湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1081民初74号原告：龙治春，男，1971年2月2日出生，住石首市。委托诉讼代理人：刘波，系湖北楚望律师事务所律师。被告：郭敏，男，1982年9月21日出生，住石首市。委托诉讼代理人：徐砚清，系湖北子龙律师事务所律师。被告：候益兵，女，1965年5月5日出生，住石首市。原告龙治春与被告郭敏、被告候益兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙治春及其委托诉讼代理人刘波，被告郭敏的委托诉讼代理人徐砚清，被告候益兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙治春向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告郭敏之间的房屋买卖关系；被告郭敏立即返还购房款35.8万元并赔偿原告损失；2、判令被告候益兵对原告所造成的损害承担赔偿责任；3、判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年7月28日经被告候益兵介绍，被告郭敏将位于绣林街道蔡家桥北路58号X底X楼房屋（产权证号为××号）以35.8万元价格出售给原告。原告付清房款和中介费后，至2011年8月28日，又经某某家政介绍将该房屋转卖给案外人李某某，候益兵与某某家政在本次买卖中均收取了中介费。2014年3月，李某某以该房屋被法院查封不能过户为由，提起诉讼，请求解除合同，法院于2014年12月18日作出判决，解除原告与李某某签订的《房地产买卖合同》；返还购房款377000元。据了解，该房屋已于2010年1月29日被法院查封，被告郭敏向原告出售该房，致使原告的下任买主因达不到合同目的而诉求解除合同，从而损害了原告的权益。被告候益兵作为专业的房产交易中介经营者在收取中介费后，应确保交易房屋无权利瑕疵，因其疏忽大意造成原告损失，应予赔偿。被告郭敏辩称，1、原告起诉被告郭敏错误，请求驳回对其的起诉。双方已经实际履行完毕，且双方对权属无争议。2、原告与郭敏房屋成交的实际价格为35.5万元，其中成交后原告实际支付给郭敏的只有34.3万元；3、导致房屋不能过户的过错责任不在郭敏，原告应当向原产权人主张权利。郭敏将房屋转卖时不知道房屋已经被查封的事实；4、原告作为完全民事行为能力人在买房时应当对房屋的情况进行了解，原告存在疏忽大意的过失，应当承担相应责任。被告候益兵辩称，1、在从事中介过程中不存在过错，原告起诉错误。请求驳回对我的诉讼请求；2、原告在买房过程中存在疏忽大意的过失。原、被告双方所提供的合同样本并不是我提供的，我只是填了几个数字，且我并未收原告的手续费。3、房产证和土地证是从银行取出来的，并不知道房屋已经被查封的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。双方对下列事实有争议：1、原告提交的“证据2”，拟证明（1）原告与被告郭敏房屋买卖关系成立，交易价格为35.8万元。（2）被告候益兵系中介方，收取了中介费2000元。2、被告提供的原、被告于2011年7月20日《房屋转让协议》一份，拟证明合同约定的交易价格为35.5万元，原告实际支付购房款34.3万元。对原告提交的“证据2”，被告郭敏质证认为，对原告与郭敏存在买卖合同关系无异议，但对成交价格为35.8万元有异议，对是否交纳中介费不清楚。被告候益兵质证认为，证明是我写的，但是收款收据不是我写的，我没有收手续费。对被告提交的有争议的证据，原告质证认为，该份协议不具有客观真实性，实际房款为35.5万元，已经一次性付清。被告所称的1万元在过户后再支付不存在，且0.2万元的门窗损失费也不存在。被告候益兵质证认为，协议是真实的，协议中的手写部分也是我填写的内容。对上述双方有争议的证据，本院认证认为，候益兵向原告出具的“证明”系当事人陈述，其对双方存在涉案房屋买卖合同关系的陈述与合同双方的陈述相互印证，对该部分的证明力予以认定。但其对交易价格的陈述明显与被告郭敏的陈述及双方所签订的协议约定不同，故对其有关交易价格的陈述不予认定。关于中介收款收据，因本案审理的是房屋买卖合同纠纷，对该收据的证明力在本案中不宜认定。关于《房屋转让协议》，因被告郭敏提交的《房屋转让协议》系原件，原告虽对其真实性持异议，但不能提供由其保管的协议予以比对，加之被告候益兵对该协议无异议，故本院对被告郭敏提交的该证据的证明力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭敏与原告签订《房屋下定金协议》，约定郭敏将位于石首市笔架山街道蔡家桥北路58号的楼房（以下简称涉案房屋）出售给原告，转让价格为35.5万元，原告先下定金1万元给郭敏。还约定，原告必须于2011年7月20日交清全部购房款，郭敏于当日将涉案房屋交付给原告。该协议未注明签订时间。2011年7月20日原告作为乙方与作为甲方的被告郭敏签订了《房屋转让协议》。协议约定，甲方将受让的涉案房屋以人民币35.5万元价格转让给乙方；乙方于当日支付购房款34.5万元，余款1万元于办理房产过户手续当日付清。第二条约定，甲方于收款当日将房屋、房产证、土地证、水电发票、钥匙等交付乙方，甲方交付房屋时，须保持房屋原状不变，并交清水电费。在该条后，由候益兵手写“甲方返回贰仟元给乙方维修防盗窗。”第三条约定，甲方协助乙方办理房地产权过户手续，但所需所有费用由乙方承担，如果甲方回家协助办理过户手续，乙方暂不办理过户，乙方必须付清余款1万元。截止合同签订的当日，郭敏自认原告向其支付购房款合计34.3万元，原告认为实际支付35.5万元。郭敏在收到上述购房款后，将涉案房屋交付给原告。2011年8月28日，原告将涉案房屋以37.7万元转让给案外人李某某。2014年3月10日，李某某以涉案房屋被法院查封不能过户为由，提起诉讼，请求解除合同。本院经审理查明，2010年1月29日，夏登高因拖欠债务，涉案房屋被本院依法查封，其产权现仍处于续查封状态。2014年12月18日，本院依法作出（2014）鄂石首民初字第00413号判决，解除龙治春与李某某签订的《房地产买卖合同》；龙治春向李某某返还购房款37.7万元。该判决已发生法律效力。另查明，涉案房屋（房产证号20××79）现仍登记在夏登高名下。本院认为：原、被告签订的《房屋下定金协议》和《房屋转让协议》均是合同的组成部分，是双方的真实意思表示，涉案房屋虽被人民法院查封，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该转让协议是合法有效的，对双方均有法律约束力。涉案房屋因产权登记人负债务而被人民法院在本次交易前查封，且现仍处于续查封中。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”“房地产不得转让”的规定，涉案房屋符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，故对原告关于解除房屋买卖合同的诉求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原告要求被告郭敏返还已支付的购房款35.5万元（庭审辩论时变更），被告郭敏认为只收到原告34.3万元购房款。对此，本院认为，双方在买卖合同中明确约定，交付房屋时支付购房款34.5万元，余款1万元在办理产权过户手续时付清，还约定郭敏返回0.2万元给原告，按此约定，原告当日应支付购房款为34.3万元。现原告不能举证证明其已支付购房款35.5万元，故其应承担举证不能的责任。本院只能根据合同的约定，认定原告实际支付购房款为34.3万元。故被告郭敏应向原告返还购房款34.3万元。原告在收到被告返还的购房款的同时也应将涉案房屋返还给被告郭敏。原告要求被告候益兵承担赔偿责任的问题。房屋中介是否承担赔偿责任，因涉及居间服务法律关系，在房屋买卖合同纠纷中不宜一并处理，原告应当另案主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、原告龙治春与被告郭敏于2011年7月20日签订的《房屋转让协议》于本判决生效之日解除。二、限被告郭敏于本判决生效后10日内向原告龙治春返还购房款34.3万元。三、驳回原告龙治春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6670元（原告已预交），由被告郭敏负担6570元，原告龙治春负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  骆启新人民陪审员  张 胜人民陪审员  徐荣登二〇一六年九月二十八日书 记 员  刘 佳