天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第1301号原告：中化天津有限公司（以下简称“中化公司”），住所地天津市南开区南京路**。法定代表人：韩建国，董事长。委托诉讼代理人：李靖，天津法政牛津律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛林，该公司职员。被告：邦洲（天津）物业服务有限公司（以下简称“邦洲公司”），，住所地天津市河**南京路****201法定代表人：夏浙海，总经理。委托诉讼代理人：张雪，该公司职员。委托诉讼代理人：兰吉，该公司职员。被告：天津市河西区学而思培训学校（以下简称“学而思学校”），住，住所地天津市和平区南京路津汇广场****/div>法定代表人：樊保荣，理事长。委托诉讼代理人：段崇阳，该公司法务。被告：天津市河东区华英培训学校（以下简称“华英学校”），住所，住所地天津市河**卫国道**div>法定代表人：冯铁军，校长。委托诉讼代理人：郝振敏，该校行政部长。被告：天津新东方培训学校（以下简称“新东方学校”），住所地天，住所地天津市南开区西市大街与广开大街交口故里花园**v>法定代表人：俞敏洪，董事长。委托诉讼代理人：刘建，该校职工。原告中化公司与被告邦洲公司、学而思学校、华英学校、新东方学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中化公司的委托诉讼代理人丛林，被告邦洲公司的委托诉讼代理人兰吉、被告学而思学校的委托诉讼代理人段崇阳、被告华英学校的委托诉讼代理人郝振敏、被告新东方学校的委托诉讼代理人刘建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中化公司诉称，原告与被告邦洲公司于2012年12月19日签订《写字楼租赁合同》，约定原告中化公司将其所有的诉争房屋出租给被告邦洲公司使用，租期为3年，自2012年6月11日起至2015年6月10日止，租金为1682467.5元/年，每六个月预付租金一次。合同签订后，原告中化公司依约将诉争房屋提供给被告邦洲公司使用。然被告邦洲公司自2015年1月1日起至今未向原告中化公司支付租金，且经多次催要未果。原告中化公司于2015年3月30日向被告邦洲公司发出《租赁合同解除通知书》。原告中化公司认为，被告邦洲公司的行为已构成违约，原告中化公司有权解除合同收回诉争房屋，要求被告邦洲公司支付房租或使用费并主张违约金。另，原告中化公司获悉本案诉争房屋现由学而思学校、华英学校、新东方学校实际占用，故申请追加上述当事人作为被告。现原告中化公司依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，诉至贵院，请求依法判令：1、确认原告与被告邦洲公司之间的租赁合同于2015年3月30日解除；2、四被告立即无条件清腾南京路58号的中化写字楼A座中第二、三、四层办公用房及所属配套设施、设备、共同通道（建筑面积2195平方米）；3、被告邦洲公司自2015年1月1日起至实际腾房日止，按每月140205.63元支付原告租金或房屋使用费，截止2015年6月30日为841233.75元；4、诉讼费由被告承担。原告中化公司提交如下证据：1、房地产权证、公证书，证明诉争房屋的产权人为原告；2、《写字楼（预订）租赁合同》及《写字楼（预订）租赁合同的补充合同》，证明原告与被告邦洲公司之间就中化大厦整体签订过协议；3、《写字楼租赁合同》，证明原告与被告邦洲公司就诉争房屋签订合同的情况及内容；4、承诺书、保证书，证明被告邦洲公司拖欠原告租金的事实；5、《租赁合同解除通知书》，证明原告于2015年3月30日向被告邦洲公司送达解除合同通知书，被告邦洲公司予以签收被告邦洲公司辩称，不同意原告中化公司的诉讼请求，因为原告中化公司违约在先。原告与被告邦洲公司签订的租赁合同的期限还未结束。被告邦洲公司提交如下证据：1、短信截图，证明被告邦洲公司给付原告物业服务费10万元，分8期给付；2、《写字楼（预定）租赁合同》，证明双方签订的《写字楼（预定）租赁合同》没有到期。被告学而思学校辩称，不同意腾房，其他没有意见，被告学而思学校使用中化写字楼A座三层，对其享有合法的使用权，被告学而思学校与被告邦洲公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限是2014年12月22日至2016年12月21日，年租金为629625元。之后被告学而思学校与被告邦洲公司签订补充协议约定《房屋租赁合同》中的2015年12月22日至2016年12月21日的租金变更为429625元，被告学而思学校分别于2013年10月、2014年5月将两年的租金足额交付于被告邦洲公司，被告学而思学校自2014年起使用涉诉A座3层房屋，原告是知情并认可的。原告与被告邦洲公司之间关于房屋租赁合同的纠纷与被告学而思学校无关，并且被告学而思学校作为善意实际使用人和承租人并无过错，所以不同意腾房。被告学而思学校提交如下证据：1、转租证明、《房屋租赁合同》，证明被告学而思学校合法承租诉争房屋及原告对于被告学而思学校合法使用是知情的。2、补充协议、银行业务回单，证明被告学而思学校已经向被告邦洲公司足额缴付全部租金。3、原告通知，证明原告对被告学而思学校是实际使用人这一事实是知情的。被告华英学校辩称，不同意腾房，其他没有意见。被告华英学校与被告邦洲公司签订的《房屋租赁合同》到2017年12月31日到期，同时已向邦洲公司足额缴纳全部租金所以不同意腾房。被告华英学校提交证据如下：《房屋租赁合同》，证明被告华英学校与被告邦洲公司签订了房屋租赁合同足额缴纳了全部租金是合法租赁。被告新东方学校辩称，不同意腾房，其他没有意见。被告新东方学校与被告邦洲公司签订的《房屋租赁合同》到2017年6月4日到期，同时已向被告邦洲公司足额缴纳全部租金所以不同意腾房。被告新东方学校提交证据如下：《房屋租赁合同》，证明被告新东方学校与被告邦洲公司签订了《房屋租赁合同》，足额缴纳了全部租金，是合法租赁。经审理查明，原告系坐落于天津市河**南京路**房屋权利人，原告原名称为中化天津公司，2009年6月19日经天津市工商行政管理局河西分局核准登记更名为中化天津有限公司。2011年11月23日，原告与被告邦洲公司签订《写字楼（预定）租赁合同》，租赁物包括坐落于天津市河西区南京路58号的中化A座（整幢）、C座（整幢）写字楼和部分底商，以及A座楼顶广告位（包括房屋附属的配套设施、设备、公共通道等）。2013年11月29日原、被告签订《写字楼租赁合同》一份，原告为甲方，被告为乙方，甲方根据乙方的需要，同意乙方租用位于天津市河西区南京路58号中化大厦写字楼A座中的第二、三、四层，租赁期限为3年，自2012年6月11日至2015年6月10日止，房屋租金为房屋租金为1682467.5元/年（含物业管理费）。乙方应当每六个月预付租金一次，每次预付金额为六个月的租金和物业管理费。乙方应在合同签订后10个工作日内支付给甲方首期（三个月）租金和物业管理费。次期租金和物业管理费应当在当期结束前10日至20日内预付。对于违约责任双方约定：乙方不能按照合同规定的期限如数支付房租、物业管理费或其他应支付的费用，每逾期一天，应承担应付金额百分之五的违约金；逾期超过5天，甲方及物业公司有权停止提供相应的服务和供水、供电、供暖等，由此产生的一切损失均由乙方负责，乙方不得提出任何异议。逾期超过10天，甲方有权随时解除合同，终止租赁关系，收回租赁房屋，乙方应支付前述逾期付款的相关费用及违约金。合同履行过程中，原告向被告交纳了2014年12月31日之前的租赁费。自2015年1月1日起未交纳租赁费。由于被告邦洲公司未按照合同约定交纳2015年1月1日之后的租赁费，原告于2015年3月30日向被告邦洲公司发出了《租赁合同解除通知书》，通知被告邦洲公司解除双方之间签订的租赁合同，被告邦洲公司收到该通知并签字确认。另查，被告邦洲公司于2014年12月22日将其承租的坐落于天津市河西区南京路58号中化写字楼A座三层（建筑面积约为750平方米）转租与被告学而思学校，租赁期为2年，自2014年12月22日起至2016年12月21日止，现被告学而思学校实际使用其租赁房屋。被告邦洲公司于2015年1月1日将其承租的坐落于天津市河西区南京路58号中化写字楼A座二层局部（建筑面积为300平方米）转租与被告华英学校，租赁期为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，现被告华英学校实际使用其租赁房屋。被告邦洲公司于2015年6月5日将其承租的坐落于天津市河西区南京路58号中化写字楼A座四层（建筑面积共750平方米）转租与被告新东方学校，租赁期为2年，自2015年6月5日起至2017年6月4日止，现被告新东方学校实际使用其租赁房屋。以上事实，有双方当事人陈述及原告中化公司提交的证据1、2、3、4、5、被告学而思学校提交的证据1中的《房屋租赁合同》、证据2、被告华英学校提交的证据、被告新东方学校提交的证据予以佐证，本院予以采信。被告邦洲公司提交的证据1缺乏与本案待证事实之间的关联性，本院不予采信。被告邦洲公司提交的证据2、被告学而思学校提交的证据3无法证实其证明目的，本院不予采信。被告学而思学校提交的证据1中的转租证明，原告不认可且申请鉴定被告学而思不同意鉴定，因此，本院对该证据不予采信。本院认为，公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告中化公司与被告邦洲公司所签订的《写字楼（预订）租赁合同》及相关《写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。合同签订后，原告中化公司依约将诉争房屋交付被告邦洲公司使用后，被告邦洲公司有向原告中化公司按时交纳租金的义务。被告邦洲公司自2015年1月1日起未按照合同约定按时向原告中化公司支付租金的行为，已属违约，应承担相应的违约责任。原告中化公司要求确认与被告邦洲公司之间的《写字楼（预订）租赁合同》及相关《写字楼租赁合同》于2015年3月30日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告学而思学校、华英学校、新东方学校作为次承租人，其承租期应以承租人与出租人之间的租赁关系存续期间为限，现原告中化公司已与被告邦洲公司解除租赁合同，被告学而思学校、华英学校、新东方学校继续使用房屋的法定事由已经消失，原告中化公司要求四被告将坐落于天津市河西区南京路58号的中化写字楼A座中第二层、三、四层办公用房及所属配套设施、设备、共同通道（建筑面积2195平方米）腾交给原告中化公司的诉讼请求并无不当，四被告应履行腾交房屋的义务。合同到期后，被告邦洲公司继续使用租赁物，但未向原告中化公司支付使用期间的使用费，应支付原告相应的房屋使用费。关于原告中化公司要求被告按每月140205.63元计算向其支付自2015年1月1日起至实际腾房之日止的租金或房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告中化公司与被告邦洲公司于2011年11月23日签订的《写字楼（预订）租赁合同》及双方于2012年12月19日签订的《写字楼租赁合同》于2015年3月30日解除；二、自本判决书生效之日起7日内，被告邦洲公司、学而思学校、华英学校、新东方学校将坐落于天津市河西区南京路58号的中化写字楼A座中第二、三、四层办公用房及所属配套设施、设备、共同通道（建筑面积2195平方米）腾交给原告中化公司；三、自本判决书生效之日起7日内，被告邦洲公司按每月140205.63元标准计算给付原告中化公司自2015年1月1日至实际腾房之日止的租金或使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13885.32元，由被告邦洲公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  臧 昆审 判 员  赵战勇代理审判员  王文通二〇一六年九月七日书 记 员  赵 莹本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。