湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终3866号上诉人（原审原告）：浏阳市百安物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处百宜社区湘鹏路77号。法定代表人：叶新国，总经理。委托诉讼代理人：王辉，系该公司法律顾问。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄平。委托诉讼代理人：于芳。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵路。上诉人（原审被告、反诉原告）：浏阳市关口围山印象时尚中西餐厅，住所地湖南省浏阳市关口街道办事处长兴社区景程大道1号（香槟现代城）。经营者：赵路。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：于华明，湖南湘卓律师事务所律师。上诉人浏阳市百安物业管理有限公司(以下简称百安物业)与上诉人黄平、赵路、浏阳市关口围山印象时尚中西餐厅（以下简称围山印象）物业服务合同纠纷一案，各方均不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2015）浏民初字第06343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人百安物业不服一审判决，上诉称,（一）原判不予支持百安物业要求围山印象交纳环卫费5208元的诉讼请求不当。围山印象从事的餐饮业产生的垃圾比一般的住户要多，按照一般标准向其收取环卫费明显少于其实际应该交纳的环卫费，在百安物业按照其他住户标准交纳环卫费后，环卫局又再次向围山印象收取了环卫费，且该费百安物业已经代为垫付，故原判不予支持该垫付费用是不合理的。（二）2013年8月15日至2014年8月16日，黄平所有的第1层房屋空置期间，其应该交纳物业费。因为按照物业管理条例以及物业服务合同的明确规定，空置期间按已使用面积物业费的90%收取物业费。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持百安物业的一审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由黄平、赵路以及围山印象承担。黄平辩称，关于环卫费与其无关。至于第1层空置期间是否支付物业费问题，因双方达成了合议：黄平所有的香槟现代城小区A栋1、2层物业在空置期间，浏阳市百安物业管理有限公司同意不收取黄平的物业费用，故黄平应不予交纳第1层在空置期间的物业费。赵路、围山印象辩称，因其一审已经向原审法院提交了围山印象直接支付环卫费的证明，故百安物业不应再收取环卫费。黄平不服一审判决，上诉称，原判判决黄平支付15875元物业费没有事实和法律依据。黄平虽然自2014年8月15日将A栋第1层出租给围山印象经营，但出租面积只有第1层的1212平方米，该层至今仍有560.59平方米空置。黄平将涉案的第1层租赁给围山印象后，承租人已按使用面积向百安物业缴纳了物业费，按照黄平与百安物业的约定，未使用部分不应缴纳物业费，故百安物业应当全部返还预缴的物业费30000元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判百安物业返还黄平预交的物业费30000元，上诉费用由百安物业承担。百安物业辩称，黄平所购买的第1层并未完全空置，其使用了一部分就应该缴纳该层物业管理费，故请求法院驳回其上诉请求。赵路、围山印象述称，百安物业向黄平出具的《预缴凭证及相关约定》中明确，黄平所有的香槟现代城小区A栋1、2层物业在空置期间，百安物业同意不收取黄平的物业费用，只要是空置部分就不应该收取物业管理费，故百安物业应该退还黄平预交的物业费30000元。赵路、围山印象不服原审判决，上诉称，（一）原判根据《物业管理委托合同》第四条第四款的约定，按照每月2.4元/m2的商业收费标准判决围山印象交纳物业费，缺乏事实和法律依据。1、业主委员会与百安物业约定“本小区的商业面积物业费用由物业公司与商业面积实际使用人另行签订物业协议和约定物业管理收费标准”，该约定是对《物业管理委托合同》第四条第四款的约定的修改，而作为实际使用人的围山印象并未与百安物业约定物业管理收费标准。2、关于商业面积物业费的收费标准，目前浏阳地区没有统一的标准，最高为每月2.4元/m2。百安物业在服务期间，存在服务瑕疵，相应的应该降低收取物业费的标准。对于赵路、围山印象承租的部分，应该按照每月1.2元/m2的标准收取物业费。（二）关于电费问题，赵路、围山印象每月均足额缴纳了电费，并且在2014年9月至2015年6月期间预缴了40000元电费至百安物业。2015年7月8日至8月8日，围山印象共产生电费32560元，但围山印象将该款项交至百安物业后，百安物业并没有交至电力局，而是私自侵吞了该款项。故百安物业应返还赵路、围山印象多支付的电费共计72560元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判百安物业返还赵路、围山印象多支付的物业管理费52547.2元，多缴纳的电费72560元，本案二审上诉费用由百安物业承担。百安物业辩称，1、关于物业管理费，2013年的时候是协商按照每月1.2元/m2的标准收取空置房的物业费，百安物业向黄平出具的《预缴凭证及相关约定》并不是双方的真实意思表示。2014年8月15日，围山印象承租黄平所有的第1层房屋时，物业费的收取标准应该按照合同约定的商业标准，即每月2.4元/m2收取。2、关于电费的返还问题，事实上整个小区只有一个公用电表，围山印象入场后，自己安装了一个分表，由于该分表的计量不准确，围山印象的用电分摊了一部分至整个小区的公用电上，致使整个小区的公用电费猛增，后在电力局电工的数次检查后，才发现了问题，最终于2015年6月才重新安装了电表，电表计费也才恢复正常。对此，围山印象的电工张良兴亦向百安物业出具证明。事实上，围山印象每天用电达到720°，按此标准，其应该向百安物业补交电费36052元。综上，围山印象、赵路的上诉请求没有依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。黄平述称，赵路、围山印象的上诉与其无关，其不予发表意见。百安物业向一审法院起诉请求：依法判决黄平、赵路、围山印象支付物业管理费54992.8元，环卫费5208元，滞纳金13705.9元，共计73906元，已付50000元，还应支付23906元。黄平向一审法院反诉请求：依法判决百安物业返还黄平多支付的物业费30000元。赵路、围山印象向一审法院反诉请求：依法判决百安物业立即返还围山印象、赵路多支付的物业费52547.2元；返还围山印象多交纳的电费72560元。原审法院经审理查明：黄平是浏阳市香槟现代城A栋第1、2层物业业主，其中第1层物业面积1762.59m2。2013年11月5日，黄平与百安物业约定：“为了支持百安物业管理有限公司更好的开展小区物业管理工作，现决定提前预缴物业管理费30000元，待黄平正式使用浏阳市香槟现代城小区A栋第1、2层物业后，按照规定所产生的物业费用从上述预缴的物业管理费中扣除，此款项不得用于其他费用开支。黄平所有的香槟现代城小区A栋第1、2层物业在空置期间，百安物业同意不收取黄平的物业费用。”此后，黄平于2013年11月6日向百安物业预交物业费30000元。2014年8月15日，围山印象租赁黄平以及案外人于伊漪所有的位于浏阳市景程大道香槟现代城小区A栋第1层（产权证号为711011380号）房屋1212m2经营餐厅，同时约定经营期间物业费由围山印象交纳。赵路是围山印象的实际经营人，黄平是围山印象的股东之一。2014年12月11日，围山印象以黄平的名义向百安物业预交物业费50000元并注明“预交费用，再另外结算（包括电费）”，2015年4月8日向百安物业交纳物业费20000元。2014年10月26日，百安物业与浏阳市香槟现代城业主委员会签订了《物业管理委托合同》，该合同第二条约定：A栋1-6楼为商业、办公面积8611.93平方米。第四条第四款约定：业主和物业使用人物业管理费标准为每平方米1.2元／月，商业面积每月2.4元/m2，未办理房产证相关手续的由开发商负责交纳，收缴方法为一年一次性交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用，从逾期之日起按照每天应交物业费的千分之五交纳滞纳金。第五条约定：委托管理期限自2014年8月16日起至2016年8月15日止。第九条第二款约定：住宅面积按每月1.2元/m2，其中未装修面积按已装修面积物业费的90%收取，未办理房产证手续诸方面因素的，由开发商协助收缴，商业部分面积按住宅面积200%收缴。第十九条约定：本合同在履行中如发生争议及未尽事宜，由双方当事人协商解决。第二十一条约定：本合同自2014年8月16日起生效。双方另补充约定：本小区的商业面积物业费用由物业公司与商业面积实际使用人另行签订服务协议和约定物业管理收费标准。围山印象入驻小区后没有与百安物业另行签订书面的物业服务协议和约定物业管理收费标准。2015年8月26日，由于多种原因，百安物业与浏阳市香槟现代城业主委员会签订调解协议，该协议约定：“浏阳市百安物业管理有限公司于2015年8月15日终止与浏阳市香槟现代城业主委员会物业服务合同；2015年7月8日至2015年8月15日（百安物业）拖欠电费6万余元；由于浏阳市百安物业管理有限公司主动提出退出小区物业服务，应在2015年8月31日前做好各项撤出小区的交接工作”等等内容。百安物业与浏阳市香槟现代城业主委员会终止物业服务合同后，百安物业与围山印象、赵路、黄平就物业费与电费收缴发生纠纷，双方一直协商未果。另查明，百安物业与浏阳市香槟现代城业主委员会物业服务合同中虽然没有约定代收电费，但实际服务过程中，百安物业接受了业主委员会的委托代为收取业主电费。其中：（一）2014年9月26日，围山印象向百安物业预交电费10000元。2014年10月8日，经双方结算，围山印象用去电费5651元，余额为4349元；2014年11月8日，经双方结算，围山印象支付电费5000元；2014年12月8日，经双方结算，围山印象支付电费6800元；2015年1月7日，围山印象向百安物业预付电费20000元；2015年1月8日，经双方结算，围山印象从2014年12月19日至2015年1月8日共用去电费12600元，为此，围山印象支付12600元；2015年1月12日，经双方结算，围山印象支付补差额电费26809元；2015年2月8日，经双方结算，围山印象支付从2015年1月8日至2015年2月8日期间电费20200元；2015年3月8日，经双方结算，围山印象支付从2015年2月8日至2015年3月8日期间的电费18800元；2015年4月8日，经双方结算，围山印象支付从2015年3月8日至2015年4月8日期间的电费17200元；2015年5月8日，经双方结算，围山印象支付15280元；2015年5月19日，围山印象向百安物业预付电费20000元；2015年6月8日，经双方结算，围山印象支付21600元；2015年6月29日，围山印象预存电费10000元；2015年7月8日，经双方结算，围山印象支付电费26160元；2015年8月8日，经双方结算，围山印象支付电费32560元；（二）2015年7月17日，百安物业代业主委员会向电力公司交纳2015年6月8日至2015年7月8日金裕房产（系香槟现代城的开发商）所欠电费41501.14元，此后，百安物业未向电力公司交纳电费。2015年7月8日至2015年8月8日金裕房产欠电费49458.93元，2015年8月8日至2015年8月20日金裕房产欠电费68113.45元。（三）2015年8月20日，围山印象以金裕房产的名义向浏阳市供电公司交纳电费20000元；2015年8月31日，围山印象以金裕房产的名义向浏阳市供电公司交纳电费10000元；（四）2014年11月20日，围山印象向浏阳市环境卫生管理局交纳垃圾处理费8000元；2014年，围山印象向浏阳市环境卫生管理局交纳购桶费760元；2015年10月9日，围山印象向浏阳市环境卫生管理局交纳垃圾处理费8000元。原审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点为：一、物业服务费的支付标准，空置房屋是否应该支付物业费?根据黄平与百安物业的约定：黄平提前预缴物业管理费30000元，黄平所有的香槟现代城小区A栋1、2层物业在空置期间，浏阳市百安物业管理有限公司同意不收取黄平的物业费用。该约定是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，对双方都具有约束力，双方都应该全面履行约定的义务。黄平自2014年8月15日将A栋第1层出租给围山印象经营，并约定经营期间的物业费由经营者交纳，即表示从此时开始，黄平开始使用A栋第1层物业，百安物业此时开始可以收取黄平及围山印象的物业费，空置期间不予收取。百安物业称围山印象于2014年7月开业，但是诉讼中未提供证据，该院不予认定。尽管双方未约定物业费的收取标准，但是根据《物业管理委托合同》第四条第四款的约定，商业面积物业管理费为每月2.4元/m2，又因百安物业同意不收取空置期间的物业费用，故参照商业面积物业费收费标准，物业费按照每月2.4元/m2收取为宜。故黄平应交纳的物业费为15857元[（1762.59m2-1212/m2）×2.4元/m2×12个月]。围山印象应交纳的物业服务费为34906元（1212/m2×2.4元/m2×12个月）。由于黄平、围山印象已经向百安物业分别预缴物业服务费30000元、70000元，已经多出其实际应交纳的数额，故赵路不用承担责任；百安物业还应返还黄平多收取的物业费14143元；返还围山印象多收取的物业费35094元。二、围山印象所交的电费是否应该返还的问题。围山印象所提供的系列电费证据只能证明其已经交纳了多少电费给百安物业，但不能证明其实际发生的电费是多少，应该交多少电费给百安物业。故其要求百安物业退还电费依据不足，所以对此该院不予支持。三、关于环卫费问题。由于百安物业进驻香槟现代城服务期间，围山印象已经向浏阳市环境卫生管理局交纳环卫费8760元（垃圾处理费8000元、购桶费760元），故对于百安物业要求围山印象交纳环卫费5208元的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十六条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：（一）百安物业于判决书生效后5日内返还围山印象物业服务费35094元；（二）百安物业于判决书生效后5日内返还黄平物业服务费14143元；（三）驳回百安物业的诉讼请求；（四）驳回围山印象与赵路的其他反诉请求；案件受理费398元，减半收取199元，由百安物业负担。反诉费926元，减半收取463元，由百安物业负担231元，由围山印象与赵路负担232元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明，1、黄平并非围山印象的股东。2、2015年8月8日至2015年8月20日金裕房产总欠电费68113.45元。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、物业管理费的收费标准；2、黄平是否应该支付其所有的第1层除围山印象承租部分以外的空置部分的物业费；3、围山印象、赵路是否应该支付环卫费；4、百安物业是否应该返还围山印象、赵路预付的电费。关于物业管理费的收费标准问题，因浏阳市香槟现代城业主委员会与百安物业签订的《物业管理委托合同》中明确约定了商业面积的收费标准为每月2.4元/m2，且该合同中第三条约定“本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任”，该合同系双方的真实意思表示，且并无其他法定无效的情形，对双方均有约束力。赵路、围山印象主张该合同的补充协议约定“本小区的商业面积物业费用由物业公司与商业面积实际使用人另行签订服务协议和约定物业管理收费标准”，因实际使用人赵路、围山印象并未与百安物业另行约定物业管理收费标准，故不应按照合同约定的每月2.4元/m2的标准收取物业管理费。对此，本院认为，因商业面积实际使用人并未与百安物业达成新的一致，故商业面积实际使用人应该按照《物业管理委托合同》约定的标准支付物业管理费。又，赵路、围山印象主张因百安物业服务存在瑕疵，故应该按照每月1.2元/m2的标准收取物业费，本院认为，由于赵路、围山印象并未提供充分证据证明，故本院对其该主张不予支持。综上，原审法院按照合同约定的每月2.4元/m2的标准计算商业面积的物业管理费并无不妥，本院予以维持。关于黄平是否应该支付其所有的第1层除围山印象承租部分以外的空置部分的物业费问题，本院认为，根据百安物业于2013年11月5日出具的《预缴凭证及相关约定》约定“黄平所有的香槟现代城小区A栋1、2层物业在空置期间，百安物业同意不收取黄平的物业费用”，现黄平于2014年8月15日将其所有的第1层物业的大部分出租给围山印象，也就是说从该日起其实际使用了第1层物业，故作为一个整体的该层所有权人应该开始计付物业管理费。综上，黄平的上诉理由与请求并无依据，本院不予支持。关于围山印象、赵路是否应该支付环卫费问题，根据查明的事实，围山印象已经向浏阳市环卫局交纳了2014年10月至2015年9月30日的垃圾处理费8000元，百安物业于2015年8月20日撤离了该涉案小区。百安物业在并无证据支持的情况下，主张因围山印象垃圾较多而为其向浏阳市环卫局垫付了环卫费，对此，本院不予支持。关于百安物业是否应该返还围山印象、赵路预付的电费问题，本院认为，因围山印象并无证据证明其实际用电量和实际应支付的电费，故其主张百安物业应该返还其预付的电费没有依据，本院对其该项请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不妥，本院予以维持。上诉人百安物业、黄平、赵路、围山印象的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费528元，由上诉人黄平负担264元，浏阳市百安物业管理有限公司负担132元，赵路、浏阳市关口围山印象时尚中西餐厅负担132元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英代理审判员  金新贵二〇一六年九月六日书 记 员  李颖倩