四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川19民终399号上诉人（原审被告）：巴中市广建房地产开发有限责任公司，住所地：四川省巴中市巴州区草坝街127号。法定代表人：陈政冈，总经理。委托诉讼代理人：刘军，四川雅逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵思东，男，生于1973年11月2日，汉族，巴中市广建房地产开发有限责任公司办公室主任，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审原告）：王德禄，男，生于1968年11月25日，汉族，初中文化，农民，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：孙大田，男，生于1948年12月28日，汉族，初中文化，退休职工，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审被告）：杨政，男，生于1971年11月5日，汉族，高中文化，农民，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：李松，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：罗加帮，男，生于1958年1月2日，汉族，高中文化，巴中市万德建筑工程有限公司职工，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：王以红，四川巴蜀律师事务所律师。上诉人巴中市广建房地产开发有限责任公司（以下简称“广建房产公司”）因与被上诉人王德禄、杨政、罗加帮房屋买卖合同纠纷一案，不服巴州区人民法院（2016）川1902民初125号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广建房产公司的委托诉讼代理人刘军、赵思东，被上诉人王德禄的委托诉讼代理人孙大田，被上诉人杨政的委托诉讼代理人李松，被上诉人罗加帮的委托诉讼代理人王以红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广建房产公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人王德禄对上诉人的诉讼请求。事实和理由：诉争房屋系被上诉人杨政、罗加帮、王德禄个人之间的经济纠纷，与上诉人无关。上诉人未签订或授权任何人签订诉争房屋的买卖合同，也未收取购房款，更未雕刻或授权雕刻“巴中市广建房地产开发有限公司太子公寓项目部”印章。相反，针对此类不法行为，上诉人早在2006年起就向国土、建设、房管、工商等部门书面报告，并在报纸上多次发表声明明示告知，并要求政府制止。原审判决在未分清销售主体的情况下，将三被上诉人之间的经济纠纷和义务转嫁给上诉人，有失公平。被上诉人王德禄辩称，《商品房销售合同》签订并实际履行，杨政与广建房产公司存在挂靠关系应该由杨政举证证明。双方应该履行自己的义务，房屋面积应该按实际面积计算。罗加帮承建房屋属于另一法律关系，罗加帮与杨政的结算协议对被上诉人不产生约束力。请求二审法院依法判决。被上诉人杨政辩称，广建房产公司没有授权杨政卖房，商品房实际是罗加帮在销售，广建房产公司与杨政没有收被上诉人王德禄购房款。杨政与罗加帮签订的工程承包合同是以房抵付工程款，双方结算后，罗加帮还补了杨政6万元，一审漏列了诉讼主体，巴中市万德建筑工程有限公司也应该成为本案的当事人。请求二审法院撤销原判，改判罗加帮承担责任。被上诉人罗加帮辩称，罗加帮不是本案适格主体，太子公寓承建方实为万德建筑公司，罗加帮仅为现场负责人。罗加帮虽收取了一部分购房款实际为杨政委托卖房抵扣工程款。本案房屋买卖合同纠纷是广建房产公司与购房户王德禄的合同关系，双方均履行了主要的合同义务，现在以房屋的面积差异发生的纠纷，应由广建房产公司、杨政承担退款责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告王德禄向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即与原告进行房价款最终结算，退还预收房款中多收房款9029.50元，并自原告缴款之日起按银行同期同类贷款利息四倍支付资金占用利息；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：巴中市巴州区南坝太子公寓商品房由广建房产公司开发，巴中市万德建筑工程有限公司（以下简称“万德建筑公司”）承建。被告杨政为广建房产公司开发太子公寓项目部负责人，被告罗加帮为万德建筑公司承建太子公寓项目负责人。在施工中，因开发商资金短缺，无钱拨付工程款，杨政遂委托罗加帮卖一部分正在建修的房屋，按所签合同的卖房总价款抵扣应拨付给罗加帮的工程款。2009年2月15日，罗加帮以杨政委托经办人的身份与原告王德禄签订了《商品房售房合同》，约定由原告王德禄购买被告所修建的位于巴中市巴州区南坝太子公寓13栋3单元商品房一套，建筑面积113㎡，单价为1290元/㎡，房价款总额为145770.00元，以上面积为暂测面积，竣工后与房管部门实测面积有差异时，购房单价不变，按实际测定的面积结算房款。合同签订当日，原告王德禄按约定向罗加帮一次性交纳了购房款154090.00元。该房屋竣工后，杨政依罗加帮与王德禄签订的《商品房售房合同》向王德禄交付了标的房屋，并在该合同的卖房人处加盖巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部公章，且依该合同向房管部门申请办理房产证。2014年，原告王德禄得知其购买的房屋的实际测绘面积为112.45㎡，比合同约定的面积113㎡小了，要求被告退还多收的购房款9029.50元而酿成纠纷。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中王德禄与广建房产公司太子公寓项目部签订《商品房售房合同》后，均已履行合同中的主要义务。罗加帮受杨政的委托出卖房屋，所得房价款以所签合同的卖房总价款抵扣杨政应拨付给罗加帮的工程款，故罗加帮收到的卖房款应视为杨政所收，被告罗加帮只是帮杨政卖房的受委托人（经办人），不应对此承担责任，罗加帮不是本案的适格被告。被告杨政作为广建房产公司开发太子公寓项目部的负责人，在出卖商品房时是履行职务行为，企业法人应对其工作人员的经营活动承担民事责任，故杨政在《商品房售房合同》中应承担的责任应当由被告广建房产公司承担，杨政亦不是本案适格的被告。根据《商品房售房合同》中关于房屋面积的约定，多收的卖房款9029.50元【154090.00元－1290元/㎡×112.45㎡＝9029.50元】理应由广建房产公司退还。关于王德禄要求按银行同期同类贷款利率的四倍支付资金占用利息的主张，因合同没有约定多收房款的资金占用利息和还款期限，故一审不予支持；广建房产公司应当按银行同期同类贷款利率（年利率6％）支付资金占用利息。罗加帮辩称王德禄的诉讼请求已过诉讼时效，不应受到法律的保护的主张，因未提供相关证据佐证，其辩解理由不成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、由被告巴中市广建房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告王德禄多交购房款9029.50元及利息（利息计算方式为：以9029.50元为基数，从2009年2月16日起以年利率6％计息计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回原告的其它诉讼请求。一审案件受理费25元，由被告巴中市广建房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。上诉人广建房产公司提供证据有：1.建筑工程施工许可证（编号：2003-080），证明诉争房屋与广建房产公司没有任何关系。2.情况汇报和登报公告，证明公司已就杨政超出授权范围，违法违规建房和售房情况向相关部门进行情况汇报并登报公告。3.建筑工程承包合同、结算协议书，证明案涉楼房承包合同与广建房产公司无关，广建房产公司亦无授权杨政签订合同和进行结算。4.房产档案，房产申请登记过程也没有公司印章。王德禄质证认为，对于第一、二组证据并不知情，第三组证据与购房户无关，第四组证据房产档案是否完整，以杨政个人的名义不能办到两证。杨政质证认为，第一组证据属实，第二组证据不清楚，第三组证据真实性无异议，但不能证明钱是杨政及项目部收取的。罗加帮质证认为，对第一组证据真实性无异议，但与本案没有直接关联，对于第二组证据并不知情，第三组证据的合同主体是广建房产公司项目部与万德建筑公司，第四组证据，房产档案是否完整，以杨政个人的名义不能办到两证。被上诉人王德禄提供的证据有：房屋产权登记申请书，证明房产证与测绘面积一致，但与签订的合同上面积不一致。广建房产公司质证认为，卖房主体是万德建筑公司，购房款是万德建筑公司收取的，与广建房产公司无关。杨政质证认为，不清楚面积的问题。罗加帮质证认为，对测绘面积无异议，卖方是以广建房产公司项目部的名义，卖的房款抵扣工程款。被上诉人杨政提供的证据有：1.万德建筑公司相关资格材料，证明一审法院漏列诉讼主体，应追加万德建筑公司为本案当事人。2.建筑工程承包合同、结算协议、收款收据，证明罗加帮与杨政结算是以房抵扣工程款，杨政没有收取购房款。3.孙大田的调查笔录，证明购房款是交给罗加帮的。广建房产公司质证认为，一审漏列诉讼主体，万德建筑公司应该参加诉讼。王德禄质证认为，对第一、二组证据有异议，罗加帮与杨政签订的协议是罗加帮个人行为，与万德建筑公司无关；结算协议对协议之外的购房户不产生约束力；收款收据上的印章不能代表万德建筑公司。对第三组证据真实性无异议，但对证明目的有异议。罗加帮质证认为，对第一组真实性无异议，罗加帮是帮忙卖房抵扣工程款。在本案审理过程中，为核实相关事实，本院依职权向巴中市国土资源局巴州分局调取了如下证据：1.巴州区“两证”遗留问题补缴土地价款申请审批表；2.土地出让价款催缴通知书；3.关于尽快解决土地历史遗留问题的请示；4.关于解决南坝太子公寓二期“两证”遗留问题的报告及请示；5.巴州区房屋“两证”遗留问题处理领导小组会议纪要（3）；6.巴州区人民政府办公室关于同意南坝小区环山路太子公寓旧房拆迁改造立项的批复；7.土地供应协议书；8.拆许字（2003）第8号房屋拆迁许可证；9.巴中拆许字（2007）第6号房屋拆迁许可证；10.研究解决巴城陈蓉成等10户居民住房信访问题专题会议纪要；11.广建公司关于太子公寓建设用地情况报告；12.巴国土资监[2006]25号行政处罚决定书及缴款票据；13.信访登记表；14.（2016）市字第90号建设用地规划许可证；15.（2005）市字第011号建设用地规划许可证；16.巴中市地方税务局直属分局协助执行通知书、税收保全措施决定书及其查封商品、货物或者其他财产清单；17.四川明正司法鉴定所司法鉴定意见书；18.拆迁还房户登记表等。上诉人广建房产公司质证认为，法院调取的证据是真实的，但上述证据形成是为了解决遗留问题，补办的手续，项目上的问题由被上诉人杨政处理，与上诉人广建房产公司无关。被上诉人杨政质证认为，法院调取的证据都是真实的，没有意见。被上诉人罗加帮质证认为，法院调取的证据属实，证据中反映申办的主体是上诉人广建房产公司，被上诉人杨政是经办人。被上诉人王德禄质证认为，法院调取的证据是真实的，没有意见。二审经审理查明的事实与一审查明的基本一致，本院依法予以确认。二审中，广建房产公司陈述杨政曾是其公司的项目经理，但仅是“太子公寓”1至4号楼，公司也有明确的任命文件，但在本院规定的期限内广建房产公司未向本院提交杨政仅是“太子公寓”1至4号楼的项目经理任命文件、授权委托书等材料。本案在审理过程中，万德建筑公司承建“太子公寓”的项目负责人罗加帮与广建房产公司“太子公寓”的项目负责人杨政对约定的是“以房抵付工程款”还是以“售房款抵付工程款”的事实争议较大。本院认为，上诉人广建房产公司系案涉“太子公寓”一、二期工程的房地产开发企业，被上诉人杨政系广建房产公司授权的“太子公寓”项目负责人，被上诉人杨政在负责“太子公寓”的开发过程中，基于与万德建筑公司承建“太子公寓”项目负责人罗加帮之间的以房（款）抵付工程款的协议，委托由罗加帮出售房屋，并在《商品房售房合同》加盖了“巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部”的印章及杨政签章。案涉合同签订后，虽然由被上诉人罗加帮实际收取了购房款，但上诉人广建房产公司作为案涉房产的开发商及其项目负责人杨政，多年来并未就此提出异议，而且在购房户支付相应购房款后向购房户交付了房屋，并办理了相应的产权证书。故原审判决认定罗加帮收取购房款的行为是杨政委托实施的委托代理行为，并无不当。因杨政系上诉人广建房产公司的项目负责人，故对外销售房屋的行为属职务行为，其法律后果应由上诉人广建房产公司承担。二审中，上诉人广建房产公司上诉称案涉10幢、13幢楼房系其原项目负责人即被上诉人杨政个人超出授权范围违法违规修建，未授权杨政或罗加帮出售房屋，其不是销售主体，不应承担合同责任，并向本院提交了向相关职能部门及政府反映“太子公寓”相关问题的函件、2006年登报发出的关于公司管理要求的相关公告等证据，但上诉人未提供相关行政职能部门确认案涉10幢、13幢系被上诉人杨政个人违法违规建设的认定结论。且本院在审理过程中依职权调取的行政机关制发的相关房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证、土地出让价款补缴及相关行政处罚等，均是以上诉人广建房产公司为行政相对人。在本案审理过程中，上诉人广建房产公司也承认杨政曾是其公司的项目经理，负责“太子公寓”工程，虽辩称仅是负责1至4号楼的工程，但又缺乏相关证据予以证实，故对上诉人广建房产公司上诉称其不是案涉商品房出售合同的销售人，不应承担责任的主张，本院不予支持。即使被上诉人杨政在案涉“太子公寓”项目建设中实施了超出授权范围的相关行为，也属于上诉人广建房产公司的内部管理行为，不能对抗购房户。根据合同的相对性原则，上诉人广建房产公司作为案涉《商品房售房合同》的出售方，应当依约对购房者多交的购房款承担返还义务。被上诉人罗加帮与杨政之间约定的是“以房抵付工程款”还是以“售房款抵付工程款”涉及工程结算的问题，系另一民事法律关系，不属本案的审理范围，当事人可另行主张权利。综上，广建房产公司的上诉理由于法无据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人巴中市广建房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赖 敏代理审判员  陈长育代理审判员  苟华林二〇一六年九月二十一日书 记 员  朱 彬