辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终第1298号上诉人（原审被告）：锦州国维房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区。法定代表人：赵添鑫，该公司总经理。委托代理人：王远卓，辽宁永字律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴迪，男，1987年5月29日出生，汉族，个体，住凌海市。上诉人锦州国维房地产开发有限公司因与被上诉人吴迪商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2016）辽0702民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州国维房地产开发有限公司的委托代理人王远卓、被上诉人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州国维房地产开发有限公司上诉请求：请求依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求并将案件移送公安机关。理由：被上诉人于2013年7月在我公司售楼处购买房屋，当时任我公司售楼经理的史可用伪造的公司公章、公司合同章与其签订售房合同，并开具了加盖有伪造的公司财务章的收款收据，后要求被上诉人将购房款存入史可个人名下的银行卡，该笔款项史可据为己有，而我公司则没有销售该房屋的任何记录。古塔公安分局经税侦大队正在侦查此案，史可已经被采取强制措施。史可究竟构成职务侵占还是合同诈骗目前司法机关上无定论，若是职务侵占，那史可及售楼员的行为可认定为表见代理，合同有效，应继续履行；若是合同诈骗，则合同无效，应由个人但责任，上诉人不承担责任，即使因过错承担责任，也是赔偿责任，而不是继续履行合同。一审中上诉人提出对购房协议及收款收据上的印章进行鉴定以查明案件事实，但一审法院没有允许，所以本案事实没有查清。如果民事案件无法查清事实，则应中止审理等待刑事案件的裁判结论，或将案件移送公安机关。吴迪辩称，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉。吴迪向一审法院起诉请求：原被告于2013年7月25日签订《委托建房协议书》，协议约定原告在被告处购买坐落于锦州市古塔区延安路二段鑫龙花园6号楼西1单元20层中户（入住房号为-59号），面积为84.27平方米楼房，房屋总价款356454元，原告于2013年7月25日交房屋首付款150000元（该房屋为贷款购房）。协议约定房屋入住时间为2013年12月31日，该房屋现已具备交付使用的条件，但被告一直未办理入住手续，原告虽然多次找开发公司，被告却以种种理由拒绝办理入住手续。协议又约定若逾期入住，应承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款利率计算。现原告诉至法院，请求贵院判令被告继续履行合同，为原告办理房屋入住手续及房屋所有权证；依法判令被告支付逾期交付房屋的违约金11601元（违约金计算至2016年1月31日，以后违约金计算至实际办理入住之日）；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月25日，原告到被告的售楼处，经售楼处工作人员介绍，原告选中了被告开发的鑫龙花园小区住宅一处，并与售楼员梁静商定了价格，梁静给了原告账号并让原告将购房款存入该账号。原告于当天交款15万元。原告交完购房款后，当日在被告处为原告出具了收款收据，收款收据上加盖了“锦州国维房地产开发有限公司现金收讫”章。并有经办人员史可签名。同时原告与被告签订了《委托建房协议书》，协议相关内容有“甲方：吴迪乙方：锦州国维房地产开发有限公司根据互惠互利原则，经双方协商，就甲方委托乙方建房一事达成协议如下：五、入住时间：2013年12月31日，若逾期入住，乙方按日承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款日利率计算。六、暂测建筑面积：84.27平方米，户型：两室，第6号楼西一单元二十层中户。七、总价：356454元。十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字或盖章生效”。原告在落款甲方处签名，被告工作人员梁静在乙方处签名，并加盖了“锦州国维房地产开发有限公司合同专用章”。因被告未能在合同约定的时间内交付房屋，2014年7月18日，被告向鑫龙花园业主出具一份承诺书，内容为“鑫龙花园业主，我公司承诺如下：1、必须承诺2014年10月末交房入住（业主拿到钥匙）。2、入住标准必须达到水电齐全。3、如10月末不能入住，每晚一个月赔偿每户业主一万元，按第4条执行，如按时入住，第3条和第4条全部作废。4、原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”。被告未能按该承诺的时间交房。2015年11月中旬开始，被告陆续通知鑫龙花园的购房者办理入住。原告去办理入住时，被告以未收到原告的购房款为由，拒绝为原告办理入住。2016年2月5日，锦州市公安局古塔分局对史可以职务侵占立案侦查，现在侦查之中。本案在审理过程中，被告向本院提出鉴定申请，要求对购房协议和收款收据上加盖的印章进行真伪鉴定。一审法院认为，本案争议的焦点问题有如下几点。一、关于原、被告签订的《委托建房协议书》的效力问题。原、被告签订的《委托建房协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。梁静作为被告负责售楼的工作人员，且系售楼处售楼员，代表公司对外销售房屋及签订相关的售房合同并加盖合同章系其职权范围内的工作，没有必要加盖假的合同章。因梁静有权代表公司与原告签订《委托建房协议书》，即使加盖的是假的合同章或者未加盖合同章，均不能否定双方签订的《委托建房协议书》的效力，因此被告要求对该合同章进行真伪鉴定对本案已无意义，本院不予准许。二、关于原告是否已向被告履行了交付房款的合同义务问题。原告是在被告的工作场所按照被告工作人员的指示交的房款，交款之后，被告的工作人员又是在被告的工作场所为原告出具了收款收据，故应认定原告已经向被告履行了交付房款的义务。至于原告交付的房款，被告的工作人员是否交给了被告，是被告的内部问题，不影响原告对于合同义务的履行。即使梁静、史可无权收取房款、无权出具收款收据、使用的是伪造的财务章，但以梁静、史可的身份和工作场所，原告作为相对人有理由相信其有代理权，亦构成表见代理，其后果亦应由被告承担。故被告要求对财务章进行真伪鉴定对本案亦无意义，本院不予准许。因原告已经履行了交付房款的义务，被告应当继续履行合同，为原告办理房屋入住手续，向原告交付房屋。三、关于原告要求支付延期交房期间违约金的问题。根据我国合同法及其司法解释的相关规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。本案中因被告延期交房，造成原告的损失主要为占用原告房款的利息损失。原告要求违约金已超过损失的30%，故对于原告的该项请求，本院依被告的承诺“原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”，自2014年1月1日至2014年10月31日按中国人民银行三年期定期存款利率年4.25%的标准，由被告向原告支付；自2014年11月1日至为原告办理入住之日按年利率4.25%的1.3倍，由被告向原告支付。四、关于本案是否应移送公安机关的问题。史可的行为不影响被告应对原告承担的民事责任。故史可是否构在犯罪，不影响本案民事案件的审理，被告要求移送公安机关的观点，本院不予采纳。五、关于原告主张的办理房屋所有权证书，办理房屋所有权证书系应由具有产权监理职权的相关部门予以办理，不属于本案调整范围，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告吴迪在本判决生效后15日向被告锦州国维房地产开发有限公司缴纳剩余尾款，被告锦州国维房地产开发有限公司同时为原告吴迪办理房屋入住手续，并将原告购买的锦州市古塔区延安路二段102号6-59号（第6号楼西一单元二十层中户）房屋交付原告；二、被告锦州国维房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告吴迪支付违约金（以15万元为本金，自2014年1月1日至2014年10月31日按年利率4.25%计算；自2014年11月1日至为原告办理入住之日按年利率4.25%的1.3倍计算，原告吴迪逾期缴纳剩余房款期间利息不予计算）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6669元，保全费1320元，由被告锦州国维房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，首先，被上诉人是在上诉人的售楼处与上诉人的售楼员签订的《委托建房协议书》。其次，被上诉人是在上诉人的工作场所按照上诉人工作人员的指示交的房款，交款之后，上诉人的工作人员又是在上诉人的工作场所为被上诉人出具了收款收据，故应认定被上诉人已经向上诉人履行了交付房款的义务。至于被上诉人交付的房款，上诉人的工作人员是否交给了上诉人，是上诉人的内部问题，不影响被上诉人对于合同义务的履行。即使史可无权收取房款、无权出具收款收据、使用的是伪造的财务章，但以史可的身份和工作场所，被上诉人作为相对人有理由相信其有代理权，亦构成表见代理，其后果亦应由上诉人承担。上诉人要求对合同章、财务章进行真伪鉴定对本案亦无意义，故原审法院对上诉人要求对相关印章进行鉴定不予准许并无不当。史可的行为已构成表见代理，故史可的行为不影响上诉人应对被上诉人承担的民事责任。史可是否构成犯罪，不影响本案民事案件的审理，上诉人要求将本案移送公安机关的观点，本院不予支持。综上所述，锦州国维房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6669元，由锦州国维房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李占顺审判员  赵 佳审判员  刘艳芬二〇一六年九月二十九日书记员  ＸＸ晶