山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7824号上诉人（原审原告）：修尊根。被上诉人（原审被告）：青岛正沃实业有限公司。法定代表人：崔峰科，总经理。委托诉讼代理人：赵德发，山东海之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正修，山东海之源律师事务所律师。上诉人修尊根因与被上诉人青岛正沃实业有限公司（以下简称正沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初4033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日受理，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月20日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。修尊根上诉请求：维持一审判决第二项，对一审判决第一、三、四项予以改判。事实和理由：1、合同解除的日期应为上诉人依约邮寄的解除通知书送达被上诉人的2016年1月5日。2、利息额应按上诉人诉讼请求主张的利息计算。3、被上诉人至今未将涉案房屋交付给上诉人，其延迟履行主要义务，导致上诉人购买房屋的目的不能实现，应当适用定金罚则。正沃公司辩称，1、根据合同补充条款11.4条约定，逾期不超过180日出卖人按日向买受人支付违约金，逾期超过180日，买受人有权解除合同。根据该约定，双方解除合同日期应为交房时间2015年12月31日加180日，即解除合同时间为2016年6月30日。2、根据合同约定，被上诉人于宽延期内即2016年6月28日通知上诉人接收房屋，并未违约，即使有违约金也应按合同约定执行。3、上诉人要求双倍返还定金不合理，该定金在支付款项时已一并计入房款总额。修尊根向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《商品房预售合同》；2、被告退还原告购房款722058元，利息84132元（1、第一部分是根据合同约定的第十九条，自2014年5月15日至2016年1月4日以722058元为基数，按照中国人民银行同期存款利率1.1倍计算的利息。2、第二部分根据不当得利，根据不当得利计算的利息：自2014年5月15日至2016年1月4日以722058元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，减除第一部分的利息即为第二部分的利息。3、2016年1月5日至2016年3月10日以722058元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的罚息利率计算，计算依据是按照最高人民法院关于商品房买卖合同适用若干问题的解释第十七条及最高院关于逾期付款违约金应当按照何种问题计算的批复、中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知2003-251号）；3、原告主张被告再支付定金20000元（双倍返还）；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月15日，修尊根（乙方）与正沃公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同上甲方住所为青岛即墨市环秀办事处大韩村9号，该合同主要约定：1、房屋地址：即墨市嵩山三路7号《佳源都市2.2期》×号楼×单元×层×户。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币7042.41元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币722058元。3、付款方式和付款期限：自有资金支付。乙方于2014年5月15日与甲方签约，并付首付房款722058元。4、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：交付的房屋已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条：甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方发出交付通知满15日乙方未按期办交接按补充协议17条执行。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。5、违约责任：第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择合同继续履行，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止。补充条款第11.4条：除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹、贰种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。贰、买受人解除合同的，须在15日内书面向出卖人提出，超过此期限的，视为买受人放弃解除合同的权利，并且不得要求出卖人承担解除合同的违约金，但出卖人仍应向买受人承担逾期交房的违约金。第十九条：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60日天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.1%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。原告与被告签订商品房预售合同时，被告已取得出售涉案房屋的预售许可证。2014年4月20日，原告支付被告26-2-1301定金20000元。2014年5月15日，被告给原告开具房款702058元的收款收据。2015年12月22日，被告出具致业主的一封信，主要内容为：“您购买的佳源都市房屋，由于进入冬季施工进度缓慢、市政配套施工要求变更等原因，不能于《商品房预售合同》约定的时间交付，预计交付时间将延期到2016年6月份。由于延期交付给您带来的不便，我们深表歉意，还望能得到您的理解和支持。”涉案房屋至今未办理交付手续。原告通过EMS于2016年1月4日向地址为即墨市嵩山三路7号佳源都市的被告发出解除合同通知书的快递，快递查询单显示妥投，他人收。被告称涉案房屋的验收手续正在办理中，还未办下来。上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、收款收据，被告提交的预售许可证等证据在案佐证，经质证，一审法院予以确认。庭审中，原告还提交了一份关于解除商品房预售合同之后的协商协议，证明被告未予理会，主观上不承认、不履行原合同约定，被告认为该份协议是原告单方提供，不认可。一审法院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告主张解除原被告双方签订的《商品房预售合同》的诉讼请求。法院认为，原告按照合同约定支付了20000元定金及房款702058元，被告至今未将房屋交付给原告，被告称涉案房屋的验收手续在办理中，但根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条的约定，被告应于2015年12月31日前将涉案房屋交付给原告，被告庭审中称补充条款第11.4条约定的第壹、贰种方式是递进关系，只有超过预期交房180天原告才有权解除合同，法院认为该补充条款是否是递进关系约定不明确。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条对被告逾期交付房屋的违约责任进行了约定，该条款没有约定原告的单方面解除权，但合同第十九条又对原告单方面解除合同时的情形进行了约定，再根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告至今仍未将涉案房屋交付原告，被告迟延履行主要义务导致原告购买房屋的目的不能实现，原告要求解除原被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》，本院予以支持。另，原告通过EMS于2016年1月4日向地址为即墨市嵩山三路7号佳源都市的被告发出解除合同通知书的快递，原告寄送的地址与合同中载明的被告地址不一致，快递查询单显示妥投，他人收。原告于2016年3月11日提起诉讼后，法院于2016年3月24日将起诉状送达被告，故法院认定原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》于2016年3月24日解除。关于原告主张被告退还原告购房款722058元、利息84132元的诉讼请求。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告向被告支付的购房款722058元，被告应予以返还。关于原告主张计算到判决的付款截止之日的利息84132元，根据原被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》第十九条关于利息的约定，原告按合同约定于2014年5月15日支付了全部房款722058元，现因被告的原因导致合同解除，被告应支付以722058元为基数，自2014年5月15日至判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息。关于原告主张的不当得利的利息以及根据最高人民法院关于商品房买卖合同适用若干问题的解释第十七条及最高院关于逾期付款违约金应当按照何种问题计算的批复、中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知2003-251号）主张的利息，原告并没有给出合理的解释，于法无据，法院不予支持。关于原告主张被告支付定金20000元（双倍返还）的诉讼请求。法院认为，2014年4月20日，原告支付被告涉案房屋的定金20000元，交付定金后，双方于2014年5月15日签订了青岛市商品房预售合同，定金算作房屋价款，原告支付了剩余的房款702058元，双方已建立合同关系，并没有无故拒签合同，原告现主张定金双倍返还，要求被告支付原告20000元的定金，于法无据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、确认原告修尊根与被告青岛正沃实业有限公司在2014年5月15签订的《青岛市商品房预售合同》于2016年3月24日解除；二、被告青岛正沃实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告修尊根购房款722058元；三、被告青岛正沃实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告修尊根以722058元为基数从2014年5月15日至判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息，以原告主张的84132为限；四，驳回原告修尊根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12062元（原告预缴），由原告负担200元，被告青岛正沃实业有限公司负担11862元。二审庭审中，正沃公司称涉案工程已通过单体验收，有验收资料，但竣工验收备案登记正在办理中。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、合同解除日期的确定。2、购房款利息及违约金的计算。3、本案是否适用定金罚则。关于焦点1，本院认为，双方签订的合同中对因被上诉人逾期交付房屋，上诉人享有的单方解除权有明确约定。合同补充条款第11.4条②约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。”本案中，合同约定的房屋交付期限为2015年12月31日，房屋交付的条件为房屋通过单体楼竣工验收。上诉人《致业主的一封信》只是通知被上诉人延期交房至2016年6月，并非拒绝履行交付义务，上诉人却于2016年1月5日提前行使合同解除权，不符合合同约定。原审判决认定起诉状送达被上诉人的2016年3月24日为合同解除时间，同样不符合双方合同约定。鉴于双方均无意继续履行合同，而涉案工程至今未办理竣工验收备案登记，仍不符合合同约定的交付条件，已满足买受人解除合同的条件，本院认定合同于约定的交房时间之日期满180天后，于2016年6月29日解除。关于焦点2，被上诉人延期交房已构成违约，原审判决被上诉人返还上诉人已付购房款722058元并按照银行同期存款利率支付相应的利息，符合双方合同第十九条的约定。除此之外，被上诉人还应按已付购房款的0.1%向上诉人支付违约金772元，原审对此未予支持有误。因双方合同对利息的支付有明确约定，故上诉人对利息自行计算的方法缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点3，双方对定金的性质未作出约定，但从定金交付的时间看，该定金的性质应为立约定金。双方签订合同后，定金已转为购房款，双方在合同中也另行约定了违约责任，因此定金合同失效，定金罚则不再适用。综上所述，修尊根的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初4033号民事判决第二项；二、变更山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初4033号民事判决第一项为：确认原告修尊根与被告青岛正沃实业有限公司在2014年5月15日签订的《青岛市商品房预售合同》于2016年6月29日解除；三、变更山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初4033号民事判决第三项为：被告青岛正沃实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告修尊根违约金772元及以722058元为基数从2014年5月15日至判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息，以原告主张的84132为限；四、驳回修尊根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1903元，由上诉人修尊根负担1853元，被上诉人青岛正沃实业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  张 锐审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一六年九月二十七日书 记 员  张鲁滨书 记 员  司文雯