上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第37300号原告：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈干锦，董事长。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海三鑫科技发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：应立富，董事长。委托诉讼代理人：赵林元，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军明，上海永乐律师事务所律师。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下简称张江公司)与被告上海三鑫科技发展有限公司(以下简称三鑫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案后，依法适用普通程序，分别于2014年11月25日、2015年4月27日、2016年8月9日三次公开开庭进行了审理。原告张江公司的委托诉讼代理人陆垒，被告三鑫公司的委托诉讼代理人赵林元、刘军明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张江公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》(包括《补充协议》、《续租协议》)终止，并将系争房屋返还给原告；2.判令被告支付拖欠的租金及占用费，上述费用计算至实际返还房屋之日止，暂计至2015年2月28日止为人民币(以下币种相同)38,902,221.22元；3.判令被告支付解除合同违约金2,530,419.09元；4.判令被告支付迟延履行违约金5,849,611元；5.判令被告支付原告垫付的水电费至实际返还房屋之日止，暂计至2014年12月31日止为1,800,696.56元；6.判令被告承担本案诉讼费用。对诉请2，原告的计算方式为：合同中约定的租期自2010年3月1日起至2015年2月28日止，共计60个月，按照每月843,473.03元计算，减去双方已经认可的1,636,000元和10,121,000元两笔补贴，加上应收取被告的发票差额50,839.42元，即为38,902,221.22元；合同到期后自2015年3月1日起至被告实际返还房屋之日止，按合同约定的每月843,473.03元的2倍标准计算房屋占用费。审理中，原告对诉请4调整为：以38,902,221.22元为本金，自2015年3月1日起至被告清偿之日止，按银行同期贷款利率的4倍为标准计算违约金。事实和理由：原告系上海市浦东新区张江高科技园区郭守敬路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的有权租赁管理人，原、被告于2009年12月18日签订《房屋租赁合同》及其补充条款，并于2010年5月20日签订《房屋租赁合同之补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定被告承租系争房屋自2010年3月1日至2012年2月28日止共24个月，日租金为1.89元/平方米，月租金为597,065.18元。原告依约交付房屋，并于原租赁合同约定的承租期内和被告签订了系争房屋的《房屋租赁合同之续租协议》(以下简称《续租协议》)，续租期为2012年3月1日至2015年2月28日共三年，月租金为843,473.03元，其他有关条款与原房屋租赁合同及其补充条款、补充协议一致。根据双方的约定，被告应于每三个月的第一个月的第10日前支付3个月租金，逾期不支付租金累计超过45日的，原告可以解除合同，并要求被告按月租金的3倍支付违约金，支付的违约金不足以抵付原告损失的，被告还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。根据合同的约定，被告应按期支付约定的租金，但被告自始未缴纳任何租金。原告为维护合法权益，多次向被告催讨欠款，但被告于2012年9月7日向原告出具《关于郭守敬路XXX号房屋欠款的申请报告》(以下简称《申请报告》)要求暂缓收取房屋欠款，同时承诺将在2012年底支付租金500万元，于2013年年中付清拖欠的全部房租。但被告并未积极履行承诺，故原告于2013年10月向被告出具《关于所欠房屋租金的催缴公函》(以下简称《催缴公函》)要求被告支付系争房屋及张东路XXX号XXX幢房屋所欠租金，被告至今未偿还所欠租金。诉讼中双方协商，被告承诺为表示和解诚意，称将于2014年底向原告支付部分欠付租金，但被告却再次失约，现双方签订的合同均已到期，故诉至本院。被告三鑫公司辩称，要求续签原、被告之间的租赁合同，双方继续履行合同。理由：1、签订合同时与原告谈妥被告进驻张江20年，合同每二年或三年签订一次。其的确欠原告租金，原告明知被告经营困难无力支付租金。当时约定应将创新基金的补贴款冲抵租金，在原告处有通过创新基金获取的补贴1,000多万元，应作冲抵。2、签订合同时约定被告承租后工业用房全部翻建，翻建的期限是15个月，应扣除一定的免租期。3、被告对房屋的结构、面积、施工工艺全部进行改建，且得到原告支持，被告就土建、装饰工程投入了4,300万元，原告也明知，希望原告加强协调，继续合作。4、原告主张高额违约金，有失公平原则，请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告愿意沟通等因素，对违约金予以调低。对被告的答辩意见，原告认为相关的补贴款在计算租金时已作冲抵；对免租期认为没有合同依据不予认可；对违约金已主动作了调低，按中国人民银行的同期贷款利率的4倍计算，且月份也主动减少了。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对经庭审质证的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《续租协议》、《申请报告》、《催缴公函》、上海市房地产登记簿、付款通知、鉴定意见书、鉴定补充意见书及原、被告的当庭陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年12月18日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》(含补充条款)，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋实测建筑面积为10,386平方米。甲方于2010年5月1日前向乙方交付系争房屋，租赁期自2010年5月1日起至2012年4月30日止，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。租金按每日每平方米1.89元计算，月租金为597,065.18元，乙方应于每三个月的第一个月的第10日前向甲方支付三个月的租金，逾期一日，则乙方需按逾期支付金额的0.5%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付3个月租金的房屋租赁保证金(经双方确认乙方未付保证金)。乙方应在合同租赁届满的当日内返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按租期届满当日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。双方约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付房屋，经乙方催告45日内仍未交付的；……(六)乙方逾期不支付保证金和/或租金和/或其他费用累计超过45日的……2010年5月20日，甲方、乙方及上海张江(集团)有限公司(丙方)三方签订《补充协议》，乙方承诺在张江高科技园区内长期发展，乙方应保证将注册地及实际经营地长期保持在张江高科技园区，乙方在园区内的期限不得少于10年。协议约定：三方同意在本协议上述租期内，该租金由丙方协助乙方申请张江创新基金补贴，直接划拨至甲方账户。甲方收到上述补贴，则视为乙方收到了上述补贴。如丙方不能按租赁合同约定期限协助申请到位租金补贴，则乙方仍应按租赁合同的约定时间支付租金。自本协议生效即日，甲方给予乙方一次性的装修改造补贴1,280万元，由乙方负责装修，该笔装修费用分五年折算日租金为0.78元/平方米/天，即租赁合同的日租金由原1.89元/平方米/天调整为2.67元/平方米/天。同时乙丙双方同意，若乙方未能完全兑现上述承诺，丙方有权单方面按照乙方对于上述承诺的实际完成情况，按未实现承诺的比例确定乙方应当返还的补贴，并通知乙方向丙方退还其所获得的补贴，且丙方有权单方面决定不再协助乙方申请上述补贴。……本协议生效之日起，甲、乙双方于2010年2月25日签订的《房屋租赁合同》的补充协议作废，租赁合同的其他条款、附件仍保持不变，为本协议的有效组成部分。对于甲方支付装修补贴费用且由乙方根据使用要求自行进行装修改造所形成的该房屋的添附，其所有权仍归属甲方，租赁期间乙方应当合理使用并爱护上述装修添附，且负责上述装修添附的保养和维修，租赁终止时，乙方返还该房屋及其上述装修添附应当符合正常使用后的状态。考虑乙方急需装修改造，租赁合同5－1中的租赁期限由2010年5月1日起至2012年4月30日调整为2010年3月1日起至2012年2月28日，甲方于2010年3月1日前向乙方交付该房屋。如租赁合同无效或解除，则本协议随之解除，如本协议解除的，乙方应将收到的补贴款全额返还丙方。之后，甲、乙双方签订《续租协议》，续租期为2012年3月1日至2015年2月28日共三年，月租金为843,473.03元，乙方应于每三个月的第一个月的第10日前支付3个月租金，共计2,530,428.09元，其他有关条款与原房屋租赁合同及其补充条款、《补充协议》一致。2012年9月7日，被告向原告出具《申请报告》，要求暂缓收取房租欠款，同时承诺将在2012年底先支付租金500万元，于2013年年中付清拖欠的全部房租。2013年10月，原告及上海张江管理中心发展有限公司，向被告发出内容相同的《催缴公函》，要求被告支付系争房屋及之前租用的张东路XXX号XXX幢房屋所欠租金。2014年9月，上海张江管理中心发展有限公司向原告发出《关于上海三鑫科技发展有限公司所欠房屋租金及水电费的催缴公函》，向被告主张所欠的租金及水电费。审理中，经被告申请，本院委托相关部门进行司法鉴定，上海第一测量师事务所有限公司作出“上海市浦东新区郭守敬路XXX号厂房改造项目工程造价司法审价鉴定意见书”(以下简称“鉴定意见书”)。鉴定意见为：1、建筑、装饰、安装工程所涉造价为28,441,267.28元；2、绿化工程所涉造价为150,000元。其中建筑、装饰、安装工程所涉造价具体为：1、办公楼二期内装修707,460元；2、办公楼土建及内装修8,650,303元；3、厂房土建及装修2,802,152元；4、门卫土建及装修49,150元；5、其他项目(喷泉、车棚、防腐木)1,280,457元；6、万级洁净车间设备安装工程14,951,745.28元。后鉴定部门因被告申请又作出补充意见书，补充增加的配电房造价为751,190元；绿化工程养护费用工程造价为412,500元；四季时令花造价为1,320,000元。对该鉴定意见书，原告对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为：审价项目系被告违章搭建，原告作为业主方从未同意其搭建，也未参与其搭建，在不了解该违章建筑的情况下，无法对其的造价提出审价意见，但仅鉴定意见书的描述，存在审价材料不全面；被告提供的是不完整的白图；隐蔽工程无图纸；洁净车间以报价审价；按照市场行情估算造价；未考虑折旧等问题。由此说明审价依据严重不足，原告不予认可。被告对其真实性、合法性也无异议，但认为鉴定机构遗漏了变电所项目，绿化工程也仅是部分不全面。对于补充报告原、被告均无异议。审理中，被告提出如果合同终止，根据鉴定部门出具的鉴定报告所涉内容以及遗漏部分，合计款项以八折计25,753,013.80元，该款项应由原告补偿。另查，原告为系争房屋的产权人。原告已支付被告系争房屋装修补贴费用1,280万元。自2011年10起至2014年12月止，原告已垫付水电费为1,800,696.56元。被告扩建部分未取得建设工程规划许可证，未办理合法建设手续。双方确认,相关司法鉴定费用已由被告预交。本院认为，原、被告之间形成的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《续租协议》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告之间的租赁合同已于2015年2月28日到期，合同到期后，原租赁合同因期限届满而终止，作为出租人的原告据此主张要求被告返还系争房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，即所谓意思自治和契约自由。双方租赁合同期满后，原、被告是否继续订立合同，并非单方意思表示即可，缔约需要双方一致意思表示，本案中，原告不同意与被告继续签订合同，而被告提出双方曾约定合同到期后续订的意见，因无证据佐证，本院不予采信。原告主张的合同期内租金，已扣除约定的相关创新基金补贴费用，该计算方法被告无反证推翻，本院予以确认，但原告主张的其中发票差额部分，因被告否认，原告又无证据证实，本院不予支持，故在合同期内被告所欠租金应为38,851,381.80元。对租赁合同到期终止后被告继续占有系争房屋的使用费标准，原告参照原租赁合同约定的到期后使用费标准，即每月租金843,473.03元的2倍，被告提出租金的标准始终应按原1.89元/平方米/天(即每月租金为597,065.18元)计算，且使用费按月租金的2倍计算过高要求调整。本院认为，结合双方对租金调整的原因、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则，将合同到期后的使用费标准调整为每月895,598元。被告提出应当扣除一定免租期的意见，结合双方签订的相关协议看，均未作明确约定，被告也未能进一步证实其有获取免租期的依据，故对此意见，本院不予采信。对于系争房屋上添附物的处理，双方在合同中约定：“对于甲方支付装修补贴费用且由乙方根据使用要求自行进行装修改造所形成的该房屋的添附，其所有权仍归属甲方，……租赁终止时，乙方返还该房屋及其上述装修添附应当符合正常使用后的状态。”从合同文义看，双方明确合同终止后的添附物归原告所有，被告以投入该部分工程为长期建立租赁关系，要求继续履行合同，不符合双方约定，本院不予采纳。对于被告的扩建部分，原告称系被告未经其同意擅自扩建，本院认为，扩建部分虽未有相关部门审批手续，系违章建筑，但扩建部分面积较大且存在多年，原告也未曾提出异议，视为其认可。对于扩建费用，根据相关鉴定意见，其中万级洁净车间设备安装工程，应当属于被告为生产所添置的设备，不属于扩建部分，应当予以扣除；而绿化工程以及其他项目部分也属于室外装饰，不属于扩建部分，也应当予以扣除。合同履行中，虽然被告有违约行为，但其实际扩建的部分尚有一定的利用价值，从公平角度看，原告基于受益而应承担相应扩建费用，该费用本院结合对扩建部分的折旧情况、原告可利用价值，以及合同效力、双方履行情况、各自过错等酌定为500万元，对此款项原告应当补偿被告。被告未按约履行支付租金的义务，显属违约，理应承担相应的违约责任。原告主张迟延履行违约金的计算标准已主动调整，该调整在法律允许范围内,本院予以准许。但原告主张的解约违约金,于法无据,本院不予支持。被告在租赁期间产生的水电费，理应自行承担，原告主张该部分垫付的费用，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、原告上海张江高科技园区开发股份有限公司与被告上海三鑫科技发展有限公司就坐落于上海市浦东新区张江高科技园区郭守敬路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》(包括《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同之续租协议》)于2015年2月28日终止；二、被告上海三鑫科技发展有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区张江高科技园区郭守敬路XXX号房屋，并将该房屋返还给原告上海张江高科技园区开发股份有限公司；三、被告上海三鑫科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司至2015年2月28日止的租金38,851,381.80元，以及自2015年3月1日起至被告上海三鑫科技发展有限公司实际返还房屋之日止按每月895,598元标准计算的房屋使用费;四、被告上海三鑫科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司迟延支付违约金(以38,851,381.80元为基数，自2015年3月1日起至本案清偿日止，按中国人民银行规定同期贷款利率的4倍的标准计算)；五、被告上海三鑫科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海张江高科技园区开发股份有限公司垫付至2014年12月31日止的水电费1,800,696.56元；六、原告上海张江高科技园区开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内补偿被告上海三鑫科技发展有限公司500万元；七、驳回原告上海张江高科技园区开发股份有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227,876元，财产保全费5,000元，合计232,876元，由原告上海张江高科技园区开发股份有限公司负担27,450元，被告上海三鑫科技发展有限公司负担205,426元。鉴定费262,136元，由原告上海张江高科技园区开发股份有限公司负担131,068元，被告上海三鑫科技发展有限公司负担131,068元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  杨立转人民陪审员  杨月英二〇一六年九月二十六日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。