江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏1322民初5902号 原告：沭阳佳德物业服务有限公司，住所地江苏省沭阳县山东商城**。 法定代表人：刘克新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕诚，该公司员工。 被告：陈新勇，男，1981年2月4日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 原告沭阳佳德物业服务有限公司诉被告陈新勇租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后,依法适用普通程序，于2016年9月9日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吕诚到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、被告向原告支付租金17235元及违约金（以17235元为基数，从2015年5月17日起按照日1‰计算至租金付清之日止）；3、被告向原告支付物业服务费1655元；被告负担诉讼费。事实和理由：2014年5月27日，原、被告签订商铺房租赁合同，约定原告将沭阳山东商城B-7区128、129、130号商铺房出租给被告，面积共计172.35平方米，租金标准为每平方米每月25元，支付方式为每年支付一次先付款后承租。合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，被告在交纳第一年租金和物业费后，至今未向原告交纳第二年的租金和物业费。原告因而诉至本院，请求支持其诉讼请求。案件审理中，原告将违约金的数额变更为10000元。 被告未作答辩。 原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、商铺房租赁合同一份，证明原、被告于2014年5月27日签订租赁合同后，双方即成立房屋租赁关系的事实，且原告已按合同约定将租赁房屋交付被告使用； 2、建设工程规划许可证，证明案涉房屋的建设单位系沭阳尚东建设投资有限公司； 3、沭阳尚东建设投资有限公司于2016年9月8日出具的证明一份，证明沭阳县山东商城项目由沭阳尚东建设投资有限公司进行开发建设，由原告沭阳县佳德物业服务有限公司进行物业管理及对外出租，相关收益由原告收取。 4、原告出具的物业管理费和租金的收款收据存根联，证明被告已经交纳了2014年度的物业管理费和租金。 本院对上述证据作如下认定： 原告提交的上述证据均系书证原件，来源及形式符合法律规定，且与待证事实相关联，可以作为案件的有效证据使用，本院予以确认。被告未到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利。 本院经审理认定如下事实： 沭阳县山东商城开发项目由沭阳尚东建设投资有限公司进行开发建设，后沭阳尚东建设投资有限公司将山东商城交由原告沭阳县佳德物业服务有限公司进行物业管理及对外出租，相关收益由原告收取。 2014年5月27日，原、被告签订商铺房租赁合同，约定被告承租沭阳山东商城B-7区128、129、130号商铺房，建筑面积为127.35平方米，租赁期限为三年，自2014年6月18日至2017年6月18日止，租金按照每平方米每月25元计算为4308.75元；第一年免租9个月，第二年免租8个月，第三年免租7个月。支付方式为每年支付一次，先付款后承租。合同第三条第5项约定，承租方在承租期内，必须严格按本合同约定的付款日期交付租金等相关费用，逾期不交，出租方有权按每日加收应交款项总额1‰的逾期交款违约金，并有权对承租方采取相应维权措施，由此导致的一切损失均由承租方承担。逾期超过15日，出租方有权解除合同，收回商铺房，追究承租方的违约责任。合同第八条约定，在承租期内双方应严格按合同条款执行，任一方违反合同约定，违约方应支付守约方违约金人民币2000元。合同签订后，被告向原告交纳了第一年度3个月的租金12933元及物业管理费2273元。后因被告未按合同约定交纳第二年度的租金和物业费，原告诉来本院要求处理。 本院认为： 关于租金和违约金问题。原、被告签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，应为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告租赁原告房屋，应当按约向原告履行给付租金义务。依据双方签订的租赁合同，租金的支付方式为“每年支付一次，先付款后承租”，而第二年度的租赁期限自2015年6月18日开始，被告按约应于2015年6月18日前10日内即最迟于2015年6月7前向原告一次性支付第二年度的租金17235元（4308.75元/月×4个月），现被告未按约支付，构成违约，原告要求被告支付租金及违约金符合法律规定，本院依法予以支持。合同约定的违约金计算标准明显过高，依法应予调整，按年利率24%计算为宜。原告在诉讼中将要求被告支付违约金的数额变更为10000元，本院认为，房屋租赁合同第二条第5项对被告逾期付款违约金计算标准作出了约定，因其标准过高而由法院进行调整，如至被告支付租金之日的违约金高于10000元，按10000元计算，如低于10000元，则按年利率24%的标准计算至实际付款之日。违约金的开始计算时间为被告逾期支付第二年度租金之日即2015年6月8日。 关于解除合同问题。根据双方合同约定，如承租方逾期付款时间超过15天，出租方有权解除合同，据此，因被告至今未向原告支付第二年度的租金且付款时间已逾15天，原告据此解除合同符合法律规定，本院依法予以支持。 关于物业费问题。被告已向原告交纳第一年度的物业管理费2273元（其中物业服务费1654.56元、装修垃圾清理费258.53元、公共设施水电费360元），原告现主张仍按第一年度物业服务费的数额收取第二年度的物业服务费，并无不妥，本院依法亦予以支持。 被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃自己的诉讼权利和义务，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沭阳佳德物业服务有限公司和被告陈新勇签订的商铺房租赁合同； 二、被告陈新勇自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告房屋租金17235元和逾期付款违约金（以17235元为基数，自2015年6月8日起按照年利率24%计算，如至被告实际付款之日违约金数额高于10000元，则按10000元计算）； 三、被告陈新勇自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告物业服务费1654.56元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费522元，由被告陈新勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费522元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。 审判长  祝红娟 人民陪审员  张复生 人民陪审员  张苏淮 二〇一六年九月十日 法官助理  沃律江 书记员  沙 莎 书记员  蒿美婷 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。