上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初5949号原告张贝，男，1991年11月7日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托代理人王秋瑞，上海大邦律师事务所律师。被告郑洪水，男，1974年11月14日，汉族，住上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室。被告徐梅仙，女，1975年2月10日出生，汉族，住上海市。委托代理人，郑洪水(徐梅仙丈夫)。被告德佑房地产经纪有限公司，住所地本市静安区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人陈照祥。原告张贝与被告郑洪水、徐梅仙定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张贝的委托代理人王秋瑞、被告郑洪水同时作为被告徐梅仙的委托代理人、被告德佑房地产经纪有限公司委托代理人陈照祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张贝诉称，2015年9月19日，原告经被告德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)中介，在被告郑洪水、徐梅仙未在场的情况下于链家赤峰二店门店处签署《房地产买卖居间协议》，意向购买上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房产)，并按照被告德佑公司要求支付了1万元意向金。《房地产买卖居间协议》约定房屋总价款440万元(各付各税价)，原告应先行支付定金10万元，后续支付首付款250万元。签约当晚被告德佑公司告知原告，被告郑洪水、被告徐梅仙已收取意向金并签署《房地产买卖居间协议》，要求原告按期支付定金。原告按期支付定金后，签署买卖合同期限届满，被告郑洪水和被告徐梅仙一直没有消息，被告德佑公司也一直未联系原告签约事宜，经原告自行查询发现该房产已于2015年9月22日被虹口法院正式查封，无法网签正式买卖合同。原告认为，被告郑洪水、被告徐梅仙无法履行签署买卖合同的合同义务，已经构成根本违约，应向原告双倍返还定金。被告德佑公司在《房地产买卖居间协议》签署前知道该房产将被查封而故意隐瞒，并在后来得知该房产被法院查封后继续对原告予以隐瞒和欺骗，同时也未采取任何措施解决房产查封问题，导致房产无法继续交易，因此被告德佑公司应对被告郑洪水、被告徐梅仙的违约承担连带赔偿责任。经与被告郑洪水、被告徐梅仙交涉，两被告已退还原告定金10万元，但拒绝赔偿原告10万元损失，被告德佑公司也拒绝代为履行赔偿责任。故起诉要求被告郑洪水、被告徐梅仙赔偿原告10万元，被告德佑公司对该10万元承担连带赔偿责任。被告郑洪水、徐梅仙辩称，2015年9月19日签署《房地产买卖居间协议》并收取原告10万元定金时，上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室房产尚未被查封。2015年9月22日接虹口法院通知该房屋被查封，被告郑洪水、被告徐梅仙第一时间与被告德佑公司联系告知查封情况，并要求德佑公司业务员告知原告该房查封情况。原告当晚就到其家中了解情况，并与其协商解决办法。后原告张贝与其达成口头协议，由其退还原告10万元定金了结此事。由于其并非不愿意出售该房，而是该房产被法院查封而无法出售，房产查封系突发状况，且查封之前其也并不知情，故自己不构成违约。现已将10万元定金返还原告，但不同意再赔偿原告10万元。被告德佑公司辩称：在原告张贝与被告郑洪水、被告徐梅仙签署《房地产买卖居间协议》之前，其对上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室房产做过产权调查，产调结果显示该房尚未查封。在被告郑洪水、被告徐梅仙告知该房被法院查封后，其马上告知原告，后原告与被告郑洪水、徐梅仙均表示房产交易不再继续进行。现认为其已尽到居间服务的义务，故不愿承担连带赔偿责任。经审理查明，被告郑洪水与徐梅仙系夫妻关系。上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在被告郑洪水、徐梅仙名下。2015年9月19日，原告张贝作为乙方、被告郑洪水、徐梅仙作为甲方，居间方被告德佑房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定：“乙方向甲方购买上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价440万元……三、本协议的履行：3.1意向金：“乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示诚意，于2015年9月19日前向丙方支付意向金计人民币10,000元(大写：壹万元整)……；3.2转定金：“如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，由此构成乙方支付给甲方的首期定金。待甲方签订本协议后3日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至人民币100,000元(大写：壹拾万元整)，甲方授权丙方代为收取并保管。自本协议签订后，甲、乙双方同意丙方向房地产交易中心办理买卖合同备案确认手续”；3.3签订买卖合同居间文本：“……若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向丙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还……”。2015年9月19日，被告德佑公司收取了原告支付的意向金1万元，并出具收款收据，载明：“物业地址：曲阳路XXX弄XXX号XXX室。物业名称：曲阳路920弄。付款金额：壹万元整。(￥10,000)。付款性质：意向金。付款方式：现金。付款人：张贝。交易性质：二手房买卖。……”。2015年9月21日，被告郑洪水、徐梅仙收取了原告张贝补足定金9万元，被告郑洪水出具收款收据，载明：“兹收到居间方德佑房地产经纪有限公司转付本人的款项计(人民币90,000元整(大写玖万元整)。本人确认，上述款项系买受方张贝购买‘上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室’房地产的定金。特立此据，以资证明！收款人：郑洪水。签收日期：2015.9.21”。另查明，系争房产于2015年9月22日被上海市虹口区人民法院查封。2015年10月11日，被告徐梅仙通过工商银行将定金10万元退还原告张贝。审理中，双方均认可被告郑洪水、徐梅仙已退还原告10万元定金，但对于是否应适用定金罚则承担赔偿责任意见不一，调解不成。上述事实，有原告张贝提交的《房地产买卖居间协议》、收款收据、房地产登记簿、通话录音光盘、原告张贝与被告郑洪水的短信记录、被告郑洪水提交的转账凭证及双方当事人的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告就系争房产交易所签订的《房地产买卖居间协议》系原、被告真实意思表示，符合相关法律规定，原、被告均应按协议约定履行各自义务。被告郑洪水、徐梅仙在收取原告定金10万元后，以系争房产被查封并非自己可以预见，且无法签订网签合同并非自己本意为由不愿承担赔偿责任，对此，本院认为：导致系争房产无法签订正式买卖合同的主要原因是系争房产因诉讼被法院查封，被告郑洪水、徐梅仙作为系争房产的所有人和出售方，应尽力保证交易标的的安全性，即使系争房产被查封二人可能无法事先预见，也应在事后采取积极措施解除查封，以保证交易的完整性和标的的安全性。正是由于被告郑洪水、徐梅仙的不作为，导致系争房产的正式买卖合同无法按约定时间签订，并使交易标的能否过户处于不确定状态，交易目的实质上已无法实现，故即使网签合同无法签订并非二被告本意，其客观的不作为也应视为违约。现原告要求被告郑洪水、徐梅仙按定金金额赔偿10万元，符合双方约定及法律规定，依法应予支持。至于被告德佑公司在《房地产买卖居间协议》中系居间服务方，原告称德佑公司事前知道系争房产将被查封而故意隐瞒，事后继续隐瞒并欺骗原告，未提供相应证据，本院不予采信。故原告要求德佑公司对被告郑洪水、徐梅仙的赔偿义务承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。如原告认为德佑公司的居间服务存在瑕疵，可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：被告郑洪水、被告徐梅仙应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张贝人民币10万元；驳回原告张贝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,300元，减半收取1,650元，由被告郑洪水、被告徐梅仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 闻人民陪审员  张俊彪人民陪审员  顾嘉祯二〇一六年九月八日书 记 员  马 腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。