广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终1036号上诉人（原审被告）：广西合正房地产开发有限公司，工商登记住所地：南宁市白沙大道91号，实际办公住所地：南宁市青山路2号。组织机构代码：78213741-4。法定代表人：徐进，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈玉清，该公司职员。委托诉讼代理人：陈海珍，该公司职员。被上诉人（原审原告）：梁春兰，女，1986年12月9日出生，壮族，住南宁市。委托诉讼代理人：黄红梅，广西桂玺律师事务所律师。上诉人广西合正房地产开发有限公司（以下简称合正公司）因与被上诉人梁春兰商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案后，依法组成合议庭，并于2016年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人合正公司的委托诉讼代理人陈玉清、陈海珍，被上诉人梁春兰的委托诉讼代理人黄红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人合正公司的上诉请求：一、撤销一审判决第二项并改判为：上诉人按每日万分之0.2承担逾期报备案违约责任，违约金按照一审判决认定的违约金起算日计算至2014年8月16日止；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判令上诉人按照合同约定（每日万分之一）承担逾期报备案违约责任缺乏事实与法律依据。多种原因导致合正公司无法提交相关材料报主管部门备案，其中一个重要原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，一审判决对此不予认定是错误的。1、四季英伦（原名四季花都）1号楼靠近白沙大道，该道路属于南宁市景观道路。为了道路两侧的美观，政府要求阳台改为封闭式，该楼部分业主也要求将阳台整改为封闭式。合正公司根据1号楼6户业主的申请，为他们进行了阳台整改。整改后部分业主又要求恢复阳台为敞开式，为此还投诉到南宁经济技术开发区政府，政府于2009年9月25日组织业主与开发商召开协调会，业主代表与开发商达成了一致意见，即开发商拿出整改方案给业主代表，业主代表收集1号楼所有业主对整改方案的意见并反馈给开发商，然后由开发商将整改方案及业主意见上报南宁经济技术开发区建设发展局，建设发展局根据大多数业主意见并结合相关规定按程序进行公示，公示无异议后批准实施，开发商须在获得批准后3个月内完成整改并承担整改全部费用。2、合正公司作出了三个阳台整改方案，由于1号楼部分业主至今不同意整改或不选择整改方案，导致合正公司无法整改，该责任由业主（买方）自行承担责任。1号楼阳台整改手续、施工均未完成，影响整个项目的规划验收，合正公司无法提交完整的材料给办理产权主管部门备案。3、为尽快给业主办理房产证，2014年7月1日，合正公司又一次向政府主管部门申请办理工程竣工验收业务申请。2014年7月8日，南宁经济技术开发区建设发展局要求合正公司补充材料，其中一项就是1号楼阳台及外立面变更文件。为征求业主对阳台整改的统一意见，合正公司于2014年8月15日就阳台整改意见进行公示，要求业主形成统一的阳台整改意见，但至今业主仍未将统一意见提供给合正公司。退一步而言，即便合正公司应当承担逾期提交材料备案的违约责任，违约金计算也应截止至合正公司公示征求业主对阳台整改意见之日止。二、双方约定违约金计算标准过高，要求调低至每日万分之0.2。1、从合同权利义务对等原则看，双方约定的违约金计算标准过高。卖方提供相关材料给产权登记机关备案只是合同的从给付义务，双方签订的《商品房买卖合同》已约定了逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任，再约定卖方单方承担从给付义务的违约责任，双方的权利义务显然不对等，明显加重了卖方的义务（增加逾期一天提交材料备案，承担已付房款万分之一违约金）。即使约定了，本着公平合理原则，违约金也应适当减少。2、从违约金数额所占房款总额比例来看，违约金确实过高。3、梁春兰并未因合正公司未提交材料备案而遭受实际经济损失。涉案房屋己按约定交付给购房人使用，逾期提交材料备案只是影响办理产权证，无论购房款是向银行贷款支付还是一次性付清，都不影响购房人对房屋的占用、使用及收益权。以银行贷款支付购房款的购房人，在未还清贷款前不得对房屋进行转让、抵押、赠与等处分权，只可行使占用、使用及收益权，不存在所谓的抵押借款或转让问题。对于一次性付款的购房人而言，即便房屋的房产证未办妥，亦可通过签订合同将房屋的权益转让并获益。因此，开发商逾期办理报备手续，并没有给购房人造成实际损失。综上，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，逾期备案违约金减少为每日万分之0.2较为公平合理。被上诉人梁春兰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审原告梁春兰向一审法院起诉请求：1.判决合正公司立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为梁春兰办理房地产权属证书，并向梁春兰支付违约金10000元（自2012年5月19日起暂计至起诉之日止，之后的违约金计算至合正公司实际交付房地产权属证书之日止）；2.本案全部诉讼费用由合正公司承担。一审法院认定事实：梁春兰与合正公司于2009年5月25日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：梁春兰购买合正公司开发的南宁市白沙大道91号英伦第六区第×10号楼×1单元×401号，购房价款总额为272700元；梁春兰的付款方式为银行按揭付款；合正公司（××）应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由被告（××）提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，××向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条“关于付款方式及期限”，第一款约定了“一次性付款”；第二款“银行按揭付款”，第10项约定：“买受人必须配合××办理房屋（含车位）产权证，买受人应在接到××关于办理产权登记手续的通知之日起10日内向××提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。”合同签订后，梁春兰向合正公司交付了272700元购房款。2010年8月1日，合正公司向梁春兰交房。一审法院另查明：权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，合正公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。有部分户型合正公司不按原设计施工，将客厅的开放式阳台改建为封闭式阳台，是造成不能报备案的原因之一。2009年9月15日，南宁经济技术开发区建设发展局组织英伦第六区1#楼业主与开发商（合正公司）召开纠纷调解会议，并就逾期交房违约金赔付问题、1#楼阳台整改问题形成会议纪要，该会议纪要明确了由开发商（合正公司）必须尽快拿出整改方案给业主代表，由业主代表负责征集1#楼所有业主对该整改方案的意见（意见需所有业主签名确认）提供给开发商，然后由开发商将整改方案及业主意见上报经开区建设发展局；经开区建设发展局将根据大多数业主意见并结合相关规定按程序进行公示，开发商必须在获得批准后3个月内完成整改并承担整改全部费用。一审法院认为：梁春兰、合正公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。梁春兰已按合同约定向合正公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。梁春兰与合正公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定，××应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。××办妥《商品房现售备案证明》即视为××将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。合正公司抗辩称无法提交相关材料报主管部门备案的原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在合正公司。但根据已查明的事实，阳台需要整改的原因是合正公司没有按原设计进行施工造成的，目前，没有证据证明因为梁春兰的原因使合正公司不按原设计施工，也没有证据证明合正公司按原设计整改有梁春兰阻碍的事实，所以部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，不能归责于梁春兰。合正公司免责的抗辩意见，因缺乏证据予以佐证，不予采纳。合正公司交房时间为2010年8月1日，按合同约定，自此时间作为起点计算450个工作日，合正公司报备案期间应至2012年5月18日止。合正公司至今仍未能为梁春兰办理产权资料登记备案的行为，已违反合同约定，构成违约。关于合正公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且合正公司正在积极进行着各项报备案工作，因此合正公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故梁春兰请求合正公司继续履行为梁春兰办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，予以支持。关于违约金。梁春兰、合正公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，××向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。合正公司于2010年8月1日交付房屋给梁春兰，合同约定的办理报备的期限至2012年5月18日届满，而其至今未办理好《商品房现房销售备案证明》，所以违约金应自2012年5月19日起计算，梁春兰起诉主张违约金从2012年5月19日起，以购房款272700元为基数，按每日万分之一计至合正公司办理好南宁市白沙大道91号英伦第六区第10号楼《商品房现售备案证明》之日止，予以支持。关于合正公司是否应为梁春兰办理房地产权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，合正公司为梁春兰办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助梁春兰办理房产权属证书。《商品房买卖合同》约定办理房产证的义务在合正公司，该项约定亦系相互配合的义务约定，从前述法律规定讲，由××办理房屋权属证书亦无法实现。所以，梁春兰请求由合正公司为其办理房地产权属证书，理据不足，不予支持；但合正公司应履行协助义务，协助梁春兰办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《房屋登记办法》第三十一条之规定，判决：一、合正公司应履行将南宁市江南区白沙大道×91号英伦第六区第×10号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务；二、合正公司向梁春兰支付南宁市江南区白沙大道×91号英伦第×六区第×10号楼×1单元×401号房屋逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款272700元为基数，按每日万分之一自2012年5月19日起，计至合正公司办理好南宁市白沙大道×91号英伦第×六区第×10号楼《商品房现售备案证明》之日止）；三、驳回梁春兰的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由合正公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议。一审认定的事实客观、真实，本院予以确认。二审庭审中，合正公司陈述称，涉案小区涉及阳台不按设计施工的是靠近路边的1、2号楼，原设计为开放式阳台，合正公司在实际施工时改为封闭式阳台。变更阳台设计施工没有经过相关规划部门审批同意。涉案小区1、2号楼至今尚未通过工程竣工验收，涉案小区申请产权登记备案是楼栋单体单独备案，其他楼栋办理产权登记报备案义务履行与1、2号楼没有关联。小区有1、2、3、4、6、8、10、12共8栋楼，1号楼是因为阳台整改问题导致逾期报备，2号楼是因为阳台整改及与施工方存在纠纷，3号楼已向产权登记机关进行申请报备案，但至今仍未取得现售备案证明，其他楼栋主要是因为与施工方存在纠纷导致逾期报备。至今为止，除3号楼外，涉案小区的楼房都没有向产权登记机关申请办理报备案手续。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期报备案违约金应计算到何时止的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，合正公司应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由合正公司提供的资料报产权登记机关备案。即办理产权资料登记备案是合正公司的合同义务。合正公司于2010年8月1日向梁春兰交房，从2010年8月1日起计算450个工作日，至2012年5月18日止，合正公司应当在此期间完成产权资料登记备案义务。合正公司认为逾期报备的重要原因系涉案小区部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，合正公司即便应当承担逾期提交材料备案的违约责任，违约金也应当计算截止至合正公司公示征求业主对阳台整改意见之日即2014年8月16日止。本院认为，涉案小区的1、2号楼原设计为开放式阳台，但合正公司在实际建房时建成目前的封闭式阳台，变更了原设计，却未申请规划部门审批，造成申请竣工验收时无法提交1、2号楼阳台及外立面变更文件，责任在于合正公司。至今1、2号楼未通过工程竣工验收，合正公司未向房产登记机关申请房屋所有权初始登记，亦未能提供证据证明阳台需要整改的理由系正当且不归责于其本身，且涉案10号楼并不存在阳台整改，故合正公司主张逾期报备案违约期限应截止至合正公司公示征求业主对阳台整改意见之日止，理由不成立，本院不予采纳。合正公司主张4、6、8、10、12号楼与施工方存在纠纷，从而导致涉案房屋无法办理报备手续。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案《商品房买卖合同》并未约定施工方未交付完整的施工资料可成为合正公司逾期报备的免责事由，且涉案楼盘因与施工方存在纠纷，合正公司缺乏基本的房屋产权报备资料因而无法进行产权报备，应当承担逾期报备案的违约责任。一审判决合正公司向梁春兰支付的逾期报备案违约金计算至合正公司办理好《商品房现售备案证明》之日止是正确的，本院予以维持。关于合同约定的违约金计付标准是否过高的问题。违约金设立的目的系担保债的履行，约束双方诚信履行合同，其具有补偿性和惩罚性功能。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款后段规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对该条款的理解是只有在有充分证据证明约定的违约金“过分高于损失”的情形下，方可调整违约金。双方在《商品房买卖合同》中约定违约金按每日万分之一的标准计算，现合正公司上诉提出约定的违约金过高要求调低，其应依法提供相应的证据予以证明。合正公司在一、二审中均未能提供证据证明双方约定的违约金过分高于业主的实际损失，因此，合正公司要求将违约金计算标准调整为每日万分之零点二，理由不成立，本院不予支持。一审判决合正公司按梁春兰已支付房款总额的每日万分之一计付违约金，并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人合正公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人合正公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张雪梅审 判 员  赵 东代理审判员  陈 杨二〇一六年九月五日书 记 员  刘洪源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。