重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终4527号上诉人（原审原告）：李永红。委托诉讼代理人：王有辉。被上诉人（原审被告）：蔡玉珍。委托诉讼代理人：赵泽芳，重庆驿泽律师事务所律师。上诉人李永红因与被上诉人蔡玉珍租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第06835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问审理。上诉人李永红的委托诉讼代理人王有辉、被上诉人蔡玉珍的委托诉讼代理人赵泽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永红上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认李永红与蔡玉珍于2011年10月19日签订的《商业场地租赁经营合同》解除有效；3.判决蔡玉珍停止侵害，将租赁物房屋恢复原状，消除房屋使用安全隐患；4.判决蔡玉珍承担违约以及李永红的实际损失赔偿责任；5.一、二审诉讼费用由蔡玉珍承担。事实和理由：1.一审判决在主体和法律关系问题上存在错误。（1）本案是李永红与蔡玉珍的租赁纠纷，而非李永红与第三人的纠纷，本案无第三人。（2）一审法院将第三人的租赁关系拉进来，企图让第三人与李永红的租赁行为构成一个整体的论点，掩盖李永红与蔡玉珍的单一法律关系。2.本案争议焦点是蔡玉珍是否依法、依约定使用租赁物。从本案的客观事实看，蔡玉珍未经李永红同意，擅自在租赁物墙体上开出门洞以及将租赁物卷帘门处建筑体改建、扩建成玻璃橱窗，改变了房屋结构，增大房屋荷载，对房屋造成了损坏。李永红要求蔡玉珍恢复原状，蔡玉珍明确表示拒绝。蔡玉珍的上述行为，违反了我国相关法律、法规的规定，属违法行为，同时也构成对相邻权利人的侵害。3.一审判决对蔡玉珍在墙体上开出门洞，改建、扩建卷帘门处建筑体行为的性质，未作出认定。4.一审法院对《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》等相关法律法规的立法本意未予理解，适用法律错误。5.一审审理过程中，蔡玉珍并未提交原设计单位或具有相应资质等级设计单位出具的设计方案及管理机构准许的有效证明文件，而是举示的物管公司的证明。物管公司不是鉴定和管理机构，其证明不具有证明力。同时，蔡玉珍申请出庭作证的证人与其有利害关系，其证言不应得到采信。6.本案出租房屋面积应为32.74平方米，一审判决对该事实认定错误。7.一审法院从立案之日起至作出一审判决之日止，历时将近一年，程序违法。8.一审法院无视蔡玉珍侵害李永红利益的事实，利用李永红对法律不了解的弱点，诱导李永红提出鉴定申请，大幅提高其维权成本和风险。蔡玉珍辩称，李永红的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持。李永红向一审法院起诉请求：1.判决蔡玉珍将位于九龙坡区白市驿镇某某路19号2栋3-1-31号房屋恢复原状；2.解除双方于2011年10月19日签订的《商业场地租赁经营合同》；3.判决蔡玉珍赔偿违约经济损失10000元；4.诉讼费由蔡玉珍承担。一审法院认定事实：2011年10月19日，李永红与蔡玉珍签订《商业场地租赁经营合同》，李永红为甲方，蔡玉珍为乙方，约定甲方将位于白市驿镇某某路19号2栋3-1-37号面积为30平方米的房屋租给乙方使用，租金为每月每平米20元，租期约定为10年，从2011年10月18日起至2021年10月17日止。合同约定3年内不涨门面房租，3年后按20%递增房租，再每隔两年按2%递增房租；乙方在承租期间，向甲方交纳2000元保证金，对于租用场地乙方只有承租期内使用权，若乙方违约，甲方可立即终止合同，缴纳的保证金不予退还，租赁场所的装修、维修概由乙方自行负责，乙方在租赁场所内不得从事非法经营活动，不得储藏违禁物品；每半年收一次租金，提前半月支付，不得拖欠。合同第五条第二句约定“在合同期满前三个月，乙方是否续租均应提前通知甲方：（1）如乙方愿继续租用，乙方在同等条件下优先续租权。（2）如乙方不愿继续租用，合同期满乙方无条件撤出写字间，同时乙方不得损坏甲方建筑设施，若乙方未违约甲方退还乙方交纳的保证金（不计利息）。”合同还约定，甲乙双方不得随意违约、终止本合同，若任何一方违约，则以现年本合同租金的5倍赔偿对方损失，合同期满后如果不续租，甲方需退还乙方保证金2000元。在租赁期内如遇政府搬迁，政府部门对于在租赁房屋装修、装饰赔偿归乙方所有。合同签订后，李永红将房屋交给蔡玉珍使用。蔡玉珍租用李永红所有房屋及隔壁房屋用于经营美发店，在装修时，两房间隔的墙壁处开一门连通两房。位于白市驿镇某某路19号2栋3-1-37号房屋所有权人为李永红，房屋结构为混合结构。蔡玉珍一直以向李永红银行账户打款形式支付租金。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。李永红与蔡玉珍签订的《商业场地租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。根据庭审查明情况，本案争议焦点应为：1.蔡玉珍在墙体处开门行为是否破坏了房屋建筑主体和承重结构导致合同应解除；2.蔡玉珍在墙体处开门及对门面进行装修安装橱窗是否构成根本性违约从而导致合同解除。针对该争议焦点，一审法院分析评判如下：1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。根据上述法律规定，即如蔡玉珍在墙体处开门行为属擅自变动房屋建筑主体和承重结构，李永红要求解除合同符合法律规定。根据《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。李永红主张蔡玉珍在墙体处开门行为属擅自变动房屋建筑主体和承重结构，理应对自己的主张进行举证。庭审中，李永红未提交证据证明开门处墙体属承重墙。而在墙体处开门是否构成对房屋建筑主体和承重结构的变动属专门性问题，应由相关从业人员出具专门意见，在法庭释明下，李永红曾就蔡玉珍开门行为是否构成对承重结构的变动申请鉴定，后又撤回鉴定，导致鉴定无法进行。李永红撤回鉴定后，也未提交证据证明蔡玉珍在墙体处开门行为构成对房屋建筑主体和承重结构的变动，故李永红对其主张未提供证据证明，应当承担举证不利结果，即李永红的主张一审法院不予支持。另外，蔡玉珍于2011年11月与李永红签订租赁合同，根据蔡玉珍举示的物业票据显示，蔡玉珍于2012年4月已就装修事宜缴纳相应费用，故可见蔡玉珍租用房屋后随即进行的装修，蔡玉珍装修涉及两个门面，即可推断蔡玉珍在租房时已经确定租用两个门面进行美发店经营，蔡玉珍租用的门面属于商业门面，利用两个相邻的商业门面进行同一家店经营，连通两个门面符合常理。蔡玉珍于2011年租用两个门面后随即进行装修开业，李永红所称不知蔡玉珍装修情况不符合日常生活情况，且结合蔡玉珍申请的证人陈述，李永红在蔡玉珍租用房屋时已经知道蔡玉珍租用两间门面并装修要求连通，李永红也在装修过后多次到店门中，早已知道蔡玉珍装修情况应属实。故一审法院认为李永红无证据证明蔡玉珍在墙体上开门属擅自变动房屋建筑主体和承重结构，其以此要求解除合同的诉讼请求一审法院不予支持。2.对于蔡玉珍在墙体上开门及在门面装修安装橱窗是否属于根本违约导致合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。即根据法律规定，双方解除合同有约定解除和法定解除两种情况。本案中，双方并未约定解除合同情况，故蔡玉珍的行为未构成约定合同解除条件。对于蔡玉珍在墙体上开门及在门面装修安装橱窗是否构成违约，如构成违约是否使合同目的无法实现而达成法定解除条件问题，一审法院认为，根据双方合同约定，租赁场所装修、维修均由蔡玉珍负责，即蔡玉珍在租赁场地安装橱窗属装修行为符合双方合同约定，未构成违约。蔡玉珍租赁两个相邻的商业门面为经营美发店，装修时在墙体上开门经营联通两个门面符合常理，该行为并不能使合同目的无法实现。虽然双方签订的租赁合同中有乙方不得损坏甲方建筑设施字样，但该约定全句为“如乙方不愿继续租用，合同期满乙方无条件撤出写字间，同时乙方不得损坏甲方建筑设施，若乙方未违约甲方退还乙方交纳的保证金（不计利息）。”根据文义理解，不得损害甲方建筑设施应指在租赁合同期满后，乙方不愿租用交还租赁物时退还保证金的条件，如蔡玉珍行为违反该条约定，产生后果为保证金是否应当退还问题，而并不能达到合同目的无法实现从而解除合同的程度。故蔡玉珍行为没有达到合同约定解除和法定解除条件，李永红要求解除合同无依据，一审法院不予准许。综上，蔡玉珍在租赁期内，根据合同约定和自身经营需要，在墙体上开门为营业装修在墙体上开门行为不能证明构成对房屋建筑主体和承重结构的破坏，李永红要求恢复原状、解除合同、赔偿违约金诉讼请求一审法院不予支持。判决：“驳回原告李永红全部诉讼请求。本案案件受理费收取为275元，由原告李永红负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李永红在二审中举示的《商业场地租赁经营合同》、房权证及附图（房权证105字第××号）在一审中已举示和质证，不属于二审中出现的新证据；举示的《B栋一层平面图》和《B栋一层结构布置图》，证据内容及证明目的不能证明其上诉请求成立，对此本院不予采信。根据李永红房权证的相关记载，重庆市九龙坡区白市驿镇某某路19号2栋3-1-37号房屋建筑面积为32.74平方米。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为蔡玉珍在承租房屋墙体处开门以及将房屋原有卷帘门改扩建安装为玻璃橱窗的行为，是否构成根本性违约，进而李永红能否行使法定解除权，解除双方签订的租赁合同并要求蔡玉珍赔偿由此给自己造成的经济损失。对此，本院评析如下：根据“谁主张谁举证”的举证规则，李永红主张蔡玉珍在承租房屋墙体处开门以及将房屋原有卷帘门改扩建安装为玻璃橱窗的行为，改变了房屋承重结构，危及房屋安全。因此，李永红应当提交相关证据证明其上述主张成立。在房屋墙体处开门以及改扩建安装为玻璃橱窗是否改变该幢房屋的承重结构和危及房屋安全，因其专业性较强，应由相关部门出具专业意见加以佐证，然经一审法院释明，李永红曾就上述专业问题申请进行鉴定，后又自愿撤回鉴定申请，以致该鉴定未能进行。李永红所举示的其他证据则不足以证明蔡玉珍在房屋墙体上开门以及改扩建安装为玻璃橱窗改变了房屋承重结构和危及房屋安全。在蔡玉珍承租李永红房屋不存在根本违约行为的情况下，李永红要求行使法定解除权，解除双方签订的租赁合同并要求赔偿经济损失的请求于法无据，本院对此不予支持。在双方所签租赁合同尚未解除的情况下，李永红要求恢复房屋原状的请求，本院同样不予支持。同理，在无专业意见佐证的情况下，尚不能直接认定蔡玉珍对承租房屋的装修改建行为违法。一审判决在“审理查明事实”部分阐述“2011年10月19日，原被告签订《商业场地租赁经营合同》，原告为甲方，被告为乙方，约定甲方将位于白市驿镇某某路19号2栋3-1-37号面积为30平方米的房屋租给乙方使用，……”。上述内容只是对李永红与蔡玉珍所签《商业场地租赁经营合同》内容的如实引述。对于李永红在上诉状中提及的其他问题，本院认为，李永红作为完全民事行为能力人，在一审审理过程中委托律师作为其一审代理人与其共同参与本案诉讼，是否申请鉴定以及是否撤回鉴定均属当事人自主决定的事项，不存在一审法院诱导其作出相关民事法律行为的情形。同时，因李永红在一审中申请司法鉴定，虽后面又自愿撤回，但从李永红提出申请之日起至撤回之日止的时间，按照法律规定应从一审审限中扣除。因此，本案一审不存在超审限问题。综上所述，李永红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李永红负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年九月五日书 记 员  蒋 茜