云南省沾益县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0328民初541号原告容秋粉，女，汉族，1983年8月8日生，云南省沾益县人，初中文化，个体户，住云南省曲靖市。委托代理人荀应虎，云南和欣律师事务所律师，系特别授权。被告刘兴志，汉族，1969年10月21日生，曲靖市麒麟区人，初中文化，个体户，住曲靖市麒麟区。委托代理人王惠敏，云南恒序律师事务所律师，系特别授权。被告张连科，张连科，男，汉族，1974年2月7日生，沾益县人，初中文化，农民，住沾益县，因涉嫌拒不支付劳动报酬罪，羁押于沾益县看守所。被告人沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组。地址：沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组。负责人张林生，系该居民小组组长。（未到庭）原告容秋粉与被告刘兴志、张连科、沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，原告容秋粉及委托代理人荀应虎、被告被告刘兴志及委托代理人王惠敏、被告张连科到庭参加诉讼，被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告容秋粉诉称：2014年10月12日，原告容秋粉与被告沾益县凤来社区凤来居民小组签订了《中凤来安置房购房合同》，合同编号为：ZFL-174-175-176，被告张连科系沾益县凤来社区中凤来居民小组委托代理人，被告云南盈信建筑有限责任公司为沾益县凤来社区中凤来居民小组的售房委托方。该购房合同约定，沾益县凤来社区中凤来居民小组将位于沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组新农村第10栋1单元102号、2单元101号、102号商铺出售给原告，房屋总价款为1752300元，建筑面积为386.4平方米。合同签订当日原告即向被告云南盈信建筑有限责任公司交纳了购房款，被告云盈信建筑有限责任公司向原告出具了收款凭证。沾益县人民法院在执行（2015）沾民初诉前保字第16号财产保全一案中，原告对执行标的物提出异议，沾益县人民法院于2015年7月14日作出（2015）沾执异字第4号执行裁定书，裁定解除对执行标的物的查封，被告刘兴志不服该执行裁定书，向曲靖市中级人民法院申请复议，曲靖市中级人民法院于2015年12月8日作出（2015）曲中法执复字第9号执行裁定书，裁定撤销（2015）沾执异字第4号执行裁定书，发回沾益县人民法院重新作出裁定。沾益县人民法院于2016年2月20日重新作出（2016）云0328执异1号执行裁定书，裁定驳回案外人容秋粉的异议。原告诉请要求依法确认位于沾益县凤来社区中凤来居民小组新农村第10栋1单元102号、2单元101号、102号商铺属原告所有；请求判决立即停止对上述商铺的强制执行并解除查封。被告刘兴志辩称，第一，原告提出商铺属原告所有的诉讼请求不符合法律规定。该房屋系在集体土地上建盖，不属于商品房，属法律、行政法规禁止和限制转让的标的物，原告与张连科及中凤来居民小组签订的购房合同系无效合同，该商铺的所有权未发生转移。其次原告提交的购房合同，没有出卖人中凤来村的签字和盖章，中凤来村也没有收到原告交付的房款，原告提交的与云南盈信建筑有限责任公司之间签订的《中凤来村安置房购房合同》不具备依法成立的条件。第二，原告未能提交商铺的登记证书，原告所主张商铺物权尚未依法设立。同时云南盈信建筑有限公司也未取得该商铺的物权，原告与其签订的购房合同不构成该物权转移的合法依据。同时本案所争议的房屋至今尚未登记在被执行人名下，原告所提出的执行异议之诉在适用法律上存在错误。请求依法驳回原告诉请。被告张连科辩称，对原告诉请无意见。被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组未做答辩。原告容秋粉为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件、沾益县人民法院（2015）沾执异字第4号执行裁定书、曲靖市中级人民法院（2015）曲中法执异字第9号执行裁定书、沾益县人民法院（2016）云0328执异1号执行裁定书。证实原告的诉讼主体资格。2、建设工程施工合同。证实被告云南盈信建筑有限公司与中凤来居民小组签订建设施工合同，承建中凤来居民小组安置房，该合同性质是联合开发房地产合同。3、编号ZFL-174-175-176中凤来安置房购房合同一份、收款收据一份，证实原告向被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组购买房屋并已支付相关购房款的事实。且为沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组委托云南盈信建筑有限责任公司出售。4、其他人签订的中凤来安置房购房合同，证实被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组，用相同模式向多人出售了房屋。均为沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组委托云南盈信建筑有限责任公司出售。经质证，被告刘兴志及委托代理人对证据1无意见；对证据2，真实性关联性没有异议，但是合法性有异议，不能证明中凤来村将安置房给被告张连科出售，安置房不能进行出售。承建商云南盈信建筑公司不具有出售房屋的资格，也没有销售许可证。这是个无效合同，不能证实被告张连科及盈信公司是该房屋的所有人。对证据3，真实性与合法性均有异议，购房合同没有中凤来居民小组的盖章，盈信公司只是加盖印章没有签字，该合同存在以合法形式掩盖非法目的嫌疑，收据没有银行的凭证，属于大额资金，没有证据通过银行来交易，该组证据不具有真实性。该合同违反法律强制性规定，不具有合法性。对证据4与证据3的情况是一样的，这一百多套房屋是在中凤来村民小组内部认购，这是合法的，其余的均不受法律保护。对上述证据被告云南盈信建筑有限责任公司无意见。本院认为，上述证据能够证实本案来源，被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组委托被告云南盈信建筑有限责任公司出售房屋及原告房屋系向被告云南盈信建筑有限责任公司购买的事实，同时相关的购房款原告已付清。故本院予以采信。被告刘兴志为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据材料：1、被告刘兴志的身份证复印件。证实被告刘兴志的主体资格2、沾益县人民法院的民事调解书2份。证实被告张连科欠刘兴志合法债务的事实。3、沾益县人民法院诉前保全的裁定书。证实被告刘兴志依法就债务向沾益县人民法院就被告张连科的资产进行诉前保全，本案所争议的财产在程序上及法律上均是合法的。经质证，原告委托代理人对证据1、2三性没有意见；对证据3有意见。被告方也认为被告张连科不是房屋的所有权人，不能卖房，但是裁定书已认可这个房屋的所有权人是被告张连科及其盈信公司。被告张连科与中凤来村联合盖房，村上出土地，被告张连科来承建，除村上预留了170套以外，其余的全部由村上委托张连科售卖，产权证由村上来办理。因此我们认为这个裁定损害了原告的权益。对上述证据被告云张连科无意见。本院认为，上述证据能够证实刘兴志与云南盈信建筑有限责任公司的债权债务关系，对上述证据对能够证明本案案件事实的，本院予以采信，作为定案的证据使用。被告张连科、被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组未提供相关证据。通过庭审和质证，本院确认以下法律事实：2014年10月12日，原告容秋粉与被告沾益县凤来社区凤来居民小组签订了《中凤来安置房购房合同》，合同编号分别为：ZFL-174-175-176，张连科系沾益县凤来社区中凤来居民小组委托代理人同时系被告云南盈信建筑有限责任公司的法定代表人，被告云南盈信建筑有限责任公司为沾益县凤来社区中凤来居民小组的售房委托方。上述购房合同约定，沾益县凤来社区中凤来居民小组将位于沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组新农村第10栋1单元102号、2单元101号、102号商铺出售给原告，房屋价款为1752300元，建筑面积为389.4平方米。因在该购房合同签订之前，被告云南盈信建筑有限责任公司的法定代表人张连科向原告有过借款，故上述商铺出售时，原告支付了部分现金其余均冲抵张连科向原告的借款，云南盈信建筑有限责任公司向原告容秋粉出具了1752300元的收款收据。云南盈信建筑有限责任公司在为沾益县凤来社区中凤来居民小组新农村安置房的建设过程中，向刘兴志购买了价值416960元的水泥，云南盈信建筑有限责任公司给付30000元后，下欠的386960元的货款云南盈信建筑有限责任公司一直未付；同时张连科向刘兴志借款1150000元，一直未归还。上述两案，刘兴志向沾益县人民法院提起诉讼，在提起诉讼前，刘兴志向沾益县人民法院提出诉前保全申请，沾益县人民法院于2015年5月28日作出（2015）沾民初诉前保字第16号民事裁定书，对张连科所有的位于沾益县；第9栋2单元101、102号商铺予以查封。经沾益县人民法院主持调解，刘兴志与张连科达成调解协议；本院分别作出（2015）沾民初字第856号、857号民事调解书，调解内容分别是由张连科偿还刘兴志借款本息1341333元；由云南盈信建筑有限责任公司、张连科给付刘兴志水泥款386960元。2015年7月6日案外人容秋粉对本院查封的沾益县办事处中凤来村安置房商铺第10栋1单元102号、2单元101号、102号提出异议，认为上述商铺系其向云南盈信建筑有限责任公司购买，已不属云南盈信建筑有限责任公司所有，法院对上述商铺采取保全措施，属保全错误，申请法院依法解除保全。2015年7月14日，沾益县人民法院作出（2015）沾执异字第4号执行裁定书，解除对沾益县办事处庄家湾中凤来村安置房10栋1单元102号、2单元101号、102号商铺的查封。刘兴志对该执行裁定书不服，向曲靖市中级人民法院申请复议，2015年12月8日曲靖市中级人民法院作出（2015）曲中法执复字第9号执行裁定书，以沾益县人民法院的裁定适用法律错误，撤销沾益县人民法院于2015年7月14日作出的（2015）沾执异字第4号执行裁定书，发回沾益县人民法院重新作出裁定。2016年2月20日沾益县人民法院作出（2016）云0328执异1号执行裁定书，驳回案外人容秋粉的异议。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条的规定提起的诉讼，目的是请求排除对执行标的执行。同时依据依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查的内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，原告容秋粉对本院作出的（2016）云0328执异1号执行裁定书不服，提起案外人执行异议之诉，针对本案争议的焦点原告容秋粉对执行标的的商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益，原告容秋粉提供了中凤来安置房购房合同1份、收款收据1份证实其已取得了所有权，并已支付完毕相关的购房款。同时提供了其他人的购房合同，证实被告云南盈信建筑有限公司也是按相同的方式，经沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组的授权，向多人出售了该安置新村的房屋。对上述证据云南盈信建筑有限责任公司的法定代表人即被告张连科对其真实性予以了认可，并确认原告支付部分现金，下余房款系抵债。被告刘兴志不能够提供证据证实原告提供的购房合同及收款收据系虚假证据。原告所购得的商铺，系小产权房，其不能够办理房产的产权过户登记手续，并不是原告的过错，故原告与被告刘兴志所诉争的房屋，虽未办理相关的产权过户登记手续，过错在于被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组，故应认定，上述商铺所有权已由原告善意取得。同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告提供的证据能够证明其主张符合上述情形，故对原告容秋粉的诉请，本院予以支持。被告刘兴志的辩解意见，理由不能够成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组新农村安置房第10栋1单元102号、2单元101号、102号商铺的所有权属原告容秋粉所有。二、排除对沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组新农村安置房第10栋1单元102号、2单元101号、102号商铺的执行。案件受理费免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  宋端琦人民陪审员  付田才人民陪审员  丁恒江二〇一六年九月五日书 记 员  沈苑苑