江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终960号上诉人（原审被告）：武宁天力实业有限公司。法定代表人：方月秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐黎明，江西开河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程运海，农民。被上诉人（原审原告）：戴金红，农民。上诉人武宁天力实业有限公司（以下简称天力公司）因与被上诉人程运海、戴金红商品房销售合同纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2015）武民一初字第1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天力公司的委托诉讼代��人徐黎明、被上诉人程运海、戴金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天力公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不支付被上诉人逾期办证违约金；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办证的违约金并没有约定，且房屋产权证需要双方共同提供资料进行办理，因被上诉人拒绝配合，故未办理房产证的责任在于被上诉人；2、一审判决前，被上诉人交纳相关契税后，上诉人已办好被上诉人的房屋产权证，故上诉人未能办证的原因在于被上诉人没有缴纳契税；3、被上诉人对逾期办证的损失，其在一审未提供证据证明；综上，一审判决上诉人承担逾期办证违约金错误。被上诉人程运海、戴金红辩称，答辩人已履行合同义务，此后答辩人多次要求上诉人办理权属证书未果，请��维持一审判决。程运海、戴金红向一审法院起诉请求：1、要求判决被告尽快为原告办理武宁县万福豪庭小区1幢2单元601商品房的所有权证和土地使用权证；2、要求判决被告支付原告逾期办理权属证书的违约金14848元（按合同约定算至2015年9月止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年2月8日，原告程运海、戴金红与被告天力公司签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，被告将武宁县万福豪庭小区1幢2单元601号商品房以477225元价格出售给原告，付款方式为分期付款，首付于2012年2月8日支付307225元，余款170000元于合同约定交付之日前二个月付清，交房时间为2013年10月1日前。合同签订后，原告于2012年3月14日向被告支付购房款236000元，2013年10月25日向被告支付购房款60000元，2014年1月23日向被告支付购房款104142元，因房屋实际面积小于合��约定的面积，后在合同约定购房款上核减了5858元。现该房一直未予交付。因被告至今没有为原告办理好房屋产权过户登记手续，经双方多次协商未果，故原告诉诸法院。一审法院认为，原告程运海、戴金红与被告天力公司在协商一致的基础上自愿签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。原告按照约定支付了全部购房款，被告天力公司亦应为原告办理房屋的产权过户登记手续。本案中，原、被告约定的交房时间为2013年10月1日前，但在约定期限内双方未能办理交房手续，因合同约定最后一笔购房款应于交房前二个月付清，原告最后房款交付时间为2014年1月23日，故被告最迟应于2014年3月23日交付房屋，依据法律规定，原告至少应在2014年3月23日起90日内即应当在2014年6月20日前取得房屋权属证书，现被告逾期未办理，已构���违约，故对原告要求被告立即办理武宁县万福豪庭小区1幢2单元601号房屋所有权证和土地使用权证的诉请，一审法院予以支持。对于逾期办证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第五款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，由于出卖人即被告的原因，致使买受人即原告未能在法律规定期限内取得房屋权属证书，被告的行为已造成原告损失，因双方未约定违约金数额，故该损失可按已付购房款471367元为基数，比照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%标准，从2014年6月20日起计算至本判决确定履行之日止，一审法院予以支持。被告抗辩称原告最后一笔购房款也存在逾期给付的违约行为，故不予办证，一审法院认为，交房款及办证是原、被告各自应尽的义务，若原告有违约，被告可依约追究其违约责任，但并不能以此作为被告不予办证的理由，对被告的该抗辩意见，一审法院不予采纳。被告还抗辩原告未提供办证资料配合被告办证，故未办证，其并未有证据证明，一审法院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告武宁天力实业有限公司本判决生效后十五日内向原告程运海、戴金红办理武宁县万福豪庭小区1幢2单元601号商品房的房屋所有权证及土地使用权证；二、被告武宁天力实业有限公司于判决生效后十五日内支付原告程运海、戴金红逾期办证违约金（以已付购房款471367元为基数，比照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%标准，从2014年6月20日起计算至判决确定履行之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8365元，由被告武宁天力实业有限公司承担。本院二审查明，被上诉人于2015年12月6日交纳契税及其他费用，上诉人于2015年12月18日为被上诉人办理好涉案房屋产权证书，并交付该房屋。对一审查明的其他事实，双方不持异议，本院予以确认。上述事实，有上诉人二审提供的《客户房产证登记》和双方在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，围绕上诉人天力公司的上诉请求，本案的争议焦点为上诉人逾期办理房屋产权证、土地使用权证应否向被上诉人支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人已履行了付清房款的合同义务，上诉人应当向被上诉人交付商品房。上诉人天力公司称，未能办理房屋产权证、土地使用权证的原因为被上诉人未及时缴纳契税、拒绝配合提供办证资料。本院认为，《商品房买卖合同》第六条、第十一条、第十五条、第十八条主要内容为：1、出卖人应当在2013年10月1日前向买受人交付该商品房，并已取得房管局批准可以交付使用的文件；2、买受人分期支付的购房款应于合同约定交付房屋之日前两个月付清；3、买受人同意委托出卖人代交公共维修基金、契税等税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。接收商品房的条件为商品房满足约定的交付条件；4、商品房交付使用后，买受人同意委托出让方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。以上合同约定表明，办理房、地权属证书虽以交纳契税、公共维修基金及其他办证费用为前提，但交纳办证税费的前提为被上诉人接收上诉人符合交付条件的商品房。因此，上诉人有义务证明其已按交付条件在限定期��内向被上诉人交付了房屋，该交付期限至迟应于被上诉人尾款付清之日起两个月即2014年3月23日前交付房屋，上诉人陈述房屋实际交付时间为被上诉人房产证办好之后才交付。故逾期办证的责任在于上诉人，应由其承担违约责任。对上诉人称未能办理房屋产权证、土地使用权证的原因为被上诉人未及时缴纳契税、拒绝配合提供办证资料的意见，因与合同约定不符，故本院不予采纳。关于逾期办证违约金计算，一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照被上诉人已付购房款总额即471367元，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年6月20日起计算违约金至判决确定的给付之日止。该计算方式并无不当，本院予以维持。对一审认定的双方无异议的其他事实，本院予以确认。一审判决���正文中将《解释》第十八条第二款错列为“第十八条第五款”，本院予以纠正，另本院依据查明事实即被上诉人已领取了房屋产权证书，对一审判决主文予以纠正。综上所述，天力公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持江西省武宁县人民法院（2015）武民一初字第1805号民事判决第二、三项；变更江西省武宁县人民法院（2015）武民一初字第1805号民事判决第一项为“上诉人武宁天力实业有限公司于本判决生效之日起十五日内为被上诉人程运海、戴金红办理武宁县万福豪庭小区1幢2单元601号商品房的土地使用权证”；本案一审受理费，按一审判决执行，二审受理费1748元，由上诉人武宁天��实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱俊华代理审判员  熊 涛代理审判员  敬鸿林二〇一六年九月二十七日书记 员代  泠