上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终5316号上诉人(原审被告、反诉原告)：孙建勇，男，1962年10月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：戈国勤，上海市虹口区提篮桥法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告、反诉被告)：丁雁，男，1971年11月1日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：钟靖，女，1973年1月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨晨，上海市浦江律师事务所律师。委托诉讼代理人：何飞，上海市浦江律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市。负责人：王睿，行长。委托诉讼代理人：郑颖，公司员工。委托诉讼代理人：董苏钰，公司员工。上诉人孙建勇因与被上诉人丁雁、钟靖、原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称“工行宝山支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙建勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院偏听证人对双方当事人之间的房屋买卖，事实审理不清，判决错误。一审法院适用法律错误，造成判决错误。被上诉人丁雁、钟靖辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求予以维持。原审第三人工行宝山支行述称：请求依法保障银行权利。丁雁、钟靖向一审法院起诉请求：判令孙建勇继续履行双方于2015年5月4日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之特别协议》、编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，孙建勇将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押涤除，将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137过户给丁雁、钟靖，并将该房屋及车位交给丁雁、钟靖。孙建勇提起反诉请求：判令确认双方于2015年5月4日签订的编号为XXXXXXX的房屋买卖合同及买卖合同之特别协议、编号为XXXXXXX的车位买卖合同于2015年8月28日解除，并要求判令丁雁、钟靖支付违约金114万元。一审法院认定事实：丁雁、钟靖系夫妻关系。孙建勇为上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137的权利人。工行宝山支行系该房的抵押权人。2015年4月22日，丁雁(买受方，乙方)、孙建勇(出卖方，甲方)与上海六星房地产经纪有限公司(居间方)签署《房地产买卖居间合同》，约定：买受方购买上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137，房价款人民币570万元(包含车位转让价款20万元，以下币种均为人民币)，向居间方支付意向金15万元；关于首期房价款的支付方式为乙方于2015年5月10日前支付甲方170万元，于2015年7月31日前支付180万元，加上之前支付的定金15万元，共计365万元，5万元尾款由乙方自行保管，共计首期款370万元；交房时间为2015年7月31日之前(房东尽可能配合交房)；三方身份证件所载地址或享有所有权的房地产地址或在本合同签章处书写的联络地址即为本合同下任何书面通知的送达地址，若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。买受方在该合同上留有联络地址。买卖双方当日签署《特别协议》约定：《房地产买卖居间合同》中所约定总房价款不包含出卖方本次交易过程中根据法律、法规、规章、政策等规定需承担的一切交易税费，且买受方同意支付双方在本次交易过程中根据法律、法规、规章、政策等规定所产生的一切税费。当天，丁雁支付居间方佣金8万元。2015年5月4日，丁雁、钟靖(乙方)与孙建勇(甲方)就买卖上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：该房转让价款452万元，双方于2015年9月30日之前共同申办转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款，逾期超过七日的，甲方有权单方面解除合同，书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方；1.首付款支付方式为：签订合同后于2015年5月10日前，乙方向甲方支付部分房价款52万元，2015年7月31日前，乙方向甲方支付部分首期房价款180万元，签订合同前，乙方支付给甲方部分的定金15万元转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款247万元；2.待上述事项完成后，甲方将尽快至抵押权人处全额还清借款余额，从抵押权人处取得该房之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料去虹口区房地产交易中心办理抵押注销手续；3.甲方同意乙方通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款，甲方应于签订合同并申请办理合同后近期内向贷款银行申请贷款、签署借款抵押合同等，若甲方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后再办理送件手续当日，应将第二期房价款全额或差额以现金方式补足并支付甲方；4.待乙方之贷款全额申请经贷款银行审核通过后于2015年9月30日之前，双方赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，该第二期房价款由贷款银行代为支付给甲方；5.双方于2015年8月31日前对该房进行验看、清点，甲方应将该房交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》，由乙方向甲方支付尾款5万元。同日，双方就买卖上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137签订《上海市房地产买卖合同》，约定：转让价款18万元，乙方于2015年5月10日前向甲方支付，双方于2015年9月30日内赴交易中心申办产权过户手续(送件)，并取得收件收据；双方约定与房屋一起进行验看、清点，确认无误并签署《房地产交接书》。当日，丁雁、钟靖(乙方)与孙建勇(甲方)签订《买卖合同之特别协议》，约定：1.买卖上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137总价570万元，该价格为卖方净到手价格。2.双方签订的《房地产买卖合同》，房屋计价为452万元，车库价为18万元。3.乙方购买甲方上述房屋的装修补偿款共100万元，此款乙方于2015年5月10日前支付给甲方。签合同前，丁雁、钟靖已支付孙建勇15万元定金，孙建勇将其中5万元支付中介佣金。2015年5月9日，丁雁、钟靖支付孙建勇52万元房款、100万元装修补贴和18万元车位款。上述共计185万元。孙建勇配合丁雁、钟靖申办贷款。丁雁、钟靖未在约定的2015年7月31日前付180万元。8月26日，孙建勇联系中介表示其8月29日出国，要求丁雁、钟靖于8月27日付款，否则房屋不卖。8月28日上午和下午，孙建勇两次将《情况说明》快递给中介要求转交丁雁、钟靖，载明：丁雁、钟靖应于2015年7月31日向孙建勇支付部分首付款180万元，孙建勇一直未收到，给孙建勇造成经济损失，实际已经逾期27天，现书面通知丁雁、钟靖，由于丁雁、钟靖不守合同，造成解除合同的事实，孙建勇将按照该买卖合同追究违约金和20%赔偿金，剩余部分退回。孙建勇并将该《情况说明》和快递凭证拍照后发微信给中介，中介再转发给丁雁、钟靖。丁雁、钟靖于2015年8月29日转账支付给孙建勇180万元，并短信告知孙建勇，孙建勇回复：孙建勇从来没有同意过，8月1日至26日没有接到中介及丁雁、钟靖的任何电话，昨晚短信通知内容合同解约已经通知到丁雁、钟靖，丁雁、钟靖执意付款后果自负。当天，孙建勇出国，至次月13日回国。2015年9月15日至9月30日，孙建勇住院。9月28日，丁雁、钟靖委托何飞律师向孙建勇快递《律师函》要求继续履行合同，因“无人，电联人在医院”，该函被退回。经中介联系，买卖双方和居间方于2015年10月3日进行协商，未果。一审中，丁雁、钟靖提供证人陈鹏飞(居间方上海六星房地产经纪有限公司员工)出庭作证，称：丁雁、钟靖付定金时证人已扣除5万元作为孙建勇付的佣金，孙建勇同意。签买卖合同当天丁雁、钟靖付给中介8万元佣金。买卖合同约定2015年7月底付第二笔钱，7月6日证人得知丁雁、钟靖付这笔钱可能会有问题，但不确定，未和孙建勇说。7月下旬丁雁、钟靖表示其所售房屋下家的贷款不能按时支付，没有说向孙建勇付款的具体时间。证人电话告知、劝说孙建勇，孙建勇同意丁雁、钟靖延迟付款，没有约定付款的具体时间。证人回复丁雁、钟靖并催款。直到8月26日之前，孙建勇没催过款。26日下午孙建勇打电话给证人表示即将出国，询问丁雁、钟靖能否付款。证人于27日下午打电话给丁雁、钟靖要求其29日付款，因为当日孙建勇要出国。丁雁、钟靖说大概要9月10日才能拿到下家的贷款向孙建勇付款，让证人与孙建勇协商一下。证人遂打电话给孙建勇，孙建勇抱怨给他造成了损失，证人建议等孙建勇回国丁雁、钟靖交房款，孙建勇再交房，孙建勇表示同意。当晚约10点半孙建勇致电证人，认为丁雁、钟靖违约，要按合同办房子不卖了，并要丁雁、钟靖赔偿损失，证人劝说无效。因当时已晚，证人就没有联系丁雁、钟靖。28日早上9点前孙建勇电话告诉证人寄了一个诉求。证人马上和丁雁、钟靖联系，表达了孙建勇的意思，因之前孙建勇说过要在29日前拿到钱，证人当时没看到孙建勇的诉求，觉得孙建勇可能只是很气愤，并不至于真的解除合同，就要丁雁、钟靖赶紧把钱凑齐在29日前给孙建勇。丁雁、钟靖当天下午就开始筹钱。当天晚上孙建勇将《情况说明》拍照发微信给证人，证人转发给丁雁、钟靖。29日上午丁雁、钟靖将钱转给孙建勇，孙建勇回复后果自负，出国。孙建勇回国住院，出院后10月1日与证人协商，要求丁雁、钟靖补偿钱款，数额满意就继续履行。10月3日三方见面谈赔付金，孙建勇说过不卖房屋，但也表示补偿合理的话可以继续卖，当天未谈拢。对上述证人证言，孙建勇称真实性有异议，认为7月6日证人已知丁雁、钟靖付款可能存在问题却没告知孙建勇，后来也未和孙建勇约定具体的付款时间；7月31日之前孙建勇致电证人要求催款；10月1日和3日协商时，孙建勇表示过补偿满意后继续履行，但也表示过解除合同、赔偿违约金。一审中，孙建勇尚未注销抵押登记，亦未退款给丁雁、钟靖。一审中，丁雁、钟靖表示若买卖合同继续履行，丁雁、钟靖还需向孙建勇支付200万元购房款，该款丁雁、钟靖愿意直接向工行宝山支行支付，用于解除所购房屋上设定的抵押权；若200万元不足以清偿该房全部抵押债权及利息的，超过部分丁雁、钟靖愿意先行垫付，以便于买卖合同的继续履行。丁雁、钟靖于2016年4月22日将240万元交至一审法院。一审法院认为，丁雁、钟靖和孙建勇签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应全面履行合同义务。合同约定，丁雁、钟靖应于2015年7月31日前支付180万元。孙建勇在此期限前得知丁雁、钟靖可能延期付款，至该期限届满孙建勇未有解除买卖合同的意思表示，应认定孙建勇同意丁雁、钟靖延期支付该款，付款时间双方未作约定。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以行使合同解除权。孙建勇辩称其在2015年8月26日之前多次通过中介向丁雁、钟靖催款，对此中介和丁雁、钟靖予以否认；即使该辩称意见属实，也未有证据证明孙建勇给予丁雁、钟靖支付该款的期限。至2015年8月26日，孙建勇打电话向中介要求丁雁、钟靖次日即付款，否则解除买卖合同。根据中介和丁雁、钟靖的陈述，孙建勇该意思表示未转达给丁雁、钟靖，丁雁、钟靖得到的信息是在2015年8月29日孙建勇出国前一定要付款。故孙建勇虽于2015年8月28日发出解约的《情况说明》，但一审法院无法认定其已给予丁雁、钟靖合理的履行期限，故孙建勇以此为由主张解除合同，依据不足，一审法院不予采纳。孙建勇要求与丁雁、钟靖解除合同并要求丁雁、钟靖支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。丁雁、钟靖在2015年8月27日得知要在8月29日前付180万元后，确实在该期限前如数付款，故对丁雁、钟靖要求继续履行买卖合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持，孙建勇应作相应配合。根据物权法规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。鉴于房屋目前尚设定有工行宝山支行的抵押权，丁雁、钟靖自愿代孙建勇清偿该债务，一审法院予以认可。丁雁、钟靖应再付购房余款205万元，其代孙建勇向工行宝山支行清偿的款项，可在应付房款中扣除；代为清偿的金额超过205万元的，超过部分丁雁、钟靖可另行向孙建勇追偿。一审法院判决：一、丁雁、钟靖与孙建勇于2015年5月4日就上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、就上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137签订的《上海市房地产买卖合同》，以及《买卖合同之特别协议》继续履行；二、自判决生效之日起7日内，丁雁、钟靖代孙建勇清偿上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋上中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行他项权利(抵押)登记所担保的债务；三、孙建勇、中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行于丁雁、钟靖清偿上述第二项主文的债务后7日内，协助丁雁、钟靖办理注销上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的他项权利(抵押)登记手续；四、上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起7日内，丁雁、钟靖给付孙建勇购房余款205万元(该款与上述第二项主文丁雁、钟靖代孙建勇清偿的款项抵扣)；五、上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起7日内，孙建勇将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137交付丁雁、钟靖；六、上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起7日内，孙建勇配合丁雁、钟靖办理上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137的产权过户手续，将该房和车位过户至丁雁、钟靖名下，相关税、费由丁雁、钟靖共同负担；七、孙建勇要求解除与丁雁、钟靖于2015年5月4日就上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、就上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之特别协议》，并要求丁雁、钟靖支付违约金114万元的反诉请求，不予支持。本院认为，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。根据在案证据及孙建勇所作陈述，孙建勇于2015年8月26日电话中介要求丁雁、钟靖次日即27日支付房款。孙建勇在合同约定的付款日2015年7月31日前已得悉丁雁、钟靖可能延期付款，至该期限届满孙建勇未有解除买卖合同的意思表示。结合孙建勇所作陈述，可以认定孙建勇同意丁雁、钟靖延期付款，但付款时间双方未作约定。一审法院关于此节的认定意见正确，本院认同。在双方未对付款时间达成一致的情况下，孙建勇26日通过中介要求丁雁、钟靖27日付款，28日即单方作出解除合同的意思表示，显然未能按照法律规定给予对方合理的履行期限。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以行使合同解除权。根据前述事实及法律规定，孙建勇单方解除合同的意思表示不具备法律约束力，双方合同不因孙建勇单方意思表示而解除。一审法院关于此节的认定意见正确，双方合同应继续履行。一审法院诸项判定正确，本院予以维持。综上所述，孙建勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,970元，由上诉人孙建勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一六年九月二十七日书 记 员  范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；