云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0602民初1894号原告张恩铭，男，汉族,生于1987年7月9号，云南省昭阳区人，小学文化住云南省昭通市昭阳区17）。原告赵娟，女，汉族，生于1989年9月3日，云南省昭阳区人，初中文化住云南省昭通市昭阳区20）。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司。地址：昭通市昭阳区建设北街82号。法定代表人周连芬，该公司经理。委托代理人黄顺生，云南宏通律师事务所律师（特别授权）。第三人赵俊，男，汉族，生于1979年6月12日，云南省昭阳区人，初中文化住云南省昭通市昭阳区18）。委托代理人李琼，云南乌蒙律师事务所律师（特别授权）。原告张恩铬、赵娟诉被告昭通市云房房地产开发经营有限公司（以下简称“云房地产公司”）、第三人赵俊商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告张恩铬、赵娟、被告云房地产公司的委托代理人黄顺生，第三人赵俊的委托代理人李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张恩铬、赵娟诉称，原告于2011年6月3日向被告购昭阳区品房一套，房屋面积为130.69平米。合同约定的交房期限为2013年9月30日。2012年5月4日二原告将该商品房转让给第三人赵俊，此后的房贷一直由第三人赵俊支付，但至2015年6月30日被告仍未能交房。经协商，被告承诺于2015年6月30日前将房产证及土地使用证交付原告，若逾期不交付，被告每天按房屋建筑面积1元/平米向原告支付违约金。现期限已到，但被告却未能履行双方的约定，因此理应按照约定支付违约金26138元。第三人赵俊作为业主起诉至昭阳区人民法院，但贵院以第三人赵俊不是合同当事人为由驳回起诉。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼。1、请求人民法院依法判令被告赔偿原告26138元（违约期200天）。2、请求判令被告承担本案诉讼费。被告云房地产公司辩称，原先的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告的主张违约情形，并不影响其对房屋合法使用，其主张的违约金，显失公平，以法律规定的，标准过高，按照合同法的司法解释，请求人民法院予以调整，不能超过实际损失的３０%。张恩铭、赵娟转让房屋未经被告方同意，所以我们公司不认可。第三人赵俊述称，购买房子是事实，请求法院要求被告按照承诺书的承诺支付违约金。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议:1.被告是否存在违约情形？2.如违约情形存在，违约金应如何计算？原告张恩铬、赵娟针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：一、原告身份证复印件，证明原告身份信息。二、第三人身份证明复印件，证明第三人身份信息。三、购买合同复印件。四、商品房买卖合同备案登记表复印件。五、购买发票复印件六、购买资格转让协议书复印件。七、承诺书复印件。第三到第**证据证明原告将房屋卖给第三人，后公司向所有业主承诺支付违约金，现违约事实清楚，公司应该依法支付违约金。经质证，被告云房地产公司对证据一无异议，对于证据二无异议，证据三至七只能证明原告将房卖给第三人，证明原告与第三人的买卖合同，并不能证明我方签订的房屋买卖合同关系及权利已经转让给第三人。约定交付房产证协议无效，不能履行。如果属于按揭付款，在款项没有付完之前，是不能交付房产证及土地使用权证给原告的。我方在承诺书上就体现出，已经支付过逾期交房的违约金了。我方认为原告方未按时提交办理房产证，土地使用证的资料，就办理不到房产证，土地使用证。所以责任在原告方，不在被告方，所以被告方不承担违约责任。他们的转让没有经我们公司同意，不认可。第三人对上述证据无异议。被告云房地产公司、第三人未向本院提交证据材料。本院认为，对原告提交的证据符合真实性、关联性、合法性原则，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告于2011年6月3日向被告购买了位于昭阳区环东路二十一世纪1幢2单元1101号商品房一套，房屋面积为130.69平方米。双方于2011年6月3日签订了《商品房购销合同》，合同约定“……甲方（被告）于2013年9月30日交付房屋，如未按约定交房，甲方每日按0.5元∕㎡向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。在乙方达到以下二个条件的前提下，甲方承诺在交房后240个工作日办理产权证：1.乙方在交付房款同时付清契税及其它相关办证费用；2.乙方向甲方交付办理产权所需资料。……。”原告向被告缴纳购房款387151元（其中按揭122151元）。2012年5月4日原告将房屋转让给第三人赵俊，双方签订了《购房资格转让协议书》。2014年7月被告向原告交付了房屋。被告与业主代表于2014年7月14日达成协议，被告作出《承诺书》承诺“……2.按我公司（被告）在购房合同中承诺的交房日期2013年9月30日，但由于各种原因，推迟了交房日期至2014年6月30日，对各业主的违约金计算至2014年6月30日止。3.公司逾期交房对各位业主产生的违约金，将用于房屋的公共维修基金和办理契税的上缴及办理房产证等费用，到时按各业主房屋面积公司预交费用公示后，以正式发票为准计算，多退少补。4.业主按办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供办证需要资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证于交（或者复印）给业主。若超过此时间，本公司每天按房屋建筑面积1元∕㎡向业主支付违约金。……”。被告至2016年8月29日法庭审理结束时止未依约办理完毕产权证和土地使用证。原告张恩铬、赵娟于2016年7月6日向本院提起诉讼，请求人民法院判令：1.被告赔偿原告26138元；2.被告承担本案诉讼费。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。被告与业主代表达成协议，于2014年7月14日作出的《承诺书》是对合同条款的补充协议属于邀约，并邀约以公告的形式送达。原告在知晓该邀约后未提出异议，并起诉要求被告承担违约责任，即视为《承诺书》在被告与原告之间成立并生效。被告主张原告未按要求提交相关材料，未能提供证据证明。被告超过约定期限未办理完毕产权证和土地使用证已构成违约，被告应按照约定向原告支付违约金1元∕㎡×130.69㎡×200天＝26138元。原告将房屋转让给第三人，属另一法律关系，且原告在本案中要求被告赔偿违约金是赔偿给原告，符合法律规定，本院予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款与第三款，参照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：被告昭通市云房房地产开发经营有限公司向原告张恩铬、赵娟支付违约金26138元，限于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费453元,由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  潘 荔人民陪审员  锁才红人民陪审员  刘 燕二〇一六年九月六日书 记 员  毛 勇附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十六条第一款要约到达受要约人时生效。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。第二十五条承诺生效时合同成立。第二十六条第一款承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条第一款、第三款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。……收取诉讼费用的办法另行制定。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。