广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1954号原告刘婧，女，汉族，1985年12月1日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人邵清海，广东冠杰律师事务所律师。委托代理人周锋，广东冠杰律师事务所实习律师。被告刘凤林，男，汉族，1988年7月19日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托代理人冯新，广东天汇律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人李耀智。委托代理人夏梦璐，系第三人中原地产代理（深圳）有限公司员工。第三人中信银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区。负责人陈许英。委托代理人范溪溪，系第三人中信银行股份有限公司深圳分行员工。委托代理人邓冬娅，系第三人中信银行股份有限公司深圳分行员工。原告刘婧诉被告刘凤林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照原告申请依法追加中原地产代理（深圳）有限公司（简称中原地产公司）、中信银行股份有限公司深圳分行（简称中信银行）为本案第三人，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘婧的委托代理人邵清海、周锋，被告刘凤林的委托代理人冯新，第三人中原地产公司的委托代理人夏梦璐，第三人中信银行委托代理人范溪溪、邓冬娅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月5日，原告刘婧与被告刘凤林签订《二手房买卖合同》、《资金托管协议》，约定被告将自己所有的位于深圳市宝安区凤凰苑1栋xxxx单元房屋出卖给原告，合同签订当天，原告将定金人民币15万元支付给被告，之后，被告反悔，提出不卖房子，拒绝递交相关资料，办理相关手续，致使合同无法继续履行，被告的行为，违反了《二手房买卖合同》第十一条的约定，构成违约，因此，告诉到法院，请依法责令被告继续履行合同并支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告继续履行双方于2015年6月5日签订的《二手房买卖合同》；2、被告支付原告违约金人民币107910元(暂计算至2015年9月5日，最终违约金数额计算至判决之日)；3、本案受理费由被告承担。被告辩称，涉案合同并非正式的深圳市二手房买卖合同，原被告签订的二手房买卖合同是由房屋居间方制订的格式合同，并非深圳市国土部门制定的正式的合同，其本身并未约定出具公证委托书的期限，这份二手房买卖合同的合法性值得质疑。资金托管协议双方并没有履行完毕，原告并未严格按照资金托管协议的约定履行义务。依据合同约定，原告应在被告出具涉案房产信息第二天把定金15万元支付给被告，以便被告筹措资金，被告是要购买新房的。但至今被告并没有拿到原告支付的定金15万元，且原被告在履行所谓的二手房买卖合同中，责任和过错并不完全是被告造成的，至今为止原告对首期款的支付和资金监管都没有严格按照原被告在二手房买卖合同约定的时间完成自己的义务。涉案房屋是被告在深圳的唯一住房，原本把涉案房屋卖给原告是要尽快拿到售房资金，以便购置新房，由于原告的原因，定金15万元和首期款被告至今都没有拿到，导致被告在重新购房错过了最佳时机。涉案房屋因为被告一直在安徽老家工作，房屋被告并未实际居住，所以在2014年被告就把涉案房屋出租给他人使用。涉案房屋的买卖是由被告的姐姐刘佳代为出售，在售卖过程中被告和代理人刘佳因为相隔两地，没有很好的沟通，且被告也是第一次卖房没有实际的卖卖房经验，导致今天这一结果。第三人中原地产公司述称，第三人中原地产公司作为中介方于2015年6月5日促成买卖双方签订了二手房买卖合同和资金托管协议，目前该项交易截至于买方交付定金，尚没有赎楼，我方账上目前存有客户所存定金12万元，该款愿意根据法院裁判做出最后处理，在此单交易过程中，我公司尽到公司协助等居间义务，不存在过错。第三人中信银行述称，被告于2011年5月25日与第三人签订了中信银行个人购房借款合同，第三人向被告发放了金额为人民币88万元的贷款，并办理了第三人为抵押权人的抵押登记手续，第三人同意在不影响第三人抵押权的前提下，在被告的上述贷款结清后配合原告及被告办理涉案房产的抵押等级注销手续。经审理查明，2015年6月5日，原告刘婧（买方）与被告刘凤林（卖方）的代理人刘佳经第三人中原地产公司居间服务签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区福永街道白石厦路凤凰花苑1栋C座xxxx单位（深房地字第××号，登记所有人刘凤林100%产权）转让予原告，转让成交价2398000元；买方应于合同签订之日支付定金100000元，于合同生效后7日内再向卖方支付定金50000元，定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；并于2015年7月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（成交价减去银行贷款金额）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方应在2015年7月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出房地产证并注销抵押登记三日内，在收文回执载明答复日起届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；卖方须于办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；房产转让所产生的过户税费由买方负担；卖方应当于收到上述所售全部房款将该物业交付于买方，双方协商同意在定金或首期款中预留2000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付物业时进行结算，买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价的20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金。备注条款约定：1、买方清楚深圳市二手房购买条件，并承诺自己符合购买条件；2、卖方承诺无逾期或断供，如产生多余税费由业主自行支付；3、不管市场涨跌，买卖双方须履行本合同，谁违约需支付中介方服务费71940元；买卖双方须配合中介方办理各项过户手续；5、该物业属空房交易，家私电器能移动的均搬走。同日，原告刘婧与被告刘凤林的代理人刘佳及第三人中原地产公司签订了《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金148000元、交楼押金2000元交由第三人中原地产公司托管，解除托管时，第三人按上述金额扣除买卖双方所签署的《二手房买卖合同》第八条约定各自应付之费用后放款，不包含利息；买方应根据买卖双方签署的《二手房买卖合同》的约定将定金、交楼押金打入本协议第三条所述账号或第三人中原地产指定的其他账号，如买方以现金或刷卡等其他方式支付，第三人应出具资金托管收据，相关收据自资金托管事项完成托管资金以本协议约定从第三人中原地产公司房支付给卖方或退还给买方自动失效，如第三人中原地产公司按卖方或买方指示将托管款项支付给其他主体的，托管收据自动失效，付款方未按约定付款，第三人中原地产公司不承担任何责任；买卖双方约定放款条件为抵押查档单出具后第三人中原地产公司可解除托管将资金放给卖方。上述合同签订后，被告刘凤林的代理人刘佳于2015年6月5日当日向原告刘婧出具了两张收款收据，分别注明收取原告刘婧购买凤凰花苑1栋C单元1303之定金共148000元和2000元。在票面金额为148000元的收据中备注：人民币壹拾肆万捌仟元整托管在中原地产，业主凭抵押查档单交给中原地产，同时放款到上述账号。在票面金额为2000元的收据中备注：人民币贰仟元整托管在中原地产，签合同当天转为水电押金、结清房子物业水电煤气等相关杂费、放款到业主上述账号。庭审中，原告主张在签订合同的2015年6月5日，向第三人中原地产公司转账定金12万元，另由于原告曾在第三人中原地产公司处交易房产失败，第三人中原地产公司拖欠10万元定金未退还原告，故原告与第三人中原地产公司达成协议，将该10万元定金转为本案涉案交易的定金。第三人对原告的称述予以确认，亦承认该10万元因程序审批问题，尚未退回原告。故原告在第三人中原地产账户实际托管资金为22万元。第三人中原地产公司表示可以按照法院判决处理涉案交易约定的15万元定金。另查，原告刘婧符合限购政策，具有购房资格，在深圳市限购区域内可以购买两套住房。以上事实，有《二手房买卖合同》、资金托管协议、定金收据、产权资料电脑查询结果表、购房资格证明等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。结合本案，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。有关违约责任。合同签订后，原告按照约定履行了支付定金的义务，被告刘凤林的委托代理人刘佳出具了收款收据，应当认定为原告已经履行了支付定金的义务。被告在庭审中抗辩称其没有收到定金。经审核，涉案合同约定，原告将定金交至第三人中原地产公司处，即视为被告收取定金，定金生效。故被告的抗辩不能成立，原告已经履行支付定金的义务。至于被告和第三人提出的原告仅支付了12万元的定金，并没有依照合同支付15万元，本院认为，因原告与第三人中原地产公司另外存在合同纠纷，第三人中原地产公司在庭审中确认尚拖欠10万元定金未退还原告，故原告在第三人中原地产公司处实际托管资金有22万元，已经超过了合同约定的15万元，应当认定原告已经履行完毕交付15万元定金的义务。在原告依照合同约定履行了支付定金的义务后，被告以通知中介不再出售涉案房产，并拒绝履行赎楼义务的方式中止履行合同，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故原告可以依据合同的约定要求继续履行合同，并要求被告支付相应的延迟履行违约金。被告应当向第三人中信银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人中信银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；原被告双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续并交付房产，原告应当支付被告剩余房款2248000元。庭审过程中，原告表示如被告怠于履行赎楼义务，原告愿意代为向第三人中信银行偿还抵押贷款以注销抵押登记，原告代被告偿还的借款在剩余购房款中扣除。庭审过程中，被告刘凤林向法院提交了一份其与案外人李少强签订的《房屋出租合同书》，约定将涉案房屋出租于案外人李少强，租赁期限自2014年8月13日至2019年8月12日；月租金为2800元。该租赁合同有被告刘凤林和案外人李少强签名确认，但没有签署日期。原告对上述证据不予确认。由于被告当庭陈述其长期在安徽工作生活，深圳的房产一直由其委托代理人刘佳代管，其陈述与其提交的证据相互矛盾，且在原被告签订的《二手房买卖合同》中明确注明涉案房产没有租约，故本院认为，被告提交的其与案外人李少强签订的租赁合同真实性存疑。且该证据虽有原件，但为孤证，并没有相应的支付租金的收据或银行流水予以佐证，本院对被告提交的租赁合同不予采信。关于延迟履行违约金，因被告明确告知原告不再出售房产构成根本违约，应当自被告拒绝履行合同义务之日起支付延迟履行违约金。合同约定被告应当履行的第一项义务为于2015年7月20日前（含当日）配合原告办理资金监管手续，故被告应当自2015年7月21日起支付延迟履行违约金。现原告主张于被告明示不再出售房产之日即2015年7月26日起计算违约金，系其对自身权益的合法处分，本院予以支持。原被告双方在《二手房买卖合同》约定卖方未按照合同约定期限履行义务的，应当以成交价为基数支付日万分之五的违约金。考虑到被告根本违约，本着尊重当事人意思表示的原则，本院对违约金的计算标准不做调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘凤林于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区福永街道白石厦路凤凰花苑1栋C座1303单位（深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人中信银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；二、原告刘婧于深圳市宝安区福永街道白石厦路凤凰花苑1栋C座1303单位（深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内支付被告刘凤林房屋转让余款2248000元（如被告怠于履行赎楼义务的，原告可以代被告清偿涉案房产的抵押贷款及利息，并注销抵押登记，原告代为清偿的抵押贷款及利息在剩余购房款中扣除，第三人中信银行股份有限公司深圳分行予以配合）；三、被告刘凤林于原告刘婧付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告刘婧名下（过户登记税费由原告刘婧负担），并将上述房屋交付原告刘婧；四、被告刘凤林于本判决生效之日起十日内支付原告刘婧延迟履行违约金（以2398000元为基数，按日万分之五，自2015年7月26日起计算至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26847元，由被告刘凤林负担，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 潘  秋  芬人民陪审员 曾  映  霞二〇一六年九月二十一日书 记 员 苟    丹书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第13页共13页