上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5945号原告：上海绚瑞服饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：魏玉文，总经理。委托诉讼代理人：陈瑞坤，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱正东，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。被告：怡佳咏(上海)时装有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：姚英永，董事长。委托诉讼代理人：白树彩，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海绚瑞服饰有限公司(以下简称“绚瑞公司”)与被告怡佳咏(上海)时装有限公司(以下简称“怡佳咏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月27日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年8月4日再次公开开庭进行了审理。原告绚瑞公司的委托诉讼代理人陈瑞坤、被告怡佳咏公司的委托诉讼代理人陈晨、白树彩到庭参加了两次庭审。原告绚瑞公司的委托诉讼代理人朱正东到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告绚瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上海市松江区陶干路XXX号厂区恢复原状(被告停止在上述厂区内生产经营、拆除违章搭建)并赔偿原告违约金500,000元；2、判令被告赔偿因阻拦原告出货给原告造成的经济损失600,000元；3、判令被告赔偿因严重疏于管理造成的原告损失1,500,000元(按照原告货物被盗金额30,000,000元的5%计算)。事实与理由：2014年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，约定被告将其名下位于上海市松江区佘山镇陶干路XXX号厂房南边1号楼第一层部分面积及第二层与第四层、西边2号楼一层、二层，北边3楼二层、三层、四层、4号楼及5号楼一层二层共计6,850平方米的面积的厂房(以下简称“系争厂房”)出租给原告。其后，被告未能按约提供优质的物业管理及严格明确的物业管理制度，原告多次发函要求被告改善服务、拆除厂区公共区域内的违章建筑，被告均不予理睬。2016年3月15日，被告阻止原告出货，进而导致原告对第三方产生违约赔偿责任，经济损失600,000元。此外，因被告的上述物业管理漏洞，导致原告大量财物被盗，造成经济损失3,000多万元，该盗窃案件中，作案人员及车辆进出厂区多达15次，而被告的物业门卫未做任何询问和记录。故原告诉至法院，希判如所请。被告怡佳咏公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告未在上述区域进行生产活动，只是作为管理用房，且临时搭建的建筑物并非在原告承租范围内，其搭建时间也早于原、被告间租赁合同签订时间。被告从未阻止过原告出货，被告已经尽到了物业管理义务，原告财务被盗与被告无关。经审理查明：2014年11月1日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将系争厂房也就是被告厂房区域内除去已出租部分的全部剩余建筑区域共计6,850平方米的厂房出租给原告，租赁期限为5年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止，2014年11月16日至2015年1月15日为免租期。合同第3-2条约定：被告于2014年11月10日将租赁部分一层、二层清空并交付原告；北边三楼、四楼被告于2014年11月25日交付给原告。合同第4-1条约定：年租金为1,375,137元。合同第4-2条约定：租金支付方式：首次支付六个月租金于合同签订当日支付，之后每三个月支付一次，在上期租金结束前10天支付。合同第4-3条约定：原告需于合同签订当日向被告交纳合同保证金229,000元，该保证金可抵扣原告拖欠的有关费用。合同另对其他事项进行了约定。同日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《补充协议》一份，约定原告需按每半年49,320元的标准向被告支付管理费，包含门卫、车位、公共区域卫生(不包括房屋内及楼梯)、绿化管理、外围监控、生活垃圾清理、电梯维护(不包括装修垃圾及生产产品带来的相关垃圾)，被告可提供发票，税费由原告承担。被告应出示严格明晰的物业管理制度条例，以保证园区各个属于物业管理的事项能保质保量的做到位。如物业管理不能做到保质保量，原告有权对此进行监督并要求被告更换物业及相关人员。协议另对其他相关事项进行了约定。2016年3月16日，原告工作人员陈东军向上海市公安局松江分局佘山派出所报案称，原告仓库内的衣物少了20,000多件。同日，原告在《报案书》中载明，犯罪嫌疑人共五人，除丁某为原告现任仓库主管外，樊某、罗某、李某、沈某某为原告公司离职人员，涉案货物共计22,486件，零售价格34,516,625元。现该案尚在审查起诉阶段。庭审中，对于原告诉称的被告于2016年3月15日阻止其装货出门一事，原告申请了证人李某出庭作证，证人李某称其对阻挠的人表示其是原告的装货人，但跟门卫不是很熟，门卫是认识车辆的，装货时原告的员工并不在场，遂当日未能出货，过了两天，原告的仓库主管事先联系好了，他去装同一批货成功了。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、上海市公安局案(事)件接报回执单、《报案书》、上海市房地产权证、证人证言及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于原告要求被告停止在系争厂房所在厂区内生产经营、拆除违章搭建的诉请，被告对生产经营不予认可，另称其在临时搭建区域内进行厂区管理的行为在原告承租之前即已存在。现原告未提供充分证据被告存在违反合同约定的违约行为，且被告即便存在上述行为，原告主张的500,000元违约金亦无合同及法律依据，故本院对此不予支持。对于原告要求被告赔偿因阻挠出货造成的经济损失600,000元的诉请，根据原告申请的证人所述，虽然其为原告装货曾因无原告工作人员在场而被被告的门卫阻拦，但两天以后经过原告工作人员的协调得以顺利装货。一方面，原告迟延两天装货有无造成损失，原告未提供证据予以证明；另一方面，因无原告工作人员在场，被告门卫阻拦装货系履行合同约定的物业管理权利，也是为了保障原告的财务安全，不构成违约，故对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。至于原告主张的因货物被盗造成的损失，被告基于合同提供的物业安保义务，仅指被告为维护物业管理区域内公共秩序和物业使用安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，被告不应承担确保物业管理区域内业主的人身及财产不遭受不法侵害的义务，且根据原告的报案，犯罪嫌疑人为原告的员工或离职员工，原告被盗与其自身管理不当有一定关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海绚瑞服饰有限公司的全部诉讼请求。案件受理费27,600元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费用32,600元，由原告上海绚瑞服饰有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一六年九月三十日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。