上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初18635号原告上海新洁居房地产经纪事务所，住所地上海市静安区。投资人姜新洁。委托代理人应瑛，上海钱翊梁律师事务所律师。被告任杰，男，1979年4月22日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人钱蘅，中国人民武装警察部队政治学院法律顾问处律师。被告彭雅倩，女，1983年12月23日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人任杰(夫妻关系)。原告上海新洁居房地产经纪事务所与被告任杰、彭雅倩居间合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员缪为军独任审判，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告上海新洁居房地产经纪事务所(以下简称新洁居事务所)的委托代理人应瑛、被告任杰(暨被告彭雅倩的委托代理人)及委托代理人钱蘅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新洁居事务所诉称，2015年6月23日，原告向被告推荐房源，并陪同被告任杰前往本市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)实地勘察，被告任杰并签署了《租/售房确认单》。被告表示对系争房屋有购买意向，原告遂协助被告与系争房屋协商购房事宜。但被告却违背诚信，通过原告获取系争房屋房源信息及原产权人童丽萍的联系方式后，竟然私自向童丽萍购得了系争房屋。后原告多次与被告协商被告违约事宜，但均未果。原告认为，原告已为被告提供居间服务，被告私自购得了系争房屋的行为于法无据，且违反了《租/售房确认单》的约定。根据法律规定及《租/售房确认单》第二条、第三条的约定，被告理应按系争房屋成交价2%向原告支付中介费。故为维护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、要求被告支付原告中介费人民币35,000元(以下币种均为人民币)；2、诉讼费由被告承担。被告任杰、彭雅倩共同辩称，首先，《租/售房确认单》中约定的条款属于格式合同，新洁居事务所在要求被告签字前，只表示签字是为了证明其工作量，并未向被告就合同的条款作出说明，且相关条款免除了原告方的责任，加重了被告责任，应为无效条款。其次，居间合同属于有名合同、诺成合同、双务合同。被告只是通过原告去看了两次房。故被告签署的《租/售房确认单》仅确认去看过房，并不代表确认《租/售房确认单》的法律效力。被告并未与原告就购买系争房屋过程中的居间行为达成协议，并未签署居间协议，也未签署过房屋买卖合同。第三，上家并未就系争房屋的出售与原告签订过独家委托协议，上家在多个中介挂牌出售房屋，当时多家中介都带被告看了系争房屋，被告享有市场交易的自主权，最终上家和被告也是通过其他中介达成的买卖意向。系争房屋的成交价为1,568,000元，是通过中介房天下居间完成的，当时原告按照成交价格的0.5%支付了中介费7,840元。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年6月23日，被告任杰(乙方)签署的《租/售房确认单》载明，甲方为新洁居事务所；一、甲方向乙方提供房屋买卖信息，乙方与甲方实地看房。二、乙方承诺看过甲方提供的房源，若购买或租用，应按下列方式支付甲方中介服务费：(1)购买房屋应向甲方支付成交价的1%中介费服务；……三、有下列违约行为之一的，按协议书约定向甲方支付双倍中介费：(1)看房后私下与甲方推荐的房屋的屋主达成交易；(2)通过其亲友或别的机构与甲方的推荐房屋的屋主达成交易。2015年10月16日，系争房屋的权利人登记至被告任杰、彭雅倩名下。另查明，2015年6月28日，被告任杰与案外人冯军、童丽萍及居间方上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称家标堂公司)就系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》，约定的房价款为1,568,000元。同日，被告任杰与家标堂公司就系争房屋的交易另行签订了《佣金确认书》，约定由被告任杰应向家标堂公司支付佣金7,840元，其中3,720元系代冯军、童丽萍支付。2015年7月11日，被告任杰向家标堂公司支付了7,840元。审理中，原、被告确认，双方只签署过一份《租/售房确认单》，没有签署过其他的居间协议等文件。原告表示，原告第一项诉请的计算方式为：以系争房屋交易时的市场平均价格，按照《租/售房确认单》第2.1条、第3.1条双倍支付中介费。原告带被告看了两次房屋，看房时看到了上家，然后为双方进行价格协商，但没有就价格达成共识，双方均表示价格可以继续协商，之后再进行磋商时，被告拒绝接受原告服务。《租/售房确认单》是合法有效的，记载的内容是符合法律规定的，也不存在格式条款，被告在签署看房确认单时明知签署的后果，原告带被告看房，碰到上家，取得了上家的联系方式，被告跳中介的根本违约行为导致本案的发生，被告的行为是扰乱中介服务市场的行为，不应得到支持。被告表示，上家在多处口头委托挂牌，被告也通过多家中介上门看房，原告也是带看房之一的中介，看过两次房，咨询过中介房屋价格，但看房时没有见到上家。被告最终选择了搜房网旗下的公司，主要还是价格上存在优势，并能提供更低的房屋成交价和佣金。交易成功后，被告没有通知其他中介。当时原告员工让任杰签确认单，表示只不过是证明业务员的工作量，不包含其他意义。现因原告方的工作人员带被告看过两次系争房屋，被告任杰自愿补偿原告劳务费用300元。以上事实，有原告提供的《租/售房确认单》、上海市房地产登记簿，被告提供的《房地产买卖居间合同》、《佣金确认书》、收据以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告表示，依据《租/售房确认单》的约定，被告在看房后，私下与原产权人达成交易，故应按确认单上的约定向原告支付中介费用。首先，双方在审理中确认，原、被告之间仅签署过《租/售房确认单》，原告方另带被告任杰看过两次系争房屋，双方并未进一步签署居间协议、佣金确认书。其次，原告依据《租/售房确认单》中二(1)、三(1)等条款主张权利，但该文本系原告事先制作，并可重复使用的格式条款，而且上述条款明显加重了被告方的责任。被告表示，原告在让被告签署《租/售房确认单》时称仅为了衡量业务员的工作量，并未明示上述条款内容。本院认为，上述条款在文字表现形式上未采用划线、加粗等方式与其余的文本进行区分，原告亦未能举证证明曾明确告知被告任杰上述条款内容，故上述条款应为无效。第三，系争房屋的交易系被告通过家标堂公司完成，被告并已实际支付了中介费用，原告亦未能举证证明被告系在看房后私下与原产权人达成的交易。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被告任杰表示，对于原告带看房屋的行为，愿意补偿原告劳务费用300元，此系当事人对于自身民事权利的处分，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告上海新洁居房地产经纪事务所的全部诉讼请求；二、被告任杰应于本判决生效之日起三日内给付原告上海新洁居房地产经纪事务所劳务费300元。案件受理费减半收取为337.50元，由原告上海新洁居房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  缪为军二〇一六年九月二十七日书记员  洪 捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条  民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条  公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第三十九条  采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条  格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。