四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川2081民初410号 原告（反诉被告）：中国银行股份有限公司简阳支行。住所地：四川省简阳市建设中路237号。 法定代表人:熊成，行长。 委托诉讼代理人：罗鹏，四川致高守民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪梅，四川致高守民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：简阳市奥林酒店有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇建设中路235号。 法定代表人：曾启富，董事长。 委托诉讼代理人：张丽，四川毫达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田利，四川毫达律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国银行股份有限公司简阳支行（以下简称：中国银行简阳支行）诉被告（反诉原告）简阳市奥林酒店有限公司（以下简称：简阳市奥林酒店）返还原物纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序进行审理，因案情复杂，本院于2016年4月20日裁定转为普通程序继续审理。并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行简阳支行的委托诉讼代理人罗鹏、何雪梅；被告简阳市奥林酒店的法定代表人曾启富及其委托诉讼代理人张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中国银行简阳支行向本院提出诉讼请求：1、简阳市奥林酒店立即返还中银大厦一、二层商业用房；2、简阳市奥林酒店自2016年1月1日至实际返还上述房产之日向中国银行简阳支行支付占用费约308523元。（按一楼每平方米50元/月，二楼每平方米25元/月，暂计算6个月，最终以简阳市奥林酒店实际退还之日为止）；3、简阳市奥林酒店自2016年1月1日起至实际返还上述房产之日赔偿中国银行简阳支行直接经济损失180000元（按中国银行简阳支行与施工单位签订的装修合同中关于延期进场违约金1000元/天的标准，暂计算6个月，最终以简阳市奥林酒店实际退还之日为止）。 事实和理由：2001年11月22日，中国银行简阳支行与简阳市奥林健身休闲有限公司(2014年1月更名为简阳市奥林酒店)签订《房屋租赁合同》约定，简阳市奥林酒店租赁中国银行简阳支行主楼一层574.26平方米（包括分担公用楼梯面积10平方米），作为门厅、餐厅和附属用房；乙方租赁甲方主楼二层908.3平方米作营业房；1-2层租赁期限从2001年1月1日起，租赁期限15年，月租金8元/平方米，每年第一季度交款；租赁期满需续租双方另议。2015年9月23日，中国银行简阳支行因上级分行“扩大营业面积、提升窗口形象”的指示，书面通知简阳市奥林酒店在合同到期后上述房产将收回自用，不再出租。简阳市奥林酒店拒绝签收，并要求继续租用中国银行简阳支行房产。2015年11月18日，中国银行简阳支行再次通过公证送达的方式敦促简阳市奥林酒店及时腾退房屋，以便中国银行简阳支行委托的施工单位进场装修，简阳市奥林酒店不予理会；2015年12月31日，租期已经届满，中国银行简阳支行及上级分行工作人员再次找到简阳市奥林酒店，希望协商解决善后事宜，但简阳市奥林酒店坚持续租，拒不腾退，非法占用上述房产。综上，简阳市奥林酒店违背双方关于“续租另议”的约定，在租期已经届满、中国银行简阳支行急需自用的情况下，占用他人合法财产的行为已经丧失了原有法律依据，侵害中国银行简阳支行的财产所有权，导致中国银行简阳支行被迫承担施工单位延期进场装修的违约责任。 被告（反诉原告）简阳市奥林酒店针对中国银行简阳支行的本诉辩称：一、中银大厦一、二层有中银大厦的公用部分，该部分应由简阳市奥林酒店和中国银行简阳支行共同拥有、使用，对这部分中国银行简阳支行没有权利要求简阳市奥林酒店返还；二、中国银行简阳支行主张占用费暂时计算六个月，这六个月简阳市奥林酒店并未使用，按照一楼每平方米50元/月，二楼每平方米25元/月，占用费计算标准没有事实依据；三、中国银行简阳支行称奥林酒店应当赔偿其延期进场的违约金，直接经济损失18万元，该损失是中国银行简阳支行的过错造成，应由银行自行承担，请求驳回中国银行简阳支行的诉讼请求。 被告（反诉原告）简阳市奥林酒店提起反诉称：2001年11月22日，简阳市奥林酒店与中国银行简阳支行签订《房屋租赁合同》。合同约定：乙方租赁甲方主楼一层574.26平方米（包括分担公用楼梯面积10平方米），作为门厅、餐厅和附属用房；乙方租赁甲方主楼二层908.3平方米作营业用房；1-2层租赁期间从2001年1月1日起，租赁期限15年；月租金8元/平方米。简阳市奥林酒店按照合同约定向中国银行简阳支行支付租金，直至中国银行简阳支行要求简阳市奥林酒店返还租赁物，才发现从2001年1月1日起至今，简阳市奥林酒店一直就中银大厦双方公用通道部分向中国银行简阳支行支付租金，共计支付426378.62元。中银大厦一、二层商业用房的公用通道应由双方共同使用，该公用通道不应返还中国银行简阳支行，简阳市奥林酒店无需就此公用通道支付租金，中国银行简阳支行应当返还简阳市奥林酒店就公用通道支付的租金，请求判令中国银行简阳支行向简阳市奥林酒店返还已支付的公用通道部分的租金426378.62元。 中国银行简阳支行针对简阳市奥林酒店的反诉辩称：简阳市奥林酒店的诉讼请求没有事实及法律依据，房产是否有通道和使用面积应当由产权证决定，产权证上无公用部分，我方认可的公用通道面积仅仅是一、二楼楼梯，房屋租赁合同明确了简阳市奥林酒店租赁中国银行简阳支行一、二楼，其中以房屋租赁合同明确规定只有20平方米公用部分，简阳市奥林酒店提出的公用通道没有事实依据，请求驳回简阳市奥林酒店的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的证据证实：2001年11月22日，中国银行简阳支行作为甲方与简阳市奥林酒店有限公司作为乙方（原简阳市奥林健身休闲有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方主楼一层574.26平方米（包括分担公用楼梯面积10平方米），作为门厅、餐厅和附属用房；乙方租赁甲方主楼二层908.3平方米作营业房。1-2层从2001年1月1日起，租金参照当地房租市场价格五年一定。1层、2层月租金按8元/平方米计算，年租金为142325元，先交款后用房，即每年一季度内交款。租期届满需续租双方另议。租期中一方中止合同，应提前半年向对方发出书面通知，在本合同中止前本合同仍然有效。被告简阳市奥林酒店交清了房屋租赁期间的租金。租金支付情况：2001年至2006年，奥林酒店为中国银行代付部分消费款和水电费以抵扣奥林酒店应向中国银行交纳的租金，2007年至2014年，奥林酒店承租的案涉房屋1层、2层均按8元/平方米的标准向中国银行交纳租金。2014年起，双方将租金变动为一楼36元/平方米，二楼15元/平方米。2015年9月23日，中国银行简阳支行就其收回租赁给简阳市奥林酒店有限公司经营用房事宜向简阳市奥林酒店进行告知，并形成专题会议纪要。该纪要载明中国银行简阳支行熊成行长向简阳市奥林酒店有限公司通报我行的决定，其租赁中国银行简阳支行的四川省简阳市简城镇建设中路237号营业用房1-2层将于2015年12月31日到期。因中国银行简阳支行业务发展需要，经上级行研究决定，租赁到期后，中国银行简阳支行将收回该营业房，自用。简阳市奥林酒店法定代表人曾启富不同意中国银行的决定，希望中国银行简阳支行能够继续租赁1层部分门市（现面向酒店前台左边）。中国银行简阳支行熊成行长回复，双方的租赁合同到期后，中国银行需收回租赁给奥林酒店的1-2层商业用房。2015年11月17日，中国银行简阳支行的委托代理人就位于简阳市建设中路231号中行金融大厦主楼1-2层的租赁合同到期后收回及通知腾退的相关事宜通过国内快递专递邮件向简阳市奥林酒店发出律师函，称因1-2层的租赁合同即将于2015年12月31日到期，简阳中行因业务经营需要，将依法收回1-2层自用，要求简阳奥林酒店在租赁期届满时将上述租赁房屋返还中国银行简阳支行。若简阳奥林酒店未按照函告的时间及时腾退1-2层，简阳中行有权要求其立即返还租赁物，并赔偿装修窝工、网点推迟营业等全部损失。2015年11月18日，经四川省成都市蜀都公证处公证，证明中国银行代理人钟雪梅所寄发函件的内容与公证书相粘连的《律师函》复印件内容相符。《国内特快专递邮件详情单》的复印件与原件内容相符。2015年12月31日，中国银行简阳支行向简阳市奥林酒店发出《关于告知收回自由资产的函》，载明“贵单位租赁我行位于四川省简阳市简城镇建设中路237号的营业用房一、二楼（面积共1482.56平方米）于2015年12月31日已到期，按照合同约定，双方权利义务已经履行完毕，我行现依法收回自有资产，请贵单位做好搬迁准备，于3日内无条件退回我行自有资产。”2001年11月22日，中国银行简阳支行与简阳市奥林酒店签订《中国银行简阳支行金融大厦联合开发合同》，载明中国银行简阳支行金融大厦于1998年7月完成主楼地下室及1-6层建设，建筑面积5477.31平方米，经有关单位组织验收合格，办理了房产证。鉴于资金原因，中国银行简阳支行经上级批准，同意简阳市奥林酒店注入资金续建裙楼和主楼7-12层，共计3702平方米（其中主楼2350平方米，保龄球二层1352平方米）。裙楼全部、主楼7-12层为简阳市奥林酒店续建，产权归简阳市奥林酒店所有。中银大厦主楼第一层848.3平方米，其中264.04平方米为中行营业厅，20平方米为楼梯公用，其余564.26平方米为简阳市奥林酒店方规划门厅及餐厅和附属用房。中银大厦主楼第二层908.3平方米为简阳市奥林酒店营业房。 为化解矛盾纠纷，本院于2016年6月2日组织双方查看现场并进行调解，中国银行简阳支行一方主要参加人员：中国银行资阳分行杨行长、简阳支行行长熊成、资阳分行综合管理部主任于建，简阳市奥林酒店主要参加人员：奥林酒店董事长曾启富。本次调解，经过双方反复商讨，中国银行简阳支行最终提出案涉商业用房一层含吧台在内的左侧部分（工程竣工图4轴左侧）继续由简阳市奥林酒店租用，其余部分予以收回，电梯由简阳市奥林酒店对称改建；二层收回紧靠马路一侧的B厅约400多平方米，其余继续租赁给简阳市奥林酒店，从一层到二层的L型楼梯由简阳市奥林酒店与中国银行简阳支行共同使用。简阳市奥林酒店对基本方案表示认可，但认为租赁面积需要扣除公用通道和消防通道，即本案中反诉主张的一层200多平方米，二层100多平方米的公用部分面积，另外租赁期限可约定为15年，租金每三年涨一次，涨幅不应超过1%-3%，中国银行简阳支行认为租赁面积应按产权证面积计算，租金应按市场价格计算，不应低于上一年价格。因双方对涉及租赁面积、租赁期限分歧较大，第一次调解未果。2016年7月1日，经简阳市奥林酒店再次申请，本案合议庭成员再次组织双方到现场调解，中国银行方面除资阳分行杨行长未参加外，其余参加人员与第一次相同；简阳市奥林酒店新增参加人员为酒店经理曾小强。经双方共同努力，中国银行简阳支行最终提出新的调解方案，在上次调解基础上，同意案涉租赁房屋一层右侧的电梯可以让简阳市奥林酒店继续使用，一层仅收回紧靠中国银行简阳支行办公场所的几十平方米的过道；二层收回紧靠马路一侧的B厅约400多平方米，其余继续租赁与简阳市奥林酒店，简阳市奥林酒店使用从一层到二层的L型楼梯。简阳市奥林酒店对中国银行提出的基本方案无异议，提出中国银行简阳支行应在协议中写明为其保留公用通道、并约定较长的租赁期限，中国银行简阳支行认为酒店所谓的公用通道是中国银行享有产权的部分，不能在协议中写明，即使达成协议至多签订五年，另外租赁面积须按产权证面积计算。曾启富要求保留一条公用通道，本院向简阳市奥林酒店董事长曾启富进行释明，其要求中国银行简阳支行保留一条通道的问题，涉及相邻权中的通行权等权利，简阳市奥林酒店可另案起诉解决。因双方对有无公用通道、是否保留通道、租赁面积、租金应否扣除公用通道部分存在巨大分歧，调解未果。 对双方争议的证据和事实，本院认定如下：简阳市奥林酒店举证的中国银行简阳支行金融大厦的工程竣工图等未载明存在公用通道，简阳市奥林酒店申请作证的证人未参与中国银行金融大厦的设计，也无土建专业资质，中国银行简阳支行享有所有权的房屋所有权证亦未载明存在公用通道部分，故简阳市奥林酒店举证的证据达不到其证明公用通道的证明目的。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，中国银行简阳支行与简阳市奥林酒店签订的《房屋租赁合同》明确约定案涉租赁房屋为中国银行简阳支行金融大厦主楼，一层574.26平方米（包括分担公用楼梯面积10平方米），作为门厅、餐厅和附属用房；租赁主楼二层908.3平方米作营业房，上述房屋租赁合同的表述一、二层的面积、房屋用途等内容与双方于2001年11月22日签订的《中国银行简阳支行金融大厦联合开发合同》载明的一致，双方再次对面积、用途等进行了确认。案涉房屋的租赁期限为15年，从2001年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满前，中国银行简阳支行多次提前告知简阳市奥林酒店不再租赁案涉房屋，双方就案涉房屋是否继续租赁未能达成合意，中国银行简阳支行作为案涉房屋的权利人可以请求简阳市奥林酒店返还原物，原告中国银行简阳支行要求简阳市奥林酒店返还中银大厦一、二层商业用房的诉讼请求，本院予以支持。 参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”奥林酒店在房屋租赁期限届满后，腾退诉争房屋前，应当按照双方最近一次实际履行的一楼36元/平方米、二楼15元/平方米的标准，按照房屋租赁合同约定的一楼574.26平方米，二楼908.3平方米的面积向中国银行支付租赁期满后房屋腾退前的逾期腾房占有使用费。 对原告主张被告赔偿其直接经济损失的问题，原告虽提交其与成都齐和工程有限责任公司签订的《中国银行股份有限公司资阳分行建筑装饰工程施工合同》，但中国银行简阳支行并未提交其直接经济损失的相关证据，中国银行简阳支行也自认未向施工单位实际支付价款，对中国银行简阳支行主张简阳市奥林酒店赔偿其直接经济损失的请求，本院不予支持。 奥林酒店反诉称判令中国银行简阳支行返还其已经支付的公用通道部分的租金426378.62元的问题，从原、被告双方签订的《房屋租赁合同》以及《中国银行简阳支行金融大厦联合开发合同》均未对公用通道部分进行表述，上述两份合同对一层用途的表述均为作为门厅、餐厅和附属用房。结合双方在实际履行中按照《房屋租赁合同》约定的租赁面积、计算标准实际履行十五年无争议、所有权人为中国银行简阳支行的房屋所有权证并未载明公用通道的事实，就本案的现有证据而言，被告的反诉请求不能成立，本院不予支持。简阳市奥林酒店主张需要中国银行提供通道进入大楼的问题，涉及双方相邻权的处理，与本案不属同一法律关系，简阳市奥林酒店可另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）简阳市奥林酒店有限公司于本判决生效后九十日内返还原告（反诉被告）中国银行股份有限公司简阳支行所有的（房权证号：简房权证监证字第××）位于简阳市简城镇建设中路231号中银大厦一层、二层商业用房（一层574.26平方米，二层908.3平方米）； 二、被告（反诉原告）简阳市奥林酒店有限公司从2016年1月1日起向原告（反诉被告）中国银行股份有限公司简阳支行支付占用费至返还之日止（一层：36元/平方米×574.26平方米×占用月数，二层：15元/平方米×908.3平方米×占用月数）； 三、驳回原告（反诉被告）中国银行股份有限公司简阳支行的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）简阳市奥林酒店有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费8628元，反诉案件受理费3800元，合计12428元，由被告（反诉原告）简阳市奥林酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  胡丽群 审 判 员  税远雄 人民陪审员  何 建 二〇一六年九月九日 书 记 员  李颖健