上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初6786号原告(反诉被告)：程静，女，1984年12月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：夏斌，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈坚锋，上海乾业律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴土金，男，1983年1月5日生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：叶松青，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ标，上海市君悦律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司上海分行，住上海市。负责人：于晓青，行长。委托诉讼代理人：李欣，男，兴业银行股份有限公司上海分行工作。原告程静与被告吴土金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，原告申请追加案外人兴业银行股份有限公司上海分行(以下简称“兴业银行上海分行”)作为第三人参加诉讼，被告向本院提起反诉，本院均予以准许，并于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告程静及其委托诉讼代理人夏斌、沈坚锋，被告吴土金的委托诉讼代理人叶松青、ＸＸ标，第三人兴业银行上海分行的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程静向本院提出诉讼请求：1、第三人协助被告办理涉案房屋的抵押注销登记手续；2、被告办理涉案房屋的过户房产证变更登记至原告名下的手续；3、被告向原告支付逾期过户的违约金(根据合同约定每日按总房款188万元的万分之三，从2016年4月1日起至实际过户之日止，每日违约金为564元)；4、被告支付原告自2014年1月至2016年1月的物业费2,645元。事实和理由：2016年1月15日，原、被告通过中介居间介绍签署了《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋总价款为人民币(以下币种同)188万元，于2016年3月31日前办理转让过户手续。合同签订后，原告先依约于2015年12月29日向被告支付购房定金3万元，后于2016年1月15日支付被告购房款95万元，被告并于当天将房屋钥匙交付给原告，完成房屋交接。2016年3月4日，原告的贷款银行邮政储蓄银行审批并同意放款，与原告签订了《个人消费贷款及担保合同》。2016年3月31日前原告多次催告被告办理房屋转让过户手续，但被告以各种理由无故拖延办理。买卖过程中，由被告吴土金委托授权蔡志荣(出具有公证委托书)代办了该房屋的全程交易事宜。现房屋上尚有被告抵押登记给第三人的抵押权登记信息。被告吴土金辩称，不同意原告的第一至三项诉请，诉请四同意支付。被告依据买卖合同行使了自己的单方解除合同的权力，因此应该按照合同解除的后果予以处理，不同意原告的诉请。根据补充条款一中的约定，应按照合同第十条第三款的约定计算违约金，被告同意退还购房款并承担总房价款20%的违约金。第三人兴业银行上海分行述称，被告共计向第三人抵押借款66万元，期限为从2009年6月8日至2039年6月8日止。被告于2015年8月6日通过公证委托的方式，委托蔡志荣办理结清贷款和抵押登记注销手续，并于2016年1月19日提前还清了涉案房屋的全部贷款，2016年6月1日，第三人已经向被告交付了结清贷款和解除抵押的文件，是否办理抵押登记注销手续是由蔡志荣决定的，第三人愿意履行判决书中的协助义务。同时，被告吴土金向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告返还涉案房屋，被告同意退还购房款。事实和理由：2016年1月15日，原、被告通过中介居间介绍签署了《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房屋，被告支付了部分购房款，双方未完成房屋产权的过户登记。根据合同补充条款(一)第1条之规定：若被告在办理房地产的抵押登记注销手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给原告，则被告应按照本合同第十条第三款之约定的违约金比例承担违约责任。现被告因客观情况发生变化，想要继续居住在上述房屋，不再出售房屋，被告自愿承担违约责任并退还原告已支付的合同价款。被告已依法于2016年6月6日书面短信通知原告解除上述合同，并于2016年6月10日委托代理人向原告寄送了律师函，明确合同解除后被告愿承担的责任，并要求原告配合撤销网签手续，律师函已送达。原告程静针对被告吴土金的反诉辩称，被告在诉状中的陈述，表明双方未完成过户登记的原因是因为被告拒绝配合办理，被告引用的解除合同的依据是补充条款一第1条，该条款表述的是原告的合同解除权，而非被告的合同解除权。被告已自认违约和反悔的事实，原告不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有当事人有争议的事实：被告于办理抵押登记注销手续期间反悔不出售房屋，是否享有合同单方解除权。原告认为补充条款(一)中第1项的相关约定没有赋予被告单方解除权，而是原告才享有单方解除权，被告违约应承担合同第十条第三款约定的违约责任；被告则认为依据补充条款(一)中第1项的相关约定，其享有合同赋予的单方解除权，合同解除后也愿意承担相应的违约责任。本院认为，无论是合同补充条款(一)中第1项的相关约定还是第十条第三款约定，均未赋予被告单方合同解除权，而是赋予了原告合同单方解除权，被告若反悔不出售房屋，应当按照第十条第三款约定的违约金比例即每日总房款额的万分之三承担违约责任。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未按约履行涤除抵押并协助过户的义务，原告主张被告承担继续履行、支付逾期过户违约金的违约责任，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的被告支付占用期间物业费的诉请，被告没有异议，本院予以支持。至于剩余的购房款90万元，原告同意在涉案房屋过户后10天内支付给被告，作为合同履行的对价，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。被告的反诉请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴土金于本判决生效之日起十日内涤除上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋上登记的抵押债权(登记证明号：松XXXXXXXXXXXX)，第三人兴业银行股份有限公司上海分行同时协助被告(反诉原告)吴土金办理上述房屋的抵押权注销手续；二、被告(反诉原告)吴土金于上述第一项债务履行完毕后五日内协助原告(反诉被告)程静将上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋登记过户至原告(反诉被告)程静名下；三、原告(反诉被告)程静于上述第二项债务履行完毕后十日内支付被告(反诉原告)吴土金剩余购房款900,000元；四、被告(反诉原告)吴土金于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)程静逾期过户的违约金(按照每日564元的标准，自2016年4月1日起算至实际过户之日止)；五、被告(反诉原告)吴土金于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)程静自2014年1月至2016年1月的物业费2,645元；六、驳回被告(反诉原告)吴土金的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,800元，减半收取6,400元，反诉案件受理费40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费11,440元，由被告(反诉原告)吴土金负担(已付40元，余款11,400元于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一六年九月二十七日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……