重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)巴法民初字第02935号 原告（反诉被告）武海忠，男，1970年12月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托代理人李连军，重庆智圆律师事务所律师。 委托代理人夏松涛，重庆秉中律师事务所律师。 被告（反诉原告）谢鹏，男，1981年12月4日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托代理人王荣，重庆格林威律师事务所律师。 原告武海忠诉被告谢鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，由审判员王霭姣独任审理。应原告武海忠财产保全申请，本院作出（2015)巴法民初字第02935号-1号民事裁定，对被告谢鹏的财产采取了诉讼保全措施。后发现案情复杂，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条之规定，于同年11月17日将本案转为适用普通程序，由审判员丁希来担任审判长，与审判员王霭姣、人民陪审员易如琴组成合议庭共同负责本案的审理。在诉讼过程中，被告谢鹏提起反诉，本院受理后，决定与本诉合并审理，并于2015年9月9日公开开庭审理。当日，因原告武海忠提请停工损失、货物变损损失、房屋修复范围及造价的司法鉴定，本院依法委托重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司（以下简称正宏评估公司）对其申请事项进行鉴定。2015年11月8日，正宏评估公司出具情况说明，以司法评估鉴定客观条件不具备而退回鉴定，11月16日，本院向原、被告双方告知鉴定被退回情况，本案鉴定程序终结。2015年12月3日，本院适用普通程序再次公开开庭审理本案。次日，被告谢鹏提请涉案厂房租赁价格的司法鉴定。本院依法委托重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称金翰估计公司）对其申请事项进行鉴定。2016年5月26日，金翰估计公司做出重金翰评鉴定字【2016】0014号房地产估价报告书（以下简称0014号报告），6月29日，鉴定程序终结。次日，本院再次公开开庭进行审理。武海忠委托代理人李连军，谢鹏及委托代理人王荣到庭参加诉讼。同年7月1日，原、被告双方申请和解两个月。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）武海忠本诉称：2013年1月9日，武海忠与谢鹏签订厂房出售合同，约定谢鹏将位于重庆市巴南区界石镇武新村（以下简称武新村）陈家湾长生沟社自行违法修建的厂房及办公室5378㎡售予武海忠。合同签订后，武海忠按约向谢鹏支付现金140万元，谢鹏向武海忠交付了厂房。同年8月11日，巴南区遭遇罕见暴风雨，因谢鹏出售的房屋存在质量问题，导致武海忠购买的厂房被吹跨坍塌，武海忠花费巨资自行重新修复了厂房。谢鹏为占有武海忠修复好的厂房，要求武海忠赔偿因其厂房塌陷，造成其他厂房损失并于12月29日下午强行切断工厂电源，导致武海忠至今无法恢复生产，造成巨大停工、停产损失。2014年9月1日，因武海忠拒绝搬离厂房，谢鹏诉至重庆市巴南区人民法院（以下简称巴南法院）确认厂房出售合同无效。同年11月28日，巴南法院（2014）巴法民初字第04841号（以下简称04841号）判决书确认厂房出售合同无效，后重庆市第五中级人民法院（2015）渝五法民终字第01851号（以下简称01851号）判决书维持原判，特诉请人民法院判令：返还购房款140万元、赔偿武海忠修复厂房以及停产停工损失（经鉴定评估决定），并在庭审中增加要求谢鹏支付资金占用利息（100万元自2013年4月3日起算，10万元自2013年4月29日起算，10万元自2013年6月4日起算，20万元自2013年8月3日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。 被告（反诉原告）谢鹏本诉辩称并反诉称：厂房买卖和交易面积属实，厂房售价400万元亦属实。但涉案厂房垮塌原因系武海忠购买后，自行将厂房屋顶上的彩钢瓦改建成双层，并在双层之间加垫海绵，又因2013年8月巴南区遭遇大雨，彩钢瓦海绵吸水，导致涉案厂房的屋顶及部分房屋垮塌，同时致使相邻的谢鹏、第三方的厂房也被砸坏并造成损失，应驳回武海忠本诉请求。谢鹏与武新村村委会于2009年5月1日签订土地租赁合同，由谢鹏租赁陈家湾长生沟土地共计16亩从事综合开发和利用，谢鹏在该土地上修建了厂房等设施。2013年1月9日，武海忠于谢鹏签订厂房出售协议，后谢鹏按约将厂房交付武海忠并由武海忠自行使用和出租他人使用至今，于2014年7月15日，武海忠归还A5厂房2294㎡。因武海忠在使用过程中擅自改变厂房结构，导致使用过程中部分厂房垮塌并造成第三方厂房和其他财产损失，04841号和01851号判决均确认厂房出售协议无效，诉请判令：武海忠支付场地使用费、环保费、水电费、清洁费共计1500769元（自2013年1月10日起至交还止，按每月11元/㎡，其中场地费截止2015年6月31日）。 原告（反诉被告）武海忠反诉辩称：讼争房屋系违法违章建筑，不应享有收益权，不能出租出售谋取非法利益，故不存在支付场地使用费的问题。武海忠已支付购房款，系合法占有房屋。且在谢鹏未返还购房款的情况下，武海忠有权占有房屋。双方在未办理无效合同的财产返还结算，不存在武海忠向谢鹏支付场地使用费的情形。涉案厂房于2013年8月11日垮塌，至2013年12月底修复完工，该期间房屋无法使用；自2013年12月29日起，谢鹏切断厂房供电，致使厂房至今未供电，亦无法使用，故上述期间均不应支付场地使用费。2014年7月15日之后，武海忠归还谢鹏其中厂房面积为2294㎡A5厂房属实，应驳回谢鹏的反诉请求。 经审理查明：2009年5月1日，谢鹏与武新村村委会签订了土地租赁合同，约定谢鹏承租武新村陈家湾村民小组、长生沟村民小组的16亩农村土地，可以用于修建厂房等。谢鹏在承租土地上修建了多栋厂房，但未办理农村土地用途变更审批手续和厂房修建审批手续，亦未办理厂房权属登记手续。2011年5月4日，重庆市巴南区国土资源管理分局作出巴南国土处字第【2011】24号土地行政处罚决定书（以下简称24号处罚决定书）：对谢鹏在巴南区界石镇武新村陈家湾社非法占用的8000平方米集体土地上新建的构建筑物和其它设施予以没收，对谢鹏罚款非法占用的耕地8000平方米按15/平方米合计罚款120000元。 2013年1月9日，武海忠与谢鹏签订了厂房出售合同，约定被告武海忠以4000000元的价格购买谢鹏在上述租赁土地上修建的A3、A4、A5厂房及A2厂房的第2层，共计5387㎡；购买款在合同签订后立即支付400000元，在2013年3月支付600000元，其余款项自2013年4月1日起每月支付100000元。合同签订后，谢鹏向武海忠交付了涉案厂房。武海忠分别于2013年4月3日、4月29日、6月4日、8月3日向谢鹏各支付购房款100万元、10万元、10万元及20万元，共计支付140万元。2013年8月11日，巴南区遭遇暴风雨，涉案厂房发生坍塌。武海忠自2013年8月起未再向谢鹏支付购房款。2014年7月15日，武海忠归还谢鹏其中厂房面积为2294㎡A5厂房。 2016年5月26日，金翰估计公司作出0014号报告：涉案厂房于2013年1月9日、2014年7月15日、2015年6月19日时点租金单价均为11元/平方米。2013年8月11日至2013年11月11租金总价78225元，2013年8月11日至2013年8月30日租金总价16823元，2013年12月29日至2015年6月19日租金总价452530元。厂房使用过程中，武海忠另行添附彩钢棚。武海忠与谢鹏为此发生纠纷后，协商未果，遂提出如上诉请。本案审理过程中，武海忠放弃库存货物受损损失的诉讼请求。原、被告双方各持己见，调解未果。 另查明：2014年9月1日，谢鹏诉至本院确认厂房出售合同为无效合同。同年11月28日，本院作出04841号民事判决书，判决厂房出售合同无效。武海忠不服上诉，五中院于2015年3月23日作出01851号民事判决书，认为谢鹏在租赁的农村土地上修建厂房后用于出售，违背了《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条“土地承包经营权流转应当遵循不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途的原则”的强制性规定，故其判决驳回武海忠上诉、维持原判。 上述事实有厂房出售合同、收条、电子回单、04841号民事判决书、01851号民事判决书、重庆市气象服务中心出具的实况证明、24号处罚决定书等以及双方当事人的当庭陈述为证。 本院认为：原、被告之间签订的厂房出售合同已经发生法律效力的民事判决书确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，原、被告签订的厂房出售合同因违反法律的强制性规定而无效，双方均有过错,结合本案案情，武海忠与谢鹏过错责任比按4：6划分为宜。谢鹏理应返还武海忠购房款1400000元，并支付自购房款交付之日起至返还时止按中国人民银行同期贷款利率60%计算资金占用利息。 本案中，涉案厂房被行政处罚没收在先，谢鹏将其转让给武海忠在后，尽管武海忠购买违法建筑也存在过错，但谢鹏转让涉案厂房系存在主观恶意的行为，即使武海忠基于占有违法建筑而享有占有利益，该利益应由相关行政机关处置而非直接返还谢鹏。因此，对谢鹏要求武海忠支付占用使用费的诉请，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，武海忠未能举示证据证明涉案厂房垮塌的成因及停工损失金额和房屋修复造价，故对武海忠该项本诉诉请，本院不予支持；同理，谢鹏并未举示其为武海忠垫交环保费、水电费、清洁费的证明及相应金额，故本院对谢鹏该项反诉请求，亦不予支持；证人刘永忠、梁领枪系武海忠雇员，与其存在利害关系，本院对其证人证言均不予采信；证人黄永全不具备鉴定人专业资质，仅能证实武海忠添附彩钢棚这一事实，亦不能证实房屋垮塌的成因，本院该证言亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）谢鹏向原告（反诉被告）武海忠返还140万元： 被告（反诉原告）谢鹏向原告（反诉被告）武海忠支付自2013年4月4日起以100万元为基数，自2013年4月30日起以10万元为基数，自2013年6月5日以10万元为基数，自2013年8月4日起以20万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率60%计付至付清时止的资金占用利息； 三、驳回原告（反诉被告）武海忠的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）谢鹏的反诉请求。 上述第一、二项限谢鹏于本判决生效之日起10日内履行，逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费30800元，保全费5000元，共计35800元由原告（反诉被告）武海忠负担13400元，由被告（反诉原告）谢鹏负担22400元（此款已由原告（反诉被告）武海忠自愿垫付），限（反诉原告）谢鹏于本判决生效之日起10日内迳付原告（反诉被告）武海忠。本案反诉案件受理费9155元，鉴定费3万元，共计39155元，由被告（反诉原告）谢鹏负担。本院预收的案件受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  丁希来 审 判 员  王霭姣 人民陪审员  易如琴 二〇一六年九月九日 书 记 员  田 晶