山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁13民终1473号上诉人（原审被告）：王跃华，男，1962年5月21日出生，汉族，居民，住临沂高新技术产业开发区马厂湖镇中桥村。上诉人（原审被告）：刘建兰，系王跃华之妻，1962年5月21日出生，汉族，居民，住临沂高新技术产业开发区马厂湖镇中桥村。二上诉人共同委托诉讼代理人：山明，山东隆泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙建平，男，1975年11月7日出生，汉族，居民，住临沂高新技术产业开发区马厂湖镇中桥村。上诉人（原审原告）：王跃芹，系孙建平之妻，1974年11月7日出生，汉族，居民，住临沂高新技术产业开发区马厂湖镇中桥村。二上诉人共同委托诉讼代理人：沈剑，山东上和律师事务所律师。上诉人王跃华、刘建兰因与孙建平、王跃芹房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市罗庄区人民法院（2014）临罗商初字第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘建兰及其与上诉人王跃华的共同委托诉讼代理人山明，上诉人孙建平、王跃芹的共同委托诉讼代理人沈剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王跃华、刘建兰上诉请求：1、依法改判确认《房屋出卖转让证明书》无效；2、上诉费用由孙建平、王跃芹承担。事实与理由：一审判决认定《房屋出卖转让证明书》有效是错误的。该证明是王跃华、刘建兰向孙建平、王跃芹借款后应其请求出具的，目的是为了证明借款且王跃华、刘建兰有偿还能力，实质不是房屋买卖。孙建平、王跃芹答辩称，一审判决认定双方房屋买卖合同有效是正确的，但没有确认房屋所有权的归属，现孙建平、王跃芹有新证据证实涉案房屋已被拆迁置换，请求二审法院公正判决。孙建平、王跃芹上诉请求：1、依法改判确认房屋所有权归孙建平、王跃芹所有；2、上诉费由王跃华、刘建兰负担。事实与理由：一审法院依据违约临沂高新区马厂湖镇中桥村313号房屋已被拆迁从而不确认房屋所有权于法无据。一审中，孙建平、王跃芹提交的房屋出卖转让证明书已经明确约定，该房屋已经出卖给王跃华、刘建兰，一审判决也认定买卖协议有效，房屋拆迁不影响确认之诉的判决，一审法院依据标的房屋已拆迁不确认产权归属是错误的。现上诉人有证据证实该房屋已经拆迁置换，法院应将置换后的房屋确认归孙建平、王跃芹所有。王跃华、刘建兰答辩称，孙建平、王跃芹主张涉案房屋为中桥村313号房屋是错误的。本案中没有任何证据能够证实《房屋出卖转让证明书》中载明的房屋系313号房屋，王跃华、刘建兰之所以在证明书中没有写明为哪套房屋即是因为本案不存在事实上的房屋买卖合同关系，因此，该《房屋出卖转让证明书》应为无效，孙建平、王跃芹的上诉请求不能成立。孙建平、王跃芹向一审法院诉讼请求：请求判令原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，临沂高新技术产业开发区马厂湖镇中桥村313号房屋归二原告所有，诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告孙建平、王跃芹系夫妻关系，被告王跃华、刘建兰亦系夫妻关系，原告王跃芹系被告王跃华的三妹妹，原、被告均系临沂高新技术产业开发区马厂湖镇中桥村人。2013年5月13日，二被告将临沂高新技术产业开发区马厂湖镇中桥村313号房屋作价6万元卖给二原告，二原告于当日付清购房款。同日，二被告为二原告出具《房屋出卖转让证明书》一份，内容如下：今有马厂湖镇中桥村王跃华房屋地（4间）以陆万元（60000.00）出卖，特此证明。此房已卖给王跃芹。出卖人：王跃华、刘建兰证明人：王跃芹刘建兰2013年5月13日”。二被告对该《转让证明书》的真实性无异议，但辩称原、被告之间不存在事实上的房屋买卖合同关系，该证明书是二被告向二原告借款55000元，以该房屋做担保才出具的；二原告对此不予认可，二被告亦未提供证据证实。另查明，本案诉争房屋在案件审理过程中已经被拆迁。二原告在庭审中明确表示不变更诉讼请求。上述事实，根据原、被告陈述、原告提供的《房屋出卖转让证明书》及庭审调查所认定，相关证据均收录在卷。一审法院认为，原、被告均系临沂高新技术产业开发区马厂湖镇中桥村人，双方于2013年5月13日签订的《房屋出卖转让证明书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。二被告虽辩称该《转让证明书》系为借款担保出具的，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，但未举证证实，因此对二被告的上述辩解，不予采信。原、被告签订《房屋出卖转让证明书》后，双方未办理房产变更手续，且现诉争房屋已被拆除，二原告要求确认诉争房屋归其所有，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条之规定，判决：一、确认原告孙建平、王跃芹与被告王跃华、刘建兰于2013年5月13日签订的《房屋出卖转让证明书》有效。二、驳回原告孙建平、王跃芹的诉讼请求。案件受理费1300元，保全费620元，均由被告王跃华、刘建兰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人王跃华、刘建兰在二审期间提交一份王跃华与其大妹王跃荣的电话录音光盘，拟证实本案实为借款关系。因其提交的光盘当庭无法播放，孙建平、王跃芹未予质证。孙建平、王跃芹提交了2015年11月30日由马场湖镇中桥村村民委员会出具的证明一份，以及一审法院查封涉案房屋的照片打印件两份，证实涉案房屋已被拆迁置换。该证明内容为：“兹证明山东省临沂市罗庄区人民法院2014年6月23日作出（2014）临罗民一初字第1086号裁定书，并于2014年6月23日查封了孙建平、王跃芹购买王跃华、刘建兰违约马厂湖镇中桥村313号房屋，该房屋已被拆迁，置换为马厂湖镇中桥村银河华远14号楼3单元301室，2015年罗庄区人民法院盛庄法庭向本村下达协助执行通知书，禁止房屋买卖。”该证明加盖了马厂湖振中桥村民委员会的公章，并签有四人的名字。王跃华、刘建兰对上述证据质证认为：1、查封是一审法院应孙建平、王跃芹的保全申请，查封措施不是对房屋的确认；2、该证明仅能证实查封房屋的情况，但不能证明买卖的房屋即为313号房屋。证明中签字人员均不是村委成员。对上述证据本院认为，王跃华、刘建兰提交的录音资料光盘不能播放，亦未能提交其他证据予以佐证，对此本院不予采信；孙建平、王跃芹提交的村委证明及一审查封照片能够反映查封房屋的具体情况，对其真实性本院予以采信。在二审庭审中，王跃华、刘建兰主张涉案中桥村313号房屋没有房屋产权证，仅有宅基证，并主张其家庭共有三个宅基证，最前面是其母亲居住的5间房屋（3间房屋、2间平房），中间2间房屋是王跃华、刘建兰居住的，后面是王跃华、刘建兰之子居住的4间房屋，均没有房产证。王跃华、刘建兰认可其母亲居住的5间房屋已经还建为银河花园14号楼3单元301室，但主张是交钱还建的。孙建平、王跃芹主张王跃华、刘建兰母亲居住的5间房屋即为双方房屋买卖合同所涉的房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、上诉人王跃华、刘建兰与孙建平、王跃芹于2013年5月13日订立的房屋买卖合同是否有效；二、孙建平、王跃芹是否享有对涉案房屋的所有权。关于争议焦点一，即双方房屋买卖合同是否有效的问题。孙建平、王跃芹主张其与王跃华、刘建兰之间于2013年5月13日订立的房屋买卖合同有效并已实际履行，提供了双方于2013年5月13日签字确认的《房屋出卖转让证明书》证实其主张。王跃华、刘建兰对该《房屋出卖转让证明书》真实性无异议，仅主张该证明书实际系其向孙建平、王跃芹借款的担保书，但对其主张未能提交任何证据证实，对其该项上诉理由本院不予支持。该《房屋出卖转让证明书》系双方真实意思表示，且内容不违背法律规定，符合房屋买卖合同的构成要件，故双方之间房屋买卖合同依法成立，双方应按合同约定履行。对上诉人王跃华、刘建兰要求确认双方《房屋出卖转让证明书》无效的上诉请求本院不予支持。关于争议焦点二，即孙建平、王跃芹是否对涉案房屋享有所有权的问题。双方房屋买卖合同合法有效，孙建平、王跃芹已按约定向王跃华、刘建兰支付了购房款，有权对涉案房屋进行占有、使用、收益、处分。双方均认可涉案房屋已被置换还建，故一审法院以涉案房屋已被拆除为由不支持孙建平、王跃芹要求确权的请求不当，对此本院予以纠正。综上，上诉人孙建平、王跃芹的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人王跃华、刘建兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持临沂市罗庄区人民法院（2014）临罗商初字第1086号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销临沂市罗庄区人民法院（2014）临罗商初字第1086号民事判决第二项；三、上诉人孙建平、王跃芹依法享有对2013年5月13日《房屋出卖转让证明书》所涉房屋的所有权。二审案件受理费1300元，由上诉人王跃华、刘建兰负担。本判决为终审判决。审判长  李大军审判员  张念国审判员  姚玉蕊二〇一六年九月二十七日书记员  刘晓光