江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终1652号上诉人（原审被告）：兴化市祥众房屋销售有限公司，住所地兴化市英武南路昭阳国土所西侧。法定代表人：陈长宽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨雨明，江苏兴华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仲国银。被上诉人（原审原告）：张美华。两被上诉人共同委托诉讼代理人：嵇金龙、吴爱銮，江苏四牌楼律师事务所律师。上诉人兴化市祥众房屋销售有限公司（以下简称祥众公司）因与被上诉人仲国银、张美华商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第2518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。祥众公司上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回仲国银、张美华的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清，1、一审认定涉案购房款已经付清，没有事实依据，不能成立。被上诉人购房款没有付清，故祥众公司可以顺延交房；2、一审认定祥众公司于2009年12月31日以兴化市昭阳镇沙跺自然村房屋拆迁工作领导小组办公室的名义通知仲国银、张美华交房没有事实依据，事实上祥众公司并没有向被上诉人发出交房通知，系仲国银、张美华擅自占据案涉房屋并进行装修使用，这一点其在另案中是承认的，仲国银、张美华擅自使用房屋导致工程无法进行竣工验收，对此其负有不可推卸的责任，而一审判决对该事实没有作出认定，明显不公。二、一审未追加案涉房屋的建设单位为本案当事人，程序不当。三、一审判决结果不当，仲国银、张美华已经实际使用了案涉房屋并办理了所有权证，在其没有将案涉房屋恢复原状返还祥众公司的情况下，不存在再次交付的问题，且客观上也不具备进行消防等验收的条件。仲国银、张美华答辩称：1、案涉房屋购房款已经全部付清，按照交易习惯，我们已经取得产权证这足以证明购房款已付清；2、一审认定祥众公司在2009年12月31日以兴化市昭阳镇沙跺自然村房屋拆迁工作领导小组办公室名义通知交房事实依据充分；3、一审程序正当，本案系合同纠纷，案涉房屋建设单位并非合同主体故不需要追加其为本案当事人。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。仲国银、张美华向一审法院起诉请求：1、判令祥众公司继续履行房屋买卖合同义务，限期交付验收合格的沙垛新村A区1号楼第四层非住宅房屋。2、祥众公司赔偿迟延履行合同义务造成其的经济损失50万元。一审法院查明：仲国银、张美华与祥众公司于2009年1月15日签订了房屋买卖合同一份（合同编号A-020），约定仲国银、张美华向祥众公司购买沙垛新村A区1号楼第四层的约575平方米非住宅房屋，房屋总价款为1485800元，祥众公司于2009年8月30日前将经验收合格的房屋交付给仲国银、张美华使用。直到2009年12月31日，祥众公司才以兴化市昭阳镇沙垛自然村房屋拆迁工作领导小组办公室的名义通知仲国银、张美华交房，交房后仲国银、张美华在对该房进行旅馆用途装璜申领有关证照时才知道该幢大楼未经消防验收及峻工验收，无法取得特种行业许可证及营业执照，仲国银、张美华至今不能开业经营，仲国银、张美华一直与祥众公司及其相关部门协调未果，2010年12月2日祥众公司就该非住宅房屋，为仲国银、张美华在兴化市房产主管部门办理了房屋所有权证（兴房权证兴化字第××号）。目前仲国银、张美华已付清涉案购房款，但祥众公司一直未能按法律规定及合同约定向仲国银、张美华交付经验收合格的房屋。仲国银、张美华诉至法院，要求支持诉请，庭审后仲国银、张美华就主张的赔偿损失，申请待实际损失证据充分，另行提起诉讼。另查，兴化市沙垛新村A区1号楼的建筑单位是兴化市昭阳镇沙垛自然村房屋拆迁工作领导小组办公室，负责人是陈长宽，职务是领导小组办公室主任。到目前为止该工程没有消防验收。一审法院认为：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。依法成立的合同，受法律保护。仲国银、张美华与祥众公司就商品房买卖事宜签订了买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，并经祥众公司向兴化市房产主管部门为仲国银、张美华办理了房屋所有权证，应当认定其成立并生效。双方根据合同享有权利，履行义务。祥众公司应当依照合同约定，将经验收合格的房屋交付给仲国银、张美华使用。合同就仲国银、张美华付款、祥众公司交房以及逾期付款或交房应当承担的违约责任进行了约定，仲国银、张美华已付清涉案购房款，但祥众公司未能依约交付经验收合格的房屋，违反了合同约定，应依约承担继续履行的违约责任。且该涉案房屋的消防验收涉及到公共利益和公共安全，祥众公司的抗辩理由和请求，无事实和法律依据，依法不予采信。仲国银、张美华就主张的赔偿损失，申请另行提起诉讼，照准。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：被告兴化市祥众房屋销售有限公司继续履行仲国银、张美华与其于2009年1月15日签订的房屋买卖合同（合同编号A-020），并于判决生效后十日内将经验收合格的兴化市沙垛新村A区1号楼第四层非住宅房屋（兴房权证兴化字第××号）交付给仲国银、张美华。诉讼费8800元，由被告兴化市祥众房屋销售有限公司负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人仲国银、张美华提供销售不动产统一发票一份，证明案涉房屋房款已经全部付清，被上诉人对该发票的真实性没有异议，但认为开具发票和收取全部购房款之间没有必然联系。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：祥众公司与仲国银、张美华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应依照诚实信用原则恪守履行。仲国银、张美华已经按照合同约定向祥众公司交付了购房款，祥众公司亦应当按照合同约定向仲国银、张美华交付验收合格的房屋。现祥众公司认可交付仲国银、张美华的房屋没有经验收合格，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，仲国银、张美华请求祥众公司承担继续履行违约责任、限期交付验收合格房屋的请求应予以支持。祥众公司上诉称因仲国银、张美华没有付清房款，其可延期交房。祥众公司制作的价格结算明细表、销售不动产统一发票等证据能够证明仲国银、张美华已经付清了案涉房屋的购房款，且祥众公司也已经为仲国银、张美华办理了房屋所有权证书，故祥众公司该上诉理由不能成立；关于祥众公司所提的原审认定其于2009年12月31日以兴化市昭阳镇沙跺自然村房屋拆迁工作领导小组办公室的名义通知仲国银、张美华交房没有事实依据，其并未向仲国银、张美华交付房屋，系仲国银、张美华擅自使用房屋。原审依据兴化市昭阳镇沙跺自然村房屋拆迁工作领导小组办公室向仲国银出具的《关于限期办理购房手续的通知》该通知载有案涉房屋已经交付使用的内容，结合案涉房屋的建设单位为兴化市昭阳镇沙跺自然村房屋拆迁工作领导小组办公室，其负责人与祥众公司法定代表人为同一人等事实作出该认定并无不当；仲国银、张美华确实在另案中陈述：“合同约定的交房时间到了之后，在祥众公司没有通知其交房的情况下，其进入房屋进行装潢”，但祥众公司不但没有制止仲国银、张美华擅自使用房屋，并于2009年12月31日通知仲国银、张美华交房，后又于2010年12月2日帮其办理房屋产权证，故应当认定是祥众公司向仲国银、张美华交付了案涉房屋，且祥众公司也未能举证证明房屋没有经验收合格系因之前仲国银、张美华擅自使用而造成，因此祥众公司的该上诉理由亦不能成立。关于本案是否应当追加案涉房屋建设单位为当事人的问题，本案系仲国银、张美华依据房屋买卖合同要求出卖方祥众公司继续履行合同，而案涉房屋的建设单位非合同相对方，故不应当追加其为本案当事人。祥众公司还上诉称在仲国银、张美华没有将房屋恢复原状返还祥众公司的情况下，不存在再次交付，也不具备验收条件。因仲国银、张美华已实际使用房屋并办理了产权证，故祥众公司只要使房屋验收合格就是向仲国银、张美华履行了交付验收合格房屋的义务，不需要返还再重新交付，另祥众公司也未举证证明在房屋没有恢复原状返还的情况下无法验收合格的证据，故对祥众公司的该上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人兴化市祥众房屋销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一六年九月十三日书记员  陆超凡