杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初5416号原告：张某某。原告：欧阳某某。被告：杭州洲际房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区南苑街道南大街326号。法定代表人：张某，董事长。委托代理人：马浩杰，浙江浙经律师事务所律师。委托代理人：房某某，系被告公司员工。原告张某某、欧阳某某（以下简称原告）诉被告杭州洲际房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理，依法适���简易程序，由审判员冯妍独任审理，于2016年5月25日、2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告张某某、欧阳某某，被告的委托代理人马浩杰、房某某均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告系商品房买卖合同关系。2013年8月18日，原、被告签署了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告同意购买被告开发的杭州市余杭区南苑街道XXXX花苑X幢X单元XXX室商品房一套，建筑面积89.55平方米，总价款人民币玖拾玖万元整，被告同意于2015年10月31日前将房屋验收合格并交付使用。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。2015年10月，原告在接到通知后按约定的时间内去被告开发的梧桐蓝山花苑售楼处办理交房事宜。2015年10月31日，第一次验收被告委派销售人员协助入户查验，并无任何验收的记录，至当天17点左右被要求第二天再去。第二天被告委派单位工程部相关人员以及绿城物业服务集团有限公司余杭分公司（以下简称“物业公司”）共同验房，物业公司作相关记录，在验收交接单签收过程中，物业公司并不写明所交钥匙及其附属品，同时未向原告出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告委托的物业公司一而再，再而三的强调不先交物业费，不给钥匙，不继续办理交房手续。在之后的每次沟通中，都被要求要先缴纳1年的物业管理费、公共能耗费等费用后才能办理交房，被告及委托的物业公司以此为由拒办交接手续，拒交房屋钥匙及期附属品。在该问题还未解决之前，原告的房屋结构被无端改变，原告多次向被告单位人员及物业公司反应，双方都对此问题不作任何措施处理，任由事态发展，在房屋未交付之前，未承担对未交付房屋应有的保护措施，导致房屋的结构与合同约定不一致。迫于无奈，原告在2015年11月23日以及2015年11月28日两次通过传真、2016年4月7日通过邮政EMS向被告单位发送催告函，向房地产公司陈述了上述情况，要求按合同约定进行恢复原状并按期交房，同时原告在此期间也多次通过电话及到售楼现场交涉无果。由于被告没有依照合同约定进行交付房屋给原告，原告未能取得所购房屋及附属物品，被告的行为构成了严重违约，且原告多次向被告提出按照合同约定，若无正当理由，及时交付合格房屋及附属物品，均被要求先缴纳物业费，再办���交房，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，提起诉讼，要求判如所请。诉讼请求：1.被告履行《房屋买卖合同》约定的交付义务，限期交付房屋及其附属物品，并恢复合同约定的房屋原状；2.被告向原告承担逾期交房的违约金（按照合同约定自2015年11月1日起依照日万分之一暂计算至2016年4月1日，共152天，违约金金额为990000×152天÷10000=15048元）。在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求如下：被告向原告承担逾期交房的违约金（按照合同约定自2015年11月1日起依照日万分之一暂计算至2016年4月1日，共152天，违约金金额为990000×152天÷10000=15048元，实际以相同的标准计算至被告交付房屋钥匙的第二天止）。被告答辩称：一、被告已履行合同约定义务，多次通知原告前来办理交房，并提前告知完整的入伙手续，原告也顺利完成验房，但原告最终因自身原因未完成交房，责任在原告。被告没有过错，也没有违约，无需承担违约责任。2015年10月15日，被告向原告送出入伙通知书及入伙须知，通知原告前来办理交房并详细告知交房的注意事项、需要携带的材料以及交房流程，并在通知中明确告知原告有关钥匙、产品说明书、住宅质量保证书、业主手册、园区生活服务手册等物件已交物业公司，请到物业公司办理交接。原告接获通知后并未提出异议。2015年10月31日，原告前来办理交房手续，也没有提出任何异议，并完成了房屋验收。其他的交房流程也逐一完成。但就在交房流程的最后环节，原告却突然因自身原因未能与物业公司正常对接，导致未拿到房屋钥匙。二、作为原告认可提供物业服务的物业公司，是一个独立的民事主体，物业公司与被告之间并非委托关系，物业公司的行为不能代表被告。《商品房买卖合同》中明确由浙江绿城物业管理有限公司，原告也表示同意。房屋交付是一个需要双方配合的行为，不是仅仅是被告的义务，原告也有义务尽力促成房屋交付。在已经提前知悉交房流程的情况下，原告有义务去和物业公司积极对接。如果物业公司不愿对接或者无故不将钥匙交给原告，则物业公司要承担责任。反过来，如果是原告不愿对接或者是原告自身原因导致钥匙无法取得，则责任应由原告自己承担。三、经过事后了解，本案发生的根源在于，原告在和物业公司交接过程中，原告不愿配合物业公司对接，不肯向物业公司交纳物业服务费和公共能耗费。物业公司基于同时履约抗辩权，才未将钥匙交��原告。其实，原告已经签署购房合同、交付房款，作为一名业主，物业服务费和公共能耗费是业主必须要交纳的。本案完全可以通过一边交费、一边取钥匙的方式妥善解决。但原告却拒绝采取这种合理的减少损失的方式，应该说原告对于本案发生存在过错。四、原告声称被告改变房屋结构，与事实不符，没有依据。本案不是原告所称的以不交物业费为理由不交钥匙。后来被告给原告发函以后，原告提出了新的理由，原告认为我们改变了房屋的结构。以此拒绝交房，至本案庭审，原告提了两个理由，交物业费及改变房屋结构。事实上，第一项理由不成立。现在原告主张我们改变了房屋结构，拒绝交房。但是楼上的住户改变了房屋的结构，不是原告拒绝交房的理由。综上，被告履行了应尽义务，没有过错、也不存在违约，是原告自身原因导致房屋未完成交房，被告无需承担违约责任。原告因自身原因未完成交房，原告对于本案发生存在过错。请求驳回原告诉讼请求。原告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.浙江省商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间存在合同关系，并约定了权利义务的事实；2.电话录音记录一份，光盘一份，用以证明被告在交房时候要求先交物业费再交付的事实；3.关于要求及时移交房屋及其附属物品的催告函三份及第三次邮寄详单一份，用以证明交房过程中，原告通过各方面正规途径要求被告及时交付，原告已经做到了通知的义务的事实。第一、二次的函原告是传真发过去的，第三次原告是邮件发过去的，第一、二次已打电话确认被告收到了的事实；4.照片三张，用以证明目前房屋结构与合同约定结���不符合的事实；5．交付验收清单一份，用以证明房屋交接书是空白的事实，交房手续不完整的事实。被告为支持其意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.入伙通知书2.入伙须知3.快递记录证据1-3共同用以证明：2015年10月15日，被告向原告送出入伙通知书及入伙须知，通知原告前来办理交房并详细告知交房的注意事项、需要携带的材料以及交房流程，并在通知中明确告知原告有关钥匙、产品说明书、住宅质量保证书、业主手册、园区生活服务手册等物件已交物业公司，请到物业公司办理交接。钥匙等物件的交付请求权已经转移给原告，属于指示交付。原告应与物业公司沟通要求交付钥匙等物件的事实。4.《关于催办交房相关手续及签署相关协议的函》（2015年11月24日）一份、快递单一份，用以证明2015年11月24日，被告书面发函给原告，通知并催促原告尽快完成交房。并不存在原告所称先交物业费再给钥匙的说法的事实。5.录音及其文字整理各一份，证明2016年4月8日，被告再次告知原告来拿钥匙交房，再次明确可直接拿钥匙，并不存在原告所称先交物业费再给钥匙的说法的事实。6.《关于催办交房的函》（2016年7月19日）一份，快递单一份，用以证明为避免各方损失扩大，2016年7月，被告又发函通知原告来领钥匙交房的事实。原告提供的证据，经被告当庭质证，对证据1，三性无异议；对证据2，三性及证明对象有异议，无法确认录音真实性，即便录音是真实的，按照最高人民法院按照未经当事人同意录音是不能作为合法证据使用的，即使录音是真实的，也只是在强调，把物业的要求进行转述而已，无法证明原告的证明目��；对证据3，第一次函被告收到了，但对其真实性、合法性证明对象均有异议，2015年10月，被告已经向原告送出入伙通知书及入伙需知，且在通知中明确告知原告有关钥匙、产品质量保证书、说明书相关物件已经交到物业公司，要求原告到物业公司办理交接，从法律上来说已经作了指示交付，原告应直接向物业公司取钥匙，而不是向原告要钥匙。第二、三次的函被告都没有收到，三性均有异议；对证据4，真实性无法确认。浇筑的不是原告购买区域的改变，不存在原告所说的房屋结构发生改变的事实，无法证明原告的待证事实；对证据5，真实性无异议，证明对象有意义，恰好可以证明当时有验收交付。被告履行交付义务。能证明当时的真实情况，交房前期手续已经结束。本院经审查后认为，原告提供的证据1、3、4、5，真实性予以确认，并就证据内容作为认定本案相关事实的依据；对原告提供的证据2，与其他证据相印证的部分，作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据，经原告当庭质证，对证据1，2，3，真实性无异议，原告确实收到过，但是在交房过程中原告提出过疑问，物业公司与房产公司按照被告的说法是两个独立的主体，也不是委托的关系，对于合同约定，原告是和被告签订合同，原告应该向被告拿钥匙。被告也无人陪同原告去物业公司拿钥匙。被告提交的清单不清不楚，原告无法接收房屋；对证据4，真实性没有异议，被告给原告发函之前被告已经给原告发了两份函。被告考虑到整个事情给我回了函，接收到函之后原告也回函了，不认可被告说的先交物业费再拿钥匙；对证据5，有异议，提交的时间有异议，超过举证期。录音记录不完整，断章取义，歪曲事实。当时被告电话里称法务的人给��告打过电话。但是在4月8日原告确实接到过一个自称被告法务的电话；对证据6，原告确实收到了，原告也到过现场，因为房屋结构发生变化，与合同不符合，所以原告拒收房屋，发现该问题的时候，也及时与开发商反应该问题，希望快速处理，引起重视，原告尽到了××应尽的义务，没有同意楼上浇筑。本院经审查后认为，被告提供的证据1、2、3、4、6，真实性予以确认，并就证据内容作为认定本案相关事实的依据。对被告提供的证据5，与其他证据相印证的部分，作为认定本案相关事实的依据。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2013年8月18日，二原告（××）与被告（××）签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买位于杭州市余杭区南苑街道XXXX花苑X幢X单元XXX室的房屋（以下简称涉案房屋）。双方关于逾期交��的违约责任约定，××逾期不超过30日的，至交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按××累计已支付房款的1%向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（2015年10月31日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。双方关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。商品房在合同约定的交房日期之前达到合同约定的交付条件的，××有权书面通知××交房，××应在××寄发的《交房通知书》��规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《交房通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由××承担，交付使用后由××承担；××接到××的书面交房通知，在通知书约定期限内无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由××承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。××在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，××将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，××不得以此拒绝接受房屋交付，并从《交房通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费。合同附件八补充协议约定，该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇××共有，但与该幢楼宇有关的商品房买卖合同中已特别约定特定的××对与其所购��品房连通的某部分屋面（诸如设计为屋顶花园或露台等）享有专用权（独占使用权）的除外，各××对此专用权的约定均予同意并无异议。合同还就其他事项进行了约定。后原告依约支付了购房款990000元。2015年10月15日，被告向原告寄送入伙通知书、入伙须知。入伙通知书通知原告于2015年10月31日前往收房。入伙须知中办理入伙手续的流程载明：1、工作人员首先为您办理身份确认手续，并签订商品房交接书；2、工作人员将陪同您至财务处结清房款、物业专项维修基金等相关费用；3、工作人员将陪同您至物业处办理如下手续：（1）预缴物业管理费；（2）签订相关协议；（3）领取交付皮箱，内含：《产品说明书》、《住宅品质保证书》、《业主手册》、《园区生活服务手册》等相关资料，并办理领取电子门禁卡、钥匙等手续。4、置业顾问、物业服务人员及���程相关工作人员将陪同您验房，协助您填写《房屋交付验收清单》。原告收到该入伙通知书后，于2015年10月31日前往收房。并于2015年11月1日进行了验房并交纳物业维修基金。2015年11月23日，原告张某某向被告发送关于要求及时移交合格房屋及附属物品的催告函一份，内容为：原告已经依约办理验房手续及缴清了合同约定的费用，但被告迟迟未交付房屋钥匙及相关资料、对房屋整改的回复。期间，原告多次到钱塘梧桐蓝山小区现场就钥匙移交等收房的事宜提出交涉，被告一直未给予原告电话与书面的明确回复。若被告无正当合法理由，请被告及时移交5幢2单元3楼02室钥匙及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等配套物件。请用书面回复，并提前告知，贵方何时能完成收房各项物品的移交。2015年11月24日，被告向原告发送关于催办交房相关手续及签署相关协议的函，内容为：原告截止到2015年11月24日尚未办妥相关手续，请原告尽快前去签署《前期物业协议》及《临时管理规约》，尽快完成交房。2015年11月28日，原告张某某向被告发送关于要求及时移交合格房屋及其附属物品的第二次催告函，内容为：合同并未规定要签署《前期物业协议》和《临时管理规约》，被告不按约定交付钥匙就是不交付房屋使用，是违约行为。被告要求原告先交纳物业费用再给钥匙，并以此来拖延对原告的接收房屋办理。被告并未做好交房准备。因为本楼存在非法的违章浇筑，严重影响了涉案原告房屋的采光与安全。因房屋结构的改变，已严重影响到了房屋的整体采光和使用安全。2016年4月7日，原告张某某再次向被告发送关于要求及时移交合格房屋及其附属物品第三次催告函，内容与其第二次发函基本一致��2016年4月8日上午10时50分左右，被告的工作人员打电话给原告，电话内容为：被告一直同意原告先拿钥匙后交物业费、原告可以先拿钥匙；原告的楼上浇筑不是被告浇筑的，是经过原告同意的。原告承认其曾就浇筑事宜与被告进行过协商，其交纳物业费的时间要从其实际领取钥匙之日起算。2016年4月8日上午11时，原告张某某打电话给被告售楼部，被告工作人员表示按照收房流程走，需要先交物业费再领钥匙。后被告工作人员打电话给原告张某某，亦表示按照收房流程走，需要先交物业费再领钥匙。2016年7月19日，被告向原告发送关于催办交房的函一份，内容为：原告尚未完成交房手续，要求其尽快领取钥匙，完成交房。另查明，涉案房屋含露台一个，露台20**年11月23日原告张某某第一次发函前处于无屋顶状态，现涉案露台已浇���屋顶。露台不计入原告购买的建筑面积内。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，符合法律法规规定，为合法有效的合同。原告作为××有义务按时支付价款，被告作为××有义务按时交付房屋并转移房屋的所有权。本案的争议焦点为：一、被告是否强制要求原告先交纳物业费再领取钥匙。二、涉案房屋露台浇筑屋顶的责任是否在被告。关于争议焦点一，原告认为被告要求原告先缴纳物业费后方才同意交付钥匙，被告认为被告一直是同意原告拿钥匙的，是原告自己的原因拒领钥匙，责任在原告。本院认为，第一，原告作为主张权利的一方，其自认于2015年11月1日即知道被告要求其先交纳物业费再交付钥匙，但其在2015年11月23日向被告发送的函件中，并未提及其不同意先交纳物业��再交付钥匙；第二，被告工作人员在电话与原告沟通过程中，亦告知原告可以先领钥匙再交纳物业费；第三，在庭审过程中，被告同意将涉案房屋的钥匙交付给原告，但原告不同意按现状接收涉案房屋的钥匙。综合上述分析，原告未接收房屋的原因并非被告强制要求其先缴纳物业费再收房所致。关于争议焦点二，原告认为涉案房屋露台被浇筑系被告责任。被告认为涉案房屋露台被浇筑系楼上住户浇筑，系相邻关系范畴。本院认为，第一，双方合同约定，××接到××的书面交房通知，在通知书约定期限内无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由××承担，但法律另有规定或者当事人另有约定除外。本案中，被告已通知原告关于房屋交付的事宜，原告无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险应自2015年10月31��起由原告自行承担；第二，原告曾就露台浇筑事宜与其楼上住户进行协商，其对浇筑的主体应知情，且其未提供证据证明浇筑露台的系被告；第三，涉案房屋露台上方被浇筑，并未对原有房屋结构进行改变。由此，原告以涉案房屋露台被浇筑为由拒绝收房的理由不成立。综上所述，原告未收房的原因不在于被告未按约履行交付义务，故原告基于被告要求先交纳物业费再交钥匙及露台屋顶被浇筑的理由拒绝收房并要求被告恢复原状、赔偿违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告抗辩意见中的合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张某某、欧阳某某的全部诉讼请求。本案案件受理费88元（已减半收取），由原告张���某、欧阳某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费176元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）审判员 冯 妍二〇一六年九月十九日书记员 孙亚梅