广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0785民初43号原告：广健有限公司，住所地：香港九龙。法定代表人：吴小菊，董事。委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师事务所律师。被告：恩平安益日化有限公司，住所地：恩平市。法定代表人：陈艺雄。委托诉讼代理人：陈健常，男，××年××月××日出生，住江门市蓬江区。原告广健有限公司（以下简称广健公司）与被告恩平安益日化有限公司（以下简称安益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告广健公司的委托诉讼代理人张晓峰，被告安益公司的委托诉讼代理人陈健常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广健公司向本院提出诉讼请求：1.安益公司支付拖欠的租金771704.96元及逾期利息（利息从2015年5月19日起，按日以欠款总额的千分之一计算至结算支付之日止）；2、安益公司偿付非法占有物业的经济损失（以资产清单上的建筑物总面积17811平方米×月租收益6.22元／平方米／月=110784元／月为计算基数，从2015年5月19日计算至返还物业之日止）；3、安益公司搬离广健公司物业，返还原物给广健公司；4、本案所有诉讼费用由安益公司负担。事实和理由：一、广健公司为安益公司承租物业的合法物权人，是出租方，与安益公司构成厂房租赁合同关系。安益公司现承租物业位于恩平市××城南郊工业区，原为江门思麟玩具有限公司（以下简称思麟公司）物业，包括厂房、办公楼、宿舍。2000年5月8日，恩平市恩城镇经济发展总公司（以下简称恩城发展总公司）与恩平卫冠化工有限公司（以下简称卫冠公司）签订《厂房、办公楼、宿舍租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定“出租恩城发展总公司下属思麟公司的厂房11200平方米、办公楼1480平方米、宿舍4440平方米给卫冠公司，租赁期为2001年5月18日至2015年5月18日，共15年。约定月租金1万元，每三年递增7%，每月20日之前支付当月租金，逾期利息为每日按欠款额的千分之一计算”。2008年11月11日，恩平市人民法院作出（2008）恩法执字第42号之二民事裁定书，广健公司通过拍卖，用以物抵债的方式受让深圳市健隆新光电技术有限公司（以下简称健隆新公司）对思麟公司享有的全部债权（即思麟公司所有的、位于恩平市郊工业区的土地使用权、建筑物及其他财产）。广健公司与原业主恩城发展总公司办理好上述物业交接手续后，成为上述物业的合法物权人。2009年4月15日，原业主恩城发展总公司出具《公函》，告知新业主与承租方卫冠公司“一、即日起，我单位退出上述物业的租赁关系，由广健公司接手上述物业的《租赁合同》。二、上述物业2009年2月28日前的租金由我单位收取，之后租金由广健公司收取。三、请广健公司速将收租账户信息告知卫冠公司，以便于卫冠公司按《租赁合同》条款交租。”安益公司是2001年在工商局注册登记成立，是一所独立的公司，住所地位于卫冠公司承租的物业即现广健公司物业中，安益公司于2007年9月至今使用上述物业用作生产经营和办公，为物业的实际使用人，且以安益公司的名义出具票据向上手业主缴交物业租赁费。2009年6月18日，安益公司出具《证明》，确认其代卫冠公司支付2007年9月至2009年2月期间的厂房租金的事实。安益公司实际使用广健公司的物业进行生产经营和办公，且主动以安益公司名义支付物业租金，是上述物业的实际承租人，应向广健公司履行租赁合同，支付物业租金。二、自2009年3月起至今，安益公司共拖欠租金总额为771704.96元，已严重损害广健公司的合法权益。自2009年3月，广健公司承接物业后，安益公司分文未支付物业租金，广健公司多次派员就交租事宜进行协商，且屡次得不到妥善解决。根据《租赁合同》约定的租金计算方式，安益公司拖欠租金的情况为：1、2009年3月至2010年4月月租金：10700元×107%=11449元／月，拖欠租金14个月为160286元；2、2010年5月至2013年4月月租金11449元×107%=12250.43元，拖欠36个月为441015.48元；3、2013年5月至2015年5月月租金12250.43元×107%=13107.96元，拖欠13个月为170403.48元，以上合同期内拖欠租金总额为771704.96元，逾期利息从2015年5月19日起，按日以欠款总额的千分之一计算至结算支付租金之日止。三、安益公司自2015年5月19日《租赁合同》到期仍非法占有物业，既不交租也未就续租事宜与广健公司达成一致协议，属非法占有上述物业继续生产经营，客观造成广健公司经济损失的事实。鉴于安益公司租赁物业多年，企业规模日益壮大，广健公司愿意与其继续合作，对于安益公司拖欠租金一事也一直跟其协商，但是上述物业租期已到，安益公司没有交租与续租的明确表示，广健公司委托律师于2015年10月15日向安益公司发出《法律意见书》，通知安益公司与广健公司协商解决相关事宜，安益公司于2015年10月20日发出《回应函》，承认存在拖欠租金事实，表示愿意协商租金及续租事宜。但是至今安益公司仍没有对账交租，广健公司只有通过诉讼解决。另据广健公司所知，安益公司除了承租上述物业之外，使用自有物业用于出租获利。根据（2015）江恩法城民初字第81号民事判决书，从安益公司诉称可知，其以月租金7000元出租面积为1125平方米的厂房收取租金，由此计算其自有厂房租金计价为每月6.22元／平方米。由于安益公司对外出租自有厂房，广健公司认为可以以此为计算标准，计算自己的经济损失（租金收益）。综上所述，《租赁合同》已于2015年5月18日到期，安益公司应退还上述物业给广健公司，并支付拖欠租金及赔偿经济损失，现诉至法院。安益公司辩称，一、广健公司诉求安益公司支付租金逾期利息是不合法的、无理的、无效的。安益公司分别于2009年4月15日和2009年6月20日接到恩城发展总公司的《公函》和《证明》，要求安益公司履行《租赁合同》给付租金的义务，安益公司严格履行给付租金义务，每月以邮寄的方式将支票速递给广健公司，从2009年4月起至2015年5月26日共邮寄70份，均被广健公司拒收。安益公司分别于2009年5月14日和2009年6月16日在广州海珠公证处办理“保全行为”，证明安益公司一直严格依照《租赁合同》的约定，按时足额缴交租金，履行支付租金的义务，而广健公司却无理予以拒收，其咎由自取。二、涉案的《租赁合同》和实际使用是合法的，广健公司从2015年5月19日起计收租金的方式和标准是错误的。《租赁合同》约定“租赁时间为2001年5月18日开始至2015年5月18日，期满后甲方保留收回权，同行条件下乙方可以继续租用，但需要期满前两个月提出合同更新要求获得甲同意。……”安益公司严格依照合同的约定，在2015年前多次向广健公司提出继续租赁的要求，但是广健公司未回应，同时也未提出收回《租赁合同》之物业，所以广健公司默认和认同本合同的连续性和有效性，而不是安益公司的单方之所为，所以租金应当按合同的约定计收，而不应按6.22元／平方米的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。安益公司对广健公司提供的证据1、《证明书》、《商业登记证》、《公司注册证书》；2、安益公司营业执照；3、（2008）恩法执字第42号之二民事裁定书及资产清单复印件；4、《租赁合同》复印件；5、《公函》；6、《证明》均没有异议。广健公司对安益公司提供的证据：1、2009年4月15日公函；2、2009年6月20日证明；3、邮寄支票回单复印件；4、公证书两份；5、“复：关于厂房租金事实”、“再复：关于厂房租金事宜”、“退回厂房租金支票函”；6、营业执照均没有异议。对上述当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、安益公司拖欠广健公司租金金额的问题。广健公司主张《租赁合同》期内拖欠租金为771704.96元，并提供证据7“租金计算单复印件”予以证明，安益公司虽然认为证据7为广健公司自己制作，但是对合同期内拖欠租金金额没有异议。因此，本院对广健公司主张合同期内拖欠租金为771704.96元的事实予以确认。2、安益公司是否存在逾期交付租金771704.96元的事实。《租赁合同》约定“整厂月租金为1万元，年租金为12万元（该租金已包含厂房、办公室、宿舍租金）。乙方即安益公司在在每月20日前，将当月租金交付甲方即广健公司。厂房租金每三年递增7%，按此累推，直至承包期满为止。没有正当理由而拖延交付租金的，除付租金之外，从延迟交付期限第二天开始计算，每天需加付拖延总租金的千分之一作为拖延损失赔偿”。首先，广健公司对于拒收安益公司邮寄支票缴纳租金的事实没有异议，对此，本院予以确认。其次，《租赁合同》约定的租赁期限届满时间为2015年5月18日。2015年10月15日，广健公司发出《法律意见书》，意见书内容主要为：“一、广健公司是租赁物的新业主，有权向租赁物的实际使用人安益公司收取租赁费；二、贵公司有诚意缴交租金并提出续租请求，但对交付租金的数额无法确定，因此请求两个月的时间对账，但至今没有答复。三、为了不耽误未付租金再延期，尽快商定续租合同事项，安益公司应于本月20日前书面答复交租数目和日期。”同年10月20日，安益公司复函称：“对于法律意见书已经收悉，由于时间跨度大，财务人员变动，查账困难，请求广健公司延迟3-5个月时间，让安益公司有充裕时间核对账目，以便能及时把这些年的租金有一个清欠结算”。对于《法律意见书》、《复函》当事人均无异议，从内容上看，在此期间，双方均对租金金额及缴纳期限均没有明确。广健公司于2016年1月5日提起本案诉讼，明确主张安益公司支付拖欠租金，在此之前安益公司并不存在拖欠租金的问题。3、广健公司主张租赁合同到期时间的确认。《租赁合同》第三条约定：“涉案物业的租赁期限在2015年5月18日已经届满，在同等条件下安益公司可以续租，但是需要在期限届满前两个月通知业主且取得业主同意”。2015年5月18日之后安益公司继续使用涉案物业，双方没有就续租事宜达成一致意见。广健公司提供一份委托律师发送给安益公司罗炳菁厂长的2015年10月22日短信打印件载明“罗厂：回信转传广健公司，股东极为不满，为此，租金问题交法院处理，并安排时间30天搬厂，退回所占物业给业主广健公司。特此告知。”经质证，安益公司确认罗炳菁为其公司员工，但不清楚短信事宜。综合短信发出时间、内容及安益公司于2015年10月20日函复广健公司的事实，本院对广健公司于2015年10月22日通知安益公司于30日内搬离厂房的事实予以确认。4、广健公司经济损失的事实认定。广健公司提供证据10、（2015）江恩法城民初字第81号民事判决书复印件，以安益公司出租自有厂房租赁费6.22元／平方米的事实证明自己经济损失，安益公司认为因该份证据与本案无关。因为广健公司提供的证据为安益公司出租其他地段的租赁物的租金，没有证据证明与涉案租赁物租金有必然的联系，对其以6.22元／平方米计算涉案物业租赁损失，本院不予确认。5、对于安益公司搬离厂房的时间。安益公司于2016年9月13日向本院提交一份2016年9月12日函，函称其已于2016年3月31日搬离涉案租赁物，同时提供其与广健公司律师之间短信内容，其中2016年5月19日短信内容为“张律师，厂房交接尽量在今天完成；我们将所有人都撤走，顺告知。”广健公司律师于当天短信回复“下午去你处谈”，并于第二天即5月20日短信回复“有关广健出租厂房移交的协议，你方考虑怎样确定签订，好让我方顺利收回厂房。在手续不全的情形下，我方不便强行收回及进驻的，免带来其他的纠纷”。经质证，广健公司对安益公司提交的函及短信打印件没有异议，但是认为安益公司没有与其办理交接手续，仍然属于占有租赁物。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据当事人的陈述及答辩意见，本案争议的焦点问题是：一、安益公司是否应缴纳租金逾期利息的问题。二、安益公司是否应赔付广健公司的经济损失的问题。对上述问题，本院分析如下：关于第一个问题。首先，广健公司主张安益公司应支付拖欠租金771704.96元，对此安益公司没有异议，本院予以支持。其次，对于拖欠租金利息，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，应当从广健公司明确提出主张之日即2016年1月5日起计算。关于第二个问题。首先，对于涉案租赁物的租赁期限问题。《租赁合同》约定的租赁期限在2015年5月18日已经届满，同时约定在同等条件下安益公司可以续租，需要在期限届满前两个月通知业主且取得业主同意，但是并未明确约定上述条件是合同解除的条件，也未约定上述条件成就时《租赁合同》自行解除。对此，广健公司在合同期间届满之后有权行使解除权，但是其并没有行使，且对于安益公司的继续租赁行为亦没有提出异议，因视为租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期租赁。广健公司于2015年10月22日通过短信形式明确提出要求安益公司搬离厂房的要求，从双方提供的证据来看，短信是当事人之间沟通的一种渠道，此时应当视为广健公司明确作出不与安益公司续租的意思表示，且给予安益公司30天的合理时间搬离。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本院认为，《租赁合同》在2015年5月18日期限届满之后，安益公司继续占有使用租赁物的行为构成不定期租赁，租赁期限至2015年11月22日截止，此期间安益公司应当按照《租赁合同》2015年的租赁费缴纳租金，即13107.96元／月×6=78647.76元。在2015年11月22日之后，安益公司与广健公司之间没有建立新的租赁关系的基础上，其继续占有租赁物没有法律依据，事实上造成了广健公司出租物业的损失，但是广健公司对其损失没有提供充分的证据予以证明。参考广健公司提供的安益公司出租物业合同及考虑涉案租赁物的使用状况，本院酌定安益公司占用涉案物业的费用为6万元／月。对于涉案租赁物实际交付之日，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，本院认为，虽然安益公司主张其已经在2016年3月31日搬离没有相应的证据，但是从其2016年5月19日短信内容可以看出，其已经明确搬离厂房，广健公司也在5月19日及5月20日短信回复，从广健公司短信回复内容来看，此时，广健公司应当知道安益公司已经搬离涉案物业的事实，广健公司以没有办理交接手续为由主张安益公司继续占有、使用，理据不足。因此，综合双方陈述及举证，本院确认安益公司缴纳占有涉案租赁物费用的截止时间为2016年5月20日，即安益公司应当支付2015年11月23日至2016年5月20日的6个月占有租赁物费用为6万元／月×6=36万元。综上所述，安益公司应当支付租赁费771704.96元及逾期利息（从2016年1月5日起，按日以欠款总额的千分之一计算至清偿之日止）、支付不定期租赁的租赁费78647.76元、赔偿占用物业的费用36万元给广健公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告恩平安益日化有限公司应在本判决生效之日起十天内支付拖欠租金771704.96元及逾期利息（其中从2016年1月5日起，按日以欠款总额的千分之一计算至清偿之日止）给原告广健有限公司。二、被告恩平安益日化有限公司应在本判决生效之日起十天内支付不定期租赁期间的租赁费78647.76元给原告广健有限公司。三、被告恩平安益日化有限公司应在本判决生效之日起十天内支付原告广健有限公司经济损失360000元。四、驳回原告广健有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20719元，由原告广健有限公司负担5026元，被告恩平安益日化有限公司负担15693元。如不服本判决，原告广健有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告恩平安益日化有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  马文娟人民陪审员  薛小春人民陪审员  吴番长二〇一六年九月二十七日书 记 员  冯 莉