浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初5068号原告：沈才江，男，1945年5月13日出生，汉族，住慈溪市观海卫镇塘下村塘下浦东，公民身份号码：3302221945********。被告：周时福，男，1953年2月16日出生，汉族，住慈溪市观海卫镇塘下村塘下浦东，公民身份号码：3302221953********。原告沈才江诉被告周时福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理，依法由审判员洪逸适用简易程序于同年6月27日及8月11日两次公开开庭进行了审理。原告沈才江与被告周时福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈才江向本院提出诉讼请求：1.被告即时归还租赁款5.20万元；2.被告补偿原告自2008年3月16日始至起诉日止按月息1分计算的利息损失；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告增加诉讼请求：解除原、被告于2009年2月14日签订的《房屋租赁协议书》，之后又撤回了该项诉讼请求。事实与理由：2008年3月16日，原告向被告租赁位于慈溪市观海卫镇师桥塘下村古师路163号二层楼房一间，租期4年，从2008年3月16日起至2012年3月15日止，租金每年1.30万元整，4年租金一次性付清。原、被告于2009年2月14日在本村干部沈绍明见证下签订《房屋租赁协议书》，原告于协议签订之日已付清4年租金5.20万元，但被告未履行协议内容交付租赁房屋，且之后其本人离家出走，直至2015年才回来，期间一直无法联系。原告沈才江为证明其诉称成立，向本院提供《房屋租赁协议书》1份，拟证明原、被告之间关于房屋租赁事宜的相关约定及原告已支付租金的事实。被告周时福辩称：被告于2008年向原告分三次借款，借款金额分别为1万元、1万元、2万元，合计4万元。2009年时，因被告无力支付利息，经原、被告协商，达成《房屋租赁协议书》1份，将被告尚欠的借款本金4万元及相应的1.2万元利息，合计5.2万元，算作房屋租金。该协议签订之后几天，被告就去了国外打工，直到2015年回来。之后，原告通过翁志东找到被告，双方于2015年3月15日在翁志东家中碰面，原告提出如能即时归还上述4万元借款本金，那么其放弃主张利息，如不能即时归还，那么借款本金中加上1万元的利息算作借款本金5万元，要求被告出具借条。被告选择后者，当场向原告出具了5万元的借条1份，故《房屋租赁协议书》已作废，当时其也要求取回该协议书及之前被告尚未归还的其中一份借款金额为2万元的借条，但原告称原件均已找不到了，并表示该协议已过期了，被告也认为协议过期，就没有再向原告要了。综上，被告认为其已于2015年3月15日以出具新借条的形式将本案所涉的租金重新确认为借款，双方的《房屋租赁协议书》已经了结，要求驳回原告的诉请。被告周时福为证明其辩称成立，向本院提供如下证据：1.被告于2015年3月15日出具的借条1份，借条载明借款金额为5万元，约定月息8厘、借期1年，拟证明经双方协商，将本案所涉的房屋租金仍转为借款；2.被告于2015年4月13日出具的借条1份、原、被告于同日签订的《借条协议书》1份，拟证明被告另向原告借款20万元，双方约定以房租收入偿付该借款债务的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院以此认定无争议事实如下：2009年前，被告陆续向原告借款4万元，上述借款利息约定为月利率1%。2009年初，因被告经济困难不能按时支付利息，经双方协商，确认计算至2009年12月31日，被告欠原告的借款本息合计将达到5.20万元，被告以其所有的位于慈溪市观海卫镇塘下村的房屋出租给原告，房屋租金计5.20万元，由被告尚欠原告的上述借款本息予以冲抵，原告不另行支付租金。对此，原、被告于2009年2月14日签订《房屋租赁协议书》，协议约定：乙方（即被告）在古师路塘下段第163号门牌有二层楼房下层一间租赁给甲方（即原告）经商使用，其中后半间原告同意被告上楼时走动；租期定为4年即2008年3月16日起至2012年3月15日止，每年租金1.30万元，4年一次性付清，共计5.20万元，该租金在协议签订时一次性付清无缺欠；协议另对其它事宜作出约定。被告在协议签订后的十日内即离开本地外出打工，之后原告无法与被告取得联系。2015年初，原告得知被告返回本地，通过案外人翁志东寻找被告，并于2015年3月15日在翁志东家中与被告碰面。被告于该日向原告出具了借款金额为5万元的借条1份，借条另载明利息8厘，借期1年。2015年4月13日，被告向原告借款20万元，并出具借条1份，借条另载明月息8厘，借期5年。该日原、被告又签订《借条协议书》1份，协议书载明为保障该20万元借款的还款，被告愿以坐落于塘下村的楼房抵押给原告，以房租收入作为还款来源，由原告负责收取，五年后借款扣齐，房屋归被告所有。以上借条载明的借款及相应利息，原告已向本院对被告提起民间借贷诉讼，现该案正在审理过程中。本案双方当事人之间的争议事实在于：被告于2015年3月15日出具的5万元借条是否系将《房屋租赁协议》作废而对原借款本息的再次确认。对此，原告主张双方从未将该协议约定作废，该5万元借条载明的系被告于2015年3月15日向原告所借的新借款项；被告辩称当日经双方协商一致将该协议作废，涉案租金重又转化为借款，被告对此重新出具了借条，并提供了该借款金额为5万元的借条复印件1份。对此，本院分析如下：首先，被告提供的该5万元借条内容约定简单，仅载明“今向沈才江借人民币5万元，利息8厘，借期1年”，现被告对该5万元借条的出具目的、借款是否实际交付提出异议，认为该借款未实际交付，该借条系双方达成合意将房屋租金重又转化为借款而形成，但该借条上未记载任何能够体现上述合意的内容，故单凭该借条尚难以证明被告主张的双方达成将之前房屋租金重又转化为借款的合意；第二，根据原、被告庭审中的陈述，可以确认《房屋租赁协议书》签订后，原告确实未实际取得租赁物，但被告主张其已交付租赁物，其理由系其出租的房屋并非原告所称的临街店面，而系店面之后二楼的一层，协议签订后，其已告知原告该房屋未上锁，可由原告随时使用，故应视为已实际交付租赁物。对于此争议，本院认为：1.诉讼过程中双方已确认第163号门牌房屋的格局为，该门牌号房屋正门临街，宽度为一间门面，前部分为三楼，后部分为二楼，中间有一天井相隔，整幢房屋的上下楼梯建造在天井中，后面二楼的一层开有后门，但后门不临街，仅有一条宽约1米的小弄进出；2.虽协议约定租赁物系“二层楼房下层一间”，但同时协议载明原告租用该房屋用途系经商，而该二楼的一层显然不具备商业用途，约定的年租金1.30万元明显高于同期同类房屋的租金标准；3.另协议约定“其中后半间原告同意给被告上楼时走动”，根据房屋的出入格局，该“后半间”应理解为系该门牌房屋的后面二楼房屋的一楼。综上，原告主张其租赁的系前半间即临街店面，具有合理性，本院予以确认，而对于该房屋，被告亦认可当时系由案外人承租，其未交付给原告，故可认定被告未交付《房屋租赁协议书》项下的租赁房屋；第三，被告又主张涉案房屋的租赁期间应按照协议约定确认为自2008年3月16日起算4年，该协议系按照原告要求写的，原告对协议签订时部分租赁期间已经经过系明知的，不利后果应由其承担，而原告称该租期存在误写，应自2009年3月16日起算4年。对此争议，本院认为：1.《房屋租赁协议书》系由第三人书写，双方于2009年2月14日签订，但协议约定的4年租赁期间却是从2008年3月16日起计算至2012年3月15日，而原告并未在协议签订前取得租赁物，故该约定严重损害了原告利益，也不符合常理，同时被告亦无法对该有违常理的约定的形成原因作出合理解释；2.根据上文分析，租赁物系临街店面，但该房屋在协议签订前即已出租给案外人，被告亦认可店面的每年租期从3月16日开始计算，并采取先付后租的方式收取租金，被告已于2008年3月16日收取了2008年3月16日至2009年3月15日期间的租金，故原告的租赁期间应从案外人该年度租赁期限届满后起算较为合理，这也能与协议约定的租金起算日期相互印证；3.被告在庭审中陈述，原、被告签订协议时，协商确认协议项下5.20万元的租金系由四笔租金组成的，即2009年、2010年、2011年、2012年的每年3月16日各1笔，结合先付后租的情形，该租金的组成亦印证了原告主张的事实。综上，如按照协议约定认定租期不符合常理，同时与上述被告相关自认冲突，而原告的陈述客观可信，租赁期间应系自2009年3月16日起算4年；根据以上第二点及第三点的分析认定，结合租赁协议签订时双方确认截至2009年12月31日借款本息已经达到5.20万元的事实，之后被告未交付租赁物同时其本人下落不明，原告既不能取得租赁房屋又无从主张实现债权，故原告的损失客观存在并持续扩大，至2015年3月15日原告的损失已经远不止5.20万元。如被告陈述属实，在该种情形下原告主动自愿让步，仅让被告出具5万元的借条来解决之前的纠纷，也是有违常理的；最后，被告主张2015年3月15日其不可能与原告之间发生新的借款关系，其理由是，该日系被告出走回来后双方的第一次见面，原告意欲找被告解决之前的经济纠纷，其当日不可能不去解决之前的经济纠纷反而又出借款项给被告。而原告表示，当日被告向其借款并表示愿意将房屋抵押给原告，故原告愿意在未解决之前纠纷的前提下再次出借款项。本院认为，根据原、被告的陈述，双方发生的借款往来均系现金交付，由被告出具借条，而借条是证明双方存在借贷合意和借款实际交付的直接证据，具有较强的证明力，除非有确凿的相反证据足以推翻借据所记载的内容，一般不轻易否定借据的证明力，但被告未对其该辩称事实提供任何证据。综上，仅凭被告提供的该5万元借条，在未有其它任何证据予以佐证的情形下，尚难以认定被告辩称所主张的2015年3月15日经双方协商一致将涉案房屋租金通过出具借条重新转化为借款的事实，故本院对被告该辩称意见不予采信。本院认为，被告因经济困难无力偿还借款本息，为偿付其欠原告的债务，原、被告自愿协商后签订《房屋租赁协议书》，被告将其所有的房屋出租给原告，以其尚欠原告的欠款冲抵房屋租金，上述协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议成立且生效，双方均应按约履行。被告欠原告的该5.20万元借款本息已于协议签订之日经双方合意抵作原告应支付的房屋租金，并在协议中确认租金已付清，故应认为原告已履行了协议约定的交付租金的义务，被告理应按约交付租赁物。现根据上文分析，可以确认在约定的租赁期限内被告从未交付《房屋租赁协议书》项下的租赁房屋，显属违约，应承担返还租金、赔偿损失的违约责任。故原告要求返还房屋租金5.20万元的诉请合法有据，本院予以支持。协议虽未就该种情形下的违约责任作出具体约定，但原告全额支付租金却未取得租赁物所导致的损失客观存在，被告作为违约方理应予以赔偿。原告主张被告应赔偿其以租金5.20万元为基数、按月利率1%计算的利息损失，但该主张无相应合同依据。综合本案实际情况，可按银行同期同类贷款基准利率计算原告的利息损失。另原告主张利息损失自2008年3月16日起算至本案起诉日止，因双方已确认该5.20万元的租金系由4万元的借款本金及计算至2009年12月31日止的利息所组成的，故租金的利息损失可自2010年1月1日起算。综上所述，本院对原告诉请中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周时福应于本判决生效之日起七日内返还原告沈才江房屋租金5.20万元，并赔偿原告沈才江自2010年1月1日起至2016年6月1日止以5.20万元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；二、驳回原告沈才江的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2359元，减半收取计1179.50元，由原告沈才江负担345.50元，被告周时福负担834元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员  洪 逸二〇一六年九月二十一日代书记员  马美娟