山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1710号上诉人（原审原告，反诉被告)威海市鑫川渔具有限公司，住所地威海经济技术开发区嵩山路东、泰成公司南。法定代表人丛培传，董事长。上诉人（原审原告，反诉被告)丛培国。以上二上诉人之共同委托代理人高佩良、苏丽雅，山东英良泰业律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告)李江玉。被上诉人（原审被告，反诉原告)高福宽。以上二被上诉人之共同委托代理人周玉敏、刘秀峰，山东中立达律师事务所律师。原审第三人倪青。上诉人威海市鑫川渔具有限公司（以下简称鑫川公司）、丛培国因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院(2012)威经技区民重字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，二被告系夫妻，共同出资开办了威海金镶玉工艺品有限公司，法定代表人登记为被告高福宽。2010年4月18日，二原告(甲方)与被告李江玉(乙方)签订了《土地使用权转让协议》，约定：一、根据山东省威海市环翠区人民法院(2008)威环民一初宇第3153号民事调解书确定的内容，甲方拥有坐落在环山路西、贝尔卡特工业园内、地号为149-31的工业用地1871.95平方米的使用权及地上建筑物(地上5层约2444.50平方米、地下一层820平方米)的所有权(未确权)，该土地使用权证号为威经技区国用(2008)第D-009号，该土地现登记在威海市鑫川渔具有限公司名下；二、经甲乙双方友好协商，甲方自愿将上述土地使用权及其地上建筑物所有权转让给乙方，乙方同意受让该土地使用权及其地上建筑物所有权；三、转让期限自该土地使用权变更登记到乙方名下之日起至2056年12月30日止。四、转让价款包括土地使用权及地上建筑物所有权两项共计人民币290万元整。五、自本协议生效之日起，地上建筑物已出租的部分产生的房租款应当归乙方所有。由于地上建筑物二楼和地下室已经被甲方出租给他人，所以甲方预收的属于本协议生效之后的房租甲方应当返还给乙方，乙方也可以从转让价款中扣除；六、在本协议签订之前，甲方或威海鑫川渔具有限公司所欠他人的与本地块及地上建筑物相关的所有款项由甲方承担责任，与乙方没有任何关系；该土地如涉及邻里之间的纠纷债务全部由甲方承担责任，如牵涉到乙方，乙方可以从转让价款中扣除；七、由于甲方与宋玉花已签订协议，将本地块地上建筑物一楼出租给宋玉花使用四年，以产生的房租抵顶所欠设计费，宋玉花又将租赁物转租给乙方，至今租期未满，所以本协议签订之日甲方应当负责还清所欠宋玉花的设计费，解除与宋玉花的租赁合同，乙方与宋玉花的转租合同即自动解除。八、甲方应当在本协议签订并交付定金后，将本地块、地上建筑物及相关手续一并移交给乙方。九、甲方负责将该土地的相关证件、手续在两日内过户到乙方名下，过户时或交接时如需威海市鑫川渔具有限公司出具任何手续或协助，都由甲方负责协调，甲方不得推托；如威海市鑫川渔具有限公司不出具或不协助，造成的不利后果全部由甲方承担；地上建筑物在条件成熟的情况下乙方需要办房证，甲方必须提供相应的手续，如图纸、消防、监理、建筑等手续。十、本协议签订后，乙方从总价款中支付200万元整给甲方(给环翠区法院执行局)，余款在相关证件过户完毕后全部付清。十一、本协议已经签订，双方须严格遵守，任何一方不得违约。甲乙任何一方违约导致另一方起诉的，由被起诉方承担起诉方因起诉而支付的律师费、保全费、诉讼费等费用。十二、本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。十三、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自双方签字或盖章之日起生效。甲方威海市鑫川渔具有限公司、丛培国和乙方李江玉在协议上签字并按捺指印。2010年6月10日，二原告(甲方)与被告李江玉(乙方)签订一份《补充协议》，约定：甲方现将已拥有的相关建设资料无偿提供给被告使用。由于鑫川渔具与倪青案件(建设经济纠纷)尚在审理当中，如果鑫川渔具胜诉，甲方所给乙方的建设资料应与原告共同使用，乙方不得占为己有。乙方在办理土地及建设等相关手续所需的一切费用均由乙方承担。甲方在土地证办理转让在被告名下之日起，二日内乙方将所欠差金额全部付清，每拖付一日应缴纳千分之五的滞纳金给甲方，已出租房租金以办理土地证日期为准，以前归甲方所有，以后归乙方所有。2010年6月23日，被告高福宽为原告出具“证明”一份，内容为：今有环翠区法院调解给丛培国的鑫川渔具土地使用权1769平方米及地上建筑物，今经丛培国与威海金镶玉工艺品有限公司协商，将此土地及建筑物转让给金镶玉工艺品公司。金镶玉公司为了快捷方便地办理土地手续，让鑫川公司直接过户给金镶玉工艺品，如以后因此种操作出现违规及其他不良后果，由金镶玉公司及丛培国双方承担责任，鑫川公司不承担责任。同日，原告将转让给被告的土地办理了使用权过户登记手续，土地证号为“威经技区国用(2010)第Z-0**号”，地号为149-31-1，土地使用权人为威海金镶玉工艺品有限公司，实际使用权面积为1769平方米。2012年5月28日，原告鑫川公司、丛培国诉至原审法院称，2010年4月18日，二原告与被告李江玉签订《土地使用权转让协议》一份，由原告将其拥有的坐落在威海经济技术开发区××西、贝尔卡特工业园内1871.95平方米的土地使用权及建筑面积约3264.5平方米的地上建筑物(其中地上5层约2444.5平方米、地下一层约820平方米)转让给被告李江玉。双方在转让协议中约定，转让总价款为人民币290万元，转让协议签订后，被告李江玉先向原告支付转让款200万元，余款在相关证件过户完毕后全部付清。转让协议签订后，原告又与被告李江玉签订了补充协议一份，约定在转让土地证办理在被告名下之日起两日内，被告李江玉将剩余转让款全部付清，每拖延一日应缴纳千分之五滞纳金给原告。上述协议签订后，被告提出将上述土地由原告直接过户在威海金镶玉工艺品有限公司名下。原告表示同意并出具相关手续将上述土地过户给了金镶玉公司。被告此后陆续向原告又支付了转让款人民币50万元，根据转让协议的约定，扣减原告预收租户的租金158929元，扣除被告代原告偿付的案外人于国政欠款34100元、二楼网吧租金13055元，被告尚欠付原告转让款人民币193916元。请求依法判令：1、被告立即支付原告土地转让款人民币193916元并承担自2010年6月26日计算至法院判决被告履行之日按银行同期贷款利率4倍给付违约金；2、被告承担本案律师费12000元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告李江玉、高福宽辩称，一、原告履行合同义务不符合约定，存在诸多违约行为。首先，原告未按照诉争合同约定的面积向被告交付土地使用权及建筑物。被告与原告所签订的《土地使用权转让协议》中明确约定了所转让土地使用权及建筑物的面积，即土地使用权面积为1871.95平方米、建筑物面积为地上5层约2444.5平方米及地下一层820平方米。但原告转让给被告的土地使用权确权面积仅为1769平方米，较协议约定的转让面积尚缺少102.95平方米；而原告实际交付给被告的地下一层面积仅为600平方米，与协议的约定交付的面积相差220平方米。其二，原告未履行协助被告办理转让房产确权登记的法定义务。涉案转让协议中约定转让的标的不仅包括土地使用权而且包括建筑物所有权，即该协议既是土地使用权转让合同也是房产转让合同。按照我国有关法律的规定，作为房产的出让人不仅要履行房产的交付义务，而且要协助房产受让人办理转让房产的确权登记。即使仅作为在建工程转让，原告也应当履行协助办理各项变更手续的义务。但原告以种种理由为借口拒绝履行协助义务，导致被告至今无法取得转让房产的产权证书。再次，原告未按照协议的约定向被告交付转让建筑物相关的手续和资料。涉案转让协议约定，原告在本协议签订并收取定金后，应将办理转让建筑物房产证所需的相关手续及资料如图纸、消防、监理、施工等全部交付给被告，但至今为止，除相关消防验收资料外，原告未能将办理转让建筑物房产证所需的其他相关手续。二、原告的诉讼请求应当依法予以驳回。首先，原告将存在产权争议的房产转让给被告，应当承当相应的法律责任。按照《合同法》的有关规定，转让的标的物，应当属于出让人所有或者有权处分，且出让人就交付的标的物，负有保证第三人不得向受让人主张任何权利的义务。原告在明知就诉争的220平方米地下一层房产与倪青之间存在产权争议的情况下，仍将其作价转让给被告明显违背法律规定。诉争协议第六条规定“在本协议签订之前，甲方或威海市鑫川渔具有限公司所欠他人的与本地块及地上建筑物相关的所有款项由甲方负完全责任，与乙方没有任何关系；该土地涉及邻里之间的纠纷债务全部由甲方承担责任，如牵涉到乙方，乙方可以从转让款中扣除。”本案正是由于原告与倪青之间就转让房产产权存在争议，导致被告无法实际取得转让房产。故原告应按照协议的约定，承担相应的法律责任，无权向被告主张该220平方米地下室的转让款，且应赔偿给被告所造成的损失。其次，原告无权按照诉争合同约定的总转让价款主张被告应付的转让价款数额。对于房产、地产转让合同而言，转让标的的面积是确定转让价款的重要依据。本案诉争的转让协议中尽管没有明确约定土地使用权及建筑物每平方米的转让单价，但协议中明确约定转让标的的面积及转让总价款，该转让总价款系依据转让标的的面积而确定的数额，即290万元的转让价款系1871.95平方米的土地使用权及3264.5平方米建筑物的转让价格。但原告实际交付的土地使用权及建筑物的面积远远低于协议约定的面积，且由于原告与倪青之间的产权争议导致原告无法按照合同的约定实际履行，故应按照诉争协议约定的价格折算确定原告实际交付土地使用权及建筑物的转让价款，而不应直接按照协议约定的总转让价款认定被告应付的转让价款数额为290万元。再次，原告存在违约行为，被告依法享有先履行抗辩权。原告存在诸多违约行为。诉争转让协议中明确约定原告交付转让标的及办理土地证的义务在先，被告付清转让余款的义务在后。故在原告实际履行合同不符合约定、未完全履行合同义务的情况下，被告依法享有先履行抗辩权，有权拒绝结清转让余款。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。第三人倪青述称，原被告诉争的地下室820平方，大概有220平方是属于第三人的，这220平方是一号车间从西往东数第8-9间地下室。2008年3月，第三人就和原告鑫川公司、丛培传进行分割了，在签订分割图之前双方有过口头协议，地归谁房子就归谁，之后威海中院出具的(2008)威民一初字第37号民事调解书仅是对地上部分进行分割，没有涉及地下室部分。签完分割图后，第三人一直实际控制该地下室，地下室本来就是第三人的，现在第三人将该地下室对外出租做车床配件。被告提起反诉称，由于原告与他人之间就本协议转让标的存在产权之争，导致原告无法按照合同约定的面积交付土地和房产，其中土地使用权确权面积较协议约定的转让面积1769平方米少102.95平方米，实际交付给被告的地下一层面积较约定的820平方米少220平方米，给被告造成的经济损失超过418000元。同时，原告未按照合同的约定向被告交付办理转让建筑物房产证所需的相关手续及资料如规划、设计、监理、施工、消防、综合验收等，拒不履行协助反诉人办理房产证的法定义务，导致被告至今无法取得转让房产的产权证书。请求判令：一、原告赔偿经济损失人民币418000元；二、原告承担被告律师费用20000元；三、原告向被告交付办理转让房产产权证时所需的相关手续和资料；4、原告协助办理已交付转让房产的产权证书。原告鑫川公司、丛培国辩称，一、双方签订的是土地使用权转让协议，原告将土地及地上建筑物以290万元价格整体转让给被告，双方并没有分别对土地或地上建筑物的转让单价做任何约定，况且土地面积所出现的差额部分属于正常土地在分割时候的误差范围之内，在被告办理土地证的当日，向原告出具了证明，认可了土地面积是办证面积，并且就土地差额没有提出任何异议，承诺土地办理之后再出现什么问题由其自行承担。因此不存在土地差价损失问题。原告已经将协议中约定的820平米地下室全部交付被告，被告也一直在出租、使用上述地下室，不存在820平米地下室没有交付的事实。被告主张的经济损失不存在。二、律师费20000元没有事实和法律依据。现在是被告违反转让协议的约定，拒不向原告支付剩余转让款，导致原告不得不委托律师提起诉讼，应当由被告承担原告的律师费。三、原、被告在补充协议载明原告已经将土地使用权及地上建筑物全部手续交付给被告，被告要求原告交付相关手续，没有依据。4、原被告签订的是土地使用权及地上建筑物的转让合同，而不是房产买卖合同，原告只需协助被告办理了土地的过户登记手续，并且交付土地过户时的相关建设资料，就视为原告已经履行了协助办理手续的义务。地上房产或建筑物的过户手续办理与原告无关。综上，被告的反诉请求无事实和法律上的依据，请求依法驳回。第三人倪青述称，被告的反诉与其无关。原审过程中，原、被告一致确认被告已付款2706084元，其中直接付款250万元，其余206084元为应当从转让款中扣除的原告预收的租金158929元、被告代原告偿付案外人于国政欠款34100元、二楼网吧租金13055元，故被告尚有193916元未支付。另外，三方一致确认对于涉案厂房的地上部分不存在争议。另查，第三人因与原告鑫川公司建设工程施工合同纠纷，在威海市中级人民法院达成调解协议(案号为(2008)威民一初字第37号)，协议内容为：威海市鑫川渔具有限公司欠倪青工程款352.70万元，鑫川公司以其位于威海经济技术开发区环山路西贝卡尔特工业园的土地使用权[地号为威经技区国用(2008)第D-009号]和该土地上建设的北1号车间的厂房抵顶。威经技区国用(2008)第D-009号土地使用证宗地图范围内西北角方位的3528.05平方米土地(即该宗地图北侧红线向南56.95米及西侧红线向东61.95米的两条平行线与上述两红线形成的长方形范围内的土地)的使用权由倪青享有，该宗地图范围内剩余土地的使用权由鑫川公司享有，北1号车间厂房(东西长81.05米、南北宽18.54米、共五层)西侧由西向东长56.30米、南北宽18.54米、共五层的厂房归倪青所有，1号车间剩余的厂房归鑫川公司所有。鑫川公司于2009年4月15日前将威经技区国用(2008)第D-009号倪青享有使用权的土地3528.05平方米过户给倪青，于2009年12月31日前协助倪青办理上述属倪青所有的房屋的确权手续。再查，本案诉争地下室未取得规划许可等手续。2010年3月31日，威海圣达房地产评估咨询有限公司受威海市环翠区人民法院委托对涉案厂房(其中地上部分3032．61平方米，地下室231.89平方米)及1871.95平方米土地进行评估，评估意见为：在评估价基准日2010年3月9日的评估价格为449.81万元(土地单价380元／平方米，房产单价1160元／平方米)。原告为本次诉讼支付律师代理费12000元，被告为本次诉讼支出律师代理费9000元。2008年3月19日，原告鑫川公司与第三人签订的《协议书》中约定：甲方(鑫川公司)用本厂房部分所有权分割给乙方(倪青)……本厂房为五层框架结构，建筑面积……剩余部分归甲方所有。原、被告及第三人对该协议的真实性均无异议，三方一致确认调解书中所提到的五层厂房不包含地下室。原审诉讼中，被告提交2012年1月5日原告丛培国出具的书面材料一份，载明：“双方所签订的转让协议中转让内容包含环山路西贝卡尔特工业园地号为149-31的工业用地使用权及地上建筑物地上五层约2444.50平方米，地下一层820平方米，土地面积1871.95平方米。转让前，老倪不让使地下220平米。以上所写属实，丛培国2012.1.5”。拟证实诉争协议签订之前，第三人就不让原告使用其中的220平方米地下室，原告与第三人存在产权争议，原告并末将该220平米地下室交付给被告。原告及第三人对该证据真实性无异议，但原告认为对产权归属原告表述的很清楚，主张第三人在不断干扰原告对地下室的正常使用。被告提交2010年9月13日公安机关接处警登记表一份，载明内容为：2010年9月13日10时10分，原告法定代表人丛培传口头向公安机关报警称法院判决共五层的厂房归原告所有，1号车间剩余的厂房归被告所有，而倪青将1号车间地下室打了一个门。处警情况登记为法院已判决，未立案。拟证实因原告与第三人对该220平米地下室存在产权争议，不存在原告所称的将该地下室交付给被告的事实。原告及第三人对该证据真实性均无异议，但原告主张已经将地下室交付给被告，被告在接手使用过程中由于第三人擅自在地下室开门，被告找原告协调无果的情况下，双方进行了肢体冲突，原告报警并提交了法院的调解书，警察就制止了第三人的侵权行为。实际上，第三人侵犯的是被告的所有权或使用权，与原告无关。原告主张不是在签完分割图后由第三人控制地下室的，而是在2010年9月，第三人准备打开地下室的门时，与原告发生冲突，现在该地下室是由第三人占有使用的。对于地下室的建设情况，原告称地下室是与主楼一同建设的，原告鑫川公司发包，第三人施工建设，地下室没有报建许可手续，2006年10月开工，2007年10月18日竣工；第三人称原告所述属实，2007年9、10月份验收，因为原告鑫川公司不交验收费用，所以验收报告一直没拿到。地下室从建成后因为怕人知道一直是封死的，原告鑫川公司将部分厂房转给丛培国后，丛培国就将地下室打开了，连同第三人分的的厂房下面的地下室一起租给了一个姓丛的女的，丛培国不知道地下室里有第三人的，第三人知道后就一直没有让承租人使用地下室，也告诉丛培国不让其往外租。原审法院认定以上事实，有三方当事人陈述、土地使用权转让协议及补充协议书、威海市中级人民法院(2008)威民一初字第37号民事调解书等书证在案为证。原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《土地使用权转让协议》是否合法有效。二、原告是否完成了协议约定的土地和地上建筑物的交付义务，被告应当支付的转让价款金额。三、原告要求被告按照银行同期贷款利率四倍支付违约金是否合理。四、被告的反诉请求是否合理合法。五、原被告主张的律师费是否应予支持。关于焦点一，原被告签订的《土地使用权转让协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。诉争地下室系土地使用权转让协议所涉及的地上建筑物的一部分，根据房随地走的转让原则，虽然诉争地下室未办理相关规划许可手续，但不影响转让协议的效力，双方均应严格按照协议约定履行，违反约定不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。关于焦点二，根据(2008)威民一初字第37号民事调解书，北1号车间厂房……共五层的厂房归倪青所有，1号车间剩余的厂房归鑫川公司所有。该调解书对诉争地上所建厂房的产权做了明确的分割，而该调解书并未提及地下室的产权分割方案，且根据原告丛培国向被告出具的书面材料可以得知，原告认可在双方签订转让协议之前，第三人与原告存在产权争议并且不让原告使用的事实，另外结合2010年9月13日的接处警登记表，可以认定诉争地下室在原、被告签订转让协议之前及之后，均处于第三人的实际控制之下，原告并未完成向被告交付的义务。对于土地使用权的转让问题，因被告实际取得的土地使用权面积仅为1769平方米，比协议约定面积少102.95平方米。故原告未能完成土地使用权及地上建筑物的全面交付义务，对于未交付的部分价款，应当从转让价款中扣除。因原、被告未对转让的土地使用权及地上建筑物的价款予以区分，属于一揽子转让，故参照威海市环翠区人民法院委托威海圣达房地产评估咨询有限公司对涉案厂房地上部分3032.61平方米，地下室231.89平方米及1871.95平方米土地使用权的评估意见，在评估价基准日2010年3月9日的评估价格为449.81万元(土地单价380元／平方米，房产单价1160元／平方米)，经同比例计算可以得出原被告转让的土地使用权及地上建筑物的协议单价分别为244.99元／平方米和747.87元／平方米，故未交付部分应当扣除的转让价款分别为：土地使用权102.95平方米×244.99元／平方米＝25221.72元，地下室面积220平方米×74.87元／平方米＝164531.40元，合计189753.12元，抵除后被告应支付原告193916元-189753.12元＝4162.88元。关于焦点三，根据协议约定，余款在相关证件过户完毕后全部付清，2010年6月10日原被告签订补充协议将付款期限变更为“在土地证办理转让在被告名下之日起二日内”，同年6月23日被告又出具证明，要求称土地使用权及地上建筑物均过户给金镶玉公司，出现违规及其它不良后果，原告不承担责任。原、被告对付款期限进行了变更，被告已无行使先履行抗辩权的条件，故应将剩余转让款在原告按照被告要求将土地使用权过户到被告指定的金镶玉公司名下之日2010年6月23日付清，逾期应当承担违约责任。但原告要求按照银行同期贷款利率四倍支付违约金，明显超过了其实际损失，酌情予以调整为银行同期贷款利率的1.3倍。关于焦点四，对于被告要求原告交付办理转让房产产权证时所需的相关手续和资料及协助办理已交付转让房产的产权证书的反诉请求，因《转让协议》中约定的仅仅是“地上建筑物在条件成熟的情况下乙方需要办房证甲方必须提供相应的手续，如图纸、消防、监理、建筑等手续”，而双方在《补充协议》中明确载明原告“现已将拥有的相关建设资料无偿提供给乙方使用”，故不存在再次交付的问题。但是，虽然《转让协议》中并未明确约定原告必须将地上建筑物过户到被告名下，但作为地上建筑物的转让，出让方协助受让方办理过户是地上建筑物转让法律关系中的附随义务，除非双方另行通过协议免除出让方的协助义务。故被告要求原告协助办理地上建筑物过户的诉讼请求，理由正当，予以支持。对于被告要求原告赔偿损失的诉讼请求，因原告存在交付标的物少于合同约定的情形，仅需将相应少交付部分的价款扣除，且扣除该差价的情况下，被告依然欠付原告的转让价款，故被告要求原告赔偿经济损失，于法无据，不予支持。对于焦点五，根据协议约定，任何一方违约导致另一方起诉的，由被起诉方承担起诉方因起诉支付的律师费，现原、被告均存在违约行为，原、被告也均提起了诉讼，故原、被告应当分别向对方承担律师费，但承担的具体金额应当根据原被告胜诉的比例进行确定。因原告为本次诉讼支付律师费12000元，被告为本次诉讼支出律师费9000元，原告的胜诉金额为4162.88元，被告的胜诉金额为189753.12元，故被告应当承担原告律师费258元，原告应当承担被告的律师费4086元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条条之规定，判决：一、被告高福宽、李江玉应支付原告威海市鑫川渔具有限公司、丛培国土地使用权及地上建筑物转让余款4162.88元；二、被告高福宽、李江玉自2010年6月26日起至判决确定的履行之日止，以欠款金额4162.88元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的1．3倍计算支付给原告威海市鑫川渔具有限公司、丛培国逾期付款违约金；三、被告高福宽、李江玉承担原告威海市鑫川渔具有限公司、丛培国律师费损失258元；四、原告威海市鑫川渔具有限公司、丛培国应承担被告高福宽、李江玉的律师费4086元；五、原告威海市鑫川渔具有限公司、丛培国协助被告高福宽、李江玉办理地上建筑物的过户手续；六、驳回被告高福宽、李江玉的其他反诉请求。判决于生效后十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4389元，原告负担4295元，被告负担94元；反诉案件受理费减半收取3935元，由原告负担1741元，被告负担2194元。宣判后，上诉人威海市鑫川渔具有限公司、丛培国不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、根据双方签订的《土地使用权转让协议》第四条，上诉人向被上诉人转让的是土地及地上建筑物，属于土地及地上建筑物的现状整体转让，并没有区分土地及地上建筑物的转让价格，也并没有约定土地及地上建筑物的转让单价，更没有约定土地价格按实际面积将来多退少补，因此土地面积出现差异不在双方约定的转让价格的调整范围内。土地面积出现差异的原因是双方在签订《土地使用权转让协议》时，在该协议中约定的土地面积属于双方自行测量的面积，而办理土地过户手续时的面积系由专业测绘部门的实际测量出的土地面积，该误差是土地分户时的正常的误差，不应当成为被上诉人扣减转让款的理由。本案的土地转让方是上诉人，受让方是被上诉人，那么在办理土地过户手续时，上诉人应当协助被上诉人办理土地过户手续，而不是案外人金镶玉公司。但被上诉人与上诉人协商后，上诉人同意协助被上诉人将土地过户至案外人金镶玉公司名下。在办理过户手续后，金镶玉公司及被上诉人均对土地面积没有提出任何异议，并且被上诉人向上诉人出具了证明，认可了土地面积为1769平方米，并且被上诉人承诺，如以后因此种操作出现违规及其他不良后果，与上诉人无关。现在，上诉人已经协助被上诉人将土地过户给了案外人金镶玉公司，被上诉人却提出土地差额问题，无事实依据。二、原审法院认定上诉人没有将220平方米的地下室交付给被上诉人，因而在判决中扣除了164531.72元的转让款错误。第一，包括220平方米在内的共计820平方米的地下室在上诉人转让给被上诉人前就是上诉人的财产，在上诉人向被上诉人交付所转让的土地及地上建筑物的同时已经全部移交给了被上诉人。首先，原审庭审过程中，根据威海市中级人民法院(2008)威民一初字第37号民事调解书，根据该调解书，上诉人与原审第三人之间就涉案土地及地上建筑物做出了明确的产权划分，其中，“北1号车间厂房(东西长81.05米、南北宽18.54米、共五层)西侧由西向东长56.30米、南北宽18.54米、共五层的厂房归原告(倪青)所有，l号车间剩余的厂房归被告(上诉人)所有”，这里非常明确地将1号车间厂房除分给原审第三人之外的剩余房产全部划归上诉人所有，剩余厂房中除地上的厂房外，还包括820米的地下室均属于上诉人应当分得的房产。其次，在原审庭审中，上诉人提交了2010年3月31日威海圣达房地产评估咨询有限公司出具的《对威海市鑫川渔具有限公司涉案房地产估价报告》。该报告是当初上诉人与威海银通中小企业担保有限责任公司之间存在纠纷，法院查封扣押了属于上诉人的房地产，该案件由环翠区法院执行，在执行中法院依法委托圣达公司进行评估，评估的范围就是上诉人的房地产，其中就包括820平方米的地下室，法院对涉案房地产进行评估后，法院拟拍卖，上诉人经与被上诉人协商，将上述房地产以人民币290万元的低价转让给被上诉人。因此，该820平方米的地下室从威海中级法院的调解书到环翠区法院的执行过程中，均已经明确为上诉人的财产，被上诉人对此明知。再次，上诉人与原审第三人所签《工程承包合同》第四条，明确约定如果将来对房地产进行分割，按照建筑面积上诉人分得40％，被上诉人分得60％，按此比例计算，上诉人应分得的房地产只有加上820平方米的地下室，才能够达到总建筑面积的40％。从以上事实可以看到，包括220平方米在内的共计820平方米的地下室属于上诉人的房产，而不是原审第三人的房产。第二，上诉人在向被上诉人移交《土地使用权转让协议》中约定的房地产时，将合同约定的土地及地上建筑物，包括820平方米的地下室全部交付给被上诉人，被上诉人已经接收并使用。在上诉人将土地及地上建筑物全部交付给被上诉人之后，原审第三人占有、使用其中地下220平方米的地下室与上诉人无关，如果原审第三人占有、使用属于被上诉人的地下室，被上诉人应当向第三人要求主张排除妨碍，原审法院不应当据此扣减被上诉人应当向上诉人支付的转让款。首先，合同签订后，上诉人按照合同的约定向被上诉人移交了合同约定的土地及地上建筑物，并且已经办理了土地过户手续，被申请人实际占有、使用了土地及地上建筑物，当时并没有对地下室的问题提出任何异议。而且，根据法律规定，在地上建筑物没有产权的情况下，土地使用权转让，地上建筑物一并转让。本案中，土地使用权已经转让给被上诉人并且办理了过户登记，则地上建筑物应当一并转让，不存在上诉人保留220平方米的地下室不移交的可能。其次，根据双方签订的《土地使用权转让协议》第五条约定：“自本协议生效之日起，地上建筑物已出租的部分产生的房租款应当归乙方(被上诉人)所有。由于地上建筑物二楼和地下室已经由甲方(上诉人)出租给他人，所以甲方(上诉人)预收的属于本协议生效之后的房租甲方应当返还给乙方，乙方也可以从转让款中扣除。”从该约定可以看到，上诉人在将包括820平方米的地下室在内的房地产移交给被上诉人前，该地下室并没有由原审第三人占有、使用，而是由上诉人出租给案外人丛芝卿，并且上诉人已经收取了丛芝卿的四年共计8万元的房租，上诉人在将涉案土地及地上建筑物移交给被上诉人时，将与丛芝卿签订的租赁合同项下的权利义务一并移交给被上诉人，同时按上述《土地使用权转让协议》的约定在转让金中扣减了丛芝卿未到期部分的租金73096元。而被上诉人认可了租赁合同的转让，也认可上诉人将丛芝卿的未到期租金从应付转让金中扣除。原审诉讼中被上诉人提交其与丛芝卿解除租赁合同的协议，充分证明被上诉人已经从上诉人处接收包括820平方米地下室的事实，是在其已经接收了丛芝卿的租赁合同(即从上诉人处接收包括820平方米的地下室)后，其与丛芝卿解除租赁合同，收回地下室。如果按原审判决认定上诉人没有向被上诉人交付220平方米的地下室，那么，原审法院认定的被上诉人欠付上诉人的转让费数额是错误的。上诉人在原审的诉讼请求是要求被上诉人支付剩余转让费193916元，该费用的计算就包括了依据《土地使用权转让协议》第五条的约定，将已经收取的丛芝卿承租的820平方米的地下室的未履行部分租金73096元从被上诉人应付上诉人的转让金中扣除，如果法院没有认定上诉人将220平方米的地下室交付给被上诉人，那么，该部分租金也不能从转让金中抵扣，因而原审法院基于此所作出的判决是错误的。三、原审判决要求上诉人协助被上诉人办理地上建筑物的过户手续错误。现在，涉案土地已经办理至威海金镶玉公司名下，将来地上建筑物的所有手续将由金镶玉公司办理，法院判决上诉人协助被上诉人办理地上建筑物的过户手续错误。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人李江玉、高福宽答辩称，上诉人将诉争地下室出租不代表上诉人完成了交付义务，正是因为上诉人未将820平方米地下室完全交付被上诉人，才导致承租人丛芝卿退租。原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人倪青述称，诉争厂房最初建设时并无地下室，该地下室属于非法建筑。当时原审第三人与上诉人鑫川公司法定代表人丛培传分房分地时约定地下建筑从地上建筑，后上诉人鑫川公司将厂房转让给上诉人丛培国，上诉人丛培国将地下室租给丛芝卿，原审第三人知情后阻止丛芝卿使用。涉案220平方米地下室应归原审第三人所有。本院二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，关于二上诉人是否已完全履行转移土地使用权之义务的问题。根据二上诉人与被上诉人李江玉所签《土地使用权转让协议》之约定，二上诉人应将1871.95平方米土地使用权转让给被上诉人李江玉，后根据被上诉人高福宽出具的证明，二上诉人将其中1769平方米土地使用权过户至金镶玉公司名下。但上述证明仅能证实二被上诉人同意上诉人将1769平方米土地使用权过户至金镶玉公司名下，而并不能证实二被上诉人放弃合同约定的其他102.95平方米的权利。故二上诉人未完成合同约定的转移土地使用权的全部义务，102.95平方米土地使用权的价款当然应予扣除。是故，对上诉人已完全履行转移土地使用权之合同义务的主张，无事实依据，本院不予采纳。关于二上诉人是否已完全履行交付地上建筑物之义务的问题。首先，上诉人鑫川公司与原审第三人于2008年3月19日所签协议载明：甲方（上诉人鑫川公司）用本厂房部分所有权分割给乙方(原审第三人)……本厂房为五层框架结构，建筑面积……剩余部分归甲方所有。后双方于同年10月16日达成的民事调解协议亦明确：……北1号车间厂房(东西长81.05米、南北宽18.54米、共五层)西侧由西向东长56.30米、南北宽18.54米、共五层的厂房归倪青所有，1号车间剩余的厂房归鑫川公司所有。据此，上诉人鑫川公司与原审第三人之间关于涉案220平方米地下室产权清晰，该地下室属于双方约定除地上五层之外的剩余部分，所有权当然属于上诉人鑫川公司。其次，根据各方当事人陈述及相关证据，可以认定，涉案土地使用权转让合同订立之时，涉案220平方米已被上诉人丛培国出租给案外人丛芝卿，且被上诉人对此知情，且双方约定二上诉人将出租合同的权利义务转移给被上诉人。故可以认定，二上诉人已经将包括220平方米地下室在内的房屋交付被上诉人，二上诉人主张该地下室之价款不应予以扣除，于法有据，本院予以采纳。原判对该事实认定有误，本院予以纠正。至于被上诉人主张涉案220平方米地下室由原审第三人占有、使用的问题，可另行主张权利。关于二上诉人应否履行协助被上诉人办理诉争建筑物产权证书的问题。协助办理登记系房屋出卖人的随附义务，但根据双方合同约定，地上建筑物在条件成熟的情况下被上诉人需办理房产证，上诉人需提供相应手续。根据庭审调查，现涉案厂房尚未经过综合验收，故涉案厂房尚未具备办理产权证书条件。被上诉人要求上诉人协助办理产权证书之主张无法实现，被上诉人可在办理产权证书条件具备时另行主张。综上，本院认定，二被上诉人尚欠二上诉人转让款193916元，扣除未转让土地使用权价款25221.72元，被上诉人应支付二上诉人转让款168694.28元。据此，对双方主张的律师费应按胜诉比例承担。原审认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第(一)、（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持威海经济技术开发区人民法院（2012）威经济区民重字第526号民事判决第六项，即（六）、驳回被上诉人高福宽、李江玉的多诉反诉请求。二、撤销威海经济技术开发区人民法院（2012）威经济区民重字第526号民事判决第五项。三、变更威海经济技术开发区人民法院（2012）威经济区民重字第526号民事判决第一、二、三、四项为：（一）、被上诉人高福宽、李江玉应支付上诉人威海市鑫川渔具有限公司、丛培国土地使用权及地上建筑物转让余款168694.28元；（二）、被上诉人高福宽、李江玉自2010年6月26日起至本判决确定的履行之日止，以欠款金额168694.28为基数，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付给上诉人威海市鑫川渔具有限公司、丛培国逾期付款违约金；（三）、被上诉人高福宽、李江玉承担上诉人威海市鑫川渔具有限公司、丛培国律师费损失10439元；（四）、上诉人威海市鑫川渔具有限公司、丛培国应承担被上诉人高福宽、李江玉的律师费543元。本判决之义务应在十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4389元，由被上诉人李江玉、高福宽负担3818元，由上诉人威海市鑫川渔具有限公司、丛培国负担571元；一审反诉案件受理费3935元，由被上诉人李江玉、高福宽负担；二审案件受理费8324元，由被上诉人李江玉、高福宽负担7241元，由上诉人威海市鑫川渔具有限公司、丛培国负担1083元。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年九月二十六日书 记 员  刘双双