北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终1558号上诉人（原审被告）北京市嘉和彩色包装制品厂，住所地北京市大兴区太和乡四海一村村委会东500米路北。法定代表人朱运宏（曾用名：朱××），总经理。委托代理人董占军，北京市金拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社，住所地北京市大兴区瀛海镇四海三村。法定代表人白铁全，社长。委托代理人钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。委托代理人肖焕坤，北京市坤宇律师事务所律师。上诉人北京市嘉和彩色包装制品厂因与被上诉人北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京市嘉和彩色包装制品厂(下称嘉和制品厂)上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五、六项，改判驳回北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社（下称四海三经合社）要求解除合同，腾退厂房厂地，交纳租金及占有使用费，支付违约金的诉讼请求。事实和理由：本案租赁的土地已于2011年12月21日被征收为国有，四海三经合社已不是土地所有者，不应向其交钱。我公司交纳租金，四海三经合社拒绝收取，我公司不构成违约，不应支付违约金。我公司要求继续使用土地，不同意解除合同并腾退。四海三经合社辩称，同意一审法院判决。四海三经合社向一审法院起诉请求：（1）解除我社与嘉和制品厂于2001年7月18日签订的“租赁厂房厂地合同书”；（2）嘉和制品厂将位于北京市大兴区瀛海镇四海三村村西的20.52亩厂地以及3008.40平方米房屋腾空并返还我社；（3）嘉和制品厂一次性支付我社承租费374167元（自2010年9月1日至2014年11月30日），并按月支付我社使用费7500元（自2014年12月至实际腾空并返还租赁物时）；（4）嘉和制品厂支付我社违约金960037元；（5）诉讼费用由嘉和制品厂负担。一审法院认定事实：2001年7月18日，“北京市大兴区瀛海镇四海三村经济合作社”（甲方，出租人）与嘉和制品厂（乙方，承租人）签订“租赁厂房厂地合同书”及“租赁厂房厂地合同附件”；2011年，因村集体经济组织经济产权制度改革，“北京市大兴区瀛海镇四海三村经济合作社”变更为“北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社”，即四海三经合社；关于租赁物，双方在“租赁厂房厂地合同书”第二条约定：“甲方租给乙方地块位于北京市大兴区瀛海镇四海三村村西，厂房、厂地面积20.52亩，其中建筑面积3008.40平方米，以现状租给乙方使用，详细位置可见图纸，附图已经甲乙双方签字确认”；关于租赁物，“租赁厂房厂地合同书”第十二条载明：“本协议使用范围包括变压器和水井。现有建筑面积约两千平方米，甲方允许乙方在此范围内扩建、改建”；“租赁厂房厂地合同书”附有“四海三村旧厂房分布图”，分布图标注有建筑位置及尺寸，四海三经合社主张附图所载明建筑面积为2425.18平方米，经一审法院核算，总建筑面积为2431.06平方米；关于租赁期限及租金标准，双方在“租赁厂房厂地合同书”第三条约定：“本合同土地租赁年限二十年，采取先交承租费的方法进行。每年分俩期交付，即（6月一次，12月一次）租金分二十年付清，年租金捌万元，每拾年递增壹万元，即（第十一年至第二十年为玖万元）集体土地使用证乙方保存复印件，本合同自2001年7月1日起执行”；关于租赁期限，“租赁厂房厂地合同附件”第一条载明：“甲乙双方商定，租金从2001年8月1日算起，2001年8月1日前该厂房、厂地一切债权债务，水费、电费由甲方负责。二、至2021年8月合同到期后，如厂房、厂地未被国家征用或未受拆迁等国家政策因素的影响，因乙方投资较大，甲方允许乙方将合同续签十年，每年租金十万元，每年8月1日一次付清。三、除2021年8月1日至2031年8月1日续签合同期间，乙方每年上交十万元租金外，双方应按合同正文执行”；关于逾期交纳租金的违约责任，双方在“租赁厂房厂地合同书”第五条约定：“如果乙方不能按时支付甲方应付款项，逾期按日千分之三的比例加罚乙方滞纳金。逾期三个月不交，属乙方严重违约，甲方将收回土地使用权，并自动解除合同，损失由乙方自负”；关于新建、翻建厂房，双方在“租赁厂房厂地合同书”第四条约定：“新建、翻建厂房按有关规定建设，申报手续甲方协助乙方办理，费用乙方自付”，第七条载明：“土地租赁年限届满，一切建筑物归甲方所有（含乙方投资所建），如甲方续签租赁、承包、出售厂房厂地时，在同等条件下乙方有优先权”；双方在“租赁厂房厂地合同书”第六条约定：“在乙方承租期内，在正常经营的情况下，如无政府征地或上级有关规定占地，未经乙方同意甲方不得擅自收回乙方承租的土地，否则按违约责任处理。（经双方协商按物价局给地上物作价全部赔付乙方，加全部作价的10%补偿乙方。）但在特殊情况下，根据社会公共利益需要，甲方可以依照法定程序提前收回出租厂房、厂地，甲方必须按照物价局地上建筑物作价，全部赔付乙方”。双方当事人及其负责人均在“租赁厂房厂地合同书”、“租赁厂房厂地合同附件”上盖章、签字，但嘉和制品厂主张其并非租赁合同主体，实际承租土地及厂房的主体为嘉和有限公司，并提交北京市大兴区瀛海镇四海三村村民委员会（下称四海三村委会）与嘉和有限公司针对涉案厂地及厂房签订的“厂地租赁合同书”；四海三村委会、嘉和有限公司在“厂地租赁合同书”上盖章，“厂地租赁合同书”载明的签订日期为2001年6月1日，嘉和制品厂主张该厂地租赁合同书实际签订于2005年嘉和有限公司成立后，系对发生在2011年租赁关系的确认；四海三经合社不认可该“厂地租赁合同书”，未查询到上述“厂地租赁合同书”。经查，嘉和有限公司成立于2005年7月20日，现企业状态为开业；2012年10月9日，嘉和制品厂因开业后自行停业连续6个月以上，被工商行政管理部门处以吊销营业执照的行政处罚，现企业状态为吊销。“租赁厂房厂地合同书”及“租赁厂房厂地合同附件”签订后，均由四海三经合社收取租金；2009年12月31日之前（含当日）的租金由案外人北京市大兴县腾达印刷厂支付；2014年3月17日，嘉和有限公司向四海三经合社支付自2010年1月至2010年8月期间的租赁费53333.33元。四海三经合社主张，虽然付款单位不同，但均系嘉和制品厂交纳租金，嘉和制品厂则主张均系嘉和有限公司交纳租金。嘉和制品厂主张在合同签订后诉争院落内厂房均已被拆除重建，原有房屋没有保留下来，四海三经合社主张原有房屋已被拆改。至本案审理时，诉争院落及房屋仍在继续使用,双方均认可诉争院落及房屋内并未停水停电。2010年5月24日，北京经济技术开发区管理委员会向北京经济技术投资开发总公司签发京技管﹝2010﹞68号“关于瀛海镇六环路北区X91、X92、X93地块产业园区配套建设项目核准的批复”，批准建设瀛海镇六环路北区X91、X92、X93地块产业园区（含四海三村）配套建设项目，由项目单位组织完成项目用地范围内地上现状物的拆除和居民安置工作，解决地块内的市政道路铺设，达到“九通一平”，工程计划于2010年6月开工，于2014年底完成。2011年3月22日，针对北京经济技术开发投资总公司（土地储备机构）于2011年2月24日提交的位于大兴区瀛海镇四海二村、四海三村、四海四村的居住用地申请，北京市规划委员会签发2011规条整字0020号“北京市规划委员会建设项目规划条件（土地储备前期整理）”，同意北京经济技术开发投资总公司按照规划条件及附图所示用地范围，开展土地储备前整理的相关工作，附图及批文载明X92R1地块的用地性质为“R2二类居住用地”，本案诉争租赁院落及厂房位于上述X92R1地块内。2011年4月27日，北京经济技术开发投资总公司（甲方）与四海三村委会（乙方）签订“征地补偿安置协议书”，双方约定被征收的乙方土地位于北京市大兴区瀛海镇镇域范围内，位于四海三村村域范围内，并对补偿标准及补偿总金额、农转居人数等进行约定；双方在“征地补偿安置协议书”第八条第2款约定：“补偿期间乙方应保护好补偿范围内的所有地上物，甲方向青苗和其他土地附着物所有权人支付青苗和其他土地附着物补偿费后，乙方应根据甲方要求及时对征地范围内的青苗和其他土地附着物进行清理，满足甲方进场施工的要求”，第八条第3款载明：“在未完成全部征地工作以前，乙方负责对该征地范围内的土地进行看护，其看护费用另计”；关于合同生效时间，双方在“征地补偿安置协议书”第十三条约定：“本协议书自市政府批准用地之日起执行”。2011年12月31日，针对大兴区政府所提交的“关于北京经济技术开发投资总公司申报的瀛海镇六环路北区X91、X92、X93地块产业园区配套建设项目征地的函”，北京市人民政府向大兴区政府签发京政地字﹝2011﹞232号“北京市人民政府关于大兴区二○一一年度批次建设用地的批复”，批复：“一、同意征收北京兴海创业投资管理有限公司、你区瀛海镇四海二村、四海三村、四海四村集体土地共计38.0052公顷（合570.08亩）……同意依据大兴区土地利用总体规划、北京城市总体规划将上述农用地15.9461亩（合239.19亩），其中耕地8.7368公顷（合131.05亩）转为建设用地……二、同意北京经济技术开发投资总公司对‘瀛海镇六环路北区X91、X92、X93地块产业园区配套建设’项目实施土地征收和土地一级开发，用地纳入政府土地储备，入市公开交易……”。嘉和制品厂与四海三经合社均认可诉争院落及厂房所在土地已由集体所有转为国有。在四海三经合社起诉后，嘉和制品厂的法定代表人朱运宏于2015年7月24日收到本案起诉状副本等诉讼材料。一审法院认为，“北京市大兴区瀛海镇四海三村经济合作社”与嘉和制品厂于2001年7月18日订立的“租赁厂房厂地合同书”、“租赁厂房厂地合同附件”系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；之后，因集体经济产权制度改革，“北京市大兴区瀛海镇四海三村经济合作社”变更为“北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社”，即四海三经合社，故其应继续按照约定全面履行自己的义务。承租人订立租赁合同后，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外；在租赁合同签订后，先是通过北京市大兴县腾达印刷厂交纳租金，之后又通过嘉和有限公司交纳租金，仅凭上述付款行为不能认定合同相对方为北京市大兴县腾达印刷厂或嘉和有限公司，故对嘉和制品厂主张被告主体不适格的抗辩意见，法院不予采纳。本案系合同纠纷，并非物权纠纷，故作为出租人的四海三经合社提起诉讼并无不当，对嘉和制品厂主张原告主体不适格的抗辩意见，法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，通过审核“租赁厂房厂地合同书”第五条、第六条可以认定，上述两条合同约定系对承租人逾期支付租金、政府征地或上级有关规定占地时的合同解除约定，符合上述解除条件时，出租人可以解除合同；嘉和制品厂在2014年3月17日才交纳自2010年1月至2010年8月的租金，属于逾期交纳租金，又考虑到北京市人民政府在2011年12月31日批准对诉争院落及房屋所在规划地块的拆迁及征占地，故本案同时存在2项出租人可以解除合同之情形，根据上述法律第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，因租赁双方未明确约定解除权行使期限，嘉和制品厂亦未催告四海三经合社行使解除权，故四海三经合社的合同解除权并未消灭；根据上述法律第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，因四海三经合社未举证证明在起诉前已通知嘉和制品厂行使合同解除权，故法院确定本案租赁合同在嘉和制品厂收到本案起诉状副本等诉讼材料时解除，即自2015年7月24日合同解除。根据上述法律第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案已确认租赁合同解除，故对四海三经合社要求嘉和制品厂返还租赁厂地之请求，应予支持；根据房地一体原则及不动产添附处理原则，对租赁厂地上所建造房屋，嘉和制品厂应一并返还。至本案审理时，嘉和制品厂仍在诉争租赁厂地内生产经营，其应支付合同解除前的房屋租金和合同解除后的房屋占有使用费；虽然“租赁厂房厂地合同书”载明合同期限为20年，自2001年7月1日起执行，但“租赁厂房厂地合同附件”第一条载明：“甲乙双方商定，租金自2001年8月1日算起，2001年8月1日前该厂房、厂地一切债权债务，水费、电费由甲方负责”，综合考虑上述合同及合同附件，本案租赁合同的起租日应为2001年8月1日，自2001年8月1日至2011年7月31日期间租金标准为每年80000元（月均6666.67元），自2011年8月1日至2021年8月31日期间租金标准为每年90000元（月均7500元）；经计算，自2010年9月1日至2014年11月30日期间的租金共计373333.37元。对于自2014年12月1日至2015年7月24日合同解除前的租金，嘉和制品厂亦应给付，经计算（按照每年12个月，每月30日计算，月均租金7500元），金额为58500元；合同解除后，嘉和制品厂仍占有使用租赁物，其应支付至返还租赁物前的房屋占有使用费，参照原合同标准，每月7500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，基于合同约定及上述法律规定，嘉和制品厂逾期支付租金，应给付违约金，但日千分之三的滞纳金标准过高，法院酌情予以降低；综合考虑本案具体情况，对该违约金，法院酌定为100000元。判决：一、解除北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社与北京市嘉和彩色包装制品厂于二○○一年七月十八日签订的“租赁厂房厂地合同书”；二、北京市嘉和彩色包装制品厂于判决生效后三十日内将判决第一项所涉及“租赁厂房厂地合同书”中位于北京市大兴区瀛海镇四海三村村西的厂地及厂地上所建造房屋及构筑物、附属物腾空并返还北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社；三、北京市嘉和彩色包装制品厂于判决生效后三十日内给付北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社自二○一○年九月一日至二○一四年十一月三十日期间的租金三十七万三千三百三十三元三角七分；四、北京市嘉和彩色包装制品厂于判决生效后三十日内给付北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社自二○一四年十二月一日至二○一五年七月二十四日合同解除前的租金五万八千五百元；五、北京市嘉和彩色包装制品厂于判决生效后三十日内给付北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社占有使用费（自二○一五年七月二十五日起计算至北京市嘉和彩色包装制品厂履行上述第二项判决义务时止，按每月七千五百元计算）；六、北京市嘉和彩色包装制品厂于判决生效后三十日内给付北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社违约金十万元；七、驳回北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人均认可涉案厂房厂地仍由嘉和制品厂在使用。本院查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，“北京市大兴区瀛海镇四海三村经济合作社”与嘉和制品厂于2001年7月18日订立的“租赁厂房厂地合同书”、“租赁厂房厂地合同附件”系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行义务；之后，因集体经济产权制度改革，“北京市大兴区瀛海镇四海三村经济合作社”变更为“北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社”，即四海三经合社，其应继续按照约定履行义务。双方在“租赁厂房厂地合同书”中约定，在特殊情况下，根据社会公共利益需要，四海三经合社可以依照法定程序提前收回出租厂房、厂地。因北京市人民政府在2011年12月31日批准对涉案厂房厂地所在规划地块的拆迁及征占地，涉案厂房厂地已由集体所有转为国有。故四海三经合社据此要求解除双方签订的合同并要求嘉和制品厂腾退厂房厂地，于法有据，本院予以支持。嘉和制品厂上诉不同意解除合同及腾退厂房厂地，缺乏依据，本院不予支持。关于合同的解除时间，一审法院认定在嘉和制品厂收到本案起诉状副本等诉讼材料时解除，即自2015年7月24日合同解除，并无不妥，本院予以维持。因嘉和制品厂仍在经营使用涉案厂房厂地，故其应支付相应的费用，包括合同解除前的租金和合同解除后的房屋占有使用费，嘉和制品厂上诉主张因涉案的土地转为国有而不同意支付上述费用，缺乏依据，本院不予支持。嘉和制品厂上诉主张因涉案厂房厂地涉及征收，四海三经合社拒绝收取2010年9月1日起的租金，其不存在违约行为，不应支付违约金。四海三经合社对此不予认可，称其未拒绝收取租金，嘉和制品厂未主动交纳租金，但四海三经合社未催要过租金。双方对各自主张均未提供充分证据予以证实。2010年5月24日，北京经济技术开发区管理委员会批准建设瀛海镇六环路北区X91、X92、X93地块产业园区（含四海三村）配套建设项目，由项目单位组织完成项目用地范围内地上现状物的拆除和居民安置工作。2011年3月22日，北京市规划委员会签发2011规条整字0020号“北京市规划委员会建设项目规划条件（土地储备前期整理）”，同意对涉案厂房厂地所在规划地块开展土地储备前整理的相关工作。2011年4月27日，北京经济技术开发投资总公司与四海三村委会签订“征地补偿安置协议书”，双方约定被征收的土地位于北京市大兴区瀛海镇镇域范围内，位于四海三村村域范围内。2011年12月31日，北京市人民政府在批准对涉案厂房厂地所在规划地块的拆迁及征占地。根据上述情况，无论是否存在四海三经合社拒绝收取租金的情况，嘉和制品厂未交纳2010年9月1日起的租金均不宜认定构成违约。故嘉和制品厂该项上诉请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第2130号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第2130号民事判决第六、七项；三、驳回北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10654元，由北京市大兴区瀛海镇四海三村股份经济合作社负担4200元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；由北京市嘉和彩色包装制品厂负担6454元(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林审 判 员  何江恒代理审判员  赵胤晨二〇一六年九月二十七日书 记 员  房依彤