上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初6186号原告：上海申夏塑料制品有限公司。法定代表人：叶长青，总经理。委托代理人：肖恩田，北京市京大律师事务所上海分所律师。被告：上海浦仓投资管理有限公司。法定代表人：陆岩，经理。委托代理人：夏献忠，男，在上海浦仓投资管理有限公司工作。原告上海申夏塑料制品有限公司与被告上海浦仓投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2016年8月3日公开开庭进行了审理，原告上海申夏塑料制品有限公司法定代表人叶长青及其委托代理人肖恩田、被告上海浦仓投资管理有限公司委托代理人夏献忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海申夏塑料制品有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告厂房装修工程款人民币231,401元、水电安装费75,000元、地坪漆26,000元、违约金91,341元，上述共计423,742元。事实与理由：原告原先在西庆路经营，2015年年底，因上海市青浦区开展清除违法使用土地、违法建设活动，原告被迫另寻场地经营，适逢被告向外出租上海市青浦区外青松公路X号场地。因该场地与原告西庆路厂房相隔不远，原告担心该厂房也在拆违范围内，被告承诺该场地系军事用地，被告是合法租赁，不会被拆违的，同时被告向原告出示了上海市沪房地青字（2010）第X号房地产权证，以证明出租土地的合法性。因此原告出于对被告的信赖，与被告签订了租赁上述场地上3A号厂房为期5年的合同。签订合同后，原告投资300,000余元装修新厂房并入住。但2016年4月初，原告又接到青东农场综合整治办公室通知，被告知原告使用的租赁场地属五违范围，勒令腾退。无奈原告只得重新寻找新场地签订租赁合同、装修并搬离，导致原告遭受巨大经济损失。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告赔偿原告厂房装修工程款231,401元、水电安装费51,700元，地坪漆12,000元、墙面粉刷6,000元，违约金91,341元（按租金标准每月30,447元计算3个月），返还租金243,576.65元（含押金60,894元），退还物业费6,552元。被告上海浦仓投资管理有限公司辩称，1、原告主张的诉请没有事实和法律依据，诉请中的装修被告不清楚，原告没有提供合法有效证据，原告主张的装修也没有经过被告的同意和报备，所谓的装修是由原告方使用的，与被告无关，依据城镇房屋租赁合同司法解释的规定，在房屋租赁合同纠纷中，只有附合在建筑物上的装修损失才有赔偿问题，相关装修可以拆卸、搬运的，都不属于租赁合同纠纷中的争议事项。被告在原告搬走后实地察看，未看到原告所称的装修。2、系争厂房未取得建筑工程规划许可，所以本案合同无效，违约金条款也无效。3、系争厂房的房屋产权实际状况，原告是明知的，被告已经告知了。关于原告交付的租金、押金、物业费，被告同意多退少补。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《厂房租赁合同》1份，约定：一、租赁面积：1、被告出租给原告的厂房坐落于上海市青浦区外青松公路X号厂房及办公室。2、租赁物建筑面积为1,820平方米，计算租金面积1,820平方米（其中仓库、厂房面积为1,512平方米，两栋之间大棚面积折半计308平方米）。3、被告提供水、电系统以及电话网络端口，原告自己申请，可从申请之日开始，水电费用被告按规定交付（包括损耗），电费为工业用电1.35元/度。二、租赁期限：1、合同期限为5年，自2015年6月28日起至2021年1月28日止，免租期7个月。2、合同到期后，双方若不续租，原告所投资的基础设施、钢结构办公室、宿舍、电力设施、油漆房，原告有权拆除搬走，如果被告有需要留用，双方协商价格，被告付款给原告。三、租赁费用：1、每平方米每天为0.55元，年租金为365,365元，每二年递增5%。2、被告按每平方米每月0.6元收取原告物业管理费，但农场收取的物业费及道路维修费原告不再承担。四、租金支付方式：1、仓储、厂房租赁采用先付费后使用，租金支付方式为第一次付六个月押二个月，即243,576.66元。合同签订时原告即支付2个月押金、6个月租金，物业费6,552元，合计250,128.66元。下期租金在前期租金到期前30天交付。2、原告第一期租金支付时间为2016年1月8日。4、合同终止时，原告向被告交付全部应付租金及物业管理费，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物。五、出租物设施要求及使用规范：2、被告将仓储、厂房出租给原告用作生产、仓储、产品展示、办公使用（生产、储存的产品为原告现有营业执照所规定经营的产品）。3、原告保持仓储、厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。6、被告将供电线路拉至各仓储、厂房配电箱内，仓库、厂房内用电布置由原告自行解决，费用原告自理。七、双方的权利和义务：1、被告保证在本合同有效期内对出租的仓储、厂房在中国人民解决放军南京军区拥有使用权和租赁权。九、违约责任：1、双方应共同遵守本合同约定，任何一方违反本合同约定，均应承担违约责任。2、任何一方违反本合同约定，均应承担三个月租金的违约责任。3、如遇不可抗力不能继续履行本合同时，本合同可提前终止，原、被告均无须承担违约责任。十、其它：2、承租期内，若遇市政规划、动迁和整治等，双方无条件服从，本合同自行终止。涉及到整治动拆迁的赔偿部分，被告应无条件协助原告向政府及动拆迁单位申请合理的补偿，补偿标准根据国家及上海市政府的动拆迁企业补偿标准给予原告进行补偿（如企业搬迁费、装修费、企业误工费、员工解散费等，装修费用由专门评估机构进行评估，对未到期的租金和押金由被告按实际计算并一次性退还给原告）。合同另约定了其他事项。合同落款时间为2015年6月28日。合同签订后，被告按约交付原告系争厂房（系砖混钢结构彩钢棚），原告于2016年3月11日支付第一期六个月租金182,682.49元、押金60,894.16元。原告另交付被告物业管理费6,552元、2016年6月15日至2016年2月28日电费14,401.36元。2016年4月10日，原告向青东农场区域生态环境综合整治办公室出具《限期腾退承诺书》1份，内容为：本人（单位）同意配合青东农场北侧区域环境综合整治工作，现就相关事宜承诺如下：1、本人（单位）承诺在2016年4月10日之前将经营单位所使用房屋内物品、财产搬走、人员撤离、房屋腾空，并交出钥匙。2、按照期限消除“五违”工作方案，本人（单位）同意青东农场综合整治办公室兑付一次性费用共计85.856万元（大写捌拾伍万捌仟伍佰陆拾元正），即实际测绘面积2,146.6㎡×400元/㎡，上述费用包括企业关停、搬迁（运）、人员疏散等所有费用。如本人（单位）未按照第一条履行义务的，上述费用同意扣减20%。如本人（单位）在2016年5月10日仍未腾退的，上述费用同意全部扣除，由此产生的法律后果及损失由本人（单位）自行承担。3、本人（单位）同意，在完成交付并经青东农场综合整治办公室验收确认后，由整治办公室在15天内支付上述费用。4、本人（单位）所属职工的劳资费用结算和其他事宜由本人（单位）自行负责处理。5、本人（单位）向出租人支付的房屋租赁押金、多付的租金（具体金额以审核为准），如出租人未能返还本人（单位），本人（单位）请求青东农场综合整治办公室从应支付给出租人补偿款中代为扣除并归还给本人（单位），如与出租人产生纠纷，由本人（单位）负责处理。原告现已实际腾退并从青东农场区域生态环境综合整治办公室获得补偿款858,560元。2016年6月19日，被告向青东农场区域生态环境综合整治办公室出具《限期拆除承诺书》1份，承诺：本人（单位）同意配合青东农场北侧区域环境综合整治工作，现就相关事宜承诺如下：1、本人（单位）同意青东农场综合整治办公室兑付一次性费用计1,512.970333万元（大写壹仟伍佰壹拾贰万玖仟柒佰零叁元叁角叁分），包括费用补贴、奖励费等。2、本人（单位）已知晓青东农场北侧区域综合整治政策口径，承诺在2016年6月18日之前将租用土地内房屋腾空、人员疏散、交出钥匙并配合完成拆除工作。如本人（单位）未在承诺期内搬离腾退并配合完成拆除的，一次性费用将按政策口径扣减[告知书（八）]，由此产生的损失由本人（单位）自行承担。3、本人（单位）同意，在完成交付拆除并经青东农场综合整治办公室验收确认后，由整治办公室在壹拾伍个工作日内支付上述费用。4、本人（单位）对所得一次性费用，若与股东、施工方等第三人存在纠纷，由本人（单位）自行负责处理，与青东农场区域生态环境综合整治办无关。另查明，双方在签订上述《厂房租赁合同》前曾签订《仓库、厂房租赁意向协议书》1份，约定双方就系争仓库、厂房租赁达成协议，厂房面积约1,960平方米，正式合同在供电局通电日（2015年12月1日）签订。若厂房在租赁期间遇到不可抗力的原因被部队征用或拆迁，按国家相关规定补偿。协议书落款日期为2015年5月1日。双方磋商合同时，被告曾针对系争厂房所在地块交付原告沪房地青字（2010）第X号房地产权证复印件1份（权利人为中国人民解放军某部队，土地用途为军事用地，房屋状况处空白）。上述事实由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的房屋租赁合同、房地产权证复印件、收据、意向协议书、限期腾退协议书，被告提供的限期腾退承诺书，上述证据双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，双方一致确认：原告应付被告租金期限自2016年1月28日起计算至2016年4月17日止。审理中，原告称，根据原告出具的限期腾退承诺书，原告取得的整治补偿款项目中未列明装修损失，故原告装修损失未受偿。实际上双方于2015年11月签订租赁意向协议书，被告于2015年11月初交付原告系争厂房，双方于2016年年初签订厂房租赁合同，落款日期提前是由于被告要向部队方面解释。双方对装修并无书面约定，但是根据厂房租赁合同第二条第2点约定，原告有权决定如何装修。被告收取原告高额电费，说明被告对原告的装修工程是明知的。被告称系争厂房有产证，但实际却是没有产证的，导致系争厂房被政府整治，所以被告应承担全部的过错责任，故被告应赔偿原告的装修损失，退还租金、押金、物业管理费。原告称装修损失计算如下：1、装修费用231,401元，对此原告提供证据1：上海鋆浦彩钢结构有限公司出具的工程结算书1份、单据5张，原告并称因为该装修公司是其他承租单位找来的，原告跟他们一起装修，所以就没有签订合同。2、水电安装费51,700元，对此原告提供证据2：上海圣拓实业有限公司出具的3A厂房装修项目报价单1份（金额51,700元），原告称自己实际支付是47,000元，没有付款凭证，因为收款单位不开发票，所以剩下的就不支付了。3、材料费39,400元，对此原告提供证据3：瓷砖、电线、水龙头、软管等物品单据3张。4、地坪漆费12,000元，按每平方米20元计算600平方米。原告对此未提供付款凭证。5、墙面粉刷费6,000元。对此原告未提供付款凭证。原告另提供证据4：照片11张，原告称拍摄于2016年4月中旬，以证明厂房装修情况；证据5、告知书复印件3份（内容为针对青东农场北侧区域的经营户限期腾退并给予补偿奖励），以证明系争厂房系违法建筑，政府要求限期腾退。被告发表如下质证意见：对证据1，真实性、关联性均不予认可。施工方系原告的朋友，两者之间存在利害关系。工程名称是叶总办公室的钢结构平台和石棉板项目，但是项目却包括车间办公室和车间餐厅。原告只提供了工程结算书，没有工程施工的许可证等必备材料，是孤证，在工程结算书下方没有原告的签字确认，而结算书必须由双方确认。且施工公司没有施工资质，该公司只有销售的资质。工程结算书中没有施工地点，与本案无关。工程结算书中的材料可以看出很多都是可以拆装拆卸搬运走的，能够搬走的物品原则上不减损使用价值。对于收据，不是国家正式的税务发票，收据金额与结算书的累计金额不符。收据标注的是农行转账，原告没有提供农行转账的凭证佐证。对证据2，报价单是一个要约，不具有任何效力，且报价单的地点没有确定，与本案没有关联。报价单的公司没有提供企业登记资质，不确定该公司是否存在，从名称来看，公司不是一个施工企业。对证据3，真实性、关联性不予认可，并非国家正式发票，且字迹模糊。对证据4，真实性、关联性不予认可。照片中没有拍摄时间、地点，看不到房屋具体的装修物品，也看不到里面是什么材料，许多物品是可搬运的，也没有看到对应的钢结构。施工应当有设计图纸，装修照片应当与设计图纸相对应。针对证据5，真实性不予认可，但本案系争厂房的确是属于青东农场整治范围的；是否是五违建筑，原告无权单独作出认定。被告对原告上述损失均不予认可。被告称根据被告提供的产权证，原告应知系争厂房没有产证。原告装修未经被告同意。被告在原告腾退后去看过系争厂房，不存在原告所称装修情况。且根据原告出具的限期腾退承诺书第2条约定，原告拿到的补偿款包括所有费用，应包括装修损失。第5条约定被告应返还原告多余租金、押金，该款由整治办从被告应得补偿款中扣除，青东农场综合整治办一直通知原告与被告结算租金费用，但是原告一直拒绝。原告应支付被告电费11,086元、水费630元、租金83,692元（2016年1月28日至同年4月17日）、物业费3,276元（6个月），扣除上述费用后被告应退还原告151,444.60元。被告提供上海鋆浦彩钢结构有限公司工商登记信息，以证明该公司经营范围是销售彩钢结构，没有建筑施工资质。原告对证据真实性无异议，认为该公司虽然超范围经营，但装修行为是有效的。关于多付租金和押金，青东农场综合整治办要等原、被告解决纠纷之后才能支付。本院认为：原、被告签订的厂房租赁合同所涉厂房，双方均确认系被告未经合法审批手续而建造，且至今未发现可以证明系争厂房系合法建筑的证据，故双方签订的厂房租赁合同应属无效。但原、被告双方不再履行本案租赁合同是因为双方各自与青东农场综合整治办公室达成腾退补偿协议，并非因合同无效或原、被告存在违约行为。双方合同实际已于2016年4月17日起不再实际履行，系争房屋亦已拆除，故本案无需处理腾退房屋事宜。关于原告主张的损失，本院将逐项予以分析。关于原告主张的装修损失。原告出具的限期腾退承诺书中第2条约定原告取得的补偿款包括“企业关停、搬迁（运）、人员疏散等所有费用”。一般而言，“所有费用”应指原告因本次腾退房屋而产生的全部损失。而该承诺书的第4条、第5条对原告及其职工之间劳资纠纷的处理、原、被告的押金和多付租金的处理作出了约定，上述两项的费用亦属于原告因本次腾退房屋而产生的损失，但未在第2条中列明。可见第2条应当理解为是针对原告腾退房屋而产生的“所有费用”，而第4条、第5条的项目系第2条的除外条款，未对装修损失作出特别约定即表明原告不得再另行主张装修损失。故对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持，对其具体金额亦不再计算。关于原告主张的违约金，因双方合同无效，故违约金条款亦无效，且双方系自愿不再履行合同，故原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告支付的租金。因原告实际使用了系争房屋，故原告应按双方约定的租金标准支付被告房屋使用费，双方对计算期限达成一致意见，本院据此计算房屋使用费为81,081元，原告已支付被告租金182,682.49元，被告应返还原告租金101,601.49元。关于原告主张的押金60,894.16元，因双方不再履行合同，故被告应予返还。关于原告主张的物业费，原告已实际使用房屋，应支付被告物业管理费，被告同意扣除应付款后退还多余物业费，本院参照合同约定的物业费标准、按双方确认的计收租金期限计算物业管理费为2,948.4元，原告已支付被告6,552元，被告应返还原告3,603.60元。至于被告主张的水电费，被告未提供相关凭证亦未提出反诉，本案不予处理。依照《合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告上海浦仓投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海申夏塑料制品有限公司租金101,601.49元；二、被告上海浦仓投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海申夏塑料制品有限公司押金60,894.16元；三、被告上海浦仓投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海申夏塑料制品有限公司物业管理费3,603.60元；四、驳回原告上海申夏塑料制品有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,225.70元，减半收取计5,112.85元，由原告负担3,301.85元，被告负担1,811元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一六年九月十四日书记员  周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。