江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3963号上诉人（原审原告）：赵祥，男，1992年2月26日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：高雷，男，1981年11月19日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：鼓楼区泰居房产中介服务部，住所地徐州市鼓楼区环城办事处坝子街弘辉大厦1-116室。经营者：李秀权，男，1991年6月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱壮壮，该部员工。上诉人赵祥因与被上诉人高雷、鼓楼区泰居房产中介服务部（以下简称泰居房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵祥上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担诉讼费用。事实与理由：一审法院认定上诉人主张高雷违约的理由不成立，理由是上诉人未提供证据证明上诉人告知被上诉人租赁房屋的用途，也未举证证明被上诉人进行了相应的承诺。但在庭审中，泰居房产明确表示上诉人告诉了其租赁房屋的用途，并且其在签订合同时向高雷说明，且高雷也没有否认。故应认定二被上诉人在合同签订前，均知道上诉人租赁房屋的用途，且对该用途表示同意。后被上诉人不能按约履行合同，应认定其违约，上诉人享有法定解除权，可以解除合同，并要求被上诉人承担违约金。一审法院对此事实不予认定，而让上诉人自己举证，认定事实、适用法律错误。上诉人于2020年2月28日向高雷发出解除合同通知书，有德邦快递信息单一份和高雷自认的微信收到通知证明。且高雷已在其他平台发布新的招租信息，故应认定双方合同解除的时间为2020年2月28日。一审法院认定解除合同时间为2020年7月1日，没有事实和法律依据。据此，请求二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。高雷辩称：不认可上诉人的上诉意见，一审判决正确。泰居房产辩称：上诉人的上诉请求和其没关系，其不承担责任。赵祥向一审法院起诉请求判令:1.解除其与高雷签订的房屋出租协议；2.高雷返还其租金及房屋押金29200元并赔偿其装修损失18000元；3.高雷向其支付违约金10000元；4.泰居房产对上述诉请承担连带责任。一审法院查明：2019年6月10日，赵祥（乙方承租人）与高雷（甲方出租人）及泰居房产（居间人）签订了《房屋出租协议》，约定：房屋坐落于徐州市鼓楼区尊悦府邸3号楼15-1202，面积450.65平方米；甲方保证向乙方出租的房屋拥有所有权（使用权），如本房屋系他有或共有，甲方保证已经其他权利人同意并取得书面委托签署本协议，否则给对方带来的所有损失由其承担；租赁期限自2019年6月26日起至2022年6月25日止；租金每年人民币柒万壹仟捌佰元整，押金陆仟元由甲方保管；由乙方支付给居间方居间服务费陆仟元，签署本协议时付清，签约后居间方与甲乙方的权利义务结束；租赁期间因房屋使用产生煤、水、电、网、物业等费用由承租方承担，承租前由甲方承担；租赁期间，如甲方原因需要提前收回房屋需征得乙方同意并减免一个月房租作为对乙方的补偿，如乙方需要提前退房需征得甲方同意并多支付一个月房租作为对甲方的补偿；租赁期间内，如甲方违约，收房赔付乙方违约金壹万元，并退还剩余租金和押金；如乙方违约，赔付甲方违约金壹万元；等等。合同签订当日，赵祥向高雷支付租金71800元及房屋押金6000元，赵祥向泰居房产支付中介费4800元。2019年7月13日，徐州苏宁广场物业服务中心向徐州苏宁广场E号楼15单元1202室发《整改通知单》：服务中心在巡查时，发现贵户违反相关规定，未经允许擅自将住宅改变为经营用房，现通知贵户，立即停止违章违规行为，并于2019年7月20日前整改恢复原状。2020年2月1日至2020年2月28日，赵祥与高雷通过微信多次沟通，商谈租赁合同的履行、因疫情减少租金及合同解除等相关事宜。2020年2月28日，赵祥通过微信及邮寄方式向高雷发出《告知》：“本人赵祥与高雷在2019年6月10日签订租房协议，租用高雷位于徐州市鼓楼区房屋，用于经营美容院，租期2019年6月26日至2022年6月25日，并一次性交付高雷2019年6月26日至2020年6月26日房租，共计71800元整，及房屋押金6000元整，合计77800元整。现因苏宁广场物业不允许此栋楼房进行商务营业，故决定解除合同，并于2020年2月28日清空房屋，履行完退房义务。并要求高雷退还2020年3月1日至2020年6月26日房租23200元，及房屋押金6000元，合计29200元整。”赵祥陈述，其于清空当日将房屋钥匙交给了物业管理处，于2020年6月20日晚7时30分左右通过微信告知高雷。高雷称物业保管单显示赵祥于2020年6月18日向物业交付钥匙，赵祥于2020年6月20日发微信告知高雷，高雷于2020年7月到物业收回钥匙。赵祥称在签订合同前已告知高雷、泰居房产租房用途为做美容用的。为证明高雷承诺出租房屋可用于办公，赵祥提供泰居房产发布于2020年2月19日在58同城发布的信息截图及“苏宁房东高雷”于2019年5月24日发布的朋友圈截图，均显示苏宁广场房屋“可居住，可办公，可做工作室”。高雷对该两份截图的真实性无异议，但称2019年5月24日发布的朋友圈时还不认识赵祥。泰居房产对该两份证据未发表质证意见。另查明，赵祥认可在其承租涉案房屋期间尚欠物业费4426.20元、公共能耗费400元。一审认为认为：高雷提起反诉应当缴纳案件受理费，其未缴纳反诉案件受理费，应当按照撤回反诉处理。依法成立的合同，自合同成立时生效。但一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，赵祥与赵雷、泰居房产之间的合同依法成立。赵祥诉称高雷的欺诈行为导致其无法继续经营，但赵祥并未主张变更或者撤销房屋租赁合同。故无论赵祥主张的欺诈是否成立，均与本案无关联性。相关法律规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案的合同约定，赵祥与高雷订立了书面的房屋租赁合同。除书面约定外，高雷在发布的招租广告中表述，出租的房屋“可居住，可办公，可做工作室”，该广告对房屋的用途作出了明确的说明，应视为要约，也构成合同的主要条款。高雷提供的房屋应当符合“可居住，可办公，可做工作室”的使用功能。根据《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》的相关规定，允许将满足一定条件的住宅用房登记为市场主体住所（经营场所）。对于实行住所和经营场所分离，或者从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、商务秘书、咨询代理等无污染、无安全隐患行业的市场主体，应允许将住宅作为住所（经营场所）进行登记。对于涉案房屋，即使为住宅，也能满足“可居住，可办公，可做工作室”的使用功能。故高雷提供的出租房屋并不违反约定。关于赵祥的签订合同前已告知赵雷、泰居房产租房用途为做美容院的陈述，赵祥未提供证据证明其进行了告知，也未举证证明高雷进行了相应的承诺。赵祥的该陈述不予认定。无论涉案房屋是否满足经营美容院的条件，高雷均不构成违约。故赵祥诉称高雷违约的主张，依法不予认定。关于合同的解除，合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，赵祥主张高雷违约致使不能实现合同目的的事实主张不成立，也未举证证明本案存在其他的合同法定解除情形，赵祥不享有合同的法定解除权。但合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，赵祥与高雷在合同中也对协商解除进行了约定，“如乙方需要提前退房需征得甲方同意并多支付一个月房租作为对甲方的补偿”。赵祥于2020年2月28日向高雷发出解除合同告知，高雷未作出同意的意思表示。但赵祥于2020年6月20日告知高雷钥匙交至物业，高雷也自认于2020年7月到物业收回钥匙。高雷收回钥匙的行为，应当视为同意赵祥解除合同。高雷对收回钥匙的具体日期不能明确表述，认定为2020年7月1日。故赵祥与高雷的租赁合同于2020年7月1日已解除。根据赵祥与高雷之间的约定，赵祥解除合同应当多支付被告高雷一个月的租金5983.33元（71800元÷12）。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，房屋租赁期间为2019年6月26日至2020年7月1日，该期间为新冠病毒疫情爆发流行期间。赵祥承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致赵祥没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对赵祥明显不公平，赵祥也曾经向高雷请求减免租金，结合本案的实际情况，根据公平原则，变更赵祥承租期间的租金为59800元。高雷收取赵祥租金71800元，合同解除后，高雷应当返还赵祥租金12000元，返还赵祥押金6000元。根据合同约定，租赁期间因房屋使用产生煤、水、电、网、物业等费用由承租方承担，赵祥承租期间欠物业费4426.20元、公共能耗费400元，应当予以抵扣。赵祥要求高雷赔偿装修损失18000元，因高雷对解除合同没有过错，且赵祥也未举证证明装修损失的具体数额，对于该诉请，不予支持。赵祥主张的违约金10000元，因无证据证明高雷违约，该诉请不予支持。赵祥主张的泰居房产承担连带责任的诉请，无事实及法律依据，不予支持。综上，高雷应当返还赵祥租金及房屋押金合计7190.47元（12000元+6000元-5983.33元-4426.20元-400元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、高雷于判决生效后十日内返还赵祥房屋租金及房屋押金合计7190.47元；二、驳回赵祥的其他诉讼请求。案件受理费530元，由赵祥负担480元，由高雷负担50元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据现有证据，高雷仅是承诺涉案房屋“可居住，可办公，可做工作室”，一审法院对此已经分析认定符合相关规定，本院不再赘述。至于赵祥称租赁房屋时已经告知高雷其租房用途为做美容院，高雷对此并未明确认可，也无证据证明高雷对此作出承诺，同时本案租赁合同亦未对此作出约定。因此，赵祥据此主张高雷存在违约行为，不予支持。关于本案租赁合同解除的时间问题，赵祥主张其于2020年2月28日向高雷发出解除合同通知书，且高雷已在其他平台发布新的招租信息，故应认定双方合同解除的时间为2020年2月28日，但高雷并未在赵祥发出上述通知后作出同意的意思表示，赵祥无权单方解除合同，一审法院以高雷收回涉案房屋钥匙的时间即2020年7月1日作为合同解除时间，并无不当。综上，赵祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由赵祥负担。本判决为终审判决。审判长  汪佩建审判员  秦国渠审判员  张 洁二〇二一年六月三日书记员  陈斯雅