湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂08民终493号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨剑，个体工商户。委托诉讼代理人：刘桂霞，湖北京源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何浪浪，个体工商户。原审第三人：京山县文化体育和新闻出版局，住所地京山县新市镇城中路33号。法定代表人：严泽波，该局局长。委托诉讼代理人：孙航，湖北京源律师事务所律师。上诉人杨剑因与被上诉人何浪浪、原审第三人京山县文化体育和新闻出版局（以下简称京山文体新局）房屋租赁合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2014）鄂京山新民初字第00119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人杨剑及其委托诉讼代理人刘桂霞，原审第三人京山文体新局的委托诉讼代理人孙航到庭参加诉讼，被上诉人何浪浪经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨剑上诉请求：1、何浪浪补交租金10125元；2、何浪浪支付财产占用费34037元；3、何浪浪返还租赁财产（详见杨剑提供的物品清单）。事实和理由：一、原审判决认定何浪浪租金已经交清的事实错误，其拖欠租金的事实客观存在。按照《租赁合同》的约定，何浪浪应该于2013年4月1日前缴清当年度租金13万元、履约保证金5万元，而何浪浪当天仅交款11万元，并分别出具欠条两张，一张写明“欠房屋租金伍万元整，花园道。还款日期6月30日”；另一张载明“今欠杨剑贰万元整，还款日期星期四之前”。从两张欠条的内容和还款时间可以看出，2万元的欠条代表拖欠保证金，还款时间在前，而房租还款时间在后。因此，一审判决认定何浪浪支付的13万元全部是房屋租金之认定与客观事实相悖。从而表明，何浪浪拖欠房租的事实客观存在，这既是其违约表现，也是导致后期房租不能及时缴纳，致使合同被解除的根本原因。二、原审判决对杨剑主张的返还财产不予支持，认定事实不清。杨剑向法庭提交的证据二《花园道物品交接清单》，明确了杨剑向何浪浪交付的租赁财产，也即杨剑主张的返还财产明细，不存在诉讼请求主张不明确之说。从举证责任的角度讲，杨剑向法庭举证了双方建立租��关系时，杨剑交付的租赁财产明细，那么，要证明何浪浪是否返还财产，应该由何浪浪举证。三、原审判决对杨剑主张的财产占用费不予支持缺乏依据。杨剑于2014年3月5日向何浪浪下达解除合同通知书后，何浪浪一直占用租赁财产从事经营，直至2014年8月9日，何浪浪才同杨剑办理了租赁物品清理及返还手续，且尚有部分物品未能返还。杨剑交付何浪浪的设施设备均是用于经营的财产，应该向杨剑支付占用财产相应的费用（租金或占用费）。四、原审判决杨剑返还保证金不当。何浪浪未及时缴纳房租，以至向京山文体新局缴纳房租迟延，是导致本案合同被解除的根本原因，何浪浪对此违约行为应该承担一定的责任。一审判决只要求杨剑返还保证金，而放任何浪浪占用杨剑的财产不返还的行为，显然与双方合同约定冲突，与法律规定相悖。五、原审判决认定的合同终止的时间不明。杨剑与何浪浪之间对租赁合同的履行，并未因京山文体新局下达的解除合同通知书而终止，其占有花园道经营的依据来自杨剑与其签订的《租赁合同》。且京山文体新局虽然下达了解除通知书，但并未立即要求杨剑离场，而是经过了多番协商，在杨剑的合伙体同意退出经营的前提下，京山文体新局才重新将房屋出租给何浪浪。因此，合同终止的时间应该是杨剑向何浪浪下达《解除租赁合同通知书》时，即2014年3月5日。合同解除之前，何浪浪应该向杨剑支付租金，解除之后，何浪浪支付财产占用费。综上，一审判决认定事实不清，实体处理不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人何浪浪未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。原审第三人京山文体新局发表参诉意见称，1、李晶未经该局同意擅自转租，该局已解除与李晶签订��《京山县体育商业街商铺租赁合同》。并向李晶下达了《限期搬离通知书》，要求其在2014年6月25日前将商铺交还。2、该局发现实际占用人为何浪浪后，要求其支付租金，何浪浪于2014年6月30日支付2014年1月1日至2014年6月20日租金23000元，2014年8月21日该局与实际占用人何浪浪另行签订了《京山县体育商业街商铺租赁合同》，约定租赁期从2014年6月21日至2014年12月31日止，何浪浪于同日支付租赁期租金25800元。3、杨剑与何浪浪的诉讼事宜，该局不干涉，谁租赁使用谁付钱。杨剑向一审法院起诉请求：判令何浪浪缴纳拖欠租金29500元，立即搬出租赁房屋，返还租赁财产，给付2013年4月30日后的财产占有费50000元。何浪浪向一审法院反诉请求：确认2014年3月5日杨剑送达的《解除合同通知书》无效，杨剑返还保证金20500元。一审法院认定事实：2013年3月4日，案外人李晶代表李晶、杨剑等六合伙人作为承租方与京山文体新局签订《京山县体育商业街商铺租赁合同》一份，约定京山文体新局将位于京山体育商业街单体区1号商铺出租给李晶作花园道茶餐厅经营使用，期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。合同约定如须转租，须经京山文体新局审核受让承租人的经营范围和资质等条件，并书面同意后方能转租。2013年3月29日，李晶、杨剑等六人共同作为出租方，杨剑作为承租方签订《租赁合同》，约定将李晶经手承租的位于文峰公园商业街一栋（花园道）的房屋转租给杨剑经营，租赁期限为2013年4月1日起至2015年4月30日止。合同还约定杨剑未经出租方同意，不得转租、转让。2013年3月29日，杨剑（甲方）作为出租方与何浪浪（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于文峰公园商业街一栋（花园道）的房屋出租给乙方经营，甲方同意乙方在花园道内增加经营音乐、演艺娱乐项目。房屋包括甲方出租给乙方的场地、房屋、其所有配置设置。租赁期限为2013年4月1日起至2015年4月30日止，其中免房租一个月（30天）。每年租金为130000元，2013年的房租于2013年4月1日前交清，2014年的房租于2014年4月15日前交清，逾期不交视为乙方违约。合同约定乙方应于合同签订同时缴纳履约保证金50000元，保证金于2013年4月1日前一次性交清，逾期视为乙方违约，并不得冲抵租金。在乙方接手前甲方一切债务与乙方无关。合同解除或终止时，乙方应依约退还房屋并结清各项费用，包括但不限于承租期间的装修款、添置设备款、水电费、煤气费、员工工资、营业应付款、税款、应向甲方支付的款项等。如因乙方原因而导致合同解除、终止的，甲方不予返回履约保证金。甲方应在合同终止后15天内，无息返还乙方履约保证金。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，杨剑按合同约定交付了房屋及配套财产，何浪浪进行了清收。合同签订当日，何浪浪向杨剑付款130000元。后经杨剑催收，至2013年7月，何浪浪分三次支付20500元给杨剑，余款29500元一直未付。在经营过程中，由于何浪浪未付清余款，2014年3月5日杨剑向何浪浪下达《解除合同通知书》，要求何浪浪于2014年4月30日前与杨剑办妥合同结算，并返还房屋及其配套设施。另查明，2014年1月8日，京山文体新局在发现本案诉争房屋存在对外转租的情形后书面通知李晶，解除双方之间的商铺租赁合同，并决定收回商铺，对外招租。2014年6月18日，京山文体新局再次向李晶发出《限期搬离通知书》，要求李晶于2014年6月25日之前将商铺内自有物品搬离，将商铺移交该局。诉讼过程中，涉案房屋已由京山文体新局收回。2014年6月30日，京山文体新局向何浪浪收取2014年1月1日至6月20日的房屋租赁费23000元。同年8月21日，京山文体新局作为出租方与何浪浪签订《京山县体育商业街商铺租赁合同》，约定将诉争房屋出租给何浪浪，租赁期从2014年6月21日至2014年12月31日。同年8月21日，京山文体新局向何浪浪收取2014年6月21日至同年12月31日的房屋租赁费25800元。一审法院认为：杨剑与何浪浪签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法、有效，双方均应依照合同约定全面履行合同义务。关于杨剑与何浪浪签订的租赁合同是否应解除及合同解除的法律后果问题。在合同履行过程中，由于房屋所有人京山文体新局解除了与李晶、杨剑等人的《京山县体育商业街商铺租赁合同》，收回诉争房屋，导致本案杨剑与何浪浪签订的��同在事实上无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。本案诉争的房屋已经由收回，杨剑与何浪浪已经无法实现合同目的，应当予以解除。造成合同解除的原因既有杨剑未经京山文体新局同意擅自转租造成，也有何浪浪迟延给付合同价款的原因，但主要是由于杨剑明知本案诉争房屋在未经房屋所有人京山文体新局书面同意情况下不能进行转租，仍将该房屋转租给何浪浪，从而导致京山文体新局在发现房屋被转租后，解除了与李晶、杨剑等人的《京山县体育商业街商铺租赁合同》。对此，杨剑应当对合同解除承担主要违约责任。关于租赁合同被解除后如何承担责任的问题。杨剑诉请要求何浪浪缴纳拖欠租金，并要求何浪浪立即搬出租赁房屋，返还租赁财产。何浪浪提出反诉，要求确认杨剑送达的解除合同通知书无效，并由杨剑返还何浪浪交纳的保证金。对于何浪浪交纳给杨剑150500元的性质，杨剑陈述该款项中包括租金100500元及保证金5万元，何浪浪陈述该款项中包括租金13万元及保证金20500元。从庭审查明的事实看，何浪浪在合同签订时一次性支付给了杨剑13万元，对于保证金的给付系分期给付，因此，认定何浪浪首先给付租金13万元比较合理，故原审法院确认何浪浪尚欠杨剑保证金29500元。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于合同终止履行前的租金问题。合同终止履行前，双方的合同实际履行到2013年12月31日，实际履行9个月。按合同约定的年租金标准130000元进行计算，每月应付租金10833.33元，何浪浪共计应付租金97499.97元，已实际给付130000元（不含履约保证金20500），超额给付32500.03元，但因何浪浪未提出要求杨剑返还租金的诉讼请求，本案不作处理。关于履约保证金的返还问题。造成合同解除的主要原因在于杨剑，其应返还何浪浪已交纳的保证金20500元。关于杨剑要求何浪浪返还租赁财产的要求，双方对杨剑交付的财产并没有争议，在合同解除后，何浪浪基于合同占有的财产应予返还，但从庭审查明的事实看，何浪浪已返还部分财产，现杨剑并未提交要求何浪浪返还财产的明细，其请求不明确，故对杨剑的该项诉讼请求不予支持。关于杨剑要求何浪浪返还租赁房屋的请求，因诉讼中租赁房屋已由出租人京山文体新局收回，对该项请求，不再作处理。关于杨剑要求何浪浪另给付2013年4月30日后的财产占有费5万元的问题。经查，由于杨剑的原因，导致杨剑与何浪浪的合同在2013年12月31日已实际终止，何浪浪另与出租人从2014年1月1日签订了新的租赁合同，并交纳租金，并且，杨剑并未提交证据证明何浪浪在与其的合同解除后尚使用杨剑的财产，故对杨剑的该请求不予支持。关于何浪浪反诉请求确认杨剑送达的《解除合同通知书》无效问题，因诉争租赁房屋已由京山文体新局收回，该合同已经无实际履行可能而解除，不再作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、原告杨剑返还被告何浪浪已交纳的履约保证金20500元。此款限本判决生效后七日内付清；二、驳回原告杨剑的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告何浪浪的其它诉讼请求。案件受理费1562.5元，反诉费300元，减半收取150元，共计1712.5元，由原告杨剑负担1612.5元，被告何浪浪负担100元。本院二审期间，杨剑提交了2013年4月1日何浪浪出具的2张欠条（原件经庭审核对后退回杨剑），内容为“今欠杨剑贰万元整（20000元）。还款期.星期四之前”、“欠房租伍万元整.花园道.还款日期6月30日”。拟证明：何浪浪欠房租5万元的事实，因为欠条是分两份书写的，分别约定了用途和还款时间，一份约定了房租，另外一份就是约定的保证金，而且星期四即2013年4月4日保证金还款在先，也就是说何浪浪保证金已经支付完了，房租还没有付清。后何浪浪支付2万元时，杨剑未带欠条，即未将欠条交还，另给何浪浪出具了收条。京山文体新局的质证意见为，因何浪浪未到庭，对欠条的真实性无法确认，且与京山文体新局无关。本院认证意见为，杨剑在上诉状中写明何浪浪拖欠��金的事实存在，说明了有2张何浪浪出具的欠条，并详细写明了这2张欠条的内容、金额、还款时间及证明目的等。该上诉状已送达给何浪浪，何浪浪对此上诉状的内容应清楚并明知，但何浪浪在收到本院开庭传票后未按时到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩权利，据此，经核对并审查该证据后，本院对杨剑所举该2份欠条的证明效力予以确认。本院经审理查明，何浪浪于2013年4月1日向杨剑出具2张欠条，内容分别为“今欠杨剑贰万元整（20000元）。还款期.星期四之前”、“欠房租伍万元整.花园道.还款日期6月30日”。2013年4月1日，杨剑与何浪浪分别在《花园道物品交接清单》上签字，对包括大厅、酒吧台、一楼卡座、游戏、包间、二楼卡座、二楼阳台、一楼户外走廊、吧台、厨房等处的物品进行了交接，该清单附件共4张（文字2张、图片2张）。一审法院2014年7月31日的庭审笔录中记载，何浪浪回答法官的问话时，其回答还在占用诉争房屋；京山文体新局在法庭辩论时要求实际占用人搬出房屋。一审法院2014年12月11日杨剑、何浪浪及双方的委托代理人到场的调解笔录中记载，杨剑及其委托代理人陈述，在合同解除后，何浪浪使用其财产及装修一直到2014年9月份才移交。在二审庭审中，杨剑提交一份打印的《花园道未交接物品清单》，证明：花园道何浪浪未交还的物品有30种计267件物品及欠电话费721.81元，总价31957.81元。该清单在一审中杨剑以手写的方式已向一审法院提交。手写及打印的清单均无何浪浪签字认可。一审认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，一、何浪浪是否拖欠租金29500元；如未交清，是否导致合同被解除；二、何浪浪是否应返还租赁财产；三、何浪浪应否向杨剑支付财产占用费34037元；四、杨剑应否向何浪浪返还保证金20500元。关于争议焦点一。杨剑与何浪浪2013年3月29日签订的《租赁合同》约定，每年租金130000元、履约保证金50000元，于2013年4月1日前一次性交清，逾期不交视为何浪浪违约。从何浪浪2013年4月1日向杨剑出具2张欠条“今欠杨剑贰万元整（20000元）。还款期.星期四之前”、“欠房租伍万元整.花园道.还款日期6月30日”的文字及文意内容来看，该2张欠条应分别确定为欠保证金20000元，还款日期为2013年4月1日后紧接着的星期四之前，欠租金50000元，还款日期为6月30日。即已经支付的款项中，包含保证金30000元、租金80000元。何浪浪其后支付的20000元，及杨剑催要后支付的20500元中，从履行2张欠条时间的先后顺序来看，应为先支付保证金20000元、后支付租金20500元��则何浪浪已经支付的150500元中，包含保证金50000元、租金100500元。故何浪浪未按合同约定按期缴纳租金，拖欠租金29500元的事实存在，本院予以确认。何浪浪一审中陈述该款项中包括租金130000元及保证金20500元的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。同理，一审判决认定何浪浪已付150500元款项中包括租金130000元及保证金20500元，与事实不符，本院予以纠正。因京山文体新局发现房屋被李晶转租后向李晶发出解除合同通知书，李晶收到后未提出异议，京山文体新局与李晶之间的合同于2014年1月8日解除。但京山文体新局并未立即收回房屋。何浪浪基于与杨剑签订的《租赁合同》仍然占用该房屋经营，由于何浪浪未付清房屋租金，杨剑于2014年3月5日发出解除合同通知书后，双方才解除《租赁合同》。故本案中何浪浪未向杨剑付清房屋租金是杨剑解除双方之间的��租赁合同》的主要原因。而杨剑在签订《租赁合同》时明知该房屋不得转租仍与何浪浪签订《租赁合同》，亦对合同的履行造成一定的影响，是导致解除《租赁合同》的次要原因。虽然解除了《租赁合同》，但在合同已经履行的期间（2013年4月1日至2014年3月5日335天），何浪浪应按照合同的约定支付租金，即130000元÷365天×335天=119315元。因何浪浪已向京山文体新局缴纳2014年1月1日至6月20日171天的房屋租赁费23000元，其中有部分时间与向杨剑缴纳的房屋租金重合。为避免诉累，对于何浪浪已向京山文体新局缴纳的2014年1月1日至2014年3月5日64天期间的房屋租赁费应予以扣减，即杨剑应承担占用京山文体新局房屋的占有使用费23000元÷171天×64天=8608元。杨剑二审庭审中自认占有使用费自2014年1月1日至2014年3月5日计算65天为8690元，此系当事人对自身民事权利的处分，应予准许。何浪浪已经支付租金100500元，则何浪浪还应向杨剑支付租金119315-100500-8690=10125元。关于争议焦点二。杨剑与何浪浪签订《租赁合同》的附件《花园道物品交接清单》，该清单附件含文字内容2张、图片2张，双方对包括大厅、酒吧台、一楼卡座、游戏、包间、二楼卡座、二楼阳台、一楼户外走廊、吧台、厨房等处的物品进行了交接。双方在交付租赁财物时有明确、详细的清单，杨剑与何浪浪解除合同之后，何浪浪应依照《花园道物品交接清单》将财物予以返还，虽何浪浪在一审庭审中陈述其已返还部分财产，但其并未提交双方对于财物已经完全返还的明确、详细的清单，故何浪浪负有证明已返还财物的举证责任，并负有依照《花园道物品交接清单》返还租赁财产的义务。但因杨剑所写《花园道未交接物品清单》手写、打印件均无何浪浪签字确认，且其要求返还的财物仅有名称及数量，并未标明各项物品的品牌、规格、材质、颜色等内容，无法确定是否为《花园道物品交接清单》中特定的财物，该项诉请不明确、具体，故对杨剑该项诉讼请求不予支持。一审法院认为杨剑未提交要求返还财产的明细，请求不明确而对该项诉讼请求不予支持，并无不当。关于争议焦点三。京山文体新局与李晶签订的合同的标的仅为房屋，而杨剑与何浪浪签订的合同的标的除了房屋以外，还包括已装潢完成的茶餐厅及所有配套设施，故杨剑与何浪浪之间签订的合同中的租金包含房屋租赁费及财产租赁费。虽然杨剑2014年3月5日解除了与何浪浪的《租赁合同》，但何浪浪未将房屋交付给杨剑，亦未将租赁物中的财物交付给杨剑，从一审法院2014年7月31日庭审笔录及2014年12月11日调解笔录的记载中可以看出，至少在2014年7月31日何���浪仍在占用租赁物中的财物，直到2014年9月份才移交。何浪浪占用杨剑交付的财物，其应向杨剑支付该财物的占有使用费。杨剑二审庭审中自认该财物的占有使用费自2014年3月6日至2014年8月9日计算153天，此系当事人对自身民事权利的处分，应予准许。该财物的占有使用费，可比照京山文体新局已向何浪浪收取的2014年1月1日至2014年6月20日租赁费23000元、2014年6月21日至2014年12月31日租赁费25800元，计48800元后，予以扣除计算，即（130000元-48800元）÷365天×153天=34037元。故何浪浪应向杨剑支付财产占用费34037元。关于争议焦点四。《租赁合同》第3.2条约定：2013年房租于2013年4月1日前缴清，逾期不交视为何浪浪违约；第4.1条约定：何浪浪应于合同签订同时缴纳履约保证金50000元，于2013年4月1日前一次性交清，逾期视为何浪浪违约；第7.1条约定：合同期内，何浪浪逾期支付租金、履约保证金等其他费用超过15天，杨剑有权解除合同；第7.2条约定：因何浪浪原因而导致杨剑解除合同，已缴纳的房屋租金及履约保证金将不予返回。如前所述，何浪浪已经支付的150500元中，包含保证金50000元、租金100500元，但该保证金50000元并非于2013年4月1日前一次性交清，何浪浪违约；何浪浪未向杨剑付清房屋租金也是杨剑解除双方之间《租赁合同》的主要原因。故根据合同的约定，何浪浪已缴纳的履约保证金应不予返回。又因杨剑在明知不得转租的情况下仍与何浪浪签订《租赁合同》，亦存在过错，杨剑也应承担部分责任。故在双方均有过错的情况下，何浪浪一审反诉要求杨剑返还保证金20500元，本院不予支持。一审法院认为杨剑应返还何浪浪已交纳的履约保证金20500元，与合同约定不符，应予纠正。综上，杨剑的部分上诉理由成立，本院���以采纳。一审判决认定部分事实不清，处理错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销京山县人民法院（2014）鄂京山新民初字第00119号民事判决；二、何浪浪于本判决生效之日起10日内向杨剑支付租金10125元；三、何浪浪于本判决生效之日起10日内向杨剑支付财产占用费34037元；四、驳回杨剑的其他诉讼请求；五、驳回何浪浪的反诉请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1562.5元，反诉费300元，减半收取150元，计1712.5元，由杨剑负担712.5元，何浪浪负担1000元；二审案件受理费1712.5元，由杨剑负担712.5元，何浪浪负担1000元。本判决为终审判决。审判长  杨红艳审判员  刘永清审判员  罗艳红二〇一六年九月十九日书记员  程 娣