浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终03302号上诉人（原审被告）：温州市瓯海建筑工程公司，住所地温州市瓯海区将军桥荣新路5号。法定代表人：陈谊，该公司总经理。委托诉讼代理人：施正祥，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊伟，浙江人民联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建中。委托诉讼代理人：邵必忠，浙江海昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧，浙江海昌律师事务所律师。原审被告：林国康。原审被告：陈显钗。上诉人温州市瓯海建筑工程公司因与被上诉人陈建中及原审被告林国康、陈显钗案外人执行异议一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿执异初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案，现已审理终结。温州市瓯海建筑工程公司上诉称，涉案房屋系林国康与陈显钗的夫妻共同财产，夫妻一方未得到另一方的同意无权处分该房屋，而《房屋买卖协议书》上只有林国康一人签名，没有陈显钗的签字，该买卖行为无效；涉案房屋被法院查封时尚未竣工，无法交付使用，故被上诉人未合法占有该房屋；且被上诉人没有全额支付购房款。综上，原判认定事实和适用法律错误，请求本院二审撤销原审判决，改判准许对涉案房屋继续执行。被上诉人陈建中辩称，陈显钗在《房屋卖尽契》和《补充协议书》上已经签名，认可该房屋出卖的事实；林国康将产权调换协议书及拆迁产权调换补充协议等一系列手续交给陈建中持有，并办理委托公证手续，至此陈建中取得了涉案拆迁安置房的支配管理权，应视为陈建中取得了对该房屋的占有，且占有时间早于查封时间；至于尚欠9万元房款是由于房屋买卖协议约定了在办理房屋过户手续后才付清房款，未付清该余款，不影响对该房屋予以停止执行。现此款已专款储存，听侯法院的指令予以支付。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求本院二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告林国康述称，涉案房屋买卖真实，原审判决并无不当，请求本院二审予以维持。原审被告陈显钗述称，《房屋卖尽契》和《补充协议书》上陈显钗的签名系其本人所签，其同意该房屋予以出卖，原审判决正确，请求本院二审予以维持。陈建中向一审法院起诉请求：停止对坐落于温州市鹿城区五仑头地块第1幢807室房产的执行，并解除对涉案房屋的查封措施；确认陈建中与林国康、陈显钗签订的《房屋卖尽契》以及陈建中与林国康签订的《房屋买卖协议书》合法有效，房屋归陈建中所有，并判令林国康、陈显钗配合陈建中办理涉案房屋产权、土地使用权登记过户手续；案件诉讼费用由被告承担。该院一审认定，林国康与陈显钗系夫妻关系，2010年1月14日，林国康与温州市城市道路桥梁建设处签订产权调换协议及拆迁产权调换补充协议。同年1月22日，林国康与陈建中分别签订了《房屋买卖协议书》和《房屋卖尽契》，陈显钗在该契约上签字。约定林国康将坐落于温州市鹿城区烈士路97弄10号房屋（新安置房认购地段为广化路改建区范围内，具体位置以今后摸文定位为准），建筑面积为55.03平方米，以913500元价格出卖给陈建中，当日，陈建中向林国康支付了购房款823500元，暂扣90000元，等办理房屋过户手续后付清。同日，陈建中与林国康又去办理了委托公证，林国康将安置房全权委托给陈建中办理该房屋拆迁过程中的一切手续。2015年6月29日，陈建中之子陈博瑞与温州市滨江新区建设管理办公室签订广化路改建区住宅安置面积增购协议书，载明被拆迁人林国康原拆迁地址温州市鹿城区烈士路97弄10号，认购定位于温州市鹿城区五仑头地块1幢807室房屋（现变更为五仑头嘉苑4幢807室）。之后，陈建中与温州市康居物业管理有限公司签订温州市住宅室内装饰装修管理服务协议、业主装饰装修承诺书，并缴纳物业管理费、公共水电费、垃圾清运费、物业维修基金、预收房款121978.10元。另查明，林国康与温州市瓯海建筑工程公司建设工程分包合同纠纷一案，温州市鹿城区人民法院于2013年3月13日作出民事判决，判令：林国康支付温州市瓯海建筑工程公司422685元及经济损失，后进入执行程序，法院于2014年7月14日作出执行裁定：查封被执行人林国康名下的坐落于温州市鹿城区烈士路97弄10号房产。尔后，陈建中向法院提出案外人执行异议，法院于2015年10月30日作出（2015）温鹿执异字第155号执行裁定，驳回案外人陈建中的执行异议。陈建中仍不服，提起诉讼。该院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋尚未办理所有权变更登记，仍登记在林国康名下，陈建中主张该房屋归其所有，于法无据。对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。陈建中认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、按照约定支付价款、合法占有该不动产且非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。本案中，陈建中与林国康就坐落温州市鹿城区烈士路97弄10号房屋签订了《房屋买卖协议书》，陈建中与林国康、陈显钗又签订了《房屋卖尽契》，协议和契约系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。且签订时间在涉案房屋被查封之前。陈建中提供的银行转账凭证与收条能相互印证其为购买涉案房屋，按约定支付了823500元房款（暂扣尾款90000元未付）的事实。根据陈建中提供的公证书载明内容，陈建中与林国康于2010年1月22日到温州市华东公证处办理了委托公证，林国康将产权调换协议及拆迁产权调换补充协议交付给陈建中，并办理了委托公证手续。可见，陈建中己取得了对涉案拆迁安置房的支配和管理权，应视为陈建中己取得对该房屋的占有，占有时间也在查封之前。现有证据不足以证明陈建中对涉案拆迁安置房未办理过户登记存在过错。综上，陈建中主张停止对涉案拆迁安置房的执行符合法律规定，予以支持。陈建中应将未付尾款90000元交付法院执行。陈建中主张解除对涉案房屋的查封，属于对执行行为提出的主张，并非执行异议之诉的审理范围。陈建中请求法院判令林国康、陈显钗配合其办理涉案房屋产权、土地使用权登记过户手续，亦非执行异议之诉的审理范围。陈显钗经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、确认陈建中与林国康于2010年1月22日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、确认陈建中与林国康、陈显钗于2010年1月22日签订的《房屋卖尽契》合法有效；三、不得执行坐落于温州市鹿城区五仑头地块1幢807室（现变更为五仑头嘉苑4幢807室）房屋；四、驳回陈建中的其他诉讼请求。案件受理费12935元，由温州市瓯海建筑工程公司负担。本院二审期间，陈建中围绕上诉请求依法提供了《补充协议书》、陈显钗的谈话笔录、陈炜的谈话笔录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，陈建中提供的上述证据真实、合法并与本案具有关联性，能客观反映出林国康将涉案房屋出卖给陈建中，是得到陈显钗同意的，故对该新的证据，本院予以确认。本院二审除确认原一审判决认定的事实外，另认定，2010年1月22日，林国康、陈显钗与陈建中还签订《补充协议书》，将涉案房屋出卖给陈建中所有。本院认为，本案的争议焦点是，涉案的房屋买卖是否真实有效，能否阻却对该房屋的执行。本案中，原审被告林国康、陈显钗将涉案房屋出卖给被上诉人陈建中的事实，有双方签订并认可的《房屋买卖协议书》、《补充协议书》及《房屋卖尽契》为据，陈建中已按照约定支付了大部分购房款，剩下90000元因未办理过户手续而未支付，现陈建中已将此款交到法院予以执行。且在房屋买卖过程中，林国康方向陈建中移交了该房屋相关手续并在该房屋查封之前办理了委托公证手续，故应视为一种交付行为。因此，双方买卖意思表示真实，并已实际履行，该房屋买卖合法有效。另经查，该房屋尚未办理产权过户手续，陈建中也没有存在过错。陈建中主张停止对涉案拆迁安置房的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律准确，判决结果并无不当。上诉人温州市瓯海建筑工程公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费12935元，由上诉人温州市瓯海建筑工程公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 叶 峰审 判 员 周林环二〇一六年九月八日代书记员 赵 凌