安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖13民终1419号上诉人（原审原告）：王九��。上诉人（原审原告）：李勤。两上诉人共同的委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。上诉人（原审被告）：灵璧县金鼎置业有限公司。法定代表人：华新福，该公司经理。委托诉讼代理人：李国圣，安徽寻求律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊玲玲，安徽寻求律师事务所律师。上诉人王九峰、李勤、灵璧县金鼎置业有限公司（以下简称金鼎公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服安徽省灵璧县（2015）灵民初字第03500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王九峰、李勤共同的委托诉讼代理人梁斌，上诉人金鼎公司的委托诉讼代理人李国圣、樊玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王九峰、李勤上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.双方合同约定交付期限为2015年5月31日前，因双方关于顺延三个月交房的约定为无效条款，故一审法院将交付期限认定为2015年8月31日前无事实和法律依据。2.金鼎置业公司提供的工程竣工验收报告系复印件，不能作为认定案件事实的依据，且灵璧县房管局于2015年8月28日发出的通知能够证明案涉房屋未进行验收，故一审法院将2015年8月4日竣工验收意见作为房屋综合验收的依据错误。金鼎置业公司辩称，逾期交房的责任在于王九峰、李勤等业主，并非金鼎置业公司原因造成。王九峰、李勤认为交房时间应在2015年5月31日前与事实不符，按照金鼎置业公司与业主代表达成的协议，实际交房时间应为2016年4月4日前。金鼎置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：案涉房屋在2015年5月26日已经符合交付条件。由于包括王九峰、李勤在内的业主阻扰，金鼎置业公司无法在约定的时间交房。2015年6月6日，金鼎置业公司与业主代表达成协议，约定金鼎置业公司追加投资建设，解决包括很多不属于其义务范围的事项，业主同意不再提出新的问题。由于此时，灵璧县房管局尚未发出通知要求综合查验，故一审法院未予认定该协议不符合事实及法律规定。此外，由于该协议的签订时间为2015年6月6日，在2015年5月31日之后，但该协议并未提出逾期违约金事项，且业主承诺不再提出新的问题，故金鼎置业公司不应当支付违约金。王九峰、李勤辩称，金鼎置业公司与业主代表达成的协议是针对业主提出的问题进行整改，说明此时案涉房屋不符��交付条件，灵璧县房管局发出的通知亦可佐证。该协议仅能说明业主要求金鼎置业公司进行整改，并不代表业主放弃了违约金。王九峰、李勤向一审法院起诉请求：金鼎置业公司支付逾期交房违约金18590元（从合同约定的交房之日至涉案房屋符合交房条件实际交付之日，按房款总额的日万分之二点一计算），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月8日，王九峰、李勤与金鼎置业公司签订商品房买卖合同一份，合同主要内容有：王九峰、李勤购买金鼎置业公司开发的状元府小区第1幢二单元2108号商品房一套，面积114.04平方米，总价款491790元；合同第八条，交付期限为出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为（1）该商品房经验收合格；（2）如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定���间顺延三个月；第九条，出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特出情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，王九峰、李勤支付了购房款。2015年5月26日，金鼎置业公司在工程竣工验收报告���面竣工日期和验收组织单位处盖章。同日，建设、设计、施工、监理结论为符合要求，各单位签字并盖章，公安消防部门验收合格、规划部门同意备案、环保部门处符合要求并盖章、城建档案管理机构处符合要求并盖章；2015年8月4日，灵璧县建筑工程质量监督站监督验收意见为验收的组织形式、程序符合要求。2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订协议，主要内容：金鼎置业公司承诺协助业主解决就近入学、电梯检测、路面、广场、车库的问题整改及门口绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题，上述整改事项在竣工验收后8个月内结束，业主代表承诺不再向公司提出新的问题。2015年8月28日，灵璧县房产管理局通知中表明本案诉争房屋所在小区经查验仍有许多地方需整改，要求金鼎置业公司立即整改，在整改合格并经复核后方可交付业主使用。2015年10月14日，灵璧县房产局批准同意综合查验备案。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，商品房经勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见一般可以作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。案涉房屋竣工验收合格应认定商品房验收合格，工程竣工验收报告应是认可性意见。根据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》第七条“在新建住宅小区约定交付期限30个工作日前，建设单位应向所在地房地产行政主管部门报告工程建设竣工及验收情况，填写综合查验备案表并提交以下材料：（一）第六条第二款所列条件的有关证明材料或文件；（二）《国有建设用地出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》；（三）《建设工程档案预验收意见书》；（四）物业工程质量保证金落实情况证明材料；（五）其他需要提交的材料”及第十条“新建住宅小区经综合查验合格后，方可交付使用”的规定，案涉房屋所在小区须经综合查验合格后方可交付使用，因此金鼎置业公司本应当在双方约定交付时间即2015年5月31日前30日将综合查验相关资料提交给房产管理部门，而相关资料中显示的工程竣工验收备案表在2015年8月4日才经验收签字。2015年8月28日，灵璧县房产管理局向金鼎置业公司发出的通知表明，案涉房屋在2015年8月28日还没有通过综合验收，此时尚不符合交付条件。2015年10月14日，案涉房屋所在小区通过灵璧县房管局的综合查验，说明案涉房屋至2015年10月15日才符合交付条件。由于双方在商品房买卖合同中约定如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月，故双方约定的交付时间应为2015年8月31日。金鼎置业公司在房屋验收后至一审法庭辩论终结前仍没有提供证据证明其已经通知王九峰、李勤上房，故金鼎置业公司没有在约定的期限内交付房屋构成违约，应当按合同约定支付相应的违约金，违约金的计算按王九峰、李勤已付的购房款491790元，从2015年8月31日至交付之日止，计算标准为合同约定的日万分之二点一。至于灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司2015年6月6日签订的协议，是因综合查验不符合相关规范所产生的纠纷，因此该协议并不能改变双方所签订的商品房买卖合同所约定的内容。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、金鼎置业公司应于判决生效后10日内给付王九峰、李勤逾期交房违约金9294.835元（从2015年8月31日至2015年11月30日），2015年12月1日至交房之日止的违约金按上述标准计算；二、驳回王九峰、李勤的其他诉讼请求。案件受理费265元，王九峰、李勤负担132元，金鼎置业公司承担133元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：由于金鼎置业公司提供的工程竣工验收报告仅载明“见消防验收合格证明”及时间，并未加盖消防部门公章，本院委托一审法院向灵璧县消防大队核实情况，该消防大队就案涉状元府住宅小区1#、3#、12#楼工程消防验收出具了一份证明，内容为：“兹��灵璧县金鼎置业有限公司办理状元府住宅小区1#楼消防验收意见书（灵公消验字[2015]第0005号）具体时间为2015年9月25日；3#、12#楼竣工验收消防备案（灵公消竣备字[2015]第0014号）具体时间为2015年7月21日。”王九峰、李勤对该证明真实性无异议，同时认为该证明不能证明已经通过了综合验收；金鼎置业公司质证认为该证明真实、合法，但该证明是载明的是消防备案时间而非验收时间，案涉房屋已于2015年5月26日验收合格。对此，本院的认证意见为：该证明系灵璧县消防大队出具并加盖了公章，双方对真实性亦无异议，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。其次，金鼎置业公司二审提供的短信记录、网络新闻、领取房屋通知书签字表等证据，无法证明其已经按照合同约定书面通知了王九峰、李勤上房，对上述证据本案不予采信；对于金鼎置业公司二审提供的案涉工程图纸、灵璧县规划局灵规[2015]70号文件、电梯产品合格证、电梯使用标志等证据，与本案处理结果无关，本案不予认定。除一审认定的案涉房屋所在的1#楼工程于2015年5月26日经“公安消防部门验收合格”的事实外，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉房屋所在的1#楼工程竣工验收消防验收意见书出具的时间为2015年9月25日。本院认为，在新建商品房买卖合同纠纷案件中，如果双方当事人在房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据。本案双方当事人约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，交付的时间应在2015年5月31日前，而就案涉房屋所在的1#楼工程竣工验收，公安消防部门是规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门中最后一个出具认可性意见的，出具的时间为2015年9月25日，故案涉房屋符合交付条件的时间宜认定为2015年9月25日。由于案涉房屋在2015年5月31日尚不符合交付条件，金鼎置业公司已构成违约，且金鼎置业公司亦未提供证据证明其在案涉房屋符合交付条件后书面通知了王九峰、李勤上房，故王九峰、李勤有权要求其按照合同约定支付2015年6月1日至实际上房之日的逾期交房违约金。鉴于灵璧县房管局于2015年8月28日要求金鼎置业公司对案涉房屋所在小区进行整改，金鼎置业公司亦按照通知要求进行了整改，因此依据双方对交付条件的补充约定，金鼎置业公司可延期三个月交房，故在计算违约金时应该扣除三个月的时间。如上所述，至王九峰、李勤于一审起诉暂计至2015年11月30日，金鼎置业公司应支付王九峰、李勤的逾期交房违约金9604.66元(以已付购房款491790元为基数，按照日万分之二点一标准，扣除90天，计算为93天)，之后按照日万分之二点一的标准计算至王九峰、李勤实际上房之日。王九峰、李勤认为双方关于延期交房三个月的约定无效，因该约定是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，其该项意见不能成立，本院不予采信。金鼎置业公司提出案涉房屋已于2015年5月26日符合交付条件，无事实和法律依据，本院不予采纳；又提出按照其与业主代表达成的协议，其不应当支付违约金，因该协议并未涉及案涉房屋交付条件及逾期交房违约金如何处理的内容，对金鼎置业公司该项上诉主张，本院亦不予采纳。综上所述，王九峰、李勤的上诉请求部分成立，部分予���支持；金鼎置业公司上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字03500号民事判决第二项，即“驳回王九峰、李勤的其他诉讼请求”；二、变更安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字03500号民事判决第一项，即“灵璧县金鼎置业有限公司应于判决生效后10日内给付王九峰、李勤逾期交房违约金9294.835元（自2015年8月31日至2015年11月30日，2015年12月1日至交房之日止的违约金按照上述标准计算）”为“灵璧县金鼎置业有限公司应于判决生效后10日内给付王九峰、李勤逾期交房违约金9604.66元（自2015年6月1日至2015年11月30日，扣除90天，按照日万分之二点一标准计算，2015年12月1日至交房之日止的违约金按照上述标准计算）”；三、���回王九峰、李勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费265元，由王九峰、李勤负担132元，灵璧县金鼎置业有限公司负担133元；二审案件受理费265元，由王九峰、李勤负担132元，灵璧县金鼎置业有限公司负担133元。本判决为终审判决。审 判 长  吴昊彧代理审判员  李 震代理审判员  曹 志二〇一六年九月二十七日书 记 员  张 猛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决��裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。