上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初6831号原告宫新伟，男，1983年7月22日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人蔡佳杰，上海市嘉华律师事务所律师。被告张加胜，男，1968年12月4日生，汉族，住上海市宝山区。被告张婷，女，1994年6月26日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托代理人赖际卿，上海欧森律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人陈兆祥。委托代理人孙东升。原告宫新伟与被告张加胜、张婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告宫新伟的委托代理人蔡佳杰、被告张加胜、张婷的共同委托代理人赖际卿，第三人德佑公司的委托代理人孙东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宫新伟诉称，2016年1月1日，原告与被告及德佑公司签订《房地产买卖居间协议》，原告购买被告宝山区爱辉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1502室房屋)，原告支付被告定金5万元。2016年1月30日，原、被告签订协议书，将首付款支付时间变更为原告见到被告为产权人的收件收据后三日内。2月29日，原告见到了收件收据，双方约定延期至3月5日支付首付款。3月4日起，被告多次向原告表示不愿意继续履行居间协议，拒绝签订买卖合同。现原告起诉要求解除房地产买卖协议，被告返还定金5万元，并赔偿违约金61.8万元。被告张加胜、张婷辩称，1502室房屋原产权人之一为张加胜之母，其已经过世，被告需办理继承公证取得新的产权证后才能签订网签合同，故双方在协议中约定待原告见到被告办理新产权证的收件收据后3日内支付首付款。但被告取得收件收据后3日内，原告未按约付款。被告出售1502室房屋为了置换新房，原告未按约付款对被告另行购房造成影响，原告已经构成违约，定金5万元应予以没收。被告同意解除房地产买卖协议。2016年3月20日，被告已将1502室房屋以301万元的价格另行出售。第三人德佑公司述称，被告需要做产证更名，等新的产权证出来后与原告签订网签合同。之后，原、被告协商一致，原告在3月5日支付首付款。因办产证时间拖的比较长及房价上涨，原、被告到德佑公司协商解约，被告同意退还定金5万元，并赔偿原告5.2万元，但原告不同意，故涉诉。经审理查明，1502室房屋原房地产权利人登记为被告及案外人许某某。2016年1月1日，原告(乙方)与被告(甲方)、德佑公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方经丙方居间购买甲方1502室房屋，总房价款为309万元，以上价格为做高价格，实际成交价为300万元；乙方支付丙方意向金1万元，如甲方签署本协议，意向金转为定金，甲方签订本协议后3日内，乙方补足定金至5万元；甲乙双方同意在本协议签订后25日内共赴丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能按照约定签订示范文本出售该房地产而导致协议无法履行，应向乙方双倍返还定金，若乙方未能按约签订示范文本的，则定金不予返还；乙方于签订买卖合同示范文本当日支付甲方首付款92.7万元(含已付定金，及尾款1万元)；乙方通过贷款支付第二期房款216.3万元；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具的以乙方为权利人的产权证后10日内，甲方将房屋交付乙方，乙方支付甲方尾款1万元；甲乙双方应诚意履行本协议，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款万分之五的逾期违约责任后继续履行协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；甲方承诺签订合同当天退还乙方45,000元，支付丙方佣金45,000元。协议签订后，原告支付了被告定金5万元。2016年1月15日，张加胜办理了继承公证书，主要内容为，张加胜、张婷及许某某名下的1502室房屋中许某某的遗产由张加胜一人继承。2016年1月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了协议书，约定，因甲方新产权证在办理中，暂时未能签订买卖合同，经双方协商，乙方同意在见到以甲方为产权人的收件收据后三日内，支付甲方首付款65万元(含已付定金5万元)。2016年2月29日，被告办理了1502室房屋产权变更登记手续，将产权人变更为被告，并取得了变更登记收件收据。审理中，原告提供：1、原告与“A上弦月”的微信聊天记录。主要内容为，3月4日“A上弦月”告知原告，等产权出来直接预约签约，当日付首付；3月5日“A上弦月”告知原告房东不卖房了，因为他们自己买的房子今天违约了，所以这边也不卖了。2、原告与“A上弦月”、“YingZi”、德佑公司业务员叶培文在3月7日的微信文字及语音聊天记录。主要内容为，原告表示，你们当时要是不卖，原告可以买其他房子也是一样的。“YingZi”表示现在说有什么用，叫你们早付钱你们就是不付，早晚要付的，付了不就什么事情都没有了；我们不叫违约，是中介害我们这么多损失。原告表示，“A上弦月”系德佑公司业务员赵金花，“YingZi”系被告张加胜的妻子。被告表示，对于原告与德佑公司业务员之间的聊天记录真实性不清楚；被告不能确认“YingZi”是张加胜妻子的微信。德佑公司表示，赵金花、叶培文确实系德佑公司的业务员，赵金花已经离职，故对微信聊天记录真实性无法核实。经本院释明，被告不申请对“YingZi”在上述微信聊天中的陈述(有微信文字及语音记录)是否系张加胜妻子所述进行鉴定。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、协议书、收款收据、微信记录、及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《房地产买卖居间协议》中包含了原、被告签订的房地产买卖协议，该协议及双方于2016年1月30日签订的协议书均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。协议书约定，原告在见到以被告为产权人的收件收据后三日内支付首付款。原告在2016年2月29日见到了该收件收据，应当在2016年3月3日前支付首付款。原告主张与被告协商一致至3月5日付款，未提供相应证据，本院不予采信。从原告提供的微信记录看，3月7日时原告要求继续履行协议，而“YingZi”拒绝履行。原告主张“YingZi”系被告妻子，被告对此不予确认，但经法院释明被告不申请鉴定，故本院对被告的抗辩不予采信。《房地产买卖居间协议》约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款万分之五的逾期违约责任后继续履行协议或单方解除本协议；若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。被告没有提供在3月4日至3月7日期间催告原告支付首付款的相应证据，而直接要求解除协议，不符合约定。即被告在3月7日时并无单方解约权，被告拒绝履行协议已经构成违约。现原告要求解除房地产买卖协议，被告返还定金、支付违约金，本院予以准许。考虑到原告的付款较少，合同的履行程度，并兼顾公平合理原则，酌情确定被告支付原告违约金30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第二项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告宫新伟与被告张加胜、张婷就上海市宝山区爱辉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖协议；二、被告张加胜、张婷于本判决生效之日起十日内，返还原告宫新伟定金5万元，并支付违约金30万元；三、原告宫新伟的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5,240元，由被告张加胜、张婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一六年九月十九日书记员  童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。