江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1979号上诉人（原审被告）：泰兴祥云置业有限公司，住所地泰兴市长征北路熙园小区。法定代表人：陈国祥，董事长。委托诉讼代理人：吴龙明，该公司职员。委托诉讼代理人：戴群，江苏银杏树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:常进，男，1979年10月24日生，住泰兴市济川街道。被上诉人（原审原告）:李霞，女，1979年9月28日生，住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周福俊，泰兴市河失法律服务所法律工作者。上诉人泰兴祥云置业有限公司（以下简称祥云公司）因与被上诉人常进、李霞商品房销售合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2016）苏1283民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人祥云公司委托诉讼代理人吴龙明、戴群,被上诉人常进、李霞委托诉讼代理人周福俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人祥云公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、上诉人于2013年12月20日通过邮政系统向两被上诉人发送了交房通知，但是邮政部门投递资料只保存两年，故上诉人无法全面举证，但是上诉人营销部门工作人员以及邮政部门接收邮件人员的电脑上均记载已经向两被上诉人发送交房通知这一事实；2、两被上诉人于2014年12月1日至上诉人处支付办证代办费、预交电费、支付房屋差价、持原先分期支付房款的单据至上诉人处开具正式的商品房销售发票，并于2014年12月4日至税务部门缴纳契税，而上述所有事项都是交房过程中的必备事项，两被上诉人的上述一系列行为足以证明2014年12月1日他们已经收到交房通知或者信息，否则两被上诉人根本不可能于这一时点至上诉人处办理相关手续，至于两被上诉人在支付相关费用后未及时到物业公司处领取房屋钥匙，系其自身行为，其行为后果不应当由上诉人承担。综上，一审法院认为上诉人没有向两被上诉人发送交房通知，判令上诉人向两被上诉人支付自2014年3月1日起至2015年9月30日止的预期交房违约金92640元错误。被上诉人常进、李霞辩称：一审法院程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院已经给予上诉人举证期限以证明其交房日期，但上诉人一直未能提交交房记录等相关证据。故请求二审法院维持原判，二审诉讼费用由上诉人承担。常进、李霞向一审法院起诉请求：请求法院判令祥云公司支付违约金122400元，并将房屋修复好后交于常进、李霞。一审法院认定事实：2012年12月13日，常进、李霞与祥云公司签订《泰兴市商品房买卖合同》一份，合同约定，祥云公司向常进、李霞预售其开发的位于泰兴市济川街道祥生熙园3幢XX室房屋，面积为122.87平方米，总价款为800000元，首付240000元，余款于2012年12月30日前付清；祥云公司于2014年2月28日前将经验收合格的商品房依照国家和地方人民政府的有关规定交付常进、李霞使用。合同第九条约定，祥云公司逾期超过60日交房的，常进、李霞有权解除合同，常进、李霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，祥云公司按日向常进、李霞支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同附件四第五条约定，如买受人以按揭购房的，则交房时其房屋所有权证、土地使用证和房屋他项权证等约定由出卖人代为统一办理，费用由买受人承担，交房时结算，多退少补；第六条约定，买受人在收到出卖人交房通知后，应当在出卖人通知的期限内前来办理交房手续，逾期不超过30日的，每日按房价总额的万分之五向出卖人支付违约金，超过30日的，出卖有权解除合同，并要求买受人承担总房价10%的违约金；第八条约定，买受人在收到《交房通知书》（以邮局投递邮戳时间为送达之日）后，应按照约定的交付（领房）时间期限内前来办理交房手续，房屋交付后由祥生物业公司管理。常进、李霞支付房款的方式是部分按揭支付，合同签订后，常进、李霞于2014年12月1日向祥云公司缴纳房款800586元，但祥云公司未能在约定的时间向常进、李霞交付上述房屋。另查明，祥云公司于2014年12月26日委托其员工顾晨露至泰兴市房屋管理中心代理办理包括常进、李霞房屋在内的所有权登记及抵押登记手续，常进、李霞所购房屋于2015年4月8日完成登记，祥云公司于2015年10月通知常进、李霞领取房屋所有权证书，但没有向常进、李霞交付房屋使用说明书和质量保证书。2016年3月27日，常进、李霞向祥云公司发出《告知书》一份，称祥云公司未能依合同约定向其交付房屋钥匙，且房屋质量存在许多问题，要求祥云公司于2016年4月15日前按照合同约定解决后，经其验收合格后交户。上述事实，有当事人陈述、双方签订的合同、常进、李霞缴款收据、告知书、祥云公司出具给房屋所有权登记机构的委托书、案涉房屋的所有权证书、验收备案表等证据证明，故原审法院予以认定。审理中，祥云公司认为其已于2013年12月20日向常进、李霞发出了交房通知，但常进、李霞未能按时拿房。就此，祥云公司未能提供证据证明。一审法院认为：常进、李霞与祥云公司签订的商品房买卖合同并不违反法律、法规的强制性规范，故为合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，一方违约则另一方有权要求违约方按合同的约定承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，双方在合同中约定由祥云公司代为统一办理房屋产权登记，房屋的交付则以祥云公司向常进、李霞发出书面交房通知为依据，并且在常进、李霞逾期不接受房屋的情形下，常进、李霞须承担相应的违约责任，因此，基于权利义务相一致的原则，祥云公司主张其已履行了交房义务，则应当提供常进、李霞接受房屋包括房屋钥匙的签单或其他接受房屋的证据，或者提供其邮寄交房通知且常进、李霞已签收但未履行接收房屋义务或拒收通知的证据，以证明其主张。但是，祥云公司不但未能提供以上证据证明其主张，且在其代为办理产权登记手续后，直至2015年10月才将案涉房屋的所有权证书交付常进、李霞，故而应当认定祥云公司未能按照合同的约定履行向常进、李霞交付房屋的义务，对此，祥云公司应当承担违约责任。虽然祥云公司亦以已经为常进、李霞办理了房屋产权登记为由称已履行了交房义务，从法律上讲上，案涉房屋的所有权已经转移至常进、李霞名下，但是祥云公司并未及时向常进、李霞交付房屋所有权证书，也没有转移对案涉房屋的占有权，所以，本院对祥云公司的该项抗辩主张不予支持。当然，在祥云公司于2015年10月向常进、李霞交付了房屋所有权证书之后，也意味着常进、李霞自此时间后可任意处置案涉房屋，故祥云公司逾期交房的时间可确定为自2014年3月1日至2015年9月30日。关于常进、李霞主张要求祥云公司将房屋修复后交付的请求，原审法院认为，如案涉房屋质量存在瑕疵，其可在接受房屋后另行主张相关权利，而不必待修复后交付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、泰兴祥云置业有限公司于本判决生效后5日内向常进、李霞交付泰兴市济川街道祥生熙园3幢XX室房屋的钥匙、质量保证书、使用说明书等与房屋相关的材料并支付逾期交房的违约金人民币92640元。二、驳回常进、李霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，减半收取1375元，由祥云公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交1、电脑截图三张，证明2013年12月20日上诉人委托邮政系统向两被上诉人发送交房通知，但邮政部门对邮件资料保管的时间为两年，故上诉人无法提交投递档案；2、交房费用清单一份，证明上诉人是将交房通知和结算房屋余款、支付其他费用的清单一并交给两被上诉人的；3、房屋余款发票七份，证明2014年12月1日，两被上诉人至上诉人处支付房屋差价586元后持有原先支付房款的5份发票换取正式的商品房购房发票，发票金额为800586元；4、收据两份，证明2014年12月1日两被上诉人至上诉人处支付办证代办费350元、预交水电开户费500元；证据3、4足以证明2014年12月1日两被上诉人已经知道交房这一事实，并在履行交房过程中的具体事项。被上诉人质证认为：1、证据1、2、3都不属于新证据，一审时上诉人已经将该部分证据向法庭提供；2、电脑截图是上诉人自己制作，没有两被上诉人的确认，交房费用清单姓名处均不是两被上诉人亲自所签，系上诉人自己填写的；证据3、4均是被上诉人应合同要求办理相关手续，不能代表上诉人向两被上诉人交房，也不能证明上诉人通知被上诉人领房，一审中上诉人确认2015年的10月份通知被上诉人去上诉人处领取房产所有权证，但被上诉人发现该房屋出现严重的质量问题，故一直与上诉人交涉，被上诉人至今未拿到交房通知以及钥匙。本院认为：证据1、2均系上诉人单方制作，证据2无两被上诉人签名确认，不能证明上诉人委托邮政系统向两被上诉人发送交房通知，本院对该两份证据不予采纳；证据3、4均是被上诉人应合同要求办理相关手续，不能证明上诉人通知被上诉人领房，也不能证明上诉人向两被上诉人交房，本院亦不予采纳。二审查明事实与一审相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，常进、李霞与祥云公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，一方违约则另一方有权要求违约方按合同的约定承担违约责任。合同约定祥云公司于2014年2月28日前将经验收合格的商品房依照国家和地方人民政府的有关规定交付常进、李霞使用。祥云公司主张其已履行了交房义务，则应当提供常进、李霞接受房屋包括房屋钥匙的签单或其他接受房屋的证据，或者提供其邮寄交房通知且常进、李霞已签收但未履行接收房屋义务或拒收通知的证据，以证明其主张。但祥云公司未能提供证据证明其主张，且在其代为办理产权登记手续后，直至2015年10月才将案涉房屋的所有权证书交付常进、李霞，故应当认定祥云公司未能按照合同的约定履行向常进、李霞交付房屋的义务，对此，祥云公司应当承担违约责任。一审法院确定祥云公司逾期交房日期为自2014年3月1日至交付房屋产权证书之日止即2015年9月30日并无不当。综上所述，上诉人泰兴祥云置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2750元，由上诉人泰兴祥云置业有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  李惠平审 判 员  刘春生代理审判员  宗 雯二〇一六年九月二十三日书 记 员  王 春