上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初9475号原告(反诉被告)毛三龙，男，1985年11月15日生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)张启兰，女，1988年11月7日生，汉族，住址同上。原告(反诉被告)毛伊伊，女，2012年11月4日生，汉族，住址同上。法定代理人毛三龙(系毛伊伊父亲)。上列三原告(反诉被告)的共同委托代理人胡健刚，上海泓盛律师事务所律师。被告(反诉原告)孙环玉，女，1964年9月20日生，汉族，户籍地江苏省。被告(反诉原告)王宜之，男，1988年9月19日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被告(反诉原告)的共同委托代理人何友胜，上海劲力律师事务所律师。上列两被告(反诉原告)的共同委托代理人高圳南，上海劲力律师事务所律师。原告(反诉被告)毛三龙、张启兰、毛伊伊与被告(反诉原告)孙环玉、王宜之房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)毛三龙及其与原告(反诉被告)张启兰、毛伊伊的共同委托代理人胡健刚，被告(反诉原告)孙环玉、王宜之的共同委托代理人何友胜、高圳南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)毛三龙、张启兰、毛伊伊诉称，2015年8月30日，毛三龙、张启兰、毛伊伊经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间购买孙环玉、王宜之名下的上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室(以下简称1102室房屋)，支付了定金10万元。同年9月27日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，毛三龙、张启兰、毛伊伊支付了孙环玉、王宜之房款53万元。孙环玉长期居住于江苏省建湖县，需委托王宜之代其签订合同，在孙环玉办理的公证委托书中将1102室房屋地址写错，致使毛三龙等第一次贷款无法通过。待孙环玉重新办理了公证委托书手续后，毛三龙等的贷款得以通过。此后，毛三龙等多次要求王宜之办理过户，王宜之要求涨价，拒不办理过户。现毛三龙、张启兰、毛伊伊起诉要求孙环玉、王宜之将1102室房屋过户并交付给毛三龙、张启兰、毛伊伊，并要求孙环玉、王宜之按已付款63万元的日万分之五计算，支付从2016年2月1日起至判决生效之日止的逾期过户违约金(生效之日后的违约金不再主张)。被告(反诉原告)孙环玉、王宜之反诉并辩称，孙环玉、王宜之于2015年9月24日将公证委托书交给中原公司，毛三龙等人按约应于2015年12月底向银行申请贷款，但直至2016年1月22日毛三龙等才去贷款，毛三龙等逾期办理贷款的行为与公证委托书并无关联。毛三龙等人的贷款审批通过时间为2016年2月29日，不可能在合同约定的2016年1月31日之前完成过户，证明逾期过户的违约责任在于毛三龙等，毛三龙等要求孙环玉、王宜之支付2016年2月1日起的违约金也没有依据。毛三龙等至今未提供具备购房资格的证明，是否具有购房资格存有疑问。而且毛三龙等一直未办理审税工作，也导致了双方无法办理过户。毛三龙等屡次违约，且违约在先，孙环玉、王宜之不同意毛三龙等的诉讼请求，并反诉要求解除买卖合同，毛三龙、张启兰、毛伊伊按未付款147万元的日万分之五计算，支付从2016年2月1日起至2016年5月12日的违约金74,235元，并按总房价款210万元的20%计算支付赔偿金42万元。原告(反诉被告)毛三龙、张启兰、毛伊伊针对反诉辩称，王宜之称1102室房屋购买已经满2年，但签订合同后发现到2016年1月10日才满2年，故双方口头约定至2015年12月底去审税及做购房资格的审查，该行为的延迟不影响约定的贷款及过户时间。公证委托书系孙环玉、王宜之提供，应当对公证委托书的内容进行审核，毛三龙等将材料递交银行后遭退回，导致贷款时间拖延。毛三龙等于2016年1月25日与银行签订了贷款合同，1月26日就通知孙环玉、王宜之办理过户，如孙环玉、王宜之配合，双方仍可以在1月31日前办完过户。不同意孙环玉、王宜之的反诉请求。经审理查明，1102室房屋房地产权利登记为孙环玉、王宜之。2015年8月30日，毛三龙、张启兰与王宜之、孙环玉就1102室房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，毛三龙、张启兰、毛伊伊支付孙环玉、王宜之购房定金10万元。2015年9月24日，江苏省建湖县公证处出具公证委托书，主要内容为，孙环玉与王宜之一起购买了上海市宝山区联杨路XXX弄XXX号XXX室房地产，现孙环玉欲出售该房地产，特委托王宜之为代理人，代表孙环玉履行附录中全部事项，委托期限自本委托书签署之日起两年内；附录：代为签订《上海市房地产买卖合同》及办理买卖相关手续，代为办理房地产转移登记手续及签署并提交《上海市房地产登记申请书》等相关文件，代为收取房款，代为交房，代为配合买受人办理银行贷款手续并签署相关文件，代为办理房地产出售过程中的其他相关事项等。2015年9月27日，王宜之并代孙环玉(甲方)与毛三龙、张启兰、毛伊伊(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方名下的宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为210万元；甲乙双方确认在2016年1月31日前办理转让过户手续；乙方未按付款协议约定付款的，按乙方未付价款的日万分之五计算支付违约金，逾期超过二十日后仍未付款的，除应支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担房屋总价款20%的赔偿金；甲方未按合同约定交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应按乙方已付款的日万分之五计算，支付从应当交付之日起至实际交付之日止的违约金，逾期超过二十日甲方仍未交付的，除应当支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担房屋总价款20%的赔偿金。合同补充条款约定，乙方根据规定承担本次交易所产生的税、费；甲乙双方在合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料。合同附件三付款协议约定，签订本合同前，乙方支付甲方定金10万元，签订本合同当日，乙方支付甲方首付款53万元；签订本合同后三十日内，乙方根据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，同时办理房产税申报手续；甲方同意乙方向银行贷款147万元支付第二期房款，乙方于2015年12月底向银行申请贷款，办理一切相关手续，若贷款申请未通过或通过的额度不足申请额度，乙方应当于送件当日补足；待乙方之贷款申请审核通过，甲方还清抵押权人借款且取得相关注销抵押材料，且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后三十个工作日内，甲乙双方办理产权过户及抵押登记手续，并由中原公司收执收件收据；待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房款，贷款发放以银行规定或借款合同约定为准；待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后七日内，甲方将房屋交付乙方。合同签订后，毛三龙、张启兰、毛伊伊支付孙环玉、王宜之房款53万元。之后，因公证委托书上1102室房屋地址写错，孙环玉重新办理了公证委托书，但江苏省建湖公证处出具的公证委托书上落款日期仍为2015年9月24日。2015年10月28日，江苏省建湖县公证处出具公证委托书，主要内容为，孙环玉委托王宜之提前偿还1102室房屋上的贷款、解除抵押。2015年12月28日，毛三龙等向房地产交易中心申请限售查询，同时提交了社保证明、房产税认定通知书等材料。次日，房地产交易中心出具查询结果，毛三龙等名下无本市住房。2016年1月6日，1102室房屋上的抵押权被注销。另查明，毛三龙等与交通银行股份有限公司上海宝山支行签订了《个人房产抵押借款合同》，贷款金额为47万元，借款期限2016年1月25日至2046年1月25日，实际自放款之日起计。毛三龙等与上海市公积金管理中心、交通银行股份有限公司上海宝山支行签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，贷款金额为100万元，借款期限为2016年1月25日至2046年1月25日，借款日期以交通银行股份有限公司上海宝山支行放款凭证为准。交通银行股份有限公司上海宝山支行出具了房地产登记申请书，载明，毛三龙等购买1102室房屋商业贷款47万元，期限从2016年1月25日至2046年1月25日，公积金贷款100万元，期限从2016年1月25日至2046年1月25日。交通银行股份有限公司上海宝山支行、上海市公积金管理中心还向毛三龙出具了委托书，委托毛三龙办理1102室房屋上的抵押权登记，委托期限从2016年3月2日至2017年3月2日。审理中，毛三龙等提供了2016年3月13日与孙环玉、中介公司工作人员王建华的谈话录音，主要内容为，孙环玉称本来合同约定1月31日过户，由于毛三龙等资金没有到位，孙环玉自己的房子也买不成了，现在1102室房屋市场价与原来相差140万元，毛三龙等能补贴一半，孙环玉自己也补贴一些才能再买房。毛三龙称孙环玉儿子办理贷款的时候说房子已经买好了。孙环玉称，那是王宜之的房子，孙环玉准备买房养老。毛三龙表示，合同约定12月底办理贷款，银行审批通过后30个工作日内过户，毛三龙等没有一点违约，而且如果不是孙环玉的公证委托书出问题，这事情早就结了。王建华表示，12月底办贷款，正常的话贷款审批21天下来，当时贷款银行方面出了问题，公证书出了问题。地址写错了。孙环玉表示，公证书出错是你们审核的，不是孙环玉有意的，你们当时为什么不及时告诉孙环玉。孙环玉、王宜之表示，孙环玉对毛三龙等拖延履行合同有意见，双方在协商，孙环玉只是表达自己的看法，并非最终的结论，不能证明孙环玉要求涨价。以上事实，有毛三龙、张启兰、毛伊伊提供的房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、收款收据及转账凭证、限售资格查询收件收据及查询结果、公证委托书、《个人房产抵押借款合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、房地产登记申请书、委托书、谈话录音，孙环玉、王宜之提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、律师函及邮寄凭证，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，毛三龙、张启兰、毛伊伊与孙环玉、王宜之签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，毛三龙等于2015年12月底办理贷款手续，2016年1月31日前办理过户。孙环玉提供的公证委托书上地址错误，又重新办理公证委托书，影响毛三龙等办理贷款等手续，贷款、过户手续应相应的顺延。孙环玉、王宜之主张毛三龙等延迟贷款、过户构成违约的意见，本院不予采纳。孙环玉、王宜之要求解除合同，毛三龙等支付违约金、赔偿金的诉讼请求，本院不予准许。合同约定，待毛三龙等贷款申请审核通过后三十个工作日内，毛三龙等与孙环玉、王宜之办理产权过户及抵押登记手续；待毛三龙等取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至孙环玉、王宜之指定账户后七日内，孙环玉、王宜之将房屋交付毛三龙等。毛三龙等提供了《个人房产抵押借款合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》及房地产登记申请书，可以证明其贷款已经审核通过，毛三龙等要求孙环玉、王宜之交付房屋并办理过户，符合合同约定，本院予以准许。合同约定，孙环玉、王宜之未按合同约定交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给毛三龙等，应按毛三龙等已付款的日万分之五计算，支付从应当交付之日起至实际交付之日止的违约金。因合同约定的过户日期已经超过，毛三龙等与孙环玉、王宜之应另行约定过户时间。毛三龙等于2016年3月13日要求孙环玉过户遭拒绝，毛三龙等要求孙环玉、王宜之承担2016年3月14日起的逾期过户违约金，可予准许。考虑到违约金标准较高，本院酌情确定按日万分之三计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)孙环玉、王宜之于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告(反诉被告)毛三龙、张启兰、毛伊伊；二、原告(反诉被告)毛三龙、张启兰、毛伊伊于上述房屋过户之日起二十五日内，支付被告(反诉原告)孙环玉、王宜之房款147万元；三、被告(反诉原告)孙环玉、王宜之于收到上述房款后七日内，将上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋交给原告(反诉被告)毛三龙、张启兰、毛伊伊；四、被告(反诉原告)孙环玉、王宜之于本判决生效之日起十日内，按63万元的日万分之三计算，支付原告(反诉被告)毛三龙、张启兰、毛伊伊从2016年3月14日起至本判决生效之日止的违约金；五、原告(反诉被告)毛三龙、张启兰、毛伊伊的其他诉讼请求，不予支持。六、被告(反诉原告)孙环玉、王宜之要求解除合同等反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为11,800元、反诉案件受理费4,357元、诉讼保全费5,000元，均由被告(反诉原告)孙环玉、王宜之负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一六年九月二十日书记员  童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。