中华人民共和国福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初9070号原告：曾智雄，男，1957年10月26日出生，住菲律宾。委托诉讼代理人：叶丽虾，福建秋生律师事务所律师。被告：陈小凤，女，1975年10月15日出生，汉族，住福建省漳平市。委托诉讼代理人：陈东明、陈珮珊，福建闽鹭律师事务所律师。原告曾智雄与被告陈小凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告曾智雄的委托诉讼代理人叶丽虾、被告陈小凤的委托诉讼代理人陈珮珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾智雄向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《店面租赁合同》于2015年11月24日解除；2、被告立即支付2015年9月11日至2015年11月24日房屋租金17020元；3、被告立即支付2015年11月25日至2016年2月28日房屋占有使用费66240元（按日租金690元计算）；4、被告立即向原告支付违约金221375元（其中，逾期支付租金的违约金为以17020元为基数，按日5%的标准从2015年9月11日计至实际支付之日止；逾期迁离营业执照的违约金以日租金的80%即184元／日为基数，从2015年12月5日起计至实际迁离之日止）；5、被告向原告支付逾期腾房造成的损失26612元（以购房尾款146万元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的四倍计算）；6、被告立即支付原告垫付的电费2552.35元、水费507.3元。事实和理由：原告系厦门市思明区百家村路27号房屋（以下简称讼争房屋）的原产权人。2015年6月10日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定：被告向原告承租讼争房屋，租赁期限从2015年6月21日至2016年6月20日止，租金为每月6900元；租赁期间所有税费（包含水、电费）均由被告承担；被告未按时支付租金，应以拖欠部分的5%加收违约金，拖欠租金达5日以上，原告有权单方解除合同，收回房屋，追索租金、违约金等；合同解除后被告应在10日内将讼争房屋内的工商登记注销或迁离，否则每日按日租金的80%支付违约金；逾期交还房屋，应按日租金的3倍支付房屋占用费。同时，双方特别约定被告收到房屋出售的腾房通知30日内无条件搬离，否则应承担原告无法按时交付房屋给买方导致的违约责任及损失。合同签订后，被告仅缴纳了第一季度租金。2015年6月30日原告与案外人签订房屋买卖合同并办理了过户手续，且立即通知被告收房事宜，但被告未按时搬离。2015年10月29日，原告向被告发出书面通知，告知被告讼争房屋已转让他人，租赁合同将于2015年11月30日解除并要求被告在2015年11月30日前归还房屋。另，根据合同约定，被告应于2015年9月11日支付下季度租金，但被告未按时支付，经原告多次催促仍无故拒付。2015年11月24日，原告向被告张贴送达解除租赁合同的通知。然，被告直至2016年2月29日才将讼争房屋归还原告，且仍拒不支付相关费用，故原告诉至法院并提出如上诉讼请求。被告陈小凤辩称，第一，违约解除租赁合同的一方是原告，并非被告。原告并未按照合同约定提前通知被告腾房，反而在租赁期限内多次组织社会人员到讼争房屋对被告及其家人恐吓威胁，被告因此多次报警处理，原告行为导致被告无法经营并被迫于2016年1月15日搬离讼争房屋，此时租赁合同因原告的违约行为解除。第二，原告要求被告承担逾期支付租金的违约金、房屋占有使用费缺乏依据。原告一直以来均是自行到讼争房屋向被告收取租金的，被告已依约支付租金至2015年10月19日，此后，原告既未到被告处收取租金，也未要求被告支付租金，并非被告拖欠租金。原告既主张租赁合同于2015年11月24日解除，自不存在租金支付问题。此外，原告既主张2015年11月24日至2016年2月28日期间的逾期支付租金的违约金，又主张该期间的占有使用费，属于重复计算。另，被告已经依约交纳房屋押金6900元，押金应抵扣租金。第三，租赁合同中关于逾期支付房屋租金违约金、房屋占有使用费、逾期办理工商登记迁离手续违约金的标准过高，应依法予以调整。第四，原告主张被告未按时腾房导致其未按时收取购房尾款的损失缺乏事实与法律依据。一方面，被告从未收到原告关于售房腾退的通知，不存在未按时腾房情况；另一方面，原告既未能举证证明其所谓未按时收取购房尾款的损失实际发生，也未能证明该损失与被告违约行为存在因果关系（原告所谓的购房款尾款包含其他房屋售款）。原告围绕诉讼请求依法提交了厦国土房证第00779940号《厦门市土地房屋权证》、《店面租赁合同》、水电费发票等证据，被告对上述证据的真实性无异议，对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日，曾智雄（出租方、甲方）与陈小凤（承租方、乙方）签订一份《店面租赁合同》，约定：乙方愿意就现状租赁讼争房屋，租赁期限从2015年6月21日起至2016年6月20日止；租金每月6900元，每3月支付一次，首期于签约当日支付，之后各期租金于每期届满前10天交付下一期租金；押金为6900元，在签订合同时缴交，若合同期内乙方无违约情形且缴清租赁期间应交的一切费用并办妥房屋内的工商登记事项注销或迁离手续，甲方在合同终止一个月后，将押金无息退还乙方，未经甲方同意，押金不可抵租金；租赁期间，讼争房屋出租税费以及可能发生的管理费、公共维修金、水电费及公摊、卫生费、电话费、有线电视费等费用均由乙方自行承担，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭证；乙方未按时交付租金，每天按拖欠部分的5%加收违约金，拖欠租金达5天以上，甲方有权单方解除合同，收回房屋；合同终止或解除之日，乙方应将房屋及附属设施完好交还甲方，乙方若逾期交还房屋，除每日应按日租金的3倍向甲方支付房屋占用费外，还应承担甲方出售或出租该房屋因无法按时交付房屋而造成的违约责任及所有损失；合同终止或解除后，乙方应在10日内将房屋内的工商登记事项注销或迁离，否则每延迟一天应按日租金的80%向甲方支付违约金。另，《店面租赁合同》第九条约定：1、乙方深知租赁房屋拟出售，若合同期内甲方需收回房屋，乙方应自收到腾退房屋书面通知之日起30日内无条件搬离。若未能在30日之内将房屋清空交还甲方，乙方愿承担甲方因无法按时买卖房屋交付房屋而导致的违约责任及所有损失。2、乙方自愿放弃租赁房屋的优先购买权，若甲方出售房屋，无需就乙方是否优先购买征求乙方意见。审理中，曾智雄确认收到陈小凤支付的讼争房屋押金6900元及讼争房屋4个月的租金即2015年6月21日至10月20日期间的租金。另，国网福建省电力有限公司厦门供电公司于2015年12月9日出具二张发票联，载明用电地址为思明区百家村27号（即讼争房屋），计费年月分别为2015年11月、2015年12月，实收金额分别为1377.89元、1174.46元。厦门水务集团有限公司于2015年12月9日出具一张发票联，载明用水地址为百家村27号（即讼争房屋），抄表日期为2015年11月16日，合计金额为507.30元。本案的争议焦点为：原告是否有权解除《店面租赁合同》及合同解除的时间。原告认为，因被告逾期支付租金，原告有权依约解除合同，原告已于2015年11月24日至讼争房屋处向被告张贴送达《解除合同通知书》（以下简称解除通知），《店面租赁合同》已于当日解除。原告向本院提交照片一张，拟证明其已于2015年11月24日在讼争房屋处张贴解除通知，该份通知落款时间为2015年11月24日，主要内容为：因被告未按时支付租金，经原告多次催告仍拒绝支付，即日起解除双方签订的《店面租赁合同》。被告认为，原告无权单方解除合同，原告违约导致被告无法经营，《店面租赁合同》已于2016年1月15日因被告搬离讼争房屋而解除。被告并向本院申请调取原、被告在2015年12月14日因租赁纠纷发生冲突的监控录像及开元派出所就该次冲突形成的询问笔录，拟证明原告纠集社会人员干扰经营的行为已构成违约并导致被告无法继续履行合同，无法办理讼争房屋的交接手续。对原告提交的照片，被告质证如下：该张照片中拍摄的店面确实是被告经营的讼争房屋，但该张照片既未体现拍摄时间也无法证明张贴时间，被告并未收到解除通知，对其真实性不予认可。本院分析认为，根据《店面租赁合同》的约定，被告应于2015年9月11日前向原告支付讼争房屋2015年9月21日至2015年12月20日期间的租金，被告虽然主张已经支付了讼争房屋4个月（2015年9月21日至2015年10月20日）的租金，但同时自认此后并未再支付任何租金，故可认定被告逾期支付讼争房屋2015年10月21日至2015年12月20日期间的租金已超过5日，合同约定的原告单方解除合同的条件已经成就，原告有权依约解除合同。从原告提交的照片来看，其中显示的解除通知张贴于店面大门外的墙上，被告确认解除通知张贴的位置位于其经营的讼争房屋外，被告理应看到并了解解除通知的内容，被告辩称其并未收到解除通知，显然不符合常理，本院不予采纳。解除通知的落款时间为2015年11月24日，解除通知也明确载明“即日起解除合同”，故对原告主张的张贴时间为2015年11月24日，本院予以采纳。综上，本院认定《店面租赁合同》的解除时间为2015年11月24日。《店面租赁合同》已于2015年11月24日解除，被告主张原告在合同解除后的2015年12月14日纠集社会人员干扰经营行为的构成违约，缺乏依据，本院不予采纳，被告申请调取的证据也无调查收集之必要，本院不予准许。综上所述，本院认为，原、被告签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原、被告均应依约全面履行各自的义务。被告逾期支付租金已构成违约，合同约定的原告单方解除合同的条件已经成就，原告有权依约解除合同。原告已依法向被告发出解除合同的通知，根据法律规定，《店面租赁合同》于原告解除合同的通知到达被告时即2015年11月24日解除。合同解除前，被告仍拖欠原告2015年10月21日至2015年11月24日期间（共35日）的租金8050元（8050元=6900元／月÷30日×35日），原告要求被告支付该期间的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持，原告主张超出的部分，缺乏事实依据，本院不予支持。合同约定，未经原告同意，押金不得抵扣租金，被告要求直接以押金抵扣租金，原告明确表示不同意，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告逾期支付租金，理应支付逾期付款违约金。根据合同约定，被告应在合同解除后10日内即2015年12月4日前将讼争房屋上的工商登记注册地址迁离，被告在审理中自认至今未办理相应手续，理应支付逾期迁离工商登记注册地址的违约金。合同解除后，被告理应将讼争房屋交还原告，被告搬离讼争房屋时并未通知原告办理交接手续，仅以双方在此前发生冲突为由辩称因原告原因导致无法办理房屋交接手续，被告的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。又原告确认已于2016年2月29日自行收回讼争房屋，故本院认定合同解除后，被告占用讼争房屋的期间为2015年11月25日至2016年2月28日（共96日）。被告无合同或法律依据占用讼争房屋，理应支付房屋占用费。对于上述各项违约金、房屋占用费，原告主张应按合同约定的标准计算，即：逾期支付租金的违约金为每日5%，逾期迁离工商登记注册地址的违约金为每日184元（日租金的80%），房屋占用费为每日690元（日租金的3倍）。被告认为合同约定的上述违约金、房屋占用费过高，应予调整，又原告未能提供证据证明其实际损失，结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定上述违约金、房屋占用费按以下标准计算：逾期支付租金的违约金为每日万分之五，逾期迁离工商登记注册地址的违约金为每日46元（日租金的20%），房屋占用费为每日230元（6900元÷30日），房屋占用费共计22080元（22080元=230元／日×96日），原告主张超出的部分，本院不予支持。根据合同约定，租赁期间因使用讼争房屋产生的水电费应由被告负担，原告提交的水电费发票可以证明被告使用讼争房屋的某个期间内发生了电费2552.35元、水费507.3元，被告对于该期间讼争房屋由其使用没有异议，也未主张并举证证明该期间的水电费已由其支付，原告持有上述水电费发票的原件，故原告关于其垫付了上述水电费的主张可予采纳，原告要求被告支付上述水电费，于法有据，本院予以支持。原告主张因被告逾期腾房导致其未能按时收取出售讼争房屋的购房尾款146万元而产生利息损失，但从原告提交的《房产买卖协议》来看，买卖的标的不仅包括讼争房屋，还包括其他房屋，购房尾款146万元亦未明确约定系讼争房屋的购房尾款，又协议双方也明确约定房屋交付前的收益归原告所有且原告已向被告主张房屋占用费，故原告的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、第九十五条之规定，判决如下：一、确认原告曾智雄与被告陈小凤2015年6月10日签订的《店面租赁合同》于2015年11月24日解除；二、被告陈小凤于本判决生效之日起十日内支付原告曾智雄拖欠的租金8050元及逾期付款的违约金（违约金以8050元为基数，按日万分之五的标准，自2015年9月11日起计至实际付款之日止）；三、被告陈小凤于本判决生效之日起十日内支付原告曾智雄逾期迁离工商登记注册地址的违约金（按每日46元的标准，自2015年12月5日起计至实际迁离之日止）；四、被告陈小凤于本判决生效之日起十日内支付原告曾智雄房屋占用费22080元；五、被告陈小凤于本判决生效之日起十日内支付原告曾智雄电费2552.35元、水费507.3元；六、驳回原告曾智雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6315元，由原告曾智雄负担2842元，由被告陈小凤负担3473元，上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  吕云平代理审判员  张佩虹人民陪审员  陈 睿二〇一六年九月八日代书 记员  周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。