上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初5024号原告沈国娟，女，1972年8月15日生，汉族，住浙江省杭州市。委托代理人金苗江，上海申浩律师事务所律师。被告上海唐朝酒店经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人海新民。委托代理人李东旭。被告上海七星房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人黄英明。委托代理人蔡奚芳。原告沈国娟诉被告上海唐朝酒店经营管理有限公司(以下简称唐朝公司)、被告上海七星房地产开发有限公司(以下简称七星公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告沈国娟委托代理人金苗江，被告唐朝公司委托代理人李东旭及被告七星公司委托代理人蔡奚芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2014年11月24日向案外人傅某某购买了位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXXX室的房屋。因该房屋之前由傅某某租赁给被告唐朝公司使用，房屋过户至原告名下后，原告与傅某某签订了承诺书，约定将傅某某与被告唐朝公司签订的该房屋的租赁合同中的出租方变更为原告，由原告继受租赁合同中傅某某的权利与义务。但被告唐朝公司从2015年4月开始拖欠租金。原告多次催缴，但被告唐朝公司至今未付。另被告七星公司承诺对被告唐朝公司租金及违约金的支付承担连带支付责任。故原告诉至本院，要求：1、解除原告与被告唐朝公司间的房屋代理租赁合同关系；2、被告唐朝公司返还位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXXX室的房屋；3、被告唐朝公司支付解除合同违约金92232元；4、被告唐朝公司支付2015年8月1日起至合同解除之日止的租金及自租赁合同解除之日次日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(均按照月租金7686元计算)；5、被告七星公司对被告唐朝公司的上述付款义务承担连带责任。被告唐朝公司辩称，同意解除与原告间的房屋代理租赁合同关系，但无力支付租金及违约金。被告七星公司辩称，其并非原告与被告唐朝公司间房屋租赁合同关系的当事人，也未在租赁合同上签章，故不应承担租金及违约金的连带清偿责任。经审理查明，2008年5月，案外人傅某某与被告唐朝公司签订《房屋代理租赁合同》1份，约定：傅某某委托被告唐朝公司出租其所有的坐落于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXXX室的房屋；租赁期限为120个月，具体租赁期限为2008年5月1日起至2018年4月30日止。合同5-1对租金的计算进行了约定：月租金金额=该房屋总价款XXXXXXX元*8.5%/12。自2008年5月1日起每月30日支付当月租金，房屋租金税费从租金中扣除。合同还对双方其他权利义务进行了约定：合同8-2约定有下列情况之一的，一方可以书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于12个月标准租金的赔偿责任：……(3)出租的房屋涉及法律纠纷被依法处分，而该房屋接受人(含受让人)不愿意承受本合同的。(4)被告唐朝公司无故逾期不支付租金超过三个月的。合同8-3约定，双方同意，在本合同约定的租赁期内，任何一方在向对方支付相当于12个月标准租金的赔偿作为补偿的前提下可以提前60日书面通知对方解除合同。合同签订后，被告唐朝公司开始使用系争房屋。2014年11月24日，案外人傅某某将系争房屋转卖与原告并办理了房产过户手续。同日，案外人傅某某与原告签订了承诺书1份，确定将案外人傅某某与被告唐朝公司签订《房屋代理租赁合同》中的出租方由案外人傅某某变更为原告，该合同中案外人傅某某应承担的权利义务由原告继受，2014年11月24日起至2018年4月30日止的房屋租金由被告唐朝公司直接支付给原告。承诺书签订后，被告唐朝公司按月支付原告租金直至2015年4月。2015年4月起，被告唐朝公司未能向原告支付租金，原告遂诉至本院。另查明，1、原告曾就2015年4月1日至2015年7月30日的租金诉至本院，本院作出(2015)嘉民三(民)初字第1114号民事判决书，该生效判决书确定被告唐朝公司应支付原告上述租金及利息损失；2、被告唐朝公司曾于2015年4月10日向原告发出解除合同通知书，以经营困难为由要求解除《房屋代理租赁合同》并停止支付租赁回报，但原告未予同意。3、2005年11月1日，被告唐朝公司、被告七星公司及案外人青岛伟业房地产集团有限公司向嘉定区房屋土地管理局出具承诺书1份，载明：被告唐朝公司在位于上海市嘉定区宝安公路XXX号唐韵大厦的经营过程中，若不能按合同规定履行其租金、违约金支付义务时，被告七星公司向购房人按其购房款全额计算支付每年8.5%租金及违约金，承担连带支付责任。另若被告唐朝公司不能履行到期回购义务，案外人青岛伟业房地产集团有限公司承担连带支付责任。以上事实有《房屋代理租赁合同》、承诺书等及当事人庭审笔录为证，事实清楚，证据充分。本院认为，案外人傅某某与被告唐朝公司签订的《房屋代理租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。原告作为案外人傅某某在该合同中的权利义务承受人有权要求被告唐朝公司按照合同约定履行义务，现被告唐朝公司未能按照合同约定向原告履行支付租金的义务，故原告据此按照合同约定要求解除与被告唐朝公司间房屋代理租赁合同关系的诉请应予支持。合同解除后，被告唐朝公司理应将租赁房屋返还原告并按照合同约定的租金标准支付拖欠的租金及至租赁房屋返还原告日止的房屋实际使用费；合同解除系被告唐朝公司违约造成，故被告唐朝公司应按照合同的约定承担合同解除的违约责任(依据合同约定的12个月标准租金计算)。被告七星公司虽然未在系争房屋的《房屋代理租赁合同》上签章确认，但根据被告唐朝公司、被告七星公司及案外人青岛伟业房地产集团有限公司共同出具的承诺书，被告七星公司已通过承诺书的形式对被告唐朝公司与唐韵大厦全体业主间租赁合同中关于被告唐朝公司租金及违约金的支付作出了承担连带支付责任的意思表示，本案原告系唐韵大厦的业主之一，被告七星公司该意思表示的效力及于原告，故原告要求被告七星公司对被告唐朝公司的租金、违约金支付义务承担连带责任的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告沈国娟与被告上海唐朝酒店经营管理有限公司间的房屋代理租赁合同关系自本判决生效之日起解除；二、被告上海唐朝酒店经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXXX室的房屋返还原告沈国娟，并支付原告自本判决生效之日次日起至房屋实际返还日止的房屋实际使用费(按照7686元/月计算)；三、被告上海唐朝酒店经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈国娟自2015年8月1日起至本判决生效之日止的房屋租金(按照7686元/月计算)；四、被告上海唐朝酒店经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈国娟违约金92232元；五、被告上海七星房地产开发有限公司对被告上海唐朝酒店经营管理有限公司的上述二、三、四项中的付款义务承担连带支付责任。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3220元，由被告上海唐朝酒店经营管理有限公司负担(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 秦 忠审 判 员 张 奚人民陪审员 高 贤二〇一六年九月二十九日书 记 员 钱雨婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不付的，出租人可以解除合同。