山东省莱州市人民法院行 政 判 决 书（2016）鲁0683行初31号原告李少青，男，1982年9月12日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。原告张文，女，1984年4月20日出生，汉族，城镇居民，住址同上。被告莱州市国土资源局。住所地：莱州市建新东街**号。法定代表人提云连，局长。委托代理人宋俊丽，莱州市国土资源局地籍科副科长。委托代理人张秋霞，山东文景律师事务所律师。第三人耿明远，男，1950年10月26日出生，汉族，城镇居民，住天津市。委托代理人王有基，莱州济世法律服务所法律工作者。原告李少青、张文因认为被告莱州市国土资源局不履行土地变更登记法定职责，于2016年7月6日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于同年7月11日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于同年7月26日公开开庭审理了本案。原告李少青、张文，被告莱州市国土资源局的分管负责人张树敏、委托代理人宋俊丽、张秋霞，第三人耿明远的委托代理人王有基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李少青、张文于2016年6月21日向被告莱州市国土资源局邮寄“国有土地使用证过户申请书”，被告于同年6月23日向原告作出书面回复，指出该宗土地系划拨土地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，需申请办理划拨土地使用权转让获市政府批复并缴纳出让金后方能办理供地手续；划拨土地转让手续办理完毕后，还应提交相应材料才能办理土地登记手续。原告李少青、张文诉称，2012年6月，二原告购买了第三人耿明远坐落于莱州市光州路278号物资局家属院2排东2号小楼的房产一栋，双方于同年7月2日办理了房屋产权变更登记，房屋所有权为二原告共有。后原告与第三人到被告处办理土地使用证过户手续遭拒。2016年6月21日，原告向被告书面申请，要求办理莱国用（95）字第010601号国有土地使用证过户。同年6月24日，被告以第三人的该宗土地使用权类型为划拨等理由回函原告。原告认为被告所称与事实不符，请求依法判令被告为原告办理莱国用（95）字第010601号国有土地使用证过户手续，诉讼费由被告负担。原告提供了以下证据：1.莱国用（95）字第010601号国有土地使用证一册，证明原告与第三人购买的房屋在被告处已办理国有土地使用权证，具备过户条件，证上并未标示该土地是划拨土地；2.第三人与原莱州市计划委员会于1995年6月1日订立的房地产买卖契约一份（莱州市房地产买卖契约464号），证明该房屋的原所有人莱州市计划委员会于1995年5月18日将房屋出售给第三人，房屋价格是100988.13元，房屋土地产权清楚，办理了房产证和土地使用证，约定第三人五年内不得对外出售；该契约中未提及该宗土地性质为划拨，根据当时市价，所缴纳100988.13元中已包含土地出让金；3.莱房权证城区字第050982号和0509**号房屋所有权证书二册，证明坐落于该土地上的房屋属二原告共有，该房屋土地使用权取得方式为“有偿（出让）”，二原告购买该房屋是善意购买；4.证人杨宝民、陈光铸证言各一份，杨宝民于1995年任莱州市计划委员会主任，现已退休，证明第三人是根据莱州市委莱发【1994】75号文件精神购买房屋，该房屋经评估后出售给第三人；5.中共莱州市委文件（莱发【1994】75号）复印件一份，证明莱州市委、市政府于1994年10月20日印发《关于违法超标准建造、购买二层宿舍楼和违纪建私房、多占房的处理意见》，涉案房屋就是其中一栋，市委、市政府要求将所购建的二层宿舍楼收归市里统一处理，该意见的第六页载明，“楼房购买后，有关单位应给予办理确权手续，除向社会公开出售二层宿舍楼外，其余购买的二层宿舍楼在五年内一律不准对外出卖”，该文件在第三人购买房屋前印发；6.原莱州市计划委员会出具的第三人购买房屋的收款收据、第三人缴纳土地印花税的税款凭证，证明第三人购买房屋后依法缴纳印花税，是市委、市政府要求各单位将房屋出售款统一收归财政局，并由财政局从收入中返回原单位；7.被告于2016年6月23日出具的“关于国有土地使用证过户申请书的回复”一份。被告莱州市国土资源局辩称，1.原告要求过户的土地使用权性质是划拨，在未办理出让手续前进行土地变更登记不符合法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省实施办法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，不能转让。未经批准并办理土地出让手续、缴纳土地出让金前，被告不能为原告办理土地变更登记手续。2.被告已依法对原告的过户申请作出书面回复。原告于2016年6月20日提交“国有土地使用证过户申请书”，被告于同年6月23日对原告作出“关于国有土地使用证过户申请书的回复”，对原告办理涉案土地使用权变更登记的条件和程序予以告知。综上，原告所诉土地使用权目前不具备办理土地变更登记的条件，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据、依据：1.《土地登记申请审批表》一份，证明第三人于1995年11月9日对涉案土地申请初始登记，土地使用权性质为国有划拨土地；2.《地籍调查表》一份，证明第三人申请土地登记的地块情况，其中使用期限空白，属划拨土地；3.《住宅宗地图》一份，证明第三人申请登记的土地使用权四至及面积；4.1995年《房地产买卖契约》一份，证明第三人申请土地登记所涉土地使用权权属来源情况；5.法律依据：《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十四条、第三十五条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条。第三人耿明远述称，原告所诉与事实相符。第三人于1995年6月1日从原莱州市计划委员会以商品房买卖的形式购得涉案房产，购买时出售方表示此房产权明晰，是大产权房，并为第三人办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，购房和办证时没有任何单位以任何方式告知第三人此房屋的土地为划拨性质，第三人转让房屋时也是按照两证齐全进行转让的，受让方也按照两证齐全的价格给付了转让金，第三人认为被告应当为原告办理土地变更登记。经庭审质证被告提交的证据，原告及第三人对证据的真实性均无异议。原告认为，从证据1和2可以看出，第三人耿明远申请的土地权属性质为国有土地使用权，权属来源为从计委购入，用途为住宅，申请审批表及地籍调查表上均没有记载系划拨土地，地籍调查表的管理人和填写人是被告方工作人员，被告提出土地使用权年限没有标注、没有填写的情况不能证实该土地是划拨土地；证据3即房地产买卖契约中第三条约定，“双方同意于1995年5月18日由甲方（莱州市计划委员会）将房地产正式交付给乙方（本案第三人）。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”，第十一条特别约定“买卖成交后五年内，乙方不得对外出售”，第十一条和证据1相对应，说明第三人购买的是房屋和土地使用权。第三人认为，证据1和2能够证实原告涉案土地权属性质为国有土地使用权；证据4能够证实第三人的房产和土地使用权均是合法有偿取得，应受法律保护。被告辩驳称，有偿取得土地使用权有两种情况：一是有偿取得划拨土地使用权，二是有偿取得出让土地使用权。根据第三人的土地登记档案资料看，第三人的土地使用权是划拨取得。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十二条、第二十二条、《划拨土地管理暂行使用办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条之规定，划拨土地使用权没有使用期限，所以土地使用权证上该栏为空白。经庭审质证被告提交的法律依据，原告及第三人均无异议。原告认为，上述法律依据在1990年至1992年就有法可依，但被告于1995年仍为第三人办理国有土地使用权证，被告应举证证明当时是按法定程序办理的，第三人的土地使用权证是在市委文件后补办的，与被告所述办理程序不是一个顺序，需被告解释。第三人主张，从购房到办证没有人告知所购房产的土地使用权为划拨性质。被告辩驳称，涉案土地使用权属划拨土地有法律规定、登记材料和土地使用权证，事实清楚；第三人与原计划委之间是买卖房屋合同关系，原计划委当时是否告知第三人不影响土地性质。因原告方证人未到庭，被告不同意质证原告提交的书面证言。经质证原告提交的其他证据，被告对证据1的真实性无异议，认为该证据能够明确涉案土地使用权是划拨土地，目前不具备办理土地变更登记的条件；对证据3的真实性无异议，但对房产证记载的土地状况为“有偿（出让）”提出异议，认为涉案土地使用权为划拨性质，不具备房产及土地过户条件，房产证的该记载没有法律依据；对证据5要求原告提供原件以核对其真实性；对证据6的真实性认为无法确认，因不是专用发票而是普通收款收据，且交款事由是房款，与土地使用权没有关系，不是缴纳土地出让金收据，原告称原计划委代市政府收取土地出让金没有依据；印花税是由税务机关收取，对缴税凭证的真实性无法确认，也证明不了涉案土地使用权的性质。第三人对原告提供证据的真实性均无异议，认为证据1即土地使用权证是经莱州市人民政府批准核发，其中并没有关于土地性质的说明，第三人申请办理的是国有土地使用权证；对证据3，认为第三人就是根据此文件精神购买的房屋及土地使用权，文件规定相关单位给予办理产权证；对证据4，认为该收据是第三人向原计划委员会缴纳房款的证明，根据房地产买卖契约，此买房款包括土地使用权；印花税凭证能够证实第三人取得土地使用权并交纳了税金。原告辩驳称，因莱发【1994】75号文件原件在机关单位和原发放单位存档原件，无法提供，申请法院调取。缴费凭证上有原计划委员会盖章，也有收费人员签字，符合缴费凭证的基本要求，被告认为不是正规发票不成立，当时100988.13元是市纪委和市监察部门对房屋及土地使用金价值评估后的合理市价，包括土地出让金。划拨土地使用权需经县级人民政府作出划拨决定书，被告既没有按规定办理还回避了应先办理土地申请、后在土地上建筑房屋和建筑物的规定，该房屋在1995年已经建造，在1995年后才下发文件，被告办理程序有问题。被告如能提供划拨决定书、且与不注明使用期限即属划拨土地的说法相一致，可以认可被告说法。对第三人所说无异议。被告辩驳称，一、第三人取得土地使用权的登记程序是否合法，与本案不属同一法律关系；二、办证程序及相关法律法规都是逐步完善的过程，第三人办理土地登记是适用当时的法律规定，而现在原告申请办理土地变更登记，应适用现在的法律规定；九十年代，《划拨土地暂行办法》规定的审批部门是土地管理部门，随着法律的修改和制定，变更为由市政府批准，市政府审批后才有划拨土地决定书；划拨土地决定书在什么条件下适用不是本案审理范围。本院对上述证据认证如下：1.原、被告提交的1995年《房地产买卖契约》、原告提交的莱国用（95）字第010601号国有土地使用证一册、被告提交的《土地登记申请审批表》、《地籍调查表》、《住宅宗地图》，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认，对本案事实有证明力。2.原告提交的房屋所有权证书二册，被告及第三人对其真实性均无异议，本院予以确认，对本案事实有证明力；对二册证书中登记的土地状况“有偿（出让）”事项，因房屋登记机构不是确认土地权属的法定机构，且该登记事项没有事实和法律依据，本院不予采信。3.原告提交的第三人耿明远购买房屋缴款凭证及土地印花税缴款凭证，被告虽提出异议，但该单据标明的交款事由是房款，且与被告提交的《房地产买卖契约》中载明的价格一致，第三人认可该缴款凭证的真实性，本院对该二份证据的真实性予以确认。4.原告提交的中共莱州市委莱发【1994】75号文件，原告不能提供原件，被告不认可，因该文件是否真实与本案土地变更登记没有直接关联性，本院对该证据的效力不予认证。经审理查明，1995年6月1日，原莱州市计划委员会作为甲方与乙方第三人耿明远订立《房地产买卖契约》一份，甲方将坐落于光州路北物资局院后的房屋一处出售给第三人，价格为100988.13元，于1995年5月18日一次付清。该契约第三条约定，“双方同意于1995年5月18日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”第十一条约定，“买卖成交后五年内，乙方不得对外出售”。1995年11月9日，原莱州市土地管理局为第三人办理了莱国用（95）字第010601号国有土地使用证，其中“批准使用期限”一栏为空白。第三人亦办理了房屋所有权登记。2012年6月，原告李少青、张文共同购买第三人的上述房屋，并于同年7月2日作为共有人办理了房屋所有权登记，房产权证号为莱房权证城区字第050982号和0509**号，其中“土地使用权取得方式”一栏登记为“有偿（出让）”。2016年6月20日，二原告向被告莱州市国土资源局邮寄土地变更登记书面申请，被告于同年6月23日向原告出具书面回复:“你二人系购买耿明远的坐落于莱州市光州路278号物资局家属院2排东2号小楼。经档案查询：耿明远的该宗土地的使用权类型为划拨，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，同时告知了原告办理划拨土地使用权转让应提交的材料及相应程序。原告不服，向本院提起行政诉讼。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，被告作为县级土地行政主管部门，办理土地变更登记是其职责范围。本案各方当事人争议的焦点是：涉案房地产的土地使用权是否符合土地变更登记的法定要件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为；依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”即有无使用期限的限制是区分以出让方式还是划拨方式取得土地使用权的情形之一，国有划拨土地使用权没有使用期限的限制。本案中，原告提交的莱国用（95）字第010601号国有土地使用证及被告提交的《土地登记申请审批表》、《地籍调查表》中有关土地权属性质均登记为“国有土地使用权”，且没有使用期限记载，故涉案房地产的土地使用权性质属国有划拨土地。根据该法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应依照有关规定报有批准权的人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金后方能办理转移登记。本案原告提供的证据，不能证明涉案划拨土地已经报审批、办理了土地使用权出让手续并缴纳了土地使用权出让金。原告主张原莱州市计划委员会已代莱州市人民政府收取了涉案土地使用权出让金，没有证据支持。故涉案房地产的土地使用权作为国有划拨土地，不符合转移登记的法定条件。原告认为涉案土地不是划拨性质、应属国有出让土地、符合土地变更登记条件的主张，没有证据和法律依据，本院不予采纳。本案原告向被告提出土地变更登记申请后，被告在法定期限内进行了书面答复，依法告知其涉案房地产的土地使用权不符合办理变更登记的条件，如办理变更登记应具备的条件和程序规定，事实清楚，程序合法，适用法律准确。原告要求被告履行土地变更登记法定职责的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告李少青、张文的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王海丽审 判 员  周绪华人民陪审员  王锡存二〇一六年九月三十日书 记 员  任春燕附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。第四十六条对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十四条在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，具体建设项目使用国有建设用地及国有未利用土地，按照下列权限办理审批手续：（一）占用土地二公顷以下的，由市、县人民政府批准，逐级报省人民政府备案；（二）占用土地二公顷以上八公顷以下的，由设区的市人民政府、地区行政公署批准，报省人民政府备案；（三）占用土地八公顷以上的，由省人民政府批准。国家重点建设项目、军事设施和跨省的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用土地的，报国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外单独选址的建设项目用地，应当报国务院或者省人民政府批准。第三十五条以划拨方式取得的土地使用权转让时，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，按本办法第二十四条规定的权限报经批准。准予转让的，应由受让方办理出让手续，缴纳土地使用权出让金。经批准保留划拨土地性质进行转让的，可不办理出让手续，但转让方应当按照有关规定缴纳土地收益。以划拨方式取得的土地使用权，需要改变土地用途进行经营性活动的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予改变土地用途的，应当依法办理土地使用权有偿使用手续，缴纳土地使用权有偿使用费。