河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终3446号上诉人（原审原告）：刘亮辉，男，1988年2月14日出生，汉族。委托代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳诚若房地产有限公司。法定代表人：李治平，公司总经理。上诉人刘亮辉因与被上诉人洛阳诚若房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2015）孟民一初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘亮辉及其委托代理人王志光到庭参加了诉讼。被上诉人洛阳诚若房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年1月30日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的孟津县麻屯镇机场路南侧牡丹公馆小区2-1-401号房屋，房屋总价款为408650元，合同对双方权利义务进行了约定。合同第八条约定：被告应当在2015年4月30日前，将具备第1种条件（即该商品房经验收合格）的商品房交付买受人使用。第九条约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准（包括双气）应符合双方约定附件3的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人依照装饰设备标准整改后交付买受人使用。其中附件3中关于双气的规定为：①暖气管入户，户内暖气管道及暖气片用户自理，当项目所在区域具备市政供暖条件时可集中供暖；②煤气管道入户，交房时达到使用条件，具体点火时间根据燃气公司要求安排。庭审中，原告提供双方签订的《商品房预售合同》及被告广告宣传照片，证明被告在其广告宣传中，承诺所售房屋为双气房，原告因此认购房源，双气管道入户在合同附件3中进行了约定。被告对上述证据真实性无异议，认可目前暖气、煤气管道尚未入户，辩称暖气具体点火时间双方合同约定以市政规划为准，煤气安装条件已经具备，待原告缴纳煤气安装费用后即可安装入户。另查明，2015年5月12日，被告在洛阳晚报发布交房公告，公告内容为“洛阳诚若房地产有限公司将于5月17日在牡丹公馆对项目一期业主进行交房，届时请业主办理交房手续”，被告提供洛阳晚报一份，证明2015年5月12日其已经履行交房通知义务，另提供2015年5月3日商品房竣工验收单一份，证明其商品房已经验收合格。经审查，2015年5月12日被告发布交房通知义务时，双气（暖气、煤气）管道尚未入户。庭审结束后，被告向法庭提交的商品房竣工验收单中有建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的签章，但没有竣工验收等相关资料予以佐证。原审法院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案关键问题是被告是否违约，是否应当承担违约责任，以及违约责任如何承担，原告的诉讼请求能否支持。本案中，双方合同约定交房期限为2015年4月30日之前，被告逾期未将商品房交付原告。被告辩称其于2015年5月12日，在洛阳晚报上发出交房公告，因原告未去办理交房手续，过错在于原告，违约金截止期限应当确定为公告时。被告在庭后向本庭提交了2015年5月3日商品房竣工验收单，证明其发出交房公告时，其商品房符合交房条件。根据双方签订的商品房买卖合同第8条的约定，商品房的交付条件为“商品房经验收合格”，合同没有明确约定由谁验收，《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等相关部门或单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到交房条件。故本案商品房验收合格应当理解为经主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等相关部门或单位进行验收合格，但被告仅提供一份商品房竣工验收单，又没有其他相关验收资料等予以佐证，故被告提供的商品房竣工验收单并不能认定本案商品房已符合交付条件，故对被告关于违约金应计算到公告时的辩解意见不予采信。关于违约金起止时间及标准，原告要求被告从2015年5月1日起按照购房款总额日万分之一的比例支付逾期交房违约金，不违背法律规定，应予支持，关于违约金截止日期，因商品房取得主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等相关部门或单位验收时间不确定，为保障原告合法权益的实现和案件执行有据，经该院审委会研究决定，原告主张的违约金暂计算至判决生效之日止。被告后续逾期交房的违约金，原告可另行主张。关于原告的第二项诉讼请求，根据双方合同约定，交付使用的设备标准应当符合（附件3）的标准，达不到标准的，买受人应当要求出卖人的处理方式有两种，1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，2、出卖人依照装饰设备标准整改后交付买受人使用，双方选定第2种处理方式，即双方依照装饰设备标准整改后交付买受人使用，原告要双倍赔偿设备差价款，依据不足，对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，经该院审委会研究决定，判决：一、被告洛阳诚若房地产有限公司在判决生效后10日内按照购房款总额408650元的日万分之一为基数支付原告刘亮辉违约金，从2015年5月1日起至判决生效之日止。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费1840元，由原告承担840元，被告承担1000元。被告承担部分，原告已垫付，执行中一并由被告给付原告。宣判后，刘亮辉不服，向本院提起上诉，请求依法撤销（2015）孟民一初字第468号民事判决，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决遗漏事实。2015年11月，上诉人等十余名购房人联名给被上诉人发出书面通知，要求上诉人最迟在2015年11月30日之前将双气设备整改到位，否则将依法提起诉讼，要求被上诉人按照行业习惯双倍赔偿设备差价款。该事实有上诉人提供的书面通知原件（当时一式两份，一份交给被上诉人，一份上诉人保存），现场录音录像等证据予以证明。但一审判决遗漏了该事实。二、原审判决逾期交房违约金截至判决生效之日不妥。上诉人原审关于逾期交房违约金的诉求是：按照购房款总额日万分之一的比例，计算至实际交房之日。上诉人的诉求是一个开放性的诉求，被上诉人逾期交房的违约行为也是一个持续性的违约行为。因此，原审判决计算至判决生效之日、后续部分让上诉人另行主张，不仅与上诉人的诉求不符，而且增加上诉人的诉累。三、原审判决不支持双倍赔偿设备差价款属于适用法律错误。被上诉人关于双气房的宣传，是促使原告购买的核心因素。上诉人缴纳的购房款是包含双气在内的双气房价格，充分证明双方买卖的房屋为“双气房”。其次，《商品房预售合同》第十三条第2项约定依法无效。该第十三条约定：被上诉人交付的房屋未达到附件三约定的装饰设备标准的，上诉人有权利要求被告整改。这是被上诉人提供的格式条款，该格式条款实质上完全免除了被上诉人自己的责任，属于无效条款。最后，上诉人要求被上诉人双倍赔偿暖气、燃气设施价款的请求应当予以支持。《商品房预售合同》关于被上诉人房屋达不到附件三约定的标准时该如何如理，有两个选项：其一，双倍赔偿装饰设备的价款；其二，买受人要求出卖人整改。第一项在被上诉人提供的格式条款中出现，充分说明了第一项是商品房买卖中的一项交易习惯、行业习惯。因此，在第二项条款无效的情况下，依法应当参照作为交易习惯的第一项处理。目前洛阳市含孟津县的暖气达到使用条件的价款为每平方米22O元，燃气达到使用条件的价款为315O元。双倍赔偿是上述价款的双倍。因此，原上诉人该项诉讼请求应当予以支持。综上，请求二审法院公正审理，依法支持上诉人的上诉请求。洛阳诚若房地产有限公司未到庭，亦未提交答辩意见。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为：本案中刘亮辉与洛阳诚若房地产有限公司签订的《商品房预售合同》明确约定交房日期为2015年4月30日，但洛阳诚若房地产有限公司未能提交符合规定的房屋验收合格材料，不能证明其所售房屋已符合交付条件，故该公司应依约向刘亮辉支付违约金，原审法院考虑的本案的具体情形，将违约金计算至判决生效之日，并赋予买受人对后续逾期违约金可以另行主张并无不当。该合同第十三条明确约定商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照装饰设备标准整改后交付买受人使用，该约定系双方真实意思表示，双方应当遵照执行，故刘亮辉现起诉要求洛阳诚若房产有限公司双倍赔偿设备差价款的理由不充分，依据不足，原审法院未予支持亦无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1399元，由上诉人刘亮辉负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 刘丽娜审判员 陈加胜二〇一六年九月二十七日书记员 黄思维