湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0903民初2298号原告：吴赛平，女。委托诉讼代理人：莫平，湖南理定明律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周立，湖南理定明律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：郭建莹，女。委托诉讼代理人：熊海云，益阳市沙龙法律服务所。代理权限为特别授权。原告吴赛平与被告郭建莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴赛平及其诉讼代理人莫平，被告郭建莹及其诉讼代理人熊海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴赛平向本院提出诉讼请求：1、请求确认《房屋买卖合同》无效；2、被告郭建莹返还原告吴赛平购房款20万元、电费600元，共计200600元。事实与理由：2016年6月1日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告郭建莹将位于益阳市大桃路金花湖乡桃花仑村竹山组的房屋作价38.8万元出卖给原告吴赛平，房屋包括七楼三套、四楼中间一套、二楼中间一套、一楼车库一通间、一楼东边小面积房一套（建筑面积约500平方米）。合同签订后，原告吴赛平向被告郭建莹支付了购房款20万元，并预交电费600元。后经核实，该房屋用地为桃花仑村竹山组村民的宅基地，未办理国土出让手续，而且原告吴赛平也不是该集体经济组织成员，被告郭建莹也不是该土地使用权人，根据相关法律规定，该《房屋买卖合同》应属无效合同，被告郭建莹应返还原告吴赛平购房款20万元及预交电费600元。为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求支持原告吴赛平的诉讼请求。被告郭建莹辩称，第一，买卖合同应根据《合同法》的规定进行，原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时就已经知道是小产权房，现行法律并没有禁止小产权房屋不能买卖，合同上也已说明不能办证过户，被告郭建莹不存在欺诈行为，该合同没有违反《合同法》第五十二条的禁止性规定，属于有效合同。第二，原告吴赛平违反了合同的诚实信用原则，为保护守信方被告郭建莹的利益，不能以没有过户来否定《房屋买卖合同》的效力。第三，原告吴赛平主张的电费600元，并没有交给被告郭建莹，而是交给了电力公司，被告郭建莹确实没有收到该笔款项。综上，请求人民法院依法驳回原告吴赛平的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告吴赛平提供的电费收据，被告郭建莹对其真实性无异议，但该电费收据的客户名称为案外人陈利民，与本案不具关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：一、2016年6月1日，被告郭建莹（甲方）与原告吴赛平（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其村房座落于益阳市大桃路金花湖乡桃花仑村竹山组陈利民家房屋七楼三套、四楼中间一套、二楼中间一套、一楼车库一通间、一楼东边小面积房一套，大小共8套（建筑面积约500平方米）以人民币388000元的价款出售给乙方；本合同签订时乙方支付甲方合同款20万元，剩余188000元在2016年6月底付清；买卖双方商定卖方在交付该房产时，该房屋的电力开户甲方已办理，水开户、煤气开户等由乙方自行办理；甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担，其他税费按有关法律规定负担。合同还对房屋的交付、房屋质保期、违约责任等进行了约定。原、被告双方均在该合同上签字确认，案外人陈利民作为见证人在合同上签字。次日，原告吴赛平向被告郭建莹支付购房款20万元，并由被告郭建莹向原告吴赛平出具了收据一张。合同签订后，原告吴赛平未对购买的房屋进行装修、修缮等处置行为，没有继续向被告郭建莹支付剩余的购房款，被告郭建莹也没有返还原告吴赛平购房款200000元。二、本案所涉房屋位于金花湖乡桃花仑村竹山组，由被告郭建莹承包建成，被告郭建莹出卖给原告的房屋是由其通过与陈利民抵工程款的方式取得，该房屋土地系案外人陈利民的宅基地，属于“小产权房”。本案原告吴赛平与被告郭建莹均不是金花湖乡桃花仑村竹山组的集体经济组的成员，诉争房屋的用地是集体土地。本院认为，本案的争议焦点是原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效；原告是否有权要求被告退还购房款及电费。根据《合同法》的相关规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。我国现行土地管理法律、法规的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村集体土地上建造的住房，只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据本案现已查明的事实，原、被告双方均不是金花湖乡桃花仑村竹山组村民，诉争房屋的用地是集体土地，即诉争房屋系“小产权房”，被告郭建莹本身就无权取得诉争房屋的土地使用权，事实上至今也未取得，更无权将诉争房屋出卖给原告吴赛平。因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》虽系双方真实意思表示，但该买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，合同自始无效。故对原告吴赛平要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告吴赛平已向被告郭建莹支付了购房款200000元，至今未予返还，故对原告吴赛平要求被告郭建莹返还购房款200000元的诉讼请求，本院予以支持。但原告吴赛平要求被告郭建莹返还电费600元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，被告郭建莹应返还原告吴赛平的购房款200000元，但无需返还电费600元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告吴赛平与被告郭建莹于2016年6月1日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告郭建莹于本判决生效后十日内返还原告吴赛平购房款200000元；三、驳回原告吴赛平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4310元，由原告吴赛平负担310元，被告郭建莹负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  陈留永审 判 员  王 姣人民陪审员  夏克军二〇一六年九月二十七日书 记 员  皮 霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。