昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初3296号原告：昆明万达广场投资有限公司，住所地云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼5楼。法定代表人：齐界。委托诉讼代理人：代晨，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王志理，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓国梅，女，1969年8月27日出生，云南省昆明市五华区人。原告昆明万达广场投资有限公司与被告邓国梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人代晨、王志理到庭参加了诉讼。被告邓国梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆明万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签的《商品房购销合同》及合同补充协议。2.撤销昆明市房产交易中心合同登记号为KMXXXXXXXXX的合同备案登记手续，将西山万达广场8幢第3层308号房屋恢复登记至原告名下，产生的费用由被告承担。3.被告将西山万达广场8幢第3层308号房屋恢复原状并返还原告。4.被告承担违约金363538元。5.被告支付律师代理费55789元。6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月10日，原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定由被告购买原告开发建设的西山万达广场第8幢第3层308号房屋；房屋价款为1817690元，付款方式为按揭贷款。合同补充协议约定，无论任何原因，若被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次或者按揭银行通知原告承担保证责任的，原告有权选择解除本合同，并要求被告按照约定承担违约责任。如因被告的原因导致合同及补充协议解除的，被告应向原告支付购房总款20%的违约金，如违约金不足抵偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿。如被告选择按揭贷款方式付款的，除承担前述违约责任外，被告还应自行办理撤销按揭款的所有手续，原告有权从被告已付的购房款中直接扣除被告应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将被告已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。无论何种原因导致合同解除，被告均应在原告书面通知送达被告之日起10日内配合原告到相应的部门办理相关备案、登记手续或自行将工商登记地址迁出手续。上述协议签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向中信银行股份有限公司昆明分行申请按揭款支付剩余款项，原告对被告的按揭贷款承担阶段性担保责任。2014年12月22日涉案房屋进行了商品房买卖合同备案登记。2015年12月15日，原告向被告发出《入伙通知书》，通知被告涉案房屋将于2015年12月20日至2015年12月22日早9:00至下午17:00办理入伙手续。若截止到2015年12月22日17时，原告仍未办理入伙手续，原告所购房屋的钥匙将由物业公司代管，并视同该房屋已交接完成。2015年10月12日、2016年2月15日中信银行股份有限公司昆明分行分两次向原告发出《代偿通知》，要求原告承担担保责任。据此，被告逾期还款的行为已经达到了合同补充协议约定的解除条件。邓国梅未作答辩。本院确认本案法律事实如下：2014年12月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买西山万达广场IV第8幢第3层308号房屋，价款为1817690元。付款方式及期限约定为：“买受人首期支付917690元，付款日期：2014-12-10。其余价款90000元向银行贷款支付。”房屋交付期限约定为：“甲方应于2016年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”原、被告还签订了《合同补充协议》，其中对付款的补充约定为：“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”关于违约责任的补充约定为“1、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。”《商品房买卖合同备案登记表》中记载上述合同登记号为KMXXXXXXXXX。2014年12月21日，原告、被告、罗佳明与中信银行股份有限公司昆明分行签订《中信银行个人借款合同》，约定被告、罗佳明向中信银行股份有限公司昆明分行借款18750000元用于购买坐落于昆明市西山区前兴路西山万达广场8幢2层201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号、209号、210号、211号、212号的房屋及坐落于昆明市西山区前兴路西山万达广场8幢3层301号、302号、308号、309号的房屋，借款期限自2014年12月起至2022年12月止，原告自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证。2015年10月12日，中信银行股份有限公司昆明分行向原告发出《代偿通知》，称被告、罗佳明不能偿还主债权协议项下商用房按揭贷款，截止2015年10月11日，尚欠债权金额18009823.62元，依据昆明分行与原告签订的《中信银行商品房/商用房销售贷款合作协议》的约定，原告应当承担担保责任。2016年2月15日，中信银行股份有限公司昆明分行向原告发出《代偿通知》，称被告、罗佳明不能偿还主债权协议项下商用房按揭贷款，截止2016年2月14日，尚欠债权金额1710426.18元（其中本金16929684.45元、利息173039.71元、罚息1702.02元），依据昆明分行与原告签订的《中信银行商品房/商用房销售贷款合作协议》的约定，原告应当承担担保责任。因与被告包括本案在内的十六个诉讼，原告支付律师代理费80000元。上述事实有《商品房购销合同》及合同补充协议、公证书、代偿通知、《专项委托服务合同》、云南增值税普通发票予以佐证。庭审中，原告陈述原告已经按照合同的约定通知被告办理房屋交接手续，但是被告至今都没有来办理，涉案房屋没有实际转移占用，仍由原告控制。在申请办理撤销合同备案登记手续时不会产生费用。原告至今尚未履行保证责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方在合同补充协议中约定若被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次），原告有权解除本合同。现被告逾期偿还银行到期贷款本息已达两次以上，原告享有单方解除权的条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同，本院对原告要求解除《商品房购销合同》及合同补充协议的诉讼请求予以支持。至于原告主张的违约金363538元。合同补充协议中约定，若被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次），原告有权解除本合同，并要求被告按照补充协议的约定承担违约责任。而合同补充协议中对违约责任的约定为如因被告原因导致合同及补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总金额20%的违约金。现被告逾期偿还银行到期贷款本息已达两次以上，原告因此起诉要求解除合同及补充协议，根据上述约定，被告应向原告支付购房款总金额20%的违约金，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及当事人的预期利益，原告主张的违约金过高，本院酌情支持违约金90884.5元。由于双方尚未办理涉案房屋的交接手续，涉案房屋并未转移占有，故本院对原告要求被告将涉案房屋恢复原状并返还给原告的诉讼请求不予支持。至于原告要求撤销备案登记，将涉案房屋恢复登记在原告名下，产生的费用由被告承担的诉讼请求。因办理商品房卖买卖合同登记备案的主体系房地产管理部门，属于相关行政机关的职权范畴，且原告自认在申请办理撤销合同备案登记手续时不会产生费用，故本院不予支持。关于原告主张的律师代理费，因合同补充协议中约定的是由于被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当承担原告因此所支付的律师代理费，而本案原告在庭审中陈述其尚未履行保证责任，双方约定的被告应承担律师代理费的条件并未成就，故本院对原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明万达广场投资有限公司与被告邓国梅签订的《商品房购销合同》及合同补充协议（合同登记号为KMXXXXXXXXX）。二、被告邓国梅于本判决生效之日起十五日内向原告昆明万达广场投资有限公司支付违约金90884.5元。三、驳回原告昆明万达广场投资有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7590元（原告已预交），由原告昆明万达广场投资有限公司负担759元，被告邓国梅负担6831元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  贺加敏人民陪审员  夏书萍二〇一六年九月二十八日书 记 员  杨 莎