北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初29293号原告北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区26号楼五层。法定代表人史永辉，董事长。委托代理人田伯齐，男，1971年12月3日出生，北京市久筑物业管理有限责任公司员工，住北京市朝阳区。委托代理人王承瑶，女，1972年5月12日出生，北京市久筑物业管理有限责任公司员工，住北京市朝阳区。被告朱华，女，1953年9月28日出生。委托代理人王大为，男，1946年11月3日出生，住北京市海淀区。原告北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告朱华（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙茜倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田伯齐、王承瑶，被告及其委托代理人王大为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我公司为北京市朝阳区南湖东园一区的物业服务机构。1999年，被告购买北京市朝阳区南湖东园一区103号楼××号房屋（以下简称涉诉房屋），成为我公司服务小区的业主。1999年7月1日，我公司与被告签订《物业管理合同》，约定：由被告支付此房屋的物业管理服务费，包括公共维修基金、供暖费、小区综合管理费、房屋公用部位中小维修费、电梯水泵运行费等。但被告交纳了1999年度物业管理费后，再未交纳之后的物业管理费。而我公司一直为被告居住的小区提供物业服务。期间我公司多次以口头、电话或发催缴单等形式向被告催缴均无结果。故为维护合法权益，我公司诉至法院，请求判令被告支付：1、2000年7月1日至2015年12月31日的物业管理费37825.22元；2、滞纳金5000元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，双方的《物业管理合同》是在1999年入住时签订，当时不签合同就不给钥匙，所以尽管合同是原告制定，内容很不公平，我还是签了合同并交纳了当年的物业费。拿到钥匙后，我对房屋进行了装修，但到了11月份，因试供暖导致管道漏水，将我屋内的装修浸泡损坏。为此，我找到原告维修，但原告一直拖延，我没有办法便自行找来工人将管道拆除并重装，还对损坏的装修进行了修复，相关费用均是我自己支付。而根据《物业管理合同》的约定，原告应就漏水问题对我进行赔偿，其拒绝赔偿则已经构成违约。其次，入住几年后，领取房屋所有权证时需要原告开具证明，但我找到原告，原告拒绝给我开证明，我发现原告的记录中针对我的房屋显示的是终止服务。据此，我认为原告已经单方面终止了双方的物业合同关系。再次，因为2000年的暖气漏水一事，在维修时必须将暖气阀门关闭，此后由于我一直没有在此房屋内居住，故没有将阀门开启。后来原告与我联系表示关闭阀门会影响到其他住户，所以在未实际居住的情况下，我也打开了暖气阀门。到了非典的时候，我搬到涉诉房屋居住，期间供电局来找我说有人举报我偷电，经过检查，供电局的工作人员表示是电表的问题，并让我找原告开证明，但原告仍然拒绝开具。后来供电局的工作人员告诉我就是原告举报我偷电，还建议处罚我，但因为是电表问题，责任不在我，所以供电局立刻为我免费更换了电表，并让我按照实际消费金额补足了差额。我认为原告作为物业管理机构应当为我提供服务，其不仅没有为我提供服务，还恶意中伤我，其无权向我主张物业费。经审理查明：原告系从事物业管理等经营的有限责任公司。被告系涉诉房屋产权人，房屋建筑面积107平方米。1999年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理合同》，约定：鉴于甲方已取得北京市南湖东园103楼××号（建筑面积107平方米）住宅的合法产权或使用权，为维护房屋所有人、使用人的合法权益，现就物业管理有关事宜订立本合同。管理内容：甲方委托乙方为其房产的物业管理机构，全权负责其房产的各项管理服务。乙方接受甲方委托并依本合同行使物业管理职能。合同中约定了物业管理的具体内容。合同中对物业管理服务费用的标准进行了约定，其中包括：绿化费0.58元/平方米·年，化粪池清掏费0.32元/平方米·年，管理费2.98元/平方米·年，小区共用设施维护费1.06元/平方米·年，生活垃圾外运费22.22元/户·年，公共部位中小修费4.34元/平方米·年，电梯水泵运行费12.93元/平方米·年，保洁费3元/户·月，保安费5元/户·月，各项费用统收服务费1元/户·月。合同中对甲、乙双方的责任进行了约定。合同中违约责任约定：甲方逾期交纳本合同所规定的各项费用，乙方有权向其加收滞纳金，凡逾期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金，过期一个月以上仍未交清者，乙方将有权采取停水、停电等一系列措施，直到甲方缴清所欠费用及滞纳金。本合同有效期为一年，自1999年7月1日起至2000年7月1日止；合同在有效期内，若小区物业管理委员会成立，合同自然终止，由物业管理委员会另行签订新的物业管理合同。庭审中，原告提交了其公司自行制作的《收费标准》及《欠费明细》各一份，证明涉诉房屋现物业费的具体计算标准及被告欠缴物业费的金额。《收费标准》中载明：绿化费0.55元/平方米·年，管理费2.82元/平方米·年，化粪池清掏费0.3元/平方米·年，小区公共设施维护费1元/平方米·年，生活垃圾外运费30元/户·年，公共部位小修费3.54元/平方米·年，电梯水泵费11.36元/平方米·年，保洁费3元/户·月，保安费5元/户·月，安防设备设施运行维护费0.6元/平方米·年，消防设备设施运行维护费1.2元/平方米·年，公共照明费4元/户·月。被告不认可原告的收费标准，并认为原告已单方终止了物业服务，且拒绝向其赔偿漏水损失，故无权主张物业费。原告提交了：1、《北京市发展和改革委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，证明消防设备设施运行维护费、安防设备设施运行维护费的收费依据和标准；2、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，证明其主张的物业费并未超过北京市标准。被告认为此组证据亦不适用于本案。原告提交了有被告签字的《零维修登记单》一份，证明其公司一直在为被告提供物业服务。被告认可此证据的真实性，但表示因总闸损坏需要更换，而总闸钥匙在原告手中，故只能找到原告维修。被告提交了《收条》一张，证明其在2000年11月4日为维修漏水暖气管道及受损装修支出了工程款18000元。原告不认可被告所述的暖气管道漏水一事，亦不认可此收条。另查一，涉诉房屋所在小区内有商品房、经济适用房和回迁房，且该小区至今尚未成立业主委员会或物业管理委员会。另查二，北京市物价局、北京市财政局曾发布《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，其中规定自1999年7月1日起本市内由物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。另查三，北京市国土资源和房屋管理局曾发布京国土房管物字【2000】第268号文件，认为住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，该能源费用可以计人物业管理成本，并由受益人即楼内全体人分摊。上述事实，有双方当事人陈述以及《物业管理合同》、《收费标准》、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、《收条》、照片等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《物业管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务。现上述《物业管理合同》虽已超过有效期，但原告在合同期满后继续为涉诉房屋所在小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，原告向作为合同相对方，同时也是涉诉房屋业主的被告主张物业费，于法有据。原告现主张的物业费计算标准既未超过双方《物业管理合同》中的约定，亦不高于北京市现行收费标准，本院予以支持。具体金额，由本院根据被告的欠费期间依法予以核算。被告仅提交《收条》，尚不足以证明涉诉房屋内暖气管道曾发生漏水并给其造成损失，故被告此项抗辩，本院不予采信。关于被告所称的原告单方终止物业服务以及恶意举报其偷电的答辩意见，被告未能提供证据，本院亦不予采信。但原告仍应尽力提高服务质量，竭诚为涉诉小区服务，最大限度的争取获得小区业主的满意和认可。关于原告主张的滞纳金，因双方《物业管理合同》期满后，原、被告只是存在事实上的物业服务关系，故原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告朱华于本判决生效之日起十五日内向原告北京市久筑物业管理有限责任公司支付二○○○年七月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业费三万七千五百七十三元零七分。二、驳回原告北京市久筑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，由原告北京市久筑物业管理有限责任公司负担50元（已交纳），由被告朱华负担385元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  孙茜倩二〇一六年九月十二日书 记 员  张 颖