上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初10233号原告(反诉被告)江琳，男，1979年10月17日生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)阮建才，男，1964年4月17日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)阮文斌，男，1989年5月6日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)阮玲玉，女，1996年11月11日生，汉族，住上海市闵行区。上述三被告共同委托代理人王永杰，上海正策律师事务所律师。上述三被告共同委托代理人徐栋鹢，上海正策律师事务所律师。第三人上海创林房地产经纪有限公司长岭路分公司，注册地上海市杨浦区。法定代表人唐如源，职务经理。委托代理人丁欢，男。原告(反诉被告，以下简称原告)江琳诉被告(反诉原告，以下简称被告)阮建才、阮文斌、阮玲玉房屋买卖合同纠纷一案，于2016年5月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。被告阮建才、阮文斌、阮玲玉收到诉状后于2016年6月7日提起反诉，本院受理后与本诉一并处理，并追加上海创林房地产经纪有限公司长岭路分公司为本案第三人。于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告江琳，被告阮建才、阮文斌、阮玲玉的共同委托代理人王永杰，第三人上海创林房地产经纪有限公司长岭路分公司的委托代理人丁欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江琳诉称，三被告系上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)的房屋产权人。三被告通过《公证委托书》委托案外人陈某某代为出售涉讼房屋，并通过另一份《公证委托书》委托案外人黄某某代收房款。2015年2月15日，原告通过房产中介与三被告就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定房屋转让价款为人民币600万元，其中首期房款180万元。2015年4月9日，原告依约将200万房款支付给受托人黄某某。因涉讼房屋的银行贷款尚未还清，无法完成过户手续。后原告与三被告协商一致，三被告同意先将房屋交付给原告，待房屋限制解除后再办理过户手续。现原告发现被告阮建才债务缠身，且涉讼房屋又被法院查封，继续履行房屋买卖合同已经不现实。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与三被告就涉讼房屋签订的房屋买卖合同；2、三被告向原告返还购房款200万元；3、三被告承担解约违约金及经济损失100万元(违约金的计算标准为按照合同约定由对方承担延期过户的违约责任，按已付房款的日万分之一自2015年4月30日起计算至判决生效之日止；经济损失包括房屋溢价损失，及原告的装修费7万余元；以上合计原告主张100万元)；4、本案诉讼费由三被告承担。被告阮建才、阮文斌、阮玲玉本诉辩称及反诉诉称，双方买卖合同已经解除，双方已于2015年办理了网签撤销手续，虽无其他书面解约协议，但撤销网签已表明双方合同已经解除，合同已于撤销网签之日解除。也由于双方协商解除，三被告没有违约，三被告没有理由赔偿原告违约金。即使有违约金，违约金也过高，请求法院调整。至于购房款，三被告自始至终没有收到过，不存在返还问题。故不同意原告的全部诉讼请求。根据双方的房屋交接书，原告于2015年6月15日开始占有使用涉讼房屋。而当时双方已办理撤销网签手续，合同已经解除，原告占有房屋没有依据，故原告应立即返还涉讼房屋，并自2015年6月15日起按月租金15,000元的标准向三被告支付房屋使用费。故三被告反诉要求判令：1、原告向三被告返还涉讼房屋；2、原告自2015年6月15日起按月租金15,000元的标准向三被告支付房屋占用使用费，至实际返还房屋之日止；3、本诉及反诉诉讼费由原告承担。原告江琳反诉辩称，双方的房屋买卖合同在过户前一直按合同约定正常履行。原告按照约定向三被告支付了房款。对于网签是否撤销，原告不清楚，如果撤销了，三被告为何在6月份让我交接房屋。目前系争房屋由我在用是对方认可的，房屋已被我买下，我没有理由支付使用费。至于如果法院判令合同解除后的房屋返还问题，我会在收到全部购房款及违约金后返还涉讼房屋。至于三被告提出的月租金标准，尽管有些偏高，但我予以认可。第三人上海创林房地产经纪有限公司长岭路分公司述称，买卖合同是双方当事人真实意思，合同是真实的。但第三人当时根据当事人的要求仅负责促成双方签订合同，对签订合同的后续事宜，包括付款、过户、交房等一切手续均不负责。对原告的本诉及被告的反诉由于均与第三人无关，不发表意见。经审理查明，三被告系涉讼房屋的产权人。2014年9月10日，三被告签订委托书一份，委托案外人黄某某代理出售涉讼房屋的相关事宜。委托期限自2015年3月10日开始至2016年3月9日止。委托权限包括代为签订房地产买卖合同及其变更协议、解除协议；代为办理上述房地产权登记、过户手续；代为办理还贷、抵押注销登记手续；代为收取房价款；代为办理交房等。2014年9月11日，上海市东方公证处对上述委托出具了公证书。2014年12月23日，三被告另签订委托书一份，委托案外人陈某某代理出售涉讼房屋的相关事宜。委托期限自委托书签署之日起18个月。委托权限与前一份委托内容基本一致，同样有代为收取售房款，但其注明款项划入阮建才的银行帐户。2014年12月25日，上海市新黄浦公证处对上述委托出具了公证书。2015年2月15日，原告(乙方)与三被告的代理人陈某某(甲方)就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定涉讼房屋建筑面积149.16平方米，转让价款600万元。甲、乙双方确认，在2015年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.01%的违约金，合同继续履行。合同附件另约定，甲、乙双方约定于签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房价款180万元。乙方向银行申请贷款420万元，按贷款合同约定由贷款银行代为支付甲方。甲方收到乙方全款后3日内，与乙方办理房屋交接手续。三被告对上述买卖合同表示认可，但对合同签订的过程及履行过程等事项一概不知，也没收到过任何房款。上述合同签订后，原告称根据案外人陈某某的要求，并未按合同约定期限支付房款，而是根据对方提供的另一份委托书(代理人为黄某某)，于2015年4月9日分两笔向案外人黄某某支付了200万元。此后，由于三被告未能涤除涉讼房屋上的银行贷款抵押，双方未能按合同约定办理房屋过户手续。2015年5月5日，涉讼房屋网签备案合同被撤销。原告表示不知道此事。第三人陈述由于时间久远已记不清，可能为第三人操作，为当事人电话通知同意第三人撤销。2015年6月15日，陈某某代被告阮建才与原告签订房屋交接书。至此，涉讼房屋交付于原告，原告入住至今。另查明，涉讼房屋上依旧有中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行的最高额抵押921.80万元。2015年7月2日，涉讼房屋被杭州市萧山区人民法院查封；2015年9月28日，涉讼房屋被闵行法院两次轮候查封；2016年2月24日，涉讼房屋再次被闵行法院轮候查封；2016年4月1日，涉讼房屋被松江法院轮候查封。再查明，2016年陈某某曾至闵行法院起诉阮建才及阮佳芬(阮建才妻子)，要求两人归还借款及利息200余万元。后该案陈某某撤诉。三被告另陈述，被告阮建才另欠陈某某及汪洋共950万元，欠工商银行600万元。阮建才与陈某某、汪洋达成协议，约定被告阮建才名下的两套房屋(涉讼房屋及虹梅南路的一套别墅)作价1,700万元，由陈某某及汪洋处理出售用于归还陈某某、汪洋的债务及银行债务。庭审中，原、被告确认，涉讼房屋的租金标准为每月15,000元。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、公证委托书两份、银行转账记录、合同备案信息查询结果、门窗材料收款收据等证据及当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同有效，双方应当秉着诚实信用的原则，履行自身义务。关于合同的解除及违约责任。被告方辩称双方的网签合同撤销说明双方当时已协商解除合同，三被告即不存在违约。本院认为，首先，网签合同虽已被撤销，但撤销网签仅是一个行政登记行为，与合同效力并无必然联系。双方签订的买卖合同仍然有效，网签撤销并不当然导致合同解除；其次，除了网签撤销这一事实，被告方对于合同协商解除并无相关证据佐证；中介方也证实，当事人可以电话通知其撤销网签。在原告未同意撤销网签的情况下，本案不排除有他人通知中介撤销网签的可能，毕竟只需一个电话通知。再次，三被告未能配合原告在2015年4月30日过户已是事实，已经构成违约，双方网签合同撤销与三被告违约并不矛盾。综上，本院对被告方的辩论意见不予采纳。三被告未在合同约定的过户日前涤除银行抵押，导致涉讼房屋无法正常过户，三被告显属违约。此后，由于三被告对外债务缠身，导致涉讼房屋目前被多个法院查封，买卖合同无法继续履行。原告现提出解除合同并要求对方承担违约责任并无不当，符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金的数额。原告主张100万，原告主张违约金包括按合同约定的延期过户的违约金、装修损失及房屋溢价损失。2015年至今，上海房价上涨情况确实客观存在，合同解除势必会导致原告产生一定的房屋溢价损失，考虑到房屋转让的价格，原告此项损失较为可观。关于装修损失方面，原告称装修费大约7万余元，但有相关证据证明的仅有2万余元，本院无法全部采信。由于合同并未明确约定合同解约违约金，而合同约定的逾期过户违约金标准过低。本院认为尚不足以弥补原告目前的实际损失。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。综合以上原告的损失情况，结合三被告的违约程度，本院酌情确定三被告需向原告承担违约金60万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房款，原告举证已经支付了200万元房款。被告方辩称没有收到，且尽管两份公证委托都真实，但认为如果黄某某要收房款需要另一个代理人陈某某转委托。对此本院认为，两份公证委托书均为真实有效，黄某某作为代理人的行为未超出代理权限，有权代收房款。案外人陈某某是否转委托与黄某某有资格成为代理人无关。故对被告方的辩论意见本院不予采纳，本院确认原告已向三被告支付了房款200万元，合同解除后，三被告应当向原告返还上述房款。与之相对的，合同解除后，原告也需向三被告返还涉讼房屋。原告辩称需在三被告赔偿其损失后方能返还。本院认为，三被告是否已经赔偿损失并非系原告返还房屋的前提条件，合同解除后，原告占有房屋已无依据，原告应当立即向三被告返还房屋。被告方反诉要求原告返还房屋的诉请本院予以支持。关于房屋使用费，本院认为起算时间并非为被告方所称的2015年6月15日。因为涉讼房屋虽未按期过户，但原告是与三被告的代理人陈某某办理交接房屋手续后入住。由此可见，当时原告入住房屋是得到对方许可的。况且当时合同尚未解除，原告返还房屋应在合同解除之后。故对被告方反诉要求原告支付2015年6月15日起至今的房屋使用费的诉请本院无法支持。但对被告方要求原告在本院确定本案合同解除之后支付占用使用费的反诉诉请，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。庭审中，双方确认涉讼房屋租金标准为每月15,000元，被告方以该标准主张房屋使用费于法不悖，本院同样予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：解除原告(反诉被告)江琳与被告(反诉原告)阮建才、阮文斌、阮玲玉就上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；被告(反诉原告)阮建才、阮文斌、阮玲玉应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)江琳返还房款人民币200万元；被告(反诉原告)阮建才、阮文斌、阮玲玉应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)江琳支付违约金人民币60万元；原告(反诉被告)江琳应于本判决生效之日起十日内搬离上址房屋，将上址房屋返还给被告(反诉原告)阮建才、阮文斌、阮玲玉；如逾期不搬离，则应按每月人民币15,000元的标准向被告(反诉原告)阮建才、阮文斌、阮玲玉支付房屋使用费，直至搬离之日止；驳回被告(反诉原告)阮建才、阮文斌、阮玲玉的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币30,800元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币15,400元，由原告(反诉被告)江琳负担人民币1,400元，被告(反诉原告)阮建才、阮文斌、阮玲玉负担人民币14,000元。反诉案件受理费人民币1,950元，由原告(反诉被告)江琳负担人民币1,000元，被告(反诉原告)阮建才、阮文斌、阮玲玉负担人民币950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  朱佳伟二〇一六年九月一日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……