辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10447号上诉人（原审原告）：沈阳国际软件园物业管理有限公司，住所地：沈阳市东陵区上深沟村***号。法定代表人：张云雷,系该公司总经理。委托代理人：崔秀琳，系北京中银（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：张成铭，系北京中银（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈若晴，女，1983年5月29日出生，住址：沈阳市东陵区。委托代理人：张宏伟，系辽宁知然律师事务所律师。上诉人沈阳国际软件园物业管理有限公司（以下简称“国际软件园物业公司”）因与被上诉人陈若晴物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初358号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭对本案进行了审理，上诉人国际软件园物业公司的委托代理人崔秀琳，被上诉人陈若晴的委托代理人张宏伟均到庭参加���讼。本案现已审理终结。国际软件园物业公司原审诉称：原、被告于2014年2月签订《沈阳国际软件园物业管理服务协议》，约定1、被告购买沈阳国际软件园E区-07楼A户一层房屋面积713.73平方米；2、原告为被告物业提供服务；3、物业费标准5元/平方米/月，夏季制冷标准8元/平方米/月，制冷期6月1日至8月31日，年度制冷费为17，129.52元每季5月15日前，先付后用；5、逾期交纳费用的，按照日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告如约为被告提供物业服务，被告至今未能交纳2014年9月1日至2016年2月28日期间物业费。经原告多次催要，至今未予交纳。被告不按照协议约定交纳物业费，构成违约，根据协议第四条、第五条（三）款“先付后用，逾期交纳费用的，按照应付费总额日万分之五支付滞纳金”的约定，被告应当支付违约金9，282.06元。原告诉至法院请求判令���告向原告交纳物业费64，235.70元（2014年9月1日至2016年02月28日E区—07楼A户一层房屋）；2、被告支付原告违约金9，282.06元；3、由被告承担本案诉讼费。陈若晴原审辩称：被告没有交纳物业费的原因是被告签订房屋买卖合同是按照写字间购买的，办理入住手续时发现是库房，使用过程中中央空调存在漏水情况，而且淹到被告的房屋内，被告过此找到物业交涉，但是始终没有解决，被告在2015年6月24日已经将该房产转让给马立昂，这次转让已经经开发公司确认，整体园区一直没有办理相关的产权手续，我们和开发公司签订的补充协议，应当视为物权转让，该时间后的物业费不应当由被告承担。因上述原因没有交纳物业费，责任物业公司，不应当支付滞纳金。原审法院经审理查明：原告系物业服务企业。被告所购房屋位于沈阳国际软件园E区-07楼A户一��，面积为713.73平方米。2014年2月原、被告签订的《沈阳国际软件园物业管理服务协议》，约定，原告为被告物业提供服务；物业费标准5元/平方米/月，先付后用，逾期交纳费用的，按照应付费总额日万分之五支付滞纳金被告欠缴2014年9月1日至2016年2月28日期间的物业费，原告多次催要未果，诉至本院。另查明，2015年6月24日被告陈若晴将位于沈阳国际软件园E区-07楼A户一层，面积为713.73平方米的房屋转让给马立昂。原审法院认为：原告与被告签订物业服务合同，约定由原告为被告居住的小区提供物业服务，由被告交纳物业服务费，符合法律规定，该协议合法有效。该协议合法有效，双方当事人应当履行各自的义务。被告未能缴纳服业费，不利于整个小区的物业管理服务，也损害了其他按约缴费业主的正当权利。原、被告对没有交纳2014年9月1日至2016���2月28日物业服务费，及该房间已于2015年6月24日转让给第三人马立昂均没有异议，因房间的所有权发生变化后，享受原告物业管理服务的主体为受让后的权利人，不应由原产权人承担，故在房屋尚未转让前的物业费应当由被告承担，又因物业费以月为单位计算，故被告应承担的2014年9月1日至2015年6月24日期间的物业费具体数额为713.73平方米×5元/月/平方米×11个月=39，255.15元。被告主张房间漏水与原告有纠纷，未交纳物业费，考虑到被告并非恶意拖欠物业服务费，故对原告要求给付违约金的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈若晴于本判决生效后三日内给付原告2014年9月1日至2015年6月30日期间物业费39，255.15元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，638元、公告费400元，由被告陈若晴负担。宣判后，国际软件园物业公司不服，上诉至本院。理由：1、被上诉人转让涉案房屋并未通知我方，我方也未与其他任何人签订《物业管理服务协议》，因此，被上诉人应承担2014年9月1日至2016年2月28日期间的物业费，但原审仅支持我方部分诉请，属认定事实不清，证据不足，适用法律错误；2、被上诉人拖欠物业费，存在违约行为，应按照合同约定支付相应违约金，故原审不支持我方违约金的诉请有误。请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人陈若晴辩称：上诉人不仅是开发公司全资成立的公司，亦是开发公司前期指定的物业公司，二者存在关联关系。被上诉人于2015年6月24日将涉案房屋转让给马立昂，转让协议上有开发公司的盖章确认，因此，该房产转让合同合法、有效。而转让后的物业费应由新的产权人承担，故原审判令被上诉人承担物业费的期限正确。另外，原审计算物业费的数额有误，应为10个月的物业费，而不是11个月的物业费。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的物业服务协议书、授权委托书、物业费发票、补充协议等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依合同的约定全面履行各自的义务。关于上诉人提出被上诉人转让涉案房屋时并未通知上诉人，上诉人也未与其他任何人签订《物业管理服务协议》，因此，被上诉人应承担2014年9月1日至2016年2月28日期间物业费的上诉主张，本院认为，因庭审中，上诉人对被上诉人于2015年6月24日将涉案房屋转让给第三人马立昂一事并无异议。故涉案房屋的所有权发生变化后，享受物业管理服务的主体应为受让后的权利人，受让后的物业费也相应由新的权利人承担，而不应由原产权人承担，即原审判令被上诉人承担2014年9月1日至2015年6月30日期间的物业费并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人应按照合同约定支付相应违约金的上诉主张，本院认为，因通过庭审调查及被上诉人所提供的照片可知，被上诉人未交纳物业费的原因系房屋漏水，双方产生纠纷所致，并非被上诉人恶意拖欠，故原审法院不支持上诉人的该项诉请并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。关于被上诉人提出原审计算物业费数额有误的辩解意见，本院认为，经计算，原审判令被上诉人承担2014年9月1日至2015年6月30日期间的物业费应为10个月即35，686.5元，而非原审认定的11个月即39，255.15元。虽被上诉人就此问题并未提起上诉，但鉴于被上诉人所提出的该项辩解意见客观存在，故原审判决应予纠正。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初358号民事判决第二项；二、变更沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初358号民事判决第一项即“被告陈若晴于本判决生效���三日内给付原告2014年9月1日至2015年6月30日期间物业费39，255.15元；”为“被上诉人陈若晴于本判决生效后十日内给付上诉人沈阳国际软件园物业管理有限公司2014年9月1日至2015年6月30日期间物业费35，686.5元”；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。二审案件受理费1，638元，由上诉人沈阳国际软件园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年九月二十二日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或���用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；