广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初1519号 原告：牛家芳，女，1967年5月13日出生，汉族，南宁市凤翔路小学老师，住广州市天河区。 原告：覃林，男，1966年4月9日出生，汉族，住广州市天河区。 被告：陈雁，女，1979年7月29日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被告：陈卫锋，女，1976年9月12日出生，汉族，住武宣县。 以上被告共同委托代理人：韦正合，广西广为律师事务所律师。 第三人：周**玉，女，1946年8月30日出生，汉族，住南宁市。 委托代理人：唐淳艳，广西广为律师事务所律师。 原告牛家芳、覃林与被告陈雁、陈卫锋、第三人周**玉排除妨害纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法由审判员聂凯适用简易程序，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。书记员黄丽霖担任法庭记录。原告牛家芳、覃林，被告陈雁及陈卫锋的共同委托代理人韦正合，第三人周**玉的委托代理人唐淳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛家芳、覃林向本院提起诉讼请求：１、两被告立即停止侵权，搬离原告位于望州路××房的房子;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：望州路××房是原告覃林和牛家芳的共有房产。大约从2009年起，原告发现被告未经原告允许进入该房屋居住，原告多次要求被告搬出，被告一直推脱并提无理要求，采取不合作的态度，致使矛盾冲突升级。两被告进入原告的房子居住多年，并于2016年4月23日与原告牛家芳因为房产归属纠纷，发生肢体冲突。因此，原告提起本案诉讼。 原告覃林述称：2015年之前原告牛家芳对原告覃林出卖讼争房屋一事并不知情，其直至2015年搬回南宁才发现。原告覃林于2001年与第三人周**玉的儿子梁秋实谈好价钱将房子卖给梁秋实，后来因梁秋实进监狱，其家人要求退房，当时原告覃林要求梁秋实家属赔偿5万元，双方协商未果，梁秋实出狱后提出要求原价退还，原告覃林也同意了，但是由于梁秋实一直拖延时间，房子并未实际退还，梁秋实还私自将房子卖给被告。然后原告覃林找被告协商，但被告一直拖延时间，直到原告牛家芳要回南宁工作要回讼争房屋住，原告覃林才瞒不住讼争房屋的现状。 原告牛家芳诉称：原告牛家芳不同意原告覃林与第三人周**玉签订的协议，也不同意周**玉与被告陈雁签订的协议，牛家芳从来没有同意把房产转让给任何人，牛家芳去广州后一直没有回来，直到2015年才从广州回南宁工作，并想住进涉案房屋，发现两被告居住在涉案房屋内，就找两被告商量，但是两被告没有同意，于是牛家芳报警，此时牛家芳才知道被告的姓名，因此才诉至法院。 被告陈雁辩称：两原告于2001年通过熟人介绍将房屋转让给第三人周**玉，当时原告牛家芳系让原告覃林作为其代表来签字的，第三人也是由其儿子梁秋实为代表签字的。在房屋出卖之后，两原告就失踪了，第三人要求原告把房产过户一直未能实现，因此第三人通过诉讼方式要求两原告履行过户的义务，但未获法院支持。第三人因年老体弱，其儿子在他处也已购买房子，第三人在找不到两原告的情况下，也无法在讼争房屋继续居住，于是将房屋转让给了被告陈雁。直至2016年3、4月份，两原告才出现，并以房产证遗失为由补办了新的房产证，而事实上两原告在收到第三人房款的时候就已经把房产证移交给了第三人，基于此，原告诉讼请求已经超过诉讼时效。两原告将房屋出卖给第三人后，在没有办理过户的情况下又起诉被告，其行为属于欺诈行为。两原告与第三人买卖行为虽然未办理过户登记，但此系由两原告原因造成，第三人基于对原告覃林提供房屋所有权证、共有权证等材料而信任覃林代表牛家芳并与其签订房屋转让协议，第三人亦已经依照协议约定交付了购房款，双方都履行了约定义务，故双方买卖行为已经成立，原告的请求不应得到支持。至于被告陈雁于第三人之间签订的转让协议，被告陈卫锋并不知情，其也只是偶尔来涉案房屋居住，故原告要求其承担责任没有依据。原告覃林把涉案房屋转让给第三人是其自愿的，第三人再将涉案房屋转让给被告陈雁，均是依据协议进行居住使用，原告现在主张涉案房屋的租金是不合理的，不应得到支持。 被告陈卫锋辩称：被告陈卫锋只是偶尔来涉案房屋居住，不应作为被告承担责任，且陈卫锋与被告陈雁系姐妹关系，其在涉案房屋居住时陈雁允许的。 第三人周**玉述称：第三人同意被告的答辩意见，涉案房屋已经原告与第三人签订转让协议并实际履行，房屋已经由第三人实际占有，第三人在此基础上把房屋转让给被告陈雁依法有据，原告亦无权主张房屋占用费。 本院经审理事实认定如下：2011年7月21日，原告覃林以其与原告牛家芳的名义与案外人梁秋实以第三人周**玉的名义签订《房屋转让协议》，约定将两原告共同所有的南宁市望州路249号10栋1单元1号房产权、使用权及附属加房、杂物房的使用权、三台空调机转让给周**玉，转让价格为146000元。由于涉案房屋加房为广西微薄通信局为改善职工的住房条件而由其单位与职工共同出资所加建，该加房的产权正在办理，故双方为方便加房产权的办理，约定暂时不进行产权的转移，在广西微波通信局向两原告转移加房的产权后，再办理双方的产权转移。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后周**玉向覃林支付了转让款146000元，覃林亦将涉案房屋的房屋所有权证、共有权证及钥匙交付周**玉。 2005年9月15日，案外人梁秋实以周**玉名义与被告陈雁签订《房屋转让协议》，约定将南宁市望州路249号10栋1单元1号房产权、使用权及附属加房、杂物房的使用权转让给陈雁，转让价格为170000元。同样由于涉案房屋加房未办理产权，双方亦约定暂时不进行产权的转移，在广西微波通信局向周**玉转移加房的产权后，再办理双方的产权转移。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后陈雁陆续向周**玉支付了转让款170000元，周**玉亦将涉案房屋的房屋所有权证、共有权证及钥匙交付陈雁。 2006年1月19日，周**玉曾以两原告为被告向本院提起所有权纠纷诉讼，要求两原告将涉案房屋产权过户至其名下，本院经审理认为，由于覃林与梁秋实代周**玉签订的《房屋转让协议》没有牛家芳的签名认可，亦无证据证明牛家芳对该合同进行追认，故认定该协议属于效力待定的合同，遂于2006年6月29日作出（2006）兴民一初字第201号民事判决书，判决驳回周**玉的诉讼请求。 本院认为，原告覃林与案外人梁秋实代周**玉签订的《房屋转让协议》并无作为涉案房屋共同共有权人的原告牛家芳的签字确认，也无证据证实牛家芳明确授权或同意覃林代表其签订该协议，且现牛家芳亦明确表示对覃林的转让涉案房屋的行为不予追认，故依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，覃林转让涉案房屋的行为属于无权处分。虽然依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，覃林与周**玉之间的《房屋转让协议》及周**玉与陈雁之间的《房屋转让协议》均依法有效，且周**玉在受让涉案房屋时基于覃林交付涉案房屋所有权证、共有权证及钥匙而相信覃林系代表其夫妻二人转让涉案房屋，并支付了合理的对价，而陈雁亦在受让涉案房屋时基于周**玉交付涉案房屋所有权证、共有权证及钥匙而相信周**玉对涉案房屋有处分权，并支付了合理的对价，但由于涉案房屋并未办理所有权登记至陈雁的名下，故陈雁不能适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定取得涉案房屋的所有权。综上，由于覃林与牛家芳仍为涉案房屋的所有权人，其依据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定要求被告陈雁搬离涉案房屋，于法有据，本院予以支持。由于陈雁本身占有使用涉案房屋亦系依据依法有效的民事合同，故其行为本身不宜认定为系对两原告的侵权。由于并无证据证实存在被告陈卫锋占有使用涉案房屋的事实，故原告要求被告陈卫锋返还涉案房屋，没有事实及法律依据，本院不予支持。 由于原告与被告陈雁之间并无直接的合同法律关系，根据合同相对性原则，陈雁因其与周**玉之间《房屋转让协议》无法履行而产生的实际损失，可另案向周**玉进行主张，本案中不作处理。 依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九十七条之规定，判决如下： 被告陈雁搬离南宁市兴宁区望州路249号10栋1单元1号房。 案件受理费25元（原告覃林、牛家芳已预交2152元），由被告陈雁负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 聂 凯 二〇一六年九月二十九日 书记员 黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。