上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初10132号原告(反诉被告)：黄文杰，男，1987年1月17日出生，汉族，住上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：黄倚华(系黄文杰之父)，1956年12月6日出生，汉族，住上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：邓云霞(系黄文杰之母)，1960年1月14日出生，汉族，住上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：许浩杰，男，1977年3月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区天山西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：陈明，上海陈明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡平，上海陈明律师事务所律师。原告黄文杰(反诉被告，以下简称原告)与被告许浩杰(反诉原告，以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告黄文杰，被告许浩杰的委托诉讼代理人陈明到庭参加诉讼。审理中，被告许浩杰提出反诉，本院受理后，于2016年8月18日再次公开开庭进行了审理。原告黄文杰及其委托诉讼代理人黄倚华、邓云霞，被告许浩杰的委托诉讼代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文杰向本院提出本诉请求：请求法院判令被告违约，并按每日200元支付自2015年8月27日至判决生效之日止的违约金。事实和理由：原被告于2015年5月22日在房地产买卖中介“我爱我家”天山西路店签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同)，原告向被告购买其位于上海市长宁区天山西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)二手房一套，总价1,540,000元。双方在合同中约定，在该房到房地产交易中心办理房地产过户手续的当天应该移交该房和该房有关的一切事项，其中包括被告将户口迁出涉讼房屋。现在该房已于2015年8月8日在长宁区房地产交易中心办理了产权过户手续。如今半年多时间过去了，可被告直至今日，还未将户口迁出涉讼房屋。原告认为，合同一经签字就已成立，即具有法律约束力，买卖双方都要遵守。被告到现在仍没有迁出涉讼房屋内的户口，不管是出于什么原因，都是明显的违约行为，应承担违约责任，同时这个行为也可能影响原告将来对该房屋进行的置换，这些都损害了原告的利益。被告许浩杰本诉辩称及反诉诉称，被告本打算将涉讼房屋卖大房换小房，差价用于父亲治病，但现状障碍重重，被告并不是故意不将户口迁出涉讼房屋，而是存在客观障碍，一是父亲患有XXX疾病，需要花费大笔钱款和大量时间精力；二是妻子突然查出重病，忙于陪同和照顾妻子，后续治疗费用高昂；三是购买新房屋需要花费大量时间及精力，希望法院判决时能够考虑到被告的困难处境。被告认为，房屋买卖过程中双方约定于2015年8月8日办理房屋产权过户手续，原告本应将全部房款于当日支付完毕。现原告拖欠剩余房款10,000元，至今未支付，被告多次要求其支付，但协商未果。综上，被告不同意原告的诉讼请求并另行提出反诉请求：1.判令原告支付剩余房款10,000元；2.判令原告赔偿逾期支付房款违约金1,228元(以10,000元为本金，按每日万分之四计算，从过户之日计至2016年7月8日)。原告黄文杰反诉辩称，根据双方签定的合同，被告应于房地产交易过户前将涉讼房屋内的户口迁出，虽然双方早已经交接了房屋，但被告的违约行为属于合同未履行完，根据市场交易惯例及《合同法》第六十七条解释，被告是应该履行合同在先，而原告在后。当被告不履行合同或者没有履行完合同时，原告可以拒绝履行。正是因为被告违约在先，才有了原告拒绝支付尾款这个事实。现在被告一方面继续违约，一方面却要求原告先行履约，维护其所谓权益，这于理于情站不住脚。被告应当首先尊重他人的权益，履行完合同义务再要求原告支付尾款。综上，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产买卖合同》、税收缴款书、发票联、上海市房地产权证等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月22日，被告许浩杰(出售人、甲方)与原告黄文杰(买受人、乙方)订立合同，约定：甲乙双方通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司梅陇路第二分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋为涉讼房屋，建筑面积49.70平方米，房地产转让价款共计1,540,000元。合同补充条款(一)之4约定：“甲方于甲乙双方办妥产权交易过户手续后当日内将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；”合同补充条款(一)之5约定：“甲方承诺在甲乙双方产权交易过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；若甲方未按约定将户口全部迁出，则甲方按日人民币200元整支付乙方违约金至户口全部迁出之日止；”合同附件三之6约定：“【第五笔房款】在办妥房屋交付手续当日，乙方向甲方支付房款20,000元(大写：贰万元整)。”2015年8月26日，涉讼房屋转移登记至原告黄文杰名下。庭审中，原、被告共同确认，双方于2015年9月5日左右交房，原告向被告支付了房款10,000元；至本案庭审日止，包括被告许浩杰本人在内的三个原有户口尚未迁出涉讼房屋。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2015年5月22日签订的合同系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。合同中对逾期迁出户口的违约责任有明确约定，然至本案庭审日止，涉讼房屋内尚存包含被告本人在内等三人的原有户口，系被告违约，应由被告承担相应的违约责任。原告起诉要求被告承担自2015年8月27日起计算至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金，符合合同约定，本院予以支持。鉴于系争房屋转让价款总计1,540,000元，每日支付的违约金200元仅为转让价款的万分之一，并不过高，被告亦未对违约金标准提出抗辩意见，故原告的本诉请求本院予以支持。至于被告所抗辩的不迁户口并非故意，而是由于家境困难等意见，本院认为此并非被告可以怠于或免于履行合同义务的事由，被告仍有义务按照约定迁出系争房屋内所有户口，故被告的答辩意见，本院不予采纳。对于被告提出要求原告支付剩余尾款并赔偿违约金的反诉请求，合同约定办妥房屋交付手续当日原告向被告支付全额尾款。合同还约定被告应于涉讼房屋产权过户之前将涉讼房屋内的户口全部迁出，被告于双方办妥产权交易过户手续后当日将涉讼房屋交付原告。因此，合同履行的顺序应为被告迁出户口在先，原告支付尾款在后，但被告逾期迁出户口先行违约，原告因此行使先履行抗辩权，拒付剩余房款10,000元，理由正当，不应承担违约责任。鉴于原告已于本案审理中支付尾款10,000元，而被告仍坚持要求其支付逾期付款违约金，该反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)许浩杰应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)黄文杰支付逾期迁出户口的违约金，自2015年8月27日起至本判决生效之日止，按每日200元计算；二、驳回被告(反诉原告)许浩杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费815元，减半收取计407.50元，由被告(反诉原告)许浩杰负担；反诉案件受理费40.35元，由被告(反诉原告)许浩杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  李冬二〇一六年九月十五日书 记 员  饶婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。