重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初2408号原告：重庆君华物业管理有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇建设西路33号冯家坡4号楼4-1，组织机构代码67100142-6。法定代表人：易斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺小菊，该公司职工。委托诉讼代理人：何智，重庆星空律师事务所律师。被告：黄远媛，女，1985年9月2日出生，住重庆市武隆县。原告重庆君华物业管理有限公司（以下简称君华物业公司）诉被告黄远媛物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员代霞独任审判，审理过程中，被告黄远媛对小额诉讼程序提出异议，本院依法转为简易程序，并于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告君华物业公司的委托代理人贺小菊、何智，被告黄远媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告君华物业公司向本院提起诉讼请求：判令被告黄远媛支付原告君华物业公司物业服务费、垫付的水费、电梯费、公摊电费共计2990.90元，并支付逾期未缴纳物业服务费滞纳金及垫付费用利息400元，并由被告黄远媛承担诉讼费。事实和理由：原告君华物业公司于2012年11月28日与被告黄远媛签订了《前期物业服务合同》，被告黄远媛系原告君华物业公司服务业主，原告君华物业公司向被告黄远媛提供了相应的物业管理服务，还为被告黄远媛垫付了电梯费、水费和公摊电费。从2013年10月起至2016年8月止，被告黄远媛没有按双方签订的前期物业服务合同的约定，向原告君华物业公司缴纳物业服务费。经原告君华物业公司多次催收，被告黄远媛均以各种理由拒绝缴纳，为维护原告君华物业公司的合法权益，请求法院支持原告君华物业公司的诉讼请求。被告黄远媛辩称，2013年入住以来，原告君华物业公司严重违反《公众管理制度》和相关物业管理法则，而不履行所承担的物业管理义务。被告黄远媛相对的XX-5号业主私自改变建筑结构封闭入户门，重新在被告黄远媛房屋入户门的对面重新开门，因原告君华物业公司未及时制止以及XX-5号业主未提前征求意见，导致两户业主不能同时开门，小孩出入危险系数增大，严重影响了正常生活。被告黄远媛的入户门防盗锁因质量问题损坏，与原告君华物业公司协商一致，先由被告黄远媛自行购买新锁更换，开具发票后到原告君华物业公司报销，被告黄远媛已将发票（金额为400元）交给原告君华物业公司，后来原告君华物业公司承认抵扣物业费，但至今未兑现。被告黄远媛在装修前发现房屋内墙面及天花板有裂痕现象，及时告知原告君华物业公司并寻求解决办法，其他同样现象的业主得到了一定经济赔偿，但被告黄远媛至今未收到任何答复。被告黄远媛所住楼层位于XX-4号业主楼道被私自占用停靠摩托车，存在重大安全隐患，导致小孩出行多次被摩托车绊倒，被告黄远媛多次要求解决，但均不予理睬。原告君华物业公司要求被告黄远媛支付2012年至今的物业费，已超过两年诉讼时效。原告君华物业公司违反《公众管理制度》第一条小区治安管理细则中的第2项和第八条消防管理细则即：请勿占用、损坏、改变、截断或堵塞共用设施和公共场所。原告君华物业公司完全履行其物业管理义务和责任：大厅公共区域长期停满摩托车和自行车，严重影响业主出行，未定期公布物业费用收支账目明细，接受产权人质询和审计，没有召集业主代表会议；小区大门洞开，不登记、不询问，无人管理；原告君华物业公司未经业主许可，私自出租小区公共资源给商家宣传活动以牟利，侵害业主权益；未定期对小区消防器材进行检查，未及时更换过期消防用品；未及时拆除小区业主乱搭乱建，其中XX-5号业主私自安装防盗窗影响共用消防通道通风和采光，严重影响业主生活出行和人身安全，电梯楼层按钮多处脱落且电梯开、关按钮一样，严重误导业主出行。即便业主拒交物业费，原告君华公司也未按法律规定脱离业主大会、业主委员会起诉主张物业费，至今被告黄远媛没有接到业主委员会的通知，原告君华物业公司擅自起诉收取物业费违背业主大会、业主委员会的意志。基于原告君华物业公司严重违约的行为和不作为，被告黄远媛有理由认为原告君华物业公司丧失履行义务能力的情形存在，依据合同法第58条，提出主张返还和降低物业费，行使不安抗辩权，在原告君华物业公司未能就能履行义务能力提供适当保证时，被告黄远媛不再缴纳物业费，依法行使不安抗辩权，不应承担违约责任。原告君华物业公司收取的标准和主张的违约金计算没有法律依据，且比例过高。原告君华物业公司没有进行催收，而是被告黄远媛主动去缴纳水费等，但原告君华物业公司拒收。请求驳回原告君华物业公司的诉讼请求，采取补救措施、赔偿小区业主损失，诉讼费由原告君华物业公司承担。经审理查明，被告黄远媛系重庆市武隆县XX幢XX-4号房屋业主，该房屋建筑面积为88.87平方米，套内面积73.65平方米。2012年2月18日，原、被告双方签订了《XX前期物业服务合同》，约定由原告君华物业公司向被告黄远媛提供物业管理服务。原告君华物业公司向被告黄远媛提供了物业服务并为其代缴了2013年10月至2016年8月的电梯费980元、公摊电费69.90元、水费387元。经原告君华物业公司催收，被告黄远媛未向原告君华物业公司缴纳2013年10月至2016年8月的物业服务费、电梯费、公摊电费、水费。2016年8月15日，原告君华物业公司向本院提起诉讼，请求法院判决被告黄远媛支付原告君华物业公司物业服务费、垫付的电梯费、公摊电费、水费共计2990.90元，并支付逾期未缴纳物业服务费滞纳金和垫付费用利息400元，并由被告黄远媛承担诉讼费。另查明，武隆县发展和改革委员会核定了XX物业服务收费标准，住宅物业服务费0.5元/平方米.月，住宅楼电梯费每月每户=20元+0.5元·（N-3），N为楼层数。被告黄远媛每月应交纳物业服务费44.40元、电梯费28元。原告君华物业公司管理的小区部分业主存在违章乱搭乱建、楼道停放车辆，私自改变入户门位置的行为，原告君华物业公司及时更换关按钮无法辨别的电梯开关按钮。原告君华物业公司曾针对XX幢、XX幢X楼装修房屋占用绿化、做成人行道向市政园林局报告，及张贴了不准乱停乱放的通知。上述事实，有原告君华物业公司、被告黄远媛的当庭陈述及答辩，原告君华物业公司提供的《武隆县发展和改革委员会关于核定XX物业服务收费标准的批复》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《催缴通知》、《收据》、《报告》、《照片》，被告黄远媛提交的《照片》等证据在案为凭，以上证据，经庭审举证、质证审查，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院认为，双方当事人主要的争议焦点为：一、被告黄远媛是否应当向原告君华物业公司支付物业服务费、电梯费、公摊电费、水费；二、被告黄远媛是否应当向原告君华物业公司支付滞纳金及垫付费用利息。根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：一、被告黄远媛是否应当向原告君华物业公司支付物业服务费、电梯费、公摊电费、水费。双方签订《前期物业服务合同》，但提供了物业管理服务，应当收取相应的物业管理服务费用。被告黄远媛认为原告君华物业公司存在未按约定履行服务内容如未及时制止乱双方签订《前期物业服务合同》，但提供了物业管理服务，应当收取相应的物业管理服务费用。被告黄远媛认为原告君华物业公司存在未按约定履行服务内容如未及时制止乱搭乱建、违法装修导致楼层无采光、通风，未及时制止乱停乱放，未公布物业收支名目，出入小区无登记措施，私自出租场地牟利，未及时检查和更换消防用品，房屋存在质量问题未及时反应回复，电梯开关按钮无法辨别等严重侵害业主的权益的违约行为，并对部分内容提交了照片予以证明，该照片能够反映小区部分业主在楼道乱搭乱建、乱停乱放车辆，楼道停放车辆，私自改变入户门位置的行为；原告君华物业公司未及时更换无法辨别的电梯开关按钮，足以证明原告君华物业公司存在物业服务上存在瑕疵，但是否达到重大违约，根据原告君华物业公司提交的《报告》及张贴的禁止乱停乱放的通知《照片》可以看出，该公司针对上述瑕疵部分履行了向主管部门报告制止违章行为、张贴公告规范乱停乱放的管理义务，原告君华物业公司并未达到重大违约，被告黄远媛据此行使不安抗辩权，于法无据。被告黄远媛辩称原告君华物业公司其他违约行为，因未提交证据予以证明，本院不予采信。被告黄远媛要求原告君华物业公司采取补救措施、赔偿小区业主损失，因被告黄远媛未提起诉讼，本院不予评说。原告君华物业公司向被告黄远媛提供了物业服务，被告黄远媛应当依照约定支付物业服务费、电梯使用费等。被告黄远媛辩称原告君华物业公司未进行书面催收，但庭审中对原告君华物业公司提交的催缴通知及照片的真实性无异议，故可认定原告君华物业公司曾向被告黄远媛书面催收，被告黄远媛仍未缴纳相关费用，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告君华物业公司主张由被告黄远媛支付2014年3月至2016年8月期间的物业服务费，本院予以支持。被告黄远媛辩称原告君华物业公司的起诉已超过诉讼时效期间，本院认为被告黄远媛从2013年10月起未缴物业服务费系连续过程，原告君华物业公司在此过程中，进行了必要的催收，存在诉讼时效的中断情形，故本案未超过诉讼时效期间，被告黄远媛的辩称理由，本院不予采纳。被告黄远媛还辩称原告君华物业公司针对其更换门锁的费用在物业费中进行抵扣，因原告君华物业公司未予认可，被告黄远媛也没有提交证据予以证明，故本院无法予以支持。被告黄远媛辩称原告君华物业公司起诉主张物业服务费，需以业主大会或业主委员会会议为前置条件，该辩称理由，于法无据，本院不予采纳。关于原告君华物业公司为被告黄远媛垫付了电梯费、公摊电费、水费，原告君华物业公司提交了相应的证据予以证明，虽然被告黄远媛辩称其前去缴纳，原告君华物业公司拒收，以及原告君华物业公司强制缴纳水费等，本院认为首先电梯使用费、公摊电费、水费，确系被告黄远媛消费产生，原告君华物业公司根据物业服务合同关系予以垫付，现主张被告黄远媛予以支持，合法有据，本院予以支持。因此，被告黄远媛应当支付物业服务费1554元（44.40元/月×35个月）、电梯费980元（28元/月×30个月）、公摊电费69.90元、水费387元，合计2990.9元。建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，原告君华物业公司应当听取业主的意见与合理建议，提升物业服务质量，加强与小区业主的沟通，共同创造美好居住环境。二、被告黄远媛是否应当向原告君华物业公司支付滞纳金及垫付利息。根据审理查明的事实，原告君华物业公司向被告黄远媛提供了相关的物业服务，而被告黄远媛未按规定缴纳物业服务费，已经违反了合同的约定。被告黄远媛举示的照片能够客观反映小区内部分业主存在乱搭乱建、乱停乱放行为，足以证明原告君华物业公司在履行物业管理服务时存在瑕疵，其提供的物业管理服务并没有达到合同约定的服务标准,导致小区业主对物业服务满意率低，拒绝交纳物业服务费确实事出有因。本院认为从双方的合同约定，结合本案客观实际和原、被告的履约情况，原、被告双方均存在违约行为，故对原告君华物业公司主张要求被告黄远媛支付垫付费用利息及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄远媛于本判决生效后三日内向原告重庆君华物业管理有限公司支付2013年10月至2016年8月期间的物业服务费1554元、电梯费980元、公摊电费69.9元、水费387元，共计2990.90元；二、驳回原告重庆君华物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告黄远媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告黄远媛负担15元，原告重庆君华物业管理有限公司承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 代 霞二〇一六年九月二十八日书 记 员 何开亮