浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终3105号上诉人（原审原告）嵊州市仁鑫物业管理有限公司（组织机构代码67616852-4），住所地：嵊州市鹿山街道工农三路110号锦越名都小区传达室。法定代表人刘长源，执行董事。被上诉人（原审被告）袁杰，男，1989年8月31日出生，汉族，住嵊州市。上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年12月17日，原告与嵊州市锦越名都业主委员会签订《物业管理服务合同》1份。合同约定：业主委员会委托原告进行物业管理，委托管理期限为两年，自2015年1月1日0时起至2016年12月31日8时止。收费标准为多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元，坡屋（别墅）每月每平方米0.70元，商业用房每月每平方米1元，向嵊州市仁鑫物业管理有限公司交纳；交费时间从当年3月1日起至同年的8月31日止，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金，滞纳金总计不应超过业主应交的物业管理服务费。原告与嵊州市锦越名都业主委员会签订的物业服务合同中涉及的“坡屋”即为别墅。被告系嵊州市锦越名都小区别墅区11#别墅的业主。房屋建筑面积为266.82平方米。根据合同其2015年1月1日至2015年12月31日应向原告支付物业管理服务费2241.29元（0.7元／㎡／月×266.82㎡×12个月）。被告对上述物业费欠缴未付。原告分别于2015年8月15日、同年11月15日以张贴公告的方式向被告催缴物业管理服务费，被告因与原告在缴费面积上未达成一致意见而未缴纳物业管理服务费。原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、袁杰支付嵊州市仁鑫物业管理有限公司物业管理服务费2241.29元，款限判决发生法律效力后十日内付清；二、驳回嵊州市仁鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由袁杰负担，款限判决发生法律效力后十日内向该院缴纳。嵊州市仁鑫物业管理有限公司不服，提起上诉称，一、一审错把房产权证记载“住宅建筑面积”理解为被上诉人的“拥有建筑面积”。上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会签订的锦越名都小区物业管理服务合同第二十条第2项就物业管理服务收费标准明确规定：多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元，坡屋（别墅）每平方米0.7元，商业用房每平方米1元，向乙方（上诉人）交纳。表明上诉人向业主收取物业管理服务费以业主“拥有”的建筑面积计算。所谓“拥有”，据词面基本解释是“领有；具有”的意思。回到本案，拥有建筑面积应当是指业主具有所有权的建筑面积和使用权的建筑面积之总和。“拥有”与“所有”有明显区别，拥有的建筑面积不能片面理解为业主具有所有权的建筑面积。据嵊州市房地产登记簿记载，被上诉人袁杰在锦越名都小区别墅区11﹟别墅的住宅建筑面积为266.82平方米，另有地下室84.32平方米、坡屋84.42平方米、车库一间。即为袁杰所有的建筑面积是266.82平方米，另有使用的建筑面积168.74平方米。上诉人主张按435.56平方米建筑面积向被上诉人收取年物业管理服务费3581元，已经放弃了部分合法权益。可是一审法院仅按被上诉人住宅建筑面积266.82平方米计算物业管理服务费，明显不符合上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会就物业管理服务收费标准达成的合意。二、以业主具有所有权的建筑面积计算物业管理服务费违背公平原则。从对价角度评判，上诉人为锦越名都小区提供物业服务，为拥有建筑面积多的业主提供了更多的服务；从维护诚信原则和公平原则的法理上分析，物业管理涉及到小区的每个角落，上诉人既要对有所有权的建筑面积进行物业服务，又要对具有使用权的物业进行服务。上诉人按物业管理服务合同第二十条第2项物业管理服务收费标准要求被上诉人支付物业管理服务费合情合理合法。被上诉人接受了上诉人的服务，不按相应的对价支付物业管理服务费，显然于法无据，且对仅具有所有权建筑面积物业，没有使用权建筑面积物业的小区几百户人家也是不公平的。三、一审不支持逾期违约金明显不当。即使被上诉人对上诉人就物业管理服务费计算有异议，那么被上诉人也应当按其自己认为应予支付的金额及时、足额地支付给上诉人，有异议部分通过正当、合法的途径再进行解决。支付物业管理服务费有多种形式，可以现金、汇款支付；可以支付宝、微信支付。事实上，被上诉人至今未付分文，仅是以有异议为借口拒付，属明显的违约行为。至于上诉人拒绝收取其物业管理服务费之说，没有事实依据。一审法院一方面确认被上诉人逾期违约的事实，另一方面又以“并非无故拖欠”为由不支持上诉人的逾期违约金请求明显不当。综上，请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人袁杰未作答辩。上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司在二审中向本院提交如下证据：1、嵊州市发展和改革局、嵊州市建设局嵊发改价〔2009〕140号文件，要求证明上诉人与涉案小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法，受法律保护的事实；2、锦越名都单体2015年物业收费清单（11﹟别墅列入其中），要求证明上诉人的上诉请求合法的事实；3、与袁杰同类房屋的业主已缴纳物业管理服务费3581元的发票；4、上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会于2015年12月10日签订的补充协议一份，该补充协议载明“双方就锦越名都小区《物业管理服务合同》第二十条经协商一致，达成如下补充协议：本物业管理公共服务费，自第二年始，收费面积仍按各户拥有的建筑面积计收，坡屋（别墅）以产权权证记载的建筑面积（含附记栏）计算收取。其余条款内容不变”。对上述证据本院认证认为：证据1的真实性、合法性、关联性可予以认定，故本院作为有效证据予以认定；证据2系上诉人制作，且被上诉人袁杰未能到庭对该收费清单进行质证，暂不能作为认定事实依据；证据3即使是真实，也只是证明上诉人与其他业主之间就物业管理服务费所达成的合意，不能证明本案被上诉人确应缴纳物业管理服务费3581元；证据4，本院经电话询问嵊州市锦越名都业主委员会的负责人，该负责人认可该补充协议事实，但该补充协议反而证明上诉人向被上诉人袁杰主张的地下室84.32平方米、坡屋84.42平方米的物业管理服务费，不在2015年物业管理服务费的收费之列。被上诉人袁杰在二审中未提供新的证据。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。本院认为，上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会签订的《锦越名都小区物业管理服务合同》主体适格，系双方的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。上述合同对上诉人及每一位嵊州市锦越名都小区的业主均有约束力，双方均应按合同约定的条款履行相应的义务。合同签订后，上诉人为被上诉人所在小区提供了物业管理服务，被上诉人也实际接受了上诉人的物业管理服务。被上诉人至今拖欠2015年的物业管理服务费未付，上诉人要求被上诉人支付欠付的物业管理服务费符合法律规定。从上诉人诉讼中所称可知，双方的争议焦点在于：物业管理服务费的缴纳面积如何计算？上诉人主张应按照涉案房屋房产证上的全部面积（包含附记栏中记载的面积）为标准计取物业管理服务费。从上诉人陈述的情况看，在纠纷发生过程中被上诉人主张应以房产证上记载的建筑面积为基准。经审查，《锦越名都小区物业管理服务合同》中约定：“本物业管理公共服务费，……多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元，坡屋（别墅）每平方0.70元，商业用房每平方米1.00元，向乙方交纳”，该约定明确被上诉人所在小区物业管理服务费的收费标准为按房屋的建筑面积计取，且上述物业合同中亦未对坡屋（别墅）的物业管理服务费收取问题进行特别约定，而涉案房屋的产权证上记载的房屋建筑面积为266.82平方米，故被上诉人仅需按照266.82平方米的标准向上诉人缴纳物业管理服务费即可。上诉人提出地下室与坡屋的面积也应计入物业管理服务费缴纳面积之主张，目前尚缺乏事实和法律依据，本院不予支持；至于被上诉人是否需要支付违约金的问题。被上诉人并非无故拖欠上诉人物业管理服务费，其系因与上诉人在缴纳面积上存在较大争议而未能及时向上诉人缴纳，故对于上诉人要求被上诉人支付违约金之主张，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 艳审 判 员  冯勤伟代理审判员  王 翠二〇一六年九月二十八日书 记 员  俞小婷