上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初14577号原告：上海中商恒一实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：柴彤，总经理。委托代理人：刘雨修，上海伟聚律师事务所律师。委托代理人：周蕾蕾，上海伟聚律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，住所地上海市浦东新区。负责人：齐红，行长。委托代理人：赵航，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托代理人：王雯珏，上海虹桥正瀚律师事务所律师。第三人：中国商业建设开发有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街XXX号。法定代表人：柴崇安，总经理。第三人：上海崇隆贸易有限公司，住所地上海市天目西路XXX号3(B幢)1713、1714室。法定代表人：程思岚，总经理。第三人：上海中商企业发展有限公司，住所地上海市虹口区曲阳路XXX号XXX室。法定代表人：张树义，总经理。原告上海中商恒一实业发展有限公司(以下简称中商恒一公司)与被告中国建设银行股份有限公司上海浦东分行(以下简称建行浦东分行)、第三人中国商业建设开发有限公司(以下简称中商建公司)、上海崇隆贸易有限公司(以下简称崇隆公司)、上海中商企业发展有限公司(以下简称中商发展公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中商恒一公司的委托代理人刘雨修、周蕾蕾，被告建行浦东分行的委托代理人赵航到庭参加诉讼。第三人中商建公司、崇隆公司、中商发展公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告中商恒一公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对上海市浦东新区耀华路XXX号房屋享有租赁权；2、请求判令立即停止对上海市浦东新区耀华路XXX号房屋的强制执行。事实和理由：2005年5月28日，中商建公司与上海虹光房地产有限责任公司(以下简称虹光公司)签订《上海浦东耀华路地块合作开发框架协议书》，约定双方合作开发建设中商建公司名下的上海市浦东新区耀华路XXX号房产，双方因此共同成立项目公司，即本案原告。其中，中商建公司以系争房屋作价出资人民币(币种下同)7,300万元，占股权比例91.25%，虹光公司出资700万元，占股权8.75%。原告成立后，政府因世博规划原因暂停审批该项目的开发建设，中商建公司尚未将出资的系争房屋过户至原告名下。中商建公司与虹光公司通过股东会决议，由中商建公司将系争房屋出租给原告，原告对外出租，直至政府批准至该项目开发建设止。在此期间，虹光公司支付中商建公司的股权转让款、投资款、垫付的改造、装修、上下水、用电、气增容款转为原告对系争房屋的定金和租金。2006年4月12日，原告与中商建公司签订房屋租赁合同，约定中商建公司将系争房屋长期租赁给原告，首期签约20年，租期自2007年1月1日起。中商建公司同意对外招租。中商建公司向原告收取定金2,000万元，首期20年租金4,000万元，共计6,000万元，首期租约到期，定金即转为租金，前述定金和租金由虹光公司代付(即为虹光公司前期已支付的款项)。合同签订后，除由虹光公司代为支付的定金、租金共计5,650万元外，原告先后依约另出资4,000万元对系争房屋进行了改造、装修，并将系争房屋对外出租。多年来，一直由原告对系争房屋进行经营管理。2014年3月20日，法院查封系争房屋。2014年5月26日，第三人与被告的金融借款合同纠纷调解结案，第三人未履行调解内容，被告向法院申请执行。2015年10月8日，法院对系争房屋张贴《公告》，拟拍卖、变卖系争房屋。原告以案外人身份提起执行异议。2016年2月1日，上海市浦东新区人民法院作出(2016)沪0115执异16号《执行裁定书》，裁定驳回异议。原告认为，原告对系争房屋享有租赁权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，法院应停止对系争房屋的强制执行。被告建行浦东分行辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，应对系争房屋进行不负担租赁权的拍卖。原告与第三人的内部协议不能对抗房屋对外的公示效力，也无证据证明原告已经支付租金的事实。对中商恒一公司提供的《框架协议书》、《租赁合同》、《股东会决议》等真实性不认可，认为原告与虹光公司、中商建公司是关联企业，存在恶意串通的嫌疑。原告对系争房屋不享有租赁权，请求驳回原告的诉讼请求。第三人中商建公司、崇隆公司、中商发展公司未到庭陈述，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明，上海市浦东新区耀华路XXX号房地产登记在中商建公司名下。2005年5月28日，中商建公司(甲方)与虹光公司(乙方)就耀华路XXX号地块签订《上海浦东耀华路地块合作开发框架协议书》(以下简称《框架协议书》)：一、合作方式：1-1约定双方共同设立耀华路地块的项目公司，出资比例为甲方25%，乙方75%，出资方式可以是现金，也可以是房屋和土地使用权。1-2本框架协议书签订后三日内，乙方向甲方支付3,650万元，其中定金1,000万元，项目预付款2,650万元。1-3本框架协议书签订后三十日内，乙方向甲方支付按本协议第2-3条约定的股权转让价款的余额1,650万元和按本协议第4-1条约定的股东权益预购款2,000万元。……2-1甲方持有的房屋和土地使用权作价出资的标准为7,300万元。2-2项目公司初定为注册资本8,000万元。其中：甲方的房屋和地使用权作价出资7,300万元，占91.25%；乙方出资现金700万元，占8.75%。2-3双方可以根据公司登记机关的要求，调整注册资本总额和各自出资占注册资本的比例，以及房屋和土地使用权作价标准及其比例。2-4乙方通过受让项目公司的甲方66.25%股权，向甲方支付的交易对价为5,300万元(66.25%÷91.25%×7300=5300)。……4-1双方同意，在本协议第2条的价格基础上，乙方预购甲方剩余的25%股权，暂作为预购股东权益，保留该25%股权不作变更登记。股东权益预购款为2,000万元。4-2甲方承诺，取得该25%股权的股东权益预购款后一年内实施回购，将乙方支付的25%股权的股东权益预购款支付给乙方。如果甲方未按期实施回购，则乙方有权对该25%股权进行变更登记，甲方必须无条件配合办理。4-3在乙方预购甲方25%股权期间，股东权利、股东权益及股份分红均归乙方所有。至甲方回购该股东权益时，上述股东权利和股东权益恢复至甲方名下。4-4股权保留期间至回购发生之前，甲方向乙方出具书面担保书，以将其持有的25%项目公司股权质押给乙方的方法，作为甲方履行本协议第4-2条义务的保证。2005年7月21日，原告经核准登记成立，注册地址为系争房屋，注册资本8,000万元。2005年6月2日，虹光公司向中商建公司转账1,800万元，汇款用途为转让款。2005年6月27日，虹光公司向中商建公司转账1,850万元，汇款用途为转让款。2005年8月9日，虹光公司向中商建公司转账1,000万元，用途为往来款。2005年8月30日，中商建公司致函虹光公司，“贵公司依贵我两公司于2005年5月26日签订的《框架协议书》向我公司支付的尾款将由我公司关联企业：上海中商企业发展有限公司代为收取并转付我公司”。2005年9月2日，虹光公司向上海中商企业发展有限公司转账1,000万元，用途为股权转让款。2006年4月12日，中商建公司(甲方)与原告(乙方)签订《耀华215商务广场房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市耀华路XXX号。建筑面积6,506平方米，另有临时建筑3,000平方米。房屋用途为商业、类型为商务办公、结构为混合。该房屋竣工为1993年，其现状：房屋常年失于管理维修，损坏十分严重，屋面、卫生间漏水，用电线路、上下水、雨污水管线老化破损，用电量配置严重不足。甲方决定：该房屋使用功能确定为商务办公园区，定名为“耀华215商务广场”。为此将对其进行整体改建、改造和维修：对水、电增容以满足商务办公园区的需求并争取将燃气引进园区解决入驻企业员工就餐问题；对房屋进行增设通讯、网络、电梯等完善办公功能的全面改造；对原用电、用水、雨污水系统的管线更新；对办公用房全面装修；对危房进行改造。甲方以耀华路房屋现状租赁给乙方，上述改造、装修、增容工作全部委托乙方完成。甲方将该房屋长期租赁给乙方。首次签约20年，租期自2007年1月1日起，至2026年12月31日止。期满自动续约，每期20年。自本合同签订之日起至2006年12月31日为改造装修免租期。甲乙双方商定：甲方委托乙方承担本合同约定的改造、装修以及水、电、燃气增容的全部工程。上述工程，含100KW用电增容至630KW；燃气、电信、宽带引入园区；四部电梯采购安装等全部费用以及财务费用共计4,000万元。该笔费用全部由乙方代为垫付。甲方将以房屋租金冲抵4,000万元垫付款。甲方向乙方收取租房定金2,000万元；收取首期20年租金4,000万元，共计6,000万元。首期租约到期，定金即转为租金(上述租房定金和房屋租金由原告控股股东虹光公司代为支付)。2006年4月13日，中商建公司出具《声明及委托书》，“兹声明原我公司所属坐落于耀华路XXX号房屋财产权已转让给中商恒一公司所有。中商恒一公司对上述房屋享有占有、使用、出租、收益、处分等权益。其对外签署的涉及以上内容的任何合同、文件我司均无异议并予以认可。委托有效期限从即日起至房屋产权过户更名至中商恒一公司名下止。”原告还提供了签署日期为2006年4月7日的中商建公司与虹光公司的股东会决议，“一、因为耀华路XXX号地块在上海世博会规划控制范围内，浦东新区政府暂停审批该区域内项目。会议要求：公司应继续关注世博会规划的调整及实施进度，积极收集相关材料，准备随时启动开发建设。二、会议同意应重视世博会可能带来的机遇，对耀华路XXX号房产进行改造、装修和上下水、用电增容，将其改造为商务办公园区，对外招租。有可能的情况下把燃气引入，为将来的项目启动打好基础。上述费用暂由虹光公司垫付。三、虹光公司提出：目前中商建公司对本公司，实物注资未到位。对虹光公司而言，股权转让并未真正完成。在耀华路XXX号项目开发建设启动之前，为保障虹光公司的权益，该房产应以20年为租赁期整体租赁给中商恒一公司，租赁期满后，中商恒一公司拥有优先租赁权，并以中商恒一公司名义对外招租的形式运作，直至政府批准该项目开发建设止。期间租金收益全部由中商恒一公司收取。中商建公司在此期间不享受该笔房屋租金的收益。会议讨论了虹光公司的提议，一致同意：1、中商建公司应与中商恒一公司另行签订租赁协议，约定双方的责任、义务、权利。2、虹光公司支付给中商建公司的股权转让款、投资款、垫付的改造、装修和上下水、用电、气增容款，可转为房屋租赁的定金和房屋租金。3、中商建公司在此期间不享受耀华路XXX号房屋租金的收益。”另查明，2014年3月20日，系争房屋因(2014)浦民六(商)初字第3087号案被本院司法查封，之后被多家法院轮候查封。2014年5月26日，本院出具(2014)浦民六(商)初字第3087号民事调解书，在原告建行浦东分行诉崇隆公司、中商发展公司、中商建公司金融借款合同纠纷中，当事人达成调解协议：一、被告崇隆公司应于2014年8月30日前归还原告建行浦东分行借款本金人民币30,000,000元并支付原告建行浦东分行自2014年3月20日起至全部款项实际清偿之日止的以30,000,000元为基数，按照原告签订的《人民币流动资金贷款合同》约定利率计算的利息及逾期利息；二、被告崇隆公司应于2014年8月30日前支付原告建行浦东分行律师费200,000元；三、案件受理费192,800元，减半收取计96,400元，财产保全费5,000元，两项合计101,400元,由被告崇隆公司负担，被告崇隆公司应于2014年8月30日前将该款直接支付给原告建行浦东分行；四、被告中商发展公司、中商建公司对被告崇隆公司的上述第一至第三项付款义务承担连带清偿责任；五、本案双方别无其他争执。案件生效后，崇隆公司、中商发展公司、中商建公司未履行调解协议内容，建行浦东分行向本院申请执行。2015年10月8日，本院出具(2014)浦执字第17051号公告，责令被执行人崇隆公司、中商发展公司、中商建公司于2015年10月16日之前履行生效文书确定的义务，逾期不履行的，将拍卖或者变卖查封财产，被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出系争房屋。案外人认某某系争房屋享有租赁等权利而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提交书面异议及相关证据。逾期不迁出也不提出书面异议的，本院将在系争房屋不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并对房屋占有人实施强制措施。2015年10月20日，中商恒一公司向本院就(2014)浦执字第17051号公告提执行异议，认为其对系争房屋享有租赁权。2016年1月28日，本院出具(2016)沪0115执异16号执行裁定书，认为中商恒一公司对系争房屋主张的租赁权依法不能成立，裁定驳回异议。本案审理中，原告还向本院提供了水、电、燃气费发票及转租合同，证明在2006年6月，水电户名已变更为中商恒一公司，房屋已由原告出租给案外人使用至今。被告对此真实性无异议，但认为不能仅凭租赁合同和水、电、燃气户名就证明原告对系争房屋占有使用。本案庭审中，原告表示，原告成立以后，虹光公司根据协议约定向中商建公司总共打了四笔款项，即2005年6月2日1,800万元、2015年6月27日1,850万对应协议1-2中的3,650万。2005年8月9日的1,000万、9月2日的1,000万对应的是协议1-3中的3,650万应付款。因为世博会的原因，房地产权利没有转移到原告名下，虹光公司投入的6,000万没有保障，所以签订了长期租赁协议，原告2006年4月实际占有房屋，实施了旧房改建，2006年底进行对外招租。虹光公司之前支付的款项全部转为租金和定金。2015年12月30日执行异议听证时，原告曾表示，2006年4月12日签订租赁合同之后，虹光公司转账支付中商建公司2,000万元定金，4,000万元也是陆续由虹光公司支付的，但是时间记不得了；房屋于2005年下半年就陆续交付给我方，我方将房屋改造成商务园区，对外出租。2016年1月4日执行异议听证时，原告表示，2005年6月2日，虹光公司电汇支付产权人1,800万元(定金)，6月24日虹光公司电汇支付产权人1,850万元(其中200万元是支付定金，其余是租金)，8月9日虹光公司电汇支付1,000万元(租金)，9月2日虹光公司支票支付1,000万元(租金)，共5,650万元；还有350万没有支付，因为交房存在问题，没有支付清，产权人也没有追究。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行过程中，案外人主张其对房屋享有租赁权并可以对抗申请执行人的，应当提供合法签订的租赁合同、占有房屋的凭证、租金支付凭证。根据原告提供的证据，中商建公司与虹光公司之间签订有《合作开发框架协议书》，该协议包括双方成立项目公司合作开发涉案地块以及虹光公司受让中商建公司持有的项目公司股权等内容，而涉案的租赁合同系在相关合作开发项目暂停审批的背景下签订，因此有必要从租赁合同是否双方真实意思表示、原告是否依据租赁合同占有房屋以及是否按照租赁合同支付租金等方面进行审查。一、原告主张合作开发遇阻后，经股东会决议一致同意转为原告与中商建公司之间的租赁合同关系，为此其提供了2006年4月7日的股东会决议。该股东会决议系原告公司内部文件，并未对外公示，真实性存疑。其次，根据该股东会决议的内容来看，虹光公司与中商建公司并未终止《合作开发框架协议书》的履行，仅是为保障虹光公司权益而采取了《租赁合同》的形式，先行利用房屋，获取收益。本院注意到，中商建公司在《租赁合同》签订次日出具的《声明及委托书》中提及房屋财产权已经转让给原告，且该《声明及委托书》的有效期到产权变更至原告名下为止。亦可以说明，当时双方的目的仍为合作开发和项目公司股权转让，并非房屋租赁。二、虽然根据原告提供的水、电、燃气费发票以及原告与案外人的租赁合同等来看，可以确定系争房屋已由原告经营管理。但原告对何时开始占有房屋前后说法不一，且目前并无双方在《租赁合同》签订后办理租赁物移交的证据，因此不能排除原告系基于合作开发而占有系争房屋。三、原告主张已由虹光公司代其向中商建公司支付租金。但虹光公司2005年向中商建公司支付的四笔款项是股权转让定金、预付款，《租赁合同》虽有提及租房定金、租金由虹光公司代为支付，但并未明确约定以虹光公司已付的上述款项进行冲抵。股东会决议虽然也提及虹光公司支付的股权转让款、垫资改造费用等“可转为”房屋租赁定金和租金，但各方没有对《合作开发框架协议书》未终止的情况下，相关已付费用和租金如何结算进一步具体约定，目前也没有证据证明中商建公司已向原告开具租金发票，因此难以认定相关费用已经转为租金。综上所述，原告的诉讼请求证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告上海中商恒一实业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告上海中商恒一实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  曹 璐人民陪审员  田有娣二〇一六年九月十二日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。