云南省武定县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2329民初517号原告：云南武定狮山物业管理服务有限公司法定代表人：王炬，职务：董事长。委托代理人：韩丽萍，女，汉族，1971年2月8日生，初中文化，云南省武定县人，系该公司职工。代理权限：特别授权代理。委托代理人：陈翠芬，女，汉族，1987年6月2日生，云南省武定县人，系该公司职工。代理权限：特别授权代理。被告：郭华，男，1966年11月10日生，汉族，大学本科，公务员，云南省武定县人。委托代理人：那文静，女，彝族，1967年9月18日生，云南省武定县人。代理权限：特别授权代理。原告云南武定狮山物业管理服务有限公司诉被告郭华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，于2016年8月16日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南武定狮山物业管理服务有限公司的委托代理人韩丽萍、陈翠芬，被告郭华的委托代理人那文静已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南武定狮山物业管理服务有限公司诉称：被告系武定县“东泰花园”小区6-3-501室业主，与原告属被服务关系。2010年8月在“东泰花园”小区与业主委员会签订物业合同，时间自2010年8月1日至2015年8月1日止，之后又从2015年8月1日至2020年12月31日止。签订之日起物业公司开始对武定县“东泰花园”小区业主提供物业管理服务。物业管理服务收费物业公司以武定县发改委文件为依据并申报审批同意。收取物业管理服务费遵循合理、公开及费用服务水平相适应的原则，合理收费。物业公司实行住户以每月每平方0.45元收取，全年收费率达93%。大多数业主支持物业公司的服务。但郭华家无故拒交物业服务费用。物业公司多次催缴无果，现请求法院判决被告郭华支付所拖欠的2014年1月1日至2015年12月31日止两年的物业费2004元，滞纳金按合同3%收取60.12元，两项合计2064.12元；诉讼费由被告承担。被告郭华辩称：我户住房是顶层，长期多处漏水，内顶面、墙面已经多处被雨水浸湿脱落。曾多次找物管协商维修，物管也曾简单维修。至2014年又发现浸水，多次向物管反映，多次催促都没有维修。一直到2015年6月才修理。当时口头约定，如果到下半年没发现漏水就两年一次付清，如果还漏修理后再支付。后来到2015年8月又发现漏水，向物管反映，物管一直都没有来维修。到2016年4月与物管协商，物管同意自行用2014年至2015年物业管理费来维修屋顶。未交的两年物管费已经用于维修，所以没有欠物业费的违约问题。维修屋顶时，没有物管人员来开锁和楼梯协助，业主是上不了楼顶的，现物管已经同意过的约定就不能反悔，我方不欠原告物管费。另外，依据“东泰花园小区物业管理委托合同”第5条：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等），小修由物业公司负责，大中修从公共维修基金中支出。又依据《物业管理条例》第36条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告屋顶属于建筑共用部分，漏水应由物业及时维修。物管公司履行合同不到位，有故意拖延维修或多次反映不维修。物业公司违约应承担相应的违约责任。上述理由说明，原告关于郭华拖欠两年物管费的主张是完全不成立的。两年的物管费经与物管人员协商并征得物管人员的同意的条件下，已经用于屋顶维修。这是合理合法，不与现行法律相冲突的，应受保护的协商行为。原告应依约执行。请求法院判决驳回原告的全部主张。庭审中，原告云南武定狮山物业管理服务有限公司对其主张的事实向本院提交了如下证据材料：物业管理委托合同复印件一份，欲证明原告与被告签订物业管理合同，我们也已经履行了我们的义务。经质证，被告代理人认为，对原告提交的以上证据材料三性均无异议，本院予以采信并作定案依据。庭审中，被告郭华的委托代理人对其主张的事实向本院提交了如下证据材料：1、《东泰花园物业管理合同》复印件一份，欲证明物业公司履行合同第五条不到位、不称职；2、付款收据复印件一份，欲证明两年的物业管理费已经用来修房顶漏雨；3、上楼口照片三张，欲证明没有物管人员的配合，业主是上不了楼顶修理的；4、屋顶漏雨照片十张，欲证明物管公司没有履行合同第五条，及时修缮房屋建筑的公共部分；5、小区墙上黑板照片，欲证明被告维修屋顶的2004元完全属于小修的范围，该费用应该由物管公司支付；6、外墙面维修照片一张，欲证明被告确实对屋顶和墙面进行了维修，但没有物管人员开锁，我上不了楼顶拍照；经质证，原告代理人认为，对被告方提交的证据我们不予认可，被告家的房是从他家入住开始就是漏水的，漏水的事实也是存在的。本院认证意见：《东泰花园物业管理合同》复印件一份，能证明房屋建筑共用部分的维修、养护和管理责任“小修由物业公司负责，大中修从公共维修基金中支出”；付款收据复印件，原告代理人不予认可，被告又无相关证据相印证其应交物管费已用于维修屋顶的事实，故不能证明其待证事实；上楼口照片三张、屋顶漏雨照片十张、小区墙上黑板照片、外墙面维修照片一张，不能证明被告待证事实，只能证明被告的屋顶和墙面有漏水的事实。本院依据当事人的陈述、举证、质证及庭审调查确认本案法律事实如下：被告郭华系武定县“东泰花园”小区6-3-501室业主，与原告属服务与被服务关系。2010年8月“东泰花园”小区与业主委员会签订物业合同，时间自2010年8月1日至2015年8月1日止，之后又从2015年8月1日至2020年12月31日止。合同签订之日起原告云南武定狮山物业管理服务有限公司开始对武定县“东泰花园”小区业主提供物业管理服务。物业管理服务收费物业公司以武定县发改委文件为依据并申报审批同意。收取物业管理服务费遵循合理、公开及费用服务水平相适应的原则，合理收费。合同约定与本案相关的主要内容为：第五条，房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等。小修由物业公司负责，大中修从公共维护基金中支出。第六条，对于业主和物业使用人房屋自用部分等，在当事人提出委托时，乙方（原告）应接受委托并只收取材料费，但材料由业主提供时，不收取任何费用。第八条，委托管理期限为五年，自2015年8月1日起至2020年12月30日止。第九条，甲方（武定县东泰花园业主委员会）的权利义务。支持乙方对房屋、公共部位、共用设施及设备进行检查，并按政府物业维修基金实施细则的相关规定办理物业维修基金事项；管理和批准使用住宅维修基金等。第十条乙方的权利义务。尽量满足业主的正当要求并提供优质服务等。第十一条，物业管理服务质量。对环境卫生、保安执勤、车辆监管等作了具体约定。第十二条，物业管理收费标准，按建筑面积由乙方向业主和物业使用人收取0.45元/㎡/月，并按年收取。逾期不交自逾期之日起按3%收取滞纳金。庭审中双方认可，郭华欠付2014年1月1日至2015年12月31日止两年的物业费2004元，滞纳金按合同3%收取是60.12元，两项合计2064.12元；郭华的住房屋面存在渗漏，未维修好。本院认为，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其有权代表业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同，因而业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。本案中，原告与武定县东泰花园业主委员会签订的物业管理委托合同，并不具备合同无效或可撤销的情形，因而所签订的物业管理委托合同合法有效。对于物业管理费的交纳问题：按照物业管理条例及合同的约定，物业服务企业在已经按照合同约定以及相关规定提供服务的前提下，按时交纳物业管理费是作为业主的义务。而被告郭华所欠物管费之事，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。同时物业管理委托合同约定，房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，小修由原告负责。而被告郭华家的住房存在渗漏情况，且原告也无证据证实对该住房渗漏部分已维修，因而应认定原告未全面履行物业管理委托合同，所以被告郭华由此拒交两年的物业管理费理由正当，属于依法行使先履行抗辩权，其对此辩解理由成立，依法予以支持。综上理由，为维护双方当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:驳回原告云南武定狮山物业管理服务有限公司要求被告郭华支付所拖欠的2014年1月1日至2015年12月31日止两年的物业费2004元，滞纳金按合同3%收取60.12元，两项合计2064.12元的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告云南武定狮山物业管理服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  钟凤学二〇一六年九月十八日书记员  胡 静