福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民初字第3682号原告：福建星海房地产有限公司，住所地平潭县潭城镇。法定代表人：吴海英，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈凡，福建创元律师事务所律师。被告：吴武生，男，汉族，1957年8月2日出生，住福建省平潭县。第三人：中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地福建省平潭县潭城镇。法定代表人纪云凡，行长。原告福建星海房地产有限公司（以下简称星海公司）与被告吴武生、第三人中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称工行平潭分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案后，依法适用普通程序，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告星海公司的委托诉讼代理人陈凡到庭参加诉讼，被告吴武生、第三人工行平潭分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星海公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除星海公司与吴武生签订的《商品房买卖合同》；2.判令吴武生返还本合同项下坐落于平潭县××北路××中学北侧“星海湾××号”，并协助星海公司办理诉争房产预售登记注销手续；3.判令吴武生偿还星海公司代其向工行平潭分行支付按揭贷款本息（该款项直接从应退购房款中扣除）；4.判令吴武生向星海公司支付违约金50441元（该款项直接从应退购房款中扣除）；5.判令吴武生赔偿星海公司为本案支付的律师费代理费人民币8900元（该款系直接从应退购房款中扣除）；6.本案诉讼费、公告费由吴武生承担（该款项直接从应退购房款中扣除）。事实和理由：2014年10月20日，星海公司与吴武生签订编号为MF-2007-01-NO0584792的《商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定星海公司将其开发的坐落于平潭县××北路××中学北侧“星海湾××号”第号房产，以504414元的价格出售予吴武生；合同第六条约定除购房首付款外，购房款余款35万元吴武生以银行按揭贷款支付；合同附件六《补充协议》第八条约定，在星海公司担保责任期限内，若吴武生连续三期或累计六期不能偿付银行按揭贷款本息，星海公司除有权向吴武生追偿所欠款项外，还有权单方解除《商品房买卖合同》及本补充协议，收回房产，并要求吴武生按合同总价款的10%支付违约金。同时，吴武生还应承担星海公司实现债权的律师费、差旅费等相关费用。2014年11月14日，星海公司与吴武生、吴吓尾及工行平潭分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定吴武生向工行平潭分行借款35万元用于支付购房款，星海公司为吴武生的上述借款提供阶段性连带责任保证。上述合同签定后，工行平潭分行办理讼争房产预售他项权登记后依约放款，星海公司亦依约将房屋交付于吴武生，但吴武生自2015年5月起停止偿还工行平潭分行发放的按揭贷款，经工行平潭分行多次催告，吴武生均未履行还款义务。由于吴武生的行为已构成违约，工行平潭分行根据《个人购房借款/担保合同》的约定发函要求星海公司承担担保责任，截止至2015年12月4日，星海公司已连续代吴武生偿还5期按揭贷款本息共计24289.34元。星海公司代垫按揭款后向吴武生发函催收并告知其拒绝履行还款义务的法律后果，但吴武生至今仍未履行。根据合同附件六《补充协议》的相关约定，星海公司有权单方解除与吴武生签订的《商品房买卖合同》，并要求吴武生支付相应的违约金及承担星海公司为本案支付的律师代理费。另外，星海公司与吴武生之间的《商品房买卖合同》解除后，星海公司与吴武生、吴吓尾及工行平潭分行签订的《个人购房借款/担保合同》亦无法继续履行，故星海公司同意扣除代吴武生垫付的按揭贷款、违约金、律师费、诉讼费后在应退购房款范围内直接将按揭贷款余额支付给工行平潭分行，以注销讼争房产设定的预售房产他项权登记。吴武生未作答辩。工行平潭分行未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，星海公司（出卖人）与吴武生（买受人）就买卖位于平潭县××北路××中学北侧××地××“星海湾××号”第号商品房事宜，签订了编号为的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同第四、六条约定商品房总价款为504414元，买受人签订合同当日支付定金50000元，剩余首付款104414元，余款35万元为银行办理按揭贷款；买卖合同附件六《补充协议》第八条第5点约定“……在出卖人担保责任期限内，若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，出卖人除有权向买受人追偿所欠款项外，还有权单方解除《商品房买卖合同》及本补充协议，收回房产，并要求买受人按合同总房价的10%支付违约金。同时，还应承担出卖人为实现债权而支付的律师费、差旅费等相关费用，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）并交还房产后，出卖人将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）退还买受人，如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追偿。如房产已经装修，装修费用不予补偿，相关损失由买受人自行承担”。买卖合同签订后，吴武生依约支付了首付款154414元，星海公司亦向吴武生交付了第13幢3层303号商品房。2014年11月14日，吴武生、吴吓尾（借款人）与工行平潭分行（贷款人）及星海公司（保证人）共同签订了《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同）。各方共同约定，工行平潭分行向吴武生提供房屋贷款350000元用于支付剩余购房款，星海公司为吴武生的上述借款提供阶段性连带责任保证。2014年1月24日，工行平潭分行向吴武生发放按揭贷款。2014年2月至2015年6月，吴武生按期偿还银行贷款本息。自2015年7月，吴武生未按约偿还贷款，由星海公司已代吴武生向工行平潭分行偿还贷款本息。2015年12月4日，星海公司向吴武生发出函件，要求其尽快履行还款义务，并偿还为其代垫的款项，未果。另查明，星海公司为本案支出的律师费为8900元。本院认为，星海公司与吴武生签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。吴武生超期不支付购房按揭贷款本息，已经违反了买卖合同中的相关约定，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条之规定，对星海公司解除合同的诉请，应予以支持。依买卖合同约定，因吴武生未能按期偿付银行按揭贷款本息，星海公司有权解除买卖合同及补充协议，收回房产，并要求吴武生按合同总房价的10%支付违约金。同时，吴武生还应承担星海公司为实现债权而支付的律师费、差旅费等相关费用，故根据合同法第一百零七条及一百一十四条规定，对星海公司诉请吴武生返还303号房屋并协助办理预售登记注销手续及支付违约金50441元，应予以支持。星海公司因本案支付的律师费8900元，有其提交的《代理委托合同》、律师费发票、律师费转账凭证为据，应予以确认。星海公司诉请吴武生承担本案公告费，然其未在庭审过程中提供相关证据，不应支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。因吴武生违约造成买卖合同目的无法实现，在买卖合同解除后，吴武生向星海公司返还诉争房屋，基于合同公平原则，星海公司亦应返还吴武生已支付的购房款，并向工行平潭分行返还借款合同项下剩余按揭贷款。至于诉争房屋是否存在装修损失问题，吴武生未进行抗辩，亦未举证，本案不予处理。因吴武生拖欠工行平潭分行按揭贷款，星海公司代吴武生向工行平潭分行履行债务，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故对星海公司要求吴武生偿还星海公司代垫工行平潭分行按揭贷款本息的诉请，应予以支持。买卖合同又约定：“上述款项可由星海公司在吴武生已交纳的房款中直接扣除”，同时为执行便利，故对星海公司主张将违约金、律师费等款项直接从应退购房款中扣除的诉请，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建星海房地产有限公司与吴武生于2014年10月20日就买卖位于平潭县××北路××中学北侧××地××“星海湾××号”第号商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号：）；二、吴武生应于本判决生效之日起十日内向福建星海房地产有限公司返还“星海湾1号”第号商品房并配合办理上述合同的备案登记注销手续；三、因吴武生违反《商品房买卖合同》约定所产生的违约金50441元、律师费8900元，福建星海房地产有限公司代垫按揭贷款本息（包括本金、利息及罚息，以判决生效时实际发生为准），由吴武生负担；四、福建星海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行返还剩余按揭贷款本息（包括本金、利息及罚息，按《个人购房借款/担保合同》约定的标准执行）；五、扣减第三、四判项所列款项后剩余的购房款（包括首付款、按揭贷款），福建星海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还吴武生；六、驳回福建星海房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8933元，由吴武生负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴岚芳人民审判员  吴诚珍人民陪审员  薛由佳二〇一六年九月二十九日书 记 员  施 晨附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条吴武生、施乃龙经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。