四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1902民初1729号 原告巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司。 法定代表人张泽君，该公司经理。 委托代理人张剑，四川九朝律师事务所律师。 被告巴中市巴州区研磨时光咖啡厅。 经营者周勇，男，生于1963年，汉族，初中文化，个体工商，住巴中市巴巴州区。 委托代理人刘亮，四川宏坤律师事务所律师。 原告巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司（以下简称“群泽永吉物业公司”）与巴中市巴州区研磨时光咖啡厅（以下简称“研磨时光咖啡厅”）关于物业服务合同纠纷一案，本院于2016年06月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告群泽永吉物业公司之委托代理人张剑,被告研磨时光咖啡厅之经营者周勇及其委托代理人刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年2月1日，原告与巴中市庆园房地产开发有限公司签订了《鑫龙花园物业管理委托合同》，约定由原告对该公司开发的鑫龙花园提供物业服务。同时，被告使用鑫龙花园二楼住房经营巴中市巴州区研磨时光咖啡厅，周勇使用鑫龙花园1单元1楼2号普房及地下车库。原告依约对鑫龙花园小区提供了物业服务管理工作。2013年12月底和2014年12月底，原告分别向被告提出收取2013年度和2014年度物业管理费15284.6元、2014年普房物业管理费492元，2013年、2014年度地下停车库物业费用1840元时，被告拒绝支付，后经原告多次催收无果。故请求依法判令被告缴纳拖欠原告2013年以及2014年度物业管理费15284.6元，2014年度普房物业管理费492元，2013年和2014年度地下室停车物业管理费1840元，并按每天2%的标准缴纳滞纳金。 被告辩称：1、2013年1月至2014年12月，原告既未与鑫龙花园业主委员会也未与被告签订《物业服务合同》，虽2013年2月1日，庆园房地产开发有限公司与原告签订《鑫龙花园物业管理委托合同》仅仅是为了办理房屋产权使用，而且也无期限的约定和委托管理事项，故原、被告之间无合同关系；2、原、被告之间没有发生实际的物业管理服务，研磨时光咖啡厅的物业管理维修、清洁卫生的清扫、垃圾的搬运均是被告自己承担，且已经垫支各项维修费用10180元，故原告要求被告支付物业管理费用无事实依据和法律依据；3、原告主张滞纳金于法无据；4、原告主张停车服务费，没有事实和法律依据，在《物业管理委托合同》中的“委托管理内容和”章节里，无地下室停车位服务内容。也没有委托原告对地下停车场进行收费，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年2月1日，以巴中市庆园房地产开发有限公司为委托方，以群泽永吉物业管理公司为受委托方签订了《鑫龙花园物业管理委托合同》，约定：庆园房地产开发有限公司将鑫龙花园的物业管理服务工作委托给乙方。委托管理内容：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括业主、物业使用人外共用的上下水管道、落水管、化粪池的清理、垃圾道、烟囱、共用照明、道路、池、沟渠、井、楼内消防施设设备等；对公共环境的清扫保洁、垃圾清运；还约定：小区住宅按建筑面积每月每平方米0.4元计算，电梯公寓按照每月每平方米1元计算；在第二十五条中约定：车位管理费用由乙方按照物价部门核定的标准收取；小区楼道共用部分、共用设施设备的维修、养护由乙方负责管理，维修所需要的各项费用由业主、物业使用人承担或用维修基金偿付；如逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按照2%缴纳滞纳金。 2013年至2014年12月，被告使用鑫龙花园二楼住房经营巴中市巴州区研磨时光咖啡厅，面积为505.37平方米，案外人周勇使用鑫龙花园1单元1楼2号普房，从2013年2月起至2014年12月底使用地下车位2个。 2013年12月底和2014年12月底，原告分别向被告提出收取2013年度和2014度物业管理费15284.6元、2014年普房物业管理费492元，2013年、2014年度地下停车库物业服务费1840元时，被告以“公共区域的卫生是自己打扫、照明自己缴费、垃圾自己送到收集点、主管道堵塞、破裂是自己垫支费用疏通和更换、清洁卫生费用自己向环卫局缴纳、安保是自己负责”为由，拒绝支付酿成纠纷。 同时查明：原告群泽永吉物业公司提供的《企业法人营业执照》和《中华人民共和国物业服务企业资质证书》证实原告群泽永吉物业公司具有从事物业管理服务的资格，其资质等级为三级。2008年12月3日巴中市物价局、巴中市规划和建设局作出的巴价费[2008]80号文件规定高层住宅（电梯公寓）的物业服务等级指导价为三级每平方米0.90-1.20元。巴中市巴州区物价局、巴中市巴州区房产管理局颁发巴区价（2015）13号文件，对巴中城区物业管理服务等级标准进行了规定。该文件中，对物业服务费用在组成进行了界定：包括物业区域的清洁卫生费。 鑫龙花园业主委员会于2014年5月28日出具的证明证实：1、该委员会于2014年3月15日成立；2、该委员会认可原告群泽永吉物业公司与庆圆房产公司签订的《鑫龙花园物业管理委托合同》，并要求原告群泽永吉物业公司继续按该合同履行物业服务工作。 审理中，被告向本院提供了2014年5月7日向巴州区市容环境卫生管理局缴纳清洁卫生费2400元的证据，提供了该咖啡厅明细记账凭证，显示有疏通、修理下水的支付费用的记录。 休庭后，本院对鑫龙花园的部分知情人调查核实情况： 巴州区东城街道办事处南门社区干部暨鑫龙花园业主胡清贵证实:群泽永吉物业公司对被告研磨时光咖啡厅外的公共区域卫生不打扫、垃圾不清运、公共区域的照明是经营者自己提供、不对主管道管道进行疏通和维修说是开发商的责任，研磨时光咖啡厅内的主管道被堵塞、涨破均是经营者自己疏通、更换管道，也不派保安进行巡查，都是由经营者自己负责实施；商业区域使用的电梯长期停运，在业主委员会的督促下，2015年8月才开通、消防通道被物业公司占用停车收取停车费用，遇停电时不使用发电机发电，造成业主出现不方便。 证人彭某证人：我经营的火锅店与研磨时光咖啡厅店外的公告区域的卫生是我们自己打扫、垃圾是我们自己送到垃圾收集点，照明是我们自己供电，火锅店内的主管道被堵塞，物业公司开初还来看看，看了也不维修，后来看都不来看了，我们缴纳了物业服务费也没有给我们提供物业服务。 证人袁某证实：研磨时光咖啡厅的公共卫生由服务员自行打扫、垃圾送到老观桥垃圾收集点、主管道堵塞、破裂需要维修去找物业都不理，都是经营者自己维修。 休庭后，承办法官对被告营业场所主管破损以及被告更换二楼至一楼主管道的现场进行了查看并拍照予以证实。 经质证，原告未提供证据予以抗辩。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《鑫龙花园物业管理委托合同》、证人证言、庭审笔录，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。 巴中市庆园房地产开发有限公司与群泽永吉物业管理公司签订了《鑫龙花园物业管理委托合同》为前期物业服务合同，其性质为临时管理规约，该合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认；该前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力；该合同中对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、违约责任等进行约定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告主张收取物业管理费用，应当提供对被告进行了物业服务的相关证据，审理中，原告提供的对被告进行了物业服务的证据不足，故原告的诉讼请求、本院不予支持。 对于案外人周勇使用的鑫龙花园1单元1楼2号普房以及地下车库，因原告未起诉周勇个人，周勇不是本案被告，故本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的理解与适用的第二条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告巴中市群泽永吉物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  陈 娟 人民陪审员  张丛志 人民陪审员  仲小玫 二〇一六年九月二十一日 书 记 员  宋秘杪