山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7651号上诉人（原审被告）：孙大伟。上诉人（原审被告）：马京飞。委托诉讼代理人：孙大伟，马京飞之夫。被上诉人（原审原告）：平度市楚峰中美房产信息服务部。委托诉讼代理人：李兰兰，该单位工作人员。上诉人马京飞、上诉人孙大伟因与被上诉人平度市楚峰中美房产信息服务部（以下简称楚峰信息服务部）居间合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月13日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。马京飞、孙大伟上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋卖方委托两家中介进行出售，被上诉人带领上诉人看该房屋时，上诉人已经表示看过该房屋，订立买卖合同并非被上诉人促成，其无权获得报酬。楚峰信息服务部未提交答辩意见。楚峰信息服务部向一审法院起诉请求：1、被告给付中介费16400元及律师费3000元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：马京飞与孙大伟是夫妻关系。2015年3月19日下午，被告在原告工作人员李兰兰的带领下到平度市金日佳苑×号楼×单元×室看房，后又到金日佳苑1号楼502室看第二套房。17时30分许看房结束，原告的工作人员李兰兰与被告马京飞当场签订了看房协议，该协议上、下端均有马京飞签字。协议的主要内容是：一、原告提供金日佳苑×-×室、报价82万和×-×-×室报价72万元的房产供被告选择，同时提供相关房地产咨询等中介服务,通过原告中介服务后，被告与上述房主签订合同即视为原告完成中介咨询服务的责任。二、被告声明在此之前没有通过任何人或中介机构看过上述房屋，并经原告安排实际查看了上述房屋。三、被告看房时和看房后，不能和房主交换联络方式或直接与房主联系，若有任何要求应先与原告联络，由原告出面与房主来联系，商谈，若因违反而产生的纠纷和责任由被告承担。四、被告看好上述房屋并成交，应支付给原告成交价的1%作为中介费。五、被告自看房之日起六个月内，无论以何理由不通过原告，而通过第三方（中介或个人）与上述房主成交，一经查实则视为本次交易成功，被告应按本协议报价的2%支付给原告中介费，并承担相应的诉讼费、公证费、律师费等。六、原告承诺：协助被告与房主办理产权转移手续。该协议除顶端和下面落款处的原、被告名称、电话、时间及两套房源信息是填写的外，其他内容概为印刷的格式条款。第二天，原告的工作人员李兰兰就×号楼×号房产买卖问题与被告和房主联系，发现被告、房主通过平度市开发区新世纪房产服务部以78万元价格成交，并于当天下午傍晚在涉案房屋处签订了房屋买卖合同，交纳了定金，房屋买卖合同中约定被告付给新世纪房产服务部中介费5000元。审理中，被告为证明自己的主张提供一份房屋需求看房协议，该协议除签订主体为被告孙大伟、平度市开发区新世纪房屋经营部、经纪人杨，落款时间为2015年3月8日，金日佳苑×号楼×室报价为78万元，中介费按成交价2%支付，违约中介费按报价4%支付外，其他内容均与原、被告签订的看房协议内容一致，属打印的格式合同。对此被告主张在与原告签订看房协议之前，已与新世纪房产签订了此协议，并于2015年3月8日就看了涉案房屋，其报价低于原告报价。原告则认为该协议是后补的。被告又提供房主的一份书面证词，证明房主的房屋于2015年3月8日被告通过新世纪房产看过，2015年3月18日原告带被告又来看房时，被告说自己已看过此房，且与2015年3月20日由新世纪房产促成房主与被告的买卖协议。但房主未出庭作证，原告有异议。被告又提供表弟孙艳卫的证言，证明在原告带被告看涉案房屋之前，被告已通过其他中介看过此房。原告以证人与被告有利害关系为由表示异议。被告又提供方某的证言，证明方某在新世纪房产工作，2015年3月8日带被告看过涉案房屋，并签了看房协议，签协议时间记不清楚了几天后自己找房主和被告协商价格，最后78万成交的，成交时间记不清了，房屋买卖合同是在单位签的,定金是在单位交的，时间记不清楚了，中介费也交了，金额在合同上有。对此原告质证说:方某证明的中介费标准、定金的交纳地点、合同的签订地点、看房协议的签订人与被告的主张和查明的事实相互矛盾，且3月15日之前涉案房屋已由原告为房主租出，3月8日不可能开始出售，3月20日签订房屋买卖合同时原告的工作人员李兰兰赶到现场，证人方某并不在场，故其证言不真实。被告提供的证据还有房屋买卖合同一份，原告表示不知情。被告对原告带其看房时，被告告诉原告涉案房屋已看过的主张未向本院提供证据证明。原告为证明自己的主张，提供了原、被告于2015年3月19日签订的看房协议一份，被告对此主要表示以下异议：1、该协议是看房后，原告将其折叠称是看房回执，被告在未看内容的前提下按原告要求签的，不是原告的真实意思表示，对此被告未提供证据证明自己的异议成立。2、该协议是原告单方印制针对不特定人的格式合同。3、该协议的违约条款限制了被告自由交易权利，达到原告独家控制房源、客户、价格的目的，是霸王条款，违反了公平原则。4、协议中报价82万。明显高于出售价，违反了消费者权益保护法。故其看房协议为无效协议。原告未提供3000元律师费的证据。上述事实，有原告提供的看房协议，被告提供的房屋需求看房协议、房屋认购合同、房主的证词、孙艳卫的证词、方某的证词在案佐证，已经庭审质证，足以认定。一审法院认为，原告带着被告看房后双方签订的看房协议，是对被告通过原告中介看房事实的认可和被告通过原告中介买房权利义务的约定，是双方自愿达成的，其一、二、三、四、六、七条虽属原告印制的格式条款，但权利义务是对等的，不违反禁止性法律规定，为有效条款，双方均应按诚实信用的原则自觉履行。被告主张该协议上被告的签字是在原告将协议折叠称其是看房回执，原告未看内容的情况下签的，因未提供证据证明，且该主张即使属实也是被告不严谨造成，何况协议上下端均有被告马京飞签字，故该主张不予采信。该看房协议第五条内容是防止被告“跳单”的违约格式条款，不利于被告自由选择中介费低、房价低、服务好的中介机构进行交易，相反是原告控制房源、控制顾客、控制房价及中介费的措施，不符合自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则，为无效条款。因此，原告依据该无效条款要求被告支付中介费16400元，不予支持。但是，被告在审理中提供与新世纪房产中介签订的看房协议，证明2015年3月8日就已看过涉案房屋，并主张在原告带其看房时，被告也告诉原告涉案房屋已看过，然而针对原告的异议被告提供的三份证人证词，却分别存在着证人未出庭作证、证人与被告有利害关系、证言内容与查明的事实相互矛盾的无效情形，不能作为有效证据证明被告该主张成立，且被告与原告签订看房协议第二条内容反映被告之前未看过涉案房屋。故被告的行为不符合诚实信用原则，不利于双方合同目的的实现。再者，原、被告签订的看房协议第三条载明：若有任何要求应先与原告联络，由原告出面与房主联系、商谈。而被告与原告签订看房协议后，就房价、中介费等事宜尚未进行三方磋商，尚未出现终止权利义务的正当理由，即在第二天被告又通过其他中介与房主联系、商谈成交，单方终止了与原告签订的看房协议，使原告的可期待利益不可能实现，并给原告造成了不必要的费用支出，其行为不符合公平诚信的原则，也不利于房产中介市场交易的稳定。综上，被告的行为存在过错。鉴于原告的请求名为中介费、实为经济惩罚和损失赔偿。故按照被告的过错程度，考虑原、被告约定的中介费标准和已完成中介服务项目的程度及合理的费用支出，酌定被告偿付给原告损失2000元为宜。被告主张原告在看房协议中报价82万元，明显高于实际出售价，违反消费者权益保护法，为无效合同。因看房协议中报价只是要约，实际付房款和中介费的计付均按三方达成的成交价执行，故该报价未损害消费者利益，不违反法律规定，被告该主张不予采纳，同时该主张也不能作为被告单方终止与原告签订看房协议的正当理由。原告要求被告支付律师费3000元，未提供证据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马京飞、孙大伟于判决生效后十日内付给原告平度市楚峰中美房产信息服务部损失2000元。二、驳回原告平度市楚峰中美房产信息服务部的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，原告负担250元，被告负担35元，因原告已预交，被告马京飞、孙大伟于判决生效后十日内直接付给原告平度市楚峰中美房产信息服务部。二审期间，当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，当事人诉争焦点在于：上诉人是否应向被上诉人支付费用。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，上诉人马京飞与被上诉人楚峰信息服务部签订的看房协议中，明确载明双方当天查看了×-×房屋，上诉人马京飞声明，在此之前，没有通过任何个人或中介机构看过上述房屋。上诉人在看房后第二天，通过其他中介联系，与×-×房主达成认购合同，有违诚信原则，应向被上诉人支付从事居间活动支出的必要费用。原审法院根据上诉人的过错程度，考虑约定的中介费标准和已经完成的项目程度因素，酌定支付2000元，符合法律规定。上诉人认为不应支付费用的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙大伟、马京飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙大伟、马京飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹 志审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一六年九月二十七日书 记 员  柴守图书 记 员  司文雯