上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第39863号原告：上海新捌餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈斌一，董事长。委托诉讼代理人：施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑英，上海市华诚律师事务所律师。被告：上海长航华住酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李哲，董事长。被告：华住酒店管理有限公司上海张杨路分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：陈安东。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈瑶，男，华住酒店管理有限公司上海张杨路分公司工作。上列两被告共同委托诉讼代理人：程建耀，上海市五环律师事务所律师。原告上海新捌餐饮管理有限公司(以下简称新捌公司)与被告上海长航华住酒店管理有限公司(以下简称长航公司)、华住酒店管理有限公司上海张杨路分公司(以下简称华住上海分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告新捌公司的委托诉讼代理人施莉珏、陈淑英，被告长航公司和被告华住上海分公司的共同委托诉讼代理人陈瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新捌公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与长航公司签订的《租赁合同》；2.长航公司向原告返还房屋租赁保证金人民币(以下币种相同)35,000元；3.两被告向原告支付各项赔偿共计1,819,178.26元(含违约金105,000元)；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年7月17日，上海文宇建设发展有限公司(以下简称文宇公司)代上海星记福莱可斯实业有限公司(以下简称星记公司)与被告长航公司签订了《房屋租赁合作意向书》，约定由文宇公司承租长航公司位于上海市浦东新区张杨路XXX号一楼室内部分280平米、大堂部分110平米场地(以下简称系争房屋)用于经营酒吧之用，且文宇公司代星记公司缴纳了租赁保证金35,000元。2013年8月26日，星记公司与长航公司签订了正式的《租赁合同》，承租系争房屋作为经营“酒吧、咖啡馆”之用途，租赁期限为2013年9月1日至2016年8月31日。2014年3月20日，长航公司、星记公司及原告签订《补充协议》，约定由原告承继星记公司在《租赁合同》项下的所有权利和义务。根据《租赁合同》约定，如长航公司交付的房屋不符合合同的约定致使不能实现租赁目的，则原告有权单方面提前终止合同，并由被告向原告支付3个月租金作为违约金。2014年9月3日，长航公司员工发生罢工，严重影响原告的正常经营。2014年9月起，长航公司对租赁房屋所在的美林阁酒店进行装修，装修工作持续至2015年9月初。其间，大量的装修垃圾堆放在酒吧门口，酒吧与大堂咖啡吧被断水、断电、断路，导致酒吧停业关门。原告经营的酒吧作为被告酒店的配套设施，客源依赖于酒店入住客人，酒店装修导致酒吧无法正常经营。原告就长航公司的违约行为与之多次沟通，直至2015年6月30日，原告、长航公司、华住上海分公司及长江航运公安局上海分局四方签署了《协商会议纪要》，华住上海分公司承诺向原告赔偿装修停业期间的各项损失。装修完成后，场地整体格局发生了重大变化，房屋已不符合原告要求，原告租赁目的无法实现。长航公司、华住上海分公司共同辩称，在双方协商一致的情况下可以考虑原告的第一、第二项诉讼请求。对于原告的第三项诉讼请求，若有诚意可按会议纪要的精神酌情予以补偿。被告确实花费了几千万元的巨资进行装修，但这不是违约行为，而是双方认可的、且对双方都有利的经营行为。由于重新装修没有达到预期效果，航运公安局又要开设民警食堂，故形成了协商会议纪要。因原告经营面积有调整，所以租金也要随之调整，协商会议纪要并非对原告进行补偿。原告系因经营状况不好而要求退出，要求被告赔偿没有法律依据。被告愿意在协商会议纪要的基础上与原告进行协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，认定事实如下：2013年7月17日，上海长航美林阁大酒店有限公司(以下简称美林阁大酒店、甲方)与文宇公司(乙方)签订《房屋租赁合同作意向书》，乙方欲承租甲方房屋，房屋位于上海市浦东新区张杨路XXX号一楼，房屋分两块，室内部分280平米，大堂部分110平米；租赁该房屋作为酒吧使用，每月租金上限额为37,000元(含物业管理费)，装修期为2-3个月,装修期内甲方不收取租金；双方在8月15日之前签订房屋租赁合同，乙方同意向甲方支付签约保证金35,000元。2013年7月26日，文宇公司向美林阁大酒店支付签约保证金35,000元。2013年8月26日，美林阁大酒店(出租方、甲方)与星记公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将坐落上海市浦东新区张杨路XXX号一楼[详见房屋平面示意图(附件1)、房地产权证证书编号沪房地产浦字(2004)第129048号、建筑面积280平米]出租给乙方作为酒吧、咖啡馆经营使用。房屋租赁期限2013年9月1日至2016年8月31日止，其中2013年9月1日至2013年11月15日期间为装修期，不计入正式租期并免租；2013年11月16日至2016年8月31日租金每月35,000元，总计为1,172,500元(已包含物业管理费)。双方约定，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金即35,000元。提前终止和单方面提前终止合同的条件9-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方有权单方面提前终止合同，甲方须向乙方支付3个月租金作为违约金：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋危及乙方安全的；……违约责任10-3约定，甲方在房屋租赁期间提前终止租赁合同的，应提前三个月书面通知乙方，除赔付乙方装修费外并向乙方加付三个月租金作为违约金。合同还约定，待乙方申请租赁所在地的新公司名称及相关手续后，甲方双方另行签订变更乙方主体名称的补充协议，该协议具有同等法律效力。2013年12月10日，原告注册成立，住所地为上海市浦东新区张杨路XXX号一层星空吧。2014年3月20日，美林阁大酒店、星记公司及原告签订《补充协议》，同意原告取代星记公司成为《租赁合同》的一方，获得合同下原来星记公司拥有的各种权利和利益，承担合同下原来星记公司承担的各种义务和责任。2014年9月4日，原告书面告知美林阁大酒店，因酒店员工于9月3日罢工活动，导致客户无法进入原告酒吧，严重影响原告的营业活动及职工人身安全，要求美林阁大酒店马上解决罢工事件，赔偿原告直接和间接营业损失、精神损失；待矛盾解决局势稳定后，再行讨论是否该继续支付房租费。2014年10月22日，美林阁大酒店书面告知原告酒店“自即日起6至22楼客房由华住集团开始装修，装修期预计约6个月”。2015年6月30日，美林阁大酒店、华住上海分公司、原告、长江航运公安局上海分局签署《协商会议纪要》：一、美林阁大酒店、新捌公司同意将新捌公司咖啡厅东侧隔墙以东(咖啡厅仓库、内走道及包厢部位)交付长江航运公安局上海分局建设民警食堂，由此造成的原合同租赁面积、租金的变更，由美林阁大酒店与新捌公司协议补充或另立合同。二、华住上海分公司装修造成新捌公司咖啡厅停业，华住上海分公司承诺给予新捌公司补偿，具体补偿金额和履行方式由华住上海分公司与新捌公司协议补充或另立合同，补偿面积以新捌公司与美林阁大酒店原租赁合同中的租赁面积为准，新捌公司咖啡厅停业时间从实际停业日至华住上海分公司消除新捌公司咖啡厅正常经营障碍日止。三、因华住上海分公司单方对新捌公司咖啡厅原承包的酒店大堂部位进行装修，致使新捌公司咖啡厅原酒店大堂部位失去原营业功能，由此造成的损失，华住上海分公司应当予以补偿，补偿金额、方式，由双方协商。由此产生的租赁面积及租金的变更，由美林阁大酒店与新捌公司协议补充或另立合同。之后未签订补偿协议或合同。美林阁大酒店于2015年9月10日更名为长航公司。2015年10月，原告诉至本院，要求判如所请。原告要求赔偿的损失包括：一、长航公司赔偿装修费268,694.44元、大堂装修费18万元、员工遣散费11,000元、预期利润损失448,484.59元、搬迁费32,000元、广告费888元,共计941,067.03元；二、华住上海分公司赔偿利润损失487,483.25元、工资损失341,500元、酒品过期31,856元、清扫费用900元、酒吧设备折旧费16,371.98元及家电、家具损失等共计878,111.23元。2015年12月，原告向本院申请对系争房屋装修残值进行司法审价。经鉴定机构催促，原告于2016年3月25日支付鉴定费2万元。2016年5月，万隆建设工程咨询集团有限公司对张杨路XXX号一楼星空吧装饰装修工程造价残值进行司法鉴定，可确定造价为388,397元；双方存在争议的工程造价为138,421元，具体内容为：1)星空吧异形大门及招牌工程，工程造价7,763元，因现场局部拆除，此项工程无法根据现场情况进行确认，仅根据原告单方面主张进行计价，被告对此未予确认。2)大厅咖啡吧装修工程，工程造价70,907元，因现场已被重新装修，此项工程无法根据现场情况进行确认，仅根据原告单方面主张进行计价，被告对此未予确认。3)排水管道配套工程，工程造价9,626元，此项工程属于施工过程中的改造拆除项目，无法根据现场情况进行确认，仅根据原告单方面主张进行计价，被告对此未予确认。4)卡拉OK厅墙面软包吊顶工程，工程造价50,125元，此项工程无法根据现场情况进行确认，仅根据原告单方面主张进行计价，被告对此未予确认。关于残值率的计算方式：装修工程通常按5至8年进行折旧，根据现场实际情况，对于本工程我司按6年(72个月)进行折旧计算残值率优选法。原告主张的房屋使用时间为2014年1月至2014年8月，小计8个月，残值率＝(72-8)÷72=88.89%。被告主张的房屋使用时间为2014年1月至2015年12月，小计24个月，残值率＝(72-24)÷72=66.67%。原告对鉴定报告真实性无异议，认为有争议的装修工程是因双方发生矛盾被告擅自拆除了原告原有的装饰装修，才导致现场无法进行准确评估。这部分的责任应由被告承担。原告坚持己方的折旧率计算方法，装修残值核算为468,283元。被告主张折旧年限应当以租赁期限三年来计算，故无争议部分工程造价被告认可129,465.67元；有争议部分被告仅认可第3)项，残值为3,208元；大厅咖啡吧装修工程不属于合同租赁范围，不存在赔偿的前提；卡拉OK原属于原告租赁范围，2015年6月30日调解时将卡拉OK划归华住上海分公司；现场重新装修仅指租赁范围外的部分重新装修，不存在异形大门拆除的问题，招牌挂在原告租赁范围外的大堂里，由于大堂是华住上海分公司实际使用的，故招牌可能已经拆除了。鉴于华住上海分公司进行酒店装修时对大堂、咖啡吧区域均有涉及，以致原装饰装修被拆除，故本院对双方有争议的工程造价138,421元也予确认。审理中，被告称酒店于2015年7月15日恢复营业，就系争房屋租金将另行向原告主张。2016年8月17日，原告与长航公司对系争房屋进行了清点，原告将系争房屋归还长航公司。本院认为，原告与长航公司就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力。合同虽约定租赁建筑面积280平方米，但根据房屋租赁合作意向书、合同所附平面示意图以及《协商会议纪要》所载“咖啡厅原承包的酒店大堂部位进行装修”等所示，租赁范围除一层星空吧280㎡以外，还应包括大堂咖啡吧110㎡。租赁期内，因华住上海分公司进行酒店装修，涉及到了原告的租赁区域并造成原告咖啡厅停业，导致原告租赁目的无法实现，原告要求解除合同，符合合同约定，应予支持。鉴于租赁合同双方已于2016年8月17日办理完毕房屋交接手续，故可确定该日为合同解除日。合同解除后，长航公司收取的租赁保证金35,000元应返还原告。讼争《租赁合同》解除系长航公司违约所致，原告要求长航公司承担违约责任，依法应予支持。原告装修工程造价为526,818元，本院综合租赁期限、装修工程通常折旧年限以及原告怠于行使合同解除权等因素，酌定长航公司赔偿原告装修残值损失20万元。关于原告按每月38,998.66元向长航公司主张的预期利润损失448,484.59元，就原告提供的自制月度会制报表利润表显示，2014年6、7月份每月利润5万余元，而8月份的利润为9,905元，当时酒店尚未装修，因此无法确定装修对原告的经营利润影响多少；同时，原告在酒店装修严重影响其经营后，作为守约方也应积极采取减损措施避免损失扩大，但原告并未积极行使合同解除权，相应地，原告继续在租赁物内经营的风险应由原告承担。原告搬迁系租赁合同到期终止后必然发生之事实，广告费为原告当初经营需要而支出，与被告是否违约无关，故不应由被告赔偿。《协商会议纪要》确认了原告停业事实的存在，本院综合考虑装修对经营的影响、员工遣散以及合同中对出租人违约致合同解除的违约责任承担方式等因素，酌定原告该部分损失为105,000元。本案中，原告与长航公司存在租赁关系，《协商会议纪要》中华住上海分公司承诺给予原告补偿系基于其装修行为，属于侵权损害赔偿范围而非合同关系。现原告既以房屋租赁合同为基础提起诉讼，本案为合同之诉而非侵权之诉，故原告要求华住上海分公司予以赔偿的诉讼请求，不属本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、上海新捌餐饮管理有限公司与上海长航华住酒店管理有限公司签订的《租赁合同》于2016年8月17日解除；二、上海长航华住酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还上海新捌餐饮管理有限公司租赁保证金35,000元；三、上海长航华住酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿上海新捌餐饮管理有限公司装修损失305,000元；四、驳回上海新捌餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,432元，由上海新捌餐饮管理有限公司负担16,032元，上海长航华住酒店管理有限公司负担6,400元；鉴定费20,000元，由上海长航华住酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  全炜琦人民陪审员  王正强人民陪审员  王菊才二〇一六年九月九日书 记 员  沈 嬿