海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终1170号上诉人（原审原告）：张林，男，1967年4月23日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：杨春杰，黑龙江隆华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：五指山宏大置业投资有限公司，住所地五指山市海榆南路162路口。法定代表人：陆云铁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王丽君，该公司员工。上诉人张林因与被上诉人五指山宏大置业投资有限公司（以下简称宏大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2015）五民初字第425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张林上诉请求：1.撤销海南省五指山市人民法院（2015）五民初字第425号民事判决，并依法改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，退还上诉人的购房全部价款以及利息共计308090.7元、退房违约金6822.27元、装修损失31029.27元、退还费用3761.13元，共计赔偿原告经济损失349703.37元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月13日，上诉人与被上诉人在哈尔滨市被上诉人设立的售楼处签订一份房屋买卖合同。当时宣传册上有楼盘的地理位置、楼盘规划、绿地、道路等一系列内容。上诉人根据被上诉人的要约内容以及施工设计图纸，购买被上诉人开发的位于五指山市“澜湖岸边”小区第六栋13层04号房，建筑面积57.85㎡。上诉人于2010年1月12日按照合同约定支付购房款合计227409元。合同约定交房时间为2010年12月30日前，但被上诉人于2012年7月才交房，延期交房18个月。上诉人领取房屋钥匙后，对房屋进行整体装修，装修费共计31029.27元。装修入住后，被上诉人一直不能办理房屋产权证，且小区的道路及配套设施也不完善。被上诉人不能全部履行合同约定的条款，造成上诉人无法居住该房屋，同时给上诉人造成不必要的经济损失。被上诉人无视合同约定和法律规定，不全面履行合同义务构成违约，上诉人享有解除合同的权利。上诉人诉至五指山市人民法院，主张解除合同赔偿损失。一审法院判决支持上诉人请求的延期交房违约金37351.94元，驳回上诉人请求解除合同和赔偿损失的诉讼请求。一审法院认定事实不清，适用法律不当，对主要事实和法律避而不谈，避重就轻的判词没有法律依据。1.被上诉人逾期交房违反合同约定，依法应承担赔偿损失责任。上诉人与被上诉人于2010年11月13日签订房屋买卖合同。上诉人于2010年1月12日按照合同约定支付全部购房款，履行了合同的全部义务。合同约定在2010年12月30日前交付房屋，但被上诉人于2012年7月才交房，违反合同约定构成违约，给上诉人造成一定的经济损失。2.被上诉人交付房屋不符合合同约定，依法应当解除合同，并赔偿损失。根据合同第十五条约定，买受人在规定期限内不能取得产权证书的，买受人提出退房要求之日起30日内退还全部价款，并按已付价的3%赔偿买受人的损失。上诉人主张解除合同退还全部购房款227409元及退房违约金6822.27元，有事实和合同依据。上诉人领取房屋钥匙至今已经五年之久，被上诉人没有完全履行合同约定的义务，道路不能通行，电梯、燃气以及电视、网络不能正常使用、房屋产权证至今不能办理等。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，上诉人主张解除合同，返还全部购房款，并赔偿损失，有事实和法律依据，应予支持。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人宏大公司辩称，关于是否解除合同退房的问题，我公司主张不应解除合同退房。其理由是：1.上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同已经履行多年，合同内容已经基本履行完毕，应继续履行，以维护合同法的严肃性，不能以个人意志为转移。由于海南房地产下滑，上诉人才提出解除合同。现在全国对不动产实行登记，上诉人要求退房，其用意何在，是规避国家税收，还是其他用意。2.上诉人收房后，对该房进行整体装修，已经改变了房屋的格局并居住多年，现提出解除合同退房，纯属无理诉求。3.上诉人以没有及时领取产权证为由提出退房，上诉人不理解没有及时发放产权证的客观事实，并不是我公司主观意愿造成的。由于五指山市人民政府修建162大道长达四年半之久，严重影响我公司引水、排水工程的进行，小区无法进行整体验收备案，造成房屋产权证无法办理，这是不能办理产权证的真正原因。整个小区的住户都能理解，唯独上诉人不能理解。一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。原告张林向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同，退还原告的购房全部价款以及利息308090.70元；2.赔偿原告延期交房的违约金37351.94元、退房违约金6822.27元、装修损失31029.27元、退还费用3761.13元，共计赔偿原告经济损失387055.74元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2010年1月12日签订一份《商品房买卖合同》，原告购买的房屋为第六栋1304号，房屋建筑面积57.85平方米，实际使用面积48.25平方米。原告按照合同的约定支付购房款合计金额为227409.00元。2010年1月12日支付完购房款后，双方合同约定2010年12月30日前交接房屋。被告实际交付房屋的日期为2012年7月，被告迟延交付房屋18个月。原告接收房屋后，对房屋进行整体装修，装修费用共计31029.27元。原告装修入住后，发现被告所开发的小区道路以及相应的配套设施不完善，与原告在买卖合同中约定的条款不能履行。原告遂以被告的违约行为造成了原告无法正常居住该房屋，同时给原告造成了不必要的经济损失为由向本院起诉，请求法院依法解除房屋买卖合同，被告退还原告的购房款，并赔偿原告的经济损失。被告辩称房屋买卖合同的签订，是双方共同意思的体现，应该受到法律的保护，原告提出被告在道路、水电、有线电视等不够完善，产权证不能发放等问题不是被告主观故意造成的，而是受到市政162大道工程迟迟不能完工的影响，原告的主张已超过诉讼时效，请求判决驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.双方签订的商品房买卖合同能否解除；2.原告的诉求有无事实根据和法律依据；3.原告的诉求有没有超过诉讼时效。原、被告签订的商品房买卖协议，是双方真实的意思表示，没有违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。该合同签订后，被告已将房屋交付给原告，原告已对房屋进行装修，并已入住，该合同的主要内容已得到实际履行。原告主张被告所开发的小区道路以及相应的配套设施不完善，与原告在买卖合同中约定的条款不能履行。被告的违约行为造成了原告无法正常居住该房屋，而要求解除双方签订的合同，被告退还购房款及利息308090.70元、退房违约金6822.27元、装修损失31029.27元，退房费用3761.13元等。既然合同已实际履行，就没有解除合同的说法，所以，原告要求解除合同的请求，理由不充分，本院不予支持。原告要求退还购房款及利息308090.70元、退房违约金6822.27元、装修损失31029.27元、退还费用3761.13元，这几项基于解除合同的基础上才成立的请求，本院同样不予支持。原告要求被告支付迟延交房的违约金37351.94元，原告的此项请求合理合法，本院予以支持。被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效为由，请求判决驳回原告的诉讼请求，但被告没有提供证据加以证明，被告的主张，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告五指山宏大置业投资有限公司应于判决生效之日起十五日内向原告张林支付逾期交房违约金37351.94元；二、驳回原告张林的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3553元，由原告张林负担1553元，由被告五指山宏大置业投资有限公司负担2000元。本院对一审已经查明的事实予以确认。在二审期间，当事人没有提交新的证据，本院根据当事人在一审中提交的证据以及当事人的陈述另查明事实如下：2010年1月12日，被上诉人宏大公司（出卖人）与上诉人张林（买受人）签订《商品房买卖合同》，上诉人购买位于海南省五指山市被上诉人开发的“澜湖岸边”小区第六栋1304号房屋，面积57.85㎡，总房价款227409元。合同第八条违约责任的约定：出卖人逾期交房的违约处理方式：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条第二款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条第二款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人付已交房价款万分之三的违约金。合同第九条交付期限的约定：出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：电梯、水泵房、配电房、消防系统、给排水、供电、电话、宽带网、有线电视、燃气在交房同时具备使用条件（政府配套不具备条件除外）。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方当事人同意按下列第一项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，上诉人依照合同约定支付了全部购房款227409元，被上诉人未能依照合同约定于2010年12月30日交付房屋。上诉人与被上诉人双方于2012年7月份才办理房屋交接手续，被上诉人交房延迟18个月。上诉人收房后，对房屋进行整体装修，并居住至今。由于五指山市人民政府开发建设的162大道工程没有按时完成，影响被上诉人开发的“澜湖岸边”小区的引水、排水工程的正常施工，消防工程也无法通过验收，造成小区的整体验收无法通过，被上诉人无法向产权登记机关提供房屋权属登记资料备案。本院认为，在二审中，本案的争议焦点是：1.被上诉人在合同履行过程中，是否存在违约；2.上诉人主张解除合同是否符合解除条件。一、关于被上诉人在合同履行过程中，是否存在违约的问题。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人依约支付了全部购房款，履行了全部合同义务。合同第九条交付期限的约定：出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用，被上诉人于2012年7月份才将房屋交付给上诉人。被上诉人作为房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。被上诉人未能按期交付，其行为构成违约，应当承担违约责任。依据合同第八条违约责任的约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条第二款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人付已交房价款万分之三的违约金。上诉人主张被上诉人逾期交房构成违约，应承担违约责任，并按照合同约定支付违约金37351.94元，有事实根据和合同依据，本院予以支持。二、关于上诉人主张解除合同是否符合解除条件的问题。第一，根据合同约定，被上诉人逾期交房已经超过90日，合同赋予上诉人解除权，上诉人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。上诉人选择接收房屋，并对房屋整体装修入住多年。上诉人以自己的行为放弃了逾期交房的解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”上诉人以被上诉人逾期交房为理由，主张解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。第二，合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：电梯、水泵房、配电房、消防系统、给排水、供电、电话、宽带网、有线电视、燃气在交房同时具备使用条件（政府配套不具备条件除外）。由于五指山市人民政府开发建设的162大道工程没有按时完成，导致被上诉人开发的“澜湖岸边”小区的配套设施不完善，影响了住户的使用，不能全部归责于被上诉人，上诉人以此为理由，主张解除合同理由不充分，本院不予采纳。第三，合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方当事人同意按下列第--项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。合同关于上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的约定中，没有明确约定上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书，上诉人就享有解除权，并且造成不能按时取得房地产权属证书的责任，有政府的原因，不能全部归责于被上诉人。上诉人以不能在规定期限内取得房地产权属证书为理由主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费人民币6546元，由上诉人张林负担。本判决为终审判决。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一六年九月十九日书记员  洪学雪附适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：赖佳海南省第一中级人民法院2016年9月20日印制（共印20份）