甘肃省山丹县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0725民初802号原告：山丹县房地产开发公司。法定代表人：周全，该公司经理。委托诉讼代理人：刘军，该公司项目部经理。委托诉讼代理人：周勇，该公司法律顾问。被告：梁茂书，山丹县居民。委托诉讼代理人：梁路，山丹县居民。委托诉讼代理人：陈天明，甘肃瑞雪律师事务所律师。原告山丹县房地产开发公司诉被告梁茂书房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山丹县房地产开发公司的委托诉讼代理人刘军、周勇，被告梁茂书及其委托诉讼代理人梁路、陈天明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山丹县房地产开发公司提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行《协议书》第二条的约定；给原告交付南北宽2.2米，东西长52.5米的过道一处；二、判令被告立即受领原告交付的民盛家园8号楼90平方米的铺面一套；三、引起诉讼的全部费用由被告承担。事实和理由：原告是经山丹县人民政府立项审批，建设山丹县民盛家园住宅小区的开发人。经山丹县住建局规划审核，先后取得该小区《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。被告在原告的该小区规划内有原宅基地及房屋一处。2013年4月期间，被告为在其宅基地上利用原告所取得的该小区规划各项审批和许可重建自己的楼房，请求原告允许及帮忙，原告表示同意。原、被告双方于2013年5月20日签订《协议书》一份，约定：由被告在自建的9号楼北侧留出宽2.2米、长52.5米的过道，让出的面积双方各承担一半，原告承担的一半面积加之其占被告靠8号楼的一间22平方米的小房等，在原告8号楼给被告置换90平方米的铺面一套。该协议达成后，本由原告动工先修的8号楼，因被告修建9号楼的便利，就停下几个月，让原告先修了9号楼。但被告虽留了协议约定的这一过道，却又从东西两头堵上，并安装了卷闸门租给他人，既不给原告交付这一过道，也不受领约定置换的铺面。后经原告多次派员催促被告履行协议约定的义务。然而被告却以种种托词不予履行。被告梁茂书辩称，原告诉称双方签订协议书的情况属实。但被告认为：1.原告要求被告履行协议书第二条，实际上原告没有履行过协议中的任何一条，也从来没有要求被告履行过协议内容，而是被告一直在找原告。因为原告一直没有给被告办理其承诺的供暖、上下水的开口费等各种手续和费用，直到现在也没有履行；2.原告诉状中所述被告为在自己宅基地上重建自己的楼房，请求原告给予帮助是不属实的。实际上是原告为了开发房地产，为了解决自己的问题而请求被告帮助；3.该协议中并未说明因为被告先修9号楼而原告停下修建8号楼，事实上是被告和原告的法人代表周全商量好由被告先修9号楼；4.当时双方约定留下过道，但如果不安装卷闸门就成了过路人的厕所，所以被告当时找了原告的工地负责人邹红，经他同意以后被告才安装了卷闸门。原告直到现在也没有找过被告提出交付过道，并不是被告不交付。现原告提出向被告交付的铺面不符合双方约定，被告不同意接受，被告要求原告必须将承诺的供暖、上下水开口费免除以及承担行政事业性费用处理完毕后，才同意向原告交付该过道，请法庭据实公断。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：（一）原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.提交2013年5月20日原、被告签订的《协议书》一份。1.证明民盛家园小区整个规划是由原告确定的，因为被告原来的宅基地在原告规划的土地范围内，因此被告就请求原告给予帮助，并且原告也同意的事实。2.证明当时双方约定被告给原告让出一条宽2.2米，长52.5米的过道，原、被告各承担一半，原告给被告补偿90平方米铺面的事实。3.证明被告自己修建楼房产生的问题由被告自行解决。按照双方约定过道实际面积计算，宽2.2米、长52.5米，共计115.5平方米，各占一半是57.75平方米。因此原告应承担的是57.5平方米，之所以承担90平方米主要是因为原告同时还补偿了占用被告的20多平米小房子的面积。2.提交2013年6月25日《建设用地规划许可证》一份。证明原告作为开发人，规划的建设用地共计11569.3平方米，其中包括被告的宅基地。这就是协议中所说的被告在原告规划的小区内自建房屋，并且没有任何手续。3.提交2013年7月2日《建设工程规划许可证》一份。证明原告给被告置换铺面的合法性，8号楼建筑面积共计1950.6平方米。4.提交2013年7月2日由山丹县住建局下发的《建设工程设计方案核定通知书》一份。证明民盛家园8号楼给原告置换90平米房屋的合法性。5.提交2013年10月民盛家园2号、5号、8号楼的《建设工程施工许可证》一份。证明8号楼建设的合法性。6.提交2013年7月24日山丹县发改委下发的文件一份。证明山丹县发改委对民盛小区建设备案获得审批后的通知，证明修建8号楼及修建周边土地的合法性。7.提交山丹县民盛家园的平面规划图一份。证明该规划图与批复是相同的，证明地下的暖气管道和双方约定的过道规划的情况是一致的。8.提交山丹县国土资源局通过调查批准所绘制的宗地图一份。证明当时被告的一间小房交给原告以后所标明该小房的面积和位置，该房屋面积是22.78平米，因此原告给被告置换的铺面应该是过道面积的一半57.75平方米，加上小房面积22.78平方米，共计给被告置换的铺面是80.53平米。协议中第二条约定的多退少补，原告现在不表态，只给被告置换90平方米铺面，以后的问题再协商处理。9.提交原告自行拍摄的过道内情况的照片两张。证明该过道内被被告堵住东西两头的情况，同时说明被告认为原告承担的过道面积与实际不符的主张不属实，原告是因同时占用了被告的小房屋一间，才同意给被告补偿了90平米的铺面。针对原告提交的上述证据，经被告质证认为，双方协议中所写的留出宽2.2米，长52.5米的过道的情况不属实，当时为了留出该过道，实际上占用被告原来铺面的面积是170—180平方米，当时被告和原告的法人代表周全经过协商，约定170多平方米的过道各承担一半，周全答应原告给被告90平方米的铺面一间。对于原告出具的批复、规划、照片等有关证据都没有异议。被告修建楼房时已将该过道留出，但原告一直没有向被告提出过交付要求。如果没有该过道，原告修建的商业街就成了死胡同，所以是原告请求被告帮忙，是为了解决他们自己的问题，并不是被告请求原告帮忙。而且原告答应给被告办理的各种房屋证件和减免的各种费用至今未兑现。（二）被告为反驳原告主张或证明其主张，向本院提交了以下证据：1.提交2014年5月12日山丹县城乡建设局的基础建设费票据一张。证明被告交纳的基础建设费金额为89260元的事实。2.提交2014年5月12日由山丹县人防工作办公室出具的人防费票据一张。证明被告交纳的人防费金额为50580元的事实。3.提交2014年5月12日由山丹县环境卫生管理所出具的垃圾处理费票据一张。证明被告交纳的垃圾处理费为5950.6元的事实。4.提交2013年5月20日原、被告签订的《协议书》一份。证明按照约定，上述费用必须由原告承担一半，但是原告并未承担。其他的各种费用被告现正在办理之中。5.提交2014年11月14日由山丹县新鑫供热有限公司出具的票据一张及被告出具的欠条一张。证明被告向供暖公司交纳了100000元入网开口费押金、77800元取暖费的事实。同时被告还给供暖公司出具了一张130000元的开口费欠条，上述费用根据双方协议约定都应当由原告承担。针对被告提交的上述1.2.3.4.5.项证据，经原告质证认为，对垃圾处理费予以认可，双方应各承担一半；对于人防费及基础设施费，特别是基础设施费应当是被告建房向财政交纳的费用，不能算作是办理手续的行政性费用，对此两份证据原告不予认可；对山丹县新鑫供热有限公司出具的票据均无异议，需要说明的是，在纠纷处理完毕后应该由原告承担的供暖开口费，无论是多少，只要是供暖公司认定的，原告均同意承担，但每年的取暖费应当由被告承担。6.提交被告宅基地的《国有土地使用证》和《集体土地建设用地使用证》各一份。证明登记的土地使用者均为被告，该过道的土地是属于被告使用的。针对被告提交的上述证据，经原告质证认为，上述土地使用证上并没有标明宽2.2米的距离，不能说明该2.2米的过道就是批准由被告使用的。本案审理中，根据案件具体情况，本案审判人员在山丹县民盛家园住宅小区原、被告争议的地点，实地查看了8号楼和9号楼以及中间留出的过道情况，并拍摄了照片12张，当庭向双方当事人出示。针对依法取得的上述证据，经原告质证没有异议。经被告质证认为，经过法庭查看，取得的8号楼照片与原、被告签订协议时双方约定的建设规划情况不一致。当时约定8号楼与被告留出的过道之间原告还要让出4米的距离，而实际上原告并未让出4米的距离，导致被告留出的2.2米的过道无法使用，降低了过道的使用价值，且8号楼的地基与被告的过道之间的落差较大，不符合双方协议时的约定，也影响原告置换给被告商铺的使用价值。同时约定在修建8号楼时，原告要征收与被告相邻的吴家的楼房，原告也没有征收，影响了过道的使用价值。原告在修建8号楼过程中，占用了被告约60平方米的土地使用权，8号楼东头修建的建筑物同时多占了半个单元，导致被告的过道及其铺面无法使用，故不同意原告的诉讼请求。根据以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，原告经山丹县人民政府相关部门立项审批，开发建设山丹县民盛家园住宅小区项目。2013年5月20日，原、被告双方签订《协议书》一份，协议约定（协议中甲方系本案原告，乙方系本案被告）：甲方依据县政府决定拟建设民盛家园住宅小区，现乙方住宅在小区规划区域内，就乙方住宅整体规划、拆迁事宜在双方平等、自愿、友好协商的基础上达成协议；甲方同意乙方在原位置按照甲方民盛家园整体规划进行自建，工期必须按照甲方整体工程进度进行，乙方不得自作主张乱修、乱建；为了双方利益不受损害，甲乙双方协商在乙方自建的9号楼北侧，乙方自愿留出宽2.2米、长52.5米的过道（按实际使用的长、宽计算面积），让出的面积甲乙双方协商同意各承担一半，甲方同意按承担的面积置换给乙方同等面积的铺面，建筑面积90平方米。若超出和不足协议面积，甲乙双方按市场价找补差价。乙方铺面位置在甲方8号楼最佳位置；甲方同意免除乙方给排水管网开口费用；供暖开口等相关费用，每年供暖费用，必须按照有关规定由乙方按照正常采暖期交给供暖公司，与甲方无关。办理手续的行政事业型费用（除消防外）由甲乙双方各承担一半；本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。协议签订后，双方均按约进行楼房修建，被告在自建9号楼时，按照双方约定在9号楼北侧修建留出了宽2.2米、长52.5米的过道，并在该过道临街入口加装卷闸门。双方建设工程完工后，被告认为原告一直没有为其办理承诺的免除供暖、给排水的开口费，承担行政事业性费用等各种手续和费用，原告修建的8号楼未按规划设计施工，影响了置换商铺的商用价值，拒绝接受原告修建的8号楼商铺，双方因此发生较大争议，拖延至今未能解决。故原告起诉提出上述诉讼请求。庭审中，原告明确表示8号楼一、二层商铺均系全通大厅式，尚未进行分割，被告在8号楼置换的商铺可以由其任意选定位置后为其分割。经本院多次主持调解，但被告均明确表示原告为其置换的铺面不符合约定，拒绝受领，原告必须为其办理承诺的免除供暖、给排水的开口费，承担行政事业性费用等各种手续和费用后再协商交付过道，双方意见分歧较大，调解无果。本院认为，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约行使合同权利、履行合同义务。从原告与被告签订该合同的主要目的出发，结合双方争议应交付过道实际功用和价值来分析，双方约定原告以90平方米的铺面向被告置换其预留的过道使用权，双方协商同意各承担该过道一半的面积，主要原因是由于原告所开发建设的民盛家园小区只有北面有一大门与仓房街联通，其所修建的8号楼一、二层商铺位于该小区最南端封闭区内，与被告协商预留的该过道就成为8号楼与青年街联通的重要通道，该过道的畅通对于8号楼一、二层商铺发挥商用价值具有很重要的作用。双方在协议中约定以90平方米的商铺置换该过道的使用权，双方并未具体约定互相交付的时间和先后顺序，现双方商铺和过道均已建好，原告也明确表示8号楼一、二层商铺均系全通大厅式，尚未进行分割，被告在8号楼置换的商铺可以由其任意选定位置后为其分割设立，但被告拒绝受领。双方在签订协议过程中，被告对于8号楼一、二层商铺修建的规划设计等情况应该有了充分的了解和掌握，由于8号楼与其修建的9号楼相邻，其在修建过程中对8号楼商铺的具体情况也完全清楚。双方在协议中对8号楼商铺所处位置及周边环境并无特别约定，原告修建的商铺和被告预留的过道均符合双方约定。至于被告认为原告未按照规划设计平面图施工，多占用过道上方空间以及8号楼地基与被告的过道之间的落差较大的意见。经审查，双方对此并无具体约定，原告是否违反有关部门批准的规划设计施工不属于人民法院审查范围，应由相关主管部门进行认定并处理。在原告履行义务未违反双方协议约定的情况下，被告主张8号楼商铺存在重大缺陷，影响其商用价值的理由缺乏相关依据证实。故被告以原告交付的商铺不符合约定为由拒绝受领的抗辩理由不能成立，本院不予采信。同时根据双方约定，被告预留过道的面积只有115.5平方米（宽2.2米×长52.5米），而原告为其置换同等面积的商铺达90平方米的事实也可以说明兼顾到了被告抗辩主张原告还使用其另一处小房面积的问题，故双方达成的过道置换协议不存在显失公平等情形。被告主张原告未按约履行所承诺的取暖、给排水的开口费以及各种行政性事业收费等各种手续和费用，但从双方协议内容分析，约定“甲方同意免除乙方给排水管网开口费用；供暖开口等相关费用，每年供暖费用，必须按照有关规定由乙方按照正常采暖期交给供暖公司，与甲方无关。办理手续的行政事业型费用（除消防外）由甲乙双方各承担一半”，从文义分析和标点符号分隔来看，原告同意免除给排水管网开口费用，但对供暖开口及每年供暖费用应由原告正常交付还是免除的含义在理解上仍存在较大分歧，双方约定的行政事业性费用意思含糊，不够明确，双方对此认识和理解存在重大分歧。协议中同时约定“本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力”，对存在的分歧意见应由双方另行协商确定。对上述费用的处理和分担的约定并不是被告向原告交付该过道的前置条件，双方在协议中约定的置换90平方米铺面只说明在8号楼最佳位置，而原告明确表示可由被告在8号楼一、二层随意选定。双方对该铺面并未约定其他特殊要求，不存在原告交付的铺面不符合协议约定的情形。被告仅凭自己的主观判断而拒绝受领置换的铺面，其抗辩主张拒绝履行向原告交付该过道义务的理由不能成立。依据合同法第六十六条的规定，双方互相履行合同义务，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行，原告的诉讼主张成立，依法应予支持。原、被告对上述合同义务的履行，并不影响双方关于免除或分担其他费用约定的履行，被告抗辩主张原告为其免除或分担其他费用的理由等约定不明确的事项应当另行协商或诉讼解决。综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梁茂书向原告山丹县房地产开发公司交付位于山丹县民盛家园9号楼北侧的过道一处（由山丹县青年街街面与民盛家园8号楼相通，南北宽2.2米，东西长52.5米）；二、原告山丹县房地产开发公司向被告梁茂书交付位于山丹县民盛家园小区8号楼的商铺一间（建筑面积90平方米，位于民盛家园8号楼一层或二层，被告梁茂书选定具体位置后，由原告山丹县房地产开发公司分割单独隔开）。上述一、二项，均限于本判决生效后10日内履行完毕。案件受理费70元，由被告梁茂书负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  卢殿宏审 判 员  吴 琴人民陪审员  张 成二〇一六年九月十二日书 记 员  陈 斐附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。申请执行事项告知：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。处理过的文书