广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终11510号上诉人（原审原告）：董某某，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：彭丽娟，广东云商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖某某，住所地广东省深圳市南山区。上诉人董某某因与被上诉人赖某某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第1023号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人董某某上诉请求：1、撤销(2015)深南法民三初字第1023号民事判决书第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金382000元。2、本案一审、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、董某某与赖某某于2015年1月28日签订《房地产买卖合同》，后因赖某某的原因导致违约，双方合同不能继续履行，董某某有权按照合同及补充协议的约定要求解除合同并要求赖某某支付转让成交价20%即382000元的违约金。一审判决违约金为20万元仅为转让成交价10%左右，与合同约定不符。二、董某某与赖某某于2015年1月28日签订《房地产买卖合同》，董某某依约给付了定金5万元。后因该房产被查封，双方经协商签订补充协议约定赖某某需在2015年6月30日之前完成该物业的法院查封解封事宜。即赖某某确保该物业处于可赎楼可过户的状态，其他未尽事项，以原始合同的相应条款执行。经董某某多次催促，赖某某仍未处理好解封事宜，直至2015年8月21日赖某某才返还董某某支付的定金5万元。从2015年1月28日至2015年6月30日再至2015年8月21日这段期间，经深圳3.30房产新政后深圳房价飙涨，至2015年6月30日涉案房产房价涨幅已超过382000元，至2015年8月21日涉案房产的价格是原成交价的1.5倍几近2倍。董某某若想再购买同类型同地段的房产的房价是原来的2倍，因赖某某违约，现导致董某某已无力购买同类型同地段的房产。一审法院在忽略客观实际的变化，调低违约金的价格与《中华人民共和国合同法》规定的违约金条款的立法精神相违背，损害董某某的合法权益。被上诉人赖某某辩称，我方没有违约，是不可抗力造成合同无法履行，至今我方也无法解决。董某某向一审法院起诉请求：1、解除董某某、赖某某之间的《房地产买卖合同》；2、赖某某支付董某某违约金382000元；3、本案诉讼费用、保全费、公告费等由赖某某承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区西丽龙珠大道的桃源村34栋504房，建筑面积为71.75某某方米，于2003年2月18日登记至赖某某名下。2015年1月28日，董某某（买方）与赖某某（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将桃源村34栋504房转让给买方，转让价款为191万元，定金为5万元，签约当日支付5万元；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于签署合同之日起50日内付清首期房款58万元，买方应于首期房款交付之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续；涉案房产处于抵押状态，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方或指定担保公司；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。同日，赖某某出具收据，载明收到董某某支付的定金5万元。一审庭审中，董某某确认赖某某已分两次，最后于8月21日将定金5万元返还董某某。2015年2月2日，涉案房产被江西省赣州经济技术开发区人民法院查封，后又于2015年6月被轮候查封。2015年4月18日，董某某（买方）与赖某某（卖方）签订《房地产买卖合同补充协议》，约定卖方于2015年4月25日前将涉案房产定金5万元先行退回买方，卖方须于2015年6月30日之前完成该物业的法院查封解封事宜，双方重新确立后续的公证等事项的时间以原合同约定的每个程序的期限重新启动过户工作；其他未尽事项，以原始合同的相应条款执行，及其它内容。后因涉案房产被查封至今，故董某某向一审法院起诉。一审庭审中，赖某某申请调低违约金。以上事实，有《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》、收据、房产信息单等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，董某某、赖某某签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。董某某签订上述合同后，依约支付了5万元定金，赖某某作为卖方，应确保对涉案房产具有完全的处分权，而涉案房产自2015年2月2日被法院查封，在双方协商的宽限期内仍未解封，导致合同不能履行，故赖某某的行为已构成违约。合同不能履行，对于赖某某请求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。本合同自董某某的起诉状送达赖某某之日即2015年12月3日解除。至于董某某主张的违约金，因赖某某申请调低违约金，结合董某某支付的定金金额以及合同的履行情况、赖某某的违约情形，一审法院酌定赖某某应向董某某支付违约金20万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董某某与赖某某签订的《房地产买卖合同》于2015年12月3日解除；二、赖某某应于本判决生效之日起十日内向董某某支付违约金20万元；三、驳回董某某的其它诉讼请求。案件受理费7030元，保全费2430元，由董某某负担4953元，由赖某某负担4507元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》均系涉案各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。赖某某未依约完成涉案房产解封事宜，致涉案合同未能继续履行，已构成根本违约。董某某据此主张解除涉案合同，应予支持，赖某某亦应承担相应的违约责任。本案中，涉案合同履行至定金支付阶段，董某某向赖某某支付了定金5万元；涉案房产被另案查封发生于涉案合同签订之后，且在涉案房产被另案查封后，赖某某与董某某协商一致达成涉案补充协议，约定赖某某办理房产解封事宜，可见赖某某有积极协商房产解封欲使涉案合同得以继续履行，现未有证据显示赖某某存在故意违约的情形。据此，原审依据涉案合同的履行情况、赖某某的过错程度酌定赖某某应支付违约金20万元未有不妥，应予维持。董某某上诉主张其因赖某某违约造成的损失远超过20万元但未提供充分有效的证据予以证明，本院对此不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7030元，由上诉人董某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 周 敏代理审判员 许莹姣二〇一六年××月××日书 记 员 戴 斌附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。