重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第00073号原告：重庆复信置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道服装城大道41号4幢-1-1门市1号，组织机构代码58572898-7。法定代表人：陈志华，董事长。委托诉讼代理人：王建华，男，1981年2月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：何云剑，男，1995年1月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：彭彦辉，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告重庆复信置业有限公司（以下简称复信公司）与被告何云剑商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告复信公司的委托诉讼代理人王建华，被告何云剑的委托诉讼代理人彭彦辉、王海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告复信公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付购房款2820000元；2.被告立即按照1410元/天的标准支付自2014年5月21日起至实际支付应付购房款时止的违约金；诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及相关附件，被告以5650071元的价格购买了原告开发的位于重庆市渝北区XX路XX号XX小区X区X幢XX号房屋，并约定以分期付款方式支付房款。但被告在支付第一期购房款2830071元后，未按照合同第五条第二款第2项之约定支付剩余房款2820000元，原告多次催收未果，遂起诉来院。被告何云剑辩称，购房款2800000元未支付属实，另交了20000元的咨询服务费抵了房款20000元；违约金计算标准过高，应以同期银行贷款利率的1.3倍计算；逾期交款是因为接房时发现层高过低，套内使用面积只有300平方米左右，约定有560平方米的花园也只有420平方米，销售时原告虚假宣传，这些导致房屋品质降低。违约金约定过高，应予调整。愿意调解分期支付房款。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，以原告复信公司为甲方、被告何云剑为乙方，签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的重庆市XX路XX号XX小区X区X幢XX号房屋，建筑面积381.99平方米；总成交金额5650071元，建筑面积单价14791.15元/平方米，分期付款，第一期乙方应于签署本合同时缴纳首期房款2830071元给甲方作为首期房款，第二期乙方应于2014年5月20日前缴纳剩余房款2820000元；甲方应在2014年9月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；关于本商品房层高、净高的约定：层高不低于2.8米，净高不低于2.6米；第十条乙方逾期付款的违约责任约定，乙方未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同附件五补充协议第十一条关于层高、净高和空间尺寸及座落的约定，合同正文所指的层高为指该房屋的建筑层高范围，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高；户内空间有局部因构造因素可能存在顶棚不完全平整情况，户内局部空间因构造原因净高可能低于合同所示高度，但不违背行业相关规定。合同签订后，被告向原告支付了第一期房款2830071元。2013年12月30日，案涉房屋所在楼栋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年10月14日，原告向被告邮寄了《关于限期支付购房款的律师函》，要求被告于2014年10月31日前支付原告购房款2820000元。被告收悉该函件，称其因花园、层高问题未与原告协商一致，至今未付剩余房款。原告也因被告未支付完房款而未向被告交付房屋。针对已付房款，原告举示2013年11月30日的《确认书》复印件一份，拟证明其向重庆安邦房地产经纪有限公司支付了咨询服务费20000元应在购房款中予以抵扣。该《确认书》载明，本次活动的资格获取方式：在现场工作人员处刷卡缴纳20000元咨询服务费，本次活动的优惠：购买XX小区新浪乐居专属优惠活动的房源可享受原购房总价200000元的独家优惠。原告对复印件的真实性不予认可，认为原告并未参与该活动，即使有，合同约定总价也是优惠后的价格。另查明，《住宅设计规范》中规定，卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的三分之一。原告据此认为其修建的房屋符合规范要求，被告认为其购买的是高档别墅，不能用这种基本规范来约束。还查明，重庆市工商行政管理局渝北区分局于2014年8月22日作出了渝北工商处字（2014）32号行政处罚决定书，因原告未在销售沙盘中注明市政道路，违反了《房地产广告发布暂行规定》第十一条“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明”之规定，构成广告内容具体准则标准应当注明而未注明的违法行为，对原告作出罚款10000元的行政处罚。庭审中，被告称其未缴清房款的原因一是房屋品质达不到房屋价值，二是原告方涉及虚假宣传，并提出对案涉房屋质量是否符合国家标准、层高低于2.8米的面积进行鉴定。本院依法委托重庆市建设工程质量检验测试中心对案涉房屋质量进行鉴定，该中心以鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力为由将鉴定委托退回。后被告自愿撤回了对面积鉴定的申请。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市商品房买卖合同》、《关于限期支付购房款的律师函》、邮寄详情单、《住宅设计规范》、《行政处罚决定书》等证据为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。被告举示的《确认书》系复印件，对其真实性本院不予采信，且根据《确认书》的内容，支付20000元咨询服务费参加的优惠活动是房屋总价优惠200000元，该20000元咨询服务费也不应重复计算在已付房款之中。原、被告在此之后的2013年12月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》已明确约定了房屋总价和分期付款的金额，应以此为准。被告未按照合同约定于2014年5月20日向原告支付剩余购房款2820000元，构成违约，除向原告支付房款外还应向原告支付违约金。被告辩称原告交付的房屋质量达不到房屋价值未举示证据予以佐证，原告广告内容具体准则标准应当注明而未注明的违法行为也不能成为被告拒交购房款的合理理由。针对违约金，合同第十条约定“乙方未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”可见，违约金的支付条件是“于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金”，现被告尚未向原告支付应付房款，违约金支付条件未成就，原告要求被告立即支付违约金的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何云剑在本判决生效后五日内支付原告重庆复信置业有限公司购房款2820000元；二、驳回原告重庆复信置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费31470元，由原告重庆复信置业有限公司负担2690元、被告何云剑负担28780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄明真人民陪审员  王先容人民陪审员  彭钦梅二〇一六年九月二十八日书 记 员  陈 实