福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初6244号原告：路凤英，女，1979年1月21日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：林岫峰、王祥涛，福建重宇合众律师事务所律师。被告：刘俊，女，1978年6月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：黎克兵，男，1972年2月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，系被告刘俊丈夫。委托诉讼代理人：李志鹏，福建旭丰律师事务所律师。第三人：厦门金亿斯房地产营销发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路689号F1、F2单元。法定代表人：叶明霞。原告路凤英与被告刘俊、第三人厦门金亿斯房地产营销发展有限公司（以下简称金亿斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路凤英的委托诉讼代理人林岫峰，被告刘俊的委托诉讼代理人黎克兵、李志鹏到庭参加诉讼。第三人金亿斯公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路凤英向本院提出诉讼请求：1.路凤英、刘俊签订的《房产买卖协议》无效；2.刘俊返还路凤英购房款335000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年8月26日起计算至实际返还款项之日止）。事实和理由：2014年7月5日，路凤英与刘俊签订房产买卖协议，约定刘俊将坐落于厦门市湖里区房产之使用权出售给路凤英，房屋的成交总价格为335000元，并约定路凤英于2014年7月5日向刘俊支付10万元，于2014年9月5日向刘俊支付235000元，刘俊应于开发商交房之日将房屋交付给路凤英使用。合同签订后，路凤英按照合同约定向刘俊支付了相应价款，但之后经路凤英了解发现，合同违反物权法、合同法之相关强制性规定，应为无效合同。刘俊辩称，一、本案涉案房产虽为小产权房，但据刘俊向金亿斯公司了解，涉案房产属厦门市政府的“金包金”工程，是政府允许金亿斯公司自建使用的房产，该房产使用权的出让不应当然的认定无效，应与一般涉及农民集体利益的小产权房有所区别。二、刘俊虽与路凤英签订《房产买卖协议》，将涉案房产的使用权转让给路凤英，但路凤英在签订该《房产买卖协议》后另行与金亿斯公司签订买卖协议，由金亿斯公司与路凤英直接建立合同关系。刘俊与路凤英的买卖关系已终止，路凤英应诉请确认其与金亿斯公司买卖合同的效力，而不是主张与刘俊之间合同无效。三、涉案房产最早由案外人杨长征向金亿斯公司订购，后杨长征在收取一部分差价后将涉案房产转让给刘俊，刘俊再将该房产转让给路凤英。如果涉案房产使用权转让无效，则涉及一系列的合同无效，以及各方相互返还的义务。而刘俊既向杨长征支付了购房差价，又向金亿斯公司支付了购房款，此时应追加杨长征参加诉讼，各方履行各自的返还义务。这样既避免讼累，又有利于维护各方当事人的合法权益。四、路凤英无权要求刘俊支付利息。刘俊与路凤英之间不存在借贷关系，路凤英无权主张利息，只能依法主张损失赔偿；本案是合同无效引起的相互返还义务，即使需要支付利息，也应从人民法院判决应当返还之日起计算；根据合同法规定。本案中路凤英明知涉案房产为小产权房而购买，且在购买后违反诚实信用原则单方悔约，应承担合同无效的主要过错责任。路凤英应为自己的利息损失承担责任，无权要求刘俊赔偿。金亿斯公司没有到庭，案涉房产涉及到土地的性质。土地是否属于集体用地，需要进一步查明。第三人金亿斯公司未发表陈述意见。本院经审理认定事实如下：2014年7月5日，在中介机构厦门佑邦房地产投资顾问有限公司的居间下，刘俊作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的路凤英签订一份《房产买卖协议》。双方约定：1、甲方将座落于马龙阳光房产出售给乙方，用途为住宅，建筑面积为34.85平方米；2、房屋成交总价为335000元，协议签订之日支付定金335000元，于2014年9月5日支付235000元；3、甲方应于开发商交房之日将房屋交付乙方使用。合同对其他相关房屋买卖事项进行约定，同时注明房屋的性质为“使用权”。协议签订当日，刘俊出具收据确认收到路凤英定金10万元，之后路凤英向刘俊支付了剩余房款235000元。庭审过程中，路凤英陈述其买房子时只知道是具有使用权的房子，经过其他途径了解到涉案房产是小产权房。刘俊确认讼争买卖房产没有经过商品房预售许可，土地是法院判决后由金亿斯公司负责建筑房屋，刘俊无法提交讼争买卖房产的批建手续。路凤英为支持诉讼请求提交了房产买卖协议、购房定金、转账凭证，欲证明路凤英依约向刘俊支付335000元款项，刘俊对路凤英提交的上述证据的真实性关联性均予以确认，本院对上述证据予以认可并在卷佐证。刘俊提交银行转账流水单，欲证明刘俊曾于2013年3月15日、3月21日向案外人杨长征支付房款2万元、7万元，并于2013年3月21日向金亿斯公司支付房款211830元。路凤英对刘俊提交的银行转账流水单的表面真实性予以确认，但认为刘俊与转账记录中没有体现杨长征的名字，刘俊与第三人之间是另外一个法律关系，与本案无关。本院认为，本案双方当事人均确认讼争房产仅具有使用权，刘俊亦确认讼争买卖房产没有经过商品房预售许可，且双方均未举证证明讼争买卖房屋具备办理产权登记或符合出售条件，因此双方就不具备出售条件的房产所签订的《房产买卖协议》应当认定为无效合同。合同无效自始不具约束力，依法各自取得的房产与价款予以互相返还。路凤英请求刘俊返还已经支付的款项335000元，符合法律规定，本院予以支持。但路凤英明知该讼争买卖房屋仅有使用权而购买，自身亦具有过错，故其要求刘俊按照中国人民银行同期同类贷款利率支付购房款利息损失，没有相应的事实及法律依据，本院不予支持。刘俊抗辩认为房产使用权的转让不应被认为无效，但本案合同性质买卖合同，并非使用权转让合同，因此刘俊的上述抗辩本院不予采纳。刘俊认为其向案外人杨长征支付了相应的购房款，应追加杨长征为本案第三人参加诉讼，本院认为，刘俊向案外人杨长征及金亿斯公司支付购房款，系其与杨长征、金亿斯公司之间另一房屋买卖关系，与本案并非同一法律关系，刘俊可另行提起请求主张自身权利，对刘俊请求追加杨长征为本案第三人的请求本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、确认路凤英、刘俊于2014年7月5日签订的《房产买卖协议》无效；二、刘俊应于本判决生效之日起十日内返还路凤英款项335000元；三、驳回路凤英的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3163元，由刘俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  张占甫二〇一六年九月二十六日代书 记员  吴朝旭附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。