辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终8873号上诉人（原审被告）：边宇红，女，1975年10月25日出生，汉族，住址：沈阳市苏家屯.委托代理人：闫学刚，辽宁国奥律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：吕强，男，1978年9月4日出生，汉族，住址沈阳市东陵区.委托代理人：肖亮，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张礼伟，男，1971年8月26日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人：孔雷，沈阳市沈河区正阳法律服务所法律工作者。委托代理人：孙贺（张礼伟妻子），1971年5月11日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路399号。组织机构代码：24338732-6。法定代表人：杨掌法，该公司董事长。委托代理人：赵国锋，辽宁奉天诚信律师事务所律师。委托代理人：许晋，该公司职员。上诉人边宇红因与上诉人吕强、被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城物业”）、被上诉人张礼伟买卖合同纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民三初字第02448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结张礼伟诉称，2014年10月5日，张礼伟、边宏宇与中介三方一同到沈阳绿城物业服务有限公司咨询购买其位于“沈河区文艺路19号帝王国际花园下停车位（H区09号）”地下停车位事项，因沈阳绿城物业服务有限公司承诺此地下停车位没有使用权纠纷可以买卖，于是张礼伟立即与沈阳绿城物业服务有限公司签订《地下停车场车位物业服务协议》并交纳费用480元。在签订《地下停车场车位物业服务协议》后，于当日张礼伟通过房产中介机构——辽宁5**不动产地王加盟店与边宇红签订《房屋买卖合同》，购买“沈河区文艺路19号帝王国际花园下停车位（H区09号）使用权”，一次性支付总价款29万元。张礼伟在此车位二十天的过程中，与2014年10月28日张礼伟发现该车位被他人强占并将张礼伟车辆强行拖走，于是张礼伟无奈与当天报警，后沈阳市公安局五里河派出所出警，经派出所与沈阳绿城物业服务有限公司核实，吕强于2013年11月10日从原车位使用人薛菲处取的车位，而边宇红双方在购买合同中约定，如因停车位发生使用权纠纷由边宇红负全责，但目前此车位一直有案外人吕强使用，致使张礼伟无法使用此停车位，张礼伟无奈诉至法院，请求判令：1、解除张礼伟与边宇红的买卖合同并返还购买停车位的款项人民币29万元：2、请求边宇红、绿城物业赔偿由此造成的损失人民币14,500元;3、诉讼费由边宇红、绿城物业承担。沈阳绿城物业服务有限公司辩称：从张礼伟的是诉讼请求来看，本案与我没有关系。边宇红辩称不同意张礼伟的诉讼请求，1、边宇红从战喆处购买车位，后在绿城物业处办理了变更手续并交纳了管理费，并签订协议，后边宇红将车位出卖给张礼伟，转让时张礼伟已到我物业处核实了车位的状态和产权，并以确认，是在张礼伟确认后购买的车位，并且张礼伟购买车位后以实际占有使用了车位，合同已履行完毕。2、从所谓的报警后，车位一直属于控制状态，张礼伟能合法使用而不使用，所以边宇红不同意张礼伟的诉讼请求。即便是解除合同，责任也应该由沈阳绿城物业服务有限公司承担，包括车位款返还及赔偿，因为在交易过程中，被阳绿城物业服务有限公司具有明显过错。原审第三人吕强述称：车位所有权属于第三人，第三人与2013年11月10日从薛菲处购得涉诉车位，价款30万元，并至帝王物业公司办理了登记，第三人在当时当日与帝王物业公司也签订了物业服务协议，缴纳了物业费，共计240元，涉诉车位应属第三人为使用权人，张礼伟、边宇红、绿城物业之间诉争合同应属无权处理。因该车位一直由第三人使用，张礼伟、边宇红、绿城物业之间的合同利益处于不能履行状态，同意张礼伟解除合同的请求。原审法院经审理查明，2014年10月4日，张礼伟与边宇红通过中介机构签订《房屋买卖合同书》一份，张礼伟作为买受方（乙方），边宇红作为出卖方（甲方），“517不动产地王加盟店”作为居间方（丙方），该合同第一条约定“交易房产坐落于沈阳市沈河区地王国际花园地下车位H9号，用途为：停车”；第二条约定“1、甲方承诺是该房屋的合法拥有人，并且是依法取得了房屋产权的，或暂时未依法取得房屋产权，但经房屋产权人授权或经追认的，甲方有权出售该房屋，并保证如实陈述此房屋权属情况和其他具体状况，不得虚假隐瞒，如因房屋产权问题而导致交易失败或者由此引起的法律责任及直接经济损失全部由甲方承担；2、甲方承诺已就出售该房屋一事取得了全体房产共有人的一致同意，否则愿承担办理产权过户不能的违约责任……4、甲方承诺该房屋不存在抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由甲方承担由此引起的全部赔偿责任，并赔偿乙方因此遭受的经济损失”；第四条约定“1、双方约定上述房屋售价合计为人民币贰拾玖万元整（小写：290,000元）”；第五条约定“经甲乙双方商定，共分两次过款。1、乙方在签订本合同之日起当日内，向甲方支付购房定金人民币壹万元整（小写：10,000元），在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接转为购房款。2、甲乙双方协商好，签订合同当日起两日内去物业办理车位更名手续，之后乙方一次性支付甲方280,000（大写：贰拾捌万元整）”；第八条约定“6、甲乙双方未约定定金的，如果发生违约，违约方应按交易价格的5%作为违约金赔偿对方；7、如因甲方或乙方违约，造成法律诉讼的，违约方除须承担本合同约定的违约金责任外，还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用”；第十条约定“甲方承诺，该车位是甲方本人购买，如以后发生以前车位原主人薛菲财产纠纷甲方负全责”。签订合同当日即2014年10月4日，张礼伟给付边宇红人民币10,000元，边宇红出具《收条》载明“今收到张礼伟购买沈阳市沈河区地王国际花园地下车位H9的定金，金额为：人民币壹万元整（10,000元）”，次日即2014年10月5日，张礼伟给付边宇红人民币280,000元，边宇红出具《收条》载明“今收到张礼伟支付的购房全款280,000元整（大写：贰拾捌万元整）。房屋地址：沈阳市沈河区地下车位H9号”，当日即2014年10月5日，张礼伟与沈阳绿城物业服务有限公司签订《地下停车场车位物业服务协议》一份，张礼伟作为乙方，沈阳绿城物业服务有限公司作为甲方，该协议第一条约定“车位位置：H9，协议生效期：永久，车牌号：辽ANM2**”；第二条约定“一、甲方的权利和义务：4、甲方负责确保乙方车位的正常使用；5、甲方负责维护停车场的正常通行秩序；6、甲方负责定期收取经物价主管部分批准的车位物业服务费；二、乙方的权力和义务：1、乙方应向甲方提供真实、详细的车辆资料；2、乙方应按约定的时间如数交纳车位物业服务费；3、乙方停放在所购置停车位的车辆，必须是本协议中约定的车辆，如有变更，及时通知物业服务中心”；第三条约定“1、收费标准：每个车位每月物业服务费80元；2、费用收取方式：首次入住交纳一年，一年以后每半年或一年收取一次”，签订《地下停车场车位物业服务协议》当日即2014年10月5日，张礼伟给付沈阳绿城物业服务有限公司人民币480元，沈阳绿城物业服务有限公司开具的《辽宁地方税务统一发票》载明“项目：车位费141001-150331，单位月，数量6，单价80，金额480”。签订《房屋买卖合同书》、《地下停车场车位物业服务协议》后，边宇红将车位交付张礼伟，沈阳绿城物业服务有限公司亦交付张礼伟地下停车场IC卡钥匙。2014年10月28日，原审第三人吕强认为案涉H区09号车位系其所有，遂与张礼伟产生纠纷，张礼伟通过110报警，沈阳市公安局沈河分局五里河公安派出所出警。另查明，薛菲、战喆原系夫妻，沈河区文艺路地王国际花园H区09号地下停车位使用权原系薛菲从沈阳银基发展股份有限公司处购买，2014年1月15日，薛菲出具《放弃书》一份，载明“今本人薛菲愿意自动放弃薛菲与战喆共同财产（车位一个H区09号车位），因车位没有产权证，法院无法处理，因此双方只能协商解决，所以薛菲同意给战喆，战喆可自行处理”。2014年6月10日，沈阳市沈河区人民法院作出（2014）沈河立民初字第574号民事调解书，战喆、薛菲自愿解除婚姻关系。2014年8月20日，战喆与边宇红签订《车位转让协议书》一份，载明出让人为战喆，受让人为边宇红，该协议书第二条约定“转让标的座落在沈河区文艺路‘地王花园’-1层H区09号停车位，是出让人因离婚取得个人所有使用权的停车位，有购买收款收据和受让协议为证，经受让人查验属实，双方自愿达成本协议”；第三条约定“转让价款及支付：上处停车位双方议定作价人民币贰拾捌万元转让，价款以受让人对出让人之间已形成的28万债权相抵，本协议生效后，双方之间上述债关系即已清结，原欠条丧失主张债权证据效力”；第五条约定“协议履行：出让方配合受让方到物业办理备案，如不能完成备案，出让人承担违约责任，即宣告本协议无效，恢复前述债关系，取得物业备案，受让人在出让人的协议书上签署‘已备案’备注，即具证明双方之间转让协议已履行完毕效力”。当日即2014年8月20日，边宇红与沈阳绿城物业服务有限公司签订《地下停车场车位物业服务协议》一份，边宇红作为乙方，沈阳绿城物业服务有限公司作为甲方，该协议第一条约定“车位位置：H9，协议生效期：永久，车牌号：辽A589**,车主姓名：边宇红”。现张礼伟、边宇红因车位款返还问题产生纠纷，张礼伟起诉来院。该院于2015年6月8日作出（2015）沈河民三初字第00027号民事判决书，边宇红不服该判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉，本院作出（2015）沈中民二终字第02264号民事裁定书，以原判决认定事实不清为由，将该案发回该院重审。另查明，本案在审理过程中，依法追加吕强为本案第三人。张礼伟表示放弃要求边宇红、绿城物业赔偿由此造成的损失人民币14,500元的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录，张礼伟提供的房屋买卖合同书、收条、转账凭证、地下停车场车位物业服务协议、发票、报警情况登记表、照片、地下车位使用权出让合同、民事调解书、车位转让协议书、放弃书，沈阳绿城物业服务有限公司提供的地下停车场车位物业服务协议，边宇红提供的车位转让协议书、地下停车场车位物业服务协议、发票、录音、照片等证据经庭审质证，该院予以确认，在卷佐证。原审法院认为，张礼伟与边宇红签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立、合法有效。从合同标的情况看，虽双方所签合同名为“房屋买卖合同书”，但实际买卖标的为地王国际花园H区09号地下停车位使用权，边宇红应依约交付张礼伟其具有处分权的、无纠纷的停车位使用权；从合同履行情况看，边宇红系从战喆处取得该车位，但其并未直接支付对价，而是以议定作价抵顶债务形式取得该车位使用权，且未实际使用，边宇红交付张礼伟停车位后，第三人吕强便因停车位使用权同张礼伟产生纠纷，现第三人吕强仍主张对诉争车位享有使用权，因此，边宇红未依约交付张礼伟具有处分权的、无纠纷的停车位使用权，边宇红的违约行为确致不能实现合同目的，张礼伟主张解除其与边宇红关于停车位使用权的买卖合同并返还29万元的主张，符合法律规定，该院予以支持。关于张礼伟放弃要求边宇红、绿城物业赔偿因此造成的损失人民币14,500元的诉讼请求，不违反国家禁止性的规定，该院应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除张礼伟与边宇红于2014年10月4日签订的《房屋买卖合同书》；二、边宇红于本判决发生法律效力之日起十日内返还张礼伟人民币290,000元；三、驳回张礼伟其他诉讼请求。如边宇红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,250元，保全费人民币2,170元，由边宇红承担。宣判后，边宇红不服原判，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回原审原告诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：1、原审判决在审理查明阶段对于吕强是如何取得车位以及是否合法占有车位没有查明且没有论述；2、原审判决以吕强仍主张对诉争车位享有使用权为由认定上诉人未依约交付具有处分权的、无纠纷的车位系违约没有法律依据；3、上诉人对于诉争车位具有使用权，且已到物业公司办理了更名过户手续；4、被上诉人张礼伟起诉后，该诉争车位一直属于闲置状态，吕强并未使用该车位。吕强不服原判，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人诉求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：上诉人于2013年11月10日与诉争车位承租人薛菲签订了《地下车位使用权出让合同》，以人民币30万元的价格受让了诉争车位的使用权并交付了转让金。同日双方至绿城物业处办理了登记手续，绿城物业与上诉人也于当日签订了《地下停车场车位物业服务协议》。上诉人自签订合同之日一直使用诉争车位至今。综上，上诉人享有诉争车位的使用权，但原审法院并未确认其权利。故请二审法院支持上诉人诉求，保护上诉人合法权益。被上诉人绿城物业答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。被上诉人张礼伟答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。本院认为：原审关于张礼伟与边宇红签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立、应为合法有效的认定正确。依合同约定，边宇红应依约交付张礼伟其具有处分权的、无纠纷的停车位使用权；但本案边宇红交付张礼伟停车位后，第三人吕强便因停车位使用权同张礼伟产生纠纷，现诉讼过程中第三人吕强仍主张对诉争车位享有使用权，故边宇红未依约履行向张礼伟交付具有处分权的、无纠纷的停车位使用权，边宇红的违约行为确致使张礼伟不能实现合同目的，张礼伟主张解除合同并返还价款的主张，该院予以支持并无不当。故对边宇红的上诉请求，本院不予支持。关于吕强提出本案应确认其为诉争车位使用权人的上诉请求，因吕强主和其系从薛菲处购买该车位使用权，而薛菲并非本案当事人；另本案系合同纠纷与吕强主张的确权纠纷并非同类案由，故原审对吕强的诉请未予一并审理并无不当。对于吕强的诉请，其可另案告诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,500元，由上诉人边宇红、吕强各自负担6,250元。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年九月五日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。