广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终11351号上诉人（原审被告）：深圳市格XX酒店有限公司，住所地：深圳市福田区滨河路联合广场B座北侧。法定代表人：莫楚辉，董事长。委托代理人：王超波，广东金地律师事务所律师。委托代理人：沈于敏，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高瑜敏，香港居民。委托代理人：胡作良，广东迎东律师事务所律师。委托代理人：陈少枝，广东迎东律师事务所实习律师。上诉人深圳市格XX酒店有限公司（以下简称格XX酒店）因财产损害赔偿纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。格XX酒店的上诉请求：1、撤销原审判决，依法给予改判或发回重审；2、高瑜敏承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决认定格XX酒店没有合法依据使用涉案房屋，构成侵权错误，原审判决对此事实并未查清。首先，在本案中实际情况是格XX酒店在得知高瑜敏将涉案房屋转让予第三人后，将会与第三人继续签订租赁合同，故格XX酒店在双方此合意之下，继续使用房屋。而原审判决却未对此具体事实进行查明，而仅是认定“判决生效后，格XX酒店未将原承租的场地返还给高瑜敏，仍然占用”，并未对使用的原因进行查明。事实上，在原审审理中，格XX酒店亦提交证据以及另案中(2015深福法民三初字第2098号)第三人与格XX酒店承认的事实都已证明确实系因签订新的租赁合同而使用涉案房产。二、原审判决认定格XX酒店向高瑜敏支付2013年10月1日至2014年6月17日占用房屋损失1769309.8元错误，适用法律错误。（一）本案不属于财产损害赔偿纠纷，本案应为租赁合同纠纷。财产损害赔偿纠纷系基于物权所有权的损害，是指物权所有权受到侵权后的损害赔偿（同时也应符合侵权的基本构成要件）。本案格XX酒店并未对涉案房屋所有权进行侵权（事实上也未构成侵权），而仅是租赁合同解除后随附义务的延迟履行。其次，租赁合同纠纷是转移财产使用权的合同纠纷，双方的纠纷系基于租赁合同而产生的，高瑜敏在一审起诉中也是述称房租租金损失，租金的主张也正是租赁合同纠纷的关键特征。再者，一审法院认定格XX酒店没有合法依据使用涉案房产的原因也是基于(2014)深中法房终字第957号民事判决中对租赁合同随附义务履行的延误，这本身也是租赁合同纠纷的内容。其次，如原审判决认定本案为财产损害赔偿纠纷，构成侵权则应对侵权构成法律要件进行认定，高瑜敏作为原告亦应当对格XX酒店的过错、侵权造成的损失、侵权的过错及因果联系承担举证责任。而一审法院并未对此进行认定，亦并未查明使用房屋的真正原因（事实上造成格XX酒店使用房屋的原因并非格XX酒店的过错，而是双方基于认可签订新的租赁合同而存在的），同时作为侵权责任的承担系应以实际的损失为主，损失也仅是对原租赁合同条件下预期租金收入的损失，实际损失远不及涉案房屋地段的租金指导价格水平下的租金收益，实际上一审法院按照指导价认定的涉案房屋的租金价格是远远高于市场实际水平的，并非实际损失。一审法院均未对构成侵权的构成要件中相关要求进行查明认定，认定格XX酒店构成侵权缺乏法律依据。（二）原审判决认定格XX酒店在涉案判决（2014深中法房终字第957号）生效之前则需要以合同解除后相关租金标准支付予高瑜敏错误。首先，一审法院根据合同法第九十六条认定合同于2013年8月27日当即解除，但合同法第九十六条也同时规定对方有异议的，可通过诉讼确认。事实上格XX酒店在涉案纠纷(2013深福法民三初字第1955号)中亦明确对合同解除效力提出了异议，故双方对合同解除效力的认定有待于法院生效判决来认定。其次，虽然2014年12月的生效判决最终确认了租赁合同于2013年8月27日解除，但在2014年12月的民事判决不应追溯效力至2013年8月27日，法不溯及既往，2014年12月确认的法律关系不应要求当事人在之前就必须实际承担相应法律后果，这亦不符合法律原理。即在2013年10月1日至2014年12月期间，并不能按照租赁合同解除后的相关租金标准计算相关租金。（三）一审法院认定的租金标准缺乏事实依据，该租金价格并非高瑜敏的损失。首先，一审法院查明的租赁指导价格仅是市场租赁价格的指导意向，并不能实际反映市场的真实价格。一审法院在认定侵权的情况下，却未对高瑜敏的“实际损失”进行查明认定，这不仅是事实认定的不清，也是对法律适用的错误。实际上涉案房屋的特殊性，其市场价格是相当低，远不及150元每月每平米。更何况在格XX酒店与第三人（新业主）签订的租赁合同看，也仅为120元每月每平米，这已是市场价格的实际体现，也是符合双方合意的体现。故一审法院认定的租金标准不仅没有事实依据，也更加无法体现高瑜敏的损失。综上，由于本案存在事实认定错误及适用法律的错误，特请求二审法院撤销原审判决，依法支持格XX酒店的诉讼请求，维护格XX酒店的合法权益。二审审理过程中，格XX酒店补充上诉理由如下：一、格XX酒店与高瑜敏在该案发生后仍洽谈租赁事宜，原审认为格XX酒店于合同解除后没有合法依据使用房屋，是没有查清案件事实。格XX酒店使用房屋是得到了高瑜敏的允许。二、一审法院认为格XX酒店辩解双方租赁合同在判决生效之前仍然有效与合同法规定不符，也是错误的。即使一审法院认为双方合同于2013年8月27日解除，但后来双方重新洽谈租赁事宜，以该事实行为产生了事实租赁法律关系，一审法院不应没有书面的相关合同而认为双方不存在事实上的法律关系。另外，格XX酒店在与高瑜敏洽谈租赁事宜过程中，都是根据高瑜敏指定的第三人吴春霞及其公司经理洽谈相关事宜，恳请二审查明相关事实。高瑜敏口头答辩称：一、原审查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、不管是以什么理由占用他人房屋都应支付租金。所谓的洽谈没有依据，而且高瑜敏一直在申请法院强制执行，要求归还房屋，最后法院通过强制执行收回房屋，从这个程序看不存在洽谈。格XX酒店是拖欠租金才被高瑜敏要求搬离的。高瑜敏诉讼请求：1、格XX酒店赔偿高瑜敏联合广场B座101房租金损失4239097.2元（租金损失自2013年10月1日开始计算，暂计至2015年6月15日，而后算至房屋实际交还之日止）；2、诉讼费用由格XX酒店承担。一审庭审结束后，高瑜敏将诉讼请求主张的损失计算截止日从房屋实际交还之日止变更为2014年6月17日止。一审法院查明：一审法院发生法律效力的（2013）深福法民三初字第1955号民事判决认定：高瑜敏从东富资产管理有限公司受让取得深圳市福田区联合广场B座101号房权益后，于2009年12月1日与格XX酒店就该房签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定租赁时间从2009年12月1日至2017年4月30日，2010年5月1日至2013年4月30日的月租金为每平方米44元，2013年5月1日至2017年4月30日的月租金为每平方米47元，租赁面积为1285.79平方米等内容。2010年10月29日，深圳市中级人民法院作出（2010）深中法民五初字第73号民事调解书，其中对高瑜敏与东富资产管理有限公司达成的双方确认高瑜敏对联合广场B座101号房享有相关权益的协议以及中国工商银行股份有限公司深圳市分行、东富资产管理有限公司及中国东方资产管理公司深圳办事处应协助将联合广场B座101号房的产权登记至高瑜敏名下的协议予以确认。高瑜敏与格XX酒店在履行租赁合同过程中发生纠纷，高瑜敏向一审法院提起诉讼。一审法院于2013年12月13日作出（2013）深福法民三初字第1955民事判决书，判决：一、高瑜敏与格XX酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》已于2013年8月27日解除；二、格XX酒店应在该判决发生法律效力之日起三十日内将深圳市福田区联合广场B座101房交还给高瑜敏；三、格XX酒店应在该判决发生法律效力之日起10日内向高瑜敏支付2013年5月、6月、7月租金的滞纳金4313.98元；四、高瑜敏应在该判决发生法律效力之日起10日内向格XX酒店退还多收取的租金139667.23元及利息；五、驳回高瑜敏的其它诉讼请求；六、驳回格XX酒店的其他反诉请求。格XX酒店不服该判决，提出上诉。深圳市中级人民法院于2014年12月3日作出（2014）深中法房终字第957号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，格XX酒店未将原承租的场地返还给高瑜敏，仍然占用。2013年3月6日，深圳市规划和国土资源委员会在《深圳商报》刊登公告，对联合广场裙楼产权界定图进行公示，其中B座101号房的建筑面积显示为1207.72平方米。2013年9月29日，深圳市产权登记部门将案涉的B座101号房产权登记至中国工商银行股份有限公司深圳市分行名下，登记的建筑面积为1207.72平方米。2014年7月16日，联合广场B座101号房产权过户登记至案外人张卫文名下，房地产证记载，张卫文于2014年6月18日购买该商品房。另查，2013年，涉案房屋地段商业用途一楼的房屋租赁指导租金在2013年为每月每平方米160元，2014年为每月每平方米150元。一审法院认为：我国《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。一审法院（2013）深福法民三初字第1955民事判决虽然于2014年12月3日以后才生效，但该判决已经确认高瑜敏与格XX酒店关于涉案房屋的租赁合同已于2013年8月27日解除。判决生效日并不是合同解除日。格XX酒店辩称双方的租赁合同在判决生效之前仍然有效，与合同法规定不符，一审法院不予采纳。双方的租赁合同于2013年8月27日解除后，格XX酒店继续占有涉案房屋已没有合法依据。格XX酒店未将该房屋交还给高瑜敏，已经构成侵权，故本案属于财产损害赔偿纠纷，格XX酒店辩称本案为房屋租赁合同纠纷，高瑜敏主张的租金超过了一年的诉讼时效，与事实不符，一审法院不予采信。合同解除后，原合同条款对双方在合同解除后的行为没有约束力，格XX酒店辩称应按原合同约定的租金标准计算其占用涉案房屋的费用，没有法律依据，一审法院予以驳回。高瑜敏主张按同期同地段房屋租赁指导租金标准计算格XX酒店占用房屋的损失有理，一审法院予以支持，但高瑜敏适用的租赁指导租金标准有误，一审法院予以纠正，该费用应为1769309.8元（1207.72平方米×3个月×160元＋1207.72×6个月×150元＋1207.72平方米×150元÷30天×17日）。格XX酒店辩称高瑜敏在合同解除后同意其继续使用涉案房屋及按原租赁合同约定的租金标准支付使用费，未能提供证据证明，应承担举证不能责任，一审法院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第七项、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、深圳市格XX酒店有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向高瑜敏支付2013年10月1日起至2014年6月17日止占用房屋的损失1769309.8元；二、驳回高瑜敏的其它诉讼请求。如格XX酒店未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40713元（已由高瑜敏预交），因本案适用简易程序审理，减半收取20356.5，由高瑜敏负担9994.5元，格XX酒店负担10362元。二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷案件。根据格XX酒店的上诉内容，本案的争议焦点为：1、本案的案由；2、格XX酒店在2013年10月1日至2014年6月17日期间使用涉案房产是否有合法依据；3、一审判决格XX酒店支付房屋使用费的标准是否适当。关于第一个争议焦点，本院认为，根据生效判决的认定，高瑜敏与格XX酒店签订的租赁合同已经在2013年8月27日解除，格XX酒店应将涉案房产交还给高瑜敏。格XX酒店在其后占有涉案房产已经没有合法依据，构成侵权，应支付高瑜敏占用涉案房产期间的房屋使用费，因此，本案的案由为财产损害赔偿纠纷。格XX酒店辩称其已经与高瑜敏达成使用房屋的口头协议，但没有提交证据证明，高瑜敏也不予认可，本院对此不予采信。格XX酒店的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，根据生效判决的认定，高瑜敏与格XX酒店签订的租赁合同已经在2013年8月27日解除，格XX酒店应将涉案房产交还给高瑜敏。格XX酒店在其后占有涉案房产已经没有合法依据，构成侵权，应支付高瑜敏占用涉案房产期间的房屋使用费，因此，原审判决格XX酒店支付2013年10月1日至2014年6月17日期间的占用房屋使用费并无不妥，本院对此予以维持。格XX酒店的该项上诉理由不成立，本院不予采信。关于第三个争议焦点，本院认为，高瑜敏与格XX酒店的租赁合同已经在2013年8月27日解除，格XX酒店之后占有使用涉案房产已经没有合法依据，因此，原审参照指导租金的标准要求格XX酒店支付占用期间的房屋使用费并无不当。格XX酒店的该项上诉理由不成立，本院不予采信。综上，格XX酒店的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20723元，由格XX酒店负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一六年九月六日书记员 陈艳华（兼）附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。