湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0505民初509号原告隗仁亮，男，汉族，1979年3月29日出生，户籍河南省正阳县，住宜昌市猇亭区。被告宜昌弘盛商业管理有限公司，住所地宜昌市发展大道41-1号，组织机构代码56832455-0。法定代表人徐启华，该公司总经理。委托代理人曾涛，湖北普济律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人杨新彦，湖北普济律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁），机构代码75341341-6。法定代表人秦道祥，系公司执行董事兼总经理。委托代理人曾涛，湖北普济律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人杨新彦，湖北普济律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告隗仁亮与被告宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）、第三人宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）合同纠纷一案，本院于2016年6月28日受理后，依法由审判员邓希桥独任审判，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告隗仁亮、被告弘盛公司与第三人瑞德隆公司的共同委托代理人曾涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隗仁亮诉称：2011年1月20日，原告购买第三人位于猇亭区金岭路盛世天下×号楼×××号商铺。同日，原、被告及第三人三方签订《商铺委托经营管理合同》，约定自2011年10月1日至2014年9月30日期间原告将该商铺委托给被告经营管理，并就相关事项作了约定。该合同第二条明确约定，委托期限内，该商铺的经营使用所产生的全部费用包括物业管理费及经营收益后产生的相关费用由弘盛公司承担。但合同履行期间，被告从原告应净得的受益中扣除了税款，合计扣款5662.46元，被告违反约定，该款应退还原告。原告购买的商铺实际面积比约定面积多1.88㎡，原告也已向第三人补交了房款。根据原、被告合同第一条的约定，被告应支付给原告的受益是按商铺约定面积计算的，现实际面积增加了，原告的受益也应增加。按合同约定的原告收益与商铺面积的比例推算，被告应增加支付原告收益3838.32元［1.88×13172×（0.075＋0.08）］。另原告委托被告经营商品期间，被告未经原告同意，将第三人交付商铺时安装的电表进行更换改装，由被告控制商铺供电，被告已多次不给原告商铺供电，现双方合同已终止，被告应将原告商铺电表恢复原状。故提起诉讼，请求：1、判令被告退还原告不应由原告承担的税款5662.46元；2、判令被告支付原告应得收益3838.32元；3、判令被告将原告商铺的电表恢复原状；4、由被告承担本案诉讼费用。在本案开庭审理前，原告又以被告在经营期间将原告商铺楼上的烟道破坏一直未予修复为由，要求增加了一项诉讼请求，即判令被告恢复原告商铺楼上的烟道。被告弘盛公司辩称：一、原告按合同应得的收益被告已按时、足额支付，被告扣除原告的税款是应当由原告承担的税款；二、被告于原告之间系投资理财的关系，面积是否增加与应付原告收益无关，合同中对此也没有约定，被告无义务向原告支付额外的收益；关于恢复商铺电表原状的问题，希望双方协商解决；三、被告不应承担本案诉讼费用。四、关于原告商铺的烟道，因被告将商铺转给了不同的业主在经营，应是业主在出租或经营的过程中打掉，应由行为人承担责任，与被告无关。第三人述称：第三人交付给原告商铺，是经过了竣工验收和备案的，交付时烟道及配套水电设施都是齐全的，至于每个商铺如何使用，第三人不会干涉。故原告的各诉讼请求，均与第三人无关。经审理查明：（一）2011年1月20日，买受人隗仁亮、姚昌琴与出卖人瑞德隆公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于宜昌市猇亭区的盛世天下×号楼×××号营业用房，约定建筑面积为45.44㎡，商品房单价为12250元／㎡。合同还就双方其他权利义务作了约定。同日，瑞德隆公司作为出卖人（合同甲方），隗仁亮作为买受人和委托方（合同乙方），宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）作为受托方（合同丙方），三方共同签订《商铺委托经营管理合同》一份。该合同约定的主要内容如下：第一条商铺销售合同的签订：1、甲乙双方按照约定000176号商铺单价本应为13172元，总价本应为598559元；2、丙方将委托期限第一年经营所得收益41899元支付给甲方冲抵上述部分总房款，甲乙双方已经予以确认。甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，将直接扣除该房款，约定单价为12250元，约定总价为556640元；3、丙方在委托经营期限内应按照下列方式支付乙方所得收益：第二年经营所得收益44891元、第三年经营所得收益47884元，乙方领取第二年经营所得收益的时间为2013年9月25日起5个工作日内，以后每年度付款时间均为此日起，按年度依此类推；第二条经营管理的委托：乙方同意在第一条三方约定的基础上，将所购置的000176号商铺全权委托丙方进行对外使用、经营和管理，负责该商铺的所有事宜。1、委托期限为2011年10月1日至2014年9月30日；2、委托期限内，该商铺的经营使用所产生的全部费用（包括物业管理费、及经营收益后产生的相关费用）由丙方负担；该商铺的全部经营收益（包括租金及经营收入）全部归丙方所有；……第五条其他：委托期限内，丙方或丙方有权委托他人对商铺进行统一设计装修（包括与相邻商铺的隔墙取消），乙方同意委托丙方对装修结果进行确认；委托期限内，丙方对房屋使用应尽妥善义务，如有破损，应予以修复。（二）实际上，原告与瑞德隆公司签订《商品房买卖合同》时，约定的总房价系扣减了弘盛公司按约定应支付给隗仁亮的第一年的经营收益41899元后的价格。《商铺委托经营管理合同》签订后，弘盛公司从瑞德隆公司接收了隗仁亮购得的商铺。后弘盛公司按约定将其应支付给隗仁亮第一年的经营收益41899元冲抵了隗仁亮应支付给瑞德隆公司的购房款。2013年11月，弘盛公司在向隗仁亮支付第二年的经营收益时，从隗仁亮应得的经营收益44891元中扣除了2738.36元，用于以隗仁亮的名义缴纳城市房屋出租的房产税（计税金额44891元，税率6%）和印花税（计税金额44891元，税率0.1%），余款已支付给隗仁亮。相应完税凭证也已交给隗仁亮。2014年10月，弘盛公司在向隗仁亮支付第三年的经营收益时，从隗仁亮应得的经营收益47884中扣除了25950.92元，余下21933.08元支付给了隗仁亮。弘盛公司将所扣除款项中的23030元直接支付给了瑞德隆公司，以替隗仁亮支付商铺实际面积大于合同面积所需补交的的购房款，其余2920.92元则作为代扣的隗仁亮应缴的2013年10月至2014年9月期间商铺出租的税款（按照计税金额47884元、房产税税率6%、印花费0.1%计算）。但弘盛公司当时并未向税务机关交纳该代扣的税款，其直到2016年5月27日才以隗仁亮的名义向税务机关交纳税款，因实际交税时房屋出租的税率已由原来的6%调整为12%，弘盛公司实际交税金额为5793.98元（含印花税0.1%）。（三）因经营的需要，弘盛公司在委托经营期间对原告的商铺进行了统一装修，装修过程中对原告商铺的电表进行了换装，将原有的非充值式电表换成了智能充值式电表。委托经营期届满后弘盛公司将商铺交还给了隗仁亮。隗仁亮在其自行经营中认为弘盛公司存在与他人串通不让其充值、故意限制其用电的行为，而要求弘盛公司将其电表恢复原状。（四）隗仁亮的商铺在交付给弘盛公司经营前配套有2个烟道，该烟道位于隗仁亮商铺的上一层商铺业主黄昌梅的商铺空间范围内的楼面与楼顶之间。2016年1月，隗仁亮接收其商铺时，发现其商铺的2个烟道被拆除，遂要求弘盛公司恢复，但弘盛公司以烟道非其所拆除而拒绝。黄昌梅的商铺亦已委托给弘盛公司经营，委托经营期限为2011年10月1日至2016年9月30日。以上事实，有原告隗仁亮提交的《商铺委托经营管理合同》、完税凭证、烟道被毁的照片、银行往来明细单、黄昌梅与弘盛公司的《商铺委托经营管理合同》、被告弘盛公司提交的2016年5月27日的完税证明，以及各方当事人当庭陈述在卷佐证，以上证据均经举证质证，且具备合法性、真实性、关联性要求，本院确认可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告及第三人签订的《商铺委托经营管理合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合同依法成立并有效。本案涉及的争议焦点，一是被告应否按商铺产权登记面积向原告支付收益，二是被告应否向原告退还被扣的税款，三是被告应否为原告商铺电表恢复原状，四是被告应否为原告修复被损坏的烟道。对于上述争议焦点，本院评判如下：关于焦点一。合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告在签订合同时，双方已对被告应支付给原告的收益数额进行了明确约定，原告虽事后发现商铺的产权登记面积大于合同约定面积1.88㎡后，但并未就被告应支付给原告的收益数额与被告达成新的约定。故在双方未对收益给付数额进行变更的情况下，原告无权单方变更合同。因此，原告要求被告按商铺产权登记面积向原告增加支付收益的请求没有合同依据，其该请求本院不予支持。关于焦点二。根据税收法律法规的规定，城市房屋出租的纳税主体，是出租房屋的所有权人。那么，除非合同当事人对纳税义务的转移作出了约定，否则，应由法定纳税主体承担税款。原、被告在合同中约定，“委托期限内，该商铺的经营使用所产生的全部费用（包括物业管理费、及经营收益后产生的相关费用）由丙方负担”，原告据此认为，条款中“全部费用”包括税款都应由被告负担，被告不应从原告应得的收益中扣除税款，而被告认为其应承担的费用不包含业主房屋出租的税款，其所扣除的税费应由原告负担。原、被告对合同条款含义解释不同，实则是双方对合同条款理解产生争议。根据《合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，条款中“全部费用”后括弧中的内容，应是对“全部费用”的进一步解释或说明。而括弧中“经营收益”，系指被告利用商铺经营所获得的收益，并不是指原告的租金收益。据此解释，被告应负担的“全部费用”包括其因获得“经营收益”所产生的费用，但不包括原告获得租金收益产生的税款。其次，从字面含义来看，税款和费用属于两个不同的概念，条款中并无税款的字眼，按照通常的理解，则不应包含税款。据此本院认为，原、被告约定的被告承担的“全部费用”不包括原告获得租金收益所产生的税款。由于双方未约定原告出租商铺产生的税款由被告承担，则根据法律规定，出租商铺产生的税款，应依法由商铺出租人即原告承担。被告从原告收益中扣除的税款，均已交给税务机关，原告无权要求被告退还。原告提出的退还请求，本院不予支持。关于焦点三。被告对原告商铺进行装修、更换电表，系根据原、被告双方合同约定所为，同时也是经营和管理所需。因原电表已被拆除，已不可能恢复原状。考虑到现已不再使用非充值式的电表，且被告更换后的电表现能正常使用，原告要求将电表恢复原状的请求，本院不予支持。关于焦点四。被告虽然否认原告商铺烟道损坏系被告所为，但原告商铺烟道损坏于被告经营期间，且烟道所处的商铺同时段亦是被告委托经营，被告对该烟道具有管理义务。在被告不能提交证据证明烟道系他人毁损的情况下，应由被告承担修复责任。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百二十五条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告宜昌弘盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内将原告隗仁亮位于猇亭区金岭路盛世天下1号楼176号商铺被毁损的烟道恢复原状。二、驳回原告隗仁亮其他诉讼请求。因本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取25元，由原告隗仁亮负担15元，由被告宜昌弘盛商业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  邓希桥二〇一六年九月二十六日书记员  严雪丹