北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初617号原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号，组织机构代码60002××××。法定代表人王盛雄，董事长。委托代理人闫晓会，女，1989年3月3日出生，北京万通鼎安国际物业服务有限公司职员。委托代理人胡克强，北京市。被告骆虹，女，1969年10月21日出生，公民身份号码×××。委托代理人骆嘉（骆虹之弟），1972年11月27日出生，户籍所在地北京市西城区。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安公司）与被告骆虹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万通鼎安公司委托代理人闫晓会、胡克强及被告骆虹委托代理人骆嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万通鼎安公司诉称：被告为北京市顺义区×404号房屋（预售合同记载为×104）的业主。原告为被告所居住的×提供物业管理服务。物业管理费标准为8元/月/地上建筑面积。自被告入住以来，原告履行了物业管理服务义务，但是被告累计拖欠自2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费56920.32元。同时，被告还应支付迟延付款滞纳金，其中暂计算至2015年10月31日为6745.05元。被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益。故此，依据我国相关法律，起诉至法院，要求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费56920.32元；2.判令被告向原告支付计算至实际付款日的迟延付款滞纳金，暂计算至2015年10月31日为6745.05元；3.判令被告承担本案诉讼费。被告骆虹辩称：房屋产权登记在被告骆虹名下，地上建筑面积为296.46平方米。被告尚未交纳2014年和2015年的物业费。《前期物业服务合同》是开发商与物业公司签订，不是我方与物业公司签订。前期购房时，开发商宣传的是英式管家服务，该标准比较高，而原告提供的物业服务没有达到该标准。前期被告虽然没有入住，但是还是按期交纳物业费。2013年，被告打算装修入住，但物业公司的工作人员不给被告房屋的结构图和线路图，且态度恶劣。后被告要求跟原告交涉，但始终没有见到原告经理。涉诉小区人员进出管理有问题，被告从买房到现在，从没有保安询问过被告是干什么的，开车进出小区也没有保安询问，物业没有履行最起码的安全保卫职责。小区存在私搭乱建情况，被告购买的是独栋房屋，但左右邻居都存在加建，原告对此没有管理，对大型的施工车辆也没有进行管理。因被告没有交纳物业费，后期原告已经停止为被告服务，被告认为不合理。因为原告服务太差，被告准备把房子卖了，便将钥匙委托原告保管，但是有人来看房时，原告不配合提供钥匙，导致无法卖房。被告无法确定原告停止为其服务的时间。被告要求少交一部分物业费，但对于少交的数额无明确意见。经审理查明：被告骆虹系涉诉期间内涉诉房屋的所有权人。房屋地上建筑面积为296.46平方米。被告尚未向原告交纳2014年及2015年的物业费。北京广厦富城置业有限公司（以下简称广厦公司）系涉诉小区的开发商。2010年5月11日，广厦公司（甲方）与万通鼎安公司（乙方）签订《×家园项目前期物业服务合同》，约定由万通鼎安公司为×家园项目提供前期物业服务。该合同第八章第1.1条约定：多层住宅物业费标准为人民币8元/平方米/月，交纳方式为预交。第八章第1.6条约定：物业服务费应当自甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付【半年】的物业服务费。此后按【半年】交纳，具体时间为每年1月和7月交纳费用。业主及物业使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方有权自逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的万分之三的滞纳金；2013年12月26日，甲、乙双方签订《×家园项目前期物业服务合同》补充协议（八），该协议载明：第一甲乙双方于2010年5月11日签署了《×家园项目前期物业服务合同》及其《补充协议》（一）至（七）（以下统称“原合同”）……；第二因截至本补充协议签订之日该小区业主大会仍未成立，故双方拟延长原合同期限。据此，双方经友好协商，达成如下意见：第一条双方延长原合同期限暂至2016年12月31日止，合同期限未满、小区业主大会成立的，在业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效的同时，本合同自然终止。庭审中，原告提交2012年12月31日由业主骆虹签字确认的×家园钥匙托管协议一份，用以证明原告为被告提供部分物业服务。被告主张原告物业服务存在瑕疵，主要问题有：1.被告进入小区，保安没有过问；三轮车进入小区，保安人员不予管理。被告提交两段录像予以证明；2.被告邻居私搭乱建，影响被告正常使用房屋，原告不予制止；3.原告管家声称已停止为被告提供物业服务，并提供录音予以证明。对此，原告称：1.关于进出问题，因三轮车是小区内小卖部拉货或业主装修拉货，保安知道此情形，可以直接进入。小区80%的业主做了远程系统，不用人为操作放行，栏杆可自行抬起；2.关于私搭乱建，原告认可被告邻居存在违建情形，原告已经劝阻并报告城管，但因无执法权，无法制止业主行为；3.关于录音，原告认可是被告与其工作人员通话内容，但是被告的录音诱导性太强。本案审理过程中，原告认可被告房屋两侧邻居有违法改扩建行为，但未提交证据证明其就被告两侧邻居的加建、改建行为进行了制止并向相关部门报告。上述事实，有庭审笔录、前期物业服务合同及补充协议（八）、照片、北京市商品房预售合同、录音录像等在案佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。广厦公司与万通鼎安公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，并未损害业主利益，应属合法有效。《前期物业服务合同补充协议（八）》之性质与《前期物业服务合同》相同，亦属合法有效，本案原、被告双方均应遵守。原告万通鼎安公司已经于涉诉期间内为涉诉小区提供物业服务，故被告骆虹应按约定交纳物业费。原告主张物业费标准为8元/月/平方米，具有合同依据，本院予以支持。被告认可其未交纳涉诉期间内的物业费，本院予以确认。但根据被告所举证据来看，原告在小区外来人口和车辆进出小区门口时的管理有一定瑕疵，特别是在被告邻居对自有房屋进行改扩建的情况下，未能举证证明履行了物业公司应尽到的制止和报告的义务，影响了被告的权益，故本院认定原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，对被告应缴纳的物业费数额予以酌减。因原告提供的物业服务有瑕疵，其要求被告支付迟延付款滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告骆虹于本判决生效之日起七日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司二○一四年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业费共计五万一千二百二十八元二角九分；二、驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百九十二元，由原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担二百七十八元（已交纳），由被告骆虹负担一千一百一十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  杨秀芝人民陪审员  梁玉春人民陪审员  邓士霞二〇一六年九月二十六日书 记 员  曾庆贺