贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0321民初3697号 原告李开伦，男，1971年11月24日出生，汉族，重庆市大足县人，住重庆市大足县。 委托代理人邹卫东，贵州远度律师事务所律师。 被告遵义中山房地产开发有限公司。住所地：遵义市红花岗区白杨路三中住房1栋2单元7-2号。组织机构代码为75535899-1。 法定代表人张建生，公司董事长。 委托代理人姚素梅。 原告李开伦与被告遵义中山房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李开伦及其委托代理人邹卫东到庭参加了诉讼，被告遵义中山房地产开发有限公司（以下简称中山公司）之委托代理人姚素梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李开伦提出诉讼请求：一、判决确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效，并确认播州区房屋所有权属于原告所有；二、判令被告承担迟延交付房屋和迟延办理产权证的违约责任：原告支付从迟延交付之日起至实际办完产权证之日止期间按每月最低1000元租金计算的租金损失；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年1月3日，原告就购买被告开发建设的争议房屋事宜与被告签订《商品房买卖合同》。同时，原告还在被告提供的《遵义县商品房买卖合同备案登记表》买受人签字栏签名。合同签订后，原告便依照该合同约定向被告支付了320689.00元的房款以及8366.00元的房屋维修基金。但是，合同约定的交付时间2014年12月30日届满时，被告却未按照合同约定交付房屋。在原告多次追促后，直到2016年6月7日，被告才将并不具备交付条件的房屋交付给原告。同时还以其关联物业公司遵义中山物业管理有限公司的名义向原告收取了697元的垃圾清运费后，将房屋的钥匙交付原告。 综上，原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且标的房屋已实际交付，应当认定有效，该房产权应确认原告所有。同时，被告迟延交付房屋和迟延办理相关产权证的行为已经构成违约，应当承担违约责任。原告特依相关法律规定，请求支持原告的诉讼请求。 被告中山公司辩称：我公司无法实现第一条，另外，虽然物业公司取名叫中山公司，但不属于我们的公司，原告要求按月租金1000.00元，支付违约金，没有法律依据，请求依法驳回原告的事实请求。 经审理查明，2014年1月3日，原告李开伦（买受人）与被告中山公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，将自己开发的位于遵义县（播州区）共青社区的中山·南湖之春的第3幢2单元25层3号房屋出卖给原告，合同约定：第七条计价方式与价款，该商品房单价每平方米（按建筑面积单价折算）2816.77元，总价款为320689.00元；第八条付款方式及期限，付款方式为一次性支付，买受人应当在2014年1月3日前支付全部房价款；第十条逾期付款的违约责任；第十一条交付时间和条件，（一）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理，1、按照逾期时间分别处理，【（1）和（2）不作累加】，（1）逾期在30日之内【该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限】，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日【该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同】，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2【该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率】的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、出卖人逾期交房违约金不超过已缴购房款的2%；第二十二条房屋登记，一、预告登记，二、初始登记，三、转移登记，（一）出卖人承诺于2015年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理，2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能见办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（2）项处理，（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起退还买受人已付款，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。（合同的其他条、款、项省略） 合同签订当日，原告一次性向被告缴纳购房款320689.00元，并缴纳维修基金8366.00元。 2016年6月7日，被告将房屋交付给被告。被告对该房屋进行装修。同年6月27日，原告向遵义中山物业管理有限公司缴纳垃圾清运费697.00元。 在庭审中，原告明确表示，迟延交房的违约责任，也要求从逾期之日起，按照月租金1000元计算违约损失。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩意见，《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷证明，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，该合同应为有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同的约定履行义务。 至于被告逾期交房的违约责任问题。原告向被告按期缴纳了购房款，被告应当按照合同的约定，在2014年12月30日将合格的房屋交给原告，被告于2016年6月7日才将房屋交给原告，构成根本违约，应当承担违约责任，逾期天数为523天，双方在合同中约定了逾期交房的违约金的计算方法为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金”，即为33544.07元（320689.00元×2?×523天），本院应予确认。对于被告辩称应当按照“出卖人逾期交房违约金不超过已缴购房款的2‰”的约定计算违约金，因商品房买卖合同属格式合同，被告对“出卖人逾期交房违约金不超过已缴购房款的2‰”的约定，并未向原告特别说明，该约定明显对原告不公平，且不足以弥补原告的损失，被告的辩解理由不成立，本院不予采信。 至于迟延办理房产证的违约责任问题，现原告已经接房，视为对房屋情况相关问题的认可。根据合同的约定，房产证的办理问题，出卖方需要取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告并没有将有关文书交给原告，致使原告不能办理房产证，对此，被告的行为构成违约，违约的时间应从2015年4月1日起的180天之后开始计算，即应从2015年10月1日开始起，视为被告违约，违约天数为281天。该违约金的计算方法，双方在合同中约定为按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，计算到原告诉求的起诉之日止，即为18022.72元（320689.00元×2?×281天）。 对于原告要求按月租金不低于1000.00元计算逾期交房和逾期办证的违约金的请求，不符合合同的约定，且被告也未向本院提供证据证明同地段的租金情况，应认定原告证据不足，本院不予支持。 对于原告要求本院对争议房屋确认属其所有的问题，虽然原告举证有“商品房买卖合同备案登记表”，但并未到房管机关实际登记，且双方均认可争议的房屋已被法院查封，故争议房屋的权属属于待定状态，本院不予支持。 对于原告要求被告返还向遵义中山物业管理有限公司缴纳垃圾清运费697.00元的问题，因系该费是遵义中山物业管理有限公司收取的，与本案被告无关，本院不予支持其请求。 据此，为了维护当事人的合法权益，保护正当的房屋买卖秩序，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、原告李伦与被告中山房地产开发有限公司于2014年1月3日签订的《商品房买卖合同》有效。 二、由被告遵义中山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李开伦逾期交房的违约金33544.07元。 三、由被告遵义中山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李开伦逾期提交办理房产证的相关资料的违约金18022.72元。 四、驳回原告李开伦的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取142.00元，由被告遵义中山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  刘家容 二〇一六年九月二十日 书记员  吴 颖