沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0114民初第7182号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行，住所地沈阳市于洪区。负责人：戴刚，职务系行长。委托代理人：王宇，男，1972年2月11日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市于洪区。被告：张学清，男，1981年1月15日出生，满族，户籍地辽宁省北镇市中安镇，现住址沈阳市沈河区。被告：赵苗苗，女，1986年4月18日出生，满族，户籍地辽宁省抚顺市新宾满族自治县，现住址沈阳市沈河区。被告：沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：金永义，系该公司总经理。委托代理人：张天宇，系辽宁汇安康宇律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行（以下简称“建行于洪支行”）诉被告张学清、赵苗苗、沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司（以下简称“鑫亿佳公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵崇邦任审判长，与人民陪审员张丹、人民陪审员李昂组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行于洪支行的委托代理人王宇，被告张学清、赵苗苗，被告鑫亿佳公司的委托代理人张天宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行于洪支行诉称：被告张学清、赵苗苗于2016年2月3日与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，借款金额为人民币伍拾壹万元整，用于购买沈阳市于洪区沈大路39号2—6—1住宅，借款期限贰拾年。同时被告将沈阳市于洪区沈大路39号2—6—1的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，并依法办理了抵押登记。同时被告沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司在合同中约定，为张学清、赵苗苗的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告连续2个月（截止到2016年5月份）拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。故原告提起诉讼，请求法院：1、根据原告与被告于2016年2月3日签订的个人住房（商业用房）借款合同违约责任条款的规定，判令贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系；2、判令被告张学清、赵苗苗偿还所欠贷款本金508744.83元，利息3803.9元，罚息17.03元，共计512565.76元（利息、罚息暂计至2016年5月11日，以后利息、罚息按合同约定执行至实际给付之日止）；3、判令被告沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司承担连带还款责任；4、判令原告对被告抵押给原告的房产享有优先受偿权。被告张学清辩称：借款时间、借款数额以及连续两个月没有偿还贷款属实。现在想要开发商房产的大发票和房证，要求能入住，如果开发商出具这些东西，就可以偿还银行贷款。被告赵苗苗辩称：与张学清系夫妻关系，答辩意见与张学清一致。被告鑫亿佳公司辩称：1、由于张学清、赵苗苗购买房产后与建设银行签署的合同，建行始终没有交给沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司，所以沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司对建设银行要求沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司承担保证责任的依据有异议，如果建设银行要求沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司承担责任，应该与沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司签署一个保证合同，现在没有这个合同，所以我方不清楚建设银行是否有权利要求沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司承担连带保证责任；2、根据担保法的规定，本案属于人保与物保共存的担保，所以建银行应该就借款人提供的抵押物进行处分；3、根据沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司与张学清签署的商品房买卖合同及其补充协议，如果沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司为张学清的抵押贷款承担阶段性保证责任，则这个保证责任是有期限的，就是沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司为张学清承担保证责任的期间到本案涉及的房产办理完抵押登记时。经审理查明：2016年1月20日，被告张学清、赵苗苗与被告鑫亿佳公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告张学清、赵苗苗购买沈阳市于洪区沈大路39号2—6—1住宅一套。2016年2月3日，被告张学清、赵苗苗与原告建行于洪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，借款金额为人民币伍拾壹万元整，用于购买沈阳市于洪区沈大路39号2—6—1住宅，借款期限贰拾年。同时约定将沈阳市于洪区沈大路39号2—6—1的房产抵押给原告，作为借款合同的担保。合同第十六条约定，“违约情形及可能危及贷款人债权的情形”包括：“一、（一）借款人不按照本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项”。合同第十七条约定，“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述几项权利：1、……；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金。”合同第十二条约定，“一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。”合同第三十六条约定，“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书等交付贷款人核对无误后、收执之日止。”合同保证人处盖有被告鑫亿佳公司公章及法定代表人印章。原告已按照合同约定向被告张学清、赵苗苗足额发放了贷款，但此后被告张学清、赵苗苗连续2个月拖欠到期贷款本息。截至2016年5月，共拖欠原告贷款本金508744.83元，利息3803.9元，罚息17.03元，共计512565.76元。另查，被告同意以涉案房产沈阳市于洪区沈大路39号2—6—1号设定抵押，该抵押担保已在沈阳市房产局办理了抵押登记，期限为2016年2月4日起至2036年2月4日止。本院确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述及《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房买卖合同》、中国建设银行个人贷款开立贷款帐户通知书、个人贷款支付凭证，预购商品房抵押权预购登记单等证据在卷佐证，经庭审质证并经本院审查，予以采信。本院认为：原告建行于洪支行与被告张学清、赵苗苗、鑫亿佳公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告建行于洪支行依约履行了发放贷款的义务，而被告张学清、赵苗苗未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金并有权处分抵押财产等。因此，对原告要求判令解除与借款人的借贷关系，偿还所欠贷款本金、利息、罚息之诉讼请求，本院依法予以支持。另外，由于被告以位于沈阳市于洪区沈大路39号2—6—1号房产提供了抵押担保，并办理了抵押登记，原告据此取得了相应的抵押权，原告有权就案涉抵押物房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先实现其所担保的债权。关于原告请求判令被告鑫亿佳公司承担连带还款责任的问题。《个人住房（商业用房）借款合同》合同第十二条约定，“一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。”合同第三十六条约定，“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书等交付贷款人核对无误后、收执之日止。”因涉案房产尚未办理他项权利证书，保证期间未到，故被告鑫亿佳公司应承担连带还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、判决解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行与被告张学清、赵苗苗、沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张学清、赵苗苗于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行借款本金508744.83元，并按合同约定利率支付欠款利息和违约罚息（具体数额以实际还款日原告银行系统确定的数额为准）；三、原告中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行对被告张学清、赵苗苗抵押担保的房产即位于沈阳市于洪区沈大路39号2—6—1号房屋享有优先受偿权；四、被告沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司对上述第二项承担连带偿还责任；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告张学清、赵苗苗，沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8926元，由被告张学清、赵苗苗、沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵崇邦人民陪审员  张 丹人民陪审员  李 昂二〇一六年九月二十七日书 记 员  林诗阳