上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初35775号原告(反诉被告)：肖桂军，男，1982年5月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：任金波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：高鲁，男，1982年12月13日生，满族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：来青，女，1982年11月1日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二被告的共同委托代理人：桑根财，上海市联诚律师事务所律师。原告肖桂军诉被告高鲁、来青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，被告高鲁、来青在答辩期内提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)肖桂军的委托代理人任金波、被告(反诉原告)高鲁、来青及两被告的共同委托代理人桑根财到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖桂军向本院提出诉讼请求：一、判令两被告涤除上海市浦东新区莲园路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上的抵押后协助原告办理将系争房屋产权过户至原告名下的手续，并将系争房屋交付给原告；二、判令两被告向原告支付违约金，以人民币(以下币种相同)191万元为本金，自2016年4月30日起按日万分之五的标准计算至履行交房过户义务之日止；三、诉讼费由两被告共同负担。事实和理由：2015年12月20日，原告与两被告经上海中原物业顾问有限公司居间签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》及《佣金确认书》，约定两被告将其名下所有的系争房屋转让给原告，转让价为191万元。被告高鲁于2015年12月26日确认收到了原告支付的定金4万元、于2015年12月30日收到原告支付的首付款余款60万元。2016年1月16日，原告与两被告网签了《上海市房地产买卖合同》，之后原告开始向招商银行申请贷款。期间，原告多次催促两被告配合办理贷款手续，并于2016年3月24日、4月1日两次书面催促，均未果，故诉请来院。被告高鲁、来青共同辩称，因原告原因导致双方未按照2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》中约定时间签订《上海市房地产买卖合同》。《上海市房地产买卖合同》签订后，原告也未在该合同约定的七日之内办理贷款。2016年3月17日，被告发函通知原告解除合同，并要求中介通知原告在3月19日协商解决此事。3月19日双方碰面后被告表示希望提高一些房价，原告不同意。被告已于2016年1月12日将系争房屋上的抵押贷款全部还清，抵押登记的注销是银行的义务，应由银行办理，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告高鲁、来青共同向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》以及2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告已经支付的定金40,000元不予返还；3、诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2015年12月20日，反诉原、被告经上海中原物业顾问有限公司居间签订了系争房屋的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，约定于2015年12月31日前签订《上海市房地产买卖合同》，但反诉被告在双方没有另行书面约定的情况下，以其要办理离婚为由一直拖延到2016年1月16日才与反诉原告签订《上海市房地产买卖合同》。《上海市房地产买卖合同》约定反诉被告应于2016年1月23日前向贷款银行申请办理贷款手续，并通知反诉原告一同前往协助办理，而反诉被告一直未通知反诉原告办理贷款申请手续，直到2016年4月1日才向反诉原告寄出告知书。由于反诉被告违约在先，反诉原告享有先履行抗辩权，依法可以解除合同并追究其违约责任，故反诉如前。反诉被告肖桂军辩称，反诉原告未能办理其在系争房屋上设定的抵押登记的注销手续，违约在先，导致合同无法继续履行。不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，原告肖桂军(乙方)与被告高鲁(甲方)在中介公司居间下签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，约定被告将系争房屋转让给原告，转让价为1,910,000元。买卖合同第3条约定，双方同意于本合同签署后12天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。2015年12月26日，原告向被告支付了定金40,000元；2015年12月30日，原告向被告转账支付了首付款600,000元。2016年1月16日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》。其中约定系争房屋转让价款为1,910,000元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年4月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)第5条约定，甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。合同附件三“付款协议”第1条约定，签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金计4万元整。签订本合同后当日内，乙方应通过上海中原物业顾问有限公司或自行支付给甲方部分首期房价款计61万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计65万元，该首期房价款包含房价尾款1万元，由乙方暂为保管；第2条约定，甲方应于收到乙方的首期房价款后15日内，用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足)，并取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交由上海中原；第4条约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请126万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度补足申请额度，则乙方应于本协议第5条所述送件当日将其补足并支付给甲方；第5条约定，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7个工作日内，甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。第6条约定，待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款(若有)计1万元整。2016年3月19日，原、被告就合同事宜曾进行协商。期间，原告发问“现在是有什么想法呢？”。被告来青回答“我们，这个违约，也是不好意思的，我们不是故意的，因为我们买的那间呀，他也违约了，然后我拿的尾款，就是你的时间稍微比较长，就算交易了，我也买不了了”。原告还问到“那你们现在怎么办？”，被告来青回答“现在就是这样子。就是看你是什么想法了，违约吧，肯定是我们违约了。对吧！违约了就赔偿，对吧！如果你想继续买，加一点也最好了，对吧”。原告提到“我们合同中有贷款这个东西，那你们必须提供你们相应身份证等，那是你们的事情，你们必须要提供的”。被告高鲁表示“我现在已经违约了，我不用提供给你的，很简单的。”被告来青表示“我们已经以书面的方式已经通知中介了，我们没有你的地址，也只能发短信给你，然后呢，我发过来以后，已经书面终止了，贷款呢，就不需要配合你了。”2016年4月1日，原告向两被告寄发《告知书》：“我与高鲁先生、来青女士(以下简称“二位”)，于2016年1月16日签订的合同编号XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》。遵照前述合同约定，二位有义务配合我方办理相关银行贷款事宜。有鉴于此，我本人书面告知二位，请二位收到该书面《告知书》之日起即刻与招商银行股份有限公司联系。否则，贷款失败等由此而带来的一切法律风险均由你方承担”。当天，原告申请贷款的银行向被告高鲁确认贷款事宜，被告高鲁以准备解除合同为由，拒绝了银行相关要求。另查明，截止至2016年6月21日，系争房屋上仍设定有抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司上海徐汇区支行，债权数额为392,000元，债务履行期限自2013年6月27日起至2043年6月27日止，核准日期为2013年7月12日的抵押登记。审理中，原告表示要求继续履行合同，同意剩余房款在本案中一并处理。两被告表示已于2016年3月17日向原告发出解除函要求解除合同，原告否认收到。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。两被告于《上海市房地产买卖合同》签订后拒绝按合同约定向原告转让房屋，属于违约，原告主张继续履行，于法有据，本院予以支持。两被告虽抗辩称由于原告未在《上海市房地产买卖合同》约定期间内通知被告协助办理贷款申请手续故已解除合同。但即便原告办理贷款申请有所迟延，亦有可能通过其他方式补足房款，两被告并不能当然取得合同解除权，故两被告即便曾实施解除合同的行为，该行为也不发生合同解除的效力。现原告主张被告涤除系争房屋上的抵押权并协助原告办理将系争房屋产权过户至原告名下的相关手续，本院依法予以支持。两被告的反诉请求，于法无据，本院不予支持。两被告逾期履行过户义务，根据双方合同约定，理应支付违约金，但应自2016年5月1日起算。鉴于两被告主张约定过高要求调整，本院将综合考虑原告的实际损失以及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以衡量，并作出裁决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)高鲁、来青应于本判决生效之日起十日内涤除其于上海市浦东新区莲园路XXX号XXX室房屋上所设定的抵押；二、被告(反诉原告)高鲁、来青应于上述第一条判决主文确定的抵押涤除义务履行后立即协助原告(反诉被告)肖桂军办理将上海市浦东新区莲园路XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)肖桂军名下的手续；三、原告(反诉被告)肖桂军应于被告(反诉原告)高鲁、来青履行上述第二条判决主文确定的义务后当日内支付被告(反诉原告)高鲁、来青房款人民币1,260,000元；被告(反诉原告)高鲁、来青应于原告(反诉被告)肖桂军支付前述房款后七日内，将上海市浦东新区莲园路XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)肖桂军；四、原告(反诉被告)肖桂军应于被告(反诉原告)高鲁、来青交付上海市浦东新区莲园路XXX号XXX室房屋后当日内向被告(反诉被告)高鲁、来青支付剩余房款人民币10,000元；五、被告(反诉原告)高鲁、来青应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)肖桂军以总房款人民币1,910,000元为本金，按日万分之二的标准计算自2016年5月1日起至实际过户并交房之日止的逾期过户违约金；六、驳回被告(反诉原告)高鲁、来青的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币22,505元，减半收取计人民币11,252.50元，反诉案件受理费人民币440元，共计人民币11,692.50元，由被告高鲁、来青共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张春华二〇一六年九月一日书记员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。