安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0881民初1416号原告：程备志，男，1975年2月4日出生，汉族，住安徽省桐城市。原告：程新甫，又名程兴甫，男，1947年12月2日出生，汉族，农民，住址同上，系原告程备志之父。上述二原告共同委托诉讼代理人：ＸＸ鹏，江西红阳光律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：叶苏，江西红阳光律师事务所律师。被告：潘长生，男，1982年12月19日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：黄志武，安徽正维律师事务所律师。原告程备志、程新甫诉被告潘长生租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程备志及其与原告程新甫共同委托诉讼代理人ＸＸ鹏、被告潘长生及其委托诉讼代理人黄志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程备志、程新甫向本院提出诉讼请求：判令潘长生赔偿程备志、程新甫因房屋被烧毁所造成的经济损失491520.82元。事实与理由：程新甫、程备志系父子关系。2013年3月，程备志与潘长生签订租房合同一份，双方约定：潘长生租赁程备志、程新甫门面房、厂房用于开办无纺布加工厂，租期为2013年3月25日至2014年3月25日；租期内，如发生火灾造成损失应由潘长生按价赔偿。合同签订后，程备志、程新甫将房屋交付潘长生。2013年10月22日夜，因电气线路故障引起火灾，烧毁钢构顶棚厂房、隔间、两幢楼房及屋内财物，其中房屋损失经鉴定为471520.82元，并为此支付鉴定费20000元。由于潘长生在承租期内疏于管理，未及时排除火灾隐患，造成火灾发生，依照合同约定及法律规定，潘长生作为承租人，对本起火灾负全部责任，应赔偿程备志、程新甫全部经济损失491520.35元。潘长生辩称，潘长生在租赁房屋进行无纺布加工期间，严格按照租赁物的性质合理使用。本起火灾发生在深夜无人用电且生产车间空无一人之时，火灾发生与出租物自身瑕疵有关。根据消防部门的火灾事故认定，起火原因为电气线路故障。从火灾现场可以看出，出租房屋中四根电线均是从楼房和车间墙体间直接穿过，电线与墙体融为一体，电线之间缺少瓷管或绝缘体防护，明显违反电力安装操作规范。本起火灾是由于出租方电路本身安全隐患引起，而非承租方用电行为引起，故程备志、程新甫要求潘长生对因出租物自身瑕疵引发火灾承担责任的主张与法相悖。另，程备志、程新甫出租的钢构顶棚厂房未取得规划许可和建设许可，根据法律规定，讼争的房屋租赁协议无效。综上，请求法院依法判决驳回程备志、程新甫的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存有争议的以下证据，本院作如下认证：一、关于原告提交的证据。1、租赁合同、火灾事故认定书、消防监督检查记录、潘长生和证人吕某的询问笔录，虽能证明双方存在房屋租赁合同关系，火灾发生系电器线路故障引起，出租的房屋曾进行过消防检查，潘长生经营期间电路曾发生故障，但均不能以此确认火灾发生完全归责于潘长生使用、管理不当，从而应对本起火灾负全部责任，故本院对以上证据的证明目的不予采信；2、安徽九华司法鉴定意见书及鉴定费发票系具有司法鉴定资质的鉴定单位对本起火灾造成程备志、程新甫具体经济损失所作出的认定，潘长生在本次庭审中对该鉴定的合法性提出异议，但在此前历次诉讼及本案举证期内均未提出重新鉴定申请，故本院对程备志、程新甫房屋因火灾遭受经济损失为471520.82元，支出鉴定费20000元的证明目的予以采信；3、集体土地使用证、桐城市福华村民委员会证明材料，仅能证明涉案房屋为程备志、程新甫个人所有，涉案房屋在建设时曾向相关部门履行了报批手续，但不能以此证明已取得规划建设许可，涉案房屋为合法建筑。故本院对该组证据的证明目的不予采信。二、关于被告提交的证据。1、火灾事故认定书、火灾后事故现场录像及录像截图照片、桐城供电公司出具的“证明”、用户电费明细表及部分电费缴费票据、桐城市双港镇福华村出具的证明材料，亦不足以证明程备志、程新甫出租的房屋存在安全隐患，火灾的发生与承租人无关，出租人应对本起火灾承担全部责任，故本院对以上证据的证明目的不予采信。2、租房协议、押金收条、房租收条、安徽百友资产评估司法鉴定意见书、鉴定费发票与本案无关联性（潘长生在本起火灾中的损失已另案起诉），故本院对该组证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年3月25日，程备志与潘长生签订《个人租房协议书》一份，程备志将与其父程新甫共有的位于本市双港镇福华村的一处闲置钢构顶棚厂房及楼房出租给潘长生用于开办登高无纺布加工厂，租赁期限为2013年3月25日至2014年3月25日。协议主要内容为：租赁期间，承租人不得损坏房屋结构；租期内，出租人应帮助承租人协调水、电供应，保证畅通。出租屋当面检查，一切正常后交承租人使用，租期内安全由承租人自负；租期内如发生火灾，造成经济损失应由承租人按价赔偿，不可抗拒的自然灾害，承租人不承担赔偿责任。合同签订后，程备志、程新甫向潘长生交付了房屋，潘长生向程备志支付了合同期内租金35000元及5000元押金。2013年10月22日23时45分，潘长生经营的登高无纺布加工厂突然发生火灾，租赁合同中的钢构顶棚厂房、隔间、楼房和潘长生登高无纺布加工厂所有的生产设备、原材料及产品被烧毁。2013年11月19日，桐城市公安局消防大队作出桐公消火认字（2013）第5号火灾事故认定书，认定起火原因为：起火部位为无纺布加工点三层楼房与钢构顶棚厂房之间的隔间部位，起火点位于隔间部位北墙无纺布原料堆放最高处，起火原因为电气故障引起火灾。2013年12月2日，程备志诉至本院，要求潘长生赔偿房屋损失491520.82元及鉴定费用20000元，合计491520.82元。同年12月13日，潘长生提起反诉，要求程备志赔偿火灾造成其生产设备、原材料及产品损失504607元。2014年8月15日，本院作出一审判决，双方不服，提起上诉。2014年12月4日，安庆市中级人民法院以程序违法为由裁定撤销原审判决，发回本院重新审理。2015年7月13日，本院作出重审判决，双方不服，再次提起上诉。2015年11月19日，安庆市中级人民法院再次以程序违法为由，裁定撤销（2015）桐民一重初字第00001号判决，发回本院重新审理。第二次案件发回重审期间，程备志、潘长生撤回本诉和反诉请求。2016年5月6日，程备志、程新甫及潘长生分别作为原告向本院提起第三次诉讼。另查明，程备志与潘长生签订的租房协议中所涉及到被大火烧毁的钢构顶棚厂房系程备志在其自家自留地建造，建设时并未取得建设规划许可，至今未取得产权证书。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、程备志与潘长生签订的房屋租赁合同是否合法有效；2、本起火灾系因出租房屋电路存在安全隐患，还是承租人保管不善；3、因火灾导致程备志、程新甫的财产损失承担比例如何确定。一、程备志与潘长生签订的房屋租赁合同是否合法有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，程备志提供了集体土地使用证及出租房屋所在地双港镇福华村民委员会出具的证明材料，以证明其于2007年向该村委会提出建造厂房，经村两委研究同意并报镇城建办、土管所批准在自家自留地建造生产车间，但程备志未能向本院提供建设许可及相关产权登记手续，故本院认为该钢构顶棚厂房属为违章建筑，依法不能出租。由于钢构顶棚厂房为本起租赁合同的主要标的物，因此双方由之形成的房屋租赁合同关系应属无效。程备志作为出租人，将违章建筑物租赁给潘长生，潘长生作为承租人，亦未对承租的厂房是否为合法建筑进行合理审查，双方对租赁合同的签订均存在一定过错，应当各自承担相应的责任。二、线路故障引起火灾系因出租房屋电路存在安全隐患，还是承租人保管不善。2013年11月19日，桐城市公安局消防大队桐公消火认字（2013）第5号火灾事故认定书对起火原因认定为：起火部位为无纺布加工点三层民房与钢构顶棚厂房之间的隔间部位，起火点位于隔间部位北墙无纺布原料堆放最高处，起火原因为电气故障引起火灾。双方对火灾事故认定书均无异议。由于消防部门未能对何种原因引起线路故障给出具体的认定，从而历次诉讼均无法确定火灾系因出租房屋电路存在安全隐患，还是承租人保管不善。（2015）桐民一重初字第00001号案件审理过程中，本院曾依法向桐城市公安局消防大队核实该起火灾事故原因以及火灾责任应如何认定，但桐城市公安局消防大队给出的解释为无法查明。三、因火灾导致程备志、程新甫的财产损失承担比例如何确定。程备志、程新甫主张潘长生对该起火灾事故承担全部责任，但未能举证证明其提供的出租房屋的电路不存在安全隐患，火灾发生全系承租方未正确使用租赁物，或属承租方其他原因导致。潘长生主张其无责，亦未能举证证明其在承租期间合理使用出租房屋，起火的真正原因为出租房屋电路架设存在瑕疵。由于不能确定起火根本原因，导致火灾责任无法认定。因此本院认为，本案财产损失承担比例应结合具体案情来确定。作为承租人，潘长生租赁房屋不是用于正常的生活起居，而是用于开办工厂。讼争房屋能否满足无纺布加工生产需要，程备志、程新甫并不完全清楚，而对于潘长生来说，在合同签订之前，对租赁物的基本情况作详细了解，租赁的房屋能否达到开办无纺布加工厂所需要的基本要求，房屋和电路能否满足安全生产需要，是其应尽的合理审查义务。在合同签订之后，承租人对租赁物负有管理和妥善保管义务，对不符合租赁要求的部位有请求出租方加以改造和完善的权利，等等。从合同签订之初至火灾发生，近七个月时间，出租房屋持续处于潘长生实际管控之下，其从未对出租房屋及附属设施的安全问题提出过任何整改意见，或进行过系统维护。尤其是，无纺布属易燃物品，防火意识更需高度关注。如果潘长生在生产车间下班无人值守情况下，能将总电源闸刀闭合。如果潘长生日常注重对电路进行维护，则火灾就有可能会避免。由于本案无法排除起火部位的电力线路存在瑕疵因素，程备志在向潘长生交付厂房时，亦未尽到合理的提醒、告知义务，因此宜适当减轻承租人赔偿责任。本院认为，在现有证据不能确定火灾成因的情况下，潘长生基于安全防火义务缺失，怠于履行安全生产管理责任，是造成本案重大损失的主要原因，因此对火灾的发生承担70%责任较为合理，程备志、程新甫应对火灾的发生承担30%责任，即潘长生应赔偿程备志、程新甫经济损失491520.82元（房屋损失471520.82元＋鉴定费20000元）的70%计344064.57元。综上所述，程备志、程新甫要求潘长生赔偿财产损失请求中的合理部分，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告潘长生须于本判决生效后十五日内赔偿原告程备志、程新甫因火灾烧毁房屋的损失344064.57元；二、驳回原告程备志、程新甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8673元，由原告程备志、程新甫负担2602元，被告潘长生负担6071元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  张卫东审 判 员  杨大勇人民陪审员  王 溯二〇一六年九月二十八日书 记 员  项 琼附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。