山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1730号上诉人（原审被告、反诉原告）：于燕燕。委托诉讼代理人：刘江涛，与关系。被上诉人（原审原告、反诉被告）：威海鼎辰物业服务有限公司。住所地：威海市环翠区张村镇翠柳园****号。法定代表人：王川，总经理。委托诉讼代理人：丛淑清，工作人员。委托诉讼代理人：王宇新，山东海明达律师事务所律师。上诉人于燕燕因与被上诉人威海鼎辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于燕燕上诉请求：依法撤销原审判决，改判由被上诉人承担因管理不当给上诉人间接造成的经济损失，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人提供的服务未达到物业委托合同的约定，上诉人家中被盗，第一时间要求查看监控录像，但安保人员当时正在睡觉，拒绝提供帮助，且第二天上诉人查看录像时，小区南面的监控坏掉，被上诉人的物业监控录像完全是摆设，致使上诉人的财产至今未追回，被上诉人管理不当，应赔偿上诉人的损失；2、涉案小区物业合同签订在前，业主委员会选聘物业公司在后，被上诉人签订的物业服务合同没有法律效力，无权收取物业费。威海鼎辰物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。威海鼎辰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：请求判令被告立即支付威海市环翠区张村镇翠柳园6号楼101室物业费1070.88元（89.24平方米×0.6元/平方米/月×20个月）、滞纳金1517.98元、公摊电费66.67元，以上共计2655.53元；诉讼费用由被告负担。于燕燕答辩并反诉称，自入住翠柳园小区以来多次和其他业主与开发商及物业进行沟通改善围墙、监控系统及夜间照明，但一直未整改，且鼎辰物业所提供的物业服务未能达到其收费标准所要求的服务水平。2014年3月16日凌晨于燕燕家中被盗，发现后立即到鼎辰物业办公室查看监控录像以确定小偷去向，但鼎辰物业工作人员拒绝查看，后强烈要求才允许查看。于燕燕住所北面监控画面模糊、南面监控损坏。2014年3月17日，鼎辰物业找专业人员维修监控。鼎辰物业严重违反物业服务合同，因其严重过错造成没能给公安机关提供有力证据导致犯罪嫌疑人至今未能抓获。请求驳回鼎辰物业诉讼请求并提起反诉，请求判令鼎辰物业赔偿于燕燕家中被盗财产损失8000元。一审法院认定事实：于燕燕为威海市环翠区张村镇翠柳园6号101室业主，房屋建筑面积为89.24平方米。2014年7月1日，威海市环翠区翠柳园小区业主委员会（甲方）与鼎辰物业（乙方）签订《翠柳园小区物业委托服务合同》一份，约定乙方为翠柳园小区提供物业服务，委托管理期限为一年，即自2014年7月1日起至2015年6月31日止；关于住宅房屋物业费的收取，由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米0.6元计算；业主和物业使用人违反本合同而拒缴相关物业服务费的，针对其具体行为并根据情节轻重，采取规劝、公告、收取每日3‰滞纳金、起诉至法院等措施；小区楼道及其他部位灯公共用电按照80元/年/户收取。合同签订后，鼎辰物业为于燕燕所在小区提供物业服务。2015年7月1日，威海市环翠区翠柳园小区业主委员会（甲方）与鼎辰物业（乙方）签订《翠柳园小区物业委托服务合同》，约定乙方为翠柳园小区提供物业服务，委托管理期限为2年，即自2015年7月1日起至2017年6月30日止；关于住宅房屋物业费的收取，由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米0.6元计算，物业服务费在缴费期满前一个月预缴下一年度的物业服务费；业主和物业使用人违反本合同而拒缴相关物业服务费的，针对其具体行为并根据情节轻重，采取规劝、公告、收取每日3‰滞纳金、起诉至法院等措施；小区楼道及其他部位灯公共用电按照40元/年/户收取。合同签订后，鼎辰物业继续为于燕燕所在小区提供物业服务。2016年3月25日，鼎辰物业因于燕燕自2014年7月1日起至2016年2月29日止未缴纳物业费，遂诉至本院，要求处理。另查明，2014年3月16日，于燕燕因家中被盗一事与鼎辰物业协商查看监控录像，后一直未缴纳物业费。庭审中，鼎辰物业请求在两个服务合同期内公共用电均按照40元/年/户收取。经本院释明，于燕燕未能就其所主张的被盗的财产损失提供任何证据予以证明。诉讼过程中，鼎辰物业以与业主保持良好服务关系为由放弃对本案滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，合同成立后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行等违约责任。具体到本案中，威海市环翠区翠柳园小区业主委员会作为物业服务合同签约的适格主体，其代表威海市环翠区张村镇翠柳园小区全体业主与鼎辰物业签订涉案《翠柳园小区物业委托服务合同》两份，系双方真实有效的意思表示，应属合法有效，该《翠柳园小区物业委托服务合同》对翠柳园小区全体业主具有法律约束力。鼎辰物业已按照合同约定向包括于燕燕在内的所有小区业主提供物业服务，于燕燕作为业主已经享受了鼎辰物业提供的服务，但其以家中被盗为由自2014年7月1日起至2016年2月29日止共计20个月未支付物业费，已构成违约，应当按照合同约定履行相应的缴纳物业费的义务。于燕燕共欠缴的物业费为1070.88元（89.24平方米×0.6元/平方米/月×20个月），鼎辰物业请求于燕燕缴纳物业费之诉讼请求，理由正当，应予支持，故于燕燕应当向鼎辰物业缴纳上述物业费。关于鼎辰物业所主张的两个合同期内的公共用电均按照40元/年/户收取，主张于燕燕欠缴公摊电费为66.67元，予以照准。诉讼过程中，鼎辰物业放弃对滞纳金的诉讼请求，这是其在法律允许的范围内对自己权利所做的处分，予以照准。物业服务企业面向全体业主所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业费是用于整个小区设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵就可拒缴物业费，既是对其他正常缴费业主利益的侵害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，从而进一步影响物业服务企业维持其正常的服务水准，最终影响到小区全体业主的利益。于燕燕主张因家中被盗请求鼎辰物业承担相应的赔偿责任，并以此为由拒缴物业费。庭审中，于燕燕未能举证证明鼎辰物业所提供的物业服务存在重大瑕疵，未能举证证明其被盗财产的种类及对应价值，仅以未能第一时间提供监控录像、监控设施损坏为由拒绝缴纳物业费并要求鼎辰物业赔偿其财产损失。对此，原审法院认为，于燕燕所主张的家中被盗应属案外人侵权所致，其因被盗所遭受的经济损失应由直接侵权人即盗窃犯承担赔偿责任。故其反诉请求无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）于燕燕于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）威海鼎辰物业服务有限公司物业费1070.88元；二、被告（反诉原告）于燕燕于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）威海鼎辰物业服务有限公司公摊电费66.67元；三、驳回被告（反诉原告）于燕燕的反诉请求。如果被告未按照判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，均由被告（反诉原告）于燕燕负担。二审庭审中，上诉人为证实其主张，提交如下证据：1、涉案小区选聘物业公告，证实物业委托服务合同签订在前，选聘物业公司在后；2、业主委员会发给各业主的手机短信息照片五张。内容为业主委员会煽动广大业主签名撵走被上诉人，证实物业合同未通过业主委员会及广大业主签订并选聘；3、照片五张，内容为被上诉人拉横幅煽动业主罢免业主委员会，与业主委员会主任夫妇二人争斗及公安机关到场的情况；4、小区业主与环翠区物管办工作人员的录音资料一份，证实被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同在物管办没有备案，没有存档；5、小区业主与小区业委会主任孙洋的对话录音一份，证实2014年7月底被上诉人到业委会主任孙洋家威胁闹事，且该录音能证明被上诉人进驻涉案小区时，小区业主未投过票，且从未开过业主大会。经质证，被上诉人对证据1的真实性不认可，认为证据为复印件，不能作为证据使用。即便是真实的，公告能证明小区已为选聘物业公司开展了工作，结合上诉人一审提交的证据可以证实涉案小区选聘被上诉人是高票通过，并且履行法定程序，即使该证据的日期在后，也是业主委员会及全体业主事后授权或确认物业公司的一种行为，还可以证实包括上诉人在内的业主于2014年8月2日或更早的时间就明知被上诉人被选聘为小区的物业公司，直到今日事隔两年多，并没有通过合法的程序或是其他的诉求来主张被上诉人的合法性，而且还一直接受被上诉人服务，所以被上诉人主张物业管理费是合理的，上诉人同业主委员会有矛盾，应该通过合理的渠道解决，另外上诉人提交的该份证据是业主委员会的单方行为，被上诉人并不知情；对证据2和3的真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为该两份证据不影响被上诉人主张物业费；对证据4的真实性和所要证明的内容均不认可，认为没有证据证实录音当事人的身份情况，不符合录音证据的法定要件，为无效证据，不能作为定案依据，根据证据规则，应以被上诉人提交的书面证据为准，假使物业管理合同未进行备案，也不影响物业管理合同的法律效力；对证据5的真实性不认可，认为所证明的内容与录音当事人陈述内容不一致，从录音当中能够听出“都选聘了都投票了也肯定走了程序”，针对录音中当事人明确提出并未提反对票，所以该证据证明不了上诉人证明目的。本院经审查认为：对于证据1，因系复印件，在被上诉人不认可的情况下，本院对该证据依法不予采信；对于证据2、3，因本案当事人诉请为物业费及公摊电费的交纳，被上诉人与业主委员会之间是否存在纠纷与本案无直接关联，因此本院对该两份证据依法不予采信；对于证据4、5，因被上诉人对该两份录音证据的真实性均不予认可，上诉人亦未提供其他证据证明录音中当事人的身份情况，因此本院对该两份证据依法不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人请求上诉人支付物业费及公摊电费是否有事实及法律依据；上诉人的财产损失应否由被上诉人承担。首先，根据合同法规定，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。一审中被上诉人提交的与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同，由该小区业主委员会与被上诉人盖章确认，该物业服务合同合法有效，因此被上诉人作为涉案小区的物业服务提供者身份，并无不当。上诉人主张涉案小区物业合同签订在前，业主委员会选聘物业公司在后，被上诉人签订的物业服务合同没有法律效力，但因上诉人提交的证明该问题的证据系复印件，在被上诉人不予认可的情况下，本院无法确定该证据的真实性。即使存在上诉人主张的问题，也是涉案小区业主委员会在选聘物业公司时存在的程序问题，被上诉人经业主委员会依法选聘，其与小区业主委员会签订的物业服务合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定的无效情形，对业主具有约束力，被上诉人已按合同约定提供服务，有权利根据合同收取相关物业服务费用，上诉人作为涉案小区的业主，应当交纳相应物业费用，因此原审判令上诉人支付物业费及公摊电费，并无不当，本院予以维持；其次，关于上诉人的财产损失应否由被上诉人承担问题。上诉人未能证明其家中被盗的财产种类及价值，且上诉人的财产损失系由案外人侵权直接导致，对其财产损失上诉人可依法另行解决。因此原审依法驳回上诉人的该反诉请求，并无不当。综上，于燕燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人于燕燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 晶代理审判员  薛淑娴代理审判员  葛俊生二〇一六年九月二十八日书 记 员  丛丽红