广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初2691号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路怡华大厦东座907B室，组织机构代码707634234。法定代表人：陈达仁。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：田映瑜，女，1984年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：吴广军，男，1984年1月16日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）诉被告田映瑜、吴广军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威信公司委托诉讼代理人肖金与被告吴广军到庭参加诉讼。被告田映瑜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信公司诉称，1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会签订了中山市物业服务合同，合同约定了原告为中山市上海城小区物业提供物业服务，物业服务费由原告按每月每平方米0.6元向业主或非业主使用人收取（自2011年8月起变更为每月每平方米0.8元），若业主或非业主使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可收取所欠物业服务费每日万分之五（从2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。被告为中山市石岐区悦来南路第一城怡建X幢XX房的业主，其物业面积为142.61平方米，每月应向原告交纳物业服务费85.57元（自2011年8月起变更为114.09元）；但被告自2011年4月至今一直未交纳物业服务费。原告催讨未果，遂诉至法院，请求判令：被告立即支付所欠原告的物业服务费6160.87元及违约金1000元（物业服务费2011年4月起按每月85.57元计至2011年7月；2011年8月起按每月114.09元计至2014年9月。违约金自2011年4月起按每日千分之三计至2014年9月；以实际执行时所欠物业服务费及违约金为准）。庭审中，原告威信公司明确违约金计算方法为：违约金从欠费当月的次月1日起算，自2011年4月起，按每日千分之三计至清偿物业服务费之日止。原告威信公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交的主要证据如下：1.资质证书；2.中山市土地房地产产权档案资料证明表；3.物业服务合同2份；4.（2015）中一法民一初字第231号民事裁定书。被告田映瑜在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。被告吴广军辩称，第一，不同意原告擅自升价，将物业管理费从每平方米0.6元升为每平方米0.8元。第二，原告没有尽到物业服务职责。车位是由原告私自划线，占用了小区的公用空间；被告的车被别人挡住了，但是原告不出面解决，也不提供挡住被告小车的人的联系电话；小区内开设的几间超市的门口可以自由出入，跟没有门禁一样，有很大的安全隐患；小区楼梯灯坏了，楼宇对讲机坏了，都没有人维修；有外面的人到小区内张贴小广告；有人在小区的商铺开设餐馆，餐馆的油烟直接排放到小区内。第三，违约的责任不在被告，原告也有责任。因为原告不肯按原来的每平方0.6元收取物业管理费，所以被告才没有交物业管理费。被告不同意支付违约金。第四，被告不承认原告的管理资质，原告没有资格管理涉案物业小区。被告吴广军在举证期限内未提交证据。经审理查明，威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。田映瑜、吴广军系中山市石岐区第一城怡建楼X幢XX房的业主，其物业建筑面积为146.76平方米。威信公司与上海城业委会签订物业管理服务合同，约定由威信公司依约提供物业管理服务，时间从2010年9月17日至2013年9月16日止，住宅房屋由威信公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，成员为张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华，任期为三年，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的收费标准为住宅0.80元/平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。乙方的服务内容及质量标准：一、综合服务。包括设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉等。二、房屋管理及维修养护。对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上。小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专门部门颁发的有效证书上岗等。三、共用设施设备维修养护。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅等。四、绿化养护服务。五、保洁服务。六、协助管理公共治安秩序。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于24小时专人站岗值守，车辆停放有序等。乙方违反本合同的约定，未能达到本合同约定的物业管理服务内容及质量标准（目标），甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。田映瑜、吴广军未交纳2011年4月至2014年9月的物业服务费。威信公司于2015年1月4日起诉至本院，要求田映瑜、吴广军支付上述期间的物业服务费以及违约金。后威信公司未在本院指定的缴费期限内交纳案件受理费，亦未申请缓交、减交或免交案件受理费。本院于2015年7月2日作出（2015）中一法民一初字第231号民事裁定，该案按撤诉处理。2016年1月28日，威信公司具状诉至本院，要求田映瑜、吴广军支付2011年4月至2014年9月期间的物业服务费和违约金。另查，自2000年10月以来，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。本院于2016年3月25日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，行人自由出入，门卫对进出的行人没有进行询问；2.小汽车进出门卫会进行盘问，经盘问后才会升高挡车杆进行放行；3.小区内有清洁工在打扫卫生，小区较为整洁，垃圾集中堆放；4.基本上没有私家车乱停、乱放现象；5.小区靠北面开设有多间铺面，有生活超市、理发店、便利店、饮食店（柳州螺蛳粉店）等等，该铺面均设置有后门，行人可以从生活超市、便利店的后门自由出入，无需进行任何登记。该临街铺面均由威信公司负责提供物业管理服务。本院认为，威信公司在本案中主张自2011年4月起的物业管理费，故本案的争议焦点为：一、威信公司与上海城第五届业委会所签订的期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同（以下简称物业服务合同）的效力问题；二、物业服务费及违约金问题。关于焦点一。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。上海城第五届业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。上海城第五届业委会已经经备案登记，具有相应的缔约能力。上海城第五届业委会全体成员均在物业服务合同上签名，合同内容未违反相关法律法规的强制性规定，故本院认定威信公司与上海城第五届业委会签订的物业服务合同合法有效。上海城业委会与威信公司签订的物业服务合同在未经法定程序予以撤销之前，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，上述物业服务合同未被撤销之前，对田映瑜、吴广军有约束力。物业服务合同期限届满后，威信公司仍继续依约向涉案小区提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，田映瑜、吴广军作为涉案小区的业主则应按时向威信公司交纳物业服务费。关于焦点二。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。从本院的现场勘查情况来看，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。同时，从现场勘查情况来看，威信公司负责管理的小区临街铺面所开设的后门存在安全隐患，该隐患至今没有得到处理或改善。物业服务合同中明确约定威信公司应对“违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”。威信公司未履行对装修方案进行严格审核，未及时、有效地劝阻违规建设等损害业主共同利益的行为。在此情况下，威信公司应当继续采取其他补救措施。临街商铺所增设的门口未被封闭前，威信公司完全可以派人员看守。威信公司与田映瑜、吴广军系合同的相对方，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，从公平合理原则出发，在威信公司的物业管理服务未有改善前，物业管理费按每月0.6元/平方米为宜。威信公司主张按照物业建筑面积142.61平方米计算物业服务费，本院予以照准。故田映瑜、吴广军每月应交纳物业管理费85.57元（0.6元/平方米×142.61平方米），2011年4月至2014年9月期间的物业服务费共计3593.94元（85.57元×42个月）。至于拖欠物业管理费的违约金问题，因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否及支付标准均有争议，故本院对违约金的请求不予支持。田映瑜经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,亦未向法庭说明正当理由,视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田映瑜、吴广军于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2011年4月至2014年9月期间的物业服务费3593.94元；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市威信物业管理有限公司已预交），由原告负担25元，由被告负担25元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  丁向娜审 判 员  梁泳诗代理审判员  林佩坚二〇一六年九月二十三日书 记 员  梁心然刘亚珍