四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）川民终212号上诉人（原审原告）:成都市国土资源局锦江分局，住所地四川省成都市锦江区一心桥街201号。法定代表人:刘文友，局长。委托诉讼代理人：陈勇珍，四川道言律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜欣，四川道言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市锦洲房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市锦江区静安路28号4栋2单元13号。法定代表人：罗敏，董事长。委托诉讼代理人：徐齐民，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宇，女，该公司工作人员。原审第三人：郭俊，女，汉族，1988年5月13日出生，住四川省成都市金牛区明月路*号附*号。委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志,四川永靖律师事务所律师。上诉人成都市国土资源局锦江分局（以下简称国土锦江分局）因与被上诉人成都市锦洲房地产开发有限责任公司（以下简称锦洲房产公司）、原审第三人郭俊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院(2014)成民初字第2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案后，依法组成合议庭，并于2016年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人国土锦江分局的委托诉讼代理人陈勇珍、被上诉人锦洲房产公司的委托诉讼代理人徐齐民、高宇、原审第三人郭俊的委托诉讼代理人魏建清到庭参加诉讼。二审中，各方当事人向本院提交庭外和解申请，并获得本院批准，各方当事人庭外和解期间不计入审限。现本案已审理终结。国土锦江分局上诉请求：1.撤销原判决，改判支持国土锦江分局的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由锦洲房产公司承担。事实和理由：一、一审法院忽视本案诉请“办理产权过户”之请求的物权属性，仅以合同法及其相关司法解释作为判决依据，适用法律不当。国土锦江分局请求锦洲房产公司“办理产权过户”系基于物权属性，并非债权纠纷。本案标的物上的抵押权是在锦洲房产公司收到全额售房款并将标的物交付国土锦江分局实际占有之后不诚信履约而设置的权利负担。虽说抵押权亦属物权，但其优先受偿是一种债权实现行为，该债权不能对抗标的物因原因行为发生的物权变动。而标的物所有权的变动并不会影响抵押权的实现，同时法律也无禁止规定存在抵押权的标的物不能办理物权变动。二、一审法院判决违约金计算截止至2003年8月6日系认定事实不清。国土锦江分局与锦洲房产公司签订的《协议》第四条、第五条明确约定了涉案标的物的移交时间、锦洲房产公司的产权办理义务及双方违约责任，锦洲房产公司的移交义务包括实体、程序及产权手续上的移交。一审已查明，锦洲房产公司于2003年8月7日及8月12日分别将锦洲花园相关房屋、配套设施、各类证件（不含产权证）交给国土锦江分局，而早在2003年7月8日锦洲房产公司就已取得车库的产权证书。《协议》明确约定锦洲房产公司负责把产权办理好交给国土锦江分局，产权移交是锦洲房产公司应尽的合同义务，因此，锦洲房产公司不办理产权过户的行为已构成违约，应根据合同约定承担违约责任。故，一审法院在移交的截止时间上认定错误，违约金应持续计算至产权过户之日止。三、一审法院判决违约金按照每日万分之零点五的标准计算，适用法律错误。国土锦江分局与锦洲房产公司在《协议》中约定的违约金支付标准为每日总金额的万分之一，系双方的真实意思表示，且违约金比例较低，同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，锦洲房产公司应当按照约定承担违约责任，不存在《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》中规定的“过分高于”的情形。四、一审法院判决案件受理费的分担比例不合理。本案发生的原因是锦洲房产公司违约在先，国土锦江分局为防止国有资产流失，不得不依法诉讼，一审判决国土锦江分局承担案件受理费300760.3元，锦洲房产公司公承担1249.7元，忽略了锦洲房产公司的违约过错责任。锦洲房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判，驳回国土锦江分局的上诉请求。郭俊述称，对国土锦江分局与锦洲房产公司的争议，在一审法院通知前郭俊不知情，郭俊坚持对地下车库有抵押权及优先受偿权。国土锦江分局向一审法院起诉请求：1.锦洲房产公司将位于二环路东五段126号附112号和113号负一楼层的“锦洲花园”内地下车库，总建筑面积约11000㎡，包括汽车停车场、自行车停车场、停车场管理用房产权办理至国土锦江分局名下；2.锦洲房产公司将位于二环路东五段126号“锦洲花国”内小区内的地面停车场产权办理至国土锦江分局名下；3.锦洲房产公司每日按2000万元的万分之一计算并承担违约金直至过户完成之日止（截止2014年10月14日为8542000元）；4.锦洲房产公司在用诉讼标的向第三人郭俊承担担保责任金额内，向国土锦江分局承担等额的赔偿责任；5.案件诉讼费用由锦洲房产公司承担。一审法院认定事实：2001年11月20日，成都市土地储备中心作为甲方与乙方锦洲房产公司订立《委托建房协议》，约定受成都市土地储备中心委托，锦洲房产公司利用成都市土地储备中心储备的成都市锦江区三官堂街一号96.67亩土地全权代办约13万平方米的拆迁安置房建设。2002年8月28日，国土锦江分局作为甲方与乙方锦洲房产公司订立《协议》，约定：一、锦洲房产公司将“锦洲花园”内地下车库——总建筑面积约11000㎡，包括汽车停车场（停车不低于240辆）、自行车停车场、停车场管理用房等——和“锦洲花园”小区内的地面停车场（约停车150辆）一并转让给国土锦江分局；二、转让总金额为人民币2000万元；三、付款方式：本协议签订后15日内国土锦江分局向锦洲房产公司支付总金额的30%；主体断水付20%；锦洲房产公司向国土锦江分局移交后的7日内，国土锦江分局向锦洲房产公司支付总金额的30%；产权办理完毕后的7日内，国土锦江分局向锦洲房产公司支付总金额的10%；留10%作质保金，两年后付清；四、锦洲房产公司负责地下车库及地面停车场的投资及建设，并在工程竣工验收合格后一次性移交国土锦江分局，移交时间为2003年1月31日；锦洲房产公司负责把产权办理好交给国土锦江分局；五、违约责任：锦洲房产公司未按约定期限向国土锦江分局移交，每逾期一天，按总金额的万分之一向国土锦江分局支付违约金；国土锦江分局未按约定向锦洲房产公司支付转让金，每逾期一天，按未付金额的万分之一向锦洲房产公司支付违约金。2002年9月6日，国土锦江分局出具委托书，委托成都市土地储备中心向锦洲房产公司支付购车库款2000万元。2002年9月9日，成都市土地储备中心通过银行转账的方式向锦洲房产公司转款2000万元。2003年7月8日，成都市房产管理局制作权0904764、权0904765号房屋产权证书，载明房屋所有权人为锦洲房产公司，建筑面积分别为2022.99平方米、8372.91平方米。2003年8月7日，锦洲花园项目制作《锦洲花园总产权移交清单》一份，载明移交住宅、营业房、幼儿园、农贸市场、地下停车库合计总面积为139220.5㎡，总套数为1446套。其中权字号为0904760的第17幢，权字号为0904761的第18幢地下室面积合计2022.99㎡，权字号为0904762的第19幢地下室面积为8372.91㎡。锦洲花园项目工作人员张志国作为移交人，国土锦江分局工作人员叶贵万作为接件人均签字予以确认。东大街拓宽改造拆迁指挥部加盖印章并由工作人员张念龙签字确认。2003年8月12日，收件人叶贵万向交件人张志国出具收条一份，载明：“今收到锦洲房产公司国土证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（4份）、建设工程施工许可证（4份）、规划验收合格证（3份）、产权监理处面积测绘报告（4份）、规划总评图（4张）、从1—20幢（除14幢）的建筑及水、电、汛各一套，水、电、汛总评各一套”。2005年11月22日，东大街拓宽改造拆迁指挥部办公室作为甲方与乙方锦江区国资办签署《东大街锦洲花园地下车库移交清单》，载明为方便安置拆迁工程居民停车，修建锦洲花园时一并修建了地下车库，总建筑面积为11000平方米，包括汽车停车场车位243个、自行车停车场、停车场管理用房等和小区内地面停车场约停车150辆。总投资金额为2000万元，现为加强国有资产管理，将锦洲花园地下停车库、地面停车位移交锦江区国资办。2009年12月10日，成都市锦江区机关事务管理局向成都浩林企业（集团）发送《关于解决解除锦洲花园停车场〈转让协议〉方案协商函》，提出返还停车场款项并分配经营所得的方案。2009年12月16日，锦洲房产公司向成都市锦江区机关事务管理局回函，同意在协议解除的相关条件达成一致后，解除与国土锦江分局于2002年8月9日签订的协议。2010年3月2日，成都市锦江区机关事务管理局向成都市浩林企业发送《关于协商解除购买锦洲花园停车场合同意见的函》，就解除锦洲花园车位购买合同提出若干解决方案，并要求成都市浩林企业于2010年3月9日前书面回复。2012年11月2日，郭俊作为甲方与乙方锦洲房产公司签订《还款协议》，约定由郭俊出借1200万元人民币与锦洲房产公司，借款期限为6个月。锦洲房产公司以其名下的位于成都市锦江区二环路东五段126号附112号-1层，成都市锦江区二环路东五段126号附113号-1层车库作为本次借款的履约担保。双方就该协议在四川省成都市国力公证处形成（2012）川国公证字第89038号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年8月7日，郭俊作为甲方与乙方锦洲房产公司前述借款展期协议。约定将1200万元借款再延期使用六个月。利息按照同期人民银行贷款利率四倍计算。锦洲房产公司仍以其名下的位于成都市锦江区二环路东五段126号附112号-1层，成都市锦江区二环路东五段126号附113号-1层车库作为本次借款的履约担保。双方就该借款展期协议在四川省成都市国力公证处形成（2013）川国公证字第69367号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年8月8日，郭俊与锦洲房产公司在成都市房屋产权登记中心办理抵押登记，就锦洲房产公司所有的锦江区二环路东五段126号附113号-1层进行抵押，所有权证号为权0904765，监证2760209。2013年8月13日，郭俊与锦洲房产公司在成都市房屋产权登记中心办理抵押登记，就锦洲房产公司所有的锦江区二环路东五段126号附112号-1层进行抵押，所有权证号为权0904764，监证2760210。案件审理过程中，一审法院就案涉停车场办理过户及登记情况向成都市房管局登记中心进行走访。成都市房管局登记中心回复认为，根据物权法规定，地面停车车位、小区自行车停车场、停车场管理用房登记于全体业主名下，不得单独办理权证。对此，一审法院就案涉停车车库因设立抵押无法办理过户、停车场管理用房等公用面积不能办理权属证的问题依法向国土锦江分局释明，同时告知其可以变更诉讼请求。国土锦江分局经释明后，不同意变更诉讼请求。对于锦江国土分局的违约金的诉请主张，国土锦江分局认为依据双方《协议》第五条约定，锦州房产公司应按照总金额日万分之一的标准支付迟延交付以及迟延过户的违约金，起算时间应从2003年1月31日起计算。锦州房产公司抗辩认为，案涉小区地下车库实际上并不存在所谓的移交，实际上一直由锦州房产公司负责管理经营，即使存在迟延交付，《协议》约定的违约金标准也过高，请求法院予以调整。一审法院认为，国土锦江分局与锦洲房产公司订立的《协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，对双方均具有约束力。本案争议的焦点为：一、国土锦江分局与锦洲房产公司订立的案涉《协议》是否已经解除。二、国土锦江分局请求将地下车库及地上车位办理至其名下的诉请是否成立；三、国土锦江分局请求锦洲房产公司支付承担郭俊借款担保责任的等额赔偿是否成立；四、锦洲房产公司是否应承担违约金以及违约金的具体金额。一、根据本案查明的事实，从2009年12月10日至2010年3月2日国土锦江分局与锦洲房产公司之间有多封往来函件，均有解除双方2002年8月28日订立《协议》的意思表示，但上述函件载明的内容表明，这些函件均属于双方对案涉锦洲花园项目历史遗留问题进行磋商的来往信函，双方就《协议》的解除并未最终达成一致意见，因此对于锦洲房产公司认为双方《协议》已经实际解除的主张，一审法院不予支持。二、根据本案查明事实，案涉小区附113号-1层、附112号-1层地下车库已经办理抵押登记，而案涉小区地面停车车位、自行车停车场、停车场经营用房属于全体业主无法办理权属证，经一审法院依法向国土锦江分局释明其诉讼请求在事实上不能继续履行，诉讼目的客观上不能实现。在国土锦江分局不同意变更诉讼请求的情况下，一审法院只能根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，依法驳回国土锦江分局要求办理地下车库、自行车停车场、停车场经营用房、地面停车车位至其名下的诉讼请求。三、本案中，国土锦江分局认为因锦洲房产公司向郭俊借款导致承担了相应的担保责任，因此应按照其承担担保责任的金额向国土锦江分局进行赔付。国土锦江分局的前述主张，是建立在其与锦洲房产公司之间的《协议》能够继续履行的前提下，但本案中双方《协议》约定的过户内容无法履行，因此国土锦江分局要求锦州房产公司赔付等额担保责任损失的主张缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。四、根据《锦州花园总产权移交清单》及国土锦江分局的自认，案涉小区地下车库及地面停车场于2003年8月7日办理交接。该日期晚于双方《协议》第四条约定的的移交时间2003年1月31日，因此对于国土锦江分局要求锦洲房产公司支付迟延交付违约金的主张成立，一审法院予以支持。至于违约金的具体金额，双方《协议》第五条约定，若未在约定期限内交付，每逾期一天应支付总金额万分之一的违约金，因锦洲房产公司明确抗辩该违约金约定标准过高请求法院予以调整，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，在国土锦江分局未举出实际损失的证据的前提下，综合双方合同的实际履行情况，以及锦洲房产公司的违约过错程度等因素，酌情将违约金标准调整为每逾期一天支付总金额的万分之零点五，起止日期为从2003年2月1日至2003年8月6日。对于国土锦江分局要求判令锦洲房产公司支付迟延办理过户违约金的主张，因双方合同中既未约定具体的办理过户时间，也未约定具体的违约责任，国土锦江分局的该项主张缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，国土锦江分局诉请判令锦洲房产公司将位于二环路东五段126号附112号和113号负一楼层的汽车停车场、自行车停车场、停车场管理用房产权、小区内的地面停车场产权办理至国土锦江分局名下，并承担迟延过户违约金以及赔偿等额担保责任损失的请求不成立，一审法院依法不予支持。国土锦江分局诉请判令锦洲房产公司支付迟延交付违约金的主张成立，一审法院予以支持。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十二条之规定，判决如下：一、锦洲房产公司于原判决生效之日起十五日内向国土锦江分局支付迟延交付违约金（以总金额2000万元为基数，按照每日万分之零点五的标准，从2003年2月1日起计算至2003年8月6日止）。二、驳回国土锦江分局的其他诉讼请求。如果未按原判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费用302010元，由国土锦江分局负担300760.3元，由锦洲房产公司负担1249.7元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国土锦江分局向本院提交以下四份证据：1.2016年4月1日由成都市锦江区人民政府机关事务管理办公室向龙舟路街道办事处发出的《关于锦洲花园小区地下停车场管理收费的授权委托书》，证明2005年国土锦江分局已将涉案车库纳入国资管理，基于行政关系锦江区政府委托龙舟路街道办管理涉案车库。2.2016年4月1日由龙舟路街道办事处向四川博蜀物业管理有限公司发出的《关于锦洲花园小区地下停车场管理收费的授权委托书》，证明龙舟路街道办事处接到锦江区政府的指令后委托四川博蜀物业管理有限公司进行管理。3.由移交方成都市银林物业有限公司、接收方四川博蜀物业管理有限公司签字盖章的《成都银林物业有限公司档案资料移交清单》、《锦洲花园工程部工具交接清单》、《锦洲花园物业项目设备设施运行情况交接》，证明现在车库等物业已经由博蜀公司进行管理。4.2016年4月5日由锦洲房产公司向龙舟路街道办事处发出的《关于对的告知函》，证明锦洲房产公司没有移交，对车库管理提出了异议。锦洲房产公司质证意见为：对四份证据的真实性均无异议，对其关联性有异议，锦洲房产公司在告知函中已经明确对车库移交是有异议的，车库现在还在锦洲房产公司的管理中，锦洲房产公司还在收费，本案正在审理中，国土锦江分局举示的证据并不能证明这些资产属于国有资产。郭俊质证意见为：对上述证据的真实性均无异议，对第3份证据的关联性有异议，第4份证据可以证明涉案车库所有权仍在锦洲房产公司名下，郭俊享有抵押权。本院认证意见为：因锦洲房产公司、郭俊对1、2、4份证据的真实性无异议，该证据反映出涉案车库目前的管理状态，与本案具有关联性，本院予以采信。第3份证据因移交清单中不包括涉案车库，与本案无关联性，本院不予采信。双方当事人对一审判决认定的其余事实没有争议，本院对一审查明没有争议事实予以确认。另查明：虽然2003年8月7日国土锦江分局与锦洲房产公司均在《锦洲花园总产权移交清单》上签字，但涉案车库并未移交，至今仍由成都银林物业有限公司（锦洲房产公司的关联公司）在管理，且收取车库租金。本院认为，国土锦江分局与锦洲房产公司签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为：一、关于锦洲房产公司是否应将涉案标的产权办至国土锦江分局名下问题；二、关于本案违约金的截止时间及标准如何认定问题。一、关于锦洲房产公司是否应将涉案标的产权办至国土锦江分局名下的问题一审已查明，涉案小区附113号-1层、附112号-1层地下车库已经设置抵押登记，无法办理过户，涉案小区地面停车车位、自行车停车场、停车场经营用房属于全体业主无法办理权属证。一审法院基于国土锦江分局诉讼请求所依据的协议在事实上不能继续履行及诉讼目的客观上不能实现向国土锦江分局进行了释明，国土锦江分局在一审法院释明后，不同意变更诉讼请求，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，依法驳回国土锦江分局要求办理地下车库、自行车停车场、停车场经营用房、地面停车车位至其名下的诉求正确，本院予以维持。国土锦江分局以办理抵押登记不影响物权变动为由主张办理涉案标的过户缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于本案违约金的截止时间及标准如何认定的问题双方签订的《协议》约定锦洲房产公司应于2003年1月31日将地下车库及地面停车场等移交给国土锦江分局，如未按约定期限向国土锦江分局移交，每逾期一天，按总金额的万分之一向国土锦江分局支付违约金。根据本院二审查明的事实，虽然双方于2003年8月7日办理了移交手续，签订了移交清单，但涉案车库事实上并未移交，至今仍由锦洲房产公司的关联公司成都银林物业有限公司在管理，且收取车库租金。一审法院以双方签订移交清单的时间认定为涉案标的物移交时间从而认定计算违约金的截止时间，与本案查明的事实不符，本院予以纠正。因涉案车库已抵押给本案第三人郭俊，且郭俊已办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，涉案车库存在不能交付的可能性，因此，结合锦洲房产公司至今占用车库且收取租金的事实，逾期交付车库的时间即计算违约金的截止时间认定为本判决生效之日较为公平。关于双方约定每天万分之一的违约金是否过高的问题，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的调整应兼顾补偿性和惩罚性。本案中，锦洲房产公司未实际交付涉案车库，且对外出租，获取本应有国土锦江分局享有的收益，实际已给国土锦江分局造成损失。结合锦洲房产公司对外获取租金的情况，双方合同约定每天万分之一（每年3.65%）的违约金，并未过分高于造成的损失。一审法院以国土锦江分局未举出实际损失的证据为由酌情将违约金标准调整为每逾期一天支付总金额的万分之零点五不当，本院予以纠正。国土锦江分局该项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，原判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。国土锦江分局关于违约金计算标准的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第2934号民事判决；二、成都市锦洲房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向成都市国土资源局锦江分局支付迟延支付违约金（以总金额2000万元为基数，按照每日万分之一的标准，从2003年2月1日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回成都市国土资源局锦江分局的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费302010元，由成都市锦洲房地产开发有限责任公司负担25万元，成都市国土资源局锦江分局负担72010元；二审案件受理费302010元，由成都市锦洲房地产开发有限责任公司负担25万元，成都市国土资源局锦江分局负担72010元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  刘小玫审 判 员  刘 云代理审判员  刘维秋二〇一六年九月六日书 记 员  胡泓涛