北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初1679号原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司，营业场所北京市丰台区刘家窑南里27楼D102。负责人赵亚衡，董事长。委托代理人赵梦龙，男，1978年10月30日出生，北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司员工。委托代理人高辉，男，1967年9月26日出生，北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司员工。被告中国铁路物资北京有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街28院-1。法定代表人杨永贵，总经理。委托代理人童春艳，北京百朗律师事务所律师。委托代理人杨双，北京百朗律师事务所律师。原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司（以下简称隆安泰丰台分公司）与被告中国铁路物资北京有限公司（以下简称铁路物资公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告隆安泰丰台分公司委托代理人赵梦龙、高辉，被告铁路物资公司委托代理人童春艳、杨双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆安泰丰台分公司诉称，根据北京市人民政府令1995年第21号的关于《北京市居住小区物业管理办法》中第八条之规定，在物业管理委员会成立之前，该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期物业管理，根据中华人民共和国国务院令2003年第379号发布的《物业管理条例》中第三章的规定，开发建设部门有权指定物业管理企业进行前期物业管理，同时中国铁路物资北京有限公司将刘家窑东里8楼委托给北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司进行物业服务并签订了物业服务合同。我公司一直履行与开发单位签订的物业委托合同上约定的职责，为小区业主提供良好的物业服务，中国铁路物资北京有限公司在接受了物业服务的同时，也应该履行其交纳相应物业费的义务，但被告自2011年2月1日至今无故拖欠，原告认为，被告无故拖欠上述应缴费用，侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求：1、被告支付2011年2月1日至2017年1月31日物业费129368.52元。2、被告支付诉讼费。被告铁路物资公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、根据丰台法院对原告诉本案涉案服务区内物业费纠纷，二中院对本案标的做了处理已经生效，属于已决事项，对原告和判决相对方已经发生法律效力，原告以同样理由要求被告承担相同物业费，于法无据。2、如果原告诉请得到法院支持，将会对已经生效判决作出否定处理，造成司法混乱，扰乱社会治安。2011年-2013年的物业费要求超过诉讼时效。2011年的合同是被告和原告母公司签的合同，不是和原告签的。2016年1月31日-2017年1月31日被告没有和原告签订物业合同，原告也没有和业主签署，原告要求这个期间的物业费没有事实和法律依据。原告诉讼请求不成立。经审理查明：2007年1月24日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资公司北京公司（委托方、乙方）与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方、乙方将丰台区刘家窑东里8号楼委托丙方实施物业管理，建筑结构为钢筋混凝土结构，层高2.7米，地上16层地下2层，甲方占产权的55％、乙方占产权的45％；丙方提供管理和服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任和义务。委托管理期限为丙方正式接管本合同所涉8号楼物业（三方办理交接手续）之日，即2007年2月1日起暂定一年，合同期满前一个月续签下一年度合同。2008年3月10日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资公司北京公司（委托方、乙方）与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（受托方、丙方）签订《物业管理服务合同》，约定：根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原协议约定的管理责任和管理内容及服务标准，管理期限继续延续到2009年1月31日。2009年6月16日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资公司北京公司（委托方、乙方）与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（受托方、丙方）签订《物业管理服务合同》，约定：根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原协议约定的管理责任和管理内容及服务标准，管理期限继续延续到2010年1月31日。2010年1月31日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2010年1月31日延续至2012年1月31日。2012年11月29日，中国南车集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰丰台分公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2012年1月31日延续至2014年1月31日。2014年2月10日，中国南车集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京有限公司（委托方、乙方）与隆安泰丰台分公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，甲乙方同意丙方对丰台区刘家窑东里8号楼进行物业管理，并继续履行原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2014年1月31日延续至2016年1月31日。另查，一、2010年12月2日，中国铁路物资北京公司名称变更为中国铁路物资北京有限公司。二、2011年8月16日，铁路物资公司综合管理办公室出具《通知》一份，载明：“依据国家财政部有关规定（中华人民共和国财政部令第41号第四十六条的规定），决定自2011年1月1日起，职工已购住房物业费全部由个人支付，公司不再负担。特此通知。”三、隆安泰丰台分公司本次起诉涉及的35处住房原系铁路物资公司管理的房产，1995年-2007年间，铁路物资公司（甲方）陆续将上述房产以成本价出售给单位职工（乙方）并签订《房屋买卖合同》，涉案35处住房的《房屋买卖合同》内容除房号、面积、房款外其余内容基本一致，《房屋买卖合同》约定：乙方调出甲方单位的，原由甲方支付的物业费、管理费等相关费用自乙方调出之日起自行支付。本合同未尽事宜，按照北京市政府有关政策执行，本合同履行期间，如遇国家政策调整变化，按国家规定执行。四、北京瑞来隆安泰物业管理有限公司因物业费问题曾将上述35处住房的部分业主诉至北京市丰台区人民法院，北京市丰台区人民法院判决由相关业主支付物业费用，业主上诉后，北京市第二中级人民法院维持了原审判决。上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》、《物业管理委托合同续签协议》、房屋买卖合同、民事判决书、房屋档案材料等相关证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。根据北京市建委与北京市发改委2006年《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》的意见，在2006年1月1日《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。《企业财务通则》（中华人民共和国财政部令第41号）第46条规定：企业不得承担属于个人的下列支出：（一）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。（二）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。（三）个人行为导致的罚款、赔偿等支出。（四）购买住房、支付物业管理费等支出。（五）应由个人承担的其他支出。本案中，铁路物资公司与职工签订的《房屋买卖合同》中约定：本合同未尽事宜，按照北京市政府有关政策执行，本合同履行期间，如遇国家政策调整变化，按国家规定执行。2011年，铁路物资公司根据《企业财务通则》规定作出自2011年1月1日起不再负担职工个人已购公有住房的物业费的决定，符合《房屋买卖合同》中“如遇国家政策调整变化，按国家规定执行”的约定，故2011年1月1日之后的物业费应由职工个人承担。事实上，相关生效判决也均已认定应由业主个人承担涉案房屋的物业费。综上，对隆安泰丰台分公司要求铁路物资公司支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：驳回北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司的诉讼请求。案件受理费二千八百八十八元，由北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 俊人民陪审员  余晓俊人民陪审员  石静慧二〇一六年九月二十三日书记员王德林