贵州省龙里县人民法院行 政 判 决 书（2016）黔2730行初23号原告：姜开富，男，1969年7月3日生，苗族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区，大专文化，个体工商户，。委托代理人：李玉明，贵州衡一律师事务所律师。一般授权。被告：长顺县住房和城乡建设局，住所地：长顺县长征大道和育才巷交叉口附近。法定代表人：刘崇发，局长。委托代理人：秦勇，男，系长顺县住房和城乡建设局工作人员。一般授权。被告：长顺县人民政府，住所地：长顺县县府路。法定代表人：李友军，县长。委托代理人：陈媛媛，女，系长顺县人民政府法制办工作人员。一般授权。二被告共同委托代理人：袁倩颖，贵州瀛黔律师事务所律师。一般授权。第三人：贵州腾蓬房地产开发有限公司，住所地：长顺县XXX。法定代表人：林学来，总经理。第三人：林琼美，女，1985年4月6日生，汉族，广东省汕头市人，住广东省汕头市潮阳区，大专文化。委托代理人林学来，男，1958年12月22日生，汉族，广东汕头市人，住广东省汕头潮阳区，初中文化，系第三人林琼美父亲。第三人：黄国金，男，1980年12月5日生，汉族，广东省汕头市人，住广东省汕头市潮阳区，大专文化。委托代理人林学来，男，1958年12月22日生，汉族，广东汕头市人，住广东省汕头潮阳区，初中文化，系第三人黄国金岳父。第三人：长顺县民营经济担保有限责任公司，住所地：长顺县城关长兴东路。组织机构代码：78549563-9。法定代表人：王宇，总经理。委托代理人：陈玉波，系长顺县民营经济担保有限责任公司业务发展部主任。一般授权。原告姜开富诉被告长顺县住房和城乡建设局（以下简称长顺县住建局）、长顺县人民政府，第三人贵州腾蓬房地产开发有限公司（以下简称贵州腾蓬房开公司）、林琼美、黄国金、长顺县民营经济担保有限责任公司（以下简称长顺民营经济担保公司）房屋行政登记一案，本院于2016年3月14日受理后，依法向被告长顺县住建局、长顺县人民政府送达了起诉状副本及应诉通知书并依法通知第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭于2016年5月10日公开开庭审理。原告姜开富及其委托代理人李玉明，被告长顺县住建局委托代理人秦勇，长顺县人民政府委托代理人陈媛媛，二被告共同委托代理人袁倩颖，第三人长顺民营经济担保公司委托代理人陈玉波到庭参加诉讼。第三人贵州腾蓬房开公司、黄国金、林琼美经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。被告长顺县住建局、长顺县人民政府于2011年12月29日作出抵押登记号为长寨镇房他字第XXX号抵押登记行为并向第三人长顺民营经济担保公司颁发了长寨镇房他字第XXX号他项权证，登记房屋他项权人为长顺民营经济担保公司，房屋所有权人为林琼美。原告诉称：原告于2011年8月22日与第三人贵州腾蓬房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向贵州腾蓬房开公司购买位于长顺县XX二期包括9幢501、502、601、602、701号房在内共计12套房屋，原告于当日向第三人贵州腾蓬房开公司支付了全部购房款，并于同日在被告长顺县住建局辖下的房屋管理所办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号为：XXX），上述房屋以登记备案形式确定权利人为原告姜开富。后原告发现其购买的上述房屋已经被他人占有。据了解，第三人林琼美向长顺县农村信用合作联社贷款，由长顺民营经济担保公司为该借款作连带保证担保，同时由第三人林琼美、黄国金提供XXX二期9幢501、502、601、602、701号房向长顺民营经济担保公司作反担保抵押，并于2011年12月29日在被告长顺县住建局处办理抵押登记，抵押登记号为：长寨镇房他字第XXX号。第三人林琼美欠款到期后未能向长顺县农村信用合作联社归还欠款，致长顺民营经济担保公司代偿后诉至法院向二人追偿。后经长顺县法院判决并执行将包括原告购买的上述五套房屋以物抵债偿付给长顺民营经济担保公司，随后长顺民营经济担保公司将房屋向他人出售。抵押权系从权利，需在取得房屋所有权的前提下才能办理担保抵押登记，经原告查询得知在第三人黄国金、林琼美名下，没有XXX二期9栋501、502、601、602、701号房产权登记信息。本案中二被告就相同的房屋作出两个矛盾的登记行为，且抵押登记行为给原告造成了巨额损失，原告遂诉至法院请求：1、确认两被告于2011年12月29日作出的对长顺县城关河坝XXX二期9幢房5-7层01号房屋、5-6层02号房屋抵押登记行为（抵押登记号为：长寨镇房他字第XXX号）违法；2、本案诉讼费用由两被告承担。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：商品房买卖合同、付款凭据、商品房预售合同备案登记表、2013年12月31日协议、贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第702号民事调解书，拟证明原告向第三人贵州腾蓬房开公司购买了位于XXX的涉案房屋并支付了全部购房款项，且于2011年8月22日在被告处办理了备案登记；在第三人贵州腾蓬房开公司逾期交房后原告向其主张违约责任，经法院生效法律文书确认原告与第三人贵州腾蓬房开公司之间存在房屋买卖关系。被告长顺县住建局、长顺县人民政府质证对商品房买卖合同的真实性无异议，但认为原告应提供进账单与付款凭据相配合，否则不排除原告与贵州腾蓬房开公司之间名为买卖，实为借贷。商品房预售合同备案登记表并不能证明取得了该房屋的所有权。2013年12月31日协议、南明区法院702号民事调解书与本案无关。第三人长顺民营经济担保公司与二被告的质证意见一致。证据2：抵押合同（复印件）、长寨镇房他字第XXX号他项权证（复印件）、长顺县人民法院（2013）长民初字第292号民事判决书（复印件）、（2014）长执字第26号执行裁定书（复印件）、（2014）长执字第26-2号以物抵债裁定书（复印件）、（2015）长执异字第7号执行裁定书（复印件）、送达回证（复印件）、长顺县住建局房屋管理所出具的证明，拟证明第三人林琼美、黄国金将原告购买的房屋在被告处办理抵押登记为其债务作担保，后由法院裁定将原告购买的房屋以物抵债偿付给第三人长顺民营经济担保公司，并由长顺民营经济担保公司转让给其他人；原告知晓这一事情后向长顺县人民法院申请执行异议被驳回；原告购买房屋后在被告处进行合同备案登记后，被告错误地将涉案房屋作为抵押物为第三人办理抵押登记。被告长顺县住建局、长顺县人民政府质证对抵押合同、他项权证及法院的裁判文书的真实性及合法性无异议；对被告出具的林琼美在被告处没有长阳二区房屋产权登记信息的证明的真实性、合法性无异议，但认为达不到原告的证明目的。法院裁判文书载明被告没有就房屋的权属错误问题提出审查建议，是因为本案的原告不是本案争议房屋的权利人和抵押人。第三人长顺民营经济担保公司与二被告的质证意见一致。被告长顺县住建局、长顺县人民政府辩称：被告是按照备案流程办理抵押登记的，程序合法；据了解原告与贵州腾蓬房开公司是借贷关系，商品房预售合同备案登记实为对借贷合同的抵押担保。根据原告所起诉的案由，原告现在所受到的损失不是二被告的房屋抵押登记行为造成的。商品房预售合同备案登记与不动产预告登记是两种不同的制度，前者不具有物权性质，二被告所作出的房屋抵押登记并不是造成原告利益损害的原因，与二被告作出的物权登记行为没有关系，原告不是本案利害关系人。请求法院驳回原告的起诉。被告长顺县住建局、长顺县人民政府在举证期限内向本院提供如下证据：证据1、长顺县住建局办事指南（办证流程、收费标准）（绿皮）（33-35页），拟证明原告没有按程序对争议房屋办理过房屋预告登记。原告质证认为，被告提供的房屋预告登记办事指南仅是办理预告登记的办事指导，该指南明确规定了办理预告登记需有房屋已竣工的证明，而争议房屋直到现在都未达到竣工的情形，且被告所列举的证据与本案无关联，本案是针对行政行为是否合法，该证据不能证明被告作出的抵押登记行为合法。原告与贵州腾蓬房开公司就本案争议房屋向住建局申请了商品房预售合同备案登记，并且取得了房屋预售合同备案登记，登记行为的目的就是向善意的第三人以及贵州腾蓬房开公司宣告该房屋的权利人为原告。贵州腾蓬房开公司一房二卖，被告的重复登记损害了原告的权益。第三人长顺民营经济担保公司质证无异议。证据2、长顺县住建局办事指南（办证流程、收费标准）（黄皮），拟证明被告是依照办事流程向第三人办理抵押登记的，程序合法。原告质证对真实性有异议，认为办证流程图与部门规章的规定不符；二被告所提交的办理他项权证的工作流程并不能证明依据法律的规定和自己的行政职责按照该流程图完成了相应职责，与本案没有直接关系，不能证明被告办理抵押登记合法。第三人长顺民营经济担保公司质证无异议。证据3、商品房预售登记册，拟证明原告与第三人贵州腾蓬房开公司于2011年8月22日在被告处办理了商品房预售合同备案登记，但没有办理房屋预告登记。原告质证认可真实性、合法性、关联性，该证据证明原告确实办理了预售备案登记证。第三人长顺民营经济担保公司质证无异议。证据4、长顺县房屋抵押权预告登记册，拟证明被告没有向原告颁发过房屋预告登记证。原告质证对真实性无异议，对证明目的有异议。原告没有对自己购买的房屋申请办理抵押登记，没有原告申请的抵押登记记录是正常的。本案被告所提交的证据并没有记录本案的抵押登记，足以说明本案涉及的抵押登记行为是违法的。第三人长顺民营经济担保公司质证无异议。证据5、长顺县2011年度他项权利登记册（复印件），拟证明被告颁发的涉案他项权证是记录在册的。原告质证不认可真实性、合法性、关联性，该登记册与他项权证自相矛盾，其中编号为XXX登记的抵押人是陈利华而不是林学来。第三人长顺民营经济担保公司质证认为编号XXX登记的抵押人是笔误，编号XXX他项权证记载的抵押人是陈利华。证据6、2015年9月22日长顺县人民法院向长顺县住建局出具的介绍信，拟证明长顺县人民法院曾经向长顺县住建局查询过相关情况。原告质证认为与本案无关，且与被告所说的自相矛盾。根据长顺县人民法院作出的执行裁定书，本案所争议的房产于2014年8月就被以物抵债，不能表示被告向法院说明过该争议房屋的真实状态，达不到被告的证明目的。第三人长顺民营经济担保公司质证无异议。第三人长顺民营经济担保公司述称，长顺民营经济担保公司向林琼美提供担保时审核了抵押物的情况。二人未能如期偿还银行贷款，第三人代为偿还其贷款后，依法实现了抵押权。第三人在举证期限内未向法庭提交任何证据。本院对原、被告提交的证据作如下认定：原告提交的证据1中商品房买卖合同、付款凭据、商品房预售合同备案登记表，二被告及第三人长顺民营经济担保公司质证对真实性无异议，本院予以确认；证据1中2013年12月31日协议、贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第702号民事调解书与本案无直接关系，不作为本案证据采信；原告提交的证据2，二被告及第三人长顺民营经济担保公司质证对证据的真实性均不持异议，可以作为本案定案依据，能够证实涉案抵押登记的事实及涉案抵押实际的过程，本院予以采信。二被告提交的证据1、2即长顺县住建局办事指南，只是该单位工作相关流程，达不到被告的证明目的，本院不予采信；二被告提交的证据3，原告及第三人长顺民营经济担保公司质证无异议，可以作为本案定案依据，本院予以采信；二被告提交的证据4，原告质证对真实性无异议，第三人长顺民营经济担保公司质证无异议，本院予以确认；二被告提交的证据5系复印件，原告及第三人均指出该登记册记载内容存在错误，本院不予认定。证据6与本案无直接关系，本院不作为本案证据采信。经审理查明，2011年8月22日，原告姜开富与贵州腾蓬房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXX），约定姜开富向贵州腾蓬房开公司购买XXX二期9幢一至六层01、02号的预售商品房，姜开富一次性付款1998600元。合同签订之日，贵州腾蓬房开公司按合同约定到长顺县住建局房屋管理所办理了商品房预售合同备案登记。2011年12月，林琼美因承建XXX二期外墙清理及阳台防护栏、楼梯扶手安装工程需周转资金，向长顺县农村信用合作联社借款50万元，并由长顺民营经济担保公司为该笔借款提供担保。林琼美、黄国金以位于XXX二期第9幢501、502、601、602、701号房屋（建筑面积为549.49平方米）作为抵押与长顺民营经济担保公司签订抵押合同，并于2011年12月29日在长顺县住建局房屋管理所办理了长寨镇房他字第XXX号房屋他项权证。长寨镇房他字第XXX号房屋他项权证登记的房屋他项权人为长顺民营经济担保公司，登记的房屋所有权人为林琼美。因林琼美未按期履行借款清偿义务，长顺民营经济担保公司代偿后向长顺县人民法院起诉。长顺县人民法院审理后于2013年11月8日作出（2013）长民初字第292号民事判决书，判令林琼美、黄国金偿还长顺民营经济担保公司借款503444.00元及支付违约金35000元；贵州腾蓬房开公司承担连带责任。后长顺民营经济担保公司申请强制执行，长顺县人民法院作出（2014）长执字第26-2号执行裁定书将涉案的501、502、601号房屋三套共335.84平方米作价533112.41元以物抵债给长顺民营经济担保公司，不足部分由林琼美、黄国金补交。原告姜开富得知以上情况后，于2015年7月1日向长顺县人民法院提出执行异议；长顺县人民法院作出（2015）长执异字第7号执行裁定书，驳回姜开富的异议。原告遂诉至本院。另查明，长顺民营经济担保公司已将部分涉案房屋转让给其他人，但尚未办理产权登记。本案争议焦点为：本案原告是否享有诉权？被告长顺县住建局、长顺县人民政府于2011年12月29日作出的长寨镇房他字第XXX号抵押登记颁证行为是否合法有据？本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条第二款、《中华人民共和国物权法》第十条第一款之规定，被告长顺县住建局作为房屋所在地的房屋登记机构对涉案房屋登记申请进行审查登记，被告长顺县人民政府颁发涉案房屋他项权证，二被告具有相应的法定职权。商品房预售合同登记备案制度是为了规范房地产开发经营活动中的商品房预售活动而设立一种监督管理制度，目的为严格管控商品房预售风险，保证商品房预售合同关系的相对稳定性及商品房预售款的建设用途。商品房预售合同登记备案相对限制预售人对合同标的物的处分权；其他购房人在购房时也可通过商品房预售合同登记备案了解到商品房的销售状态并作出选择，实际为有关各方设定了权利义务，保障了购房者的优先购买权。本案中贵州腾蓬房开公司已将XXX二期9幢501、502、601、602号房屋预售给姜开富，并在长顺县住建局办理了商品房预售合同备案登记，姜开富付清房款后，开发商只能在房屋竣工后将房屋的所有权转移给姜开富，而不能转让给其他人。现被告长顺县住建局就以上房屋为第三人办理了长寨镇房他字第XXX号房屋他项权证，以至长顺县人民法院执行局在第三人林琼美未能如期还款的情况下执行涉案房屋，将部分涉案房屋产权转移至他人名下，对原告的合法权益产生实际影响，本案原告应享有诉权。根据《房屋登记办法》第四十三条之规定，申请抵押登记，应当提交下列文件：登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同及其他必要材料。故第三人林琼美、黄国金到被告处办理抵押登记应当提交房屋所有权证书或房地产证书。但本案中被告已对预售给原告姜开富的涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记，且根据长顺县住建局出具的针对涉案房屋林琼美在该所无产权登记信息的证明，第三人林琼美、黄国金根本不能提交涉案房屋所有权证书。被告在诉讼中也没有提交相关证据证明第三人林琼美、黄国金提交了房屋所有权证书或房地产证书。因此，在申请人提交的房屋抵押登记主要资料不全的情况下，被告未认真审核就为申请人办理房屋抵押登记，该登记行为作出的主要证据不足。本案涉案房屋由长顺县人民法院裁定以物抵债给长顺民营经济担保公司且现已另行出售给善意第三人，故撤销涉案行政行为，原告也不能当然恢复相应权利，应视涉案行政行为不再具有可撤销内容。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项之规定，判决如下：确认被告长顺县人民政府、长顺县住房和城乡建设局对长顺县城关河坝XXX二期9幢房5至7层01号房屋、5至6层02号房屋（抵押登记号为：长寨镇房他字第XXX号）作出的抵押登记颁证行政行为违法。本案受理费50元，由被告长顺县住房和城乡建设局、长顺县人民政府承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，通过本院或直接上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审 判 长  朱二胜审 判 员  岑德国人民陪审员  黄正安二〇一六年九月七日书 记 员  熊伯苹附：本判决适用的相关法律依据1、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。2、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。