上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初8843号原告(反诉被告)：贾翔，男，1981年11月5日出生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：张洪玲，女，1981年5月2日出生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)：董咏梅，女，1968年4月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人：徐天嘉(董咏梅之子)，男，1994年7月2日出生，汉族，住址同上。委托代理人：董孝冠(董咏梅之父)，男，1936年4月9日出生，汉族，住址同上。原告(反诉被告)贾翔、张洪玲诉被告(反诉原告)董咏梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，2016年6月14日，被告董咏梅向本院提起反诉，本院受理后合并审理，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)贾翔、张洪玲，被告董咏梅(反诉原告)及其委托代理人董孝冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)贾翔、张洪玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2016年3月12日签订的上海市房地产买卖合同，协助原告办理过户，并履行合同的其他后续义务；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告位于上海市杨浦区延吉四村XXX号XXX室的房屋，原告支付购房款及装修款共计99万元，双方约定2016年5月31日前至杨浦区房地产交易中心办理过户手续。2016年5月21日双方按约前往交易中心，因工作人员告知系争房屋面积存在误差，被告要求原告另行补偿购房款人民币(以下币种均为人民币)6万元，否则不予配合办理过户手续，导致过户不成，后原告多次与被告沟通，未果，双方至今未能交易过户，原告诉至本院，做如上诉请。被告(反诉原告)董咏梅辩称并反诉称，不同意原告诉请。原、被告在2016年5月21日去交易中心办理过户，过户过程中工作人员告知系争房屋面积出现失误，与产证上的面积相差1.47平方米，因牵扯到房屋税费等手续，当天无法按照正常手续办理，需要对房屋面积进行纠错，纠错过程较长，故合同无法继续履行。现房屋面积登记有误，且误差较大，已经超过实际建筑面积的3％有余，现根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第10.5条约定，要求：1、判令解除原、被告双方于2016年3月12日签订的房屋买卖合同(编号为XXXXXXX)及2016年2月27日签订的买卖合同(编号为XXXXXXX)，要求被反诉人配合办理相关解约手续，返还被反诉人购房款99万元；2、判令本案诉讼费由被反诉人承担。原告(反诉被告)贾翔、张洪玲辩称，对2016年2月27日签订的买卖合同(编号为XXXXXXX)因无张洪玲签字，张洪玲不予认可；对于2016年3月12日签订的房屋买卖合同(编号为XXXXXXX)，该合同原告已经支付99万元购房款，剩余购房款的房屋贷款已经审批下来，合同已经履行大部分，若解除对原告是不合理的，房管交易中心的人明确只要双方达成协议，过户就可进行，现因被告不同意配合过户，导致合同无法继续履行。不同意被告反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两原告系夫妻关系。2016年2月27日，董咏梅作为出卖方(甲方)，贾翔作为买受方(乙方)，上海佳丰房地产经纪事务所作为居间方(丙方)签订房地产买卖居间协议，由上海佳丰房地产经纪事务所居间介绍由两原告购买被告位于上海市杨浦区延吉四村XXX号XXX室的房屋。同日，原告贾翔(乙方，买售人)和被告董咏梅(甲方，卖售人)签订房屋买卖合同，合同第1.1条约定，坐落：上海市杨浦区延吉四村XXX号XXX室；1.2条约定，房屋建筑面积45.93平方米；合同第2条约定，总房价款：该房地产转让价款为人民币1,700,000元；合同10.5约定，甲乙双方一致同意：若实际建筑面积大于本合同第2.1条约定的建筑面积，则超过部分的面积所有权归乙方，甲乙双方无须再对差额面积进行结算。若实际建筑面积小于本合同第1.2条约定的建筑面积，则就差额面积，甲方须于过户前按照约定的价格折价补偿乙方相应款项，并继续履行本合同。若上述面积误差超过3％，甲乙任何一方均有权解除本合同，且互不承担责任；合同第14条约定，约定冲突，本合同空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准。若甲乙双方及居间方签署的《房地产买卖合同协议》内容与本合同冲突，以本合同为准。甲乙双方一致同意严格按照本合同履行，签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。2016年3月12日，董咏梅作为卖售人(甲方)，贾翔、张洪玲作为买受人(乙方)，董咏梅作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定，董咏梅将其位于上海市杨浦区延吉四村XXX号XXX室的房屋出售给贾翔、张洪玲，转让价款为138万元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年5月31日之前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让手续。2016年2月27日至2016年5月21日，户名为贾翔的中国建设银行账户共转帐99万元至董咏梅账户。2016年5月21日，原、被告双方至上海市杨浦区房地产交易中心办理过户手续，工作人员告知系争房屋面积有误差，实际面积比房产证面积多1.47平方米，导致当天过户手续未办理。嗣后，被告董咏梅办理系争房屋面积纠错，售后公房维修资金纠错申请表记载：购房人姓名董咏梅，地址延吉四村XXX号XXX室，纠错原因：面积纠错，面积：47.40平方米。2016年6月22日，被告董咏梅向本院提出反诉状，要求解除原、被告双方于2016年2月27日签订的房屋买卖合同及2016年3月12日签订的上海市房地产买卖合同，2016年6月22日，两原告签收该反诉状。2016年6月29日，原告张洪玲、贾翔提交调查取证申请书，要求调取上海市延吉物业管理有限公司2015年1月在延吉四、五、六村、松花江路223弄小区公司的《关于调整物业服务收费标准的公示》文件及关于系争房屋2015年物业缴费记录，并提交原告张洪玲律师证复印件一份。原告认为系争房屋的物业费是根据房屋实际面积收取，故被告对系争房屋的实际面积是知情的。被告辩称原告所述的物业公司资料其并未看到过，并提供物业费缴费单据，上面只记载房屋地址及缴纳金额，并未列明房屋面积，且物业费数额较小，有涨有跌，被告并未特别关注。庭审中，双方一致确认两原告共缴纳房产税55,200元，被告表示对上述购房款99万元愿意返还，对于原告所交纳税费，愿意配合办理退税手续，退还钱款归两原告所有。以上事实，有原、被告提供的《上海市房地产买卖合同》《中国建设银行转帐凭条》、《房屋买卖合同》、《售后公房维修资金纠错申请表》、《关于调整物业服务收费标准的公示》、管理费帐单及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2016年2月27日、2016年3月12日就系争房屋签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应确认合法有效。买卖合同对系争房屋房款的支付时间、方式及解除条件等均做了明确的约定，原、被告均应当遵守并执行。综合诉辩意见，本案争议焦点是被告对系争房屋的实际面积是否知情，是否需依据2016年2月27日签订的合同第10.5条约定解除系争房屋买卖合同。本案中，原告认为物业公司的材料及物业费收费标准均能证明被告对系争房屋的面积是知情的，但根据被告提供的物业费收费单据来看，该单据仅显示系争房屋户名地址及金额，难以由此推定被告对系争房屋的实际面积知情，被告认为物业公司资料其并未看到，且物业费数额较小有涨有跌，并未特别关注，亦符合常理，现有证据不足以证明被告2016年5月21日前对系争房屋实际面积知情，故对原告该节陈述，本院不予采信。从社会一般认知，房产对平民百姓不是小事，对签署房地产买卖合同亦应当极为慎重，2016年2月27日签订的房屋买卖合同虽无张洪玲本人签名，但根据本案查明的事实，张洪玲和贾翔为夫妻关系，整个购房过程系双方参与、签约及办理，2016年3月12日双方签订的系争房屋买卖合同亦系两人签字，张洪玲称对该合同的签订并不知情，本院难以采信。另，张洪玲作为律师，对合同条款的理解、签订合同的法律后果及需要承担的责任，应当比非专业人士更加清楚，应当预期到合同约定解除条款可能产生的法律后果，双方2016年2月27日签订的合同约定，双方一致同意严格按照本合同履行，签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。在此之后2016年3月12日签订的《上海市房地产买卖合同》对系争房屋面积出现误差的情形并无约定，故对出现房屋误差之情形，应当依2016年2月27日合同之约定履行。根据双方2016年2月27日签订的合同约定，系争房屋误差超过3％，原、被告均有权解除合同，现系争房屋实际面积为47.4平方米，误差已经超过3％，被告据此主张解除合同，并无不妥，本院应予支持。合同解除后，对于原告支付的购房款99万元，被告应予返还。对于原告所缴纳的房产税，被告表示愿意配合办理退税手续，退还钱款归两原告所有，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)贾翔、张洪玲请求继续履行原、被告于2016年3月12日签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助原告贾翔、张洪玲办理交易过户、水电煤更名手续及交房义务的诉讼请求，不予支持；二、原告(反诉被告)贾翔与被告(反诉原告)董咏梅于2016年2月27日签订的《房屋买卖合同》自2016年6月22日解除；三、原告(反诉被告)贾翔、张洪玲与被告董咏梅(反诉原告)于2016年3月12日签订的《上海市房地产买卖合同》自2016年6月22日解除；四、被告(反诉原告)董咏梅应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)贾翔、张洪玲购房款人民币990,000元；五、原告(反诉被告)贾翔、张洪玲，被告(反诉原告)董咏梅应于本判决生效之日起十日内至相关部门办理退税手续，所退税费归原告(反诉被告)贾翔、张洪玲所有。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币80元，减半收取40元，反诉案件受理费人民币6850元，均由原告(反诉被告)贾翔、张洪玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一六年九月二十九日书记员 陈乃彰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。