山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0684民初428号原告：蓬莱梧桐汽车部件有限公司，住所地蓬莱市小门家镇河西魏家村，组织机构代码：66572260-6。法定代表人：刘桐，任公司总经理。委托诉讼代理人：刘增伟，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：于英春，山东西政律师事务所律师。被告：蓬莱九水五金制品有限公司，住所地蓬莱市刘家沟镇刘家沟村西，统一社会信用代码：9137068467454977XA。法定代表人：王先连，任公司总经理。委托诉讼代理人：周琳。原告蓬莱梧桐汽车部件有限公司（以下简称梧桐公司）与被告蓬莱九水五金制品有限公司（以下简称九水公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人刘增伟、于英春，被告的委托诉讼代理人周琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梧桐公司向本院提出诉讼请求，1、判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》；2、被告立即从蓬莱市小门家镇河西魏家村原告院内厂房（上述合同约定厂房）迁出，并将厂房返还原告；3、被告向原告支付租金200000元（自2015年10月1日至2016年1月31日止），自2016年2月1日起至实际迁出日止仍按原租赁合同约定租金标准向原告支付房屋租金及占有使用费；4、被告支付原告违约金738000元（自2015年10月1日至2016年1月31日止），自2016年2月1日起至判决确定的租赁合同解除日止仍按原租赁合同约定违约金标准向原告支付违约金，以上共计938000元。事实和理由：2013年10月1日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于蓬莱市小门家镇河西魏家村本公司院内部分厂房租赁给被告使用，租赁期限自2013年10月1日至2018年9月30日，年租金400000元，3年后开始每年递增50000元，被告应于每年9月30日前将下一年度租金一次性给付原告，合同还约定了违约责任等其他内容。2014年5月23日，原、被告双方签订了《厂房租赁补充合同》，原告将之前没有租赁的厂区内北侧厂房租赁给被告，该部分厂房年租金200000元，租赁期限自2014年5月1日至2018年9月30日，该补充合同还约定了租金如何交付等其他内容。上述合同签订后，原告将厂房交付给被告使用，但被告未按约定交纳租金，原告曾起诉要求被告支付租金，双方在法院调解下达成协议，但被告至今仍未按调解书内容执行，并欠付自2015年10月1日起至今的租金，原告多次催要未果，故诉至法院。被告九水公司辩称，请求法院依法驳回原告的诉请。本案原告无诉权，且不具备主体资格，2015年原告是否被注销、吊销情况不详，出示给法庭的组织机构代码是2015年以前的，且原告收取的租金未开具发票给被告；本案原告已于2015年5月份起诉并达成了调解书，现在已经进入执行程序，属于浪费司法资源，不应重复起诉，且其诉讼请求无法律和事实依据；在上次原告起诉之后，被告已经撤离，仅剩下价值400余万元的设备和附属建筑设施，有关详细情况在执行程序中；原告的第三项诉请没有法律依据；原告第四项诉请没有法律和事实依据，且违约金高达738000元，明显高于年租金400000元，属于违反法律规定。经审理查明，原告于2010年12月8日以出让方式取得坐落于小门家镇河西魏家村的工业用地9224M2，土地证号为蓬国用（2010）第04**号，终止日期2060年6月19日；2012年12月24日以出让方式取得坐落于小门家镇河西魏家村工业用地18716M2，土地证号为蓬国用（2012）第03**号，终止日期2057年4月17日，原告在上述土地上建有厂房。2013年10月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将坐落在蓬莱市小门家镇河西魏家村本公司院内的部分厂房出租给被告，1、租赁厂房建筑面积为5400平方米，即院内南侧90米×24米厂房和西侧南半部120米×27米厂房；2、租赁厂房自2013年10月1日起至2018年9月30日止，期限为5年，在此期间，如果原告将厂房出售，被告接到通知后一个月内将承租厂房让出，原告退回剩余租金；3、租赁期满，原告有权收回厂房，被告应如期归还，及时搬出属于被告的物产，不得转租；4、租金按年租40万元起，3年后开始每年递增50000元；5、被告在每年9月30日前主动将下一年度租金一次性支付给原告，每拖延1天原告增收1%的滞纳金。6、租赁期内发生的水电等费用均由被告承担；7、被告可用原告的水源、电源、水井、变电室至车间的水电设施由被告按规范自行安装，费用由被告自理·····双方还约定了其他权利义务及发生纠纷协商不成的可向法院起诉等条款。合同下方有双方法定代表人刘桐、王先连签字并加盖各自公司印章。合同签订后被告即将2013年10月1日至2014年9月30日的租金400000元给付原告，原告将上述厂房交付被告使用。2014年5月23日原、被告又签订《厂房租赁补充合同》，约定：原告将厂区内北侧的厂房租赁给被告，一、厂房面积：长108米，宽27米，总面积2916平方米。二、厂房租金：每平方米70元计算，年租金总额20万元整。三、租赁期限：自2014年5月1日起至2018年9月30日止。四、租金支付：该租赁厂房从2014年5月1日至2014年9月30日的租金83300元整于本合同签订之日乙方一次性付给甲方。五、本补充合同未尽事宜与前期甲乙双方签订的厂房租赁合同合并执行。双方法定代表人在合同底部签字并加盖公司印章。《厂房租赁补充合同》签订后，原告即将厂房交付被告使用。因被告于2014年9月30日前未交付2015年租赁费，原告于2015年起诉至本院，请求判令解除与被告签订的厂房租赁合同和补充合同。后经本院主持调解，双方达成调解，本院于2015年5月6日出具（2015）蓬潮民初字第50号民事调解书，载明双方调解意见：“一、原告蓬莱梧桐汽车部件有限公司与被告蓬莱九水五金制品有限公司自愿继续履行双方2013年10月1日签订的《厂房租赁合同》和2014年5月23日的《厂房租赁补充合同》。二、被告蓬莱九水五金制品有限公司给付原告蓬莱梧桐汽车部件有限公司2015年9月30日前的租金及利息共计700000元；于2015年5月31日给付100000元，2015年6月30日给付300000元，2015年7月30日给付300000元。如被告有任何一次逾期付款，应另外承担100000元的违约金，且原告有立即申请执行剩余全部款项的权利。”调解协议达成后，被告按照协议约定给付第一笔款项100000元，剩余款项一直未付。原告于2015年8月5日申请执行（2015）蓬潮民初字第50号民事调解书的内容，本院于2015年8月13日予以受理立案，目前该案仍在执行过程中，尚未执行完毕。庭审中，原告主张按照双方签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁补充合同》的约定，被告应当在2015年9月30日前付清2015年10月1日至2016年9月30日的厂房租赁费共计600000元，但被告一直未付。原告于2016年1月12日向被告邮寄催款通知书，通知被告于2016年1月30日前付清全部款项，逾期原告将解除与被告之间的租赁合同，被告收到后并未在合理期限内付清租赁费，因此原告诉来法院，请求解除双方签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》，被告立即迁出原告厂房，并要求被告支付自2015年10月1日起至2016年1月31日止欠付的四个月租赁费200000元以及自2016年2月1日起至实际迁出日止仍按原租赁合同约定租金标准向原告支付房屋租金及占有使用费，按照合同约定支付自2015年10月1日起至2016年1月31日止共123天以年租金600000元为基数、每日1%的比例计算的违约金738000元以及自2016年2月1日起至判决确定的租赁合同解除日止仍按原租赁合同约定违约金标准向原告支付的违约金。原告针对以上主张，提交营业执照、组织机构代码证复印件、被告营业执照复印件、蓬莱市市场监督管理局2016年5月27日出具的原告企业信息表，证明原、被告诉讼主体资格；提交土地证两份，证明原告为涉案租赁土地的使用权人；提交《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》，证明租赁合同关系及双方权利义务；提交（2015）蓬潮民初字第50号民事调解书，证明原、被告双方对2015年9月30日前的租金达成一致意见；提交《强制执行申请书》、《案件受理通知书》及《限制被执行人高消费、加入黑名单、限制出境申请书》，证明原告已向蓬莱市人民法院申请强制执行、申请将被告及其法定代表人列入失信黑名单；提交照片12张，证明涉案租赁物被告已实际不再使用，部分设施被被告损坏；提交2016年1月12日催款通知、EMS快递寄件联、EMS回执联复印件，证明原告于2016年1月12日向被告催款。被告辩称，双方签订合同后，被告支付给原告租赁费，原告并未向被告出具发票，因此原告违约在先，被告不需要承担违约责任；被告同意解除合同，但在原告申请（2015）蓬潮民初字第50号案件的执行过程中，被告与原告已协商解除合同，且被告已于2015年8月13日搬离厂房，不再继续使用，因此双方的租赁合同已在2015年8月13日就已经解除，被告不应当继续支付2015年10月1日至2016年9月30日的租赁费；原告要求的违约金过高，违约金超过本金，不符合法律规定；被告虽与原告签订合同租赁原告的厂房，但是该厂房是被告公司的法定代表人王先连打算投资成立另一新公司所用，而该新公司并未成立或者进行注册登记，因此不应当由被告承担责任，而是应由新公司承担责任。针对辩称意见，被告未提供证据证明。被告对原告提交的营业执照、组织机构代码、企业信息表和照片有异议，质证称被告没有按照国家规定对营业执照和组织机构代码进行年检，该企业有可能被吊销或者注销，且原告的厂房已经出租给被告，因此原告没有营业场所进行经营，原告主体不适格，被告提交营业执照复印件，以证实被告于2016年进行年检；被告对原告其他证据的真实性无异议，但质证称原告的照片无法证明厂房原貌和现貌，不清楚有无收到原告的催款通知。原告不认可被告在执行过程中与原告协商解除合同的事实，同意按2016年5月13日庭审之日作为解除合同的时间。原、被告均认可合同签订后原告将空厂房交付给被告，原告庭审中要求被告将腾空的厂房交付给原告。被告则主张合同签订后被告在厂房内安装了设备，并在大门外安装了铁门，现在厂房内还存有部分设备和设施无法拆除，要求用余留设备、设施抵顶所欠的租金。被告提交设备清单，列明其在厂房内剩余的设备有：1、航标，2、回转窑（价值400万元），3、除尘器（价值60万元），4、煤4吨（价值8000元）；建筑设施有：1、三口井（价值22万元），2、两个大池（价值20万元），3、两个小池和四间房（价值27万元），4、大门和两个小厦（价值7万元），还有若干废铁、管、板、大桶、焦炭等（价值共3万元）。原告质证称原告交付给被告空置厂房，被告接收后安装什么设备、价值多少原告方不清楚，原告只要求被告将剩余设施拆除并迁出，不同意抵顶租金。经本院现场勘验清点，原、被告一致认可被告在原告厂房内遗留回转窑一个、除尘器一个、航标一个、水井三口、平房四间、大小水池各两个、大铁门一个、小厦（车棚）两个以及工业用碱约30袋、塑料桶两个、煤约一吨。经被告申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对被告在厂房内建设的房屋四间、大小水池四座、三口水井进行价格评估，价格鉴定意见为：（1）四间平房在鉴定基准日的价值为￥30,690.00元（人民币：叁万零陆佰玖拾元整）；（2）两大两小四个水池在鉴定基准日的价值为￥119,250.00元（人民币：拾壹万玖仟贰佰伍拾元整）；（3）三口水井在鉴定基准日的价值为￥63,800.00元（人民币：陆万叁仟捌百元整）。被告对鉴定意见无异议，原告对鉴定报告的真实性、鉴定机构的鉴定资质及鉴定程序无异议，但对鉴定行为及鉴定结果不认可，质证称其并不同意对上述设施进行鉴定，且鉴定的三口水井是否仍然具备水井的使用功能无法确定。原、被告对鉴定费5000元均无异议，均要求对方承担鉴定费。因双方分歧意见较大，本案调解不成。上述事实，有原、被告庭审笔录、租赁合同、土地证、民事调解书等证据在卷为凭，足以采信。本院认为，原、被告自愿签订厂房租赁合同及补充合同，并未违反法律强制性规定，合同成立并生效，双方已形成租赁合同关系，双方均应依合同的约定履行各自的义务。被告应于2015年9月30日前交纳2016年度的租赁费600000元，但被告未按约定交纳2016年租赁费，应视为被告有违约行为。原告向被告邮寄催款通知，被告对EMS寄件联真实性无异议并认可寄件联上的送达地址为被告方公司地址，因此能够认定原告曾向被告送达催款通知，原告送达催款通知后被告未予答复也未补交租赁费，原告依法有权按照合同约定解除与被告之间的租赁合同，并由被告承担违约责任。被告辩称原告不具有诉讼主体资格，但未提供证据证明，且原告提交的营业执照、组织机构代码复印件、企业信息表足以证明原告企业法人资格仍然存在，因此原告可以作为适格原告参加诉讼，本院对被告辩称意见不予采采信。庭审中双方均同意解除合同，但对于合同解除的时间未达成一致。原告同意以第一次庭审的时间（2016年5月13日）作为合同解除时间，被告则主张双方的租赁合同已在2015年8月13日被告搬离厂房时已经解除，其不应当继续交纳2016年度的租赁费，但被告对自己的主张未提供证据证明，且被告认可其设备设施至今仍未搬离厂房。本院认为，（2015）蓬潮民初字第50号民事调解书所涉及的内容是双方2015年9月30日之前欠付的租赁费数额及给付方式，并未涉及到2015年10月1日以后的租赁事宜。被告未按照民事调解书的内容履行给付义务，不能视为解除合同的意思表示，被告辩称其与原告协商解除合同但并未提供证据证明，且原告不予认可，因此本院对被告辩称合同已于2015年8月13日解除的意见不予采信，合同仍在有效期内，双方应当按照合同约定继续履行合同义务，因双方在庭审中均同意解除合同，原告同意2016年5月13日解除合同，符合法律规定，故本院确定双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》于2016年5月13日解除，双方均应按租赁合同履行各自的权利、义务至2016年5月13日。被告未按约定给付租赁费，应当承担违约责任，被告辩称原告未向被告出具租赁费发票，但该事项并未在合同中明确规定，因此原告并未违反合同约定，故本院对被告辩称原告违约在先，被告不应承担违约责任的辩称意见不予支持。被告辩称租金不应由被告承担，应由未成立注册登记的新公司承担，但租赁合同系原、被告签订后原告将厂房交付给被告，被告支付租金，且新公司尚未注册成立，无民事权利能力和民事行为能力，因此被告九水公司系合同权利义务的承受方，违约责任也应由被告承担，故本院对被告辩称意见不予支持。根据合同约定，自2015年10月1日至2016年5月13日合同解除之日，被告仍应按照合同约定的租赁费数额交纳租赁费，自2016年5月14日至2016年9月30日被告仍未将设备拆除，因此应当按照合同约定的租赁费标准继续交纳厂房租赁费，因此自2015年10月1日至2016年9月30日被告应当交纳租赁费600000元，自2016年10月1日之后至被告实际迁出厂房之日止，被告每占用一天厂房，就应当按照合同约定的租赁费标准即600000÷365=1643.84元／日交纳租赁费。关于违约金部分，原告主张按照合同约定的标准计算违约金共计738000元，被告辩称原告主张的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”结合本案实际，被告拖欠支付租赁费给原告造成的损失应以拖欠金额按照民间借贷逾期利率计算，原、被告在合同中约定每拖延一天即增收1%，过分高于其损失的30%，故违约金应以年利率24%为限计算，被告自2015年10月1日至2016年9月30日的违约金为600000×24%×1=144000元。庭审中，被告要求用其在厂房内的设施设备抵顶欠付的租赁费，原告不予同意，要求被告拆除迁走。本案中，原、被告虽未就附属物的归属等问题进行约定，但房屋、水井、水池等设施如拆除或者填平，不仅费用较高且将极大损害其使用价值，被告要求用余留设备、设施抵顶所欠的租金，本着公平原则，能够拆除的设备应由被告自行拆除迁走，无法拆除的设施应由原告在受益范围内折价予以补偿，补偿款从被告欠付的租赁费及违约金中予以扣除。结合本案实际，被告在原告厂房内的四间平房、三口水井及大小四座水池，应当以其市场价值抵顶被告欠付的租赁费等；原告虽不同意对上述设施进行鉴定亦不认可鉴定结论，但对鉴定资质、鉴定程序及鉴定意见书的真实性均无异议，被告对鉴定意见无异议，因此上述设施应归原告所有，上述设施的价值共计213740元，应当抵顶被告欠付的租赁费等。被告在原告厂房内的航标、回转窑、除尘器、大门、小厦、废铁、管、板、大桶、焦炭等设施和物资应当由被告自行拆除运走。因被告主张的平房、水井、水池等设施价值与鉴定实际价值相差较大，鉴定费5000元，由被告自行承担。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告蓬莱梧桐汽车部件有限公司与被告蓬莱九水五金制品有限公司于2016年5月13日解除双方于2013年10月1日签订的《厂房租赁合同》、2014年5月23日签订的《厂房租赁补充合同》。二、被告蓬莱九水五金制品有限公司支付原告自2015年10月1日至2016年9月30日的厂房租赁费600000元，上述款项限于本判决生效后十日内给付；自2016年10月1日之后至被告实际迁出厂房之日止，被告每占用一天厂房，就应当按照合同约定的租赁费标准即1643.84元／日交纳租赁费。三、被告蓬莱九水五金制品有限公司支付原告自2015年10月1日至2016年9月30日的违约金144000元，该款限于本判决生效后十日内给付。四、被告蓬莱九水五金制品有限公司在原告厂房内的平房四间、水井三口、大小水池四座由原告占有、使用、收益，原告给付被告上述设施的折价款213740元；其余设施航标、回转窑、除尘器、大门、小厦、废铁、管、板、大桶、焦炭等，被告应于本判决生效后三十日内拆除并迁出原告位于蓬莱市小门家镇河西魏家村的厂房。五、上述二、三、四项给付义务互相抵顶后，应由被告蓬莱九水五金制品有限公司支付原告蓬莱梧桐汽车部件有限公司租赁费及违约金共计530260元，该款限于本判决生效后十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13380元，由原告负担4277.4元，被告负担9102.6元。被告应负担的部分已由原告预交垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李静波人民陪审员  张家平人民陪审员  杨华长二〇一六年九月三十日书 记 员  李 光