辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终3828号 上诉人(原审被告)：宋国圣，男，1974年11月30日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 被上诉人(原审原告)：大连成园物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树街20号。统一社会信用代码91210211756064119A。 法定代表人：荣波军，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵亚洲，该公司员工。 上诉人宋国圣因与被上诉人大连成园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋国圣上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.被上诉人对上诉人房屋屋顶、墙体裂缝、漏水发霉等按标准做好防水维修；3.被上诉人赔偿上诉人及家人身心健康及精神造成的赔偿损失费两万元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。被上诉人未履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》约定的物业服务事宜，已构成根本违约，合同目的无法实现，上诉人不应承担物业费用。上诉人在一审庭审中已经提供充分的证据证明自上诉人入住温泉花园小区以来，被上诉人未按照合同约定提供物业服务，所居住的房屋多处漏水，墙体裂缝至今未能修复。根据《中华人民共和国合同法》第94条第4款规定及合同的相对性，被上诉人的不完全履行已经构成根本违约，上诉人可以要求解除物业服务合同，所以一审法院判决上诉人承担70%的物业费显然不合理。二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，并且在受委托期间，多次受到行政部门的处罚以及小区业主的举报及投诉，造成了温泉花园小区物业管理混乱，造成上诉人的生活困扰，被上诉人应承担相应的赔偿责任。在被上诉人管理期间，小区生活垃圾无人处理，路灯被毁，以上这些问题解决均是被上诉人的职责，因其不作为导致给上诉人的生活造成了极大的困扰。此外，被上诉人未按要求进行相关安全检查，严重影响上诉人乃至整个小区业主的人身安全。由此可见，被上诉人的物业服务根本不符合物业公司的服务标准，存在职责上的不作为，安全意识的淡薄等现象，被上诉人要求上诉人支付物业服务费不应得到支持。三、一审法院判决上诉人承担物业费的70%，仅减免30%的比例不合理。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的问题并提供了充分的证据，足以证明被上诉人在受托期间，在物业管理服务上基本不作为的事实。被上诉人不仅没有享受到物业服务，而且因为被上诉人的不作为，导致上诉人的生活环境存在着安全隐患，一审仅认为被上诉人承担30%及减免500元物业费的责任，而上诉人承担70%的物业费，显然是不公平的。 大连成园物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，表示服从一审判决。 大连成园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠的物业管理费4445元（自2014年1月至2019年12月，按每平方米0.96元/月计算）及滞纳金333元（按年息1.5%计算），合计4778元；2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告系温泉花园住宅小区（位甘井子区）的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与原告签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托原告对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，原告继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。又查，被告于2009年6月搬入温泉花园住宅小区的148号楼3单元5层3号房屋，该住宅的建筑面积为68.03平方，居住期间，该房屋顶棚出现过渗漏现象。2014年之前，被告按当时的收费标准全额交纳了物业管理费。2014年以后，被告则以原告的管理与服务不符合合同约定、房屋渗漏未彻底解决、小区多次被弃管以及每平方米0.96元/月的收费标准不合法为由拖欠相关物业管理费。截止到2019年12月31日，被告已累计拖欠七十二个月的物业管理费4445元未付。原告多次向被告索款未果，遂诉讼来院。同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与原告发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由原告继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向原告交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向原告送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，原告遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经一审法院和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，原告在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予原告行政处罚了一次。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系原告与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对原告和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及本案被告都具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。涉案合同签订以后，原告作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，原告还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于原告提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少被告此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。另外，由于原告房屋的顶棚渗水问题尚未彻底解决，故应在折算前扣除物业费500元。现，原告请求判令被告立即支付物业管理费，与法有据，对其合理部分予以支持。至于原告请求的滞纳金一节，证据不足，不予支持。关于被告当庭提出的抗辩意见，其中关于房屋渗漏、服务存在瑕疵部分的相关意见，理由适当，予以采纳；另外其他各项意见，无据认定，不予考虑。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告宋国圣给付原告大连成园物业管理有限公司物业管理费2761.5元（以被告拖欠的物业管理费4445元扣除500元后的70%计算）。二、驳回原告大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取，原告预交），由被告承担，此款应同上述款项一并给付。 本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，上诉人提交光盘一张、照片六张，拟证明物业不履行维修义务致使上诉人房屋多处漏水、发霉，被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人二审提供的证据，虽然被上诉人不认可光盘和照片所反映内容的真实性，但未提交证据予以推翻，本院对上诉人提交的证据予以采信。综上，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》约定，被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，被上诉人在一定程度上履行了物业服务合同中约定的义务，其中存在房屋漏水维修不及时、卫生清扫维护不到位、小区基础设施和绿化养护不全面等瑕疵问题尚不足以构成免除上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了一定程度的物业服务，宋国圣作为业主应当履行交费义务。至于上诉人举证证明了被上诉人在多方面未能尽职履行义务一节，因上诉人无据否认被上诉人是该小区唯一物业服务单位，且已经为该小区提供多项物业服务的事实，一审法院综合考虑物业服务情况后酌定扣除500元后按照70%计算应交物业费且免除了滞纳金，该处理较为得当。 关于上诉人提出“要求被上诉人维修房屋漏水问题”、“赔偿上诉人及家人身心健康及精神造成的赔偿损失费两万元”的上诉请求，本院认为，该两项请求与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，且宋国圣在一审中也没就要求物业承担继续履行、采取补救措施和赔偿损失问题提出反诉请求，因此，上诉人的此两项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。 综上，宋国圣的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元（上诉人宋国圣已预交），由上诉人宋国圣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁大勇 审 判 员 王 歆 审 判 员 王 迪 二〇二一年六月二日 法官助理 邹 璇 书 记 员 郑 爽