广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0204民初1314号原告：李华英，女，原告：唐卫军，男，两原告的委托代理人：谭斌，韶关市武江区西联法律服务所法律工作者。被告：韶关市兴盛投资置业有限公司，法定代表人：薛树海。委托代理人：陈小雄，广东众同信律师事务所律师。原告李华英、唐卫军诉被告韶关市兴盛投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员黄伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李华英、唐卫军的委托代理人谭斌，被告韶关市兴盛投资置业有限公司的委托代理人陈小雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华英、唐卫军诉称：2014年5月12日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的住韶关市浈××区××路××号，合同约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况……该商品房合同约定建筑面积共85.6平方米，其中，套内建筑面积72.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.97平方米……第四条计价方式与价款……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算……每平方米X元，……第五条面积确认及面积差异处理……该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权证登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……2、差异值±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”。等等。合同签订后，原告办理了银行按揭手续，依约全额支付了购房款X元，原告于2016年1月领取了房地产权证，发现产权证登记的房屋套内面积仅为70.31平方米，与购房合同约定的72.63平方米少了2.32平方米，差异值为-3.1%，根据合同约定，原告选择要求被告多退少补退回多收的2.32平方米购房款X元，遭被告拒绝，为此为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、依法判令被告返还多收两原告的购房款X元。2、被告承担本案诉讼费用。被告韶关市兴盛投资置业有限公司辩称：一、原告与答辩人订立涉案商品房买卖合同时是以建筑面积和建筑面积单价计算购房总价款的。从天泓居小区房屋销售广告单的置业计划书中可见，答辩人对外推广时是以建筑面积帮助买房者做置业计划的。从“现房销售价格表”及天泓居小区的营销代理商深圳市同致行物业顾问有限公司出具的《关于韶关市天泓居项目销售价格计算情况说明》可见，天泓居小区的房屋总价是按建筑面积X单价（元/平米）计算的，即答辩人向社会公众发出购房要约邀请时是以建筑面积作为房屋买卖合同的计价标准，而不是套内面积。原告在与答辩人签订《商品房买卖合同》前，还签订了《天泓居商品房认购书》，该认购书具备房屋买卖合同的具体房屋、面积大小、价格、付款方式等，已经具备房屋买卖合同成立的要素，因此本合同为《商品房买卖合同》的先合同，对买卖双方均有约束力。《天泓居商品房认购书》中记载的总售价是双方以建筑面积单价4588元/㎡乘以预测的建筑面积85.6㎡再打折得出的折后价392733元，套内面积单价5407元是以房屋总价X元除以预测的套内面积77.63㎡得出。之所以采取这样一种方式来计价，是因为建设局给答辩人的《商品房买卖合同》电子模板是固定按照套内建筑面积计算商品房价款的，操作时选择不到按照建筑面积计算或按照套计算方式填写相应项目，答辩人只有将与原告按建筑面积及约定的单价计算的总价款换算成按套内面积计算，并将换算的单价填写在合同的相应空格内，但房屋的总价款是按建筑面积计算的结果X元填写，是没有改变的，即转换了计价方式，不改变双方对涉案房屋以建筑面积计价的意思表示。故从双方订立《天泓居商品房认购书》的过程可见，双方实际均清楚知道涉案房屋计价是以建筑面积计价的，即以建筑面积计算房屋总价是双方的真实意思表示。道理很简单，因为涉案房屋是整座建筑的一部分，不能作为一个独立的个体而存在，而整座建筑包括房屋套内或公摊面积均是有建筑成本和价值的，不能割裂来看待。故以建筑面积计算房屋价格既是房屋买卖的交易习惯也符合交易的公平。二、退一步来讲，即使本案是按套内建筑面积作为计价面积，对于房屋所共有的公用建筑面积，原告是实际享有和使用的，应予对所分摊部分全部承担，否则，违反公平原则。《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《商品房买卖合同（预售）》专业术语解释的套内建筑面积是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。从上述法律条文和专业术语解释可见，建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积，房屋所有人对分摊的共有公用建筑面积是享有所有权和使用权，既然享有权利，必然要承担相应义务，包括支付对价的义务。本案中，《商品房买卖合同》约定涉案房屋的总建筑为面积85.6㎡，套内面积72.63㎡，分摊共有建筑面积12.97㎡。现《房地产权证书》上登记的总面积为86.17㎡，套内建筑面积70.31㎡，分摊共有建筑面积为15.86㎡。答辩人交付的房屋建筑面积非但没有减少，反而是增加了。显然原告仅按套内建筑面积主张补差，则是没有完全分摊房屋公用部分面积，既违背了房屋买卖的交易习惯，也违背了公平原则。三、涉案房屋面积出现差异，不是答辩人造成，答辩人没有从中得益，原告也没有因此受到实际损失，原告把责任归责于答辩人并要求赔偿，显失公平。涉案房屋从答辩人提供的天泓居宣传单户型平面图、《商品房买卖合同》房屋平面图、《房地产权证书》的房屋平面图可见，三图房屋面积所标的长宽尺寸都是一致的，没有任何改变，即涉案房屋的面积实际是没有缩小的，至于出现套内建筑面积数据误差，只是测绘单位的测绘人员测绘套内面积时所依据的测量起止取点（取墙边还是墙中）不同导致，出现这样的差错，不是答辩人恶意造成，答辩人并没有从中得益，原告也没有因此受到实际损失，原告却把责任全部归责于答辩人并要求赔偿，显然有失公平。虽然《商品房买卖合同》第五条约定了差异的处理，但这是鉴于建设厅提供的格式合同无法改变导致，并不是双方签订合同时的真实意思表示，无论从双方当事人的初衷、房屋价款计算依据来看，原告购买的商品房都是以房屋建筑面积作为计价依据的，因合同格式的限制导致合同计价方式的填写改变，不影响房屋的最终计价方式及结果，双方应诚信地遵循。原告不顾双方的真实意思表示，企图钻空子谋取不正当利益，严重违反了《合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。为此，恳请法庭采纳答辩人的答辩意见，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年3月22日，原告李华英、唐卫军作为乙方（认购方）与作为甲方（发展商）的被告韶关市兴盛投资置业有限公司经协商签订《天泓居商品房认购书》，该认购书载明：“……二、乙方向甲方购买天泓居的商品房，商品房编号：11幢B座1904房，建筑面积85.6平方米，套内建筑面积72.63平方米。上述面积为暂测面积，以最后房地产权登记机关实测建筑面积为准，建筑面积出现差异按实际成交单价多退少补。三、乙方向甲方购买的商品房单价按套内建筑面积为￥X/平方米，总售价为人民币X元……甲方：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），2014年3月22日，乙方：李华英（签名、指模）、唐卫军（签名、指模），2014年3月22日。”在该认购书中部空白处手写注明：原价X元，折：特价房，折后价：X元。同年5月12日，原告李华英、唐卫军作为买受人与作为出卖人的被告韶关市兴盛投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同注明：“……第三条买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的：该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上24层，该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共85.6平方米，其中，套内建筑面积72.63平方米，公共部位与公用房屋分摊面积12.97平方米（有关公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米X元，总金额（人民币）X元整……出卖人（签章）：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），【法定代表人】：王鄂生（印章），2014年5月12日，买受人（签章）：李华英（签名、指模）、唐卫军（签名、指模），2014年5月12日。”该合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中写明“该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积按照国家规定的标准、规范、规则执行，若出卖人暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的建筑面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准，出卖人的暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿，但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《广东省商品房买卖合同》第三条约定的《天泓居前期物业服务协议》中的约定计算物业服务费。”合同签订后，原告李华英、唐卫军按合同约定向被告韶关市兴盛投资置业有限公司支付了相关购房款，被告韶关市兴盛投资置业有限公司亦按合同约定将房屋交付给原告李华英、唐卫军，2016年2月1日，房地产管理部门核发了该房屋的粤房地权证《房地产权证》，该《房地产权证》载明房的建筑面积（㎡）86.17，套内建筑面积（㎡）70.31。此后，原告李华英、唐卫军以核准的套内建筑面积较之合同约定的套内建筑面积少了2.32平方米为由，要求被告韶关市兴盛投资置业有限公司退回多收2.32平方米面积的购房款X元，被告韶关市兴盛投资置业有限公司则认为并未多收购房款表示不同意原告李华英、唐卫军的意见。2016年7月5日，原告李华英、唐卫军以被告韶关市兴盛投资置业有限公司违约等为由，向本院提起民事诉讼，请求人民法院判决被告韶关市兴盛投资置业有限公司返还多收的购房款X元。上述事实，有原告李华英、唐卫军的身份证、被告韶关市兴盛投资置业有限公司的营业执照、《天泓居商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《房地产权证书》、诉状、答辩状和庭审笔录等证据予以证实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告争议的焦点是：房地产管理部门最后核准确权该商品房的套内建筑面积70.31平方米与合同约定的套内建筑面积72.63平方米相比少了2.32平方米，被告韶关市兴盛投资置业有限公司应否退回该2.32平方米的购房款X元给原告李华英、唐卫军的问题。2014年3月22日，双方当事人签订《天泓居商品房认购书》，双方协商一致的真实意思表示是以总建筑面积计价即“建筑面积85.6㎡，总价X元。”由于填写建设局规定的《商品房买卖合同》的格式要求，合同与双方真实意思相一致内容是“建筑面积85.6㎡，总价X元。”合同还约定出卖人暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。因此，涉案商品房合同约定的建筑面积为85.6平方米，从合同附件二可看出公共部位与公用房屋分摊建筑面积只是一种暂测面积，该暂测面积最后是以房地产管理部门核准确权的面积为准，且不管差异多少买卖双方均不作任何补偿。本案中，房地产管理部门最后核准确权该商品房总建筑面积为86.17平方米，套内建筑面积70.31平方米，两项相减即公共部位与公用房屋分摊建筑面积为15.86平方米，与合同约定相比，总建筑面积基本相当的情况下，套内建筑面积的确减少了2.32平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了2.32平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。即原告廖细连、马汉平作为业主对套内建筑面积（专有部分）和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（共有部分）均享有和承担相应权利和义务，原告李华英、唐卫军所购商品房套内建筑面积的确减少了2.32平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了2.32平方米，原告李华英、唐卫军享有权利的总建筑面积实际上并未减少，且《商品房买卖合同》明确约定该商品房属预售，是按套出售，被告根据图纸建设，按照双方真实意思履行义务，并无损害原告的合法权益，双方的争议是因合同格式内容和测绘方法差异产生，根据双方在认购书中约定在建筑面积出现差异才按实际成交单价多退少补，且房地产实际交易习惯均是以总建筑面积计价交易，本院对被告的抗辩意见予以采纳，因此，在按套出售房屋总建筑面积实际上并未减少情况下，原告李华英、唐卫军起诉要求被告韶关市兴盛投资置业有限公司退回因套内建筑面积减少2.32平方米而多收的购房款X元的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李华英、唐卫军的诉讼请求。本案受理费减半收取57元，由原告李华英、唐卫军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一六年九月二十三日书记员 谭志音