上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初12824号原告贾海庆，男，1968年10月1日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托代理人刘耀中，上海百林司律师事务所律师。被告张志伟，男，1955年9月27日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托代理人杨颖琦，上海范仲兴律师事务所律师。被告俞利平，女，1959年10月29日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托代理人杨颖琦，上海范仲兴律师事务所律师。被告张馨，女，1989年8月21日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托代理人杨颖琦，上海范仲兴律师事务所律师。原告贾海庆与被告张志伟、俞利平、张馨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾海庆的委托代理人刘耀中，被告张志伟、俞利平及三名被告的委托代理人范仲兴、杨颖琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾海庆向本院提出诉讼请求：要求三名被告支付违约金【以本金人民币(以下币种均为人民币)290万元，按每日万分之五，自2015年9月3日计至三名被告实际支付之日止】。事实和理由：2015年6月27日，原告与三名被告签订《房地产买卖合同》，将本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋转让给三名被告，转让价款450万元。嗣后，三名被告向原告支付了160万元，余款290万元，应在办理产权过户后，由三名被告向银行申请贷款，于2015年8月底前支付给原告。2015年8月4日，系争房屋的产权过户至三名被告的名下，但是三名被告直到2016年7月3日，才向原告支付了260.36万元房款，余款29.64万元至今未付。按照合同的约定，迟延支付房款应按每日房屋总价的万分之五支付违约金。审理中，原告变更诉讼请求，要求三名被告支付违约金【以本金290万元，按每日万分之五，自2015年9月3日计至2016年6月3日；以本金30万元，按每日万分之五，自2016年6月3日计至三名被告实际支付之日止】。原告举证如下：1、原告与三名被告于2015年6月27日签订的《房地产买卖合同》；2、沪房地虹字(2015)第009142号《房地产权证》；3、《房地产交接书》及《房地产交接书补充条款》；上述三组证据证明原告依照合同约定协助三名被告办理了产权过户，已经履行了合同义务。4、微信聊天记录，证明原告向三名被告催款，三名被告承诺在2015年9月3日前后付清房款；5、《律师函》及《催告函》，证明原告向三名被告催款的事实。经质证，三名被告对上述证据的真实性均无异议。三名被告认为，原告隐瞒了系争房屋的租赁情况，三名被告因重大误解才签订了《房地产交接书》，故不应当认为已经发生房屋交接的效力。同时，《房地产交接书》也证明原告对即便在2015年8月30日交房也构成违约是自认的，因为原告并未在《房地产交接书》中主张三名被告先付清余款，证明双方对余款290万元的支付条件作出了变更，即先交房再付清余款。而三名被告当时误以为房屋已经交付，才同意在2015年9月3日前后付清房款，此后，由于案外人叶某某强行进入系争房屋，导致三名被告行使先履行抗辩权，暂停支付余款。《律师函》及《催告函》中的观点三名被告不予认可。被告张志伟、俞利平、张馨辩称，2015年6月27日，原告与三名被告签订《房地产买卖合同》，将本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋转让给三名被告，转让价款450万元，截至产权过户之日，三名被告共支付原告房款160万元。余款290万元原本可以在2015年8月底之前支付给原告，但是因为原告违约，未向原告交付房屋，故三名被告推迟付款，上述290万元余款于2016年6月3日转账至原告的银行账户。因原告违约迟延交付房屋，三名被告另案起诉了原告【案号(2016)沪0109民初10580号】，要求原告支付违约金，在该案中，三名被告申请财产保全，冻结原告银行账户中的存款35万元。三名被告认为，因原告在交付房屋时未告知三名被告系争房屋的租赁情况，导致三名被告至今未能入住，故系争房屋实际未完成交付，原告违约在先，故三名被告暂缓支付房款，三名被告的行为并未构成违约，故不同意原告的诉讼请求。此外，三名被告认为按每日万分之五计算违约金过高，且违约金至多只应计算至2016年6月3日，原告因诉讼中的财产保全无法从银行账户中取得房款，与三名被告是否违约并无关联。三名被告举证如下：1、《承诺书》，证明双方变更了合同原先三被告履行付款义务后三天原告交房的约定，变更为确定的日期，即2015年7月31日之前交房；2、《中国建设银行个人贷款审批人意见明细表》、《中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表》，证明三名被告在2015年7月8日已经获得银行贷款的批准，具备了付款条件，若双方能按照合同严格履行，三名被告完全可以按照约定期限履行付款义务；3、(2015)虹民三(民)初字第1753号和(2016)沪02民终1196号民事判决书，在上述案件中，原告自认将系争房屋出售给三名被告之前征得了承租人叶某某的同意，与三名被告签订《房地产买卖合同》之后，发现叶某某将系争房屋群组给他人，即启动了举报清退的程序，在2015年8月21日清退了群租户后，向三名被告交付了房屋，但是叶某某此后又砸门进入系争房屋，说明房屋交付未完成；4、《律师函》；5、报警记录及音频资料；6、《特别协议》及《房屋买卖之特别协议》。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议。原告认为，上述证据均未证明双方变更了余款290万元的支付条件，即仍应按《房地产买卖合同》的约定，在系争房屋的产权过户至三名被告的名下后，及时支付给原告。本院经审理，认定以下事实：1、2015年6月27日，原告与三名被告签订《房地产买卖合同》，约定原告向三名被告转让本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋，转让价款450万元。签订合同之日，连同已经支付的定金，三名被告应当支付原告房款135万元，余款315万元，由三名被告向银行申请贷款，“待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后于2015年8月25日之前，甲、乙双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，该第二期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付给甲方”。“待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，同时甲方收到乙方申请的银行贷款后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方”。该合同还约定，若三名被告未按合同约定期限付款，则自应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。合同签订当日，三名被告向原告支付了房款135万元(含定金10万元)。2015年7月8日，中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行审批通过了三名被告的贷款申请。2015年7月17日，原告与三名被告向上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户，当天，三名被告向原告支付房款25万元，双方签订了《承诺书》，约定“甲方于2015年7月31日之前，把虹口区长春路XXX号XXX号楼XXX室交给乙方。如果按照约定甲方未按时把房子交给乙方，甲方应该承担乙方在银行的一切损失费用。”。2015年8月4日，三名被告取得《房地产权证》，本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋产权登记至三名被告名下。2015年8月23日，原告与被告方签订《房地产交接书》，就系争房屋进行验收交接。当日，原告与被告方还签订了一份《房地产交接书补充条款》，确认被告方应在2015年8月24日办理剩余房款290万元的通知支付手续。2、2015年8月3日，原告向本院起诉，要求解除其与案外人叶某某签订的《房屋租赁居间合同》。该案审理中查明：2014年8月，原告与案外人叶某某签订《房屋租赁居间合同》，将本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋出租给叶某某，租期自2014年9月1日至2019年8月31日。原告向叶某某交付房屋后，叶某某将房屋隔断分别转租多人。2015年7月20日，四川北路街道社会治安综合治理办公室、虹口区住房保障房屋管理局四川北办事处、上海市公安局虹口分局四川北路派出所、居委会和物业管理单位共同向长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋业主/使用人发出《“群租”整治事先告知书》，同年8月21日，原告对上述房屋内群租户进行了清退。2016年1月8日，本院就该案作出判决，原告与叶某某就本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋签订的《房屋租赁居间合同》于2015年7月20日解除。叶某某不服该判决，提出上诉，上海市第二中级人民法院于2016年4月26日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2016年5月，三名被告向本院起诉，要求原告交付房屋、支付逾期交房违约金等。该案中，三名被告申请财产保全，本院于2016年5月11日作出裁定，冻结原告名下的银行存款294,450元，或查封、扣押其同等价值的其他财产。审理中，原告与三名被告确认以下事实：2015年8月底，案外人叶某某强行进入系争房屋，为此，三名被告通知贷款银行暂停向原告支付剩余房款。2016年6月3日，三名被告将剩余房款290万元转账至原告的银行账户。上述事实，有原告和三名被告的陈述，原告提供的《房地产买卖合同》、沪房地虹字(2015)第009142号《房地产权证》、《房地产交接书》和《房地产交接书补充条款》，三名被告提供的《承诺书》、《中国建设银行个人贷款审批人意见明细表》和《中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表》，本院(2015)虹民三(民)初字第1753号民事判决书和(2016)沪0109民初10580号民事裁定书，上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终1196号民事判决书等可予佐证，本院予以确认。本院认为，双方约定在2015年8月25日前办理产权过户，在三名被告取得系争房屋的产权证等材料后，由贷款银行向原告支付剩余房款。根据双方在庭审中的陈述以及在案证据，可以确认在2015年8月底，三名被告已经取得了系争房屋的房产证，付款条件已成就，且三名被告的贷款申请已获批准，也已具备了付款能力，三名被告应当按照合同约定履行付款义务。三名被告认为双方合意变更了付款条件，即房屋交接完成后向原告支付剩余房款，但是被告方据以引证的《承诺书》和《房地产交接书补充条款》中，均未明确反映双方合意将房屋交接完成作为剩余房款的支付条件，从上述证据或其他在案证据中亦无法推定出被告方的上述观点，故本院对三名被告的上述主张不予采信。关于违约金的计算，鉴于《房地产买卖合同》中明确约定了违约金的计算标准，而2015年8月底时付款条件已成就，原告现主张自2015年9月3日起按照合同约定标准计算违约金，并无不当。双方确认余款290万元已在2016年6月3日支付完毕，虽然因三名被告在另案中申请财产保全，导致原告未能全额取得上述钱款，但是此结果并非三名被告的违约行为造成，因此，自2016年6月3日起不应再行计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张志伟、俞利平、张馨于本判决生效之日起十日内，支付原告贾海庆违约金391,500元；驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,172.50元，减半收取3,586.25元，由被告张志伟、俞利平、张馨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶勇二〇一六年九月二十三日书记员  肖人附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。