北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）京03民特240号申请人：北京海湾京城房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦5层。法定代表人：韩涛，董事长。委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。被申请人：董瑞菊，女，1938年10月18日出生。委托诉讼代理人：毕华宝，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨双，北京百朗律师事务所律师。申请人北京海湾京城房地产开发有限公司（以下简称海湾公司）与被申请人董瑞菊申请确认仲裁协议效力一案，本院于2016年8月29日立案后进行了审查。现已审查终结。海湾公司称，申请事项：请求确认海湾公司与董瑞菊于2006年4月17日签订的《“海湾国际中心”商业面积统一经营公约》（以下简称《统一经营公约》）中的仲裁条款即第9.1条无效。事实和理由：海湾国际中心（现名称为新中关大厦，以下简称新中关大厦）系由海湾公司开发的房地产项目。2005年12月31日，海湾公司作为甲方与案外人北京新中关摩尔资产管理有限公司（现名称为新中关摩尔商业管理有限公司，以下简称摩尔公司）作为乙方签订《经营性资产托管协议》，其中第1条约定甲方指定乙方为新中关项目商业部分的统一经营管理机构，授权委托乙方享有商业部分的统一经营管理权。2006年4月17日，海湾公司与董瑞菊签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y237943），董瑞菊购买新中关大厦第四层L421号商铺，约定发生争议由房屋所在地人民法院管辖。该合同附件八《合同补充协议》第十八条约定，“买受人购买海湾国际中心商品房的用途为‘配套商业’的，则买受人同意签订并完全遵守《“海湾国际中心”商业单元统一经营公约》的有关规定。”同日，海湾公司与董瑞菊两方签订涉案《统一经营公约》。2006年至2007年，海湾公司将新中关大厦商业面积约30%的产权式商铺分别出让给包括董瑞菊在内的200余位业主，并分别与摩尔公司、业主三方签订了《统一经营公约》。《统一经营公约》第9.1条约定：“本公约执行过程中如发生纠纷和争议，各方应首先通过友好协商解决，协商不成时，任何一方均可将争议提请房屋所在地人民法院起诉”。《统一经营公约》系海湾公司与摩尔公司及227位业主就商场统一经营管理相关问题签订的协议，当事人除海湾公司与董瑞菊外，还包括摩尔公司与其他226位业主，海湾公司与摩尔公司及其他业主之间并没有形成书面的仲裁协议，而是约定发生争议由房屋所在地人民法院管辖。因此，《统一经营公约》约定的争议解决方式为既可向房屋所在地人民法院起诉，亦可向北京仲裁委员会（以下简称北京仲裁委）申请仲裁，属典型的约定不明。当事人事后未达成补充协议，应予确认无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条的规定，涉案仲裁条款应属无效。此外，董瑞菊申请仲裁事项为“确认《统一经营公约》第4.4条约定内容无效”，该4.4条直接涉及摩尔公司及其他全部226位业主的权利义务，而海湾公司、董瑞菊与摩尔公司及其他业主之间并无书面仲裁协议，北京仲裁委亦无权管辖，不应受理。此外，海湾公司于2016年9月5日收到北京市海淀区人民法院送达的新中关大厦业主孙晓青起诉确认《统一经营公约》第4.4条无效的诉讼材料，其诉讼请求与董瑞菊的仲裁请求完全一致，导致仲裁与诉讼产生管辖冲突，也可证明《统一经营公约》的性质为公约，其仲裁条款既约定仲裁管辖又约定通过诉讼解决争，应属无效。董瑞菊称，1.《统一经营公约》中的仲裁条款即第9.1条符合《中华人民共和国仲裁法》（以下简称《仲裁法》）第十六条的规定，并且与北京仲裁委发布的示范条款完全一致，仲裁条款依法成立并有效；2.《统一经营公约》第9.1条不存在《仲裁法》规定的仲裁协议无效的情形，其约定的仲裁事项未超出法律规定的仲裁范围，系有民事行为能力的主体依法达成，亦不存在胁迫订立仲裁协议的情形；3.《商品房预售合同》与《统一经营公约》无论是从当事人意思表示看还是从法律适用看均为独立协议，海湾公司将其混为一谈并因此认为影响仲裁条款的效力是逻辑错误，不符合《仲裁法》的规定；4.海湾公司以《统一经营公约》涉及案外人利益为由要求确认仲裁协议无效，超出了本案审查的范围，属实体审理范畴，应予驳回。经审查查明：2006年4月17日，海湾公司作为出卖人与董瑞菊作为买受人签订《北京市商品房预售合同》，该合同第二十六条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，按照下列第2种方式解决：1、提交北京仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”附件八《合同补充协议》第十八条约定：“若买受人购买海湾国际中心商品房的用途为‘配套商业’的，则买受人同意签订并完全遵守《海湾国际中心商业单元统一经营公约》的有关规定。”同日，海湾公司作为甲方与董瑞菊作为乙方签订《统一经营公约》，其中第9.1条约定：“本公约执行过程中如发生纠纷和争议，各方应首先通过友好协商解决，协商不成时，任何一方均可将争议提交北京仲裁委员会并按该会的仲裁规则在北京进行仲裁。仲裁裁决是终局性的，对各方均有约束力。”此后，海湾公司与孙晓青等业主陆续签订《统一经营公约》，其中第9.1条约定：“本公约执行过程中如发生纠纷和争议，各方应首先通过友好协商解决，协商不成时，任何一方均可将争议提请房屋所在地人民法院起诉。”另查，2005年12月31日，海湾公司作为甲方与摩尔公司作为乙方签订《经营性资产托管协议》，其中第7条约定：“本协议履行过程中发生的或者任何与本协议相关的争议和纠纷，甲、乙双方应友好协商解决。如协商无法达成一致的，任何一方均有权向北京仲裁委员会申请仲裁。该会的裁决是终局的，对双方均有约束力。”经询，海湾公司陈述与除董瑞菊之外的10余名业主签订的《统一经营公约》亦约定了仲裁条款。本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第十七条规定：“有下列情形之一的，仲裁协议无效：（一）约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议；（三）一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条规定：“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条规定期间提出异议的除外。”关于海湾公司主张涉案仲裁协议属约定不明，故应为无效的申请理由。涉案仲裁协议明确约定海湾公司与董瑞菊如发生争议，协商不成可向北京仲裁委申请仲裁。海湾公司主张《统一经营公约》应为双方签订的《北京市商品房预售合同》的组成部分，故仲裁条款与《北京市商品房预售合同》约定的争议解决条款存在冲突，但《北京市商品房预售合同》与《统一经营公约》不管是从内容或形式上看，两者均为独立存在的合同，且《北京市商品房预售合同》并未约定《统一经营公约》系其组成部分，两者虽约定了不同的争议解决方式，但系针对不同的争议内容进行的约定，两者并不冲突，故涉案仲裁条款并非属于约定不明。关于海湾公司主张涉案仲裁协议涉及其他主体利益，海湾公司与董瑞菊、摩尔公司及其他业主之间并无书面仲裁协议的申请理由。经查，海湾公司与其他业主分别签订了《统一经营公约》，并约定了不同的争议解决方式，且海湾公司与摩尔公司签订的《经营性资产托管协议》亦约定通过仲裁解决争议。涉案《统一经营公约》为海湾公司与董瑞菊双方签订，合同主体仅为海湾公司与董瑞菊，现董瑞菊向北京仲裁委申请仲裁符合仲裁协议的约定。海湾公司与部分业主签订的《统一经营公约》虽约定通过诉讼解决争议，但该约定不能对董瑞菊产生约束力。故对于海湾公司该项申请理由，本院亦不予采纳。至于《统一经营公约》第4.4条是否涉及摩尔公司及其他全部226位业主的权利义务，属于北京仲裁委实体审查范畴，本院不予审查。综上，海湾公司的申请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第二十条规定，裁定如下：驳回北京海湾京城房地产开发有限公司的申请。申请费400元，由申请人北京海湾京城房地产开发有限公司负担（已交纳）。审 判 长  李 坤审 判 员  宋 晖代理审判员  龚勇超二〇一六年九月十二日书 记 员  汤和云书 记 员  郑海兴