广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终2312号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈经纬，男，汉族，住广东省汕头市潮阳区贵屿镇华东兴，身份证号码：×××4292。委托代理人：马佳妹，女，汉族，住广东省汕头市潮阳区，身份证号码：×××4223。系陈经纬的妻子。上诉人（原审原告、反诉被告）：马佳妹，女，汉族，住广东省汕头市潮阳区，身份证号码：×××4223。被上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海德威房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市香洲梅华东路188号11栋第10层办公室B区。法定代表人：皮社胜，董事长。委托代理人：郭俊德，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人陈经纬、马佳妹与被上诉人珠海德威房地产开发有限公司（以下简称德威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法三民初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年11月25日，陈经纬、马佳妹与德威公司签订《商品房认购书》。2013年1月26日，陈经纬、马佳妹与德威公司签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定，陈经纬和马佳妹购买德威公司位于珠海是金湾区三灶镇华阳路396号海湾御园2栋702号的房屋一套，房屋总价款为723，518元，德威公司于2014年5月1日交付房屋，如德威公司逾期不超过90日，则自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同或要求继续履行，如要求继续履行，则出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；在本合同约定的房屋交付时间之前，出卖人可以于当地主要媒体（如珠海特区报）刊登交付公告，视为通知买受人房屋交付事宜。合同签订后，陈经纬和马佳妹向德威公司支付了全部房款，分别于2012年11月25日支付2万元，2012年12月2日支付18万，2013年1月6日支付30万元。2013年1月26日支付223，518元。2013年1月26日，陈经纬和马佳妹向德威公司提交《房屋改造申请书》；同日，陈经纬和马佳妹、德威公司签订《房屋改造委托协议》，约定德威公司改造工程应在商品房买卖合同约定的房屋交付日期前完工并向陈经纬和马佳妹移交。2014年6月7日，德威公司于珠海市特区报上刊登《入伙通知》，公告案涉小区已经竣工验收，具备交付条件，请业主入伙。2014年6月30日，德威公司正式将案涉房屋交付给陈经纬和马佳妹。同日，陈经纬和马佳妹陈经纬在《房屋巡检及整改意见书》上签字。该意见书记载：“本人陈经纬已于2013年1月26日到所购买的该套房屋内巡检，房屋的结构及装修质量满足要求。本人同意以下房屋交楼标准的变更：1.电视机由原来样板房的42／46英寸变更为47英寸（带3D功能）；2.冰箱由原来样板房的2级能效变更为1级能效；3.洗衣机由5.2公斤变更为6公斤；4.开放式阳台地漏由样板房的1个变更为2个，水龙头由1个变更为2个；5.室内隔墙由原图格局变更为现有格局。本人确认对所购房产已验收，同时向贵公司提出整改要求如下：1.入户花园外墙有水泥脱落（两边），要求整改；2.橱柜内有一条电线脱落，影响使用，要求整改；3.入户花园窗户把手松动，要求更换。本人同意给贵公司2日的整改时间，并同意合同约定的交楼时间顺延至上述房屋整改项目完成且实际交楼之日止。”陈经纬和马佳妹在原审中的诉讼请求为：德威公司向陈经纬和马佳妹支付延期交房违约金8826元。德威公司在原审中的反诉请求为：陈经纬和马佳妹支付德威公司逾期办理银行按揭手续违约金475元。原审法院认为，陈经纬和马佳妹、德威公司于2013年1月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应恪守合同的约定，全面地履行自己的义务。双方当事人争议的焦点如下：关于延期交房违约金。案涉房屋的交楼标准为精装房交楼。《房屋巡检及整改意见书》显示德威公司对房屋交楼标准进行了变更。从变更的内容来看，无论是电器安装还是格局的改变都属于对陈经纬和马佳妹有利的改变。2014年6月30日，陈经纬和马佳妹在《房屋巡检及整改意见书》上签字，同意德威公司变更交楼标准及交楼时间顺延至房屋整改项目完成且实际交楼之日止。陈经纬和马佳妹基于对自身有利的房屋改造，作出了同意交楼时间顺延的意思表示；应为陈经纬和马佳妹、德威公司双方就交楼时间进行重新约定。现陈经纬和马佳妹单方否认该约定，无事实及法律依据，原审法院不予支持。关于逾期办理银行按揭手续违约金。陈经纬和马佳妹、德威公司于2012年11月25日签订了《商品房认购书》后，于2012年11月25日支付20，000元，2012年12月2日支付18万，2013年1月6日支付30万元，2013年1月26日支付223，518元。双方于2013年1月26日签订了《商品房买卖合同》。可见，德威公司认可陈经纬和马佳妹的分期付款，双方在最后一笔款项支付完毕后签订的房屋买卖合同，是双方对房屋交易的内容的重新确认。如德威公司认为陈经纬和马佳妹逾期交房款，可以按照认购书第四条约定，解除认购协议，或及时向陈经纬和马佳妹主张违约责任，而不是重新签订合同。因此，原审法院对德威公司的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决一、驳回陈经纬、马佳妹的诉讼请求；二、驳回德威公司反诉请求。一审本诉案件受理费50元，由陈经纬、马佳妹负担。一审反诉案件受理费25元，由德威公司负担。上诉人陈经纬、马佳妹不服上述判决，提起上诉，上诉请求：上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判德威公司向陈经纬、马佳妹支付延期交房违约金8827元；2.本案的诉讼费用由德威公司承担。事实与理由：一审法院以陈经纬和马佳妹于收楼日当天在德威公司统一提供的《房屋巡检及整改意见书》上签字为由，不做任何形式及实质审查，以此认定原德威公司双方意思表示真实，并以此认定陈经纬和马佳妹同意德威公司变更交楼标准及交楼时间顺延至房屋整改项目完成且实际交楼之日，视为对买卖合同中约定交楼日期的重新约定，在对本案部分主要事实没有查清的情况下，做出了驳回陈经纬和马佳妹诉求的判决，属于适用法律错误，涉嫌枉法裁判。理由如下：1．对《房屋巡检及整改意见书》上列明的5项交楼标准的变更以及最后一段话未作实质审查，列明的5项变更标准与实际情况不符，业主是在被开发商一方逼迫的情况下才签的字，不能认定实际交楼标准是按照该意见书上作出了有利于陈经纬和马佳妹的变更。开发商单方面出具了这样一份免责协议让业主签字，未尽到起码的告知义务，未对最后那句话“同意合同约定的交楼时间顺延至房屋整改项目完成且实际交楼之日”做出明确的解释，根据开发商一方当时的解释，签字不代表谅解延期交楼，实际上是对业主的欺骗，该协议应当视为然无效。实际上，房屋装修合同只约定了家电的品牌，并没有约定具体的型号标准，房屋格局也是完全按照样板房，未做任何变动，何来开发商说的标准提高了？其目的就是为了转移大家的注意力，加上收楼时工作人员一边鼓吹这些都是对我们业主有利的，欺骗业主说签了字只是履行收楼必经的程序，一边极力催促业主赶快签名，同时拿着一堆办理水电托收、物业托收、交楼明细、业主手册等材料要业主赶紧签收，根本没有给业主仔细查看的时间。同时还威胁业主说，不签字不能交楼。在此情形下，业主才签的字。业主在这种被逼无奈的情况下所签的字，当然不能视为业主的真实意愿，该《房屋巡检及整改意见书》的效力应属于无效。2．从《房屋巡检及整改意见书》的标题就可以充分看出德威公司存心欺骗业主的用心，德威公司有专业的律师团队，知道怎样的条件对自己有利，在拟定这份《房屋巡检及整改意见书》已经布好这个陷阱给业主，而陈经纬和马佳妹只是第一次买房的普通百姓，没有经验，更不知道德威公司《房屋巡检及整改意见书》中的一句“本人同意贵公司给予-日的整改时间，并同意合同约定的交楼时间顺延至房屋整改项目完成且实际交楼之日止！”让陈经纬和马佳妹丧失所有的法律权利。德威公司如果不是为了免责存心欺骗业主让其签署《房屋巡检及整改意见书》，为何没另外出一份标题清晰的《交楼延期同意书》让业主签署？3．根据《珠海市商品房买卖合同》第十六条通知，第一条：买卖合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面通过手递或邮递或报纸公告方式送达等等。实际上业主收到了德威公司发出的入伙邀请日期是在2014年6月30日（这份入伙通知也被开发商告知收楼当天必须交回），所谓登报的6月7日就邀请业主入伙并没交到业上手上，也未曾任何形式通知，业主并不知情登报的入伙通知，所以恳请二审法院支持实际的交楼日期为2014年6月30日。综上，德威公司存在明显的违约过错行为，极大地侵犯了陈经纬和马佳妹的合法权益，在这种情况下法院却判决德威公司不用承担任何违约责任，一纸从头到尾彻底虚假的《房屋巡检及整改意见书》就抹去了德威公司的应负法律责任，放纵违约一方的开发商，漠视业主这一弱势群体的权益，明显违反了法律的公平原则及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益，这样的判决势必无法服众，请二审法院对本案依法改判。被上诉人德威公司在二审中答辩称：一、原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。案涉房屋的交楼标准为精装房交楼。《房屋巡检及整改意见书》显示德威公司对房屋交楼标准进行了变更。从变更的内容来看，无论是电器安装还是格局的改变都属于对陈经纬和马佳妹有利的改变。2014年6月30日，陈经纬和马佳妹在《房屋巡检及整改意见书》上签字，同意德威公司变更交楼标准及交楼时间顺延至房屋整改项目完成且实际交楼之日止。陈经纬和马佳妹基于对自身有利的房屋改造，作出了同意交楼时间顺延的意思表示，应为德威公司、陈经纬和马佳妹双方就交楼时间进行重新约定。现陈经纬和马佳妹单方否认该约定，无事实及法律依据，理当不予支持。原审判决据此驳回陈经纬和马佳妹的诉讼请求，于法有据。二、陈经纬和马佳妹上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。（一）、涉案房屋竣工验收备案时间稍有推迟系不可抗力和陈经纬和马佳妹的需求变更所致，德威公司无过错，不应承担逾期交房的责任。涉案海湾御园工程自2011年6月11日动工，2014年6月3日取得竣工验收备案表。因工期内遭遇异常天气，政府强令停工天数多达50天（其中：日降雨量50毫米以上的天气37天，强台风天气13天），客观上延误了工程进度。根据《商品房买卖合同》附件三补充协议第五条规定，异常天气因素属于不可抗力，德威公司有权顺延交楼时间。另，因应陈经纬和马佳妹要求，德威公司对涉案房屋进行装修改造升级。其中阳台封闭这一项，为通过规划验收，德威公司要将已经封闭的阳台拆除，待规划验收后，又再将之封闭，不仅增加工程量，而且严重耽误了竣工验收备案时间。可见，工期延误全系不可抗力和陈经纬和马佳妹变更需求所致，德威公司不应承担违约责任。（二）、陈经纬和马佳妹对交楼时间比预计时间有所推迟是知情的，而且事先已经达成谅解，双方一致同意将约定交楼时间顺延至实际交楼之日止，德威公司并未违约。在实际交楼前，双方对涉案房屋以及改造项目进行了综合验收，根据陈经纬和马佳妹签名的《房屋巡检及整改意见书》显示，陈经纬和马佳妹同意将合同约定的交楼时间顺延至房屋整改项目完成且实际交楼之日止。由此可见，陈经纬和马佳妹同意顺延交楼时间，德威公司没有违约。（三）、陈经纬和马佳妹没有按时办结贷款手续，理应承担违约责任；在此情况下，即便德威公司推迟交楼，陈经纬和马佳妹也无权要求德威公司承担责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三补充协议第七条规定：“若买受人未按合同约定支付房价款、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人，或因买受人原因导致合同未办妥备案、或买受人未付清专项维修基金及其他应付的款项、税金，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交付的违约责任。”本案中，陈经纬和马佳妹作为买受人，未按时履行交付首期购房款及办结贷款手续的义务，违约在先，即便德威公司推迟交楼，陈经纬和马佳妹也无权要求德威公司承担责任。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；陈经纬和马佳妹的上诉请求既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法驳回。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为德威公司是否存在逾期交房违约行为。双方均确认按照《商品房买卖合同》约定，涉案房屋交付日期为2014年5月1日。但根据陈经纬、马佳妹2014年7月2日签字认可《房屋巡检及整改意见书》显示，由于涉案房屋交付标准的变更，陈经纬、马佳妹同意将《商品房买卖合同》约定的交楼时间顺延至房屋整改项目完成且实际交楼之日止，由此可以证实陈经纬、马佳妹基于自身房屋交付标准改变，同意将原约定交楼时间顺延至整改完成交付之日止，陈经纬、马佳妹也于2014年7月2日对涉案房屋验收并办理收房手续，现陈经纬、马佳妹上诉认为交房日期应为2014年5月1日，是对之前同意交房时间顺延予以否认，本院不予支持。陈经纬、马佳妹上诉认为德威公司让其签署《房屋巡检及整改意见书》并未予以告知，因此交房时间并未改变，对此本院认为，陈经纬、马佳妹是具有民事行为能力成年人，其应当对所签署《房屋巡检及整改意见书》内容知悉，因此在其已经签署《房屋巡检及整改意见书》后再以未告知内容为由否定《房屋巡检及整改意见书》对其约束力。陈经纬、马佳妹上诉认为德威公司让其签署《房屋巡检及整改意见书》系欺骗、逼迫而为，《房屋巡检及整改意见书》所列明变更交楼标准与实际并不符合，对此本院认为，陈经纬、马佳妹主张德威公司欺骗、逼迫其签署《房屋巡检及整改意见书》，但其对此并未提交证据予以证实，本院亦不予支持。《房屋巡检及整改意见书》已经明确交楼变更标准，且陈经纬、马佳妹签字确认对涉案房产验收，视为认可交付房屋已经达到约定变更标准，因此其主张变更交楼标准与房屋实际情况不符合，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈经纬、马佳妹的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈经纬、马佳妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  庹 佳代理审判员  王 芳二〇一六年九月二十六日书 记 员  程 敏