山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁16民终1327号上诉人（原审原告）：山东新合作超市连锁有限公司。住所地：滨州市沾化区中心路***号。法定代表人：王希明，该公司经理。委托诉讼代理人：高新成，居民，该公司职工。委托诉讼代理人：刘芳军，山东芳军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳信县商业大厦。住所地：阳信县阳城四路与幸福四路交叉路口。负责人：阳信县商业大厦破产清算工作组。委托诉讼代理人：王永强，山东永强律师事务所律师。上诉人山东新合作超市连锁有限公司（以下简称新合作公司）因与被上诉人阳信县商业大厦房屋租赁合同纠纷一案，不服阳信县人民法院（2015）阳民二商初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。新合作公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对《租赁合同》中的保证金条款理解错误。其一，我方未按合同约定的期限交付租金是按被上诉人所开收据要求所交纳的，双方已形成了实际的交纳习惯。其二，迟延交付并不能引起被上诉人收没保证金20万元的条件。其三，晚交几天的租金，就没收20万元保证金显失公平。2．一审法院未对《租赁合同》的有效性做出分析。实际上，上诉人在庭审中已提出被上诉人已申请破产的情况下，在清算组已成立并接管被上诉人资产的情况下，已无处置资产的权利，当然也无对外发包的权利，《租赁合同》是无效的。一审法院程序违法。在上诉人知道被上诉人已申请破产的情况下和知道被上诉人已将涉案楼房外租的情况下，在上诉人提供相关事实后，一审法院未追加为被告，未释明可以追加情况，属程序违法。被上诉人阳信县商业大厦辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。新合作公司向一审法院起诉请求：1.继续履行合同，恢复供水供电，保证正常经营，并赔偿因其违约停水停电给新合作公司及店面承租人造成的损失30万元；2.案件受理费由阳信县商业大厦负担。原审庭审中，新合作公司变更第一项诉讼请求的损失数额为10万元，并增加一项诉讼请求，即：如不能继续履行合同，要求阳信县商业大厦返还新合作公司交纳的保证金20万元。一审法院认定事实：2010年4月11日，新合作公司与阳信县商业大厦签订房屋租赁合同。约定，出租方（甲方）为阳信县商业大厦，承租方（乙方）为新合作公司，甲方将商业大厦一楼（包括一楼内区现有设施、外区部分柜台，详见附清单）出租给乙方。租赁期限为10年，自2010年4月11日至2020年4月10日止。每年租赁费44万元。本合同签订时，预交前半年租赁费22万元，以后按季度预交，在每季度的前一个月的20日交下季度的租赁费11万元。本合同签订时，乙方向甲方交纳信用保证金20万元。若乙方违反本合同有关条款，或重大失误等单方面原因造成本合同中止，乙方承担违约责任，此金作为违约金不予返还。本合同圆满履行完毕，合同期满三日内，乙方撤出经营场地后，甲方将此保证金一次性返还给乙方，每迟延返还一天，甲方承担乙方损失3000元。乙方经营期间的水电费由乙方承担，甲方按供电、供水部门规定的价格按月收取，乙方在接到甲方通知三天内交齐上月水电费。乙方必须按期足额向甲方交纳租赁费、水电费等，逾期每日应加收应交额5%的滞纳金，若超过十日不能清付以上数额，甲方有权终止本合同，乙方承担违约和赔偿责任。租期内未经甲方认可乙方不得擅自全体转让或转租。本合同签订后，双方共同遵守，违约方承担违约责任，并按每天3000元赔偿给对方造成的损失。本合同未尽事宜，经双方协商达成书面补充协议，与本合同具有同等法律效力。本合同一式两份，双方签字盖章后生效。合同签订后，新合作公司向阳信县商业大厦交纳保证金20万元，阳信县商业大厦为其出具保证金收据，同时阳信县商业大厦将出租房屋交付新合作公司。合同履行至2015年，新合作公司于2015年1月7日向阳信县商业大厦交纳2015年1-3月份租金9万元，2015年4月3日向阳信县商业大厦交纳2015年1-3月份租金2万元，2015年第二季度（4-6月）的租金至今未交纳。阳信县商业大厦于2015年4月1日向新合作公司发出解除合同通知，随后新合作公司及其经营业户分别撤离，以涉案出租房为经营场所的新合作超市关闭。新合作公司与阳信县商业大厦双方就租赁合同是否解除及相关事宜未能达成一致意见形成纠纷。另查明，阳信县商业大厦现已将房屋另行出租。一审法院认为，新合作公司与阳信县商业大厦之间形成的房屋租赁合同关系，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应遵守合同履行相关义务。新合作公司主张的在合同履行过程中，双方对租金交纳时间形成了事实的变更，对此阳信县商业大厦不予认可。新合作公司提交的租金收据仅对其拖延交付租金具有证明力，而对其主张的变更租金交纳时间不具有证明力，因此本院对新合作公司的此项主张，不予支持。由于新合作公司拖延交付2015年第一季度的租金，没有按合同约定的期限及时交纳第二季度租金，构成违约，阳信县商业大厦按合同约定行使合同解除权并无不当，新合作公司要求阳信县商业大厦赔偿损失，返还保证金的诉求，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：驳回新合作公司山东新合作超市连锁有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由山东新合作超市连锁有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人称被上诉人于2015年2、3月即与案外人阳信福源商厦有限责任公司签订租赁合同，阳信福源商厦有限责任公司于2015年4月入住装修，于2015年10月1日开始营业。被上诉人认可将涉案楼房出租给阳信福源商厦有限责任公司，开业时间为2015年10月1日。法庭责令被上诉人在限令期间内提交出租的相关合同，但未提交。本院查明的事实与原审认定的其他事实一致。本院认为，关于被上诉人是否应返还上诉人信用保证金的问题。上诉人主张双方以实际付款方式变更了租赁费的支付期限。本院认为，双方租赁费的实际交付期间并不固定，不能证实上诉人的主张。被上诉人依据租赁合同约定，以上诉人违反合同约定为由解除本案合同并无不当。因双方合同中约定，若上诉人违反本合同有关条款造成合同中止，有上诉人承担违约责任，信用保证金作为违约金不予返还。本案中，因上诉人违约，则该信用保证金转换为违约金，则该条款系对违约金的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的原因违反合同可能造成的损失。依据上述规定，本院认为，被上诉人与上诉人解除合同后，将涉案楼房出租给案外人，且未提交证据证实其损失，故其扣留20万元信用保证金作为损失过高，应予以调整。因被上诉人未提交证据证实其与案外人签订合同的期间，结合双方均认可的案外人于使用涉案楼房的期间，酌定被上诉人的损失为10万元，原审对此认定有误，本院予以纠正。关于原审是否存在程序严重违法的问题。上诉人主张原审法院未列明被上诉人的破产清算工作组，强制其修改上诉状并无证据证实，其该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销阳信县人民法院（2015）阳民二商初字第280号民事判决；二、阳信县商业大厦于本判决生效后十日内返还山东新合作超市连锁有限公司信用保证金10万元；三、驳回山东新合作超市连锁有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由阳信县商业大厦负担1934元，由山东新合作超市连锁有限公司负担3866元。二审案件受理费5800元，由阳信县商业大厦负担1934元，由山东新合作超市连锁有限公司负担3866元。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  高立俊审判员  王正真二〇一六年九月三十日书记员  董学学