苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初2099号原告缪勇波，男，1990年1月19日生，汉族，住南京市玄武区。委托代理人皇潇丽，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。被告刘萍，女，1975年6月15日生，汉族，住苏州市吴中区。委托代理人丁奕，江苏正盛律师事务所律师。原告缪勇波与被告刘萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理，由审判员何亚平独任审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告缪勇波及其委托代理人皇潇丽，被告刘萍及其委托代理人丁奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪勇波诉称，其与被告刘萍于2016年2月20日签订了《苏州市存量房买卖合同》，该合同约定原告购买被告刘萍所有的、位于苏州市吴中区××室房屋，成交价为1900000元，当日原告依约向被告支付了定金20000元，被告也口头答应让出租用的一个车位给原告使用，并未提及该车位的转让费一事。在合同签订的第二天，被告就车位事宜要求原告支付转让费10000元；又在2月24日要求涨价150000元，否则，其将单方面撕毁合同。由于涉案合同的房屋与车库不在同一幢内，需要办理产证才能进行网签，原告多次催促被告，但是被告拒不配合，导致合同约定的资金托管手续逾期，并意图二次出售涉案房屋。因被告未及时履行合同，导致原告需要另行租赁房屋居住。为了保障自身合法权益，原告现诉至法院，要求判令：1、被告按照双方签订的《苏州市存量房买卖���同》约定的总价，将位于苏州市吴中区××室房屋过户给原告；2、被告支付自2016年3月18日至2016年3月29日的逾期违约金18414元；3、被告按照每月4500元支付原告租金损失（自2016年3月15日开始计算至被告实际交付房屋之日止）。庭审中，原告明确：如法院认定涉案合同无法继续履行，则要求判令本案合同解除，要求被告按合同约定赔偿其违约金372000元；按第一个月4500元、之后每个月1650元计算自2016年3月18日起至判决生效之日止的房租损失；按照每日成交价万分之九赔偿合同未履行造成的损失。被告刘萍辩称，原告诉称不属实，其丈夫杨建青系涉案房屋另一共有人，因其不同意出售该房屋，故合同无法继续履行，被告愿意双倍返还定金。另，因房价上涨，其所定价格过分低于市场价，其不同意履行合同。且双方未进行网签，故不同意支付逾期违���金，原告的租金亦不应由其支付，违约金要求过高。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于苏州市吴中区××室房产证及土地证均登记在被告刘萍名下，房屋建筑面积为144.87平方米、阁楼建筑面积25.48平方米，4幢11室及4幢18室的两个汽车库建筑面积各为18.9平方米。2016年2月20日，原、被告与苏州天居房产经纪有限公司（以下简称中介方）签订《苏州市存量房买卖合同》一份，该合同约定原告缪勇波（买受方）购买被告刘萍（出卖方）上述房屋、两个汽车库及5平方米的自行车库，约定总价款为1900000元，付款方式为商业贷款。双方约定申报网签价格为1860000元。双方约定签订合同当天买受方支付出卖方购房定金20000元，资金托管当日向出卖方支付380000元，交房当天支付20000元。资金托管办理时间为2016年3月18日之前��自买受方申请的贷款发放并进入资金托管账户起10日内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理权属转移登记，如因一方责任导致规定时间内未能完成房屋权属转移登记的：逾期不超过10日的，逾期方赔偿守约方每日万分之九的赔偿金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同，逾期方按本合同约定的网签价格的20%赔偿守约方。如双方协商继续履行合同，逾期方应每天赔偿守约方实际逾期天数网签价格的万分之九。合同还就其他事项作了约定。合同签订当日，原告依约向被告支付了定金20000元。此后，被告未履行上述合同义务。庭审时，被告陈述涉案房屋目前市场价为16800元每平方米，中介挂房屋网上价格为2400000元，且不含两个汽车库。原告陈述，依约定，其购买的涉案房屋需要贷款，不能一次性付清房款。另查明，被告刘萍与案外人杨建青于1995年8月31日登记结婚，2013年7月26日登记离婚，约定涉案房屋归被告刘萍所有，后双方于2015年10月10日复婚。庭审中，被告陈述，其因丈夫不愿出售涉案房屋，在签合同当晚即告知中介方不愿意卖房的，愿意退还定金，没提出过要涨价。后中介组织双方协商过，其明确表示不再出售。被告为证明涉案房屋系其与案外人杨建青的夫妻共同财产，向本院提供了离婚协议书、商品房买卖合同、购房发票、契税完税证，称涉案房屋于2003年购买，当时买房时间较早，写的都是其一个人名字，实属夫妻共同财产。因其夫妻想生育二孩，故办理了离婚。在2013年10月生育了第二个儿子，后又复婚。如果原告坚持要求继续履行合同，其认为交易价格过分低于市场价格，主张撤销涉案合同。经质证，原告对以上证据真实性没有异议，但认为被告出售房屋时未告知其涉案房屋系夫妻共同财产，房产证亦显示被告一人所有，商品房买卖合同显示买受人仅为被告一人，应视为被告对杨建青具有表见代理权。另，离婚协议书约定涉案房屋归被告所有，二人复婚后，此房屋应为被告的婚前个人财产，而非夫妻共同财产。即使属于夫妻共同财产，那么在出卖涉案房屋时被告对其配偶有表见代理权，被告签字合同即生效。另，原告为证明其租金损失，陈述其现租住在苏州工业园区玲珑湾花园62幢2302室，建筑面积112.34平方米，每月租金4500元，为此提供了房屋租赁合同、房产证、收条予以佐证。被告认为，合同签订后原告只向其支付了定金，并未支付其他费用，故其不应承担租金费用；即便由其承担，原告租住面积过大，也对被告不公平。���理中，本院询问了本起交易中介方的经办人余鸿运，其陈述，在本案合同签订后约十天，刘萍称涉案房屋卖得价位低，其丈夫不同意卖了，以各种理由拒不办理过户手续。后其约双方谈过一次，刘萍要缪勇波加价十至十五万元，但缪勇波不同意，双方未能达成协议。经质证，原告对此无异议。被告陈述，其在签合同后三天内即提出涉案房屋不卖了，未提出过加价，是中介想促成交易提出加价。以上事实，由原告提供的存量房买卖合同、租赁合同、房产证、土地证、收条，被告提供的结婚证、离婚证、离婚协议书、房屋权属登记信息、商品房买卖合同、购房发票，当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方意思表示，涉案房屋权属登记所有权人为被告，被告出售涉案房屋给原告，即使未经其丈夫同意，亦并不影响本案合同效力，本案合同不违反法律强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。至于被告抗辩本案合同交易价格过分低于市场价格，本案合同应撤销，该抗辩无事实依据，于法无据，本院不予采信。本案合同签订后，原告依约支付了定金20000元，而被告以涉案房屋系夫妻共同财产、且售价太低为由拒绝履行合同义务，应视为被告以自己的行为表示不履行合同主要义务，构成违约，应承担违约责任。鉴于原告陈述其购买涉案房屋需贷款付清购房款，而后续贷款手续及继续履行合同均需要被告协助配合，现被告明确拒绝履行合同，双方后续履行合同必然存在障碍，本院综合本案交易实际情况认定本案合同不能继续履行，原告要求被告继续履行合同的诉请，不予支持。鉴于本案合同无法继续履行，原告主张��案合同解除，本院予以支持。据此，本院判令本案合同自本判决生效之日解除。因被告存在违约过错，应向原告承担违约责任，根据合同约定，原告主张被告按网签价格的20%支付违约金372000元，并要求被告赔偿损失，被告抗辩违约金高于原告的实际损失。关于双方约定的违约金是否过分高于因被告违约造成原告的损失，应当综合判断。根据当事人及中介经办人的陈述可知，被告在签订本案合同约十日告知原告不出售涉案房屋。就市场交易价格的波动情况而言，本案合同签订之日至该拒绝出售涉案房屋的通知到达原告之日的期间，因时限较短，市场价格变化并不明显，虽被告构成违约，但原告亦有采取适当措施防止损失的扩大的义务。被告违约给原告造成的损失，应包括直接损失和预期可得利益损失，本院基于涉案房屋所在区域的市场行情、被告单方违约的过错���违约行为发生的节点、合同履行状态、原告的实际损失及预期利益等因素综合考量，原告主张的违约金过高，本院酌情将违约金调整为按双方合同约定网签价格的12%计算为223200元。关于房屋租金及其他损失，本院已在上述违约金中一并考量，不再另行支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告缪勇波与被告刘萍于2016年2月20日就位于苏州市吴中区龙华园7幢504室房屋签订的苏州市存量房买卖合同自本判决生效之日解除。二、被告刘萍于本判决生效之日起十日内支付原告缪勇波违约金人民币223200元。三、驳回原告缪勇波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21900元，由原告缪勇波负担2190元，被告刘萍负担19710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何亚平代理审判员  王爱军人民陪审员  陈健红二〇一六年九月二十六日法官 助理  徐姝玢书 记 员  周亚雅