北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终7713号上诉人（原审原告）：北京市东城区房屋土地经营管理一中心景山分中心,住所地北京市东城区大佛寺东街*号。法定代表人：柳玺，主任。委托诉讼代理人：闫铁柱，男，1957年7月13日出生，该分中心干部。委托诉讼代理人：李伟，男，1958年年4月2日出生，该分中心干部。上诉人（原审被告）：周国贤（周岩松的法定代理人），男，1963年8月16日出生。上诉人（原审被告）：张秀荣（周岩松的法定代理人），女，1970年10月21日出生。上诉人（原审被告）：周岩松，男，1999年8月28日出生。以上三上诉人之共同委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。以上三上诉人之共同委托诉讼代理人：王彩霞，北京利生律师事务所律师。上诉人周国贤、张秀荣、周岩松因与上诉人北京市东城区房屋土地经营管理一中心景山分中心（以下简称景山分中心）返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初8803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景山分中心上诉请求：撤销原判第一项，依法改判周国贤、张秀荣、周岩松交纳占用期间的房屋使用费（按同一地区房屋市场商业标准价格每月每平米120元交纳）。事实和理由：位于北京市东城区×4号院西2号、东7、8、9、10号房屋（以下简称涉案房屋）是我单位管理的直管公房，使用面积共计48.4平方米，原承租人王国卿于2015年5月26日死亡，上述房屋登记的户籍只有王国卿一人，没有同一户籍的共同居住人；现该房屋被王国卿的外甥周国贤及其妻、子三人占用，三人均不是北京市居民，不应享有承租北京市直管公房的权利。我单位多次与其协商腾退房屋事宜，均遭拒绝。目前市场同等地理位置、大小的房屋月租金均在5000元以上，如按照一审判决确定的每月2000元的标准给付房屋使用费，不利于原判第一项三人腾空涉案房屋的执行。周国贤、张秀荣、周岩松辩称，不同意支付房屋使用费，一审判决我们承担房屋使用费无事实和法律依据，具体理由同上诉理由。周国贤、张秀荣、周岩松上诉请求：撤销原判，依法改判驳回景山分中心的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋是王国卿于2000年花费24.5万元从北京市朝阳区磨房南里调换得来。周国贤是王国卿的外甥。王国卿在文革期间受迫害被遣送回老家，期间一直与周国贤的母亲一家共同生活。1978年王国卿返京后直至2003年，一直是一人生活。周国贤应王国卿的要求于2003年来京工作并照顾王国卿。因王国卿当时尚能自理，故周国贤一家在外租房居住，时常到王国卿处照料。2009年王国卿的房屋修缮时，周国贤将王国卿接走照顾。2011年5月，王国卿生病住院，一直由周国贤陪护，并应王国卿的要求搬来与其共同生活。张秀荣为照顾老人，还辞去了原来的工作，直至老人去世。涉案房屋是王国卿以24.5万元的价格购买的承租权，是具有市场财产价值的，周国贤在与王国卿共同居住期间交纳房屋租赁费、为王国卿支付医疗费，在王国卿去世后为其处理后事、交纳了2015年下半年的房屋租赁费，周国贤作为王国卿的共同生活人和赡养人对涉案房屋应有继续承租权。且我们均持有北京市工作居住证，在购房、入学等方面享受市民待遇。二、程序违法。本案系租赁合同引起的承租权纠纷，且涉案房屋的承租权系王国卿调换房屋向房管科支付24.5万元取得，一审认定该案为返还原物纠纷错误；本案享有继续承租权的还有王国卿的女儿高倩，应依法追加高倩为第三人。三、原判适用法律错误、判决显失公平。周国贤作为王国卿的外甥，尽了为王国卿养老送终的道德义务，其行为应予鼓励；根据现行政策，持有居住证的人享有与北京居民同等的福利待遇，一审法院以此否定我的承租权，属于适用法律错误。景山分中心辩称，涉案房屋是直管公房，不存在继承问题；与原承租人同一户籍且共同居住两年以上才符合变更为直管公房的承租人条件，周国贤、张秀荣、周岩松和高倩均不符合上述条件。景山分中心向一审法院起诉请求:要求周国贤、张秀荣、周岩松腾退涉案房屋，拆除自建厨房，并按照每月每平方米120元的标准交纳自2015年5月26日起算至房屋实际腾退房屋时止的房屋使用费。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区×4号院产权证载1号房（西房）北数第三间、4号房（东房）4间及3号房（4号房前廊），即涉案房屋，是景山分中心管理的公有住宅，使用面积共计48.4平方米。该房原由王国卿承租，月租金标准为81.8元。涉案房屋系王国卿于2000年4月用自己原承租的北京市朝阳区×南里25号楼4门601号房屋通过北京市四方换房信息中心调换所得，并为此向北京市朝阳区四方换房信息中心支付调房费24.5万元。该房原户籍在册人口一人，为王国卿本人。上述房屋在实际使用中，还在东房南侧前部搭建有一间小厨房，内部与3号房相通。王国卿于2015年5月26日死亡。在王国卿生前，其外甥周国贤及周国贤的妻、子张秀荣、周岩松自原籍来京工作、生活，并在王国卿去世前几年与王国卿共同生活，照顾其生活起居。在王国卿去世后，周国贤一家仍居住在涉案房屋。周国贤一家三人的户籍均登记在辽宁省北票市×99号楼2单元603室。一审庭审中，周国贤称其已向景山分中心交纳了2015年全年的租金，且近年来的租金都是其交纳。景山分中心认可曾收取了涉案房屋2015年度的租金，但称系于2015年初收取王国卿全年的租金，与周国贤无关。一审法院认为，涉案房屋是房管部门管理的公有住宅，是针对本市居民带有一定福利性质的公租房。周国贤、张秀荣、周岩松均非本市常住人口，难以承租涉案房屋。至于王国卿在2000年调换住房支出调房费用二十余万元一节，与景山分中心无关，不能成为周国贤等承租或继续居住涉案房屋的理由。据此，景山分中心要求周国贤等腾退涉案房屋，理由正当，应予支持。至于景山分中心要求周国贤等拆除自建厨房一节，因没有证据证明该自建房系周国贤等所建，故不能由周国贤承担此项责任。该自建房可由景山分中心在收回涉案房屋后，自行拆除。关于景山分中心要求周国贤等支付房屋使用费的问题，因周国贤等没有合法理由长期占住景山分中心管理的公有房产，故景山分中心此项诉讼请求应予支持，但景山分中心提出的使用费标准过高，法院将根据实际情况，酌情确定。至于景山分中心收取的2015年度涉案房屋的租金，景山分中心应将王国卿死亡后即2015年6月1日之后的租金退还王国卿遗产的继承人。判决：一、周国贤、张秀荣、周岩松于判决生效后七日内将北京市东城区×四号院产权证载一号房（西房）北数第三间、四号房（东房四间）及三号房（四号房前廊）及自建厨房腾空交予北京市东城区房屋土地经营管理一中心景山分中心，由北京市东城区房屋土地经营管理一中心景山分中心负责将自建厨房拆除，并将渣土清运干净；二、周国贤、张秀荣、周岩松于判决生效后七日内给付北京市东城区房屋土地经营管理一中心景山分中心房屋使用费（按每月二千元的标准自二○一五年六月一日起算至涉案房屋腾退完毕之日止）；三、驳回北京市东城区房屋土地经营管理一中心景山分中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，周国贤提交中央美术学院证明、王国卿退休证明、与王国卿共同生活照片、房屋装修照片、各种票据和《北京市公租房申请、审核及配租管理办法》等证据，欲证明其对王国卿尽到了生养死葬的义务，具有继承权以及具备承租直管公房的条件。景山分中心称涉案房屋的承租权不能通过继承取得，对上述证据的证明目的不予认可。对于上述证据，因涉案房屋系直管公房，其承租权人的确定、变更并非民事案件审查的范围，周国贤提交的上述证据均以证明其具备变更为涉案房屋承租人条件为目的，故本院在本案中对上述证据不予审查。一审法院认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。本院补充查明：景山分中心（甲方）与王国卿（乙方）于2009年11月4日签订的《公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。本院认为，关于周国贤、张秀荣、周岩松是否应腾退涉案房屋，关键在于其是否有权占有使用涉案房屋。周国贤、张秀荣、周岩松上诉称周国贤作为与王国卿共同生活和为其养老送终的人有权继续承租涉案房屋，但涉案房屋系直管公房，在原承租人去世后，要求继续承租涉案房屋的人是否符合变更为承租人的条件，属公房管理机关审查的范围，双方当事人之间就是否符合变更为承租人条件的争议，亦非人民法院受理民事案件的范围。现周国贤、张秀荣、周岩松并未提供基于其主张的与王国卿共同居住、为王国卿养老送终的事实已取得继续承租涉案房屋权利的凭证，故根据现有证据，本院难以认定其有权继续占有使用涉案房屋。一审法院判决周国贤、张秀荣、周岩松腾退涉案房屋，并无不当，本院予以维持。但一审法院在本院认为部分直接认定周国贤、张秀荣、周岩松难以承租涉案房屋，欠妥，本院予以指明。关于王国卿之女高倩是否有权继续承租涉案房屋的问题，与本案无关，原审法院不追加其参加诉讼，并无不当。关于房屋使用费的标准问题，景山分中心就其主张的房屋使用费标准并未提供充分的证据予以证明，一审法院根据本案实际情况酌定的标准，并无不当，本院予以维持。另，需要指出的是，原审法院对景山分中心收取的2015年度涉案房屋租金予以处理，违反了民事诉讼不告不理的原则，欠妥。综上所述，周国贤、张秀荣、周岩松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院查明事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由周国贤、张秀荣、周岩松负担35元，由北京市东城区房屋土地经营管理一中心景山分中心负担35（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王艳芳审判员  顾国增审判员  李俊晔二〇一六年九月二十九日书记员  宋 佳