.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市新城区人民法院民事判决书 （2016）内0102民初3015号原告：王建设，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：王伟，内蒙古可力律师事务所律师。被告：尚小霞，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：吴海星，内蒙古则维律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，内蒙古则维律师事务所律师。第三人：包头市众旺实业有限责任公司。法定代表人：段生旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵虎生，男，1975年6月30日出生，汉族，住所地内蒙古包头市昆都仑区团结大街**街坊化工楼13栋5号。该公司总经理。  原告王建设与被告尚小霞、第三人包头市众旺实业有限责任公司（以下简称众旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建设委托诉讼代理人王伟、被告尚小霞及委托诉讼代理人郑威、第三人众旺公司委托诉讼代理人赵虎生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建设向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为原告办理房屋产权变更登记手续 ；2.依法判令被告每日按照房屋买卖成交价款的1％向原告支付违约金暂计216000元（2010年9月19日至2010年10月19日），截止至判决生效之日止；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年1月，被告向信达投资有限公司购买资产包，双方签订了《资产转让合同》，双方按照约定，履行了付款及交付资产的义务。同年7月，被告将其受让的资产中的位于呼和浩特市新城区出卖于原告，双方于2010年7月20日签订了《资产转让合同》，并于当日交付了房屋，原告也按照合同约定履行了付款义务。依据双方签订的《资产转让合同》第六条、第八条之约定，被告应于60天内将房屋过户于原告，如未按照合同约定履行，被告应每日按照成交价款的1％支付违约金。约定期满后，原告要求被告办理过户手续并支付违约金，被告拒不履行合同约定的义务。被告尚小霞辩称，一、被告原为第三人众旺公司员工，经公司书面授权代为参与了信达公司资产包的买入及部分资产的变卖，且售房款己全额交回公司。同时第三人众旺公司出具了声明，证明八一市场营业房是公司委派被告签字出售，出售款公司己收回，后续与该资产相关的一切事宜均与被告无关。因此被告认为自己不应承担责任，该房屋买卖纠纷所产生的相关责任应由第三人众旺公司承担。二、被告及第三人众旺公司未能给原告办理房产过户手续并非因被告主观原因所致，该原因应属于不可抗力。被告不应承担违约责任。本案中所涉及八一市场营业房，是被告从内蒙古自治区拍卖中心有限责任公司举办的拍卖活动中竞拍所得，拍卖委托人为信达投资有限公司，该房屋产权隶属于呼和浩特市租赁公司。被告要给原告办理房产过户，必须在完成前置手续（即呼和浩特巿租赁公司过户给信达投资有限公司，信达投资有限公司过户给被告或第三人众旺公司）后方能办理；但目前该房屋原产权方呼和浩特市租赁公司己处于吊销状态，无法联系到该公司法人及相关工作人员，通过行政程序根本无法办理相关手续。因此被告及第三人众旺公司认为该情形属于不可抗力因素导致合同该约定履行不能，被告不应承担违约责任。三、关于违约金，被告认为首先被告不存在相关的违约责任，同时原告起诉要求的违约金过高，双方当时签署的资产转让合同中约定的违约金明显过高，如按约支付则违约金己远远高于原告当初支付的购房首付款，明显不合情理。同时，未办理产权过户并未给被原告造成实际损失，该房屋早己在双方签订合同后就交付给了原告，原告这些年来一直实际占有并出租着该房屋，收取租金己经取得了收益。因此，被告请求法院综合考虑各方因素，酌情下调违约金数额。第三人众旺公司辩称，原告与被告签订合同时，我们是看过的，当时我们认为能过户，经过几年的努力仍然办理不了过户，属于不可抗力，我方与被告无过错，不存在违约。原告签订协议时知道可能存在无法过户的瑕疵，有可能无法过户。违约金过高，显失公平，应按实际损失计算，且原告每年通过出租获得租金。原告已经超过诉讼时效，我们不应承担违约责任。合同过户目的无法实现，请求法院判决解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：1、2010年7月20日，原告与被告签订了《资产转让合同》，被告将其受让的资产中的位于呼和浩特市新城区出卖于原告，购房款72000元，建筑面积94.48平方米，于当日交付了房屋，原告也按照合同约定履行了付款义务。2010年7月21日原告向被告交付购房款500000元。2、2010年1月4日，被告与信达投资有限公司签订《资产转让合同》，约定信达投资有限公司将所售资产总价款为31674000元转让给被告，被告自愿从信达投资有限公司受让土地使用权及其上物业。信达投资有限公司通过内蒙古拍卖中心有限责任公司转让资产给被告。合同约定：本合同所涉资产可能存在无法过户、补交土地出让金、被政府收回等风险，被告已充分知晓这些风险，并不会因此要求解除或变更本合同。3、房屋产权证书上载明，位于呼和浩特市新城区所有权人为呼和浩特市租赁公司。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告与被告签订的《资产转让合同》中约定，被告在60天内将产权过户给原告，未按合同执行，按房屋的成本价，每日成交价款1％支付违约金。原告据此主张的违约金为216000元，自2010年9月19日至2019年10月19日。被告主张合同约定的违约金明显过高，请求适当减少违约金。2、2012年1月9日，第三人众旺公司发出声明：该公司员工尚小霞代表公司在内蒙古自治区拍卖中心有限责任公司举办的拍卖活动中履行签字确认。竞拍所的财产交易所产生的所有事宜均由众望公司承担责任，所有资产及后续与该资产相关的事宜均与尚小霞无关。其中拍得的资产包括呼和浩特八一市场营业房。2012年1月9日尚小霞正式离职，没有经过本公司书面委托，尚小霞签署任何文件，公司该不认可，由此引起相关纠纷或责任本公司概不负责。经本院披露委托人，原告选择被告尚小霞承担责任。3、2010年5月19日，信达投资有限公司向呼和浩特市人民政府发出关于信达投资有限公司拍卖房产附带土地办理过户的请示，中国信达资产管理公司呼和浩特办事处与信达投资有限公司签订《资产转让协议》，中国信达资产管理公司委托呼和浩特办事处与信达投资有限公司处置八一市场营业房等房产，呼和浩特办事处通过公开拍卖的方式进行了处置，现需办理房产附带土地的过户手续。中国信达资产管理公司呼和浩特办事处向呼和浩特市人民政府办公厅请求办理过户。本院认为：本案的争议焦点如下：被告未能如期为原告办理商品房产权证，是否属不可抗力，是否应向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》的第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，原告与被告签订了《资产转让合同》，被告将其受让的资产中的位于呼和浩特市新城区出卖于原告，约定被告在60天内将产权过户给原告，未按合同执行，按房屋的成本价，每日成交价款1％支付违约金。该合同为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。经审理查明，第三人众旺公司委托被告对外签订合同，其中包括与原告签订的《资产转让合同》，且第三人众旺公司对此认可，故此合同实际履行义务主体为第三人众旺公司。第三人众旺公司通过拍卖取得本案诉争房产，拍卖委托人为信达投资有限公司，该房屋产权隶属于呼和浩特市租赁公司。办理过户需呼和浩特巿租赁公司过户给信达投资有限公司，信达投资有限公司过户给第三人众旺公司。但目前呼和浩特市租赁公司己处于吊销状态，无法办理过户手续。综上所述，第三人众旺公司不能为原告办理房屋产权证属于不可抗力。被告及第三人众旺公司不能为原告办理房屋过户手续不存在过错，故不应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》的第一百一十七条的规定，判决如下：驳回原告王建设的诉讼请求。案件受理费2370元，由原告王建设负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 李 泽 芳二〇一六年九月八日书 记员刘  芸