贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终3272号上诉人（原审被告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。法定代表人贾彬，该公司董事长。委托代理人卢安龙，上海市建纬（北京）律师事务所律师，执业证号11101200110620254。委托代理人孙永旭，贵州典正律师事务所律师，执业证号1520115201201510216991。被上诉人（原审原告）雷琳，女，1964年2月9日出生，汉族，住所地广东省佛山市顺德区。委托代理人章根香，贵州证衡律师事务所律师，执业证号15201198010484959。委托代理人杜之翔，贵州证衡律师事务所律师，执业证号15201201010370938。上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）与被上诉人雷琳商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2016年4月22日作出（2016）黔0115民初6号民事判决，上诉人中渝公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2013年8月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：ZYDYC-D8-1-5）及其附件（含补充协议），约定原告雷琳向被告购买其开发的位于原××新区××号的“中渝?第一城”A地块的第D8幢1层5号房屋，该商品房规划用途为住宅，净高为6米，合同载明“中渝?第一城”A地块项目建筑工程施工许可证号为“520101201206290301、520101201206290201、520101201206290101”，预售许可证号为“筑商房预字第2012087号”，合同约定的主要内容有：1、出卖人承诺……该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况；2、房屋建筑面积52.17平方米，单价每平方米25616.06元，总价款1336390元；3、付款方式为一次性付款，买受人应在2013年8月15日前支付全部房价款，预售款监管账户名称为贵阳中渝置地房地产开发有限公司，账号为中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行52001433600052522430；4、出卖人应在2015年4月30日前将取得建筑工程竣工合格证明文件以及有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书的房屋交付买受人；5、逾期交房的，……逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；6、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；7、经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件涉及该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人；8、出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；9、无论何种原因，合同及补充系以被解除时，乙方应在合同解除之日起5日内，配合甲方到房地产管理部门办理预售合同的注销登记手续及退房手续，否则每逾期一天，乙方应按已付购房款的万分之三向甲方支付违约金；10、甲乙双方间的联络方式以合同中所载明的电话、地址和电子邮箱或报纸公告为准，如一方的联络方式发生变化，应提前7天以书面通知形式告知对方，否则，不能收到有关通知事项的，由变化方自行承担相应责任；合同所指的书面通知是指特快专递、挂号信函、当地报纸公告或在法律上有效的其他方式，任意一种且只履行一次书面通知义务。上述合同及其附件签订后，原告于当日向被告支付房款680168元、预告登记费620元，2014年2月25日，被告向原告出具《收据》两份，内容为收到原告支付房款656222元、维修基金13363.9元，收据上注明“转账换收据”字样。2015年5月9日，原告接到被告的通知后至现场办理房屋交接手续，并于当日向被告支付物管费1189.2元及有线电视代收费265元。2015年5月12日，原告向被告发送一份函件，内容为其在2015年4月28日收到被告关于D8-1-5（商铺）的“交房通知”和“业主入住须知”等收房、交付费用的信函，在5月9日到被告售楼部收房，对此次收房提出如下问题：1、买房时，我明确要求是临街商铺，现在看到的现场是地面以上约5米高的二楼，在9日当天看到现场前，没有得到能显示D8-1-5是要通过石梯绕上去的任何资料、信息，售楼部的沙盘也清楚显示它是平地面的，根本没有现场看到的所谓地下层；2、按照售房合同，交房时要取得建筑工程竣工合格证明文件和面积实测技术报告书，但相关文件都没有看到；对于相关设施、设备的交付使用条件，合同有约定，但实际没有完全完成；3、本次代收费用有线电视265元的收款理由不清楚，我希望使用网络电视，向我收取额外的有线电视费不合理；对于此次收房，明确表态如下：1、上述问题请在本周内给予明确解释；2、已经向我预收取的半年物业服务费，我绝不能接受，请退回，否则需要支付利息；3、在显然没有达到交付条件的情况下，要求我到现场收房，我现在要求支付我往返合理的交通费用；4、在“商品房住宅使用说明书”和“商品房住宅质量保证书”中，请如实填写相关信息，比如竣工验收时间、保修期，尤其是荷载等技术指标；5、请给出后续确实的完工时间，请依售房合同自行对照检查，确实符合交房条件后，尽快明确交房时间，实现交付。2015年5月21日，被告出具《答复函》，称谓为致D8-1-5业主雷琳，内容为对原告提出的上述问题进行答复，表示其交房完全符合法律、法规相关规定，亦符合合同约定之交付条件，不应承担任何赔偿责任。2015年5月22日，原告又向被告发送《对贵司5月21日回复函的意见》，内容为如果已经取得建筑工程竣工合格证明文件以及有资质的房产测绘机构出具的该你方面积实测报告书，要求提供给我。现场看到水电确实没有安装好，现场电线铺设还在凿墙埋管阶段，没有看见电线，下水管还在穿楼板，楼板孔还没有封堵；一楼与二楼是本质的区别，所谓的地下层什么时候出现，是不是变更过，在签约时所有的资料、信息都没有反映出来。2015年7月22日，原告又向被告发送函件，主要内容为贵司交付的一楼商铺没有任何信息显示下面还有一层商铺，且行人必须经过唯一的楼梯才能从旁边绕进来，尽管贵司称为负一层，但它才是临街商铺，面对此已无法改变的事实，我只能要求退房；从5月到现在，我一直与贵司销售、物管和售后联系，有书面交换意见，也有电话、短信沟通，希望找到妥善解决办法，现特书面请求贵司合情合理合规办理退房手续，请尽快安排商谈相关事宜，我相信贵司能准确统计和计算清楚应该返还、补偿我的金额。2015年11月5日，原告向被告发送《退款要求函》，内容为请于2015年11月30日前一次性退还我的全部付款以及利息和补偿赔偿款，退款金额共计1365574.4元（房款、维修基金、预告登记费、物管费、有线电视费等共计1351828.1元，按活期银行存款利率计算的利息10746.3元，交通费3000元）。原告雷琳后填写了一份《签约退房申请审批表》，表格上填写了购房信息，原告还签署“购房时要求临街商铺，建好交房时发现实际为二楼，不符合购房要求”的字样并签名及捺印，被告公司销售、客服、财务、副总经理、总经理等相关人员均在此表格上签名，其中客服经理一栏除签名外还签署有“该房未备案”字样，此份表格上雷琳未签署日期，被告公司人员除一人未签日期、一人签署“11.23”外，均签署“11.13”。2015年11月25日，被告向其上海总部提交《请款单》，原告的退款、维修基金及配套费等申请款项，金额为1350018.9元，款项申请获准后，被告联系原告收取房款及其主张的赔偿款，原告拒绝收取。被告开发的“中渝?第一城A地块”项目，预售许可证编号为2012087号，施工许可证号为520101201202240301、520101201202240101，同时，“中渝?第一城A地块”项目无原告购买的D8幢1层5号房屋信息。庭审中被告提供了本案诉争房屋的预售许可证，该预售许可证编号为（2012）筑商房预字第103号，载明被告开发的位于金阳新区××、××号栋，项目名称“中渝?第一城”D1地块项目，预售款监管账户开户银行中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行，账号52×××16。庭审中，原审法院要求被告对其提供的案涉房屋预售许可证编号、项目名称与《商品房买卖合同》中载明的预售许可证编号、项目名称均不一致的原因进行答复，在指定期限内，被告未作任何回复。原告与被告签订《商品房买卖合同》购买的D8栋1层5号房屋，其相关信息体现在被告开发的“中渝?第一城”D1地块项目，现状态为限制销售。后原告认为被告以“筑商房预字第2012087号”预售许可证替换“筑商房预字第2012103号”预售许可证，实现其网签之非法目的继而将被限制销售的D1地块D8幢1-5房屋进行销售，恶意隐瞒相关事实，遂向法院提起民事诉讼，请求判令：1、解除原、被告2013年8月15日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付款项1351828.1元（其中购房款1336390元、有线电视费265元、物管费1189.2元、维修基金13363.9元、预告登记费620元）及利息175181.9元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂算至2015年12月14日，直至款项付清）；3、被告赔偿1336390元，将赔偿款支付给原告；4、本案诉讼费由被告承担。原判认为，本案争议的焦点有两点：一、原被告双方于2013年8月15日签订的《商品房买卖合同》是否已经解除，原告是否可以要求解除合同；二、原告是否可依本案事实向被告主张双倍返还购房款。被告主张其与原告签订的《商品房买卖合同》已在2015年11月双方已经协商一致解除，无需再以裁判方式处理。据庭审查实，原被告双方在2015年11月前进行了多次关于退房的协商，原告多次向被告提出了明确的退房意愿，且原告雷琳已然填写了《签约退房申请审批表》，表达了明显的因所购房屋不符要求而退房的主张，原告向被告提交的要求退房的各项函件及该《签约退房申请审批表》应视为原告向被告提出了明确的解除合同要求，而被告的相关职能部门及管理人员在该《签约退房申请审批表》上签字并开始在公司内部办理退房程序、愿意按照原告的要求退房及进行赔偿应视为被告认可原告的解除合同请求，则双方当事人签订的《商品房买卖合同》，视为双方已协商一致解除。原告主张其未在该《签约退房申请审批表》上签署日期，不能证明合同已解除，因原告2015年11月5日向被告提交了退房的函件，而被告相关人员在《签约退房申请审批表》上签字大多是在2015年11月13日，确认原告在《签约退房申请审批表》上签字并捺印的时间系在2015年11月5日之后、11月13日之前，原告的主张不予采信，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》均有自愿解除合同的意思表示，且有书面解除合同的载体，确认该《商品房买卖合同》双方当事人已自行协商解除，故对原告要求解除合同的诉请，不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》已经自愿协商解除，被告以此为据辩称解除合同并非预售许可证问题导致，故其不应向原告承担高额赔偿，而据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，隐瞒了其所售房屋的预售许可证明的真实信息，且直至双方当事人解除合同，被告仍未向原告提供，合同中载明的案涉房屋预售许可证明与其实际取得的预售许可证明并不相符，而案涉房屋现状态仍为“限制销售”，则表明被告并未解决案涉房屋的合法预售手续，经原审法院要求被告对此进行解释，在原审法院指定期限内，被告未作任何回复，故视为被告在与原告签订合同时并未取得案涉房屋的合法预售许可证明且至今未消除案涉房屋的销售障碍，而原告虽已与被告自愿解除合同，但自签订合同之日起至合同解除，被告始终未向原告披露此一事实，在不知情的情况下，原告与被告解除合同，并不表示其放弃依法索取赔偿的权利，且在知晓案涉房屋预售预售许可证明存在上述情形后，原告即拒绝收取被告返还的购房款并向法院提起诉讼提出如前诉请，鉴于被告的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告可以请求其返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求承担不超过已付购房款一倍的倍偿责任，故对原告要求被告返还购房款1336390元及赔偿1336390元的诉请，予以支持；原告要求被告返还有线电视费265元、物管费1189.2元、维修基金13363.9元、预告登记费620元，因双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告应将其收取的上述费用返还，原告的此项诉请予以支持；原告要求被告支付利息175181.9元，系按照其支付的购房款、维修基金、预告登记费、有线电视费、物管费等共计1351828.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从付款之日计算至2015年12月14日，后期的利息计算按上述标准继续计算至款项付清之日，该利息计算方式合理且被告并未提出异议，予以支持。被告辩称双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告无权再提出高额赔偿，但如前所述，合同解除系在被告隐瞒了案涉房屋未取得合法预售许可证明前提下进行，且并不表示原告放弃依法获取赔偿的权利，其辩解不予采信。被告辩称其无违约行为，即便按照规划变更也仅需赔偿存款利息，对于此种主张，首先被告显然存在违约行为，其与原告签订的《商品房买卖合同》中承诺案涉房屋无限制交易情况但案涉房屋现状态为限制销售，同时，其合同中载明的预售许可证、施工许可证等均非案涉房屋的实际信息；其次，被告所提出的规划变更，据庭审查实，其未提供任何证据证实案涉房屋有规划变更情形，隐瞒预售许可证的真实显然与规划变更无关；被告的上述辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告雷琳购房款、有线电视费、物管费、维修基金、预告登记费等共计1351828.1元；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告雷琳利息损失175181.9元，并自2015年12月15日起以1351828.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，继续支付利息至本判决履行期限届满日止；三、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告雷琳1336390元；四、驳回原告雷琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28305元，减半收取14152.5元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。原审宣判后，中渝公司不服该判决，向本院提起上诉称：被上诉人购买的房屋事实上有房屋预售许可证，只是房屋预售许可证号码有笔误，上诉人并没有隐瞒其所售房屋的预售许可证明真实信息。被上诉人是因为其所买门面属于二层而非一层解除了合同后才提起诉讼，合同解除与预售许可证没有因果关系，不存在因为预售许可证导致解除合同的情形，该事实有被上诉人向上诉人发送的函件及意见为证，涉案房屋至今也没有任何限制交易因素。《合同法》第四十二条系关于缔约过失责任的规定，本案并非订立合同过程中，不属于缔约过失情形。双方解除合同，并非上诉人恶意欺诈引起，上诉人既不违约、也没有过错，不能适用惩罚性赔偿及其上限。综上，原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《合同法》第四十二条错误。故上诉请求：1、依法撤销（2016）黔0115民初6号民事判决第三项，改判驳回被上诉人一审第三项诉讼请求；2、依法判决一、二审诉讼费用的承担。被上诉人雷琳答辩称：商品房买卖合同是打印的，并且合同中的建设工程许可证号、监管账户都不一致，不可能只是笔误，一审法院要求对方解释但对方未作出解释。上诉人存在多种违约行为，也确实隐瞒了许可证的真实信息，故原判适用法律正确，判决结果并无不当。一审时当庭上网查询显示涉案房屋仍处于限制销售情形，法院限对方一周内提交限制销售的原因但对方仍然没有提交。二审中，上诉人提交筑房网上打印的087号及103号预售许可证及涉案两个项目房屋的销售状态，拟证明涉案房屋是有许可证的，不存在隐瞒，且涉案房屋可以销售。同时，上诉人还提交情况说明一份，拟证明其已按一审法院的要求提交了相关问题的解释。被上诉人质证称预售许可证非新证据，而销售状态不能证明房屋出卖时是可以销售的，情况说明载明内容并非一审法院要求解释的问题。对前述证据，087号及103号预售许可证相关信息一审已查实，涉案两个项目房屋当下的销售状态并不能证实双方签订合同时房屋的销售状态，情况说明亦未在一审法院要求的时限内提交，故本院均不予采纳。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述，身份证明，《商品房买卖合同》及附件，收款收据，双方往来函件，《签约退房申请审批表》，《请款单》，筑房网查询信息，《贵阳市商品房屋预售许可证》，照片等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实及案件审理情况，本案的争议焦点为：上诉人是否应当赔偿被上诉人一倍已付购房款。首先，上诉人主张并非隐瞒而是因为工作人员误将涉案房屋的预售许可证号写错，但该辩称并无相关证据予以佐证，并且涉案商品房买卖合同中除预售许可证号码外的其他信息如项目名称、预售款监管账户、施工许可证号等均与涉案房屋的真实信息不一致，笔误的理由显然不能成立。在此情况下，即使上诉人开发的两个项目均取得房屋预售许可证，但因其向被上诉人提供的预售许可证并非涉案房屋本身的预售许可证，针对涉案房屋而言被上诉人在签订合同时获取的商品房预售许可证明确为虚假。故原判认定上诉人隐瞒了涉案房屋预售许可证明真实信息并认定上诉人存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的提供虚假商品房预售许可证明的情形并无不当，本院予以维持。上诉人主张涉案房屋至今没有任何限制交易的因素，但一审中被上诉人已提交筑房网上的涉案房屋销售情况，该证据显示涉案房屋系限制销售状态，足以证明涉案房屋存在限制销售之情形。对此上诉人作为房地产开发公司在一、二审中均不能作出合理解释，且其并未提交任何证据证实与被上诉人签订房屋买卖合同时涉案房屋可以销售。故原判认定上诉人将处于限制销售状态的房屋出售给被上诉人违反了合同约定亦无不当，本院予以维持。第二，本案中被上诉人确系因房屋交付条件问题而向上诉人申请退房，但《签约退房申请审批表》系在购房人填写退房申请内容后由出卖人进行内部审批，故被上诉人在《签约退房申请审批表》上签字的行为只能视为其向上诉人做出了解除合同的意思表示，在上诉人未以书面方式将同意解除合同的意思明确告知被上诉人以及被上诉人拒绝领取上诉人退还的相关款项的情形下，双方签订的商品房买卖合同并未解除，被上诉人仍享有向法院诉请解除合同的权利。并且，被上诉人向法院提起诉讼要求解除合同之时，同时亦以上诉人提供不真实的预售许可证信息为由要求上诉人支付一倍购房款作为赔偿。而根据已查明的事实，上诉人确实存在多种违约行为，故被上诉人要求解除合同的诉请应予支持，在本案中亦足以认定被上诉人提供虚假商品房预售许可证明是导致合同解除的原因之一。由此，原判适用《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定判决上诉人赔偿被上诉人一倍已付购房款并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳，对其上诉请求本院亦不予支持，原判认定商品房买卖合同因双方协商一致而解除并判决驳回被上诉人要求解除合同的诉请虽有不当，但因双方当事人对此均未提出异议，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16827.51元，由上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  邓禹雨代理审判员  李 娜二〇一六年九月二十三日书 记 员  林 可