福建省沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0427民初1483号原告：林观强，男，汉族，1979年8月24日出生，住沙县。原告：何凤英，女，1979年11月21日出生，住沙县.委托诉讼代理人：谢贤鹏，福建联商律师事务所律师。被告：沙县民发房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350427705187688R，住所地沙县民发商业广场。法定代表人：罗发光，董事长。委托诉讼代理人：朱明华，男，汉族，1960年2月4日出生，沙县民发房地产开发有限公司员工，住沙县。第三人：厦门夏商百货集团沙县有限公司，统一社会信用代码91350427669289774W，住所地：沙县民发商业广场负一层、一楼、二楼。法定代表人：余英然，执行董事。委托诉讼代理人：倪友贤，福建万天律师事务所律师。原告林观强、何凤英与被告沙县民发房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告林观强、何凤英的委托诉讼代理人谢贤鹏、被告的委托诉讼代理人朱明华、第三人的委托诉讼代理人倪友贤到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告诉称，2009年2月2日，原告与被告签订《委托租赁合同》，原告将位于沙县政府广场西侧民发商业广场1F-B20-A-1号店面委托被告代为租赁，同时合同对租金收益及支付办法做出了具体的约定，即第5-6年按照商铺售价总金额的6%（15325元）支付租金，7-8年按照商铺售价总金额的6.5%（16602元）支付租金。同时被告需于每月1日支付，若违约按日千分之一支付违约金。被告在支付了2015年11月份的租金后未再向原告支付任何租金。经原告合理催告后，被告仍未履行支付义务。要求，1、解除双方于2009年2月2日签订的《委托租赁合同》并收回租赁物；2、被告支付拖欠2015年12月1日至2016年5月31日的租金8194.6元（1277.1＋1383.5×5个月），违约金606.7元（暂计至2016年5月1日），合计8801.3元，从2016年5月2日按日3‰计算违约金至实际付款之日止；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、合同约定，双方在租赁期内不得解除合同，且被告也已按合同约定将标的物与其他业主的商铺一起，将商场整体出租给第三人使用，已履行了合同约定的主要义务，要求驳回原告解除合同的主张。2、原告所诉租金属实，由于目前存在资金困难，暂时无力偿还，但同意以自有资产抵偿原告。3、原告所诉违约金过高。第三人述称，1、被告已将沙县政府广场西侧民发商业广场负一层、正一层、正二层出租给自己使用，租赁期限至2017年11月30日，本案租赁标的物是其中的部分；原告解除与被告的租赁关系，损害了自己的合法权益，也会影响其他业主的权利。2、原告与被告签订的租赁合同合法有效，合同约定双方不得解除合同，是约束性约定。3、2016年之前的租金已经支付给被告；2016年的租金，扣除自己已经支付给被告的履约保证金，剩余租金因被告方未提供发票没有支付。并提供《租赁合同》，以此证明，第三人与被告之间的租赁关系。经审理查明，2009年2月2日，林观强、何凤英与沙县民发房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，林观强、何凤英购买了沙县民发房地产开发有限公司开发的位于沙县政府广场西侧民发商业广场1F-B20-A-1号店面。同时，林观强、何凤英与沙县民发房地产开发有限公司签订《委托租赁合同》约定，林观强、何凤英向沙县民发房地产开发有限公司购置的位于沙县政府广场西侧民发商业广场1F-B20-A-1号店面，自沙县民发房地产开发有限公司向林观强、何凤英履行交付手续之日起，林观强、何凤英委托沙县民发房地产开发有限公司代为租赁期限10年；期间，沙县民发房地产开发有限公司可以自己的名义转租该商铺并收取租金；沙县民发房地产开发有限公司应支付林观强、何凤英租金收益（税后收益），第1-2年为每年12771元（以该商铺销售总房价金额的5%计算）、第3-4年为每年14048元（以该商铺销售总房价金额的5.5%计算）、第5-6年为每年15325元（以该商铺销售总房价金额的6%计算）、第7-8年为每年16602元（以该商铺销售总房价金额的6.5%计算）、第9-10年为每年17879元（以该商铺销售总房价金额的7%计算）；沙县民发房地产开发有限公司应支付给林观强、何凤英的每年租金收益，于每月1日按月支付；沙县民发房地产开发有限公司未支付林观强、何凤英租金收益，应按逾期金额的每日1‰支付原告违约金，逾期付款期限超过6个月的应按逾期金额的每日3‰支付原告违约金；租赁期间，双方均不得单方提前解除合同。合同签订后，林观强、何凤英购买的位于沙县政府广场西侧民发商业广场1F-B20-A-1号店面，办理了产权登记，沙县民发房地产开发有限公司已将租赁标的物转租给第三人使用，并支付原告租金至2015年11月30日。上述事实，有原告提供的《委托租赁合同》、《商品房买卖合同》，第三人提供的《租赁合同》，以及出庭当事人的陈述等证实，当事人没有异议。本院认为，原、被告签订的《委托租赁合同》、《补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法效。商业广场店面具有个体相连的连体性特征，连体店面构成商业规模扩大商业气场增加店面价值，事先约定时间的延续性是对连体店面产权人的权益保障。合同约定在租赁期间双方不得单方提前解除合同，符合商业广场店面的价值特性，林观强、何凤英要求提前解除合同的主张与合同约定不符，也对维持现状的其它产权人构成伤害，故本院不予支持。林观强、何凤英要求被告支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金的主张符合法律规定，本院予以支持。林观强、何凤英要求被告按所欠租金每日3‰计算支付违约金的主张，因双方约定违约金的计算标准过高，本院按所欠租金每月2%予以核算，超过部分不予支持。林观强、何凤英认为《委托租赁合同》约定不得单方解除合同，系限制一方权利的格式条款，与事实不符；被告及第三人不同意解除合同的辩解，本院予以采纳。被告关于违约金计算标准过高的辩解成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十六条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、沙县民发房地产开发有限公司应支付林观强、何凤英自2015年12月1日起计至2016年5月31日止的租金8194.6元。二、沙县民发房地产开发有限公司应支付原告林观强、何凤英连违约金，按所欠租金每月2%计算至付清租金止。以上交付款项，应于本判决生效之日起十五日内付清。三、驳回林观强、何凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍支付的迟延履行期间的债务利息，按尚未清偿的债务和日万分之一点七五计算。本案受理费50元，减半收取25元，由被告沙县民发房地产开发有限公司承担。被告负担的诉讼费用，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如转账交纳诉讼费用务必在转账单上注明案号。户名：沙县人民法院。帐号：18×××31。开户银行：兴业银行沙县支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  卢增清二〇一六年九月十六日书记员  林 宏本判决所依据的法律条文：中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。中华人民共和国民事诉讼法第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。