山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7643号上诉人（原审原告）：鲍士红。被上诉人（原审被告）：青岛嘉凯城房地产开发有限公司。法定代表人：蒋形波，职务总经理。委托诉讼代理人：王术友，山东建檩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张微微，山东建檩律师事务所律师。上诉人鲍士红因与被上诉人青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称嘉凯城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日受理，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月19日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。鲍士红上诉请求：1、依法改判被上诉人支付上诉人自2015年12月31日起至房屋综合验收之日止期间的逾期交房违约金（截至一审起诉之日共90天28638.89元）,或依法予以撤销原判并发回重审。2、本案一、二审因诉讼产生的所有费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、综合验收是商品房交付的必备条件，商品房作为特殊的商品，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需满足房屋使用人正常的居住和生活需要，涉及到工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等各方面，因此法律明确规定交付的房屋必须为验收合格。《山东省商品房销售条例》及青岛市政府明确确认青岛市商品房的交付要求为综合验收合格，而一审法院认定“单体竣工验收”的备案证为房屋验收的标准，属于对法律任意扩大解释，降低房屋验收的适用标准，导致作出一审错误判决，应予纠正。《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条、《山东省城市房地产开发经营管理条例》第34条、《山东省商品房销售条例》第37条、《青岛市建设项目竣工验收规定》第14条等相关规定，确认商品房应为“验收合格”的房屋，未经验收不得交付。本案以备案证为验收合格标准，没有任何法律或者行政机关确认“竣工备案证”可作为房屋验收合格及交付的证明，一审法院主观认定备案证=验收合格证错误，而且该备案证与验收合格没有任何联系。嘉凯城公司的行为严重违反《山东省商品房销售条例》第37条的规定，开发商应当交付“综合验收”的商品房的所有材料以及商品房买卖合同约定应当提供的其他材料。而该条另起一行的“另有约定，从其约定”仅是对商品房交付使用的验收方式是采用“签署验收交付单”还是约定的其他方式的规定，而非对房屋验收条件的选择性约定。2、嘉凯城公司于2016年4月29日前尚未取得组织竣工验收的资格，证实本案房屋未达验收标准，一审法院以备案证作为竣工验收标准严重错误，导致作出一审错误判决。根据青岛市规划局于2014年4月29日颁发给嘉凯城公司的《竣工规划核实合格证》显示，未取得该证的，任何单位（个人）不得组织竣工验收，由此可见，嘉凯城公司在2014年4月29日前尚未取得验收资格。因此，一审法院以“备案证”作为房屋验收合格的标准错误。3、嘉凯城公司利用格式条款免除书面通知上诉人交付房屋的义务，加重上诉人的责任承担，且拒不接受对交付房屋的意见发函，而一审法院仍认可嘉凯城公司的强制交房，严重损害了消费者的合法质疑权利。本案合同存在多处损害消费者权益的条款，嘉凯城公司利用格式条款，免除其应向上诉人发送书面通知的义务和责任，故意利用补充协议中字体小于正文两倍，修改合同正文关于嘉凯城公司应履行交付房屋材料、书面通知等义务，补充条款第七条至第十六条、第十八条的重大修改未作任何标明和提示，系格式形成，严重损害消费者的合法权益，应为无效。4、一审法院以违法的契约精神作为审判依据，对本案嘉凯城公司的违法行为，通过法律的形式向公众进行公开的指引和教育示范，导致作出一审错误判决。嘉凯城公司因本案合同约定的逾期交房违约金低于逾期付款违约金100倍，属于严重加重消费者责任而被行政处罚，即已被确认为违法。嘉凯城公司因违反《合同违法行为监督处理办法》而被青岛市工商局于2015年7月20日进行行政处罚，一审法院致违法事实于不顾，系破坏司法公平、公正的错误观念，一审判决以此作为法律所应遵守和倡导的精神是对法律的误解。5、一审法院适用和理解法律错误，导致作出一审错误判决。上诉人与嘉凯城公司之间是商品房买卖合同关系，一审法院在适用合同法第44条和第60条时忽略前提规定，即该条款的合同系依法成立的合同并需要双方遵守诚实信用原则，而一审法院以本案显失公平的无效条款作为判决依据明显错误。嘉凯城公司逾期交付本案房屋的违约金严重过低，显失公平，严重侵害消费者的合法权益，且经行政处罚确认为加重消费者责任100倍的条款。根据《合同法》第54条的规定，行政处罚已确认该条款属于明显加重消费者责任、显失公平的条款，即为应予撤销的无效条款。结合最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的相关规定，上诉人请求酌情提高逾期交房违约金的标准有充分事实和法律依据。被上诉人嘉凯城公司辩称，1、一审法院是以契约精神为审判依据，而非以违法的契约精神为审判依据。一审法院按照法律规定和双方签订的合同条款对本案进行依法判决，而青岛市工商行政管理局却是依据部门规章对嘉凯城公司作出处罚，且属于行政部门单方的处罚行为。该处罚与嘉凯城公司逾期交房的违约行为及责任承担无关联性。2、综合验收是商品房交付的必备条件无法律依据，嘉凯城公司取得建设工程竣工验收备案证后交房，符合合同约定和法律规定。上诉人所列的《建筑法》第六十一条等都是规定竣工验收合格后可交付使用，而非是综合竣工验收合格。只有《山东省房屋销售条例》第三十七条规定房地产开发项目综合验收报告，但该法律规定当事人双方另有约定的，从其约定，该规定不是上诉人所理解的是对验收方式的选择性约定，而是对房屋验收条件的选择性规定。且即使退一步讲，是对房屋验收条件的选择性规定，国务院《建设工程质量管理条例》属于行政法规，《山东省房屋销售条例》属于地方性法规，应当按照《建设工程质量管理条例》规定的竣工验收合格方可交房的规定执行，故上诉人主张综合验收是商品房交付的必备条件无法律依据且不符合合同约定。2016年3月29日，青岛市城乡建设委员会为涉案房屋所在的19号楼（即D1地块H1号楼）工程发放青岛市建设工程竣工验收备案证（以下简称备案证），备案证右侧中间部位载明竣工验收日期为2016年3月28日，证明涉案房屋所在的19号楼（即D1地块H1号楼）已通过竣工验收，符合合同约定的交房条件。根据备案证左侧中间部位明确记载：根据国务院《建设工程质量管理条例》的有关规定，该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，同意备案的内容，证明青岛市城乡建设委员会是根据《建设工程质量管理条例》的有关规定通过涉案房屋所在的19号楼（即D1地块H1号楼）工程的竣工验收。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，证明涉案房屋所在的19号楼（即D1地块H1号楼）工程已通过竣工验收，可以向上诉人交付房屋。3、不存在嘉凯城公司利用格式条款免除书面通知交房义务，加重上诉人的责任承担，一审法院认定嘉凯城公司的房屋交付日期为2016年3月30日，事实清楚，并无不当。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。上诉人与嘉凯城公司签订的合同，是经双方协商一致后签订的，并不属于格式条款。即使双方签订的合同属于格式合同，上诉人在合同尾部声明条款上签字、摁印，确认对合同及其附件和补充条款的全部内容进行了详细阅读，对内容明确知晓、全部理解且无任何异议，并愿意遵守履行，即足以证明嘉凯城公司采取合理的方式提醒了补充条款并对补充条款内容进行了说明。且将书面通知补充修改为报纸公告未增加上诉人的责任，也未免除嘉凯城公司的通知交房义务，故不应当确认为无效条款。合同补充条款第十六条第2款已明确约定通知可以采用报纸公告的形式送达，补充条款第八条第2款明确约定上诉人无理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为嘉凯城公司已按照交房通知中要求的交付日将房屋交接给上诉人。嘉凯城公司于2016年3月28日报纸公告通知，完成了合同约定的通知送达，交房通知中要求的交付日为2016年3月30日，故，一审法院认定嘉凯城公司的房屋交付日期为2016年3月30日，并无不当。4、涉案房屋已于2016年3月28日通过竣工验收，并不存在上诉人所述的2016年4月29日尚未取得组织竣工验收的资格，一审法院以备案证作为竣工验收标准，事实清楚，适用法律正确。上诉人所称的建设工程竣工规划核实合格证（以下简称规划核实合格证）和备案证所指的工程并非是同一概念，规划核实合格证指李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块整个工程，D1地块整个工程包括高层、洋房、别墅等。而备案证指的是李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H1-H9号楼及地下车库单体工程，仅是高层中的9个楼座及地下车库，故无法通过规划核实合格证记载的内容推断出嘉凯城公司于2016年4月29日尚未取得组织竣工验收的资格。5、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人依据合同法第54条的规定主张合同第十二条的约定为显失公平的无效条款，要求撤销并根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定酌情提高逾期交房违约金无法律依据。上诉人在一审开庭时未请求法院撤销显失公平的无效条款，且因上诉人未在一年内行使撤销权导致撤销权消灭，现上诉人已无权行使撤销权。民事主体具有设立合同关系的自由，也有权在法律允许的范围内处分自己的权益。虽青岛市工商局行政管理局单方对嘉凯城公司做出过处罚，但不足以证实在合同设立时嘉凯城公司利用上诉人没有经验，使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。上诉人与嘉凯城公司签订的合同是双方真实的意思表示，根据法律倡导和尊重契约精神，应当尊重和执行合同第十二条约定，不应当认定为显失公平的无效条款。上诉人与嘉凯城公司签订的合同已明确约定违约金计算方法，且该违约金条款是双方真实意思表示，合法有效，应当予以尊重和执行，故不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。鲍士红向一审法院起诉请求：1、被告按房屋总价款的日万分之三向原告支付自2015年12月31日应交房之日起至房屋综合验收之日止期间的逾期交房违约金（截止至起诉之日为28638.89元）；2、本案因诉讼产生的所有费用均由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月14日，原告鲍士红与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称“嘉凯城公司”）签订青岛市商品房预售合同，双方合同及其附件、补充条款约定：原告向被告购买青岛市××时代城·东方龙域×号楼×单元×户住宅，暂测面积87.39平米，房屋总价款暂定837633元。房屋交付必须符合的条件为交付房屋已通过单体竣工验收，原告按约定付清全部款项并履行了其他约定义务；被告定于2015年12月31日前将房屋交付原告，逾期应向原告支付违约金，违约金按照原告已支付房价款日万分之0.01计算，逾期超过90天，原告不退房，被告按照原告已支付房价款日万分之一计算违约金。房屋符合交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋交付通知书邮寄出7日。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一中约定了付款方式和付款期限。合同补充条款中约定，被告通知原告交房后，原告以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为被告已于交付通知中要求的交付日或集中交付日的最后一日将房屋交接给了原告。本合同项下包括交付通知在内的各项通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达，通过在青岛早报或半岛都市报发布公告送达的，自公告发布之日视为送达。原告和被告在合同尾部声明条款上签字、摁印、盖章，确认对合同及其附件和补充条款的全部内容进行了详细阅读，对内容明确知晓、全部理解且无任何异议，并愿意遵照履行等。合同签订后，2013年11月14日，原告向被告支付购房款257633元，后原告向被告支付购房款580000元。2015年12月15日，青岛市规划局李沧分局出具青规李单验字[2015]47号建设工程单体验收审查意见书，认为××上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块项目工程，符合规划单体验收要求。2016年3月28日，工程名称为李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H1-H9楼及地下车库的工程通过单体竣工验收，工程地点为青岛市××。青岛市公安局李沧分局虎山路派出所出具证明，写明青岛市李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块商品房门牌为××，共计35个楼座，涉案地块的规划楼号与现楼号名称分别为：H1号楼为19号楼、H2为35号楼、H3为34号楼、H4为20号楼、H5为33号楼、H6为21号楼、H7为32号楼、H8为22号楼、H9为31号楼。被告于2016年3月28日在半岛都市报和青岛早报上登报公告，通知嘉凯城时代城·东方龙域业主于2016年3月30日进行房屋交付。2016年5月17日，青岛市工商行政管理局向原告委托代理人作出了政府信息公开告知书，告知内容如下：“经查询，青岛嘉凯城房地产有限公司在其使用的青岛市商品房预售合同中规定购房者未按本合同约定的时间付款，应当向开发商支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之1计算；而开发商逾期交付房屋，违约金按购房者已支付的房价款日万分之0.01计算，两者对比，加重了消费者责任。青岛市工商局于2015年7月20日依据《合同违法行为监督处理办法》对其进行了处罚。”对于没有按照合同约定在2015年12月31日交房原因，被告称青岛市公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告，4月20日至10月25日期间每日7时至19时，禁止相关道路重中型载货汽车通行，重中型载货汽车确因生产生活需要在限制通行时段驶入上述限制通行区域的，应向公安机关交通管理部门申领《货车通行证》。上述事实，有原告提交收款收据、贷款合同、政府信息公开告知书；被告提交的审查意见书、青岛市建设工程竣工验收备案证、派出所证明、半岛都市报、青岛早报、交警队通告、情况说明；原、被告提交一致的的商品房预售合同及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，平等主体之间按照各自的意思表示签订合同，相关内容不违反法律规定的合法有效，约束合同双方，违反合同约定、未履行合同义务的，承担相应的违约责任。本案中，原告与被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。具体而言，原告应按照约定支付房款，被告应按照约定交付房屋。在合同履行过程中，原告已支付全额房款，被告并未按照合同约定的时间2015年12月31日交付房屋，构成违约。被告主张房屋建设过程中，存在世园会交通管制的规定影响工期，法院认为，在合同签订时双方对于世园会等活动的举办应已知晓并有合理的商业预期与规划，合同约定的交房时间为2015年12月31日，而世园会的举办是在2014年4月至10月，与被告的逾期交房没有必然联系，且交通管制并不必然导致全天无法运输、任何事由均无法运输，故对被告的该项抗辩主张法院不予采信。双方合同约定，合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。根据双方合同及其附件、补充协议、补充条款约定，房屋的交付的条件为已通过单体竣工验收；被告应在交房之日前3日通知原告办理交付房屋的手续，原告在收到该通知之日起3日内对房屋进行验收交接；被告通知原告交房后，原告以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为被告已于交付通知中要求的交付日或集中交付日的最后一日将房屋交接给了原告；通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达，通过在青岛早报或半岛都市报发布公告送达的，自公告发布之日视为送达。本案中，涉案房屋22号楼（即李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H8号楼）于2016年3月28日通过单体竣工验收，达到了合同约定的交房条件；于2016年3月28日报纸公告通知，完成了合同约定的通知送达；交付通知中要求的交付日为2016年3月30日，故被告的房屋交付日期为2016年3月30日，合同约定的交房时间为2015年12月31日，被告构成逾期交房，逾期90天，应承担相应的违约责任。原告主张房屋交付日期为房屋综合验收之日，该主张不符合双方合同约定，没有合同和法律依据，故对原告的该项主张法院不予采信。法律倡导和尊重契约精神，当事人意思表示一致达成的协议，应当予以尊重和执行。本案中，双方合同约定，逾期交房90日内违约金按照原告已支付房价款日万分之0.01计算，双方应遵照约定执行。青岛市工商行政管理局对被告嘉凯城公司作出过处罚，认为双方协议约定加重了消费者的违约责任，故消费者的违约责任应当与开发商的违约责任相对等，因在本案中未涉及原告方是否违约问题，在原告方存在违约行为的情况下是否应调低约定违约金的问题，与本案并无关联性，对于原告主张据此调高违约金比例的诉讼请求不予支持。故被告应按照双方合同约定承担逾期交房的违约责任，违约金数额按照房屋总价837633元、期限自2016年1月1日至2016年3月30日共计90天、日万分0.01，计算为75.39元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告鲍士红逾期交房违约金人民币75.39元。二、驳回原告鲍士红的其他诉讼请求。案件受理费510元（原告已预交），减半收取255元，由原告鲍士红负担254.3元，由被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司负担0.7元，被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告鲍士红0.7元。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人提交如下证据：1、《建设工程竣工规划核实合格证》，欲证明截至2016年4月29日被上诉人所建工程尚未达到组织竣工验收的标准；2、青工商合字【2015】《行政处罚决定书》，欲证明双方签订的合同系被上诉人单方提供的格式合同；3、被上诉人备案的青岛《时代城·翡翠公元》项目商品房预售合同，欲证明被上诉人对所开发的项目设立双重的逾期交房违约金标准；4、2016年5月25日市长信箱回复，欲证明商品房交付使用应通过规划、工程质量、消防等相关验收并取得相关验收合格文件，供水、供电、供热、供气等配套设施具备开通或接入条件后方可交付；5、2016年7月27日泰能天然气有限公司关于燃气挂表、通气事宜说明、业主与燃气96556客服通话录音，欲证明截至2016年7月22日，涉案房屋尚未开通燃气；上海永大电梯杨经理录音，欲证明截至上诉人一审起诉时，涉案房屋的电梯尚未交付使用；2016年4月11日拍摄的消防车无法进入小区的照片及2016年9月17日山东卫视《调查》栏目曝光东方龙域小区消防设施不达标，存在消防隐患的视频，欲证明截至2016年9月17日，消防设施仍不达标。被上诉人嘉凯城公司质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对证明事项有异议。1、规划合格证与备案证所指工程并非同一概念，规划合格证指整个D1地块项目，备案证指的是H1-H14号楼，故无法通过规划合格证推断出被上诉人于2016年6月26日取得竣工验收的资格。2、建设工程质量管理条例第16条第1款规定的竣工验收应当具备的5项条件中，没有必须取得竣工规划核实合格证才能组织验收规定。3、若被上诉人未取得组织竣工验收的资格，青岛市城乡建设委员会不会于2016年3月29日为涉案工程发放竣工验收备案证。4、根据建设工程质量管理条例第16条第2款规定，建设工程经竣工验收合格的方可交付使用，故被上诉人在取得备案证，向上诉人交付房屋，不仅符合合同约定，更符合法律规定。对证据2，该行政处罚决定书系网上打印件，真实性无法核实。即使是真实的，该行政处罚决定书是依据部门规章对被上诉人进行的处罚，而一审法院是根据法律规定及双方签订的合同条款进行的判决，故应以一审判决为准。对证据3，该预售合同无甲方及乙方的签字或盖章，真实性无法确认。即使是真实的，该合同约定的不是涉案房屋，与本案无关联性。对证据4，综合验收备案是非许可类审批事项，无强制性，根据国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定国发（2004）16号文件，已明确取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收这一证件。双方签订的合同第10条约定，涉案工程通过单体竣工验收为房屋的交付条件，被上诉人在取得竣工验收备案证，向上诉人交付房屋符合合同约定，也符合建设工程质量管理条例的规定。对证据5，该证据不能证明上诉人所主张的事实。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与嘉凯城公司所签涉案商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本院对本案争议的焦点问题评判如下：一、房屋交付条件问题。根据双方合同的约定，嘉凯城公司交付涉案房屋的条件为涉案房屋通过单体竣工验收。嘉凯城公司所提交的建设工程竣工验收备案证载明涉案房屋所在的楼座已于2016年3月28日通过竣工验收，即涉案房屋此时已具备合同约定的交付条件。上诉人称涉案房屋应通过综合验收才能交付，该上诉理由与双方合同约定不符，本院不予采信。二、逾期交房问题。嘉凯城公司于2016年3月28日依照合同约定的报纸公告方式通知包括上诉人在内的业主于2016年3月30日进行房屋交付。按照双方合同约定，嘉凯城公司应于2015年12月31日之前交付涉案房屋，故嘉凯城公司的行为构成逾期交房，应承担相应的违约责任。三、逾期交房违约金问题。首先，青岛市工商行政管理局对双方合同约定的购房者逾期支付房款应承担日万分之一的违约金与开发商逾期未超过90日交付房屋应承担日万分之0.01的违约金进行对比，认为合同对于购房者违约应承担的违约金的约定加重了购房者的责任并据此作出行政处罚，但并未认定开发商应承担的逾期交房违约金过低；其次，已付购房款日万分之0.01标准的违约金条款是对于嘉凯城公司逾期交房未超过90日的违约行为所作的约定，该条款是双方对嘉凯城公司逾期交房时间较短情形的约定，并不足以认定为显失公平。故，上诉人关于提高逾期交房违约金标准的上诉理由不成立，本院不予采信。一审按照双方合同的约定判令嘉凯城公司向上诉人支付逾期交房违约金，处理并无不当，本院不予变更。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人鲍士红的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人鲍士红负担。本判决为终审判决。审 判 长  嵇焕飞审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一六年九月二十七日书 记 员  张鲁滨书 记 员  司文雯