虽然发生了过户事件，但该过户不是为了不履行合同，而是被告暂时性腾出名额购买其他的房产，我方现在继续履行的方式由第三人融易资产公司代为履行，该公司实际也是被告吴燕华的公司，作为公司也同意履行，本案也可以由公司过回至被告吴燕华的名下，向原告履行。二、本案未能履行的本质是原告违约，原告向银行递交贷款资料迟延，根据原被告合同的约定，双方应于合同生效之日起28天之内由原告向银行递交资料，但已经催促，原告迟迟于2016年2月25日才递交，按照房屋买卖合同的约定，原告应当于合同生效之日起28天之内办理首期款监管，但至今原告未对其首期款进行监管，关于补充协议被告方仅是承诺联系贷款银行，没有承诺由被告负责就能贷到50%的贷款，而根据买卖合同的约定，在银行不能放款达到50%的情况下，原告是有义务补足首期款，故未达到50%贷款不能成为原告拒不履行的理由，只能因此有相应的免责而已。三、原告不履行房屋买卖合同的真正原因是房产市场行情走低，并且原告要求降低交易价格。综上，被告未违约，要求继续履行，而且我方能够在原告监管好首期款之后由第三人履行合同的方式完成双方的合同义务。被告点融经纪公司答辩称，我方同意继续履行合同，不承担任何的违约责任。经审理查明：2015年7月13日，位于深圳市宝安区新安街道新安路东北侧员工宿舍G栋一层I区X号房地产（以下简称涉案房产）经核准登记至被告吴燕华名下，房产证号为50××72，房产建筑面积28.49平方米，用途为宿舍，性质为市场商品房。2015年8月27日，被告吴燕华办理了公证委托书，委托被告点融经纪公司、彭婉、赵艳霞、黄翊、江丽姚作为代理人，代理权限为转卖涉案房产，签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件、办理《房地产买卖合同》公证、房产过户并回答国土局或房地产权登记中心转移登记相关询问、签署询问记录等，收取与涉案房产有关的款项，包括但不限于：贷款款项、售楼款项、售楼方的赎楼贷款或购买方的银行按揭贷款等，指定按揭贷款及抵押贷款收款账户，管理涉案房产，收取房屋租金，支付与涉案房产相关的手续及支付与涉案房产有关的税费等。2015年11月22日，原告作为买方与作为卖方的被告吴燕华委托代理人黄翊签订了一份《房地产买卖合同》（编号9000203），约定被告吴燕华将涉案房产出售给原告，转让成交价为192万元，买方应于合同生效之日向卖方支付定金5万元，并应于合同生效之日起三日内再向卖方另行支付定金33.4万元。买方通过按揭贷款方式支付除定金以外的房款，即买方应不迟于合同生效之日起28日内通过银行监管方式支付首期房款，以银行监管金额为准，买方应于不迟于本合同生效之日起28日内以向按揭银行申请的按揭贷款以银行贷款金额为准支付剩余房款。买方以按揭贷款方式支付除定金和首期房款以外的剩余房款的，买方应自按揭银行出具贷款承诺函之日起三日内签署有关该物业转让的《深圳市二手房买卖合同》，并备齐资料随同卖方前往登记部门按约定向房地产、税务等管理部门缴纳有关房产转让所涉及的全部税费并领取该物业房地产证，自该物业转让过户至买方名下之日起7日内，买方应随同卖方前往登记部门完成有关该物业按揭贷款的抵押登记申请。合同约定，买方在本合同订立前，已知晓深府办[2010]82号文件等有关规定，确认符合购买该物业的全部条件，并已向按揭银行详细咨询，确认符合申请按揭贷款的全部条件，买方申请按揭贷款的，应优先向卖方指定的按揭银行申请按揭贷款并按时办理贷款手续，如卖方指定的按揭银行未审批通过买方申请的按揭借款，或因其他原因需向其他银行申请按揭贷款的，经卖方同意，买方可向其他银行申请按揭贷款。合同约定，如买方未按时足额支付定金、除定金以外房款、首期房款、监管房款、税费等本合同项下任何一笔款项，或未按时向按揭银行提交全部贷款申请资料，或未按时签署有关物业转让的《深圳市二手房买卖合同》并向登记部门提交该物业转让过户或抵押登记所需全部资料，或有迟延履行本合同项下其他任何义务的，卖方有权要求买方自迟延履行或违约之日起每日按转让总价款万分之五的标准向卖方计付迟延履行违约金直至买方履行完毕其所迟延履行的相关义务之日止，如买方未按时足额支付任何一笔款项，或迟延履行本合同项下任何义务的，卖方还有权单方解除本合同，另行处置该物业，并没收买方已支付的全部定金。如卖方未按时履行本合同项下义务，买方有权要求卖方自迟延履行之日起每日按转让总价款万分之五的标准向买方计付违约金直至卖方履行完毕其所迟延履行的相关义务之日止，如卖方迟延履行超过10日的，买方还有权单方解除本合同并要求卖方双倍返还其已支付的定金。合同另约定了其他相关事宜。2015年11月22日，原告支付了定金5万元，被告点融经纪公司出具了收款收据。2015年11月28日，原告与被告吴燕华委托代理人彭婉签订了一份《补充协议》，约定就原告购买被告吴燕华涉案房产，由被告吴燕华落实合作按揭银行，其按揭比例由银行评估后决定，不低于转让成交价的50%，如发生不能按揭或审批金额很低，导致买卖双方无法按期履行合同时，由双方协商贷款按揭问题，该情况不视为买方或卖方违约，此协议为编号9000203《房地产买卖合同》的补充协议，经买卖方双方协商一致共同订立，此补充协议中约定与原合同约定不一致时，以此补充协议为准。同日，原告再次支付定金33.4万元，被告点融经纪公司出具了收款收据。合同签订后至2016年3月期间，被告吴燕华委托代理人先后联系了农村商业银行、兴业银行作为原告申请按揭贷款的银行，但最终均因无法满足贷款金额达至成交价50%而未能办理。2016年3月18日，被告吴燕华因出于腾出自身购房名额的考虑，将涉案房产转移过户给自己开办的一人有限责任公司即第三人融易资产公司，涉案房产于2016年3月25日登记至第三人融易资产公司名下。2016年4月7日，原告与被告吴燕华委托代理人前往上海浦东发展银行办理按揭贷款手续，因涉案房产已转移过户登记至第三人融易资产公司名下，被告吴燕华委托代理人要求原告重新签订一份《房地产买卖合同》，将卖方主体变更为第三人融易资产公司，再办理申请按揭贷款手续，但原告认为受到欺骗予以拒绝。2016年4月7日至2016年4月14日期间，被告吴燕华委托代理人多次与原告及原告配偶沟通合同继续履行事宜，称涉案房产虽转移登记至第三人融易资产公司名下，但第三人融易资产公司愿意按原告与被告吴燕华签订的合同条件与原告完成合同履行的后续事宜，但原告均予以拒绝。2016年4月18日，原告就本案起诉至本院。另查明，被告吴燕华与被告黄林明为夫妻关系，两被告于2007年12月24日登记结婚。上述事实，有当事人陈述及经庭审举证、质证的房地产买卖合同、补充协议、定金收据、公证委托书、微信记录、短信记录、房产证复印件、不动产资料电脑查询结果表、结婚证等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告吴燕华委托代理人签订的《房地产买卖合同》（编号9000203）与《补充协议》，系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同解除。原告与被告吴燕华签订的《房地产买卖合同》约定买方应不迟于合同生效之日起28日内向按揭银行提交申请按揭贷款所需的全部资料，并与银行签订按揭贷款合同等文件，同时，原告与被告吴燕华签订的《补充协议》又约定，由被告吴燕华落实合作按揭银行，其按揭比例由银行评估后决定，不低于转让成交价的50%，如发生不能按揭或审批金额很低，导致买卖双方无法按期履行合同时，由双方协商贷款按揭问题，该情况不视为买方或卖方违约。现由于被告吴燕华委托代理人落实的合作按揭银行均无法做到按揭比例不低于转让成交价的50%，致使原告未能在合同签订后28日内向银行提交申请按揭贷款的相关资料，此种情况，根据双方的约定不能视为原告或被告吴燕华违约。但由于在合同签订后三个多月的时间仍无法找到能为原告提供成交价50%以上贷款的银行，而被告吴燕华又需要将涉案房产转出以满足另行购置房产的需要，被告吴燕华遂将涉案房产转移过户登记至其开办的一人有限公司即第三人融易资产公司名下，此种行为也是被告吴燕华的自力救济行为，可视为被告吴燕华以实际行为表明解除合同的意思表示，双方签订的《房地产买卖合同》实际上自涉案房产转移登记至第三人融易资产公司时已解除。而第三人融易资产公司自愿将涉案房产转让给原告的行为系原告与第三人融易资产公司之间的法律关系，需双方再形成合意，而事实上，原告与第三人融易资产公司并未形成转让涉案房产的合意，因此，原告与第三人融易资产公司并未形成事实上的房屋买卖合同关系。关于定金，合同解除后，被告吴燕华已收取的定金38.4万元应予以返还，虽定金收据由被告点融经纪公司出具，但由于被告点融经纪公司仅为被告吴燕华委托代理人，其收取定金的行为应视为代被告吴燕华收取，因此，定金38.4万元仍应由被告吴燕华向原告返还。关于原告主张的双倍返还定金，因涉案合同未能履行系由于无法在合同约定的期限内找到可以提供转让成交价50%以上贷款的银行，此种情形根据原告与被告吴燕华签订的《补充协议》的约定，不能视为原告或被告吴燕华违约，因此，对于原告主张的由被告吴燕华双倍返还定金，本院不予支持。关于原告主张的违约金，本院认为，涉案合同的解除并非因为被告吴燕华违约，原告要求被告吴燕华按转让成交价的日万分之五支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告点融经纪公司是否需承担责任问题。原告与被告吴燕华之间关于涉案房产的买卖，被告点融经纪公司系作为被告吴燕华的委托代理人身份出现，被告吴燕华对被告点融经纪公司的代理行为均表示认可，未提出异议，被告点融经纪公司从事代理行为产生的法律后果均由被告吴燕华承担，因此，被告点融经纪公司在本案中无需对原告承担付款责任。关于被告黄林明需承担责任问题。被告吴燕华与被告黄林明系夫妻关系，被告吴燕华收取原告定金的行为发生在夫妻关系存续期间，因此，被告黄林明应对被告吴燕华对原告承担的返还定金384000元的义务承担共同支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢艳红与被告吴燕华于2015年11月22日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、被告吴燕华、黄林明于本判决生效之日起三日内向原告谢艳红返还定金人民币348000元；三、驳回原告谢艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6244元、财产保全费人民币4864元，由原告负担6109元，由被告负担4999元，案件受理费、财产保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  苑广玲二〇一六年九月十九日书 记 员  赵 洋书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。第10页共12页