江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第6613号原告:陶太阳，男，1973年4月12日出生，汉族。原告：俞秋兰，女，1984年11月9日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：张国民，江苏苏德律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：赵俊华，江苏苏德律师事务所律师。被告：南京江雁物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府西路88号33幢3楼。法定代表人：汤建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周松德，男，该公司行政主管。被告：南京中鼎房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：徐建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李自强，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。原告陶太阳、俞秋兰诉被告南京江雁物业管理有限公司（以下简称江雁公司）、南京中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）侵权责任纠纷一案，本院于2015年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2015年11月10日、2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告陶太阳、俞秋兰及两原告共同委托诉讼代理人赵俊华，被告江雁公司、中鼎公司共同委托诉讼代理人李自强，被告中鼎公司的委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶太阳、俞秋兰向本院提出诉讼请求：1.两被告对江雁小区所有排水管道进行疏通，消除两原告房屋再次遭受水淹的危害，立即采取补救措施消除危险、排除妨碍；2.被告江雁公司赔偿两原告财产损失91901.28元；3.被告中鼎公司对被告江雁公司的上述债务承担连带责任；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月6日，两原告自被告中鼎公司购买了位于本市××幕府西路××单元××室（××层）房屋，被告江雁公司是该小区前期物业管理公司并提供物业服务至今。2015年9月4日，两原告家中负一层发生淹水事故，房屋内大量积水，室内地板、墙面、家具及其他财产等遭水浸泡，受损严重。而此前的2015年8月10日已经发生过一次淹水事故，被告江雁公司在明知淹水事故发生后未采取措施致使二次淹水的发生。事后，两原告得知淹水是因小区内雨污排水管道坍塌导致雨污排水堵塞引起。两原告认为，被告江雁公司怠于履行物业管理职责，放任雨污排水管道堵塞，被告中鼎公司作为小区物业的建设单位，应当承担物业基础设施工程质量问题的保修责任。因两被告的共同侵权导致两原告损失，故两原告诉至法院，请求判如所请。被告江雁公司、中鼎公司共同辩称，1.被告中鼎公司出售给两原告的房屋是合格的；2.造成两原告损失的原因系其违反法律及业主公约，擅自改变房屋负一层使用用途、更改负一层排水系统、增设排污管道，改变了原雨污分流设计，最终导致雨水倒灌，两原告应自行承担所有损失；3.造成两原告损失并非两被告共同的一致行为所致，两原告要求两被告承担连带责任没有依据。综上，两被告不同意两原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市××幕府西路××单元××室（××层）房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为两原告。被告江雁公司为案涉房屋所在小区的物业管理公司。案涉房屋分一层和负一层，竣工图纸显示负一层的设计用途为储藏，储藏室地面标高设计为-2.9m，负一层南面为下沉庭院，地面标高设计为-1.5m。两原告接收案涉房屋后对负一层进行了装修改造，拆除了朝南储藏室原高窗的窗下墙及部分窗边墙，改造为门。2015年8月10日、9月4日，案涉房屋下沉庭院发生排水管道倒灌致负一层淹水，导致案涉房屋负一层地板、墙体、门等受损。自2015年9月4日至今，案涉房屋未再发生排水管道倒灌致负一层淹水的情形。审理中，经本院现场勘验，负一层经装修改造现有卧室、休闲室、卫生间等功能区域；下沉庭院地面存在设计标高下挖情形；下沉庭院南边有一窨井，负一层室内用水排水由庭院地面内设置的通向地下室的雨水管道排出。被告江雁公司、中鼎公司申请对排水管道倒灌及淹水原因进行鉴定。经本院委托，南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称鉴定机构）作出“第SF201605062号”《鼓楼区幕府西路88号依山郡花园17幢2单元101室排水管道倒灌及淹水原因司法鉴定报告》（以下简称鉴定报告）。鉴定报告对现场与竣工图纸比较发现：1、拆除了朝南储藏室原高窗的窗下墙及部分窗边墙，改造为门；2、庭院地面与储藏室地面高差为410mm，即下沉庭院地面标高未达到图纸设计要求的-1.5m，经推算实际地面标高为-2.49m（以负一层储藏室地面标高为-2.9m计算）；3、庭院内无排水沟，地漏位置已更改；4、庭院地面内埋设的排水管道位置未改变；5、增设的排水（污）管道接入庭院内原雨水管道。对于室内排水管道倒灌原因分析为：当大量雨水流入，当某个时段室内排水管道流进过多的雨水，而出口遇到堵塞、排水不畅时，导致管网内的水在室内排水管道内倒流，并从最低处的出水口（地漏）倒灌涌出。对于淹水原因分析为：案涉房屋的下沉庭院地面高度被降低，与负一层房间地面高度相差约410mm，且房间南墙的高窗改造为门，造成房间与下沉庭院直接可以连通。因此下沉庭院排水管道的倒灌水，导致地面积水，当积水高度超过现有负一层房间门坎高度后，水从门坎处淹至房间内，最终导致庭院及负一层房间的室内装饰装修等受损。鉴定报告对倒灌及淹水原因给出鉴定意见为：1、案涉房屋下沉庭院排水管道倒灌与室外排水管道堵塞、排水不畅有关，与下沉庭院改动地漏位置、改变排水沟以及接入排水（污）管道无关；2、案涉房屋下沉庭院地面高度降低，负一层房间高窗改造为门。当下沉庭院地面积水高度超过负一层房间现有门坎高度后，水漫入室内造成室内装饰装修受损。经本院通知，鉴定机构鉴定人郑某庭就鉴定报告的相关问题接受法庭调查及当事人质询。两原告亦申请对淹水造成的损失价值进行评估。经本院委托，江苏国德资产评估有限公司（以下简称评估机构）作出“苏国评报字（2016）第008号”《南京市鼓楼区幕府西路88号17幢二单元101室负一层室内淹水损失评估项目资产评估报告》（以下简称评估报告）。评估报告结论：案涉房屋负一层室内淹水损失的价值于评估基准日即2016年6月16日时的评估值为91901.28元。经本院通知，评估机构评估师朱荣高、评估助理陈金到庭就评估报告的相关问题接受法庭调查及当事人质询。另双方当事人对于下沉庭院的高度问题陈述不一。两原告陈述其于收房前发现负一层靠近下沉庭院的墙体渗水，故中鼎公司安排人员将下沉庭院开挖至现状深度进行整改，并在没有回填的情况下进行了房屋交付，如果两原告不将朝南储藏室原高窗的窗下墙及部分窗边墙拆除改造为门，两原告将无法进出下沉庭院；且被告中鼎公司在出售案涉房屋时承诺交付房屋的下沉庭院为现有状态，并应由被告中鼎公司留门以便于两原告出入下沉庭院。被告中鼎公司陈述其认可为修复墙体渗水问题曾安排工作人员对下沉庭院进行开挖，但表示开挖范围仅限沿房屋外墙部分，后因两原告阻拦，致无法对开挖部分进行回填。因双方当事人意见分歧较大，致本案调解未果。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，两原告主张其案涉房屋负一层因下沉庭院管道倒灌淹水受损，系两被告的责任。两被告辩称事故发生系两原告擅自开挖下沉庭院及改变负一层用途所致。为查明发生本案下沉庭院管道倒灌及负一层淹水的原因，经两被告申请、本院委托，鉴定机构作出鉴定报告，并派鉴定人员到庭参加诉讼，接受法庭调查和双方当事人的质询，作出合理解答，故本院依法采信鉴定报告，并作为本案的定案证据。两原告及两被告对鉴定报告提出的异议，均经鉴定人员到庭解答，且无相应证据予以支持，本院不予采纳。根据鉴定意见，案涉房屋下沉庭院排水管道倒灌与室外排水管道堵塞、排水不畅有关，与下沉庭院改动地漏位置、改变排水沟以及接入排水（污）管道无关，室外排水管道系该小区公共管道，被告江雁公司作为小区物业管理公司对此管道的疏通维护负有合同义务，应对管道堵塞、排水不畅导致案涉房屋下沉庭院排水管道倒灌承担责任。再根据鉴定意见，案涉房屋下沉庭院地面高度降低，负一层房间高窗改造为门，当下沉庭院地面积水高度超过负一层房间现有门坎高度后，水漫入室内造成室内装饰装修受损。关于下沉庭院地面高度降低的原因，被告中鼎公司辩称现有高度与竣工图纸不同，但亦认可交房前组织施工人员开挖下沉庭院且未回填，对下沉庭院地面高度的降低应承担责任。被告中鼎公司虽辩称未回填系因两原告阻挠所致，但未提供证据予以证明，故对被告中鼎公司的该辩解意见，本院不予采信。两原告为使用负一层之便利，将负一层房间高窗改造为门，改变了负一层房间的墙体结构，客观上使下沉庭院的积水更容易且大量漫入室内，对损害后果亦应承担相应的责任。关于两原告的损失认定问题。经两原告申请、本院委托，评估机构作出评估报告，并派评估人员到庭参加诉讼，接受法庭调查和双方当事人的质询，作出合理解答，故本院依法采信评估报告作出的案涉房屋负一层室内淹水损失的价值为91901.28元的结论，并作为本案的定案证据。两被告虽提出异议，已经评估人员到庭解答，且无充分证据予以支持，本院不予采纳。综上分析两被告的侵权行为、双方当事人各自的过错程度、损失数额，本院酌定被告江雁公司对两原告的损失承担45%的责任即41356元，被告中鼎公司对两原告的损失承担20%的责任即18380元，两原告自行承担35%的责任即32165.28元。关于两原告主张两被告对案涉房屋所在小区所有管道进行疏通，消除危险、排除妨碍的问题。本院认为，案涉房屋淹水后，被告江雁公司已对管道进行疏通，且自淹水发生至今，案涉房屋下沉庭院未再发生管道倒灌现象，故对两原告该项诉讼请求，本院不予支持。但考虑到公共管道易于发生堵塞，被告江雁公司应定期对管道进行疏通，防止此类情形再次发生。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京江雁物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告陶太阳、俞秋兰41356元；二、被告南京中鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告陶太阳、俞秋兰18380元；三、驳回原告陶太阳、俞秋兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2098元，减半收取计1049元，鉴定费14000元，评估费15000元，合计30049元，由原告陶太阳、俞秋兰负担10517元，被告江雁物业管理有限公司负担13522元，被告南京中鼎房地产开发有限公司负担6010元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙 燕二〇一六年九月二十日见习书记员  张璐璐