广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1424民初1026号原告五华县碧桂园房地产开发有限公司，地址：五华县水寨镇工业园工业三路。法定代表人：杨文杰。委托代理人鲁乔、余健，五华县碧桂园房地产开发有限公司职员。被告一宋苑群，男，汉族，1972年5月1日出生，住广东省五华县。被告二魏彩华，女，汉族，1973年6月2日出生，住广东省五华县。原告五华县碧桂园房地产开发有限公司诉被告宋苑群、魏彩华商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告五华县碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人余健到庭参加了诉讼，被告宋苑群、魏彩华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五华县碧桂园房地产开发有限公司诉称，2013年9月18日，原告与被告双方签订了编号为WHBGY00XXX077的《商品房买卖合同》及附件、附录（以下统称合同），被告向原告购买位于五华碧桂园柏丽郡某一街X8号的商品房，该房由两被告共同所有。据合同约定，该房购房总价款为1894209元，被告付款方式为分期付款（即非银行按揭分期付款）。合同第六条明确约定：买受人必须在签订合同时付总房款的40%给出卖人，即757683元；买受人必须在2014年3月18日前，付该房总房款的30%给出卖人，即568263元；买受人必须在2014年9月18日前，付该房总房款的30%给出卖人，即568263元，买受人必须在2014年11月30日前付清超标楼款18108元。合同签订后，被告依合同按期已缴楼款1057683元，然后二期楼款未交齐，三期楼款、超标楼款被告迟迟未能依合同约定交付款项，原告多次催促被告前来缴款，被告表示会尽快交清，但却迟迟不交。并已分别于2014年4月24日、2014年11月2日、2015年7月26日寄发已到期应缴款通知书，于2016年3月28日寄发《律师函》施加压力，被告仍不履行交房款义务。被告拖欠金额较大，时间较长，且根据合同约定，被告拖欠房款的行为已构成违约。根据合同第七条约定，被告未按合同规定的时间付款，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。被告拖欠楼款的行为严重损害了原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令：1、要求被告支付欠交楼款854634元；2、要求被告支付逾期应付款违约金252966.43元（暂计至2016年7月5日止，此后违约金按实际逾期天数另计至全额应付款付清之日）；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理中，原告提交的证据有：1、原告营业执照副本复印件、组织机构代码复印件及两被告身份证复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、编号WHBGY00XXX077《商品房买卖合同》及其附件、附录一份，证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，合同约定了房屋价款的缴纳时间以及逾期缴纳房款买受人应当承担的责任。3、原告开具的房地产收款收据，证据被告仅缴纳的部分房款金额。4、逾期违约金计算明细表，证明被告逾期付款的具体天数与应承担的违约金数额。5、广东省五华县商品房预售许可证，证明原告开发的房产预售合法有效。6、已到期应缴款通知书、律师函及寄信凭证，证明原告向被告催收付款的事实。7、建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、五华县房地产所有权查丈图表（测绘表）和房地产权证，证明涉案房屋已经验收合格，符合交付条件。被告宋苑群、魏彩华未到庭参加诉讼，也未提交有证据材料。对原告提交的上述证据未提供有质证意见。经审理查明，2013年9月18日，原告五华县碧桂园房地产开发有限公司限公司（下称碧桂园）为出卖人，被告宋苑群、魏彩华为买受人，签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：被告购买原告的五华碧桂园柏丽郡某一街X8号的商品房（预售商品房），建筑面积230.01平方米，每平方米8235.33元，总金额1894209元。双方约定分期付款：被告应在签订合同时支付总房款的40%给原告，即支付757683元；在2014年3月18日前支付总房款的30%，即支付568263元；在2014年9月18日前支付总房款的30%，即支付568263元。逾期在90天之内，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日罚万分之三支付违约金给原告，继续履行合同。逾期在90天之后，原告有权解除合同，解除合同后，被告应按累计应付款的20%向原告支付违约金。继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日罚万分之三支付违约金给原告。原告应在2014年11月30日前交付房产，逾期交房不超过90日，从逾期交房的第二天起至实际交房之日止，应按被告已交付的房款每日万分之三计算违约金给被告，合同继续履行。合同还对双方的其他权利义务及相关事项进行了约定。2013年9月18日，原被告双方签订了一份《补充协议书》，主要约定了买卖的商品房套内建筑面积230.01平方米，套内建筑面积退补单价为每平方米6992.49元，花园面积151.00平方米，花园面积的退补单价为每平方米1898.16元等。合同签订后，被告于2013年9月18日交付了购房款757683元，于2016年6月30日支付了300000元。2014年6月5日，五华县房地产管理局房屋测绘队对涉案的房产进行测绘，测得涉案房屋套内建筑面积为231.69平方米，超出合同约定1.68平方米；花园面积为154.36平方米，超出合同约定3.36平方米。2014年6月25日，涉案房屋经验收合格。由于被告没有按照合同约定的时间和金额向原告支付购房款，原告分别于2014年4月24日、2014年11月2日、2015年7月26日向被告发出书面“已到期应缴款通知书”，向被告催缴第二期房款568263元、第三期房款568263元、超标楼款18108元。2014年12月28日，原告将涉案房产登记在原告公司名下，未过户至被告名下。2016年3月25日，原告通过广东国鼎律师事务所向被告发出律师函，要求被告交清购房款1154634元，违约金218894.91元。2016年7月6日，原告诉至本院并提出上述请求。以上事实，有上述证据及开庭笔录证实。本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。被告宋苑群、魏彩华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证和抗辩的权利。原被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，符合有关法律规定，属合法有效合同，双方均应按约履行。根据原告提供的关于涉案房产的竣工验收备案表、五华县房地产所有权查丈图表（测绘表）和房地产权证，该房产应该可视为符合交付的条件。根据《商品房买卖合同》的约定，被告宋、苑群魏彩华本应在2014年9月18日前交清所欠房款。由于被告未按约定的时间和金额支付房款，已经构成违约。根据合同约定的房款及超标面积的计价标准，本院认定被告应支付原告的总房款为1912317元。诉讼中原告陈述被告分别于2013年9月18日交付了购房款757683元，于2016年6月30日支付了300000元的事实，有发票证实，本院予以认定。被告未提交有其他偿还的证据，对此，本院确认被告仍欠原告的房款854634元。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。”原告要求被告支付仍欠房款有理，应予支持。至于原告要求被告支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。”本案被告宋苑群、魏彩华未按合同约定的时间和金额履行支付房款的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告要求被告承担违约责任合理，应予支持。但要求被告支付违约金252966.43元，因未经被告确认，本案暂不确定。根据《商品房买卖合同》的约定，结合本案被告已经实际支付房款的时间和金额的事实，对违约金可作如下计算：第二期的房款568263元的违约金，按日罚万分之三计算，从2014年3月19日至2016年6月11日以568263元为本金，从2016年6月13日起以268263元为本金计算；第三期房款568263元的违约金，从2014年9月19日起，以568263元为本金，按日罚万分之三计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告宋苑群、魏彩华应在本判决发生法律效力后十日内支付原告五华县碧桂园房地产开发有限公司购房款854634元及违约金（第二期房款：按日罚万分之三计算，从2014年3月19日至2016年6月11日以568263元为本金，从2016年6月13日起以268263元为本金计算；第三期房款：从2014年9月19日起，以568263元为本金，按日罚万分之三计算）。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7384元，由被告宋苑群、魏彩华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘振苍二〇一六年九月二十九日书记员  陈 真8