广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1704民初77号原告：梁焕珍，男，1941年9月15日生，汉族，户籍地广东省阳江市阳东区，经常居住地广东省阳江市阳东区。委托代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。委托代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所实习律师。被告：阳江市阳东区兴源房地产置业有限公司，住所地广东省阳江市阳东区振士小区A2-7、8、9、10号。法定代表人：杨计新，该公司总经理。委托代理人：林显华，广东真智律师事务所律师。委托代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。原告梁焕珍诉被告阳江市阳东区兴源房地产置业有限公司（下称兴源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁焕珍的委托代理人阮永华、被告兴源公司的委托代理人林显华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁焕珍诉称：被告是阳江市阳东区碧湖雅苑商住楼盘的开发商，在原告购买了该楼盘的商品房成为业主后，即向包括原告在内的业主一次性收取摩托车位费3600元、水电报装费3000元、代办证费200元、清理余泥费200元，合共7000元，并开具了收款收据。后原告得知，水电管网建设费用实际上已分摊进入住房销售价格，水电等基础设施报装费不应再向住户重复收取，被告作为开发商向商品房购房者（住户）收取“水电报装费”既不合法，也不合理，其行为已违反了国家有关法规，属于无法律依据的乱收费、重复收费，依法应退还给原告。为维护原告的合法权益，诉至法院：1、判决被告立即退还水电报装费3000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年7月14日起计至清偿日止）给原告；2、本案受理费由被告承担。被告兴源公司辩称，一、原、被告是在平等自愿基础上签订的《商品房预售合同》，没有违反法律、行政法律的强制性规定，是合法有效的。被告在售楼部张贴的宣传广告和派发的小册子上《“碧湖雅苑”商品房认购须知》均明码标价注明代办证费、水电报装费等费用系在房价外另行收取的费用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该内容应为合同的一部分，原告清楚并自愿支付该笔水电报装费3000元（正如原告起诉书所述），且在房屋约定的售价之外另行收取水电报装费没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。即使违反《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》的规定，因该规则为地方性部门规章，不属法律或行政法规的范畴，违反不必然导致合同无效，只能依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以查处。二、被告在房屋约定的售价外另行收取水电报装费，当时是符合当地的交易习惯，原告对此也是认可的，本案应根据民法规定的意思自治原则予以处理。众所周知，在2011年7月14日前，阳江市区包括阳东区行政区域内开发的商品房均在房屋约定的售价外另行收取水电报装费，当地住建局和物价局没有明令禁止收费，那么交易双方自愿协商收取的水电报装费也是允许的，另外，被告开发的“碧湖雅苑”商品房售价2000-3000元/㎡在同类商品房售价中属偏低的，另行收取水电报装费3000元在价格上还是偏低，被告在案涉商品房销售时实际上将另行收取的水电报装费3000元纳入了商品房开发销售的成本，即商品房总售价应为合同约定的售价加上水电报装费3000元。大约在2011年底-2012年初，阳东区物价局告知被告不得在约定的售价外另行收取水电报装费，被告此后销售的“碧湖雅苑”商品房就不再在约定的售价外另行收取水电报装费，而将水电报装费摊入合同约定的房屋销售价格中。原告诉称“后原告得知，水电管网建设费用实际上已分摊进入住房销售价格，水电等基础设施报装费不应再向住户重复收取……”没有事实根据，如前所述，本案被告未将水电报装费3000元摊入合同约定的房价，而是另行收取，双方你情我愿，不存在重复收费的问题。三、原告在2011年7月13日交水电报装费3000元给被告，至其起诉已有四年多时间，已超过法定两年的诉讼时效，应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告梁焕珍就购买位于阳江市阳东区东城镇陶然路89号碧湖雅苑D1幢703号预售商品房与被告兴源公司初步磋商，被告兴源公司向原告出示《“碧湖雅苑”商品房认购须知》等宣传资料，在《“碧湖雅苑”商品房认购须知》第四条购房者需交的费用中第5、7、8项列明水电报装费3000元/套、办理房产证代理费200元/套、清理装修余泥人工费200元/套。该认购须知注明该内容仅供参考。双方达成购房意向后，原告梁焕珍于2011年7月13日向被告兴源公司交付了7000元费用，并由被告兴源公司开具收款收据一份交原告收执。该收款收据注明的款项内容为“么托车位3600元、清理200元、水电报装费3000元、代办200元”。2011年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于阳江市阳东区东城镇陶然路89号碧湖雅苑D1幢703号预售商品房一套，房价总金额193295元，房款在合同签订时一次性付清。合同签订后，被告依约将房屋交付给原告使用，原告也依合同约定向被告支付了购房款193295元。原告购买的的上述房屋已于2014年1月23日办理了房地产权登记，现已取得房地产权证书。2016年1月7日，原告诉至本院，请求如诉称。另查明，被告兴源公司的名称原为“阳东县兴源房地产置业有限公司”，后于2015年7月15日变更为“阳江市阳东区兴源房地产置业有限公司”。阳江市阳东区碧湖雅苑小区于2015年7月23日成立第一届业主委员会，任期三年。以上事实，有原告梁焕珍提供的身份证、企业公示信息、房产证、购房发票、收款收据、商品房买卖合同、定购商品房协议书、业主委员会备案通知书、证明，被告提供的宣传广告和宣传资料、证人证言等证据材料及当事人的庭审陈述为凭，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。被告兴源公司在销售案涉商品房时制作了广告和宣传资料列明购房者需交纳的水电报装费等费用供购房者参考，原告梁焕珍与被告兴源公司就购买案涉商品房进行磋商后，已向被告兴源公司支付了水电报装费等相关费用，并由被告兴源公司出具了收款收据交原告收执。该收款收据载明的款项内容包括水电报装费3000元在内，足以证实双方已就被告兴源公司向原告梁焕珍收取水电报装费3000元自愿达成合意。双方就收取水电报装费所作的约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，当事人应依合同的约定履行相应的义务。现原告梁焕珍已依约支付了水电报装费给被告兴源公司，被告兴源公司亦将安装有水电设施的商品房交付给原告梁焕珍使用，双方就该合同现已履行完毕，而原、被告在后来签订的《商品房买卖合同》中未对水电报装费的负担问题作出重新约定，因此，原告梁焕珍现请求被告兴源公司退还水电报装费，与意思自治原则不符。此外，原告梁焕珍根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》等部门规章的规定，认为水电报装费属于商品房开发建设成本，应由被告兴源公司承担，被告兴源公司向其收取水电报装费违反国家有关规定，属于无法律依据的乱收费、重复收费。鉴于上述文件属于部门规章，并非法律、行政法规效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，即使被告兴源公司向原告收取水电报装费的约定违反了上述部门规章的规定，也并不必然导致合同无效。原告梁焕珍可就被告兴源公司的价格违规行为申请相关部门进行处理。原告梁焕珍在诉讼中还认为被告兴源公司故意隐瞒了相关部门规章的规定，构成欺诈，被告兴源公司向原告梁焕珍收取水电报装费的行为无效。因欺诈属于可撤销合同的理由，原告可在法定期限内行使撤销权，原告在未依法撤销合同的情况下直接主张合同无效，于法无据，本院不予支持。综上，原告梁焕珍要求被告兴源公司退还水电报装费3000元，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梁焕珍的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梁焕珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯荣晶代理审判员  柳华想代理审判员  周国汉二〇一六年九月九日书 记 员  詹礼迪