上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初3652号 原告：上海世博百联商业有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：刘伟，总经理。 委托诉讼代理人：许磊，上海默燃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍玉明，上海默燃律师事务所律师。 被告：上海乐维萨餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：黄杨杨，执行董事。 被告：上海熙洛国际贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号四层F2部位。 法定代表人：赵雪芬，总经理。 被告共同委托诉讼代理人：王伟军，上海瀛泰律师事务所律师。 诉讼转委托代理人：肖一，上海瀛泰律师事务所律师。 原告上海世博百联商业有限公司(以下简称世博百联公司)与被告上海乐维萨餐饮管理有限公司(以下简称乐维萨餐饮公司)、上海熙洛国际贸易有限公司(以下简称熙洛贸易公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理，依法适用普通程序。由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员田有娣、梅丽华组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告世博百联公司的委托代理人许磊，被告乐维萨餐饮公司及熙洛贸易公司的委托代理人王伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世博百联公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告乐维萨餐饮公司签署的租赁合同关系；2、被告乐维萨餐饮公司将承租场地恢复为毛坯状态，向原告返还上海市浦东新区世博大道1368号世博源购物中心G层中3G04场地(以下统称系争场地)；3、被告乐维萨餐饮公司向原告支付系争场地2014年11月1日至2015年11月30日期间未付租金及物业管理费人民币485,982.33元(以下币种相同)，从2014年12月1日起至实际返还场地之日，按照每月55,145.42元的标准支付租金及物业管理费；4、被告乐维萨餐饮公司向原告支付租赁押金55,145.42元，并依约归原告所有；5、被告乐维萨餐饮公司向原告支付违约金330,872.52元；6、被告乐维萨餐饮公司向原告支付律师代理费2万元；7、被告熙洛贸易公司对被告乐维萨餐饮公司的支付义务承担连带责任。事实和理由：2014年1月6日，原告与被告熙洛贸易公司就上海市浦东新区世博大道1368号世博源购物中心G层中3G01、3G02、3G03、3G04场地签署《物业租赁合同》(以下简称租赁合同)，履行过程中，被告熙洛贸易公司提出将系争场地拆分出来由其关联公司乐维萨餐饮公司承租并经营餐饮，原告对此同意，故由原告与两被告签署《补充协议》，约定由被告乐维萨餐饮公司承租系争场地，被告熙洛贸易公司提供担保。然而，签约后，被告乐维萨餐饮公司就以经营困难为由向原告提出要求减免租金，变更支付租金方式等要求，原告为支持其经营发展，于2015年5月21日同被告乐维萨餐饮公司签署了《补充协议二》，对相关费用的支付计划、免除等作出约定，同时约定若被告乐维萨餐饮公司仍不能遵守该约定，该补充协议失效，原告有权依照原有租赁合同主张相关权利。签约后，被告仅在2015年6月、8月支付了二个月的物业管理费，再无任何付款迹象，原告多次催讨无果。2015年10月15日，被告乐维萨餐饮公司突然无故停止营业，相关负责人也失去联系，其行为构成严重违约，原告为维护自身合法权益，由此提起诉讼。 被告乐维萨餐饮公司及熙洛贸易公司共同辩称，不同意解除双方的租赁关系，被告方要继续租赁系争场地，不存在返还场地的问题，另外因原告实际已控制了系争场地，故亦不存在返还；就租金及物业管理费的支付，双方约定于2014年11月开始计付，并将原先租赁中支付的2个月总押金及36万元的定金用以支付系争场地每月5.30万元的租金及物业管理费，其中2014年11月支付租金物业费10万元，2015年3月支付租金物业费9万元，同年5月又行支付3万元；对原告主张租金和物业管理费的计算构成及标准被告不持异议。至于租赁押金，被告确实没有支付，但不支付不存在再行向原告支付，更不存在没收了；关于违约金认为合同制定非常严苛，双方在实际履行中也达成谅解，虽然对违约金未达成意见，但原告也未说要主张违约金，关于该违约金计算构成也有异议，认为违约金过高，且合同不能继续履行，原告负有主要的责任，2015年10月14日原告强行将系争场地关掉，致使被告方无法经营，相关的物品也均锁在系争场地内无法取出。之后被告方与原告进行沟通，表示先行支付9万元，让被告继续开展经营，但交涉无果，为此被告的法定代表人于2015年10月22日飞回意大利，2015年11月6日再行上海交涉，但仍没有结果，由此2015年11月20日回了意大利。对于原告主张被告承担律师费，被告不同意，关于律师费的相关依据及金额被告不持异议，对被告熙洛贸易公司为被告乐维萨餐饮公司承担连带责任，没有意见。 本院经审理认定事实如下：2014年1月6日，原告世博百联公司与被告熙洛贸易公司就上海市浦东新区世博大道1368号世博源购物中心G层中3G01、3G02、3G03、3G04场地建立租赁关系，租赁期限为6年，从2014年1月15日起至2020年4月17日止。2015年1月21日，双方签署《补充协议》，约定将上海市浦东新区世博大道1368号世博源购物中心G层中3G04场地259平方米由熙洛贸易公司的关联公司即被告乐维萨餐饮公司承租，约定由世博百联公司与乐维萨餐饮公司签署租赁合同，租赁合同是《补充协议》的生效条件，熙洛贸易公司为乐维萨餐饮公司提供担保，保证乐维萨餐饮公司履行租赁合同，担保期为整个租赁合同履行期间即租赁合同终止后两年内，担保范围为乐维萨餐饮公司因履行租赁合同所需向世博百联公司支付的包括但不限于租金、物业管理费等款项；担保责任为连带保证责任。 2015年1月21日当日，原告世博百联公司作为出租方(甲方)与被告乐维萨餐饮公司作为承租方(乙方)签订租赁合同及《物业租赁合同补充协议》一份，约定甲方将上海市浦东新区世博大道1368号世博源购物中心G层中3G04场地(259平方米)出租给乙方，租赁场地租赁给乙方做餐饮使用，租赁期限为6年，自2014年4月18日至2020年4月17日，双方约定计租起始日自2014年11月1日起计；甲方于2014年1月15日前向乙方交付租赁场地，物业管理费的缴付起始日自2014年11月1日；双方按照基本租金收取租金，基本租金：2014年11月1日至2016年4月17日，按照租金单价4元，月租金31,511.67元；2016年4月18日至2017年4月17日，按照租金单价4.20元，月租金33,087.25元；……合同期内，乙方每日按照计租面积支付每平方米3元的物业管理费：2014年11月1日至2016年4月17日，按照物业管理费单价3元，月物业管理费23,633.75元；2016年4月18日至2017年4月17日，按照物业管理费单价3.15元，月物业管理费24,815.44元；……租金和物业管理费先付后租，每个支付期支付一个月的基本租金和物业管理费，基本租金每月25日为乙方最后付款日期，首期及届满时或提前终止时的末期租金和物业管理费均按实际天数计算，其他租金和物业管理费均按自然日历月计算；……若乙方逾期支付租金和物业管理费及其他费用的按乙方违约处理，超过约定的支付最后期限规定达三十天，乙方没有足额向甲方支付租金、物业管理费及公共事业费、其他应支付费用的，则视为乙方愿意承担由于实际违约行为而造成擅自终止合同的全部违约责任，乙方应承担违约责任包括：……乙方不能足额支付租金、物业管理费等相关费用连续超过三十天，视作乙方擅自终止合同，乙方应承担违约责任，甲方有权采用合适的行动或措施以减少由此受到的损失，如不再向乙方租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关服务，同时甲方有权要求乙方付清欠款、滞纳金、违约金并继续履行合同，亦有权终止本合同，并安排租赁场地清场，乙方因此承担合同第二十九条相关的违约责任；乙方拖欠上述费用连续超过四十天，甲方有权采取留置乙方在租赁场地的物品以促使乙方缴清欠款的措施，乙方认可并同意予以配合，乙方因此承担合同第二十九条相关的违约责任；乙方拖欠上述费用连续超过五十天仍不能缴清欠款或双方无法达成还款计划意向的，乙方同意甲方以甲方认为合适的方式处置该被留置物品以抵偿欠款，若不足抵偿，甲方保留追偿权，乙方因此承担合同第二十九条相关的违约责任；……按甲方商场统一营业时间，如遇节假日或季节性需要，甲方将事先书面通知乙方调整营业时间，乙方保证遵守甲方的统一营业时间，并予以配合，未经甲方书面同意的，乙方不得擅自变动营业时间(包括延迟营业开始时间、提早营业结束时间)或中断、停止经营，如乙方擅自中断停止营业，按乙方违约论处；……合同届满之日或提前终止之日，乙方须将租赁场地及甲方附属设备、设施保持完好无损，及时清场并将租赁物业按规定交还甲方，乙方在清场过程中，不得故意损害或撤除建筑物本身的结构体，乙方租赁部位的装修、装潢拆除至毛坯状态后交付甲方，拆除工程及相关费用由乙方承担；……第二十九条：……7、在租赁期间内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任：……(4)逾期超过三十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并支付滞纳金，滞纳金为应付金额*0.05%/日*逾期天数，同时，乙方无权要求返还押金，以及乙方向甲方支付违约金，违约金相当于终止合同前缴付的6个月的租金(含物业管理费)；……同时在租赁合同中双方明确告知义务及联系方式，其中原告联系方式为上海市浦东新区世博大道1368号，并附有联系人及联系电话，被告乐维萨餐饮公司联系地址为上海市浦东新区东方路XXX号XXX楼XXX-XXX室，联系人记载为赵雪芬。系争场地交付乐维萨餐饮公司后，被告乐维萨餐饮公司对系争场地进行了装修后予以经营。 在租赁履行期间，双方形成《补充协议二》一份，约定：一、出租人在租金支付方式上给予承租人一定的支持；承租人2015年4月至12月的8个月租金共计252,093.36元，逐月分摊至2016年1月至2017年12月支付，即每月平均分摊10,503.89元；二、出租人在物业管理费支付方式上给予承租人一定的支持和优惠；即从计租起始日至2015年3月31日，承租人尚欠出租人物业管理费92,086.47元，双方约定，出租人免除上述费用；三、承租人确认2015年4、5月物业管理费共计47,267.50元于2015年6月15日前付清，2015年6月物业管理费23,633.75元于2015年7月10日前付清，2015年7、8月物业管理费共计47,267.50元于2015年7月30日前付清；2015年8月开始，按照合同约定正常缴纳物业管理费；四、承租人欠出租人合同押金55,145.43元，此款项承租人应于2015年8月至12月间结清，8月至11月每月25日前支付1万元，12月支付15,145.43元；五、因乙方违反租赁合同、相关补充协议及本协议规定的，本协议自动失效，失效后3日内承租人应按租赁合同及相关补充协议规定履行并承担相应违约责任；……。 2015年8月14日，世博百联公司向乐维萨餐饮公司发送公函，表示根据租赁合同及相关补充协议之规定，截止2015年8月14日，乐维萨餐饮公司拖欠94,535元，世博百联公司要求乐维萨餐饮公司在接到函件3个工作日支付上述款项，并要求严格按时支付租金、物业管理费等相关费用，如未按时支付，则相关补充协议自动失效，保留通过法律途径追究承租人违约责任。2015年10月14日晚，原告世博百联公司与被告乐维萨餐饮公司分别在系争场地大门上上锁。2015年10月15日，世博百联公司向乐维萨餐饮公司发送公函，表示2015年10月15日经现场巡查，乐维萨餐饮公司未按双方租赁合同正常营业，请乐维萨餐饮公司整改违约行为，并于2015年10月19日下午5点半前至世博源招商租赁部约谈，并同时给予关于此次未正常营业原因的书面回复；另外，如乐维萨餐饮公司即日起仍无法正常营业的，世博百联公司将出于安全考虑，对该餐厅进行上锁，关闭所有通道。2015年1月23日，世博百联公司再行向乐维萨餐饮公司发送公函，表示2015年10月15日发送公函，要求乐维萨餐饮公司进行整改，并在2015年10月19日至世博百联公司约谈，给出书面回复，但至2015年10月23日，乐维萨餐饮公司未至此面谈，也未给出任何书面回复，且经现场巡查，系争场地内的食品已变质，考虑食品安全因素，请乐维萨餐饮公司立即清理，并要求立即来面谈上述事宜。上述函件，乐维萨餐饮公司均表示收到。世博百联公司表示，自2015年10月20日左右，乐维萨餐饮公司有派人至系争场地取相关物品，取好物品后不再为系争场地上锁，为考虑安全，原告对系争场地上锁，之后因食品腐败，被告乐维萨餐饮公司不予清理，原告进行了食物清理，之后再行上锁，直至现在为止，系争场地未作变动，一直空关。被告乐维萨餐饮公司确认系争场地状态为保持原状空关上锁。乐维萨餐饮公司则表示，原告2015年10月14日晚上强行侵占系争场地，次日公司的负责人赵雪芬委托相关人员至原告处协商，表示先支付9万元，让被告乐维萨餐饮公司继续开展经营，但遭到拒绝，原告表示被告如想继续经营，必须一次支付电费10万元，且缴清所有欠款，为此双方协商无果。 原告世博百联公司确认：2014年3月18日，乐维萨餐饮公司支付过系争场地三个月租金和物业管理费183,640.63元，2015年6月15日及8月28日乐维萨餐饮公司各支付一个月的物业管理费23633.75元；除此外，乐维萨餐饮公司在租赁期限内未再支付过其他租金和物业管理费。被告乐维萨餐饮公司确认至2015年10月中旬双方发生争议时拖欠物业管理费，但对其从2014年11月1日起租日至争议时支付租金及物业管理费等费用，并未提供相应的证据。原告对被告付款的表述不予认可。 另查，原告提供律师费2万元的发票一张，被告对该发票及金额本身均不持异议。 以上事实，有《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》、《补充协议》、《补充协议二》、2015年8月14日公函、2015年10月15日公函、2015年10月23日公函、上海市增值税普通发票发票联等及当事人陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方应按照约定履行自己的义务。原告世博百联公司与被告乐维萨餐饮公司关于系争场地建立了租赁关系，原告作为出租人提供场地给被告乐维萨餐饮公司使用，被告乐维萨餐饮公司作为承租人就使用场地支付租金及相关费用，是承租人的主要合同义务。双方在租赁合同中关于租金及物业管理费明确了支付方式、金额及日期，被告乐维萨餐饮公司并未依照约定足额履行支付义务，由此双方关于相关费用的支付又形成了《补充协议二》，其中除免除被告相关期间欠付的物业管理费外，还就之后产生的物业管理费给予宽限支付时间的约定，但同时也明确，如被告乐维萨餐饮公司仍未能如约履行支付的，该协议失效，原告要求被告乐维萨餐饮公司按照原先约定履行并承担违约责任。《补充协议二》签署后，原告提出被告乐维萨餐饮公司仅支付少部分物业管理费，未能依照双方约定严格予以履行，被告乐维萨餐饮公司也未就其已足额履行支付义务提供相应的证据证明，同时亦自行表述确实存在欠付物业管理费的行为，并自行书面陈述至双方2015年10月发生争议时，存在欠费十四万余元，说明其客观上确实未严格遵守合同约定。由此，原告要求被告乐维萨餐饮公司承担所有欠付费用并因欠费行为承担责任，具有事实及法律依据，原告依约要求解除双方的租赁关系，于法有据，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一、原告要求被告乐维萨餐饮公司将系争场地恢复为毛坯状态，向原告返还；被告乐维萨餐饮公司表示自2015年10月14日晚系争场地由原告上锁后，实际由原告控制，不存在返还问题，同时要求原告赔偿其装修损失，对此本院认为，根据双方合同约定，合同期届满或者提前终止时，承租人应将场地装修拆除至毛坯状态交付出租方，系争场地中存有承租人的装修，虽出租人进行了上锁，但并未改变系争场地中内在状态，而作为承租人在存在欠付费用并需要进一步与出租人沟通处理后续事宜下，承租方的负责人表述2015年11月下旬就飞回意大利，放任场地的闲置，亦不办理场地交还手续，被告乐维萨餐饮公司虽提出期间有与原告进行沟通，但并没有证据显示有要求向原告交还场地的请求，即使存在沟通无果、无效下，承租人可以通过诉讼等救济方式避免扩大损失的可能，因而，现原告要求被告完成合同约定的将系争场地恢复毛坯状态予以交还，于法有据，本院予以支持，被告提出要求原告对其装修进行赔偿，无合同及法律依据，本院就该意见不予采纳；第二、原告要求被告乐维萨餐饮公司支付系争场地欠付的租金及物业管理费；根据合同约定，2014年11月1日作为计租日至2015年10月14日期间，被告乐维萨餐饮公司应支付租金及物业管理费为631,981.62元，原告确认被告乐维萨餐饮公司已支付租金及物业管理费230,908.13元，就未付401,073.49元部分，本院予以支持；从2014年10月15日起至实际返还场地之日，原告对系争场地进行上锁，被告乐维萨餐饮公司未实际使用系争场地，但是否还需承担系争场地占有的租金及物业管理费，对此本院认为，原告对系争场地上锁并无相应的合同依据，被告乐维萨餐饮公司在场地上锁前确实一再欠付租金及物业管理费，场地上锁后也未清偿欠付的费用，双方对当时的状态需进行协商解决均存在责任，根据原告提供的证据，原告数次发函，要求被告乐维萨餐饮公司来处理相关事宜，被告乐维萨餐饮公司虽表示去协商过，根据其表述，协商的方案是先行支付9万元，继续使用经营系争场地，原告对此拒绝，双方协商无果下2015年11月下旬不再与原告联系；作为承租人在未清偿之前债务，亦未取得出租人谅解下，对签署的租赁合同应当知晓所面临的后果，承租人更加应当且能够采取相应的措施避免损失的扩大，然而原告于2016年1月向本院提起诉讼，被告乐维萨餐饮公司并无证据采取过任何有效行动，由此从2015年10月15日起至场地返还之日止所产生的费用，被告乐维萨餐饮公司应当承担70%(按照实际约定的租金及物业管理费标准计算)；第三、关于约定的租赁押金55,145.43元，被告乐维萨餐饮公司并未依约支付，原告现要求支付并将该押金归其所有，本院认为，租赁押金的设置是对双方租赁履行的一种担保，而担保履行为实践性履行，现双方合同已予以解除，再要求被告对履行提供担保并无必要，故原告再行要求支付并没收的主张，于法无据，本院不予支持；第四、原告要求被告乐维萨餐饮公司承担合同解除的违约金，按照6个月租金及物业管理费金额计算，符合合同约定，被告乐维萨餐饮公司提出违约金过高的抗辩，对此认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，结合被告不履行合同义务在租赁期限初期，也未实际支付过租赁保证金，六个月租金及物业费金额的违约金也是双方对根本违约协商的结果，尚属合理范畴，本院对被告的抗辩意见不予采纳，对原告的该项请求，予以支持；第五、对原告为本次诉讼聘请律师，产生2万元费用，被告对金额及合同适用均无异议，对该请求本院亦予以支持。最后，原告要求被告熙洛贸易公司对被告乐维萨餐饮公司上述支付义务承担连带责任，被告对此并无异议，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告上海世博百联商业有限公司与被告上海乐维萨餐饮管理有限公司关于上海市浦东新区世博大道1368号世博源购物中心G层中3G04场地所建立的租赁关系予以解除； 二、被告上海乐维萨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区世博大道1368号世博源购物中心G层中3G04场地以毛坯状态向原告上海世博百联商业有限公司予以返还； 三、被告上海乐维萨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海世博百联商业有限公司支付2014年11月1日起至2015年10月14日期间欠付的租金及物业管理费401,073.49元，支付2015年10月15日至场地实际返还之日70%的租金及物业管理费(按照每月租金及物业管理费55,145.42元的标准计算)； 四、被告上海乐维萨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海世博百联商业有限公司支付违约金330,872.52元； 五、被告上海乐维萨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海世博百联商业有限公司支付律师费20,000元； 六、被告上海熙洛国际贸易有限公司对被告上海乐维萨餐饮管理有限公司上述判决主文第三至五项的支付向原告上海世博百联商业有限公司承担连带责任。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,720元，由原告上海世博百联商业有限公司负担2,720元，被告上海乐维萨餐饮管理有限公司及被告上海熙洛国际贸易有限公司负担10,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  张 盈 人民陪审员  梅丽华 人民陪审员  田有娣 二〇一六年九月十九日 书 记 员  杨 华 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。