文书内容成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初384号原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：成都市xx。法定代表人：陈国邦，系龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。委托代理人：钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。委托代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。被告：财智壹加成都国际贸易有限公司，住所地：成都市xx。法定代表人：黄红元，系财智壹加成都国际贸易有限公司总经理。委托代理人：李政廷，男，1989年4月23日出生，汉族，住四川省xx，系财智壹加成都国际贸易有限公司员工。原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）与被告财智壹加成都国际贸易有限公司（以下简称财智壹加公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案后，被告财智壹加公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，后成都市中级人民法院作出终审裁定，确认本院对该案有管辖权。本案重新指定举证期限，举证期限届满后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告龙锦公司的委托代理人何连辉，被告财智壹加公司的委托代理人李政廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金76890.83元（自2015年10月1日至11月25日，41940.45元/月×1个月+41940.45元/月÷30天×25天=76890.83元），管理费25795.63元（自2015年8月26日至8月31日、2015年10月1日至12月31日，8077.42元/月×3个月+8077.42元/月÷31天×6天=25795.63元），电费796.88元；2、被告按实测面积向原告补缴租金差额615元（实测面积311.75平方米-合同约定的租赁面积310.67平方米=1.08平方米，租金差额自2015年8月26日至11月25日、2015年12月26日至12月31日，1.08平方米×135元/平方米×2个月+1.08平方米×135元/平方米÷31天×6天+1.08平方米×135元/平方米÷30天×25天+1.08平方米×135元/平方米÷31天×6天=469.54元；管理费差额自2015年6月26日计算至12月31日，1.08平方米×26元/平方米×4个月+1.08平方米×26元/平方米÷30天×5天×50%+1.08平方米×26元/平方米×50%+1.08平方米×26元/平方米÷31天×25天×50%+1.08平方米×26元/平方米÷31天×6天=145.46元）；3、被告按0.03%每天向原告支付自前述费用拖欠之日起至清偿之日期间的滞纳金（暂计算至2015年12月31日滞纳金金额为2317.4元）；4、被告向原告支付律师代理费7000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《租赁合同》约定原告将位于成都市xx出租给被告使用，租赁物预测建筑面积为310.67平方米，最终建筑面积以原告提供具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》为准（最终建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据）；租期三年，承租人须每月按时向原告支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须从逾期之日起按欠款金额的0.03%支付滞纳金。2015年6月26日，原告按照合同约定将租赁房屋交付给被告使用，但被告在租赁期间却未按合同约定履行支付租金等相关费用的义务，长期拖欠租金、管理费等各项费用。经原告多次催促，被告至今仍未支付上述拖欠款项，为此，原告特向人民法院提出诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告财智壹加公司辩称，本案涉及的租房合同解除期限应当由原告予以说明，再依据租赁期限确定拖欠租金、管理费、电费等费用；关于电费，根据相关法律规定，被告现在的法定代表人并非签字书上的张丹妮，该证据证明不能的后果由原告承担；3、关于滞纳金，请求法院予以裁减；因原、被告双方签订的租赁合同，系原告单方提供，滞纳金的约定标准属于格式条款，且依据其标准将超过其实际发生的损失，若以该计算标准计算，被告将因此产生大量的滞纳金费用，该标准过高，远远超过原告的实际损失，不符合公平、公正的原则；请求法院依法考虑，综合原被告双方的利益进行裁决。4、关于律师代理费，在本案中被告一直期望与原告协商处理，并同意支付相应补差金额，但原告执意起诉，导致律师费的产生，因此被告认为律师费是由原告方不同意协商而产生的，不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：原告于2010年取得了成都市锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西的商业用地的土地使用权，并修建了成都国际金融中心，龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市xx租赁给乙方使用，租赁场地的预测面积约为310.67平方米，最终建筑面积以甲方提供具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》为准（最终建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据）。租赁期限为自合同约定的起租日即2014年6月26日起，为期36个月，即至2018年6月25日止。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为135元，月租金为41940.45元。月租金将根据甲方提供具有资质的面积测绘机构出具的《面积实测报告》显示的最终建筑面积进行相应的调整。免租期共4个月，定为自起租日起第1、2个月（由2015年6月26日至2015年8月25日），租赁期的第6个月（由2015年11月26日至2015年12月25日），租赁期的第36个月（由2018年5月26日至2018年6月25日）止。在免租期期内，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍须如期缴纳租赁场地管理费及其他杂费。如乙方在免租期期间进行装修，乙方只须如期缴交租赁场地50%的管理费及全数其它杂费。如乙方于上述免租期首两个月完结前完成装修并开始用作办公室用途，则须于完成装修开始用作办公室用途之日起如期缴交租赁场地之全数管理费及其它杂费。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，即每月每平方米26元，物业管理费及其他杂费支付至成都夏利文物业管理有限公司的银行账户内。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算。若到期后7天内乙方仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。甲方因向乙方催讨租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。被告在《租赁合同》所述的注册地址为“成都市xx”、通讯地址为“成都市xx”。2015年6月26日，原告将涉案租赁场地交付被告使用。2015年11月13日，原告委托四川衡平律师事务所向被告寄送《律师函》，内容为：被告承租案涉租赁场所后，未按《租赁合同》按时交纳租金、管理费、电费、滞纳金，截至2015年11月12日，被告因租赁该场所已拖欠原告租金共计85008.34元、管理费25687.06元、电费95.76元、门禁卡押金400元，截至2015年11月12日已产生滞纳金340.8元，合计应交纳费用111531.96元。请被告务必于收到本函后五个工作日内至原告处付清前述应缴租金、管理费、电费、滞纳金。若被告继续消极对待，则原告将有权在不另行通知被告的情况下依法采取相应的法律措施，一切法律责任及后果将由被告承担。邮寄查询单显示被告于2015年11月16日收到该《律师函》。2015年12月21日，成都夏利文物业管理有限公司向被告出具缴费通知单，载明被告应缴纳2015年11月1日至11月30日的电费796.88元。被告原法定代表人张丹妮在租户用电量统计表上签字，确认2015年10月15日至11月15日，被告因租赁案涉物业产生的电费为796.88元。2016年1月，原告以被告未缴纳租金、管理费等费用为由提起本案诉讼，并委托四川恒和信律师事务所提供代理服务。双方签订《专项法律服务合同》，约定一审代理费为7000元。原告委托龙锦综合开发（成都）有限公司成都商业及物业经营分公司分别于2016年1月28日和2016年2月26日向四川恒和信律师事务所支付本案律师代理费5600元和1400元。另查明，2015年8月28日，龙锦综合开发（成都）有限公司成都商业及物业经营分公司委托四川准量行测绘有限责任公司（原成都准量行房地产测绘科技有限公司）出具成都国际金融中心1栋办公大楼办公分户的《房产计算成果报告》，确认案涉房屋的实测面积为311.75平方米。以上事实的认定，有原告提交的原、被告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、《租赁合同》、国有土地使用证、产权情况说明、办公楼交接表、办公楼交接清单、房产计算成果报告、律师函及邮寄单、签收证明，中国建设银行进账单（两份）、专项法律服务合同、律师代理费发票（两份）、委托付款书，被告提交的营业执照以及原、被告的当庭陈述在案为证。本院认为，原告系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，原告将该中心一号办公楼xx办公室租给被告，双方签订了《租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。合同签订后，原告于2015年6月26日将涉案商铺交与被告，但被告并未按约支付租金、管理费及其他费用，且原告于2016年11月13日向被告发出了《律师函》催缴上述拖欠款项后，被告仍未缴纳，其行为已构成违约。按照《租赁合同》约定，被告每月须向原告预先支付租赁场地的租金，如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，原告主张被告支付自2015年10月1日至11月25日尚欠的租金76890.83元（41940.45元/月×1个月+41940.45元/月÷30天×25天）、2015年8月26日至8月31日、2015年10月1日至12月31日尚欠的管理费25795.63元（8077.42元/月×3个月+8077.42元/月÷31天×6天）、2015年10月15日至11月15日的电费796.88元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张按实测面积应当补缴的租金及管理费差额。按照《租赁合同》的约定，月租金将根据原告提供具有资质的面积测绘机构出具的《面积实测报告》显示的最终建筑面积进行相应的调整。根据四川准量行测绘有限责任公司对案涉房屋作出的《房产计算成果报告》显示，案涉房屋的实测面积共计311.75平方米，故被告应按实测面积向原告补缴2015年8月26日至11月25日、2015年12月26日至12月31日的租金差额469.54元、2015年6月26日至12月31日的管理费差额145.46元。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张滞纳金，按照《租赁合同》的约定，被告须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费，若到期后7天内乙方仍未支付，被告须从当月首个工作天起按欠款款项0.03%日息计算违约金，直至被告付清所有欠付款项日为止。故原告要求被告按每日0.03%支付租赁期间尚欠租金、管理费的滞纳金，符合双方的约定，也不违反法律规定，本院予以支持，但滞纳金的起算时间应从拖欠当月的首个工作日开始计算。滞纳金的计算详见附表一。关于原告主张律师代理费，按照《租赁合同》的约定，原告因向被告催讨租金、管理费或被告须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或原告因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由被告承担。原告委托四川恒和信律师事务所代理本案诉讼，其向四川恒和信律师事务所支付律师费7000元，该费用的支付标准符合关于律师费收费标准的相关规定，故原告要求被告承担律师费7000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告财智壹加成都国际贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付租金76890.83元、25795.63元、电费796.88元；二、被告财智壹加成都国际贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付实测面积租金及管理费差额615元；三、被告财智壹加成都国际贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费的滞纳金(详见附表)；四、被告财智壹加成都国际贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告龙锦综合开发（成都）有限公司律师代理费7000元。如果被告财智壹加成都国际贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1284元，由被告财智壹加成都国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 韵二〇一六年九月六日书记员 李嘉欣附一：滞纳金计算表(计算方法：以每行费用相加为基数，以每日0.03%的标准，按每行的滞纳金起算时间和截止时间计算)时间              租金（元）              管理费（元）              电费（元）              滞纳金起算时间              给付标准              滞纳金截止时间                  2015年8月26日-8月31日              1 563.37              2015年8月3日              0.03%/日              给付之日                  2015年10月1日-10月31日              41 940.45              8 077.42              2015年10月8日              0.03%/日              给付之日                  2015年11月1日-11月30日              34 950.38              8077.42              796.88              2015年11月2日              0.03%/日              给付之日                  2015年12月1日-12月31日              8077.42              2015年12月1日              0.03%/日              给付之日      附二：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。