上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初7231号原告：中远酒店物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市宝山区市一路XXX号A-1098。法定代表人：黄亮，总经理。委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。被告：上海西雁贸易商行，住所地上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号XXX号楼XXX室。投资人：段丽青。委托诉讼代理人：刘高，上海明泰(厦门)律师事务所律师。第三人：上海远鑫置业有限公司，住所地上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号XXX区XXX室。法定代表人：崔月明，董事长。委托诉讼代理人：林锋梅，上海远鑫置业有限公司员工。委托诉讼代理人：孙昊，上海远鑫置业有限公司员工。原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司与被告上海西雁贸易商行物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海远鑫置业有限公司作为第三人参加诉讼。原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人方莉、被告上海西雁贸易商行的委托诉讼代理人刘高，第三人上海远鑫置业有限公司的委托诉讼代理人林锋梅、孙昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2014年1月至2015年12月物业管理费人民币(以下币种同)182,638.08元；2、判令被告承担滞纳金54,791.42元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受第三人上海远鑫置业有限公司委托，对本市抚远路XXX弄XXX号“上海远洋博堡雅墅”小区进行前期物业管理，被告系该小区的业主，该小区物业管理每月每平方米12元，业主逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴纳费用千分之三/天加收滞纳金，现被告自2014年1月1日起至2015年12月31日一直未向原告交纳物业管理费，经原告多次向被告发出物业管理费缴纳通知单，催其缴纳拖欠的物业管理费，但一直未见被告支付，故涉诉。被告上海西雁贸易商行辩称，房屋没有实际交付，2014年10月被告发函给第三人申明延期交房，房屋买卖合同已解除，物业费金额过高，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：1、原告与第三人签订《前期物业服务合同》，由原告对系争物业小区提供物业管理服务。《前期物业服务合同》第八条约定，自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方(上海远鑫置业有限公司)承担；自物业交付物业买受人之日的次月其至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方(上海远鑫置业有限公司)和物业买受人按照物业预售合同的约定承担。物业预售合同未约定或者约定不明确的，由甲方(上海远鑫置业有限公司)承担。第十条约定，物业服务费按季缴纳，业主应在每季5日前履行交纳义务。逾期交纳的，乙方(中远酒店物业管理有限公司上海分公司)可以逾期之日起按应缴费用的0.3%/日加收滞纳金。2、被告与第三人签订《商品房出售合同》，被告购买抚远路XXX弄XXX号1层全幢，据上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为634.16平方米。原告为系争物业提供物业管理服务，物业管理费为12元/月·平方米。第十一条约定，如被告已付清全部房价款，除第三人原因外，被告未按约定期限办理交付该房屋手续的，第三人应当发出书面催告书一次，被告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由被告承担。第十八条约定，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应将该房屋交甲方委托的房屋管理企业统一进行管理，并遵守房屋使用公约。补充条款一第十五条约定，该房屋的物业管理费自房屋交付的次月起由乙方(上海西雁贸易商行)支付，若乙方未按合同约定的日期办理验收交接手续，该房屋的物业管理费自甲方(上海远鑫置业有限公司)书面通知乙方办理交付手续之日的次月起由乙方支付。3、第三人于2013年12月30日发出交付通知书，通知被告办理交付手续，被告签章。后第三人又于2014年9月30日向被告发出《关于商品房交付的函》，主要内容为如截止至2014年10月15日仍然未办理交付手续，则自2014年10月15日起，视为该房屋已经合格交付、房屋风险责任已经转移。4、系争房屋小区未成立业委会，实际由原告提供前期物业管理服务。原告于2015年9月16日发出付款通知书，通知被告交付2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费。5、被告向第三人发出解除合同的通知函，第三人向被告发出公函，不认可被告解除合同。以下事实有争议：1、针对被告与第三人所签订的《商品房出售合同》是否解除，原告对于被告提供的商品房交付的函、公函的关联性有异议，认为与本案无关，第三人对被告该两份证据真实性无异议，但认为其已履行通知被告收房义务，后经第三人催告，视为房屋已经交付，房屋已经进行预告登记，被告已经支付全款，房屋已经实际交付，被告要求解除合同的理由不成立，合同没有解除。对此，本院多次告知本案被告及第三人，《商品房出售合同》是否解除与本案不属于同一法律关系，应及时通过诉讼解决。2、针对系争房屋是否交付及交付时间，被告对于《商品房出售合同》补充条款一有异议，认为被告没有签章，且相关条款显失公平，被告认为第三人书面催告的时间是2014年9月30日，如果合同成立条款生效，计算物业费的时间也应从2014年9月30日起算，《商品房出售合同》第十一条至约定风险责任转移，并未认定交接手续办理，房屋是否交付由法院认定。本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应当遵守合同约定。针对争议事实1，本案为物业服务合同纠纷，被告提出单方解除《商品房出售合同》的抗辩，与本案属于不同法律关系，应当由被告与第三人另行处理，且合同解除应符合法律规定的条件。针对争议事实2，第三人根据《商品房出售合同》的约定，于2013年12月30日向被告发出交付通知书，被告公司也予签章，后因双方对房屋交付有异议，第三人根据合同约定向被告发出《关于商品房交付的函》，再次通知被告于2014年10月15日前办理收房手续。第三人已经根据《商品房出售合同》履行交付义务，根据该合同第十一条、第十八条、补充条款一的约定，系争房屋已于2014年10月15日视为系争房屋已合格交付，物业管理费自书面通知被告办理交付手续之日的次月起，即2014年11月起，由被告承担。审理中，针对2014年1月至10月的物业管理费的承担问题，原告未变更诉讼请求。综上所述，原告要求被告支付2014年11月1日起至2015年12月31日物业管理的主张符合法律规定，本院予以准许。被告未履行缴纳物业管理费的义务，理应承担相应违约责任。《前期物业服务合同》约定的标准较高，本院根据案件实际情况，酌情确定滞纳金数额为10,000元。原告的其他诉讼请求无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告上海西雁贸易商行于本判决生效之日起十日内向原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司支付2014年11月1日起至2015年12月31日的物业管理费人民币106,538.88元。二、被告上海西雁贸易商行于本判决生效之日起十日内向原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司支付滞纳金10,000元。三、原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司的其他诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,430元，由原告中远酒店物业管理有限公司上海分公司负担人民币1,115元，被告上海西雁贸易商行负担人民币1,315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  韩杰二〇一六年九月二十八日书 记 员  熊磊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。