沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0112民初5935号原告孙玲波，女，汉族，现住沈阳市浑南区.被告吴畏，男，满族，住沈阳市东陵区.委托代理人夏辉，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人董欢欢，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告孙玲波与被告吴畏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由本院审判员杨甦独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙玲波、被告吴畏及委托代理人夏辉、董欢欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2016年4月20日通过沈阳创盈房产经纪有限公司签��《房屋买卖合同》。约定原告购买被告唯一沈阳市浑南新区某街x号的房屋，建筑面积：144.06平方米，总价115万。原告在合同签订时支付定金5万元。原被告双方约定于2016年5月16日之前到银行面签，待银行审批通过后3日内到房产局递交手续更名，支付被告房款17万，剩余房款92万通过商业贷款方式支付给被告，预留尾款1万元于交房当日支付给被告。因原被告签订买卖合同前此房屋已经存在房屋抵押贷款你，故原被告约定：2016年5月16日前被告办理贷款解押。原告支付沈阳创盈房产经纪有限公司居间服务费1.15万元。合同签订后，原告依约定支付定金，但被告无正当理由拒绝办理涉案房屋贷款解押手续，导致原告不能正常办理个人住房商业贷款，无法实现购房目的。被告的行为违反合同的约定并损害了原告的合法权益。1、请求依法解除原被告于2016年4月20日通过沈阳创盈��产经纪有限公司签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告双倍返还已经收取的订金共计10万元；3、请求判令被告赔偿原告向第三方交纳的中介服务费1.15万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，《房屋买卖合同》中并非原告本人签字，是别人代签，代签人当时自称与原告是夫妻关系，但后来被告发现代签人与原告并非夫妻关系，并且代签人也从来没有向被告或者中介出示过授权委托书，为此，代签人无权代表原告签订合同，《房屋买卖合同》并未生效。涉案房屋系被告及被告妻子婚后共同财产，只有被告一人签字的《房屋买卖合同》是无效的。为此，主合同不生效或者无效，即使有订金合同也是不生效或者无效的，更不可能适用定金罚则。即使《房屋买卖合同》有效，原告请求解除房屋买卖合同系原告单方实施的解除行为，并非因被告违约导致的解除���为，为此，被告不需要对原告的单方解除行为承担赔偿责任。被告并没有收到原告支付的定金，而适用定金罚则的一个重要的前提条件是出卖方已经收到定金。虽然《房屋买卖合同》中约定了2016年5月16日前到银行面签（解押），但是这是因为中介机构张云当时告知被告一周左右就可以办理完银行解押（因为被告认为中介结构是专业的，就相信他们让中介机构在合同中写上了5月16日前办理解押），但是当被告去银行询问办理时，银行告知被告需要排号办理，预计被告要被排到2016年11月份或者12月份，被告为了积极尽快的办理解押，多次找到银行相关领导说明原因，领导才同意给被告提前办理，银行给被告排到了2016年5月23日，但是不幸被告于2016年5月20日发生意外，造成左脚骨折很严重，在医院住院20多天，被告在住院期间也积极与中介沟通，但是原告就是认为被告只要在2016年5月16日之前没有办理解押就是违约，原告就告知被告不想购买了，让被告赔偿订金。被告不能按时办理解押，并非被告故意为之，而是银行的原因加上意外事故，为此，被告在本案中不存在违约行为，而《房屋买卖合同》中并没有约定2016年5月16日之前不办理解押，原告可以解除合同或者可以适用定金罚则。为此，原告的主张没有任何依据。而《担保法》120条规定，适用定金罚则的一个重要的前提条件是一方违约，致使合同目的不能实现，而被告晚解押几天，是不能导致合同目的不能实现的，为此，本案不能适用定金罚则。并且《担保法》122条还规定了因不可抗力、意外事件致使合同不能履行的，不适用定金罚则。经审理查明，原告（乙方）、被告（甲方）及沈阳创盈房产经纪有限公司（丙方）于2016年4月20日签订《房屋买卖及居间合同》。约定��告购买被告的沈阳市浑南新区某街x号的房屋，建筑面积：144.06平方米，总价115万。合同第三条第二款约定：乙方应在签订本合同时向甲方支付定金人民币50,000元。剩余房款于以下时间支付：5月16日前到银行面签，待银行审批通过后3日内到房产局递交手续，更名当日支付甲方首付款人民币壹拾柒万元整，剩余房款玖拾贰万元整于商业贷款支付甲方，预留尾款壹万元于交房当日查清费用后支付甲方。并备注定金需由丙方（沈阳创盈房产经纪有限公司）监管，在核档无产权争议后凭暂管收据转甲方。合同第十条第二款约定：丙方一次性收取居间服务费人民币11,500元由乙方承担。第十一条第一款约定：甲乙丙三方确认：签订本合同意味着丙方已经成功完成本次房屋买卖居间服务，因甲乙任何一方的原因导致房屋买卖合同未能全面履行或无效等，并不影响居间合同的有效性���丙方不承担与房屋买卖合同有关的任何责任，所收取的居间服务费不因前述原因而减少或退还。合同签订当日，被告向原告的委托购房人廖婉莹（案外人）出具了收取定金的收据，同日丙方沈阳创盈房产经纪有限公司向被告出具了定金暂时监管的收款凭证，向原告的委托购房人廖婉莹（案外人）出具了收取居间服务费的收款凭证。因被告出卖的房屋抵押银行，被告签订合同后向银行提出解押申请，银行安排其在5月23日办理解押手续，期间原告于5月20日左脚骨折住院，后双方就履行合同进行协商，原告认为被告未能解押导致双方未能在约定时间面签属违约，如继续履行合同应减少总房款，被告认为未解押系银行及身体受伤原因无法按约定履行，非本人原因，不同意减少总房价，坚持履行原合同，双方发生争议后原告起诉来院。案件审理期间，被告申请本院对建设银行沈阳铁路支行调查取证，为查明事实，本院依职权对该行信贷科科长刘奎宏进行了询问，其证明被告在2016年4月21日向银行提出解押申请，银行安排被告5月23日办理解押手续。同时说明作为借款人与银行签订的借款合同中明确约定借款人如提前还款办理解押需要向银行提出申请，借款人应当清楚此项条款。上述事实，有原、被告陈述、房屋买卖及居间合同、被告出具的定金收款收据、定金暂时监管收款凭证、居间服务费收款凭证、提前还款预约单、被告住院病案、证人张云、于树波、程相荃证言、询问笔录等材料在卷佐证，并经开庭质证，本院予以确认。本院认为，本案系已经交付定金、居间费要求解除房屋买卖合同纠纷案件。根据原告的诉求及被告的答辩本案争议焦点如下：一、关于合同效力问题。原被告签订的房屋买卖合同系双��当事人的真实意思表示，并未违反法律强制禁止性规定，应认定有效。原告承认委托他人代签合同的事实，对合同内容无异议，被告以此为理由抗辩合同无效无法律依据不予支持。被告关于自己的房屋系夫妻共同财产，只有被告一人签字，房屋买卖合同无效的抗辩意见理由不能成立，其一夫妻双方均具有家事代理的权利，其二被告庭审中自述以及证人证言均证明在房屋买卖协商过程中被告妻子均参与其中，其并未对合同效力提出异议，证明被告妻子对被告卖房的情况清楚明了。二、关于合同解除的问题。原告请求解除房屋买卖合同，被告无异议，本院予以确认。三、关于定金是否双倍返还的问题。适用定金罚则的基本条件是合同目的不能实现且违约行为与合同目的落空有必然的因果关系。本案被告虽然在约定限期前没有对房屋解押构成违约，但并不能造成房屋买卖合同的目的无法实现，故对被告提出的抗辩意见本院予以支持，对原告要求返还定金的合理部分予以支持。关于被告提出没有收到定金不应由其返还的问题，因被告出具了定金收据，应视为已经收到定金，后交由居间人暂时保管，系被告与居间人之间的约定，对原告不产生效力，故应当予以返还。四、关于居间服务费的问题。合同生效后双方均应按照合同约定履行各自义务。被告未能按时解押造成双方就履行问题发生争议，原告提出解除合同被告无异议，故被告因违约行为导致原告损失应承担相应责任，原告此项请求本院予以支持。关于被告提出已经在签约后及早向银行递交了解押申请，未能按时办理解押的原因在于银行及听信了居间人提出的解押时间期限意见并且本人受伤发生意外事故，系不可抗力及意外事件所致，本院认为被告持有与银行签订的讼争房屋借款���同，在签约前首先应当详细了解借款合同中关于提前还款解押的时限约定以及实际解押的具体情况，然后再与原告约定面签时间，被告未能及时办理解押手续系自身疏忽及盲目相信他人建议造成的，故被告未能按时办理解押及受伤均不能构成不可抗力及意外事件，故此抗辩意见本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告孙玲波与被告吴畏于2016年4月20日签订的房屋买卖合同。二、被告吴畏于本判决生效之日起十日内返还原告孙玲波定金人民币50,000元；三、被告吴畏于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙玲波损失人民币11,500元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《��华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,530元，由原告承担1139元，被告吴畏承担1391元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 甦二〇一六年九月二十二日书记员 韩袁园附本案判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履��情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。