广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1769号上诉人（原审原告）：珠海万威物业管理服务有限公司，住所地：珠海市斗门区。法定代表人：谢文帝，总经理。委托代理人：徐文，广东朗乾律师事务所律师。委托代理人：王忠亮，男，汉族，住湖北省大治市汪仁镇，系该公司员工。上诉人（原审被告）：潘伟宏，女，汉族，住广东省珠海市斗门区。上诉人珠海万威物业管理服务有限公司（以下简称万威公司）与上诉人潘伟宏物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明，珠海万威房地产有限公司（以下简称万威房产）与万威公司签订《前期物业管理委托合同》，合同未注明签订时间。该合同约定万威地产将万威美地小区委托万威公司实行物业管理服务；该小区位于珠海市斗门区湖心路1111号，建筑面积11.5万平方米；委托管理服务期限从2013年3月1日起至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，万威公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅每月每平方米1.1元，商业物业每月每平方米1.5元，公用水电按实际发生费用分摊等。万威公司提供的《珠海市物业服务合同备案表》上注明的合同签订时间为2013年3月1日，备案的时间为2015年4月23日。2013年3月18日，万威房产与珠海葆力物业管理有限公司办理涉案小区的物业服务移交手续。当日，珠海葆力物业管理有限公司人员撤出涉案小区，万威房产管理人员进驻涉案小区进行物业管理。万威公司分别于2014年6月27日、2015年1月29日、2015年6月15日、2015年9月7日对潘伟宏房屋所在的涉案小区1栋的电梯进行维修，分别支出2500元、11536元、10085元、5600元。另查明，潘伟宏是珠海市斗门区湖心路1111号X栋X房的权属人，该房产预购登记建筑面积82.08平方米，《房屋建筑面积测绘成果表》上记载的建筑面积为82.14平方米，该房所在楼栋总层数18层，共有住宅122套。潘伟宏已于2013年3月前使用该房屋。原审法院认为，万威公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。虽然万威公司提供了珠海市物业服务合同备案表，该备案表中的招标方式为协议，但该备案行为发生在万威公司与建设单位签订合同的两年以后，且备案只是向主管部门报告事由并存案以备查考，不能替代批准程序。因此该证据不能证明建设单位采取协议方式选聘物业服务企业经过了相关主管部门的批准。因此，涉案小区建设单位与万威公司签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然涉案小区建设单位与万威公司签订的《物业管理合同》无效，但万威公司实际上为涉案小区提供了物业服务，潘伟宏作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，万威公司主张潘伟宏支付物业服务费，依法有据，原审法院予以支持。万威公司主张潘伟宏按每月每平方米1.1元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，原审法院予以支持。万威公司主张潘伟宏拖欠2013年3月至2015年12月的物业服务费。潘伟宏未能提供其已交纳物业服务费的证据。根据万威房产与涉案小区原物业服务企业珠海葆力物业管理有限公司办理涉案小区的物业服务移交手续的时间是2013年3月18日，原审法院确定潘伟宏应向万威公司支付物业服务费的期间为2013年4月至2015年12月。根据《房屋建筑面积测绘成果表》上记载的涉案房产的建筑面积为82.14平方米，潘伟宏应支付的物业服务费为2981.68元（82.14平方米×1.1元×33个月）。万威公司未曾与潘伟宏约定过迟延支付物业服务费的违约金，万威公司延用原物业服务企业与潘伟宏约定的违约金，没有依据，原审法院不予支持。由于潘伟宏欠付物业费的行为确实给万威公司造成了一定的利息损失，故原审法院确定潘伟宏应当按中国人民银行同期贷款利率向万威公司支付欠付物业服务费从2013年4月1日起计至2015年12月31日止的利息。根据万威公司提供的电梯维修公告及相应的发票，可以证实万威公司在涉案小区进行物业服务期间支出了该小区1栋的电梯维修费用，潘伟宏的房屋位于该小区1栋，其应当对该费用予以分摊。潘伟宏应支付电梯维修配件费243.61元（（2500元＋11536元＋10085元＋5600元）÷122户），万威公司请求不足原审法院核算部分，视为万威公司放弃。潘伟宏应支付的电梯维修配件费为208.3元。万威公司对其主张的公摊电费、供水加压电费、门禁维护费、垃圾代运费，没有提供充分的证据予以证明，其提供的仅是其单方制作的明细表，原审法院无法对其真实性进行核实，且无法核实上述费用的具体数额。故对万威公司主张的上述费用不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、潘伟宏于判决生效之日起七日内向万威公司支付2013年4月至2015年12月的物业服务费2981.68元、电梯维修配件费208.3元；二、潘伟宏于判决生效之日起七日内向万威公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月1日计至2015年12月31日止）；三、驳回万威公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由万威公司负担16元，由潘伟宏负担9元。万威公司不服上述判决，上诉请求：一、纠正原审关于《前期物业管理委托合同》无效的认定，认定有效且潘伟宏支付2013年4月至2015年12月的物业服务费2981.68元及利息损失（以欠缴当月的物业费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月1日计至2015年12月31日止）、电梯维修配件费208.3元。二、判决潘伟宏支付2013年3月至2015年11月的公摊电费830.5元、供水加压电费255.4元、门禁维护费170元及2013年3月至2014年3月垃圾代运费104元。三、判令潘伟宏承担全部诉讼费。事实理由如下：一、根据本案物业所在地行政主管部门对前期物业服务合同的管理实际并结合本案证据，可以充分证明《前期物业管理委托合同》合法有效。2014年10月22日，珠海住房城乡规划建设局下发《关于进一步做好我市物业服务合同备案工作的通知》［（2014）22号］（以下简称《通知》）。根据该《通知》第二条（五）款、第五条第（一）款、第（二）款可以确定：一是对协议方式选聘物业服务企业报备的，区级政府主管部门只要求提供协议选聘过程报告，并未要求提供协议方式行政主管部门批准文件；二是行政主管部门严格审查备案资料，审查物业服务合同规范性、合法性；三是《珠海市物业服务合同备案表》是证明物业服务企业合法拥有物业服务项目的有效凭证。本案《珠海市物业服务合同备案表》明确显示协议方式选聘，区行政主管部门通过对提交的资料进行严格审查后同意备案，认定合同规范合法，确定万威公司拥有“万威美地”项目物业服务合法有效，而且整个备案过程从未涉及协议批准问题。因此，根据《通知》及项目所在地行政主管部门备案意见，可以确定区行政主管部门对物业服务合同合法性进行了审核，对万威公司协议签订合同提供物业服务进行了审查和认可，这正是万威公司依法履行合同，长期接受街道、行政部门监督、管理的根本原因。原审判决认为“虽然原告提供了珠海市物业服务合同备案表，该表中的招标方式为协议，但该备案行为发生在原告与建设单位签订合同的两年以后，且备案只是向主管机关报告事由并存案以备考查，不能替代批准程序”。这一认定明显脱离客观事实，脱离《物业管理条例》所赋予行政主管部门权利本质，错误理解合同备案在我市前期物业服务合同行政管理中的特殊作用及所代表的法律意义。该认定置区行政部门根据《通知》进行的合同合法性审查备案于不顾，违背了项目所在地的客观实际及一系列客观事实，违背了《物业管理条例》的立法目的。《物业管理条例》第二十四条实质是规定了前期物业服务企业的选聘方式，而备案表明确为“协议”，行政主管机关根据《通知》进行了备案。因此，根据《通知》规定及备案表，完全可以确定行政部门认可和同意协议方式，而且备案时间的早晚与合同有效与否无关，合同有效即自始有效。也就是说，通过备案表所反映的客观事实并结合珠海市相关规定及项目所在地管理实际，充分证明物业服务合同合法有效。二、即便没有证据证明协议方式经过专门批准，但在合同经行政部门按《通知》审查备案、上诉人拥有项目物业服务合法有效的情形下，认定合同无效不仅违反法律规定，而且将侵害到广大业主、物业企业及社会的基本利益。根据《物业管理条例》第二十四条第二款、第五十七条的规定，可以确定《物业管理条例》第二十四条第二款明显不属于效力性强制性规定，而是属于管理性强制性规定。理由：一是该条款既未规定未经批准合同无效，也未规定违反的后果是合同无效；二是即便未按规定选聘物业企业，在合同经行政部门按《通知》审查合法备案的情形下，本案合同继续履行不仅不会损害国家、集体、第三人及社会利益，而且能够有效地维护小区绝大部分缴费业主及物业企业的利益、维护社会公共利益；三是《物业管理条例》立法目的就是“维护业主和物业管理企业的合法权益”，有效的服务合同是在小区实现这一目的的根本保障，在经政府审查合法、备案且以长期有效履行的情形下如认定无效，必将导致司法认定与立法目的相冲突，导致司法认定与行政审查认定相冲突；四是《物业管理条例》第五十七条明确规定了违反该条款的处理及法律后果是由“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”，并非合同无效，本案即便协议方式未经批准，相关法律责任也应是由行政主管机关责令限期整改、给予警告、处以罚款。而本案实际情况是相关合同不仅已由政府行政部门按照《通知》规定进行审查备案，备案表证明万威公司拥有项目物业服务合法有效，而且原审认定合同无效的法律规定属于典型的管理性强制规范，加上履行合同不仅符合立法目的和宗旨，而且不会损害国家及社会等方面利益，有利于维护小区业主根本利益，在此情形下再认定合同无效不仅缺乏基本的事实和法律依据，而且将给小区物业管理及小区正常生活秩序带来极大的社会风险。三、原审法院对万威公司提供的一系列证明公摊电费、供水加压费等的证据视而不见，以“提供的仅是上诉人单方制作的明细表”为由驳回相关请求，违背事实。对主张的公摊电费、加压水电费等，万威公司提交了2013年2月至2015年12月公摊用电分摊明细及水表底数，相关数据均是万威公司工作人员据实对小区公共智能系统、路灯、公共照明、电梯及自来水加压所产生的用电量记录明细，包括潘伟宏每月用水量及因此应承担的加压电费，相关数据均是根据实际产生的水电数额进行具体分摊费用核算，相关加压分摊电费也是严格按照潘伟宏用水量进行分摊，符合政府关于住宅小区各类公共水电分摊的相关规定。相关明细与实际费用核算相互印证，具体数据从形成时间、间隔跨度、前后关联、彼此应对等方面判断，已经形成了完整的证据链，起诉前万威公司也多次向潘伟宏催缴，相关证据对所发生的公摊电费、加压水费等事实具有较高的证明力全满足民事诉讼盖然性证明标准。针对万威公司的上诉，潘伟宏答辩称，一、万威公司没有合法的物业管理资质，《前期物业管理委托合同》自始无效。万威公司所援引的《通知》是关于有资质企业办理相关手续的地方性规定，没有对实体法律的明确规定，与国务院制定的《物业管理条例》相抵触。二、万威公司认为其无物业管理资质也可以进行物业管理的主张不能成立，《物业管理条例》及《物业管理企业资质管理办法》都对物业管理资质有要求，没有资质就不能经营物业管理。三、对于万威公司提出的公摊电费、供水加压费等主张，同意原审判决认定。潘伟宏亦不服上述判决，上诉请求：撤销原审判决，驳回万威公司在原审的全部诉讼请求，诉讼费用由万威公司承担。事实和理由如下：原审判决虽然认定事实清楚，但适用法律错误。原审判决认定《前期物业管理服务合同》无效是正确的，但原审判决根据《合同法》第五十八条判决潘伟宏支付物业服务费是错误的。《前期物业管理服务合同》的缔约方是万威公司和万威房产，该合同无效是其两方共同造成的，与潘伟宏及众多小业主无关，万威房产与万威公司不招标、不公示、违法低质提供物业管理服务，事实上万威公司一直无资质违法经营骗取物业管理费，应当按照《合同法》第五十九条的规定处理。原审判决对于公摊电费等费用的判决，潘伟宏表示赞同。综上所述，原审判决适用法律错误，应予撤销。针对潘伟宏的上诉，万威公司答辩称，《前期物业管理服务合同》是业委会成立之前由开发商委托的物业服务，且万威公司在2012年就成立并取得了资质，所以不存在违法经营的问题。《前期物业管理服务合同》经行政部门备案，已经取得了行政机关的合法性和规范性的认可，且备案应当是万威公司合法拥有物业项目的有效证据。假设万威公司未上诉，根据等价有偿和诚实信用原则，万威公司的资质、合同已备案，且收费标准合理也提供了实际服务的情况下，原审判令相关费用应当是符合事实的。万威公司在二审中提交了万威美地小区2013年至2015年电表抄表登记表及用电记录核算表。以证明小区每户分摊费用均是根据实际用电数进行分摊核算。经审查，万威公司提交的上述证据与本案争议事实有关联，本院对此予以确认。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，二审中，本院至万威美地小区进行现场勘察，现场可见公共照明设施，部分小区进出门口关闭，部分进出门口未见保安人员。万威公司提交了原始水电抄表明细予以核对。此外，针对双方对于万威公司是否经过招投标或经批准以协议方式从事案涉小区物业管理的争议，本院向珠海市斗门区住房和城乡建设局发出调查函，该局复函称，万威公司与万威房产的《前期物业管理委托合同》签订于2013年2月16日，在合同签订时万威公司具有资质。该局无万威美地项目招投标资料存档，物业服务合同备案非行政许可行为，不在该局行政许可清单事项中。本院认为，针对双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：第一，关于《前期物业管理委托合同》的效力认定。首先，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”从该规定内容可以看出，其立法目的就是为了实现房地产开发与物业服务相分离的原则，通过设立招投标的方式，引入市场化竞争机制，防止房地产企业直接选聘与自己有关联的物业服务企业进行自建自管。因此，从该条款设立的立法目的和针对的行为内容看，违反该规定的后果将直接导致物业服务企业之间的竞争消失，业主对物业服务没有选择权，物业服务质量得不到保障的现实性损害。原审判决关于该条款的效力认定并无不当。其次，虽然《珠海市物业服务合同备案表》中载明了招标方式为协议，但备案与批准显然属于不同概念，事后备案并不能替代事先批准。并且，从斗门区住房和城乡建设局复函亦可知，并无《珠海市物业服务合同备案表》中载明的协议方式经过该主管部门批准的相关资料，综上，根据上述法律规定，原审判决认定《前期物业管理委托合同》无效正确，本院予以维持。第二，关于物业服务费的认定。本院认同原审判决的观点，虽然《前期物业管理委托合同》无效，但万威公司实际上为涉案小区提供了相应的物业服务，潘伟宏作为业主亦客观上享受了相关的服务，因此，应当向万威公司支付物业服务费。原审判决从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，以斗门区当地物业服务行业一般收费标准为参照，认定每月每平方米1.1元的物业服务费标准，符合客观实际，理据充分，本院予以维持。第三，关于万威公司主张公摊电费、供水加压电费、门禁维护费、垃圾代运费的认定。首先，万威公司就其主张的公摊电费、供水加压电费提供了其原始电表抄表登记表、水表底数及用电记录核算表予以证明。对此本院认为，上述证据虽为原始凭证，但仅为万威公司单方内部制作，在没有对于该费用发生依据、分摊及具体数额计算依据的公示，以及万威公司确实支出了相关费用等证据的情况下，万威公司主张该费用的证据并不充分。其次，万威公司就其主张的门禁维护费提供了季度更换设备表及三张发票予以证明。对此本院认为，季度更换设备表系万威公司单方制作，从其内容亦无法体现与门禁维护有关联。而三张发票的收款方均系名为“李琴锋”的个人，工程项目名称为“智能化安装工程”，发生的时间在2015年10月30日及2016年1月6日。在没有其他施工合同佐证的情况下，上述证据无法确认与万威公司主张的门禁维护费有关联。最后，对于垃圾代运费，如上所述，万威公司主张该费用的依据系其自行制作的表格，而万威公司主张该费用的理由亦是因为原来葆力物业公司的合同中有约定，并无证据显示该费用系由万威公司已为代交或应由有权部门独立于物业服务费之外另行收取，因此，万威公司主张该费用没有依据。综上，原审判决对于万威公司主张上述费用不予支持正确，本院予以维持。综上所述，万威公司与潘伟宏的上诉主张均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元（万威公司、潘伟宏各预交50元），由上诉人万威公司负担50元，上诉人潘伟宏负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  王 芳代理审判员  庹 佳二〇一六年九月二十六日书 记 员  王 莉