上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初7958号原告(反诉被告)董选育。委托代理人陆叶。委托代理人沈汇贤。被告(反诉原告)李燕。委托代理人周春雷。原告(反诉被告)董选育诉被告(反诉原告)李燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理。董选育的委托代理人沈汇贤和李燕的委托代理人周春雷到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。董选育诉称，原、被告双方通过江正地产中介，于2015年6月14日签订了《房地产买卖居间协议》，并于当天签订了《房屋买卖合同》。2015年6月29日签订的《房地产买卖合同》，董选育以总价5,250,000元(人民币，下同)将位于上海市奉贤区奉浦大道95弄170号的房屋转让给李燕，双方约定了房款支付方式和办理过户手续和房屋交割等内容。合同履行过程中，因董选育的资金周转问题，导致未能及时还清房屋的抵押贷款，未能按期办理房产过户手续。对此，董选育向李燕如实告知了资金困难的情况，并在2016年10月19日先行交付了房屋。本着尽快完成交易过户的目的，双方经过协商，李燕表示对董选育未能及时办理过户的情况表示谅解，李燕不追究董选育的逾期责任，同意另外提前支付1,100,000元房款用于帮助董选育还清贷款，并立即完成过户手续。双方对此在2015年12月25日签订了《履约情况确认书》。同时李燕承诺在该确认书上手写补充注明剩余房款900,000元应于产证出来后半个月内付清。根据此确认书，双方立即去办理了变更手续，并于2016年1月4日正式完成过户。过户完成后，董选育即通知李燕尽快支付剩余900,000元房款。然而，李燕却突然以要追究董选育违约责任为由，虚构1,000,000多元所谓的损失，拒绝支付剩余房款。董选育因年底急需资金，多次与李燕交涉，李燕均强硬拒绝。董选育不得已在2016年1月26日在李燕门上贴了《催款函》，要求李燕立即付清全部剩余房款，否则要求承担全部法律后果，在董选育警告要求采取法律手段催款后，李燕于2016年2月3日支付了600,000元房款，对于剩下的300,000元仍然拒绝支付。2016年3月8日，董选育再次函告李燕要求支付剩余房款。李燕却于2016年3月13日以律师函的方式，直接书面表示拒绝支付房款。董选育认为，在双方达成补充协议后，双方应当按照补充协议约定的内容来履行。但李燕却在取得房屋产权后，自身没有交易风险的情况下，突然以所谓的违约责任和损失拒绝剩余房款，存在极大的恶意。虽然经董选育警告采取法律手段后，李燕支付了部分房款，但却明确拒绝支付全部房款。根据双方合同约定，李燕未按合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付董选育违约金。为此董选育起诉法院要求判令：1、李燕立即支付剩余房款300,000元；2、李燕支付逾期付款违约金(自2016年1月29日至实际支付日止，按5,250,000元的日万分之五计算)；3、诉讼费由李燕承担。李燕辩称，由于董选育延期交房过户，按照合同约定应该承担延期交房过户的违约金，董选育违约在先，故不得已暂扣房款抵扣。不同意董选育的诉讼请求。李燕反诉称，2015年6月29日，原、被告双方签署《上海市房地产买卖合同》约定，董选育将聚贤煌都170号房屋以4,800，000元出售给李燕，于2015年10月30日前腾房交房并办理房产转让登记手续，否则按房屋总价款的日万分之五支付违约金。2015年6月29日，双方又签署了《装修补偿协议》，约定：1、乙方(李燕)于2015年6月29日前支付1,600,000元；2、乙方通过银行贷款方式申请2,000,000元，由银行直接放贷至董选育账户；3、过户之前即2015年8月31日前，甲方(董选育)将钥匙交于乙方，乙方可以先行装修。并在第六条明确本协议“如与上述《房地产买卖合同》有冲突的地方，以本协议为准”。然而由于董选育上述房屋在农业银行尚有剩余1,000,000多元房贷没有清偿，该房贷抵押权没有撤销，致使李燕房屋贷款2,000,000元最终不能放贷。故双方于2015年12月25日签署《履约情况确认书》约定：1、乙方已按约支付房款3,250,000元；2、关于银行贷款2,000,000元，由于董选育原因，此贷款计划放弃；3、乙方支付1,100,000元现金房款给董选育，用于董选育剩余房贷1,000,000多元的偿还。2016年1月，李燕又向董选育支付了600,000元。综上，双方约定于2015年8月31日交付钥匙，并于2015年10月31日前过户。可实际董选育却于2015年10月19日才交付房屋，并在2016年1月4日才办理房屋的产权过户手续。另外，由于董选育没有及时撤销房贷抵押，导致李燕的贷款无法实现，使其无奈向外借款1,700,000元现金支付董选育，用于董选育剩余房贷的偿还和房款的支付，故该借款的利息部分应当由董选育承担。综述，由于董选育没有撤销银行贷款的抵押，导致李燕的2,000,000元银行贷款无法取得，蒙受巨额利息损失，董选育具有过错。为此反诉要求：1、董选育支付迟延交房违约金126,000元；2、董选育支付迟延过户违约金170,000元；3、董选育支付1,700,000元的借款利息124,600元。董选育辩称，董选育没有迟延交房；过户双方进行了重新约定，故亦未延期。不同意反诉请求。董选育为其诉辩意见向本院提供了如下证据：1、房地产买卖居间协议1份，拟证明李燕向董选育购买系争房屋；2、房屋买卖合同1份，拟证明双方对系争房屋总价5,250,000元进行了约定；3、上海市房地产买卖合同1份，拟证明双方约定了延期付款的违约责任及违约金计算方式；4、房屋交接书1份，拟证明董选育于2015年10月19日交付了系争房屋；5、装修补偿协议1份，拟证明双方进一步明确房屋总价及房屋交付时间；6、履约情况确认书1份，拟证明李燕承诺产证出来后支付剩余房款，现李燕已违约；7、催款函及照片一组，拟证明董选育多次催告李燕支付剩余房款。李燕为其诉辩意见向本院提供了如下证据：1房屋交接协议1份，拟证明2015年10月19日交接时房屋不符合合同要求，故划去了部分内容；2、借条和付款凭证等一组，拟证明由于董选育违约至李燕无法取得2,000,000元贷款，李燕向案外人借款合计1,700,000元，先后支付了124,600元利息。经庭审质证，李燕对董选育提供的证据的真实性并无异议，但认为房屋的总价款为4,800,000元，450,000元为房屋装修款；验收时由于房屋不符合约定，李燕留的交接协议中划去了部分内容；履约情况确认书中李燕并无放弃追究董选育的违约责任，故暂扣部分房款是合法留置。董选育对李燕提供的证据1无异议，但认为划去部分是李燕自己划去的；对证据2中最后一笔600,000元付款凭证无异议，其余证据真实性提出异议，认为系李燕和案外人经济往来，与本案无关。本院对上述双方无异议的证据予以采信。对于房屋交接书，由于在董选育处没有划去痕迹，应采信董选育的意见。对于李燕提出的借款有银行转账凭证等佐证，董选育未能提供相反证据予以否认，本院认可该证据的真实性。经审理查明，2015年6月14日,董选育和李燕签订了《房地产买卖居间协议》，并于当天签订了《房屋买卖合同》。2015年6月29日网签了《上海市房地产买卖合同》。合同约定董选育将聚贤煌都170号房屋以4,800，000元出售给李燕，于2015年10月30日前腾房并办理验收交接，同日办理房产转让登记手续。合同约定，甲方(董选育)未按本合同约定的期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方(李燕)，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止当日，双方又签订了《装修补偿协议》，约定房屋的实际成交价5,250,000元，由房屋买卖合同成交价和搬迁补偿款、装修费用等共同组成。付款方式为：乙方于2015年6月29日前支付1，600,000元；通过银行贷款2,000,000元；过户前即2015年8月31日前一次性支付1,600,000元；物业交割当日一次性支付尾款50,000元。2015年10月19日，双方签订了房屋交接书。2015年12月25日双方签署《履约情况确认书》，确认履行情况：1、截至2015年9月6日乙方已按约支付房款3,250,000元；2、银行贷款2,000,000元已向中国银行申请并于2015年10月中旬通过审贷，目前处于等待放款阶段。现因甲方原因此贷款计划只得放弃；3、因甲方资金周转原因，其在农业银行尚有剩余贷款约100多万无法清偿，致使后续产权过户被拖延迟迟无法启动；4、有鉴于此，乙方同意于本确认书签订当日，由乙方支付1,100,000元房款给甲方，用于甲方剩余房贷的偿还，其余部分资金甲方自行解决；5、本确认书签订生效之日，双方及中介共同操作还贷、他项权证撤销及产权过户手续。李燕在该确认书下注：剩余房款按原买卖合同协议的半个月内付清(产证出来后)。其后李燕向案外人借款1,100,000元支付给董选育。2016年1月4日双方办理了房地产过户手续。2016年1月26日董选育向李燕发出《催款函》后，李燕又支付了600,000元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案董选育和李燕签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》是双方的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按约全面履行各自的义务。本案中董选育在签订合同后，由于自身原因未能及时涤除抵押至未能按约办理过户手续，已构成违约。董选育认为在双方签订《履约情况确认书》后李燕已经放弃了对其违约责任的追究,但未能提供相关证据佐证，本院不予采信。根据双方合同的约定，未按合同约定交付应承担房屋总价款日万分之五的违约金，故对于李燕要求董选育支付延迟过户违约金的请求予以支持，董选育延期过户64天，合计违约金为166,400元。对于李燕主张的延期交房违约金和利息损失的请求，本院认为，董选育在2015年10月19日即交房了房屋，并未延期；放弃贷款以现金方式支付余款是李燕自己同意的，采取何种现金方式支付及是否由此产生利息损失等与董选育无涉，故对于李燕的该两项主张本院不予认可。由于董选育违约在先，李燕在对董选育违约责任未处理前，暂扣部分房款并无过错，故对于董选育要求李燕承担违约责任的请求不予支持。对于房款，李燕在扣除董选育应承担的违约金后，剩余部分予以支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李燕于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)董选育剩余房款133,600元；二、驳回原告(反诉被告)董选育和被告(反诉原告)李燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,609元，减半收取计3,804.5元；反诉受理费3,038元，由董选育负担5,000元，李燕负担1,842.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一六年九月二十七日书记员  严文琪附：相关法律条文《中华人们共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。