上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初36623号原告(反诉被告)李云涛，男，1986年4月23日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)张晓娟，女，1983年6月15日生，汉族，户籍地陕西省宝鸡市，现住上海市浦东新区。上述两原告共同委托代理人胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)张静勋，男，1963年3月20日生，汉族，住浦东新区莲中路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人姚荣昌。委找代理人王颂华，上海市润华律师事务所律师。原告李云涛、张晓娟诉被告张静勋以及反诉原告张静勋诉反诉被告李云涛、张晓娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李云涛及两原告共同委托代理人胡燕，被告(反诉原告)张静勋及委托代理人姚昌荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云涛、张晓娟诉称，2016年1月31日原、被告就上海市浦东新区莲中路XXX弄XXX号XXX室签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上述房屋转让给原告，转让价款为人民币(币种下同)188万元，支付方式为首付57万元，银行贷款130万元，尾款1万元。双方应于2016年4月10日前向房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订后，原告按约支付了首付款57万元，但被告未按约办理过户手续，构成违约。为此原告起诉要求：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理房屋过户手续，将系争房屋过户至两原告名下；2、被告向原告支付违约金，自2016年5月18日起至实际办理过户申请之日止(按每日752元计算)。审理中，原告明确诉请1中继续履行合同包括要求被告将房屋交付原告。被告张静勋辩称，根据约定，原告应在2016年4月10日前办理过户手续并支付后期购房款，但原告未按约履行造成根本违约，因此被告已经于2016年4月26日发函解除了合同，不同意原告的诉讼请求。反诉原告张静勋诉称，合同签订后，反诉原告即对履行合同作了准备。2016年4月9日，反诉原告电话通知反诉被告第二天办理过户手续，反诉被告明确购房款没有到位，无法办理。2016年4月26日，反诉原告按合同约定行使解除权，通知反诉被告解除合同。为此反诉要求：1、确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》解除；2、反诉被告支付违约金37.60万元。反诉被告李云涛、张晓娟辩称，双方口头约定将过户时间延后至贷款审批之后，反诉被告没有违约行为，不同意反诉请求。如法院认定反诉被告违约，请求对违约金进行调整。经审理查明，2016年1月31日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方(被告)将系争房屋转让给乙方(原告)，转让价款为188万元。合同第六条约定，双方确认，在2016年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定的时间支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期或延期未付款的日万分之四计算，违约金自乙方逾期的第二日起至实际履行之日止；逾期超过15日后乙方仍未履约的，除乙方应向甲方支付违约金外，甲方可单方面解除本合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方，或未按本买卖合同的约定办理产权交易过户事宜的，应向乙方支付违约金，违约金应按照中房价的日万分之四计算，违约金自甲方逾期的第二日起至实际履行之日止；逾期超过15日后甲方仍未履约的，除甲方应向乙方支付违约金外，乙方可单方面解除本合同；乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。补充条款(一)第2条约定，待乙方办妥银行贷款审批手续且甲乙双方税收申报完毕后于本买卖合同第六条约定的时间内共赴房地产交易中心办理房屋产权交易过户手续。第7条约定，若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户当日(交易中心出具以乙方为权利人的收件收据前)直接支付给甲方。乙方应于付足首付款后十日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且延期超过十个工作日的，则双方自行协商，协商不成，甲方有权单方面解除合同，乙方须按本合同第九条第三款之约定的违约金比例对甲方承担违约责任。附件三付款协议约定，乙方于2016年1月24日支付甲方定金5万元，签订本合同之日定金自动转为房款的一部分；乙方应于签订本合同当日支付52万元；待双方办理过户手续，且交易中心出具乙方为权利人的房地产权证后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款130万元支付给甲方；待交易中心出具乙方为权利人的房地产权证，甲方方房屋内所有户口迁出后，双方办理交接手续后，乙方将剩余房款1万元于交房当日支付甲方。2016年1月24日，原告支付被告定金5万元。2016年1月31日，原告支付被告购房款52万元。2016年4月26日，被告向原告发送《解除房屋买卖合同通知函》，载明双方应于2016年4月10日共同前往房地登记机关办理相关手续，现你方非但不支付合同约定的款项，且对自身的违约事宜迟迟不道歉，为此依据合同第九条约定行使解除权，双方买卖合同解除。次日，原告收到该通知。2016年4月29日，中介人员黄政发短信给被告，表示“做人不要那么绝”……“我们一直都在努力沟通，或许你和我们沟通有误会的地方，但不要让他们受伤害”，“你什么条件都不提直接来个解约，我们客户都接受不了”……2016年5月11日，原告李云涛与南京银行上海分行签署个人购房借款合同，借款112万元。此后，被告拒绝办理过户手续。双方就是否口头约定延迟过户时间至原告贷款手续办理完毕存在争议：原告主张，2016年2月19日，原告向建设银行递交贷款资料，申请组合贷款，被告于2016年2月24日至银行配合签署相关文件；2016年3月底，建设银行称由于新政出台，组合贷款审批较慢，公积金额度没有，需要等2至3个月，建议改为商业贷款；因此，原告转为向南京银行申请商业贷款；至2016年4月8日，贷款尚未审批，原告要求中介通知被告；中介与被告联系后，被告同意延迟过户，说“什么时候贷款下来，你通知我就可以了”。被告则主张，2016年4月8日，中介打电话说4月10日可以过户；2016年4月9日，被告回电话给中介，中介又说因为贷款没下来，不能过户；被告说你们不要违约，中介说没有违约不违约的，合同约定贷款不下来现金补足的。中介人员黄政到庭作证称：原告的贷款由中介公司贷款部操作，2016年3月底公积金额度紧张，银行要求签“贴息协议”，审批流程很慢，原告为尽快贷款，选择了存商业贷款。2016年4月8日，证人打电话给被告妻子，告知贷款延期。次日，被告回电，证人告知被告无法在4月10日前完成贷款过户，问被告最近有没有安排外出，被告说没有；最后被告说“那好，等你拿好贷款合同后，打个电话给我，我们去办理过户手续”。被告提出解除合同后，原告曾提出以现金方式支付房款。原告对证人证言无异议。被告对证人证言有异议，认为中介费由原告支付，且发现原告与证人一同进入法院，中介人员与原告有利害关系；证言中2016年4月9日的沟通内容不属实；证人在2016年4月29日的短信中也没有说被告不诚信。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于双方是否口头约定延迟办理过户手续至原告完成贷款审批手续之后。当事人有责任对自己的主张提供证据，主张合同关系变更的一方对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案原告主张双方已经将交易过户的时间变更至其完成贷款审批手续之后，应承担相应的举证责任。现就此节事实，原告申请了证人出庭作证。本院认为，一、证人为中介人员，促成交易后可获得相应利益，且本案原、被告之间通过证人进行沟通，贷款也是中介公司具体操作，证人难免有推脱责任之嫌。因此证人与本案处理结果有一定的利害关系，其证言可信度低。二、原告没有提供其他证据佐证证言内容，证言系孤证。三、变更合同内容属于重大事项，一般情况下双方均会签署补充协议，就变更内容作出明确约定。即使本案证人证言内容属实，就证言内容看，所谓被告“那好，等你拿好贷款合同后，打个电话给我，我们去办理过户手续”，对过户的最后期限、付款时间等均未提及，因此最多是被告对原告不能按期办理完成贷款手续的一般谅解，而不是同意变更合同，更不是放弃解除权。即使得到被告的谅解，原告仍应在合同约定的解除条件成就之前完成贷款手续或用现金补足购房款，以便双方交易过户。四、根据原告及证人的陈述，原告在被告发送解除通知前，从未提及过以现金方式补足购房款，足以引起对原告支付能力的怀疑。综合以上意见，本院认为原告的主张证据不足，本院不予采信。根据约定，在贷款额度不足的情况下，原告应在交易过户前以现金补足，原告逾期付款超过15日的被告有权解除合同。因此，被告在2016年4月26日发出解除通知时享有解除权，解除通知到达被告时，双方合同解除。据此，原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院难以支持。被告反诉要求原告承担违约金，符合合同约定。原告提出违约金过分高于所造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以调整。合同解除后，被告应退还原告已付的购房款。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李云涛、张晓娟与被告(反诉原告)张静勋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月27日解除；二、原告(反诉被告)李云涛、张晓娟应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)张静勋违约金37,600元；三、被告(反诉原告)张静勋应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李云涛、张晓娟购房款57万元；四、驳回原告(反诉被告)李云涛、张静勋全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,720元，减半收取10,860元，反诉案件受理费3,510元(已减半收取)，合计14,370元，由原告(反诉被告)李云涛、张晓娟负担11,230元，被告(反诉原告)张静勋负担3,140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一六年九月八日书记员  杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。