福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终1311号上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门合穗管理咨询有限公司。法定代表人：陈仲莹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李小军、尤炳良，北京中银（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门友承投资管理有限公司。法定代表人：赖耀丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱树亭、饶露，福建秋生律师事务所律师。上诉人厦门合穗管理咨询有限公司（以下简称合穗公司）因与被上诉人厦门友承投资管理有限公司（以下简称友承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人合穗公司的委托诉讼代理人李小军、被上诉人友承公司的委托诉讼代理人朱树亭和饶露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合穗公司上诉请求：撤销原判，改判驳回友承公司原审全部诉讼请求并支持合穗公司原审反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决结果有误，应予改判。一、本案双方当事人并未达成真实意思表示的租赁合同。1.2014年6月15日，厦门市海旅集团与台湾基隆市驻厦门旅游经贸文化办事处签订《海沧台湾风情商业街合作备忘录》（以下简称《备忘录》）后，本案双方当事人在签订具体的租赁合同过程中，对租金标准、免租期限等核心内容分歧较大，一直尚在商谈之中。迟至2015年1月22日在台湾风情街，应海旅集团汪宁董事长要求，由海沧区台办代表、友承公司赖耀丰、基隆市旅游联盟促进会翁进全理事长、基隆市驻厦门办事处徐文忠主任及摊商代表等召开协调会，各方曾就租赁合同拟定的免租期期限尚在进行磋商。2.友承公司提交的《海沧台湾风情商业街租赁合同》（以下简称《租赁合同》）并非双方真实意思达成的合同。当时友承公司因租赁合同要上报审批，要求合穗公司先用印，但事实上合穗公司将盖印后的租赁合同送至友承公司后，双方还在继续协商租金及免租期等事宜，显然本案讼争租赁合同双方并未真正达成过合意。3.由于合穗公司与友承公司双方尚处于协商谈判阶段未达成正式的租赁合同，合穗公司至今并未向次承租人（各摊商）收取分文租金。从这个角度分析，也可以印证双方并没有签订正式有效的租赁合同。4.根据友承公司提供的该租赁合同内容显示，有一份附件为标的物交接清单，但事实上合穗公司并没有收到该附件，双方也未办理过交接手续，从这个角度分析该份租赁合同并非合穗公司的真实意思表示。因此，一审判决凭双方已在《租赁合同》上盖章的形式要件，认定合同已成立之观点是错误的，判定一个合同是否成立应以合同主体对合同实质的权利义务是否达成真实合意为准。二、退一步讲，即使双方签订的《租赁合同》成立，但该租赁合同存在无效情形，一审法院没有主动审查该合同的效力。1.本案中友承公司出租给合穗公司的租赁标的物至今既未提供合法有效的权属证据，也未提供建设规划部门的相关批建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据此规定，在友承公司未提供上述法律明确规定的有关证据之前，本案的租赁合同应认定为无效或效力待定。2.友承公司的房屋有部分不符合出租交付使用条件。租赁合同包含的租赁场所为81－85号建筑物（即1#、2#、3#、4#、5#楼），目前只有1#、2#楼通过了竣工验收，显然3#、4#、5#楼并不具备出租交付使用条件，友承公司主张租金缺乏事实依据。三、再退一步讲，即使租赁合同成立，但一审判决合穗公司支付租金、物业管理费则缺乏合同依据。1.根据讼争租赁合同第五条租金计算条款之约定，双方因考虑到了初期经营的困难，特意设置了一个培育期，合同是这样约定的：“培育期为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日，乙方按人民币450万元／年向甲方支付保底租金，如乙方向第三方承租人收取的商铺租金总收入低于保底租金的，则按实际收取的商铺租金的数额向甲方支付租金”。据此约定，因为开业初期生意清淡，各摊商均亏损经营，合穗公司从未向各摊商收取过租金。显然，本案中第一年培育期的租金条款其实是附条件的，即如收到的租金低于保底租金的（没有收取或零租金当然亦属低于保底租金），则按实际收取的商铺租金数额向甲方支付租金。一审判决认为合同均存在租金的约定，且特别提到应以合同附件三来认定租金支付方式，这种观点显然是站不住脚的，讼争合同第五条其实已经约定明确，不管是合同的6.2条、6.4条还是附件三，约定的保底租金仅是一种假设前提，如果合穗公司实际收取的租金低于保底租金，均应按实际收取到的租金交给友承公司。合穗公司并未实际收取到租金，一审判决合穗公司按保底租金标准向友承公司支付租金明显是错误的，缺乏合同依据，也违反合同约定，不符合同精神。2.一审判决合穗公司向友承公司支付物业管理费222733.95元同样缺乏合同依据。租赁合同明确约定合穗公司应与案外人签订物业服务管理合同，友承公司并非物业管理方，无权直接要求合穗公司支付物业管理费用。四、关于1248000元损失的问题。一审中友承公司增加的1248000元损失诉求系其自愿向次承租人作出的补偿行为，未经合穗公司同意，且次承租人与友承公司并没有直接的租赁合同关系，一审将这种私自补偿行为转嫁给合穗公司显然损害了合穗公司的合法权益。本案中，合穗公司是否应该补偿次承租人损失尚没有定论，至今并没有得到司法机关的审理和确认，一审判决把该部分补偿金额认定为友承公司的损失缺乏事实和法律依据。五、一审判决驳回合穗公司的反诉请求显失公平。本案台湾风情街项目，当初作为海沧区政府大力支持的一项重要推介项目，双方本应精诚合作，开创两岸商业合作新模式。但遗憾的是由于风情街周边配套不到位，以及推广力度不够，导致项目以失败而告终。合穗公司从始至终高度重视本次台湾风情街项目，入场后立即投入大量的人力、物力和财力进行招商（引进台湾本地摊商），前后发生的成本不少于200万元，合穗公司因基于对友承公司的信赖而进场并最终深陷泥潭从而造成较大损失，如果友承公司不再与合穗公司合作，合穗公司的前期投入将打水漂。一审驳回合穗公司的反诉请求显失公平。友承公司辩称，一、一审判决不论从事实认定还是法律适用皆客观全面，应当予以维持。1.一审庭审中，合穗公司已认可案指《租赁合同》上乙方公章及骑缝章均确为其公司所盖，且从合穗公司已将合同项下95户商铺均已转租给第三方经营的事实，足以确认《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且已实际履行，《租赁合同》未违反法律规定，合法有效。2.《租赁合同》已经明确标的物为“甲方（友承公司）投资、兴建，位于厦门市海沧区坪山南里81号-85号的台湾风情商业街的建筑物及附着的所有设施、设备”，该标的物为临时建筑，不存在办理权属证书的问题。而一审中友承公司向法院提交了政府相关会议纪要、工程项目报建表、施工合同等证据材料证明合同标的物系经政府规划、批准友承公司投资兴建的物业，友承公司对合同标的物享有合法处分权已无异议。因此，不论从合同形式上，还是合同的真实意思表示及内容考量，《租赁合同》均为合法有效。根据《租赁合同》的约定，合穗公司应向友承公司履行支付租金的义务，此义务与其是否有向次承租人收取租金及是否收到租金无关。合穗公司拖欠租金早已逾90日是不争的事实，合穗公司已构成违约。友承公司依照合同约定要求解除合同，并向合穗公司主张租金催缴及相关赔偿的权利，系完全具备合同依据与法律依据的，一审判决对本案的事实认定清晰明确。二、合穗公司至今未提供任何证据证明其主张，反而以各种理由推脱敷衍，拒绝履行合同义务。合穗公司之上诉理由缺乏事实依据，均为其借口逃避合同义务之言词，应当予以驳回。1.合穗公司至今并未提供任何证据证明其所主张，反而以标的物的交接清单及各种敷衍之词来否认该合同已然成立生效的事实。案指标的物的门牌号均系友承公司所申请，合穗公司甚至已经按照该门牌号将对应商铺进行了转租，不存在未交接。即使双方最终没有出具交接清单，也不影响合同已然生效及标的物实际已交付的客观事实。2.合同既已生效且友承公司已履行了标的物交付义务且合穗公司业已转租，合穗公司就应当按照合同约定支付租金。然，合穗公司将案指合同的第6.2、6.4条的约定解读为其支付租金的义务以其收取到次承租人的租金为前提条件，借口拒付租金的行为，系不诚信行为。而有关物业管理费的问题，友承公司在一审中已经提交了证据证明物业管理的事实及费用确实已然存在，不论物业管理合同最终系由谁来签订，合穗公司都应当支付该笔费用。合穗公司多番借口逃避义务，其上诉理由明显与合同原意相悖离，与公平原则相悖。3.一审法院认定《租赁合同》已于2015年6月17日解除，则合穗公司与次承租人签订的相关合同亦应同时解除。在合同解除后，合穗公司本应履行退场清理之义务。友承公司因合穗公司怠于履行上述清场义务，为避免进一步扩大损失采取必要的清退措施，无需合穗公司同意。而友承公司在一审中亦已提交全套完整的清退材料及相关款项支付凭证，印证友承公司损失事实。友承公司要求合穗公司承担上述损失，系完全具备事实依据和法律依据。综上所述，合穗公司的上诉理由缺乏事实依据与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。友承公司向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《租赁合同》已于2015年6月17日解除；二、合穗公司立即向友承公司支付拖欠的房租150.74万元，物业管理费59.65万元，2015年水电费0.31万元，以上费用合计为210.7万元；三、合穗公司立即向友承公司支付违约金112.5万元（合同标准三个月的租金）；四、合穗公司立即向友承公司支付自2015年6月17日合同解除之日起的房屋占用使用费（以合同约定之租金标准计算至实际退房日）；五、合穗公司立即腾退并搬离案涉房产；六、本案的诉讼费用由合穗公司负担。第二项诉讼请求中租金、物业管理费具体计算方式，租金：2015年第一季度租金1125000元（450万元／年÷4个季度）＋第二季度租金382431.19元【450万元／年÷365天×3713.1㎡（占地面积）÷9336.79㎡（总建筑面积）×78天（2015年4月1日-6月17日）】，合计1507431.19元；物业管理费：不含公摊面积1号馆为1207.86㎡、2号馆为619.69㎡、3号馆为1784.84㎡、4号馆为1380.66㎡、5号馆为764.71㎡，合计5757.76㎡，每月每平方米物业费为130万／年÷12个月÷5757.76㎡＝18.81587元／月／平方米，2015年1-6月合穗公司仅使用1、2、5号馆，1.2014年10月-12月物业费324999元（130万／年÷12个月×3个月）；2.2015年1月-3月物业费146321.7元【18.81587元／月／平方米×（1207.86㎡＋619.69㎡＋764.71㎡）×3个月】；3.2015年4月物业费48773.69元【18.81587元／月／平方米×（1207.86㎡＋619.69㎡＋764.71㎡）】；4.2015年5月物业费48773.69元【18.81587元／月／平方米×（1207.86㎡＋619.69㎡＋764.71㎡）】；5.2015年6月物业费27638.54元【18.81587元／月／平方米×（1207.86㎡＋619.69㎡＋764.71㎡）／30天×17天】；1-6项合计596508.24元。后友承公司增加一项诉讼请求，请求判决合穗公司赔偿友承公司因其转租退场行为而给友承公司所造成的直接经济损失1248000元。一审庭审时友承公司撤回第四、五项诉讼请求。合穗公司向一审法院反诉请求：一、友承公司在签订《租赁合同》时存在缔约过失；二、友承公司向合穗公司赔偿各项损失2280442.6元；三、友承公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：友承公司（甲方）与合穗公司（乙方）于2014年9月17日签订了一份《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租由甲方投资、兴建的位于厦门市海沧区坪山南里81号-85号的台湾风情商业街的建筑物及附着的所有设施、设备（以下简称案涉标的物），总占地面积约27568.44㎡，总建筑面积约9336.79㎡，租赁期限从交付日起至2020年12月31日止。合同第五条约定租金的计算，区分培育期和正常营业期，其中培育期为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日，乙方按450万／年向甲方支付保底租金，如乙方向第三方承租人收取的商铺租金总收入低于保底租金的，则按实际收取的商铺租金的数额向甲方支付租金。合同第6.1条约定乙方应于合同签订后5日内向甲方一次性支付履约保证金60万元整，作为履行本合同的担保。合同第6.2条约定，培育期租金按季度为一个缴费周期支付，培育期的前三个缴费季度，先付后用，乙方应于每缴费季度末10日或该日以前向甲方支付下季度的保底租金。培育期的最后一个缴费季度，乙方与甲方于本缴费季度末10日或该日以前按照本合同第5.1条约定进行租金结算，多退少补。双方应于结算完成之日起3日内结清租金。合同第6.4条约定乙方具体按本合同附件三向甲方支付租金，甲方在收到租金后5个工作日内按实际收到的金额向乙方提供有效票据。合同第7.1条约定乙方承担标的物的经营管理及物业管理相关费用；第7.3条约定物业管理费用：标的物的物业管理费、公共维修基金由乙方承担，物业管理费、公共维修基金的缴纳由物业管理方与乙方另行约定，乙方应当在签订本合同时与物业管理方另行签订物业管理服务协议；第7.5条约定乙方承担实际承租使用标的物所发生的电费、卫生费、水费、通讯费、工商管理费等使用场地的相关费用。合同第15.1条约定，乙方有下列情形之一的，属乙方违约。甲方有权单方解除合同并收回租赁物，以及没收履约保证金。甲方单方解除合同的，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动解除，由此造成的一切损失由乙方全部承担。乙方应于甲方合同解除通知书送达之日起15日内办妥返还标的物手续，结清因使用标的物所产生的相关费用，并向甲方支付当年三个月的租金作为违约金。违约金不足弥补损失的，乙方应当赔偿损失。……（2）乙方未按合同第六条的约定支付租金，拖欠租金超过90日的；……。合同附件三约定乙方支付租金时间及金额：2014年12月22日-31日支付2015年第一季度保底租金112.5万元，2015年3月22日-31日支付2015年第二季度保底租金112.5万元，2015年6月21日-30日支付2015年第三季度保底租金112.5万元，2015年12月22日-31日支付2015年剩余租金，按实际租金结算结果收取租金，多退少补。友承公司与合穗公司均在合同尾部及骑缝处盖章。合穗公司于2014年9月28日至11月12日期间，与案外人欧秋华等人分别签订《厦门海沧台湾风情街租赁合同》、《海沧台湾风情街摊商管理规则》，将案涉标的物划分的95个店铺分租给欧秋华等人，欧秋华等人进驻场地经营至2015年6月17日，后陆续退出。合同签订后，合穗公司未向友承公司支付履约保证金及租金。2015年7月15日，友承公司诉至一审法院，提出如上诉请。2015年3月16日，案外人海旅公司（甲方）与案外人厦门中都物业管理有限公司（乙方，以下简称中都公司）签订一份《台湾风情街物业管理服务合同》，约定甲方将案涉标的物委托给乙方实行物业管理服务，甲方需支付乙方综合物业管理费每年130万元，每月108333.3元，海旅公司向中都公司支付2014年10月1日至2015年1月31日的物业管理费433333元，友承公司向中都公司支付2015年2月1日至2015年8月31日的物业管理费70万元。2015年4月1日，友承公司向合穗公司发出一份《通知函》，载明合穗公司未按约定向友承公司支付履约保证金及租金，根据合同约定友承公司有权解除合同。2015年6月4日，友承公司再次向合穗公司邮寄一份《通知函》，要求合穗公司支付租金、物业管理费等。2015年7月13日至8月13日，友承公司（甲方）与欧秋华等人共95户商户（乙方）分别签订《退场协议书》，约定因乙方的经营业态不符合甲方对海沧区台湾风情街的商业规划和招商要求，乙方提出退出海沧区台湾风情街的经营，甲方同意乙方提前退场。甲方同意支付乙方退场费用，乙方向甲方退还租赁店铺。友承公司支出退场费用共1248000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。友承公司与合穗公司均在《租赁合同》尾部及骑缝处盖章，该份合同已成立，系双方的真实意思表示，内容合法，应为有效，合同双方都应当严格依照合同履行。合穗公司主张合同未成立，未提供相反证据予以推翻，不予采信。合穗公司将案涉标的物分租给案外人欧秋华等人，欧秋华等人进驻场地进行经营，反证友承公司已将案涉标的物交付合穗公司，双方签订的合同已实际履行。合穗公司以友承公司存在缔约过失为由要求赔偿损失，缺乏依据，不予支持。合同第5条、第6.2条、第6.4条、合同附件三均存在关于租金的约定，但未有冲突之处，而合同附件三关于租金支付时间及金额最为详细具体，应以合同附件三来认定租金支付方式。合穗公司抗辩支付租金应以其收取次承租人的租金为条件，因合同中未约定支付2015年前三个季度保底租金以合穗公司收取次承租人的租金为前提条件，合穗公司必须依约支付2015年前三个季度保低租金，直到2015年底时，双方才对租金进行结算，多退少补。合穗公司还主张存在免租期，但未提供双方就免租期限达成一致的证据，不予采信。合穗公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，经友承公司书面通知仍未支付租金，友承公司要求解除合同符合合同约定解除的条件，次承租人于2015年6月17日后陆续退场，友承公司请求确认双方签订的《租赁合同》已于2015年6月17日解除，具有事实与合同依据，予以支持。合穗公司主张已于2015年三四月份时退场，未得到友承公司的认可，合穗公司应支付友承公司2015年1月1日至6月17日期间的租金。友承公司请求合穗公司支付2015年1月1日至6月17日期间的租金共150.74万元，未超出合同约定，予以支持。友承公司因合穗公司退场而处理次承租人退场事宜，系友承公司为避免损失进一步扩大而采取的适当措施，共支出费用1248000元，友承公司提供相应的《厦门海沧台湾风情街租赁合同》、《退场协议书》、《签收条》、电子银行交易回单，能互相印证，予以认定，友承公司请求合穗公司赔偿该部分损失，符合法律规定，予以支持。友承公司还主张合同约定三个月租金的违约金112.5万元，违约金的目的在于填补友承公司的损失，友承公司的损失已得到支持，对于友承公司该项请求，不予支持。《台湾风情街物业管理服务合同》系案外人海旅公司与中都公司签订，物业服务合同法律关系在二者之间产生，海旅公司亦向中都公司支付2014年10月1日至2015年1月31日的物业管理费433333元，友承公司要求合穗公司支付2015年1月31日前的物业管理费，未提供海旅公司权利让与的相关证据，违背合同相对性原则，不予支持。《海沧台湾风情商业街租赁合同》中约定合穗公司应承担物业管理费，而2015年2月1日至2015年8月31日的物业管理费已由友承公司向中都公司支付，合穗公司应向友承公司支付2015年2月1日至6月17日期间的物业管理费。友承公司以合穗公司具体使用馆号面积计算物业管理费，未超出合同约定，予以认定。经核算，2015年2月1日至6月17日期间的物业管理费为222733.95元（2015年2月-5月：130万／年÷12个月÷5757.76㎡×（1207.86㎡＋619.69㎡＋764.71㎡）×4个月=195095.43元，2015年6月1日-17日：130万／年÷12个月÷5757.76㎡×（1207.86㎡＋619.69㎡＋764.71㎡）÷30×17天=27638.52元】，该款项合穗公司应予支付。友承公司未提供其支付水电费用相应票据，未能证实水电费产生的金额，要求合穗公司支付水电费，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十九条、第二百二十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、友承公司与合穗公司签订的《海沧台湾风情商业街租赁合同》于2015年6月17日解除；二、合穗公司于判决生效之日起十日内支付友承公司租金1507400元、物业管理费222733.95元；三、合穗公司于判决生效之日起十日内赔偿友承公司经济损失1248000元；四、驳回友承公司的其余诉讼请求；五、驳回合穗公司的诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，除合穗公司主张2014年9月17日双方并未签署《租赁合同》及欧秋华等人2015年2月即退出经营外，对其余事实双方当事人均无异议。对当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审期间，合穗公司提交一组照片，拟证明讼争项目的招商背景情况，主张因客源太少，生意无法运营。友承公司质证认为，照片与本案讼争无关，生意无法运营系合穗公司经营不善所致。本院分析认为，本案处理的系合穗公司与友承公司之间的租赁合同关系，因合穗公司未就项目引进背景情况与租赁合同的实际履行存在必然关联作出详细说明与举证证明，故对合穗公司提交的照片的证明力不作认定。二审期间，合穗公司承认其有向欧秋华等次承租人收取保证金，收取的保证金总额为1248000元，并主张因欧秋华等次承租人未缴交物业管理费，未开业影响招商，存在违约行为，合穗公司保留追究次承租人违约责任的权利，保证金不应退还次承租人。友承公司陈述其支付次承租人的退场费金额与保证金金额一致，但性质不同。审理中，本院要求合穗公司于2016年4月25日前提交其向次承租人应收取的租金明细，但至本案审理终结，合穗公司未提交。另查明，根据友承公司与欧秋华等次承租人签订的《退场协议书》，约定的退场时间确为2015年6月17日之后。本院认为，本案争议焦点有三：一是租赁合同的效力；二是租赁合同解除的违约责任认定；三是租赁合同解除的法律后果。对此，本院分析认定如下：一、关于租赁合同的效力。虽然合穗公司主张双方的租赁合同关系并未成立，但根据本案查明的事实，合穗公司不仅在租赁合同上盖章，而且将租赁合同项下的租赁物划分成95个商铺分别出租，已接收租赁物并实际履行，故其关于双方还处于商洽阶段、租赁合同关系并未成立的主张缺乏依据。因租赁物的建设已经政府主管部门立项并办理建设工程项目报建手续，工程亦经验收合格，租赁物应为合法建筑物，故合穗公司以租赁物建造未经审批为由要求确认租赁合同无效的主张不能成立。因租赁合同系双方真实签署并已实际履行，合同内容符合法律法规的规定，应为有效合同。二、关于租赁合同解除的违约责任认定。租赁合同对租金的计算有区分培育期和正常营业期，其中培育期为一年，即2015年1月1日至2015年12月31日，保底租金是一年450万元，如合穗公司向第三方承租人收取的商铺租金总收入低于保底租金，则按实际收取的商铺租金的数额支付。该约定中的“合穗公司向第三方承租人收取的商铺租金总收入”应系指合穗公司与第三方承租人约定的商铺租金总收入，而非合穗公司实际收到的第三方承租人交纳的商铺租金。因合穗公司已将租赁物转租予第三方承租人占有使用，合穗公司理应依租赁合同约定向友承公司支付租金，况且租赁合同亦明确约定培育期前三个季度应按每季度支付租金，第四季度才进行结算，故合穗公司未依约付租，确已构成违约，经友承公司书面通知催交后仍未支付，友承公司有权请求解除合同。合穗公司主张租赁合同无法履行系周边配套不到位及推广力度不够所致并无确凿证据，故合穗公司应承担租赁合同解除的违约责任。因第三方承租人的退场时间在2015年6月17日之后，故友承公司请求确认其与合穗公司的租赁合同于2015年6月17日解除应予准许，合穗公司主张第三方承租人的退场时间系2015年2月并无证据证明，该主张不予采信。三、关于租赁合同解除的法律后果承担。因租赁合同解除系合穗公司未依约支付租金所致，故合穗公司反诉要求友承公司承担合同解除的损失赔偿责任缺乏法律和事实依据，一审判决驳回其反诉请求正确。友承公司主张的损失赔偿为其向第三方承租人支付的退场费用，该费用总额即为合穗公司向第三方承租人收取的租赁保证金总额。鉴于租赁合同解除系合穗公司违约所致，友承公司为避免损失进一步扩大，直接与租赁物的实际占有人即第三方承租人签订《退场协议书》并依合穗公司向第三方承租人实际收取的保证金金额支付退场费用，并未损害合穗公司的实际利益，故原审判决合穗公司应向友承公司支付退场费用1248000元并无不当，应予维持。至于租金、物业管理费的支付问题，虽然租赁合同约定培育期内如合穗公司向第三方承租人收取的商铺租金总收入低于保底租金，则按实际收取的商铺租金的数额支付，如前所述，该约定中的“合穗公司向第三方承租人收取的商铺租金总收入”应系指合穗公司与第三方承租人约定的商铺租金总收入，而非合穗公司实际收到的第三方承租人交纳的商铺租金，鉴于本院二审期间已要求合穗公司提交其向第三方承租人应收取的租金明细以便于审查该租金总收入是否低于保底租金，但合穗公司至今仍未提交，应自行承担相应的法律后果。故，合穗公司应依租赁合同的约定支付2015年1月1日至2015年6月17日期间的租金，原审判决正确，应予维持。租赁合同约定合穗公司应承担租赁期间的物业管理费，因友承公司已代合穗公司向物业管理公司支付此期间的物业管理费，故合穗公司应向友承公司承担支付义务，其关于友承公司无权要求合穗公司支付物业管理费的主张不能成立。综上所述，合穗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48610元，由厦门合穗管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 宁审判员 李向阳审判员 章 毅二〇一六年九月二十六日书记员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。