上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初3737号原告(反诉被告)：陆天，男，1969年11月1日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚滨浩，男，1979年2月27日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：郭强，上海济昀律师事务所律师。原告陆天与被告姚滨浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理后于2016年4月15日公开开庭进行了合并审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年8月22日再次公开开庭进行了审理。原告陆天及其委托诉讼代理人袁文勇、吴晓琳，被告姚滨浩及其委托诉讼代理人郭强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆天诉称：2015年9月18日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将其名下的坐落于本区泖港镇五厍大街XXX号、XXX号、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，房屋面积为423平方米，租赁期限为自2015年11月1日起至2025年10月31日止，租金为每天每平方米0.53元，月租金计6,667元，被告应于交房当日支付第一年租金80,000元，此后在每年的10月31日前支付下一年度的租金，每两年递增5%。合同另对交房、违约责任等事项作了相应约定。原告应被告要求，对系争房屋门前的屋顶进行改造施工，为此支付工程款150,000元。2015年11月6日，原告将系争房屋交付给被告，但被告并未按约于交房当日支付第一年租金80,000元，根据合同约定，被告逾期支付租金累计超过半个月的，原告有权解除租赁合同，被告承担相应的违约责任。原告于2015年11月28日向被告发出《催促函》，要求被告立即支付租金，被告却置之不理。原告再次向被告发出《律师函》，要求被告应于2016年1月18日支付第一年租金80,000元，若被告再拒绝支付，则视为被告中途擅自退租，租赁合同于2016年1月19日解除。被告除返还系争房屋、付清租金、房屋占有使用费等，还应向原告支付违约金(以剩余租期内租金的2倍计算)并赔偿原告全部损失。被告于2016年1月12日收到《律师函》后仍未支付租金，故双方之间的租赁合同应于2016年1月19日解除，被告应按照合同约定支付相应的租金、房屋占有使用费及违约金，原告自愿将违约金调整为200,000元。因双方协商未果，故原告起诉请求法院判令：1、确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2016年1月19日解除；2、被告搬离并返还系争房屋；3、被告支付租金16,129.84元(自2015年11月6日至2016年1月18日止，按照月租金6,667元计算)及房屋占有使用费(自2016年1月19日起至系争房屋实际返还之日止，按照每天每平方米1.06元计算)；4、被告支付违约金200,000元。被告姚滨浩辩称：同意解除合同，但是合同解除的时间应以被告反诉要求解除合同的时间为准。原告从未交付系争房屋给被告，故被告无需支付原告租金及房屋占有使用费。系争房屋系办公用房，被告承租系争房屋是用于经营超市，因房屋用途不符导致消防验收无法通过，被告无法实现合同目的。原告故意隐瞒房屋用途，被告不存在违约，故不同意支付违约金。同时，被告提出反诉称，被告已支付租赁保证金10,000元给原告，现因系争房屋用途与登记不符，且系争房屋存在违章建筑，导致消防审批无法通过，被告无法实现合同目的。被告已于2015年11月4日、2015年11月20日两次向原告发出解除合同的《告知函》，故双方之间的租赁合同系因被告行使合同解除权而解除，原告应将租赁保证金返还被告。故被告反诉请求法院判令：1、确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月21日解除；2、原告返还被告租赁保证金10,000元。原告陆天针对被告姚滨浩的反诉请求辩称：被告没有解除合同的权利，合同的解除系被告违约导致，且被告向原告发出的解除通知，原告没有收到。原告同意被告支付的保证金在其应支付的费用中抵扣。经审理查明：原告通过竞拍形式取得系争房屋产权，系争房屋的土地用途为商务金融用地，房屋建筑类型为办公楼，用途为办公，建筑面积为423平方米。2015年9月18日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》(商品房预租)一份，约定被告向原告承租系争房屋。合同“特别告知”第六条载明：“本合同签订前，出租人应向承租人出具房地产权证或者其他权属证明……”。合同第1-1条约定：房屋用途为商业……房地产权证号码为“沪房地松字(2010)第026268号”。合同第2-1条约定：被告向原告承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。合同第3-1条约定：原告于2015年11月1日前向被告交付该房屋。房屋租赁期限自2015年11月1日至2025年10月31日止。合同第4-1条约定：该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.53元，月租金为6,667元。月租金由双方在预租商品房交付使用书中按实测建筑面积计算确定。合同第4-3条约定：被告支付租金的方式为每年一付，提前一月支付，先付后用，逾期支付按每月租金的200%支付违约金。合同第5-1条约定：原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为10,000元……租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同第9-2条约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的倍支付违约金……：(二)原告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或原告交付的房屋存在缺陷，危及被告安全的……(六)被告逾期不支付租金累计超过半个月的。合同第10-6条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的2倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。原告可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行支付。合同附件一，双方通过手写部分约定：1、被告于签约当日支付原告10,000元保证金，交房当日再支付第一年的租金80,000元。以后租金一年一付，在每年10月31日前支付下一年的租金。双方约定租金每两年递增5%……。2、原告负责将门前(在产证土地面积内)约200-300平方米屋顶进行水泥现浇，在交房前完成。其他建筑物按现有状况交付，屋顶的一次性防水处理。……4、该房屋消防(一次消防、二次消防)皆由被告负责。5、因原告工程时间无法在2015年11月1日交房的，被告同意不视作原告违约，原告只需在2015年11月20日之前交房即可。具体交房时间则为双方合同正式开始之日，租金从该日算起。……在合同末端，原、被告双方通过手写部分约定各自的住址，其中原告住址为上海市静安区武宁南路XXX弄XXX号XXX室，被告通讯地址为上海市金山区石化金二东路XXX号。2015年9月24日，被告通过银行卡转账方式支付原告保证金10,000元。合同签订后，原告向被告出具《同意转租证明》一份，载明同意被告将系争房屋转租给农工商超市(集团)有限公司，租赁期10年。被告与案外人农工商超市(集团)有限公司签订《房产租赁合同》一份，约定被告将系争房屋转租给案外人农工商超市(集团)有限公司使用，租赁期限为10年，自2016年2月1日至2026年1月31日止。合同第4.1条约定：被告应于2015年11月1日前交付房屋。2015年11月20日，被告向原告在合同中载明的地址即“上海市静安区武宁南路XXX弄XXX号XXX室”发出《告知函》，告知原告因系争房屋结构问题，房屋前面的违章建筑200平方米左右不能正常使用，会导致其后期消防验收不能通过，故要求解除租赁合同，并要求原告退还保证金10,000元。该份《告知函》因“收件人不在指定地址”未能妥投被退回。2015年11月29日，原告向被告发出《催促函》，认为原告已经于2015年11月6日将房屋交付给被告，被告至今未能支付房租，构成违约，故要求被告立刻支付房租，否则将按合同追究被告的违约责任。被告于2015年11月30日收到该份《催促函》。2016年1月8日，原告向被告发出《律师函》，要求被告在2016年1月18日前支付租金80,000元，如被告未能支付的，则视为被告中途擅自退租，双方之间的租赁合同于2016年1月19日解除，并要求被告在合同解除后返还房屋，付清租金、房屋占有使用费等费用及赔偿原告全部损失。被告于2016年1月12日收到该份《律师函》。审理过程中，原告提供其与案外人上海春亭装饰设计工程有限公司签订的建筑装饰工程施工合同一份及发票一张，以证明其为满足被告要求对系争房屋门前屋顶进行施工，支付相应工程款150,000元。被告对此不予认可，认为与本案没有关联性。原告还提供案外人上海春亭装饰设计工程有限公司出具的《情况说明》一份，证明案外人上海春亭装饰设计工程有限公司的员工看到原告于2015年11月6日将房屋钥匙交给被告。被告对此不予认可，认为该份《情况说明》不符合证据的形式要件，对其证明内容亦不予认可，原告从未将系争房屋交付给被告。原告另提供落款日期为2009年11月23日的上海市松江区人民政府土地管理文件(沪松府土﹝2009﹞260号)一份及房屋租赁协议、补充协议各一份，以证明松江区人民政府同意系争房屋按“商办”性质办理，且在原告取得系争房屋产权之前，系争房屋就是出租用于生产经营的。被告对此均不予认可，认为系争房屋用于经营超市系无法通过消防审批验收的。审理过程中，被告提供录音光盘一份，以证明消防审批窗口工作人员告知被告因系争房屋用途为办公，如用于经营超市，则无法通过消防审批。被告还提供案外人农工商超市(集团)有限公司出具的《情况说明》一份，以证明在案外人农工商超市(集团)有限公司接受系争房屋之前，被告协助其办理消防审批前的相关准备工作，消防审批窗口工作人员明确告知因系争房屋用途原因及违章搭建，无法通过消防审批手续，甚至连材料都不予受理。原告对上述两份证据均不予认可，无法通过消防审批手续需要有关部门的书面认定。本案于2016年4月15日庭审时，被告确认其未实际控制系争房屋，系争房屋内没有被告的任何物品，故本院告知原告其可自行收回房屋以避免损失扩大。以上事实，有《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、转账凭证、《同意转租证明》、《告知函》、《催促函》、《律师函》、邮寄凭证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》依法成立，合法有效，双方均应恪守。本案中，原、被告对合同解除均无异议，故本院予以确认。本案主要争议在于哪一方应承担解除合同的违约责任。原告主张解除合同的理由系被告逾期支付租金，被告主张解除合同的理由在于因为系争房屋用于经营超市，消防审批不能通过，其无法实现合同目的，对此，本院分别予以阐述。根据合同约定，被告应在原告交付房屋当天支付第一年的租金80,000元，原告称其于2015年11月6日将房屋交付给被告，但仅提供案外人上海春亭装饰设计工程有限公司盖章的《情况说明》一份予以证明，该份《情况说明》没有单位负责人及制作证明材料的人员签名，不符合证据的形式要件，且仅凭该份《情况说明》尚不足以证明原告已经履行交付房屋的合同义务。据此，本院无法认定原告已经将系争房屋交付给被告，故被告支付首期租金的条件尚未成就，原告以被告逾期支付租金为由要求解除合同，依据不足，本院不予采纳。根据《上海市房地产权证》载明的信息，系争房屋建筑类型为办公楼，用途为办公，被告承租系争房屋再转租给案外人用于经营超市，显与《上海市房地产权证》中载明的房屋用途不符。对此，本院认为，即便因此被告不能实现合同目的，责任应由被告自行承担。首先，虽然双方之间的租赁合同约定的房屋用途为商业，但被告作为承租人对房屋的情况应当明知。从合同中载明了系争房屋的房地产权证号码及特别告知第六条载明的内容来看，原告在签订合同时已向被告出示了系争房屋的房地产权证，被告应当明知系争房屋用途为办公；其次，双方在合同的手写部分特别约定，由被告负责系争房屋的“一次消防、二次消防”，基于该约定，被告更应对系争房屋的用途以及是否能用于经营超市的问题进行审慎审查，被告疏于审查的责任由其自行承担；最后，即便被告将系争房屋转租给案外人农工商超市(集团)有限公司经营超市的目的无法实现，亦不能说明被告无法实现租赁合同目的。因合同约定并未将房屋用途限于经营超市，被告可通过其他使用方式实现租赁合同目的。另，被告称因系争房屋存在违章搭建导致消防审批无法通过，但双方签订租赁合同以房屋现状为基础，即便存在违章搭建导致消防审批无法通过的责任亦由被告自行承担。综上，被告以原告违约导致其不能实现合同目的为由要求解除合同，依据不足，本院同样不予采信。但被告在没有合同解除权的情形下，向原告发出解除合同的通知，明确表示不再继续履行合同的行为，已经构成根本违约，基于此，原告享有了合同解除权。原告此前向被告发出《律师函》催讨租金，前提是要求被告继续履行合同，故本院无法认定以该《律师函》中确定的解除时间作为合同解除时间。故本院依法确定以2016年4月15日本案第一次庭审时双方均要求解除合同之日作为合同解除之日。因本院认定系被告违约导致合同解除，故被告应当承担相应的违约责任。原告主张的违约金200,000元，显属过高，本院考虑到合同的履行情况，兼顾当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为20,000元。因本院认定原告尚未将房屋交付给被告，故原告主张的租金及房屋占有使用费，本院均不予支持。被告已支付的保证金10,000元，可在其应支付的违约金中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陆天与被告(反诉原告)姚滨浩于2015年9月18日签订的《上海市房屋租赁合同》(商品房预租)于2016年4月15日解除；二、被告(反诉原告)姚滨浩支付原告(反诉被告)陆天违约金20,000元，原告(反诉被告)陆天返还被告(反诉原告)姚滨浩保证金10,000元。两项相抵后，被告(反诉原告)姚滨浩于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陆天10,000元；三、驳回原告(反诉被告)陆天的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)姚滨浩的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,542元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费4,567元，由原告(反诉被告)陆天负担4,267元(已付)，由被告(反诉原告)姚滨浩负担300元(已付25元，余款275元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一六年九月二十三日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。……