上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初45271号 原告况琳，女，1980年6月14日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托代理人惠晋生，上海申邦律师事务所律师。 被告上海航金房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人阳侃。 委托代理人杨利平，女。 委托代理人熊思，上海恒杰律师事务所律师。 原告况琳诉被告上海航金房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告况琳及其委托代理人惠晋生，被告上海航金房地产发展有限公司(以下简称航金公司)的委托代理人杨利平、熊思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告况琳诉称，原、被告于2012年12月25日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告定于2014年5月30日前将该房屋交付给乙方，此房屋为开发商装修的精装修房。2014年5月18日，原告按被告通知前往验收房屋，但物业告知统一在月底交房。2014年5月29日，原告再次前往，发现装修尚未结束，达不到交付标准，原告要求被告装修完毕后进行房屋交接。后原告多次要求被告交房，双方于2014年10月5日验房交接，发现房屋有21项严重质量问题，被告同意维修。但此后，被告维修拖延，维修过程中发现新的漏水等问题，房屋至今处于维修状态，原告无法正常入住。故起诉要求：1、被告赔偿原告2014年6月1日至2016年5月30日同地段同类房屋租金损失人民币(币种下同)240,000元；2、被告履行因房屋维修而无法兑现的“物业增值服务礼券”的承诺；3、被告承担2015年1月1日至2016年5月30日的物业管理费；4、被告及时维修尚未维修完成的项目。审理中，原告撤回了上述第2、4项诉讼请求。 被告航金公司辩称，被告按约通知原告交接房屋，房屋存在一些小问题，被告积极维修的情况下，不需要赔偿原告的租金损失。原告主张每月10,000元的租金也无依据，同地段同类房屋租金每月3,000元至5,000元。原告在可以接收房屋的情况下，拒绝接收，物业费应由其自行承担。因此，不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，2012年12月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积为209.52平方米，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为23,711元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为4,967,928元。第四条，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第十一条，甲方定于2014年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第二十二条，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须赔偿修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。附件三关于“房屋建筑结构、装修及设备标准”中约定系争房屋为毛坯交付标准，毛坯交付标准本附件未列明者，均以房屋交付时的实际状况为准。补充条款8.2条约定，本合同正文第十一条约定的日期为最后交付日期，该房屋在该日期之前达到本合同约定的交付条件的，甲方有权书面通知乙方交房。乙方应在甲方寄发的交付通知书中规定的期限前与甲方办理房屋交接手续，乙方应从交付通知书规定的交房之日的次月起交纳物业管理费。8.3条规定，除主体结构质量问题外，就乙方在验收过程中发现的该房屋质量问题，甲方将根据法律法规及该房屋《住宅质量保证书》的内容承担相应的保修责任，乙方不得以该房屋存在质量问题(存在主体结构质量问题除外)为由拒绝接受交付，乙方因此拒绝接受交付的，甲方不承担逾期交房责任。 同日，双方签订《协议书》，约定就乙方(即原告)购买系争房屋之事宜，甲(即被告)乙双方签订了《上海市商品房预售合同》，现鉴于乙方之申请，双方特订立本协议书。协议书第一条约定，该房屋的装修不变更预售合同中约定的房屋总价款。第二条约定，该房屋的交付标准最终以本协议书附件一为准，交付时间为2014年5月30日。第三条约定，除该房屋主体结构质量问题外，就乙方在该房屋交付验收过程中发现的房屋质量问题，甲方将承担保修责任；乙方不得以该房屋存在质量问题为由拒绝办理该房屋交付手续，否则甲方不承担逾期交房责任。乙方未按时办理该房屋验收交付手续的，则视为该房屋及其装修符合预售合同及本协议书的约定，且甲方书面通知所载的办理该房屋验收交付手续之日即视为该房屋验收交付之日。该房屋交付时，乙方尚存在欠付的房款、违约金及其他相关费用的，甲方有权推迟交房。第七条约定，该房屋如有地下室的，该地下室为毛坯，其高度、大小及形状以交付为准。 2014年5月15日，航金公司向况琳发出《告知函》，载明预售合同约定你应于2013年3月1日前付清购房款，但你至2013年5月18日才付清；根据约定我司有权向你追缴违约金，在你交清违约金后才交付房屋；现为了减轻你的损失，我司将于2014年5月18日向你交付房屋，如果你在2014年5月18日拒绝收房，那么交房日期将顺延至你付清所有违约金后15日内。 2014年8月28日，航金公司又向况琳快递了“交房通知书催告函”。 2014年10月5日，双方办理了交接手续。况琳在《业主意见反馈单》上提出了21项质量问题，包括：1、室内门没有钥匙；2、入户门有划痕，入户门口大理石需更换(色差)；3、入户衣柜门破边，客厅地板松动，踢脚线接口明显(大理石)，木饰面有裂痕、破损，客厅餐厅木饰面上口不到位，餐厅地坪不平，底楼木头踢脚线发霉；4、一楼卫生间开关有破损(瓷砖)，脚线有缺损，门把手不灵活；5、一楼淋浴房上方毛糙，有空隙、不平，地坪大理石有色差、毛糙；6、一楼书房地板松动，墙纸有破损；7、楼梯护手下方缺塞头(装饰盖)，楼梯踏步有缺损，墙纸有折痕、不平，门框歪斜；8、二楼书房地板松动，门有破损、缺损，墙纸有折痕、破损，扶手固定处明显；9、二楼消防入户电箱处墙面不平，门口墙角不平，二楼脚线发霉需更换；10、二楼次卫生间台盆板断裂，淋浴房大理石色差明显，台盆下方柜门色差；11、二楼次卧墙纸破损，次卧外阳台没装龙头，移门有划痕，下方有渗水；12、二楼主卧地板松动、色差，南墙处严重渗水，墙纸有破损；13、二楼主卫台盆柜门有色差，主卫台盆下方大理石破损，门吸坏，三角阀有空隙；14、二楼主卫浴缸台面不平有积水；15、二楼主卫淋浴房除大理石有墨点，不平，有破损；16、二楼主卫淋浴房地坪不平有积水；17、二楼主卫台盆大理石开孔不规则，需更换；18、二楼主卫台盆落水有问题；19、一楼卫生间大理石镶边有破损；20、一楼走道大理石地砖有破损、断裂；21、地下室没钥匙，看不到问题。 就几次交接问题，原告表示2014年5月18日现场还在装修，无法进入，物业告知统一在月底交房；2014年5月29日，原告发现装修尚未结束，达不到交付标准，原告要求被告装修完毕后进行房屋交接。被告表示，上述两次原告均以质量问题为由拒收房屋。 就双方交接后的维修问题，原告表示，被告更换了一楼大理石、餐厅地砖重铺，一楼淋浴房、地下室吊顶重做，北天井门外走道开挖重做，二楼阳台漏水和踢脚线、墙纸发霉，维修三次，二楼卫生间地板和大理石拆除重做，大理石台面更换；地下室管道漏水目前仍在维修。被告则表示仅维修了门把手之类的小项目，未维修原告陈述的其它项目。 原告还提供了照片若干，证明2014年5月29日至今房屋状况及维修情况，被告对照片均不予认可。 原告主张按照每月1万元的标准主张租金损失的依据为，被告在另案中认可类似房屋租金最多为每月1万元。 本院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求对方承担修理等违约责任，给买受人造成损失的，买受人有权依法要求出卖人予以赔偿。 系争房屋验收当日，原告即发现多处质量问题并提出异议，原告举证的《业主意见反馈单》、现场照片等，足以证明系争房屋质量问题的具体情况，根据一般经验判断，存在的质量问题一定程度上确实会影响原告对房屋的正常居住使用，被告应当在承担保修义务和相应的赔偿责任。 关于原告主张的租金损失。一，被告在合同约定的交房时间前已经发出交房通知，原告称2014年5月29日房屋尚未装修完毕故其拒收房屋，证据不足，本院不予采纳。二，2014年10月5日原告验收交接房屋时提出了维修的要求，被告应承担自该日起维修期间的租金损失。被告负有举证证明其维修结束时间的义务，但被告在庭审中不但未举证证明，还声称仅维修了部分小项目，未维修其它项目，显然缺乏诚信。因此，本院认可原告陈述的相关维修事实及其主张的租金损失截至时间(2016年5月30日)。三，原告以被告在它案中的陈述作为其主张的租金损失标准，但被告在它案中所做陈述是类似房屋租金最多为每月1万元，原告以最高值每月1万元为标准，依据不足。本院根据《业主意见反馈单》和照片反映的现场情况，结合被告的过错程度，酌情确定被告的赔偿标准。 原告要求被告赔偿物业费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告上海航金房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告况琳租金损失150,000元； 二、驳回原告况琳其余的诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5,087元，减半收取2,543.50元，由原告况琳负担893.50元，被告上海航金房地产发展有限公司负担1650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员张卓郁 二〇一六年九月一日 书记员  陈裕国 审判员  张卓郁 二〇一六年九月一日 书记员  陈裕国 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。