重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初4751号原告：岳亿，女，1983年2月2日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人：蔡富强（岳亿之夫），1981年1月18日出生，汉族。被告：张安军，女，1975年1月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人：周慧林、肖建宁，重庆渝都律师事务所律师。原告岳亿与被告张安军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判。2016年5月3日，原告岳亿向本院提出财产保全，本院作出(2016)渝0113民初4751号民事裁定书，冻结被告张安军的银行存款320万元，不足部分查封、扣押其相应的财产。本院于同年5月6日对被告张安军位于重庆市巴南大道297号附82号房屋采取查封措施。同年5月12日，被告张安军向本院提出管辖异议，本案中止审理。同年5月24日，本院作出(2016)渝0113民初4751号之二民事裁定书，裁定驳回被告张安军对本案管辖权的异议。被告张安军不服上诉，后管辖异议于2016年9月1日审查完毕，本案恢复审理。本院于2016年9月26日公开开庭进行了审理，原告岳亿委托代理人蔡富强与被告张安军委托代理人周慧林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳亿诉称：2016年2月5日，原告与被告张安军签订《商铺买卖合同》（以下简称合同）约定：被告张安军将位于重庆市巴南区渝南大道297号附82号商铺（以下简称82号商铺）卖给原告；总价款为3200000元，该笔款项包含原告基于原租赁关系支付给被告张安军的商铺押金及租金168302元；分期付款，第一期在本合同签订之日支付1300000元，第二期在完成银行解押手续支付1700000元，第三期在双方共同完成商铺所有权变更登记手续时付清余款31698元；被告张安军应于2016年3月1日前通知原告共同完成银行解押手续，取得该商铺的所有权登记证书，并自取得之日起7日内，积极协助配合原告完成该商铺的所有权变更登记手续等。合同签订后，原告依约向被告张安军支付了全部款项，并办理82号商铺的银行贷款解押手续。2016年3月1日，原告与被告张安军到万达商业地产销售处（以下简称万达销售）办理申请办理房产更名手续并获得准许，同年3月16日，原告与被告张安军及其万达销售人员到重庆市巴南不动产登记中心（以下简称不动产中心）办理合同备案变更登记手续，因该中心系统升级而未能办理，后又于同年3月25日再次到该中心办理合同备案更名登记，知晓82号商铺被重庆市江津区人民法院于同年3月18日司法查封而办理未果。原告岳亿遂诉请：1、确认原告与被告张安军于2016年2月5日签订的合同有效；2、判令原告对重庆市巴南区渝南大道297号附82号的商铺享有所有权；3、判令被告张安军支付原告延迟履行违约金86268元。被告张安军辩称，被告与原告岳亿签订合同，原告岳亿购买82号商铺并付清合同约定款项以及出资办理银行解除抵押登记是事实；被告与原告岳亿签订合同后到万达销售处申请办理房产更名手续获得准许，并与万达销售人员到不动产中心办理合同备案更名登记手续，因该中心系统升级而未能办理亦是事实。被告积极配合了原告岳亿办理82号商铺合同备案更名登记，后因被告债务纠纷被司法查封导致未能在不动产中心办理合同备案更名登记，但并非被告主观意愿，被告并无过错。原告岳亿与被告签订合同后，其至今占有使用82号商铺，即使存在司法查封导致更名不能，并未造成实际损失，其要求被告支付延迟履行违约金的诉请，无事实和法律依据，应予判决驳回。对于原告岳亿的其他诉讼请求，请求依法裁判。经审理查明：2016年2月5日，原告岳亿（作为乙方）与被告张安军（作为甲方）签订合同约定：甲方将82号商铺卖给乙方；总价款为3200000元，该笔款项包含乙方基于原租赁关系支付给甲方的商铺押金及租金168302元；按照分期付款的方式付款，第一期，自本合同签订之日，乙方向甲方支付1300000元，第二期，在甲、乙双方共同完成银行解押手续时，乙方向甲方支付1700000元，第三期，在甲、乙双方共同完成商铺所有权变更登记手续时，乙方向甲方付清余款31698元；甲方应于2016年3月1日前，通知乙方共同完成银行解押手续，取得该商铺的所有权登记证书，并于取得该商铺所有权登记证书之日起7日内，积极协助配合乙方完成该商铺的所有权变更登记手续，甲方全部或者部分不履行本合同规定的日期办理相关手续时，每逾期一天按商铺总价款的千分之五向乙方支付延迟履行违约金。当日，原告岳亿通过中国建设银行转账方式向被告张安军支付房款1300000元，被告张安军向原告岳亿出具收条载明“今收到岳亿支付的商铺购买款人民币130万元”并签字确认。同年3月1日，原告岳亿与被告张安军到万达销售处提出购房更名申请，被告张安军将涉案商铺权属人更名为岳亿，原告岳亿与被告张安军均在销售房产更名审批表上签名捺印，同时万达销售处等人员亦签名确认。同年3月3日，原告岳亿通过银行转账方式代被告张安军向中国农业银行支付其购买房屋按揭贷款本金1748779.88元、利息4451.13元计1753231.01元，被告张安军在该银行业务凭证复印件备注“今提前还农行房贷借岳亿53231.01元，此款减去尾款31698元，则还欠21533.01元”并签字确认。同年3月7日，中国农业银行出具82号商铺的注销抵押登记证明并办理注销抵押登记。2016年3月25日，被告张安军向万达销售处出具承诺书，载明“本人张安军自愿承诺将房号巴南万达广场渝南大道297号附82号房屋更名于岳亿，并将该房屋房款自愿转入到岳亿名下。并承诺岳亿在巴南万达广场工作人员通知其5日内对该房屋进行网签合同签约，否则自愿承担违约金30万元”。原告岳亿与被告张安军等到不动产中心办理合同备案更名时，知晓82号商铺被司法查封，原告岳亿遂诉请如上。审理中，原告岳亿自愿撤回判令其对重庆市巴南区渝南大道297号附82号的商铺享有所有权以及要求被告张安军支付延迟履行违约金86268元的诉讼请求。另查明，2015年10月28日，原告岳亿与被告张安军签订租赁合同约定，原告岳亿租赁被告张安军的82号商铺，租赁期6年即自2015年12月11日起至2021年12月10日止；租金：第一、二年月租金19717元等；原告岳亿向被告张安军缴纳租赁保证金50000元等。合同签订后，原告岳亿于2015年10月31日、2015年12月22日通过中国建设银行转账方式分别向被告张安军支付租赁保证金50000元、租金118302元计168302元，被告张安军出具收条并签字确认。被告张安军将82号商铺交付原告岳亿占有使用至今。2016年3月18日，重庆市江津区人民法院受理原告谭继平、谭旭、张安文诉被告张安军民间借贷纠纷一案，作出（2016）渝0116民初字第3113号民事裁定书及协助执行通知书，查封被告张安军名下的82号商铺。以上事实，有原、被告双方当庭陈述，原告岳亿提交的买卖合同、银行票据、租赁合同、承诺书、更名申请、注销抵押证明、协助执行书等以及被告张安军提交的短信记录在卷为证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，被告张安军原系82号商铺购买人，并在不动产中心办理合同备案登记，其对与原告岳亿签订合同转让该商铺，原告岳亿付清房款并占有使用该商铺至今均无异议，是双方当事人真实意思表示，未有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规”的情形，又据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案中，原告岳亿向被告张安军购买82号商铺并通过银行转账方式付清合同约定款项并占有使用该商铺至今，嗣后其与被告张安军到万达销售处办理完毕房产更名手续，亦与万达销售人员到不动产中心办理合同备案更名登记手续，因该商铺被司法查封而未能办理，但原告岳亿已经履行合同约定的付款义务，付清该商铺转让款项并代被告张安军提前偿还银行房屋贷款且办理抵押注销登记，系82号商铺的实际全额出资人，更是该商铺的实际所有人，其与被告张安军签订的合同理应合法有效，故原告岳亿诉请确认与被告张安军于2016年2月5日签订的合同合法有效的主张，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：原告岳亿与被告张安军于2016年2月5日签订的重庆市巴南区渝南大道297号附82号商铺的《商铺买卖合同》合法有效。本案案件受理费1960元，本院决定减半收取980元，保全费5000元，共计5980元，由原告岳亿负担940元，被告张安军负担5040元。此款已由原告岳亿自愿垫付，限被告张安军于本判决发生法律效力之日起10日内径付原告岳亿5040元，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满7日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员  丁希来二〇一六年九月二十七日书记员  廖荣鹏