广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9507号上诉人（原审原告）：吕启明，现住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：吕启坚，现住址同上。上诉人（原审原告）：吕启辉，现住址同上。上列三上诉人共同委托代理人：陈立恒，广东永惠忠律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：潘婵，住所地：广东省佛山市南海区。委托代理人：方守湛，住所地：广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：广州市建佳房地产发展有限公司，地址：广州市荔湾区。法定代表人：梁培坚，董事长委托代理人：何赛碧，该公司职员。委托代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。上诉人吕启明、吕启坚、吕启辉、潘婵因与被上诉人广州市建佳房地产发展有限公司（以下简称建佳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吕启明、吕启坚、吕启辉上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判建佳公司向吕启明、吕启坚、吕启辉支付从2006年4月10日起至安排回迁之日止的逾期回迁违约金（每月违约金计算标准：涉案房屋面积32.37平方米*20元/平方米*50%=323.7元），即支持其一审的第一项诉讼请求；2、建佳公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）、一审判决错误认定了逾期回迁违约金的计算标准。一审法院依据吕福昌与建佳公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》（以下简称安置协议）约定“合计每月临迁补助582元”，从而认定逾期回迁违约金的计算标准为582元，是错误的。事实上，安置协议中分别在第一条第二点及第五条约定了临迁补助的金额及计算逾期违约金的标准，两个条款是相互独立的，适用上并无交集。既然双方在安置协议中已经约定建佳公司逾期回迁的，“应按每超期一天赔偿按规定元标准向乙方承担违约责任”，那么逾期回迁违约金的标准就应当按当时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》有关规定去计算，而不能适用原约定的临迁补助数额作为计算标准。（二）、一审法院以吕启明、吕启坚、吕启辉没有提供证据证明起诉前曾经向建佳公司主张过权利，而认定没有诉讼时效中断的事由，错误适用诉讼时效规则。涉案房屋所在地块，从2002年拆迁直至2015年底才安排收楼，是典型的“烂尾地”，建佳公司逾期多年未对吕启明、吕启坚、吕启辉及其他被拆迁户安排回迁，造成吕启明、吕启坚、吕启辉等被拆迁户的经济损失。在此情况下，吕启明、吕启坚、吕启辉多次通过多种方式进行追讨包括逾期回迁违约金在内的拆迁费用，该情形构成时效中断，合乎常理和法律的规定。其次，建佳公司在逾期回迁期间，一直向吕启明、吕启坚、吕启辉支付逾期回迁临迁补助费的行为表明，原安置协议一直在履行，建佳公司实施的是连续性侵权行为。根据《中华人名共和国民事诉讼法》规定的“谁主张谁举证”的原则，建佳公司如果提出吕启明、吕启坚、吕启辉已过诉讼时效主张的话，那就应当依法由建佳公司举证。一审法院要求吕启明、吕启坚、吕启辉举证，显然是错误适用诉讼时效规则。建佳公司答辩同意一审判决，不同意吕启明、吕启坚、吕启辉的上诉请求。潘婵述称：不同意吕启明、吕启坚、吕启辉的上诉意见。上诉人潘婵上诉请求：撤销一审判决第三项中关于潘婵将广州市荔湾区龙津东路回迁大楼副楼403房（现门牌康王中路东胜新街7号403房）交付给吕启明、吕启坚、吕启辉三人回迁使用的内容。事实和理由：吕启明、吕启坚、吕启辉三人已经是成年人，自1999年4月至今居住在广州市荔湾区荔湾北路周门43号X号房，于1999年4月同父亲吕某丙分居，已不在东胜新街8号房屋居住。承租人吕某丙于2005年2月22日已去世，该租赁房屋合同一切权利和义务应终止。吕启明、吕启坚、吕启辉没有与业主潘婵签订房屋租赁合同，无权回迁使用回迁房。另，被拆迁的房屋面积很小，拆迁时只有吕某丙夫妻二人居住，并没有六个人居住。吕启明、吕启坚、吕启辉答辩称：不同意潘婵的上诉请求。1、根据户口本可以证实吕启辉、吕启坚、吕启明的户籍都是在被拆迁房屋，而且房屋拆迁安置协议已经明确被拆迁房屋的实际居住人口为6人，不能居住6人只是潘婵个人的推定，没有任何事实依据。2、吕启辉、吕启坚、吕启明有权根据租赁合同承租涉案房屋。潘婵认为租赁协议应当终止，但是在房屋拆迁期间每个月的租金潘婵都是有收取的，潘婵收取租金的行为与其提出的租赁合同终止的主张互相矛盾。建佳公司答辩称：同意一审判决，不同意潘婵的上诉请求。2016年1月7日，吕启明、吕启坚、吕启辉向一审法院提起本案诉讼，请求：一、建佳公司按《房屋拆迁安置协议》约定向吕启明、吕启坚、吕启辉支付从2006年4月10日开始直至回迁之日止的逾期回迁违约金（每月违约金计算标准：涉案房屋面积32.37平方米*20元/平方米*50%=323.7元）；二、建佳公司按约定向吕启明、吕启坚、吕启辉支付从2015年10月开始直至回迁之日止的临迁费（按每月582元计算）；三、要求建佳公司及潘婵安排吕启明、吕启坚、吕启辉到回迁大楼副楼403房居住。四、建佳公司承担本案诉讼费。建佳公司一审答辩时提出：1、吕启明、吕启坚、吕启辉与建佳公司合同约定每月应支付582元临迁费，由于该三人是租户每月需向业主交纳租金236元，因此在发放临迁费时，建佳公司代业主扣除了该三人应交纳的租金，实际发放的临迁费为582-236=346元；2、“因本案没有出现诉讼时效中断的法定事由，建佳公司仅同意支付起诉之日前24个月的逾期回迁违约金”。一审法院认定事实：原广州市龙津东路东胜新街8号房屋是潘婵名下的房产，吕启明、吕启坚、吕启辉的父亲吕某丙向某承租房屋使用。潘婵与吕某丙于2001年3月6日签订《广州市房地产租赁合同》，约定潘婵将东胜新街8号地下尾房（使用面积32.37平方米）出租给吕某丙使用，租赁期限为2001年1月1日至2003年12月31日，月租金为236.30元。该租赁合同经过房管部门的登记备案，合同中的附件二家属名单中显示是空白。吕某丙于2005年2月22日去世。另根据户口本显示，吕启明、吕启坚、吕启辉与吕某丙的户籍均在东胜新街8号房屋，吕启明、吕启坚、吕启辉的户籍均是在上世纪60、70年代迁入。2001年建佳公司经有关部门批准征用拆迁上述房屋所在地段土地及房屋。建佳公司与潘婵签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：建佳公司拆除广州市东胜新街8号房屋，将新建大楼一梯401、402房作为补偿给潘婵的房屋；2006年4月10日前将补偿房屋交付给潘婵使用。2002年6月6日，吕启明、吕启坚、吕启辉的父亲吕某丙（乙方）与建佳公司签订《房屋拆迁安置协议》约定：乙方同意建佳公司拆除广州市东胜新街8号房屋（承租面积32.37平方米，实际居住人口6人）；由建佳公司按照每月每平方米18元的标准支付临迁费即每月582元；（第三条第1点）建佳公司应在2006年4月10日前在新建大楼一梯401、402房安排乙方回迁居住；（第三条第2点）建佳公司应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将临迁房退回给建佳公司，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合同等；（第五条）建佳公司逾期安排回迁的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向吕某丙承担违约责任；（第十条其它事项）乙方自迁出原址起计，建佳公司以3个月为一期发放临迁费，回迁后按规定办理新租赁；乙方回迁随业主楼层、面积内安置。上述《房屋拆迁安置协议》签订后，吕启明、吕启坚、吕启辉将房屋交付给建佳公司拆除，并自行解决临时居住，建佳公司向吕启明、吕启坚、吕启辉支付临迁费至2015年9月，每月金额为346元，之后没有再支付。2015年9月25日，建佳公司向原业主潘婵发出《收楼通知书》，通知潘婵回迁至副楼403房、411房（现门牌广州市康王中路东胜新街7号403房、411房）。潘婵的代理人方守湛于2015年9月29日办理了收楼手续。建佳公司在一审庭审中称已通知吕启明、吕启坚、吕启辉回迁，没有提供相应的证据证明。一审庭审中，潘婵认为若吕启明、吕启坚、吕启辉到回迁房租住，需按市场价格收取租金；吕启明、吕启坚、吕启辉则要求按拆迁前的原租赁合同标准支付租金至租赁合同顺延期限届满，双方对今后的租金标准无法协商一致。一审法院认为：吕启明、吕启坚、吕启辉的父亲吕某丙与建佳公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。该安置协议虽然由吕某丙一人签订，但根据该协议的约定，该房屋的实际居住人口是六人，结合吕启明、吕启坚、吕启辉提供的当时的户口本，上面记载吕启明、吕启坚、吕启辉的户籍均在东胜新街8号房屋，因此吕某丙签订的该安置协议实质是代表房屋的所有实际居住人口签订。在吕某丙去世后，该合同的权利义务应由其同住人员即吕启明、吕启坚、吕启辉承受。在该安置协议约定的回迁期限届满后，建佳公司没有通知和安排吕启明、吕启坚、吕启辉回迁，属于违约行为，应依法承担相应的违约责任。对于建佳公司的抗辩理由，因吕启明、吕启坚、吕启辉与建佳公司签订的是安置协议，建佳公司对吕启明、吕启坚、吕启辉应履行交付房屋的安置义务，而建佳公司与业主潘婵签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，对业主应履行的是房屋产权调换补偿的义务，非房屋的交付义务，故在安排回迁时，建佳公司应优先安排吕启明、吕启坚、吕启辉入住回迁房屋。至于吕启明、吕启坚、吕启辉入住后与业主潘婵之间今后是否存在租赁关系或租金标准如何确定的问题，可由吕启明、吕启坚、吕启辉与业主根据吕某丙签订的租赁合同及法律规定协商解决；建佳公司与业主之间的产权调换补偿问题如何处理，可由建佳公司与业主协商解决。对于第三人潘婵的抗辩理由，因本案是征用拆迁安置补偿合同纠纷，故审查的重点在于建佳公司是否违反了拆迁安置协议的约定、建佳公司是否有义务安排吕启明、吕启坚、吕启辉回迁，故潘婵与吕启明、吕启坚、吕启辉之间是否存在租赁关系应由潘婵与吕启明、吕启坚、吕启辉另外协商处理。对于吕启明、吕启坚、吕启辉第一项诉讼请求，因建佳公司至今未安排吕启明、吕启坚、吕启辉回迁，违反了上述安置协议约定，故吕启明、吕启坚、吕启辉要求建佳公司支付逾期回迁违约金符合法律规定。法律规定，当事人主张民事权利应在诉讼时效期间内主张，本案的诉讼时效为二年，吕启明、吕启坚、吕启辉主张自2006年4月10日起至回迁之日止的违约金，因吕启明、吕启坚、吕启辉没有提供证据证明起诉前曾经向建佳公司主张过权利，没有诉讼时效中断的事由，故吕启明、吕启坚、吕启辉的请求有大部分（2006年4月至本案立案日期向前二年的期间）已经超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的部分，不予支持。对于违约金的计算基数问题，因吕启明、吕启坚、吕启辉与建佳公司双方已在合同约定每月临迁费为582元，故违约金的计算基数应以合同约定为准。至于建佳公司抗辩应以扣除吕启明、吕启坚、吕启辉应缴租金后的余额为计算标准，因租金只是建佳公司代业主在临迁费中划扣，建佳公司实际应支付给吕启明、吕启坚、吕启辉的临迁费为每月582元，故违约金的计算基数应为582元，建佳公司的抗辩理由缺乏法律依据，不予采纳。对于第二项诉讼请求，建佳公司应向吕启明、吕启坚、吕启辉支付临迁费至安排吕启明、吕启坚、吕启辉回迁之日止。本案中，吕启明、吕启坚、吕启辉已明确提出要求回迁，且建佳公司至今尚未将房屋交付给吕启明、吕启坚、吕启辉回迁，故违约金应计算至建佳公司交付房屋给吕启明、吕启坚、吕启辉回迁为止。对于第三项诉讼请求，根据上述安置协议约定，建佳公司应安排吕启明、吕启坚、吕启辉回迁，吕启明、吕启坚、吕启辉要求建佳公司安排其回迁有合同依据，予以支持。由于现房屋实际由潘婵接收，且上述安置协议约定吕启明、吕启坚、吕启辉的回迁房安排在补偿给业主的房屋范围内，故潘婵有义务协助将副楼403房交付给吕启明、吕启坚、吕启辉使用。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,于2016年4月28日作出如下判决:一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市建佳房地产发展有限公司向原告吕启明、吕启坚、吕启辉支付2014年1月8日至安排回迁之日止的逾期回迁违约金（每月违约金计算标准：临迁费582元*50%=298元）。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市建佳房地产发展有限公司向原告吕启明、吕启坚、吕启辉支付自2015年10月1日起至本判决生效之日止的临迁费（每月582元）；自本判决生效次日起至被告安排原告回迁之日止的临迁费，被告仍按上述标准向原告按月支付。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市建佳房地产发展有限公司及第三人潘婵将广州市荔湾区龙津东路回迁大楼副楼403房（现门牌康王中路东胜新街7号403房）交付给原告吕启明、吕启坚、吕启辉回迁使用。四、驳回原告吕启明、吕启坚、吕启辉的其它诉讼请求。案件受理费391元，由原告吕启明、吕启坚、吕启辉负担291元，由被告广州市建佳房地产发展有限公司负担100元。经查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，吕启明、吕启坚、吕启辉表示：“我方多次以多种方式向建佳公司追讨包括逾期回迁违约金在内的费用，这个是合理的，构成诉讼时效中断，但是由于时间过的比较长，我方无法对追讨逾期回迁违约金的事实提供证据证实。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对吕启明、吕启坚、吕启辉及潘婵的上诉意见，认定如下：关于逾期回迁违约金的计算标准。吕启明、吕启坚、吕启辉上诉主张“每月违约金的计算标准为涉案房屋面积32.37平方米*20元/平方米*50%=323.7元”，实为对逾期回迁违约金的计算基数提出异议。根据涉案《广州市房屋拆迁安置协议》的约定，“由建佳公司按照每月每平方米18元的标准支付临迁费即每月582元”，一审法院以约定的每月临迁费金额582元为逾期回迁违约金的计算基数，认定逾期回迁违约金的计算标准为“临迁费582元*50%=298元”，并无不当。吕启明、吕启坚、吕启辉上诉坚持该项违约金的计算基数为“涉案房屋面积32.37平方米*20元/平方米”，并据此主张“每月违约金的计算标准为涉案房屋面积32.37平方米*20元/平方米*50%=323.7元”，依据不足，本院不予采纳。关于逾期回迁违约金的诉讼时效。吕启明、吕启坚、吕启辉虽表示“多次以多种方式向建佳公司追讨包括逾期回迁违约金在内的费用”，但并未举证证明其向建佳公司追讨逾期回迁违约金即诉讼时效中断的具体时间，一审法院认定其主张的2006年4月10日至2014年1月7日期间的逾期回迁违约金超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效，对其该期间的逾期回迁违约金请求不予支持，处理并无不当。吕启明、吕启坚、吕启辉上诉坚持“建佳公司支付2006年4月10日至2014年1月7日期间的逾期回迁违约金”的请求，缺乏证据支持，本院不予采纳。关于吕启明、吕启坚、吕启辉是否有权回迁使用回迁房。涉案《广州市房屋拆迁安置协议》约定的被拆迁房屋实际居住人口为六人，拆迁时的户口本载明吕启明、吕启坚、吕启辉的户籍均登记在涉案被拆迁房屋，吕某丙实质是代表该被拆迁房屋的所有实际居住人口签订《广州市房屋拆迁安置协议》。吕某丙去世后，该安置协议的权利义务应由其同住人员即吕启明、吕启坚、吕启辉承受。根据涉案《广州市房屋拆迁安置协议》的约定，建佳公司应履行通知和安排吕启明、吕启坚、吕启辉回迁的义务。鉴于涉案回迁房“副楼403房”现实际由潘婵接收，一审判决建佳公司及潘婵将该“副楼403房”交付给吕启明、吕启坚、吕启辉回迁使用，并无不当。潘婵上诉不同意向吕启明、吕启坚、吕启辉交付该“副楼403房”，理据不足，本院不予支持。至于吕启明、吕启坚、吕启辉入住后与潘婵之间的租赁关系或租金标准的确定，可由双方协商或另循合法途径解决。综上所述，吕启明、吕启坚、吕启辉及潘婵的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由上诉人吕启明、吕启坚、吕启辉负担582元，上诉人潘婵负担100元。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年九月二十七日书记员  林宝嘉游瑞娜