湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）0192民初50号原告：庄俊，男，1973年3月27日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：韩星，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林林，北京天达共和（武汉）律师事务所实习律师。被告：谢志朋，男，1983年2月3日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：左文娇娇，女，1986年1月16日出生，汉族，住湖北省南漳县。第三人：武汉旺家房地产咨询有限公司古驿道分公司，住所地：湖北省武汉市江夏经济开发区梅南星座G2-7号。代表人：刘天奇，该分公司负责人。第三人：富登小额贷款（湖北）有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦I座4312室。法定代表人：TAYHANCHONG。委托诉讼代理人：李琳，该公司职员。原告庄俊诉被告谢志朋、被告左文娇、第三人武汉旺家房地产咨询有限公司古驿道分公司（以下简称：旺家公司）、第三人富登小额贷款（湖北）有限公司（以下简称：富登公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员蔡丽红担任审判长，与人民陪审员张黑明、谭博文组成合议庭于2016年7月8日公开开庭进行审理。原告庄俊及其委托诉讼代理人韩星、李林林，第三人旺家公司代表人刘天奇，到庭参加诉讼。被告谢志朋、被告左文娇、第三人富登公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄俊向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于武汉东湖新技术开发区两湖大道玉龙岛花园BL-2-202栋1-3层2室房屋的权属归原告庄俊所有；2、请求判令被告谢志朋、左文娇继续履行2015年9月14日与原告庄俊签订的《房产买卖（居间）合同》（编号为0000052），将第1项诉求中的房产过户登记至原告庄俊名下；3、请求判令被告谢志朋、左文娇共同向原告庄俊支付违约金190000元；4、请求判令被告谢志朋、左文娇承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月14日，原告庄俊与被告谢志朋、被告左文娇、第三人旺家公司签订编号为0000052号的《房产买卖（居间）合同》，约定被告谢志朋、左文娇将位于武汉东湖新技术开发区两湖大道玉龙岛花园BL-2-202栋1-3层2室房屋（以下简称：202栋1-3层2室房屋）出售给原告庄俊，交易价格为1900000元；原告庄俊于2015年9月14日交付定金100000元，于签订合同后5日内支付被告谢志朋800000元房款，其他款项过户完由原告庄俊一次性支付给被告；在该购房合同签订当天，被告谢志朋需将房产相关证照交由第三人旺家公司保管，并协助原告庄俊办理过户手续；被告不履行合同的，视为违约，应向原告庄俊支付购房款总额的10%的违约金。在签订该购房合同时，案涉202栋1-3层2室房屋已由被告谢志朋抵押给第三人富登公司。在前述合同签订后，原告庄俊于2015年9月14日、19日分别向被告谢志朋支付了100000元定金和798000元购房款。在前述合同签订后，被告谢志朋向原告庄俊交付了案涉202栋1-3层2室房屋的钥匙及该房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证，于2015年9月18日向原告庄俊出具了900000元的收条，实际付款时少支付2000元是两位被告给予原告庄俊的优惠。此后，两位被告未能及时办理案涉202栋1-3层2室房屋上的抵押注销手续，怠于履行房屋过户义务，原告庄俊多次联系，但两位被告拒不配合，现已失联多日。现原告庄俊认为自己依约履行了合同义务，但是两位被告没有依约履行过户义务，已构成违约，故诉至法院，要求判如所请。原告庄俊为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组证据：编号为0000052号的《房产买卖（居间）合同》原件一份，被告谢志朋和被告左文娇的结婚证复印件一份。拟证明：原告庄俊与被告谢志朋、被告左文娇、第三人旺家公司签订的案涉购房合同真实、有效；原告庄俊要求两位被告继续履行该合同，将案涉202栋1-3层2室房屋过户至原告庄俊名下，并要求被告谢志朋、被告左文娇承担违约金190000元是合法、合理的。第二组证据：建行银行卡客户交易查询／打印原件（2015年9月19日向谢志朋银行账户转账798000元）、建行银行电子回单打印件（2015年9月14日向谢志朋银行账户转账支付100000元）、2015年9月18日谢志朋、左文娇向庄俊出具的900000元的《收条》原件一份。拟证明：原告庄俊已依约向两被告履行了支付房款的义务。第三组证据：《房屋所有权证》原件、《国有土地使用证》原件、武汉市房屋权属登记信息查询结果告知单原件、《武汉市房屋产权登记信息查询单》原件、房屋抵押记载信息原件、钥匙原件。拟证明：案涉202栋1-3层2室房屋已被抵押于第三人富登公司，两位被告于2015年9月18日将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及房屋钥匙交予原告庄俊。第四组证据：2015年12月1日原告庄俊向第三人富登公司发出的《通知函》原件、2015年12月1日原告庄俊向两位被告发出的《告知函》原件、快递凭证2张原件。拟证明：两位被告未依约履行案涉购房合同约定的过户义务，此行为已对原告庄俊构成违约，需承担相应的违约责任。目前第三人富登公司已经签收《通知函》，但是向两位被告发出的《告知函》被退回。第五组证据：银行客户交易查询／打印单原件、2016年3月11日第三人富登公司向谢志勇发出的《借款结清通知书》原件、授权委托书（该委托书原件存放于第三人富登公司，第三人富登公司的代理人李琳在向法院提交的委托书复印件上签名）。拟证明：原告庄俊于2016年3月11日通过银行转账向第三人富登公司账户支付1056704.13元，该款项用于原告庄俊代被告谢志朋偿还案涉202栋1-3层2室房屋上的抵押借款，2016年3月11第三人富登公司同意协助解除案涉202栋1-3层2室房屋上的抵押登记，案涉202栋1-3层2室房屋现在可以办理解除抵押的手续，但案涉房屋目前没有办理解除抵押的手续。被告谢志朋、左文娇未到庭答辩，亦未向本院提交任何证据材料。第三人旺家公司述称：该公司出庭的人员系原、被告房屋买卖交易的中介公司的具体经办人，第三人旺家公司于2015年9月14日与原、被告签订的《房产买卖（居间）合同》，由于被告谢志朋在房屋交易过程中隐瞒案涉房屋有抵押，导致办理案涉房屋过户的手续无法履行。第三人旺家公司会全力配合原告庄俊办理案涉202栋1-3层2室房屋的过户手续。第三人富登公司未到庭答辩，但其庭前到本院陈述：被告谢志朋友有个亲兄弟谢志勇在第三人富登公司处借款1550000元，被告谢志朋为这笔借款自愿承担连带担保责任并提供案涉202栋1-3层2室房屋作为借款抵押，第三人富登公司于2014年8月14日前往房管局办理了被告谢志朋抵押案涉202栋1-3层2室房屋的他项权证，办完这个抵押登记后第三人富登公司于2014年8月20日向借款人谢志勇发放了借款1550000元。第三人富登公司与谢志勇签订的贷款合同的放款、还款方式类似于购房时银行房贷的放款、还款方式，谢志勇在第三人富登公司放款后是采用每月等额本息的方式向该公司还本付息。目前，谢志勇已经逾期134天未还款，也就是在2015年11月开始没有再向该公司每月还款。在谢志勇没有按时还款后，第三人富登公司多次向谢志勇追款，第三人富登公司的委托诉讼代理人就是主要负责向欠款人追要还款的。经过核算，到今天，借款人谢志勇尚欠第三人富登公司本息共计1086426.04元。第三人富登公司为支持其述称意见，向本院提交了：2014年8月8日谢志勇与该公司签订的《贷款合同》复印件一份［谢志勇（甲方）、富登公司（乙方）、连带保证人谢志朋（丙方）］，《额度使用确认书》复印件一份［谢志勇（甲方）、富登公司（乙方）］，2014年8月8日被告谢志朋（甲方）与富登公司（乙方）签订的《最高额度抵押担保合同》复印件一份，房产抵押登记的他项权证复印件一份，富登公司向借款人谢志勇打款的记录一份。这些证据材料拟证明谢志勇（甲方）向富登公司（乙方）贷款1550000元，被告谢志朋提供连带担保责任并提供案涉202栋1-3层2室房屋作为抵押担保财产。经庭审举证，被告谢志朋、被告左文娇、第三人富登公司未到庭发表质证意见，视其自行放弃相关权利，第三人旺家公司对原告庄俊提交的证据均无异议。本院对原告庄俊提交的证据，因有原件核实或复印件内容有其他证据相互印证，又这些证据显示了原、被告之间房屋买卖的情况、付款的情况、交付房屋的情况、原告庄俊以代被告谢志朋履行担保责任的方式支付房款的情况等内容，均与本案相关，本院依法予以采信。经审理查明：被告谢志朋、被告左文娇于2011年2月18日登记结婚。被告谢志朋名下于2014年5月30日登记有位于武汉东湖新技术开发区两湖大道玉龙岛花园BL-2-202栋1-3层2室房屋一套，该房屋坐落位置原属于武汉市江夏区的行政区域内；该房屋建筑面积220.11平方米，房屋所有权证编号为“武房权证夏字第××号”，国有土地使用权证编号为“夏国用（商2014）第4575号”。被告谢志朋于2014年8月12日在前述房屋上设定有抵押，××为第三人富登公司，抵押期限从2014年8月8日到2019年8月7日。2015年9月14日，买方原告庄俊与卖方被告谢志朋、左文娇、中介代理方第三人旺家公司签订编号为0000052号的《房产买卖（居间）合同》一份，约定：被告谢志朋、左文娇将案涉202栋1-3层2室房屋以1900000元的价格出售给原告庄俊；原告庄俊于2015年9月14日交付定金100000元，于签订合同后5日内支付卖方房款800000元，其他款项由买方向银行贷款后在过完户后由银行一次性支付给卖方；在合同签订之日，卖方需将房产相关证件（房屋所有权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由中介代理方，并协助办理过户手续；买方承诺于首付款当天（2015年9月17日）腾空该房屋，房屋交付前结清水、电、物业等相关费用，并将该房屋钥匙交与买方；签订合同后买卖双方不管是哪方中途不履行合同的，视为违约，应向守约方赔偿总房价10%作为违约金；买卖双方必须在资料齐全、贷款审批通过后能过户的前提下5天内办完过户手续；等内容。在前述合同签订后，原告庄俊于当日依约支付定金100000元，于2016年9月19日向被告谢志朋转账支付购房款798000元，被告谢志朋、左文娇于2016年9月18日向原告庄俊出具收到房产首付款900000元的收条一张；被告谢志朋、左文娇将案涉房屋的房产两证、房屋钥匙交给原告庄俊。因原告庄俊在向两位被告支付首付款后，就与两位被告失去联系，无法完成案涉合同约定的后续房产过户手续。另查明：2014年8月8日，甲方谢志勇（借方）、乙方第三人富登公司（贷方）、丙方武汉天迅伟业科技有限公司（连带保证人）和被告谢志朋（连带保证人）共同签订《贷款合同》（合同编号：富登鄂资服（2014）字第000033813号-1）一份，约定甲方需要乙方的资金支持且乙方承诺向甲方提供贷款最高额度人民币1803800元，用于经营性流动资金贷款；贷款额度期限共60个月，即2014年8月8日起至2019年8月7日止；本合同项下借款为有担保借款，对应的担保合同为《最高额抵押担保合同》（合同号：富登鄂资服抵（2014）字第000033813号-1）；丙方担保的主债权为本合同专属条款中的贷款本金及主债权的衍生利息、违约金、罚息及乙方为追索前述主债权而发生的律师费等所有费用；本合同项下的保证为连带责任保证，即乙方有权要求丙方先行独立清偿甲方全部债务，在甲方自行提供由担保物的情况下，乙方也有权要求丙方先行独立清偿；保证期间自本合同签订生效之日起至乙方得到全额和充分清偿之日止；乙方无法正常、及时从甲方账户扣款或扣款不足额的情形，或乙方无法通过甲方预留的联系方式联系到甲方超过两日，或甲方变更通讯方式但未于变更之日起两日内通知乙方等情形，为甲方违约或视为甲方违约；出现甲方违约或视为违约的情形时，乙方有权立即采取下述一项或几项救济措施：解除本合同及双方间其他贷款合同（如有），并宣布全部贷款提前或即刻到期，有权要求甲方、丙方立即清除全部债权本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款申请预审费、手续费等以及实现债权的一切费用，优先处置变卖担保财产或甲方、丙方所有的其他财产，并要求甲方赔偿乙方的其他损失；等措施。同日，谢志勇向中信银行武汉分行出具《个人客户签约代扣授权书》一份，授权第三人富登公司使用中信银行网上银行业务平台代扣功能将谢志勇名下在中信银行武汉东湖支行的账户（账户账号：62×××84）资金转入第三人富登公司的同行指定收款账户。同日，甲方谢志勇（借款人）与乙方第三人富登公司（贷方）签订《额度使用确认书》（附贷款扣款计划表）一份，约定：本次提款金额1450000元；提款使用期限为36个月，从2014年8月20日至2017年8月19日；本确认书项下提款之本金归还，严格依据本确认书附件之《扣款计划表》的本金偿还金额，……；采取“等额本息”的方式归还本息费用，每期应归还本息及费用为53035.04元；甲方提前还款或乙方根据本合同约定宣布提前到期时，甲方应当向乙方支付提前还款额本金部分的3%作为提前还款违约金；本确认书项下的提款如发生逾期，视作贷款合同项下贷款均发生逾期；发生任一贷款合同项下甲方、丙方违约或视作违约情况，视作各贷款合同均发生违约；等内容。同日，甲方被告谢志朋（××）与乙方第三人富登公司（××）签订《最高额抵押担保合同》一份，约定：为确保乙方与谢志勇于2014年8月8日至2019年8月7日签订的各份《贷款合同》（以下简称“主合同”）的履行，保障该些主合同项下乙方债权的实现，甲方愿意以其合法所有的财产为乙方基于上述主合同形成的债权提供抵押担保；乙方同意接受甲方提供的抵押担保；甲方所担保的主债权为于2014年8月8日至2019年8月7日签订的各份主合同项下的本金以及前述主债权所衍生的相关附加债权，诸如主债权的衍生利息违约金及乙方为追索前述主债权而发生的所有费用等；本合同项下甲方所担保的主债权额最高不超过人民币1803800元；抵押物为案涉202栋1-3层2室房屋；等内容。2014年8月14日，被告谢志朋协助第三人富登公司在武汉东湖新技术开发区房产管理局对案涉202栋1-3层2室房屋办理了抵押权的他项权利登记（房屋他项权证编号为“武房他证湖字第20140063**号”），债权数额为人民币1803800元。2014年8月20日，第三人富登公司向谢志勇支付借款1450000元，从该款支付之日起的次月谢志勇开始向第三人富登公司还本付息。从2015年11月开始，谢志勇未能按照前述贷款合同及相关合约的约定如期向第三人富登公司还本付息。在本案审理过程中：一、2016年3月2日，原告庄俊提出希望能与第三人富登公司和解，第三人富登公司亦同意与原告庄俊和解。原告庄俊提出：原告庄俊购买两位被告的房屋总价是1900000元，已付900000元，尚有1000000元未支付；因原告庄俊联系不到两位被告，也因为案涉202栋1-3层2室房屋上有第三人富登公司的抵押登记，在该房屋上的抵押没有解除前，原告庄俊也不敢付款，所以原告庄俊在诉至法院前没有支付剩余的1000000元房款，但是原告庄俊要求继续履行与两位被告之间的房屋买卖合同，愿意以剩余的1000000元房款代被告谢志朋就谢志勇的债务向第三人富登公司承担连带保证责任的付款责任，即用原告庄俊应向两位被告支付的1000000元房款直接向第三人富登公司支付以清偿谢志勇的借款、承担被告谢志朋的连带保证责任，则第三人富登公司就解除案涉202栋1-3层2室房屋上的抵押，原告庄俊付清了房款，法院也应该将案涉202栋1-3层2室房屋判给原告庄俊，该房屋也可以办理产权过户登记手续；原告庄俊只是希望第三人富登公司能够降低被告谢志朋的担保金额（即谢志勇的还款金额），原告庄俊拟付的1000000元作为应付给被告谢志朋的房款，如果超出原告庄俊应付的剩余房款1000000元的部分，原告庄俊保留对两位被告追偿的权利。第三人富登公司提出：第三人富登公司同意由原告庄俊代被告谢志朋承担连带保证责任向该公司偿还谢志勇的借款；第三人富登公司可以根据贷款合同剩余本金的3%作为让步，折合下来还需要向第三人富登公司偿还本息1056704.13元，这是该公司今天确认的数字，如果原告庄俊在2016年3月11日下午三点前能将这笔钱打至第三人富登公司的账户，则第三人富登公司愿意解除案涉房屋上的抵押登记，但如果原告庄俊没能在这个时间前打款，该公司还是要求被告支付全额利息。原告庄俊表示同意第三人富登公司的意见，表示如果原告庄俊向第三人富登公司付款后，第三人富登公司解除案涉房屋抵押的话，其将向法院申请撤回对第三人富登公司的起诉。二、2016年3月11日，原告庄俊代被告谢志朋向第三人富登公司支付1056704.13元，以结清案涉202栋1-3层2室房屋的抵押贷款。同日，第三人富登公司出具了一份发出对向为谢志勇的《借款结清通知书》，并将该通知书交给原告庄俊，该通知书上记载“贷款已全部结清”、“同意解除抵押登记”。二、2016年3月16日，本院到被告谢志朋的户籍地寻找被告谢志朋送达，但位于湖北省武汉市丁字桥路110号的梅苑派出所告知被告谢志朋系该所管辖区人员，但该人系流动人口，其不清楚被告谢志朋的下落。三、2016年5月26日，本院到被告左文娇的户籍地寻找被告左文娇送达，但没有找到被告左文娇本人，从被告左文娇父亲左宗汉处得知被告左文娇的电话，但被告左文娇未接听电话，亦未回复短信。四、2016年7月7日，本院打电话给被告谢志朋，接通后被告谢志朋告知其与被告左文娇均知晓第二天法院开庭审理庄俊起诉两人房屋买卖的纠纷，但两人均不会在第二天出庭，也不向法院提交答辩意见，其将房子卖给了庄俊，现在没有钱付违约金，法院该怎么判就怎么判。本院认为：买方原告庄俊、卖方被告谢志朋和被告左文娇、中介代理方第三人旺家公司于2015年9月14日签订的《房产买卖（居间）合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是买方原告庄俊与卖方被告谢志朋、被告左文娇之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与中介代理方第三人旺家公司之间的居间合同关系。根据原告庄俊作为房屋买卖合同关系中的买方起诉所列的被告是房屋买卖合同关系中的另一方卖方谢志朋、左文娇，则本院在本案中仅针对案涉合同中买方原告庄俊与卖方被告谢志朋、被告左文娇之间的房屋买卖合同关系进行审理。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，××经××同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向××提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归××所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，××未经××同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在本案中，在签订案涉购房合同时各方当事人均知晓被告谢志朋在案涉房屋上设定有债权抵押，但被告谢志朋、被告左文娇在收到原告庄俊支付的首付款后没有及时清偿案涉房屋上的抵押债务以注销案涉房屋上的抵押权登记，并随后与原告庄俊失去联系，影响了案涉房屋过户登记手续的办理，原告庄俊作为案涉房屋的受让人将剩余的房屋转让款支付给第三人富登公司以代替被告谢志朋清偿债务消灭案涉房屋上抵押权的行为，符合法律规定，只是由于两位被告的原因原告庄俊、第三人富登公司均无法单独解除案涉房屋上的抵押。上述抵押不影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人支付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。在本案中，庄俊依照案涉购房合同的约定向谢志朋、被告左文娇支付了房屋首付款，并以代为被告谢志朋清偿债务的方式付清了房屋尾款，而被告谢志朋、被告左文娇在收到首付款时已将案涉房屋交付给原告庄俊，则案涉购房合同应该继续履行，被告谢志朋、被告左文娇应在申请注销案涉房屋上的抵押登记后协助原告庄俊办理该房屋的过户登记手续，故对于原告庄俊要求判令两位被告继续履行案涉购房合同并将案涉房屋过户登记至原告庄俊名下的诉讼请求，本院依法予以支持。因本案是房屋买卖合同纠纷，不是房屋物权的确权纠纷，在案涉房屋过户登记至原告庄俊名下后，即明确了案涉房屋的所有权人为原告庄俊，故在本案中不宜直接确认案涉房屋的权属归原告庄俊所有。因被告谢志朋、被告左文娇在收取原告庄俊支付的首付款后怠于履行将该房屋过户登记至庄俊名下的合同义务，已构成违约，根据案涉购房合同中关于违约金的约定，对于原告庄俊要求被告谢志朋、被告左文娇支付190000元违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告谢志朋、被告左文娇于本判决生效之日起五日内申请注销位于武汉东湖新技术开发区两湖大道玉龙岛花园BL-2-202栋1-3层2室房屋（房屋所有权证编号为“武房权证夏字第××号”，国有土地使用权证编号为“夏国用（商2014）第4575号”，房屋他项权证编号为“武房他证湖字第20140063**号”）上的抵押登记，在申请注销上述房屋的抵押登记后五日内协助原告庄俊办理上述房屋的不动产权证的变更登记手续；二、第三人富登小额贷款（湖北）有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告庄俊、被告谢志朋、被告左文娇办理上述第一项中申请注销位于武汉东湖新技术开发区两湖大道玉龙岛花园BL-2-202栋1-3层2室房屋上的抵押登记手续；三、被告谢志朋、被告左文娇于本判决生效之日起十日内向原告庄俊支付违约金190000元；四、驳回原告庄俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4100元、财产保全费5000元，共计9100元，由被告谢志朋、被告左文娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡丽红人民陪审员  张黑明人民陪审员  谭博文二〇一六年九月二十七日书 记 员  殷发宝