湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘05民终1219号上诉人（原审原告）：唐桂玉，女，1983年4月27日出生，汉族，住邵阳县xx。被上诉人（原审被告）：邵阳市吉胜房地产开发有限公司，住所地邵阳县xx。法定代表人：张世胜，该公司负责人。委托诉讼代理人：李正杰，湖南泽宇律师事务所律师。上诉人唐桂玉因与被上诉人邵阳市吉胜房地产开发有限公司（以下简称吉胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2015）阳民初字第1833号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人唐桂玉与被上诉人吉胜公司的委托诉讼代理人李正杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐桂玉上诉请求：依法判令吉胜公司向唐桂玉支付延期办理两证的违约金8100元。事实与理由：一、吉胜公司提交的邵阳县房地产开发经营管理办公室及邵阳县房产局出具的书面证明，不符合相关法律法规的有关规定，故该证明材料依法不能作为定案依据。上诉人早已提交了身份证、结婚证、户口本等办证所需资料，不存在资料不齐全的问题。吉胜公司称因业主资料不全才导致办证延迟，但国有土地使用权证办理的时间比房产证延迟一年多，吉胜公司作为有经验的开发商，怎么可能存在多次资料不全而去办证的情形，故该公司的说法不能成立，其违反合同约定应承担相应的违约责任。二、依照合同第十五条约定，双方只是约定了办证的备案时间延迟到交房后的360日内，而未约定上诉人是办证的主体义务人，因此，一审依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定认定上诉人是办证义务主体错误，本案应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来确定办证义务人与办证期限。根据该条规定，办理权属证书应当是开发商履行商品房买卖合同的附随义务，办证的主体及责任人应当是被上诉人。另外，依照该司法解释第十八条的规定及双方合同关于备案时间的约定，本案产权证书的取得时间最长也不应当超过该时间范围，即房屋交付使用后，经360日备案时间后的90日内。三、一审法院存在拖延立案等程序违法的情形。综合以上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。吉胜公司答辩称，一审判决合理合法，上诉人的上诉没有事实与法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。唐桂玉向一审法院起诉请求：一、吉胜公司履行合同约定尽快办理土地使用权变更登记证书；二、吉胜公司按所交房款3%赔偿唐桂玉违约金8100元。一审法院认定事实：2008年，吉胜公司以出让方式合法取得位于邵阳县振羽新区10-2＃的地块，并经批准在上述地块上建设商品房，定为“振羽五金电器城·金鑫花园”。该商品房在建设过程中，吉胜公司在邵阳县房产局办理了商品房预售许可证书，证号为预许字（2012）第000x号。2011年12月8日，唐桂玉与吉胜公司签订了《房屋买卖合同》，唐桂玉购买吉胜公司第6栋x单元xx号房，建筑面积共135.26平方米,该商品房单价为人民币每平方米1996.16元,总金额为270000元整。唐桂玉于2011年12月8日交首付款150000元整，余下120000元选择按揭贷款，双方约定吉胜公司应于2012年11月30日前交付该商品房。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一、二项处理：1、买受人退房……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。吉胜公司于2012年、2013年就“振羽五金电器城·金鑫花园”1-7栋在邵阳县房产局开发经营管理办公室办理了登记备案手续，并于2014年9月-10月向邵阳县房产局申请办理了全部购房户的房产证，吉胜公司在颁证前曾因资料不齐被邵阳县房产局退回。吉胜公司于2015年11月1日办理了所有购房户的土地使用权证。因办证事项，唐桂玉及其他五十三名购房户与吉胜公司发生纠纷，酿成本案。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。吉胜公司称已在唐桂玉起诉前为其办理了土地使用权变更登记，唐桂玉提供的证据也足以证实，故唐桂玉要求吉胜公司办理土地使用权变更登记证书的诉讼请求应予驳回。本案的争议焦点是：在办理产权登记过程中，吉胜公司的行为是否构成违约，是否应当承担违约责任？吉胜公司依法取得国有土地使用权，并经批准在该国有土地上建设商品房，取得了商品房预售许可，与唐桂玉签订商品房买卖合同，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方已经履行了合同主要义务，仅就合同第十五条约定的产权登记存在争议。关于《商品房买卖合同》第十五条约定，双方存在三点分歧意见：一、唐桂玉认为吉胜公司应当在商品房交付使用后360日内办理好房地产权属证书，而合同约定是吉胜公司应当在房屋交付使用后360日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，此外，唐桂玉还认为吉胜公司提交登记备案时间是2014年9月14日，但从吉胜公司提供的证据来看，其已经在商品房交付使用后360日内将有关资料报产权登记机关备案，因此，吉胜公司不构成违约。二、关于在规定期限内办理房屋权属证书的约定，唐桂玉认为，双方在合同第十五条中约定房屋交付使用后360日内为办理房屋权属登记时间，是双方的特别约定，吉胜公司未按约定履行义务，构成违约。但实际上双方并未在合同中约定办理房屋权属证书的期限，故本案应当按照法律法规和司法解释的规定确定办理房地产权属证书的期限。且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，在预售商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书是购买人的义务，出卖人只有协助义务。因此，唐桂玉认为吉胜公司构成违约的理由不能成立。三、该条约定出卖人违约的前置条件是“如因出卖人的责任”所致，唐桂玉认为吉胜公司构成违约，但唐桂玉忽略了合同约定和法律规定的前提条件是因出卖人的原因所致才由出卖人承担违约责任，而唐桂玉提交的证据不能证实其未在此规定期限内取得房地产权属证书系吉胜公司的责任，唐桂玉应承担举证不能的不利后果，故唐桂玉该主张不能成立，吉胜公司不构成违约，不应承担违约责任。据此判决：驳回唐桂玉的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的关于车库办证问题的视频及录音资料，与本案无关，不予采信。验收房屋证明，上诉人能在一审提交但未提交，故不属于二审中的新证据，不予采信。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：吉胜公司在办理房产证及国有土地使用权证的过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任？双方签订的合同第十五条明确约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按...”上述双方当事人关于出卖人承担违约责任的约定，排除了无过错责任的适用，而是适用过错责任，该过错责任约定条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。依照该约定，吉胜公司在办证上的义务仅为向产权登记机关提供资料备案。邵阳县房产局及邵阳县房地产开发经营管理办公室在一审时向法院出具了书面证明，该二份书证符合证据的真实性、合法性、关联性要求，上诉人亦未提交反驳证据予以推翻，故该二份书面材料可以作为本案的定案依据。根据该二份书面证明，吉胜公司并未存在迟延提供资料备案从而直接导致办证迟延或不能的行为，上诉人也未提交证据证实吉胜公司存在其他实际过错行为。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提条件亦是因出卖人原因而导致办证延迟或不能。而吉胜公司在为上诉人办理产权证书的过程中，并未存在主观故意延迟办证或其他实际过错导致办证迟延或不能的情形，故吉胜公司并未构成违约，不需承担违约责任。综上所述，唐桂玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐桂玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李玉芳审 判 员  李盛刚审 判 员  莫佩华二〇一六年九月二十六日代理书记员  周 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……