浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初8672号原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区灵芝镇曲屯村。负责人郭贤进，总经理。委托代理人（特别授权代理）ＸＸＸ，系原告员工。被告陈杰。原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司与被告陈杰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月3日立案受理。依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人ＸＸＸ、被告陈杰到庭参加诉讼.本案现已审理终结。原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司诉称，被告系绍兴袍江亲亲家园景墨坊5幢502室业主，经原告多次催讨，被告自2014年2月1日至2017年1月31日的物业费至今未交。故诉至本院，请求判令：一、被告支付给原告物业服务费3625.2元、滞纳金504元，及按每日万分之五计算至实际支付时止的滞纳金，合计4129.2元；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确当年的物业费在年度初交纳。被告陈杰辩称，一、被告所有的房屋后阳台窗户结构严重扭曲，无法安装铝合金，经与原告多次沟通，原告认为系房产公司的责任，房产公司认为是被告安装的铝合金有问题，被告被迫拆除了铝合金，浪费价值2900余元的铝合金，且墙体存在渗透问题。今年被告又多次和原告沟通，原告要求被告向其领导反映，但是问题一直未能解决。原告作为房产公司指定的物业公司，与被告等业主系利益共同体，但是原告与房产公司对房屋存在的质量问题相互推诿，无法保障被告的利益，被告要求房产公司或原告支付被告的阳台拆修成本2900余元及相应的利息、书柜书籍损失、误工费等费用。2016—2017年的物业费大部分业主都没有交，原告主张滞纳金不合理，如果原告要求计算滞纳金，被告要求原告进行补偿。二、小区内存在停车乱收费现象，现在被告每个月支付100元的停车费，但是小区内很多人不付停车费，小区内的停车收费是否合法、为何有些人可以不交、这些费用应该退还还是收取均有问题。三、小区内广告泛滥，广告收益应由业主分享。小区的开支不透明，被告等业主没有看到过相应的公示。四、小区卫生状况很差，楼道等地方长期没有人打扫，小区管理不规范，进出人员身份未进行核实，出入人员杂乱，无法保障业主生命及财产安全。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《前期物业管理协议》复印件、《亲亲家园临时管理规约》复印件各1份，要求证明原、被告签订物业服务合同的事实。2、缴费通知单复印件1份，要求证明被告欠物业费的事实。被告认可证据1中系其本人签名，对上述两组证据没有异议。但是认为当时收到法院寄来的起诉状副本中有两份沟通的情况记录，这两份记录记载失实，被告的阳台问题一直未处理好，原告方也没有派人和被告协商处理。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：3、照片3份，要求证明被告家里漏水的事实。4、照片2份，要求证明楼道管理杂乱的事实。原告没有异议，认为被告家确实存在漏水现象，楼道堆放杂物只是临时行为，都是在清理的，且原告也多次通知业主清理堆放在楼道的物品。本院认为，原、被告均对对方提供的证据无异议，对真实性予以确认。经审理查明，原告系绍兴袍江新区亲亲家园小区的物业服务单位，被告为该小区景墨坊5幢502室业主，房屋面积125.85平方米，于2012年底交房。原、被告签订《前期物业管理协议》、《亲亲家园临时管理规约》，其中《前期物业管理协议》第三条物业管理服务费第一项约定：多层住宅的物业服务管理费按照每平方米0.8元/月（不含公共区域公摊费用）计。第三项约定：甲方（被告）在入住时一次性缴纳一年的物业管理服务费，第二年起每季度首月10日前履行缴纳当季物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之五的滞纳金。第九条违约责任第四项约定：乙方（原告）有权要求甲方补交并从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴纳的，乙方可向物业所在地人民法院提起诉讼。原告以电话及书面形式曾向被告催讨物业服务费，因被告认为自家的房屋质量问题原告未能解决，被告欠付原告2014年2月1日至2016年6月30日的物业服务费2919.72元。本院认为，原、被告签订《前期物业管理协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约对被告所居住的小区进行了物业服务，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，其在一定程度上享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当向原告支付物业服务费。被告未按合同约定向原告交纳物业服务费的行为已经违反合同约定，应当承担相应的违约责任。原告在庭审中陈述的物业服务费按年缴纳，于每年2月1日前缴清当年物业费，但因双方合同约定物业服务费按季支付，每季度首月10日前缴纳当季物业费，且逾期三个月后原告方可向法院起诉主张，故对原告要求被告支付自2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业费及相应的滞纳金，本院予以支持，超出部分不予支持。当然，在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。对于被告抗辩房屋的质量问题，因房屋并非原告建造，在法律上原告对房屋质量问题没有责任，故被告应向法定的义务相对方进行主张，而原告提供必要的联系服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈杰支付给原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司2014年2月1日起至2016年6月30日的物业服务费2919.72元及至实际付清之日止按日万分之五计算的滞纳金（其中201.36元自2014年2月1日起算、302.04元自2014年4月11日起算、302.04元自2014年7月11日起算、302.04元自2014年10月11日起算、302.04元自2015年1月11日起算、302.04元自2015年4月11日起算、302.04元自2015年7月11日起算、302.04元自2015年10月11日起算、302.04元自2016年1月11日起算、302.04元自2016年4月11日起算），于本判决生效之日起三十日内履行；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈杰负担，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 盛 跃二〇一六年九月二十三日书记员 王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。