辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽14民终1263号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴福生，男，1955年6月13日生，个体业者。委托代理人：张春生，男，1953年2月17日生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：铁道部兴城疗养院。法定代表人：严旭明，系该疗养院院长。委托代理人：陈忠瑞，系辽宁斯特律师事务所律师。上诉人吴福生因与上诉人铁道部兴城疗养院租赁合同纠纷一案，不服辽宁省兴城市人民法院（2016）辽1481民初294号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月11日立案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴福生的委托代理人张春生，被上诉人铁道部兴城疗养院的委托代理人陈忠瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴福生上诉请求：1、认定上诉人违约与事实不符，于法无据。2000年12月18日上诉人与被上诉人签订的借款协议约定，上诉人独立经营门市房，拥有长期使用权，直至被上诉人还清全部借款本息时止。从上诉人与被上诉人签订的门市房独立经营上缴职工养老保险金协议等证据证明上诉人不欠房租款，没有违约。现被上诉人没有还完借款，证明租期未满，上诉人应该按照享有长期使用权的约定继续承租门市房。2、租赁合同尚未履行完结，判决上诉人给付租金损失无依据。按照约定，上诉人长期租赁，租金从借款中扣除，被上诉人没有损失，故不应该判决上诉人承担租金损失。3、不判被上诉人违约错误，判决上诉人给被上诉人赔偿没有事实依据。按照借款协议，还清借款才可终止合同，被上诉人没有还清借款，要求终止租赁合同违约。4、一审判决不考虑上诉人的实际损失错误，被上诉人要想终止合同，应该提前一个月通知上诉人，被上诉人未通知即诉请终止合同，因上诉人已经将门市房出租并收取租金，造成的损失应该由被上诉人赔偿。铁道部兴城疗养院辩称：铁道部兴城疗养院辩称：本案中关于我方要求收回租赁物是否构成违约，涉及对案涉合同是否租期届满的依法认定。关于合同是否租期届满其实从合同的约定即可判断，合同已经明确约定了终止期限，本案起诉前双方实质上履行2009年签订的《租赁协议》即《关于门市房出租有关条款的承诺》，该承诺实质上是对2005年所签订的《门市房独立经营上缴养老保险金协议》的补充和变更，关于租期是明确约定，延续5年至2016.1.11日，上诉人认为租期未届满，主要是依据承诺第三条约定，但第三条并未明确约定借款本息未清偿之前不能因合同届满而终止，我方认为第三条实质上是对租金给付方式的约定和关于租期延续的意向性质的约定，关于租期如何延续，仍应在租期届满前或届满时达成合意。双方最大的争议是借款利息的计算，对此我方完全认同一审法院的观点。关于上诉人反诉主张赔偿其租金损失的请求，应为我方基于前述观点不认为在合同期满的情况下收回房屋是违约行为。因此，其所谓的损失我方当然没有赔付义务。上诉人因为擅自转租他人，由此产生的损失，我方没有赔付义务。请求二审法院维持原判。铁道部兴城疗养院起诉请求：我单位下属的分院与吴福生早年建立了门市房租赁合同关系，2009年3月12日，在“门市房独立经营上缴职工养老保险金协议”所约定的期限内又签订了“关于门市房出租有关条款的承诺”，约定了新的租期为2011年1月11日到2016年1月11日止。目前租期届满，我单位按照上级的要求决定收回门市房不再续租。吴福生以存在借款纠纷未解决为由，拒绝腾房。原告认为，虽然存在借款纠纷且约定用所借款项的利息充抵租金。但与租房不是同一法律关系，租赁关系因租期届满而终止。吴福生拒不腾房造成原告经济损失，请求法院依法确认门市房租赁合同终止，判令吴福生立即腾房，并要求给付合同期满之日到实际腾房之日的租金损失。吴福生反诉称：2000年12月18日，我方和铁道部兴城疗养院分院签订了“门市房独立经营上缴职工养老金协议”。约定将门市房租赁给我方。2016年2月，在协议正常履行时，铁道疗养院以合同期满为由起诉我方立即腾房。我方认为对方的行为违约应承担责任。故提出反诉，要求铁道疗养院返还借款35000元的本息合计219147.13元；返还养老金1万元并按30%给付赔偿金3000元；赔偿可得利益损失10万元。一审法院认定事实：2000年11月16日，原告（反诉被告）下属的铁道部兴城疗养院分院（以下简称分院）与被告（反诉原告）吴福生签订了“门市房独立经营上缴养老保险金协议”，约定吴福生上缴养老保险10000元。独立经营兴海路北第六门市房，时间从2000年11月16日至2005年11月16日止，期限为5年。同日，双方又签订了借款协议，约定分院向吴福生借款35000元，年息1分4厘（借1万元每年利息1400元）。同时由分院出具借款凭证一张，载明收到吴福生借款35000元。2005年11月16日，分院与吴福生又签订了一份“门市房独立经营上缴养老保险金协议”，约定吴福生继续经营兴海路北第六门市房，租期从2005年11月16日至2011年11月16日止。吴福生上缴养老保险金1万元。在该协议履行期间，即2009年3月12日，分院与吴福生签订了“关于门市房出租有关条款的承诺”。在前一份“门市房独立经营上缴养老保险金协议”的基础上进一步约定“出租合同到期后，下一个五年租期自2011年1月11日至2016年1月11日止，租金用借款中利息冲抵为每年2000元，合计10000元。”另外，该“承诺”第三条还约定“门市房出租人（分院）承诺，承租人房屋租金用分院在承租人手中的借款及利息冲抵房租，房屋出租期限可以一直延续。”吴福生2011年1月11日至2016年1月11日期间的租金1万元系用借款利息冲抵，并未另行支付。还查明，2010年6月2日，沈阳铁路局沈铁房地产开发集团公司作出了“关于兴城疗养院分院资产及债务问题处理的报告”。在该报告上领导批示要求集体企业不再使用兴城疗养院分院的名称，由铁道疗养院承担全部债权债务，资产收归国有抵偿债务。之后，铁道疗养院曾提出收回出租房屋，并与吴福生协商过借款偿还事宜，因双方对于借款利息的计算方式存在争议，且房屋合同尚在履行期间之内，故借款本息未能偿还，租房合同也未予提前解除。现铁道疗养院根据上级主管部门的要求，在案涉门市房于2016年1月11日到期后决定收回不再续租，并要求吴福生腾房。铁道疗养院准备偿还借款本息，经多次协商未果，铁道疗养院诉至法院。审理中，吴福生提出反诉请求，要求铁道疗养院返还35000元借款本息合计219147.13元，赔偿预期利益损失10万元，并返还养老金1万元并按30%给付赔偿金3000元。一审法院认为：原告（反诉被告）下属分院与被告（反诉原告）吴福生之间签订的“门市房独立经营上缴养老保险金协议”、“关于门市房出租有关条款的承诺”，本质上是分院将房屋出租给吴福生使用，用吴福生支付的租金上缴养老保险，因此，双方实际上形成了房屋租赁合同关系。同时，分院为解决养老金资金缺口，向吴福生借款，并约定年利率为14%，双方形成了民间借贷法律关系。就本诉部分，争议的主要焦点是铁道疗养院要求收回租赁房屋是否合法。吴福生根据“关于门市房出租有关条款的承诺”和“借款协议”相关合同条款认为双方的租赁期限应为长期，5年为一个承租期，铁道疗养院尚未还清借款本息就收回租赁房屋构成违约。一审法院认为，双方签订的“关于门市房出租有关条款的承诺”第三条约定：“门市房出租人承诺，承租人房屋租金用分院在承租人手中的借款及利息冲抵房租，房屋出租期限可以一直延续”。第五条约定：下一个五年承租期自2011年1月11日至2016年1月11日……。该两条是有关租赁期限的约定。但第三条从文义解释分析应为借款本息可冲抵租金、房屋租期可以延续的合意，第五条则是租期的明确约定。另外，根据双方的续租习惯可知，五年一个合同周期，期满后续租须签订新的协议，租期仍续五年。因此，若延续租期，仍须双方达成新的合意，也非自动顺延。至于“借款协议”第四条约定：“借款协议生效后，独立经营业主对门市房拥有长期使用权，直至分院偿还完本息时为止……”。第七条约定：“借款协议生效后，独立经营业主可以对房屋进行改建装修、转租，分院偿还本息后，才可收回房屋”。一审法院认为，第四条虽然约定了“长期使用权”，但租赁合同必须具有明确的期限性，且依法最长不得超过20年，“长期使用权”的约定属租期约定不明，不能据此认定租期自动顺延五年。关于吴福生提出的“不偿还借款本息，就不能收回租赁房屋”的主张，因铁道部疗养院就还款事宜与吴福生曾有过协商，仅因利息的计算方式存在分歧才导致未能还款，且铁道疗养院在庭审中也表达了依法还款的意愿，故此项约定不能对抗铁道疗养院的诉请主张。综上，因目前双方约定租期已满且就续租事宜未能达成新的合意，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”之规定，应当认定双方的房屋租赁合同关系因租期届满而终止，被告吴福生应当腾出房屋并交还原告铁道疗养院。关于本诉原告铁道疗养院要求被告吴福生赔偿自合同期满之日起至判决确定腾房之日止的租金损失的请求。吴福生在租赁期满未达成续租合意的情况下应及时腾房交还房屋，但却继续占有使用房屋。这种行为势必造成原告房屋不能使用的经济损失，即占用期间的租金损失。铁道疗养院主张按照现同地段同类房屋的现行市场租金价格给付。一审法院认为，该项损失应在违约方合理预见范围之内，考虑本案的具体案情，应当按照原租赁合同约定的年租金2000元的标准计算较为合理。就反诉部分，关于反诉原告吴福生要求反诉被告铁道疗养院返还35000元借款本息的反诉请求。吴福生主张借款应按照约定14%年利率从借款之日起计算复利，本息合计为219147.13元。一审法院认为，本案的借款不应计算复利，理由如下：1、从法律规定上看，《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第一百二十五条规定：“公民之间借贷，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护；在借款时将利息扣除的，应当按照实际出借款数计息”。《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条规定：“出借人不得将利息计入本金谋求高利，审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超过第六条规定的限度时，超过部分的利息不予保护”。从上述法律规定可以看出，我国对复利采取限制、禁止的态度，在民间借贷中，计算单利是常规做法，计算复利是例外。在司法实践中，只有在双方当事人明确约定复利，且在最后还本付息时，利率没有超过法定最高限度时，法院才可能予以支持。而“借款协议”中并未约定复利。2、从双方合同约定上看，吴福生辩称金融部门计收复利，因此其借款也应计收复利。金融部门计算复利主要有两种情形，一是贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按月或按季计收复利；二是对逾期贷款按照罚息利率计收复利。且金融部门的借款合同中对复利有明确约定。而本案中双方签订的“借款协议”，既未约定复利，亦未约定支付利息期限或还款期限。吴福生主张效仿金融部门计算复利明显依据不足。3、从借款利率上看，双方约定的借款年利率为14%，是中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍多，铁道疗养院已经属于高息借款，且十五年租赁期间租金未涨，如果再计算复利，会导致双方的利益严重失衡。综上，本案应按照单利方式计算利息。以35000元本金为基数，从2000年11月16日起按照年利率14%计算利息。另外根据“关于门市房出租有关条款的承诺”第五条的约定以及庭审中双方的诉辩主张，吴福生2011年至2016年期间的租金用借款利息冲抵合计10000元。关于反诉原告吴福生要求铁道疗养院返还养老保险金1万元及3000元违约金的反诉请求。根据庭审查明的事实，租赁双方2005年签订了“门市房独立经营上缴职工养老保险金协议”。根据约定吴福生上缴养老金1万元，获得从2005年到2011年间案涉门市房5年的经营权。吴福生上缴的1万元养老保险金实际上就是房屋租金。双方的租赁合同早在2011年已经实际履行完毕，吴福生再要求返还养老保险金于法无据。另外铁道疗养院在履行租赁合同中并未违约，所以要求其给付3000元违约金的诉请也缺乏依据。综上，一审法院对吴福生的此项反诉请求不予支持。关于反诉原告吴福生要求铁道疗养院赔偿10万元预期利益损失的反诉请求。吴福生主张因铁道疗养院违约，造成其10万元的预期利益损失。因房屋租期届满而合同终止，且铁道疗养院通过诉讼方式收回房屋已获得一审法院支持，不属于违约。因此吴福生的该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院为保护当事人的合法权益，维护诚信有序的市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十五条,参照《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第一百二十五条、《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）铁道部兴城疗养院与被告（反诉原告）吴福生的租赁合同终止，被告（反诉原告）吴福生于本判决生效十日内将案涉门市房返还给原告（反诉被告）铁道部兴城疗养院。二、被告（反诉原告）吴福生赔偿原告（反诉被告）铁道部兴城疗养院从2016年1月12日起至返还案涉门市房期间的租金损失（按照年2000元标准计算，于返还案涉门市房时一并给付）。三、原告（反诉被告）铁道部兴城疗养院于本判决生效十日内清偿被告（反诉原告）吴福生借款本金35000元及相应利息（利息以35000元为基数，按照年利率14%计算，从2000年11月16日起计算至本判决确定的给付之日，并扣除租金10000元）。四、驳回反诉原告吴福生的其他反诉请求。如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）吴福生承担。反诉案件受理费1760元，其中416元由原告（反诉被告）铁道部兴城疗养院承担，其余由吴福生自行承担。本院二审期间，上诉人提供了将本案诉争门市房租赁给案外人的租房协议，要求被上诉人赔偿由此造成的经济损失。经质证被上诉人对上诉人的主张不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为:本案争议的焦点问题之一是上诉人与被上诉人是否违约，双方签订的租赁合同是否应该终止。上诉人与被上诉人签订的关于门市房出租有关条款的承诺，约定承租期限为五年，从2011年1月10日至2016年1月10日，即到2016年1月10日是否签订的合同已经到期，双方签订的租赁合同应该终止。关于门市房出租有关条款的承诺和借款协议相关合同条款认为双方的租赁期限应为长期，该约定应属于约定期限不明，依照法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，当事人可以对租赁期限补充约定，否则视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故本案上诉人与被上诉人签订的关于门市房出租有关条款的承诺，约定承租期限为五年应该视为对该条款的补充约定。因本案租赁期限已满，双方又未续签延长租赁期限的新合同，故被上诉人诉请终止合同不存在违约的情形，故本案合同应该终止。本案双方争议的另一焦点是关于双方签订的借款协议的利息如何计算问题。因为双方在借款协议中未约定在被上诉人未偿还本息的情况下，可以将应还借款利息计入本金而计算复利，故上诉人认为应该以5年的利息计入本金计算利息的观点本院不予支持。关于上诉人主张已经将门市房转租并收取租金，所造成的损失应该由被上诉人赔偿的主张，因上诉人证实门市房已经转租的证据并不充分。并且依照法律规定，承租人对外转租应经过原出租人的同意，否则，原出租人可以解除合同。本案上诉人未提供转租房屋经过被上诉人同意的证据，故上诉人主张由被上诉人赔偿转租损失的观点无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，吴福生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1810元，由上诉人吴福生负担。本判决为终审判决。审判长  孔凡义审判员  吴玉刚审判员  冯 新二〇一六年九月二十八日书记员  刘 影本判决书所援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；