天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0103民初字6352号原告天津新喆物业管理有限公司。法定代表人李治平。委托诉讼代理人田光。被告赵俊颖。委托诉讼代理人高文涛。委托诉讼代理人宋捷。原告天津新喆物业管理有限公司与被告赵俊颖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张宁宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津新喆物业管理有限公司的委托代理人田光，被告赵俊颖的委托代理人高文涛、宋捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求，1、判令被告给付原告2012年9月1日至2013年8月31日物业服务费408.40元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系业主，其房屋建筑面积为52.36平方米。原告于2012年11月12日与天津市河西区友谊北路天达里小区业主委员会签订了《天津市物业管理服务合同》，为该小区提供物业服务，该合同约定：物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米0.65元，被告自2012年9月1日至2013年8月31日共拖欠物业服务费408.40元，经原告多次催要未果。原告认为被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，被告应当向原告支付拖欠的物业服务费。原告为保护自身的合法权益，依据我国相关民事法律规定，特向法院提起诉讼。原告向本院提交如下证据（均为复印件）：１、《天津市住宅物业服务合同》一份，证明原告为小区提供物业服务的依据、收费标准及服务期限；2、天达里小区公共区域改造装修合同一份、安防设备采购及安装合同一份、收据复印件两页，证明在物业公司进驻该小区前对小区进行了升级改造；3、天津市不动产登记薄查询证明一份，证明被告房屋所在地在原告的服务范围内；4、建筑面积一览表一份，证明天达里17、18门在原告服务范围内。5、资质证书一份，证明原告是具备物业服务资格的企业。被告辩称，我是业主。对原告陈述的房屋面积认可。对欠费时间、收费标准、欠费金额均不认可。我不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。原因如下:1、按照谁主张谁举证的原则，原告必须承担证明答辩人是原告及其所谓天达里小区业主委员会业主的举证责任，并要承担举证不能的后果。2、原告向法院提交的2009年11月26日所谓《通知》证据，经过咨询阶段后，因与事实不符已被居委会否定，因此原告用这一已胎死腹中的且与其无关的所谓证据，无法达到证明答辩人是其业主的目的。3、答辩人与原告及其所谓业主会不在同一物业管理区域，答辩人不是其业主。4、答辩人互换房地产《协议书》具有法律效力。该《协议书》是证明答辩人与原告及其所谓业主会不在同一物业管理区域，答辩人不是其业主的关键根据，请法院依法予以采信。5、原告与所谓业主会签订的所谓《物业服务合同》是无效合同，不能作为起诉答辩人的所谓证据使用。6、原告未提供《物业服务合同》（应在签订合同后30日内提交），不能证明其已对上述合同依照规定进行了备案。所以上述所谓合同因未按照相关规定进行备案而成为无效合同，所以不能作为证据使用。原告没有提供《物业区域管理证明》，因此也不能认定原告所谓天达里小区物业区域管理范围合法，所以上述所谓合同也无效。原告在所谓天达里小区一个物业管理区域里，同时与两个业委会签订《物业服务合同》的举动证明原告已自认其将所谓天达里小区界定为一个物业管理区域的做法是错误的，原告此诉是恶意诉讼。7、原告声称对所谓的天达里小区用自有资金248850元进行了改造而提交的所谓《天达里小区公共区域改造装修合同》和《安防设备采购及安装合同》证据是伪造的。因此而发生的资金往来所提供的四张收据，没有会计凭证装订痕迹，不符合《会计法》相关规定，说明四张收据也是伪造的。因此也证明了原告恶意诉讼。8、以下证据进一步证明了答辩人与原告及其所谓业主会不在同一物业管理区域，答辩人不是其业主的事实。答辩人有住宅专项维修资金依法由专户管理，并已依法使用，而所谓业主会业主没有住宅专项维修资金等证据进一步证明了答辩人与原告及其所谓业主会不在同一物业管理区域，答辩人不是其业主的事实。因为同一物业管理区域内的业主在缴纳专项住房维修基金的问题上不可能一区两治。答辩人住宅专项维修资金一直交由答辩人单位集中管理的证据再一次证明了答辩人不是其业主的事实。答辩人使用住宅专项维修资金维修公共设施不受原告及其业主会约束，这一事实证明答辩人不是原告的业主。被告就其主张向本院提交如下证据（均为复印件）：1、提交物业管理服务合同一份，证明原告与河北省交通运输厅港航管理局航道处签订了物业服务合同，原告已自认航道处办公宿舍楼不属于天达里小区物业管理区域；2、河北省交通运输厅港航管理局航道处出具的证明一份、航道处财务科出具的对账单一份、互换房地产协议书一份，证明互换后的航道处办公宿舍楼属于独立的物业管理区域；3、收据24张，证明17门、18门自1999年至2010年一直是居委会收费管理，2011年底17门、18门楼长缴费的时候居委会通知暂停收费，但一如既往的对17门、18门实行原有服务，等待法院判决之后再决定如何管理。4、物业服务合同补充协议一份，其协议第三条证明原告提供的证据属于伪造，协议第七条证明天达里小区无大修资金，但是17门、18门有房屋维修资金，证明了航道处办公宿舍楼属于独立的物业服务区域。针对原告提交的证据,被告发表质证意见如下：对证据1不认可。该合同不能证明被告是其业主。合同上的天达里小区并不存在，名称应该为天达里。合同上四至范围没有，物业构成细目没有，不能证明原告管理区域。合同关键信息缺失，属于无效合同。证据2全部为伪造，原告提交的营业执照证明其成立日期为2012年8月8日，证据2上面的签订日期为2012年2月，且法人代表不属于同一人，原告涉嫌私刻公章，合同伪造。收据没有装订，违反会计法规定。对证据3真实性认可，但证明是其业主也不认可。证据4对其真实性不认可。对证据5因为是复印件不认可。针对被告提交的证据,原告发表质证意见如下：对证据1合同上写明服务范围是19门、20门，不包括被告居住的17、门、18门，证明目的不认可。且被告提交的为复印件，真实性有异议。对证据2中的协议真实性、合法性不认可，且房屋互换与本案没有关联性。证明及对账单与本案没有关联性，由于是复印件，故对其真实性不予认可。对证据3真实性、合法性不认可。与原告诉请没有关联性。对证据4合同内容与原告无关不认可。本院认证意见如下：原告提交的证据1、3、4、5内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院均予以确认。原告提交的证据2被告表示不认可，且该合同与本案无直接关联性，故本院不予确认。被告提交的证据1、2、3、4因与本案不具有关联性，故本院不予确认。经审理查明，2012年9月20日原告取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业《资质证书》，2012年11月12日，原告与天津市河西区天达里小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：本合同自2012年9月1日起至2013年8月31日终止。物业服务费收费标准为多层住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.65元，房屋建筑面积为52.36平方米，被告应按每月每平方0.65元的标准向原告交纳物业服务费，每月应交物业费34元，被告自2012年9月20日至2013年8月31日未向原告交纳物业服务费共计人民币386.43元。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。原告与天津市河西区天达里小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区业主，上述合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。对于原告主张被告给付原告2012年9月1日至2013年8月31日物业服务费408.40元的诉讼请求，因原告于2012年9月20日原告取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业《资质证书》，故对原告主张要求被告支付2012年9月1日至2012年9月19日物业服务费的诉讼请求本院不予支持，关于原告主张要求被告支付2012年9月20日至2013年8月31日物业服务费的诉讼请求本院予以确认。关于被告所述的对欠费时间、收费标准、欠费金额均不认可。我不同意原告的诉讼请求，原告与所谓业主会签订的所谓《物业服务合同》是无效合同，答辩人与原告及其所谓业主会不在同一物业管理区域，答辩人不是其业主等抗辩理由，因证据不足，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告赵俊颖给付原告天津市新喆物业管理有限公司2012年9月20日至2013年8月31日物业服务费共计人民币386.43元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告天津市新喆物业管理有限公司负担22.75元;被告赵俊颖负担2.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审判员  张宁宁二〇一六年九月二十六日书记员  高畅一本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。