内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0723民初877号原告：黄淑芬，女，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市鄂伦春自治旗。委托诉讼代理人：张军，黑龙江轩言律师事务所律师。被告:莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古呼伦贝尔市莫力达瓦达斡尔族自治旗尼尔基镇。法定代表人：高玉池，职务经理。被告：王玉宝，男，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市鄂伦春自治旗。二被告委托诉讼代理人：于鹤，大杨树镇第二法律服务所法律工作者。原告黄淑芬与被告莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司（以下简称高丰公司）、王玉宝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告履行与徐某某所订立的房屋置换楼房合同，将位于鄂伦春自治旗大杨树东5号楼40号门市交付原告，并协助原告办理房产登记；2、要求二被告返还楼房面积差价款15484元;3、要求二被告给付因被告延迟交楼给原告造成的租金损失10000元。事实和理由：2014年5月7日，原告丈夫徐某某与二被告签订房屋置换楼房合同书，合同约定，将徐某某所有的位于鄂伦春自治旗大杨树东两处房产（其中产权证号1XXXXXX7，面积76.08平方米，产权证号1XXXXXX3，面积36.7平方米）拆迁置换二被告开发的5号楼40号门市，建筑面积89.13平方米，并约定2014年12月30日交付置换楼房。2015年7月23日徐某某因病去世，楼房建成后，原告要求二被告交付楼房，二被告以种种理由至今未履行合同，因双方签订的合同约定置换楼房面积89.13平方米，而该楼建成后实际面积85.97平方米，因该楼销售价格为4900元/平方米，因此二被告因支付差价款15484元，因被告未能如期交房，致使原告租房居住，租金实际发生10000元，要求二被告给付。被告高丰公司及王玉宝辩称，1、答辩人王玉宝不是实际开发商，事实是，王玉宝是高丰公司学府花园小区项目经理；2、答辩人高丰公司不是开发商，涉案小区开发者是内蒙古自治区大兴安岭农场管理局，高丰公司仅仅是受农场管理局委托组织该小区拆迁、补偿工作；3、二答辩人不存在违约行为，二答辩人未能如期交房是有原因的。根据合同相对性原则，鉴于合同签订人徐某某去世，其继承人未确定，答辩人迟延交付没有法律责任。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据，原告提供的鄂证颁字第1XXXXXX3号、1XXXXXX7号房权证、房屋置换楼房合同书、1-8号楼商服销控表，经被告质证认为，鄂证颁字第1XXXXXX7号房屋在房产部门没有档案，应视为无效房权证，不宜补偿，关于楼房面积应以实际测绘为准，被告委托的测绘机关测绘结果现未出来，原告应获得的补偿应为住宅不应是门市。本院对该组原告提供的证据认证意见为，徐某某与二被告签订的房屋置换楼房合同书第一条、第五条明确约定，置换后乙方（徐某某）楼房位置5号门市楼40号，面积89.13平方米。而该楼商服销控表显示该楼面积为85.97平方米，被告未能提供证据证实诉争楼房实际测量面积，应承担不利后果，因此对原告提供的上述证据证实的内容本院予以采信。关于原告提供租房协议，证实支付房租5000元，经二被告质证认为，与二被告无关，因原告与各继承人纠纷刚得到解决。本院对以上原告提供的证据认证意见为，双方约定被告于2014年12月30日交付置换楼房，而2015年7月23日徐某某因病去世，该期间被告未交付置换楼房，原告主张按年房租5000元，被告承担违约责任，理由正当，因此该份证据证实的内容，本院予以采信。关于被告提供的被告高丰公司与大兴安岭农垦集团有限责任公司签订的文教区保障住房建设工程协议、房屋置换楼房合同书、拆迁通知书、销售收据，证实本案开发人系大兴安岭农垦集团有限责任公司，被告王玉宝不是开发商，不应承担责任，原告应按合同约定面积按住宅与门市价补足价差。本院对该组被告提供的证据认证意见为，原告与二被告在房屋置换楼房合同书中明确约定，拆迁置换后乙方（徐某某）楼房位置为5号门市楼第40号，面积89.13平方米，被告高丰公司与大兴安岭农垦集团有限责任公司签订的文教区保障住房建设工程协议第八条，明确约定由乙方（高丰公司）负责销售，被告主张不符合以上合同约定，因此上述证据证实的内容本院不予采信。关于被告提供的高丰公司文件，其内容表明，被告王玉宝系高丰公司任命的高丰公司学府花园小区项目经理，因此被告主张王玉宝不应承担连带责任主张成立，本院予以支持。根据上述证据及双方当事人陈述，本院查明以下事实：2014年3月16日大兴安岭农场管理局与被告高丰公司签订文教区保障住房建设工程协议，该协议约定，由被告高丰公司承建鄂伦春自治旗大杨树东文教区保障住房并负责前期拆迁及销售，2014年5月7日，原告丈夫徐某某与二被告签订《房屋置换楼房合同书》，合同约定，将徐某某所有鄂伦春自治旗大杨树东住宅面积76.08平方米转门市，产权证号1XXXXXX7，面积36.7平方米该房、院落、不在置换面积之内。拆迁置换后乙方（徐某某）楼房位置为5号门市楼第40号，面积89.13平方米，并约定2014年12月30日交付置换楼房。2015年7月23日徐某某因病去世，2016年5月30日，徐某某长子徐某甲、长女徐某已、次女徐某丙、三女徐某丁与原告黄淑芬因徐某某遗产问题经鄂伦春自治旗大杨树司法所人民调解委员会调解，原告黄淑芬独自享有徐某某遗产（产权证号1XXXXXX7，面积36.7平方米），徐某甲自愿将位于鄂伦春自治旗大杨树东住宅面积76.08平方米，房权证号，鄂证颁字第1XXXXXX3号赠与母亲黄淑芬。另查明，双方诉争门市楼房5号楼40号门市面积为85.97平方米，销售价格为4900元/平方米。本院认为，本案双方当事人争议焦点为，1、二被告诉讼主体是否适格；2、在履行徐某某与二被告签订的房屋置换楼房合同书过程中二被告是否存在违约事实；3、原告请求因被告延期交房损失数额如何确定。根据本院查明的事实，被告高丰公司与大兴安岭农垦集团有限责任公司签订的文教区保障住房建设工程协议第八条明确约定由乙方（高丰公司）负责销售，第十一条约定由被告高丰公司负责前期拆迁、补偿工作。被告王玉宝系高丰公司任命的高丰公司学府花园小区项目经理，二被告与徐某某签订房屋置换楼房合同书是双方真实意思表示，该房屋置换楼房合同书依法成立并生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因此对原告要求二被告履行合同交付房屋的诉讼请求，本院予以支持；因被告王玉宝系高丰公司任命的高丰公司学府花园小区项目经理，其在房屋置换楼房合同书签字系履行职务行为，责任应由其用人单位即被告高丰公司承担；关于原告要求被告返还楼房差价款15484元，依照双方签订的房屋置换楼房合同书，原告应得到置换楼房面积应为89.13平方米。而该楼商服销控表显示该楼面积为85.97平方米，被告未能提供诉争楼房实际测量面积，被告高丰公司应当按照面积差3.16平方米，每平方米价格4900元返还原告即3.16平方米×4900元/平方米为15484元，因此原告该项诉讼请求本院予以支持；关于原告要求被告因违约给原告造成租金损失10000元，双方约定2014年12月30日交付置换楼房，2015年7月23日徐某某因病去世，该期间诉争房产所有权未有争议，被告在2015年7月23日徐某某病逝之前未交付置换房屋存有违约事实，原告主张按年房租5000元要求被告承担违约责任，理由正当。但被告违约日应自2014年12月30日起至2015年7月23日止，被告违约日为233日，被告应支付违约金为5000元/365日×233日为3191.78元。关于被告辩称合理部分，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司在本判决生效后立即将位于鄂伦春自治旗大杨树东5号楼40号门市交付原告黄淑芬，并协助原告黄淑芬办理房屋产权登记；二、被告莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司在本判决生效后立即给付原告黄淑芬置换楼房面积差价款15484元;三、被告莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司在本判决生效后立即给付原告黄淑芬延期交房违约金3191.78元；四、驳回原告黄淑芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，减半收取220元，由被告莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  李凯二〇一六年九月二十日书记员  葛静本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。