辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1133号上诉人（原审原告）：薄希坚，男，1974年3月4日出生，汉族，个体业主，住凌源市。委托诉讼代理人：孙艳侠，辽宁红山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志勇，男，1964年7月19日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：王越强，朝阳朝龙法律服务所法律工作者。原审第三人：凌源市宏建房地产开发有限公司，住所地凌源市南大街宏建小区1号楼。法定代表人：张玉，总经理。委托诉讼代理人：王凤起，该公司副总经理。原审第三人：凌源市小城子镇建筑工程公司，住所地凌源市南大街宏建小区1号楼。法定代表人：张玉，总经理。委托诉讼代理人：王凤起，男，1957年12月20日出生，汉族，公司副总经理，住凌源市。上诉人薄希坚因与被上诉人刘志勇，原审第三人凌源市宏建房地产开发有限公司（以下简称宏建公司）、凌源市小城子镇建筑工程公司（以下简称建筑公司）案外人执行异议之诉一案，不服朝阳县人民法院（2020）辽1321民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薄希坚及其委托诉讼代理人孙艳侠，被上诉人刘志勇的委托诉讼代理人王越强，原审第三人宏建公司、建筑公司委托诉讼代理人王凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薄希坚上诉请求：1、撤销一审法院（2020）辽1321民初2048号民事判决，依法改判停止对“凌源市南大街西侧凌源市客运站小区由南向北4#B、1#门市，建筑面积152.13平米，地下室73.39平米”的执行，并解除对该门市房及地下室的查封；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案查封的是在建房屋，现仍没有交工。上诉人与宏建公司就案涉房屋早在2015年12月25日签订了书面《门市房购房合同》，并交纳了大部分房款及上诉人用工程材料款抵顶房款，上诉人应属于原始取得该涉案房屋，且后续2017年4月就案涉房屋经凌源市人民法院查封保全，上诉人与宏建公司又于同年5月15日达成调解，案涉房屋由宏建公司给付上诉人，房价双方按交付时的市场价格计算，多退少补。尤其宏建公司自双方签订门市房购房合同后，也一直认可案涉房屋就是上诉人交款及供应材料款取得，且不需要上诉人继续申请法院执行。故上诉人对该房屋享有的物权期待权应优先得到保护；二、一审法院（2020）辽1382民特152号民事裁定进一步充分证明上诉人于2015年12月25日与宏建公司签订的购房合同合法有效。2020年12月15日，上诉人就该购房合同申请至一审法院，该院经过司法程序确认双方签订的门市房购房合同有效，并裁定双方按照调解协议自觉履行义务，并赋予强制执行的效力；三、被上诉人超范围、超标的查封违法，一审法院没有认真进行审查错误，且上诉人对被上诉人超范围和超标的查封，也有新的证据予以证实。被上诉人2016年除了查封客运小区包括案涉房屋十套门市房所在土地外，另外查封了水利小区9892平米的土地，而后又于2010年5月10日查封了包括案涉房屋在内的十套门市房。被上诉人查封的范围和标的远远超过950万债权。上述同地段门市房，一审法院执行过程中曾经有过评估，市场价按每平米12800元计算，十套门市房就达两千余万元，何况还有两处面积一万余平米的国有土地没有评估。被上诉人违法超标的查封，严重侵害了上诉人对案涉房屋享有的物权期待权；四、被上诉人于2020年5月10日查封案涉房屋时，上诉人对案涉房屋即（2017）辽1382财保15号查封裁定一直处于未解封、有效状态，故应优先保护上诉人查封案涉房屋的效力。而上诉人又于2020年4月份多次去一审法院执行（2017）辽1382民初2397号调解书的内容，一审法院对该调解书下发执行查封房屋裁定的时间在2020年6月17日。故应优先保护上诉对案涉房屋的查封行为。查封的目的是因担心被执行人拒绝履行义务，而本案正因为宏建公司同意履行待交付房屋的义务，且上诉人也在查封期内申请执行调解内容，可以说上诉人已经穷尽了所有的办法。如果从债权角度讲，上诉人对宏建公司的门市房购房合同的债权远远高于被上诉人民间借贷的债权；五、一审判决适用法律错误。本案虽然是执行异议之诉，但被上诉人严重超标的查封行为，依法应予以审查，不能因为被上诉人违法查封就侵害上诉人合法权益。而从查封的效力来看，根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，上诉人享有能够排除该房屋强制执行的民事权益。被上诉人刘志勇辩称，答辩人于2016年进行了财产保全，当时案涉房屋没有交工，不具备办理证照条件，当时查封的是房屋所在的土地。调解书在查封的情况下作出，程序违法，不具有排除执行的效力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依法应予维持。原审第三人宏建公司、建筑公司述称，1、上诉人叙述的事实、提供的证据都是真实的。我公司欠上诉人的欠款分为两部分，一部分是50万元定金，一部分是70－80元材料款，公司同意以货款抵顶案涉房屋的部分差价款；2、我公司认可调解结果，并有责任按调解内容执行，上诉人应优先取得该房屋；3、被上诉人查封案涉的土地使用权时，客运小区项目刚开始，原地面上的客运候车大厅、售票处及一栋办公楼还没有拆除，与新建楼房无关。2016年开工建设至2019年，被上诉人并未通过司法机关对所查封的土地使用权上的施工进行干预、阻止或追加查封地面上的新建筑物。上诉人对案涉房屋享有优先权，请求人民法院尊重事实，依法公平公正判决。薄希坚向一审法院起诉请求：1、撤销（2020）辽1321执异14号裁定，立即停止对“凌源市南大街西侧凌源市客运站小区由南向北4#B、1#门市，建筑面积152.13平米，地下室73.39平米”的执行，并解除对该门市房及地下室的查封；2、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月25日，原告（乙方）与宏建公司（甲方）签订《门市房购房合同》，合同约定乙方在甲方处购买凌源市客运站小区南大街商业网点由南向北第一个、第二个（原老客运站门口，4#B、1#门市、2#门市）。商品房价格18000元，地下室每平米2000元，车库价格每平米7000元。乙方先付甲方定金50万元。乙方办理按揭购买（门市房的50%房款给予甲方，其余款项以供张玉和张大鹏的工程材料款抵账）。合同签订前后，原告一直向宏建公司提供水暖建材等工程材料，工程材料款用以抵顶门市房购房款。被告刘志勇与宏建公司、建筑公司因民间借贷纠纷，向双塔区人民法院提出申请，2016年8月31日，双塔区人民法院以（2016）辽1302执保501号民事裁定书，在凌源市国土资源局查封了宏建公司所有的位于凌源市客运小区土地证号为凌国用（2016）第12068904号土地。2017年4月14日，原告申请凌源市人民法院查封了案涉房屋及地下室。2017年2月6日，经双塔区人民法院主持调解并作出（2016）辽1302民初4519号民事调解书，确认第三人宏建公司、建筑公司欠刘志勇本金950.1万元及利息。因宏建公司、建筑公司未履行义务，双塔区人民法院以（2017）辽1302执564号立案执行，本院以（2019）辽13执102号将该案提级执行。2019年7月31日，本院裁定对双塔区人民法院查封的宏建公司名下位于凌源市客运小区土地继续查封。2019年12月9日，本院将该案指令该院执行，该院以（2020）辽执49号立案执行。2020年5月14日，该院查封了被执行人宏建公司所有的位于凌源市南大街西侧凌源市。一审法院认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告于2017年4月13日向凌源市人民法院申请查封案涉房屋及地下室，凌源市人民法院于2017年4月13日作出裁定，并查封了案涉房屋及地下室。经被告申请，该院于2020年5月14日查封了案涉房屋及地下室。2020年6月17日，原告向凌源市人民法院申请，对案涉房屋进行续封。可见，原告于2020年6月17日申请继续查封时，凌源市人民法院2017年4月14日查封已超过法定最长查封期限三年，原告未在查封期限届满前申请续封。故原告对案涉房屋及地下室不享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、第四百八十七条规定，判决：驳回原告薄希坚的诉讼请求。案件受理费14,700元，由原告薄希坚负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：薄希坚提供朝阳市双塔区人民法院于2016年8月30日向凌源市国土资源局送达的（2016）辽1302执保字第501号《协助执行通知书》一份，用于证明刘志勇申请查封了案涉“水利小区”、“客运小区”土地价值超过其债权数额，且未查封案涉房屋；提供凌源市人民法院于2020年12月25日作出的（2020）辽1382民特152号民事裁定书一份，用于证明其与宏建公司签订的门市房购房合同合法有效；提供其于2020年4月16日出具的申请书一份，用于证明其在查封到期日前已申请了续封。刘志勇质证意见：协助执行通知书证明的事实与本案无关联。（2020）辽1382民特152号民事裁定是一审法院在不知道案涉土地已被查封的情况下作出的，违反法律规定。申请书系单方形成不具有证明效力，查封时间应以人民法院查封裁定作出时间为准。宏建公司、建筑公司质证意见：上诉人提供的证据真实性没有异议；被上诉人查封土地时还没有拆迁；（2020）辽1382民特152号民事裁定合法有效；查封申请确实早于一个月，查封裁定下达的晚。对证据的分析与认定：因无证据证明刘志勇的保全措施超过其有关债权，且申请书亦与查封裁定时间不符，证据证明的事实，不予采纳。又因（2020）辽1382民特152号民事裁定系在查封之后作出，本案不予采纳。二审查明，2016年8月30日，朝阳市双塔区人民法院查封案涉土地使用权，案涉商网未施工建设。案涉商网面积152．13平方米，地下室面积73．39平方米。2015年12月25日，薄希坚支付案涉房屋定金50万元。2015年12月11日，薄希坚向案涉工程供应材料款抵顶房款466,615元。2016年12月31日，薄希坚供应材料款抵顶房款151,200元。2019年3月1日，薄希坚供应材料款抵顶房款34,055.60元。2019年4月15日，薄希坚供应材料款抵顶房款155,313元。合计支付价款为1,307,183.60元。另查明，薄希坚诉张大鹏、凌源市玉鹏建筑工程有限公司、张玉、宏建公司买卖合同纠纷一案，薄希坚诉请履行门市房购房合同、用欠款抵顶案涉购房款。凌源市人民法院于2017年5月15日作出（2017）辽1382民初2397号民事调解书，调解书主要内容“一、张大鹏、凌源市玉鹏建筑工程有限公司于2017年10月1日前共同偿还薄希坚货款617875元；二、如上述款项不能如期偿还，则由宏建公司将商业网点4#B、1#门市，建筑面积152.13平米，地下室73.39平米给付薄希坚抵顶货款。房价按交付时的市场价格计算，多退少补……”。案涉商网争议发生前，未验收交付使用。由于宏建公司缺少建筑资金，现由有关部门监管建设。上述事实，有欠（收）据、当事人陈述等在卷佐证。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是薄希坚对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，朝阳市双塔区人民法院于2016年8月30日查封案涉土地使用权时，案涉商网并未建设，因此，对于新建筑的案涉商网不属于原查封裁定范围。故在刘志勇未对案涉商网查封之前，薄希坚依据凌源市人民法院（2017）辽1382民初2397号民事调解书确认的以其供应的建筑材料款抵顶购房款的条款内容，对该商网享有物权期待权。其次，案涉商网在人民法院查封前，薄希坚已与宏建公司签订了书面的门市房购房合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合同签订时虽然案涉商网未取得销售许可并未开始建造，但案涉工程己取得规划许可，且合法建设中，应认定薄希坚与宏建公司签订的门市房预售购房合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，薄希坚依约支付购房定金50万元，并按约定陆续用其供应的材料款抵顶购房款且已达数额80余万元。由于薄希坚在执行期间知悉刘志勇查封案涉商网，且未得到一审法院要求对该商网未履行部分价款交付执行的通知，因此，本院要求薄希坚在本判决生效后二十日内，将案涉商网剩余价款与宏建公司对账后交付一审法院执行。因宏建公司缺乏建筑资金导致工程拖延，案涉商网至今未交付使用，致使薄希坚不能合法占有使用，也不能办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”应认定薄希坚对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，薄希坚的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销朝阳县人民法院（2020）辽1321民初2048号民事判决；二、不得执行凌源市南大街西侧凌源市客运站小区由南向北4#B、1#门市房，建筑面积为152.13平米及73.39平米地下室。一审案件受理费14,700元，二审案件受理费用14,700元，合计29,400元，由被上诉人刘志勇、原审第三人凌源市宏建房地产开发有限公司、凌源市小城子镇建筑工程公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  孙树立审判员  张海龙审判员  郭敬明二〇二一年六月一日书记员  张 吉（法官助理代）