浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初4303号原告:朱宝珊。委托诉讼代理人：罗爱缘、林礼涨，浙江正昌律师事务所律师。被告：浙江苍南农村商业银行股份有限公司。法定代表人：王志刚。委托诉讼代理人：李静。被告：许振好。被告：朱宝姿。第三人：苏尚林。第三人：庄君玉。第三人：杨德轩。第三人：潘友雕。第三人：陈雪女。第三人：李论。第三人：李悌权。第三人：吴在金。原告朱宝珊与被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司、许振好、朱宝姿、第三人苏尚林、庄君玉、杨德轩、潘友雕、陈雪女、李论、李悌权、吴在金案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告朱宝珊的委托诉讼代理人罗爱缘，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼，被告许振好、朱宝姿及第三人苏尚林、庄君玉、杨德轩、潘友雕、陈雪女、李论、李悌权、吴在金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱宝珊向本院提出诉讼请求：1.确认被告许振好与第三人苏尚林、庄君玉之间，第三人苏尚林、庄君玉与第三人杨德轩之间，第三人杨德轩、潘友雕与第三人陈雪女之间，第三人陈雪女与第三人李论、李悌权之间，第三人李论、李悌权与第三人吴在金之间，第三人吴在金与被告朱宝姿之间，以及被告朱宝姿与原告朱宝珊之间关于苍南县灵溪镇城东小区***幢**号一层房屋买卖合同有效；2.停止对上述房屋的执行。3.判令被告许振好及第三人苏尚林、庄君玉、杨德轩、潘友雕、陈雪女、李论、李悌权、吴在金和被告朱宝姿协助原告办理上述房屋的土地使用权和房屋所有权过户登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年7月4日，被告许振好立下契约，将其所有的苍南县灵溪镇城东小区***幢**号一层房屋出卖给第三人苏尚林。2010年3月2日，第三人苏尚林、庄君玉将前述房屋又转卖给第三人杨德轩。2010年5月13日，第三人杨德轩和潘友雕将前述房屋又转卖给第三人陈雪女。2011年1月17日，第三人陈雪女将前述房屋又转卖给第三人李论、李悌权。2011年8月31日，第三人李论、李悌权将前述房屋又转卖给第三人吴在金。2012年7月20日，第三人吴在金将前述房屋又转卖给被告朱宝姿。2012年7月25日，为了方便，被告许振好签署委托书，委托被告朱宝姿为代理人，代为办理前述房屋的产权转移登记手续，并办理了公证。2015年8月25日，被告朱宝姿立下契约，将前述房屋以市场价20万元的价格转卖给原告朱宝珊。之后，原告依约向被告朱宝姿支付了全部购房款，被告朱宝姿依约将房屋的产权证书和钥匙交予原告，并由原告实际占有使用房屋至今。2016年3月11日，因被告许振好未履行苍南县人民法院（2015）温苍商初字第960号民事判决书所确定的义务，苍南县人民法院作出（2015）温苍执民字第3146-3号执行裁定书，裁定查封了上述房屋。为此，原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司辩称，根据物权法第六条规定，不动产物权的转移应当依照法律规定进行登记。不动产权属登记具有社会公信力，现涉案房产登记在被告许振好名下，法院据此查封并予以执行合法有据，且原告诉称的事实缺乏相应证据支持，除买卖契约外，无相应对价支付凭证，买卖是否真实难以印证。另外，其与作为借款人的被告许振好于2014年1月22日签订《保证借款合同》，在履行过程中，因被告许振好违约，遂于2015年4月8日诉至法院要求许振好偿还借款本息。在该案审理过程中，苍南县人民法院依据浙江苍南农村商业银行股份有限公司的申请，于2015年4月15日作出裁定，查封了涉案房屋。2015年5月2日，苍南县人民法院作出（2015）温苍商初字第960号民事判决，支持了浙江苍南农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。该案生效后，其作为申请执行人申请法院强制执行。在执行过程中，苍南县人民法院于2015年12月24日作出（2015）温苍执民字第3146-1号执行裁定书，再次查封了涉案房屋。即使原告主张的涉案房屋买卖真实，但由于涉案房屋查封在前，被告朱宝姿于2015年8月25日将涉案房屋转让给原告的行为，也应该认定为无效。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.身份证、组织机构代码证，用以证明原、被告及第三人的主体资格的事实；2.房屋卖尽契八份及公证书一份，用以证明涉案房屋买卖的事实；3.房产证、土地证，用以证明涉案房屋现登记在被告许振好名下的事实；4.（2016）浙0327执异42号执行裁定书，用以证明原告提起执行异议被裁定驳回的事实。原告当庭提交下列两组证据：5.汇款凭证、结婚证，用以证明原告向被告朱宝姿汇付购房款16万元的事实；6.水电费缴款单、户口本，共同用以证明原告通过其子蔡子腾缴纳水电费，及涉案房屋一直由其居住使用至今的事实。庭审结束后，原告补充提交证据7.户口本和结婚证，用以证明陈瑞军系被告朱宝姿的儿子，林齐辉系被告朱宝姿的儿媳，并与证据5，一并证明原告向被告朱宝姿汇付购房款16万元的事实。被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司在本院指定的举证期限内未提供证据材料；被告许振好、朱宝姿及第三人苏尚林、庄君玉、杨德轩、潘友雕、陈雪女、李论、李悌权、吴在金均未作答辩，在本院指定的举证期限内也没有提供证据材料。原告提供的上述证据，经出示质证，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司质证意见如下：对证据1、3、4无异议；对证据2的八份契约有异议，认为交易不真实，无法证明待证事实，对公证书的真实性无异议，但与本案之间无关联，应不予采纳；对证据5、6、7的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为无法证明原告主张的待证事实。本院认为，原告提供的证据1、2中的公证书、3-7，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司对其真实性均无异议，上述证据系相关职能部门出具的证明材料和本院作出的生效裁判文书，对其证明效力应予以确认；原告提供的证据2中的契约，均由各方当事人签字确认，且与原告提供的公证书及其他证据能够相互印证，形成完整的证据链，应予以确认，可以作为本案认定相关事实的依据。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定关于涉案房屋买卖过程、公证办理及原告实际占有使用该房屋等事实与原告诉称事实一致。另查明，蔡君州与朱宝珊系夫妻关系。朱宝珊与蔡子腾系母子关系。林齐辉系朱宝姿的儿媳，即朱宝姿之子陈瑞军的妻子。2015年8月25日，朱宝姿与朱宝珊签订契据，约定以总价20万元将涉案房屋转让给朱宝珊。立契当日，朱宝珊支付现金4万元，后于2015年9月14日，通过其丈夫蔡君州向朱宝姿的儿媳林齐辉汇付16万元。房款全部付清后，朱宝姿向朱宝珊交付了涉案房屋，并由朱宝珊实际占有使用至今。另认定，本院在审理浙江苍南农村商业银行股份有限公司与许振好、杨守岛、吴启想金融借款合同纠纷一案中，依据浙江苍南农村商业银行股份有限公司的申请，于2015年4月15日作出（2015）温苍商初字第960-1号民事裁定书，裁定查封了登记在许振好名下的坐落于苍南县灵溪镇城东小区***幢**号一层房屋一间。经审理，本院于2015年5月2日作出（2015）温苍商初字第960号民事判决书。该案生效后，浙江苍南农村商业银行股份有限公司作为申请执行人申请法院强制执行。在执行过程中，本院于2015年12月24日作出（2015）温苍执民字第3146-1号执行裁定书，再次查封了上述房屋。在执行申请执行人浙江苍南农村商业银行股份有限公司与被执行人许振好、杨守岛、吴启想金融借款合同纠纷一案的过程中，本院于2016年3月11日作出（2015）温苍执民字第3146-3号执行裁定，裁定拍卖或变卖涉案房屋。朱宝珊于2016年4月6日向本院提出执行异议，要求法院中止对涉案房屋的执行。经审查后，本院于2016年4月14日作出（2016）浙0327执异42号执行裁定，裁定驳回朱宝珊的异议申请。朱宝珊不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋买卖是否真实及被告朱宝姿于涉案房屋查封之后将涉案房屋转让给原告朱宝珊是否有效。关于争议焦点一，各方当事人是否存在真实的房屋买卖关系。本案中，许振好、苏尚林、庄君玉、杨德轩、潘友雕、陈雪女、李论、李悌权、吴在金、朱宝姿之间签订的涉及涉案房屋流转的契约，均系各方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且该房屋交易行为发生在讼争房屋被法院查封之前，原告朱宝珊提供的公证书也对上述交易事实予以印证。故认定上述当事人之间存在真实有效的房屋买卖关系。关于朱宝姿与朱宝珊之间的房屋买卖是否真实，本院认为，朱宝姿与朱宝珊之间签订的契约，双方意思表示真实，协议内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，且根据查明的事实，朱宝珊作为买受人已经依约支付了购房价款，并实际占有、管理、使用该房屋，且按规定缴纳了相关费用。由此，双方关于房屋买卖合同的主要权利义务已经得到履行，该房屋买卖行为客观、真实。关于争议焦点二，涉案房屋被法院查封后，被告朱宝姿将涉案房屋转让给原告朱宝珊的行为是否有效。如前所述，本案中，双方关于房屋买卖合同的主要权利义务已经得到履行，原告朱宝珊已按约支付了全部价款，并实际占有本案讼争房屋。虽然被告朱宝姿确系在涉案房屋被法院查封后才将该房屋转让给原告朱宝珊，但尚无证据表明原告朱宝珊系在明知或者应当知道讼争房屋被查封后仍继续购买，原告作为善意买受人应享有的交易安全应受到法律保护。本案中，原告朱宝珊向被告朱宝姿购买讼争房屋，支付了相应房款并实际占有了房屋，案涉房产的交易价格正常合理，交易过程符合交易习惯，其已尽到谨慎注意义务，系善意买受人，如要求其在合同履行过程中随时向房管部门了解房屋权属限制情况未免苛责，亦缺乏法律依据，因此对于被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司的该项辩称意见，本院不予采纳。综上，原告朱宝珊与被告朱宝姿、许振好、第三人苏尚林、庄君玉、杨德轩、潘友雕、陈雪女、李论、李悌权、吴在金之间就坐落于苍南县灵溪镇城东小区***幢**号一层房屋签订的房屋买卖契约，意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告依约支付了购房价款，并实际占有、管理、使用该房屋，且按规定缴纳了相关费用。虽涉案房屋登记在被告许振好名下，但尚无证据表明涉案房屋未办理变更登记系原告过错所致。现原告提出要求确认上述当事人之间签订的房屋买卖契约合法有效及停止对涉案房屋执行的请求，理由成立，本院予以支持。至于原告诉请被告许振好及第三人苏尚林等人协助办理房产及土地权属变更登记过户手续，不属于本案审理范围，原告可另行提出主张。讼争房屋未能办理过户登记是酿成本案诉讼的直接原因，诉讼费用应当由原告负担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认朱宝珊与朱宝姿、及许振好、苏尚林、庄君玉、杨德轩、潘友雕、陈雪女、李论、李悌权、吴在金之间就坐落于苍南县灵溪镇城东小区7-3幢4号一层房屋签订的房屋买卖契约有效；二、停止对坐落于苍南县灵溪镇城东小区7-3幢4号一层房屋的执行；三、驳回朱宝珊的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由朱宝珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  高海忠审 判 员  谢春凤人民陪审员  沈海瑞二〇一六年九月七日代书 记员  李翩翩相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。