云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2801民初2480号原告徐晨星，女，1989年9月9日出生，汉族，现住云南省昆明市盘龙区。原告委托代理人刘瑞和，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告西双版纳拓普房地产开发有限公司。住所地云南省西双版纳旅游度假区山水林溪别墅小区会馆。法定代表人陶建，职务董事长。被告云南拓普房地产开发集团有限公司。住所地云南省昆明市高新技术产业开发区M1-12-1地块****。法定代表人陶建，职务董事长。两被告共同委托代理人龚传开，男，1974年10月1日出生，汉族，系被告公司员工，身份证住址云南省昭通市大关县，特别授权代理。原告徐晨星与被告西双版纳拓普房地产开发有限公司（以下简称“西双版纳拓普公司”）、云南拓普房地产开发集团有限公司（以下简称“云南拓普公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月11日受理后，依法由审判员黄绍晨独任审判。2016年8月26日，本院公开开庭审理了本案。原告徐晨星及其委托代理人刘瑞和与两被告委托代理人龚传开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晨星诉称，2014年9月14日，原告与被告西双版纳拓普公司签订《湄公河畔认购书》，认购被告拟开发的湄公河畔项目住宅第13栋1单元2303A号，并于当天向被告西双版纳拓普公司交纳了209524元认购款。到了2015年，被告已经无力再继续开发，同意退还原告全部认购款，双方于2015年8月18日签订《补充协议》，约定“被告于2015年10月30日前一次性退还原告209524元认购款及补偿金（按年利率12%计算，合计28259元），如逾期未还，被告同意按年利率23%向原告支付违约金。被告云南拓普公司作为担保方，承诺被告西双版纳拓普公司不能履行该协议义务时，由被告云南拓普公司承担履行该协议义务。现付款期限已过半年，被告仍未退款给原告。为此，诉至人民法院请求：1、判令被告及时退还原告认购款209524元，并支付原告补偿金28259元（按年利率12%计算）；2、判令被告从2015年11月1日至清偿之日，向原告支付逾期退款违约金（按年利率23%计算）。至2016年7月1日，违约金为31847元；3、判令二被告承担上述全部给付连带责任；4、本案受理费由被告承担。被告西双版纳拓普公司和被告云南拓普公司辩称，对原告的诉请及购房金额均予以认可，愿意返还原告的购房款。但认为双方签订的补充协议中约定的利率过高，希望法院予以调整。原告徐晨星为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1.原告居民身份证复印件1份，欲证明原告的诉讼主体资格。证据2.湄公河畔认购书复印件1份，欲证明原告认购被告西双版纳拓普公司湄公河畔住宅的事实。证据3.收据复印件1份，欲证明原告向被告西双版纳拓普公司支付购房款209524元的事实。证据4.补充协议复印件1份，欲证明1、原告与被告西双版纳拓普公司同意解除此前签订的《湄公河畔认购书》；2、被告西双版纳拓普公司同意2015年10月30日前一次性退还原告购房款209524元，及补偿金（按已付款12%年利率计算）；3、双方约定逾期付款时，被告西双版纳拓普公司应按23%年利率向原告支付逾期天数的违约金；4、被告云南拓普公司作为担保方，承诺被告西双版纳拓普公司不能履行该协议义务时，由被告云南拓普公司承担履行该协议义务。经质证，被告西双版纳拓普公司和被告云南拓普公司对原告提交的证据1至证据4的真实性、合法性和关联性均予以认可。被告西双版纳拓普公司和云南拓普公司未向本院举证。本院认为，原告徐晨星提交的证据1至证据4来源合法，内容真实，印鉴齐全，且被告西双版纳拓普公司及被告云南拓普公司均予以认可，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2014年9月14日，原告徐晨星与被告西双版纳拓普公司签订《湄公河畔认购书》，约定：原告徐晨星向被告西双版纳拓普公司购买湄公河畔A13栋2303A号房，意向建筑面积41.61平方米，认购物业单价5590元/平方米，总价232600元。原告徐晨星需于支付定金之日起一月内支付全额购房款。交房时间为签订认购书2年内。2014年9月14日，原告徐晨星向被告西双版纳拓普公司支付了购房款209524元。后因案涉房屋停工后未能在约定时间向原告交房。2015年8月18日，原告徐晨星（甲方）与被告西双版纳拓普公司(乙方)、被告云南拓普公司（担保方）签订了《补充协议》，主要约定：1、在被告西双版纳拓普公司将原告的认购款及补偿金全部汇入原告指定账户之日起，双方自愿解除之前签订的“湄公河畔”项目A13栋2303A号房屋的所有相关协议；2、被告西双版纳拓普公司同意向原告按照已付款12%的年利率，以占用原告认购款的实际天数计算补偿金；3、被告西双版纳拓普公司承诺在2015年10月30日之前，将原告交纳的认购款209524元和补偿金（按本协议第二条的规定计算后）一次性退款给原告；4、若被告西双版纳拓普公司在2015年10月30日前未能退款给原告，被告西双版纳拓普公司应按照23%的年利率的实际天数向原告支付违约金；5、若被告西双版纳拓普公司无法履行以上条款，由被告云南拓普公司全部承担履行以上条款。后被告西双版纳拓普公司和被告云南拓普公司未能如约履行退款义务，遂引发纠纷诉至本院。本院认为，原告徐晨星与被告西双版纳拓普公司之间的房屋预售关系系双方真实意思表示，合法有效。原告徐晨星已依约向被告西双版纳拓普公司支付了购房款209524元，已履行其约定义务。被告西双版纳拓普公司未按约定履行其交房义务，已构成违约。根据原告与被告西双版纳拓普公司和被告云南拓普公司签订的《补充协议》，被告西双版纳拓普公司应在2015年10月30日前将购房款209524元及按年利率12%计算的违约金28259元，但被告西双版纳拓普公司未如约支付上述款项，故原告要求被告西双版纳拓普公司返还购房款209524元及补偿金28259元的诉请，本院予以支持。本院认为，关于原告诉请的2015年11月1日至购房款清偿之日止按年利率23%计算的违约金。根据《补充协议》第四条的约定，被告西双版纳拓普公司应在2015年11月1日起按照年利率23%向原告支付违约金。被告西双版纳拓普公司和被告云南拓普公司虽辩称该违约金约定过高，但参照日常交易活动中关于违约金的约定，该违约金并不存在明显过高的情形。且《补充协议》系原、被告真实意思表示，若以违约金明显过高为由否定关于违约金的约定条款，则违反了双方的真实意思，不利于市场交易活动的正常进行，故对于被告西双版纳拓普公司和被告云南拓普公司的这一辩称，本院不予采信。综上，原告徐晨星要求被告西双版纳拓普公司按年利率23%支付违约金的诉请，本院予以支持。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十七条第一款“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定。原、被告在《补充协议》中若被告西双版纳拓普公司无法履《补充协议》中相关条款，则由被告云南拓普公司全部承担履行以上条款的约定为法律规定的一般保证情形。本案中，根据原、被告签订的《补充协议》第三条的规定，被告西双版纳拓普公司履行其债务的期限为2015年10月30日。根据《中华人民共和国担保法》第二十五条第一款“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”的规定，被告云南拓普公司的保证期限至2016年4月30日。根据《中华人民共和国担保法》第二十五条第二款“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。”的规定。原告徐晨星若未在2016年4月30日前向本院起诉或申请仲裁，则被告云南拓普公司的保证责任免除。原告徐晨星向本院起诉的时间为2016年7月11日，已超过法律规定的2016年4月30日，被告云南拓普公司的保证责任已免除。据此，原告要求被告云南拓普公司对被告西双版纳拓普公司的上述债务承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二十五条第一款、第二款的规定，判决如下：一.被告西双版纳拓普房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐晨星返还购房款209524元及补偿金28259元（依购房款209524元，按年利率12%，自2014年9月14日计算至2015年10月30日）；二.被告西双版纳拓普房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐晨星支付2015年11月1日起至2016年7月1日期间的违约金31847元（依购房款209524元，按年利率23%计算）。2016年7月2日后的违约金依未返还的购房款数额，按年利率23%，自2016年7月2日起计算至购房款209524元全部清偿之日止；三.驳回原告徐晨星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5344元，减半收取2672元，由被告西双版纳拓普房地产开发有限公司负担。原告预交的案件受理费由被告迳付原告，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  黄绍晨二〇一六年九月六日书记员  高 莹