江苏省徐州市泉山区人民法院行 政 判 决 书（2016）苏0311行初23号原告梁端华，男，1957年3月18日生，住徐州市泉山区。委托代理人王皓平，江苏金汉都律师事务所律师。被告徐州市住房保障和房产管理局，住所地：本市云龙区汉风路1号徐州市政府行政中心西区F/G区。法定代表人宁兆坤，局长。委托代理人郭光，该局法规科副科长。第三人孟庆超，男，1987年7月3日生，住本市铜山区。委托代理人宗变变，女，1988年9月21日生，住址同上。原告梁端华诉被告徐州市住房保障和房产管理局、第三人孟庆超房屋行政登记一案，本院于2016年2月14日受理后，于2016年2月15日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭审理了本案。原告梁端华及其委托代理人王皓平，被告徐州市住房保障和房产管理局的行政负责人房立刚、委托代理人郭光，第三人孟庆超的委托代理人宗变变到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁端���诉称，原告是原泉山区建筑公司的职工，原告在该公司工作期间，公司分给原告一套房屋租住，双方订立租约，房屋坐落于泉山区外余窑x号楼（现改为x号楼）x单元xxx室。原告因是公司的老职工，故一直要求泉山区政府对该房进行房改出售给原告个人，因期间泉山区建筑公司被整体出售（现已变更为徐州顺文商贸有限公司），导致原告的要求直到2013年11月28日才获准，但在2013年12月底铜山区法院通知原告，要求原告从该房迁出，原告才发现变更已为第三人孟庆超办理了房产产权登记，经原告前往铜山区法院了解得知，第三人与徐州市泉山区民房改造开发公司于1996年11月9日订立《商品房买卖合同》，其以商品房买卖的形式将涉案房屋出售给了第三人，变更于2011年12月31日为第三人办理涉案房屋产权证，现原告认为，涉案房屋作为公房这一特殊不动产，其房产所有权的转移需经有关部门批准，孟庆超既不是涉案房屋合法承租人又不是在该房屋内居住，其购买涉案房屋也未经主管部门批准，且第三人与徐州市泉山区民房改造开发公司之间签订的《商品房买卖合同》中涉案房屋的楼号为x号楼，被告为孟庆超颁发的房产证上楼号却为x号楼，被告审查不严，进行该房屋权属登记的行为给是错误的，该具体行政行为严重的侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。判令被告：一、依法撤销被告向第三人颁发的泉山区吴庄路外余窑x号楼（现改为x号楼）x单元xxx室房屋产权证，所有权证号徐房权证泉字第××。二、诉讼费用由被告承担。原告向本院提供的证据：第一组证据1、租约；证据2、原告的户口本；证据3、原告的煤气本、用电证即部分电费票据���该组证据证明原告从1996年4月10日即租用居住在涉案房屋内，与本案房屋权属登记具有利害关系，具备原告的资格。第二组证据证据1、泉山区机关事务服务中心的公函；2、泉山区资产清查明细表证明涉案房屋在被告为第三人颁发权属证明后依旧属于泉山区政府的资产，属于公房这一特殊房产。第三组证据证据1、铜山区法院的通知；2、（2014）泉行诉初字第005号行政裁定书；3、（2015）徐民终字第4269号民事判决书，4、（2014）泉民初字第4388号民事判决书，该组证据证明原告的本次起诉并未超过行政起诉期限。原告自2013年底接到铜山区法院通知才知道权利被侵犯，2014年初以行政起诉至泉山区人民法院，贵院于2014年8月23日作出不予受理裁定，告知原告先行解决民事争议，2016年1月19日徐州市中院作出终审判决，判决原告败诉，涉案房屋买卖合同有效，民事争议已审理结束，原告再次提起行政诉讼。被告徐州市住房保障和房产管理局辩称，涉案房屋由孟庆超于2011年向我局申请房屋所有权登记，同年登记完成，档案显示其申请登记提供的资料有申请书，身份证明、商品房销售合同等，原告所述撤证理由依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定应先解决民事争议，且该案曾因不符合起诉条件于2014年经徐州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定，故依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第三条之规定原告此次起诉属于应予驳回的重复起诉。综上，请贵院依法驳回原告起诉。被告向本院提供的证据：1、第三人孟庆超的房屋所有权档案卷宗一份；2、该房屋上存在抵押权登记档案一卷；3、��房屋存在查封登记法律文书共计3份；4、徐州市中级人民法院裁定书一份。法律依据：《住建部房屋登记办法》第三十二条、第三十三条以及《徐州市房屋登记条例》第三十条、第三十一条。第三人孟庆超述称，被告房屋登记行为合法，表现为程序无任何瑕疵，实体内容证据材料充分确实，原告无任何合法权利，乱用诉权，请法庭驳回原告诉讼请求。第三人孟庆超向本院提供的证据，（2014）泉民初字第4388号民事判决书及（2015）徐民终字第4269号民事判决书。原告对被告所举证据质证意见为：对该四份证据真实性无异议，对第一份证据认为该份证据不符合徐州市房屋产权登记条例所规定的第三十条规定，办理转移登记的规定，依照规定在办理房屋转移登记时候，出卖人应向房屋登记机关提供具有出卖房屋的所有权证明，且该份证据中买卖合同签订的楼号为x号楼，而房产登记为x号楼，显然被告没有尽到审查义务，第二份、第三份证据与本案不具有关联性，第四份证据是原告第一次起诉被告所依据的是第三人与案外人顺文商贸公司（原徐州市泉山区建筑安装公司）签订的商品房买卖合同侵犯了原告作为承租人的优先购买权，所以，要求撤销房屋登记，该民事诉讼原告败诉，但是，原告本次起诉并不是以上述合同无效而要求被告撤销房屋登记，而是认为被告在对涉案房屋进行房屋登记时没有依照法律及事实，没有履行法律规定的被告应尽的审查义务，另外，被告应向法庭提供办理房产证所依据的相关法律法规，因为被告作为行政机关做出的每一个行为都应当有法律依据及事实依据。被告对原告所举证据质证意见为：对上述证据的真实性无异议，第一组证据与本案无关联性，本案是房屋所有权登记，原告举证是房屋使用权，与本案无关联。第二组证据与本案无关联性，第三组证据原告于2013年12月向铜山法院提出该房屋执行异议，铜山法院认为，该房屋登记在被执行人孟庆超名下，原告仅能证明居住在该房屋，故其执行异议不能成立，因此说明原告与该房屋和第三人的所有权争议，应通过民事途径予以解决。原告以其承租人的身份提起行政诉讼，主体不适格。原告对第三人所举证据质证意见：真实性无异议，但该民事判决书只能够证明第三人与泉山区民房改造开发公司之间于1996年签订的商品房买卖合同，因为原告没有证据证明该合同存在无效的情形所以法院给予原告在取得证据��行起诉的权利。不能够证明被告为第三人颁发房产证行为是合法。购房合同是x号楼x单元xxx室，发证发在我现在住的x号楼x单元xxx室。合同上是x号楼，产权证发证是x号楼。我的房子是公房，必须经过我的同意，才能买走，建筑公司不和我解除租房公约，没有经过我的同意，没有我的签字，是不能把公房卖给对方的。被告对第三人所举证据质证意见：真实性合法性关联性均无异议。经庭审质证，本院认为，原被告及第三人所举证据来源合法，各方对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，可以作为认定事实的证据使用。经审理查明，梁端华原系徐州市泉山区建筑安装公司（以下简称泉山区建安公司）职工。徐州市泉山区民房改造开发公司（以下简称泉山区民房改造公司）原系泉山区建安公司下属独立核算的法人单位。上述单位均为集体所有制企业。1996年4月10日，泉山区建安公司（甲方，出租单位）与梁端华（乙方、承租人）之间签订《徐州市公有住房租约》一份，约定梁端华承租泉山区建安公司位于徐州市外窑xxxxx室房屋一套，房屋使用面积36平方米。梁端华领取上述《徐州市公有住房租约》后，与家人在徐州市外窑xxxxx室房屋居住至今，但租金仅交至1996年、1997年左右。期间，与梁端华同一批领取泉山区建安公司《徐州市公有住房租约》的12户住户中已有11户以优惠售房的方式购买了所承租房屋的产权，仅梁端华一直未购买所承租房屋的产权。2005年4月22日，泉山区民房改造公司又经徐州市工商行政管理部门核��开业登记，股东为北京华运源国际物流有限公司、北京中商兰德科贸有限公司。2005年4月25日，泉山区民房改造公司即变更登记为徐州华运房地产开发有限公司。2012年8月30日，徐州华运房地产开发有限公司又变更为徐州顺文商贸有限公司。孟庆超（乙方、购房单位）持有与泉山区民房改造公司（甲方、售房单位）之间签订的《商品房销售合同》一份，合同落款时间为1996年11月9日，约定由孟庆超向泉山区民房改造公司购买位于徐州市外余窑xxxx室房屋一套，建筑面积59.33平方米，售价50000元。上述《商品房销售合同》系孟庆超的父亲孟宪敏以孟庆超名义代签。孟庆超所购上述房屋与梁端华从泉山区建安公司所承租徐州市外窑xxxx室房屋系同一套房屋。至2011年，孟庆超才向徐州市房产管理部门申请办��所购买的徐州市外窑xxxxx室的房屋产权登记。2011年12月31日，孟庆超取得徐州市房产管理部门颁发的房屋座落为徐州市吴庄东路外窑xxxx室的《房屋所有权证》，编号为徐房权证泉山字第××号。上述房屋与梁端华从泉山区建安公司所承租徐州市外窑xxxxx室房屋系同一套房屋。2012年底，孟庆超曾向梁端华电话告知其已取得上述徐州市吴庄东路外窑xxx室的房屋产权。此前，2012年9月4日，徐州市铜山区人民法院（以下简称铜山区法院）立案受理潘志伟（即本案第三人）诉孟庆超民间借贷纠纷一案。在该案审理中，经铜山区法院主持调解，潘志伟与孟庆超自愿达成如下协议：被告孟庆超给付原告潘志伟借款本金7万元、利息1万元，共计8万元，于2013年1月份起每月20日前给付1300元，直至借款本息还清为止。如被告孟庆超不按时按期还任一期款项，原告潘志伟有权申请执行剩余全部款项。据此，铜山区法院于2012年12月7日出具（2012）铜民初字第1610号民事调解书予以确认。上述民事调解书生效后，潘志伟即向铜山区法院申请强制执行孟庆超的财产。2013年7月11日，铜山区法院作出（2013）铜执字第2731号民事裁定书，裁定查封登记为被执行人孟庆超所有的位于徐州市吴庄东路外窑xxxx室房产一套。在上述案件执行期间，2013年11月28日，铜山区法院向梁端华发出《通知》一份，内容为：吴窑花园xxxx室承租人：本院在执行潘志伟与孟庆超民间借贷纠纷一案中，因被执行人拒不履行人民法院生效法律文书确定的义务，本院依法对被执行人孟庆超所有的吴窑花园xxxx室房产进行查封、评估，现拟对该套房产进行拍��。根据法律规定承租人有优先购买权，如你有意购买此房，你应于5日内向本院提供租赁合同，逾期不提供视为放弃优先购买权，并随时迁出该房。特此通知。梁端华后于2013年12月2日向铜山区法院提出执行异议，认为徐州市吴庄东路外窑xxxx室房屋属其所有，要求撤销对徐州市吴庄东路外窑xxxx室房屋的查封及拍卖。经审理，铜山区法院认为：本案诉争的徐州市吴庄东路外窑xxxx室房屋登记的所有权人为被执行人孟庆超。案外人提供的证据仅能够证明其租赁居住在该诉争楼房的事实，按照物权法定原则，本院（2013）铜执字第2731号民事裁定书，查封登记在被执行人孟庆超名下的位于徐州市吴庄东路外窑xxxx室房产并无不当，故案外人的异议理由不能成立，其主张本院不予支持。铜山区法院遂于2014年10月14日作出（2014）铜执异字第49号民��裁定书，裁定驳回案外人梁端华的异议申请。另查，徐州市泉山区档案馆保存的“徐州市泉山区建筑安装公司”《固定资产-房屋建筑物清查评估明细表》（评估基准日：2002年10月25日）中显示：一、建安公司固定资产包括：1、吴庄宿舍楼；2、吴庄3#楼；3、吴庄平房；4、碧溪及整流器宿舍；5、新构件厂面房（注：原文如此）；6、白云山招待所；7、碧溪门面房；8、水漫桥门面房。二、开发公司固定资产包括：1、碧溪办公楼；2、积翠24#楼；3、大庆路门面；4、大庆路门面。另外，徐州市泉山区机关事务服务中心曾于2013年11月18日向徐州市泉山区房产服务中心出具公函一份，内容为：徐州市泉山区房产服务中心：徐州市泉山区外余窑x#楼x单元xxx室承租人为梁端华，是泉山区政府的房产，现委托给贵单位纳入���管公房管理，并全权负责办理该房屋的购买等一切事宜。2014年10月27日，梁端华即以顺文商贸公司为被告、孟庆超为第三人，以其作为承租人有优先购买权、顺文商贸公司将房屋出售给孟庆超剥夺其优先购买权为由，向本院提起民事诉讼，请求判决确认孟庆超与顺文商贸公司于1996年11月9日签订的《商品房销售合同》无效；确认其对顺文商贸公司出售的泉山区外余窑xxxx室（即孟庆超已持有《房屋所有权证》的徐州市吴庄东路外窑xxxx室）享有优先购买权，并判令其按照同等价格、同等条件进行优先购买。后梁端华在民事案件审理期间变更诉请理由，认为孟庆超在签订《商品房销售合同》时不具备民事行为能力，根据《民法通则》第58条第1项规定，请求判决确认孟庆超与顺文商贸公司签订的《商品房销售合同》无效后，梁端华又增加诉请理由，认为孟庆超与顺文商贸公司之间系恶意串通，损害其合法利益，因此《商品房销售合同》无论是否真实都应确认无效。但梁端华就孟庆超与顺文商贸公司之间签订《商品房销售合同》存在恶意串通的事实未举证证实。另查，孟庆超的父亲孟宪敏于2015年4月23日向本院民事审判庭提交书面材料一份，内容为：我叫孟宪敏，男，1959年12月10日出生，我是孟庆超的父亲。因我身体欠佳，不能前往向法庭去，特向法庭陈述：我儿孟庆超名下的位于外余窑x号楼xxx室，面积59.33平方米房屋，屋的购买属况（注：原文如此）：该房是我1996年11月9日与徐州市泉山区民房改造开发公司签订的商品房销售合同，因当时公司欠我的工程款无法给付，就用该公司的现有房子抵付我的工程款，当时抵给我有云龙山东面碧溪小区，两套门面房、两套住宅房，两套住宅房给我大儿子一套，合同签的大儿子名字，两套门面房及另一套住宅房，在我的名下，现梁端华争要的房子也是当时公司抵给我的房子，这一套房子就是我签合同时签的孟庆超的名字，因当时孟庆超还不是成年人，就是我在合同上签的孟庆超的名字。该套房子虽租给梁端华居住，公司说他从来没交过房租费，所以公司说要将该房收回卖给我，公司再（注：原文如此）给我签合同前后曾多次通知他搬出，他一直不搬，所有我签合同后各种办证材料齐备，但迟迟不敢办房产证。我一直催公司叫他搬走，后来公司倒闭，将该公司的财产卖给了别的公司，我叫别的公司也多次通知他搬走，但也没搬，后来我找不到购买公司的人了才办的房产证，办房产证前后我又给梁端华他打电话让他搬走，他还是不搬，所以房证办的晚。���如今公司还欠我工程款叁万多元，我找不到公司的人要。以上我说的绝对真实，我愿负法律责任。2014年5月4日，本院就民事案件作出一审判决驳回原告梁端华的诉讼请求，梁端华上诉后，徐州市中级人民法院判决驳回上诉维持原判。本案的争议焦点为：被告向第三人孟庆超颁发房证的具体行政行为是否合法？本院认为，《徐州市房屋登记条例》第三条第一款规定，市、县（市）房产管理部门负责本行政区域房屋登记的监督管理工作。被告房产局具有本市市区范围内房产登记的法定职权。《徐州市房屋登记条例》第七十四条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当撤销原房屋登记，但影响房屋上已设定的其他权利或者所有权应善意第三人取得的除外。（一）司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文书确认或者房屋登记机构有充分的证据证明当事人以隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取房屋登记的；（二）房屋登记所依据的证明文件被依法认定无效或者被撤销的；（三）房屋登记程序错误影响当事人实体权力的；（四）因房屋登记机构的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；（五）法律、法规规定的其他情形。”本案中，徐州顺文商贸有限公司（原徐州市泉山区民房改造开发公司）作为产权单位在认为原告梁端华拒绝交纳租金，且不愿购买承租房屋的前提下，有权收回房屋另行出售给第三人，且原告经过二审民事诉讼，均未确定第三人与徐州顺文贸易有限公司（原徐州市泉山区民房改造开发公司）签订的涉案房屋买卖合同无效。本案被告依据第三人与徐州顺文贸易有限公司签订的商品房买卖合同向第三人颁发房产证的事实清楚，程序合法，符合法律规定，本院予以支持。原告要求撤销第三人孟庆超房屋产权证的诉讼请求，不符合《徐州市房屋登记条例》第七十四条规定应撤销登记的情形。因此，原告的诉讼请求，无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告梁端华的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梁端华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马盛军审 判 员  刘卫东人民陪审员  拾玉玲二〇一六年九月二十日书 记 员  张 园