重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终997号上诉人（原审被告）：重庆市宇帝房地产开发有限公司。住所地：重庆市南岸区南坪街道开发路**号23-6。法定代表人：文跃武，该公司董事长。委托诉讼代理人：冉彧光，重庆渝鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆文祥，重庆渝鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈永亮，男，土家族，1956年12月8日出生，城镇居民，小学文化，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。上诉人重庆市宇帝房地产开发有限公司（以下简称宇帝公司）因与被上诉人陈永亮房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）人民法院（2015）酉法民初字第02417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月9日组织双方进行了询问审理。上诉人宇帝公司委托诉讼代理人的冉彧光、陆文祥、被上诉人陈永亮及其委托诉讼代理人陈伟到庭接受了询问。本案现已审理终结。宇帝公司上诉请求：请求撤销酉阳县人民法院（2015）酉法民初字第02417号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，判决宇帝公司不支付陈永亮违约金、租金及利息，一二审诉讼费由陈永亮负担。事实和理由：1.根据宇帝公司与陈永亮于2012年1月19日签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》补充协议（以下简称《补充协议》）的约定，强调宇帝公司只有存在“再出现违约”的事实，宇帝公司才应承担10万元的违约金责任。而涉案安置调换房屋，已经达到交房条件，结合宇帝公司的举证，宇帝公司采取电话通知、公告通知的方式，明确告知了陈永亮应当按照宇帝公司通知的时间进行接房，由于陈永亮提出更多非分要求，导致宇帝公司未能交房，责任及过错在陈永亮，故宇帝公司不应承担支付违约金的法律责任。2.在宇帝公司与陈永亮没有签订房屋租赁合同的前提下，一审判决第三项、第四项中关于“租金”的判决存在定性的根本错误。陈永亮辩称，根据载卷《补充协议》的约定及条款之文意，宇帝公司延期交房违约事实成立，宇帝公司依法应当承担租金的支付责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应予维持。陈永亮向一审法院起诉请求：1、宇帝公司按《房屋拆迁产权调换安置协议》（以下简称《安置协议》）约定的条件交付房屋并办理房屋产权证；2、确认宇帝公司违约并支付违约金100000元；3、宇帝公司支付欠付租金272000元并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付资金利息；4、宇帝公司按每月16000元支付租金至交付竣工验收合格的房屋之日止。（从2014年10月起算）；5、由宇帝公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年2月5日，陈永亮（乙方）与宇帝公司（甲方）签订《安置协议》，协议第二条第2款约定“原拆迁房屋建筑面积514.3平方米（混合结构），按‘拆一还一’的原则选择还建安置房靠南面C户型8层建筑面积116.16平方米、靠北面C户型8层116.16平方米、靠北面D户型8层89.81平方米、第2层320平方米（详见界限附图为准）房屋共计4套，房屋建筑面积共642.13平方米。”协议第四条第2款约定“甲方负责按照规划、设计方案在二年内落实还建安置房进行产权调换”。协议第四条第3款约定“甲方负责在相互结清产权调换差价的前提下，由甲方按有关规定给乙方办理房地产权证四套。”2012年1月19日，陈永亮（乙方）与宇帝公司（甲方）签订《补充协议》，该协议中载明“因甲方违反原《安置协议》第二条第2款及第四条第2款之关于第二层320平方米商业物业的产权置换约定。经双方协商，乙方同意甲方延期一年交房”。该协议第一条约定“因甲方未能按双方约定交房自愿将现已建好并投入经营的北面二楼相同面积320平方米给乙方作为抵押（见原协议附图）”。该协议第二条约定“抵押期间，甲方按每月人民币一万元整付给乙方租金”。该协议第三条约定“租金支付方式：前半年每季度付一次，每次三万元，应提前一周支付。后半年每月付一次，每次一万元整，应提前一周支付。若甲方延迟付款，则按应付金额的5%每天支付滞纳金”。该协议第四条约定“若甲方在2013年2月2日前仍未拆除南面建筑物（原日化厂宿舍），则甲方将作为抵押物的北面二层产权包含现有的装修转移给乙方，并保证该物业的公用通道、消防通道、通风管道等畅通无阻，并保留酒店楼层内公共广告位置”。该协议第五条约定“若甲方在2013年2月2日已开始施工，但无法在2013年2月2日前将竣工验收合格的物业交给乙方，则甲方继续按本补充协议第二条与第三条支付乙方租金。若甲方到2013年5月1日还不能将竣工验收合格的南面二楼商业交给乙方，则按本协议第四条执行”。该协议第六条约定“双方签订协议后若一方违约，则甲乙双方再出现违约情况，违约方赔偿守约方的经济损失，并支付违约金10万元整”。2012年8月22日，宇帝公司方（参会人员陈建军）与宇帝城市之光业主代表陈伟等在利斯卡尔酒店大厅二楼商讨违约金等问题，由酉阳县金安物业管理公司宇帝城市之光管理处作了会议记录。2013年7月23日，陈永亮向宇帝公司工作人员陈建军反映房屋拆迁产权置换的相关问题，陈建军表示上报相关部门协商处理。2014年3月7日，陈永亮与宇帝公司工作人员陈建军签订了《关于还建房二楼门面相关事宜业主意见》，该业主意见载明“租金原一万元涨到壹万陆千元，时限为一年计算。付款时间为3月30日前，如超期按应付金额每天5%滞纳金支付。违约金壹拾万元需支付（即付）。如产权未办理完，租金双方另行协商”。2014年8月26日，陈永亮、宇帝公司因拆迁还建房纠纷在酉阳县国土房管局房管科彭华主持下进行调解，但双方调解未果。陈永亮、宇帝公司签订《补充协议》后，宇帝公司向陈永亮实际支付“租金”至2013年4月，之后未再支付。直至庭审结束，宇帝公司仍未取得该拆迁安置房的房地产权证。经庭审释明，陈永亮仍要求继续履行原合同。一审法院认为，诉争双方签订的房屋拆迁安置补偿合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律、法规的规定，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方签订的补充协议亦系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规，依法成立并合法有效，应当受到法律保护，双方应按照约定全面履行各自义务。针对陈永亮的诉讼请求，评述如下：一、请求宇帝公司按《安置协议》约定的条件交付房屋并办理房屋产权证。《安置协议》关于双方的权利义务有明确约定，宇帝公司应按约定向陈永亮交付房屋并办理房屋产权证。因此，对陈永亮的该项诉讼请求，予以支持。二、请求确认宇帝公司违约并支付违约金100000元。陈永亮认为《补充协议》约定宇帝公司延期一年交房，但直至起诉时宇帝公司没有达到交房标准，无法交房；宇帝公司没有按期支付“租金”，实际支付到2013年4月；宇帝公司没有按约定将北面二层门面产权包含现有装修转移给陈永亮，因此宇帝公司的上述行为均构成违约，应支付陈永亮100000元违约金。宇帝公司抗辩认为其依约通知了陈永亮接房，是陈永亮故意不履行接房义务；宇帝公司没有义务支付陈永亮租金，宇帝公司没有义务将北面二层门面产权转移给陈永亮，《补充协议》第四条无效和第五条后半部分因属于流押条款而无效，所以宇帝公司没有违约行为，且《补充协议》第六条约定一方出现两次违约行为才赔偿另一方经济损失并支付违约金100000元，因此宇帝公司不应支付违约金100000元。该院认为，补充协议第六条表述上有瑕疵，但根据文义解释和目的解释可以推定该条款中的“则甲乙双方再出现违约情况”是基于补充协议开头所述的“因甲方违反《安置协议》”而言的再次违约，而且双方约定需一方出现两次违约才支付违约金不符合交易习惯。因此，双方对补充协议第六条的意思表示是如果一方违约，违约方应赔偿守约方的经济损失并支付违约金100000元整。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人”。《补充协议》中关于宇帝公司未履行到期债务时将抵押财产归陈永亮的条款无效，宇帝公司没有义务将北面二层门面产权转移给陈永亮。但根据《房屋拆迁产权调换安置协议》第四条第3款和《补充协议》，宇帝公司有义务按约定交付房屋并办理房地产权证。由于宇帝公司仍未办理该拆迁安置房的房地产权证，宇帝公司构成违约，应当支付陈永亮100000元违约金。因此，对于陈永亮的该项诉讼请求，予以支持。三、请求宇帝公司支付欠付租金272000元并按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍（从2013年5月起算）支付滞纳金至付清租金之日止。陈永亮认为《补充协议》中的“租金”是由于宇帝公司未按期交房而支付给陈永亮的补偿金，只要宇帝公司未交房，就应该支付陈永亮“租金”。宇帝公司抗辩认为陈永亮请求的租金系基于租赁关系，但本案租赁关系不成立，因此陈永亮无权主张租金。而且补充协议约定支付租金仅发生于抵押期间，由于抵押权未成立，无抵押期间，因此宇帝公司无须支付陈永亮租金。该院认为，《补充协议》，是基于宇帝公司未按期交房，陈永亮同意宇帝公司延期一年交房，宇帝公司将自己的已建好并投入经营的门面抵押给陈永亮，并在抵押期间支付陈永亮补偿金，虽然表述是“租金”，但其性质是补偿金。虽然双方关于抵押的约定未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定其抵押权不成立，但双方上述约定的租金是因宇帝公司延期交房对陈永亮的补偿，上述约定不违反法律规定，应当予以准许。因宇帝公司职工陈建军在与陈永亮协商过程中承诺将原标准10000元/月变更为16000元/月，支付一年，故自2013年5月起至2014年9月共计17个月，前10个月按16000元/月、后7个月按10000元/月的标准，宇帝公司应支付陈永亮租金230000元。对陈永亮请求支付资金利息的请求，因双方未约定，不予支持，但可自陈永亮起诉时起即2014年10月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率予以支持。四、请求宇帝公司按每月16000元支付租金至交付竣工验收合格的房屋之日止（从2014年10月起算）。同上段论述，因宇帝公司逾期交房，对此造成的陈永亮的损失，应当予以补偿。对宇帝公司认为其依据达到交房条件，系陈永亮未接房的辩论意见。经查，宇帝公司未提交证据证明其已书面通知陈永亮在达到交房条件后接房，故对宇帝公司的上述辩论意见，不予采信，宇帝公司应当向陈永亮支付补偿金。因宇帝公司职工承诺的16000元租金支付时限只有一年，该支付期限仅至2014年4月，故对其支付标准按10000元/月计算，支付至交房之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:一、被告重庆市宇帝房地产开发有限公司按《房屋拆迁产权调换安置协议》约定的条件向原告陈永亮交付房屋并协助办理房屋产权证；二、被告重庆市宇帝房地产开发有限公司支付原告陈永亮违约金100000元；三、被告重庆市宇帝房地产开发有限公司支付原告陈永亮2013年5月至2014年9月租金230000元，并自2014年10月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金利息；四、被告重庆市宇帝房地产开发有限公司自2014年10月起按每月10000元租金的标准支付原告陈永亮租金至实际交房之日止；五、驳回原告陈永亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元由原告陈永亮预交，由被告重庆市宇帝房地产开发有限公司负担，原告陈永亮预交案件受理费6880元，退还原告。二审中，宇帝公司、陈永亮没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，诉争双方对一审判决确认的违约金、租金计算标准及金额不争，争议的焦点在于宇帝公司是否存在再次违约的事实、应否承担租金的支付责任及起算时间。对此，评述如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案查明，宇帝公司、陈永亮对涉案《安置协议》、《补充协议》的效力不持异议。根据载卷陈永亮与宇帝公司工作人员陈建军签订的《关于还建房二楼门面相关事宜业主意见》、酉阳县国土资源和房屋管理局房管科彭华主持进行的调解未果和宇帝公司支付陈永亮租金至2013年4月的事实等，可以证明在2013年5月，宇帝公司并没有按照《补充协议》的约定，在延期一年后将已经建好并经相关职能部门验收合格、取得房地产权证的320平方米还建房交付给陈永亮，宇帝公司再次违约的事实成立。同时，宇帝公司亦未举示充分证据证明其已经通知陈永亮接房，涉案还建房在2013年5月已经达到了交房条件，按照《补充协议》第六条的约定，宇帝公司应当承担支付陈永亮100000元的违约金责任。《补充协议》第一条、第二条关于“租金”的约定，不是基于双方之间存在房屋租赁关系，而是基于宇帝公司未向陈永亮交付房屋导致陈永亮丧失租金利益，故双方约定以“租金”的形式给予陈永亮补偿，一审法院对此定性正确。基于此，对宇帝公司应当自何时起承担“租金”支付责任，不再赘述。综上，上诉人宇帝公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由上诉人重庆市宇帝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁咏梅代理审判员  万华瑜代理审判员  王军峰二〇一六年九月二十七日书 记 员  孙正心