河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1081民初1626号原告李新正，男，生于1958年8月29日，汉族，住河南省禹州市。委托代理人刘俊杰，河南光宇律师事务所律师。被告张芬，女，生于1954年7月15日，汉族，住河南省禹州市（王建义之妻）。被告ＸＸ，女，生于1985年1月5日，汉族，住河南省郑州市（王建义长女）。被告王丽克，女，生于1986年10月20日，汉族，住河南省禹州市（王建义次女）。被告ＸＸ，男，生于1989年12月24日，汉族，住河南省禹州市（王建义之子）。四被告委托代理人路俊海，河南天昭律师事务所律师。第三人禹州市雅鼎置业有限公司。住所地河南省禹州市滨河大道。法定代表人杨晓冰，该公司经理。原告李新正诉被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ，第三人禹州市雅鼎置业有限公司确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新正及其委托代理人刘俊杰，被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ的委托代理人路俊海到庭参加诉讼，第三人禹州市雅鼎置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理过程中，本院依原告申请查封了禹州市“城上城”小区六号楼1单元1楼西户的房产。本案现已审理终结。原告李新正诉称，禹州市雅鼎置业有限公司将其开发的位于禹州市滨河西路的“城上城”小区的工程承包给王建义，工程完工后，该公司将部分房产抵偿所欠王建义的工程款，其中六号楼1单元1楼西户的房产以379460元的价格抵偿给王建义，双方与2009年12月31日签订购房协议书一份，同时为王建义出具379460元的收据一份，收据标明“一次性抵王建义工程款”。禹州市雅鼎置业有限公司将房产交付后，王建义将该房产进行装修并入住。2015年，王建义将该房屋及房屋内的家用电器一并折价70万元转卖给原告，原告将房款付清后，王建义、张芬（王建义之妻）、ＸＸ（王建义之子）作为甲方，原告作为乙方，双方与2015年1月19日签订房屋买卖协议一份，同时王建义为原告出具70万元的收条一份。在王建义准备给原告办理过户手续时，不幸与2016年2月27日死亡，王建义死后，王建义的家属将房屋交付给原告，但未协助原告办理房产过户手续。原告为了维护其合法权益，特诉至法院，要求确认其与王建义、张芬、ＸＸ于2015年1月19日签订的买卖合同有效；要求被告及第三人协助原告办理禹州市滨河西路的“城上城”小区六号楼1单元1楼西户的房产过户手续。被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ辩称，房屋买卖协议不具有真实的意思表示，其实质为原告李新正与王建义之间借款合同的担保。该协议出现的过程如下：2015年1月19日，王建义向原告李新正借款30万元，约定利息为4分／月，并向原告李新正出具有30万元的借条。借款当日，原告李新正提前计算了借款利息约70万元（包括30万元借款的利息以及往期借款的相应利息），并要求王建义以其城上城的房屋做担保。王建义及其家属在无奈的情况下，按照原告李新正的要求签订了名义上的房屋买卖协议。虽然该协议签订在2015年1月19日，但房屋买卖协议上签署的日期其实为2015年10月19日。该目的就在于对借款的担保。在房屋买卖协议签订之后，应被告ＸＸ的要求，原告李新正和被告ＸＸ在房屋买卖协议原件背面记录有该协议为借款合同担保的标注，并有双方签字和手印。因此，该房屋买卖协议其实质为借款合同的担保，不具有买卖房屋的真实意思表示，且是在受到胁迫的情况下订立的，该协议应为无效合同。希望法院能够驳回原告的诉讼请求。原告对王建义死亡后家属将房屋交付给原告的表述不实。并非家属自愿交付，而是原告强行占有我们的房子，并将我们驱赶出我们的房子。针对原告对我们的侵权行为，我们保留诉讼的权利。第三人禹州市雅鼎置业有限公司缺席无答辩。原告向本院提供的证据材料有：1、被告户口薄、身份证，证明被告与王建义的关系；2、王建义与禹州市雅鼎置业有限公司的购房协议及收据，证明王建义与禹州市雅鼎置业有限公司之间存在真实的购房协议；3、王建义与李新正的房屋买卖协议及收条，证明王建义与李新正的房屋买卖协议真实有效；4、房管局登记信息，证明该房屋登记在禹州市雅鼎置业有限公司名下；5、证人刘某、赵某出庭作证，证明原告从二位证人处共取走现金70万元用于购买王建义房屋情况。被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ对原告提供的证据认为，1、真实性无异议；2、真实性、合法性无异议；3、对其真实性、合法性，证明目的均有异议，房屋买卖协议存在多处修改，均为原告的单方行为。其次，该协议形成的时间是2015年10月19日，因考虑借款期限等因素，双方协商将时间写成2015年1月19日，原告对时间进行修改，歪曲了案件事实。另外，该协议原件背面有ＸＸ和李新正共同书写的内容为“本房屋买卖协议实际为抵押协议”，并有原告李新正和被告ＸＸ的签字和指印，不具有买卖的真实意思表示。关于收条，原告李新正并未实际支付70万元的购房款，城上城房产其实是对借款、利息的担保。4、真实性和关联性有异议，该登记信息上面并未显示备案合同的编号，也未显示所有人王建义的名称，无法确定为涉案房屋信息。5、证人证言的真实性无异议，但不能证明原被告之间有房屋买卖的情况，也不能证明原告将钱交给王建义的情况。被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ向本院提供的证据材料有，1、收条，证明原告李新正与王建义之间有借款关系，且王建义在借款期间偿还了部分借款；2、2016年2月28日的借条，证明“城上城房屋买卖”实际上是借款关系的担保，证明该借条是抵充前期向李新正借款和利息。原告对被告提供的证据认为，1、3万元的条是真实的，是其他借款的利息，与本案无关。2、70万的借条的形成是“王建义和原告签订买卖合同时曾经为原告打了一个70万元的收条，王建义死后，王芬等人将房屋交付给原告后，为了避免以后发生纠纷向原告要当出王建义给原告出具的70万元的收条，因原告闺女去外地了，她拿着保险柜的钥匙，没有办法给，所以应王芬的要求给他出具了70万元的条”，关于此情况，有证人胡某出庭作证，证明被告向原告交付房屋时被告王芬让原告李新正交还当初王建义给李新正出具的收条，因李新正女儿拿着保险柜钥匙没有在家，所以应张芬要求，李新正为张芬出具了70万的收条，当时并未实际发生借款关系。本院依原告申请对王现成所做的调查笔录，王现成称是王建义欠李新正钱，王建义把房子抵偿给李新正了，双方签买卖合同时王现成在场。本院经审查后认为，原告提供的证据1、2、4，来源合法，内容客观真实，与本案事实有关联，本院予以确认。证据3，有王建义、张芬、ＸＸ签字及王建义出具的收据，对该证据的真实性本院予以认可。证据5，虽有证人出庭作证，只能证明李新正的资金来源，但其不能证明李新正将钱款用于何处，对该证人证言本院不予采信。被告提供的证据1，原告予以认可，但称系其他借款的利息，因其当庭出示了王建义欠原告其他借款的借据，对原告的辩解本院予以采信。证据2、有证人出庭作证，证明该收条系双方交付房屋时张芬向原告要之前王建义给原告出具的收到条，为了避免以后双方发生纠纷，原告应被告张芬的要求所出具，对被告证明的问题，本院不予采信。综合当事人陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：禹州市雅鼎置业有限公司将其开发的位于禹州市滨河西路的“城上城”小区的工程承包给王建义，工程完工后，该公司将部分房产抵偿所欠王建义的工程款，其中六号楼1单元1楼西户的房产以379460元的价格抵偿给王建义，双方与2009年12月31日签订购房协议书一份，同时为王建义出具379460元的收据一份，收据标明“一次性抵王建义工程款”。禹州市雅鼎置业有限公司将房产交付后，王建义将该房屋进行装修并入住。因原告李新正与王建义之间有多笔债权债务关系，后经双方协商，王建义及其家属张芬、ＸＸ同意将位于禹州市“城上城”小区六号楼1单元西户的房产作价抵偿所欠李新正的70万元借款，2015年1月19日，王建义、张芬（王建义之妻）、ＸＸ（王建义之子）作为甲方，原告作为乙方，双方签订房屋买卖协议一份，同时王建义为原告出具70万元的收条一份。王建义死亡后，王建义的家属将房屋交付给原告时向原告要之前王建义为原告出具的70万元收条，原告因其他原因无法交付，应张芬要求，原告为被告出具了70万元的收条。房屋交付后，因被告未给原告办理过户手续，导致原告诉至法院，要求确认其与王建义、张芬、ＸＸ于2015年1月19日签订的买卖合同有效；要求被告及第三人协助原告办理禹州市滨河西路的“城上城”小区六号楼1单元1楼西户的房产过户手续。本院认为，禹州市雅鼎置业有限公司将“城上城”小区六号楼1单元1楼西户的房产抵偿给王建义后，王建义为该房屋的实际所有人，有权处分该房产。2015年1月19日，王建义及其妻子张芬、儿子ＸＸ与原告签订房屋买卖合同，将该房屋作价70万元抵偿所欠李新正的部分欠款，双方的该部分债权债务关系消灭，已重新形成买卖合同关系。被告辩称该买卖合同实际是对该笔债权债务的担保没有证据予以佐证，且在王建义去世后，其妻子张芬将房屋交付给原告时让原告为其出具70万的收据以避免以后发生纠纷，已表明再次对房屋买卖合同的确认。故，原告要求确认其与王建义、张芬、ＸＸ于2015年1月19日签订的买卖合同有效，本院予以支持。双方签订买卖合同后，被告方有义务协助原告办理房产过户手续，因王建义已去世，张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ作为王建义的继承人亦有义务协助原告办理房产过户手续，因“城上城”小区六号楼1单元1楼西户的房产登记在第三人禹州市雅鼎置业有限公司名下，为了减少各方的损失，原告要求第三人禹州市雅鼎置业有限公司一同协助原告办理房产过户手续本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本院依法确认原告李新正与王建义、张芬、ＸＸ于2015年1月19日签订的买卖合同为有效合同。二、限被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ，第三人禹州市雅鼎置业有限公司于本判决生效后六个月内协助原告将禹州市“城上城”小区六号楼1单元1楼西户的房产过户至原告李新正名下。本案受理费10800元、保全费4020元，共计14820元，由被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王宏伟审 判 员  连五平人民陪审员  黄培元二〇一六年九月二十七日书 记 员  赵红艳