广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终955号上诉人（原审原告、反诉被告）：余采芬，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份号码：×××0421。委托代理人：马运峰，广东启兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆市端州区城西街上四股份合作经济社，住所地：肇庆市端州区。负责人：孔耀明，该社理事会理事长。委托代理人：黄志苹，广东祺泽律师事务所律师。原审第三人：邓国强，男，汉族，住肇庆市端州区，公民身份号码×××2010。委托代理人：郭灿彬，广东安达信律师事务所律师。上诉人余采芬因与被上诉人肇庆市端州区城西街上四股份合作经济社（以下简称：城西街上四社）、原审第三人邓国强租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民四初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：位于肇庆市端州区端州四路5号新1幢的权属人为端州区睦岗镇上四经济合作社，该房屋建筑面积1673.65㎡，共5层。2009年2月3日，根据肇庆市端州区农业局端农字（2009）1号通告，端州区睦岗镇上四经济合作社名称变更为肇庆市××州区睦岗镇上四股份合作经济社，组织证明书新证号为120251007001；2011年6月16日，根据肇庆市端州区农林水管理局文件端农字（2011）9号通告，肇庆市××州区睦岗镇上四股份合作经济社名称变更为肇庆市××州区睦岗街上四股份合作经济社；2014年5月29日，根据肇庆市端州区人民政府关于端州区集体经济组织名称变更的通告端府通（2014）3号，肇庆市××州区睦岗街上四股份合作经济社名称变更为肇庆市××州区城西街上四股份合作经济社。2006年6月2日，城西街上四社（甲方）、邓国强（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于肇庆市端州区端州四路5号的大楼出租给乙方使用（具体使用面积以实际丈量为准），租赁期为9年，即从2006年6月1日起至2015年5月31日止；从2006年6月1日起至2009年5月31日每月租金为人民币7550元，从2009年6月1日起至2012年5月31日，租金为每月人民币8127.5元，从2012年6月1日起至2015年5月31日，租金为每月人民币8734元，从2006年6月1日开始至2015年5月31日，甲方向乙方收取每月4000元管理费。在承租期间，大楼的水电费以及有关部门收取的卫生管理费等一切费用由乙方负担，其中水电费先由甲方向水电部门代交，再由乙方在每月交租金时一并付清给甲方（具体金额以实际单据为准）。此外，双方还对押金、违约金等做了约定。2006年10月1日，邓国强（甲方）与余采芬（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落于肇庆市端州区端州4路5号新一幢半圆形首层1-2卡及二、三、四层出租给乙方使用，租赁期为9年，即从2006年10月1日开始至2015年9月30日止。租赁期满后，乙方如需续租应在合同期满前两个月向甲方提出书面申请，经甲方同意，在与其他租户同等条件下，可优先租给乙方，续租条款届时双方另行商定。二、签订合同后，商铺开始每月租金为人民币9300元。从2009年10月1日开始至2012年9月30日递增6%，租金按每月人民币9858元计算；从2012年10月1日开始至2015年9月30日递增6%。租金按每月人民币10449.48元计算。此外，双方还对押金、违约金等做了约定。余采芬在该份合同上盖章注明同意转租。此后，余采芬在涉案租赁物上开设端州区小蜜蜂幼儿园。2015年5月，城西街上四社按照《肇庆市端州区农村集体资产交易管理办法（试行）》、《关于建立农村集体资产交易和财务监管综合平台的指导意见》的规定，将案涉的租赁物交付给肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心进行公开竞租。肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心于2015年5月18日在端州区党风廉政建设信息公开平台等发布了招投标公告信息，案涉租赁物的招标租赁期限从2015年9月1日至2018年8月31日。此后，案涉的租赁物于2015年5月25日下午3时进行了公开招投标。余采芬并未参与该次投标，同日，经投标后，肇庆市端州区城西街道集体资产管理交易中心出具《城西街道社区集体资产交易成交确认书》、《肇庆市端州四路5号1-5层综合楼出租招投标结果》、《中标公告》，案涉租赁物由肇庆市昊业建筑工程有限公司竞得，双方签订了租赁合同，该租赁合同的期限从2015年10月1日开始。本案所涉租赁物业由肇庆市昊业建筑工程有限公司竞得后，城西街上四社于2015年9月29日，通过特快专递的方式向余采芬寄送腾退案涉租赁物的通知。余采芬认为其根据合同享有优先承租权，城西街上四社并未通知其为由，拒绝腾退案涉的租赁物，经双方协商无果，余采芬遂于2015年9月21日诉至该院。另查明：2015年9月10日，肇庆端城公证处出具（2015）粤肇端城第001492号公证书，证明余采芬与2015年9月8日到肇庆市端州区康乐北路端州区睦岗街下瑶社区居民委员会办公楼二楼，向一名从门牌为“监事长文书”的办公室走出俩的其称为上四村村长的成年男子告知要求对案涉租赁物续租，并将一份《提交续租申请》交给该男子，该男子拒绝签收。该份《提交续租申请》上注明：“端州区城西街道上四经济合作社：我与你2006年10月1日租赁合同的端州4路5号新1幢物业快要到期，按照原合同第一条，在与其他租户同等条件下，有优先续租权利向你业主提交续租申请。”。诉讼中，余采芬认为并未收到城西街上四社通知其参加招投标的通知，对城西街上四社认为已经用张贴公告的方式告知余采芬是属于城西街上四社事后补贴上去的，余采芬只收到了城西街上四社向其告知案涉租赁物已转租给肇庆市昊业建筑工程有限公司的通知，城西街上四社没有按约定保障余采芬的优先承租权，此外，本案本诉与反诉并非同一法律关系，不应一并审理，案涉租赁物已经在2015年10月2日被城西街上四社强制收回，余采芬为此已经作报警处理，余采芬并不存在违约行为，不应对城西街上四社的反诉承担责任，此外，余采芬的租金及水电费均已缴纳到2015年的9月，不存在拖欠城西街上四社水电费的事实；城西街上四社则认为案涉租赁物的招投标均严格按照招投标法及端州区人民政府的文件精神办理，肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心已经在相关的微信、网络平台上予以公告，亦在案涉租赁物及城西街上四社的公告栏上张贴了，余采芬没可能不知道，对于余采芬认为的优先承租权，是余采芬与第三人之间的合同约定，并非与我方的约定，且第三人亦并没有同意给予余采芬优先承租权，对于租期问题，城西街上四社原来跟第三人签订的合同租期是到2015年5月31日，后来因余采芬办学需要，同意第三人将合同期延续到2015年9月30日，案涉租赁物的租金一直是由第三人向我方缴纳的，第三人的租金交到2015年的9月，已经缴纳完毕，但余采芬却一直拖欠城西街上四社的水电费。第三人则认为因其与城西街上四社签订的合同并没有优先承租权的约定，故余采芬亦不能因此取得优先承租权，此外转租的合同已经到期，所以余采芬应该将租赁物交还城西街上四社。另，余采芬在诉讼中向该院提出对余采芬与第三人签订的《租赁合同》中“邓国强”的签名，与城西街上四社反诉中提交的证据《租赁合同》中的“邓国强”的签名进行同一性司法鉴定，但因城西街上四社与第三人在庭审中均确认两份《租赁合同》的真实性，该院未予准许，余采芬为此再次要求该院到肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心调取城西街上四社向该中心提交的《租赁合同》进行对比，经该院调取后，由肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心提交的《租赁合同》以及城西街上四社提交给该院的《租赁合同》属于同一份合同，故不同意余采芬的鉴定申请。诉讼中，原、城西街上四社确认案涉租赁物已于2015年12月4日交还给城西街上四社。余采芬起诉请求：1、余采芬对位于肇庆市端州区端州4路5号新1幢半圆形首层1-2卡及二、三、四层具有优先承租权；2、城西街上四社按其与案外人“肇庆市昊业建筑工程有限公司”所签订的《租赁合同》相同条件，与余采芬签订租赁合同；3、诉讼费用由城西街上四社承担。城西街上四社反诉请求：1、余采芬腾退肇庆市端州区端州4路5号1幢半圆形首层1-2卡及二、三、四层；2、余采芬向城西街上四社支付使用期间所拖欠的水电费（计至腾退之日止）；3、余采芬向城西街上四社赔偿租金损失23000元（损失暂计至2015年11月，之后租金损失按23000元／月计至腾退之日止）及城西街上四社因余采芬行为导致违约而产生的其他损失；4、本案全部诉讼费由余采芬承担。原审法院审理认为：本案系租赁合同纠纷。城西街上四社、邓国强于2006年6月2日签订的《租赁合同》以及邓国强与余采芬于2006年10月1日签订的《租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。对于余采芬主张城西街上四社提出的反诉并非同一法律关系的问题，由于双方发生的纠纷均基于租赁合同产生，故城西街上四社为此提出的反诉并无不妥，因此对余采芬的上述主张，该院不予采纳。对于余采芬主张对案涉租赁物享有优先承租权，要求城西街上四社按其与案外人“肇庆市昊业建筑工程有限公司”所签订的《租赁合同》相同条件，与余采芬签订租赁合同的问题。由于优先承租权并非一项法定权利，而是基于合同的约定产生，由于余采芬租赁肇庆市端州区端州4路5号新一幢半圆形首层1-2卡及二、三、四层是从邓国强处转租而来，故余采芬要向产权人行使包括优先承租权在内的合同约定权利必须以原租赁合同约定的权利为限，且转租合同须经过产权人同意，才能对产权人产生法律约束力。本案中，城西街上四社作为案涉租赁物的产权人，其与邓国强于2006年6月2日签订的《租赁合同》中，并未对优先承租权进行约定，余采芬主张的优先承租权主要是基于其与邓国强于2006年10月1日签订的《租赁合同》第一条“……租赁期满后，乙方如需续租应在合同期满前两个月向甲方提出书面申请，经甲方同意，在与其他租户同等条件下，可优先租给乙方，续租条款届时双方另行商定。”的约定，该条款属于邓国强与余采芬之间约定，并不必然对城西街上四社产生约束。虽然余采芬认为城西街上四社既然在其与邓国强的《租赁合同》中加盖了同意转租的注明，亦即表示其同意余采芬与邓国强之间的约定，但根据城西街上四社在庭审中的陈述及结合两份《租赁合同》，城西街上四社的意思应为仅对转租行为表示同意，但并不代表对余采芬与邓国强之间的其他约定表示同意，且余采芬亦未能为此提供更多的证据予以证实城西街上四社明确表示全部接受余采芬与邓国强之间合同的约定，另外，从余采芬与邓国强对于优先承租权的约定内容看，余采芬要获取优先承租权，必须经甲方即本案邓国强的同意，但在本案诉讼中，邓国强明确不同意余采芬提出的优先承租权，要求余采芬归还租赁物给城西街上四社，故对余采芬的主张对案涉租赁物享有优先承租权的请求，该院不予支持。此外，依照《中华人民共和国招标投标法》第十六条的规定，城西街上四社已将涉案的租赁物交付给肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心进行招投标，肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心亦已经在包括端州区党风廉政建设信息公开平台等发布了招投标公告信息，但余采芬并没有参与本次投标。综上，余采芬主张对案涉租赁物享有优先承租权、要求城西街上四社按其与案外人“肇庆市昊业建筑工程有限公司”所签订的《租赁合同》相同条件，与余采芬签订租赁合同的请求，理据不足，该院不予支持。对于城西街上四社反诉要求余采芬腾退肇庆市端州区端州4路5号1幢半圆形首层1-2卡及二、三、四层的请求。虽然城西街上四社与邓国强签订的租赁期限从2006年6月1日起至2015年5月31日止，而余采芬与邓国强签订的租赁期限从2006年10月1日开始至2015年9月30日止，两份合同的租赁截止期限不一致，但在诉讼中，城西街上四社明确表示同意余采芬租赁期至2015年9月30日，此应视为双方同意延长租期至2015年9月30日，但至日期后，余采芬并没有将案涉租赁物付还城西街上四社，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，余采芬理应将案涉的租赁物在租赁期间届满返还给城西街上四社，城西街上四社的该项请求合理合法，该院予以支持。由于案涉之租赁物已于2015年12月4日交还，故城西街上四社的该项请求双方已经实际履行。对于城西街上四社反诉要求余采芬支付使用期间所拖欠的水电费（计至腾退之日止）的问题，由于城西街上四社在该院指定的期限内并没有提交相关水电费的依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，城西街上四社为此应承担举证不能的责任，对城西街上四社的该项请求，该院不予支持。对于城西街上四社要求余采芬赔偿租金损失23000元（损失暂计至2015年11月，之后租金损失按23000元／月计至腾退之日止）及因余采芬行为导致违约而产生的其他损失的问题。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，案涉的租赁物的租赁期限截止至2015年9月30日，城西街上四社所主张的赔偿租金损失，实际应为要求余采芬支付逾期腾房占有使用费，如上所述，余采芬并未能提供证据证明在租赁期限届满后将租赁物返还城西街上四社或邓国强的证据，对此应承担违约责任。因此，城西街上四社要求余采芬支付的逾期的占有使用费的请求合理合法，该院予以支持，逾期腾房占有使用费，应从2015年10月1日计至2015年12月4日，参照城西街上四社给第三人的租金标准即每月8734元计算，合共18633元。此外，对于城西街上四社主张的其他损失，由于并无提供相关依据，该院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国招标投标法》第十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回余采芬的诉讼请求。二、余采芬应向城西街上四社腾退位于肇庆市端州区端州4路5号1幢半圆形首层1-2卡及二、三、四层租赁物（已履行）。三、余采芬应于本判决发生法律效力之日起七日内向城西街上四社支付从2015年10月1日计至2015年12月4日的逾期腾房占有使用费18633元。四、驳回城西街上四社的其他反诉请求。如果余采芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉的受理费人民币100元（该款余采芬已经预交），由余采芬负担；反诉的受理费减半收取为187元，财产保全费250元，合计437元（该款城西街上四社已经预交），由城西街上四社负担137元，由余采芬负担300元。上诉人余采芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于本案的事实。具体事实如下：2006年10月1日余采芬与邓国强签订《租赁合同》，租赁期限至2015年9月30日。并约定余采芬于合同到期前两个月，即2015年7月30日至2015年9月30日期间，余采芬可行使租赁优先权，城西街上四社在该转租合同上盖章予以确认。2015年6月3日，城西街上四社明知余采芬为现承租人的情况下，不通知余采芬参加投标，通过串标的非法招标形式，与“肇庆市吴业建筑工程有限公司”签订了《租赁合同》。2015年9月7日，城西街上四社才通知余采芬，所承租的房产到期不再租赁给余采芬。2015年9月8号余采芬向城西街上四社提交了一份《提交续租申请》，城西街上四社不予理睬。城西街上四社2015年10月6日，城西街上四社带领一群人来到案涉房产，将房产内的装饰物砸烂后堆在大门口内，将大门上锁，禁止余采芬出入，强制收回案涉房屋。当时余采芬报警，但警察出警后未做笔录。余采芬认为城西街上四社的行为侵犯了自己的优先租赁权，提起诉讼。二、原审法院依据错误的事实，适用法律错误，作出了错误的判决。理由如下：1、原审认定城西街上四社提交的那份伪造出来《租赁合同》是原始合同的事实是错误的。首先，在余采芬与邓国强签订《租赁合同》时，余采芬验看过其与城西街上四社所签订的《租赁合同》，原合同中有优先租赁权条款，合同到期日为2015年9月30日，否则，余采芬不可能与其签合同的。在本案诉讼中，城西街上四社提交的《租赁合同》和法院调取的《租赁合同》与原合同完全不同。在这份伪造出来《租赁合同》中，已删除该《租赁合同》关于优先租赁权的约定，且将合同租赁到期日修改为2016年5月31日。邓国强的签字与其本人在其与余采芬所签的那份转租合同上的签字完全不同。这份合同纸张、笔迹形成新旧程度，均不像有十年左右的时间。为了查明事实真相，申请对这份伪造的合同进行邓国强的笔迹及形成时间做司法鉴定，但原审未同意。其次，城西街上四社只要有邓国强的身份证复印件及代邓国强签署委托书，即可由他们自行聘请律师代理参加诉讼，提供对其有利的代理意见。所以，其代理人做出的所谓“确认这份伪造《租赁合同》的真实性、确认余采芬无优先租赁权的表示”，完全有可能是城西街上四社所为，不足为凭。余采芬曾中请邓国强本人到庭参加庭审，原审法院亦拒绝余采芬请求。在邓国强本人未参加庭审的情况下，不应以邓国强代理人所谓的意见来确认该伪造《租赁合同》的真实性。再次，即便邓国强代理人确认那份伪造的合同为本人所签，也不能证明这份《租赁合同》与2006年签订的原始《租赁合同》是同一份合同。在没有司法鉴定结论的情况下，原审不应认定这份合同就是十年前那份原始的《租赁合同》。所以，原审判决书认定城西街上四社提交的那份伪造出米《租赁合同》是那份原始合同的这个事实错误的。2、原审认定余采芬与城西街上四社不存在优先租赁权的事实错。首先，原审判决认定余采芬与城西街上四社之问不存在优先租赁权，依据的是的那份城西街上四社提交的《租赁合同》中没有优先租赁权的约定。但这份合同未经鉴定，真伪不明，不应当作为认定事实的依据。其次，余采芬与邓国强签订的《租赁合同》所有的条款××经××上四社审查后同意的，应当视为城西街上四社认可所有的合同内容，包括优先租赁权。城西街上四社狡辩的“只同意转租而不同意优先权条款”，转租合同中无论有怎样的条款其都会同意转租显然违背常识。在本案中，余采芬作为次承租人，又因法律并无规定承租人的先后顺序，统称为房屋的承租人。余采芬与城西街上四社之间存在租赁关系，城西街上四社负有履行保障余采芬优先承租权的义务。原审认定的余采芬与邓国强之间、城西街上四社和邓国强之间是两个不同的法律关系，余采芬与城西街上四社之间无合同关系，不存在优先租赁权的事实错误。3、原审没有查明城西街上四社在招标过程中，是否己履行实际通知到余采芬参加投标义务的事实。城西街上四社在相关平台上公布招标信息，其所谓在租赁物粘贴招标公告完全是事后所为，不能视为城西街上四社己履行提前通知余采芬参加招标义务的。城西街上四社距离租赁物很近，且知道余采芬的电话，完全可以电话通知、上门送达、邮寄快递等确保余采芬知悉的通知方式，而不是以在相关平台上公布招标信息视为对余采芬的通知。余采芬如果当时知道租赁物招标，肯定会去参加投标的。城西街上四社为了串标，让唯一的一个投标人中标，故意不通知余采芬参加投标，侵害了余采芬的优先租赁权。而原审法院却没有对城西街上四社是否履行实际通知到余采芬参加投标的事实进行查明。4、原审查明余采芬占用城西街上四社房产的事实错误。首先，城西街上四社于2015年10月6日带了一群人将很多杂物堆放在租赁房屋内并且锁上大门，不允许进入，余采芬为此已报警。余采芬申请原审调取当日处理现场的民警的办案笔录，但因民警并无对处警过程做相关记录，故没有调取到。原审却并未做进一步调查，听取民警的陈述，就否定城西街上四社强制收回的事实，认定余采芬继续占用着租赁物这个错误事实。其次，城西街上四社既然提出反诉，请求损害赔偿，就应当就存在损害事实进行举证，提供余采芬继续占用房屋的相关证据。否则，城西街上四社应承担举证不能的责任。城西街上四社自始至终都没有提供任何占用租赁物的证据，原审在无证据的情况下，就认定余采芬继续占有租赁房屋的事实是错误的。三、原审法院适用法律错误。1、原审不同意余采芬对城西街上四社提交的《租赁合同》进行司法鉴定，因该合同的真伪是查明事实真相的关键证据，依法应当进行鉴定。原审法拒不同意做司法鉴定，剥夺了余采芬的诉讼权利，并且以这份伪造的合同作为判决的依据，属于适用法律错误。2、原审认为优先租赁权并非法定权利，且于转租合同之中约定此权利必须经过产权人同意才可行使，所以，余采芬不享有优先租赁权，属于适用法律错误。因为，根据《广东省城镇房屋租赁条例》规定出租人需要继续出租的，承租人有优先承租权。根据中共肇庆市端州区委办公室文件即《肇庆市端州区农村集体资产交易管理办法（试行）》的通知第二十条规定：“在同等条件下，交易标的物原承租人和农村集体经济组织成员依次享有优先权”。从广东省地方性法规到肇庆市××州区的规范性文件之中，均有规定承租人的优先租赁权，故优先租赁权并非仅仅是合同双方的约定，而是有法律依据的。据此，原审认为余采芬无优先租赁权属于适用法律错误。3、既然在本诉中认为余采芬与城西街上四社无合同关系，那么根据合同相对性原则，城西街上四社的反诉被告应当是邓国强，余采芬并不适格。况且城西街上四社没有提供证据，证明余采芬继续占用案涉房产，应承担举证不能的不利后果。原审却以余采芬“违约”为由部分支持城西街上四社提出的诉求，判决余采芬支付房屋占有使用费。原审的判决违反举证规则，属于法律适用错误。综上所述，原审判决认定事实错误，在本诉中认为余采芬与城西街上四社无法律关系，在反诉中却认为双方存在合同关系，法理逻辑自相矛盾，适用法律错误，做出错误的判决。请求：1、撤销（2015）肇端法民四初字第518号民事判决；2、判决余采芬对案涉房产有优先承租权；3、判决余采芬无需支付房屋占有使用费18133元；4、本案的诉讼费用由城西街上四社承担。上诉人余采芬除一审提交的证据外，二审期间还提交了以下证据：1、肇庆市公安局端州分局湖滨派出所出具的《报警证明》，该证明载明“2015年10月2日15时30分左右，梁伟尧到我所报警称：在2015年10月2日15时20分左右，其出资的小蜜蜂幼儿园被业主一行十多人持合同和房产证到幼儿园收楼，引发租赁纠纷要求派出所到场处理，我所民警接报到场后要求双方按法律程序处理纠纷”；2、肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心出具的《说明》，该《说明》载明“城西街道交易中心委托下瑶社区居委会黎树佳张贴”。对上述证据城西街上四社质证称：《报警证明》不能证实余采芬于2015年10月搬走，正因为余采芬一直霸占生租赁物业才导致业主要求其交回租赁物业；《说明》证实了城西街上四社已将案涉租赁物交肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心依法公开招标及按规定公示。邓国强质证称：对2016年8月31日在《说明》中增加内容的三性均不予认可；对《报警证明》的关联性不予认可。被上诉人城西街上四社辩称：原审查明的基本事实清楚，适用法律正确，应驳回余采芬的上诉请求，维持原判。被上诉人城西街上四社除一审提交的证据外，二审期间还提交了以下证据：肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心出具的《说明》，证实城西街上四社依法将案涉租赁物交给城西街道集体资产管理交易中心公开竞租，而城西街道集体资产管理交易中心亦按法定程序公开公告招租信息，并在余采芬经营的小蜜蜂幼儿园张贴了招标公告，余采芬声称对案涉租赁物公开竞租不知情是不成立的。对上述证据余采芬质证称：对《说明》的真实性、合法性、关联性均有异议，政府人员张贴公告信息不是事实，余采芬并无看到张贴的公告，亦未将公告信息交给小蜜蜂幼儿园在场的工作人员。邓国强质证称：对《说明》的真实性、合法性、关联性均没有异议。原审第三人邓国强述称：原审查明的基本事实清楚，适用法律正确，应驳回余采芬的上诉请求，维持原判。原审第三人邓国强除一审提交的证据外，二审期间没有提交其他新的证据。本案审理中，上诉人余采芬对原审第三人邓国强的委托有异议并称邓国强的委托手续并非是真实的，经本院要求，邓国强于2016年9月1日到本院面签《授权委托书》，故本院对邓国强的《授权委托书》的真实性予以确认。本院经审理查明：原审查明的事实基本正确，本院予以确认。经调解，双方没有达成一致的调解意见。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩，二审争议的焦点主要是：1、余采芬是否对案涉房屋具有优先承租权；2、原审认定余采芬支付案涉房屋占有使用费给城西街上四社是否妥当的问题。关于余采芬是否对案涉房屋具有优先承租权的问题。首先，涉案的租赁物通过肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心进行招投标，而且该中心亦在包括端州区党风廉政建设信息公开平台等发布了招投标公告信息，在余采芬没有参与本次投标的情况下由案外人“肇庆市昊业建筑工程有限公司”中标，并与城西街上四社就涉案的租赁物签订了《租赁合同》，该《租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律的规定，合法有效。其次，优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人，即余采芬与邓国强于2006年10月1日签订的《租赁合同》第一条约定“……租赁期满后，乙方如需续租应在合同期满前两个月向甲方提出书面申请，经甲方同意，在与其他租户同等条件下，可优先租给乙方，续租条款届时双方另行商定。”，该条款属于邓国强与余采芬之间约定，仅在邓国强与余采芬之间发生法律约束力，但不能对抗已经实际承租的善意案外人“肇庆市昊业建筑工程有限公司”。同时，由于优先承租仅在合同当事人之间发生效力，城西街上四社或邓国强即使未在合同约定期限或合理期限内通知余采芬续租就将案涉房屋另行出租给他人，亦不影响案外人“肇庆市昊业建筑工程有限公司”投标方式与城西街上四社签订《租赁合同》的法律效力。综上，原审认定余采芬对案涉租赁物不享有优先承租权，并无不妥，本院予以维持。余采芬主张对案涉租赁物享有优先承租权，理据不足，本院不予支持。关于原审认定余采芬支付案涉房屋占有使用费给城西街上四社是否妥当的问题。首先，城西街上四社与邓国强、余采芬与邓国强签订的租赁期限分别是从2006年6月1日起至2015年5月31日止、从2006年10月1日开始至2015年9月30日止，两份合同的租赁截止期限不一致，由于一审中城西街上四社明确表示同意余采芬租赁期至2015年9月30日，即视为双方同意延长租期至2015年9月30日。其次，二审中，余采芬案涉房屋租赁期限届满后没有办理房屋交接手续，但城西街上四社确认双方于2015年12月才办理交接手续，双方对在案涉房屋租赁期限届满后办理交接手续双方存在争议，而且发生了纠纷，本院根据现在证据无法认定余采芬是否实际正常占用案涉案涉房屋。再次，根据《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，城西街上四社与邓国强是租赁关系，城西街上四社主张租金损失应当向邓国强主张权利而不能直接向余采芬主张，故原审判决余采芬应向城西街上四社支付从2015年10月1日计至2015年12月4日的逾期腾房占有使用费18633元，实体处理欠妥，应予纠正。余采芬主张其无需支付房屋占有使用费18133元，理据充分，本院予以支持。至于城西街上四社与邓国强之间因租赁关系而产生的损失，城西街上四社可另偱法律途径解决。至于余采芬申请提出对余采芬与邓国强签订的《租赁合同》中“邓国强”的签名，与城西街上四社提交的证据《租赁合同》中的“邓国强”的签名进行同一性司法鉴定的问题。一审中，城西街上四社与邓国强均确认两份《租赁合同》的真实性，而且经原审法院到肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心调取城西街上四社向该中心提交的《租赁合同》进行对比，肇庆市××州区城西街道集体资产管理交易中心提交的《租赁合同》以及城西街上四社提交给该院的《租赁合同》属于同一份合同。因此，根据上述事实可以确定余采芬与邓国强签订的《租赁合同》中“邓国强”的签名，与城西街上四社提交的证据《租赁合同》中的“邓国强”的签名进行同一性，故对余采芬司法鉴定的申请，本院不予准许。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。原审判决程序合法，部分实体处理恰当，应予维持，部分实体处理欠当，应予纠正。上诉人余采芬的上诉请求部分合理，予以支持，部分理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民四初字第518号民事判决第二项。二、撤销肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民四初字第518号民事判决第一项、第三项、第四项。三、驳回余采芬的其他诉讼请求。四、驳回肇庆市端州区城西街上四股份合作经济社的其他反诉请求。一审案件受理费按照一审判决分担，二审案件受理费279.25元，由被上诉人肇庆市端州区城西街上四股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔日新代理审判员  覃争义代理审判员  黄国涛二〇一六年九月二十八日书 记 员  吴兰芳第20页共20页