上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初7957号原告上海电气集团置业有限公司，住所地上海市。法定代表人武跃军，执行董事。委托代理人陆旭霞，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人刘晓旻，上海市君悦律师事务所律师。被告上海冠顺投资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人王昆国，董事长。委托代理人李巧民，上海海汇律师事务所律师。原告上海电气集团置业有限公司与被告上海冠顺投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海电气集团置业有限公司的委托代理人刘晓旻，被告上海冠顺投资发展有限公司的委托代理人李巧民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海电气集团置业有限公司诉称，2011年11月5日，上海文通物业有限公司(以下简称文通公司)与被告签订《租赁合同》，约定由被告承租上海市西宝兴路XXX弄XXX号整体房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积4,456平方米的；租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止；月租金计人民币121,983元；被告违反合同逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五支付违约金。合同补充条款还约定，该房屋租金二年不变，自第三年起，该房屋租金在前一年基础上每两年环比递增5%。2014年12月8日，文通公司、被告及原告签订《房屋租赁合同出租方主体变更协议》，约定自2015年1月1日起系争房屋的出租方由文通公司变更为原告，由原告来承担系争房屋租赁合同约定的所有权利义务，被告按约定将每期租金支付给原告。上述合同签订后，原告按约履行了自己的全部合同义务，然而被告未按约支付房屋租金，虽经原告多次催讨却至今未予支付，故原告诉至本院，要求被告支付2015年4月1日至2016年5月31日止所拖欠的房屋租金604,657.2元，并按拖欠租金的日万分之五支付逾期违约金40,832.86元(计算至2016年5月31日)。被告上海冠顺投资发展有限公司辩称，对2016年5月31日之前拖欠原告租金604,657.2元没有异议，被告同意支付。关于违约金，因被告承租系争房屋的用途为公寓，需改变系争房屋的原使用性质，且根据有关部门的要求需对房屋进行检测，该检测事宜应由原告负责完成，但实际由被告投入6万元对房屋进行了检测，事后检测费用也未与原告进行过结算，故要求将该检测费与原告主张的违约金相互抵消。经审理查明，2011年11月5日，文通公司(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，建筑面积为4,456平方米；房屋类型或用途为工业；租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止；甲方按现状出租租赁标的物和附属设施设备，乙方同意按现状承租租赁标的物和附属设施设备，双方同意于2012年1月1日按租赁标的物和附属设施设备现状办理交接手续；自2012年1月1日至2012年4月30日为装修免租期，乙方在装修免租期间仍需支付除租金之外的物业管理费、水费、电费等费用；租金每日每平方米建筑面积为人民币0.90元，年租金总计人民币1,463,796元，月租金计人民币121,983元；首期租金和物业管理费在2012年4月18日前向甲方支付，之后叁个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届至前十日内支付；租赁保证金为人民币800,000元，乙方在签署本合同时支付；保证金不得作为乙方应当支付的租金等费用，甲方收取后向乙方出具收款凭证；被告违反合同约定逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五支付违约金。合同的补充条款还约定，门卫、保安自2012年1月1日整体交付乙方，2012年1月1日起该区域内的保安、门卫、安全由乙方负责；该房屋租金二年不变，自第三年起，该房屋租金在前一年基础上每两年环比递增5%；合同履行前乙方一次性支付保证金人民币80万元(捌拾万元整)，其中40万元作为工程安全、建筑物拆除、改建保证金，项目竣工验收后双方协商无疑义后一次性无息归还乙方。2014年12月8日，文通公司(甲方)、被告(乙方)及原告(丙方)签订《房屋租赁合同出租方主体变更协议》，约定甲乙双方就系争房屋签订的租赁合同(含补充协议或其他约定)，根据上海电气(集团)总公司的要求，不再委托甲方对系争房屋经营管理，现变更为委托丙方经营管理，故甲、乙、丙三方协商一致，同意自2015年1月1日将租赁合同中的出租方由甲方“上海文通物业有限公司”变更为丙方“上海电气集团置业有限公司”；本协议签署后，甲方应将租赁合同原件及相关文件全部移交给丙方，甲方须在2015年1月1日前将原租赁合同中乙方已支付给甲方的租赁保证金金额(以甲方出具的租赁保证金收具为准)自动移交给丙方，丙方在收到甲方移交的租赁保证金及乙方提供的租赁保证金收具后，与乙方办理租赁保证金转移的相关手续，待租赁合同履行完毕后，按租赁合同约定退还租赁保证金；自2015年1月1日起由丙方承担租赁合同约定的所有权利义务；自2015年1月1日起，乙方按租赁合同约定每期的租金支付给丙方，丙方在收取每期缴纳租金后，向乙方开具发票；丙方全权委托上海电气物业有限公司管理租赁标的物，租赁合同约定的物业管理费(含综合管理费)由上海电气物业有限公司收取并开具发票。现因被告自2015年4月1日至2016年5月31日期间拖欠租金，故原告诉至本院要求判如所请。另查明，系争房屋的权利人登记为上海电气(集团)总公司。2015年1月1日，上海电气(集团)总公司出具《授权委托书》，全权委托原告管理和出租系争房屋，原告有权对外签订合同，并享有和承担由此而产生的权利和义务。庭审中，原告表示，就被告提出的检测费问题，根据租赁合同第2-3条约定，被告应当按照租赁标的物权利凭证记载的用途利用租赁标的物，如果被告要改变房屋使用性质的，应由被告申办相关审核和验收手续、承担相关费用。审理中，原告表示，本案中原告主张的租金系按每月128,082.15元标准计算的，不考虑租金递增部分；关于违约金的计算，2015年4月1日至2015年12月31日，被告共计拖欠租金904,246.45元，被告曾于2015年11月26日支付4万元，于2016年1月22日支付20万元，于3月1日支付10万元，于3月24日支付20万元，于4月27日支付20万元，于5月27日支付20万元，共计支付94万元。至此被告将2015年4月1日至2015年12月31日所拖欠的租金904,246.45元付清，还剩余35,753.55元,这35,753.55元计算在了2016年1月的应付租金内。截止到2016年5月31日，被告未再支付过租金。本案中原告只主张被告逾期支付2016年1月1日起租金的违约金，计算至2016年5月31日止。根据合同的约定，被告的租金是一季度一付，2016年1月前，被告应付租金为384,246.45元(128,082.15*3)，但被告只在2016年5月27日支付了35,753.55元，故该期租金的违约金计算为：35,753.55元*0.0005*148天(2016年1月1日至2016年5月27日)%2B348,492.9元*0.0005*152天(2016年1月1日至2016年5月31日)。2016年4月1日前，被告应当支付租金为384,246.45元(128,082.15*3)，但被告分文未付，该季度原告目前只主张2016年4月至5月两个月的逾期付款违约金，为256,164.3*0.0005*61天(2016年4月1日至2016年5月31日)。上述违约金共计为36,943.6元，故原告调整违约金金额为36,943.6元。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、授权委托书、《租赁合同》，《房屋租赁合同出租方主体变更协议》，有被告提供的付款凭证、技术服务合同及费用、汇款申请书、付款通知单，以及当事人的陈述等证据佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2011年11月5日文通公司与被告签订的《租赁合同》及2014年12月8日文通公司、被告及原告签订的《房屋租赁合同出租方主体变更协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。原告已按照合同约定，向被告交付了符合要求的房屋，被告也已接受，理应按照合同的约定支付相应的租金及其它费用，现被告未按照合同的约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约，故原告要求被告支付拖欠租金，并承担违约金的诉讼请求，理由正当，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海电气集团置业有限公司2015年4月1日至2016年5月31日止所拖欠的房屋租金604,657.2元；二、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海电气集团置业有限公司逾期付款违约金36,943.6元(计算至2016年5月31日止的违约金)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,216元，减半收取5,108元，由被告上海冠顺投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李梅芳二〇一六年九月二十八日书记员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……