北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10203号上诉人（原审被告）北京幸福嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区梨园西里33号楼03号底商。法定代表人潘垒，经理。委托代理人赵胜利，男，1969年6月20日出生。委托代理人张庆尚，男，1985年7月25日出生。被上诉人（原审原告）刘小国，男，1969年11月23日出生。上诉人北京幸福嘉业房地产经纪有限公司（以下简称幸福嘉业公司）因与被上诉人刘小国委托房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初17871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人幸福嘉业公司之委托代理人赵胜利、张庆尚，被上诉人刘小国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幸福嘉业公司上诉请求改判驳回刘小国的诉讼请求，不同意给付租金和房屋使用费。上诉事实与理由：一、本案诉争房屋系军产经济适用房，是不允许出租的，更不允许群租，刘小国明知上述内容，不具备出租的资格，仍旧与幸福嘉业公司签订房屋租赁合同，并同意幸福嘉业公司在室内打隔断出租，明显存在主观上的恶意，致使房屋租赁合同存在效力上的瑕疵。二、2015年9月29日，预备役高炮师住房管理委员会、北京永年嘉福物业管理有限公司高炮师经济适用房物业管理处作出《关于对我部家属院房屋群租问题进行集中清理整治的通知》也明确载明，部队家属院住房属于军产房，是严禁进行群租的，幸福嘉业公司直至此时才得知诉争房屋的军产房性质，也在被停水、停电的迫使下拆除了室内隔断，这显然是刘小国违约在先，导致幸福嘉业公司租用的房屋不符合双方的合同约定（约定中刘小国同意幸福嘉业公司在室内打隔断），产生了很大的经济损失。刘小国违约在先，没有按照合同的约定提供符合条件的房屋，且出现被停水、停电等行为，幸福嘉业公司有权依照上述法律规定行使不安抗辩权，不支付刘小国在违约期间的房屋租金和使用费用。一审法院忽略上述事实，草率认定幸福嘉业公司违约存在认定事实上的严重错误，应该予以纠正。刘小国辩称，同意一审判决，不同意幸福嘉业公司的上诉请求。第一，高炮师至今没有禁止出租，只是禁止打隔断。第二，出租房屋的性质在签合同时幸福嘉业公司肯定是知道的。租赁合同是建立在双方自愿的基础上，不存在主观恶意。第三，关于违约在先的问题，幸福嘉业公司和刘小国同时接到拆除隔断的通知的。到2015年12月15日，长达两个多月的时间内，完全有时间解决隔断问题。停水停电不是刘小国的责任。第四，拆除隔断是不可抗力，不是双方的责任，幸福嘉业公司应按照原合同履行支付义务。刘小国向一审法院起诉请求：1、幸福嘉业公司支付房屋出租费用9000元，并支付违约金36000元（12个月的租金）；2、幸福嘉业公司按每个月3600元的标准支付自2016年4月30日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费用；3、幸福嘉业公司支付误工费、饭费及差旅费1000元；4、诉讼费用由幸福嘉业公司负担。一审法院认定事实：2012年12月9日，幸福嘉业公司与刘小国签订了出租合同，该合同约定，刘小国全权委托幸福嘉业公司代理出租坐落于北京市通州区临河里×××号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋格局为三室一厅；租期为2013年1月1日至2016年4月30日，期间内有4个月的免租期，免租期房租从第一次付款中扣除；幸福嘉业公司每月向刘小国支付租金3000元，付款方式为季付，2013年1月1日付9000元……2016年2月1日付9000元；刘小国同意幸福嘉业公司在客厅做隔断出租。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，刘小国如约将出租房屋交付幸福嘉业公司，幸福嘉业公司按期依约支付了相应房屋租金。2015年9月29日，预备役高炮师住房管理委员会、北京永年嘉福物业管理有限公司高炮师经适房物业管理处作出《关于对我部家属院房屋群租问题进行集中清理整治的通知》，该通知载明，部队家属院住房属军产房，严禁进行群租，目前少数住户私自打隔断，违规进行群租，请各业主、住户务必于2015年10月31日前，自行清理整治；2015年11月1日起，我部将对家属院群租问题进行集中清理整治，对群租隔断进行拆除。2015年12月1日，预备役高炮师政治部保卫科、后勤部营房科作出《停水停电通知书》，该通知载明，经师群租房清理整治工作领导小组认定，×××室房屋属于群租房屋，请于2015年12月3日前配合整改，拆除隔断，否则将于2015年12月4日对该房屋实施停水停电措施。另查，2012年11月25日，刘小国与中国人民解放军北京陆军预备役高射炮兵师签订《高炮师经济适用房购房协议书》，约定刘小国购买位于北京市通州区梨园南街326号南院1号楼3单元061室房屋（即涉案房屋），土地来源为军产，建筑面积为110.99平方米。本案在审理过程中，刘小国提交了银行账户明细，证明幸福嘉业公司并未向其支付2016年2月1日至2016年4月30日期间的房屋租金。幸福嘉业公司认可其并未支付上述期间的租金，其认为，刘小国同意其在涉案房屋内打隔断出租，其支付刘小国每个月3000元租金也是基于可以打隔断出租的考虑，现因隔断问题导致部队对涉案房屋停水停电，且因拆除隔断影响了其出租收益，刘小国应补偿其损失，故未支付出租合同中最后3个月的租金。庭审中，双方均认可2015年12月10日涉案房屋被停水停电，在自行拆除隔断后，2015年12月15日涉案房屋恢复水电；双方也认可涉案房屋已于2016年5月15日交还给刘小国占有使用。上述事实，有出租合同、银行账户明细、收条、购房协议、通知、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，幸福嘉业公司与刘小国签订了出租合同，该合同系双方真实意思表示，双方应恪守履行。幸福嘉业公司在承租期内占有使用涉案房屋，理应向刘小国支付房屋租金，其未按期支付2016年2月1日至2016年4月30日的租金实属不妥，对刘小国要求支付上述期间租金的诉讼请求，一审法院予以支持，但考虑到在上述期间内，因隔断的拆除对幸福嘉业公司出租收益造成了影响，且刘小国此前确同意幸福嘉业公司打隔断出租，一审法院综合本案案情对刘小国主张的租金数额酌情予以调整；对刘小国要求支付相关的房屋使用费的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持，具体数额一审法院综合案情予以酌定；对刘小国要求支付违约金的诉讼请求，因幸福嘉业公司未支付租金与刘小国在合同履行过程中也存在一定的过错有因果联系，故一审法院对此不予支持；对刘小国要求支付误工费、饭费及差旅费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、幸福嘉业公司支付刘小国自二〇一六年二月一日至二〇一六年四月三十日止的房屋租金人民币七千二百元，于判决生效之日起七日内付清；二、幸福嘉业公司支付刘小国自二〇一六年四月三十日至二〇一六年五月十五日止的房屋使用费人民币一千二百元，于判决生效之日起七日内付清；三、驳回刘小国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实无误。本院认为：本案的争议焦点在于，刘小国是否有权委托幸福嘉业公司出租涉诉房屋。拆除隔断、停水停电是否能使幸福嘉业公司免除交付委托租金的责任。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。幸福嘉业公司与刘小国签订的房屋出租委托合同，系双方真实意思表示，刘小国对涉诉房屋有使用、收益的权利，有权签订委托租赁合同。但合同成立后，双方应全面履行合同义务。在履约过程中，物业管理者要求拆除隔断。如幸福嘉业公司认为上述情况损害其合同利益，应及时向刘小国主张变更合同约定；协商不成，还可以要求解除合同。现合同已经到期终止，幸福嘉业公司自认占用涉诉房屋至2016年5月15日，应当按合同约定向刘小国支付相应委托租金，对委托期间以外的房屋占用行为，应支付相应的房屋使用费。对于拆除隔断、停水停电致使委托出租的房屋出现不适租的情况，一审法院酌情减免了幸福嘉业公司部分委托租金，并无不妥。幸福嘉业公司主张免除其全部委托租金和房屋使用费，无约定或法定的理由，本院不予支持。综上，幸福嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京幸福嘉业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张岚岚代理审判员  禹海波代理审判员  申峻屹二〇一六年九月二十八日书 记 员  杨 琳