浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终1016号上诉人（原审被告）：周晓伟，女，1964年12月21日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托代理人：殷尧，男，1987年6月24日生，汉族，浙江省长兴县人，住浙江省长兴县，系上诉人儿子。被上诉人（原审原告）：长兴县大自然物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道解放东路延伸段，组织机构代码73323013-7。法定代表人：李宁，系该公司总经理。委托代理人：程一帆，浙江浙北律师事所律师。上诉人周晓伟因与被上诉人长兴县大自然物业管理有限公司（以下简称大自然物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日受理后,依法组成合议庭,经过阅卷、调查和询问当事人,不开庭进行了审理,本案现已审理终结。周晓伟上诉请求：1、撤销（2016）浙0522民初2053号民事判决，驳回大自然物业公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由大自然物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、模糊争议焦点。本案案由是物业服务合同纠纷，争议焦点是该物业服务合同的效力问题，但一审法院既未仔细查明合同效力与订立事实，又模糊争议焦点，偏离本案性质。根据《物权法》第76条第4项、《物业管理条例》第11条第4项和第15条第2项的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会执行业主大会的决定事项。本案中金陵现代城业主委员会在没有业主大会决定或授权的情况下私自订立的物业服务合同属于因违反法律的强制性规定而无效的情形。二、一审判决适用法律不当。一审法院引用法条存在片面性。一审法院认为，“《中华人民共和国物权法》第七十八第一款规定：‘业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力’，因此本案的物业服务合同对业主具有约束力。”但是一审法院忽略了此法条的前提是，业主大会或业主委员会的决定是合法的。而本案中业主委员会因违反了法律的强制性规定导致其行为对业主不具有约束力。大自然物业公司辩称：1、大自然物业公司于2010年8月1日至2015年6月15日期间为金陵现代城小区提供物业服务，由大自然物业公司经业委会签订的物业服务合同以及县物业主管部门的证明予以证实，事实清楚，证据充分；2、大自然物业公司一审期间提交的小区业主公约，根据相关条例，业主公约对全体业主具有约束力，周晓伟作为金陵现代城小区的业主，应当缴纳物业费；3、金陵现代城业委会是金陵现代城的执行机构，其与大自然物业公司签订的服务合同是在法律规定的自愿、平等、公平的前提下签订的，大自然物业公司没有任何过错，事实上大自然物业在此期间已经为全体业主提供了物业服务，因此作为接受了物业服务的业主，应当缴纳全部物业费用和劳务费用。一审法院认定事实：大自然物业公司自2010年8月1日起为金陵现代城小区提供物业管理服务，并于2012年6月21日与长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会签订了《金陵现代城小区物业服务合同》一份，该合同约定物业服务费用由业主或使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，兴云大厦营业房0.6元/月·平方米，兴云大厦小高层住宅1.0元/月·平方米，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，每日按应付金额的3‰标准向原告支付滞纳金，产生的诉讼费用由业主或使用人全额承担。2014年1月1日，大自然物业公司与长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会签订了《物业费上调补充协议》，该协议约定兴云大厦商铺的物业服务费用调整为0.7元/月·平方米，兴云大厦高层为1.2元/月·平方米。大自然物业公司在涉案小区实际提供物业管理服务至2015年6月15日，并于同日在长兴县龙山街道双拥社区居民委员会、长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会的见证下与长兴德胜物业管理有限公司办理了移交手续。周晓伟系长兴县雉城街道金陵北路兴云大厦9号营业房、308室、309室、310室、316室的房屋所有权人；兴云大厦9号营业房系商铺，建筑面积122.22平方米，308室、309室、310室、316室均系住宅，建筑面积分别为54.09平方米、31.89平方米、118.08平方米、54.09平方米。现周晓伟拒交2013年8月1日至2015年6月15日期间的物业管理服务费。一审法院另查明，大自然物业管理有限公司曾于2014年5月13日在该院起诉周晓伟，要求其支付2010年8月至2013年7月期间的物业管理服务费。该院作出(2014)湖长民初字第612号民事判决，认定长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会与原告签订的《金陵现代城小区物业服务合同》合法有效，周晓伟应按合同约定缴纳物业管理服务费；周晓伟不服该判决向湖州市中级人民法院提起上诉，湖州市中级人民法院作出(2014)浙湖民终字第468号民事判决，对周晓伟的上诉主张不予支持，遂驳回上诉，维持原判。一审法院认为，长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会作为该小区业主大会的执行机构，有权与物业服务企业签订物业服务合同，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，因此本案的物业服务合同对业主具有约束力。业主与物业服务企业均应按照物业服务合同的约定全面履行自己的义务，大自然物业公司提供物业服务，周晓伟应按约支付物业服务费用，故对于大自然物业公司要求周晓伟支付拖欠的2013年8月1日至2015年6月15日期间的物业管理费8575元，该院予以支持。对于大自然物业公司主张的逾期付款违约金，该院酌情调整以8575元为本金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2015年6月16日计算至判决之日（2016年5月26日），即382元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第六条之规定，判决：一、周晓伟给付大自然物业管理有限公司物业管理服务费8575元，逾期付款违约金382元，合计8957元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回大自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由周晓伟负担。本院二审期间，被上诉人大自然物业公司提交长兴县房地产管理处物业管理科的证明一份，证明从2010年8月1日至2015年6月15日由大自然物业管理有限公司为金陵现代城小区提供物业管理服务。上诉人周晓伟质证，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，该证明由长兴县房地产管理处物业管理科出具，其证明的物业服务时间与物业服务合同、当事人陈述能相互印证，本院对该证据的证明效力予以确认。周晓伟未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：涉案物业服务合同效力以及周晓伟是否需要根据物业服务合同的规定支付物业费的问题。关于周晓伟认为涉案物业服务合同无效的上诉理由，涉案物业服务合同即使未经业主大会表决，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第14条，该物业合同亦不属于因违反“强制性规定”而当然无效的情形，大自然物业公司有理由相信金陵现代城业主委员会有权签订物业服务合同，且事实上大自然物业公司在合同期限内一直为金陵现代城小区提供物业服务，小区业主未提出异议并接受了大自然物业公司的服务行为，故大自然物业公司与金陵现代城业主委员会签订的物业服务合同应属有效，周晓伟该节上诉理由缺乏法律与事实依据，周晓伟作为金陵现代城小区业主，应受涉案物业服务合同约束，其关于物业服务合同无效并据此认为不应支付物业费的上诉理由，本院不予采纳。综上，周晓伟的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周晓伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一六年九月二十七日书 记 员  沈文婷