广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂12民终928号上诉人（原审原告）：覃春满，女，1978年6月18日出生，壮族，居民，住所地河池市。委托诉讼代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河池嘉联房地产开发有限公司，住所地河池市。法定代表人：黄玉波，该公司董事长。委托诉讼代理人：晏宜，广西同望律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄坤华，广西同望律师事务所律师。上诉人覃春满因与被上诉人河池嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2015）金民初第418号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人覃春满的委托诉讼代理人覃小欣，被上诉人嘉联公司的委托诉讼代理人宴宜、黄坤华到庭参加诉讼。本案审理过程中，覃春满与嘉联公司向本院申请庭外和解，和解期间一个月不计入审理期限，现已审理终结。覃春满上诉请求：1、依法改判一审判决第一项为嘉联公司支付给覃春满延期交房违约金7148元；2、撤销一审判决的第二项；3、判决嘉联公司支付办证违约金238元；4、诉讼费用由嘉联公司承担。事实和理由：一、嘉联公司提供的证据不能证明连续两天的风雨天及连续停电4小时以上导致其停工，延期交房没有事实依据。（一）嘉联公司未提供连续两天的风雨天造成了其停工的证据，未完成举证责任。1、从本案的事实看，虽然嘉联公司提供了气象资料，但是气象资料记载的内容系以天为单位进行记载的，记载的是金城江城区全城区范围内的最大数值，而且，该气象资料没有记载风雨天的时段及时间长短，该气象资料记载的风雨天也并不可能每次都出现在施工地点影响施工，气象资料没有说明风雨的具体区位，不排除“东边日出西边雨”的情况，风雨天气并不必然影响施工，比如风雨不大、时间很短，并不影响施工；比如雨天，也可以在室内施工，不一定就停工。另外，嘉联公司也没有提供相应的施工资料的证据，证明施工确实受到下雨天气的影响而停工。2、从本案法律因果关系看，合同仅约定施工期间可以延期交房的事由，未约定该事由是否须影响施工，嘉联公司仍承担举证证明该事由已实际影响施工的责任，如约定的事由并不影响施工，就不能据以顺延交房。嘉联公司作为专业的房地产公司，在确定交房期时已充分考虑相关因素的影响，如风雨天、停水停电的影响，故交房期能否顺延应对由作为开发商的嘉联公司提供实际影响施工的证据（施工日志、监理日志等），嘉联公司并未完成举证责任，应承担延期交房的违约责任。（二）嘉联公司提供的证据不能证明其施工工地停电，也未提供供电部门连续停电4小时的原因而造成停工的证据。嘉联公司并未完成举证责任，应承担延期交房的违约责任。二、嘉联公司应当承担逾期办证的违约责任。在办理房产证时，按规定需向房地产行政管理部门提交必要的证明文件，包括土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件等，材料提供齐全，才能办证。本案嘉联公司并未提供在合同约定的时间向房地产行政管理部门提交了齐备的办证资料并取得权属登记部门关于申办房屋产权证资料的收件单的证据，证明嘉联公司逾期提交办证材料导致逾期办证，应当承担逾期办证的违约责任。嘉联公司辩称，双方签订的商品房买卖合同明确约定以气象记录认定嘉联公司可以顺延交房的情形，符合法律规定，也体现了公平合理。商品房在竣工验收合格后，在何时交付是双方自由约定，顺延交房也是双方自由约定，并未违反合同规定，属于合法的条款，天气原因造成的延期交房也是合理的。2、嘉联公司没有义务为覃春满办理房屋产权证。覃春满向一审法院起诉请求：1、依法判决嘉联公司支付延期交房违约金7148元、延期办证违约金238元；2、诉讼费由嘉联公司承担。一审法院认定事实：2011年2月25日，覃春满（××）与嘉联公司（××）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：覃春满向嘉联公司购买其开发的位于河池市南新东路159号“金碧湾”小区3栋2单元17-1号房屋一套，建筑面积为94.18平方米，总价款238275元。××应当在2012年6月30日前，将经验收合格的商品房交付××使用，但××因下列情形可据实延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、××变更联系电话、地址、没有及时通知××的除外；供水、供电部门连续停水、停电四小时以上；3、气象部门的气象记录有连续两天的风雨天；非××能控制因素（如政府部门有关通知等）造成工期延误；××住房购买款仍有余款未向××付清的。除上述情形外，××未如期将商品房交付××使用，合同继续履行的，自合同约定商品房最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，××不退房的，××按已付房价款的0.1%向××支付违约金。如因政府行为或××原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，不属于××违约。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，覃春满依约支付了全部购房款。2013年2月2日，经施工、勘察、设计、监理、建设五方单位签章，认可“金碧湾”小区3﹟、4﹟楼工程质量合格。当日，嘉联公司在《河池日报》刊登交房公告，“定于2013年2月2日正式交房，请业主携带本人身份证、购房合同及收据，前往金碧湾售楼中心办理交房手续”。另查明，2011年2月25日至2012年6月30日期间，气象部门的气象记录，金城江城区连续两天以上的风雨天共计有185天，“金碧湾”小区所属片区因线路故障抢修停电超过4小时以上有2天（同为雨天的未重复计入）。在审理过程中，嘉联公司请求依法对覃春满计付的逾期交房违约金予以调整，该院据其评估申请依法委托了广西鑫正资产评估有限责任公司对涉案商品房租金价格进行司法评估。该评估机构于2015年12月29日作出了鑫正评字（2015）第073号《房屋租金资产评估报告书》，与本案关联之评估结论：“金碧湾”小区3栋2单元17-1号房2012年平均月租金为8.3元／㎡，2013年平均月租金为8.7元／㎡。一审法院认为：本案争议焦点为，一、本案违约金计算的起止期间应如何确定；二、嘉联公司主张约定的违约金过高并请求人民法院调整是否有相应的事实和法律依据，嘉联公司应承担的违约金如何确定；三、嘉联公司应否承担延期办证的违约责任。该院认为，覃春满与嘉联公司签订《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。嘉联公司未能在合同约定的交房期限内交付符合合同约定的商品房给覃春满，已构成违约，应承担相应的违约责任，故覃春满请求嘉联公司支付逾期交房违约金的理由成立，予以支持。一、关于本案违约金计算的起止期间应如何确定的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉联公司应于2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给覃春满使用，自2011年2月25日签合同之日起至2012年6月30日期间，根据气象部门的气象记录，施工期间内连续两天以上的风雨天共计有185天，停电超过4小时以上有2天，依照合同的相关约定，嘉联公司可以顺延交房共计187天，由此计算嘉联公司可以延期至2013年1月3日交房。覃春满认为风雨天要达到足以影响工程施工进度的才应扣减，但根据双方签订的《商品房买卖合同》，对于可以顺延交房的情形已作了明确约定即：“气象部门的气象记录有连续两天的风雨天”，该约定是合同双方当事人的合意，约定明确，合同当事人应当遵循，故覃春满的观点不予采纳。嘉联公司主张每年的高考、中考期间应政府通知停工待考，期间应予减除，但未能提供相应的证据证实，且工程施工场地周边亦无中、小学校，故不予支持。在具备合同约定的交付使用条件后，嘉联公司于2013年2月2日在《河池日报》上刊登交房公告并以当日为交房日，但嘉联公司公告交房应该给予覃春满一定合理的准备期间，参考同行业做法，公告交房期限应在公告交房期3日内，故嘉联公司交房时间应认定为2013年2月5日。由此计算嘉联公司逾期交房的时间为2013年1月4日起至2013年2月4日共计32天。二、关于嘉联公司主张约定的违约金过高并请求人民法院调整是否有相应的事实和法律依据，嘉联公司应承担的违约金如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对约定的违约金能否调整，如何调整作了具体的规定，嘉联公司请求调整依法有据，如覃春满认为约定的违约金未过分高于其实际损失的，覃春满应对此负举证责任。结合本案实际，嘉联公司逾期交房使覃春满遭受的实际损失，客观上表现为该房屋在逾期交房期间的使用价值，而该价值以相应的市场租赁价值予以量化确定较为公平合理。故此，据上述租金评估结论量化覃春满的实际损失为：874元（32天×（8.7元／㎡÷30天）×94.18㎡），则该损失上浮30%后为1136元（874元×130%）。覃春满主张的逾期交房违约金7148元，已超过该实际损失的百分之三十，故嘉联公司请求适当调整降低违约金，有事实和法律依据，予以支持。依法调整后，嘉联公司应承担的逾期交房违约金为1136元。三、关于覃春满诉请嘉联公司支付其延期办证违约金的问题。其一、双方签订的《商品房买卖合同》对于产权登记的约定一节，嘉联公司只负有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，并无约定由其代为办证之义务，从其提供的房地产管理机关出具的发票、资料备案收据来看，其已履行登记备案手续且未逾期；其二、本案无证据证实系因××的责任致使产权登记无法办理，涉案商品房是否具备产权发放条件，依法应属房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，嘉联公司并无可控。故，对于覃春满主张延期办证违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、由嘉联公司向覃春满支付逾期交房违约金1136元；二、驳回覃春满的其他诉讼请求。案件受理费50元（覃春满已预交），减半收取25元，由覃春满承担21元，嘉联公司承担4元。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明事实没有异议，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，2011年2月25日至2012年6月30日期间，气象部门的气象记录显示：金城江区中雨以上的共计有45天。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、嘉联公司应否支付逾期交房违约金及违约金数额如何确定；2、嘉联公司应否支付逾期办证违约金。一审判决确认嘉联公司与覃春满签订的商品房买卖合同有效正确，本院予以确认。关于嘉联公司应否支付逾期交房违约金及违约金数额如何确定。首先，嘉联公司应否支付逾期交房违约金的问题。嘉联公司与覃春满签订的合同明确约定2012年6月30日前交房，实际嘉联公司于2013年2月25日才交房，已经构成逾期交房的违约行为，应当向覃春满支付逾期交房违约金。其次，关于嘉联公司逾期交房违约金数额如何确定的问题。涉案合同第八条第二款约定供水、供电部门连续停水、停电四小时以上，气象部门的气象记录连续两天的风雨天可以据实予以延期。首先，该条款系是嘉联公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与覃春满协商，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条关于格式条款的定义，该条款为格式条款。虽然该条款为格式条款，但该格式条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定无效的情形，也没有免除嘉联公司应承担的违约责任，加重覃春满责任、排除其主要权利的内容，因此，该格式条款有效。其次，该条款约定的风雨天系一个内容不确定的概念，风每天都有，但根据气象部门的记录，雨分为小雨、小到中雨、中雨、大雨及暴雨共五种等级，并非所有等级的雨天均会影响施工，嘉联公司认为凡是连续雨天均应延期，覃春满认为只有连续两天雨天影响施工的才能延期，双方对连续两天雨天据实延期的理解产生歧义，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，嘉联公司与覃春满对连续两天雨天据实延期的理解发生争议，对该条款没有通常理解，应作出对嘉联公司不利的解释，因嘉联公司没有提供建设方与监理方签证确认雨天停工，故综合双方合同约定、雨天等级及公平原则，该条款理解为中雨以上予以延期更为公平合理。最后，供水、供电部门连续停水、停电四小时以上的约定明确，没有歧义，应按合同约定予以延期。据此，结合本案一、二审查明事实，嘉联公司共逾期交房219天，扣除中雨以上的45天和停水、停电四小时以上的2天，嘉联公司实际违约逾期交房172天，其中2012年136天，2013年35天。一审判决调整违约金及调整方式符合法律规定，本院予以支持。综上，嘉联公司应支付覃春满的逾期交房违约金为5884元（（137×（8.3÷30）×94.18＋35×（8.7÷30）×94.18）×130%）。关于嘉联公司应否支付逾期办证违约金的问题。嘉联公司与覃春满合同约定的是嘉联公司在交房后180日内将办理房产证需要嘉联公司提供的资料报产权登记机关备案，并没有约定嘉联公司代为办理房产证的义务，覃春满请求嘉联公司支付逾期办证违约金没有法律依据，本院不予支持。综上所述，覃春满的上诉请求部分成立，予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河池市金城江区人民法院（2015）金民初字第418号民事判决第二项；二、变更河池市金城江区人民法院（2015）金民初字第418号民事判决第一项为：被上诉人河池嘉联房地产开发有限公司支付覃春满逾期交房违约金5884元。一审案件受理费50元（已缴纳），减半收取25元，二审案件受理费50元（覃春满已预交），共计75元，由上诉人覃春满负担15元，被上诉人河池嘉联房地产开发有限公司负担60元。上诉人覃春满多预交的二审案件受理费12元，由本院予以退还。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  韦海平代理审判员  吴利萍代理审判员  陈一锋二〇一六年九月二十七日书 记 员  张恒瑞