江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5986号上诉人（原审被告）：王海蔚，女，1973年6月14日生，汉族。委托诉讼代理人：邱曙光。委托诉讼代理人：李永胜，江苏天哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：屈维意，男，1978年2月25日生，汉族，××。委托诉讼代理人：林亚兵，江苏苏尊容大律师事务所律师。上诉人王海蔚因与被上诉人屈维意房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海蔚上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判驳回屈维意的一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人王海蔚与被上诉人屈维意之间并无房屋买卖合同，只有将来签订买卖合同的意向，且该预约是附条件的。上诉人于2015年10月22日与另一中介公司签订过《独家代理委托书》，2016年3月，江平中介公司来电话联系时，上诉人当时便告知该公司人员，该房已经有独家代理协议，代理期限至2016年4月30日。与被上诉人商谈时，上诉人亦反复强调该房有独家代理协议，强调4月30日前如该房屋没有被独家代理的公司卖掉，再与被上诉人签订房屋买卖协议。中介公司起草的收条中写明“2016年5月1日后办理交易手续”，与上诉人声明的有些出入，上诉人要求修改时，江平中介公司说此情况大家都清楚，不用担心，上诉人相信了他们，才在收条上签字。被上诉人看房后见室内家电齐全，便要求以500元留下家电，自行通过支付宝转账500元，甚至没有要上诉人出具收条。但后来独家代理的中介公司告知上诉人，有客户意欲购买该房，上诉人立即告知了被上诉人和江平中介公司。3月12日与被上诉人面谈时，被上诉人表示理解上诉人，同意上诉人将房屋通过独家代理公司销售。上述事实有录音和微信等证明，可以看出上诉人在收取被上诉人的预约定金时，已经明确告知该房屋有独家代理的事实，收条是预约如在4月30日前独家代理公司不能出售的情况下，上诉人才能在5月1日之后与被上诉人签订房屋买卖合同；如在5月1日后与被上诉人之外的其他人签订该房屋的买卖合同，才能适用定金罚则，故该收条是附条件的意向预约收条，不能认定为定金合同。因收条所附条件未成就，导致双方预约签订房屋买卖合同未能履行，上诉人不存在违约情形，不能适用定金罚则。2.一审判决认定保全费负担比例不当。被上诉人的诉讼请求22.8万元，但保全上诉人的财产价值近600万元，故意超额保全，且未提供相应的财产予以担保，一审法院对此认定有误。屈维意辩称，一审法院对收条的认定事实清楚，适用法律正确，但在判决主文中遗漏500元的家电费用的认定。关于一审保全费用，一审立案时，案涉房屋尚未出售过户，当时屈维意的诉讼请求为继续履行合同，当时的保全是针对案涉房屋。此后，一审法院查明涉案房屋已经出售给案外人，在一审法院释明后，作出了原审诉请变更。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并对500元家电费予以改判。屈维意向一审法院起诉请求：1.王海蔚双倍返还屈维意定金合计20万元；2.王海蔚返还屈维意家电费用500元；3.王海蔚赔偿屈维意中介费损失28000元；4.王海蔚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区某地24号206室房屋（以下简称涉案房屋）原为王海蔚所有。2016年3月8日，王海蔚与屈维意经南京赵江平房产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间，签订《收条》，内容为“今收到屈维意购某地24号206室产权房定金人民币壹拾万元整，以上地产成交价为贰佰叁拾伍万元整，此房满五年有1%个税，由屈维意承担。双方议定于2016年5月1日后办理产权交易手续，买方付款方式为现金加组合贷款方式。收此定金承担定金法则。该房产由江平房产公司中介，中介费由屈维意承担，与卖方无关，房价为卖方净得价”。上述协议签订当日，屈维意向王海蔚支付定金10万元，同时还支付了家电折合费用500元。此外，屈维意还向中介公司支付中介费28000元。一审法院另查明，在签订上述协议之前，王海蔚与其他中介公司签订独家代理协议，并发布案涉房屋的出售信息。在上述协议订立几日后，王海蔚通过独家代理的中介公司将案涉房屋另售他人。双方此后就买卖事宜未能协商一致。一审庭审中，王海蔚提供其与配偶同屈维意于2016年3月12日的录音，证明屈维意知道案涉房屋在双方订立协议前有独家代理。屈维意质证称其在签订协议前并不知道独家代理协议，王海蔚和中介公司均未向其告知案涉房屋存在独家代理的事实。一审法院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方在协议中明确约定王海蔚收取定金后承担定金罚则，故屈维意要求王海蔚双倍返还定金合计20万元的诉讼请求，符合双方协议约定及法律规定，予以支持。关于王海蔚辩称双方签订的合同为预约合同，因预约合同所附条件未成就，故预约合同未生效的辩解意见，与双方合同约定不符，不予采纳。关于屈维意要求王海蔚返还家电费用500元的诉讼请求，王海蔚同意返还，予以支持。关于屈维意要求王海蔚赔偿中介费损失28000元的诉讼请求，双方并未约定由违约方承担中介费用，且屈维意主张双倍返还定金的诉讼请求已足以弥补其中介费损失，故屈维意该项请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国担保法》第八十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王海蔚于判决生效之日起十日内一次性向屈维意双倍返还定金合计20万元；二、驳回屈维意的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4720元，减半收取2360元，保全费5000元，合计7360元，由屈维意负担360元，由王海蔚负担7000元（此款屈维意已预付，王海蔚负担部分于判决生效之日起十日内一并给付屈维意）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人王海蔚二审提交的2016年3月12日其丈夫与屈维意商谈的第二段录音中，王海蔚丈夫陈述：“收到的钱我可以还给你，包括利息都可以给你。我这边唯一的过错是没有把代理期怎么解决写在纸条上。但事实大家都很清楚，而且你也是知情的，中介也知情……”屈维意陈述：“我和王老师一再强调独家代理能规避掉，我诚心想买这个房子，能规避掉，他们想的不是错的是对的，4月30号到期，那我们等到4月30号。”屈维意对该录音的真实性无异议，但认为该录音在王海蔚提交的第一段录音之后，此时其已经知道独家代理的事情，但不能证明王海蔚在出具收条前告知过独家代理的事实。经查，王海蔚在一审中提交的第一段录音中，屈维意有如下陈述：1.中介首先说过期了，代理过期了我就划。那天我和王老师签订协议时，走到门口时，说可能有点问题，代理没过期，他说没事，这段时间不交易就行。当时我也没有多想。当时他和我说的是代理过期。2.当时走在门口，他跟我提，说可能有点问题，我说什么问题？他说代理期还没到，他说没事，我有办法，他跟我这么讲的，没有录音，也没有办法。3.他们有经验，你看协议中没有半个字涉及到独家代理的事，他们有经验。对此本院结合王海蔚在一审中提交的当日第一段录音内容中屈维意的陈述，认定王海蔚出具收条前已经告知屈维意案涉房屋存在其他中介公司独家代理销售且代理期尚未届满的事实，屈维意亦表示同意等代理期满后再行交易。对一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人王海蔚于2016年3月8日向被上诉人屈维意出具的定金收条载明双方交易的标的和价格，并约定在5月1日后办理交易手续，但双方对收条的性质产生争议。上诉人王海蔚认为该收条系附条件的预约定金合同，是指其如在4月30日前未通过独家代理的中介公司出售案涉房屋，则在5月1日后与屈维意交易，否则应当承担定金罚则；被上诉人屈维意认为收条上并未载明所附条件，其在交易前并不知道案涉房屋有独家代理的事实，其向王海蔚交付定金，定金合同即有效成立，至于王海蔚委托几家中介公司销售，并不能免除王海蔚承担定金罚则的责任。对此本院认为，王海蔚出具的定金收条虽未明确载明另附条件的事实，但从录音证据中可以看出，屈维意在王海蔚出具收条前明知案涉房屋存在独家代理协议且代理期尚未届满，屈维意亦表示可以在代理期满以后再行交易；再结合王海蔚出具的收条内容来看，上述事实与收条上所写的5月1日以后办理交易手续的事宜能够相互印证，能够印证王海蔚所称的附条件客观存在。该条件虽系双方口头约定，但系双方交易时的真实意思表示，是王海蔚收取定金出具收条的基础，对双方当事人具有法律约束力，故王海蔚认为案涉收条系附条件的定金合同，有事实依据，本院予以采信。定金合同虽系实践性合同，但如定金合同附条件或附期限的，所附的条件成就或者期限届至时定金合同才生效。现王海蔚所委托的独家代理公司在2016年4月30日前将案涉房屋出售，双方约定继续交易的条件已经无法成就，定金合同未生效，不应再继续履行，王海蔚不履行该合同并不构成违约，故屈维意要求王海蔚按定金罚则双倍返还定金，不符合法律规定，本院不予采纳。王海蔚占有屈维意的资金应予返还，其占有资金期间的利息，应当按中国人民银行同期同类存款利率标准向屈维意支付。关于屈维意要求王海蔚承担的中介费用，因王海蔚未构成违约，且王海蔚亦未收取该款项，故对屈维意此项上诉意见，本院不予采纳。王海蔚在协商过程中已经表示要返还本金及利息，但屈维意仍提起诉讼，由此产生的诉讼费用属于扩大的损失，应当由屈维意自行承担。综上，原判决认定事实有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2308号民事判决；二、王海蔚自本判决生效之日起七日内返还屈维意100500元，并自2016年3月8日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类存款利率支付利息；三、驳回屈维意其他诉讼请求。一审案件受理费4720元，减半收取2360元，保全费5000元，合计7360元，由屈维意负担；二审案件受理费2300元，由屈维意负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  刘 凡审判员  白文虎二〇一六年九月十三日书记员  孙雪松