云南省沾益县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云0328民初540号 原告容平昆，男，汉族，1960年2月10日生，云南省沾益县人，初中文化，农民，住云南省沾益县。 委托代理人荀应虎，云南和欣律师事务所律师，系特别授权。 被告曲靖市金航商贸有限责任公司。 地址：曲靖市宏达钢材市场水寨交易区。 法定代表人刘如本，系该公司经理。 委托代理人王惠敏，云南恒序律师事务所律师，系特别授权。 被告云南盈信建筑有限责任公司。 地址：沾益县龙华街道龙华社区彭家营村119号。 法定代表人张连科，系该公司经理。 被告人沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组。 负责人张林生，系该居民小组组长。 原告容平昆与被告曲靖市金航商贸有限责任公司、云南盈信建筑有限责任公司、沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，原告容平昆及委托代理人荀应虎、被告被告曲靖市金航商贸有限责任公司的法定代理人刘如本及委托代理人王惠敏、被告云南盈信建筑有限责任公司法定代理人张连科到庭参加诉讼，被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告容平昆诉称：2014年9月5日，原告容平昆与被告沾益县凤来社区凤来居民小组签订了两份《中凤来安置房购房合同》，合同编号分别为：ZFL-179-180-182-183、ZFL-184，张连科系沾益县凤来社区中凤来居民小组委托代理人，被告云南盈信建筑有限责任公司为沾益县凤来社区中凤来居民小组的售房委托方。上述购房合同约定，沾益县凤来社区中凤来居民小组将位于沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组新农村第11幢2单元101号、102号，第12幢1单元102号、2单元101、102号商铺出售给原告，房屋价款分别为2336400元及765000元，建筑面积分别为519.2平方米及170平方米。合同签订当日原告即向被告云南盈信建筑有限责任公司交纳了购房款，被告云盈信建筑有限责任公司向原告出具了收款凭证。沾益县人民法院在执行（2015）沾民初诉前保字第18号财产保全一案中，原告对执行标的物提出异议，沾益县人民法院于2015年7月15日作出（2015）沾执异字第2号执行裁定书，裁定解除对执行标的物的查封，被告曲靖市金航商贸有限公司不服该执行裁定书，向曲靖市中级人民法院申请复议，曲靖市中级人民法院于2015年12月8日作出（2015）曲中法执复字第11号执行裁定书，裁定撤销（2015）沾执异字第2号执行裁定书，发回沾益县人民法院重新作出裁定。沾益县人民法院于2016年2月20日重新作出（2016）云0328执异3号执行裁定书，裁定驳回案外人容平昆的异议。原告认为，法院查封已签订合法的房屋购销合同，且该房屋已支付了全部房款，该房屋未办理相关产权登记，是因为该房屋的土地性质属集体所有，系小产权房，无法办理相关的备案登记手续。故诉请要求依法确认位于沾益县凤来社区中凤来居民小组新农村第11幢2单元101号、102号、第12幢1单元102号、2单元101号、102号商铺属原告所有；请求判决立即停止对上述商铺的强制执行并解除查封。 被告曲靖市金航商贸有限责任公司辩称，第一，原告提出商铺属原告所有的诉讼请求不符合法律规定。该房屋系在集体土地上建盖，不属于商品房，属法律、行政法规禁止和限制转让的标的物，原告与张连科签订的购房合同系无效合同，据此该商铺的所有权未发生转移。其次原告提交的购房合同，没有出卖人中凤来村的签字和盖章，中凤来村也没有收到原告交付的房款。第二，原告未能提交商铺的登记证书，原告所主张商铺物权尚未依法设立。同时云南盈信建筑有限公司也未取得该商铺的物权，原告与其签订的购房合同不构成该物权转移的合法依据。同时本案所争议的房屋至今尚未登记在被执行人名下，原告所提出的执行异议之诉在适用法律上存在错误。请求依法驳回原告诉请。 被告云南盈信建筑有限责任公司辩称，对原告诉请无意见。 被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组未做答辩。 原告容平昆为支持其主张，向本院提交了如下证据： 1、原告的身份证复印件、（2015）沾执异字第2号沾益县人民法院执行裁定书、（2015）曲中法执复字第11号曲靖市中级人民法院执行裁定书、（2016）云0328执异3号沾益县人民法院执行裁定书。证实原告的诉讼主体资格。 2、建设工程施工合同。证实被告云南盈信建筑有限公司与中凤来居民小组签订建设施工合同，承建中凤来居民小组安置房，该合同性质是联合开发房地产合同。 3、编号ZFL-179-180-182-183、ZFL-184中凤来安置房购房合同2份、收款收据2份，证实原告向被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组购买房屋并已支付相关购房款的事实。且为沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组委托云南盈信建筑有限责任公司出售。 4、其他人签订的中凤来安置房购房合同，证实被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组，用相同模式向多人出售了房屋。均为沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组委托云南盈信建筑有限责任公司出售。 经质证，被告曲靖市金航商贸有限责任公司对证据1无意见；对证据2，施工合同是沾益县办事处凤来社区中凤来村与陆良第三建筑有限公司签订的，与被告云南盈信建筑有限责任公司没有任何关联；其次，合同中约定，除预留村上170套安置房外，剩下商铺及住宅由张连科自行出售，售房款项冲抵购工程款的约定属于无效条款，不能证实被告云南盈信建筑有限责任公司及张连科有权自行处理商铺。对证据3，购房合同和收款收据对证据三性均有异议，合同的主体，中凤来村没有出具任何书面合同授权给被告云南盈信建筑有限责任公司处置房屋，也没有中凤来村的签名盖章。商铺没有取得任何证件，该房屋尚未竣工，违反了法律的规定，不能证明原告取得房屋的主张。房屋买卖应该有相应的票据，本案涉案是300多万元，款项如何交付并没有提供，因此这组证据不存在合法性也不合理，因此认为该行为存在欺诈。对证据4的质证意见与证据3的意见是一致的。 对上述证据被告云南盈信建筑有限责任公司无意见。 本院认为，上述证据能够证实本案来源，被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组委托被告云南盈信建筑有限责任公司出售房屋及原告房屋系向被告云南盈信建筑有限责任公司购买的事实，同时相关的购房款原告已付清。故本院予以采信。 被告曲靖市金航商贸有限责任公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据材料： 1、被告曲靖市金航商贸有限责任公司的营业执照、组织机构代码证，法定代表人的身份证明。证实被告曲靖市金航商贸有限责任公司的诉讼主体资格及基本信息。 2、钢材购销合同、补充协议、钢材销售清单、欠条、对账单。证实被告云南盈信建筑有限责任公司与被告曲靖市金航商贸有限责任公司签订了钢材销售合同，被告云南盈信建筑有限责任公司应付钢材款，应履行偿还债务。 3、民事调解书一份，民事裁定书一份。证实被告曲靖市金航商贸有限责任公司与被2的债务已经经法院确认并且进入执行程序。张连科在2014年4月16日将所争议的商铺抵押给被告曲靖市金航商贸有限责任公司。张连科将抵押的房屋又进行出售，涉嫌合同诈骗。所争议的商铺实际所有人是中风来村，中凤来村还是担保人，因此原告诉讼的是不符合法律的。 经质证，原告委托代理人对证据1没有意见；对钢材购销合同的关联性有意见，与本案没有关联性。只是证实被告曲靖市金航商贸有限责任公司供钢材给云南盈信建筑有限责任公司建盖安置房；对补充协议村上是没有盖章的，抵押的约定是无效的。只能证实云南盈信建筑有限责任公司与曲靖市金航商贸有限责任公司之间的债权债务关系，与本案没有关联性；对调解书的证据三性没有意见。 对上述证据被告云南盈信建筑有限责任公司无意见。 本院认为，上述证据能够证实曲靖市金航商贸有限责任公司与云南盈信建筑有限责任公司的债权债务关系，但双方的补充协议提出D栋800㎡的抵押设定，在本院的民事调解书中并未予确认，对上述证据对能够证明本案案件事实的，本院予以采信，作为定案的证据使用。 被告云南盈信建筑有限责任公司、被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组未提供相关证据 通过庭审和质证，本院确认以下法律事实：2014年9月5日，原告容平昆与被告沾益县凤来社区凤来居民小组签订了两份《中凤来安置房购房合同》，合同编号分别为：ZFL-179-180-182-183、ZFL-184，张连科系沾益县凤来社区中凤来居民小组委托代理人同时系被告云南盈信建筑有限责任公司的法定代表人，被告云南盈信建筑有限责任公司为沾益县凤来社区中凤来居民小组的售房委托方。上述购房合同约定，沾益县凤来社区中凤来居民小组将位于沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组新农村第11幢2单元101号、102号，第12幢1单元102号、2单元101、102号商铺出售给原告，房屋价款分别为2336400元及765000元，建筑面积分别为519.2平方米及170平方米。因在该购房合同签订之前，被告云南盈信建筑有限责任公司的法定代表人张连科向原告有过借款，故上述商铺出售时，原告支付了部分现金其余均冲抵张连科向原告的借款，被告云南盈信建筑有限责任公司向原告容平昆出具了2336400元及765000元的收款收据。云南盈信建筑有限责任公司在为沾益县凤来社区中凤来居民小组新农村安置房的建设过程中，向曲靖市金航商贸有限责任公司购买了价值4395988元的钢材，云南盈信建筑有限责任公司未按双方的约定付款。后曲靖市金航商贸有限责任公司向沾益县人民法院提起诉讼，在提起诉讼前，曲靖市金航商贸有限责任公司向沾益县人民法院提出诉前保全申请，沾益县人民法院于2015年6月8日作出（2015）沾民初诉前保字第18号民事裁定书，对沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司所有的位于沾益县办事处中凤来村新村建设项目商铺第9栋1单元9-1-01号、9-1-02号；第11栋1单元11-1-01号、11-1-02号、2单元11-2-01号、11-2-02号；第12栋1单元12-1-01号、12-1-02号、2单元12-2-01号、12-2-02号商铺予以查封。2015年7月9日，经沾益县人民法院主持调解，由被告云南盈信建筑有限责任公司于2015年9月30日前偿还曲靖市金航商贸有限责任公司欠款4000000元；由张连科以其财产作为还款担保。2015年7月6日案外人容平昆对本院查封的沾益县办事处中凤来村新村建设项目商铺第11栋2单元101号、102号，第12栋1单元102号、2单元101号，12栋2单元102号商铺提出异议，认为上述商铺系其向云南盈信建筑有限责任公司购买，已不属云南盈信建筑有限责任公司，法院对上述商铺采取保全措施，属保全错误，申请法院依法解除保全。2015年7月15日，沾益县人民法院作出（2015）沾执异字第2号、（2015）沾执异字第3号执行裁定书，解除对沾益县办事处中凤来村新村建设项目第12-2-02号、11-2-01号、11-2-02号、12-1-02号、12-2-01号商铺的查封。曲靖市金航商贸有限责任公司对上述裁定不服，就（2015）沾执异字第3号执行裁定书向曲靖市中级人民法院申请复议，2015年12月8日曲靖市中级人民法院作出（2015）曲中法执复字第11号执行裁定书，以沾益县人民法院的裁定适用法律错误，撤销沾益县人民法院于2015年7月15日作出的（2015）沾执异字第3号执行裁定书，发回沾益县人民法院重新作出裁定。2016年2月20日沾益县人民法院作出（2016）云0328执异3号执行裁定书，驳回案外人容平昆的异议。但（2015）沾执异字第2号解除对沾益县办事处中凤来村新村建设项目12-2-02商铺查封的执行裁定书，曲靖市金航商贸有限责任公司未提起上诉，该执行裁定书已发生法律效力。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条的规定提起的诉讼，目的是请求排除对执行标的执行。同时依据依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查的内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，原告容平昆对本院作出的（2016）云0328执异3号执行裁定书不服，提起案外人执行异议之诉，针对本案争议的焦点原告容平昆对执行标的的商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益，原告容平昆提供了中凤来安置房购房合同2份、收款收据2份证实其已取得了所有权，并已支付完毕相关的购房款。同时提供了其他人的购房合同，证实被告云南盈信建筑有限公司也是按相同的方式，经沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组的授权，向多人出售了该安置新村的房屋。对上述证据被告云南盈信建筑有限责任公司的法定代表人张连科对其真实性予以了认可，并确认原告支付部分现金，下余房款系抵债。被告曲靖市金航商贸有限责任公司，不能够提供证据证实原告提供的购房合同及收款收据系虚假证据。原告所购得的商铺，系小产权房，其不能够办理房产的产权过户登记手续，并不是原告的过错，故原告与被告曲靖市金航商贸有限责任公司所诉争的房屋，虽未办理相关的产权过户登记手续，过错在于被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组，故应认定，上述商铺所有权已由原告善意取得。同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告提供的证据能够证明其主张符合上述情形，故对原告容平昆的诉请，本院予以支持。被告曲靖市金航商贸有限责任公司的辩解意见，理由不能够成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组新农村安置房第12-2-02号、11-2-01号、11-2-02号、12-1-02号、12-2-01号商铺的所有权属原告容平昆所有。 二、排除对沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组新农村安置房第12-2-02号、11-2-01号、11-2-02号、12-1-02商铺的执行。 案件受理费免交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  宋端琦 人民陪审员  付田才 人民陪审员  丁恒江 二〇一六年九月五日 书 记 员  沈苑苑