上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初10429号原告：黄文孝，男，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。被告：王晓菊，女，汉族，户籍地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，现住上海市。被告：陈龙，男，，汉族，住上海市杨浦区。被告：周小丽，女，汉族，户籍地安徽省铜陵市，现住上海市浦东新区。第三人：程礼朋，男，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市浦东新区永泰路******。原告黄文孝与被告王晓菊、陈龙、周小丽确认合同无效纠纷一案中，本院于2016年4月8日立案受理。后因案件审理需要，本院于2016年5月4日依法追加程礼朋为本案第三人参加诉讼。期间，因被告王晓菊、陈龙下落不明，本院以公告形式向被告王晓菊、陈龙送达起诉状副本及相关法律文书，并于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告黄文孝及其委托诉讼代理人李亚辉、被告周小丽及第三人程礼朋到庭参加诉讼。被告王晓菊、陈龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告黄文孝向本院提出诉讼请求如下：1.确认被告王晓菊与被告陈龙于2015年12月19日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效；2.判令被告周小丽协助将位于上海市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权恢复登记至原权利人被告王晓菊名下。事实和理由如下：2012年11月6日，原告与被告王晓菊签署《闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室转让协议》，约定由被告王晓菊将涉案房屋出售给原告，出售价格为人民币785,000元(币种下同)。原告依约支付购房款765,000元。尾款办理过户手续时支付。原告同年装修入住。因涉案房屋为配套商品房，当时无法办理房屋产权转移登记。2014年4月20日，涉案房屋具备过户登记条件时，被告王晓菊被刑事立案通缉。报案人为第三人程礼朋，其称被告王晓菊隐瞒已将房屋出售给原告的事实，将涉案房屋再次出售，并称已支付被告王晓菊购房款700,000元，构成诈骗。由于被告王晓菊没有到案，公安机关案件停办中。2015年9月16日，原告与第三人程礼朋签署《协议书》，主要内容为，由第三人程礼朋负责出售涉案房屋，售房款原告取得880,000元，余款归第三人所有。因被告王晓菊委托第三人程礼朋的妻子，即被告周小丽有权代为转让房屋及代收房款，因此原告相信第三人程礼朋的诚意。协议达成后，在原告与第三人程礼朋的共同申请下，公安机关对涉案房屋解除查封。2015年12月，为方便出售房屋，兑现协议内容，原告将涉案房屋腾空交付第三人程礼朋。2015年12月19日，被告周小丽持委托公证书，作为被告王晓菊的代理人与被告陈龙签署《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以1,400,000元价格出售给被告陈龙。被告陈龙未实际支付购房款。2016年1月，涉案房屋过户至被告陈龙名下，后被告周小丽又以被告陈龙配偶的身份将涉案房屋过户至其自己名下。在房屋交易中，委托公证书载明，委托人为“周晓丽”，在买卖合同出售方处签订的是代理人“周小丽”，从两人的身份证号码看，并非同一人。然而，2014年8月1日，安徽省昆山派出所证明，“周晓丽”于“周小丽”为同一人，删除了“周晓丽”的户籍信息。原告于2016年2月7日调取户籍信息，“周晓丽”户籍尚在，显示户主为第三人程礼朋，被告周小丽为其妻子。原告认为，为实现对涉案房屋的无偿占有，第三人程礼朋欺骗原告与其达成债权分配协议，实现了公安机关解除查封之目的。之后，被告周小丽又利用公证委托书，以代理人的身份将涉案房屋转让给被告陈龙。后，被告周小丽与第三人程礼朋离婚，与被告陈龙结婚，利用夫妻共同财产可以无偿转让，将涉案房屋无偿转移至被告周小丽名下。原告作为被告王晓菊的合法债权人，由于第三人程礼朋的欺骗交出房屋，使被告王晓菊丧失偿债能力，损害了原告的合法权益。被告周小丽与被告陈龙属恶意串通，双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。故原告以上述事由起诉至法院。被告周小丽辩称，原告所主张的恶意串通事实不存在。被告周小丽的身份情况都有原件。其与第三人程礼朋于2014年10月22日离婚。离婚后，因为当时第三人程礼朋与被告王晓菊签订合同时(指2014年5月)，其还是使用以前的身份证，第三人程礼朋就用其身份证与被告王晓菊办理了委托公证。办理委托公证系为便与其和第三人程礼朋将涉案房屋过户。被告王晓菊在公安立案后(指2014年9月)就不知踪影。原告知道房屋可以上市交易，也知道其与第三人程礼朋同被告王晓菊之间有债务纠纷，就找第三人程礼朋签订了协议，处理涉案房屋。第三人程礼朋当时本着出售房屋的打算，后来因为房屋牵涉法律纠纷，就没有出售成功。因2014年5月，被告王晓菊与其之间的委托公证就要过期，于是第三人程礼朋就找到其，请其帮忙将事情处理掉(指将涉案房屋过户至被告周小丽名下)。被告陈龙系其与第三人程礼朋认识多年的朋友，其为帮助第三人程礼朋才与被告陈龙结婚后又离婚。当时是想将涉案房屋出售给被告陈龙，但是被告陈龙在支付尾款时，钱款没有到。其在涉案房屋产权过户至其名下后，就将被告陈龙已经支付的600,000元首付款退还给被告陈龙。本案其实与被告陈龙没有关系。综上，其不同意原告的诉讼请求。第三人程礼朋述称，2014年5月27日，其与被告王晓菊及案外人丁某某(系被告王晓菊之夫)就涉案房屋的买卖签订了网签合同，其支付了700,000元房款，并办理了委托公证。其当时要求看房，被告王晓菊称房屋已被出租，未果。后来其发现情况异常，就去公安机关报警。公安机关称涉嫌诈骗，需要调查。后发现其与原告都购买了涉案房屋。公安机关遂查封了涉案房屋。其至原告家里协调，遭原告拒绝接待。涉案房屋可上市交易后，其就委托律师至法院起诉，可能因刑事先于民事之因，法院未支持。期间原告代理人一直与其电话联系，要求协商解决。经再三协商后，双方同意出售房屋，售房款由原告获得其中的880,000元，第三人程礼朋获得其中的420,000元。双方遂申请要求解封涉案房屋。解封后，其欲将房屋出卖给其他人，但贷款银行因委托公证书上被告周小丽名字的缘故未批贷款，致买卖未成功。后原告另购房屋需要首付，其给了原告200,000元。因涉案房屋买卖交易未成功，其遂找到朋友(即被告陈龙)帮忙，将房屋过户至被告周小丽名下。其电话告知原告后，因被告周小丽身份及房价上涨的原因，原告不再履行协议。其认为，不管涉案房屋如何处理，其只需支付原告880,000元即可。综上，其不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告黄文孝与案外人吴某某系夫妻关系。被告王晓菊与案外人丁某某系夫妻关系。涉案房屋原为配套商品房。2012年6月2日，案外人上海某房地产开发有限公司(作为甲方、卖方)被告王晓菊(乙方、买方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方购买甲方涉案房屋，总房价款581,283.20元。合同还就其他事项作出了约定。2012年11月6日，被告王晓菊(作为出卖方、甲方)、原告黄文孝(作为购买方、乙方)与案外人上海某房地产经纪事务所(作为见证方)签订《闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室转让协议》，约定乙方受让甲方涉案房屋，转让价款为785,000元，该价格为甲方净到手价。乙方于2012年10月8日支付甲方定金50,000元；于2012年10月15日支付甲方房款450,000元；于2012年11月6日签订本协议当日支付甲方房款265,000元；尾款20,000元乙方于办出以乙方为权利人的房地产权证后当日内支付。上述协议还就房屋的基本状况、税费、户口迁出、共有人声明、产权登记及过户、违约责任等事项作出了约定。当日，案外人吴某某(系原告黄文孝之妻)向被告王晓菊转账265,000元。被告王晓菊与案外人丁某某共同出具收据，载明收到案外人吴某某购买涉案房屋房款765,000元。案外人吴某某另于年2012年10月15日向被告王晓菊转账450,000元。登记日期为2013年9月16日的涉案房屋《上海市房地产权证》载明，权涉案房屋的利人为被告王晓菊。2014年5月27日，第三人程礼朋(作为出借人、甲方)与被告王晓菊、案外人丁某某(作为借款人、乙方)签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款700,000元，借款期限自2014年5月28日起至2015年5月27日止。同日，被告王晓菊与第三人程礼朋签订买卖合同，约定由第三人程礼朋受让被告王晓菊涉案房屋，转让价款为800,000元。同日，被告王晓菊与案外人丁某某共同作为委托人出具《委托书》，委托“周晓丽”代为办理涉案房屋为本人或第三人借款抵押相关的一切手续；代为签订涉案房屋买卖合同，代为办理房地产买卖合同公证，代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续、并协助买受方办理按揭贷款手续；代为办理抵押登记手续及办理注销抵押登记手续并领取他项权利证书和相关文件；……代为收取房地产转让价款。委托期限自涉案房屋满足出售条件之日起一年内有效。2014年6月5日，上海市崇明公证处就上述委托事项出具公证书。同日，该公证处还出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证赋予上述《借款合同》强制执行效力。2014年8月1日，安徽省无为县公安局昆山派出所出具《证明》，载明其辖区内有居民周晓丽，现周小丽本人申请删除在其辖区与铜陵市铜陵县的重复户口，保留周小丽的铜陵县户口，经查两者系同一人。2014年9月1日，上海市公安局闵行分局向第三人程礼朋出具《立案告知书》，载明第三人于2014年8月14日向该局报案的丁某某、王晓菊涉嫌合同诈骗案已予立案。2014年9月11日，涉案房屋被上海市公安局闵行分局查封，查封原因登记为“合同诈骗”。2014年10月22日，被告周小丽与第三人程礼朋登记离婚。2015年5月20日，上海某物业服务发展有限公司某管理处出具《证明》，载明原告黄文孝及其配偶吴某某从2012年10月8日开始缴纳物业费并居住于涉案房屋至今。同日，上海市闵行区某居民委员会出具《居住证明》，载明原告黄文孝及案外人吴某某从2012年10月至今居住在涉案房屋。2015年6月11日，上海市崇明公证处出具《执行证书》，载明申请执行人为程礼朋，被申请执行人为王晓菊、丁某某，执行标的为借款本金700,000元及相应借款利息、逾期利息，申请执行人程礼朋可持本证书向法院申请强制执行。2015年9月16日，原告黄文孝(甲方)与第三人程礼朋(乙方)签订《协议书》，载明甲方于2012年11月6日与丁某某、王晓菊就涉案房屋订立转让协议，转让价格为785,000元，甲方已支付765,000元。2014年5月27日，乙方向王晓菊、丁某某支付700,000元，向乙方隐瞒房屋已出售甲方之事实，再次与乙方订立房屋买卖合同。现王、丁两人被刑事立案，在逃。房屋被公安机关查封。甲、乙双方为挽回损失，协商一致，通过出售房屋，用售房款弥补双方损失。内容如下：1、共同与公安机关协商解决对该房屋的解封。2、解除查封后，鉴于乙方取得产权人公证的授权委托书，房屋由乙方负责出售。售价由乙方决定，售房税费由乙方承担。甲方不参与乙方与第三人交易。若乙方与第三人发生房屋买卖合同纠纷，与甲方无关，乙方负责自负。3、乙方优先支付甲方售房款880,000元，余款归乙方所有。用于赔偿王、丁两人给双方造成的损失。4、本协议自乙方代理王晓菊与第三方签署网签买卖合同之日生效。2015年9月23日，第三人程礼朋、原告黄文孝及案外人吴某某共同作为申请人向上海市公安局闵行分局申请解除对涉案房屋的查封。同日，原告黄文孝将涉案房屋钥匙交付被告周小丽及第三人程礼朋。2015年12月7日，经房地产登记机关核准，第三人程礼朋登记为涉案房屋的抵押权人，债权金额为1,600,000元。2015年12月19日，被告周小丽作为被告王晓菊的代理人与被告陈龙签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以1,400,000元的转让价格出售给被告陈龙。2016年1月22日，被告周小丽与被告陈龙登记结婚。同日，被告周小丽与被告陈龙共同向房地产交易中心申请，以“配偶之间变更”的方式将涉案房屋的权利人变更登记为被告周小丽一人所有。2016年1月23日，原告黄文孝与案外人吴某某出具《收条》，载明收到第三人程礼朋代被告王晓菊归还卖房退还200,000元，其中现金20,000元，转账180,000元。根据日期为2016年2月17日由安徽省芜湖市公安局户政服务中心出具的人口信息表显示，第三人程礼朋与“周晓丽”系夫妻关系。2016年2月18日，被告周小丽与被告陈龙登记离婚。现涉案房屋的权利人登记为被告周小丽。以上事实，由原告提供的日期为2012年6月2日的涉案房屋《上海市商品房出售合同》、日期为2012年11月6日的《闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室转让协议》、银行支付凭证、房款收条、登记日期为2013年9月16日的涉案房屋《上海市房地产权证》、日期为2014年5月27日的涉案房屋《上海市房地产买卖合同》、授权委托书及公证书、安徽省无为县公安局昆山派出所出具的《证明》、上海市房地产登记簿、日期为2015年5月20日的《证明》及《居住证明》、日期为2015年9月16日的《协议书》、日期为2015年12月19日的涉案房屋《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记申请书、安徽省芜湖市公安局户政服务中心出具的《人口信息》，由被告周小丽提供的其与第三人程礼朋的离婚证、与被告陈龙的结婚证及离婚证、安徽省无为县公安局昆山派出所出具的《证明》、委托书及公证书，由第三人程礼朋提供的日期为2014年5月27日的《借款合同》及涉案房屋《上海市房地产买卖合同》、委托书及公证书、日期为2014年9月1日的《立案告知书》、日期为2015年9月16日的《协议书》、日期为2015年9月23日的解封申请书及钥匙收件收据、日期为2016年1月23日的收条、债权文书公证书、执行证书等，及各方当事人的陈述予以证明，本院予以确认。庭审中，第三人程礼朋表示，就剩余未支付给原告的房款，其愿意支付。本院认为，根据本案查明的事实可以认定，原告与被告王晓菊之间就涉案房屋建立了房屋买卖的法律关系。被告王晓菊与第三人程礼朋之间虽就涉案房屋同样签订了房屋买卖合同，但实际是以签订房屋买卖合同的方式为被告王晓菊及其配偶(即案外人丁某某)与第三人程礼朋之间的借款合同设立担保。同时，被告王晓菊向被告周小丽出具了具有法律效力的公证文书，委托被告周小丽出售涉案房屋。在上述公证文书未被依法撤销前，应当认为被告周小丽系被告王晓菊的委托代理人，被告周小丽就涉案房屋所作的处分行为应视为有效。本案中，因被告王晓菊既未履行与原告之间的房屋买卖合同，又未向第三人程礼朋清偿所欠债务。原告与第三人遂作为被告王晓菊的债权人达成协议，就涉案房屋由被告周小丽代为出售后所获房款如何在其二人之间分配作出了约定。该协议为双方的真实意思表示，对其二人具有约束力。协议已明确载明，涉案房屋由第三人程礼朋负责出售，售价由第三人程礼朋决定，售房税费由第三人程礼朋承担。所获房款优先支付原告880,000元，余款归第三人程礼朋所有，用于赔偿被告王晓菊及其配偶丁某某给原告与第三人程礼朋造成的损失。此后，原告也向第三人程礼朋交付了涉案房屋，收取了第三人程礼朋支付的部分房款，积极履行双方之间的协议。故就原告而言，对于涉案房屋以何种方式出售、出售于何人、价款如何等，均与其无涉。根据协议的约定，原告仅享有880,000元房款的分配权。且原告的房款分配权不会因被告周小丽与被告陈龙之间签订房屋买卖合同的行为而丧失，其权益并未受到损害。现第三人亦在本案中表示其同意按照与原告之间的协议继续履行，交付剩余房款。故本院认为，原告于本案中无权请求法院确认被告周小丽与被告陈龙之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。故就原告提出的全部诉讼请求，本院实难支持。被告王晓菊、陈龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由上述被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黄文孝的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，财产保全费5,000元，合计22,400元，由原告黄文孝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 徐雯婷二〇一六年九月二十七日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。