上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初28393号原告：叶卫，男，1971年10月18日生，汉族，住上海市闸北区。原告：秦萌，女，1972年3月5日生，汉族，住上海市浦东新区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：姚慧芸，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：谷光，男，1953年6月6日生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：张锦忠，上海市佩信科诺律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号招商银行上海大厦北塔楼一至四层、南塔楼十至十三层、二十五至二十六层。负责人：施顺华，行长。委托诉讼代理人：畅燕妮，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱菊艳，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。原告叶卫、秦萌诉被告谷光、第三人招商银行股份有限公司上海分行(以下简称招行上海分行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶卫、秦萌及委托诉讼代理人李牧，被告谷光及委托诉讼代理人张锦忠，第三人招商银行上海分行的委托诉讼代理人朱菊艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶卫、秦萌向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2016年3月17日签署的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及两份《协议书》继续履行；2、被告办理坐落于上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室上抵押权人为第三人、登记号为浦XXXXXXXXXXXX的抵押登记注销手续；3、被告协助原告将上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室房屋过户至原告名下；4、被告办理上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室地下产权211号车位的产权证，并于车位产权证办出后将车位产权过户至原告名下；5、被告将上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室房屋及地下产权211号车位交付给原告；6、被告向原告支付自2016年3月25日起至上述第1至5项诉请完成之日的赔偿金(以总房价款500万元为基数，按日万分之五计算)。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：被告及第三人共同办理坐落于上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室上抵押权人为第三人、登记号为浦XXXXXXXXXXXX的抵押登记注销手续。同时，原告表示涉及车位的诉讼请求在本案中暂不主张，予以撤回，保留诉权。事实和理由：2016年3月17日，原、被告签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定原告受让被告坐落于上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室的房产(以下简称系争房屋)，房屋转让价款为500万元，装修补偿款为250万元。首期款中215万元，被告应专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足被告自行补足)，被告应于签署合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时间内完成扣款、领取抵押注销材料及办理抵押注销手续。2016年6月10日前，双方应共同申请办理转让过户手续；被告应于抵押登记注销后15日内(不得晚于第六条规定的时间)申请办理产权过户手续。若被告未按照系争合同及各项附件约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。上述合同及协议签订后，原告已按约支付了定金80万元、首期款215万元、装修补偿款65万元，但被告至今未申请办理抵押注销登记手续，并明确表示不按照合同约定办理过户手续。原告认为，被告未按约定办理抵押注销手续及明确表示不按照合同履行，已构成违约，原告有权要求被告继续履行并承担违约责任。审理中，原告提出：第三人在涉案房屋上享有的是最高限额400万元的抵押权，原告愿意根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百九十一条第二款的规定，将400万元交至法院，用以代为清偿被告欠第三人的债务，消灭抵押权。该400万元超出原告应付的剩余购房款部分，另行向被告主张。被告谷光辩称，一、双方买卖合同约定的总房价500万元远低于市场价，所谓的装修补偿协议是为了规避税收而做低房价，损害了国家利益，故双方买卖合同无效。二、合同签订后，被告生病住院，客观上造成未办理抵押注销手续，被告也已经告知原告缓一缓，但原告在双方约定的过户时间未到时就提起了诉讼，法院应当驳回起诉。三、原告付清全款才可以办理过户手续，现原告未付清全款，不同意过户，也不同意承担逾期违约金。四、如法院判定合同有效，则同意由原告代为偿还被告欠付第三人的借款本金和正常利息。被告不认可第三人主张的违约金、逾期利息等费用，不同意原告代偿该些费用。第三人招商银行上海分行述称，一、第三人与被告之间的借款合同纠纷已由人民法院作出一审判决，截至2016年8月2日开庭之日，被告欠付的借款本金、利息、违约金、逾期利息等为5,057,970.35元。只有被告偿还了上述全部债务之后，第三人才同意配合注销抵押登记。二、《物权法》第一百九十一条第二款中“代为清偿债务”应指代为清偿全部债务，原告仅同意代为清偿400万元债务，不符合上述规定。三、虽然第三人享有的抵押权是最高限额400万元的抵押权，但是第三人除对涉案房屋拍卖所得价款中400万元享有优先受偿权外，对超出400万元部分也享有参与分配的权利。因此，不同意原告代偿400万元的基础上注销抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无异议的证据，本院认定事实如下：2016年3月17日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告(甲方)将系争房屋转让给原告(乙方)，转让价款为500万元。第六条约定双方于2016年6月10日前向交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第六条约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同附件三付款协议约定，一、乙方应支付甲方首期房价款295万元；在签订本合同前，乙方已支付甲方定金80万元，签署本合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同当日直接支付甲方部分首期房价款215万元，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(如有不足，甲方自行补足)，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、乙方应支付甲方的第二期房价款210万元通过申请贷款支付。三、双方应于贷款审核通过、借款抵押合同出具、抵押登记注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)申请产权过户及抵押登记。四、交易中心出具乙方为权利人的房地产权证且甲方收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看交接，由甲方交付乙方，并由乙方直接支付乙方尾款4万元。同日，双方签订《协议书》，约定乙方应支付甲方《上海市房地产买卖合同》约定的总价款外，再直接支付甲方装修补偿款250万元，乙方应于签订买卖合同当日向甲方支付部分装修补偿款65万元，于房地产交易中心出具收件收据当日支付剩余装修补偿款185万元。同日，双方还签订《协议书》，约定甲方车位材料遗失，未办理产权证，甲方承诺90日内办理产权证，车位最终过户至乙方名下后，乙方支付甲方车位价格125,000元。上述合同签订前，原告已于2016年2月初支付被告定金80万元，上述合同签订当日，原告又支付被告购房款280万元。2016年4月25日，原告与贷款银行签署贷款合同，贷款金额为250万元。系争房屋登记的权利人为谷光。2013年2月，系争房屋上登记设定最高债权限额400万元的抵押，抵押权人为第三人，债权期限为2013年2月5日至2023年2月5日，登记证明号：浦XXXXXXXXXXXX。因第三人与被告就借款合同产生纠纷，第三人于2015年04月28日向本院提起诉讼，要求：1、谷光、成勇珍(谷光之妻)归还招商银行上海分行本金3,873,276.06元；2、谷光、成勇珍向招商银行上海分行支付截止至2015年10月12日的逾期利息799,061.25元，并偿付自2015年10月13日起至实际清偿之日止的逾期利息；3、谷光、成勇珍支付招商银行上海分行聘请律师费用127,900.98元；4、如谷光、成勇珍不履行上述还款义务的，招商银行上海分行可将谷光、成勇珍共有的坐落于上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖房屋所得价款优先受偿，不足部分由谷光、被告成勇珍继续清偿；5、判令李沛显就谷光、成勇珍的上述支付义务承担连带责任。谷光、成勇珍辩称不存在违约行为，不同意招商银行上海分行的诉讼请求。本院审理后，于2016年4月8日作出(2015)浦民六(商)初字第4206号一审判决。判决查明，2013年2月5日谷光与招商银行上海分行签订《个人授信协议》，招商银行上海分行同意向谷光提供总额为人民币肆佰万元整的授信额度。同日，谷光、成勇珍与招商银行上海分行签订了《个人授信最高额抵押合同》，约定以谷光、成勇珍自有的位于上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室的房产为上述借款向招商银行上海分行提供抵押担保。同日，谷光与招商银行上海分行根据授信协议签订了《个人贷款借款合同》，贷款金额为人民币400万元，贷款期限为12个月。2013年2月18日，招商银行上海分行按照约定向谷光发放贷款400万元。直至2014年1月谷光均能按约支付贷款利息。贷款到期后，谷光未能一次还本付息，故涉诉。判决内容为：一、谷光、成勇珍应于判决生效之日起十日内归还招商银行上海分行借款本金3,873,276.06元；二、谷光、成勇珍应于判决生效之日起十日内支付招商银行上海分行截至2015年10月12日的逾期利息799,061.25元；三、谷光、成勇珍应于判决生效之日起十日内支付招商银行上海分行自2015年10月13日起至实际清偿日止的逾期利息(以借款本金为基数，按照《个人贷款借款合同》及中国人民银行相关规定计算)；四、谷光、成勇珍应于判决生效之日起十日内支付招商银行上海分行律师费损失127,900.98元；五、若谷光、成勇珍不履行上述第一至第四项判决义务，招商银行上海分行可以与谷光、成勇珍协商，以坐落于上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款在400万元范围内优先受偿，不足部分由谷光、成勇珍继续清偿；六、李沛显对谷光、成勇珍的上述第一项至第四项判决义务承担连带清偿责任，李沛显履行上述付款义务后有权向谷光、成勇珍追偿。判决后，谷光等不服，提出上诉。第三人主张截至2016年8月2日，谷光欠付的借款本金3,873,276.06元、罚息1,184,694.29元，合计5,057,970.35元。谷光对本金金额无异议，但不认可逾期利息和违约金。另外，本案受理后，本院根据原告的申请，于2016年4月22日查封了系争房屋。原告还表示，其代谷光向第三人清偿400万元后，如另案最终认定谷光与第三人之间的债务总额低于400万元，则原告自行向第三人追回多余部分。2016年9月7日，原告将400万元交本院代管。本院认为，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》(装修补偿)系双方真实意思表示。双方为减少税收，以《协议书》的形式另行约定了装修补偿款，该行为违反了相关税收政策，故《上海市房地产买卖合同》约定总房价为500万元的条款无效。但该条款无效并不影响整个合同的效力，双方应按照总房价款750万元继续履行合同。双方约定，首期房价款215万元，被告应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(如有不足，被告自行补足)，被告须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。现被告未在约定时间内申请归还借款，并将该215万元用于还贷，未能完成注销抵押手续，应属违约。而且，事实上第三人早已于2015年4月就借款纠纷提起诉讼，被告在于原告签约时隐瞒该事实，明显具有恶意。原告为此提起诉讼，并无不当。被告抗辩应在原告付清全款后办理过户手续，也与双方约定不符。据此，原告要求被告涤除抵押，配合办理房屋产权转移登记手续，并承担违约责任，符合法律规定。涉案房屋上设定有抵押，对产权转移登记造成障碍，现原告提出以代被告偿还400万元债务的形式涤除抵押权，为此被告和第三人均有不同意见。被告同意由原告代为清偿本金和正常利息，但不同意原告代为清偿逾期利息及违约金等费用。本院认为，被告与第三人之间的借款纠纷，并非本案处理范围，双方之间最终债权债务金额应在另案中处理确定。现被告承认借款本金为XXXXXXX.06元，按被告与第三人之间的正常借贷利率，本息合计也已超过400万元。现原告也表示，如果将来另案确定的被告债务低于400万元，则由原告自行向第三人追回，该意见应属合理，本院予以采纳。第三人认为，如原告代被告清偿债务，以消灭抵押权的，应理解为清偿全部债务。本院认为，最高额抵押权是指，为担保债务的履行，债务人或第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人在最高额限度内就该担保财产优先受偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十三条也规定，抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。本案《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》项下仅发生一笔的贷款，该笔贷款于2014年2月28日到期，抵押权所担保的债权已经特定，即使法院最终判决认定债权余额超过400万元的，第三人也仅在400万元限度内有优先受偿的权利，超过部分为一般债权，对此第三人并无异议。《物权法》第二百零七条规定，最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。因此，《物权法》第一百九十一条第二款的规定可以适用于最高额抵押权。该款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述规定，涤除权是受让人的法定权利，其行使并不需要以抵押权人同意为要件。法律允许受让人代为清偿债务消灭抵押权的目的是平衡抵押权人和买受人之间的利益，抵押权人在最高额限度内享有优先受偿权的情况下，要求买受人清偿包括超出最高限度的全部债权，显然不符合立法本意。因此第三人要求原告代为清偿全部债务后方同意注销抵押，并无法律依据。至于第三人提出的其超出最高额400万元的一般债权也可以参与系争房屋拍卖后的所得价款分配问题。本院认为，一、原告依照《物权法》上述规定通过行使涤除权消灭了抵押权，不存在拍卖房屋分配价款的问题。二、原告为受让房屋支付了合理对价，被告的财产并不未因房屋买卖而减损。因此，第三人上述意见本院不予采纳。综上，原告愿意代被告向第三人清偿400万元以消灭抵押权，买卖合同继续履行已不存在障碍，相应的诉讼请求应予支持。原告要求被告支付逾期赔偿金，符合合同约定，但双方约定的最后过户日期为2016年6月10日，故应自2016年6月11日起计。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、原告叶卫、秦萌与被告谷光于2016年3月17日签署的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》(装修补偿)继续履行；二、原告叶卫、秦萌于本判决生效之日起十日内代被告谷光向第三人招商银行股份有限公司上海分行清偿400万元，第三人招商银行股份有限公司上海分行收到上述款项五日内与被告谷光共同办理注销上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室上登记号为浦XXXXXXXXXXXX的抵押登记手续；三、被告谷光应于上述抵押权登记注销后立即协助原告叶卫、秦萌办理上海市浦东新区浦东大道1097弄13号7C室房屋产权转移登记至原告叶卫、秦萌名下的手续；四、被告谷光于本判决生效之日起十日内给付原告叶卫、秦萌自2016年6月11日起至办理房屋产权转移登记手续之日止的赔偿金(以500万元为基数，按日万分之五计算)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64,667元，保全费5,000元，合计69,667元，由被告谷光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一六年九月八日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。