广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初8065号原告：佛山化纤集团有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区佛罗公路45号。统一社会信用代码91440600617621763W。法定代表人：金德运，总经理。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。被告：吴国平，男，汉族，1962年1月19日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：余细明，女，汉族，1964年8月4日出生，住广东省佛山市禅城区，系原告之妻。原告佛山化纤集团有限公司诉被告吴国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法由审判员汤丽娟适用简易程序独任审判。因本案与（2016）粤0604民初8066号-8071号、8140号-8146号、8158号-8163号、8209号-8211号为系列案，本案与其他系列案件于2016年9月13日合并公开开庭审理，原告诉讼代理人徐强、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告将佛山市禅城区佛罗公路47号十四座505房腾空交还给原告；2.被告向原告支付2010年2月至2016年8月的租金31600元，2016年9月1日以后至被告将房屋交还之日止的租金按每月400元另计；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原国有控股企业佛山天马化纤有限公司（下称佛化公司）员工。2001年9月，被告与佛化公司协议解除劳动合同后，仍租住在属于佛化公司所有的佛山市禅城区佛罗公路47号十四座505房（下称涉案房产）。2006年12月，佛化公司转制为有限责任公司，2008年1月31日佛化公司变更为佛山化纤集团有限公司，即原告。佛化公司转制后，佛山市人民政府委托佛山市人民政府国有资产监督管理委员会（下称市国资委）与佛山市禅城区人民政府牵头协调原告职工宿舍出售问题。2007年4月2日，原告公示了《11栋职工住宅出售方案细则》；2007年市国资委和中共佛山市禅城区维护稳定工作领导小组办公室（下称区维稳办）联合发布《对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明》。出售方案细则发布后，符合购房资格的住户大部分按照方案规定办理了购房手续，但包括被告在内的少数住户拒绝案方案购买租住的房屋。2007年4月30日，佛山市禅城区祖庙街道上沙社区居民委员会对未购房住户再次通知购房，被告仍拒绝购买。2008年3月19日，原告再次向市国资委提交《关于居住在化纤宿舍有购房资格没有办理购房手续的49户的处理意见》。市国资委在2008年3月26日作出了《关于化纤公司继续出售住房的函》。2008年4月7日，原告再次通知已放弃优惠购房资格的33户住户，限期签订购房协议，或与原告重新签订租房协议。但被告仍不愿意购买，至此，被告已放弃优惠购房资格。此后，原告多次通知包括被告在内的未购房住户签订租赁合同，但被告拒不与原告签订租赁协议，至今仍拖欠2010年2月以后的租金。为维护原告合法权益，特提起本次诉讼。被告辩称：福贤路901号房子是给被告的儿女，是原告父母给被告女儿吴婧君。购房时吴婧君未满十八岁，所以不能写被告女儿名字。2010年11月11日生效判决认为原被告并无雇佣关系，被告并不是原告的员工，未签订劳动合同关系。不同意解除租赁合同，被告与原告之间并没有租赁合同关系，所以对租金也不发表意见。对本案证据，本院作如下认证：对原告提供的证据2，与本院庭前核查信息一致，本院予以采信；对原告提供的证据1、3-12，有证据原件核对，且已为生效判决所确认，本院予以采信；对原告提供的证据13、14，被告确认该证据真实性，本院予以采信。对被告提供的证据1-6，因原告对证据真实性无异议，本院确认证据的真实性；对被告提供的证据7中的计生证明，因被告并未提供原件予以核对且与本案不存在关联性，本院对上述证据不予采信，对该组的其余证据，因被告均能提供原件予以核对，故本院对其真实性予以确认。对本院依职权出示的证据，来源合法，内容客观，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山飞马涤纶长丝厂有限公司在1997年10月21日变更登记名称为仪化佛山聚酯有限公司；仪化佛山聚酯有限公司在2005年10月12日变更登记名称为佛化公司。佛山化纤联合总公司于2003年4月28日变更为佛山化纤联合有限公司，佛化公司于2007年6月28日成为佛山化纤联合有限公司的唯一股东。2005年10月12日工商登记资料显示，佛化公司股东情况为中国石化仪征化纤股份有限公司（国有企业）持股59%，富朗勒国际贸易（香港）有限公司持股41%。2006年12月18日佛化公司转制，其股东变更为：浙江金泰建材有限公司持股40%、深圳金逸桦投资有限公司持股25%、逸桦（香港）有限公司持股35%，由国有控股企业转制为有限责任公司。2008年1月31日佛化公司的企业名称变更为佛山化纤集团有限公司即本案原告，同时包含讼争房产在内的厂区内11幢宿舍楼的权属人更名为原告。相关行政部门在2009年6月11日对涉案房产核发产权登记证书，载明涉案房产建筑面积50.83平方米，其中套内建筑面积41.78平方米。转制后，原告拟将上述宿舍向单位职工出售，原告为此曾委托佛山市盈正房地产评估有限公司（下称盈正公司）对11幢宿舍楼共582个单元的市场价格进行评估。盈正公司于2007年1月5日出具评估报告。原告于2007年4月2日公司11栋职工住宅出售方案细则，主要内容：一、职工申请购房的资格。1、2006年8月前由公司安排宿舍（公司曾与职工签租赁协议）的，并在本次出售的宿舍中居住的职工；……三、优惠条件及标准。我司在售房价格上作了最大优惠，具体条件及标准如下：1、自公布本方案细则之日起至4月25日前签订购房协议、交纳定金（购房款的5%），并在签订协议之日起2个月内交清购房款（含按揭）的职工，将享受盈正公司2007年1月5日出具的评估价的6折优惠；……如不购买的，可继续租房，7月1日起，租金将参照市场价来逐步提价。同日，市国资委及禅城区维稳办以抬头为“对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明”的宣传单对佛化公司职工宿舍出售的相关问题向职工予以说明。在上述出售方案细则公布后，符合上述购房的住户中有479户按照上述方案与原告签订了购房合同，剩余49户没有办理买房手续。为此，原告于2008年3月19日向市国资委提交“关于对居住在化纤宿舍具有购房资格没有办理买房手续的49户的处理意见”，载明：……一、已签订购房协议的16户……考虑到这16户住户的实际困难，如他们仍有意买方，我司意见按照评估价的7折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。二、当时已放弃优惠购房的33户……我司意见按照评估价的8折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。上述两种情况，超过截止时间仍未办理购房手续的，将视为永久放弃优惠购房资格，公司以后也不会再出售这些房屋产权。08年4月28日后，住户须与公司重新签订租房协议，按照市场价格交缴房租、水电等费用。国资委于2008年3月26日以关于化纤公司继续出售住房的函答复：……3、如住户接到售房通知一个月内仍不签订购房合同，应视为放弃优惠购房资格。随后原告于2008年4月7日发出通知要求有购房资格而没有办理买方手续的49户住户于2008年5月10日签订购房合同，逾期视为永久放弃优惠购房资格。2008年5月30日，原告向宿舍住户发出通知要求对没有出售的房屋进行出租或收回，住户于2008年6月10日前到原告综合部签订租赁合同，逾期未签订租赁合同的住户，原告立即收回其房屋的使用权。2008年8月26日原告再次向宿舍住户发出通知提出考虑到实际情况，决定再次对原住户优惠出售房屋，在2008年8月31日前购买的，出售价格为评估总价的7.5折，8月31日后购买的案评估总价出售。剩余49户中有部分按照上述通知要求与原告签订购房合同。至2008年9月尚有25户未与原告签订购房合同，原告与2008年9月9日通知要求该25户须在9月25日前到原告处办理购房或租赁手续，逾期未办理，原告则通过法律程序来收回房屋使用权等。2009年3月12日原告再次发出《通知》：……截止目前为止，仍有24户位于公司签订购房或租赁合同。我公司再次郑重通知如下：由于24住户不愿意购买房屋，我公司决定不再向24住户出售房屋。请24住户在2009年3月20日前来我公司办理租赁手续并交清之前拖欠的租金……如逾期不办理，我公司将收回房屋使用权。该《通知》附有24户具体坐落，其中包括涉案房产在内。另查明一：被告原为佛化公司下属企业“佛山市涤纶长丝厂”员工，从1989年开始一直被安排居住于涉案房屋，当时以每月41元标准缴纳租金。吴国平从佛化公司下岗时，于2001年9月12日与佛山化纤联合总公司签订一份《租住佛化公司公有房协议书》，约定根据《佛化公司协议解除劳动合同工作实施办法》，将涉案房产租给被告居住，租金按佛化公司职工住房租金标准执行，并对双方的权利义务作出约定。合同第六条约定，乙方（被告）在厂区以外拥有或租借住房后，应无条件将租住房屋退回。协议签订后，被告缴付住房押金2500元。佛化公司转制后，因被告拒绝与原告签订租赁合同及向原告支付租金，原告曾将被告诉至本院，案号：（2010）佛禅法民三初字第125号，原告在该案中提出解除其与被告租赁关系，被告迁出涉案房产；被告支付至2010年1月的租金9104.19元及水电费等各项诉求。案经审理，本院作出（2010）佛禅法民三初字第125号民事判决书，判令被告按每月每平方1.8元的租金标准支付涉案房产从2006年9月至2010年1月31日的租金3751.50元及相应的水电费，并驳回原告其他诉讼请求。原告因不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院作出（2010）佛中法民一终字第1893号判决，驳回上诉，维持原判。另查明二，被告与余细明系夫妻关系，于1988年6月8日登记结婚。位于佛山市禅城区福贤路2号一座901房于2007年12月20日登记在余细明名下，建筑面积为83.35平方米。诉讼中，原告陈述：在法院判决解除合同的情况下，同意用被告交付的押金抵扣租金及占有使用费；确认合并审理各案被告原所在的单位，如“长丝厂”、“切片厂”、“公用工程公司”、“化纤服务公司”等均为佛化公司下属的分支企业；确认合并审理各案被告均为佛化公司的下岗职工，下岗时均签署了《租住佛化公司公有房协议书》，下岗前均已在涉案房产内居住。诉讼中，被告陈述：最后一次交租是在2006年8月24日，交纳的押金2500元；被告现在涉案房产内居住，目前每月收入1800元许，被告妻子的收入2000元许，女儿失业；涉案505房由被告夫妻双方及女儿居住。901房现由被告的姐姐和其儿女居住，901房屋由吴国平父母出资购买给女儿吴婧君，但吴国平的两个妹妹有权居住，当时购买901时2006或2007期间签订协议，因吴国平姐姐精神有问题，所以未办理公证，开了家庭会议，被告从未到901房居住过。庭审中，被告举证了英德市公安局及英德市橫石塘镇工村居委会开具的证明、佛山市第三人民医院医学证明书及户口本，证实吴三妹与吴国平系姐弟关系；吴三妹患有精神分裂症；吴三妹的媳妇、孙女的户籍所在地为佛山市禅城区福贤路2号一座901房。本院认为，原告诉请解除与被告之间的租赁合同关系并提出相应诉求，本案为租赁合同纠纷。就双方是否存在租赁合同关系的问题。被告是原告前身佛化公司的职工，佛化公司转制前将涉案房产分配给被告租用，系佛化公司对其职工的补偿性回报，带有福利性质。虽被告已从佛化公司下岗，但据佛山市人民政府佛府办【1998】085号文件《关于对企业下岗、失业人员执行房改政策的若干意见的通知》第二条规定“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”对本市企业下岗、失业人员执行房改政策时，须保障他们的居住权。原告转制后通过更名的形式成为涉案房产的所有权人，按市政府文件规定，应继续允许被告在涉案房产内租住，解决其居住问题。虽原告转制后与被告之间并无再行签订租赁合同，但结合本案实际及上述文件规定，应认定原、被告之间存在租赁关系。被告作为承租人负有向作为产权人的原告缴纳租金的义务，原告要求被告支付拖欠的租金，有事实及法律依据，本院予以支持。对于双方租赁合同关系应否解除的问题。被告虽未缴付原告主张时段内的租金，但基于被告一直在涉案房产内居住，综合考量案件社会背景、历史沿革、双方履行租赁合同的态度、双方之间形成长期稳定的租赁关系等因素，从有利于社会稳定的角度出发，原告与被告之间关于涉案房产的租赁关系当前不宜解除。对原告关于解除与被告间租赁关系及腾退涉案房产的诉请，本院不予支持。对于应交纳的租金数额。虽原告为私营企业，但因被告原为原告前身佛化公司下岗职工，下岗前被安排在涉案房产租住系为解决其住房困难，对其原为佛化公司职工所享有福利的延续，除双方自愿签订合同或租户无正当理由占用涉案房产外，不宜以市场价确定租户应缴纳之租金。案中，原告于2007年4月公示的11栋职工住宅出售方案细则载明具有购房资格的职工如不购房的，可继续租房，租金于2007年7月1日起参照市场价逐步提升。虽本院对原告单方按市场价主张租金不予认可，但从该细则却可认定原告系作出作出自2007年7月始提升原职工租金标准的意思表示。有鉴于此，本院根据佛府办【1998】085号文件第二条规定及公平合理的民法原则，酌情参照《佛山市禅城区保障性住房租金管理办法（试行）》所规定的直管公房租金标准，即框架结构在面积标准范围（75平方米）内的租金为每平方米1.8元计算，为91.5元/月。从2010年2月至2016年8月（合计79个月）的租金为7228.5元。原告主张的租金计算标准，缺乏事实依据，本院不予支持。在双方租赁合同关系未依法解除的情况下，被告应依照过往租赁惯例按月支付租金予原告。对原告诉请2016年9月后的租金，原告可待欠租事实发生后再行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴国平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山化纤集团有限公司支付2010年2月至2016年8月31日的租金7228.5元；二、驳回原告佛山化纤集团有限公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取295元，由被告吴国平负担25元，原告佛山化纤集团有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤丽娟二〇一六年九月二十八日书记员  王佳仁附证据目录：原告提交如下证据：1.营业执照、企业机读档案登记资料、企业变更登记资料；2.被告身份证复印件；3.房地产权证；4.11栋职工住宅出售方案细则；5.对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明；6.致住户书；7.上沙居委会致住户的通知；8.关于对居住在化纤宿舍具有购房资格没有办理买房手续的49户的处理意见；9.关于化纤公司继续出售住房的函；10.关于继续向有购房资格而没有办理买房手续的49户住户出售住房的通知；11.通知（2008年9月9日出具）；12.通知（2009年3月12日出具）；13.租住佛化公司公有房协议书。14.人口信息查询资料、结婚登记证明、房地产登记信息查询结果。被告提交如下证据：被告身份证复印件；《租用佛化公司公有房协议书》；《仪化佛山聚酯有限公司收据》；《化纤公司住房使用证》；户口本；佛山市第三人民医院医学证明书、门诊病历、生化检验报告、检验报告单；计生证明、居委会出具的证明（加盖英德市公安局公章）、结婚证、身份证复印件、独生子女证。本院出示如下证据：1.（2010）佛中法民一终1893号民事判决书；2.佛山市禅城区住房保障中心关于禅城区人民法院调查陈阳锦等16户家庭申请公共租赁住房情况的复函；3.（2010）民三初字125号案庭审笔录。附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。