上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初7680号原告：范晓东。原告：范锦安。共同委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。被告：吕骁勇。委托诉讼代理人：罗猛，上海安臻律师事务所律师。原告范晓东、范锦安与被告吕骁勇定金合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案后。因被告吕骁勇下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告范晓东、范锦安的共同委托诉讼代理人何昕亚，被告吕骁勇的委托诉讼代理人罗猛(被告吕骁勇于公告期满后前来法院应诉)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范晓东、范锦安向本院提出诉讼请求：(一)判令原、被告签订的《房地产买卖协议》于2015年10月30日已经解除；(二)被告双倍返还定金20万元。事实和理由：原告范锦安与被告于2014年12月28日就本市××区××号×××室房屋签订了《房地产买卖居间协议》，并向被告支付定金人民币(下同)10万元，同时签订了《房地产买卖协议》。该协议第四条约定原、被告需于2015年2月15日前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“示范合同”)。被告在收到定金并签订《房地产买卖协议》后，原、被告前往居间方签订示范合同时，因被告房屋存在租赁情况，根据法律规定，承租人有优先购买权，且在示范合同中对存有租赁情形的也有特别告知条款(即特别告知第二条第六款)，故居间方有要求被告按照示范合同特别告知条款提供相关资料，包括承租人放弃优先购买权的承诺书，但被告拒绝按示范合同之要求提供相应的放弃优先购买权的承诺书，且在他处高价挂牌出售该房屋。原、被告就此事在居间方处多次协商均未果。后原告书面出具催告函，但被告均未理会，原告遂诉诸法院要求判令所请。诉讼中，原告撤回上述第(一)项诉请。被告吕骁勇辩称，原告陈述理由不能成立，请求法院依法驳回。其具体理由是，涉案房屋不能买卖的原因及责任在原告，不在被告。根据双方合同约定，原告给付的定金是无法返还的，更不可能双倍返还。本院经审理认定事实如下：被告吕骁勇系位于上海市××区××路×××弄×××号×××室房屋的产权人之一。2014年12月18日，原告范晓东(作为买受方，签约乙方，由原告范锦安作为代理人代签)与被告吕骁勇(作为出卖方，签约甲方)及案外人上海A房地产经纪有限公司(作为居间方，签约丙方，以下简称“A公司”)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方愿意委托丙方居间购买甲方位于××区××路×××弄×××号×××室房屋，房价款为490万元。乙方为表示对该房屋之购买诚意，向丙方支付意向金1万元整，作为与甲方洽谈之用。如甲方同意以上述价格出售该房地产并签收该意向金，则该意向金自动转为定金，定金在签订《房地产买卖协议》时作为房价款的一部分。甲、乙双方均同意在签署本合同后7日内，乙方应向甲方追加定金9万元整。构成合计定金10万元整。2014年12月28日，被告吕骁勇在出卖方(甲方)处予以签字。2014年12月28日，原告范晓东(作为买受方，签约乙方，由原告范锦安作为代理人代签)与被告吕骁勇(作为出卖方，签约甲方)签订《房地产买卖协议》1份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，权利人为吕骁勇等。房屋设立租赁，租赁期限至2015年10月30日，该房地产转让价款为490万元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本协议签署后3日内共同委托居间方进行该房地产的网签备案锁定合同，并于2015年2月15日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的最后日期。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)100万元整。乙方应于取得贷款银行为抵押权人的抵押权登记证明后由贷款银行支付60万元。乙方应于交易过户之前支付甲方房价款327万元。甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3日内对该房屋进行查验、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方支付甲方尾款3万元。甲、乙双方应于乙方银行贷款审核通过7日内共同向××区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续。根据法律、法规、规章等规定的交易税费承担，全部由乙方承担。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房屋所有证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付给甲方的定金不予返还，承担违约责任的相对方应支付居间方定金数额一半的居间服务费用。甲乙双方任何一方未按本协议约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过15日的，另一方有权要求继续履行或者单方解除合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。该协议补充条款约定：“交易过户最迟不迟于2015年10月30日，甲方承诺无贷款，贷款已结清未注销，甲方承诺于交易前注销，否则视为违约”。该合同甲方处签有“吕骁勇、施某甲、吕某甲”，乙方处由原告范锦安代签“范晓东”。对于该《房地产买卖协议》，原告范晓东于庭审中表示予以追认。2015年1月16日及同年1月18日，原告分2次(每次5万元)向被告支付定金共计10万元。之后，原、被告于2015年2月15日至A公司处商谈签约事宜。因涉案房屋存在租赁情况(租期至2015年10月30日)，故原告要求被告提供承租人放弃优先购买权的承诺书，但被告要求原告先支付首付款100万元再签订示范文本合同，而原告坚持要求在被告提供了承租人放弃优先购买权的承诺书及签订示范文本合同后，才同意支付首付款100万元，双方为此发生分歧。另双方对交易过户时间仍在磋商过程中，致双方最终未能于该日达成一致意见并签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。之后，被告虽然取得了承租人放弃优先购买权的承诺书，但被告于2015年3月单方与中介公司达成书面《补充协议》，要求将首付款金额增加至120万元，并要求原告于3月20日前支付该笔首付款并签订正式买卖合同，同时约定于2015年7月20日前双方完成本次房屋的交易过户手续，最迟不迟于2015年10月30日等。但上述签约条款未能得到原告的认可，故双方仍未能达成一致签约意见。2015年9月18日，原告向被告发送《催告函》，要求被告于2015年9月25日之前，与其一同在居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，如届时未能与其签订《上海市房地产买卖合同》的，则视为被告违约，其将要求被告双倍返还定金。之后，因被告一直未能与原告解决上述签约事宜，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。以上事实，由原告提供的1.《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》各1份(旨在证明原、被告就系争房屋买卖一事已达成初步一致，且原告已支付10万元定金，双方也就签订正式“示范合同”时间进行了约定)；2.《上海市房地产买卖合同》特别告知(旨在证明根据示范合同要求，在房屋存有租赁的情况下，买方需提供承租人放弃优先购买权的承诺书)；3.证人证言(旨在证明被告要求原告按照“示范合同”的要求提供相应资料，被告拒不提供，且还要求原告先支付100万元首付才签订合同)；4.催告函、快递单、邮件妥投状态(旨在证明原告已就合同履行书面催告过被告)；5.补充协议(旨在证明被告留有一份磋商协议给原告，但原告不同意该协议中的部分条款)；6.银行帐单(旨在证明原告于1月26日银行帐上已有105万元，完全可以支付首付款)。被告提供的1.《房地产买卖协议》(以此证明原告就购买涉案房屋的条款达成一致意见，明确了双方的权利、义务。就承诺书的情况，在协议中已经体现了。交易条款也符合双方约定)；2.原、被告及中介公司的短信截图(以此证明原告逾期签订涉案房屋“示范”合同及被告多次催促原告签订示范合同的事实，从而证明是原告未能出售自己的房屋才导致合同无法签订)；3.《声明》(以此证明涉案房屋承租人出具了放弃优先购买权的事实)；4.EMS快递投递单(以此证明快递单上的签字不是被告本人所签，故认为被告并未收到原告的催告函)。法院出示民事判决书以及双方当事人的当庭陈述等为证。经庭审质证，被告对原告提供的1、2、5、6证据的真实性均表示无异议。但认为对于原告提出需有承租人放弃优先购买权才能签订示范合同，在合同中并未约定。另特别告知就条款表述和原告证明目的没有关联，仅是一个提醒，并不能达到证明目的。银行帐单仅显示了交易金额是105万元，且该金额购买了理财产品。一般购买理财产品，可能是定期的，所以对于原告的证明目的不予认可。此外，因证人应当到庭接受质证，故对原告提供证人证言的真实性、关联性等均不予认可。催告函被告从来没有收到过，故认为与本案无关。经庭审质证，原告对被告提供证据1的真实性表示无异议，对被告提供的原、被告间的短信，认为原告在说被告出尔反尔，所以不知如何得出是原告不同意签订合同。对于被告与中介公司间的短信，原告对此表示无法确认，并且原告当时手上有资金，故不同意被告的说法。对于被告提供的证据3原告从未看到过。对于被告提供的证据4的具体情况原告也表示不清楚。对于法院出示的民事判决书，原、被告对其真实性均表示无异议。对其关联性，原告认为，对中介公司陈述因原与出售方2月15日、3月协商意见均未能达成一致的说法是认可的，故认为原告不存在违约，是因为协商不成未能签约。被告对此则认为，由于本案原告担心无法履行协议，才有后续要求被告延长正式网签时间，对于该期限双方没有达成一致，那么应该恢复先前的合同，应该到2月20日进行网签备案，且被告给予了一个月的合理延期时间，所以根据相关证据证明，不能网签的原因在原告。上述证据，经庭审质证具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。原告范锦安代原告范晓东签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》均系得到原告范晓东的授权，并由原告范晓东予以追认，该两份协议的效力及于原告范晓东。本案的争议焦点是导致原、被告最终未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的原因和责任？根据买卖双方签订的《房地产买卖协议》约定，原、被告同意于本协议签署后3日内共同委托居间方进行该房地产的网签备案锁定合同，并于2015年2月15日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。在被告收到原告支付的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不买，则已支付给被告的定金不予返还。因此，涉案争议的10万元定金系原告交付给被告的订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，具有预约合同的性质。买卖双方应受到定金罚则的约束。本案中，原、被告于2015年2月15日至A公司处商谈签约事宜，但因涉案房屋存在租赁情况(租期至2015年10月30日)，故原告要求被告提供承租人放弃优先购买权的承诺书，但被告要求原告先支付首付款100万元再签订示范文本合同，而原告坚持要求在被告提供了承租人放弃优先购买权的承诺书及签订示范文本合同后，才同意支付首付款100万元，双方为此发生分歧，致双方最终未能于该日达成一致意见并签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。之后，被告虽然取得了承租人放弃优先购买权的承诺书，但被告于2015年3月单方与中介公司达成的书面《补充协议》，要求将首付款金额增加至120万元，并要求原告于3月20日前支付该笔首付款并签订正式买卖合同，同时约定于2015年7月20日前双方完成本次房屋的交易过户手续，最迟不迟于2015年10月30日等。但上述签约条款未能得到原告的认可，故双方仍未能达成一致签约意见。综上，导致双方最终未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，系双方对首付款金额及具体付款时间以及房屋的交易过户时间等诸项条款未能达在一致意见，属不可归责于双方的原因所致，原、被告对此均不存在过错也未构成违约。因此，被告应将收取的10万元定金返还原告。被告对此所作之抗辩理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第(七)项之规定，判决如下：一、被告吕骁勇于本判决生效之日起十日内返还原告范晓东、范锦安定金10万元。二、驳回原告范晓东、范锦安的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43,00元，由原告范晓东、范锦安负担2,150元，被告吕骁勇负担2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳人民陪审员  董孟范人民陪审员  张乐平二〇一六年九月二十日书 记 员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。