广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初8068号原告：原告佛山化纤集团有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区佛罗公路45号。统一社会信用代码91440600617621763W。法定代表人：金德运，总经理。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。被告：张文林，男，汉族，1971年7月8日出生，住佛山市禅城区。原告佛山化纤集团有限公司诉被告张文林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法由审判员汤丽娟适用简易程序独任审判。因本案与（2016）粤0604民初8065号-8067号、8069号-8071号、8140号-8146号、8158号-8163号、8209号-8211号为系列案，本案与其他系列案件于2016年9月13日合并公开开庭审理，原告诉讼代理人徐强、被告张文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告将佛山市禅城区佛罗公路47号十座409房腾空交还给原告；2.被告向原告支付2007年10月至2016年8月的租金21400元，2016年9月1日以后至被告将房屋交还之日止的租金按每月200元另计；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原国有控股企业佛山天马化纤有限公司（下称佛化公司）职工。2007年9月，被告与佛化公司协议解除劳动合同后，仍租住在属于佛化公司所有的佛山市禅城区佛罗公路47号十座409房（下称涉案房产）。2006年12月，佛化公司转制为有限责任公司，2008年1月31日佛化公司变更为佛山化纤集团有限公司，即原告。佛化公司转制后，佛山市人民政府委托佛山市人民政府国有资产监督管理委员会（下称市国资委）与佛山市禅城区人民政府牵头协调原告职工宿舍出售问题。2007年4月2日，原告公示了《11栋职工住宅出售方案细则》；2007年市国资委和中共佛山市禅城区维护稳定工作领导小组办公室（下称区维稳办）联合发布《对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明》。出售方案细则发布后，符合购房资格的住户大部分按照方案规定办理了购房手续，但包括被告在内的少数住户拒绝按方案购买租住的房屋。2007年4月30日，佛山市禅城区祖庙街道上沙社区居民委员会对未购房住户再次通知购房，被告仍拒绝购买。2008年3月19日，原告再次向市国资委提交《关于居住在化纤宿舍有购房资格没有办理购房手续的49户的处理意见》。市国资委在2008年3月26日作出了《关于化纤公司继续出售住房的函》。2008年4月7日，原告再次通知已放弃优惠购房资格的33户住户，限期签订购房协议，或与原告重新签订租房协议。但被告仍不愿意购买，至此，被告已放弃优惠购房资格。此后，原告多次通知包括被告在内的未购房住户签订租赁合同，但被告拒不与原告签订租赁协议，至今仍拖欠2007年10月以后的租金。经了解，被告已于2014年在佛山市区申请到公租房。原告认为，被告已经不符合继续租住该房屋的条件且长期不支付租金，原告有权解除双方的租赁关系，收回房屋。为维护原告合法权益，特提起本次诉讼。被告辩称：被告不同意解除租赁关系，且被告与原告也不存在租赁关系，不同意将涉案房产交予原告。对本案证据，本院作如下认证：对原告提供的证据2，与本院庭前核查信息一致，本院予以采信；对原告提供的证据1、3-12，有证据原件核对，且已为生效判决所确认，本院予以采信；对原告提供的证据13中的收据与本案不存在关联性，对2014年度禅城区城镇户籍公租房公开抽签配租结果汇总表与本院向禅城区住房保障中心调取的复函所获信息一致，本院予以采信。对被告提供的证据，因原告对证据真实性无异议，本院确认证据的真实性；但其中《佛山化纤职工宿舍认购协议书》与《佛山天马化纤有限公司收据》系被告在购买涉案房产过程中与佛化公司签订的合同及缴费收据，与本案租赁合同实体处理不存在直接关联。对本院依职权出示的证据，来源合法，内容客观，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山飞马涤纶长丝厂有限公司于1997年10月21日名称变更登记为仪化佛山聚酯有限公司；仪化佛山聚酯有限公司于2005年10月12日名称变更登记为佛化公司。佛山化纤联合总公司于2003年4月28日名称变更为佛山化纤联合有限公司，佛化公司于2007年6月28日成为佛山化纤联合有限公司的唯一股东。2005年10月12日佛化公司股东情况为中国石化仪征化纤股份有限公司（国有企业）持股59%，富朗勒国际贸易（香港）有限公司持股41%。2006年12月18日佛化公司转制，其股东变更为：浙江金泰建材有限公司持股40%、深圳金逸桦投资有限公司持股25%、逸桦（香港）有限公司持股35%，由国有控股企业转制为有限责任公司。2008年1月31日佛化公司名称变更登记为佛山化纤集团有限公司即本案原告，同时包含讼争房产在内的厂区内11幢宿舍楼的权属人更名为原告。相关行政部门在2009年6月16日对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为原告，证载涉案房产建筑面积31.15平方米，其中套内建筑面积24.48平方米。转制后，原告拟将上述宿舍向单位职工出售，原告为此曾委托佛山市盈正房地产评估有限公司（下称盈正公司）对11幢宿舍楼共582个单元的市场价格进行评估。盈正公司于2007年1月5日出具评估报告。原告于2007年4月2日公示11栋职工住宅出售方案细则，主要内容：一、职工申请购房的资格。1、2006年8月前由公司安排宿舍（公司曾与职工签租赁协议）的，并在本次出售的宿舍中居住的职工；……三、优惠条件及标准。我司在售房价格上作了最大优惠，具体条件及标准如下：1、自公布本方案细则之日起至4月25日前签订购房协议、交纳定金（购房款的5%），并在签订协议之日起2个月内交清购房款（含按揭）的职工，将享受盈正公司2007年1月5日出具的评估价的6折优惠；……如不购买的，可继续租房，7月1日起，租金将参照市场价来逐步提价。同日，市国资委及禅城区维稳办以抬头为“对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明”的宣传单对佛化公司职工宿舍出售的相关问题向职工予以说明。在上述出售方案细则公布后，符合上述购房的住户中有479户按照上述方案与原告签订了购房合同，剩余49户没有办理买房手续。为此，原告于2008年3月19日向市国资委提交“关于对居住在化纤宿舍具有购房资格没有办理买房手续的49户的处理意见”，载明：……一、已签订购房协议的16户……考虑到这16户住户的实际困难，如他们仍有意买房，我司意见按照评估价的7折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。二、当时已放弃优惠购房的33户……我司意见按照评估价的8折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。上述两种情况，超过截止时间仍未办理购房手续的，将视为永久放弃优惠购房资格，公司以后也不会再出售这些房屋产权。08年4月28日后，住户须与公司重新签订租房协议，按照市场价格交缴房租、水电等费用。国资委于2008年3月26日以关于化纤公司继续出售住房的函答复：……3、如住户接到售房通知一个月内仍不签订购房合同，应视为放弃优惠购房资格。随后原告于2008年4月7日发出通知要求有购房资格而没有办理买方手续的49户住户于2008年5月10日签订购房合同，逾期视为永久放弃优惠购房资格。2008年5月30日，原告向宿舍住户发出通知要求对没有出售的房屋进行出租或收回，住户于2008年6月10日前到原告综合部签订租赁合同，逾期未签订租赁合同的住户，原告立即收回其房屋的使用权。2008年8月26日原告再次向宿舍住户发出通知提出考虑到历史情况，决定再次对原住户优惠出售房屋，在2008年8月31日前购买的，出售价格为评估总价的7.5折，8月31日后购买的按评估总价出售。剩余49户中有部分按照上述通知要求与原告签订购房合同。至2008年9月尚有25户未与原告签订购房合同，原告于2008年9月9日通知要求该25户须在9月25日前到原告处办理购房或租赁手续，逾期未办理，原告则通过法律程序来收回房屋使用权等。2009年3月12日原告再次发出《通知》：……截止目前为止，仍有24户未与公司签订购房或租赁合同。我公司再次郑重通知如下：由于24住户不愿意购买房屋，我公司决定不再向24住户出售房屋。请24住户在2009年3月20日前来我公司办理租赁手续并交清之前拖欠的租金……如逾期不办理，我公司将收回房屋使用权。该《通知》附有24户具体坐落，其中包括涉案房产在内。另查明：被告原在佛化公司下属“长丝厂”工作，2006年3月下岗。被告下岗前已在涉案房产内居住，以每月18元标准缴纳租金。2001年7月6日被告与佛山化纤联合总公司签订一份《公有住房租住协议》，约定按照市政府房改精神和有关规定，将涉案房产租给被告居住，每月租金按当年公司规定租金标准缴纳；被告应于当月20号前将租金交给出租方，逾期一个月不交租金，出租方有权取消居住资格，将房屋无条件收回；被告调离公司或终止劳动合同后，必须无条件将房屋交回；被告在佛山购买微利房或租借等其他形式的住房，应无条件将所分房屋退回。双方并对各自的权利义务作出约定。2006年6月22日被告缴付住房押金1500元。诉讼中，本院依原告申请向佛山市禅城区住房保障中心去函询问张文林等16户家庭关于申请公共租赁住房（下称公租房）的情况。该中心于2016年9月8日向本院作出《关于禅城区人民法院调查陈阳锦等16户家庭申请公共租赁住房情况的复函》，附表记载：。张文林已申请公租房，安置地址为禅城区华新路6号1209房，2012年12月18日入住。另，本院于2016年8月19日将本案应诉材料直接送达予被告。诉讼中，原告陈述：在法院判决解除合同的情况下，同意用被告交付的押金抵扣租金及占有使用费；确认合并审理各案被告原所在的单位，如“长丝厂”、“切片厂”、“公用工程公司”、“化纤服务公司”等均为佛化公司下属的分支企业；确认合并审理各案被告均为佛化公司的下岗职工，下岗时均签署了《租住佛化公司公有房协议书》，下岗前均已在涉案房产内居住。诉讼中，被告陈述：2007年9月以前的租金已全部缴付；被告目前住在公××城区××房，涉案房产则由被告母亲居住；被告目前无业，妻子在“佛山市通宝公司”工作，夫妻月收入共2500元许；被告有其他兄弟姐妹，他们也有住房。本院认为，原告诉请解除与被告之间的租赁合同关系并提出相应诉求，本案为租赁合同纠纷。就双方是否存在租赁合同关系的问题。被告是原告前身佛化公司的职工，佛化公司转制前将涉案房产分配给被告租用，系佛化公司对其职工的补偿性回报，带有福利性质。虽被告已从佛化公司下岗，但据佛山市人民政府佛府办【1998】085号文件《关于对企业下岗、失业人员执行房改政策的若干意见的通知》第二条规定“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”对本市企业下岗、失业人员执行房改政策时，须保障他们的居住权。原告转制后通过更名的形式成为涉案房产的所有权人，按市政府文件规定，应继续允许被告在涉案房产内租住，解决其居住问题。虽原告转制后与被告之间并无再行签订租赁合同，但结合本案实际及上述文件规定，应认定原、被告之间存在租赁关系。被告作为承租人负有向作为产权人的原告缴纳租金的义务，原告要求被告支付拖欠的租金，有事实及法律依据，本院予以支持。对双方租赁合同关系应否解除的问题。首先，原告作为涉案房产的产权人已多次向包括被告在内的诸多住户作出限期出售房产或重新签订租赁合同的意思表示，被告未在限期内购买房产，又拒绝向产权人支付租金，实属不当。参照《广东省公有房产管理办法》第二十五条第（二）项之规定，有意拖欠房租半年以上者，房管部门或产权单位除追收欠租外，有权将房屋收回。《公有住房租住协议》亦约定，租户负有按月缴纳住房租金义务，逾期一个月不交租金，出租方有权将涉案房产收回。被告自2007年10月始拒绝履行交租义务至今已有数年，据合同法第九十四条第（二）项之规定，已符合解除合同之法定情形。其次，依照上述佛府办【1998】085号文件相关规定，产权人将原为公有住房的房产继续出租予下岗失业人员，系为解决该类人员居住权的问题。参照《广东省公有房产管理办法》第二十五条第（一）项之规定，使用单位或个人私自将公房转租、转让、转卖者，房管部门有权将公房收回。《公有住房租住协议》亦约定被告在佛山购买微利房或租借其他形式的住房，应无条件将涉案房产退回。可见，租户在外无其他住处为其继续租用原公有住房的必要条件。案中，佛山市禅城区住房保障中心向本院作出的复函显示，被告早在2012年12月18日入住其所申请的公租房，被告对此亦不否定。虽被告辩称涉案房产由其母亲居住，但此并不影响被告另有住处之事实。再者，涉案房产已登记不为公房，据公平合理原则，被告另有其他住处则不应再占用原告名下房产，解除双方租赁合同关系亦不至于损害被告的居住权。故，原告诉求解除与被告之间的租赁合同，具有事实和法律依据。本院依法予以支持。依据合同法第九十六条之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告案中提出解除合同诉请，故本院以应诉资料送达予被告时作为合同解除时点，即原、被告的租赁合同于2016年8月19日解除。另据合同法第九十七条之规定，合同解除后被告负有返还租赁物之义务，故被告应在本判决指定期限内将涉案房产退还原告。对于应交纳的租金数额。虽原告为私营企业，但因被告原为原告前身佛化公司下岗职工，下岗前被安排在涉案房产租住系为解决其住房困难，对其原为佛化公司职工所享有福利的延续，除双方自愿签订合同或租户无正当理由占用涉案房产外，不宜以市场价确定租户应缴纳之租金。案中，原告于2007年4月公示的11栋职工住宅出售方案细则载明具有购房资格的职工如不购房的，可继续租房，租金于2007年7月1日起参照市场价逐步提升。虽本院对原告单方按市场价主张租金不予认可，但从该细则却可认定原告系作出自2007年7月始提升原职工租金标准的意思表示。有鉴于此，对原告所主张欠费时间内涉案房产每月应缴付的租金，本院根据佛府办【1998】085号文件第二条规定及公平合理的民法原则，酌定参照《佛山市禅城区保障性住房租金管理办法（试行）》所规定的直管公房租金标准，即框架结构在面积标准范围（75平方米）内的租金以每平方米1.8元计算，为56.1元/月。从2007年10月至2016年8月19日（共计106个月+19天）应缴纳的租金为5981元。扣除被告缴付的住房押金1500元，则被告实际应向原告支付租金为4481元。对2016年8月20日起因被告未交还涉案房产所产生的占有使用费，因涉案房产已不属公有住房，故本院参照佛山市禅城区国土城建和水务局于2015年3月2日公布的《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》中郊边区域5层及5层以上非小区楼梯楼的租金标准10元/平方米/月，结合涉案房产建筑面积，周边环境及相应使用年限，确认原告以200元/月计算属合理诉求，予以支持。则被告于2016年8月20日起至涉案房产退回原告之日止，须按200元/月为标准向原告计付占有使用费。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告佛山化纤集团有限公司与被告张文林就佛山市禅城区佛罗公路47号十座409房的租赁合同关系；二、被告张文林应于本判决生效之日起十日内将佛山市禅城区佛罗公路47号十座409房腾空并退还原告佛山化纤集团有限公司；三、被告张文林应于本判决生效之日起十日内向原告佛山化纤集团有限公司支付2007年10月至2016年8月19日的租金4481元及占有使用费（占有使用费从2016年8月20日起算，按每月200元标准计至佛山市禅城区佛罗公路47号十座409房实际退还原告佛山化纤集团有限公司之日止）；四、驳回原告佛山化纤集团有限公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取168元，由被告张文林负担25元，原告佛山化纤集团有限公司负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤丽娟二〇一六年九月二十七日书记员  王佳仁附证据目录：原告提交如下证据：1.营业执照、企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料；2.被告人口信息查询表；3.房地产权证；4.11栋职工住宅出售方案细则；5.对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明；6.致住户书；7.上沙居委会致住户的通知；8.关于对居住在化纤宿舍具有购房资格没有办理买房手续的49户的处理意见；9.关于化纤公司继续出售住房的函；10.关于继续向有购房资格而没有办理买房手续的49户住户出售住房的通知；11.通知（2008年9月9日出具）；12.通知（2009年3月12日出具）；13.收据、2014年度禅城区城镇户籍公租房公开抽签配租结果汇总表。被告提交如下证据：1.佛山化纤职工宿舍认购协议书、佛山天马化纤有限公司收据；2.公有住房租赁协议、收据（住房保证金）、佛山化纤公司职工房租收据。本院出示如下证据：1.（2010）佛中法民一终1891号民事判决书；2.佛山市禅城区住房保障中心关于禅城区人民法院调查陈阳锦等16户家庭申请公共租赁住房情况的复函。附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。