广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10148号上诉人（原审原告）：赵珊，住广州市天河区。委托代理人：詹大明，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州万科置业有限公司（原名广州市万科穗东房地产有限公司），住所地：广州市萝岗区。法定代表人：唐激杨，该司董事长。委托代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。上诉人赵珊因与被上诉人广州万科置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上���人赵珊上诉请求：撤销原审判决，改判支持我原审全部诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律不当。一、原审判决认定万某公司符合交楼条件，我没有收楼错在自己，这与事实不符。涉案房屋是特殊样板房而不是普通的毛坯房。样板房的成本中已含约300万元的装修款，且房屋与装饰不可分割。我与万某公司就交楼已达成按签约现状交付样板房的标准的一致意见，而在实际交付过程中，涉案房屋虽经多次修缮均未达到交付标准，万某公司应承担迟交楼违约责任。原审判决却将房屋与装修分开来看，认为房屋达到交付标准，而装修则是另案问题，明显偏袒万某公司。二、涉案房屋至今未交付是事实，且涉案房屋经万某公司屡次修缮均未达到交付标准，万某公司依法应承担迟延交楼的违约责任。而原审判决却认定我承担不收楼的责任，明显违约违法，应��纠正。三、原审适用法律不当。双方当事人在原审中已经确认按样板房现状交付，本案应当认定所交付的房屋是样板房，而原购房合同对此有遗漏，根据以上事实应当认定是万某公司违约。四、我在二审提供了新证据证明签约时样板房的现状，而万某公司通知我收取的样板房严重货不对板，故请二审法院依法纠正原审判决错误。被上诉人万某公司答辩称：1、我司已于2010年4月23日向赵珊交付涉案房屋，没有逾期交楼。涉案合同第十三条约定我司应当在2010年7月30日前将涉案房屋交付赵珊使用。我司已依约于20lO年4月23日向赵珊发出《商品房交付使用通知书》，通知赵珊于十天内前往办理涉案房屋的交付手续。又根据涉案合同附件七第五条第2点约定，卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。��此，我司已于2010年4月23日向赵珊交付涉案物业。2、双方已在合同第十二条、第十五条中明确约定了涉案房屋的交付条件和所需证明文件资料，我司已于2009年12月30日就涉案房屋取得约定的所有资料，涉案房屋已符合约定的交付条件。3、赵珊以涉案房屋存在装修、装饰问题而拒绝收楼，没有合同和法律依据。按涉案合同附件七第八条约定，如交付时卖方具备合同第十五条约定的资料，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。而按涉案合同第二十五条约定，房屋装修、装饰的问题属于工程质量保修的范围，不能作为拒绝收楼的理由，而且这些问题并不影响赵珊正常居住使用涉案房屋，赵珊拒绝收楼没有任何法律或合同依据。而且，我司已经对赵珊提出的装修问题进行整改，并重新发送《维修完成确认函》，我司已全面履行合同义务。综上，原审认定事实清楚，证据���足，适用法律正确，判决结果合理合法，应予维持；赵珊的上诉请求不能成立，应予驳回。赵珊于2015年11月20日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.万某公司向赵珊支付逾期交楼违约金（以总房款7500000元为基数，按每日0.05%计算，自2010年7月31日计至实际收楼之日，现暂计至起诉之日2015年9月30日以1887天计，计得7076250元）；2、本案诉讼费由万某公司承担。原审法院认定事实：2010年4月9日，万科公司（甲方）与赵珊（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买的商品房为万某城花园（自编号C37栋幢1层101号,房屋地址为依山一街17号101房；该商品房合同约定建筑面积共227.4873平方米，总金额750万元；第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验��管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定：甲方应当在2010年7月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……；第十四条延期交房的违约责任约定：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该���品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产（住宅）质量保证书》。(七)《房地产（住宅）使用说明书》。(八)《临时管理规约》或《管理规约》……。其中（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接收乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议载明以下内容：五、对合同第十三条的补充：2、卖方交付通知送达后，除非有合法理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时该商品房的风险自交付使用之日或视为交付之日起由卖方承担。上述合同签订后，赵珊按照合同约定向某公司支付了购房款750万元。2010年4月23日，万某公司向赵珊发出房屋交付使用通知书，通知赵珊十天内前往新里程物业服务中心办理房屋交接手续。2010年4月底，赵珊查验涉案房屋时在《商品房交接验收记录单》上提出对下列问题进行整改���1.三层卫生间窗玻璃破；2.三层卫生间有一盏灯没装；3.二层主卫衣柜门关不上；4.地下室仓库门口漏水；5.二楼过道护栏加固。赵珊没有办理收楼手续。2010年8月12日，赵珊再次查验房屋时在《商品房交接验收记录单》上提出对下列问题：1.负一层电表箱生锈，墙纸脱落、发霉，门、柜均全部发霉，厅对阳台对上漏水木地板烂。2.二楼左边房电表箱不紧。3.客厅中空庭院油漆起泡。4.三楼阳台地漏。5.三楼主卧墙纸起泡。6.一楼盆栽植物已死。赵珊提出以上问题希望尽快解决并书面通知本人验收，如果在一月内无明确解决办法，希望办理退房手续。万某公司主张涉案房屋上述问题已于2010年8月16日前全部整改完毕，其出具的《维修完成确认函》载明：1.负一层电表箱生锈，墙纸脱落、发霉，门、柜均全部发霉，厅对阳台对上漏水木地板烂（依合同，按��状交付）。2.二楼左边房电表箱不紧（此为弱电箱，已上紧）。3.客厅中空庭院油漆起泡（依据合同，按现状交付）。4.三楼阳台地漏（已完成）。5.三楼主卧墙纸起泡（依据合同，按现状交付）。6.一楼盆栽植物已死（依据合同，按现状交付）。2010年8月17日，万某公司向赵珊发出《商品房交付使用催告书》，要求赵珊尽快办理交接手续。而赵珊认为万某公司是单方面确认维修已经完成，其没有在维修完成确认函上签字，但赵珊陈述万某公司整改后有去看过，因没有达到标准，故至今没有办理收楼手续。原审法院还查明，2009年12月30日，广州开发区建设工程质量安全监督站就广州开发区开创大道广州万某KXC-H3地块项目C3-C13、C33-C52栋进行竣工验收备案，出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案文件目录中载有：“工程竣工验收报��；工程施工许可证；施工图设计文件审查意见；单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书等文件。同时，万某公司于2009年12月30日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。上述事实有商品房买卖合同、购房发票、维修完成确认函、商品房交付使用通知书、商品房交付使用催告书及快递单、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件等及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。原审法院认为，赵珊与万科公司签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为涉案房屋在合同约定的交付期限届满前是否符合交楼标准，即万某公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。双方在合同第十二条明确约定，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2009年12月30日万某公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2009年12月30日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门���公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，应认定万某公司于2009年12月30日满足合同约定的交楼条件。虽然赵珊作为买受人在收楼时有权查验房屋，对自己认为的质量瑕疵有权提出异议，但不能否定建设行政主管部门核发的房屋建筑工程竣工验收备案表的法律效力。同时赵珊所提出的房屋整改问题并非房屋主体结构的质量问题，也不存在严重影响其正常居住使用的情形。因此，赵珊不能以装修质量瑕疵为由拒绝收房。至于赵珊办理收楼手续后，有证据证明涉案房屋确实存在质量瑕疵的，可以另循其他法律途径解决。本案中，万某公司在合同约定的交房时间（2010年7月30日）前，已经书面通知赵珊收楼，且对赵珊查验房屋时提出的质量瑕疵也进行了整改，并在整改完毕后再次通知赵珊收楼。可见，万某公司已经充分履行相关合同义务，应视为万某公司已交付涉案房屋。赵珊未如约按期收楼，后果由其自行承担，赵珊要求万某公司支付逾期交楼违约金的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。至于房屋交付问题，赵珊可自行前往万某公司处办理涉案房屋的收楼手续。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年3月10日作出如下判决：驳回赵珊的全部诉讼请求。一审案件受理费61334元，由赵珊承担。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，根据广州市工商行政管理局于2015年12月7日出具的《准予变更登记（备案）通知书》记载：广州市万科穗东房地产有限公司名称变更为“广州万某置业有限公司”���二审期间，上诉人赵珊向本院提交了如下证据：1、赵珊称其在签约时在当时的销售人员阮某的陪同下用手机拍摄的涉案房屋的照片若干张，拟证明涉案房屋装修原状及交楼标准。2、赵珊与阮某于2016年8月19日的电话录音U盘及文字整理资料，拟证明涉案房屋是样板房，并以照片固定交房标准。3、落款日期为2010年3月27日的购楼意向书，拟证明阮某是涉案房屋的销售人员。4、阮某现在的名片和驾驶证，证明阮某的身份真实。被上诉人万某公司没有新证据提交。经质证，万某公司认为上述证据均非二审新证据；不确认其真实性、合法性和关联性；证据1照片中没有任何涉案楼盘的标识，也没有万某公司的工作人员，无法确定照片的拍摄时间和地点，且双方已在合同中明确约定了涉案房屋的交付条件，这些照片不能证明赵珊的主张；证据2至4中的阮某并非万某公司员工，从其名片看，阮某只是万某公司委托销售代理机构的工作人员，且阮某只是协助赵珊在签约前对商品房进行介绍，万某公司与赵珊的权利义务应以合同约定为准。从录音资料看，赵珊在录音前与阮某有过电话沟通，即阮某在录音前已经知道万某公司与赵珊之间的争议，故阮某的陈述缺乏客观性，且阮某本人也没有到庭接受万某公司或法院的询问。本院认为，原审认定涉案合同及附件合法有效，并无不当，双方当事人对此亦不持异议，本院予以确认。根据赵珊的上诉及万某公司的答辩意见，二审争议的焦点是涉案房屋是否符合交楼条件及万某公司是否应承担迟延交楼的责任。由于涉案合同第十二条明确约定了涉案房屋的交房条件，万某公司在原审中已举证证明其司在合同约定的交房日期前取得了竣工验收备案表，及有关永久供水、供气、供电、通��的证明文件，原审据此认定涉案房屋已于2009年12月30日满足交楼条件，符合合同约定。虽然赵珊在原审中主张涉案房屋因装修存在质量问题而不符合交楼条件，但一方面，涉案合同中并未明确约定赵珊可以因房屋质量问题而拒绝收楼，另一方面，现有证据亦不能证明涉案房屋所存在的质量问题严重影响赵珊对涉案房屋的居住和使用，而万某公司举证证明其司曾多次通知赵珊收楼，并对赵珊提出的质量瑕疵进行了一定程度的整改，原审据此认定赵珊拒收楼的责任自负，并判令驳回了赵珊要求万某公司支付迟交楼违约金的请求，合理有据。二审中，虽然赵珊补充提交了照片、录音、购楼意向书等为证，但上述证据大部分均非二审新证据，亦不能证明赵珊的上诉主张，不影响本案事实的认定，故本院均不予采纳。因赵珊现有证据不足以推翻原审认定，故其上诉主张缺乏理���，本院予以驳回。综上所述，赵珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61334元，由上诉人赵珊负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年九月二十八日书 记 员  冯冠豪