文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初1550号原告：重庆童萌百货有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号，统一社会信用代码9150022505985916XT。法定代表人：杨远兵，经理。委托诉讼代理人：杨昌平，女，1976年2月4日出生，汉族，住重庆市大足区，系公司员工。委托诉讼代理人：黄长良，男，1987年5月4日出生，汉族，住重庆市大渡口区，系公司员工。被告：陈古辉，男，1986年10月11日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：陈俊达，男，1989年10月27日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆童萌百货有限公司（以下简称“童萌百货”）与被告陈古辉、陈俊达租赁合同纠纷一案，原告于2019年2月27日向本院提起诉讼，本院于2019年2月28日立案受理。依法适用普通程序，由审判员李玉辉担任审判长，与人民陪审员黄嗣、刘学华组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告童萌百货的委托诉讼代理人杨昌平、黄长良到庭参加诉讼，被告陈古辉、陈俊达经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告童萌百货向本院提出诉讼请求：1.判令被告1陈古辉支付从2016年10月8日至2017年10月期间所欠租金、顾问费以及商业管理费共计172500.45元及2016年10月8日至2018年9月30日期间的违约金108653.10元，费用合计281153.55元，被告2陈俊达对此承担连带责任；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告陈古辉于2014年7月3日签订《租赁协议》，约定将原告位于重庆市大足区国梁路“大足商贸中心”23栋1层7、8、9、10号商铺租赁给被告陈古辉作餐饮经营使用，租期为2015年4月8日至2019年4月7日，每半年支付一次租金和顾问费，先付后使用。签订协议后，被告陈古辉缴纳部分租金和顾问费及其他费用后，于2016年10月8日起至今一直未付清所欠费用。被告陈俊达作为担保人也未履行担保责任。经原告多次催收，被告陈古辉、陈俊达仍未缴纳，故诉至法院。被告陈古辉、陈俊达未予答辩。原告围绕诉讼请求依法证据如下：1、《租赁协议》、保证书；2、结算单；3、EMS邮寄快递、网上查询记录打印件、租金告知函复印件等证据。被告陈古辉、陈俊达未出庭诉讼，视为其放弃据整整质证的权利。对原告提交的上述证据，本院经审查认为，《租赁协议》、保证书属于书证原件，与待定事实相关联，符合证据形式要件，本院对其真实性合法性关联性予以采信；对结算单，系原告单方的财务结算，无被告的签字，不符合证据形式要件，本院不予采纳；对租金告知函、邮政快递复印件、EMS邮寄网上查询记录打印件，因租金告知函系复印件，而邮政快递和EMS邮寄网上查询记录均不能显示该次邮寄的文件就是租金告知函，故本院对该组证据不予采纳。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月3日，原告童萌百货（甲方）与被告陈古辉（乙方）签订一份《租赁协议》，合同编号：商业2014字第14027号，约定：甲方将大足商贸中心23栋1层7、8、9、10号商铺租赁给乙方陈古辉作经营餐饮使用，该商铺建筑面积为一层241.21平方米；租金和顾问费按租赁面积计算；租赁期间为2015年4月28日起至2019年4月7日止，共48个月；乙方在签订合同之日向甲方支付保证金30000元，合同期满后，经甲方确认乙方无任何违反本合同行为，该物业、设施、设备无损，且乙方已付清租金及使用该物业所产生的相关费用后，甲方将保证金退还乙方（不计利息）；租金：每月38.5元/㎡(其计算方法：建筑面积241.21㎡×38.5元=9286.59元/月)，且逐年按10%递增；顾问费：每月16.5元/㎡(其计算方法：建筑面积241.21㎡×16.5元=3979.97元/月)，且逐年按10%递增；相关费用为租赁期间发生的水、电、物管、等相关费用及税费由乙方承担；支付方式与时间：租金和顾问费从2014年4月8日起提前一个月支付，每年为半年支付一次租金和顾问费供应支付10次，租金与顾问费的付款明细表如下：            次数              第一次              第二次              第三次              第四次                  应缴时间              2015年3月8日              2015年9月8日              2016年3月8日              2016年9月8日                  租金              55719.51              55719.51              61291.46              61291.46                  顾问费              238798.79              238798.79              26267.77              26267.77                  合计              79599.3              79599.3              87559.23              87559.23                  次数              第五次              第六次              第七次              第八次                  应缴时间              2017年3月8日              2017年9月8日              2018年3月8日              2018年9月8日                  租金              67420.61              67420.61              74162.67              74162.67                  顾问费              28894.54              28894.54              31784.00              31784.00                  合计              96315.15              96315.15              105946.67              105946.67      合同第三条第6款约定：乙方逾期交付租金与顾问费，以及逾期缴纳水、电、物管、清洁等费用的，属违约行为。每逾期一日，每日按月租金和顾问费的1%向甲方支付滞纳金；合同第三条第8款约定：乙方应当按时足额缴纳租金、顾问费、物管费、水电费等，否则按乙方违约处理，且甲方有权终止本协议，并收回该商铺。所造成的一切损失由乙方承担；合同第三条第9款约定：凡因非甲方原因在本合同有效期内中止本合同的，保证金不予退还。合同第九条违约责任约定：1、若甲、乙双方任何一方违反本协议任何一款之规定，除应向守约方承担违约责任外，还应向守约方一次性赔偿两个月的场地租金和顾问费作为违约金；3、乙方若出很合同所规定的一切违约行为，应承担违约责任，甲方有权直接解决本协议，且乙方所缴纳保证金不予退还。合同落款处童萌百货在甲方一栏签名加盖公章，陈古辉在乙方一栏处签名并捺印。同日，被告陈俊达向童萌百货出具《保证书》并在保证书上签名捺印，保证书内容载明：陈俊达自愿为陈古辉与童萌百货签订的《租赁协议》提供担保，担保范围及担保方式为《租赁协议》的所有条款承担连带责任；担保期限为：“当在《租赁合同》项下不能按期交纳各项费用及违约金、滞纳金时，无论任何原因，本保证人保证连带承担所欠童萌百货的全部债务，并同意在接到贵公司书面索偿通知后七日内无争议地偿还陈古辉所欠全部债务。如本保证人不能履行上述担保责任，贵公司有权据此索偿欠款，并直至从本保证人在任何银行的账户中扣收全部所欠费用或采取法律措施收回全部所欠费用。”，保证书明确本保证书自签发之日起生效，直至退出租赁协议所述商铺后自动失效。租金支付方式是先交租金后使用，租金和顾问费提前一个月缴纳，陈古辉在协议签订后支付了前三期费用，付至2016年10月8日之前，第四期租金和顾问费87559.23元应在2016年9月8日缴纳，但陈古辉只缴纳了30000元，之后未再缴纳。租金和顾问费。2017年10月31日，被告陈古辉口头告知童萌百货不再租赁门市，也未缴清拖欠的租金和顾问费就撤离门市。后经童萌百货多次催收未果，童萌百货将该商铺收回出租他人，童萌百货认可陈古辉租赁商铺实际履行期间是2015年4月8日到2017年10月31日止。诉讼中，童萌百货陈述，诉讼请求中的172500.45元包括了租金和顾问费166302.87元（扣除已付租金30000元，保证金30000元未抵扣），还包括物管费4502.58元，电费1695元。未付的租金和顾问费166302.87元是第四期67559.23元，第五期96315.15元，第六期从2017年10月8日至2017年10月31日的12427.87元。诉讼中，童萌百货同意违约金按月息2%计算，同意陈古辉缴纳的保证金30000元抵扣租金和顾问费，主张截止2018年9月30日陈古辉应支付违约金50288.88元[（27559.23元×2%×12÷365天×723天）+（96315.15元×2%×12÷365天×541天）+（12427.87元×2%×12×365天×358天）]。原告明确，第六期未付租金和顾问费12427.87元为从2017年10月8日起至2017年10月31日24天，96315.15元÷6个月÷31天×24天所得，但经本院核算，96315.15元÷6个月÷31天×24天=12427.76元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案所涉之《租赁协议》系原告与被告陈古辉的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定向被告提供了租赁商铺，被告陈古辉应当按照合同约定按期足额向原告支付租金和顾问费等费用。但被告陈古辉租赁商铺后支付了2016年10月8日之前的租金和顾问费等费用，2016年10月8日之后的租金和顾问费只缴纳了30000元，未付清租金和顾问费，且拖欠的租金和顾问费至今未缴纳。被告陈古辉的行为已构成违约，应承担违约责任。现缴纳费用的期限早已逾期，被告陈古辉理应向原告支付拖欠的租金和顾问费，并支付违约金。关于尚欠租金和顾问费。协议约定被告陈古辉租赁期限为2015年4月28日起至2019年4月7日止，被告陈古辉于2017年10月31日从租赁门市搬走，原告同意被告陈古辉的租赁期限至2017年10月31日截止，因此被告陈古辉应当付清截止2017年10月31日的租金和顾问费。被告陈古辉未提供证据其租赁期限的截止日，也未提供证据证明其已支付多少租金和顾问费，因此应当承担举证不能的后果。因此，本院依据原告的自认，认定被告陈古辉已付清2016年10月8日之前的租金和顾问费，2016年10月8日之后的租金和顾问费扣除已付的租金30000元，并扣除陈古辉缴纳的保证金30000元后，被告陈古辉还应支付原告租金和顾问费136302.14元[即第四期租金和顾问费27559.23元（87559.23元-30000元-30000元）、第五期96315.15元，第六期12427.76元]，因此被告陈古辉尚欠原告租金和顾问费136302.14元应当支付原告。原告要求被告陈古辉支付其垫支的物管费、电费，因无证据佐证，本院不予支持。故对原告主张要求被告陈古辉支付租金、顾问费以及商业管理费等共计172500.45元的诉讼请求，本院支持由被告陈古辉支付原告租金和顾问费136302.14元，其余部分不予支持。关于违约金，违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约，应当向另一方支付的金钱。本案原告与被告陈古辉在《租赁协议》中第三条第6款约定：“乙方逾期交付租金与顾问费，以及逾期缴纳水、电、物管、清洁等费用的，属违约行为。每逾期一日，每日按月租金和顾问费的1%向甲方支付滞纳金；”，原告对该条款约定，认为是违约责任约定，适用合同法规定的违约金条款，二被告均未到庭提出异议.本院认为，该条约定中明确载明“乙方逾期交付租金与顾问费，...，属违约行为”，其内容已经有违约责任的意思表示，应适用合同法规定的违约金条款。故此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，被告陈古辉至今未付清租金及费用，其行为已经违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。原告自愿将其主张的违约金从每日1%调整降低为月息2%计算的主张，是原告对自己权利的放弃，本院应予采纳。故本院支持由被告陈古辉支付原告自2016年10月8日至2018年9月30日期间的违约金50288.85元[（27559.23元×2%×12÷365天×723天）+（96315.15元×2%×12÷365天×541天）+（12427.76元×2%×12×365天×358天）=2925.46元]。关于陈俊达的保证责任。陈俊达作为保证人在保证书上签名捺印，理应承担保证人的保证责任。该保证书明确了保证方式为连带责任保证，并约定了保证范围。对保证期间，保证书第二条上载明：“当在《租赁合同》项下不能按期交纳各项费用及违约金、滞纳金时，无论任何原因，本保证人保证连带承担所欠童萌百货的全部债务，并同意在接到贵公司书面索偿通知后七日内无争议地偿还陈古辉所欠全部债务。如本保证人不能履行上述担保责任，贵公司有权据此索偿欠款，并直至从本保证人在任何银行的账户中扣收全部所欠费用或采取法律措施收回全部所欠费用。”，该条是被告陈俊达在债务人陈古辉不能履行《租赁合同》约定各项费用时，保证承担保证责任并承诺付款期限。被告陈俊达承诺“如本保证人不能履行上述担保责任，贵公司有权据此索偿欠款，并直至从本保证人在任何银行的账户中扣收全部所欠费用或采取法律措施收回全部所欠费用。”，是对保证期限的约定，但对保证期限约定不明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”之规定，被告陈俊达的保证期限为主债务履行期届满之日起二年。原告于2019年2月27日提起诉讼要求被告陈俊达承担担保责任，但债务人陈古辉应在2016年9月8日第四次支付租金和顾问费，但未付清尚欠27559.23元，因此该笔款届满日2016年9月8日至2019年2月27日，已过担保期间，保证人陈俊达依法应当免除保证责任。因此，对第四次未付的租金和顾问费27559.23元以及由此产生的违约金13101.58元（27559.23元×2%×12÷365天×723天）被告陈俊达不在承担保证责任。第五次、第六次约定支付租金和顾问费的时间为2017年3月8日和2017年9月8日，至原告提起诉讼之日2019年2月27日，未超过两年保证期间，故被告陈俊达应承担第五次、第六次被告陈古辉应支付租金和顾问费108742.91元（96315.15元+12427.76元）的保证责任以及由此产生的违约金37187.27元（96315.15元×2%×12÷365天×541天+12427.76元×2%×12÷365天×358天），合计145930.18元的连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告陈古辉于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆童萌百货有限公司截止2017年10月31日的租金和顾问费136302.14元，以及自2016年10月8日起至2018年9月30日期间的违约金50288.85元，共计186590.99元；二、被告陈俊达对以上第一条陈古辉应支付的租金和顾问费108742.91元和违约金37187.27元，合计145930.18元，承担连带清偿责任；三、驳回原告重庆童萌百货有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈古辉、陈俊达未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5518元，由被告陈古辉负担3662元，由原告重庆童萌百货有限公司负担1856元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李玉辉人民陪审员  黄 嗣人民陪审员  刘学华二〇一九年九月二十七日法官 助理  李 攀书 记 员  杨 宇