江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0891民初2430号原告：仝李军，男，1979年11月6日生，汉族，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：王德成，江苏力豪律师事务所律师。被告：江苏旺江房地产有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道硅谷大厦13层。法定代表人：陶月富，该公司董事长委托诉讼代理人：刘奋民，淮安市大华法律服务所法律工作者。原告仝李军与被告江苏旺江房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仝李军及其委托诉讼代理人王德成、被告江苏旺江房地产有限公司（以下简称旺江房地产）委托诉讼代理人刘奋民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仝李军向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2014年10月23日签订的商品房买卖合同于2015年8月12日解除；2、被告退还购房款585480元，承担违约金11709.6元及逾期付款利息（自2015年10月13日至2016年6月13日，按年息6%计算）23419元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实和理由：2014年10月23日原、被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的旺江一品花苑1幢304号房。合同约定了建筑面积及房屋总价款，原告一次性支付全部购房款585480元，根据商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告至今未将所购商品房交付给原告，已构成违约。根据买卖合同第九条约定，逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告于2015年8月10日委托江苏力豪律师事务所向被告发出律师函，通知被告解除双方于2014年10月23日签订的商品房买卖合同，并要求被告在合同约定的期限内退还已付购房款及应承担的违约金。该律师函被告已于2015年8月12日收到，但其至今没有退还购房款及违约金。原告遂诉至法院。被告旺江房地产辩称，原告诉称中有关支付购房款情况与事实不符。原告并未实际付款，是以被告所欠工程款进行抵充，并且该房抵充工程款522750元，当时所开收据金额585480元，是由于债权人称转让债权需多开发票作了相应增加。原告要求解除商品房买卖合同，被告同意，但解除后应恢复原有法律状态，原告无权要求被告退款，只能要求债权转让人返还其承让债权所支付的对价。原告围绕其诉讼主张向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同，证明原告购买了被告开发的旺江一品小区1幢304室房屋，合同约定了房屋面积及购房总价款，并约定了双方的相关权利义务；2、收款收据，证明购房款为585480元；3、解除合同的律师函，证明原告曾于2015年8月10日委托律师发出解除商品房买卖合同的律师函，通知被告自收到律师函之日起合同解除，被告应按合同退还购房款并支付违约金；4、EMS邮寄单及短信截图，证明被告已经于2015年8月12日签收律师函。被告质证表示：证据2是为了履行与原告的抵账协议开具的，原告并未实际缴纳购房款。对其他证据均无异议。被告针对其抗辩意见提交了下列证据：1、工程款抵房协议，证明涉案房屋是用工程款抵的，原告并未实际支付购房款；2、转让委托书，证明涉案房屋原本抵给案外人上海富恒建设工程有限公司（以下简称上海富恒公司），后转给案外人宿迁三顺轻钢结构工程有限公司（以下简称宿迁三顺公司）；庭后被告补充提交了证据3、案外人张子南的转让委托书，证明案外人张子南将涉案房屋转给本案原告。原告发表质证意见称：对被告提交的证据1、2真实性无法核实，购房款虽不是支付的现金给被告，但被告称对外所欠外债已经抵充，原来的债权债务已经转为该房屋的购房款，与原告实际支付购房款是一样的。对于补充证据3，原告对其真实性没有异议，认为该份转让委托书中明确涉案房屋的总价与原告所举证据能相互印证。本院对原、被告提交无异议证据的效力予以确认，对于被告提交的证据1、2，原告提出异议，被告补充提交的证据3原告表示确认，鉴于证据3中涉及的房屋与证据1、2中涉及的房屋存在关联性，故本院对于该两份证据的效力予以确认。根据当事人提交的证据、质证意见，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年4月2日被告与案外人上海富恒公司、宿迁三顺公司分别签订工程款抵房协议两份，约定将包括涉案房屋在内的两套房屋用以抵充工程款，因上海富恒公司抵充外债需多开发票，故被告根据上海富恒公司的要求，以585480元的价格签订涉案抵房协议，此后，宿迁三顺公司于同日将诉争房屋转让给案外人张子南，并签订了转让委托书，价格为585480元。2014年10月16日案外人张子南与本案原告签订转让委托书，约定将被告开发的旺江一品花苑1幢304室房屋以总价585480元转让给原告，后原、被告双方于2014年10月23日签订关于涉案房屋的《商品房买卖合同》；被告应当于2014年12月30日将符合交付条件的房屋交付原告，但因被告未按约向原告交付房屋，原告委托律师于2015年8月10日向被告公司发函要求解除合同，该函被告已于2015年8月12日签收。但被告至今未退还购房款、支付违约金，故原告诉至本院并提出前列诉请。根据当事人的诉、辩主张，本案主要争议焦点为被告是否应当返还原告主张的购房款并支付违约金。本院认为，在被告与上海富恒公司签订的抵房协议中提及涉案房屋协议价格为522750元，在协议第三条约定上海富恒公司为抵外债需多开发票，故将价格变更为585480元，之后被告与上海富恒公司、宿迁三顺公司三方签订的抵房协议及转让委托书中均未提及之前的价款。若被告方认为实际购房款低于合同签订的房屋价格，应当在与原告签订的商品房销售合同及开具的购房收据中注明，并在签订合同时向原告明确说明，但其并未说明，在签订购房合同及开具收款收据时均载明房屋总价款为585480元，故应当认定为双方对涉案房屋的价款585480元均予以认可。被告对其抗辩意见未能尽到充分举证说明的义务，应承担举证不能的后果，对其抗辩理由本院不予支持。综上，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告通过债权债务转移方式履行交付房款的行为不违反法律规定，原、被告双方均应当根据合同约定行使权利并履行义务。被告在签订合同后并未按约交付房屋，已构成违约，根据双方签订的合同第九条第二款的规定，原告依约主张解除合同、退还购房款符合合同约定的解除条件且不违反相关法律规定，本院依法应予准许。关于原告主张的违约金及逾期付款利息，当事人约定的违约金为累计已付款的2%，低于银行同期贷款利率的标准，且被告的违约行为处于持续状态，合同约定由被告承担的违约成本显然过低，不能弥补原告的损失。被告应承担的违约金，可按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，利息主张本院不予支持。本案经本院主持调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告仝李军与被告江苏旺江房地产有限公司于2014年10月23日签订的《商品房买卖合同》于2015年8月10日解除；二、被告江苏旺江房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告仝李军购房款585480元及违约金（以585480元为基数，自2015年10月23日至实际给付之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10006元，减半收取5003元，保全费3720元，合计8723元，由被告江苏旺江房地产有限公司负担（此款原告已垫付，被告在支付上述款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。代理审判员  王娅婕二〇一六年九月二十七日书 记 员  徐冰晶