贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0302民初1201号 原告贵州遵义东方实业股份有限公司。住所地遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大厦七楼。组织机构代码：62244681-6。 法定代表人白世明，董事长。 委托代理人陈文信，公司员工。 委托代理人郭超，公司员工。 被告罗万强，男，1972年12月26日生，汉族，遵义市人，户籍所在地遵义市红花岗区。现住遵义市红花岗区。 被告王小强，男，1973年12月26日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告贵州遵义东方实业股份有限公司（以下简称东方公司）与被告罗万强、王小强租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由审判员向小梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东方公司委托代理人陈文信、郭超到庭参加了诉讼，被告罗万强、王小强经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年7月15日，我公司与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定由二被告租赁我公司位于遵义市红花岗区营业房共1625平方米，租金及服务管理费22元／月／平方米，每年递增5%。按合同约定，二被告应在2015年11月15日缴纳从2015年11月15日至2016年5月15日租金及服务管理费共367290元。经我公司多次催收，二被告均以资金困难为由，至今未缴纳该笔租金。为此，特诉至人民法院请求判决：一、解除我公司与二被告签订的《房屋租赁合同》；二、二被告立即返还我公司位于遵义市红花岗区营业房；三、二被告立即向我公司支付截止2016年5月15日尚欠租金和服务管理费共计367290元及利息、违约金（利息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利息标准计算、违约金按每日1%标准，从2015年11月15日起计算至款项付清之日止）；四、二被告向我公司支付从2016年5月16日起至租赁房屋返还之日止的租金和服务管理费及利息、违约金（租金和服务管理费按照双方合同约定标准计算；利息以所欠租金和服务管理费为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利息标准计算；违约金按每日1%标准计算）；五、本案诉讼费、保全费等全部费用由二被告承担。 被告罗万强、王小强经本院传票传唤未到庭，也未提交书面答辩状。 经审理查明，2014年7月15日，原告东方公司（甲方）与被告罗万强、王小强（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于遵义市，建筑面积1625平方米（含一层上二层楼梯及通道面积）。合同第二条第1条约定，租期为2014年7月15日到2024年7月14日，装修免租期为120日。实际计租时间为2014年11月15日至2024年11月14日止。第2条约定乙方承担的费用有卫生费、物管费等（水、电由甲方指定搭接地点，乙方自行安装并承担费用）第3条约定交房现状为毛坯（现状）第6条约定甲、乙双方明确该房租赁用于办公、茶楼、幼儿园用途。合同第三条第1条约定房屋租金根据本合同第一条中所列租用建筑面积进行计算，月租金为11元／㎡，租金从第二年起按上一年租金递增，递增比例为5%，双方对每年的租金做出了一个租金明细汇总表。第3条约定乙方在合同期内第一年度按年支付租金，第二年起按半年支付租金，须提前30日支付下半年租金。第5条约定乙方应在本合同签订之日一次性支付6个月（2014年11月15日至2015年5月14日）租金人民币107250元，实际计租日前10日内，乙方再支付6个月（2015年5月15日至2015年11月14日）租金人民币107250元给甲方。合同第七条第3条约定因任何一方的违约造成本合同无法继续履行的，违约方还须向守约方支付相当于合同履行当年的一月租金作为违约金。第5条约定，乙方不按期缴纳租金，每逾期一天，按应付租金总额的1%向甲方支付违约金，超过20天，甲方有权解除合同，收回出租给乙方的房屋，且不承担任何责任。合同第十一条第3条约定乙方必须在实际计租之日前10日内支付6个月租金给甲方，否则视为乙方违约，甲方有权停止供水、供电，兵由乙方支付给甲方35750元作为违约金。 签订《房屋租赁合同》同日，原告东方公司（甲方）与二被告（乙方）还签订了《服务管理协议》，协议第一条约定了服务管理期限为同《房屋租赁合同》一致。第二条甲方的权利义务第2条约定依据本协议约定向乙方收取房屋租赁服务管理费用。第三条约定乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权解除本协议和甲方与乙方签订的租赁协议，并按租赁协议中拖欠租金的相关条款处罚乙方，乙方不得有任何异议。该协议并未对收取服务管理费的标准和金额进行约定和陈述，原告陈述服务管理费的内涵为代为缴纳的物业服务管理费用和二被告向原告缴纳的服务管理费用，同时对服务管理费的收取标准原告陈述为与房屋租赁租金一致，并在服务管理协议后附载租金明细汇总表。 2016年2月18日，原告东方公司（甲方）与被告罗万强（乙方）签订了《补充协议》一份，内容为：兹由甲乙双方在2014年7月15日就乙方租赁甲方位于遵义市海尔大道东方花园A组团二层4号营业房事宜达成以下补充协议且共同遵守和执行：一、因乙方资金周转困难无法按时缴纳2015年11月15日至2016年4月14日半年租金225225元，经甲方多次催收乙方均无力缴纳，甲方考虑乙方资金困难允许乙方在2016年3月31日前必须缴纳上述租金。二、乙方如果在2016年3月31日前未缴纳上述租金，乙方承诺无条件撤出甲方出租的营业房。对于乙方投入该营业房的不可移动设施和装修等甲方不给与乙方任何补偿；对于乙方投入该营业房的可移动设施和装饰等由乙方自行搬出，若有遗留物品甲方有权自行处置且不对乙方进行任何赔偿。三、乙方如果在2016年3月31日前未缴纳上述租金，甲方有权进入该营业房进行清理和重新招租，乙方不得以任何理由和行为进行干扰和阻拦。若乙方违反本条乙方自愿赔偿甲方人民币壹拾万元，对此乙方表示认可。协议约定本协议甲乙双方签字即生效。协议上甲方工作人员样维耿签字，乙方罗万强签字，并注明：“本人罗万强已通知王小强，王小强表示认可，本人代签”。 以上三份协议签订后二被告向原告缴纳了从2014年11月15日至2015年11月14日的租金后未再缴纳。二被告现将租赁的二层4号房用于经营商务会所。同时，二被告将二层4号房租赁后，将其中一部分转租给幼儿园。在二被告逾期未缴纳第二年半年租金情况下，幼儿园经原告东方公司催缴后向原告东方公司缴纳了起承租部分半年（从2015年11月15日至2016年5月14日止）的租金83160元。 上述事实，有原告陈述、原告提供的《房屋租赁合同》、《服务管理协议》、《补充协议》在卷佐证，经庭审认证，足以认定。 本院认为，二被告自愿与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，对原、被告双方均具有法律约束力。合同约定二被告承租原告营业房用于经营，二被告按时缴纳租金和服务管理费，合同同时约定了乙方超过20天不按期缴纳租金，甲方有权解除合同，收回出租给乙方的房屋，且不承担任何责任。现被告在缴纳了第一年租金后未按照合同约定缴纳2015年11月15日至2016年5月14日半年的租金，属于二被告违反合同约定，且已达到合同约定的原告可以主张解除合同的条件，结合被告罗万强于2016年2月18日与原告签订的《补充协议》约定，如若未在2016年3月31日之前缴纳拖欠租金和服务管理费，原告有权进入该营业房进行清理和重新招租，被告不得以任何理由和行为进行干扰和阻拦的约定，根据《中华人民共和国合同》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告主张解除与二被告签订的《房屋租赁合同》，要求二被告返还承租的营业房的请求，于法有据，本院予以支持。 原告主张二被告立即支付截止2016年5月15日尚欠的租金和服务管理费共计367290元及利息、违约金。二被告与原告签订《房屋租赁合同》后未按照合同约定缴纳租金，属于违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张二被告缴纳拖欠的租金和服务管理费的请求，于法有据，本院予以支持。结合二被告与原告签订的《房屋租赁合同》对第二年缴纳租金数额为225225元的约定及罗万强与原告签订的《补充协议》认可拖欠2015年11月15日至2016年4月14日半年租金为225225元的事实，对原、被告之间就服务管理费用缴纳标准，原告陈述为同房屋租金一致的意见，本院予以采纳。故在原告已向二被告转租的幼儿园催收了2015年11月15日到2016年5月14日半年的租金83160元的事实，二被告应当向原告支付截止2016年5月15日的租金和服务管理费共计为142065元。 原告主张二被告支付拖欠2015年11月15日至2016年5月14日止的租金和服务管理费的利息（利息按中国人民银行同期逾期贷款利息的标准）和违约金（违约金按每日1%的标准），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，结合原、被告双方在合同中约定的违约金为每逾期一天，按应付租金总额的1%支付的事实，该约定明显高于以上法律、司法解释的规定，对原告主张按照每日1%标准计算违约金的意见，本院不予采纳。对原告主张违约金，本院确定为按照拖欠租金和服务管理费的20%计算，即28413元（142065元*20%=28413元）。原告主张拖欠租金和服务管理费的利息，由于原告与被告罗万强在《补充协议》中就拖欠2015年11月15日至2016年4月14日半年租金225225元的缴纳约定展期至2016年3月31日，且原、被告双方对拖欠租金未进行利息约定，但被告在展期后仍然未缴纳租金对原告租金存在一种资金占用，因此，对原告主张利息的请求，本院予以支持，本院确定为从2016年4月1日起按年利率6%计算利息至本院确定的履行期限之日止。 原告主张二被告向原告支付从2016年5月16日起至租赁房屋返还之日止的租金和服务管理费及利息、违约金。合同解除后，在二被告实际返还原告营业房之前，二被告实际占用原告营业房，应当缴纳占用费和服务管理费，对占用费和服务管理费仍依照《房屋租赁合同》约定进行计算至二被告返还租赁房屋之日止。对原告主张的利息从二被告拖欠之日，即2016年5月16日起至二被告支付拖欠租金和服务管理费之日止，按年利率6%计算。对原告主张从2016年5月16日起拖欠租金和服务管理费的违约金，由于合同约定的1%/日标准过高，不符合法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，对原告主张的该部分违约金，本院确定为二被告拖欠租金和服务管理费的20%计算。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告与二被告签订的《房屋租赁合同》； 二、二被告在本判决生效后十五日内返还原告位于遵义市红花岗区营业房； 三、二被告在本判决生效后十日内向原告支付拖欠2015年11月15日至2016年5月14日止的租金和服务管理费共计142065元及违约金28413元和利息（利息从2016年4月1日起按年利率6%计算至本院确定的履行期限之日止）； 四、二被告向原告支付从2016年5月16日起至租赁房屋返还之日止的租金和服务管理费及利息、违约金（利息以拖欠租金和服务管理费为基数，按年利率6%计算；违约金按拖欠租金和服务管理费的20%计算） 五、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费3404元，由被告罗万强、王小强承担1600元，原告贵州遵义东方实业股份有限公司承担1804元。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  向小梅 二〇一六年九月八日 书记员  任 豪