济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初4885号原告：胡威，女，1981年9月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭腾学，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小敏，山东盛强律师事务所律师。被告：百替集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：李加鹏，经理。委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。原告胡威与被告百替集团有限公司（以下简称百替公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员唐牣独任审判，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告胡威及其委托诉讼代理人郭腾学、张小敏，被告百替公司的委托诉讼代理人沈建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡威向本院提出诉讼请求：1、被告百替公司履行合同支付逾期交房违约金101956.12元（自2014年12月31日至2015年10月30日止），剩余逾期交房违约金另行主张；2、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告胡威增加诉讼请求：要求被告承担律师费2000元。事实与理由：2013年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同，我购买了由被告百替公司开发的百替御园华府住房一套。根据合同第八条的约定，被告百替公司应于2014年12月31日前交付房屋。但直到2015年11月1日，被告才将房屋交付给原告，且被告未取得综合验收备案表及其他相关验收文件。按照合同第九条约定，逾期交付180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人按总房款的万分之三支付违约金。被告百替公司辩称，一、双方约定的违约金过高，请求降低违约金，按照原告购买的同地段同类型房屋的租金标准确定原告实际受到的损失以及被告应支付的违约金数额。二、我方所建商品房已具备基本的居住条件，楼房质量合格，水、电、电视、网络通信等均已开通，只是企业因政策原因回笼资金受到重大影响，不能按期支付公共配套资金和开发项目的配套资金，未取得《综合验收备案证明》，这都是我方无法预测的，应依法减轻违约责任。如果支付了违约金，则更无力交纳配套资金。原告已于2015年10月31日收房，收房后原告已无损失。三、原告要求我方承担律师代理费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：济南市商品房买卖合同、收款收据、中国工商银行个人购房借款担保合同、房屋验收记录表、房地产估价报告、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、新建项目供电配套设施验收合格证明复印件、济南市新型墙体材料及外围护节能查验表复印件、建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表复印件，本院组织当事人进行了质证，对以下当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证：2013年10月10日，原、被告签定济南市商品房买卖合同一份，原告胡威出资1117940元购买由被告百替公司开发的百替御园华府房屋及地下室各一套。房屋建筑面积为148.73平方米，地下室面积为11.62平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：1、出卖人逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件时后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；……4、暖气管道及设备在商品房交付时安装完毕，在达到供暖部门的要求（如入住率、缴费率及办理相关手续等）后满足使用条件，具体使用时间以供热公司相关规定为准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。合同附件三约定：装饰、设备标准中外墙进人区为天然石材，其他为真石漆。附件五合同补充协议第十五条争议解决约定：合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费用、评估费等一切费用。2013年9月8日，原告胡威向被告百替公司支付定金2万元；2013年9月20日，原告胡威向被告百替公司支付房产及地下室首付款19万元；2013年9月23日，原告胡威向被告百替公司支付地下室房款33698元、房产首付款14242元；2013年10月9日，原告胡威向被告百替公司支付房产首付款6万元；2013年10月10日，原告胡威向被告百替公司支付房款2万元；共计337940元。2013年11月18日，原告胡威与中国工商银行股份有限公司济南大观园支行（以下简称工商银行大观园支行）签订个人购房借款/担保合同，原告胡威在工商银行大观园支行办理按揭贷款，贷款金额78万元，贷款发放至被告百替公司的银行账户，被告百替公司承担阶段性连带责任保证，抵押物为涉案房产及地下室。2015年11月1日，原告胡威在山东中旭房地产物业有限公司出具的百替?御园华府房屋验收记录表中业主收房确认处签字，该记录表中记载存在问题为入户门把手已坏；整改内容为：配电箱已坏、地面裂缝、厨房无孔插座无电、阳台玻璃已坏、门口门把手、小卧室纱窗坏、窗把手不好用、主卧窗子滑道不好用，闭水试验今天刚做待明天看看再找物业。2016年2月29日，涉案房产所在楼宇的外墙保温、屋顶节能经济南市历城区住房中心验收合格；2016年6月7日，经济南市市政公用事业局审批，被告百替公司取得涉案项目节水、排水、供水、供气、供热设施验收备案合格证明；2016年6月20日，被告百替公司取得涉案项目供电配套设施验收合格证明。截至法庭辩论终结，被告百替公司未取得《分期综合验收备案证明》。关于律师费，原告胡威未提交证据证明。对有争议的证据和事实，本院认定如下：诉讼中，被告百替公司委托山东信源土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产租赁价格进行估价。2016年8月22日，山东信源土地房地产评估咨询有限公司作出的鲁信源（房估）第20169890号房地产租赁价格评估报告，估价结果为：原告胡威所购买的百替御园华府于价值时点（2016年8月18日）的完整权利下的房地产租赁价格为0.57元/平方米/日，月租金为2535元。经庭审质证，原告胡威对该证据真实性无异议，但认为评估的租金标准过低。原告胡威虽然对该报告不予认可，但未提交证据证实该报告存在评估程序违法、评估结论明显依据不足等情形，故本院对该评估结论予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告在商品房买卖合同中明确约定了交付房屋的具体时间及违约责任，被告百替公司未按照合同约定的时间向原告胡威交付房屋，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。按合同约定被告百替公司应按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，该违约金计算至2015年10月30日的数额为102291.51元（1117940元×0.0003×305天）。按日租金计算的损失为25856.71元（0.57元/平方米/天×305天×148.73平方米）。因此，双方约定的违约金确实远大于房屋同期的租金标准，而原告胡威做为购房人并未提供充分证据证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失，故本院对被告百替公司辩解违约金过高应参照实际损失调整的理由予以采纳，逾期交房违约金按评估报告所确定的租金的130%为标准并按该套房屋的建筑面积计算至原告胡威收房之日。因地下室属于该套房屋的附属设施，租金不再另行计算。原告胡威要求被告百替公司支付律师代理费2000元，在法庭辩论终结前未提交委托代理合同及已实际支付律师费的证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡威逾期交房违约金33613.72元（0.57元/平方米/天×305天×148.73平方米×130%）。二、驳回原告胡威的其他诉讼请求。案件受理费1170元，原告胡威负担784元，被告百替集团有限公司负担386元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  唐牣二〇一六年九月二十七日书 记 员  李扬