上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初8899号原告：倪雪萍，女，1967年1月23日出生，汉族，住上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：胡德华(系原告丈夫)，男，1961年11月7日出生，汉族，住上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：钱暐，上海知诚律师事务所律师。被告：杨永好，男，1947年10月4日出生，汉族，住上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：孙桂花(系被告妻子)，女，1946年12月29日出生，汉族，住上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：刘晨，上海精诚申衡律师事务所律师。原告倪雪萍与被告杨永好房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪雪萍及其委托代理人胡德华、钱暐、被告杨永好及其委托代理人孙桂花、刘晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪雪萍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年11月28日签订的《售房协议》及2015年6月2日签订的《售房补充协议》均于2015年11月28日解除；2、判令被告返还定金人民币20,000元(以下币种均为人民币)；3、判令被告赔偿原告租房损失22,600元及中介费2,165元；4、判令被告赔偿原告售房损失900,000元。事实和理由：2014年11月28日，原、被告经人介绍签订《售房协议》，约定原告向被告购买上海市杨浦区市光一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，被告净到手房款2,000,000元，原告于签约后一年内出售自有住房用于支付被告房款。当日原告支付了20,000元定金。为尽快筹集房款，原告于2015年5月将自有住房低价出售他人，并告知被告2015年7月可以办理系争房屋的买卖手续。然因被告2015年6月要去加拿大女儿家居住半年，无法办理过户手续，故2015年6月2日原、被告签订了《售房补充协议》，约定被告应于2015年11月16日前回沪与原告办理房屋买卖手续，原告于过户当日支付房款1,500,000元，余款按银行规定时限打入被告账户。然至2015年11月16日被告明确告知原告不出售系争房屋，并将房价抬至2,500,000元。原告为购买系争房屋，低价出售自有住房，在外租房居住，支付了租房的中介费及租金，现房价已大幅上涨，因被告的违约行为导致原告产生了巨大的损失。故作如上诉请。被告杨永好辩称，同意原告诉请1解除《售房协议》及《售房补充协议》，亦同意原告诉请2返还20,000元定金。但不同意原告诉请3、4。原告违约在先，在签订《售房协议》后被告即表示协议约定的付款期限过长，要求原告在2015年4月底前付清房款否则不予出售，原告亦表示同意。根据《售房协议》的约定，原告应及时支付房款，原告已于2015年5月出售了自有住房，并取得了一百多万的钱款，却隐瞒被告且分文未付。原告在违反诚实信用原则的情况下欺骗被告签订了《售房补充协议》，该份协议仅是对《售房协议》的补充，并没有免除原告及时付款的义务。原告的租房损失、中介费与本案无关。原告已于2015年8月另行购房，在2015年11月原告得知被告不出售房屋的情况下，原告有防止损失扩大的义务，其以现在的市场价衡量自身的损失没有依据，且系争房屋亦不存在900,000元的涨幅。本院经审理认定事实如下：上海市市光一村XXX号XXX室房屋1995年6月21日登记至被告杨永好名下，2009年8月17日登记至被告杨永好及其妻子孙桂花名下，建筑面积70.87平方米。2014年11月28日，原、被告签署由被告书写的《售房协议》一份，主要内容：被告(甲方、出售方)，原告(乙方、购房方)，经甲乙双方协商，达成如下售房协议：甲方愿意将属于自己的市光一村XXX号XXX室二室一厅的房屋出售给乙方，售价甲方净到手贰佰万元(税息、手续费等皆由购房方乙方承担)，乙方愿意接受，愿意购买。现甲乙双方签订协议后即刻生效并坚决做到如下几点：1、乙方交给甲方购房保证金贰万元整，甲乙双方收付保证金后即不得反悔，如若反悔，违约方将向对方支付保证金五倍的违约金即违约金拾万元整；2、乙方在办购房手续时，甲方应给予协助和方便；3、乙方在将自己现住的三房二厅房屋出售后即将购房款及时付清。乙方在房屋出售过程中，甲方一般不予催促，但乙方争取在半年内完成现住的三房二厅房屋的出售工作，但出售时间最晚不得超过壹年；4、甲方房屋出售给乙方后，甲方房内的维修基金、二台空调、灶台等物无代价交给乙方，不得另行收费；5、此协议双方签字后即刻生效，具有法律效力，不得违反。协议下方附有被告的银行卡号。2015年4月1日，被告向原告发送短信，主要内容：“若四月底办不了购房交易，不能将我的售房款交给我，那可不能说我违约，因我早就告知你，我四月底后要去女儿家，久等不起的！你若四月底或五月初不能给我二百万，我那房子就不再卖给你了，我准备另请中介帮忙，帮我四月底前售出了！不好意思，特此告知！”2015年4月18日，被告向原告发送短信，主要内容：“我与你原签的协议中，虽然有最晚不超过一年的约定，但我回来后老婆说太长，最多半年，加上女儿处多次催我们早点过去，所以我很早就给你讲明了此意，并把时间节点定在了四月底五月初，这些你都是同意和接受了的。你说没有问题并叫我放心，考虑我们是一个系统的，又是王莉介绍的，所以我后来也没与你签补充协议。但我们说话要算数，不能为此搞得不愉快！这样吧，我现在将时间节点再往后推迟一个月，到五月底。若五月底我们仍不能成交，那你就不能怪我了！那我肯定就不等你了！”2015年6月2日，原、被告签署由被告书写的《售房补充协议》一份，主要内容：甲乙双方2014年11月28日签订的市光一村XXX号XXX室销售合同中明确提出：乙方争取在半年内完成其三房二厅房屋的出售工作，但最晚乙方必须在2015年11月28日内完成对市光一村的购房手续。乙方由于未及时找到下家，未能在半年内成交。但是乙方现下家已找到，但甲方又要在6月23日去加拿大女儿家，无法及时办理购房手续。(甲方要去女儿家的情况在三月份之前曾通知过乙方，乙方事先知晓这方面情况)。至此甲乙双方未能完成房屋购买合同，甲乙双方都没有违约，都不属违约行为。为表示双方诚意，甲乙双方于2015年6月2日达成如下补充协议：1、甲方必须在2015年11月16日前(争取10月30日前)回沪，以便与乙方及时去办理市光一村房屋的产权相应手续(即先办理公积金查房手续，然后再办理其他手续)。乙方必须在10月30日前办理好购买此房屋的公积金查房手续，以便甲方一到沪，甲乙双方即可去办理公积金贷款手续和其他售房相关的手续；2、甲乙双方房屋过户交割手续一旦办理，乙方就必须在当日将房款中的150万元(含乙方先前交付甲方的2万元定金)打入甲方银行户头，剩余的50万元房款，按银行规定的时限，及时打入甲方银行账户内。甲方200万元房款全部到位后在一周内将煤气等过户手续与乙方办齐；3、甲方回沪后，甲乙双方若能按时去办理房屋公积金贷款过户交割和付款手续，即使超过2015年11月28日，双方都不属违约，特此说明。2015年5月17日，倪雪萍、胡德华、胡平帆与案外人赵某某、石某签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将自有住房上海市延吉中路XXX弄XXX号XXX室房屋出售于赵某某、石某，建筑面积133.78平方米，转让价4,700,000元。原告于2015年5月17日取得房款1,410,000元，2015年7月底银行发放贷款3,200,000元，余款90,000元交房时取得。2015年7月9日上述房屋核准登记至赵某某、石某名下。2015年7月21日，原告丈夫胡德华与案外人施某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定胡德华向施某某购买上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积64.81平方米，转让款1,650,000元。2015年8月28日，上述房屋核准登记至胡德华名下。2016年3月18日，被告杨永好及其妻子孙桂花与案外人吴某某、王某某签订《上海市房地产买卖合同》，被告将系争房屋出售于吴某某、王某某，转让价2,200,000元。2016年4月26日，系争房屋核准登记至吴某某、王某某名下。审理中，被告妻子孙桂花出具情况说明：就杨永好将系争房屋出售给原告并签订《售房协议》、《售房补充协议》一事是知晓并且同意的。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。就原告的损失部分，原告提供了如下证据：1、租赁合同、佣金支付凭证、租金支付凭证，证明原告曾在外租房居住，并支付了佣金、租金；2、短信凭证，证明2015年4月被告短信催促原告交付房款，正是由于被告的不断催促，原告低价出售了自有住房；3、原告原有住房现在的市场价，证明被告的售房损失。被告对原告提供的租赁合同、租金及佣金支付凭证没有异议，但认为与本案无关；被告对原告的短信凭证真实性亦无异议，但认为原告曾承诺于2015年4月底前付清房款，否则被告不予出售。对原告原有住房的市场价不认可。被告就其主张原告已承诺2015年4月底付款一事申请证人陈某某出庭作证，证人陈某某称，证人原系被告同事，现已退休，任上海市五角场监狱退休第二党支部书记，被告系支部委员。2015年11月15日被告回国后，证人邀请被告一同前往看望老同事，被告将房屋买卖一事告诉了证人，并将手机短信给证人阅看，因为原告支付房款的期限太长，被告妻子不同意，故被告向原告提出缩短支付房款的时间，并重新订立合同。原告不同意，但承诺有钱了会立即支付房款，最多三、四个月付清。被告对证人证言无异议，原告则认为证人与被告关系密切，且证人提供的均为传来证据，内容含糊不清，无法证明原告同意于2015年4月底付清房款，事实上原告亦从未同意过。本院认为，原、被告签订的《售房协议》、《售房补充协议》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现原、被告对上述两份协议于2015年11月28日解除，被告返还原告定金20,000元均无异议，故本院对此予以确认。本案中导致协议未能继续履行的原因，原告认为系因房价上涨被告违约不愿售房所致，被告则认为因原告未能及时付款所致。根据2014年11月28日《售房协议》的约定，“原告在将自己原有住房出售后即将购房款及时付清，原告在房屋出售过程中，被告一般不予催促，原告争取在半年内完成原有住房出售工作，最晚不得超过一年”，即原告付款时间为一年内出售原有住房后。被告辩称该份协议签署后，被告即表示约定的付款时间过长，要求原告于2015年4月底前付清房款否则不予出售，原告对此亦表示同意，故双方已经变更了《售房协议》约定的付款时间。原告则认为被告擅自要求变更付款时间，原告从未同意。鉴于被告并未提供证据证明双方对付款时间已达成了新的约定，故本院对被告该节抗辩难以采信。根据2015年6月2日签订的《售房补充协议》约定，“被告须于2015年11月16日前回沪与原告办理产权过户手续，房屋过户手续一旦办理，原告须在当日将房款中的150万元打入被告银行账户，剩余的50万元房款按银行规定的时间放款”。该份补充协议对原告的付款时间进行了更为明确的约定，即交易过户当日支付150万元，剩余房款贷款支付。同时亦约定了被告应于2015年11月16日之前与原告签约。被告辩称原告应于取得原有住房的售房款后立即支付被告与上述约定不符，故被告于2015年11月表示不愿出售系争房屋，且于2016年3月将系争房屋以更高的转让款另行出售，系被告违约。因被告违约对原告造成的损失应于赔偿。然原告诉请的租房损失与中介费的损失，与系争房屋的买卖并无必然联系，故对原告的该项诉请本院不予支持。对原告诉请的售房损失，《售房协议》中约定了违约金为保证金的五倍即100,000元，考虑到原告仅支付了20,000元定金，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、协议解除的时间、被告实际出售房屋后的获利以及被告可预见的损失范围，本院认为《售房协议》中约定的违约金足以弥补原告的损失，故本院确定被告应承担的损失数额为100,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告倪雪萍与被告杨永好于2014年11月28日签订的《售房协议》与2015年6月2日签订的《售房补充协议》均于2015年11月28日解除；二、被告杨永好应于本判决生效之日起十日内返还原告倪雪萍定金人民币20,000元；三、被告杨永好应于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪雪萍损失人民币100,000元；四、对原告倪雪萍其余诉讼请求不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币13,247.65元，减半收取计人民币6623.82元，由原告倪雪萍负担人民币5782.49元，由被告杨永好负担人民币841.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈晓宇二〇一六年九月二十七日书记员  王好义附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。