北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9702号上诉人（原审原告）黄文莲，女，1967年6月13日出生。被上诉人（原审被告）范连生，男，1960年6月25日出生。被上诉人（原审被告）杜智健，男，1983年11月16日出生。被上诉人（原审第三人）杨劲松，男，1975年7月15日出生。杜智健、杨劲松之委托代理人邢家家，北京市东清律师事务所律师。上诉人黄文莲因与被上诉人范连生、杜智健、杨劲松房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第17111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日受理后，依法组成由法官宫淼担任审判长，法官陈敏光、杨扬参加的合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人黄文莲，被上诉人杜智健、杨劲松之委托代理人邢家家均到庭参加了诉讼。被上诉人范连生经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄文莲一审起诉称：黄文莲与范连生系夫妻关系，二人于2007年9月3日登记结婚，于2011年共同购买位于北京市朝阳区安华西里一区4号楼××号房屋一套。黄文莲与范连生于2013年10月曾委托杨劲松出卖上述房屋，但范连生与杨劲松未经黄文莲同意于2014年3月25日就以远低于市场价格的方式将涉案房屋出卖给杜智健。黄文莲与ＸＸ为借款关系，杜智健为了在黄文莲和范连生无法还款之后将房屋出手，签署了虚假的买卖合同。杨劲松系出卖人的委托人与抵押借款合同的出借方，其与杜智健之间恶意串通，直接损害了黄文莲的房产所有权，相关解抵押及过户缴税等行为均应属于无效的法律行为，杨劲松不具备抵押房产买卖的代理权限。杜智健不构成对涉案房屋的善意取得，虽然涉案房屋已经过户，但杜智健并未支付全部购房款，杜智健属于恶意接收房产。根据《物权法》及相关法律法规、司法解释的规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。根据合同法的规定，范连生、杜智健订立涉案房屋买卖合同时，违背黄文莲的真实意思表示，且显失公正。故黄文莲诉至法院，要求判令黄文莲与范连生、杜智健于2013年10月31日签订的房屋买卖合同无效，确认范连生与杜智健以及杨劲松代理范连生于2014年3月25日签署的《存量房屋买卖合同》无效，杜智健将涉案房屋过户至范连生名下。范连生一审答辩称：范连生向案外人赵立坤借款。范连生曾经申请公安机关介入此事，但公安机关没有立案。案外人安毅然介绍范连生和赵立坤、杜智健认识，范连生没有给杨劲松出具过卖房的授权委托书。范连生认可黄文莲的诉讼请求，但范连生不认可公证材料。杜智健一审答辩称：不同意黄文莲的诉讼请求。黄文莲与杜智健签署了真实有效的房屋买卖合同，合同中关于房屋的坐落、价款、交房、过户时间都有明确的约定，黄文莲及范连生自愿在合同上签字并按手印，说明黄文莲知晓卖房事宜，黄文莲主张恶意串通没有依据。杜智健支付了购房款、帮助范连生偿还了剩余的房屋贷款并支付了过户的所有税费，按照合同约定税费应该由出卖方支付，故三笔款项加在一起就是房价款，房屋买卖合同履行完毕，请求法院驳回黄文莲的诉讼请求。杨劲松一审陈述称：关于借款的事情杨劲松不知道，杨劲松只知道杜智健委托杨劲松买卖房屋。杨劲松和范连生在公证处做公证的时候见过面，黄文莲当时也在场。其他事情与杨劲松无关。一审法院审理查明：位于北京市朝阳区安华西里一区4号楼14层××号房屋原为登记在范连生名下的私产。2013年10月31日，黄文莲、范连生（作为借款人、甲方）与案外人ＸＸ（作为出借人，乙方）签订《抵押借款合同》并于北京市方正公证处进行公证，合同约定：甲方现向乙方借款1800000元，借款期限为自实际转账之日起一个月。甲方向乙方借款必须向乙方提供房产抵押作为履行还款义务的担保。因甲方名下房产处于抵押状态，甲方以该房产扣除法定优先受偿价值后的剩余价值作为债务履行的担保。甲方名下房产房屋所有权人为范连生，法定共有权人为黄文莲，房屋座落于北京市朝阳区安华西里一区4号楼14层××（以下简称涉案房屋）。甲乙双方同意，上述财产抵押担保的范围为：本合同约定的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。同日，ＸＸ向范连生汇款1800000元，范连生出具收条，写明其收到上述款项。2013年10月31日，黄文莲、范连生（作为卖方，甲方）与杜智健（作为买方，乙方）签署《房屋买卖合同》，约定甲方出售涉案房屋，成交价格为2950000元。付款方式：双方约定于签订本合同当日乙方交付购房款1800000元，甲方银行欠款930000由乙方代甲方偿还，作为购房款第二部分，剩余尾款220000于甲方过户交付房屋当日乙方一次性付清。房屋及配套设施的风险自房屋全部交付之日起转移给乙方，本合同所列交易成交价格，包括房产的配套价格。房屋全部交付之日前，根据有关规定应付的与房屋有关的费用包括但不限于水、电、煤气、供暖、通讯、有线电视、物业、宽带费及与该房有关的消耗性费用等各项费用均由甲方全部承担，房屋全部交付之后所产生的费用由乙方承担。甲方确保交易的房屋产权清晰不存在产权纠纷、债务纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、银行抵押、户口等未尽事宜。本合同生效后，未经双方协商一致，达成书面协议，任何一方不得擅自变更本合同。如需变更本合同条款或就未尽事项签署补充协议，应经双方共同协商达成一致，并签署补充协议。甲方确保本合同项下交易的房屋产权清晰不存在产权纠纷、债务纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、银行抵押、户口等未尽事宜。甲方承诺在2014年1月28日前空出房屋并迁出在此房产名下的全部户口。同日，黄文莲签署共同人声明，注明涉案房屋为夫妻共有财产，作为共有权人，其同意范连生出售该房产，无任何异议。上述合同签订当日，范连生、黄文莲（作为委托人）与杨劲松（作为受托人）办理公证委托，载明委托人因事务繁忙，委托杨劲松作为其代理人，全权代表二人办理如下事项：1.代为提前偿还银行贷款、办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料；2.前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的交税、退税等税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及办理资金监管手续、提款手续。受托人杨劲松在上述委托范围内进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。2014年3月19日及20日，杜智健向范连生分别转账12010元、923690元。2014年3月25日，杨劲松代范连生与杜智健签署《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：C864274），并备案于北京市朝阳区房屋管理局。该合同约定：杜智健购买涉案房屋，房屋成交价格为280000元，合同中房屋的交付时间、违约责任、逾期付款责任等项目中需手写注明的内容均为空白。同日，涉案房屋转移登记至杜智健名下。杜智健主张该合同仅为办理过户使用，并非双方真实的买卖合同。2014年7月1日，涉案房屋再次转移登记至案外人王××名下。关于涉案房屋的购房款支付一节，杜智健主张2013年10月31日ＸＸ代为支付1800000元，杜智健支付贷款923690元及手续费12010元，交纳税费212800元，黄文莲未予认可，范连生表示仅收到1800000元。一审庭审中，根据黄文莲的申请，法院委托北京龙泰房地产评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估，2015年9月17日，该公司分别做出京龙泰估字[151469]号、[151468]号房地产估价报告，确定涉案房屋于价值时点2013年10月31日的客观合理市场价值为3399000元，于2014年3月25日的客观合理市场价值为3473300元。黄文莲支付评估费17744元。一审审理中，杜智健提交落款签名为ＸＸ的证言一份，主要内容为：我叫ＸＸ，与杜智健是朋友关系。2013年10月31日，我汇款到范连生账户的1800000元是杜智健用于购买范连生名下房产的购房款。黄文莲及范连生未认可该证据。一审法院判决认定：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”黄文莲、范连生与杜智健就涉案房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，上述合同中对于交易标的、价款、税费承担、违约责任等作出了明确规定，是双方当事人的真实意思表示。而黄文莲、范连生共同出具委托书并进行公证，委托杨劲松办理涉案房屋买卖事宜，受托人杨劲松具备代理黄文莲、范连生签署《存量房屋买卖合同》并办理房屋过户手续的权限。黄文莲主张两份合同无效，但其提出的依据均不能佐证其诉求，理由如下：首先、黄文莲主张杨劲松为抵押借款合同的出借方，但根据抵押借款合同的约定，资金出借方为案外人ＸＸ，实际也由ＸＸ将借款转账至范连生名下。其次，黄文莲主张涉案房屋未经其同意以远低于市场价格的方式被出售。黄文莲本人签署《房屋买卖合同》时，其对于合同中约定房屋交易价格应予知晓。并且市场交易遵循自愿原则，房屋的市场价值仅是买卖双方订立合同时的参考数额，而非唯一的定价依据。再次、黄文莲主张杨劲松与杜智健恶意串通，直接损害其利益，但就此并无充分证据证明。最后、黄文莲主张杜智健并未支付全部购房款，该意见应属合同履行过程中的争议，并不是合同无效的法定要件。综上，对于黄文莲要求确认合同无效并将房屋过户至范连生名下的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回黄文莲的全部诉讼请求。一审判决后，黄文莲不服一审法院判决，上诉至本院。黄文莲上诉称：杨劲松与杜智健恶意串通，以制造贷款纠纷为手段，以格式担保合同和格式委托书玩文字游戏为手法，侵害了黄文莲的房产所有权。故上诉请求撤销一审判决，支持黄文莲的一审全部诉讼请求。杜智健、杨劲松同意一审判决。范连生二审未答辩。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有相关证据、当事人陈述等证据材料在案证明。本院认为：黄文莲、范连生与杜智健签订的《房屋买卖合同》，内容具体详细，可以看出合同双方买卖房屋的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。黄文莲于庭审中称其系在空白合同上签字，但就此陈述黄文莲并未提供证据，且黄文莲系完全民事行为能力人，其签订如此重要合同，理应认真了解合同具体内容后方可签字。故对于黄文莲此项抗辩，本院实难采信。就杨劲松代理黄文莲、范连生于2014年3月25日签署的《存量房屋买卖合同》效力一节，因黄文莲与范连生共同出具委托书并进行了公证，受托人杨劲松具备代理黄文莲、范连生签署《存量房屋买卖合同》并办理房屋过户手续的权限，此公证委托具有法律效力，故杨劲松作为代理人签订的《存量房屋买卖合同》应为有效。黄文莲主张杨劲松与杜智健恶意串通并损害其利益，但并未有充分证据予以证明，本院不予采信。综上，依据现有证据，并不能判定上述两份合同具备无效的法定要件，故黄文莲关于上述两份合同无效的主张，本院实难支持。综上所述，黄文莲的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费17744元，由黄文莲负担（已交纳）。一审案件受理费70元，由黄文莲负担（已交纳35元，剩余35元于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由黄文莲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宫 淼审 判 员  陈敏光代理审判员  杨 扬二〇一六年九月五日书 记 员  冯 妍书 记 员  刘 欣