安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终631号上诉人（原审被告）：广德金茂投资置业有限公司，住所地广德县桃州镇万桂山南路10号金茂财富公馆5A层。法定代表人：吴宗法，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘永权，男，汉族，城镇居民，系安徽腾达传媒营销策划有限公司法定代表人，住安徽省广德县。上诉人广德金茂投资置业有限公司（以下简称金茂公司）与被上诉人甘永权商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第01160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人金茂公司的委托诉讼代理人罗永胜、被上诉人甘永权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金茂公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回甘永权的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由甘永权负担。事实和理由：1.原判对《商品房买卖合同》中第十六条的约定理解错误。该条款约定的“出卖人应当于2014年3月30日前取得前款规定的土地、房地产权证或者商品房初始登记证”中的土地、房地产权证或商品房初始登记证指的是权利人为金茂公司的房产证，而不是甘永权名下的土地证和房产证。2.金茂公司不构成违约。双方合同约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，而办理该商品房转移登记必须向房地产管理行政部门提供该商品房初始登记证并由房地产管理行政部门收回金茂公司名下的初始登记，故金茂公司无需将前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证交付甘永权。3.即便金茂公司违约，原审判决金茂公司支付逾期交付《土地使用权证》、《房地产权证》或商品房初始登记证违约金28876元也过高。4.双方签订的补充协议第四条约定“商品房交付时，如果买受人以按揭贷款购房的，不适用本合同第16条第二款”，而甘永权系以按揭贷款方式购房，故本案不适用案涉合同有关延期交付初始登记证的违约责任。甘永权辩称，1.双方合同对迟延交房和迟延办理房产证的违约责任作出了明确约定。案涉房屋虽办理了按揭贷款手续，但购房款已全额支付给了金茂公司，金茂公司主张适用补充协议第四条约定不承担违约责任的理由，不能成立。2.其于2014年1月6日与金茂公司办理了交房手续并交纳了办证费用，金茂公司的回复表明已经认可交房及办证延误的事实。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。甘永权向一审法院起诉请求：1.判令金茂公司支付其逾期交付房产证、土地证违约金28876元；2.判令金茂公司赔偿其损失100811元；3.案件诉讼费用由金茂公司负担。一审法院认定事实：金茂公司与甘永权于2013年2月27日签订了《广德县商品房买卖合同》，约定：甘永权购买位于广德县桃州镇天官山路16号金茂财富公馆1幢2单元2007室房产；该房屋建筑面积41.77平方米，单价每平方米5575.14元，销售价款232874元；房产所载土地使用年限自2010年4月29日至2079年8月1日止。合同签订后，甘永权依约支付房产首付款122874元，余款办理了银行按揭。上述合同第十六条约定：“出卖人承诺于2014年3月30日前取得前款规定的土地、房地产权证或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人不能交付《房地产权证》或商品房初始登记的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”此后，金茂公司于2014年6月23日为甘永权办理了证号为广房地权证桃州镇字第0238**号的房地产权证；于2014年12月3日办理了证号为广国用（2014）第64409土地使用权证，土地使用年限终止日期为2049年8月1日。一审法院认为，甘永权与金茂公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。1.关于金茂公司是否构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，明确金茂公司应于2014年3月30日前取得案涉商品房的房屋土地所有权属证书，并交付给买受人，该条款不能理解为金茂公司于2014年3月30日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定甘永权何时才能取得办至其名下的房地产权证。根据业已查明的案件事实，甘永权实际取得土地使用证的期日为2014年12月3日，故对甘永权有关金茂公司逾期交付权属证书的主张，予以支持。2.关于违约金的认定。双方合同约定超过180日，出卖人不能交付《房地产权证》或商品房初始登记的，需按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，故甘永权要求金茂公司支付已付房款日万分之五违约金的诉讼请求，应予支持，即28876元[232874×248天（2014年3月30日至2014年12月3日）×0.0005]。3.关于土地证使用年限缩短问题。因土地使用权证所载的年限非人民法院民事案件的受理范围，且由于建筑成本系一次性投入，与建筑物存续时间无关，金茂公司未因土地使用权年限的变动而获得相应的利益，故甘永权要求金茂公司赔偿损失28876元，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告广德金茂投资置业有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告甘永权违约金67269元；二、驳回原告甘永权的其他诉讼请求。一审案件受理费2890元，由金茂公司负担1000元，甘永权负担1890元。本院二审期间，金茂公司提交广德县人民法院（2015）广民一初字第02493号民事判决书1份，证明一审法院同案不同判。甘永权未提举新证据。本院经审查认为，上述判决尚未生效，故对其证据效力不予认定。本院对一审法院查明的案件事实予以认定。另查明：登记在金茂公司名下的《土地使用权证》时间为2014年4月29日，《房地产权证》时间为2014年5月20日。案涉合同附件八即补充协议第四条约定“该商品房交付时，如买受人以按揭贷款购房的，不适用本合同第十六条中的第二条。买受人同意房屋权属登记及抵押手续等由出卖人办理。买受人有义务配合，按出卖人要求提供相关资料，承担并预缴相关办理房产证、土地证、他项权证应缴的契税、印花税、工本费等相关税费按实结算。”二审中，双方一致确认甘永权于2014年6月向金茂公司出具委托办理房产证手续。本院认为，本案的审查重心为案涉合同第十六条约定如何理解，进而判断金茂公司是否构成违约及如何承担违约责任。1.关于合同第十六条的理解。该条款中约定的“金茂公司于2014年3月30日前取得土地、《房地产权证》或商品房初始登记证”，应理解为初始登记在金茂公司名下的房地产权利证书。理由为：其一，从产权登记证办理的程序来看，应先由开发商办理商品房初始登记，再由买受人自行或者委托出卖人办理商品房转移登记；其二，买受人委托出卖人办理商品房转移登记情形下，买受人仍需尽到如缴纳契税、办理委托手续等协助义务，否则出卖人客观上无法自行为买受人办理商品房转移登记；其三，从条款文字内容来看，对土地、房地产权证及初始登记证之间使用“或”字表述，结合上下文义，认定均指向商品房初始登记证，更符合合同原意及文字间的逻辑关系。2.关于金茂公司应否及如何承担违约责任。金茂公司取得案涉商品房初始登记证，系其代为甘永权办理房屋权属登记的必要前提。从甘永权的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。经审查，金茂公司实际于2014年5月20日取得初始登记证，较之承诺的期日即2014年3月30日已逾期51天，系属违约行为。鉴于案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条项下包含多个条款，且未列明序号，而案涉补充协议第四条约定的“不适用本合同第十六条中的第二条”，该“第二条”指向不具体，结合上述第十六条的内容陈列、结构布局等可得出两个以上的解释，具有歧义，因此金茂公司依据案涉补充协议第四条主张不承担违约责任的理由不能成立，本院不予采信。金茂公司逾期取得商品房初始登记证的天数未超过90日，根据案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定，其应按甘永权已付房款的万分之二承担违约责任。因上述约定的违约金标准，较之双方作出的逾期180日后按日承担已付房款万分之五违约责任的约定，存在过大差异，且明显畸低，故结合本案实际情况及公平合理原则，本院酌定金茂公司承担违约金的标准为已付购房款的日万分之二。据此，金茂公司应赔偿甘永权逾期取得商品房初始登记证违约金的数额为2375元（232874元×日万分之二×51天）。甘永权主张2014年5月20日之后违约损失，因双方未对办证期限作出约定，且根据二审补充查明的事实，甘永权直至2014年6月才向金茂公司交付了委托办证手续，金茂公司于2015年6月23日为甘永权办妥房屋产权转移登记，期限合理；甘永权实际办理案涉商品房土地使用权的期日为2014年12月3日，鉴于双方此前业已办理房产证，且甘永权未举证证明其因此受有实际损失，故对甘永权请求支付该期间的损失，本院不予支持。综上所述，金茂公司的上诉请求部分成立。原判决认定金茂公司支付甘永权逾期交付案涉房屋权属证书违约金28876元错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第01160号民事判决第二项，即“驳回原告甘永权的其他诉讼请求”。二、变更安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第01160号民事判决第一项为：上诉人广德金茂投资置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人甘永权违约金2375元。三、驳回被上诉人甘永权的其他一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2890元，由上诉人广德金茂投资置业有限公司负担1000元，被上诉人甘永权负担1890元；二审案件受理费520元，由上诉人广德金茂投资置业有限公司负担220元，由被上诉人甘永权负担300元。本判决为终审判决。审 判 长  包 娟代理审判员  冯忠山代理审判员  杨成林二〇一六年九月二十五日书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……