贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0302民初3721号 原告遵义市城投物业服务有限公司，住所地遵义市**路蔺家坡还房小区。 法定代表人张俊，董事长。 委托代理人刘登明，该公司员工。 被告陈正明，男，1959年11月4日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 原告遵义市城投物业服务有限公司诉被告陈正明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李洪独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘登明、被告陈正明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义市城投物业服务有限公司诉称，被告系白杨二区业主，根据被告同原告2009年9月7日达成的《物业管理服务合同》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告从2010年9月22日起至2016年4月22日止，拖欠物管费共计人民币7034.46元，且按照合同约定应当支付违约金211.03元。原告曾多次以各种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。为维护原告合法权益，保证原告能提供优质的物业管理服务，原告特依据双方签订的合同和法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令被告向原告缴纳从2010年9月22日起至2016年4月22日止的物业管理费用7034.46元；请求判令被告支付逾期缴纳物管费的违约金211.03元；本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 被告陈正明辩称，我是白杨二区B6-1-3-1的业主，我搬进新家没多久，就被偷了9千多元，然后找物管，他们不管。消防设施也不完善，我是从2010年9月6日合同期满就没有交物管费。我的物管费是按每个平方是0.8元，每个月平方米是131.24平方米。每月是104.992元，一共是67个月。原告要求我缴纳从2010年9月22日起至2016年4月22日止的物管费，已经超过诉讼时效，我只认可拖欠的物管费从2014年4月22日至2016年4月22日的物管费（原告起诉的物管费的截止时间，共24个月，金额是2519.808元），从我和城投公司签合同开始到现在一直都是城投公司在管理，因为原告方没有服务到位，所以我认为不应该交物管费和违约金。我是**路被拆迁的还房户陈正明，现居住在白杨二区B6幢1单元3-1房，我于2009年8月7日为了办理还房手续与遵义市城投物业管理有限公司签定了霸王条款的物业管理服务合同，期限是2009年9月7日至2010年9月6日止（壹年的合同期），并交纳了物管费加上程控门费用共计1439.90元。通过壹年本业主对物管工作的考核，我认为物管公司疏于管理，服务不尽责，根本没有遵照物管服务合同中规定的服务内容提供到位的服务。以下列举几点小区的种种违法、违规现象：1、没有安装消防设施，B幢902#房发生火灾，才知道消防设施是虚设的，根本没有接消防水管，这种存在重大安全隐患的房子，不知城投公司是通过何种途径取得的还房资格，安排给我们还房户（详见照片证据）。2、烟囱管道不通，向物管提出无数次，物管叫业主找开发商与物管无关。3、我户曾一次被盗，盗走现金3000元，茅酒五瓶，共计经济损失近（9000元），当时找物管公司不管，叫通知派出所。请问你们的服务内容第四条，负责楼宇的值班，巡逻时怎样进行的？4、C幢楼（小花儿幼儿园正对面），住户擅自改变住房用途，破坏建筑结构，埋下了重大安全隐患，将房前的绿化带破坏，全部浇灌成水泥地坪，将户后的绿化破坏，修剪成房屋。5、小区的违章建筑比比皆是，将花草树木铲除，浇灌成水泥地坪围上栏杆，安上铁门喂上大狼狗，修建木制凉亭，修建养鱼池，还美其名曰是为了来观赏鱼儿、花草的人们提供遮风档阴的地方，其实修建的是地主庄园，以上两点住户反映给物管，为什么不及时制止？及时拆除。6、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求，保护民事权利的诉讼期时效期为2年，法律另有规定的除外，”原告起诉要求我从2010年9月22日起至2016年4月22日止的物管费已超出诉讼时效，也就说原告只有起诉2014年4月22日以后也即从2014年4月22日至2016年4月22日止的物管费，法院才能审理，保护，所以原告已经丧失了超出诉讼时效期间权利的胜诉权。7、本业主从2010年9月14日至现在止，并没有与任何物管公司签订任何书面的物管服务合同，所以原告起诉我欠费，并支付违约金，纯属诬告。8、由于原告怠于管理，放任小区住户的违法违章行为，导致小区违法违章，乱搭乱建比比皆是，侵害了我们的合法权益。最后我恳请审判员对本案本着公平，公正，公开的原则，尊重事实，把群众利益放在首位，维护我的合法权益。 经审理查明，被告陈正明为遵义市红花岗区Ｂ6栋1单元3楼1号房屋物业的业主。原、被告于2009年9月7日签订了《物业管理服务合同》，双方约定服务期限为一年，自2009年9月7日起至2010年9月6日止。该合同约定的物业管理基本费包含的服务内容为公共环境卫生、绿化管理、公共治安、房屋管理及公共设施设备的维护。物业管理服务质量为：1、房屋外观美观；2、设施设备运行正常；3、房屋及设施、设备的维护养护日常维护；4、公共环境卫生每天保洁；5、绿化成活率98%；6、交通秩序良好；7、治安24小时巡逻、检查、执勤；8、急修30分钟内赶到处理；9、小修半天内完成；10、大中型公用设施、设备的维修、更新、改造，按照相关条例执行。该合同中还约定多层住宅收费标准为0.5元∕㎡∕月，电梯楼0.8-1.0元∕㎡∕月，营业房1.5元∕㎡∕月，停车场收费按物价局审批价收取。 另，原告在庭审中陈述，我们关于物管费的诉讼求情是按每个平方米是0.8元计算，面积是131.24平方米，每月是104.992元，一共是67个月。被告欠总金额是7034.46元。我们自愿放弃关于违约金的诉讼请求。我们和被告签订的合同是从2009年9月7日起至2010年9月6日，后来我们再没有和被告签订过合同，我公司从2009年9月7日和被告签合同开始一直是在为白杨小区管理和服务。 被告在庭审中陈述，我对原告所说的拖欠的物管费按每个平方是0.8元计算，面积是131.24平方米，每月按是104.992元计算，对于计算的物管费没有异议，但是原告要求我缴纳从2010年9月22日起至2016年4月22日止的物管费，已经超过诉讼时效，我只认可从2014年4月22日至2016年4月22日止的物管费，共计24个月共计2519.808元。原告从2009年9月7日和我签合同开始一直是在为白杨小区管理和服务。 上述事实，有当事人的陈述、原告提供的《物业管理服务合同》、《贵州省经营性服务收费许可证》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，被告陈正明虽与原告遵义市城投物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》期限为一年，但原告遵义市城投物业服务有限公司至今仍在遵义市红花岗区提供物业管理服务，双方形成了事实上的物业管理服务合同关系。对原、被告签订的《物业管理服务合同》双方无异议，系双方真实意思表示，合同真实有效，应当认定为对原被告具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，原告对白杨二区提供了物业管理服务，被告陈正明作为遵义市红花岗区的业主，被告的物业在该小区内，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，对原告要求被告缴纳物管费的诉讼请求，本院予以支持。对被告陈正明辩称原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告于2016年6月7日向本院起诉，故原告要求被告缴纳物管费的时效可追溯至2014年6月7日。原告遵义市城投物业服务有限公司未能提供2010年9月22日至2014年6月7日期间向被告陈正明发出的可以达到中断诉讼时效的证据，故对被告陈正明的抗辩理由，本院予以支持。故被告陈正明自2014年6月7日至2016年4月22日止应缴纳的物管费为：0.8元／㎡／月×131.24㎡×22.5个月＝2362.32元。但被告认可从2014年4月22日至2016年4月22日止的物管费，共计24个月，也即0.8元／㎡／月×131.24㎡×24个月＝2519.81元。对此，本院予以确认。对于原告服务中存在的物业管理瑕疵，非根本违约，被告不能因物业管理瑕疵拒交物业管理费。但根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告并非无故不缴纳物管费，故对原告主张逾期物管费的违约金211.03元之诉请，本院不予支持。庭审中，原告自愿放弃违约金的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下： 由被告陈正明在本判决生效之日起十日内支付给原告遵义市城投物业服务有限公司从2014年4月22日至2016年4月22日止的物业管理费人民币2519.81元。 案件受理费25元，由被告陈正明承担。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员 李 洪 二〇一六年九月五日 书记员 任雅旭