江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0902民初2338号原告中国农业银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市大庆中路88号。负责人孙羊生，该行行长。委托代理人张祥，中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行风险与信贷管理部经理。被告张红军，职业不详。被告王秀梅（系张红军之妻），职业不详。上列两被告共同委托代理人王文兵，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告盐城市奥大实业有限公司，住所地在江苏省盐城市开放大道669号。法定代表人张红旗，该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司盐城分行（下称农行盐城分行）与被告张红军、王秀梅、盐城市奥大实业有限公司（下称奥大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于同年8月22日公开开庭进行了审理。原告农行盐城分行的委托代理人张祥到庭参加诉讼。被告张红军、王秀梅、奥大公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行盐城分行诉称：2015年4月2日，被告张红军、王秀梅、奥大公司与我行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定我行向被告张红军、王秀梅发放35万元、期限为10年的个人住房贷款，奥大公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。被告张红军、王秀梅以贷款所购买的位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会*组奥大名居*幢*室房屋向我行提供抵押担保，并向登记机构申请了抵押物预告登记。同年4月9日，我行向被告张红军发放贷款35万元。被告张红军取得贷款后，多次逾期，我行多次催收未果。请求法院判令：1、被告张红军、王秀梅立即偿还原告贷款本金332257.11元、利息4121.21元（利息算至2016年3月14日），合计本息336378.32元及从自2016年3月15日起至实际履行之日止按合同约定计算的利息；2、原告对被告张红军、王秀梅所有的位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会*组奥大名居*幢*室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告奥大公司对上述债务承担连带还款责任。被告张红军、王秀梅提供书面状辩称：1、对各方签订的《个人购房担保借款合同》的事实没有异议；2、奥大公司开发的奥大名居至今没有办理竣工验收手续，不能依据商品房买卖合同的约定向我们交付房屋，我们向奥大公司提出解除《商品房买卖合同》并返还本人支付的首付款及已付按歇款项；3、《个人购房担保借款合同》约定的借款35万元，系农行盐城分行直接支付给了奥大公司，我们并没有实际收到借款，涉案借款应由奥大公司偿还，奥大公司不能偿还的，应当以抵押物进行清偿。请求人民法院依法驳回农行盐城分行要求我们归还借款的诉讼请求。被告奥大公司未答辩。经审理查明：张红军、王秀梅系夫妻关系。2015年4月2日，张红军（借款人、抵押人）、王秀梅（抵押人）、奥大公司（保证人）与农行盐城分行（贷款人、抵押权人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、借款金额：35万元，借款期限：120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2、借款用途：购买位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会*组奥大名居*幢*室房屋。3、借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定。4、借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户，户名：奥大公司，开户行：农行亭湖分行营业部，账号：10**5。5、还款：等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。6、担保：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式。抵押人以位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会*组奥大名居*幢*室房屋设定抵押；阶段性保证担保保证人为奥大公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。7、本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。8、借款人、担保人（包括保证人、抵押人）的违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人、担保人违反本合同项下所作的任何保证或承诺及合同的约定，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。同8日，张红军、王秀梅（抵押人）与农行盐城分行（抵押权人）就上述房屋向房产管理部门申请了抵押预告登记。同月9日，原告按约将35万元贷款划至上述指定账户。被告张红军取得贷款后，截止2015年5月，被告张红军共归还贷款本金27295.58元、利息18272.58元，被告奥大公司共计归还本金14050.61元、利息8617.65元，后被告未按约偿还贷款本息。截止2016年3月14日，张红军共欠原告贷款本金332257.11元、利息4121.21元，合计336378.32元。原告多次催要未果，遂诉至本院。本案在审理过程中，经原告申请并提供担保，本院裁定对被告的财产进行了保全。上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、欠款明细、抵押预告登记申请书等证据证明，本院经审核予以确认。本院认为：原告农行盐城分行与被告张红军、王秀梅、奥大公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对各方均具有约束力。原告已按约将35万元出借给被告张红军，被告张红军未按合同约定履行还款义务、被告奥大公司未按约履行保证义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告履行全部义务。被告王秀梅作为借款人张红军的配偶，对于夫妻关系存续期间发生的债务，应作为夫妻共同债务承担还款责任。故原告农行盐城分行要求被告张红军、王秀梅偿还全部到期及未到期借款本金、利息，要求被告奥大公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。奥大公司在承担保证责任后，有权向被告张红军、王秀梅追偿。被告张红军、王秀梅以位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会*组奥大名居*幢*室房屋为该笔贷款提供抵押担保，并申请了抵押预告登记。因当事人之间并未对涉案的房屋履行抵押物登记，原告农行盐城分行并未取得现实的抵押权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。故原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告辩称未还款系因盐城市奥大实业有限公司违约问题，被告张红军、王秀梅与盐城市奥大实业有限公司间系买卖合同关系，与本案不是同一法律关系；盐城市奥大实业有限公司违约未能向张红军夫妇交付房屋，张红军夫妇可另行主张权利，与本案无涉，被告张红军、王秀梅应按合同约定偿还原告借款本息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张红军、王秀梅应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司盐城分行贷款本金332257.11元，截止2016年3月14日的利息4121.21元，并支付自2016年3月15日起至实际给付之日止的利息（利息按合同约定的方法和标准计算）。二、被告盐城市奥大实业有限公司对被告张红军、王秀梅履行上述债务承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告张红军、王秀梅追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6970元，财产保全申请费2820元，合计9790元，由原告中国农业银行股份有限公司盐城分行负担90元，被告张红军、、王秀梅负担9700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨淑芬审 判 员  阮 烯人民陪审员  孙留军二〇一六年九月一日书 记 员  商一娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。