浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初3675号原告：吕行瑞。原告：秦谊。委托代理人：杜康，浙江浦源律师事务所律师。被告：安吉水岸华都房地产开发有限公司，住所地安吉县递铺镇胜利西路38号（第一国际城）1幢7楼。法定代表人：徐培昌。委托代理人：蔡志国，浙江振源律师事务所律师。原告吕行瑞、秦谊诉被告安吉水岸华都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年6月23日向本院起诉。本案受理后，依法由审判员陶世文独任审判，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告吕行瑞、秦谊的委托代理人杜康、被告安吉水岸华都房地产开发有限公司法定代表人徐培昌的委托代理人蔡志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕行瑞、秦谊诉称：2013年11月23日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买兰庭公馆XX幢XX单元XXX室住房一套，建筑面积115.69平方米，房屋总价925469元。二原告在2013年11月22日支付购房款285469元，于2013年12月24日支付购房款18万元，于2014年1月13日支付购房款6万元，并向中国建设银行安吉支行办理按揭贷款40万元，全部购房款已付清。2015年9月27日，被告通知原告交房，然而原告验房时发现商品房存在严重漏水情况，不符合商品房使用标准，遂通知被告修理，被告组织人员从早到修理后通知原告验房，发现仍存在漏水情况，如此反复修理多达五六次，至今仍无法解决房屋漏水问题，被告所出售的商品房仍不符合交付条件。原告认为，被告未按合同约定在规定期限内交付符合标准的商品房，已构成违约，应当承担违约责任，故原告诉请判令：1、被告支付延期交房违约金135488.7元（从2015年10月1日起暂算至2016年5月31日，此后违约金计算至实际交房之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告安吉水岸华都房地产开发有限公司辩称：对原、被告存在商品房买卖法律关系无异议。原告主张被告出售的商品房不符合条件与事实不符。商品房竣工验收合格后，在合同期限约定的期限内通知原告办理交付手续，原告以商品房存在渗漏拒绝办理交付，应认定原告构成违约，因此造成逾期交付的责任应由其自行承担。原告主张的商品房卫生间存在渗漏水，属双方约定的保修范围，被告已按合同约定履行保修义务。据此，被告认为原告以被告逾期交房构成违约起诉，要求被告承担逾期交房的违约责任没有事实依据，请求法庭查明事实的基础上判决驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张，提供以下证据材料：证据一、商品房买卖合同1份，证明下列事实：原告向被告购买兰庭公馆商品房，建筑面积为115.69平方米，总价款925469元。合同第9条有关于交付期限及条件的约定内容。合同第4条有关于出卖人逾期交房的违约责任的约定内容。据此，原、被告关于兰庭公馆的房屋买卖合同成立，被告应在2015年9月30日前将符合标准的商品房交付原告，否则应承担相应的违约责任。证据二、购房发票3份，证明下列事实：原告于2013年11月22日支付购房款285469元，于2013年12月24日支付购房款18万元，于2014年2月13日支付购房款6万元，共计525469元。证据三、个人贷款支付凭证1份，证明下列事实：原告于2014年3月10日向建设银行贷款40万元，该贷款已全额缴纳给被告。至此，原告的房屋总价款925469已付清。证据四、照片3份，证明下列事实：原告向被告购买了兰庭公馆XX幢XX单元XXX室房屋，在原告验房时发现卫生间顶部及其他地方存在大面积渗水的问题，经被告多次修理仍无法解决。证据五、通话录音4份，证明原告购买的房屋存在大面积严重漏水问题，被告销售人员、物业工作人员都予以认可。漏水问题经6次维修至2016年5月仍没有处理完毕。被告对原告上述证据质证的意见是：对证据一至三的三性均无异议，原、被告间确实存在商品房买卖关系，被告履行了支付房款的义务。合同第12条对因买受人原因未能按期交付的情况进行了约定。对证据四有异议，不能证明案涉房屋存在大面积渗漏的事实。对证据五的三性均有异议，通话录音的主体无法看出，录音内容不能证明房屋存在大面积漏水、不能交付的事实，录音中即使是被告客服陈述，也表明了商品房符合交付条件。被告为证明其主张，提供以下证据材料：证据六、房屋竣工验收备案证明书、广电验收合格竣工证明、通讯验收证明、燃气配套工程竣工验收证明、市政给水配套工程施工完毕证明、用电工程竣工验收证明各1份，证明商品房符合合同约定的交付条件，与合同第9条相符。证据七、邮政投递单1份，证明2015年9月2日被告通知原告办理交付，被告已履行通知义务的事实。证据八、房屋质量保证书、使用说明书各1份，证明房屋质量保证书第1条第2项规定，渗漏属保修范围。按合同要求，被告已具备交付条件。证据九、商品房买卖合同附件1-8，证明原、被告已将卫生间渗漏约定为保修范围（附件6）。证据十、保修记录1份，证明被告履行保修（2016年3月18日、2016年4月7日、2016年4月21日）的事实。原告对被告上述证据质证的意见是：对证据六的真实性无异议，消防验收只是消防部门进行备案，工程未被确定为抽查对象，消防是否通过验收尚不明确。该套竣工验收的材料仅能证明符合合同交付条件第1条，不能以通过竣工验收视为房屋符合验收条件。对证据七，收件人无法明确，但被告确实通知了原告验房。对证据八、九的真实性无异议，附件6里，保修的前提是正常使用的情况下，本案房屋还未开始使用。保修期限至物业交付业主之日起计算，事实物业未交付业主，即使被告认为已交付，在第一次验房时已有该问题。卫生间渗水属保修范围不代表被告可免除自己延期交付的责任。主体、地基、基础工程也在保修期内，如严重影响使用人财产安全情况，也不能免除责任。对证据十，保修记录不完整，被告已维修达6次，保修记录无法反映卫生间渗水问题已维修完毕。根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：对证据一、二、三，被告无异议，本院予以认定。对证据四，被告有异议，认为不能证明案涉房屋存在大面积渗漏的事实。对此，本院认为，该卫生间顶部天花板下水管道周围有微小渗漏，不是大面积渗漏，原因是在做养水试验时已在对应楼上卫生间的地面上较长时间内存放了2-3CM高度的水即该楼上卫生间作为一个盛水容器长时间盛水，才造成该卫生间顶部天花板下水管道处有微量水渗漏，润湿了管道周围天花板。庭审后，本院与原、被告双方代理人去现场察看，在楼上对应卫生间地面再存放2-3CM高度的水时，原告房屋卫生间顶部天花板下水管道周围已不再渗漏。同时，结合当前建筑装修行业对楼上卫生间装修的一般程序：在卫生间地面进行一道防水作业即涂抹一层价格便宜的防水胶，再铺一层2CM左右的水泥砂浆，然后粘贴上一层地砖，再安装抽水马桶等设施，且在卫生间地砖铺好后整个卫生间地面形成了一定的斜坡，卫生间门口处地面地势最高，地漏处地势最低。因此，本院认为，本案中，原告在收房时，因其楼上一层的卫生间地面已在长时间养水，在该情况下致使原告卫生间顶部天花板下水管道周围的微小渗漏，然而在卫生间完成上述装修程序后的一般情况下，楼上装修好的卫生间地面是很少有流水的，即使卫生间地面短时间有流水，也是沿地面坡度流淌到地漏处排水到下水道去，卫生间地面是不存在长时间积水的情况，而且装修完毕后，该卫生间地面已不再是一个盛水容器了，故，在上述情况下，原告房屋卫生间顶部天花板下水管道处的微小渗漏也就消除了，故该种质量问题是可以修复和消除的，应当不属于严重影响正常居住使用的房屋质量问题，该质量问题应当是属于商品房竣工验收后的开发商保修责任范围。对证据五，因被告对其三性有异议，原告未进一步补证，故本院对此不予认定。原告对证据六真实性无异议，故本院予以认定。据此，本院认为被告出售给原告的商品房已达到商品房买卖合同的第九条规定的验收合格的条件，即案涉商品房已经竣工验收合格。对证据七，虽然原告认为收件人不明确，但确认被告已通知了原告。因该大宗邮件投递清单中列有原告姓名，所盖邮戳上的投递时间为2015年9月2日，故本院认定被告在2015年9月2日已通知原告前来办理交接手续，因此，本院对该证据予以认定。原告对证据八、九的真实性无异议，故本院予以认定。对证据十，原告认为无法反映卫生间渗水问题已维修完毕的事实，但该卫生间的楼上卫生间养水后经本院和双方代理人现场察看后，目前已无渗漏情况，故应当视为已维修完毕。综合原、被告的诉辩称意见、举质证意见及本院认证意见，本院确认如下法律事实：2013年11月23日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买兰庭公馆XX幢XX单元XXX室商品房一套，建筑面积115.69平方米，房屋总价925469元。二原告在2013年11月22日支付购房款285469元，于2013年12月24日支付购房款18万元，于2014年1月13日支付购房款6万元，并向中国建设银行安吉支行办理按揭贷款40万元，全部购房款已付清。该商品房于2015年8月30日前竣工验收合格，并达到商品房买卖合同的第九条规定的验收合格的全部条件。2015年9月2日，被告通过邮政投递信函通知原告前来办理房屋交接手续，后原告要求被告事先将原告房屋的楼上卫生间地面提前一天养水，2015年9月下旬，原告来被告处办理房屋交接手续时发现其房屋卫生间顶部天花板下水管道周围有微量水渗漏，润湿了管道周围天花板。原告遂拒绝接收该房屋，要求被告维修。被告组织人员进行修理后也通知原告验房收房，后原告认为被告维修未完全消除房屋卫生间顶部天花板下水管道周围微量水渗漏情况，一直拒绝收房，房屋交付一直拖延下来。现原告认为被告交付的发现商品房至今仍无法解决房屋漏水问题，仍不符合被告所出售的商品房的交付条件，被告未按合同约定在规定期限内交付符合标准的商品房，已构成违约，应当承担违约责任，故，原告诉请判令上述诉讼请求。本院认为，二原告与被告之间签订的《浙江省2008版商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，具有法律效力，合同双方均应按约履行，被告应在2015年9月30日前将案涉房屋交付原告。本案中，因被告交付给原告的案涉房屋已经竣工验收合格，取得了竣工验收备案证明书，并完成了用水、电、燃气、网络、消防等工程竣工验收，已符合了商品房买卖合同中约定的交付条件，同时，该案涉商品房卫生间顶部微量渗水的质量瑕疵程度并不符合下列情形：一、工程未经验收或验收不合格；二、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；三、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；四、房屋存在其他《商品房买卖合同》约定的构成根本性违约的质量瑕疵。因此，本案的案涉房屋仅出现了属于商品房保修责任范围内的质量问题，在保修期内，该质量问题依法应由出卖人即被告应当承担修复责任，案涉房屋该质量瑕疵问题并不能构成原告拒绝接收房屋的法定理由。现被告在约定的交房期限前已通知原告收房，虽然原告方以其房屋存在重大质量问题拒绝接收案涉房屋，但是因案涉商品房的质量瑕疵程度并不严重，仅属于保修责任范围，被告方也已维修完毕，且被告也在约定的交房期限前通知原告收房，被告行为也不存在严重违约或根本性违约，因此，原告诉请，因没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告吕行瑞、秦谊的诉讼请求。案件受理费1505元（已减半），由原告吕行瑞、秦谊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  陶世文二〇一六年九月二十七日书记员  王科惠