云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2901民初475号原告李振伟，男，汉族，住云南省大理市。委托代理人张欣，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告张波，男，汉族，住四川省泸县。被告何强红，女，汉族，住四川省隆昌县。第三人彭珍，女，汉族，住云南省大理市，现住大理。委托代理人马培杰，云南杨守智律师事务所律师，特别授权代理。第三人张天龙，男，汉族，住河南省孟津县，现住大理。第三人陶云红，女，汉族，系张天龙之妻，住河南省孟津县，现住大理。原告李振伟诉被告张波、何强红，第三人张天龙、陶云红、彭珍租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李振伟的委托代理人张欣，第三人彭珍及其委托代理人马培杰，第三人张天龙到庭参加诉讼。被告张波、何强红，第三人陶云红经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李振伟诉称：2014年9月14日，原告与被告张波、何强红签订了《租房协议书》及其补充协议，约定原告将其所有的大理绿玉路27号1套商住房（包括2间门市1至3楼共350平方米）出租给被告张波、何强红使用，租期自2014年9月1日起至2018年9月1日止，每年租金为120000元，一年一付，被告应在第一年租金到期前一个月向原告支付第二年的租金，如逾期未交房租，原告有权收回房屋。同时，原、被告在协议中约定，不得将房屋转租，如有违约，原告有权收回房屋并要求被告按照全年租金的20％支付违约金。协议签订后，被告向原告支付了第一年（即自2014年9月1日至2015年9月1日止）的房租。按照约定，被告应于2015年8月1日向原告支付第二年度的租金，但经原告多次催要，被告仅向原告支付了40000元租金。后由于原告多次催要无果，又无法联系到被告，于是来到租赁物所在处进行查看，才发现被告在未经原告同意的情况下，已将房屋转租给了第三人张天龙、陶云红、彭珍，第三人至今仍在进行使用。原告认为，被告在协议明确约定禁止转租的情况下，未经原告同意，将房屋转租给第三人使用，且未向原告支付租金，系根本违约，而第三人至今仍在占用、使用原告所有的房屋，使原告的合法权益受到侵犯，故向法院提起诉讼请求：一、判决解除原告与被告张波、何强红于2014年9月14日签订的《租房协议书》及其补充协议；二、判决被告向原告支付违约金24000元，判决被告及第三人向原告支付自2016年1月2日起至本案执行终结之日止的房屋使用费以及水电费（房屋使用费按照每年120000元计算，即每天328.77元，水电费按执行终结之日止实际发生费用计算）；三、判决被告及第三人立即将租赁物腾空，恢复原状，并交还租赁物；四、本案诉讼费用由被告承担。第三人彭珍陈述称：第三人是通过向被告转租的房屋，被告向第三人出示了与原告的合同，合同上是写明房东准许转租，第三人才转的。第三人已经向被告支付了2015年9月1日到2017年9月1日的租金10万元，所以第三人是房屋的合法使用人。第三人得知产生纠纷后，也向法院提起诉讼，状告二被告，在纠纷没有解决之前，房屋的合法使用人依然是第三人。第三人张天龙陈述称：第三人是通过向被告转租的房屋，被告向第三人出示了与原告的合同，合同上是写明房东准许转租，第三人才转的。第三人已经向被告支付了2016年1月1日至2017年8月31日的租金125000元，所以第三人是房屋的合法使用人。第三人得知产生纠纷后，也向法院提起诉讼，状告二被告，在纠纷没有解决之前，房屋的合法使用人依然是第三人。被告张波、何强红及第三人陶云红未到庭应诉及答辩。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：一、原、被告及第三人身份证复印件各一份，以证明各方当事人主体资格；二、租房协议书、房产所有权证、房屋所有权登记申请书复印件各一份、商品房购销合同一份、证明一份，以证明原告将自有房屋出租给被告使用，并签订了租赁协议，对租金、租期等作了明确约定；三、租房协议书、租房合同复印件各一份、照片一张，以证明被告未经原告同意，擅自将房屋转租给第三人使用至今。第三人彭珍经质证对原告提交的第一组证据材料三性无异议。对第二组证据中租房协议书，认为第三人看到的协议不是这份，被告出示给第三人的协议是可以转租且可以经营肉食店的，对其真实性不认可，证明方向中能否转租不认可；对房产所有权证、证明、房屋所有权登记申请书、商品房购销合同，真实性、合法性无异议，关联性不认可。对第三组证据中租房协议书无异议；对租房合同真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明方向不认可；对照片真实性、合法性无异议，证明方向不认可。第三人张天龙经质证对原告提交的第三组证据中租房合同无异议，对其他证据的质证意见与第三人彭珍的质证意见一致。第三人彭珍为证明自己的答辩主张向本院提交了如下证据材料：一、《租房协议书》一份，以证明第三人为承租人，被告为出租人于2015年8月19日签订该协议确立租赁关系的事实；二、工商银行转账凭证及收条各一份，以证明第三人向被告支付租金10万元的事实；三、《大理市人民法院传票》一份，以证明第三人已向法院起诉被告要求解除协议及返还租金的事实。原告经质证对第三人彭珍提交的第一组证据真实性、关联性无异议，对证明方向不认可，认为彭珍是在房屋并非张波所有情况下，且张波没有出示房屋所有权证下，与张波签订转租协议，原告与第三人无合同关系，因此原告是对房屋享有合法所有权，第三人无权使用房屋。对第二、三组证据材料认为与本案无关。第三人张天龙为证明自己的答辩主张向本院提交了如下证据材料：一、租房合同一份，证明被告与第三人签订转租合同情况；二、张波书写的收据一份，证明被告收到第三人租金125000元。原告经质证对第三人张天龙提交的第一组证据真实性、关联性无异议，但认为该合同不能作为张天龙对房屋合法使用的依据。对第二组证据材料认为与本案无关联，租金金额与合同约定也不一致，真实性不认可。被告张波、何强红及第三人陶云红未到庭举证、质证，本院视其对相应权利予以放弃。本院认为，原告及到庭第三人提交的证据材料均真实、与本案有关联，本院予以确认。根据确认的上述证据和到庭当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2014年9月14日，原、被告签订了一份《租房协议书》，约定原告将其自有的位于大理市住房一套（含两间门市）出租给被告使用。租期为五年，自2014年9月1日起至2018年9月1日止。第一、二年房租每年为120000元，第三、四、五年房租上浮10-20%，押金10000元（押金系上一次即2009年的协议顺延到本次协议），房租支付方式为一年一付，被告在第一年租金到期前1个月交付第2年的租金。并约定被告在承租期间不得转让，如违约则原告有权收回房屋并扣全年租金的20%作为违约金。原、被告还就其他权利义务作了约定。上述协议书签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了2014年9月1日至2015年9月1日的租金120000元，后又支付了40000元作为第二年租金。2015年8月19日，被告与第三人彭珍签订了一份《租房协议书》及其补充协议，约定被告将其向原告承租的铺面中的一间及二楼住房一间出租给第三人彭珍。租期为四年即2015年9月1日至2019年9月1日。租金每年为50000元，付款方式为两年一付。被告与第三人彭珍签订上述协议后，被告将房屋交付给第三人彭珍使用至今，第三人彭珍向被告支付了2015年9月1日至2017年9月1日的房屋租金100000元。2015年11月19日，被告与第三人张天龙、陶云红签订了一份《租房合同》，约定被告将其向原告承租的铺面中的一间及二楼住房一间出租给第三人张天龙、陶云红。租期为2016年1月1日至2019年8月31日。2016年1月1日至2017年8月31日的租金为75000元一年，后两年如涨房租（10%-20%由两间铺面平摊）。被告与第三人张天龙、陶云红签订上述合同后，被告将房屋交付给第三人张天龙、陶云红使用至今，第三人张天龙、陶云红向被告支付了2016年1月1日至2017年8月31日房屋租金125000元。本院认为，原告与被告签订的《租房协议书》及其补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2014年9月1日原告按照约定完成了房屋出租交付义务。但被告未按照约定按时足额支付给原告铺面租金，且未经过原告同意将承租的部分房屋转租给第三人，其行为显属违约。故原告要求解除原、被告2014年9月14日签订的《租房协议书》，及要求被告支付违约金24000元，腾退返还房屋并支付房屋使用费的诉求于法有据，本院予以支持。对于原告要求第三人腾退返还房屋并支付房屋使用费的诉求。本院认为，被告在将房屋转租给第三人时，并未如实向第三人告知其与原告之间的租赁合同关系真实情况，被告存在过错，导致原、被告之间的合同不能继续履行，同时第三人已向本院提起诉讼要求解除与被告之间的租赁合同关系。故本院认为第三人对于应向原告承担的义务是与被告连带腾退返还房屋并支付自本判决书确定的腾退期限届满之日起至实际返还之日止之间的房屋使用费，房屋使用费的计算参照原、被告约定的年租金120000元进行计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李振伟与被告张波、何强红于2014年9月14日签订的《租房协议书》及补充协议。二、被告张波、何强红于本判决生效之日起十日内支付给原告李振伟违约金24000元（120000元×20%）。三、被告张波、何强红于本判决生效之日起十日内将位于大理市住房腾退交还给原告李振伟，并支付给原告李振伟自2016年1月2日起至实际商铺实际归还之日止的房屋使用费，房屋使用费计算方式为120000元÷365天×实际天数。四、第三人彭珍、张天龙、陶云红于本判决生效之日起十日内与被告张波、何强红连带将位于大理市住房由第三人彭珍、张天龙、陶云红使用的部分腾退交还给原告李振伟，并与被告张波、何强红连带支付给原告李振伟自本判决生效之日起十日后至商铺实际归还之日止的房屋使用费，房屋使用费计算方式为120000元÷365天×实际天数。案件受理费3230元，由被告张波、何强红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审 判 长  龚 文审 判 员  徐 祥代理审判员  杨艳姣二〇一六年九月十二日书 记 员  陈晓蓉