上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初13024号原告：上海贝尼电器有限公司。法定代表人：王师军。被告：成勇。委托诉讼代理人：徐国强，系被告成勇姐夫。原告上海贝尼电器有限公司与被告成勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告上海贝尼电器有限公司的法定代表人王师军、被告成勇及其委托诉讼代理人徐国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海贝尼电器有限公司向本院提出诉讼诉请求：1.要求被告立即归还上海市闵行区门面房一间（30平方米，从南首起第1间）；2.要求被告支付截止至2016年6月12日止的水费264元（人民币，下同）、电费973元；3.要求被告支付自2016年1月1日起至2016年3月21日止按每日328.80元标准计算的房屋使用费，及自2016年3月22日起至房屋实际归还之日止按每日164.40元标准计算的房屋使用费。事实和理由：原、被告于2014年12月26日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租上海市闵行区门面房（其中30平方米没有产权手续），租赁期为2015年1月1日至2015年12月31日止，租赁期满，合同自然终止。被告应于合同终止之日，无条件返还房屋。被告如需继续租赁房屋的，应于租赁期满之日前二个月向原告书面提出要求，经原告同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。租赁期间内年租金60,000元。合同期满或提前终止，被告应在合同期满前或原告规定之日前负责搬离属于被告的家具、电器等设备。由于被告增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）被告不得拆除。逾期未搬离视为放弃所有权，原告可无偿拥有物品之所有权。合同有效期届满，合同自然终止。被告应于合同终止之日，无条件交还房屋。未经原告同意逾期返还房屋，每逾期一日，被告应按原日租金的二倍支付房屋租金。原、被告之间的合同实际履行至2015年12月31日止，双方合同履行完毕。根据合同约定，原告向被告提出收回租赁房屋，并于2015年11月30日向被告发出了《关于本幢大楼整体出租的通知》，通知明确该租房拟整体出租，被告在同等条件下可优先承租本幢大楼，然被告未在规定的期限内提出书面申请。原告于2015年12月8日向被告发出了《关于不再续租和单独出租》的通知，然被告拒不履行合同约定义务。被告成勇辩称，要求驳回原告诉请，房屋租赁合同的签字非被告所签，根据合同约定，合同亦无双方公章，合同无效。从房屋转让合同看，签订日期在1999年，资产处置的信函，产证在后面，产证是上海某甲公司（以下简称某甲公司）的，原告无签订合同及收取租金的权利，原告隐瞒被告相关事实收取租金系违法的。产证和资产处置的信函效力大，但转让合同效力小。情况说明上的公章是伪造的，原告在前两次起诉时提供的情况说明的公章的位置与本次起诉提供的不同。原告于2011年12月31日收取被告保证金4,000元，2003年6月5日向被告收取房屋押金1,000元，原告于2011年9月15日向原告收取不锈钢玻璃门安装费3,500元，本案中被告接到拆违通知后就不经营，通知说若不搬将承担相应的责任，被告多次与原告沟通要求结账，但原告拒不履行。2016年6月2日的信访答复意见可见涉案房屋是集体资产，被告不具备集体经济条件，租赁房屋不属于原告，原告并非本案适格主体。被告于2003年就取得了营业执照，且使用房屋至今，原、被告之间于2003年6月5日约定，双方不得终止协议，若终止协议需提前3个月通知并征得同意，原告现要求被告腾房，原告无权利，且未征得被告同意。本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，原告法定代表人王师军（出租方、甲方）与被告成勇（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同。约定：甲方出租于乙方之房屋，共计建筑面积60平方米；乙方承诺租赁该房屋作经营使用；房屋租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，总计壹年；租赁期满，本合同自然终止，乙方应于合同终止之日，无条件返还房屋；乙方需要续租该房屋的，应于租赁期届满之日前二个月向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同的，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整；租金：2015年1月1日至2015年12月31日期间的年租金为60,000元；租金支付原则为先付后用，每6月支付一期租金，合同签订时乙方支付首期租金30,000元给甲方；乙方必须在每期到期日10工作日前支付下期租金……；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、政府部门各项规费均由乙方承担。合同到期后，原、被告双方未续签房屋租赁合同，被告继续使用涉案房屋。租赁房屋中30平方米有产权手续，于2006年10月8日登记在案外人某甲公司名下。另外30平方米房屋未办理过相关批建手续，已由相关部门于2016年3月22日予以拆除。被告已支付租金至2015年12月底。2015年12月16日，被告向王师军发送通知函，告知：2015年1月1日你与我签订了房屋租赁合同，根据合同约定，我向你支付60,000元的租金，你应该提供60平方米的商铺，但你实际仅提供30平方米的商铺，为此我通知如下：因为你未按双方鉴定的合同约定向我提供60平方米的证载面积，我多次向你提出要求，但你拖延至今未处理，从而侵害了我的合法权益，所以我要求在现有房屋中免费续期使用一年，并且返还门窗安装费3,500元。如对本通知函有异议，我们可以协商解决，如双方协商解决不成，你可通过诉讼途径解决，我会遵守执行人民法院的最终裁决。王师军于当月回复被告，1、我与你签订的《房屋租赁合同》，在第一条出租房屋情况：“甲方出租于乙方之房屋共计建筑面积为约60平方米”的合同中已明确告知出租房屋面积为约60平方米，你在签订合同时已签名确认。在这之前也从未得到你口头提出异议和从未收到书面提出异议的通知。故不同意你提出的“在现有房屋中免费续期使用一年”的要求。2、只要你诚信履行合同规定，在合同终止之日已履行完合同规定的事项，本人同意你提出的“返还门窗安装费3,500元”的要求。2016年4月10日，成勇向原告发送通知函，通知主题：1、要求自收到本周通知函之日起一周内，向我告知收取411,000元房租应开票的义务人，并向我提供某甲公司行使处置给贵司的依据。2、如贵司拒不履行上述义务的，本人将继续经营，贵司应承担全部的后果和责任。……王师军于2016年4月14日向被告寄送回复函，回复如下：1、请查阅你我签订的（房屋租赁合同），按合同约定处理。2、你现要上海贝尼电器有限公司继续履行已经终止的（房屋租赁合同）关系中的义务部分，你可向法院起诉。3、再次通知你立即搬出房屋，对本公司已经造成的经济损失和以后造成的损失将由你承担，本公司已向法院立案起诉。另查明，1999年1月21日，原告与案外人上海某乙经营投资有限公司（以下简称某乙公司）签订房屋转让合同，约定某乙公司将所属原上海某丙市场办公楼，计建筑面积690.89平方米出让给原告，某乙公司将所属原上海某丙市场办公楼场地808.50平方米，折1.214市亩租赁给原告使用，期限为30年，原告负责办理上述厂房的产权证手续。本案所涉房屋即为该处房屋。2004年4月30日，某丁服务中心（以下简称某丁中心）出具资产处置的信函，对该房屋进行处置。信函内容记载：由上海某戊公司和上海某己公司组建的某甲公司，系某丁中心的经济实体单位。为了规范管理，使政企分开，服务和经营分离，将某丁中心各所属单位从2004年5月起归某甲公司管理，各单位不再拥有处置权所涉及的土地及资产，并由某甲公司行使处置权。2006年11月30日，闵行区集体资产管理办公室出具关于原上海某丙市场办公楼产权变更处置的情况说明，载明：1996年，原某庚公司为解决农民蔬菜市场交易的困难，经有关部门批准建造了“上海某丙市场及办公楼”。1999年，政府为招商引资，充分利用集体资源，将原上海某丙市场及办公楼”产权划拨至集体资产管理部门所有。然后将“上海某丙市场办公楼”分别转让给“上海贝尼电器有限公司”及“上海某辛有限公司”所有。当时因正处于三镇合并的原因未及时至有关部门办理产权变更登记手续至今。审理中，某甲公司亦表明本案所涉房屋由原告处置。还查明，自2003年开始，被告即与王师军就涉案房屋签订了租赁合同，被告自2003年7月10日起承租涉案房屋。2003年6月5日，王师军收取被告租房押金1,000元。2011年9月15日，王师军收取被告不锈钢玻璃门安装费3,500元。上述事实由原告提供的房屋租赁合同、关于本幢大楼整体出租的通知、关于不再续租和单独出租的通知、房屋转让合同、关于原上海某丙市场办公楼办公楼产权变更处置的情况说明、上海市房地产权证、宗地图、关于资产处置的信函、通知函、邮递凭证、回复函，被告提供的收据、租赁协议等及当事人陈述予以证实。本院认为，本案房屋租赁合同项下的房屋有部分有产权证，有部分未经合法批准建造，故房屋租赁合同中所涉的有证部分有效，双方均应按约行使权利、履行义务。被告抗辩租赁房屋产权登记在某甲公司名下，故被告无权处置房屋，对此，本院认为，租赁房屋产权虽登记在某甲公司名下，但结合政府有关部门的情况说明等材料及合同签订、履行的全过程可知，原告对外出租的行为合法、有效，本案原告系本案适格原告。被告认为2014年12月26日的房屋租赁合同并非其本人签字，故不认可其效力。然从被告提供的通知函、回复函等证据内容可知，原、被告双方之间有2015年1月1日的房屋租赁合同，虽该日期与原告提供的房屋租赁合同略有出入，但从被告的表述来看，2015年1月1日的房屋租赁合同应当即为本案原告提供的房屋租赁合同。虽该合同上被告的签字不是被告所签，但从被告明知该合同存在及合同已经全部履行完毕的事实来看，被告认可该房屋租赁合同，故该房屋租赁合同对双方均具有约束力。房屋租赁期限于2015年12月底届满，双方未续签租赁合同也未形成不定期租赁合同关系，故被告应当于租赁期限届满之后搬离租赁房屋。本院注意到，租赁房屋中未经合法批建的无证部分房屋已由政府相关部门拆除，故原告现主张要求被告搬离并返还有证部分的房屋符合法律规定，本院予以支持。双方一致确认无证部分的房屋于2016年3月22日拆除，故原告要求被告支付截止至2016年3月21日的房屋使用费符合法律规定，原告要求参照租金标准的2倍计算房屋使用费不符合法律规定，本院不予支持，本院确定房屋使用费参照租金标准计算。对于有证部分房屋，原告按照2倍的租金标准计算被告占用期间的房屋租金亦不符合法律规定，本院确定按照租金标准计算被告占用期间的房屋租金。原告要求被告支付房屋占用期间的水、电费，但原告未能提供证据予以佐证，被告对水电抄表数据不予认可，故本院在本案中不作处理，由原告收集证据后另案诉讼。被告主张其支付了5,000元的押金，但仅提供了1,000元的收据予以佐证，鉴于原告愿意退还被告押金4,000元并支付门窗费用3,500元、摇控器费200元，合计7,700元，为减少双方之诉累，本院在本案中一并予以处理。至于被告提出要求原告赔偿装修费的抗辩，因被告未提出反诉主张，且无相应依据，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定判决如下：一、被告成勇于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区房屋并将该房屋归还原告上海贝尼电器有限公司；二、被告成勇于本判决生效之日起十五日内支付原告上海贝尼电器有限公司自2016年1月1日起至2016年3月21日之日止，参照年租金60,000元标准计算的房屋使用费；三、被告成勇于本判决生效之日起十五日内支付原告上海贝尼电器有限公司自2016年3月22日起至上述房屋实际返还之日止，按年租金30,000元标准计算的房屋使用费；四、原告上海贝尼电器有限公司于被告成勇返还房屋之日返还被告成勇房屋押金4,000元及门窗费用3,500元、摇控器费200元，合计7,700元；五、驳回原告上海贝尼电器有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计396.39元，由被告成勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一六年九月二日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。