湖北省荆门市掇刀区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0804民初263号原告：中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行。负责人：周鸿。委托诉讼代理人：肖良龙。委托诉讼代理人：王斌。被告：高国庆。被告：张敬菊。被告：荆门市欣鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘传政。原告中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行（以下简称农行荆门掇刀支行）诉被告高国庆、张敬菊、荆门市欣鑫房地产开发有限责任公司（以下简称欣鑫房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖良龙、王斌到庭参加诉讼，三被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行掇刀支行向本院提出诉讼请求：1、被告高国庆、张敬菊偿还借款本金130457.85元及利息13072.07元（暂计算至2016年1月16日，之后的利息计算至实际给付之日止）；2、被告高国庆、张敬菊承担原告为实现债权支付的律师费用3000元；3、原告对被告高国庆、张敬菊提供的抵押物的拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、本案的诉讼费由二被告承担；5、被告荆门市欣鑫房地产开发有限责任公司对以上债务承担连带清偿责任。事实和理由：2006年10月23日，被告高国庆因购房需要向原告处提出个人信贷业务。后双方于2006年10月27日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告向被告提供贷款本金18.4万元，借款期限自2006年10月27日至2024年10月27日止（实际放款日与到期日以借款凭证为准），采取分期等额本息还款方式还款，共216期。另外合同中对借款利率、违约责任、诉讼管辖等作出了明确的约定。同时，被告高国庆提供了荆门市掇刀区白石坡大道4号4栋4单元408室房屋抵押至原告处，2006年11月14日办理了预抵押手续。被告荆门市欣鑫房地产开发有限公司对本笔借款提供阶段性连带保证责任。《个人购房担保借款合同》第十三条约定：借款人以本合同项下所购房屋抵押的，由保证人荆门市欣鑫房地产开发有限责任公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日起为止，为借款人的债务承担连带保证责任。截止起诉日，借款人未取得房地产权利证书，未办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执。根据借款合同的约定，2006年11月16日原告向被告高国庆发放了贷款18.4万元。截止2016年1月16日其下欠借款本金130457.85元，利息13072.07元（暂计算至216年1月16日，之后的利息计算至实际给付之日止）。自2014年9月30日后被告高国庆未履行按期还款责任，被告的行为已构成合同违约，根据《个人购房担保借款合同》第十六条约定：借款人连续三期未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放借款、宣布本合同提前到期，行使抵押权和要求保证人承担保证责任。被告高国庆、张敬菊、欣鑫房地产未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并已在卷佐证。本院审理查明事实如下：2006年10月27日，农行荆门掇刀支行作为贷款人，高国庆作为借款人，欣鑫房地产作为保证人，高国庆、张敬菊作为抵押人，签订了个人购房担保借款合同1份，合同中与本案有关的内容如下：借款用于购买借款人位于白石坡大道4号4栋4单元408号的房屋，借款金额184000元，借款期限216个月。执行年利率6.48%，在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息。还款方式为等额本息还款法，借款人每期应还款金额为1483.41元。借款人在贷款人处开立结算账户，借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入售房人欣鑫房地产的账户。借款人以本合同项下所购买的房屋做抵押，由保证人欣鑫房地产提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年。本合同项下涉及的律师服务费等由借款人、保证人和抵押人承担。2006年11月14日，原、被告在荆门市房地产市场管理处办理了荆门市预购商品房抵押证明1份。2006年11月16日，原告向被告高国庆发放贷款184000元，从高国庆账户划入欣鑫房地产账户。原告提交的个人借款凭证显示，执行利率6.84%，逾期罚息利率9.576%。截止2016年1月16日，被告高国庆尚欠借款本金130457.85元，利息13072.07元。原告陈述，涉案房屋未办理他项权证。原告与湖北兴联律师事务所签订的代理协议载明：律师事务所为原告提供有偿服务，支付律师代理费3000元。委托代理补充协议载明：本案代理方式为风险代理，一审判决或调解甲方胜诉且该判决或调解生效后支付代理费2000元，案件执行终结，所有费用全额收回后，支付剩余代理费。本院认为，原告与高国庆、张敬菊、欣鑫房地产签订的个人购房担保借款合同的内容系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，故双方均应依约履行。高国庆未按约偿还原告借款本金及利息，原告可依合同约定向其主张偿还本金、利息及其他损失的违约责任。原告要求被告高国庆偿还借款本金130457.85元、截止2016年1月16日的利息13072.07元及2016年1月17日至本判决确定之日止，按合同约定计算利息的诉请，符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张张敬菊承担共同偿还责任的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，借款是在该二被告婚姻关系存续的期间产生的债务，故应为二被告的共同债务，二被告共同承担偿还责任。关于原告主张对高国庆、张敬菊的抵押物享有优先受偿权的诉请，因该房屋仅办理了预抵押登记证书尚未办理他项权证，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定，以预购商品房登记的，登记机关应在抵押合同上记载，抵押额房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，预抵押登记属于预备登记，它是未完成正式物权转移登记之前进行的登记，具有临时性，存在于合同生效后至物权变动条件具备前的时间段内，待物权变动条件具备后，权利人需及时申请正式登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这是对债权权利消失的时效规定，也明显区别于物权。因此，被告高国庆、张敬菊与农行掇刀支行办理的房屋抵押预告登记只产生一种将来发生抵押权变动的请求权，并不具有物权效力，故银行对该房屋无权优先受偿。另，合同中约定由保证人欣鑫房地产提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。故银行应当清楚其需办理正式的抵押登记。综上，对原告主张对高国庆、张敬菊的抵押物享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。关于欣鑫房地产保证责任的承担问题，因借款人尚未取得房产证，原告未正式办理房屋他项权证，依照合同约定，欣鑫房地产仍应对该债务承担连带保证责任，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，对原告主张欣鑫房地产承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付律师代理费的问题。虽合同约定律师费由借款人及担保人承担，但因原告未提交证据证明其确已支付了律师费，故本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高国庆、张敬菊共同偿还原告中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行借款本金130457.85元及利息13072.07元，另按合同约定支付利息自2016年1月17日至本判决确定之日止；二、被告荆门市欣鑫房地产开发有限责任公司对上述第一项债务在原告中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行就第二项的抵押物受偿后的剩余部分承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行的其他诉讼请求。上述第一项，限于本判决生效之日起十日内履行。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3230元，由原告中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行负担230元，被告高国庆、张敬菊、荆门市欣鑫房地产开发有限责任公司共同负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  杨云瑶代理审判员  付冰晶人民陪审员  徐 蕾二〇一六年九月二十八日书 记 员  葛凌先附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。