广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终5903号上诉人（原审被告）：东莞市富盈新城建造有限公司，住所地：广东省东莞市，注册号：441900000671942。法定代表人：刘学斌。委托代理人：莫任天，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省怀集县。被上诉人（原审原告）：廖美雄，男，汉族，住广东省始兴县，公民身份号码：×××1917。委托代理人：廖辉林，广东星啸律师事务所律师。上诉人东莞市富盈新城建造有限公司（以下简称富盈公司）因与被上诉人廖美雄商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法道民一初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年10月30日，廖美雄向原审法院提出诉讼，请求判令：1、廖美雄、富盈公司双方于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》继续履行，富盈公司立即将验收合格并符合合同约定的商品房交付廖美雄；2、富盈公司立即向廖美雄支付违约金97606.7元（以464794元为本金，从2014年7月1日起计至实际支付之日止，暂计至2015年8月31日违约金为97606.7元，按每日万分之五计算）；3、本案诉讼费用由富盈公司承担。原审法院经审理查明，2013年1月11日，廖美雄与富盈公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号2013011131AC44995143），约定廖美雄向富盈公司购买位于东莞市道滘镇南丫村富盈水岸华庭3幢1单元201号的商品房，该商品房的总价款为464794元。合同第八条约定，富盈公司应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付廖美雄使用。合同第九条约定，若逾期交房不超过180天，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向廖美雄支付已交付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期交付超过180日后，廖美雄有权解除合同，廖美雄要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向廖美雄支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件五第二条约定，逾期交付超过180日后，廖美雄有权解除合同；廖美雄不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，富盈公司按每日向廖美雄支付已付款的万分之零点五的违约金。合同签订后，廖美雄已向富盈公司付清合同约定的全部购房款。廖美雄已于2015年11月7日到富盈公司处办理案涉商品房的收楼手续。本案中，富盈公司提交《工程竣工验收报告》，拟证明案涉商品房已于2015年8月3日经验收合格；提供环境保护验收意见的函、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（以下简称《竣工验收备案证书》），拟证明案涉商品房于2015年11月25日通过规划条件核实（建设工程规划许可证载有原发证日期2011年5月16日，2015年11月25日发正证），于2015年10月20日通过消防验收，于2016年3月30日取得竣工验收备案证书（该证书载明验收时间为2015年8月3日）。廖美雄确认富盈公司提交的《工程竣工验收报告》、环境保护验收意见的函、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、《竣工验收备案证书》的真实性，但不确认其关联性；廖美雄认为案涉商品房应在取得《竣工验收备案证书》后才能交付使用。原审庭审中，廖美雄、富盈公司均同意继续履行合同。廖美雄认为，富盈公司在2015年12月11日开庭前从未通知廖美雄收楼，从合同约定的交楼期限届满之次日起算，富盈公司已逾期交楼超过180天，而《商品房买卖合同》附件五第二条的约定是富盈公司提供的格式条款，该条款约定富盈公司逾期交楼仅按日支付已付款万分之零点五的违约金过低，该约定明显低于廖美雄的实际损失，显失公平；由于廖美雄无法确定起诉时同地段同类房屋租金标准，合同约定交楼时间是2014年6月30日前，富盈公司至今未向廖美雄交楼，因此，廖美雄要求逾期交楼违约金计算以购房款464794元为本金，按照每日万分之五的标准，从2014年7月1日起计至付清违约金之日止。富盈公司认为，案涉《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，并没有减轻或加重任何一方的权利义务的情形，合同约定是公平合理的，逾期交楼违约金的计算应以附件五第二条的约定为准，附件五约定如买受人继续履行合同则应自最后交易期限届满90日的第二天起计算违约金，富盈公司已在2015年7月23日通知廖美雄于2015年8月3日收楼，因此，逾期交楼违约金应以购房款464794元为本金，按照每日万分之零点五的标准，从2014年10月1日起计至2015年8月3日止。但对于其已于2015年7月23日通知廖美雄收楼，富盈公司没有向原审法院提交证据予以证明。原审法院认定的上述事实依据有：廖美雄提交的《商品房买卖合同》、购房发票、《个人购房担保借款合同》，富盈公司提交的商品房预售许可证、《工程竣工验收报告》、环境保护验收意见的函、建设工程消防验收意见书及附表、建设工程规划许可证、《竣工验收备案证书》，以及原审法院的庭审笔录等。原审法院认为，富盈公司开发的“富盈水岸华庭”房地产项目已经获得商品房预售许可证、建设工程规划许可证，富盈公司有权销售富盈水岸华庭房地产项目的房屋。廖美雄、富盈公司就购买案涉商品房签订了《商品房买卖合同》，该合同是廖美雄、富盈公司双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。庭审中，廖美雄、富盈公司均同意继续履行案涉《商品房买卖合同》，原审法院予以确认。我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为必要条件。案涉竣工验收备案证书显示，案涉商品房在2015年8月3日完成验收，因此根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定以及案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，应依法认定案涉商品房在2015年8月3日符合交付条件。案涉《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间是2014年6月30日前，富盈公司没有按照合同的约定，在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给廖美雄使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。故，廖美雄要求富盈公司支付逾期交楼的违约金，合法有据，原审法院予以支持。因为原审法院已依法认定案涉房屋在2015年8月3日符合交付条件，并且廖美雄已于2015年11月7日到富盈公司办理了收楼手续，现廖美雄要求富盈公司向其交付案涉商品房的诉讼请求，原审法院予以驳回；结合廖美雄主张的逾期交楼违约金起算时间，原审法院依法认定逾期交楼违约金的计算期限自廖美雄主张的2014年7月1日起计至2015年11月7日止。关于逾期交楼违约金的计算标准问题。案涉合同第九条与合同附件五第二条关于逾期交楼违约金计算标准约定不一致，富盈公司主张应适用附件五的约定，对此，原审法院认为，富盈公司在合同订立后，已全额收取了廖美雄依合同约定所交纳的购房款，但廖美雄、富盈公司在合同附件五中约定的逾期交楼违约金计算标准仅为廖美雄已付购房款的每日万分之零点五，该计算标准明显过低，不足以弥补廖美雄的实际损失。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十七条的规定，富盈公司逾期交楼导致廖美雄所产生的损失应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准确定，本案中廖美雄并无提供证据证明富盈公司逾期交楼导致其所产生的实际损失数额，故廖美雄应依法承担举证不能的法律后果。而合同第九条约定的逾期交楼违约金计算标准为已付购房款的每日万分之一，并未明显过低，因此，原审法院认定逾期交楼违约金计算为：以廖美雄所交纳的购房款464794元为本金，按每日万分之一的标准从2014年7月1日起计至2015年11月7日止。对于廖美雄主张的超过上述数额的逾期交楼违约金部分，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、廖美雄与东莞市富盈新城建造有限公司继续履行于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013011131AC44995143）。二、限东莞市富盈新城建造有限公司自判决发生法律效力之日起七日内向廖美雄支付逾期交楼违约金（以464794元为本金，按每日万分之一的标准从2014年7月1日起计至2015年11月7日止）。三、驳回廖美雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2240.16元（廖美雄已预交），由廖美雄负担1712.12元，东莞市富盈新城建造有限公司负担528.04元。富盈公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉商品房买卖合同已明确约定逾期交付房屋，双方继续履行合同的，则出卖人按总购房款每日万分之零点五的标准承担逾期交房违约金。（二）房屋的交付标准为完成五方验收，且原审判决已确认房屋交付条件以验收合格为准，故应当以五方验收之日（2015年8月3日）作为赔偿截止日。（三）案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，原审法院认定违约金过低没有事实依据。综上，请求本院：撤销原审判决第二项，改判富盈公司按合同总购房款每日万分之零点五的标准承担逾期交房违约金，且违约金计算至廖美雄实际收楼的前一天（即2015年8月3日），共计9249.4元。廖美雄口头答辩称：请求本院维持原审判决。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。富盈公司对原审法院认定其逾期交楼的事实没有异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕富盈公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）逾期交楼的赔偿截止时间应当如何认定。（二）逾期交楼的违约金的标准应如何认定。关于争议焦点一。根据已查明的事实，案涉商品房于2015年8月3日完成验收，原审法院认定案涉商品房于2015年8月3日符合交付条件于法有据。由于富盈公司在房屋符合交付条件后并没有证据证明其通知廖美雄收楼，而廖美雄于2015年11月7日办理了收楼手续，故原审法院认定逾期交楼违约金计算至廖美雄实际收楼之日即2015年11月7日合法正确，本院予以维持。关于争议焦点二。案涉商品房买卖合同第九条与合同附件五第二条均约定了逾期交楼的违约金计算标准，但上述两条合同条款的约定不一致，富盈公司主张应适用附件五的约定。由于富盈公司在合同订立后，已全额收取了廖美雄依合同约定所交纳的购房款，但富盈公司逾期一年多才交楼，案涉合同附件五第二条中约定的逾期交楼违约金计算标准仅为廖美雄已付购房款的每日万分之零点五，原审法院认为该计算标准明显过低，不足以弥补廖美雄的实际损失并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。富盈公司上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142.28元，由东莞市富盈新城建造有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 浩代理审判员  冯婉娥代理审判员  廖志明二〇一六年九月二十九日书 记 员  伦润玲