重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)渝05执异740号案外人：戚剑鹏，男，1980年4月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：张杨，重庆华问律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峻峰，重庆华问律师事务所律师。申请执行人：李潇潇，女，1981年1月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。被执行人：重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号。法定代表人：陈开富，董事长。被执行人：陈开富，男。1947年9月20日出生。被执行人：陈春来，男，1978年3月28日出生。被执行人：汤忠渝，男，1977年1月9日出生，汉族。本院在执行李潇潇与重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）、陈开富、陈春来和汤忠渝公证债权文书一案中，案外人戚剑鹏对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。案外人戚剑鹏称，本人于2012年1月16日与云天公司签订了6份购房合同，购买了云天公司开发的“云天·锦绣前程”楼盘的6套房屋，即重庆市南岸区辅仁路4号锦绣前程5栋及非住宅6套房屋总价款360万元，已于2012年1月17日全部付清，房屋已全部交付，本人将上述房屋用于出租收益。但2015年11月本人起诉云天公司办证纠纷时得知上述房屋除住宅外被贵院于2013年查封。本人认为上述房屋本人已合法购买，不应作为云天公司的财产予以查封。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求法院中止对上述房屋的执行。申请执行人辩称，案外人的异议请求证据不足，不能成立，请求法院驳回其异议。被执行人均未到庭答辩。本院查明，借款人（抵押人）云天公司与出借人李潇潇（抵押权人）、保证人陈开富、陈春来、汤忠渝借款合同纠纷，重庆市大渡口公证处于2013年5月13日出具（2013）渝渡证字第3724号“具强制执行效力的债权文书公证书”，后经李潇潇申请，该处于同年5月16日出具（2013）渝渡证字第3776号执行证书，该执行证书载明申请执行标的为：（1）借款本金2200万元；（2）借款合同期限内利息27133元；（3）逾期利息、罚息、复利合算后按人民银行同期贷款利率的四倍标准自2013年5月15日起算至债务全部清偿完毕之日止；（4）申请人为实现债权而产生的执行费、律师费、差旅费及其他为实现债权而支付的全部费用。因被执行人云天公司、陈开富、陈春来、汤忠渝未履行公证债权文书确定的义务，申请执行人李潇潇向本院申请强制执行。另查明，云天公司（甲方）与戚剑鹏（乙方）于2012年1月16日签订6份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：5-D1-10、5-D3-3、5-D1-7、5-D3-2、5-D1-8、6-1-2）,其中前5份合同系购买的商业用房，分别约定：乙方购买甲方开发的重庆市南岸区辅仁路4号锦绣前程5栋及非住宅-4-10（吊1层商铺10），5栋及非住宅,总成交金额为742148元、290300元、1204038元、250905元、776644元。建筑面积单价为4048.82元／平方米或4048.81元／平方米，编号5-D1-10合同未约定付款方式，其余合同均约定一次性付款。另外合同编号6-1-2的“住宅买卖合同”约定：乙方购买辅仁路4号锦绣前程6栋X号，建筑面积58.28平方米，总成交金额为235965元。上述6份合同签订后，云天公司于2012年1月16日出具“委托收款”书，载明：我公司委托重庆某公司（以下简称思尔佳公司）收取戚剑鹏房款325万元，同日戚剑鹏通过POS机刷卡的方式分7次向某公司共计支付了325万元（其中用尹科的邮政储蓄银行卡刷卡112万元）。次日，戚剑鹏通过转账的方式向云天公司支付25万元。云天公司同日出具收据6张，分别载明：交款单位戚剑鹏，收款方式刷卡，收款事由为锦绣前程5栋房款。再查明，上述购房合同办理了网签，戚剑鹏称云天公司已于2013年3月将上述商铺交付其使用，现出租他人。在执行过程中，本院于2013年5月22日作出（2013）渝五中法公执字第00296号执行裁定书，裁定对被执行人云天公司所有的位于重庆市南岸区辅仁路4号“云天·锦绣前程”5栋商业用房的所有权及其相应的国有土地使用权予以查封。2015年5月21日，本院作出（2013）渝五中法公执字第00296-1号执行裁定书，续行查封了上述房屋。本案争议的锦绣前程5栋及非住宅-4-10（吊1层商铺10）、5栋及非住宅-2-3（吊3层商铺3）、5栋及非住宅-4-7（吊1层商铺7）、5栋及非住宅-2-2（吊3层商铺2）、5栋及非住宅-4-8（吊1层商铺8）共5个商铺包含在上述查封房屋范围内。在听证中，案外人戚剑鹏向本院提交了以下证据：1、重庆市商品房买卖合同6份，拟证明房屋查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，进行了网签；2、云天公司出具的房款收据6份、中国农业银行POS机刷卡回单7张（共计325万元）、转账凭据1张（25万元）和云天公司出具的委托某公司收取房款的“委托收款”书，拟证明戚剑鹏已通过银行刷卡方式付清了全部房款；3、云天公司向物业公司出具的交房通知书、向重庆市南岸区人民法院（以下简称南岸区法院）出具的情况说明和戚剑鹏与云天公司商品房买卖合同纠纷案的受理通知书，拟证明云天公司已将争议房屋已交付戚剑鹏使用。听证结束后，案外人又补充提交了以下证据：1、POS机刷卡325万元的银行交易明细和对账单共6张（均为原件，其中在邮政储蓄银行刷卡消费的112万元户名系尹科），拟进一步证明付款的真实性；2、重庆好管家物业管理有限公司（以下简称好管家公司）出具的戚剑鹏已完清2013年3月21日接房到2016年7月的物管费和电费的证明（原件）；3、戚剑鹏与秦丽、严凡利、李剑、辛丽荣分别于2014年10月15日、9月30日、10月15日、11月21日签订的租赁“云天·锦绣前程”5号门面的“临时租赁协议”（原件）；4、承租人辛丽荣、李剑出具的已向戚剑鹏支付租金的情况说明（原件）。上述2、3、4证据拟证明占有使用门面的情况；5、云天物业公司2016年2月24日向南岸区法院出具的已交房的情况说明（原件），拟证明云天公司已于2013年3月交房；6、2016年8月15日云天公司出具的关于门牌编号的情况说明（原件），拟证明查封的5个商铺现门牌号已变化，已改为辅仁路4号附28号、29号、31号、39号、40号。申请执行人质证如下：1、对6份买卖合同的真实性、合法性不认可，关联性认可，申请人无法确定该6份合同的真实性，其中10号商铺未约定付款方式；2、对第2组证据不认可：（1）对付款收据的真实性、合法性、关联性均不认可，云天公司应出具正式发票，而不是收据，收据上记载的房号与合同中约定的房号不对应，不具排他性，应有支付行为，应支付到合同约定的监管银行，单价过低，低于当时的市场价，怀疑是以房抵债。（2）对7张刷卡回单有异议，回单上的日期是2024年1月16日，回单上载明的“特约商户名称”系“思尔佳公司”，该公司与云天公司是两个独立的公司，收款方应是云天公司。（3）对转款凭证的真实性无异议，对关联性有异议，案外人陈述是刷卡支付，但此25万元是转账，与案外人陈述的支付方式矛盾，且未注明是房款。（4）对“委托收款”书的真实性、合法性、关联性均不认可，系云天公司单方出具，该“委托收款”书应有思尔佳公司对刷卡款项的认可，不能单凭“委托收款”书就证明支付到思尔佳公司的款就是支付的房款，不排除思尔佳公司与案外人之间有其他交易行为，云天公司出具的该委托收款说明与实际的刷卡行为不一致；3、交房通知书系扫描件，对其真实性、合法性、关联性均不认可。且该通知书是发给物管公司的，房屋是否交付戚剑鹏，不能证明。对云天公司给南岸法院出具的房屋已交付的“情况说明”系复印件，对其真实性不认可。申请执行人对案外人提交的补充证据质证如下：1、对“临时租赁合同”和承租人出具的“情况说明”的真实性、合法性、关联性均不认可，证人未出庭，不能证明戚剑鹏已合法占有诉争房屋；2、对银行交易明细、对账单的关联性不认可，该组证据仅证明持卡人与思尔佳公司发生了交易，且思尔佳公司未认可其收款系代云天公司收取房款，另交易明细显示的在邮政储蓄银行交易的112万元系尹科的交易记录，与本案无关，该组证据不能充分证明案外人戚剑鹏支付了房款；3、对好管家公司出具的证明和云天公司出具的情况说明的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明该物业公司系本案物业的合法管理公司、电费不是物业公司收取，物业公司的证明无法律效力。云天公司作为房屋开发公司不能确定房屋门牌编号，其出具的门牌编号的情况说明不具证明力。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，案外人戚剑鹏在法院查封前与被执行人云天公司签订了关于上述商业用房的5份买卖合同，上述合同合法有效；戚剑鹏通过POS机刷卡方式向云天公司的委托收款方思尔佳公司支付了325万元，通过转账的方式向云天公司支付25万元，共计支付350万元，云天公司出具了收取房款350万元的收据（该款包含未争议的6栋1-2号住宅房款），因此，戚剑鹏已付清上述5套商业用房的全部购房款。另外，云天公司的交房说明和戚剑鹏与承租人签订的房屋租赁合同以及好管家公司出具的戚剑鹏交纳物管费的证明等相互佐证，可以证明戚剑鹏在法院查封前已合法占有了争议房屋，同时戚剑鹏对于未办理房屋产权过户登记没有过错。综上，戚剑鹏的异议理由符合上述司法解释规定的情形，其对上述5套商业用房享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对重庆市南岸区辅仁路4号“云天·锦绣前程”5栋及非住宅共5套商业用房的执行。如不服本裁定，申请执行人可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起申请执行人执行异议之诉。审 判 长  胡 蓉审 判 员  刘用辉代理审判员  蒋晓亮二〇一六年九月二十九日书 记 员  谭 锋