陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终213号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王立新，男，1966年9月21日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：寇正民，陕西书宝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李正繁，男，1962年6月24日出生，汉族，住陕西省柞水县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：叶腾达，陕西省柞水县148法律服务所法律工作者。 上诉人王立新因与被上诉人李正繁房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省柞水县人民法院(2020)陕1026民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王立新的委托诉讼代理人寇正民、被上诉人李正繁及其委托诉讼代理人叶腾达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王立新上诉请求：1、请求依法撤销陕西省柞水县人民法院(2020)陕1026民初905号民事判决，发回重审或改判被上诉人李正繁向上诉人王立新赔偿经济损失13万元；2、判令被上诉人李正繁向上诉人王立新返还占用的冰箱、灶具、桌椅板凳等物(详见清单)；3、一二审案件受理费由被上诉人李正繁承担。 事实与理由： 一、原审法院认定的事实错误，证据不足。 1、原审法院对上诉人王立新于2014年3月从李燕手中以3．5万元的价格转让取得经营权的事实未予查明。2、原审法院对上诉人王立新对案涉房屋室内外装饰装修的范围认定错误。2014年3月1日上诉人王立新出资4万余元修建了凉亭、水井、四层露台并加盖了彩钢瓦项、改造了下水管道。在室内出资4万元，对室内设施进行了改造装修，但原审法院对该事实未予认定。3、原审法院认定上诉人王立新欠付被上诉人李正繁的租金4.4万元，缺乏事实依据。4、原审法院对被上诉人李正繁占用上诉人王立新经营的“燕翔农家”内灶具、桌椅板凳、冰箱等设施设备的事实未予认定。 二、原审法院适用法律错误。 1、原审法院对上诉人王立新受疫情影响不能履行合同属于不可抗力的事实未予认定，认定上诉人王立新属于违约行为，适用法律错误。 2、原审法院判决解除合同实属适用法律错误。被上诉人李正繁己于2020年6月实际占用了上诉人王立新租用的房屋及室内外设施、设备，却于2020年10月26日向法院起诉解除合同，要求支付2020年3月1日前的房租，实属适用法律错误。 3、原审法院判令被上诉人李正繁不赔偿上诉人王立新的经济损失实属适用法律错误。上诉人王立新与被上诉人李正繁在2014年3月1日的《租房合同》中室外、室内装修物未予约定，而被上诉人李正繁在未经上诉人王立新同意的情况下，于2020年5月予以占用，6月作为经营使用，应当赔偿上诉人王立新的经济损失。 三、原审法院审理程序违法： 上诉人王立新于2014年3月1日与被上诉人李正繁签订《租房合同》后，于2015年8月21日在柞水县市场监督管理局注册登记了“柞水县营盘燕翔农家”，领取了营业执照，经营者为王立新，统一社会信用代码为：92611026MA70W6CK09．经营范围为：餐饮服务、住宿服务、预包装食品零售。而原审法院以上诉人王立新为被告实属审理程序违法。 李正繁答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其第二项上诉请求是二审中新增的，被上诉人不同意在本案中处理。被上诉人是房主，上诉人与李燕之间农家乐经营权转让与被上诉人无关。上诉人在承租期间对房屋进行装修是基于自己经营需要，租赁合同约定合同解除后房屋装修归房主所有，不应返还。受季节气候影响，柞水县XX镇的农家乐每年在清明节后才开始营业，与疫情影响没有关系。 原告李正繁向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告2014年3月1日签订的《租房合同》；2.依法判令被告清偿原告2020年3月1日前的房屋租金4.4万元；3.本案诉讼费由被告承担。 王立新向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告李正繁赔偿王立新经济损失4万元；2、判令反诉被告李正繁赔偿王立新可得利益损失9万元；3、反诉费由反诉被告王立新负担。 一审法院认定事实如下： 2014年3月1日，李正繁与王立新签订了《租房合同》，李正繁将位于柞水县XX村XX层房屋租给王立新使用，合同期限9年。第2条约定：乙方租用甲方上下两层房屋，按2014年3月1日起支付甲方租金，租金每年4万元；第3条约定：房租按每3年10%的形式递增；第4条约定：甲方如有违约，将在乙方租金及装修费用的基础上两倍赔偿乙方，甲方乙方解除合同以后所有全归甲方拥有，乙方只有使用权无转让权；……第10条约定：来年租金在每年十月份交予甲方50%，剩余房租在来年的3月1日前付清，如不付按自动放弃对待。合同签订后，王立新对房屋进行了装修以及在大门加盖了凉亭、四层露台加盖了彩钢瓦顶。经营过程中，王立新因拖欠房租4.6万元于2017年11月6日向李正繁出具了欠条，后于2018年5、6月份支付房租4万元、同年10月份支付房租3万元、2019年6月支付房租2万元。2018年、2019年房租按照合同约定上浮10%，两年的房租为8.8万元，拖欠的2017年以前房租4.6万元共计13.4万元，扣除王立新支付的9万元，尚下欠2019年度房租4.4万元。2020年初，因疫情影响，燕翔农家不能正常经营，2020年5月份左右，李正繁多次电话联系王立新，就王立新是否继续经营饭店、拖欠租金、解除合同、更换店名等事宜进行商量，王立新在电话中明确表示其不愿继续经营，同意解除房屋租赁合同，让李正繁自己经营，也同意李正繁更换店名。2020年6月中旬，李正繁将“燕翔农家”更名为“山里寒舍”，并办理了营业执照。 一审法院认为，李正繁与王立新签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。王立新未按约定支付房租，属违约，李正繁要求解除《租房合同》、支付拖欠租金的诉讼请求符合双方约定及法律规定，予以支持。对王立新辩称迟延支付租金是受疫情影响，因未支付的租金是2019年度的租金，按照合同约定，该租金应在2019年前付清，故对王立新此辩称不予采信。对于拖欠租金的数额，王立新辩称其曾支付李正繁0.2万元现金，现只下欠4.2万元，李正繁不予认可，王立新亦无证据证明，故对王立新此辩称不予采信，王立新应支付李正繁房租4.4万元。 对于王立新反诉要求李正繁赔偿其装修房屋的损失4万元、可得利益损失9万元的诉讼请求，在王立新与李正繁房屋租赁合同履行期间，王立新未按约定支付租金，其违约，李正繁更换店名并自己实际经营，是王立新明确表示同意的，李正繁未违反合同约定及法律规定，故对王立新要求李正繁赔偿损失的诉讼请求不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李正繁与被告（反诉原告）王立新之间的《租房合同》；二、被告（反诉原告）王立新于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李正繁房屋租金4.4万元；三、驳回被告（反诉原告）王立新的诉讼请求。案件受理费900元，案件反诉费1450元，合计2350元，由被告（反诉原告）王立新负担。 二审中，王立新向法庭提交了下列证据：1、柞水县营盘燕翔农家《企业信用信息公示报告》，证明王立新已经注册登记了“柞水县营盘燕翔农家”并领取了营业执照，一审列王立新为被告程序违法；2、李燕出具的收条复印件，证明王立新从李燕处转让的农家乐；3、石田涛证言，证明王立新通过转让的方式取得燕翔农家乐经营权后进行装修的事实；4、2018年10月11日、10月13日、2019年6月9日、8月8日王立新给李正繁转账85740元；4、王立新支付装修材料的复印件。李正繁质证认为，对《企业信用信息公示报告》的真实性没有异议，但不影响对王立新个人的起诉；李燕与王立新之间的农家乐经营权转让与房东李正繁无关，不影响本案双方当事人的租赁合同履行；石田涛没有出庭，其证言不能作为证据使用；对微信转账记录截图的真实性没有异议。经审查，本院认为，石田涛没有出庭，其证言不予认定，其余证据的真实性，被上诉人没有异议，予以认定。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行，上诉人未按约定支付房租，其行为已构成违约，原审法院据此解除双方之间的租房合同并判令上诉人支付拖欠租金并无不当。上诉人上诉称迟延支付租金是受疫情影响属不可抗力故并不构成违约，因其拖欠2019年度的租金，在疫情爆发之前已经违约，故该上诉理由不能成立。因双方当事人约定解除合同后承租人在租赁房屋投入的所有资产归出租人所有，故合同解除后上诉人要求赔偿其经济损失的上诉理由不能成立。又因上诉人是与被上诉人签订的房屋租赁合同，上诉人是否从第三人处转让的农家乐经营权与本案审理没有关系。上诉人虽然领取了“柞水县营盘燕翔农家”营业执照，原审法院将上诉人作为当事人进行审理也并不违反相关法律规定，上诉人认为原审法院遗漏转让经营权属于事实认定不清以及以王立新作为被告属于程序违法的上诉理由不能成立。在一审中，上诉人王立新对拖欠李正繁4.4万元房屋租金的事实予以认可，二审中又对该事实予以否认，该上诉理由亦不成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3780元，由上诉人王立新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年六月一日 法官助理 刘庆华 书 记 员 付 静 1