上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初6355号原告戴峰，男，1982年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈佳佳，上海沪港律师事务所律师。委托代理人任辛耘，上海沪港律师事务所律师。被告陈彩香，女，1950年10月27日生，汉族，住上海市宝山区。被告钱作康，男，1946年9月25日生，汉族，住址同上。被告钱锦益，男，1981年11月11日生，汉族，住址同上。被告钱锦朵，女，1990年9月7日生，汉族，住址同上。上列被告共同委托代理人张兆雄，男，1957年4月10日生，汉族，住上海市宝山区。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人陈兆祥。原告戴峰与被告陈彩香、钱作康、钱锦益、钱锦朵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加德佑房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告戴峰的委托代理人任辛耘，被告陈彩香、钱锦朵及四被告的共同委托代理人张兆雄，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人陈兆祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴峰诉称，2015年10月21日，原被告签订房地产买卖居间协议一份，约定，被告向原告出售宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价为370万元。签约当日原告向被告支付了定金25万元。双方约定在30日后签订示范文本的上海市房地产买卖合同。之后，被告以出售价太低为由拒绝签约。经原告多次催告未果。故原告起诉要求解除原被告双方签订的房地产买卖居间协议，被告返还定金25万元，并赔偿原告经济损失130万元。被告陈彩香、钱作康、钱锦益、钱锦朵共同辩称，与原告于2015年10月21日在第三人的促成下签订了房地产买卖居间协议，协议约定签订之日起30天内签订房屋买卖合同。之后，第三人要求被告尽早签订房屋买卖合同，系争房屋能够尽快交付给原告。故在11月13日，双方共同至第三人处准备签订合同。被告突然被告知要求协助做低房价，协议约定到手370万，原告要求做低到309万。原告和第三人说为了系争房屋做成普通住宅，可以实现避税的目的。被告当即表示不同意，并表示要求按照居间协议签合同，原告表示若按照370万元签订合同，其要多交29万元的税，不同意，故当天未签订合同。该日后，被告多次催促第三人要求原告按照协议约定时间和条件签订房屋买卖合同，但原告始终没有回复。直到2015年12月1日，被告还在与中介小沈电话联系催促、发短信，原告始终没有出现。目前房屋并未另行出售转让，本来被告是打算置换房屋的，至今也没有置换成功，房屋还是被告居住。确实收取了定金25万，按照居间协议3.3条的约定，如果原告违约，定金不予返还。综上，因原告违约，被告同意解除合同，不同意原告其余诉讼请求，定金要求没收。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，2015年11月13日左右，的确联系原被告去公司签约，当天因为原告想避点税，所以提出309万的合同价，被告不同意，担心以后会因为这个事对被告有影响，要求按照居间协议履行，故双方产生争议。如果是非普通住宅，大概差了十几二十万的税。当天没有谈成，不了了之，我方继续做原被告双方的工作，但之后双方没有达成一致，最晚签约日之前，原告还是希望通过我方做被告工作，被告还是坚持不同意。最晚签约日即11月20日当天，原告来公司准备签约，但没有提按照370万做合同价，被告表示如果原告仍要做低房价，则其不同意签订合同，故当日被告没有到场。在签订居间协议的时候没有提及具体的税费金额，双方就谈及被告是到手价。直至2015年年底左右，原告说同意按照370万做合同价，第三人转达给被告，被告当时要求加点价，大概十几二十万，原告不同意，就起诉了。经审理查明，2015年10月21日，原告(乙方)、被告(甲方)及第三人(丙方)签订房地产买卖居间协议一份，约定，被告向原告出售宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价为370万元。双方同意在本协议签订后30日内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。若甲方未能依照本协议约定签订示范文本的买卖合同，应向乙方双倍返还定金，反之，乙方支付的定金由甲方没收。双方约定房价为甲方净到手价。甲方承诺此房产满五年且唯一，若不满五年所产生的税费由甲方承担。当日，原告向被告支付了25万元定金。同年11月30日，原告发出催告函，表示由于被告未能按约在签订协议后三十日内签订示范文本的上海市房地产买卖合同，导致房屋买卖的交易无法正常进行。故发函要求被告于12月7日至第三人处签约，若被告不配合，则原告有权根据合同约定要求被告承担违约责任或者行使单方解除权。被告于12月4日回函表示，11月13日，双方均至第三人处准备签约，但当日原告提出做低房价，该行为违反了国家政策和法律故被告当场拒绝。在原告和第三人再三要求下，被告同意经相关方面咨询三日后给予答复。在11月16日，被告明确告知第三人违法的事情被告不做，并要求第三人转告原告在约定的期限内完成签约。直至11月30日，原告仍未按约签订合同，已属违约。故被告解除合同，且定金不予返还。原告表示该回复函已收到，但其内容并不真实，该回复函不能证明原告违约。由于双方交涉未果，故涉讼。审理中，原告表示，11月13日原被告双方至第三人处准备签订合同，关于税费问题，确实谈过，原告是说要做普通住宅。此前原告和业务员小沈说过，小沈也跟经理说过，小沈也说被告是同意的，可以做成普通住宅，因此原告认为当天签合同没问题。但当天被告表示不同意，需要回去三天考虑一下，所以当天没有签订合同。370万是被告净到手价，但是被告承诺满五唯一，否则税费被告自行承担，但实际上被告并非满五唯一。2015年11月19日至11月20日期间，原告就跟中介小沈表示过愿意按照370万元履行，不做低。2015年11月20日当天原告到中介公司，但被告没有来。对此，被告表示，2015年11月20日当天中介没有通知被告去签约，直至2015年底和2016年初，第三人才转达原告同意按照370万做合同价的意思表示，但被告认为原告超过居间协议约定的签约时间10天以上，已经根本违约，合同已经解除。故被告明确告知原告不同意再签约。至于原告所谓的不是唯一住房的问题，虬江路房屋原属陈彩香，但在2011年房屋已经被动迁，陈彩香的户口还未迁出。为此，被告提供其与业务员小沈的短信记录，其中可证明被告一直在敦促原告按照双方的买卖协议签约，不存在任何违约的事实。第三人陈述，2015年11月20日原告到第三人公司，但是没有表示同意按照370万元做合同价，当天我方通知被告，但被告没有来，因为被告不同意按照309万作价。经办业务员表示，原告同意370万元作为合同价的时间是2015年底到2016年初。原告还表示，购买房屋为结婚使用，因原告一直与被告协商不成，原告无法履行合同，故嗣后原告不得不另行购房。以上事实，有房地产买卖居间协议、收款收据、催告函、回复函、短信、房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用的基本民法原则。原被告就系争房屋签订的房地产买卖居间协议中就交易房屋的坐落、总价、付款方式和期限、违约责任等主要条款均进行了约定，故双方就系争房屋建立的房地产买卖合同法律关系依法成立并生效。在原告向被告支付了定金25万元之后，双方应按约继续履行各自义务。双方一致确认在2015年11月13日共同至第三人处签订示范文本的上海市房地产买卖合同，争议焦点在于当日未能签约的责任在何方。被告主张系原告为实现避税目的而要求做低房价，被告对此不予认可，故合同无法签订。对此，第三人和原告均不予否认。本院认为，双方此前所签的房地产买卖居间协议已经成立并生效，签订示范文本合同仅是为房地产交易中心办理过户手续所需，各项合同条款仍应严格按照此前协议约定的条件执行。故原告做低房价的要求，系其违背双方合同条款所提出的变更意思表示，被告不予认可，具有法律和合同依据。由此导致示范文本合同无法签订的责任方在原告，对于被告的抗辩意见，本院予以采纳。双方约定签订示范文本合同的截止日期为2015年11月20日，尽管原告表示当日其至第三人处准备签约，并表示同意按照370万元签订示范文本合同，但第三人和被告对此均不予认可。原告对该陈述未提供相应证据加以佐证，本院实难采信。根据被告的回复函，其已明确表示由于原告的违约行为造成被告无法在约定的签约日期签订示范文本合同，被告行使单方解除权，并依照协议约定没收原告的定金。基于上述分析，由于原告的行为导致房地产买卖协议无法正常履行，其应对此承担违约责任，故被告的单方解除权依法成立，该意思表示到达原告时生效。故原告现主张解除房地产买卖居间协议并要求被告返还定金及承担经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十五条，判决如下：原告戴峰要求解除与被告陈彩香、钱作康、钱锦益、钱锦朵所签订的房地产买卖居间协议，并由被告陈彩香、钱作康、钱锦益、钱锦朵返还定金25万元和赔偿经济损失130万元的诉讼请求，不予支持。案件受理费18,750元，由原告戴峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳审 判 员  杨利民人民陪审员  董培红二〇一六年九月二十九日书 记 员  罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。