江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0830民初2089号原告：中国农业银行股份有限公司盱眙县支行，住所地：盱眙县盱城街道淮河东路92号。负责人：马恒山，该行行长。委托诉讼代理人：黄毓银，该行职工。被告：李富军。被告：陈同琴。被告：盱眙大源房地产开发有限公司，住所地：盱眙县盱城街道五墩南路118号。法定代表人：祝先项，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行（以下简称盱眙农行）诉被告李富军、陈同琴、盱眙大源房地产开发有限公司(以下简称大源公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，因无法向被告陈同琴、大源公司直接送达应诉材料，本院依法向其公告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。后依法组成合议庭于2016年9月27日公开开庭进行了审理，原告盱眙农行委托诉讼代理人黄毓银到庭参加了诉讼，被告李富军、陈同琴、大源公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盱眙农行向本院提出的诉讼请求：1、被告李富军、陈同琴偿还原告借款本金107642.93元及截止2016年1月14日的利息2336.33元（自2016年1月15日起的利息按合同约定计算至实际偿还之日）。2、原告对被告抵押预登记的位于盱眙县楚东嘉苑6幢104室的房屋享有优先受偿权。3、被告大源公司承担连带偿还责任。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月12日，被告李富军在原告处办理按揭贷款130000元，到期日为2030年3月11日，年利率5.049%，借款用途为购买位于盱眙县××××号商品房，并用该房屋作为该按揭贷款的抵押担保并办理了抵押预登记。被告大源公司作为该贷款的保证人签章担保。截止2016年4月12日，被告李富军已经逾期8期未能按期足额偿还借款。截止2016年1月14日，被告拖欠原告利息2336.33元。被告李富军、陈同琴、大源公司未作答辩。本院经审理认定的事实如下：被告大源公司系经相关部门核准的盱眙县马坝镇楚东嘉苑项目的开放商。2008年1月24日，原告盱眙农行与盱眙县房地产管理所以及被告大源公司签订商品房销售贷款合作协议书，约定在被告大源公司开发的楚东嘉苑住宅小区5、6号楼中，当购房人申请个人住房按揭贷款时，被告大源公司愿意为购房人提供贷款担保，同意在房屋他项权证办妥前承担阶段性连带保证责任，并同意向原告盱眙农行指定账户存入贷款金额的5%作为阶段性连带责任保证金。被告大源公司同意在原告盱眙农行开立房屋销售存款账户，同意将购房人贷款以借款人名义直接划入该账户。2010年2月8日，被告李富军、陈同琴与被告大源公司签订商品房买卖合同一份，约定被告李富军、陈同琴向被告大源公司购买位于盱眙县马坝镇楚东嘉苑小区6幢104室的房屋，该合同经盱眙县房地产管理所登记备案。2010年3月12日，原告盱眙农行与被告李富军、陈同琴、大源公司签订个人购房担保借款合同一份，约定被告李富军在原告盱眙农行处办理购房借款130000元，借款期限为2010年3月12日至2030年3月11日，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮15%，执行年利率5.049%。借款人授权原告盱眙农行将全部借款划入被告大源公司在农行开设的账户中。阶段性保证担保保证人为盱眙大源房地产开发公司，阶段性保证人自本合同签订之日起在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。该合同保证人栏内加盖盱眙大源房地产开发有限公司印章以及该公司原法定代表人马志强印章。被告李富军、陈同琴在抵押人栏内签名。2010年3月12日，原告盱眙农行与被告李富军、陈同琴签订房地产抵押合同一份，约定被告李富军、陈同琴用其购买的楚东嘉苑6幢104房屋为其办理的130000元借款提供抵押担保，该抵押合同经盱眙县房地产管理所备案登记。2010年3月12日，原告盱眙农行依据合同约定向被告大源公司账户发放借款本金130000元。借款后，被告李富军、陈同琴未能按期偿还按揭贷款，截止2016年1月14日拖欠借款利息2336.33元。后被告在原告起诉后将逾期的借款本金和利息结清。截止2016年9月26日，被告尚欠原告未到期借款本金101677.53元。另查明，盱眙县马坝镇楚东嘉苑6幢104房屋至今未办理房产证。上述事实，有原告方的陈述，原告提供的合作协议书、房地产抵押合同、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、借款凭证等证据证实，以上证据相互印证，能够证明案件事实，本院予以确认。本院认为，原告盱眙农行与被告李富军、陈同琴、大源公司签订的个人购房担保借款合同以及房地产抵押合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因而合法有效。被告李富军应当在原告盱眙农行发放按揭贷款后，按照合同约定的期限及金额及时还款。关于原告盱眙农行主张提前收回贷款本金，对此本院认为，原告盱眙农行与被告李富军、陈同琴签订的个人购房担保借款合同中已经明确约定在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，截止原告起诉之日即2016年4月12日被告李富军已经逾期10期，原告盱眙农行依据合同约定主张要求被告李富军提前偿还全部借款本息并无不当。后因被告将逾期的贷款本息还清，原告现主张提前收回借款，故被告李富军应当偿还原告未到期借款本金101677.53元，对原告主张的利息的诉讼请求本院不予支持。被告李富军、陈同琴用其购买的楚东嘉苑6幢104房屋为其办理的130000元按揭贷款提供抵押担保，该抵押合同已经盱眙县房地产管理所备案登记，故抵押权已经设立，因被告李富军未能按期足额履行还款义务，故原告盱眙农行对被告李富军、陈同琴提供的抵押财产在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。在借款人李富军未能按期足额履行还款义务时，被告大源公司应当按照合同约定对借款人李富军的借款承担阶段性担保责任。现被告大源公司未能按照合同约定的期限为购房者办理房屋产权证书，故被告大源公司应当对被告李富军的借款承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李富军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行借款本金101677.53元。二、被告盱眙大源房地产开发有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。三、原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行对被告李富军、陈同琴提供抵押的盱眙县马坝镇楚东嘉苑6幢104房屋在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中享有优先受偿权。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行其他诉讼请求。案件受理费2500元，公告费560元，合计3060元，由被告李富军、陈同琴、盱眙大源房地产开发有限公司负担2960元，由原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农行城中支行；帐号：10×××54）。审 判 长  徐 静审 判 员  王德宝人民陪审员  范文成二〇一六年九月二十八日书 记 员  张同畅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。