云南省文山壮族苗族自治州中级��民法院民 事 判 决 书（2016）云26民终680号上诉人（原审被告）杨建敏，男，1966年5月5日生，汉族，大专文化，居民，现住云南省砚山县。被上诉人（原审原告）砚山县凯泰物业服务有限公司。公司住址：砚山县江那镇和谐家园25-31号。法定代表人何勋凯，总经理。上诉人杨建敏与被上诉人砚山县凯泰物业服务有限公司物业管理合同纠纷一案，不服砚山县人民法院（2016）云2622民初570号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年8月16日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后确认的本案事实是：2013年12月18日原告公司与文山绿景房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定由原告对文山绿景房地产开发有限公司所开发的砚山县江那镇绿景豪庭提供物业管理服务，2014年1月3日原告与被告等业主签订了《物业服务协议》，后原告公司便派人员到该小区提供物业管理服务至今。2014年被告等业主均按《协议》约定支付了物业管理费。2015年，原告公司没有与小区业主续签《物业服务协议》，但仍然在为该小区提供物业服务，后该小区部分业主以没有与原告公司续签《物业服务协议》为由拒绝支付2015年度的物业服务费，为此，原告向本院起诉。原审认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自��的义务，当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辨的，人民法院不予支持。”本案原告公司于2013年12月18日与建设单位文山绿景房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定由原告对砚山县江那镇绿景豪庭小区提供物业管理服务，该合同对原告公司及砚山县江那镇绿景豪庭小区内的所有业主均具有约束力。2014年1月3日原告公司又与被告等业主签订了《物业管理服务协议》，《协议》确定被告等业主��意由原告公司对被告所属小区提供物业服务，并对双方的权利、义务及服务费支付标准等作了约定，该《协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上所签订的，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，依法应受法律保护，双方应当按协议约定全面履行各自的权利、义务。2015年度原、被告双方虽然未续签《物业管理服务协议》，但被告认可从2014年1月起原告公司就一直为该小区提供物业服务至今，被告作为该小区业主，也属服务受益者，未支付物业服务费的行为已违约，对原告要求被告支付802元（111.45平方米×0.6元/平方米×12个月）物业管理费的主张，本院予以支持；对原告所主张的247.8元的滞纳金，原告并未提供证据证实双方对滞纳金进行过约定，故对滞纳金，本院不予支持。对被告抗辨称其未与原告签订2015年度的《物业管理服务协议》及因被告对服��费收取标准不清楚的理由，因原告公司于2013年12月18日就与建设单位签订了《前期物业管理委托合同》，并且被告认可2014年至今是原告公司在为被告所属小区提供物业服务的事实；另外，原、被告于2014年1月3日所签订的《物业管理服务协议》对服务费收取标准已作了明确约定，故对被告的上述抗辩理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第十二条，《最高人民法院的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告杨建敏于本判决生效后十日内支付原告砚山县凯泰物业服务有限公司物业管理费802.00元。二、驳回原告砚山县凯泰物业服务有限公司的其他诉���请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告杨建敏负担。原审判决宣判后，原审被告杨建敏不服，向本院提出上诉称：一、一审判决确认法律事实存在两方面的错误（1）、判决书第3页确认法律事实认定与客观事实极为不符，被上诉人派去的人员未认真履行服务职责，出工不出力，无论在管理方面还是服务方面均存在质量问题。小区住户的车辆来到小区门口多次鸣笛，可是值班人员视而不见，听而不管，多次拒绝主动开门，小区内车辆停放管理混乱，卫生管理也不到位。小区几百户人家敢怒不敢言。且被上诉人公司派来的人员服务是否到位不谈，毕竟其仅仅管理一年，并非服务至今。（2）、判决书顺数第6、7行认定不客观真实。2015年，小区业主或者业主委员会均没有聘请被上诉人公司为小区和小区业主服务，双方原来签订的物业服务协议无论是否合法都因履行完毕，协议期限早已经届满而终止，双方不存在任何权利与义务。2015年至今，被上诉人既没有为上诉人提供任何服务，也没有为小区全体业主提供合理方面的管理，整个小区的业主均没有义务缴纳管理费。（3）、该判决对被上诉人主张的《物业服务协议》是否解除还是撤销或着继续履行未作审查，事实上此合同是建设单位与被上诉人恶意强加给业主的，根据《物业管理条理》规定，小区物业企业应当由业主或者业主委员会，业主大会民主选定，服务范围，种类、费用应当由业主或者业主委员会与物业服务企业平等自愿协商。业主或者业主委员会有权随时解雇物业企业，因此，本案物业服务协议无效，一审判决未作认定是错误的。二、一审判决采信证据不当。被上诉人提供的第2、3号证据，即：前期物业管理委托合同，物业管理服务协议不具有合法性，也不具有客观性。这两份合同及协议中的价格、内容不是当事人双方的真实意思表示，签订合同主体不适格，内容不符合物业管理条理规定，所收取费用远远超过砚山县城区任何一家物业服务企业。对这两份证据根本证实不了被上诉人的观点，因为合同及协议只约束2014年，未涉及2015年至今的管理问题，所以一审判决采信证据不当。三、一审判决引用法律错误。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条等等都不适合本案，本案应该实用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《民法通则》第五十五条之规定，判决解除合同，驳回被上诉人的诉讼请求。因此，一审法院引用法律不当，恳请二审法院查明改判。被上诉人凯泰物业服务有限公司未作答辩。双方当事人在二审中均未提交新证据。��院认定本案事实与一审认定法律事实一致。本案的主要争议焦点是：双方争议的2015年度物业管理费802元的承担问题。本院认为，上诉人主张被上诉人派出的人员未认真履行服务职责，物业管理不到位。2015年双方并未签订《物业服务协议》，不应当支付管理费用，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人主张其已提供了2015度年的物业管理，上诉人应支付2015年的物业管理费及滞纳金。原审在法庭审理过程中已查明，2015年至今砚山县江那镇绿景豪庭提供物业管理服务由被上诉人提供。上诉人也认可从2014年1月起原告公司就一直为该小区提供物业服务至今。但双方并未签订2015年度的《物业服务协议》。被上诉人作为物业管理公司，为小区提供了2015年度的物业管理服务。上诉人作为该小区业主，属于被上诉人提供的物业管理服务受益方，应当向被��诉人支付一定的物业管理费。因双方并未签订2015年度的《物业服务协议》，且被上诉人也未提供其与小区业主委员会签订的2015年度的《物业服务协议》，并结合本案被上诉人为小区提供了2015年度物业管理及上诉人作为物业管理相对方即受益方的实际。对被上诉人请求的2015年度物业管理费802.00元，应由双方各承担50%的责任，即由上诉人承担2015年的物业管理费802元中的50%即401.00元。故上诉人应当支付2015年的物业管理费401.00元给被上诉人。综上所述，本院认为，上诉人的上诉人理由部分成立，依法予以部分支持。一审认定本案基本事实清楚，适用法律及实体处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持砚山县人民法院（2016）云2622民初570号民事判决第二项，即“��回原告砚山县凯泰物业服务有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销砚山县人民法院（2016）云2622民初570号民事判决第一项，即“由被告杨建敏于本判决生效后十日内支付原告砚山县凯泰物业服务有限公司物业管理费802.00元；三、由杨建敏于本判决生效后十日内支付砚山县凯泰物业服务有限公司2015年度的物业管理费401.00元二审案件受理费50元，由杨建敏负担。一审案件受理费50元，减半收取25元，由杨建敏负担。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审��院申请强制执行。审判长 熊 祥审判员 秦永兴审判员 陆正义二〇一六年九月二十七日书记员 王晶晶