上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初50176号原告：上海思菲诺家居用品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：韦双牛，执行董事。委托诉讼代理人：朱玉龙，男，上海思菲诺家居用品有限公司工作。委托诉讼代理人：韦群，女，上海思菲诺家居用品有限公司工作。被告：徐羿伟，男，1969年7月11日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈剑雄，上海宸豪律师事务律师。第三人：上海羿鑫金属制品有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇鹤长路XXX号。法定代表人：徐羿伟，总经理。委托诉讼代理人：陈剑雄，上海宸豪律师事务律师。第三人：上海航地商业投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇行政路XXX号。法定代表人：陈文军，总经理。委托诉讼代理人：倪玉龙，男，上海航地商业投资发展有限公司工作。原告上海思菲诺家居用品有限公司(以下简称思菲诺家居公司)与被告徐羿伟、第三人上海羿鑫金属制品有限公司、上海航地商业投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月26日公开开庭进行审理，原告思菲诺家居公司的委托诉讼代理人朱玉龙、韦群、被告徐羿伟及被告徐羿伟、第三人上海羿鑫金属制品有限公司的共同委托诉讼代理人陈剑雄、第三人上海航地商业投资发展有限公司的委托诉讼代理人倪玉龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思菲诺家居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋征收补偿款人民币1,066,616.75元(以下币种同)，具体包括：喷漆间37,895元，装修及附属设施补偿43,140元，机器设备搬迁补偿227,960元，物资搬迁费5万元，奖励费257,317元，停产停业补偿450,304.75元；2.判令被告补偿原告一年厂房租赁费81,700元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年10月21日，原、被告就位于上海市浦东新区长达村长浜路XXX号A幢厂房签订《厂房租赁合同》，约定原告承租前述厂房用于生产经营，租期自2012年11月16日起至2019年11月15日止，租赁面积为1530平方米；还约定租赁期间如遇动迁，原告动迁赔偿由评估标准为依据。2016年1月11日，原告收到被告发送的动迁《告知书》，得知原告租赁的厂房将被拆除。之后，由于原、被告之间无法就拆迁补偿进行协商，所以第三人上海航地商业投资发展有限公司出面催促原告交出厂房钥匙，并告知原告如不搬离，厂房也要被强拆。原告遂积极配合，并于2016年4月18日向第三人上海航地商业投资发展有限公司交付厂房钥匙。之后，厂房被拆除，被告获拆迁补偿。原告认为，作为次承租人，其实际使用厂房用于生产经营。原告在接收厂房后，新建了喷漆间，对厂房进行了包括铺设地板、安装吊顶、粉刷墙面等在内的装修，在厂房内添置了机器设备，对厂房内的水电线路进行了布局排线。在厂房遇动迁时，原告配合拆迁工作，搬走了厂房内的物资及机器设备。虽然租赁合同约定动迁赔偿由评估标准为依据，但原告认为评估标准不仅限于评估报告，而是一个更大的概念，因此原告有权利获得包括喷漆间、装修、机器设备搬迁补偿、物资搬迁补偿及奖励费、停产停业损失。另外，第三人上海航地商业投资发展有限公司在拆迁时，应当知道原告是被告的次承租人，在动迁补偿时考虑到了对次承租人的租赁费用补偿，现在是原告在租赁房屋期间遇动迁，原告实际履行速迁义务。故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告表示其不清楚被告与第三人上海航地商业投资发展有限公司之间补偿款的支付情况，鉴于被告现在只收到50%的补偿款，要求被告先按照该比例支付原告相应的补偿款，并希望第三人上海航地商业投资发展有限公司承诺支付原告另外50%的补偿款。被告徐羿伟辩称，原、被告之间确实就前述厂房签订过《厂房租赁合同》，由原告承租501号内部分厂房用于生产经营，原告租赁面积为1503平方米。合同签订后，被告向原告交付了已有一定装修及水电排线布局的厂房。原告租赁厂房后，建造了喷漆间，对厂房进行了部分装修。2016年，厂房遇动拆迁。2016年1月11日，被告向原告送达《告知书》，告知原告房屋将要被拆迁。但是由于原、被告之间就拆迁补偿问题一直未能协商成功，所以原告并未向被告返还房屋钥匙。之后系争厂房被拆除。原告返还房屋时已经搬走了厂房内所有机器设备和物资。关于被告对原告的动迁补偿。首先，原、被告之间的租赁合同约定，租期内房屋遇动迁，对原告的补偿以评估为准，该条款系由原告手写添加的，被告认为此处的评估即指评估报告。原告现在主张的奖励费、停产停业补偿，并非评估报告评估项目，且奖励费是对企业职工遣散费用的补偿，原告营业执照注册登记地并非在系争厂房内，因此奖励费与停产停业损失补偿都与原告无关。其次，评估报告是对长浜501号内全部厂房的评估，原告承租的面积占50%强。第三，被告现在尚未收到全部拆迁补偿款，只收到50%。因此，对于第1项诉请，根据评估报告，被告确认应向原告支付的补偿为：喷漆间补偿37,895元，装修及附属设施补偿中的35,775元，机器设备搬迁补偿中的203,160元，并自愿补偿原告物资搬迁费3万元，但由于被告现在也只收到补偿款的50%，因此认为其目前也仅应向原告支付50%的补偿款。不同意第2项诉请，因为被告实际也未获得厂房租赁费补偿。第三人上海羿鑫金属制品有限公司意见与被告徐羿伟意见一致。第三人上海航地商业投资发展有限公司述称，其是清拆人，根据评估报告对被告进行拆迁补偿，现在向被告支付了拆迁补偿协议确定的补偿款的50%。物资搬迁补偿是对半成品、成品、办公用品的搬迁补偿。2015年11月，第三人上海航地商业投资发展有限公司就通知被告厂房要拆迁。之后，因为原、被告一直未能就拆迁补偿达成一致，所以厂房未能在最后交房期限—2016年2月8日之前交付第三人上海航地商业投资发展有限公司，最终原告于2016年4月18日向第三人上海航地商业投资发展有限公司交付房屋钥匙。交付房屋时，原告已完全清空房屋，并搬离。之后，第三人上海航地商业投资发展有限公司拆除了系争厂房。由于拆迁时被告与村委会的租赁关系尚未到期，所以根据清拆实施方案，第三人上海航地商业投资发展有限公司向被告一次性补偿了一年的租赁费。清拆实施方案中规定的租赁费补偿是针对被告与村委会之间第一手租赁关系的补偿，并非针对被告与其次承租人之间租赁费的补偿，因此第三人上海航地商业投资发展有限公司向被告支付的租赁费补偿中未涵盖对原告的租赁费补偿。第三人上海航地商业投资发展有限公司认为其与原告之间没有关系，不同意直接支付补偿款给原告。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实查明如下：1.2013年1月11日，第三人上海羿鑫金属制品有限公司作为承租方与上海市浦东新区航头镇长达村民委员会作为出租方签订《租赁合同》，约定租赁物坐落位置：长达6组，房屋建筑面积为955.9平方米，年租金为81,700元。2.2015年7月10日上海市浦东新区航头镇土地减量化办公室发布《航头镇建设用地减量化清拆实施方案》。其中约定第四条对企业的补偿：2、合同未到期的承租人，一次性补偿一年租赁费。3.2015年8月4日，上海市浦东新区航头镇人民政府发布《航头镇非居住房屋动迁补偿的操作口径》。其中约定三、停产停业补偿，根据沪规土资法(2011)1096号文《关于贯彻实施的若干意见》，拆迁非居住房屋经批准生产、经营的，被拆除房屋合法建筑面积每平方米100至350元的补偿标准。……2、搬迁奖励费：①速迁奖励费：在规定时间内签约并交出钥匙的按有证房屋用于生产、经营的评估总额的8%-10%，或按有证面积每平方米补偿200元。……3、营业执照变更补偿：……(二)在《拟征地告知书》公布前，已办理私营企业经营执照，给予一次性执照变更补偿……；对停产停业的损失费，以注册时登记相符的有证建筑面积为准，按每平方米100至350元补偿；设施设备及货物的搬迁按实结算。4.清拆人上海航地商业投资发展有限公司及实施单位航头镇土地减量化复垦工作办公室，双方约定的其他事项：3、与企业相关的债权债务及企业内的承租户由被清拆企业自行解决，与甲方无关。企业员工的遣散费用包括在停产停业、奖励等费用中，不再另行补偿。……5.2015年12月22日，第三人上海航地商业投资发展有限公司作为甲方清拆人与上海羿鑫金属制品有限公司(徐羿伟)作为乙方被清拆企业签订《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》。其中约定：一、乙方上海羿鑫金属制品有限公司(所有或承租)的房屋坐落在长达村6组，房屋类型砖混，房屋用途经营，建筑面积1345.47平方米。三、甲方应当支付给乙方货币补偿款计3,102,103元。包括：1、被清拆房屋及构筑物评估建安重置价补偿，2、附属物及装饰等补偿，3、生产设备搬迁、安装、调试等补偿，4、原、辅料、产品杂物等搬迁补偿，5、停产、停业等补偿，6、营业执照变更或歇业补偿，7、补偿相应土地使用权取得费用补偿，8、速迁奖励费，9、其他补偿费。四、乙方应当在签订本协议后45日内，即2016年2月8日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。九、双方约定的其他事项：1、签约后30天内支付总额的20%，交房、交地后30天内支付总额的30%，余额在2年内付清；2、企业员工的遣散费用包括在停产停业、奖励等费用中，不再另行补偿。……。6.上海港城房地产估价有限公司出具针对上海华沙铸造厂(上海羿鑫金属制品有限公司)坐落于上海市浦东新区航头镇长达村长浜501号房屋集体土地上非居住房屋协议搬迁建安重置价评估的估价结果一览表，记载建筑面积为1435.03平方米，估价时点为2014年12月11日，估价结果包括房屋、装修及附属设施、机器设备搬迁补偿、物资搬迁，总计1,754,409元。本院认为，本案的争议焦点之一在于，除评估报告中确定的项目及评估内容之外，原告还向被告主张停产停业损失、奖励费及一年租赁费补偿，原告的该项主张是否有依据？对此，本院认为，原、被告双方签订的租赁合同明确约定，租期内如遇动迁，对原告的动迁赔偿由评估的标准为依据，此系双方针对原告动迁赔偿的约定，该项约定并未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应履行。现在针对合同约定的“评估的标准”理解发生分歧，原告称评估标准，不限于评估报告，被告辩称该条款系原告方手写添加的，评估标准就是评估报告。对此，本院认为在双方对于合同条款理解发生歧义的时候，从该条款的字面含义及通常含义来理解，拆迁中的评估即由专业的评估机构根据科学的评估方法经过一定的评估程序，对拆迁对象进行评价、估量、测算，最终由评估机构出具评估报告。所以评估报告作为评估的结果和评估内容的载体，其中体现评估对象、评估标准、评估价值。故此处合同约定的评估标准，应理解为评估报告确定的标准，即对原告动迁赔偿的依据是评估报告确定的标准。因此，除评估报告中确定的项目及评估内容之外，原告还向被告主张停产停业损失、奖励费，原告的该项主张没有合同依据，本院不予支持。关于原告主张的一次性补偿一年租赁费81,700元，虽然第三人上海航地商业投资发展有限公司称其已经将该笔租赁费补偿给了被告，但是其解释了该笔补偿的依据—清拆实施方案的4.2条。即该笔租赁费补偿是针对被告与村委会之间第一手租赁关系的补偿，并非针对被告次承租人的租赁费补偿，因此第三人向被告支付的租赁费补偿中未涵盖对原告的租赁费补偿。也就是说根据清拆人对拆迁方案的解释，该项补偿款与原告无关，且原告主张该笔租赁补偿费，没有合同依据，因此对于原告的该项诉请，本院也难以支持。争议焦点之二在于，由于评估报告是对拆迁的501号内全部厂房的评估，原告承租的部分只是其中的部分，那么对于原告主张的评估报告中的四大部分：房屋、装修及附属设施、机器设备及搬迁补偿、物资搬迁中的内容及价值如何确定？被告确认原告修建了喷漆间，同意支付原告喷漆间补偿款37,895元。被告确认原告接收厂房后，对厂房进行了部分装修，添置了机器设备，在厂房内进行生产经营，在搬迁过程中，原告搬离了其原材料、半成品、产品等。因此，被告确认装修及附属设施中的35,775元，机器设备搬迁补偿中的203,160元，并自愿补偿原告物资搬迁费3万元。以上四项被告确认其应支付原告的补偿款共计306,830元，本院依法予以支持。目前，被告根据清拆协议，确认只收到拆迁补偿款的50%，庭审中，原告在了解到此情况后，据此变更诉讼请求，要求被告支付相应比例的补偿款，本院依法予以支持。本案现支持被告应付原告补偿款306,830元的50%，其余补偿款可待被告从相关部门获取拆迁补偿款后，原告另行主张。至于原告主张的装修及附属设施、机器设备及搬迁补偿、物资搬迁中其他项目，因为被告不予确认，原告又无证据予以证明，因此本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐羿伟于本判决生效之日起十日内支付原告上海思菲诺家居用品有限公司补偿款153,415元；二、驳回原告上海思菲诺家居用品有限公司的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,950元，减半收取4,975元，由原告上海思菲诺家居用品有限公司负担3,731元，由被告徐羿伟负担1,244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一六年九月三十日书记员  魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。