山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1897号上诉人（原审原告）：郭立勇。委托诉讼代理人：杨冠林，山东鸿源律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯国华，山东鸿源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曲宇里。委托诉讼代理人：周艳玲，山东东方未来律师事务所律师。原审第三人：曲湘浩。委托诉讼代理人：周艳玲，山东东方未来律师事务所律师。原审第三人：曲克祥。原审第三人：曲仕杰。原审第三人：祁梅彬。原审第三人：威海成全房地产开发有限公司，住所地威海市古山五巷26号2O5室。法定代表人：曲宇里，董事长。委托诉讼代理人：周艳玲，山东东方未来律师事务所律师。上诉人郭立勇因与被上诉人曲宇里、原审第三人曲湘浩、曲克祥、曲仕杰、祁梅彬、威海成全房地产开发有限公司（以下简称成全公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2015）威环民初字第3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭立勇上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判曲宇里协助郭立勇办理位于威海市环翠区建设西街-38号楼203室房屋产权转移登记手续。事实和理由：郭立勇已经提交了涉案购房款55万元收条，应成全公司大股东及法定代表人曲思儒要求将涉案房屋购房款交付给成全公司，曲宇里应协助办理涉案房屋过户。曲宇里辩称，郭立勇与曲思儒之间不存在房屋买卖合同关系，原审对于郭立勇已支付房款方面的证据认定正确。即使曲思儒与郭立勇签订房屋买卖协议，该房屋属于夫妻共同财产，且郭立勇未提供其他有限证据证明其支付合理对价，曲思儒与郭立勇签订的房屋买卖协议应属无效。曲湘浩同意曲宇里的答辩意见。曲克祥、曲仕杰未发表意见成全公司述称，其对郭立勇提供的三张收条的真实性不予认可，且2006年8月23日的收条是吕桂黎自行书写的，与成全公司无关。祁梅彬述称，其自2008年就在涉案房屋中居住，并将房款全部交给郭立勇，并一直保管涉案房屋房产证。郭立勇向一审法院起诉请求：1、确认2008年7月2日郭立勇与曲思儒签订的售房协议书有效；2、协助郭立勇办理位于威海市环翠区建设西街-38号楼203室房屋的过户手续。事实和理由：2006年，郭立勇找到从事房地产业务的成全房地产开发有限公司大股东及法定代表人曲思儒，让其帮忙购买一套房产，并预交10万元定金。曲思儒于2007年找到符合郭立勇条件的房产，先过户到自己名下。2008年7月2日，郭立勇正式与曲思儒签订《售房协议书》，双方约定，曲思儒以75万元价格将其名下位于威海市环翠区建设西街-38号楼203室的房屋出售给郭立勇，郭立勇先支付45万元，剩余30万元每月付10万元，于三个月内付清；曲思儒应协助郭立勇办理房屋及土地产权转移手续。合同签订后，郭立勇履行了己方义务，曲思儒于当年将房屋交付郭立勇。但因曲思儒购买时间不足五年，为避税双方决定先将房屋及房产证、土地证交付给郭立勇，满五年后再过户给郭立勇。后曲思儒于2010年去世，郭立勇刚得知其妻子即曲宇里通过继承将房产过户到自己名下，但曲宇里拒不为郭立勇办理房屋及土地产权转移手续。一审法院认定事实：曲宇里与曲思儒原系夫妻，曲思儒于2010年5月31日死亡，曲思儒的继承人有曲宇里及曲湘浩、曲克祥、曲仕杰，因曲湘浩、曲克祥、曲仕杰经公证明示放弃其对曲思儒财产的继承权，曲宇里依法继承曲思儒的相应财产。曲思儒原系成全公司的法定代表人，其去世后，曲宇里任该公司法定代表人，接手公司经营管理。原审法院在审理曲思儒与案外人谷源政、威海豪华大酒店有限公司民间借贷、保证合同纠纷一案中，于2005年12月20日作出(2005)威环民一初字第2512号民事判决书，判决谷源政偿还曲思儒借款300000元、逾期还款违约金162936元，合计462936元。在该判决执行过程中，曲思儒与谷源政于2006年10月23日签订执行和解协议书一份，约定：谷源政因履行该判决书已向原审法院支付的21万元，在扣除执行费用后余款支付给曲思儒，对该判决书中谷源政尚未履行部分，谷源政用其所有的涉案房屋(位于威海市环翠区建设西街38号楼203室)予以抵顶；但基于该房屋已由谷源政设定抵押从银行借款，该借款尚有20余万元未偿还，该未偿还的借款(本金、利息等累计不超过25万元，超过部分由谷源政承担)由曲思儒承担；协议生效后由双方签署房屋所有权及土地使用权转移手续，并向房产管理部门提交并办理产权登记转移手续。2006年11月9日，曲思儒与案外人谷源政就涉案房屋签订房地产转让合同一份，约定由案外人谷源政将涉案房屋以55万元的价格转让给曲思儒，该份转让合同存于涉案房屋产权转移登记档案中。2006年11月l5日，涉案房屋产权登记至曲思儒名下。曲思儒死亡后，涉案房屋产权于2014年6月23日登记至曲宇里名下。祁梅彬自2008年起居住使用涉案房屋至今。原审诉讼中，郭立勇提交日期为2008年7月2日的《售房协议书》复印件一份(郭立勇称现无法找到该协议原件)，该协议书载明的甲方为曲思儒，乙方为郭立勇，协议约定：甲方将涉案房产(建筑面积185.43平方米)以75万元的价格出售给乙方；合同签订日付款人民币40万元，剩余30万元，每月付10万元，在三个月内全部付清；办理房屋转让的所有税费(包括契税、交易费、印花税及不够五年转让的个人所得税)均由乙方承担，与甲方无关，甲方协助乙方办理此房及土地转让产权转移手续。该协议尾部甲方处手书“曲思儒”签名，乙方处手书“郭立勇”、“祁梅彬”签名。郭立勇依据前述售房协议主张，其与曲恩儒于2008年7月2日就涉案房屋签订买卖协议，从曲思儒处以75万元的价格购得涉案房屋，因曲思儒购买涉案房产的时间未满五年，为避免多交过户费用，故没有立即办理房产过户手续。曲宇里质证称，前述售房协议系复印件，其对该协议的真实性不予认可；祁梅彬对该售房协议书的真实性无异议，并认可涉案房产系郭立勇从曲思儒处购买，其在该协议书尾部签名仅表示其同意从郭立勇处购买涉案房屋，其与曲思儒之间并不存在房屋买卖关系，祁梅彬亦称，其只见到过该售房协议的复印件，其亦是在售房协议的复印件上签名。郭立勇同时提供登记在曲思儒名下的涉案房产的土地使用权证及房屋产权证各一份，并主张前述土地使用权证及房屋产权证系曲思儒交由其保管，据此证明曲思儒向其出售涉案房屋意思表示真实，且前述售房协议书亦是真实的。曲宇里质证称，其对前述土地使用权证及房屋产权证的真实性无异议，但郭立勇不能证明其是从何处获得该证据，包括涉案房屋在内的几处房产的所有权证都在成全公司原出纳林某手中，因林某等其他威海成全房地产开发公司员工与该公司及曲宇里之间存在劳动争议、解散该公司等纠纷，双方存在尖锐矛盾，很可能是在曲思儒去世后，林某等与郭立勇串通将前述土地使用权证及房屋产权证交给郭立勇。郭立勇提供日期为2006年8月23日、2008年6月30日、2008年8月1目的收条三份。2006年8月23日收条内容为：“今收到人民币壹拾万元整(￥100000)，成全房地产，吕桂黎’’；2008年6月30日收条内容为：“今收到郭力勇交房款肆拾万元整(￥400000)”，该收条上加盖“威海成全房地产开发有限公司”印章；2008年8月1日的收条内容为：“今收到郭力勇交房款伍万元整(￥50000)”，该收条上亦加盖“威海成全房地产开发有限公司”印章。郭立勇依据前述收条主张，其应曲思儒的要求将购房款55万元支付给成全公司。曲宇里质证称，其对该三份收条的真实性均不予认可，诉争房屋原产权登记在曲思儒名下，并非是成全公司的房产，郭立勇主张系从曲思儒处购买涉案房产，其却将购房款支付给成全公司，与常理不符；成全公司质证称，对日期为2008年6月30日及2008年8月1日收条上加盖的印章的真实性不清楚，即使是真实的，因其与郭立勇之间存在众多业务关系，郭立勇并未提交证据证实上述收条中的款项系用于支付诉争房屋的房款，对2006年8月23日收条的真实性不认可，因该收条并未加盖其公司印章，且收条的落款时间在涉案售房协议签订前2年，该收条中记载的款项亦不可能是用于支付涉案房屋的房款。但威海成全房地产开发公司亦未向原审法院说明或提供证据证实郭立勇所提供该有其印章的相关单据中印章是虚假的或其与郭立勇存在其它具体的业务往来。郭立勇另主张，诉争房屋购房款共计75万元，其已支付55万元，另有10万元购房款系以抵顶车辆的方式支付的，用以抵顶的车辆虽未办理过户手续，但车辆其已实际交付曲思儒使用，剩余10万元购房款其与曲恩儒口头协商待房屋办理过户手续后再予以支付。曲宇里对郭立勇主张以车辆抵顶购房款及与曲思儒口头协商付清房款时间的事实均不予认可，郭立勇对此亦未提交相关证据予以证实。郭立勇另提供的证人董某、吕某甲、林某及吕某乙四位证人出庭作证，证人董某证实，其在2004年至2011年在成全公司任房地产销售职务，郭立勇是该公司的客户，因业务往来认识郭立勇，涉案房产原房主为案外人谷源政，因谷源政与成全公司有债务关系，后通过法院将涉案房产判给了成全公司，后该公司将房屋卖给了郭立勇，售房合同由其起草打印，卖方写的是公司法定代表人曲思儒，且买卖双方均在合同上签字；证人吕某甲证实，其在成全公司工作二十多年，任副总经理，其亦是该公司的股东，涉案房产原房主为案外人谷源政，因谷源政借成全公司款项无力偿还，后经法院判决将涉案房产判给了该公司，因该公司急用钱，故将涉案房产过户至曲思儒名下用来办理抵押贷款，后该公司又将涉案房产出卖给郭立勇，因其是公司的股东，曲思儒告诉其要将该房产卖给郭立勇，具体出卖手续其并不清楚；证人林某证实，其自成全公司成立直到曲思儒去世后一年均在该公司任出纳。涉案房产是经法院判给该公司的，后该公司以曲思儒的名义用涉案房产办理抵押贷款，办理贷款后，将房产出卖给郭立勇，价格为75万元，购房款由其负责收取，因之前该公司与郭立勇也有别的业务来往，其现在记不清哪些款项系郭立勇用来支付购房款的款项；证人吕某乙证实，其在2011年5月底之前在成全公司任会计，涉案房产系经法院判给该公司的，2007年该公司需要资金，就将房产过户至曲思儒名下用以办理抵押贷款，2008年，曲思儒与郭立勇签订了售房协议，郭立勇支付购房款由该公司出具收据。郭立勇提交的三张收条均是由其出具，其中时间为2008年的两份收条中的款项是郭立勇支付的涉案房款，时间为2006年的收条中的款项其现记不清是否为涉案房屋购房款，郭立勇与该公司之间也存在其他业务往来。郭立勇对前述四位证人证言均无异议；曲宇里及曲湘浩、曲克祥、成全公司质证称，该四位证人均与成全公司存有劳动争议纠纷，曲宇里系成全公司的法定代表人，该公司与四证人之间的劳动争议纠纷均由曲宇里处理和经办，证人吕某甲、林某及吕某乙向法院起诉曲宇里、成全公司，要求解散该公司，该案尚未审结，因此，四证人与曲宇里均存在重大利害关系，其证言不应采信；另外，从证言内容看，四证人的证言均存在与常理不符之处，成全公司有现成的房屋买卖合同范本，证人董某却称涉案售房协议由其起草打印，与常理不符；证人吕某甲不是涉案房屋买卖的经办人，也不能证实曲思儒确实将涉案房屋出卖给郭立勇；证人林某称购房款由其收取，而证人吕某乙又称郭立勇提供的三份收条是由其出具，收款与出具收条的不是同一人，与常理不符，假如证人林某、吕某乙陈述属实，时隔多年，郭立勇早应将收条换为成全公司的正规收据，但至今未换取，与常理不符。因此，四证人与曲宇里均存在利害关系，更无证据证实涉案房屋系成全公司的房产，其证言不应采信。另查明，证人董某、林某与成全公司之间发生过劳动争议诉讼，证人吕某甲、林某及吕某乙与曲宇里、成全公司之间存在关于成全公司解散纠纷的诉讼，该案尚未审结。又查，2007年间，曲思儒曾以其与曲宇里名义以涉案房屋作为抵押担保向中国农业银行威海分行贷款37万元，涉案房屋作为抵押物当时评估价值为70万元，前述贷款于2014年间全部偿还完毕。一审法院认定以上事实，有原、被告陈述及书证等相关证据在案为证。一审法院认为，关于郭立勇与曲思儒之间就涉案房产是否存在买卖合同关系及相应效力的问题，郭立勇所提供其与曲思儒之间就涉案房屋签订的售房协议书为复印件，其证据效力应当结合其他证据和案件具体情况及该复印件显示内容综合予以判断。首先，该协议所载房屋价款为75万元，明显高于曲思儒从案外人谷源政处取得涉案房屋时所支付对价，未见与协议显示形成时间相应房屋价格明显不符的情况，相对较为合理，且该协议亦约定房产转让的所有税费均由郭立勇承担；其次，结合祁梅彬于2008年起即居住使用涉案房屋，且原登记于曲思儒名下的涉案房屋的土地使用权证、房屋产权证原件亦在郭立勇处的事实，对郭立勇与曲思儒之间就涉案房屋存在买卖合同关系及郭立勇所提供涉案售房协议书的真实性予以确认。该售房协议书缔约主体适格，其内容亦不违反法律法规强制性的规定，应属合法有效。关于郭立勇要求曲宇里协助办理涉案房屋产权转移登记手续是否有事实及法律依据的问题，郭立勇主张其应曲思儒的要求将涉案购房款55万元支付给成全公司，但曲宇里及成全公司对此均不予认可，郭立勇并未提供证据证实其向成全公司支付购房款系经曲思儒指示或同意，且郭立勇提交的2008年6月30日及2008年8月1日收条中只记载收款事由为购房款，并未明确记载为涉案房屋的购房款，2006年8月23日收条中亦未载明交款事由。证人林某、吕某乙虽称郭立勇将涉案房款交付给了成全公司，但证人林某亦表示因郭立勇与成全公司存在其他业务往来，其记不清哪些款项为郭立勇支付的涉案房屋购房款，证人吕某乙亦表示其现记不清2006年收条中的款项是否为涉案房屋购房款，且该二证人与曲宇里之间存在解散成全公司的诉讼纠纷，与涉案三份收条中所载款项存在利害关系。因此，仅凭证人林某、吕某乙的证言，不能认定郭立勇所提供的三份收条中的所载款项55万元即为其向曲思儒支付涉案购房款的事实；郭立勇主张另10万元购房款系以抵顶车辆的方式支付的，剩余10万元购房款其与曲思儒口头协商待房屋办理过户手续后再予以支付，因曲宇里对郭立勇主张以车辆抵顶购房款及与曲思儒口头协商付清房款时间的事实均不予认可，郭立勇对此亦未提交相关证据予以证实，故郭立勇该主张，缺乏事实依据，不予采信。依据郭立勇提供的涉案售房协议书的约定，郭立勇应在协议签订后三个月内即2008年10月2日前向曲思儒付清全部购房款，而根据郭立勇自述为节省房产交易费用，其与曲思儒协商在曲思儒取得涉案房产满五年后办理房产转移登记手续，因此，在郭立勇未履行付款义务前，曲宇里作为涉案售房合同权利义务的承继方有权拒绝履行向其转移房屋所有权的义务，现郭立勇未有证据证实其已履行支付购房款的义务，故郭立勇要求曲宇里协助办理产权转移登记手续，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条之规定，判决：一、确认原告郭立勇与曲思儒于2008年7月2日签订的售房协议书合法有效；二、驳回原告郭立勇要求被告曲宇里协助办理位于威海市环翠区建设西街-38号楼203室房屋产权转移登记手续的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭立勇负担50元，被告曲宇里负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，关于曲宇里应否配合郭立勇办理涉案房屋过户的问题，双方签订合同明确约定合同签订日付款人民币40万元，剩余30万元，每月付10万元，在三个月内全部付清。现在郭立勇主张其与曲思儒口头约定剩余10万元购房款待房屋办理过户手续再予以支付，但未提供有效证据予以证实，且与双方合同约定相互矛盾，故对于该主张，本院不予认可。郭立勇另外主张以车辆抵顶购房款10万元，但也未提供有效证据予以证实，本院不予采信。郭立勇与曲思儒签订的房屋买卖协议约定房屋价款为75万元，从现查明的事实可以证明郭立勇并没有将全部房款付清。在郭立勇未履行全部付款义务之前，曲宇里作为涉案房屋权利义务承继人，其有权拒绝履行转移房屋所有权的义务。至于郭立勇欠付房款的数额，因双方存在争议，本院不予审查认定，双方可以另行处理。综上，郭立勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郭立勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年九月二十九日书 记 员  刘双双