浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初字第4551号原告（执行案外人）：戚某某。委托诉讼代理人：戚某甲。委托诉讼代理人：沈国辉。被告（申请执行人）：戚某乙。委托诉讼代理人：张柯，浙江盛宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴望超，浙江盛宁律师事务所律师。第三人（被执行人）：杨某某。委托诉讼代理人：王光杰，浙江金穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗少杰，浙江金穗律师事务所律师。第三人（被执行人）：潘某某。原告戚某某与被告戚某乙、第三人杨某某、潘某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戚某某及其委托诉讼代理人沈国辉、戚某甲、被告戚某乙及其委托诉讼代理人张柯、第三人杨某某的委托诉讼代理人王光杰到庭参加诉讼。第三人潘某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。戚某某向本院提出诉讼请求：1、要求解除对系争房屋的查封；2、本案受理费用由被告承担。事实与理由：2011年3月30日，原告与第三人杨某某签订《卖房协议》一份，协议约定：杨某某将拆迁安置房（恒泰丽景）以每平方米10000元的价格卖给戚某某，今收到房屋预付款130平方米1300000元，交房时间以拆迁办交付为准。买房金额以实际面积为准，多还少补。2011年3月17日原告支付杨某某200000元、同年4月5日支付300000元、4月6日支付500000元、6月2日支付300000元。2016年3月7日，该拆迁房屋才交房，原告取得所购房屋钥匙并交付相关费用，即与第三人杨某某共同办理房屋过户手续。2016年3月10日法院作出（2014）甬慈执民字第2859-9裁定，查封了登记在第三人杨某某名下的位于慈溪市浒山街道嘉景园22号楼201室房屋。原告为此提出异议，2016年4月19日法院作出（2016）浙0282执异字第19号裁定书，驳回了原告的异议。原告认为原告提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，故应解除原告已买受房屋的查封。戚某乙在法定期间内未作书面答辩，在庭审中辩称：一、被告认为慈溪法院作出的执行裁定书正确，希望维持。二、被告认为原告所陈述的卖房协议与常理不符，可能存在虚构成份。三、即使原告所称卖房事实存在，原告所称的权利不足对抗执行。1、本案房产明确登记在杨某某名下；2、即使卖房协议成立，只是一种债权，尚未转化为物权，不足以对抗裁定书；3、原告引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认为这个规定对其有利，但法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，强调合法有效，本案房产的初始登记是2016年3月10日，查封时房产证还没有办下来，根据城市房地产管理法有关规定，未依法登记领取权属证的，这个合同是效力待定的合同，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。原告称已合法占有不动产，而事实上在执行异议中未看到任何房产交付登记、支付物业费的相关证据。第三人杨某某在庭审中述称：原告所述属实，第三人拆迁安置分配的三套房屋，已经由第三人于2011年3月与原告等三人分别签订卖房协议，原告等三人均已支付了房屋转让款，2016年3月7日，拆迁安置房交房时，本案的涉案房屋已经由原告方办理了交房手续并占有使用该房屋。第三人潘某某在法定期间内未作书面答辩，也未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据，第三人均无异议，而被告对安置补充协议、卖房协议的真实性不予认可，本院认为安置补充协议符合证据的三性，被告又无证据予以推翻，应予认定。卖房协议虽然比较简单，但是鉴于买卖双方是亲戚，又是期房，在第三人确定货币安置还是安置房屋前先签订卖房协议也是可以理解，该证据具有真实性与关联性，其合法性将在下文阐述。对原告的证据3的真实性被告无异议，但认为没有关联性，本院认为被告没有相反证据推翻，也应予认定。对原告的证据4系单方制作的清单，不符合证据的三性，不予认可。对原告的证据5、6、7、8、9、11，都是证人证言，证人未出庭作证，不能采信。对原告的证据10，也是原告等人单方面制作，未经过法院立案与审理，不能采信。对原告的证据12，被告认为真实性无法确认，本院认为该证据符合证据的三性，应予认定。被告对原告的证据13真实性、关联性有异议，本院认为这些证据能证明真实性与关联性。被告对原告的证据14的真实性有异议，本院认为这些证据符合证据的三性，应予认定。原告的证据16、17是照片，没有形成时间，也没有地点，其真实性无法确认，不予采信。契证能证明杨某某在2016年3月8日办理系争房屋契证的事实。证据18与证据14相互印证，证明系争房屋已由原告占有的事实。原告的证据19，证明系争房屋已于2016年3月10日登记在杨某某名下、当天被本院查封的事实。原告与第三人对被告提供的证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院认为被告提供的证据符合证据的三性，应予认定。根据上述认定证据及庭审中当事人陈述，本院认定本案事实如下：2011年9月26日，第三人杨某某、潘某某向被告借款4900000元，因未全额归还借款，被告向本院起诉，案经调解，双方达成调解协议，两第三人应归还被告借款2600000元。后被告向本院申请执行，本院于2016年3月10日作出（2014）甬慈执民字第2859-9号裁定，查封了登记在被执行人杨某某名下的位于慈溪市浒山街道嘉景园22号楼201室房屋。2011年3月30日，原告与第三人杨某某签订《卖房协议》一份，协议约定：杨某某将拆迁安置房（恒泰丽景）以每平方米10000元的价格卖给戚某某，今收到房屋预付款130平方米1300000元，交房时间以拆迁办交付为准。买房金额以实际面积为准，多还少补。翌日，杨某某与慈溪市拆迁办公室签订《住宅用房拆迁调产安置补偿协议》，确定可安置面积400平方米，约定安置房交付时间为签约后两年。2011年3月17日原告通过银行汇款的方式支付杨某某购房定金200000元、同年4月5日原告又通过银行汇款的方式支付杨某某购房款300000元、4月6日原告指示案外人郑忠根通过银行汇款的方式代为支付杨某某购房款500000元、6月2日原告又通过银行汇款的方式支付杨某某购房款300000元，共计1300000元。2016年3月6日，杨某某与慈溪市房屋征收中心签订《住宅用房拆迁调产安置补充协议》，杨某某名下实际安置330.62平方米，共三套：即嘉景园22号楼201室、9号楼501室、27号楼810室。2016年3月7日，该拆迁房屋实施交房，第三人杨某某与原告签订房产交付协议书，将系争房屋的房号即嘉景园22号楼201室、面积132.13平方米写入协议中，将房屋钥匙交付原告，并由原告办理验房手续。翌日办理契税证，同月10日第三人杨某某办理房屋登记手续，取得该房产的权证号2016006308，同日本院作出（2014）甬慈执民字第2859-9裁定，查封了系争房屋。原告为此提出异议，本院于2016年4月19日作出（2016）浙0282执异字第19号裁定，驳回原告异议。原告不服该裁定，诉来本院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律对无过错不动产买受人的物权期待权的保护作了明确规定，如果符合保护条件物权期待权即可排除执行。本案中，原告与第三人之间签订卖房协议是双方当事人的真实意思表示，该协议订立于法院查封前，在第三人取得系争房产的权属后，上述买卖合同应当合法有效；2016年3月7日，原告已经拿到系争房屋的钥匙、办理入住验收手续，对该房屋已经有事实上的管理和支配权，应当认定为在人民法院查封之前原告已合法占有该不动产；同时，原告在2011年6月就已按约支付了1300000元房款。2016年3月7日签订交房协议时，虽然已经明确房屋面积是132.13平方米，原告尚需给付第三人21300元，因没有约定支付时间，原告尚未给付第三人，但3月10日该房屋就被查封，原告提出执行异议被本院裁定驳回，因此本院也没有让原告将余款交付执行。在审理中，原告也愿意将余款交付执行，因此价款的交付也应视为符合要件。最后，还需要分析原告有无过错。本案中，拆迁安置房交付后，原告马上催促第三人办理房产登记，第三人登记后系争房屋当天被本院查封，原告无法办理过户登记，因此原告就此也无过错。综上所述，本院认为，原告的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故对原告要求解除系争房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：解除对慈溪市浒山街道嘉景园22号楼201室的查封。本院（2016）浙0282执异字第19号裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费16500元，由被告戚某乙承担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  岑丽芬人民陪审员  黄秋芬代理审判员  何秀坤二〇一六年九月二十一日代书 记员  胡利娜附：本判决适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。