山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终2994号上诉人（原审被告）：张蕊，女，1979年4月27日出生，汉族，美赞臣营养品中国有限公司职工，身份证住址济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：李延芬（系张蕊之母），女，1949年11月22日出生，汉族，无业，身份证住址济南市，现住济南市。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：苟学炜，总经理。委托诉讼代理人：王倩，女，1992年5月26日出生，汉族，该公司职工，身份证住址山东省威海火炬高技术产业开发区，现住济南市历城区。委托诉讼代理人：郭成龙，男，1988年12月22日出生，汉族，该单位职工，住山东省新泰市，现住济南市历城区。上诉人张蕊因与被上诉人金碧物业有限公司济南分公司（以下简称金碧物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第2755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张蕊及委托诉讼代理人李延芬、被上诉人金碧物业济南分公司委托诉讼代理人王倩、郭成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张蕊上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审审判程序存在瑕疵。1、一审判决审查证据不全面。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”一审开庭时，上诉人曾将上诉状所附物业纵容外来开发商在小区内非法施工长达两年，严重侵害业主人身安全的照片提供给一审法院审查，应视为严重违约，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致认定被上诉人的物业服务存在瑕疵的问题不全面。2、一审法院现场勘查不全面，未对小区公共区域进行现场勘查，未对上诉人居住的小区内部进行勘察，导致认定金碧物业公司服务瑕疵不全面。二、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费判决过于偏袒物业服务方及所属开发商。根据国务院2007年8月26日颁布的《物业管理条例》，物业公司必须对管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，除了保洁、绿化等环境卫生方面的具体服务外，物业公司必须尽到管理责任，以便保持小区内相关的秩序。在本案中，被上诉人所应尽到的管理责任，首先是确保业主不同意进入小区的任何行为人不能进入小区；其次是确保业主在小区公共建筑（尤其是产权绝大部分归属业主的公共建筑）上的权益不受侵犯。但是，被上诉人无视其管理职责：1、不经业主同意，私自于2013年3月28日发布公告（称小区中心湖下修建地下车库），并为开发商及施工方提供方便，严重危害了小区的秩序，并造成了严重后果；2、被上诉人配合开发商，将超过62%产权归属全体业主的小区内公共建筑（会所）承包给第三方用于商业用途，严重侵占了业主权益，在管理上极其不负责任。一审判决完全没有考虑到物业公司应当承担的管理责任，认为本人在接受了金碧物业公司的服务后，理应缴纳物业费。而本应由物业公司承担的管理责任，则被排除在法律关系之外。“没有义务就没有权利。”《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。观今日普遍存在的物业公司推卸管理及服务义务，提供劣质服务之乱状，物业公司及所属开发商的守法意识淡薄，职业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得不履行管理义务物业公司竟可欣欣然收取物业服务费，本案便是实例。对于物业公司的管理服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决减免物业费，方能刹住物业服务方及所属开发商的不正之风。综上，上诉人认为，一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。金碧物业济南分公司辩称：一审判决认定事实清楚适用法律正确。金碧物业济南分公司向一审法院起诉请求：1、判令张蕊支付自2014年5月至2015年6月30日的物业服务费4149.39元、滞纳金925.89元；2、诉讼费用由张蕊负担。一审法院认定事实：2010年8月4日，张蕊与金碧物业济南分公司签定《前期物业管理服务协议》，约定由金碧物业济南分公司进行前期物业管理，协议第四条约定，张蕊应当在收楼时应预交半年物业服务费，自收楼起第七个月开始应按季在物业费到期前3日履行交纳义务。住宅类服务标准为1.7元/月/平方米。第十条违约责任中约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天应按应交物业费的1‰的标准支付。2012年6月30日张蕊签字收取了济南市某区某街5号楼2单元2302室的房屋，并向金碧物业济南分公司交纳了自2012年8月至2013年1月的物业服务费1817.4元。自2014年5月起，张蕊一直欠费至今。张蕊的房屋面积为178.17平方米。庭审中，金碧物业济南分公司称因小区施工，开发商已替小区业主承担了自2013年4月至2014年12月30%的物业服务。关于张蕊提供的小区管理质量问题的照片一组及业主签名一组，经庭质证，金碧物业济南分公司认为，大多数照片不能显示是在恒大名都小区拍摄的，部分照片显示小区绿化良好，施工是开发商的行为，在施工期间其管理成本上升，服务难度提高。业主签名和文字部分不在一起，不具有关联性。一审法院认为，金碧物业济南分公司虽然对部分照片及业主签名不予认可，但并未提供相反证据证实。根据张蕊提供的照片及业主签名，可以认定小区物业存在维护公共设施不及时、垃圾清运等提供物业服务不及时的情况。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张蕊在接受了金碧物业济南分公司物业服务后，理应及时支付相应的物业管理费。一审法院对金碧物业济南分公司要求其支付物业服务费的诉讼请求予以支持。因金碧物业济南分公司提供的物业服务存在瑕疵，原审法院对其要求张蕊支付滞纳金的诉讼请求不予支持。张蕊要求道歉赔偿湖景房损失与本案不属同一法律关系，不予并案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、限被告张蕊于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司济南分公司自2014年5月1日起至2015年6月30日止的物业费3527.77元【（1.2元/月/平方米×178.17平方米×8）+（1.7元/月/平方米×178.17平方米×6）】。二、驳回原告金碧物业有限公司济南分公的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张蕊负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人张蕊与被上诉人金碧物业济南分公司签订《前期物业管理物业服务协议》后，金碧物业济南分公司已经按约定为包括上诉人在内的涉案小区提供了物业服务的事实清楚，上诉人作为接受服务的一方应当按双方物业管理物业服务协议的相关约定缴纳物业服务费用。上诉人主张被上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。根据本案一审调查的事实，一审法院已根据上诉人提交的照片等认定被上诉人在为涉案小区提供服务过程中确实存在一定不足，并据此驳回了被上诉人要求上诉人支付迟延交纳物业费滞纳金的请求。二审中上诉人亦未提交被上诉人对涉案小区提供的物业服务存在重大瑕疵的证据，此情形下上诉人以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张蕊负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  程军玲二〇一六年九月二十日书 记 员  李 环