四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终1519号上诉人（原审原告）：何启全，男，1969年11月出生，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：刘昌龙，四川景上律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋及军，四川景上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼，组织机构代码71441863-6。法定代表人：冉寅吾，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄聪，男，该公司工作人员。上诉人何启全因与被上诉人宜宾寅吾房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服宜宾县人民法院（2016）川1521民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人何启全上诉请求：撤销原判，改判宜宾寅吾房地产有限责任公司返还上诉人多交的购房款3147.72元，赔偿损失1888.63元，共计5036.35元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审法院认定“原告实际取得《房屋所有权证》是2008年6月，此时原告就应当知道其权利受到了损害，原告应当在2010年6月前向被告主张权利”错误，上诉人在取得产权证后，仅知道产权登记面积与合同约定面积发生差异，对“多退少补”的履行方式约定不明且被上诉人未作出拒绝退款的意思表示，故上诉人要求退款的权利未受到侵害，诉讼时效以此计算不符合法律规定；二、一审法院认定“因被告于2011年7月4日向北岸银都业主委员会作出《对北岸银都遗留问题联系函的回复》，应当视为原告在2011年7月4日前通过所在小区业主委员会向被告主张了权利”错误，上诉人并不知晓本小区业主委员会曾向被上诉人主张要求退款，更不知道被上诉人曾作出《对北岸银都遗留问题联系函的回复》，业主委员会并非上诉人的法定代表人，也未得到上诉人的任何授权，其主张权利的行为不能代表上诉人的行为；三、一审法院认定“本案诉讼时效期间应当从2011年7月4日起重新计算”错误，本案诉讼时效应该从上诉人知道其权利受到侵害起计算，被上诉人并未向上诉人明确表示不履行义务，上诉人并不知道被上诉人曾作出《对北岸银都遗留问题联系函的回复》，不知道其权利已经受到侵害，根据法律规定，诉讼时效应该从2013年7月部分业主提起诉讼后计算，上诉人于2013年11月8日提起诉讼后诉讼时效中断，现再次提起诉讼没有过诉讼时效。被上诉人宜宾寅吾房地产有限责任公司未提交书面答辩状。何启全向一审法院起诉请求：宜宾寅吾房地产有限责任公司返还购房款3147.72元，赔偿利息损失1888.63元，共计5036.35元。一审审理中，何启全变更利息请求，要求自2007年3月起按2007年中国人民银行公布的贷款基准年利率7.11%为标准计算支付资金利息至退款实际付清之日止。一审法院认定事实：2005年，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定何启全购买由宜宾寅吾房地产有限责任公司开发建设的位于宜宾市翠屏区江北五粮液大道中段“北岸银都”B座6层A2号商品房，建筑面积140平米，套内建筑面积以产权登记为准；总价款216020元，以产权登记面积为准，购房价款多退少补。合同签订后，双方按照约定履行了相应义务。2007年3月28日，宜宾市房地产管理局向何启全颁发《房屋所有权证》，载明该房屋建筑面积为135.92平方米，何启全于2008年6月实际取得该证。2011年7月4日，宜宾寅吾房地产有限责任公司与四川天和投资有限公司联名向北岸银都业主委员会作出《对北岸银都遗留问题联系函的回复》，其中与本案有关联的内容为“……1.房屋面积问题：北岸银都售房时，当时房管政策是漂窗应计算全面积，但在办证时房管政策又改为不计算面积，造成合同面积与产权证面积差，但业主实得面积与合同一致，房管局建议我方按漂窗建筑成本计收业主费用，故我方留有面积差一半的房款抵作建筑成本……”，此前宜宾寅吾房地产有限责任公司已退还何启全3147.72元。2013年11月8日，本案何启全委托代理人蒋及军通过全球邮政特快专递向宜宾市翠屏区人民法院邮寄《北岸银都小区十三户业主诉寅吾公司合同纠纷原件诉状二十六份及证据复印件十三套》。2015年11月5日，何启全向一审法院起诉，请求判令宜宾寅吾房地产有限责任公司退还购房款并赔偿利息损失共计5036.35元，一审法院审查认为合同履行地为宜宾市翠屏区，宜宾寅吾房地产有限责任公司办公地点已实际迁至宜宾市翠屏区临港学堂路地中海蓝湾22号，该案不属于一审法院管辖，于2015年11月24日作出（2015）宜宾民初字第3772号《民事裁定书》，裁定不予受理。本案何启全不服提出上诉，宜宾市中级人民法院审理中，本案何启全申请撤回上诉，宜宾市中级人民法院于2016年2月24日作出（2015）川15民终182号《民事裁定书》，裁定准许本案原告撤回上诉，后何启全再次向一审法院起诉。审理中，何启全变更利息请求，要求宜宾寅吾房地产有限责任公司自2007年3月起按2007年中国人民银行公布的贷款基准年利率7.11%为标准计算支付资金利息至退款实际付清之日止。以上事实，有双方当事人的身份信息资料，双方签订的本案《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》，宜宾寅吾房地产有限责任公司与四川天和投资有限公司联名向北岸银都业主委员会作出《对北岸银都遗留问题联系函的回复》，邮政特快专递客户单，一审法院（2015）宜宾民初字第3772号《民事裁定书》、宜宾市中级人民法院（2015）川15民终182号《民事裁定书》以及双方在本案中的陈述予以证实。一审法院认为，本案双方争议的焦点是何启全主张本案权利是否超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”，何启全认为其权利受到损害是根据《房屋所有权证》所载明的房屋面积少于本案《商品房买卖合同》约定的购房面积，而何启全实际取得《房屋所有权证》是2008年6月，此时何启全就应当知道其权利受到了损害，何启全应当在2010年6月前向宜宾寅吾房地产有限责任公司主张权利，因宜宾寅吾房地产有限责任公司于2011年7月4日向北岸银都业主委员会作出《对北岸银都遗留问题联系函的回复》，应当视为何启全在2011年7月4日前通过所在小区业主委员会向宜宾寅吾房地产有限责任公司主张了权利，且宜宾寅吾房地产有限责任公司已退还何启全购房款3147.72元，但宜宾寅吾房地产有限责任公司已明确答复“……故我方留有面积差一半的房款抵作建筑成本……”，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案诉讼时效期间应当从2011年7月4日起重新计算，即何启全应当在2013年7月4日前向宜宾寅吾房地产有限责任公司主张权利，要求宜宾寅吾房地产有限责任公司退还另一半购房款。但何启全委托代理人向宜宾市翠屏区人民法院邮寄起诉状的日期是2013年11月8日，向一审法院起诉的日期是2015年11月5日，何启全上述主张权利的行为均超过了本案重新计算的诉讼时效期间。现何启全因本案再次向一审法院起诉，应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回何启全的诉讼请求”的规定处理，宜宾寅吾房地产有限责任公司对本案诉讼时效的抗辩理由成立，一审法院予以支持。为此，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决：驳回何启全的诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取计25元，由何启全负担。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人的诉讼是否已经过了诉讼时效期间的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》，房屋产权登记面积为135.92㎡，比合同约定少4.08㎡，在2008年6月上诉人取得《房屋所有权证》时即知道被上诉人应当退还上诉人多交的房款6295.44元，后当事人双方均认可，在2011年7月4日前，被上诉人只退还了上诉人多支付的购房款3147.72元，当时上诉人就应该知道自己的权利受到了侵害。后小区业主委员会发函要求宜宾寅吾房地产有限责任公司退还剩余的房款确系各业主的真实意思表示，因此业主委员会发函的行为可以视为购房者向宜宾寅吾房地产有限责任公司主张权利，而宜宾寅吾房地产有限责任公司在2011年7月4日通过书面回函方式明确作出不再退还剩余房款的意思表示，故一审法院认为诉讼时效从宜宾寅吾房地产有限责任公司拒绝退还剩余多收房款之时开始计算，上诉人的诉讼主张超过了诉讼时效期间并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何启全负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  张雪萍代理审判员  吴 靖二〇一六年九月二十八日书 记 员  陈珏劲