重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初16651号原告：张锦英，女，汉族，1975年5月16日生，住四川省叙永县。原告：李先华，男，汉族，1975年8月4日生，住四川省叙永县。两原告委托代理人：万武军，重庆中钦律师事务所律师。被告：重庆恒方房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区创新大道1号附1号，���一社会信用代码91500107798001802X。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托代理人：陆世平，女，汉族，1976年1月19日生，住重庆市巴南区，该公司工作人员。原告张锦英、李先华诉被告重庆恒方房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法由审判员谭炼适用小额诉讼程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人万武军与被告委托代理人陆世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锦英、李先华诉称：2013年，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同对交房时间、办证时间及逾期办证违约责任进行了约定。但被告未按约定时间履行办证义务，被告的迟延办证行为应当按约定承担违约责任。原告向本院起诉请求：被告向原告支付逾期办理产权登记违约金13254元。被告重庆恒方房地产开发有限公司辩称：原告存在逾期支付房款的行为，按合同约定，被告的办理产权登记的义务也相应顺延，被告已在顺延期内履行了办理产权登记的义务，不存在逾期行为，不应承担逾期办理产权登记的违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年12月11日，原告张锦英、李先华（乙方）与被告重庆恒方房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市九龙坡区科城路XX号（雍翠名门）X幢XX预售商品房；成交金额为646560元；付款方式为按揭付款；在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商���房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期取得登记受理单，逾期在120日（含）之内，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。合同附件五《补充协议》载明：乙方在签订合同时向甲方支付总价款54%的首付款349560元（含定金），余款29.7万元，乙方采取银行贷款或个人住房公积金贷款方式支付给甲方，若因乙方原因，银行不批准贷款或银行最终审批贷款额度减少，乙方应在收到银行或甲方通知后7个工作日内以现金或其他方式补足房款；乙方不按时付清房款（包括按揭贷款部分未到甲方账户上）或税、费的，乙方除向甲方承担逾期支付房款、税费的利息（按当期银行贷款利息计算）外，还应按合同约定承担逾期付款违约责任；甲方在乙方未付清有关房款（包括按揭贷款部分未到甲方账户上）、税、费、利息、违约金之前，甲方有权拒绝交房，同时办理合同登记及房地产权证的时间顺延，甲方不因此承担任何违约责任，并保留向乙方追责的权利。合同签订当日，原告签署《商品房买卖合同内容确认单》，载明：付款方式为商业按揭贷款，首付款（不含定金）329560元，日期2013年12月11日，贷款金额29.7万���，日期2014年1月11日。合同签订当日，被告向原告开具《销售不动产统一发票》，载明收到首期房款329560元。2014年9月16日，被告向原告开具《销售不动产统一发票》，载明收到按揭购房款29.7万元。2014年11月16日，被告向原告开具《销售不动产统一发票》，载明收到购房款19189元。2014年11月16日，原告接收涉案房屋。2015年8月3日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心就本案房屋出具权属转移登记《业务受理通知书》。诉讼中，原、被告双方一致确认：被告未向原告主张过逾期付款违约金；原告实际付清房款的时间为2014年9月16日。原告称：合同补充协议关于办证时间顺延的约定，应理解为相对顺延时间，实际交房前的逾期付款时间不应顺延，实际交房后的逾期付款时间才应顺延；被告称：合同补充协议关于办证时间顺延的约��，应理解为绝对顺延时间，交房前后的逾期付款时间，都应顺延。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房买卖合同内容确认单、发票、房地产权证等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、附件《补充协议》及《商品房买卖合同内容确认单》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应自觉全面履行。补充协议及确认单作为主合同的组成部分，具有同等法律效力。补充协议及确认单是在主合同签订后，双方对主合同有关条款进行特别说明或补充约定，构成对主合同条款的补充或变更。当主合同与补充协议及确认单约定不一致时，应以补充协议及确认单为准。补充协议对办证过户期限进行了补充，在原告未付清相关款项前，被告有权拒绝交房，同时办证时间顺延。双方对该条款的理解发生争议。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该条款从字面上理解，原告必须付清相关款项时，被告才有履行办证的义务，原告未付清相关款项时，被告办证义务的时间顺延。该条款从目的上理解，是双方对主合同约定的被告的办证义务附加的一个前提条件，即原告付清房款等相关款项，此附加条件考量的因素是“付清款项”而非“逾期付款”，关注的是付款结果是否完清，而非付款过程是否逾期；在主合同约定的办证义务尚未开始时，是否付清款项对办证期限的确定没有影响，即使存在逾期付款的情形，逾期的时间也不应计入之后办证的顺延时间；在主合同约定的办证义务开始后，是否付清款项对办证期限的确定具有决定性意义，在已付清款项的情况下，办证期限不变，在未付清的情况下，办证义务开始时间相应顺延至付清款项时。因此，该条款关于办证时间顺延的约定应理解为办证义务开始后未付清款项时间的相对顺延，而不宜理解为逾期付款时间的绝对顺延。主合同约定的办证期限为实际交房后60日内，被告实际交房时间为2014年11月16日，原告实际付清款项的时间早于接房时间，不存在顺延情形，被告应当于2015年1月15日前履行办证义务取得转移登记受理单，被告于2015年8月3日才取得房屋转移登记受理单，逾期超过200日。按照双方商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金共计12914.98元（645749×0.1‰×200）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆恒方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张锦英、李先华支付逾期办证违约金12914.98元；二、驳回原告张锦英、李先华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费65元，由被告重庆恒方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  谭炼二〇一六年九月二十六日书记员  余彦