苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初1148号原告（反诉被告）王志龙，男，1988年12月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托代理人孟臣、陈莉，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）陶继刚，男，1975年8月15日生，汉族，住江苏省张家港市。委托代理人刘军，江苏省张家港市暨阳法律服务所法律工作者。原告王志龙诉被告陶继刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理。审理中，被告陶继刚提起反诉，本院决定受理并进行合并审理。本案依法由审判员何亚平适用简易程序审理，后转为合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王志龙的委托代理人陈莉，被告（反诉原告）陶继刚的委托代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志龙诉称，2015年12月29日，原、被告通过苏州存房房地产经纪有限公司居间签订房屋买卖合同，被告将位于苏州吴中经济开发区郭巷街道××室房屋出售给原告，交易价款为3550000元，双方对办理网签手续、资金托管、交房时间及违约责任均进行了约定。此后，2016年1月28日，原告收到被告拒绝履行合同的函件，被告无故要求解除合同。经原告多次催促，被告仍拒绝履行。为维护原告的合法权益，故诉请判令：1.被告返还原告定金100000元，并支付利息（按人民银行同期同档贷款基准利率计算自2015年12月29日起至判决确定给付之日止）；2.赔偿原告因违约给原告造成的损失738760元；3.赔偿原告已支付的中介费14850元。庭审时，原告将上述第2项诉请金额变更为1145900元。被告陶继刚辩称，原告未依约支付房款700000元，已构成违约，而被告不存在违约行为，故原告诉请无法律依据。反诉原告陶继刚诉称，双方签订房屋买卖合同中约定，反诉被告应支付房款700000元用于反诉原告归还银行贷款，但反诉被告一直拖延，其行为已构成违约，反诉原告选择解除合同并无不当，故诉请判令反诉被告支付反诉原告违约金人民币100000元。反诉被告王志龙辩称，双方虽在合同中约定反诉被告将700000元借给反诉原告周转，但未明确该笔款项何时支付。反诉被告也曾向反诉原告明确该700000元需待反诉被告将自有房屋出售后所得房款取得后再行支付给其，后反诉被告于2016年1月20日取得700000元后即愿支付给反诉原告，但反诉原告拒绝收取，反诉被告不存在违约行为，故反诉原告的诉请不应得到支持。经审理查明，位于苏州吴中经济开发区郭巷街道××室房屋产权登记人为陶继刚、赵红，登记为共同共有，建筑面积为153.17平方米，该房屋尚有按揭贷款未清偿，设置有他项权。2015年12月29日，陶继刚与王志龙签订《房屋买卖合同》一份，该合同抬头处载明售房人为陶继刚、赵红，购房人为王志龙、陆婷婷，居间方为苏州存房房地产经纪有限公司（以下简称中介）。合同约定，出卖方将上述房屋出售给买受人，实际成交价格为3550000元，契税、营业税、个人所得税、交易综合管理费、抵押及产权登记费、贷款评估费、其它各种工本费等由买受人承担。买受人于2015年12月29日支付定金100000元，部分房款以贷款方式付款，2016年1月31日前签订网签合同，签订资金托管协议及相关托管手续，买受人承诺在资金托管后3个工作日内递交银行贷款资料，办理银行购房贷款。双方约定在银行贷款下放后的三个工作日办理产权过户手续。双方应于2016年1月28日前提供合法有效的（过户/贷款）证件资料，出卖人于2016年4月17日前将该房屋钥匙交付买受人。双方在合同其他约定事宜条款中约定，买受人同意先支付700000元给出卖人用于还原贷款，出卖人在取得本售房的房款当日将700000元返还给买受人，定金100000元转账至张羽杰建行卡。双方还约定，双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。同时，守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费。本案合同的落款处售房人处签名为陶继刚，购房人处签名为王志龙。上述合同签订当日，王志龙向案外人张羽杰账户转款支付定金100000元，并向中介支付居间服务费14850元。2016年1月28日，陶继刚向王志龙、陆婷婷发函告知：你们最迟应在2016年1月15日前支付首期房款70万元，但一拖再拖并多次变卦推诿拒付至今，期间多次催促未果，你们的行为已构成违约，已不具备付款能力，特通知双方签订的房屋买卖合同解除。原告于次日收到该合同解除通知。庭审时，双方一致确认本案合同已解除。审理中，本院根据原告的申请委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行鉴定，该公司鉴定意见为：在价值时点2016年1月29日、2月23日、4月12日的评估价值为3800300元、4272800元、4695900元。为此，原告垫付鉴定费用29300元。对此，原告认为应按2016年4月12日的评估价值核算其损失。被告陈述，对鉴定意见的真实性认可，但不应作为本案的定案依据，即使法院认定其根本违约，应以解除合同时的房屋市场价值与合同签约价值的差价予以考虑，而且应按定金罚则来承担违约责任。本院向赵红进行了调查，其陈述，涉案房屋系其阿姨吴美凤实际购买的，其当初不清楚陶继刚与王志龙签订涉案房屋的买卖合同的事情，双方产生纠纷后其才得知有本起纠纷。本院问其是否愿意出售涉案房屋，其表示不予关注。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、定金收据、中介费收款收据、解除合同的函件、鉴定意见书及鉴定费票据，被告提供的房产证，当事人陈述及庭审笔录等予以证实。庭审时，原告陈述，其在2016年1月20日联系被告，向其支付700000元用于归还贷款，被告明确告知其不再出售涉案房屋，拒绝接收借款700000元。其于2016年1月26日发送短信要求被告在1月31日前去办理网签手续，后其于2016年1月29日收到被告发出的解除合同的函件，原告不同意解除，多次电话要求被告继续履行合同，并于2016年2月2日以短信通知被告于2016年2月16日前去办理网签及资金托管手续。为此，提供其发给被告的短信记录予以佐证。被告经质证认为，其收到原告发送多条类似短信，均是被告催促原告支付700000元的情况下，原告向其发送这样的短信。合同签订后，原告多次承诺首付款700000元在2016年1月3日付款，后被告一直通知催促原告支付700000元，后承诺在1月11日付，后又说1月15日付，但一直未支付。后其在1月20日，以短信通知原告要求解除合同。原告在2016年1月20日要求将700000元交付被告归还贷款，但其不相信原告能在该日将700000元给其，原告实际也知道其银行卡（即支付用于接收定金的银行卡），如果原告有诚意有能力付款的话，其可以直接将700000元转入该银行卡内。另，被告还陈述，涉案房屋的实际所有人系张羽杰，其与张羽杰系表兄弟。为此，被告提供2016年1月13日张羽杰的母亲与中介经办人的电话录音，与中介、原告的微信聊天记录，2016年1月9日至1月22日期间原、被告的通话记录以及2016年1月20日原、被告的短信，拟证明被告多次催促原告支付房款700000元。对此，原告经质证认为，除其与被告的短信往来外，其他证据均不予认可，该些证据与本案无直接关联，当初未约定700000元的具体付款时间，因原告不确定什么时候拿到自有房屋出售给他人的售房款，原告没有向被告承诺过确定的时间，其也没有承诺在2016年1月15日付款700000元，如果到约定的网签时还拿不到售房款的话，其会想其他办法凑足700000元给被告用于归还贷款，即使网签当日交付该700000元，被告也可用于归还贷款，不影响网签及办理过户手续。其在2016年1月20日向被告发短信，要将700000元支付给被告，但被告当天未回复，口头上明确不履行合同，被告不愿意提供银行账户。因双方合同中明确约定该700000元是借给陶继刚用于归还贷款，款项应该打到陶继刚的账户上，而张羽杰的账户是被告在合同中指定的收取定金的账户，故被告不愿意提供账户，其不能将上述700000元转入张羽杰的账户。为此，原告提供了其与陆婷婷的银行账户的存款记录，根据原告2016年1月20日、1月21日的账户余额分别为346664.56元、546664.56元；陆婷婷2016年1月20日、1月21日的账户余额分别为153802.53元、3804.72元。对此，原告陈述，因被告拒绝收款，其于1月21日将陆婷婷账户中的150000元支取用于购买基金。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告以原告未依约支付房款700000元为由解除合同，双方确认原告于2016年1月29日收到被告的解除通知，原告对合同解除无异议，故本院确认本案合同自2016年1月29日解除。根据本案合同的约定，原告作为买受人应于2015年12月29日支付定金100000元，原、被告双方应在2016年1月31日前签订网签合同及办理资金托管手续。事实上，原告依约向被告支付了定金，而被告在双方约定的网签合同及资金托管的日期之前通知原告解除本案合同，不再继续履行合同，理由为原告未在2016年1月15日前支付700000元。该理由能否成为解除本案合同的合法事由，根据双方有关原告先支付700000元给被告用于归还原贷款的约定，可以认定原告应先付被告700000元用作清偿银行贷款以消除他项权的事实，对于原告应何时支付该700000元，原、被告双方在合同中并未作明确约定，被告亦无证据证实原告向其承诺于2016年1月15日前支付该款，其提供的与中介经办人员的短信、微信聊天记录不能证实原告对其作出过上述承诺。鉴于双方约定在2016年1月31日前办网签合同及资金托管手续，根据本地二手房交易习惯，在办理资金托管手续之前应当将交易房屋上的他项权予以消除，因此，结合双方合同的约定及合同履行实际需要而言，原告应当在2016年1月31日前将上述700000元支付给被告。根据双方当事人的陈述，原告在2016年1月20日向被告表示支付上述款项，而被告予以拒收，并要求解除合同。被告对此解释为原告无支付款项之信用，而从原告提供的银行存款情况而言，其在2016年1月20日至21日期间有支付700000元的能力，故被告上述解释无事实依据。至于被告认为原告如有诚实付款则可将款项支付至案外人张羽杰的银行账户的相关抗辩，本案合同系原、被告签订，原告系依约将定金支付至被告指定的银行账户，原告在被告未提供收款账户的情形下而未将款项支付至案外人张羽杰的银行账户，并无不当。原告向被告作出付款700000元意思表示之日离双方约定的办理网签及资金托管之日尚有十日时限，该时限足够被告清偿银行贷款并消除他项权。综上，被告认为原告未依约付款，无事实依据，于法无据，其拒绝出售涉案房屋而致本案合同解除，属单方根本违约，被告应将定金100000元退还原告。关于本诉原告主张的赔偿损失（包括中介费）问题，被告抗辩应适用定金罚则，该抗辩实际系抗辩原告主张的损失过高。被告违约给原告造成的损失，应包括直接损失和预期可得利益损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方在合同中对违约金约定按交易价款的10%（即3550000元）作为违约金，而原告诉请要求被告赔偿其中介费14850元、违约损失1145900元，合计人民币1160750元。对于原告的损失是否合理，应当综合判断，原告收到被告明确告知不出售涉案房屋而要求解除合同的通知时间为2016年1月29日，虽被告构成违约，但原告亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。本案鉴定机构对涉案房屋在价值时点2016年1月29日、2月23日、4月12日的市场价值进行了评估，双方均无异议，本院对该鉴定意见予以采信。因原告应对被告拒绝出售涉案房屋的违约行为，需采取适当措施止损的合理时限考虑，本院以涉案房屋在上述价值时点2016年2月23日的市场价值4272800元作为衡量原告损失的参照依据。基于本案合同对违约金的约定、涉案房屋的市场行情、被告单方违约的过错及违约行为发生的节点、合同履行状态、原告的实际损失（包括实际支出的中介费，定金的利息损失）及预期利益等因素综合考量，原告主张损失过高，本院酌情认定原告的损失按（4272800-3550000）×65%计算为469820元。原告主张的中介费及定金利息损失在上述损失中一并予以考量，不再另行支持。关于反诉原告主张的违约金，因其单方根本违约，该诉请无事实依据，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告陶继刚于本判决生效之日起十日内退还原告王志龙购房定金人民币100000元。二、被告陶继刚于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志龙损失人民币469820元。三、驳回原告王志龙的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陶继刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费人民币16147元，由原告王志龙负担4844元，被告陶继刚负担11303元。反诉部分案件受理费人民币1150元，由反诉原告陶继刚负担。鉴定费用人民币29300元，由被告陶继刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何亚平审 判 员  江 伟人民陪审员  陆洪明二〇一六年九月二十七日法官 助理  徐姝玢书 记 员  周亚雅