江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终747号上诉人（原审被告）：启东先豪房地产开发有限公司，住所地启东市人民西路1888号。法定代表人：郑许承，董事长。委托诉讼代理人：张正勤、龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施瑞康。委托诉讼代理人：陆施思，江苏东晋律师事务所律师。上诉人启东先豪房地产开发有限公司（以下简称先豪公司）因与被上诉人施瑞康房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启开民初字第00824号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。先豪公司的上诉请求：1、撤销启东市人民法院（2015）启开民初字第00824号民事判决，依法改判驳回施瑞康的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审案件受理费由施瑞康负担。事实和理由：原审查明事实不清，施瑞康与上诉人之间达成的协议仅是购房意向书，属预约合同性质，双方之间并未签订正式的商品房买卖合同，故双方之间不存在商品房买卖合同关系，虽然在意向书中约定上诉人保证案涉房屋以约定价格出售给施瑞康，但约定的价格不明确，一审错将《龙豪地块拆迁问题会议纪要》第一项下的“安置价格”当作“房源价格”错误，而且将房屋价款认定为施瑞康家庭拆迁补偿款和其自愿出资款组成缺乏依据，原审从《龙豪地块拆迁问题会议纪要》在前而《购房协议书》在后而推断本案相关事实的推理依法不能成立，两者的签订主体不一致，应当以签订时间在后的《购房协议书》为依据确认相关事实。但双方在《购房协议书》中对房屋价款、付款方式、付款时间均未作出约定，故双方之间的购房合同未成立；本案中遗漏当事人，施瑞康为启东市开发区的拆迁户，讼争房屋买卖系因启东市开发区的拆迁行为引起，且部分款项由启东市开发区支付，故应当追加启东市开发区为当事人进行诉讼，才能查清本案全部事实。施瑞康答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案中双方的商品房买卖合同已经成立，而且施瑞康已经完全履行了合同义务，该协议虽然不是严格意义上的要式合同，但是合同内容已经通过合同本身以及会议纪要内容进行了明确。本案中的购房协议书是由上诉人起草并且提供，上诉人利用被上诉人不懂法的情况，并没有提供符合法律规定的标准商品房买卖合同，责任在上诉人一方，而且该协议中也没有约定何时签订正式的商品房买卖合同，所以应当认定该份协议在双方的认知中就是正式的商品房买卖合同。施瑞康向一审法院起诉的诉讼请求：1、判令先豪公司立即交付三个大储藏室（每个不小于25平方米）；2、由先豪公司开具购房发票，协助办理房屋产权登记手续。一审法院认定事实：施瑞康原有房屋位于启东市××村××组，因先豪公司项目建设需要而进行拆迁。2011年6月29日下午，启东经济开发区、先豪公司、上海华龙（企业）集团有限公司三个单位的负责人在先豪公司的会议室召开会议并形成《龙豪地块拆迁问题会议纪要》，内容为：会议就推进龙豪房地产地块动迁工作进行认真讨论，并就施瑞康户拆迁相关事宜，经友好协商形成如下一致意见：一、由开发商提供6-301、12-301（401）、12-201、6-401或7-401（301）作为安置房源，安置价格按启东市建设局裁决（2009年7月13日）时点执行。二、开发区负责将该户补偿款和施瑞康自愿出资的购房款打入开发商账户，同时负责将该户拆迁协议（俗称拆迁证红联单）转让给开发商，由开发商全权处理。三、开发区与拆迁户签订拆迁协议时必须明确：拆迁户自行负责过度；物业费、配套费等房屋单价以外费用由拆迁户自行解决；必须在规定的时间内腾空房屋。2011年7月12日，先豪公司（甲方）与施瑞康（乙方）签订《购房协议书》，其中协议第一条约定：甲方将其拥有独立产权的位于启东市××××花园的房屋（房号：××#×××、××#×××、××#×××、××#×××，合计建筑面积517平方米）和叁个大储藏室。第二条甲方承诺：……3、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。启东市经济开发区管理委员会负责拆迁的相关领导在该协议见证人处签字。2011年7月14日，启东经济开发区总公司（甲方）与施瑞康（乙方）签订《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方选择产权调换作为拆迁补偿安置方式，应得拆迁补偿款为人民币703095元。2013年1月22日启东市经济开发区拆迁办公室（以下简称为开发区拆迁办）向先豪公司借用××××花园××#×××室，以满足施瑞康儿子结婚所需，开发区拆迁办向先豪公司出具借条，载明由开发区担保借房，房款与其余房屋结算时一并结账。2013年8月29日，施瑞康亦向先豪公司出具借条载明“今借到××花园××#×××室燃气开户通知书用于开通燃气”。2013年7月30日2014年10月14日，开发区拆迁办分别向先豪公司出具借条，借用××#×××室、××#×××号储藏室及××#×××室、×××室，并出具借条。后启东经济开发区管委会将施瑞康户的拆迁补偿款703000元汇至先豪公司账户，施瑞康将250000元汇至先豪公司账户。开发区管委会要求先豪公司就上述两笔款项开具发票。2014年8月14日，先豪公司向启东经济开发区管委会出具一份函，载明：一、贵开发区汇入我司的703000资金，我司发票如何开？开给开发区，还是开施瑞康房款……二、我司收到施瑞康250000元资金是否开施瑞康房款……三、上述703000.00、250000.00元，二笔资金是否开税务收据或正式发票，如开正式发票，由于房款没有全部付清，购房款发票不足，无法办理房产证，可能会出现税务滞纳金。现施瑞康实际占有使用的房屋为××#×××室、××#×××室、××#×××室、××#×××室，××#×××储藏室、××#×××储藏室及××#×××储藏室。庭审中，施瑞康陈述系基于其与先豪公司签订的《购房协议》主张先豪公司开具发票、提供办理房屋产权所需的相关材料。原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方当事人应当遵循诚实信用的原则履行合同义务。本案中施瑞康、先豪公司签订案涉《购房协议书》系在《龙豪地块拆迁问题会议纪要》形成之后，会议纪要即是针对施瑞康家庭拆迁安置的四套房屋而形成，纪要明确了安置予施瑞康家庭的房源信息、价格标准，纪要亦明确案涉房屋的价格包含施瑞康家庭的补偿款及其自愿出资的购房款两部分，故施瑞康、先豪公司签订案涉《购房协议书》时对合同标的、价款应是明知的。现启东市经济开发区管理委员会已经将施瑞康户的拆迁款703000元汇至先豪公司账户，施瑞康亦将其自愿出资的250000元汇至先豪公司帐户，结合会议纪要，可证实施瑞康已经履行完毕出资义务，而开发区管理委员会是否已按约将施瑞康户的拆迁证红联单交付给先豪公司应当由先豪公司自行与开发区管理委员会协商，不影响施瑞康、先豪公司之间的购房协议的效力。施瑞康现已经实际占有使用购房协议书约定的四套房屋，先豪公司应就施瑞康已经支付的房款开具销售不动产统一发票，并向施瑞康交付办理房屋产权所需的相关资料以协助施瑞康办理产权登记手续。针对施瑞康实际占有使用的××#×××、××#×××及××#×××储藏室，施瑞康、先豪公司均认可××#×××、××#×××系施瑞康擅自占有使用，因案涉会议纪要中未涉及储藏室的安置，施瑞康、先豪公司签订的《购房协议书》中虽提及三个大储藏室，但并未明确具体房号、面积，故对案涉三个储藏室的单价、面积无法查明，现就该三个储藏室无其他权利人主张权利，施瑞康、先豪公司可针对案涉三个储藏室另行协商达成补充协议，本案中对三个储藏室不作处理。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，判决:一、先豪公司于判决生效之日起十日内就施瑞康户购买的××#×××室、××#×××室、××#×××室、××#×××室已付房款开具销售不动产统一发票，并协助施瑞康办理产权登记手续；二、驳回施瑞康的其他诉讼请求。案件受理费收取1050元，由施瑞康、先豪公司各半负担。本院二审期间，先豪公司提供了一份通过邮件发送的《关于施瑞康安置房情况说明》，按照开发区的要求，讼争房屋的价格按4200元每平方米约定计算，房款由以下几个部分组成：一是施瑞康宅拆迁补偿款90万元，二是可选四套房资格变现约在110-112万元之间，三是施瑞康出资额，上述三部分与施瑞康所选房屋总价基本持平亦证明讼争房屋的房款总额不应低于2171400元。施瑞康质证认为：对于该证据的真实性不予认可，该证据是复印件，而且从内容上无法看出是由开发区出具的，如果是由开发区出具的情况说明，邮件发送的时间是2014年2月份，那该证据应该在一审中就予以提交，所以不能作为新证据。本院认证认为，先豪公司提供的该证据系复印件，无法对其真实性、合法性进行确认，证据内容虽与本案具有关联性，但启东市经济开发区与本案的处理具有利害关系，未能出庭质证，且该证据形成于2014年2月份，该证据不属新证据，故对该证据的效力本院不予确认。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：1、案涉商品房买卖合同是否已经成立，施瑞康的购房款是否已经付清；2、启东经济开发区是否属必须追加的当事人。本院认为，关于争议焦点1，商品房买卖合同的成立与否应当以双方达成的协议是否对合同主要条款达成一致确定。案涉《购房协议书》虽从形式上讲不符合商品房买卖合同的一般格式合同，但协议中对买卖的标的物即房屋的座落已经作了明确的约定。对于房屋的价格，协议书中甲方承诺中第3条约定：自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方（指施瑞康），期间不得反悔或将房屋出售给第三人。从该条文内容来看，虽然双方在协议中未明确约定房屋单价，但双方对房屋价格已经有了约定，双方均认为没有单独作约定，实际由先豪公司参与的《龙豪地块拆迁问题会议纪要》中对该房屋的价格已经作了约定，《龙豪地块拆迁问题会议纪要》系针对施瑞康户的拆迁安置而形成，而施瑞康与先豪公司签订的《购房协议书》亦系基于其拆迁安置权益及《龙豪地块拆迁问题会议纪要》签订，两者之间并非完全割裂。施瑞康履行了其应当履行的合同义务，即视为其已经履行完毕全部合同义务，客观上启东经济开发区亦是基于《龙豪地块拆迁问题会议纪要》而将703000元汇给先豪公司，故在施瑞康履行了其个人出资后，即应当认为履行了《购房协议书》中的付款义务，先豪公司无证据证明拆迁证红联单由施瑞康持有，且合同中也未约定由施瑞康作为合同义务交付拆迁证红联单，故房屋价款不足部分，实际属启东经济开发区与先豪公司进行结算的内容，与施瑞康无涉。虽然《购房协议书》中没有约定房屋交付时间，但协议中同样约定了先豪公司负有办证条件许可后七日内通知施瑞康的义务，可见约定交房及办理权证系先豪公司的义务，施瑞康在履行合同义务后随时可以要求先豪公司交付房屋。现房屋已为施瑞康实际占有，并不存在另行交付的问题，故本案中《购房协议书》已经符合商品房买卖合同的主要条款，并且已经实际履行，应当认定合同有效成立，且施瑞康已经履行了相关交付房款义务，如先豪公司认为施瑞康自愿出资的金额与原约定不符可以另行诉讼主张，而对其与启东经济开发区之间的权利义务本案中不予理涉。关于争议焦点2，启东经济开发区为施瑞康户拆迁法律关系中的补偿安置义务主体，在该法律关系中，启东经济开发区应当对施瑞康负有安置义务，但根据《龙豪地块拆迁问题会议纪要》的精神，先豪公司自愿代为履行部分安置义务，施瑞康认可该纪要的精神才与先豪公司签订了《购房协议书》。诉讼中，施瑞康亦没有否认《龙豪地块拆迁问题会议纪要》中对其安置的方案，施瑞康亦是根据《龙豪地块拆迁问题会议纪要》签订并履行《购房协议书》，双方的权利义务关系明确，故启东经济开发区属于可以追加的当事人，而非必须追加的当事人，案涉《购房协议书》的履行与启东经济开发区不存在法律意义上的利害关系，故原审在基本事实已经清楚的情况下未追加启东经济开发区为当事人并无不当。综上所述，先豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人先豪公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪红晏审 判 员  曹 璐代理审判员  刘 猛二〇一六年九月十二日书 记 员  邱 晴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；