山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1618号上诉人（原审原告）王阳。委托代理人王宏。被上诉人（原审被告）威海经济技术开发区北港房地产开发中心，住所地威海经济技术开发区沟北村。法定代表人刘新本，总经理。委托代理人江涛，系该单位员工。委托代理人王敬田，山东晨曦律师事务所律师。上诉人王阳因商品房预售合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院(2016)鲁1092民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年11月16日，原、被告签订一份商品房预售合同，约定：原告购买被告开发的位于威海经济技术开发区海埠路-129D号-D1169室，用途为仓储，建筑总层数为1层，建筑面积为28.26平方米；价款为261167元，原告一次性付清；被告应当在2013年12月31日(此处有下划线)前将符合下列条件(1)的商品房交付原告使用：1、商品房所在建设工程经单体竣工验收合格；2、商品房所属的开发项目经综合验收合格；3、(空白)；出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向买受人支付总房款0.01％的违约金，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人承担违约责任，按总房款3％向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，每逾期一天出卖人向买受人支付总房款0.01％的违约金；出卖人应在商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续；合同中还对面积差异处理、预告登记、争议解决方式等事项进行了约定。合同中附有两个附件，附件一为身份证复印件、房屋、附属物平面图及在整个楼栋中的位置图，附件二为合同补充协议，其中补充协议第二条约定买受人以威海市环翠区花园南路37号荣格幸福之家为买受人接受通知的地址，买受人地址变更之日起三日内将变更后地址以书面形式通知出卖人，否则出卖人按原地址发送的文件视同送达。当日，原告向被告支付了购房款261167元、住宅专项维修资金1978元，被告出具了收款收据。2015年6月19日，原告自行制作一份《催告函》，主要内容为：根据合同约定，被告应当在2013年12月31日前将单体竣工验收合格的房屋交付原告，现经原告了解，该商品房必须经过消防验收，否则禁止交付使用；要求被告在收到催告函之日起三个月内将商品房进行消防验收并交付原告。后原告通过顺丰速运向送达被告。2016年1月6日，原告诉至原审法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的商品房预售合同；2、被告返还原告交纳的购房款261167元，住宅专项维修资金1978元，支付上述款项的利息(自2012年10月31日起至实际给付之日，按同期银行贷款利率计算)；3、被告支付原告违约金7835.01元。被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心辩称，第一，原、被告签订的商品房预售合同第七条约定的房屋交付期限为2013年12月31日以前，交付条件为“商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格”，而涉案商品房在2012年10月就已经单体竣工验收合格，在合同约定期限内已达到合同中约定的交付条件。第二，被告已于2013年12月25日至27日将书面交房通知书通过快递的方式寄送给包括原告在内的上百家129D商品房的买受人，书面通知原告于2013年12月30日至2014年4月30日办理交房手续，已经履行了商品房买卖合同第七条约定的通知义务。原告在收到入住通知后未能及时到被告处办理房屋交接手续，与之相关的风险和责任均应由原告自行承担。第三，原告在诉状中所述其于2015年6月18日以书面形式向被告邮寄了催告函，被告对此事不知情，也从未收到过该邮件。即便原告想单方解除已签订商品房预售合同，按照约定原告之解除权自逾期交付房屋90日(即2014年3月31日)已产生，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，该解除权的除斥期间为一年，原告在除斥期间内从未向被告主张过要解除合同，截至原告起诉时也已超过一年的有效期限。综上，被告已按合同约定的期限完成涉案房屋的单体竣工验收，并书面通知原告交房，原告要求解除合同并要求被告支付因违约交房的违约金和利息，无任何事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。另查，威海经济技术开发区海埠路-129D号后编号为棕榈湾(亦称海港城)2#楼。为证明涉案商品房已在合同约定期限内完成单体验收，被告提交证据如下：1、棕榈湾2#楼工程竣工质量验收报告，载明：工程名称为棕榈湾2#楼，工程地点威海经区沟北村，建筑面积13422平方米，开工日期为2010年8月，验收日期为2012年10月12日，工程质量验收意见栏分别盖有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位公章，并有单位(项目)负责人签字；2、棕榈湾1#地下室工程竣工质量验收报告，载明：工程名称为棕榈湾1#地下室，工程地点威海经区，建筑面积12038．6平方米，工程用途为车库，开工日期为2010年5月，验收日期为2012年10月12日，工程质量验收意见栏分别盖有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位公章，并有单位(项目)负责人签字；3、威海华侨建筑设计有限公司出具的1#地下室平面图两份，图纸上盖公章处书写有“该地下室位于海港城1#、2#、3#地下一层”；4、建设工程规划许可证，证号为建字第3110012012B005号，发证机关为威海市规划局，发证曰期为2012年1月18日，建设单位为原告，建设项目名称为棕榈湾1号地下室，建设规模12038.20平方米，其中车库5103.7平方米，仓储5642平方米，设备1293.5平方米，并注明原证建字第3710002010B0288收回作废。经质证，原告主张：2#楼的验收报告不包括地下室；1#地下室的验收报告上记载验收的用途是车库，而原告购买的并非车库，而是地下仓储用的商铺，故认为该验收报告无法证明原告所购房产达到了合同约定的交付条件；两份验收报告第一页五家单位盖章的验收时间为2012年10月12日，但最后结论的时间为2012年9月29日，验收报告存在伪造的嫌疑；对图纸的真实性无异议，但认为图纸上看不出具体位置，手写的说明在印章上面，也没有手写人签字，因此不予认可；对建设工程规划许可证真实性无异议。原审诉讼中，原审法院依法到经区建管办就涉案商品房是否单体竣工验收一事进行调查，经区建管办工作人员于曦陈述的主要内容为：单体竣工验收的流程是，由建设单位组织，施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位参加，建管办工作人员在现场对五方责任主体的验收行为是否合法进行监督，验收合格后五方责任主体签字盖章出具单体竣工质量验收报告，建管办根据该验收报告以及其他资料制作内部的质量监督报告备案；棕榈湾2号楼于2012年10月份完成了单体竣工验收，验收时，地上两层是隔断的商铺，地下是车库，没有任何隔断；验收后是否变更用途不清楚，因变更用途之后未报监，该单位不对未报监的工程进行监督。被告主张其已于2013年12月25日至27日期间通过威海圆通快递有限公司向原告寄送交房通知书，提交证据如下：1、圆通速递经区揽件人丛某签字的《2013年12月25日-27日地下鱼博城交房通知明细及退回件明细》，载明：发出件包括杨树发、戚红美、孙某等150份，退件包括白玉莲、付玉芳等10份。2、证人丛某出庭作证，其证言的主要内容为：证人系圆通快递员，被告系证人的客户，两、三年前被告发过一批材料，大概有两、三百份，这些邮件单子都是证人填写的；圆通速递的单号系统只保存一年，因此单号现在已经查找不到。3、退回的圆通速递快件10份，其中1份拆封，9份未拆封，经当庭拆封一份，快件中包含交房手册、入住通知书、友情提示(关于物业费、水电费、装修保证金等)各一份。经质证，原告主张证据1与证人证言存在出入，故不予认可；对证据3认为系被告单方制作，故不予认可。另，原告主张被告提供的商品房预售合同是格式合同，其中关于交付条件的约定是格式条款，被告未就该条款对原告进行明确说明，故应当认为该条款无效。再查，在(2015)威经技区民初字第1752号原告戚红美与被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心商品房预售合同纠纷一案的审理过程中，有证人孙某出庭作证，其证言的主要内容为：证人于2012年到被告处购买129D-1040号商铺，交款时要求看合同，工作人员称合同都一样；该房屋现在不达标，至今尚未交付；证人没有收到交房通知，认为可能是因为地址发生了变动，而通知书邮寄到了新的地址；2013年秋，证人听另一个买房的业主说收到了交房通知，于是证人就到被告处办理交付手续，但是去了之后被告工作人员称房屋没有弄好，所以没有交房。原审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、书证等证据在案为证。原审法院认为，本案争议的焦点是：第一，涉案商品房预售合同是否格式合同，合同中关于房屋交付条件的约定是否无效；第二，涉案商品房是否在约定期限内达到合同约定的交付条件。关于焦点一，首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式合向是当事人为了重复使用而事先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，原、被告之间签订的商品房预售合同中关于房屋基本情况、价款、付款方式、面积差异处理等条款，均系当事人协商后根据具体情况制定，不宜认定为格式合同。其次，合同中关于房屋交付条件的约定为，“被告应当在2013年12月31日前将符合下列条件(1)的商品房交付原告使用：1、商品房所在建设工程经单体竣工验收合格；2、商品房所属的开发项目经综合验收合格；3、(空白)”。从该条款的表述可以看出，交付期限由当事人协商后约定，交付条件亦是从三个条件中选择，并且第三个条件为空白，如当事人有不同意前两条交付条件的意见，可以自行协商后手工填写，无论选择何种交付条件，均需以双方协商一致为前提。因此，该条款亦不属格式条款。原告主张涉案商品房预售合同属格式合同，理由不当，不予支持。关于焦点二，第一，威海华侨建筑设计有限公司出具的图纸及说明称，1号地下室的具体位置为棕榈湾1#、2#、3#楼地下一层，原告对图纸的真实性予以认可。原告所购买的仓储位于海埠路-129D号(即棕榈湾2#楼)-D1169室，包含在该1号地下室的范围之内。第二，根据经区建管办工作人员于曦的陈述，工程单体竣工验收的正常程序为建设单位组织施工、监理、设计、勘察单位在建设主管部门的监督下进行，验收合格后出具单体竣工质量验收报告。被告提交的1号地下室工程竣工质量验收报告，上记载有工程的概况，并有建设、勘察、设计、施工、监理单位盖章，对该证据的真实性予以采信。根据该单体竣工质量验收报告，应当认定该1号地下室于2012年10月12日单体竣工验收合格。第三，根据威海圆通快递有限公司工作人员丛某出具的揽收明细件证明以及丛某在庭审中的证言，结合原告证人孙某关于有业主收到交房通知书的陈述，可以认定被告曾于2013年12月25日至27日期间委托威海圆通快递有限公司向包括原告在内的多名购房人邮寄了交房通知书的事实。虽然原告主张其未收到该通知书，但双方合同中确认了邮寄地址，并约定如买房人地址变动未通知出卖人，出卖人按原地址发送的文件视同送达，因此，应当认定被告已经向原告送达了交房通知书。双方商品房预售合同约定的交房条件为被告于2013年12月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付原告使用，现被告已于2012年10月12日将原告所购房产进行了单体验收，并于约定的交房日期前向原告送达了交房通知书，应当认定涉案房产已于合同约定期限内达到了交房条件。被告已在合同约定的期限内向原告发放了交房通知书，原告主张被告逾期交房，要求解除合同，退还款项，并赔偿违约金、利息等损失，理由不当，不予支持。综上，原告的诉讼请求，理由不当，证据不足，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回原告王阳的诉讼请求。案件受理费2668元（系减半收取），由原告负担。宣判后，上诉人王阳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院存在超期审理、超期举证等程序违法情形；二、被上诉人至今未能使涉案标的达到约定的商业性仓储用房标准，其至今不具备交付商业性仓储用房给上诉人的条件，上诉人有权据此解除合同，并追究被上诉人的违约责任。被上诉人于2011年11月15日就在威海规划局申请了“山东威海棕榈湾一号地下室变更设计方案”，将2#楼定位修改为渔博城，因此需要将其地下部分停车区域调整为仓储，而被上诉人在威海晚报整版宣传“渔博城商铺”、在渔博城的官方网站上宣传推销发售均拥有独立产权的地下商铺、一直到上诉人于2012年11月16日购买该商塌房时还在众多宣传手册、彩页等宣传媒体上多篇幅宣传报道其出售的是“渔博城商铺”，当时上诉人拿到合同文本时看到该商品房的用途为仓储时，提出为什么和威海晚报宣传的不一致时，被上诉人回答是为了办房产证方便，所有商铺都是这样写的用途为仓储。原审诉讼中，被上诉人称其售给上诉人的是草厦子，被上诉人提交的所谓的单体验收报告显示的是“威海棕榈湾1号地下室”，工程用途为车库，结构类型为框架。而双方在《商品房预售合同》第一条第(三)款明确约定“该商品房的用途为仓储，属钢混结构，建筑总层数1层。”被上诉人所提交的验收报告与双方交易的标的无关，被上诉人尚不具有履行合同的能力，故上诉人有权解除合同。从双方约定的价格也可以看出，双方交易的标的应是商铺，在2015年1月24日威海晚报A02版“今关注”整幅报道《说好的商铺怎么就变成了仓库了，某渔博城业主以每平方米9000元买的商铺用途竟为“仓储”》，如被上诉人在法庭上所言是草厦子，则价格显失公平。涉案房屋所在地附近的住宅价格约为每平米六千元左右，而草厦子的价格约为每平米二千元左右。而涉案房屋的成交价则为每平米九千元左右，该成交价已明显超出了草厦子的价格。涉案房屋住宅物业收费标准为1.45元／平米／月。涉案房屋的物业费收取标准为5元／平米／月，此标准是商铺的物业费收取标准。据此也可证实双方交易的商品房性质应为地下商铺。2013年12月25日至27日，被上诉人称向上诉人寄送了《交房通知书》，上诉人未收到，被上诉人所提供的证据仅仅是圆通快递员丛某口头证言，其根据是圆通单据系统只保存一年，被上诉人也未能提供圆通快递邮寄详情单即发件联，且证言前后矛盾。三、被上诉人在(2015)威经技区民初字第269号案的庭审中已明确表明他们的合同是格式合同，其售出的商品房均约定单体验收，该合同条款系格式条款。本案中，被上诉人未提供证据证实其就合同中的交付条件条款同上诉人协商过。且双方约定交付条件为单体验收合格因违反法律强制性规定而无效。双方约定的交房时间为2013年12月31日，而涉案房屋至今未达到法律规定的综合竣工验收合格的条件。四、案涉房屋至今未经过消防验收，不能交付使用。五、涉案《商品房预售合同》第十一条约定“出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。未约定涉案商品房的综合验收合格具体时间，依据相关法律法规之规定，开发商应在销售合同签订之日或约定的商品房交付使用之日起90日内协助买房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。由于被上诉人的原因，导致买受人至今仍无法办理房屋所有权登记，距《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后早已超过一年，上诉人依法有权请求解除合同和赔偿损失。六、上诉人于2015年6月19日向被上诉人邮寄《催告函》，但被上诉人在上诉人催告的三个月内将其宣传标准、通过消防验收的商品房交付上诉人。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人威海经济技术开发区北港房地产开发中心答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。案经本院二审审理查明，上诉人提供涉案房屋宣传材料一宗，载明包括涉案房屋在内的渔博城在内的负一层属于地下商铺，拥有独立产权，拟证实诉争房屋性质应为商铺而非仓储。经质证，被上诉人主张对该宗证据真实性不予认可，且宣传材料系要约邀请，并非正式要约，双方签订合同时，被上诉人已明确告知上诉人涉案房屋性质系仓储。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。本案中，上诉人提交的商品房宣传材料并未对房屋及相关设施做出具体明确的说明和允诺，属于要约邀请而非要约，对被上诉人无合同约束力，上诉人主张涉案房屋应为宣传材料载明的商铺，于法无据。涉案《商品房预售合同》并非为重复使用而事先拟定，且合同中包括交付期限和交接使用条件在内的多个条款均系双方当事人经协商后制定，不宜认定为格式合同或格式条款。上诉人主张合同中关于交付条件的条款为格式条款，本院不予支持。涉案《商品房预售合同》约定，涉案房屋用途为仓储，被上诉人应于2013年12月31日前将经单体验收合格的商品房交付上诉人，被上诉人应书面通知上诉人限期办理交接手续。被上诉人提交的图纸及说明、地下室竣工质量验收报告可以证实涉案房屋所在的地下室于2012年10月12日单体竣工验收合格；证人丛某之证言及揽收明细件、证人孙某之证言可以证实被上诉人于2013年12月25日-27日之间向包括上诉人在内的多名购房人邮寄了交房通知书；虽然涉案合同约定涉案房屋用途为仓储，而地下室竣工验收报告中载明工程用途为车库，但本院认为，单体验收报告载明的车库用途并不影响上诉人实际使用涉案房屋，亦不影响合同目的的实现。上诉人主张解除合同、返还购房款及住宅专项维修资金、被上诉人支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5336元，由上诉人王阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年九月二十六日书 记 员  刘双双