河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终8126号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州市金水区英美佳外语培训中心。法定代表人：杨亚静委托诉讼代理人：师桂香、魏红龙，河南广奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州汇地商业管理有限公司。法定代表人：孙乐甫，董事长。委托诉讼代理人：尤超杰、尹晶晶，河南鑫苑律师事务所律师。上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心因与被上诉人郑州汇地商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心的委托诉讼代理人师桂香、魏红龙，被上诉人郑州汇地商业管理有限公司的委托诉讼代理人尤超杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心上诉请求：请求撤销一审判决第一项，确认双方于2014年6月13日签订的租赁合同无效；撤销一审判决第二项；判令被上诉人向上诉人提供该商铺的《房屋所有权证》、《消防验收意见书》、《建筑质量验收意见书》；判令被上诉人返还上诉人支付的各项费用85万元，赔偿给上诉人造成的经济损失300万元，共计385万元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未向上诉人提交商铺的《房屋所有权证》、《消防验收意见书》、《建筑质量验收意见书》等手续，导致双方签订的房屋租赁合同无效；被上诉人存在多处过错和违约行为，给被上诉人造成损失巨大，应当赔偿上诉人的各项损失。被上诉人郑州汇地商业管理有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。郑州汇地商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令确认解除双方于2014年6月13日签订的《租赁合同》；2、依法判令被告支付租金及综合管理费人民币282410元；3、依法判令被告支付滞纳金人民币79329.88元（滞纳金暂计算至2015年12月19日）4、依法判令被告支付律师费人民币10000元；5、本案的诉讼费由被告承担。被告郑州市金水区英美佳外语培训中心反诉请求：1、依法确认双方于2014年6月13日签订的租赁合同无效；2、依法判令反诉被告返还已支出的各项费用85万元，赔偿损失300万元，以上共计385万元；3、反诉费用由反诉被告负担。一审法院经审理查明，2014年6月13日，原告与郑州市金水区英联培训班签订一份租赁合同，主要载明：原告将其合法拥有的位于郑州市金水区黄河路金成时代广场2号楼3层商铺（以下简称该商铺）提供给郑州市金水区英联培训班经营。该商铺租赁建筑面积约为4555平方米（此面积为图纸测量面积，非预测绘面积），用途为教育培训咨询，该物业面积在确权时，按照实际产权面积计算，之前所交租金多退少补。该商铺的交付日期预计为2014年7月31日（免责期两个月），原告有权对该日期进行调整，而被告应当按照原告另行通知的交付要求验收并接受该商铺。被告自该商铺交付日起有四个月的装修施工期，即自2014年8月1日起至2014年11月30日止（装修期包含被告递交装修图纸、方案及原告出具审核意见的时间）。被告在装修期内，不计租金，但需承担装修施工期间的装修管理费、装修保证金、装修垃圾运输等费用。被告在全额缴纳装修管理费、装修保证金、装修垃圾运输费等相关费用后方可进场施工。如双方约定免租期，在装修期内无论被告装修工程是否完成都将自动转入免租期，即2014年12月1日起至2015年3月31日止，免租期内，被告需如期缴纳综合管理费（8元／平方米／月）、自身经营产生的水费、电费、燃气费等能源费用或经营活动而产生的政府税费及电话费等。原、被告双方约定，被告需提前15日向原告缴纳免租期间的综合管理费共计人民币145760元，后续综合管理费随每期租金一起缴纳。该商铺的租赁期限为13年，自2014年12月1日起至2027年11月30日止。起始日至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满。原、被告双方约定，被告的租金应于本合同签订之日起3日内向原告支付第一个租赁年度三个完整月的租金，合计人民币300630元，以后按季度向原告缴纳，被告应于每期租金届满前15日内以现金、支票或者银行划账的方式支付。原、被告双方约定，被告缴纳首期租金时需向原告支付第一个租赁年度租赁场所三个完整月的综合管理费共计人民币109320元，后续综合管理费随每期租金一起缴纳。被告在本合同签订3日内向原告支付人民币273300元的履约保证金，履约保证金和首期租金、综合管理费一起缴纳，用以确保被告全面履行本合同之约定。在被告违反本合同及其附件、补充协议等约定时，原告有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为被告支付给原告的违约金。原告扣除或部分扣除保证金后，合同继续履行的，被告须在扣除后3日内补足。租赁期限内，被告逾期支付租金、综合管理费、水电费或其他应缴费用的，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项的千分之二作为违约金，逾期超过15天的，原告有权对拖欠费用的租赁物业采取中止相关供应和服务的措施，由于中止措施而引起的所有有关费用及相关损失均由被告承担。逾期超过25天的，原告有权单方面终止本合同，收回该物业，由此而造成原告损失的，被告承担赔偿责任等。2014年11月12日，原告出具的收房书载明：郑州市金水区英联培训班所承租的位于郑州市金水区黄河路金成时代广场2号楼三层内场商业空间，于2014年11月12日经双方确认，现场交付条件与双方签订租赁合同的约定符合，已具备收房条件。请被告即日起对物业自行管理。原告充分考虑到被告提出的冬季施工问题，经双方友好协商，同意郑州市金水区英联培训班将装修期延后38天的提议，即装修期为2014年12月20日-2015年4月19日。同时郑州市金水区英联培训班不在追究原告的任何责任。郑州市金水区英联培训班在“同意，英联英语，李行健，2014年11月12日”字样上加盖印章。2015年3月24日，被告向原告出具承诺书一份，主要载明：英联英语因办公区域面积有限，现对原隔断规划位置进行三处变动，变动位置位于金成时代广场2号楼3层为三处，位置分别在（北隔断、东西消防通道）。如果因此次改动而影响此项目的二次消防验收和装修施工周期，英联英语承诺对此行为承担完全责任。合同双方按照签订的租赁合同履行双方之权利和义务。2015年7月3日，被告出具的致汇地关于合同乙方更名的工作函载明：由于原郑州市金水区英联雅思培训班现更名为郑州市金水区英美佳外语培训中心，现需去民政局办理学校民非证，因此需贵公司配合更换双方合同及相应附件，乙方正式更名为郑州市金水区英美佳外语培训中心，并由被告加盖印章。2015年7月15日，原告向被告发出催款函，主要载明：依据双方在2014年6月13日签订的《租赁合同》及2014年11月12日签收的《收房书》，贵司应于2015年4月20日前交纳2015年度第一期（2015年4月20日—2015年8月19日）综合管理费145760元，期间经我司多次催缴，至今贵司仍未交纳，现已逾期，请贵司于2015年7月17日前缴纳以上费用。该催款函尾部手写签注“逾期不予认可，待双方就问题达成意向后再作处理，陈超，2015.7.15”字样。2015年7月20日，原告向被告发出催款函，主要载明：依据双方在2014年6月13日签订的《租赁合同》及2014年11月12日签收的《收房书》，贵司应于2015年4月20日前交纳2015年度第一期（2015年4月20日—2015年8月19日）综合管理费145760元，期间经我司多次催缴贵司仍未交纳，现已逾期91天，请贵司遵守合同约定，并请于2015年7月23日前缴纳以上费用。该催款函尾部手写签注“因合同无法正常履行，欠费不予认同，望贵司提出合理解决方案”字样。2015年11月20日，原告向被告发出催款函，主要载明：依据双方在2014年6月13日签订的《租赁合同》及2014年11月12日签收的《收房书》，贵司应于2015年4月20日前交纳2015年度第一期（2015年4月20日—2015年8月19日）综合管理费145760元，现已逾期214天，并应于2015年11月20日前缴纳2015年度第三期（2015年11月20日-2016年2月19日）租金和管理费共计409950元。期间经我司多次催缴，至今贵司仍未交纳，请于2015年11月23日前缴纳以上费用，共计555710元。该催款函尾部手写签注“待双方就损失我方问题达成一致后，以新协议为准处理，陈超，2015.11.20”字样。2014年8月19日，郑州市公安消防支队建设工程消防验收意见书载明：郑州金成时代广场建设有限公司，你单位于2014年8月8日申报的金成时代项目2#、3#、4#、7#楼建设工程，位于郑州市姚砦路东、中州大道西。经审查相关申报资料，并实地检查验收，认为该工程已按照郑公消（2014）第0432号、郑公消验（2014）第0553号建设工程消防验收意见书进行了整改，综合评定该工程的消防验收内容复验合格并提出以下意见：1、疏散楼梯首层直通室外的安全出口必须保持畅通，严禁上锁或圈占封闭等。原告另提交建筑工程施工许可证复印件载明：建设单位为郑州金成时代广场建设有限公司，工程名称为金成时代广场，日期为2014年5月6日；建设工程规划许可证复印件载明：建设单位为郑州金成时代广场建设有限公司，工程名称为金成时代广场，日期为2014年3月6日；建设用地规划许可证复印件载明：用地单位为郑州金成时代广场建设有限公司，用地项目名称为姚砦城中村改造，日期为2011年3月25日；国有土地使用权证复印件载明：土地使用权人为郑州金成时代广场建设有限公司，坐落为红专路南、姚砦路东；日期为2011年4月25日；工程竣工验收意见表复印件载明：工程名称为金成时代广场，建设单位为郑州金成时代广场建设有限公司，竣工验收日期为2014年9月29日，综合验收登记为合格。原告提交的欠费统计表载明：已缴合同履约保证金273300元，第二期（2015年8月20日-2015年10月19日）租金300630元，综合管理费109320元，合计409950元，签约时已全部缴清。被告于庭审中陈述签订合同时预交了409950元租金，没有具体说明是那个月的租金。还交过一个14万元的综合管理费，还有27万元履约保证金。庭审过程中，原、被告双方均认可涉案租赁房屋仍由被告控制经营中。被告另陈述经营状况不佳，因为堵门堵路，配套设施不佳，电梯经常坏，路面坑洼、消防设施不全，没有水。后原、被告因上述房屋租赁合同发生纠纷，诉至一审法院，酿成诉讼。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应受其约束，全面履行自己的义务。被告辩称并反诉房屋租赁合同违反强制性法律规定，应属无效，但其提交的证据不足已证明，亦与一审法院查明的事实不符，不予支持。同时，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告逾期缴纳综合管理费及租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权解除房屋租赁合同并已通知对方，原告诉请确认双方签订的房屋租赁合同已经解除，依据充分，予以支持。被告在原告交纳履约保证金273300元，在被告逾期支付综合管理费及租金时，应先予以扣减。截至2015年12月19日尚未支付的租金及综合管理费为9110元。房屋租赁合同中明确约定被告逾期支付租金、综合管理费、水电费或其他应缴费用的，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项的千分之二作为违约金，违约金约定明显过高，违约金计算按照年利率24%计算为宜。违约金应以应付未付9110元为基数，自2015年11月5日起按照年利率24%计算，至原告诉请的2015年12月19日为267元。综上，原告诉请租金及综合管理费中9110元部分、违约金267元部分，依据充分，予以支持。过高部分，不予支持。原告诉请律师费10000元，没有依据，亦未提交证据予以证明，不予支持。被告反诉原告返还各项费用85万元并赔偿损失300万元，没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2014年6月13日签订的房屋租赁合同解除；二、被告郑州市金水区英美佳外语培训中心于判决生效后十日内支付原告郑州汇地商业管理有限公司租金及综合管理费9110元、违约金267元；三、驳回原告郑州汇地商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告郑州市金水区英美佳外语培训中心的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6876元，由原告负担6826元，被告负担50元；反诉案件受理费18800元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人于2014年6月13日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违法相关法律规定，应属有效。一审法院审理期间，被上诉人郑州汇地商业管理有限公司向法院提交了相关工程的消防验收意见书、施工许可证、规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用证、工程竣工验收意见书等证据的复印件，并提交文件发放登记表、2015年5月21日证明，证明其在履行合同过程中已经将上述证件的复印件交付给了上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心，并配合上诉人办理相关经营手续的办理，履行了其相应的合同义务。2014年11月12日，上诉人签收了收房书，该收房书载明房屋的现场交付条件与双方签订租赁合同的约定符合，已具备收房条件。上诉人随后对房屋进行的装修并开始经营。上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心上诉称被上诉人未按照合同约定提交房屋出租的必备手续及证明材料，未按规定进行消防验收、建筑质量验收，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同应属无效的请求，与本院查明的事实不符，且又未能提供证据证明其主张，故上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心的该上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心要求被上诉人提供该商铺的《房屋所有权证》、《消防验收意见书》、《建筑质量验收意见书》的请求，超过了其一审反诉请求的范围，本院不予支持。上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心要求被上诉人返还其已经支付的各项费用85万元，赔偿经济损失300万元的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18850元，由上诉人郑州市金水区英美佳外语培训中心负担。本判决为终审判决。审判长  张向军审判员  李润武审判员  张海霞二〇一六年九月二十七日书记员  黄奕潇