上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7279号上诉人（原审原告）南芳，女，1971年1月19日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人肖恩田，北京市京大律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）上海中融国际商城有限公司，住所地上海市浦东新区浦东南路1068号。法定代表人龚建欣，总经理。委托代理人吴蒙，天册（上海）律师事务所律师。委托代理人元玲慧，天册（上海）律师事务所律师。原审被告上海百脑汇电脑市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区张杨路570、588、590、620号1-3楼，4楼A区。法定代表人陈学文，总经理。上诉人南芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第33043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。上诉人南芳的委托代理人肖恩田、被上诉人上海中融国际商城有限公司（以下简称中融国际公司）的委托代理人吴蒙、元玲慧到庭参加诉讼。上海百脑汇电脑市场经营管理有限公司（以下简称百脑汇公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，2005年1月17日，南芳与中融国际公司签订一份《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定南芳向中融国际公司出租上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），租赁期限自2006年4月1日起至2011年3月31日止；除南芳同意中融国际公司续租外，中融国际公司应在本合同的租赁期满后的当日内返还该房屋，未经南芳同意、逾期返还房屋的，每逾期一日，中融国际公司应按每平方米人民币（下同）18.49元向南芳支付该房屋占用期间的使用费，超过五天强制清场。2006年6月2日，南芳与中融国际公司签订一份《补充协议》，确定系争房屋计88.48平方米，总房价款3,981,600元，中融国际公司实际应向南芳每月支付租金13,272元。之后，南芳每月按24,885元实际取得系争房屋的租金。2006年7月24日，南芳取得系争房屋产权证。另查，中融国际公司、上海A有限公司（以下简称A公司）均为上海XX集团有限公司的关联公司。各业主签字确认的中融恒瑞国际经营管理手册载明，“为了保证大型、优质商户在上海中融恒瑞国际长期、稳定经营，贯彻大厦经营各期限的连续性、整体经营性，针对该类客户需求，签订不超过十年期的长期商铺租赁/合作合同”。2009年5月，上海XX集团有限公司作为出租人，百脑汇公司作为承租人，双方签订一份租赁合同，约定上海XX集团有限公司将上海市浦东新区XX路XX号XX楼共计建筑面积17,741.53平方米出租给百脑汇公司，租赁期限至2016年3月31日止。2011年5月，南芳以合同到期为由向法院提起诉讼，要求中融国际公司、百脑汇公司返还租赁房屋、恢复房屋原状，并支付至返还房屋日止的房屋使用费。2011年11月18日，法院因认为根据涉案经营管理手册内容以及合同实际履行情况，业主对商铺的经营方式为整体经营是明知和同意的，故业主虽对其商铺享有物权，但权利人行使权利时必须合理适当，并应当顾及全体业主的整体长远利益，否则将对其他业主利益造成损害。现仅有小部分业主起诉要求收回房屋，大多数业主的意见尚不明确，故南芳尚不具备起诉条件，据此裁定驳回了南芳的起诉。之后，中融国际公司向南芳发出已盖章的《续租协议》一份，协议记载的甲方为中融国际公司，乙方为中融恒瑞国际大厦_层_号业主，协议内容包括：“一、自2012年4月1日起，在甲乙双方签署的原租赁合同确定的净到手7.5%年投资回报率的基础上增加5%（即净到手投资回报率增加至7.875%），每满2年上浮1.5%”；“二、如在续租期间过半数商铺的业主商议决定将中融恒瑞国际大厦交由其他更具经营实力和租金支付能力的经营主体整体经营，则本续租协议书自该决定作出之日自行终止，甲方配合完成中融恒瑞国际大厦的移交工作”；“五、本协议自双方签字盖章之日起生效”。南芳收悉该《补充协议》后未予签署，并继续按照每月24,885元标准收到系争房屋租金。2015年8月31日，南芳诉至法院，要求判令：变更南芳与中融国际公司间的租金标准为自起诉之日起按每月79,632元（30元/天/平方米×30天×88.48平方米）计算。审理中，南芳提供由上海市罗顿律师事务所委托上海B有限公司对上海市浦东新区XX路XX号XX层百脑汇电脑市场作出的《租金价格评估咨询意见》以证明其主张租金标准的依据。其中记载，1楼租金水平大致为建筑面积每平方米每天30-35元。该意见同时注明：该价格是市场经营管理者的招商租金价格，不包含物业管理费用，并已将进场费等其他费用折算入内。中融国际公司提供其与案外人A公司签订的《租赁补充协议》以证明A公司才是本案适格主体。《租赁补充协议》中记载有中融国际公司将与小业主签订的《房屋租赁、商品房预租合同》的权利和义务一并转让予A公司，由A公司继续履行该合同，由A公司按合同约定支付租金的内容。原审认为，南芳明知并同意商铺以十年以上整体经营的方式进行经营，因此在其行使相关合同权利时，亦受到全体业主整体长远利益的限制。对于原租赁合同约定租赁期限届满之后的租金标准，双方可以通过协商确定金额，或在大多数业主形成整体意见的情况下共同行使其他合同权利。现双方在原租赁合同约定租赁期限届满之后按原合同约定标准又履行了数年之久。南芳此时主张变更租金标准，尽管中融国际公司也同意按照与其他续约业主同等的计算方式对租金标准进行调整，但因与南芳要求存在差距，双方仍未能就租金标准的变更达成一致意见。鉴于合同是当事人意思一致的结果，且当事人依法享有自愿订立合同的权利。现双方无法就租金的调整达成一致意见，南芳单方主张变更，缺乏依据，法院难以支持。中融国际公司关于权利义务转让于A公司的抗辩，因其双方约定的效力并不能及于南芳，法院不予采信。南芳主张百脑汇公司承担诉讼费，于法无据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十四条的规定，于二〇一六年三月三十一日作出判决：驳回南芳的诉讼请求。案件受理费人民币1,790元，由南芳负担。判决后，南芳不服，上诉于本院，诉称：南芳曾起诉中融公司，要求其返还租赁房屋，但被法院驳回。后中融公司单方面发出一份《续租协议》，自行定价租金，南芳收悉但未同意。现南芳要求中融公司按照每月79,632元的标准支付租金，原审以双方未达成合意为由不予支持。续租系中融公司单方意思，变更租金却要求双方一致意见，原审法院衡量尺度不一，侵犯了房屋所有人的合法权利。要求二审法院撤销原判，改判支持南芳的原审诉请。被上诉人中融国际公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审被告百脑汇公司未答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：民事行为应当遵循诚实信用及公平原则。由于本案系争房屋属于整体经营商铺之一，本案的租赁合同关系亦受到全体业主整体长远利益的限制，上诉人南芳对此明知并曾确认，因此双方建立租赁合同关系及确定租金标准均应体现交易之诚信及公平性。中融国际公司提出的《续租协议》获得了过半面积业主、大部分户主的同意。就商铺整体经营及交易利益而言，《续租协议》已相对体现整体之公平性及交易效率的均衡。南芳主张按照每月79,632元租金标准，但未能与承租人达成一致意见，本院难予支持。综上所述，上诉人南芳的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,790元，由上诉人南芳负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年九月二十二日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……