湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第05204号原告胡冰，男，1975年11月17日出生。委托代理人易蕾，湖南融源律师事务所律师。被告湖南省恒力置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场25033房。法定代表人肖共田，董事长。第三人陈志军，男，1976年12月1日出生。第三人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段218号。负责人侯继明。委托代理人朱益平，男，汉族，1979年8月2日出生，系公司员工。原告胡冰诉被告湖南省恒力置业发展有限公司、第三人陈志军、第三人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称建行芙蓉支行）物权确认纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法由审判员刘上堤担任审判长，人民陪审员吴波、何国政组成合议庭,公开开庭进行了审理。代理书记员曹吉琳担任记录。原告委托代理人易蕾、第三人建行芙蓉支行委托代理人朱益平到庭参加了诉讼。被告恒力公司和第三人陈志军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月18日，长沙东唯广告有限公司(以下简称东唯公司)与被告签订《置换协议》，约定东唯公司向被告购买某大厦1403号、1405号房屋，该两套房屋价格为505万元，东唯公司提供价值300万左右的汽车，房屋与汽车差价部分由东唯公司为被告发布广告的方式支付。2013年2月5日，东唯公司向被告交付宝马X6小车一台（价值93.4万元），并由原告向被告支付购买路虎4的等价车款88.6万元，被告均出具收条。被告于当天向原告开具1403号房、1405号房的《不动产销售发票》。2013年4月12日，东唯公司与被告签订《补充协议》，约定：明确原告为上述房屋的购买人。同日，原、被告就1405号房签订《购房框架协议》，约定了上述房屋的价格、购买方式、支付金额等；并签订《长沙市商品房买卖合同》。之后，原告依约支付了相关购房款，被告于2014年3月15日将1405房交付原告使用；但被告未依约为该房办理相关登记备案手续，并将该房出售给他人，严重侵犯原告权益，故诉请法院判决：一、确认原告与被告签订的某大厦1405号房的《长沙市商品房买卖合同》有效；二、确认被告与第三人陈志军之间签订的某大厦1405号房的《长沙市商品房买卖合同》无效；三、被告与第三人陈志军办理注销某大厦1405号房的网签备案；四、被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，办理1405号房的抵押权注销登记及协助原告办理该房屋的房地产权属证书；五、第三人协助原告办理1405号房的抵押权注销登记；六、被告承担诉讼费。被告及第三人陈志军未予答辩。第三人建行芙蓉支行辩称：1、我行对涉案1405号房屋享有抵押权，并办理了抵押登记，且抵押权为长沙市中级人民法院（2015）长中民二初字第01024号民事判决书所确认，进入了执行阶段；抵押权应受到法律保护；2、原告对被告享有的是债权，不能对抗物权，原告要求办理抵押权注销登记没有事实及法律依据。原告举证如下：第一组证据：证据1、东唯公司与被告签订的《置换协议》；证据2、被告出具的2张《收条》；证据3、被告向原告出具的《销售不动产统一发票》；证明2013年初，东唯公司与被告约定，东唯公司提供3台车辆及发布200万元的广告，置换购买被告开发的恒瑞大厦1403、1405号房屋，被告向原告开具1403、1405号房的不动产发票。第二组证据：证据1、东唯公司与被告签订的《补充协议》；证据2、原、被告签订的《购房框架协议》；证据3、刘舒与被告签订的《购房框架协议》；证据4、原告及刘舒分别与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》；证据5、卓启公司向被告支付4984573元的银行记账凭证；证据6、被告开具的代收费用收据；证明东唯公司与被告签订补充协议，将上述房屋的购买人明确为原告，交付的车辆和款项分别作为1403、1405号房的房款。第三组证据：证据1、长沙鼎吉物业公司开具的《物业管理专用发票》；证据2、原告缴纳物业管理费的证明；证据3、原告签订的租赁合同；证明1405号房于2014年3月15日交付，由原告实际使用。被告及第三人陈志军未发表质证意见。第三人建行芙蓉支行质证意见如下：《长沙市商品房买卖合同》真实性有异议，未在房产局备案，1405号房的买受人为第三人陈志军；其他证据与我行无关，不予质证。被告及第三人陈志军未提交证据。第三人建行芙蓉支行举证如下：证据1、（2015）长中民二初字第01024号民事判决书；证据2、（2015）长中民执字第01165号受理通知书；证据3、长沙市商品房户室信息表；证明第三人建行芙蓉支行对本案所涉1405号房享有抵押权并有权优先受偿。原告质证意见如下：证据1、本案的诉讼请求与该判决书并不冲突；该判决书所涉之诉讼未追加本案原告为第三人；证据2、无异议；证据3、1405房办理了网签，但网签买受人第三人陈志军并非真实的购买人；被告应该在给第三人陈志军办理网签之前，办理1405房的解押手续。经审理查明：2013年1月18日，案外人东唯公司与被告签订《置换协议》一份，该协议约定：东唯公司拟用2台宝马X63.0T、1台路虎发现4、电梯平面广告资源，置换被告某大厦1403、1405房；1403房价格322万元、1405房价格183万元，两房合计价款505万元；3台车辆价格以购车发票为准，总金额约300万元左右（正负不超过10％）；车房差价约200万元，由东唯公司以电梯平面广告补齐；2013年4月1日前，被告办好购房合同的网签手续，东唯公司办好提车手续等。2013年2月5日，被告向东唯公司出具收条2份：确认收到东唯公司提供的1台宝马X63.0T，双方确认价格934000元，转为1403房购房款，并由被告开具等额发票，发票号为20004135；1台路虎发现4，双方确认价格886000元，转为1405房购房款，并由被告开具等额发票，发票号为20004136。该2张发票的付款方均为原告胡冰。2013年4月12日，被告与东唯公司就前述《置换协议》签订《补充协议》一份，该协议确认了上述收条关于车款抵房款的事实，并对《置换协议》进行变更：未履行部分不再履行；1403、1405房的实际购买人为原告，所涉该两房的买卖合同以及相关手续均以原告名义办理，与该两房的权利义务均由原告继受；1403、1405房屋价格以及购买方式由原、被告重新协商确定。该协议由东唯公司以及被告加盖公章，并由原告签名。2013年4月12日，原、被告签订《购房框架协议》一份，确认：1、被告向原告出售某大厦1403、1405、1406、1407房；2、1405房为一次性付款方式购买，其他3套房屋以银行按揭方式购买；3、上述房屋购房款、契税及其他费用共计5647879元；4、原告还需向被告支付3827879元。该款原告于2013年4月11日委托长沙卓启广告有限公司转帐支付。同天，原、被告就上述4套房屋分别签订《长沙市商品房买卖合同》，其中1405房的合同约定：1405号房建筑面积115.66㎡，单价13019.47元/㎡，总价款1505832元；付款方式为一次性付款；抵押情况为：该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为第三人建行芙蓉支行，抵押权登记日期为2012年12月14日，被告保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押注销登记；交房时间为2013年12月31日；被告自合同签订之日起60个工作日内办理合同备案，和抵押权人申请办理抵押权注销登记；双方于10个工作日内（合同备案时间相同）办理预告登记；在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办妥土地使用权证。被告于2014年3月15日将1405房交付原告使用，原告交付了相应的物业服务费。被告一直未办理房屋产权登记，原告遂诉至本院。另查明：《长沙市商品房户室信息表》载明：1405房在建抵押信息：抵押权人为第三人建行芙蓉支行，抵押人、债务人为被告，主债权数额12000万元（与其他47套房屋共同担保），债务履行期限自2011年11月20日至2014年11月29日；购房人信息：购房人第三人陈志军，总价1668849元，分期付款首付100万元，预售合同号201202931405，签约时间2013年7月30日；限制信息：长沙市芙蓉区人民法院、长沙市中级人民法院，两家法院冻结。又查明：2013年7月30日，被告法定代表人肖共田向第三人陈志军出具借据一份，该借据载明：今借到陈志军300万元。借款期限2个月，利息每月2分，按恒力中心网签合同作抵押，还清款后无条件去房地局解压网签。当日，第三人陈志军经农业银行尾数6670帐户向被告建设银行尾数3356帐户转款300万元，附加信息及用途为购房款。2014年8月26日，第三人陈志军与被告签订《借款确认协议》，该协议确认：2013年7月30日被告向第三人陈志军借款300万元；截止2014年8月6日，被告尚欠借款本息1978667元；被告法定代表人肖共田对被告借款承担连带保证责任。2014年11月，第三人陈志军向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，该案调解结案。本院认为：1、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应履行合同义务。原告已支付1405房全部房款，被告已向原告交付房屋、原告一直占有使用该房屋，双方已经履行了主要合同义务，尚未履行的合同义务主要是办理房地产权属证书，应继续履行。2、关于原告与被告以及被告与第三人签订的商品房买卖合同的效力认定。被告向第三人陈志军借款300万元，以1405号房作抵押并网签合同，进行合同备案，该300万元已由生效法律文书确认为民间借贷关系。故被告与第三人陈志军之间形成的商品房买卖关系实为一种一般债权合同关系。基于上述对原告与恒力公司物权合同性质的认定，双方的合同性质在权利属性上优于被告与第三人陈志军之间一般债权合同,即被告应优先履行与原告签订的1405号房屋买卖合同，且被告为第三人办理的网签合同备案影响原告的物权实现，应当予以注销。但原告针对第三人陈志军提出的确认其与被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》无效，没有证据证明存在无效的情形，故不予支持。3、原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》，明确载明1405房屋的抵押情况为已经设定在建建筑物抵押，被告承诺办理抵押权注销登记，以及产权过户手续。由于被告违约，未履行相关义务。而由于“抵押权注销登记”，事涉被告与第三人建行芙蓉支行的借款合同关系，所涉房屋的借款未清结的情况下无法清除抵押权，影响原告房屋所有权的实现。被告应及时清结所涉房屋的债务以便清除抵押权,并按约为原告办理房屋权属证书。且第三人建行芙蓉支行对于被告转让抵押物应当知情，不然，第三人陈志军不能办理网签，故本院认定被告转让抵押物已经通知抵押权人；抵押权人也已同意该房屋的转让。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，判决如下：一、确认原告胡冰与被告湖南省恒力置业发展有限公司之间签订的关于某大厦1405号房的《长沙市商品房买卖合同》有效；二、由被告湖南省恒力置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，注销为第三人陈志军办理的某大厦1405号房的网签合同备案手续；三、限被告湖南省恒力置业发展有限公司在第三人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行对某大厦1405号房屋享有的抵押权消灭之日起10日内，将该房屋过户至原告胡冰名下；如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理；四、驳回原告胡冰的其他诉讼请求。本案受理费160元，由被告湖南省恒力置业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘上堤人民陪审员  何国政人民陪审员  吴 波二〇一六年九月五日代理书记员  曹吉琳附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。