广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民初94号原告：广州国振投资有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘保光，总经理。委托代理人：莫观培，广东源通律师事务所律师。委托代理人：洪双逸，广东源通律师事务所律师助理。被告：冯日田，���广州市越秀区。委托代理人：伍红，广东金山石律师事务所律师。被告：广州市金荔庄房地产开发有限公司，住所地：广州市。法定代表人：安超，总经理。委托代理人：余明娥，该公司职员。委托代理人：龙嘉文，广东海印律师事务所律师。原告广州国振投资有限公司（下简称国振公司）与被告冯日田、广州市金荔庄房地产开发有限公司（下简称金荔庄公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院曾于2014年11月13日作出（2014）穗中法民五初字第27号民事判决，判决驳回原告国振公司的诉讼请求。原告国振公司不服，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2015年11月9日作出（2015）粤高法民一终字第22-34号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开��庭进行了审理。原告国振公司的委托代理人莫观培，被告冯日田的委托代理人伍红，被告金荔庄公司的委托代理人余明娥、龙嘉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国某公司诉称：一、涉案房产自2005年12月5日起至今一直处于司法机关的查封状态之中，两被告买卖涉案房产的事实属于虚构，其签订的《商品房买卖合同》属于倒签伪造的合同，且没有依法到房管局办理预售登记备案手续，不具有真实性，不能作为定案的依据。包括涉案房产在内的金麟台除预售外的全部房产在2005年12月5日起被衡阳市公安局查封，此后至今，就一直处于广州市中级人民法院、广州市海珠区人民法院、广州市天河区人民法院的查封或轮候查封状态之中。根据法释[2004]15号司法解释，在查封之后买卖房屋的购买人无权要求解封，两被告签订的《商品房买��合同》的签署时间表面上是2005年9月6日，但这是两被告为了逃避法院的执行，规避法释[2004]15号司法解释而量身定做倒签的合同，依法应对《商品房买卖合同》的签署时间进行司法鉴定。如果两被告签订预售合同的时间是2005年9月6日，依照《城市房地产管理法》第44条、《城市商品房预售管理办法》第10条的规定及广州市房管局的相关规定，预售合同应当进行网签和到房管局作预售备案登记，但两被告签署的《商品房买卖合同》并未进行网签和预售备案，很显然不是真实的。如两被告之间的房屋买卖属实，依据《城市房地产管理法》第60条第3款、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《城市商品房预售管理办法》第12条的规定，依法应当申请预售登记并向房屋部门申请房产证，但两被告并未申请预售登记并申请房产证。可见，签署时间为2005年9月6日的《商品房买��合同》、包含内容为“双方同意：第二十三条更改为本合同签订后180天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续”的条款以及没有签署时间的《房屋买卖合同之补充合同》、时间写在2005年12月5日房屋被查封之前的2005年11月30日的《交楼表》等证据，都是为了规避法律，为了虚构房屋买卖以及购房人无过错等而伪造出来的证据，不具有真实性。二、两被告之间并不存在真实的房款收付事实，其提供的《收款收据》是伪造的，其提供的房款发票是金某甲庄公司虚开的，不具有真实性。第一，依据彼时实施的《广东省商品房预售管理条例》第31条、《广州市商品房预售管理实施办法》第17条及《广州市关于进一步加强商品房预售款管理的通知》的规定，能证明房款收付的唯一有效合法证据是存入预售专用账户的进账单，预购人要先有银行出具的存款凭证，才能向开发企业换领缴交预购房款的收据，两被告伪造的《收款收据》根本不能够证明房款收付的事实。对于数额高达数十万元的巨额房款，预购人不但没有打到金某甲庄公司的预售款监控账户上，而且不是通过银行转账方式支付，甚至连当时提现金的相关凭证也无法提供，两被告主张通过现金方式收付全部房款，严重有违常理。另外，两被告约定的房款支付方式是银行按揭，约定的收款帐户也是金某甲庄公司经房管部门核准的监控账号，其在执行异议中提出全部房款都是现金方式给付，与合同的约定矛盾。根据证据规则，两被告提出的现金付清全部房款的主张是依法不能成立的。第二，依据《城市房地产管理法》第44条第3款、《广东省商品房预售管理条例》第32条、第33条及《广州市商品房预售管理实施办法》第19条、第20条的规定，作为被执行人的金某甲庄公司对于如何收取冯日田的房款及用途无法作出任何说明，也提供不了任何凭证，但却为了解封涉案房产，口头确认已经收到了冯日田的房款且拒不作解释，很明显是两被告恶意串通、规避法院执行的非法行为。第三，金某甲庄公司的银行账户最晚在2006年1月17日后，就因拖欠他人债务而长期被法院冻结，金某甲庄公司作为法人单位，收取房款必须入银行账户和保留原始的会计凭证，如果金某甲庄公司确实收到房款，款项一到账就会被法院冻结或划扣。因此，两被告在异议中提供的全部收款收据时间均故意填写在2006年之前，且提供不了任何其他凭证，也证明了收款收据是属于伪造的，不能作为定案的依据。第四，根据《发票管理办法》第20条、第22条的规定，如果房款收付属实，发票时间应与收据时间相同或接近。两被告在执行异议中提交的手写发票的出具时间是在收据出具一年多之后，机打发票甚至是在收据出具八年多之后，显然有违税法和交易习惯，足可证明发票是金某甲庄公司没有实际交易而虚开出来的，与客观事实不符，同样不能作为认定房款支付的依据。三、退一万步而言，即使法院以发票来认定房款支付时间，首期款支付的时间是2006年11月21日，后期约50％的房款的支付时间则是在七年之后的2013年12月27日。但是，涉案房产在2005年12月5日之后就一直处于司法查封状态下，不符合法释[2004]15号司法解释规定的在司法查封前“第三人已经支付全部价款并实际占有”的法定要件，依法不应解封或中止执行。四、两被告是在涉案房产存在抵押登记并且没有预售证许可证的情况下买卖房屋以逃避法院执行的，买卖行为依法应认定无效。两被告主观上为恶意，具有过错，不符合解封或中止执行的法定条件。2005年6月6日，广州市国土资源和房屋管理局在官网刊登的公告《我局2005年5月份在市场巡查中发现的有违法违规预售行为的项目名单》公布了金某甲庄公司无预售许可证违法销售的情况。2006年1月17日，广州市房管局向广州市中级人民法院出具了《广州市国土局房地产管理局协助查封房地产查核意见书》，当中记载“该项目的部分房产己办理抵押，详见限制情况表。该预售证己过有效期……”，另外记载：“05-7-12预售证己过效期，请查册：部分房屋已抵押：已超总可售面积。”、“市场处——05-8-17——《预售情况补充说明》——鉴于该预售证存在抵押、查封重复扣减面积的情况。经核实后决定将其重复部分(重复共48套。面积合共3797.1平方米)的面积。作为其的可售面积。具体重复房号如下：C2幢12—14层01-08房。C3幢3—14层02-03房”。因此，金某甲庄公司可预售的房屋只有48套，而涉案房产并不在可预售的房产范围内，根据2006年1月17日的《广州市房地产产权情况表》中的《登记附注》以及《他项权利摘要》，涉案房产早在2000年1月13日就已经抵押给工行广州天河支行，而且截至2006年1月17日甚至至今都还未涂销抵押登记。根据《广东省商品房预售管理条例》第6条、《广州市商品房预售管理实施办法》第5条、《城市房地产管理法》第44条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条及《城市商品房预售管理办法》第6条的规定，未取得预售许可证的涉案房产依法不得出售。两被告虚构出存在抵押登记期间和没有预售许可证的情况下买卖涉案房屋的“事实和证据”是与客观事实不符的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条及《中华人民共和国担保��》第49条的规定，即使两被告在执行异议中提交的房屋买卖合同、收款收据、发票、交楼表等证据属实，其买卖房屋的行为依法也属于无效的。即使有效，冯日田也具有过错，不符合法释[2004]15号司法解释规定的“第三人对此没有过错”的法定要件，依法也不应裁定解封或中止执行。五、三新实业公司、三新置业公司收购了金某甲庄公司的全部股权后，想方设法规避法院执行和逃废债务，其关联公司广州三新物业管理有限公司所提供的拟证明金某甲庄公司已将涉案房产交付冯日田占有使用的票据和证明，不具有真实性和证明力。冯日田未能举证证明其在查封前已实际占有涉案房产，不符合解封或中止执行的法定条件。三新实业公司、三新置业公司通过1元价格的股权收购取得了作为项目公司的金某甲庄公司名下的金某乙项目的当时价值3亿元的540��房产(已预售的除外)的所有权及控制权后，金某甲庄公司所欠的银行债务依法仍需偿还。但是，为了非法牟利，作为新股东的三新实业公司、三新置业公司不断地利用金某甲庄公司的法人外壳和案外人的名义实施转移财产等损害债权人利益的行为：(1)2005年12月20日，三新实业公司向广州市中级人民法院起诉金某甲庄公司，通过“股东告公司”的形式伪造巨额债务，骗取法院出具了(2005)穗中法民二初字第22号《民事调解书》。此后，三新实业公司又通过此案【案号：(2006)穗中法执字第479号】对金某甲庄公司的房产进行保护性查封。2014年5月7日，三新实业公司更是以该《民事调解书》作为对金某甲庄公司享有近1.12亿元债权的依据，要求参与原告作为申请执行人在(2010)穗中法执字第667号案中所划扣的170多万元银行存款的财产分配，企图稀释原告的债权，降低原告债权的受��比例。(2)2012年11月30日，因金某甲庄公司的银行账户己被法院冻结，为了避免财产被法院依法冻结和执行，金某甲庄公司以承林公司(即原三新置业公司)的名义，将属于金某甲庄公司的物业出租给案外人林顺强，租金及物业管理费由承林公司收取，非法转移租金收益约330万元逃避法院执行，严重损害了原告的合法权益。三新实业公司、三新置业公司、金某甲庄公司以及广州三新物业管理有限公司属于关联公司，实质控制人是相同的，为了达到涉案房产不被法院查封执行以逃废金某甲庄公司所欠原告的债务，广州三新物业管理有限公司给冯日田出具的证明涉案房产在2005年11月30日交付给冯日田的相关证据，依法不具有任何证明力。况且，彼时广州三新物业管理有限公司尚未进驻金某乙，其根本就不具备证人作证的资格，其证明是虚假的证人证言。因此，由于冯日田不能举证证明其在司法查封前实际占有涉案房产，不符合法释[2004]15号司法解释规定的“实际占有该财产”的法定要件，依法同样不应裁定解封或中止执行。综上所述，冯日田所提出的执行异议不符合法释[2004]15号第十七条规定的法定要件，广州市中级人民法院裁定中止对涉案房产的执行是错误的。两被告恶意串通、虚构购房事实以转移财产和规避法院执行，企图逃废金某甲庄公司所欠原告的数亿元债权的行为，己严重侵害了原告的利益。故起诉请求判令：一、撤销广州市中级人民法院(2014)穗中法执异议字第130号执行裁定书；二、许可执行广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台C3幢14层08房；三、本案的诉讼费用由两被告共同承担。被告冯日田答辩称：其一，涉案房屋所在的金某乙项目《商品房预售许可证》有效期为2005年6月2日至2005年12月2日，���商品房预售许可证》明确记载：抵押权人中国工商银行广州天河支行同意金某甲庄公司销售案涉案房屋，因此冯日田在预售期间购买案涉案房屋，并按照金某甲庄公司的要求签订房屋买卖合同、缴付房款，并无任何过错。其二，国某公司起诉状所述债权情况与冯日田无关，国某公司诉称冯日田虚假购房没有事实依据。国某公司实为金某甲集团幕后操纵，2014年8月11日，国振公司法人刘保光、金荔集团法人何雪梅均已被广州市公安局以涉嫌合同诈骗刑事拘留。其三，金某甲庄公司在销售房屋过程中是否将购房款转入监控账号，冯日田无从知晓，也与冯日田无关。金某甲庄公司收取购房款后向冯日田开具了收款收据，其后又通知冯日田凭收据换取发票，因此冯日田实际支付购房款的时间为房款收据记载的时间，而非金某甲庄公司出具发票的时间。其四，自金某乙小区交���业主使用至今，广州三新物业管理有限公司一直负责该小区的物业管理。冯日田与该公司并无物业服务合同以外的任何利害关系，该公司出具的入住证明客观、真实。其五，广州市中级人民法院(2010)穗中法执字第667号1-262执行裁定书裁定解除了对262位业主所购金麟台房屋的查封，这些业主的购房情况与冯日田完全一致，冯日田理应公平获得相同的裁判结果。综上，请求驳回国某公司的全部诉讼请求。被告金某甲庄公司答辩称：冯日田于2005年9月6日向我司购买涉案房屋，并与我司签订了合法的《房地产预售合同》(合同号为：穗房合字2005036388号)。冯日田向我司购买涉案房屋时，涉案房屋依法在预售有效期内。冯日田已付清涉案房屋全部房款，我司也已于2005年11月30日将涉案房屋实际交付其使用。经审理查明：2005年9月6日，冯日田与金某甲公司签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2005036388号），约定：冯日田向金荔庄公司购买广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢14层08房，总价款326269元；冯日田应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）；2005年7月18日前支付壹万元整，2005年9月30日前支付壹拾伍万陆千贰佰陆拾玖元整，接通知办理壹拾陆万元整的银行按揭。本案审理过程中，冯日田提交金某甲公司分别于2006年11月21日及2013年12月27日开具的发票两张及分别于2005年7月15日及18日、2005年9月6日、2005年11月30日开具的收款收据四份，以及相关的银行交易明细、银行进账单，证明其已向金某甲庄公司共支付购房款326269元。原告国某公司对此发表如下质证意见：对2013年12月27日的发票的真实性无异议，但该发票是虚开的；对2006年11月21日的发票上所盖金某甲庄公司公章提出异议，因该公章与《商品房买卖合同》上所盖公章不一致，故是伪造的；收款收据是伪造的，因为涉及的巨额房款未按规定通过银行汇至预售监控账户；对银行进账单关联性无异议，但余下的购房款支付时间是在涉案房屋被查封之后，其购房行为法律不予保护，应自行承担无法取得产权的交易风险，达不到司法解释规定的“支付全部或大部分房款”的法定条件。对于收据编号不连贯的原因，冯日田陈述：支付购房款要多份收据，一本收据才几十份，金某甲庄公司销售了400多套房屋，收据要几十本，存在使用不同本收据的可能，若是事后伪造，反而不会出现收据版本不一、编号不一的情况。冯日田另提交《交楼表》及广州三新物业管理有限公司于2013年7月2日出具的《证明》，证明金某甲庄公司于2005年11月30日将涉案房屋交付冯日田使用至今。原告对此发表如下质证意见：《交楼表》是伪造的，因为本案与其他12件案的交楼表的格式、新旧程度都是一致的；《证明》没有证明力，因2005年涉案小区并未成立物业管理公司。冯日田还提交了19990185-6号《广州市商品房预售许可证》（发证时间为2005年8月24日，有效期为2005年6月2日至2005年12月2日，其中备注“抵押权人中国工商银行广州市天河支行同意该项目由广州市金荔庄房地产开发有限公司销售”），以证明涉案房屋已经抵押权人同意出售。原告对其真实性提出质疑，并提交了19990185-5号《广州市商品房预售许可证》（发证时间为2005年6月2日，有效期为2005年6月2日至2005年12月2日，其中备注“抵押房屋必须按规定经抵押权人同意涂销抵押登记后，方可办理房屋登记手续”）以证明预售证中并无记载有���抵押权人同意出售的内容。对此，冯日田作如下解释：在签订《商品房买卖合同》时，金荔庄公司向冯日田出示的是穗房预字第19990185-5号《广州市商品房预售许可证》及经银行盖章确认的《同意销售证明》原件，并解释称有关预售许可证中抵押权人同意出售内容的变更登记手续正在办理中，之后房管部门即核发了19990185-6号《广州市商品房预售许可证》。金某甲庄公司则认为国某公司与冯日田提交的上述预售许可证均真实，金某甲庄公司曾换领过预售许可证，冯日田提交的预售许可证已证明抵押权人同意金某甲庄公司销售涉案房屋。另查明：原申请执行人中国东方资产管理公司广州办事处与金某甲庄公司、广东劲业科技开发有限公司、广东进益科技开发有限公司、广东金某甲投资有限责任公司借款合同纠纷一案，诉讼期间中国东方资产管理公司广州办事���向本院申请诉讼保全，本院于2009年10月13日以（2007）穗中法民二初字第324号民事裁定书查封异议房产。本案生效后，金某甲庄公司不履行生效判决，中国东方资产管理公司广州办事处向本院申请执行，本院以（2010）穗中法执字第667号立案。执行期间，因涉案债权转移，本院裁定变更韩国全球投资有限公司II为本案的申请执行人，后韩国全球投资有限公司II将债权再次转移，现国某公司为本案申请执行人。本院于2012年12月21日依法查封了金荔庄公司位于广州市海珠区海珠涌西北侧、海联路以北的“金麟台”C2栋、C3栋（房产登记号：2006登记字1149902号、房屋预售证号：990185号）所有未预售的房屋（已解封、过户除外）。在该案执行过程中，冯日田以其已与金荔庄公司于2005年9月6日签订《商品房买卖合同》购买广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台C3幢14层08房，并依约付清完毕所有房款，且于2005年11月30日接收使用了涉案房产为由，向本院提出执行异议，要求解除对该房产的查封。冯日田为此提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《购房收据》；3、《交楼表》；4、《水电费、管理费发票》；5、《收款收据、发票》；6、《证明》；7、《相片》；8、《广州市房地产权属证明书》；9、《申请门牌呈批表》。国某公司对冯日田提供的证据不予认可，不同意其异议申请，并且提出：买卖合同没有经过预售登记备案、冯日田付款不真实、房产交付时未竣工验收、金某甲庄公司将其股权一元转让、冯日田对金某甲庄公司的违约行为未追究、买卖合同时间造假、金某甲庄公司没有预售许可证违法销售、付款是在法院查封之后，等等，据此认为冯日田与金某甲庄公司串通虚假购房，双方签订的商品房买卖合同���效，在房屋没有预售许可证及在司法查封状态下购房的行为具有过错，不符合解封要件。2014年7月18日，本院作出(2014)穗中法执异议字第130号执行裁定书，认定：房产作为不动产以登记为权属标志。冯日田虽已购买了异议房产，但并未办理产权过户登记手续，导致所购房产仍登记在金某甲庄公司名下，因此本院当时对异议房产予以查封并无不当。本案中，冯日田提供的现有证据显示，其提出异议的涉案房产虽然登记在金某甲庄公司名下，但冯日田为购买异议房产支付了全部价款，并实际占有，且对涉案房产没有办理过户手续没有过错。冯日田要求解封的请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第十七条的规定，予以支持。国某公司认为金某甲庄公司与冯日田恶意串通虚假购房、并无真实付款以��金某甲庄公司违法违规销售、双方签订的商品房买卖合同无效，冯日田具有过错的意见，因冯日田提交的收款收据及金某甲庄公司提交的发票均属于付款凭证，已经可以初步证明付款事实，虽然国某公司认为付款不真实，但其提交的证据不足以证实其主张，故对该意见不予采纳。据此裁定：中止对广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢14层08房的执行。2014年8月7日，原告国某公司以（2014）穗中法执异议字第130号执行裁定错误为由，向本院提起本案诉讼。对于其未按合同约定方式付款的原因，冯日田陈述：虽然合同约定了房款办理按揭和支付至监控账户，但金某甲庄公司称手续比较复杂，要求必须给现金，而金荔庄公司销售涉案小区的单价比周边楼盘的价格低百分之十，所以冯日田就按照金某甲庄的要求现金付款。对于金某甲庄公司���具发票的具体过程，冯日田陈述：冯日田支付房款时金某甲庄公司开具收据，之后由冯日田再凭收据向金某甲庄公司换取发票，故所有房款事实上在发票开具之前就已全部支付。冯日田曾经要求金某甲庄公司一次性开具发票，金某甲庄公司当时没有同意，并称办理房产证时会开齐。2010年，涉案房屋所在小区其他262户业主曾向广州市中级人民法院提起执行异议，当时金某甲庄公司同意业主凭收据换取发票，但因为冯日田没有及时与律师和金某甲庄公司联系，冯日田错过了换取发票的机会。之后冯日田与其他12户小业主向广州市中级人民法院提起执行异议，在此期间，金某甲庄公司于2013年12月27日向13户小业主统一开具了发票。对于居住使用涉案房屋的情况，冯日田陈述：收楼之后即在涉案房屋居住，并就此另提供了水、电费发票、管道气收费发票及收视维��费发票（其中用户均载明为冯日田）予以证明。原告对冯日田提交的前述发票的真实性无异议，但认为：发票记载的日期最早也是2008年3月3日，而涉案房屋早在2005年12月5日即已经被司法机关查封，故即使属实冯日田也是在查封后入住，冯日田具有过错，不属于法定的解封事由。原告另陈述：“小业主居住在涉案小区我方是没有异议的，但不可以混淆视听，与其是否实际支付房款没有直接关系”。金某甲庄公司则陈述所有涉案房屋均在被查封之前签订买卖合同及支付对价并已交付使用。诉讼中，原告以两被告串通虚构房款支付为由，申请本院调取金某甲庄公司2005年度的会计凭证、财务报表、账册以及申报纳税资料等能反映售楼款收支的证据材料。金某甲庄公司对此陈述因曾涉及刑事案件被公安机关调取了账务账册，原经理也隐匿了部分账册，当时情况混��，公司现亦歇业状态，相关财务资料无法提供。原告并以为查明两被告为逃避法院执行，虚构房屋买卖合同以及房款支付等虚假证据的事实为由，申请本院对冯日田提交的以下证据材料的书写、盖章具体准确的文书形成时间或书写、盖章时间是否在鉴定材料上所署日期之后(即是否为倒签)进行委托鉴定：一、2005年9月6日《商品房买卖合同》第12页签名、盖章处；第4页、5页、第6页、第10页粘贴处；二、《房屋买卖合同之补充合同》签名、盖章处(备注：鉴定具体形成时间或是否在《商品房买卖合同》的2005年9月6日之后)；三、2005年7月15日编号：0095706《收款收据》、2005年7月18日编号：0306775《收款收据》、2005年9月6日编号：0307235《收款收据》、2005年11月30日编号：0026246《收款收据》；四、2005年11月30日《交楼表》；五、2006年儿月21日发票号码：00095390《不动产��售(转让)发票》；六、2006年9月7日、2007年10月25日《广州三新物业管理有限公司(金某乙)交款通知书》(备注：鉴定其打印日期)；七、2006年5月8日编号：1140737、1140738、1140739、1140740、1140741《收款收据》。原告并明确其申请鉴定的具体理由如下：其一，（2010）穗中法执字第667号1-262号裁定书所涉案外人及（2014）穗中法民五初字第27-39号案所涉13个被告小业主支付房款全部没有银行转账记录，只有收款收据，不合常理。其二，新闻报道曾反映，金某乙项目的业主在某公司的指使下到处上访，记者要求其出具合同都被拒绝，最后经海珠区政法委及广州市人民内部矛盾处理办公室等相关部门出面协调才解决。其三，冯日田称幕后操纵者是何某，但没有任何法律文件反映该项信息，冯日田对发生在购房之前的2000年金某甲集团委托职工及职工家属代持150多套房产的事实非常清楚��说明冯日田不是简单的买房人，而是某公司为了逃债而被组织起来的企图通过上访闹事等行为破坏法治的人员。在2016年5月27日的庭审中，原告国某公司以上述鉴定内容属于被告冯日田的举证责任为由，不坚持其司法鉴定申请。原告国某公司在诉讼中还提交再审证据情况说明和参考资料，包括新闻报道、法律文书等，拟证明被告冯日田向三新实业公司买房而非向被告金某甲庄公司买房，该买房行为不合法，被告冯日田没有尽到民法上最基本的注意义务，预售证与房产登记证显示都是三新实业公司，应由三新实业公司提出执行异议而非被告冯日田。被告冯日田则陈述：涉案房屋属于抵押给银行的房产，三新实业公司拍卖取得房产并支付全部拍卖款，银行同意金某甲庄公司出售房产给三新实业公司，三新实业公司委托金某甲庄公司出售房产给被告冯日田，不存在损害抵押权人利益的情况，但被告冯日田在购房时对上述情况并不知情。被告金某甲庄公司的陈述意见与被告冯日田的上述陈述一致。金某甲庄公司在诉讼中提交股权转让合同、房地产他项权证、以物抵债协议、拍卖成交确认书、涂销证明、广州市不动产登记查册表，拟证明三新实业公司、三新置业公司受让金某甲庄公司股权并承担金某甲庄公司债务，三新实业公司已通过拍卖取得包括涉案房屋在内的房产所有权并足额付清拍卖款，原告国某公司无权申请执行涉案房产。国某公司认为上述证据表明被告冯日田是与三新实业公司签订合同购房，且购房时已存在抵押，无法过户的后果应由冯日田负责。冯日田认为三新实业公司的购房行为足以排除国某公司的执行申请。诉讼中，广州三新实业有限公司以其与本案的处理结果有法律上的利害关系为由，向本院申请作为第三人参加本案诉讼。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，冯日田以案外人身份对本院查封金某甲庄公司名下的涉案房屋提出执行异议，主张其已向金某甲庄公司购买涉案房屋并支付房款及占有使用，并就此提交了相应证据予以证明。其一，针对其购买涉案房屋的事实主张，冯日田提交了《商品房买卖合同》证明其与金某甲庄公司在涉案房屋被查封前签订合同，原告国某公司以冯日田与金某甲庄公司签订的《商品房买卖合同》未办理网签及预售备案登记，且涉案房屋于2005年12月5日起已被衡阳市公安局查封为由，主张该《商品房买卖合同》系伪造倒签，但冯日田提交了《商品房买卖合同》的原件，原告国某公司亦对金某甲庄公司在该《商品房买卖合同》上所盖公章的真实性无异议，且办理预售备案登记是作为预售人的金某甲庄公司履行行政管理义务的范畴。在原告国某公司未提供其他证据予以印证的情况下，仅依据《商品房买卖合同》未办理预售备案登记及涉案房屋在此之后被有关机关查封的事实尚不足以推定该合同系倒签伪造。因此，原告国某公司以《商品房买卖合同》系倒签伪造为由否认冯日田与金某甲庄公司就涉案房屋签订买卖合同的事实理据不足，本院不予采纳。其二，针对其已实际支付全部房款的事实主张，冯日田提交了金某甲庄公司出具的收据、发票及相关的银行交易明细、银行进账单予以证明，虽然冯日田所主张的付款方式与合同约定不尽相符，但冯日田对此已作出相应解释，该解释并未明显违反常理。原告对银行进账单关联性以及对其中的金某甲庄公司于本院强制执行过程中的2013年12月27日出具的机打发票的真实性均无异议，虽然原告认为该发票系在不存在实际交易情况下的虚开，但未就此举证证明，对于金某甲庄公司于2006年11月21日出具的发票，原告仅以该发票上所盖金某甲庄公司公章与《商品房买卖合同》上所盖金某甲庄公司公章不一致为由对该公章的真实性不予确认，显然理据不足。此外，对于收据编号不连贯的原因，冯日田亦已作出相应解释，其解释亦未明显不符常理。其三，对于其已实际占有涉案房屋的事实主张，冯日田提交了交楼表、广州三新物业管理有限公司出具的《证明》和物业管理发票以及水、电、燃气、收视维护费用缴纳发票等予以证明，冯日田提交的前述证据足以相互印证其实际占有使用涉案房屋的事实。原告虽以广州三新物业管理有限公司与金某甲庄公司是关联公司，且金某甲庄公司与冯日田串通虚构购房及付款事实为由，对广州三新物业管理有限公司出具的《证明》不予确认，但对冯日田占有涉案房屋的事实不持异议。其四，关于冯日田与金某甲庄公司签订的《商品房买卖合同》的效力，冯日田在本案审理过程中提交了商品房预售许可证证明抵押权人已同意出售涉案房屋，原告虽对冯日田提交的19990185号-6预售许可证的真实性提出异议，但19990185号-6预售许可证与原告提交的19990185号-5预售许可证所载明内容除抵押权人同意出售之外其他完全一致，而冯日田已就19990185号-6与19990185号-5许可证的区别作出说明，原告亦未否认冯日田提交的19990185号-6预售许可证上所盖房管部门公章的真实性，故原告以冯日田与金某甲庄公司未取得预售许可买卖涉案房屋为由主张合同无效缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。综上，冯日田所提交的证据在一定程度上可以相互印证签订合同、支付房款及实际占有涉案房屋的事实，且基于涉案房屋自2005年12月5日即开始被查封的事实，现有证据并不足以显示冯日田对涉案房屋未能办理过户手续存在过错，故冯日田主张其对涉案房屋享有实体权利，(2014)穗中法执异议字第130号执行裁定认定冯日田的执行异议成立并无不妥，原告诉请撤销(2014)穗中法执异议字第130号执行裁定及许可（2010）穗中法执字第667号案对涉案房屋继续执行理据不足，本院不予支持。另就原告国某公司申请本院调取金某甲庄公司2005年度的会计凭证、财务报表、账册以及申报纳税资料等以反映售楼款收支的证据材料一项，金某甲庄公司对其未能提供该证据材料作了合理的解释，且因本案需要审查的是冯日田是否实际付款的问题，与金某甲庄公司的帐务管理及款项使用并无直接关联，故本院对此申请不予接纳。就原告国某公司申请对冯日田提交的《商品房买卖合同》及《补充合同》、《收款收据》、《交楼表》、《不动产销售（转让）发票》及《广州三新物业管理有限公司（金某乙）交款通知书》等书写、盖章具体准确的文书形成时间或书写、盖章时间是否在材料所署日期之后进行鉴定一项，因原告申请鉴定的目标事项不明确，且申请鉴定的理由并无实质线索相支撑，其在庭审中亦以属于被告冯日田的举证责任为由而明确不再坚持申请司法鉴定，故本院对此亦不予接纳。关于广州三新实业有限公司申请作为第三人参加本案诉讼的问题，因本案审查的事实是被告冯日田所主张的其与被告金某甲庄公司之间的买卖关系是否真实存在且是否已实际履行完毕，广州三新实业有限公司以其是涉案房屋的实际销售方及房款实际收款人而非金某甲庄公司为由，申请作为第三人参加本案诉讼缺乏法律依据，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条、第六十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，判决如下：驳回原告广州国振投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告广州国振投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年九月九日书 记 员  郑高妍李杨