海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初491号 原告：章琼，女，1963年1月18日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司，住所地：海南省琼海市。 法定代表人：杨文杰，董事长。 委托代理人：李青蒿，该公司工作人员。 委托代理人：陈安琪，该公司工作人员。 原告章琼与被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司（以下简称宝莲城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章琼、被告宝莲城公司的委托代理人李青蒿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同，被告返还原告购房款1563846元；2、被告向原告支付逾期办证违约金15638.46元；3、被告返还原告已代收的各种税费及产权代办费51105元；4、被告承担原告支付的购房款利息损失约512315元（从2010年3月2日起按人民银行同期贷款利率分段计算）；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年2月20日，原、被告签订了关于购买海南博鳌宝莲城二期H座2504号房的《商品房买卖合同》（编号：gf-2000-0171)。合同约定，该商品房总价为1563846元，并于2012年1月18日前将该商品房交付给原告，同时约定被告应当在商品房交付使用后360日内，为原告办理房地产权属证书。根据合同约定，原告于2010年3月1日付清全部房价款。2012年1月26日，被告与原告办理了交房手续。被告向原告代收了物业维修基金3574元、契税46915元、交易费89元、测绘费72元、产权登记和工本费155元、收取原告产权代办费300元，共计51105元。原告已按约履行了合同义务，并按要求支付了各种税费及产权代办费，依照法律规定及合同约定，被告应在约定期限内为原告办妥该商品房的房地产权属证书，但被告至今未履行该义务。从交房至今已四年，由于被告原因，原告一直未能取得该商品房的房地产权属证书。被告的违约使原告不能完全行使房屋所有权，给原告造成了巨大损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款约定，原告退房的，被告应全额返还原告已付的房价款，并按已付房价款的1%赔偿原告损失，故原告要求退房，解除合同，并返还购房款及代收的相关费用，承担逾期办证违约金、原告已付房款的利息损失及本案诉讼费。2016年5月30日，原告将诉讼请求变更为：1、被告承担逾期办证违约金15638.46元；2、被告赔偿损失476560元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2010年就已知悉琼海市政府对其开发的宝莲城项目地块改变土地规划和用地性质，可能引起不能办理房屋产权证的后果，仍然于2012年在与原告签订的协议中注明房屋交付后360天内办理房产证，有明显的民事欺诈故意。由于双方对办结房产证期限约定不明，依法应视为没有约定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，双方没有约定房产证交付期限的，应依照规定在法定期限的90日内办结。被告延期办理房产证的行为造成原告所购房产的市场价格减值476560元，故诉请被告承担办证的违约金并赔偿损失。 宝莲城公司辩称：一、涉案房产此前未能办理出权属证书并非被告的原因，系因琼海市政府对博鳌镇万泉河口海滨度假区的土地性质变更的行政政策变化所导致，属于不可抗力。由于历史原因，琼海市原有大量土地的出让用途为旅游用地，政府为规范土地管理，要求对原有旅游用地进行土地变性。琼海市政府办公室对相关内容进行了会议商讨，并形成了多份会议纪要，并指示协调政府各个部门办证需待土地变性完成。受此影响，包括博鳌镇万泉河口海滨度假区在内的部分房地产开发项目至今未能办理商品房产权证书。对于这一情况，海南一中院（2014）海南一中民一终字第257号判决书已有认定，宝莲城二期恰处于博鳌镇万泉河口旅游区，也受到土地变性等政策影响。事实上，被告早已向房管部门提交申请办理H座的大产证，而至2016年4月1日H座大产证才登记完成，从而影响了涉案房产产权证的办理，因此，本案延期办证系不可抗力所致。二、因行政政策不可抗力的影响导致延期办证的情况，根据《合同法》第一百一十七条的规定，被告依法可予以全部免除责任。三、合同第十五条规定，只有因被告的原因的导致未能在规定期限内取得产权证书的，原告才享有要求违约金的权利。本案未能办理房产权属证书系因政府土地政策的原因，因此，原告没有要求逾期办证违约金及损失赔偿的权利。四、被告无需承担原告诉请的因丧失交易机会而导致的损失。原告所提供的证据未能证明其曾享有确定的交易机会，即使确认原告曾享有交易机会，涉案房产未办理出房产证并不构成无法买卖的法律障碍，系原告与交易对方自行放弃交易，且原告提供的证据无法证明其房产存在减值，即使减值，亦并非未办理房产证所导致，而是房地产市场的变化所致，因此，被告无需承担相应的损失。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并进行认证。原告提交了下列证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告的商品房买卖关系，合同对购买的房号、价款、交房时间、办证时间及违约责任作了约定。2、购房收据二张及购房汇款凭证，证明原告已依约付清了购房款1563846元。3、交房通知书，证明被告通知原告于2012年1月18日至同年2月18日交房。4、宝莲城二期交房费用清单、各种税费收据，证明被告向原告收取了各种税费及其他费用共51105元，由被告为原告代办产权证。5、海房权证海字第XXXX号，证明海南宝莲城二期H座房产大房产证的登记时间是2016年4月1日。6、宝莲城房产价格，证明2013年宝莲城房产均价为23500元，2016年均价为17000元。7、证词，证明曾有购买此房的意向，因房产证迟迟未办出未能成交。被告质证认为，对原告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，但合同约定的被告办理义务是向有关部门提交办证资料，不是办理出证；对证据2-5的真实性、合法性、关联性均没有异议；证据6是原告网上打印的，没有进行公证，对其真实性有异议；证据7的证人未出庭作证，对其真实性不予认可。本院经审查认为，对原告提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认；证据6系网上打印资料，没有其他证据佐证，被告亦有异议，本院不予确认；证据7的证人未出庭作证，被告有异议，本院不予确认。 被告提交了下列证据：1、《琼海市房产预售许可证》[（2010）海房预字0052号]，证明涉案商品房符合法定预售条件。2、《商品房买卖合同》及其附件、附录，证明双方签订的合同合法有效，双方应当遵照执行。3、《海南省建筑工程竣工验收备案证》，[（2012）05号]，证明涉案商品房符合合同约定的交付条件。4、博鳌宝莲城二期委托经营管理协议，证明原告已将涉案房产委托酒店经营。5、《琼海市行政服务中心窗口服务承诺通知单》，受理编号：XZB120077-00053，证明被告已向政府提交办理房屋权属证书的相关资料。6、琼海市人民政府市长办公会议纪要第46期《研究参加2010年温州房展项目用地有关问题》复印件。7、琼海市人民政府市长办公会议纪要第39期《研究2公顷用地以内建设项目规划设计方案》复印件。8、（2014）海南一中民一终字第257号民事判决书复印件。证据6-8证明涉案商品房未能办理房屋权属证书的主要原因是政府主导的土地变性、调整规划等历史遗留问题造成，非被告原因。9、海房权证海字第XXXX号，证明H座房产大房产证已经办理完成，被告正在加紧办理分户房产证。10、房屋交易和产权确认书（转让）琼海市房交转字第201600060号，证明涉案房产权属证明已可在房管局依法查询。在审理过程中，本院根据被告的申请，依法调取了被告所提供证据6、7、8的原件，并在庭审中予以出示。原告质证认为，对被告提供的证据1、2的真实性无异议；对证据3、4的真实性、合法性、关联性无异议，但认为证据4是开发商要求购房人签订的，后来经营情况如何没有消息；证据5为复印件，对其真实性不清楚，且也未说明通知单的具体内容是什么；对证据6、7的真实性、合法性没有异议，但会议纪要的内容并没有关于宝莲城公司的内容，与本案无关，且时间在原、被告签订合同之前；证据8的真实性、合法性没有异议，关联性有异议；证据9为复印件，对其真实性不清楚，但该份证据恰恰证明了被告的违约事实，大房产证是在原告起诉后才办理出来的，则购房人的分证办理出来的时间就更久了；证据10为复印件，且没有房管局盖的章，对其真实性无法确认，但也恰恰证明了被告逾期办证的事实。本院经审查认为，对被告提供的证据1-4、6、9的真实性、合法性、关联性予以确认；证据5系复印件，且未记载项目名称，未能证实与本案的关联，本院不予确认；对证据7的真实性、合法性予以确认，但与本案没有关联，对其关联性不予确认；对证据8，该判决书涉及的项目所在地即博鳌万泉河口海滨旅游区与本案项目所在地博鳌万泉河口旅游区属于同一片区，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据10，经核实，对其真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区[编号：11-7，土地使用权证号：海国用（2007）第1125号，规划用途：旅游]的海南博鳌宝莲城第二幢H座25层04号房，建筑面积59.57平方米，单价按建筑面积计算为每平方米26252.24元，总金额1563846元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2012年1月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人（原告）使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3、（见合同附件四）买受人应在出卖人取得房地产权证（大产权证）后三十日内会同出卖人办理价格申报、过户申请手续……附件四补充条款第十五条约定，补充条款的约定如与合同不一致，以补充条款的约定为准。2010年2月20日、3月1日，原告分别向被告支付房价款100000元、1463846元，共计1563846元。2012年1月26日，原、被告办理了房屋交接手续，原告并向被告支付了维修基金3574元、契税46915元及其他办证费共计51105元，同时支付了有线电视初装费300元。同日，原告与案外人琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司签订了《博鳌˙宝莲城二期委托经营管理协议》，将房屋委托给该公司经营管理。2016年4月1日，涉案房产所属楼栋的房屋所有权证（大产权证）办理完成（房屋所有权证号：海房权证海字第XXXX号）。2016年6月13日，琼海市住房保障与房产管理局出具《房屋交易和产权确认书（转让）》，其中记载转让方为被告，受让方为原告，房屋坐落琼海市博鳌镇万泉河口旅游区（宝莲城）2#-H-2504房，交易时间2016年6月13日，不动产证明为海房权证海字第XXXX号。 2010年12月13日，琼海市人民政府市长办公会议研究处理嘉积、博鳌、官塘三大组团规划范围内参加2010年温州房展项目用地，同意按规委会或市规划建设局批准的规划条件和面积，将土地用途从旅游用地改变为住宅用地。海南省第一中级人民法院已生效的（2014）海南一中民一终字第257号民事判决书中:“再查明，琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载：会议认为，琼海市（特别是博鳌滨海片区）部分地产开发项目，由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证……”该判决还认定，博鳌万泉河口旅游区属于会议纪要所指的范围。涉案房屋所在的地号11-7土地的使用权证[海国用（2007）第1125号]注明座落的地点是琼海市博鳌镇万泉河口旅游区。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案争议的焦点是：被告是否应承担逾期办证的违约责任及赔偿原告房产市场价格减值损失。 双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人的责任是在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理…。此三项处理方式均是以“因出卖人的责任”为前提，即以被告宝莲城公司的责任为前提。本案涉案房屋所在的地号11-7土地坐落地点是琼海市博鳌镇万泉河口旅游区，属于琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中涉及到土地变性等历史遗留问题的片区，该地块的性质是旅游用地，应按市政府会议纪要的要求进行地类用途的变性。地类用途变性后，相应的房产权属证书才能依法依程序办理。因此，涉案房屋未能办理房地产权属证书的主要原因是土地变性等历史遗留问题，不完全是被告宝莲城公司的责任。涉案房屋所属楼栋的大产权证办理完成后，被告积极履行为原告办理涉案房产房屋所有权证的义务，琼海市住房保障与房产管理局并出具了《房产交易和产权确认书》，确定涉案房产的权属情况。由此可见，被告在履行办理产权证过程中没有过错，双方合同第十五条约定的“因出卖人的责任”的前提条件没有成就。原告尚未取得房产证，不属于被告违约，被告依法不应承担违约责任。故原告以被告逾期办证为由提出赔偿违约金15638.46元的诉讼主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。被告抗辩其不应承担逾期办证违约责任的意见理由成立，予以采纳。关于被告应否赔偿原告房产市场价格减值损失的问题。原告主张因被告逾期办证的违约行为使其丧失交易机会，造成所购房产市场价格减值，被告应赔偿其损失476560元。如前所述，原告尚未取得房屋权属证书，不属于被告违约，原告主张被告赔偿损失，缺乏事实和法律依据，且原告未能提供充分证据证明其损失，故对其该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告章琼的诉讼请求。 案件受理费人民币8683元，由原告章琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  符儒超 审 判 员  周英俊 人民陪审员  王国锋 二〇一六年九月六日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  邹燕萍 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。