湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘05民终1234号上诉人（原审原告）：李小雄，男，1976年11月11日出生，汉族，农民，住邵阳县**号。委托诉讼代理人：龙顺英（李小雄之母），女，1944年2月23日出生，汉族，农民，住邵阳县下花桥镇xx。被上诉人（原审被告）：邵阳市吉胜房地产开发有限公司，住所地邵阳县大木山振羽生态新区10-2#地。法定代表人：张世胜，该公司负责人。委托诉讼代理人：李正杰，湖南泽宇律师事务所律师。上诉人李小雄因与被上诉人邵阳市吉胜房地产开发有限公司（以下简称吉胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2015）阳民初字第1836号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李小雄的委托诉讼代理人龙顺英与被上诉人吉胜公司的委托诉讼代理人李正杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小雄上诉请求：依法判令吉胜公司向李小雄支付延期办理两证的违约金8438.16元。事实与理由：一、吉胜公司提交的邵阳县房地产开发经营管理办公室及邵阳县房产局出具的书面证明，不符合相关法律法规的有关规定，故该证明材料依法不能作为定案依据。上诉人早已提交了身份证、结婚证、户口本等办证所需资料，不存在资料不齐全的问题。吉胜公司称因业主资料不全才导致办证延迟，但国有土地使用权证办理的时间比房产证延迟一年多，吉胜公司作为有经验的开发商，怎么可能存在多次资料不全而去办证的情形，故该公司的说法不能成立，其违反合同约定应承担相应的违约责任。二、依照合同第十五条约定，双方只是约定了办证的备案时间延迟到交房后的360日内，而未约定上诉人是办证的主体义务人，因此，一审依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定认定上诉人是办证义务主体错误，本案应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来确定办证义务人与办证期限。根据该条规定，办理权属证书应当是开发商履行商品房买卖合同的附随义务，办证的主体及责任人应当是被上诉人。另外，依照该司法解释第十八条的规定及双方合同关于备案时间的约定，本案产权证书的取得时间最长也不应当超过该时间范围，即房屋交付使用后，经360日备案时间后的90日内。三、一审法院存在拖延立案等程序违法的情形。综合以上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。吉胜公司答辩称，一审判决合理合法，上诉人的上诉没有事实与法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。李小雄向一审法院起诉请求：一、吉胜公司履行合同约定尽快办理土地使用权变更登记证书；二、吉胜公司按所交房款3%赔偿李小雄违约金8438.16元。一审法院认定的事实：2008年，湘邵国用（2008）第000138号文件确认被告以出让方式合法取得位于邵阳县振羽新区10-2＃的地块，后被告经批准在上述地块上建设商品房，定为“振羽五金电器城·金鑫花园”。该商品房在建设过程中，被告在邵阳县房产局办理了商品房预售许可，商品房预售许可证号为预许字（2012）第000x号。2012年4月1日，原告李小雄与被告邵阳市吉胜房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告第4栋1单元201号房，建筑面积共134.23平方米，该商品房单价为人民币每平方米2095.44元，总金额为281272元整。原告于2012年4月1日交首付款121272元整，余下16万元选择按揭贷款。双方约定被告应于2012年11月30日前交付该商品房。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一、二项处理：1、买受人退房…...2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。被告邵阳市吉胜房地产开发有限公司于2012年、2013年就“振羽五金电器城·金鑫花园”1-7栋在邵阳县房产局开发经营管理办公室办理了登记备案手续，并于2014年9月—10月向邵阳县房产局申请办理了全部购房户的房产证，被告在颁证前曾因资料不齐被召民阳县房产局退回。被告于2015年11月1日办理了所有购房户的土地使用权证。因部分购房户没有领取土地使用权证，原告李小雄及其他五十三名购房户与被告发生纠纷，酿成本案。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。原告诉讼请求第一项，被告辩称已经在原告起诉前为原告办理了土地使用权变更登记，且原告提供的证据3足以证实，故法院驳回原告的第一项诉讼请求。原告的诉讼请求第二项是本案的争议焦点，本案的争议焦点是：在办理产权登记过程中，被告的行为是否构成违约，是否应当承担违约责任？被告依法取得国有土地使用权，并经批准在该国有土地上建设商品房，取得了商品房预售许可，与原告签订商品房买卖合同，不违背法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原、被告已经履行了合同主要义务，仅就合同第十五条约定的产权登记存在争议。关于《商品房买卖合同》第十五条约定原、被告双方存在三点分歧意见：一是原告对登记备案约定部分理解有误，原告认为被告应当在商品房交付使用后360日内办理好房地产权属证书，而合同约定是被告应当在房屋交付使用后360日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，此外，原告还认为被告提交登记备案时间是2014年9月14日才向房产部门申报资料，但从被告提供的证据来看，被告已经在商品房交付使用后360日内将有关资料报产权登记机关备案，因此，被告不够成违约。二是关于在规定期限内办理房屋权属证书的约定，原告认为双方在合同第十五条中约定房屋交付使用后360日内应当认定为办理房握权属登记时间，是双方的特别约定，但被告未按约定的期限360日内办理权属登记，构成违约。原、被告双方并未在合同中约定办理房屋权属证书的期限，既未在合同中特别约定办理房屋权属证书期限，则应当按照法规和司法解释的规定为房屋交付使用后90日内。且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，在预售商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书是购买人的义务，出卖人只有协助义务，故该条文对出卖人不具有约束力。因此，原告李小雄认为被告没有按照城市《房地产经营管理条例》三十三条之规定在房屋交付使用后90日内取得房地产权属证书构成违约，理由不能成立。三是该条约定出卖人违约的前置条件是“如因出卖人的责任”所致，原告认为被告构成违约，但原告忽略了合同约定和法律规定的前提条件是因出卖人的原因所致才由出卖人承担违约责任，而从原告提交的证据来看，不能证实原告没有在此规定期限内取得房地产权属证书系被告的责任，应承担举证不能的不利后果，故原告该主张不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释第九十条之规定，判决驳回原告李小雄的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的关于车库办证问题的视频及录音资料，与本案无关，不予采信。验收房屋证明，上诉人能在一审提交但未提交，故不属于二审中的新证据，不予采信。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：吉胜公司在办理房产证及国有土地使用权证的过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任？双方签订的合同第十五条明确约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按...”上述双方当事人关于出卖人承担违约责任的约定，排除了无过错责任的适用，而是适用过错责任，该过错责任约定条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。依照该约定，吉胜公司在办证上的义务仅为向产权登记机关提供资料备案。邵阳县房产局及邵阳县房地产开发经营管理办公室在一审时向法院出具了书面证明，该二份书证符合证据的真实性、合法性、关联性要求，上诉人亦未提交反驳证据予以推翻，故该二份书面材料可以作为本案的定案依据。根据该二份书面证明，吉胜公司并未存在迟延提供资料备案从而直接导致办证迟延或不能的行为，上诉人也未提交证据证实吉胜公司存在其他实际过错行为。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提条件亦是因出卖人原因而导致办证延迟或不能。而吉胜公司在为上诉人办理产权证书的过程中，并未存在主观故意延迟办证或其他实际过错导致办证迟延或不能的情形，故吉胜公司并未构成违约，不需承担违约责任。综上所述，李小雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李小雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  李玉芳审 判 员  李盛刚审 判 员  莫佩华二〇一六年九月二十六日代理书记员  周 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……