广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂09民终261号上诉人（一审原告）：封某，男，1969年8月22日出生，住容县。上诉人（一审原告）：陈某，女，1972年3月28日出生，住容县。两上诉人共同委托代理人：赵玲秋，广西三益律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广西容县沿海房地产开发有限公司。住所地：容县容州镇城西路***号。法定代表人：张某，董事长。委托代理人：胡兆中，公司行政人资部经理。上诉人封某、陈某因商品房买卖合同纠纷一案，不服容县人民法院（2015）容民初字第1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，代理审判员李小莉、周冬梅参加的合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理了本案。书记员卜攀翔担任法庭记录。上诉人封某、陈某的委托代理人赵玲秋、刘恩明，被上诉人广西容县沿海房地产开发有限公司（以下简称沿海公司）的委托代理人胡兆中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：沿海公司是持有房地产开发经营营业执照的有限责任公司，是容县“容州宾馆商业街”住宅小区的建设开发商。2011年11月29日，封某、陈某与沿海公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定沿海公司向封某、陈某预售其开发的容县“容州宾馆商业街”住宅小区第六幢1单元1503号房屋，建筑面积为166.21平方米，总价款为704930元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，即：遭遇不可抗力、非出卖人原因一周内停水或停电累计超过8小时、政府通知停工、禁止车辆进入施工工地、气象部门记录日降雨量达中雨及以上的等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是：逾期不超过30日，自合同交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条对商品房交接约定是：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接；买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收商品房或者领取商品房钥匙即视为对商品房已经验收合格并交接；合同附件对交房（楼）的约定是：买受人应于交付通知送达之日起十日内，按出卖人指定地点及方式办理钥匙交接手续，出卖人向买受人移交钥匙当日即视为买受人对该商品房接收之日，商品房交付通知送达之日起满十日，买受人仍未办理接收钥匙手续的，视为买受人已实际收房等。合同第十五条对商品房产权登记的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按买受人已付房价款的万分之三支付违约金，买受人退房的，出卖人除退还房款外，按买受人已付房价款的万分之三支付赔偿金等。此外，在合同附件关于装饰、设备标准中约定了沿海公司应在封某、陈某购买的商品房阳台门安装铝合金纱门、外窗安装铝合金纱窗。合同签订后，封某、陈某已经依合同的约定向沿海公司支付了全部购房款和预付办证税费等费用。2011年7月20日，沿海公司用封某、陈某预付的款项代封某、陈某向容县地方税务局缴纳了购房契税21147.90元。然而，沿海公司却未能在合同约定的期限向封某、陈某交付合同买卖的商品房。2013年5月31日，沿海公司以挂号信的方式向封某、陈某送达了入伙（交房）通知书，封某、陈某于同年6月10日领取了沿海公司发放其所购商品房的钥匙。至此，沿海公司已逾期交房71天。2013年9月至11月间，“容州商业街”住宅小区建设工程经消防、环保和防震部门先后验收合格，并于同年11月15日，由设计、勘察、监理、施工及建设五单位进行工程竣工验收，共同签署作出了“验收合格”结论的《建筑工程质量竣工验收意见书》。但是，沿海公司不但没有在合同规定的期限内为封某、陈某办理并交付房屋产权证，且至今尚未交付。另查明，根据容县气象局作出的气象证明，在2011年1月至2013年12月间，当地有中雨以上雨天156日，而其中在封某、陈某与沿海公司签订合同之日至合同约定交房之日的期间内，中雨量以上雨天58日。再查明，沿海公司至今没有履行合同约定在封某、陈某购买的商品房阳台门安装铝合金纱门和外窗纱窗的义务。根据当地现市场价格标准，用普通材料制作安装适合封某、陈某购买的商品房铝合金纱门、纱窗的价格为250元／平方米。2015年6月23日，封某、陈某向一审法院起诉，请求：1、沿海公司向封某、陈某支付2013年4月1日至2015年6月10日的逾期交房违约金56323.91元及2015年6月11日起至沿海公司经验收合格的房屋实际交付封某、陈某之日的违约金（计算办法：以封某、陈某已经支付的购房款为基数，按每日万分之一计算）；2、沿海公司支付逾期办理房屋房产证的违约金211.48元给封某、陈某（计算办法：以封某、陈某交付的购房款万分之三计算）；3、沿海公司支付安装纱门、窗款4922.5元违约金给封某、陈某（计算办法：按封某、陈某买受的商品房需安装纱门、纱窗的总面积8.95平方米×550元／平方米计算）；4、沿海公司支付未留绿地的违约金17940.28元给封某、陈某（计算办法：以封某、陈某应当享有的绿地面积×封某、陈某购房每平方米单价计算）；5、沿海公司向封某、陈某支付已收购房办证款的2014年2月26日至2015年6月10日的逾期利息2750.24元及2015年6月11日起至沿海公司交付权属证件之日的利息；6、沿海公司按合同约定向封某、陈某交付房屋产权证。一审法院认为：封某、陈某与沿海公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，合同当事人都应当依照合同的约定执行和履行。在本案双方当事人的争议中，一、关于沿海公司售予封某、陈某的商品房是否已经符合合同约定的交房条件、沿海公司是否已经向封某、陈某实际交房的问题，该院认为，在本案合同中，双方约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，并明确排除了合同中“该商品房经综合验收合格”、“该商品房经分期综合验收合格”和“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的可选条件，所以，“该商品房经验收合格”是合同约定的交房条件。沿海公司在工程竣工后，在尚未取得竣工验收合格证明之前便通知封某、陈某交接买卖的商品房，封某、陈某本可以根据合同的约定拒绝交接，但封某、陈某选择执行“领取商品房钥匙即视为对商品房已经验收合格并交接”的合同约定，所以，应当确认沿海公司与封某、陈某买卖的商品房已经符合合同约定的交房条件，且沿海公司已经向封某、陈某实际交房，实际交房的时间应以合同规定的标准确定（即商品房钥匙移交时间或出卖人交房通知到达买受人第十天），况且，沿海公司在此后也已经取得了建筑工程竣工验收合格的证明。二、关于沿海公司对封某、陈某是否存在逾期交房的违约问题，该院认为，虽然沿海公司未能在合同规定的期限将买卖的商品房交付封某、陈某，但沿海公司是否构成对封某、陈某逾期交房违约和违约的天数，应以沿海公司逾期交房的天数抵减符合合同约定沿海公司可迟延交房的天数为标准确定，沿海公司有逾期交房违约的，按合同约定承担违约责任。三、关于沿海公司是否违反合同未留绿地构成对封某、陈某违约的问题，该院认为，在封某、陈某与沿海公司签订的本案合同中，没有约定关于“容州宾馆商业街”应留绿地和封某、陈某应享有多少绿地面积的条款，而“容州宾馆商业街”建设规划图关于绿地率应占用地面积比例是由容县人民政府城市建设规划部门在城市规划时作出的要求，属政府行政管理行为，不属于封某、陈某与沿海公司合同所约定；在封某、陈某提供沿海公司的“广告宣传单”中，也没有关于“容州宾馆商业街”应有绿地面积的明确表述和承诺，所以，不能视为沿海公司作出应有绿地面积的合同要约，因此，封某、陈某的该项主张没有合同事实和法律依据，该院依法不能支持。四、关于沿海公司没有履行合同在封某、陈某购买的商品房阳台门安装铝合金纱门、外窗安装铝合金纱窗的问题，该院认为，沿海公司没有履行合同规定的该项义务已属违约，应当承担违约责任，封某、陈某主张沿海公司以补偿方式承担违约责任应予支持，但合同对安装铝合金纱门、窗用料标准没有明确约定，所以，沿海公司应给予封某、陈某的补偿费应当以适合封某、陈某购买的商品房制作安装铝合金纱门、纱窗普通材料的当地现市场价格标准计算，对封某、陈某主张的补偿费计算标准，该院不能采纳。五、关于沿海公司没有在合同规定的期限内为封某、陈某办理并交付房屋产权证的问题，该院认为，沿海公司至今未能依合同规定的时间办理并将封某、陈某所购商品房的产权证书交付封某、陈某已经违约，所以，封某、陈某主张沿海公司承担合同约定的违约责任和主张沿海公司继续履行该项义务的请求，依法应予以支持。但对封某、陈某主张沿海公司支付预交办证费利息的请求，因沿海公司已经使用封某、陈某预交款项的大部分为封某、陈某缴纳了购房契税，并未占用该款项，所以，封某、陈某的该项请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：1、广西容县沿海房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金916.4元给封某、陈某（计算办法：以封某、陈某交付的购房款704930元×0.0001×13天）；2、广西容县沿海房地产开发有限公司支付逾期办理房屋房产证的违约金211.48给封某、陈某（计算办法：以封某、陈某交付的购房款万分之三计算）；3、广西容县沿海房地产开发有限公司支付安装纱门、窗补偿款2237.5元给封某、陈某（计算办法：按封某、陈某买受的商品房需安装纱门、纱窗的总面积8.95平方米×250元／平方米计算）；4、广西容县沿海房地产开发有限公司应继续履行为封某、陈某办理和交付房屋产权证的合同义务；5、驳回封某、陈某的其他诉讼请求。案件受理费人民币927元，由封某、陈某负担400元，由沿海公司负担527元。上诉人封某、陈某不服一审判决，上诉称：1、“容州宾馆商业街”住宅小区建设工程项目至今仍未验收合格，按照相关法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，本案中双方签订《商品房买卖合同》中“领取商品房钥匙即视为对商品房已经验收合格并交接”的约定违反了法律的强制性规定，该约定应认定是无效的，一审法院认定事实错误；2、关于逾期交房天数抵减问题，上诉人认为雨天并且影响工程施工导致工程停工的才能作为迟延交房的天数予以相应扣减，被上诉人未能提交《施工日记》证明其因雨天停工的事实，不应予以抵减；3、一审判决认定商品房纱门、纱窗价格过低，不符合上诉人自行购买、安装纱门和纱窗的实际支出，事实上自行安装的价钱应为每平方米550元；4、根据容县人民政府容政函（2010）53号文件设定的规划设计条件和容县住房和城乡建设局的规划设计总平面图的规定，被上诉人开发的楼盘应有1394.51平方米的绿地，结合被上诉人的宣传广告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第3条规定，即使没有将说明和允诺写进合同，亦应视为合同的内容，被上诉人将双方合同约定的绿地部分建成楼群，属于违约行为，被上诉人应当向上诉人承担未留绿地的违约责任；5、上诉人已将办证费用预付给被上诉人，被上诉人占有该资金未办理房屋产权证，应支付占用该费用的逾期利息。请求判令：1、撤销容县人民法院（2015）容民初字第1274号民事判决第一、三、五项；2、依法改判被上诉人向上诉人支付自2013年4月1日至2015年6月10日的逾期交房违约金56323.91元及2015年6月11日起至被上诉人经验收合格的房屋实际交付上诉人之日的违约金；3、判决被上诉人向上诉人支付未安装纱门、纱窗的违约金（补偿款）4922.5元；4、判决被上诉人向上诉人支付未留绿地的违约金17940.28元；5、判决被上诉人向上诉人支付2014年2月26日至2015年6月10日已收购房办证款的逾期利息2750.24元及2015年6月11日起至被上诉人向上诉人交付权属证件之日的利息。被上诉人沿海公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人封某、陈某与被上诉人沿海公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，是有效合同，应受法律保护。双方存在的争议问题主要包括以下几个方面。关于房屋是否符合合同的约定、是否已经验收合格、被上诉人是否逾期交房的问题。双方在合同中第八条约定交付期限及交付条件分别为“2013年3月31日前”和“商品房经验收合格”。验收合格指的是经过建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的竣工验收。在本案中，出卖人沿海公司交付的房屋已取得五部门验收合格，符合合同约定。但是，沿海公司虽然于2013年5月31日以挂号信的方式向封某、陈某送达了入伙通知书，封某、陈某于2013年6月10日领取了沿海公司发放的钥匙，由于商品房直到2013年11月15日才取得五部门通过的竣工验收，即沿海公司在交付房屋的时候，并不符合双方约定的“商品房经验收合格”的交付条件。因此，本院认为，应以商品房通过竣工验收合格日即已达约定交付条件之日才能作为认定出卖人完成了交付验收合格房屋的时间，故应认定沿海公司于2013年11月15日当天才完成履行交付商品房的义务。双方在合同第十一条《交接》中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理（4）买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收商品房或者领取商品房钥匙即视为对商品房已经验收并交接。”，双方约定的交房条件只有“商品房达到交付使用条件后”，而该条款是明确在出卖人已经取得相关的证明文件之后，即商品房已经通过竣工验收后，由于买受人的原因导致不能交付的几种情形，发生第四种情形则视为验收，并不是将其与竣工验收作为并列的交付房屋的条件。一审判决认定上诉人封某、陈某收取房屋钥匙为验收交接，是对该条款的理解错误。因此，一审判决以上诉人收取房屋钥匙作为认定被上诉人已交付房屋不当，本院予以纠正。综上，合同约定交房日期为2013年3月31日，被上诉人于2013年11月15日交房，逾期交房天数为229天。被上诉人逾期交房是否构成违约，应以逾期交房天数抵减符合合同约定可延迟交房的天数为标准确认。根据双方在合同第八条第二项第三条明确约定：“气象部门记录日降雨量达到中雨及以上的，出卖人可据实相应延期交房”，一审判决认定本案自签订合同之日至合同约定交房之日期间中雨量以上雨天为58日，可相应抵减逾期天数，上诉人主张应以影响工程的下雨天才能抵减，本院认为，由于双方在合同中已经明确约定达到中雨及以上可相应延期交房，因此对上诉人该主张不予支持。综上，被上诉人对上诉人逾期交房违约天数为229天-58天=171天。按照该合同第九条约定，沿海公司逾期交房需按日支付已交房价款万分之一的违约金，封某、陈某已支付房款为704930元，则被上诉人应支付的逾期交房违约金为704930元×0.0001×171天=12054.3元。上诉人主张以2015年9月22日商品房通过建设项目竣工规划验收合格审批为验收合格标准，本院认为，该审批属于商品房后期行政审批项目，不属于五部门竣工验收审批，对该主张不予支持。上诉人主张被上诉人支付自2013年4月1日至2015年6月10日的逾期交房违约金56323.91元及2015年6月11日起至被上诉人经验收合格的房屋实际交付上诉人之日的违约金，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人未安装纱门、纱窗，应按照550元每平方米标准支付违约金，本院认为，一审法院已经对安装纱门、纱窗的市场行情进行了了解，较好材料价格为400-500元每平方米，普通材料价格为250元每平方米，而上诉人与被上诉人在合同中没有特别规定需要什么档次的纱窗纱门材料，一审判决按照普通材料标准判决被上诉人支付补偿款符合公平原则，并无不当，本院予以维持，上诉人请求支付未安装纱门、纱窗的违约金4922.5元，本院不予支持。关于未留绿地违约金的问题，在本案中，上诉人与被上诉人在合同中没有约定绿地的具体面积，在上诉人提交的沿海公司销售商品房的广告宣传材料中，沿海公司也并未在该材料中明确或者允诺具体的绿地面积，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”规定的情形。被上诉人与上诉人在合同中既未约定绿地面积，被上诉人也没有对此另外作出要约，上诉人主张被上诉人应支付未留绿地违约金17940.28元，本院对该主张不予支持。关于被上诉人已收取办证款，应否支付占用款项利息的问题。由于双方并没有在合同中约定该款如不办理证件应支付占用款项利息，且沿海公司已将该款的大部分办理了业主买房的契税，上诉人主张被上诉人支付2014年2月26日至2015年6月10日已收购房办证款的逾期利息2750.24元及2015年6月11日起至被上诉人向上诉人交付权属证件之日的利息，本院对该主张不予支持。综上所述，上诉人封某、陈某上诉请求被上诉人沿海公司支付逾期交房违约金有事实和法律依据，本院依法予以支持，其余上诉部分无理，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持容县人民法院（2015）容民初字第1274号民事判决第二、三、四、五项判决；二、变更容县人民法院（2015）容民初字第1274号民事判决第一项为：被上诉人广西容县沿海房地产开发有限公司支付逾期交房违约金12054.3元给上诉人封某、陈某；本案一审案件受理费927元（封某、陈某已预交），由封某、陈某负担297元，广西容县沿海房地产开发有限公司负担630元。二审案件受理费1854元（上诉人封某、陈某已预交），由上诉人封某、陈某负担593元，被上诉人广西容县沿海房地产开发有限公司负担1261元。上述债务，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  梁 坚代理审判员  李小莉代理审判员  周冬梅二〇一六年九月七日书 记 员  卜攀翔