四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0121民初2256号原告:莫怀康，男，1975年2月12日出生，汉族，住四川省石棉县。原告：彭洪彬，男，1971年1月10日出生，汉族，住四川省石棉县。原告：杨雪，女，1977年11月8日出生，汉族，住四川省石棉县。上述三原告共同委托诉讼代理人：周骁，四川同兴律师事务所律师。被告：四川鑫恒盛置业有限公司。住所地：成都市金堂县。法定代表人：彭周兵，执行董事。委托诉讼代理人：孙雷，四川昊通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，四川昊通律师事务所律师。原告莫怀康、彭洪彬、杨雪诉被告四川鑫恒盛置业有限公司（下称鑫恒盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫怀康、彭洪彬、杨雪的共同委托诉讼代理人周骁，被告鑫恒盛公司的委托诉讼代理人孙雷、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫怀康、彭洪彬、杨雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告租金1427835元，并自2013年10月1日起按每日万分之五计算违约金至款清时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月15日签订租赁协议，约定原告将位于四川省成都市金堂县“星岛国际”项目x幢x层31号面积为985.43㎡的商业用房出租给被告使用，租赁期限为三年（2013年10月1日起至2016年9月30日止），租金合计1427835元。后原告依约将以上商业用房交付被告使用，被告未按照约定支付租金，经原告多次催收，被告仍未支付，租赁协议第九条第1项约定“乙方未按期支付租金，每逾期一日，则乙方按照逾期付款金额向甲方支付万分之五的违约金”。被告鑫恒盛公司辩称，第一，原告诉称部分事实与客观情况不符，原告主张的租金已在购房款中直接扣除，被告不应再向原告支付租金及违约金。第二，原告主张的诉讼请求已经过了诉讼时效，合同约定应予签订租赁合同当日即2013年9月15日一次性支付三年租金1427835元，原告收款后应向被告出具收条，根据《民法通则》第一百三十七条之规定，本案诉讼时效为一年，应从2013年9月15日起算，诉讼时效期满时间为2014年9月14日。而原告的起诉时间为2016年6月22日。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，原告莫怀康（乙方）与被告金恒盛公司（甲方）签订《“星岛国际“房屋认购协议》，与本案相关条款：一、乙方自愿认购甲方开发的”星岛国际”x幢x单元x楼xx号房屋，该房屋性质为商业，该房屋建筑面积为980.42㎡，销售单价7300.00元/㎡，房屋总价为7157066.00元，优惠按揭优惠1%+特殊申请优惠4%（注：签订《商品房买卖合同》时的房屋建筑面积以房管局认可的测绘公司出具的面积预测报告为准）。二、付款方式：4、购房定金人民币伍拾万元整，乙方需于签订本认购协议时一次性给付。三、认购条件2、乙方须于签署本协议后，在柒日内，到销售中心签署《商品房买卖合同》，同时交付房款。认购协议签订后，原告莫怀康提出更名申请，买受人更名为莫怀康、彭洪彬、杨雪。2013年9月15日，原告莫怀康、彭洪彬、杨雪（买受人）与被告金恒盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于三星镇学府大道x幢x单元x楼xx号，建筑面积980.42平方米，套内建筑面积800.35平方米的商业用房出售给三原告，与本案争议相关条款有：第三条……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6711.29元，总价款人民(币)X仟伍佰叁拾柒万壹仟叁佰柒拾捌元整（大写）。2013年9月15日，三原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋租赁给被告，与本案权利义务相关条款有：第四条租赁期限1、该商铺租赁期从2013年10月1日至2016年9月30日止。第五条租金及租金计算方法和支付方式一、租金标准及计算方法（以下租金均未包含税费及物业管理费）1、该商铺合计三年（即从2013年10月1日至2016年9月30日止）租金合计为1427835.00元（大写人民币壹佰肆拾贰万柒仟捌佰叁拾伍元整）。二、租金支付方式：1、租金支付遵循先付后用的原则。2、乙方应于签订本租赁合同当日向甲方一次性支付三年（即2013年10月1日至2016年9月30日止）租金为1427835.00元（大写人民币壹佰肆拾贰万柒仟捌佰叁拾伍元整）。3、甲方收款后应向乙方出具收条。第十一条为保证履行本合同过程的顺利沟通和交接，双方确定本合同载明的地址为有效通邮地址，一方通过邮局将信函或资料寄出三日均视为送达对方。第十三条争议解决本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向房屋所在地法院提起诉讼。第十四条本合同自双方签字（章）后生效。租赁合同签订后，三原告向被告出具收条一份，收条载明：“收条今收到四川鑫恒盛置业有限公司租星岛国际一期4-3-xx号商铺，租期从2013年10月1日至2016年9月30日止，租金共计1427835元，（壹佰肆拾贰万柒仟捌佰叁拾伍圆整）。莫怀康、彭洪彬、杨雪”。2016年5月23日，原告委托四川通行律师事务所向被告发送律师函，该函主要内容为催告被告支付租金。被告鑫恒盛公司“星岛国际“房款确认单（销售部存联）载明：房号商4-3-xx，客户莫怀康，原总价（元）7157066.00，优惠幅度5%，合同单价6711.29，总房款（元）6799213.00（含返租：1427835.00，合同：5371378.00。该房款确认单由被告公司置业顾问、财务等人员共同签字确认。被告公司在诉争房屋所属“星岛国际”楼盘销售中，一般采取出售后返租，再出租的经营模式，被告与买受人之间先签订认购协议，就房屋总价款、优惠项目、比例进行约定，随后扣除租金后，再签订购房合同及租赁合同，买受人同时向被告出具收条，确认租金已经收取。其优惠比例根据付款方式等不同而有差异。本院认为，当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性禁止性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点一是涉案房屋租金是否在双方签订的购房合同的房屋价款中予以扣除，二是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于涉案房屋租金问题。原告主张认购协议仅有莫怀康签字，对于其他两名原告不具有法律效力，应当以双方签订的购房合同以及租赁合同认定租金未给付。被告抗辩，根据原、被告签订的认购协议、购房合同、租赁合同中关于房屋价款、优惠比例、租金等，经过计算，各项费用均能相互吻合，且三原告也向被告出具了收条，双方的交易方式与被告方的经营方式一致，租金已在购房款中予以抵扣。本院认为，首先，根据被告提交的同期多套房屋的销售、租赁合同，能够证明被告关于销售返租的方式的抗辩，本院予以采信。其次，根据原告莫怀康签署认购协议、购房合同、租赁合同、收条等行为，与被告方抗辩的经营方式一致，可以确认，原告莫怀康与被告之间就租金在购房款中抵扣达成合意，双方并据此履行各自的义务，该合同成立生效，且双方已经履行完毕。关于原告彭登彬及杨雪对此是否明知的事实。被告抗辩在签订合同之前已向三原告进行了充分的告知。原告方主张彭洪彬、杨雪对于莫怀康签订的认购协议并不知情。本院认为，原告莫怀康签署认购协议与三原告签订购房合同之间仅相距两天，而涉案房屋买卖、租赁价款巨大，对于一般人均会审慎对待。原告莫怀康与原告彭洪彬、杨雪之间仅是朋友关系，二人在莫怀康与被告之间已就涉诉房屋达成认购协议后参与买卖房屋，按照常理，应当对涉诉房屋所在楼盘的价格、销售及租赁方式、租金给付等进行详细了解。同时，按照三原告的主张，其在签订租赁合同后，按照被告的要求出具了收取租金的收条，是因为被告方表示收条出具后就会将租金转款给三原告，但是根据双方租赁合同关于租金给付方式的约定，应当在给付租金后出具收条，且按照原告的主张，其在房屋出租后至2016年5月，长逾两年的时间内未向被告进行催要，显然也有违常理。即使三原告陈述属实，原告的诉讼也已超过了诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”。故，本案的诉讼时效期间为一年。而诉讼时效的应当从当事人知道或者应当知道自己的权利受到侵害时起算。根据双方《租赁合同》第五条关于租金的给付的约定，被告应于租赁合同签订当日即2013年9月15日一次性支付原告方三年租金1428835元，则原告方于2013年9月16日未收到租金时就知道自己的权益收到侵害，此时诉讼时效开始起算，即本案诉讼时效期间为2013年9月16日至2014年9月15日，原告起诉时超过诉讼时效期间，丧失胜诉权。原告主张其多次向被告进行催要租金，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。原告主张本案房屋租赁期间，未给付租金的侵害行为处于持续阶段，诉讼时效还未起算，该主张不符合法律规定，本院不予采纳。综上，三原告主张被告给付租金及违约金，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告莫怀康、彭洪彬、杨雪的诉讼请求。案件受理费8825元，由原告莫怀康、彭洪彬、杨雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 欧 莉二〇一六年九月五日书 记 员 邓欣薇