云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0423民初855号原告（反诉被告）徐雄辉，男，1973年3月6日生，汉族，农民，住通海县。原告（反诉被告）陈晓莉，女，1981年10月23日生，汉族，农民，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人陈瑛、廖庆生，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇**。统一社会信用代码：91530423784627599C。法定代表人纳学远，总经理。被告（反诉原告）通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。经营者纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。二被告共同委托诉讼代理人杨雄显，云南杨雄显律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告徐雄辉、陈晓莉与被告通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房销售合同纠纷一案，2016年7月15日本院立案受理后，诉讼过程中，二被告提起反诉，本院依法合并审理。2016年8月3日适用简易程序，公开开庭进行了审理，徐雄辉及委托诉讼代理人陈瑛，海纳公司、富润建材厂的委托诉讼代理人杨雄显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐雄辉、陈晓莉诉称，2013年8月24日，徐雄辉、陈晓莉与海纳公司、富润建材厂签订《商品房购销合同》，约定海纳公司、富润建材厂将其开发建盖的天湖银座C幢1单元5层03号房屋卖给徐雄辉、陈晓莉，房屋交付时间2015年10月31日前，若海纳公司、富润建材厂未按时交房，自合同约定的交房之日起30日内，海纳公司、富润建材厂每天支付违约金人民币30元，逾期30天后，按已支付房款的0.02%支付违约金。徐雄辉、陈晓莉按约定付清了房款380642元，但海纳公司、富润建材厂在约定的交房期限届满后未将房屋交付徐雄辉、陈晓莉，海纳公司、富润建材厂的行为构成违约，请求判决海纳公司、富润建材厂立即将天湖银座C幢1单元5层03号房屋交付徐雄辉、陈晓莉；连带支付2015年11月1日起至实际交房之日止的违约金（其中2015年11月1日至2016年7月14日的违约金18179.24元，2016年7月15日至实际交房之日的违约金按76.12元/天计算）。海纳公司、富润建材厂答辩并反诉称，2013年8月24日，海纳公司、富润建材厂与徐雄辉、陈晓莉签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，约定海纳公司、富润建材厂将其开发的天湖银座C幢1单元5层03号房屋出售给徐雄辉、陈晓莉，徐雄辉、陈晓莉应在海纳公司、富润建材厂通知的交房期限内，交清房款及海纳公司、富润建材厂代购代付的有线电视、电话初装、可视对讲、宽带等配套设施费，代收代缴的契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费，徐雄辉、陈晓莉未足额支付上述税费前，无权要求海纳公司、富润建材厂交付房屋，海纳公司、富润建材厂也不承担逾期交房的违约责任。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂通知徐雄辉、陈晓莉办理交接房手续，徐雄辉、陈晓莉未办理，也未缴清相关费用，徐雄辉、陈晓莉的行为违反《商品房购销合同》、《合同补充协议》的规定，构成违约，请求驳回徐雄辉、陈晓莉的诉讼请求。判决徐雄辉、陈晓莉办理接房手续，按每天30元支付2015年12月16日至实际接房之日的违约金。针对海纳公司、富润建材厂的反诉，徐雄辉、陈晓莉辩称，一、本案为商品房购销合同纠纷，双方的合同义务系支付购房款、交付房屋。缴纳契税、住宅专项维修基金等费用并非买受方的主合同义务，相反是开发商的附随义务。二、《合同补充协议》第五条、第九条系无效条款。1、《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》已规定自2005年1月1日起各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。海纳公司、富润建材厂无权代征契税，其约定自己代收契税因违反上述通知而无效。2、本案系海纳公司、富润建材厂提供的格式合同，其利用单方起草格式合同的便利，免除其责任、加重买受方的责任、排除买受方的主要权利。签订合同时更未提请徐雄辉、陈晓莉注意，依法应认定为无效条款。三、按照最新税法规定，二套房最高契税才是2%，海纳公司、富润建材厂代收契税的行为违反税法的规定。故请求法院判决驳回海纳公司、富润建材厂的反诉请求。经审理查明，徐雄辉、陈晓莉系夫妻。海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月24日，徐雄辉、陈晓莉与海纳公司、富润建材厂签订通THYZ（2013）第307号《商品房购销合同》、《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定徐雄辉、陈晓莉向海纳公司、富润建材厂购买天湖银座C幢1单元5层03号房屋，房屋价款380642元，2013年8月24日前徐雄辉、陈晓莉支付海纳公司、富润建材厂120642元，余款王艳红按照银行规定，在签署合同之日起五日内向海纳公司、富润建材厂指定的银行提供完整齐全合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，海纳公司、富润建材厂于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付徐雄辉、陈晓莉，徐雄辉、陈晓莉如未按约定支付房款，自合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，按每天30元支付海纳公司、富润建材厂违约金，逾期30天后，每天按应付未付房款的0.02%支付海纳公司、富润建材厂违约金，合同继续履行，如海纳公司、富润建材厂未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元支付徐雄辉、陈晓莉违约金，逾期30天后，每天按徐雄辉、陈晓莉已付房款的0.02%支付徐雄辉、陈晓莉违约金，合同继续履行，房屋经建设单位组织验收合格后，海纳公司、富润建材厂以电话、公告或书面形式通知徐雄辉、陈晓莉办理交接手续，由于海纳公司、富润建材厂的原因未能按期交房，海纳公司、富润建材厂按逾期交房承担违约责任，海纳公司、富润建材厂已按约定履行通知义务，由于徐雄辉、陈晓莉的原因未能按期交房的，徐雄辉、陈晓莉应于交房之日起30日内到海纳公司、富润建材厂指定的地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的，视同海纳公司、富润建材厂已按期履行了交房义务，徐雄辉、陈晓莉自此日起至实际接房日止，按每日30元支付海纳公司、富润建材厂违约金。《合同补充协议》约定，《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及海纳公司、富润建材厂共同验收合格并签章；徐雄辉、陈晓莉未足额支付海纳公司、富润建材厂房款及配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，徐雄辉、陈晓莉无权要求海纳公司、富润建材厂交付房屋，且海纳公司、富润建材厂不承担违约责任，由此导致海纳公司、富润建材厂无法交房的，徐雄辉、陈晓莉应按《商品房购销合同》约定，承担未能按期交房的责任；契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由海纳公司、富润建材厂代收代缴，徐雄辉、陈晓莉在海纳公司、富润建材厂通知的交接房期限内向海纳公司、富润建材厂足额支付，收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，多退少补，若徐雄辉、陈晓莉延迟交付上述税费，除按主合同承担违约责任外，海纳公司、富润建材厂交付房屋的交付期限和办证期限相应顺延以及主合同登记备案期限顺延，海纳公司、富润建材厂不承担违约或赔偿责任。《商品房购销合同》、《合同补充协议》签订后，徐雄辉、陈晓莉按约定付清了海纳公司、富润建材厂全部房款380642元。2015年10月31日，《商品房购销合同》约定的交房期限届满，因房屋尚未验收，海纳公司、富润建材厂未按时交付徐雄辉、陈晓莉。2015年11月11日，天湖银座建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工初验；同年11月15日，海纳公司发出书面通知，通知购房户办理接房手续，因房屋未通过竣工验收，徐雄辉、陈晓莉未办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，内容为“尊敬的各位购房户：感谢您近年来对我公司的信任与支持！天湖银座建设工程项目因为施工单位没有按期完成施工，导致我公司不能按期办理相关手续如期交房，我公司对此深表歉意！现在我公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但是，本项目已通过初验，五方验收合格，不影响您对房屋交接手续的办理。如果您现在愿意接收，可按接收流程先办理房屋交接手续，以后我公司应该负责处理的事宜及您按合同约定应享受的相关权利不会因此受到影响。如果您现在不愿意接收，请您静候我公司取得《竣工验收报告》再通知你接收，给您带来不便之处敬请谅解！”2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》，对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收。2016年6月7日，海纳公司电话通知徐雄辉、陈晓莉办理接房手续，双方因相关税费等费用的缴纳标准产生争议，交接未果。2016年6月8日，徐雄辉、陈晓莉缴纳了契税5709.63元。2016年6月16日，徐雄辉、陈晓莉缴纳了增值税255元及住房专项维修资金8421元。2016年7月15日，徐雄辉、陈晓莉诉至本院，请求判决海纳公司、富润建材厂交付房屋；连带支付2015年11月1日起至实际交房之日止的违约金。答辩期内，海纳公司、富润建材厂提起反诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，徐雄辉、陈晓莉与海纳公司、富润建材厂签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》合法、有效，双方应按约定全面履行各自义务。海纳公司、富润建材厂未按约定的交房时间将徐雄辉、陈晓莉购买的房屋交付徐雄辉、陈晓莉，构成违约，应按合同约定承担违约责任，徐雄辉、陈晓莉请求判决海纳公司、富润建材厂交付房屋并按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但是，违约金的计算时间，应自合同约定的交房期限届满次日起计算至房屋竣工验收后，海纳公司、富润建材厂通知徐雄辉、陈晓莉办理接房手续之日止，其余本院不予支持。徐雄辉、陈晓莉购买的房屋竣工验收后，经海纳公司电话通知办理接房手续，徐雄辉、陈晓莉未按合同及补充协议约定缴清相关税费，办理接房手续，仍构成违约，也应按合同约定承担违约责任，海纳公司、富润建材厂请求判决徐雄辉、陈晓莉办理接房手续并承担逾期接房违约责任的反诉请求，本院亦予以支持，但违约金的计算时间只应按徐雄辉、陈晓莉逾期接房的次日起计算，海纳公司、富润建材厂要求自2015年12月16日起计算的主张，因2015年11月15日海纳公司、富润建材厂出售给徐雄辉、陈晓莉的房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，本院不予支持。对于双方提出合同约定适用于己方的违约金过高，要求本院予以调整，本院审查认为并不存在过高情形，故不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于判决生效后三日内，将通海县天湖银座C幢1单元5层03号交付原告（反诉被告）徐雄辉、陈晓莉，原告（反诉被告）徐雄辉、陈晓莉按约定办理接房手续；二、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于判决生效后三日支付原告（反诉被告）徐雄辉、陈晓莉逾期交房违约金15362.8元；三、由原告（反诉被告）徐雄辉、陈晓莉按每天30元支付被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂2016年6月8日起至实际接房之日止的逾期接房违约金；四、驳回原告（反诉被告）徐雄辉、陈晓莉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）被告通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂的其他反诉请求。案件受理费260元，减半交纳即130元，由原告（反诉被告）徐雄辉、陈晓莉负担。反诉案件受理费160元，减半交纳即80元，由被告（反原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担。若未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年，自判决确定的履行期限最后一日起计算。审判员  杨瑞莲二〇一六年九月三十日书记员  文苑融