上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3320号原告：上海华社置业有限公司,住所地上海市黄浦区。法定代表人：黄灏，总经理。委托诉讼代理人：金缨,上海市金源方程律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣春,上海市金源方程律师事务所律师。被告：上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处，住所地上海市。负责人：王伟成，主任。委托诉讼代理人：侯杰，上海鼎城律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉军超，上海鼎城律师事务所律师。原告上海华社置业有限公司与被告上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序继续审理，并于2016年8月10日再次开庭进行了审理。原告上海华社置业有限公司的委托诉讼代理人金缨、被告上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处的委托诉讼代理人冉军超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海华社置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处(以下简称凌云路街道办)支付上海华社置业有限公司(以下简称华社公司)老沪闵路XXX弄XXX、XXX号办公用房租金452498.4元(以6284.7元/月计，从2009年9月1日计算至2015年8月31日，要求计算到判决生效日)；2、拆除老沪闵路XXX弄XXX号内的违章搭建。事实和理由：老沪闵路XXX弄居住小区系华社公司建设，华社公司根据政府有关规定提供相应的公建配套房屋，老沪闵路XXX弄XXX、XXX号房屋(以下简称系争房屋)使用权作为幼托使用交付给徐汇区规划土地管理局，徐汇区规划土地管理局又将该房屋划拨给凌云路街道办使用，华社公司与凌云路街道办建立公房承租关系，凌云路街道办应按公房使用管理规定支付租金,但经多次催讨，凌云路街道办拒绝支付。此外，2006年凌云路街道办对系争房屋进行了装修，在门厅外搭建门楼，属于违章建筑，导致华社公司无法办出产证，经多方沟通，凌云路街道办拒绝拆除违章搭建。故华社公司提出上述诉请。上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处辩称，不同意华社公司的诉请。华社公司不是系争房屋的产权人，其与凌云路街道办不存在租赁关系，凌云路街道办使用系争房屋无需支付对价。双方2008年签订的协议书无效，因为华社公司不是产权人，之所以08年签订合同，是因为街道工作人员的认知错误，华社公司故意隐瞒了将公建配套用房调拨给凌云路街道办不用支付对价的信息，损害国家利益，且凌云路街道办多次告知华社公司终止履行该协议。无法办理产证与是否违章搭建无关，且没有相关部门对是否违建进行认定。本院认定事实如下：上海市徐汇区老沪闵路XXX弄舒乐小区XXX－XXX、XXX－XXX、XXX－XXX号房屋产权于2000年3月10日登记为华社公司，XXX、XXX号原为华社公司开发建设的教育(幼托)公建配套房。1997年9月17日，上海徐汇区城建开发总公司长桥分公司(甲方)与上海市徐汇区规划土地管理局(乙方)签订“关于新建(包括改建、扩建)住宅配置公建用房的协议”，约定甲方在徐汇区老沪闵路XXX弄基地，筹建住宅，并承担相应的公建配套用房。甲方同意将基地配置的公建用房幼托2800平方米、居委100平方米、住宅993平方米，交付乙方安排使用。1998年10月20日，华社公司将上述改建配套房屋调出给上海市徐汇区规划土地管理局，单位空屋调用单记载的调出房屋为老沪闵路XXX弄XXX、XXX号(幼托)，面积2800平方米。1999年2月徐汇区规划土地管理局根据区府会议纪要(1998-29)将上述XXX、XXX号及其他公建配套房屋转拨给凌云路街道办作为小区配套使用。2001年3月30日，凌云路街道办与华社公司签订协议书，约定凌云路街道办同意将老沪闵路XXX弄XXX、XXX号整幢房屋、整个院落及警卫室纳入物业公司管理范围；凌云路街道办同意将XXX号底层西面的房屋(以走廊为界)全部无偿提供给华社公司使用，作为物业管理办公用房；凌云路街道办同意将XXX、XXX号警卫室与院落归华社公司管理，同时可作为经营停车用途，经营盈亏由华社公司负责。2006年8月9日，华社公司(乙方)与上海恒达物业管理有限公司(以下简称恒达公司)(甲方)签订协议书,约定：……二、乙方名下的产权租赁房屋，自2006年9月起委托甲方管理并收取房租。乙方要求在房租应收额中返回20％(按季结算支付)，甲方认为此要求符合市房地管理部门有关政策，予以同意；若不符，应作相应调整，按政府有关规定办理。三、乙方表示舒乐小区XXX、XXX号院墙内公建用房和门卫房为乙方产权，并且不属于业主委员会管理范围，其管理和相关权益仍为乙方所有。华社公司原使用的院内办公用房(建筑面积约160平方米)，租给甲方使用，每月租金2,000元(具体协议另签)。XXX、XXX号院内机动车停车管理委托甲方负责。目前月收入在3,000元左右，自移交后，扣除相应的管理费用及租金，每月返还给华社公司2,200元……效力期与甲方同舒乐小区业委会签订的物业服务合同期限一致。相关费用如需调整，待本协议书三年期满后另行协商……协议另有其他约定。2008年4月，凌云路街道办(甲方)与华社公司(乙方)签订协议书，内容为鉴于目前小区业委会成立而华社公司退出物业管理，为适应新形势，双方达成补充协议：凌云路街道办每月应缴纳的租金仍以XXX号底层西面(以走廊为界)的房屋以及XXX、XXX号警卫室和院内场地的使用进行冲抵，华社公司使用发生的水电费及场地停车的盈亏由华社公司自理；如凌云路街道办需要，华社公司同意按照相关政策法规的规定将此房产公房出售给凌云路街道办。2009年3月华社公司起诉恒达公司至法院，提出要求恒达公司按50%返还代收租金、支付办公室使用费、停车费等请求，法院于2009年7月14日作出(2009)徐民三(民)初字第944号民事判决书，该判决书认定：关于XXX、XXX号公建配套房屋，华社公司虽不是产权人，但依据单位空屋调用单、徐汇区城市规划管理局关于公建配套用房产权归属的说明、华社公司与凌云路街道办的两份协议书的内容来看，凌云路街道办对华社公司租给恒达公司使用XXX、XXX号办公用房(建筑面积约160平方米)以及XXX、XXX号院落内机动车停放收费是同意并授权华社公司的……。2011年7月，华社公司起诉恒达公司委托合同纠纷一案至法院，2011年11月4日，本院作出(2011)徐民四(民)初字第1116号民事判决书，该案查明如下事实：2009年8月31日，恒达公司在舒乐小区张贴“通知”，内容为：“各位业主：我物业办公室于2009年9月1日起搬至本小区东门(老沪闵路门卫室旁)办公，报修电话不变，请居民相互转告，由此带来不便敬请谅解！”2010年11月10日，上海市徐汇区舒乐小区业主委员会、凌云路街道办闵秀居民委员会出具证明，内容为“恒达公司原在舒乐小区XXX号一楼的管理处办公室已于2009年8月31日搬至小区东门门卫室旁。从2009年9月1日不再使用原办公室。并在原办公室门上张贴告知居民书。”2010年6月9日，华社公司、恒达公司、凌云路街道办、徐汇区住房保障和房屋管理局四方代表召开会议。会上，凌云路街道办代表表示，由于华社公司已退出舒乐小区的物业管理，故凌云路街道办和华社公司于2001年3月30日、2008年4月签订的协议书作废，老沪闵路XXX弄XXX号、XXX号公建配套房正常的物业管理费用仍由凌云路街道办支付给管理服务单位。经协商，与会代表形成意见：1、凌云路街道办向管理服务单位支付正常的物业管理费用；2、华社公司对老沪闵路XXX弄XXX、XXX号的产权有异议，由华社公司向相关管理部门咨询；3、凌云路街道办与华社公司于2001年3月30日、2008年4月签订的老沪闵路XXX弄XXX、XXX号的管理协议作废；4、老沪闵路XXX弄XXX、XXX号区域内的停车费收益由管理单位收缴、并单独做账，待权属明晰后再按规定处理；5、2010年6月30日前，华社公司将老沪闵路XXX弄XXX、XXX号产权办理情况的资料书面告知凌云路街道办。该会议纪要落款的出席单位：恒达公司、凌云路街道办、徐汇区住房保障和房屋管理局均盖章、签名，华社公司出席的丁某某未在该会议纪要上盖章、签名。2012年8月21日，凌云路街道办向华社公司发出通知，“系争房屋系1999年2月徐汇区规划局调拨凌云路街道的公建配套用房，该房屋产权属政府所有。2008年4月与你公司签订的《协议书》所涉‘每月支付租金’之约定显然是错误的，且根据舒乐小区目前实际情况，继续履行该协议已没有必要。今特通知你公司，2008年4月签订的《协议书》于2012年9月20日起终止。2014年3月17日，凌云路街道办出具情况说明，内容为：老沪闵路XXX弄XXX、XXX号建筑位于凌云街道舒乐小区内，为独立院落，四周围墙与居民区分隔，设有独立门卫。原物业办公室2009年10月1日搬迁，现该处为凌云街道内设机构(社区事务受理服务中心、市容所、房地办和居委会等)的办公用房。2014年6月16日，华社公司向凌云路街道办发出公函，要求凌云路街道办按4000元/月支付从2009年9月1日至今的系争房屋租金，并另行签订今后的协议。2015年4月3日，华社公司委托上海市金源方程律师事务所向凌云路街道办发函，内容为华社公司致函凌云路街道办，建议凌云路街道办以公房出售的方式取得该房屋产权，同时也表示愿意配合办理，否则，华社公司作为房屋权利人将自行予以处理。2015年5月14日，凌云路街道办委托上海鼎城律师事务所对上述律师函进行了回复，内容为华社公司为系争房屋的开发建设人，系争房屋均系公建配套房。街道是通过划拨形式取得的房屋使用权，该权利合法有效，应当受法律保护。华社公司无权干涉街道对系争房屋的正常使用。华社公司试图引用物权法建议街道以公房出售方式取得系争房屋产权的做法是欠妥的。以上事实，除当事人陈述一致外，另有单位空屋调用单、《协议书》、民事判决书、公函、律师函及邮寄凭证、通知、《关于公建配套用房产权归属的说明》等证据证实，本院予以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华社公司要求凌云路街道办支付房屋租金，应当证明其为系争房屋的权利人，或提供相应的证据证明其与凌云路街道办存在租赁合同关系。但华社公司并未取得系争房屋的房屋产权证，亦不能提供证据证明双方之间的租赁合同关系。华社公司称其无法取得房屋产权证系因凌云路街道办的违章搭建，但并未对此提供证据予以佐证，且自1998年华社公司将系争房屋调出至2006年凌云路街道办进行装修搭建的8年间，华社公司在系争房屋并不存在违章搭建的情况下亦未取得房屋产权证，故华社公司的上述辩解本院难以采信。华社公司诉称，双方2008年4月签订的《协议书》约定，甲方每月应缴纳的租金以……抵充，此约定即双方租赁关系的凭证。本院认为，上述关于租金的约定凌云路街道办在协议签订后即予以否认，并成为双方之后的主要争议焦点，而双方之前于2001年3月签订的协议书中并无关于租金的任何约定。故仅凭上述协议中出现租金一词，并不能确认双方存在真实的租赁合同关系。华社公司诉称系争房屋由其建造，其应为当然的房屋权利人。本院认为，系争房屋的性质为公建配套房屋，用于公共服务设施配套，其建设者并不当然享有房屋的收益、处分或者使用权，故华社公司以此为由主张房屋租金亦无法律依据。综上，华社公司要求凌云路街道办支付租金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院难以支持。此外，华社公司要求凌云路街道办拆除违章搭建的诉讼请求，是否违章搭建的认定属于政府相关部门，故本院对此诉讼请求不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定规定，判决如下：驳回上海华社置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8167.5元，由上海华社置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋人民陪审员  李俊英人民陪审员  王兰芳二〇一六年九月二十九日书 记 员  顾 郁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。