河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0302民初7658号 原告王玉柱，男，1974年9月3日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人张春菊，河北德圣律师事务所律师。 被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司，住所地秦皇岛市海港区东港里。 法定代表人呼子会，经理。 委托代理人陈燕，河北世纪长城律师事务所律师。 被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司，住所地秦皇岛市海港区北部工业区。 法定代表人代登德，该公司总经理。 委托代理人李耀闻，河北百人合律师事务所律师。 原告王玉柱与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司（以下简称海港十建公司）、秦皇岛市镇坤玻璃有限公司（以下简称镇坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉柱委托代理人张春菊，被告海港十建公司委托代理人陈燕，被告镇坤公司委托代理人李耀闻均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉柱诉称，2010年9月29日，原告与被告签订《内部认购协议》认购位于西港北路××电子大厦住宅××套，现该大厦更名为天庆隆大厦。协议中出卖人一栏为秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司，协议落款盖章为秦皇岛市海港区第十建筑工程公司戈瑞鑫项目部。原告交付10万元首付款后，秦皇岛市海港区第十建筑工程公司戈瑞鑫项目部出具收据一份，并由该项目负责人的签字。需要说明的是，原告支付的是现款，而非收据上写的材料款抵房。但时至今日，该房屋已经建成，却不能交付使用。经了解，不能交付的原因是建造该房屋的土地属于工业用地，而非商品房用地。在原告购买该房屋之前，秦皇岛市海港区第十建筑工程公司戈瑞鑫项目部负责人称所售房屋是住宅，并出具了秦皇岛市戈瑞鑫能源电子邮箱公司出具的证明一份称，“此楼的销售部分能够分割办理分户房本。”现得知，秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司为瑞鑫电子大厦的建设单位，海港区第十建筑工程有限公司为该工程的承包人，二被告之间签订了《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（协议书）》，该协议书中对二被告的权利义务也均有约定。现秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司注销，其权利义务由秦皇岛市镇坤玻璃有限公司承继。在五年多的时间里，原告多次找二被告协商解决此事，甚至找政府相关部门也协调解决过，但均未能解决此事，故原告诉至法院请求人民法院依法判决：1、确认原、被告之间的《内部认购协议》无效；2、请求判令被告退还原告购房款10万元，并自交款之日起至被告退还全部购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。 被告海港十建公司辩称，原告所述并不属实，原告手中所持有的《内部认购协议》均没有加盖海港十建的有效印章，也没有证据证明向海港十建交纳了其所谓的购房款，更不是原告在当庭所述的加盖了戈瑞鑫项目部的盖章，因此该协议与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司无关，海港十建不承担任何法律责任。第一、针对本案部分原告中大部分原告所持有的《内部认购协议》上均没有任何与海港十建有关的印章、签字，这一部分原告诉请要求海港十建承担退还购房款并给付利息的请求完全没有证据支持，没有法律依据，海港十建对此不承担任何赔偿责任。第二、针对本案中部分原告所持有的协议，有的杨德琛签名，有的加盖了杨德琛私刻的海港十建戈瑞鑫项目部的印章，对于这些协议，被告海港十建不予认可，系杨德琛的个人行为，针对杨德琛私刻印章的行为我公司已经于2013年10月份向海港区公安局河东派出所报案，公安局已经立案侦查，并且已经予以证实。综上，原告诉请与被告海港十建无关，海港十建不承担任何赔偿责任。 被告镇坤公司辩称，第一根据我国合同法相关规定，合同具备相对性，在本案的合同中，没有加盖戈瑞鑫公司的公章，而且所有的收据中也没有戈瑞鑫加盖的公章，戈瑞鑫公司从未与他人签订有正式的商品房买卖合同或协议，也从未有人向戈瑞鑫公司缴纳过所谓的购房款，因没有与本案的原告签订有正式合同，也没有收取过原告的购房款，那么，被告镇坤公司认为不承担任何法律责任。同样，镇坤公司保留对杨德琛本人侵犯被告合法权益保留诉权。原告的诉请与镇坤公司无关，镇坤公司不知道第一被告的具体施工人把其所建设的工业用房直接当成住宅销售给原告。所出售的房款镇坤公司没有收到，第一被告收取的房款也没有用于施工建设，到现在为止第一被告和第二被告没有进行工程结算，按照镇坤公司的初步结算，第一被告多拿了工程款，镇坤公司已起诉第一被告追回工程款，所以本案原告主张权利的话应该向第一被告主张，如果是两个实际施工人涉嫌诈骗，非法获得了卖房款也应该由第一被告承担法律责任。原告自身也有过错，应当承担合同无效的过错责任，对二被告划分责任大小，而不是一并的承担责任。 经审理查明，原、被告诉争房屋座落于秦皇岛市海港区坤玻璃公司院内，地号为：1-1-396号，土地使用权人为镇坤公司，登记时间为2007年4月29日，土地用途为工业用地。诉争房屋的名称原为戈瑞鑫电子能源大厦，现更名为天庆隆大厦，分为1号楼和2号楼。１号楼建筑面积10431.8平方米，２号楼建筑面积10658.8平方米。房屋建设工程由戈瑞鑫公司作为建设方，承包给海港十建公司进行垫资建设。 为了建设大厦工程，2009年11月25日，戈瑞鑫公司（甲方）与海港十建（乙方）签订《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（协议书）》。协议第一条关于工程量的约定，注有“乙方自备机械，属包工包料。乙方代表人：杨德琛、赵喜山并各自承担2号和1号楼垫资建设的施工队伍”；第十条关于竣工结算的专项条款中约定：“１、待其大厦竣工经市建管机关验收合格，并将工程交付给甲方，６－１２个月内甲方负责将乙方工程中所垫资金全部返还给乙方，以部分５层以上房屋抵给乙方（含5-11层每平方米按2200元计算但不含暖气和电源的配套费）。甲方负责按照乙方需要的户主名称提供一次性过户手续，不承担卖方和买方的任何税费。乙方卖出的房屋单价要超过2200元/㎡，所超出的金额，以资承担税金（注：卖方税金从所卖房款中支出）。２、甲方在施工期间所卖的房屋款均要用于装修工程中去，到二期工程开工前，乙方所收的卖房款在垫付工程款的80％以内。３、首层到４层属甲方已付乙方工程费的楼层，若因甲方为乙方提供经济证明和作保工作，一旦发生纠纷，所造成的经济损失完全由乙方承担……。5、第13层为阁楼，它与同位12层房间容有一个房产证，因此１号楼12－13层归乙方所有或者自行出售。每平方米单价仍按照2200元计算……。注：五层进行变更，使每户有单独的供水、水暖、电的设施，其结构同6层以上。”第十二条约定：“监理公司及现场工程师和甲方现场工程监督人，开工建设时由甲方书面通知乙方。发包人：王洪章，乙方项目经理为杨德琛、赵喜山”。合同落款发包方有戈瑞鑫公司印章和王洪章的签字，乙方有海港十建的合同专用章及杨德琛的签字。合同签订后由杨德琛、赵喜山分别施工建设1、2号楼。戈瑞鑫公司先后拨付工程款57万元。 海港十建公司在施工期间陆续对外出售上述大厦的房屋。2010年9月29日，原告王玉柱与被告海港十建签订《内部认购协议》一份，该协议书载明：“出卖人：秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司，买受人：王玉柱。双方协商：出卖人现将西港北路戈瑞鑫电子大厦7层B室出售给买受人，协议如下：一、该住宅为7层B室，面积为68.85平方米，单价为2300元每平方米，计158355元。二、首付款10万元，余款交工前付清。三、买受人交齐总房款及各项配套费用后可领取钥匙。出卖人承诺在戈瑞鑫电子大厦整体综合验收后，小区各项配套设施全部交工。买受人办理房屋产权时，房屋产权姓名以本协议书中登记人姓名为准。房屋确权面积以房产部门最后核定为准，协议约定面积与确权面积有差异的，以房产部门最后实际测绘验收面积为准，房款按协议价格多退少补。经房产部门综合验收测绘后，出卖人为买受人换取《商品房买卖合同》，并在签订《商品房买卖合同》后为买受人办理产权。此房出售后概不退换。买受人对以上所填写的内容及约定事项表示认同并没有异议。四、本协议一式两份，出卖人一份，买受人一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。出卖人海港十建戈瑞鑫工程项目部盖章”。协议签订后原告按照约定支付了购房款100000元，海港十建戈瑞鑫工程项目部给原告出具了房款压金100000元（材料款抵房）收据。 关于镇坤公司、海港十建的主体资格问题，原告提交了证据如下：证1、协议书一份，证明购房事实。证2、收据一份，证明已交购房款的数额。详见列表。证3、2009.8.11证明复印件一份，证明秦皇岛市戈瑞鑫电子能源承诺所卖房子能办理分户房本。证4、2009.10.10证明复印件一份，证明秦皇岛市戈瑞鑫电子能源承诺所卖房子能办理分户房本。证5、建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款复印件，证明秦皇岛市戈瑞鑫电子能源公司与海港十建公司是发包方和承包方，同时是对该大厦对外销售的卖方。该大厦是用原告等200多户的钱建设而成。证6、内资企业登记表复印件，证明第一被告身份。证7、全国企业信用信息公示系统复印件，证明第二被告身份。 被告海港十建质证意见：对证1、证2真实性有异议，该协议书和收据上没有我公司加盖的公章，所以该协议及收据的行为是收款人的个人行为，针对的收据和协议均不认可。与我公司无关，原告应当向直接收款人主张权利。对证3、证4无异议，是戈瑞鑫公司出具与我公司无关。对证5、6、7真实性无异议，但与本案没有关联性。证5能证实杨德琛与赵喜山只是该工地的负责人，负责施工建设，无权以海港十建的名义出售房屋收取购房款。因此该行为应当认定为个人行为，与海港十建无关。 被告镇坤公司质证意见：对证1-4真实性有异议，证1、2由于镇坤公司从来没有卖过房子也没有收过购房款，不知道该协议和收据的存在。证3、4公章是假的，要求鉴定真伪。对证5、6、7没有异议。 被告海港十建公司提交如下证据：证1、秦皇岛市公安局海港分局河东派出所于2013年10月16日出具的证明一份、2013年8月29日出具受案回执一份，证明被告公司于2013年8月29日向河东派出所报案，因杨德琛伪造了秦皇岛市海港区第十建筑工程公司第一项目部、第二项目部及戈瑞鑫项目部公章，给公司造成了损失。对证2、杨德琛为被告出具的关于收回印章、项目部章说明一份，证明杨德琛私刻公章这一事实，此行为是其个人行为，对此杨德琛表示愿自愿承担相应的法律后果。证3、2014年6月2日由郭丽萍等五个人给海港十建出具的证明，证明原告所签订的楼房买卖协议，原协议的出卖人是戈瑞鑫公司，协议签章、收款人也是戈瑞鑫，后来杨德琛将原协议原收据收回，变更为海港十建的章，该证据能够证明所有的房屋买卖与海港十建没有任何关系。证4、汇兑凭证四份，证明海港十建共收到镇坤公司57万元工程款。 原告质证意见为，对证1的真实性无异议，公安机关并没有立案，只有报案，公安机关认为不构成刑事案件立案条件，原告不得以才起诉到法院。对证2的真实性有异议，公章真假的跟原告没有关系，原告只知道杨德琛是项目负责人，至于杨德琛与十建公司的关系原告不知道。对证3的三性没有异议，原告认为两个被告对于卖房款都有返还购房款的义务。对证4的三性没有异议，戈瑞鑫公司仅向第一被告支付工程款57万元，而该大厦建设需数千万元，该证据能够间接证明，二被告在收取购房款后用于建设该大厦。 被告镇坤公司质证意见为，对证1的真实性没有异议，被告认为海港十建怠于追究赵喜山等人私刻公章的责任，该案应该移送公安机关，追究两人的刑事责任。证2能够明杨德琛与海港十建达成协议，十建公司怠于追究其责任，让其承担责任。对证3的真实性没有异议，证明中说是盖的公司财务章是假的，本公司从来没有盖过章，从证据上能看出来原告方自己也有过错。对证4对真实性没有异议，我们公司给第一被告不止57万，总共给了有了一千多万，最后剩下工程被告自己又花了一千多万自己盖的。 以上事实，有原、被告的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，根据土地、建设、规划部门对戈瑞鑫项目工程的审批情况，该项目土地用途为工业用地，规划用途为厂房。而戈瑞鑫公司在与海港十建公司签订的协议中的相关约定能够证明戈瑞鑫公司利用工业用地建设了“商品房”。该行为违反了土地利用规划。戈瑞鑫公司和海港十建公司对诉争房屋的建设用地的土地性质应为明知的，使用权取得方式为工业用地，如对外销售，应先办理土地变性手续。否则势必违反国家关于工业用地的有关法律规定，破坏房地产交易及管理秩序，进而损害社会公共利益。根据《合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效，本院认定原告签订的购房协议无效。 在原告等人持有的《内部认购协议》上加盖了戈瑞鑫工程项目部公章，甚至还有杨德琛以及其聘用的工作人员的签字。但是，因为在被告海港十建公司和戈瑞鑫公司的协议中已经明确了赵喜山、杨德琛是海港十建公司的代表人，并且由其二人垫资建设2号和1号楼，二人为了解决垫资问题，以出卖抵顶工程款的房屋来筹集建设工程款的行为，应当视为履行建筑承包合同的行为。本院认定赵喜山、杨德琛出售房屋的行为是职务行为，其行为的后果应当由被告海港十建公司承担责任。 引发该起案件的原始根源是戈瑞鑫公司违反土地规划，利用工业用地建设所谓“能够分别销售、取得独立产权的房屋”，并授权海港十建积极对部分房屋进行出售，以售楼款抵顶工程款，同时自己也对外出售。在被告海港十建公司为筹措建设资金而出售在建房屋时，戈瑞鑫公司为了工程建设的顺利进行支持海港十建公司售房行为，海港十建公司的售房所得基本上都用在了两栋楼的建设上。并且戈瑞鑫公司在与海港十建公司签订的协议中还约定积极协助购房人办理产权过户手续。故戈瑞鑫公司对被告海港十建公司的售房行为应当承担责任。因为戈瑞鑫公司注销后债权债务由被告镇坤公司承担，在本案中戈瑞鑫公司的民事责任应由被告镇坤公司承担。 根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。基于被告海港十建公司和戈瑞鑫公司与购房人签订无效购房协议，形成了被告长期占用原告的购房款进行建设诉争房屋，给原告造成的经济损失应当给以赔偿，原告主张按照银行贷款利率支付购房款的利息符合法律规定，应当予以支持。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决如下： 一、原告王玉柱与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司于2010年9月29日签订的《内部认购协议》无效； 二、被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司、秦皇岛市海港区第十建筑工程公司于本判决生效之日起10日内共同退还原告王玉柱购房款100000元；并自2010年9月29日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率向原告王玉柱支付上述款项的利息。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司、秦皇岛市海港区第十建筑工程公司共同负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  吕凤玲 二〇一六年九月十二日 代理书记员  杨晓娜