上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初10177号原告：王燕军，男，1977年9月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人：董玮杰，上海彤泰律师事务所律师。被告：华东中建地产有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托代理人：蔡金刚，上海单新宇律师事务所律师。原告王燕军与被告华东中建地产有限公司定金合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王燕军及其委托代理人董玮杰、被告华东中建地产有限公司之委托代理人单新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕军向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告定金人民币(以下币种均为人民币)300,000元。事实和理由：原、被告双方于2016年4月30日在杨浦区政和路中建大公馆售楼处就上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)达成买卖意向，并交纳了定金300,000元，双方约定在2016年5月7日之前签订正式房屋买卖合同并支付余款办理贷款手续。双方之后开始协商合同具体细节，主要有房屋面积的确定和贷款违约的细节，原告发现房屋建筑面积远大于认购协议的约定，将额外增加原告支付税费等费用的成本。这些原告都向被告销售代表狄磊提出，狄磊答应向上级反映。到2016年5月底，原告接到通知要求在5月31日前去签正式合同，原告到售楼处并没有看到合同文本，被告告知只能按照固定格式签，不同意修改任何条款。至此，原告认为由于双方合同细节无法达成一致，故发函给被告要求解除协议并退还300,000元定金；但被告回函只说是原告不去签正式合同，只同意解除合同却不肯退还定金。被告华东中建地产有限公司辩称，原告是在看过系争房屋之后，并且看过正式买卖合同样张之后，对于房屋实体以及合同条款都认可的情况下，才签订认购协议并支付30万元定金。至始至终系争房屋在交易中心的面积和认购协议上的面积是没有差别的。房地产登记簿上显示的系争房屋建筑面积是635.85平方米，但其中地下建筑面积是322.74平方米，即地上面积是313.11平方米，与认购协议上的面积是一致的。313.11平方米是被告进行计价的面积，地下面积322.74平方米是附送的，是不计价的。按照认购协议的约定，原告没有按约定的期限到现场签署正式的出售合同，是原告违约，所以被告根据认购协议的约定有权没收原告的30万元定金。故不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为被告华东中建地产有限公司，建筑面积635.85平方米，其中地下建筑面积322.74平方米。审理中，原、被告双方均确认，地下面积322.74平方米为附赠面积，计价面积仅为地上面积313.11平方米。2016年4月30日，被告华东中建地产有限公司(甲方)与原告王燕军(乙方)签订《商品房认购协议》约定，第一条：买方自愿认购卖方中建府邸项目的商品住宅XXX号房，建筑面积为313.11平方米(以上数据为预售测绘面积，具体数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准)。第二条：本物业总成交价为20,374,203元。按建筑面积计算，单价为每平方米65,070元。签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金300,000元。签署正式合同时，买方愿意采取按揭贷款方式支付剩余房款。第七条：自签订本认购协议之日起7日内，即2016年5月7日前，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，并按约定流程结清余款、办妥手续。除双方书面同意延期，或本认购协议除违约责任的约定外，其他条款效力即行终止。买方应按约定缴纳各项款项，若买方延期缴款，卖方有权没收定金。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方无需书面通知买方，可另行出售该商品房。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。特别提示：二、签订本认购协议前，卖方已向买方出示了或在销售现场公开展示了下述文件，并已按买方要求采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并做出合理说明。买方确认已详细阅读，理解并接受下述文件，不存在任何歧义和误认，买方承诺不再对下述文件的条款提出任何异议和修改，并按下述文件的内容与卖方签署买卖合同、补充协议及相关法律文件。相关文件如下：1)《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及《商品房买卖合同示范文本》；2)本项目土地使用权出让合同书及其补充协议或《房地产证》；3)《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》及项目本身及周边不利因素及公用建筑面积分摊情况说明；4)买方所认购商品房的合同附图、装饰设备标准；5)该商品房相关价目表(包括优惠价格等)及优惠方案；6)卖方与物业管理企业签订的《前期物业管理服务合同》；7)《临时业主公约》(《临时管理规约》)；8)正式的房地产买卖合同文本及其补充协议；9)相关公共维修基金、契税缴纳的有关法律规定、国家和本地有关住房限购政策及实施细则。同日，原告王燕军支付被告华东中建地产有限公司定金300,000元。2016年5月26日，被告华东中建地产有限公司向原告王燕军发出催告函：……按您与我司签订的《商品房认购协议》中第七条之约定，您应于2016年5月7日前签妥《上海市商品房预售合同》，并按规定付清首期款。虽经我司多次电话催告，但您至今仍未按约前来签署合同。现《商品房认购协议》已过期，为了尊重您的权利，避免您的损失，请您务必于2016年5月31日之前签妥预售合同、付清首期款，并办妥有关贷款手续，如您逾期仍未办理，我司将视为您已放弃购买该房屋，我司有权按协议书第七条之约定处理，没收您已支付的定金，将该房屋转售他人。2016年6月13日，被告华东中建地产有限公司委托律师致函原告王燕军：根据我司与阁下于2016年4月30日签订的《华东中建地产有限公司中建府邸认购协议》之约定，阁下认购我司位于上海市杨浦区政和路538弄《中建府邸》125号的房屋。按该认购协议第七条之约定：阁下应于2016年5月7日前，至本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》并支付剩余尾款。但时至今日，阁下仍未过来签订正式《商品房买卖合同》与支付剩余房款。由于因阁下原因导致该房屋买卖合同无法在约定时间内签订，故阁下已付定金我司不予退还，该房屋我司另行出售。审理中，原告王燕军陈述签订《商品房认购协议》之前，曾至系争房屋看房。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。审理中，原告王燕军提供其于2016年5月30日发给被告华东中建地产有限公司的回函：……本人提出因贵司协议上面积与产证面积出入巨大，且贷款部分细节等具体条款需修改，经数次协商未果，目前本人接到贵司函件要求2016年5月31日签正式合同。我方认为，此认购协议因正式购房合同条款未达成一致，不能作为我方违约，如不能达成一致，应解除订购协议，并退回我方定金30万元。原告王燕军另提供其委托律师于2016年6月3日发给被告华东中建地产有限公司的律师函：……在洽谈正式合同细节时候，有两项合同细节无法谈妥：其一是关于房屋面积，我方发现上述房屋面积远远超过认购协议的约定；其二是关于贷款的时限，我方不能接受银行不放款我方算违约的条款。由于上述意见不一致导致正式合同未签，日前我方收到贵司函件要求限期签约；我方认为，既然双方无法对正式合同的条款达成一致就应该解除上述认购协议。因贵司一直不同意我方修改上述条款，我方现正式向贵司发函解除中建大公馆125号房屋认购协议。并在五日内退还我方已经支付的30万元。被告华东中建地产有限公司陈述，上述两份函件均未收到。审理中，被告华东中建地产有限公司提供《上海市商品房出售合同(样张)》记载，第二条，……该房屋建筑面积为平方米，其中套内建筑面积为平方米、公用分摊建筑面积为平方米，另有地下附属面积平方米(价格详见补充条款)……第六条，乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。附件一，……(二)上述第2款所列之房价款，乙方采用银行按揭形式支付房款，则按揭合同由乙方与按揭银行签署。届时如银行向甲方放款日期超过上述约定的付款期限的，仍视为乙方未按约定的时间付款。如按揭付款实际金额少于乙方应付房价款，或因按揭银行不同意为乙方提供贷款支付购房款，则乙方应在上述约定的付款期限内自行补足应付房价款。补充条款一第三条(补充合同第五条第1款)，本合同所指“暂测面积”与“实测面积”均指该房屋的地上建筑面积，包括套内建筑面积和公摊面积，不包括地下附属面积，若地下附属面积/车位的暂测与实测数据不一致，不影响房价，甲乙双方均不多退少补。被告华东中建地产有限公司陈述，该份样张合同系针对整个小区的购房者，除室号、面积、价格等基本信息外，其他合同条款与正式合同均一致，合同条款内容已在房地产交易中心备案，无法更改；签订《商品房认购协议》时，已向原告出示过该份样张合同。原告王燕军陈述，签订《商品房认购协议》时，未看过该份样张合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告王燕军与被告华东中建地产有限公司就系争房屋签订《商品房认购协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。为担保双方按约订立正式的商品房出售合同，原告支付被告定金30万元。根据《商品房认购协议》的约定，原告应在约定期限内前往被告处办理签约手续。现原告因房屋面积大于认购协议约定面积以及双方就贷款条款无法达成一致，故而拒绝签订正式合同。对此，本院认为，关于房屋面积问题，系争房屋登记建筑面积为635.85平方米，其中地上建筑面积为313.11平方米，地下建筑面积为322.74平方米，地上面积与《商品房认购协议》约定面积一致，原、被告双方均确认地下面积322.74平方米系附赠面积。并且，原告自述在签订《商品房认购协议》之前至系争房屋实地查看过，对于系争房屋实际面积应有所了解，现原告认为房屋面积与认购协议约定不一致故而拒绝签订正式合同的主要理由系会额外增加原告支付税费等费用的成本，对此本院难以采纳。关于贷款条款问题，被告陈述签订《商品房认购协议》时，已向原告出示过样张合同，样张合同中除室号、面积等房屋基本信息，其他条款均与正式合同一致，并且该样张合同内容系针对整个小区，亦已经过相关部门备案。其中关于贷款问题，样张合同明确载明若银行未按期放款，视为买方未按约定时间付款。虽然原告陈述签订《商品房认购协议》时，未看过样张合同；但是根据《商品房认购协议》特别提示第二条的约定，原告确认已阅读、理解并接受正式合同的条款，并不再对合同的条款提出任何异议和修改，故在签订《商品房认购协议》时，原告对于正式合同中的相关贷款条款理应是知晓并认可的。现原告在已经签订《商品房认购协议》并且支付30万元定金之后，对贷款条款提出异议，难以构成拒绝签订正式合同的正当理由。故原告以贷款条款无法达成一致为由拒绝签订正式合同，本院难以认可。综上所述，原告在支付30万元定金后，无正当理由拒绝签订正式合同，根据法律规定以及双方约定，被告有权没收原告支付的30万元定金。原告诉请要求被告退还30万元定金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：原告王燕军要求被告华东中建地产有限公司退还定金人民币300,000元之诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币2,900元(已减半收取)，由原告王燕军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈晓宇二〇一六年九月十九日书记员  袁甄乙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。