济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初3019号原告：闫娜，女，1978年11月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐晓顺，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马清洁，北京大成（济南）律师事务所实习律师。被告：刘伟，男，1984年1月27日出生，汉族，住济南市。被告：龚丽，女，1983年4月5日出生，汉族，住济南市。以上两被告共同委托诉讼代理人：井远宁，山东舜翔律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：燕丽，山东舜翔律师事务所律师。原告闫娜与被告刘伟、被告龚丽（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告闫娜的委托诉讼代理人徐晓顺、马清洁，被告龚丽及两被告的共同委托诉讼代理人井远宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫娜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》，并判令被告返还定金2万元、赔偿原告经济损失11460元；2.案件受理费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2016年3月19日，原告与两被告、居间人济南房天下房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告自愿将位于济南市槐荫区经十路24666号1号楼2-2404室房屋出售给原告，房屋面积96.32平方米，地下室面积14.88平方米，总价95.50万元等。原告于2016年3月19日交付给被告定金1万元，交给居间人费用11460元，包括居间服务费4775元、金融服务费1910元、综合保障金4775元。原告于2016年4月15日到中国光大银行济南北园支行办理银行初步贷款审批手续，并多次通知被告也去银行签字，被告无故拒绝，导致合同无法继续履行，被告已构成违约。为维护原告的合法权益，提起诉讼。两被告辩称,请求驳回原告的诉讼请求。1.原告在诉状中对于事实的陈述与实际情况不符。双方在签订了《房屋买卖合同》之后，均应当按照正常房屋过户程序履行各自的义务。由于被告出售的房屋在农业银行设在房产抵押贷款尚未还清，因此双方在合同中的第五条第5款中约定“该房屋在农业银行设有房产抵押贷款，甲方应当在签订合同之日起45日内到有关单位办理抵押注销登记（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为买方首付款”。被告与原告按照二手房买卖正常过户手续，应当先利用买方的首付款将目前该房屋存在的抵押贷款全部偿还，并解除房产抵押登记之后，才能办理房产过户、买方申请房产抵押贷款等手续。买方在没有履行支付首付款义务之前，即要求卖方配合其办理银行初步贷款审批手续是没有意义的。2.原告对房屋买卖合同第四条第2款的理解有误。双方签订的房屋买卖合同是由中介搜房网提供的格式合同范本，其中第四条第2款中对于买方支付首付款的时间的约定适用于该房产原先不存在贷款抵押的情况。而本案中双方之间交易的房产存在需要先行解除原购房抵押的情况，并在第五条第5款中做出了明确约定。根据二手房的交易流程，买方未按照约定支付首付款，导致房产无法办理解除抵押和实现过户，当属原告的根本性违约，该合同无法实际履行。3.原告应当承担房屋买卖合同的违约责任。双方签订的房屋买卖合同中第六条第4、5款，对违约责任做出了明确约定，买方不及时履行付款义务即视为违约。因此，根据合同约定，原告违约，则定金不退，并且违约方需承担居间服务费等费用。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系，坐落于济南市槐荫区经十路24666号1号楼2-2404号的房屋（以下简称2404号房屋）为两被告共同所有，建筑面积为96.32㎡，该房屋于2015年5月20日进行了房屋所有权登记，房屋所有权证号为济房权证槐字第1920**号。2016年3月19日，两被告作为出卖人、甲方，原告闫娜作为买受人、乙方，济南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）作为居间人、丙方签订《房屋买卖合同》。合同约定甲方将2404号房屋及地下室（面积14.88㎡）出售给乙方，合同并注明该房屋无查封，有抵押，有租赁。成交价格合同约定为955000元。定金约定为乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10000元，甲方于收到定金后将《房屋所有权证》交付于丙方保管。付款方式约定为采用按揭贷款，乙方应于银行按揭贷款审批通过，办理所有权转移登记前将除定金外的首付190000元交付甲方，剩余房款755000元于乙方办理房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给甲方，最终的贷款金额以银行确定的金额为准，如果贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，乙方应于过户前一次性补足。相关事宜处约定：1.办理该房屋过户等手续产生的相关税费，甲方不承担，乙方承担营业税、个税、契税、过户相关费用。2.甲乙双方同意，甲方于收到全款后三个工作日内通知乙方进行该房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起5日内对该房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为该房屋转移占有的标志，交付前发生的费用由甲方结清；交付后该房屋及配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方承担。……5.该房屋在农业银行设有房产抵押贷款，甲方应当在签订本合同之日起45日内到有关单位办理抵押注销登记（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为买方首付款。6.甲乙双方应于本合同签订之日按照《居间服务费确认单》的约定金额向丙方支付总房款的0.5%居间服务费，且居间服务费不低于2000元。7.乙方委托丙方办理房屋过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应当于本合同签订之日起3个工作日内提供所需的材料并向丙方支付总房款0.2%金融服务费且金融服务费不低于800元，本合同项下金融服务费为1910元。甲乙双方须在丙方通知办理房屋所有权转移登记之日起5个工作日内配合办理相关过户手续。违约责任处约定：……3.甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款的顺利办理；……。4.如甲乙任何一方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、缴纳约定税和费、房屋按揭贷款手续的，或乙方不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，或发生本条1、2、3违约责任，每逾期一日，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的0.3%作为违约金（或者违约金承担本合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），且丙方所收取的本合同中约定的居间服务费一律不予退还；5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退。甲乙双方任一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方居间服务费（总房款的0.5%）且居间服务费不低于2000元，若甲乙双方协商解除合同的，由乙方承担丙方居间服务费。其它约定事宜处约定：1.等5月份租客到期，客户、房东再去过户；2.房东全款到位，给客户腾房；3.过户当天，客户将首付款交于卖方，用于卖方解押并于当天过户。该合同中还约定“合同第七条（即其它约定）的约定与其他条款的约定不一致的，以第七条约定内容为准”。合同签订当日，原告闫娜支付定金1万元，被告龚丽就此出具收条。当日，原告闫娜作为甲方还与乙方房天下公司签订《综合保障服务协议》，载明甲方通过乙方居间介绍成交2404号房屋，双方就乙方为甲方提供保障性服务事宜达成协议。保障服务费为交易房屋成交总价的0.5%，计4775元。保障费的支付时间为签署本协议当日支付。该协议中对保障服务的内容进行了约定，包括“凶宅保障服务”、“辐射房保障服务”等。房天下公司于2016年3月19日向原告闫娜出具收款收据，写明收取居间服务费4775元、按揭服务费1910元、综合保障金4775元，合计11460元。房天下公司另在2016年3月19日向原告闫娜及两被告出具《房地产经纪服务事项告知书》，载明了有关交易内容，并载明交易的一般程序为卖方、买方委托→带看→达成意向、支付购房定金→签署《房屋买卖合同》→解抵押、网签、贷款面签、物业交割、房款交割等。原告闫娜及两被告均在该告知书中签名进行确认。在以上合同签订、款项支付之后，原告闫娜向中国光大银行股份有限公司济南北园支行申请贷款，提交了贷款相应资料。其在诉讼过程中说明因两被告拒绝配合银行面签工作，导致贷款未能办理。原告闫娜分别于6月7日、6月21日向两被告致函，说明多次通知两被告到银行配合签字，但两被告没去，导致合同无法继续履行。此后两被告仍未配合原告闫娜到银行办理相关手续。原告闫娜诉至本院，要求处理。原告闫娜在起诉前于2016年6月7日与北京大成（济南）律师事务所签订《委托代理协议》，载明其因与两被告房屋买卖合同纠纷一案，北京大成（济南）律师事务所接受委托，并指派律师为甲方的一审代理人。协议中对委托内容进行了约定。同日，原告闫娜支付律师代理费3000元，北京大成（济南）律师事务所出具发票。诉讼过程中，两被告对2016年3月19日与原告闫娜签订《房屋买卖合同》的事实及收取定金的事实无异议，但认为依合同第五条第5款的约定，房屋需要解押，钱款来源是首付款；对原告闫娜与房天下公司签订的协议、交纳的费用不予认可，认为是原告闫娜的个人行为，与其无关；对原告闫娜提交的《房地产经纪服务事项告知书》认为只是程序性文件，应按《房屋买卖合同》的约定内容履行；对原告闫娜提交的贷款资料认为系原告闫娜个人行为与其无关；对原告闫娜提交的《委托代理协议》及律师代理费发票认为系原告闫娜的个人行为，费用应由原告闫娜个人承担；对原告闫娜6月7日、6月21日致函，确认收到6月21日的函，但认为并不能免除原告闫娜按照《房屋买卖合同》履行的义务。两被告在诉讼过程中还表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。诉讼过程中，原告闫娜申请房天下公司的工作人员李之浩出庭作证。李之浩出庭说明在房屋买卖合同签订后，买受人交纳定金，然后出卖人配合买受人到其指定地点（万达中心）办理贷款的面签手续，也就是由准备贷款银行审查买受人的基本贷款资料，面签通过以后双方再到房管部门办理房屋买卖合同的网签手续，然后过户，等新房产证办到买受人名下以后再到面签通过的银行办理抵押贷款，抵押贷款直接发放存入出卖人账户。其还说明解除抵押必须在面签之后。李之浩另证明在合同签订后第三天，房主（即两被告）不配合给房产证，其要求房主（两被告）交材料，但房主（两被告）拒不配合。2016年4月初其通知原告闫娜与两被告面签，但两被告没有去。诉讼过程中，两被告提供李之浩与两被告的微信聊天记录，其中有“假如客户不配合打首付那你可以不配合面签、网签”的内容，就此本院向李之浩进行调查，其说明没有办法解释，认为这些话是在特定的环境下陈述。以上事实有原告闫娜提交2016年3月19日签订的《房屋买卖合同》、同日定金收条、《综合保障服务协议》、收款收据、《房地产经纪服务事项告知书》，贷款相应资料，6月7日、6月21日书函、6月7日签订的《委托代理协议》、律师代理费发票，两被告提供《结婚证》、《房屋所有权证》、微信聊天记录，证人李之浩作证陈述内容及双方当事人的陈述为凭。本院认为，2404号房屋为两被告所有，其与原告闫娜于2016年3月19日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人均应严格履行，如有违反则应承担相应违约责任。依本案审理查明事实，原告闫娜与两被告就签订合同、支付定金10000元等事实均无争议，双方争议的内容在于两被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。就此，本院认为两被告在合同签订后未积极履行，存在着违约行为。理由为：一、原告闫娜在合同签订后，不仅仅是向居间方房天下公司支付了居间费、保障费等，另向两被告支付了定金10000元。其还在合同签订后积极准备了贷款资料，已经与贷款银行进行了接洽。以上行为表明原告闫娜积极履行着与两被告签订的《房屋买卖合同》。二、两被告在合同签订后，除收取了原告闫娜支付的10000元定金外，没有采取任何履行合同义务的积极行为。其在诉讼过程中虽一直辩称原告闫娜应当交付首付款，强调解除抵押应以原告闫娜交付的首付款为来源。但双方签订的合同中已经明确约定购房款的支付除定金、首付款外，其他款项是采取按揭贷款方式支付。既然采取该按揭贷款方式支付，则必然存在着贷款银行审查内容。双方签订的《房屋买卖合同》中也写明甲方（两被告）有义务配合乙方（原告闫娜）的贷款手续，以便乙方贷款的顺利办理。居间方房天下公司向原告闫娜及两被告发出的《房地产经纪服务事项告知书》也明确载明贷款过程中的“贷款面签”事项。由此说明两被告对应配合原告闫娜办理贷款审批手续包括面签事项是明知的，但其实际未予配合，导致原告闫娜贷款审批无法进行，双方签订的合同也无法继续履行。在此过程中，原告闫娜始终没有违反合同约定之处，系两被告的行为导致合同无法履行。另外说明一点，原告闫娜办理银行贷款审批，两被告予以配合不仅仅是合同约定的内容，即使合同中未作约定，两被告予以配合不仅不会影响到合同的履行，相反会使合同履行更为顺利。鉴于两被告在合同签订后未履行相应义务，原告闫娜提出解除双方签订《房屋买卖合同》的要求。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项明确规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以解除合同。因此，原告闫娜的该项诉讼请求有事实根据及法律依据，本院予以支持。另因合同解除权为形成权，以权利人的解除通知到达对方的时间为合同解除时间，原告闫娜在起诉状中明确提出了解除合同的内容，本院将该起诉状副本于2016年7月8日送达两被告，表明原告闫娜解除合同的意思表示已于该时间到达两被告。故双方于2016年3月19日签订的《房屋买卖合同》于2016年7月8日解除。原告闫娜还要求两被告返还定金2万元，按《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，双方签订的合同中对此也进行了约定。故在原告闫娜已向两被告支付定金10000元，且本院已认定两被告违约的情形下，原告闫娜的该项诉讼请求有理有据，本院亦予支持。原告闫娜还要求两被告赔偿经济损失11460元并向其承担律师代理费（3000元），以上的经济损失11460元系原告闫娜为购买房屋向居间方房天下公司支付的费用，律师代理费3000元系原告闫娜为本次诉讼委托律师代理支付的费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，且双方在《房屋买卖合同》中明确约定了“实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）”，因此本院对原告闫娜的以上两项诉讼请求一并予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告闫娜与被告刘伟、被告龚丽于2016年3月19日签订的《房屋买卖合同》于2016年7月8日解除；二、被告刘伟、被告龚丽于本判决生效之日起十日内向原告闫娜双倍返还定金20000元；三、被告刘伟、被告龚丽向原告闫娜赔偿经济损失11460元，于本判决生效之日起十日内支付；四、被告刘伟、被告龚丽向原告闫娜赔偿律师代理费3000元，于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687元，减半收取计343.50元，由被告刘伟、被告龚丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇一六年九月二十七日书记员  刘 微