广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初5235号原告：珠海市香洲造贝股份合作公司，住所地前山镇。法定代表人：冯宇翘，董事长。委托诉讼代理人：李军，广东集大成律师事务所律师。被告：珠海粤华大酒楼饮食服务有限公司前山分公司，住所地珠海市拱北。负责人：刘跃飞。被告：珠海粤华大酒楼饮食管理有限公司，住所地珠海市拱北。法定代表人：谢世平，总经理。委托诉讼代理人：邓承龙，广东函珠律师事务所律师。原告珠海市香洲造贝股份合作公司（以下简称造贝公司）与被告珠海粤华大酒楼饮食服务有限公司前山分公司（以下简称粤华前山分公司）、珠海粤华大酒楼饮食管理有限公司(以下简称粤华公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告造贝公司的委托诉讼代理人李军、被告粤华公司的委托诉讼代理人邓承龙到庭参加诉讼，被告粤华前山分公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告造贝公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即支付原告拖欠租金和租赁物占有使用费合计人民币18万元（自2014年11月起计至2016年4月）；2、两被告立即支付原告拖欠垃圾清运费合计人民币3600元（自2014年11月起计至2016年4月）；3、两被告支付原告司违约金，暂计至2016年4月30日，违约金数额为人民币153061.20元，之后的违约金以人民币183600元为基数按日千分之三的比例，自2016年5月1日起计算至两被告清偿全部债务之日止；4、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：多年来，被告珠海粤华大酒楼饮食服务有限公司前山分公司（以下简称“粤华大酒楼前山分公司”）一直承租原告珠海市香洲造贝股份合作公司（以下简称“造贝公司”）位于珠海市前山造贝村教育路XX号造贝市场第XX层西侧商铺约1000平方米作为食品（月饼）加工场地使用。2014年8月5日，造贝公司（甲方）与粤华大酒楼前山分公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方续租以上场地作为食品（月饼）加工场地使用，租赁期限为1年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止，合同期满若乙方需继续租赁，应在期满前30天以书面形式通知甲方，新租赁价格按双方协商制定，否则视为乙方不再续租，乙方应在期满前搬出并将所租物业恢复原状；每月租金总额为人民币10000元，在当月10号前一次性交清。另乙方还应支付甲方垃圾清运费每月200元；合同第九条约定：如乙方未能按期缴纳租金或水电费等费用，甲方将按规定每日收取千分之三的违约金；如乙方连续拖欠租金两个月以上（含两个月），甲方有权单方终止合同，拒绝提供一切生产服务（包括水、电及辖区管理服务），由此产生的损失及法律责任由乙方自行承担，并且甲方有权收回商铺及拍卖商铺内所有设备及物品作抵押，乙方不得有任何异议，所得收入归甲方所有，并追收乙方对甲方由此产生的所有费用；合同还约定其他事项。签订上述合同后，粤华大酒楼前山分公司向造贝公司补交了2013年11月份至2014年7月份的租金，并支付了2014年8月份至10月份的租金。但是，粤华大酒楼前山分公司自2014年11月起再没有向造贝公司支付租金、垃圾清运费等费用。造贝公司多次追讨，但粤华大酒楼前山分公司一直拖欠不付。2015年4月30日合同期满后粤华大酒楼前山分公司亦不办理租赁物返还手续，继续占用造贝公司上述物业至今。截止至2016年4月30日，粤华大酒楼前山分公司拖欠租金人民币6万元、租赁物占有使用费人民币12万元，合计18万元未支付，另拖欠垃圾清运费共计人民币3600元尚未支付。据查，粤华大酒楼前山分公司系被告珠海粤华大酒楼饮食管理有限公司（以下简称“粤华大酒楼”）设立的分公司，根据《公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”粤华大酒楼前山分公司上述债务的民事责任应由粤华大酒楼承担。为维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼，请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。原告提交以下证据：1、租赁合同（2013.5.1-2014.4.30）；2、租赁合同（2014.5.1-2015.4.30）；3、主营业务收入明细账（粤华大酒楼）；4、催租通知及照片；5、律师函；6、被告工商登记资料。被告粤华公司辩称，一、被告只欠原告400元。被告所租厂房的租金已交到2014年10月，只欠原告2014年11月至12月份两个月的租金2万元和垃圾清运费400元，且被告有合同保证金2万元在原告处，直接冲抵所欠的2个月租金，只尚欠2个月的垃圾清运费400元。二、2015年1月份后的租金等欠费，被告依约不应承担。依照双方所签租赁合同第四条第四款和第九条的约定，对于原告租金、水电费的保护，采取的是两个月保护的方式，即预收两个月的租金数额，在被告违约拖欠租金和水电费达到两个月时，原告可采取单方解除合同的措施进行保护，并用被告预交的合同保证金冲抵，以避免原告水电费和租金的损失及双方损失的进一步扩大。因此被告认为在此两月保护制的前提下，原告未按约定采取解除租赁合同的保护措施，不仅造成了原告的损失，也造成了被告的损失，使得双方的损失进一步扩大。对于原告未依约采取保护措施而由此造成的后面租金的扩大损失的责任应由原告承担。原告从2014年11月份开始以“催租通知”的书面方式每月催交租金直到2015年10月，并次次都声称单方终止合同，可就是不采取终止合同的保护措施，放任租金等损失的扩大。三、本案所谓的厂房占用费，被告不应承担。原告本应采取两月制的保护措施而不采取，直到租赁合同到期后仍然不采取，而被告要迁出又一直阻止，对此所造成的损失应由原告承担。四、原告造成被告的损失应承担责任。原告在放任租金损失扩大，以图转稼租金损失给被告的同时，阻止被告价值十多万元的月饼包装盒的取出使用，以致饼包装盒过期无法使用，造成被告十几万元的损失（其他物品设备损失不计），应承担责任。同时还阻止被告搬迁，造成了被告的经营损失。五、本案的违约金约定比例过高。每日千分之三的约定过高。每日千分之三，即每月9%；每年108%，远远超过可比照的人民银行贷款利率或民间借贷利率2%的规定。被告粤华公司认为粤华前山分公司没有主体资格，总公司可以对外代表分公司进行民事诉讼行为，承担民事责任。被告粤华公司未提交证据。被告粤华前山分公司未提交答辩意见，亦未提交证据。经审理查明：被告粤华前山分公司向原告承租位于珠海造贝教育路XX号造贝市场XX楼西侧商铺约1000平方米商铺用于加工月饼，并向原告交纳保证金20000元。2013年6月28日，原告（甲方）与被告粤华前山分公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将上述商铺租给乙方作为食品（月饼）加工场地使用，租赁期限自2013年5月1日至2014年4月30日，租金每月10000元，垃圾清运费每月200元。合同第4.4条约定，乙方需交纳20000元作为合同保证金，合同保证金不能抵租金，合同保证金单应妥善保管，合同期满或提前终止租赁合约，乙方缴清所有欠费后，凭合同保证金单退款，若合同保证金单遗失或合同终止后一个月内仍未办理退合同保证金手续，甲方有权没收合同保证金；若乙方提前终止租约，必须提前两个月以书面形式向甲方提出，否则甲方有权单方终止租约，没收合同保证金，由此造成甲方损失的乙方须向甲方赔偿两个月租金作为补偿。合同第8.2条约定，若乙方提前终止合同，需提前两个月通知甲方，若因变更或解除合同使甲方受到损失的，除依法可免责的以外，应由责任方乙方负责赔偿两个月租金给甲方并没收合同保证金。合同第九条约定，若乙方未能按期缴纳租金或水电等费用，甲方将按规定每日收取千分之三的违约金，如乙方连续拖欠租金两个月以上（含两个月），甲方有权单方终止合同，拒绝提供一切生产服务（包括水、电及辖区管理服务），由此产生的损失及法律责任由乙方自行承担，并且甲方有权收回商铺及拍卖商铺内所有设备及物品作抵押，乙方不得有任何异议，所得收入归甲方所有，并追收乙方对甲方由此产生的所有费用。2014年8月5日，原告与被告粤华前山分公司就上述租赁商铺再次签订一份《租赁合同》，租赁期限为2014年5月1日起至2015年4月30日止，合同的其他内容与2013年6月28日签订的合同相同。2014年8月31日，被告向原告支付2013年11月至2014年10月的租金及垃圾清运费。2014年11月起被告未交纳租金，原告自2014年11月至2015年10月每月向被告粤华前山分公司发出催收租金通知。被告粤华公司主张，被告承租商铺用于月饼生产，每年7月、8月集中生产，其余时间小批量生产，由于月饼生产状况不乐观，在拖延了两个月的租金后要求撤场，其在2015年1月去拉月饼包装盒时，遭到原告阻止，2015年3月原告将商铺上锁，被告已经无法进入。原告主张被告每年生产2个月的月饼，其他时间是没有经营的，2014年签订合同后补交了2013年的租金并将租金交到2014年10月，等到2015年7、8月左右来拉月饼盒时没有交付租金，才阻止被告拉走月饼盒，原告从未将商铺上锁；在阻止被告拉走月饼盒后，原告一直要求与被告清算拖欠的租金和违约金再将场地返还给原告，但被告不予理会。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。”之规定，被告粤华前山分公司作为被告粤华公司设立的分公司，领取营业执照，具有法律规定的当事人资格，是本案的适格被告。对被告粤华公司提出的粤华前山分公司不具有诉讼主体资格的抗辩，本院不予支持。原告与粤华前山分公司于2014年8月5日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性关系，合法有效，双方应恪守诚信，依约履行。被告粤华公司在诉讼中认为其可代表粤华前山分公司，且在案件审理中对与原告发生的纠纷事实以其自己名义作出陈述，故本院认定粤华前山分公司、粤华公司为本案租赁合同法律关系的共同主体，共同享有合同权利，承担合同义务。两被告自2014年11月起未支付租金及垃圾清运费，构成违约，应承担相应的违约责任。双方租赁合同于2015年4月30日到期，截至本案法庭辩论终结前双方均未解除合同，故双方自2015年5月1日起形成不定期租赁合同关系。被告主张原告将涉案房产上锁，但未提供证据予以证明，且原告不予认可，故对被告的该项主张，本院不予采信。原告在被告拖欠租金的情况下阻止被告拉走月饼盒，但并未阻碍被告使用租赁厂房，并且被告亦未在原告阻止其拉走月饼盒后主动交清租金或与原告协商解除合同，反而采取一种消极的态度将生产设备一直占用租赁厂房，故可以认定双方的租赁关系一直持续，原告请求被告支付2014年11月至2016年4月的租金，理据充足，本院予以支持。是否选择解除合同是原告的权利，被告认为原告怠于行使解除权，未采取保护措施有效终止合同，所造成的损失应由原告承担的抗辩，明显有违诚实信用原则，亦没有事实和法律依据，本院不予采信。关于违约金，双方合同约定为日千分之三，年化利率将近110%，明显过高，被告请求调低，符合法律规定，本院予以准许。综合考虑双方履行合同情况、被告违约的情形、原告的损失及违约金的惩罚性和补偿性，本案酌定将违约金调整至日万分之五。关于违约金数额，本院以原告提起本案诉讼时间（即2016年6月28日）作为中间分界点，截至该日期，两被告应交纳的违约金为31018.2元（计算方式见下表）租金月份租金、垃圾清运费金额应付日期天数计算标准违约金数额2014年11月102002014年11月11日5960.05%3039.62014年12月102002014年12月11日5660.05%2886.62015年1月102002015年1月11日5350.05%2728.52015年2月102002015年2月11日5040.05%2570.42015年3月102002015年3月11日4760.05%2427.62015年4月102002015年4月11日4450.05%2269.52015年5月102002015年5月11日4150.05%2116.52015年6月102002015年6月11日3840.05%1958.42015年7月102002015年7月11日3540.05%1805.42015年8月102002015年8月11日3230.05%1647.32015年9月102002015年9月11日2920.05%1489.22015年10月102002015年10月11日2620.05%1336.22015年11月102002015年11月11日2310.05%1178.12015年12月102002015年12月11日2010.05%1025.12016年1月102002016年1月11日1700.05%8672016年2月102002016年2月11日1390.05%708.92016年3月102002016年3月11日1100.05%5612016年4月102002016年4月11日790.05%402.9合计31018.2在2016年6月28日之后的违约金，以183600元为基数，按照日万分之五，自2016年6月28日起计算至实际付清之日止。对于原告请求超过该金额的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条、七十六条之规定，判决如下：一、被告珠海粤华大酒楼饮食服务有限公司前山分公司及被告珠海粤华大酒楼饮食管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲造贝股份合作公司支付租金180000元；二、被告珠海粤华大酒楼饮食服务有限公司前山分公司及被告珠海粤华大酒楼饮食管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲造贝股份合作公司支付垃圾清运费3600元；三、被告珠海粤华大酒楼饮食服务有限公司前山分公司及被告珠海粤华大酒楼饮食管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲造贝股份合作公司逾期支付上述款项的违约金（计算方式：2016年6月28日之前为31018.2元；2016年6月28日之后，以183600元为基数，按照每日0.05%，自2016年6月28日起计算至付清之日止）；四、驳回原告珠海市香洲造贝股份合作公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3175元，由原告负担1838元；两被告负担1337元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员庞博二〇一六年九月二十七日书记员谢国宏李幸