成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初8899号原告：成都玉屏物业有限公司,住所地成都高新区中和朝阳路。法定代表人：刘雪锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：何春莉，四川卓安律师事务所律师，特别授权代理人。被告：钟小凤。委托诉讼代理人：周俊，特别授权代理人。原告成都玉屏物业有限公司（以下简称玉屏物业公司）诉被告钟小凤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理，由本院代理审判员林旭依法适用简易程序独任审判。本院于2016年8月29日、9月7日公开开庭进行了审理。两次开庭原告成都玉屏物业有限公司的委托诉讼代理人何春莉，被告钟小凤的委托诉讼代理人周俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告成都玉屏物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告缴纳物业服务费、电费、垃圾费、停车占道费等各项费用4777元及由上述费用产生的滞纳金；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告钟小凤购买了高新区中和朝阳路222号丹桂苑房屋一套，该小区一直由原告进行物业服务。自2014年9月以来，被告一直拖欠物业费、电费、垃圾费等各项费用，经原告多次催缴，被告均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告和其他众多业主的利益，原告为维护自身合法权益故诉至法院。被告钟小凤辩称：1.依据丹桂苑第二届业主委员会与成都金房物业服务有限公司签订的物业合同文件，依据《四川省物业管理条例》第四十五条规定，当小区业委会与选聘的物业公司签订了新的物业合同后，前期物业合同自动终止，所以玉屏物业滞留本小区属于非法滞留;2.高新区规划建设局出具的《关于丹桂苑物业项目执行业主大会决定的通知》明确要求被答辩人退场及责成其执行业主大会决定，属于物管企业的直属管理机构的法定文件，玉屏物业拒不执行;3.玉屏物业非法滞留至今，不存在提供事实物业服务的说法，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同管理义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。玉屏物业公司属于非法滞留，业主有权拒绝向其交纳物业管理费及相关费用;4.被告没有缴纳物业费是在小区业委会依程序选聘出新物业公司并签订了新的物业合同之后，被告从来没有表示不交物管费，只是必须交给与小区业委会签订合法合同的物业单位。经审理查明，丹桂苑小区的开发商成都永慧房地产开发有限公司（原名成都玉屏房地产开发有限公司）在小区建设完成后将小区的物业管理服务工作交给原告玉屏公司负责。原告玉屏公司接手丹桂苑小区物业服务后至今一直为该小区提供物业服务，该小区也未有任何其他物业公司入场提供物业服务。被告钟小凤系丹桂苑小区21栋2单元19号房屋的业主，其从丹桂苑小区开发商处购买该房屋，房屋建筑面积为83.86平方米。被告在2014年9月以前均正常交纳物业服务相关各项费用，具体标准为：物业管理费按建筑面积每月0.7元/平方米交纳、汽车停放费按每月50元/辆交纳、城市生活垃圾处理费按每月8元/户交纳、电费按0.58元/度交纳，其中城市生活垃圾处理费和电费是由玉屏公司代收代缴，且该费用玉屏公司并未分户缴纳而是按小区整体缴纳至相关机构。2014年9月起至今，被告钟小凤未向原告缴纳物业管理费、城市生活垃圾处理费、电费、占道停车费。被告钟小凤的停车卡因欠费于2014年9月起被停止使用。还查明，高新区丹桂苑第二届业主委员会于2014年12月12日向成都高新区人民法院提起民事诉讼，要求法院判令成都玉屏物业有限公司退出小区物业服务区域，并将物业用房、电梯、变电站、泵站设施等返还高新区丹桂苑第二届业主委员会；成都玉屏物业有限公司向高新区丹桂苑第二届业主委员会移交小区竣工验收资料、技术资料、物业保修文件等相关资料。成都高新区人民法院审理后以“高新区丹桂苑第二届业主委员会提起诉讼不能证明已经得到高新区丹桂苑业主大会的授权，故原告高新区丹桂苑第二届业主委员会的主体资格不适格”为由驳回起诉，并由成都市中级人民法院二审维持原审裁定。再查明，丹桂苑小区存在环境不够整洁、公共设施破损后未及时修复等情况。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及提交的《欠费清单》、《电费缴费发票》、《城市垃圾处理费缴费发票》、成都高新区人民法院（2015）高新民初字第102号民事裁定书、成都市中级人民法院(2016)川01民终4437号民事裁定书、成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》、丹桂苑小区实景照片等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中尽管原告未能向法庭举证其与被告签订的《物业服务合同》，但通过丹桂苑小区开发商成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》可知原告玉屏公司自丹桂苑小区建设完成后就为该小区提供前期物业服务，且被告当庭也认可其与原告签订过《前期物业管理服务协议》并对原告提交的《前期物业管理服务协议》中的收费标准予以认可，另被告在2014年9月之前均正常向原告缴纳各项物业管理费用，而自2014年9月起至今原告仍一直在丹桂苑小区提供物业服务，因此本院认为原、被告之间形成物业服务合同关系，双方应当按照相关法律规定履行各自权利义务。本案的争议焦点为被告钟小凤是否有权拒绝向原告玉屏物业公司支付物业管理费。对此，被告钟小凤主张丹桂苑小区第二届业主委员会已与成都金房物业服务有限公司签订新物业合同，成都玉屏物业有限公司的前期物业合同自动终止，原告玉屏物业属于非法滞留故其有权拒付。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，被告钟小凤主张丹桂苑小区与玉屏物业公司的前期物业服务合同关系已经终止，应当承担相应的举证责任。诉讼中，被告钟小凤向法庭提交了丹桂苑小区第二届业主委员会与第三方物业公司另行签订的《物业管理服务合同》，但未能提交小区业主大会授权第二届业委会选聘新的物业公司的决定，在另案丹桂苑小区第二届业主委员会请求被告玉屏公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉且丹桂苑小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，被告钟小凤应当提供充分证据证明丹桂苑小区与原告玉屏公司的物业服务合同关系已经终止的待证事实，现被告提交的证据材料并未充分证明丹桂苑小区第二届业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得丹桂苑小区业主相应授权与第三方物业公司签订新的物业管理合同，从而证明丹桂苑小区与原告玉屏公司的物业服务合同关系已经终止的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第一款“在合同纠纷案件中……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，本院对被告钟小凤的该项抗辩主张不予采信。故对原告玉屏物业公司要求被告钟小凤支付2014年9月至2016年7月的物业服务费1350.1元（58.7×23=1350.1元）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告自2014年9月按照每日千分之五的标准支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“违约金过高或过低时，当事人可以申请调整，调整的依据是违约金是否过分高于或者低于违约所造成的损失。”被告当庭提出违约金过高要求调整，原告主张的滞纳金暂计算至2016年7月已高达26472.5元，明显过高。本院考虑到本案的实际情况，从平衡双方当事人利益的角度考虑，酌情调整违约金为：在2016年7月31日之前的违约金总额为270元，从2016年8月1日起，以1350.1元元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。关于原告要求被告钟小凤支付2014年9月至2016年7月的电费2634.98元、2014年9月至2016年7月城市垃圾处理费184元，因原告已经证明其履行了该期间电费、城市生活垃圾处理费的代缴义务，因此本院对该项请求予以支持。原告要求支付电费和城市生活垃圾处理费这两项费用滞纳金的诉讼请求，因《前期物业管理服务协议》中未对电费、城市垃圾处理费的收取方式和滞纳金进行约定，且原告所主张的损失也未实际产生，故对于该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告钟小凤支付车辆停车费的请求，虽被告停车卡已经于2014年8月被停止使用，但被告钟小凤当庭认可其继续在小区停车的事实，但主张将车辆停放在小区系在小区有车位的时候，并非每日停放。对此，本院认为被告停车卡到期后将车辆停放小区应按照临时停放车辆的标准向玉屏物业支付停车费，按照日常生活经验临时停车费的收费标准高于包月停车，现原告以每月50元的标准要求被告支付停车费，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、被告钟小凤应在本判决生效之日起十日内向原告成都玉屏物业管理有限公司支付所欠2014年9月至2016年7月的物业管理费1350.1元、电费2634.98元、城市垃圾处理费184元、占道停车费1150元，合计5319.08元；二、被告钟小凤应于本判决生效之日起十日内向原告成都玉屏物业管理有限公司支付物业管理费违约金（截至2016年7月31日为270元，2016年8月1日以后产生的违约金以1350.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。三、驳回原告成都玉屏物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告钟小凤未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费25元由被告钟小凤负担。（此款原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 林 旭二〇一六年九月九日书 记 员 王延佳