辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1868号 上诉人（原审原告）本溪爱乐文化有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区清荣街46号万铭购物广场三层南12号门市。 法定代表人刘海英，该公司经理。 委托诉讼代理人刘海涛，辽宁尚书律师事务所律师。 上诉人（原审被告）马威，女，1982年9月13日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市明山区。 上诉人（原审被告）郑冶，男，1980年2月28日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市明山区。 二上诉人马威、郑冶共同委托诉讼代理人王圣君，本溪市溪湖区法律服务所法律工作者。 上诉人本溪爱乐文化有限公司（以下简称爱乐公司）因与上诉人马威、郑冶房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2019）辽0502民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 爱乐公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持爱乐公司的原审诉讼请求。全部诉讼费用由马威、郑冶承担。其依据的事实及理由：一、原审法院认定2016年8月1日至2024年8月1日签订的合同改变了2016年3月15日至2021年3月15日的合同错误；二、原审法院将2万元房屋保证金冲抵房租错误；三、爱乐公司要求马威、郑冶恢复改动的13扇门的诉讼请求被错误认定为附合物没有支持错误；四、原审法院对爱乐公司完成维修义务的证据不予认定错误；五、原审法认定爱乐公司出租的房屋不符合合同目的错误；六、双方当事人签订的第二份合同中明确约定，由于马威、郑冶也未按时缴纳房租，爱乐公司有权单方终止合同，不承担任何违约责任，且马威、郑冶应赔偿爱乐公司因此造成的损失。 马威、郑冶辨称：不同意爱乐公司的上诉请求。爱乐公司规避了他的全面过错责任。因为爱乐公司是出租人，马威、郑冶是承租人。问题是爱乐公司出租的房屋出现了大面积的漏水，致使我们在用这个房屋建幼儿园的过程中，承受了巨大的装修损失，房屋长期得不到使用，后装修费用高达80多万。爱乐公司违背了建设部令1995年4月28日发布的城市房屋租赁管理办法第21条的规定，要承担由于房屋发生了破坏性事故造成我们损失的赔偿责任。 马威、郑冶上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回爱乐公司的诉讼请求。全部诉讼费用由爱乐公司承担。其依据的事实及理由：一、原审判决认定事实不清。1.第二份合同是第一份合同的纠正。2.马威、郑冶不付租金的原因是由于爱乐公司出租的房屋漏水。3.第一份合同约定的保证金是保证出租人正常出租房屋的保证，而房屋漏水则是爱乐公司的保证出现了违约的情况，应由爱乐公司承担保证不能的违约责任。4.马威、郑冶没有将其投入的东西拆除移走，是因为爱乐公司锁门，马威、郑冶无权撬门运走物品。5.爱乐公司违背合同约定的应尽义务，导致马威、郑冶承租不能，一审判决马威、郑冶承担次要责任即30%责任于法无据。二、双方当事人签订的合同中明确约定，爱乐公司必须修缮房屋漏水及时无偿处理屋顶漏水修缮问题并赔偿由于屋顶漏水给马威、郑冶造成的实际损失。 爱乐公司辩称：房屋存在大面积漏水不是事实，不符合客观事实。 爱乐公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除爱乐公司与马威、郑冶于2016年8月1日签订的房屋租赁合同；2.判令马威、郑冶支付2016年3月15日至2016年8月1日所欠的房屋租金26000元；3.判令马威、郑冶自2016年8月1日起至其搬出为止的房屋租金及利息（年租金10万计算）；4.判令马威、郑冶恢复房屋原状（爱乐公司原有13扇门，每扇价值3500元）。全部诉讼费用由马威、郑冶承担。 一审法院认定事实：马威、郑冶系夫妻关系。2015年11月23日，爱乐公司（甲方）与马威（乙方）签订了《承租协议书》，约定甲方将位于平山区A门市出租给乙方经营艺术培训（幼儿园）使用，承租期为5年（2016年3月15日至2021年3月15日），承租期内第一至第三年年租金为15万元、第四至第五年年租金为15.5万元，乙方第一年应于签订本承租协议当日向甲方支付承租保证金2万元、于2016年4月15日前支付租金3万元、于2016年9月15日前支付租金5万元，乙方第二年应于2017年3月15日前支付租金10万元（含第一年所欠5万元租金）、于2017年9月15日前支付租金10万元，第三年至第五年每年租金乙方应提前一个月一次性支付、先交租后使用。交接时租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，乙方应于租赁期满后将承租房屋及原有附属设施、设备交还甲方。乙方逾期缴纳租金超过30日的甲方有权解除协议，乙方向甲方支付违约金15万元。后因房屋漏水，爱乐公司（甲方）与马威（乙方）签订了《承租协议书》，约定甲方将位于本溪市平山区A门市出租给乙方经营艺术培训（幼儿园）使用，承租期限为8年（2016年8月1日起至2024年8月1日止），承租期限内租金每年10万元，每半年提前一个月上缴半年房租。现在房屋漏水甲方必须修缮，在经营期内甲方应及时无偿给乙方处理屋顶漏水修缮问题，并赔偿由于屋顶漏水给乙方造成的实际损失。如果给乙方造成巨大影响，乙方不能正常营业的情况下，甲方应当按实际损失给予赔偿。甲方教育基地内教师及教学设备在不影响甲方教学及使用的情况下，乙方可以无偿使用。由于乙方未按时交纳房租，甲方有权单方面终止合同。未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆改变动而影响房屋结构的安全。2015年11月23日，马威向爱乐公司交承租保证金2万元。2016年5月26日，马威向爱乐公司交租金2万元。2016年7月5日，马威向爱乐公司交租金1万元。爱乐公司将房屋交付马威、郑冶，马威、郑冶对房屋进行了部分装修，但因房屋漏水问题产生纠纷。2017年6月12日，本溪万铭置业有限公司出具情况说明一份，内容为：2016年6月7日本溪爱乐文化有限公司负责人找到我公司物业维修负责人通知：万铭购物广场三层的东侧（中部）、北侧均有不同程度的渗水现象，要求尽快维修。接到通知后，我公司马上对现场进行了勘查，发现局部渗水现象刚刚开始，对此进行分析后，查找到了渗水原因。我公司当天马上组织人工及进料，于2016年6月15日完成了防水堵漏工作。在随后一场雨后，经观察，渗水得到有效治理，接下来我公司对由于渗水造成损失的墙面及棚面进行了大白和石膏板的修补工作，全部工作在2016年6月28日完成。另外，由于万铭购物广场工程经竣工验收后，原施工单位承诺的屋面防水施工保质期已过，因此防水维修工作现由我公司物业自行承担，而万铭购物广场的屋顶就是平山区第二实验小学的操场，是上人屋面，因此与其他类型的屋面相比，更容易受到人为因素的损坏；此外屋顶面积达到3000多平方米。受季节及温度变化影响，防水层、保温层及保护层膨胀或收缩也会造成伸缩缝的多处漏水点，这些因素都大大增加了我公司防水维护的工作量和维修难度，但我公司承诺，在接到业主的通知或我公司自查发现有渗水的情况后，我公司会及时维修，绝不推诿和耽误。2017年8月21日，卢衍宝出具说明一份，内容为：我是万涧公司物业经理。2016年6月7日接到温秋阳领着租三层北侧幼儿园业主前来报修，屋面漏水。看过现场后，我找到了漏水原因，把补修活包工包料给白伟，全部维修活在6月28日完成。一直到现在没有再漏水。不存在一直漏水，一直修的情况。2017年8月24日，白伟出具说明一份，内容为：2016年6月中旬，物业卢经理把万铭三层北侧的漏水维修给我，我领人大约用了10天左右时干完，再过了一个月左右，我去接的工钱，再没有漏过水。2018年1月12日（2018年1月8日大雪、2018年1月10日小雪、气温均在-5至-25左右），在爱乐公司、马威、郑冶均在场的情况下，法院组织进行了现场勘验。涉诉房屋的房顶系学校操场，整个房屋大体分为左右两个部分，两部分均可以看到曾经漏水的痕迹及部分墙皮脱落现象，还有几处发霉变黑现象。对此双方当事人均认可在2016年因房屋内出现了水痕和墙皮脱落现象，爱乐公司对该房屋内的墙体进行了处理（刮大白），处理后房屋内没有漏痕及墙皮脱落问题，爱乐公司认为现在看到的情况是原先的漏水点没有干透导致的，马威、郑冶认为是2016年后重新漏水留下的痕迹。因马威、郑冶已经对该房屋进行了部分装修，棚顶做了吊顶，打开吊顶上的检查口，爬上梯子，可以看到两侧的棚顶大部分铺垫了塑料布防水，还能看到漏斗引流装置，其中一侧的塑料布内是干的没有积水，另外一侧的塑料布内是鼓起并发亮的，郑冶用钩杆挑破一处塑料布，随即有积水从塑料布里流出。另查：2008年，本溪市发展和改革委员会向本溪市平山区教育局出具关于本溪市平山区第二实验小学操场改造工程项目核准通知书，同意建筑面积7755.2平方米，为地下二层单体结构。该工程先后取得国有土地使用证、国有土地划拨决定书、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程竣工验收消防备案凭证。本溪市平山区教育局向本溪万铭置业有限公司出具销售、出租、管理委托书，本溪万铭置业有限公司将诉争房屋出租给爱乐公司使用。2019年3月份，本溪万铭置业有限公司将诉争房屋收回。再查:经实地勘察，诉争房屋发生漏水后，爱乐公司对诉争房屋的棚顶铺设了大量塑料布防水，还有漏斗引流装置，目前现场还是这种场景。经了解，爱乐公司的股东系刘海英、黄斌和温秋阳。2016年9月12日，温秋阳退出公司经营，将股权转让给刘海英。马威、郑冶租房等相关事宜均是温秋阳负责。诉争房屋漏水后，重新签订的第二份协议。签订完协议后，房屋又漏水了。爱乐公司、马威、郑冶协商时，爱乐公司说如果马威、郑冶继续接着干，就减免1年的房租（时间至2017年8月），马威、郑冶说爱乐公司能保证房屋不漏水，我就接着干，如果不能保证，我就不干了。双方因为上述纠纷一直僵持至法院。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1.双方是否存在违约行为。爱乐公司请求解除合同、返还房屋有无依据；2.爱乐公司主张的租金、使用费用、利息有无依据。如有依据，数额如何计算；3.爱乐公司要求马威、郑冶对房屋恢复原状有无事实及法律依据。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，爱乐公司与马威、郑冶就同一主体房屋先后签订了两份出租协议，就房屋的租期、租金及付款方式做了不同的约定，应视为第二份租赁合同是对第一份租赁合同的变更。两份合同约定内容不同的，应按照第二份合同的约定履行各自的权利义务。第二份合同约定租期为2016年8月1日至2024年8月1日，每半年提前一个月支付上半年租金。按照合同约定，马威、郑冶应于2016年7月1日前付租金5万元、于2017年1月2日前付租金5万元。但是关于第二份合同签订的时间，合同文本上没有写明，爱乐公司称是2016年8月1日，马威、郑冶第一次庭审称是2016年8月1日，后又称是2016年6月，第二次庭审称是2016年8月1日，应视为是马威、郑冶对爱乐公司陈述事实的认可，故认定第二份合同的签订时间是2016年8月1日。此时已经不具备按照合同约定的提前一个月上缴半年房租的客观条件，那么马威、郑冶就应在签订合同当日或合理时间内尽快交付租金5万元。但马威、郑冶实际是于2015年11月2日向爱乐公司交付2万元保证金、于2016年5月26日交付2万元房屋租金、于2016年7月5日交付1万元房屋租金，即实际交付保证金2万元、房屋租金3万元，而后未继续履行支付房屋租金的义务。马威、郑冶没有按照约定时间给付房屋租金构成违约，双方明确约定了“由于乙方未按时交纳房租，甲方有权单方面终止合同”，现符合约定的合同解除条件，爱乐公司请求解除合同、返还房屋于法有据，予以支持。关于爱乐公司是否违约的问题，因为爱乐公司租赁给马威、郑冶的房屋漏水，导致马威、郑冶的房屋一直未使用，说明出租人没有交付符合法律规定的租赁物，承租人的合同目的无法实现，出租人构成违约。关于马威、郑冶辩称交付的5万元均是租金、没有保证金一节，两份租赁合同属于变更关系，对约定不同的部分应按照第二份租赁合同约定履行。马威、郑冶在2015年11月2日交付保证金2万元是按照第一份租赁合同履行的义务，收款收据上明确载明款项性质为保证金，该保证金具有履约保证金的性质。且房屋租赁合同纠纷案件中承租人交付保证金符合一般交易习惯，在没有明确约定的情况下，该2万元保证金无法自然转换为第二份租赁合同中的租金。即使是按照第一份合同约定，这2万元也是在第一年租赁期满后才能转化为租金，故马威、郑冶截至2016年7月5日共计交付了租金3万元，没有足额支付租金，对马威、郑冶的该项辩称，不予支持。关于爱乐公司主张的2016年3月15日至2016年8月1日的房屋租金，双方在签订第二份合同时对2016年8月1日以前的租金没有做出明确约定，再结合合同第四条约定了“现在房屋漏水，甲方必须修缮”，可以认定马威、郑冶在此期间对于爱乐公司交付的房屋能否正常使用提出了异议，应认定为爱乐公司放弃向马威、郑冶主张2016年8月1日以前的房屋租金，对爱乐公司的该项诉讼请求，不予支持。关于爱乐公司主张的2016年8月1日至腾出房屋期间的租金及房屋使用费、利息的诉讼请求。在此期间，爱乐公司将房屋交付给马威、郑冶，马威、郑冶应支付租金或使用费。虽然马威、郑冶辩称房屋一直漏水导致无法使用，但按合同约定，马威、郑冶负有先交付房屋租金的义务。现马威、郑冶违约在先，其可以在履行合同义务后要求爱乐公司维修房屋、赔偿损失，但马威、郑冶并未通过合法形式主张权利。对马威、郑冶的该项抗辩，不予支持。合同解除后，承租人虽未实际将该房屋用于经营，但承租人没有将其投入的物品拆除移走，客观上占有该房屋至今，故承租人应当支付出租人房屋被占用的相应费用。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2016年8月1日起，马威、郑冶有向爱乐公司支付租金的义务，爱乐公司应履行维修房屋的义务。虽爱乐公司称房屋从2016年维修后不再漏水，但从2018年1月12日勘察现场可以发现，在非雨季，部分房屋屋顶部分的塑料防水层内有积水，足见2016年维修后房屋仍旧存在漏水情况。虽爱乐公司称这些积水是2016年维修以前的积水，但如果进行了彻底的屋顶防水工程，那么爱乐公司应该对原有积水进行处理才符合一般生活常理。爱乐公司辩称对屋顶做了防水也重新给马威、郑冶刮了大白却让屋顶塑料布里的积水留存了一年多，不符合日常经验法则，即使爱乐公司的该项辩称属实，足见爱乐公司在2016年履行维修义务时没有对积水进行清理，没有完全履行维修义务，违反了合同约定。虽爱乐公司辩称房屋内目前看到的部分水泡痕迹及霉菌是2016年维修重新刮大白时因原痕迹没有干透导致的渗出，但爱乐公司在履行维修义务时应对原有未干透的水痕及霉斑进行彻底清理并待其干透后再行刮大白才符合生活常理，才能认定履行了维修义务。再结合2018年1月12日勘察现场时发现塑料防水层内有积水的情况，对原爱乐公司的上述辩称不予支持。故爱乐公司没有及时履行维修义务，影响马威、郑冶使用房屋，应当相应减少租金或者延长租期。结合案件情况，双方均没有延长租期的意思表示及缔约基础，故应相应减少租金较为合理。结合勘察现场的情况，涉诉房屋主要分为两个部分，一侧棚顶有积水、部分教室出现水印及霉斑，另外一侧棚顶没有积水、部分教室出现水印及霉斑的实际情况以及两侧教室的功能性配合。导致本案发生的根本原因是双方协商不一致，爱乐公司没有交付符合法律规定的租赁物，合同目的无法实现出现的违约行为，马威、郑冶未按照协议约定履行支付房屋租金出现的违约行为。因此，对于合同解除的过错程度上，爱乐公司（出租人）负主要责任，即承担70%的责任，马威、郑冶（承租人）负次要责任，即承担30%的责任。马威、郑冶应按照年租金3万元的标准向爱乐公司支付房屋租金、使用费及利息，因为合同未约定利息，利息自2016年8月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月21日起至交付房屋之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。现租赁合同已经解除，马威、郑冶已经向爱乐公司支付的2万元保证金及3万元房屋租金应在计算时予以扣除。关于爱乐公司要求马威、郑冶恢复原状的诉讼请求，房屋原有十三扇玻璃门，马威、郑冶承租房屋时爱乐公司明知其用于经营幼儿园，十三扇门必须进行改造，爱乐公司也允许马威、郑冶对房屋进行改造，且在签订第二份合同时马威、郑冶已经将十三扇门拆下，安装了窗户并改变了房屋结构，马威、郑冶对房屋的装修及改造已经与房屋形成了附合，对爱乐公司请求恢复原状的诉讼请求，不予支持。判决：1.解除爱乐公司与马威、郑冶于2016年8月1日签订的房屋租赁合同；2.马威、郑冶于判决书生效之日起10日内将承租房屋返还爱乐公司；3.马威、郑冶于判决生效后10内给付房屋租金、使用费及利息（从2016年8月1日起至房屋腾出之日止，按照年租金3万元的标准计算，扣除已经支付的房屋租金3万元和保证金2万元，利息自2016年8月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月21日起至交付房屋之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.驳回爱乐公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5925元，由爱乐公司负担4148元，由马威、郑冶共同负担1777元。 本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，双方当事人分别于2015年11月23日、2016年8月1日（双方均认可的时间）签订两份《承租协议书》，后一份协议书针对前一份协议书的房屋租赁期限、租金数额、租金给付方式及时间予以变更，应当视为双方当事人协商一致，变更合同内容。故对于上诉人爱乐公司提出原审法院认定2016年8月1日至2024年8月1日签订的合同改变了2016年3月15日至2021年3月15日的合同错误、上诉人马威、郑冶提出第二份合同是第一份合同的纠正的上诉意见，本院均不予支持。 关于上诉人马威、郑冶是否存在违约行为的问题。依据2016年8月1日签订协议约定“承租期限内每年人民币拾万元（含取暖费）每半年提前一个月上缴半年房租”，马威至少应于签订承租协议书当日或者之前向爱乐公司交纳半年租金5万元，但从现有证据看，马威、郑冶于2015年11月23日交付保证金2万元、2016年5月26日交付租金2万元、于2016年7月5日交付租金1万元。2015年11月23日交付2万元是依据2015年11月23日合同约定交付的保证金，依据2016年8月1日签订合同约定的期限马威、郑冶应交付房屋租金5万元，但马威、郑冶仅交付3万元，存在违约行为。 关于上诉人爱乐公司是否存在违约行为的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。出租人不仅在交付租赁物时，应当保证交付的租赁物符合约定的用途，在交付租赁物之后的整个租赁期间，也应当保证交付的租赁物符合约定的用途。本案中，双方当事人对涉案房屋存在漏水问题无异议，但双方当事人对漏水问题是否解决、房屋是否能继续使用各执一词，爱乐公司提供2017年8月的两份证人证言，证明房屋漏水经过维修之后未再漏水，但在2018年1月12日一审法院组织双方当事人进行现场勘查，结论是：整个房屋分两部分，两部分均可以看到曾经漏水的痕迹及部分墙皮脱落现象，还有几处发霉现象。打开吊顶上的检查口，爬上梯子，可以看到两侧的棚顶大部分铺垫了塑料布防水，还能看到漏斗引流装置，其中一侧的塑料布是干的没有积水，另外一侧的塑料布内是鼓起并发亮的，郑冶用钩杆挑破一处塑料布，随即有积水从塑料布里流出。由此可以认定，至本案诉讼，涉案房屋存在的漏水问题已经影响房屋使用，爱乐公司对合同解除应承担相应的过错责任。故对于上诉人爱乐公司提出的原审法院对其完成维修义务的证据不予认定及其出租的房屋不符合合同目的认定是错误的上诉意见，本院不予支持。 关于双方当事人对产生的房屋租金应如何承担相应责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”因案涉房屋存在漏水问题双方当事人均有义务采取适当措施防止损失的扩大，但双方当事人在涉案房屋不能正常使用的情况下均没有采取适当措施防止租金损失的扩大，对此双方当事人均有过错，而爱乐公司提供的租赁房屋存在的漏水问题其责任要大于马威、郑冶，而马威、郑冶在承租房屋达不到使用目的情况下，没有及时采取有效措施止损，亦应承担相应责任。综合考虑本案实际情况，以爱乐公司承担70%的责任，马威、郑冶承担30%责任为宜。故对于上诉人马威、郑冶提出上诉人爱乐公司违背合同约定的应尽义务，导致马威、郑冶承租不能，一审判决马威、郑冶承担次要责任即30%责任于法无据及上诉人爱乐公司提出马威、郑冶应赔偿其因此造成的损失的上诉意见，本院均不予支持。鉴于双方当事人对于2019年3月份本溪万铭置业有限公司将诉争房屋收回的事实不持异议，一审判决给付租金及利息的终止时间有误，本院予以纠正。 上诉人爱乐公司提出其要求上诉人马威、郑冶恢复改动的13扇门的诉讼请求被错误认定为附合物没有支持错误的上诉意见，爱乐公司认可签订第二份合同时13扇门已经拆走，对此可以认定爱乐公司同意马威、郑冶对13扇门的处置，故对于上诉人爱乐公司提出的此项上诉意见，本院不予支持。 关于上诉人马威、郑冶提出其没有将其投入的东西拆除移走，是因为上诉人爱乐公司锁门，其无权撬门运走物品的上诉意见，因双方当事人对涉案房屋产生纠纷后由谁实际控制均不能提供证据证明，马威、郑冶作为承租人有责任提供证据证明涉案房屋不受其控制，所以马威、郑冶对此应承担举证不能的不利后果。故对于上诉人马威、郑冶提出的此项上诉意见，本院不予支持。 关于上诉人马威、郑冶提出双方当事人签订的合同中明确约定，上诉人爱乐公司必须修缮房屋漏水及时无偿处理屋顶漏水修缮问题并赔偿由于屋顶漏水给马威、郑冶造成的实际损失的上诉意见，该项诉讼请求不在本案审理范围内，双方当事人可另行解决。故对于上诉人马威、郑冶提出的此项上诉意见，本院不予支持。 关于上诉人爱乐公司提出原审法院将2万元房屋保证金冲抵房租错误的上诉意见，马威、郑冶依据2015年11月23日签订的租赁合同的约定履行了交付保证金的义务，而2016年8月1日签订的租赁合同中对保证金没有约定，因此在马威、郑冶履行交付义务后，2万元保证金应返还给马威、郑冶，现一审法院判决马威、郑冶向爱乐公司支付租时将该2万元保证金直接抵扣，并无不当，故对于上诉人爱乐公司提出的此项上诉意见，本院不予支持。 综上所述，上诉人爱乐公司、上诉人马威、郑治的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省本溪市平山区人民法院（2019）辽0502 民初293号民事判决第一项； 二、撤销辽宁省本溪市平山区人民法院（2019）辽0502 民初293号民事判决第二项、第四项； 三、变更辽宁省本溪市平山区人民法院（2019）辽0502 民初293号民事判决第三项：上诉人马威、郑冶于判决生效后十日内给付房屋租金、使用费及利息（从二○一六年八月一日起至二○一九年三月房屋腾出之日止，按照年租金在三万元的标准计算，扣除已经支付的房屋租金三万元和保证金二万元，利息自二○一六年八月一日起至二○一九年三月止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 四、驳回上诉人本溪爱乐文化有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费五千九百二十五元，由上诉人本溪爱乐文化有限公司负担四千一百四十八元，由马威、郑冶共同负担一千七百七十七元；二审案件受理费一百元，由上诉人本溪爱乐文化有限公司负担五十元，由上诉人马威、郑冶负担五十元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  朱飞 审判员  郑红 审判员  高伟 二〇二一年六月四日 法官助理丛光璐 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。