山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0705民初1205号原告：山东同德物业管理有限公司。法定代表人：韩春，董事长。委托诉讼代理人：任月娇，山东海瑞达律师事务所律师。被告：代旭波。委托代理人：孟庆杰，山东北海律师事务所律师。原告山东同德物业管理有限公司诉被告刘鹏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任月娇，被告代旭波及委托诉讼代理人孟庆杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月1日至2016年6月30日的城市生活垃圾处理费300元、2014年1月1日至2016年6月30日的物业费1480元以及违约金4005元，之后的违约金另计；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2001年开始为被告提供物业管理服务，并分别于2010年10月1日、2013年1月28日与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，合同约定了物业费的收费标准及违约金的计算方式，但被告自2014年1月1日开始未缴纳物业费及城市生活垃圾处理费，原告多次催要未果。被告辩称，1、与原告之间存在物业合同关系属实，但原告提供的物业服务存在严重瑕疵（如污水管清理不及时、环境保洁、绿化养护、乱搭乱建、小区车辆丢失损坏情形多发，监控设备运转不正常等），且已被业主大会决议责令退出，而原告拒不退出，被告有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定拒绝支付物业费；2、2014年4月之前的物业费已超出诉讼时效；3、2013年，被告因单元门前地面损坏等问题多次联系原告维修处理，而原告一直未予处理，后被告等业主自行集资进行了修理，2015年2月9日，被告的车辆停放在单元门前，车的轮胎被轧，被告报警后，因原告的监控视频模糊导致未查找到责任人，故原告违反了合同约定的维修及义务，被告有权拒绝支付物业费；4、原告主张的违约金数额过高，请求法院调整。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了以下证据：1、2010年10月1日，原告与潍坊市向阳苑2号院业主委员会签订的物业服务合同一份，合同约定原告为向阳苑2号院提供提供物业服务，物业服务的内容包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，单元门以外卫生保洁服务、单元门内楼梯半月保洁一次、绿化养护、公共秩序维护。物业服务费按照市物价局、房管局核定的价格执行。业主交纳费用时间为签订合同时预交一年，一年后每半年初季度前十日预交半年物业服务费。合同还约定了违约责任等。合同期限为2年。原告据此证明其与被告之间存在物业服务合同关系及物业费以及违约金的约定。被告质证后对其真实性不予认可，其认为合同上的潍坊市向阳苑2号院业主委员会是不合法存在的主体，故该合同无效。但诉讼中，被告对该抗辩事由并未提供充分反驳证据予以证实。2、2013年1月28日，原告与奎文区向阳苑2号院业主委员会签订的物业服务合同一份，合同约定原告为向阳苑2号院提供提供物业服务，物业服务的内容包括该物业小区公共部位、公共设施的维护、运行和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维护和管理，公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理，公共环境卫生管理、进一步完善物业档案管理、规劝制止业主、适用人违反业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。原告依照政府各项收费文件和批复，按照建筑面积向业主收取物业管理费、垃圾处理费等相关费用。其中物业管理费每月每平方0.4元，垃圾处理费每月10元，每年的6月、12月为收费期，每半年一收。合同还约定了违约责任等，合同期限为5年。原告据此证明其与被告之间存在物业服务合同关系及物业费以及违约金的约定。被告质证后对其真实性无异议，但认为因原告并未履行合同约定的物业管理义务，该合同已经业主大会于2014年1月4日解除，且合同约定的违约金数额也过高，请求法院进行调整。3、潍坊市物价局于2005年12月24日发布的潍价费厅发【2005】13号文件《关于公布阳光外滩小区等城市住宅小区物业管理服务收费等级标准的通知》及2010年11月1日发布的潍价费厅发【2010】31号文件《关于新华小区等普通住宅小区物业管理服务收费等级标准的批复》以及潍坊市人民政府办公室于2012年发布的潍政办发【2012】11号文件《关于印发市区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》，上述文件均为复印件。《关于公布阳光外滩小区等城市住宅小区物业管理服务收费等级标准的通知》文件载明，涉案的向阳苑小区所在的物业管理企业为原告，其评定等级为三级，收费标准为每平方米0.3元；《关于新华小区等普通住宅小区物业管理服务收费等级标准的批复》文件载明，涉案的向阳苑小区所在的物业管理企业为原告，其评定等级为二级，收费标准为每平方米0.4元；《关于印发市区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》文件载明，实行城市生活垃圾处理收费制度，所有产生生活垃圾的居民均应缴纳城市生活垃圾处理费。各区可根据工作需要，委托街道办事处、居民委员会或其他单位代为收取。居民垃圾处理费的收费标准为每户每月10元，自2012年7月1日施行。被告质证后认为，上述文件均为复印件，对其真实性不予认可。诉讼中，本院依法到潍坊市物价局、潍坊市档案馆对上述文件的真实性进行了核实，上述复印件内容与原件内容一致。4、原告的企业变更登记信息一份，原告据此证明潍坊同德物业管理有限公司于2014年1月27日经工商部门核准名称变更为原告。被告质证后对其真实性无异议。5、原告制作的被告的物业费及垃圾处理费欠费明细表一份，原告据此证明被告具体的欠费数额及欠费时间等。被告质证后对其真实性不予认可。6、原告自2010年12月至2014年12月催收物业费及垃圾处理费的照片15份，原告据此证明一直向涉案小区内的业主催收物业费及垃圾处理费，原告的起诉并未超过诉讼时效。被告对上述证据的真实性不予认可，并认为其未收到上述催收通知。7、2016年5月27日由潍坊市住房和城乡建设局颁发的物业服务资质证书原件一份及2008年3月5日由潍坊市房产管理局颁发的资质证书复印件一份，原告据此证明原告一直具备物业服务的资格，之前的资质证书因2016年换发，已交回主管部门。被告质证后对其真实性无异议，但认为该资质证书载明原告的物业服务资质自2010年1月28日起算，对原告提供的2008年3月5日由潍坊市房产管理局颁发的资质证书复印件真实性不予认可。被告提供了以下证据：1、涉案的向阳苑2号院2014年的民意调查表，被告据此证明涉案小区业主委员会以民意调查表的形式对原告的物业服务质量及诸多表现，对涉案小区是否保留或辞退原告进行了书面调查，经调查，同意辞退的业主为175名，已超出业主总人数或专有部分建筑面积的一半。被告质证后认为，对上述证据的真实性不予认可，该民意调查表系虚假的，涉案小区近三年的物业费缴费率达95%以上，足以证明该民意调查表系虚假的。2、2014年1月2日由奎文区向阳苑2号院业主委员会发布的通告一份及2016年5月10日由奎文区向阳苑2号院业主委员会出具的证明一份。该通告载明2014年1月2日，业主委员会将辞退原告的事项向业主进行了通告，该证明载明业主委员会已于2014年1月2日研究终止与原告的物业服务合同，并向全体业主进行了公示，也送达了原告法定代表人韩春。被告据此证明，涉案的物业服务合同已解除，原告也被业主大会解聘。原告质证后认为，该证明系虚假的，该证明中送达人张立田、郝英、李善金的签字与民意调查表中的签字明显不一致，原告从未收到业主委员会解除物业合同的通知、通告等资料。故对上述证据的真实性均不予认可。3、2016年5月，由涉案小区业主沙风拍摄的视频资料四份，被告据此证明，原告擅自将物业管理用房出租、草坪、树木、公共设施养护不到位，对违章建筑、占用绿地种菜等行为未制止，污水管道未及时清理，环境卫生差等。原告质证后认为，该视频不能证明系发生在涉案小区，且视频中的漏水现象系冬季热力管道破裂漏水而引发的，而热力管道的维护不是原告的职责，且事发后原告也及时在漏水路面采取了撒沙等防滑措施，并将漏水引流到污水井中，原告已履行合同义务。对业主在绿化带内种菜，原告也进行了制止，草坪中的垃圾及业主遗弃的马桶原告也及时进行了清理。故该证据不能证明被告的主张。4、涉案小区部分业主出具的证明一份及奎文公安分局大虞派出所出具的证明一份，被告据此证明2013年4月，因被告单元门前的地面损坏，被告多次联系原告，原告均未予处理，后被告等业主自行筹资对地面进行了修理，共支出修理费1200元。2015年2月9日，被告的车辆停放在单元门前，车的右前轮及左后轮轮胎被轧，被告报警后，因原告的监控视频模糊导致未查找到责任人，原告质证后，对上述证明的真实性均不予认可，且部分业主因被原告起诉，与该案有利害关系，且签字的业主应当出庭作证。被告的报警证明不能证明发生在涉案小区内。对原告提供的证据2、4，因被告质证后对其真实性均无异议，且具备证据的合法性、关联性，故对上述证据的证明效力被本院予以确认。对原告提供的证据1、3、5、6、7，尽管被告质证后对其真实性均不予认可，但上述证据载明的内容相互印证，且证据3的真实性也经本院核实，在被告未提供充分反驳证据的情形下，对上述证据的证明效力本院予以确认。对被告提供的证据1，尽管原告质证后对其真实性不予认可，但原告并未提供充分反驳证据予以证实，故对该证据的真实性本院予以确认。对被告提供的证据2，因诉讼中被告并未提供充分证据证实业主委员会已依法解聘了原告，且原告也否认收到解除涉案物业服务合同通知，故在无其他证据印证的情形下，对证据2的证明效力，本院不予确认。对被告提供的证据3、4，尽管原告对其真实性不予认可，但上述证据相互印证，在原告未提供充分反驳证据的情形下，上述证据能够证明原告对该小区的草坪、公共设施养护不到位、污水管道清理不及时、社区秩序维护不规范等。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系2001年1月8日经工商部门登记成立的有限责任公司，其经营范围包括物业管理等。涉案的向阳苑2号院小区共有住宅楼6栋，共计业主256户。2005年12月24日，潍坊市物价局发布潍价费厅发【2005】13号文件《关于公布阳光外滩小区等城市住宅小区物业管理服务收费等级标准的通知》，该文件载明，涉案的向阳苑小区所在的物业管理企业为原告，其评定等级为三级，收费标准为每平方米0.3元；2010年11月1日，潍坊市物价局发布潍价费厅发【2010】31号文件《关于新华小区等普通住宅小区物业管理服务收费等级标准的批复》，载明，涉案的向阳苑小区所在的物业管理企业为原告，其评定等级为二级，收费标准为每平方米0.4元。潍坊市人民政府办公室于2012年发布潍政办发【2012】11号文件《关于印发市区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》，该文件载明，实行城市生活垃圾处理收费制度，所有产生生活垃圾的居民均应缴纳城市生活垃圾处理费。各区可根据工作需要，委托街道办事处、居民委员会或其他单位代为收取。居民垃圾处理费的收费标准为每户每月10元，自2012年7月1日施行。2010年10月1日，原告与潍坊市向阳苑2号院业主委员会签订的物业服务合同一份，合同约定原告为向阳苑2号院提供提供物业服务，物业服务的内容包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，单元门以外卫生保洁服务、单元门内楼梯半月保洁一次、绿化养护、公共秩序维护。物业服务费按照市物价局、房管局核定的价格执行。业主交纳费用时间为签订合同时预交一年，一年后每半年初季度前十日预交半年物业服务费。合同违约责任处还约定，业主逾期缴纳物业费，需按应交费用每日千分之五的标准交纳违约金，合同期限为2年。2013年1月28日，原告与奎文区向阳苑2号院业主委员会签订的物业服务合同一份，合同约定原告为向阳苑2号院提供提供物业服务，物业服务的内容包括该物业小区公共部位、公共设施的维护、运行和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维护和管理，公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理，公共环境卫生管理、进一步完善物业档案管理、规劝制止业主、适用人违反业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。原告依照政府各项收费文件和批复，按照建筑面积向业主收取物业管理费、垃圾处理费等相关费用。其中物业管理费每月每平方0.4元，垃圾处理费每月10元，每年的6月、12月为收费期，每半年一收。合同违约责任处还约定，业主逾期缴纳物业费，需按应交费用每日千分之五的标准交纳违约金，合同期限为5年。2014年，涉案小区业主委员会以民意调查表的形式对涉案小区是否保留或辞退原告进行了书面调查，该民意调查表上载明签字的业主为175名。另查：被告自2003年5月入住涉案小区，其房产的建筑面积为123.5平方米。诉讼中，本院于2016年6月1日依法到涉案的小区对原告的物业服务情况进行了现场勘验。勘验当日，该物业服务小区存在业主在绿化带内种菜、且有杂草、枯树、废旧物品现象、楼梯墙壁上有小广告、楼梯内有自行车、单元门前公共场所花盆乱堆乱放现象、公共场所部分垃圾未及时清理等现象。本院认为：本案当事人争议的焦点有四个，一是被告拒绝支付物业费及垃圾处理费的抗辩是否成立；二是被告应支付的物业费及垃圾处理费的数额如何认定；三是原告的主张是否超过诉讼时效；四是原告主张的违约金数额是否过高。关于第一个争议焦点，原告提供的证据相互印证，能够证明原告与被告所在小区的业主委员会之间依法成立物业服务合同关系，且合法有效，该物业服务合同对被告具有约束力，被告应当按照该物业服务合同约定及时向原告交纳物业费及垃圾处理费，而原告则应当按照物业服务合同的约定向被告提供物业服务。被告提供的2014年的民意调查表上在原告未提供充分反驳证据的情形下，仅能证明涉案小区要求辞退原告的业主签名为175名，但不能证明该小区业主委员会已履行对原告的解聘手续，而诉讼中被告提供的其他证据也不能证明业主委员会已履行了对原告的解聘手续，从而终止了与原告的物业服务合同关系，故被告依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的相关规定，拒绝支付2014年1月之后的物业费，证据不足，本院不予支持。于第二个争议焦点，如前所述，原告与被告均应当按照物业服务合同的约定履行各自义务。根据合同约定，原告的物业服务管理的内容涉及房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生管理、共用绿地、花木等的养护管理、小区的安全防范、交通与车辆停放秩序的管理等诸多方面。而被告根据合同约定按时缴纳物业费则是其主要合同义务。原告只有在未履行合同义务，构成根本违约的情形下，被告方能拒绝支付全部物业费。在原告部分未履行合同义务，尚未构成根本违约的情形下，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的相关规定，被告有权减少支付物业费的数额。而本案被告提供的证据，尚不能证明原告未履行合同义务，构成根本违约，故被告关于拒绝支付全部物业费的抗辩理由，无事实依据，本院不予采信。关于被告应支付的物业费数额，应当根据原告对合同的履行情况综合认定，即原告提供的物业服务是否存在部分不符合合同约定的情形，对此，一是被告提供的2014年民意调查表载明要求辞退原告的业主为175名，已超过小区业主人数的二分之一。该民意调查表能够证明涉案小区二分之一以上的业主对原告提供的物业服务不满意，也印证了该民意调查表作出之前原告的物业服务部分不符合合同约定的情形。二是本院在诉讼中对原告对涉案小区的物业服务现状的勘验记录，尽管不能直接证明勘验日之前原告的物业服务质量，但考虑到物业服务合同中业主对原告物业服务质量举证能力的实际情况，本院的现场勘验记录与民意调查表相互印证，能够证明原告的物业服务质量部分不符合合同约定，被告有权拒绝支付相对应的物业费。结合本案实际，对被告拒绝支付的物业费数额本院酌定为444元（1480元×30%），剩余数额1036元（1480元-444元），被告应当支付原告。原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告主张的垃圾处理费300元，根据潍坊市人民政府办公室潍政办发【2012】11号文件要求，被告作为涉案小区的城市居民，应当按时支付该垃圾处理费，原告作为该垃圾处理费的代收者，被告应当及时向原告支付该垃圾处理费。故原告要求被告支付垃圾处理费300元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点，原告提供的证据，能够证明原告一直向被告催收物业费及垃圾处理费，并未超过两年的诉讼时效。故被告关于原告的主张超过诉讼时效的抗辩，无事实依据，本院不予采信。关于第四个争议焦点，如前所述，被告应当支付原告物业费1036元，逾期支付，应当承担违约责任。因原被告双方诉讼中并未提供因该违约行为给原告造成实际损失的相关证据，故该违约行为所造成的实际损失，应认定为原告的逾期利息损失。本院以被告未履行的物业费数额为基数，参照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准，并依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的相关规定，本院认定涉案合同中关于违约金按照日千分之五计算的约定，数额过高于原告的逾期利息损失，本院予以调整，结合本案实际，对被告应支付的违约金本院酌定为100元。原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告代旭波于本判决生效之日起十日内支付原告山东同德物业管理有限公司物业费1036元、垃圾处理费300元及逾期支付违约金100元，以上共计1436元；二、驳回原告山东同德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担38元，被告负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判长  杨相国审判员  吴晓华审判员  刘海燕二〇一六年九月二十九日书记员  王丽丽