上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初26958号原告：樊欣，男，1978年2月8日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：樊冰，女，1970年12月1日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：瞿凤妹，女，1946年10月22日生，汉族，住上海市浦东新区。三原告共同委托诉讼代理人：陈剑雄，上海宸豪律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：马鲜朵，上海宸豪律师事务所律师。被告：樊龙炎，男，1945年2月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张秋萍，女，1962年7月30日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：孙武寅，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，上海昌申律师事务所律师。第三人：瞿颖华，男，1983年2月10日生，汉族，住上海市浦东新区新场镇王桥村XXX号。原告樊欣、樊冰、瞿凤妹与被告樊龙炎、张秋萍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，追加第三人瞿颖华，公开开庭进行了审理。原告樊欣、樊冰、瞿凤妹及三原告共同委托诉讼代理人陈剑雄、马鲜朵，被告樊龙炎，被告张秋萍及其委托诉讼代理人孙武寅、徐娟，第三人瞿颖华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。樊欣、樊冰、瞿凤妹向本院提出诉讼请求：1、判令两被告之间就上海市浦东新区新场镇祝桥村四组897号农村宅基地房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖协议无效；2、被告张秋萍、第三人瞿颖华拆除系争房屋上的加层和围墙，将系争房屋返还原告。事实和理由：原告樊欣、樊冰系原告瞿凤妹、被告樊龙炎的子女，1989年左右，三原告与樊龙炎共同申请建造了系争房屋。1991年系争房屋的农村宅基地使用权登记为三原告与樊龙炎共有，1995年之前，原告一家人一直居住其中，1995年以后，原告方因工作、读书等原因，在他处购房并居住，系争房屋空关。2015年4月，原告樊欣、樊冰为妥善安置父母并改善家庭住房，回系争房屋准备装修，对房屋安装了门窗。2015年5月，有人至系争房屋看房，原告樊欣、樊冰询问父亲后得知在2002年11月24日，在同村人樊某2撮合下，两被告签订了房屋买卖协议，将系争房屋出卖给了张秋萍。由于系争房屋为农村宅基地房，无法办理过户手续，此买卖合同根本无法履行，樊龙炎也未将房屋钥匙交给张秋萍，房屋长期闲置、破烂不堪，无法入住。于是原告方告知张秋萍买卖合同无效，要求协商处理，但张秋萍不予理睬。故提起本案诉讼。樊龙炎辩称，同意原告的诉请。张秋萍辩称，涉案房屋买卖协议是张秋萍与樊龙炎夫妇共同协商确定，并且在原南汇区坦直镇法律服务所的见证下签订，协议签署后，双方进行了系争房屋的交接，张秋萍支付了购房款，樊龙炎夫妇已将系争房屋的宅基地使用证交付给了张秋萍，张秋萍对系争房屋已经实际占有。目前张秋萍已将该房屋出售给了第三人瞿颖华，第三人已支付房款，故不同意原告的诉请。瞿颖华述称，其已从张秋萍处购得系争房屋，并进行了部分装修，其间受到樊龙炎家人的阻挠，其对张秋萍与樊龙炎之间的买卖协议不是很清楚。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的农民宅基地使用权审查表记载有樊龙炎(户主)与瞿凤妹(樊龙炎妻子)、樊冰和樊欣(樊龙炎子女)。2002年11月24日，樊龙炎(卖房人、甲方)与张秋萍(买房人、乙方)签订房屋买卖协议，约定房屋地点坦直乡祝桥村4队(宅基地使用证编号004266)。甲方自愿将位于坦直乡祝桥村4队(宅基地使用证编号004266)房屋出售给乙方，为友好办理买卖手续，特立以下条款：一、甲方自愿将该房屋以人民币(币种下同)28,000元整的价格卖给乙方。二、房屋出售办理产权过户合同手续等均由甲方负责办理。三、房屋出售手续费、公证费等均由乙方支付。四、乙方先支付办理手续费1,000元给甲方，多退少补按实结算，甲方手续办妥后，乙方一次性支付28,000元整后，甲乙双方完成买卖交割(宅基地使用证归乙方)。五、甲方宅基地南自留地长18分尺、宽12公尺，一次性以一千元作价给乙方使用，此后遇动迁补偿也由乙方享有。六、本买卖协议一式叁份，以签字为生效。甲乙方及中介方各执一份。协议尾部中介方写有樊某2。2002年11月30日，樊龙炎(出让方、甲方)与张秋萍(受让方、乙方)签订房屋转让协议书，约定甲方将系争房屋(私有房屋二下一平顶)计三间83平方米的产权出让给乙方所有。双方议定房屋价款28,000元。房屋交付时间及付款时间，甲方在2002年11月30日之前将房屋交付给乙方，乙方于2002年11月30日之前付款，甲方在收到乙方付款后，应出具收款凭证。违约责任，甲方如逾期交付乙方房屋，每逾期一天，按房屋价款总额的(此处划去)%承担逾期占用费。乙方如逾期付款给甲方，每逾期一天，按房屋价款总额(此处划去)%承担逾期占用费。补充条款：本协议签约日，甲方将农村宅基地使用证转交给乙方持有(甲方出具其家属同意出售房屋委托书)。乙方所受让甲方的房屋，根据该宅基地使用证所规定宅基四址归乙方使用。乙方所受让的房屋，如遇上级有关部门须征用土地，须拆除房屋，其补偿全归乙方所有。甲方出具委托书，全权委托乙方办理有关手续等。协议尾部证明人有樊某2签字，监证单位上海市南汇区坦直镇法律服务所盖章。协议签订后，樊龙炎将系争房屋的宅基地使用证交付张秋萍。双方间没有签订其他书面交付手续。同日，樊龙炎出具委托书，内容为出让给张秋萍的房屋，如遇上级有关部门征用土地，须拆除张秋萍所受让的房屋有关的一切经济损失补偿，全权委托张秋萍办理手续。瞿凤妹在该委托书上签字。此后系争房屋内长期无人居住。2015年6月，原告在系争房屋上安装了门和窗。2016年5月，第三人在系争房屋上进行了装修，进行加层和砌围墙。审理中，原告申请证人樊某1到庭，证人到庭陈述：其是樊龙炎的邻居，听说樊龙炎将房屋卖给了一个上海人(市区人)，该房屋一直空关着，已经坍塌，平时村民在里面堆放杂物，2015年樊龙炎来房屋内安装了门窗，后来听说上海人将房屋卖给了新场镇的人，最近在装修房屋，装修的人称是出钱买来的。被告张秋萍申请证人樊某2、韩某某、贺某某到庭，证人樊某2到庭陈述：其和樊龙炎是同组村民，张秋萍是证人的朋友贺某某介绍的买房人，2002年时证人听说樊龙炎想出卖农村房屋，就介绍双方来证人家里谈，当天来人有张秋萍、贺某某以及另一位不相识的人，在证人家里吃了饭，第一次没有谈好，第二次又来，双方谈好后证人在协议上签了字，双方之间如何付款，证人没有看见，按照正常流程，如果没有付款，不可能一人一份协议拿走，介绍完成后樊龙炎给了证人1,000元，张秋萍给了证人2,000元，算作介绍费。以后房屋就一直空关着，证人以为房屋买卖的事情已经完成。2015年下半年，樊龙炎找到证人，说想把房子要回去，2015年秋，证人还陪同樊龙炎去市区找张秋萍，樊龙炎表示想把房屋赎回去，张秋萍不同意，并说房屋已经卖掉了，双方见面后就争吵，当时樊龙炎也没说房款没付。后来樊龙炎说想起来当年没有收到房款。证人韩某某到庭陈述：其和张秋萍原是同事，其和贺某某是朋友，张秋萍想买农村房屋，通过贺某某的亲戚樊某2介绍，在樊某2家里与出卖人樊龙炎商谈，第一次商谈好后由证人起草了购房协议内容，双方签字。签字后樊龙炎对协议的内容不放心，约下个星期再来，让法律事务所的人拿打印好的文稿。下个周末，双方又至樊某2家里，樊龙炎还叫了法律服务所的一青年和打印好的买卖协议书，该协议的手写内容是法律服务所人员当场书写，买卖双方以及见证人一起在该协议上签字盖章，签字后张秋萍当场支付了樊龙炎房款(现金)28,000元和自留地的钱款1,000元，樊龙炎清点款项后将宅基证给了张秋萍，双方均没有出具收据。付款时贺某某也在场，樊某2也在家，是不是在现场不清楚了，可能在厨房。当时张秋萍还担心万一遇动迁以及樊龙炎家人的意见，因此让樊龙炎写了一份委托书，一同去樊龙炎家里让其爱人在委托书上签了字。后来张秋萍曾说起过要对该房屋进行装修改造，以后的事情证人不清楚。证人贺某某到庭陈述：其和樊某2是亲戚，和韩某某是朋友，张秋萍是韩某某的同事。樊某2告知证人有人想出卖房屋，证人就介绍韩某某和张秋萍去看房，看好房后在樊某2家里与樊龙炎签署了买房协议，前后去了两次，第二次樊龙炎带来了镇政府的工作人员，买房协议也打印好了，双方签字后张秋萍当场给了樊龙炎房款，樊龙炎将一本红色的土地证给了张秋萍，张秋萍还当场给了樊某22,000元介绍费，后来樊龙炎告诉证人其也给了樊某2介绍费。2015年年底，樊龙炎的爱人打电话给证人，说要找张秋萍谈，想要赎回房子，证人告诉她这样做人有问题，不诚信，樊龙炎夫妇给证人打过很多电话，想通过证人找张秋萍赎回房子，证人告诉他们赎回房子按市场价要150万元，后来证人也没找张秋萍反映该事。经庭审质证，三原告及樊龙炎对证人樊某1的陈述无异议，对证人樊某2的陈述认为其也没有看到张秋萍支付房款，对证人韩某某、贺某某认为与张秋萍系朋友关系，陈述内容不可信。张秋萍认为证人樊某1年势已高，其反映的情况可能与事实有出入，且证人与原告是乡邻，证言不可信。对证人樊某2、韩某某、贺某某的陈述均无异议。樊龙炎称其去年确实找过贺某某，想通过其约张秋萍谈房子的事情。审理中，张秋萍、瞿颖华提供了双方间签订的房屋买卖宅基地使用权转让合同以及张秋萍出具的收条三份，合同载明签约日期为2015年6月6日，张秋萍将系争房屋以48万元的价格转让给瞿颖华，张秋萍出具收据证明款项已经结清。瞿颖华称张秋萍已将系争房屋和该房屋的宅基地使用证交付给瞿颖华，2016年4、5月间，其对系争房屋进行了部分装修，瞿颖华的户籍在浦东新区新场镇王桥村XXX号。经庭审质证，三原告和樊龙炎认为张秋萍和瞿颖华之间的转让行为是虚假的，瞿颖华明知宅基证上没有张秋萍的名字，其购房行为不合常理。三原告另表示系争房屋目前不涉及动迁。本院认为，系争房屋为农村宅基地房，樊龙炎为该处宅基地使用证登记的户主，其与张秋萍于2002年就该农村宅基地房签订转让协议，其妻子瞿凤妹出具过委托书，知晓该转让行为，其家庭成员在此后长达10多年的时间内未曾提出过异议，应当视为知晓樊龙炎的签约行为，可以认定樊龙炎是代表其家庭户与张秋萍订约。转让协议签订后，对于房款的支付，双方未曾出具过书面凭据，为此对于房款是否已经支付，两被告间存在争议。但本院注意到，两被告在房屋转让协议中约定房款28,000元一次付支付，双方完成买卖交割，樊龙炎将系争房屋的宅基地使用证交付张秋萍。而双方在2002年11月30日签约后，樊龙炎已经将该房屋的宅基地使用证交付给了张秋萍，并且该协议书上对若逾期交房、逾期付款的违约责任处均予以划去。另结合证人韩某某、贺某某以及樊某2的到庭陈述，以及2015年秋樊龙炎夫妇通过证人贺某某、樊某2要求找张秋萍商谈赎回系争房屋等一系列事实，可以证明系争房屋的房款已经支付，房屋转让协议事实上已履行完毕。张秋萍并非系争房屋所在地的农村集体经济组织成员，根据现行相关法律规定，其本人不具备购买系争农村宅基地房屋的身份条件。但张秋萍已于2015年间与第三人瞿颖华签订转让合同，将其对系争房屋的合同权利转让给了房屋本乡范围内的农村集体经济组织成员。原告及其樊龙炎虽然对该转让合同的内容持有异议，然不能据此否定该份合同的真实性。由于系争房屋转让协议已履行多年，本着尊重现状、维护稳定的原则，可以确认张秋萍对系争房屋的处置行为。另根据当事人的陈述，系争房屋目前未遇动迁。原告诉请确认合同无效，旨在要求被告交还系争房屋。其诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告樊欣、樊冰、瞿凤妹的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由原告樊欣、樊冰、瞿凤妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一六年九月二十六日书记员  于 晔