山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7817号上诉人（原审被告）：青岛天一明峰置业有限公司。法定代表人：魏平，总经理。委托诉讼代理人：万德寿，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申术国。上诉人青岛天一明峰置业有限公司（以下简称天一明峰公司）因与被上诉人申术国房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月26日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人天一明峰公司的委托诉讼代理人万德寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天一明峰公司上诉请求：撤销山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初3333号民事判决，改判驳回申术国的诉讼请求。事实和理由：1、天一明峰公司在双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定的时间内具备了交房条件并交付，但因申术国没有按照约定接收房屋，天一明峰公司对此没有任何违约行为，更不应承担违约责任；2、一审法院对所谓的“显失公平”的认定，明显错误，申术国并未主张本案存在显失公平的情形；3、天一明峰公司在合同约定的期限内，提前交付了房屋，没有任何的违约行为。申术国提交书面答辩状称，1、天一明峰公司未提交证据证明已经书面通知申术国办理交付房屋手续，违约事实确实存在；2、一审法院认定“双方违反合同约定不履行或迟延履行主要义务所需要承担的违约责任相差30倍，确属显失公平”正确。申术国向一审法院起诉请求：1、天一明峰公司支付自2015年2月1日至2016年5月10日共465天的逾期交房违约金115692元；2、天一明峰公司立即移除房屋窗前的路灯；3、天一明峰公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月30日，申术国（乙方）与天一明峰公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：1、房屋住址：乙方向甲方购买即墨市龙泉街道办事处埠惜路762号《悦景华庭一期》13号楼1单元1层102户房屋一处，政府批准的规划用途为住宅。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6883.2元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币829287.94元。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：交付的房屋已通过单体竣工验收、且乙方各项款项已清。第十一条：甲方定于2015年1月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为房屋验收交接单签字确认。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。4、违约责任：第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过360天，甲方支付乙方已付房款每日万分之0.1的违约金。2013年12月31日，天一明峰公司向申术国出具预收购房款329287.94元的专用收据。2014年5月15日，天一明峰公司向申术国出具预收购房款500000元的专用收据。2014年1月22日，申术国为了购买涉案房屋缴纳6144.48元住宅专项维修资金。天一明峰公司提交了一份单位（子单位）工程质量竣工验收记录，载明悦景华庭13号楼工程开工日期2013年6月1日，竣工日期2014年12月28日，并加盖了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的公章。天一明峰公司提交了一份交房公告打印件，内容为通知购买悦景华庭小区已具备交房条件，请各位业主于2015年4月28日到2015年4月30日售楼处集中办理交房手续，2015年4月28日、4月29日、4月30日交付13号楼、14号楼、15号楼、16号楼。天一明峰公司未提交其他通知申术国接收房屋的证据。一审法院认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。1、关于申术国主张天一明峰公司支付从2015年2月1日至2016年5月10日（共465天），以总房款829287.94元为基数按日万分之三计算共115692元逾期交房违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”以及合同约定的房屋交付条件，天一明峰公司提交的工程质量竣工验收记录并不是证明工程验收合格的建设工程竣工验收备案表，而且天一明峰公司也没有提交任何证据证明向申术国发送过办理房屋交付手续的通知，涉案房屋至今仍未交付，根据合同约定，天一明峰公司应于2015年1月31日前将该房屋交付给申术国，天一明峰公司应支付申术国自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按申术国已支付的房价款日万分之0.1计算的违约金。申术国称合同第七条关于申术国未按本合同约定的时间付款，应当向天一明峰公司支付按逾期未付款额的日万分之3计算的违约金，这与天一明峰公司未按期交付房屋时其需要承担的违约金不平等。法院认为，双方违反合同约定不履行或迟延履行主要义务所需要承担的违约责任相差30倍，确属显失公平，申术国要求按照日万分之3的标准主张天一明峰公司逾期交付房屋的违约责任，法院予以支持，故，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，天一明峰公司应支付申术国自2015年2月1日至2016年5月10日止，以申术国已支付房款829287.94元为基数，按照日万分之三计算的逾期交房违约金115686元（829287.94元×465天×日万分之三）。2、关于申术国主张天一明峰公司移除涉案房屋东面卧室窗前的路灯的诉讼请求。法院认为，申术国根据该项主张提交的四张照片，不能反映该路灯对其产生了任何影响，且路灯属于住宅小区业主生活必备的设施，申术国主张移除涉案房屋东面卧室窗前的路灯的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、天一明峰公司于判决生效后十日内支付申术国逾期交付房屋违约金115686元；二、驳回申术国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元（申术国预缴），由天一明峰公司负担。二审中，天一明峰公司提交如下证据：证据1、青岛日报网打印的2015年4月15日网站内容、情况说明一份，证明2015年4月15日天一明峰公司在青岛日报刊登交房公告，通知了包括申术国所购买房屋的13-16号楼，于2015年4月28日-4月30日统一办理房屋接收手续，天一明峰公司已经履行通知义务；证据2、（2013）城民初字第2723号、（2013）城民初字第2747号民事判决书各一份，（2014）青民一终字第1686号和1696号民事判决书各一份，证明房屋的交付根据合同约定为单体验收合格，该案中生效的法律文书认定具备工程竣前检查申报表，具备交房条件，因此一审法院认定工程竣工验收备案表系交付房屋的条件是不能成立的；证据3、天一仁和郡客带确认单两份，证明2015年4月9日和2015年4月24日申术国带领新业主ＸＸ、韩杰到涉案房屋所在小区购买房屋，该证据证实申术国对天一明峰公司开发的房屋是认可的，而且在带领新客户时明确知道天一明峰公司已经具备交房的实际情况；证据4、青岛市商品房预售合同一份、收房流程控制单一份，证明涉案房屋所在小区天一明峰公司发布公告后与申术国相同的业主张富贵、张军在指定的时间接收了房屋，并交付了业主手册以及青岛商品住宅使用手册等相关材料，证明天一明峰公司按照规定以及双方约定履行交房义务，申术国拒不接受房屋是其自己行为造成，与天一明峰公司无关。一审查明的事实属实，二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题有两个：一是天一明峰公司是否违约，二是违约责任如何确定。首先，关于第一个焦点问题，双方《青岛市商品房预售合同》第十条约定“房屋的交付必须已通过单体竣工验收、且乙方各项款项已清”，第十三条约定“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋验收交接单签字确认。”由上述约定可知，在房屋符合交付条件后，书面通知买房人是天一明峰公司履行的合同义务，本案中，天一明峰公司提交的交房公告、案外人的收房手续以及申术国带他人看房单等，均不足以证明天一明峰公司按照双方合同约定书面通知申术国办理房屋交付手续，故原审认定天一明峰公司违约并无不当。其次，关于第二个焦点问题，涉案合同是天一明峰公司出具的格式合同，在合同中对双方的违约责任作出了相差30倍的约定，原审基于公平原则判令天一明峰公司按照日万分之三承担违约责任亦无不当。综上所述，天一明峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2614元，由上诉人青岛天一明峰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李军玲代理审判员  徐友仁代理审判员  蒲娜娜二〇一六年九月二十七日书 记 员  钟新海书 记 员  胡晓东