上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4287号原告(反诉被告)：谢爱平，女，1953年1月9日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张善恭(系原告谢爱平之夫)，男，1935年9月19日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：洪国盛，男，1950年2月7日出生，住上海市普陀。被告(反诉原告)：郑俊荣，女，1977年1月26日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：郭宏君，上海尚简律师事务所律师。原告谢爱平与被告郑俊荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后依法适用简易程序于2016年1月12日、3月9日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告郑俊荣提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并进行审理；后，原告申请追加西藏汉拿山餐饮管理有限公司上海松江广富林路分公司(以下简称“汉拿山公司”)为第三人参加本案诉讼，本案于2016年5月31日第三次公开开庭进行审理，庭审中原告撤回对第三人汉拿山公司的起诉，本院依法予以准许。后因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2016年8月24日第四次公开开庭审理。原告(反诉被告)谢爱平的委托代理人张善恭、被告(反诉原告)郑俊荣的委托代理人郭宏君四次均到庭参加诉讼，原告(反诉被告)谢爱平到庭参加第一、三、四次庭审，被告(反诉原告)郑俊荣到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告谢爱平诉称，2014年5月，原、被告签订为期五年的房屋租赁合同，被告承租原告名下坐落于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，被告承诺所租房屋用于被告本人及其家庭成员居住。2015年9月原告得知被告将房屋以每月3,800元转租给汉拿山公司员工当做集体宿舍，为辨真伪，原告和莱顿居委会干部共赴实地查看，发现屋内有双人铺19副，正在使用的9副，经在场员工介绍，饭店生意淡季时住10几个人，旺季时要住20几个人。被告未经原告同意擅自转租他人群租，严重违约，为此原告向被告提出终止租赁合同及返还房屋，双方多次协商未果。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付违约金2,200元；3、被告铲除卫生间内自行铺设的地砖和墙砖，搬离系争房屋并将房屋返还原告；4、被告支付原告自2016年2月10日起至房屋实际返还之日止的租金和使用费(计算方式：自2016年2月10日起至2016年5月9日止按照每月2,200元的标准计算，自2016年5月10日起按照每月2,400元的标准计算)；5、被告支付原告滞纳金(自2016年2月10日起计算至实际支付之日止，按每日44元计算)。被告郑俊荣辩称：被告在2014年5月签约时已口头告知原告房屋系用于出租转租，并对房屋进行了装修，原告没有提出反对。2015年1月原告为了出售涉案房屋多次带人至现场看房，已知晓房屋处于转租状态，根据法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租，在一定期限内没有表示反对，视为同意，现原告超过半年再以不知情为由解除合同，没有法律依据。此外，涉案房屋有3个大间，每个房间安排两个床位，不构成群租。现原告解除合同，侵害了被告的合法权益，造成装修损失，据此被告提起反诉，请求判令：原告谢爱平赔偿装修费22,100元。原告谢爱平针对被告郑俊荣的反诉辩称：签订合同时被告强调房屋是由自己和侄女居住，转租和装修均没有经过原告同意。原告确实想出售房屋，但2015年1月是中介带人去看房，原告本人没有到场，对转租和装修原告均不知晓。同时，被告以营利为目的，擅自转租房屋给汉拿山公司作职工集体宿舍的行为，已违法、违规，原告行使合同解除权并无不当，依据法律规定其装饰装修的费用或残值损失应由被告自行承担。因此原告不同意被告的反诉诉请。经审理查明：原告谢爱平为上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。2014年5月2日，原告谢爱平(作为出租方、甲方)与被告郑俊荣(作为承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方涉案房屋，建筑面积145平方米。合同第一条约定，租赁用途为租住之使用，不得擅自另作别用；第二条约定，租赁期限自2014年5月10日起至2019年5月9日止，每月租金为2,200元整；第四条约定，合同签订之日，乙方向甲方交付2,200元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；第八条约定，乙方不得利用该房屋之便进行非法活动，如有发现，甲方有权提前终止合同，乙方所缴纳的押金作为赔偿甲方的违约金，乙方要承担因非法活动而产生的一切民事、经济、法律责任，甲方概不负责；第九条约定，……乙方在交付房屋时应负责恢复原状；第十四条中房屋内基本家具家电设施列表中载明：钥匙2把，水卡一张，机顶盒两个；第十五条备注中载明：前两年房租为每月2,200元，第三年每月为2,400元，第四年每月为2,600元，第五年每月为2,800元。合同另对其他事宜进行了约定。上述合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告向原告支付押金2,200元。被告在涉案房屋卫生间处铺设了地砖、墙砖。2015年11月3日，上海市松江区中山街道莱顿社区居民委员会出具证明一份，载明：2015年10月21日下午3点左右，业主谢爱平来居委会反映承租人郑俊荣擅自将其出租的房屋(29号楼502室)转租给饭店作集体宿舍的问题，经实地查看，发现涉案房屋内有双人铺15副，现在使用的有9副，另向租客了解，他们是附近万达广场汉拿山公司职工，目前居住9人，饭店生意好的时候要住20多个人。庭审中，原、被告双方确认被告郑俊荣向原告谢爱平支付租金至2016年2月9日止。审理中，被告自述称：其于2015年1月前已将涉案房屋转租给汉拿山公司的员工做宿舍使用，目前次承租人仍居住于房屋内。对此，原告向本院明确不追加次承租人参与本案。审理中，原告表示被告已付的押金2,200元不予返还，但同意用于折抵被告应付的违约金。审理中，被告向法庭提交案外人陈某某于2016年1月8日出具的证明一份，以证明在签订合同前，被告明确告知对该房屋进行装修，原告同意且给予被告一定时间免租期给予装修；被告并向原告说明该房屋用于自己住或将来可能转租他人，原告口头予以答应。对此，原告质证认为，对证据的真实性不予认可，被告承诺租赁房屋是用于自己和家人居住，没有提及转租；关于免租期，因为被告需要搬家时间，故原告同意自2014年5月10日起算租期。审理中，为证明原告于2015年1月就知晓被告将房屋进行了转租，被告向法庭提交案外人李瑞奇出具的证明书及被告与案外人刘某某的短信各一份。原告对此质证认为，对证据的真实性均不予认可，2015年1月，原告未去过涉案房屋，原告在2015年9月去过，但因被告人在外地，原告未能进入屋内。以上事实，由上海市房地产权证、房屋租赁合同、证明及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效,双方应当按照约定履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告郑俊荣转租涉案房屋，且无充分证据证明原告谢爱平同意转租或者明知转租行为超过6个月未提出异议，故原告据此要求解除合同，于法不悖，本院予以支持。合同自解除通知到达对方时解除，故本案以诉状副本送达被告之日即2015年12月8日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告理应将涉案房屋恢复原状后返还原告，故原告关于被告铲除其自行铺设的地砖和墙砖、搬离并返还房屋的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。同时被告应按合同约定的租金标准支付原告房屋使用费，现双方确认使用费已经支付至2016年2月9日，故被告应支付原告自2016年2月10日起至实际返还房屋之日止的使用费。本案因被告擅自转租而解除合同，被告理应按约承担违约责任，根据《房屋租赁合同》第八条约定，被告已付的押金2,200元作为赔偿原告的违约金，故原告关于要求被告支付违约金2,200元的诉讼请求，本院予以支持。同时，庭审中，原告同意将被告已付的押金2,200元折抵其应付的违约金，故该违约金与被告已付的押金相抵扣，被告无需再支付。关于原告要求被告支付2016年2月10日至同年5月9日期间使用费的滞纳金，因合同于2015年12月8日解除，原告此项请求缺乏法律依据，本院不予支持。本案合同解除的过错在于被告擅自转租，故被告主张原告偿付装修费22,100元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)谢爱平与被告(反诉原告)郑俊荣于2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月8日解除；二、被告(反诉原告)郑俊荣应向原告(反诉被告)谢爱平承担违约金2,200元(与原告谢爱平应返还被告郑俊荣的押金2,200元相抵扣，被告郑俊荣无需再行履行此项支付义务)；三、被告(反诉原告)郑俊荣于本判决生效之日起十日内铲除坐落于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋内卫生间处的地砖和墙砖；四、被告(反诉原告)郑俊荣于本判决生效之日起十日内搬离并向原告(反诉被告)谢爱平返还上述房屋；五、被告(反诉原告)郑俊荣于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)谢爱平自2016年2月10日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(其中自2016年2月10日至2016年5月9日的房屋使用费按每月2,200元标准计算，自2016年5月10日至实际返还房屋之日止的房屋使用费按每月2,400元计算)；六、驳回原告(反诉被告)谢爱平的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)郑俊荣的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费290元，反诉案件受理费176.30元，合计诉讼费466.30元，由被告(反诉原告)郑俊荣负担(已付176.30元，余款290元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一六年九月十二日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。