上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初7698号原告(反诉被告)陈素红，女，1986年2月3日生，汉族，住河南省。原告(反诉被告)李宝成，男，1964年5月7日生，汉族，住上海市虹口区。上列两原告(反诉被告)共同委托代理人岳磊，上海市勋业律师事务所律师。被告(反诉原告)汪亮，男，1975年1月21日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)汪根源，男，1940年11月10日生，汉族，住址同上。上列两被告(反诉原告)共同委托代理人王扬，上海扬远律师事务所律师。原告(反诉被告)陈素红、李宝成与被告(反诉原告)汪亮、汪根源房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈素红及其与原告(反诉被告)李宝成的共同委托代理人岳磊，被告(反诉原告)汪亮及其与被告(反诉原告)汪根源的共同委托代理人王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈素红、李宝成诉称，2016年1月22日，陈素红与汪亮签订了《房地产买卖居间协议》，由陈素红购买汪亮、汪根源名下的宝山区祁连三村XXX号XXX室房屋(以下简称601室房屋)，合同总价为158万元。当天陈素红支付了定金2万元。2016年2月22日，陈素红支付了房款46万元。此后，汪亮以各种理由拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，陈素红、李宝成起诉要求解除房地产买卖协议，汪亮、汪根源返还房款48万元，并赔偿房屋差价损失60万元。被告(反诉原告)汪亮、汪根源反诉并辩称，陈素红的丈夫原系赵启鹏，是链家的业务员，汪亮、汪根源与陈素红签订《房地产买卖居间协议》就是赵启鹏经办的。协议约定，买卖双方需在20天内签订《上海市房地产买卖合同》，但在约定时间内陈素红未与汪亮、汪根源签约。2016年3月8日，汪亮发函催告陈素红签约，陈素红答复于3月18日签约。3月18日，汪亮到了中介处，汪根源因身体原因未到场，但说好等谈妥后过来签字，陈素红与李宝成也到场，陈素红称与李宝成系夫妻，还当场给了李宝成3,000元，李宝成中途离开，因李宝成系本市户口有购房资格，而陈素红非本市户口无购房资格，故李宝成离开后双方无法签约。3月19日，汪亮向陈素红发出了解约通知。汪亮、汪根源同意解除协议，同意返还房款48万元，但不同意赔偿损失。陈素红因限购无法签订《上海市房地产买卖合同》，已经构成违约，汪亮、汪根源反诉要求陈素红、李宝成支付违约金5万元。原告(反诉被告)陈素红、李宝成针对反诉辩称，陈素红与李宝成在2016年3月16日登记结婚，陈素红签订《房地产买卖居间协议》时与汪亮说好待签订《上海市房地产买卖合同》时需要将李宝成加为购房人，汪亮对陈素红没有购房资格是明知的。汪亮表示陈素红先付首付款，等陈素红有购房资格后签订《上海市房地产买卖合同》。3月18日，陈素红、李宝成至中介处准备签约，但陈素红、李宝成等了一个多小时汪根源也未到场，且汪亮拒绝李宝成作为购房人签订合同，致使双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。汪亮、汪根源已经构成违约，不同意反诉请求。经审理查明，601室房屋房地产权利人登记为汪亮、汪根源。2016年1月22日，汪亮并代汪根源(甲方)与陈素红(乙方)、德佑房地产经纪有限公司(丙方，以下简称德佑公司)签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方经丙方居间购买甲方601室房屋，总房价款为158万元；乙方于2016年1月22日前支付丙方意向金2万元，若甲方未能签署本协议，乙方可要求丙方退还；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金；甲乙双方同意在本协议签订后20日内至丙方签订《上海市房地产买卖合同》；乙方于签订买卖合同示范文本后二日内支付甲方首付款48万元(含全部定金，及尾款2万元)；乙方通过贷款支付第二期房款110万元；在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的买受方。协议签订后，陈素红陆续支付汪根源共计48万元。3月8日，汪亮向陈素红发出催告函，主要内容为，据合同约定陈素红于2016年2月11日付清首付并签订《上海市房地产买卖合同》，汪亮于2016年2月22日收到首付款48万元，但陈素红迟迟未配合签订《上海市房地产买卖合同》，望陈素红收函后于10日内作出明确答复，否则汪亮将于3月19日单方解约。3月18日，陈素红、李宝成、汪亮至德佑房地产经纪有限公司，但双方未签订《上海市房地产买卖合同》。另查明，2016年4月15日，汪亮收取了案外人张某某购买601室房屋的定金5万元。2016年4月21日，汪亮、汪根源与张某某签订了601室房屋的《上海市房地产买卖合同》，房屋总价为2,183,040元。还查明，陈素红与赵启鹏于2016年3月14日经民政局登记离婚。次日，陈素红与李宝成登记结婚。审理中，汪亮提供了2016年4月2日与陈素红、赵启鹏、德佑房地产经纪有限公司业务员李国华的谈话录音，主要内容为，汪亮表示，陈素红原本限购，离婚后找了上海人，是否进行过公证。陈素红表示，这是陈素红自己的事情，不影响合同履行。汪亮表示，他走了，没有和我们说。汪亮不管他在还是不在这，最起码他走了，你说要和汪亮签订合同，你觉得可能吗？叫一个没有限购的人和汪亮签买卖合同，你觉得可能吗？汪亮会签吗。陈素红表示，陈素红和他(李宝成)一起来的，他没有走，在旁边。汪亮表示，如果在居间协议上加人上去，是不是主体变更了？陈素红表示，不算，居间协议有约定。汪亮表示，不需要拿出来看，我看的清清楚楚，你们找了律师，我也找了。陈素红、李宝成针对录音表示，对上述录音的真实性无异议，陈素红、李宝成表示，李宝成当天在1：50分到中介处，因汪亮一直拒绝签字，李宝成在3：30分离开。以上事实，有陈素红、李宝成提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、转账凭证、催告函，汪亮、汪根源提供的谈话录音，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《房地产买卖居间协议》中包含了陈素红与汪亮、汪根源的房地产买卖协议，该协议系双方真实意思表示，合法有效。虽陈素红未按协议约定在20天内与汪亮、汪根源签订《上海市房地产买卖合同》，但汪亮发出催告函中表示陈素红在2016年3月18日前作明确答复，否则汪亮在2016年3月19日解除合同。且汪亮、汪根源在审理中表示2016年3月18日准备与陈素红、李宝成签订《上海市房地产买卖合同》，系李宝成擅自离开导致无法签订合同。故可以推断，汪亮、汪根源在陈素红未按约签订《上海市房地产买卖合同》的情况下仍愿意继续履行协议。本案的争议焦点在于，陈素红、李宝成与汪亮、汪根源于2016年3月18日未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任在哪一方。陈素红、李宝成主张汪亮拒绝将李宝成写为购房人，而未能签订合同。汪亮、汪根源主张李宝成擅自离开，而陈素红又无购房资格，导致未能签订合同。《房地产买卖居间协议》约定，在买卖交易条件保持不变的情形下，汪亮、汪根源同意陈素红可以增加、减少或变更本协议中的买受方。陈素红要求在签订合同时将李宝成一并写为购房人，符合双方的约定。汪亮在谈话录音中提到：“叫一个没有限购的人和汪亮签买卖合同，你觉得可能吗？汪亮会签吗。”等等语句，可以证明汪亮是拒绝与李宝成签订合同的。本院对陈素红、李宝成的上述主张予以采信。汪亮、汪根源的上述行为已经构成违约，陈素红要求解除买卖协议，符合法律规定，汪亮、汪根源亦同意解约，本院予以准许。协议解除后，汪亮、汪根源应当返还陈素红房款48万元。汪亮、汪根源要求陈素红、李宝成支付违约金5万元的反诉请求，本院不予支持。汪亮、汪根源出售601室房屋给案外人张某某的价格为2,183,040元，与出售给陈素红的价格相差了603,040元，陈素红主张存在房屋差价损失并要求汪亮、汪根源予以赔偿，有事实和法律依据。但考虑到协议的履行程度、付款情况，以及陈素红自身也有拖延签订合同的情形等因素，本院酌情确定汪亮、汪根源赔偿陈素红损失30万元。李宝成并非《房地产买卖居间协议》的当事人，其要求解除协议、赔偿损失等，缺乏依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)陈素红与被告(反诉原告)汪亮、汪根源就宝山区祁连三村XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖协议；二、被告(反诉原告)汪亮、汪根源于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)陈素红房款48万元，并赔偿损失30万元；三、原告(反诉被告)陈素红、李宝成的其他诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)汪亮、汪根源要求原告(反诉被告)陈素红、李宝成支付违约金的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为7,260元、反诉案件受理费525元、诉讼保全费5,000元，由原告(反诉被告)陈素红负担2,020元，被告(反诉原告)汪亮、汪根源负担10,765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一六年九月九日书记员  袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。