云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初2609号原告张亚潇，男，1993年生，汉族，住玉溪市红塔区明珠路**室。公民身份号码：XX。委托代理人：王彦东，云南李世敏律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托代理人：李红富（实习），云南李世敏律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告玉溪锦悦房地产开发有限公司。住所地：玉溪市红塔区北城街道玉丰路下段。法定代表人黄欣，执行董事。委托代理人陈平，云南兴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张亚潇诉被告玉溪锦悦房地产开发有限公司（以下简称锦悦地产）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年8月30日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月23日公开开庭进行审理，原告张亚潇及委托代理人王彦东、李红富，被告委托代理人陈平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张亚潇提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告逾期交房违约金55875元（从2014年7月1日起，前60天按照每天5元计算，之后按已支付购房款金额396971元的每天0.02%计算至2016年7月31日），之后的违约金按上述标准支付到实际交房之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月8日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于玉溪市红塔区春和镇太极山“太极名城”1幢29层2908号房屋，总价款为396971元。合同签订后，原告已经按约全额支付了被告购房款，其中2012年1月8日支付216971元，2012年4月16日支付180000元。2012年4月16日支付180000元系向建设银行玉溪市分行贷款支付。《合同》第七条约定被告应于2014年6月30日前把经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。《合同》第九条约定若被告未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天5元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。但截止原告起诉之日，被告仍然未将符合法律规定和合同约定的，竣工验收合格的房屋交付原告。《中华人民共和国合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”原告认为双方签订的合同合法有效，被告未按期交房已经构成违约，应当按照合同约定承担继续履行并支付违约金的责任。请人民法院支持原告的诉讼请求。被告锦悦地产答辩称，1、关于被告对预售合同的履行情况，本案当中涉案的太极名城相关的房屋已经基本完工，只剩下地下车库的消防没有完工，被告在2014年9月20日考虑到相关客户需要使用房屋，同时由于房屋实际上已经具备了验收条件，在没有使用两个地下车库的情况下，已经全部通知了业务，如果有需要的话，可以办理交房手续。本案涉案的原告，在收到通知的情况下，没有与公司接洽；2、针对所有原告的违约金，逾期60天后按照合同约定的以已支付的购房款为本金，按照日利率0.02%计算过高，应当依照同一地段相关房屋的出租价格，太极名城小区所处的春和片区的租房标准最多每一百平米每月500元左右，原告的违约金请求过高，不应得到法院支持，请求法院参考租金价格，考虑房屋实际已经具备居住条件，双方对纠纷的责任和原告的损失依法确定被告应承担的违约责任。原告围绕诉讼请求提供了以下证据：一、原告的身份证复印件、被告的工商注册登记表，证明双方的诉讼主体资格。二、《商品房购销合同》，证明：1、原被告双方存在预售合同关系；2、合同约定交房时间为2014年6月30日；3、双方对延期交房的违约责任作出了明确的约定；三、购房款支付凭证，证明作为原告已经按照合同履行了付款的义务。四、原告与建设银行玉溪市分行的借款合同，证明原告向建设银行玉溪市分行贷款180000元支付被告房款。经质证，被告没有异议，本院确认在案佐证。被告未向本院提供证据。经审理，本院认定本案法律事实如下：被告玉溪锦悦房地产开发有限公司通过出让方式取得位于玉溪市红塔区春和镇太极山玉红国用（2010）第1612号地块的使用权，并在该地块上开发“太极名城”住宅小区，建设工程许可证号为建字第530401-2011-00003号。2011年12月30日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于玉溪市红塔区春和镇太极山“太极名城”1幢29层2908号房屋，套内建筑面积为85.28平方米，每平方米4654.91元，总价款为396971元。合同第七条约定甲方应于2014年6月30日前，把经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；第九条第一款甲方逾期交房的违约责任约定，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天5元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告于2012年1月8日支付216971元，2012年4月16日支付180000元。2012年4月16日支付180000元系向建设银行玉溪市分行贷款支付。之后，“太极名城”小区因被告和建筑承包商玉溪马桥建设集团有限公司发生建设工程施工合同纠纷，还有地下车库的消防设施等工程没有完工，也没有能够按期组织竣工验收。“太极名城”小区已经具备了居住生活的基本条件，被告于2014年9月通知购房户交房，有一部分购房户按约交房并装修入住，但原告等人以项目不具备法定交房条件拒绝收房，并向本院起诉要求被告承担逾期交房的违约责任，支付违约金。与原告一起起诉的共14户，本案开庭前撤诉两户，剩余12户。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原被告的《商品房购销合同》合法有效，原告履行了付款义务，被告应当按约履行交房义务。被告因故未能按约于2014年6月30日履行交房义务，已经构成违约，原告要求被告承担逾期交房的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。违约金的性质是补偿守约方损失为主，惩罚违约方的违约行为为辅。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。违约金的确定应以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错及预期利益，并遵照公平合理的原则。上述规定表明违约金不能违背公平合理的法律原则，不能超过守约方损失的合理限度，否则经当事人申请人民法院可以进行调整。本案被告逾期交房给原告造成的损失客观表现为房屋未能占用使用的租金损失，双方合同约定逾期交房的前60天被告按每天5元支付原告违约金并不超过原告损失的合理限度，应遵照合同履行。逾期60天后双方合同约定的逾期交房违约金为日万分之二，原告依照双方合同约定要求的违约金数额远远大于因被告违约给原告造成的实际损失，被告要求减少违约金，参考同地段相似房屋租金标准确定原告损失和违约金数额的答辩请求具有事实及法律依据，本院予以采纳。对被告应承担的逾期60天以后的违约金，本院酌情确定为每月554元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告玉溪锦悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张亚潇逾期交房违约金13078.93元（从2014年7月1日到2014年8月29日为300元，从2014年8月29日至2016年7月31日为12778.93元），之后的违约金按每554元支付至实际验收交房时止。二、驳回原告张亚潇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元，减半交纳598元，由被告玉溪锦悦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 严 斌二〇一六年九月二十六日书记员 曹海丽