上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第41816号原告：顾军华，男，1964年12月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚德全，上海市浦东新区曹路镇法律服务所法律工作者。被告：上海市浦东新区万祥镇人民政府，住所地上海市浦东新区。法定代表人：茅援农，镇长。委托诉讼代理人：唐公民，上海市公民律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐海英，上海市公民律师事务所律师。被告：上海海东房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：苏俊坤，总经理。委托诉讼代理人：穆蔷，上海潘国新律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国新，上海潘国新律师事务所律师。被告：徐德昌，男，1951年1月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡小汉，上海汉科律师事务所律师。原告顾军华与被告上海市浦东新区万祥镇人民政府(以下至判决主文前简称万祥镇政府)所有权确认纠纷一案，本院于2015年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2015年12月2日、12月23日、2016年1月20日、2月26日、4月14日、5月19日六次公开开庭进行了审理。期间，本院分别于2015年12月3日、2016年2月1日通知上海海东房地产有限公司(以下至判决主文前简称海东公司)、徐德昌作为共同被告参加本案诉讼。原告顾军华的委托诉讼代理人姚德全均到庭参加了诉讼。被告万祥镇政府的委托诉讼代理人唐海英参加了前两次庭审活动，唐公民参加了第三、第四、第六次庭审活动。被告海东公司的委托诉讼代理人穆蔷参加了后四次庭审活动。被告徐德昌的委托诉讼代理人胡小汉参加了第四次庭审活动。2016年3月2日至3月30日为评估期间，不计入审限。审理中，各方当事人均同意延长3个月继续适用简易程序，业经本院院长批准。本案现已审理终结。原告顾军华向本院提出诉讼请求：1.确认坐落在本区万祥镇三三公路xxx弄(紫丁香花园)xxx号别墅房(以下至判决主文前简称xxx号房)的产权归原告所有；2.判令被告万祥镇政府继续履行房屋转让合同；如不能继续履行的，判令万祥镇政府返还原告购房款人民币149,931元、支付利息128,563.70元，赔偿损失2,385,246元；后变更为赔偿90万元。追加被告后，原告要求被告海东公司承担赔偿责任，万祥镇政府承担连带赔偿责任，对被告徐德昌无诉求。事实和理由：1999年12月，原告向被告万祥镇政府购买原宏祥花苑(后改名为紫丁香花园)xxx号房1套，建筑面积为196.34平方米，双方签订了房屋转让合同，约定房屋转让价格为149,931元，土地和配套费由原告按标准支付给海东公司，房地产权证由原告自行办理。2015年10月，原告发现110号房已被另行出卖给案外人。原告认为被告一房两卖，严重损害原告利益，要求按现价赔偿。被告万祥镇政府辩称，原告于1999年12月向其购房属实，其于2001年已将开发地块整体转让给被告海东公司，但明确约定包括原告110号房在内的5套房屋不属于转让范围。该房屋现由海东公司出售给案外人，造成原告的损失应由海东公司赔偿，其不应承担责任。被告海东公司辩称，其和原告没有签订买卖合同，根据合同相对性原则不应该向原告承担责任；其也没有收取过原告的钱款，原告的钱款是被告万祥镇政府收取的；2001年被告徐德昌代表万祥镇政府和其洽谈转让事宜，约定保留5套房屋(后变为6套)，徐德昌出狱后海东公司应其要求将110号房变更至其指定人名下，故海东公司没有责任，不同意原告的诉讼请求，也不同意万祥镇政府的意见。另外提出时效抗辩，认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告徐德昌辩称，其只是110号房买卖的中介人、见证方，而非出售方，故不承担责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。包括：1999年12月31日，原告顾军华和被告万祥镇政府下设原南汇县万祥镇村镇建设规划管理办公室签订《房屋转让合同》，约定原告受让万祥镇政府坐落在本区万祥镇三三公路“宏祥花苑”内xxx号房(毛坯)，价格为149,931元，并载明“……由乙方(即原告)自行办理产权证，土地和配套费费用由乙方按标准支付给海东房产公司”。2003年7月23日，原南汇县万祥镇村镇建设规划管理办公室向原告出具收款收据，实收原告现金79,931元，加上原告预交7万元，证明原告已交清149,931元。2001年5月28日，被告万祥镇政府作为甲方、被告海东公司作为乙方，双方签订《房屋、土地转让合同》，约定万祥镇政府将“宏祥花苑”中心村(属项目的名称)房屋、土地转让给海东公司，双方核定，海东公司受让的“宏祥花苑”中心村土地面积和现状房屋为：1、乙方受让的土地面积为639.12亩；2、中心村内的现状房屋和广场道路、荷花池全部(中心村内的现状房屋104号、110号、93号、73号、无幢号计5幢样板房不属转让范围，产权仍归甲方所有，有甲方处置)。约定：“一期工程的5幢样板房的产权归甲方所有，不在转让范围内，但公共配套设施费由甲方承担。甲方承诺，外部装饰标准由乙方制定，甲方施工，费用由甲方承担，物业管理权归乙方所有”。房屋土地的价格为：1、经双方确认，海东公司应付万祥镇政府639.12亩土地补偿金每亩33,439元，计21,371,533.68元(县征地事务所的土地补偿费、青苗补偿费由甲方负责支付)；2、中心村内的房屋一次性由甲方作价给乙方，计9,837,577.60元；3、中心村内的所有房屋拆迁安置设施补偿由乙方全额包干给甲方实施，包干总额为200万元；4、中心村项目的红线外配套费由乙方全额包干给甲方实施，包干总额为14,181,104元……；5、乙方办理639.12亩土地的征用费用，合计30,478,552.20元，其中7,203,410.85元由甲方承担并交纳，其余费用均由乙方承担并交纳；6、甲方在中心村一期工程投资的广场、荷花池合计84万元已由瞿菊明同志垫付，故经双方确认，由乙方直接支付给其本人；7、海东公司应付万祥镇政府以上款项合计1项+2项+3项+4项=47,390,215.28元；8、639.12亩土地出让金总额93%部分由甲方负责交纳，县财政局返回归甲方所有，7%部分由乙方承担并交纳；9、中心村使用的639.12亩土地属违法占地，乙方在办理土地征用手续时涉及到罚款由甲方承担并交纳。2003年11月12日，被告万祥镇政府发出《关于“五幢保留房”明确产权的答函》给被告海东公司，明确110号房的产权人是原告顾军华。2011年1月28日，110号房核准登记在案外人李某某、王某某名下。审理中，上海富申房地产估价有限公司接受上海市高级人民法院委托，于2016年3月25日作出沪富估报(2016)第090号《上海市浦东新区万祥镇三三公路1518弄紫丁香花园XXX号房地产司法鉴定估价报告》，确定110号房于价值时点2016年3月7日的市场价值为2,947,456元，单价为15,012元/㎡。对当事人争议的事实，本院经审理认定如下：根据登记的被告海东公司和案外人黄某于2004年6月23日签订《上海市商品房预售合同》，可认定双方约定黄某以每平方米2,500元的价格向海东公司购买110号房。根据双方于2010年11月29日签订的《房屋交接书》，可认定110号房的实测面积为196.34平方米，总房价款为490,850元，双方确认海东公司已交付房屋、黄某已付清全部房价款。根据登记的黄某和案外人李某某于2010年12月9日签订的《上海市房地产买卖合同》，可认定李某某以767,724.30元的价格向黄某购买110号房90%的份额。根据登记的黄某、李某某和案外人王某某于2011年1月23日签订的《上海市房地产买卖合同》，可认定王某某以85,307元的价格向黄某购买xxx号房10%的份额。被告海东公司主张其按照被告徐德昌(时任万祥镇党委书记)的指示保留5套房屋，后因徐德昌涉嫌职务犯罪被采取刑事强制措施，而被告万祥镇政府无人处理5套房屋的后续事宜，其为办理产权证并完成工程费用结算工作而将110号房暂时安排登记在其员工黄某名下，黄某并非真正权利人，也未实际支付过购房款。徐德昌出狱后，其安排黄某根据徐德昌的指示办理了相关转移登记。海东公司提交了海东公司和黄某于2004年5月8日签订的《劳动合同书》，证明黄某曾为海东公司员工，在销售部工作；并提交了黄某和案外人上海康镇劳务协作有限公司于2010年11月30日签订的《劳动合同书》，证明黄某曾接受该公司安排去海东公司工作，期限2年；又提交了李某某、黄某、徐德昌于2010年10月26日签订的《关于紫丁香花园XXX号购买的约定》，约定交易价为210万元，徐德昌为见证方，购房款由徐德昌代收；还提交了购房发票、徐德昌实际付款1,660,205元的银行进账回单、交割清单，证明海东公司开具给黄某的xxx号房购房发票金额853,027元，加上另外73号房屋购房款和两房的维修基金、分时电表和管道液化气开户费，与徐德昌实际付款金额相吻合，以此证明海东公司与徐德昌完成了交割。本院认为，原告顾军华和被告万祥镇政府下设村镇建设规划管理办公室签订的《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，也不违反法律规定，应确认有效。虽然该合同约定了毛坯房的价格，没有明确土地和配套费用的具体金额和付款期限，也没有明确房屋交割的具体时间等内容，但双方可以协议补充或者根据合同法的有关规定予以确定，不影响合同的效力。合同约定的“……土地和配套费费用由乙方按标准支付给海东房产公司”的内容已隐含了万祥镇政府的合同权利义务概括转移给被告海东公司的意思表示。万祥镇政府和海东公司签订的《房屋、土地转让合同》，约定了包括xxx号房在内的“……5幢样板房不属转让范围，产权仍归甲方所有，有甲方处置”，并约定：“一期工程的5幢样板房的产权归甲方所有，不在转让范围内，但公共配套设施费由甲方承担。甲方承诺，外部装饰标准由乙方制定，甲方施工，费用由甲方承担，物业管理权归乙方所有”的内容，包括此后万祥镇政府于2003年11月12日发给海东公司的《关于“五幢保留房”明确产权的答函》，均可证明海东公司同意接受万祥镇政府一并转让的和原告合同中的权利义务。原告和万祥镇政府下设村镇建设规划管理办公室签订《房屋转让合同》应由原告和海东公司双方继续履行。海东公司辩称其非合同相对方的意见本院不予采纳。本院确认黄某曾为被告海东公司员工，但海东公司主张黄某代持xxx号房而非真正权利人证据尚不充分，本院不予认定。且无论xxx号房是海东公司出售给黄某，还是如海东公司辩称的是根据被告徐德昌的指示变更至其指定人名下，因徐德昌已和被告万祥镇政府无关，故均非原告或者万祥镇政府的意思表示，应由海东公司向原告承担毁约的违约责任。现xxx号房登记在案外人李某某、王某某名下，法律上或者事实上海东公司已经不能继续履行合同，故原告诉请确认xxx号房的产权归其所有本院不予支持；按照法律规定，海东公司应向原告赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体数额本院综合评估的市场价值、原告已付款金额、海东公司开发成本、违约状态及其应当预见到的因违反合同可能造成的损失等因素酌情确定，为60万元。海东公司向原告承担责任后，如有依据向徐德昌追偿，自可另行主张，与原告无关。最后，《房屋转让合同》未约定土地和配套费用的付款期限，也未约定房屋交付的履行期限，签约至今未满二十年，被告海东公司亦无证据证明原告知道或者应当知道权利被侵害时起至起诉已逾2年，故海东公司的诉讼时效抗辩不成立。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海海东房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾军华经济损失60万元；二、驳回原告顾军华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,800元，减半收取计6,400元(原告已预交28,110元),由原告顾军华负担2,133元、被告上海海东房地产有限公司负担4,267元；被告上海海东房地产有限公司负担部分于本判决后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王睿二〇一六年九月一日书记员  唐燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。