江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初6152号原告（反诉被告）：南京机电产业（集团）有限公司，住所地本市玄武区珠江路280号。法定代表人：卢北宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷强，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京金马溜冰城有限责任公司，住所地本市鼓楼区XX北路23号。法定代表人：陈庆顺，该公司经理。委托诉讼代理人：张辉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：殷照翔，江苏焯燃律师事务所律师。原告（反诉被告）南京机电产业（集团）有限公司（以下简称南京机电公司）与被告（反诉原告）南京金马溜冰城有限责任公司（以下简称金马溜冰城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南京机电公司的委托诉讼代理人谷强、倪杰，被告（反诉原告）金马溜冰城的法定代表人陈庆顺、委托诉讼代理人张辉、殷照翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京机电公司向本院提出诉讼请求：1.被告金马溜冰城将本市鼓楼区XX北路23号（原汽轮电影院放映厅、舞厅，总面积约970平方米）房屋腾空并返还原告南京机电公司；2.被告金马溜冰城支付原告南京机电公司2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金88670.4元，并支付该款项自2015年12月21日起至实际付清之日止按日万分之八标准计算的滞纳金；3.被告金马溜冰城支付原告南京机电公司2016年4月1日起至实际返还房屋之日止按29556.8元/月标准计算的逾期占有使用费；4.被告金马溜冰城支付原告南京机电公司2015年8月至2016年7月的水费7285.2元。事实和理由：被告金马溜冰城自2000年起承租原告所有的本市XX北路23号原汽轮电影院房屋。2014年3月22日，原、被告就上述房屋再次签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2014年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期限届满，原告南京机电公司不再将此房屋出租。2016年1月27日，原告南京机电公司函告被告金马溜冰城，租赁期限届满后将收回房屋，同时要求被告金马溜冰城立即支付尚欠的租金88670.4元。租赁期满后，被告拒绝返还房屋并支付相关费用，故原告诉至法院。被告金马溜冰城辩称：1.合同期满后，被告金马溜冰城继续承租上述房屋，因此原、被告双方形成不定期租赁合同关系，原告在未解除双方租赁合同关系的前提下，直接要求被告腾空并返还房屋，不符合法律规定；2.对于原告南京机电公司主张的2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金88670.4元，被告同意支付，对于原告主张的滞纳金，标准过高，请求予以调整，且被告只同意承担一个月的滞纳金；3.对于原告主张的逾期占有使用费，由于标准不明确，不应支付；4.对于原告主张的水费，被告予以认可，同意支付。反诉原告金马溜冰城向本院提出反诉请求：反诉被告南京机电公司赔偿反诉原告金马溜冰城房屋改建费用147万元。事实和理由：反诉原告自2000年开始承租上述房屋，在租赁期间，反诉原告在征得反诉被告同意后对租赁房屋进行了改建和添附，现反诉被告要求反诉原告返还房屋，但该房屋的使用价值已增加，反诉被告增加了实际权益，因此反诉被告应当向反诉原告支付改建费用。反诉被告南京机电公司辩称：反诉原告对房屋进行改建系其经营需要，属于其经营成本，现双方租赁合同期限届满，反诉原告要求反诉被告赔偿改建费用，不符合合同约定及法律规定，且该反诉请求数额没有事实依据，综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区XX北路23号（建筑面积为3498.98平方米，以下简称XX北路23号房屋）登记所有权人为南京机电公司，登记时间为2010年3月17日，规划用途为娱乐。XX北路23号房屋中原南京汽轮电影院放映厅、舞厅约970平方米的部分（以下简称案涉房屋）现由金马溜冰城占用使用。金马溜冰城于2000年起开始承租案涉房屋。金马溜冰城称其在租赁期间对案涉房屋进行了改造，花费200多万元。2014年3月22日，金马溜冰城（乙方）与南京机电公司（甲方）就案涉房屋再次签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋位于本市XX北路23号原汽轮电影院，乙方实际向甲方租赁该房屋的总面积约970平方米（原汽轮电影院放映厅、舞厅，门厅除外），该房屋用途为溜冰城，乙方同意按现状接收该房屋；租赁期限自2014年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期限届满，甲方不再将此房屋出租；房屋年租金为354681.60元，根据房租先付后用的原则，乙方应于本协议签订生效时，即向甲方支付2014年4月1日到2014年6月30日一个季度房屋租金88670.40元，今后分别于2014年6月20日前、2014年9月20日前、2014年12月20日前、2015年3月20日前、2015年6月20日前、2015年9月20日前、2015年12月20日前向甲方支付下一个季度房屋租金88670.40元；乙方使用期间，水电单独计量，乙方需自行支付水电费用（计算单价按甲方支付供水供电部门的实际价格测算）；乙方需对该房屋进行大修或装修时，不得破坏和擅自改动甲方房屋结构或公共建筑部分，大修或装修方案应事先书面征得甲方书面同意，相应费用由乙方自理；租赁期限届满，乙方应在租赁期限届满前搬迁完毕，并交还房屋；如本协议期满而自动终止协议或甲乙双方同意提前终止协议，则乙方应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋移交还给甲方，乙方有权移除所有权为乙方的可移动部分，不可移动部分无偿归甲方所有，如乙方拆除，不得破坏房屋结构和装修，房屋返还时，双方应结清房租、水电、保证金费用；乙方未按期支付房屋租金的，每逾期一日，应按欠付租金额1%向甲方支付滞纳金，逾期30日仍未交付的，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约金；本协议生效后，乙方应支付甲方租赁保证金35000元，本协议终止时，甲、乙双方各自结清相关费用后，多退少补等等。上述合同签订后，南京机电公司将案涉房屋继续交由金马溜冰城承租使用。金马溜冰城支付了2015年12月31日前的租金。2016年3月31日，合同租赁期限届满，南京机电公司要求金马溜冰城腾空并返还房屋，并先后于2016年1月27日、3月8日、3月11日、3月30日、4月8日多次发函要求金马溜冰城返还房屋并支付拖欠的租金，由于双方就改建费用未能协商一致，金马溜冰城现仍实际占有使用案涉房屋。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中南京机电公司与金马溜冰城就案涉房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。金马溜冰城承认南京机电公司关于支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金88670.4元及2015年8月至2016年7月的水费7285.2元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。由于南京机电公司与金马溜冰城就案涉房屋签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已届满，南京机电公司要求金马溜冰城腾空并返还案涉房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的问题。承租人应当按照约定的期限支付租金，由于金马溜冰城未按合同约定支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。南京机电公司按照合同约定主张的滞纳金实质为违约金，对滞纳金的标准，金马溜冰城认为过高，应予调整，本院结合金马溜冰城的违约情节及南京机电公司的实际损失情况，对南京机电公司主张的88670.4元自2015年12与21日起至实际付清之日止按日万分之八标准计算的滞纳金调整为88670.4元自2015年12月21日起至判决确定的给付之日止按同期银行贷款利率1.3倍计算的滞纳金。关于逾期占有使用费的问题。金马溜冰城在租赁期限届满后未将案涉房屋返还南京机电公司，应当向南京机电公司支付逾期占有使用费。对于逾期占有使用费标准，南京机电公司主张按原房屋租赁合同约定的租金标准予以支付，较为合理，本院予以支持。故金马溜冰城应继续支付南京机电公司2016年4月1日起至案涉房屋实际返还之日止按29556.8元/月标准计算的逾期占有使用费。关于改建费用的问题。南京机电公司与金马溜冰城签订的房屋租赁合同中明确约定金马溜冰城在租赁期限届满后将案涉房屋以现状返还南京机电公司，不可移除的部分无偿归还南京机电公司，因此金马溜冰城要求南京机电公司支付改建费用的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、南京金马溜冰城有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将本市鼓楼区XX北路23号（原汽轮电影院放映厅、舞厅，总面积约970平方米）房屋腾空并返还南京机电产业（集团）有限公司；二、南京金马溜冰城有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付南京机电产业（集团）有限公司2016年1月1日起至2016年3月31日期间的房屋租金88670.4元，并支付该款项自2015年12月21日起至判决确定的给付之日止按银行同期贷款利率1.3倍计算的滞纳金；三、南京金马溜冰城有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付南京机电产业（集团）有限公司2016年4月1日起至实际返还上述房屋之日止按照29556.8元/月标准计算的逾期占有使用费；四、南京金马溜冰城有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付南京机电产业（集团）有限公司2015年8月至2016年7月的水费7285.2元。五、驳回南京金马溜冰城有限责任公司的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3488元，减半收取计1744元，由南京金马溜冰城有限责任公司负担（此款南京机电产业（集团）有限公司已预交，南京金马溜冰城有限责任公司在支付上述款项时加付此款）。反诉案件受理费9015元，由南京金马溜冰城有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱玉梅二〇一六年九月二十六日见习书记员  王 进