江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初12454号原告：张进。委托诉讼代理人：倪清华，江苏巨升律师事务所律师。被告：李颂萍。委托诉讼代理人：姚建林，系被告配偶。原告张进与被告李颂萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理���依法由代理审判员欧平独任审判，并于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人倪清华、被告李颂萍及其委托代理人姚建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张进请求法院判令：解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告承担违约金151600元；被告承担诉讼费。事实与理由：原被告双方签订了一份房屋买卖合同，合同约定总价款为758000元。合同约定于2016年5月20日前办理过户手续。被告拒绝配合办理过户手续。原告方于2016年5月26日书面发函通知被告要求继续履行合同，被告仍拒绝。根据合同约定，任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同签订后，原告多次找被告要求继续履行合同，均被拒绝。不得��，原告提起诉讼。被告李颂萍辩称：原告违约在先，导致合同不能履行。根据双方签订的房屋买卖合同约定，被答辩人应于合同签订后3日内支付3万元定金，答辩人在2月29日签字确认原告支付了1万元定金后再未收到剩余两万元定金，被答辩人违约在先。被告答辩人的违约行为导致双方签订的房屋买卖合同不能履行，答辩人对此无过错，并不因此承担任何违约责任。经审理查明：2016年2月29日，原告作为乙方（买方）、被告作为甲方（卖方）、昆山北区房产咨询有限公司青阳店作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》，该合同载明：1、甲方同意将坐落在昆山市开发区汉浦新村46号楼102室（房屋产权证号：30××94，土地证号：1200010122**），建筑面积91.99平方米，车库9.25平方米的房屋出售给乙方。房屋状态为毛坯。2、房屋价款总额为758000元；合同生效之日起80日内，乙方将388000元支付甲方，购房定金在付款时冲抵。双方同意于2016年5月20日前办理过户手续。3、乙方需贷款，贷款部分为37万元，由丙方代乙方办理贷款手续。4、甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。5、办理房屋过户中的税费全部由乙方承担。6、在过户时政府相关部门要求补缴相关费用，按照相关规定执行，如无具体规定，由双方平均分担。7、甲乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之日起3个工作日内办理房屋交接手续。甲方需在丙方预留一万待所有水电煤结清后预留金退给甲方。8、如本合同所交易房产系共有财产，有部分共有人未能到场签��，在本合同上签字的共有人，自动视为向交易各方作出承诺，保证其签署本协议已经取得未到场共有人的授权。如保证不实，由签字者按照本合同违约条款承担违约责任。9、甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，协商不成的，双方均可以向昆山人民法院起诉。甲乙双方争议未解决前，任何一方无权要求丙方退房或退款。双方另手书特别约定：甲方需提供真实有效的身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证并配合乙丙双方办理贷款过户手续。乙方提供真实有效的身份证、户口本、结婚证、薪资证明并配合甲丙双方办理贷款过户手续。甲乙双方约定签订合同三天内支付剩余贰万元定金，如不支付，乙方自愿承担本合同前述约定的违约责任。甲方承诺2014年后学区未用过。原被告双方在上述合同上签名，居间方盖章。签署上述合同当日，原告支付了10000元购房意向金给居间方，在原被告双方签订上述合同后，该意向金转为购房定金，居间方出具了收据，被告签字确认。同日，居间方还向被告出具了关于该日10000元购房定金的保管收据，该10000元购房定金由居间方保管。2016年3月2日，原告分两次向居间方转账了2万元购房定金。居间方向原告出具了收据。2016年5月14日，被告的配偶姚建林给居间方发送了合同无效通知书，居间方将该合同无效通知书转交给了原告。该通知书内容为：李颂萍、张进、昆山北区房产咨询有限公司青阳店于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》，因合同标的房屋是我与李颂萍的夫妻共同财产，你们在明知该房屋是夫妻共同财产的情况下，未经我的授权及同意，就与我的妻子李颂萍签订该合同，我不同意出售该处房屋，正式通知你们该合同无效。2016年5月26日，原告委托江苏巨升律师事务所向被告发函，律师函内容为：2016年2月29日，双方签订房屋买卖合同，合同签订后，我方按照约定支付定金3万元。目前，已经备齐首付款，随时准备办理过户手续。合同约定于2016年5月20日前办理过户手续，经各方多次沟通，你方均拒绝办理过户手续。根据法律规定，应全面履行合同义务。希望你能信守承诺，依法履约，自收到本律师函之日起十五日内，配合办理过户手续。否则将承担法律责任。被告收到该函后，联系过居间方告知合同无效，不应履行。后双方未作进一步的沟通。随后原告提起诉讼。另查明：本案所涉房屋性质为经济适用房，产权证于1999发放。登记房屋所有权人为李颂萍。庭审中，原被告双方洽谈房屋买卖事宜及签订房屋买卖合同的居间方经办人赵轩儒作为证人出庭陈述：被告一个朋友曾通过���卖过一套房子，后被告方也表示有房出售。我带原告看过两次房，后原告看中了被告的涉案房屋。2016年2月29日，原被告双方及居间方签订了房屋买卖合同，原告在签约前向居间方缴纳了1万元的意向金，在签订合同后，该意向金转为定金。原被告双方约定在签订合同后3日内，原告应支付3万元定金。后原告在2016年3月2日向居间方支付了2万元定金。居间方出具了收据。被告是同意由居间方来保管这些定金的，原告支付了定金后，我也跟卖方讲过。卖方的房产证上有个地方需要持身份证和房产证去主管部门更改信息，只有更改了才能做贷款，我也是催过卖方去更改，卖方在3月份是答应的。后来我们一直等，直到4月底左右，卖方说这个房屋买卖合同无效。5月14日，卖方丈夫给我们发了个书面通知，说这个合同无效。这期间因为卖方没有配合更改信息做贷款，再加上卖方���愿意配合过户，所以贷款也没有做。买方曾跟我们说过首付款已经准备好，随时过户。审理中，原告陈述，原告要求被告支付违约金，关于已经支付的3万元定金，原告将按照合同约定，另行要求居间方退还。以上事实由原告提供的《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、律师函及邮寄凭证，被告提供的《房屋买卖合同》、定金保管收据、合同无效通知书，证人证言和双方当事人陈述予以证实。本院认为：本案争议焦点为：1、本案所涉《房屋买卖合同》效力；2、原告要求解除合同，赔偿违约金的主张能否成立。1、关于本案所涉合同效力。本院认为，原被告双方作为具有完全民事行为能力的主体，签订的合同不违反法律强制性规定，对双方产生约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，本案所涉房屋是否系被告与其配偶共有财产仅仅影响合同的履行，并不影响合同效力。如该房屋确系被告与其配偶共有财产，而被告配偶对出卖事实不知情也不同意出卖时，房屋买卖合同无法继续履行，因共有人不同意出售导致合同无法履行，应由签约的出卖人对买受人承担违约责任。2、关于原告主张解除合同，并要求被告承担违约金的主张能否成立问题。被告主张原告未能按照约定在合同签订后3日内向其支付定金，违约在先问题。本院认为，原告按照惯常的交易方式在约定期限内将剩余定金2万元转账支付给了居间方。居间方经办人员出庭陈述其将原告已支付了定金告知过被告，且被告亦同意由居间方保管该定金。本院认为，居间方经办人的陈述合理可信。理由为：定金条款作为双方特别约定的手书条款，被告作为出卖方必然十分在意原告方是否按期支付定金，但被告在居间方催告其更改房产证信息等事宜时，其并未提及原告没有支付定金之事。如被告不清楚原告已经支付了定金，或者被告不同意由居间方保管定金，则被告方在居间方催告其配合办理贷款和过户手续时必然提出原告方未付定金，我方不同意继续履行合同。而事实上，无论是被告在2016年4月底及2016年5月14日由被告配偶发送书面通知，还是在原告向被告发送律师函后，被告都未言及原告未及时支付定金问题。这不符合一般社会常理、常情。由此观之，原告并未违约在先。反而，被告以电话和书面通知形���向原告表达了不同意继续履行合同之意，在原告发送书面律师函催告继续履行后，被告仍未有履行之意。现原告按照合同约定行使合同解除权，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金151600元之主张，本院认为，合同应该严守，诚实信用乃民事主体应该恪守的基本原则，双方合同中约定违约方应承担合同价款20%的违约金即151600元，且众所周知昆山房价在此期间暴涨，双方约定的违约金并不高于原告的损失，故本院对原告主张的违约金主张予以支持。按照法律规定，合同解除后，已经支付的款项应该返还，原告已经支付了定金3万元，本院询问其对定金的处理，原告陈述其将另行处理该3万元，故本院对该3万元不做理涉。由其另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十���条、一百一十六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、原告张进与被告李颂萍于2016年2月29日签订的编号为3002632的《房屋买卖合同》解除。二、被告李颂萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告张进违约金151600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费11380元，减半收取5690元，由被告负担，该款项原告已向本院预交，本院不再退还，被告在履行上述判决义务时将应负担的5690元一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 欧 平二○一六年九月二十九书 记 员 高美娟