成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初7232号原告何廷，女，汉族，1978年3月27日出生，住成都市青白江区。委托代理人余国兵，系四川上盛律师事务所律师。被告四川省永合实业有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人王思中，系该公司董事长。委托代理人熊超，系泰和泰律师事务所律师。委托代理人周江荣，系泰和泰律师事务所律师。原告何廷与被告四川省永合实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日受理后，依法由审判员赵阳适用简易程序，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告何廷的委托代理人余国兵，被告四川省永合实业有限公司的委托代理人熊超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何廷诉称，原被告于2006年1月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告何廷出资681723元购买被告四川省永合实业有限公司开发的“武青嘉苑”综合楼4、5、6、7号房，以上房屋实际使用面积554.49平方米。但由于被告四川省永合实业有限公司开发时规划设计的原因导致当时该房屋只有252.49平方米能够办理分户产权，其余面积302平方米只能以附赠的方式确定40年的使用权给原告何廷。原告何廷基于对交易对象整体商业价值的考虑接受了被告四川省永合实业有限公司提出的交易价格及对应的合同权利。以上房屋交易当时产权全部在被告四川省永合实业有限公司名下，规划设计用途也不涉及任何案外第三人实体权利。合同签订后，原告何廷当天就一次性付清了全部房款。被告四川省永合实业有限公司也按约定时间向原告交付了合同约定的房产。原告何廷遂将交付的房产装修改造后用于对外出租。2015年4月，原告何廷接到成都市武侯区人民法院的起诉书副本及开庭传票。由此得知武青嘉苑第二届业主委员会向法院起诉主张，原告何廷所购房产的6号房产权231.33平方米属于全体业主所有，原告何廷无权使用。该案经一审及二审人民法院终审后判决确认武青嘉苑第二届业主委员会所代表的全体业主对诉争的房产具有所有权。原告何廷通过向被告四川省永合实业有限公司购买附赠方式取得的使用权被案外人已经取得的所有权予以否定。判决确认原告何廷应赔偿案外人武青嘉苑第二届业主委员会所代表的全体业主107568.45元并搬离6号房，一审及二审诉讼费由原告何廷承担8425元。原告何廷已无权继续合法使用被告四川省永合实业有限公司确定使用权给原告何廷的房产。该判决已发生法律效力。至此，原告何廷才调查清楚得知，被告四川省永合实业有限公司在将诉争房产出售并确定使用权给原告何廷的情况下，又违反诚信原则单方申请更改涉案房产的规划用途并将房屋产权过户登记到案外人名下，导致原告何廷在先依法取得的合同权利被迫落空。被告四川省永合实业有限公司的行为，完全是在隐瞒原告何廷的情况下单方实施的违反合同的欺诈行为。已经构成“一房二卖”的合同欺诈。既给原告何廷造成了装修投入的损失及判决确定的赔偿第三人损失，还给原告何廷造成了继续履行合同可获得的可期待租金利益损失。为维护原告何廷合法权益，特诉至贵院，望判如所请：请求判令被告四川省永合实业有限公司赔偿原告何廷各项损失共计1669474.45元。被告四川省永合实业有限公司辩称，一、被告四川省永合实业有限公司并没有以附赠的方式销售房屋，被告四川省永合实业有限公司销售的房屋是正常销售，不存在所谓的附赠；二、原告何廷购买的房屋的实际面积是145.11平方米，并不是252.49平方米，也不是554.49平方米，原告何廷仅仅支付了145.11平方米房屋的对价；三、原告何廷所谓的享有使用权的条款因为违背了《四川省物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定而无效；四、原告何廷购买房屋的价格是当时的市场价格；五、原告何廷因为无效条款获得的收益，仅（2015）武侯民初字第2930号《民事判决书》确认的金额就已经达到16.5万元，被告四川省永合实业有限公司并没有因为无效条款获得任何利益；六、原告何廷在购买房屋时，就已经知晓除了其付款的145.11平方米房屋外其他房屋均为物业用房，为第三人所有，被告四川省永合实业有限公司无权进行处分，原告何廷也无权使用；七、被告四川省永合实业有限公司在签订合同时，就已经明确告知原告何廷所有的房屋的实际情况，并不存在欺诈；六、原告何廷主张的赔偿金额毫无事实依据。经审理查明，位于成都市武侯区武侯科技园区的楼盘武青嘉苑系由被告四川省永合实业有限公司开发，其中10幢4层有231.33平方米为物业用房，178.05平方米为社区用房。2006年1月5日，被告四川省永合实业有限公司（出卖人）与原告何廷（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告何廷向被告四川省永合实业有限公司购买位于成都市武侯区武侯科技园区武青嘉苑10幢4层商业办公用房，建筑面积252.49平方米，总房款681723元。买受人应于签合同当日付清房款，出卖人应于2006年1月30日前交付房屋。《补充协议》约定原告何廷所购买的商业办公用房为4层4、5、6、7号房，建筑面积为252.49平方米，剩余302平方米为小区配套用房，原告何廷享有该302平方米房屋的使用权，使用年限为40年。原告何廷实际于签订《商品房买卖合同》之前的2005年12月31日向被告四川省永合实业有限公司支付了定金8万元，被告四川省永合实业有限公司向原告何廷出具了《收款收据》，该《收款收据》载明原告何廷交武青嘉苑10号楼4、5、6、7号房定金，合计554.49平方米，其中302平方米赠送使用权。2006年1月5日，原告何廷向被告四川省永合实业有限公司支付了购房款601723元，被告四川省永合实业有限公司向原告何廷出具了《收款收据》，该《收款收据》载明原告何廷购武青商务楼4楼房款，房号为4、5、6、7，合计554.49平方米，其中302平方米赠送使用权。至此，原告何廷已按《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，向被告四川省永合实业有限公司付清了购房款。2006年1月10日，成都市城乡房产管理局对买受人为何廷、出卖人为四川省永合实业有限公司的《商品房买卖合同》予以备案，备案信息反映房屋坐落于成都市武侯区武青嘉苑4楼1号，仅有1套，建筑面积266.47平方米，总价681723元。被告四川省永合实业有限公司亦按时向原告何廷交付了房屋，包括10幢4层4、5、6、7号房。原告何廷收房后装修出租使用。针对同一房屋的交易，被告四川省永合实业有限公司与原告何廷于2006年8月重新签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，将房屋的门牌号明确为10幢4层4、7号，建筑面积由252.49平方米变更为145.11平方米，购房款由681723元变更为391797元。《补充协议》特别说明，由于面积测量报告核定原因，被告四川省永合实业有限公司不能为原告何廷办理原《商品房买卖合同》约定的产权面积，经双方协商，达成协议，将产权面积变更为145.11平方米，被告四川省永合实业有限公司退还原告何廷房屋价款289926元，但对于不能办理产权面积的107.38平方米房屋，原告何廷享有使用权。所以，原告何廷除10幢4层4、7号房外，仍然继续出租使用第5、6号房。重新签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，被告四川省永合实业有限公司退还了原告何廷该房屋价款289926元。2006年9月6日，成都市城乡房产管理局对原告何廷与被告四川省永合实业有限公司重新签订的上述《商品房买卖合同》予以备案。在被告四川省永合实业有限公司与原告何廷签订《商品房买卖合同》并交付房屋以后，因被告四川省永合实业有限公司开发的成都市武侯区武青嘉苑10幢4层中，有231.33平方米为物业用房，178.05平方米为社区用房。武侯区武青嘉苑第二届业主委员会通过公产分割取得了成都市武侯区武青嘉苑10幢4层6号房屋的产权登记，建筑面积为231.33平方米。2007年4月27日，原告何廷取得了成都市城乡房产管理局颁发的房屋所有权证，载明原告何廷取得的房屋为成都市武侯区武兴一路8号（武青嘉苑）10幢4层4号、7号，建筑面积分别为35.14平方米、109.97平方米，合计145.11平方米，与重新签订的《商品房买卖合同》一致。成都市武侯区武兴一路8号（武青嘉苑）10幢4层5号房屋至今仍然登记在被告四川省永合实业有限公司名下。2015年4月7日，武侯区武青嘉苑第二届业主委员会因认为原告何廷占有、使用了武青嘉苑（武兴一路8号）10幢4层6号房屋，侵犯其所有权，而向本院提起民事诉讼，要求原告何廷搬离并赔偿损失。在该诉讼中，原告何廷认为其向被告四川省永合实业有限公司购买的商业用房包括10幢4层4、5、6、7号，除产权面积252.49平方米以外还有302平方米附赠使用权，所以拒绝接受武侯区武青嘉苑第二届业主委员会的诉讼请求。该民事诉讼案件经本院一审作出（2015）武侯民初字第2930号《民事判决书》，成都市中级人民法院二审于2016年4月25日作出（2016）川01民终325号《民事判决书》，成都市中级人民法院终审生效判决确认成都市武侯区武青嘉园（武兴一路8号）10幢4层6号房屋所有权属于全体业主，被告四川省永合实业有限公司无权处分，且原告何廷也没有支付该房屋及其他小区配套用房的对价，所以原告何廷应承担返还房屋的责任，武青嘉苑第二届业主委员会主张原告何廷侵权并要求原告何廷搬离和赔偿损失107568.45元的请求成立。该终审判决生效后，原告何廷承担了赔偿武侯区武青嘉苑第二届业主委员会损失的费用107568.45元及诉讼费8425元，合计115993.45元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、《商品房买卖合同备案表》、本院（2015）武侯民初字第2930号《民事判决书》、成都市中级人民法院（2016）川01民终325号《民事判决书》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。本院认为，被告四川省永合实业有限公司在2006年1月与原告何廷第一次签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，明确做出了承诺，即除了原告何廷所购买的252.49平方米建筑面积的房屋外，另向原告何廷赠送302平方米物管用房、社区用房的使用权，虽然当时这些物管用房和社区用房尚登记于被告四川省永合实业有限公司名下，但这是基于被告四川省永合实业有限公司系整个小区楼盘的开发商的缘故，既然有些房屋属于物管用房、社区用房，将来必然会过户给相应的权利人，所以被告四川省永合实业有限公司并无处分权，被告四川省永合实业有限公司擅自向原告何廷承诺赠与这些房屋的使用权，属于无权处分而无效。也正是如此原因，被告四川省永合实业有限公司才于2006年8月与原告何廷重新协商达成一致意见，双方重新签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，明确将出售给原告何廷的房屋减少为145.11平方米，即仅涉及该小区10幢4层4、7号房，被告四川省永合实业有限公司因此退还了原告何廷相应的购房款，即双方已就商品房交易达成了新的约定，该新的约定不侵犯其他人的合法权利而切实可行，所以原告何廷在此后取得了相应的产权证。但《补充协议》中被告四川省永合实业有限公司所承诺的“不能办理产权面积的107.38平方米房屋，原告何廷享有使用权。”，也属于无权处分而无效。事实上，原告何廷也没有支付所谓享有使用权部分房屋面积的对价。因此，原告何廷与被告四川省永合实业有限公司之间的商品房买卖合同关系的范围，仅限于该小区10幢4层4、7号房，原告何廷仅能因此取得该小区10幢4层4、7号房的物权，对于此外的房屋，原告何廷不会自然取得使用权，对此，原告何廷在与被告四川省永合实业有限公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》时就应当知道。对于《补充协议》中的无效处分，被告四川省永合实业有限公司作为知悉房屋权属信息的一方过错较大，而原告何廷在不支付对价的情况下即希冀获得所购买的房屋以外的相当大面积的房屋使用权，对造成无权处分亦有一定的过错。所以，在武侯区武青嘉苑第二届业主委员会提起诉讼要求其搬离后仍然拒绝搬离，最后被判决赔偿损失和承担诉讼费用，此为无效处分给原告何廷造成的直接经济损失，应当由被告四川省永合实业有限公司、原告何廷分别按照其过错程度承担。本院酌情确定由被告四川省永合实业有限公司、原告何廷各承担70%、30%的经济损失，即被告四川省永合实业有限公司向原告何廷赔偿115993.45元的70%即81195.42元。由于无权处分的无效性，因此无权处分所可能带来的预期利益不成立，所以原告何廷所请求的所谓赠送使用权的房屋可能带来的逾期收益即间接经济损失，本院不予支持。至于被告四川省永合实业有限公司是否构成一房两卖，本院认为，因为原告何廷亦有过错，所以被告四川省永合实业有限公司对原告何廷不构成一房两卖。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告四川省永合实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告何廷81195.42元；二、驳回原告何廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19825元，减半收取9912.5元，由原告何廷承担9412.5元，被告四川省永合实业有限公司承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 赵 阳二〇一六年九月二十七日书记员 杨谨荣