贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0222民初3889号原告：贵州方舟物业服务有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘县红果镇平川西路锦程公寓二楼，注册号520222000267209，组织机构代码06993431-1。法定代表人：薛世丽，贵州方舟物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄倩茜，贵州永达律师事务所律师，执业证号15202201511705749。委托诉讼代理人：吴波，男，1990年1月4日生，汉族，贵州方舟物业服务有限公司职工，住贵州省盘县。被告：吴泽兴，男，1956年4月4日生，汉族，贵州省盘县水塘镇人民政府退休职工，住贵州省盘县。原告贵州方舟物业服务有限公司与被告吴泽兴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告贵州方舟物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄倩茜、吴波，被告吴泽兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州方舟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费3129.36元，支付违约金3700.41元，共计6829.77元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系依法登记并具备相应物业管理服务资质的公司。2013年10月12日，原告与盘县宏财房地产开发有限公司签订《盘县月亮山公务员小区物业服务委托合同》，约定原告为盘县红果镇月亮山公务员住宅小区提供物业服务，并按照1元／月·平方米的标准收取物业服务费。签订合同后，原告即开始为该小区提供物业服务。被告吴泽兴系盘县红果镇月亮山公务员小区14栋3单元502号房屋的业主，原被告于2013年10月16日签订了《月亮山住宅小区物业服务协议》，签订协议后，原告为被告提供了物业服务，但被告仅向原告支付2014年10月12日前的物业服务费，尚欠原告自2014年10月14日起至2016年10月14日止的物业服务费未支付，共计3129.36元。由于被告拖欠原告物业服务费，所以应向原告支付违约金3700.41元。在被告装修过程中向原告交纳了2000元的装修保证金，被告装修结束后符合退还装修保证金的条件，但被告一直未到原告处要求退还。原告认为，原告为被告提供了物业服务，被告应足额交纳物业服务费用，被告拖欠物业服务费用的行为侵害了原告的合法权益，所以应向原告交纳物业服务费并根据合同约定支付违约金，对于未退还的装修保证金，原告同意在被告欠付的物业服务费用中予以扣除。吴泽兴辩称，1、被告于2013年底购买了位于盘县红果镇月亮山公务员小区14栋3单元502室的房屋，并于2014年8月31日向原告缴纳了装修保证金2000元，原告明确表示在被告装修完毕后六个月内返还原告装修保证金，后被告于2014年11月完成装修施工，且被告不存在违反物业管理的任何规定，但被告至今未退还原告的装修保证金，为此原被告发生纠纷，原告拒不退还装修保证金的行为构成违约，所以被告不交纳2014年10月12日起的物业服务费不属于违约，在本案中被告同意在欠付的物业服务费用中扣减装修保证金。2、被告未入住该房，原告便要求被告交纳物业服务费，在被告不交纳物业服务费之前拒绝向业被告交付钥匙，原告的该行为侵害了被告的权利。而原被告签订的《月亮山住宅小区物业服务协议》中并无原告的工作人员签字确认，也未注明合同签署日期，原被告签订的合同不规范。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了原被告进行证据交换和质证。根据原被告的陈述及双方提交的证据，本院查明原被告无争议的事实如下：原告贵州方舟物业服务有限公司系依法登记成立的物业管理公司。盘县红果镇月亮山公务员小区为盘县宏财房地产开发有限公司开发建设，被告吴泽兴为盘县红果镇月亮山公务员小区14栋3单元502号房业主，该房建筑面积为130.39平方米。2013年10月12日，盘县宏财房地产开发有限公司与原告签订《盘县月亮山公务员小区物业服务委托合同》，选聘原告对该小区进行前期物业管理，该合同约定委托管理期限自2013年10月12日起至该小区业主大会与续聘或选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止，小区物业服务费用的标准暂定为1元／月·平方米。同时，该合同还对服务事项、双方的权利义务等内容进行了约定。2013年10月16日，原被告签订《月亮山住宅小区物业服务协议》，约定原告为被告位于盘县红果镇月亮山公务员小区14栋3单元502号房屋提供物业服务，被告根据其在小区房屋的建筑面积，按照1元／月·平方米的标准向原告计算并交纳物业服务费用，物业服务费的交纳方式为：被告入住时预交至少一年以上的物业服务费，之后被告于每年的9月1日至12月30日按年交纳次年的物业服务费。双方还约定，被告不按照协议约定的时间及标准交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按所欠物业服务费、车辆停车费、车位租赁费的3‰交纳违约金。签订协议后，被告向原告交纳了2014年10月12日之前的物业服务费。在原被告签订《月亮山住宅小区物业服务协议》前，被告为装修房屋，向原告交纳了装修保证金2000元，双方约定在被告完成装修后，在无违反双方约定的情况下，原告在六个月内返还被告。被告于2014年10月21日入住该房，且无扣除装修保证金的情形，但原告一直未向原告返还装修保证金2000元。庭审中，原被告均同意将该款在被告应支付的物业管理费中进行扣减。对于双方有争议的事实本院认定如下：1、对于原告是否对被告催缴物业费用。原告提交了《物业催缴通知单》，用以证明原告向被告催收物业服务费，但该证据中并无催缴对象的姓名，同时原告也无其他证据证明向被告送达了该通知单，故原告向被告催缴物业服务费的事实本院不予确认。2、对于被告提交的商品房买卖合同、《红果镇月亮山住宅小区业主委员会对本小区物管的意见和决议》，因本案为原被告之间的物业服务合同纠纷案件，该证据与本案无关联性。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告应向原告交纳多少物业服务费。2、被告是否应当向原告支付违约金。原告贵州方舟物业服务有限公司根据盘县宏财房地产开发有限公司的选聘为盘县红果镇月亮山公务员小区提供前期物业管理服务，为此原告与被告吴泽兴签订了《月亮山住宅小区物业服务协议》，该协议是原被告双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告应依约履行合同义务。对于被告提出双方签订的《月亮山住宅小区物业服务协议》中无原告的工作人员签字，也未签署日期，合同不规范。因原被告对协议的真实性无异议，且原被告在合同中签章和签字均应认定为双方对合同内容的确认，而原告的工作人员是否在合同中签字及签署日期并不影响该合同合同的效力，故该合同仍然具有法律效力。原告自2013年10月16日起开始向被告提供物业服务，被告已向原告支付了2014年10月12日前的物业服务费，故被告应向原告补交2014年10月12日起的物业服务费。根据双方约定，当年9月1日至12月30日支付次年10月12日前的物业服务费，故截至原告起诉时，被告应于2014年9月至12月期间支付2015年10月12日前的物业服务费，于2015年9月至12月期间支付2016年10月12日前的物业服务费，共应向原告支付两次服务费。被告在盘县红果镇月亮山公务员小区的房屋建筑面积为130.39平方米，根据约定，被告应向原告支付2016年10月12日前的物业服务费3129.36元（130.39平方米×1元／月·平方米×12个月×2次=3129.36元），因原告还应退还被告装修保证金，庭审中原被告也同意将该款项从物业管理费中扣除，故被告还应支付原告2016年10月12日前的物业服务费1129.36元（3129.36元-2000元=1129.36元）。至于被告辩解该小区的业主委员会已成立，原告与盘县宏财房地产开发有限公司签订的《盘县月亮山公务员小区物业服务委托合同》。根据两份合同的约定，《盘县月亮山公务员小区物业服务委托合同》履行终止期限至该小区业主大会与续聘或选聘的物业服务企业签订新的物业无合同生效时，现该小区的业主委员会尚未选聘其他物业公司为该小区提供物业管理，合同约定的终止条件尚不成就，原告仍应为该小区提供物业服务，被告也应按照约定的物业服务费用标准向原告交纳物业服务费，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予支持。关于被告是否应当支付原告违约金的问题。被告依约向原告支付了2014年10月12日前的物业服务费，并交纳了装修保证金，被告已全面履行了合同义务，但在符合退还被告装修保证金的情况下原告仍然占有被告的装修保证金，既不退还被告，也未将该款项用以抵扣被告的物业服务费，为此被告拒绝继续支付物业服务费。被告未继续履行合同义务是因原告违约行为导致，而原告现又以被告未支付物业服务费为由要求被告承担违约责任，原告作为先履行义务人未履行其义务，故被告作为后履行义务人不交纳物业服务费并不存在违约行为。且作为与人们生活息息相关的物业服务公司，应考虑怎样提高服务水平及质量，为业主营造一个舒适、安全、和谐的生活环境。本案中，被告未支付物业服务费，原告不仅没有从自身考虑纠纷产生的原因，也未考虑以提高服务水平及质量来重获业主的信任，反而严格要求被告履行义务，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告为被告提供了物业服务，被告应依约履行合同义务，故原告要求被告支付物业服务费1129.36元的诉讼请求本院予以支持。对于违约金，因被告不存在违约行为，故被告不应向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告吴泽兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州方舟物业服务有限公司交纳物业服务费1129.36元；二、驳回原告贵州方舟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告贵州方舟物业服务有限公司负担42元，由被告吴泽兴负担8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  管红兵人民陪审员  金凤琼人民陪审员  黄建明二〇一六年九月二十二日书 记 员  胡 丽