湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂09民终668号上诉人（原审被告暨反诉原告）廖中华，男，1965年8月9日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人周旭亮，北京冠领律师事务所律师。代理权限：代为参加开庭审理，发表庭审意见，举证、质证，协议、沟通，主张、放弃、变更上诉请求。被上诉人（原审原告暨反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路23号，组织机构代码：66769216-4。法定代表人冯芬芬，该公司总经理。委托诉讼代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）袁云平，男，1956年11月22日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，反诉、上诉，代为签收法律文书等。上诉人廖中华因与被上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）、被上诉人袁云平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第02534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖中华及其委托诉讼代理人周旭亮、被上诉人保丽公司的委托诉讼代理人饶彬、被上诉人袁云平的委托诉讼代理人袁琛丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人廖中华的上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实后依法改判，改判保丽公司赔偿廖中华损失款499345元。2.由保丽公司、袁云平承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对违约事实的认定存在错误。保丽公司在2013年3月29日给各商户发出的《告知书》中明确表示“在2013年7月19日合同期满前，将采取对整个建材市场停止供电和供水”。实际上保丽公司不止自2013年7月20日起长期对整个建材市场停电、停水，还采用封锁商铺大门，并安排社会闲杂人员对各商户进行威胁、恐吓，甚至对部分商铺进行了强拆；另，一审判决第14页关于焦点5的认定中，一审判决先是否认了保丽公司停水停电的事实，后又认可停水停电给廖中华造成的损失，对于保丽公司是否停水停电等违约事实的认定前后矛盾，认定不清；事实上，保丽公司在租赁期间的确采取了停水停电，封锁大门等方式逼迫廖中华搬迁，违约事实确实存在。二、一审法院对于廖中华损失认定存在错误，远远低于廖中华的实际损失。（一）廖中华提供了完整的证据证明廖中华的实际损失。廖中华在一审中提交的证据七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六，综合证明了廖中华为履行租赁合同以及保丽公司违约而产生的各项费用或损失；上述证据已经完全证明了因保丽公司的违约行为给廖中华带来的巨大经济损失。（二）一审法院对于廖中华的损失认定错误。一审判决第14页关于焦点四的论证中，对于停水停电的事实，未作出明确的结论；廖中华已提交充分的证据证明了廖中华的损失，一审法院认定廖中华的损失为20000元无任何依据；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿中明确包含了合同履行后可以获得的利益；且根据《最高人民法院关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定：根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。廖中华租赁合同违约造成无法经营的损失属于经营利润损失，应当予以赔偿。（三）一审认定装修费错误，一审中提交大自然家居木门装饰工程决算表两份，但在一审判决中将木门装饰工程决算表证据漏列。（四）一审判决对保证金予以认定，但没判令返还，且在本案中廖中华交纳六个月租金，但一审判决认定只交纳三个月租金。一审法院认定的损失数额严重偏离事实，其认定存在错误。三、一审法院忽略建材行业商铺租赁经营与一般商品房租赁的重大区别。（一）建材商铺经营的投入更高，成本回收的期限更长。一个新建材城刚开业前一两年往往生意冷清，需要商户们几年时间的正常运营才能逐渐提高销量。经营建材商铺，获得品牌的代理权需支付高昂费用，商铺装修必须符合厂家规定的高品质精装，还需要垫付数十万购买产品样品予以展示。因此，一个建材商铺完全收回成本开始盈利通常便需要好几年。任何一个正常商人都不可能在明知不能长租的情形下，仍然去进行一场百分百损失惨重的买卖，无论是从常识还是从保丽建材大市场所有商户的租赁合同情况来看，都能够看出是出租人利用其绝对优势地位，在口头许诺长租的情况下，格式化的合同，合同内容及租赁期间几乎完全相同，以每年租金不同为理由每年定期与所有商户分别续签。2011年12月19日签订的2012年1月1日至2012年12月31日租赁合同除了格式条款外，还专门在最后补充约定，出租人保障至少在2013年12月31日前让承租人在本市场内正常开展经营活动。从“至少”二字也能看出，承租人与出租人之间并不是租期一年的短租关系，结合实际情况来分析，基于诚实信用原则和公平原则，承租人与出租人之间的关系实质应该是以每年续签为惯例的长期租赁关系。（二）单个建材商铺的销量，受整个建材市场经营状况的影响更为严重。一个建材商铺通常只代理一个专门品牌，产品的种类十分有限，而房屋装修需要众多品牌的多种产品，消费者对售后保修和服务也有很高要求，因此一个品牌和产品种类完善并且长期稳定经营的建材市场，才能够吸引到足够多的客户进场购买。而保丽建材大市场开业的时间并不长，商户们几年的积累才吸引了一群客户，但保丽公司分别于2013年3月29日、7月4日在市场内张贴要求商户清货退场的通知书，并于7月20日起长期停水停电，甚至封锁部分商铺大门等，陆续赶走了很多商户，直接造成了整个建材市场的销售业绩每况愈下。对于廖中华来说，2011年10月2日才开业经营，2013年2月便出现拆迁风波，销售业绩才刚稳定下来便直线下滑，不但前期投入的高昂成本未能完全收回，每年依然需要支付不菲的品牌代理费，完不成当年的销售任务量还要额外损失厂家返利，再加上每月的房屋租金，不只是几年辛苦完全落空，还要负担各项成本造成重大损失。四、一审法院针对类似情况做出过多份判决，已提交相关证据，同样的案件事实认定相同，但判决结果不同。被上诉人保丽公司辩称：1.一审判决没有查明停水电是否发生，保丽公司未实施过停水电行为，不存在一审法院认定的停水电天数，廖中华亦未提交保丽公司实施停水电、恐吓、锁门等证据。2.一审判决第14页焦点五中的认定，廖中华认为关于停水电的事实模糊，印证了保丽公司没有实施停水电行为的事实。3.一审判决推定保丽公司违约事实客观存在，但保丽公司不存在违约。保丽公司与廖中华之间没有合同约定，只是代理行为派生而来。且廖中华认为保丽公司违约没有事实依据、亦无证据证明。4.廖中华所谓的提交的证据与本案无关联性，签订的案涉合同期限为一年，因袁云平展期至2013年12月31日，2013年7月19日至2013年12月31日保丽公司进行追认，廖中华将合同履行完毕，不存在装修等损失。5.一审判决要求保丽公司支付廖中华的损失2万元没有事实依据。6.因合同约定期限为一年，双方签订的合同系双方真实意思表示，且为双方签字认可，均为一年一签，廖中华认为建材行业商铺租赁经营与一般商品房租赁存在重大区别不符合法律规则。7.对于廖中华的损失要求，综合本案看，其主张不能成立，其诉称的事实与理由均为廖中华单方所称，并非客观事实及证据印证的事实，亦非一审法院认定的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人袁云平辩称：1.关于本案纠纷，一审判决认定事实清楚。2.一审判决认定赔偿廖中华损失20000元，因保丽公司与袁云平均未上诉，请求二审法院维持原判。一审法院认定事实：2010年4月7日，保丽公司与邱保国签订授权委托书一份，委托邱保国全权处理其位于孝感市北京路和北京一路交汇处的保丽建材大市场的对外出租和发包，并由委托人承担法律后果。同日邱保国与袁云平签订承包合同一份，约定由袁云平将保丽建材大市场、2009年4月1日承包合同的范围（场内行政办公楼2-3层除外）和南侧原二运公司场地整体承包，承包期限为2010年7月19日至2013年7月19日。同时合同约定，袁云平有权以自己的名义对保丽建材大市场内的商铺进行招租，经营管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用。双方还对租金、各自的权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，2011年3月2日、2012年12月12日，袁云平即将其所承包的保丽建材大市场A区F10号商铺（面积411.5平方米）转租给廖中华，两次合同均约定租赁期限为一年，合同一年一签，在签章栏有保丽建材大市场的印章，并有袁云平的签字。2013年3月29日、同年7月4日，保丽公司两次向廖中华发书面告知书和限期退场通知，要求廖中华等商户在同年7月20日前搬离商铺。另查明，廖中华与袁云平2011年3月2日签订的租赁合同期限为2011年3月2日至2011年12月31日，合同保证金20000元，前三个月租金31164元。2012年12月12日签订的租赁合同期限为2013年元月1日起至2013年12月31日止，合同约定廖中华要支付保证金20000元，并支付三个月租金37035元，以后每次提前15天预付三个月租金。合同签订后，廖中华对该商铺进行了装修，共花费装修费283978元，并投入资金招收店员，开始经营大自然家居（橱衣柜）。经营一年半后，2013年3月29日，保丽公司贴出《告知书》，告知廖中华，保丽公司与孝感保丽建材大市场的租赁承包人袁云平签订的租赁合同于2013年7月19日到期，期满后整个市场要拆除改建，并要求廖中华等商户做好清货退场的相关准备。2013年7月4日，保丽公司向包括廖中华在内的商户发出《限期退场通知书》，要求所有商户自通知之日起至同年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切财物，交还全部承租物业。2013年7月20日后，保丽公司对廖中华的商铺多次停水停电，导致廖中华无法正常经营。再查明，本案所涉的位于孝感市北京路和北京一路交汇处的保丽建材大市场并未在工商行政管理部门注册登记，其实质归保丽公司所有。一审法院认为：本案的争议焦点：一、袁云平与廖中华的转租合同是否合法有效；二、保丽公司是否存在违约行为；三、袁云平、廖中华应否腾退其租赁的商铺；四、廖中华的损失如何认定；五、袁云平是否承担责任。对焦点一，一审法院认为，本案所涉租赁合同的出租房为孝感保丽建材大市场，但因其未在工商行政管理部门登记，且保丽公司在其提交的证据二中，已承认该物业归其所有，故该租赁合同的出租方实际为保丽公司。保丽公司全权委托邱保国对该物业进行出租和发包，同时邱保国又将该物业整体承包给袁云平，由袁云平自主经营，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。无论是保丽公司出具给邱保国的授权委托书，还是邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》均未注明授权期限。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该行为有效。袁云平持上述委托书与廖中华签订超越代理权限的转租合同的行为符合表见代理的相关规定，虽然合同期限至2013年12月31日届满，但廖中华有理由相信袁云平能够全权代理保丽公司对外签合同，并对其授权期限不知情，因此袁云平和廖中华签订的租赁合同合法有效。对焦点二，一审法院认为，该租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。廖中华以保丽公司和袁云平在合同履行期间，擅自单方通知其搬离商铺，并采用停水停电等手段迫使清退商铺，致使廖中华无法正常经营并造成经济损失，保丽公司应承担违约责任的主张，因廖中华提供的证据依据不足，且租赁合同已实际履行届满，故对其主张未予支持。对焦点三，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方的租赁合同于2013年12月31日届满，双方无续租的合意，权利义务即终止，袁云平、廖中华应当腾退所租商铺，故对保丽公司要求袁云平、廖中华腾退租赁商铺的请求，依法予以支持。对焦点四，一审法院认为，如上所述租赁合同合法有效，虽廖中华对保丽公司存在违约行为提供的证据依据不足，但在保丽公司通知并要求廖中华在2013年7月20日前搬离商铺至合同期满期间，虽保丽公司、袁云平均不认可实施过停水停电行为，廖中华亦未提交证据证明，但停水停电给廖中华的经营损失实际存在，酌情认定廖中华经济损失20000元。对于焦点五，一审法院认为，袁云平在明知自己与邱保国签订的合同至2013年7月19日终止的情况下，仍超越代理权限与廖中华签订转租合同至2013年12月31日，其违背诚实信用的原则，存在重大过错，由此给保丽公司造成的损失，应当由袁云平承担，并应当在合同期满后腾退其承租的商铺，但因保丽公司未对袁云平追偿损失，故对该损失不作处理。综上所述，袁云平、廖中华应腾退其租赁的商铺，保丽公司应赔偿廖中华的损失20000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：1.廖中华、袁云平于判决生效后十五日内将保丽建材大市场A区Ｆ1０号411.5平方米的租赁场地交还给保丽公司。2.保丽公司赔偿廖中华经济损失合计20000元；3.驳回廖中华的其他反诉请求。案件受理费150元，由保丽公司负担，反诉费15025元，由廖中华负担。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，上诉人廖中华围绕上诉请求依法提交了如下证据：湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第00644号民事判决书。拟证明：该份已生效判决书证明本案一审判决错误。该生效判决书对本案有参考价值，1.ＸＸ与廖中华均为保丽建材大市场租户，ＸＸ租赁为K区、廖中华租赁为F区；2.认定的事实除面积外，其他基本一致，ＸＸ租赁面积为342.4平方米，廖中华租赁面积为411.5平方米，ＸＸ租赁面积比廖中华小70平方米。ＸＸ的判决书第六页第二行列明“应依法承担违约责任”，同样的情况，在本案一审判决书第十四页第一段，没有认定为承担违约责任。本案判决与ＸＸ案件判决相互矛盾。对廖中华提交的证据，本院认证如下：上诉人廖中华提交的证据系从中国文书裁判网系统打印，故本院对该份证据的真实性予以确认，但该份判决书系ＸＸ与保丽公司、袁云平之间租赁合同纠纷，与本案无关联性，故对该份证据的证明目的不予采信。二审经审理查明，一审查明事实除认定“2013年7月20日后，保丽公司对廖中华的商铺多次停水停电”无证据支持外，其他属实。二审另查明：1.2010年初，保丽公司通过合法竞拍方式取得保丽建材大市场物权，并办理相关登记手续。2.2013年8月2日，湖北省孝感市孝南区人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019号民事判决后，保丽公司与袁云平通过协商追认袁云平与各商户签订的租赁合同效力。3.案涉房屋已于2016年7月被拆除，且在庭审中，各方当事人均表示一审判决第一项“廖中华、袁云平于判决生效后十五日内将保丽建材大市场A区F10号411.5平方米的租赁场地交还给保丽公司”已于一审判决作出后履行完毕。本院认为：本案纠纷因保丽公司与袁云平签订《租赁承包合同》以及袁云平与廖中华签订《租赁合同》而引发，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》之规定，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。上述租赁合同系双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效。本案二审争议的焦点问题为：保丽公司是否存在违约行为。本院认为：本案中，因保丽公司在2010年取得保丽建材大市场物权后，追认邱保国与袁云平签订的《租赁承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保丽公司与袁云平成立租赁承包合同关系，袁云平对保丽建材大市场行使出租、收取租金、管理的权利。2013年1月1日前，袁云平与廖中华采取一年一签的方式，签订《租赁合同》，并均已履行完毕。后袁云平与廖中华签订《租赁合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁云平具有代理权，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，袁云平在代理权限内，与廖中华签订的《租赁合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，该期间袁云平的租赁合同权利、义务由被代理人保丽公司承担。又袁云平与廖中华签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保丽公司于2013年8月事后追认袁云平与各商户签订的租赁合同效力，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，袁云平与廖中华签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）经保丽公司追认后有效，该期间内袁云平的租赁合同权利、义务应当由保丽公司承担。廖中华主张保丽公司存在违约行为的理由主要有三点：一是在正常经营期间，保丽公司向全体商户发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，造成承租人不能安心履约无法正常经营形成不必要的损失。二是袁云平向廖中华口头承诺，可长期租赁经营。三是在租赁期内，保丽公司停水停电干扰其正常经营，致使其不能实现租赁合同目的。对于廖中华提出的上述三点理由，本院评判如下：一是保丽公司发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，本案中袁云平与保丽公司签订《租赁承包合同》于2013年7月19日届满，袁云平与廖中华签订的于2013年12月31日届满的租赁合同超越其代理权限。又根据本案所查明的事实，保丽公司于2013年8月事后追认袁云平与廖中华租赁合同的效力，追认行为发生于发放《告知书》、《限期退场通知书》之后，故业主保丽公司作为涉案房屋的物权所有人要求承租人廖中华限期退场是其正当权利的行使，不构成对袁云平及廖中华租赁权益的侵犯，即保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》，系物权所有人保丽公司应当享有的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》行为不能视为违约。二是关于袁云平向廖中华口头承诺可长期租赁经营。由于在庭审过程中，廖中华并未提交相关证据证明袁云平作出过此承诺，袁云平亦不认可其向廖中华作出过此承诺，且袁云平与廖中华间的《租赁合同》为一年一签。三是廖中华上诉称保丽公司存在停水停电等干扰其正常经营的行为，因其未提交有效证据证明该行为由谁实施，实施的具体时间，因该行为造成何种损失及损失的具体金额。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，廖中华应承担举证不能的不利后果。故廖中华基于保丽公司、袁云平违约的上诉请求因其证据不足，不予支持。另外，廖中华上诉称其装修损失，装修属于正常经营的需要，廖中华在装修时应当根据租赁合同期限，合理核算装修规模，此费用应该视为经营正常投入、风险自担的范围。在无证据证明保丽公司存在违约的情况下，该经营风险不应由保丽公司承担，对于廖中华所提出的因保丽公司违约，应当承担的装修损失赔偿的主张应不予支持。另，关于一审判决第一项各方当事人二审中均表示已履行完毕，因案涉房屋在一审判决时并未腾退，一审作此判决并无不当，故本院对该项判决予以维持。综上，廖中华主张保丽公司存在违约行为，因无有效证据证明其主张，故对其诉讼请求不应予以支持。由于保丽公司在一审宣判后未提出上诉，且其在本案二审中明确表示“驳回上诉，维持原判”，视为其认可一审判决。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4790元，由上诉人廖中华负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  代绍娟二〇一六年九月二十二日书记员  潘 洁附适用法律条款《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。