江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1128民初1223号原告：鄱阳县湖城装饰大市场有限公司。法定代表人：周则柳，该公司执行董事。委托代理人：毕雪平，该公司法律顾问。被告：章志强，男，1984年10月15日出生，江西省丰城市人。原告鄱阳县湖城装饰大市场有限公司（以下简称“装饰大市场”）诉被告章志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告装饰大市场的委托代理人毕雪平，被告章志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告装饰大市场诉称，2012年6月30日原被告之间签订了《商铺租赁合同》，合同第一条约定被告租赁原告的第3栋第一、二层第10、11号商铺共4间经营名点牌照明。合同第三条就租金支付方式、租金的数额等进行了约定。但被告自2015年起拖欠租金及物业费，按合同第6条第二款约定被告须对欠付租金每日按千分之四承担滞纳金，原告多次催促被告，而被告竟关店并迁移至国际公馆店面经营。可见被告的行为已经严重违反合同约定。故原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定向贵院提起诉讼，要求解除合同，由被告支付租金23144.96元，并按日4‰给付滞纳金及2016年元月之后的物业费，没收保证金5000元。原告为支持其诉讼请求，当庭提供了如下证据：1、组织机构代码证、营业执照以证明原告的主体资格；2、原、被告签订的租赁合同以证明双方的租赁关系；3、被告所欠租金计算清单以证明被告所欠租金数额。被告章志强辩称，解除合同被告同意，原告于2015年11月份在被告未交还房屋时把承租的房屋的门锁掉了，店里的货物及装修被原告弄掉了，原告于2016年3月将店面转租他人了。去年被告交了49000元租金，押金5000元是另外交的，被告交超了4000余元，故被告同意解除合同不同意交纳租金及相应滞纳金。被告为支持其主张，当庭提供了如下证据：1、照片四张以证明原告于2015年11月锁了被告的店门；2、照片十八张以证明原告拆掉了被告店内灯具样板；3、照片四张以证明原告在被告不知情的情况下将店铺又租给了他人；4、交房租收据十张，以证明被告已交租金45229元，物业费1812元；5、保证金收据一张以证明被告已交保证金5000元；6、证人刘仁江、黄志华的当庭陈述以证实原告在被告离开后于2015年11月把被告承租的店铺的门给锁了。经审理查明，2012年6月30日，原告装饰大市场作为甲方与被告章志强作为乙方签订一份《商铺租赁合同》，编号为3101112。合同主要内容：一、商铺基本情况及经营范围，甲方出租怕商铺坐落在鄱阳县湖城装饰大市场第三栋第一、二层第10、11号商铺，共四间，合计建筑面积为251.76㎡，乙方必须将商铺作为经营建材类各点品牌照明商品使用。二、租赁期限为五年，即2012年7月1日至2017年6月30日。签订商铺租赁合同日至2012年6月30日为装修试营期；前两年，即2012年7月1日至2014年6月30日为免租期，自2014年7月1日至2017年6月30日为计算租金租期。三、租金及支付方式，第三年租金自2014年7月1日开始计算，月租金15.00元/㎡，年租金总额为45316.80元，第四年租金自2015年7月1日起开始计算，在第三年基础上递增15％，月租金为17.25元/㎡，即年租金总额为52114.32元，第五年租金自2016年7月1日起开始计算，在第四年租金基础上递增10％，月租金为18.97元/㎡，即年租金总额为57310.64元。在合同签订时乙方应交纳第三年第一季度租金11329.20元，在2014年2月1日前乙方应交纳第三年第二季度租金11329.20元，在2014年7月1日前交纳第三年后六个月租金22658.40元，在2015年2月1日前交纳第四年前六个月租金26057.16元，在2016年2月1日前交纳第四年后六个月租金26057.16元，在2016年7月1日前交纳第五年前六个月租金28655.32元，2017年2月1日前交纳第五年后六个月租金28655.32元。租赁经营保证金，在合同签订时乙方应交纳经营保证金5000元。合同期满后，如乙方无违反本市场《市场管理规章》及本合同第六上约定等违法行为，且乙方交清了租金及水电、电话、物业等相关费用后，甲方应将经营保证金无息退还给乙方。若合同期满乙方擅自提前退出，则视为违约，经营保证金不予退还。自2012年7月1日起，乙方应承担市场运营及物业管理费（物业管理费收取以政府相关部门批复为准），每月的管理费在上个月的28日前交给甲方。四、乙方的权利与义务，乙方必须依约按时缴纳租金，否则甲方有权向乙方每日加收实欠租金4‰的滞纳金，如果拖欠租金达15天以上，则视为违约，甲方有权单方终止租赁合同，无条件收回商铺使用权，且不退还乙方租赁经营保证金。五、违约责任，合同有效期内，甲、乙双方任何一方擅自解除合同，应按当年租金总额的10％向守约方支付违约金。2012年12月18日，原、被告签订了一份补充协议书，将免租期调整为2012年8月1日至2014年7月31日止，物业管理费从2012年8月1日开始收取，到2013年1月31日止物业管理费按人民币每平方米每月0.60元，之后按人民币每平方米每月0.80元收取。合同签订后，被告于2012年6月30日交纳经营保证金5000元，被告先后十次交纳租金48229元，物业管理费已交至2016年1月31日。之后被告章志强对店铺进行了装潢，在此经营名点照明店。因装饰大市场建成不久，部分商铺尚未开张，商客较少，被告章志强未能按约如期交纳租金，并将店铺关门移至他处经营。由于被告章志强拖欠承租店铺的应付的租金，导致原告装饰大市场在2015年11月将被告承租的四间店铺店门锁住，并在2016年3月至4月份期间将该店铺租给他人经营。双方为此产生矛盾，故原告装饰大市场向本院提起诉讼，提出了前述诉请。上述事实，有原告的《商铺租赁合同》及补充协议书、原告关于被告租金、物业费缴纳情况说明、被告提供的相关照片、收据、被告申请的证人刘江仁、黄志华的当庭证言以及原、被告的当庭陈述证实，证据予以证实，足以认定。本院认为，原告装饰大市场与被告章志强签订的《商铺租金合同》及补充协议书系双方真实意思表示，合法有效。原告提供商铺给被告从事商业经营，原告按约定履行了义务，被告就应按约支付到期租金，被告未按约定支付租金，构成违约，对此承担违约责任。原告据此要求解除双方签订的租赁合同，被告亦同意解除，故原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付所欠租金23114.56元（算至2015年12月底）的诉请，由于被告在拖欠租金后，原告于2015年11月就将原告经营的店铺锁住，故租金应计算至2015年11月止。原、被告双方在补充协议中将免租期调整为2012年8月1日至2014年7月31日止，被告交租金起始时间应为2014年8月1日，自2014年8月1日起至2015年11月30日止被告按约定应付租金62688.24元，其中自2014年8月1日至2015年7月30日间租金为45316.80元，2015年8月1日至2015年11月30日间的租金为17371.44元（月租金4342.86元×4个月），被告累计所交租金为48229元，算至2015年11月30日被告所欠租金为14459.24元（即62688.24元－48229元）。原告要求被告每日按实欠租金4‰支付滞纳金的诉请，因该违约金约定过高，对此本院根据公平原则予以调整。关于滞纳金是否加收，由于被告根据合同约定应当承担一定的违约金，即其承担了一定的违约责任，而滞纳金性质等同于违约金，其与违约责任中约定的违约金条款竞合，故该滞纳金的诉请，本院不予支持，其违约金可按合同约定的即租金总额的10％计算。由于被告章志强违约在先，故被告交纳的保证金不予退还。原告要求被告交纳2016年元月31日之后物业费的诉讼请求，由于被告在2016年1月之前就离开了商铺，原告亦将其商铺锁住，该租赁合同已实际终止，故该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告鄱阳县湖城装饰大市场有限公司与被告章志强签订的编号为3101112《商铺租赁合同》；二、被告章志强于本判决生效之日起十日内向原告鄱阳县湖城装饰大市场有限公司支付租金14459.24元及违约金1445.9元（14459.24元×10％）；三、被告章志强向原告鄱阳县湖城装饰大市场有限公司交纳的经营保证金5000元归原告所有；四、驳回原告鄱阳县湖城装饰大市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，由被告章志强负担404元，原告鄱阳县湖城装饰大市场有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  曹智宏审 判 员  孙松柏人民陪审员  ＸＸ华二〇一六年九月二十九日书 记 员  张国华