浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0783民初7577号原告：浙江建宇物业管理有限公司东阳分公司，住所地浙江省东阳市白云街道世贸大道601号7036室。代表人：罗安平，总经理。委托代理人：许莉婷，浙江淼森律师事务所律师。被告：浙江海德酒店有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道世贸大道601号。法定代表人：陈德水，董事长。委托代理人：范光有，东阳市玉屏法律服务所法律工作者。委托代理人：李同金，公司职工。原告浙江建宇物业管理有限公司东阳分公司（以下简称建宇物业公司）为与被告浙江海德酒店有限公司（以下简称海德酒店公司）物业服务合同纠纷一案，于2016年6月2日诉来本院，本院于同日受理后，依法决定适用简易程序，由审判员赖黎霞独任审判，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告建宇物业公司的委托代理人许莉婷、被告海德酒店公司的委托代理人范光有、李同金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建宇物业公司起诉称：2013年6月1日原告与东阳市海德公园业主委员会签订了《关于浙江建宇物业管理有限公司东阳分公司在海德公园物业服务合同未签订前相关事宜的确认》协议，合同约定原告向海德公园小区提供物业管理服务，合同期限为2013年5月1日至2014年12月31日。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系东阳市白云街道世贸大道599号1单元2206室、23A02室、2单元23A02室、2206室、3单元23A01室、23A02室（以下简称涉案房屋）的所有人，按约定应当向原告缴纳从2013年5月1日至2014年12月31日期间的物业管理费用18527元，但被告一直拒绝缴纳，产生滞纳金27049元。现诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费18527元以及滞纳金27049元（滞纳金已算至2015年12月31日，此后按每天千分之二计算至实际履行日止）。针对上述诉讼请求，原告建宇物业公司向本院提供以下证据：一、《关于浙江建宇物业管理有限公司东阳分公司在海德公园物业服务合同未签订前相关事宜的确认》1份，拟证明原告与东阳市海德公园业主委员会（以下简称海德公园业委会）达成物业服务的相关约定，确认了物业费收取时间、收费期限、收费标准以及下一年度物业服务费的标准等事宜的事实。二、物业费用清单1份、东阳市房地产管理局房产档案证明6份，拟证明登记为被告所有的房屋应缴物业费用的清单及应付物业费清单中的房产登记为被告所有的事实。三、海德公园别墅区物业服务合同1份，拟证明滞纳金的计算方式系参照该物业服务合同的事实。四、东阳市长春藤物业服务有限公司与海德房开公司签订的前期物业服务合同（复印件）1份，拟证明滞纳金的计算方式的事实。被告海德酒店公司未提供书面答辩意见，在庭审中口头答辩称：诉请无事实与法律依据。特别是滞纳金一项，即使确认合法，也未约定要支付滞纳金。原告从未向被告催讨过物业费用，被告也从未使用过涉案房屋。涉案房屋由浙江省东阳市海德房地产开发有限公司过户给被告后，并未实际交付给被告。另原告自2014年2月28日撤出涉案小区，即使被告确实应当交纳物业费用，原告的诉请也已经超过诉讼时效，故请求驳回原告诉讼请求。被告海德酒店公司向本院提供证据材料如下：一、海德公园业委会及周建强出具的证明1份，拟证明周建强作为原告职工居住于涉案房屋内及原告于2014年2月28日撤出涉案房屋小区的事实。二、海德房开公司出具的证明1份，拟证明海德房开公司将涉案房产过户至被告名下，但未实际交付的事实。经开庭审理，本院对原、被告提供的证据认证如下：对于原告提供的证据：证据一，被告经质证对其合法性有异议，认为该确认书只能是原告与海德公园业委会关于签订合同的意思表示，而非真实的物业合同。因为当时前物业公司即东阳市长春藤物业服务有限公司尚未退出物业管理，尚不具有签订物业服务合同的资格。本院认为，结合庭审中原、被告的陈述，可以认定该证据具有证明原告于2013年5月1日至2014年2月28日为涉案房屋所在的小区提供物业服务的事实的证明力。证据二，被告对清单的合法性及真实性均有异议，涉案房屋移交给被告，被告从未使用，而是物业公司自己在使用。被告从未接受原告提供的涉案房屋的物业服务。对于涉案房屋的房屋档案证明没有异议。本院认为，涉案房屋的房产档案证明符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。物业费用清单系具有证明涉案房屋截止2014年2月28日所产生的物业费用数额的事实的证明力。证据三，被告认为与本案无关联，且该合同的海德公园业委会的代表人与确认书的海德公园业委会的代表人并不相同，对其合法性有异议。本院认为，该物业服务合同与本案无关，本院对该证据不作认定。证据四，被告认为该合同系复印件，应提供原件予以核对，且该合同与本案无关，并非本案原告所签订。本院认为，复印件应提供原件予以核对，原告未能提供原件，故对于该证据本院不予认定。对于被告提供的证据：证据一，原告经质证认为该证明系证人证言，证人应当出庭接受询问，故对其真实性有异议。周建强确实是原告的员工，但被告未提供证据证明应由实际使用人支付相关物业费用。本院认为，该证据具有证明涉案房屋中的2单元2206室由原告员工周建强实际使用的事实的证明力。证据二，原告经质证认为与本案无实质关联，涉案房屋的实际所有者为被告，涉案房屋由周建强及海德酒店公司的厨师等员工居住。本院认为，该证明具有证明海德公区小区房开公司浙江省东阳市海德房地产开发有限公司自认涉案房屋并未实际交付给被告的事实的证明力。本院经审理，认定事实如下：被告系东阳市白云街道世贸大道599号1单元2206室、23A02室、2单元2206室、23A01室、3单元23A01室、23A02室的所有权人，上述六套房屋的建筑面积分别为441.93平方米、307.37平方米、442.03平方米、453.86平方米、454.70平方米、307.19平方米。2013年6月1日，原告（乙方）与东阳市海德公园业主委员会（甲方）签订《关于浙江建宇物业管理有限公司东阳分公司在海德公园物业服务合同未签订前相关事宜的确认书》一份，约定选聘原告为海德公园小区的物业服务企业，同意原告自2013年9月1日开始向海德公园小区全体业主收取物业服务费，并同意在2013年5月1日至2013年12月31日期间，对海德公园2013年度以前交付的楼盘采取原东阳市长春滕物业服务有限公司2012年度的物业服务收费标准收费；对海德房产2013年新交付的楼盘采取由海德房产确定的物业费定价标准收取。具体标准为：A1幢A2幢A3幢A5幢A6幢A7幢A12幢A13幢的1-3层、4-7层及8以上分别按1.2、1.25及1.3元/月/平米收取；A8幢按2.2元/月/平米收取；A10幢1-7层、8-15层及16以上分别按2.6、2.65及2.7元/月/平米收取。B1幢、B2幢、B3幢的1-7层、8-15层及16层以上分别按1.2、1.25及1.3元/月/平米收取。BLOCK区均按0.98元/月/平米收取。排屋E1-E6区按0.98元/月/平米收取。单体别墅及香缇别墅全部按2.2元/月/平方收取；地下车库车库照明费按360元/年·位收取。同意原告对未缴纳物业费、拖欠物业费、拒缴物业业主采取电话催缴、上门催缴、函件催缴及采取法律催讨程序等方式催缴。并同意原告对自2013年12月31日起，拖欠费用超过一个月的业主采取法律催讨程序催讨。同意原告于2014年1月1日开始向海德公园全体业主收取2014年度的物业服务费。2014年2月28日原告撤出除海德公园小区排屋、别墅区以外区域的物业管理。另查明，涉案房屋中的3单元23A01室于2011年3月9日登记于被告名下，其余五套房屋于2011年3月7日登记于被告名下。涉案房屋中的2单元2206室由原告的员工周建强使用，其余房屋均空置。2016年6月23日浙江省东阳市海德房地产开发有限公司出具证明一份，载明：兹有海德社区的B1-2206、B1-23A02、B2-2206、B2-23A01、B3-23A01、B3-23A02六套房屋因各种原因过户到海德酒店名下，实际上并没有将上述房产实际交付给海德酒店，酒店从未使用过上述房产。本院认为，建宇物业公司对东阳市海德公园别墅区提供了物业服务，相关的业主应向建宇物业公司交纳其提供服务期间的物业服务费。涉案房屋虽然已登记在被告名下，但作为海德公园小区开发商的浙江省东阳市海德房地产开发有限公司自认涉案房屋并未实际交付，且涉案房屋也未被被告实际使用，原告也未提供证明涉案房屋已交付与被告的证据，故本院认定涉案房屋并未实际交付。尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故原告要求被告交纳物业服务费用的诉请没有法律依据，本院不予支持。综上，原告诉请不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告浙江建宇物业管理有限公司东阳分公司的诉讼请求。案件受理费940元，减半收取470元，由原告浙江建宇物业管理有限公司东阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 赖黎霞二〇一六年九月一日代书记员 蔡海萍