上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第1069号原告：上海市徐汇区天和苑业主委员会，地址上海市徐汇区。主要负责人：魏仁礼，主任。委托诉讼代理人：刘斌，上海市华源律师事务所律师。被告：上海仁方停车管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：龚小平，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：徐永相，上海市申汇律师事务所律师。第三人：上海市徐汇区民防办公室，地址上海市。主要负责人：陈必顺，主任。委托诉讼代理人：程维佳，男，上海市徐汇区民防办公室工作人员。原告上海市徐汇区天和苑业主委员会与被告上海仁方停车管理有限公司车库纠纷一案，本院于2015年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，并于2015年9月8日再次公开开庭进行了审理。后本案依法追加上海市徐汇区民防办公室作为第三人参加诉讼，并于2016年8月31日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘斌、被告的法定代表人龚小平、委托诉讼代理人徐永相、第三人的委托诉讼代理人程维佳到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长六个月审理。本案现已审理终结。上海市徐汇区天和苑业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告立即移交徐汇区天和苑小区地下机械停车库的管理权，立即撤离小区，并移交地下机械停车库的停车档案资料。事实和理由：徐汇区天和苑小区由上海地和苑房产开发有限公司(以下简称“地和苑公司”)开发建设，包括高层住宅楼、商场、商办楼、临街商铺、办公楼、公建配套地下机械停车库。2003年4月，小区开始交付入住，并由开发商地和苑公司委托的前期物业进行管理。地和苑公司于2008年注销登记。2013年1月，经小区全体业主选举成立上海市徐汇区天和苑业主委员会(即原告)。2013年底，经全体业主大会投票同意选聘上海联源物业发展有限公司(以下简称“联源公司”)管理小区、签订物业管理服务合同，并自2014年1月1日开始，由该物业公司接管小区物业。至此前期物业管理企业终止小区物业管理，并办理移交事项。但随后原告发现，小区的地下机械车库却由被告管理。根据规定，一个小区内不能有两个物业公司同时管理，为此，原告多次与被告交涉要求其移交地下车库管理权，撤离小区，均未果。被告在小区业主委员会成立后，未获原告委托，其继续管理小区地下车库并无法律依据、合同依据。被告至今拒绝移交地下车库管理权及撤离小区，该行为已经侵害了小区全体业主的权益。故原告提起本案诉讼。上海仁方停车管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。天和苑小区地下车库并非属于原告所有、管理的业主共有资产设施，实为第三人徐汇区民防办公室的防空专业队车库，系国家民防工程。2002年3月15日，第三人与小区开发商地和苑公司签订《关于结合“天和苑”基地建造民防地下车库的协议》，明确车库所有权归第三人所有，纳入民防工程日常管理。签订协议后，第三人请示市民防办申请建设资金。2002年7月，市民防办同意资金列支。天和苑小区的地下车库由第三人投资建设，并依法拥有管理、收益权。小区地下车库产权登记时因为本市尚未开展民防工程产权登记工作，故登记权利人为地和苑公司，并注明为民防工程，该车库产权人实为第三人。根据规定，政府投资的公用民防工程必须由政府部门负责维护管理。第三人设立徐汇区民防管理所，负责管理全区民防工程。徐汇区民防管理所委托被告管理包括天和苑小区地下停车库在内的6座民防工程地下停车库，依法签订协议，被告现依法履行合同的权利义务，被告即是接受产权人的委托管理车库。被告并不是物业管理公司，是专司停车管理的公司，并不参与小区的物业管理。被告仅仅是接受民防管理所的委托管理国家民防资产，此并不违反物业管理的相关规定。经业委会授权的物业公司管理的范围是小区业主的共用设施设备。而小区地下室的权利人登记为“全体业主”，可知地下车库并非属于天和苑小区全体业主的车库。原告诉请所称车库的档案资料在被告处，但原告无权要求被告向其移交该材料。上海市徐汇区民防办公室述称，同意被告的意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天和苑小区由地和苑公司开发建设。天和苑小区门牌号(即小区的两个出口)分别为天钥桥路XXX号、南丹东路XXX号。该小区内包括办公楼、居民住宅楼等，小区内有一个地下车库，即本案争议的上海市南丹东路XXX号小区地下车库。2001年7月24日，上海市民防办公室出具《关于环城天和苑民防工程项建书的批复》，同意第三人在徐汇区天钥桥路XXX号南丹路口，结合环城天和苑办公综合楼修建民防工程，予以立项。2002年3月15日，第三人(甲方)与地和苑公司(乙方)签订《关于结合“天和苑”基地建造民防地下车库的协议》，主要内容：乙方位于天钥桥路XXX号，南丹路南侧建造的六层办公楼。甲方根据平战结合要求，拟在乙方基地建民防地下车库；民防地下车库的施工围护、所有土建费等由甲方投资，产权归甲方所有，纳入民防工程日常管理；内部停车设备由乙方投资，产权归乙方；车库平时有偿为在本楼办公的单位及小区居民提供停车服务；管理方式另行协议。同年7月2日，上海市民防办公室出具《关于环城天和苑防空专业队车库可行性研究报告的批复》，同意第三人结合天钥桥路XXX号“环城天和苑”项目修建民防工程，战时为防空专业队车库、平时为车库。工程估算总投资1032.45万元，在市民防办返回的民防工程建设费中列支。同年8月27日，上海市民防办公室出具《关于环城天和苑防空专业队车库初步设计的批复》，主要内容为：同意对该工程建筑面积调整为2196平方米；工程概算总投资为1044.55万元，在市民防办返回的民防工程建设费中列支。根据2002-110号建设工程规划许可证核准图纸显示：工程名称：环城天和苑，项目：社区公建综合楼，注明本地下室人防区为2066平方米，其余为非人防区，本层可停放车辆70辆。2007年1月12日，上海市南丹东路XXX号小区地下车库(即天和苑小区地下车库，以下简称“系争地下车库”)经核准登记为地和苑公司所有，登记信息记载：竣工日期2004年，特种用途，建筑面积2074.66平方米，备注记载系争车库为民防工程。南丹东路XXX号房屋共六层，1-6层产权已转移登记。2008年11月12日，地和苑公司注销。2009年3月19日，上海市人民防空办公室财务处同意核销徐汇区环城天和苑民防工程，经费11,433,980.14元。2013年1月24日，上海市徐汇区天和苑业主委员会(即原告)完成备案登记。同年11月7日，徐汇区住房保障和房屋管理局出具《关于划定上海市徐汇区天和苑小区物业管理区域的公告》，载明天和苑小区的物业管理区域为东至南丹东路XXX弄、南至天钥桥路XXX号、西至天钥桥路、北至南丹东路。2014年1月30日，原告与案外人联源公司签订《物业服务合同》，约定：由联源公司对天和苑小区进行物业管理，包括高层住宅(含地下室)、商场、商办、临街商业、办公楼、地下车库(2074.66平方米)；服务期限为2014年1月至2015年12月。(注：原告称，目前该小区内除系争地下车库外，仍由联源公司进行物业管理。)2015年1月，甲方上海市徐汇区民防管理所(第三人举办、全额拨款的事业单位法人)与乙方被告签订《民防工程使用协议书》，主要内容为：甲方同意包括系争地下车库在内的六处民防工程由乙方用作汽车库，使用期限2015年1月至12月；乙方每年应向甲方缴纳民防工程管理费，所有的水、电等其他费用由乙方负责。(注：第三人称，合同系一年一签，2016年已经续签合同。)2016年8月25日，第三人申请办理系争地下车库的产权权利转移登记。另查明，系争地下车库用于天和苑小区内办公楼人员、住宅居民停车。现由被告管理、收取停车费。被告不参与小区其他物业管理。审理中，当事人一致称：2003年，天和苑小区建成后，由开发商委托的前期物业“环连物业公司”对包括地下车库在内的小区全部区域进行物业管理。原告称，“环连物业公司”一直管理到2013年底，2014年初，原告另行聘请了现在的小区物业管理单位联源公司。2014年初联源公司进驻时，发现被告已经在管理系争地下车库，原告并不清楚被告何时开始管理。被告、第三人称，此前第三人与“环连物业公司”签订合同委托其管理系争地下车库，2013年初天和苑小区业主委员会换届选举，在新任业主委员会选聘新的物业公司的空档期，第三人委托被告开始管理系争地下车库。本院认为，一个物业管理区域内成立一个业主大会，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。在天和苑小区已经成立业主大会及业主委员会的情况下，系争地下车库的产权人应以业主身份参与小区公共事务的管理并履行相应义务。系争地下车库属于小区规划的组成部分。原告已委托上海联源物业发展有限公司为天和苑小区提供物业管理服务，则其物业管理服务的范围当然包括小区范围内的系争地下车库。且根据法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，故由原告委托的上海联源物业发展有限公司对系争地下车库进行物业管理，具有合同及法律依据，且该物业管理活动与系争地下车库的产权并不矛盾。虽然系争地下车库为民防工程，但在第三人与地和苑公司签订《关于结合“天和苑”基地建造民防地下车库的协议》中亦明确车库平时有偿为在本楼办公的单位及小区居民提供停车服务。而被告、第三人也确认此前系争地下车库确由地和苑公司委托的前期物业公司统一进行管理，而该车库也实际由小区的办公楼单位、小区居民停车使用。故系争地下车库在非战时由业委会委托的物业公司进行统一管理，具有现实可操作性，并无不妥。被告继续管理系争地下车库，依据不足，被告亦确认停车档案资料在被告处，故原告要求被告移交系争地下车库管理权，并移交相关停车档案资料，依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国人民防空法》第二十条、《物业管理条例》第三十四条之规定，判决如下：上海仁方停车管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向上海市徐汇区天和苑业主委员会移交上海市南丹东路XXX号小区地下车库的管理权及相应停车档案资料。案件受理费160元，由上海仁方停车管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 徐 磊代理审判员 李 理人民陪审员 赵倩玲二〇一六年九月二十八日书 记 员 郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国人民防空法》第二十条建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。二、《物业管理条例》第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。