福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0304民初1766号原告：陈铁义，男，1977年3月8日出生，汉族，住所福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所执业律师，委托权限特别代理。委托诉讼代理人：沈立霞，福建兆恩律师事务所执业律师，委托权限特别代理。被告：福建莆田良奕房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海村，统一社会信用代码91350300611253728C。法定代表人：许志勇，董事长。委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师，委托权限特别代理。委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师，委托权限特别代理。原告陈铁义与被告莆田市良奕房地产开发有限公司（以下简称莆田良奕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月25日公开开庭进行了审理，原告陈铁义的委托诉讼代理人沈立霞，被告莆田良奕公司的委托诉讼代理人王金财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈铁义向本院提出诉讼请求：判令莆田良奕公司应自2012年3月31日起至2015年5月25日止按陈铁义已付款825276元的日0.01%支付逾期办证违约金总计94411.57元。事实与理由：2010年8月16日，陈铁义与莆田良奕公司签订合同编号为MF-2007-01-NO：0186840的《商品房买卖合同》，合同中约定莆田良奕公司将坐落于荔城区镇海村汉庭花园C座16栋1单元2702-1号房及2702-3号房（总建筑面积130.83平方米）出售给陈铁义，实际上陈铁义支付的购房款为825276元。双方约定莆田良奕公司应当在2011年12月31日前将商品房交付陈铁义使用。陈铁义不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈铁义如果选择不退房，莆田良奕公司自逾期之日（2012年3月30日）起按陈铁义已付款的每日0.01%支付违约金。陈铁义已支付全额购房款825276元。莆田良奕公司已于2011年12月31日交付房屋，但是莆田良奕公司在约定期限届满后没有按照约定期限交付房屋权属证书。莆田良奕公司应依约交付汉庭花园C座16栋1单元2702-1号房及2702-3号房的房屋权属证书，并按照合同约定承担没有及时交付房屋权属证书的违约责任，即：莆田良奕公司应当自商品房交付使用后90日后每日按已购房款项825276元的0.01%支付违约金自房屋交付使用十日至交付房屋权属证书之日止（自2012年3月31日起至2015年5月25日止），违约金为：825276×0.01%×1144=94411.57元。莆田良奕公司辩称：1.诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用证已经分别办理转移登记在陈铁义的名下。2.该项目并非由于出卖人原因造成买受人未能在商品房交付后90日内取得房产证，出卖人无须承担逾期办证违约责任，望驳回原告的诉求。3.申请办理房屋产权“转移登记”的义务主体产权人即陈铁义，出卖人只负有协助义务，因陈铁义自己怠于申请产权转移登记，不属于“因出卖人原因造成逾期”，故陈铁义要求莆田良奕公司支付初始登记之后（即2013年8月16日之后）的逾期办证违约金缺乏法律依据，应予以驳回。4.陈铁义主张2014年4月7日之前（起诉前两年）的逾期办证违约金，也超过诉讼时效期间，也应驳回其诉求。5.陈铁义主张《国有土地使用证》办证逾期缺乏事实和法律依据，莆田良奕公司已按合同约定协助其办理土地证转移登记手续。6.陈铁义已经以该商品房办理按揭贷款手续，并由莆田良奕公司给予承担阶段性担保，故陈铁义何时取得产权证，对陈铁义也没有造成实际损失，合同约定的“房价款每日万分之一计算违约金”也显然偏高。综上，请求驳回陈铁义对莆田良奕公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的《商品房买卖合同》1份、《房屋所有权证》1份、《国有土地使用证》2份、税收完税证明3份、福建省政府非收入票据1份、《中华人民共和国房屋登记簿》2份、《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》1份等证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：莆田良奕公司提供的《建设工程竣工规划条件核实意见书》、《关于福建莆田良奕房地产开发有限公司汉庭花园C区1-3#楼、5#、6#、8#楼工程档案验收报告》各1份，无法证明莆田良奕公司并非由于其自身原因造成陈铁义未能在约定期限内取得房屋产权证明，故对上述证据，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：莆田良奕公司出让方式取得位于莆田市荔城区地块的土地使用权。【国有土地使用权证号】为莆国用（2004）第C27837号。经批准，莆田良奕公司在该地块上建设商品房，名称为汉庭花园C区，建设工程规划许可证号为建字第350300200808013号荔，施工许可证号为荔建管证（2009）090号、荔建管证（2009）016号。商品房预售许可证号为（2010）莆房许字第9号。陈铁义于2010年8月16日与莆田良奕公司签订《商品房买卖合同》1份，合同编号为MF-2007-01-NO：0186840。合同约定陈铁义以825276元的价格向莆田良奕公司购买荔城区镇海村汉庭花园C区16栋1单元2702-1号房及2702-3号房（总建筑面积130.83㎡）。合同约定，莆田良奕公司不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈铁义如果选择不退房，莆田良奕公司自逾期之日起按陈铁义已付款的每日0.01%支付违约金。同时，合同附件六第四条：关于产权登记的约定第一款：出卖人为买受人代为办理房屋产权证和土地使用证所需的相关费用有契税、交易税、测绘费、印花税、登记费、分割费、工本费等政府部门所需的费用，由买受人承担，并在交房前预付给出卖人代收后备作代办;第五款：在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定向市国土资源局申请办理国有土地使用权证登记手续。合同签订后陈铁义依约支付购房款825276元，莆田良奕公司于2011年12月31日依约交付房屋，于2013年8月16日办理讼争房屋的初始登记，于2015年5月25日办理讼争房屋的《国有土地使用证》。陈铁义于2014年5月13日转移登记讼争房屋《房屋所有权证》至陈铁义名下。同时，陈铁义所在1号楼1311室的《房屋所有权证》转移登记时间为2015年4月16日。本院认为：陈铁义与莆田良奕公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第四条的约定，莆田良奕公司于2011年12月31日交付了诉争房屋，莆田良奕公司应于2012年3月30日前代为陈铁义申办并取得《房屋所有权证》，但因莆田良奕公司未能及时为陈铁义代为申办，致使陈铁义于2014年5月13日才取得讼争房屋《房屋所有权证》，构成违约，应承担相应的违约责任。莆田良奕公司抗辩陈铁义主张2014年4月7日之前的逾期办证违约金超过诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。因陈铁义与莆田良奕公司没有约定违约金的支付期限，本案的诉讼时效应从莆田良奕公司应承担逾期办证违约责任之日起算，陈铁义于2016年4月7日向本院提起诉讼，故其要求2014年4月7日之前的按日计付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。莆田良奕公司抗辩陈铁义主张逾期代办违约金应计算至《国有土地使用证》登记至陈铁义名下缺乏事实和法律依据。根据陈铁义与莆田良奕公司签订的《合同补充协议》第四条第5项的约定，申请办理《国有土地使用证》应在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，莆田良奕公司提供的《中华人民共和国房屋登记簿》显示陈铁义所在1号楼1311室的《房屋所有权证》转移登记时间为2015年4月16日，莆田良奕公司办理讼争房屋的《国有土地使用证》期限为的2015年7月15日，而讼争房屋的《国有土地使用证》的实际登记时间为2015年5月25日，故莆田良奕公司未逾期办理讼争房屋《国有土地使用证》，莆田良奕公司支付违约金的时间应计算至《房屋所有权证》登记至陈铁义名下之日止即2014年5月13日止，莆田良奕公司应支付的违约金为825276元×0.01%/日×36日=2971元。综上所述，对陈铁义合理的诉讼请求部分本院予以支持，不合理的诉讼请求部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、福建莆田良奕房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付陈铁义逾期办理《房屋所有权证》的违约金2971元；三、驳回陈铁义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2160元，由陈铁义负担2110元，福建莆田良奕房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄元招人民陪审员  蒋盈盈人民陪审员  黄秀清二〇一六年九月三十日书 记 员  吴燕香附本案相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。