辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10443号上诉人（一审原告）：金明，男，汉族，1956年1月22日出生，住址沈阳市沈河区。上诉人（一审原告）：陈晓平（金明妻子），女，汉族，1956年10月1日出生，住址沈阳市沈河区。被上诉人（一审被告）：沈阳金地长青房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区学城路18-10号102室。法定代表人：郝一斌，该公司董事长。委托代理人：张涌，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：王国军，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。上诉人金明、陈晓平因与被上诉人沈阳金地长青房地产开发有限公司（以下简称“金地长青房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初4390号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金明一审起诉称：2010年10月7日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于沈阳市浑南区学成路18-1号2-12-1号房屋，面积为175.93平方米，房款总价1,485,017元。依据《商品房买卖合同》第八条约定，2011年10月31日被告未出示合同约定的商品房验收合格报告，即通知原告交房，不具备交房条件。直到2013年4月28日被告才向原告提供了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书的复印件，距离交房日期拖延1年6个月（544）天。合同约定逾期交房的违约责任；最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同时，合同约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任出卖人承担。据此，原告向被告主张因为被告迟延履行合同义务，即迟延提供合法有效的验收证明而致使原告不能收房而导致的违约金及因延误造成的经济损失，应由出卖人承担，但被告均予以拒绝。期间，房屋客厅、卧室、厨房、卫生间多处漏水，一直得不到修复，物业及地产互相推诿，还要求原告补缴齐采暖费、物业费及电梯费才交房。直到2014年5月27日协商未果，原告迫于无奈（老母亲年时已高），在极其不情愿的条件下，交齐一切费用后，才收到本案在合同期内应得到的房屋钥匙，距离交房日期延期了2年7个月（940天）。之后，原告多次与被告协商未果，故原告诉讼至法院，请求法院依法判令：1、被告支付延迟交房的违约金80,784.92元及经济损失21,830元，合计为102,614.92元；2、被告承担本案诉讼费用。金地长青房地产公司一审答辩称：被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告已经按照合同约定的交房日期（2011年10月30日）交付房屋，履行了交房义务；2、根据法律规定，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持；（1）被告于2012年6月1日取得竣工涉案房屋竣工验收备案表，原告于2012年8月14日取回涉案房屋的钥匙，也足以证明被告于2012年8月14日向原告交付了符合法定条件的房屋。（2）原告在起诉状中已经承认在2013年4月28日收到被告提供的竣工验收备案书。无论按照2012年8月14日还是按照2013年4月28日计算，原告的诉讼请求均已经超过了两年的诉讼时效，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。一审法院查明：2010年10月7日原告金明及陈晓平与被告沈阳金地长青房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：二原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区学成路18-1号2-12-1房屋，建筑面积175.93平方米，总价款1,485,017元；被告应当于2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。并在第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应担书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应担出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议第五条。2010年11月25日二原告支付了全部购房款，被告给原告出具销售不动产统一发票。2012年8月14日、2012年8月27日、2012年10月16日原告填写房屋交付验收表，认为房屋存在质量问题，被告应予以解决。2013年4月21日原告再次填写房屋交付验收表，认为房屋存在质量问题，被告应予以解决。2012年6月1日被告取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。2013年4月28日被告向二原告出示了《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。2013年7月10日原告验收房屋时填写了房屋存在的质量问题。2013年8月23日二原告再次提出房屋存在质量问题并做成备忘录。2013年8月31日原告再次填写房屋交付验收表载明房屋存在质量问题。2013年9月8日原告填写房屋交付验收表，认为房屋存在质量问题。2014年5月26日原告在入住手续书上载明：时隔三年未收房，原因物业并且提供合同文件，致使拖延至今，逾期天数应为三年，物业应负责任。收房文件看不到，楼上装修漏水，一直未解决。没有竣工备案表。2014年5月27日二原告在入住时缴纳从2011年12月1日至2012年3月1日的取暖费3,954元。2015年11月30日二原告缴纳从2012年11月1日至2013年3月31日该房屋取暖费4,926元，缴纳从2013年11月1日至2013年11月30日的取暖费979元。2015年12月31日二原告缴纳从2014至7月1日至2015年12月31日的物业费及电梯费合计2,756.52元，缴纳从2011年12月1日至2014年6月30日物业费及电梯费和装修垃圾清运费合计12,750元。二原告于2014年5月26日办理入住手续。其后，原告与被告就支付延期交房违约金及赔偿经济损失事宜双方协商未果，故二原告起诉来院。一审法院认为：原告金明及陈晓平与被告沈阳金地长青房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致，并自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定应属于合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自的义务。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，因原、被告在商品房买卖合同中约定的交房时间为2011年10月31日，条件为该商品房经验收合格，同时，在交房时应出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现被告未按期交付房屋，被告于2012年6月1日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，可以证明该房屋质量已经合格，二原告不能以房屋存在质量问题予以拒收，故二原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，一审法院对其合理部分予以支持。关于违约金数额问题，按照合同约定标准计算为31,482.36元（从2011年11月1日至2012年6月1日，共计212天，1,485,017元×0.0001/天×212天）。对于二原告主张被告赔偿经济损失的请求，因被告于2012年6月1日被告取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，故在此之前房屋属于被告所有，由此产生的费用应由被告承担，且二原告在2014年5月26日办理入住手续时已经交纳该费用，被告收取没有相关依据，故被告应予以返还，关于数额问题，应包括缴纳的取暖费3,954元，物业费及电梯费合计3,544.36元（从2011年11月1日至2012年6月1日，共计8个月，2.2元/月/平方米，175.93平方米，物业费3,448.36元，电梯费12元/月，共计96元），故二原告的该项求，一审法院对其合理部分予以支持。对于二原告提出房屋存在质量瑕疵问题，二原告可以根据房屋买卖合同另行解决。对于被告提出原告请求超过时效及不应支付的抗辩理由，因被告委托物业公司对房屋与原告进行验收，且二原告在房屋验收单上载明房屋存在质量瑕疵的意见，可以证明二原告一直在向被告主张权利，故二原告的诉讼请求未超过时效，被告该项抗辩，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告沈阳金地长青房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告金明及陈晓平逾期交房违约金31,482.36元；二、被告沈阳金地长青房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金明及陈晓平钱款7,498.37元（其中取暖费3,954元，物业费及电梯费合计3,544.36元）；三、驳回原告金明及陈晓平的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,352元，由原告金明和陈晓平负担1,459元，被告沈阳金地长青房地产开发有限公司负担893元。宣判后，金明、陈晓平不服，提出上诉，请求：1、依法重新审理，维护法律合同的严肃性、公正性；2、判令被上诉人支付迟延交房违约金及经济损失97,826.70元；3、判令被上诉人承担上诉费用。主要理由：一、被上诉人在未出示合同约定的商品房验收合格报告即通知我方交房，不具备交房条件。直至2013年4月28日，在我方多次要求下被上诉人才提供工程竣工验收备案书复印件，延期交房544天，一审被上诉人承认该迟延出示备案书的时间。依据合同第八条、第九条、第十一条约定，因被上诉人迟延提供合法有效的验收证明，致使我方不能收房，导致的违约金和造成的经济损失，应由被上诉人承担。二、实际交房日期是2014年5月27日，延期940日，考虑到赔偿数额较大，我方按照被上诉人提交备案书复印件计算违约544天。一审法院按照备案书下发日期认定违约时间及违约金数额不合理。备案书已经下发，我方要求被上诉人出示，被上诉人迟迟不予出示，其目的是想隐瞒实情，拒绝向购房人支付违约金。被上诉人金地长青房地产公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。案涉房屋于2012年6月1日取得工程竣工验收备案书，具备了交付条件。合同约定交付条件是经验收合格，现行法律规定应是我方自行组织房屋验收工作，根据竣工验收手续记载的竣工验收时间是2011年10月30日，故案涉房屋此时就已具备合同约定的交付条件。本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、房屋交付验收表、采暖费发票、物业费发票、竣工验收报告、前期物业管理合同、微信记录、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、新建楼房门牌号码审批表、领取钥匙回执单、入住通知单及当事人陈述，在一审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：本案争议焦点是被上诉人违约逾期交付房屋的违约期限。上诉人提出应按被上诉人实际向其出示工程竣工验收备案书复印件的时间，作为认定被上诉人逾期交付房屋违约的截止日期。根据双方订立的《商品房买卖合同》有关房屋交付条件及违约责任承担条款的约定，房屋交付条件为该商品房经验收合格，一审法院认定在购房人不认可开发商自行组织竣工验收合格手续，拒绝接收房屋的情况下，应以取得工程竣工验收备案书作为认定商品房经验收合格的条件，本院予以认同。按照该认定标准，案涉房屋于2012年6月1日取得工程竣工验收备案书之时，即符合合同约定的交房条件。对于上诉人提出被上诉人未向其出示该备案书，应当继续承担至2013年4月28日逾期交付房屋违约责任的主张。通过房屋交付验收表等证据的记载内容，并结合当事人陈述可以看出，最初通知交房时因房屋顶棚漏水导致未能交房，因此造成房屋未能交付的责任承担，需要对漏水原因及责任进行判定，涉及到第三方，本案无法直接予以审理。在案涉房屋取得工程竣工验收备案书之后，上诉人除要求被上诉人提供工程竣工验收备案书之外，还提出了其他多项拒绝收房的理由，主要集中在房屋存在质量瑕疵，此类问题应通过房屋质保期内维修途经解决，并不能成为上诉人拒绝接收房屋的理由。据此，虽然上诉人提供房屋交付验收表等证据证明其要求被上诉人提供工程竣工验收备案书，但考虑到上诉人提出拒绝接收房屋的理由并非仅为被上诉人未提供工程竣工验收备案书，且因房屋顶棚漏水导致未能交房的期限与因房屋不符合约定交付条件上诉人不予收房的期限存在重合，故一审法院根据本案现有证据，对于后者违约期限认定截止至工程竣工验收备案书下发之日，对上诉人诉讼请求合理部分予以支持，判决被上诉人给付上诉人逾期交房违约金31,482.36元，并返还取暖费、物业费及电梯费共3,544.36并，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,352元（上诉人金明、陈晓平预交），由上诉人金明、陈晓平负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年九月二十一日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；