辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终9055号上诉人（一审原告）：于达，男，汉族，1980年1月15日出生，住址沈阳市东陵区。委托代理人：于林华（于达父亲），男，汉族，1951年4月18日出生。委托代理人：李瑜，辽宁基源律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杭申集团有限公司，住所地杭州市萧山区红山农场。法定代表人：马传兴，系该公司董事长。委托代理人：肖玉良，辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杭州和得投资有限公司，住所地杭州市江干区旺座中心1幢502室-2。法定代表人：杨晨义，系该公司董事长。委托代理人：肖玉良，辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杭州丰和实业投资有限公司，住所地杭州市西湖区龙申综合发展中心1幢630室。法定代表人：金伟明，系该公司董事长。委托代理人：肖玉良，辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杭州丹森瑞尔医药科技有限公司，住所地杭州市江干区钱江国际时代广场2幢1107室。法定代表人：袁丰，系该公司董事长。。委托代理人：肖玉良，辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：沈阳丰瑞投资有限公司，住所地沈阳市大东区东北大马路143号。法定代表人：沈勇，系该公司董事长。。委托代理人：肖玉良，辽宁迅驰律师事务所律师。一审第三人：沈阳市大东区房产局热力供暖公司，住所地沈阳市大东区东边城街静安一巷5-2号。法定代表人：吴兆凯，系该公司经理。上诉人于达因与被上诉人杭申集团有限公司（以下简称“杭申公司”）、杭州和得投资有限公司（以下简称“和得公司”）、杭州丰和实业投资有限公司（以下简称“丰和公司”）、杭州丹森瑞尔医药科技有限公司（以下简称“丹森瑞尔公司”）、沈阳丰瑞投资有限公司（以下简称“丰瑞公司”），一审第三人沈阳市大东区房产局热力供暖公司（以下简称“热力公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初3969号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月10日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。于达一审诉称：2011年12月原告与沈阳丰瑞置业有限公司签订商品房买卖合同，购买大东区津桥路丰瑞威士顿广场B2210、2212两处房屋，并于2012年2月入住，入住后感到春秋室内阴冷，夏天闷热，冬天寒冷，即发现楼房建筑质量存在重大问题，原告向物业、社区和开发商多次反映供暖不达标、墙体薄不保温、砖缝泥口不严、漏风等设计和施工存在偷工减料等房屋质量问题,原告购买的房屋冬天室内温度也就7、8度，严重影响正常办公和生意经营。沈阳丰瑞置业有限公司于2014年6月清算解散，五被告系沈阳丰瑞置业有限公司的股东。原告多次与被告沟通，但被告仍不出面接受解决，只是由物业经理主动找我三次，并口头承诺：只要不起诉、不参选业委会，开发商可给我5000元补偿和一个价值20万元的地下车位，但被告没有兑现。现原告的房屋供暖已移交给了供暖公司，被告以涉案房屋所在园区有“验收合格证”为由来证明房屋质量没有问题，原告认为购买的房屋存在供暖不达标等诸多质量问题，故诉至法院。诉讼请求：1、解除原告与沈阳丰瑞置业有限公司签订的房屋买卖合同；2、诉讼费用由五被告承担。杭申公司、和得公司、丰和公司、丹森瑞尔公司、丰瑞公司一审共同辩称：沈阳丰瑞置业有限公司开发的丰瑞威士顿广场（包括诉争房屋）在内的房屋是没有任何质量问题。原告购买的房屋，经综合验收合格，具有相关机关签字盖章认可的房屋建筑工程竣工验收备案，已经证明开发商交付的房屋不存在质量问题。关于窗户密封不严问题，沈阳丰瑞置业有限公司已经进行了维修，此问题得到解决。原告在诉讼中提出关于供暖不达标的问题，并不是被告的原因造成的，是为诉争房屋提供供暖的大东供暖公司供暖不达标的原因造成的，与被告没有关系。2008年7月24日，大东供暖公司，沈阳丰瑞置业有限公司、沈阳市大东区供热管理办公室签订挂网协议书，经供热办同意，丰瑞置业开发的丰瑞大厦（威士顿）由大东供暖公司供热。2010年供热工程竣工后，经验收合格，大东供暖公司开始供暖，当时有部分住户反映室内温度不达标。2011年5月，丰瑞公司与大东供暖公司研究，大东供暖公司提出更换供暖立管，并在每户用户的室内增加一片暖气片，该工程于2011年8月份竣工，2011年的供暖情况有了改变，朝南房子能够达到标准，但北向的房子温度还是有部分不达标，经了解是大东供暖公司的出水温度不达标，丰瑞公司也多次找到大东供暖公司要求解决，但大东供暖公司认为由于供暖面积太大，且入住率较低，必须增加设备提高供热能力才能解决。2012年6月7日大东供暖公司与丰瑞置业签订供热设施移交协议，大东供暖公司正式接受丰瑞置业的市内供热管网。所以，诉争房屋室温不达标是大东供暖公司的责任。原告主张解除房屋买卖合同已不具备解除条件，其行使解除权利应该适用除斥期间1年，同时也不适用中断规定，原告于2012年4月已经办理了产权证，至起诉之日已经超过1年除斥期间；原告虽然在诉讼过程中变更了诉请，但是基于的事实理由仍为房屋质量问题、供暖不达标，房屋质量是否有问题不是你方单方可以确认的，房屋供暖已达标，原告的房屋的因建筑设计格局导致了房屋内温度较低，该房屋已经办理了房屋产权证书说明该房屋质量完全符合国家房屋质量标准，不存在质量问题。原告购买的该房屋是已经办理完产权证的二手现房，且在供暖期内交房，说明原告认可房屋现状，涉案房屋不存在质量问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。热力公司一审述称：丰瑞大厦我们是2010年开始供暖，当时供暖是不达标的，2011年供暖系统改造后，在供暖期内我们区现场考察，供暖90%达标屋内温度可以达到22度左右，我们在2012年与开发商签订了移交协议，其中约定如果部分住户温度不达标将由开发商负责，2012年以后该房屋的停供率达到了40%以上，在签合同时候我们只知道有22楼，原告在23楼我们当时并不知情，由于原告位置靠西侧本来温度就低，再加上停供问题及实际入住率低的现状导致原告室内温度低。按照施工设计，原告居住的房屋所在的大楼应该属于节能建筑，但是现在供暖状况还不如非节能建筑效果好，所以我们对楼体的质量不敢确定。一审法院查明：2011年11月27日，原告与沈阳丰瑞置业有限公司签订存量房买卖合同，沈阳丰瑞置业有限公司将位于沈阳市大东区津桥路3-2号2210、2212号房屋（以下简称诉争房屋）出卖给原告，2210号房屋价款为355600元，2212号房屋价款为1022500元。原告交纳本案诉争房屋契税58680元、维修基金共9131元。原告交纳购房款后，沈阳丰瑞置业有限公司交付被告，并于2012年1月4日取得涉案房屋的所有权证书。涉案房屋系22楼跃层23楼，所在位置为丰瑞大厦顶楼，把北侧西山。另查明，2008年7月24日，沈阳市大东区房产局热力供暖公司，沈阳丰瑞置业有限公司、沈阳市大东区供热管理办公室签订挂网协议书，经沈阳市大东区供热管理办公室同意，沈阳丰瑞置业有限公司开发的丰瑞大厦（威士顿）由沈阳市大东区房产局热力供暖公司供热。2009年7月27日，沈阳丰瑞置业有限公司、洪宇建设集团公司辽宁分公司、沈阳市大东区房产局热力供暖公司签订换热站工程安装协议，由洪宇建设集团公司辽宁分公司负责、采购设备、材料、设计、施工，沈阳市大东区房产局热力供暖公司负责监督。2010年供热工程竣工后，经验收合格，供暖公司开始供暖。当时有部分住户反映室内温度不达标。2011年5月12日，沈阳丰瑞置业有限公司与沈阳东机建筑安装工程公司签订沈阳丰瑞·威士顿广场供暖系统改造工程施工合同书，对供暖设施进行了改造，该工程于2011年8月份竣工。2012年6月7日，大东供暖公司与沈阳丰瑞置业有限公司签订供热设施移交协议，大东供暖公司正式接受沈阳丰瑞置业有限公司的室内供热管网。又查明，沈阳丰瑞置业有限公司于2014年6月30日注销，该公司的股东（投资人）为沈阳丰瑞投资有限公司、杭申集团有限公司、杭州和得投资有限公司、杭州丰和实业投资有限公司、杭州丹森瑞尔医药科技有限公司，即本案被告。一审法院认为：原告与原沈阳丰瑞置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。原告认为供暖不达标、房屋存在质量问题等事由要求解除合同，没有事实、法律依据，丰瑞大厦从2011年经供暖改造后，整体90%供暖已达标，且丰瑞大厦供热设施已移交给大东供暖公司，在2011年供暖期内，原告签订的存量房买卖合同，并在供暖期内实际入住，原告购买的涉案房屋位于丰瑞大厦的顶楼、北侧、西山，基于涉案房屋特殊的位置，涉案房屋可能出现冬季较冷的情况，但不构成解除合同的正当理由，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告于达的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告于达承担。宣判后，于达不服，提出上诉，请求：撤销一审民事判决书，二审法院依法确认上诉人于2015年9月10日给被上诉人总经理张剑峰发去《解除房屋买卖合同告知函》具有法律效力。主要理由：一、一审法院审判程序违法，要求退回一审法院重新审理。二、我方和被上诉人签订房屋买卖合同入住前，被上诉人隐瞒情况，存在欺诈行为，被上诉人应撤销合同退房。三、房屋存在质量问题，大厦整体状况恶劣加重影响我方经营办公和居住使用，且不予维修，我方不能实现保修约定目的，不能实现供暖18度约定目的，导致不能实现购房正常居住使用的合同目的。四、从2014年业主起诉，至目前被上诉人仍抵赖欺骗法院欺诈业主，一审判决实行双重标准偏袒被上诉人。被上诉人杭申公司、和得公司、丰和公司、丹森瑞尔公司、丰瑞公司二审共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持原判。上诉人上诉请求要求确认告知函的法律效力，不属于二审的审查范围。上诉人购买是在12月份，正是冬季供暖期，上诉人应该知道房屋的供暖情况，故并不符合合同解除条件。一审第三人热力公司二审未到庭参加诉讼。上诉人于达二审提交如下证据：证据1：一审判决书，主张证明被上诉人承认是出售给别人没有修好的二手房再拿到售楼处变为存量房出售给不明状况的购房人，承认上诉人入住前后大厦阴面供暖不达标，承认供热设备能力不足，没有修好即进行供暖移交，承认建筑格局导致上诉人房屋室内温度较低。判决书认定涉案房顶楼，北侧西山可能出现较冷情况不公正，导致本案错判。证据2：规划图，主张证明被上诉人将违法建筑进行出售。证据3：规划许可证通知书，主张证明被上诉人未按规划建设绿地，购房款应包括绿化、供暖、及业主会所等配套设施，许可证下发时间即可开工建设。证据4：设计图，主张证明22层原设计没有越层或阁楼，被上诉人少建一层使上诉人购买的两套房屋均变成顶楼，应当退房。证据5：房屋产权证，主张证明房屋没有越层或是23层，只注明是22层，电梯也是到22层，说明改变格局与房产证不符，应当退房。证据6：竣工验收合格证，主张证明开工日期为2007年7月，比许可证下发日期提前半年，被上诉人开工违法建设，伙同工程监理隐瞒超建层数和面积，证明被上诉人违法销售房屋。证据7：竣工备案书，主张证明被上诉人伙同工程监理骗取合格备案书，将违法建筑出售给不明情况的购房者。证据8：沈阳市中级人民法院于2016年对8楼业主费女士作出的2698号判决书，主张证明该案判决被上诉人继续修缮、达到政府规定供暖标准，给予电费补偿和退回所交采暖费等，证明房屋存在质量问题。证据9：费女士申诉状，主张证明该案因未明确电费补偿对应的采暖期限，要求补偿到修好为止。上诉人房屋比费女士房屋温度要低，被上诉人应当依法进行赔偿。证据10：房产证附图，不是上诉人购买两套房屋的户型图，说明房屋存在格局改变，被上诉人将房屋出售给不明状况的购房人，应当退房。被上诉人杭申公司、和得公司、丰和公司、丹森瑞尔公司、丰瑞公司对证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，主张上诉人断章取义，该判决书内容不能证明上诉人主张，恰恰能够证明房屋没有质量问题。对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，主张被上诉人开发建设的房屋经房产局等相关部门验收，并发放了销售许可证，已给购房人办理了房屋产权证，均能够证明房屋销售时合法有效的。即使存在图纸变更，也经过相关部门审批，否则无法取得销售手续，故销售行为是合法的。对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，主张上诉人主张是否建设绿地问题应当以规划许可为准。对证据4，提出是复印件，不予质证。对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议，主张房屋产权证是经房产局审核后下发给上诉人，房屋产证上记载的内容应当是正确的。对证据6，该证据名称是单位工程交工验收证明，并非上诉人所述的竣工验收合格证，该份证据是复印件，且与本案无关。对证据7的真实性没有异议，对关联性有异议，主张该份证据恰恰能够证明房屋符合工程竣工验收标准。对证据8提出异议，主张与本案无关。对证据9提出异议，主张系另案当事人自己书写的申诉状，不属于证据。对证据10提出异议，主张上诉人不能说明是那套房屋的附图，无法予以质证。本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、房屋产权证及附图、证明、情况说明、工商档案、挂网协议书、供暖系统改造工程施工合同书、供热设施移交协议及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：上诉人一审诉请解除其与开发商签订的《商品房买卖合同》，其二审提出多项要求撤销合同的上诉主张。由于解除合同和撤销合同属于不同的法律事由，裁判依据不同，故上诉人的上诉主张已经构成了独立的诉讼请求。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，由于上诉人一审并未提出有关撤销合同的诉讼请求，故对于上诉人提出撤销合同的相关上诉主张，本案二审无法予以审理。本案审理焦点是上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同约定履行，不得擅自变更或者解除。上诉人诉请要求解除合同，应当就存在法定或者约定的解除事由承担举证证明责任。首先，上诉人提出被上诉人违法销售房屋的上诉主张，因上诉人购买的是现房，且已经取得房屋产权证，故上诉人的该项上诉主张，并不构成法定或者约定的解除条件。其次，上诉人提出房屋室内温度不达标问题，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，因此，买受人据此主张解除合同，必须达到“房屋主体结构质量经核验确属不合格”的严重程度，否则不能达到解除合同的目的。根据上诉人提交的现有证据，其主张房屋室内温度不达标问题，受到多方面因素的影响，并不足以证明系整个建筑物主体结构质量不合格导致。此外，如果存在房屋冬季室内温度不达标的情况，上诉人可以要求被上诉人承担相应责任范围内的维修义务，如果能够通过维修予以解决的房屋质量问题，不能成为购房人解除合同的理由。因此，一审法院根据本案现有证据，未支持上诉人要求解除合同的诉讼请求，并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人于达预交），由上诉人于达负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年九月十日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；