广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终283号上诉人（原审被告、反诉原告）：柳州市思源房地产开发有限公司。法定代表人：许谦，该公司董事长。委托诉讼代理人：焦保平，该公司法务部副部长。委托诉讼代理人：陈定中，广西信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧田益，个体工商户。委托诉讼代理人：杨云连，公务员。委托诉讼代理人：梁萍，居民。上诉人柳州市思源房地产开发有限公司（以下简称思源房开）因与被上诉人欧田益商品房销售合同纠纷一案，不服三江侗族自治县人民法院（2015）三民初字第329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人思源房开的委托诉讼代理人焦保平、陈定中，被上诉人欧田益的委托诉讼代理人杨云连、梁萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人思源公司上诉请求：一、一审法院在审理本案时，严重违法法律程序。在一审庭审过程中，法庭进行到发问环节时，上诉人代理人要求向被上诉人发问，遭到法庭拒绝。在完成法庭辩论后，上诉人代理人再次要求发问，才得到法庭允许。发问之后，法庭没有允许上诉人针对发问的问题发表辩论意见，直接进入到最后陈述阶段，上诉人认为一审法院严重违反了法庭程序，侵害了上诉人发问的合法权利和发问后发表辩论意见的权利。二、一审法院审理本案认定可延期交房的事由和计算可延期交房的天数有重大偏差。根据双方签订的合同第八条第二款，可以据实延期的事由第4点的约定，上诉人已提供证据证实被上诉人有逾期办理贷款的事由并在庭审过程中也得到了被上诉人的确认，一审法院在认定了逾期办理贷款的事实后却强加了要求上诉人证明逾期办理按揭贷款而导致工程停工的举证责任，是违法分配举证责任。根据合同约定，上诉人只需证明被上诉人存在逾期办理按揭贷款的事实，即可据实延期，一审法院增加了上诉人的举证责任，从而排除了上诉人可因上述事由据实延期的权利。上诉人对此认为，一审法院针对本条款第4点法律适用存在明显的错误，二审法院应当予以改判。根据合同第八条第二款，可以据实延期的事由第5点的约定，上诉人在一审过程中已经提交了《气象资料》、《施工日志》、《监理日志》来证明因降雨而导致停工的天数，被上诉人对上述证据的真实性均予以认可，但一审法院并没有说明上诉人不能证明上述目的的缘由，而是直接不予采纳，不能说服上诉人，也与二审法院所公布的类似案例涉及到可计算因降雨延期交房的认定标准完全不一致。综上，一审法院严重违法庭审程序，认定事实和适用法律有明显偏差，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决第一项、第二项、第四项，予以改判或发回重审。被上诉人欧田益辩称，1、逾期交房日期按照双方签订的合同约定180天后交房，现在已经拖延5年多还没有完成交房手续，验收都未过关。按照法律的规定，交房没有真正完成，正规的交房手续要经过建设部门验收合格后才可以办理交房手续。2、根据协议书，竣工日期为2009年12月27日，但直至2013年8月23日才交房，其中日期相差3年。3、按揭贷款需要房开配合通知买房者，由于房开自身工作引起的问题，评估后才可以办理按揭。思源房开是2011年9月16日才去评估，评估之后才下通知办理按揭，我们在买房的时候都已经缴纳了评估费，故不存在逾期办理按揭的行为。请求二审维持一审判决。被上诉人欧田益向一审法院起诉请求：1、思源房开承担逾期交房违约金40681元；2、思源房开自本判决之日起60日内协助办理房产证并承担违约金31715元（违约金计算至2015年4月15日）。思源房开公司在2015年7月20日提出反诉，并提出请求欧田益承担逾期支付购房款违约金40733元。一审法院认定事实：欧田益与思源房开公司于2010年7月3日签订《商品房买卖合同》，欧田益向思源房开公司购买思源.五星购物广场二期第1幢3单元201号房，该房建筑面积为127.65平方米，房屋单价为每平方米1732.64元，总房价为221171元。欧田益、思源房开双方在上述《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3项中约定：“买受人于2010年11月4日交付首期款67171元，余款154000元于2011年2月4日前向三江县信用社办理贷款手续完毕”；第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未能按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”；第八条交付期限第一款约定：“出卖人应当在签订合同之日起18个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：，4、因买受人与银行的贷款未按期办理而导致延期；5、因施工期间影响工程施工的雨天或低温天气导致延期”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：“1.退回买受方已交购房款；2.按同期人民银行利息率赔付买受方已交款在出卖方期间的利息”；第十二条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用240日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人，如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可顺延。”欧田益于签订合同当日向思源房开交付房屋首期款67171元，余下购房款154000元，欧田益于2012年7月23日向三江侗族自治县农村信用合作联社办理了按揭贷款并支付完毕。双方确认思源房开公司于2013年8月26日将诉争房屋交付欧田益使用。截止本案一审辩论终结前，该诉争房屋仍未办理房屋产权证。一审法院另查明，2014年11月22日以前，中国人民银行公布的六个月以内的贷款基准年利率为5.6%，一至三年的贷款基准年利率为6.15%。一审法院认为：根据当事人的诉辩主张，一审法院将本案的争议焦点归纳如下：一、如何计算逾期交房和逾期办证的违约金？二、思源房开公司提出的反诉是否超过诉讼时效？一、关于如何计算逾期交房和逾期办证违约金的问题。一审法院认为，在庭审之中思源房开公司亦认可其行为构成逾期交房及逾期办证，欧田益、思源房开双方只是对因下雨天及逾期办理按揭贷款而扣除交房时间的天数和违约金的计算标准存在意见分歧。对此二问题，该院评析如下：（一）关于逾期交房天数的认定问题。根据欧田益、思源房开签订的《商品房买卖合同》的约定，思源房开公司应自2010年11月4日起，18个月内将房屋交付欧田益，据此计算，交房日期应在2012年5月5日之前，而其实际将房屋交付给欧田益使用的时间为2013年8月26日。因此本案逾期交房时间为2012年5月5日至2013年8月26日，共计479天。思源房开公司主张逾期交房天数应扣除355天下雨天以及欧田益逾期办理按揭贷款的529天，但其提供的《气象资料》、施工日志、监理日志等证据都不能明确有效的证明因降雨而影响施工的日期及天数，其提供的证据也不能证实因原告逾期办理按揭贷款而导致工程停工，思源房开公司依法应承担举证不能的责任，故一审法院对思源房开公司的上述抗辩意见不予采纳。但，结合实际情况，在工程施工过程中因雨天导致停工的情况确实普遍存在，故一审法院酌情予以扣除两个月（60天）的下雨天数。欧田益主张逾期交房天数为1089天，属于计算不当，一审法院不予采纳。综上，该院确认思源房开公司逾期交房的天数为419天（479天-60天=419天）。关于逾期交房违约金按何种标准计算的问题。欧田益主张按照6.15%的年利率计算逾期交房违约金，思源房开则主张按照5.6%的年利率计算。根据前述分析，思源房开公司逾期交房天数为419天，而同期中国人民银行公布一至三年期限的贷款年利率为6.15%，故按照6.15%的年利率计算逾期交房违约金符合本案客观实际。据此，一审法院确认思源房开公司的逾期交房违约金为15614.37元（221171元×6.15%÷365天×419天=15614.37元）。（二）逾期办证天数的问题。根据欧田益、思源房开签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用240日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。思源房开将房屋交付给欧田益使用的时间为2013年8月26日，据此计算，思源房开公司应在2014年10月26日前办理房屋产权证并交付给欧田益。截止欧田益起诉之日（2015年4月15日），思源房开公司逾期办理房产证的时间合计171天。思源房开公司主张扣除欧田益迟延办理按揭贷款529天的抗辩意见，没有合同和事实依据，一审法院不予采纳。关于逾期办证违约金计算问题。欧田益、思源房开双方在《商品房买卖合同》中并未就逾期办证约定违约金或者违约金的计算方法，现欧田益主张按照6.15%年利率计算逾期办证违约金，思源房开公司则主张按照5.35%的年利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”又根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于罚息利率问题的规定：“逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；”。截止起诉之日，思源房开公司逾期办证天数为171天，而同期中国人民银行公布的六个月以内的贷款基准年利率为5.6%，按加收30%计算，逾期办证违约金可按7.28%计算，欧田益现在诉请按6.15%计算逾期办证违约金，系对己方诉讼权利的处分，符合法律的规定，本院予以支持。据此，一审法院确认思源房开公司的逾期办证违约金为6372.45元（221171元×6.15%÷365天×171天=6372.45元）。另，又因欧田益、思源房开双方约定的办证期限已届满，故欧田益诉请思源房开公司在判决之日起60日内协助办理房产证的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、关于思源房开公司提出的反诉是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，根据合同约定，欧田益应在2012年2月4日前办理银行按揭手续完毕，而欧田益实际办理银行按揭手续完毕的时间为2012年7月23日，故思源房开公司请求欧田益支付逾期付款违约金的诉讼时效应从2012年7月24日开始计算（2012年2月4日至2012年7月23日期间，因欧田益的履行行为而发生时效中断），而思源房开公司提出反诉的时间为2015年7月20日，在其未提供证据证实存在诉讼时效中断、中止的情形下，其反诉已经超出了2年的诉讼时效期间，故欧田益的抗辩理由成立，一审法院予以采纳，对于思源房开公司的反诉请求，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、柳州市思源房地产开发有限公司赔偿欧田益逾期交房违约金15614.37元；二、柳州市思源房地产开发有限公司赔偿欧田益逾期办证违约金6372.45元，并在本判决生效之日起60日内协助办理房产证；三、驳回欧田益的其他诉讼请求；四、驳回柳州市思源房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1610元，由欧田益负担1121元，由柳州市思源房地产开发有限公司负担489元；反诉案件受理费818元，由柳州市思源房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、三江县住房与城乡建设局出具房屋建筑工程和市政基层设施工程竣工验收备案表、三江县建设工程质量安全监督站出具的三江县思源五星购物广场1#楼工程质量监督报告，拟证明被上诉人购买的房屋质量符合国家规定的标准并于2013年8月20日通过竣工验收。2、网页版柳州市中级人民法院关于商品房销售合同纠纷二审判决书、2015年10月24日网页版南国今报对房开逾期交房被判违约的报道，拟证明法院通过媒体向社会公示的判决指导意见，结合了气象日志、施工日志、监理日志来确定违约逾期交房的天数。被上诉人的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但其内容有改动，与开发商和施工单位签订施工合同中的开工日期和竣工日期有偏差；对证据2真实性无异议，一审法院判决中已扣除了一定的雨季天数。被上诉人提交如下证据：1、2013年8月20日，思源房开与业主签订的协议书两份，拟证明思源房开还未将房屋交付给业主；2、2010年11月4日思源房开出具给欧田益的现金收入单据、2011年5月20日思源房开出具给卢继春的现金收入单据和抵押品出入库凭证、2010年11月15日思源房开出具给梁萍的现金收入单据和抵押品出入库凭证，拟证明逾期办理按揭是因为思源房开逾期评估造成，思源房开提出抵扣已超过诉讼时效。上诉人的质证意见为：对证据1真实性无异议，但认为协议书不能作为未交房的依据；对证据2真实性无异议，不同意被上诉人的证明目的，合同明确约定，办理银行按揭应由被上诉人向银行提供资料，与评估时间无关。本院对上诉人、被上诉人二审期间提交的证据的分析与认定：对上诉人提交的证据1，被上诉人对真实性无异议，且该证据由具备资质的国家监管机构所出具，本院对该证据予以采信。对上诉人提交的证据2，由于我国实行的是成文法非判例法，逾期交房天数的确定建立在合同的约定及相关证据能否印证可据实延期的基础上，各案的情况不尽相同，故上诉人提交的证据2在本案中仅作参考但并无直接的证明力，本院不作为定案证据予以采纳。对被上诉人提交的证据1，被上诉人欲以该证据证明思源房开未将涉争房屋交付给被上诉人，通过一审法院的审理已认定思源房开于2013年8月26日将诉争房屋交付被上诉人使用，被上诉人对一审的判决未提出上诉，且上诉人提交的房屋竣工验收备案表中载明竣工验收日期为2013年8月20日，故本院对思源房开于2013年8月26日已将诉争房屋交付被上诉人使用的这一事实予以确认，对被上诉人提交的证据1欲证明的内容不予采信。对被上诉人提交的证据2，上诉人对该份证据的真实性无异议，本院予以确认，逾期办理银行按揭贷款是否可以作为上诉人据实延期交房的事由，本院将在说理部分再作综合阐述，此处不再赘述。对一审查明事实部分，上诉人认为一审法院遗漏查明被上诉人逾期办理按揭贷款的事实，以及依据上诉人提交的气象日志、监理日志可以计算具体据实延期交房的天数均未查明。本院对上诉人认为一审遗漏查明事实的分析与认定，对于上诉人提出一审法院遗漏查明被上诉人逾期办理按揭贷款的事实，在一审的判决中已认定被上诉人于2012年7月23日向银行办理按揭贷款并支付完毕，已经对被上诉人何时办理按揭贷款的时间进行了认定，并未遗漏该事实。对上诉人提出一审法院遗漏查明依据上诉人提交的气象日志、监理日志可以计算具体据实延期交房的天数的事实。由于本案签订合同之日为2010年11月4日，按合同的约定，上诉人应当在2012年5月5日前将房屋交付给被上诉人欧田益，故上诉人能依据影响工程施工的雨天或低温天气以及停电等因素据实予以延期的期间应为2010年11月4日至2012年5月5日。本院对上诉人在一审提交的施工日志和监理日志进行了核实，此期间因下雨导致工程停工的天数为124天，因停电导致工程停工的天数为3天，因此，上诉人对一审遗漏查明该事实理由成立，本院予以确认。对一审查明的其他事实部分，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间补充查明，上诉人于2015年9月23日申请撤回对被上诉人的反诉申请。本院认为，上诉人思源房开在一审判决之后二审审理前，依法自愿申请撤回上诉，并未损害国家、集体及社会公共利益，也未损害他人的合法权益，故该申请符合法律规定，应予准许。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、一审开庭审理时思源房开发问是否是法庭审理的必经程序？2、上诉人逾期交房的天数如何确定？对争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定“当事人经法庭许可，可以向证人、鉴定人、勘验人发问”。该条规定已明确当事人在法庭上的发问，需要经过法庭的许可，并非上诉人主张的该条文规定向另一方当事人发问系庭审必须程序，法庭根据法律规定和案情的审理需要决定是否准许当事人发问，并不违反法律规定。故上诉人提出一审开庭审理时未允许其发问违反法定程序的主张，本院不予支持。对争议焦点2，本院认为，本案中，被上诉人认可于2013年8月26日已接收房屋，其辩称现在已经拖延5年多还没有完成交房手续，验收都未过关，按照法律的规定，交房没有真正完成。依据三江县住建局出具的《竣工验收备案表》认定竣工验收日期为2013年8月20日，被上诉人辩称至今未完成交房理由依据不足，本院不予采纳。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，经计算，交房日期应为2012年5月5日前，但思源房开实际将房屋交给被上诉人的时间为2013年8月26日，因而本案逾期交房的天数为479天。上诉人主张逾期交房天数应扣除下雨天和停电共计362天，本院认为，上诉人提交工程施工《证明》和监理《证明》，确认因下雨导致停工359天和因停电导致停工3天的期间是2010年7月8日至2013年8月13日，计算上诉人可以据实延期交房的时间段应为合同签订之日起至合同约定的交房之日期间，即为2010年11月4日至2012年5月5日。本院经核对上诉人提交的《施工日志》和《监理日志》，计算得出在上述时间段，由于下雨天导致工程停工的天数为124天，因停电导致工程停工的天数为3天，上诉人可据实延期交房的时间为127天。因此，本院确认上诉人思源房开逾期交房的天数为352天（479天-127天）。本院对一审判决的该判项予以纠正。上诉人还提出逾期交房天数应扣除被上诉人逾期办理按揭贷款529天，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：”第4点“因买受人与银行的贷款未按期办理而导致延期；”的约定可看出，买受人逾期办理银行按揭贷款并不必然导致房屋交付延期，现上诉人未能提供相应的证据证实因被上诉人逾期办理银行按揭贷款而事实上导致了工程的延误。故对上诉人提出逾期交房天数应扣除被上诉人逾期办理按揭贷款的529天的主张，本院不予支持。另外，对于逾期交房违约金的计算问题，双方均未对一审法院计算违约金的标准提出异议，本院对一审法院的计算方式予以确认。因此，思源房开公司的逾期交房违约金为13117.56元（221171元×6.15%÷365天×352天=13117.56元）。对于上诉人主张撤销一审判决中由上诉人承担逾期办证违约金的问题，原审法院根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定和本案认定的事实，在此基础上进行分析，判决理由合法充分。上诉人虽主张不应当支付逾期办证违约金，但未明确提出逾期办证违约金存在不当的理由，本院对上诉人的该主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2015）三民初字第329号民事判决第二项；二、撤销广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2015）三民初字第329号民事判决第一、第三、第四项；三、上诉人柳州市思源房地产开发有限公司赔偿被上诉人欧田益逾期交房违约金13117.56元；四、驳回被上诉人欧田益的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。一审案件本诉受理费1610元（欧田益已预交），由上诉人柳州市思源房地产开发有限公司负担435元，由被上人欧田益负担1175元；反诉案件受理费818元，由柳州市思源房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1307元（柳州市思源房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州市思源房地产开发有限公司负担1157元，由被上诉人欧田益负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 文审 判 员  赵舒颖代理审判员  罗贵琼二〇一六年九月二十九日书 记 员  蒋晓明