杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初2286号原告：南都物业服务股份有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。法定代表人：韩芳，董事长。委托诉讼代理人：叶嘉媛，浙江浙杭律师事务所律师。被告：杭州南嵌科技有限公司，住所地杭州市西湖区锋尚苑2幢417室。法定代表人：王海涛，总经理。原告南都物业服务股份有限公司诉被告杭州南嵌科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由代理审判员鲁琳独任审判，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2016年7月19日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶嘉媛，被告的法定代表人王海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2012年4月1日，原告与浙江大学科技园发展有限公司签订《物业服务合同》一份，约定由原告为浙大科技园提供物业管理服务，管理期限为2012年4月1日起至2014年3月31日。2014年4月1日，双方协商将合同展期至2016年3月31日。服务期内，被告与浙江大学科技园发展有限公司签订《房屋租赁合同���，承租浙大科技园A楼东区521室房屋（以下简称521室房屋），原、被告之间成立物业服务关系，被告应按时向原告缴纳物业服务费。但自2014年2月21日开始，被告拒绝向原告支付物业服务费。自2014年2月1日始的能耗费、维修费及饮水费被告亦一直拖欠未付。2015年3月18日，经原告书面催讨，被告仍未支付。故诉请判令：1、被告支付原告物业费3409.34元（自2014年2月21日至2015年3月31日）、能耗费（包括分户水电费、公共能耗费、中央空调能耗费）4706.61元（自2014年2月1日至2015年1月31日）、维修费328.2元、饮用水费180元（自2014年2月1日至2015年1月31日）；2、被告支付原告逾期支付物业服务费用而产生的滞纳金245.01元（以应付未付物业服务费为基数，按每日万分之五的标准，自2014年2月21日暂计至2015年3月31日，此后计算至款清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的滞纳金实质为违约金。被告辩称：被告与浙江大学科技园发展有限公司签订《房屋租赁合同》时，被告知每月只需缴纳400多元的物业服务费，没有其他费用。被告只与原告签订了水电费代付协议和《物业使用公约》。2014年11月初，原告对被告使用的521室房屋停止提供物业服务，停止供电，要求赔偿相应损失，2014年11月至2015年3月31日的物业服务费亦不应收取。2015年2月，原告禁止被告工作人员进入521室房屋，原告应赔偿被告相应损失。故对原告主张的物业费、能耗费不予认可。对原告主张的维修费、饮用水费无异议。原告提供了以下证据材料：1、《房屋租赁合同》。2、《物业服务合同》两份。3、《物业使用公约》、承诺书。4、《租户使用手册》。证据1-4证明原、被���之间存在物业服务关系的事实。5、《入驻手续书》、《验房登记表》、《入驻资料》。证明原告于2014年2月18日入驻浙大科技园，原告有权向被告收取物业服务费、能耗费、维修费等费用。6、律师函。7、投递面单、退改批条。证据6-7证明原告向被告书面催缴物业服务费、能耗费、维修费、饮用水费的事实。8、饮用水表单、服务单。证明被告拖欠原告饮用水费180元和维修费328.2元的事实。9、水电费缴纳通知单。证明原告曾向被告催讨水电费的事实。10、能耗费票据。证明被告的能耗费用。上述证据经质证，被告认为，对证据1的真实性无异议。证据2系原告与浙江大学科技园发展有限公司签订，被告并非合同主体，亦不知情。对证据3中的《物业使用公约》的真实性有异议，第八页中的第二条有明显删改，且附录一落款处应有被告法定代表人王海涛的签名，但原告提供的系空白的《物业使用公约》；对承诺书的真实性无异议，该份承诺书即为《物业使用公约》中的附录一。对证据4的真实性无法核实，被告从未见过。对证据5中的《入驻手续书》、《验房登记表》无异议，对《入驻资料》中的水、电费代收代付协议的真实性有异议，协议第2条第3项有篡改，增加了“1457”，与被告收到的副本材料中的复印件不一致，对于《入驻资料》中的其他材料无异议。证据6、7的真实性无法核实，根据投递面单显示，律师函于2015年3月20日寄往521室房屋，此时被告的工作人员因原告阻拦已无法进入521室房屋，故被告未收到该律师函。对证据8中的饮用水表单的真实性无法核实，但被告确实让原告提供饮用水，愿意支付饮用水费，对服务单的真实性无异议。证据9被告未见过，其上记载的费用被告亦不知情。对证据10不予认可，被告未与原告签订物业服务合同，能耗费与被告无关。被告未提供证据。本院经被告申请，向杭州市公安局西湖分局古荡派出所调取《110接处警综合记录单》。该证据经原、被告质证后真实性均无异议。本院经审查，对证据认证如下：1、原告提供的证据。对证据1、2、8的真实性予以认定。证据3中的《物业使用公约》有明显涂改，且附录一中承诺书系空白，结合原告另行提供的承诺书中有被告法定代表人签名，对《物业使用公约》不予认定，承诺书经被告质证无异议，真实性予以认定。证据4系复印件，无其他证据印证，不予认定。对证据5的真实性均予以认定，《入驻资料》中的水、电费代收代付协议第2条第3项“乙方同意在本合同签订之日向甲方缴纳能耗预付款1457元”，被告虽主张该条有篡改，增加了“1457”，与原告立案起诉时提交的复印件不一致，但被告认可协议落款处签字系被告法定代表人所签，且增加“1457”系原告认可被告已缴纳1457元，于被告有利，被告于第二次庭审中亦对该笔款项予以认可，故对水、电费代收代付协议予以认定。证据6、7，可以证明原告于2015年3月20日向被告发函，因拒收退回的事实。证据9虽系原告单方制作，但根据《房屋租赁合同》及《关于浙大科技园租户各项费用支付的补充约定》，能耗费按政府规定或原告的测算标准计算，被告根据原告出具的缴费通知单缴纳能耗费，且缴费通知单中已明确载明用电数量、公共能耗费、中央空调能耗费的分摊数额，被告仅以未见过通知单为由不予认可，但未对其上记载的具体数额提出异议，故根据缴费通知单载明内容，结合缴费清单可以确认被告共计应��纳能耗费4706.61元。对证据10的真实性予以认定。2、本院调取的证据，真实性予以认定。根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2012年，浙江大学科技园发展有限公司与原告签订《物业服务合同》一份，约定由原告管理浙江大学国家大学科技园物业，委托管理期限为贰年，自2012年4月1日起至2014年3月31日止；由原告向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共能耗费、中央空调能耗费、车位物业管理服务费等费用；写字楼的物业管理服务费收费标准为（按建筑面积）7元/月·平方米；物业使用人（承租户）首次承租物业时应在5日内一次性预交6个月的物业管理服务费，之后每季度首月的5号前应预支付3个月的物业管理服务费。2014年4月1日，浙江大学科技园发展有限公司与原告签订《物业服务合同》��份，约定由原告管理浙江大学国家大学科技园物业，委托管理期限为贰年，自2014年4月1日起至2016年3月31日止；其余约定同2012年签订的《物业服务合同》。2014年2月18日，被告的法定代表人王海涛办理521室房屋的入驻手续。《入驻手续书》约定物管费起算日为2014年2月21日。2014年2月28日，浙江大学科技园发展有限公司（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向浙江大学科技园发展有限公司承租521室房屋，建筑面积为69.38平方米，租赁期自2014年2月28日至2016年2月27日，总计期限为2年。在租赁期间，租赁房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、空调等费用，按政府规定或物业公司的测算的标准计算，由被告承担。浙江大学科技园发展有限公司或其聘用的物业管理公司负责日常的物业管理并负责提供各项设施及相关服务���本合同签订后，被告应与物业管理公司另行签订物业公约等合同、协议，约定相关的物业管理事项。另，浙江南都物业管理有限公司浙大科技园客户服务中心（甲方）与被告（乙方）签订《水、电费代收代付协议》一份，约定甲方无偿为乙方办理水电费的计算和代收代付工作。乙方水电费按实结算，乙方须及时缴纳，甲方不垫付；乙方同意在本合同签订之日向甲方缴纳能耗预付款1457元（相当于3个月的物业服务费）。双方又签订《关于浙大科技园租户各项费用支付的补充约定》一份，约定物业费计收方式为：3月31日前收取4-6月物业服务费，6月30日前收取7-10月物业服务费，9月30日前收取11-12月物业服务费，12月31日前收取1-3月物业服务费。承租人须按时交纳有关物业管理所需的各项费用，逾期未支付的，每逾期一日加收应缴费用千分之二的滞纳金。能耗费由租户户内水电费、园区公共能耗费、中央空调使用费组成，原告每月初将上月各项能耗费以《缴费通知单》的形式投入被告信箱，被告应于每月底前至物业服务中心交纳上月相关能耗费用。原告自认，2014年2月21日，被告缴纳物业管理服务费3043元；2014年4月17日，被告缴纳能耗费预付款1457元。此后被告未支付物业管理服务费、能耗费。自2014年12月23日起，原告对521室房屋采取断电措施。自2014年2月至2015年1月31日，被告产生能耗费4706.61元、维修费328.2元、饮用水费180元。本院认为：被告作为房屋租赁人，其居住生活在物业服务区域内，属于物业使用人，应受《物业服务合同》、有关法律、法规以及管理规约的约束，原、被告之间形成了物业服务关系。被告接受物业服务，理应按其与业主签订的《房屋租赁合同》、业主与原告签订的《物业服务合同》及其与原告签订的相关物业服务协议的约定缴纳其租用521室房屋时所产生的物业管理服务费。根据被告租赁的521室房屋的租赁面积为69.38平方米及物业管理服务费为7元/月·平方米，物业管理服务费自2014年2月21日起算的事实，2014年2月21日至2015年3月31日的物业管理服务费应为6475.47元，扣除被告已缴纳的3043元，尚余3432.47元未付，按原告主张的3409.34元计。对于该款，被告理应缴纳。被告以原告停止供电、禁止进入租赁房屋为由拒绝支付2014年11月至2015年3月31日的物业服务费，并要求赔偿损失。对此本院认为，根据本院查明的事实，被告拖欠原告物业管理服务费、能耗费等费用，虽原告于2014年12月23日起对521室房屋采取断电措施，但该行为并不构成被告拒绝给付物业管理服务费的正当理由；被告亦未提交证据证明原告禁止被告的工作人员进入521室房屋，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。关于违约金。根据《关于浙大科技园租户各项费用支付的补充约定》约定，3月31日前收取4-6月物业服务费，6月30日前收取7-10月物业服务费，9月30日前收取11-12月物业服务费，12月31日前收取1-3月物业服务费。现有证据证明被告仅支付部分物业服务费，其逾期未付物业管理服务费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方约定，逾期未付物管费需按日千分之二的标准支付违约金，现原告主张按日万分之五的标准计算违约金，未超过合同约定，本院予以支持。暂计算至2015年3月31日的违约金为245.01元。此后的违约金以3409.34元为基数，按每日万分之五的标准另行计付。关于能耗费。根据被告的用电量及公共能耗费、中央空调能耗费的分摊，2014年2月至2015年1月，被告应支付能耗费4706.61元，扣除被告支付的能耗费预付款1457元，被告尚欠能耗费3249.61元，对于该款，被告应予支付。关于维修费及饮用水费，有单据为证，被告亦同意支付，故对原告要求被告支付维修费及饮用水费的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州南嵌科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给南都物业服务股份有限公司物业管理服务费3409.34元并支付逾期付款违约金245.01元（暂计至2015年3月31日，自2015年4月1日起至款清之日止的违约金以未付物业管理服务费为基数，按每日万分之五的标准另行计付）；二、杭州南嵌科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给南都物业服务股份有限公司能耗费3249.61元、维修费328.2元、饮用水费180元，合计3757.81元；三、驳回南都物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由南都物业服务股份有限公司负担8元，由杭州南嵌科技有限公司负担42元，其中杭州南嵌科技有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 陈 晶代理审判员 鲁 琳人民陪审员 楼 宏二〇一六年九月二十八日书 记 员 王好学