福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0521民初2100号原告黄跃山，男，1973年2月3日出生，汉族，住惠安县。委托诉讼代理人黄志明，福建晶磊律师事务所律师。被告郑端宏，女，1965年8月1日出生，汉族，住惠安县。原告黄跃山与被告郑端宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，由简易程序转入普通程序，依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告黄跃山的委托诉讼代理人黄志明，被告郑端宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄跃山诉称，2015年5月22日，被告向原告购买位于惠安县螺阳镇大红埔时代城X#X室房屋房屋，总价款62万元，约定在合同签订之日支付定金2万元，首付款22万元（含定金），被告应在办理房屋所有权证报税、过户前支付给原告；余款40万元待被告向银行申请按揭贷款支付给原告，被告应在办理房屋所有权证过户之日起60个工作日内办理完银行贷款，超过60个工作日被告应将余款一次性付给原告。因办理贷款不顺利，2015年8月13日，原、被告签订补充协议，约定被告应在协议签订后45天内（即9月28日前）付清剩余购房款，否则应以总购房款为基数，按每日3‰向原告支付违约金。但至2015年11月12日，被告未能按补充协议约定支付剩余购房款，其行为已构成根本违约。原告要求被告以总购房款62万元为基数，按月利率2%支付自2015年5月22日起至2015年11月13日止的违约金。请求判决被告赔偿原告违约金7万元。被告郑端宏辩称，被告不存在违约行为，原告诉称缺乏事实和法律依据，应予驳回。2015年5月22日，被告经惠安县协信房产经纪有限公司（简称协信房产中介）介绍与原告签订房地产转让合同，当日支付购房款22万元，合同第四条约定“房款支付方式：甲、乙双方同意在本合同签订之日起，乙方将成交总价房款分为2次付给甲方。（1）首付购房款贰拾贰万元整（含定金贰万元整），乙方应在该房地产办理房屋所有权证办税、过户前支付给甲方。（2）剩余购房款人民币肆拾万元整，待乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。乙方应在该房产房屋所有权证过户之日起60个工作日内办理完银行贷款，超过60个工作日乙方应将余款一次性支付给甲方”（甲方为原告，乙方为被告，下同）。可见，原告与被告已就付款方式、时间作出了明确的约定，即剩余购房款40万元应在办理产权证过户之日起60个工作日内办妥银行贷款。双方于2015年8月13日签订补充协议，约定剩余购房款40万元的支付时间明显提前，明显违反房地产转让合同第四条的约定，合同条文产生冲突。况且，补充协议是在被告急着要办理银行按揭贷款，原告以被告不签补充协议就不配合办理银行按揭贷款的方式胁迫被告签订，不是被告的真实意思表示，补充协议无效，购房余款支付时间应以房地产转让合同第四条的约定为准。双方于2015年10月15日办理房产过户登记手续，根据房地产转让合同的约定，剩余购房款40万元应在2015年12月15日前支付，被告已提前于2015年11月13日付清购房余款，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年5月22日，经协信房产经纪公司中介，原、被告签订房产转让合同，约定被告向原告购买位于惠安县螺阳镇大红埔时代城X#X房产，建筑面积190.88平方米，框架结构四层，总价款62万元；合同签订之日支付定金2万元，在办理房屋所有权证报税、过户前支付22万元（含定金），剩余购房款40万元待被告向银行申请按揭贷款支付给原告，被告应在房屋所有权证过户之日起60个工作日内办理完银行贷款，超过60个工作日，被告应将余款一次性支付给原告。合同签订当日，被告支付购房款22万元(含定金2万元)。合同签订后，双方向中国银行申请办理二手房按揭贷款，但因故未办理成功。2015年8月13日，被告向原告支付5万元，原、被告及协信房产经纪公司负责人朱宇超签订补充协议，约定：“据于2015年5月22日三方签约的房地产转让合同。第一条：因在中行申请贷款不下来，延误交房款，故转在交通银行申请贷款。第二条：在申请贷款前，乙方付给甲方伍万元正，乙方已付定金和首付贰拾柒万元正。第三条：乙方应在本协议签订后肆拾五天把购房欠款全部付清给甲方，否则应付给欠甲方房款总额的千分之三每天作为违约金，和原2015年5月22日签的转让合同精神一样，丙方作为中介应全程协助该合同，协议的内容顺利完成。”2015年10月27日，被告与交通银行泉州分行签订二手房贷款合同，约定被告向交通银行泉州分行办理二手房贷款35万元，11月13日，交通银行泉州分行依约将贷款35万元支付给原告。2015年10月15日，双方办理案涉房屋的房产过户登记手续。双方至今未办理房屋交接手续，被告于2016年1月29日自行入住案涉房屋。另查明，原告之妻戴小英明确表示案涉房屋是原告婚前个人财产，其不主张任何权利，不要求参加本案诉讼。原告曾于2015年11月13日以被告及协信房产经纪公司为共同被告向本院起诉，后经本院准许撤回起诉；后又于2016年1月6日起诉，经本院准许再次撤诉。以上事实，有原、被告均提交的房地产转让合同、补充协议，被告提交的惠房权证螺阳字第X**号房屋所有权证、（2015）惠民初字第9596号及（2016）闽0521民初596号民事裁定书，双方当事人对上述事实和证据均无异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点为关于被告是否应承担逾期付款违约责任的问题。原告主张，补充协议是双方真实意思表示，根据该补充协议，被告应于补充协议签订之日起45天内即2015年9月28日前付清购房余款40万元，逾期应以总房款62万元为基数，按日3‰向原告支付违约金。至2015年11月12日，被告仍未支付剩余购房款，已构成根本违约，原告要求被告以总购房款62万元为基数，按月利率2%支付自2015年5月22日第一次签订合同之日起至2015年11月13日付清款项之日止的违约金。原告相应提供证据即补充协议1份，以此证明双方于2015年8月13日约定被告应在45天内即2015年9月28日前付前余款，逾期应以62万元为基数，按日3‰支付违约金。被告质证称：对补充协议的真实性没有异议，但被告是不得已在补充协议上签字，不是被告的真实意思表示，是无效协议。被告认为，房产转让合同约定原告应协助被告办理银行贷款，双方先到中国银行办理申请办理按揭贷款，因案涉房屋没有土地使用权证，中国银行没有批准办理，在协信房产经纪公司的协助下又向交通银行申请办理银行贷款。2015年8月12日，协信房产经纪公司的负责人朱宇超打电话给被告，称要再支付5万元给原告，贷款35万元。次日，在交通银行办理贷款手续时，被告向原告转账5万元，原告收款后拿出事先准备好的、显示公平的补充协议，以如果被告不在补充协议上签名，原告就不协助办理银行按揭贷款手续对被告进行胁迫。因被告已支付了购房款27万元，为顺利办理按揭银行贷款，被告不得已在补充协议上签字，补充协议并不是被告的真实意思表示，是无效协议。贷款本可以在45天内办妥并支付给原告，但因原告迟迟不向银行提交购房定金收条，导致放款延误。房地产转让合同约定在房产证过户手续办理之日起60个工作日内付清余款，双方于2015年10月15日办理过户登记手续，而被告在2015年11月13日付清余款，不存在违约行为，不应承担违约责任。即便被告应支付违约金，原告主张的违约金过高，应调减为按银行同期同类贷款利率计算。因案涉房屋买卖合同是经协信房产经纪公司中介签订，协信房产经纪公司又作为共同被告参加（2015）惠民初字第9596号一案诉讼，为查清本案事实，本院调取（2015）惠民初字第9596号案件庭审笔录，协信房产经纪公司的负责人朱宇超对相关事实的陈述与被告的陈述基本相同。原告质证称，对庭审笔录的真实性、合法性无异议，但朱宇超的陈述不真实。被告质证称，对庭审笔录无异议。本院经审查认为，对原告提供的补充协议及本院调取的庭审笔录的真实性均予以采信。被告主张双方签订的补充协议无效，但该补充协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。虽本院调取的庭审笔录中协信房产经纪公司朱宇超的陈述可以印证被告有关是为得到原告协助办理银行按揭贷款的特殊情形下，不得已在补充协议上签名的陈述属实，但补充协议至今未被撤销，仍应作为确定双方权利义务的依据。虽原、被告在房地产转让合同中约定购房余款40万元待房屋所有权证过户之日起60个工作日内付清，但补充协议已对付款期限等进行了变更，被告应遵照补充协议约定的期限，即在补充协议签订之日起45天内即2015年9月28日前付清余款，被告未能提供证据证明是因原告未及时向银行提供购房定金收条导致放款延误，故应承担逾期付款违约责任。综上所述，本院认为，被告向原告购买案涉房屋，双方签订房地产转让合同，对购房款及款项支付等事项进行约定，虽被告依房地产转让合同的约定支付首付款，但在因故未办妥银行按揭贷款手续的情况下，双方又于2015年8月13日签订补充协议，约定被告应在补充协议签订之日起45天内即2015年9月28日前付清购房余款35万元，对之前签订的房地产转让合同约定的付款期限进行变更，补充协议对双方均有约束力。被告至2015年11月13日方付清余款35万元，已构成违约，应承担相应的违约责任。补充协议约定：“乙方应在本协议签订后肆拾伍天把购房欠款全部付清给甲方，否则应付给欠甲方总额的千分之三每天作为违约金……”，因双方约定的违约金过高，被告要求调减，原告又未能举证证明因被告未按时支付购房款所造成的实际损失，故违约金可以被告“应付给欠甲方总额”即35万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率(基准利率上浮50%)标准的1.3倍计算为3867.81元[35万元×(4.6%/年×1.5)÷365天/年×27天（2015年9月28日至2015年10月24日）×1.3+（35万元×(4.35%/年×1.5)÷365天/年×19天（2015年10月25日至2015年11月12日）×1.3]。被告主张补充协议无效，依据不足，不予采纳。原告要求被告支付违约金7万元，合理部分予以支持，不合理的部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告郑端宏应于本判决生效之日起十日内支付原告黄跃山逾期支付购房款违约金3867.81元。二、驳回原告黄跃山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元，由被告郑端宏负担25元，原告黄跃山负担1525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈秀军代理审判员  许一鸣人民陪审员  庄炳忠二〇一六年九月七日书 记 员  蔡少萍附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。