山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终3260号上诉人（原审原告）：柳艳琴。委托诉讼代理人：郑小松，山东天颐临律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛蓝海新港城置业有限公司。法定代表人：徐玉田，董事长。委托诉讼代理人：曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟慧君，山东琴岛律师事务所律师。上诉人柳艳琴因与被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司（以下简称青岛蓝海新港城置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人柳艳琴及委托诉讼代理人郑小松，被上诉人青岛蓝海新港城置业的委托诉讼代理人曹敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柳艳琴上诉请求：依法改判原审判决第二项为：1、返还上诉人74万元及自2013年12月31日起至实际交付之日同期银行贷款利息；2、返还定金531798.8元；3、赔偿上诉人15000元损失。4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审认定被上诉人不存在违约错误。王琳是被上诉人的出卖方代表，上诉人完全按照王琳的要求办理了购买涉案房屋的相关手续及证明，并分别于2013年4月30日交纳定金10万元，2013年12月31日交付定金64万元。但自2014年王琳让上诉人等电话交付剩余房款至今，上诉人没有接到电话也没有书面通知，上诉人多次到被上诉人处找王琳要求签订《青岛市商品房预售合同》。其避而不见。上诉人多次去被上诉人处要求购买涉案房屋，均遭到对方拒绝。后上诉人委托律师先于2015年8月18日给被上诉人发函，催告被上诉人5日内联系上诉人并签订《青岛市商品房预售合同》，被上诉人接到律师函后没有联系上诉人，构成违约。2015年9月9日，上诉人再次发律师函，要求解除商品房认购书，被上诉人拒收。王琳是出卖方代表，代表了被上诉人，一审认定上诉人一直等待王琳通知，没有去被上诉人处直接签订是错误的。被上诉人在一审称通知我方签合同，无证据证明。关于被上诉人提交的初签的证据，经咨询房产交易中心，该中心给上诉人出具了《不动产登记信息查询结果证明》，未查询到符合条件的信息，并加盖公章。上诉人不可能交付74万元之后又不买房，被上诉人的违约行为严重损害被上诉人的权利，给上诉人造成很大的损失，请求二审依法予以改判。青岛蓝海新港城置业答辩称，1、本案为商品房预约合同纠纷，涉案房屋预售合同不能签约完全是因上诉人自身违约放弃购买，上诉人无任何证据证明预售合同不能签订系由被上诉人的原因造成。上诉人所缴纳的定金为订约定金，在其无证据证明系由被上诉人原因无法签约，而且被上诉人至今仍同意签约，并为上诉人保留涉案房屋至今的情况下，其无权要求返还定金。根据双方所签订的房屋认购书以及合同法的规定，上诉人所缴纳的定金应当予以没收。同时被上诉人作为开发商，涉案房屋尚有近200万元房款未收取，已经给被上诉人造成了经济损失，被上诉人没有理由不向上诉人出售涉案房屋。因此，关于定金的诉讼请求缺乏事实及法律依据。2、关于上诉人增加的诉讼请求，被上诉人认为本案为房屋预售纠纷，与上诉人增加的车位买卖系不同的法律关系，因此法庭不应当受理其增加的诉讼请求。柳艳琴向一审法院起诉请求判决：1、解除柳艳琴与青岛蓝海新港城置业签订的《青岛金茂湾商品房认购书》；2、青岛蓝海新港城置业返还柳艳琴定金1271798.8元（74万元+2658994元*20%）；3、青岛蓝海新港城置业赔偿柳艳琴损失31732.7元（办理社保费用15000元+公共维修基金费16732.7元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实，2013年4月30日，柳艳琴、青岛蓝海新港城置业签订《青岛金茂湾商品房认购书》，约定：柳艳琴认购青岛金茂湾×号楼×单元×室房屋一处，建筑面积为125.81平方米，总房款2658994元；购房定金为100000元，签署本认购书后七日内（即2013年5月7日前），柳艳琴本人应持由青岛市市南区房地产交易中心出具的住房情况证明、《住宅专项维修资金专用收据》、本认购书、定金收据及签约所需的相关资料到青岛金茂湾销售中心签定《青岛市商品房预售合同》及补充协议和附件；本条的签约期限至关重要，买受人需在本条约定的期限内缴纳房款及签定《预售合同》，若买受人选择按揭贷款的应按提供贷款银行的相关规定，携带银行所规定按揭贷款所需资料在上述期限内与出卖人签订《预售合同》，办理按揭等相关手续，否则属买受人违约，出卖人有权解除本认购书，无需另行通知买受人，并有权将预定房屋另行出售且不构成违约，同时买受人所缴纳的定金不予退还；在买受人按本认购书约定履行义务的情况下，如出卖人拒绝按期与买受人签署《预售合同》，属出卖人违约，买受人有权解除本认定书并依法要求出卖人双倍退还定金。2013年4月30日，柳艳琴向青岛蓝海新港城置业交纳定金10万元。2013年11月26日，青岛蓝海新港城置业向柳艳琴发送《〈青岛金茂湾商品房认购书〉解除告知书》一份，载明：根据《商品房认购书》第五条约定，柳艳琴应于2013年5月8日前与青岛蓝海新港城置业签订正式《青岛市商品房预售合同》并缴纳房款，因柳艳琴在上述期限内未能与青岛蓝海新港城置业缴纳房款并签订预售合同，根据《商品房认购书》规定，柳艳琴与青岛蓝海新港城置业签订的《商品房认购书》已解除，柳艳琴交纳的定金不予退还，同时，柳艳琴所预定的该房屋青岛蓝海新港城置业将另行出售。2013年12月31日，柳艳琴向青岛蓝海新港城置业交纳64万元。同日，原、青岛蓝海新港城置业双方签订《金茂湾项目商品房买卖合同会签单》一份，载明涉案房屋的面积、单价、优惠后合同总价为2445211元，柳艳琴、青岛蓝海新港城置业方置业顾问王琳、发展商孙平、代理公司销售经理、财务均在该会签单上签字。柳艳琴提交王琳书写的资料一份，证明王琳要求柳艳琴提交的材料包括：补交青岛市社会保险（费用15000元）、开具住房情况证明、缴纳公共维修基金，之后到售楼处网签合同。青岛蓝海新港城置业质证称，对证据的真实性无法确认，与本案无关。后，柳艳琴向王琳转账15000元，王琳为柳艳琴办理了2012年度、2013年度基本养老保险关系接续单；2013年12月24日，柳艳琴交纳涉案房屋住宅专项维修资金16732.73元；2014年1月14日，柳艳琴开具《住房情况证明》。柳艳琴提交短信记录、通话记录一宗，证明柳艳琴在查询到涉案房屋没有网签的情况下，于2015年7月8日、9日打电话给王琳，于7月30日向王琳发短信询问相关事宜。青岛蓝海新港城置业质证称，证据的真实性无法核实，与青岛蓝海新港城置业无关。2015年8月18日，9月9日，柳艳琴向青岛蓝海新港城置业发送《律师函》两份，内容载明：因柳艳琴多次找到置业顾问王琳要求签订《青岛市商品房预售合同》，王琳均避而不见，青岛蓝海新港城置业于8月19日签收《律师函》后，至今未与柳艳琴联系签订正式的商品房预售合同，柳艳琴表示不再购买涉案房屋，法律责任由青岛蓝海新港城置业承担。青岛蓝海新港城置业表示，未收到上述《律师函》。青岛蓝海新港城置业提交青岛市国土资源和房屋管理局网上备案系统网页资料一宗，证明青岛蓝海新港城置业已经完成涉案房屋的初签手续；青岛蓝海新港城置业提交涉案房屋的照片一宗，证明青岛蓝海新港城置业一直为柳艳琴保留涉案房屋，并未进行其他处分。柳艳琴质证称，对证据的真实性不予认可，假设证据是真实的，则说明柳艳琴符合购买涉案房屋的条件，但因青岛蓝海新港城置业原因未通知柳艳琴签订正式的商品房预售合同，系青岛蓝海新港城置业违约。柳艳琴称，1、认购协议明确约定支付定金为10万元。在交付10万元后，置业顾问王琳称2014年房价会上涨，要求柳艳琴于2013年再交付定金64万元。因柳艳琴户籍在外地，在青岛购房需要出具缴纳青岛地区社会保险一年的凭证，柳艳琴支付王琳15000元，王琳为柳艳琴办理了社保凭证；后柳艳琴又办理了住房情况说明，并将原件交给王琳。王琳称，先把涉案房屋进行网签，再签订正式的商品房预售合同，一直让柳艳琴等通知。之后柳艳琴未与青岛蓝海新港城置业联系签订正式的房屋买卖合同。2、在此期间，柳艳琴一直与王琳联系，后王琳称柳艳琴的房屋买贵了，让柳艳琴将房屋退掉，柳艳琴于2015年7月2日发现涉案房屋未网签。3、青岛蓝海新港城置业发送的认购书解除告知书其已收到。因当时柳艳琴的丈夫在北京住院而未按时签订商品房预售合同，后王琳主动给柳艳琴打电话称希望柳艳琴继续履约，并带着柳艳琴去见其领导，后柳艳琴又缴纳64万元的定金。4、青岛蓝海新港城置业违约的理由为：因青岛蓝海新港城置业的原因一直未通知柳艳琴签订商品房预售合同，柳艳琴至今仍租房居住。青岛蓝海新港城置业称，1、青岛蓝海新港城置业通知柳艳琴解除认购书后，柳艳琴要求继续履行，并承诺办理社保凭证；青岛蓝海新港城置业解除认购书的原因是由于柳艳琴迟迟未和青岛蓝海新港城置业签约且未办理的社保凭证。2、柳艳琴无权解除认购书，青岛蓝海新港城置业同意继续履行，假设解除认购书，因柳艳琴单方解除，应扣除总房款20%的定金，其余款项返还柳艳琴。3、柳艳琴要求赔偿的经济损失并非青岛蓝海新港城置业原因导致，且相关款项并非交给青岛蓝海新港城置业，与青岛蓝海新港城置业无关。4、王琳系青岛蓝海新港城置业委托的销售代理公司工作人员。5、房屋买卖合同的初签指的是：开发商与购房者初签预售合同，后双方按照初签合同签订房屋正式的商品房预售合同，并办理房屋的网签备案手续。6、柳艳琴于2014年1月14日开具《住房情况证明》前不具备签订正式合同的条件和资格，之后柳艳琴因自身原因拒不与青岛蓝海新港城置业签署正式的预售合同，并且办理网签备案事宜，青岛蓝海新港城置业现在仍同意将涉案房屋出售给柳艳琴。庭审过程中，柳艳琴曾表示同意按照会签单上的价格继续履行，与青岛蓝海新港城置业签订正式的商品房预售合同。之后，柳艳琴表示不愿再继续履行该认购书。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：柳艳琴、青岛蓝海新港城置业未就涉案房屋签订《青岛市商品房预售合同》的原因及责任承担。柳艳琴、青岛蓝海新港城置业签订的《青岛金茂湾商品房认购书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书系合法有效的。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原审法院认为，本案中，柳艳琴、青岛蓝海新港城置业未签订正式商品房买卖合同的原因不可归责于双方当事人，理由如下：第一，依据认购书的约定，柳艳琴应于认购书签订后七日内即2013年5月7日前，持《住房情况证明》、专项维修资金收据等资料到青岛蓝海新港城置业处的销售中心签订《青岛市商品房预售合同》，且认购书特别强调无论柳艳琴是否选择按揭贷款，均应在上述期限内与青岛蓝海新港城置业签订预售合同，否则，柳艳琴即构成违约，青岛蓝海新港城置业有权解除该认购书。柳艳琴对此系明知的，但柳艳琴并未在合同约定的期限内办理完毕认购书要求的材料，《住房情况证明》直至2014年1月14日才办理完毕。在此期间，青岛蓝海新港城置业向柳艳琴发送了解除告知书，表明青岛蓝海新港城置业对于与柳艳琴在约定期限内签订正式房屋买卖合同具有合理期待，并给予密切关注。在柳艳琴、青岛蓝海新港城置业协商一致后，柳艳琴再交纳64万元，认购书得以继续履行，因此，柳艳琴、青岛蓝海新港城置业对于认购书的履行进而签订正式房屋买卖合同的事宜进行过相应磋商。第二，在认购书继续履行的情况下，柳艳琴与青岛蓝海新港城置业的置业顾问王琳经过磋商签订了会签单，对于涉案房屋的总价、优惠幅度核心内容均进行了确认，因此，该会签单表明，柳艳琴、青岛蓝海新港城置业对于涉案房屋的价款、面积等核心条款继续进行过磋商，并初步达成一致意见。第三，柳艳琴在将相关购房资料交给王琳后，柳艳琴作为购房者，理应知晓其房屋买卖合同系与青岛蓝海新港城置业直接签订，但其并未与青岛蓝海新港城置业进行过直接联系，仅是一直在等待王琳通知，而青岛蓝海新港城置业亦在等待与柳艳琴签订正式商品房买卖合同，并将涉案房屋为柳艳琴保留至今，并且将柳艳琴的相关购房信息录入网上备案系统，表明青岛蓝海新港城置业为履约进行相应的准备，后柳艳琴因与王琳发生矛盾，进而不愿继续购买涉案房屋，该行为不应归责于青岛蓝海新港城置业。第四，庭审过程中，在青岛蓝海新港城置业同意履行认购书的情况下，柳艳琴明确表示不愿再继续履行该认购书，原审认为，在柳艳琴、青岛蓝海新港城置业均未违反诚信原则的情况下，因双方当事人就签订正式商品房买卖合同事宜磋商未果，双方于2013年4月30日签订的《青岛金茂湾商品房认购书》解除，青岛蓝海新港城置业应将柳艳琴交纳的74万元返还柳艳琴。柳艳琴要求青岛蓝海新港城置业双倍返还定金的请求，无事实和法律依据，原审不予支持。柳艳琴要求青岛蓝海新港城置业赔偿其经济损失31732.7元（办理社保费用15000元+公共维修基金费16732.7元）的请求，原审认为，办理社保的费用15000元系柳艳琴为了自身达到履约条件而发生的必要费用，柳艳琴将该款项转账给王琳，王琳为柳艳琴办理了基本养老保险关系接续单，柳艳琴要求青岛蓝海新港城置业予以返还该费用，无事实和法律依据，原审不予支持；房屋维修基金16732.7元，因柳艳琴并未实际占有使用涉案房屋，在双方认购书解除的情况下，青岛蓝海新港城置业应将该16732.7元返还柳艳琴。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、柳艳琴与青岛蓝海新港城置业有限公司签订的《青岛金茂湾商品房认购书》解除；二、青岛蓝海新港城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还柳艳琴74万元；三、青岛蓝海新港城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还柳艳琴房屋住宅专项维修资金16732.73元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16532元，由柳艳琴负担6935元，青岛蓝海新港城置业负担9597元。因青岛蓝海新港城置业负担部分，柳艳琴已经预交，青岛蓝海新港城置业于判决生效之日起十日内给付柳艳琴。经审理查明，二审期间，上诉人增加诉讼请求，请求返还预定车位款人民币2万元。本院查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛金茂湾商品房认购书》合法有效，双方均应依约严格履行。双方签订《青岛金茂湾商品房认购书》后，因未签订书面的《青岛市商品房预售合同》发生争议，上诉人主张系被上诉人违约拒绝与被上诉人签订预售合同，被上诉人不予认可，主张系上诉人原因致使涉案房屋的预售合同未签订，对此本院认为，上诉人与被上诉人在签订《青岛金茂湾商品房认购书》后，双方均应本着诚实信用的原则积极履行认购书的约定，促成双方预售合同的顺利签订。但被上诉人未提交证据其曾主动要求上诉人签订预售合同，上诉人也未提交证据证明其曾积极要求与被上诉人签订预售合同，鉴于双方均未提交有效证据证明系对方过错致使预售合同无法签订，原审判令被上诉人将上诉人预交的74万元予以退还，并无不当。上诉人主张被上诉人还应返还定金531798.8元，无事实和法律依据，本院不予支持。但利息是法定孳息，为避免当事人诉累，基于公平原则，在因不可归责于双方当事人的事由造成预售合同未签订的情况下，被上诉人自2013年12月31日占有使用上诉人交付的74万元，其应在向上诉人返还74万元的同时，向上诉人支付自2014年1月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息。关于上诉人主张的办理社保费用损失15000元的问题，本院认为，该15000元并非双方合同明确约定的费用，且上诉人系将该费用支付给王琳，故上诉人请求被上诉人赔偿15000元，缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人主张的被上诉人返还车位款2万元的问题，因系上诉人二审增加的独立诉讼请求，双方亦未达成调解，上诉人可对此依法另行主张，本案不予处理。综上，上诉人柳艳琴的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11166号民事判决；二、被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人柳艳琴支付以74万元为基数，自2014年1月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息；三、驳回上诉人柳艳琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9268元，由上诉人柳艳琴负担8000元，被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司负担1268元。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜代理审判员  迟金铜代理审判员  齐 新二〇一六年九月二十六日书 记 员  王 晶书 记 员  吴苗苗