太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书（2015）尖民初第1444号原告：李进中，男，1964年4月6日出生，汉族，山西省临县村民，住山西省太原市。原告：李洋，男，1993年9月22日出生，汉族，山西省清徐县集义乡靳村居民，住山西省太原市，身份证号。二原告共同委托代理人：张笑红，山西秉钰律师事务所律师。委托代理人：王锦莉，山西秉钰律师事务所律师。被告：山西北方鸿基房地产开发有限公司，住所地山西省太原市尖草坪区红星路太原市金鑫旺装饰家园E区6号商铺。法定代表人：王文亮，总经理。委托代理人：樊黎丽，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托代理人：张燕，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告李进中与被告山西北方鸿基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李进中及其委托代理人张笑红、王锦莉，原告李洋的委托代理人张笑红、王锦莉，被告山西北方鸿基房地产开发有限公司的委托代理人樊黎丽、张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李进中、李洋诉称，原、被告于2013年1月19日签订了编号为0918018的房屋买卖合同，该合同约定：原告购买被告开发建设的位于汇丰路与西渠路交叉口的集祥新区C座·汇丰花苑住宅小区第C号楼1单元F706号房屋一套，该房屋建筑面积116.65㎡，总价583685元，被告应在2014年4月30日交房。合同签订后，原告支付首付款193685元，剩余房款欲办理银行按揭贷款，但在办理贷款手续时原告才发现被告所售房屋没有办理房屋预售许可证，根本无法办理银行按揭，对此双方签订房屋买卖合同时，被告并未告知原告知晓，原告认为被告的售房行为构成欺诈，因此诉至法院请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还原告已付房款193685元及相应利息，并按照已付房款一倍的数额193685元赔偿原告损失。被告山西北方鸿基房地产开发有限公司辩称，1、被告所售房屋并非商品房，而是城中村的改造用房，原告在签订合同时已经知道所购房屋的性质，合同中曾数次提到该房屋是依据太原市政府的相关规定建设的，因此被告不存在欺诈隐瞒行为；2、该项目的手续正在完善当中，具备条件后原告即可以办理按揭贷款，同时合同里也约定在房屋具备办证条件的两年内可以为买受人办理产权登记；3、原告提供的房屋销售宣传单上载明的”大红本”字样并不代表所售房屋为商品房性质，我国经济适用房、城中村改造房等都可以办理完全产权的大红本，因此被告在出售房屋时并未对原告进行隐瞒房屋产权性质的欺诈行为，原告对双方买卖合同的事实未尽到基本审查义务，对被告的宣传有错误性理解，未能依约交付房款致合同未履行完毕，故请法院驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、首付款收据、被告房屋销售宣传页、原告李进中居住证等四组证据，被告提供了所售房屋城中村改造项目准建证、建设用地规划许可证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，原、被告双方当事人对签订房屋买卖合同、首付款交付、原告身份情况的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的房屋销售宣传页所记载的房屋坐落位置确系被告所出售房屋所在位置，且开发商名称亦为被告公司，故该份宣传册可以认定为被告所销售房屋的宣传页，可以作为认定案件事实的依据。2、被告提供的所售房屋城中村改造项目准建证、建设用地规划许可证等文件真实性、合法性符合法律规定，且相关证件中所批复项目亦是本案所涉房屋开发项目，故关联性亦符合法律规定，本院予以采信。根据上述有效证据，本院认定以下事实：2013年1月19日，原告李进中、李洋与被告山西北方鸿基房地产开发有限公司签订了一份房屋买卖合同，该合同约定原告购买被告所开发的集祥新区C座·汇丰花苑住宅小区第C号楼1单元F706号楼房一套，该房屋建筑面积共116.65㎡，房屋单价为每平方米5003.73元，总价583685元；付款方式为合同签订之日支付房屋首付款193685元，剩余房款390000元办理银行按揭贷款，如因买受人原因或政府政策等原因致使买受人不能办理按揭贷款的，双方可协商变更付款方式；出卖人应当在2014年4月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人应当在该房屋具备办证条件后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方签订合同当日，原告向被告交付了房屋首付款193685元，但在被告将房屋交付原告前，原告获知被告所出售房屋非为商品房性质，不能按期办理银行按揭贷款，故主张解除合同，且认为被告房屋宣传册中”大红本”的销售字样与实际房屋性质不符，被告存在虚假宣传、欺诈销售行为，故要求被告返还已付首付款及利息，并一并赔偿已付房款一倍的经济损失。另查明，被告所售房屋”集祥新区C座”住宅项目为太原市尖草坪区人民政府2009年9月3日批准建设的城中村改造项目，于2011年10月27日取得建设用地规划许可证，但在2013年1月19日原、被告签订房屋买卖合同时，被告就该项目并未取得预售许可证等对外销售许可证明。本院认为，本案双方当事人争议焦点在于原、被告所签订房屋买卖合同是否适用商品房买卖合同的相关规定，被告方在销售房屋时是否存在虚假宣传、隐瞒事实真相的情形。本案中被告所销售房屋在其未具备对外销售许可资格且至今仍未取得销售许可证的情形下，即与原告签订房屋买卖合同，违反了我国房地产管理相关法律规定，故该房屋买卖合同因违反法律规定，属于无效合同，双方当事人基于合同产生的利益应当予以返还，即被告公司应当将原告交付的首付款予以返还，且被告作为该房产项目开发建设单位，在明知其房产项目不具备销售条件时仍对外销售该房屋，导致合同无效应当承担主要责任，因此原告主张被告应当赔偿其首付款相应利息的请求于法有据，被告应当赔偿原告已付首付款自交付之日起至全部金额实际支付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的经济损失。而原告作为房屋买受人在购买房屋时，未对房屋应当具备的规划、建设、销售许可情况进行必要的了解和掌握时即与被告签订买卖合同，对造成合同因违反法律规定而归于无效的法律后果亦有过错责任，因此对其遭受的经济损失应当承担相应的责任。关于原告主张的被告存在虚假宣传、隐瞒事实真相的情形，原告认为被告销售宣传页中所载”大红本”字样即表示所购房产为完全产权的商品房性质，系对我国房屋产权性质的片面性理解，根据我国现行房地产管理的法律法规和政策规定，经济适用房、城中村改造用房等房产项目在符合相关法律规定的条件下，均可以获得由政府职能部门颁发的完全产权的房屋所有权证书，即所谓的”大红本”并非特指商品房的权利凭证，原告个人误解导致其对销售宣传信息理解偏差，不能证明被告存在虚假宣传、隐瞒事实的行为，且原告所购买房屋所处位置为太原市城中村所在地，原告又长期居住于所购房屋附近区域，对其居所附近行政规划设置、所购房屋地标位置应当了解熟悉，对其预购房屋的所处土地性质、项目规划、建设许可等基本信息在国家公开宣传媒体上完全能够了解知晓，原告完全依据其个人片面性理解即当然性认为该房屋为商品房性质的主张依法不能成立，亦未能提供有效证据证明被告存在虚假宣传、欺诈销售的事实，故其诉请按照商品房买卖合同的相关规定适用要求被告赔偿其已付款一倍损失的主张于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告李进中、李洋与被告山西北方鸿基房地产开发有限公司所签订的编号为0918018的房屋买卖合同无效。二、被告山西北方鸿基房地产开发有限公司返还原告李进中、李洋购房首付款193685元及该款项自2013年1月19日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7825元，由被告山西北方鸿基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  李 磊人民陪审员  张慧珍人民陪审员  高永鑫二〇一六年九月二十日书 记 员  张芸菲