大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初2112号原告大连天意房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区。法定代表人郝一斌，系董事长。委托代理人韩文君、赵妍，系辽宁恒信律师事务所律师。被告张晓兰，女，1986年8月12日生，汉族，住址黑龙江省汤原县。原告大连天意房地产开发有限公司（以下简称天意公司）与被告张晓兰商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天意公司的委托代理人韩文君、赵妍到庭参加了诉讼，被告张晓兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天意公司诉称，2014年4月17日，原告与被告签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，被告于签署上述合同当日向原告出具承诺书。根据商品房买卖合同约定：被告作为买受人购买原告（出卖人）开发建设的位于大连甘井子区大连湾镇前关村，土地使用权之地块上的金地艺境项目第13栋3单元2层1号、建筑面积为147.78平方米的房屋，房屋单价每平方米人民币8,892.79元，总房款为人民币1,314,176.00元。根据合同第六条约定：买受人于签合同当日付齐银行/公积金管理中心要求的首期房款人民币409,276.00元整，余款人民币905,000.00元整，买受人采取公积金方式支付，买受人须于买卖合同签署之日起7天内办妥全部贷款审批手续。根据被告出具的承诺书记载：被告承诺于2014年4月17当日交齐首付款，余款办理商业贷款/公积金贷款，并承诺自合同签订之日起一个月内贷款到达公司账户，逾期按《商品房买卖合同》第七条约定承担违约责任，交纳违约金。另根据《商品房买卖合同》补充协议第十四条约定：“《商品房买卖合同》签订时，买受人已知悉国家有关部门或金融机构可能会对商品房银行按揭抵押贷款政策进行调整，买受人在此保证不以上述政策变化或调整为由迟延支付房款。无论何种原因，如果买受人没有按照《商品房买卖合同》第六条以及双方补充签署的《商业贷款保证协议》或《公积金/组合贷款保证协议》的约定及时、足额付清任一期房款（包括买受人未能按期提供全部按揭及公积金贷款资料及后续补充资料的，或买受人贷款未能获得银行或公积金管理中心审批通过又未能按期自行付清全部购房款等情况的），逾期超过30日的，出卖人无需另行通知即有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。”上述《商品房买卖合同》及补充协议、承诺书签署后，原告已为被告办理了案涉房屋的合同备案。但虽经原告多次催促，被告始终未按照上述合同约定向原告交纳剩余购房款人民币905,000.00元。且因被告涉及其他债务纠纷，2014年6月6日，大连市沙河口区人民法院下发“（2014）沙民初字第2101号”民事裁定书，查封了备案于张晓兰名下的该套案涉房屋，并欲对该房屋进行拍卖。经多次催促沟通无果后，2015年11月10日，原告再次向被告发送《关于限期交齐贷款材料、办理贷款手续的催告函》，以书面形式明确告知被告最迟应于2015年11月15日前提交办理贷款所需的全部材料，交纳契税、维修基金以及其他办理贷款所需的费用，签署相关协议，办理贷款手续，否则原告将诉至法院解除与其签订的《商品房买卖合同》并严格按照合同约定从被告已支付的首付款中扣除违约金。但截至原告起诉之日，被告仍未办理贷款手续并向原告交纳剩余购房款人民币905,000.00元。原告认为，被告逾期付款的违约行为已给原告造成严重的经济损失。被告始终拒绝办理贷款手续，且因被告自身对外负债等原因，已导致案涉房屋被查封，可见被告根本有没支付剩余房款的意愿和能力，其逾期付款行为已构成根本违约，导致案涉《商品房买卖合同》无法继续履行、合同目的不能实现。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告向原告支付解除合同违约金人民币65,708.80元；3、本案诉讼费由被告承担。原告天意公司为支持其诉讼请求，提供以下证据予以证明：《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、承诺书、（2014）沙民初字第2101号民事判决书、民事裁定书、（2014）沙执字915号民事裁定书、（2014）沙执字第715号协助执行通知书、大连市商品房买卖合同网上签订及备案系统查询单、还款计划、关于限期交齐贷款材料、办理贷款手续的催告函、顺丰快递底联及签收记录、销售不动产统一发票、情况说明。被告张晓兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年4月17日，原、被告签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。被告作为买受人购买了原告（出卖人）开发建设的位于大连湾前关村金地艺境13栋3单元2层1号房屋，总房款1,314,176.00元。依据《商品房买卖合同》第六条约定，买受人于签合同当日付齐首期房款409,176.00元，余款人民币905,000.00元买受人采取公积金方式支付，买受人需于买卖合同签署之日起7日内办妥全部贷款审批手续，其他未尽事宜见买卖合同补充协议第二条。《商品房买卖合同》补充协议第二条约定：买受人以抵押担保贷款方式付款的，如因买受人原因，其贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，买受人应在接到出卖人书面通知之日起十日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除买卖合同。出卖人解除买卖合同的，买受人按剩余应付房款的百分之五向出卖人支付违约金。第十四条约定：《商品房买卖合同》签订时，买受人已知悉国家有关部门或金融机构可能会对商品房银行按揭抵押贷款政策进行调整，买受人在此保证不以上述政策变化或调整为由迟延支付房款。无论何种原因，如果买受人没有按照《商品房买卖合同》第六条以及双方补充签署的《商业贷款保证协议》或《公积金/组合贷款保证协议》的约定及时、足额付清任一期房款（包括买受人未能按期提供全部按揭及公积金贷款资料及后续补充资料的，或买受人贷款未能获得银行或公积金管理中心审批通过又未能按期自行付清全部购房款等情况的），逾期超过30日的，出卖人无需另行通知即有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。第二十五条约定：《商品房买卖合同》及相关附件自买卖双方签字盖章后生效。本补充协议如与买卖合同条款有矛盾冲突之处，以本补充协议的约定为准。被告于当日交齐首付款409,176.00元。余款（905,000.00元）被告签署承诺书，承诺余款办理商业贷款/公积金贷款，合同约定由本人自行联系银行/公积金管理中心办理贷款手续，并承诺自合同签订之日起一个月内贷款到达公司账户，逾期按《商品房买卖合同》第七条约定承担违约责任，缴纳违约金。截止原告起诉之日，被告没有向原告交纳剩余购房款人民币905,000.00元。另查，2014年6月6日，沙河口区法院作出（2014）沙民初第2101号民事裁定书，查封了在被告张晓兰名下的案涉房屋。2015年1月19日作出（2014）沙执字第915号民事裁定书及（2014）沙执字第715号协助执行通知书，冻结了被告张晓兰在原告公司的房屋首付款348,600.00元。再查，2015年11月10日，原告再次向被告发送《关于限期交齐贷款材料、办理贷款手续的催告函》，以书面形式明确告知被告最迟应于2015年11月15日前提交办理贷款所需的全部材料，交纳契税、维持基金及其他办理贷款所需的费用，签署相关协议，办理贷款手续，被告没有答复。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、承诺书、（2014）沙民初字第2101号民事判决书、民事裁定书、（2014）沙执字915号民事裁定书、（2014）沙执字第715号协助执行通知书、大连市商品房买卖合同网上签订及备案系统查询单、还款计划、关于限期交齐贷款材料、办理贷款手续的催告函、顺丰快递底联及签收记录、销售不动产统一发票、情况说明及庭审笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行各自义务。根据庭审查明事实，可以确认被告张晓兰没有按照合同及补充协议的约定，按期履行自己的付款义务，逾期没有给付原告天意公司购房余款905,000.00元的事实成立。且因其涉及其他债务案件导致案涉房屋及首付款被其他法院查封、冻结，致使合同无法履行。因此被告张晓兰应承担违反合同及补充协议约定的相应后果。故本院对原告天意公司要求依《商品房买卖合同》第六条、《商品房买卖合同》补充协议第十四条、第二十五条的规定，请求解除双方签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议和请求被告向原告支付解除合同违约金人民币65,708.80元（1314176.00×5%）的诉讼请求，予以支持。被告经本院合法传唤既不到庭，也不提供证据，应对本次诉讼的不利后果承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告大连天意房地产开发有限公司与被告张晓兰签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。二、被告张晓兰自本判决发生法律效力之日起十日内，支付给原告大连天意房地产开发有限公司违约金65,708.80元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,220.00元，其他诉讼费50.00元，合计17,270.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘治民人民陪审员  魏秀梅人民陪审员  赵志武二〇一六年九月六日书 记 员  刘婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。