上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初5097号原告：孙剑虹，男，1956年12月4日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：凌之祺，女，1975年8月9日出生，汉族，住上海市闵行区。上述两原告共同委托诉讼代理人：张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：唐春余，男，1947年6月19日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：唐伟，男，1976年2月28日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市长宁区。上述两被告共同委托诉讼代理人：龚豪，上海镇霆律师事务所律师。被告：笪红生，男，1973年11月5日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：笪若琪(系被告笪红生之女)，女，2002年9月8日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，住上海市闵行区。法定代理人：笪红生，男，1973年11月5日出生，汉族，住上海市长宁区长宁路******。被告：上海新长宁集团天山物业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李士华，职务董事长。委托诉讼代理人：许玉兰，女，公司员工。原告孙剑虹、凌之祺与被告唐春余、唐伟、笪红生、笪若琪相邻关系纠纷一案，本院于2016年3月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员金喆勋独任审理。2016年4月21日，两原告依法向本院申请追加上海新长宁集团天山物业有限公司为被告参加诉讼。本院于2016年9月6日、9月20日公开开庭进行了审理。原告孙剑虹、凌之祺的共同委托诉讼代理人耿沛阳(参加第一次庭审)、张秀华(参加第二次庭审)，被告唐春余、唐伟的共同委托诉讼代理人龚豪，被告笪红生，被告上海新长宁集团天山物业有限公司的委托诉讼代理人许玉兰到庭参加诉讼。经各方当事人同意，本院审批，本案延长适用简易程序。本案现已审理终结。原告孙剑虹、凌之祺向本院提出诉讼请求：1.被告唐春余、唐伟、笪红生、笪若琪立即拆除位于上海市娄山关路XXX号二层店铺屋顶顶部的违章搭建，配合物业的维修工作；2.被告唐春余、唐伟、笪红生、笪若琪赔偿两原告损失300,000元；3.诉讼费由被告承担。审理中，两原告变更诉请为：1.被告唐春余、唐伟、笪红生、笪若琪立即拆除位于上海市娄山关路XXX号二层店铺屋顶顶部的违章搭建，配合物业的维修工作；2、被告上海新长宁集团天山物业有限公司修复上海市长宁区娄山关路XXX号二层店铺屋顶；3.被告上海新长宁集团天山物业有限公司与被告唐春余、唐伟、笪红生、笪若琪共同承担两原告损失300,000元，其中17,702.81元为修复费用，282,297.19元(自2014年1月1日起到2016年8月31日止共32个月×每月3.2万元后酌定)为租金损失；4.诉讼费、鉴定费和评估费由五被告共同承担。事实和理由：上海市长宁区娄山关路XXX号二层店铺系两原告所有，并用作足浴等商业经营。与该店铺一体连建的高层大楼系上海市长宁路1661弄虹桥新城50号居民楼。其中，被告唐春余、唐伟系上海市长宁路XXX弄XXX号XXX室业主，被告笪红生、笪若琪系上海市长宁路XXX弄XXX号XXX室业主。自2013年8月起，两原告的店铺即开始发生屋顶漏水的情况，两原告多次向上海新长宁集团天山物业有限公司虹桥新城管理处报修，物业公司对部分区域进行了维修，但是并未最终解决两原告店铺的漏水问题。物业公司认为需对屋面进行全面维修，因被告所在的305室和306室在该屋面处搭建了阳光房和花园等诸多违章建筑并拒绝拆除，导致维修工作无法开展。现两原告店铺漏水严重，店铺无法正常使用经营，且存在严重的安全隐患，两原告不仅无法正常收取房租收益，还需对租客承担赔偿责任，支付物业管理费用，故诉至法院。被告唐春余、唐伟辩称，不同意两原告的诉请。一、南露台上的构筑物不是被告唐春余、唐伟搭建，被告唐伟自2005年起被单位派遣到外地工作至今，房屋长期空置，每月由被告唐春余负责清扫。2013年接到过物业公司告知两原告漏水的通知，被告唐春余已配合物业公司进行了勘察，尽到了配合义务，并不存在侵权行为，故不承担赔偿义务。二、涉案南露台是公共区域，不是被告唐春余、唐伟的产权，不能仅凭该公共区域与305室房屋接壤就推论景观平台由305室使用。南露台上的构筑物是306室前业主搭建，当时因为安全和隐私问题，305室业主向306室前业主和物业反映，306室原业主即在305室与露台区域为305室做了阻隔。从305室至南露台需要翻窗，且有一定危险性，说明被告唐春余、唐伟没有主观上占有、使用该区域的意图。阳光房是南北向的，景观平台也是南北向的，从阳光房可以一览无遗地观赏到景观平台，从305室无法享受到景观平台带来的使用效益。景观平台上有一个水龙头，位于葡萄架的中段，水管是暗管，是接在306室的水表上的，从形态上看，装修露台上的构筑物时就已经排好这个水管的。从肉眼可以观察到，306室的阳光房与南露台是整体工程，抬高的高度是相同的。三、物业公司发给被告唐伟的整改通知书上所指的构筑物是南阳台上的凉亭及装饰栏杆，并不是南露台上的构筑物，与两原告的漏水没有关联。二楼店铺漏水是否造成租户无法经营没有必然关联，且租金损失是要客观发生的，应以两原告向经营者主张的诉讼文书为依据。如果存在损失，该损失也是在可控范围内。被告笪红生、笪若琪辩称，不同意两原告的诉请。其于2009年8月入住306室，露台上的构筑物是306室原业主搭建，阳光房系其用来晾衣服的；其一直积极配合物业公司工作，物业公司从来没有告知其是阳光房的原因导致漏水，也从来没有向其发过整改通知书；对于漏水其没有过错和责任。两原告所称租约仍在履行，但又收不到租金是自相矛盾的，永佳足浴至今仍在营业，不同意赔偿租金损失。被告上海新长宁集团天山物业有限公司辩称，同意两原告要求修复的诉请，不同意赔偿的诉请。一是根据房屋图纸，三楼平台属于物业公区，物业公司于2012年4月入驻该小区后，承租人进行漏水报修，物业公司均及时予以处理进行修复，没有不作为的行为。2015年5月再次漏水，物业公司去现场查看，发现平台上搭建了绿化、阳光房等，导致物业公司无法维修，因此不存在物业公司延误的问题。二是从物业资料来看，阳光房在2003年就存在了，306室业主是2009年8月入住的，305室业主是2002年入住的，因违章搭建导致没有检修孔。物业公司是从305室爬到露台上的，背景墙上有一下水孔堵塞严重，当时305室业主说露台上的盆栽是其种的，其余不是其所搭建。足浴至今仍在营业，只有南面几个房间无法使用，没有到无法经营的地步。两原告物业费也一直没有支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，修理养护任务单、照片、情况通报、情况说明、整改通知、物业管理委托合同、物业服务聘用合同、产调信息、产权证、鉴定意见书、审价报告等，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：上海市长宁区娄山关路XXX号为一幢高层住宅楼，主楼为27层，二层为裙房。原告孙剑虹、凌之祺系上海市长宁区娄山关路****沿街店铺的产权人，建筑面积407.69平方米，核准日期为2003年1月3日。两原告所有的店铺自2011年1月起至今均用于出租，承租人为潘军，经营永佳足浴，租赁面积407.69平方米。与两原告店铺一体连建的高层大楼系上海市长宁区1661弄50号居民楼，被告唐春余、唐、唐伟系上海市长宁区******的产权人，面积91.68平方米，核准日期为2002年12月17日；被告笪红生、笪若琪系上海市、笪若琪系上海市长宁区******的产权人，07平方米，核准日期为2013年10月10日。原告孙剑虹、凌之祺所有的店铺与306室部分房屋以及305室、306室西侧露台为楼上楼下相邻关系。上海世邦魏理仕物业顾问有限公司自2008年4月1日起至2012年3月31日对上述小区进行物业管理。被告上海新长宁集团天山物业有限公司自2012年4月1日起对上述小区进行托管，自2012年10月1日起至今对上述小区进行物业管理，其与上海市长宁区虹桥新城业主大会(系讼争房屋小区的业主大会)的《物业服务聘用合同》中第二条约定：被告上海新长宁集团天山物业有限公司为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列各项物业管理服务：(一)物业共用部位的维护、物业共同设施设备的日常运行和维护；…(五)物业使用禁止性行为的管理；(六)物业其他公共事务的管理服务；(七)受委托的其他物业管理服务事项。2002年1月、9月和2003年6月，上海世邦魏理仕物业顾问有限公司虹桥新城管理处向被告唐伟发送整改通知，告知其在3楼共用平台上搭建构筑物、外移南阳台栏杆、在露台违章搭建装饰栅栏，违反了《上海市居住物业管理条例》第二十八条第二项禁止在天井、平台、屋顶搭建建筑物、构筑物等，要求将违规装修部分恢复原样。2009年8月4日，上海世邦魏理仕物业顾问有限公司虹桥新城管理处向被告笪红生发送整改通知，告知其擅自在露台上从事构筑物的行为，已经违反了《上海市住宅物业管理规定》，通知其在2009年8月14日前，自行及时拆除，恢复原样等。两原告店铺的承租人潘军分别于2013年8月20日、2015年5月20日、2015年11月7日向被告上海新长宁集团天山物业有限公司报修，报修项目为屋顶漏水、浴室顶部漏水和屋顶再次漏水。上海新长宁集团天山物业有限公司虹桥新城管理处在修理养护单上载明“已修复，暂时不漏，待观察”及“上门查看后，因楼上违章搭建无法彻底消除漏水情况，需楼上业主沟通后再解决。”2013年8月16日，被告上海新长宁集团天山物业有限公司虹桥新城管理处向长宁区房地局第五办事处、虹桥新城居委会、虹桥新城业委会出具情况说明，内容为：“娄山关路XXX号永佳足浴店，只要下雨室内就会严重漏水，业主到管理处报修后，管理处派出有经验的师傅到现场进行查勘，结论是由于50号306室业主在公区大平台上违章搭建引起漏水。2013年8月15日19：30分，管理处二位经理到50号306室现场和该户主进行沟通，业主说公区大平台在以前交房时就归他们使用，但业主未能提供书面材料来证明，管理处明确告知该户业主，是违章搭建引起漏水，同时请业主能及时与足浴店业主协商，妥善解决漏水问题。……”2013年8月28日，被告上海新长宁集团天山物业有限公司虹桥新城管理处再次向长宁区房地局第五办事处、虹桥新城居委会、虹桥新城业委会出具情况通报，内容为：“2013年8月20日、21日，早晨7：30分，长房第五办事处、虹桥新城居委会、业委会、物业、工程队对娄山关路店铺978号屋顶渗漏之事进行了实地查勘。虹桥新城50号楼和商铺是连体建筑物，而50号3楼业主在屋顶公共区域内擅自搭建阳光房、屋顶假山及屋顶花园，改变了房屋及其原始的用途、结构、外观。现检修孔的封闭造成了整个平台无法通行，阻碍了物业对平台日常维修维护管理的工作，由于该屋顶由三部分防水组成(屋顶、隔热层、隔热板)，所以更难准确的找到漏水点。……”审理中，经两原告申请，本院委托上海房屋质量检测站对上海市长宁区娄山关路XXX号二层店铺屋顶漏水原因等进行鉴定，鉴定意见为：1、二层店铺部分房间装修受潮损坏情况属实，主要系楼上三层南露台防水措施失效，雨水进入原露台构造层内，再从裙房与主楼交界变形缝处向楼下渗漏所致；南露台搭建屋顶花园及306室搭建玻璃房加剧了防水层损伤程度，并使雨水更易进入防水层。2、二层店铺渗水损坏现状一定程度影响两原告房屋的正常使用，应尽快给予修缮。上述渗漏水修复必须在拆除三层南露台搭建屋顶花园及306室搭建玻璃房，翻修露台防水层之后才能进行。此外，上海房屋质量检测站提供的相应修复方案为：1、拆除三层南露台后期搭建玻璃房、绿化以及葡萄架和背景墙，按规范及设计要求全面翻修。2、二层店铺休息厅：东墙墙纸翻修，踢脚板拆换；吊顶拆换；北墙顶石膏线脚拆除。贵宾室(5)：东、南墙顶角线及墙纸翻修。休息室：吊顶拆换；东墙墙纸翻修。后经两原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司根据上海房屋质量检测站提供的鉴定意见，对二层店铺因漏水造成的修复费进行了司法审价，金额为17,702.81元。本院于2016年9月9日赴现场勘验，现场情况为：从305室到南露台需要跨越305室客厅窗户方能到达；在玻璃房与南露台之间有栅栏阻隔，从306室无法进入南露台，但从306室能看到南露台的景观；玻璃房内有306室业主放置的物品和晾衣架；南露台上有一水龙头，该水龙头与306室水表相连，打开该龙头，306室水表转动；南露台地坪抬高，高度与306室玻璃房地坪抬高高度一致；南露台地坪磁砖与306室玻璃房磁砖呈一体化状态，磁砖是同款；南露台上除栽在地面泥土里的植物外，有若干盆栽植物；305室南阳台上有一凉亭，周围以白色栅栏围起，与南露台不相连。勘验笔录及照片经原、被告各方当事人质证无异议。审理中，被告唐春余确认三层南露台上的盆栽绿化系其所有。两原告提供了其与承租人潘军的房屋租赁合同及承租人潘军的情况说明作为证据证明其受到的损失。该租赁合同显示双方租赁期限为2011年1月1日起到2015年12月31日止。2011年1月1日至2012年12月31日止，每月租金为3万元，2013年1月1日至2013年12月31日止，每月租金为3.1万元，2014年1月1日至2014年12月31日止，每月租金为3.2万元，2015年1月1日至2015年12月31日止，每月租金为3.3万元。承租人潘军的情况说明中载明：“…多年租用娄山关路XXX号商铺，由于屋顶漏水，多年报修，不得维修，影响我店的生意，损坏了我店的装修，我于2014年1月起拒付房租，并要求赔偿。”审理中，被告笪红生提供居间方电脑记录中对于306室房屋的描述以证明该房屋中露台上的构筑物是306室原业主搭建，与其无关。该记录内容为：“此套房屋继续出售，两房南，客厅南北通，一房北，主卫明，客卫暗，阳光房25平方，8平方棋牌室，南边路台80平方，装修为现代风格，北边露台1**平方，装修为中国园林风格，花园地上为大理石，水景，木墙，毛石，家中电器送，有LG空调，夏普空调、日立空调，海尔带烘干洗衣机。”对上述租赁合同、情况说明及电脑记录内容的认定，本院在判决理由中一并阐述。本院认为，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。本案中，两原告就各方争议的二层店铺屋顶漏水原因及因漏水造成的修复费申请了司法鉴定、司法审价，原、被告各方对司法鉴定意见和司法审价报告均无异议，本院确认上述两份证据的证明效力并予以采纳。对于两原告要求楼上305、306业主拆除二层店铺屋顶顶部搭建物及被告上海新长宁集团天山物业有限公司修复娄山关路XXX号二层店铺屋顶的诉讼请求，由于上述搭建物侵犯了相邻方正常的生产、生活，且鉴定意见中明确了漏水修复必须在拆除三层南露台搭建屋顶花园及306室搭建玻璃房、翻修露台防水层之后才能进行。因此，对于上述诉请，本院予以支持。本案的争议焦点在于，漏水所造成的损失范围及责任承担。关于损失范围，两原告除要求五被告赔偿17,702.81元修复费用外，还要求赔偿282,297.19元的租金损失，并提供租赁合同及租户的情况说明予以佐证。对于17,702.81元修复费用，原、被告各方均无异议，本院予以确认。鉴于租户的情况说明不符合证据的要求，对该证据的证明力本院不予确认。因租赁事实客观存在，对租赁合同的证明力予以确认。两原告陈述租金损失282,297.19元是酌定的，因缺乏其他相关的证据予以相互映证，本院对两原告提出的租金损失282,297.19元实难支持。关于责任认定，两原告主张的损失赔偿是否应由五被告共同承担。司法鉴定意见书认定，二层店铺部分房间装修受潮损坏主要系楼上三层南露台防水措施失效，雨水进入原露台构造层内，再从裙房与主楼交界变形缝处向楼下渗漏所致；南露台搭建屋顶花园及306室搭建玻璃房加剧了防水层损伤程度，并使雨水更易进入防水层。因此造成漏水，南露台防水措施失效是主因，屋顶花园及玻璃房系加剧因素。通过本院现场勘验及被告笪红生提供的居间方电脑记录可以确认，南露台上搭建的玻璃房、背景墙、葡萄架、露台饰面层上种植的绿化系306室原业主所为，本院对居间方电脑记录的证明力予以确认。本院认为，被告上海新长宁集团天山物业有限公司系专业的物业管理企业，根据《物业管理条例》的相关规定及《物业服务聘用合同》的约定，其物业管理工作范围主要是建筑物的共用部分及共用设施、设备等，物业管理的主要职责之一是掌握物业的使用情况，使物业及其附属设施及时得到修缮，保持物业功能。对于三层南露台，各方当事人均确认属于公区，应当属于物业管理的工作范围，被告上海新长宁集团天山物业有限公司理应做好南露台日常的防水维护，但其无法向本院提交日常维护的证据，接到报漏后也未完全尽到履职义务，应对损失承担部分责任。屋顶花园及玻璃房导致漏水后果加重、损失扩大，虽然南露台上的构筑物是306室原业主搭建，但被告笪红生、笪若琪在购买306室房屋时，即明知该构筑物的存在且该构筑物存续至今，由其受益使用至今。被告唐春余确认南露台上的盆栽植物系其所有，也由其受益使用至今。故，被告唐春余、笪红生、笪若琪应对损失承担部分责任。因相邻关系纠纷不以过错为归责原则，本院综合相邻妨碍的形式、不法利益的存续及承继状况，酌定被告上海新长宁集团天山物业有限公司承担损害后果50%的赔偿责任，被告唐春余承担10%的赔偿责任，被告笪红生、笪若琪承担40%的赔偿责任。被告唐春余、笪红生、笪若琪、上海新长宁集团天山物业有限公司的抗辩意见，本院不予采纳。鉴定、审价等程序的启动，虽由两原告提出申请，但原因系被告各方对漏水原因及损失范围不予认可，故相应的费用亦应由被告唐春余、笪红生、笪若琪、上海新长宁集团天山物业有限公司按上述比例承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，判决如下：一、被告唐春余应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市长宁区娄山关路XXX号三层南露台上的盆栽植物；二、被告笪红生、笪若琪应于本判决生效之日起十日内按照上海房屋质量检测站出具的鉴定意见书中的修缮意见拆除位于上海市长宁区娄山关路XXX号三层南露台上的玻璃房、背景墙、葡萄架、绿化以及抬高填充层等构筑物；三、被告上海新长宁集团天山物业有限公司应于本判决生效之日起三十日内按照上海房屋质量检测站出具的鉴定意见书中的修缮意见对上海市长宁区娄山关路XXX号三层南露台进行翻修；四、被告唐春余应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙剑虹、凌之祺因上海市长宁区娄山关路XXX号二层沿街店铺漏水的修复费用1,770元；五、被告笪红生、笪若琪应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙剑虹、凌之祺因上海市长宁区娄山关路XXX号二层沿街店铺漏水的修复费用7,081.40元；六、被告上海新长宁集团天山物业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙剑虹、凌之祺因上海市长宁区娄山关路XXX号二层沿街店铺漏水的修复费用8,851.41元；七、驳回原告孙剑虹、凌之祺的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费20,000元，由被告唐春余负担2,000元，被告笪红生、笪若琪负担8,000元，被告上海新长宁集团天山物业有限公司负担10,000元。司法审价评估费1,500元，由被告唐春余负担150元，被告笪红生、笪若琪负担600元，被告上海新长宁集团天山物业有限公司负担750元。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由被告唐春余负担290元，被告笪红生、笪若琪负担1,160元，被告上海新长宁集团天山物业有限公司负担1,450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金喆勋二〇一六年九月二十九日书记员  屠晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。