江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0104民初986号原告：段铁华，女，汉族。委托诉讼代理人：刘洋，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴方雄，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。被告：朱小风，女，汉族，。委托诉讼代理人：万斌，男，汉族。被告：喻文辉，男，汉族。原告段铁华诉被告朱小风、喻文辉宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨邑利独任审判，公开开庭进行了审理。原告段铁华及其委托诉讼代理人刘洋、吴方雄和被告朱小风及其委托诉讼代理人万斌、被告喻文辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段铁华诉称：被告朱小风与喻文辉系姑侄关系。被告朱小风将位于南昌市青云谱区楼喻村小组西路口、佛塔路东边未建成房屋的宅基地赠与其侄子喻文辉建房。因喻文辉父亲去世，母亲出走，无力完成房屋宅基地建设，故两被告协商，将此宅基地卖给原告段铁华，原告以提供一套房屋给喻文辉为对价。后原、被告协商一致，同意原告段铁华以对价人民币336000元购买该宅基地，两被告收款后向原告出具了收条。此后，村委会告知原告无权取得该宅基地。原告因自己的权利无法得到保障，与被告多次协商未果。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令原告段铁华和被告朱小风于2013年2月1日签订的宅基地买卖协议无效，被告朱小风和喻文辉返还原告段铁华支付的宅基地购置款共计人民币336000元。被告朱小风、喻文辉辩称：一、诉讼主体不合法。被答辩人段铁华与答辩人朱小风、喻文辉双方签订的宅基地交换《协议书》中所涉及的标的物即青云谱区佛塔路东边未建成一房屋基地125平方米以及圈梁后空地，其名义归属为答辩人喻文辉，实际控制权亦归属答辩人喻文辉，答辩人朱小风对标的物宅基地没有处置权。被答辩人段铁华与答辩人喻文辉在签订《协议书》后，被答辩人段铁华因无直接房产用以交换答辩人喻文辉名下宅基地，则与答辩人喻文辉、朱小风协商后以人民币336000元折算为对价，被答辩人段铁华以银行转帐形式交付给答辩人朱小风，并由答辩人朱小风于2月5日转入喻文辉银行帐户内。故答辩人朱小风在本案中实际起中间人作用，不应作为被告。《协议书》签订的前因后果是：答辩人喻文辉在村中拥有一块其父在世时分得的宅基地，但喻文辉6岁时父亲已过世，母亲离家（至今未归），由爷爷奶奶共同抚养生活至成年。答辩人喻文辉并无积蓄，无能力自建房屋。答辩人朱小风的朋友段铁华在得知此情况后，想获得此块宅基地用于自建房屋，则通过答辩人朱小风作为中间人，与喻文辉及其家人商量，用一套房产交换该块宅基地，同时被答辩人段铁华经过半年多的考虑，决定与答辩人喻文辉签订《协议书》，为避免答辩人喻文辉反悔，要求多人作为答辩人喻文辉的证明人签字确认。后来，因被答辩人段铁华自己无能力建房，遂生反悔之意，想取消《协议书》约定的交换房产事实，被答辩人段铁华作为完全民事行为能力人，且经过长时间考虑，绝不是冲动的行为表现，现单方面解除协议，实属不诚信的违约行为。二、诉讼内容无依据。根据《中华人民共和国土地管理法》第一条第二款规定：土地属国家所有和集体所有，禁止任何单位和个人买卖土地，但同时规定土地的使用权可以依法转让。被答辩人段铁华与答辩人喻文辉双方在签订《协议书》之时，被答辩人段铁华明确强调按法律规定，农村宅基地不允许买卖，所以约定为相互交换，故答辩人喻文辉、朱小风认为《协议书》约定的是土地使用权转让，并非买卖关系，被答辩人段铁华要求答辩人喻文辉返还宅基地购置款，无法律依据，且被答辩人段铁华在明知土地不允许买卖的情况下，依然提出返还宅基地购置款的要求，完全无依据。在《协议书》中明确“甲乙双方签定协议后，无论宅基地，住房涨跌，双方都不能反悔”，现被答辩人段铁华因所交换的宅基地没有获得预期利益，反悔否认，毫无理由，不讲诚信。答辨人喻文辉、朱小风不认可被答辩人段铁华所提内容，也不同意被答辩人段铁华的要求。综上所述，答辩人喻文辉、朱小风认为《协议书》约定事实为宅基地和房屋使用权的转让，不存在买卖行为，且被答辩人段铁华因自身预期利益未获得，则反悔否认，违反了协议签订的诚信原则。答辩人喻文辉、朱小风根据上述事实，请求本院裁定驳回被答辩人段铁华的起诉及其诉讼请求，要求其继续履行协议内容，以维护答辩人喻文辉、朱小风的合法权益。经本院审理查明：被告朱小风与喻文辉系伯母与侄子关系。2013年2月1日，以被告朱小风为甲方，原告段铁华为乙方，双方签订了一份《协议书》，约定甲方将（青云谱区万溪村）原有楼喻村小组西路出口，佛塔路东边未建成房屋地基125平方米（早已做好圈梁）以及圈梁后空地赠与给侄子喻文辉，喻文辉因家庭特殊情况（父亲去世、母亲出走），喻文辉没有能力完成房屋建设，而甲方也有特殊情况，帮不了完成。一、现甲方为侄子喻文辉经过与朋友乙方协商决定将上述宅基地和后面空地与乙方一套住房互相交换。甲乙双方签定协议后，无论宅基地、住房涨跌，双方都不能反悔，该宅基地建设，交换住房的装修所产生的一切费用，甲乙双方各自承担。二、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。双方签字（按手印）后生效。被告朱小风、喻文辉及喻文辉的姑姑喻惠华、姑父梅朝亮、甲方证明人熊仁根和原告段铁华均在该协议上签字、按捺。合同签订后，原告因无可供交换的房屋与被告进行互换，双方便口头约定由原告段铁华以人民币336000元从二被告处购买该块宅基地。2013年2月2日，原告段铁华通过中国建设银行转账人民币336000元给被告朱小风，被告朱小风于2013年2月5日又将该款转入被告喻文辉的银行账户内。同日，二被告向原告段铁华出具收条一张，内容为：今收到段铁华给朱小风赠与侄子喻文辉地基交换的购房款共计人民币336000元。二被告收到该笔钱款后便将该块宅基地（已打好地基、圈梁）交付给原告段铁华，原告获得该块宅基地后欲兴建住房，然青云谱区城市管理委员会及该村委会告知原告在该块宅基地上建房系违章建筑，不准建房。为此，原、被告双方多次协商无果后，引发本案诉讼。另查明,原告段铁华并非本案诉争宅基地所在村即青云谱区万溪村的村民，该块宅基地亦未办理相关手续，但南昌市青云谱区青云谱镇万溪村民委员会出具证明证实，地处该村楼喻自然村西路口旁的房屋基础（基脚、圈梁），属该村楼喻自然村村民喻文辉（男，身份证号：360104199112132213）的自留地，该地块土地性质集体，使用权归属喻文辉。上述事实，有身份证、常住人口信息、《协议书》、中国建设银行转账凭条、收条、中国建设银行存折明细、青云谱区青云谱镇万溪村民委员会证明及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属的设施。宅基地使用权的主体是特定的农村集体经济组织成员，农村集体经济组织以外的人不能申请并取得宅基地。宅基地的使用权不能单独转让、出租、抵押。而原告段铁华并非争议的宅基地所在村的村民，无权取得该块宅基地的使用权，被告喻文辉通过朱小风将诉争宅基地使用权转让给本村集体组织以外的居民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，原、被告之间签订的有关宅基地使用权转让的《协议书》，违反法律强制性规定，应为无效协议。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告朱小风以被告喻文辉的名义与原告签订有关宅基地转让的《协议书》，且原告所支付的宅基地转让款亦是直接汇入朱小风的银行账户后再由其转给被告喻文辉，其应当知道该转让行为违反了法律强制性的规定，仍与非本村村民的原告签订转让协议，系违法代理，根据我国《民法通则》第六十七条之规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由代理人和被代理人负连带责任。因此，被告朱小风应作为本案的共同被告承担连带责任。综上，因原、被告双方签订的转让协议无效，被告喻文辉应当将宅基地使用权转让款计人民币336000元返还给原告段铁华，被告朱小风就该笔款项承担连带返还责任。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（一）款第（五）项、第六十一条第（一）款之规定，判决如下：一、确认原告段铁华与被告朱小风、喻文辉于2013年2月1日签订的《协议书》无效。二、被告喻文辉自本判决生效之日起七日内返还原告段铁华宅基地使用权转让款共计人民币336000元。三、被告朱小风就被告喻文辉的该笔款项336000元承担连带返还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6340元（原告已预交），减半收取受理费3170元，由原告段铁华承担1585元，由被告喻文辉、朱小风承担1585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  杨邑利二〇一六年九月十八日书记员  杨 晓