上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初1028号原告陈建华，男，1965年6月29日出生，汉族，住上海市。原告王红霞，女，1968年12月24日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托代理人骆美玲、杨方昇，上海市中和律师事务所律师。被告倪邦富，男，1971年9月8日出生，汉族，住上海市。委托代理人张继萍，上海张继萍律师事务所律师。被告严浩，男，1978年1月19日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托代理人陈丹丹，江苏三法律师事务所律师。原告陈建华、王红霞诉被告倪邦富、严浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈建华及两原告的共同委托代理人骆美玲、杨方昇，被告倪邦富及其委托代理人张继萍，被告严浩的委托代理人陈丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建华、王红霞诉称，两原告系夫妻关系，双方共同拥有上海市虹口区恒业路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并且一直长期居住在此房屋内。2011年7月，两原告因企业经营需要，准备向被告倪邦富借款100万元用于周转，与被告倪邦富签署了《借款协议》和抵押处理系争房屋的《委托书》，并按照被告倪邦富的要求办理了公证手续。手续办好后，被告倪邦富并未向原告出借任何款项，之后，两原告多次和被告倪邦富交涉取消委托公证事宜，但被告倪邦富以各种理由拖延拒绝。2014年8月，两原告到房产交易中心查询，发现被告倪邦富已经将两原告名下的系争房屋擅自变更登记到被告严浩名下，且两原告从未收到过两被告交付的任何房款。原告认为，两被告系恶意串通，私自利用原告的委托办理了虚假买卖，侵害了两原告的财产权益，故诉讼要求确认两被告就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》无效；将系争房屋的权属登记恢复至原告名下。被告倪邦富辩称，两被告与原告陈建华相识，多年来三方之间一直有生意上的合作关系，不存在两被告之间恶意串通的情况。本案中，两原告与被告倪邦富之间签订过100万元的借款协议，并对该借款协议进行了公证，具有法律强制执行效力。借款协议签订后，被告倪邦富于2011年7月14日向原告陈建华转帐支付了22万元，于2011年7月15日代原告归还了渣打银行的抵押贷款76万元(因原告欠渣打银行借款在浦东法院诉讼，系争房屋被浦东法院查封，后协议由被告倪邦富代原告归还渣打银行的债务共计76万元)，上述款项共计98万元，被告倪邦富已履行了借款事项。此外，两原告和被告倪邦富还签有委托书，并经上海市金山公证处公证，明确两原告全权委托被告倪邦富出售系争房屋，故两被告之间并非恶意串通将系争房屋过户至被告严浩名下。两原告对如此重大的法律行为去公证处进行公证，对后果应当是明知的，系争房屋过户给被告严浩是有事实和法律依据的。至于房款，系争房屋的转让价为235万元，被告倪邦富曾于2011年7月14日支付借款协议公证费4,000元,同日向原告陈建华账户汇入钱款22万元，于7月15日代原告归还渣打银行抵押贷款76万元，于7月18日代原告支付中介费2,800元，于8月8日代原告向刘玺归还借款52万元，于10月18日代原告向金弘货运公司归还债务35万元，2012年5月24日被告倪邦富的倪氏公司代原告向金弘货运公司归还债务482,384元(由桐庐法院直接从倪氏公司扣款)，上述被告倪邦富支付的款项共计为2,339,184元，以及原告陈建华拖欠倪氏公司的货款，经折抵，系争房屋的房款已全部付清。综上，不同意原告的诉讼请求。被告严浩辩称，被告倪邦富依据原告出具的委托书，代理原告将系争房屋通过合法的程序过户至被告严浩名下，故不存在房屋买卖合同无效的情形。被告严浩已将购买系争房屋的款项支付给被告倪邦富，因为两被告之间常年有业务往来，被告严浩是用业务往来的积欠款抵消房款的。此外，原告欠被告严浩巨款，原告也曾向被告严浩出具过借条和承诺，承诺如其未在2011年9月30日之前将借款归还给被告严浩的话，同意将其名下的房屋包括系争房屋过户至被告严浩名下。综上，被告倪邦富有权代理出售系争房屋，代理行为是有效的，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋的权利人原登记为原告陈建华。2011年7月14日，经上海市金山公证处公证，原告陈建华、王红霞(委托人)与被告倪邦富(受托人)签订《委托书》，约定两原告全权委托倪邦富代为办理上海市虹口区恒业路XXX弄XXX号XXX室【房地产权证编号：沪房地虹字(2000)第016879号】房屋中的如下事宜：代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证手续；代为办理上述房地产的提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；代为办理上述房产证的领取、挂失、更改、补办、原始资料调阅及房产证的密码领取、挂失、更改、补办；代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；代为办理上述房地产的水电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均以认可。委托期限自2011年7月14日起至2012年7月13日止。2011年10月25日，被告倪邦富以委托人的身份，与被告严浩签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告将其所有的上海市虹口区恒业路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告严浩，房屋建筑面积为130.02平方米；总房价款为235万元；双方确认在2011年11月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告严浩于2011年11月9日取得系争房屋产权。现两原告以两被告恶意串通买卖系争房屋为由，诉讼要求判如所请。另查明，2011年7月14日，经上海市金山公证处公证，被告倪邦富(甲方)与两原告(乙方)签订了《借款协议书》，约定因乙方需要流动资金周转，甲方自愿将自己的闲散资金出借给乙方，借款币种和金额为人民币100万元整(收款以收条为准)；借款期限自2011年7月14日起至2012年1月13日止；月利息为银行同期贷款利率(按中国人民银行同期同档次基准利率)的四倍计算，利随本清；还款日期：借款人应于2012年1月13日前归还借款本金和利息；乙方不履行还款义务时，愿意直接接受有管辖权的人民法院强制执行，并承担申请实施执行过程中的各种费用；乙方未按本协议约定期限归还借款本金的，每逾期一天，应向甲方付应付借款本金的千分之三的违约金。2011年9月16日，原告陈建华向被告严浩出具借条载明：今借到严浩借给我陈建华(上海琪峰国际物流有限公司)人民币伍拾肆万元正(￥540,000元)，本人在此承诺于2011年9月30日之前全部还清，如果不能还款，用恒业路XXX弄XXX号XXX室和银欣路XXX号XXX室房产过户严浩名下，如违反本借条约定承担一切责任，本借条一经写出视同收到借款。再查明，2011年4月12日，上海市浦东新区人民法院对系争房屋进行了查封，2011月8月3日予以注销；2011年8月24日，浙江省桐庐县人民法院对系争房屋进行了查封，2011月10月24日予以注销；2013年8月14日，无锡市崇安区人民法院对系争房屋进行了查封(2016年3月15日，原告陈建华向无锡市崇安区人民法院申请执行异议，于2016年3月16日申请撤回执行异议)；2015年7月27日，无锡市南长区人民法院对系争房屋轮候查封。审理中，两原告称，被告倪邦富出售系争房屋不是两原告真实意思表示，被告倪邦富出售系争房屋之前对两原告进行了隐瞒，出售后也未告知原告，直至法院登记拍卖系争房屋时，两原告才知道被告倪邦富出售了系争房屋。两原告出具给被告倪邦富的委托书所赋予被告倪邦富的仅仅是代为签订合同的权利，但未授权被告倪邦富代为买卖系争房屋的权利，被告倪邦富出售系争房屋之前没有征得两原告的同意，其行为侵犯了两原告的权利。况且，两原告与被告倪邦富做了强制执行公证文书，如两原告违约未还款的，倪邦富可以向法院申请执行，而不是出售两原告的房屋。此外，两原告向被告倪邦富借款100万元的事实并未实际发生，故被告倪邦富无权出售原告的房屋。对被告倪邦富称已支付原告借款98万元不予认可，虽然被告倪邦富及倪氏公司向渣打银行支付了76万元，但该76万元与借款无关，被告倪邦富主动剔除系争房屋上的债务是为了能擅自出售系争房屋，这些款项与借款、房款均无关联。两被告名为买卖房屋，实际是还债行为，根据被告严浩的陈述，其没有实际支付过房款，且在买卖过程中，其明知被告倪邦富是拿原告的房屋进行出售，但没有询问两原告的意见，故被告严浩通过被告倪邦富购买系争房屋属于非善意。原、被告之间的债权债务关系不与本案的房屋买卖产生直接关系，两被告将债权和物权混淆，将公司债务和个人债务混淆，两被告之间的买卖行为系无效的行为。被告强调双方之间有公证文书，但该公证文书中没有赋予被告倪邦富可以擅自处理两原告房产的权利。现系争房屋上的查封不是两原告产生的债务，而是因被告严浩恶意产生，故系争房屋上目前有无债务不能成为两原告主张买卖无效的障碍，如果现系争房屋上有债务或有抵押，可以在判决时予以涤除。被告倪邦富则表示，公证委托书已赋予了被告倪邦富相关的权利，被告倪邦富有权处理房屋。原告和被告倪邦富之间的借款协议进行了公证，并有付款的事实，而原告没有证据证明被告倪邦富欠原告的钱，对原告称双方之间互有欠款不予认可。被告倪邦富没有义务为原告偿还债务，故被告倪邦富支付的这些款项都是原告的借款。被告倪邦富作为特别授权委托人，其在委托期限内的任何一天都可以出售系争房屋，且被告严浩提供的2011年9月16日原告出具给严浩的借条上，原告承诺如在2011年9月30日不能归还被告严浩的借款，原告就将其名下的房屋包括系争房屋过户至被告严浩名下，故被告倪邦富依据该借条将系争房屋过户至了严浩名下。被告倪邦富有权转让系争房屋，如果原告认为被告倪邦富无权，原告完全可以要求撤销公证。被告严浩表示，两被告之间以业务欠款的方式支付房款还是以其他方式付款与本案无关，只要两被告达成协议即可。上述事实，有原告提供的商品房预售合同、上海市房地产权证、户口簿、委托书、公证书、借款协议书、债务文书强制执行公证书、房地产登记申请书、房地产买卖合同、系争房屋的水电费单据、证明一份、房地产登记簿、无锡市南长区法院的调解书，被告倪邦富提供的委托书、公证书、借款协议、强制执行的公证委托书、桐庐金弘货运有限公司与原告执行和解协议、金弘公司出具的情况说明、35万元支付凭证，倪氏公司支付482,384元票据、代原告向刘玺归还52万元后解除了系争房屋上民间借贷抵押的凭证、(2011)杭桐执民字第1849-2号执行裁定书、(2014)连环刑初字第0001号刑事判决书、2014虹民二商初字第647号民事判决书、借条及原、被告陈述等证据佐证。本院认为，两原告与被告倪邦富签订的《委托书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。被告倪邦富依据两原告的授权范围，与被告严浩签订的《上海市房地产买卖合同》与法无悖，合法有效。根据相关规定在房产交易中心办理房屋买卖等手续时需相关各方均到场，不能到场的需办理委托手续。在交易中心就本案系争房屋买卖的档案材料中有委托书，故在房产交易中心办理手续时应视为两原告委托被告倪邦富办理房屋买卖等手续，两原告要求确认两被告签署的系争房屋买卖合同无效的事实理由不成立，故对其的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告陈建华、王红霞要求确认被告倪邦富、严浩于2011年10月25日签署的《上海市房地产买卖合同》无效，将上海市虹口区恒业路XXX弄XXX号XXX室房屋的权属登记恢复至原告陈建华名下的诉讼请求。本案受理费26,800元，由原告陈建华、王红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  薛翠兰人民陪审员  郭 瑛二〇一六年九月二十七日书 记 员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。