广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终576号上诉人(原审被告)：广州市环博展览有限公司,住所地广州市海珠区。法定代表人：罗锦灿，该公司董事长。委托代理人：林志东，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李耀智，该公司董事长。委托代理人：关怡均，该公司职员。委托代理人：潘焕心，该公司职员。上诉人广州市环博展览有限公司（以下简称环博公司）因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民二初字第921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：环博公司（甲方）与中原地产公司（乙方）于2011年11月11日签订《广州国际采购中心独家销售代理合同》，内载：广州国际采购中心项目位于广州市海珠区琶洲大道东2-8号，甲方委托乙方独家策划销售代理该项目可售商业部分，商业可售面积约为10000平方米，具体可销售物业面积以及销售价格由甲方提供确认文件；本合同自签定日起正式生效，代理期由签定合同之日起计三个月内，合同期满可协商续签合同或终止合同，委托期的延续与终止需于委托期结束前十日内决定，否则合同期满之日起合同即时终止；甲方负责审定该项目的销售计划、销售策略、销售价格、付款方法及推广工作进行中所制作的有关楼盘推广资料，甲方对上述工作有最终决定权；甲方须保证该项目有关资料的合法性、准确性，以使乙方可合法向认购者销售该物业；甲方负责与有关部门申办该项目中应由甲方办理的有关售楼的所有手续并承担相关责任；甲方负责签订销售合同，负责收取客户定金、房款及相关的房地产税费；由客户签订《买卖合同》并甲方收到购房人首期房款后即视为乙方已成功代理出售，甲方应予以书面确认并应按期支付乙方代理费用；乙方协助甲方及甲方委托的律师事务所签订预售合同或买卖合同，协助甲方收集客户资料；乙方负责举办每周定期例会，自觉接受甲方的管理与监督；乙方负责整理和录入当天现场来访来电及成交客户资料数据，并于次日以电子版形式递交至甲方；乙方不得向客户收取任何费用；代理期内，甲方按乙方实际完成的销售金额计付代理费，实际完成的销售金额指乙方在代理期内经乙方介绍或接待并促成成交的客户，并与甲方签订《买卖合同》的总金额；（第六条）代理其内（每月）累计总成交金额一亿以下，按该项目总累计成交金额之2.5%，如乙方一、二手成交的单位认购者在本合同期间内与甲方签订《认购书》，本合同有效期届满后与甲方签订《买卖合同》的，则甲方仍需按上述约定向乙方支付佣金；销售代理费用结算方式为乙方代理费收入由乙方开具发票并负责一切税费；甲方根据乙方在代理期内实际完成的销售金额计付代理费，代理费用结算以认购者签订《买卖合同》的总金额为准，其计付标准按本合同的第六条执行；代理费每月结算一次，每月最后一个工作天为结算日，乙方应于结算日后三天内开具相应的有效发票，结算日后十五个工作日内甲方应支付乙方代理费；甲方独家委托乙方代理策划销售该项目，甲方同意不再委托其他代理公司销售，否则均视为乙方代理，甲方须按本合同第六条款约定向乙方计付有关费用；若甲方未如期按第六条有关条款向乙方支付相关费用，则每延迟一天，甲方须向乙方支付应付款万分之一的违约金，如逾期15天，乙方有权单方面解除合同；双方确认本合同的地址真实有效，如有更改应立即通知对方，任何一方将函件/通知等资料邮寄至该地址，自寄出之次日起，视为已有效送达对方；等等。2011年12月11日，环博公司经中原地产公司代理服务与欧某等人签订《认购书》，约定由欧阳纪惠等人以664868元的价格购得环博公司名下位于广州市琶洲大道东8号琶洲国际采购中心（A-1）栋2层2111号铺商铺；直至2012年2月8日，环博公司才与欧某等人签订《商品房预售合同》并就该商铺于当日办理网签，并于2012年3月14日被广州市国土资源和房屋管理局核准商品房预告登记。2012年2月3日，环博公司经中原地产公司代理服务与谭某等人签订《认购书》，约定由谭淑华等人以550000元的价格购得环博公司名下位于广州市琶洲大道东8号琶洲国际采购中心（A-1）栋2层915号铺商铺；直至2013年10月14日，环博公司才与谭某等人签订《商品房（一手现房）买卖合同》。中原地产公司于2014年10月10日向环博公司发出《关于敦促支付代理费的催告函》，内载：根据贵我双方签署的代理合同，由我司为贵司代理广州国际采购中心项目；合同签署后，我司按合同约定为贵司开展了销售工作，也取得了一定的销售业绩；但根据我司收集的收据，贵司至今尚拖欠我司已达结佣条件的代理费￥30371.62元；根据贵我双方签署的合同，贵司应每月核对并结算代理费；为此，我司特致函敦促贵司，希望能得到贵司的理解及支持，对于已达到结算条件的代理费，请尽快付清款项，否则我司将采取必要的手段向贵司追收款项。该函件已于2014年10月11日由环博公司签收。此后，中原地产公司因环博公司拖欠代理费于2015年3月19日向原审法院提起诉讼。中原地产公司向原审法院起诉请求判令：1.环博公司向中原地产公司支付代理费人民币30371.62元，并以此金额为基数，自2014年1月1日起至付清全部款项之日为止按银行同期贷款利率支付违约金；2.由环博公司承担本案的诉讼费。原审法院认为：中原地产公司与环博公司签订的《广州国际采购中心独家销售代理合同》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。结合双方诉辩意见，本案争议焦点在于中原地产公司提起本案诉讼是否已超过诉讼时效和环博公司有无违约行为。关于本案是否超过诉讼时效的问题。首先，中原地产公司是以环博公司拖欠由中原地产公司独家代理销售两套涉案商铺（2111号、915号）的代理费为由提起本案诉讼。其次，中原地产公司分别于2011年12月11日、2012年2月3日与两套涉案商铺的买家签订了《认购书》，该《认购书》的签订时间存于涉案合同约定的代理期限之内；其中2111号商铺已于2012年3月14日由广州房管部门进行预告登记，且环博公司及买方就该商铺交易于2012年2月8日签订预售合同并办理网签；直到2013年10月14日，环博公司与买方才就915号商铺签订买卖合同。再次，根据双方签订的涉案合同约定，在代理期限签订《认购书》的所产生的代理费，直至签订《买卖合同》后环博公司仍需支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，就2111号商铺的诉讼时效而言，中原地产公司知道或应当知道其代理费受损的时间应是从2012年3月14日（涉案商铺被核准预告登记）起算，直至2014年3月13日止为两年期，而中原地产公司直至2014年10月10日才向环博公司发出律师函且在2015年3月19日也才提起诉讼。因此，涉及2111号商铺的诉请已超过诉讼时效，原审法院对此不予支持。最后，就915号商铺的诉讼时效而言，直到2013年10月14日环博公司才签订《买卖合同》，其诉讼时效起算时间从2013年10月14日起算至2015年10月13日才够两年期，故涉及915号商铺的诉请没有超过诉讼时效。关于环博公司有无违约行为的问题。如前所述，按合同约定，在代理期限内签署的《认购书》，即使在代理期限届满后只要签订了《买卖合同》，环博公司仍需按约定支付代理费给中原地产公司。现涉及915号商铺的《买卖合同》签订时间为2013年10月14日，且按涉案合同约定，环博公司应承担915号商铺的代理费为13750元（即购买价550000元×2.5%），环博公司就此代理费最迟应于2013年11月21日（2013年10月最后一个工作日，即10月31日为结算日，结算日后十五个工作日为11月21日）前支付代理费给中原地产公司，而至今环博公司仍未支付有关代理费，已构成违约；此外，按合同约定，若环博公司迟延支付代理费应承担每日万分之一的违约金，且违约金的约定没有超过法律规定。因此，中原地产公司要求环博公司返还涉及915号商铺的代理费及支付相应违约金诉请合法有据，原审法院对此予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百零五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条之规定，于2015年11月16日作出判决如下：一、环博公司在本判决生效之日起10日内向中原地产公司支付代理费13750元，并从2014年11月22日起至清偿之日止以代理费13750元为基数按每日万分之一计付违约金给中原地产公司。二、驳回中原地产公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费591元，由环博公司负担268元，由中原地产公司负担323元。判后，环博公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决事实不清，判决错误。双方虽签有委托销售代理合同，但并未实质性开始履行，委托代理关系有名无实，中原地产公司起诉无理。双方确曾于2011年11月11日签订销售委托代理合同，依合同约定：客户签订《买卖合同》并甲方收到购房人首期房款后即视为乙方已经成功代理出售，甲方应予以书面确认并应按期支付乙方代理费用。事实上，在有效的三个月代理期（2011年11月11日至2012年2月10日）没有成功签订一份《买卖合同》。另依双方合同7.1约定：甲方根据乙方在代理期内实际完成的销售金额计付代理费。代理费用结算以认购者签订《买卖合同》的总金额为准，其计付标准按合同的第六条执行。合同7.2约定：代理费每月结算一次，每月最后一个工作天为结算日，乙方应于结算日后三天内开具相应发票，结算日后十五个工作日内甲方应支付乙方代理费。实际情况是因中原地产公司没有依约成功代理相关业务，双方在该期间根本没有也不可能有结算工作。乙方在该期间也没有适当履行其在合同中约定的责任义务，致使代理业务无法开展，因此双方委托代理关系有名无实。（二）中原地产公司起诉已经超过法定诉讼时效，法院对其诉讼请求应依法予以驳回。依中原地产公司提交的证据材料可知，其诉称的业务发生在2011年12月、2012年2月，若依双方合同约定，代理费应于2012年1月、3月结算，过期应属违约侵权。我国《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。结合本案事实情况，中原地产公司于2015年3月19日才向法院提起本案诉讼，已经超过其权利被侵犯的三年多，依法完全可认定为超过诉讼时效的诉讼行为。环博公司不存在同意履行的意思表示，原审法院依法应驳回中原地产公司的诉讼请求，但原审法院却以查询的情况确认交易时间为准，认为未过诉讼时效而支持了另一单交易的佣金支付请求。环博公司在原审中曾多次口头及书面指出，在中原地产公司手中持有的交易文件记载的是“代理商留存联”，中原地产公司早于签订该文件的当时应知自己的佣金结算权，但却超过三年多不行使该项权力，显然是过了诉讼时效而行使诉权，依法不能获得胜诉的支持。故环博公司上诉请求：1.撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民二初字第921号民事判决书的判决，请求二审法院在查明事实的基础上依法重新判决；2.案件受理费由中原地产公司承担。中原地产公司答辩称：坚持原审庭审意见，涉案两宗交易没有超过诉讼时效。本院二审查明：双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，据此，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案所涉《广州国际采购中心独家销售代理合同》是中原地产公司与环博公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，依法对双方产生法律效力。根据已经查明的事实，在本案所涉合同履行期间，中原地产公司介绍客户与环博公司签订《认购书》，约定客户认购915号、2111号商铺，客户在代理合同期满后与环博公司签订买卖合同。因此，环博公司主张中原地产公司并未履行该委托销售代理合同与事实不符，本院不予采信。中原地产公司就上述商铺的代理费提出主张。原审法院以诉讼时效届满为由，驳回中原地产公司对2111号商铺的代理费请求权，且双方当事人均未就此提出上诉，本院依法予以确认。因此，本案二审争议焦点为：环博公司是否应当向中原地产公司支付915号商铺的代理费。环博公司认为中原地产公司对915号商铺的代理费请求权已过诉讼时效，请求驳回中原地产公司的该项诉讼请求。对此，本院认为，《广州国际采购中心独家销售代理合同》第六条约定，中原地产公司在合同期内促成客户与环博公司签订《认购书》，在合同期满后客户与环博公司签订《买卖合同》的，环博公司仍需向中原地产公司支付代理费。根据该项约定可知，环博公司支付代理费的前提条件并非是签订《认购书》，而是因《认购书》而达成了《买卖合同》。因为《认购书》仅能证明中原地产公司进行了代理推广活动，至于代理推广活动是否确实促成交易成功，应当以实际成交情况为准，代理费的支付条件在《买卖合同》签订时方能成就。原审法院以《买卖合同》签订时间作为915号商铺的诉讼时效起算点并无不当，本院依法予以维持。环博公司主张以结算时间作为诉讼时效起算点，但双方约定的结算时间适用于代理期内实际完成的销售金额，双方并未对代理期满后的结算时间作出明确约定，环博公司主张以结算时间作为915号商铺的诉讼时效起算点缺乏依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。环博公司的上诉请求依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费591元，由上诉人广州市环博展览有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 妍审 判 员  宁建文代理审判员  谢江武二〇一六年九月十四日书 记 员  李 佳何浩