上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初47252号 原告：上海农林职业技术学院，住所地上海市松江区。 法定代表人：魏华，院长。 委托诉讼代理人：陈庆，上海市金茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐丽锦，上海市金茂律师事务所律师。 被告：上海元颢园林绿化有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：郁颢，总经理。 委托诉讼代理人：陈建华，上海陈建华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘极军，上海陈建华律师事务所律师。 原告上海农林职业技术学院诉被告上海元颢园林绿化有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告上海农林职业技术学院的委托代理人陈庆、徐丽锦、被告上海元颢园林绿化有限公司的法定代表人郁颢及其委托代理人刘极军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海农林职业技术学院诉称，2009年7月1日起被告开始租赁原告名下位于上海市浦东新区新港镇南果公路XXX号的原品优基地，面积为140亩，双方就该地块的租赁事宜签订了《上海市农业实验场品优基地租赁协议》，约定乙方的租赁用途为以绿化苗木和兰百合扩繁等为主，在河道、水池(塘)进行清塘整理养鱼，适当发展休闲垂钓，租赁费用为第一年人民币(以下币种相同)7.50万元，之后在前一年基础上按5%的幅度递增计算，被告上缴租金的期限为每年二次，分别为当年的七月和次年的一月，逾期上缴的按照每日0.30%收取滞纳金，租赁期限为一年等协议内容。协议到期后，双方续订了一年协议，续签协议的租赁期限为2010年7月1日至2011年6月30日止，协议的其他条款延续以前的内容，保持不变。2011年6月30日协议到期后，双方未再重新签订新的租赁协议，但被告仍继续使用原告名下的该地块。2014年9月12日双方就被告在系争土地上的苗木、物品的搬迁事宜形成了《会议纪要》，但此后被告未按会议纪要的约定期限搬离系争地块，为此原告于2014年11月5日向被告发出《关于落实2014年9月12日专题会议纪要决定事项的通知》，要求被告对照《会议纪要》内容，对未及时落实的事项立即采取补救。最终被告于2015年7月初搬离系争地块，但对2014年起至搬离为止的租金始终未付，经原告催告未果，为此诉讼法院要求判决被告：1、支付土地使用费140,485元；2、支付滞纳金289,920元；3、承担本案诉讼费用。 被告上海元颢园林绿化有限公司辩称，原告取得系争土地时间是在2013年8月1日之后，原、被告之间关于基地纠纷门牌号是老芦公路XXX号，原告提供的证据与该地址不符。2013年9月底原告对老芦公路XXX号进行大规模施工，整修了大棚，被告陆续归还了原告土地，被告实际使用的土地没有达到约定的140亩。原告陆续收回土地的过程中，对被告的苗木有所破坏，为此双方在产生纠纷后口头约定原告不向被告收取土地使用费。直至2016年7月1日被告向法院起诉之前，原告也没有向被告主张过使用费，所以2015年7月1日之前的诉讼请求超过了诉讼时效；原、被告没有签订过协议，没有约定过土地使用费标准，原告主张滞纳金没有依据。 经审理查明，坐落于上海市浦东新区新港镇南果公路XXX号的土地用途为副业和畜牧业，原使用权人属案外人上海市农业实验场。2004年4月27日上海市农林局作出了《上海市农林局关于同意上海农林职业技术学院建设实训基地的批复》[沪农林(2004)124号]，同意上海市农业实验场(包括土地、人员编制、场属资产、债权债务等)整建制划归上海农林职业技术学院管理。2010年6月25日上海市农业实验场(甲方)与被告(乙方)签订了《上海市农业实验场品优基地租赁协议》，约定租赁期限为2010年7月1日至2011年6月30日，租赁范围为上海市农业实验场南果公路西侧的原品优基地，面积140亩左右，其中二层办公楼房的第二层及现有兰百合区域(约10亩)仍由甲方使用，租赁用途为以绿化苗木和兰百合扩繁等为主，对河道、水池(塘)进行清塘整理养鱼，适当发展休闲垂钓。协议第4条“租赁费用”约定：1、……，2、甲方优惠提供土地、房屋等以及有关服务，乙方第一年上缴给甲方7.50万元管理费，如继续开发，之后管理费在前一年基础上按5%年递增计算，水电费用另外单独计算，由甲方按月向乙方收取结清，3、乙方向甲方上缴费用期限分为每年二次，分别为当年的七月和次年的一月，各上缴年费用的50%，由甲方开具收据，逾期上缴的按照每日0.30%收取滞纳金。协议到期后，双方未签订书面协议，被告继续使用系争土地。2013年8月1日系争土地的使用权人变更登记为原告。2014年9月12日原、被告就上海农林职业技术学院南汇实训基地(以下简称基地)建设及被告公司在承租基地上的苗木、物品搬迁事宜进行了协商，并签署了《会议纪要》，内容为：……3、被告公司承诺在9月22日之前搬迁芒草基本完毕，以后随温室施工进展，以不影响温室施工为前提陆续将其他苗木、物品搬迁完毕，4、被告承诺在10月10日前将黑麦冬挖起搬离大棚暂时假植于基地指定位置(需要8-10个连栋，2个月后搬离)，以确保此大棚维修和改建任务的按期完成，5、被告承诺服从基地门卫安全的统一管理，同意交出基地大门遥控器，同时学院承诺给予被告进出基地的方便，6、被告承诺种植马蹄莲的4个连栋大棚，最迟在明年7月1日之前搬迁完毕，并同意学院在马蹄莲生产期间进行基地大棚的维修和滴管埋设，……，10、被告承诺所有苗木、物品在明年7月1日之前全部搬迁完毕，11、学院与被告共同承诺，在基地建设和被告苗木、物品搬迁过程中，遇到本会议纪要未及或不明的问题，双方友好协商。2016年6月23日原告向本院提出诉讼如前。 另查明，2014年12月1日被告以财产损害赔偿纠纷为由向本院提出诉讼[(2014)浦民二(商)初字第4350号]，要求原告赔偿财产损失暂定500万元，2015年3月16日被告申请撤回起诉。2016年6月16日上海市农业实验场出具《情况说明》一份，确认其在原告委托管理的授权范围内与被告签订了租赁协议，现该地块的土地使用权人登记为原告，所以由原告向被告追索相关土地使用费。 再查明，浦东新区新港镇南果公路XXX号现地址变更为上海市浦东新区书院镇老芦公路XXX号。 审理中，原告提出：根据相关诉讼时效的司法解释第5条规定，原告于2016年6月17日提出诉讼，按照被告提出的1年诉讼时效，最后一笔债务到2016年7月1日才到时效，从原、被告建立租赁关系开始到最后2015年6月30日截止的所有租金或者使用费都是同一债务，在最后一期债务超过诉讼时效之前，原告就全部债务都可以主张，原告的诉讼未超过诉讼时效。被告实际使用土地虽超过2015年7月1日，但是原告对之后的期间不予追究，确认被告于2015年7月1日搬迁完毕。2009年被告与上海市农业实验场确实签订租赁协议，该协议中除了租赁期限外，其余均与2010年签订的租赁协议相同，也约定了管理费的递增条款。由于2010年的租赁协议为重新签订的合同，2011年7月至2012年6月期间虽被告都是按照7.50万元支付，没有支付递增的租金，但并不代表原告同意变更合同的递增条款，为此原告明确诉讼请求为：1、被告支付从2013年7月1日至2014年6月30日应付租金86,822元(按照5%递增到2013年7月1日计算)，被告支付了37,500元，剩下还有49,322元未付；2014年7月1日至2015年6月30日租金91,163元，被告全部未付，两项合计为140,485元。滞纳金部分，被告有3期租金未付，合同约定租金是半年一付，对于一月或七月没有约定具体时间，所以均以次月1日开始计算滞纳金，第一期基数是128,287元，从2014年2月1日至2016年6月17日，第二期基数是45,581.50元，从2014年8月1日至2016年6月17日，第三期基数是45,581.50元，从2015年2月1日至2016年6月17日，均按照日千分之三计算，总计金额289,920元。 被告则提出，被告已于2015年6月30日全部搬走。原告与被告之间没有签订租赁协议。原告主张2013年8月1日取得南果公路XXX号的土地权属登记，但是被告取得应是老芦公路XXX号。被告与农业实验场的关系，并不当然适用原被告。被告跟案外人上海市农业实验场签订的协议条款并不能当然适用原、被告。被告和上海市农业实验场签订的合同为一年一签，从2009年7月1日开始，最后一份合同期限是2010年7月1日至2011年6月30日，2009年的时候双方约定的租金是7.50万元，租期是一年，虽约定了租金递增条款，但是到2010年6月25日双方重新签订协议时，如果按照递增条款的话，2011年度的租金应该要增加5%，但双方约定的租金还是7.50万元，所以应该认定没有递增条款，而且2011年7月1日之后，被告和上海农业实验场没有续签合同，所以5%递增条款和滞纳金都没有合同约定，被告不同意承担支付义务。如果按照被告和上海农业实验场确定的每年5%递增幅度计算，原告主张2011年度、2012年度、2013年度、2014年度的租金无误，2013年7月1日至2014年6月30日期间被告付了租金37,500元。原告对系争土地进行施工期间，形成了原、被告间的会议纪要，原告考虑到要对被告的苗木进行毁损，而且被告要提前交付土地给原告，原告没有向被告主张土地使用费，只要求被告在2015年7月1日搬离。本案起诉之前，原告也没有向被告主张过使用费，所以有关土地使用费的诉请被告不同意。如果法院认定被告与案外人上海市农业实验场的权利由原告承继，那么年租金的标准应该以75,000元计算，2013年7月1日到2014年6月30日的租金为37,500元、2014年7月1日至2015年6月30日的租金为75,000元，这些租金原告都同意免除了，也就不存在逾期滞纳金问题，且滞纳金标准双方也没有约定，如果被告确实需要承担滞纳金的，对原告主张的三期滞纳金的计算期间无异议，滞纳金基数如果是按照5%递增，对原告主张的金额无异议，但是被告认为根据原、被告合同实际履行的情况，使用费不应该按照递增计算，应当按照75,000元/年的标准计算。同时，对于计算滞纳金的标准，原告主张的日千分之三的计算标准明显过高，要求下调，被告认为合理的计算标准应当是银行同期存款利率。租金的诉讼时效是1年，原告于2016年6月17日向法院提出诉讼，所以2015年6月17日之前的主张均已超过了诉讼时效。同时根据租赁协议，租金支付的约定是按年或者按期支付，每一期使用费为不同期间的不同债务，不应当作为同一债务来计算时效，原告只能主张2015年6月18日至2015年6月30日期间的使用费。 认定上述事实，由经庭审质证的上海市房地产登记簿、《上海市农林局关于同意上海农林职业技术学院建设实训基地的批复》、《上海市农业实验场品优基地租赁协议》、《会议纪要》、上海市公安局浦东分局书院派出所的《证明地址》、《情况说明》等证据及庭审笔录在案佐证。 本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。上海市农业实验场于2004年划归原告管理，被告与上海市农业实验场签订租赁协议时，应属于受原告管理期间，2013年8月1日系争土地使用权登记至原告名下，2014年1月原、被告签订《会议纪要》时应该知晓其与上海市农业实验场就系争土地签订租赁协议上的权利义务已经归属于原告，所以被告对原告主体资格提出的异议本院不予采纳。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告认为与原告间没有订立书面协议，所以没有租金及滞纳金约定的观点本院不予采纳。对于租金是否应按约递增的问题，由于被告与上海市农业实验场分别于2009年、2010年订立了二份独立的租赁协议，虽协议内容一样，但并不代表放弃协议中关于租金按年递增的约定，被告认为租金应按照每年7.50万元计算的观点本院不予采纳。延付或拒付租金的诉讼时效为一年。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。根据租赁协议约定，被告应支付年租金金额为7.50万元，每年分二次支付，即当年的7月和次年的1月，所以该一年的租金为同一期债务分期履行，原告认为所有年度租金均为同一债务的观点本院不予采纳，原告主张2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金显然已经超过了诉讼时效期间。被告认为原告只能主张2015年6月17日至6月30日期间的租金，2014年7月1日至2015年6月17日期间的租金已经超过诉讼时效，但由于2014年7月1日至2015年6月30日为同一期债务，故被告认为原告只能主张2015年6月17日至2015年6月30日期间租金的观点本院不予采纳，该年度的租金为91,163元，但考虑到被告逐步搬离系争土地的事实，本院酌情确认该年度租金为7.50万元，租金协议对滞纳金有明确约定，但日千分之三的标准显属过高，本院根据被告的请求，酌情调低为日万分之四计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下： 一、被告上海元颢园林绿化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海农林职业技术学院租金(管理费)7.50万元； 二、被告上海元颢园林绿化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海农林职业技术学院逾期付款滞纳金，以37,500元为基数，从2015年2月1日起计算至2016年6月17日止，以37,500元为基数，从2015年8月1日起计算至2016年6月17日止，均按日万分之四的标准计算。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,756元，减半收取计3,878元，由原告上海农林职业技术学院负担2,898元，被告上海元颢园林绿化有限公司负担980元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 陆 菁 二〇一六年九月三十日 书记员 顾鼎鼎 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算