广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初12442号原告杨凤，女，汉族，1977年11月11日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。委托代理人ＸＸ、李春雨，广东贤耀律师事务所律师。被告深圳市福盈置地控股有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人吴英才。委托代理人刘明星、范丽娜，广东广深律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人ＸＸ、李春雨，被告代理人刘明星、范丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月27日，原被告双方签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定被告将福盈中央山花园北区第3栋B单元07层7E号房卖给原告，该小区位于宝安区光明新区公明街道中心区内，北靠振明路、南邻松白路、西邻望盛路，该小区宗地编号为A635—0253一，土地使用权涉及面积为21327．19平方米，土地用途为居住用地，商业性办公用地，建筑容积率≤4.13，建设用地使用权期限自2013年6月26日起至2083年6月25日止，房地产证号码为80××49。合同第三条约定，该房屋用途为商务公寓、建筑面积为95.44平方米，套内建筑面积76.38平方米。合同第五条约定，房屋单价为24055.55元/平方米，按照套内建筑面积计价，房屋总价为1837363元。合同第九条约定，被告应于2015年12月30日之前将房屋交付给原告。合同第十一条第二款约定，(收房时)被告在收到原告异议后，应当在15日内对异议部分作出答复及处理，否则视为原告异议成立，房屋视为未交付。合同第十二条约定，若被告逾期交房，按以下方式承担违约责任：l、逾期交房在90日之内(含90日)，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付总房款万分之三违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同……原告要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付总房款万分之四的违约金。除此以外，合同还就不可抗力、保修、质量、面积差异处理、权利瑕疵担保、附件与合同组成、争议解决、生效条件等事项作了约定。签订合同后，原告积极履约并付清了全部房款，后被告在2015年12月下旬通知原告前去收房，原告于2016年1月2日前去验房，经验收房屋存在严重质量问题，主要包括：①墙体大面积空鼓(室内有标注)；②改建卧室玻璃墙上墙角未处理防水；③改建卧室外左上侧装饰墙瓷砖破损、脱落；④洗手间玻璃破损；⑤入户阳台上墙体渗水；⑥入户门多处刮伤；⑦消防管未拆；⑧垃圾房未拆；⑨北区西侧入口门太简易，太矮不安全。上述问题原告已在收楼意见书中写明，被告完全认可原告的意见，在收楼意见书中盖上了“以上问题六个工作日内给予答复”的章。当日原告未收房，回去等待被告答复，可是被告一直没有答复，后因急需入住，原告于2016年3月3l日收房。原告于2016年1月2日去收房，并按合同约定提出了异议，被告完全认可原告的异议成立并承诺六个工作日内给予答复，可是直至原告实际收楼之日，被告仍未给予明确答复。按照合同第十一条第二款的规定，房屋视为未交付，则被告逾期交楼的期限应从原告验房的次日起计算至原告实际收楼之日止，应从2016年1月2日至2016年3月31日，期限为89日，故被告应当支付的违约金为1837363×0.3‰×89=49058。为维护自己合法权益，原告诉请法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金49058元；二、被告承担全部诉讼费用。被告答辩称：1、被告于2015年12月下旬通知原告前来收楼时，涉案房产已符合法律规定和合同约定的交楼标准，根据双方签订的深圳市房地产买卖合同（预售）合同附件五第七条约定，涉案商品房在满足如下条件下即符合交楼的条件和标准，其条件为原告取得涉案商品房项目竣工验收报告或备案回执，提供竣工面积测绘报告，房地产质量保证书和房地产使用说明。2015年8月14日，深圳市地质测量大队对涉案房产进行了竣工测绘，并出具了相应报告。2015年11月9日，涉案商品房所在的工程通过了竣工验收合格，并于2015年11月24日取得了竣工验收备案回执。2016年1月2日，原告前来收楼，被告向其公示了竣工面积测绘报告，并向其提供房地产质量保证书和房地产使用说明，但因为原告对房屋质量有意见，对房地产质量保证书和房地产使用说明不予受领。原告在对涉案商品房装修期间，于2016年3月31日对上述两文件进行了签收。以上事实充分说明被告向原告交付涉案商品房符合约定的交付条件。2、原告所述被告逾期交楼，既无法律和合同依据，也无事实依据。对于合同第十条交付条件、第十一条交付时的验收约定条款，双方在合同附件五对合同修改和补充部分的第七条已经进行了修改，涉案商品房的交付条件以及交付的验收应与合同的修改与补充约定为准。按照该补充约定，原告收楼时所提出的意见，暂不论是否存在或合理，也仅为非不能交付房屋的质量瑕疵问题，并不是合同约定和法律规定的可拒绝受领的理由，原告在收楼意见书上所提的意见仅属于房屋质量保修的范畴，并不涉及被告逾期交楼的问题。另原告提出意见后，被告及时进行了处理并进行相应维修，原告于2016年1月16日再次对涉案商品房进行验收，对被告的相应维修情形予以相应的认可。2016年3月9日，原告开始对涉案商品房进行装修，现已经装修完毕。3、被告在2015年12月20日已以EMS邮寄形式向原告送达了入伙通知书，履行了交楼的通知义务，原告于2016年1月2日前来收楼入伙，当天对商品房收楼验收的行为视为被告已于2016年1月2日将涉案商品房交付给原告，已履行交楼义务，不存在逾期交楼的情形。综上所述，原告请求被告支付2016年1月6日至3月31日的逾期交楼违约金无事实和法律依据，请法庭予以驳回。经审理查明，2015年4月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定被告将位于深圳市光明新区公明街道中心区内的福盈中央山花园北区第3栋B单元07层7E号房卖给原告，房产用途为商务公寓，建筑面积95.44平方米，套内建筑面积76.38平方米，房屋单价24055.55元/平方米，房屋总价1837363元。合同第九条约定，被告应于2015年12月30日之前将房屋交付给原告，交付前取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，向原告交付前，应发出《入伙通知书》，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，房产交付时间为交付钥匙之日,出卖人通知交房后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房产交付时间为《入伙通知书书》中的交付期限届满之日。第十条约定，出卖人应在房产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、深圳市建设工程竣工验收备案（回执）、房地产（住宅）质量保证书、房地产（住宅）使用说明书、收楼意见书、业主临时公约等文件。第十一条约定，买受人收到入伙通知书后，应当对房地产进行验收，如有异议，应当在收楼期限届满之日起0日内在收楼意见书中提出，逾期不提出异议的，视为同意接收本房地产。出卖人收到买受人异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买受人异议成立，本房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收。买受人重新验收后，仍有异议的，按合同第二十九条（争议解决）处理。买受人重新验收后，没有异议的，视为已按重新验收期限交付。第十二条约定，出卖人逾期交付房产的，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十五条约定了地基基础和主体结构工程等项目的保修期限，保修期限自交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由出卖人负担，出卖人应在收到买受人通知后5日内履行保修义务，在保修期内，买受人发出书面保修通知书5日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。第十六条约定，本房地产因质量问题造成买受人损失的，出卖人应予以赔偿。买受人保修期内发现有质量问题的，应通知出卖人履行保修义务，出卖人应按合同第十五条约定履行保修义务。当天，双方还签订了合同附件五。附件五第六条对合同第九条修改、补充为，买受人应当在入伙通知书或公告指定期限办理入伙手续并验收房屋，如有异议，应在验收期限届满前一次性提出，如超过上述期限，买受人未在期限内前来验收，或逾期前来，或虽在期限内前来但并未在验收当天提出异议的，均视为本房地产已经实际交付给买受人且买受人对房地产质量无异议。第七条对合同第十条、第十一条修改及补充为：1、出卖人取得本项目竣工验收报告或工程竣工验收备案回执，并提供本房地产竣工面积测绘报告、房地产质量保证书和房地产使用说明书，视为本房地产符合交付标准和条件，买受人无合同约定或法定理由，不得拒绝受领，否则视为房地产已交付，房屋质量瑕疵由出卖人按合同约定承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付；2、对于买受人在收楼意见书中提出的异议，出卖人应按照本条约定的时间向买受人提供收楼意见书回函，并按照本合同第十五条、第十六条的约定对应保修项目履行保修义务，不属于保修范围的出卖人应在回函中一并说明，买受人应在回函中约定的验收日期验收，无正当理由延期、拒绝验收的，回函中约定的验收日期视为维修合格日。第十条将合同第十五条修改为，出卖人收到买受人的保修通知后，应在10日内开始履行保修义务或提出异议。第十一条将合同第十六条修改为，保修期间房屋不能正常居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者按同地段同类型房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿责任。2015年9月21日，涉案工程的建设单位、监理单位等各相关单位对涉案工程进行验收，各单位于2015年11月9日确认涉案工程合格，同意验收。深圳市地籍测绘大队出具涉案住宅小区北区3栋的房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）。2015年11月24日，深圳市住房和建设局向被告出具深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执。2015年12月20日，被告向原告邮寄入伙通知书，通知原告于2015年12月30日前来办理入伙手续。原告已签收该邮件。2015年12月23日，原告交清购房款1837363元，被告开具发票。2016年1月2日，原告到涉案物业现场收房。当天，原告与被告签订《楼宇交接记录》，原告在“房屋质量遗漏问题处理情况”中手写：“①墙体大面积空鼓(室内有标注)；②改建卧室玻璃墙上墙角未处理防水；③改建卧室外左上侧装饰墙瓷砖破损、脱落；④洗手间玻璃破损；⑤入户阳台上墙体渗水；⑥入户门多处刮伤；⑦消防管未拆；⑧垃圾房未拆；⑨北区西侧入口门太简易，太矮不安全。”2016年1月16日，原告与被告签订《楼宇交接记录》，原告在“收楼意见书”中手写：“第一次验楼问题仍未改好。①卫生间窗户玻璃破损未更换；②改建房外墙（左上角）瓷砖掉落未安装；③卫生间房小次卧朝（东）墙面膨胀螺丝未拆。”2016年3月初，原告缴纳装修押金、装修许可证工本费后，开始对涉案房产进行装修。3月31日，原告签收住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务协议、业主临时管理规约等文件。当天，原告签收入户声明，确认涉案房产符合合同约定条件，正式声明入户。原告承认已自找装修公司将上述问题处理完毕，不主张被告赔偿损失。以上事实，有深（宝）网预买字（2015）第8434号深圳市房地产买卖合同（预售）、发票、楼宇交接记录、入户资料签收表、入户声明、建筑工程竣工验收报告、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、快递单、入伙通知书、收款收据、室内装修施工许可证及庭审笔录附卷为证。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：一、买卖合同附件五中关于房产交付、保修的第六条、第七条、第十条是否有效的问题。原告主张附件五是格式条款，不仅加重原告的责任，还排除原告验房的权利，免除被告逾期交房的违约责任，被告未采取合理方式提示原告注意，因此是无效条款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，附件五由被告提供，在订立合同时未与原告协商，属于格式条款。其中：（一）附件五第六条约定，买受人未在通知入伙的期限前来验收房产的，视为房产已实际交付且买受人对房产质量无异议，该内容完全排除了原告验收房产、提出质量异议的权利，且被告未采取合理方式提请原告注意，为无效条款。（二）附件五第七条约定，出卖人取得工程竣工验收备案回执，提供房地产竣工面积测绘报告、房地产质量保证书、房地产使用说明书，视为房地产符合交付标准和条件，房屋质量瑕疵由出卖人承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付；对于买受人在收楼意见书中提出的异议，出卖人应提供收楼意见书回函，并对应当保修的项目履行保修义务，对不属于保修范围的应在回函中一并说明。该内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告两次验收房产时指出的墙体、瓷砖、玻璃等问题，均不属于房屋主体结构质量问题，均可以从附件五第十条关于保修责任的条款中得到解决。附件五第七条没有免除被告的责任，没有加重原告的责任，没有排除原告的权利，合法有效，原告主张属于无效条款，不予认定。（三）附件五第十条约定，出卖人应在收到买受人的保修通知后10日内履行保修义务或提出异议，既不保修又不提异议的，买受人可以自行或聘请他人维修，有发票的合理维修费用由出卖人承担。该内容对双方各自权利义务的约定公平、合理，没有免除或者限制出卖人的责任，没有加重买受人责任，没有排除买受人主要权利，不存在无效情形，合法有效。综上，附件五是格式条款，但并非全部无效。附件五第七条、第十条的内容没有违反法律、行政法规的规定，没有免除或限制被告自己的责任，没有加重原告责任，没有排除原告主要权利，不属于无效条款。附件五第七条已对合同第十条、第十一条作了变更，原告依据合同第十一条、第十二条主张逾期交房违约金，本院不予支持。二、被告未按时提供房地产竣工面积测绘报告的问题。原告又主张，即使附件五第七条有效，被告在交房时没有提供房地产竣工面积测绘报告，且房地产质量保证书、房地产使用说明书是2016年3月31日收房时才拿到，被告的行为也违反该条款的约定。被告称，2016年1月2日原告前来收楼时向其公示了竣工面积测绘报告，房地产质量保证书、房地产使用说明书是原告拒绝受领。本院认为，没有证据显示被告在交房时向原告提供了房地产竣工面积测绘报告，被告也没有举证证明公示了竣工面积测绘报告，被告的行为违反附件五第七条的约定。同时，原告于2016年1月2日才办理入伙手续，没有在入伙通知书指定的时间2015年12月30日前办理，也违反合同约定。原告因认为房屋存在质量问题而未签收入伙资料，直至2016年3月31日才签收房地产质量保证书和房地产使用说明书，对此被告没有过错。综上，被告没有按时提供房地产竣工面积测绘报告，原告迟延收房，双方均存在违约行为。房地产竣工面积测绘报告并非有关交房的最主要文件，被告已实际取得，原告迟延收房仅3天，考虑到双方各自的违约程度相当，均很轻微，原告主张逾期交房违约金49058元，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告杨凤的诉讼请求。本案案件受理费513元，由原告杨凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  龙倩虹二〇一六年九月十四日书记员  张晶晶书记员  温燕云附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第13页共13页