江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终2076号上诉人（原审被告）:黄正国，个体户。委托代理人:崔远圣，江苏义行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:何萍，个体户。委托代理人:朱品高，睢宁县群星法律服务所法律工作者。原审第三人:睢宁县沙集供销社，住所地睢宁县沙集镇沙集街。法定代表人：苌军，该供销社主任。上诉人黄正国因与被上诉人何萍及原审第三人睢宁县沙集供销社租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2015)睢凌民初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄正国的委托代理人崔远圣，被上诉人何萍及其委托代理人朱品高，原审第三人睢宁县沙集供销社的委托代理人苌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄正国的上诉请求：请求撤销一审判决，将本案依法改判或者发回重审。事实和理由：上诉人与被上诉人何萍于2003年10月12日签订房屋转让协议，该协议约定涉案房屋归上诉人所有。上诉人接收该房屋后，多次与沙集供销社进行交涉，沙集供销社在原审中以不知何萍将房屋转让违背客观事实。上诉人已经对涉案房屋进行了装修和扩建，被上诉人何萍是以排除妨碍诉讼，原审法院以沙集供销社不知情确定合同无效，属于法律适用错误。综上，请求驳回何萍的原审诉讼请求。被上诉人何萍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。事实与理由：1、何萍系沙集镇供销社的职工，1999年沙集供销社向职工集资建房时，何萍投资了人民币36000元，取得了涉案房屋的经营权，并与供销社签订了承包经营合同，合同约定每年的承包费从集资款中抵扣，房屋所有权系供销社所有，并约定了承包期满后，在同条件下，何萍享有优先承包权。在第一轮承包期内，何萍将涉案房屋的承包经营权转租给上诉人使用，双方约定上诉人对涉案房屋仅享有使用权。第一轮承包期满后，何萍又与供销社签订了第二轮承包合同，期限为一年，何萍仍享有第二轮涉案房屋的承包经营权。2、上诉人在上诉状中称对涉案房屋进行了大规模的装修和扩建，但一审中上诉人不仅没有主张该事实，而且也没有向法庭提供任何合法有效的证据证明这一事实。即便上诉人有装修和扩建的证据，也与本案没有关联性，因上诉人的主张与本案不是同一法律关系，一审判决正确。3、一审判决适用法律正确，合同法五十二条明确规定了合同无效的五种情形，法院在审理案件过程中若查明合同无效的，有权依法予以确认，因此一审判决上诉人与何萍擅自处分原审第三人财产的行为损害了供销社的利益，双方签订的涉案协议无效，符合法律规定。综上，上诉人上诉请求无法律依据，请求二审法院维持原判。原审第三人睢宁县沙集供销社答辩称：1999年沙集镇小城镇建设，所有门面房一层要进行改造，当时供销社没有财力，号召自家职工集资建房，约定一间屋18000元的集资款，每间房租每年1700元租金，扣完为止，何萍投资了36000元集资建设涉案房屋，2014年元月份到期，双方进行了对账，签订了第二轮承租合同。因此，涉案房产属于我方供销社所有。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。何萍向一审法院起诉请求：1、排除妨害，判令黄正国立即腾空何萍使用的房屋内的物品，让出房屋；2、黄正国赔偿何萍损失3750元；3、本案诉讼费用由黄正国负担。一审法院认定事实：何萍系第三人睢宁县沙集供销社的职工。1999年，根据睢宁县沙集镇党委政府关于加快小城镇建设的要求，睢宁县沙集供销社经建设、规划审批在其享有使用权的土地上翻建二层营业楼房46间，并从职工处以1.6万元/间的价格集资建房，其中何萍向第三人交纳集资款人民币3.6万元，取得两间（即二上二下）房屋的承包经营权，双方约定何萍每年应交给原审第三人的承包费从集资款中抵扣。2014年年底，何萍的集资款被原审第三人抵扣完毕，双方于2015年1月5日签署对账单一份，因何萍的集资款已全部抵扣承包费，此轮承包结束，如何萍愿意参与下一轮经营承包，在同等条件下有优先权，如不参与，由原审第三人重新安排新一轮经营承包。2015年1月11日，何萍与原审第三人睢宁县沙集供销社签订《沙集供销社资产承包经营合同书》一份，双方重新达成新一轮经营承包合同，并约定何萍以7000元的价格继续承包一年，承包期限自2015年1月1日至2015年12月31日，次日何萍向原审第三人交纳了承包费7000元。2003年10月12日，何萍与黄正国签订协议一份，载明：沙集供销社（张华山）门东两上两下楼房已转卖给黄正国，一切权利归黄正国所有。其中何萍在出卖人处签字，黄正国在接房人处签字。价格方面何萍认可收到37500元，黄正国认可支付了何萍38000元。何萍主张涉案房屋系以37500元的价格转租给黄正国使用，租赁期限截至其与原审第三人第一轮承包经营期届满之日，2015年1月11日，因第一轮承包经营期已届满，其与原审第三人又重新签订新一轮为期一年的承包经营合同，故要求黄正国返还涉案房屋，因双方未协商一致，何萍遂起诉来院，诉讼请求同何萍诉称意见。诉讼过程中，何萍自愿申请撤回要求黄正国赔偿损失3750元的诉讼请求。一审法院认为：何萍是否为本案的适格主体是本案的主要争议焦点之一，即何萍与本案是否有利害关系。所谓利害关系人，是指当事人自己的民事权益受到侵害或者与他人发生争议，为保护自己的民事权益而提起诉讼的人，才是适格原告。就本案而言，何萍向原审法院起诉时已提供其与第三人睢宁县沙集供销社签订的《资产承包经营合同书》等相关证据，这些证据表明已证实何萍与本案具有利害关系，因黄正国占有涉案房屋，何萍向其起诉主张权利，应具备本案原告的主体资格，且案件符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的其他起诉条件，故人民法院应当受理并实体审理，对黄正国抗辩何萍不具有原告主体不适格的意见，依法不予采信。何萍主体适格，何萍现要求黄正国腾空涉案房屋内的物品并将房屋交还给何萍的诉讼请求是否有法律依据和事实根据是本案的另一争议焦点。涉案房屋系原审第三人睢宁县沙集供销社向何萍等职工集资后于1999年经建设规划审批在其土地上所建，房屋建成后按照原审第三人与集资的职工约定，房屋系原审第三人所有，原审第三人按年在集资款中扣减相应的承包费，集资的职工在集资款被扣完之前享有房屋的承包使用权。涉案两间（底两上两）房屋系何萍向原审第三人集资人民币3.6万元后取得承包使用权，原审第三人逐年扣减使用期间的承包费，截至2014年年底，何萍集资的3.6万元全部被扣完。2015年1月11日，何萍与原审第三人睢宁县沙集供销社就涉案两间房屋重新签订一年的承包合同，次日何萍按约定向原审第三人交纳了承包使用费人民币7000元。庭审中，黄正国提供其与何萍于2003年10月12日签订的协议一份，欲证明涉案两间房屋系其从何萍处所购买。原审认为，何萍对涉案房屋在集资款被扣完前仅享有使用权，并未取得房屋的所有权，其向黄正国处分房屋已损害了原审第三人的利益，何萍、黄正国之间的买卖协议应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故黄正国应当返还涉案房屋，因何萍与第三人之间就涉案房屋在以集资款折抵承包使用费结束后，双方又于2015年1月重新签订一年期的承包经营合同，故何萍基于对涉案房屋享有承包经营权而要求黄正国腾空房屋内物品，并将涉案两间（二上二下）房屋交付给原告的诉讼请求，于法有据，依法予以支持；关于何萍收取黄正国交付的款项，因第三人以扣减承包使用费的方式折抵其集资款，且黄正国自2003年起即开始占有使用涉案房屋至今，综合参考涉案房屋相同地段房租的平均水平，何萍收取黄正国的款项折抵租金，不应再予以返还。遂判决：黄正国于判决生效后十日内将坐落于睢宁县沙集镇府前街房屋（底层两间、二层两间，现由黄正国经营TCL王牌电视专卖店；西邻为供销社老五金门市，东邻为华硕电脑门市）返还给何萍使用。2015年8月12日,在一审庭审中，何萍向法庭提交了其于1999年7月28日向沙集供销社缴纳的3.6万元的收款凭证一张，该凭证上注明该款为“建房拆借款”。黄正国方（代理人）质证称，对该证据真实性有异议，异议的理由是黄正国本人未到庭认定，直至二审庭审结束，黄正国也未提交反驳该证据的理由和证据。本院认为，黄正国方虽不认可该证据，但是未提供充分理由予以反驳，对黄正国方的反驳意见不予采纳，对该证据本院予以采纳。另,在一审庭审中，原审第三人沙集供销社在原审中向法庭提交，2001年至2014年其逐年抵扣何萍3.6万元集资款为租金的13张转账通知单，在二审中黄正国对上述转账通知单的真实性表示认可，但是其认为该证据是单方的。其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，首先，1999年7月28日何萍向沙集供销社缴纳的3.6万元的收款凭证注明该款为“建房拆借款”，结合黄正国认可2001年至2014年沙集供销社逐年抵扣何萍3.6万元集资款为租金的转账通知单，何萍与沙集供销社签署的对账单，以及2015年1月11日何萍与沙集供销社签订第二轮《沙集供销社资产承包经营合同书》等事实，可以认定何萍仅从沙集供销社取得了涉案房屋的使用权而非所有权。其次，何萍不享有涉案房屋的所有权，在其与黄正国签订转卖协议时，何萍并未向黄正国出示证明其享有涉案房屋所有权的相关权属证书，对此黄正国应当知道何萍不享有涉案房屋的所有权。虽然双方签订转卖协议后，何萍认可收到黄正国37500元，但何萍并不享有涉案房屋的所有权，双方签订的转卖协议损害了第三人沙集供销社的利益，因此应认定转卖协议无效。第三，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因合同取得的财产应予返还。但鉴于涉案转卖协议的特殊性，即在双方签订转卖协议时何萍仅享有涉案房屋的使用权，且何萍已将房屋交给黄正国使用至今。在此情况下，何萍缴纳给沙集供销社“建房拆借款”已于2014年逐年扣减租金完毕，其后何萍不再享有涉案房屋使用权，故黄正国应向沙集供销社返还涉案房屋。但2015年1月11日，何萍与沙集供销社就涉案房屋重新签订承包合同后，何萍依据新的承包合同，要求黄正国返还涉案房屋，依法应予支持。故本院对黄正国上诉理由不予采信。综上所述，黄正国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人黄正国负担。本判决为终审判决。审 判 长  裴运栋代理审判员  孙守明代理审判员  汤孙宁二〇一六年九月二十六日书 记 员  王俞卜