广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第2550号原告林世环，男，汉族，1978年12月21日出生，住址广东省深圳市南山区。委托代理人赵佩，广东君纳律师事务所律师。被告刘玥君，女，汉族，1980年10月9日出生，住址广东省深圳市南山区。委托代理人李国，国信信扬（深圳）律师事务所律师。第三人广发银行股份有限公司深圳福田支行，住所地深圳市福田区彩田路3030号彩德城橄榄鹏苑南面107商铺西南侧202商铺，组织机构代码89230005-9。负责人钱彤彤。委托代理人孙静，女，汉族，1979年7月30日出生，住址广东省深圳市福田区，该行职员。上列原告林世环诉被告刘玥君、第三人广发银行股份有限公司深圳福田支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2016年9月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵佩、被告委托代理人李国、第三人委托代理人孙静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2011年8月22日，被告请求原告借款100万元，用途为个人资金周转，承诺借款期限2个月，到期一次性还款。原告于同日通过中国农业银行股份有公司深圳免税大厦支行向被告转帐100万元。借款期限到期后，原告多次要求被告还款，被告都声称资金紧张，无力还款。后经原、被告协商，被告同意将其名下房产深圳市福田区莲花路怡枫园B栋712转让于原告，转让价为340万元，被告所借原告100万元视为购房首付款，余款由原告房产过户后按揭支付。2012年6月1日，原告、被告按双方协商结果签订《房地产买卖合同》，被告同意将其名下房产深圳市福田区莲花路怡枫园B栋712转让原告，转让成交价340万元，被告向原告到期未还的借款100万元为首付款，余款240万元由原告按揭后支付。合同签订之后，原告多次要求被告履行房地产买卖合同约定的相关义务，被告都以各种理由拒绝配合。据此，请求法院判令：1、被告继续履行原、被告于2012年6月1日签订的《房地产买卖合同》，协助办理房屋权属证书；2、被告向原告支付延期履约的违约金6万元及利息（该违约金利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计至清偿为止）；3、被告承担本案一切诉讼费用及其他相关费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。被告答辩称：1、本案是虚假诉讼。原告与被告自始至终不认识，不存在原告向被告出借100万元的事实。本案是由案外人陈俊廷与原告之间的经济纠纷引发的；2、涉案房产系由被告代陈俊廷持有，每月的按揭由陈俊廷负责支付，所以偿还按揭款的银行卡由陈俊廷控制。且从该张银行卡资金流水可以看出被告账户在收到原告支付的100万元后，当日即已经转付至陈俊廷账号中；3、根据被告向陈俊廷（陈俊廷本人目前关押于深圳监狱）家属了解，后来陈俊廷通过其账户已经向原告返还了尚阿虎100万元的借款。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称：第三人于2010年5月12日依法取得涉案房产的抵押权，并按法定程序办理抵押登记，享有合法有效的抵押权，应受到法律保护。原告和被告的二手房买卖合同签署于2012年6月1日，即涉案房产买卖在抵押登记之后，按物权法的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”若受让人代为清偿债务的，应按第三人与被告签署的《房屋按揭贷款合同》的约定完全履行清偿义务，包括但不限于提前还款必须至少提前30日书面通知第三人：提前还款必须按提前还款金额和提前还款时贷款利率支付一个月的利息作为补偿、贷款本金、利息、逾期罚息、复利及所有其他应付费用等。2010年5月11日第三人与被告刘玥君签署《房屋按揭贷款合同》，约定第三人给予被告264万元整的贷款；借款期限360个月（30年）；被告以其名下位于深圳市福田区莲花路怡枫园8栋712号房产（建筑面积167.19平方米）涉案房产作为抵押担保。涉案房产于2010年5月12日在房产登记部门完成抵押登记手续，该房产依法抵押给第三人，目前仍处于抵押登记状态。第三人依约于2010年5月13日向被告发放贷款264万元，截至2016年5月25日被告尚欠贷款本金余额为2395462.45元。第三人与抵押人刘玥君签署《房屋按揭贷款合同》，并按法定程序办妥抵押登记，依法取得的抵押权有效，并应受到法律保护。原告林世环和被告刘玥君的房屋买卖合同签署于2012年6月1日，即涉案房产买卖在抵押登记之后，按物权法第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”若受让人即原告林世环代为清偿债务的，应按第三人与被告刘玥君签署的《房屋按揭贷款合同》的约定完全履行清偿义务，包括但不限于提前还款必须至少提前30日书面通知第三人；提前还款必须按提前还款金额和提前还款时贷款利率支付一个月的利息作为补偿、贷款本金、利息、逾期罚息、复利及所有其他应付费用等。综上所述，第三人依法享有位于深圳市福田区莲花路怡枫园8栋712处房产（建筑面积167.19平方米）房产的合法有效的抵押权，应受到法律保护。为维护正常的金融秩序，请求深圳市福田区人民法院在本案的判决中充分保障第三人对涉案房产享有的合法有效的抵押权，若原告代为清偿债务的，必须按《房屋按揭贷款合同》约定完全履行清偿义务。经审理查明，2011年8月22日，原告向被告尾号8659账户转入款项100万元。2012年6月1日，被告（卖方）与原告（买方）签订《房地产买卖合同》，约定被告以340万元的价格向原告出售位于深圳市福田区莲花路怡枫园B栋712房产；该房产交易不存在定金；第二部分楼款100万元采取一次性付款的方式支付，支付时间为空白；合同并未约定剩余楼款采取何种方式支付，于何时支付；房产现状存在抵押，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起10日内出具公证委托书给第三方或第三方指定担保公司；房屋现状是否存在租约处为空白；何时交房处也没有填写日期。合同备注栏内备注：卖方于2011年8月22日向买方借款100万元，该款卖方逾期为归还，现卖方同意将100万元作为购房的首付款，余款由买方按揭支付。对于上述合同，被告陈述称：当时签合同是应陈俊廷的要求在空白合同上签字作为陈俊廷借款所做的担保。被告没有留存卖方联。原告则称：备注栏内的字体是原告书写的，被告是在原告书写完毕后才签字盖手印的。第一联经纪方联在原告处，但时间太久原告找不到了，只能提交复写的合同第三联买方联。原告并确认在买房前没有看房，仅是在小区周边转了一下。至于为何没有约定剩余房款的支付时间，原告称对于买房的流程不清楚，且因为生意太忙，所以过了几年都没有要求被告履行合同。另查，本院调取的陈俊廷名下尾号1926账户2011年8月至2012年10月的资金流水显示:1、2011年8月22日，该账户收到被告尾号8659账户转入的款项100万元；2、每月陈俊廷均向被告尾号8659账户转入款项14500元-15000元不等；3、2011年8月-2012年10月，陈俊廷尾号1926账户分多笔向原告账户支付款项共计121万元。对于上述流水，原告解释称原告与陈俊廷之间关系一般，是通过朋友介绍认识的，至于是哪个朋友介绍的，因为时间太久记不清楚了。原告与陈俊廷之间存在其他的经济往来，不是借款关系。至于是何种经济往来，经法院多次询问，原告均称为资金往来。被告则称被告尾号为8659账户就是涉案房产的抵押贷款还款账户，每月的月供款目前为15000元。每月均是由陈俊廷账户转入被告账户，再由银行扣收的。本院认为，原告以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，经本院多次询问，均坚持原告与被告之间存在是房屋买卖合同关系。但从原告提交的证据可以看出：首先，房屋买卖并非小额物品交易。原告与被告签订的合同对于剩余绝大部分房款的支付时间以及何时交房等问题均未做出约定。该情况也有可能会导致交易过程中存在诸多争议，也有违常理；其次，原告作为买受人，合同目的是取得房屋的所有权并占有使用。但从合同签订的2012年至原告起诉，已超过三年时间。原告并未提交任何证据证明在这三年多的时间内有催促被告履行赎楼、交房等合同义务，以实现其对涉案房产的物权；再次，原告自称与被告并非朋友关系，只是朋友介绍过来借款的关系。在双方关系不够密切的情况下，在够买价值不菲的房屋的时候，原告却并未看房，了解房屋现状。此举也与常理不符。对于原告主张双方存在房屋买卖合同关系，本院不予确认。对于原告的诉讼请求，本院予以驳回。如原告与被告之间确存在借款合同关系的，原告可另寻法律途径主张债权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：驳回原告林世环的诉讼请求。案件受理费39440元、保全费5000元（均已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 唐    琪人民陪审员 杨  海  涛二〇一六年九月二十九日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅第1页共6页