浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终786号上诉人（原审被告）：安吉县老石坎水库管理局，住所地浙江省安吉县孝丰镇下汤老石坎。法定代表人：范一华，该局局长。委托代理人：陈宏彪，浙江浦源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许红梅。委托代理人：杨世东，浙江浔溪律师事务所律师。委托代理人：沈新芳，湖州市苕溪法律服务所法律工作者。上诉人安吉县老石坎水库管理局（以下简称水库管理局）因与被上诉人许红梅租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2015）湖安民初字第644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。水库管理局上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判水库管理局支付许红梅191000元损失赔偿款。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决对本案主要事实适用推定，其推定事实与客观事实不符。1.水库管理局解除合同无过错。2008年5月至2011年3月，许红梅占有租赁物经营使用，未向水库管理局支付过租金。后许红梅长达两年时间停止经营、抛荒土地、闲置房屋，且未支付租金。在许红梅严重违约的情况下，水库管理局作为国有资产管理人，按照合同约定，向许红梅在合同中预留的地址多次发函解除合同，水库管理局已尽到通知义务。许红梅自认其在2011年3月因经营状况不理想，已停止经营活动。2.畜牧场、码头工程可以评估��举证责任在许红梅方。畜牧场、滑翔伞山体改造工程至今原样未动。一审法官现场勘查时，畜牧场场地房屋台阶中央杂草有半人高，可见水库管理局未改变现场原样。许红梅主张现场有施工开支，只要提供相应凭证，完全可以评估。即使无法评估，也是许红梅长期抛荒，自然毁损造成，水库管理局并无过错。一审判决认定因水库管理局的过错致使畜牧场、码头等工程无法评估背离客观事实。水库管理局一审不同意评估，是考虑本案系租赁合同纠纷，许红梅的经营性开支不在合同赔偿范围内，并非现场工程量无法评估。许红梅主张其实际损失，理应由其对损失承担举证责任，不作评估或不能评估的不利后果应由许红梅承担。3.一审仅凭许红梅的单方陈述推定损失数额不当，且未考虑正常商业财务计价原则及折旧因素。1.对畜牧场施工230000元和滑翔伞山体改造工程30000元不予认可。对楼内整体装修支出330000元的数额予以认可，但应予以折旧。水库管理局对楼内整体装修支出进行过评估，价格为191000元，应按该价格计算损失。2.许红梅2014年11月20日提交的财产损失统计表仅包含室外土建、室外装修、室内装修、物品四项内容；2015年2月16日，许红梅向法庭提出六方面的索赔要求；2015年8月31日，一审向谷红卫调查时，许红梅又提出新的索赔要求。许红梅赔偿要求前后矛盾，且无书面财务凭证印证。3.许红梅一审诉请中未涉及滑翔伞山体改造工程，一审对该部分作出判决超出许红梅诉请。二、一审判决适用法律错误。一审认定本案系租赁合同纠纷，租赁合同解除后，双方应就租赁合同履行情况进行结算，承租人利用租赁物经营发生的费用，应由承租人自行承担。承租人在租赁物上的添附，出租人愿意接受的可以折价，不愿意接受的承租人��拆除恢复原状。水库管理局无义务对许红梅的装修及经营性支出给予赔偿。三、一审判决违反公平原则。双方当事人签订租赁合同后，水库管理局依约交付许红梅房屋及土地，许红梅占有租赁物经营收益，在租赁合同存续的六年期间，许红梅未向水库管理局支付租金。在许红梅对租赁物抛荒后，水库管理局被迫解除合同。根据一审判决，水库管理局的国有资产被无偿占用六年，反而还要赔偿许红梅损失，不合情理。许红梅辩称：水库管理局原负责人谷红卫与许红梅就解除合同进行了多次协商，谷红卫对许红梅的相关投资予以认可。水库管理局单方解除合同是违约行为，应当赔偿许红梅因违约造成的损失。畜牧场和滑翔伞山体改造工程由谷红卫经手，谷红卫已进行确认，应视为水库管理局的确认。一审时许红梅多次提出要求对两项工程的工程量进行鉴定，���水库管理局不同意，举证责任在水库管理局一方。装修费用等是实际存在的，因水库管理局单方违约给许红梅造成了财产损失，该损失不应进行折旧。水库管理局所作的单方评估不具有法律效力。水库管理局在许红梅不知情的情况下对其所投资的财产进行破坏并强行解除双方租赁合同，将租赁物转租给第三方，水库管理局对合同的解除具有过错。综上，一审认定事实事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。许红梅向一审法院起诉请求：一、依法解除水库管理局、许红梅签订的合作租赁合同书（2008年3月6日签订）、房屋租赁协议（2008年5月6日签订）；2.水库管理局赔偿许红梅财产损失1159959元（实际金额以评估价为准）；3.由水库管理局承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年3月6日，水库管理局、许红梅签订《国有土地使用权租赁合同书》��约定许红梅租赁水库管理局编号为1、2号位于南坝头上游的宗地，用于运动休闲拓展基地；租赁期限为40年，自2008年3月6日至2048年3月5日；自合同签订之日起5年内以许红梅实际接待的人数按每人次10元为租金基准数，5年后收费标准根据市场物价指数以此合同为基准双方再做协调，自合同签署生效之日起，水库管理局给予许红梅3个月的装修时间（此时间应算5年经营期外），许红梅在正式接待团队后以月结的方式向水库管理局缴纳租金，逾期从滞纳之日起，每日按应交款项的1%计算滞纳金；逾期3个月未缴纳租金的，水库管理局有权书面通知许红梅责令整改，仍不改正，水库管理局有权单方解除合同，许红梅的投资能搬迁的自行处理，不能搬迁的固定资产待评估后由水库管理局按评估价收购，许红梅投资的无形资产与水库管理局无涉。许红梅在经营过程中不得损害水源质量，不得向水域倒放任何有损水源质量的物质，如有违反水库管理局有权单方解除合同，许红梅的投资能搬迁的自行处理，不能搬迁的固定资产待评估后由水库管理局按评估价收购，许红梅投资的无形资产与水库管理局无涉。合同明确，鉴于事先的调查、了解，水库管理局确认许红梅因本次租赁土地并进行经营所做的投资至少为300万元。自合同签订的第四个月起，水库管理局有权监督许红梅经营状况，若不能达到计划目标，水库管理局有权要求许红梅加强经营管理，若仍不达标，水库管理局有权单方解除合同，并按上述约定方式处理资产。另约定，任何一方无故解除合同应视为违约行为，违约方应赔偿另一方全部损失。为与运动休闲拓展基地相配套，许红梅与水库管理局签订二份《房屋租赁协议》，许红梅向水库管理局承租单身宿舍一幢（南侧）、宿舍西侧原水库职工食堂一幢作餐饮、住宿用；1号楼103房用作办公用。租期均为10年，自2008年5月6日至2018年5月5日，装修期间自合同签订之日起顺延2个月。单身宿舍、职工食堂租金按住宿人数每人每天3元计算，签订之日起前5年经营期间不作变动，5年后根据市场物价指数以此合同为基准再作协商，许红梅于接待后的第二日向水库管理局报送接待人数，如发现许红梅虚报、不报接待人数，水库管理局有权书面通知整改，若仍不改正，水库管理局有权单方解除合同，许红梅在正式开展住宿经营活动以后以月结方式结算。1号楼租金每月200元，自签订之日起许红梅以月结方式向水库管理局结算。二份租赁协议均约定，协议期内如水库管理局因扩大发展等不确定原因使用此建筑，应提前3个月以书面形式向许红梅提出解除协议要求，许红梅应积极配合水库管理局发展需要，双方对已投入���产评估作价后，由水库管理局给予补偿（合同期满不作补偿），水库管理局提出解除协议的同时应另行提供相同条件的餐饮、住宿、办公场地，并另行签订租赁协议。上述合同书、租赁协议签订期间，谷红卫为水库管理局法定代表人。许红梅购买设备并进行装修后开始经营，截至2011年3月，共接待3000人左右，此后许红梅停止经营。2014年4月25日，许红梅向安吉县公安局孝丰派出所报警称，部分设备及物品遗失，派出所以纠纷不属于公安机关管辖范围为由未予处理。2013年5月31日，水库管理局向许红梅合同书上的地址北京市西城区西海北沿2号邮寄《函》、《通知》各一份，主要内容为要求许红梅能与水库管理局协商处理合同的相关事宜；同年6月4日，水库管理局向许红梅上述地址邮寄《函》一份，要求许红梅于同年6月20日前协商处理合同相关事宜；同年6月17日，水库管理局再次向许红梅上述地址邮寄《关于终止合同的函》，认为许红梅一直未与水库管理局协商处理合同相关事宜，且几年来一直未实际经营业未上交租金，水库管理局决定单方终止合同，要求许红梅于同年6月25日前腾空房屋，拆走相关设施，逾期不来处理的，水库管理局将自行清理并收回房屋，后果由许红梅承担。同年6月21日，应水库管理局申请，安吉县公证处对职工宿舍、食堂内主要财产进行清点。一审法院认为，一、本案诉争纠纷所涉法律关系。许红梅主张双方系合作关系，合同书、协议的内容对收益分配的约定很明确，双方间名为租赁实为合作关系。水库管理局抗辩认为，双方系租赁合同法律关系，合同以接待人数来确定租金数额，该约定不能改变双方系合同关系。一审法院认为，本案双方当事人共签订三份合同性质的合同书或协议，文书内容包��了租赁合同的基本要素，如租赁物情况、租期、租金数额、租金支付日期与方式、违约责任等，二份租赁协议均约定合同期满如水库管理局继续向外租赁，同等条件下，许红梅享有优先租赁权。故本案纠纷所涉基础法律关系为租赁合同法律关系。二、水库管理局单方收回租赁物造成许红梅的实际损失。许红梅主张损失数额为1159959元，并要求司法鉴定以确定最终数额，许红梅为此举证财产损失统计表7页、照片35张、施工单二份、收款收据四份。水库管理局质证认为，财产损失统计表系许红梅单方制作，不予认可，统计表所列部分物品不存在；对照片不予认可；施工单、收款票据非正式票据，水库管理局认可许红梅对部分房屋装修，对部分土地进行平整，但该证据与本案无关。水库管理局抗辩认为，租赁现场许红梅投资物品经评估后价值为191100元；许红梅所主张的损��包含物品、装修、土建、经营性支出，许红梅所列物品部分在室外，即使其实际购置，部分物品或在经营中损耗，或自然侵蚀损毁，或脱管丢失，且许红梅已将与餐饮有关的设施设备转让给他人；目前现场遗留物、室内装修及相关设施及设备已由水库管理局清点并评估，许红梅如有异议，同意重新评估；许红梅经营性支出已在经营中得到回报，该支出不应转嫁给水库管理局；本案系租赁合同纠纷，室外土建工程的投入不在赔偿范围内，无需鉴定。水库管理局为此举证保全公证书一份、公证发函公证书三份、价格评估报告书一份。对此，许红梅质证对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为许红梅预留的地址已搬迁，未收到水库管理局邮寄的函与通知，对水库管理局单方评估的价格不予认可。一审法院分析认为，水库管理局、许红梅对对方提交的上述证据的真实性均有异议，其中财产损失统计表、价格评估报告书均为单方制作，无其他证据予以佐证，不予认定；照片、施工单无法证明待证事实，不予认定；收款收据非正式发票，不予认定；公证书系公证机关出具的文书，许红梅未能提交足以推翻公证证明的证据，对四份公证书的真实性予以认定，至于水库管理局能否达到其证明目的，将结合其他证据予以审查。为查明许红梅在涉案租赁合同履行过程中的投资数额，一审法院依许红梅之申请调取了2011年12月7日许红梅发送给谷红卫的电子邮件《半岛工程项目》、《物品清单》，2012年9月24日许红梅发送给谷红卫的电子邮件《水库投资明细》、《物品清单》，其中楼内整体装修支出总计330000元，畜牧场施工支出230000元，滑翔伞山体改造30000元，另有项目推广7400000元。另在一审法院对谷红卫所作的调查笔录中，谷红卫陈述，许��梅系水库管理局研究后同意引进的，一开始就畜牧场这块，许红梅对旁边的房屋进行翻修，主要是瓦片、门窗、内外墙壁的粉刷，对水泥楼梯进行修整，并对场地进行平整，修了卫生间，谷红卫未实地查看码头，但印象中有这个项目；现许红梅用于住宿的房屋进行改造，做了公共卫生设施，内外墙粉刷，安装空调窗帘等，购置高低床，地面刷上油漆。另陈述，至2013年，水库管理局将协议终止，因许红梅留于合同上的手机号码已停机，水库管理局未向许红梅询问其最新的手机号码；2011年许红梅向谷红卫发送邮件，畜牧场项目有，但具体数量不清楚，邮件中列明平整畜牧场土地30车，但每车多少立方不清楚，许红梅已将餐具转让给他人，另外有一个变电器。许红梅对上述邮件的真实性无异议。水库管理局质证认为，谷红卫收到的邮件均为许红梅单方制作，内容并未获��谷红卫或水库管理局的认可，不能作为界定许红梅投资或损失的依据，法院组织双方当事人到现场勘查，现场情况与水库管理局陈述一致；水塔不在租赁范围内，不存在修复工程，不存在畜牧场土地平整等工程，拓展设备为许红梅经营的自备物品，其停止经营后并未遗留在现场，未进行码头建设。一审法院分析认为，谷红卫作为水库管理局原法定代表人，对其任职期间水库管理局与许红梅的租赁事宜较为清楚，对本案所涉投资的项目有一定印象，许红梅向其发送邮件以协商解决相关事宜，对于双方争议的畜牧场建设、码头建设等工程，谷红卫均认可存在，惟对具体工程量如场地平整的土方不甚清楚。结合现场勘查的情况，对许红梅主张的畜牧场、码头等施工的事实予以采信。水库管理局在法定代表人更替后未主动从谷红卫处获悉许红梅的有效联系方式，此后虽以许红梅预留之地址邮寄送达相关解除双方合同之信函，但至庭审时仍不能确认许红梅是否收悉，而许红梅陈述因地址变动并未能收到相关信函，故对水库管理局已发函通知许红梅解除租赁合同的抗辩不予采纳。水库管理局虽积极采取措施诸如以公证的形式对部分物品予以清点并进行评估，但鉴于许红梅未能及时到场，且对单方的评估结果不予认可，水库管理局单方解除合同，致使现场无法得到保存，许红梅无法及时进行评估，现依照双方提交的单据无法对现场施工工程款予以评估。因水库管理局之原因致使畜牧场、码头等工程无法评估，应由其承担不利之后果，推定许红梅主张的工程款金额成立。据此，依照上述邮件内容，确认楼内整体装修支出330000元、畜牧场施工230000元、滑翔伞山体改造30000元，确认许红梅的实际损失为590000元。三、本案中应予以抵扣的水库管理��损失。水库管理局抗辩，许红梅在租赁期间并未支付过租金，许红梅尚欠水库管理局租金共计51000元（30000元+9000元+12000元），租金损失赔偿26000元（许红梅自2011年3月占用至2013年6月期间），逾期支付土地违约金37200元（10800元+26400元），以上共计114200元，该款应当在本案中予以抵扣。许红梅主张已支付部分租金，金额不到50000元，但水库管理局开具的租金票据已丢失。一审法院认为，当事人应当对自己所主张的事实承担举证责任，许红梅主张已支付部分租金，但并未提供证据予以证明，应承担举证的不利后果，认定许红梅未支付过租金。许红梅未能提供具体接待人数，但自认为3000人左右，水库管理局以3000人为基数计算租金尚属合理。经审查，水库管理局主张的租金、租金损失、违约金数额符合双方约定，确认许红梅逾期支付租金造成水库管理局损失114200���。综上，水库管理局、许红梅签订的《国有土地使用权租赁合同书》及二份《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，约定内容除租赁期限超过20年超出年限无效外，其他内容合法有效，双方应恪守履行。现许红梅诉请确认解除双方签订的合同书及租赁协议，水库管理局于2015年6月26日答辩时亦同意解除，故确认双方签订的租赁合同书、租赁协议于2015年6月26日解除。关于水库管理局抗辩已通过发送通知解除双方合同，因许红梅否认已收悉且水库管理局未能举证予以证明，对水库管理局抗辩合同已于2013年6月17日解除的主张不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外；当事人主张抵销的，应当通知对方。本案水库管理局单方收回租赁物造成许红梅损失590000元，水库管理局应当予以赔偿；许红梅因拖欠租金造成水库管理局损失114200元，该损失应当由许红梅承担；现水库管理局主张给付许红梅赔偿款项中应扣除损失114200元，予以采纳，抵销后水库管理局应支付许红梅475800元。许红梅诉请合理部分予以支持，超出部分不予支持；水库管理局抗辩意见合理部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十九条、第二百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、确认许红梅与水库管理局签订的《国有土地使用权租赁合同书》及二份《房屋租赁协议》于2015年6月26日解除；二、水库管理局于判决生效之日起十日内给付许红梅赔偿款475800元；三、驳回许红梅的其他诉讼请求。如水库管理局未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7620元（已减半），由许红梅负担3402元，水库管理局负担4218元，该款水库管理局应于判决生效之日起七日内缴纳。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。水库管理局二审中要求对畜牧场和滑翔伞山体改造工程的工程量进行鉴定，本院认为，根据双方当事人的陈述以及一审法院实地勘察的情况，畜牧场和滑翔伞山体改造工程抛荒、脱管多年，建造时的相关单据部分已经遗失，事实上已无法进行鉴定，且水库管理局一审不同意鉴定，故对水库管理局的该项请求，本院难以支持。本院二审查明的事实与一审查明���一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：水库管理局是否应赔偿许红梅损失，若应赔偿，则损失数额如何确定。本案双方当事人签订的《国有土地使用权租赁合同书》及二份《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。结合双方当事人的陈述以及水库管理局原法定代表人谷红卫的陈述，可以认定水库管理局于2013年单方终止双方所签上述租赁协议履行的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，以及双方签订的《国有土地使用权租赁合同书》中“任何一方无故解除合同应视为违约行为，违约方应赔偿另��方全部损失”的约定，水库管理局单方解除其与许红梅签订的土地及房屋租赁协议，给许红梅造成了损失，许红梅有权要求水库管理局予以赔偿。关于损失的数额，水库管理局认为应按照其评估的191000元予以赔偿，但该评估系水库管理局单方委托评估机构作出，许红梅未参与评估且对评估结果不予认可，故该评估报告不能作为认定许红梅损失的依据。一审鉴于水库管理局单方解除合同，致使现场无法保存，许红梅无法及时进行评估，且依照双方当事人提交的单据亦无法进行评估，而以因水库管理局之原因致使畜牧场、码头等工程量无法评估，应由水库管理局承担不利后果为由，根据一审从负责本案租赁事宜的水库管理局原法定代理人谷红卫处调取的2011年至2012年期间许红梅向其发送的电子邮件中所包含的投资明细、物品清单等，最终确认许红梅的损失为��体装修支出330000元、畜牧场施工230000元、滑翔伞山体改造工程30000元，共计590000元，系一审根据本案的基本事实和案件实际情况作出的相对合理的认定，并无明显失当，本院予以维持。关于水库管理局提出的异议，1.许红梅未就滑翔伞山体改造工程提出诉请，一审相应判决超过诉请，本院经审查，许红梅一审诉请为要求水库管理局赔偿其因水库管理局在合同履行期间实施的侵害行为对其造成的财产损失1159959元，因滑翔伞山体改造工程支出的费用应包含在其中，故一审判决并未超出许红梅诉请。2.畜牧场、滑翔伞山体改造工程工程量的举证责任在许红梅，应由许红梅承担无法鉴定的不利后果。本院认为，根据本案查明的事实，一审认定因水库管理局之原因致使畜牧场、码头等工程量无法评估，应由水库管理局承担不利后果并无不当，一审根据许红梅当时发送给谷红卫的邮件确认上述两项工程的工程量尚属合理，对水库管理局的该项异议，本院不予支持。3.楼内整体装修支出应予以折旧，本院认为，许红梅在发送给谷红卫邮件中关于楼内整体装修支出部分已自行扣减了部分，且财产损失的赔偿不应考虑折旧，故对水库管理局的该项异议，本院亦不予支持。综上，水库管理局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8437元，由上诉人安吉县老石坎水库管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一六年九月二十二日书���员沈文婷