宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0211民初630号原告：宁波市镇海鼎天物业管理有限公司（统一社会信用代码：91330211780420726J），住所地：宁波市镇海区招宝山街道南大街66号三楼。法定代表人：叶卓君，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛红梅，该公司员工。被告：廖宗光，男，1975年4月19日出生，汉族，住宁波市镇海区蛟川街道临江。原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司（以下简称鼎天公司）与被告廖宗光物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，分别于2016年4月19日、2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛红梅、被告廖宗光到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告鼎天公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告从2008年10月1日至2013年12月31日期间的物业管理费13518.5元、共有部位和公共设施日常维修费1689.8元。事实和理由：2007年2月12日，宁波市镇海区人民政府蛟川街道办事处与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定将镇海区蛟川街道临江小区的前期物业管理事务委托给原告，委托期限为三年，三年期满后，由于小区业主委员会未成立，原告继续为临江小区提供物业管理服务。之后，原告与临江小区业主委员会签订了一系列《物业管理服务合同》，原告继续为临江小区提供物业管理服务至今。被告系临江小区82幢1001室的业主，物业面积214.58平方米，按约定应向原告缴纳2008年10月1日至2013年12月31日期间的物业管理费13518.5元及维修费1689.8元。原告曾多次向被告催讨，但被告至今未支付。被告廖宗光答辩称：涉案房屋是2006年买的，但一直存在漏水问题，物业公司和开发商一直推诿，没有维修好，导致被告一直没能对涉案房屋进行装修，直到2015年10月份，被告自己找人把漏水的地方进行维修后才进行了装修。原告没有尽到物业服务的职责，服务水平不到位，安保措施不到位，被告的车辆玻璃曾在小区内免费停车位被砸两次。因此，被告不会交纳2016年7月1日之前的物业管理费用，2016年7月1日后的物业管理费用会交纳。原告向本院提供的证据有：1.前期物业管理服务合同、前期物业管理服务合同备案表各1份，物业管理服务合同4份，欲证明原告一直为被告房屋所在的临江小区提供物业管理服务，以及物业收费的标准。被告称其均未看到过这些合同，故对该组证据不认可。本院认为，被告并未提供其他证据来推翻该组证据，仅以未看到为由对物业合同不认可并不能成立，本院对该组证据真实性予以认定。2.临江小区业主委员会出具的证明1份，欲证明原告在2010年2月12日至2010年11月9日期间为临江小区提供了物业管理服务。被告称业主委员会的选举其并不知情，但其对该份证据认可。本院对该份证据予以认定。3.会议记录表1份，欲证明2009年原告与业主就物业服务质量和物业费问题进行过协商。被告称这是原告内部文件，与其无关。本院认为，该份证据是原告内部资料，原告亦未能证明其上签名的人员信息，且内容与本案无关联性，故本院对该份证据不予认定。4.物业费催款通知书复印件1份、催款通知书粘贴照片打印件6张，欲证明原告多次向被告书面催讨物业费。被告称其不在涉案房屋内居住，故对该组证据不认可。被告在庭审中述称之前是因原告物业服务不到位才拒绝交纳物业管理费用的，基于此，本院对原告曾向被告催讨物业管理费用的事实予以认定。5.房产查询结果证明1份，欲证明涉案房屋系被告所有以及房屋的建筑面积。被告对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。被告向本院提供的证据有：1.宁波市江东盛技经贸有限公司出具的送货单和证明各1份，欲证明被告房屋的气窗有漏水的状况。2.张国庆出具的证明1份、朱红伟出具的收条及费用清单各1份，欲证明被告自行找人对涉案房屋的漏水部位进行维修，以及所花费的金额。3.临江小区房屋渗水工作联系函1份、2013年房屋漏水业主投诉记录1份、原告工作人员书写的书面材料1份（没有签名），欲证明被告有向原告反映房屋漏水情况，但原告不作为。原告对被告自行对涉案房屋漏水部位进行维修及所支出的费用认可，但认为这些费用不应由原告承担；原告对被告所提供的第3组证据无异议，但称从该组证据中可以看出原告多次向临江小区的开发商反映过被告房屋漏水的问题，并不是原告不作为。经审理查明：镇海区蛟川街道临江小区系由拆迁安置房和商品房所共同组成的体量较大的住宅小区。被告廖宗光系临江小区82幢1001室住宅的业主，该住宅系小高层顶层带阁楼商品房住宅，建筑面积为214.58平方米。原告鼎天公司曾与镇海区人民政府蛟川街道办事处就涉案的临江小区签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定自2007年2月12日至2010年2月11日，由原告为临江小区提供物业管理服务，合同第十条约定“临江小区的物业管理费收取方案如下：第一年：综合服务费和公共设施日常维修费由安置单位、建设单位补贴；第二年：综合服务费由安置单位、建设单位补贴0.2元/月/平方米，公共设施日常维修费由安置单位、建设单位补贴1元/年/平方米；第三年：综合服务费由安置单位、建设单位补贴0.1元/月/平方米，公共设施日常维修费由安置单位、建设单位补贴0.5元/年/平方米；……，三年后按物价核定标准正常收取。商品房屋的综合服务费、公共设施日常维修费等费用均按上述标准收取”。2010年2月12日至2010年11月9日期间，原告继续为临江小区提供物业管理服务。2010年11月8日，原告和涉案的临江小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告自2010年11月10日至2011年11月9日期间为临江小区提供物业管理服务，合同第八条约定“2010年度、2011年度商品房业主物业服务费由乙方（即原告）自行收取，并保留依法追诉的权利，与镇海区人民政府蛟川街道办事处无关”。2012年5月18日，原告和临江小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告自2011年11月10日至2012年11月9日期间为临江小区提供物业管理服务，合同第八条约定“商品房业主所欠07、08、09年度物业费由乙方（即原告）自行收取，并保留依法追诉的权利，与甲方（业委会）和拆迁安置单位无关”。之后原告又和临江小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告自2012年11月10日至2013年11月9日期间为临江小区提供物业管理服务，合同第八条约定“商品房业主2013年度物业费由乙方（即原告）自行收取，并保留依法追诉的权利，与镇海区人民政府蛟川街道办事处无关”。2013年11月10日，原告和涉案的临江小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告自2013年11月10日至2014年11月9日期间为临江小区提供物业管理服务，合同第八条约定“商品房业主2014年度物业费由乙方（即原告）自行收取，并保留依法追诉的权利，与镇海区人民政府蛟川街道办事处无关”。原告和蛟川街道办事处签订的《前期物业管理服务合同》以及原告和临江小区业主委员会所签订的一系列《物业管理服务合同》均约定小高层住宅的物业综合服务费的收费标准为按建筑面积每月每平方米1元，日常维修费为每平方米1.5元/年。原告曾向被告催讨物业管理费用未果，被告现未支付2008年10月1日至2013年12月31日期间的物业管理费用。本院认为，本案所涉的《前期物业管理服务合同》虽是蛟川街道办事处与原告所签订，但考虑到涉案的临江小区系由拆迁安置房和商品房所组成，而政府机构在安置房建设中具有重要的推动作用，且原告一直在为临江小区提供物业管理服务，故本院认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应依据《前期物业管理服务合同》所约定的收费标准向原告交纳物业管理费用。而后续临江小区业主委员会和原告签订的一系列物业服务合同，对业主具有约束力，原告应按物业服务合同所约定的物业收费标准向原告交纳物业管理费用。关于被告提出的因原告对涉案房屋漏水问题不予维修、未尽到物业管理职责，以及原告的物业服务水平（包括安保措施）不到位故而不支付2016年7月1日前的物业管理费用的答辩意见，本院认为，从被告提供的第3组证据来看，原告曾就涉案小区内房屋的漏水问题多次向开发商等有关单位反映，且房屋质量和物业服务公司并无关系，而被告又未提供其他证据证明原告不作为及服务水平差，故被告该项答辩意见不能成立，本院不予支持。关于原告所起诉的交费期限内被告应交纳的物业管理费用的具体金额，本院核定如下：一、2008年10月1日至2009年2月11日期间，该期间处于《前期物业管理服务合同》所约定的第二年收费时间段内，按照《前期物业管理服务合同》中的有关约定，该期间的物业管理综合服务费应按照每平方米每月0.8元收取，具体金额应为738.2元（214.58平方米×0.8元/平方米/月×4.3个月），日常维修费应按照每平方米每年0.5元收取，具体金额为元38.6（214.58平方米×0.5元/平方米/年×0.36年）；二、2009年2月12日至2010年2月11日期间，该期间处于《前期物业管理服务合同》所约定的第三年收费时间段内，按照《前期物业管理服务合同》中的有关约定，该期间的物业管理综合服务费应按照每平方米每月0.9元收取，具体金额应为2317.5元（214.58平方米×0.9元/平方米/月×12个月），日常维修费应按照每平方米每年1元收取，具体金额为214.58元（214.58平方米×1元/平方米/年×1年）；三、2010年2月12日至2013年12月31日期间，该期间的物业管理综合服务费的标准为按建筑面积照每平方米每月1元，具体金额应为元10020.9元（214.58平方米×1元/平方米/月×46.7个月），该期间日常维修费的标准为按建筑面积每平方米每年1.5元收取，具体金额为1252元（214.58平方米×1.5元/平方米/年×3.89年）。以上各期间合计，被告从2008年10月1日至2013年12月31日应支付的物业管理综合服务费为13076.6元，应支付的日常维修费为1505.18元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告廖宗光于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司自2008年10月1日起至2013年12月31日止的物业管理综合服务费13076.6元、公共部位和公共设施设备日常维修费1505.18元，共计14581.78元；二、驳回原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币180元，由原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司负担7元，由被告廖宗光负担173元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  贾毅飞人民陪审员  胡赛珍人民陪审员  沃亚飞二〇一六年九月二十七日代书 记员  郑罗方