浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0381民初8791号原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路383号。法定代表人夏诒恒，行长。委托代理人（特别授权）潘余娜，女，1988年6月2日出生，汉族，住瑞安市，原告职员。被告徐翠红，女，1973年7月31日出生，汉族，住瑞安市。被告戴其云，男，1971年9月9日出生，汉族，住瑞安市。被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司，住所地瑞安市滨江大道2188号。法定代表人姜忠。委托代理人（特别授权）陈继峰，浙江玉海律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建设银行）为与被告徐翠红、戴其云、浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称天瑞公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年8月25日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后适用简易程序审理，依法由代理审判员毛小雨于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘余娜、被告天瑞公司委托代理人陈继峰到庭参加诉讼，被告徐翠红、戴其云经本院依法传唤均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2010年3月10日，原告与被告徐翠红、戴其云、天瑞公司签订编号330026127-011-2010001118《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、原告向被告徐翠红发放个人购房借款130万元；2、借款期限为240个月，从2010年4月16日至2030年4月16日；3、借款利率为浮动利率，按中国人民银行基准利率上浮1%，如遇调整，则自次年1月1日起调整；4、借款逾期罚息利率为合同执行的贷款利率上浮50%；5、借款人采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为9313.15元；6、若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；7、本合同项下的担保方式为抵押和保证，抵押物为被告徐翠红购置的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2101A室房产，并办理了抵押权预告登记手续；8、保证人为天瑞公司，保证方式为连带保证。2010年3月10日，被告戴其云向原告出具一份《共同参与还款承诺书》，自愿向原告承诺对被告徐翠红的还本付息义务承担连带责任。合同签订后，原告按约发放了借款，但被告于2016年1月27日开始拖欠本息构成违约。原告请求判令：一、合同编号为330026127-011-2010001118号《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务立即提前到期；二、被告徐翠红、戴其云共同偿还原告借款本金1083326.21元、利息32800.36元、本金罚息687.98元、利息罚息690.93元，本息合计1117505.48元（暂计算至2016年8月15日），以及从2016年8月15日起至判决确定履行之日止按月利率6.18625‰计算的罚息及复利（利率为浮动利率，按中国人民银行基准利率上浮1%再上浮50%计算，如遇调整，则自次年1月1日起调整）；三、原告有权就被告徐翠红、戴其云所有的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2101A室房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告天瑞公司对上述借款债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告负担。原告庭审中明确第一项诉讼请求为：确认合同编号为330026127-011-2010001118号《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务于2016年9月29日提前到期。被告天瑞公司辩称：天瑞公司承担的是阶段性保证，现条件已经成就，天瑞公司无需再承担保证责任。原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：证据1、原告金融许可证、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告主体资格；证据2、被告徐翠红、戴其云身份证、户口簿、结婚证复印件各一份，被告天瑞公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明各被告主体资格；证据3、编号为330026127-011-2010001118号的《个人住房（商业用房）借款合同》、借款借据、个人贷款支付凭证各一份，证明被告徐翠红向原告借款以及被告天瑞公司承担保证责任的事实；证据4、预购商品房抵押权预告登记证、预购商品房预告登记证各一份，证明被告徐翠红提供预购房产作抵押担保的事实；证据5、个人贷款对账单一份，证明被告徐翠红拖欠本息的事实；证据6、《共同参与还款人承诺书》一份，证明被告戴其云承诺承担共同还款责任的事实。被告天瑞公司在举证期限内向本院提交证据：证据7、产权证明书各一份，证明其就涉案房产办理产权登记的事实。被告徐翠红、戴其云未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。上述证据经庭审质证，被告天瑞公司对证据一、二、四、五、六的三性均无异议，对证据三真实性无异议，但认为其不应承担保证责任。原告对被告天瑞公司提供的证据七无异议。本院认为，上述证据来源合法、内容真实，被告徐翠红、戴其云经本院依法传唤后均无正当理由未到庭应诉，视为放弃对上述证据质证的权利，并承担举证不能的法律后果，对上述证据本院依法予以采信。经审理，本院认定的事实：2010年3月10日，被告戴其云向原告出具《共同参与还款人承诺书》，承诺对原告与借款人徐翠红签订的编号330026127-011-2010001118借款合同承担连带还本付息责任。2010年3月10日，原告与被告徐翠红、戴其云、天瑞公司签订编号为330026127-011-2010001118号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告徐翠红向原告借款130万元，用途为向被告天瑞公司购买一套商品房（坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2101A室房屋），借款期限为240个月，即2010年4月16日至2030年4月16日；借款利率为浮动利率，按基准利率上浮1%；借款利率自起息日起至贷款本息清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在次年的1月1日调整；还款方法为等额本息还款法，约定还款日为借款起始日在每月的对日，当月没有借款起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人未按照合同约定的分期还款计划归还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还全部贷款本息；借款人未按约定偿还任一期借款本息的，罚息利率为贷款利率上浮50%；被告徐翠红以其购买的坐落在瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2101A室房屋房产作抵押（已于2009年11月23日办理抵押权预告登记）；被告天瑞公司对本合同借款债务提供连带保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还约定了其他事项。2010年3月10日，原告向被告徐翠红发放贷款130万元。借款后，被告徐翠红正常还款至2015年12月27日，另于2016年1月27日、3月22日分别偿还856.52元、0.22元。另查明：1、截至2016年9月29日，被告徐翠红共欠原告借款本金1083326.21元、利息39147.23元、罚息1004.11元、复利1015.87元；2、2013年1月25日，涉案房产办理产权登记手续（产权人：天瑞公司；产权证号：00258799）。本院认为，被告徐翠红借款后应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任，原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款。原告庭审中主张以庭审当日作为提前到期日，本院予以支持。被告徐翠红除应立即归还本金、清偿利息外，还应按合同约定支付本金罚息以及期内利息的复利。被告戴其云向原告出具承诺书，承诺共同参与还款，原告现主张被告徐翠红、戴其云共同偿还涉案借款，事实与法律依据充分，本院予以支持。本案中，被告徐翠红与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告天瑞公司已完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，应免除其保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》一百八十七条、第二百零三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐翠红、戴其云于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行关于编号330026127-011-2010001118号《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本金1083326.21元、利息39147.23元、罚息1004.11元、复利1015.87元，以及2016年9月30日起计算的罚息、复利[罚息以本金1083326.21元为基数，复利以期内利息39147.23元为基数，均计算至实际履行之日止；逾期利率按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算]；二、被告徐翠红、戴其云不履行本判决第一项义务，原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对被告徐翠红购买的现坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2101A室房产（产权证号：002587**）的折价、拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿权；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14858元，减半收取7429元，由被告徐翠红、戴其云共同负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院〔在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费14858元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期按自动撤回上诉处理〕。本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。代理审判员  毛小雨二〇一六年九月二十九日书 记 员  陈 璇