上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初26909号原告：上海东航置虹汽车销售有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐新，执行董事。委托诉讼代理人：司家龙，上海市大华律师事务所律师。被告：上海建中危险品运输有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王洪根，执行董事。委托诉讼代理人：郭坚，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦海南，上海市沪中律师事务所律师。原告上海东航置虹汽车销售有限公司(以下简称东航公司)与被告上海建中危险品运输有限公司(以下简称建中公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告东航公司的委托诉讼代理人司家龙及被告建中公司的法定代表人王洪根和委托诉讼代理人韦海南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东航公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告建中公司将位于上海市浦东新区金高路XXX号厂区内的房屋43间、场地3,330平方米返还原告东航公司；2、判令被告建中公司参照租赁合同约定的租金标准支付逾期返还房屋及场地的占用使用费【占用使用费的计算方式为：房屋按每月人民币(以下币种相同)27,950元、场地按每月16,667元,自2016年1月1日起计算至实际返还之日止】；3、判令被告建中公司支付原告东航公司逾期返还租赁物的违约金(违约金的计算方式为;按原日租金的2倍自2016年1月1日起计算至实际返还之日止)；4、判令原告东航公司已收取的租赁保证金2万元不予返还。事实和理由：原告原名上海长虹汽车修理厂，2016年3月11日更名为上海东航置虹汽车销售有限公司，系东航实业集团有限公司下属全资子公司。东航实业集团有限公司前身为上海东方旅游投资开发公司，先后更名为上海东方旅游投资集团有限公司、东航旅业投资(集团)有限公司。2002年，原告受产权人上海东方旅游投资开发公司托管将位于上海市浦东新区金高路XXX号(原为上海市浦东新区杨高路XXX号)厂区内的建筑面积1,025平方米的房屋43间、3,330平方米的场地(以下简称系争房屋及系争场地)出租给被告使用。原、被告于2015年6月29日签订《房屋(场地)租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。《租赁合同》约定：租赁期限自2015年7月1日至2015年12月31日止；被告向原告承诺，租赁系争房屋仅作为办公、人员住宿使用，租赁系争场地仅作为停放车辆使用，并保证不经营餐饮、饭店等其他被告未经原告统一的用途，否则，视为被告违约；租赁期满，原告有权收回出租房屋、场地，被告需在租赁期满之日交还所承租房屋及场地；被告租赁原告系争房屋及系争场地的租金，按先付款后使用的原则，每月房屋租金27,950元、场地租金16,667元，被告按每6个月向原告一次性付清租金，并由原告开具收款发票，被告应在5日内付清租金款额，如被告逾期未付清租金，原告则视为被告违约，即终止合同的履行；租赁期满本合同自然终止；被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的违约金，保证金不退；被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。2015年10月16日，原告书面告知被告，租赁合同到期后不再续签合同。合同期内的租金被告已全额支付。合同到期后，被告拒绝返还系争房屋及系争场地。由此原、被告发生纠纷。被告建中公司辩称：被告认为基于双方订立合同的真实意思表示及现状，原告不同意被告的第1项诉讼请求，要求继续履行合同。被告同意原告的第2项诉讼请求。被告要求支付原告2016年的租金，但是原告拒绝收取。被告不同意原告提出的第3、4项诉讼请求。被告不存在违约的事实，合同应该继续履行。根据合同法的规定，合同约定了违约金和保证金，保证金其实是定金，原告只能选取一项。如果被告存在违约，违约金过高，要求调整违约金。本院经审理，双方对《营业执照》、《内资公司备案通知书》、《准予变更(备案)登记通知书》、《核发通知单》、《工商企业名称查询审核单》、《上海东方旅游投资开发公司关于预先核准名称的申请》、《集团成员企业一览表》、沪旅(2001)第122号《关于同意上海东方旅游投资开发公司更名的决定》、《关于成立上海东方旅游投资集团有限公司的决定》、《企业名称变更预先核准告知书》、《企业名称变更核准通知书》、《内资非公司企业法人备案通知书》、沪房地浦字(2000)第070731号《上海市房地产权证》、《关于委托上海长虹汽车修理厂管理杨高路XXX号房产及土地的通知》、《证明》、《房屋(场地)租赁合同》、《上海市企业单位统一收据记帐联》、《通知函》、《回复函》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：原告原名上海长虹汽车修理厂，2016年3月11日更名为上海东航置虹汽车销售有限公司，系东航实业集团有限公司下属全资子公司。东航实业集团有限公司前身为上海东方旅游投资开发公司，先后更名为上海东方旅游投资集团有限公司、东航旅业投资(集团)有限公司。2002年起，原告受产权人上海东方旅游投资开发公司托管将系争房屋及系争场地出租给被告使用。最近一期的《租赁合同》于2015年6月29日签订。《租赁合同》约定：被告向原告租赁系争房屋及系争场地；租赁期限自2015年7月1日至2015年12月31日止；被告向原告承诺，租赁系争房屋仅作为办公、人员住宿使用，租赁系争场地仅作为停放车辆使用，并保证不经营餐饮、饭店等其他被告未经原告统一的用途，否则，视为被告违约；租赁期满，原告有权收回出租房屋、场地，被告需在租赁期满之日交还所承租房屋及场地；被告租赁原告系争房屋及系争场地的租金，按先付款后使用的原则，每月房屋租金27,950元、场地租金16,667元，被告按每6个月向原告一次性付清租金，并由原告开具收款发票，被告应在5日内付清租金款额，如被告逾期未付清租金，原告则视为被告违约，即终止合同的履行；租赁期满本合同自然终止；被告应于系争房屋及系争场地租赁期满后的当天，将系争房屋、系争场地及附属设施交还原告，逾期原告有权进入系争房屋及系争场地内对滞留物品进行处置，所造成的损失全部由被告承担；被告交还原告系争房屋、系争场地时应当保持房屋、场地及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋、场地的正常使用，对未经同意留存的物品，原告有权自由处置；租赁期满，被告应如期交还系争房屋，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的违约金，保证金不退，被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失；……。2015年10月16日，原告书面告知被告，租赁合同到期后不再续签合同，要求被告尽早做好准备，并按期履行交接手续。2015年10月25日，被告出具《回复函》给原告，确认收到原告发送的通知函，被告还认为原告应全面考虑初约的承诺及被告根据原告的承诺所作的一系列经营上的安排和职工人员及家属、子女的安排，以免产生社会性的不安定因素。原告确认被告已经支付合同期内的全部租金。合同到期后，被告拒绝返还系争房屋及系争场地。本院对被告有争议的租赁期限问题分析认证如下：被告举证《租赁场地、房屋合同》及《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》，证明被告自2003年起承租系争房屋及系争场地，且约定租赁期限为“无期限”。原告对被告举证的上述两份证据的真实性无异议，但上述文件分别是2003年、2004年签订的，实际上双方之后签订过多次合同，原告的名称也变更多次，上述文件的内容被之后的合同内容覆盖。本院认为，《租赁场地、房屋合同》及《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》的签订时间分别为2003年、2004年，双方均确认之后多次签订了租赁合同，双方最后一次签订《租赁合同》的时间为2015年6月29日，后签订的《租赁合同》效力优于前面所签的租赁合同，《租赁合同》的内容已经替代了前面的租赁合同内容；《租赁场地、房屋合同》中未约定租赁期限，《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》中约定的“无期限”属于约定期限不明，根据我国《合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；因此，本院以《租赁合同》中约定内容为准，认定租赁期限为自2015年7月1日至2015年12月31日止，不能认定租赁期限为无期限。本院认为：原、被告所签的《租赁合同》系双方关于系争房屋及系争场地租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令被告将系争房屋及系争场地返还原告的诉讼请求之处理意见。双方约定，租赁期满，原告有权收回出租房屋、场地，被告需在租赁期满之日交还所承租房屋及场地。《租赁合同》约定的租赁期限已经于2015年12月31日届满；原告也于2015年10月16日向被告发出通知函，明确提出租赁合同到期后不再续签合同，并要求被告尽早做好准备，并按期履行交接手续。现原告要求被告将系争房屋及系争场地返还原告，符合法律规定，予以支持。二、关于原告要求判令被告参照租赁合同约定的租金标准支付逾期返还房屋及场地的占用使用费(占用使用费的计算方式为：房屋按每月27,950元、场地按每月16,667元,自2016年1月1日起计算至实际返还之日止)的诉讼请求之处理意见。被告至今仍使用系争房屋、系争场地，被告支付了原告租赁期限内的全部租金，但未支付自租金期限届满之次日起至今的房屋使用费，故要求判令被告参照租赁合同约定的租金标准支付逾期返还房屋及场地的占用使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。三、关于原告要求判令被告支付原告逾期返还租赁物的违约金【违约金的计算方式为：按原日租金(系争房屋的日租金932元、系争场地的日租金556元)的2倍自2016年1月1日起计算至实际返还之日止】及要求判令原告已收取的租赁保证金2万元不予返还的诉讼请求之处理意见。双方约定，租赁期满被告应如期交还系争房屋及系争场地，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的违约金，保证金不退。鉴于被告提出违约金过高，故由本院酌定由被告按照原日租金(系争房屋的日租金932元、系争场地的日租金556元)向原告支付自2016年1月1日起计算至实际返还之日止的逾期返还租赁物的违约金。原告要求被告支付其余违约金的诉讼请求，显著过高，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告上海建中危险品运输有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海东航置虹汽车销售有限公司坐落于上海市浦东新区金高路XXX号厂区内的房屋43间、3,330平方米的场地；二、被告上海建中危险品运输有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东航置虹汽车销售有限公司逾期返还房屋及场地的占用使用费(占用使用费的计算方式为：房屋按每月27,950元、场地按每月16,667元,自2016年1月1日起计算至实际返还之日止)；三、被告上海建中危险品运输有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东航置虹汽车销售有限公司逾期返还租赁物的违约金【违约金的计算方式为：按原日租金(系争房屋的日租金932元、系争场地的日租金556元)自2016年1月1日起计算至实际返还之日止】；四、驳回原告上海东航置虹汽车销售有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,623.30元，减半收取计3,811.65元，由被告上海建中危险品运输有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一六年九月二日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。