广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终622号上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托代理人：吴美怡，该公司员工。委托代理人：区敏莹，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡玉萍，女，1989年7月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人蔡玉萍商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年4月25日作出的（2016）粤1702民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明：2012年5月13日，蔡玉萍（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12×××××7），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20××××5号，建筑面积共136.39平方米（其中套内建筑面积109.20平方米，公共分摊建筑面积27.19平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5703.41元，房屋总价款为628000元；出卖人应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2013年6月30日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。此外，双方还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，其中约定，买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任；合同约定的“商品房经验收合格”指商品房已经有关政府部门办理了竣工验收备案手续；买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任；如买受人逾期支付任何款项的，出卖人除了有权依据合同约定追究买受人逾期付款违约责任外，有权顺延房屋交付，办理房产证等期限；补充协议还约定了合同解除、保修责任等条款。2016年2月22日，蔡玉萍以同心房地产公司没有按时交付经验收合格的商品房和办理产权证书，应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求：一、同心房地产公司支付逾期交房违约金45404.4元给蔡玉萍；二、同心房地产公司支付逾期办理房产证违约金6280元给蔡玉萍；三、本案诉讼费由同心房地产公司承担。一审庭审中，同心房地产公司向原审法院递交一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》，该份协助查询函是同心房地产公司因其他与本案相关联的系列案件向二审法院广东省阳江市中级人民法院提出调查申请，申请到阳江市城管局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市”称号而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请，二审法院根据同心房地产公司的申请，去函阳江市城管局进行调查，该局于2014年11月10日复函，主要内容为“一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为甲路路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖检查路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日”；一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该说明是广东省阳江市中级人民法院向阳江市城管局了解何时恢复道路挖掘施工许可审批，该局对原来的复函所做的补充说明，主要内容是“我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月份起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务”；一份《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是城管局就2014年11月21日下午乙小区的业主代表到该局上访就前两份复函相关问题提出的询问，该局作出的补充说明，内容主要为“同心房地产公司于2013年5月曾口头向我局申请办理道路挖掘许可，但并没有正式申报。鉴于当时我局创建国家园林城市现场验收工作定于2013年6月进行，为减少由于道路挖掘等对市容市貌的影响，保证迎检工作顺利进行，我局应创园办及创园工作要求，从2013年11月25日创国家园林城市现场验收工作结束后，2013年11月26日开始恢复该项业务”。经质证，蔡玉萍认为该三份复函不能证明同心房地产公司于2013年5月7日提出过涉案工程申请，政府因创园活动而停止室外工程的审批，导致同心房地产公司工程延期，更何况同心房地产公司是以口头形式提出施工申请，不符合行政许可的要式要求，应视为没有申请，不构成其免责事由。另外，城管局的答复属于证人证言，具有任意性，明显不符合法律要求，且没有任何法律文件、政策规范文件规定，要求阳江市在申请国家园林城市活动期间，政府部门停止市区内道路施工的审批。另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。阳江市住房与规划建设局（以下简称阳江市住建局）于2015年5月21日收到同心房地产公司提交办理本案讼争房屋权属证书的资料。经双方当事人确认，蔡玉萍于2014年2月16日收到同心房地产公司涉诉房屋的钥匙，并于2014年2月21日收到同心房地产公司出具的《收楼通知书》，通知指定蔡玉萍于2014年2月26日前办理收楼手续。庭审中，蔡玉萍主张迟延交房的时间从2013年7月1日计至2014年2月26日，共241天。同心房地产公司辩称迟延交房的时间还应扣减因政府创园活动导致迟延的186天。诉讼中，同心房地产公司主张于2014年2月16日将经验收合格的商品房交付蔡玉萍使用，诉讼时效从该日起计算至2016年2月16日届满，蔡玉萍于2016年2月22日起诉主张支付逾期交房违约金，已过法定的二年诉讼时效。蔡玉萍则认为虽然于2014年2月16日签收了该房钥匙，但同心房地产公司未完成履行交房手续，并于2014年2月21日收到同心房地产公司发出收楼通知书，要求蔡玉萍于2014年2月26日前到小区物业管理中心办理收楼手续，诉讼时效应从2014年2月26日起计算，至蔡玉萍提起诉讼的2016年2月22日止，尚未超过法定二年的诉讼时效。原审判决认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，蔡玉萍、同心房地产公司双方应按合同约定履行。本案的争议焦点有：一、蔡玉萍主张逾期交房违约金的诉请是否已超过法定的诉讼时效的问题；二、同心房地产公司是否存在迟延交房的违约事实及如何计算迟延履行的违约金；三、同心房地产公司是否如期履行办证义务。对于蔡玉萍主张逾期交房违约金的诉请是否已超过法定的诉讼时效问题。同心房地产公司辩称其于2014年2月16日将经验收合格的房屋交给蔡玉萍使用，即该主张的诉讼时效从2014年2月16日至2016年2月16日止，蔡玉萍提起诉讼的时间为2016年2月25日，该主张已超过法定的诉讼时效。虽然蔡玉萍签领了涉案房屋钥匙，但从同心房地产公司向蔡玉萍发出《收楼通知书》，通知蔡玉萍于2014年2月26日前来办理收楼手续可以看出，同心房地产公司并未完成履约交房手续。虽然蔡玉萍未按收楼通知于2014年2月26日前往同心房地产公司处办理收楼手续，但依据双方签订的合同约定，应认定同心房地产公司于2014年2月26日履行了向蔡玉萍交房的手续。因此，本案交房的诉讼时效应从2014年2月26日起计算，至蔡玉萍提起诉讼的2016年2月22日止，尚未超过法定二年的诉讼时效，故同心房地产公司称蔡玉萍主张的逾期交房违约金已超过法定的诉讼时效，理据不足，应不予采纳。对于同心房地产公司在履行合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。前述已认定同心房地产公司于2014年2月26日履行了向蔡玉萍交房的手续。对于同心房地产公司于上述时间交房给买受人是否违反合同约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司定于2013年6月30日交付商品房给买受人，但双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人有约束力。针对同心房地产公司涉诉房地产工程申请挖掘许可证的问题，阳江市城管局已经明确答复，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在甲路边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府正在进行创园活动，不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期限应予扣减。上述复函中未明确同心房地产公司提出申请的日期，而同心房地产公司主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定同心房地产公司在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日同心房地产公司再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至实际履行交房义务时（2014年2月26日）止，同心房地产公司迟延241天交房，扣除应顺延期间186天，同心房地产公司实际迟延交房55天。同心房地产公司迟延55天交付商品房给蔡玉萍，其行为已构成违约，应支付违约金给蔡玉萍，违约金按合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为10362元（628000元×0.0003／天×55天）。对于同心房地产公司是否如期履行办证义务的问题。蔡玉萍、同心房地产公司在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同心房地产公司于2014年2月26日交付经验收合格的商品房给蔡玉萍。按照上述约定，同心房地产公司应在2014年5月15日前将办理权属登记由其提供的资料报产权登记机构。诉讼中，蔡玉萍提供的收件收据（存根）载明住建局于2015年5月21日收到案涉商品房的维修金专用收据、登记申请书、申请人身份证、购房款发票、权属证明书、商品房买卖合同、质保书、测绘图等资料，主张同心房地产公司于2015年5月21日递交案涉商品房的办证材料构成逾期办证的违约行为，虽然同心房地产公司在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年2月17日至2014年5月17日期间已向房管部门递交了案涉商品房办理权属证书的资料，但同心房地产公司对其主张的事实没有提供证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，同心房地产公司应承担举证不能的后果，对同心房地产公司的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年7月20日的情况，应认定同心房地产公司于2015年7月9日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，同心房地产公司没有依约于交房之日起90日内向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，其行为已构成违约，应按合同约定向蔡玉萍承担违约责任。现蔡玉萍请求同心房地产公司支付逾期办证违约金6280元（628000×1%）给蔡玉萍，合法合理，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金10362元给蔡玉萍；二、限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金6280元给蔡玉萍；三、驳回蔡玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费546元，由蔡玉萍负担329.95元，同心房地产公司负担216.05元。上诉人同心房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、蔡玉萍所主张的逾期交房问题已超过法定的诉讼时效，请求法院依法驳回该项诉讼请求。同心房地产公司已于2014年2月16日向蔡玉萍交付了房屋钥匙，双方签订了《业主钥匙签收单》，且同心房地产公司于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”规定，即同心房地产公司最迟在2014年2月16日已履行将验收合格的商品房交付给蔡玉萍的义务。同心房地产公司之所以邮寄发出《收楼通知书》，是由于钥匙签收表一直存放于物管公司，且物管公司并没有及时通知同心房地产公司蔡玉萍已收楼的事实所致。现蔡玉萍已于2014年2月16日签收《业主钥匙签收单》，即收楼事实发生在先，后期同心房地产公司再次发出《收楼通知书》并不能消灭蔡玉萍已收楼的事实。根据《民法通则》第135条可知：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。同心房地产公司于2014年2月16日将经验收合格的房屋交给蔡玉萍使用，其诉讼时效期间从2014年2月16日计至2016年2月16日止。而蔡玉萍提出诉讼时间为2016年2月22日，已超过两年的诉讼时效，请求法院依法驳回蔡玉萍的该项诉讼请求。二、同心房地产公司已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。涉案房屋于2014年2月20日交付使用。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内”以及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第六条第二款“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”的约定，同心房地产公司已于2014年2月21日至2014年5月21日间，将相关资料交给产权登记机关，符合合同约定的商品房交付使用后90日内，同心房地产公司并没有违约。三、蔡玉萍对“权属证书”理解有误，其提供的证据不足以证明同心房地产公司违约。实际上，办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋归属转移至业主名下，称之为“小确权”。按照补充协议的约定，只要同心房地产公司能够在约定的时间内将办理权属证书的资料提交给产权登记机关（办理初始登记）即免责。事实上，同心房地产公司确实在约定的时间内提交办理权属证书的资料给房管部门，但因房管部门在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，对该事实请二审法院予以查明。蔡玉萍于一审提交的转移登记收件收据与本案无关，一审不应将该证据作为定案依据。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，蔡玉萍起诉逾期交房的违约责任已超过诉讼时效期，应予驳回其该项诉讼请求，同时同心房地产公司亦不应承担逾期办证的违约责任，请求撤销原判，驳回蔡玉萍的诉讼请求。被上诉人蔡玉萍答辩称：一、关于逾期交房的问题。1、一审认定逾期交房扣减186天没有事实与法律依据，同心房地产公司的给水工程不构成其免责事由，有广东省高级人民法院（2016）粤民再63号判决书为证，该证据是本案二审期间才取得的，属于新证据，虽然蔡玉萍没有上诉，但一审判决明显是错误的，请二审法院予以纠正改判。2、本案逾期交房不存在诉讼时效的问题，双方补充协议明确约定按出卖人发出的收楼通知书所载明的收楼日期视为商品房交付的时间，而同心房地产公司发出的收楼通知书载明要求蔡玉萍于2014年2月26日办理收楼手续，由此可见实际收楼时间应为2014年2月26日。而且根据《民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，而同心房地产公司主动通知收楼时间为2014年2月26日，因此对同心房地产公司而言，该意思表示已致使同心房地产公司认为收楼时间为2014年2月26日，因此蔡玉萍知道或者应当知道权利被侵害的时间以2014年2月26日来界定，不存在诉讼时效问题。二、关于逾期办证违约的问题。1、同心房地产公司称其在2014年2月17日至2014年5月17日间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关不属实，也未能提供证据证明其上述主张，应承担举证不能的责任。2、《补充协议》第五条第二项约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的期限内履行应承担违约责任。首先，同心房地产公司在上诉状自称补充协议是关于产权登记、房产证取得的约定，并且引用补充协议第五条第二项的内容作明确说明；此外，同心房地产公司在一审答辩和举证时也多次提到提交权属证书的资料就是产权登记资料，由此说明同心房地产公司在事实上也认同该条款与办理房产证有关。其次，“权属证书”无论是按字义上的理解还是按日常生活的理解，明显是指产权证书。而且《补充协议》作为格式条款，即使双方有多种理解，根据《合同法》第四十一条的规定，同心房地产公司作为提供格式条款的一方，应作出不利于其的解释。最后，《补充协议》第五条已经清楚地写明是“关于办证补充条款”，且按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定可知，《补充协议》的“权属证书”明显与房地产权属有关。综上，《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第五条第二项是关于办理商品房权属证书的约定，并非同心房地产公司所指的办理初始登记。涉案商品房已于2014年2月26日交付，同心房地产公司直至2015年7月9日才将办理权属证书的资料提交给房管部门，已超出合同约定的90天内提交资料的时间，同心房地产公司已构成违约。即使按同心房地产公司所主张的合同约定的只是办理初始登记的时间而非办理权属证书的时间，那么应视为双方没有约定取得房产证的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房产证的，出卖人构成违约。同心房地产公司未能在法定期限内办理出房产证，同样构成违约。因此，无论是按照合同约定还是根据法律规定，同心房地产公司都已构成违约，应承担违约责任。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：蔡玉萍与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》后于2012年5月6日支付全部购房款628000元给同心房地产公司。还查明：阳江市住房与规划建设局于2015年5月21日收到同心房地产公司提交办理本案讼争房屋权属证书的资料，同年6月1日为蔡玉萍办理涉案房屋的产权登记。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。双方订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。本案争议的焦点是，蔡玉萍请求同心房地产公司承担逾期交房违约责任是否超过两年诉讼时效期间；同心房地产是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任。关于蔡玉萍请求同心房地产公司承担逾期交房违约责任是否超过两年诉讼时效期间的问题。双方当事人对合同约定同心房地产公司在2013年6月30日前将验收合格的商品房交付给蔡玉萍使用，及同心房地产公司已于2014年2月16日将涉讼商品房的钥匙交给蔡玉萍的事实无异议，本院予以确认。本案双方争议的诉讼时效问题，实质涉同心房地产公司于2014年2月16日交付房屋钥匙的行为，是否属于已经将房屋交付给蔡玉萍使用的问题。同心房地产公司上诉称其将房屋钥匙交付给蔡玉萍时该房屋已经验收合格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用……”规定，即是同心房地产公司已将合格的商品房交付给蔡玉萍使用，其将房屋交付给蔡玉萍实际占有后再发交楼通知给蔡玉萍的行为不影响涉案房屋已交付的事实认定，诉讼时效应从蔡玉萍接收钥匙时起算，蔡玉萍起诉请求同心房地产公司承担逾期交房的违约责任已过两年诉讼时效期间，应予驳回其该项诉讼请求。蔡玉萍辩称其领取了商品房钥匙后，同心房地产公司又发出收楼通知给其，说明同心房地产公司交钥匙时还未履行交楼手续，应按双方补充协议约定的“出卖人发出的收楼通知书所载明的收楼日期视为商品房交付的时间”认定交房时间为2014年2月26日，故蔡玉萍起诉请求同心房地产公司支付逾期交房的违约金未超过两年诉讼时效期间。由于涉案商品房所在楼房已经验收合格，同心房地产公司于2014年1月13日取得了综合验收备案表，具备交付使用条件，其于2014年2月16日将涉案商品房钥匙交付给蔡玉萍，蔡玉萍取得该房屋钥匙，实际取得了该房屋的使用权。蔡玉萍主张同心房地产公司交付房屋钥匙给其时该商品房的交楼手续未完善，亦未能提供证据证明。而双方补充协议约定的“按出卖人发出的收楼通知书所载明的收楼日期视为商品房交付的时间”的前提条件是买受人原因未收楼，与本案中买受人蔡玉萍已收楼的事实不相符。综合上述分析，应认定为同心房地产公司已于2014年2月16日将验收合格的商品房交付给蔡玉萍。同心房地产公司交付商品房给蔡玉萍时间超过合同约定的交付时间，其行为已构成违约，应承担违约责任。蔡玉萍从同心房地产公司没有按合同约定的期限交付商品房给其时起就知道同心房地产公司存在逾期交房的违约行为，至其接收同心房地产公司交付该商品房钥匙时，该逾期交房的违约行为已终止。考虑到逾期交房的违约行为处于持续状态，故从违约行为停止时作为计算诉讼时效的起始时间有其合理性，诉讼时效从交房的次日即2014年2月17日起算计至蔡玉萍于2016年2月22日起诉请求同心房地产公司承担逾期交房的违约责任，已超过了两年时间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害进起计算。……”的规定，蔡玉萍的该项诉讼请求已超过法律规定的两年诉讼时效期间，对其该项诉讼请求应予以驳回。同心房地产公司该项上诉主张理据充分，应予采纳。蔡玉萍上述辩解理据不足，应不予采纳。原审判决认定蔡玉萍的该项诉讼请求未过诉讼时效期间，支持蔡玉萍的该项诉讼请求不当，应予纠正。关于同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任的问题。蔡玉萍与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《商品房买卖合同补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充约定，因此，该协议中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记，同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解将房屋登记在开发商名下有悖常理，且蔡玉萍对此亦予以否认，同心房地产公司主张理据不足。本案中，蔡玉萍在合同约定的期限内付清购房款，同心房地产公司于2014年2月16日将房屋交付给蔡玉萍使用。同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。从蔡玉萍提供的《阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）》以及《房地产权证》来看，阳江市住房和城乡规划建设局是在2015年5月21日收到涉案商品房的办证资料，涉案商品房于2015年6月1日办理产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋给蔡玉萍一年多后才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，同心房地产公司主张其在2014年2月17日至2014年5月17日间已将相关资料交给产权登记机关，但没有提供证据予以证明，其主张证据不足。原审按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定认定同心房地产公司构成逾期办证违约并判决同心房地产公司向蔡玉萍支付逾期办证违约金6280元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。综上所述，原审判决认定部分事实不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初732号民事判决第二项；二、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初732号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分；三、驳回蔡玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费546元，由蔡玉萍负担436元，阳江同心房地产开发有限公司负担110元；二审案件受理费216元，由阳江同心房地产开发有限公司负担40元，由蔡玉萍负担176元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞代理审判员  莫怡华二〇一六年九月十四日书 记 员  林志鹏