苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初410号原告赵美娟。委托代理人杨斌，江苏道金律师事务所律师。被告苏州香山工坊置业有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇古村路8号。法定代表人冯晓东，该公司董事长。委托代理人潘明成、柏玲，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州新区商业街11号。负责人吴国兵，行长。委托代理人冯丹，该单位员工。原告赵美娟诉被告苏州香山工坊置业有限公司（下称香山公司）、第三人中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（下称农行高新区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理，依法由审判员姜泽峰独任审理，后因工作原因，改由审判员周宏继续审理。本案后口头裁定转为普通程序，由审判员周宏与人民陪审员诸春强、扬琴组合合议庭公开开庭进行了审理。原告赵美娟及委托代理人杨斌，被告香山公司的委托代理人潘明成、柏玲，第三人农行高新区支行的委托代理人冯丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵美娟诉称，2014年5月8日，原告向被告购买商品房，并签订商品房买卖合同，约定价款2315000元，原告首付1390000元，通过农行高新区支行贷款925000元，房款按合同约定全部付清。但是，被告未全部履行合同约定的义务。商品房交付后，由于被告的原因至今未能办理产权登记，导致合同目的无法实现。根据买卖合同第十五条约定，原告享有解除权及主张房屋总价1%违约金的权利。另外，原告履行贷款合同中已支付贷款利息95285.69元，被告应当赔偿。请求判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》（编号：苏吴合同201405080056）；2、被告返还已支付的全部房款2315000元；3、被告承担违约金23150元；4、被告赔偿已支付至2016年1月2日止的贷款利息损失95285.69元，并主张至解除《个人购房担保借款合同》时止；5、被告赔偿原告支付首付款（139万元）的利息损失171858.3元（自2014年5月8日起按年利率7.5%计算至2016年1月11日），并主张至实际支付之日止。审理中，原告明确并增加诉讼请求，要求解除《个人购房担保借款合同》，赔偿暂计算至2016年7月2日的贷款利息114344.4元；返还因交房向被告支付的契税、房屋维修基金等费用82797元。被告香山公司辩称，原告要求解除商品房买卖合同并不符合合同约定的解除条件，涉案房屋尚未交付，其也没有收到原告支付的契税、维修基金等费用，请求驳回原告的诉讼请求。第三人农行高新区支行述称，如果原告归还了个人购房担保借款合同项下的贷款本息，其同意解除《个人购房担保借款合同》。经审理查明，2014年5月8日，原告赵美娟与被告香山公司签订《商品房买卖合同》（编号：苏吴合同201405080056）一份，约定以2315000元的价格向被告购买其建造的位于苏州市吴中区胥口镇香山工坊5幢106室建筑面积为128.82平方米的商业服务用房（期房）一套。合同第六条付款方式约定，买方于2014年5月8日前支付首付款1165000元，余款1150000元需于2014年5月8日前办理按揭手续，并保证余款1150000元于2014年6月8日前到达出卖方账户。第八条约定，出卖方应当在2014年6月30日前根据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第十五条约定，出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权登记的，逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金。造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。合同附件五：合同补充协议第六条第2款约定，买受方依照本合同行使单方解除权时，应当在知道或应当知道单方解除权后30日内提出，否则视为放弃该权利。补充协议第四条约定，双方同意对合同正文第十五条补充如下：买受方委托出卖方或其他中介组织办理房地产权属证书的，应当提供办理所需的全部文件资料，否则因买受方未提供完整文件资料、提供虚假资料造成买受方不能在约定期限办出权属证书的，出卖方不构成违约。补充协议第十二条约定，房产证由开发商统一办理，办证费用为500元每户，买受方在交房当日一次性支付给开发商。同日，原告赵美娟签署临时管理规约承诺书，并与被告选聘的苏州安邦物业服务有限公司签订苏州市前期物业管理服务协议。原告赵美娟于当日支付被告购房款1165000元，于2014年6月11日支付被告225000元。同年7月1日，被告取得关于涉案房屋的《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》。同年7月2日，原告赵美娟作为借款人（××），被告作为保证人与第三人农行高新区支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定第三人向赵美娟出借925000元用于购房，借款期限120个月，借款利率在银行同期贷款基准利率基础上下浮15%，还款方式为等额本息，每月还款金额为10190.9元，抵押物为本案诉争房屋。贷款925000元于同日支付至被告账户。截至2016年7月2日，原告赵美娟已经归还贷款本金138933.22元、利息118066.12元，合计256999.34元。另查明，在涉诉《商品房买卖合同》签订当日，原告赵美娟即与苏州艺库装饰有限公司（下称艺库公司）签订《商铺委托统一经营管理租赁合同》一份，约定由甲方赵美娟将5#106室商铺委托给乙方艺库公司统一经营管理出租，统一经营管理租赁期自2014年8月1日（租赁起始日）至2024年7月31日止，所得租金（扣除税收外），由甲方和乙方按照九比一的比例分成。合同第6.8条约定，由于商铺统一经营管理的需要，甲方不可撤销的授权乙方为其委托人，全权代理甲方与苏州香山工坊置业有限公司按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交房手续，包括根据实测面积与预测面积的差异，代付代收房屋总价的差额，并在当年的租金回报中一并结算支付给甲方（《授权委托书》详见附件二）。同意在公示规定交房期内配合乙方与苏州香山工坊职业有限公司办理交房手续，签署房屋交接单；甲方全权委托乙方代甲方为此房屋按统一要求封闭露台。如甲方超过公示的交房期没配合乙方与苏州香山工坊置业有限公司办理交房手续及签署房屋交接单，乙方有权单独与香山工坊置业有限公司办理交房手续及签署房屋交接单。办理完毕后，即视为香山工坊置业有限公司已按照《商品房买卖合同》约定向甲方交付该房屋。同时，在该合同附件三，赵美娟出具委托书一份，委托艺库公司全权代表原告与被告及物业公司办理该105室房屋交付手续，包括但不限于：1、代收代缴房屋面积补差款（若有）及其他代收代缴费用；2、进行房屋验收并签署相关交接文件；3、接手相关交接文件及发票；4、代为领取房屋钥匙、门卡等配套手续；……。被委托人在委托权限内完成相关事项视同委托人自行完成，具有同等效力。据工商登记信息显示，被告于2012年11月23日发起设立艺库公司，崔勇于2014年8月开始担任公司法定代表人。2016年6月23日，艺库公司名称变更为苏州艺库文化旅游发展有限公司，法定代表人变更为冯晓东。2016年8月17日，艺库公司股东由被告、苏州香山工坊建设投资发展有限公司变更为苏州香山工坊建设投资发展有限公司、冯清飏。又查明，本案诉争商品房所在的土地位于吴中区胥口镇灵山路501号，系被告以出让方式获得国有土地使用权，权证号为吴国用（2010）第06100498号，该宗土地曾抵押给中国银行股份有限公司苏州吴中支行，抵押期限自2010年10月18日至2013年3月23日，抵押金额5300万元，抵押登记于2016年1月11日注销。目前，该宗土地已完成分割登记，其中涉案房屋于2016年5月20日完成初始登记。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、发票、个人购房担保借款合同、借款凭证、个人贷款对账单、临时管理规约、前期物业管理服务协议、商铺委托统一经营管理租赁合同、苏州市不动产登记中心吴中分中心出具的说明，被告提交的不动产单元首次登记信息表、商品房交付使用通知书及庭审笔录等材料在卷证明。本案的主要争议在于涉案房屋是否已经完成交付，是否因被告的原因至今无法办理产权登记，原告是否有权解除商品房买卖合同。原告认为，其购买的涉案房屋为现房，按合同约定支付了全款，房屋于2014年6月30日已经交付，完成交付后由被告关联公司艺库公司负责出租，但目前房屋空关。产权登记由被告进行，授权手续在签订买房合同时已经出具，办证费用及契税、维修基金等均已缴纳，但被告拖延至今，根据合同第十五条约定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告赔偿损失、返还已缴纳的费用。为证明自己的意见，原告还向本院提交了以下证据：1、开发商代收费细则，该细则是2014年11月份从孙定生处拿到的，被告要求总共支付的9项税费，计82797元。2、苏州市东渚建筑安装有限公司（下称东渚建筑公司）出具的证明一份，证明原告与赵永洪是其公司承建被告香山工坊商业工程的建筑施工方，两人购买被告合同编号为苏吴合同201405080074、201405080056两套商铺（即5-105、5-106）的契税、维修基金等费用合计165594元，由被告从工程款中扣除。3、被告与东渚建筑公司的付款明细2页，系从被告财务处打印出来的，与开发商代收费细则同时拿到的，上载2014年11月25日，5-105、106室契税、维修基金合计165594元已经用欠付的工程款抵扣。4、由被告工程部孙定生于2016年1月28日签字确认的付款明细对账单，证明被告确认涉案5幢106室及105室房屋契税、维修基金合计165594元已经抵扣工程款，但注明手续未做。5、会议记录表及单位工程竣工验收证明书，证明孙定生系被告公司工程部经理。经质证，被告对开发商代收费细则真实性无异议，认为该细则正是其通知和催促对方办理交房手续过程中给原告的。对会议记录表、单位工程竣工验收证明书真实性无异议，孙定生确实是其工程部的人员，但并不负责房屋买卖事宜。对东渚建筑公司出具的证明的真实性无法确认，对付款明细及由孙定生签字的付款明细对账单的真实性不予认可，该三份证据与本案无关，不能证明被告已经收到相关税费。第三人对原告提供的上述证据均无异议。被告认为，根据《商铺委托统一经营管理租赁合同》的约定，原告应当在与被告办理交房手续当日将商铺交付给艺库公司，其与艺库公司没有交接，艺库公司也不可能为原告垫付税费。原告即使享有解除权，该解除权已经超过合同约定30日的行使期限，就算按照法律规定的一年期限，按照原告主张的房屋交付时间，原告起诉时也已经经过，亦丧失解除权。为此，被告向本院提交：1、交房通知书复印件、缴费明细及挂号信邮寄凭证，证明其于2014年7月8日通知原告前来办理交房手续、交纳相关税费，但原告至今未办理。2、2014年5月4日由原、被告及苏州香山工坊建设有限公司签订的补充协议复印件一份，约定以房屋折抵工程款，购房款仅作为苏州香山工坊建设有限公司支付工程款75%以外的工程款项。证明购房款项的支付均与工程进度有关，由于工程尚未审计，工程款未结算完毕，这也是原告至今尚未支付税费的原因。经质证，原告对挂号信真实性不予认可，不记得曾收到过交房通知书，缴费明细与开发商代收费细则金额一致，但该细则是从孙定生处拿的；认可该补充协议的真实性，但与本案无关。第三人对上述证据无异议。审理中，本院前往涉案房屋进行查看，该房屋处于空关状态。本院对艺库公司原法定代表人崔勇做了调查笔录。崔勇陈述，其从2014年9月开始担任艺库公司的法定代表人，艺库公司与赵美娟签订的商铺委托统一经营管理租赁合同应当是真实的，房屋何时由开发商交付给艺库公司不是很清楚，应当是依照合同约定交付的。经质证，原、被告及第三人对该笔录均无异议。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效。原、被告均应依照合同约定全面履行各自的义务。依照商品房买卖合同及补充协议的约定，被告应在房屋交付使用60日内申请房屋所有权初始登记，并在期房交付使用之日起90天内申请所有权转移登记，逾期超过90天，原告有权解除合同。如因原告的原因，比如未提供完整的办证资料、未交纳税费等导致无法按期办理所有权转移登记的，原告无权解除合同。对于有权解除合同的，原告应在法律规定或合同约定的期限内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。关于房屋是否交付及交付日期。原、被告双方关于是否交房各执一词，原告坚持认为房屋交付系按合同约定之2014年6月30日，但无充分证据证明，依据原告与艺库公司签订的商铺委托统一经营管理租赁合同约定及委托书，涉案房屋委托艺库公司与被告办理交付手续，并于2014年8月1日起租于艺库公司，即使原告不配合，艺库公司有权单独与被告办理交房手续及签署房屋交接单，办理完毕后即可视为被告已按商品房买卖合同约定向原告交付房屋。而被告系艺库公司的投资发起人，并且相当时间内系该公司的股东，二者具有关联关系，艺库公司原法定代表人崔勇亦表示交房系按照合同约定，故本院认定涉案房屋至迟已于2014年8月1日由被告交付给艺库公司，即视为已完成向原告的房屋交付。被告提交的交房通知书不能证明房屋至今仍未交付，故本院对其该抗辩意见不予采信。关于房屋产权未能登记的责任。被告应在房屋交付使用60日内申请房屋初始登记，即于2014年10月1日前申请初始登记，但被告于2016年5月20日才完成初始登记，在此之前，被告无法将房屋产权转移登记于原告名下，且涉案所在地块的土地使用权由被告抵押给银行，抵押登记于2016年1月11日才注销，在抵押注销之前，客观上也不可能办理涉案房屋的产权转移登记。被告毫无疑问存在违约行为。对于原告，依一般之理解，委托开发商办证，买受人应在交房时一并交纳办证税费，而原告主张系2014年11月25日从被告应付东渚建筑公司工程款中抵扣办证税费82797元，东渚建筑公司予以认可，且抵扣之事实经被告工程部经理孙定生签字确认，故本院对原告以抵扣工程款方式交纳办证税费82797元的事实予以认定，至于抵扣之确切时间，因付款明细上实际并未注明抵扣日期是2014年11月25日，对账单上亦明确手续未做，故本院不能依原告之主张认定。即使按照原告主张之时间，原告亦违反了合同约定的办证事项中要求原告履行的义务，由此导致被告无法按约定期限办证而延误的时间应当扣除。综上，从实质上而言，被告的违约行为系房屋产权无法转移登记的根本原因，原告即使没有违约，或者其自行到房屋产权登记部门办理登记手续，也不可能实现所有权转移登记，故原告的违约行为对产权无法登记之结果不产生实际影响。因此，房屋产权未能登记的责任在于被告。关于原告是否有权解除商品房买卖合同。原告基于商品房买卖合同第十五条逾期办证所享有的合同解除权受其自身义务是否履行的限制。根据本院对交房时间的认定，如果原告已经完全履行了关于办证事项约定的义务，被告应于2014年10月29日内申请房屋转移登记，逾期超过90天即2015年1月28日起原告享有合同解除权。但原告并未及时交纳办证费用，也没有证据证明已经向被告提交了所有的办证资料，在其自身义务全部履行之前，原告实际并不享有合同解除权。退一步而言，即使按照原告主张于2014年11月25日已经抵扣办证费用、提供完整办证资料，从该日期起被告即负有申请将涉案房屋所有权转移登记于原告名下之义务，逾期超过90天即2015年5月24日起原告享有解除权。但是，依照买卖合同补充协议第六条第2款的约定，原告应当在知道或应当知道解除权后30日内提出，原告并未向被告发出解除通知，其起诉之日早已超过合同约定的期限，故也已丧失解除权。同时，依原告主张，涉案房屋按合同约定即2014年6月30日交付，至2014年12月底其就应享有合同解除权，但其既未向被告提出，也没有证据证明其曾自行办理房屋产权登记手续未果，应视为原告对涉案房屋未能登记之现状予以默认和放任，时隔两年之久，原告以此主张合同解除，难符合同约定和法律规定。故而，原告依照合同第十五条约定主张解除商品房买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，被告已于2016年1月11日完成诉争房屋所在地块的抵押注销登记，于诉讼中完成房屋初始登记，且确认涉案房屋及土地亦无其他权利负担，办证已经没有任何障碍。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定针对的是房屋灭失、土地使用权手续不合法等导致买卖合同无法继续履行，合同目的已经无法实现的特殊情形，原告同时主张依照该条解除合同，不符合法律规定，本院亦不予采信。综上，对于原告要求解除《商品房买卖合同》及基于商品房买卖合同解除提出的其他诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告赵美娟的全部诉讼请求。案件受理费人民币27642元，由原告赵美娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周 宏人民陪审员  诸春强人民陪审员  杨 琴二〇一六年九月二十六日书 记 员  钱莉婷