重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初10070号原告：交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街102号。负责人：童军，该行行长。委托诉讼代理人：陈键，重庆立源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蔚，重庆立源律师事务所律师。被告：冉书香,女，1960年07月02日出生。委托诉讼代理人：王平，男，1983年8月29日出生。被告：重庆恒大鑫泉置业有限公司，住所地重庆市渝北区金山大道1号附1号第四层。法定代表人：熊敏，该公民经理。委托诉讼代理人：冯小红，男，1984年7月4日出生。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行与被告冉书香、重庆恒大鑫泉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行的委托诉讼代理人陈键，被告冉书香的委托诉讼代理人王平，被告重庆恒大鑫泉置业有限公司的委托诉讼代理人冯小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行向本院提出诉讼请求：1.被告冉书香偿还借款本金401922.78元、截至2016年3月16日的利息7987.99元、复利139.68元，共计410050.45元，并支付自2016年3月16日起至还清借款本金之日止，以借款本金401922.78元为基数，按中国人民银行基准利率上浮10%再上浮50%计算的逾期贷款利息，及以未还的逾期贷款利息为基数按照中国人民银行基准利率上浮10%再上浮50%计算的复利；2.被告重庆恒大鑫泉置业有限公司对被告冉书香所负上述债务承担连带清偿责任；3.确认原告对被告提供的房屋的抵押物享有优先受偿权，有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖价款在上述范围内优先受偿。事实和理由：2014年9月18日，被告冉书香与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定向原告借款42万元用于购买房屋。合同约定：年利率7.205%，贷款期限180个月；被告冉书香如在合同履行期内有违约行为，原告有权停止发放贷款，有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告冉书香偿还所有到期贷款本金并结清利息，并有权对逾期贷款按合同约定利率上浮50%计收罚息和复利。被告冉书香还应承担原告为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。被告重庆恒大鑫泉置业有限公司自愿为被告冉书香的上述贷款提供连带责任保证。被告冉书香将其所购上述房屋向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，原告按约于2014年10月16日向被告冉书香发放了该笔贷款。截止2016年3月16日，被告冉书香已4期未按时还款。冉书香辩称，原告所诉是事实，希望重庆恒大鑫泉置业有限公司能允许被告冉书香退房。重庆恒大鑫泉置业有限公司辩称，1.原告主张抵押权优先受偿，被告恒大公司不应当承担连带清偿责任。2.截止庭审之前，原告未向被告主张保证责任，实现债权的费用系原告自行扩大的损失。3.按照原告陈述，原告享有抵押权，物保人保并存，应当优先选择物保。综上所述，请求驳回原告对被告重庆恒大鑫泉置业有限公司的诉讼请求。交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行围绕诉讼请求提交了以下证据：《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、进账单、《重庆市土地房屋预告登记证明》、不良贷款客户欠款明细等。冉书香、重庆恒大鑫泉置业有限公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月18日，原告（乙方）与被告冉书香（甲方）、重庆恒大鑫泉置业有限公司（丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》。合同主要约定：（一）甲方向乙方借款42万元用于购买房屋，贷款期限为240个月，贷款利率为7.205%（该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%，随中国人民银行基准利率调整而调整，利率调整日为次年1月1日），逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%；（二）甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；（三）甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；（四）如甲方违反本合同的约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；（五）丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方为实现债权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方取得本合同约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。原告（甲方）与被告冉书香（乙方）、重庆恒大鑫泉置业有限公司（丙方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。合同约定：（一）甲方将乙方购房贷款42万元交存入丙方在交通银行九龙坡支行的存款账户，贷款期限从2014年09月18日至2029年09月18日，贷款利率为年息7.205%，乙方分期还本付息，首期还款日为2014年10月18日，还款金额为3823.38元，剩余款项分179期于每月18日前偿还；（二）乙方用所购房屋（建筑面积81.84平方米、单价7501.68元、成交金额614101.09元）为上述贷款提供抵押；（三）乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有权向丙方追偿乙方所欠全部债务，并可申请处分抵押物。重庆市国土资源和房屋管理局出具了115渝预告〔2014〕字第22771号《重庆市土地房屋预告登记证明》。该《重庆市土地房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人为交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，预告登记义务人为冉书香，房地产坐落于XXXXXX，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，登记时间为2014年09月26日,抵押金额420000元，抵押期限从2014年09月18日至2029年09月18日。上述合同签订后，原告按照约定于2014年10月16日将被告冉书香所借款项42万元支付至被告重庆恒大鑫泉置业有限公司的账户。2014年11月16日，被告冉书香开始归还借款。2015年3月起，被告冉书香开始逾期还款。截至2016年3月16日，被告冉书香已累计逾期未还借款本金401922.78元、利息7987.99元、复利139.68元。本院认为，本案原告与被告冉书香、重庆恒大鑫泉置业有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，系三方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。原告按约履行了借款42万元的出借义务以后，被告冉书香理应按期偿还借款本息，被告冉书香逾期还款，已构成违约。原告诉请被告冉书香偿还借款本息及复利，理由正当、于法有据，本院依法予以支持。原告起诉主张对被告冉书香提供抵押的房屋的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权，以及原告起诉要求被告重庆恒大鑫泉置业有限公司对被告冉书香所负借款债务承担连带清偿责任，系依法主张抵押权和保证债权的行为，二者在法律上并不存在冲突；原告起诉要求被告重庆恒大鑫泉置业有限公司承担连带清偿责任，是合法行使其诉讼权利，在本案审理过程中，被告重庆恒大鑫泉置业有限公司亦未能清偿债务，故原告实现债权的费用并非原告扩大损失；被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案当事人明确约定，被告冉书香到期不清偿债务，被告重庆恒大鑫泉置业有限公司又未履行被告冉书香代还款义务时，原告有权向被告重庆恒大鑫泉置业有限公司追偿被告冉书香所欠全部债务，并可申请处分抵押物。因此，被告重庆恒大鑫泉置业有限公司提出的抗辩理由，依法均不能成立，本院不予采纳。被告重庆恒大鑫泉置业有限公司自愿为被告冉书香向原告借款提供连带责任保证，原告诉请其对被告冉书香所负借款债务承担连带清偿责任，正当合法，依法应予支持。被告冉书香虽以其所购房屋提供抵押，并办理了预购商品房抵押权登记，但由于所办理的预购商品房抵押权登记为预告登记，不是抵押登记，其法律效力仅为登记的权利人获得要求登记的义务人优先办理抵押登记的请求权，即在所提供抵押的房屋能够办理抵押登记时，登记权利人有权请求登记义务人优先于其他债权人设立抵押权；在抵押登记办理之前，对提供抵押的房屋的折价或者拍卖、变卖价款并不享有优先受偿权。因此，原告依据预购商品房抵押权的预告登记诉请确认对被告冉书香提供抵押的房屋的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权，于法无据，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告冉书香于本判决生效之日起三十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金401922.78元、截至2016年3月16日的利息7987.99元、复利139.68元，并支付原告以401922.78元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%为标准，从2016年3月17日起的逾期贷款利息，以及以未还的逾期贷款利息为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%为标准计算的复利，利随本清；二、被告重庆恒大鑫泉置业有限公司对被告冉书香所负上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3725元、财产保全费2620元，共计6345元，由被告冉书香、被告重庆恒大鑫泉置业有限公司负担（因此款原告已预交，由二被告连同借款本息一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 王 昕二〇一六年九月二十八日书记员 赵莉莉