上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7725号上诉人（原审被告）：桑康荣，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）：王明芳，XX年XX月XX日生，汉族。两上诉人之共同委托代理人：蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛军，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）：金璞，XX年XX月XX日生，汉族。两被上诉人之共同委托代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。两被上诉人之共同委托代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。上诉人桑康荣、王明芳因与被上诉人毛军、金璞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初13336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桑康荣、王明芳及其共同委托代理人蔡瑜，两被上诉人之共同委托代理人朱超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桑康荣、王明芳共同上诉请求：撤销原审判决，改判两上诉人赔偿被上诉人逾期迁出户口违约金人民币3万元（以下币种均为人民币）。事实和理由：上诉人与被上诉人就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的上海市房地产买卖合同补充条款（一）之5约定，上诉人未按本合同约定时间办理房屋原有户口全部迁出手续的，则每逾期一日，需向被上诉人支付总房价的万分之五赔偿金，并应继续履行合同。如上诉人逾期超过15日的，或者是签订合同后又将系争房屋转卖，租赁给第三方，或者上诉人单方面解除合同的，均视为上诉人违约，被上诉人有权单方解除本合同。买卖合同仅约定了逾期15天未迁出户口的违约责任，超过15天而被上诉人不解除合同的，合同并未约定上诉人应继续承担赔偿责任。按照买卖合同约定的计算标准，上诉人逾期迁出户口15日的，应支付违约金1.8万元，超过15日的，并未作出约定，被上诉人处尚留有3万元尾款未支付，上诉人可以预见的未迁出户口违约金的限额为3万元，一审法院判令上诉人承担20万元的违约金，超出了上诉人在订立买卖合同时能够预见的范围，一审法院酌定的数额明显过高。被上诉人的户口已于2014年迁入系争房屋，案外人户口未迁出未给被上诉人造成实际损失，被上诉人也未举证证明其因此所受之实际损失，相应的后果应由被上诉人自行承担。同时，上诉人对逾期迁出户口并无主观恶意，客观上也采取了一切措施迁出案外人的户口，被上诉人自2014年已明知案外人的户口未迁出，直至2016年方提起本案诉讼，并要求上诉人赔偿，有违公平及诚实信用原则。户口问题亦非决定被上诉人是否购买系争房屋的重要事项，应系买卖合同项下的从义务，即便上诉人未能履行合同的主要义务导致合同解除的，上诉人承担的违约金最高也仅为17.4万元，因上诉人未迁出户口而要承担20万元的违约金，明显过高。被上诉人毛军、金璞共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。毛军、金璞共同向一审法院起诉请求判令：1.桑康荣、王明芳支付自2013年12月23日起至户口全部迁出之日止的逾期迁出户口赔偿金，按每日1,200元标准计（毛军、金璞当庭将该诉请调整为自2014年1月11日起至全部户口迁出之日止，并确认诉请的赔偿金即为违约金）;2.桑康荣、王明芳支付逾期迁出全部户口违约金15.6万元（毛军、金璞当庭撤回该诉请）。桑康荣、王明芳共同辩称：不同意毛军、金璞的诉讼请求。本案一审审理中，桑康荣、王明芳同意在本案中一并处理3万元尾款，毛军、金璞同意在桑康荣、王明芳支付逾期迁户口违约金后，将尾款支付桑康荣、王明芳。一审法院认定，2013年10月14日，桑康荣、王明芳（出售人、甲方）与毛军、金璞（买受人、乙方）订立《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海XX有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市XX路XX弄XX号XX室，建筑面积53.39平方米，房地产转让价款共计240万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2014年1月17日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2013年12月10日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）之2约定：若该房地产上有户口，则甲方应于甲方收到乙方全部房贷款（除尾款）款项后5个工作日内（且乙方已拿到产证），向相关公安机关办理原有户口全部迁出手续。如若乙方银行贷款未能到甲方指定账户，则户口迁出日期自动顺延。合同补充条款（一）之5约定：甲方未按本合同约定时间办理房屋原有户口全部迁出手续的，则每逾期一日，需向乙方支付总房价的万分之五赔偿金，并应继续履行合同。合同补充条款（一）之6约定：乙方未按本合同约定时间内向甲方支付房款的，则每逾期一日，需向甲方支付总房价的万分之五赔偿金，并应继续履行合同。如乙方逾期超过15日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任，除需支付15日赔偿金外，还需支付总房价6.5%的违约金。合同附件三约定：乙方应于签订本合同当日，支付甲方房款144万元（含已付定金）；乙方以购房贷款形式向甲方支付房款93万元，该款项由贷款银行收到房地产交易中心出具的《他项权利证明》后一次性转入甲方账户，支付期限于2014年1月10日前；乙方应于甲、乙双方签署《房屋交接书》当日，向甲方支付房款3万元。合同签订后，毛军、金璞依约向桑康荣、王明芳履行支付首付款及第二期房款的义务，其中第二期以购房贷款形式支付的房款于2014年1月3日支付至桑康荣银行账户，但毛军、金璞至今未支付桑康荣、王明芳3万元尾款。毛军、金璞于2013年12月23日取得系争房屋房地产权证，双方于2014年10月18日就系争房屋签订房屋交接确认书。一审法院另查明，案外人季某某(系王明芳外甥)的户口于2000年5月迁入系争房屋，后桑康荣、王明芳虽通过居委调解等方式欲协商解决季某某户口从系争房屋迁出问题，但至原审庭审时，季某某户口仍在系争房屋内。2014年2月15日，金璞向系争房屋所属徐家汇派出所提出户籍控制申请，申请对系争房屋内王明芳、季某某的户口进行户口控制，只允许现有户口迁出，不允许新户口迁入。桑康荣、王明芳当庭陈述双方在向公安机关申请户籍控制当日，口头约定，桑康荣、王明芳继续要求季某某将户口迁出且不再向毛军、金璞主张3万元尾款，双方互不主张违约金；对此毛军、金璞则认为当日双方确就尾款3万元达成全部户口迁出后再行支付的口头协议，但未变更合同关于户口违约金的条款约定。一审法院认为，桑康荣、王明芳与毛军、金璞签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同补充条款（一）约定，桑康荣、王明芳应于收到毛军、金璞全部房贷款（除尾款）款项后5个工作日内（且毛军、金璞已拿到产证），向相关公安机关办理原有户口全部迁出手续，否则每逾期一日，需支付总房价的万分之五赔偿金，并应继续履行合同。毛军、金璞于2013年12月23日取得系争房屋房地产权证，其房贷款于2014年1月3日支付至桑康荣、王明芳，但桑康荣、王明芳至今未按约迁出其出卖房屋时已存在于系争房屋内的案外人季某某户口，应承担相应的违约责任，对毛军、金璞要求桑康荣、王明芳支付逾期迁户口赔偿金（即违约金）的诉请，予以支持；现桑康荣、王明芳提出约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，因毛军、金璞至今未提供桑康荣、王明芳逾期迁户口给毛军、金璞造成实际损失的充分证据，根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，酌情判处桑康荣、王明芳支付毛军、金璞逾期迁户口违约金20万元。关于桑康荣、王明芳提出双方曾口头协商一致，桑康荣、王明芳不再向毛军、金璞主张支付3万元尾款，双方互不追究违约责任，故毛军、金璞不应再主张逾期迁户口违约金的抗辩意见，因桑康荣、王明芳未就其主张提供相应证据，毛军、金璞予以否认，对该项抗辩意见不予采纳。关于桑康荣、王明芳提出毛军、金璞至今未支付3万元尾款，应支付尾款并支付逾期违约金，要求与逾期迁户口违约金相抵扣的意见，鉴于桑康荣、王明芳当庭表示不提出反诉，对桑康荣、王明芳的该项主张不予处理。毛军、金璞撤回部分诉讼请求，系其自行处分权利，于法不悖，予以准许。一审法院审理后于2016年6月11日作出判决：桑康荣、王明芳于判决生效之日起十日内支付毛军、金璞逾期迁户口赔偿金（即违约金）200,000元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,022.40元，由毛军、金璞负担5,646元，由桑康荣、王明芳负担1,376.40元。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人逾期迁出户口违约金的数额应如何认定。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人与被上诉人签订的上海市房地产买卖合同补充条款对逾期迁出户口损失赔偿额的计算方法已作出明确约定，即每逾期一日，需要向被上诉人支付总房价的万分之五赔偿金，并应继续履行合同。上述约定明确具体，对买卖双方均具约束力。至于上诉人违约超过15日的，被上诉人作为守约方，有权选择解除合同或者要求上诉人继续履行合同，现买卖双方继续履行合同并办理了产权过户手续，买卖双方对被上诉人行使合同解除权后上诉人应承担的违约责任的约定，在双方继续履行买卖合同的情况下，并不产生代替或者否定前述逾期迁出户口违约金计算方法的法律效果，上诉人关于上诉人违约迁出户口超过15日后的违约责任双方未作约定的上诉意见，与合同约定的内容不符，本院不予采纳。上诉人上诉称其逾期迁出户口并未给被上诉人造成损失，被上诉人也未举证证明己方因此遭受的损失，一审法院酌定的违约金数额过高。对此，本院认为，上诉人未按期迁出全部户口，已违反了双方的约定，造成了被上诉人清洁系争房屋原有户口的合同目的无法实现，妨害了被上诉人对系争房屋的占有使用权利，同时，在违约方主张约定的违约金数额过高，要求予以适当减少时，守约方的实际损失，仅是调整违约方应承担的违约金数额的考量因素之一，并非排除约定的违约金计算方式或者违约金数额，仅以守约方的实际损失计算违约方的违约责任。系争房屋买卖合同对逾期迁出户口违约责任的计算方式已作出明确约定，不存在超过上诉人在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的情形，上诉人关于其签订合同时可以预见到的逾期迁出户口违约金数额为3万元尾款的上诉意见，缺乏合同依据，本院不予采信。上诉人虽采取了一定措施，但至本案二审时，案外人户口仍未迁出系争房屋，被上诉人提起诉讼要求上诉人承担违约责任，并无不当，上诉人关于被上诉人至2016年方提起诉讼有违诚实信用及公平原则的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。按照买卖合同约定，上诉人逾期迁出户口的，每逾期一日，需要向被上诉人支付总房价的万分之五赔偿金，即上诉人应按每日1,200元的标准支付违约金。基于上诉人目前仍无法迁出案外人户口的事实，同时考虑合同约定的违约金计算标准、当事人的过错程度、合同的履行状况，一审法院将上诉人应承担的至全部户口迁出系争房屋日止的逾期迁出户口违约金数额一次性确定为20万元，符合本案的实际情况，具备相应的法律依据，本院予以维持，上诉人关于原审法院确定的违约金数额过高的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人桑康荣、王明芳共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一六年九月五日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……