湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初818号原告肖宪章，男，1976年5月20日生，汉族，湖南省益阳市沅江县人，大学文化，个体户，住广东省深圳市福田区。委托代理人彭建军，广东普罗米修律师事务所律师。被告郴州市顺源房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区。法定代表人黄康雄，该公司董事长。委托代理人王程，湖南奋斗者律师事务所律师。原告肖宪章诉被告郴州市顺源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖宪章的委托代理人彭建军，被告郴州市顺源房地产开发有限公司的委托代理人王程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖宪章诉称：2014年6月4日，原告与被告签订了三份商品房买卖合同及补充协议,合同约定:被告将位于郴州市北湖区水晶城项目中的第12栋1单元2001房、2002房、2003房出售给原告，房屋单价为5140元/平方米，总面积为448.63平方米，房屋总价2305930元。与此同时，双方还签定一份《工程款抵付购房款协议》，约定该三套房的购房款从被告应付给原告的工程款中抵扣。被告当场向原告出具了以工程款抵购房款的购房收款收据。根据购房合同的约定，被告应当在2014年7月4日前向房屋管理机关办理合同备案等手续，但时至今日，被告一直未为原告办理相关手续。故原告诉至法院，请求判令1、被告立即向原告交付房屋，地址位于湖南省郴州市北湖区同心路50号，房号为北湖一号小区第12栋1单元2001房、2002房、2003房；2、被告在15天内协议原告办理房产备案及登记过户等手续；3、被告向原告支付至起诉之日止的违约金6300元及至实际办妥登记之日止的违约金；4、由被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告撤回第一项诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：第一组证据证明2016530.74元款项的来源。证据一、深圳市金鑫园林环境工程有限公司营业执照，拟证明该公司的主体资格，及经营范围；证据二、变更通知书，拟证明“深圳市金鑫园林环境工程有限公司”是由“深圳市金鑫物业配套服务有限公司变更而来”；证据三、深圳市金鑫园林环境工程有限公司与被告签订的园林绿化工程承包合同；拟证明深圳市金鑫园林环境工程有限公司承揽了被告的园林绿化工程；证据四、竣工结算款支付审批单；证据五、工程竣工结算书审定会签表；拟证明深圳市金鑫园林环境工程有限公司为被告所做的工程已经经验收合格结算；证据六、债权转让确认书，拟证明深圳市金鑫园林环境工程有限公司将其对被告所拥有的2016530.74元的债权转让给本案原告；证据七、工程款抵付购房款协议，拟证明被告同意以工程款抵扣房款；证据八、收款收据三份，拟证明被告已经同意将所欠工程款，抵扣原告的购房款；原告已经实际交付了涉案的三套房产的购房款；证据九、三份买卖合同，拟证明原、被告双方的商品房买卖关系。第二组证据证明289399.26元款项的来源。证据一、营业执照，拟证明深圳诚信行物业服务有限公司的主体；证据二、深圳诚信行物业服务有限公司与本案所签署的北湖一号前期物业管理委托合同，拟证明被告将所开发的项目北湖一号委托给深圳诚信行物业服务有限公司进行物业管理；证据三、7页催款函及明细，拟证明被告欠付深圳诚信行物业服务有限公司物业管理费的事实；证据四、债权转让确认书，拟证明深圳诚信行物业服务有限公司将289399.26元债权转让给原告，此款正好可以与原告所购买的被告三套房产的购房款中所抵付的工程款以外的差额。被告郴州市顺源房地产开发有限公司辩称：一、被告并没有实际收到原告所支付的购房款；二、被告所欠的款是欠的深圳市金鑫园林环境工程有限公司的款，是公司财产；三、原告在没有支付任何款项的情况下，我方没有义务过户房产。为支持其抗辩理由,被告向本院提交以下证据：证据一、园林绿化工程承包合同；证据二、更名函；拟证明被告是与深圳市金鑫园林环境工程有限公司签订的绿化工程合同，被告是欠该公司的工程款，而不是欠原告肖宪章的钱。经本院组织当事人举证、质证，被告对原告所举第一组证据质证意见为：第一份证据，真实性没有异议，证明方向及关联性有异议，与本案无关。证据二的真实性无异议，证明方向有异议，恰恰证明了被告所欠工程款是欠的深圳市金鑫园林环境工程有限公司，而不是欠的原告的；第三、四、五份证据的质证意见与第二份证据质证意见一致；证据六不认可，首先违反公司法，第二也没有证据证实深圳市金鑫园林环境工程有限公司欠原告这么多钱，而且第一次开庭的时候原告没有提交，也超过了举证期限，根据合同法，如果债权转让应通知债务人，而债务人没有收到通知，很可能该份债权转让属于恶意串通，因此我方不予认可；证据七该份协议抵付的主体应当是公司，而不是肖宪章个人；证据八被告并没有实际收到这笔购房款；证据九、这份证据恰恰证实被告与肖宪章个人的买卖合同，与深圳市金鑫园林环境工程有限公司无关，我们签了这份合同，但是没有收到购房款。被告对原告所举第一组证据质证意见为：第一份证据与本案无关联性；证据二与本案无关联性；证据三的证据三性均有异议；证据四与上一组证据六的质证意见一致。原告对被告所举证据一、二的质证意见为：对该两份证据不予认可，被告基于双方合同关系欠深圳市金鑫园林环境工程有限公司的工程款，后来由于被告本身无力支付工程款，后来与深圳市金鑫园林环境工程有限公司签了工程款抵付购房款的协议，被告同意将欠深圳市金鑫园林环境工程有限公司的工程款抵付给原告作为购房款。经本院组织当事人举证、质证，本院认证如下：原告所举的第一组和第二组证据，符合证据规则的规定，本院予以采信。被告所举证据一、二不符合证据规则的规定，本院不予采信。根据当事人的举证和本院认证的情况，结合庭审当事人的陈述，本院确认如下事实：一、2011年11月7日，深圳市金鑫物业配套服务有限公司与被告郴州市顺源房地产开发有限公司签订了《北湖•水晶城小区园林绿化工程承包合同》。2012年4月17日深圳市金鑫物业配套服务有限公司更名为深圳市金鑫园林环境工程有限公司。2014年6月4日双方经结算，被告郴州市顺源房地产开发有限公司尚欠深圳市金鑫园林环境工程有限公司工程尾款2016530.74元。2014年6月4日被告郴州市顺源房地产开发有限公司（甲方）与深圳市金鑫园林环境工程有限公司（乙方）签订《工程款抵付购房款协议》，协议约定：一、乙方承建甲方园林绿化工程的工程款用于抵扣在甲方购置商品房的购房款。具体房号、面积为：住房叁套，房号12-2001、12-2002、12-2003，总面积448.63平方米，抵偿房屋的建筑面积以最终测绘面积为准；二、抵偿房屋价格为单价5140元/平方米，面积448.63平方米，房屋总价2305930元；三、抵偿金额为乙方用承建甲方工程的工程款抵扣在甲方购置商品房的购房款，抵偿金额2016530.74元，剩余房款289388.26元乙方以现金方式支付给甲方。二、2012年12月18日，被告郴州市顺源房地产开发有限公司与深圳市诚信行物业服务有限公司签订《郴州顺源•北湖一号（水晶城）前期物业管理委托合同》，由深圳市诚信行物业服务有限公司对被告郴州顺源房地产开发有限公司所开发的顺源•北湖一号（水晶城）商住项目提供物业服务。截止到2014年6月4日，被告郴州市顺源房地产开发有限公司共欠深圳市诚信行物业服务有限公司物业服务费1064547.5元。三、2014年6月4日，深圳市金鑫园林环境工程有限公司与原告肖宪章签订《债权转让确认书》，约定：深圳市金鑫园林环境工程有限公司将被告郴州市顺源房地产开发有限公司所欠工程款2016530.74元的债权转让给原告肖宪章，由原告肖宪章对被告郴州市顺源房地产开发有限公司所欠工程款行使债权权利。四、2014年6月4日，深圳市诚信行物业服务有限公司与原告肖宪章签订《债权转让确认书》，约定：深圳市诚信行物业服务有限公司将被告郴州市顺源房地产开发有限公司所欠物业服务费1064547.5元中的289399.26元债权转让给原告肖宪章，由原告肖宪章对被告郴州市顺源房地产开发有限公司所欠物业服务费行使债权权利。五、2014年6月4日，原告肖宪章与被告郴州市顺源房地产开发有限公司签订了三份《郴州市商品房买卖合同》，分别为：北湖水晶城项目中的第12栋20层2001号房，面积145.33平方米，一次性付全额购房款765889元；北湖水晶城项目中的第12栋20层2002号房，面积136.69平方米，一次性付全额购房款720227元；北湖水晶城项目中的第12栋20层2003号房，面积166.61平方米，一次性付全额购房款819814元。合同约定购房款于合同签订的当日支付。同日，被告郴州市顺源房地产开发有限公司向原告肖宪章开具了三份收款收据，三份收款收据分别载明：今收到肖宪章交来12-2001购房款（工程款抵购房款）765889元；今收到肖宪章交来12栋2002号房房款（工程款抵购房款）720227元；今收到肖宪章交来12栋2003号房房款（工程款抵购房款）819814元。被告郴州市顺源房地产开发有限公司于2014年6月4日将三套房屋的钥匙交付给原告肖宪章。因被告一直未为原告办理该房屋的相关产权手续，故原告诉至法院。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本院就双方争议的焦点评议如下：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，双方约定符合法律规定，合法有效。双方应按合同全面履行义务。二、原告的诉讼请求是否支持。1、原告要求被告协助办理房产备案及登记过户等手续的诉请。本案中，原、被告签订了《商品房买卖合同》，同时被告开具了购房款收据给原告，亦将所购房屋的钥匙交付给了原告，但被告至今为止一直未按照合同的约定为原告办理房产的相关备案及登记手续，实属违约，故原告的该项诉请本院予以支持。被告主张的未实际收到原告的购房款，且不欠原告的款项，不应办理过户手续的抗辩理由，因原告的购房款实际是被告所欠的工程款和物业服务费抵扣而来，被告与原告签订《商品房买卖合同》并开具购房款收据给原告的行为已经证实被告对债权转让是明知的，也同意用所欠工程款抵扣购房款，故被告的该抗辩理由，本院不予采信。2、原告要求被告支付违约金6300元（暂算至2016年4月12日）的诉请。原、被告所签订的《商品房买卖合同》中约定了：出卖人应在商品房交付使用后540日内，完成商品房的初始登记，如未在约定期限内办理登记或手续，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。本案房屋交付之日为2014年6月4日，按合同约定办理登记手续的截止之日应为2015年11月29日，违约金的起算日为2015年11月30日，至原告起诉之日2016年4月12日为134天，违约金数额为：10元×134天＝1340元，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告郴州市顺源房地产开发有限公司自本判决生效后30日内协助原告肖宪章办理位于湖南省郴州市北湖区同心路北湖水晶城第12栋20层2001、2002、2003号房屋的房产登记手续；二、被告郴州市顺源房地产开发有限公司支付原告肖宪章违约金1340元（暂算至2016年4月12日，之后另计，直至实际办妥登记之日止）；此款限被告于本判决生效后十日内支付；三、驳回原告肖宪章的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25298元，由原告肖宪章负担25000元，被告郴州市顺源房地产开发有限公司负担298元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  曾 斌人民陪审员  杨志华人民陪审员  谷爱翠二〇一六年九月二十六日书 记 员  欧韵竹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。