南京市秦淮区人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏0104执异94号案外人杭州银行股份有限公司南京分行（杭州银行），住本市中山南路239号盛天大厦2楼。负责人李家永，行长。委托代理人邵小园，杭州银行员工。委托代理人邵广斌，杭州银行员工。申请执行人沈延芳，女，1957年12月13日生，��族，住所地在南京市建邺区。委托代理人武文俊，江苏博事达律师事务所律师。被执行人南京宏运房地产开发有限公司（下称宏运房产公司），住所地在南京市六合区凤凰城经济园马集镇芦墩村山塘组。法定代表人吴宗铭，该公司总经理。沈延芳申请执行被执行人宏运房产公司借款合同纠纷一案，执行中案外人杭州银行提出执行异议。本院立案后依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人杭州银行南京分行异议称：要求认定案外人享有合法有效的租赁权，停止拍卖异议人租赁的涉案房屋。理由：1.执行裁定认定宏运房产公司与南京绿野香踪美食店（下称绿野美食店）为关联企业，他们之间的租赁合同无效，该认定混淆了“关联企业”和“人格混同”且在执行程序中作出实体认定，于法无据。2.绿野美���店自2008年已实际租赁争议案涉房屋持续经营，并在2004年4月1日与产权人宏运房产公司签订《租赁合同》，该合同签署时间早于法院预查封时间，预查封对《租赁合同》的效力不产生影响，案外人与绿野美食店签订的《租赁合同》实质为转租行为，宏运房产公司与绿野美食店租赁行为及绿野美食店与案外人的转租行为均合法有效，预查封对转租赁同样不产生影响。3.案外人在承租案涉房屋时无从知晓法院查封事实。4.执行裁定认定案外人签订租赁合同时间为2015年11月，实际签约日期为2015年10月。5.执行裁定与执行法院此前协助提取房屋租金的其他执行裁定书（2015秦执字第3396号）自相矛盾。申请执行人沈延芳答辩称：法院应当驳回异议人申请，理由：1.不能排除案外人与宏运房产公司恶意串通损害申请执行人利益的情形。案外人所承租的是案涉宏运房产公司���下房屋，吴宗铭不是相关房屋的所有权人，吴宗铭个人无权利对外出租。案外人在明知其所承租房屋所有权人及绿野美食店是所谓的转租人，吴宗铭是所谓“委托人”情况下，却与“委托人”吴宗铭个人签订合同，并在合同中约定租金汇至吴宗铭个人账户。而本案中房屋所有权人宏运房产公司、转租人绿野美食店都是被执行人，如果与其中任何一个主体签订合同，按银行一贯严谨的做法，必然要将租赁款汇至出租人的帐户，而该二被执行人帐户均已被法院冻结，二被执行人均无法将钱款转移，故二被执行才以吴宗铭个人名义与案外人签订合同。案外人与吴宗铭个人签订租赁合同，不符合银行等金融机构实事求事的做事方法。2.即便如异议人所述房屋租赁合同签订时间为2015年10月，但案涉101、102、103室房屋早于2014年7月被查封，109室于2015年4月被查封，110、111、113室��2015年11月被查封，据此，在签订合同前就已经查封了大部分的房屋，仍应认定为签订时间在南京中级人民法院采取查封措施之后。经审查查明，南京中级人民法院于2015年3月3日作出（2014）宁商初字第200号民事判决，该判决经上诉后江苏省高级人民法院于2015年8月13日作出（2015）苏商终字第277号维持原判的终审判决。南京中级人民法院将该案指定本院执行。本院执行案号为（2016）苏0104执2405号。另，本院于2015年11月3日作出的（2015）秦民初字第1929号民事调解书：内容包括“宏运公司于2016年2月3日前一次性给付原告沈延芳借款本金2500000元及利息900000元，合计3400000元。”等。该案本院执行立案后案号为（2016）苏0104执761号。在执行中，本院将（2016）苏0104执761号和2405号合并执行，裁定：除去绿野美食店、中信银行股份有限公司南京分行（下称中信银行）、杭州银行的租赁关系后拍卖被执行人宏运房产公司名下位于南京市秦淮区x号101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、113、114、115室（下称案涉宏运房产公司房屋）和段ＸＸ名下位于南京市秦淮区x号112室房屋（下称案涉段ＸＸ112室房屋）。案外人主张对案涉宏运房产公司房屋承租权，遂向本院提出执行异议。在审查中，案外人为证明其承租案涉房的事实，提供以下证据：筹建南京御道街支行的请示、设立南京御道街支行的批复、杭州银行南京分行关于筹建御道街支行的请示、2016年5月26日函件、2015秦执字3396号裁定、2015秦民初字第1930号判决、绿野美食店委托吴宗铭办理租赁正阳大厦一楼事宜的授权委托书、宏运房产公司和绿野美食店房屋租赁合同一份等。其中授权委托书载明委托权限：以受托人名义签署上述房产租赁合同；代为处理上述房产租赁合同修改、补充事宜；代为处理上述房产交付使用事宜；代收租金。申请执行人对以上证据材料质证认为，对案外人提交的证明其与绿野美食店的代理人吴宗铭签订承租案涉房屋事实的相关证据的真实性不予认可，并认为案外人对房屋产权人是谁是明知的，在明知的情况下仍然与吴宗铭签订房屋租赁协议存在恶意串通行为。因申请执行人对异议人提供的证据材料真实性不认可，而案外人是否与吴宗铭签订案涉房屋租赁合同及吴宗铭能否代表绿野美食店签订租赁合同等涉及实体问题，不宜在执行程序中作出认定，应通过相应诉讼程序解决。故本院对案外人提供的上述证据材料不予认定。另查明，根据案外人提供的其与吴宗铭个人签订《房屋租赁合同》显示：出租方为吴宗铭、承租方为案外人；租赁房屋为南京市秦淮区x号101、102、103、109、110、111、112��113室（其中112、113建筑面积约30平方米租给中信银行扣除），面积为757.44平方米；租赁期限为2015年12月1日至2025年11月30日止；交付日期为2015年11月30日。其它条款（略）。该合同未记明签订日期。又查明，根据案外人提供的宏运房产公司与绿野美食店签订《房屋租赁合同》显示：出租方为宏运房产公司、承租方为绿野美食店；租赁房屋为南京市秦淮区x号正阳大厦一楼（面积1612.77平方米，毛坯房）及地下一、二楼房屋；租赁期限为2014年4月1日至2032年3月31日；第十二条约定乙方因经营需要可以房屋分割或整体转租，不需要经甲方同意；其它条款（略）。再查明，南京市中级人民法院于2015年11月11日作出生效判决，案号为（2015）宁民终字第4865号，关于上诉人江苏宏运投资咨询有限公司、宏运房产公司与被上诉人韩桂凤、原审第三人南京宏运房地产开发有限公司城中分公司、绿野美食店、吴宗铭追索劳动报酬、赔偿金纠纷一案中，确认：吴宗铭系江苏宏运投资咨询有限公司的法定代表人、绿野美食店的实际经营人，上述单位共同任用伍萍娟作为会计，存在人员混同的情况。据此确认，江苏宏运投资咨询有限公司、宏运房产公司、绿野美食店系关联企业。还查明，案涉101室于2014年8月25日被法院查封、案涉102室于2014年10月24日被法院查封、案涉103室房屋于2014年8月25日被法院查封、案涉104室于2014年7月1日被法院查封、案涉105室于2014年10月24日被法院查封、案涉107室于2015年5月12日被法院查封、案涉108室于2014年8月25日被法院查封、案涉109室于2015年4月17日被法院查封、案涉110室于2015年11月23日被法院查封、案涉111室于2015年11月23日被法院查封、案涉113室于2015年10月13日被法院查封。以上事实由（2016）��0104执761号、2405号执行裁定书、二份租赁合同、筹建南京御道街支行的请示、设立南京御道街支行的批复、杭州银行南京分行关于筹建御道街支行的请示、授权委托书、“点对点”网络执行查控系统房产查询反馈单及当事人陈述等证据材料证实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案，案外人主张案涉房屋由其承租，法院去除租赁拍卖行为将影响其承租使用。案外人为证明其享有合法真实��租赁权，所提供的租赁案涉房屋证据材料，因申请执行人不认可其真实性及合法性，而本执行异议审查属程序性审查，以上关于租赁的真实性、有效性有待在实体诉讼中解决。案外人主张自己对案涉房屋享有合法租赁关系，虽提供了租赁合同，但根据查明的事实，案外人提供的其与吴宗铭签订的租赁合同载明的起租时间为2015年12月1日起，交付时间为2015年11月30日，而根据执行中查明的事实案涉101室、102室、103室、104室、105室、107室、108室、109室、110室、111室、113室均于2015年11月30日前被南京中级人民法院查封。故案外人主张的租赁关系并不能对抗执行法院对案涉房屋的强制执行，法院采取除去租赁后进行拍卖的执行行为并无不当。综上，案外人主张其对案涉房屋享有租赁权，要求法院停止拍卖涉案房屋的异议于法无据，本院不予支持。案外人异议虽不成��，为保护其诉权，对其主张应当赋予诉讼救济的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人杭州银行股份有限公司南京分行提出的执行异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  孙正伟代理审判员  夏从杰代理审判员  邹政文二〇一六年九月二十三日见习书记员  吴 晨