宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0204民初3913号原告：赵华，男，1981年8月29日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市江东区。被告：宁波万江置业有限公司。住所地：宁波市江东区宁徐路***号。法定代表人：宗卫国，该公司总经理。委托代理人：徐超，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：杨慧芳，浙江蓝泓律师事务所律师。原告赵华与被告宁波万江置业有限公司（以下简称万江公司）商品房预约合同纠纷一案，于2016年7月14日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员张晓霞适用简易程序独任审判，并于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告赵华、被告万江公司的委托代理人徐超到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告赵华起诉称：原、被告系商品房认购合同关系，双方于2016年4月23日签订《宁波万科江东府认购书》一份，约定原告所认购房屋的地名楼幢为“万科江东府xx幢xx室”，上述房屋的项目批准备案名为“惇叙里”，原告并于同年4月23日、4月24日和4月28日分三次共计支付被告房款20万元，履行了相应的付款义务。但经原告事后了解得知所购买房屋其项目批准备案名实际为“惇叙里三期”，与认购书中约定存在不一致的情形，违背了原告的购房初衷，即购买一套不带数字三的房屋居住，经与被告沟通无果，导致双方未按期签订房屋买卖合同，故原告起诉至法院。请求判令：一、解除原、被告于2016年4月23日签订的《宁波万科江东府认购书》；二、被告返还原告预交的购房款20万元整。被告万江公司答辩称：一、原告以不可归责于双方当事人的事项要求解除认购协议，理由为购房初衷系“换一套没有数字3的房屋”不能实现，该理由不属于公序良俗，也不符合法律规定和一般常理，并不属于不可归责于双方当事人的事项；二、被告在认购书中所表述的备案名为“惇叙里”，系涉案房屋所在楼盘整个项目的备案名，而项目备案名中的“三期”系因房屋预售许可证分批次领取而产生的区分标识，并不影响原告的合同目的和实际权利义务，且被告对涉案房屋预售证上备案名为“惇叙里三期”的情况已在销售现场进行了公示，原告亦对认购书上第三条“买方在签署本协议时已经对销售案场公示资料进行了全面了解，并确认没有异议”进行了确认；三、原告未按认购书约定时间履行签约义务，已经构成违约，即使现原告提出解除合同请求，亦应按照认购书约定承担违约责任，被告有权按照认购书上约定没收定金并另行出售房屋。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《宁波万科江东府认购书》原件一份、收款收据原件三份，拟证明双方系商品房预约合同关系，认购书第九条明确原告所购房屋项目批准备案名为“惇叙里”，并载明定金为5万元，虽后两份收款收据载明款项性质为定金，但第一份未对款项性质进行明确。2.宁波住宅与房地产网上查询涉案房屋所在项目备案信息打印件三份，拟证明涉案房屋所在项目分为三个小区，原告所购房屋位于“惇叙里三期”，与认购书约定不符，且在购房时被告未予以告知。3.涉案房屋现场照片打印件三份，拟证明被告在房屋建设施工过程中存在质量问题。4.物业协议影印件二份，拟证明被告提供的物业协议对于物业经营收入的收益比例约定违反物权法。经质证，被告对证据1、证据2、证据4的真实性均无异议，但对证据1的关联性有异议，认为涉案房屋所在的整个小区名字为惇叙里，认购书上第九条后半句关于原告所认购的地名楼幢与施工楼号存在差异与本案无关，对证据3的真实性有异议，并认为证据3、证据4的证明目的与本案无关联性。本院认为，因被告对证据1、证据2的真实性均无异议，故本院对上述证据予以认定；因证据3、证据4的证明目的与本案并无关联性，故本院对上述证据均不予认定。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《宁波万科江东府认购书》原件一份、收款收据原件三份，拟证明原告应按认购书约定于2016年7月15日前签约，如未按期签约，被告有权没收定金，并可将房屋另售第三方，认购书及收款收据载明定金5万元以及后两次追加定金数额为15万元，故实际原告交付定金款共计20万元。2.项目预售许可证现场公示照片打印件三份，拟证明被告已在销售现场对涉案房屋所在项目批准备案名为“惇叙里三期”的情况进行了公示。经质证，原告对证据1无异议，但对证据2的真实性有异议，认为原告未在被告销售现场看到过上述公示，销售人员也未对此进行解释，认购书中亦载明其实际备案名“惇叙里三期”。本院认为，因原告对证据1无异议，故本院对该证据予以认定；因原告对证据2的真实性有异议，且被告无其他证据佐证，故本院对该证据不予认定。本院经审理，认定事实如下：被告万江公司系宁波市江东区万科江东府商品房住宅项目的开发建设单位，该项目分三期销售，项目批准备案名分别为“惇叙里”、“惇叙里二期”、“惇叙里三期”，其中“惇叙里三期”于2015年2月6日获批预售许可，预售许可证上确定的项目坐落位置为“东至宁徐路、西至徐戎路、南至姚隘路、北至规划路”，项目包含住宅楼两幢，楼号分别为4幢和10幢，其中4幢为本案涉案房屋所在楼幢。原告赵华与万江公司于2016年4月23日签订《宁波万科江东府认购书》一份，协议约定：赵华认购户别为万科江东府xx幢xx室的房屋一套，定金为5万元整，赵华应于2016年7月15日之前与万江公司签订《商品房买卖合同》，超过认购书约定日期未签约的视作违约，已付定金不作返还，万江公司有权将房屋另售第三方。此外，认购书相关约定条款载明：涉案房屋所在项目批准备案名为“惇叙里”，认购户别为实际交付的地名楼幢，与施工楼号有差异，买方在认购时已知晓，且对销售案场公示资料全面了解并确认没有异议。上述认购书签订当日，赵华支付万江公司5万元，收款收据上载明收款内容为“万科江东府住宅xx#xx室”后又于2016年4月24日、2016年4月28日分别支付万江公司共计15万元，上述15万元的收款收据上均载明收款内容为“万科江东府xx幢xx室定金追加”，上述三份收款收据签收人处均有赵华本人签字确认。本院另查明，涉案房屋所在项目位于徐戎路以东、宁徐路以西、规划路以南、姚隘路以北，该地块整体于2014年2月14日被宁波市地名委员会办公室命名为“惇叙里”。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，原、被告双方签订的认购书为商品房预约合同，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，签约行为系双方真实意思表示，该预约合同依法成立并生效，合同双方均应严格遵行。对于原告诉请解除上述合同，被告当庭表示认可，本院对此予以确认。归纳本案争议焦点如下：一、本案中双方解除认购书是否基于不可归责于双方的事由。认购书作为预约合同，其作用是在商品房买卖合同订立之前先行约明主要条款，将双方一致的意思表示固定下来，并约定后续磋商其他与商品房买卖有关的内容条款，直至本约订立。如一方违背公平、诚信原则，否认预约合同中的既定条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，都构成对预约合同的违约。本院认为，涉案房屋所在地块名为“惇叙里”，所在项目整体命名为“惇叙里”，但因预售备案报批时间先后的不同而划分为三期，系住建部门对住宅项目预售备案的管理分类，虽被告在认购书中未对实际批准备案名表述准确，但“惇叙里”和“惇叙里三期”作为备案名在本地区具备唯一性和同一指向性，亦不会对原告的所购房屋户别及其他权利义务产生影响。现原告诉称其购买的涉案房屋所在项目实际批准备案名为“惇叙里三期”，与双方签订的认购书中约定的项目批准备案名“惇叙里”不一致，致使其“选购一套不带数字三的房屋”的购买初衷及合同目的无法实现，超出一般人能够预见的合理情况，亦加重了被告的缔约责任，原告基于该事由要求解除认购书的主张系对预约合同中已决条款的否定，有违公平、诚信原则，属因当事人一方原因导致未能订立商品房买卖合同的情形。二、原告交付被告的20万元款项性质以及被告是否应当返还。双方签订的认购书中明确约定定金为5万元，原告并于当日支付给被告5万元，虽该5万元的收款收据上未载明定金性质，但后续两次原告付款的收款收据上均载明“定金追加”，且均有原告本人签字确认，可认定系基于前述第一次支付的5万元基础之上，再行追加了15万元定金，故对于原告交付被告的20万元款项应认定为定金。本案中认购书的解除，系因当事人一方原因导致商品房买卖合同未能订立的情形，应当按照法律关于定金的规定处理，故对于原告请求被告返还上述定金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第九十四条第四款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵华与被告宁波万江置业有限公司于2016年4月23日签订的《宁波万科江东府认购书》；二、驳回原告赵华的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2200元，由原告赵华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市兴宁东路568号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  张晓霞二〇一六年九月二十八日书记员  林静益附：拟适用的法律条文具体内容：一、《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条第四款当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。