重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0110民初6615号原告：鲁永贵，女，1950年6月10日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：张渝，重庆智敏律师事务所律师。被告：彭树发，男，1956年9月28日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。被告：重庆华莱房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万盛大道21号7幢14-11号，组织机构代码：56347072-7。法定代表人：许敏，执行董事。委托诉讼代理人：杨建伟，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆军，重庆中世律师事务所律师。原告鲁永贵诉被告彭树发、重庆华莱房地产开发有限公司（以下简称：华莱公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员许朋独任审判，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告鲁永贵的委托代理人张渝、被告华莱公司的委托代理人杨建伟、陆军到庭参加诉讼。本院在开庭前依法向被告彭树发送达开庭传票等法律文书，现被告彭树发无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告鲁永贵诉称，原告鲁永贵系本区万东镇六井村下庄堡社村民，2013年5月14日，因原告住房拆迁，与前夫姚青明共同购买了万东镇六井坝西城花园的房屋。2014年1月，原告与姚青明经法院判决离婚，法院生效判决书中载明：坐落于重庆市綦江区（原万盛区）万东镇六井坝西城花园房屋归原告所有，尚欠购房尾款由原告自行缴纳。2014年10月15日，原告与被告华莱公司签订了《限价房屋自愿认购协议书》，由于该房屋是姚青明在2013年5月14日与被告华莱公司签署的协议，故在原告与被告华莱公司签署的协议时最后落款时间仍为2013年5月14日，但由被告公司注明为“2014年10月15日换签”。2016年7月，原告听说西城花园的房屋在换签正式的《商品房买卖合同》，赶回万盛，结果才知道2015年9月7日，被告彭树发与被告华莱公司已经签署了应属原告所有的万盛区西城大道151号1幢3-10房屋的《商品房买卖合同》，之后被告彭树发还领取了本属于原告的违约金3933元。两被告严重侵犯了原告的合法权利，给原告造成了损失，故现起诉至法院，请求判令：1、两被告于2015年9月7日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告华莱公司履行与原告签署的《限价房屋自愿认购协议书》，并与原告签署正式的《商品房买卖合同》；3、判令两被告承担赔偿原告损失1万元；4、要求被告彭树发返还逾期交房违约金3933元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回“要求确认两被告于2015年9月7日签订的《商品房买卖合同》无效”的诉讼请求。被告华莱公司辩称，与被告彭树发签订的合同并没有导致合同无效的情形，合同应属有效，并没有给原告造成任何损失，现在不同意履行与原告的协议，请求驳回原告的诉讼请求。被告彭树发未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。经审理查明，2013年5月14日，案外人姚青明与被告华莱公司签订《限价房屋自愿认购协议书》，购买重庆市万盛经开区万东镇六井坝西城花园房屋一套，房屋总价239803元，姚青明缴纳了购房款191842.56元。2013年6月17日，原告起诉案外人姚青明离婚纠纷一案，经过一审、二审、再审诉讼程序，2014年9月15日，再审最终判决双方解除婚姻关系，夫妻共同财产坐落于重庆市綦江区（原万盛区）万东镇六井坝西城花园房屋归原告所有，尚欠购房尾款由原告自行缴纳。2014年10月15日，原告作为乙方与作为甲方的被告华莱公司签订了《限价房屋自愿认购协议书》，约定：“项目名称：西城花园；项目地点：万盛经开区万东镇六井坝；协议约定该套房屋面积为76.86平方米，套内65.70平方米；乙方所购商业住宅建筑面积单价为3120元／平方米；乙方所购商业住宅总房款为239803元，按本协议第五项第1条本次应付金额为191842.4元；乙方凭拆迁协议在认购期内与甲方签订认购协议，并在签订认购协议的当日缴纳总房款的80%；在项目取得预售许可证后，乙方应在甲方通知乙方签订合同的时间内与甲方签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，并在签订《重庆市商品房买卖合同》的当日缴纳总房款的90%及大修基金、各项税费等；在甲方通知乙方接房后，乙方应在通知的时间向甲方缴纳剩余的房款并与甲方办理接房手续；甲方取得预售许可证后，逾期交房的违约责任按甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》相关规定为准；在甲方取得商品房预售许可证后，甲方通知乙方签订《重庆市商品房买卖合同》的具体时间，届时，乙方凭签订的本协议书与甲方签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，并将原缴款收据换取正式购房收据；……。”原告与被告华莱公司签署协议时最后落款时间仍为2013年5月14日，但注明为“2014年10月15日换签”。2015年6月27日，被告彭树发向被告华莱公司交纳房款21923元、大修基金6228元、契税2373元、产权印花税5元、预告登记费80元、转移登记费80元。2015年9月7日，被告彭树发与被告华莱公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“被告彭树发购买重庆市万盛区西城大道151号的房屋一套，房屋属于预售商品房，建筑面积77.85平方米，套内面积64.57平方米，建筑面积单价为3047.87元／平方米，总金额价237277元，彭树发于2013年5月10日向华莱公司支付191843元房款，于2015年6月27日支付21923.2元，于2015年7月31日支付23511元，房屋于2015年12月31日前交付给彭树发……。”被告彭树发领取了2015年12月10日至2016年6月10日西城花园的违约金3933元。诉争房屋处于在建状态，还未达到交付条件。本院依法进行调查取证，被告彭树发和被告华莱公司签订的《重庆市商品房买卖合同》未进行合同登记备案，被告华莱公司在起诉前未取得《商品房预售许可证》。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《限价房屋自愿认购协议书》、收据、证明、民事判决书、调查笔录以及当事人陈述等证据，并经当庭质证和本院审查属实，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告华莱公司签订的《限价房屋自愿认购协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照协议履行各自义务。原告已经交付了房款191842.56元，被告华莱公司应当按照《限价房屋自愿认购协议书》的约定，继续履行与原告签订的协议。且根据民事判决书的判决结果，坐落于重庆市綦江区（原万盛区）万东镇六井坝西城花园房屋归原告所有。现原告要求被告华莱公司履行与原告签署的《限价房屋自愿认购协议书》，并与原告签署正式的《商品房买卖合同》，但由于被告华莱公司尚未取得商品房预售许可证，现在不能与原告签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，只能待被告华莱公司取得商品房预售许可证后，与原告签订正式的《重庆市商品房买卖合同》。故对于原告的此项诉请，本院予以部分支持。原告要求二被告赔偿经济损失10000元，原告并未举证证明自己的实际损失，无合同依据和法律依据，故原告要求二被告赔偿损失10000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告彭树发返还其领取的违约金3933元。被告彭树发获得违约金是基于与被告华莱公司的《重庆市商品房买卖合同》中关于违约金的约定，并不属于被告彭树发不当得利所得，不应当返还给原告。故对原告要求被告彭树发返还违约金3933元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆华莱房地产开发有限公司继续履行与原告鲁永贵于2014年10月15日签订的《限价房屋自愿认购协议书》；二、驳回原告鲁永贵的其他诉讼请求。本案案件受理费74元，由被告重庆华莱房地产开发有限公司负担25元，由原告鲁永贵负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 许 朋二〇一六年九月二十八日书 记 员 肖鹤影