徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第2432号原告徐州某某投资发展有限责任公司。法定代表人郝某某。委托代理人杨某某。委托代理人张某某。被告上海某某投资管理有限公司。法定代表人孙某某。委托代理人赵某某。被告徐州某某创意服务有限公司。法定代表人王某某。委托代理人徐某。委托代理人曹某某。原告徐州某某投资发展有限责任公司诉被告上海某某投资管理有限公司（以下简称上海某某公司）、徐州某某创意服务有限公司（以下简称徐州某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨某某与张某某、被告上海某某公司的委托代理人赵某某、被告徐州某某公司的委托代理人徐某与曹某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告诉称：2010年2月11日，原、被告签订《原徐州针织总厂土地及房产租赁协议书》，约定被告承租原告所有的位于民主北路68号（即原徐州针织总厂）土地及房屋，改造实施“创意68”项目，协议约定租赁场地面积为8948㎡，租赁房屋及其他配套设施共25幢，建筑面积为16117.48㎡。合同期限为2010年2月11日至2025年2月10日。原告于2014年4月将二被告起诉至徐州市中级人民法院，要求解除涉案租赁合同并支付租金及违约金，徐州市中级人民法院作出判决，后被告徐州某某公司不服，提起上诉，江苏省高级人民法院已作出终审判决。现被告仍然拖欠原告的租金及使用费，且多次协商未果。为此，请求判令二被告：1、支付自2014年4月11日起至2015年9月10日止的租金347.8万元及违约金23.43万元；2、支付使用费（自2015年9月11日起至实际返还之日止），迁出并返还涉案的土地和房屋；3、承担本案的诉讼费用。被告上海某某公司辩称：1、被告上海某某公司对涉案项目并未实际经营，合同签订后即转租给被告徐州某某公司，曾支付过的租金也是由被告徐州某某公司支付的，被告徐州某某公司至今仍在投资经营。2、对于原告主张的租金的计算时间、计算标准及数额均没有异议，对于违约金的计算标准没有异议，但计算方式和数额过于复杂，请求依法判决。3、对于原告主张的使用费，具体数额不明确，因退出时间未确定，原告应当另行主张而不应当在本案中主张。对于迁出并返还土地及房屋没有异议。被告徐州某某公司辩称：1、对于原告主张的租金的计算时间、计算标准及数额均没有异议；虽应当向原告支付违约金，但认为违约金是对已存在合同违反产生的赔偿，合同解除之后不应再支付违约金，故对违约金的计算有异议，计算标准应为同期同类贷款基准利率1倍而非1.3倍，计算时间应当截止至上一案件二审判决生效前。2、对于原告主张的使用费，原告未明确其标准如何计算，租金和使用费不能重复计算。关于迁出并返还土地及房屋，被告徐州某某公司现不具备迁出并返还的能力，因为被告徐州某某公司与原告签订租赁合同的目的就是为了出租获利，在租赁期限内已将部分房屋对外转租，转租时间较长，且转租业主已对房屋进行装修，要让他们搬离对于被告徐州某某公司来讲非常困难。3、原告没有按照合同约定提供租赁物，原告提供的没有房产证的租赁物有2000余平方米，因厂房间距及建筑结构不能满足现行消防规范要求，被告徐州某某公司在对外转租时大量租金难以收回，导致对租赁物无法正常使用收益，请求减免租金。经审理查明：2010年2月11日，原告（甲方）与被告上海某某公司（乙方）签订《租赁协议书》一份，徐州市鼓楼区人民政府（丙方）、徐州市国土资源局（丁方）作为监证方监督双方执行该合同。协议的主要内容有：租赁地点和租赁范围：甲方向乙方提供租赁的经营场地和房屋等附着物位于徐州市民主北路68号（即原徐州针织总厂）。租赁场地面积为8948㎡（折合13.42亩），具体范围以原针织厂四周现状围墙为界（详见地块勘测界定图）。租赁房屋及其他配套设施共25幢，建筑面积为16117.48㎡（其中有证房产13544.77㎡，无证房产2572.71㎡，最终房屋面积以市房产管理局测绘图为准）。租赁期限：乙方租赁期限为15年，即从2010年2月11日起至2025年2月10日止。租金及支付方式（第四条）：1、免租期。甲方给予乙方一年半的项目建设期，建设期的起始时间自双方正式交接完物业之日起计。2、租金以人民币结算，免租期满，每隔三年调增一次，调增幅度为3%。从2011年8月11日至2014年8月10日止，年租金为240万元；从2014年8月11日至2017年8月10日止，年租金为247.2万元；从2017年8月11日至2020年8月10日止，年租金为254.6万元；从2020年8月11日至2023年8月10日止，年租金为262.2万元；从2023年8月11日至2025年2月10日止，年租金为270万元；如有续租期，以此类推。……4、年度租金乙方按季度支付，乙方应于每季度首月的10日前将租金支付至甲方指定账户。5、乙方所需的消防、空调加建、改建部分，在甲方许可的情况下，可由乙方出资施工完成并承担相关费用。甲乙双方责任：……3、对乙方通过招商引进的项目，乙方应以自己的名义与项目承租人签订租赁协议，协议条款不得与本合同各项条款相抵触，且租期不能超过本合同约定租期。一旦发生纠纷，乙方以自己的名义参加仲裁或诉讼。违约责任：如乙方未按合同规定的时间向甲方缴交租金，从逾期之日起甲方有权按到期应收租金额的3‰每天加收违约金。逾期60天未付，甲方有权解除租赁合同，收回房屋、场地，乙方应承担违约责任。其他约定：在承租期间，乙方自行组建徐州某某创意服务有限责任公司，由该公司全面享有和承担本合同项下的所有权利义务并全面经营管理创意68项目。如该公司不能承担本合同下的相关义务，由乙方全部承担。当日，原告与被告上海某某公司进行物业移交，并签订《土地及房屋交接书》对移交的涉案土地8948㎡（折合13.42亩）、房屋具体面积（建筑面积为16117.48㎡，其中有证房产13544.77㎡，无证房产2572.71㎡）予以明确。2010年4月12日，为配合被告徐州某某公司运营涉案项目，被告上海某某公司出具证明一份，内容为：徐州某某创意服务有限公司是上海某某投资管理有限公司所属项目子公司，位于徐州市民主北路68号（原徐州针织总厂）。徐州创意68文化产业园一切业务往来均由徐州某某创意服务有限公司负责。2010年9月26日，被告上海某某公司向原告出具《关于原徐州针织总厂租赁房产的情况说明》一份，并附表对拆除、改建后的房屋面积予以明晰。经拆除、改建，尚存有证房产12624.26㎡，具体为：3幢，504.72㎡；4幢，1231.25㎡；5幢，2658.42㎡；8幢，6451.25㎡；9幢，1433.76㎡；22幢，344.86㎡。尚存无证房产1699.3㎡，具体为：23幢，144.08㎡；24幢，51.16㎡；25幢，46.87㎡；27幢，1408.37㎡；34幢，48.82㎡。2010年12月29日，原告（甲方）、被告上海某某公司（乙方）、被告徐州某某公司（丙方）联合签署《证明》一份，主要内容为“根据甲方与乙方签订的《原徐州针织总厂土地及房产租赁协议书》第八款第1条中的约定，由乙方自行组建丙方，并由丙方全面享有和承担本合同项下的所有权利义务并全面经营管理创意68项目。如丙方不能承担合同项下的相关义务，由乙方全部承担”，对三方权利义务的承担进行了明确。2011年3月8日，原告（甲方）与被告徐州某某公司（乙方）签订《租赁协议书补充协议》，就涉及停车场的有关事项进行补充约定。另查明，2015年6月18日，徐州市中级人民法院针对原告以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告上海某某公司、被告徐州某某公司，就原告请求（1、判令解除原告与被告上海某某公司于2010年2月11日签订的《租赁协议书》以及原告与被告徐州某某公司于2011年3月8日签订的《租赁协议书补充协议》；2、判令二被告就截止到2014年4月10日欠付的租金500万元承担连带支付责任；3、判令二被告连带向原告支付截止到2014年4月10日止的违约金719.82万元），作出（2014）徐民初字第00105号民事判决，主要内容为：一、解除原告徐州某某投资发展有限责任公司与被告上海某某投资管理有限公司于2010年2月11日签订的《租赁协议书》，以及与被告徐州某某创意服务有限公司于2011年3月8日签订的《租赁协议书补充协议》；二、被告徐州某某创意服务有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告徐州某某投资发展有限责任公司支付截止到2014年4月10日欠付的租金500万元及违约金（标准为按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍）；三、对上述款项中被告徐州某某创意服务有限公司不能清偿的部分，由被告上海某某投资管理有限公司承担。后被告徐州某某公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2015年12月17日作出（2015）苏民终字第00461号民事判决，主要内容为：一、维持江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第00105号民事判决第一项；二、变更江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第00105号民事判决第二项为：徐州某某创意服务有限公司于本判决生效后十日内一次性向徐州某某投资发展有限责任公司支付截止到2014年4月10日欠付的租金340万元及违约金（标准为按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍）；三、对上述款项中徐州某某创意服务有限公司不能清偿的部分，由上海某某投资管理有限公司承担；四、驳回徐州某某投资发展有限责任公司其他诉讼请求。该判决为终审判决。以上事实有当事人陈述、《租赁协议书》、《证明》、《土地及房屋交接书》、《原徐州针织总厂房屋面积明细表》、《租赁协议书补充协议》、《关于原徐州针织总厂租赁房产的情况说明》、《原徐州针织总厂改造前后房屋面积明细表》、徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第00105号民事判决书、（2015）苏民终字第00461号民事判决书等证据材料予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于原告的第一项诉讼请求，即支付自2014年4月11日起至2015年9月10日止的租金347.8万元及违约金23.43万元。本院认为，二被告对于原告主张的上述租金的计算时间、计算标准及数额均没有异议，本院予以确认。被告上海某某公司对于违约金的计算标准没有异议，被告徐州某某公司对于应向原告支付违约金无异议，虽认为违约金计算标准应为同期同类贷款基准利率的1倍而非1.3倍，但未提供相关证据予以证明，因2015年9月10日涉案租赁合同尚未解除，故根据相关法律规定，同时结合已生效判决，原告主张自2014年4月11日起至2015年9月10日止的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，违约金的计算标准为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍分段计算。关于原告的第二项诉讼请求，即支付使用费（自2015年9月11日起至实际返还之日止），迁出并返还涉案的土地和房屋。庭审中，关于涉案土地，原告与二被告一致认可自原告交付之日起至今并无变化；关于涉案土地及房屋，原告均主张按照现状交付。本院认为，根据2015年12月17日江苏省高级人民法院作出的（2015）苏民终字第00461号民事判决，涉案《租赁协议书》以及《租赁协议书补充协议》已经解除。根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为恢复原状这一民事法律责任形式，结合本案，根据已生效的判决，因租赁合同已解除，故二被告应迁出并向原告返还涉案的土地和房屋，但应给予合理的准备期间。自2015年9月11日起至租赁合同解除之日止，二被告应按照合同约定向原告支付租金；租赁合同解除之后至实际返还涉案土地和房屋之日止，二被告应按照合同约定的租金标准向原告支付使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告徐州某某创意服务有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告徐州某某投资发展有限责任公司支付自2014年4月11日起至2015年9月10日止欠付的租金347.8万元及违约金（按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍以本金人民币60万元为基数，从2014年4月11日计算到2015年9月10日；以本金人民币61.2万元为基数，从2014年7月11日计算到2015年9月10日；以本金人民币61.8万元为基数，从2014年10月11日计算到2015年9月10日；以本金人民币61.8万元为基数，从2015年1月11日计算到2015年9月10日；以本金人民币61.8万元为基数，从2015年4月11日计算到2015年9月10日；以本金人民币41.2万元为基数，从2015年7月11日计算到2015年9月10日；以上违约金合计数额以23.43万元为限）；二、被告徐州某某创意服务有限公司于本判决生效后十日内按照《租赁协议书》第四条约定（……租金每隔三年调增一次，调增幅度为3%。……从2014年8月11日至2017年8月10日止，年租金为247.2万元；从2017年8月11日至2020年8月10日止，年租金为254.6万元；从2020年8月11日至2023年8月10日止，年租金为262.2万元；从2023年8月11日至2025年2月10日止，年租金为270万元；……）一次性向原告徐州某某投资发展有限责任公司支付自2015年9月11日起至实际返还土地及房屋之日止欠付的租金及使用费；三、对上述两项款项中被告徐州某某创意服务有限公司不能清偿的部分，由被告上海某某投资管理有限公司承担；四、被告上海某某投资管理有限公司、被告徐州某某创意服务有限公司于本判决生效后三十日内向原告徐州某某投资发展有限责任公司返还土地（8948㎡）及房屋（有证房产12624.26㎡，具体为：3幢，504.72㎡；4幢，1231.25㎡；5幢，2658.42㎡；8幢，6451.25㎡；9幢，1433.76㎡；22幢，344.86㎡。无证房产1699.30㎡，具体为：23幢，144.08㎡；24幢，51.16㎡；25幢，46.87㎡；27幢，1408.37㎡；34幢，48.82㎡。土地及房屋均以现状为准）并从上述土地及房屋中迁出。二被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46470元（原告已预交），由被告徐州某某创意服务有限公司负担（随上述案款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审判长 匡 伟审判员 董 方审判员 刘晓璐二〇一六年九月二十八日书记员 高丽丽