瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初3100号原告：中国农业银行股份有限公司大连长兴岛支行，住所地大连长兴岛经济区长兴路710-14号。代码证号79690389-6。负责人：任春培，该支行行长。委托代理人：刘传科，辽宁昌信律师事务所律师。被告：王淑清，女，1967年7月24日出生，汉族，现住庄河市。被告：大连兴盛达房地产开发有限公司，统一社会信用代码912102447824502404，住所地大连市长兴岛临港工业区三堂村。法定代表人：张玉丹，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司大连长兴岛支行与被告王淑清、大连兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛达公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘传科，被告兴盛达公司的法定代表人张玉丹到庭参加了诉讼。被告王淑清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月16日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为，贷款金额为65万元，贷款期限自2014年1月16日至2036年1月15日，执行利率为年息5.89500%，逾期利率为年息8.84250%，如遇法定利率调整，依中国人民银行年度内最后一次公布的利率和合同约定的幅度，在次年1月1日起进行调整，贷款的偿还方式为等额本息还款法，同时合同约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使抵押权，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人对该借款承担连带保证责任。被告王淑清以其购买的房屋，为原告发放个人购房贷款提供抵押担保，被告兴盛达公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》签字盖章，同时双方对抵押担保及保证范围也进行了约定。后于2013年12月3日，被告兴盛公司与原告又签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，编号，再次约定兴盛达公司为原告向其开发建设项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。同时双方对保证范围也进行了确认。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，截止2015年12月24日，被告王淑清已经连续5期（累计100天，自2014年9月起）没有按时偿还原告贷款。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、二被告连带偿还全部贷款本金625,566.17元及利息（自2015年9月14日欠款之日起至还清之日止，按约定的计息方式计算利息）；3、原告对被告贷款购买的房屋享有优先受偿权；4、本案一切费用由被告承担。被告王淑清未到庭，亦未提交证据及书面答辩状。被告兴盛达公司辩称，王淑清购买的这套房屋，我公司作为连带担保责任，是分两部分合同，第一份合同是买房人向银行的借贷合同，有我公司的连带担保责任，还有一份合同一手住房贷款业务银企合作协议，这是开发商和银行直接签订的，对买房人银行借款合同我公司没有异议，但是对合作协议有异议，现在这个协议我没有看明白，从这个协议看，这个协议不是担保合同也不是担保协议，应该说从文字内容理解，应该是我们开发商在农行或者其他银行土地抵押贷款或者在建项目抵押贷款，完事才能连带的开发公司和买房人才能有连带担保责任，否则开发商没有义务给买房人提供担保。所以我认为这个合作协议是有瑕疵的，甚至是无效协议、无效合同。就算这个协议有效，协议约定由银行给开发公司贷款总额是1.9个亿，不知道什么原因从2014年元月银行单方终止了对我们家买房的按揭贷款，不给做了，我认为是银行违约在先，我们对买房人违约在后，因为银行不给贷款，我们资金链就断了，原告只是给我们贷了200万元就单方终止了，房子就无法卖了，资金就回来不了，买房人实现不了买房的意义，要退房，我们没有钱也退不了钱。经审理查明下列事实：2014年1月16日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为65万元，借款用途为购买位于，建筑面积平方米，套内建筑面积平方米，购房合同编号5。借款合同编号为，贷款期限自2014年1月16日至2036年1月15日，执行利率为年息5.89500%，逾期利率为年息8.84250%，如遇法定利率调整，依中国人民银行年度内最后一次公布的利率和合同约定的幅度，在次年1月1日起进行调整，贷款的偿还方式为等额本息还款法，同时合同约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使抵押权，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人对该借款承担连带保证责任。被告王淑清以其购买的房屋，为原告发放个人购房贷款提供抵押担保。合同第十条借款担保10.1保证10.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.12保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.1.3保证期间为借款到期日其二年。10.2抵押10.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金。第三十三条借款担保“本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：……。（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人大连兴盛达房地产开发有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.1和10.3约定提供抵押保证。”合同第三十五条（2）“自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”被告王淑清分别以借款人和抵押人的名义签字按手印。被告兴盛达公司以保证人的名义盖章，被告张玉丹以法定代表人的名义签字。2014年1月16日，原告向被告王淑清发放了65万元购房贷款。2013年12月13日，原告与被告兴盛达公司签订了《一手房贷款业务银企合作协议》。自2014年9月起至2015年12月24日止，被告王淑清连续5期未能偿还贷款本息。上述事实，有《个人购房担保借款合同》、借款凭证、一手房贷款业务银企合作协议、还款明细及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭审查，应予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原告与被告王淑清、兴盛达公司签订的个人购房担保借款合同是三方真实意思表示，合法有效。原告依约向被告王淑清发放了购房贷款，被告王淑清应该依约偿还借款本金及利息，但被告王淑清未能依约偿还借款本息的行为构成了违约，应该承担违约责任。鉴于被告王淑清在收到本院送达的原告起诉状副本后至本案庭审时止也未偿还房屋贷款本息，故本院确认原告与被告王淑清签订的编号为的《个人购房担保借款合同》于2016年8月5日解除，即被告王淑清在收到本院送达的原告起诉状副本后解除。借款合同解除后，原告有权要求被告王淑清偿还全部贷款本金625,566.17元及利息（自2015年9月14日欠款之日起至还清之日止，按约定的计息方式计算利息）的诉请本院予以支持。同时被告兴盛达公司作为被告王淑清借款的连带责任保证人应该对被告王淑清的偿还贷款及利息承担连带偿还责任的诉请本院予以支持。关于原告主张对被告王淑清的房屋主张优先受偿权问题，虽然原告与二被告之间签订的合同中对案涉房屋的抵押进行了约定，但原告与被告王淑清没有到房屋管理部门进行抵押登记，根据担保法律规定，没有进行抵押登记，抵押合同不生效，故原告要求对被告王淑清的房屋享有优先受偿权的主张无法律依据而不能成立，原告的该项诉请本院不予支持。被告王淑清未到庭，本院视为其放弃法律赋予的申辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十三条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：（一）、确认原告中国农业银行股份有限公司大连长兴岛支行与被告王淑清、大连兴盛达房屋开发有限公司于2014年1月16日签订的合同编号为《个人购房担保借款合同》于2016年8月5日解除；（二）、在本判决生效之日起十日内日，被告王淑清偿还原告中国农业银行股份有限公司大连长兴岛支行借款本金偿还全部贷款本金625,566.17元及利息（自2015年9月14日欠款之日起至还清之日止，按约定的计息方式计算利息）；（三）、被告大连兴盛达房屋开发有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任。（四）、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连长兴岛支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,056元，由被告王淑清、大连兴盛达房屋开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  慈连斗代理审判员  王丽娜代理审判员  孙 艺二〇一六年九月二十七日书 记 员  李春芳第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。