黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑民终432号上诉人（一审被告）：黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街240号。法定代表人：刘家涛，该公司总经理。委托代理人：赵国新，黑龙江超悦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街与长江路交会处。法定代表人：吕力鹏，该公司董事长。委托代理人：郑国强，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人：张黎黎，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司（以下简称艺汇家公司）因与被上诉人黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司（以下简称辰羲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人艺汇家公司的委托代理人赵国新、被上诉人辰羲公司的委托代理人郑国强、张黎黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艺汇家公司上诉请求：撤销哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民初字第91号民事判决书第一项、第二项，依法改判，驳回被上诉人辰羲公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定2012年4月1日黑龙江金太阳时尚购物广场有限公司（以下简称金太阳公司）与辰羲公司、黑龙江宏盛设备租赁有限公司（以下简称宏盛公司）进行房产和设备交接错误。“孙新鹏”无权代表艺汇家公司在“房产交接单”签字。2.一审判决认定“在艺汇家公司与辰羲公司签订的租赁合同起始日前，辰羲公司、宏盛公司客观上与金太阳公司仍在履行原来的两份合同”错误。因原承租人黑龙江黑天鹅家电有限公司（以下简称黑天鹅公司）始终不撤场且拖欠热费、电费，以及租赁房屋消防不合格、空调系统损坏等情况，导致辰羲公司不能依约交付房屋给金太阳公司，故2012年9月10日辰羲公司、宏盛公司分别出具“因该合同无法执行，经协商，同意该合同作废”的特此说明。3.一审判决对于艺汇家公司支付的5,000,000.00元租金认定其中1,000,000.00元是代替金太阳公司给付拖欠房屋租金错误，而实际上该5,000,000.00元全部为艺汇家公司向辰羲公司支付的租金；4.一审判决认定已支付的22,000,000.00元租金，其中18,000,000.00元用于支付金太阳公司使用涉案房屋期间的租赁费及设备费无事实依据。鉴于辰羲公司存在房屋不能及时交付、拖欠热费电费、消防不合格、空调系统损坏等问题，故2014年9月15日之前其无权收取租金。5.一审判决认定截止2015年12月15日艺汇家公司应支付辰羲公司租金13,800,000.00元错误。截止2015年12月14日，辰羲公司应收租金22,500,000.00元,艺汇家公司支付26,700,000.00元，故不存在拖欠租金的事实。二、一审程序违法。一审法院在辰羲公司变更诉讼请求的情况下，未向艺汇家公司重新送达起诉状或开庭时对此释明。辰羲公司辩称，1.辰羲公司在一审中出具的金太阳公司支付款项的收据，完全可以证实金太阳公司与辰羲公司、宏盛公司进行了房产和设备的交接;2.辰羲公司与宏盛公司虽然同意作废与金太阳公司签订的《房屋租赁合同》和《设备租赁合同》，但两份合同已经实际履行并且客观上仍然在履行，一审法院关于该事实的认定正确。3.艺汇家公司虽对标的房屋进行了大规模的改造，但这并不影响辰羲公司作为出租方向艺汇家公司要求支付房租。综上,一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，艺汇家公司提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。辰羲公司向一审法院起诉请求：一、艺汇家公司立即支付房屋租金23,000,000.00元；二、支付逾期房屋租金违约金2,721,600.00元。事实和理由：2012年9月18日，双方签订房屋租赁合同。辰羲公司同意将其所有的座落于哈尔滨市南岗区红旗大街与长江路交角处1-4层房屋出租给艺汇家公司，租期15年，年租金18,000,000.00元整。2012年9月，辰羲公司按约定将出租房屋交付给艺汇家公司并同意给其装修免租期6个月，开业日定为2013年12月。2014年6月15日至2015年6月14日租金18,000,000.00元，加上至2015年12月14日前艺汇家公司需交付的房屋租金6个月9,000,000.00元，共计27,000,000.00元。期间，艺汇家公司支付房屋租金4,000,000.00元，艺汇家公司尚欠房屋租金23,000,000.00元整。2014年至今，辰羲公司多次催要，但艺汇家公司以各种理由推托，拒绝支付欠款。一审法院认定事实：双方当事人于2012年9月18日签订房屋租赁合同，辰羲公司将产权归其所有的座落为哈尔滨市南岗区红旗大街与长江路交角处1-4层，房屋使用面积24263.30平方米商用房，出租给艺汇家公司，租期自2014年6月15日至2029年6月14日共计15年，年租金18,000,000.00元整。辰羲公司负担房产税及房屋租赁中应交纳的各项税费，艺汇家公司自行交纳与经营相关的各种税费。租金给付方式和时间：租赁费交纳采用先付后用的形式按半年支付，即每年6月15日前预交付上半年租金9,000,000.00元。每年12月14日前预付下半年租金9,000,000.00元。合同签订后，艺汇家公司给付辰羲公司4,000,000.00元定金（该合同履行后可转为租金），艺汇家公司在每次收取租赁费后15个工作日向辰羲公司提供正式租赁发票。租金4年递增4%，以此类推。辰羲公司为艺汇家公司提供开业后6个月免租期（开业日2013年12月）房屋交付时间是2012年9月。2013年3月10日，辰羲公司与艺汇家公司签订补充协议。补充协议约定：主合同约定的6个月免租期，辰羲公司同意免租期延长3个月，共计9个月。但在协议中房屋的起租日应是2014年6月15日，其中的6经书写改动为9。2014年12月11日，辰羲公司与艺汇家公司又就租房一事签订补充协议，协议内容：l.艺汇家公司对租赁前产生的费用，其中：热费、电费等导致无法正常施工；为保证按期开业，艺汇家公司垫付各项费用，金额4,700,000.00元。其中热费、电费、税费（代缴房屋租金税）共计4,700,000.00元。2.双方一致同意辰羲公司支付4,700,000.00元后，双方不存在承租前任何历史遗留的垫付款问题。3.2014年6月15日档期艺汇家公司应交房租5,000,000.00元，艺汇家公司扣除4,700,000.00元（热费2,940,000.00元，电费680,000.00元，代缴房屋租金税款1,080,000.00元），余下300,000.00元艺汇家公司同意立即支付。2014年12月15日以后租金按照合同规定正常支付。合同及协议签订后，辰羲公司依照合同约定的时间将租赁房产交与艺汇家公司实际占有使用，艺汇家公司用该争议房产从事商业经营活动。另查，2012年2月7日，金太阳公司与辰羲公司签订《房屋租赁合同》，与宏盛公司签订《设备租赁合同》，将本案涉及房产和其中的设备出租给金太阳公司，租期12年，自2012年3月1日起至2024年2月29日止，房屋租金每年10,000,000.00元人民币，合同签订后先付5,000,000.00元定金；设备租金每年8,000,000.00元等内容。2012年4月1日金太阳公司与辰羲公司进行房产和设备交接，辰羲公司已将房产和设备交于金太阳公司使用。金太阳公司分别于2012年2月13日、2012年4月12日共计向辰羲公司支付款项10,000,000.00元，于4月28日向辰羲公司支付款项7,000,000.00元，艺汇家公司于9月8日向辰羲公司支付款项5,000,000.00元。辰羲公司均出具收款凭据。上述款项总计22,000,000.00元。艺汇家公司支付的5,000,000.00元其中1,000,000.00元是代替金太阳公司给付拖欠房屋租金，余下4,000,000.00元作为辰羲公司与艺汇家公司租赁合同项下的定金。艺汇家公司成立日期2012年7月23日。艺汇家公司投资人为北京艺汇家投资管理有限公司及金太阳投资集团有限公司投资成立，法定代表人刘家涛，金太阳投资集团有限公司投资人为刘家涛、哈尔滨市轻工局文化宫、刘家滨，法定代表人刘家滨，黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司投资人刘家滨、刘家涛。艺汇家公司与金太阳公司属关联公司。黑龙江宏盛设备租赁有限公司成立日期为2011年11月22日，投资人为王同、韩莎莎、韩伟，吕力鹏曾在该公司担任法定代表人。辰羲公司于2004年成立，投资人为王安祥、吕力鹏、窦萍、王同。黑龙江宏盛设备租赁有限公司与辰羲公司属关联公司。2012年9月10日，辰羲公司、宏盛公司给金太阳公司出具说明，称与金太阳公司2012年2月7日签订的房屋租赁合同及补充协议、设备租赁合同及补充协议因无法执行，经协商，同意合同作废。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁协议及补充协议是其真实意思表示，协议内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应依照协议约定的内容履行相应的义务。关于如何确定双方签订合同的起租日期问题。依据合同约定：租期自2014年6月15日至2019年6月14日共计15年，年租金18,000,000.00元整。主合同约定6个月免租期，另依据双方签订的补充协议，辰羲公司同意免租期延长3个月，共计9个月，因此计租日应从2014年9月15日起算。截止至2015年8月13日起诉至法院，并依照合同约定的租金给付期限约定，艺汇家公司应给付辰羲公司2014年9月15日起算至2015年上半年租金13,500,000.00元，至2015年12月14日前艺汇家公司应给付辰羲公司下半年租金9,000,000.00元。艺汇家公司已给付租金4,000,000.00元，为辰羲公司垫付款项4,700,000.00元，艺汇家公司尚欠辰羲公司房屋租金13,800,000.00元。关于艺汇家公司称已给付的款项总计为22,000,000.00元，已不欠辰羲公司租金问题。艺汇家公司举示的证据形成时间均是在双方签订房屋租赁之前发生的，辰羲公司只认可22,000,000.00元中的4,000,000.00元转为租金款。双方在合同中亦明确约定合同签订后，艺汇家公司给付辰羲公司定金4,000,000.00元，该笔款项合同履行后可转为租金。且第一次开庭期间艺汇家公司自称已付租金4,000,000.00元，垫付款4,700,000.00元折抵租金。双方在2014年12月11日签订的补充协议第4、5条明确注明，垫付款问题已全部结清，2014年12月15日以后租金按照合同规定正常支付。以上证据形成的证据链证明艺汇家公司称18,000,000.00元亦全部为本案争议合同房租款的主张不能成立。关于艺汇家出具的证据B5附加手写说明，内容为：上述特此说明原件仅供我公司合理避税之用，我公司收到的18,000,000.00元设备款实为艺汇家公司支付给我公司2014年至2015年度租金。首先，辰羲公司对手写部分的内容并不认可，其次艺汇家公司当庭不能说明该手写内容形成的经过，第三，艺汇家举示的该份证据书写部分内容与其代理人第一次开庭陈述的事实矛盾，与双方签订的房屋租赁合同及补充协议约定的租金给付方式及数额亦相矛盾，故对该证据书写部分的内容真实性及证明的问题不予采信。关于2012年9月10日，辰羲公司、宏盛公司给金太阳公司出具说明，称其与金太阳公司于2012年2月7日签订的房屋租赁合同及补充协议、设备租赁合同及补充协议因无法执行，经协商，同意合同作废问题。辰羲公司、宏盛公司与金太阳公司签订合同后，合同不违反法律禁止性规定，为有效合同。合同双方亦依据合同约定实际履行，出租方收取了租金，承租方实际占有使用了租赁物，合同一方简单的声明将正在履行中的合同作废有悖常理，亦未解决合同解除后的诸多事项，故对该两份证据的合理性予以否定。辰羲公司主张的欠款利息依照法律规定及合同约定，从应给付房租款届满次日起计算，其中4,800,000.00从2015年6月15日起算，9,000,000.00元从2015年12月15日起算。综上，辰羲公司的诉讼请求部分有理，予以支持。一审法院判决：一、艺汇家公司于本判决生效之日起5日内给付辰羲公司房屋租金款13,800,000.00元；二、艺汇家公司于本判决生效之日起5日内给付辰羲公司房屋租金款13,800,000.00元欠款利息，其中4,800,000.00元从2015年6月15日起计算至本判决指定的履行期限内，9,000,000.00元从2015年12月15日起计算至本判决指定的履行期限内，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；三、驳回辰羲公司其他诉讼请求。二审审理期间，艺汇家公司明确撤回一审程序违法的诉讼请求。艺汇家公司围绕上诉请求提交证据如下：证据一、2016年8月29日金太阳公司出具的《情况说明》。意在证明：金太阳公司同意将其向辰羲公司及宏盛公司预付的17,000,000.00元租金用于替艺汇家公司支付2012年9月18日签订的房屋租赁合同项下的租金；证据二、2012年6月5日金太阳公司分别与辰羲公司、宏盛公司签订的《房屋租赁补充协议》及《设备租赁补充协议》各一份。意在证明：协议租期由12年变更为15年。非辰羲公司主张在2012年9月18日租赁合同中直接将租期由12年变更为15年；证据三、《建设工程消防验收意见书》及《消防施工合同》各一份。意在证明：因辰羲公司提供消防系统不能正常使用，艺汇家公司对消防系统全部进行了重新更换。艺汇家公司对商场改造投入巨资，商场面积经增容改造后新增建筑面积25959.95平方米；证据四、东方家园哈尔滨红旗分公司于2012年7月31日向黑天鹅公司发出《解除合同通知函》。意在证明：金太阳公司履行合同期间一层未完全交付的事实；证据五、东方家园与黑天鹅公司签订的《租赁合同》。意在证明：在金太阳公司签订租赁合同前，黑天鹅公司与东方家园签订了租赁合同，按金太阳公司与辰羲公司租赁合同约定，从接受房屋一楼起，黑天鹅公司的租金由金太阳公司直接收取。辰羲公司质证意见为：对证据一中已付款金额认可，但对证明问题有异议。金太阳公司与艺汇家公司系关联公司，对关联公司相互作证的陈述不认可。对证据二的真实性无异议，但与本案争议关联性不大。对证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据只能证明消防工程验收合格，不能证明所要证明的问题，改造投入与租金没有关联性。证据四系复印件，对真实性有异议。对证据五真实性和证明的问题均有异议。该证据形式不符合民诉法的要求，且该合同是黑天鹅与东方家园签订的转租合同，在辰羲公司与东方家园租赁合同终止后，黑天鹅继续承租，需经辰羲公司同意。此与辰羲公司、金太阳公司之间的租赁合同中约定黑天鹅的租金由金太阳公司直接收取不冲突。本院认证认为：辰羲公司对证据一至三的真实性无异议，故本院对证据一、证据二、证据三的真实性予以确认。本院对证据一中金太阳公司明确作出的租金处分的意思表示予以采信。对证据二租赁期限的变更事实予以采信。证据三能够证明艺汇家公司对商场消防系统进行了重新更换，同时对商场面积进行了增容改造。因艺汇家公司无法举示原件，故对证据四的真实性不予确认。证据五仅有合同一方黑天鹅公司在复印件上盖章确认，故本院对该证据的真实性不予确认。辰羲公司提交一份证据：宏盛公司于2016年9月1日出具的证明。意在证明：金太阳公司付宏盛公司的8,000,000.00元设备款，同意由辰羲公司代收。艺汇家公司质证意见为：对该份证据的真实性有异议，双方签订设备租赁合同的真实目的是为了避税。宏盛公司承认收到设备款与客观实际不符，真正的收款单位是辰羲公司。本院认证认为：该份证据系原件，故本院对该份证据真实性予以确认。该份证据能够证实宏盛公司认可辰羲公司代收金太阳公司支付8,000,000.00元设备款的事实，本院对该份证据予以采信。另查明，2012年2月7日，金太阳公司作为甲方与乙方辰羲公司签订《房屋租赁合同》，该合同中第一条第1项约定：一、租赁房屋总建筑面积为31941.1平方米，包括现黑天鹅电器租赁面积；第二条第2项中约定：一层房屋交房时间为2012年3月1日，未按时间交房租期顺延；第4项约定：从乙方接收房屋（一楼）之日起，黑天鹅电器租赁费由乙方直接收取，日常管理工作也由乙方负责；第5项约定：甲方为乙方提供3个月的免租装修期；第四条约定：租赁房屋交付时间为2012年3月1日，以东方家园撤出为准。同日，金太阳公司作为甲方与乙方宏盛公司签订《设备租赁合同》，该合同第三条第3项约定：免租期限为自甲方将租赁标的物交付乙方之次日起90日。第八条第4项约定：本合同与房屋租赁合同相互关联，不能单方撤销与其具有同等法律效力。再查明，经艺汇家公司与辰羲公司协商，由艺汇家公司投资对案涉房屋进行改造装修，改造后案涉房屋建筑面积明显增加。又查明，根据金太阳公司于2016年8月29日出具的情况说明，金太阳公司自认在2012年2月7日分别与辰羲公司、宏盛公司签订租赁合同后，其按上述两份合同的约定，支付定金5,000,000.00元，在一层部分交付后于2012年4月分两次预付租金5,000,000.00元、7,000,000.00元。还查明，2012年6月5日金太阳公司与辰羲公司签订《房屋租赁补充协议》以及与宏盛公司签订《设备租赁补充协议》，该协议中约定因金太阳公司改造工程投入资金巨大，原定12年租期金太阳公司很难收回成本，经双方协商，将租期延长为15年。本院对于一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据各方当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点为：艺汇家公司是否欠付辰羲公司租金。关于房产交接单的认定问题。二审中，金太阳公司出具的情况说明中自认在一层部分交付后于2012年4月12日、28日分两次预付租金的事实。此与房产交接单中记载的交接商用房一层的时间以及内容上并不冲突且接近吻合。艺汇家公司否认该房产交接单的真实性，但未能举示反驳证据证实房产交接的相关事实。故一审判决依据该房产交接单认定2012年4月1日金太阳公司与辰羲公司进行房产和设备交接并无不当。关于金太阳公司与辰羲公司、宏盛公司签订的租赁合同是否已实际履行以及如何履行的问题。首先，金太阳公司与辰羲公司、宏盛公司签订租赁合同后，金太阳公司依据合同约定以其名义分三次支付租金17,000,000.00元；其次，2012年4月1日金太阳公司与辰羲公司进行了房产和设备的交接；再次，因金太阳公司改造工程投入资金巨大，2012年6月5日金太阳公司分别与辰羲公司、宏盛公司签订补充协议，将租期延长为15年。据此，结合以上事实足以认定金太阳公司与辰羲公司、宏盛公司签订的租赁合同已实际履行。本案中，金太阳公司与辰羲公司房屋交接时间为2012年4月1日，租期应自2012年4月1日实际交房日起算。因辰羲公司、宏盛公司为金太阳公司提供自租赁标的物交付次日起三个月的免租装修期，故应当自2012年7月1日起计算租金。结合辰羲公司、宏盛公司分别于2012年9月10、11日向金太阳公司作出的租赁合同及补充协议的作废说明，金太阳公司实际履行租赁合同的期间为2012年7月1日起至2012年9月11日止。金太阳公司在此期间的租金应予支付。现宏盛公司出具证明同意辰羲公司代为收取租金，故金太阳公司应付辰羲公司租金约为3,500,000.00元（18,000,000.00÷12个月×7／3个月），金太阳公司剩余租金为13,500,000.00元（17,000,000.00元-3,500,000.00元）。二审中，金太阳公司已明确同意该款项替艺汇家公司支付租金，故金太阳公司剩余的13,500,000.00元应当计入艺汇家公司已付租金中。关于辰羲公司、宏盛公司向金太阳公司出具的作废声明的认定问题，本院认为，金太阳公司与艺汇家公司系关联公司，且在辰羲公司、宏盛公司分别作出作废声明后，辰羲公司即与艺汇家公司签订了新的租赁合同，故该作废声明并非系因原合同无法执行，而是为以艺汇家公司名义签订新的租赁合同进行的解除。故本院对辰羲公司、宏盛公司分别与金太阳公司签订的租赁合同及补充协议经协商作废的事实予以采信。一审对该两份作废声明的认定不当，本院予以纠正。关于截止2015年12月14日艺汇家公司是否欠付租金的问题。本案中，艺汇家公司与辰羲公司于2012年9月18日签订租赁合同后已实际占有该租赁房屋，但双方未就2012年9月18日至2014年6月15日期间的租金作出约定。且依据辰羲公司为艺汇家公司提供两次开业后免租期间的事实，亦表明其认可艺汇家公司在该期间内对租赁房屋装修改造。结合二审庭审中双方均认可自2014年9月15日作为租金的起算日，本院认为，辰羲公司对于2012年9月18日至2014年9月15日期间内不应计收租金。艺汇家公司应自2014年9月15日起算，截止2015年12月14日，艺汇家公司应付租金为22,500,000.00元（18,000,000.00÷12个月×15个月）。而艺汇家公司已付租金为23,200,000.00元（13,500,000.00+5,000,000.00+4,700,000.00），故截止2015年12月14日艺汇家公司并未拖欠辰羲公司租金。综上所述，艺汇家公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民初字第91号民事判决；二、驳回黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费340,816.00元，由辰羲公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李维东代理审判员  曹 茗代理审判员  李艳梅二〇一六年九月二十九日书 记 员  刘 丹