贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2992号上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区绿地伊顿公馆商铺B5-1-9。法定代表人：王瑞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈澈，男，1987年12月27日出生，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县。委托诉讼代理人：邓明月，女，1996年10月28日出生，汉族，住贵州省威宁县彝族回族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：曾杰，男，1994年9月14日出生，汉族，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：罗力精，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖攀，贵州群众律师事务所实习律师。上诉人绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司（以下简称绿地房开）因与被上诉人曾杰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初6447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。上诉人绿地房开上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人曾杰的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，案涉房屋《商品房买卖合同》以及补充协议的签订时间应为2019年9月28日，而被上诉人提供的合同仅有被上诉人签字，该合同并未成立和生效，应以双方签订的合同时间为准。2.一审判决认定事实错误，案涉房屋未能办理按揭的原因系被上诉人曾杰恶意贷款出现征信问题所致，不应适用不可抗力的相关规定，由此产生的后果应由被上诉人自行承担。3.一审判决适用法律错误，根据合同约定，因买受人的原因导致未获贷款，出卖人同意买受人于15日内一次性支付不足款项。即使未能办理按揭，被上诉人也应按照合同约定一次性补足剩余房款。一审判决解除合同无依据，即使判决解除合同，被上诉人也应按照合同约定，向上诉人支付总房款10%的违约金，即上诉人有权在应退还原告的房款当中扣除该部分违约金。4.证据显示，维修基金系由贵阳市白云区管理办公室收取，一审法院判决由上诉人退还明显有误。被上诉人曾杰答辩称，1.关于双方签订合同的时间，根据提供的聊天记录及付款凭证可以看出是早于上诉人所称的2019年9月28日，未签订合同时买受人不可能向卖方支付价款且拿到详细的合同，并且被上诉人于2019年9月12日向上诉人催办贷款，按照买房的正常流程看也是符合常理的，该合同签订的时间应为2019年7月25日；2.根据一审提交的证据显示，被上诉人多次要求上诉人及时办理按揭贷款，上诉人一直拖延，后因疫情影响，导致被上诉人征信无法达到办理贷款的要求，应当认定为不可抗力，合同解除条件已经达成，被上诉人已经按照合同约定履行了解除合同的相应程序，该合同已经解除，本案系上诉人违约，不应将责任归因于被上诉人；3.关于在购房款中扣除10%的违约金，该条款属于格式条款，在上诉人未尽到法律所规定的义务时，该条款应作出不利于上诉人的解释，应属于无效条款，被上诉人不受该条款的约束，不应承担违约金；4.关于维修基金的退还，该笔款项系上诉人收取，理应由上诉人退还。曾杰向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的合同编号为住B3-090号商品房买卖合同；2.判令被告立即退还原告支付的购房款人民币176437元及利息（以176437为基数按照中国人民银行同期同业贷款市场报价利率为标准从2019年7月25日起至实际退还为止）；3.判令被告立即退还原告支付的维修基金人民币10857元；4.判令本案的全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2019年6月30日，原告出于购房需求向被告交付涉案房屋2万元诚意金（首付7月10日前转首付款）。2019年7月25日，原告与被告签订合同编号为住Ｂ3-090《商品房买卖合同》（该合同系由被告绿地房开出具的格式合同），合同约定“出卖人：绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司，买受人：曾杰，涉案房屋位于绿地新里城Ｂ区，房屋总价款866437元，贷款方式为合同签订之日向出卖人交付首付房款176437元，余款690000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人···因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，同时，该合同的补充协议还约定“···导致该抵押贷款合同无法签署且买受人不能按照买卖合同的约定付清全部房价款的，经出卖人书面通知之日起5日内仍未付清全部房价款，则买受人应按本补偿协议第七条约定的标准承担逾期付款的违约责任···买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照总房款的10%向出卖人支付违约金，否则出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除上述违约金，剩余已付房款由出卖人无息退还买受人”，合意达成后，原告于当日在合同尾页签字予以确认，并向被告通过ＰＯＳ机刷卡的方式交付首付款156437元。被告则于2019年9月28日才在涉案合同上盖章予以确认，并在同日打印《贵阳市商品房预售合同备案申请表》，该表记载涉案房屋付款方式为按揭，付款时间2019年7月25日，签约时间为2019年9月28日。2019年10月23日，被告工作人员李和启告知原告需缴纳维修基金，并将具体开户行、账号、户名告知原告。2019年10月28日原告按照被告指示通过银行转账（贵州乌当农业商业银行股份有限公司诚信支行账号为62×××56）的方式向贵阳市白云区物业管理办公室支付10857元维修基金。2019年9月12日、2019年9月28日、2019年10月23日、2019年10月25日、2020年4月22日原告通过微信向被告工作人员李和启催促贷款事宜，被告工作人员以“等通知”、“高层人员换血，需要梳理公司情况”等理由告知原告暂时无法办理贷款。另查明，2020年1月下旬以来发生的新型冠状病毒性肺炎疫情，对原告收入产生一定影响，导致原告无法外出工作，进而影响其征信。2020年5月27日，原告因征信问题无法办理涉案房屋贷款，即通过微信告知被告工作人员李和启办理退款等相关事宜。2020年8月13日，原告通过邮政向被告送达解除合同通知书，该《解除合同通知书》载明“本人曾杰···购买绿地新里程Ｂ区Ｂ-3＃1单元21层3号房，由于贵公司一直拖延办理贷款，导致本人在拖延办理贷款时间内征信发生变化。根据合同第二章第八条第三款之规定，本人现正式通知贵公司：在贵公司收到本通知之日起3日内解除上述合同并退还本人已付房款176437元和维修基金10857元···（后附联系方式及退款账户信息）”，该邮件已于2020年8月14日由被告收发室签收。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、微信聊天记录截图、被告绿地房开出具的收据（房款）、征信报告、贵州省农村信用社出具的结算业务申请书、《贵阳市商品房预售合同备案申请书》、《解除合同通知书》、邮件及查询单等证据及庭审笔录在卷佐证，一审法院予以确认，作为本案的定案依据。一审法院认为，原、被告于2019年7月25日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按照约定履行自己的义务。被告虽辩称原、被告双方正式签订合同的时间为2019年9月28日，即被告在合同尾页买受人（签章）处盖章。经查，2019年7月25日，原、被告已对涉案房屋的坐落位置、房屋价款、支付方式、违约责任等事项做出明确约定，且原告亦依约履行支付首付款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，该合同已于2019年7月25日成立并生效，故对被告该项辩称，一审法院不予采纳。合同生效后，原、被告双方均应按照合同约定履行义务，现原告因征信问题无法办理贷款，而征信问题的出现归结于新冠疫情期间停工停产导致收入减少无法偿还贷款，根据《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》第三条第一款第一项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力”之规定，原告无法履行办理贷款的义务系不可抗力，即非归责于双方的原因所致，又根据合同约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同”，原告可依约向被告主张解除权。本案中，原告已通过邮政快递的方式于2020年8月14日将解除合同通知书送达至被告收发室，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原、被告于2019年7月25日签订的《商品房买卖合同》已于2020年8月14日解除，现原告诉请解除该合同已无判决必要。关于原告诉请返还购房款176437元及利息（以176437元为基数按照中国人民银行同期同业贷款市场报价利率为标准从2019年7月25日起至实际退还为止），根据合同约定“合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，被告应当在（合同解除）2020年8月14日后的90日内，即2020年11月11日前退还原告支付的购房款176438元及银行同期存款利息，现被告怠于履行返还义务，故原告诉请返还购房款于法有据，一审法院予以支持。被告虽辩称应按照补充协议第七条第二款约定，扣除总房价的10%作为违约金。但一审法院认为，被告系格式合同提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，对解除后购房款的返还应按照“合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”理解，被告要求扣除总房价10%作为违约金的辩解意见，一审法院不予采纳。关于利息标准，合同约定为“银行同期存款利息”，原告主张按照中国人民银行同期同业贷款市场报价利率的标准不符合合同约定，故一审法院对超出银行同期存款利息不予支持，即以176437元为基数，按照中国银行定期存款（一年）利率计算，从2020年11月11日算至实际支付完毕之日止。关于返还维修基金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告应返还原告维修基金10857元。被告虽辩称该笔款项并非其收取，如需退还，被告仅有配合办理相关手续的义务，但该笔款项的支出系根据被告工作人员指示所作出的，现原被告之间的商品房销售合同已解除，故原告可要求被告返还该笔款项，故对被告该项辩称，一审法院不予采纳。为此，根据《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》第三条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告曾杰购房款176437元及利息（以176437元为基数，按照中国银行定期存款（一年）利率计算，从2020年11月11日算至实际支付完毕之日止）；二、原告曾杰于本判决生效后六十日内协助被告绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司办理撤销位于贵阳市白云区房屋的《商品房预售合同备案登记》，原、被告双方各自承担撤销登记的费用的一半；三、由被告绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告曾杰维修基金10857元；四、驳回原告曾杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2023元（已减半，原告已预交），由被告绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人绿地房开为支持自己的上诉请求，提交证据：维修基金收据一份，拟证明案涉维修基金的收取方是贵阳市白云区物业管理办公室。被上诉人曾杰质证称，真实性、合法性无异议，但是达不到其证明目的，该笔款项是受上诉人的指示缴纳，现合同已经解除，就不存在缴纳维修基金，解除合同是因上诉人拖延办理贷款以及受新冠肺炎疫情的影响，故该笔款项应该由上诉人返还给被上诉人。二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案二审的争议焦点为：一、导致本案《商品房买卖合同》解除的责任在哪一方，被上诉人是否应当承担解除合同的违约责任；二、被上诉人交纳的维修基金是否应由上诉人负责退还。关于焦点一，经查，双方《商品房买卖合同》约定被上诉人以首付款+银行贷款的方式支付房款，虽然被上诉人已经按约支付了首付款，但现因被上诉人征信问题导致其无法获得银行贷款，其亦无力一次性付清房屋尾款，双方《商品房买卖合同》已陷入履行僵局，缺乏继续履行的事实基础，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”因此，被上诉人请求解除《商品房买卖合同》应予支持。本院认为，上述情况系本案合同解除的直接原因，但如需认定合同解除的根本责任在谁，关键在于考察导致被上诉人不能获得银行贷款的原因。双方合同第八条第3款约定“买受人在接到出卖人通知之日起7日内将申请办理银行按揭所需的全部资料提交出卖人，并在接到出卖人通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续”，因此，出卖人负有及时通知并协助买受人办理贷款的义务。但根据被上诉人提交的证据可见，合同签订后被上诉人为尽快获得贷款，从2019年9月至2019年10月间多次催促上诉人协助其办理银行贷款，但上诉人一直以“等通知”“高层人员换血，需要梳理公司情况”等为由未能协助办理。因上诉人怠于行使通知及协助办理义务，并一直拖延至疫情期间，最终导致被上诉人受疫情影响征信发生变化而无法获得银行贷款。因此，导致被上诉人无法获取贷款系由上诉人怠于行使协助义务所致，故合同解除的根本责任不在于被上诉人。现上诉人请求被上诉人承担合同解除的违约责任，一方面该请求缺乏事实依据，另一方面请求承担违约责任系独立的诉讼请求，应以反诉的方式提出，上诉人未在本案中提出反诉，故本院不予支持。关于焦点二，二审中，上诉人已经提交证据证明，被上诉人交纳的维修基金直接由贵阳市白云区物业管理办公室收取并出具收据，上诉人并无代收代缴行为，故维修基金不应由上诉人退还。被上诉人可根据相关规定向贵阳市白云区物业管理办公室申请退还。最后，被上诉人一审起诉请求解除本案《商品房买卖合同》，一审法院既已查明合同于2020年8月14日解除，应在判决主文中予以确认，对此本院予以纠正。同时，根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条、第六条的规定，因《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》系规范性文件，并非法律、法律解释及司法解释，可以作为裁判说理的理由，但不能作为裁判依据直接引用，一审法院将该规范性文件作为裁判依据直接引用不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初6447号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初6447号民事判决第三项、第四项；三、确认绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司与曾杰签订的《商品房买卖合同》（合同编号：住B3-090）于2020年8月14日解除；四、驳回曾杰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2023元，二审案件受理费4046元，共计6069元，由曾杰负担303元，由绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司负担5766元。本判决为终审判决。审判员  陈跃霄二〇二一年六月三日书记员  彭永耀