山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0921民初2006号原告：山东省宁阳县某百货有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：桑某，办公室主任。委托诉讼代理人：吴超，所法律工作者。被告：马某。委托诉讼代理人：李新安，律师。委托诉讼代理人：夏庆雷，实习律师。原告山东省宁阳县某百货有限公司（以下简称某公司）与被告马某租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人桑某、吴超，被告马某的委托诉讼代理人李新安、夏庆雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的专柜租赁合同；2.请求判令被告支付拖欠原告租金771876元及其他费用105784元，共计877660元（暂时计算至2016年3月31日，要求按租赁合同约定支付至合同解除之日），并按合同约定支付滞纳金；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求要求被告支付租金的期限和计算滞纳金的标准进行了变更，即租金计算至2016年3月31日止，且滞纳金按中国人民银行同期贷款利率从2016年4月1日起计算。事实与理由：原告某公司诉称，2012年11月20日，原、被告签订专柜租赁合同，合同约定原告将某中心店四楼部分面积租赁给被告经营某烤肉自助餐，合同期限为2012年12月1日至2017年11月30日，其中2012年12月1日起至2014年11月30日年租金为410000元，2014年12月1日至2015年11月30日年租金为430500元，2015年12月1日至2016年11月30日年租金为450200元，2016年12月1日至2017年11月30日年租金为474600元。截止到2016年3月31日，被告共欠租金及户外广告费、广告宣传费、电费、宿舍租金等共计877660元。经原告多次催要，被告未能按照合同约定履行义务，且被告已经没有继续履行合同的意愿。为避免损失继续扩大，现提起诉讼，请求依法判决。被告马某辩称，一、原告的第一项诉讼请求不成立。因原、被告双方于2015年1月18日签订的租赁合同取代了双方于2012年11月20日签订的租赁合同，且2015年1月18日签订的租赁合同已期满终止，2012年11月20日签订的合同也早已终止。二、关于原告主张的2012年11月20日签订的租赁合同被告欠付租金的诉讼请求，原告已经超过法定的诉讼时效期间，应当驳回原告的诉讼请求。三、关于2016年1月30日之后的租金被告不应承担。因2015年11月29日被告已通知原告2015年1月18日所签订的租赁合同到期后不再续租，并且被告提前撤出经营设备和食材，因受到原告的阻止，经协商被告再交给原告3000元后，原告同意让被告拉走少量易变质的食材，因此，2016年1月30日之后的租赁费等相关费用被告不应承担。另外，原告非法扣押被告价值30万元的经营设备至今，给被告造成巨大的经济损失，请求依法驳回原告的诉讼请求，同时要求原告返还扣押物品并赔偿被告经济损失。四、被告在经营期间，原告另外的经营场所进行装修，使被告门前被堵，严重影响被告的经营，装修完成后顾客不能直接进入被告处，与订立合同时的条件不符，被告的合同目的不能实现，造成被告关门停业，被告试图通过努力经营来改变现状，但很多客人来后很不方便，客源严重减少，严重影响被告的经营，被迫第二次关门停业，要求原告赔偿被告的经营损失。五、原告电梯投入使用时间与安装位置严重不符合约定。1、原告未在约定的时间内安装完成电梯。按照约定原告的观光电梯与被告的装修同步进行，应在45天内投入使用，结果推迟320天，直到2013年12月30日才投入使用。因为被告的经营场所位置为四楼，乘坐电梯是顾客的正常需要，因电梯安装不到位造成被告再三拖延开业时间，最终被告于2013年3月27日开业，被告开业后因无电梯上楼造成很多顾客取消消费计划，给被告造成不可估量的损失。2、原告的观光电梯安装位置违反约定。合同签订时原、被告双方口头约定电梯安装在被告门口，但实际施工中原告改变位置，由约定距被告最近变成距离最远，使被告订立合同目的不能实现。六、合同约定的租赁面积与实际使用不符。双方签订的合同约定租赁面积为793.2平方米，而实际测量面积为720平方，造成被告承租的商铺不能按照原先设计进行装修施工，被迫改变装修方案，装修前后造成10余万元的直接损失，并造成被告餐桌距离变小，餐位变少，减少了被告的接待能力，要求原告赔偿经济损失。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对以下证据和事实无异议，本院依法予以确认。经审理查明的事实如下：2012年11月20日，原告某公司（为甲方）与被告马某（为乙方）签订专柜租赁合同，合同约定原告将位于某中心店四楼部分面积租赁给被告经营某烤肉自助餐，合同期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止，合同到期后，乙方如想续签，应在合同期满90天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后签订新合同，合同期限内未提出书面申请，合同自行终止；乙方需要提前解除合同，需提前90天提出书面申请，取得甲方同意后可以撤场或终止合同，期间的一切费用按合同执行；甲方为乙方提供某中心店四楼北区793平方米的经营场所，甲方应于2012年12月1日前将场地交乙方使用，甲方自签订合同起免收乙方45天的租金，给乙方用于装修和筹备；双方签订合同时，乙方向甲方支付合同保证金5000元，合同终止时甲方于乙方撤场后三个月后并无任何遗留问题时返还乙方（不计利息）；租金分期支付，其中2012年12月1日起至2014年11月30日年租金为410000元，2014年12月1日起至2015年11月30日年租金为430500元，2015年12月1日起至2016年11月30日年租金为450200元，2016年12月1日起至2017年11月30日年租金为474600元，租金每季度支付一次，于缴租期前五日缴纳，逾期五日起按每日千分之五计收滞纳金；因乙方使用场地造成甲方原设施设备的损失，乙方应给予甲方相应的经济补偿，补偿总金额为30万元，补偿期为5年，于每年12月1日前支付6万元；乙方应向甲方支付使用的水、电、暖、通讯、有偿使用的设备、包装材料及耗材等费用，水费于每月5号前支付上月水费，逾期按每日千分之五计收滞纳金，乙方需按照甲方要求提前购买电费。合同签订后原告按约定将某中心店四楼北区经营场所交付被告马某使用，被告对承租的经营场所装修后经营某烤肉自助餐，双方均认可第一次经营至2014年5月19日停业。2015年1月18日，原告某公司（甲方）与宁阳县某烤肉餐馆（乙方）就该经营场所又签订租赁合同一份，该租赁合同约定合同有效期为2015年2月1日至2016年1月30日，合同期满60天前，乙方向甲方提出申请，经甲方同意后可签订新的合同；合同租金年17万元，自2015年2月1日起计租，按月支付，每月5号前交纳；观光电梯由甲方负责保养，乙方承担运营费用，暂定每月800元，待美食广场开业后，与美食广场均摊运营费。后被告经营至2015年11月29日停业。宁阳县某烤肉餐馆于2013年4月17日登记成立，系个体工商户，经营者系本案被告马某。被告马某主张原告非法扣押被告的经营设备、经营场所装修、观光电梯给迟延安装、被告改变原专修设计等原因给被告造成损失，庭审中经当庭告知被告是否提起反诉请求，被告表示暂作为抗辩的理由，保留反诉的权利，未提起反诉。原、被告双方当事人经庭外协商、和解，双方未达成一致意见。双方当事人对以下证据和主张的事实提出异议，关于原告主张的被告欠交租赁费及相关费用，原告提供了自己计算的被告欠交费用共计877660元欠款的明细表一份：第一次停业前被告欠交租金及其他费用共计459315元。1.租金376361元（2013年1月15日起至2014年5月19日应交租金552361元，已交租金176000元）；2.年度补偿款60000元(2013年12月1日起至2014年11月30日）；3.户外广告费10000元（2013年3月27日起至2014年3月26日）；4.欠交广告宣传费用852元（其中2013年9月28日至2013年10月8日欠52元，2013年11月24日至2014年1月8日欠800元）；5.欠交电表费3000元；6.欠交宿舍租金9000元（2013年2月24日起至2014年5月19日止)，另欠水电费102元。二、第一次停业后至第二次开业前被告欠交租金及其他费用共计307982元。1.欠交租金287982元(2014年5月20日起至2015年1月30日止);2.欠交户外广告费20000元(2014年3月27日起至2016年3月26日止)。三、第二次营业期间被告欠交租金及相关费用共计6997元。1.欠交租金4167元(自2015年2月1日起至2015年11月29日按双方于2015年1月18日签订的合同计算);2.欠交电梯使用费800元;3.欠交水费1530元；4.欠交化油池清理费200元;5.欠交宿舍租金300元。四、第二次停业至2016年3月31日被告欠交租金103366元。其中2015年12月1日至2016年1月30日依据2015年1月18日签订的合同计算租金为28333元；2016年1月31日至2016年3月31日依据2012年11月20日签订的合同计算租金为75033元，两项共计103366元。被告对原告主张的以上四次损失数额提出答辩和质证意见：一、被告对原告主张的上述前三次欠交租金数额均无议，对原告主张的第四次从2015年12月1日至2016年1月30日欠交租金数额28333元无异议，对原告主张的自2016年1月31日至2016年3月31日依据2012年11月20日签订的合同计算的租金75033元有异议，被告主张已于2015年11月29日通知了原告双方于2015年1月18日所签订的租赁合同期满后被告不再续租，原告也表示认可，合同期满后的租金不应由被告承担。二、被告对原告主张的欠交年度补偿款60000元有异议，被告质证认为被告租赁原告的经营场所，并支付租金，租金即为租赁场所用益物权的对价，合同再约定对其经营场地及设施进行补偿，重复增加了当事人的支出，补偿款与约定的租金属于重复支出。三、原告主张的两次户外广告费共计30000元合同没有约定，该费用只是原告的单方解释，同时双方于2015年1月18日签订是合同已经期满，原告要求被告支付到2016年3月26日户外广告费没有依据，被告没有支付义务。四、原告主张的被告欠交电表费3000元没有证据支持，同时原告出租经营场所，收取水、电费等费用，安装水表、电表是原告应尽的义务，该费用不应有被告承担。五、原告主张被告欠交广告宣传费用、宿舍租金、水电费、化油池清理费等均没有提供其他证据证实，被告不予认可。对电梯运营费用800元被告有异议，被告主张按合同约定待美食广场开业由双方均摊该费用，不应由被告独自承担。关于原告主张的年度补偿款6万元问题，原告主张根据合同第六条的约定，因被告的装修改变了原告经营场所的原来的装修布局及设施，给原告造成损失，原告要求被告支付年度补偿款6万元。被告对原告的该主张不认可，原告没有提供相关证据证实自己的该主张。关于原告主张的被告欠广告宣传费、宿舍租金、水电费、化油池清理费等损失，原告均未提供证据证明自己的上述主张。综合原告的举证和被告的质证意见，本院对原告主张的损失认定如下：原、被告双方对被告租赁原告某中心店四楼北区经营某烤肉自助餐至2016年1月30日止欠交租金696843元（376361元＋287982元＋4167元＋28333元）无异议，并且符合合同约定，本院依法予以认定；原告要求被告从2016年1月31日至2016年3月31日按照双方于2012年11月20日签订的合同支付租金75033元，根据原告提供的欠款明细表和被告提供的交纳管理费的收据及相关证据，能够证明被告经营至2015年11月29日停业，停业以后不会再有经营收入，原告不宜再要求被告支付原告所主张的该期限的租金，对原告所主张的要求被告从2016年1月31日起至2016年3月31日支付租金75033元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张的年度补偿款6万元的问题，原、被告双方签订的合同第六条约定因乙方使用场地造成甲方原设施设备的损失，乙方给予甲方相应的补偿，首先原告没有举证证明是由于被告的装修原因给原告的原基础设施设备造成损失的证据，其次合同还约定了被告对经营场所装修改造是在经过原告的批准后进行的，如被告在装修过程中对原告的基础设施造成损害，原告应当及时予以制止，避免造成损失，现原告仅以该合同条款的约定要求被告履行义务加重了被告的负担，不符合合同的公平原则，并且原告也没有举证证明其实际损失，因此，原告关于要求被告支付年度补偿款6万元的主张，本院依法不予支持。原告要求被告支付户外广告费用3万元，原告许可被告在原告某中心店的外墙上悬挂被告某烤肉超市的户外广告牌，根据审理查明的事实双方对户外广告费的支付没有合同约定，原告要求被告支付该费用没有合同依据，本院依法不予支持。原告虽然为了被告的经营安装了电表，原告所支付的相关费用并不是被告作为承租人应当履行的义务，该费用应当由原告自行承担。原告关于被告欠广告宣传费、宿舍租金、水电费、化油池清理费主张，原告均未提供证据证明自己的主张，本院依法不予支持。关于原告要求被告承担电梯运营费用800元的主张，原、被告双方在2015年1月18日签订租赁合同中约定被告承担电梯营运费的数额暂定为每月800月，同时还约定美食广场开业后由美食广场和被告均摊该费用，因双方对电梯营运费的约定是暂定的、不确定的，双方也没有约定履行期限，并且承担该费用的主体并非仅是被告一人，原告要求被告个人承担该电梯营运费证据不充分，本院依法不予支持。本院认为，本案争议的焦点：一、原、被告于2012年11月20日签订的专柜租赁合同是否需求依法解除还是已自然终止；二、原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，关于第一个争议的焦点。原、被告双方于2012年11月20日签订专柜租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方均已实际履行合同义务，该租赁合同关系成立，依法应认定为有效合同。在合同履行过程中，原、被告于2015年1月18日就该租赁物又重新签订了租赁合同，并重新约定了租金数额、交付方式、履行期限，该租赁合同合法有效，该合同系对双方于2012年11月20日签订的专柜租赁合同内容的变更，原合同的相关权利义务即告终止，并且该合同约定的期限已经届满。被告辩称双方于2015年1月18日签订的租赁合同已替代2012年11月20日签订的租赁合同以及2012年11月20日签订的合同已自然终止的抗辩理由成立，本院依法予以采信。原告要求解除双方于2012年11月20日签订的专柜租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持。其次，关于第二个争议的焦点。根据审理查明的事实，被告拖欠原告租金事实清楚，因双方对被告拖欠原告租金数额并没有最后结算，原告可就租金随时向被告主张权利，同时专柜租赁合同约定的总租金是按年度交纳，每年租金按季度交纳。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。根据查明的事实及法律规定，原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的辩称意见与查明的事实不符，本院依法不予采纳。原告要求被告支付拖欠租金696843元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予支持。原告主张双方于2012年11月20日签订的合同中约定的滞纳金过高，原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率从2016年4月1日起支付滞纳金，双方2012年11月20日签订的合同虽已终止，但被告均未按照两次合同约定的期限付清租金，原告主张的滞纳金的标准和期限并不违背法律规定，本院依法予以支持，滞纳金应从原告主张的2016年4月1日起按中国人民银行公布的同期同档银行贷款利率计算至本判决生效后确定的履行期限届满之日止。被告马某关于原告给被告造成损失的主张，因被告未提出反诉请求，本院依法不予合并审理，被告可另行主张。原、被告双方虽然在合同中约定了5000元保证金交付及返还方式，因原告的诉讼请求和事实理由中均没有涉及到该项请求，被告就该保证金也没有提出答辩意见，关于合同约定的该保证金，本院依法不予审理，原、被告均可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告马某于判决生效后七日内偿付原告山东省宁阳县某百货有限公司租金696843元及滞纳金（本金696843元，滞纳金从2016年4月1日起按中国人民银行公布的同期同档银行贷款利率计算至本判决生效后确定的履行期限届满之日止）。二、驳回原告山东省宁阳县某百货有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6288元，由原告负担1288元，由被告马某负担5000元。被告应负担的诉讼费用已由原告预交，待执行时一并由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张士伟二〇一六年九月二十八日书记员  赵亚男