河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1623民初336号原告：张青伟，男，汉族，生于1984年3月16日，住周口市段。委托代理人范威力，河南众望律师事务所律师。被告：河南广翰置业有限公司（组织机构代码证：59760322-5）。地址：商水县纬一路西段南侧。法定代表人马玉坡，系公司经理。委托代理人张新安，该公司法律顾问。被告：葛信伟，男，汉族，生于1968年6月5日，住郑州市管城回族区。委托代理人龚贺，男、汉族，1989年1月10日生，住项城市。原告张青伟与被告河南广翰置业有限公司（以下简称广翰公司）、葛信伟合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理，原告张青伟委托代理人范威力、被告广翰公司委托代理人张新安、被告葛信伟委托代理人龚贺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月23日，原告与二被告签订房屋买卖协议一份，协议约定原告一次性交付二被告房款50万元，购买被告位于商水县纬一路西段南侧金翰公馆1号楼从西至东第一间门面房（上下两层），建筑面积约150平方米。同时协议约定，交房日期为2015年4月22日，逾期按房屋总价款的月5%作为滞纳金给付原告。至今二被告未向原告交付所购买的房屋，也未向原告办理房产登记手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院：1、请求依法解除与被告之间的房屋买卖协议，并返还原告所付购房款50万元及违约金；2、赔偿原告已付购房款一倍的经济损失；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告葛信伟辩称，原告起诉的是事实，扣除被告已经偿还的房款50万元，其它部分款项愿意偿还。被告广翰公司辩称，一、同意与原告解除合同。二、原告所付的购房款50万元实际上支付了46万元，当时写的有4万元的现金算是提前支付给原告的利息。三、合同中约定的违约金超过了法律的规定，超出部分法院不应支持。原告要求被告支付购房款一倍的价款违背了合同法的规定。四、双方签订的房屋买卖协议明显显失公平，并且系趁人之危，属无效合同。五、被告已经退回了原告购房款50万元。原告向本院提交的证据材料有：一、身份证复印件一份，证明原告具有合法的诉讼主体资格。二、房屋买卖协议一份、2014年12月23日广翰公司出具的收据一份，证明原告与被告签订的房屋买卖协议合法有效，协议明确约定房屋价款为50万元，被告也收到了原告的购房款，且被告向原告承诺交房日期为2015年4月22日，逾期按照总房款的月5%支付滞纳金。三、商水县房地产管理中心房屋预告登记证明一份，证明被告将出售给原告的房屋于2015年10月26日-28日进行了抵押登记。依据商品房买卖合同司法解释第八条的规定，原告有权请求被告支付其所有的损失。被告广翰公司向本院提交的证据材料有：和解协议书一份，证明案外人李心军替广翰公司将原告交付的50万元购房款全部退回。被告葛信伟未向本院提交证据材料。据原、被告提交的证据，经庭审质证、双方当事人的陈述，被告葛信伟对原告提交的证据均无异议，但认为签订合同时马玉坡也在场，葛信伟与马玉坡系合伙关系，马玉坡买地，葛信伟出资建房。被告广翰公司对原告提交的证据真实性均无异议，但认为从房屋买卖协议第一条看，双方约定的是门面房上下两层，面积是150平方米，而房款为50万元，根据2014年商水县房价，门面房一平方米达到1万多元，明显显失公平。且当时被告因急需用钱，所以说该合同签订有趁人之危的情况。其次，收据上书写的是银行转账46万元，其中4万现金是提前原告扣除的利息，实际上被告只收到46万元的转账。对证据三认为被告违约是无奈的，不是有意的。另外，房屋买卖协议上无公司法人的签字，不排除原告与第三人恶意串通的嫌疑。原告张青伟、被告葛信伟对广翰公司提交的和解协议书无异议，本院予以确认。对上述质证意见本院综合分析认为，对于被告葛信伟提出的与马玉坡系合伙关系，马玉坡买地，葛信伟出资建房的质证意见，本院认为，葛信伟未向本院提交证据证明二人签订有书面的合伙协议，或者具备合伙的其他条件，对此本院不予采纳。关于被告广翰公司提出的根据2014年商水县房价，门面房一平方米达到1万多元，因此该房屋买卖协议明显显失公平，且当时被告因急需用钱，所以合同的签订有趁人之危的情况。对此本院认为，根据《合同法》第五十四条、五十五条相关规定，对于显失公平、乘人之危签订的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，即便本案存在撤销权的行使，广翰公司提出的时间早已超过法律规定一年的期间，对此质证意见本院不予采纳。对于广翰公司提出的收据上书写的是银行转账46万元，现金4万元是原告提前扣除的利息，实际上被告只收到46万元。对此本院认为，根据2016年1月29日原告与被告广翰公司达成的和解协议，案外人李心军替广翰公司已退还原告交付的购房款50万元，该和解协议能够与收据上“今收到购房款五十万元整（银行转账四十六万元整，现金四万元整）”相互印证，对此质证意见本院不予采纳。对于广翰公司提出的房屋买卖协议书中无公司法人的签字，不排除原告与第三人恶意串通的嫌疑，对此本院认为，被告并未举出证据证明原告与第三人恶意串通，在庭审中问及广翰公司与葛信伟的关系时，被告广翰公司代理人回答不知道，与其在代理词中辩称的由于公司经理马玉坡对葛信伟的信任及公章的管理疏漏，从而被葛信伟利用，造成了这样的局面的说法相互矛盾。因此，协议上即便没有公司经理马玉坡的签字，但加盖有广翰公司的印章，公司仍应当对其法定代表人或其他工作人员的经营活动承担民事责任。经庭审查明，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2014年12月23日，出卖人（甲方）葛信伟与买受人（乙方）张青伟签订房屋买卖协议一份，在出卖人一栏处同时加盖有河南广翰置业有限公司的印章，合同约定张青伟购买广翰公司位于商水县纬一路西段南侧金翰公馆1号楼从西至东第一间门面房（上下两层），面积约150平方米，总价款50万元，交房日期为2015年4月22日，逾期按房屋总价款的月5%作为滞纳金，同时协议还对其它事项进行了约定。2014年12月23日，葛信伟向张青伟出具收据一份，“今收到购房款五十万元整（其中银行转账46万元整，现金4万元整）”，并加盖河南广翰置业有限公司印章。同时查明，2015年10月22日，被告广翰公司将协议中约定的上述门面房抵押给商水县农村信用合作联社，并办理了房屋抵押登记手续。同年10月26日，该公司向商水县房地产管理中心办理了房屋预告登记。还查明，2016年1月29日，原告张青伟与被告广翰公司达成和解协议，案外人李心军替广翰公司返还张青伟购房款50万元。本院认为，原告张青伟与被告河南广翰公司签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，该协议合法有效，本院予以确认。协议签订后，当事人应当按照事先约定全面履行自己的义务。首先，被告河南广翰公司在履行合同过程中，未经原告同意擅自将其所购买的房屋抵押给商水县农村信用合作联社已构成违约，除应退还原告购房款外，还应依约承担违约责任。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任：（一）、商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。所以，被告广翰公司未经买受人同意将已出卖的房屋又抵押给第三人，造成房屋买卖合同无法继续履行。因此，原告诉请与被告解除合同、返还购房款50万元及承担违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告诉请赔偿其购房款一倍的经济损失，未向本院提交证据证明，对此本院不予支持。另外，被告葛信伟作为卖方经办人，以法人的名义从事经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：（2015）解除原告张青伟与被告河南广翰置业有限公司之间签订的房屋买卖协议；二、被告河南广翰置业有限公司返还原告张青伟已付购房款50万元（已调解并支付完毕）；三、被告河南广翰置业有限公司支付原告张青伟违约金32.5万元（从2014年12月23日起至2016年1月29日止按逾期总房款的月5%计算滞纳金）；（2015）被告葛信伟不承担赔偿责任；（2015）驳回原告张青伟的其它诉讼请求。上述具有给付履行部分于判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告河南广翰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  承俊德审判员  郭学军审判员  赵少华二〇一六年九月十三日书记员  郭 伟