焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2015）解民一初字第815号原告：黄钰，男，1940年5月21日出生，满族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：刘泉声，河南飞龙律师事务所律师。被告：焦作市三维房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放区解放路三维商业广场。法定代表人：许冰，董事长。委托诉讼代理人：王炳豫、刘小志，河南博联律师事务所律师。原告黄钰与被告焦作市三维房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因本案案情复杂，本院裁定本案由简易程序转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘泉声，被告焦作市三维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王炳豫、刘小志到庭参加诉讼。原告黄钰提出诉讼请求：1.被告交还并腾空位于焦作市解放区解放中路908号（三维商业广场二层58号）的房屋；2.被告赔偿原告损失（损失按每平方米260元，从2014年11月27日计算至被告交还并腾空房屋之日止）。诉讼过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求，本院裁定予以准许；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一间商铺，同时双方又签订了一份《房地产租赁合同》，约定原告将其所购买的房屋出租给被告，租赁期限为10年。2004年11月28日，被告正式向社会公示开业，截止2014年11月27日租赁期限届满。租期届满后，原告多次主张被告返还房屋，但被告以种种理由拒不返还。被告焦作市三维房地产开发有限公司辩称：1.原、被告之间的租赁期限应截止到2015年6月1日，而非原告主张的2014年11月27日；2.原告所有的房屋其实质是产权式商铺，虽然办理了房产证，但在焦作市三维商业广场内并未进行实际分割，并且在平面上与其他业主所有的商铺紧密相连，形成完整独立的整体。每一个商铺也只有在整体经营的环境下才能产生经济收益，如果原告坚持要求对房屋进行分割，必然会影响商场的正常经营，进而损坏到其他业主的合法权益，故原告的房屋不适宜返还。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据:1.《房地产租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁关系，租赁期限届满日应是2014年11月27日；2.房产证，证明原告对所出租的房屋享有单独所有权，所出租的房屋并不是被告所称的产权式商铺；3.焦作日报生活晨刊刊登的三维商业广场于2004年11月28日正式开业的证据材料，证明被告开业时间2004年11月28日；4.焦作市贸易大厦爱利奴服装店证明及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为30平方米4300元/月；5.焦作市贸易大厦胜旗服装店证明及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为10平方米3500元/月；6.焦作市贸易大厦摩登时代业主郝飞调查笔录及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为14平方米42000元/年；7.焦作市贸易大厦雅歌裤行马运香调查笔录及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为12平方米3100元/月，以上证据证明被告周围商铺的租金情况。被告焦作市三维房地产开发有限公司对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性和合法性无异议，对证据指向有异议，本合同第二条约定租赁期限自2005年三维商业广场开业之日开始计算，结合合同第14条约定的2005年6月1日前为试营业期间，说明双方在合同中对开业之日有明确约定，即2005年6月1日，租赁期限为10年，故本合同的租赁期间应截止到2015年6月1日；对证据2的真实性和合法性无异议，但该房产证的测绘图中显示原告所购买的房屋与其他商铺完全连接在一起，没有分隔墙和界限，不具有独立使用的功能；对证据3的真实性和合法性无异议，对证据指向有异议，对外公示只是被告试营业的宣传，对原、被告双方没有任何约束力，合同已经明确约定了租赁期限的计算日期，试营业与开业是不同的概念；对证据4—7的真实性无异议，但对证据指向有异议：首先，证据形式不合法，单位证明上需要有单位的公章、负责人签字及制作人的签字，但原告提供的证明中无制作人签字，不符合证据的合法形式；调查笔录实质是证人证言，而证人并未出庭，不符合证人证言的合法形式；其次，对证据4—7的关联性有异议，焦作市贸易大厦的商铺与本案的商铺是两种不同性质的商铺，焦作市贸易大厦的商铺具有独立产权、能独立使用，但本案的商铺是产权式商铺，其在商场内并未进行实际分割，只是平面图上的划分，没有独立使用的功能，所以不能用独立产权的租金来比照本案商铺的租金；最后，对证据4—7中证明的租金数额有异议，租金应当用租赁合同予以证明，而不是以承租人的单方陈述来证明。被告焦作市三维房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.焦作市三维商业广场一二层实际经营场地平面图，证明原告房产证上标注的平面图与商场实际经营平面图不一致，在实际经营中，各业主商铺无法区分，在客观上无法独立分割并返还；2.被告向原告支付的租金凭证，证明被告已经按照合同约定支付过2015年5月31日之前的租金，原告在此期间不存在经济损失。原告对被告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性无异议，对证据指向有异议，原告的房产证是独立所有，是经过行政主管部门依照法定程序勘察核定后颁发的证件，该房产是独立、完整的，并不是被告所说的不可分割的；对证据2无异议，但从2014年11月27日开始,合同租赁期间已经届满，在此之后被告仍按照原合同支付租金没有依据，原告不予认可，被告应当支付原告实际占有使用费。本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1—3和被告提供的证据1、2，以上证据真实、有效，能够证明本案事实经过，本院对以上证据的真实性予以确认。原告提供的证据4—7与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：位于焦作市解放区解放中路908号的焦作市三维商业广场系本案被告焦作市三维房地产开发有限公司开发建设，该商场建成后，被告将商场内部1—6层分为不同区域并部分对外销售。2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于该商场的一间商业用房屋（以下简称诉争商铺）。该商铺购买时仅有平面坐落，未搭建四周围墙。2003年，原、被告签订了《房地产租赁合同》，合同约定原告自愿将其购买的诉争商铺出租给被告使用，租赁期限自2005年三维商业广场开业之日至2015年相对应之日止（十年）及其他相关内容。在承租了包括诉争商铺在内的所有售出商铺后，被告将该商场整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。焦作市三维商业广场有限公司为了经营需要，将商场内部隔断成一个个商铺进行经营，实际经营商铺的四至坐落与业主所购买商铺的四至坐落有所不同。2004年11月28日，焦作市三维商业广场开始营业。此后，原告为其所购买的诉争商铺办理了所有权登记。2014年11月27日起，焦作市三维商业广场的商铺业主认为租赁合同约定的十年租赁期限已经届满，遂与被告协商重新签订租赁合同的相关事宜。经协商，部分商铺业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括原告在内的另一部分业主与被告协商未果。据此，原告诉至本院。另查明：焦作市三维商业广场总面积约62000平方米，售出面积约20000平方米，该商场的商铺业主目前尚未设立业主大会。本院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。本案中，原告购买了由被告开发的诉争商铺，并依法取得了所有权证，原告作为诉争商铺的所有权人，本院对其所享有的所有权予以确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由上述规定可见，当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然原告所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺，没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺出租给被告后与其他商铺一同整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，焦作市三维商业广场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。基于诉争商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主对整个商场经营问题的管理权。目前，包括原告在内的一部分业主主张被告返还商铺，由各商铺业主分别经营管理；另一部分业主主张将商铺整体出租给被告进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，原告主张被告返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黄钰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郭 岩审 判 员  张 莉人民陪审员  耿金凤二〇一六年九月二十日书 记 员  王玉慧