河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0392民初281号 原告:孟令媛，女，1947年6月5日生，满族，现住北京市朝阳区。 被告:北京中盛擎天房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号7层0821，统一社会信用代码：91110105681993895F。 法定代表人：丁建伟，该公司总经理。 被告:北京展源房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号7层0821，组织机构代码：76219964-2。 法定代表人：王健平，该公司总经理。 被告:昌黎县大厂九洲房地产开发有限公司，住所地河北省昌黎县黄金海岸一纬路，统一社会信用代码：91130322788673365M。 法定代表人：田继文，该公司总经理。 委托代理人：罗淑玲，河北律捷律师事务所律师。 原告孟令媛与被告北京中盛擎天房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）、北京展源房地产经纪有限公司（以下简称展源公司）、昌黎县大厂九洲房地产开发有限公司（以下简称大厂公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月17日立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。原告孟令媛、被告大厂公司的委托代理人罗淑玲到庭参加诉讼。被告中盛公司、被告展源公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟令媛向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告解除购房协议；2、判令被告支付原告其所支付的认购金45万元及违约金18万元；3、判令被告赔偿原告因维权而产生的交通费、误工费等损失人民币5000元；4、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月，被告中盛公司与被告大厂公司签订房地产开发合作协议，并授权被告展源公司代理销售位于秦皇岛市昌黎县的“新地标逸墅”房产项目（以下简称该项目）。从2011年1月开始，被告中盛公司与被告展源公司在北京大型商场门前发放广告，带客户到该项目施工现场查看施工情况，后来通过网络宣传、在房地产展销会上展销等方式大肆宣传、销售该项目楼盘。宣传材料上称该项目由秦皇岛田氏集团（被告大厂公司为田氏集团下属公司）和被告中盛公司共同开发建设，由被告展源公司全程代理销售。基于秦皇岛市政府建设“北方三亚”，开发北京“后花园”的宏伟前景，以及对被告田氏集团的品牌实力和被告中盛公司项目设计的信赖，原告于2011年8月26日与被告展源公司签订房屋《认购协议书》，认购该项目房屋一套，并交付全部购房款45万元。被告承诺于2011年12月31日交房。但是到了约定交房的期间届满时，被告中盛公司给原告发通知：因施工期间受诸多因素的影响，现延期至2012年4月5日交房，并“送”一年物业费作为相关补偿，但至今还未交房。此间，原告多次催促，但被告均未予以解决。 被告中盛公司、被告展源公司未答辩。 被告大厂公司辩称，一、原告要求解除购房协议并要求退还购房款，作为答辩人非常同情和理解原告的苦衷，但提请法庭注意的是：答辩人始终不欠原告的钱，也未曾与原告签订任何协议书。因为在原告出具的证据中有：北京中盛与大厂九洲于2010年11月3日签订的房地产委托开发协议书，该协议书中第五条第三款明确规定：“在具备预售条件后，由乙方负责执行本项目销售工作，并将预售款项存于甲乙双方共同设立之共管账户”；第二份是北京中盛与北京展源于2010年12月8日签订的委托书，内容是“由北京展源销售委托项目，代收取委托项目房屋认购金”；第三份是北京中盛与大厂九洲于2011年5月8日共同发表了声明，内容是：“大蒲河嘉园的销售合同只能与大厂九洲房地产开发公司签订，其他单位与个人不经大厂九洲同意盖章的合同不予承认”。第四份是大厂九洲与北京中盛于2011年11月17日签订的房地产委托开发终止协议。其中第二条、第三条已经明确并履行了清算方式：已给付了北京中盛300万元现金，还按每平米5000元人民币的价格选择3000平方米的楼房，总价款为1800万元。第五份是大厂九洲与北京中盛于2012年2月21日签订了补充协议，内容是“废除2011年11月17日的终止协议，继续履行原委托开发协议。”第六份是北京中盛分别在2011年5月18日、2011年6月18日向客户发出的承诺书二份，内容是“1、按省国土资源厅冀国土资函（2010）1160号及昌黎县人民政府批复（2010）24号办理产权。交房时间为2011年12月31日。交房后2年内不能办理产权，公司无条件答应认购人的退房请求”，还承诺未售出的同等面积、位置、户型的房屋，价格不得低于认购人在活动期间的认购价格等等。第七份是原告与北京展源签订的认购协议书，这些认购协议书除三人之外恰恰在答辩人与北京中盛签订的终止协议的前面，发表声明的后面，也就是说北京中盛、北京展源不论是搞宣传，还是与原告签订合同，答辩人根本不知情，北京中盛与北京展源并没有告知答辩人。而且原告交付的认购金更没有存入答辩人指定的共管账户上。原告交付的所有款项全部在什么地方，答辩人根本不知道。上述事实纯属北京中盛、北京展源的个人行为，与答辩人无关。二、原告诉求的经济损失及利息，答辩人深感同情，但提请法庭注意的是：答辩人与北京中盛早在2011年5月8日发表了声明，声明中明确指出，“大蒲河嘉园的销售合同与大厂九洲签订，其他单位和个人不经同意盖章的合同不予承认。”而北京中盛、北京展源不顾双方所发表的声明，仍一意孤行的在签订认购协议，收取房款。现在造成了原告的经济损失，理应由北京方面承担，答辩人不承担任何责任。为此答辩人与原告的诉求不存在因果关系，故请求法院驳回原告对答辩人的诉求。 为证明自己的主张，原告举证如下： 证据1、2010年11月3日，大厂九洲与中盛擎天签订的《委托开发协议书》一份，主要内容：甲（大厂公司）乙（中盛公司）双方就合作开发“新地标逸墅”项目，达成协议如下：一、项目概况：项目位于，暂定名为“新地标逸墅”（以下简称本项目）。占地面积66600平方米（约100亩）。二、合作形式：根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。甲方委托乙方制定本项目的设计方案、建设施工方案等，并由乙方负责上述方案的具体执行工作。三、甲方权利和义务：1、甲方负责办理本项目前期的各项手续，及地方政府协调工作，保证本项目顺利开工、施工、并负责办理各项竣工验收手续。2、甲方应在签订本协议之日起5日内，向乙方移交本项目地块及现场临时供水、供电，并保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。3、甲方按照本协议第五条之规定享有收益的权利。四、乙方权利和义务：1、乙方对本项目具有开发与经营权，开展本项目的开发工作。2、乙方承担本项目开发建设期间所发生的建设施工债权债务。3、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。4、乙方按照本协议第五条之规定享有收益的权利。五、销售回笼资金管理使用方式：1、自本协议签订之日起一个月内，甲乙双方在银行共同设立共管账户，用于收取本项目销售所得。2、共管账户之销售所得优先拨付本项目前期的土地费用（￥五十万元／亩，计以实际发生为准亩）；其次用于拨付甲乙双方认可的本项目的建设费用（以最终决算为准）。3、在具备预售条件后，由乙方负责执行本项目的销售工作，并将预售款存于甲乙双方共同设立的共管账户。4、本项目结构封顶之日，甲乙双方通过共管账户向乙方支付工程款。5、销售所得中扣除甲乙双方为本项目支付的各项成本费用后，净利润按照7：3的比例分配。甲方之合理费用为双方确认的土地费用；乙方之合理费用为乙方支付的设计方案费用、建设工程施工费用、销售房屋产生的费用及甲方认可的其他费用。六、违约责任：违约方应向守约方赔偿由此产生的一切经济损失作为违约金……。 证据2、2010年12月8日中盛擎天与北京展源签订的《授权委托书》一份，主要内容为：委托项目：“新地标逸墅”；委托事项：1、代为策划、推广委托项目；2、代为销售委托项目；3、代为收取委托项目房屋认购金。委托期限：自本协议签订之日起至项目销售结束止。 证据3、2011年5月8日，大厂九洲与中盛擎天签订的《声明》一份，主要内容为：大蒲河嘉园别墅（新地标逸墅）的销售合同只能与大厂九洲公司签订，其他单位与个人不经大厂九洲同意盖章的合同不予认可，此声明合作双方签字后具有法律效力。 证据4、2011年8月26日原告与北京展源签订的《认购协议书》一份，主要内容：一、房屋基本情况：乙方认购甲方代理销售的位于新地标逸墅小区351号楼Ｃ单元201号房屋，建筑面积84平方米，总价45万元整。二、认购时间：甲方承诺乙方认购房屋保留至甲方通知签定房屋买卖合同止。三、认购金：乙方支付认购金人民币45万元整，在甲、乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，抵作该房屋的购房价款。四、付款方式：乙方同意选择一次性付款，本协议签订当日缴纳房屋定金45万元。五、甲方承诺：在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如甲方违反上述约定，甲方将向乙方双倍返还认购金，同时本协议自动失效。六、乙方承诺：在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》,乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的认购金不予返还。七、不可抗力、政策变化免责。八、合同的终止与变更：自双方签字之日起生效，本项目实际交房日期。汇入展源公司30×××52账户42.9万元的银联卡打款凭证两张和展源公司出具45万元的收款收据三张。拟证明原告从中盛公司买房和缴纳了房款。 证据5、2011年5月18日中盛擎天《新地标逸墅保底承诺书》一份，主要内容为：凡在2011年5月18日到6月18日期间，购买我公司开发的秦皇岛北戴河新区新地标逸墅的客户：1、我公司承诺未来出售的同等面积、位置、户型的房屋价格不得低于认购人在活动期间的认购价格（活动期间的特价房除外）。2、如认购人在签订认购合同后，发现我公司出售商品房价格低于认购人购买时的认购价格时，我公司将按认购人认购时的价格退还差价并无条件答应认购人的退房请求。3、我公司按昌黎县人民政府批复〔2010〕24号及河北省国土资源厅冀国土资函〔2010〕1160号办理国家正规产权，于2011年12月31日交房后2年内不能办理，无条件答应认购人的退房请求。本协议书自2011年5月18日起正式生效。 证据6、2011年6月18日中盛《新地标逸墅承诺书》一份，主要内容为：凡购买我公司开发的秦皇岛北戴河新区新地标逸墅的客户，我公司向客户郑重承诺:1、我公司按河北省国土资源厅冀国土资函〔2010〕1160号及昌黎县人民政府批复〔2010〕24号办理产权。2、交房时间为2011年12月31日，交房后2年内不能办理产权，公司无条件答应认购人的退房请求。本承诺书自2011年6月18日起正式生效。 证据7、2011年11月1日中盛擎天《通知》一份，主要内容：新地标逸墅项目的施工期间受到不可抗力因素影响，将滞后于2011年12月31日封顶，交房时间重新调整到2012年4月5日。 证据8、2011年11月17日大厂九洲与中盛擎天签订的《房地产委托开发终止协议书》一份，主要内容：一、甲乙双方于2010年11月3日签订了甲方委托乙方开发“大蒲河嘉园”《新地标逸墅项目》（以下称该项目）的房地产委托开发协议书（以下称该协议）。经双方协商，“该协议”于本协议签订后即行终止。二、清算方法：甲方与乙方相关人员共同清算至本协议签订前乙方投入的工程款项。经协商甲方给付乙方现金300万元。清算后，余款甲方按每平方米5000元由乙方选择楼号，所选楼号为106、116、132，其它以所选为准，建筑面积合计3000㎡（建筑面积为现行确定销售面积），总价款1800万元，甲方可给乙方代理销售，待楼售出回款后，甲方将此款给付乙方。三、乙方原与施工方签订的建筑工程协议，甲方同意继续履行。如施工方建至原签订协议标准时，甲方则按原协议所定价位每平方米1700元结算（如含有本协议签订前的已清算的投入工程款，则要从中扣除）。乙方须将原施工协议交付甲方一份，以备甲方存查。如施工方不同意继续履行合同，则甲方按终时工程量给付工程款……。 证据9、2011年12月5日中盛擎天《通知》，新地标逸墅项目在施工期间受诸多因素影响，现延期交房，送一年物业费作为相关的补偿。 证据10、2012年2月21日大厂九洲与中盛擎天签订的《补充协议书》一份，主要内容：一、甲乙双方于2010年11月3日签订的甲方委托乙方开发该项目的房地产委托开发协议书（以下称该协议书）于2011年11月17日双方签订了终止协议书。经双方再次协商，达成一致意见：上述“该协议书”仍执行，废除2011年11月17日双方签订的终止协议书。本协议书签订后生效。二、该项目仍由乙方投资建设、销售，乙方仍按“该协议书”给付甲方6000万元。乙方销售楼款打入甲方指定账号，售楼款的70%付给甲方，30%回转给乙方，直至应付给甲方的6000万元付清为止。付清后的售楼款均归乙方。三、乙方须于2日内将“该项目”甲方垫资款全额（包括原终止协议书中甲方付给乙方的叁佰万元人民币）打入甲方指定的账户，乙方先付给甲方的垫资款为1000万元。再与本月29日前付给甲方1000万元。并于3月底前结清其余款项。四、本协议约定，该项目今后建设资金均由乙方负责，如因建设资金不足出现民工因工资上访、欠工料款上访等问题，均由乙方负责，甲方不承担任何责任……。六、本协议未涉及到的“该项目”中的其他事项，仍执行“该协议书”的约定，本协议书有约定的执行本协议书约定。 证据11、2012年11月1日中盛擎天《承诺书》一份，承诺于2012年11月8日前支付一年的补偿款，以贷款利率6%年利率计算；于2012年11月9日带各位业主前往秦皇岛昌黎县与田氏集团协商交房事宜；为表示履行前述内容的诚意，中盛擎天法人吴修峰、董事长许文勇自愿担保，以示重视。 证据12、无日期北京展源出具《洋房精装修标准》一份……。 证据13、2012年5月24日北京展源与李若菲签订的《补充协议》，主要内容：北京展源公司于2012年6月底前退还全部购房意向金，并按银行同期一年贷款利率支付从交款日至实际退款日的利息。2012年8月8日又签订《协议》：鉴于展源公司未按期退款付息，将退款日期展期至2012年9月30日前执行，如仍不执行，《认购协议书》中的各项规定继续有效。 证据14、2012年6月7日北京展源与霍明签订的《补充协议》，北京展源公司于2012年6月底前，退还全部购房意向金，按银行同期一年贷款利率支付从交款日至实际退款日的利息。又于2012年8月8日签订《协议》：因展源公司未按期退款付息，将退款日期展期至2012年9月30日前执行，如仍不执行，《认购协议书》中的各项规定继续有效。 证据15、2011年9月25日展源公司出具的《内部优惠特批单》，注明因属于展会期间，北京展源给活动客户陈金茹九八折优惠，原销售价格为45万元，现成交价43.65万元房屋使用年限70年，为大产权年限。 被告未提交证据。 根据当事人陈述、提交的证据及本院认证采信的证据，确认本案的事实为：2010年11月3日，大厂公司与中盛公司签订《房地产委托开发协议书》，双方就合作开发“新地标逸墅”项目达成协议（原告证据1）；2010年12月8日，中盛公司与展源公司签订《授权委托书》，中盛公司委托展源公司代为策划、推广、销售“新地标逸墅”项目；并代为收取项目房屋认购金（原告证据2）；2011年8月26日，原告与展源公司签订《认购协议书》一份，约定：乙方孟令媛认购甲方展源公司代理销售的位于“新地标逸墅”小区351号楼C单元201号房屋一套，建筑面积84平方米，总价45万元整，原告已选择签订购房协议当日一次性付清总房款。被告至今没有与原告签订商品房买卖（预售）合同，没有交付房屋。 本院认为：原告与被告展源公司签订的《认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，双方当事人均应履行合同义务。原告已按约定交纳了全部认购金，履行了该协议的义务，被告展源公司应按约定于2011年12月31日交付房屋，并在项目取得销（预）售许可证时给原告换签正式《商品房买卖（预售）合同》。但被告展源公司以及其委托人被告中盛公司的行为表明不能履行该义务，原告请求解除认购协议，退还购房款人民币45万元的主张，本院予以支持。根据合同相对性原则，展源公司应该承担返还认购金的责任。本案原审中中盛公司认可原告提交的证据2《授权委托书》，可以证明中盛公司和展源公司是委托与受托关系，展源公司以自己的名义与原告签订认购协议属于中盛公司授权委托的范围。且原告在与展源公司订立认购协议时，原告知道中盛公司与展源公司之间的关系，该《授权委托书》中的第3项载明展源公司代为中盛公司收取房屋认购金，因此，最终承担返还认购金责任的应该为中盛公司。因中盛公司的原因致使原告既得不到认购的房屋，又不能退回认购金，中盛公司应该赔偿原告利息损失。但原告是具有正常民事行为能力的人，应当预见异地购买无任何证件的期房会存在极大的风险，仍然与展源公司签订认购协议，也应该承担相应的责任，故原告主张的利息损失应当扣减。大厂公司与中盛公司虽然双方就合作开发“新地标逸墅”项目达成协议，并签订了《房地产委托开发协议书》，但该协议中明确约定：“在具备预售条件后，由乙方负责执行本项目的销售工作，并将预售款存于甲乙双方共同设立的共管账户”。现有证据表明原告认购本项目的房屋时，并不具备预售条件，展源公司的预约销售行为是中盛公司授权行使的，故中盛公司违反了《房地产委托开发协议书》的约定，结合开发建设之时本项目占地为集体土地，因此，《房地产委托开发协议书》的效力处于未确定状态，且原告提交的证据不足以证明大厂公司对展源公司的预约销售行为是明知和认可的，故原告请求大厂公司承担连带责任的主张，本院不予支持。原告要求被告赔偿其因维权而产生的交通费、误工费等损失人民币5000元的主张，因未向本院提供证据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）项、第一百二十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告孟令媛与被告北京展源房地产经纪有限公司于2011年8月26日签订的《认购协议书》； 二、被告北京中盛擎天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告孟令媛认购金45万元； 三、被告北京中盛擎天房地产开发有限公司赔偿原告孟令媛以45万元为基数按同期银行贷款利率的50%自2012年1月1日起至本判决确定的给付期限届满日止的利息损失； 四、驳回原告孟令媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理10150元，由被告北京中盛擎天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  赵宝忠 人民陪审员  刘洪生 人民陪审员  王桂凤 二〇一六年九月二十七日 代书 记员  赵晶晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第四百零二条【委托人的介入权】受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。