上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第1102号原告：孙业恒，女，1975年11月8日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人周天汉，上海诚德律师事务所律师。被告：上海嘉蓬五金工具包装有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王劲风，总经理。委托诉讼代理人陈哲，上海长江律师事务所律师。第三人：蔡玉祥，男，1955年11月9日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人贺国良，上海百悦律师事务所律师。委托诉讼代理人汪丽琴，上海百悦律师事务所律师。原告孙业恒与被告上海嘉蓬五金工具包装有限公司(以下简称“嘉蓬公司”)、第三人蔡玉祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2015年5月21日、2015年6月19日和2016年3月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2016年7月27日公开开庭进行审理。原告孙业恒及其委托诉讼代理人周天汉、被告嘉蓬公司的委托诉讼代理人陈哲均到庭参加诉讼。第三人蔡玉祥的委托诉讼代理人汪丽琴到庭参加前三次庭审。第三人蔡玉祥经本院合法传唤，无正当理由拒不参加第四次庭审，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告孙业恒向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间房屋租赁合同解除；2、被告退还保证金及租金共计人民币316,333元；3、被告支付原告违约金人民币759,200元；4、被告支付原告因装修、室外跑道、消防、食堂、安防、办公用品等产生的费用共计人民币5,861,970元。事实和理由：2013年10月24日，原、被告签署《房屋租赁协议》，协议中明确租赁期限为12年，租赁的房屋用于开办幼儿园。原告依约向被告支付了房屋保证金及6个月租金。自2014年3月开始，被告公司法定代表人王劲风因公司内部争议对租赁房屋强行断电、断水，并纠集大量社会闲杂人员将幼儿园大门、配电房封堵。为此，原告多次报警。2014年4月30日，原告考虑到自己投入大量精力和物力，希望房屋租赁合同能继续履行下去，遂向被告郑重函告要求被告切实履行合同，必须立即停止一切停电、停水、闹事等有碍于原告幼儿园招生的行为。为此，被告另一股东蔡玉祥口头向原告保证双方合同能继续履行。然而之后的数月，被告的法定代表人依然如故，为此公安出警多次。原告考虑到自己投入的精力太多，不希望就此终止合同，为此始终与被告协商、沟通，希望能妥善解决，但仍无结果。原告考虑到其他承租人已经起诉，于2014年11月27日向被告以书面方式正式通知被告解除《房屋租赁协议》。原告认为，原、被告之间签署的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当完全履行。然而被告因内部股东纠纷，致使合同目的根本不能实现。原告基于合同的基本信赖，投入大量的人力、物力，有据可查的直接损失就达8,214,058.46元。故原告针对被告毁约行为诉至法院。被告嘉蓬公司辩称：不同意解除合同，双方合同无法继续履行的原因是原告无法办理出幼儿园开办许可证，另原告利用系争房屋非法招生且未按约定支付后续租金，据此被告有权解除合同并收回房屋。综上，被告对于原告的解约理由不予认可，不同意支付违约金。由于原告至今未能向被告返还房屋，故不同意原告要求退还保证金及租金的诉讼请求。就原告损失，被告认为不应由其赔偿，原告并未实际举证其损失金额，即使由于被告原因导致合同解除，根据法律规定被告也仅承担系争房屋内形成附合的装饰装修残值损失。综上，被告不同意原告全部诉讼请求。第三人蔡玉祥陈述：其不同意原告解除合同的诉讼请求，断水断电为被告另一股东王劲风个人行为，不代表被告公司。如有损失应当由王劲风一人承担。租赁协议中的违约条款约定不明，违约金的约定过高，原告同时主张违约金和赔偿损失属于重复主张，因此就其余诉请，第三人也不予认可。被告嘉蓬公司向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁协议，原告将系争房屋恢复原状并搬离；2、原告支付被告拖欠的租金和占有使用费；3、原告支付被告违约金189,800元。审理中，被告变更诉讼请求为：1、确认原、被告双方之间《租赁协议》无效；2、原告支付拖欠租金及房屋占有使用费，自2013年11月1日起计算至实际返还之日止，以每月63,266.67元计算；3、原告将3号厂房内的装修恢复原状并承担相应费用；4、原告恢复其擅拆除的建筑面积为53.54平方米的4＃工业厂房，如不恢复则赔偿被告损失10万元；5、原告拆除擅自搭建的门卫房。事实和理由：2013年10月24日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定将被告所有的松江区九亭镇嘉蓬路XXX号XXX幢厂房及室外部分道路租于原告用于开办教育培训行业，实用面积共3,200平方米，每平方米0.65元，年租金759,200元，租赁期限为12年以及对租金的增长计算方式等。该租赁协议第二条明确规定，“甲方(即被告)仅提供现状房屋及场地，乙方(即原告)在租赁期间所涉的开办资质许可、经营管理等其他问题均由乙方自行负责”；第八条第2、3款分别约定“如乙方利用承租房屋进行违法活动的亦或逾期不支付租金超10日以上的，甲方有权单方解除该租赁协议。乙方于签订该租赁协议次日即将首期(5+1)月租金379,600元打入甲方公司账户”。2014年3月，被告发现原告在未取得幼儿园办学资质及许可证的情况下开始向社会公开招生，随即采取停水停电及拉横幅的方式措施阻止其违法招生，并希望其获得相关教育部门审批后合法经营，避免引起后续社会矛盾。另，原告依约应于2014年6月20日前支付后续租金，但至今未付，且拒不将厂房退还给被告，致使厂房空置，给被告造成损失。被告认为，原告违法招生及逾期支付租金的行为已构成违约，被告享有解除租赁协议的权利，并有权向原告追索因其违约造成的损失。庭审中，被告提出原、被告签订的租赁协议违反了土地管理法的相关规定，原告擅自改变土地的用途，双方的租赁协议应当为无效合同。原告孙业恒就被告反诉请求辩称：双方合同不存在法律、行政法规规定的无效情形。原告装修房屋后并未实际使用，因此不同意支付房屋占有费。恢复系争房屋原状原告不予认可，其建立在双方合同无效基础上，但是双方合同不存在无效情形。原告并未拆除过4号厂房。对诉请5，幼儿园肯定要有门卫和阳光房，据此原告不同意被告全部反诉请求。第三人蔡玉祥就被告反诉请求陈述：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。如果是违章建筑，拆除应当由相关行政部门进行认定。系争房屋处并不存在4号厂房。经审理查明：2001年被告嘉蓬公司设立，其股东为王劲风和蔡玉祥。王劲风为被告公司法定代表人，蔡玉祥为公司监事。2010年6月10日，被告嘉蓬公司取得上海市松江区九亭镇嘉蓬路XXX号房屋的上海市房地产权证，该产证列明1号厂房1,227.34平方米、2号厂房1,206.45平方米、3号厂房840.94平方米，4号厂房53.54平方米。2010年，被告获得翻建生产用房XXX-XXX号的建设工程规划许可证，该证所载建设位置为松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号，其中1号厂房面积4,781平方米、2号厂房面积4,185平方米、3号厂房面积3,209平方米。2013年10月24日，被告嘉蓬公司作为甲方、原告孙业恒为乙方签订《房屋租赁协议》一份，该合同第一条约定，甲方保证对所出租的房屋享有合法所有权(三号房)。该房屋位于上海市松江区九亭镇嘉蓬路XXX号。房屋性质为工业厂房。该房屋出租的实用面积为3,200平方米，室外面积按图纸，前五年为二、三号房中间空地面积，自第六年始如甲方使用按图的室外面积方案一，乙方负责恢复使用场地的道路及围隔的费用。第二条约定，该房屋用于出租给乙方开办教育培训行业使用，乙方使用时，应按国家相关规定进行增补基本设施，并增加相关安全防护措施，确保人身安全。第三条约定，租赁期限为甲方房屋施工验收后，乙方押金、租金按约定的金额全额付到甲方账户后的三日内起为租始日，共12年，装修期为90天不计房租。第四条约定，房屋年租金为759,200元【实用面积3,200元，每平方米0.65元(含发票)】。租金从第三年开始按上一年租金标准提高4%，每两年提高一次，从第7年开始以周边同位房屋租金为参考价，重新定价。支付方式首付六个月，付五押一，后期付三押一，每次付款期为下一周期的提前十天。第五条约定，乙方应于本协议签订之日，向甲方支付保证金63,266.67元，以甲方收据为准。租期届满或合同解除后，若无乙方应承担的相关费用和责任，乙方退出注册地址，甲方应全额退还乙方该保证金，退还时甲方收回此收据。合同第八条第二款约定，若甲方发现乙方擅自将该房屋转租、转让、转借他人，利用承租房屋进行违法活动，故意损坏房屋等，甲方有权终止本协议收回该房屋，所造成的损失由乙方自行承担。该条第三款约定若乙方逾期不支付租金10日以上的，甲方有权单方解除本合同。第九条违约责任第三款约定，甲方违约，退还保证金；支付年租全数额的违约金；折价赔偿乙方的装修费用，折价比例以平均年折率计算即装修费用总额/12年。该协议还对违约责任、解除等条款进行了约定。2013年10月25日，原告向被告汇款379,600元。当日，被告向原告开具316,333.33元的房租收据和63,266.67元的押金收据。2013年11月1日，被告向原告交付系争房屋。原告为开设幼儿园对系争房屋进行装饰装修。2014年4月14日，案外人蔡卉报警称，在嘉蓬路XXX号房屋门口总经理带了7-10人从上午开始在配电房内坐着，并且拉了公司用电，原因不清，影响工作，请民警到场处理。2014年4月18日，被告发出停电通知，载明被告于2014年4月19日凌晨一点钟停电，通电时间另行通知。公司各单位、租户做好准备，如有紧急用电事宜，请联系公司范总经理。该通知由被告法定代表人王劲风签字确认。2014年4月20日，被告发出停水通知一份，载明被告于2014年4月20日停水。如有紧急需求，请联系公司范总经理。该通知由被告法定代表人王劲风签字。2014年4月24日，原告向被告发函，载明双方签订房屋租赁协议后，原告按期支付租金，被告也交付了系争房屋。但是由于被告公司内部矛盾，屡次停电、停水、闹事，导致承租人租赁房屋不能正常使用，目前对承租人招收幼儿产生非常恶劣的影响，且造成事实上的重大损失，导致原告合同目的无法实现。据此原告郑重告知被告，1、立即停止一切有碍于《房屋租赁协议》履行行为；2、如被告再次采取停电、停水、闹事等任何有碍《房屋租赁协议》的履行行为，孙业恒将立即解除《房屋租赁协议》合同；3、解除合同后，孙业恒将依据相关法律立即采取法律措施。2014年4月30日，被告公司回函称，就原告函件事宜回复如下：1、本公司并未对租赁场所实施停水、停电等任何妨碍原告正常使用租赁场地的行为。上述停电、停水行为皆属于王劲风的个人行为，与被告无关；2、本公司股东会从未作出不予履行《租赁合同》的决议，也未授权或者允许任何第三方实施妨碍贵司正常使用租赁场所的行为。3、被告作为出租人已将有关租赁场所及相关水电设施的使用权移交给原告，原告有权通过合法途径制止不法侵害行为。2014年5月11日，第三人蔡玉祥报警称，在嘉蓬路XXX号5-6人闹事、断水、具体不明，请民警到场处理。请民警注意自身安全。2014年5月27日，第三人蔡玉祥报警称，多人砸其围墙无持械无人伤，请民警到场处理。2014年6月9日，第三人蔡玉祥报警称，嘉蓬路XXX号厂房内设备被偷，请民警到场处理。2014年11月27日，原告向被告发出《解除合同通知》载明：原告租赁系争房屋用于开办幼儿园。2014年4月24日，原告因被告内部股东之间的纠纷，屡次停电、停水、闹事多次报警。但被告仍依然如故。另由于被告始终不出具出租房屋的验收合格证明，导致原告开办二级幼儿园资质最后的审批迟迟不能办理终结。由于被告多次向原告承诺2014年9月以后原告开办的幼儿园可以正常经营，但事实上，被告的承诺始终无法兑现。考虑到另一承租人已对被告起诉，直至今日，被告仍不能解除停电、停水、闹事等行为，幼儿园已经根本无法开办，原告租赁房屋目的根本无法实现。现向被告发出解除合同通知，自被告收到该通知之日起，双方签署的房屋租赁合同解除。次日，第三人收到该通知。2016年7月1日，上海市松江区规划和土地管理局向原告出具《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明：经查原告在上海市松江区九亭镇嘉蓬路XXX号，未经许可，3#厂房内部擅自用墙体进行分割行为，依据《上海市城乡规划条例》第五十八条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定，本机关责令原告于2016年7月15日16时前自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关可以依法报请上海市松江区人民政府拆除上述违法建筑。另查明，2013年5月25日，上海市松江区教育评估中心做出教育评估报告，载明原告申办的幼儿园符合办学资质，履行了办园申请的规定程序，达到上海市民办幼儿园设立的基本条件的规定，基本可满足2-6周岁适龄儿童12个班的开设要求。2013年6月4日，上海市松江区教育局向原告作出《关于同意筹建“上海松江区七彩梦幼儿园”(暂名)的批复》，该批复载明原告在系争房屋拟办幼儿园的审评报告已经收悉，经原告委托上海松江区教育评估中心对“申办资信证明文件”及园址实地考察与评估，现同意原告筹办民办性质的幼儿园，并就幼儿园筹建提出意见，其中第五条为“完成筹建后，应向区教育局报告，并经设园评估、卫生、消防等专业性鉴定通过及物价部门核价、登记注册后，方可领取办园许可证及收费许可证，否则，不得向社会公开招生”。2014年1月21日，上海松江区艺乐迪幼儿园获得了建设工程消防验收意见书。2014年2月19日，上海市松江区环境保护局向上海松江区艺乐迪幼儿园发出该幼儿园环境影响登记表的审批意见，该意见中载明项目位于松江区九亭镇嘉蓬路XXX号。2014年3月12日，上海松江区艺乐迪幼儿园(食堂)获得了餐饮服务许可证，地址载明松江区九亭镇嘉蓬路XXX号。2014年5月23日，上海松江区艺乐迪幼儿园作为乙方、上海市松江教育评估中心作为甲方签订《教育评估委托协议书》，载明乙方委托甲方进行教育评估，评估类型为民办幼儿园设园评估，评估日期为2014年5月26日。2014年8月27日，上海市松江区民政局、上海市松江区社会团体管理局向上海市松江区艺乐迪幼儿园发起人发出《上海市松江区民办非企业单位名称核准通知书》，同意核准名称为上海松江区艺乐迪幼儿园，名称保留期为2014年8月27日至2015年8月27日，出资人为原告孙业恒。2015年11月18日，松江区教育评估中心出具情况说明，载明根据本院调查令，其向被告律师提供了2013年5月31日的上海松江区七彩梦幼儿园(暂名)的教育评估报告。2013年6月9日，经上海市社会团体管理局审查，同意核准名称为上海松江区艺乐迪幼儿园。2014年5月，上海松江区艺乐迪幼儿园举办者孙业恒向松江区教育局递交了设园申请及相关材料，本中心组织专家组进行了设园评估。经资料审阅和现场评估，专家组认为该园尚未提供租赁房屋的《建设工程竣工验收合格证书(或备案证书)》或具有房屋检测资质的第三方机构出具的《房屋质量检测报告》。据此，专家组认为上海松江区艺乐迪幼儿园目前尚不符合松江区民办幼儿园设园的安全要求，建议待上述情况核准补充材料后再向松江区教育局提出设园申请。庭审中，第三人确认上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号同嘉蓬路XXX号是同一地址，被告确认其除系争房屋外，在松江没有其他合法产权的厂房。庭审中，原告陈述其主张的损失包含鉴定单位所作的装修装修残值损失4,307,855元、幼儿园整体设计费用250,000元、厨房相关费用中可移动物品88,667元、环评检测费3,500元、安保服务费2,200元、体育用品738,000元、办公用品46,421.46元、幼儿教学用品47,668元、幼儿园筹备及广告费用20,659元，幼儿园教师工资357,000元。庭审中，经原告申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)对系争房屋原告进行的装饰装修残值进行鉴定，该鉴定单位出具鉴定报告为装修工程残值为4,307,855元(含安全文明施工措施费、规费、税金共计475,620元)。上述4,307,855元实际为现场装修的价值，由于现场装修为新的，因此按总装修价值确认本次鉴定的最终价值。原告对该鉴定报告无异议，但认为根据鉴定规则，被告不配合的情况下，法院应当终止鉴定，并由被告自行承担不利后果，因此原告认为鉴定程序存在瑕疵。被告对鉴定报告内容提出如下意见：1、鉴定报告中关于安全文明施工措施费、规费、税金的计算475,620元没有依据；2、原告自行搭建的门卫和阳光房为违章建筑，不应计入审价范围；3、系争房屋装修工程工料机表2页第43项价格偏高。就上述鉴定报告的意见，鉴定单位回复如下：1、综合费用包含了管理费和利润，管理费为施工单位组织和管理发生的费用。因原告未提供相关资料，故本次鉴定按照(沪建交【2006】445号)文的规定以中间值计取；2、违章建筑鉴定单位无法判定，但可以将上述两部分造价单列；3、3号装修工程工料机表第2页第43项现场无法看到品牌，所以只按市场均价计入。后鉴定单位出具补充说明，载明门卫造价为55,191元,阳光房造价为61,093元。就目前系争房屋的状态，原告陈述由于物品在系争房屋内，为了保管物品，因此换了一把锁锁上了。被告陈述其无法进入房屋，房屋不在被告控制下。庭审中，被告认可嘉蓬路XXX号1-3号厂房的电表是一起的，目前系争房屋尚未通电。以上事实，有《房屋租赁协议》、银行客户回单、收据、告知函、回函、上海市房地产权证、通知、案件接报回执单、建设工程竣工验收备案凭证、照片、建设工程规划许可证、补领证照申请书、章程、《关于同意筹建“上海松江区七彩梦幼儿园”(暂名)的批复》、餐饮服务许可证、《教育评估委托协议书》、《上海市松江区民办非企业单位名称核准通知书》、司法鉴定意见书及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。被告认为双方租赁协议为无效合同，并无事实和法律依据，本院不予认可。原、被告双方均应当按照该合同约定履行相关义务，现原告以被告擅自断水断电为由要求解除租赁合同。本案中，2014年4月中旬开始被告法定代表人以被告名义采取了断水断电行为，客观上致使原告无法实现其租赁目的，故双方合同事实上无法继续履行，因此原、被告之间租赁合同应当予以解除。现被告认为其系原告违法经营故采取断水断电措施，故其负有该辩称意见的举证责任。然被告并未予以举证证明。此外，即使原告存在上述违法使用行为，被告也应当采用合法的方式主张权利。然而本案中，被告并未提供任何同原告就原告违法使用房屋行为进行沟通的证据情况下，直接采取断水断电行为致使原告无法正常使用系争房屋，原告有权解除租赁合同。本院以被告收到解约通知即2014年11月28日为合同解除时间。合同解除的责任在于被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。以下结合原、被告的诉讼请求，就双方合同解除后果进行认定：1、系争房屋的返还。鉴于系争房屋目前原告尚未返还被告，在合同解除后，原告继续使用系争房屋依法无据，应当向被告予以返还。2、原告已付的租金返还。2013年11月1日，原告接收房屋。根据合同约定原告享有90天装修期。现原告支付了5个月租金和相当于1个月租金的保证金。鉴于被告从2014年4月14日开始陆续对系争房屋的电力等采取了侵害措施(尽管期间存在几天供电恢复状况)，因此本院酌定被告应返还原告从2014年4月14日起至2014年6月30日的租金计79,083元(按该期间一半租金计算，即316,333.33元的四分之一)。同时，由于原告并未在系争房屋上实际设立相关经营主体，现合同解除，原告缴纳的保证金63,266.47元也应当予以返还。3、原告占有期间的租金或房屋使用费。被告要求原告支付2013年11月1日开始按照合同约定的租金标准支付至实际返还前的租金或实际使用费。本院认为,根据上文租金返还的审查，原告已经支付至2014年6月30日期间的租金，因此被告要求原告从2013年11月1日开始支付租金或使用费于法无据，本院确认被告主张的租金或使用费应当从2014年7月1日开始主张。而租赁合同解除系被告所致，系争房屋在被告主张的租金或使用费支付期间处于停电状态，故原告无法正常使用系争房屋。但系争房屋中仍存有原告物品，且至今仍在原告实际控制中，致使被告无法另行利用，因此本院综合考虑原告实际使用房屋的情况，酌定原告在使用系争房屋期间租金和房屋占有使用费以每平方米每日0.325元计算，即每日租金为1,040元。4、就原告提出的违约金主张，本院认为根据租赁协议约定，被告违约，退还保证金，支付年租全数额的违约金。现原告在投入大量金钱、精力的创建幼儿园的情况下，因被告原因无法实现其租赁目的，致使合同解除，有权向被告主张违约金。考虑到本案被告违约的事实及双方合同期限等因素，本院认为年租金的违约金并不严重过高，据此确认被告应当向原告支付违约金759,200元。5、原告的装修、扩建拆除是否拆除问题。鉴于双方租赁协议明确约定租赁用途为幼儿园，因此被告理应知晓原告将系争房屋用于幼儿园创建的相关装修，现合同解除，且合同解除的责任在于被告，故被告要求原告拆除系争房屋的装修恢复原状并承担相应费用无法无据，本院不予支持。就被告要求原告拆除搭建的门卫房的问题，原告租赁系争房屋是用于开设幼儿园之用，一般而言门卫房确属幼儿园必要设施，而且被告从未对原告搭建门卫房提出过异议。另外，合同解除责任在于被告。故被告此项请求本院不予支持。6、被告要求原告恢复4号工业厂房的问题，被告并未实际证明该房屋的存在且由原告进行了拆除行为，因此其对4号厂房的主张，本院亦不予认可。7、原告装饰装修损失。根据原告申请，本院委托鉴定单位对原告进行的装饰装修残值进行鉴定。对被告提出的鉴定报告的问题，鉴定单位逐一进行回应，本院认可鉴定单位的意见。同时认为阳光房及门卫房的建造均未取得审批，考虑导致合同解除责任在于被告，上述两项损失本院确定被告承担50%即58,142元，认定原告进行的其余装饰装修造价为4,191,571元。被告应当赔偿原告装饰装修损失共计4,249,713元。8、原告主张的幼儿园整体设计费用、环评检测费、安保服务费、幼儿园筹备及广告费用、幼儿园教师工资，均无法律依据，本院不予支持。关于厨房相关费用中可移动物品、体育用品、办公用品、幼儿教学用品，均可移动，亦不属于损失赔偿范围，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六第一款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)孙业恒与被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司于2013年10月24日签订的《房屋租赁协议》；二、原告(反诉被告)孙业恒于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司上海市松江区九亭镇嘉蓬路XXX号三号房；三、被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙业恒已付房租79,083元；四、被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)孙业恒装饰装修损失4,249,713元；五、被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙业恒租赁保证金63,266.47元；六、被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)孙业恒违约金759,200元；七、原告(反诉被告)孙业恒于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司房屋租金或者占有使用费(从2014年7月1日起算至上述房屋实际返还之日，按日租金1,040元计算)；八、驳回原告(反诉被告)孙业恒其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60,443元，司法鉴定费120,000元，反诉案件受理费12,549元，合计192,992元，由原告(反诉被告)孙业恒负担23,088元(已付)，被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司负担169,904元(已付12,549元，剩余157,355元于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  陆为明二〇一六年九月十九日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。