上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初5552号原告：闵行区华漕镇诸翟村民委员会，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱俊禅，主任。原告：上海紫亨贸易实业公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐永刚，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：余超，上海儒君律师事务所律师。被告：上海美旋房地产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：汪莉华，总经理。委托诉讼代理人：虞静雄，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李居鹏，上海瀛东律师事务所律师。原告闵行区华漕镇诸翟村民委员会(以下简称“诸翟村委会”)与被告上海美旋房地产有限公司(以下简称“美旋公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理。期间，因上海紫亨贸易实业公司(以下简称“紫亨公司”)为必须共同进行诉讼的当事人，本院于2016年5月4日依法追加其作为本案原告参加诉讼。本案依法由审判员陈洁适用简易程序分别于2016年5月10日、同年9月29日公开开庭进行了审理。原告诸翟村委会及紫亨公司的共同委托诉讼代理人余超，被告美旋公司的委托诉讼代理人虞静雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诸翟村委会、紫亨公司共同向本院提出诉讼请求：被告向原告诸翟村委会支付自2012年1月1日起至判决生效之日止的土地租赁费[其中2012年1月1日至2012年12月31日的租金按每年人民币(下同)66,000元/年计算，2013年1月1日至2015年12月31日的租金按每年72,000元计算，2016年1月1日至判决生效之日的租金按每年79,000元计算]，暂算至2016年5月31日为283,800元。事实和理由：2007年2月5日，原告与被告签订了《土地租赁协议书》，约定被告租赁原告的土地用于建设停车场及物业管理辅助设施，土地租金为60,000元，每三年递增10%，租赁期限为2007年1月1日起，长期使用。2011年12月9日，被告来函称自2012年1月1日起终止上述土地租赁协议。随后，被告停止支付土地租金至今。原告认为，原、被告签订的是长期土地租赁协议，被告以函件通知的方式解除上述土地租赁协议系其单方面的意思表示，没有法律依据。因原告尚未同意被告解除上述协议，双方仍应依法履行各项义务，被告随意停止支付土地租金的行为依法无据。原告在多次催讨无果的情况下,为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。被告美旋公司辩称，原、被告签订的《土地租赁协议书》届满后未再续订，转为不定期租赁，双方可随时解除。现被告已经发函解除，故双方合同已经解除，原告的诉请是没有依据的。且被告认为根据《民法通则》第一百三十六条规定，以延付或拒付租金要求履行的，诉讼时效为一年的短期时效，现原、被告签订的《土地租赁协议书》于2011年12月9日即告解除，至今已过四年多，因此被告认为原告诉讼请求已过诉讼时效，鉴于此，要求依法驳回原告已过诉讼时效的租金诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年2月5日，原告诸翟村委会(南街生产队)及紫亨公司(签约甲方)与被告美旋公司(签约乙方)签订《土地租赁协议书》1份，约定：1993年，诸翟第二农贸市场建设项目，经闵府土(93)454号文批准，共批准使用甲方的土地15.672亩(详见批文)，而紫亨公司实际使用11.062亩，其余土地已归属甲方，位于《香港花园》大门道路东侧及沿围墙的土地已被乙方使用，考虑到上述历史原因，现经甲、乙双方协商一致，签订如下协议：一、甲方同意位于《香港花园》大门道路东侧及沿围墙的土地仍由乙方长期使用，用途为停车场及有关物业管理的辅助设施。二、甲方对乙方利用该土地建造上述设施，在办理相关手续时予以协助。三、2007年1月1日起，每年的土地租金为60,000元，先付后用，由乙方直接支付给甲方。四、自2007年1月1日起，土地租赁协议书每三年续订一次，租金每三年递增10%。五、如遇国家征地动迁，必须无条件服从，地上物的动迁补偿费用归乙方所有，土地的补偿费归甲方所有。上述协议签订后，被告于售房期内将承租的土地用于供《香港花园》小区看房的购房者临时停车使用，在售房结束后用于供《香港花园》小区业主及访客停放车辆使用。被告于承租土地后按6万元/年的标准向原告支付了至2011年12月31日止的租金。2011年12月9日，被告美旋公司向原告发送《上海美旋房地产有限公司函》1份，载明：“我公司与贵方诸翟村委会(南街生产队)、紫亨公司于2007年2月5日签订的《土地租赁协议书》每年支付土地租金陆万元整，现我公司致函贵方诸翟村委会(南街生产队)、紫亨公司从2012年1月1日起与贵方诸翟村委会(南街生产队)、紫亨公司解除2007年2月5日签订的《土地租赁协议书》。其中：如发生动迁，对地上物绿化补偿事宜另行商议。对贵方诸翟村委会(南街生产队)、紫亨公司给予的大力支持我公司表示衷心的感谢”。原告庭审中确认上述函件于2011年12月12日收到。原告诸翟村委会及紫亨公司庭审中表示，(一)原、被告签订的是长期租赁协议，不是三年一签的协议，如按三年一签，则原、被告之间应于2010年又订立一份三年的协议书，但原、被告之间没有再订立，而且被告仍然支付租金，故该《土地租赁协议书》中约定的是三年调整一次租金的意思，其文字表示的是三年续订一次而非三年重新订立一次。(二)原告收到被告要求解除《土地租赁协议书》的函件后，也联系过被告，要求被告将土地恢复原状，并向小区业主及物业公司披露原、被告之间《土地租赁协议书》即将解除的事实后将土地归还原告，但被告未予理睬。原告认为，被告虽提出了解除合同的请求，但未履行将租赁物返还的义务，遂于2016年2月19日以上述诉称及理由提起本案诉讼。另查明，原告曾于2014年9月18日起诉被告要求支付2012年至2014年的租金。审理中，本院于2016年3月16日至《香港花园》小区的苍穹物业管理公司对本案的有关事实进行调查并制作的《调查笔录》记载，苍穹物业管理公司对系争的位于《香港花园》小区大门道路东侧及沿围墙的土地所有人是谁并不清楚，该土地由《香港花园》小区业委会授权苍穹物业管理公司管理，用于《香港花园》小区业主车辆及外来车辆的停放，停车费由物业公司收取后交给业委会。2015年5、6月份，《香港花园》小区业委会更换苍穹物业管理公司进驻管理，之前的物业公司搬走。苍穹物业管理公司也是从进驻后开始对停放的车辆进行管理并收取停车费的，之前的物业公司何时接手系争土地并进行管理不清楚，业委会对此比较清楚。如果系争土地被收回不属于本小区的话，小区的车子没有地方进出了，这是小区唯一的出入口，停车也有影响，小区业主的车是没办法停了。2016年3月16日，由主审法官给《香港花园》小区业委会主任吴某所做的《电话记录》记载，其自2009年6月至2012年6月期间任《香港花园》小区业委会副主任，现任业委会主任。2009年业委会成立时，其没有收到关于系争的位于《香港花园》小区大门道路东侧及沿围墙的土地的移交文件。2012年，镇里开大会，讲到了系争的位于《香港花园》大门道路东侧及沿围墙的土地的权利人是诸翟村委会，其才晓得土地的真正权利人。在业委会尚未成立时，被告管理系争土地并用于停车。业委会成立后就由业委会委托物业公司管理并收取停车费。被告对于《香港花园》小区业主这么多年来将系争土地用于停车及收取停车费从未提出过异议。如果把系争土地收掉的话，《香港花园》小区内20几辆车的停车存在问题，如果要解决的话需要动小区绿化，这是需要改造时间和费用的。被告对此是有问题也是有责任的。经质证，原、被告对上述《调查笔录》及《电话记录》的真实性均无异议。以上事实，由原告提供的集体土地所有证、《土地租赁协议书》、国有土地使用证、原告于2014年9月提起过诉讼的材料，被告提供的《上海美旋房地产有限公司函》及邮寄凭证、《上海市商品房出售合同》，法院制作的《调查笔录》、《电话记录》以及双方当事人的庭审陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。原、被告签订的《土地租赁协议书》，系当事人真实的意思表示，双方均应依约履行。依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期的租赁合同，双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案涉诉土地的租赁合同至2009年12月31日到期，此后双方间的租赁关系为不定期租赁合同关系，故双方均有随时解除合同的法定权利。现被告主张解除该合同，并已通知了两原告，因此双方间的不定期租赁合同关系已于2012年1月1日解除。然而，被告在行使解除权后理应及时将土地返还给原告。由于被告在向原告承租土地后长期用于供《香港花园》小区业主停放车辆使用并允许物业公司收取停车费，因此该土地存在案外人占有使用的情况下，被告应向案外人披某某与原告间的土地租赁关系即将解除的事实并由其清退使用该土地的案外人后将土地返还给原告，现基于被告未能向原告履行返还土地的义务，被告应向原告支付继续占用期间的费用，故对于原告主张的占有使用费的请求，本院予以支持。关于租金是否已过诉讼时效一节，原告提供的证据仅能证明其于2014年9月18日同样就被告拖欠租金事宜向法院主张过，但并没有提供相应的证据材料证明其向被告主张过自2012年1月1日至2013年9月18日期间的租金，因此，该时间段的租金已过诉讼时效，本院不再予以支持。综上，依照《民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告上海美旋房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闵行区华漕镇诸翟村民委员会自2013年9月19日起按60,000元/年的标准计算至判决生效之日止拖欠的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,778.50元(已减半收取)，由原告闵行区华漕镇诸翟村民委员会负担818.50元，被告上海美旋房地产有限公司负担1,960元(于本判决生效之日起十日内向原告闵行区华漕镇诸翟村民委员会直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈洁二〇一六年九月二十九日书记员  张辰附：相关法律条文一、《民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。