上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初11496号原告(反诉被告)：包英伦，男，1982年4月29日生，汉族，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。被告(反诉原告)：厉军委，男，19XX年11月26日生，汉族，住浙江省。被告(反诉原告)：汤运芳，女，1981年10月16日生，汉族，住安徽省巢湖市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：范俊峰，上海君澜律师事务所律师。原告包英伦与被告厉军委、汤运芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序于同年8月26日公开开庭进行了审理。期间，被告提起反诉，本院依法予以受理。原告的委托诉讼代理人刘大伟、被告厉军委以及两被告的共同委托诉讼代理人范俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包英伦向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》已解除；2.两被告向原告双倍返还定金人民币(以下币种同)100万元。事实和理由：2016年3月7日，原告与两被告在案外人上海中原物业顾问有限公司的居间下，签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。合同约定，由原告购买两被告位于上海市松江区涞寅路658弄(绿庭尚城)XX号XXXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)，后原告依约向两被告支付了定金50万元。原告系置换型购房，在合同签订时，原告妻子陶丽丽与家人在本市已有一套房屋，故需先将该房产出售后才能将系争房屋过户至原告名下。对此，双方及中介均知情，相关协议也是结合该情况约定的。之后，本市出台了较为严厉限购政策，导致二手房买卖迅速减少，故陶丽丽名下的房屋未能及时卖出，原告无法如期解除限购。2016年4月28日，原、被告双方在中介处经过协商，达成了口头的补充协议，约定双方继续进行交易，原告先行筹措房款，并于2016年5月23日前向被告交付全款。期间，由陶丽丽将其名下的房产份额转赠其父母，待限购问题解决后，再办理系争房屋的过户手续。协议达成之后，原告积极向亲友筹措资金，以期能按时履行合同。但2016年5月4日，原告意外收到两被告发来的《通知函》，要求解除合同、终止交易并没收原告已支付的定金。此时，双方约定的履行时间尚未届满，原告的购房资格也并非受到永久不可涤除的限制，导致权利限制的起因被消除后，相关的权利限制自然涤除，且不影响后续办理产权过户手续。现两被告单方面要求提前解除合同、终止交易，其行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告双倍返还定金。原告认为，依法成立的合同应受法律保护，两被告的行为已构成违约，不仅致使原告合同目的无法实现，还给原告造成了极大的经济损失，故两被告应按照合同约定及相关法律规定向原告承担相应的责任。据此，原告诉至法院，请求判如所请。被告厉军委、汤运芳辩称，首先，同意解除双方于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》，解除日期为2016年5月4日。其次，对于原告要求双倍返还定金100万元的诉请认为缺乏事实和法律依据。双方签订的《房屋买卖合同》是真实有效的，但在合同履行过程中，原告要求延长过户时间、降低房价，并要求两被告签订补充协议，且借故不愿意按照约定的时间签订网签合同及支付首付款。根据《房屋买卖合同》的约定，原告的行为违约，故两被告有权单方解除合同，原告要求双倍返还定金的诉请亦应不予支持。同时，被告厉军委、汤运芳向本院提出反诉请求：1.判令原告对两被告承担定金责任，即原告已支付的定金50万元归两被告所有。事实和理由：2016年3月7日，原、被告双方在案外人上海中原物业顾问有限公司的居间下，签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。合同约定两被告将系争房屋出售给原告，房屋总价款为390万元，后原告共支付定金50万元。另，合同约定签约后30日内即2016年4月8日前，双方至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，签订当天，原告需支付首付款156万元，第二期房款234万元的支付期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；2016年7月8日向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续，等等。2016年4月8日，两被告依约至中介处，原告未至，仅其妻子及岳父前来，并要求延长过户时间。经协商，两被告同意延期至2016年8月8日办理过户，但原告妻子及其岳父又要求延期至2016年12月底过户，两被告未同意，故双方并未按照《房屋买卖合同》的约定签订示范本文的《上海市房地产买卖合同》，而原告亦未按约支付首付款。同月21日，双方又至中介处协商，因原告又要求降价，两被告不同意，故协商又不成。期间，原告一直没有任何反馈消息，故两被告于同月24日向原告寄送了《催告函》，催告原告于同月28日前往中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年4月28日，经反复催促，原告至中介处，并要求于2016年4月29日支付首付款，但4月29日当天，原告又拿出《房屋购买合同补充协议》要求两被告签订，并称若两被告不签订，则不愿意签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》及支付首付款，两被告不同意并要求原告按照《房屋买卖合同》的约定履行，后双方不欢而散。根据《房屋买卖合同》12条违约责任的约定，逾期付款超过20日的另一方有权单方解除合同。故两被告基于原告的违约行为，于2016年5月3日再次向原告发函，通知其解除《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，并没收其已支付的定金50万元。综上，原告在与两被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》后，一再提出无理要求，且不愿履行合同约定的义务，故依据《房屋买卖合同》第11条定金责任的约定及相关法律规定，原告作为实际违约方，无权要求两被告双倍返还定金100万元，其已支付的定金50万元应予以没收。原告包英伦对被告厉军委、汤运芳的反诉辩称，不同意两被告的诉请。对于两被告所称的以下事实予以确认：1.原告要求延长过户时间，经协商，过户时间延期至2016年8月8日；2.2016年4月28日，双方确认合同继续履行，原告于4月29日向两被告支付首付款；3.2016年4月29日，原告基于保障自己的权利，要求两被告签订补充协议。但对于两被告所称的以下事实不予认可：1.原告从未要求过降低房价；2.2016年4月29日，虽然原告要求签订补充协议，但并未称不签订补充协议就不愿意签订网签合同、不支付首付款。经审理查明：两被告为系争房屋登记的权利人。2016年3月7日，原告作为乙方(买受方)与两被告作为甲方(出卖方)、案外人上海中原物业顾问有限公司作为丙方(居间方)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定由乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价款为390万元，其中，协议第三条约定，乙方向丙方支付意向金2万元，作为与甲方洽谈之用，若甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，且乙方应于签订该协议后两日内补足定金至50万元。协议另对居间义务、报酬等进行了约定。同日，原告作为乙方(买受方)与两被告作为甲方(出卖方)又签订了《房屋买卖合同》，合同约定，由乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价款为390万元。其中，第3条约定，甲、乙双方同意于该合同签订后30日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第4条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)156万元；乙方以银行贷款的方式支付第二期房价款234万元，且乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的房款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得后五个工作日内交付贷款银行。第7条约定，甲、乙双方应于2016年7月8日前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第11条约定，该合同所涉定金为担保本次买卖的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第12条约定，甲乙双方任何一方未按该合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或者单方解除合同。若守约方解除该合同的，须书面通知对方，且违约金需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同第17条约定，2016年5月8日至5月23日付清全部房款；全款付清后，乙方反租给甲方，租金按市场租金，但不超过6,500元整；甲方在收到乙方第二期房款时，协同乙方去公证该笔款项，确保乙方收到甲方返还的房屋贷款金额。同日，原告向两被告支付定金2万元，并由被告厉军委出具《收款收据》，载明收到原告支付的2万元定金，用于购买系争房屋；同月8日，原告妻子陶丽丽支付了定金48万元，并由被告厉军委出具《收款收据》，载明收到陶丽丽支付的48万元定金，用于购买系争房屋。又查明，2016年4月25日，被告厉军委以挂号信的方式向原告包英伦发出《催告函》，督促原告于2016年4月28日16：00前前往居间方，按照《房屋买卖合同》约定的买卖条件签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并要求原告积极配合，继续进行交易。原告确认收到该函，但对于内容不予认可。2016年4月28日，原、被告就首付款的支付时间口头达成新的合意，约定原告于4月29日支付首付款。但该款并未于4月29日支付。审理中，两被告提供了一份《房屋购买合同补充协议》，以证明2016年4月29日原告要求两被告签订补充协议，并称不签该协议，就不愿意签订网签合同及支付首付款。对此，原告对真实性无异议，认可该补充协议确系其于4月29日向被告出具，但认为双方于4月28日协商约定于4月29日支付首付款156万元(含定金)、5月23日支付全款，全款支付后双方办理公证，即被告收到全款后系争房屋产权归原告，待原告具备购房条件后再办理过户手续。另，由于考虑到若原告先行付款会承担风险，故要求被告签订补充协议，将达成的口头协议予以固定，而被告称需再考虑一下，但此后再无其他反馈。2016年5月3日，两被告以挂号信的方式向原告发出《通知函》，告知原告，因原告在收到《催告函》后，仍未在限定的期限内与两被告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，致使房屋买卖交易无法正常进行。基于原告的违约行为，通知原告：解除居间协议及买卖约定，没收原告已支付的定金50万元并且保留追究原告的其他法律责任的权利。原告确认于2016年5月4日收到，且表示同意解除，但对《通知函》的相关内容不予认可，认为2016年4月28日双方协商后已经形成新的合意，即于4月29日办理首付款的交割手续等。审理中，原告提供了录音资料，以证明在交易出现障碍后，双方于2016年4月28日经协商达成继续履行的合意，原告向被告支付首付款，待原告获得购房资格后再过户。对于双方签约时原告属于限购对象，两被告是知情的。两被告对该录音资料的真实性无异议，但认为原告并无其他证据佐证录音资料的证明内容，且原告提供的录音资料中仅是当天双方沟通内容的一部分，并不全面，系原告断章取义。此外，在录音中，两被告也已经一再强调按买卖合同的约定履行付款义务。审理中，两被告申请证人汪某出庭作证。证人汪某称，其系居间方上海中原物业顾问有限公司的员工，与双方均无利害关系，是双方交易过程中的经办人。2016年3月7日双方签订居间协议及买卖合同后，约定于同年4月8日签订网签合同及支付首付，但是4月8日当天，由于原告存在限购的问题，原告妻子及岳父提出过户时间延长两个月，但两被告只同意延长一个月，故协商未果。当天，双方表示同年4月底就此事另行协商。同年4月21日晚，双方协商过户及网签时间，但协商不一致，且原告要求降价10万元，故未谈妥。期间，两被告坚持按照合同约定履行，但原告希望延长网签及过户时间。后，两被告于同年4月25日或26日向原告发送《催告函》并抄送其本人，要求同年4月28日签订网签并支付首付款。同年4月28日，双方在中介处协商约定于同年4月29日支付首付款，并继续履行合同，但对于过户时间仍未谈妥。同年4月29日下午，两被告要求原告支付首付款，但原告要求两被告签订补充协议，两被告不同意，故双方协商不成，原告亦未支付首付款。原、被告双方对于证人证言均无异议。审理中，原、被告双方确认：2016年3月7日签订《房屋买卖合同》时，原告属于限购对象。上述事实，有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《收款收据》、《催告函》、《通知函》、证人证言及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：首先，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方本应恪守。但本案中，《房屋买卖合同》签订后，双方约定于签订后30日内即2016年4月8日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，签订当日原告向两被告支付首付款，并约定于同年7月8日前办理过户手续。但2016年4月8日当天，由于原告存在限购的问题，其要求延长过户时间，双方协商未果。后双方就付款及过户时间协商，并于同月28日达成新的合意，约定原告于同月29日支付首付款，但2016年4月29日原告并未实际支付首付款，该行为构成违约。对此，两被告于2016年5月3日以挂号信的方式向原告发出《通知函》，通知原告解除上述合同。虽然根据《房屋买卖合同》约定的解除权行使条件，《通知函》发出时该条件尚不具备，但鉴于原告确认其于2016年5月4日收到该函，且当庭表示同意解除，故本院确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》于2016年5月4日已解除。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，合同解除后，主要涉及到原告已支付的50万元定金如何处理的问题。本案中，原告未按约支付首付款，构成违约在先，理应对此承担相应的违约责任，故其无权要求两被告双倍返还定金；反之，两被告要求将原告已支付的定金50万元予以没收的主张则于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)包英伦与被告(反诉原告)厉军委、汤运芳之间于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》于2016年5月4日已解除；二、原告(反诉被告)包英伦向被告(反诉原告)厉军委、汤运芳支付的定金50万元不予返还；三、驳回原告(反诉被告)包英伦的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,800元，减半收取计6,900元，反诉案件受理费4,400元，合计诉讼费11,300元，由原告(反诉被告)包英伦负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一六年九月二十日书记员  周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。