湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0502民初3729号原告：上海拓融房地产经纪有限公司，住所地上海市金山区亭林镇朱行恒顺路260号203室，营业地上海市长宁区虹井路889弄8号。法定代表人：万平花，该公司董事长。委托代理人：陈国钦，该公司经理。委托代理人：黄一伟，上海市名旗律师事务所律师。被告：湖州金汇置业有限公司，住所地浙江省湖州市飞英街道广场后路17号二楼东1间，营业地浙江省湖州市师范学院西校区立言路紫薇苑二楼。法定代表人：袁光华，该公司董事长。委托代理人：郑燕，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告上海拓融房地产经纪有限公司（以下简称上海拓融公司）与被告湖州金汇置业有限公司（以下简称湖州金汇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，上海拓融公司于2016年6月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员孔剑萍适用简易程序于同年7月26日公开开庭进行了审理。原告上海拓融公司的委托代理人陈国钦和黄一伟、被告湖州金汇公司的委托代理人郑燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海拓融公司起诉称:2014年7月原、被告签订了《湖州保集金城广场项目全程独家营销及招商代理服务合同》。合同约定，原告为被告的湖州保集金城广场做商业策划、销售代理、租赁招商等的服务事宜。代理期限为2014年8月1日至2015年7月31日。合同还约定了其他相关事项。合同签订后原告派员进驻全面履行合同。2015年3月25日被告发函给原告，告知2015年3月31日终止双方销售代理关系但保留招商代理关系。2015年7月8日双方签订了《协议书》，重新约定结拥方式。但被告未依双方约定与原告结拥，拖欠一层商业的招商佣金210971.3元；拖欠酒店公寓的招商佣金716865.2元，二项合计为927836.5元。2015年7月15日双方又对终止项目的未了事宜进行了协商，即由被告一次性向原告支付80万元了结双方争议。但遗憾的是被告仅于2015年8月24日向原告支付了10万元、9月19日支付了15万元，余55万元未支付。原告请求法院判令被告：1.支付拖欠的招商佣金55万元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告湖州金汇公司答辩称：原告主张被告拖欠55万元理由不能成立：1.原、被告在2015年7月8日签署了协议书，协议书对佣金的结算方式和支付时间都作了约定，被告不存在拖欠的情形。首先，关于一层商业部分的佣金，7个客户单位，有3个只是交了定金2万元，故这部分的差额40763.4元应扣减。关于酒店部分，被告与维也纳签订过租赁合同，但由于对方严重迟延履约，双方合同待解除，违约责任还有待确认，所以这部分的佣金也无法与原告结算。被告已经支付了原告25万元，其余的根据协议约定支付。2.原告主张另一份所谓的协议书想证明双方约定一次性给付原告80万元，被告方不予确认。3.原告诉讼请求第2条诉讼费由被告承担没有依据，诉讼费是应当由败诉方承担的。原告为支持其诉讼请求的举证、被告的质证和本院的认证：证据1.《湖州保集金城广场项目全程独家营销及招商代理服务合同》，用于证明由原告为被告的湖州保集金城广场做商业策划、销售代理、租赁招商等的服务事宜。该证据被告质证无异议。本院审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。证据2.工作联系单，用于证明被告于2015年3月25日发联系单给原告，告知从3月31日开始结束双方销售代理关系，但保留招商代理关系。该证据被告质证无异议。本院审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。证据3.协议书，用于证明双方约定结算拥金方式等事宜。该证据被告质证意见为：对真实性没有异议，但认为协议书中对一层商业的结算方式及支付时间已经约定，3家客户只支付定金2万元，所以应当按照约定来计算。本院审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。证据4.佣金清单计算表，用于证明双方确认未结算一层商业的招商佣金210971.3元,酒店公寓的招商佣金716865.2元，二项合计927836.5元。该证据被告质证意见为：这是理想状态下被告应该支付原告的佣金，但是与目前客户履约情况不相符，故不能达到原告想证明的目的。本院审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。对证据3和证据4原告在庭审中补充说明，该两份证据为一个整体，有两公司盖具的公章为凭。被告对此认为应由法院进行审核。本院审核后认为，该两份证据共三页，有两公司公章覆盖，对证据的证明效力，本院予以确认。证据5.协议书、付款凭证，用于证明2015年7月15日双方协议约定由被告一次性向原告支付80万元了结本项目佣金，但被告仅于2015年8月24日向原告支付了10万元、9月19日支付了15万元，余55万元未支付。该证据被告质证意见为：所谓的协议书只有东联公司的公章，不认可，该材料不能证明双方约定一次性了结佣金为80万元。另外被告已经支付的25万元，已经超付应该支付的17万余元。本院审核后认为，对被告已支付25万元的付款凭证符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认；对原告提供东联公司盖章的材料，本院认为原告据此进行诉讼，是其对佣金为80万元的认可，结合证据3和证据4（总金额927836.5元）及被告之后已支付25万元的情形，本院对此予以确认。被告对其主张的举证、原告的质证和本院的认证：证据1.上海东联签约统计及鸳鸯金楼、老妈煲仔饭、周生记面馆租赁定金《收据存根》和《房屋租赁合同》，用于证明一层商业部分被告应支付给原告的佣金应是170207.9元，与原告的差额是40763.4元。该证据原告质证意见为：佣金清单总价款是92万余元，经双方协商已减到80万元，所以这4万多元已经作了扣减。本院审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。证据2.共4份①被告出具的《关于维也纳酒店12月29日项目回复函的事宜》和发送该文件的邮件截屏，②2016年3月9日维也纳给被告发送的一体化工程建设方案（交钥匙项目报价表）的邮件截屏，③2016年4月29日被告出具的《函》和邮政特快专递单及签收截屏，④维也纳于2016年5月26日发送给被告的全套图纸邮件截屏。上述证据用于证明由于维也纳严重迟延履约，被告因此解除合同并及时将解除合同函送达该司，故维也纳部分的佣金不能按照原告的要求支付。该证据原告质证意见为：不认可，是原告把维也纳招商进来的，定金40万元已经收进，被告与维也纳的后续纠纷与本案没有任何关系。本院审核后认为，该些证据符合有效证据的条件，能证明本案所涉的酒店式公寓租赁情况,其证明效力本院予以确认。被告于庭后补充了证据3.《租赁合同书》，用于证明维也纳酒店部分的租赁关系。该证据经原告质证，意见为对真实性没有异议，但认为是被告单方行使解除权与合同条件未成就的性质有根本的不同。本院审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。经审理查明：2014年7月原告上海拓融公司与被告湖州金汇公司签订了《湖州保集金城广场项目全程独家营销及招商代理服务合同》。合同约定由原告为被告的湖州保集金城广场做商业策划、销售代理、租赁招商等的服务事宜。服务期限为2014年8月1日至2015年7月31日。合同签订后原告派员进驻全面履行合同。2015年3月25日被告发工作联系单给原告，函告于2015年3月31日结束双方销售代理关系，保留招商代理合作关系，并提示“已发生佣金，请贵司先提交请款清单，我司审核完毕后，将按双方代理合同进行结算”。2015年7月8日原、被告对佣金的结算签订了《协议书》。该协议书对一层商业部分和酒店式公寓维也纳部分分别进行了约定，协议书约定了原告关联公司上海东联投资管理有限公司的一些权利义务。其中一层商业部分约定，已签约交定客户，按租金1.5个月计算佣金，分两次支付，第一次为客户所交定金的50%，第二次为客户正式交租金一个月内结清；同时约定，交房前退租，定金不退按50%给付佣金等等。酒店式公寓维也纳部分约定，佣金支付标准为租金的2个月计算，支付方式为依租户按合同交保证金分三次支付，第一次按实际收到定金的50%支付，第二次按收到定金的50%支付，第三次收到押金尾款时结清；同时也约定了客户在交房前退租的，定金不退的以定金50%作为佣金，定金退还的则佣金全额退还。该协议书由原、被告盖具公章。该协议后附有一张佣金计算清单，清单显示其中一层商业部分佣金合计数210971.3元，酒店式公寓维也纳部分佣金为716865.2元。该协议书连同清单共3页，由原、被告盖具骑缝公章确认。之后，由上海东联投资管理有限公司盖章确认被告应支付原告80万元，原告对此80万元予以认可。2015年8月24日被告向原告支付了10万元，同年9月11日被告又向原告支付了15万元。另查明，酒店式公寓维也纳部分的客户为上海和申酒店管理有限公司。该客户的租赁合同书中关于押金保证金的约定是：租赁标的物押金为100万元，此押金自移交后，自动转成一个月的租金保证金，超出部分转为租金。押金分三次支付，第一次为签订合同后10个工作日内提供40万元作为押金，第二次为进场装修第三个月工程量达到50%后的5个工作日，交付30万元，第三次为交楼起5个工作日再支付30万元。该租赁合同书另约定，标的物租赁期限暂约定2016年8月1日至2032年7月31日，标的物的交接日期为合同生效后2016年8月1日前。目前该客户押金保证金支付的状态为已支付40万元。本院认为，原、被告签订的《湖州保集金城广场项目全程独家营销及招商代理服务合同》以及之后双方在合作结束后所签订的《协议书》，均系当事人真实意思的表示，合法有效，对当事人均有约束力。《协议书》所附的佣金清单有双方的盖章确认，后原告自认对佣金数额调整为80万元，是其行使处分权，对此本院予以认定。被告应按照《协议书》的约定向原告支付佣金。结合协议书和酒店式公寓维也纳部分的客户上海和申酒店管理有限公司的租赁合同，本院认为，被告现应支付原告的是一层商业部分佣金和酒店式公寓维也纳部分的第一次按实际收到定金的50%所应支付的款项。酒店式公寓维也纳部分的第二次和第三次付款条件尚未成就。一层商业部分原告提交证据所附的清单是210971.3元，被告认为应对其中的40763.4元应予核减，原告认为在双方盖章的清单中的总数927836.5元调整为80万元，已考虑了此部分核减数额，故对此40763.4元的核减数本院予以确认，一层商业部分被告应支付的佣金是170207.9元。鉴于原告自认佣金已调整为80万元，则酒店式公寓维也纳部分的佣金是629792.1元。结合双方协议书的佣金支付方式和上海和申酒店管理有限公司的租赁合同中押金保证金的约定，现条件成就的是20万元，加上一层商业部分的佣金,被告现应给付原告370207.9元,但被告仅支付了25万元，故尚应支付原告120207.9元。其余的429792.1元原告可于条件成就后另行主张权利。另外，双方2015年7月8日的协议书约定的佣金涉及上海东联投资管理有限公司的权利义务，但结合之后上海东联投资管理有限公司盖章确认的被告应支付原告捌拾万元一节，本院认为由原告向被告主张权利符合当事人的意思自治。对于被告主张酒店式公寓维也纳部分租赁合同待解除，违约责任还有待确认，所以这部分的佣金无法与原告结算一节。本院认为，双方2015年7月8日的协议书约定了“已签约交定客户”情形的佣金支付方式和“客户在交房前退租”情形的佣金支付方式，而本案属于“已签约交定客户”的情形，故被告该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告湖州金汇置业有限公司应给付原告上海拓融房地产经纪有限公司120207.9元，限于本判决生效之日起十日内分付清。二、驳回原告上海拓融房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如被告湖州金汇置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9300元,减半收取4650元，由原告上海拓融房地产经纪有限公司负担3634元，由被告湖州金汇置业有限公司负担1016元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。在提交上诉状之时预交上诉案件受理费9300元（具体实交金额由湖州市中级人民法院确定，多余部分退还），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。湖州市中级人民法院开户银行：农行湖州红丰支行；户名：浙江省湖州市中级人民法院案款收入账户；账号：19×××38。审判员  孔剑萍二〇一六年九月二十一日书记员  韩 亦