江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3561号上诉人（原审被告）：杜涛，男，1984年12月23日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：杜念兴（系杜涛之父），男，1953年8月15日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：徐州新港物业管理有限公司，住所地徐州市富国街1号。法定代表人：缪长春，总经理。上诉人杜涛因与被上诉人徐州新港物业管理有限公司（以下简称新港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人杜涛的委托诉讼代理人杜念兴，被上诉人新港物业公司的法定代表人缪长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜涛上诉请求：请求改判。事实和理由：上诉人是常住人口不知物业合同是啥样，物业合同未有公示不合法。电梯广告费没有分给业主也未有公示。2011年-2015年所收停车费，到业主办公室询问物业合同之事，张主任恼羞成怒，对杜念兴大打出手致受重伤住院治疗，用药费1万44元，营养费9000，上诉人当时要2万元，张说没有先给9000，后余给用物业费抵了，等后来张志宁又不给办了，对此表示不服。物业还请了3个大高个专来对付与他们有意见的业主，曾经和杜念兴打了一架，打很多人，专对付与张志宁不服的人，整天啥事不干。新港物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉中所述挨打并非上诉人本人，而是上诉人父亲与也是小区业主的业委会成员发生争执，与新港物业公司无关，上诉人所称的医药费等与本案完全不同法律关系。新港物业公司业已尽到合同约定的相关服务义务，作为业主的上诉人则需全额支付物业费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。新港物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杜涛支付物业费10046元（具体计算方法：欠费期间为自2015年7月1日至2019年12月31日，房屋建筑面积143.11平方米×1.3元/平方米/月×54个月≈10046元、公共能耗费3240元（60元/月×54个月=3240元）；2.杜涛承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年12月15日，丰源大厦业主委员会（甲方）与新港物业公司（乙方）签订《徐州丰源大厦物业管理服务合同》一份，约定由乙方为甲方位于徐州市青年东路57的丰源大厦提供物业管理服务，物业服务项目包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护与管理、公共环境卫生，交通与车辆停放秩序管理，维持公共秩序等等；物业管理服务费收费标准为按业主（或物业使用人）所拥有物业的建筑面积收取，纯住宅使用1.3元/平方米/月；商住、商办2.30元/平方米/月；商业用房3.00元/平方米/月；大厦电梯、水泵及公共照明等设施设备运行电费由乙方代收代交，统一按能耗费60元/月/户计费，每年6月25日前缴纳本年度上半年物业管理各项费用，每年12月25日前缴纳下半年物业管理各项费用；委托管理期限三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满，应在本合同期满30天前，如双方不再继续合作，应以书面方式通过特快专递告知，否则，视为合同自然延续。杜涛系案涉丰源大厦2102室业主，该房产不动产权证记载，该房屋建筑面积为143.11平方米。另查明，新港物业公司曾通过张贴公告的形式对涉案物业管理合同进行公示。杜涛欠付物业费期间，新港物业公司曾上门催要并张别催缴物业费函。又查明，新港物业公司自2011年5月1日为案涉丰源大厦提供物业服务至今。一审法院认为，案涉《徐州丰源大厦物业管理服务合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。新港物业公司具有从事物业管理服务的资质，杜涛为案涉丰源大厦业主，新港物业公司为杜涛提供了物业管理服务，新港物业公司应按照合同约定及时向原告交纳物业服务费。庭审中，对于杜涛举证提出的新港物业公司服务不到位、小区卫生脏乱差问题，新港物业公司质证确认其物业服务达到95%，故一审法院支持的新港物业公司物业费诉请为9544元（具体计算方法：欠费期间为自2015年7月1日至2019年12月31日，房屋建筑面积143.11平方米×1.3元/平方米/月×54个月×95%≈9544元）。关于新港物业公司主张的公共能耗费3240元。《徐州丰源大厦物业管理服务合同》中已有明确约定，能耗费统一按60元/月/户计费，且新港物业公司举证的水电费发票等证据能够证明案涉小区的相关能耗费用的实际支出，该部分费用诉请于法有据，一审法院依法予以支持。关于杜涛辩称“新港物业公司与业主委员会签订的物业管理协议，事前并未向全体业主公示，事后杜涛等业主对合同的具体内容并不知情，至本案起诉之日被告尚不明确物业协议的主要内容，对于新港物业公司的服务范围、收费标准等被告概不知情，期间杜涛等业主多次向街道办事处等政府部门反映后均不了了之。我接到原告起诉书后，找业委会张主任要求看合同，张主任不给，最终没有看到合同”的意见。首先，新港物业公司提供的案涉物业管理合同张贴公示照片，能够反映新港物业公司采取了一定方式对案涉物业管理合同进行了公示。此外，物业合同的签订主体系丰源大厦业主委员会，该业主委员会理应承担对物业合同的签订、公示及告知的义务。杜涛虽然举证了部分业主签名的未见过物业合同及相关收益的《业主证明表》，但该表仅涉及部分业主，且物业合同是否经公示告知全体业主知晓也并非缴纳物业费的必要条件。故对杜涛的此项辩称意见，一审法院不予采纳。关于杜涛辩称“在新港物业公司服务期间，有关公共部位的广告收入、停车场收费、基站费用、物业服务等级、物业服务内容、收费项目、收费依据、计费方式、举报电话、安全应急预案、工作人员名单等，原告也没有公示”“业主也不了解小区公共区域的养护记录、设备设施年检手续，建筑物维修基本的使用情况。被告认为原告的物业服务没有尽到基本的物业服务责任和义务、账目不清、收费没有明示等”的意见。上述问题均属物业服务管理过程中相关工作、信息公开公示的问题。各项费用的公开公示工作虽不涉及物业服务管理的核心工作内容，但在当下倡导企务公开，阳光收支的良好社会风气下，新港物业公司应当将涉及业主切身利益的物业收支项目予以定期公开公示，做到阳光透明，以维护业主的相关知情权。关于杜涛辩称“对于杜涛房屋新港物业公司是按照商品房买卖合同中约定的面积157.33平方米计算的物业费，但是杜涛的房屋实际证载面积是143.1平方米，存在房屋办证之前新港物业公司多收的物业费应该返还给杜涛”的意见。本案中，新港物业公司诉请物业费的计算依据中，房屋建筑面积即以登记的143.11平方米计算。杜涛辩称的“多收的物业费”并非本案理涉的物业费欠付区间，双方可另行解决，一审法院在本案中不予理涉。关于杜涛辩称“今年8月份，杜涛家人去世，经过街道办事处同意在小区门口搭灵棚，物业工作人员来阻止摆放花圈，埋怨我占地方搭灵棚太大了，只能给我两个车位，但这种行为让我很气愤”的意见。该事项属于新港物业公司物业管理过程中与杜涛个人发生的摩擦矛盾。双方应本着互谅互让的精神妥善处理上述矛盾。新港物业公司作为物业管理企业，在平时物业管理过程中，也应因时、因事的不同，采取区别化的工作方式，尽量做到温情管理，避免激化业主和物业公司之间的矛盾。关于杜涛辩称“新港物业公司在物业服务期间未尽到基本的物业服务责任，比如：该小区对外来人员的出入缺乏管控，甚至小区内有人开办培训机构、宾馆等，原告也不进行制止，造成小区出入人员混杂，给小区安全带来极大隐患”的意见。对此问题，一审法院已经结合新港物业公司的意见，扣减了新港物业公司诉请的5%物业费。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。新港物业公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。新港物业公司在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，遂判决：一、判决生效之日起十日内，杜涛支付徐州新港物业管理有限公司物业服务费9544元、公共能耗费3240元；二、驳回徐州新港物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，作为现代物业管理活动的基础性理论，建筑物区分所有权赋予业主个体之间更具人合性的关系，他们不仅仅只是单纯地共有财产，更是一种相互依存与协作的共同生活关系。小区是由每一个个体业主组成的生活共同体，其中物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。本案中，丰源大厦业主委员会与新港物业公司就案涉物业所签订《徐州丰源大厦物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。新港物业公司作为物业服务企业依约提供了物业管理服务，业主亦应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上诉人以案涉物业合同未经公示不合法的上诉理由不能成立，亦与新港物业公司一审举证的物业管理合同张贴公示照片相悖，本院不予支持。上诉人主张的其代理人受伤住院的理由，与本案并非同一法律关系，本院不予理涉。综上所述，杜涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人杜涛负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汤孙宁审判员  汪佩建二〇二一年六月一日书记员  李 雯