云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云2823民初586号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县曼它拉路**。 法定代表人陈俊生，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。 委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。 被告：唐时志，男，1968年9月14日出生，汉族，重庆市合川县人，身份证登记地址勐腊县，现住勐腊县。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告唐时志物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告唐时志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳和物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告2014年11月12日至2015年11月11日期间勐腊县勐捧利民花园二期小区16幢2单元402室物业费、年垃圾清运费、公摊水电费等共计1469元。事实和理由：勐腊县勐捧利民花园二期小区系勐腊县利民房地产开发有限责任公司（以下简称利民公司）开发的商品房产，被告是利民花园二期小区的业主，其向利民公司购买的房产位于勐捧利民花园二期小区16幢2单元402号，建筑面积和公摊面积总计124.95㎡。2013年5月22日，利民公司与原告签订了《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》，合同约定，利民公司委托原告为勐腊县勐捧利民花园二期小区（建筑面积约为8万㎡）提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务，合同期限自2013年5月22日至2016年6月1日止。原告自与利民公司签订物业服务委托合同后，便开始为勐捧利民花园二期小区尽职尽责的提供物业服务，并每年垫付小区垃圾清运费、公摊水电费等相关费用。利民公司于2013年11月25日向被告发出入伙通知书，被告也与利民公司接收了入伙，并在入伙承诺书上签名，被告与原告于2013年11月25日签订了《物业管理服务合同》约定相关费用收取标准等相关权利义务。被告也实际接受了原告提供的物业服务，但被告仅支付原告2013年11月12日至2014年11月11日期间的物业费外，从2014年11月12日起至今未向原告支付过物业服务费等相关费用，原告多次以电话、发放书面缴费通知、在其门前张贴缴费通知，以及发律师函等多种方式催收未果。被告拒交理由为利民小区房屋存在质量问题，以及开发商未完善相关配套设施。据统计，被告欠原告2014年11月12日至2015年11月11日期间的物业费及年垃圾清运费、公摊水电费等费用共计1469元，其中欠物业费1125元、欠年垃圾清运费144元、欠公摊水电费200元。综上所述，原告依法接受利民公司委托为被告所在的利民花园小区提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和公摊水电费，而被告拒付物业费的理由不能成立，且被告已实际接受了原告提供的物业服务。 被告辩称：1、佳和物业公司接手勐捧利民二区物业服务以来，长期违反合同协议、拒不履行合同义务和约定，长期严重违约。2、佳和物业公司严重违反合同法、民法，不遵循公平、协商、自愿、等价有偿原则，采用协迫、高压手段，逼迫业主签订物业管理服务合同和协议，长期不作为，给业主造成巨大精神和权益损害。无论是依据佳和物业公司与利民二区开发商签订的物业管理委托服务合同还是依据被告（业主）与原告（佳和物业公司）签订的物业管理服务合同，明确约定：提供物业服务主要内容：一、小区物业共用部位的维修、养护和管理。二、小区物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。三、小区物业共用部位和场地的清洁卫生，垃圾的收集。四、小区公共绿化的养护和管理。五、小区车辆停放管理。六、小区公共秩序维护、安全防范的协助管理等。在佳和物业公司诉被告物业服务合同纠纷一案中，被告所反映、针对的都是小区已交房范围内，共性的、公益性问题，即公共道路、公共绿化、公共线路、公共卫生问题。被告认为本案争议的焦点是“原告作为合同当事人的一方，是否应该履行合同约定？不履行合同约定是否应该承担民事责任？”因为原告不作为，业主长期生活在重大安全隐患当中，造成利民小区绝大多数业主不满，形成绝大多数业主不愿意再继续交纳物业管理费用事实。由于原告不作为，利民小区二区（已交房范围）：l、主要通行道路多处井盖破损、缺失。2、小区内业主居住的楼道线路裸乱。3、小区内主要供电高压线、箱，线路老化，系用简易撑杆临时搭建，低矮、东倒西歪，而且都是地处重要路段无人维修、养护和管理，也无人设立任何危险警告标志，给业主生活、居住造成影响、不便，威胁人民生命、财产安全。4、绿化荒芜、杂草丛生。5、小区重要路口长期无人值守，有人值守时也经常发生缺岗或脱岗现象。原告称已经按合同尽心尽力提供了服务。带个性的辜且不谈，共性的、公益性的，已经严重威胁到人民生命、财产安全问题，业主长期、多次跟原告反映，要求解决，但长期以来原告都置之不理，没有一项能够得到解决和落实。无论根据物业委托服务合同还是物业管理服务合同（无论是在保质期还是不在保质期，合同中委托事项和服务范围条款、条文都已明确无误反映），有原告的签章，这即是原告对开发商承诺，也是原告对被告（业主）承诺。原告在交房、签订协议时，集结大批安保人员，声称不签字、不交费就不交房，不许入住。业主迫不得己，不得不在格式合同、霸王条款上签字。物业管理，顾名思义，主要目的就是对业主的物业提供管理，让业主享受服务。只顾收费，而不愿意提供实际的服务，不应该得到法律支持。被告从没有否认作为当事人一方，也并非因此提出抗辩，更不存在对合同条款、条文理解、认识偏差。被告提供的证据是真实、客观的存在，只要做过调查或能够到实地察看，是一目了然的；原告提供的证据，证实不了是为利民二期提供服务。原告的物业管理在利民二期如同虚设。被告认为，不履行合同约定义务是一种严重的侵权和违约行为，违约方应该承担违约责任。原告是事实违约，违约在先，不应该继续收取服务费用，反而应该为违约损害进行赔偿。 庭审中，被告补充答辩称，被告只是时不时住一下，垃圾都少一点，一年都差不多才住一个月，费用按一个月收差不多了。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告诉请的物业费、垃圾清运费、公摊水电费等1469元是否合法有据？ 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明利民公司与原告签订物业委托服务合同，由利民公司委托原告对勐捧利民花园二期小区进行物业服务，期限三年，双方约定相关权利及被告相关规定的事实。 2、《入伙承诺书》、《物业管理服务合同》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》《业主（住户）资料卡》各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告签收入伙承诺书，并与原告签订《物业管理服务协议》、《业主管理规约》、《房屋装饰管理协议》等，约定相关权利义务及被告签收相关规定的事实。 3、《缴费通知书》1份（原件），欲证明被告欠原告物业费、垃圾清运费原告进行催收的事实。 4、《收款收据》（复印件，与原件核对无异），勐腊县发展改革和工业信息化局{腊发工【2012】48号}（复印件）各1份，欲证明生活垃圾清运费收取的依据、标准，原告已统一缴纳生活垃圾费、清运费的事实。 5、照片8份（打印件）、《工作联系函》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告对勐捧利民花园二期小区已尽职尽责提供物业服务的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》的真实性不认可，认为是原告用强迫、高压手段，被告签订是不自愿的，被告等了四年拿不到房子，不得已的情况下签的，认为没有效力。对证据2《入伙承诺书》的真实性认可，和本案没有关系，合法性不知道。《物业管理服务合同》真实性认可，关联性认可，合法性不认可。业主管理规约签字是被告签的，内容当时没有看不知道，合法性不认可，关联性认可。《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》真实性认可，关联性认可，合法性不认可。《业主（住户）资料卡》真实性认可，关联性认可，合法性不认可，被告不愿意签字，是被逼迫的，被告也不经常住那里。对证据3的《缴费通知书》的真实性不认可，没有见到过，关联性认可，合法性不认可。对证据4的《收款收据》真实性不认可，关联性认可，合法性不认可。勐腊县发展改革和工业信息化局{腊发工【2012】48号}文件的真实性认可，关联性认可，合法性认可。对证据5照片的真实性不认可，关联性认可，合法性不认可，上面没有时间也不知道是在哪里照的。《工作联系函》有部分是真的，关联性认可，合法性认可一半，有些合法有些不合法。外漆脱落说了要搞然后又没有搞。 被告为证明其答辩理由，向本院提交以下证据： 1.《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》1份（复印件），欲证明原告对利民小区公共设备设施、公共场地、线路、道路负有维修、养护、管理的责任和义务。条款、条纹细致、明确。 2.《收款收据》1份（复印件），欲证明原告已经收取过费用，但仍没有做实职工作的事实，为二区垫付打量资金的说辞不能成立的事实。被告第一年的物业费已交。 3．照片4份（复印件，与原件核对无异），欲证明小区内道路井盖破损、缺失，楼道线路裸乱，高压线箱破损，无人管理、维修，严重危及人民生命财产安全的事实。小区经常停电，导致被告冰箱里的肉臭了，应该由原告赔偿。 4.照片4张（复印件，与原件核对无异），欲证明小区已交房范围杂草丛生，绿化管理脏、乱、差的事实。 5.照片1张（复印件），欲证明原告不愿意为被告提供服务，没有为被告提供垃圾清运服务的事实。 6.《建议书》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告履约、管理、服务差，激起公愤，造成绝大多数业主不满的事实。 7.《证明》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告有违法行为，订立合同没有遵循公平、自愿、协商、等价有偿原则。签订协议时，采取的是胁迫、高压手段的事实。 8.照片2张（复印件，与原件核对无异），欲证明原告不履行物管职责，单纯为收费而收费，绝大多数业主对他们的行为不满，不愿意继续再交物管费的事实。 9.照片1张（复印件），欲证明小区中重要出口无人值守的事实。 10.照片2张（复印件），欲证明保安缺岗、脱岗，无人值守的事实。 11.《物业管理服务合同》1份（复印件），欲证明物业不按服务合同办事的事实。 经质证，原告对被告提交的证据1《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》三性认可，是原告按照规定跟开发商签的合同。证据2交费发票的真实性不认可，不是被告的房号，关联性不认可，本案诉讼的是2014年11月12日至2015年11月13日的费用，与被告提供的证据没有关系，合法性不认可。证据3真实性认可，关联性不认可，照片中反映的井盖、配电箱、线路等是开发商的问题。证据4的真实性认可，关联性不认可。第一张照片是物业公司种的珍贵树种，小树的形状就是这样的。第二张照片是施工没有完成区域，不在原告服务范围。第三张照片是质量问题，与原告没有关系。第四张照片，是没有交房的部分。证据5照片的三性认可，是催费时候公示出来的名单。证据6《建议书》三性均不认可，建议书的时间是2016年1月20日，原告是2015年12月10日撤出小区，跟原告没有关系。证据7《证明》三性不认可，理由同证据6一致。证据8照片2张三性均不认可，关联性不认可，从照片上的时间看，两张照片的时间段只差十一分钟，没在岗亭内有可能去方便等，是被告恶意取证。证据9真实性认可，关联性、合法性不认可，照片中的地方还在施工，未交物业公司管理。证据10第一张照片真实性认可，第二张照片三性不认可。证据11《物业管理服务合同》三性均认可。 对以上证据，本院评判认为，对原告提交的证据1与被告提交证据1系同份证据，系原告与利民公司于2013年5月22日签订的《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》，经质证双方认可，本院予以采信。证据2的《入伙承诺书》、《物业管理服务合同》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》、《业主（住户）资料卡》上有被告签名及捺印，可证明被告于2013年11月20日接收位于勐捧利民花园二期16幢2单元402室建筑面积124.95平方米的住房并签署相关协议的事实，本院予以采信。证据3《缴费通知书》被告质证不认可，原告亦未提交证据证实其向被告送达了该缴费通知书，本院不予采信。证据4的《收款收据》可证实原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。勐腊县发展改革和工业信息化局{腊发工【2012】48号}文件系政府管理文件，本院予以采信。对证据5的照片，关联性无法确认，本院不予采信；《工作联系函》有致送单位李关富的签字，可证实原告对物业服务过程中发现一些问题向利民公司反映的事实，本院予以采信。对于被告提交的证据2《交费发票》系17-2-202号2013年11月13日缴纳物业费及管理费的收款收据，与本案无关联性，本院不予采信。证据3、4的照片可证实小区存在部分道路井无盖、电箱歪斜线路凌乱、路面积水、部分路段地面有落叶等情况，本院予以采信。证据5的照片可证实垃圾桶侧面墙上贴有一张书写有：“未交费业主禁止在此丢垃圾”告示的事实，本院予以采信。证据6系部分业主建议取消和终止原告管理和服务资格的联名《建议书》，与本案争议无关联性，本院不予采信。证据7系小区部分业主集体签名的《证明》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，证人未出庭接受当事人质询，且被告未提交证据证实证人确有该法第五十六条“证人确有困难不能出庭”的情形，经原告质证不认可，本院不予采信。证据8载有利民二期欠费业主名单的照片，可证实原告于2015年11月2日对未交费的业主进行张榜催交的事实，本院予以采信。证据9、10小区重要出口及值班室照片，可证实2015年11月18日22:59、23:04、23:10时，保安值班室无人值守的事实，本院予以采信，其余照片与本案关联性无法确认，本院不予采信。证据11《物业管理服务合同》与原告提交的证据2中的《物业管理服务合同》一致，本院予以采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 利民公司于2013年5月22日与佳和物业公司签订《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》，委托佳和物业公司对勐捧利民花园二期提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的适用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”约定，物业管理服务费住宅按0.70元/㎡/月收取，垃圾二次处置费住宅按12元/月/套收取。唐时志于2013年11月20日接收位于勐捧利民花园二期16幢2单元402室建筑面积124.95平方米的住房并签署《入伙承诺书》、《物业管理服务合同》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》。2015年11月2日，佳和物业公司将未交纳物业费欠费业主名单张榜，要求交纳费用。2016年7月7日，佳和物业公司向本院起诉，要求唐时志支付2014年11月12日至2015年11月11日期间勐腊县勐捧利民花园二期小区16幢2单元402室物业费1125元、垃圾费144元、公摊水电费200元，合计1469元。 本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，原告的物业服务权限来源于与利民公司签订的《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》，该勐捧利民花园二期尚未成立业主委员会，原告为被告提供的服务属于前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，利民公司于2013年5月22日与佳和物业公司签订《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》对本案业主具有约束力。根据该合同第三章六条第一、二项已经约定住宅物业费按0.70元/㎡/月收取，住宅垃圾二次处置费按12元/月/套收取；原告与被告于2013年11月13日签订的《物业管理服务合同》第五章第七条第一、三项亦有与《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》相一致的约定，故对于原告诉请的物业费及垃圾清运费，本院依据《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》及《物业管理服务合同》中约定的标准支持2014年11月12日至2015年11月11日的物业费1049.58元，垃圾清运费144元。对于原告诉请的水电公摊费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告并未向本院提交证据予以证实其收取公摊水电费的依据，故本院对原告要求被告支付200元公摊水电费的诉讼请求不予支持。对于被告辩称的原告在服务过程中存在部分道路井无盖、电箱歪斜线路凌乱、路面积水、部分路段地面有落叶、部分时段保安值班室无人值守、管理差等情况的问题。从《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》及《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》的相关约定看，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为慨括，业主与物业公司对物业管理和服务的标准在认识上存在较大差异，导致本案标的小但双方矛盾较大。本院认为，在被告实际上接受了原告服务，且物业公司不存在根本违约的情况下，不应当成为被告不缴纳物业服务费的理由，故本院对被告的答辩理由不予采纳。对于被告认为小区经常停电，导致被告冰箱里的肉臭了，应该由原告赔偿的问题，超出了本案的审理范围，本院不予评判。对于被告认为，其每年只是时不时住一下，垃圾都少一点，一年都差不多才住一个月，费用按一个月收差不多的辩解，未得到原告认可且没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告唐时志于本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2014年11月12日至2015年11月11日的物业费1049.58元，垃圾清运费144元，合计1193.58元。 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若负有义务的当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由被告唐时志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。 审判员  孙尉钧 二〇一六年九月二十九日 书记员  李 娅