上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初13480号原告(反诉被告)：陆道权，男，1947年11月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)：陆栋卿，男，1985年8月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：陈海杰，上海陈海杰律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡岚，女，1984年9月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周小强(系胡岚丈夫)，男，1988年4月4日出生，汉族，住上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：周炳钧，上海紫雨律师事务所律师。原告陆道权、陆栋卿与被告胡岚及反诉原告胡岚与反诉被告陆道权、陆栋卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆道权、陆栋卿及两原告的共同委托诉讼代理人陈海杰，被告的委托诉讼代理人周小强、周炳钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆道权、陆栋卿向本院提出诉讼请求：1.继续履行原、被告于2015年11月28日就上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》，被告协助原告办理系争房屋的过户手续；2.被告支付逾期办理系争房屋过户手续的违约金，按照人民币1,095元(以下所涉金额币种均为人民币)每日，即总房价款的日计万分之五，从2016年5月1日开始计算至系争房屋房地产权利实际转移之日止。事实和理由：2015年11月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下的系争房屋，转让价款为2,190,000元，原告签约当日支付首付款720,000元(含定金50,000元)，双方应于2016年5月1日之前办理系争房屋的产权过户手续。合同另对双方的其他权利、义务做了约定。签约当日，原告支付首付款720,000元，2016年4月13日转账支付第二期房款1,000,000元。原、被告于2016年4月13日签订补充协议，约定2016年5月1日前原告将剩余的450,000元房款支付给被告，被告配合办理审税和过户手续。2016年4月25日，原告到上海市杨浦区房地产交易中心查询系争房屋的房产信息，发现系争房屋被司法查封，导致2016年5月1日之前无法完成产权过户手续，原告多次催促被告办理撤销系争房屋上的司法查封的手续，被告拒不回应。原告为购买系争房屋，已经将自己原居住的房屋出售，现无房可住。原、被告签订的买卖合同合法有效，原告按照合同约定履行了房款支付义务，被告理应按照合同约定办理产权过户手续，现被告怠于行使自己的权利，已构成违约，原告遂诉至法院，要求判如诉请。被告胡岚辩称并反诉称，不同意原告的所有诉讼请求。原告未按照合同约定于2016年5月1日之前支付剩余房款，也未通知被告配合办理产权过户手续，故被告有权不协助办理过户手续，被告并未违约，违约责任在原告处。被告提出反诉请求：1、解除原、被告于2015年11月28日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，合同解除日期为2016年8月31日；2、反诉被告承担未按照合同约定期限支付剩余房款450,000元的从2016年5月1日至2016年5月20日的20天的违约金，按照房屋总价款的日计万分之五计算，即1,095元一天，计21,900元，以及解除买卖合同的赔偿金438,000元，即总房款的20%。反诉被告陆道权、陆栋卿辩称，不同意反诉请求。不存在解除合同的违约情形，反诉原告不能擅自毁约解除合同。原告严格按照买卖合同的付款期限和义务履行合同，补充协议也约定原告在2016年5月1日之前支付最后一笔房款，同时要求被告办理过户手续，但在2016年4月25日原告查知系争房屋已经被上海市静安区人民法院司法查封，无法办理过户手续，故反诉被告在此情况下不能将剩余房款支付给反诉原告，反诉请求无事实和法律依据。经审理查明，系争房屋的产权人为被告。2015年9月29日，原告出具收据，主要内容为：收到陆道权购买系争房屋订金50,000元。2015年11月28日，被告胡岚作为卖售人(甲方)，原告陆道权、陆栋卿作为买受人(乙方)，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出让给乙方，房地产转让价款为2,190,000元。合同主要内容为：签订合同当日，乙方支付首期房价款720,000元(含已付定金50,000元)；2016年4月30日之前，乙方支付甲方第二期房价款1,000,000元；甲、乙双方过户当日，乙方支付甲方第三期房价款450,000元；甲、乙双方办理房地产交付当日，乙方应当支付甲方尾款20,000元；甲、乙双方应在2016年5月1日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方应于2016年5月31日前腾出系争房屋并通知乙方验收交接；乙方未按合同约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按照总房价款的日计万分之五计算，自合同约定应付款期限的第二日起计算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方未按合同约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日计万分之五计算，自合同约定的应当交付之日起计算至实际交付之日止。合同补充条款(一)第1条约定：“目前该房地产已设定抵押，抵押权人是兴业银行上海杨浦支行，债权数额设定为人民币840,000元。甲方应于签订本合同后十五日内归还尚欠抵押权人之欠款部分并取得注销抵押相关材料。甲方应于办理房地产交易过户前，至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续。”合同另对双方的其他权利、义务进行了约定。同日，被告出具收款收据，载明收到原告陆栋卿支付的用于购买系争房屋的房款670,000元。2016年4月13日，原、被告签订《房地产买卖合同补充协议》，主要内容为：被告于2016年4月13日收到原告支付的房款1,000,000元；2016年5月1日之前，原告将剩余房款450,000元支付给被告；被告同意收到以上款项后待原告通知，配合原告办理审税和过户等相关事宜；本协议为买卖合同的一部分，若本协议与买卖合同不一致，以本协议为准。同日，被告出具收款收据，载明收到原告陆道权支付的用于购买系争房屋的房款1,000,000元。2016年4月15日，兴业银行股份有限公司上海杨浦支行向被告出具《兴业银行个人贷款结清证明》，主要内容为：借款人胡岚办理的个人二手住房贷款(长期)，贷款金额840,000元，全部贷款本息于2016年4月15日结清，该笔贷款抵押物地址为系争房屋。2016年4月25日，原告赴上海市杨浦区房地产交易中心查询，得知系争房屋被上海市静安区人民法院司法查封，限制文件编号为：(2015)静民四(商)初字第6452号，查封期限为2015年12月29日起至2018年12月28日止。2016年6月19日，原告支付了系争房屋的交易契税。2016年8月15日，原告具状来院，作如上诉请。2016年8月24日，被告向原告发出《解除合同通知书》，主要内容为：根据原、被告于2015年11月28日签订的《上海市房地产买卖合同》及2016年4月13日签订的补充协议，原告应在2016年5月1日之前支付450,000元，逾期超过二十日被告有权单方面解除合同，因原告至今未向被告付款，被告已有权单方面解除《上海市房地产买卖合同》。2016年8月25日，原告收到被告于2016年8月24日发出的上述《解除合同通知书》。另查，因被告拖欠返还住房贷款，兴业银行股份有限公司上海杨浦支行诉至上海市静安区人民法院，要求被告还本付息并承担违约责任，案号为：(2015)静民四(商)初字第6452号。该案于2015年12月9日立案，系争房屋于2015年12月29日被上海市静安区人民法院司法查封，因被告胡岚无正当理由未到庭参加诉讼，法院缺席审理，并于2016年1月19日作出判决。该判决生效后，兴业银行股份有限公司上海杨浦支行已申请法院强制执行。2016年4月15日被告还清贷款后，兴业银行股份有限公司上海杨浦支行已经将解除查封的申请递交上海市静安区人民法院，系争房屋已经于2016年9月20日解除司法查封。审理中，被告抗辩享有先履行抗辩权，应当由原告先履行付款义务，被告才履行协助过户义务。并且被告提出反诉，认为原告未按时支付第三期房价款450,000元，构成违约，要求解除买卖合同并由原告支付违约金和解除合同的赔偿金。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、定金收据、收款收据、上海市房地产登记簿信息、税收缴款书、《房地产买卖合同补充协议》、微信聊天记录，被告提供的招商银行个人转账汇款业务受理回单、《兴业银行个人贷款结清证明》、《解除合同通知书》及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。按照合同约定期限，原告履行了第一期和第二期房款的付款义务，第三期房款依约应在办理房屋过户登记手续同时支付。但在合同约定的过户截止日之前，原告发现系争房屋存在司法查封，无法办理过户登记，且司法查封的原因在于被告未按时返还住房贷款，遂督促被告尽快结清住房贷款并办理解除查封的手续，但被告直至合同约定的过户截止日仍未能涤除系争房屋上的司法查封，导致系争房屋无法在合同约定期限内完成过户登记，被告行为显系违约，应当承担相应的违约责任。现系争房屋上的司法查封业已解除，原告要求被告继续履行房屋买卖合同并协助办理系争房屋的产权过户登记手续已无障碍，且于法有据，本院予以支持。原告要求被告按照总房价款日计万分之五的标准支付违约金至系争房屋房地产权利转移之日止的诉讼请求，符合合同约定，于法不悖，本院亦予支持。至于被告要求解除买卖合同并由原告承担违约责任的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿与被告(反诉原告)胡岚于2015年11月28日就上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)胡岚应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿办理上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿名下；三、被告(反诉原告)胡岚应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿逾期过户违约金，按照每日人民币1,095元的标准，从2016年5月2日起计算至上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权实际登记至原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿名下之日止；四、原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿应于被告(反诉原告)胡岚与原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿共同办理上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权过户登记申请之日，支付被告(反诉原告)胡岚房款人民币450,000元；五、被告(反诉原告)胡岚应于上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿名下之日起三十日内，腾出上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋并交付原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿；六、原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿应于接收上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋之日，支付被告(反诉原告)胡岚房价尾款人民币20,000元；七、驳回被告(反诉原告)胡岚要求解除原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿与被告(反诉原告)胡岚于2015年11月28日就上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及要求原告(反诉被告)陆道权、陆栋卿承担未按照合同约定期限支付剩余房款的从2016年5月1日起至2016年5月20日止的20天的违约金人民币21,900元、解除《上海市房地产买卖合同》的赔偿金人民币438,000元的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2,622元，减半收取计人民币1,311元，由被告(反诉原告)胡岚负担；反诉受理费人民币8,198元，减半收取计人民币4,099元，由被告(反诉原告)胡岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张扬二〇一六年九月二十九日书记员  饶馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。