安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖16民终1329号上诉人（原审被告)：亳州嘉瑞置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区。法定代表人：杨玉英，该公司总经理。委托代理人：张永胜，安徽香樟律师事务所律师。委托代理人：张洪亮，安徽香樟律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：孔祥瑞，男，1963年6月30日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：李大为，安徽王善利律师事务所律师。上诉人亳州嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞置业公司）因与被上诉人孔祥瑞商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2016）皖1602民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉瑞置业公司的委托代理人张洪亮、被上诉人孔祥瑞的委托代理人李大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉瑞置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回孔祥瑞的诉讼请求或发回重审；一审、二审诉讼费由孔祥瑞承担。事实和理由：一审认定嘉瑞置业公司没有将验收合格的房屋交付给孔祥瑞与事实不符，孔祥瑞购买的嘉瑞置业公司开发的房屋位于金海苑南区1#楼，该幢楼于2012年11月3日经有关单位进行了竣工验收，经验收合格，且嘉瑞置业公司已按合同约定的时间交付了房屋。合同约定的履行期限届满之日为2012年5月31日，诉讼时效至2014年6月1日届满，而孔祥瑞于2016年1月6日才提起诉讼，本案已过诉讼时效。孔祥瑞辩称：嘉瑞置业公司交付房屋时该房屋未经验收合格，一审时，嘉瑞置业公司也未提供任何房屋验收合格的证据。合同约定的交付条件一是按约定日期交付，二是交付的房屋需验收合格。本案未超过诉讼时效，孔祥瑞从未间断过、多次向嘉瑞置业公司催讨交付房屋，嘉瑞置业公司在一审也未提出诉讼时效抗辩。请求驳回上诉、维持原判。孔祥瑞向一审法院起诉请求：嘉瑞置业公司支付自2012年6月1日起至2015年12月1日的违约金38045元；以后的违约金计算至实际履行合同止；由嘉瑞置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月24日，孔祥瑞与嘉瑞置业公司签订商品房买卖合同，孔祥瑞购买嘉瑞置业公司开发建设的金海苑南区第1幢6层601房屋一套，建筑面积104.68平方米，总价款301946元。孔祥瑞于2011年4月7日支付房屋首付款101946元，办理银行贷款200000元。该合同第八条对交房期限进行了约定：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。嘉瑞置业公司虽于2012年11月23日将该房屋交付孔祥瑞，但其在法庭辩论终结前未能提供该房屋已经验收合格的相关材料。一审法院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，孔祥瑞与嘉瑞置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，孔祥瑞已按照合同约定支付购房款，嘉瑞置业公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涉案房屋买卖合同约定嘉瑞置业公司应当将在2012年5月31日将经验收合格后的房屋交付孔祥瑞，嘉瑞置业公司虽于2012年11月23日将该房屋交付孔祥瑞，但其在法庭辩论终结前未能提供该房屋已经验收合格的相关材料，故其应承担违约责任。双方在合同中约定嘉瑞置业公司应当于2012年5月31日前交付房屋给孔祥瑞使用，故违约金应自2012年6月1日起算，但因双方签订的《商品房买卖合同》已对交付商品房的违约金计算方法已作约定，故孔祥瑞要求嘉瑞置业公司按已付房款的日万分之一支付违约金的诉讼请求，该院予以支持，即自2012年6月1日起按购房款总额301946元的日万分之一计算违约金；涉案房屋自2012年6月1日起至2015年12月1日的违约金应为38588.7元，但孔祥瑞仅诉求38045元，下余部分视为其权利的放弃。因其未举证出相关证据予以证明，故对嘉瑞置业公司关于其交付涉案房屋时已符合合同约定条件的抗辩意见，该院不予采信。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：嘉瑞置业公司于判决生效之日起十日内支付孔祥瑞违约金38045元（自2012年6月1日起至2015年12月1日止按购房款总额301946元的日万分之一计算违约金）；以后违约金自2015年12月2日起仍按上述方式计算至涉诉房屋验收合格之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费751元，减半收取375.5元，由嘉瑞置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：嘉瑞置业公司提供工程竣工验收报告及竣工验收记录，证明涉案房屋于2012年11月3日经验收合格。孔祥瑞认为“验收合格”的含义应当是指综合验收合格，该房屋不符合综合验收条件，目前尚未进行综合验收。本院认为该工程公安消防、规划、环保等部门虽在验收报告中加盖印章，但并未注明验收时间，且城建档案管理机构、亳州市建筑工程质量监督站并未在验收报告中加盖印章，故对嘉瑞置业公司关于涉案房屋经验收合格的主张，本院不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、嘉瑞置业公司是否将验收合格的房屋按约交付给孔祥瑞；2、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，嘉瑞置业公司与孔祥瑞约定2012年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案中，嘉瑞置业公司虽提供了工程竣工验收报告及竣工验收记录，但因该报告中城建档案管理机构、亳州市建筑工程质量监督站并未加盖印章，故应认定本案争议房屋未验收合格。嘉瑞置业公司未按照合同约定日期交付经验收合格的商品房，应为违约，且一审法庭辩论终结前及二审中嘉瑞置业公司均未提供完整的《工程竣工验收报告》，故其应按照合同约定承担逾期交房的违约金。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。嘉瑞置业公司在一审时未提出本案超过诉讼时效，二审时亦未提出新的证据证明孔祥瑞的请求权已过诉讼时效期间，故对嘉瑞置业公司提出的本案已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，嘉瑞置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费751元，由上诉人亳州嘉瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 震审 判 员  张贝贝代理审判员  郜志鹏二〇一六年九月二十六日书 记 员  李 迪附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第6页第5页