河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0302民初7872号原告张海君张某，女，汉族，1974年5月8日出生，住河北省秦皇岛市海港区。委托代理人郭悦，河北港城律师事务所律师，执业证号：11303201311473944。委托代理人顾青龙，河北港城律师事务所律师，执业证号：11303201210456122。被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地海港区河北大街234号，统一社会信用代码：91130300601102627B。法定代表人崔月明，董事长。委托代理人刘长存，男，1981年5月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系公司法务。委托代理人李欣杭，河北德圣律师事务所律师，执业证号：11303201411120727。原告张海君张某与被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（以下简称海洋置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭悦、顾青龙，被告海洋置业委托代理人刘长存、李欣杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张海君张某诉称，2014年5月23日原、被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）购买被告开发海悦公馆一期15-2-2501A号房屋及B-1769B号车位，价款为1058037元，2014年6月13日被告向原告交付上述房屋。依据合同约定被告应在房屋交付之日起360日为原告办理房地产权属证书，否则将按照原告已付房款的0.5%向原告支付违约金。现被告已经构成违约，故起诉要求法院判令被告支付延期办证违约金5290.19元；被告承担诉讼费用。被告海洋置业辩称，一、原告就被告存在过错责任承担举证责任。被告未能在约定期限内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，致使办证延迟的事实存在。但根据《合同》第十七条、《补充协议》第十三条及商品房司法解释第十八条之规定，非出卖人责任导致的办证延迟，应依法免除被告逾期办理产权证书的违约责任。原告仅提供《合同》、购房发票及房屋交付凭证，未证明被告存在过错，应由原告承担举证责任。二、因政府免收“城市基础设施配套费”审批问题导致的延迟办证，非被告过错。被告与市国土资源局就诉争房产所在地块签订的《国有土地出让使用权合同》中约定被告享有“秦皇岛市老旧小区和城中村改造优惠政策，免收城市基础设施配套费”。2012年3月29日，被告向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费，迟迟未予答复。经过一系列的请示，秦皇岛市政府于2014年11月10日批复同意先行验收方能开展后续规划验收工作。三、双方签订的《补充协议》第十三条第3款约定“为遵守、配合政府的法规、政策变化或因政府部门有关政府机构的行为而引致的延误”为不可抗力，应免除被告责任。综上，由于政府旧城改造西部四村地块规划变更及免收“城市基础设施配套费”审批问题，致涉案小区地块于2015年初才取得验收批文，至此被告才具备了向有关部门提交办理商品房权属登记的相关条件。恳请人民院应查清事实，依法驳回原告的诉请。经审理查明，2014年5月23日，原、被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海港区西部旧城改造项目5号地块一期工程15-2-2501A号房屋，建筑面积为136.5平方米，价款为947037元，车位价款为111000元，共计1058037元。合同第十七条关于产权登记约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、（略）2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。车位合同约定延期办证违约金的比例为0.5%。合同附件四为《合同》补充协议，第十三条关于不可抗力的补充约定为：……3、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误……。合同签订后原告按照合同约定付清购房款。2013年12月29日被告将房屋及车库交付原告使用。至原告起诉之日，被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于被告抗辩因政府审批免收“城市基础设施配套费”而导致的办证延迟的情况，现查明：2004年8月29日被告与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第九条约定有“大配套（包括该项目的供水、供电、供暖、供气以及道路建设和通讯等）由乙方出资建设，政府不收取配套费……”。2012年3月29日被告向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。2013年11月31日被告再次向秦皇岛市城乡规划局申请为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续，同时向规划局说明未交配套费的情况。2013年12月26日致文秦皇岛市政府《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》，恳请市政府同意并协调相关市直部门免收该项目城市基础设施配套费。2014年1月17日秦皇岛市国土资源局致文市政府《关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见》，说明被告与其签订的土地使用权出让合同情况，建议是否收取城市基础设施配套费一事由市规划部门提出意见。2014年4月2日秦皇岛市城乡规划局致文市政府，建议由有关部门明确大配套建设项目内容后可予以免收。2014年7月7日，被告再次向秦皇岛市城乡规划局申请，先行规划验收早已竣工的涉案5-1地块，并承诺如市政府不予免收，被告会在其他地块开发中予以补交。2014年9月15日海港区人民政府致函市规划局《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》函请市规划局为涉案地块5-1、4-1办理规划验收手续。2014年10月16日秦皇岛市城乡规划局发函《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》给市政府，明确涉案工程地块已具备竣工验收条件，并建议先行办理竣工规划验收手续，暂不考虑城市基础设施配套费问题。秦皇岛市政府于2014年11月10日批复同意先行验收。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《合同》为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告从房屋交付之日已经超过360日，仍未能履行完产权登记备案工作，被告的行为已经构成违约；被告抗辩因政府部门的原因导致办证延误，但是合同中对不可抗力的约定，以及补充协议中对不可抗力的解释针对的是延期交房行为，对于延期办证没有约定。并且到2014年11月政府已经批复同意先行验收，被告在获得批复后又超过了360日，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告的免责抗辩不能成立；原告要求被告支付逾期办证违约金5290.19元应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告张海君张某支付迟延办证违约金5290.19元。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  刘长利人民陪审员  吕凤玲人民陪审员  陈永清二〇一六年九月六日代理书记员  吴 迪