福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初118号原告：中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区安吉路。负责人：陈如清，支行行长。委托诉讼代理人：杨骏，男，1976年8月16日，住福建省惠安县，系该行员工。委托诉讼代理人：陈小兰，女，1990年7月19日，住福建省南安市，系该行员工。被告：叶冲，男，1990年9月15日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：泉州市鑫龙房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区广电路云谷工业区佳华楼三楼。法定代表人钱亚娟。原告中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称建行洛江支行）诉被告叶冲、泉州市鑫龙房地产发展有限公司（以下简称鑫龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨骏到庭参加诉讼，被告叶冲、鑫龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行洛江支行向本院提出诉讼请求，1.解除原告与被告叶冲签订的2012建泉洛个个房借字38号个人住房借款合同；2.判令被告叶冲归还借款本金238,205.21元及相应利息6252.44元(利息暂计至2016年1月15日，其后按合同约定及人民银行有关规定计至实际还款日止)；3.判令原告对被告叶冲提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告鑫龙公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。事实和理由：2012年03月22日，被告叶冲因购买位于洛江区××街道××社区××街××楼××房产资金不足向原告申请个人住房借款26.4万元整,期限20年（240个月），自2012年3月22日至2032年3月22日止，以其所购房产提供抵押担保，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率上浮0%。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法，每月归还本息金额约为2,054.72元。经审查认可，双方签订了2012建泉洛个个房借字38号个人住房借款合同，合同签订后，双方于2012年03月09日向法定登记部门办理了商品房抵押登记手续，其后原告于2012年03月22日如约将合同款项交付被告叶冲使用。2010年12月30日，原告与被告鑫龙公司签订了编号为2010年建洛个贷最高额保字第004号的《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定甲方即鑫龙公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2010年12月21日至2030年12月21日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。被告鑫龙公司为被告叶冲提供连带保证责任的保证期间从借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。但合同签订至今，被告叶冲已连续拖欠5期并累计拖欠10期贷款，拖欠额为7660.88元，原告经多次催告未果，故起诉。被告叶冲、鑫龙公司未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。原告建行洛江支行为证明其主张，向本院提供如下证据：1．被告叶冲的身份证、户口本各一份，证明被告主体适格；2．被告鑫龙公司的营业执照、税务登记证、法定代表人身份证各一份，证明被告主体适格。3．2012年建泉洛个个房借字38号《个人住房借款合同》一份，证明原被告依法签订了个人住房借款合同，被告鑫龙公司提供连带责任保证；4．原告与鑫龙公司签订的2010年建洛房按字第001号的商品房销售贷款合作协议书复印件及编号为2010年建泉洛个贷最高额保字第004号的《个人住房借款最高额保证合同》，证明被告鑫龙公司为被告叶冲的借款本息等有关费用提供连带责任保证；5．商品房抵押登记证明一份，证明原告与被告叶冲就讼争的房产办理了抵押权预告登记手续；6．个人贷款支付凭证一份，证明原告按照合同约定将款项划至被告叶冲指定账户；7．中国建设银行贷款账户管理一览表一份，证明被告叶冲拖欠本息的事实及尚欠的贷款本息余额。本院认为，被告叶冲、鑫龙公司下落不明，经本院多方查找无果，无法直接向其送达原告诉状、应诉通知书、开庭传票等法律文书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，本院依法向其公告送达法律文书，公告期满后，二被告未按指定的时间到庭应诉答辩也未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利。原告提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。经审理查明，2012年3月5日，原告与被告叶冲签订了编号为2012年建泉洛个个房借字38号《个人住房借款合同》，约定：1.被告叶冲向原告借款26.4万元，用于购买位于洛江区××街道××社区××街××楼××房产；2.贷款期限240个月，即从2012年3月5日起至2032年3月5日止；3.本合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法，每月归还本息金额约为2054.72元；4.本合同以被告叶冲所购位于洛江区××街道××社区××街××楼××房产作为抵押物；5.被告叶冲未按时足额偿还款项的，原告有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2010年12月20日，原告与被告鑫龙公司签订编号为2010年建洛房按字第001号《商品房销售贷款合作协议书》，约定被告鑫龙公司为符合贷款条件的购房人购买被告鑫龙公司开发建设并依法销售的座落于泉州市洛江区××街道××社区××街阳江花苑的商品房发放个人住房贷款提供阶段性连带保证责任。2010年12月30日，原告与被告鑫龙公司签订编号为2010建泉洛个贷最高额保字第004号《个人住房贷款最高额保证合同》约定：1.被保证的债权是指2010年12月21日至2030年12月21日期间因原告向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权；2.保证方式为阶段性连带责任保证，保证期间自原告与被告叶冲签订合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；3.本合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；4.当被告叶冲未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求被告鑫龙公司在其保证范围内承担保证责任。合同签订后，原告与被告叶冲就合同项下的抵押财产于2012年3月9日办妥抵押预登记手续（即泉房预（洛）字第201200435号）。2012年3月22日，原告依约向被告叶冲发放贷款26.4万元。截止起诉之日，被告叶冲已连续超过5期并累计拖欠10期贷款未归还，原告故起诉。本院认为，原告与被告叶冲之间的金融借款合同关系，与被告鑫龙公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的禁止性、强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。现被告叶冲未按合同履行义务，原告依合同行使权利，符合法律规定。原告按照合同约定发放贷款后，被告叶冲在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告有权依约宣布全部贷款提前到期，被告叶冲应立即偿还尚欠原告的全部借款本息，并承担违约责任。但原告与被告叶冲对讼争房产进行的预告登记不等同于物权登记，预告抵押登记不等同于抵押登记，抵押预告登记权人的权利是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记，并可以对抗他人针对所登记不动产的处分权利，抵押预告登记是就讼争房产设立抵押权的一种预先的排他性保全，不能直接产生优先受偿权，在正式办理抵押登记后,才具有优先受偿权。故原告要求对讼争房产行使优先受偿权的诉求，本院不予支持。根据原告与被告鑫龙公司关于连带保证责任的约定，被告鑫龙公司应承担连带保证责任。被告鑫龙公司承担保证责任后，有权向被告叶冲追偿。因原告与被告叶冲在合同中约定了合同解除权，故原告要求解除个人借款合同的诉求，本院予以支持。原告未能举证证明其为实现债权支出的其他费用，故对原告要求二被告承担原告为实现债权支出的其他费用的诉求，本院不予支持。被告叶冲、鑫龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行与被告叶冲签订的编号为2012年建泉洛个个房借字38号《个人住房借款合同》；二、被告叶冲应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金238205.21元及相应利息（2016年1月15日前的利息计6252.44元，2016年1月16日起至实际还款之日止的利息按住房借款合同约定的利率和中国人民银行的有关规定计付）；三、被告泉州市鑫龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向被告叶冲追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4967元，由被告叶冲、泉州市鑫龙房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王腾飞代理审判员  苏静娴人民陪审员  黄雅思二〇一六年九月五日书 记 员  戴宇楠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。