贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终3323号上诉人（原审原告）董保黔，男，1964年7月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）杨倩，女，1969年6月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市。原审被告曾燕，女，1971年3月13日，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人董保黔与被上诉人杨倩、原审被告曾燕房屋租赁合同纠纷一案，贵阳铁路运输法院于2016年5月24日作出（2016）黔8601民初132号民事判决，上诉人董保黔对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2006年4月3日，原告（出租人）与案外人杨雪松（承租人）签订《租赁合同》，约定原告将其位于贵阳市合群路7号达亨大厦四楼6、7号房间（建筑面积182.27㎡）出租给杨雪松开办家庭旅馆，租赁期限：2006年4月3日至2016年5月2日；承租人每次支付三个月租金，并一次性交三个月租金为租赁期间的违约金9000元，先交租金后使用，拖欠租金一天罚一个月租金，出租人须按时收取租金，收取租金时必须出具凭证，并以收据记录时间为下次收租金日期；租赁期间承租人因使用需要，在不影响房屋结构下，可进行改造装饰，租赁期满不动产权属归出租人所有；2015年5月2日起每月租金3800月，到2016年5月2日本合同终止，承租人不违约退回违约金9000元。2010年8月6日，在征得原告同意下，案外人杨雪松将其承租的房屋转租给被告杨倩，案外人杨雪松将其在《租赁合同》中的权利义务一并转让给被告杨倩。后在经营过程中，被告杨倩将本案租赁房屋承包给被告曾燕经营管理。2015年10月，被告曾燕将本案租赁房屋交给案外人陈某某管理，且原告对该房屋由陈某某管理是知情的。另查明：2011年1月18日，被告杨倩根据《租赁合同》缴纳租赁期间的违约金9000元；同年9月18日，被告杨倩支付10000元房屋改造费，原告出具的收条载明：按图施工后退回改造费；同年11月7日，被告杨倩支付给原告房屋改造保证金5000元。再查明：被告杨倩给付租金至2015年7月，2015年8月、9月的租金贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第422号判决书已判决杨倩支付，2015年10月至今，被告未支付租金给原告。原判认为，本案中的《租赁合同》是当事人真实意思的表示，合法有效，案外人杨雪松经董保黔同意将《租赁合同》中的权利义务概括转让给被告杨倩，《租赁合同》法律关系主体变更为董保黔与杨倩，被告杨倩应按《租赁合同》约定享有承租人权利、履行给付租金义务。对于原告的诉请，分述如下：1.关于解除《租赁合同》，法院认为，根据当事人的约定，该合同已于2016年5月2日到期，自行终止；2.关于请求将涉案房屋恢复原状及封堵违法改建与隔壁住户山墙的两道门，法院认为，《租赁合同》中明确约定承租人因使用需要，在不影响房屋结构下，可进行改造，期满不动产归出租人所有，且被告杨倩于2011年对房屋进行装修改造，原告并未提供证据证明被告的装修改建系违法改建，从房屋图纸上可以确知涉案房屋与其相邻的房屋（图纸上所示数据为342199）中间是有通道，且涉案两道门属于案外人所有，故对原告的该项诉请，不予支持；原告在庭审中主张房屋内动产（电视、空调）部分亦归其所有，对涉案房屋中的动产并非形成附合的装修装饰物，且原告并未提出明确的诉讼请求，故法院对涉案房屋中的动产所有权归属不予评判；3.房屋租金，依据《租赁合同》约定，房屋租金从2015年2月起为3800元／月，且被告杨倩给付租金至2015年7月，2015年8月、9月的租金贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第422号判决书已判决杨倩支付，在本合同到期之前，原告明知本案租赁房屋钥匙在案外人陈某某处，《租赁合同》到期后，原告并未积极主张权利，防止损失扩大，故法院认为房租计算至《租赁合同》终止之日止为宜，即6个月×3800元／月＝22800元（2015年10月至2016年5月2日）；4.关于原告要求返还涉案房屋，被告已委托案外人陈某某将涉案房屋钥匙交到法院，法院已经将该房屋钥匙交还给原告，原告的该项诉请，被告已实际履行完毕；5.违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告杨倩未按《租赁合同》的约定交付租金，原告的该项主张合理有据，但主张金额过高，法院酌情以一个月房租为标准支持3800元。上述金额总计26600元。被告杨倩共计向原告支付了24000元（＝9000元＋10000元＋5000元），扣除法院（2015）筑铁民初字第422号生效判决书判决被告杨倩支付原告11523元（＝7600＋3800＋123元），下剩12477元，用该笔费用抵扣租金后，被告杨倩还应支付原告14123元（房屋租金10323元，违约金3800元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：一、被告杨倩自本判决生效之日起十日内向原告董保黔支付房屋租金10323元；二、被告杨倩自本判决生效之日起十日内向原告董保黔支付违约金3800元；三、驳回原告董保黔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373元，由原告董保黔负担296元，被告杨倩负担77元（该费用已由原告垫付，被告杨倩自本判决生效之日起十日内给付原告）。一审宣判后，上诉人董保黔不服该判决，向本院提起上诉称：1、原判认定上诉人与被上诉人房屋租赁合同到期，租赁关系自行终止而驳回上诉人返还租赁房屋的请求，属于认定事实不清，适用法律错误，租赁期限届满并不表示被上诉人已经按约向上诉人交付房屋，原判认定被上诉人委托案外人陈某某将租赁房屋钥匙交至一审法院，一审法院已经转交上诉人没有事实依据，该钥匙是否为涉案房屋钥匙不清楚，上诉人在一审判决后前往涉案房屋，服务员仍然持有租赁房屋钥匙，旅店仍在营业中，上诉人仍然要求被上诉人返还房屋。2、被上诉人返还租赁物，应当恢复原状，被上诉人在装修租赁房屋时，地面的回填砂土厚达四十公分以上，且在相邻房屋隔墙打开两道通道，应当恢复原状。3、被上诉人欠租状态持续，应当按照实际使用房屋期限给付上诉人租金。4、当事人对于违约金的约定为违反法律法规的强制性规定，原判自动对之作出调整，属于适用法律错误。综上，请求撤销原判，判令被上诉人返还租赁房屋，恢复租赁房屋原状，按每月3800元支付2015年10月起至房屋返还之日止，支付违约金15000元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人杨倩答辩称：1、房屋租赁合同是2016年5月2日到期，过程中我将宾馆的执照已经注销，原始租赁合同上有曾燕的名字，上诉人是认可的，曾燕和上诉人重新签订有合同，曾燕是每个季度直接将房租交给上诉人的。2、上诉人要求我铲平地面，租赁合同上没有约定，上诉人还收了我装修的押金和违约保证金，说明其认可我装修。请求法院维持原判。二审中上诉人称其对杨倩将涉案房屋承包给曾燕以及曾燕将涉案房屋交给案外人陈某某均不知情，且原审法院通知其领取涉案房屋钥匙，上诉人并未领取，经本院审查，一审开庭笔录中上诉人并未认可其知晓杨倩、曾燕转租房屋的事实，且亦未前往原审法院领取钥匙。其余事实与原判查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第422号判决书、收条、图纸等证据在卷佐证，证据经过质证核实，本院予以采信。本院认为，上诉人与案外人杨雪松签订《租赁合同》后，经上诉人的同意，杨雪松将《租赁合同》中的权利义务概括转让给被上诉人杨倩，故《租赁合同》中的约定对上诉人及被上诉人均有法律约束力。上诉人主张其并不知晓杨倩将涉案房屋承包给原审被告曾燕以及曾燕将涉案房屋交给案外人陈某某，且上诉人并未领取涉案房屋钥匙。从二审查明事实来看，上诉人与曾燕、案外人陈某某之间未签订有合同，且上诉人与被上诉人均未提供证据证明房屋租金系由曾燕或案外人陈某某支付，故被上诉人杨倩称上诉人知晓其将房屋转租给曾燕或案外人陈某某的辩称不能成立，本院不予采信。因杨倩并未举证证明其将房屋承包给曾燕、曾燕将房屋交给案外人陈某某已告知上诉人并经其同意，上诉人实际上亦未领取涉案房屋钥匙，故上诉人主张涉案房屋的承租人杨倩返还涉案房屋并支付房屋至返还房屋之日止，于法有据，本院予以支持。杨倩若认为其将房屋承包给曾燕、曾燕将房屋交给案外人陈某某，可在收集相应的证据后，另行主张。上诉人要求被上诉人将涉案房屋恢复原状及封堵改建与隔壁住户的两道门，本案中，上诉人与被上诉人在合同中约定在不影响房屋结构的情况下，可以对房屋进行改造，且杨倩在2011年对房屋进行装修改造时，曾向上诉人缴纳10000元房屋改造费及5000元房屋改造保证金，上诉人出具收条载明“按图施工后退回改造费”，上诉人并未提供证据证明被上诉人的改造与施工图纸不符，亦无证据证明被上诉人的改造影响了房屋结构，故对上诉人的该项主张，本院依法不予支持。关于上诉人主张的违约金，因被上诉人未按《租赁合同》约定支付租金，上诉人向被上诉人主张违约金于法有据，但合同约定与上诉人主张的15000元违约金均过高，原判酌情以一个月房租3800元认定违约金，符合客观实际，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初132号民事判决第二项、第三项；二、变更贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初132号民事判决第一项为：杨倩自本判决生效之日起十日内按每月3800元向董保黔支付2015年10月至返还房屋之日止的房屋租金（杨倩已经支付的12477元在支付房屋租金时抵扣）；三、杨倩自本判决生效之日起十日内将位于贵阳市合群路7号达亨大厦四楼6、7号房屋返还给董保黔。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费373元，由董保黔负担216元，由杨倩负担157元；二审案件受理费746元，由董保黔负担432元，由杨倩负担314元。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  田 勇代理审判员  邱翠雪代理审判员  石 敏二〇一六年九月二十八日书 记 员  张 莹