山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0881民初1129号原告：董苏，男，1990年5月20日出生，汉族，住泗水县。委托诉讼代理人：孔勇勇，山东鲁都律师事务所律师。一般代理。被告：李志宽，男，1975年3月6日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘卫东，曲阜宇帆法律服务所法律工作者。一般代理。委托诉讼代理人：刘利丹，山东千城律师事务所律师。一般代理。第三人：曲阜市恒顺房地产开发有限公司，住所地曲阜市息陬镇一张曲村南，统一社会信用代码91370881065924829J。法定代表人：魏启娥，董事长。委托诉讼代理人：孙雪燕，曲阜宇帆法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告董苏与被告李志宽、第三人曲阜市恒顺房地产开发有限公司（下称恒顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告董苏及其委托诉讼代理人孔勇勇、被告李志宽及其委托诉讼代理人刘卫东、刘利丹、第三人恒顺公司委托诉讼代理人孙雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董苏向本院提出诉讼请求：1、请求立即中止并解除对曲阜滨河花苑小区31号楼2单元1103室房屋的执行措施；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月5日，原告与案外人马鑫就曲阜滨河花苑小区31号楼2单元1103室房屋达成抵账协议，马鑫将从第三人恒顺公司处欠付工程款折抵的曲阜滨河花苑小区31号楼2单元1103室房屋转让给原告，并在第三人售楼处办理了以上房屋的相关手续。被告李志宽与案外人济宁市鸿祥建筑工程有限公司（下称鸿祥公司）、第三人恒顺公司因建设工程施工合同纠纷业经曲阜市人民法院依法审理并作出(2018)鲁0881民初2212号民事裁定书，该裁定生效后，被告即申请强制执行，第三人系该执行案件的被申请人，在执行程序中，被告向贵院申请对原告所有的曲阜滨河花苑小区31号楼2单元1103室房屋采取查封措施并进行司法拍卖，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2021年1月21日作出(2021)鲁0881执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请.故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。李志宽辩称，1、原告所诉与事实不符，且涉案房屋已执行终结，依法应驳回原告的诉讼请求。2018年6月11日，李志宽因与鸿祥公司、恒顺公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至曲阜市人民法院，并向法院申请诉讼保全，法院于2018年6月15依法对恒顺公司名下的11套房屋进行查封，其中一套房屋为案涉房屋。查封案涉房屋时，查封记录为无抵押、担保、买卖等一切案外权利。后被告依据山东省济宁市中级人民法院于2020年6月13日作出(2020)鲁08民终1144号民事判决书为执行依据向曲阜市人民法院申请强制执行，原告董苏在执行过程中提出执行异议，称其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求中止并解除对涉案房屋的执行，据调查，案外人马鑫确实承建了恒顺公司的工程，但直至2018年7月17日恒顺公司才向马鑫出具领款单两份，用案涉房屋折抵部分工程款，后因马鑫向袁征借款，马鑫将案涉房屋抵给了袁征，并由恒顺公司于2019年1月13日与袁征签订了《滨河花苑认筹协议书》，并出具了《收款收据》。现原告提出案涉房屋系2018年2月5日马鑫抵付工程款而来，明显为虚假陈述，2018年7月17日恒顺公司才将该案涉房屋抵付给马鑫，原告又如何能早于马鑫而与恒顺公司签订协议，其提交的《滨河花苑认筹协议书》和《收款收据》明显为虚假证据，不能阻却原告的合法执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第六条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的物执行终结之前提出，执行标的物由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”。依据该规定可知，涉案房屋已经被曲阜市人民法院拍卖，已经执行终结，涉案房屋也已经由竟拍人拍得，因此原告提出的异议依法不能成立。2、原告董苏对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回原告的诉讼请求。依据《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告不符合《异议复议规定》第二十八条第(一)款规定：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之规定。”按照原告执行异议案件中提交的《滨河花苑一期商品房认筹协议书》可知，在该协议书中第2条约定支付的购房款为认购金，第4条约定：“本协议内容仅作为乙方预购房意愿及甲方价格承诺，法律文本最终以签订正式购房合同为准”，而且恒顺公司作为甲方在协议中没有经办人签字，没有合同编号，同时，依据其提供的协议第10项规定：“本协议一式两份，甲乙双方各持一份，由甲、乙双方签字、盖章生效”，由此可知，该协议的并未发生法律效力，双方也未签订正式的购房合同。其次，原告不符合《异议复议规定》第二十八条第(二)款规定：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。法院对涉案房屋查封的时间为2018年6月15日，但案涉房屋是于2018年7月17日恒顺公司用案涉房屋向马鑫折抵工程款，显然原告不可能先于该时间占有案涉房屋。再次，原告不符合《异议复议规定》第二十八条第(三)款规定：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。原告声称涉案房屋系抵付工程款而来，那么原告就应该举证证明抵付工程款的相关证据，以此来证明其以房抵债的真实性，恒顺公司也应出具其收到房款的发票及入账凭证。因案外人串通被执行人阻却执行的案件时有发生，原告作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最后，原告不符合《异议复议规定》第二十八条第(四)款：“对未办理过户登记手续没有过错”的规定。即使原告与恒顺公司签订的《滨河花苑认筹协议书》真实存在，是以房屋抵付工程款，但《滨河花苑认筹协议书》于2018年2月5日签订后，在被告查封之前，为什么没有办理网签备案手续。被告申请查封涉案房屋，且法院对涉案房屋已经拍卖完毕，在此期间原告、恒顺公司均未提出过任何异议，现在案涉房屋已经执行拍卖完毕后原告突然提出异议，不符合常理，且对于原告自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，而没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存有过错。综上，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回原告的诉讼请求。恒顺公司辩称，案涉房屋系其公司为实际施工人马鑫抵付的工程款，又由马鑫将该房屋转让给原告的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、曲阜滨河花苑小区项目由本案第三人恒顺公司开发建设。该项目中的5、6、12、20、21、22、29、30、31号楼由案外人鸿祥公司承接，该公司后于2014年8月9日将其中的22、31号楼交付给本案被告李志宽施工，被告所施工工程于2017年2月交付恒顺公司，2017年3月15日部分业主开始入住。2、本院于2018年6月11日受理了李志宽诉恒顺公司、鸿祥公司建设工程施工合同纠纷一案，在第二审程序中被山东省济宁市中级人民法院发回重审，本院于2019年12月9日作出（2019）鲁0881民初3130号民事判决：一、鸿祥公司于判决生效后十日内支付李志宽工程款4737320.80元及利息（以4737320.80元为基数，自2017年3月15日起至本判决确定的履行期限届满之日计算利息），恒顺公司在本院查明的上述拖欠工程款范围内承担清偿责任；二、鉴定费26万元由鸿祥公司和恒顺公司各负担13万元（因李志宽已先行垫付，在执行时一并结算）；三、驳回李志宽的其他诉讼请求；四、驳回恒顺公司的反诉请求。李志宽、恒顺公司、鸿祥公司均提起上诉，山东省济宁市中级人民法院于2020年6月13日作出（2020）鲁08民终1144号民事判决：一、维持本院（2019）鲁0881民初3130号民事判决第二、四项；二、撤销本院（2019）鲁0881民初3130号民事判决第一、三项；三、恒顺公司于本判决生效后十日内支付给李志宽房屋贷款1390729.70元及至付清之日的利息（2019年8月20日之前的利息未233022.81元，2019年8月20日以后的利息按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算，其中2019年9月13日前按本金1460729.70元计算，2019年9月13日以后按1390729.70元计算）；四、鸿祥公司于本判决生效后十日内支付给李志宽工程款448243.24元及至付清之日的利息（2017年3月15日-2019年8月20日的利息为52791.39元，2019年以后的利息以448243.24元为本金按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算），恒顺公司在欠付鸿祥公司工程款3376920.80元范围内对鸿祥公司欠李志宽工程款本息承担责任；五、驳回李志宽的其他诉讼请求。3、山东省济宁市中级人民法院（2020）鲁08民终1144号民事判决发生法律效力后，李志宽依法向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁0881执908号。在执行过程中,原告董苏作为案外人对执行位于曲阜滨河花苑小区的31-2-1103号即案涉房产提出异议，本院遂于2021年1月21日作出的（2021）鲁0881执异1号执行裁定书，裁定驳回董苏的异议请求。后董苏以其于2018年2月5日从案外人马鑫处以抵账的方式购得案涉房产为由，依法向本院提起案外人执行异议之诉。4、因李志宽提出申请，本院于2018年6月15日作出（2018）鲁0881民初2212号民事裁定：依法预查封恒顺公司名下，位于曲阜滨河花苑小区的包含案涉房屋在内的不动产11套，查封期限自2018年6月15日起至2021年6月14日止；曲阜滨河花苑小区由恒顺公司作为开发商开发建设，本院依据（2018）鲁0881民初2212号民事裁定所查封的11套房产在房产登记部门均登记在恒顺公司名下。因恒顺公司拖欠案外人马鑫工程款，案涉房产由恒顺公司于2018年7月17日以抵账的方式转让给了马鑫（转账领款单上载明的楼房价格为111.29㎡X3500.00元/㎡=389515.00元，储藏室价格为15.40㎡X1860.00元/㎡=28644.00元，共计418159.00元），但至今未办理登记过户手续，该房产在（2020）鲁0881执908号一案的执行过程中已进行了网络拍卖，截止至2021年1月21日，尚未出具《成交确认书》。5、在本院于2018年6月15日依据（2018）鲁0881民初2212号民事裁定查封案涉房产前，原告董苏未就案涉房产与卖方签订合法有效的书面买卖合同。本院认为，《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。恒顺公司作为曲阜滨河花苑小区的房地产开发商，将其开发建设的案涉房产在被依法查封后以折抵工程款的形式转让给了施工人马鑫；原告董苏虽然取得了该房产，其在诉讼中提交的是《滨河花苑一期商品房认购协议书》，先不论存有争议的协议签订时间，仅从协议内容上看，该协议书只是其与恒顺公司之间达成的一种认购意向，而非合法有效的书面买卖合同，由于买卖双方在案涉房产被查封之前没有签订正规、合法的买卖合同，直接造成案涉房产的总价款及支付方式（含支付时间、支付比例）未予确定，更无从谈起原告在案涉房产被查封之前既已按照合同约定履行了付款义务，同时，原告提交的照片和滨河花苑物业服务合约也不足以证实原告在本院查封之前既已合法占有案涉房产，再者，原告为山东省泗水县人，其仅提交《曲阜市不动产登记信息查询证明》，不能依法证实其名下除案涉房产外确无其他用于居住的房屋。综上所述，董苏对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其作为执行案外人提出的异议，不符合上述法律规定，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告董苏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告董苏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  刘洪利人民陪审员  赵福标人民陪审员  史卫东二〇二一年六月一日书 记 员  孙一卿