福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0922民初739号 原告：吴长贵，男，1989年7月27日出生,汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人郑春耀，福建华忠盛律师事务所专职律师。 被告:福建福嘉房地产开发有限公司，住所地福建省古田县城东街道六一四中路161号晟达翠屏湖一号1601、1602室。 法定代表人：连敏捷，该公司董事长。 委托诉讼代理人吴巧丽、周婷婷，福建宁仁律师事务所专职律师。 原告吴长贵与被告福建福嘉房地产开发有限公司（以下简称福嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑春耀，被告委托诉讼代理人吴巧丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴长贵向本院提出诉讼请求：福嘉公司支付吴长贵逾期办证违约金29705.7元（按总价款484596元，每日以0.01%计算，自2013年10月1日起至2015年6月5日止，共计613天）。事实和理由：吴长贵与福嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定将由福嘉公司开发建设的位于古田县“嘉兴四季”x幢x单元x号房屋出售给吴长贵，总金额为484596元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。吴长贵依约支付了全部购房款，福嘉公司已实际于2013年2月1日交房，但由于福嘉公司原因，直至2015年6月5日才完成房屋所有权初始登记，扣除合同约定的90日办证期限，后吴长贵又给予福嘉公司150天的办证时间，故福嘉公司实际逾期办证天数达613天。 福嘉公司辩称，其承认吴长贵主张的双方合同约定购房价款、交房时间、产权证办理、违约责任等事项及实际交房时间，亦承认已收取吴长贵全额购房款与庭审时《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》均已办理的事实，但认为吴长贵不能在合同约定的期限内取得房屋权属证书属于“非因被告原因”，起诉要求支付逾期办违约金没有事实和法律依据。1.因部分业主违规装修所引发的相关政府部门介入与干预的行为导致迟延通过规划核验，而未完成规划核验手续将根本无法完成小区综合竣工验收，系福嘉公司不能在约定期限内办理房屋所有权初始登记及吴长贵不能取得房屋权属证书直接原因，属于“非出卖人原因”，该责任不应归咎于福嘉公司；2.吴长贵主张的违约金计算期间应扣除古田县住房与城乡规划建设局因部分业主违章装修而暂停小区规划核验手续的期间（2013年5月27日至2014年11月15日）；3.2015年2月10日福嘉公司在约定的期限内向房屋登记中心提交了办理房屋所有权初始登记所需的材料，且所提交的材料已具备办理房屋所有权初始登记条件，应认定已完成合同义务；4.吴长贵的主张已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对福嘉公司已于2015年6月5日完成房屋所有权初始登记（首次登记）的事实，当事人无异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴长贵提交的福嘉公司在嘉兴四季小区张贴的《通知》来源合法，客观真实，予以采信；福嘉公司提交的1.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，2.《关于“嘉兴四季”小区暂缓发放房产证的情况说明》，3.古城监（2013）责字3号《古田县城建监察大队责令改正通知书》，4.古建文（2013）421号《古田县住建局关于网民反映嘉兴四季小区违章搭盖情况反馈》，5.《关于清理整治“嘉兴四季”部分业主违规装修的通知》及张贴通知照片，6.《受理承诺单》，7.《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，8.业主委员会召开公告照片及文件，9.业主委员会筹备组人员公告照片及文件，10.业主委员会候选人公告照片及文件，11.业主委员会成员名单公告及文件，12.《关于小区业主委员会备案的情况说明》，13.业主委员会成立备案表，14.古建规（2008）39号《关于古田县原二轻汽车配件厂（西山）地块规划技术经济指标的通知》，15.《国有建设用地使用权出让合同》页选，16.《建设用地规划许可证》，17.《建设工程规划许可证》，18.宁委发[2008]6号文件页选，19.2014第04号《古田县嘉兴四季小区业主委员会备案证明》，20.《关于小区竣工验收备案的情况说明》及相关材料，21.《关于“嘉兴四季”小区重新进行房产实测及分户测绘的情况说明》,其中证据1-20均来源合法，具有真实性、关联性，予以采信；证据21可证实福嘉公司于2015年2月11日委托宁德市诚标测绘有限公司对嘉兴四季重新进行房产实测及分户测绘，但宁德市诚标测绘有限公司并非受理房屋所有权初始登记的法定机关，其无权对福嘉公司是否符合办理房屋所有权初始登记条件作出判断，该证据中关于“福嘉公司2015年2月5日办理竣工验收备案，符合办理房屋所有权初始登记条件，并于2015年2月10日向古田县房屋登记中心提交申请的内容”，不予采信。本院依法向古田县房屋登记中心、古田县住房和城乡规划建设局调取的证据1.2015年5月27日的《受理承诺单》，2.古田县房产交易房屋所有权初始登记（商品房）办理规程，3.古建审[2015]4号古田县住房和城乡规划建设局文件，4.关于古田嘉兴四季房地产开发项目物业验收意见书，5.建设工程竣工验收备案办理规程，6.建设工程竣工验收消防备案受理凭证，7.古人防（2010）16号文件，8.工程质量监督报告，9.建设项目竣工环境保护验收申请表，证据1-9来源合法，具有真实性、关联性，予以采信。根据对以上证据的分析、认证，可认定如下事实：2010年7月古田县人民防空办公室同意福嘉公司易地建设防空地下室。2013年3月18日，福嘉公司进行嘉兴四季工程竣工验收消防备案。嘉兴四季小区因部分顶层业主存在违章建设行为，2013年5月27日古田县城建监察大队下发改正通知书，要求各违章建设业主于2013年6月3日前自行改正，福嘉公司联合古田县供兴物业管理有限公司于2013年7月19日发出通知，要求顶层部分业主在通知起10天自行拆除违规装修部分并恢复原状。2013年11月12日古田县住房和城乡规划建设局向县委宣传部发文反馈嘉兴四季小区违章搭盖情况。2014年5月30日成立小区业主委员会，2014年6月9日福嘉公司因向住建局提交业主委员会成立备案表需居委会盖章，居委会要求福嘉公司按宁委发[2008]6号文件规定需无偿提供社区配套用房，居委会于2014年7月17日予以盖章。2014年8月20日古田县建设局房地产业股对“嘉兴四季”小区物业准予验收。2014年11月18日古田县住房和城乡规划建设局出具受理承诺单，认为福嘉公司提交审批的建设工程竣工规划条件核实项目材料符合审批材料目录，予以受理。2015年1月29日古田县建设工程质量监督站出具古田县嘉兴四季1#楼的工程质量监督报告。2015年1月22日古田县住房和城乡规划建设局向福嘉公司发文，同意嘉兴四季房地产项目建设工程通过竣工规划条件核实。2015年1月28日古田县环境保护局收到福嘉公司提交的建设项目竣工环境保护验收申请表。福嘉公司2015年2月5日完成竣工验收备案。2015年5月27日古田县房屋登记中心出具受理承诺单，认为福嘉公司提交审批的房屋所有权初始登记项目申请材料符合该项目审批材料目录，予以受理。2015年6月5日，福嘉公司完成嘉兴四季小区的房屋所有权初始登记。 本院认为，双方争议焦点为福嘉公司是否应承担逾期办证的违约责任、违约金数额及吴长贵的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。福嘉公司完成房屋所有权初始登记系吴长贵办理房屋权属证书的前提条件，而福嘉公司取得规划、环保、人防等部门出具的认可文件或准许文件系其最终完成房屋所有权初始登记的必要条件。2014年8月20日嘉兴四季小区通过物业验收、2015年1月28日古田县环境保护局收到福嘉公司提交的建设项目竣工环境保护验收申请表，这足以说明福嘉公司于2015年1月22日延迟通过的规划核验并非其延迟完成房屋所有权初始登记的唯一原因，况且，福嘉公司按有关单位要求提供社区配套用房、重新进行房屋实测及分户测绘属福嘉公司与第三人之间的行为，不能对抗合同的相对方，故上述行为不能构成福嘉公司的免责事由，因此，福嘉公司认为因小区部分业主违规装修致使小区规划核验工作暂缓并据此主张逾期办证属于“非出卖人原因”，依据不足，不予采信，福嘉公司应承担逾期办证的违约责任。双方提供的证据均无法直接体现吴长贵曾向福嘉公司主张权利，故吴长贵认为其诉讼请求存在诉讼时效中断的情形，依据不足，不予采信。吴长贵于2016年4月21日向本院提起诉讼，故其要求福嘉公司承担2014年4月21日之前的逾期违约金已超过二年诉讼时效，不予支持。福嘉公司于2015年6月5日才完成房屋所有权初始登记，福嘉公司该行为必将导致买受人在交房后90日内不能取得房屋权属证书，扣除超过诉讼时效部分，福嘉公司应依《合同》第十四条的约定，以逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%标准向吴长贵支付违约金，即从2014年4月21日计算至完成房屋所有权初始登记之日（2015年6月5日）止，共计410天，故福嘉公司应支付吴长贵违约金19868.43元（484596元×0.01%/天×410天）。 综上所述，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方必须按照约定全面履行自己的义务。福嘉公司未能及时完成房屋所有权初始登记，导致吴长贵无法依约取得房屋权属证书，故福嘉公司应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建福嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付吴长贵逾期办证违约金19868.43元； 二、驳回吴长贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费542元，由福建福嘉房地产开发有限公司负担362元，吴长贵负担178元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄文熹 审 判 员  张宁国 代理审判员  黄 达 二〇一六年九月五日 书 记 员  余 枫 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。