江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5559号上诉人（原审原告）：吴涛，男，1969年6月20日生，汉族。委托诉讼代理人：袁洋，江苏友诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴波，女，1972年4月5日生，汉族，现羁押于南京女子监狱。被上诉人（原审被告）：沈磊，男，1972年4月2日生，汉族。上诉人吴涛因与被上诉人吴波、沈磊物权纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉请，并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、吴波与沈磊之间签订的存量房买卖合同，不符合正常的交易习惯。1.一审查证的事实可看出，沈磊作为购房者在签订存量房买卖合同之前从未到过房屋现场；2.存量房买卖合同中约定的交付定金的时间2007年12月5日在合同签订日2007年12月29日之前，自相矛盾；3.就房屋价款的4.5万元定金和10.5万元尾款，沈磊一审中均未提供证据证明其已实际支付；4.合同中约定的交房时间为2008年3月30日，但直至吴波被采取刑事强制措施之前，沈磊从未要求过收取上述房屋。二、沈磊未全额支付合理的对价。吴波在一审庭审中多次陈述，其与沈磊签订存量房买卖合同的本意只是为了获得贷款，此陈述能够合理解释为什么沈磊只有45万元的借款借据，而不能提供其余定金及尾款的支付凭证，因为实际上定金和尾款根本未有支付。三、沈磊并非善意第三人。沈磊一审陈述其与吴波除房屋买卖外无其他经济往来，但吴波陈述却并非如此，且沈磊也未能举证证明其已完全履行合同，再结合双方在签订和履行合同中存在众多的不合常理之处，可认定沈磊在签订存量房买卖合同之时并非善意。沈磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴波因羁押，二审未通知其到庭应诉。吴涛向一审法院起诉请求：1、确认被告吴波与被告沈磊买卖争议房屋的合同无效；2、涤除被告沈磊以争议房屋为沈磊债务而设定的抵押；3、确认争议房屋所有权归原告吴涛所有；4、两被告协助将争议房屋所有权过户至原告吴涛名下。一审法院认定事实：争议房屋由吴涛婚前于1996年11月18日购买，原所有权人登记为吴涛。2007年5月21日吴涛与吴波在民政局协议离婚时，“备案离婚协议”约定争议房屋所有权归吴波与双方所生之女吴雨婕。当月23日，吴涛与吴波又订立“补充离婚协议”，变更房屋分割的约定，将争议房屋所有权人变更为吴涛一人，该“补充离婚协议”未至民政部门备案。之后，吴波抹去“备案离婚协议”中“吴雨婕”的名字，将争议房屋的分割约定变造为“原产权人吴涛，离婚后归吴波所有”，于2007年9月20日持“变造离婚协议”到南京市住房保障和房产局办理所有权变更登记，2007年9月23日争议房屋所有权变更登记至吴波名下。2007年10月9日，吴波将争议房屋抵押给案外人杨兴明。2007年12月27日解除杨兴明的抵押。2007年12月29日，吴波与沈磊至南京市住房保障和房产局签订争议房屋的买卖合同并交件，办理该房屋的所有权过户登记手续。2008年1月10日，行政主管部门以吴波与沈磊在房屋买卖合同中约定的价款65万元为基数核定了应纳税额，沈磊出具委托书，以“出差”为由，委托闾嵘代为办理“交税、取房产证及其它”手续。2008年1月11日，闾嵘代为领取了房屋所有权证，争议房屋所有权已过户登记至沈磊名下。此间，争议房屋一直由吴涛、吴波父母及吴雨婕居住使用。2012年8月中旬，沈磊派人来到争议房屋并更换门锁，吴涛与吴雨婕搬离该房。又查，2008年1月29日，沈磊以争议房屋为抵押物从江苏银行营业部贷款45.5万元，当月30日，江苏银行营业部向沈磊指定的账户（户名为吴波、帐号为31×××76）下款45.5万元。自2008年2月14日起，沈磊以自己名下的、帐号为31×××40的账户向江苏银行营业部逐月还贷，2009年10月20日，沈磊提前还款，一次性付清剩余贷款。2010年3月3日，沈磊又以该房为抵押物，从招商银行股份有限公司南京分行贷款。一审法院认为，原告吴涛的四项诉讼请求均指向物的归属，在争议房屋的所有权变更登记流转中涉及合同的订立与履行，因此，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释均是解决本案争议的法律依据。本案当事人争议的产生起因于两次房屋所有权过户登记的事实，因此，对两次过户登记事实的合法性及相关法律后果的分析认定是解决本案争议的前提。一、第一次过户登记行为的法律后果首先，现已查明，吴波变更“备案离婚协议”中关于争议房屋分割的约定，持“变造离婚协议”到南京市住房保障和房产局办理房屋所有权变更登记。在变更登记的过程中，涉及房屋所有权归属的合同是离婚协议中关于房屋所有权处分的约定，该约定涉及到的合同双方当事人是吴涛与吴波，影响物权变动的原因是吴波变造离婚协议，并持“变造离婚协议”至房屋产权登记管理部门办理变更登记，吴波是虚假申请登记材料的变造人与提供人。吴波以虚假的申请登记资料办理房屋所有权变更，致合同相对人吴涛的所有权受到侵害，吴波应当向吴涛承担相应的法律责任。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因争议房屋所有权已于2007年9月23日变更登记至吴波名下，因此，争议房屋第一次过户已经发生物权变动的法律后果。二、因第一次过户登记资料虚假，第二次过户登记时出卖人吴波是否属于无权处分？吴波的无权处分能否引发第二次过户登记无效的法律后果？前已述及，关于争议房屋，吴涛与吴波曾有两次约定，先约定为吴波与女儿吴雨婕为所有权人，之后第三天又约定吴涛为所有权人，尽管前后两次约定对同一房屋的所有权归属作出了不同的约定，但可以确定的是，吴波并不是争议房屋合法的完整所有权人，其将争议房屋转让给沈磊的行为属于无权处分。关于无处分权人转让不动产行为的后果，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。为此，依照法律的规定，无处分权人转让不动产，并不能当然导致转让无效的法律后果，只有受让人非善意或者是属于法律规定的无效情形时，转让才能归于无效。三、受让人沈磊的受让有无法律所规定的无效情形？是否属于善意？吴波的无权处分是否导致第二次过户登记无效？一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，吴涛提出沈磊与吴波恶意串通、损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的致沈磊与吴波间房屋买卖合同无效的主张，吴涛应当承担举证义务。然而，本案中，吴波认可自己变造了离婚协议，吴涛或是吴波均未举证证明沈磊参与了变造离婚协议，吴涛关于沈磊与吴波恶意串通、损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的主张证据尚不充分。其次，对于沈磊的受让是否属于非善意，吴涛与沈磊持相反意见。沈磊为证实房屋买卖合同已真实履行、自己是善意受让的辩解意见，提交了借款借据、还款流水单，证实沈磊已将房屋买卖合同约定的房款打入吴波账户，以争议房屋设定抵押而取得的贷款由沈磊归还。吴涛与吴波虽提出沈磊的受让是非善意的、沈磊与吴波没有真实的交易的主张，却不能提交相关证据证实本次房屋买卖后沈磊抵押房屋所得贷款由吴波归还，从而否定吴波已取得沈磊支付的房款、否定沈磊向银行归还贷款的事实。第三，从争议房屋所有权的变更流转过程来看，2007年9月23日争议房屋所有权变更登记至吴波名下后，在变更登记至沈磊名下前，吴波曾将争议房屋抵押给案外人杨兴明，换言之，吴波取得房屋的所有权后，先实施一个争议房屋的抵押行为，本次抵押所得的款项由吴波使用，之后才实施了房产的出卖行为。两个行为先后发生，且抵押权人与房屋买受人并不相同，争议房屋所有权的两次过户登记被案外人取得抵押权所间隔，案外人取得抵押权及吴波因抵押争议房屋曾获得相关款项的事实，难以印证吴波关于“与沈磊的房屋买卖协议仅为口头约定并不是真实的买卖合同”的辩解意见，也难以印证吴涛关于沈磊属于恶意受让人的主张。第四，行政主管部门以吴波与沈磊在房屋买卖合同中约定的价款65万元核定了纳税额，故沈磊受让争议房屋也不属于以不合理的低价受让的情形。结合上述四点，沈磊就其善意受让已初步举证，而持反对意见的吴涛与吴波就沈磊非善意受让的主张不能举证。因此，尽管吴波是无处分权人，因没有法律规定的无效情形，且现有证据不足以证实沈磊受让是恶意的，故吴波在本案中的无权处分行为不能导致第二次过户登记无效的法律后果。综上，原告吴涛以沈磊并非善意的受让人为由，提出吴波与沈磊签订的房屋买卖合同无效，以及要求涤除被告沈磊以争议房屋为沈磊债务而设定的抵押、确认争议房屋所有权归原告吴涛所有、两被告协助将争议房屋所有权过户至原告吴涛名下的主张，证据不足，一审法院不予支持。因吴波变造虚假资料致吴涛的权利受到侵害，吴涛可另行主张。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十一条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告吴涛的诉讼请求。案件受理费12307元，减收12000元，实收307元，由原告吴涛负担。本院二审期间，双方未提交新证据。对一审判决查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：吴波将讼争房屋过户至沈磊名下的房屋买卖合同是否有效以及沈磊能否构成善意取得。本院认为，本案讼争房屋原登记在上诉人吴涛名下，上诉人吴涛与被上诉人吴波在协议离婚时明确讼争房屋归吴波及吴雨婕所有，符合法律规定，可以认定在离婚协议登记后吴波、吴雨婕享即有讼争房屋的物权，但因此后吴波、吴雨婕并未完成讼争房屋的所有权登记，故其享有的物权并不能对抗善意第三人。此后吴波通过变造离婚协议的违法行为将讼争房屋登记至其自己名下，该过户行为依法应当认定无效，所产生的侵权后果应当由吴波承担。上诉人吴涛起诉主张沈磊与吴波存在串通、损害第三人利益，未能提供证据证实，其理由本院不予采信。吴波取得讼争房屋的所有权登记后，被上诉人沈磊因信赖登记的公信力，与其签订房屋买卖合同，并支付相应对价，应当认定其为善意第三人，依法享有讼争房屋的所有权。上诉人上诉主张被上诉人未能支付合理对价、未实际看房也未主张交付房屋明显不合常理等，因上诉人未能提供充分证据证实沈磊与吴波的房屋买卖合同系基于其他法律关系的违法交易，故本院认定吴波与沈磊之间系真实的房屋买卖合同关系，上诉人要求认定房屋买卖合同无效以及涤除抵押、协助过户的诉讼请求，无事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12307元，由上诉人吴涛负担，本院予以免缴。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一六年九月二日书记员  朱亚芳