上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初11989号原告：苏优仙，女，1984年5月25日出生，壮族，住广西田东县林逢镇那来村六望屯XX号。委托诉讼代理人：牛勇，上海市天域律师事务所律师。被告：张玲玲，女，1975年11月24日出生，汉族，户籍地河南省鹤壁市滨区华山路颖秀园市建筑设计所住宅楼西，现住上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室。原告苏优仙与被告张玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月4日、7月25日公开开庭进行了审理。原告苏优仙及其委托诉讼代理人牛勇、被告张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏优仙向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年3月5日至搬离出租房屋的租金(至2016年5月4日止的租金8,400元要求被告立即支付)；2.自2016年3月30日解除出租合同，要求被告立即搬离出租房屋；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2015年2月28日，原告与被告签订《上海市租赁合同》，约定将原告拥有的上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，签订合同后，被告搬入房屋居住。但被告在租赁期间，屡次违反合同约定：3次拖延支付房屋，特别是2015年11月28日未按时足额支付自2015年12月5日起三个月房租，超过七天，违反合同第七条第2款的约定；居住期间行为不当，妨碍邻居正常生活，邻居被迫报警并投诉，违反合同第七条第1款约定；违反合同第七条第3款约定，随意损坏租赁房屋内设备设施，未经原告同意，擅自在租赁房屋内加装晾衣设施。属于严重违约。按照合同第七条和第九条的约定，原告有权解除合同，原告多次与被告协商解除事宜，被告一致拒绝解除。故涉讼。被告张玲玲辩称，2015年6月支付租金，是原告自己没有时间概念，经被告催促后，才告知帐号，被告随后支付了租金。签约时双方对付款期限有过约定，晚几天没关系。邻居报警的事情被告不知道，原告没有证据证明是被告的原因导致报警。被告安装晾衣架是征得原告同意的，费用由被告自己承担。原告在2016年1月打电话给被告要求涨房租，之后原告的帐户被关闭，被告无法支付房租。故不同意原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋登记的产权人是原告。2015年2月28日，原告(甲方)和被告(乙方)、案外人上海丰泽园房地产经纪事务所(丙方)签订《上海市租赁合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租期两年，自2015年3月5日起至2017年3月4日止；月租金4,200元，租金以转账方式支付；首期租金3个月，另付一个月租金为押金，以后每三个月结算一次，提前七天支付下次房租，甲方收到租金、押金后，必须开具收据给乙方。合同第七条第1款约定，乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不做任何违反行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同。第七条第2款约定，乙方应按合同规定按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过七天，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。第七条第3款约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施收到损坏，乙方应负责赔偿或修复。合同第九条第1款约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。若甲方违约，除退还乙方押金外，还需支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。签约后，被告支付了首期房租和押金。2015年6月6日，被告向原告发送短信，称该交房租了，要求原告提供帐号。原告随后将杭州银行帐号发送给被告。2015年6月8日，被告向原告支付了三个月租金及200元物业费，共计12,800元。2015年9月7日，被告向原告发送短信，称因生病未能付款，次日支付。原告回复：好的。2015年9月8日，被告支付12,600元。2015年12月7日，被告支付12,600元。被告短信告知，原告未回复。2016年1月26日，原告向被告发送短信：“张玲玲，你要按合同走，我们就按合同走。今天到中介协商。若未出显(应为现)，屋内东西按无主处理。房东有权收回房屋。”被告回复，可以晚上到中介协商，不经被告同意擅自动其东西属于犯罪行为，被告将立刻报警。之后，原告发送短信，正式通知被告，按照合同约定被告多次违约，其中之一是未按合同提前七天支付房租，房东有权收回房屋。2016年1月27日，原告发送短信，告知被告杭州银行卡已销号。2016年1月28日，被告发送短信，告知原告，原告注销银行帐户导致不能按期支付房租是原告单方违约，若原告擅自闯进被告住所属于违法犯罪行为，要求原告尽快提供银行帐号以便被告支付房租，否则后果由原告自负。2016年2月28日、3月1日，被告发送短信，要求原告尽快提供帐号。2016年3月28日，原告委托律师发送律师函，告知被告，因被告屡次违反合同约定，存在拖延支付房租、妨碍邻居生活、随意破坏房屋内设备设施，严重违约，原告自2016年3月30日起解除与被告之间的租赁合同，被告尽快与原告或中介方协商解除后事宜，并立即搬离。否则原告将提起诉讼。后原告提起本案诉讼。审理中，双方确认，押金金额为4,200元，原告要求抵扣第一项诉讼请求中的费用。按照合同约定，首期租金后的租金应付时间分别为2015年5月28日前、8月29日前及11月28日前。被告实际支付租金的时间为2015年6月8日、9月8日及12月7日。原告提供110报警登记表一份，报警实际为2015年3月13日，案发地点为虹桥路XXX弄XXX号XXX室，主要案情为邻居发现该地址有纸箱子着火，现在火熄灭了，有人吵架，请民警到场处理。被告认为不清楚该情况，与被告无关。本院认为，双方争议焦点在于：原告是否享有合同解除权。依据合同法的规定，合同当事人可以约定合同解除条件，条件成就的，解除权人可以行使解除权。按照原、被告合同约定，被告负有按时支付租金的义务，若逾期超过七天，原告享有合同解除权。审理中确定，被告确有三期租金支付时间超过合同约定的时间。按照合同约定，被告以转账方式支付租金，原告应当向被告提供支付的帐号。从短信可以看出，原告未及时提供帐号，被告在2015年6月6日提醒原告提供帐号，后被告支付了租金，该次延期系原告原因导致，非被告原因造成。但之后2015年9月、12月的租金，被告仍未按照合同约定时间支付，且并无正当理由。虽然从一般常理来看，被告逾期的程度并不严重，但双方在签署租赁合同时，已经约定了解约的条件，双方均应恪守合同约定，严格履行合同义务。现被告逾期支付租金的时间超过了合同约定的七天，原告据此行使合同解除权，具有事实和法律依据，符合合同法的当事人意思自治原则和诚实信用原则。被告关于原告同意被告延迟支付租金的意见，缺乏证据证明，本院不予采信。原告主张的被告妨碍邻居的情况，仅凭报警单，尚不足以证明，本院难以采信该项意见。按照合同约定，被告安装晾衣架的行为并非原告行使解除权的依据，故本院对该项主张，亦不予采信。原告要求确认双方合同于2016年3月30日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应当搬离涉讼房屋，并支付租金及占用期间的房屋使用费。被告支付的押金，原告同意抵扣租金和房屋使用费，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告苏优仙与被告张玲玲于2015年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月30日解除；二、被告张玲玲应于本判决生效之日起十日内搬离上海市上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告张玲玲应于本判决生效之日起十日内按照每月4,200元的标准向原告苏优仙支付2016年3月5日至实际搬离之日的租金/房屋使用费(合同解除之前为租金，解除之后为房屋使用费，被告张玲玲支付的押金4,200元用于抵扣该项费用)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一六年九月二日书记员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。