山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终2996号上诉人（原审被告）：张秀林，女，1982年7月31日出生，汉族，无业，身份证住址黑龙江省鹤岗市，现住济南市。委托诉讼代理人:吕前东（系上诉人张秀林之夫），男，1974年5月15日出生，汉族，无业，身份证住址吉林省舒兰市，现住济南市。被上诉人（原审原告）:北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表：崔立新，总经理。委托诉讼代理人：于思思，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人张秀林因与被上诉人济南天鸿尊逸物业管理有限公司（以下简称天鸿尊逸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张秀林委托诉讼代理人吕前东、被上诉人天鸿尊逸物业公司委托诉讼代理人于思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀林上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人支付金额的物业费用缺乏相应的事实依据。上诉人认为，被上诉人天鸿尊逸物业公司应当按照规定提供相应的服务等级的物业服务的证据，否则，被上诉人收取约定的物业费用没有事实依据。按照《前期物业管理服务协议》约定，物业服务收费价格为1.75元/月/平方米，按照《济南市普通住宅物业服务登记收费标准》的规定，被上诉人应当向业主提供三星级以上的物业服务。《济南市普通住宅物业服务等级收费标准》对物业服务的综合管理服务、房屋管理与维修养护服务、装饰装修管理、公用设备运行。维修、保养服务、协助公共秩序维护服务、保洁服务、绿化服务等有严格的要求。如果天鸿尊逸物业公司要求上诉人支付物业服务费用，应提供相应的合同外，还应按照《济南市普通住宅物业等级收费标准》的规定提交书面证据，证明已经按照规定提供了相应的物业服务。如天鸿尊逸物业公司不能提交相应证据证明其已经按照规定的服务等级要求提供了相应服务，则其收费标准应当按照规定相应降低，才能保护广大业主的合法权益。一审法院只在天鸿尊逸物业公司提交的简单证据的基础上，即判上诉人应当支付全额的物业费用，缺乏相应的事实依据。二、一审法院并未站在全体业主利益角度对被上诉人的物业服务情况进行衡量与判断，一审法院的认定缺乏事实依据。上诉人在一审开庭时提出被上诉人物业服务的种种问题，并提交相应的证据，一审法院并未予以相应的认定，没有任何依据的认为被上诉人已经进行了整改。而小区的物业现状是，天鸿尊逸物业公司的物业服务并未达到物业服务标准，小区大部分业主对小区的物业服务现状并不满意，小区业主拒交物业费的情形大量存在。如果天鸿尊逸物业公司并未按照规定提供相应的物业服务，而业主却仍要按照合同约定全额支付物业费用，就严重损害了业主的合法权益，一审法院的判决与认定并未对全体业主利益进行衡量与判决。综上，一审判决缺乏事实与法律依据，请求二审法院依法撤销一审法院的第一项判决内容并依法改判，以保护上诉人及全体业主的合法权益。天鸿尊逸物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。天鸿尊逸物业公司向一审法院起诉请求：判令张秀林支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计4939.20元，支付因拖欠物业服务费产生的违约金1111元，本案诉讼费由张秀林负担。一审法院认定：2012年12月19日，张秀林与天尊逸物业公司签订万象新天前期物业管理服务协议安全和谐共建协议书业主临时管理规约，约定：张秀林房屋坐落某小区四区8号楼1单元1301室，建筑面积117.6平方米，天鸿尊逸物业公司向张秀林提供前期物业服务，物业服务收费价格为1.75元/月/平方米，并在办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后物业服务费按季度缴纳，张秀林或物业使用人应在每年第一季度第一个月按季度陆行缴纳义务，张秀林不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，天鸿尊逸物业公司有权要求张秀林补交并有权从逾期之日起按日向天鸿尊逸物业公司收取逾期应付未付款万分之五的违约金，直至实际支付完毕日止。协议签订后，天鸿尊逸物业公司即开始提供前期物业服务，张秀林亦支付天鸿尊逸物业公司相应的物业服务费，自2014年1月1日至2015年至12月31日期间的物业服务费4939.20元至今未付，双方形成诉讼。关于天鸿尊逸物业公司主张违约金，天鸿尊逸物业公司自述按照万象新天前期物业管理服务协议安全和谐共建协议书业主临时管理规约约定的违约金条款主张，共计1111元，张秀林不同意支付违约金。张秀林主张万象新天地小区各项入住条件不完善，物业公司保安没有尽到安保服务，小区的物业费按照封闭式管理收费，但是物业公司没有做到封闭式管理，经常有推销员等闲杂人员进入小区。小区内的道路规划严重缺失，造成严重的车辆乱停乱放，影响了业主的出行。小区楼道垃圾没有及时清扫，小区里的绿化维护不到位。本小区出现多次偷盗问题，物业公司没有人理会，小区内的监控不能正常使用，张秀林所住单元门禁无法使用，业主安全得不到保障，小区保安与物业发生冲突，保安殴打业主，物业经理不予制止。天鸿尊逸物业公司对张秀林的陈述不予认可，称天鸿尊逸物业公司已履行了物业服务范围内的保洁、保安、清扫，绿化等物业公司对该问题已经及时进行了处理；张秀林所居住的小区并非是开放小区，该小区在大门处都设有专门的安保人员。小区的出入都需要门卡才可以出入，现在小区秩序良好，物业和保洁服务也非常到位，2015年12月，万象新天小区被济南市风景园林学会授予济南市花园式小区。关于保安与业主之间发生冲突，冲突双方之间发生的争议应由其双方通过民事或刑事途径进行解决，与本案涉及的物业服务合同无关。一审法院认为：张秀林与天鸿尊逸物业公司签订的前期物业管理服务协议合法有效，协议对双方均具有约束力，鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质，关系到小区内全体业主的公共利益，单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交或少交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主的利益进行衡量的基础上综合予以判断。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，即认定单个业主可以以此为由拒交或少交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括已正常缴纳物业服务费的其他业主在内的全体业主的共同利益。因此对物业服务企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业服务企业进行改正，达到物业服务合同和法律规定水平，但不能依此拒付或少付物业服务费。本案中，张秀林答辩认为，天鸿尊逸物业公司提供物业服务中存在小区绿化不到位，人车混行，外来人员随意进出，摄像监控不到位，卫生不到位，车辆占有消防通道等问题，但天鸿尊逸物业公司却已提供了保洁、保安、清扫、绿化、养护等相应的物业服务，不存在根本违约的问题，且已逐步进行了整改，张秀林应当按照协议约定向原告支付物业服务费。同时考虑到，天鸿尊逸物业公司提供的物业服务中存在部分瑕疵，天鸿尊逸物业公司主张张秀林应当承担的逾期付款违约金不应再由张秀林承担。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定，判决：一、限被告张秀林与本判决生效之日起10内支付原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司物业服务费4939.20元（自2014年1月1日至2015年12月31日）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张秀林承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人张秀林与被上诉人天尊逸物业公司签订万象新天前期物业管理服务协议安全和谐共建协议书业主临时管理规约后，天尊逸物业公司已经按约定为包括上诉人在内的涉案小区提供了物业服务的事实清楚，上诉人作为接受服务的一方应当按双方物业管理物业服务协议的相关约定交纳物业服务费用。上诉人主张被上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。根据本案一审查明的事实，一审法院已认定被上诉人在为涉案小区提供服务过程中确实存在一定不足，并据此驳回了被上诉人要求上诉人支付迟延交纳物业费违约金的请求。二审中上诉人亦未提交被上诉人对涉案小区提供的物业服务没有达到相应服务标准的证据，此情形下上诉人以此为由拒交或减免物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张秀林负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  程军玲二〇一六年九月二十日书 记 员  李 环