广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1547号原告（反诉被告）熊加胜，男，1977年2月22日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告（反诉原告）王积勃，男，1962年9月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人陈思龙，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人吴江，广东玉成律师事务所律师。第三人珠海市世华房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层512、513、、514房，统一社会信用代码914404006633508531。法定代表人王文旭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人郭桥林，该公司职员。委托诉讼代理人余丽梅，该公司职员。原告熊加胜诉被告王积勃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，被告王积勃于2016年7月11日提出反诉，本院经审查依法予以合并审理，并依职权通知珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称：世华公司）作为第三人参加本案诉讼。2016年8月8日，本案由审判员程洪龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)熊加胜、被告（反诉原告）王积勃的委托诉讼代理人陈思龙和吴江、及第三人世华公司的委托诉讼代理人郭桥林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)熊加胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告按交易房产总价的10%支付违约金87500元；2、判令被告赔偿原告为购房所支付的律师费1200元；3、判令被告赔偿原告误工费1400元；4、判令被告赔偿原告因交易期间楼市增长所致损失100000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月9日，原告与被告在世华公司签订了房屋买卖合同并依约交付定金50000元给被告。至2016年6月14日，被告以各种理由不履行合同义务，且超出合同约定的期限拒不办理过户等交易手续，被告的行为违反合同约定构成违约。2016年8月8日，原告(反诉被告)熊加胜当庭增加诉讼请求：判令被告向原告返还定金50000元。原告(反诉被告)对其诉称提供如下证据：1、房地产买卖及居间合同，拟证明被告向原告出售房产；2、定金托管协议，拟证明被告已收取原告定金；3、收据，拟证明原告交付了律师费；4、华润银行通用业务凭证5张，拟证明被告约我方支付首付款，我方为支付涉案房屋的首付款取款的凭证，后被告却违约，不出售涉案房屋给我方。5、贷款意向书，拟证明交通银行同意为本次房屋买卖提供贷款；6、按揭代办费发票，拟证明原告在办理按揭手续时支出的律师费。被告（反诉原告）王积勃答辩并反诉称：根据原、被告签订的房屋买卖合同第十八条约定，被告最早的合同义务是在原告取得银行批准贷款文书并向被告支付360000元房款后，才去办理涉案房屋的赎楼手续。但原告至今未按合同约定自定金支付日起20个工作日内向银行申请办理按揭手续，更未向被告支付上述房款。因此，被告在履行合同过程中不存在违约行为，原告诉请应予驳回。同时，原告未按合同约定履行义务，导致交易不能完成，原告应承担违约责任，据此，被告反诉请求判令原告支付违约金87500元并承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）为其反诉提供如下证据：1、房地产买卖及居间合同，拟证明原告应当在合同约定的定金支付日起20个工作日内办理完毕全部银行的按揭申请手续，根据推算，合同约定的定金支付日为2016年3月9日，20个工作日即2016年4月7日；卖方（被告）办理解除抵押手续是签订本合同的45天且收到原告所支付的首付款；如果原告未能履行合同，则被告有权要求其按照房屋买卖总价的10%支付违约金，根据双方的合同约定，10%的违约金是87500元。2、定金托管协议，拟证明原告提供的《定金托管协议》是伪造的，该证据上“王积勃”的签字及手印均不是王积勃本人签字、捺印；第三人珠海市世华房地产代理有限公司协助原告伪造证据，有与原告串通的嫌疑。第三人世华公司述称：作为居间方，第三人旨在促成买卖双方关于涉案房产的交易，并服务买卖双方。原、被告双方2016年3月9日合同签订后，原告向我方支付了50000元保证金，我方查档后，于2016年3月10日向被告以定金的名义支付了50000元，我方已经完成了定金交付义务。后双方因在合同履行过程中产生争议，致使我方无法正常服务。对于本诉和反诉，第三人均不发表意见。第三人向本院提交短信截图8张，拟证明世华公司的工作人员郭耀辉曾与被告就涉案房屋进行交涉，被告明确表示不出售涉案房屋。经当庭质证，对原告(反诉被告)提交的证据1、4、5、6的真实性，被告（反诉原告）提交的证据1、2，第三人提交的证据，当事人均无异议。上述证据真实、合法，能证明本案事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院经审查认证如下：原告(反诉被告)提交的证据2，与双方认可的被告（反诉原告）提交的证据2有明显差异，原告(反诉被告)无法解释其由来，故对该证据本院不予采信；原告(反诉被告)提交的证据3，系办理按揭贷款的律师费收据，该项收费在合同第六条中有约定，也符合目前银行按揭业务办理的习惯，该证据真实、合法，能证明本案事实，本院予以确认。经审理查明：2016年3月9日，原、被告和第三人世华公司签订了一份《房地产买卖及居间合同》，合同约定被告（反诉原告）以总价875000元的价格将其位于珠海市xx区xx号xx栋xx单元xx房（产权证号03××65）的房产出售给原告(反诉被告)，并对定金交付、购房款支付方式及违约责任承担做出了约定。2016年3月10日，被告（反诉原告）收讫原告(反诉被告)支付的定金共50000元。2016年3月11日，原告(反诉被告)依约办理银行按揭申请手续，并向广东中晟律师事务所支付了按揭申请所需的代理费1200元。2016年4月18日，交通银行股份有限公司迎宾分（支）行出具贷款意向书，表明在原告(反诉被告)满足贷款条件的情况下，将向原告(反诉被告)提供借款510000元。同日，在世华公司工作人员与被告（反诉原告）通过手机短信交涉时，被告（反诉原告）明确表示不出售涉案房屋。2016年4月19日，被告（反诉原告）通过手机短信向世华公司提出要求解除买卖和居间合同，愿意赔偿违约金及中介服务费。其后，双方通过世华公司就违约金的数额进行了协商，因对赔偿数额无法达成一致而协商未果，原告遂提起本案诉讼。本院认为，双方当事人争议的焦点是哪一方违约。被告（反诉原告）以原告(反诉被告)未在合同约定的期限内办理完毕按揭申请手续及未依约支付首期款为由主张原告(反诉被告)违约在先。《房地产买卖及居间合同》第二条对付款方式做出了约定，其中第2.1.2.2项约定：“买方应于本合同约定的定金支付日起20个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续…”，第2.1.2.3项约定：“买卖双方须于2016年7月1日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，…本条款约定的房产过户递件日前，买方有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款，若买方已按2.1.2.2约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续，但受理贷款的银行在本条款约定的房产交易过户递件日前仍未作出批准或不批准贷款的，则买卖双方的房产过户递件日延长至贷款银行作出批准或不批准贷款决定的15个工作日内。”根据上述约定可知，原告(反诉被告)办理完毕银行按揭申请手续的最后期限是房产过户递件日即2016年7月1日前，无论原告(反诉被告)是否按2.1.2.2约定期限即2016年4月7日前办理完银行按揭申请手续，并不产生被告（反诉原告）享有违约解除权的法律后果，只是将双方的义务履行期限相应延后。而原告(反诉被告)自2016年3月11日起缴纳了办理按揭相关费用着手办理银行按揭手续，最迟于2016年4月18日前已办完申请手续取得银行贷款意向书，因此，原告(反诉被告)按揭申请的办理没有违反合同约定。至于首付款的支付，《房地产买卖及居间合同》第十八条约定：买方承诺在银行批复贷款文书后且卖方赎档当天支付房款360000元（含定金）作为卖方赎楼之用。合同第三条约定被告（反诉原告）赎档期限为签署合同后45天内，即2016年4月23日之前。而被告（反诉原告）在2016年4月18日已明确表示不予出售涉案房产，则原告(反诉被告)支付首期款的合同义务随之免除。故，被告（反诉原告）关于原告(反诉被告)违约的主张与事实不符，本院不予采信。被告（反诉原告）据此所提要求原告(反诉被告)支付违约金87500元之反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）签订买卖合同并收取定金后，于2016年4月18日明确表示不出售涉案房产，拒不履行合同主要义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。《房地产买卖及居间合同》第十二条既约定了定金条款也约定了违约金条款，并明确守约方可选择按合同总价的10%要求违约方承担违约责任，故原告(反诉被告)诉请被告（反诉原告）按合同总价的10%支付违约金87500元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告(反诉被告)为办理按揭申请支付的律师费1200元，属于被告（反诉原告）违约行为导致的直接损失，被告（反诉原告）应予赔偿。原告(反诉被告)请求的误工损失，没有相关证据证明，也没有法律依据，本院不予支持。原告(反诉被告)请求因交易期间因楼价增长所致的预期损失100000元，根据双方合同履行情况，原告(反诉被告)仅交付了定金，其余房款并未支付，同时本院上述确定的违约金可以弥补其实际损失，故对原告(反诉被告)该项请求不予支持。至于双方的买卖合同关系，因被告（反诉原告）的违约行为导致买卖合同目的不能实现，且原告(反诉被告)诉请被告（反诉原告）返还定金实质是认可解除买卖合同关系，被告（反诉原告）在反诉中亦请求解除买卖合同，故本院对双方之间的买卖合同关系予以解除。合同解除后，当事人可根据履行情况和合同性质要求恢复原状。故原告(反诉被告)请求被告（反诉原告）返还定金50000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)熊加胜与被告（反诉原告）王积勃之间于2016年3月9日成立的房屋买卖合同关系；二、被告（反诉原告）王积勃于本判决生效之日起五日内向原告(反诉被告)熊加胜返还定金50000元、支付违约金87500元并赔偿律师费损失1200元；三、驳回原告(反诉被告)熊加胜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王积勃的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2576元，由原告(反诉被告)熊加胜负担1082元，被告（反诉原告）王积勃负担1494元；反诉受理费994元，由被告（反诉原告）王积勃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  程洪龙二〇一六年九月十二日书记员  周丽敏