江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1684号上诉人（原审被告）：泰州华侨城有限公司，住所在泰州市姜堰区溱湖大道２号。法定代表人：蔡宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪涛，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾宝平，江苏弘泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋浩然。委托诉讼代理人：单照榴，泰州市姜堰区张甸法律服务所法律工作者。上诉人泰州华侨城有限公司（以下简称华侨城公司）因与被上诉人蒋浩然商品房预售合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院于2016年5月19日作出的(2015)泰姜开民初字第00506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华侨城公司上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审或依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审未比照法律规定及买卖合同的约定，未经客观鉴定或检测即认为讼争房产不符合交付条件，应当予以纠正。一审已经查明2012年12月31日上诉人通知被上诉人办理交接手续，其行为完全符合双方买卖合同的约定，在此前提下，被上诉人以讼争房屋有质量瑕疵为由拒不收房，法院应当审查被上诉人拒绝收房行为是否符合法律规定及双方约定，即讼争房产是否符合法定或约定的交房条件，以此确认被上诉人的主张是否合理。对照法律规定和本案一审上诉人已经提交的交付使用许可证、质量保证书等，表明讼争房屋已竣工验收合格。如被上诉人认为其有权拒收房屋，即讼争房屋不符合交付条件，应当申请对讼争房屋的质量进行司法鉴定。被上诉人一审未申请鉴定，一审法院也未对是否符合交付条件进行审查，仅凭被上诉人一面之词以及当时上诉人为满足被上诉人个性化需求而作出的妥协与改善就认定讼争房屋不符合交付条件是主观臆断。一审认定购房人随意指出的所谓“质量问题”错误，被上诉人不享有对双方房屋买卖合同的解除权。2、即使被上诉人曾经享有房屋买卖合同的解除权，该解除权也已经消灭。一审依照商品房买卖合同司法解释第15条第1款的规定，认定被上诉人于2015年1月5日向上诉人发函催告，而上诉人仍未在三个月内交付房屋，符合行使解除权的条件，适用法律明显错误。双方房屋买卖合同第七、八条明确约定，上诉人应当在2013年1月20日前将涉案房屋交被上诉人使用，逾期超过60日后，被上诉人有权解除合同。依此可见被上诉人的解除权于2013年3月28日起形成。根据上述第15条第2款的规定，未经被上诉人催告，该解除权应当于发生之日起1年，即2014年3月27日消灭。对一审错误判决应当予以纠正。3、一审法院判决返还被上诉人1530万元以及50万元的花园房款是错误的，根据最高院关于商品房买卖司法解释的规定，本案中上诉人是被上诉人购买本案房屋的担保人，即使合同解除也应该是返还担保权人也就是本案中的银行，而非被上诉人。4、对于被上诉人一审中提供的录音证据，上诉人进行了核实，无法确认该录音的真实性。一审法院将该录音作为确认房屋存在质量问题的证据是错误的。5、一审判决认定“2012年12月31日，被告通知原告办理交房手续，原告验房时发现质量问题，并以此拒绝办理交房手续，被告对房屋存在的质量问题同意维修，双方因此未办理交房手续。此后，原、被告一直处于房屋交接及维修过程中，合同继续履行”错误。双方对办理交房手续与事实不符，当时上诉人与被上诉人进行交房，被上诉人未办理交房手续，被上诉人提出的质量问题也是后来陆续提出的。被上诉人不办理交房手续是没有任何依据的。根据合同约定如果被上诉人30日内不收房的话视为交房完成。因此上诉人不是没有交房。后来的质量问题都是属于售后服务和质保问题。被上诉人蒋浩然辩称，一、案涉商品房未能交付的责任在上诉人。理由：1、商品房达到了交付条件后出卖人负有向买受人交付的义务。涉案合同第十一条约定商品房达到交付条件后出卖人应当通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。补充协议第五条约定，若验房时出现质量问题由甲方（上诉人）负责。2、涉案商品房工程竣工验收于2011年4月20日，到上诉人通知交房时已相隔20个月有余，房屋质量问题已经暴露。凭肉眼就能看出有近三十项之多，存在裂缝下沉石材脱落、阳台变形、门窗移位严重漏水等现象。绝非上诉人所称的诸如粉尘脱落的问题。被上诉人拒绝收房理由正当。房屋未能交付的责任在上诉人。3、上诉人认为商品房经验收合格后只要不存在主体结构质量问题或者其他影响安全使用的严重问题，其他哪怕有再多问题，买受人都不能拒收房屋的上诉理由于情于理于法不符。二、上诉人认为被上诉人的合同解除权已归于消灭理由不能成立。理由：1、合同约定的解除条件成就后，解除权人可以行使合同解除权，也可以要求对方继续履行合同。被上诉人在合同解除权形成后，先选择了由上诉人将房屋修理好后继续交付，其行为合理合法。2、在合同继续履行期间，上诉人仍长期不履行合同义务，致使已形成的合同解除权行使期间届满，被上诉人虽然不能再依据原约定的解除条件行使合同解除权，但可以重新催告上诉人履行合同义务。上诉人经被上诉人催告后，在合理的期限内仍未履行合同主要义务。被上诉人有权依照我国合同法第九十四条第三项之规定，行使合同解除权。3、上诉人认为被上诉人的合同解除权已归于消灭的理由是停留在合同约定的解除条件而言的，没有考虑被上诉人是基于法定情形重新形成的合同解除权。三、原审法院判决返还购房款并无不当。理由：1、原审中贷款银行没有申请参加诉讼。按照最高院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第25条的定，贷款银行如果参加诉讼属于有独立请求权的第三人。故人民法院不应依职权通知其参加诉讼。2、尽管案涉购房款有部分是从银行借贷而来，但作为房屋买受人的被上诉人，是房款的交付人。合同被解除出卖人当然要向买受人返还购房款。3、如果贷款银行主张其贷款可以另行起诉。四、从一审诉讼至一审判决前，被上诉人没有听说上诉人主张房屋视为已经交付。现上诉人提出讼争房屋视为交付，一审中双方对房屋没有交付事实是没有争议的。一审蒋浩然诉称：2011年2月26日，蒋浩然与华侨城公司签订商品房买卖预约协议，约定蒋浩然购买华侨城公司开发的纯水岸一区1号别墅。2012年11月21日，双方正式签订《商品房买卖合同》，约定商品房总面积728.87平方米，单价为20991.40元/平方米,总价款1530万元，华侨城公司应于2013年1月20日前将符合合同约定的商品房交付给蒋浩然使用，逾期超过60天,蒋浩然有权解除合同等。2012年12月4日,双方又签订补充协议，对购房款的给付等事宜进行了具体约定，并对花园栏杆的设计作出变更，还明确了花园用地由蒋浩然使用，蒋浩然一次性支付50万元等。此后蒋浩然按约支付全部购房款及花园用地费用，但华侨城公司未按约交付商品房。直至2014年底，华侨城公司出售的商品房尚未符合交房条件。蒋浩然于2015年1月5日及同年3月9日发函华侨城公司，要求“退房退款”，华侨城公司于同年3月13日复函蒋浩然，承认商品房确实存在质量问题，并提出解决方案。但华侨城公司至今仍未交付符合条件的商品房。请求判令：1、解除蒋浩然与华侨城公司于2011年2月26日签订的《协议书》、于2012年11月21日签订的《商品房买卖合同》及于2012年12月4日签订的《纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议》；2、华侨城公司返还蒋浩然1580万元(其中购房款1530万元,花园用地费用50万元)，并赔偿利息损失（以1567.8145万元，自2013年1月6日起计算至实际给付之日止；以12.1855万元，自2012年12月11日起计算至实际给付之日止，利率均按年利率5.56750%计算）；3、华侨城公司承担本案诉讼费用。华侨城公司一审辩称：蒋浩然的诉讼请求无事实和法律依据。理由:1、华侨城公司已建好合格的商品房，并在合同约定的交房期满前通知蒋浩然收房，但蒋浩然一直未收房，责任在蒋浩然；2、案涉商品房无质量问题。因此，蒋浩然无权解除合同，且其行使解除权已超过一年的除斥期限，请求驳回蒋浩然的诉讼请求。一审中蒋浩然针对华侨城公司的答辩意见补充陈述：华侨城公司通知蒋浩然收房时，蒋浩然发现房屋存在严重质量问题，不符合合同约定，不具备交房条件，蒋浩然有理由拒绝收房，因此房屋未能交付的责任在华侨城公司。蒋浩然要求华侨城公司对房屋进行维修，华侨城公司同意并实际维修房屋，合同继续履行。后来历时两年多，经蒋浩然催告，华侨城公司仍未完成维修并履行交房义务。依照合同法相关规定，蒋浩然有权解除合同,且蒋浩然行使合同解除权未超过法定期限。一审法院认定事实：一、2011年2月26日，蒋浩然与华侨城公司签订《协议书》，约定：蒋浩然自愿购买华侨城公司开发建设的泰州华侨城·纯水岸一区1号房屋，建筑面积716.48平方米，花园面积920平方米，总价款1630万元。后经双方协商将花园面积增加1862平方米，共计面积2782平方米。协议签订时蒋浩然应一次性支付房款定金150万元，新增花园的使用费50万元，合计200万元，余款1430万元待签订《商品房买卖合同》时支付等。2012年11月21日，蒋浩然与华侨城公司签订《商品房买卖合同》，约定：蒋浩然向华侨城公司购买泰州华侨城·纯水岸一区1号房屋，建筑面积728.87平方米，单价20991.40元/平方米,总价款1530万元。买受人于2012年11月20日支付房款460万元，余款1070万元由买受人向银行办理按揭贷款。买受人必须自签订本合同起7日内办完银行按揭手续，逾期不办按本合同第七条的约定承担违约责任。该合同第八条约定：交付期限“出卖人应当在2013年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用：1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格；３、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。该合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：1、（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金等。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买卖人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人必须在出卖人寄发的《交房通知书》上规定的收房时间办理收房手续，……;2、如买受人自《交房通知书》规定之日起30日内未能收房的，双方视同交付手续完成……；3、买受人逾期未办理完毕收房手续的，自《交房通知书》规定的收房截止日起承担该商品房毁损、灭失的责任。2012年12月4日，蒋浩然与华侨城公司签订《纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议》约定：该房屋的总房款为1530万元，花园用地费用为50万元，另约定房款交清后10日内交付房屋，若验房出现质量问题由华侨城公司负责等。2012年12月11日，华侨城公司收到蒋浩然花园使用费50万元；2012年12月11日、14日，2013年1月6日分别收到蒋浩然购房款460万元、152万元、918万元,合计1530万元。2012年12月31日，华侨城公司向蒋浩然邮寄交房通知书，通知蒋浩然收房。2013年1月5日，蒋浩然因购买本案所涉房屋向中国农业银行股份有限公司姜堰市支行贷款918万元，年利率5.56750%。二、2015年1月5日，蒋浩然向华侨城公司发出纯水岸一区1号别墅质量问题的函，主要内容：蒋浩然于2012年向华侨城公司公司购买的房屋，因交房时发现房屋存在大量质量问题，故未交付。近两年来，贵公司虽经过多次维修，但仍未达到交付条件，请从速处理，如本月底仍不能处理到位，根据双方签订的商品房买卖合同及法律规定，要求解除合同，承担违约责任。该函附有房屋存在质量问题三十项等。三、（2015）泰姜证民内字第1092号公证书（含工作记录、录音光盘）以及文字摘要，光盘录音主要内容：2015年1月27日，蒋浩然的父亲蒋跃东、另一位购房人袁某与华侨城公司总经理张海东、工程总监潘春华就房屋质量、维修等问题进行沟通。潘春华陈述房屋“问题相对较多”、“主要是屋面问题”、“屋面都要重新做，彻底解决这个屋面的问题”,“我们拿方案一定不是修修补补,一定不是维修,重新回炉打造”。张海东陈述“蒋总，袁总，对于华侨城这个房子品质问题给两位带来的不便、打扰，表示歉意，你们投诉一年多没解决也是我们工作的一些问题……”，该录音内容是从蒋浩然父亲蒋跃东手机中下载，后制成光盘，该光盘录音的形成过程经过江苏省泰州市姜堰公证处公证。四、2015年3月9日，蒋浩然向华侨城公司发出关于纯水岸一区1号别墅质量问题的函（二），主要内容：蒋浩然于2015年1月5日发函华侨城公司后，华侨城公司潘总与蒋浩然对接，承诺蒋浩然购买的房屋质量问题最多，由于质量问题确实不具备交付条件，无法装修使用，由华侨城公司与施工方进行详细对接，并承诺于春节后给蒋浩然一个满意的维修方案。春节后已过半月，华侨城公司公司没有任何措施，蒋浩然要求退房、退款，并赔偿损失。2015年3月13日，华侨城公司向蒋浩然发出关于纯水岸一区1号别墅相关问题的复函，主要内容：蒋浩然两份函已收到，华侨城公司认为房屋已通过质量部门验收，具有房屋质量合格证书等，不存在结构安全问题，不影响使用功能，对蒋浩然提出的质量问题进行现场查勘，现提出解决方案，该函附房屋存在十二个质量问题的解决方案。另，本案所涉商品房于2011年4月20日通过工程验收合格，已取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并于2012年12月31日取得《姜堰市住宅项目交付使用许可证》，该商品房用地由华侨城公司以出让方式取得，国有土地使用权证号：姜国用（2012）第5051号。蒋浩然与华侨城公司签订协议中约定花园的使用面积为2782平方米，花园使用费50万元，其中2104平方米土地取得了国有土地使用权。一审认定以上事实，在卷有蒋浩然提交的协议书、商品房买卖合同、纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议、泰州华侨城收款收据、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、住房贷款还款明细表、纯水岸一区1号别墅质量问题的函、（2015）泰姜证民内字第1092号公证书、录音光盘以及文字摘要、关于纯水岸一区1号别墅质量问题的函（二）、关于纯水岸一区1号别墅相关问题的复函，华侨城公司提交的单位工程竣工验收证明书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、姜堰市住宅项目交付使用许可证、竣工验收备案表、姜堰市建筑节能工程施工质量专项验收报告、国内特快专递邮件详情单以及通知书存根联、照片、竣工图、国有土地使用权证，一审法院调取的建筑总平面图、建设工程规划许可证内容审批表、姜堰市建设工程规划许可证(副本）、规划图以及双方的一审庭审陈述等证据予以证明。一审法院认为，本案的争议焦点：1、华侨城公司是否已按约履行交付房屋义务；2、蒋浩然要求解除2011年2月26日、2012年11月21日及2012年12月4日所签订的合同及协议有无事实和法律依据；3、蒋浩然要求华侨城公司返还购房款1530万元、花园使用费50万元，赔偿利息损失是否应当支持。关于争议焦点1，华侨城公司是否已按约履行交付房屋义务。蒋浩然认为：华侨城公司通知蒋浩然交房时,蒋浩然发现房屋存在质量问题，拒绝收房，要求华侨城公司维修后再交房，华侨城公司同意对房屋进行维修，合同继续履行，但历时两年多，华侨城公司仍未能修好房屋。2015年1月5日，蒋浩然发函华侨城公司，要求华侨城公司当月底完成维修、交房，否则要求退房。但华侨城公司仍未能如期维修好房屋，未按约履行交房义务。华侨城公司认为：华侨城公司已按合同约定期限通知蒋浩然收房，蒋浩然以房屋存在质量问题为由拒绝收房，房屋经相关部门验收合格,已取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《姜堰市住宅项目交付使用许可证》，符合交付条件。蒋浩然无证据证明房屋主体结构存在质量问题，或因质量问题严重影响正常居住使用等，蒋浩然以房屋存在质量问题拒绝收房，没有依据。蒋浩然拒绝收房后，华侨城公司根据蒋浩然的要求，先后在2013年、2014年、2015年陆续对房屋进行整修，至2015年2月26日，华侨城公司完成房屋整修后，电话通知蒋浩然收房，但蒋浩然仍未收房。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蒋浩然与华侨城公司所签合同及协议，除涉及678平方米花园用地，未经相关部门审批使用，违反了我国法律强制性规定，该部分协议内容应为无效外，其余合同及协议内容合法有效。蒋浩然按期如数给付购房款后，华侨城公司应按期交付合格且无质量问题的房屋给蒋浩然。本案中，蒋浩然向华侨城公司买卖的房屋是否交付，应从双方交接房屋的过程、双方产生房屋交付纠纷的原因、以及双方履行合同产生纠纷之后的行为等方面进行综合分析与认定。2012年11月21日，蒋浩然与华侨城公司签订《商品房买卖合同》约定，华侨城公司于2013年1月20日前交付房屋。2012年12月4日，双方签订《纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议》重新约定房屋的交付时间于房款付清后10日内交付，如验房出现质量问题由华侨城公司负责等。按照该协议，华侨城公司应于2013年1月16日交付房屋。2012年12月31日，华侨城公司通知蒋浩然办理交房手续，蒋浩然验房时发现质量问题，并以此拒绝办理交房手续，华侨城公司对房屋存在的质量问题同意维修，双方因此未办理交房手续。此后，蒋浩然与华侨城公司一直处于房屋交接及维修过程中，合同继续履行。历时两年多之后，蒋浩然于2015年1月5日向华侨城公司发函，告知华侨城公司房屋仍存在三十处质量问题，要求华侨城公司当月底解决，否则解除合同。2015年1月27日，蒋浩然与华侨城公司就房屋的维修问题，再次进行商谈，华侨城公司承诺继续维修。2015年3月9日，蒋浩然再次函告华侨城公司房屋的质量问题仍未解决，要求解除合同。2015年3月13日，华侨城公司复函蒋浩然认为，房屋已通过相关部门的验收，具备房屋质量合格证书等，不存在结构安全问题，不影响使用功能，并对蒋浩然提出的质量问题，提出十二项解决方案。关于华侨城公司辩称其于2015年2月6日完成房屋的整修，电话通知蒋浩然收房，但蒋浩然未收房，蒋浩然对此不予认可，而华侨城公司又未提交足够证据予以证明，故本院对华侨城公司的该项辩称意见，不予采信。因此，本案房屋未能按期交付的原因是华侨城公司销售的房屋存在质量问题，该责任在华侨城公司，并非蒋浩然的原因所致。综上，华侨城公司未将买卖的房屋按约交付蒋浩然。关于争议焦点2，蒋浩然要求解除双方于2011年2月26日、2012年11月21日及2012年12月4日所签订的合同及协议有无事实和法律依据。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。华侨城公司销售的房屋存在质量问题，蒋浩然验房时拒绝收房。蒋浩然要求华侨城公司维修，华侨城公司同意并继续维修房屋。后来蒋浩然于2015年1月5日向华侨城公司发函，要求华侨城公司于当月底维修结束，交付房屋，否则要求解除合同。但华侨城公司仍未能完成维修，亦未交付房屋。2015年3月9日，蒋浩然向华侨城公司发出函（二），认为华侨城公司未能完成维修、交房，要求解除合同。因华侨城公司未能按约定期限交房，并且经催告后华侨城公司仍未交房。蒋浩然于2015年9月14日向法院起诉，要求解除与华侨城公司所签订的房屋的合同及协议，依法应予支持。关于华侨城公司辩称蒋浩然无证据证明其出售的房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，严重影响房屋正常居住使用，蒋浩然无权解除合同，以及蒋浩然行使解除权已超过法定期限的意见。一审法院认为，蒋浩然要求解除合同的主张是以我国合同法第九十四条第一款第（三）项之规定为依据，并非依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条之规定，故对华侨城公司提出的此项辩称意见，不予支持采纳。2011年2月26日及2012年12月4日，蒋浩然与华侨城公司签订的协议，涉及2782平方米花园，其中2104平方米花园用地，虽经有权部门审批，取得国有土地使用权，但双方签订合同及协议的主要标的物是房屋，因双方签订的房屋的合同及协议应解除，故涉及该部分花园的协议亦应解除。关于争议焦点3，蒋浩然要求华侨城公司返还购房款1530万元、花园使用费50万元、赔偿利息损失是否应当支持。一审法院认为：我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。蒋浩然与华侨城公司签订房屋买卖合同及协议后，蒋浩然按照约定向华侨城公司支付购房款1530万元，但华侨城公司未能履行合同约定的交房义务，致双方签订的房屋及2104平方米花园的合同及协议解除。蒋浩然要求华侨城公司返还购房款1530元、赔偿利息损失（以购房款1530万元为本金，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止），以及华侨城公司返还花园使用费37.8145万元（50万元×2104÷2782＝37.8145万元）、赔偿利息损失（以花园使用费37.8145万元为本金，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止）的诉讼请求，依法应予支持。我国合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。蒋浩然与华侨城公司签订的协议中，涉及678平方米花园用地的相关协议内容无效，双方对此均有相应的过错，由华侨城公司承担50%的赔偿责任。故华侨城公司应向蒋浩然返还该部分花园使用费12.1855万元（50万元×678÷2782＝12.1855万元），并赔偿利息损失（以12.1855万为本金，自2012年12月11日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止，由华侨城公司赔偿该部分利息的50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除蒋浩然与泰州华侨城有限公司于2011年2月26日签订的《协议书》、于2012年11月21日签订的《商品房买卖合同》以及于2012年12月4日签订的《纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议》（上述协议中涉及678平方米花园的约定除外）；二、泰州华侨城有限公司于判决生效后十日内返还蒋浩然购房款1530万元,并赔偿利息损失（该损失金额的计算方式：以1530万元，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止）；三、泰州华侨城有限公司于判决生效后十日内返还蒋浩然花园使用费50万元，并赔偿利息损失（该损失金额的计算方式：以37.8145万元，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止；以12.1855万元，自2012年12月11日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止，由华侨城公司赔偿该部分利息的50%）；四、驳回蒋浩然的其余诉讼请求。如华侨城公司未按判决确定的期限履行金钱给付义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费116600元，由华侨城公司负担（蒋浩然同意其预交的案件受理费116600元，由华侨城公司向其直接支付，一审法院不再退还，由华侨城公司在判决生效之日起十日内向蒋浩然支付）。二审中，双方未提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，被上诉人向本院提交承诺书一份，其意为在2012年12月4日与华侨城公司签订商品房买卖协议一份，其中华侨城公司赠送“消费额为26万元的项目消费卡”“高尔夫球正会籍会员卡”“三年物业管理费”，鉴于该补充协议等被一审判决解除和部分无效，现承诺：一、承诺人表明自始不享有泰州华侨城有限公司因商品房买卖而给予的上述各项优惠待遇，且同意泰州华侨城有限公司对上述“消费卡”和“会员卡”进行作废处理。二、承诺人保证未持上述“项目消费卡”及“会员卡”在泰州华侨城进行过消费；否则，按无优惠的正常消费价格支付相关费用，并按日万分之五的标准支付逾期付费违约金。中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行2016年9月18日向本院出具《情况说明》一份：如果人民法院终审判决泰州华侨城有限公司向蒋浩然返还购房款，且该公司按生效判决履行给付义务的，我行不再向泰州华侨城有限公司主张保证债权。本院认为，双方争议的第一点是涉案商品房是否视为交付。涉案商品房买卖合同第十一条讼争双方约定，商品房达到了交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2012年12月31日，华侨城公司通知蒋浩然办理交房手续，蒋浩然在验房时发现质量问题，以此拒绝办理交房手续，即上诉人华侨城公司通知买受人蒋浩然办理交付手续未果，双方之间未能签署房屋交接单。在2015年2月26日上诉人华侨城公司《纯水岸1号楼业主反映问题的答复》中，上诉人华侨城公司经现场查勘，就有关问题的解决方案进行答复，而不是已经解决后给予答复或再次催告交付房屋，因此，应认定双方处于协商维修中，视为交付不符合双方的约定，上诉人的该上诉理由无事实依据，该理由不能成立。本案争议的第二点是就涉案商品房存在的质量问题，被上诉人是否享有解除权。1、根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建设工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。2、根据建筑法第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。3、涉案房屋尚未交付，根据上诉人答复的存在屋面女儿墙根部渗水、露台地面空鼓、窗渗水等问题，从一般生活常识可知，必然会严重影响正常居住使用，综合以上三点，足以认定本案上诉人出售给被上诉人的房屋存在质量缺陷，上诉人认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格符合交付条件，涉案房屋仅存在质量瑕疵的理由不能成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被上诉人蒋浩然在发现房屋存在质量问题后，提出维修的要求，符合法律规定，从2012年12月首次交付到2015年1月长达2年的时间，上诉人华侨城公司均未再次通知交付房屋，被上诉人蒋浩然在维修要求未能得到回馈的情况下提出解除合同，亦不违反法律规定。本案争议的第三点是解除权的行使期限。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。商品房买卖合同，以房屋交付为合同成立的要件。2012年12月31日，因被上诉人蒋浩然提出质量问题，案涉房屋未能在约定时间交付，对蒋浩然而言解除权尚未发生，故上诉人华侨城公司认为，被上诉人主张解除权超过一年除斥期限不能成立。同样，因质量问题，上诉人华侨城公司未能如期交付，2015年1月5日，被上诉人蒋浩然向上诉人华侨城公司发函催告交付，同年2月26日上诉人华侨城公司虽答复了解决方案，至2015年9月被上诉人蒋浩然诉讼主张解除权，上诉人华侨城公司均未履行交付，故被上诉人蒋浩然请求解除合同的，应予支持。当事人在民事活动中以诚实、善意的态度行使权利，履行义务，以对待自己事务的注意对待他人事务，保证当事人得到应有利益是诚实信用原则的基本要求。上诉人华侨城公司作为专业房地产开发商，在与购房人达成商品房买卖意向后，已经具备交付凭证的情况下，2012年12月31日通知买受人交接房屋，应当对买受人提出房屋质量异议尽快处理，及时履行房屋交付的义务。而在两年的时间里怠于履行修缮义务和行使相关权利，至2015年1月5日，在买受人催告后，方书面答复处理方案。至2015年3月9日，买受人再次催告，上诉人华侨城公司在同年3月16日的复函中一边表明已经提出方案，一边说明房屋已经通过相关质量部门的验证，不存在结构安全，不影响使用功能，希望通过相互理解把问题解决好，与恪守诺言、讲究信用、诚实不欺不相吻合，不能体现善意、积极处理事务的态度。一审结合双方的庭审陈述及相互往来的函件、答复，确认录音证据可以作为本案认定事实的依据并无不当。另涉及本案按揭贷款担保权人的利益保护，中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行已书面作出说明，一审判决返还被上诉人蒋浩然房款并无不可。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予维持。上诉人华侨城公司公司所提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116600元，由上诉人泰州市华侨城有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  高 云审 判 员  刘春生代理审判员  郑本香二〇一六年九月二十八日书 记 员  袁高亮