安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0203民初1726号 本诉原告（反诉被告）：安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地：安徽省芜湖市南瑞2号楼，统一社会信用代码：91340200683631345C（1-1）。 法定代表人：叶盛，董事长。 委托代理人：周余浩，安徽宇浩律师事务所律师。 委托代理人：丁帮建，安徽宇浩律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：唐素芬，女，1954年12月28日出生，汉族，文盲，退休工人，住安徽省芜湖市弋江区。 本诉被告（反诉原告）：许霞，女，1978年7月13日出生，汉族，中专文化，无业，住安徽省芜湖市弋江区。 上述两本诉被告（反诉原告）委托代理人：倪俊，安徽深蓝律师事务所律师。 原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（下称：瑞丰商博城公司）诉被告唐素芬、许霞及反诉原告唐素芬、许霞反诉反诉被告瑞丰商博城公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理，依法适用简易程序，于2016年7月29日公开开庭进行了审理。瑞丰商博城公司委托代理人丁帮建，唐素芬及委托代理人倪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞丰商博城公司本诉诉称：2014年10月，原告将自己位于芜湖市弋江区芜湖商品博览城G区6幢1层116、136号商铺（共两间）出租给被告唐素芬、许霞使用，租期16个月（自2014年9月1日至2015年12月31日），租金38000元/年，双方约定若承租方拖欠租金，出租方有权要求承租方每天按日租金200%承担房屋占用费。2015年12月，原告发函告知两被告可以行使优先购买权，但两被告未行使该项权利。合同到期后，原告发函要求两被告终止合同、腾让房屋，但两被告置之不理，拒绝腾房。故依法诉求判令：1、两被告腾让芜湖商品交易博览城G区6幢1层116、136号商铺；2、两被告向原告支付房屋占有使用费，自2016年1月1日起按208.2元/每天（按日租金200%）计算至实际腾让商铺之日止；3、被告承担诉讼费用。 被告唐素芬、许霞本诉部分答辩意见：1、被告已向原告主张优先购买权，并且原告接受购买其中116号门面，之后原告故意设置不合理条件不予出售，是原告违约，不是被告违约；2、租赁期限实际是至2016年2月底，期限届满前双方签订了116号门面认购，另外一间136号门面因为原告强令被告装修，在装修费没有补偿前被告有权拒绝腾让房屋；3、原租赁合同到2016年2月期满，之后被告继续使用该房屋，原告没有书面提出异议，应该是不定期的租赁关系，因为原告违约，并且拒收被告租金，被告未违约，不需要承担违约租金，原告要求双倍租金没有事实和法律依据。 两被告基于本诉答辩意见，提出反诉诉请如下：判令反诉人对芜湖商品交易博览城G区6幢1层116号商铺享有优先购买权，被反诉人应按开盘价与反诉人办理交易过户手续；后变更为对116、136号两间商铺享有优先购买权，但136号商铺需要分期付款。 反诉被告瑞丰商博城公司反诉答辩意见为：反诉被告要求两间房屋整体出售，可以提高使用价值和销售价值，并不是有意为难反诉原告，在他人愿意购买的条件下，反诉原告不愿意一起购买，不具有优先受偿权。 经审理查明：2012年，原告瑞丰商博城公司将其所有的芜湖市弋江区芜湖商品博览城G区6幢1层116、136号商铺租赁给被告唐素芬、许霞经营。两被告承租涉案房屋后，在装修后经营土产日杂。2014年10月8日，原告瑞丰商博城公司（甲方）与被告唐素芬、许霞（乙方）续签商铺租赁合同一份，约定：甲方将其所有的芜湖市弋江区芜湖商品博览城G区6幢1层116、136号商铺（共两间、63.22平米）租赁给乙方经营，租赁时间自2014年9月1日至2015年12月31日；房租优惠25%后，年租金19000元/间，共计38000元/年；乙方须按时交纳租金，拖欠租金，甲方有权按每日1‰加收违约金，如拖欠租金超过60天，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除合同，提前收回商铺，乙方接到甲方解除合同通知后应五日内腾让承租方，逾期每天应按日租金200%承担房屋占用费；合同一方向对方发出通知、函件，以本合同确定的地址和联系方式为准。两被告在合同中预留了电话号码，并确认送达地址为芜湖市镜湖区棠梅路129号104户。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告也向原告交付了房租。2015年12月，原告向两被告发函要求两被告于2015年12月18日前对涉案商铺行使优先购买权。2015年12月14日，被告唐素芬向原告交纳了5000元申购诚意金，以向原告购买其中一间商铺。后原告要求被告须同时购买涉案二间商铺，双方多次协商后未能达成一致意见。2016年1月14日，原告向两被告发函通知涉案商铺租赁期限已满，要求两被告于2016年1月31日前腾房。但原告向两被告所发函件地址不是双方合同约定的地址，该腾房函件也未能妥投给两被告。 上述事实由经庭审举证的房租租赁协议、房产证、身份证明、租赁费发票、商铺销售通知函、邮件投递查询单、申购书、装修管理协议及当事人当庭陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的协议受法律保护。原告瑞丰商博城公司与被告唐素芬、许霞签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，对原被告双方具有约束力。双方合同约定了租赁期限自2014年9月1日至2015年12月31日，该租赁期满原告瑞丰商博城公司有权要求两被告腾让涉案房屋，并支付实际占用期间的房屋使用费，对原告该部分本诉诉请予以支持。被告关于原告强令被告装修，原告需补偿被告装修损失后被告才能腾房的辩解无事实和法律依据，不予采纳。原被告双方就被告购买涉案房屋一直处理磋商之中，原告未依照双方合同约定的地址送达腾房函件且该函件未能送达被告，故不能认定被告违约交纳房租，被告应按38000元/年计付原告房屋占用费，对原告要求被告按208.2元/每天（按日租金200%）计算房屋占用费的本诉诉请不予支持，对被告相关辩解予以采纳。涉案116、136号商铺虽办理了独立的产权证，但属于连体商铺，面积不大且一道出租，割裂使用将可能降低商铺的商业价值，故瑞丰商博城公司要求唐素芬、许霞在行使优先购买权同时购买涉案二间商铺的意见符合公平、效益原则。根据法律规定，出租人出售租赁物时承租人具有的同等条件下的优先购买权。反诉原告唐素芬、许霞要求对涉案136号商铺分期付款，是附条件的购买，应为放弃了对涉案房屋优先购买权，且两被告未有证据证明唐素芬向瑞丰商博城公司交纳的申购诚意金系涉案二间商铺的购房定金，故对反诉原告要求对涉案房屋行使优先购买权的反诉诉请不予支持，对瑞丰商博城公司反诉答辩意见予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告唐素芬、许霞于本判决确定之日起10日内将其承租的位于芜湖市弋江区芜湖商品博览城G区6幢1层116、136号商铺腾空并返还给原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司； 二、被告唐素芬、许霞于腾房后10日内给付原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司房屋使用费（以38000元/年计算，自2016年1月1日起至实际腾房之日止）； 三、驳回原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司其他本诉诉讼请求； 四、驳回反诉原告唐素芬、许霞反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取526元（已由安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司预交），由本诉被告唐素芬、许霞负担343元，本诉原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司负担168元，反诉案件受理费减半收取160元（已由唐素芬、许霞预交），由反诉原告唐素芬、许霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  唐胜 二〇一六年九月十九日 书记员  汪涛 附本案适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。