福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初543号原告：福建省泉州市饮食服务公司，住所地泉州市。法定代表人：陈友答，总经理。委托代理人：张剑锋，福建泉秀律师事务所律师。被告：刘大海，男，汉族，1977年5月14日出生，住泉州市丰泽区。委托代理人：廖逸、郭伟琪，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。第三人：泉州天友招标有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。法定代表人：刘国专。委托代理人：杨淑华，女，汉族，1974年5月28日出生，系该公司职员。原告福建省泉州市饮食服务公司（以下简称饮食公司）与被告刘大海、第三人泉州天友招标有限公司（以下简称天友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。后于2016年6月3日转为适用普通程序。本院已于2016年5月30日、8月1日两次公开开庭对本案进行了审理。原告饮食公司的委托代理人张剑锋，被告刘大海的委托代理人廖逸、郭伟琪，第三人天友公司的委托代理人杨淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饮食公司向本院提出诉讼请求：1.解除饮食公司与刘大海之间签订的《房屋租赁合同》；2.刘大海应当结清水电费、物业管理费等费用，腾空交还承租的房屋；3.刘大海支付2016年2月、3月份的租金人民币22400元，支付从饮食公司起诉之日起至判决刘大海还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付的所有欠款利息；4.刘大海交还房屋前仍应支付房屋租金；5.刘大海应赔偿饮食公司损失22400元；6.本案诉讼费用由刘大海承担。事实和理由：2013年12月27日，饮食公司与刘大海共同签订了《房屋租赁合同》一份，约定刘大海租赁属饮食公司所有的址在泉州市区XX路与XX街交叉路口XX广场X号楼XXX室房屋，每月租金人民币11200元，于每月的10日前向饮食公司支付。合同约定：“乙方（刘大海）逾期一个月未交租金经甲方催讨无效……甲方有权随时提前解除租赁合同并收回房屋”。2016年2月份刘大海没有交付租金，饮食公司多次向刘大海催讨，刘大海均以种种理由拒交，3月份租金交付期限超过后，刘大海仍然拒不交付2016年2月、3月的两个月租金22400元。刘大海辩称，1.饮食公司起诉的主体错误，应驳回饮食公司的起诉。诉争租赁合同系天友公司与饮食公司签订，租赁房屋用于天友公司经营。刘大海系代表天友公司在租赁合同中签字。2.诉争房屋存在严重质量问题，给天友公司带来巨大的经济损失。3.2015年7月底开始饮食公司无故对诉争房屋采取断水措施，导致合同无法实际履行，给天友公司带来重大经济损失。4.诉争合同项下的租赁保证金饮食公司应该依法退回。天友公司述称，本案租赁合同系饮食公司与天友公司之间的房屋租赁合同，天友公司从2016年2月起一直要与饮食公司办理房屋交还手续，但饮食公司一直拒绝交接。其他意见与刘大海意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.饮食公司提供的证据2协议书及证据7建设工程规划许可证真实性应予以确认，该两组证据可以共同证明，饮食公司关于诉争房屋的来源，及其有权出租诉争房屋的事实；2.饮食公司提供的两份《房屋租赁合同》，真实性应予以确认，该两份《房屋租赁合同》乙方（承租方）一栏明确写明“刘大海”，且从范秀秀的申请报告来看，双方从租赁初期起就明确由刘大海作为合同的承租方来履行合同，因此，诉争租赁合同的承租方应为刘大海；3.饮食公司提供的租金发票、收款收据记载的付款方为刘大海，虽然刘大海提供的租金发票付款方为“刘大海（泉州天友招标有限公司）”，但并不能仅凭该证据认定天友公司是承租人；4.饮食公司提供的租赁房屋照片仅能反映租赁房屋拍摄时的状态，并不能以此证明承租人并非天友公司；5.饮食公司提供的开锁照片系双方在本院主持下进行房屋交接时所拍摄，真实性予以确认；6.饮食公司提供的工商登记信息与本案不具有关联性，本院不予认定；7.开锁费用的收款收据，因该费用饮食公司并未主张，故本院不予认定；8.深圳市银典物业管理服务有限责任公司泉州分公司的欠费证明，可以证明诉争租赁房屋的物业费用欠费情况，且该情况已得到天友公司的确认，故本院予以确认；9.刘大海提供的录音摘要及录音，无法证明饮食公司在租赁合同履行过程中存在违约行为，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月17日，饮食公司与刘大海签订一份《房屋租赁合同》，约定饮食公司将址在泉州市区XX路与XX街交叉路口XX广场X号楼XXX室出租给刘大海，租期从2012年9月17日至2013年12月31日。合同签订后，饮食公司将房屋交由刘大海使用。合同即将到期时，双方又于2013年12月27日签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方（饮食公司）将上述房屋出租给乙方（刘大海）使用；租赁期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金为每月11200元，乙方应于每月10日前将租金支付给甲方，租金自2014年1月起按月支付；租赁保证金为22400元；租赁期内，除租赁税外乙方因经营发生的一切税、费（如营业税、物业管理费、水电费等）由乙方承担；乙方如逾期一个月未交租金经甲方催讨无效或未经甲方同意将该房屋转租、转包他人经营等违约行为，甲方有权随时提前解除租赁合同并收回房屋；租赁期内，乙方若经营因故需要提前终止合同，必须提前一个月书面通知甲方，并应赔偿甲方二个月租金作为违约金；合同终止后，乙方将该场所完整移交给甲方，甲方同时全额退还乙方的租赁保证金。该合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，饮食公司将房屋继续交由刘大海使用。但刘大海仅支付租金至2016年1月份，自2016年2月1日起未支付租金。2016年8月5日，在本院的主持下，当事人各方办理了房屋交还手续，并确认截止至2016年8月5日，诉争房屋尚欠水费93.96元、电费54.45元。截止至2016年8月3日，诉争房屋尚欠物业管理公司公摊电费1050元、物业管理费3500元。本院认为，1.关于本案房屋租赁合同承租人是谁的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。依合同而产生的债权只能是特定人对特定人产生效力的请求权，合同的效力范围仅限于合同当事人之间。饮食公司选择刘大海作为合同的相对方，并与刘大海签订《房屋租赁合同》，该合同的出租方是饮食公司、承租方是刘大海，除非当事人协商一致，否则不得随意变更。即使刘大海将租赁房屋用于天友公司经营使用，天友公司也并不因此成为租赁合同的当事人。2.关于合同履行过程中哪一方存在违约行为，饮食公司的诉求是否应得到支持的问题。刘大海主张饮食公司出租的房屋存在严重质量问题，并无故对诉争房屋采取断水措施，但未能提供充分的证据证明，故刘大海的主张本院不予采信。根据《房屋租赁合同》的约定，刘大海应按月支付租金。但刘大海自2016年2月1日起未支付租金，已构成违约，饮食公司依合同约定可以解除合同。刘大海主张其已于2016年2月将房屋交还饮食公司，但未能提供证据证明，故刘大海交还房屋之日应认定为2016年8月5日。因诉讼中，刘大海已交还房屋，故饮食公司关于要求刘大海腾空交还承租房屋的诉求，在本判决中已无需处理。由于刘大海未按约履行支付租金、水电费、物业管理费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，饮食公司要求刘大海支付从2016年2月起至交还房屋之日即2016年8月5日止的租金69067元（6个月又5天）及水费93.96元、电费54.45元、物业管理费3500元、公摊电费1050元，符合合同约定和法律规定，应予支持。《房屋租赁合同》第六条中“租赁期内，乙方若经营因故需要提前终止合同，必须提前一个月书面通知甲方，并应赔偿甲方二个月租金作为违约金”的规定，系乙方提出解除合同的情况下适用的违约金条款，并不是关于因乙方违约，甲方要求解除合同时适用的违约金条款。故饮食公司基于该条款而要求刘大海赔偿其两个月租金的损失即22400元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因双方未约定违约金的计算方式，故饮食公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日即2016年3月11日起计算利息损失，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，饮食公司与刘大海的房屋租赁合同关系有双方签订的《房屋租赁合同》为证，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。饮食公司依约履行了交付租赁物的义务，但刘大海未能全面履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。饮食公司请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求刘大海支付从2016年2月起至交还房屋之日即2016年8月5日止的租金（按每月11200元计算）及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并支付水电费、物业管理费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。饮食公司关于要求刘大海赔偿损失22400元的诉求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。刘大海的答辩理由及天友公司的陈述，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除福建省泉州市饮食服务公司与刘大海于2013年12月27日签订的《房屋租赁合同》；二、刘大海应于本判决生效之日起十日内向福建省泉州市饮食服务公司支付水费93.96元、电费54.45元、物业管理费3500元、公摊电费1050元；三、刘大海应于本判决生效之日起十日内向福建省泉州市饮食服务公司支付自2016年2月起至2016年8月5日止的租金69067元；四、刘大海应于本判决生效之日起十日内向福建省泉州市饮食服务公司支付自起诉之日2016年3月11日起至本判决确定的付款之日止，以当月欠缴租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；五、驳回福建省泉州市饮食服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费923元，由福建省泉州市饮食服务公司负担360元，刘大海负担563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  史赠莹代理审判员  黄细芬人民陪审员  黄佳玲二〇一六年九月十二日书 记 员  王汉杰判决书适用的法律条文及执行申请提示一、判决书适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。……《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。