黑龙江省柴河林区基层法院民 事 判 决 书（2016）黑7517民初124号原告：刘洪连，男，1967年9月5日出生，汉族，山东省梁山县先达建筑安装有限公司职员，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：姜守湖，男，住牡丹江市东安区五星办事处12委*组。牡丹江市东安区林机社区居民委员会推荐。被告：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：陈伟，男，该公司经理。委托诉讼代理人：杨宝杰，女，该公司工作人员。原告刘洪连与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案后，于2015年11月18日作出（2015）柴民初字第74号民事判决。被告新宏基公司不服该判决，向黑龙江省林区中级人民法院提起上诉。黑龙江省林区中级人民法院于2016年7月1日作出（2016）黑75民终86号民事裁定，发回重审。本院于2016年8月16日立案后，依法另行组成合议庭，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告刘洪连及其委托诉讼代理人姜守湖、被告新宏基公司法定代表人陈伟的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪连向本院提出诉讼请求：1.被告新宏基公司返还原告购房款402875元；2.赔偿损失400000元；3.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除商品房买卖合同；原告变更赔偿损失400000元诉讼请求为：按银行同期贷款利率赔偿损失。事实和理由：2009年8月15日，被告与黑龙江省柴河林业局签订了《棚户区改造建设工程合同》。被告将该工程平安三区3号楼的建筑工程承包给了原告，该工程已完工交付使用。被告于2010年12月5日将该工程平安三区15号楼15-1商服门市房高价出卖给原告，建筑面积73.25平方米，房屋价款402875元。原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告向被告交付全部房屋价款，商品房买卖合同已发生法律效力。可被告于2011年12月17日将该房屋重复办理相关手续，抵押给牡丹江市东安区江达小额贷款公司。被告的违法行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了极大的经济损失。被告新宏基公司辩称，原告刘洪连与其并未实际发生房屋买卖关系，请法院驳回原告诉讼请求。本案争议焦点为：本案双方当事人是否发生房屋买卖法律关系的基本事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告刘洪连举示的《施工合同书》《施工合同补充协议书》各一份，意在证明：原告为建筑施工单位，被告为开发单位。被告新宏基公司质证认为，本案为商品房买卖合同纠纷，并非建筑施工合同纠纷，因此，该组证据与本案无关。本院审查认为，本案双方争议的焦点是房屋买卖合同纠纷，因此，原告举示的证据与本案没有关联性，本院不予采用。被告质证意见有理，应予采纳。2.原告刘洪连举示的《商品房买卖合同》、收据、销售房屋定价工作记录各一份，意在证明：2010年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，出卖人为被告，买受人为原告。原告已交房款402875元。被告新宏基公司质证认为，《商品房买卖合同》及收据内容不完整。销售房屋定价工作记录为原告单方制作，不具有证明力。原告刘洪连举示的牡丹江市西安区人民法院2014年6月26日询问李兴国执行笔录一份，意在证明：被告用平安三区15号楼15-1号门市房抵顶原告部分工程款。被告新宏基公司质证认为，对执行笔录形式要件没有异议，但房屋用于抵顶工程款，并非实际买卖。本院审查认为，被告对原告举示的《商品房买卖合同》、收据、执行笔录的真实性未提出异议，本院予以采信。执行笔录内容可以确认李兴国用平安三区15号楼15-1号门市房抵顶刘洪连部分工程款，手续已交付刘洪连。原告持有的《商品房买卖合同》、收据，与执行笔录内容，能相互印证《商品房买卖合同》中买受人为刘洪连，收据上交款单位为刘洪连，交款金额为402875元。原告与被告在《商品房买卖合同》中已对房屋价款有约定，因此，原告举示的销售房屋定价工作记录与本案没有关联性，本院不予采用。3.原告刘洪连举示的牡丹江市西安区人民法院（2014）牡西执字166号送达回证一份，意在证明：牡丹江市西安区人民法院于2015年7月9日向柴河林区房产管理局送达（2014）牡西执字第166-1号执行裁定书及协助执行通知书，被告将柴河林业局平安三区15号楼15-1号门市房办理相关房屋手续，抵押给牡丹江市东安区江达小额贷款公司。被告新宏基公司质证认为，对送达回证形式要件没有异议，但送达回证仅能证明平安三区15号楼15-1号门市房已经抵押。本院审查认为，被告对原告举示的证据的真实性未提出异议，本院予以采信，并对抵押人李兴国将柴河林业局平安三区15号楼15-1号门市房抵押的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月15日，被告新宏基公司与黑龙江省柴河林业局签订《棚户区改造建设工程合同》，被告新宏基公司开发柴河林业局四委棚户区二期（平安三区）改造工程。被告新宏基公司法定代表人陈新授权李兴国在柴河林业局棚户区改造建设工程中签订合同，为黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司第一项目部（以下简称第一项目部）负责人。此后，被告新宏基公司变更法定代表人为陈宏。现被告新宏基公司法定代表人为陈伟。2010年12月5日，第一项目部与刘洪连签订《商品房买卖合同》，第一项目部将柴河林业局平安三区15号楼15-1号商服门市房（面积73.25平方米），以每平方米5500元价格出售给刘洪连，房屋价款402875元，抵顶欠原告刘洪连部分工程款。2015年7月9日，牡丹江市西安区人民法院对柴河林业局平安三区15号楼15-1号门市房向黑龙江省柴河林区房产管理局送达（2014）牡西执字166-1号执行裁定书、协助执行通知书。抵押人李兴国将柴河林业局平安三区15号楼15-1号门市房抵押，抵押权人牡丹江市东安区江达小额贷款公司。本院认为，被告新宏基公司设立的第一项目部，不具备《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》规定的房地产开发企业资质，故第一项目部实施的民事法律行为所产生的民事责任由被告新宏基公司承担。被告新宏基公司在原告刘洪连起诉前没有证据证明已取得柴河林业局平安三区商品房预售许可证明，因此，出卖人第一项目部与买受人刘洪连签订的《商品房买卖合同》无效，所以，原告刘洪连应将取得的柴河林业局平安三区15号楼15-1号门市房返还给被告新宏基公司，被告新宏基公司应返还原告刘洪连购房款402875元。被告新宏基公司未取得商品房预售许可证明，向原告刘洪连出售房屋，其行为违法，主观上存在过错，应当赔偿原告刘洪连因此所受到的损失。原告刘洪连要求按银行同期贷款利率赔偿损失，于法有据，本院予以支持。第一项目部与刘洪连签订《商品房买卖合同》后，第一项目部用房屋价款抵顶工程款，并为刘洪连出具收据，原告刘洪连已完成主张合同关系存在的举证责任。至此，可以确认第一项目部与刘洪连协商，已将工程款变更为房屋价款402875元。第一项目部与刘洪连协商将工程款变更为房屋价款的民事法律行为不违反法律规定，应为有效。因此，被告新宏基公司关于原告刘洪连与其并未实际发生房屋买卖关系的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第五十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第七十七条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司以第一项目部的名义与原告刘洪连签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告刘洪连购房款402875元、赔偿损失按中国人民银行同期同类贷款利率6.14%，自2010年12月5日起计算至本判决确定履行日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9272元（原告刘洪连预交11829元，退还2557元），由被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审判长  李福平审判员  杨双喜审判员  孙丽君二〇一六年九月二十六日书记员  何文宇