上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初3102号原告：过冬梅，女，1972年12月17日出生，汉族，住上海市松江区。原告：杨梅，女，1968年11月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：刘军，男，1966年4月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。被告：上海颐思殿大酒店有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈圆彬。原告过冬梅、杨梅与被告刘军、上海颐思殿大酒店有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告过冬梅、杨梅，被告刘军委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼，被告上海颐思殿大酒店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认位于上海市松江区松东路219弄颐思殿广场XXX号XXX层XXX室商铺的房屋产权归原告所有，并解除查封扣押。事实和理由：2013年5月31日，原告与被告上海颐思殿大酒店有限公司签订“颐思殿广场认购书”，以总价款2,080,000元购买了位于上海市松东路219弄颐思殿广场XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，同时双方还签订了《委托经营管理合同》，被告上海颐思殿大酒店有限公司将托管原告购买的商铺。合同签订后，原告分两次支付了全部购房款，而被告上海颐思殿大酒店有限公司则将系争房屋交付给原告占有至今。但双方未办理房屋过户手续。因被告刘军与被告上海颐思殿大酒店有限公司之间存在借款合同纠纷，根据被告刘军的申请，2014年4月，本院作出(2014)静民一(民)初字第1062-1号民事裁定书，依法查封了系争房屋，现该案件已进入执行阶段。原告对本院的执行提出案外人执行异议，本院于2016年1月25日作出(2016)沪0106执异4号裁定，驳回异议申请。故原告诉至本院要求判如所请。被告刘军辩称，不同意原告的诉请，刘军系该系争房屋抵押权人，且抵押日期早于原告和被告上海颐思殿大酒店有限公司签订买卖合同的日期，相关风险应当由原告自行承担。被告上海颐思殿大酒店有限公司未答辩。本院经审理认定事实如下：上海市松东路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋系被告上海颐思殿大酒店有限公司名下房产，2013年5月31日，两原告与被告上海颐思殿大酒店有限公司签订了《颐思殿广场认购书》，约定两原告自愿认购系争房屋，建筑面积为51.38平方米，总房价为2,080,000元。两原告自愿于本认购书签订之日支付被告上海颐思殿大酒店有限公司定金220,000元，于2013年6月20日前支付第二笔购房款1,860,000元。该认购书签订后，两原告于当日支付被告定金220,000元，并于2013年6月21日向被告上海颐思殿大酒店有限公司支付了剩余房款(1,860,000元)以及契税、公共维修基金、交易手续费及商铺登记费合计1,923,230元。2013年7月3日，两原告与被告上海颐思殿大酒店有限公司签订《上海市商品房预售合同》，确认由两原告购买前述系争房屋。同时，该合同附件四中明确系争房屋上存在在建房屋抵押，债权金额为70,000,000元,权利人为本案被告刘军，核准日期为2012年12月28日。合同签订后，双方并未办理房屋过户手续。另查，2013年6月21日，两原告(甲方)与被告上海颐思殿大酒店有限公司颐思殿物业管理分公司(乙方)签订《委托经营管理合同》一份，约定甲方将系争房屋委托乙方经营管理，乙方拥有系争房屋统一规划、统一招商、统一定价、以被告名义统一出租、统一管理的经营权限。委托期限为自市场正式开业之日起十周年，乙方承诺于2013年9月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。在委托期内，收益比例按照甲方购买总房款的百分比进行计算。租金按季度支付，以汇款方式支付至甲方指定账户。2013年9月5日，被告上海颐思殿大酒店有限公司首次向原告支付租金，此后亦按约向原告定时支付租金至2014年6月。之后被告上海颐思殿大酒店有限公司未按时支付租金，仅在2016年4月、2016年7月向原告支付过约定租金。再查，2014年4月21日，本案被告刘军向本院起诉被告上海颐思殿大酒店有限公司借款合同纠纷，案号为(2014)静民一(民)初字第1062号，本院受理后，应刘军的申请，于2014年4月24日作出保全裁定，系争房屋被我院轮候查封。后本院于2014年10月17日作出(2014)静民一(民)初字第1062号民事判决，判令被告上海颐思殿大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内归还刘军借款本金44,000,000元及逾期还款违约金，并支付刘军律师代理费1,500,000元;若被告上海颐思殿大酒店有限公司不履行上述债务时，则刘军有权以被告上海颐思殿大酒店有限公司名下的上海市松江区松东路219弄房屋产权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。该案生效后，刘军向本院申请执行，两原告在收到本院执行公告通知后，于2016年1月13日向本院提起案外人执行异议，本院于2016年1月25日作出(2016)沪0106执异4号执行裁定，驳回两原告的执行异议。两原告遂起诉来院，要求判如所请。以上事实，由原告提供的定金收据(2张)、《颐思殿广场认购书》、收款收据及pos机签购单、《上海市商品房预售合同》及购房发票、借记卡明细、上海市房地产登记簿、案外人执行异议申请书、(2016)沪0106执异4号执行裁定书，本院调取的(2014)静民一(民)初字第1062-1号民事裁定书、(2014)静民一(民)初字第1062号民事判决书以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，两原告与被告上海颐思殿大酒店有限公司签订的书面买卖合同确在查封之前，也支付了全部的房款。两原告收取租金的行为也表明了自己合法占有了该不动产并进行了收益。但应当看到，系争房屋上设定有本案被告刘军的抵押权登记，而两原告作为买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记，此种对他人障碍的忽略应当归责于买受人自身的原因；此外，两原告亦未提供证据证明其催促被告上海颐思殿大酒店有限公司配合办理过户登记，由此可知两原告怠于行使权利亦是造成系争房屋未能办理过户登记的原因，两原告对此明显存在过错。综上所述，虽然两原告对登记在被告上海颐思殿大酒店有限公司名下的系争房屋提出执行异议，但其提供的证据不足以证明其对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对两原告的诉讼请求难以支持。被告上海颐思殿大酒店有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告过冬梅、杨梅的全部诉讼请求。案件受理费22,880元，由原告过冬梅、杨梅共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏代理审判员  蔡 漪人民陪审员  梁钟芳二〇一六年九月二十日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。