福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终2727号上诉人（原审原告，反诉被告）：叶晓彬，女，1975年7月27日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：杜凯瑞、胡雨洁，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：罗培兵，男，1965年3月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托诉讼代理人：涂崇禹、薛ＸＸ，福建重宇合众律师事务所律师。上诉人叶晓彬因与上诉人罗培兵房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶晓彬上诉请求：撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误，进而作出了错误的判决。一、原判认定案涉房屋2015年11月26日之前的租金已经超过诉讼时效，是错误的。叶晓彬于2015年12月26日即将本案诉讼材料提交厦门市思明区人民法院提起本案诉讼。厦门市思明区人民法院经过审查，于2016年1月5日正式受理立案。那么，即便按照诉讼时效的相关规定，案涉房屋2014年11月起至2015年12月26日止的租金均未超过诉讼时效，依法应当予以支持，但原判仅支持了2015年11月27日止2015年12月26日期间的租金，而以超过诉讼时效为由驳回叶晓彬主张的2014年11月26日至2015年11｜月26日期间的租金，显然没有事实和法律依据，是错误的。二、原判认定叶晓彬主张的违约金和滞纳金不能同时适用，没有事实和法律依据，是错误的。首先，叶晓彬与罗培兵之间的《租赁合同》是双方的真实意思表示，在未违反法律强制性规定的情况下，其约定均应属合法有效。上述《租赁合同》区分不同的违约情形，分别约定了违约金（相当于一个月租金的2倍）和滞纳金（拖欠租金的天数乘以拖欠租金金额的千分之五）。我国《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。但纵观合同法及其司法解释全文，均不存在对既约定违约金又约定滞纳金（即另一种类的违约金）的情形进行限制的规定。叶晓彬与罗培兵在案涉《租赁合同》中约定的违约金的计算方式虽然与定金存在类似之处，但是与定金完全属于不同的违约责任。首先，根据我国合同法相关规定，定金须以书面方式明确约定并实际履行，但案涉《租赁合同》并未对定金进行约定。其次，上述违约金的约定并不以“定金”的实际支付为生效条件。再次，上述违约金约定的生效条件与定金也不尽相同，由此可见，双方约定的违约金与定金完全属于不同法律性质的违约责任。那么，在法无明文禁止的情况下，原审判决认定叶晓彬主张的违约金和滞纳金不能同时适用，没有事实和法律依据，是错误的。其次，罗培兵并未主张违约金过高，也未申请一审法院予以调整，原判自行对叶晓彬的诉求进行调整，于法无据。再次，即便不考虑限制违约金和滞纳金的同时适用是否合理，原判未尊重叶晓彬的意思自治即认定叶晓彬已选择适用合同约定的违约金，也没有事实和法律依据。综上，原判认定叶晓彬主张的违约金和滞纳金不能同时适用，并因此驳回叶晓彬诉求的滞纳金，是错误的。罗培兵答辩称，叶晓彬的上诉没有事实和法律依据，依法应予以驳回。叶晓彬称其是在2015年12月26日起诉，从本案来看，一审法院受理的是2016年1月5日。从一审来看，叶晓彬的上诉状没有签署日期，从叶晓彬的证据目录是12月31日，所以只能确认叶晓彬是在2015年12月31日提起诉讼。目前没有其他证据证明叶晓彬在此之前已经提交给法庭，实际上2015年12月31日其才向一审法院提起诉讼。按照双方签署的合同第3.4条之规定，如其所言，罗培兵在仅交付两个月费用，没有按照季度付款的说法，从第三个月开始，也就是2014年12月7日开始，叶晓彬作为权利人，其应该知道其合法权利受到侵害，此时可以依据合同来要求罗培兵支付滞纳金，超过30日合同自动解除。合同解除后就不存在租金，但从其主张的租金来看，后面的十几个月租金无从谈起。再加上，叶晓彬提起诉讼的时间已经超出诉讼时效，其针对罗培兵的一审诉求，由于超出了诉讼时效，已经丧失了要求支付的权利。原判驳回叶晓彬的诉求是正确的。因为双方在3．4条规定欠付租金的约定只有滞纳金的约定，没有违约金的约定，而且按照其计算，滞纳金和违约金已经超出后面的租金，扩大了其损失。原判未支持其相关请求是完全符合法律规定的，事实上罗培兵是不存在违约行为，其是因为叶晓彬没有提供相应的租赁物，停水停电，造成了罗培兵的经济损失。罗培兵上诉请求：1.撤销原判第二项、第四项，依法改判驳回叶晓彬的全部诉讼请求，并支持罗培兵的反诉请求；2.由叶晓彬承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原判认定，罗培兵与叶晓彬之间签订的《租赁合同》约定的“若租金拖欠达三十天，则此合同自动解除”的条款中关于“合同自动解除”理解为“解除合同”的条件，需要按照合同法第九十六条的规定，当事人一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故双方合同未解除，罗培兵需向叶晓彬支付2015年11月27日至2015年12月26日期间的租金并支付相当于一个月租金的2倍作为违约金，以及2015年4月至2015年12月之间的物业管理、水电公摊等费用，属于认定事实部分不清、适用法律错误，依法应予纠正。事实上，罗培兵已经按照双方约定付清房屋租金，因叶晓彬违约致使罗培兵无法正常使用讼争店面，且叶晓彬拒不与罗培兵办理房屋交接手续导致罗培兵至今尚与叶晓彬同时持有讼争房屋的钥匙。2015年12月29日叶晓彬缴交的物业费等费用为2015年4月至2015年12月之间的费用，在此期间罗培兵早已因叶晓彬的违约不再经营，这一点从叶晓彬提交的发票中不存在水费就足以证明而无需罗培兵再提供其他证据予以佐证。因此，原审机械的认定罗培兵拖欠租金及物业费等费用进而认定叶晓彬不存在违约行为，无需赔偿罗培兵装修的损失以及违约金于法于约不合。叶晓彬答辩称，一、关于合同约定的自动解除，正如原判认定的系约定的合同解除权。双方合同约定赋予守约方的一项权利，则守约方可以通过行使这项权利，维护其合法权益。按照合同法的规定，当事人―方应当通知对方，合同自通知到达才解除，故讼争的房屋租赁合同是在一审判决确定的时间才解除的。二、关于罗培兵主张叶晓彬作为出租方存在违约行为，但是并没有提供证据予以证明，其主张没有任何的法律和事实依据，请求依法驳回罗培兵的所有诉讼请求。叶晓彬向一审法院起诉，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、罗培兵支付拖欠的租金65000元（截至2015年12月26日）、滞纳金60025元、违约金1万元、物业管理费3789.36元、水电公摊及电费1946.85元，共计140761.21元。罗培兵提起反诉，请求判令叶晓彬承担违约责任，即赔偿罗培兵损失146000元，并支付违约金1万元。一审判决认定事实：2014年9月25日，叶晓彬（甲方、出租方）与罗培兵（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方将位于明发B区1140室房产出租给乙方。2、乙方承诺该物业用于守法经营餐饮业，乙方未经甲方及明发商业广场经营管理公司同意，不得变更该物业的租赁用途。3、租赁期限自2014年9月27日至2024年9月26日止。4、月租金5000元，合同签订后按第三年开始，每年租金比上一年度月租金递增8%计算；自房屋交付乙方使用之日起至按合同约定腾空房屋交还甲方之日止，该物业有关的物业管理费、公共维修费、水电等费用及与乙方经营活动有关的其他费用概由乙方承担（合同所指租金不含以上费用在内，乙方应按时缴交租金及上述费用）。5、押金为1万元，租金按季支付，每季度支付租金应在起租月的开始前一周，首付租金则应在交房当日支付。合同期满后，在乙方交清租赁期间应交的一切费用并将该物业完整移交业主后，甲方应在15天内将押金无息退还乙方。6、乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为：拖欠天数乘以拖欠金额的千分之五的总和。若租金拖欠达三十天，则此合同自动解除。甲方有权收回该物业，并有权责令乙方无条件撤离该物业，在乙方撤离该物业前，还必须缴交所欠租金及滞纳金，以及在乙方经营期间内所产生的一切相关费用。7、有下列情形之一，甲方有权要求乙方立即更正违约行为，并支付违约金（相当于一个月租金的2倍），甲方也有权选择解除合同，追究乙方违约金；因合同解除造成甲方损失的，乙方除支付相关违约金或滞纳金外，并应负责赔偿甲方实际损失：1、乙方拖欠租金、物业管理等费用达一个月以上的（甲方授权物业在乙方拖欠费用时采取停水、停电等措施，一切后果由乙方负责）；2、乙方拖欠租金达一个月的，视为违约行为，甲方有权解除合同，收回该物业，并有权责令乙方在一周内撤离该物业……8、任何一方违反合同，另一方有权要求赔偿损失和支付违约金，并有权要求继续履行合同；守约方据此解除合同并要求支付违约金和赔偿因此引起的损失的，违约方不得拒绝。上述合同签订后，叶晓彬将租赁房屋交付给罗培兵使用，罗培兵支付押金1万元及部分租金。讼争房产系叶晓彬等人于2009年7月6日向案外人明发集团有限公司所购买。2015年3月10日，叶晓彬向讼争房产所在的物业公司出具一份《授权书》，授权该物业公司在通知其本人后对讼争商铺停止供水供电，直至缴清欠费为止；2015年12月29日，叶晓彬向相关部门缴交讼争房产自2015年4月至2015年12月期间产生的物业管理费3789.36元及水、电公摊等费用1946.85元。一审审理中，叶晓彬陈述称，其只收到罗培兵于签约当日支付的2个月租金计1万元（当时罗培兵口头承诺于2015年10月份补齐租金），但之后罗培兵开始拖欠，未再支付任何费用（包括租金及水电、物业管理等费用）。罗培兵则称，其除支付押金1万元外，还支付3万元租金（即自2014年9月到2015年3月共两个季度，每月5000元，每季度15000元，最后一次系由案外人张旭东于2014年12月支付，因讼争房屋系由被告员工使用，故由张旭东经办；合同虽约定是转账，但3万元租金均是现金支付），且在2015年因叶晓彬违约，讼争房屋被停水停电，其自装修后从未使用；讼争合同已于2014年12月终止，因为无法正常使用讼争店面，叶晓彬自认租金按季支付，但又只确认收到2个月租金，按照合同约定，租金拖欠1个月，合同解除。故无论如何讼争合同已于2014年就已解除。此外，因租赁双方都有钥匙，故其至今未将讼争房屋钥匙交给叶晓彬，叶晓彬随时可收回，但应赔偿罗培兵的损失。为此，罗培兵提交《收条》、《收款收据》等证据，以证明其支付装修公司款项146000元的事实。叶晓彬对罗培兵提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。一审法院认为，叶晓彬与罗培兵于2014年9月25日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应严格按照合同约定予以履行。现叶晓彬请求解除前述《租赁合同》，罗培兵则主张讼争《租赁合同》已明确约定“若租金拖欠达三十天，则此合同自动解除”的条款，因此认为合同早已解除。对于此条款，原审法院理解为约定解除权的行使，关于“合同自动解除”理解为“解除合同”的条件，仍需按照合同法第九十六条的规定，当事人一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，罗培兵的上述抗辩意见，证据不足，不予采信；叶晓彬要求解除《租赁合同》的诉讼主张，原审法院予以支持。关于叶晓彬要求罗培兵支付拖欠的自2014年11月27日至2015年12月26日期间的租金等诉讼请求，罗培兵对此提出诉讼时效的抗辩，原审法院认为，根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。叶晓彬主张其曾多次口头要求罗培兵支付租金，但未提供相应证据予以佐证。因此，关于叶晓彬要求租金的主张，原审法院仅支持自2015年11月27日至2015年12月26日期间的租金5000元，此后至双方《租赁合同》解除时的租金及之后的房屋占用费，叶晓彬可另行主张。此外，因罗培兵未按时支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任；鉴于叶晓彬已选择合同约定的支付相当于一个月租金的2倍作为违约金，故不能再主张支付滞纳金。综上，叶晓彬要求罗培兵支付拖欠超过1年诉讼时效的租金及滞纳金部分不予支持；但违约金及物业管理、水电公摊等费用，有《租赁合同》的约定及叶晓彬提交的缴费单据等证据材料予以佐证，应予以支持。罗培兵认为缴费单据体现的是自2015年4月至2015年12月之间的费用，而此期间罗培兵因叶晓彬违约已未再经营，但罗培兵所提交的证据，尚不足以证明其主张，罗培兵的上述抗辩意见，故不予采信。本案中，罗培兵并未举证证明叶晓彬存在违约行为，故其要求叶晓彬承担违约责任，即赔偿损失146000元及支付违约金1万元的诉讼主张，证据不足，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除叶晓彬与罗培兵于2014年9月25日签订的《明发商业广场租赁合同》；二、罗培兵于判决生效之日起十日内支付叶晓彬租金5000元（自2015年11月27日至2015年12月26日期间），并支付违约金1万元、物业管理费3789.36元、水电公摊及电费1946.85元，以上款项合计20736.21元；三、驳回叶晓彬的其他诉讼请求；四、驳回罗培兵的诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方同时确认叶晓彬提起本案的时间为2015年12月31日。在二审审理过程中，罗培兵提交一份装修合同报价，拟证明罗培兵的损失情况。叶晓彬质证认为，首先，从该证据的提交时间来看，其不属于一审后才能取得的新证据，罗培兵提交该证据已经超出法定的举证期限。其次，该证据复印件与原件一致，但内容真实性无法确认，仅能证明装修公司给罗培兵提供了一份装修报价，无法证明报价的时间及是否实际按照装修报价订立合同并履行。再次，罗培兵租赁包括案涉房产在内的三个相邻店面，该证据与案涉店面的关联度也无从确定。最后，即便罗培兵真的为案涉店面投入成本装修，损失也是因其违约行为造成的，与叶晓彬无关。本院对该证据经分析认为，罗培兵提交该证据已经超过举证期间，且该报价单的真实性无法予以核实，罗培兵在一审中提交的收据等欠缺相关付款凭证予以印证，故对叶晓彬的证明主张不予支持。本院认为，针对双方的上诉主张分析认定如下：首先，支付租金的举证责任在于承租方罗培兵，但罗培兵就此未提交任何证据。其所谓已经全额支付租金，纯为其推定，且本案现查明之事实，亦无法清晰、明确得出该结论，故本案仍应以叶晓彬自认的罗培兵支付两个月租金为认定之事实。罗培兵未依约支付租金，应当承担违约责任，并支付占用期间的租金。罗培兵另主张双方合同已经自动解除，其未使用讼争房屋，但合同解除是以通知为必要要件，罗培兵并未就解除事宜向叶晓彬发出通知，且罗培兵亦无证据证明其已经向叶晓彬移交讼争房屋，故其主张合同已经自动解除缺乏依据，应予以驳回。因双方均确认叶晓彬于2015年12月31日提起本案诉讼，故罗培兵应向叶晓彬支付自2014年12月31日起至2015年12月31日止的租金，因租金标准为5000元／月，故共计60000元。叶晓彬所主张其余部分的租金因超过诉讼时效，故不予支持。原审判决虽适用诉讼时效一年系属正确，但对租金支付的起算点认定有误，未对双方关于租金系按月计算，并按季支付的约定予以考量，仅支持2015年11月27日至2015年12月26日期间的租金缺乏合同和法律的依据，应予以纠正。其次，叶晓彬主张罗培兵应支付租金的滞纳金，但该滞纳金系针对罗培兵未依约支付租金所产生违约金，而其另主张的违约金亦系对罗培兵未付租金的行为，故不宜对一个违约行为重复适用违约金条款。综合罗培兵违约的事实及叶晓彬停水电致无法经营、叶晓彬在罗培兵违约后并未及时主张等因素，本院对原审判决10000元违约金予以维持，对叶晓彬主张的滞纳金不予支持。再次，罗培兵仅提交了装修报价、收条等据以主张装修损失，但其装修损失系因未依约支付租金所致，且无与施工单位的结算确认、实际付款凭证等予以佐证，故对罗培兵诉求的装修损失不予支持。综上，原审判决有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初162号民事判决第一、三、四项；二、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初162号民事判决第二项为：罗培兵于本判决生效之日起十日内支付叶晓彬租金60000元（自2014年12月31日至2015年12月31日期间），并支付违约金10000元、物业管理费3789.36元、水电公摊及电费1946.85元，以上款项合计75736.21元；三、驳回叶晓彬的其他上诉请求；四、驳回罗培兵的上诉请求。一审案件本诉受理费1558元，由叶晓彬负担711元，罗培兵负担847元；反诉受理费由罗培兵负担855元。二审案件受理费4826元，由叶晓彬负担1422元，罗培兵负担3404元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 聆审 判 员  胡林蓉审 判 员  章 毅二〇一六年九月二十八日代书记员  潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。