北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初8089号原告北京久馨居酒家（个体工商户营业执照）。经营者姓名宋金胜，男，1963年10月20日出生。委托代理人徐安封，北京市义博律师事务所律师。被告北京川风蜀味餐厅，地址北京市东城区仓夹道7号-2号。法定代表人隋东，经理。委托代理人丁光海，北京市正海律师事务所律师。被告韩雪燕，女，1982年4月24日出生。被告韩沙力亥，男，1978年5月2日出生。原告北京久馨居酒家与被告北京川风蜀味餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理。诉讼中，依法追加韩雪燕、韩沙力亥为本案共同被告。依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之经营者宋金胜、之委托代理人徐安封，被告北京川风蜀味餐厅之委托代理人丁光海，被告韩雪燕、韩沙力亥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告北京川风蜀味餐厅于2010年8月9日签订合同，约定原告将位于东城区东直门北小街×号楼×号的久馨居酒家承包给被告北京川风蜀味餐厅经营，期限为两年。两年期满后，双方于2012年9月21日又续签了三年合同，合同至2015年9月30日期满。2015年9月30日合同期满后，双方口头约定续租半年，被告向原告交纳了半年的承包费。半年期满后，原告要求被告北京川风蜀味餐厅腾房，其不予理睬。故现起诉要求：1、被告北京川风蜀味餐厅将东城区东直门北小街×号楼×号房屋腾空交还原告，并将在房屋北门外私自搭建的自建房拆除；2、被告北京川风蜀味餐厅向原告支付自2016年4月1日至实际腾退房屋之日止的租金（按年租金30万元标准计算）。被告韩雪燕、韩沙力亥作为餐厅的实际经营者，应当对原告上述请求承担连带责任。诉讼费由被告承担。被告北京川风蜀味餐厅辩称：本案双方所签订的是承包协议，而非租赁合同，双方并非租赁关系，原告以租赁合同为由起诉不成立。北京川风蜀味餐厅只是代替韩雪燕、韩沙力亥与原告签订承包协议，韩雪燕、韩沙力亥是餐厅的实际经营人，北京川风蜀味餐厅只是代理人身份，并不参与餐厅的经营，自建房也是韩雪燕、韩沙力亥所建，原告也明知该情况，故原告起诉北京川风蜀味餐厅属于起诉被告错误。北京川风蜀味餐厅代替韩雪燕、韩沙力亥与原告签订的承包协议已经于2015年9月到期，由于原告与韩雪燕、韩沙力亥已经合作五年之久，已经建立起信任关系，其双方均表示不用北京川风蜀味餐厅代理签订协议，而由他们自行协商、签订协议。在2015年6月协议即将到期前，韩雪燕、韩沙力亥对餐厅进行装修，北京川风蜀味餐厅事前事后均不知情，装修费用也是由韩雪燕、韩沙力亥支付的。综上，不同意原告的诉讼请求。被告韩雪燕、韩沙力亥辩称：认可北京川风蜀味餐厅的答辩意见。涉案餐厅实际是由韩雪燕、韩沙力亥承租的，因为当初原告表示租赁合同只能跟北京人签，不跟外地人签，所以韩雪燕、韩沙力亥才借用了北京川风蜀味餐厅的名义跟原告签合同。2015年6月底7月初韩雪燕、韩沙力亥对涉案房屋进行装修，二十多天装修完毕。外面的三间自建房也是韩雪燕、韩沙力亥所建。2015年9月份，原告与韩雪燕、韩沙力亥口头约定原合同到期后双方直接签合同，续签五年，租金仍按原合同标准。但此后，原告没有按口头约定与韩雪燕、韩沙力亥签书面合同，而是要求租金涨到每年30万，韩雪燕、韩沙力亥没有接受，原告便将提供给韩雪燕、韩沙力亥使用的营业执照及发票拿走。韩雪燕、韩沙力亥已向原告交纳租金至2016年3月31日，但此后继续按原合同标准向原告交纳租金，原告拒收。现不同意原告的诉讼请求，要求继续按原合同标准租用涉案房屋。经审理查明：北京市东城区东直门北小街×楼×号房屋登记在宋金胜名下，宋金胜利用该房屋注册成立了北京久馨居酒家，性质为个体工商户，经营者姓名为宋金胜。2010年8月9日，原告（甲方）与被告北京川风蜀味餐厅（乙方）签订《承包协议》，约定：甲方将久馨居酒家交给乙方经营管理，承包期为两年，从2010年10月1日承包到2012年9月30日止，每年完税后的承包费共计15万元；如本协议约定到期，乙方不准管甲方要转让费，甲方如需要可按合理的价格收购可动产，不动产的装修物就算赠予甲方了。2012年9月21日，原告（甲方）与被告北京川风蜀味餐厅（乙方）再次签订《承包协议》，约定：甲方将久馨居酒家交给乙方经营管理，承包期为三年，从2012年10月1日承包到2015年9月30日止，每年完税后的承包费依次为15万元、16万元、17万元；如本协议约定到期，乙方不准管甲方要转让费，甲方如需要可按合理的价格收购可动产，不动产的装修物就算赠予甲方了；乙方指定韩雪燕为日常经营的代表（店长），如有人事变动，必须重新向甲方提供代表（店长）的真实身份证。2016年2月18日，原告向被告北京川风蜀味餐厅发出《续约通知书》，表明承包的餐厅将于2016年3月31日到期，请到期前续签合同，每年房租为30万元，如到期前不续签也不返还房屋，将视为同意按每年30万计算房费。被告北京川风蜀味餐厅认可收到了该通知，但认为其并非实际经营人，故未对该通知进行回应。另查，被告在使用涉案房屋经营餐厅期间，在涉案房屋北侧楼梯的北边接出自建房两间，并在涉案房屋东侧通道北口处接出自建房一间。上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证，营业执照，承包协议，续约通知书，勘验笔录，照片等在案佐证。本院认为：原、被告所签订的虽为承包协议，但根据该协议约定的权利义务内容，该合同实为租赁合同性质。关于承租主体，被告北京川风蜀味餐厅及被告韩雪燕、韩沙力亥虽均称系韩雪燕、韩沙力亥借用北京川风蜀味餐厅名义签订协议，但原告对此并不认可，而被告又不能就其该项主张进行举证，故本院认定本案承租主体为北京川风蜀味餐厅。双方的书面协议至2015年9月30日到期，根据双方协议约定，被告在租赁期内形成附合的装修应归属原告。双方书面协议到期后，被告继续使用涉案房屋，并向原告交纳费用，双方形成不定期租赁。不定期租赁的当事人，可以随时解除合同。因双方对于续约问题未能达成一致，现原告要求被告北京川风蜀味餐厅腾退涉案房屋并支付腾房前租金的请求，本院予以支持，但租金标准应比照双方合同到期前的标准。被告北京川风蜀味餐厅作为承租主体，对在协议期间形成的三间自建房负有拆除义务。被告韩雪燕、韩沙力亥自认作为涉案餐厅的实际使用人，对北京川风蜀味餐厅上述义务应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告北京川风蜀味餐厅于本判决生效后十日内将北京市东城区东直门北小街×号楼×号房屋腾空交予原告北京久馨居酒家；二、被告北京川风蜀味餐厅于本判决生效后十日内将北京市东城区东直门北小街×号楼×号房屋北侧楼梯北边的自建房两间，及房屋东侧通道北口处的自建房一间拆除，并将渣土清运干净；三、被告北京川风蜀味餐厅于本判决生效后十日内向原告北京久馨居酒家交纳自二〇一六年四月一日至实际腾房之日的租金（按年租金十七万元标准计算）；四、被告韩雪燕、韩沙力亥对本判决第一、二、三项内容承担连带责任；五、驳回原告北京久馨居酒家其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告负担1300元，被告北京川风蜀味餐厅、韩雪燕、韩沙力亥负担2000元（原告已交纳175元，余款与被告均于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓峰审 判 员  杨志彤人民陪审员  于 杰二〇一六年九月二十六日书 记 员  李晓彤