上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初8614号原告：丁城，男，1978年10月5日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。原告：褚士芳，女，1954年7月20日出生，汉族，户籍所在地上海市奉贤区。原告：丁浩旋，男，1999年11月22日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。三原告共同委托诉讼代理人：邵建波，上海瑞富律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：迟君辉，上海瑞富律师事务所律师。被告：郝红兵，女，1967年4月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市。委托诉讼代理人：黄雪琴(系被告之女)，女，1989年1月14日出生，汉族，住址山东省微山县付村镇杨路口村和平巷69号。委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。原告丁城、褚士芳、丁浩旋与被告郝红兵房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月4日进入本院诉前调解程序[案号：(2016)沪0101诉前调2308号]，2016年3月13日本院向被告郝红兵送达诉状副本等，后双方因故调解未成，故该案发送审判程序，本院于2016年4月5日受理后,依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人迟君辉、邵建波，被告郝红兵及委托诉讼代理人黄雪琴、朱明到庭参加了诉讼。审理中，当事人合意延长三个月的简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告丁城、褚士芳、丁浩旋向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2014年10月14日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年9月24日解除；2、被告应向原告支付租金人民币(以下币种同)500,000元(自2015年6月起至2015年9月24日止，按3个月零10天，租金按150,000元/月计算)；3、被告应支付原告违约金150,000元(违约金按约定为2个月租金计300,000元，已抵扣被告支付的保证金150,000元)；4、被告应支付原告拖欠的水、电费合计17,719.47元。案件受理费由被告承担。审理中，原告调整诉请2租金金额为450,000元(自2015年6月起至2015年8月止，按3个月，租金按150,000元/月计算)。事实和理由：2014年10月14日，原、被告就本市江西中路XXX号底层东北部房屋、底层阁(下简称系争房屋)订立《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租三原告所有的前述房屋，租金为每月150,000元，租期自2015年2月15日起至2018年2月14日止。自2015年6月起，被告未再支付租金及水电等费用。故原告于2015年9月24日正式解除与被告订立的房屋租赁合同并收回租赁房屋。因三原告向被告催要欠租及水电费用未果，故诉至法院，请求处理。原告根据诉请提交证据如下：1、《上海市房地产权证》，证明本市江西中路XXX号底层东北部房屋、底层阁产权人是丁城、褚士芳、丁浩旋；2、《上海市房屋租赁合同》，证明原、被告间的租赁合同关系；3、水、电费收据，证明被告拖欠原告水、电费17,719.47元的事实；4、借记卡账户历史明细清单，证明被告未依约支付租金等各项费用；5、2015年6月13日、7月3日、8月3日原告发给被告的催款通知函件及快递凭据；6、情况说明，证明2015年9月24日福州大楼物业处见证原告将系争房屋门锁打开并收回其原出租的房屋；7、房屋租赁合同，证明原告于打开房屋门锁次日即与案外人长征财富资产管理有限公司签订房屋租赁合同。被告郝红兵辩称，不同意原告的诉请。2015年5月被告通过电话要求与原告解除房屋租赁合同，原告丁城口头表示同意，故被告于5月底自行将两台彩电及办公桌椅、用品搬离租赁房屋，因物业公司称水、电费未结清故未将装修添附及中央空调一并搬离。对于未搬离的物品及被告支付的保证金本应进行交接，但未能联系到原告，被告考虑到合同违约，故在5月底左右通过快递公司将租赁房屋钥匙寄给原告，但快递邮件因原告拒收而被退回。被告认为没有必要再行交接，装修添附及中央空调部分予以放弃，保证金因被告提前解约，按惯例估计亦无法退回，有关水、电费可直接在保证金中抵扣。被告认为已于2015年5月与原告解除了合同，故2015年6月后的租金无需支付。原告明知被告已于2015年5月搬离租赁房屋，但拒绝接收房屋，故对造成扩大损失的结果无权主张。被告未提交证据。经质证，被告对原告提供的证据1-6真实性均不表异议，但证据5催款通知函件未收到，因被告已于2015年5月搬离租赁房屋。证据6情况说明证明的目的、关联性有异议，即使原告于该日打开门锁，也不能证明该日是解除合同的日期。证据7房屋租赁合同真实性不予认可，该合同是否是原件无法确认，按常理原告不可能于门锁打开次日就出租房屋。原告针对被告辩称，称2015年5月原告丁城在加拿大，并未接到被告要求解约的电话，原告也未收到或拒收被告通过快递寄交的房屋钥匙，原告是于2015年9月24日电话告知被告解除合同后自行开锁进入租赁房屋的。原告并不清楚被告何时搬离租赁房屋。原告与案外人长征财富资产管理有限公司签订的房屋租赁合同是格式文本，该承租户现实际还在租赁系争房屋。本院经审理认定事实如下：本市江西中路XXX号底层东北部房屋(建筑面积477.75平方米，底层阁297.08平方米，建筑类型办公楼)的产权人是丁城、褚士芳、丁浩旋(产证号：沪房地黄字(2015)第005770号)。2014年10月14日，原告褚士芳为出租方(甲方)、被告郝红兵为承租方(乙方)，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在本市江西中路XXX号底层东北部房屋建筑面积477.75平方米、底层阁297.08平方米出租给被告作为办公房使用，甲方于2014年10月15日前向乙方交付系争房屋，租赁期为三年，自2015年2月15日起至2018年2月14日止，租赁期满，乙方需续租，应于租赁期届满前一个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；乙方应付房屋月租金为150,000元，支付方式为每三个月支付一次租金，支付日为到期日前七天；甲方交付系争房屋时，乙方应支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即150,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间系争房屋的物业管理费由甲方承担，其他有关费用均由乙方承担；乙方在租赁期内，需事先征得甲方书面同意，方可将系争房屋部分或全部转租给他人；乙方如逾期不支付租金累计超过一个月，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的两倍支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后三日内返还系争房屋，返还房屋应符合正常使用状态，经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。合同签订后，被告实际占用合同约定的房屋进行经营。三原告因被告自2015年6月起未再支付租金及水电等费用，遂于2015年6月13日、7月3日分别发送催款通知，要求被告支付租金450,000元。2015年8月3日三原告通过快递公司向被告租赁房屋地址寄发函件，称被告已逾期3个月未支付租金450,000元，从租赁之日起至今未付水、电费。按合同规定被告已违约，原告已多次致函催讨。今天最后一次来函，望在三天内按合同将租金、水、电费付清，否则原告将按合同违约追究违约责任并解除合同。另被告若确定不再租赁则在三天内搬走属于自己的物品，否则原告将作为遗弃物当垃圾清理。三原告因被告未履行租金支付义务，遂诉至法院，要求判如所请。另查，2016年7月25日，上海瑞福物业有限公司(福州大楼物业处)出具情况说明，载明2015年9月24日，物业公司见证业主丁城将位于福州大楼底层东北部物业的门锁打开并收回其原先出租的房屋。本院认为，原、被告通过签订《上海市房屋租赁合同》设定双方的合同权利义务关系，双方均应切实履行合同约定的义务。三原告作为出租人依约将其所有的房屋交付给被告，被告依照合同约定即负有向原告全面履行租金的支付义务。被告在合同履行期间未按合同约定按期支付租金，构成合同违约。根据双方的合同约定，承租方逾期不支付租金累计超过1个月的，出租方可书面通知解除合同。本案中，被告未支付到期租金已逾期三个月余，原告要求解除房屋租赁合同的请求，符合双方合同约定的一方解除合同的条件，依法可予准许。因三原告在起诉前未通过书面通知形式明确向被告主张解除租赁合同，故应以本案诉状副本送达被告之日即2016年3月13日为合同解除日。2015年9月24日三原告通过自行开锁收回租赁房屋，系明示终止原租赁合同履行的行为，其目的系防止租赁房屋空置导致损失扩大，该行为并无不当。被告抗辩主张双方租赁合同的解除日期应为被告的实际搬离日即2015年5月等一节，因根据法律规定，合同一经依法成立，当事人不得擅自变更或者解除，被告在擅自中止房屋租赁合同履行实施搬离时，并未明确以书面方式提出解约的主张，也未与原告就合同解除事宜达成合意，且被告尚有部分物品留置在租赁房屋内，故对于被告的该项主张，本院不予采信。被告主张其搬离系争房屋前已通过电话取得原告同意解约的承诺，且后被告将房屋钥匙通过快递寄交原告遭拒收，原告负有防止损失扩大之责任等，因原告否认曾承诺同意解约，且并未有拒收房屋钥匙的事实存在，故被告的该项抗辩理由，依法不能成立。综上，三原告主张被告应支付调整诉请后自2015年6月起至2015年8月止的欠付租金，并按合同约定支付按月租金的两倍的违约金，且应支付原告拖欠的水、电费等，于法有据，本院依法予以支持。原告主张依据合同约定将被告支付的保证金用以抵充应承担的违约金部分，并无不当，本院依法可予准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认原告丁城、褚士芳、丁浩旋与被告郝红兵关于上海市黄浦区江西中路XXX号底层东北部房屋、底层阁的《上海市房屋租赁合同》于2016年3月13日解除；二、被告郝红兵应于本判决生效之日起十日内支付原告丁城、褚士芳、丁浩旋自2015年6月起至2015年8月止的租金人民币450,000元(按每月人民币150,000元计)；三、被告郝红兵应于本判决生效之日起十日内支付原告丁城、褚士芳、丁浩旋违约金人民币150,000元(按合同约定以月租金人民币150,000元的2倍计算，计300,000元，扣减被告郝红兵支付的保证金150,000元)；四、被告郝红兵应于本判决生效之日起十日内支付原告丁城、褚士芳、丁浩旋水、电费人民币17,719.47元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,477元(原告已预缴)，因本案适用简易程序，减半收取，计5,238.50元，由被告郝红兵负担;案件财产保全费人民币3,858.60元，由被告郝红兵负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 立二〇一六年九月二十九日书记员 暨秉恒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。