河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1028民初898号原告：张艳丽，女，1988年11月17日出生，汉族，住大厂回族自治县。委托诉讼代理人：张连祥，男，1968年5月16日出生，汉族，住山东省陵县，系原告父亲。委托诉讼代理人：王珂，北京市京开律师事务所律师。被告：林利军，男，1983年11月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。第三人：刘佳，女，1987年6月13日出生，蒙古族，住北京市通州区。第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行，住所地：北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦一层二层。负责人：姜杰。原告张艳丽与被告林利军、第三人刘佳、第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员范红达独任审理，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，由审判员陈连友、范红达、代理审判员张海鹏组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告张艳丽的委托代理人张连祥、王珂，被告林利军及其委托代理人杨柳，第三人刘佳到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，但提交了书面的情况说明，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张艳丽向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房屋买卖合同，向原告办理过户手续；2.被告按成交价格万分之三／日的标准向原告支付逾期办理过户手续的违约金至实际办理完毕，暂以一百天计算为19000元；3.被告赔偿原告实际损失60000元；4.由原告代被告向第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行一次性偿还涉案房屋的银行贷款。事实和理由：2015年4月23日，原告与被告林利军签订了《房屋买卖合同》，合同约定，由原告购买被告所有的位于大厂回族自治县潮白河孔雀城大卫城礼园1幢2单元2203号房屋，总面积85.84平方米，总房款660000元。还约定，合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，原告应在2015年4月30日前向被告支付首付款250000元（含购房定金20000元），被告收到首付款后，应将涉案房屋交付给原告，剩余购房款410000元于涉案房屋办理产权过户登记之日给付被告。合同签订后，原告依约于2015年4月23日向被告支付了购房定金20000元，后于2015年4月30日向被告支付了首付款230000元，共计250000元，并依照合同约定搬入涉案房屋居住使用至今。2016年4月19日，原告向被告致电要求继续履行合同，但被告明确表示违约，不愿将涉案房屋出售给原告。现涉案房屋在第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行办理了按揭抵押贷款，尚未还清，原告自愿将涉案房屋的银行贷款代被告向第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行近期一次性全部还清，并将剩余购房款于涉案房屋办理产权过户当日一次性给付被告。现涉案房屋的产权证书已经办结，但被告拒不履行协助配合办理产权过户的义务，根据《房屋买卖合同》第九条的约定，“甲方（被告）在下房本一周内给予乙方（原告）过户，如果不过户按照第一条违约责任赔偿，每逾期一日，甲方（被告）应向乙方（原告）支付成交价格万分之三的违约金，合同继续履行”。为维护原告的合法权益，原告已支付了律师费用60000元，应属于原告的实际损失，被告应予以赔偿。被告林利军辩称，2011年8月21日，被告与涉案房屋的开发商（大厂京御房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》时，已与第三人刘佳办理了结婚仪式，并共同生活，属于事实婚姻，后两人于2012年8月7日登记结婚，涉案房屋的首付款230000元是被告向第三人刘佳的母亲所借，涉案房屋的银行按揭贷款也是由被告与第三人刘佳共同偿还，故涉案房屋系被告与第三人刘佳的夫妻共同财产。被告将涉案房屋出售给原告时，没有经过第三人刘佳的同意，第三人刘佳也不知情，故被告与原告签订的《房屋买卖合同》应属无效。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付给原告居住使用，由于涉案房屋在第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行处办理了按揭抵押贷款，贷款尚未还清，故房产证未办理完结，被告无法履行配合协助办理过户的义务，故被告在合同履行过程中不存在违约行为，不应承担违约责任。第三人刘佳述称，涉案房屋属于我与被告林利军的夫妻共同财产，首付款是我们向我的母亲借钱向开发商支付的，购买涉案房屋时我与被告已经举行了结婚仪式但没有办理结婚登记，属于事实婚姻。涉案房屋的银行贷款是由我与被告共同偿还至今。被告在我不知情的情况下，擅自处分涉案房屋，构成无权处分，故被告与原告签订的《房屋买卖合同》应属无效。第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行述称，第三人对于原告与被告的房屋买卖行为不予表态。根据法律规定，被告林利军就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等文件依然具有法律效力。若被告林利军将房产转让，应先偿还在建行办理的贷款，不得侵害建行的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月21日，被告林利军与大厂京御房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定，由被告林利军购买大厂京御房地产开发有限公司开发建设的潮白河孔雀城大卫城礼园1幢2单元2203号房屋，总面积85.84平方米，总房款为560513元，首付款金额为230513，银行按揭贷款金额为330000元。2012年7月12日，被告林利军与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订了《个人住房（商业住房）借款合同》，约定由第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行向被告林利军提供贷款服务，贷款合同金额为330000，担保方式为抵押，借款期限为自2012年7月17日至2042年7月17日，截止2016年7月4日，贷款本金金额为313441.38元。2012年8月7日，被告林利军与第三人刘佳登记结婚。2013年8月31日，大厂京御房地产开发有限公司将涉案房屋交付给被告林利军使用。2015年4月23日，原告张艳丽与被告林利军签订了《房屋买卖合同》，约定由原告张艳丽购买被告所有的位于大厂回族自治县潮白河孔雀城大卫城礼园1幢2单元2203号房屋，总面积85.84平方米，总房款为660000元。还约定，原告应在2015年4月23日向被告支付购房定金20000元，在2015年4月30日前向被告支付首付款250000元（含购房定金20000元），被告收到首付款后，应将涉案房屋交付给原告，原告可以装修入住使用，装修结果归原告所有，剩余购房款410000元于涉案房屋办理产权过户登记之日给付被告。合同签订后，原告依约于2015年4月23日向被告支付了购房定金20000元，后于2015年4月30日向被告支付了首付款230000元，共计250000元，并依约搬入涉案房屋居住使用至今。2016年4月19日，原告向被告致电要求继续履行合同，被告明确表示不再履行合同，拒绝为原告配合办理产权过户手续。因涉案房屋在第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行处尚有按揭贷款未还清，被告林利军未取得涉案房屋的产权证书。原告为进行本次诉讼活动，向其委托代理人支付了60000元律师服务费。现原告自愿代被告将涉案房屋的银行贷款向第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行一次性全部还清，并在涉案房屋产权过户当日，将剩余购房款（总房款660000减去首付款250000，再减去涉案房屋的银行按揭贷款数额所得的款数）一次性给付被告。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、收条2张、银行转账凭条10张、物业费收据、录音资料及北京市京开律师事务所出具的发票，被告提交的《结婚证》、建设银行还款计划表及银行流水、借款合同及第三人中国建行银行股份有限公司北京安慧支行出具的《情况说明》及原告、被告、第三人刘佳的当庭陈述予以证实。本院认为，被告林利军、第三人刘佳提出的被告购买涉案房屋时已与第三人办理了结婚仪式，属于事实婚姻，涉案房屋的首付款系被告与第三人向第三人母亲所借，涉案房屋的银行按揭贷款是由被告与第三人共同偿还，故涉案房屋应属于被告与第三人的夫妻共同财产，被告未经第三人同意擅自处分涉案房屋，构成无权处分，《房屋买卖合同》应属无效的意见，未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。另，第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行对于原告与被告的房屋买卖行为不持异议，但要求被告林利军在将房产转让前，应先偿还在第三人处办理的贷款，不得侵害第三人的合法权益。综上，故原、被告于2015年4月23日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。合同订立后，现原告已依约向被告支付了购房定金及部分购房款，并已实际居住使用涉案房屋，且明确表示可代被告向第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行一次性偿还涉案房屋的银行按揭贷款，第三人作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障，根据《物权法》第191条之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，故原告提出的要求代被告向第三人偿还涉案房屋银行按揭贷款的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋解除抵押后，涉案房屋具备产权过户条件，合同应当继续履行，故原告要求被告继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告提出自愿在涉案房屋办理产权过户当日将剩余房款（总房款660000元减去首付款250000元，再减去涉案房屋的银行按揭贷款所得的款数）一次性给付被告林利军的意见，不违反《房屋买卖合同》的约定，故本院对此不持异议。根据《房屋买卖合同》第九条之约定，“甲方（被告）未按合同约定的期限办理房屋交付（包括房屋交付及房屋产权过户）给乙方（原告），每逾期一日，甲方（被告）应向乙方（原告）支付成交价格的万分之三的违约金”，因现涉案房屋现尚不具备产权过户条件，故被告不存在逾期为原告办理产权过户的违约行为，故原告要求被告按成交价格万分之三／每日的标准向原告支付逾期办理过户手续的违约金至办理完毕的诉讼请求，本院不予维护。因原、被告双方在《房屋买卖合同》中没有明确约定律师费计入实际损失，且该费用并非是解决纠纷的必然支出，故原告要求以其支出的律师代理费60000元作为实际损失由被告赔偿的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：原告张艳丽于本判决生效之日起十五日内向第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行全部清偿涉案房屋的银行按揭贷款，第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行协助办理房屋解除抵押手续。被告林利军继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，配合原告张艳丽办理涉案房屋的解除抵押手续，涉案房屋消除银行抵押登记后45日内，被告林利军、第三人刘佳配合原告张艳丽办理涉案房屋的产权过户登记手续。涉案房屋办理产权过户当日，原告张艳丽将剩余房款（总房款660000元减去首付款250000元，再减去涉案房屋的银行按揭贷款数额后所得的款数）一次性给付被告林利军。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5335元，诉讼保全费2000元，共计7335元，由原告负担1400元，被告负担5935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审 判 长  陈连友审 判 员  范红达代理审判员  张海鹏二〇一六年九月十三日书 记 员  王 旭附本案适用法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。