北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8744号上诉人（原审被告）于桂明，男，1961年11月12日出生。委托代理人郭雪海，北京市中海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李玉存，男，1955年3月29日出生。委托代理人李玉清，北京市星元律师事务所律师。上诉人于桂明因与被上诉人李玉存农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官何灵灵担任审判长，法官禹海波、法官杨扬参加的合议庭于2016年9月13日公开开庭进行了审理，上诉人于桂明及其委托代理人郭雪海，被上诉人李玉存之委托代理人李玉清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李玉存在一审中诉称，李玉存经朋友介绍与于桂明相识，后得知于桂明欲将其购买的位于怀柔区××院内的房屋出售。经几位朋友怂恿，最后李玉存、于桂明于2003年12月份达成了房屋买卖关系，李玉存以人民币八万元价格将房屋买下。但鉴于朋友关系介绍，且几位朋友作证，遂双方没有形成书面的买卖协议及收款收据，于桂明只将原有取得房产所有权的原始凭证交于李玉存，以此为证。李玉存于2004年3月又将此房以原价出售给了怀柔镇张各长村村民石××。至2015年7月，李玉存接到后来买主石××通知，说该房屋产权有争议。经李玉存核查，才得知于桂明在2004年5月14日与其妻协议离婚时，又将已出售的房产承诺给了其前妻。为了假戏真做，于桂明之前妻又向人民法院提起诉讼。经怀柔区人民法院审理，以（2015）怀民初字第00533号民事调解书结案，结论是“位于北京市怀柔区×1院内北房五间、东厢房三间归李玉存周××居住使用。”该调解书虽决定的是房屋的使用权，但说明房屋的所有权仍在于桂明的掌控之中，推翻了2003年12月份的买卖关系。李玉存认为，于桂明这种出尔反尔、见利忘义的行为有悖于社会的诚信原则。为使李玉存的权益得到保护，李玉存诉请法院判令：1.确认李玉存、于桂明之间房屋买卖关系成立；2.诉讼费由于桂明负担。于桂明在一审中辩称：1.李玉存与于桂明之间不存在房屋买卖合同关系。李玉存诉称2003年12月双方达成房屋买卖关系不属实，双方既没有书面的房屋买卖合同，又没有于桂明出具的收款收据，李玉存持有的于桂明取得的房屋所有权的原始凭证是因为于桂明曾向李玉存借款3万元，且李玉存曾经答应帮助于桂明解决与东院邻居的相邻纠纷，故于桂明将原始凭证交给李玉存。原始凭证的内容也足以说明涉案房屋的产权没有变更，仍在于桂明名下。在李玉存没有书证证明双方存在房屋买卖合同关系的情况下，李玉存要求确认双方房屋买卖关系成立显然缺乏证据证明。2.李玉存诉称2004年3月又以原价将涉案房屋出售给石××不属实。李玉存与石××签订的房屋买卖合同系伪造的合同，目的是为了提起第三人撤销之诉，撤销确认涉案房屋居住权归于桂明前妻周××的生效调解书，达到非法目的。3.北京市怀柔区人民法院的生效调解书足以否定李玉存要求确认与于桂明之间存在房屋买卖合同关系的主张。于桂明与周××离婚的事实有离婚证及离婚协议为证，李玉存诉称假戏真做缺乏证据证明，怀柔区人民法院的生效调解书证明涉案房屋的居住使用权归周××，足以否定李玉存确认与于桂明之间存在房屋买卖合同关系的主张。综上所述，于桂明认为，李玉存的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。一审法院审理查明：1996年11月，原怀柔县张各长村村民委员会将××校内的北房9间中的西数5间出售给本村村民姜××，并为其出具盖有“怀柔县怀柔镇张各长总公司财务专用章”发票一张。1999年9月，经张各长村村民委员会同意，姜××又将其所购北房5间出售给于桂明。随后，于桂明在院落内新建东厢房3间（砖墙、石棉瓦房顶）。2004年5月，于桂明与周××离婚，离婚协议第一条约定：家中有正房五间、东厢房三间、桑塔纳轿车一辆，家中的一切财产全部归女方周××所有。2014年12月10日，周××以离婚后财产纠纷为由将于桂明诉至法院，要求确认其对北京市怀柔区×1原××学院内的北房五间、东厢房三间享有居住使用权。在审理过程中，双方达成调解协议：位于北京市怀柔区×1院内北房五间、东厢房三间归周××居住使用，法院予以确认并出具（2015）怀民初字第00533号民事调解书。2015年7月9日，周××以排除妨害纠纷为由将吴××、常美、姚××诉至法院，要求三人及共居人从北京市怀柔区×1院内的房屋中迁出，将房屋腾退并返还，赔偿租金损失15000元。2015年11月30日，周××撤回起诉。2015年9月10日，石××将于桂明、周××诉至法院，提起第三人撤销之诉，要求撤销（2015）怀民初字第00533号民事调解书。2016年2月2日，李玉存持上述诉求及事由诉至法院，要求确认李玉存、于桂明之间的房屋买卖关系成立，于桂明负担本案诉讼费。2016年3月9日，石××诉于桂明、周××第三人撤销之诉一案中止审理。为支持其诉请及事由，李玉存向法院提交了以下证据：1.原始购房凭证1份，拟证明李玉存、于桂明之间存在农村房屋买卖合同关系。涉诉房屋是1996年姜××从张各长村委会购买的，1999年于桂明又从姜××处购买的该房屋。李玉存于2003年12月底购买了上述房屋，并从于桂明处取得房屋的原始凭证。于桂明对该证据的真实性认可，认可1999年从姜××处购买的涉诉房屋，但是2003年并没有把房子转手卖给李玉存。2.李玉存与石××之间的房屋买卖合同1份，拟证明2004年3月15日李玉存将涉诉房屋卖给了本村村民石××，李玉存已经取得房屋的所有权，所以才有权处分房屋。于桂明对该证据的真实性不认可，认为合同是伪造的。3.调查笔录一份，笔录内容为2016年3月5日上午在北京冰镇仓储有限公司办公室李玉存的委托代理人李玉清向被调查人石××了解李玉存与石××之间房屋买卖经过及房屋出租情况。石××是房屋的现所有权人。2015年房屋租给了姓邓的租户，是尹××介绍过来的，该租户的暂住证也是石××给办理的。于桂明对该证据的真实性不认可，认为全部都不属实，于桂明根本不认识石××。4.2016年3月5日北京市怀柔区怀柔镇张各长村民委员会出具的说明一份，内容为：“应律师李玉清要求，就我村村民石××购买××原小学校房子之事说明如下：我村小学校房子出售几经转手，2004年3月份由本村村民石××购买，当时没做任何手续。到2005年初，石××又找到村委会，要求为其做手续，又因新一届村委班子刚上任，来不及处理繁杂事务，没有给其办手续，后石××也没再要求办理此事，只知道该房的房主为张各长村村民石××。特此说明”。拟证明张各长村委会认可在2004年该村村民石××就已经购买该房。于桂明认为该份证明是假的。5.收据3份，拟证明自2015年1月起涉诉房屋完全由石××对外出租，租金由石××收取，租户是邓××。另外，2015年邓××暂住证是由石××身份证办理的，在怀柔镇派出所可以查到。于桂明对该证据的真实性和证明目的均不认可，认为租户的租金根本就没交。6.证人郭××的当庭证言一份。证人郭××述称：李玉存、于桂明是通过郭××互相认识的；于桂明当时说想把房子卖了买楼，正好李玉存想买；双方是在郭××开的饭店科轮酒家商量的，在下元附近；李玉存在饭店当着郭××的面给了于桂明５万元，时间大概是2003年冬天十二月份左右，当时没有签合同；给完钱当时于桂明并没有将房子的手续给李玉存。于桂明称认识证人郭××，和李玉存是通过证人认识的，但不认可证人所说的卖房这回事，李玉存也没有给过其5万元。7.证人张××的当庭证言一份。证人张××述称：张××与李玉存是朋友关系，跟于桂明不太熟，但见过面；2003年，李玉存买张各长村的房子时从张××这借了3万元，当时张××从银行的账户里取了3万元给李玉存，在李玉存单位门口给的他钱；陪着李玉存去看过两次房子，看房子的时候没有见到过于桂明；过了一两个月李玉存就把3万元给我了，我问他怎么这么快给我钱，李玉存说房子又转手卖了。于桂明称证人借钱给李玉存，跟于桂明没有关系，以前都不认识证人张××，2007年、2008年左右才认识，证明不了李玉存从我这买过房子。8.证人范××的当庭证言一份。证人范××述称：范××和李玉存、于桂明都是朋友关系，先认识的李玉存、后认识的于桂明；2003年底，李玉存说要买张各长村的房子，大概需要买八九万元，从范××这借了3万元，范××在范××原来开的饭店给的李玉存3万元现金；范××没有去看过房子。于桂明称证人所说的借钱是李玉存和证人之间的事，跟于桂明没有关系，证人证言证明不了李玉存和于桂明之间存在房屋买卖关系。9.证人安××的当庭证言一份。证人安××述称：安××和李玉存是朋友关系，后来也认识了于桂明；2003年，李玉存跟安××说张各长村有一处民房，安××和他就去张各长小学校那块看房子；房屋在张各长村的西侧，房屋四至安××记不清楚了，安××跟李玉存只去看过一次；当时李玉存并没有从安××这借钱；双方交易时安××并没有在场，后来一起吃饭的时候安××听说是买于桂明的房子。于桂明称其跟证人是以后认识的。证人这次开庭说没借给李玉存钱，但在石××撤销之诉一案开庭时又说借给了李玉存2万元。10.证人尹××的书面证言及当庭证言各一份。证人尹××述称：石××是尹××叔叔；2004年尹××从石××处将张各长村小学校的房子以每年4000元的价格租了过来；2004年10月我将房屋对外出租，跟租户都没签手续；第一个租户姓唐，尹××他们都在南华市场一起上班互相就认识了，姓唐的搬走之后租给王××，之后又租给了一个姓邓的，租金一直由尹××收取；尹××没在涉诉房屋住过，东院尹××不认识；转租期间房子后坡漏了，租户王××给尹××修的后坡，尹××免了王××一部分房租，尹××自己找油漆工粉刷的墙，尹××还花1000元找人修过井，期间其他人没有对房屋进行过修缮；自2015年开始房子由石××管理。于桂明对上述证言的真实性和证明目的均不认可，称不认识尹××，2005年1月1日于桂明才从张各长村搬走。11．房屋及院落照片7张，拟证明李玉存、于桂明就房屋买卖达成的口头协议所涉标的物是×1号北房5间、东厢房3间及院落。于桂明认可照片反映的是房屋及院落现状，但不认可与李玉存之间就房屋买卖达成过协议。于桂明称1999年从姜××处买过来的时候只有北房5间，后来又建的东厢房3间。为支持其答辩意见，于桂明向法院提交以下证据：1．2005年5月31日经营场所证明一份，拟证明于桂明与周××2004年5月14日离婚后，周××找到于桂明，拿着购房原始票据去张各长村委会开证明，再到工商所办理营业执照，经营场所北京市怀柔区×1号即涉诉房屋的坐落。因此，于桂明与李玉存之间不存在房屋买卖关系。2004年12月于桂明从李玉存借了3万元给工人开工资，因为还不了钱，2008年底于桂明跟李玉存口头约定让李玉存从2009年开始收五年房租，2008年年底于桂明才把购房原始票据给的李玉存。因于桂明只出示了复印件，李玉存对该证据的真实性不认可。李玉存述称：涉诉房屋是坐落于北京市怀柔区×1号；于桂明主张2005年于桂明的前妻周××在×1号开商店，而2015年7月9日周××起诉租户的起诉状上则称从2004年5月14日离婚到2015年7月本案的周××及于桂明根本就不知道院落谁在占有、使用；于桂明称2008年底才将购房的原始票据给李玉存，李玉存收取2009至2013年的房租抵顶欠款，那么于桂明能否说清楚2004年到2008年房租由谁收取么？据我方了解，2004年8月之前，房屋是空的没有人居住。2004年8月石××的侄女尹××以每年4000元的价格承租涉诉房屋，随后又转租给别人，后来尹××不租了，石××又把房子租给姓邓的。房子完全在石××的控制下，租户的暂住证都是在石××名下办理的。所以，于桂明出示的证据没有任何证明力。2．（2015）怀民初字第00533号民事调解书1份、2004年5月14日于桂明与周××离婚协议书1份，拟证明于桂明与周××离婚时，房屋给周××了，周××有居住使用权。李玉存对上述证据的合法性及证明目的均不认可。房屋的坐落在协议书中没有提及，不知道位置在哪。2004年5月二人就离婚了，时隔十一年之后，2015年于桂明和周××才主张房屋的权利。上述证据不能达到于桂明的证明目的，相关证据不能形成证据链。另外，周××在2008年4月才落户到×1号。3．2004年11月16日时任张各长村村主任付××出具的证明1份（复印件，于桂明称原件在周××诉于桂明离婚后财产纠纷一案的案卷中），拟证明于桂明买房的时候是付××给做的手续，于桂明当时买了西边5间房，于桂明对该房屋拥有所有权，证明上写着经村委会研究决定。李玉存对该证据的真实性和证明目的均不认可，认为付××已经去世，该证明是否为付××本人所写无从核实。4．于桂明的户口本复印件1份，拟证明于桂明的户口一直在北京市怀柔区×1，×1号的房屋仍归于桂明所有。李玉存对该证据的真实性认可，证明目的不认可。一审法院判决认定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。所谓合同的成立是指订约当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意。承诺生效时合同成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李玉存主张与于桂明之间就涉诉房屋于2003年12月达成口头买卖协议，李玉存支付了八万元房款，于桂明将原始购房凭证交付李玉存，双方的房屋买卖关系成立。李玉存提交的原始购房凭证、李玉存与石××之间的房屋买卖合同、张各长村委会出具的说明等书证与证人郭××、张××、范××、安××、尹××的证言能够形成完整的证据链，足以证明李玉存、于桂明之间就涉诉房屋达成了买卖协议并已实际履行。于桂明则明确否认收到房款及李玉存、于桂明之间房屋买卖的事实，辩称原始购房凭证之所以在李玉存手中，是因为欠李玉存3万元借款，答应李玉存将涉诉房屋自2009年起自行出租5年以抵顶借款，2008年底将原始购房凭证交给了李玉存。对此李玉存不予认可，于桂明除了本人陈述未提交其他证据予以证明，其主张以房租抵债却将原始购房凭证交付李玉存之情节亦有悖常理，故法院对于桂明的该辩称意见不予采信。虽然于桂明对李玉存提交的证据均不予认可，但其提交的经营场所证明、离婚协议书、付××出具的证明、户口本复印件亦不足以否定房屋买卖的事实。关于于桂明与其前妻周××就涉诉房屋的居住使用问题达成的调解协议一节。于桂明与周××于2004年协议离婚，离婚协议中约定涉诉房屋归周××所有，而周××时隔十年之久才主张权利，以于桂明不同意房屋归其所有为由将于桂明诉至法院，有悖常理。即便该调解协议已经法院确认，亦属于对物权的处理，对于在先的合同行为的成立与否不产生影响。因李玉存的诉求属于事实问题，本案对事实的认定不影响各方就房屋的归属、居住使用问题另案解决。综上所述，根据李玉存提交的证据，李玉存、于桂明之间就涉诉房屋达成口头买卖协议，李玉存支付了八万元房款，于桂明将原始购房凭证交付李玉存，已完成了要约和承诺的过程，双方之间的房屋买卖关系成立，故李玉存的诉讼请求法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十条第一款、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：李玉存与于桂明于二○○三年十二月就坐落于北京市怀柔区怀柔镇张各长村四百一十五号原小学院内的北房五间及院落达成的房屋买卖关系成立。于桂明不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。于桂明上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人要求确认双方买卖关系成立的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担；事实与理由：双方之间买卖合同关系不成立。1.双方没有书面买卖合同，即使有口头合同，但是李玉存并没有提供充分证据证明已足额支付购房款，所以买卖合同没有完成，从而合同不成立。2.村委会出具的说明没有负责人签名，于桂明提供的工商局《经营场所证明》证明力更强。3.李玉存属于居民户口，即使存在口头合同，也是无效的。李玉存在购买房子时候知道于桂明是有妻子的，房子属于夫妻共同财产，没有周××同意追认也是无效合同。本案涉及案外人周××利益，一审应追加周××为本案第三人。另外于桂明家人还一直在涉案房屋里，并没有迁出户口。综上认为一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法改判。李玉存服从一审判决，其针对于桂明的上诉理由辩称：对于桂明的上诉请求均不予认可，同意一审判决。二审中，于桂明向本院提交盖有北京市工商行政管理局市场主体信息查询专用章的《经营场所证明》，用以证明涉案房屋在2005年5月所有权还属于周××，与李玉存提供的村委会说明上所载房屋转卖给石××是矛盾的。李玉存对经营场所证明的真实性，关联性、合法性均不认可。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、证人证言及相关书证等证据在案佐证。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同成立是订约当事人就合同的主要条款达成合意。于桂明上诉否认李玉存支付购房款，主张房屋买卖合同不成立。本院认为，综合考虑李玉存持有原始购房凭证、房屋系石××实际控制以及证人郭××、张××、范××、安××、尹××的证言等情况，结合农村的交易习惯，可以认定李玉存向于桂明支付过房款，双方之间存在房屋买卖的事实，双方之间房屋买卖关系成立。虽然于桂明辩称原始购房凭证之所以在李玉存手中是因为欠李玉存3万元借款，将涉诉房屋交给李玉存出租5年以抵顶借款。但于桂明对此未提交任何证据加以证明，且其主张以房租抵债却将原始购房凭证交付李玉存，有悖常理，故本院对此不予采信。于桂明亦提交经营场所证明等证据欲证明房屋系于桂明前妻周××所有，但此并不足以否定房屋买卖的事实，亦不能据此认定本案合同行为的成立与否。于桂明关于追加周××为本案第三人的主张，于法无据，本院不予采纳。于桂明关于合同效力的主张亦非本案审查范围，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，于桂明的上诉请求和理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由于桂明负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费70元，由于桂明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  何灵灵代理审判员  禹海波代理审判员  杨 扬二〇一六年九月二十八日书 记 员  杨艳娇