上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1612号原告：徐某甲，男，1978年8月25日生，汉族，住上海市嘉定区马陆镇包桥村XXX号。原告：张某甲，女，1980年3月11日生，汉族，住上海市崇明县庙镇民华村XXX号。两原告共同委托诉讼代理人：沈艳红，上海市诤正律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王建民，上海市诤正律师事务所律师。被告：王甲，男，1980年10月14日生，汉族，住上海市嘉定区南翔镇静华村静安1106号。被告：张某乙，女，1979年10月3日生，汉族，住上海市嘉定区南翔镇曙光村沈家467号。两被告共同委托诉讼代理人：陈莉，上海兰盾律师事务所律师。原告徐某甲、张某甲与被告王甲、张某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原告张某甲及两原告的共同委托诉讼代理人沈艳红、两被告的共同委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令两被告返还多收房款55,000元。事实与理由：两被告委托徐某乙办理上某甲房屋(以下简称为“涉诉房屋”)的出售相关事宜，并于2014年12月30日经上海市宝山公证处公证。2014年12月31日，两原告与两被告签订了编号为2某某的《上海市房地产买卖合同》，约定：涉诉房屋的价款为2,380,000元，交房日期为2015年2月1日，办理过户日期为2015年5月1日。此后，两原告按约支付房款2,320,000元。2015年4月7日，该房屋因其他纠纷被法院查封，导致两原告无法办理过户手续，两原告遂向查封法院提出执行异议。在法院审理执行异议过程中，两原告向查封法院缴纳剩余房款55,071元，至此两原告共计支付购房款2,375,071元。2015年9月7日，两原告和徐某乙约定办理过户手续，徐某乙坚持要求两原告支付房款55,000元，否则不予配合过户。为完成过户，两原告无奈又向徐某乙支付房款55,000元，并代两被告支付物业费用4,929元。为此，两原告共计支付购房款2,435,000元，多支付55,000元。为维护自己的合法权益，原告诉至法院要求判如所请。两被告辩称：两被告确实委托徐某乙出售涉诉房屋并收取房款，但两被告对徐某乙收取房款的金额并不清楚，亦没有实际收到任何款项，若徐某乙在明知原告已向法院交付购房尾款后，仍强行要求原告方支付55,000元，则超出两被告的委托旨意和授权范围，系徐某乙的个人行为，应由徐某乙负责返还。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了《上海市房地产买卖合同》、委托书及公证书、(2015)嘉执异字第10号执行裁定书、转账凭条、《收条》、交易明细、《收款收据》、《房屋买卖附加协议》、《个人消费贷款及担保合同》等证据，本院组织被告进行了证据交换和质证。对上述证据，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：2014年11月17日，两被告作为委托方与徐某乙作为受托人签订《委托书》一份，载明：委托事项为出租或以不低于2,000,000元的价格出售涉诉房屋；受托人在委托权限范围内就涉诉房屋实施的法律行为及产生的法律后果，委托人均予认可；委托期限为2015年1月17日至2016年1月16日。委托权限：1、代为签订定金协议；2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同……8、代为收取房价款(委托人、受托人账某均可)，开具收款凭证。2014年12月30日，上海市宝山公证处就该《委托书》的签名出具了公证书。2014年12月31日，在上某乙(以下简称为“瑞某某”)居间介绍下，两被告(甲方)与两原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：1、甲方将面积为148.03平方米的涉诉房屋作价2,380,000元出售乙方；2、乙方应于双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，向甲方支付定金300,000元，首期房价款420,000元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款720,000元，该首期房价款中包含尾款80,000元由瑞国房产暂为保管。待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得涉诉房屋的相关产证，注销抵押登记。甲方同意乙方通过银行按揭方式支付剩余房款1,660,000元；3、甲方于2015年2月1日前将涉诉房屋腾空并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起即日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；4、甲、乙双方应于2015年5月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；5、物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的由甲方承担；转移占有后，使用涉诉房屋发生的费用由乙方承担。2015年1月21日，徐某乙(甲方)与两原告(乙方)签订《房屋买卖附加协议》一份，其中约定：乙方一次性付款给甲方，第一期为720,000元，第二期为1,300,000元(用于还贷)，第三期为300,000元(过户当天支付)，第四期为30,000元(房屋交付时支付)，剩余30,000元于贷款转账完成后支付；关于乙方的房屋贷款问题，因乙方已经把房款先行支付给甲方，故房贷审批发放后，甲方应及时配合乙方将贷款转入乙方账某。该附加协议签订当日，原告徐某甲于向徐某乙建行账某转账720,000元，徐某乙于同日向原告徐某甲出具了收到该款项的《收款收据》。2015年3月9日，原告徐某甲分别向被告王甲转账450元、72,384.65元、1,328,817.58元、3,280.3元，当日共计转账1,404,932.53元。2015年3月13日，原告徐某甲向徐某乙转账50,000元。同年3月20日，原告张某甲向徐某乙转账145,000元。至此，原告共计支付购房款2,319,932.53元，庭审中，原告表示徐某乙认可已收款2,320,000元。2015年6月，被告王甲将涉案房屋交付两原告，两原告代两被告缴纳了涉案房屋自2014年11月至2015年6月间的车位管理费4,929元。另查明，1、2015年4月7日，本院依申请人王某乙的申请，查封了涉案房屋。2015年6月16日，两原告以涉诉房屋系其向被执行人王甲及案外人张某乙购买并已入住为由，向本院提出书面异议，要求中止对该房产的执行并提供了相应证据。此后，原告将剩余房款55071付至本院账某，本院经审查后作出(2015)嘉执异字第10号执行裁定书，认定两原告已按约支付价款232万元，并将剩余价款交付执行，且房屋已经交付，因此两原告提出异议的理由成立，据此裁定中止对涉案房屋的执行。而后，本院将55,071元款项发还申请人王某乙。2、上述房款全部支付后，两原告另向中某某申请的购房贷款1,660,000元，于2015年9月17日汇至徐某乙的账某，当日，徐某乙将其中的1,605,000元汇至两原告授权的案外人账某，剩余55,000元徐某乙拒绝返还，并向原告出具收款55,000元的《收条》一份。2016年1月7日，涉诉房屋登记至两原告名下。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖附加协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。被告委托徐某乙代为办理涉诉房屋出售相关事宜，委托权限包括代为签订、修改、解除房地产买卖合同及代为收取房价款(委托人、受托人账某均可)等，两原告在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，故徐某乙在该授权范围内与两原告就买卖涉诉房屋签订补充协议、收取房款等行为的法律后果直接约束原、被告。后两原告向两被告及徐某乙支付房款2,320,000元，代被告缴纳物业费4,929元，并将剩余房款55,071元交付法院执行，上述款项共计2,380,000元，两原告已足额履行了付款义务。徐某乙在收回原告贷款的1,660,000元后，理应按照《房屋买卖附加协议》的约定全额返还给两原告。但徐某乙扣留其中55,000元不予返还，明显缺乏事实和法律依据，因受托人的收款行为直接约束委托人，故原告主张由两被告返还，合法有据，本院予以支持。被告抗辩徐某乙多收取55,000元超出委托权限及授权旨意，应由徐某乙个人负责返还的意见，应属被告与徐某乙之间委托关系调整的范围，无法对抗本案原告，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零四条之规定，判决如下：被告王甲、张某乙应于本判决生效之日起十日内返还原告徐某甲、张某甲购房款55,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,175元，本院减半收取587.5元，由两被告负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一六年九月二十九日书记员  杨晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事物取得的财产，应当转交给委托人。