湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂03民终1020号上诉人（原审被告）湖北虹桥房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区车站路**号。法定代表人朱奎荣，该公司董事长。委托诉讼代理人曹树全，该公司法务部主任。委托诉讼代理人刘勋，该公司总经理助理。被上诉人（原审原告）刘敏，女，汉族，1963年12月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人梁建国，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。上诉人湖北虹桥房地产开发有限公司（以下简称虹桥公司）因与被上诉人刘敏商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第03156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日受理后，依法组成由审判员王宇鹏担任审判长并主审，审判员徐恩田、柯幻参加评议的合议庭审理了本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。上诉人虹桥公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人履行附随义务，即提供资料报产权登记机关备案的义务；2.依法撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担支付违约金。其理由如下：一、一审法院认定事实错误：1.一审法院认定产权证包括房屋所有权证和土地使用证，属于认定事实错误；2.一审法院判令上诉人为被上诉人办理土地使用证系法定义务，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误：1.一审法院适用法律错误，导致判决实体错误。2.一审法院判令上诉人支付违约金，缺乏事实和法律依据。被上诉人刘敏未在法定期限内递交答辩状。口头答辩称：1.因为上诉人虹桥公司未提供相关资料，导致土地使用证不能办理；2.承担违约金是合同的约定，也是法律的规定；3.上诉人认为不动产权属证书只是指房产证，是对法律认知的错误，其包含土地使用证；4.购房人已尽了协助义务。请求维持原判。一审法院经审理查明：2007年4月20日，虹桥公司（原十堰市虹桥房屋开发有限公司）和刘敏签订《商品房买卖合同》。合同约定：刘敏购买虹桥公司开发的位于十堰市车站路16号10栋2-2-3号房屋，建筑面积77.13平方米，价款121865元（单价每平方米1580元，以产权登记面积为准，多退少补），一次性付款；虹桥公司应当自合同签订之日起1年内办理产权证，逾期按已付房款额度、同期银行活期存款利率支付违约利息等。合同签订后，刘敏按约支付了房款，虹桥公司亦按约将房屋交给刘敏使用。此后，虹桥公司仅为刘敏办理了房屋所有权证，而未为刘敏办理土地使用证。一审法院另查明：涉案房屋占用的土地原用途为商住小区，土地使用年限为40年。虹桥公司在2008年12月前陆续补缴土地出让金等款项后，国土资源管理部门于2008年12月23日向该公司核发了使用面积为56290平方米的土地使用证，土地使用年限变更为70年。因土地使用证迟迟未办理，刘敏所在小区的众多业主于2015年1月通过网上进行问政。市国土资源局予以回复，表示因虹桥公司部分房屋属违章建筑，目前由市三违办牵头对其违章进行处理，还未向该局提出土地验收申请。2015年1月27日，虹桥公司向虹桥小区各业主承诺，表示该公司在2015年7月31日之前将欠各位业主的土地使用证办理完成并交付到各户主手中。同时说明，该承诺的前提是没有办理土地使用证的业主必须派代表或亲自到政府相关部门，去反映虹桥公司至今没有给业主办理土地使用证的问题，否则该承诺无效。此后，虹桥小区业主多人集体或单独信访，要求办理土地使用证；虹桥公司也信访要求解决土地验收办证。市国土资源局在收到虹桥公司提交的建设用地竣工验收申请及资料后，进行了踏勘、核实，于2015年8月28日致函虹桥公司，要求该公司补充资料。虹桥公司此后补交了能补充的资料，对不能补交的说明了情况。截止到起诉前，刘敏的土地使用证仍未办理完毕。一审法院认为：虹桥公司和刘敏签订《商品房买卖合同》不违反法律规定，该合同有效。涉案标的物是房屋，产权证不仅有房屋所有权证，还包括土地使用证，虹桥公司关于办理土地使用证不是该公司义务的答辩理由不能成立，虹桥公司未为刘敏办理土地使用证构成违约。政府有关部门是否依法履行职责不是虹桥公司可以向合同相对人免责的事由，该情形不属于人民法院在本案中应审查的内容，虹桥公司以政府部门的原因导致未办理土地使用证分户作为免责的理由不能成立，应当对刘敏承担违约责任，刘敏主张虹桥公司办理土地使用证及支付违约金应予支持。根据约定，虹桥公司未在2008年4月20日前为刘敏办理土地使用证，应按已付房款金额、同期银行活期存款利率支付违约金。由此，虹桥公司应支付刘敏违约金3358.9元（121865×0.35%×7.875）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告湖北虹桥房地产开发有限公司在判决生效之日起六十日内为原告刘敏办理土地使用证书。二、被告湖北虹桥房地产开发有限公司支付原告刘敏违约金3358.9元。案件受理费1519元，收取759.5元，原告刘敏负担709.5元，被告湖北虹桥房地产开发有限公司负担50元，退还原告刘敏759.5元。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。双方在二审期间均未向本院提交新证据。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：合同约定的办理产权证是否包括办理土地使用证？如果违约如何处理？上诉人虹桥公司认为，合同约定的办理产权证是只办理房屋产权证，自己没有违约。被上诉人刘敏认为，办理产权证包含了办理房屋产权证和土地使用证，逾期办理，应按合同约定支付违约金。本院认为：1.合同约定办理产权证不包括办理土地使用证。双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”；第3项规定“自合同签订之日起壹年内办理产权证。逾期按已交房款额度同期银行活期存款利率计，支付违约利息”。此外，合同再无逾期办理产权证包括逾期办理土地使用证的违约责任条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该条明确规定房地产买卖合同的标的物为房屋而非土地，因为就房屋买受人而言，其只享有土地使用权而非转移所有权。另，《建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发﹤房屋权属证书印制管理办法﹥的通知》第三条规定“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》”也表明房屋权属证书不包括土地使用证。故双方在商品房买卖合同中约定的办理产权证的义务不包含办理土地使用权变更登记。2.协助商品房购买人办理土地使用权变更登记手续是房地产开发企业的法定义务。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。依据该规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更登记手续是房地产开发企业的法定义务。3.违约责任如何承担。行政法规规定上诉人虹桥公司负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要证明文件的义务，其未履行该义务，当事人有权请求人民法院强制其履行，但并不必然承担违约金。承担违约金，必须要有合同的约定或者法律的规定。双方在合同中未约定逾期办理土地使用证变更登记手续的违约责任，法律对此亦无明文规定，故被上诉人刘敏主张逾期办理土地使用证违约金，没有合同约定和法律规定。但按照公平原则，上诉人虹桥公司未依据法规全面履行自己的义务，致使被上诉人刘敏取得的物权不完整，该公司应承担相应的责任。其应从刘敏起诉之日即2015年12月14日，以购房款121865元为本金，按照中国人民银行公布的同期银行活期存款利率计付利息，至上诉人虹桥公司协助办理土地使用证完毕时止。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第03156号民事判决；二、湖北虹桥房地产开发有限公司在判决生效后，提供办理土地使用证所需的资料，协助为刘敏办理土地使用证；三、湖北虹桥房地产开发有限公司从刘敏起诉之日，即2015年12月14日起，以购房款121865元为本金，按照中国人民银行公布的同期银行活期存款利率计付利息，至其协助办理土地使用证完毕时止；四、驳回刘敏的其他诉讼请求。一审案件受理费759.5元，二审案件受理费50元，共计809.5元，由湖北虹桥房地产开发有限公司负担409.5元，刘敏负担400元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  徐恩田审判员  柯 幻二〇一六年九月十三日书记员  王 亮