山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终3041号上诉人（原审原告）：侯传军，无固定职业。委托诉讼代理人：薛玉乾，山东地一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口市九辉房产策划销售有限公司。住所地：山东省龙口市东海开发区商业街***号。法定代表人：张振卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宗晓，该公司职工。被上诉人（原审被告）：龙口东海房地产开发有限公司。住所地：山东省龙口市东江镇南山工业园。法定代表人：孟祥照，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾俊，该公司职工。上诉人侯传军因与被上诉人龙口市九辉房产策划销售有限公司（以下简称九辉公司）、龙口东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2015）龙新民初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯传军上诉请求：1、依法撤销一审判决或发回重审；2、支持上诉人一审诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人九辉公司对涉案房屋系无权处分行为；九辉公司系房地产策划、销售、信息咨询的单位，并不是房地产开发单位，根据上诉人与九辉公司之间签订的《商品房认购书》中标注“甲方开发建设”是一种明显欺诈行为，涉案房产所有权应归属于具有房地产开发资质的被上诉人东海公司。所以，上诉人与九辉公司签订的《商品房认购书》系无权处分行为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，本案中作为产权人的东海公司在庭审中一直没有对九辉公司的无权处分行为进行追认，而且同时辩称“该案与我公司无关”。所以上诉人有权解除《商品房认购书》。一审法院认定事实错误，致使适用法律错误。退一步讲，即使九辉公司对涉案房屋具有处分权，其也不具有签订商品房买卖合同的条件。根据九辉公司的陈述，涉案房屋属于现房。根据双方签订的《商品房认购书》约定，上诉人应当于认购书签订后七日内到项目售楼处签订商品房买卖合同，而涉案房屋在一审庭审期间尚未进行竣工验收，根据《商品房销售管理办法》第七条规定，被上诉人当时没有条件签订商品房买卖合同。《商品房认购书》作为预约合同，约定签订后7日内签订本约合同《商品房买卖合同》，但因九辉公司方面原因，致使《商品房买卖合同》不能签订，《商品房认购书》的合同目的不能实现。所以，上诉人有权解除双方签订的《商品房认购书》，并要求被上诉人返还购房款。再说一审中，被上诉人提供的录音，上诉人明确表示听不清楚，没有证明力，上诉人并未委托赵江涛去验房，领收钥匙、收房。产权人东海公司没有收到任何款项，开发商至今未取得竣工验收备案表，无法实现上诉人的合同目的。认购书并未包含商品房买卖合同主要内容，《商品房销售管理办法》第十六条约定商品房买卖合同应当明确主要内容至少十三项，认购书明显不具备购房合同主要内容。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，维护上诉人的合法权益。九辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。上诉人在上诉状中所主张的事实和依据是其个人主观臆断，没有合法根据，依法应予以驳回。东海公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。侯传军向一审法院起诉请求：解除双方签订的商品房认购书，九辉公司、东海公司返还侯传军购房款29万元、契税4180元、装修保证金2000元，装修管理费、物业费、维修基金、打压费合计5764元，九辉公司、东海公司赔偿侯传军房款29万元的同期银行贷款利息；本案诉讼费由九辉公司、东海公司承担。一审法院认定事实：2014年8月，侯传军随房屋销售中间商赵江涛从北京到龙口看房。2014年8月21日，侯传军与九辉公司签订了《商品房认购书》。认购书中约定，侯传军认购九辉公司开发的龙口市海涛新都E区第30栋2单元303号房屋，房屋总价款290000元；双方签订认购书时，侯传军支付20000元给九辉公司作为认购该房屋的定金；侯传军应当于认购书签订后7日内到项目售楼处签订商品房买卖合同。认购书签订后，侯传军现场交付给九辉公司20000元购房定金，当日侯传军即离开了龙口返回北京。2014年8月22日，侯传军通过银行转账的方式付清了剩余房款270000元、契税4180元、装修保证金2000元，装修管理费、物业费、维修基金、打压费等5764元。审理中，九辉公司主张2014年8月23日，将钥匙交付给了赵江涛，并由赵江涛代理侯传军在验房通知单及钥匙发放通知单上面签字，后由赵江涛将钥匙及合同文本带回北京交付给了侯传军。侯传军则否认其收到了房屋钥匙。对此，九辉公司提交了售楼处工作人员胡瑞与侯传军的录音资料一份。录音当中胡瑞问侯传军：“我昨天看到你那个诉状了，钥匙都已经领了，已经交给你了，交房费用你都打过来了，怎么又要退房呀？”侯传军答：“不想要了呗。”胡瑞问：“钥匙和合同都在你那。我给你打的三本网签合同和钥匙都在你那是吧？”侯传军回答：“对呀！”对于该录音，侯传军认为没有其他证据佐证，没有证明能力。2014年10月8日，侯传军诉至一审法院，以双方未签订商品房预售合同为由要求解除认购书、返还购房款及其他款项。另查明，涉案房屋的竣工备案手续正在办理当中，期间，涉案房屋于2015年11月18日取得了建设工程竣工规划核实合格证，于2016年1月12日取得了山东省建设工程档案预验收意见书。一审法院依据当事人当庭陈述、认购书、收款收据、录音资料、建设工程竣工规划核实合格证、山东省建设工程档案预验收意见书等证据认定上述事实。一审法院认为，从本案中双方之间签约、履约的过程来看，侯传军、九辉公司之间签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示；在履约过程中，认购书签订第二日侯传军即缴纳了全部房款，并且缴纳了契税、装修保证金、装修管理费、物业费、维修基金、打压费等各项费用。九辉公司则在认购书签订后第三日即将房屋钥匙交付给销售商赵江涛，由赵江涛转交给了侯传军。可见，双方之间虽然并未签订商品房买卖合同，但是商品房买卖合同包含的主要合同义务双方均已向对方履行。同时，涉案房屋的竣工备案手续已在办理完善当中，已经取得了山东省建设工程档案预验收意见书。在此情形下，侯传军要求解除认购书、退还房款及其他款项，不应予以支持。鉴于本案事实，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条之规定，一审法院于2016年3月4日判决：驳回侯传军的诉讼请求。案件受理费5835元，由侯传军承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人侯传军与被上诉人九辉公司、东海公司提供的证据及各自陈述，可以认定2014年8月21日侯传军与九辉公司签订《商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约全面履行各自义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。侯传军于同月22日缴纳全部房款以及相关的契税、装修保证金、装修管理费、物业费、维修基金、打压费等各项费用；九辉公司于同月通过赵江涛将涉案房屋钥匙和《商品房预（销）售合同》书面文本在北京转交给了侯传军，表明九辉公司和东海公司积极履约。双方之间就涉案房屋未能签订商品房买卖合同的原因不在九辉公司和东海公司。涉案房屋所在的工程已经取得了山东省建设工程档案预验收意见书。综上，双方虽然没有签订商品房买卖合同，但是侯传军已缴纳涉案房屋的全部购房款以及契税、装修保证金等其他各项费用，侯传军亦已收到房屋钥匙，商品房买卖合同的主要义务双方均已经履行完毕。故侯传军要求解除认购书、退还房款及其他款项，一审法院不予支持，驳回侯传军的诉讼请求并无不妥。侯传军上诉提出一审法院认定事实错误，适用法律错误的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人侯传军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5835元，由上诉人侯传军负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  吴继辉审判员  陈晓彦二〇一六年九月二十八日书记员  林重霄