阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初1773号原告：曾宪高，男。委托代理人：马实飞。被告：中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司。。法定代表人：倪立荣。委托代理人：陈荣，广东拓进律师事务所律师。委托代理人：陈丽婵，广东拓进律师事务所律师。原告曾宪高与被告中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾宪高及其诉讼委托代理人马实飞、被告中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司的委托代理人陈荣、陈丽婵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾宪高诉称：1.请求法院确认原告是位于阳江市江城区漠江路312号的土地权属的（阳府国用（2007）第＊＊号）共有人；2.请求法院判令被告在十日内将阳江市江城区＊＊号的土地使用权办理至原告名下，所需费用由被告负担；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于阳江市江城区漠江路312号的土地权属原归被告所有，被告于2007年9月23日领取了阳府国用（2007）第11243号土地使用权证，作商住用途。被告在该土地上规划建设商铺和商品房出售。原告向其购买了位于阳江市江城区＊＊号和＊＊号商铺。原告虽然领取了粤房地权证，但被告并未为原告办理商铺的国有土地使用权证，为此，原告多次找被告协商办理国土证事宜，被告也向阳江市住房和城乡规划建设局申请办理，住房和城乡规划建设局于2015年4月27日作出《规划业务审查意见》，作出如下答复：“该用地位于市区＊＊号，为中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司所使用，已建成房屋使用，并已办理了广东石油分公司名下的《国有土地使用》（阳府国用（2007）第＊＊号），现广东石油分公司向我局申请按其已领取的《房地产权证》（粤房地证字第＊＊号）将该用地分割成2部分分别办理《建设用地规划许可证》。鉴于该用地由该小区全体业主共同使用，且其地上建筑物又是一个难以分割的整体，经研究，不同意广东石油分公司办理用地分解办证手续”。国土部门虽然不同意办理用地分解办证手续，但已确定该用地为原告及其他业主共同共有。然而，被告却怠于为原告办理土地使用权的共有证，故原告向法院起诉，请求如诉请。被告中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司辩称：一、原告请求被告在十日内将阳江市江城区＊＊号土地使用权办理至其名下，无事实和法律依据。1994年阳江石油房地产公司开发阳江市江城区＊＊号土地为商住楼（富丽苑商住小区），2000年2月16日，分别销售111和112号商铺给原告。已出售的商品房及商铺阳江石油房地产公司均为业主办理了房产证。富丽苑商住小区全体业主共同使用，其地上建筑物是一个难以分割的整体，原告请求将阳江市江城区＊＊号土地使用权办理至其名下，其请求侵害了其他使用人的利益，应予驳回。二、原告请求法院确认其是位于阳江市江城区＊＊号的土地权属的共有人，不属法院的审理范围，依法不应予以处理。土地权属登记，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，不属法院处理的范围。三、阳江石油房地产公司作为本案涉案商铺出卖方，已完全履行合同义务，合同至今已履行终结。经审理查明：位于阳江市江城区＊＊号的土地使用权人为被告中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司所有，被告于2007年9月23日领取了阳府国用（2007）第＊＊号土地使用权证，作商住用途。1994年，阳江石油房地产公司开发阳江市江城区＊＊号土地为商住楼（富丽苑商住小区），1997年6月建成并对外销售。2004年4月29日，阳江石油房地产公司与原告签订《商品房买卖合同》销售富丽苑商住小区商铺中的第111号和112号商铺给原告，双方合同第十五条约定关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后陆拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：1.….；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金”。签订合同后，被告已为原告办理了房地权证（粤房地证阳字第＊＊号和粤房地证阳字第＊＊号），但并未为原告办理商铺的国有土地使用权证。为此，原告多次找被告协商办理国土证事宜。为协助原告办理国土证，被告也向住建部门提出申请，住房和城乡规划建设局于2015年4月27日作出《规划业务审查意见》，作出如下答复：“该用地位于市区漠江路312号，为中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司所使用，已建成房屋使用，并已办理了广东石油分公司名下的《国有土地使用》（阳府国用（2007）第＊＊号），现广东石油分公司向我局申请按其已领取的《房地产权证》（粤房地证字第＊＊号）将该用地分割成2部分分别办理《建设用地规划许可证》。鉴于该用地由该小区全体业主共同使用，且其地上建筑物又是一个难以分割的整体，经研究，不同意广东石油分公司办理用地分解办证手续”。为维护自己的合法权益，原告向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，石油房地产公司是由广东省石油企业集团阳江公司组建的，已根据广东省石油企业集团阳江公司改革工作的需要于2007年11月29日注销。广东省石油企业集团阳江公司于2009年11月18日根据国有企业改革政策性要求，以合并注销的方式进行清算注销，清算注销后所有者权益归于被告。以上事实有原告提供的身份证复印件、国有土地使用证、粤房地权证、规划业务审查意见、企业工商登记信息、相关文件（石化集团粤综（2007）28、29号，粤国土资地籍发（2007）181号、石化集团粤综（2009）27号）及庭审记录为证，经本院综合分析予以认定。本院认为：2004年，原告与石油房地产公司签订的《商品房买卖合同》［合同编号分别是阳房交（2004）802号和阳房交（2004）803号）］采用了法律规定的书面形式，协议的内容不违反法律规定，该合同有效。由于石油房地产公司是由广东省石油企业集团阳江公司组建的，而根据改革需要，石油房地产公司和广东省石油企业集团阳江公司已分别于2007年11月29日和2009年11月18日注销，清算注销后所有者权益归于被告，故，石油房地产公司与原告之间的合同法律关系归于被告，原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。原告与被告签订合同后，已入住及使用位于阳江市江城区漠江路312号的富丽苑商住小区商铺中的第111号和112号商铺，并取得房地权证。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”，因此，原告系富丽苑商住小区的业主。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，显然，位于阳江市江城区＊＊号的土地属富丽苑商住小区的业主共同使用。因此，可以确认原告是位于阳江市江城区漠江路312号的土地权属的（阳府国用（2007）第＊＊号）共有人。原告主张法院确认其是位于阳江市江城区＊＊号的土地权属的（阳府国用（2007）第＊＊号）共有人，合法合理，本院予以支持。土地权属登记虽然属于行政管理范围，但本案的上述诉请显然为确认之诉，属于人民法院的审理范围，被告提出原告请求法院确认其是位于阳江市江城区漠江路312号的土地权属共有人，不属于法院的审理范围的意见，理由不充分，不予采纳。原、被告的合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，构成违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。被告向住建部门申请为原告办理土地使用权证，表明被告已积极履行自身义务，但由于住房和城乡规划建设局答复，不同意用地分解办证手续，该不能办理变更登记的原因超出被告所能控制和预见的范围，相关办理过程也非被告的单方行为所能推进，因此，现有证据并不足以认定被告在办理涉案房产权属过程中存在过错，被告已积极履行其自身义务，故原告请求被告在十日内将阳江市江城区漠江路312号的土地使用权办理至原告名下，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告曾宪高是位于阳江市江城区＊＊号的土地权属的（阳府国用（2007）第＊＊号）共有人；二、驳回原告曾宪高的其他诉讼请求。本案受理费12800元（原告已预交），由原告曾宪高负担6400元；由被告中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司负担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  曾 杰人民陪审员  杨姗姗人民陪审员  谢坤彤二〇一六年九月二十八日书 记 员  陈泳渝