上海市崇明县人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初2787号原告(反诉被告)：殷宪文，男，1968年10月5日生，汉族，住江苏省太仓市。委托代理人：张继萍，上海张继萍律师事务所律师。被告(反诉原告)：施燕东，男，1972年1月20日生，汉族，户籍地上海市崇明县，现住上海市徐汇区。委托代理人：张贤能，上海市海通律师事务所律师。原告殷宪文与被告施燕东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员顾锦华独任审判。被告施燕东于2016年5月3日提起反诉，本院依法受理。根据原告(反诉被告)殷宪文的申请，本院依法于2016年6月14日查封坐落于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。本案分别于2016年5月18日、6月28日公开开庭进行审理，原告(反诉被告)殷宪文的委托代理人张继萍，被告(反诉原告)施燕东及其委托代理人张贤能到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)殷宪文的委托代理人张继萍、被告(反诉原告)施燕东及其委托代理人张贤能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷宪文向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2011年1月9日签订的房屋买卖合同有效，并确认坐落于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告所有；2、被告支付违约金人民币200,000元(以下币种均为人民币)；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2011年1月9日签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积115.76㎡)房屋转让给原告，转让价款为人民币1,500,000元(实际为750,000元)。因涉讼房屋为动迁配套安置房，故原、被告约定待涉讼房屋可以办理过户转让之日起三十内，被告应积极协助原告办理全部过户手续，否则被告应按房屋总价的1%/日支付违约金。合同签订当日原告支付被告20,000元，同年1月17日、4月6日又分别支付180,000元和550,000元。2011年4月6日，被告将涉讼房屋交付原告，原告于同日付清维修基金、当年的物业管理费及垃圾费。2014年7月起，原告多次催告被告办理涉讼房屋过户手续，被告屡次拖延，未予配合。2016年3月10日，原告委托代理人张继萍律师当面与被告交涉涉讼房屋过户事宜，遭被告拒绝。故诉讼至法院。被告施燕东辩称，对于原告所述双方签订房屋买卖合同、房屋及房款交付等基本事实无异议。涉讼房屋至今未过户的原因在于：原告系非本市户籍居民，因其未及时缴纳社保，其购买资格受本市相关政策限制；原告在涉讼房屋协商过户过程中也存在违约行为。对于原告诉请的要求确认涉讼房屋买卖合同有效不持异议，但不同意原告其余的诉讼请求。原告殷宪文为证明其诉称，向本院提交如下证据：1、2011年1月9日《房屋买卖合同》(含附件)复印件一份；2、2011年4月6日《房屋交接书》复印件一份；3、2011年1月9日收条、2011年1月17日收据、2011年4月6日收条、2011年4月6日维修基金、物业管理费、垃圾费的收条、2011年4月6日收条等复印件各一份；4、2011年3月24日沪房地崇字(2011)第002808号上海市房地产权证复印件一份。被告施燕东对原告提供的证据1、2、3、4均无异议。对原、被告无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。反诉原告施燕东向本院提出反诉诉讼请求：1、依法解除反诉原、被告于2011年1月9日签订的房屋买卖合同；2、反诉被告将坐落于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋返还反诉原告；3、反诉被告赔偿反诉原告违约金人民币200,000元；4、反诉原告返还反诉被告购房款人民币750,000元；5、本案诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2011年1月9日，经上海阿健房地产经纪服务部居间中介，反诉原、被告签订房屋买卖合同一份，约定由反诉原告将坐落于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积115.76㎡)以实际成交价人民币750,000元(合同上成交价为1,500,000元)转让给反诉被告。合同签订当日，反诉被告支付了20,000元。后于2011年1月17日支付180,000元、4月6日支付550,000元。反诉被告付清房款后，反诉原告将房屋连同房产证、拆迁安置协议等整套资料全部交付给反诉被告。根据动迁安置房的相关政策，涉讼房屋在2012年10月即可办理过户。但是反诉被告长期拖延，不办理过户手续。后反诉原告得知，反诉被告因在上海未缴纳社保满三年，故不能过户。此后，反诉原告多次催告反诉被告办理过户手续，以便反诉原告将系争房屋出售后在上海另行购房居住，但由于反诉被告的原因一直拖延至今。期间，反诉被告还曾表示不要系争房屋了，让反诉原告将该房屋直接转卖给他人，遭反诉原告拒绝。根据本市购房政策，现反诉被告已不具备在本市购房的资格，属于情势变更，房屋买卖合同应予解除，反诉被告另应承担违约责任。反诉被告殷宪文辩称，对于反诉原告所称的双方签订房屋买卖合同、房屋及房款交付等基本事实无异议。但涉讼房屋至今未办理过户的责任完全在于反诉原告，故不同意反诉原告的全部诉讼请求。反诉原告施燕东为证明其反诉诉称，向本院提交如下证据：1、沪房地徐字(2011)第017266号上海市房地产权证复印件一份；2、反诉原告家庭户籍信息；3、拆迁安置补偿协议复印件一份；4、上海市房地产登记薄复印件两份。反诉被告殷宪文对证据1、2真实性无异议，但是认为无法证明反诉原告有迫切过户重新购房的需求，反诉原告是否在上海买房，也和本案没有关系，整个房屋买卖的风险都是在反诉被告方。对证据3真实性无异议，但是与本案无关，本案房屋登记在反诉原告名下，应当确认为反诉原告所有，其有权依法转让。对证据4真实性无异议，但认为不能证明反诉原告欲证明的事实。综上，反诉被告对反诉原告提供的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，对于反诉原告提供的证据1、2，不能证明其主张；对于反诉原告提供的证据3，可证明涉讼房屋的性质及来源；对于证据4可证明涉讼房屋所在地块系出让方式取得，大产证核准时间为2010年11月17日。本院经审理认定事实如下：2011年1月9日，原告(反诉被告)殷宪文与被告(反诉原告)施燕东签订房屋买卖合同一份，约定由原告(反诉被告)购买被告(反诉原告)位于上海市崇明县陈家镇(裕鸿佳苑)裕国路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房一套(面积为115.76㎡)，合同约定成交价为1,500,000元，双方一致确认实际成交价为人民币750,000元。合同同时就涉讼房屋过户的时间及违约责任等进行了约定。合同签订当日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)给付20,000元。2011年1月17日、4月6日，原告(反诉被告)分别向被告(反诉原告)支付购房款180,000元、550,000元，共计750,000元。2011年4月6日，被告(反诉原告)将涉讼房屋及相关拆迁补偿安置协议、上海市商品房预售合同、沪房地崇字(2011)第002808号上海市房地产权证等材料交付原告，原告当日结清了房屋维修基金、2011年度物业管理费及垃圾费。2015年11月，双方通过中介协商过户事宜，后因原告(反诉被告)爽约，未能办理。后原告(反诉被告)多次联系被告(反诉原告)办理过户事宜，被告(反诉原告)均表示没空。2016年3月10日，原告(反诉被告)委托代理人张继萍律师与被告(反诉原告)当面协商涉讼房屋过户事宜，被告(反诉原告)仍拒绝配合办理。故涉讼。审理中，涉讼房屋交易的中介方上海阿健房地产经纪服务部工作人员张柳到庭作证，其证实，双方在过户办理的过程中均存在一定的爽约行为。双方对其证言表示均认可。但被告(反诉原告)认为，其于2015年10月曾主动联系中介要求过户。另查明，涉讼房屋所在地块系出让取得，大产证于2010年11月17日核准，涉讼房屋拆迁补偿安置协议于2008年12月签订。现涉讼房屋登记在被告(反诉原告)一人名下。原告(反诉被告)于2013年9月开始至2015年12月在本市缴纳社保28个月，另2016年1月、5月缴纳两个月社保。再查明，沪房管市[2010]375号《关于动迁安置房提前上市交易问题的通知》第二条规定，动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。沪府办发[2011]6号《关于本市贯彻实施意见》第七条规定，“非本市户籍居民家庭购房，需自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”。沪房管规范市[2013]11号《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》第一条规定，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。沪府办发[2016]11号《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第七条的规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，合法的房屋买卖合同受法律保护。本案中，原告殷宪文与被告施燕东签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效；被告对房屋买卖合同的有效性亦不持异议，故原告要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求确认涉讼房屋归其所有的请求，本院认为，所有权的取得为物权变更行为，因涉讼房屋仍登记于被告名下，原告基于房屋买卖合同有效及实际占有的行为，主张所有权，并无法律依据，本院不予支持。鉴于原告在过户过程中也存在的一定的违约行为，故本院对其主张违约金的诉讼请求亦不予支持。本院认为，配合办理房屋过户手续系房屋出售方应尽的协助义务。然双方在协商办理过户的过程中，作为出售方的反诉原告存在明显的拖延行为。特别是在双方最近一次协商过户时，反诉被告已符合在本市购房的条件、涉讼房屋也不存在限制过户的情形，但其仍不配合办理过户手续。反诉原告认为涉讼房屋不能过户系情势变更所致，依据不足，本院不予采信。基于反诉被告已给付全部购房款，且系争房屋已交付反诉被告使用至今。故反诉原告的全部反诉请求，均无法律依据，本院均不予支持。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告殷宪文与被告施燕东于2011年1月9日就坐落于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋买卖合同》有效；二、原告殷宪文的其余的诉讼请求，不予支持；三、反诉原告施燕东的反诉请求，均不予支持。本诉案件受理费人民币13,300元，财产保全费4,270元,共计17,570元，由原告殷宪文负担4,300元，被告施燕东负担13,270元；反诉诉讼费6,650元，由反诉原告施燕东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施 杰代理审判员  顾锦华人民陪审员  杨 静二〇一六年九月十九日书 记 员  孔 玲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。