福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0128民初580号 原告：高爱玲，女，1959年4月28日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：王岚生，福建合伦律师事务所律师。 被告：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省福州市平潭县城关西航路北段。 法定代表人：周廷艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡晨思、薛丽萍，该公司员工。 原告高爱玲与被告平潭西航实业集团有限公司（下称“西航公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高爱玲的诉讼代理人王岚生，被告西航公司的诉讼代理人蔡晨思、薛丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高爱玲向本院提出诉讼请求：1、判令西航公司立即将案涉房屋交付高爱玲使用；2、西航公司向高爱玲支付以购房款2098848元为基数，按日万分之一自2014年3月31日起至实际交付之日止的逾期交房违约金。事实与理由：2013年11月25日高爱玲、西航公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），高爱玲以2098848元向西航公司购买其开发的坐落于平潭县航吉祥庐域.西航海滨城X期X区第X幢X号房屋，高爱玲按合同约定交付了全部购房款。按合同约定西航公司应于2014年3月30日之前将商品房交付给高爱玲使用，但西航公司至今未交付，故高爱玲提起本案诉讼。 西航公司辩称，西航公司已于2014年4月向高爱玲寄送通知交房函件要求高爱玲于2014年5月30日到西航公司办理交房手续，但高爱玲一直未签收。后西航公司多次通过电话通知高爱玲交房，未果。西航公司认可逾期交房的期间为2014年3月30日至2014年5月30日。西航公司多次通知高爱玲交房但其未及时办理入户手续，应按合同约定向西航公司支付违约金，且物业费也应从通知交房时间即2014年5月30日起算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。高爱玲为支持其诉讼主张向本院提交四组证据，旨在证明双方签订《合同》并约定2014年3月30日前交房，高爱玲按约定向西航公司支付了全部购房款2098848元。西航公司为支持其抗辩主张向本院提交五组证据，旨在证明涉案小区已验收合格，西航公司已履行通知高爱玲交房的义务。高爱玲、西航公司对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，结合双方举证、质证及庭审调查可以认定以下事实：2013年11月25日，高爱玲（买受人）与西航公司（出卖人）订立《合同》，高爱玲以2098848元购买西航公司开发建设的位于平潭县商品房（下称“案涉房屋”）。《合同》第八条约定：出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用.…。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因，可顺延交房等。第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第七条约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期付款不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期付款超过20日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后高爱玲按约支付了全部购房款。2014年4月16日，西航公司以挂号信方式向高爱玲（邮寄地址为合同中确认的地址即福建省平潭县潭城镇东埔庄X号X，收件人为高爱玲，联系电话为138××××XXX）邮寄《入户通知书》、《入户须知》各一份，要求高爱玲于2014年5月30日到西航公司办理入户手续。该挂号信因通知未来领取而被退回。案涉房屋至今未交付高爱玲使用。现高爱玲以西航公司未按期交房为由向本院提起诉讼要求判令西航公司向高爱玲交付房屋并赔偿逾期交房违约金。 另查明，自合同签订之日2013年11月25日起至竣工验收之日2014年4月23日止，平潭县潭城镇区域内台风的天数为0日。第一次庭审（2016年8月11日）结束后，西航公司当庭表示其愿意随时配合高爱玲办理交房手续。后高爱玲到庭表示因诉争房屋未达到交房条件，故其拒绝办理交房手续，待符合交房条件后予以办理。 综合上述事实，本案的主要争议焦点在于西航公司是否存在逾期交房的违约行为；若存在逾期交房行为，逾期交房违约金的起止时间。 一西航公司是否存在逾期交房的违约行为。 高爱玲主张西航公司未按合同约定时间将符合条件的房屋交付给高爱玲使用，西航公司抗辩在合同约定交房时间到期后其多次以电话、快件形式通知高爱玲办理交房手续但高爱玲未按要求办理。本院认为，虽然西航公司邮寄的挂号信中邮寄地址为高爱玲在合同中确认的送达地址，但其填写的联系电话138××××XXX并非高爱玲在合同中确认的电话号码，这也是导致挂号信因“通知未来领取”而被退回的关键原因。西航公司抗辩称138××××XXX号码为高爱玲所有，在上述快件通知未能成功后又多次以电话、快件方式通知高爱玲办理入户手续，但未能提供相应证据相佐证，现无证据证明双方在合同签订后曾对合同中确认的送达地址、联系方式予以变更，亦无证据证明西航公司已尽到通知交房义务，为此，对西航公司的抗辩主张不予采纳。 二、逾期交房违约金的起止时间。 西航公司提交平潭县气象局证明及荷花变电站建设情况说明旨在证明2010年11月至2014年4月平潭大雨及台风天数为90天，案涉小区未能按时交房非西航公司原因。《合同》第八条虽然约定“因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因，可顺延交房”，该条款内容以印章形式加盖于空白处，可以证明该条款是被告为重复使用而预先拟定。该条款具有《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款的特征，应认定为格式条款。西航公司未提供证据证明其与高爱玲就上述条款进行协商，故其应承担举证不能的不利后果。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风系不可抗力情形之一，是法定免责事由，《合同》第八条中有关台风的约定合法有效。《合同》第八条约定的“雨天、停电、技术难题”并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属于不可抗力，该约定免除了提供该格式条款方（西航公司）的责任，加重对方（高爱玲）的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，上述格式条款中免除提供格式条款一方，即西航公司的自身责任部分，将“雨天、停电、技术难题”约定为不可抗力，应认定为无效。因2013年11月25日至2014年4月23日期间平潭县潭城镇区域内台风的天数为0日，为此，逾期交房违约金的起算时间应自合同约定的交房时间2014年3月30日的次日起算。关于逾期交房违约金的截止时间，因第一次庭审（2016年8月11日）结束后西航公司当庭明确表示可随时配合办理交房手续，现高爱玲以诉争房房屋未达到交房条件为由拒绝办理交房手续，亦未提交任何证据予以佐证，为此对其要求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持，本案逾期交房违约金应计至第一次庭审时即2016年8月11日止。高爱玲主张应按已付购房款的日万分之一计算违约金，逾期交房违约金的约定旨在弥补高爱玲在西航公司未依约交房的情况下，租住同地段住宅支出的租金损失，结合福州市五区及平潭当地的住宅租金水平，对高爱玲的该计算标准，予以采纳。综上，西航公司应按已付购房款2098848元的日万分之一自2014年3月31日起计算至2016年8月11日止向高爱玲支付逾期交房违约金计181130元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，判决如下： 一平潭西航实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向高爱玲支付逾期交房违约金181130元； 二、驳回高爱玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3260元，由平潭西航实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  高巧萍 人民陪审员  陈时兰 人民陪审员  陈小明 二〇一六年九月二十七日 书 记 员  施 晨 附： 1、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 2、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。