上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初12627号原告(反诉被告)刘釭，男，1967年11月28日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)宋晓东，男，1985年9月26日出生，汉族，户籍地山东省。原告刘釭与被告宋晓东及反诉原告宋晓东与反诉被告刘釭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘釭，原告(反诉被告)宋晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘釭诉称，原被告于2011年4月17日签订了房屋租赁合同，约定被告自2011年4月25日起租借本市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期为三年，期满后双方又续约两年至2016年4月24日。续租期满前一个月，考虑到租金市场价格的涨幅，原告要求将月租金上调至11000元并签订续租合同，被告对此予以拒绝却继续占用房屋，原告多次通知退房未果，为此曾于2016年5月对房屋采取过停水停电措施。此外，被告还有多项合同义务未予履行，包括：一、被告曾违反约定向多户转租导致房屋受损，续约时承诺将损坏的卫生间橱柜予以修复，现该橱柜已被被告拆除而无法修复，故其应按目前的市场价格支付橱柜的重置费；二、根据合同约定，被告应提前七日即于2015年4月17日前支付2015年4月24日至2015年7月24日的租金共计21000元，但直至2015年5月6日其仅支付了上述租金中的20000元，剩余1000元至今未付，故其应支付本金及约定的滞纳金，上述欠费及催费的事实可由双方往复的手机短信记录证实；三、被告在租赁期间还欠付了多项公用事业费。现诉至法院，请求判令：一、被告交还系争房屋；二、被告按市场行情以每月11000元的标准支付2016年4月24日起至房屋交还之日的房屋租赁费；三、被告承担延期支付2015年4月24日至2015年7月24日的租金的滞纳金(按21000元本金的每日3%计，自2015年4月17日起算至2015年5月6日止)；四、被告支付2015年4月24日至2015年7月24日间拖欠的租金1000元，同时承担延期支付该笔租金的滞纳金(按1000元本金的每日3%计，自2015年5月7日起算至实际支付日止)；五、被告支付水费110.40元、燃气费363.50元、有线电视费184元；六、被告支付橱柜的重置费4000元；七、案件受理费由被告承担。被告宋晓东辩称，一、被告自2011年开始承租房屋，将房屋分割对外转租系经原告同意。2014年5月1日租期届满后，原告要求被告以月租7000元续租，虽然该租金高于市场价，但考虑到对房屋装修的投入，被告仍同意续租两年。至2016年3月初，双方就租赁关系是否继续进行协商，原告表示同意续租并适度涨价，在此情形下，被告对室内家具、灯具进行了更换，还遣散了原租客，2016年4月，原告告知被告须将月租金上涨至11000元，此标准远高于市场价使被告无法接受，此外，租赁期间原告还对房屋进行了停电停水。因被告向原告支付了保证金10000元，为确保原告退款，被告只得安排亲戚在房屋内驻守至今但不收费。鉴于原被告已失去继续合作的基础，故被告同意退还房屋但原告须作出赔偿；二、租赁期间曾发生管道渗水，被告为修复管道自费将卫生间橱柜进行了拆除；三、对原告陈述的部分租金延期支付的事实及为此形成的短信记录予以认可，但迟付租金事出有因且曾知会原告，经核实，被告后于2015年9月向原告支付租金时超支了1500元，故现已不再欠付租金；四、因双方的续租协议系自2014年5月1日订立，故相应的租金支付起算日应予以调整，故被告认为2015年4月24日至2015年7月24日的租金支付仅延迟了六日。同时，根据合同约定，对滞纳金的计算应以月租金为本金而非季租金，如被告必须承担滞纳金的，则请求依法对金额予以酌减。综上所述，除同意支付原告主张的公用事业费外，对原告的其余诉请不能同意，但被告曾多次要求归还房屋。反诉原告宋晓东诉称，反诉原告于2011年开始向反诉被告承租本市西康路XXX弄XXX号XXX室，租期至2014年4月24日止。租期届满前，反诉被告多次要求反诉原告续租，反诉原告遂同意以月租金7000元的标准续租房屋至2016年5月1日止。2016年3月初，房屋设施出现老化与损坏，加之合同即将到期，双方就再续租问题进行了协商，反诉被告同意继续租赁关系并以低于市场价标准适当上调房租，在此情形下，反诉原告出资对房屋家具、灯具、装修等进行了更新，并以支付违约金的形式遣散原租客后另行出租。2016年4月，反诉被告突然告知月租金须上调至11000元，反诉原告认为此收费远高于市场价而无法接受，遂要求反诉被告退还押金并由反诉原告迁出，但反诉被告对此予以拒绝还多次针对房屋实施断电、拆除水费计量设施等行为，反诉原告在租客的投诉下只得于2016年5月1日将全部租客遣散并支付了赔偿金与中介费。之后，反诉被告拒绝就善后事宜进行协商，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告赔付各项经济损失29760元，上述费用包括反诉原告向租客支付的违约金3000元以及反诉原告为招租所支出家具更换费20760元、中介费3400元、简易装修费2600元；二、反诉被告退还押金10000元；三、反诉受理费由反诉被告承担。反诉被告刘釭辩称，一、反诉原告对房屋进行续租及装修并未经反诉被告的同意，如属房屋维修则此系反诉原告之义务；二、对反诉原告提出的家具及装修的价值不予认同，对反诉原告提供的购置家具的收据及违约金收据的真实性不予认可，反诉原告未提供其与租客之间的租赁合同以证实其所称的租赁关系；三、如反诉原告履行了付款、退房等义务，反诉被告同意退还押金。对反诉诉请不能同意。经审理查明，2011年4月17日，刘釭为出租方、宋晓东为承租方，就本市西康路XXX弄XXX号XXX室签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：承租方租赁系争房屋用于居住，租期自2011年4月25日起至2014年4月24日止；月租金为5600元，先付后住，每三个月支付一次，必须提前七天支付，逾期付租的，每超期一日应按月租金的3%支付滞纳金；保证金5600元用以抵充租赁关系终止时承租方的应付费用，如承租方有擅自提前解约或其他严重违约行为致使合同无法履行的，无权要求返还保证金；水电煤及有线通讯等费用由承租方负担；租期届满或合同提前终止后承租方应将房屋及出租方提供的设施及时归还，遗留物品视为放弃。合同签订后，双方各自履约，宋晓东曾于租赁期间将房屋卫生间内的橱柜作了拆除改装。2014年5月1日，双方签订笔据一份，大意为原合同续签两年，月租金为7000元，押金为10000元，同时载明“把地板整新、卫生间橱柜修好”。租赁期间，刘釭曾向宋晓东发送短信催收房租并于2015年5月7日确认“昨晚”收到20000元，于2016年1月28日提示“还有前一次还差一千元”。租期届满前，双方为续约问题发生争执，此后宋晓东未交还房屋并安排人员留驻。2016年5月10日，刘釭提起诉讼，请求判决如其诉请，2016年8月3日，宋晓东提起反诉，请求判决如其反诉诉请。另查明，一、刘釭拒绝对其诉请中主张的“房屋租赁费”的市价进行评估；二、刘釭于庭审之初的反诉答辩中同意在宋晓东结清欠费及退房的前提下返还押金，后于庭审事实补充阶段以宋欠费属严重违约为由，认为合同应当解除并拒绝退还押金；三、宋晓东于庭审之初对其主张的家具及装修价值提出了估价申请，后又撤回。本院认为，针对当事人的本反诉意见及争议点，现作如下认定：一、当事人于2014年5月1日签署的笔据明确载明的续租意向是建立在原租赁合同的基础上，则可认定续租的起始日为原合同租期届满日的次日，即2014年4月25日，终止日为两年后的2016年4月24日。承租方既无证据可证明出租方的涨租行为系违背承诺，更无证据可证实双方为再次续租又达成了一致意见，故其于2016年4月24日后应当交还房屋，现承租方自认房屋内仍有其亲属驻守，则无论其出于何种目的或是否收费，均不能否定其无正当理由占用他人房屋的事实，此行为显然造成了出租方无法及时收回房屋的损失，故自2016年4月25日起应由承租方承担返还房屋并支付房屋使用费的法律责任。应当指出的是，承租方认为其同意返还房屋的主张与其庭审中自认遣人驻守房屋及要求出租方赔偿家具装修损失后方能返还房屋的观点有相悖之处，其于庭审之初要求对系争房屋内的家具装修价值进行评估后又撤回申请的行为在客观上导致了诉讼中提前交接房屋的可能性丧失，由此产生的后果应由承租方自行承担。故对出租方请求承租方交还房屋并支付使用费的诉请予以支持，但其主张的使用费标准未经当事人协商一致，在其拒绝对系争房屋使用费的市场价格进行评估的情形下，本院参照符合双方意愿的原租金作为使用费的计费依据；二、从当事人的陈述及证据分析，可确定承租方在租房期间确有欠付2015年4月24日至2015年7月24日的租金21000元的行为，虽然当事人确认该笔租金中的20000元已于2015年5月6日补交，但承租方未提供任何证据可证实余款1000元已完成支付，故其应承担本金及滞纳金的支付义务。关于滞纳金的计算，根据本院第一项观点，续租既然建立在原租赁合同基础之上，则相应的付款时间结点、滞纳金起算时间与违约责任的认定应沿袭原合同约定，当事人在本金计算、滞纳金起算的时间、数额方面均有偏颇之处，本院在判决中予以纠正——如出租方计算方式有误但客观上减轻承租方义务的则不予干涉。同时，基于承租方的延迟与欠付租金的过错行为尚不构成根本性违约，本院对其酌减滞纳金的请求予以采纳，故出租方的该项诉请由本院按实酌情结算；三、承租方既在续租的书面笔据中承诺修复橱柜，则理应由其承担此义务而无论其拆除该橱柜的原因为何，根据当事人的自认及双方确认的照片可知该橱柜已被拆除而非损坏，考虑到灭失物在客观上不具备修复的可能性以及权利义务结算的便利性，出租方以赔偿义务取代修理义务的诉请较为合理，本院予以支持，但其主张的赔偿款数额缺乏依据，鉴于标的物不属于贵重物品，从诉讼的便捷与经济考量由法院对此予以酌定；四、承租方同意支付出租方诉请中涉及的各项公用事业费，本院予以确认并判明；五、根据上述观点，因无证据证实在2016年4月24日后租赁双方就再次续租及租金的标准达成了意向，故承租方对租期届满后必须返还房屋应有充分的预见，在此情形下，如其未征得出租方同意即为再次续租进行了新的投资——包括更换租客、添置家具、重做装修等，此投资所产生的风险与损失应由其自负，况其未对上述损失提供充分的证据，故对承租方的此类反诉诉请不予支持；六、根据租赁合同约定，保证金即押金的罚没系建立在足以导致合同无法履行的严重违约行为的基础上，现无证据表明租赁期间承租方有上述行为，故押金应由出租方退还；其次，出租方在押金返还方面的观点前后矛盾——其曾同意在完成结算的基础上返还押金后又以承租方有足以导致解约的逾期付租行为拒绝，本院认为，综观全案，出租方诉请的主要依据显然为合同的终止而非解除，其在庭审中针对押金返还的反诉诉请而变更观点与其初衷相悖，有刻意对抗押金返还义务之嫌，其意见的前后不一使本院无法对其在此方面陈述的真实性予以认同，故对出租方的辩称不予采信，对承租方要求返还押金的反诉诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告宋晓东应于本判决生效之日起十日内将上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告刘釭；二、被告宋晓东应于本判决生效之日起十日内向原告刘釭上述房屋的使用费(按每月人民币7000元计，自2016年4月25日起至本判决第一项实际履行之日止)；三、被告宋晓东应于本判决生效之日起十日内向原告刘釭支付欠租人民币1000元；四、被告宋晓东应于本判决生效之日起十日内向原告刘釭支付延迟付租的滞纳金(第一笔滞纳金按本金人民币7000元的日千分之三计，自2015年4月18日起算至2015年5月6日止；第二笔滞纳金按本金人民币1000元的日千分之三计，自2015年5月7日起算至本判决第三项实际履行之日止)；五、被告宋晓东应于本判决生效之日起十日内向原告刘釭支付租房所发生的水费人民币110.40元、燃气费人民币363.50元、有线电视费人民币184元；六、被告宋晓东应于本判决生效之日起十日内向原告刘釭支付租房过程中损坏橱柜的赔偿金人民币1000元；七、反诉被告刘釭应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告宋晓东押金人民币10000元；八、对反诉原告宋晓东的其余诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由被告宋晓东承担。本案反诉受理费人民币851元，减半收取，计人民币425.50元，由反诉原告宋晓东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹彬二〇一六年九月二十九日书记员  蒋平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；