浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍越袍民初字第106号原告毛征。被告绍兴捷顺汽车销售服务有限公司，住所地绍兴市袍江工业区康宁东路130号。法定代表人李跃胜，总经理。委托代理人（特别授权代理）章志强，绍兴市东方法律服务所法律工作者。委托代理人（特别授权代理）邓鸣，浙江大公律师事务所律师。原告毛征诉被告绍兴捷顺汽车销售服务有限公司（以下简称捷顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理，依法由审判员裘彬彬独任审判，分别于2015年4月30日、2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告毛征，被告捷顺公司之委托代理人章志强、邓鸣到庭参加诉讼。本案双方当事人申请庭外和解6个月。司法鉴定时间为2015年11月1日至2016年9月9日。本案现已审理终结。原告毛征诉称，2011年1月，浙江港越汽车销售服务有限公司（以下简称港越公司）与原告签订临时租房协议一份，协议约定：港越公司将坐落于袍江新区康宁路（车辆管理所对面）的16间临时营业房和两间厕所出租给原告，租金每年49万元，水电押金1万元，租房保证金3万元等内容。其后，原告按约将53万元支付给港越公司。合同订立后，原告对房屋进行了装修，聘请工作人员准备开设公司，但在向国家相关部门办理公司登记时才发现，港越公司出租给其的房屋系违章建筑，政府规定在2011年1月10日前拆除。原告知情后多次与港越公司协商，要求返还53万元租金并赔偿损失，港越公司都未予理财，致纠纷发生。原告曾于2012年8月31日起诉，后因部分证据无法收集等原因，于2013年11月1日申请撤诉。现证据已收集完成，遂再次起诉。另查明，港越公司于2011年3月17日变更为本案被告捷顺公司。现原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告与2011年1月份签订的临时方租赁协议为无效合同；2、被告返还原告财产53万元（包括房屋49万元、水电押金1万元、租房保证金3万元）；3、被告赔偿原告损失15万元（包括支付被告53万元一年时间的利息损失、装修出租房支出的费用5万元、停电停水的损失5万元、水电重新改建费用2万元），以上全部总计68万元。被告捷顺公司辩称，一、原、被告于2011年1月签订的房屋租赁合同协议合法有效。该18间房屋系营业房残值拍卖，被告于2010年12月31日竞拍，取得该临时用房残值权利，拍卖人系绍兴袍江汽车城开发建设有限公司。由于该临时用房与被告合法取得的袍江新区康宁路G2-6#使用权地块项链，经袍江开发区商贸三产发展局同意延长2年使用期，故该房屋系合法出租，原告已经实际使用，原告承租后再分别转租给在车管所作中介业务的，原告收取转租租金收益，因此本案不存在无效返还的事由。二、退一步，即便租赁合同无效也不存在返还53万元房租的问题。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，即便合同无效，原告仍应按合同约定标准支付房屋占有使用费，因为原告已经实际使用，租赁合同已经实际履行完毕。三、原告所主张赔偿损失无事实和法律依据。首先针对利息损失问题，因合同有效，原告应支付房租，即便无效也应支付占有使用费，原告要求利息损失无从谈起。况且，原告与被告原股东俞月祥在2011年12月10日签订《补充协议》，约定“前租10间营业房租金拿到2012年7月30日前租金有毛征所有，7月30日后租金有俞月祥收益，原合同押金叁万元加水电费壹万元不予退还，冲2012年7月30日前房租，如营业房提前拆迁，双方自愿租金不得返还，空余10间或13间营业房从2011年12月1日以后自租作为工棚使用，不得作营业房使用”。原、被告双方实际已对房屋作界定，2011年1月12日开始计算，租金每年49万元，原告所有53万元合同履行完毕，相反原告尚欠被告自2012年1月12日起到实际腾退之日2012年8月31日止的房租，而且充分说明原告对之前2011年度的租赁情况是认可的，原、被告间的租赁合同是实际履行了的。关于装修支出5万元、停电停水损失、水电重新改建费用，无事实依据，更无法律依据。2012年9月1日被政府强制拆除时，所有的转租商户均从袍江管委会得到了赔偿，转租商户无异议，原告本人也从袍江管委会拿到了63200元的拆迁奖励，收条注明了对拆迁无异议，现原告自己以为房屋是违章建筑，这是他单方面的想法而已，在实际使用了租赁房屋后，再以合同无效提出要求返还租金，也是对房屋租赁合同无效的法律适用认识错误。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、临时房租赁协议1份（原件存于2012绍越袍民初字第1150号案卷内），要求证明原、被告双方于2011年1月签定临时房租赁协议的事实。被告质证无异议。本院予以确认。证据2、收条1份、银行扣款证明1份（原件存于2012绍越袍民初字第1150号案卷内），要求证明原告向被告支付53万元的事实。被告质证无异议。本院予以确认。证据3、公告报纸复印件1份，要求证明涉案的16间营业房和两间厕所是在2011年1月10日前拆除的事实。被告质证对真实性没有异议。该公告与拍卖成交确认书内容一致，本院予以确认。证据4、中国汽车城开发建设办公室出具的公告复印件1份，要求证明中国汽车城公告涉案的营业房和厕所应该在2011年1月10日前拆除，属于违章建筑的事实。被告质证对对真实性提出异议，上面盖章的是中国汽车城开发建设办公室，而非拍卖公告中的绍兴袍江汽车城拍卖公告有限公司，应该由绍兴袍江汽车城来盖章，不应该以办公室的名义，也不能以办公室的名义来张贴公告或其他法律行为。本院对证据本身真实性予以确认。证据5、拍卖成交确认书1份（原件存于2012绍越袍民初字第1150号案卷内），证明被告公司前身港越公司股东单雷刚拍得涉案营业房及厕所两间的事实。被告质证无异议，但认为应以被告提供的为准。本院予以确认。证据6、综合整治通告复印件1份，证明2011年2月17日前要整改，营业房是违章建筑的事实。被告质证有异议，认为前一次诉讼中由法院所作调查笔录，里面所指的违章建筑不是诉争的营业房。本院对证据本身真实性予以确认。证据7、民事裁定书复印件1份，证明原告于2012年起诉后撤回的事实。被告质证无异议。本院予以确认。证据8、企业变更登记1份，要求证明被告变更登记的情况。被告质证无异议。本院予以确认。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据9、拍卖成交确认书1份、收据联2份，要求证明被告变更前的公司向绍兴袍江汽车城开发建设有限公司拍卖取得营业房残值并付清了相应拍卖款项，拍卖成交确认书应该以被告提交的为准。原告质证无异议。本院予以确认。证据10、关于参与房屋残值竞拍的承诺书1份、绍兴经济开发区商贸服务出具的证明1份，要求证明被告出租的临时用房合法的事实。原告质证认为承诺书是被告单方提的要求，其后面所说的领导批复是有异议的，不属于三产服务局的管辖范围，其无权批复；证明中的单位是商贸服务局，不是袍江管委会，没有权利来批准临时建筑的使用时间，证明中写明是因项目施工需要，要延长两年，其实被告是将临时营业房出租赚钱，这与商贸服务局批准的初衷是相悖的。本院对证据真实性予以确认。证据11、租户名单复印件1份，要求证明原告将承租的临时营业房转租给他们开店的事实。原告质证认为租户名单不能证明原告将临时房屋转租给他人。该证据系复印件，本院不予认定。证据12、收条复印件1份，要求证明原告方在袍江商贸三产服务局收到了拆迁款63500元的事实，两份证据原件均在商贸三产局内。原告认为需要看到原件才能证明其真实性，钱是收到的，但这是三产管理局给原告的奖励，与本案无关。鉴于原告对收到拆迁款的事实无异议，本院对证据真实性予以确认。证据13、2012年补充协议1份，要求证明原告与港越股东俞月祥约定对诉争的房屋租金在2012年7月30日前由原告所有，7月30日以后由俞月祥收益，水电押金合计4万元，已经抵充2012年部分房租；2012年1月12日开始原告只支付被告水电押金抵充的4万元，到实际拆迁为止其余款项并未支付的事实；双方到2011年12月10日合同已经履行，不存在返还问题。原告质证认为没有签过这个协议，要求笔迹鉴定。本院认为，结合证据17，原告在庭审中提出未签订过该协议，要求鉴定，但未缴纳鉴定费，对该协议予以确认。证据14、证明1份，要求证明临时营业房因基建需要在2011年6月28日起到2012年8月30日止接用临时用电。原告质证认为与本案无关。本院对证据本身真实性予以确认。证据15、赔偿清单复印件1组，要求证明前一次诉讼中法院向袍江三产局调取的，当时拆迁时诉争营业房是在使用中。原告质证认为损失情况原告不清楚，与本案无关，涉案的营业房早就不能使用了。该证据系复印件，本院不予认定。证据16、（2012）绍越袍民初字1150号案件中对袍江行政执法分局局长所作的调查笔录1份，要求证明当时房屋残值拍卖后没有要求拆除。原告质证对真实性无异议，但是当时情况不是这样的，我们去办公室多次协调过，这个房屋拍卖出来的时候就说要拆迁的。本院对该证据予以确认。证据17、本院向原、被告出示金华天鉴司法鉴定所出具的函1份，因第一次庭审中原告要求对证据13中的签名进行笔迹鉴定，后原告未缴纳鉴定费，故作退回处理。原、被告质证均无异议。经审理查明，2010年12月31日，港越公司与绍兴袍江汽车厂开发建设有限公司订立拍卖成交确认书一份，确认港越公司于同日通过竞价，以23万元买地袍江新区康宁路临时营业房残值，港越公司在付清全部款项后即可提取成交的拍卖物，并于2011年1月10日前将营业房自行拆除并办理。2011年1月，港越公司（甲方）与毛征（乙方）签订临时方租赁协议一份，约定甲方自愿将坐落于袍江康宁路（车辆管理所对面）的16间临时营业房和两间厕所租赁给乙方使用，租赁时间为2011年1月12日至甲方因需要收回临时房结束；计算租金从2011年1月12日开始计算，房屋租金为49万元/年，协议生效之日，乙方向甲方支付租房保证金叁万元、水电使用保证金壹万元；甲方出租的房源性质为临时方，该房在出租期内因甲方建设用地需要而必须乙方出房还屋时，乙方应无条件服从，房租费按乙方实际租用时间收取；合同落款甲方代表处由俞月祥签字。原告通过现金及银行转账方式合计支付给被告53万元。2012年10月18日，绍兴袍江经济技术开发区商贸服务局出具证明一份，内容为：“港越公司取得位于袍江新区康宁路G2-6地块的使用权，该地块相连有临时营业房16间及厕所2间，当时定于2011年1月10日前将该临时方拆除，并进行了临时营业房残值拍卖，后港越公司通过拍卖合法取得营业房的残值，后经该公司要求，要求将该营业房用于项目施工管理使用，我委出于建设需要，同意该公司意见，允许其延期2年时间拆除”。2011年12月10日，原告与被告原股东俞月祥于签订补充协议一份，约定：“前租10间营业房租金拿到2012年7月30日前租金有毛征所有，7月30日后租金有俞月祥收益，原合同押金叁万元加水电费壹万元不予退还，冲2012年7月30日前房租，如营业房提前拆迁，双方自愿租金不得返还，空余10间或13间营业房从2011年12月1日以后自租作为工棚使用，不得作营业房使用”。上述讼争房屋于2012年9月1日拆除，原告已领取拆迁款63500元。另查明，2011年3月17日，港越公司变更公司名称为本案被告捷顺公司。本院认为，关于本案原、被告于2011年1月签订的临时房租赁协议的效力问题。被告虽于2010年12月31日拍得讼争营业房的残值，但拍卖公告及拍卖成交确认书中均已明确拍得所得营业房必须于2011年1月10日前自行拆除并搬离，即被告并非取得讼争营业房的所有权或使用权，故原、被告签订的临时房租房协议应认定为无效。原、被告签订的租赁合同虽无效，但因为租赁是一种行为合同，无法返还，鉴于原告已实际使用了房屋，且已领取了拆迁款，可以参照约定租金结算条款计算实际的占有使用费。同时，原告与被告原股东俞月祥在2011年12月10日签订的补充协议中双方已约定了原合同押金3万元、水电保证金1万元不再返还，抵充租金，且原告租用房屋已超过一年。现原告原告诉请要求被告归还原告已交付的53万元及一年的利息损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。因租赁合同无效，原告无权追究被告的违约责任，而只能追究其缔约过错责任。被告明知出租房屋系应拆房屋仍将该房屋出租应承担主要的缔约过错责任，而原告作为完全民事行为能力人，该尽到相应的注意义务也应承担一定的缔约过错责任，即被告对由此造成的原告损失应承担主要的赔偿责任。本案在审理过程中，原告主张损失有装修费用、停电停水的损失及水电重新改建费用，然未举证证明其损失的存在，故应承担举证不能的法律后果。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2011年1月签订的临时房租赁协议无效；二、驳回原告毛征的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5300元，由原告毛征负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  裘彬彬二０一六年九月二十七日书记员  寿雯婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。