浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1004民初3824号原告：中国人民解放军海军宁波房地产管理处，住所地宁波市江北区人民路***号。负责人：高建华，主任。委托诉讼代理人：闫龙华，浙江新平律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯丽燕，浙江新平律师事务所实习律师。被告：金连方。委托诉讼代理人：余成，台州市路区法律服务所法律工作者。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处与被告金连方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处的委托诉讼代理人闫龙华、柯丽燕、被告金连方及其委托诉讼代理人余成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告金连方立即腾退所承租的房屋及场地并赔偿原告自2016年1月1日起按每天372.60元的标准计至实际腾退之日的租金损失；2.判令被告立即支付租金68000元，并赔偿自2015年7月1日起至付清日按日千分之三标准计算的违约金。事实和理由：2014年7月1日，原、被告签订军队房地产租赁合同，约定原告自愿将位于台州市路桥区张李村的一处房屋及场地出租给被告使用，该处房屋建筑面积736平方米，场地面积4600平方米，约定租赁期限为2014年7月1日至2015年12月31日止，年租金136000元，按年结算。原告按约将房屋及场地交付给被告使用，合同约定的租赁期届满前后，原告多次向被告催告按约腾退所承租的房屋及场地并支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金，被告亦书面承诺及时腾退并支付。但在期满后，被告并未腾退。后原告又给予被告一定宽限期并达成书面协议，即在2016年2月28日前被告须腾空房屋及场地，但被告至今仍未腾退房屋及场地。被告继续占有原告房屋及场地的行为已构成违约，并造成原告的租金损失。综上。要求法院支持原告的诉讼请求。被告金连方辩称，原、被告于2014年7月1日签订军队房地产租赁合同属实，但地上建筑物系原告自行建造，被告支付的租金为土地租用费，且该合同系格式合同，合同条款并非原、被告协商一致达成。该合同第十二条约定，合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，现合同未加盖合同审核专用章，该合同并未生效。原告要求被告腾退承租房屋证据不足，原告讼争的地块实际未被办理土地征用手续，仍为台州市路桥区路南街道张李村集体所有。被告尚未支付2015年7月1日至2015年12月30日的租金68000元属实，但被告不存在违约行为，被告多次要求缴纳租金，原告拒不提供账户信息，即使存在违约，原告主张的违约金过高，应予以调整。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处与被告金连方签订军队房地产租赁合同，约定原告将位于台州市路桥区张李村房屋建筑面积736平方米，场地面积4600平方米，出租给被告使用，租赁期限自2014年7月1日起至2015年12月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币204000元，年租金为136000元，租金按年结算，被告于每年的前十日交付原告。合同第八条约定，被告不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施；在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告；被告不得擅自在所承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向原告提供建设方案，在原告按规定报经军队主管部门批准并由原告出具书面同意书后实施，费用由被告自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿地移交给原告；合同第十一条第二款约定，被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金。2014年9月19日，被告向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日的租金136000元，2015年7月1日至2015年12月30日的租金68000元尚未支付。2014年10月28日，原、被告签订产权交接协议，约定被告与原告签订军队房地产租赁合同，因经营需要建设永久性建筑，承租面积发生改变，被告自行搭建永久性房屋1栋共736平方米，上述房屋产权全部归原告所有，如果中途终止合同，被告不得要求原告赔偿任何费用，也不得拆除所搭建房屋。2015年3月11日，原告向被告出具中止租赁通知书，通知被告双方签订的合同于2015年12月31日到期后不再续签，请做好房地产清退准备，确保于2015年12月31日前腾退所承租房地产。后原、被告又签订了《终止租赁协议》，被告两次向原告出具腾退承诺书。然于2015年12月31日，原、被告签订军队房地产租赁合同到期后，双方既未续签租赁合同，被告又占有使用上述土地及房屋至今。另查明，讼争地块原地籍档案中载明住用单位海军雷达兵第二团训练连，座落号1308，座落地址浙江台州市路桥石曲乡。海军雷达兵第二团原代号为中国人民解放军37831部队，现已变更为中国人民解放军92602部队，为中国人民解放军92919部队下属单位；中国人民解放军37812、37827、37794部队已变更为中国人民解放军91504部队，为中国人民解放军92919部队下属单位；中国人民解放军92919部队房地产管理处与原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处为同一单位。审理中，因双方对于地块使用权属存在争议，本院发函要求台州市国土资源局路桥分局对该地块的权属予以明确。台州市国土资源局路桥分局根据双方提交的权属信息套合图、土地利用现状调查外业调绘记载表影印件、1989年土地调查航片调绘图影印件等资料于2016年8月17日复函本院，回复内容为：一、中国人民解放军海军宁波房地产管理处提供的“营区权属界线图”界址点坐标表内红色表示的范围地块权属信息与被告金连方提供的地籍号为33001012012JA00003范围地块权属信息存在地理上的重叠；二、根据1989年土地利用现状调查资料，重叠部分为原部队在张李村范围内的插花地（图斑号73），土地所有权为“国有”，使用者为“37794部队”。上述事实，有原告提交的军队单位对外有偿服务许可证、部队代号证明、身份证、军队房地产租赁合同、浙江泰隆商业银行结算凭证、地籍档案、产权交接协议、中止租赁通知书、终止租赁协议、腾退承诺书、被告提交的村界图纸、宗地图、台州市国土资源局路桥分局的复函（含附件）及原、被告的陈述等予以证实。本院认为，被告金连方虽对讼争地块的权属提出异议，然其提交的证据并无法证实台州市路桥区路南街道张李村对该地块享有使用权，结合台州市国土资源局路桥分局复函中对该地块权属的陈述，本院认为原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处对该地块享有使用权。根据原、被告于2014年7月1日订立的军队房地产租赁合同及10月28日签订的交接协议约定，被告新建和添建建筑物、构筑物权属应归于原告。鉴于当事人均未提供初始场地租赁协议，但被告自认其最早承租确系土地，后连续签约至今，结合本案所涉土地系军用地产，根据同期诉至本院的其他同类租赁合同纠纷，初始场地租赁合同均包含租期内承租人新建或添建建筑物权属归原告所有的条款，该条款的设置亦与军用地产涉及国家安全利益的属性相符。综上，原、被告双方均应遵守初始土地租赁合同中关于若被告新建和添建建筑物、构筑物权属归原告所有的约定，本案讼争的在原告土地上建造的违章房屋早自初始土地租赁合同租期内即已归原告所有。现原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处就未经批准建设的房屋与被告金连方签订房地产租赁合同，违反法律强制性规定，依法应认定为无效；而原告就其所有的土地与被告自愿签订土地租赁协议，双方意思表示真实，其内容并不违反法律法规禁止性规定，应为有效。被告主张双方在合同第十二条约定，合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，现合同未加盖合同审核专用章，该合同并未生效，本院认为，该条款系赋予原告即军队房地产管理部门对本案讼争租赁合同进行审核的权利，而非义务，现原告对该合同的效力并不持异议，且该合同履行期限亦业已届满，被告已实际使用了租赁物，故对被告该主张本院依法不予采纳。鉴于被告尚欠原告2015年7月1日至2015年12月31日的租金68000元，故对原告要求被告支付租金68000元的主张，本院依法予以支持。原告要求被告按军队房地产租赁合同第十一条第二款约定赔偿自2015年7月1日起至付清日按日千分之三标准计算的违约金，本院认为，据此计算至实际履行之日的违约金明显过分高于实际损失，现被告要求减少违约金，本院酌情调整至4860元。原告要求判令被告金连方立即腾退所承租的房屋及场地并参照双方约定的年租金136000元即372.60元/天的标准向原告支付自2016年1月1日起计至实际腾退之日止的租金损失的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金连方于判决发生法律效力之日起十日内腾退其承租的坐落于台州市路桥区路南街道张李村的土地及房屋给原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处。二、被告金连方于判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处租金人民币68000元、违约金4860元及自2016年1月1日起至判决确定的履行之日止按照372.60元/天标准计算的占有使用费。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1140元，减半收取570元，由被告金连方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。代理审判员 陈 霄二〇一六年九月十三日代书 记员 林佩莉附件：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。