上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初9216号原告(反诉被告)：朱迪良，男，1987年8月17日出生，汉族，户籍地上海市康定路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：徐一鸣，上海市东方理律律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱瑛，上海黄浦区南京东路法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：陈富强，男，1956年7月15日出生，汉族，户籍地浙江省富阳市富春街道龙山路XXX号。委托诉讼代理人：杨传君，上海明伦律师事务所律师。原告朱迪良与被告陈富强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法由审判员姚峥独任审判，后因审理需要，改由审判员刘志宏独任审判。被告陈富强于2016年6月27日提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2016年7月5日进行了证据交换，并于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告,以下简称“原告”)委托诉讼代理人钱瑛、徐一鸣，被告(反诉原告，以下简称“被告”)陈富强及其委托诉讼代理人杨传君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原告与被告于2016年1月26日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告向原告返还房屋首付款及房屋装修款1,380,000元;3.被告向原告赔偿违约金900,000元。事实和理由：2016年1月26日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市静安区武宁南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告，房屋总价为4,490,000元，合同及附件还对付款的具体时间和其他相关事项做了约定。合同签订后，原告即按约将第一笔房款1,380,000元支付给被告。由于系争房屋上存在抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司杭州富阳支行的最高额抵押(最高债权限额为10,000,000元)。原告认为自己的权益无法得到保障，即要求被告提供在银行的借款抵押合同以及相关的还贷记录，但被告至今未予出示。原告认为，被告未出示前述文件构成重大违约，同时给原告造成了不安，故原告诉至法院要求判如所请。被告辩称，同意原告解除合同的诉请，但认为自己并没有违约行为，而原告逾期支付第二期购房款超过15日，已经构成合同约定的解除条件，被告享有单方解除权，并可追究原告的违约责任。被告据此提起反诉，要求判令：1.确认反诉原告、反诉被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年6月16日解除；2.反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金26,260元；3、反诉被告向反诉原告支付合同解除的违约金898,000元。原告针对反诉辩称，同意解除合同，但不同意合同解除的时间，认为本案系原告行使合同解除权，解除日期应当自被告收到诉状副本之日即2016年6月14日起解除，反诉原告主张的违约金的数额与其实际损失相比明显过高，请求法院予以调整。此外，原告认为合同解除的违约责任在于被告，故不同意被告的反诉请求，综上，请求法院驳回反诉诉请。本院经审理认定事实如下：上海市静安区武宁南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)系被告名下房屋。该系争房屋上设定有一处抵押，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司杭州富阳支行，本次抵押为最高额抵押，最高债权限额为1000万元，债权发生期间为2013年4月10日至2016年4月10日。2016年1月26日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给原告。房屋总价款为4,490,000元，双方应在2016年7月30日前申请办理转让过户手续。原、被告应于签订本合同后三个工作日内提供转让本交易所需的相关材料。若因任何一方故意拖延或者不及时提供本交易所需材料及税费导致转让过户手续延迟办理或无法办理，则该过错方承担违约责任。被告保证于2016年6月20日前将出售房屋内抵押贷款结清并办理注销手续。合同签订的当日，原告应当支付首付款1,320,000元给被告，原告应于2016年5月30日前支付被告第二期房款2,020,000元，第三期房款1,100,000元通过贷款银行向被告发放。被告在收到贷款后三日内办理交房手续，交房当日原告支付房屋尾款50,000元给被告。如原告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按照原告逾期未付款金额的日万分之五计算，自应付款期限的第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后原告仍未付款的，除原告应当向被告支付15日的违约金外，被告可单方解除合同。同日，双方签订《补充条款》一份，约定原告另行补贴被告装修费用60,000元，并于2016年1月26日支付给被告。同日，原告支付被告首期购房款及装修费用合计1,380,000元。原告支付前述首期购房款及装修费用后，即要求被告提交其最高额抵押额度下的真实贷款状况及借还款流水情况，但被告予以拒绝。原告认为自己的权益得不到保障，即不同意支付第二笔房款2,020,000元，并通过中介发函给被告要求提供包括房产证、身份证、房屋抵押合同及银行预约还款书面通知书等相关材料。而被告则于2016年5月21日回函，说明审税所需材料复印件已经给过中介方，同时承诺会在合同规定时间内办理还款及抵押注销手续，并敦促原告按合同约定在2016年5月30日前支付房款。原告则于2016年4月22日将存有第二笔房款的银行卡交付至中介处以表示自己的诚意，并继续要求原告提供前述材料。此后双方就付款事宜协商未果。原告遂于2016年5月30日向本院提起诉讼，要求判如所请。被告则于2016年6月14日向原告和中介发出催款函，要求原告尽快付款，并于2016年6月27日提起反诉，要求解除合同，赔偿损失，反诉状副本于2016年7月5日送达反诉被告。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、房屋权利人信息和房地产抵押登记状况信息(2份)、转账凭证、收款收据、催告函及回函、电话录音、证人周某某的证言；被告提交的催款函以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充条款均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现原、被告均主张解除合同，但对于违约责任的承担及解约的原因均未达成一致，故不能视为双方对解除合同形成了合意。根据双方签订的买卖合同，原告的义务在于按期支付房款，而被告则负有配合原告办理抵押权涤除手续并协助办理过户、交房的义务。原告主张其依照不安抗辩权享有解除合同的权利，对此本院认为，所谓不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保前，有权中止合同履行的权利。不安抗辩权的产生是基于确切证据证明一方丧失履行能力，若对方有经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金以逃避债务、丧失商业信誉，或者有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。现原告在整个交易过程中只是由于被告没有向原告披露最高额抵押额度下的具体贷款数额，造成原告心理上的“不安”，但此等心理活动并不构成法律上所谓不安抗辩权中不安的定义；其次，即使法律上的不安抗辩权成立，原告的权利也止于暂时中止履行合同以待被告提供必要的担保，法律并未赋予原告解除合同的权利。原告又提出，被告未在合同约定的期限内提交必要的材料，是被告违约，原告对合同享有单方解除权；关于此节事实，本院注意到合同中明确约定当被告未提交的文件导致过户手续延迟办理或无法办理的需求，方可视为违约，然本合同履行至今，原告的前期付款义务尚未完成，被告的抵押登记亦未到承诺的涤除期限，合同的履行还未进行到过户登记的阶段，原告并无证据证明被告未能提供必要的文件使得交易过户不能进行，况且作为证人出庭作证的中介方也明确，房屋买卖审税时被告无需提供自身与银行之间抵押贷款的合同，故原告的该项观点，本院亦不予认同。综上，原告不享有合同的单方解除权。反之，原告逾期付款缺乏抗辩理由，已构成根本违约，故被告反诉要求解除合同并要求原告支付违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。关于合同解除的时间节点，由于被告在反诉之前并未向原告发出解除合同的意思表示，故本院认为合同应当在反诉状副本送达对方即2016年7月5日时解除。关于违约金的金额，结合被告的实际损失以及原告的违约过错程度等因素，本院酌情调整为300,000元为宜。被告还要求原告支付未付款逾期付款滞纳金，按照合同约定，该笔滞纳金应当以反诉被告未付第二期金额2,020,000元为基数，以每日万分之五为标准，从2016年6月1日起计算至反诉被告实际付款之日，现反诉原告自愿将滞纳金金额固定为26,260元，不违反合同约定和法律规定，本院亦予以准许。合同解除后，被告应当将原告支付的首期购房及装修款返还给原告。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告朱迪良与被告陈富强签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年7月5日解除；二、被告陈富强应于本判决生效之日起十日内返还原告朱迪良购房及装修款1,380,000元；三、原告朱迪良其他诉讼请求，不予支持；四、反诉被告朱迪良应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陈富强逾期付款违约金26,260元；五、反诉被告朱迪良应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陈富强合同解除违约金300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,040元，减半收取计12,520元，由原告朱迪良负担3,910元，由被告陈富强负担8,610元。反诉案件受理费6,521.30元，由反诉被告朱迪良负担3,621.30元，反诉原告陈富强承担2,900元。财产保全费5,000元,由原告朱迪良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一六年九月十三日书记员  李后蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……