黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑09民终108号上诉人（原审原告、反诉被告）：勃利县房地产开发建设有限责任公司。法定代表人：王洪飞，董事长。委托诉讼代理人：彭国志，该公司回迁安置办主任。上诉人（原审被告、反诉原告）赵志勇，男。上诉人勃利县房地产开发建设有限责任公司（以下简称开发公司）因与上诉人赵志勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服勃利县人民法院（2006）勃镇民初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人开发公司委托诉讼代理人彭国志、上诉人赵志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开发公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人给付上诉人超合同约定面积购房款159，000.00元及由于不支付此款给上诉人造成的经济损失160，558.20元（159000.00元9.18%11年）；(2)、依法判令被上诉人给付上诉人2003年度取暖费6，035.47元及由于未支付此款给上诉人造成的经济损失6，094.62（6035.47元9.18%11年），以上两项合计331，688.29元；3、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人回迁面积133.1平方米，额外向上诉人购买面积162.1平方米，两项合计295.2平方米，而被上诉人现在占有的两套房实际面积是348.2平方米，多53平方米，按每平方米3，000.00元计算，应给付上诉人159，000.00元。此款被上诉人不给付上诉人，破锁强占���回迁的房屋，自2004年1月1日至2014年12月31日已11年。依据双方签订的回迁合同第五条第1款“以竣工时，实际面积为准”的约定，被上诉人严重违约。被上诉人用他强占上诉人的面积出租获利，剥夺了属于上诉人的经济收入。而今被上诉人强占上诉人房屋的面积，增值三倍，被上诉人欠上诉人的购房款扁值三倍，上诉人损失惨重。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，要求被上诉人依法承担违约责任，赔偿欠上诉人超合同约定面积购房款不付给上诉人造成的经济损失，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的方式赔偿。在签订房屋动迁安置补偿回迁合同时，房屋的准确面积是无法确认的，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商��房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决驳回上诉人的诉讼请求。此判决把回迁外的买卖行为当成回迁置换，判决违法，凡属回迁合同回迁户欠购房款部分都是回迁户享有所有权回迁面积之外的买卖行为，这是回迁合同的定义，不是本案判决书中所裁定的产权置换。上诉人与被上诉人签订合同时对此预见在先，故约定以竣工时，实际面积为准，这不影响预见不了的超合同约定面积买卖交易的公正性。依此证明此裁定的含义不具备推翻回迁户购房款部分是买卖行为的法律效力。被上诉人回迁的勃利县东正世纪花园小区(以下简称东正小区)其他回迁户向上诉人交付超合同约定面积购房款的结算单上写明房屋销售结算单，没写房屋回迁结算单，这是众所承认的买卖行为的证据，不容本案判决书枉法裁判另存企图。上诉人现有此单为证。本案被上诉人欠上诉人超���同约定面积购房款是上诉人转移自己的土地和房屋的所有权给被上诉人的事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，此事实是买卖行为，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，本规定就是未付购房款的赔偿标准，没有不适用本案的理由。为此上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，判决被上诉人承担违约责任，赔偿欠上诉人超合同约定面积购房款未付给上诉人造成的经济损失。一审法院于2004年2月13日作出的(2004)勃民初字第1号判决书，判决上诉人赔偿被上诉人延误入住回迁房屋给被上诉人造成的经济损失49,593.60元。而今本案被上诉人欠上诉人超合同约定面积购房款不付长达11年，上诉人依法要求被上诉人承担违约责任，赔偿由此给上诉人造成的经济损失160,558.20元。一审法院却驳回上诉人的诉讼请求，明显执法不公，人不平等，这是法律不允许的行为。二、被上诉人强占上诉人面积53平方米的购房款不付，给上诉人造成经济损失，而一审判决本案不适用商品房销售的法律规定，却用《商品房销售管理办法》裁定免去被上诉人欠上诉人44.144平方米的购房款，依此证明上诉人和被上诉人都是同一个案件，一审法院却制造出商品房销售的法律规定不适用上诉人却适用被上诉人，致使判决自相抵触，难圆其说，不能成立。本案判决书用《商品房销售管理办法》来裁定回迁合同纠纷案件，适用法律错误，商品房销售性质是已规划设计完或已建成的房屋对社会出售，其标准大小统一，不产生本案存在的实际面积和约定面积差，如产生也是出卖人故意调换买受人的房屋所致，出卖人应依据《商品房销售管理办法》承担责任。而回迁合同的性质与商品房销售的性质相��，原因是回迁的房屋大小不一，设计院受建筑结构限制，无法还原回迁各户的约定面积，本案判决书裁定:“签此协议的同时，准确面积是无法确认的。”依此证明回迁合同出现约定面积与实际面积差不存在责任人，对此上诉人没有责任，一审法院判决上诉人自行承担被上诉人欠上诉人超合同约定面积误差超出3%部分的44.144平方米，实属替被上诉人抢夺上诉人的财产，中国也没有欠购房款可以不付的法律，故请求二审法院撤销此枉法裁判。回迁合同补充条款第六条约定:“合同面积与实际面积差，按建设部门有关规定处理”。但是建设部门对回迁合同无此有关规定，故回迁合同此约定已灭失。回迁合同第五条第1款约定:“以竣工时，实际面积为准。”依据此约定上诉人依法请求二审法院判���被上诉人给付欠上诉人的超合同约定面积全部购房款。勃利县国有土地上房屋征收补偿实施细则(摘录二)第六十五条规定：“被征收房屋产权证使用性质载明非住宅房屋，选择产权调换安置非住宅房屋在指定范围内选择产权调换非住宅房屋超出原房屋面积部分按市场价格结算。”依据本规定，被上诉人回迁房屋的东正小区，居民回迁房屋出现实际面积超出约定面积户数之多，均给上诉人交付了购房款，上诉人现有东正小区38名回迁户与上诉人结算的房屋销售结算单为证。一审法院无权乱用法典，判决被上诉人例外。三、一审判决言明被上诉人辩称:“魏某不顾法院查封，强行进入回迁房屋铺地砖安卷帘门。因此导致他2004年6月末才实际入住。”此言是诈词，2004年2月13日本案已判决，与远在其后的被上诉人辩称的2004年6月末才实际入住没有关系。本案判决书言明被上诉人提出反诉，要求上诉人赔偿2004年1月1日至2004年6月31日期间逾期交房给他造成的经济损失。而此时间前被上诉人已于2003年12月15日向被上诉人回迁的房屋所在的东正小区四百户居民统一供暖，难道他们的房屋不是上诉人交付的吗?依此事实被上诉人的反诉是讹诈。而一审法院支持被上诉人，判决上诉人赔偿被上诉人12，398.40元，故意包庇被上诉人。上诉人的房屋是2003年12月31日向东正小区全体居民统一交付。而此后2004年1月1日至2004年6月31日被上诉人自行拖后入住，上诉人无权限制，一审法院不应判决上诉人赔偿，请二审法院撤销此判决。被上诉人2004年6月31日才入住他回迁的房屋的原因是其为不付欠上诉人的超合同约定面积购房款，不间断的到县政府上访未果，耗其时间6个月后，被迫违约，不与上诉人结算付款，破锁强行入住，强占了属于上诉人所有权的超合同约定面积，反没有合法依据的讹诈上诉人赔偿。东正小区居民正常入住与上诉人结算的房屋销售结算单记载了东正小区回迁户向上诉人交付2003年12月15日至2004年4月15日的取暖费，证明了上诉人向东正小区全体居民统一交付房屋的时间是2003年12月31日。上诉人向被上诉人逾期交付房屋的时间是2001年12月31日至2OO3年12月31日，一审法院(2004)勃民初字第1号判决书认定此时间是上诉人向被上诉人逾期交付房屋的全部时间，判决上诉人赔偿被上诉人49,593.60元，而一审判决上诉人赔偿被上诉人2004年1月1日至2004年6月31日迟延交付房屋造成的经济损失12,398.00元，是法外重复判决，请求二审法院予以撤销。理由是此时间是上诉人向东正小区全体居民统一交付房屋，被上诉人不入住，属自行拖后入住，不成立上诉人赔偿。四、上诉人在一审法��举出了勃利县物价局关于热力价格的标准通知(2003)勃价字27号文件和被上诉人回迁房屋的东正小区38名回迁户与上诉人的房屋销售结算单，结算单记载了此38名回迁户向上诉人交付了购房款和2003年度取暖费。被上诉人回迁的房屋消耗上诉人资源，其没有向上诉人申请停止向他回迁的房屋供暖，依据国家相关规定被上诉人应给付2003年度取暖费，而全国居民取暖不报停都必须交取暖费，法律没有特殊公民，上诉人请求二审法院依法判决被上诉人给付此款。五、本案是被上诉人欠上诉人超合同约定面积购房款和2003年度取暖费不付，强行入住他回迁的房屋，违背回迁合同约定而引起的，被上诉人应负全责，为此上诉人请求二审法院依法判决被上诉人承担本案诉讼费。赵志勇针对开发公司的上诉答辩称，一、关于超面积应付房价款问题。实际回迁房屋比合同约定面积超53平方米是双方认可的事实，答辩人承担超合同面积的3%是合法的，引用《商品房销售管理办法》第二十条正确(引用《最高人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的司法解释》也正确)。回迁合同第七条第7款约定:“合同约定面积与实际面积差按建设部门有关规定处理”执行，理由是第五条1款是格式合同，第六条是对格式的修改，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“格式条款与非格式条款不一致的应采用非格式条款”。关于设计院设计问题，上诉人签合同时是按设计图纸(尺寸标注)签订的，面积大了是因为被答辩人主观上为魏某设计而导致（见(2004)七民商终字第27号判决书）。二、关于被答辩人要求答辩人承担欠款损失问题。在2014年一审时答辩人才知道回迁房超面积，超面积部���因为已经诉至法院，答辩人等候法院裁定，现在此项法院已判决答辩承担26，568.00元。从判决生效后，答辩人正准备执行判决的超面积应交数额(购房实际价是2000元/平方米)，可上诉人又提出上诉并且按自已的标准计算超面积总价l59，000.00元，又以此款计算银行利息。一审法院对159，000.00元超面积款的诉求不予支持，自然不存在利息款。三、关于被答辩人索要2003年取暖费问题。2004年5月20日法院作出的解除查封裁定，解除查封后还有案外人魏某在安卷帘门，直到6月末答辩人才接管此回迁房，说明被答辩人的“统一交付，自行拖后”之词与事实不符。案外人使用房屋，取暖费不该由答辩人承担，自然不涉及损失问题。四、关于2004年1月1日至6月30日之间延迟交房赔偿问题。答辩人以实际接管时间视为交付时间，如果按国家规定交付程序手续衡量���被答辩人至今还没交付，延迟交付该赔偿损失是法律规定的(同地段房屋租金)。五、上诉费用按法律规定由败诉方承担。综上，请人民法院依法审理，公正判决。赵志勇上诉请求:1、请求被上诉人赔偿逾期提供办理房屋产权登记的损失20，000.00元；2、请求被上诉人承担回迁楼不给增设烟道的违约责任；3、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：回迁合同第五条约定“甲方房屋于2001年12月31日前交给乙方使用，甲方工程质量符合国家标准”。只有通过验收才能对工程质量得出结论，只有质量合格的房屋才能办理房屋权属登记，没有合格证前是不能办理房屋权属登记的。2002年3月1日(90天应办证时间)至验收合格时间(2009年，听说)，这段时间被上诉人应该承担逾期办理房屋权属责任。依据《最高人民法院关于审理商��房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如果把2009年3月1日视为验收合格，已交房款按原房动迁前与新楼置换的面积和价格计算：一楼266，200.00元（133.1平方米2000元/平方米）；二楼71，800.00元（35.9平方米2000元/平方米），合计338，000.00元，按人民银行年利率5.4%计算，利息127，764.00元（338000.00元5.4%7年)，由此可见被上诉人应该赔偿损失127，764.00元，但考虑无法追偿被上诉人的违约资金，上诉人只诉求违约损失赔偿20，000.00元。上诉人对一审判决不愿接受。二、被上诉人不按回迁合同约定增设烟道，应承担违约责任。回迁合同第七条第3款约定二楼增设烟道，可实际回迁楼没有烟道，被上诉人不完全履行合同，就是违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定应当��担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”的规定，法院应支持上诉人的主张。三、上诉费用由败诉方负责。综上所述，请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，公正裁判，维护当事人合法权益。开发公司针对赵志勇的上诉答辩称，一、被答辩人回迁时破锁强占答辩人房屋面积53平方米，至今12年没付此面积的购房款，企图白占。依此证明被答辩人现在占有的房屋是他和答辩人的共有财产。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对其共有的不动产或者动产共同享有权利。”的规定，被答辩人对他现在占有的房屋没有所有权，其自身主体不适格办理该房屋产权登记。其让答辩人承担逾期提供办理房屋产权登记的违约责任，赔偿20，000.00元实属讹诈。被答辩人适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求答辩人承担违约责任，赔偿他自房屋交付之日起90日内逾期办理房屋权属的损失。而此法律规定是指付清房款的买受人，不适用欠答辩人巨额购房款不付的被答辩人。被答辩人没有和答辩人结算付款的房屋销售结算单，房产处至今也不给其办理房屋产权登记。2013年12月31日答辩人建设的东正小区工程竣工，全小区统一入住，被答辩人等九名回迁户欠答辩人超合同约定面积购房款不付，为迫使答辩人免收此款，给答辩人施加压力，并找关系，利用黑龙江省法制在线栏目向全国播放答辩人建设的东正小区工程不合格的谣言，致使东正小区房屋不好出售，县政府和县建委对东正小区的房屋不敢验收与答辩人无关。县政府耐于法制在线栏目的压力，直至2O09年越过七台河市建委请黑龙江省建设厅对东正小区的房屋验收颁发了合格证。依此证明答辩人建设的东正小区房屋2003年12月31日竣工时就具备办理房屋产权登记的条件，而遭到被答辩人等九名回迁户的破坏未能验收，被答辩人的行为侵犯了答辩人的名誉权，延误了答辩人房屋出售和东正小区400户居民办理房屋产权登记，被答辩人应赔偿损失，不应贼喊捉贼。二、被答辩人依据回迁合同第七条第3款中二楼增设烟道的约定，要求答辩人承担回迁楼不给设烟道的违约责任。对此答辩人没有违约，而是履行不能，答辩人履行合同约定，请设计院设计烟道，设计院答复是楼内设烟道返不开烟，国家对此不给验收。答辩人没有烟道的合法图纸，无权施工，故履行不能，回迁合同仅约定一、二楼设烟道，没有约定履行不能由答辩人赔偿。此不应存在的烟道，侵犯三至七层楼业主的住宅权，依据法律规定是强制性法律所���允许的无形物，约定无效。被答辩人依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条要求追究答辩人的违约责任，但是该法不适用本案。三、上诉费由被答辩人承担。请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，公正判决。开发公司向一审法院起诉请求：一、要求赵志勇给付超合同约定面积购房款159,000.00元、2003年度取暖费6,035.47元、2004年度物业费240.00元；二、要求赵志勇给付2004年1月1日至2014年12月31日期间的超合同约定面积购房款利息160,558.20元（159,000.00元9.18%11年）、2003年度取暖费利息6,094.62元（6,035.47元9.18%11年）、2004年度物业费利息242.35元（240.00元9.18%11年）；三、案件诉讼费用由赵志勇承担。赵志勇向一审法院反诉请求：一、要求开发公司补偿赵志勇2004年1月1日至2004年6月30日期间的经济损���12,398.00元（295.20平方米7.00元/月6个月）；二、要求开发公司补设烟道或赔偿经济损失10万元；三、开发公司应向赵志勇支付违约金265,680.00元（295.20平方米2,000.00元/平方米0.045（年利率）10年），以上反诉总额为378,078.00元，但赵志勇只主张冲抵开发公司的原起诉额，请法院依法裁决。一审法院认定事实：开发公司为开发东正小区，于2001年5月5日与赵志勇签订《非住宅房屋动迁安置补偿回迁合同书》，合同约定：“乙方回迁甲方东正小区房屋的建筑面积为295.20平方米、甲方房屋于2001年12月31日前交给乙方使用”等内容。工程竣工后，开发公司以该房屋的实际建筑面积为348.20平方米，与合同约定的建筑面积不符为由，要求赵志勇按每平方米3,000.00元支付超出面积部分的购房款159,000.00元，赵志勇拒绝支付，因此，开发公司未按合同约定将该回迁房屋交付赵志勇，赵志勇于2004年6月30日强行入住该房屋。双方签订的《非住宅房屋动迁安置补偿回迁合同书》中补充条款第三条约定“甲方为乙方一、二楼设烟道，二楼增设一处卫生间，一、二楼水、电表分段”、第五条约定“逾期不交工，按有关规定处理”、第六条约定“合同约定面积与实际面积差按建设部门有关规定处理”，但开发公司未按合同约定为该回迁房屋二楼增设烟道。双方对回迁协议约定的房屋回迁面积295.20平方米以及房屋实际面积348.20平方米均无异议。赵志勇针对其反诉请求中要求开发公司赔偿逾期交房损失，提供了（2004）勃民二初字第1号判决书、（2004）七民商终字第27号判决书，主张以该判决中确定的标准计算；赵志勇要求开发公司赔偿未���烟道损失，但未提供证据证实，经询问，其对该项损失不要求鉴定，但要求开发公司按合同约定增设烟道。一审法院认为，开发公司、赵志勇签订的《非住宅房屋动迁安置补偿回迁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，符合国家法律规定，应受法律保护。房屋动迁安置补偿回迁合同不同于普通的商品房买卖合同，其作为一种特殊的合同，是指双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行产权置换的协议，只要该协议依法成立，双方当事人均应按约享有权利、履行义务。在签订房屋动迁安置补偿回迁合同时，房屋的准确面积是无法确定的，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。双方在回迁合同中补充条款第六条约定“合同约定面积与实际面积差按建设部门有关规定处理”，因此对本案争议房屋超面积部分应依据建设部颁布的《商品房销售管理办法》的规定处理，该办法第二十条第二款规定：“合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买��人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”。双方在回迁合同中明确约定房屋的实际交易价格为每平方米3,000.00元，因此赵志勇认为应按每平方米2,000.00元的价格承担超面积部分3%以内房价款的主张不能成立。本案争议房屋实际面积超出合同约定面积53平方米，面积误差比为18%。据此，赵志勇应按每平方米3,000.00元补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，即8.856平方米的房价款26,568.00元，面积误差比超出3%部分的44.144平方米房价款由开发公司自行承担，所有权归赵志勇。同时，开发公司亦应为赵志勇提供办理房屋产权证的各种手续，并协助赵志勇办理房屋所有权登记。赵志勇于2004年6月30日入住本案争议房屋，开发公司对此表示认可，并提交房屋销售结算单8张，证实东正小区的其他8户业主的取暖费和物��费均由开发公司收取，基于以上事实，赵志勇认为只承担2004年度一半的物业费120.00元以及不承担2003年度取暖费的答辩观点成立，予以支持。开发公司要求赵志勇给付超合同约定面积购房款利息、物业费利息的诉讼请求无法律依据，不予支持。赵志勇反诉要求开发公司赔偿因逾期交房6个月造成的经济损失，双方签订的回迁合同中第五条第4项约定“甲方房屋于2001年12月31日前交给乙方使用”，但赵志勇于2004年6月30日实际入住该房屋，2004年2月13日作出的（2004）勃民二初字第1号判决中，已判决开发公司将2001年12月31日至2003年12月31日期间的迟延交付房屋的损失赔偿给赵志勇，因此开发公司应赔偿赵志勇2004年1月1日至2004年6月30日期间迟延交付房屋损失，赔偿标准应按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，租金标准参照（2004）勃民二初字第1号判决中七台河市价格认证中心鉴定结论同地段同类房屋租金为每月每平方米7.00元，即逾期交房损失为12,398.40元（295.20平方米7.00元/平方米6个月）。赵志勇要求开发公司为其房屋二楼增设烟道，因该房屋建成多年，已无法实际履行，该主张不予支持。赵志勇反诉请求中要求开发公司承担逾期未办理产权登记违约责任的主张，无法律依据，不予支持。判决：一、赵志勇给付开发公司超合同约定面积部分的房价款，即8.856平方米的房价款26,568.00元、2004年度物业费120.00元。其余面积44.144平方米房价款由开发公司自行承担，房屋所有权归赵志勇；二、开发公司赔偿赵志勇因迟延交付房屋造成的经济损失12,398.00元；以上两笔款项冲抵后，赵志勇尚应给付开发公司14,290.00元，此款于本判决生效后二十日内一次���给付；三、开发公司于本判决生效后二十日内为赵志勇提供办理房屋产权证的所有手续，并协助赵志勇办理房屋所有权登记；四、驳回开发公司其它诉讼请求；五、驳回赵志勇其它反诉请求。案件受理费8,454.00元，由开发公司负担7,987.00元，由赵志勇负担467.00元。反诉费110.00元，由开发公司负担。本院二审期间，上诉人开发公司提供新证据如下：一、30名住户的结算单（其中包括一审已举证的8户），证明房屋统一入住的时间是2003年12月31日，并且这30户给付了取暖费，被上诉人也应给付取暖费，同时也证明延期交房时间是2003年12月31日。上诉人赵志勇质证称，住户各有各的约定，各有各的合同，都不一样，该证据不能证明赵志勇未与其结算，是开发公司与别人的结算单，别人不懂法不维权，对真实性因本���不在场，也无正规发票，不予以认可。二、勃利县人民法院（2004）勃民二初字第1号民事判决，证明损失截止2003年12月31日已经赔偿完毕。赵志勇质证称，对真实性无异议，开发公司说的时间指当时诉讼时，判决书不能判决以后的，只能对以前的违约行为进行处理，本案中判2004年1月1日至2004年6月30日赵志勇入住时期间的损失，二者不重复。上诉人赵志勇提供新证据如下：一、2004年5月18日开发公司起诉赵志勇要求支付550，188.00元房屋回迁差价款案件的起诉状，在诉状中列的案由是商品房预售合同，证明本案的房屋属于商品房。开发公司质证称，未见过该起诉状，不能确认是否为当时案件的诉状，但法院就此事已经判决并生效了。二、勃利县��民法院（2004）勃民二初字第1号民事裁定书，该裁定书制发时间2004年5月20日，是裁定解除对本案争议房屋的查封，证明当时二审判决后，查封的房屋可以入住，与赵志勇入住时间是吻合的。开发公司质证称，对真实性无异议，是法院解除查封，与开发公司无关，赵志勇不按时入住，开发公司不应承担12，000.00余元的入住损失，也无证据证明其与开发公司结算。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，回迁房屋属于产权调换房，产权调换房等同于商品房，《商品房销售管理办法》第二十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，对商品房出现面积误差的情况下，均规定在没有合同约定的前提下，面积误差超3%部分，房价款应由开发企业承担。本案中，按照开发公司与赵志勇签订的《非住宅房屋动迁安置补偿回迁合同书》第一条的约定，赵志勇回迁面积为133.1平方米，其额外向开发公司购买面积162.1平方米，两项合计295.2平方米，而赵志勇实际占有的两套房实际面积是348.2平方米，超53平方米，双方当事人对此均无异议。双方当事人在回迁合同第六条约定合同约定面积与实际面积差按建设部门有关规定处理，但没有约定具体的处理方法。且开发公司在实际施工过程中，没有对实际面积大于合同约定面积，与赵志勇进行协议处理，对原合同进行变更。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在双方当事人没有约定的情况下，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，故一审判决赵志勇给付开发公司误差比3%以内（含3%)部分的房价款26，568.00元，符合法律规定，开发公司要求赵志勇给付超出合同约定全部面积的房款没有法律依据，本院不予支持。关于取暖费和物业费问题，赵志勇实际入户时间为2004年6月30日，而此前双方未办理入户交接手续，其依法不应承担入户以前的物业费，而此时取暖期已过，其亦不应承担入户前的取暖费，一审判决对开发公司此两项主张的裁判正确。因开发公司未按回迁合同约定的面积向赵志勇提供房屋，超面积53平方米，双方对超出合同约定面积部分的房款如何给付没有明确约定，以致双方发生争议，且开发公司主张的计算方式不符合法律规定，故赵志勇未按开发公司要求支付超出合同约定面积房款，不属于违约行为，开发公司要求其支付逾期付款利息，没有事实和法律依据，本��不予支持。开发公司逾期交房的事实客观存在，一审法院对（2004）勃民二初字第1号判决中确定的赔偿期限以后新发生的逾期交房期间赵志勇的损失予以支持正确，不存在重复给付问题。关于赵志勇上诉要求开发公司承担逾期提供办理房屋产权登记及未增设烟道的违约责任问题。因双方房款未结算完毕，其要求开发公司承担逾期办理房屋产权登记责任，无法律依据。而赵志勇要求开发公司承担未增设烟道的违约责任问题，因房屋已经交付业主使用多年，客观上无法实施增设烟道行为，且双方在合同中未约定此种情况承担何种责任。故本院对赵志勇的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人开发公司及上诉人赵志勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》���一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，564.00元，由上诉人勃利县房地产开发建设有限责任公司负担8，454.00元，由上诉人赵志勇负担110.00元。本判决为终审判决。审判长 潘 伟审判员 董树全审判员 张文彦二〇一六年九月五日书记员 焉庆玲