上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第45058号原告顾闪，女，1989年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人厉雪菁，住上海市浦东新区。委托代理人朱超群，上海沪泰律师事务所律师。被告杨宏斌，男，1980年11月12日生，汉族，户籍地陕西省西安市。委托代理人李海英，户籍地四川省。委托代理人徐佳，上海君澜律师事务所律师。原告顾闪诉被告杨宏斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。2016年3月1日至2016年5月13日期间，本院根据原告申请，委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对涉案《委托书》进行了相关笔迹鉴定。后本院于2016年6月23日依法将本案转为普通程序，并于2016年7月12日再次公开开庭进行了审理。原告顾闪及其委托代理人厉雪菁、朱超群，被告杨宏斌的委托代理人李海英、徐佳到庭参加诉讼。审理中，双方当事人于2016年1月6日共同向本院申请了两个月的庭外和解时间。本案现已审理终结。原告顾闪诉称，2015年7月3日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区张杨路628弄东明广场公寓2号25D房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，每月租金人民币(以下币种同)9,000元，租期自2015年7月3日至2023年10月3日(其中2015年7月4日至2015年10月3日为免租期)。被告称想长期承租并自住，因系争房屋为半毛坯状态，被告表示愿意自己装修，故原告答应给予三个月的免租期用于装修。2015年11月18日，原告至系争房屋查看装修后的情况，发现被告已将系争房屋转租给其他人。原告表示不同意转租，并提出解除租赁合同，但未果。故原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：1、原、被告于2015年7月3日签订的《租赁合同》于被告收到本案起诉状副本之日解除；2、被告腾空系争房屋并返还给原告；3、被告按每日466元(即被告对外转租月租金14,000元×12个月÷365天)的标准支付原告自《租赁合同》解除之日起至实际迁出之日止的房屋使用费；4、被告支付自2015年7月4日起至2015年10月3日止的免租期租金损失27,000元(每月9,000元，但合同未约定，原告实际于2015年7月3日将系争房屋交付被告，自2015年10月4日起算租金)。审理中，被告表示其于2016年1月6日前来本院谈话时，首次明确获悉原告要解除《租赁合同》，故原告将诉请1中主张的合同解除时间变更为2016年1月6日。另，为了便于处理本案纠纷，原告参照租金标准(即每月9,000元)向被告主张诉请3的房屋使用费，并放弃诉请4的免租期损失。被告杨宏斌辩称，不同意原告的所有诉讼请求，《租赁合同》是合法的，其中约定了免租期。原告曾出具书面委托书，同意被告转租，但被告事实上也没有将系争房屋转租。经审理查明，原告为系争房屋产权人之一。2015年7月3日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用；被告向原告承诺，租赁该房屋仅作为商住使用；租期自2015年10月4日起至2023年10月3日止；月租金为9,000元，租金以转账方式支付；双方议定首期付三月，另付1万元押金，以后按每三月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，被告迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经原告确认后应立即将押金无息退还给被告；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前六个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。若被告违约，则原告有权不退还押金。2015年11月18日至2015年11月20日期间，原告、原告丈夫及被告发生微信往来，在原告及其丈夫提及转租事宜时，被告回复：“情况是这样的，本来呢，我们住也会和几个朋友一起住的”“毕竟是三房，但我们两个人成本也太高”“现在我们考虑要孩子，新装修就先让他们住了”“……还有我也问到了一个中介的。他当时带的其他租客，跟你们讲明人家承租下来做合租房的，你们都同意了，只是当时他觉得价格高没订，怎么到了我这儿就要给我限定只能我一个人住？……”“……再说了我花十几万装修房子，还花了那么多时间成本和精力，我要找人来住也不可能让他们白住，他们把房租给我或者我不出房租，也是理所当然的！即使我转租了也没有违约。合同有哪一款写我不能转租了！……”原告方在此次微信往来中两次向被告提出了解除租赁合同。2015年11月19日上午，原告丈夫与被告进行通话。相关内容如下，原告丈夫：对我知道，首先你这边不是群租，但是你的行为是转租了。被告：嗯。……被告：你要说是不能转租或者怎么样，我也不可能答应的，也不可能租这个房子，也不可能装修啊或者怎么样的。……被告：所以说你现在有什么担忧的，或者说因为我没住在那边他们给你找事了，或者说怎么样子，如果说因为这个事情，那我也可以去解决对不对？……原告丈夫：如果你提出要转租的可能我们就不会租给你了。被告：你先听我讲啊，那个中介当时跟我讲的时候，我说这个长期租的话可不可以，他说可以啊，没问题的呀。因为我们之前也找他看过房子，他知道之前也有一个你必须怎么怎么样的，限定的太死了，我们就没答应，所以他说这个房子你可以的，你随便装，房东同意作员工宿舍、做成合租房都可以的，无所谓的，随便你搞，毛坯的。……原告丈夫：之前你也说过的，但是前提是什么知道哇，你当初是口头说的虽然没有书面的东西，但是你说的是你跟你老婆会住，然后跟你几个朋友会一起住进来合伙在这边做办公啊、居住啊。被告：对对对。原告丈夫：但现实情况是，你承租人没有自己住，而且是给别人住了，对哇？被告：嗯。2015年11月19日晚，原告丈夫向被告发送短信：“作为房主，我和我的妻子对你的转租行为表示强烈抗议，并将就此行为进行法律诉讼，追责到底。特此告知。”后被告回复：“我已经找到了两份关键性的证据，证明你老婆当时是同意转租的，上面写的很清楚了。”2016年1月12日，原告及亲戚多人至系争房屋，与实际居住人员发生纠纷，原告报警，后警方到场。实际居住人员称，其是租客，与原告等人无任何关系，其在三个月之前与被告通过中介签了期限为一年的合同。合同在公司，因为是公司租的房子，若法院判决被告败诉，则其会搬离房屋。后被告到场，称其是住在系争房屋内的。审理中，被告提供了一份落款处委托人为原告、日期为2015年7月3日的《委托书》，内容为“今将东明广场(张杨路XXX弄XXX号25D)房屋交由杨宏斌(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)全权处理房屋内所有事务，含转租等，委托期限(2015年7月4日－2023年10月3日)”原告认可其在该《委托书》上的签名，但认为“含转租等”字样是被告事后添加的，故申请对“含转租等”四字申请司法鉴定。经鉴定，鉴定意见为：一、检材《委托书》正文中“含转租等”字迹与其他正文字迹不是同一时间书写形成；二、检材《委托书》正文中“含转租等”字迹与其他正文字迹不是用同一支笔一次书写形成。鉴定费5,100元，由原告预缴。原、被告一致确认，原告于2015年7月4日将系争房屋交付被告，之后被告对系争房屋进行了装修，将系争房屋分隔成了三室两厅的结构；被告向原告支付了押金1万元，已支付租金至2016年10月3日。原告称，系争房屋原始结构为两室两厅两卫，被告将客厅一半隔成一间房间，将一间卫生间隔为套内房间的卫生间；当初原告是通过被告的手机号码XXXXXXXXXXX添加被告为微信好友的，“明月”即被告；被告通过网站发布了系争房屋的转租信息，载明转租价格为14,000元；原告主张解除《租赁合同》，合同解除后的租金用以抵扣被告应付的使用费；另，若合同解除，原告自愿补偿被告装修费15,000元。被告称，租期长达八年，被告没有转租权不合常理；《租赁合同》约定“商住”即代表被告有转租权；被告未就手机号码XXXXXXXXXXX注册过微信账户；被告装修系争房屋花费了168,000元；若《租赁合同》解除，要求原告赔偿装修损失168,000元、被骗的装修费46,000元、被告在装修期间的误工损失10万元、中介费4,000元。以上事实，有《上海市房地产权证》、《租赁合同》、微信截屏、通话光盘及文字整理稿、视频光盘及文字整理稿、司法鉴定意见书、鉴定费发票、谈话笔录以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，双方均应严格遵照履行。首先、关于被告是否有转租权。1、司法鉴定结论已明确《委托书》中的“含转租等”字迹与其他正文字迹非同一时间形成、也非由同一支笔一次书写形成。该四字处于正文中间，前后均有文字，被告称《委托书》是双方边谈边写的，明显与鉴定结论不符，也有违一般书写习惯。故本院认为“含转租等”四字系由被告事后擅自添加，并非原告真实意思表示；2、被告称合同约定租期长达八年、系争房屋作为商住使用以及《委托书》中写了“全权处理房屋内所有事务”，均表明被告具有转租权。对此，根据法律规定，承租人转租房屋应征得出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，承租人的转租权应由出租人明确赋予，否则承租人即没有转租权。故对于被告的该项意见，本院不予采纳。综上，被告并无证据证明原告赋予了其转租系争房屋的权利，本院认定被告无转租权。其次、关于被告是否有转租行为。1、根据原、被告之间的通话内容及微信内容，被告承认其自己未居住于系争房屋内，而是将房屋转租给他人居住了。同时，被告反复强调其具有转租权；2、根据视频内容，客观上，系争房屋确由他人居住在内；3、审理中，被告否认其通过相关手机号码注册过微信账户、否认通话内容的真实性、虽认可视频的真实性但认为系非法证据，以此强调其不存在转租行为。但被告对此并未提供足以反驳原告上述证据的相反证据，故本院认定原告提供的相关证据的证明力。同时，结合被告擅自在《委托书》上添加“含转租等”四字、装修过程中将房屋作分隔、反复强调其有转租权，本院认定被告存在转租行为。根据前述认定得出，被告未经原告同意，擅自转租系争房屋，该行为已构成违约。原告诉请主张解除合同、被告返还租赁房屋并支付使用费，均于法有据，本院予以支持。鉴于被告明确其于2016年1月6日肯定获悉了原告要求解除合同的意思表示，原告主张合同于该日解除并无不当，本院予以照准。因被告已支付租金(合同解除后为使用费)至2016年10月3日，故双方最终应根据被告实际返还房屋的时间按实结算使用费。关于押金，根据合同约定，在被告违约的情形下，原告可予没收，故本院据此在判决中予以明确。涉案《租赁合同》解除系因被告擅自转租的违约行为所致，故被告要求原告赔偿装修损失、被骗的装修费、被告在装修期间的误工损失以及中介费，均无依据，本院不予支持。审理中，原告自愿补偿被告装修费15,000元，经查并无不当，本院予以准许。另，原告放弃主张免租期租金损失，系其对自身民事权利的处分，本院亦予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、原告顾闪与被告杨宏斌于2015年7月3日就上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号25D房屋签订的《租赁合同》于2016年1月6日解除；二、被告杨宏斌于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号25D房屋，并将该房屋返还原告顾闪。同时，原、被告应按实结算房屋使用费：若被告于2016年10月3日之前返还房屋的，则原告应按照每日296元的标准返还被告自返还房屋之日的次日起至2016年10月3日止的房屋使用费；若被告于2016年10月3日之后返还房屋的，则被告应按照每日296元的标准支付原告自2016年10月4日起至返还房屋之日止的房屋使用费；三、被告杨宏斌支付的押金1万元不予退还，归原告顾闪所有；四、原告顾闪于本判决生效之日起三十日内补偿被告杨宏斌装修费15,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元,司法鉴定费5,100元，合计5,180元，由被告杨宏斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 杰人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一六年九月二十二日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。