河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫08民终2191号上诉人（原审被告）赵国秀，女，1953年8月27日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托代理人李诤，河南苍穹律师事务所律师。上诉人（原审被告）李素芳，女，1971年1月19日出生，汉族，住焦作市马村区。委托代理人周玉涛，河南苍穹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱毅，男，1959年8月24日出生，汉族，住焦作市山阳区。被上诉人（原审原告）朱琦，女，1964年3月2日出生，汉族，住焦作市山阳区。被上诉人（原审原告）朱辉，男，1968年5月12日出生，汉族，住焦作市山阳区。三被上诉人共同委托代理人孙艳萍，河南星歌律师事务所律师。原审被告王世超，男，1988年12月26日出生，汉族，住焦作市。上诉人赵国秀、李素芳与被上诉人朱毅、朱琦、朱辉（以下简称三被上诉人），原审被告王世超确认合同效力纠纷一案，朱毅、朱琦、朱辉于2016年1月20日向山阳区人民法院提起诉讼，请求确认赵国秀与李素芳签订的房地产买卖契约无效。山阳区人民法院于2016年7月18日作出（2016）豫0811民初259号民事判决。赵国秀、李素芳均不服向本院提起上诉。本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人赵国秀的委托代理人李诤，上诉人李素芳的委托代理人周玉涛，被上诉人朱毅、朱琦及其三人的共同委托代理人孙艳萍到庭参加了诉讼。原审被告王世超经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：三原告的父亲ＸＸ昭于2002年3月29日出资107379元从焦作矿山机器厂购买了位于焦作市××院××小区××楼××单元××号房××套。2003年1月9日，ＸＸ昭与被告赵国秀再婚。2003年10月9日，该房登记在ＸＸ昭名下，房产证号房产证号为：山字第××号。2012年12月20日，该房予以换证，仍登记在ＸＸ昭名下，房产证号为：焦房权证山阳字第××号，产别为私有财产。2012年12月24日，徐波作为ＸＸ昭、赵国秀的委托代理人与赵晓军签订借款合同、房地产抵押合同，双方约定赵晓军提供借款22万元，借款期限自2012年12月24日至2013年12月23日。ＸＸ昭以房产作抵押，并在焦作市众信公众处办理《借款合同》、《房地产抵押合同》公证并赋予强制执行效力。2012年12月24日，ＸＸ昭、赵国秀在焦作市众信公证办理三份公证委托，其委托王世超公证二份，（2012）焦众证民字3844号公证书的委托事项为：委托王世超前往房管部门办理该房产的注销抵押登记手续及相关手续；（2012）焦众证民字第3845号公证书的委托事项为：委托王世超出售该房产，出售该房产的具体事宜均由王世超确定和办理。2014年2月19日，ＸＸ昭因病去世。原告提交的被告向焦作市房地产交易中心备案的合同显示：2014年5月21日，被告王世超与被告李素芳签订房地产买卖契约，双方约定房款为35万元，被告李素芳于2014年5月前一次性付清被告赵国秀。2014年5月27日，该房登记在被告李素芳名下，房产证号为：焦房权证山阳字第××号。庭审中被告赵国秀提交2014年4月30日赵春燕（赵国秀的女儿）、被告王世超与被告李素芳签订的另一份房屋买卖合同，合同中约定：房屋售价595000元，付款时间：在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款25万元，剩余房款245000元于产权交割完毕当日完。2014年4月30日、2014年6月12日，宋二虎中国农业银行卡上分别转出10万元，但不能证明该20万元系支付给被告赵国秀的房款。另查明，2015年2月10日，三原告以婚姻、家庭、继承纠纷将被告赵国秀诉至山阳区人民法院，后于2015年10月申请撤诉。2015年10月19日，三原告以确认合同无效为由将被告赵国秀、被告王世超、被告李素芳诉至山阳区人民法院，于2016年1月18日申请撤诉；撤诉后再次向法院提起诉讼。此为本案事实。原审法院认为：本案争议的焦点为2014年5月21日被告王世超与被告李素芳之间签订的房地产买卖合同是否有效。该房产为ＸＸ昭徳婚前财产，ＸＸ昭死亡后ＸＸ昭的继承人成为该房产的权利主体。根据合同法的规定，委托人死亡的，委托合同终止。即ＸＸ昭死亡之后，2012年12月20日ＸＸ昭、赵国秀签订的委托王世超办理房产注销抵押登记的委托书和委托王世超出售房产的委托合同即终止。ＸＸ昭死亡后，三原告作为该房产的权利主体，提起诉讼请求确认被告之间的房屋买卖合同无效，实质上是对无权处分行为人的处分行为不予追认，故被告王世超无权处分该房产，王世超出卖房产的行为属于无权处分。2014年5月21日被告王世超与被告李素芳之间签订的房地产买卖合同为效力待定合同。故该买卖合同不发生法律效力。原告请求认定被告王世超与被告李素芳之间签订的房屋买卖合同无效，本院予以支持。原审法院判决：确认被告王世超（赵国秀的委托代理人）与被告李素芳2014年5月21日签订的房地产买卖契约无效。案件受理费100元，由被告赵国秀、王世超承担50元，被告李素芳承担50元。赵国秀上诉称：根据ＸＸ昭和上诉人与王世超对于委托事项的约定，委托事项为直至办理完毕出卖房屋。ＸＸ昭的死亡并不导致委托关系的终止，王世超出卖房屋对于ＸＸ昭及其继承人产生法律效力。请求确认王世超与李素芳于2014年5月21日签订的房屋买卖合同有效。李素芳上诉称：其与王世超签订协议时，王世超提供了证明受托出卖本案房屋权利的公证书，上诉人已尽到注意义务，不存在任何过错。上诉人已支付合理对价，且实际履行，符合善意取得。请求改判确认王世超与上诉人2014年5月21日签订的房地产买卖契约有效。三被上诉人答辩称：一、本案争议房产系三被上诉人的父亲ＸＸ昭再婚前自行出资购买，且登记在ＸＸ昭个人名下，应属于ＸＸ昭婚前个人财产。ＸＸ昭去世后，该房产系其遗产，三被上诉人作为法定继承人成为该房产的权利主体。二、ＸＸ昭与王世超的委托关系在ＸＸ昭去世后自行终止。ＸＸ昭办理委托公证的目的是为了保证出借人赵晓军的合法权益，原审王世超出具的结清证明，证实借款已于2013年5月26日结清，原审被告王世超对该房产无处分权，三被上诉人对于王世超卖房行为不予追认。三、上诉人李素芳其未尽到合理的注意义务，仍与赵春燕、王世超签订买卖合同，成交价格明显过低，且上诉人李素芳未有证据证明其按约定支付了房款，上诉人李素芳不构成善意取得。根据各方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：王世超与李素芳于2014年5月21日签订的房地产买卖契约是否有效？针对争议焦点，各方当事人的理由与其上诉意见和答辩意见相同。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。本案争议房产为三被上诉人的父亲ＸＸ昭的婚前个人财产，ＸＸ昭、赵国秀与王世超的公证委托，在ＸＸ昭死亡后，该委托合同即终止，王世超无权再处分本案争议房产。王世超与上诉人李素芳于2014年5月21日签订的房地产买卖契约属效力待定，但本案中，三被上诉人作为ＸＸ昭的法定继承人请求确认王世超与李素芳签订房地产买卖契约无效，原审将此视为三被上诉人对王世超的无权处分行为不予追认，继而认定本案房地产买卖契约无效是正确的，本院予以确认。上诉人李素芳在签订本案房地产买卖契约时未尽到合理注意义务，且未有证据证明其已支付合理对价，上诉人李素芳不构成善意取得。上诉人赵国秀与李素芳的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵国秀负担50元，由上诉人李素芳负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  何云霞审 判 员  董亚峰代理审判员  武丽娟二〇一六年九月二十日书 记 员  马 捷