湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘13民终第489号上诉人（原审原告）陈献端，男，1969年3月8日出生，汉族,居民，住双峰县。委托代理人岳志勇，湖南东放明律师事务所律师。被上诉人(原审被告)黄洪淼，男，1979年7月8日出生，汉族，居民，住涟源市。被上诉人（原审被告）周翼晖，女，1980年10月27日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。委托代理人黄洪淼，男，1979年7月8日出生，汉族，居民，住涟源市,系周翼晖丈夫。上诉人陈献端因房屋买卖合同纠纷一案，不服双峰县人民法院（2015）双民一初字第604号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：被告黄洪淼、周翼晖夫妇于2003年向青树坪镇青树社区居民陈恩云（又名陈宜云）买受了其位于青树坪镇闯门街4号房屋，该房屋所有权证号为双政房字第××号和双政房字第××号，土地使用权证为双国用（1996）字第1265192号，房屋面积为153.89平方米，单层、土木结构，被告周翼晖夫妇买受理该房屋后，一直未办理房产过户手续。2014年3月，原告陈献端与被告周翼晖夫妇达成房屋买卖协议，陈献端愿意出价246800元买该房屋，2014年3月31日双方达成协议，主要内容为：周翼晖夫妇将房屋地基售予陈献端，金额为246800元，陈献端交定金5万元，双方择吉日再签订买卖协议等。2014年8月2日，周翼晖与陈献端达成书面协议，主要内容为：周翼晖帮陈献端办好国有土地使用证，陈献端则一次性付清房屋购买余额，如未办好，则陈献端不付余额，并周翼晖不能找陈献端打官司等。2014年11月2日，周翼晖夫妇与陈献端签订了《房屋买卖协议》，主要内容为：一、房屋位置及状况；二、房屋及地基总售价为246800元；三、分两期付款，签订协议时，付5万元，余额196800元，待土地出让使用证办妥交付手续时一次性付清；四、周翼晖办理土地出让使用证所需费用为6万元，由陈献端先行垫付（不属房屋售价内），周翼晖保证在四个月办妥，办证期内，陈献端配合；五、相邻关系的处理；六、协议签订之日起，陈献端才可自由拆旧建新，因周翼晖办证原因双方终止交易，周翼晖不得提出要求陈献端恢复原状等无理要求，并承担陈献端拆旧建新所造成的损失。此后，原告陈献端进行拆旧建新施工，被告周翼晖亦到相关职能部门办理土地使用权转让过户手续。2015年3月26日，原、被告因产权过户问题发生争执，原告认为被告迟迟未将产权过户手续办妥，要求解除买卖合同，被告全额退款，而被告认为原告拒绝到国土部门签字，不配合相关工作，导致产权过户手续办不下来，系原告的责任，要求原告继续履行合同，双方争执不下，原告遂于2015年4月向法院提起诉讼。原审法院经审理认为：本案争议的焦点问题系原、被告所签订的房屋买卖合同是否可以解除。本案原告主张解除合同的主要理由系被告没有按合同约定及时办理土地使用权证过户登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判断本案所涉买卖合同是否可以解除的情形系被告在履行期间届满前不履行主要义务，或迟延履行主要义务，或因违约致使不能实现合同目的。在本案中，被告周翼晖应履行的主要义务系办理好土地使用权证等产权过户手续，原、被告于2014年11月2日签订的合同约定，被告办证的期限为四个月，即至2015年3月2日止。在此期间，被告提交了申请办理划拨土地转让过户的报告及国有土地使用权转让合同等文书，相关职能部门领导及原产权人签署了意见，证明被告在积极办理产权过户登记的相关义务。在约定的办证期限届满后不足一个月，原告就要求解除合同，是否应当支持，原审法院认为，被告的行为按合同约定，构成延迟履行，但根据《合同法》第九十四条规定，为保障交易的诚信和安全，并不是任何延迟履行必然导致合同解除，还应当考虑时间对合同的重要性，延迟履行对造成后果的严重性，以及是否会使合同目的落空等因素。此外，权利人还须还需合理催告，那么在本案中，原告转让的房屋宅基地系国有土地，可以依法办理过户手续，无法律政策障碍，因此买卖无瑕疵，此外，即使产权过户手续没有及时办妥，也不会对所交易的房屋价值，或者房屋施工建设和使用产生严重影响，此违约行为不属于根本违约，不构成可以解除合同的法定条件。综上所述，原告主张解除房屋买卖合同，证据不确凿，理由不充分，不予支持。因合同不能解除，原告要求退款和赔偿损失的诉讼请求亦无依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告陈献端解除原告陈献端与被告周翼晖、黄洪淼于2014年3月31日及2014年11月2日签订的房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告陈献端要求被告周翼晖返还定金5万元，办证费用6万元的诉求请求；三、驳回原告陈献端要求被告周翼晖赔偿经济损失92061元的诉讼请求。案件受理费500元，由原告陈献端承担。上诉人陈献端不服原审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院认定“原、被告于2014年11月2日签订的合同约定，被告办证的期限为四个月，即至2015年3月2日止。在此期间，被告提交了申请办理划拨土地转让过户的报告及国有土地使用权转让合同等文书，相关职能部门领导及原产权人签署了意见，证明被告在积极办理产权过户登记的相关义务。”错误，被上诉人提交的《双峰县国有土地使用权转让合同》是虚假的，该合同的双方当事人是陈恩荣与陈献端，但上诉人陈献端根本没有与该宅基地的原使用人陈恩荣发生土地转让的事实，被上诉人提交的签署日期为2014年12月15日的《关于申请办理划拨土地转让过户的报告》也是虚假的，上诉人根本没有提交此报告，且该报告上记载的事实亦与本案所查明的事实相矛盾。2、被上诉人签订合同的行为属于欺骗行为，构成根本性违约，致使合同不能履行。本案双方于2014年3月31日，11月2日签订协议将本案所涉双峰县青树坪镇闯门街41号房屋地基转让给上诉人，但上诉人2015年到有关部门才了解到，该房屋地基属于国家划拨地，且使用权人是陈恩荣，被上诉人周翼晖、黄洪淼不是本案所涉土地的使用权人。双方于2014年11月2日签订《房屋买卖协议》约定被上诉人在4个月内办理好相关转让手续，但到一审法庭辩论终结前，被上诉人仍没有取得相关部门的同意转让手续，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，该《房屋买卖协议》应是无效合同，故被上诉人的违约行为是根本性违约。综上，请二审法院公正判决。被上诉人周翼晖、黄洪淼答辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。2003年9月答辩人从陈宜云夫妇处购得本案所涉房屋，2008年3月20日向双峰县房产局申请房屋产权变更，将产权登记到了周翼晖的名下，答辩人已取得了该房屋的使用权，答辩人认为可以依据《合同法》等国家法律规定自由买卖房屋并报审批。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。2、房屋买卖不存在欺骗、隐瞒事实行为，在签本案《买卖协议》之前，答辩人即向陈献端明释了该土地使用证上的名字是陈恩荣，陈献端亦自行找人了解了情况才签的协议。3、答辩人上报审批国有划拨土地过户手续系受上诉人陈献端多次要求与委托，不存在虚假。协议签订后，陈献端多次要求答辩人将房屋地基过户到其名下，2014年5月1日，答辩人主动配合陈献端办理土地使用权过户手续，按照国土部门的要求，邀请原土地使用证登记人陈宜云与陈献端作为买卖双方签字，并请见证人朱某、陈某签字，之后，共墙邻居袁礼泉也签字见证。这充分说明，陈宜云同意过户，袁礼泉也会配合过户，国土部门有充分依据办理国有划拨土地转让手续，故本案所涉土地的过户工作没有任何现实障碍。2014年12月15日，答辩人向政府提交了《关于申请办理划拨土地转让过户的报告》，相关主管领导已审批同意，该报告记载的事实与本案查明的事实并不矛盾。2014年3月31日至11月2日期间，上诉人陈献端已将房屋拆除，并进行了房屋串梁基础建设。陈献端另出了60000元给答辩人办理土地过户手续。4、相关政府部门已依法进行了审核办理。2015年3月30日至31日，答辩人邀请了社区主任带领陈宜云、陈某、刘云清到双峰县国土局办理了过户签字手续，在办公大厅也办理了《双峰县国有土地使用权转让合同》的签字手续，只需上诉人陈献端签字就可办理。5、系上诉人陈献端据不配合办理产权过户手续才导致本案《房屋转让合同》不能履行。二审期间，被上诉人周翼晖、黄洪淼向本院提交了一份《契约》复印件，拟证明上诉人陈献端为办理本案所涉划拨土地的过户手续，与原土地登记业主陈宜云于2014年5月1日签订了《契约》，陈宜云同意办理过户手续的事实。上诉人陈献端经质证认为，上述证据已超举证期限，不属于二审程序中的新证据，虽有《契约》，但属于欺骗，且至今亦没有办好。本院经审查认为，结合本案的其他事实对上述证据予以综合认定。本院经审查，确认原审判决查明的除“被告周翼晖夫妇买受理该房屋后，一直未办理房产过户手续”之外的其他案件事实。本院另查明，2003年被上诉人周翼晖、黄洪淼与陈宜云就本案所涉位于山峰县青树坪镇闯门街4号房屋达成买卖协议，并于2008年办理了房屋过户手续，因土地系行政划拨性质且没有向政府缴纳土地出让金，故没有办理土地权属过户登记，现仍登记在陈宜云名下。2014年5月1日陈宜云与上诉人陈献端在被上诉人周翼晖、黄洪淼的协调下签订《契约》，双方合意将本案所涉划拨土地过户登记到陈献端名下。2014年5月5日，被上诉人周翼晖收取上诉人陈献端垫付的划拨土地出让金60000元。本院认为，本案所涉《房屋买卖协议》中的房屋土地虽为行政划拨性质，但该土地的登记使用权人陈宜云已同意配合将土地过户登记到上诉人陈献端名下，且被上诉人周翼晖、黄洪淼亦已就本案所涉土地过户向双峰县相关职能部门提交了《关于申请办理划拨土地转让过户的报告》，相关职能部门领导亦已在该报告上批示同意办理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”之规定，由于本案所涉房屋买卖以及土地过户已经相关领导批示同意办理，故该《房屋买卖协议》应视为合法有效，双方均应依约履行。被上诉人周翼晖、黄洪淼虽未在合同约定的四个月内为上诉人陈献端办好土地过户手续，但已在积极履行合同义务，其该行为仅为迟延履行，尚不构成根本违约。且该土地过户手续至今未办好，亦有上诉人陈献端拒绝配合办理之原因。综上，故上诉人陈献端上诉认为本案所涉《房屋买卖协议》为无效合同或被上诉人周翼晖、黄洪淼具有欺骗行为，构成根本违约等上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费4300元，由上诉人陈献端负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾爱东审 判 员  彭 旦代理审判员  王晶晶二〇一六年九月十日代理书记员  廖 江附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。