上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初55441号原告：陶霄燕，女，1975年5月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩雪莲，上海汇裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：余志农，上海汇裕律师事务所律师。被告：计文桦，女，1959年6月21日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：姚钰铭，上海文勋律师事务所律师。被告：孙小宁，男，1979年9月29日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海杰尚房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区航头路XXX号XXX-XXX层。法定代表人：胡芹，总经理。委托诉讼代理人：高路顺，男。原告陶霄燕诉被告计文桦、孙小宁、第三人上海杰尚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡铁红独任审判，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告陶霄燕及其委托诉讼代理人韩雪莲，被告计文桦的委托诉讼代理人姚钰铭、第三人上海杰尚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高路顺均到庭参加诉讼。被告孙小宁经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陶霄燕诉至本院，提起诉讼请求：1.判令两被告配合原告办理上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户手续；2.判令被告计文桦支付原告违约金人民币31.70万元(以下币种同)；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月1日，被告计文桦向被告孙小宁出具了包括代为签订房地产买卖合同、代为收取定金、房款委托权限在内的《委托书》，被告计文桦委托被告孙小宁代理出售系争房屋。2016年1月17日，被告孙小宁在第三人处向原告出示了《委托书》原件、被告计文桦的身份证复印件、动迁协议复印件、系争房屋预售合同复印件，并在原告之前已经多次实地查看房屋之后，原告在《上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》(以下简称《合同》)上签字，被告孙小宁代被告计文桦也在《合同》上签字。合同约定被告计文桦将系争房屋出售给原告，房屋总价为158.50万元，并约定了付款时间、付款方式、交房时间、过户时间及违约责任等条款。之后原告向被告孙小宁支付了定金3万元及房款50万元，被告孙小宁也出具了相应收据。2016年3月29日之后被告孙小宁告知原告，被告计文桦向其发送了律师函，称因为房价上涨，拒绝履行合同。原告认为《合同》合法有效，系争房屋虽是动迁安置房，但目前已经具备过户条件，原告也承诺具有购房资格，为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。被告计文桦不同意原告诉请，辩称首先其与原告之间没有发生房屋买卖的法律关系，对于原告陈述的事实不清楚；其次，系争房屋是被告唯一住房，不同意过户；第三，认为违约金的承担与被告计文桦无关。2015年12月1日，被告计文桦确实向被告孙小宁出具过《委托书》，委托孙小宁代理出售系争房屋。之后，被告孙小宁称其想要购买系争房屋，两被告遂于2016年1月3月就系争房屋签订了出售转让合同，约定房屋总价为153.50万元。签订出售转让合同当日，被告孙小宁向被告计文桦支付了定金10万元，之后再未向被告计文桦支付过任何房款。出售转让合同签订后，被告计文桦要求被告孙小宁返还《委托书》，被告孙小宁称其将会销毁《委托书》，但并未向被告计文桦返还。被告孙小宁并未告知被告计文桦其与原告签订《合同》之事，被告计文桦是在收到原告之前就同一事实的起诉状后，才知道《合同》存在的事实。被告计文桦没有收到过原告所称的53万元房款，也从未出具过收条。被告计文桦认为，因为被告孙小宁在支付定金10万元之后，再未向被告计文桦支付过房款，被告计文桦虽然在2016年4月催告，但也无果，故被告计文桦已经于2016年4月口头告知被告孙小宁，解除两被告之间的合同，并将收取的定金10万元退还给被告孙小宁，被告计文桦因此更换了房屋门锁。对于《合同》，被告计文桦认为在系争房屋产权证办出之前，《合同》是无效的。综上，不同意原告所有诉请。被告孙小宁未到庭应诉，也未提交证据。第三人上海杰尚房地产经纪有限公司述称，被告孙小宁系第三人工作人员。原告与被告计文桦之间就系争房屋买卖是真实存在的。被告计文桦至第三人处咨询出售系争房屋事宜，因此被告计文桦向被告孙小宁出具《委托书》，委托孙小宁出售系争房屋。应被告计文桦的要求，在出具《委托书》的当日，被告孙小宁向被告计文桦支付了房屋定金10万元。之后原告至第三人处表达了购房意愿，第三人向原告推荐介绍了系争房屋，在第三人的工作人员带领原告多次实地查看系争房屋之后，原告决定购买系争房屋。被告孙小宁受被告计文桦委托代为出售系争房屋，在原告与被告孙小宁谈妥房价之后，2016年1月17日，原告及被告孙小宁在《合同》上签字。签订《合同》后，被告孙小宁打电话给被告计文桦，告知其签订《合同》之事，被告计文桦当时是同意的。2016年1月17日，被告孙小宁收到原告支付的定金3万元。2016年1月23日，被告孙小宁收到原告支付的房款50万元，被告孙小宁分别出具相应收据。收款后，被告孙小宁曾口头通知被告计文桦来领款，但是被告计文桦迟迟未来领款。应被告孙小宁要求，现在房款53万元仍暂时保管在第三人账户。现在第三人认为，两被告签订的出售转让合同解除，实际履行《合同》。本院经审理认定事实如下：对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实认定如下：1.2015年12月1日，被告计文桦作为委托人向被告孙小宁作为受托人出具《委托书》：被告计文桦作为系争房屋产权人，委托被告孙小宁作为代理人，就系争房屋代理被告计文桦办理附录中所列的九项事项。被告孙小宁在代理权限内就系争房屋所实施的法律行为及产生的法律后果，被告计文桦均予以认可。委托期限自2015年12月1日起至2016年7月31日止。附录中的委托权限包括：代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同；代为办理房地产转移登记；代为交房；代为收取定金、房价款等九项事项。2.2016年1月3日，被告计文桦作为出卖方(甲方)与被告孙小宁作为购买方(乙方)就系争房屋签订出售转让合同(编号：XXXXXXX)，约定房屋转让价款为1,535,000元。第二条房屋价款的付款约定：一、甲、乙双方约定，乙方将房价款分期支付给甲方，具体付款及金额如下：1、乙方于2016年1月3日前向甲方支付定金至10万元；2、乙方于2016年4月2日前向甲方支付首付至60万元(内含定金10万元)；3、剩余房款935,000元，乙方于2016年5月20日前支付甲方(如有客户看中此房，以买方签字的付款方式为准)；……。三、其他(特别)约定：在甲、乙签订本协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及系争房屋的协议，并代收定金及系争房屋房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。3.2016年1月17日，被告计文桦作为出卖方(甲方)与原告作为购买方(乙方)签订《合同》，被告孙小宁代被告计文桦签字。《合同》第一条约定系争房屋转让价款为1,585,000元。第二条房屋价款的付款约定：一、甲、乙双方约定，乙方将房价款分期支付给甲方，具体付款及金额如下：乙方于2016年1月17日前向甲方支付定金至3万元；乙方于2016年1月24日前向甲方支付首付至50万元；乙方于2016年3月20日前向甲方支付房款555,000元；剩余房款50万元，乙方以申请银行贷款方式支付甲方；乙方于房屋交易限制期满后7日内，甲、乙双方共同前往交易中心办理过户手续。三、其他(特别)约定：在甲、乙签订本协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及系争房屋的协议，并代收定金及系争房屋房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。第十二条违约责任：1、甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)系争房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时系争房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。4.2016年3月29日，上海申惠律师事务所受被告计文桦的委托向被告孙小宁发送律师函，就两被告之间的房屋转让合同(编号：XXXXXXX)事宜，致函如下：一、两被告于2016年1月3日就系争房屋签订的出售转让合同是无效的。理由如下：……(二)孙小宁作为房屋中介公司的负责人，购买房屋不是为了自己使用，而是为了找到新的购房人，让计文桦和新的购房人签订房屋买卖合同，自己从中谋取不正当利益。……(三)孙小宁作为房屋中介公司专业负责人，知道或应该知道上海房屋二手市场的突然变化，为了谋取不正当利益，故意压低房价，以153.50万元为标的签订转让合同，系争房屋截至2016年2月28日，市场价已达到190万元。……二、计文桦已将卡内收到转款退还给你，希望你查收、核对。本院认为，一方面被告计文桦委托被告孙小宁代为出售系争房屋。一方面，被告计文桦向被告孙小宁出具出售系争房屋的《委托书》，委托孙小宁代为出售系争房屋及代为收取定金、房款。另一方面两被告就系争房屋签订的出售转让合同中明确约定了如有客户看中系争房屋，以买方签字的付款方式为准，也约定了在将系争房屋过户至被告孙小宁之前，被告孙小宁有权变更买受人，被告计文桦应无条件配合被告孙小宁，和被告孙小宁指定的买受人重新签订出售转让协议，还约定被告孙小宁有权代表被告计文桦与买受人签订涉及系争房屋的协议，并代收定金和房款，被告计文桦均认可，并承担如因被告计文桦违约造成被告孙小宁与被告孙小宁买受人约定的违约责任。对此，本院认为，结合上述两份证据及其中的约定，被告计文桦委托被告孙小宁代理出售系争房屋的意思表示明显。然而在此之后，被告计文桦既未出具撤销委托的相关书面文件，又未收回之前出具的《委托书》的情况下，现在仅口头辩称其要求孙小宁返还委托书无果，否认两被告之间的委托代理关系，本院不予采信其辩称。另一方面在被告孙小宁与被告计文桦就系争房屋签订的出售转让合同已经解除，被告孙小宁作为被告计文桦的委托代理人与原告就系争房屋签订《合同》的情况下，本案中原告与被告计文桦应当履行《合同》。庭审中，被告计文桦认为其通过返还定金、收回房屋的方式，已经解除了其与被告孙小宁之间签订的出售转让合同。但是被告孙小宁同时作为被告计文桦的代理人，有权以被告计文桦的名义在委托权限内与原告就系争房屋买卖签订《合同》，收取定金和房款，被告计文桦作为被代理人对代理人孙小宁的代理行为，承担民事责任。《合同》系原告及被告计文桦的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告及被告计文桦应严格履行《合同》。系争房屋于2016年4月29日核准登记至被告计文桦名下，现在已经具备过户交易的条件，因此对于原告要求被告计文桦过户系争房屋的诉求，既有合同依据，又有法律依据，本院依法予以支持。但是原告要求被告孙小宁承担过户房屋的合同责任，没有法律依据，本院不予支持。关于原告向被告孙小宁已经支付的定金3万元及房款50万元，被告孙小宁作为被告计文桦的代理人，被告计文桦应向被告孙小宁主张。对于剩余未付房款1,055,000元，现在原告愿意随时支付，本院依法予以准许。至于原告主张的违约责任，其根据《合同》第十二条，但本院认为该条违约责任条款，系针对被告计文桦拒绝出售房屋违约责任的约定，现在原告主张继续履行合同，还要求主张解除合同的违约金，系违约责任条款适用错误，该项诉请缺乏合同依据，本院难以支持。被告孙小宁经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、六十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告计文桦于本判决生效之日起七日内将上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告陶霄燕名下；二、原告陶霄燕于本判决生效之日起七日内向被告计文桦支付房款1,055,000元；三、驳回原告陶霄燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,918元，减半收取10,959元，由被告计文桦负担9,132.50元，由原告陶霄燕负担1,826.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一六年九月二十六日书记员  魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十九条有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人死亡；（四）代理人丧失民事行为能力；（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。