江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1302民再59号再审申请人（一审被告）：宿迁市希望房地产开发有限公司，住所地宿迁市威海路88号。法定代表人：吕静，该公司董事长。委托代理人：谷迎军，宿迁市希望房地产开发有限公司员工委托代理人：蒋义伟，宿迁市希望房地产开发有限公司员工被申请人（一审原告）：李猛，男，1984年1月27日出生，住宿迁市宿城区。再审申请人宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望房地产公司）因与被申请人李猛、代伟、陈某等人商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）宿城开民初字第00132号民事判决，于2015年12月向宿迁市中级人民法院申请再审。宿迁市中级人民法院于2016年7月决定由本院对该案进行再审审查。本院于2016年8月24日作出（2016）苏1302民申13号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人希望房地产公司的委托代理人谷迎军、蒋义伟、被申请人李猛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。希望房地产公司申请再审称：1.原审判决认定事实错误，违约期限、标的，均有计算错误，未按照合同约定的违约天数计算至申请人申报工程竣工备案表之日即2015年3月23日，应扣除商品房施工期间暴风雨天气93天，当事人的姓名、性别书写错误，补正裁定书合议庭成员组成不合法；2.程序违法，未经传票传唤进行缺席审理；3.主要证据未经质证，剥夺了申请人的辩论权利；4.被申请人存在违约行为，未按照合同约定及建设部、财政部的规定缴纳契税、房屋维修资金、物业管理费，且存在违规装修等行为，故申请人不应承担违约责任。请求撤销（2015）宿城开民初字第00132号民事判决，并依法改判驳回被申请人的诉讼请求。被申请人李猛再审辩称：被申请人没有违约行为，装修与本案无关，请求维持原判。被申请人李猛向本院起诉请求，2011年12月25日，其与希望房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买“希望城”H8幢1103号商品房。其已按照合同约定支付了全部住房购房款498444元。但希望房地产公司并未按合同约定于2013年12月28日前将验收合格的房屋进行交付，已构成严重违约。现请求法院判令希望房地产公司支付逾期交房违约金68785.27元（自2013年12月29日至2015年4月2日即460天，按照购房款的日万分之三计算）。本院原审认定的事实：原被告间签订的《商品房买卖合同》，对涉案房屋价款、交房时间、逾期交房的违约金计算标准等内容进行了详细约定。但是被告未能按照合同约定如期交房，2015年3月29日，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，次日起陆续交付房屋。本院原审认为，原被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照约定履行各自合同义务。因被告未能在合同约定的期限内交付房屋，故依约应承担违约责任。经合法传唤，被告无正当理由拒不到庭，视为放弃自己答辩及质证的权利。举证期限内，被告未有举证，庭审结束后，向本院邮寄“晴雨表”复印件，其真实性无法考证，邮寄目的亦无从得知，故该复印件不作证据使用。本院原审判决：被告希望房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付违约金23730365元。其中附件载明李猛应得违约金68785元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2015年，被申请人李猛等500余名购房户因与再审申请人希望房地产公司就逾期交房问题产生纠纷，多次向政府有关部门群访，并陆续向本院提起民事诉讼，本院为妥善解决该群体性纠纷，于2015年1月21日将李猛等起诉希望房地产公司商品房预售合同纠纷案件作为集团诉讼立案，由崔某等5名原告作为诉讼代表人参与诉讼。因希望房地产公司在答辩、举证期限内拒不答辩、举证，且在收到本院开庭传票后，无正当理由拒不到庭。本院于2015年6月30日进行了缺席审理，五名诉讼代表人出庭，宣读了各自的诉状，出示了各自商品房买卖合同及交纳购房款票据等证据材料。原审判决未对各原告与被告之间签订、履行商品房预售合同及储藏室使用权转让协议的事实作逐一认定。再审中，希望房地产公司对被申请人李猛所提供的交纳购房款票据及购房合同、协议等证据真实性、合法性不持异议，本院对该证据的效力予以确认。据此查明，2011年12月25日，李猛与希望房地产公司签订商品房买卖合同，购买希望城H8幢1103号商品房，后按约支付全部房价款498444元。2012年1月17日交纳契税，2015年4月7日交纳住宅专项维修资金。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给买受人使用。……如遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起10日内书面告知买受人。第九条关于出卖人逾期交房违约责任约定，⑵逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定，买受人收到出卖人书面通知十五日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任有买受人承担。《商品房买卖合同》补充协议第七条约定“在合同约定的交付时间到达时，如买受人房款没有交清（包括按揭贷款没有到账）以及不按时还贷或不交清相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。2015年3月29日，经宿迁市住房和城乡建设局同意备案，希望房地产公司取得《竣工验收备案表》，该备案表记载“备案日期2015年3月29日”。李猛自述于2015年4月2日收到希望房地产公司交付的房屋。本院再审认为，民事再审的审理对象是已经发生法律效力的错误裁判，再审是对原审生效裁判存在错误进行纠正的救济程序。人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不属于再审审理范围。本院原审将李猛等诉讼希望房地产公司商品房预售合同纠纷系列案件，按照集团诉讼的方式受理，不符合法律规定，且在组织原审原告推选诉讼代表人过程中，推选程序不规范，庭审过程中，亦未全面组织当事人举证、质证，导致判决确定的违约金总额计算错误，对于再审申请人的该部分申请再审理由予以支持，本院在再审过程中应予以纠正。对于再审申请人主张原审未依法传票传唤，即缺席审理的问题，经调取原审送达诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书等诉讼文书的影像资料，证实本院原审送达程序符合法律规定。关于再审申请人主张的恶劣天气、不可抗力延误了交房，应扣除商品房施工期间的暴风雨天气93天的抗辩理由，因被申请人不予认可，且其不属于不可抗力，且双方的合同中未约定其作为延期交房事由，本院对该抗辩不予支持。再审已查明事实表明，原审判决对再审申请人希望房地产公司违反合同约定逾期交房的基本事实认定并无不当。原审原告李猛与希望房地产公司签订《商品房买卖合同》，并及时足额支付了购房款。希望房地产公司直到2015年3月29日才取得《竣工验收备案表》，具备交房条件，再审申请人再审主张2015年3月23日应为取得《竣工验收备案表》的日期，且在售楼部张贴交房公告，没有事实依据，本院不予采信。该公司亦未按照合同约定“书面通知”的方式通知被申请人交房。李猛主张希望房地产公司于2015年4月2日交付房屋，本院确认房屋实际交付时间为2015年4月2日。希望房地产公司未按照合同约定交付房屋，存在违约交付的事实，其违约期间为2013年12月29日至2015年4月2日，李猛主张商品房违约金计算自2013年12月29日至2015年4月2日，不违反法律规定，本院予以支持。对于再审申请人提出，因被申请人李猛未按照双方补充协议第七条约定交纳契税及住宅专项维修资金，该公司有权拒绝交房，并不承担违约责任的抗辩，本院认为，首先，契税、住宅专项维修资金等合同义务，属于主合同的附随义务，在当事人双方签订合同后，被申请人李猛按约履行了主合同义务即交清购房款的情况下，再审申请人应按照约定交付房屋，迟延缴纳契税、住宅专项维修资金不能成为逾期交房的根本原因。其次，《住宅专项维修资金管理办法》第十三条虽然规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，但该条款并非法律强制性规定，仅是部门规章，且在本地实际操作中，均是在房屋交付后，由购买人持开发商开具的缴款票据前往指定的地点交纳专项维修资金。第三、根据双方合同补充协议第七条的约定，该条款应指房屋具备交付条件时，因买受人未交清相关费用，出卖人有权拒绝交房，并不承担违约责任。而本案的实际情况是，再审申请人在合同约定的交付时间，因房屋未竣工验收，存在着客观事实上的“不能交付”，不具备“拒绝交付”的条件，且该公司在房屋具备交付条件后，已将房屋交付给被申请人，系对其权利的自行处分。该协议系希望房地产公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。庭审中，经本院释明，希望房地产公司主张合同约定的违约金过高，请求减少，但不能举证证明，本院对其请求依法不予支持。再审申请人关于被申请人李猛违规装修造成损失、未缴纳物业管理费、未及时偿还贷款的主张，不属于本案再审审理的范围。经计算，本院确认希望房地产公司向李猛交付的商品房违约天数为460天，按照购房款基数计算，违约金498444元*460天*万分之三=68785元（四舍五入取整）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）宿城开民初字第00132号民事判决；二、宿迁市希望房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向李猛支付逾期交房违约金68785元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1519元，再审案件受理费1519元，由宿迁市希望房地产开发有限公司负担。（原告未预交，被告在履行付款义务时一并向法院支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1519元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审判长 耿 辉审判员 朱雪芹审判员 莫 恒二〇一六年九月三十日书记员 金 霏