安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终4193号上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥家源房产代理销售有限公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖世纪城徽昌苑33-商119/119上。法定代表人：邹骁跃，系该公司总经理。委托代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程晋龙，男，1988年1月9日生，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：郑治允，安徽元贞律师事务所律师。委托代理人：尤守财，安徽元贞律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：尚昌军，男，1978年10月21日生，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。上诉人合肥家源房产代理销售有限公司（以下简称家源公司）因与被上诉人程晋龙、原审被告尚昌军合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家源公司上诉请求：1、依法改判被上诉人向上诉人支付佣金13980元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清。上诉人在履行合同过程中无过错，尽到居间义务。上诉人促成程晋龙与尚昌军之间签订《合肥市存量房居间合同》，在程晋龙与尚昌军履行合同产生纠纷时，积极促进双方之间的交易，但程晋龙置之不理，尚昌军因拆迁急需住房，另购买一套房产，并支付居间费用，但该事实与本案无关，不能免除被上诉人因其违约行为不能继续履行需要支付的违约金。2、原审法院适用法律错误。因被上诉人的过错导致涉案合同未能继续履行，但原审法院认为上诉人、被上诉人、原审被告三方具有错误，应恢复到合同订立前状态不符合案件事实，导致适用法律错误。程晋龙答辩称，上诉人在卖房人不知情的情况下，促使尚昌军另购买房屋，导致我方与尚昌军签署的买卖合同不能履行，该责任在上诉人。上诉人没有向尚昌军告知我方情况，协商是在上诉人强行扣押我方房产证、土地证的基础上进行，是对我方的胁迫，我方也没有就二次交易与上诉人进行协商。我方在出售房屋时，急需用钱，时间紧迫，但由于上诉人不当居间行为，导致我方房屋未能出售。我方曾向尚昌军联系，询问其是否继续购买房屋，尚昌军明确表示不愿意购买。原审法院认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。原审被告尚昌军未陈述意见。程晋龙向原审法院起诉请求：被告赔偿原告房价上涨可得利益损失人民币80000元、装饰装修及其他家具家电损失20000元；被告赔偿原告税费损失49400元、双倍返还定金20000元；上述款项自2014年10月27日起至款清日止，按照人民银行同期贷款利率一倍计算损失；本案诉讼费用由被告承担。家源公司向原审法院反诉请求：程晋龙支付家源居间服务佣金13980元；本案诉讼费用由程晋龙负担。尚昌军向原审法院反诉请求：程晋龙继续履行与尚昌军签订的合肥市存量房居间合同；程晋龙返还定金20000元；本案诉讼费用由程晋龙负担。原审法院查明以下事实：2015年10月6日，程晋龙、尚昌军、家源公司签订《合肥市存量房居间合同》1份，约定程晋龙将其所有的位于安徽省合肥市包河区滨湖世纪城春融苑8-602室房屋出售给尚昌军，房屋总价款为699000元；尚昌军于合同签订当日支付程晋龙20000元；程晋龙应于拿到所有房款时将房屋交付尚昌军使用；合同签订之日起60日内，程晋龙、尚昌军共同向房产局申请办理过户手续；程晋龙将房地产权证1本、土地使用权证1本于2015年10月6日前交由合肥家源房产代理销售有限公司保管；程晋龙、尚昌军在签订本协议之日或在过户之日前向家源公司支付服务佣金13980元，其中尚昌军支付13980元，同时家源公司承诺收取尚昌军中介费13000元；任何一方违反本合同即视为违约，违约方应支付守约方房屋总价款10%作为赔偿金；三方在合同中还对房屋基本情况、房屋交接、贷款等事项进行了约定。尚昌军于当日向程晋龙支付购房定金20000元，程晋龙将该房屋房产证、土地证各1本交给家源公司保管。同日，家源公司向程晋龙承诺在涉案房屋过户时补给其购房款1000元。2015年10月14日，三方当事人就涉案房屋买卖事项进行了进一步约定，并形成《情况说明》1份，载明程晋龙于2015年10月14日将房屋钥匙先交给尚昌军使用，尚昌军先付给程晋龙购房款300000元，等等。此后，程晋龙与尚昌军因交付钥匙和支付购房款300000元的先后顺序发生争议，致合同未能履行。2015年10月16日，家源公司向程晋龙出具承诺1份，载明其承诺如果程晋龙与尚昌军解除合同，程晋龙将涉案房屋独家委托家源公司出售，价格为720000元，委托期限为2个月，从2015年10月16日开始计算。此后，三方就涉案房屋的交易及解除合同后续事宜未能达成一致意见。原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。程晋龙、家源公司、尚昌军签订的《合肥市存量房居间合同》及《情况说明》合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。三方在2015年10月6日的《合肥市存量房居间合同》第三条约定程晋龙在拿到所有房款时将涉案房屋交付尚昌军使用，但在其后于2015年10月14日《情况说明》中重新约定“程晋龙于2015年10月14日将此房屋钥匙先交给尚昌军使用，尚昌军先付给程晋龙购房款300000元”，现三方因交付房屋钥匙与支付购房款300000元的先后顺序未能达成一致意见，致合同未能继续履行，三方举证均不能证明自己按照合同约定全面履行了各自合同义务，故三方对合同不能全面履行均存在过错，应承担相应的民事责任。从2015年10月16日家源公司向程晋龙出具的《承诺》、尚昌军与程晋龙通话录音、双方当事人当庭陈述等证据看，家源公司于2015年10月16日向程晋龙出具承诺：若程晋龙与尚昌军解除合同，程晋龙将涉案房屋以720000元独家委托家源公司居间出售，委托期限为2个月，从2015年10月16日开始计算，程晋龙也收取了该《承诺》，并未提出异议；此后尚昌军于2015年11月由家源公司居间购买其他房屋；2015年12月28日，尚昌军与程晋龙也通过电话联系确认了合同不再继续履行，以上事实足以说明2015年10月16日后，三方均以自己的行为表明不再继续履行《合肥市存量房居间合同》及《情况说明》，故三方已通过自己的行为解除了2015年10月6日签订的《合肥市存量房居间合同》，程晋龙无需在本案中请求本院予以解除，尚昌军已无权要求继续履行上述合同。由于三方各自过错导致合同解除，应恢复到签订合同前的状态，其各自损失应由各自承担，故家源公司应返还程晋龙涉案房屋房产证及土地使用权证各1本，但程晋龙无权要求家源公司赔偿10000元，也无权要求家源公司、尚昌军支付违约金69900元；程晋龙应返还尚昌军支付的购房定金20000元。本案所涉合同并非单纯的居间合同或者房屋买卖合同，家源公司未能履行合同义务是导致本案所涉合同解除的重要原因，程晋龙也未再委托其出售涉案房屋，且尚昌军在合同解除后也通过家源公司购买了其他房屋，并支付相应的居间费用，故其无权要求程晋龙支付居间费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）合肥家源房产代理销售有限公司于本判决生效之日立即返还原告（反诉被告）程晋龙合肥市滨湖世纪城春融苑8幢602室房屋产权证和土地使用权证各1本；二、原告（反诉被告）程晋龙于本判决生效之日立即返还被告（反诉原告）尚昌军购房定金20000元；三、驳回原告（反诉被告）程晋龙、被告（反诉原告）合肥家源房产代理销售有限公司、被告（反诉原告）尚昌军其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2398元，减半收取1199元，由原告（反诉被告）程晋龙自行负担；被告（反诉原告）合肥家源房产代理销售有限公司反诉案件受理费150元，减半收取75元，由被告（反诉原告）合肥家源房产代理销售有限公司自行负担；被告（反诉原告）尚昌军反诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告（反诉原告）尚昌军自行负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对原审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，依据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点在于，程晋龙是否应当向家源公司支付居间费用13980元。对此，应从以下方面分析：1、案涉三方于2015年10月6日签订的《合肥市存量房居间合同》对居间费用约定“签订本协议之日或在过户之日前向家源公司支付服务佣金13980元，其中尚昌军支付13980元，同时家源公司承诺收取尚昌军中介费13000元”，并约定“如果甲乙双方解除本合同，不影响向代理方支付代理服务佣金”，该约定不仅是对居间费用数额的约定，同时也约定居间费用的给付期限，设定的过户之前期限也是对居间义务的督促，且约定给付对象并非程晋龙；2、原审法院认定程晋龙、尚昌军之间关于买卖房屋合同已解除，对此程晋龙、尚昌军并未提出上诉，双方均认可房屋买卖合同关系解除，在此情况下不存在合同过户的情形，合同约定的付款期限不能成就，如按合同解除主张居间费用，其相应约定支付居间费用的对象也非程晋龙；3、在履行过程中，三方又形成《情况说明》，对原合同的履行进行变更，此后就变更义务的履行先后顺序，程晋龙、尚昌军未能达成一致意见，而家源公司另行为尚昌军提供居间服务购房，程晋龙亦就该房屋处置委托家源公司另行出售，各方均未能积极促成合同的履行，三方均有过错，应各自承担过错责任，不能据此主张违约责任。家源公司以违约责任向程晋龙主张居间费用亦不能成立。综上所述，家源公司的上诉主张不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人合肥家源房产代理销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚海峰审判员  张 健审判员  欧 健二〇一六年九月二十七日书记员  王 元附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。