广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9226号上诉人（原审被告）：江锡康，住福建省永定县。委托代理人：何莲，广东东方昆仑（三亚）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汕头市广大投资有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。法定代表人：方振淳，该公司董事长。委托代理人：陈喆彦，广东信捷律师事务所律师。委托代理人：江育锋，广东信捷律师事务所律师。上诉人江锡康因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年7月20日，汕头市广大投资有限公司（以下简称广大公司、甲方）与江锡康（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将天河区华穗路386号101（即案涉房屋）给乙方使用，出租建筑面积275.98平方米；租赁期限自2011年7月20日起至2016年7月19日止，装修期30天，从2011年8月20日起正式计付租金，首年租金为每月125000元,2014年7月20日起至2015年7月19日的每月租金为144703元，2015年7月20日起至2016年7月19日的每月租金151938元；保证金25万元，第一个月租金及保证金乙方在签订合同同时向甲方交付，第二个月起每月25日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日的第一个工作日）；履约保证金应于合同期满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用后，则甲方无息退还乙方；如乙方未能按照合同规定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取欠缴月租金2%的滞纳金；在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，可以提前终止本合同；（10.3条）乙方逾期交租达15天以上，甲方有权单方面提前解除合同，没收保证金不退回，乙方应无条件在甲方指定的日期和要求将房屋连同原附属物交还甲方等内容。广大公司于2011年7月20日将案涉房屋交由江锡康使用，并收取江锡康租赁保证金25万元。租金缴付在2014年7月20日之前没有争议，江锡康未缴纳2014年7月20日之后的租金。广大公司称双方存在租金争议后，一直有在协商，但一直没有达成协议，但期间广大公司也没有收回案涉房屋，江锡康的物品仍在案涉房屋。江锡康称其在2014年7月20日左右提出提前撤租，以押金抵租金再经营两个月，但双方没有达成一致意见，至2014年10月20日，其要求撤场，撤场过程中，因为房租的争议，广大公司要求其将物品放回案涉房屋，双方存在争议，其物品一直滞留在案涉房屋。对此双方均未提交相关证据。广大公司于2014年9月19日向江锡康送达广东信捷律师事务所函，要求江锡康缴纳租金和相应滞纳金等。广大公司于2015年1月15日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除广大公司和江锡康所签订的商铺租赁合同；2、江锡康将承租的案涉房屋交还广大公司；3、广大公司没收江锡康交付的租赁保证金25万元；4、江锡康向广大公司支付自2014年7月20日起至交还涉案商铺之日的租金，其中2014年7月20日起至2015年7月19日的月租金标准为144703元，2015年7月20日至实际交还承租房产之日止，每月租金标准为151938元；5、江锡康向广大公司支付逾期支付租金的违约金（以每月欠缴租金为本金，从当月26号起计至实际清偿之日，按每日2%的标准计，违约金以本金为限）；6、江锡康承担本案诉讼费用。经原审法院释明后，双方均表示不愿意继续履行合同，同意广大公司于2015年5月14日收回案涉房屋。原审法院认为：广大公司与江锡康签订《合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于《合同》的解除问题。广大公司已于2015年5月14日收回案涉房屋，至此，《合同》已实际解除，故广大公司要求判令解除《合同》和江锡康交还案涉房屋的诉请，无需赘判，原审法院不予支持。关于租金及逾期交租的滞纳金问题。江锡康自2014年7月20日未再缴纳案涉房屋的租金，虽江锡康抗辩其与广大公司协商以租赁保证金抵扣两月的租金并要求于2014年10月20日撤场，广大公司不允许其搬离物品，但对此未提交相关证据，且广大公司亦不确认上述陈述，故原审法院对其抗辩不予采信，江锡康应向广大公司缴纳2014年7月20日至2015年5月13日的租金1413266元（144703×9＋144703÷30×23）；江锡康逾期支付租金按照《合同》约定应支付逾期交租的滞纳金，但江锡康提出滞纳金标准过高，综合本案案情，原审法院酌情将逾期缴付租金的滞纳金的标准调整为按中国人民银行计收的金融机构同类同期贷款利息；故该滞纳金以当月欠付租金为本金，按中国人民银行计收的同期同类贷款利息标准，分别自次月的26日计至实际清偿之日止，每期滞纳金均以当期本金为限。关于租赁保证金问题。同上文租金问题认定，按照《合同》的10.3条约定，广大公司有权没收江锡康的租赁保证金25万元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年2月3日作出判决：一、在判决生效之日起十日内，江锡康向汕头市广大投资有限公司支付2014年7月20日至2015年5月13日租金1413266元；二、在判决生效之日起十日内，江锡康向汕头市广大投资有限公司支付逾期缴纳2014年7月20日至2015年5月13日租金的滞纳金（以当月欠付租金为本金，按中国人民银行计收的同期同类贷款利息标准，分别自当月的26日计至实际清偿之日止，每期滞纳金均以当期本金为限）；三、汕头市广大投资有限公司无需退还江锡康租赁保证金250000元；四、驳回汕头市广大投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21260元，由汕头市广大投资有限公司负担1760元，由江锡康负担19500元；保全费5000元，由江锡康负担。判后，上诉人江锡康不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订合同后履行至2014年7月。因江锡康经营困难，无力再支付高额租金，因此与广大公司协商要求以保证金抵租金继续经营两个月就提前解租撤场。但是广大公司迟迟不予答复，当江锡康要求撤场的时候广大公司又以江锡康欠租为由，扣押江锡康的货品，造成江锡康撤场不能。按照双方合同约定，当江锡康逾期交租达15天以上，广大公司就可以单方提前解除合同。可是当江锡康没有再交纳租金时，广大公司已经知道江锡康出现了经营困难，为了维护自己的利益，广大公司应该积极主动地配合江锡康撤场，然而广大公司却采取了相反的行动，不但不配合，还扣押江锡康的货品，造成江锡康既没有实际经营，却占有广大公司商铺的表象。因此，广大公司对于2014年7月以后所产生的租金，是负有完全责任的。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，广大公司在明知江锡康无力支付租金的情况下，不采取积极措施防止扩大损失，其无权就2014年7月以后的租金向江锡康主张权利。请求法院判令；1、撤销原审判决；2、二审诉讼费用由广大公司承担。被上诉人广大公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。江锡康的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。2014年6月30日江锡康以广州市今生宝贝服装实业有限公司的名义向广大公司发来传真函件，要求降低租金，广大公司于2014年7月3日复函，不同意降租，并要求江锡康按约定的时间支付租金。江锡康继续经营，并于7月25日支付5月拖欠的一个月的租金。此后，江锡康一再拖欠租金，广大公司发函催讨。江锡康于2014年10月9日再支付一个月的租金。江锡康随后要求协商解除合同，以保证金抵租金，广大公司不同意，双方无法达成一致意见。为减少广大公司的损失，尽快解除合同，广大公司于2014年10月22日向原审法院起诉。在诉前联调及诉讼中，广大公司均要求江锡康将承租房产交还广大公司，但江锡康不同意，坚持要与租金问题一并解决，不同意交还。直到经原审法院主持，江锡康才于2015年5月14日将承租房产交还广大公司。江锡康从来没有告知广大公司其要求撤场，广大公司也从没有扣押其货品。从上述事实可以看出，广大公司一直采取措施以防止损失扩大，但均遭江锡康拒绝。因此，造成损失扩大责任在江锡康而非广大公司。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，广大公司提交2014年7月3日广大公司发给广州市今生宝贝服装实业有限公司的、主要内容为不同意降租、要求按合同约定交租的复函一份，拟证明江锡康向广大公司提出降低租金后广大公司及时告知其不同意。江锡康质证称：1、本案的上诉人是江锡康而不是广州市今生宝贝服装实业有限公司，该复函与本案没有关系；2、江锡康在上诉状中提到对于租金协商的问题，没有给予回复是指江锡康提出缴纳的保证金来抵扣租金，而不是要求降低租金，所以该复函与本案无关；3、广大公司原审没有提交该证据，江锡康不予确认。本院认为：涉案合同约定保证金于合同期满时，在江锡康未违约且结清各项费用后无息退还，江锡康要求以保证金抵租金再经营两个月系对合同的变更，应经双方协商达成合意。根据双方的陈述，广大公司与江锡康并未就此达成合意，江锡康仍应按原合同约定履行。其后江锡康未依约支付租金，构成违约，应承担合同约定的违约责任。原审判决江锡康承担交还房屋前的租金、滞纳金以及保证金无需退还符合合同约定。江锡康主张广大公司扣押其物品，以及对扩大的损失负有责任，对此无提交充分证据证明，本院不予采纳。综上所述，上诉人江锡康的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19500元，由上诉人江锡康负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年九月十八日书 记 员  张 利