陕西省旬阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0928民初1103号原告谢仁兰，男，1957年2月25日出生，汉族，农村居民，住旬阳县。委托代理人丁义安，陕西法力律师事务所律师。被告郭传春，男，1976年6月10日出生，汉族，农村居民，住旬阳县。委托代理人沈道骞，旬阳县148法律服务所法律工作者。原告谢仁兰与被告郭传春合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员骆云桥独任审判。公开开庭进行了审理。原告谢仁兰及其委托代理人丁义安、被告郭传春委托代理人沈道骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢仁兰诉称，原告在小河镇小河社区有砖混结构三间两层私人住宅楼一套（土地使用证为：旬国有【XXXX】第XXX号）。土地使用面积115.17平方米。后被告郭传春欲在原告上述房屋处开发商品房，遂于2013年8月6日与原告签订《房屋置换合同》，合同约定，原告将上述房屋所有权及土地使用权出让被告进行房地产开发，房屋建成后，被告按照现有房屋的面积1:1.4的比例补偿原告砖混结构毛坯房。原告在2013年8月22日前将房屋腾空交由被告验收，被告于2015年8月21日前向原告交付建成的房屋。如一方违约，需支付违约金100000.00元。后原告按照合同的要求，积极履行合同约定的义务，于2013年8月18日将房屋腾空，与房屋的土地使用证一起交付被告，原告自己在单位的职工宿舍居住，原告妻子在外租房居住至今。而被告在接受房屋和土地使用证后却迟迟不履行拆房建房等义务。原告多次催促，被告一直以各种理由推脱，至今房屋仍保持原告交付时的原状。综上，原、被告自愿达成一致意见，签订《房屋置换合同》。原告已积极履行全部合同义务，被告却一直未按合同约定履行义务，经原告再三催促，仍不履行义务，致使原告的合同目的不能实现，被告的行为已违约，且给原告造成了实际经济损失，因此，被告应承担相应的违约责任及损害赔偿责任。故诉至法院，要求：1、确认原、被告签订的房屋置换合同无效；2、被告赔偿原告租房费用21000.00元；3、被告赔偿原告违约金100000.00元；4、被告赔偿原告因搬迁房屋造成的损失53400.00元。被告郭传春辩称，2013年8月6日，被告与原告签订了一份房屋置换合同，约定原告用现有住宅与被告重建商品房置换。但因该项目不符合政策和法律法规相关规定，本次置换搁浅，一拖三年，虽双方进行几次协商，但没有实质性进展，小河镇城镇规划所又一直不允许在此建房，合同根本无法实现，产权也无法变更，该合同应无效。其理由是：1、我国法律规定固定资产登记制度，虽双方签订了合同，但仍没有变更登记，所以本合同还未产生法律效力，对双方无约束力，因而无需履行；2、该合同第七条违约责任已明确约定“相关政策影响的时间段双方都无违约责任”，本合同流于形式，恰恰是该行为不合政策而无法实现合同目的；3、该合同并没有开始履行，被告既没有拆除房屋，也没有实际占用房屋，更没有明显过错侵犯了原告的合法权益，虽有些损失，但双方应共同承担责任。综上所述，本案中双方虽签订了合同，但合同自签订起就没有任何法律约束力，故无需遵守其承诺，更无需解除。原告的国有资产土地证随时可以取回。本合同系无效合同，无需支付违约金。原告房屋租金被告愿意承担。搬迁造成的损失，应由相关机构评估，按照过错责任承担。原告谢仁兰向法庭提供下列证据：1、原、被告签订的置换合同，证实原告用现有住宅与被告重建商品房置换的事实；2、照片三张，证实原告原房屋状况及现状，现已损害，需修缮后才能居住的事实；3、租赁合同及收据，证实原告迁出后租房居住的事实；4、原告修房费用清单，证实原告因搬迁房屋造成的损失情况。被告郭传春未向法庭提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议，本院予以采信；对原告提供的证据4，被告提出异议，认为损失尚未发生不予认可，因该清单为原告自己书写，无其他证据印证，且未实际发生，本院不予采信。经审理查明：原告谢仁兰在小河镇小河社区原供销社处有砖混结构三间两层私人住宅楼一套（土地使用证为：旬国有【XXXX】第XXX号），土地使用面积115.17平方米。后被告郭传春欲在原告上述房屋处开发商品房。原、被告于2013年8月6日签定了房屋置换合同，合同约定：甲方：谢仁兰、乙方：郭传春。甲乙双方为携手合作，促进发展，满足利益，明确责任，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，双方本着诚实信用，互惠互利原则，结合双方实际，协商一致，特签订本合同，以求共同恪守：第一条、转让房屋基本情况：房屋所在地点，旬阳县小河镇小河社区三组，所有权人谢仁兰，土地使用权人谢仁兰，土地使用证号旬国有【XXXX】第XXX号，土地使用面积115.17平方米；第二条、甲乙自愿将上述房屋的所有权和土地使用权出让给乙方，由乙方进行房地产开发，乙方按照下述要求对甲方进行补偿：1、乙方按照现有房屋（土地）的实用面积的1:1.4倍进行补偿给甲方砖混结构的毛坯房；2、乙方负责水、电到户，甲方自己负责后期的部件和安装（包括费用）；3、大门、室内所有的窗户，按照图纸设计要求由乙方负责安装，统一标准；4、乙方必须保证甲方所选楼层的建筑主体与相邻建筑主体之间的空间间距不低于8米的采光通道；第三条、甲乙双方根据土地使用证转让给乙方房屋（土地）实用总面积为115.17平方米，由乙方按照总面积1:1.4倍的补偿标准，补偿给甲方砖混结构的商品房，面积为161.238平方米。根据甲乙双方的协定，甲方对4至7层楼层有自主优先选择的权利；第四条、房屋补偿面积与实际建筑面积的约定差额补偿办法：双方同意按照市场价每平方米的差价进行补偿，甲乙面积不足，按照差额面积，由甲方按市场价每平方米的价格补现金给乙方；乙方面积不足，按照差额面积，由乙方按市场价每平方米的价格补现金给甲方，房屋交付前15日内一次性结清；第五条、乙方负责为甲方办理房产证，所缴纳的相关费用全部由乙方负责承担，甲方配合乙方办理相关手续，乙方务必于2015年8月21日前交房；第六条、本协议签订后甲方应在2013年8月22日前搬迁完毕，将房屋腾空交付乙方，由乙方验收后负责拆除；第七条，违约责任：上述所有条款，双方都应共同遵守，出现违约，由违约方支付对方违约金人民币壹拾万元（注：除自然灾害和相关政策影响的时间段双方都无违约责任）；第八条、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意向人民法院起诉方式解决；第九条、本合同自甲、乙双方签字之日起依法成立；第十条、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，各方所持合同均具有同等效力。2013年8月18日原告将房屋及土地使用证交付被告。原告租赁亢树琦房屋居住，支付2013年8月至2016年1月租金21000.00元。后因被告未取得商品房预售许可证明等相关手续，商品房未开发,原告原房屋因无人居住及管理，造成不同程度的损坏。本案审理中被告将原告土地使用证已返还。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告谢仁兰与被告郭传春签订的房屋置换合同为商品房预售合同，双方在签订该置换合同时，作为出卖的被告未取得商品房预售许可证明，至原告起诉前被告也未提交商品房预售许可证明，因此原告与被告签订的房屋置换合同属无效合同，该合同自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告未取得商品房预售许可证明即开发商品房，主观上有明显过错，原告则未尽到对房屋合法审查的义务，也有一定过错。故本案中被告应承担主要责任，原告承担次要责任。被告愿意赔偿原告租房的损失，符合有关法律规定，本院予以确认。因该合同无效，原告要求被告赔偿违约金，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告仅提供自己书写的修房费用预算清单，要求被告赔偿房屋毁损损失，证据不足，本院不予支持。据此，判决如下：一、原告谢仁兰与被告郭传春签订的房屋置换合同无效；二、被告郭传春赔偿原告谢仁兰租房损失21000.00元；三、驳回原告谢仁兰其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由原告谢仁兰承担500.00元，被告郭传春承担1100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至陕西省安康市中级人民法院。审判员  骆云桥二〇一六年九月二十一日书记员  薛 海