安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民终985号上诉人（原审原告）：刘锷锋。上诉人（原审原告）：储彩霞。二上诉人共同委托诉讼代理人：汪忠流，安徽中辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县石牌镇建设路66号。法定代表人：陈结新，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。上诉人怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称“鑫昕房地产公司”）因与上诉人刘锷锋、储彩霞商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2015）岳民一初字第01495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人鑫昕房地产公司的委托诉讼代理人刘光耀，上诉人刘锷锋、储彩霞的委托诉讼代理人汪忠流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫昕房地产公司上诉请求：依法改判，上诉人至多承担违约金15932元（434058×4.75%×1.3÷360×214）。事实和理由：1、上诉人承担逾期办证违约责任的期限只能从2014年9月17日计算至2015年4月20日上诉人将办证资料依法备案之日。一审判决计算至2016年2月26日开庭之日没有法律依据。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人义务是在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”故只要出卖人将办证资料依法备案，就可以办理权属证书。虽合同约定办证由上诉人代办，但具体取得权属证书的时限受到买受人是否及时提供资料以及办证机关办证进度等因素制约，不能完全归结于上诉人。另，原判将承担违约责任期限的截止日期确定到开庭之日不符合法律规定。2、一审判决将上诉人承担违约责任标准按照银行基准贷款利率的1.5倍计算过高，上诉人认为至多按照1.3倍计算。《中国人民银行关于人民币贷款利息有关问题的通知》第二条关于罚息利率规定。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%。一审判决适用的1.5倍也在规定范围内，但由于被上诉人是按揭贷款购房，被上诉人逾期取得权属证书并未造成损失；再者上诉人开发的小区有140多套房屋，上诉人无能为力，将因此沦为破产。恳请二审法院将上诉人承担违约金的标准按照较低标准确定。上诉人刘锷锋、储彩霞委托诉讼代理人针对上诉人鑫昕房地产公司上诉请求和理由辩称，1、《商品房买卖合同》第十八条规定，出卖人应当在规定的时间在标的物交付之日起90日内办理产权证，违约期限不是计算到将办证资料备案之日。2、关于违约金标准，双方有明确约定，应当按照约定履行，原审已经充分考虑到上诉人实际情况，但是不能免除双方事先约定的责任。我们同意上诉人支付违约金6万元。不能办证的主要原因是上诉人将土地抵押给了银行。请求二审驳回上诉。刘锷锋、储彩霞上诉请求：一、撤销原判第二项；二、依法改判鑫昕房地产公司向上诉人刘锷锋、储彩霞支付逾期办证违约金至上诉人取得房地产权证之日止。即上诉金额14727元（60000元－45273元＝14727元）；三、一、二审案件诉讼费由鑫昕房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定鑫昕房地产公司与上诉人之间约定的违约金过高不能成立。鑫昕房地产公司与上诉人约定，按已收房款的2%每月支付一次违约金，直到上诉人取得产权证，是鑫昕房地产公司真实意思表示，不违反法律规定。上诉人考虑到鑫昕房地产公司违约行为涉及的房屋有100多套，依合同约定支付违约金可能存在困难，因此同意鑫昕房地产公司只按每月1%的标准向上诉人支付违约金，但最终实际向上诉人支付的违约金数额不能低于60000元。二、一审判决适用法律错误。鑫昕房地产公司违约金的支付，有合同约定，即按已收房款的贰%每月支付一次违约金。不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定情形。原判适用法律错误。三、鑫昕房地产公司承担逾期办证违约责任期限应计算至上诉人取得房地产权证时止。一审判决计算至2016年2月26日开庭之日没有法律依据。鑫昕房地产公司针对上诉人刘锷锋、储彩霞的上诉请求和理由辩称，按照合同法和商品房买卖合同相关规定，约定违约金过高的当事人可以申请调整。本案约定违约金过高，一审没有严格适用法律。请求二审驳回上诉人刘锷峰、储彩霞上诉请求。刘锷锋、储彩霞向一审法院起诉请求：1、被告立即为原告办理锦绣家园1号楼住宅2单元4层403室房地产权证；2、被告立即向原告支付违约金95492.76元（暂从2014年9月17日计算至2015年8月17日，按被告已收房款434058元*2%*11月=95492.76元；具体数额按被告已收房款每月2%的标准计算至被告为原告办理房地产证时止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、执行费等)。一审法院认定事实：2013年4月23日，刘锷锋、储彩霞与鑫昕房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号ht＿htbh），合同约定的主要内容有：买受人刘锷锋、储彩霞买出卖人鑫昕房地产公司锦绣家园1号楼住宅2单元403室；建筑面积共118.92平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹各方式（单价每平方米3650元）计算该商品房价款，按建筑面积计算，总金额434058元。付款方式及期限：总房款434058元签约日付清贰拾伍万肆仟零伍拾捌元（150728），余款壹拾捌万元（180000）办理银行按揭于2013年5月30日前到帐；交付期限：出卖人应当在2013年8月18日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。《商品房买卖合同》签订后，刘锷锋、储彩霞按约定的时间支付了购房款（按揭贷款于2013年8月2日放款），交付了办证费用，接受了所购商品房。鑫昕房地产公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，至今未为刘锷锋、储彩霞办理房产证、土地证。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕房地产公司的义务；鑫昕房地产公司交付房屋的时间为2014年6月17日，依据约定鑫昕房地产公司应于此后的60内即2014年8月17日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕房地产公司在2015年4月20日才申请备案，由于鑫昕房地产公司的原因，使得刘锷锋、储彩霞未在约定的期限内取得权属证书，鑫昕房地产公司的明显迟延办证行为，构成违约，应承担相应的违约责任。最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中的违约责任，双方在合同中已有约定，鑫昕房地产公司主张按此计算的违约金过高，结合本案实际情况及相关法律规定，对此予以采纳，就违约金数额本院依法予以调整；由于双方均未提供证据证明迟延办证所造成的损失数额，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。计算时间以刘锷锋、储彩霞主张之日（2014年9月17日）起，至法庭开庭之日（2016年2月25日）止，共计527日；计算标准以中国人民银行公布的一年至五年期贷款利率4.75％，加收50％计算；故刘锷锋、储彩霞诉请支付逾期办证违约金，其合理部分45273元（434058×4.75％×1.5÷360×527），予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告刘锷锋、储彩霞办理好相关房屋、土地产权证书并交付给原告；二、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘锷锋、储彩霞逾期办证违约金45273元；三、驳回原告刘锷锋、储彩霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2187元，减半收取1094元，由被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司承担800元，原告刘锷锋、储彩霞承担294元。二审期间，上诉人鑫昕房地产公司向本庭提举房产证、土地使用权证复印件，证明鑫昕房地产公司已于2016年3月15日、2016年4月13日分别为刘锷锋、储彩霞办理了房产证、土地使用权证（原件抵押在银行）。上诉人刘锷锋、储彩霞质证意见：对该证据三性没有异议，但恰恰证明了鑫昕房地产公司没有按约为刘锷锋、储彩霞办理相关手续，违约责任应计算到2016年4月13日办理产权证之日。本庭认证，上诉人刘锷锋、储彩霞对证据三性均无异议，本院予以确认。一审查明的基本事实存在，本院予以确认。另二审补充查明，2016年3月15日、2016年4月13日上诉人鑫昕房地产公司分别为上诉人办理了涉案房屋房产证和国有土地使用权证。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审主要争议焦点确定为：原判对违约金的确定是否适当。即违约期限截止日期及违约金标准的确定，是否符合法律规定。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。上诉人鑫昕房地产公司和上诉人刘锷锋、储彩霞签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己义务。关于违约金是否过高，调整后比例是否适当。上诉人鑫昕房地产公司未按合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致上诉人刘锷锋、储彩霞未在规定期限取得房地产权证书，上诉人鑫昕房地产公司存在违约行为，依法应当承担违约责任。双方在合同中虽然约定按已收房款的贰%每月支付一次违约金，且上诉人刘锷锋、储彩霞也已按收房款每月1%的标准主张违约金，但上诉人一、二审期间均不能举证证明其造成的实际损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案上诉人鑫昕房地产公司抗辩上诉人刘锷锋、储彩霞主张的违约金过高，请求法院予以核减，原审法院根据本案实际情况及相关法律规定，以及上诉人刘锷锋、储彩霞不能举证证明其造成的实际损失，对双方合同约定的违约金予以调整，符合法律规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币款利率有关问题的通知》第二条关于罚息利率规定，逾期贷款在贷款利率水平上加收30%-50%罚息。一审法院参照中国人民银行公布同期一年至五年期贷款利率4.75%加收50%罚息确定违约金，在规定幅度内，符合法律规定。上诉人鑫昕房地产公司诉请继续下调违约金按30%罚息比例确定的上诉请求，本院不予支持。关于违约期限截止日期的确定。2015年4月20日，出卖人鑫昕房地产公司依法将办证资料报产权登记机关备案，但是否能够及时取得产权证书，尚须受到买收人是否及时提供资料以及办证机关办证进度等因素制约。同时，上诉人鑫昕房地产公司开发的小区有100多套房屋，违约承担存在有无能力问题。虽然双方《商品房买卖合同》第十五条第3项规定，违约期限直到买受人取得房产证，但一审鉴于本案实际情况，以及是否取得产权证非鑫昕房地产公司单方意志决定，确定违约期限计算到法庭辩论终结之日，不违背法律规定。上诉人鑫昕房地产公司诉请违约期限计算至上诉人将办证资料备案之日，上诉人刘锷锋、储彩霞诉请违约期限计算至取得房地产权证之日的上诉请求，本院均不予采纳。鉴于上诉人鑫昕房地产公司一审判决后已为上诉人刘锷锋、储彩霞办理了涉案房屋产权证和国有土地使用权证，一审判决上诉人鑫昕房地产公司在判决生效后为刘锷锋、储彩霞办理房地产权属证书已无必要。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省岳西县人民法院（2015）岳民一初字第01495号民事判决第二、三项；二、撤销安徽省岳西县人民法院（2015）岳民一初字第01495号民事判决第一项；三、驳回上诉人怀宁县鑫昕房地产开发有限公司和上诉人刘锷锋、储彩霞全部上诉请求。一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费702元，由上诉人怀宁县鑫昕房地产开发有限公司负担534元，上诉人刘锷锋、储彩霞负担168元。本判决为终审判决。审 判 长 左 红审 判 员 江 韵代理审判员 潘 红二〇一六年九月五日书 记 员 张明奇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。