北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9356号上诉人（原审被告）：石莹，女，1975年12月30日出生。委托代理人：杨光，北京时雨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：石磊，男，1971年7月19日出生。委托代理人：杨光，北京时雨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高宇宏，女，1975年11月4日出生。委托代理人：杨光，北京时雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康小梅，女，1974年3月2日出生。委托代理人：陈天树，北京市鑫宝律师事务所律师。上诉人石莹、石磊、高宇宏因与被上诉人康小梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人石莹、石磊、高宇宏之委托代理人杨光，被上诉人康小梅之委托代理人陈天树均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石莹、石磊、高宇宏上诉请求：1.依法撤销北京市密云区人民法院（2016）京0118民初1624号民事判决；2.依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费用由康小梅承担。事实和理由：双方口头约定已经具备房屋买卖合同的内容，双方房屋买卖合同成立，康小梅给付的3万元应为购房定金。康小梅所交录音中高宇宏说您就是说明天您不买了我也退给您，但康小梅说没事、没事，系没有就不签合同退还定金达成一致。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但本案并非商品房买卖合同的情形，属于适用法律错误。一审法院未根据石莹、石磊、高宇宏的质证意见对证据进行审核认定，变相剥夺了石莹、石磊、高宇宏的质证权利，属程序违法。康小梅辩称：康小梅同意一审法院判决，认为一审判决认定事实清楚，要求维持一审判决。一审判决认定双方房屋买卖合同不成立是正确的，双方并未就合同具体条款达成一致，亦没有签订任何协议；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》同样可以比照适用存量房买卖；石莹、石磊、高宇宏对录音证据发表了质证意见，一审判决程序合法。康小梅向一审法院起诉请求：要求石莹、石磊、高宇宏双倍返还定金；诉讼费用由石莹、石磊、高宇宏负担。一审法院认定事实：2016年1月28日，康小梅经由房屋中介介绍房源即密云区云秀花园红梅园×幢×层×别墅（以下简称诉争房屋），房主为石莹，高宇宏自称石莹委托石磊和高宇宏本人办理此房销售的前期手续，当晚，康小梅、高宇宏和中介工作人员到诉争房屋查看，并进一步谈判购房事宜，但未能达成购房协议。为担保双方能够签约，在中介人员监督见证下，康小梅和高宇宏以及中介人员一起到建行ATM机银行转账给石磊3万元预付款，并由高宇宏代签收条，该收条内容是：收条，今收到康小梅购云秀花园红梅园×-×购房定金叁万元整(30000),收款人：高宇宏代石磊，×××,2016.1.28日。高宇宏口头承诺，即使康小梅不购买诉争房屋，也会把订金退还给康小梅。之后，康小梅与石莹、石磊、高宇宏因具体的合同条款没有达成一致意见。导致康小梅、石莹、石磊、高宇宏双方未能签订房屋买卖合同。现诉争房屋已卖给他人。另查，北京市万方公证处出具公证书，载明：石莹和董胜华系夫妻关系，在石莹名下在北京市密云县云秀花园红梅园×幢×至×层×有一处房产（产权证号：X京房权证密民字第0110**号）我们同意出售上述房产，现委托石磊为我们代理人等内容。一审法院认为：本案属于预约合同纠纷，所谓预约合同，是指当事人在签订本约合同之前，为准备签订本约，明确有关事宜，经双方协商一致，表达共同意向而订立的协议。预约合同多以认购书、订购书、预定书、意向书、定金等非合同书形式出现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。本案双方约定即使康小梅不买诉争房屋，石莹亦如期返还康小梅定金，因此，即使双方未能签订房屋买卖合同，均不构成违约。石莹、石磊、高宇宏应当将3万订金返还给康小梅。对于康小梅要求石莹、石磊、高宇宏双倍返还定金的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。关于石磊和高宇宏是否应当承担返还康小梅定金责任一节，因石磊受石莹委托出卖房产，并做了公证，康小梅定金转至石磊账户，石磊系定金实际获得和管理人，应当承担连带返还责任，高宇宏是实际卖房参与者，由其指定将定金转至石磊账户，并由高宇宏出具定金收据，因此高宇宏亦应当承担返还定金的连带责任。为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审判决：一、石莹于判决生效之日起七日内返还康小梅购房定金人民币三万元，石磊、高宇宏对上述款项承担连带清偿责任。二、驳回康小梅其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间查明：原审法院于2016年6月29日组织双方开庭过程中，石莹、石磊、高宇宏就康小梅提交的录音证据发表了质证意见。二审庭审中，石莹明确追认高宇宏有代为出售诉争房屋的代理权。各方当事人二审中均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述，公证书，定金收条和ATM机转账回执，电话录音等证据在案佐证。本院认为：根据当事人的诉辩称主张及本案具体情况，本案的争议焦点是石莹应否返还康小梅3万元。各方当事人未提出上诉部分，本院尊重当事人对自身权利的处分，不在此赘述。根据查明的事实及在案证据，石莹追认了高宇宏有代为出售诉争房屋的代理权，高宇宏作为石莹的代理人在与康小梅商谈买卖诉争房屋时，双方明确约定即使康小梅不买诉争房屋，石莹亦会退还康小梅给付的3万元，故原审法院判令石莹返还康小梅购房定金人民币3万元正确。石莹、石磊、高宇宏上诉主张双方就退款未达成一致意见，依据不足，本院不予采纳。关于石莹、石磊、高宇宏上诉主张原审法院未对其录音质证意见进行审核，程序违法一节，经审查，录音主要是关于高宇宏与康小梅等人的谈话，高宇宏于原审中出庭应诉，该录音当庭进行了播放，石莹、石磊、高宇宏亦就此发表了质证意见，原审判决并无我国民事诉讼法规定的严重违反法定程序之处，故石莹、石磊、高宇宏的此项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。关于石莹、石磊、高宇宏上诉主张原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条有误一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，该解释所称商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案并非商品房买卖合同纠纷，原审判决适用上述司法解释第四条之规定确有不妥，但上述司法解释第四条规定的内容与《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》关于定金规定的立法本意相符，故原审判决适用法律虽有瑕疵，但依据上述法律规定，判决结果正确。综上，石莹、石磊、高宇宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由石莹、石磊、高宇宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  何灵灵审 判 员  闫 慧代理审判员  赵 纳二〇一六年九月二十九日书 记 员  林家诚书 记 员  杨艳娇