青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南商初字第20749号原告：中信银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区香港中路22号，组织机构代码863607414。代表人：杨威，行长。委托诉讼代理人：李晶瞳，山东海达律师事务所律师。被告：王廷志，男，1985年12月12日出生，汉族，住山东省昌邑市。委托诉讼代理人：高春华，胶州市胶西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张正海，男，1947年4月21日出生，汉族，住山东省胶州市。被告：张晓莉，女，1975年11月18日出生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：高春华，胶州市胶西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张正海，男，1947年4月21日出生，汉族，住山东省胶州市。被告：王立森，男，1977年11月22日出生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：高春华，胶州市胶西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张正海，男，1947年4月21日出生，汉族，住山东省胶州市。被告：青岛市少海地产有限公司，住所地胶州市少海发展管理处少海南路与巢湖路交界处办公楼，组织机构代码682552127。法定代表人：常颖。委托诉讼代理人：封芳，山东琴岛律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司青岛分行与被告王廷志、被告张晓莉、被告王立森、被告青岛市少海地产有限公司（以下简称“少海地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晶瞳，被告王廷志、被告张晓莉、被告王立森的委托诉讼代理人高春华、张正海，被告少海地产公司的委托诉讼代理人封芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司青岛分行诉称：2011年7月6日，原告与被告王廷志、被告张晓莉、被告少海地产公司签订了《个人购房借款合同》，约定原告向被告王廷志、共同借款人张晓莉提供借款323万元，期限为360个月，借款用途为购买房屋，并约定被告王廷志以位于胶州市少海南路X号XX号楼全幢的房地产为上述贷款提供抵押担保，双方办理了上述房产的预告抵押登记手续。少海地产公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，担保期间为合同生效之日起至上述房屋办理完毕抵押登记手续并取得房屋抵押登记证之日止。此后原告依照合同约定支付了上述款项。被告在收到原告支付的借款后，并未按照合同约定履行还款义务，原告依约有权要求被告清偿全部贷款本金、利息、逾期利息，而且为实现债权所产生的诉讼费、律师费、保全费等相关费用亦应由被告承担。请求依法判令：1.被告王廷志、被告张晓莉连带偿还原告贷款本金3112329.27元及至实际清偿完毕之日止按约定计算的利息、逾期利息；2.原告对被告抵押的位于胶州市少海南路X号XX号楼全幢的房地产享有抵押权，有权对其拍卖或变卖所得享有优先受偿权；3.被告少海地产公司、被告王立森对上述债务承担连带清偿责任；4.本案受理费、保全费、原告律师费等费用由被告连带承担。被告王廷志、被告张晓莉、被告王立森辩称，承认原告主张的事实。被告少海地产公司辩称，1.原告要求少海地产公司承担连带责任的条款为格式条款，并非少海地产公司真实意思表示的体现，应为无效条款。2.本案还存在物的担保，原告不应向少海地产公司提出主张。3.关于原告主张的利息、罚息，系原告单方计算出具，未提供明确具体的计算方式，少海地产公司不予认可。经审理查明：一、2011年7月6日，原告（乙方）与被告王廷志、被告张晓莉（甲方）、少海地产公司（丙方）签订《个人购房借款合同》，约定：1.甲方向乙方借款323万元用于购买位于胶州市少海南路X号XX号楼全幢的房屋；2.借款期限360个月，自2011年7月6日起至2041年7月6日止；3.合同履行期间贷款利率采用浮动利率，本合同利率按贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5％。自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2012年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率；4.还款方式为按月等额本息还款；5.甲方逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150％，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；6.甲、乙双方同意遵循先还息后还本的原则，乙方按照“逾期利息（含罚息、复利）－逾期本金－当期利息－当期本金”的顺序扣划甲方还入款项；7.本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，系指甲方同意以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保，对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费等）；8.丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任，如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；9.丙方同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对乙方的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利；10.甲方逾期或未按约定的金额归还贷款本息的即构成违约，乙方可采取按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利、宣布本合同项下已发放贷款提前到期、要求甲方立即偿还全部贷款本金及相应利息、处分抵押房产以清偿全部贷款及相应利息、要求丙方履行保证责任等一种或多种措施。2011年6月18日，被告张晓莉及其配偶被告王立森向原告出具共同借款声明书，自愿与被告王廷志共同承担上述合同项下的贷款本息和费用。二、2011年7月6日，原告发放贷款323万元。三、2011年9月16日，原告与被告王廷志就位于胶州市少海南路X号XX号楼全幢的房屋办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为原告。四、截至2016年9月6日，被告王廷志和被告张晓莉尚欠原告本金3112329.27元、利息329058元、罚息32848.4元。五、胶州市少海南路X号XX号楼全幢的房产尚未办理房屋权属证书。以上事实有《个人购房借款合同》、共同借款声明书、房地产预告登记权证、借款凭证、欠款明细及当事人陈述予以证实。本院认为，涉案的《个人购房借款合同》合法有效，本院予以确认。被告王廷志、被告张晓莉拖欠贷款本息，违反合同约定，原告有权宣布合同提前到期，被告王廷志、被告张晓莉应承担偿还全部贷款本息的责任。被告王立森自愿承担共同还款责任，原告的该部分诉讼请求，应予支持。涉案的抵押财产已经办理了抵押预告登记，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在被告王廷志、被告张晓莉违约时，原告依据合同约定，主张对抵押财产处分所得价款享有优先受偿权，应予支持。依据借款合同的约定，少海地产公司为借款人的债务自合同生效之日起至取得所购房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交借款人持有之日止提供阶段性连带保证。被告王廷志、被告张晓莉所购房屋仅办理了房地产抵押预登记，尚未办理权属证书及正式抵押登记。故原告有权要求少海地产公司承担连带保证责任。少海地产公司在借款合同中同意放弃担保法第28条及物权法第176条项下权利的条款，应当视为少海地产公司与原告对实现抵押担保与保证担保的顺序进行了约定，即原告可以行使物的担保物权，也可以要求少海地产公司承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告王廷志、被告张晓莉、被告王立森于判决生效之日起十日内偿还原告借款本金3112329.27元及截至2016年9月6日尚欠的利息329058元、罚息32848.4元，并偿还自2016年9月7日至实际清偿之日止的利息、罚息（按《个人购房借款合同》的约定计算）；二、就上述第一项债权，原告中信银行股份有限公司青岛分行对被告王廷志设定抵押的胶州市少海南路X号XX号楼全幢的房产享有抵押权，可在上述债权范围内对该房产以折价、变卖或拍卖方式所得价款优先受偿；三、被告青岛市少海地产有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32811元，保全费5000元，共计37811元，由四被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 坤人民陪审员  蔡新友人民陪审员  王秀凌二〇一六年九月十九日书 记 员  齐晓洋