北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3846号上诉人(原审原告、反诉被告）：恒庆海，男，1964年2月14日出生。委托诉讼代理人：鲁婧，女，1972年7月3日出生。被上诉人(原审被告、反诉原告）：关影，女，1979年5月7日出生。被上诉人(原审被告)兼关影的委托诉讼代理人：关腾，男，1976年11月20日出生。上诉人恒庆海因与上诉人关影、被上诉人关腾房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第16558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人恒庆海及其委托诉讼代理人鲁婧，上诉人关影的委托诉讼代理人及被上诉人关腾参加诉讼。本案现已审理终结。恒庆海上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一是一审判决在恒庆海没有任何违约和过错的情况下，不支持其诉讼请求是错误的。二是一审判决在认定关影、关腾违约及恒庆海积极履约的情况下，不支持赔偿恒庆海房屋差价损失、违约金、居间服务费、履约服务费和利息损失是错误的。三是诉讼费、评估鉴定费及其他与诉讼相关的费用应当由关影、关腾承担。四是恒庆海应在关影、关腾承担违约责任后3日内搬离涉诉房屋；另外一审判决恒庆海到期不交房按每日500元的标准承担房屋使用费，加重了守约方的责任，最多按300多元标准支付房屋使用费。五是因房屋价格上涨，关影、关腾不想履行合同，存在违约故意。关影、关腾辩称，关影在完成解押后第一时间告诉中介要求履行合同，不存在违约行为。关影上诉请求：撤销一审判决第五项，改判恒庆海支付利息损失25264元、违约金85000元、出租房屋所得的租金30000元。事实和理由：一是恒庆海没有按照约定支付剩余的房款，构成违约。二是恒庆海在没有通知关影、且没有正当理由的情况下，直接起诉至法院要求解除合同；而关影通过中介要求继续履行合同，并完成了解押，不存在过错。三是恒庆海将2015年4月10日办理抵押注销手续的行为，理解成关影应于2015年4月10日办理完毕抵押注销手续，是对合同条款的误解。恒庆海辩称，关影先期违约，符合法定解除条件，她的上诉请求没有依据。恒庆海向一审法院起诉请求：要求关影、关腾向其支付违约金980000元；要求关影、关腾返还其购房款1500000元；赔偿居间服务费107800元；赔偿履约服务费24500元；支付逾期交付房屋违约金12250元；赔偿其自2015年1月10日至2015年2月5日期间的利息损失606.67元；赔偿其2015年2月6日至合同解除日的利息损失54590元；判决对方应于合同解除后5个工作日内将其已付购房款返还，每逾期1日，应按照未返还款项总额每日万分之五的标准支付违约金；要求在对方支付完上述全部违约金和赔偿款后，承担完违约责任后的3日内，其才与对方办理搬出房屋手续；要求判决对方赔偿其房屋的差价损失；本案的诉讼费由对方承担。关影向一审法院反诉请求：恒庆海继续履行合同；恒庆海支付利息损失25264元、违约金85000元；恒庆海支付出租房屋所得的租金30000元；承担本案反诉费。一审法院认定事实：2015年1月10日，关影通过其委托代理人关腾与恒庆海签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定恒庆海以490万元购买关影名下位于北京市海淀区6号楼3层303号房屋,该房建筑面积为179.8平方米。因上述房屋已经设定抵押，抵押金额为190万元，故合同约定关影应在3个月内办理该房的抵押注销手续。此合同中还约定关影应当在2015年2月10日将该房屋交付给恒庆海。双方在该合同的补充协议中约定，在签订合同当时，恒庆海交付关影定金100000元，在网签完成后，恒庆海交付关影首付款1400000元，在房屋过户前一天，恒庆海交付关影购房款3400000元；在签署协议后1个月内，共同办理房屋交验手续，关影须在交验前腾空房屋，结清所有需关影承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费等。恒庆海通过验收后，关影向恒庆海交付房屋钥匙，并视为关影完成交付手续。房屋交付后所发生的房屋风险责任由恒庆海承担。如因关影原因未能办理产权登记及产权转移手续，恒庆海要求解除合同的，关影须按有关约定向恒庆海承担违约责任。在关影承担违约责任后3日内，恒庆海须搬出房屋，结清使用期间发生的各项费用，并按照同地段租金最低标准向关影支付自该房屋交付后至恒庆海交付时止期间的房屋使用费。双方任何一方违反协议约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。双方约定于2015年4月30日前共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中还约定因关影原因致使恒庆海未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，恒庆海有权单方解除合同。如恒庆海选择继续履行合同的，关影则应当继续履行。上述合同签订后，恒庆海已向关影支付购房款1500000元。关影于2015年2月15日向恒庆海交付了上述房屋。关影未在2015年4月10日前办理完上述房屋的抵押注销手续，恒庆海于2015年4月15日以关影违约为由向一审法院提起诉讼。恒庆海最初的诉请为要求关影履行房屋买卖合同，诉讼期间在2015年7月3日又变更诉请为要求解除上述合同。关影于2015年5月26日办理完上述房屋的抵押注销手续。恒庆海系通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与关影签订的上述房屋买卖合同，为此恒庆海、关影与我爱我家公司签订了居间服务合同。该合同约定由恒庆海向我爱我家公司支付居间服务费107800元，当房屋买卖合同不能履行时，如支付居间服务费方为守约方。支付方可向违约方追偿居间服务费。为保证房屋买卖合同的履行，关影、恒庆海还与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称安捷公司）签订了《履约服务合同》。该合同约定由恒庆海向安捷公司支付履约服务费24500元，如合同无法履行，违约方应向守约方支付房屋成交价20％的违约金，安捷公司收取的服务费，守约方可作为损失向违约方主张赔偿。合同签订后，恒庆海向我爱我家公司支付了居间服务费107800元，向安捷公司支付了履约服务费24500元。另查，关影曾与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订协议，将上述房屋委托链家公司出租，出租代理期限自2014年1月1日至2017年4月24日。2015年2月15日，关影与链家公司签订了解约协议，恒庆海从链家公司处取得了房屋。恒庆海进入上述房屋后，又将上述房屋以每月10000元租给陈晶，租赁期2015年3月20日至2016年3月19日。2015年5月25日晚，关腾到达上述房屋，与陈晶在内的租户4人、恒庆海的委托代理人鲁婧发生争执，110民警到场调解了纠纷。关影未交纳上述房屋2008年至2015年的供暖费，现共欠供暖费金额为37758元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恒庆海与关影就标的房屋买卖达成一致意见，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,该合同依法成立，合法有效，受法律保护。本案中,关影表示合同中规定的“3个月内办理抵押注销手续”是指开始办理抵押注销手续而言，不是恒庆海理解的办理完毕抵押注销手续。但不管双方对上述合同规定如何理解，关影直到2015年5月26日才办理完房屋抵押注销手续，其在客观上也不可能按合同约定于2015年4月30前到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，并使恒庆海在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书。因关影无法按合同约定的时限履行其义务，且其亦未结清所应承担的房屋供暖费等各项费用，故关影的行为存在过错。上述合同履行期间，恒庆海在关影未于2015年4月10日前按自己的对合同的理解办理完毕房屋的抵押注销手续后，即于2015年4月15日以合同纠纷为由提起诉讼，要求关影继续履行合同并承担违约责任。诉讼中关影表示愿意履行合同但不同意承担违约责任。现关影已办理完房屋的抵押注销手续，使上述合同具备了继续履行的条件，而恒庆海的诉请则变更为解除合同。恒庆海在双方对合同中文字含义存在不同理解的情况下提起诉讼，客观上也影响了双方的相互信任，影响合同的继续履行。纵观双方在合同中的履行情况，现双方已交接房屋，而上述房屋虽然已具备继续履行的条件，但关影的违约行为确已符合合同约定的解除条件，故恒庆海以此为由要求解除双方所签房屋买卖合同，关影返还购房款的诉请一审法院予以支持。合同解除后，恒庆海据此占用的房屋理应予以返还。考虑到关影虽然无法按合同的规定期限履行义务，但其主观上没有违约的故意，客观上也并不妨碍合同的继续履行，不影响恒庆海实现合同目的，故其过错行为应视为合同履行中的瑕疵，并不能认为关影的行为构成根本违约。尤其是相对于房屋卖卖这样标的数百万元金额，又涉及房屋交易、房屋登记等涉及多方面协作关系的合同而言，恒庆海仅以关影未按期履约为由即要求关影承担违约金980000元并赔偿相应利息损失等各项费用的诉请，显然有失公平，故一审法院此不予支持。鉴于恒庆海在该合同仍能履行的情况下主动要求解除房屋买卖合同，故其主张的房屋差价损失、逾期交房违约金一审法院亦不予支持。至于恒庆海为此支付的居间服务费、履约服务费，则由恒庆海与关影分担。关腾系受关影委托与恒庆海签订《北京市存量房屋买卖合同》的代理人，其本人不是合同涉及权利义务的相对人，不具有承担本案权利义务的主体资格。恒庆海接收房屋后即将上述房屋出租，为此双方产生争议，但双方所签合同中并未规定恒庆海交接房屋后不得出租房屋，故关影认为恒庆海出租房屋构成违约一事，没有合同依据。关影称恒庆海未按约定期限支付购房款一节，亦没有事实根据，故一审法院对关影以恒庆海违约为由反诉要求各项主张均不予支持。因恒庆海系根据合同约定占有关影的房屋，故关影所要求的房屋租金，一审法院亦不予支持。一审法院判决：一、解除恒庆海与关影于二○一五年一月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、关影于本判决生效后七日内返还恒庆海购房款一百五十万元；恒庆海于本判决生效后七日内将上述房屋腾空后交付给关影，如到期不能交付房屋，则应按每日五百元的标准向关影支付房屋使用费，至房屋腾空之日止；三、关影于本判决生效后向恒庆海支付居间服务费五万三千九百元、履约服务费一万二千二百五十元；四、驳回恒庆海的其它诉讼请求；五、驳回关影的各项反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：双方在合同中约定，关影逾期交房在10日内的，按房屋成交总价款的日万分之五的标准向恒庆海支付逾期违约金。而恒庆海逾期付款在10日内的，按日万分之五的标准向关影支付逾期付款违约金。合同还约定，关影应于合同解除后5个工作日内退还款项；每逾期1日，按日万分之五的标准支付未退还款项的违约金。另查，关影在一审中提出合同约定的解除合同违约金过高，且恒庆海没有实际损失，故恒庆海主张的违约金没有依据。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方于2015年1月10日签订的合同及其补充协议约定，如果由于关影的原因，恒庆海不能在合同签订之日起120日内，即2015年5月10前取得房屋所有权证书的，有权解除合同。但关影直到2015年5月26日才办理完房屋抵押注销手续，显然不能使恒庆海于2015年5月10前取得房屋所有权证书，关影业已构成违约。鉴此，恒庆海有权提出解除合同，并要求关影承担相应的违约责任。关于违约金问题。双方在合同中约定，由于关影的原因，不能使恒庆海在约定的时间内取得房屋所有权证书，恒庆海提出解除合同的，关影应承担成交总价款20％的违约金。现恒庆海要求关影按照该约定支付成交总价款20％，即98万元违约金。经审查，恒庆海的实际损失无法确定，且关影提出逾期办证的违约金明显过高，故本院确认关影应当以已付的购房款为基数，按日万分之三的标准向恒庆海支付违约金。关于逾期天数，因关影于2015年5月26日才办理完抵押注销手续，造成办理房屋所有权证迟延，故而本院确认关影迟延协助办理房屋所有权证手续的时间为46天。据此,关影应给付恒庆海解除合同违约金20700元。关于居间服务费、履约服务费的承担责任问题。根据居间服务合同、履约服务合同的约定，合同不能履行时，如支付上述费用为守约方，则支付方可要求违约方承担该费用。现关影违约，恒庆海要求解除合同，上述费用应由关影全部承担，即关影应给付恒庆海居间服务费107800万、履约服务24500万元。关于逾期交房违约责任问题。根据合同的约定，关影应在2015年2月10日前将房屋交予恒庆海，但关影于2015年2月15日才将房屋交予恒庆海，构成逾期交房，应承担逾期天数的相应违约金，即12250元。关于恒庆海主张的合同解除前所付房款的利息问题。因双方在合同中对该问题没有约定，且关影已于2015年2月15日将房屋交予恒庆海，恒庆海也将房屋出租并获得了收益，故恒庆海该项主张没有法律和事实依据。关于恒庆海主张的合同解除后逾期返还房款的利息问题。根据双方的约定，关影应于合同解除后5个工作日内退还已付房款；每逾期1日，按日万分之五的标准支付未退还款项的违约金。故关影如果未在本判决确定的返还款项之日内履行义务，关影应当按照日万分之五的标准支付未返还款项的利息。关于恒庆海主张的房屋差价损失问题。因关影的迟延办证行为并未导致合同履行不能，故关影不构成根本违约，在此情况下，恒庆海要求关影承担房屋差价损失没有依据。关于关影主张的利息损失和违约金问题。根据合同的约定，恒庆海在房屋过户前一天支付剩余房款。如上所述，因关影未能按照约定办理抵押注销手续和协助恒庆海办理房屋所有权证，故恒庆海尚未到达支付剩余房款的条件，恒庆海不构成违约，关影的上述主张不能成立。关于关影主张的出租房屋的租金问题，因关影已将房屋交予恒庆海使用，且双方亦未约定房屋不得出租，故关影该项主张没有依据。关于腾房及逾期腾房的责任问题。对于腾房，关影在一审中未提起反诉请求，但恒庆明确请求在关影、关腾承担违约责任后的3日内搬出房屋，且上诉时依然同意按此执行。鉴于恒庆海自愿履行义务，且一并处理腾房有利于减少当事人的诉讼成本，故在本案中可一并处理腾房问题，但应以恒庆海的请求为限。对于逾期腾房的责任问题，关影在一审中对此未反诉请求，恒庆海在上诉时也提出异议，故一审迳行判令恒庆海承担逾期腾房的责任不妥，本院对此予以纠正。最后需要指出的是，关腾系受关影委托与恒庆海签订《北京市存量房屋买卖合同》，是关影的委托代理人，不是合同的相对人，因此恒庆海向关腾主张权利没有依据。综上所述，恒庆海的上诉请求部分成立，关影的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第16558号民事判决第一项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第16558号民事判决第四项；三、变更北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第16558号民事判决第二项为:关影于本判决生效后七日内返还恒庆海购房款一百五十万元，如到期不能返还，则应按日万分之五的标准支付利息，至支付完毕时止；四、变更北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第16558号民事判决第三项为:关影于本判决生效后七日向恒庆海支付居间服务费十万零七千八百元、履约服务费二万四千五百元；五、关影于本判决生效后七日内支付恒庆海解除合同违约金二万零七百元；六、关影于本判决生效后七日内支付恒庆海逾期交房违约金一万二千二百五十元；七、恒庆海于关影支付上述款项后三日内将上述房屋腾空后交付给关影；八、驳回恒庆海的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费六千八百元，由恒庆海负担四千一百三十五(已交纳)，由关影负担二千六百六十五元(本判决生效后七日内交纳)。反诉案件受理费二千零五十元，由关影负担(已交纳)。二审案件受理费一万三千六百元，由恒庆海负担四千一百三十五(已交纳)，由关影负担九千四百六十五元(已交纳六千八百元，余款二千六百六十五元于本判决生效后七日内交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜审 判 员  徐 冰代理审判员  王 梦二〇一六年九月二十八日书 记 员  罗娇杨