江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1204民初3600号原告：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204578122151P，住所地泰州市姜堰经济开发区马厂路1号。法定代表人：史春发,该公司总经理。委托诉讼代理人：钱汉华，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李宇杰，江苏伟程律师事务所律师。被告：窦士吉（曾用名窦士杰）。原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司（以下简称沿海商业姜堰公司）与被告窦士吉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案受理。依法适用简易程序于同年9月22日公开开庭进行了审理。原告沿海商业姜堰公司委托诉讼代理人钱汉华、李宇杰、被告窦士吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即给付原告物业服务费、公共能耗费和违约金，合计10456元，并由被告承担本案诉讼费。2013年12月31日，原、被告签订前期物业服务协议、装修管理协议各一份，根据前述协议，被告尚欠原告2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3388元、公共能耗费1694元及违约金5374元。原告多次追要未果，被告的行为已构成违约。被告辩称，1、该小区内2013年12月至2014年8月期间没有保安，应扣减期间的物业服务费。2、原告违约在先，被告不承担违约金。3、原告曾以电梯卡的问题要挟被告缴纳物业费，影响了被告的生活。请求法院依法判决。经审理查明本院经审理认定以下事实：2011年8月23日，建设单位泰州市蓝岳置业有限公司与被告江苏沿海商业运营管理有限公司签订《姜堰市蓝岳首府前期物业服务合同》一份，约定：一、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.1元/平方米/月，商业物业2.2元/平方米/月，会馆2.2元/平方米/月。物业服务费中未记入高能耗公用设施设备（如电梯、增压水泵、景观水系等）运行所需的能耗费用，据实向业主分摊。由于该项费用使用前无资金来源，故物业服务企业将按以下标准向全体业主预收此给与故物业服务企业将按以下标准向全体业主预收此费用：水泵电梯运行费按每平方米每月0.55元预收。二、物业服务费应按甲方通知的受访日期起计收物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。入住时业主预付两年的物业服务费。入住后按每六个月或者十二个月预缴一次，缴纳费用时间为每六个月或十二个月的第一个上旬，业主或者物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费；等。2013年12月31日，原告沿海商业姜堰公司（甲方）与被告窦士吉（乙方）签订《前期物业服务协议》，合同约定：一、收费标准（按建筑面积）1、高层住宅1.1元/平方米/月；2、商业用房2.2元/平方米/月；3、物业服务费不包括储藏室和消防楼梯电费、电梯、水泵、中央空调等公共运行能耗费。公共能耗费由甲方据实向乙方分摊，房屋交付时由甲方向乙方按每平方米每月0.55元预收。二、违约责任1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付每天千分之二的违约金；4、乙方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方按每日千分之三向乙方计收违约金，同时甲方可以限期催缴，逾期不交纳的，甲方有权在小区内进行公示，直至向当地人民法院提起诉讼。被告于2013年12月接收蓝岳首府4号楼901室，面积为128.31平方米。被告缴纳物业服务费至2014年12月30日，此后未缴纳。2016年6月17日，原告发催费通知函给被告催缴物业服务费，被告仍未缴纳。原告遂提起诉讼。以上事实有前提物业服务合同以上事实有前期物业服务合同、前期物业服务协议、收费证明、公共能耗明细账、值班人员考勤和工资表及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：建设单位泰州市蓝岳置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》、原告与被告签订的《前期物业服务合同前期物业服务协议》意思表示真实，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应认定上述合同合法有效。依照法律规定，建设单位依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此本案所涉物业管理合同的效力及于小区全体业主，被告应当履行合同义务。由于现实中物业服务管理情况十分复杂，有时物业服务企业在提供服务时，可能由于技术问题，造成履行合同不符合合同约定，或者有瑕疵，或者经过多方努力也未能使业主满意。在此种情况下，业主不能以此提出抗辩拒交相关费用，即使提出也不应予以支持。被告拒付物业费和公共能耗费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业费和公共能耗费的其他业主亦存在损害。但被告在物业服务过程中存在服务瑕疵和沟通交流欠缺等现象，导致双方产生矛盾，虽不构成被告拒交物业费和公共能耗费的理由，但原告要求被告缴纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告应注意改进工作方式，提高沟通水平，完善服务质量，进一步做好小区业主的服务工作。原告要求被告支付物业服务费和公共能耗费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于物业服务企业在服务管理过程中确给业主造成损失，业主可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告窦士吉于本判决生效之日起十日内向原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司支付自2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3387元、公共能耗费1694元，合计5081元；二、驳回原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司的其他诉讼请求。如被告窦士吉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，依法减半收取31元，由被告窦士吉负担（原告同意其预交的诉讼费用31元本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费62元（户名江苏省泰州市中级人民法院，开户行农行泰州海陵支行，账号10×××68，行号103312820114）。审判员  肖立芹二〇一六年九月二十八日书记员  高 雅附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。