贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0302民初3672号 原告遵义市城投物业服务有限公司，住所地遵义市**路蔺家坡还房小区。 法定代表人张俊，董事长。 委托代理人刘登明，该公司员工。 被告王新秋，男，1958年7月19日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 原告遵义市城投物业服务有限公司诉被告王新秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李洪独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘登明、被告王新秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义市城投物业服务有限公司诉称，被告系白杨二区业主，根据被告同原告2009年9月22日达成的《物业管理服务合同》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告从2010年11月10日起至2016年4月22日止，拖欠物管费共计人民币6805.52元，且按照合同约定应当支付违约金204.17元。原告曾多次以各种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。为维护原告合法权益，保证原告能提供优质的物业管理服务，原告特依据双方签订的合同和法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令被告向原告缴纳从2010年11月10日起至2016年4月22日止的物业管理费用6805.52元；请求判令被告支付逾期缴纳物管费的违约金204.17元；本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 被告王新秋辩称，对原告起诉的拖欠物管费的起止时间和金额都无异议。消防设施也不完善，业主乱搭乱建，有违章建筑，有业主私自抢占公摊面积。烟囱主管道堵塞也没有处理，监控设施也有问题，有人打扫卫生。2014年我家里发生火灾，小区内的车乱停乱放，拖延了救火时间，导致我损失30多万，外墙的瓷砖因为受火灾的影响有裂缝，请原告公司处理，原告公司答应了，也不处理。我是**路被拆迁的还房户王新秋，现居住在白杨二区B6栋1单元9-2#房，我于2009年8月还房拿钥匙时，被迫与遵义市城投物业公司签订了为期一年的管理服务合同，并缴纳了一年的物管费和单元入户程控门费共计1583.40元。由于家中失火收据被烧毁，具体还房时间和缴费收据可在物管处查询。我认为遵义市城投物业管理公司疏于管理，物业管理各项服务都未尽责，没有按照物管服务合同中规定的条款和服务内容提供相应的服务，因而为缴纳相应的物业管理费用。以下我就几个方面阐述详细原因：1、安全防护不严：我们在入住后不久，家中被盗，小偷从家中厨房窗户撬开防盗窗而进入的，这是物管人员疏于安全防护的失职，义务物管疏于巡视、看管不严。《物业管理条例》中有规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但当我们告知物管后，没有得到合理的解决，最终不了了之。2、小区卫生环境差：小区乱扔杂物随处可见，部分小区道路旁或树根处更有垃圾成堆的现象，经常无人打理。尤其在春节期间更甚，楼道内的鞭炮屑根本无人清扫，时间长达一周左右。3、小区乱停乱放现象严重：由于物业公司对小区没有合理的规划，没有画停车线缺乏正规的停车位，导致很多车辆乱停乱放。停车占用消防通道，绿化带等行为更是常见。很多车辆直接就停在了道路两旁的花基带上或者直接占用了消防通道。我家在2014年11月15日早晨发生了火灾，拨打119火警电话后，消防车迟迟不能到达，究其原因是小区消防通道被随意乱停的车辆占用，导致消防车辆无法驶入，错过最佳救火时机。家人用自来水，被子努力灭火，但火势太大无法扑灭，眼睁睁看着大火烧了1个多小时。几经周折当消防员来家时，小区整栋楼道消防栓全是摆设，根本就没有水，又再跑下楼去找水，从而更加延误了灭火时间，加重了火灾损失，造成我家直接损失共计三十多万元。火灾后9-10楼间外墙砖被火烧松，随时都有掉下去的危险，我多次去找物管刘经理说，刘经理也同意修复，可近两年了，一直没有动工。所以我认为物管公司疏于管理，服务部尽责任，根本没有遵照物管服务合同中规定的服务内容提供到位的服务。以下就小区内显而易见的种种违规、违法现象列举几个并举证说明：1、住户楼道的消防设施不齐：家里发生火灾时才知道消防设施是虚设的，没有接消防管道，这种存在重大安全隐患的房子，城投公司也取得房子的合格资格，交房让业主住。2、车辆管理不善：用住户的公摊面积收停外来车辆，停车费作为保安的提成，造成业主本来就车位紧张的情况更加严重，堵塞消防通道。3、小区内违章建筑随处可见：商住房改成门面商铺，绿化带改成自家的私家花园，修建小凉亭，养鱼池。4、安全隐患：小区内多家业主被盗，我家被盗一次。我们小区有4个入口，根据小区物管人员说，他们的门岗保安人员只有5名，4人顶岗，1人负责换吃喝拉撒，还要负责24小时巡逻？5、由于城投公司建房没有消防设施和物管的管理混乱，导致我家火灾损失惨重。6、本业主在搬迁时，与城投公司委托的一家物管公司签订了为期一年的物管合同，以后再没有续签，二现有的物管公司并未与我签订任何的书面的物管服务合同，原告起诉我欠物管费及违约金，我不认可。由于原告的不作为，导致小区内的环境受到大量的破坏，违背了广大业主的意愿，侵害了我的合法权利。最后我恳请审判长对本案本着公平公正的原则，尊重事实，把群众的利益放在首位，维护我的合法权益。 经审理查明，被告王新秋为遵义市红花岗区Ｂ6栋1单元9楼2号房屋物业的业主。原、被告于2009年9月22日签订了《物业管理服务合同》，双方约定服务期限为一年，自2009年9月22日起至2010年9月21日止。该合同约定的物业管理基本费包含的服务内容为公共环境卫生、绿化管理、公共治安、房屋管理及公共设施设备的维护。物业管理服务质量为：1、房屋外观美观；2、设施设备运行正常；3、房屋及设施、设备的维护养护日常维护；4、公共环境卫生每天保洁；5、绿化成活率98%；6、交通秩序良好；7、治安24小时巡逻、检查、执勤；8、急修30分钟内赶到处理；9、小修半天内完成；10、大中型公用设施、设备的维修、更新、改造，按照相关条例执行。该合同中还约定多层住宅收费标准为0.5元∕㎡∕月，电梯楼0.8-1.0元∕㎡∕月，营业房1.5元∕㎡∕月，停车场收费按物价局审批价收取。 另，原告在庭审中陈述，被告拖欠的物管费是按每个平方米0.8元计算，每月是105.512元，面积是131.89平方米，共65个月，共计6805.52元，我们只向被告主张6800元，时间2010年11月10到2016年4月22日。我们现在自愿放弃关于违约金的诉讼请求。被告反应的很多问题都是存在的，违章建筑这些问题我们也向有关部门反应了，车辆问题也召集业主开会了，但是你们没有人参加。 被告在庭审中陈述，对原告主张的物管费按每个平方米0.8元计算，每月是105.512元，面积是131.89平方米，共计6805.52元，原告只向我主张6800元，时间2010年11月10到2016年4月22日。我没有任何意见。 上述事实，有当事人的陈述、原告提供的《物业管理服务合同》、《贵州省经营性服务收费许可证》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，被告王新秋虽与原告遵义市城投物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》期限为一年，但原告遵义市城投物业服务有限公司至今仍在遵义市红花岗区提供物业管理服务，双方形成了事实上的物业管理服务合同关系。对原、被告签订的《物业管理服务合同》双方无异议，系双方真实意思表示，合同真实有效，应当认定为对原、被告具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，原告对白杨二区提供了物业管理服务，被告王新秋作为为遵义市红花岗区的业主，被告的物业在该小区内，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，对原告要求被告王新秋缴纳物管费的诉讼请求，本院予以支持。被告应缴纳的物管费为：0.80元／㎡／月×131.89㎡×65个月＝6958.28元，原告诉请的物管费为6800元，故对原告请求判令被告缴纳从2010年11月10日起至2016年4月22日止的物管费6800元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告服务中存在的物业管理瑕疵，非根本违约，被告不能因物业管理瑕疵拒交物业管理费。但根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告并非无故不缴纳物管费，故对原告主张逾期物管费的违约金204.17元之诉请，本院不予支持。庭审中，原告自愿放弃违约金的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下： 由被告王新秋在本判决生效之日起十日内支付给原告遵义市城投物业服务有限公司从2010年11月10日起至2016年4月22日止的物业管理费人民币6800元。 案件受理费25元，由被告王新秋承担。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员 李 洪 二〇一六年九月六日 书记员 任雅旭