上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民一(民)初字第5519号原告郑骏，男，1954年5月19日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人吴娇英，女，1953年2月9日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人徐春海，上海璀博律师事务所律师。被告董超英，女，1959年1月9日出生，汉族，户籍地河南省郑州市。委托代理人王志勇，上海融力律师事务所律师。第三人王玉玺，男，1957年1月8日出生，汉族，户籍地河南省平顶山市。委托代理人牛方兴，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告郑骏与被告董超英及第三人王玉玺委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑骏及其委托代理人吴娇英、徐春海，被告董超英的委托代理人王志勇，第三人王玉玺的委托代理人牛方兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑骏诉称，2012年，原告向第三人借款人民币57.95万元(以下币种均为人民币)。2013年3月22日，原告委托被告代为签订原告名下的上海市普陀区双山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称双山路房屋)的买卖合同及领取房地产转让价款和办理房地产交付事宜，委托权期限自2013年4月5日起至2014年4月4日止，双方就此在上海市奉贤公证处办理了公证。2014年2月28日，被告代理原告与昆山钜联水务科技有限公司(以下简称钜联公司)签订买卖合同，并到上海市普陀区房地产交易中心办理过户手续，钜联公司于当日打款90万元至被告账户。2014年3月18日，钜联公司取得房产证，并又打款50万元至被告账户。现原告向被告索要140万元房地产转让价款，但被告拒不返还，原告故诉至法院，请求判令：一、被告向原告返还其完成委托合同后获得的房款140万元；二、被告支付违约金，以47.50万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算自2014年2月28日至2016年8月28日；三、赔偿因为交接房屋过程中没有拿走的房内财产损失5.50万元；四、由于被告没有按照委托合同约定返还出售房屋款，导致原告的租房损失7.68万元，从2014年4月1日起计算至2016年4月1日止；诉讼费由被告承担。被告董超英辩称，被告在受托出售房屋时，原告并不配合，故实际成交价格要比市场价格低。被告在签订买卖合同时，应买受方钜联公司要求，将房屋价格做高，买受方称以此可避免因房屋价格过低而导致买卖合同被撤销的法律风险，故房屋的实际售价为100万元。被告收到房款140万元后，向买受人指定的案外人李鑫、顾伟分别转账25万元，差额10万元用于缴纳税费，故被告实际收到房款为90万元。另外为了让原告从双山路房屋内迁出，被告还另行向钜联公司指定的讨债公司支付了30万元。此外，原告向被告丈夫即第三人王玉玺借款62.50万元，被告实际收到的房款已经抵消了借款，故被告不应再向原告返还款项。第三人王玉玺述称，原告委托被告出售房屋用于清偿第三人借款本息，第三人实际收到60万元，至于其他诉请，与本案非属同一法律关系，原告应另案起诉。审理中，经被告提出申请，要求对双山路房屋在2014年2月28日的市场价格进行评估，本院通过上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产估价有限公司进行评估，该公司于2016年6月23日作出房地产估价报告，称因当事人原因，估价现场查看时估价人员未能进入估价对象内部进行查看，并对双山路房屋及相应的土地使用权，不含室内二次装饰装修，作出141.50万元的估价结果，单价27200元/平方米。原告对估价报告无异议，并认为因其在1999年花费3万元对房屋进行了装修，故要求在评估价格上加2万元，被告对估价报告不认可，无法从报告中看出得出估价结果的逻辑过程，但同意法院在2万元内对装修部分价值进行酌定，第三人同意被告意见。经审理查明，2012年4月5日，原告出具委托书，委托第三人代为办理双山路房屋抵押登记手续、签订买卖合同等，委托期限自2012年4月5日至2013年4月4日，并办理了公证手续。2012年4月6日，原告向第三人出具借条一份，载明：“今有王玉玺向郑骏借到人民币大写陆拾伍万……月息三分上述借款约定于2012年6月4日前还清，逾期不还，借款人应承担违约金/。双方约定本纠纷由上海人民法院管辖。借款人郑骏(手印)……”。当日，第三人向原告转账57.95万元。2013年1月8日，原告与第三人签订《个人借款抵押合同》，约定借款金额为62.5万元，借款期限自2012年4月6日至2013年2月20日，利息为同期贷款利率的四倍，原告同意将其一人名下双山路房屋作为抵押担保，若到期不能按时归还借款，则应承担每月3万元的违约金。合同签订后，双方办理了抵押登记手续，载明债权数额为62.5万元。2013年3月22日，原告出具委托书，委托被告代为办理双山路房屋相关事宜，具体包括：“一、代为办理上述房地产抵押登记手续，签署借款抵押合同；二、代为办理上述房地产的提前还贷、注销抵押登记手续或转按揭手续，签署相关文件、合同……五、代为签订上述房地产的买卖合同(房地产转让价款不低于100万元)及撤销买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款，并协助买受方办理按揭贷款及其他法律相关手续、代为开立银行卡……十、代为办理与上述委托事项相关的其他一切事宜”。2014年2月28日，被告作为原告的代理人与案外人钜联公司就双山路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为140万元，于2014年5月27日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并实际于当日向上海市普陀区房地产交易中心申请办理过户。当日，钜联公司作为纳税人支付契税4.2万元，并通过案外人蒋某某向被告转账90万元，第三人作为申请权利人办理了抵押权注销手续；2014年3月18日，蒋某某再次向被告转账50万元。现原告认为，被告应向原告转交房款，原告故诉至法院，请求判令如其诉请。上述事实，除原、被告及第三人当庭陈述外，另有原告提供的上海市房地产权证、公证书、《上海市房地产买卖合同》、转账凭证及被告提供的借条、转账凭证、《个人借款抵押合同》、公证书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，根据原、被告签订的委托书，被告有权出售双山路房屋并涤除该房屋上的抵押权。根据被告与案外人钜联公司签订的《上海市房地产买卖合同》，约定价款为140万元，而根据评估公司出具的评估结果，彼时的市场价格为141.5万元，故约定的价款能够反映市场价格。被告虽辩称实际房屋成交价为100万元，该价格明显低于评估结果，且根据转账凭证，钜联公司实际交付的款项亦为140万元，故对该辩称意见，本院不予采信。现原告要求被告返还房款140万元，因双山路房屋上设定了抵押，被告作为代理人须先向第三人偿还原告的债务方能涤除抵押权。根据被告及第三人当庭陈述，被告向第三人支付了60万元用于涤除抵押权，第三人收到60万元后亦同意解除抵押权，同时根据原告自认向第三人借款57.95万元，截至2014年2月，本息应超过60万元，故被告向第三人支付60万元并未违反委托人的指示处理委托事务，该后果应由原告承担。至于第三人若认为原告未完全清偿借款，可另行主张。关于被告辩称另向案外人支付了30万元费用，首先，被告未提供支付的相关证据，无法印证被告说法是否属实；其次，即便属实，根据公证书，原告并未授权被告有权对外支付该笔费用，属于超越代理权范围，同时也不符合原告的利益，故该30万元仍应由被告向原告返还。至于被告所称的10万元用于缴纳税费，但被告未提供理应由原告负担的相关税费缴纳凭证，故对该辩称意见，本院亦不予采信。综上，被告应向原告返还房款80万元。关于原告要求被告支付违约金的主张，被告应在收到房款后的合理期限内转交给原告，被告延迟转交应支付相应违约金，但利率应按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年4月1日起算。原告要求被告赔偿屋内财产损失，因根据原告陈述，被告并非侵权人，无赔偿义务，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求赔偿租房损失，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零六条之规定，判决如下：一、被告董超英应于本判决生效之日起十日内向原告郑骏返还房款人民币80万元；二、被告董超英应于本判决生效之日起十日内以人民币47.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告郑骏支付自2014年4月1日至2016年8月28日的利息；三、驳回原告郑骏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案评估费人民币5434元(被告已预付)，由被告董超英负担。本案受理费人民币18767元(原告已预付)，由原告郑骏负担人民币6267元，被告董超英负担人民币12500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈晓伦审 判 员  张 庆人民陪审员  蒋建萍二〇一六年九月二十三日书 记 员  胡 婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。