重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终5511号上诉人（原审被告）：重庆渝永房地产开发有限公司。法定代表人：罗古全，公司总经理。委托诉讼代理人：秦秀亮，重庆合州律师事务所，特别授权。委托诉讼代理人：李荣华，重庆合州律师事务所，特别授权。上诉人（原审原告）：葛小铭。委托诉讼代理人：周勇，重庆百君（合川）律师事务所，特别授权。委托诉讼代理人：陈刚，重庆百君（合川）律师事务所，一般授权。上诉人（原审原告）：ＸＸ君。委托诉讼代理人：周勇，重庆百君（合川）律师事务所，特别授权。委托诉讼代理人：陈刚，重庆百君（合川）律师事务所，一般授权。上诉人重庆渝永房地产开发有限公司（以下简称渝永公司）因与上诉人葛小铭、ＸＸ君商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2016）渝0117民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人渝永公司之委托代理人秦秀亮、上诉人葛小铭、ＸＸ君之共同委托代理人周勇、陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渝永公司上诉请求：撤销一审判决，驳回葛小铭、ＸＸ君的诉讼请求。事实和理由：1、逾期办证违约金应根据葛小铭、ＸＸ君每月实际偿还的贷款本金分段计算；2、葛小铭、ＸＸ君在领证表上已经签字确认，在领取产权证后双方权利义务了结，因此渝永公司不应支付逾期办证违约金。葛小铭、ＸＸ君辩称：1、双方签订的商品房买卖合同约定了渝永公司逾期办证的违约责任及违约金的计算方法，不应按渝永公司主张的方式分段计算；2、从领证表内容看，渝永公司存在欺诈行为。葛小铭、ＸＸ君上诉请求：撤销一审判决，改判支持购房者的诉讼请求；一、二审诉讼费由渝永公司承担。事实和理由：1、本案争议焦点在于双方签订的《商品房买卖合同》附件五“商品房买卖合同补充协议”中第一条、第五条和第十条的效力问题。一审判决认定该三条有效并以此作为计算逾期办证违约金依据的做法，属于认定事实错误，应予改判。2、一审判决仅依据购房合同作出裁判，而对购房者提出的关于格式条款效力的法律规定均未适用，属于适用法律不当，应予改判。渝永公司辩称：购房者的上诉理由不能成立，按补充协议计算逾期办证违约金是符合合同约定的。葛小铭、ＸＸ君向一审法院起诉请求：1、请求判令渝永公司向葛小铭、ＸＸ君支付因未在规定期限内取得房屋登记受理单的违约金共计20867.56元。2、本案全部诉讼费用由渝永公司承担。一审法院认定事实：重庆渝永房地产开发有限公司是具有房地产开发资质的房地产开发企业。葛小铭、ＸＸ君与重庆渝永房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同一至五条对房屋座落位置、价款及支付方式等约定为：葛小铭、ＸＸ君购买渝永公司开发的位于重庆市合川区××·香榭××楼××房屋一套，房屋总成交金额为445，888元，葛小铭、ＸＸ君于签订合同之时向渝永公司支付首付款145，888元，其余款项30万元在渝永公司指定的银行按揭贷款。合同第七条约定：渝永公司应在2013年10月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付葛小铭、ＸＸ君使用。第八条约定：渝永公司应于确定交房日的七日前书面通知葛小铭、ＸＸ君做好办理交付手续的准备……。合同第十三条约定为：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由葛小铭、ＸＸ君与渝永公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。葛小铭、ＸＸ君与渝永公司双方应相互配合办理本商品房产权登记。由葛小铭、ＸＸ君委托渝永公司办理的，渝永公司应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由葛小铭、ＸＸ君提供的资料提供给渝永公司。如因渝永公司的责任未能按时向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，葛小铭、ＸＸ君有权解除合同；葛小铭、ＸＸ君要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至渝永公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，渝永公司按日向葛小铭、ＸＸ君支付已付房价款万分之一的违约金，并于渝永公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向葛小铭、ＸＸ君支付违约金。另葛小铭、ＸＸ君与渝永公司双方又签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议，作为合同附件。补充协议第一条第1款约定：双方按合同所列地址进行联络，本合同约定书面通知方式包括：公告、邮寄、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，视发出挂号邮件后第七天为收讫，公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。补充协议第十条关于“已付房价款”约定为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指葛小铭、ＸＸ君实际支付给渝永公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。补充协议还约定了其他相关条款。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，葛小铭、ＸＸ君实际向渝永公司支付了首付款145，888元，另部分款项30万元向银行进行的按揭。2014年3月21日，渝永公司取得所售房屋的竣工验收备案登记证。2014年3月25日，合川日报登载了渝永公司发出的渝永香榭丽苑交房公告，该公告载明：尊敬的渝永·香榭丽苑业主，我公司开发建设的渝永·香榭丽苑1号楼（A）幢、3号楼（B幢）住宅已通过验收，将于2014年3月28日正式交房。为了便于业主收房，我公司将安排3天时间集中办理收房手续，请各业主于2014年3月28日-2014年3月31日前来办理入住手续。逾期则视为自动收房。该公告发出后，葛小铭、ＸＸ君于2014年3月28日接房，并签署业主接房确认表。渝永公司交房后，于2015年9月6日向土地房屋管理机构提交办证相关资料，并取得业务受理通知书。渝永公司于2015年12月起向葛小铭、ＸＸ君等业主陆续发放房地产权证，并制作了渝永·香榭丽苑房屋产权证领取明细表，葛小铭、ＸＸ君在渝永公司制作的房屋产权证领取明细表上签字。该表末尾处备注有：“本人购买的渝永·香榭丽苑房屋，现产权证甲方已办理完毕，并由本人签收。《重庆市商品房买卖合同》中甲方的合同义务已全面履行完毕，互相不再有其他责任”。葛小铭、ＸＸ君认为渝永公司逾期取得房屋登记受理单，应向葛小铭、ＸＸ君支付逾期取得房屋登记受理单的违约金，故葛小铭、ＸＸ君起诉至一审法院，其诉请如前。庭审中，葛小铭、ＸＸ君对补充协议的效力提出异议，认为补充协议系格式合同，第十条关于已付房款的约定属于部分免除渝永公司的责任，部分限制葛小铭、ＸＸ君的权利，渝永公司未对该条做到显著的提示，故该条应为无效。对渝永公司制作的渝永·香榭丽苑房屋产权证领取明细表的备注部分提出，明细表是一个格式合同，有关免除渝永公司违约责任的条款内容，葛小铭、ＸＸ君并未签字确认，其免责条款放在明细表的最后，而葛小铭、ＸＸ君签字均在备注之前，葛小铭、ＸＸ君签字的内容均在领证签字那一栏，签字确认仅限于这一栏的内容。故葛小铭、ＸＸ君的签字只能认为对领证的确认，不能扩大为其他内容的认可，该份证据不能作为免除其责任的证据。还查明，葛小铭、ＸＸ君于2013年2月1日向银行按揭贷款30万元，每月1日归还按揭款，截至2015年9月1日止，葛小铭、ＸＸ君贷款余额为156754.4元，已归还按揭贷款本金143245.6元。一审法院认为，渝永公司是具有房地产开发经营资质的企业，葛小铭、ＸＸ君与渝永公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。双方签订的重庆市商品房买卖合同约定，渝永公司应在2013年10月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付葛小铭、ＸＸ君使用。但渝永公司于2014年3月21日取得所涉房屋的竣工验收备案登记证，于2014年3月28日交房，接照合同约定，渝永公司应该在60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而渝永公司于2015年9月6日才取得登记受理单，渝永公司的行为已构成违约，应承担违约责任。关于“已付房价款”问题。双方签订的补充协议第十条对此进行了明确约定，即指葛小铭、ＸＸ君实际支付给渝永公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和，补充协议即是对主合同的补充，双方应有充分的注意义务，协议系双方自愿签定，该部分约定未违反法律及行政法规的强制性规定，对葛小铭、ＸＸ君与渝永公司双方具有法律约束力。在计算违约金时，对“已付房价款”双方应该按照补充协议的约定计算。渝永公司要求以首付款项加上实际偿还给银行的按揭本金之和为基数计算违约金,一审法院支持。渝永公司2014年3月28日交房，于2015年9月6日取得受理单，渝永公司违约468天。葛小铭、ＸＸ君向渝永公司支付了首付款145，888元，葛小铭、ＸＸ君在渝永公司取得受理业务通知书前，总计偿还银行按揭贷款本金143245.6元。故渝永公司应支付葛小铭、ＸＸ君逾期取得房屋登记受理单的违约金为13531元[（14.5888元＋14.3246元）×468]。至于房屋产权领取明细表中的备注内容。该表的核心内容系领取房屋产权证，且葛小铭、ＸＸ君签字确认的内容均是领取产权证这一栏的内容，备注的内容在表的末尾处，不能引起葛小铭、ＸＸ君的注意，渝永公司未举证证明其做到了充分的提示义务，该备注内容不能对葛小铭、ＸＸ君具有约束力，渝永公司要求免除其责任，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、由重庆渝永房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付葛小铭、ＸＸ君逾期取得房屋登记受理单的违约金13531元。二、驳回葛小铭、ＸＸ君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，减半收取161元，由葛小铭、ＸＸ君承担92元，由重庆渝永房地产开发有限公司承担69元。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据二审中诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：1、《商品房买卖合同》与补充协议约定不一致时，谁的效力优先；2、补充协议应否认定为格式条款；3、一审法院计算逾期办证违约金的方式是否正确；4、购房者在领证表上的签字能否作为双方权利义务了结的依据。现分别评析如下：1、关于《商品房买卖合同》与补充协议约定不一致时，谁的效力优先的问题。本案中，购房者与渝永公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议均是双方自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定，当补充协议约定与《商品房买卖合同》约定不一致时，补充协议的效力优先于《商品房买卖合同》的效力。故购房者认为不应按照补充协议的约定计算逾期取得受理单违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。2、关于补充协议应否认定为格式条款的问题。我国《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，购房者认为补充协议系格式条款，但并未举示相应证据证明渝永公司在订立合同时未与其协商，故葛小铭、ＸＸ君的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。3、关于一审法院计算逾期办证违约金的方式是否正确的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，渝永公司按日向购房者支付已付房价款万分之一的违约金；且双方补充协议第十条约定，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还银行的按揭本金的总和。故一审法院按照补充协议的约定，以购房者实际已经偿还的贷款本金总额加上首付款之和作为计算逾期办证违约金的赔偿基数并无不当，本院予以维持。对于渝永公司就该计算方式提出的异议，因与庭审查明的事实不符，本院不予支持。4、关于购房者在领证表上的签字能否作为双方权利义务了结的依据的问题。本院认为，该表的核心内容系领取房屋产权证，且购房者签字确认的内容是领取产权证这一栏的内容，渝永公司所称的备注的内容是在表的末尾处，该部分内容不能引起购房者的注意，渝永公司亦未举证证明其尽到了充分的提示义务，故一审法院认定该备注内容对购房者不具有约束力，不能就此免除渝永公司承担逾期办证违约责任并无不当，本院亦予以维持。综上所述，渝永公司与葛小铭、ＸＸ君的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322元，由重庆渝永房地产开发有限公司负担161元；葛小铭、ＸＸ君共同负担161元。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  陈娅梅代理审判员  罗太平二〇一六年九月九日书 记 员  赵晓娟书 记 员  邓 超