吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第2786号原告：李英玉，女，住吉林省延吉市新兴街。委托代理人：刘焕忠，吉林达公伟业律师事务所律师。原告：金顺瑛，女，学生，现住延吉市新兴街。法定监护人：李英玉，系金顺瑛母亲。被告：钱文玲，女，现住延吉市河南街。委托代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。被告：延吉市依兰镇古城村村民委员会。法定代表人：李井华，该村主任。第三人：李鑫，女，住吉林省延吉市新兴街。委托代理人：梁日龙，男，住吉林省延吉市建工街。原告李英玉诉被告钱文玲、被告延吉市依兰镇古城村村民委员会（以下简称：“古城村”），第三人李鑫确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李英玉及委托代理人刘焕忠，被告钱文玲及委托代理人杨炳荫、被告古城村、第三人李鑫的委托代理人梁日龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李英玉、金顺瑛诉称，2013年7月26日，原、被告钱文玲签订了关于房屋（位于延吉市依兰镇合水村，产权证号137869，产籍号5-13-123，面积144.5平方米）、国有土地使用权（地号为150304-01，面积1724.04平方米，位于依兰镇合水村）及农村集体土地（位于依兰镇古城村四组，面积为3980平方米）买卖合同。全部价款为26万元，并约定被告钱文玲在买卖合同签订前先交付给原告2万元定金，在2013年9月30日前办理完房屋及土地的相关手续后，乙方即被告钱文玲立即一次性付清余款。如果乙方违约，则承担定金十倍的违约责任。但被告在钱文玲交付2万元定金后，提出自己办理相关手续，可以省一部分钱，原告就把《土地转让合同书》原件（2004年延吉市依兰镇古城村村民委员会与金承权签订的合同，金承权为原告的丈夫，现已去世）交给被告钱文玲使用。即使这样，被告钱文玲在2013年9月30日前也没有能力履行交付余款24万元的义务，又怕承担违约责任。于是找到原告协商，要求延期，理由是“真正的买主是广州人，那个广州人出了交通事故，很严重，得三个多月才能过来”。原告无奈，就同意延期至2013年12月25日。但被告钱文玲在2013年12月25日期满，仍不能履行付款义务，原告提出解除合同，并要求被告钱文玲返还《土地转让合同》原件，被告钱文玲都以种种借口推脱拒不返还。直到2013年年末，被告钱文玲实在没有能力履行，又怕承担重大违约责任，就介绍其同学金日胜购买。在原告、被告钱文玲及案外人金日胜(第三人李鑫的母亲)三方协商后，一致同意由金日胜购买，按照原来的价格26万元履行。此后在办理手续过程中发现土地使用权过户需要交纳10多万元的土地出让金，经协商将交易价格由26万元，降为22万元。由金日胜给付原告全部剩余款20万元，待办理完房屋、土地（包括农村集体土地）权属变更手续支付，由金日胜返还被告钱文玲2万元定金。于是被告钱文玲将其与原告签署的《房屋、土地使用权买卖合同》交给金日胜，并与原告、金日胜一同在2014年2月16日到延吉市房产局办理了合同中房屋的产权交易手续。可是在原告将涉案房屋及国有土地使用权都变更到金日胜之女李鑫（按金日胜的要求）名下后，去办理涉案3980平方米农村土地使用权变更登记时，发现被告钱文玲私自通过依兰镇古城村主任李井华办理到自己名下，导致原告无法向金日胜（李鑫）履行。原告要求被告钱文玲返还涉案的《土地转让合同》原件，被告钱文玲却拒不归还，并强行在该土地上进行耕种。原告对被告钱文玲这种不诚信的行为非常愤慨，本来是在其无法履行的情况下，原告善意地没有追究其违约责任，并同意其同学金日胜购买，被告不仅同意而且是由其介绍并极力促成。可在原告与金日胜（李鑫）履行到农村土地使用权变更时，被告钱文玲却反悔了，从中作梗。故为了维护原告的合法权益，诉至法院要求确认2013年7月29日签订的房屋、土地使用权买卖合同已经解除；要求被告将关于涉案农村土地转让合同（2004年延吉市依兰镇古城村村民委员会与金承权签订，金承权为原告丈夫，现已去世）原件返还给原告；要求确认被告钱文玲与被告延吉市依兰镇古城村村民委员会在2014年3月15日签订的关于涉案土地转让合同无效；要求确认基于2004年9月金承权与被告延吉市依兰镇古城村村民委员会签订的土地转让合同，涉案农村土地使用权归原告所有，并返还土地使用权。庭审中，原告变更诉讼请求，要求确认被告钱文玲与被告古城村村民委员会在2014年3月15日签订的关于涉案土地转让合同无效。钱文玲辩称，1、本案中原告与被告签的合同没有解除，原告诉合同已经解除没有事实依据，因为本案合同牵扯到农村土地，本案合同的解除没有履行法定的程序。2、原告与第三人李鑫的合同转让是经过被告认可的情况下签订的，没有法律依据，集体土地的使用权转让需要经过法定程序批准，至今原告与第三人李鑫并没有重新签订土地承包转让合同，也没有经过村里批准。3、被告钱文玲与被告古城村签订的转让合同程序合法，未违背法律规定，因此转让合同合法有效。4、原告诉求是三个确认一个返还，这三个确认牵扯到3个法律关系，因此原告应最终确认其中诉求。古城村辩称：针对本案诉争的沙滩地是2004年9月跟金承权签的，面积记不清了，转让价格为1000元，2013年12月1日，原告本人和被告钱文玲拿着土地转让合同原件到我处办理了转让手续，2014年3月15日就该沙滩地被告古城村和被告钱文玲重新签订了转让合同。被告钱文玲与被告古城村签订的合同是经过法定程序的，而且是基于原告转让给被告钱文玲的合同签订的，是经过原告同意的，所以合同有效，故不同意返还。第三人李鑫称，对原告的诉讼请求没有异议。经庭审举证质证及当事人的陈述，本院综合认定如下事实：2004年9月，原告李英玉的丈夫金承权（2009年12月21日去世，婚生一女金顺瑛）与第三人古城村就位于延吉市依兰镇古城村第四村民小组（原合水村）的3980平方米沙滩地签订土地转让合同（位于苏居楼的宅基地西侧金承权房屋宅基地到西侧防洪河坝为止的沙滩地约1800平方米；金承权房屋宅基地到南侧防洪河坝为止的沙滩地约500平方米；金承权房屋宅基地北侧大道为止的地约1680平方米），约定：古城村将上述沙滩地有偿转让给金承权50年使用，补偿价格为1000元。2013年7年26日，李英玉与钱文玲签订房屋、土地使用权买卖合同，约定：钱文玲在李英玉处购买的房屋位于延吉市依兰镇合水村，房产证号为：1378**，产籍号为5-13-123，面积为144.50平方米，土地使用权面积为1724.04平方米；沙滩地位于延吉市依兰镇古城村第四村民小组，面积为3980平方米（系2004年9月，金承权在古城村处取得的沙滩地），上述房屋及土地售价为人民币26万元，李英玉协助钱文玲办理房屋、土地变更手续。以上房屋及土地过户所需全部手续费及税金由钱文玲承担，李英玉必须于2013年12月25日（原为2013年9月25日，后延期至该日期）前协助钱文玲办理完相关房屋及土地的过户手续。本协议签订前钱文玲预交定金2万元整，手续办完以后剩余款一次性付清。该合同一式两份，由双方各执一份。李英玉向本院提交的该份合同书中注有：村土地转让合同今由乙方（钱文玲）使用，并由钱文玲签字确认。2013年11月12日，古城村针对上述沙滩地召开会议，该会议由村委会全体及村民代表12人参加。会议内容为：“关于原甲方延吉市依兰镇古城村村委会与乙方金承权（已故）其妻子李英玉与丙方钱文玲房屋、土地使用权转让事宜”。参会人员具体为：李井华、贺照州、李井君、单永贵、于斌、冯延德、王义龙、宋剑峰、周永利、田金、候言英、宋振玉，共12人，均在该会议纪要上签字。2013年11月16日，古城村在钱文玲持有的与李英玉签订的房屋、土地使用权买卖合同上盖章；2013年12月1日，在古城村与金承权签订的土地转让合同上盖章，并注明同意由钱文玲使用。2014年3月15日，钱文玲与古城村签订土地转让合同，约定：将涉案沙滩地转让给钱文玲使用，转让期限为2014年3月15日至2054年9月30日止。但双方至今未到延吉市依兰镇政府办理变更手续，土地台账中，争议沙滩地仍在金承权名下。经钱文玲介绍，李英玉与李鑫（金日胜女儿）于2014年6月19日，就本案争议的房屋、国有土地使用权、沙滩地签订买卖合同，约定：李英玉将诉争房屋、国有土地使用权、沙滩地出售给李鑫，沙滩地补偿价格定为1000元，由李鑫一次性支付给古城村，房屋及土地售价为22万元，李英玉协助李鑫办理房屋、土地变更手续，以上房屋及土地过户所需全部手续费及税金由李鑫承担，李英玉于2014年12月25日之前协助李鑫办理完相关房屋及土地手续。本协议签订前李鑫预交定金2万元整，待手续办完以后剩余款一次性付清。2014年6月20日，李英玉协助李鑫办理了房屋过户手续，2014年7月4日，办理了国有土地使用权变更手续；沙滩地部分，至今没能办到李鑫名下。另查，1、钱文玲与金日胜、李成魁是同学关系，证人金日胜及李成魁陈述，钱文玲曾找过本人问过是否购买涉案标的物。2、2013年延吉市依兰镇古城村村民委员会名单如下：村主任为李井华，委员分别为李井君、宋振玉、贺照州、王庆茹；村务监督委员会人员为刘焕庆、田金、冯延德；党支部人员为王义龙、刘焕庆、李井君、贺凤祥、候言英。2016年5月27日，经本院向冯延德调查，其表示没有参加该会议。3、2013年延吉市依兰镇古城村村民代表人数（不包括村委会委员），共计18人，其中，不包括田金、冯延德、候言英。认定上述事实的证据有：2013年7月26日房屋使用权买卖合同2份、延吉市至诚公证处（2013）吉延至诚房证字1819号公证书、金承权死亡证明、2014年6月19日房屋土地使用权买卖合同、2014年第三人委托案外人金日胜的授权书、2004年9月金承权与延吉市依兰镇古城村村民委员会签订的土地转让合同及附图、延房权字第6010**号房屋所有权证书及延国用（2014）第17519号国有土地使用权证、2014年3月15日土地转让合同书、土地出让金专用发票据、照片2张、证人证言3份、2013年11月12日古城村村委会会议纪要、视听资料、户籍证明11份、村民代表证明、调查笔录3份（李井华、李成魁、冯延德）、延吉市依兰镇古城村三委名单。本院认为：《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”。争议沙滩地现仍登记在金承权名下，被告古成村在组织召开2013年11月12日会议时，在未事先争得三分之二以上村民代表同意的情况下，将涉案沙滩地转让给被告钱文玲，至今未报延吉市依兰镇政府批准，结合本院对会议纪要上的人员冯延德确认，其否认参加过该会议，也未进行签字的事实，本院认为，被告古城村在组织召开该会议时存在程序违法，被告古城村按该会议纪要与被告钱文玲之间签订的土地转让协议无效。故对原告要求确认二被告签订的土地转让协议无效的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、第五十条之规定，判决如下：被告延吉市依兰镇古城村村民委员会与被告钱文玲于2014年3月15日签订的土地转让合同无效。案件受理费100元（原告已预交100元），由被告延吉市依兰镇古城村村民委员会负担50元，由被告钱文玲负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李景君审 判 员  焦 然代理审判员  尹永杰二〇一六年九月十八日书 记 员  段崇斌