云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终619号上诉人（原审被告）：云南雄基房地产开发有限公司，住所地：禄丰县XX镇XX路。统一社会信用代码：XX。法定代表人：XX，系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：焦云波，男，1977年5月24日生，汉族，云南省禄丰县人，现住禄丰县XX镇XX街**号**幢**单元**室。公民身份号码:XX。委托诉讼代理人：XX，云南XX律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南雄基房地产开发有限公司（以下简称雄基公司）因与被上诉人焦云波租赁合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院（2016）云2331民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人雄基公司上诉请求：撤销云南省禄丰县人民法院（2016）云2331民初595号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《委托投资经营合同》，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、因上诉人无法实现合同目的，即无法按照前几年的方式把被上诉人的房屋租赁给第三方禄丰商务大酒店，无法收到租金转付给被上诉人，原因是连续两三年经济下滑，被上诉人委托我方代为出租的房屋无法按照原合同价格出租给禄丰商务大酒店。禄丰商务大酒店不再接受远远高于市场价格约40%的房屋租金，酒店己经连续两年亏损，要求上诉人降低房租，否则不再续租经营，至今第三方与上诉人的房屋续租合同都未签订；2、上诉人充当了一个中间人的角色，没有任何好处和利益的情况下，多年来为被上诉人无偿服务，如今整个经济形势不好，全国租金普遍下调20%-50%，被上诉人坚持不做让步，欲置酒店经营于死地，酒店经营方要求下调租金是合理的，不续签租赁合同也是合理的，因此导致我方无法按照合同目的把房屋出租出去，上诉人己经无法正常获得租金支付给被上诉人;3、请求法院允许解除上诉人与被上诉人所签订的《委托投资经营合同》。被上诉人焦云波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在一审时没有对要求解除合同提起反诉，上诉人的上诉请求不能成立，请驳回上诉，维持原判。焦云波向一审法院起诉请求：判令雄基公司按合同约定支付焦云波房屋租金1758元，逾期违约金79.11元，合计1837.11元。一审法院认定事实：2009年8月28日，原告焦云波与被告雄基公司签订《商品房购销合同》，约定由原告向被告购买本案所争议的房屋，合同价款为107800元，该房屋系由被告开发，位于禄丰县城世纪大道北延长线西侧翡翠湾别墅公寓小区第H4幢211号。为履行支付房款的义务，原告于2009年12月7日与中国工商银行股份有限公司禄丰支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定由原告以上述房产作为抵押，向该银行按揭贷款用于向被告支付房款。同年，经原、被告协商，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将其购买的房屋以“H4-211”为房号委托被告雄基公司用于投资经营酒店，委托标的总金额为107800元，委托期限为5年，自2010年1月1日至2015年1月1日，由被告按原告所购房产总金额的6.6%即7115元/年作为年红利分配给原告，该红利于每年1月15日前通过银行转账方式支付原告。合同签订后，原告将约定的房屋交付被告经营使用，被告向原告付清合同约定履行期间的全部红利。2011年3月21日，原、被告再次签订《委托投资经营合同》，约定原告将其购买的房屋以“H4-211”为房号委托被告雄基公司用于投资经营酒店，委托标的总金额为107800元，委托期限为5年，自2015年1月1日至2019年1月1日，由被告方按原告所购房产总金额的7.5%即8085元/年作为年红利分配给原告，该红利于每年1月15日前通过银行转账方式支付原告。同时约定如受托方(被告方)无正当理由逾期向委托方(原告方)支付租金，则由被告方按逾期每日依本年度分红比例、金额向原告方支付0.5‰的违约金。该合同签订后，被告按约定向原告履行了2015年度红利的支付义务。2016年1月16日，被告通过银行转账的方式，向原告焦云波支付2016年度的红利6327元，现双方就该年度红利的支付发生争议，原告据此诉至本院。一审法院认为，原告焦云波与被告雄基公司于2011年3月21日签订的《委托投资经营合同》，系双方当事人的真实意思表示。对双方当事人具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务。庭审中，被告认为原告擅自改变住宅用房的用途。将该房屋租给被告作为酒店经营使用，其行为违反了物权法关于不得将住宅改变为经营性用房的规定，故该合同违反相关法律规定，请求解除原、被告签订该合同。原审法院认为，被告以要求解除与原告签订的《委托投资经营合同》作为其抗辩理由，但本案原告未提出解除合同的相关诉讼请求，庭审中，原告明确表示要求与被告继续履行该合同，故对被告的该项抗辩，在本案中不予评判。对被告认为原告擅自改变房屋性质，将住宅用房改变为经营性用房，违反相关法律规定的抗辩，原审法院认为，原告将其购买的房屋出租被告用于经营酒店，系原、被告双方协商一致的结果，在合同被解除、撤销或确定无效等能致使双方权利义务关系归于消灭的事由发生前，该合同对双方当事人均具有拘束力，双方均应当按照合同约定忠实、全面地履行各自的义务。该合同中关于被告每年按照原告所购房产总金额的7.5%即8085元/年作为年红利分配给原告，如被告无正当理由逾期向原告进行年度分红，则被告应按逾期每日依本年度分红比例、金额向原告方支付0.5‰的违约金的约定，其实质在于被告有偿使用原告房屋，每年按比例向原告支付定额红利作为其使用房屋的租金，如逾期支付租金，则由被告每日按租金的0.5‰计算承担违约金。合同签订后，原告将合同约定的房屋交付被告经营使用，被告也应当按照合同的约定使用房屋、支付相应租金。被告认为原告要求其支付房屋租金1758元及违约金的诉讼请求中，未明确租金年份，故原告无明确的诉讼主张。综合全案证据及双方的庭审陈述，自2009年至2015年度，原、被告已分别按照两份《委托投资经营合同》的约定全面履行了各自的权利义务。双方约定每年1月15日前为被告支付该年度租金的履行期限，现2016年度履行期限届满，被告支付原告租金6327元，被告认为其每年降低租金1000元的提议已通过短信征得原告同意，但被告所提交的短信截图中，业主焦云波所述的房号“219”与双方合同中的“211”不相符，且按照合同约定，被告应当支付原告2016年度房屋租金8085元，按被告所述降低1000元的标准计算，其金额应为7085元，与被告实际支付原告的租金6327元不相符合，故对被告所述已实际支付原告2016年度房租的抗辩，本院不予支持。被告未按合同约定金额支付2016年度租金，尚余1758元未予支付，与原告的诉讼主张一致，故可确定本案原告的所主张金额，为2016年度被告尚欠的房屋租金，对被告认为原告诉讼请求不确定的抗辩，本院不予支持。被告拒不支付2016年度租金1758元的行为构成违约，应当按照合同约定，对逾期支付的部分承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付2016年度的房屋租金1758元，并按双方合同的约定承担自2016年1月16日至2016年3月18日期间，因逾期支付租金产生的违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定判决：由被告雄基公司于本判决生效之日起十日内，支付原告焦云波2016年1月1日至2016年12月31日期间尚欠的房屋租金1758元及自2016年1月16日至2016年3月18日期间，因被告雄基公司逾期支付租金产生的违约金55元。案件受理费减半收取25元(已交)，由被告雄基公司承担。因原告焦云波已预交，现由被告雄基公司在履行上述款项时一并支付给原告焦云波。二审中，双方当事人未提交新证据。经征询双方当事人对原审认定事实的意见，双方当事人均对原审认定事实无异议，故对原审认定事实，本院予以确认。本院认为，雄基公司与焦云波于2011年3月21日签订的《委托投资经营合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。《委托投资经营合同》对双方的权利义务明确约定：委托期内无论乙方（雄基公司）的经营盈亏与否，甲方（焦云波）均有权按照约定的时间和标准享有分红权，乙方应按期足额向甲方分配酒店经营红利。基于此约定，雄基公司应向焦云波履行付款义务。同时，合同还对乙方逾期付款约定了违约金支付比例，该约定不违反法律规定，一审根据焦云波的诉请并结合双方在合同中对违约金的约定判决支持的违约金并无不当。雄基公司上诉主张因无法实现合同目的而要求解除合同。本院认为，首先，焦云波在一审诉讼中明确要求雄基公司继续履行合同确定的义务，而雄基公司在本案一审审理过程中并未提起反诉。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的几种情形中涉及不能实现合同目的的有两种情形，一是“因不可抗力致使不能实现合同目的”，本案上诉人所称的不能实现合同目的并不属于不可抗力情形；二是“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，此种情形一般是指债权人一方因债务人迟延履行义务而可能导致其合同目的不能实现所享有的权利，且迟延履行的时间对于实现债权至关重要。因而，雄基公司以无法实现合同目的为由主张解除合同的上诉请求不能成立。综上，雄基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由云南雄基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 吴启贤审判员 陈翠连二〇一六年九月八日书记员 苏正生