辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终8122号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳大健康健康管理有限公司，住所地沈阳市沈河区。委托代理人：崔亚坤，系辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审原告,反诉被告）：沈阳市建设投资有限公司，住所地：沈阳市和平区十三纬路6号,组织机构代码41057511-4。法定代表人：郑萍，系该公司董事长。委托代理人：高孟非，系辽宁沃丰律师事务所律师。委托代理人：刘克石，系公司员工。上诉人沈阳大健康健康管理有限公司（以下简称沈阳大健康）与被上诉人沈阳市建设投资有限公司（以下简称沈阳建设）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第01349号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。沈阳建设诉称：沈阳建设于2008年8月8日将公司位于沈阳市和平区十三纬路4甲5门房屋租给沈阳大健康公司使用，租期6年，租用到期后，沈阳大健康到期搬出，但欠房租110,272.5元，沈阳大健康租用期间将房屋根据工作需要进行改造，并将供暖系统拆除。搬离时留下大量医疗垃圾、建筑垃圾、生活垃圾，并将装修部分破坏，造成该房不能使用，更无法对外出租，给我公司造成极大损失，我公司与沈阳大健康经多次协商无果，沈阳建设向法院起诉，请求法院依法判决。诉讼请求：1、支付所欠房租110,272元；2、要求沈阳大健康立即将租用到期后的房屋恢复原状态，将搬离留下的医疗垃圾、建筑垃圾清除；3、与沈阳市丰晟供暖有限公司结清租用期间所欠交供暖费48,000元；4、将拆除、改造的供暖系统恢复原状态；5、沈阳大健康自己安装的供暖油炉拆除；6、沈阳大健康在租用期间对电梯没有按规定进行安检、维保，造成我公司接收后面临安检维保无法延续，同时由于沈阳大健康将租用房破坏造成我公司房屋无法对外出租，赔偿损失30万元；7、如沈阳大健康不能恢复房屋原状态及清理医疗垃圾、建筑垃圾、生活垃圾，沈阳大健康需赔偿拆除费用20万元；8、本案的诉讼费用由沈阳大健康承担。庭审中，沈阳建设明确所欠房租为2014年1月1日至2014年8月8日中尚未给付的部分；明确要求恢复房屋为清水状态，并恢复已被拆除的供暖设施；明确要求结清的供暖费用的期间为2012年至2014年度；明确第六项诉讼请求为电梯维修费用11,000元及房屋不能出租的损失289,000元，按照每月96,000元为标准，以3个月计算。沈阳大健康辩称：一、沈阳建设诉请答辩人支付拖欠房租110,272.50元理由不能成立。首先，沈阳建设至今仍未支付2014年70多万元的税务发票给答辩人，答辩人理由拒付该房租款。其次，沈阳建设未履行房屋修缮义务，也未保证房屋附属设施能正常使用，而且答辩人在房屋租赁期间，因沈阳建设与其他单位发生经济纠纷导致答辩人承租房屋被法院查封5天，由此产生直接经济损失15,000元。因此，答辩人具有不支付房租的抗辩权。二、供暖费48,000元应当由沈阳建设自行承担。首先，答辩人自行安装油炉进行供暖，通知了沈阳建设以及供暖公司，经供暖公司同意将有关供暖设施拆掉。其次，48,000元供暖费的产生是由于沈阳建设作为房屋的产权人未履行通知协调义务所造成的。答辩人安装油炉后曾经多次通知沈阳建设,要求其通知供暖公司停止供暖，但是沈阳建设作为房屋的产权人未履行通知协调义务，故该48,000元供暖费的诉求不应得到法院的支持。三、供暖系统目前已经恢复，油炉不能拆除的原因是由沈阳建设造成的。房屋租赁合同到期后，答辩人已经对拆除的供暖设施予以了恢复并且目前已经由供暖公司验收合格。房屋租赁合同到期后，答辩人依约准备对该油炉进行拆除并搬走并已经雇好运输车辆和人员，但沈阳建设的工作人员明确表示因双方存在纠纷，不能拆除和搬运需要维持现状，因此油炉不能拆除的责任应由沈阳建设承担。四、电梯无法安检维保的责任应当由沈阳建设自行承担。在房屋租赁期间答辩人多次请求沈阳建设（具体联系的管处长），提供电梯的安装合格材料和有关原始图纸材料及往年报验手续，但沈阳建设始终拒绝提供相关资料和手续，由此导致答辩人所承租房屋的电梯无法到质监部门办理年检和进行维保。答辩人为防止电梯带病运行发生重大伤亡事故，迫不得已自行出资18,000元对电梯进行维保并且于2014年5月9日被沈阳市质监局和平分局以使用未经定期检验的电梯为由处罚30,000元。因此目前电梯无法安检维保的责任不在答辩人理应由沈阳建设自行承担。五、沈阳建设要求赔偿因房屋破坏导致无法对外出租的损失30万元缺乏事实和法律依据。同时，沈阳建设要求沈阳大健康赔偿房屋恢复原状，以及清理垃圾费用20万元，没有事实依据，综上，答辩人认为在沈阳建设履行合同存在诸多瑕疵的情况下，其诉求不符合事实情况，请求法院予以驳回。沈阳大健康反诉称：2008年5月8日，沈阳大健康与沈阳建设签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：沈阳大健康租赁沈阳建设拥有的位于沈阳市和平区十三纬路4甲5门，面积2,609平方米房屋。乙方承租期间应向甲方交纳5万元保证金。房屋租赁期为6年，即2008年8月8日起至2014年8月8日止。租金第一年为110万元，第二年为120万元，第三年为130万元，第四年为133.9万元，第五年为137.917万元，第六年为142.0545万元，因出租房屋收入租金而应缴纳的一切税费，由甲方承担。甲方在收到乙方交纳租金的同时，应向乙方开具正式税务发票。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。合同签订后沈阳大健康严格依约履行，但是沈阳建设违反合同约定及法律规定并导致沈阳大健康产生以下损失：1、沈阳建设不履行房屋修缮义务，导致沈阳大健康机器设备损坏产生维修费2,000元。2、沈阳建设违反约定，使房屋附属设施即电梯不能处于正常使用状态，导致沈阳大健康产生维修损失18,000元和被罚款损失30,000元。3、租赁房屋被法院查封，导致沈阳大健康停业损失15,000元。4、租赁期限届满后，沈阳建设拒绝配合拆除相关设施，导致沈阳大健康租赁车辆和雇佣人员损失1,500元。此外，依合同约定，沈阳建设在收到租金的同时应开具正式税务发票，而事实上沈阳建设欠付沈阳大健康710,272.5元的发票。此种情况，导致沈阳大健康不能抵扣成本支出，产生不必要的税务支出。另，沈阳大健康已按约定向沈阳建设交纳了5万元保证金，但合同期满后沈阳建设一直占有并拒绝返还。反诉请求：1、判令沈阳建设赔偿沈阳大健康经济损失66,500元（机器设备损失2,000元；电梯维保费用18,000元、罚款30,000元；承租房屋被查封的停业损失15,000元；雇佣车辆和人员损失1,500元）；2、判令沈阳建设向沈阳大健康开具正式税务发票；3、判令沈阳建设返还定金50,000元；4、判令沈阳建设承担全部反诉费用。庭审中，沈阳大健康明确反诉请求中的设备损失系指B超仪器损失；明确查封停业损失的计算方式为以每天3,000元为标准计算，共计5天；明确要求开具发票的数额为710,272.5元。沈阳建设辩称：一、关于房屋漏水。屋顶属公共区域，应由物业公司负责，沈阳大健康应向物业公司主张权利。另外，基于多年合作关系，我们专门找了专业做防水的公司花了12万元对屋顶进行了维修。二、沈阳大健康在租赁房屋时，我方已将房屋的相关情况告知了沈阳大健康，也将电梯的相关材料，包括验收合格检验报告等交给了沈阳大健康，沈阳大健康作为电梯的使用人负有进行维保的义务，其未维保的后果应由其自行承担。三、沈阳大健康诉称租赁房屋被法院查封导致停业损失15,000元，没有事实依据。我公司与其他单位有过经济纠纷，法院也只是在房产局档案登记上查封，丝毫不影响该房屋的继续使用。法院在房屋门前贴过公示，并没有扣押该房产，更没有要求沈阳大健康停业，沈阳大健康一直正常营业。4、沈阳大健康要求赔偿租赁和雇佣人员损失1,500元没有道理。租赁期满后，我方要求处理大量的遗留问题，但在问题没有解决的情况下，沈阳大健康擅自闯入要求拆除油炉遭到我方阻止，我方的行为是合理的。5、沈阳大健康称沈阳建设欠其710,272.5元的发票与事实不符。沈阳大健康至今仍欠我公司房租11万元余元，没有按照房屋租赁合同结清房租，我公司不能给其发票。6、沈阳大健康在未将房屋恢复原状并赔偿我方损失之前我方不能返还保证金50,000元。原审法院经审理查明：2008年5月8日，沈阳建设（甲方）和沈阳大健康（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定沈阳建设将位于沈阳市和平区十三纬路4甲5门，建筑面积2,609平方米的房屋出租给沈阳大健康使用，租期为6年，从2008年8月8日起至2014年8月8日止，沈阳大健康在承租期间向沈阳建设交纳保证金50,000元。租金为第一年1,100,000元，第二年1,200,000元，第三年1,300,000元，第四年1,339,000元，第五年1,379,170元，第六年1,420,545元。租金支付方式为前两年每年度分两期支付（即每年上半年为7月30日前支付当年度50%，余款下半年为1月30日支付），从第三年起每年度租金在7月30日前一次性支付。沈阳建设在收到沈阳大健康交纳的租金同时向沈阳大健康开具正式税务发票。该合同第六条中约定“......2、乙方应合理使用其所承租房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏，乙方应立即负责修复或赔偿。......4、乙方在承租期间按规定自行缴纳水、电费、采暖费、通讯费等。”；第九条中约定“......4、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还甲方。（装修费用不作任何抵偿）5、乙方交还甲方房屋应当保持房屋设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用......”。合同签订后，沈阳建设依约将涉诉房屋交付给沈阳大健康使用，沈阳大健康向沈阳建设交纳了50,000元保证金。该合同于2014年8月8日租赁期满，沈阳大健康于2014年8月8日撤出该房屋，但未将房屋恢复至承租时的清水状态及未将其改动的供暖系统恢复原状，并欠付租金110,272.5元。沈阳建设未向沈阳大健康开具2014年1月1日至2014年8月8日的租金710,272.5元的发票，亦未向沈阳大健康返还50,000元保证金。另查：2015年3月20日，沈阳市丰晟供暖有限公司向沈阳建设出具《告知书》一份，告知其拖欠2012-2013年度和2013-2014年度采暖费4.8万元，现处于欠费状态，要求其缴纳该笔陈欠费用。又查，2014年5月9日，沈阳大健康因使用未经定期检验的电梯而被沈阳市质量技术监督局和平分局罚款30,000元。上述事实，有房屋租赁协议、照片、告知书、辽宁省罚没款收据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，该院予以确认。原审法院认为，沈阳建设、沈阳大健康签订的涉诉房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认，双方均应恪守履行。现租期已经届满，沈阳大健康尚欠沈阳建设租金110,272.5元的行为显系违约，应当承担违约责任，虽沈阳大健康辩称沈阳建设未开具相应租赁费用发票，但开具发票系合同附随义务，不能对抗其应付租金的合同义务，且沈阳建设在庭审中已表示在沈阳大健康给付欠付租金后，愿意给沈阳大健康开具租赁费发票，故对沈阳建设要求沈阳大健康给付欠付租金110,272.5元的诉讼请求，该院予以支持。同时对沈阳大健康反诉要求沈阳建设开具710,272.5元租赁费发票的反诉请求，该院亦予支持。因沈阳大健康在撤出涉诉房屋时，未将涉诉房屋恢复至其承租时的清水房状态，房屋内遗留大量医疗及建筑垃圾，对沈阳建设占有、使用、收益和处分该房屋造成了不利影响，且沈阳建设不同意继续利用沈阳大健康尚未拆除完毕的部分装修，故沈阳大健康负有将涉诉房屋恢复至清水状态的义务，对沈阳建设要求沈阳大健康清除医疗及建筑垃圾并恢复房屋至清水状态的诉讼请求，该院予以支持。同时，依照租赁合同的约定，沈阳大健康在向沈阳建设交还房屋时，应当保持房屋及附属设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。而沈阳大健康现在涉诉房屋留存有其自行安装的油炉，且未将拆除的供暖设施恢复，影响了沈阳建设对房屋的使用，虽沈阳大健康辩称已经恢复了供暖系统，并经供暖公司验收合格，但其所举证据并不足以证明该事实的存在，沈阳建设提供的照片亦能够证明供暖设备未被恢复的事实，故对沈阳建设要求沈阳大健康恢复供暖系统并拆除油炉的诉讼请求，该院予以支持。对于沈阳建设要求沈阳大健康结清2012-2014年度采暖费48,000元的诉讼请求，因为涉诉房屋提供供暖服务的供暖公司已向沈阳建设告知沈阳大健康租赁期间欠付上述供暖费，且合同亦约定供暖费用应由沈阳大健康负担，故对沈阳建设该诉讼请求，该院予以支持。对于沈阳建设要求沈阳大健康赔偿房屋无法出租的租金损失的诉讼请求，因沈阳大健康撤出涉诉房屋时，未将房屋恢复至接收状态，且未完全拆除装修及恢复相应设施，导致沈阳建设不能正常使用该房屋并取得收益，故沈阳大健康应对沈阳建设该损失予以赔偿。现沈阳建设主张的赔偿标准低于双方合同约定的租金标准，系属合理范围，该院予以支持，按照沈阳建设主张的赔偿3个月租金，每月96,000元标准确定为288,000元。对于沈阳建设主张的要求沈阳大健康赔偿修复电梯费用11,000元的诉讼请求，因沈阳建设所举证据不足以证明电梯损坏系沈阳大健康所致，故对沈阳建设该诉讼请求，该院不予支持。对于沈阳建设主张的如果沈阳大健康不能恢复房屋原状则赔偿拆除费用200,000元的诉讼请求，因该请求系与沈阳建设主张的恢复房屋至清水状态的诉讼请求本质上属同一请求，该院已经支持了沈阳建设要求沈阳大健康恢复原状的诉讼请求，故对该请求该院不予重复处理。对于沈阳大健康提出的要求沈阳建设返还保证金50,000元的反诉请求，因双方的租赁合同已经期满，该保证金应予返还，但考虑到该保证金系用于担保沈阳大健康依约履行合同之用，包括沈阳大健康在租期届满后将房屋完好交还沈阳建设的后合同义务，故在沈阳大健康将涉诉房屋恢复原状并修复沈阳建设主张的设施后，沈阳建设应将该笔保证金返还沈阳大健康。对于沈阳大健康提出的要求沈阳建设赔偿其使用未经定期检验的电梯而被沈阳市质量技术监督局和平分局罚款30,000元损失的反诉请求，因沈阳建设作为出租人负有向承租人交付具有正常使用功能并经质量监督管理机关检验合格的电梯的义务，而沈阳建设所举证据不足以证明其向沈阳大健康交付的电梯经过了合法检验，故沈阳大健康因此而被处罚的后果系因沈阳建设导致，沈阳建设对此罚款应予赔偿。对于沈阳大健康提出的要求沈阳建设支付电梯的维保费用18,000元的反诉请求，因沈阳大健康系电梯的实际使用人，依照《中华人民共和国特种设备安全法》第十五条“特种设备生产、经营、使用单位对其生产、经营、使用的特种设备应当进行自行检测和维护保养，对国家规定实行检验的特种设备应当及时申报并接受检验。”的规定，沈阳大健康负有对所使用的电梯维护保养的义务，故对沈阳大健康该诉讼请求，该院不予支持。对于沈阳大健康提出的要求沈阳建设赔偿B超机器损失2,000元、停业损失15,000元及雇佣人员和车辆拆除油炉的损失1,500元的反诉请求，因沈阳大健康所举证据不足以证明其上述损失的存在，故对沈阳大健康该反诉请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国特种设备安全法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司向沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司给付欠付租金110,272.5元；二、本判决生效之日起十日内，沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司清除位于沈阳市和平区十三纬路4甲5门房屋内的医疗及建筑垃圾，并将该屋恢复至沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司向其交付时的清水房状态；三、本判决生效之日起十日内，沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司结清欠付的2012年度至2014年度采暖费48,000元；四、本判决生效之日起十日内，沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司恢复位于沈阳市和平区十三纬路4甲5门房屋内的供暖系统至沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司向其交付时的状态，并确保能够正常使用；五、本判决生效之日起十日内，沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司赔偿沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司租金损失288,000元；六、沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司在沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司履行完上述第一至第五项义务后三日内，向沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司返还保证金50,000元；七、本判决生效之日起十日内，沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司向沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司赔偿罚款损失30,000元；八、本判决生效之日起十日内，沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司向沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司开具数额为710,272.5元的租赁费发票；如果沈阳大健康未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。九、驳回沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司其他诉讼请求；十、驳回沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司其他反诉请求。案件受理费8,174元，由沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司负担2,632元，沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司负担5,542元；反诉费减半收取1,315元，由沈阳建设（反诉沈阳大健康）沈阳市建设投资有限公司负担903元，沈阳大健康（反诉沈阳建设）沈阳大健康健康管理有限公司负担412元。宣判后，沈阳大健康不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求法院发回原审法院重审，或者贵院查清事实后改判；二、对反诉部分不上诉；三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、原审法院判令上诉人承担的租金损失288,000元没有法律依据，不具有客观性。上诉人如期搬离，未影响房屋收益，未收益非上诉人原因；2、上诉人未完全缴纳租金是因为上诉人为涉案房屋投入资金更多，仅为将自身损失降到最低点。被上诉人沈阳建设辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为上诉人应否赔偿被上诉人无法出租损失288,000元。因依照案争租赁合同的约定，上诉人在向被上诉人交还房屋时，应当保持房屋及附属设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。而上诉人现在涉诉房屋留存有其自行安装的油炉，且未将拆除的供暖设施恢复，该行为确实影响了沈阳建设对房屋的使用，导致被上诉人不能正常使用该房屋并取得收益，故上诉人应对被上诉人该损失应予赔偿。原审以低于双方合同约定租金标准酌定上诉人赔偿三个月租金损失，属合理的自由裁量，并无明显不当，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,174元，由上诉人沈阳大健康健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年九月二十六日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。