河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终3440号上诉人（原审原告）：王明晨，男，1991年7月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳诚若房地产有限公司。法定代表人：李治平，公司总经理。委托诉讼代理人：孙华猛，河南坤达律师事务所律师。上诉人王明晨因与上诉人洛阳诚若房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服孟津县人民法院（2015）孟民一初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王明晨的委托诉讼代理人王志光，上诉人洛阳诚若房地产有限公司的委托诉讼代理人孙华猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明晨上诉请求：1、依法撤销（2015）孟民一初宇第466号民事判决，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决遗漏事实。2015年11月，上诉人等十余名购房人联名给被上诉人发出书面通知，要求上诉人最迟在2015年11月30日之前将双气设备整改到位，否则将依法提起诉讼，要求被上诉人按照行业习惯双倍赔偿设备差价款。该事实有上诉人提供的书面通知原件（当时一式两份，一份交给被上诉人，一份上诉人保存），现场录音录像等证据予以证明。但一审判决遗漏了该事实。二、一审判决逾期交房违约金截至判决生效之日不妥。上诉人原审关于逾期交房违约金的诉求是：按照购房款总额日万分之一的比例，计算至实际交房之日之。上诉人的诉求是一个开放性的诉求，被上诉人逾期交房的违约行为也是一个持续性的违约行为。因此，一审判决计算至判决生效之日、后续部分让上诉人另行主张，不仅与上诉人的诉求不符，而且增加上诉人的诉累。三、一审判决不支持双倍赔偿设备差价款属于适用法律错误。被上诉人关于双气房的宣传，是促使上诉人购买的核心因素。上诉人缴纳的购房款包含双气在内的双气房的价格，充分证明双方买卖的房屋为“双气房”。其次，《商品房预售合同》第十三条第2项约定依法无效。该第十三条约定：被上诉人交付的房屋未达到附件三约定的装饰设备标准的，上诉人有权要求被上诉人整改。这是被上诉人提供的格式条款。该格式条款实质上完全免除了被上诉人自己的责任。因此，该第十三条第2项依法属于无效条款。最后，上诉人要求被上诉人双倍赔偿暖气、燃气设施价款的请求应当予以支持。《商品房预售合同》关于被上诉人房屋达不到附件三约定的标准时该如何如理，有两个选项：其一，双倍赔偿装饰设备的价款；其二，买受人要求出卖人整改。第一项在被上诉人提供的格式条款中出现，充分说明了第二项是商品房买卖中的一项交易习惯、行业习惯。因此，在第二项属于无效条款的情况下，依法应当参照作为交易习惯的第一项处理。因此上诉人要求被上诉人双倍赔偿的诉求应当支持。目前洛阳市含孟津县的暖气达到使用条件的价款为每平方米220元，燃气达到使用条件的价款为3150元，双倍赔偿是上述价款的双倍。综上，请求二审法院公正审理，依法支持上诉人的上诉请求。洛阳诚若房地产有限公司辩称，一、本案《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。二、答辩人已按《商品房预售合同》第八条约定期限，如期履行了交房义务，不存在逾期交房的情况，不应当支付逾期交房违约金；同时，一审法院在已交诉讼费范围内审理案件，对未交纳诉讼费部分不纳入审理范围符合法律规定。三、本案《商品房预售合同》为河南省工商行政管理局、河南省建设厅共同制定的标准合同，并非答辩人单方提供，该《商品房预售合同》第二页的“说明”部分第3项已明确表明“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。现双方经协商一致后签订合同，不存在上诉人所称的无效条款。同时，上诉人所提的无效请求超出一审诉讼请求不应被纳入审理范围。四、本案《商品房预售合同》第14条及附件三第8、9条约定“天然气、暖气以市政规划为准”；“当项目所在地区域具备市政供暖条件时可集中供暖”；“燃气具体点火时间根据燃气公司要求安排”。双方已明确约定了“双气”使用的具体时间均以市政及燃气公司为准，现上诉人要求双倍赔偿的请求没有事实及法律依据，一审判决对此予以驳回，事实清楚，证据充分，应当予以维持。洛阳诚若房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决的第一项判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人逾期交房事实不清。1、本案中上诉人已在合同约定的交房期限（2015年4月30日）前多次通知被上诉人收房，但是被上诉人在通知的期限内没有履行收房义务，为此上诉人才于2015年5月12日登报再次通知被上诉人办理收房手续，在交房时间上上诉人不存在逾期行为。2、根据被上诉人的诉求及庭审中提交的证据，系因“双气”没有达到使用条件而产生纠纷，并借此认为上诉人逾期交房。一审法院应当就合同是否约定交房时“双气应达到使用条件”进行审理查明，但是一审法院却以双方并无争议的“交房验收”条款进行审理确定，实属错误。3、根据《商品房预售合同》第14条及附件三第8、9条约定“天然气、暖气以市政规划为准；”“当项目所在地区域具备市政供暖条件时可集中供暖”；“燃气具体点火时间根据燃气公司要求安排”。双方已明确约定了“双气”使用的具体时间均以市政及燃气公司为准，而被上诉人却将“交房时具备使用条件”刻意混淆为“交房时可以使用”，混淆了案件事实。二、一审判决适用法律错误，上诉人对交付的房屋验收符合合同约定及法律规定；l、一审判决以《城市房地产开发经营管理条例》第17条认定上诉人交付的商品房应由“工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门”验收，实属错误适用。因为，根据该条款的规定“对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”因此，需要上述部门验收的仅为“房地产开发项目中涉及公共安全的内容”，并非本案交付的商品房。2、上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》，其中该合同第八条约定交付的商品房应验收合格，对于该条款双方没有异议，本案中交付的商品房已按约定由建设、监理、施工、设计单位共同验收合格，同时符合《建设工程质量管理条例》第16条的规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。三、一审判决判令上诉人支付违约金证据不足，有违法律规定，实属错误。1、本案被上诉人因《商品房预售合同》附件三第8、9条的“双气”问题提起诉讼，对其他条款没有提出异议。现一审法院要求上诉人自2015年5月1日承担违约责任的判决有违法律规定。2、根据现行法律规定违约金应当以实际损失为限，本案被上诉人没有提交实际损失的证据，一审判决判令上诉人支付高额违约金实属证据不足。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，且证据不足，故恳请上级法院予以纠正。王明晨辩称，答辩人的起诉不仅仅是“双气”问题，还包含“房屋不具备交付条件”的内容，并非被答辩人口口声声说的只对双气有异议，对其他没有异议。被答辩人声称多次通知收房不是事实。其开发的房屋至今没有通过房地产开发主管部门等单位的验收，至今不具备交付条件，显然构成逾期交房。依照合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。因此，被答辩人的上诉理由没有事实和法律依据，请求依法驳回。王明晨向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金，自2015年5月1日起计算，按照购房款总额日万分之一的比例计算至实际交房之日止。2、判令被告双倍赔偿设备（暖气、燃气）差价款28000.8元。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月16日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的孟津县麻屯镇机场路南侧牡丹公馆小区1-1-706号房屋，房屋总价款为154503元，合同对双方权利义务进行了约定。合同第八条约定：被告应当在2015年4月30日前，将具备第1种条件（即该商品房经验收合格）的商品房交付买受人使用，第九条约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准（包括双气）应符合双方约定附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人依照装饰设备标准整改后交付买受人使用。其中附件三中关于双气的规定为：①暖气管入户，户内暖气管道及暖气片用户自理，当项目所在区域具备市政供暖条件时可集中供暖；②煤气管道入户，交房时达到使用条件，具体点火时间根据燃气公司要求安排。庭审中，原告提供双方签订的《商品房预售合同》及被告广告宣传照片，证明被告在其广告宣传中，承诺所售房屋为双气房，原告因为房屋广告宣传为双气房，选择认购房源，同时双方在合同附件三中对双气管道入户进行了约定。被告对上述证据真实性无异议，认可目前暖气、煤气管道尚未入户，辩称暖气具体点火时间合同约定以市政规划为准，煤气安装条件已经具备，待原告缴纳煤气安装费用后即可安装入户。另查明，2015年5月12日，被告在洛阳晚报发布交房公告，公告内容为“洛阳诚若房地产有限公司将于5月17日在牡丹公馆对项目一期业主进行交房，届时请业主办理交房手续”，被告提供洛阳晚报一份，证明2015年5月12日其已经履行交房通知义务，另提供2015年5月3日商品房竣工验收单一份，证明其商品房已经验收合格。经审查，2015年5月12日被告发布交房通知义务时，双气（暖气、煤气）管道尚未入户。庭审结束后，被告向法庭提交的商品房竣工验收单中有建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的签章，但没有竣工验收等相关资料予以佐证。一审法院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案关键问题是被告是否违约，是否应当承担违约责任，以及违约责任如何承担，原告的诉讼请求能否支持。本案中，双方合同约定交房期限为2015年4月30日之前，被告逾期未将商品房交付原告。被告辩称其于2015年5月12日，在洛阳晚报上发出交房公告，因原告未去办理交房手续，过错在于原告，违约金截止期限应当确定为公告时。被告在庭后向本庭提交了2015年5月3日商品房竣工验收单，证明其发出交房公告时，其商品房符合交房条件。根据双方签订的商品房买卖合同第8条的约定，商品房的交付条件为“商品房经验收合格”，合同没有明确约定由谁验收，《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等相关部门或单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到交房条件。故本案商品房验收合格应当理解为经主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等相关部门或单位进行验收合格，但被告仅提供一份商品房竣工验收单，又没有其他相关验收资料等予以佐证，故被告提供的商品房竣工验收单并不能认定本案商品房已符合交付条件，故对被告关于违约金应计算到公告时的辩解意见不予采信。关于违约金起止时间及标准，原告要求被告从2015年5月1日起按照购房款总额日万分之一的比例支付逾期交房违约金，不违背法律规定，应予支持，关于违约金截止日期，因商品房取得主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等相关部门或单位验收时间不确定，为保障原告合法权益的实现和案件执行有据，经该院审委会研究决定，原告主张的违约金暂计算至本判决生效之日止。被告后续逾期交房的违约金，原告可另行主张。关于原告的第二项诉讼请求，根据双方合同约定，交付使用的设备标准应当符合（附件三）的标准，达不到标准的，买受人应当要求出卖人的处理方式有两种，1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，2、出卖人依照装饰设备标准整改后交付买受人使用，双方选定第2种处理方式，即双方依照装饰设备标准整改后交付买受人使用，原告要双倍赔偿设备差价款，不符合合同约定，对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，经该院审委会研究决定，判决：一、被告洛阳诚若房地产有限公司在判决生效后10日内按照购房款总额154503元日万分之一的标准支付原告王明晨违约金，从2015年5月1日起至被告判决生效之日止。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费650元，由原告承担250元，被告承担400元。被告承担部分，原告已垫付，执行中一并由被告给付原告。如被告未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。洛阳诚若房地产有限公司提交证据如下：一、商品房竣工验收单，证明洛阳诚若房地产有限公司已经按照合同约定将验收合格的商品房交付；二、国务院国发（2004）16号文件83条，证明一审法院所适用的验收法律规定已经被国务院取消。王明晨质证称，证据一一审已经提交过，但不能证明房屋已经符合交付条件。证据二真实性有待确认，且如果属实，国务院文件不属于证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定基本一致。本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应据此履行。关于商品房的逾期问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款的规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《河南省实施﹤中华人民共和国招标投标法﹥办法》第九条规定“下列关系社会公共利益、公共安全的公用事业项目，符合本办法第十一条规定的，必须进行招标：……（五）商品住宅，包括经济适用住房；……”可见，本案商品房关系公共安全，需要组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。本案《商品房预售合同》中约定洛阳诚若房地产有限公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人，洛阳诚若房地产有限公司一审庭审结束后提交了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位签章的商品房竣工验收单，但未提供主管工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收的相关资料，一审判决洛阳诚若房地产有限公司逾期交房并判决相应的违约金并无不当，洛阳诚若公司关于其未逾期交房的上诉主张及王明晨关于违约金计算期限的上诉主张本院均不予支持。关于双气设备问题，双方当事人签订的《商品房预售合同》第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人依照装饰设备标准整改后交付买受人使用。”可见，双方已对双气设备的安装标准进行了约定，该条款未免除出卖人的责任，不属于无效条款。因合同中约定，天然气、暖气以市政规划及燃气公司要求为准，洛阳诚若房地产有限公司在该条件实现之前均可进行整改，因此，买受人要求双倍赔偿装饰、设备的差价，缺乏依据。综上所述，王明晨、洛阳诚若房地产有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由洛阳诚若房地产有限公司负担50元，由王明晨负担450元。本判决为终审判决。审判长  牛永爱审判员  董 艳审判员  陈加胜二〇一六年九月二十八日书记员  殷春雪