浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0482民初2792号原告：嘉兴市银都物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖镇朝阳路口商住楼*幢*层办公室。统一社会信用代码：913304827498089179。法定代表人:杨引观，总经理。委托代理人：陈海平，浙江天卓律师事务所律师。被告：王水权。委托代理人：俞勤根，系被告丈人。原告嘉兴市银都物业管理有限公司与被告王水权物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈海平、被告王水权的委托代理人俞勤根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉兴市银都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告自2012年6月1日起至2016年1月17日止的物业费1874元，并按每天千分之三的标准支付滞纳金至实际履行之日；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告所在启元小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：原告为启元小区提供物业服务；物业服务期限自2011年1月18日至2016年1月17日；多层住宅的物业费按建筑面积每月每平方米0.35元标准收取。被告王水权系启元小区48幢1单元102室业主，经原告多次催讨物业费未果。被告王水权答辩称，一、原告与业主委员会签订的物业服务合同无效。理由为：1第二届业主委员会经选举后，继续聘请原告对启元小区进行物业管理服务，但业主委员会没有出具书面委托手续；2物业服务合同还没有签订，就已经在平湖市物业管理处进行了备案，备案时间不对；3第二届业主委员会选举程序不合法，根据国家住建部2009年规定的业主委员会产生办法，启元小区第二届业主大会的召开和业主委员会的选举都不符合规定。二、2011年至2012年，被告交纳了物业费，之后因家里卫生间漏水，向原告反映，原告反馈说无法修理，是楼上业主装修时把管道损坏了，被告建议原告、被告和楼上业主共同处理该问题，要求原告进行见证，将楼上相关管道打开来检查一下，但原告始终没有来处理，到现在家里的管道还在漏水，被告因此就不再交纳物业费了。三、原告物业管理不善，被告所在楼房底楼有公共卫生间，因不让业主放东西，原告将卫生间的门用电焊封死，门都烂掉了；污水管道堵塞，不进行疏通，遇到下雨天污水往外流，臭气熏天。在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：1、《启元小区物业管理服务委托合同书》1份，证明原、被告存在物业服务关系，合同约定了收费标准、违约责任等，原告按照每月每平方米0.35元的标准向被告收取物业费，原告有权按照每天千分之三的标准收取滞纳金。2、照片2份，证明原告于2016年1月17日向被告催讨过物业费。3、房产核对清单1份，证明启元小区48幢1单元102室房屋系被告所有，该房屋建筑面积为123.12平方米。4、全国企业公示信息1份，证明原告的主体资格，2011年9月14日，平湖银都物业管理有限公司变更为嘉兴市银都物业管理有限公司。被告质证认为，证据1，该合同无效。证据2，被告没有看到照片上的催款通知单，原告也没有通知过缴费，被告仅在2016年1月从小区宣传橱窗看到原告向现任业主委员会的成员催缴物业费的通知。证据3，无异议。证据4，无异议。被告为证明其抗辩主张，提供证据如下：1、照片4份、平湖美联园林建设有限公司证明1份，证明启元小区污水管道长期堵塞，没有疏通，下雨天污水流出来，臭气熏天。2、现任业主委员会人员欠缴物业费催款通知1份，证明2016年1月初，原告将催款通知单张贴在小区居委会宣传橱窗玻璃上，原告系公报私仇，用这种方法来搞臭第三届业主委员会。3、收据3份，证明原告提前收费、乱收费，合同期限已经届满，原告却还在收取停车费。4、嘉兴市银都物业管理有限公司告知1份、业主与物业管理有关事项协议1份，证明原告擅自对停车费涨价，车辆管理却不严，让超过2.5吨的车辆进出小区，将路面压破，告知书是张贴的，协议是被告领取房屋钥匙时给的。原告质证认为，证据1，真实性无异议，只能证明启元小区新聘的物业公司在2016年2月至3月进行了管道疏通，不能证明原告没有进行物业管理服务。证据2，真实性无异议，证明原告已向被告催讨过物业费了。证据3，与本案无关，缴款人如果认为原告多收取了款项，可以向原告主张权利。证据书，对协议无异议，是否允许超过2.5吨的汽车进出小区，代理人不清楚；对告知的真实性无异议，涨价是经业主委员会讨论决定的。原、被告提供的上述证据，经审核，本院认证认为，原告提供的证据1，真实合法，与本案有关联，本院作为定案依据。证据2，对原告向被告催缴物业费的事实，本院予以认定。证据3、证据4，被告无异议，本院予以认定。被告提供的证据1、证据2，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据3，系复印件，本院不作定案依据。证据4，原告对协议无异议，本院予以认定；原告对告知的真实性无异议，本院予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：原告嘉兴市银都物业管理有限公司（2011年9月14日，公司名称由平湖银都物业管理有限公司变更为嘉兴市银都物业管理有限公司）原系平湖启元小区的物业服务企业。被告王水权是启元小区48幢1单元102室（房屋建筑面积123.12平方米）业主。2011年1月17日，平湖启元小区业主委员会与原告签订了《启元小区物业管理服务委托合同书》，合同约定：甲方（即平湖启元小区业主委员会）委托乙方（即原告）对启元小区实行物业管理，委托管理的事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等十二项。合同约定了原告要达到的物业管理服务标准包括：公共环境卫生实行包干责任制，标准化清扫，生活垃圾日产日清，建筑垃圾集中堆放，定期清运，8小时保洁；小区车辆管理有序，道路畅通，外来车辆进出做好登记工作；做好治安防范工作，建立专业秩序维护员队伍，24小时值班，定时巡逻，做到人防、物防、技防三结合；急修接报后，维修人员赶到现场处理，组织抢修，急修不过夜，建立回访制度，并有回访记录；公用部位小修及时，一般当天完成或约定时间不延误，及时率100%，合格率95%等等。合同还约定：委托管理期限为五年，自2011年1月18日0时起至2016年1月17日0时止；物业服务费实行包干制收费方式：由物业服务企业负责本物业区域，向全体业主收取物业服务费，损益全部由物业服务企业承担；本物业的商住楼物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.60元标准收取，多层（住宅）按建筑面积每月每平方米0.35元标准收取，乙方向业主或承租人提前一个月预收一年物业费；甲方向乙方提供物业经营用房，由乙方出租，租金用于贴补物业管理服务经费不足；露天停车位，预收半年泊位费，按每月每辆50元标准收取，临时停车泊位费按每日2元标准收取，1小时内免收，过夜车辆每辆5元；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车泊位服务费的，自逾期之日起每天加收千分之三滞纳金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告对启元小区进行了物业管理。2016年1月17日，合同期限届满，原告未被续聘。被告入住启元小区后，交纳了一个年度的物业费。自2012年6月1日起至2016年1月17日止，被告未交纳启元小区48幢1单元102室的物业费1874元。原告于2016年1月17日在被告家门口张贴通知书，催缴物业费，但被告没有交纳。本院认为，平湖启元小区业主委员会与原告签订《启元小区物业管理服务委托合同书》是双方真实意思的表示，合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告作为启元小区的业主，其拒绝交纳物业费的理由有二项：一、平湖启元小区第二届业主委员会的成立不合法，其与原告签订的物业服务合同无效；二、原告物业管理服务不善，如被告家里管道漏水，向原告反映，原告不处理；被告所在楼房底楼有公共卫生间，因不让业主放东西，原告将卫生间的门用电焊封死，门都烂掉了；污水管道堵塞，不进行疏通，遇到下雨天污水往外流，臭气熏天。关于被告提出的第一个理由，被告认为启元小区第二届业主委员会的选举不合法，其与原告签订的物业服务合同无效，对于该主张，本院认为，业主委员会是在业主大会成立后选举产生，业主大会是业主实行自治管理的组织形式，其是在地方人民政府有关部门的指导与帮助下成立的，是业主实现自治管理的意志的体现，对于业主大会或者业主委员会的合法性问题，属于业主自治范围内的事项，本院不作干预。原告作为物业服务企业，依据与业主委员会签订的合同对启元小区进行了物业管理服务，被告未拒绝原告的物业服务，也交纳了一个年度的物业费，被告仅依据上述理由主张合同无效，本院不予支持。被告提出的第二个理由，原告物业服务不善。本院结合启元小区其他物业纠纷案件，确定原告在该小区存在物业管理服务不到位的情况，如污水管道的疏通、出入小区的车辆管理、垃圾清运等方面。但原告的物业服务是多方面的，本院根据本案具体情况，酌情扣减被告应交纳物业费中的25%，对于其余部分，被告应予以支付。综上，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支付，本院确定被告应交纳的物业费为1406元。鉴于原告物业服务存在瑕疵等本案实际情况，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王水权于本判决生效后十日内支付原告嘉兴市银都物业管理有限公司2012年6月1日至2016年1月17日的物业费1406元；二、驳回原告嘉兴市银都物业管理有限公司本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告嘉兴市银都物业管理有限公司负担6元，被告王水权负担19元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  丁喜林二〇一六年九月二十六日书记员  张黛琳