上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初11925号原告：应义开。委托代理人：周学瑜，上海众华律师事务所律师。被告：上海绿绮园艺有限公司。法定代表人：钱锋，总经理。委托代理人：唐桂军，上海九鼎律师事务所律师。原告应义开诉被告上海绿绮园艺有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日受理后，适用简易程序于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周学瑜及被告委托代理人唐桂军到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。原告应义开向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2015年12月3日签订的《厂房买卖协议书》及其附件《厂房买卖付款承诺书》无效；2、判令被告向原告返还原告实际支付的购房款5,362,692元（人民币，下同）；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告为台湾居民，有在沪购置房产的需求。从朋友处得知原告的这一需求后，被告找到原告，大力向其推荐上海市奉贤区南桥镇西闸公路XXX号（原五宅村西闸路北）的厂房，并鼓动原告购买。就该系争厂房，原告要求被告出示产权证，被告却利用原告对大陆法律法规的不了解，不仅不告知系争厂房为违法建筑、随时可能被拆除的事实，反而向原告谎称：系争厂房产权证暂未办理，但系争厂房拥有合法手续，是合法的、可以长期使用的厂房。见原告仍有怀疑，被告即称：如果原告不相信系争厂房合法，被告可以陪同原告前往系争厂房所在的奉贤区南桥镇五宅村村民委员会，村委会将就系争所占用的土地，先行与原告签订土地租赁合同。原告可以在与村委会签订合同、进一步确保系争厂房合法性之后，再与被告签订系争厂房的买卖合同。对此说法，原告信以为真。2015年12月3日，原告遂根据被告所说，先至奉贤区南桥镇五宅村，与案外人奉贤区南桥镇五宅村村民委员会磋商订立土地租赁合同相关事宜。最终双方签订《土地租赁合同》，约定由原告向村委会租赁南桥镇五宅村原联欢西闸路北8.29亩的土地（即系争厂房占用的土地），租赁期为6年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止。原告已经于2016年1月8日按约支付2016年土地使用费70,465元。整个磋商过程中，即使村委会也未告知原告系争厂房实为违法建筑一事，这使得原告更加相信被告的说辞。在得到村委会的保障、终于确信系争厂房合法后，原告于同日（即2015年12月3日）与被告签订《厂房买卖协议书》及其附件《厂房买卖付款承诺书》。双方约定如下：“一、甲方（被告）自愿将坐落于奉贤区南桥镇西闸公路XXX号（原五宅村西闸路北）的厂房（无产证）出卖给乙方（原告），厂房建筑面积为5,000平方米。自2016年2月16日起，上述厂房之产权归乙方所有。”“二、乙方自愿支付甲方上述厂房的购房款5,700,000元，付款方式及时间附明细单。即在本协议签订之日即支付甲方400,000元，最后一笔款项1,400,000元在2016年3月4日之前付清。所有款项乙方未按约定时间支付，则按年利率10%计，加付甲方迟延履行期间的逾期付款利息损失。”“三、根据‘房屋买卖不破租赁’的法律原则，甲方于2014年8月12日与上海晨佩实业有限公司签订的‘厂房租赁合同’中属于出租方（即甲方）的权利义务，自2016年2月16日起，甲方的权利由本协议中的乙方享有，义务由本协议中的乙方承担。”同时双方还约定付款期限如下：原告应于2015年12月3日向被告支付400,000元；于2015年12月10日支付1,150,000元；于2015年12月25日支付1,150,000元；于2016年1月6日支付800,000元；于2016年1月31日支付800,000元；于2016年3月4日支付1,400，000元。上述厂房买卖合同签订后，原告积极履行合同义务，已经根据双方约定的付款金额和期限支付每一笔购房款，并于2016年3月3日付清全部5,700,000元购房款，对于此事，被告也出具收据予以认可。该5,700,000元购房款计算方式如下：1、被告应转付原告的租赁保证金73,000元；2、被告应转付原告的租赁费255,500元；3、原告已经代被告支付的土地使用费8,808元。原告共计支付被告5,362,692元。原告遵守合同约定，但是被告没有诚信交易：被告不仅迟迟不与原告交接房屋，不配合协助原告与案外人上海晨佩实业有限公司就系争厂房更换新的租赁合同，更在整个交易的磋商及实际履行过程中刻意隐瞒系争厂房非法搭建的违法建筑、随时可能被拆除的重要事实。2016年3月7日，原告突然听说系争厂房即将被拆除，此时距离双方约定的原告取得产权之日（即2016年2月16日）仅19天。震惊之余，原告急忙联系被告以及村委会，与他们核实此事。被告这才承认，他早已得到系争厂房可能被拆除的违章建筑，但村委会不想得罪被告，所以先前并未对原告透露此情况。村委会还告知原告，就系争厂房将被拆除一事，村委会已经于2016年2月底通知了被告，但被告对此事只字不提，至2016年3月3日，被告还在继续接收原告支付的购房款1，062,692元。2016年4月22日，原告收到昆仑律师事务所通过电子邮件方式发送的《告知函》，该事务所代奉贤区西渡街道五宅村“五违”整治领导小组正式通知原告，系争厂房将于2016年4月30日被强制拆除。原告遂向被告提出要其退钱，然被告拒不退还。原告认为，既然系争厂房为违法建筑，原、被告双方为买卖系争厂房而签订的厂房买卖合同应当属无效，根据合同法第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，被告应当向原告退还购房款。被告上海绿绮园艺有限公司辩称，协议是双方的真实意思表示，真实有效，且已经履行完毕，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本案系争的位于上海市奉贤区南桥镇西闸公路XXX号厂房（5,000平方米），原系被告上海绿绮园艺有限公司向奉贤区南桥镇五宅村村民委员会租赁8.29亩土地后建造。2015年12月3日，原、被告就上述系争厂房买卖达成合意。当日原告和奉贤区南桥镇五宅村村委会签订《土地租赁合同》，将原由被告租赁的土地转由原告租赁使用。同日，原、被告双方签订《厂房买卖协议书》，约定：一、甲方自愿将坐落于奉贤区南桥镇西闸公路XXX号（原五宅村西闸路北）的厂房（无产证）出卖给乙方，厂房建筑面积为5,000平方米。自2016年2月16日起，上述厂房之产权归乙方所有；二、乙方自愿支付甲方上述厂房的购房款5,700,000元，付款方式及时间附明细单。即在本协议签订之日即支付甲方400,000元，最后一笔款项1,400,000元在2016年3月4日之前付清。所有款项乙方未按约定时间支付，则按年利率10%计，加付甲方迟延履行期间的逾期付款利息损失；三、根据“房屋买卖不破租赁”的法律原则，甲方于2014年8月12日与上海晨佩实业有限公司签订的厂房租赁合同中属于出租方（即甲方）的权利义务，自2016年2月16日起，甲方的权利由本协议中的乙方享有，义务由本协议中的乙方承担。对于房款支付双方签订了《厂房买卖付款承诺书》，双方确认原告应于2015年12月3日向被告支付400,000元；于2015年12月10日支付1,150,000元；于2015年12月25日支付1,150,000元；于2016年1月6日支付800,000元；于2016年1月31日支付800,000元；于2016年3月4日支付1,400，000元。上述协议签订后，原告按约先后支付了购房款合计5,362,692元和土地使用费70,465元。2016年3月3日双方确认房款、房租、地租全部结清，完成结算。原告也开始接手上述系争厂房。2016年4月22日，原告收到昆仑律师事务所通过电子邮件方式发送的《告知函》，告知原告系争厂房为违法建筑，应于2016年4月30日之前拆除。未在规定时间拆除，定于2016年4月30日进行强制拆除。2016年4月30日，上述系争厂房被强制拆除。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《厂房买卖协议书》指向的标的物为违法建筑，不具有物的所有权，该买卖行为违反法律规定，故本院认为原、被告的上述买卖协议属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故本院对于原告要求被告返还已付购房款的请求予以支持。对于系争的厂房因违章已被强制拆除，故本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告应义开与被告上海绿绮园艺有限公司于2015年12月3日签订的《厂房买卖协议书》无效；二、被告上海绿绮园艺有限公司于本判决生效后十日内返还原告应义开购房款人民币5,362,692元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49,338元，减半收取计24,669元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一六年九月二十七日书记员  严文琪附：相关法律条文《中华人们共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。