山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1942号上诉人（原审原告）：许好志。委托诉讼代理人：李孝军，威海环翠西港明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：寇国华。被上诉人（原审被告）：吴晗菲。委托诉讼代理人：吴强。原审第三人：威海市大豪置业有限公司，住所地乳山市银滩中豪度假村。法定代表人：姜云军，经理。委托诉讼代理人：王志华，系该公司职工。上诉人许好志因与被上诉人寇国华、吴晗菲及原审第三人威海市大豪置业有限公司（以下简称大豪置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服乳山市人民法院（2016）鲁1083民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许好志上诉请求：撤销一审判决，改判支持许好志诉讼请求，停止对案涉502室房屋的强制执行，解除查封。事实和理由：许好志于2011年6月16日以POS刷卡的方式向大豪置业购买了高层1619室和1620室两套房产，后将1619室调换为1608室，并为1608室、1620室办理了备案登记，后因大豪置业高层项目停工，许好志与大豪置业协商，将许好志购买的1608室、1620室调换为案涉502室，故许好志已实际向大豪置业支付了案涉502室购房款436082元，案涉502室房屋未办理产权登记手续非因许好志自身原因造成。寇国华辩称，许好志与大豪置业之间就案涉房屋的买卖不真实，第一，许好志的女儿曾是大豪置业的会计，许好志向一审法院提起执行异议时是大豪置业的诉讼代理人王志华提交的异议书，许好志的收件地址也是大豪置业诉讼代理人王志华的地址；第二，许好志在本案一审中提交的物业费单据是在执行异议听证后伪造的，听证当日下午寇国华在物业公司遇到了许好志一方前去伪造物业费单据，许好志提交的燃气单据及电话、宽带单据等因由不同单位开具，但许好志提交的上述单据应属同一本收据，也是伪造的；第三，许好志提交的证据显示是2011年交款、2012年开票、2013年签订合同，时间上有矛盾；第四，许好志所述购买1608室、1620室调换为案涉502室不属实，因为1608室、1620室仍然登记在许好志名下。故原判正确，请求维持。吴晗菲未进行答辩。大豪置业述称，许好志已购买了案涉502室房屋，付清了全部房款，并实际占有了案涉房屋，未办理按涉房屋的房权证系大豪置业导致，许好志无过错。许好志的女儿于2011年离职，不再是大豪置业员工，大豪置业在知道房产查封事宜后代表全体业主向法院提出执行异议，亦属正常，许好志物业费单据、燃气配套费单据、有限电视配套费单据是真实的，并非伪造。2016年1月22日，许好志向一审法院起诉请求：确认502室房屋属于许好志所有，并停止对该房屋的强制执行，解除查封；判令大豪置业协助许好志办理房屋产权登记手续；寇国华、吴晗菲承担诉讼费用。一审法院认定事实：寇国华、吴晗菲与大豪置业商品房销售合同纠纷，一审法院于2012年11月21日，2013年11月7日作出（2012）乳银民初字第4号、（2013）乳民初字第130号民事判决，判令大豪置业返还寇国华购房款680000元、返还吴晗菲购房款936386元，并承担违约金、利息及相关费用。判决生效后大豪置业未自觉履行付款义务，经寇国华、吴晗菲申请，一审法院立案执行。在执行过程中，一审法院于2015年6月18日依法查封了大豪置业开发建设的万豪庭海苑小区42-502室楼房一栋。该房屋查封时房管部门注明于2013年1月17日已备案至许好志名下。后许好志提出执行异议，一审法院于2016年1月6日作出（2015）乳执异字第30号执行裁定，驳回许好志的异议。诉讼过程中，许好志向法院提供了其于2011年6月16日通过POS机向大豪置业支付436082元的签购单及银行转账明细、2016年3月10日汇款凭证各一份、大豪置业于2012年11月23日出具的威海市房地产企业预收款收据一份、2013年1月1日其与大豪置业签订的商品房买卖合同一份、及乳山市佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业）出具的物业费收据两张、乳山市银滩管道燃气有限公司出具的燃气配套费收据一张及大豪置业出具的有线电视配套费收据一张。经质证，寇国华、吴晗菲对许好志提供的POS机刷卡单真实性有异议，有改动，即便真实，也不能证实该笔款项是用于购买涉案房屋，从单子上看没有显示哪个楼房，且POS机刷卡时间是2011年6月16日，而收款收据是2012年11月23日，期间跨度是1年零5个月，与常理不符，也不符合法律规定；对收款收据真实性有异议，没有纳税记录；对商品房买卖合同真实性有异议，徐岩盖章是否在其任职期间不清楚；对物业费收费单据有异议，真实性不能确定；大豪置业委托代理人代理许好志提交异议申请，说明大豪置业与许好志关系密切；燃气与有线电视收费也是当天下午开具的，且单号连续，笔迹出自同一个人。诉讼过程中，法庭询问许好志及大豪置业POS机刷卡时间与收款收据时间不符的原因，许好志称：原购买的是1号楼2单元1608室及1号楼4单元1620室，共计436082元，合同约定2011年12月31日交房，但至2013年上述房屋不符合交房条件，经协商许好志于2013年1月1日将上述房屋调换为案涉502室，并签订合同。这期间一直催促开发商办理房产证，直至2015年10月才通知办理。刷卡时有收款收据，调换房屋时更换为现在的收据。大豪置业称：许好志2011年购买1号高层的两套房子，因1号高层长期停工，协商调换为案涉房屋，更换收据并签订合同，案涉房屋当时已经达到交付条件，但仍是期房，签订预售合同，办理了预售备案，直至2015年11月份才转为现房，可以办理产权证。经一审法院依职权调查，银滩万豪庭海苑42#502室在乳山市住房保障和房产管理局初始登记时间为2010年9月2日，所有权人为大豪置业，所有权证号为：201023063。许好志所称的万豪庭海苑小区1号楼2-1608室及1号楼4-1620室分别于2012年6月28日、2011年6月27日备案至许好志名下至今。另外，寇国华提交（2013）威商终字第244号民事判决，拟证实许好志之女许海燕系第三人公司会计。在该判决中对许海燕系第三人财务会计的事实予以认可，且经一审法院依职权调查，乳山市社会保险费征缴中心证实许海燕的职工养老保险自2005年1月至2011年12月由大豪置业缴纳。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案许好志虽与大豪置业签订了商品房买卖合同，并提供了大豪置业为其出具的收款收据，但其提供的POS机签购单所载明的时间与大豪置业出具收据的时间相差一年多，许好志及大豪置业均称系因许好志原先购买的万豪庭海苑小区1号楼2-1608室及1号楼4-1620室长期停工因而双方协商将该两套房屋调换至本案查封的42-502室，但经核实，该两套房屋至今仍备案至许好志名下，许好志亦未提供其他证据证实调换房屋的事实，故对许好志已支付涉案房屋房款的主张不予采信。同时，万豪庭海苑小区42#502室房屋已于2010年9月2日办理了初始登记，取得了大产权证，具备了办理房产证的条件。许好志之女许海燕作为第三人公司的财务人员对这一事实应当知晓，其称因大豪置业的原因无法办理房产证与事实不符，也有违常理，故许好志对涉案房屋至今未办理产权证存在过错。综上，许好志对涉案房屋享有的权利不能阻却执行，故许好志要求停止对位于乳山市银滩中豪庭海苑小区42-502室房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回许好志要求确认位于乳山市银滩中豪庭海苑小区42-502室房屋属于原告所有，并停止对该房屋的强制执行，解除查封扣押，大豪置业协助其办理该房屋的产权登记手续的诉讼请求。案件受理费100元，由许好志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。许好志提交了佳和物业于2016年9月20日出具的证明一份，证明案涉502室业主于2013年1月1日办理了交房手续，领取了房屋钥匙。经质证，寇国华认为该证明与本案无关，是一审之后形成，且佳和物业于2016年9月1日被撤换，不再是案涉小区的物业公司。大豪置业对该证明没有异议，对许好志证明的事实予以认可。寇国华提交了如下证据：证据一、许好志在执行异议时提交的其购买案涉房屋记账联载明其购买的房屋是万豪庭海苑1座4单元16层19户和20户，与法院在房管局查询备案在许好志名下的房屋不一致，法院查询备案在许好志名下的为1620室、1608室；证据二、案涉502室房屋现状的照片，证实502室房屋闲置，未被使用；证据三、2016年9月1日万豪庭海苑业主委员会发布的公告，证实该小区业主委员会成立后与山东银滩物业服务公司签订了服务协议，佳和物业不再是该小区的物业公司，故佳和物业于2016年9月20日出具的证明无效。经质证，许好志对证据一真实性没有异议，该证据载明许好志给付大豪置业购房款436082元，但1620、1619两套房屋并未实际交付，许好志于2012年11月与大豪置业协商调换为案涉房屋，并进行了商品房预售合同备案登记，故许好志付清了案涉502室全部房款，实际占有仅为该套房产；对证据二的来源有异议，认为许好志交清房款并实际占有案涉房屋，如何处置是许好志的权利；对证据三的真实性没有异议，但佳和物业并没有注销，佳和物业证明的内容是在2013年经手交付房屋的实际情况，真实有效。大豪置业的质证意见与许好志的质证意见相同。大豪置业提交如下证据：证据一，大豪置业为许好志开具房款收据七张，证实许好志购买及调房的事实及经过，2011年6月许好志刷卡支付的款项就是案涉房屋的房款；证据二，乳山市房管局2015年11月3日出具的收据一份、案涉房屋房产证大证及大豪置业对案涉房屋办理房产证的情况说明，证实案涉502室所在楼栋于2015年11月3日才可过户并办理房产证；证据三、案涉502室房屋预售备案合同，证实预售备案日期是2013年1月17日，即在当时案涉502室仍是预售阶段，不能办理房产证。经质证，寇国华对证据一的真实性有异议，认为该证据是在一审判决后伪造的，许好志曾自认2013年1月1日与大豪置业协商调换案涉502室并签订合同，而大豪置业提交的为许好志出具的案涉502室房屋收款收据记账联中显示开票日期为2012年11月23日，即在许好志与大豪置业尚未协商调房事宜时，大豪置业已为许好志出具收款收据，且以43万余元置换2013年时价值已达70多万元的案涉502室房屋，没有真实性，与常理不符；对证据二、证据三的真实性有异议，案涉房屋自2010年开始就可以办理房产证。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案中，许好志主张原购买1619号、1620号房屋因两次调换后变更为案涉502室，大豪置业于2012年11月23日向其出具502室房屋预收款收据，2013年1月1日其与大豪置业签订了502室房屋商品房买卖合同，故其于2011年6月16日通过POS机向大豪置业支付436082元即为502室房屋购房款。然而，经一审法院核实，1608号、1620号房屋仍登记备案于许好志名下，大豪置业虽述称未撤销备案是因房管局暂停业务，但未提交证据予以证实，对于许好志所主张的房屋调换事实，本院难以确认，故无法认定许好志于2011年6月16日通过POS机向大豪置业支付的436082元即为502室房屋购房款，许好志就案涉502室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因大豪置业对许好志主张的房屋买卖事实予以认可，双方就合同约定的权利义务可自行解决。综上，许好志的上诉请求理由不当，证据不足，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由许好志负担。本判决为终审判决。审 判 长  万景周审 判 员  蒋 涛代理审判员  郭林涛二〇一六年九月二十九日书 记 员  安圆圆