上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初51836号原告石松，男，1982年10月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人赵山，上海鼎力律师事务所律师。委托代理人许亮，上海鼎力律师事务所律师。被告严明亮，男，1958年8月11日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告石松与被告严明亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告石松的委托代理人赵山、许亮，被告严明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石松诉称，2016年1月，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告购买被告位于上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)115万元，因系争房屋系使用权房，被告承诺将购买成产权房后过户给原告。当日，原告向被告支付定金2万元，同月13日又补定金18万元，共计定金为20万元。之后，被告为购买成产权房而将其户口迁入系争房屋，但之后因房价上涨，被告不再履行义务。2016年3、4月，原告通过中介询问转产权房的情况，被告明确答复房屋不卖了。原告耐心等到合同约定的网签合同时间即5月11日，被告仍表示不再履约。现房价上涨，造成原告的巨大损失，故原告起诉，要求1、判令被告双倍返还定金40万元；2、请求赔偿原告损失950,600元。被告严明亮辩称，系争房屋是使用权房，尚无产权证。双方曾约定由被告将房屋产权买下，转成产权房，再进行买卖过户。但被告在2016年1月中旬将户口迁入系争房屋并到物业公司办理手续的时候，物业经理告知使用权房不能进行买卖，须先购买成产权房，故被告认为在系争房屋尚未购买成产权房前，双方的房屋买卖居间协议是无效的，房屋不再出卖了。至于原告支付的20万元，其中2万元是定金，18万元是房款。不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明，系争位于上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室的房屋租赁户名为被告。2016年1月，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告购买被告系争房屋，总价为115万元。双方合同第三条约定：3.1意向金：乙方(指原告)已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2016年1月11日前支付意向金2万元……3.2：转定金：如甲方(指被告)签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金……由此构成乙方支付给甲方的首期定金，待甲方签署本协议后1日内乙方应自行或通过丙方(指德佑房地产经纪有限公司)补足定金(含首期定金)至20万元。3.3约定：签订买卖合同示范文本：甲乙双方同意在本协议签订后120日(此处原为30日，后划去)内共赴丙方处签订示范文本的上海市房地产买卖合同，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售给房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付给甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。3.4首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款345,000元。3.5第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款805,000元：贷款。合同第七条违约责任约定：本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议。若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。合同第十三条约定：其他约定：此价格为甲方到手价。转产权费用超过3万元由业主支付。甲方落款处由被告签名，日期为2016年1月12日，乙方落款处由原告签名，日期为2016年1月11日。2016年1月11日，被告出具收款收条一份，言明收到原告购买系争房屋的定金2万元。2016年1月13日，被告又出具定金收据一份，言明收到原告购买系争房屋的购房定金首付款18万元，加上之前所支付的购房定金首付款2万元，为20万元。审理中，原告申请证人余某某出庭作证。余某某作证称，其系原、被告双方房屋买卖的中介公司工作人员。2016年1月上、中旬，原告去其中介公司门店找房源，经查看几处房源，原告看中了被告的系争房屋。之后，原告签署了居间协议并交给其2万元意向金，由其送至被告位于宝山的家，并由被告签署了该居间协议，并谈了如何办理转为产权房的事宜。当时被告认为应多留些时间以便他办理转为产权房的手续，故在次日交付18万元定金的当日在双方均到场的情况下该居间协议第三条3.3原约定“甲乙双方同意在本协议签订后30日内共赴丙方处签订示范文本的上海市房地产买卖合同”，改为“甲乙双方同意在本协议签订后120日内共赴丙方处签订示范文本的上海市房地产买卖合同”。另外，当时原告问被告转为产权房的手续费大概多少，被告认为在2万多元，原告就答应，3万元之内由原告承担，如超过3万元，则超过3万元部分由被告承担，被告表示同意，故在协议第十三条作了约定。2016年3、4月，其打电话催促被告办理转产权房的事宜，被告明确答复说使用权房不能卖了。对此证人证言，原告无异议，被告则认为，系争房屋必须转为产权房才能卖，否则违法。故其认为，双方之居间协议因违法而无效，不再出售。原告认为，系争房屋现价在180万元左右，被告则认为该房屋现价在160-180万元，180万元为精装修房，但该房仅为简单装修。以上事实，由原、被告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、定金收据、转账凭证、证人证言以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，系争房屋的房地产买卖居间协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告认为该房系使用权房，故合同应为无效，无合同及法律依据，本院不予采信。双方签约后原告即向被告支付了定金20万元，但被告在2016年3、4月即通过中介人员告知原告不再履约，明显违约。原告认为，被告明确表示房屋不再出卖，其表示同意，故双方之间房地产买卖居间协议中的房屋买卖合同关系即已解除，本院予以采信。原告要求双倍返还定金，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付房屋差价损失，因双方明确约定拒不签订示范合同则双倍返还定金，现被告已在2016年3、4月即通过中介告知原告不再出售房屋，原告当时即已知道不可能再签订示范合同，故原告以目前的房价计算其损失并无依据，且原告仅支付了定金20万元，双倍返还定金足以弥补其损失，故原告要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告严明亮应于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告石松定金40万元；二、驳回原告石松其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,955元，减半收取8,477.50元，由被告严明亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一六年九月二十六日书记员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。