福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0181民初4195号原告（执行案外人）：陈道国，男，1955年8月2日出生，汉族，住福建省福清市，现住福建省福清市。委托诉讼代理人：游志兵，福建远东大成律师事务所执业律师。被告（申请执行人）：陈乃全，男，1956年4月27日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：郭华代，福清市海口中心法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：陈孔泉，男，1965年2月19日出生，汉族，住福建省福清市。被告（被执行人）：陈芬，女，1969年12月1日出生，汉族，住福建省福清市。原告陈道国与被告陈乃全、陈孔泉、陈芬案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月27日、2016年8月25两次公开开庭进行了审理。原告陈道国及其委托诉讼代理人游志兵、被告陈乃全及其委托诉讼代理人郭华代、被告陈孔泉到庭参加诉讼；被告陈芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈道国向本院提出诉讼请求：1.撤销本院作出的（2016）闽0181执异8号执行裁定书；2.对陈孔泉名下的位于福清市城头镇新街道569号混合结构四层楼房一幢（以下简称讼争房屋）停止执行，并解除对该房屋的查封；3.确认陈道国与陈孔泉、陈芬签订的《卖房断契》有效，并确认讼争房屋归陈道国所有。事实和理由：2000年12月10日陈道国与陈孔泉、陈芬签署一份《卖房断契》，陈孔泉、陈芬将讼争房屋（当时仅完成主体结构建筑）以17.5万元价格出售给陈道国。陈孔泉、陈芬将土地证、购地发票等相关原始证件和票据交由陈道国保管。同年12月27日陈道国付清购房款17.5万元，陈孔泉、陈芬出具了收条。双方在2000年12月就讼争房屋进行交接后，陈道国即进行装修，并一直居住使用至今。2007年2月5日讼争房屋取得房产证后（房产证号：融房权证Ｒ字第××号），陈孔泉将房产证交给陈道国。当时，陈道国提出办理产权变更登记手续，因当时国家出台房产调控政策，房产出卖方要按评估价缴纳所得税、营业税等相关税费，陈孔泉、陈芬一直拖延办理。2016年3月陈道国得知本院在执行陈乃全与陈孔泉、陈芬民间借贷案件中查封了讼争房屋后，提出执行异议。同年6月22日本院裁定驳回其执行异议。陈道国购买的讼争房屋虽未办理产权变更手续，但已付清全部房价款，并实际占有使用10多年，此事实街坊邻居均可证明，陈乃全也知道。故该房屋系陈道国财产，并为陈道国一家唯一住所，而非陈孔泉、陈芬财产，查封该房屋系属错误，因此提起本案之诉。陈乃全辩称：请求驳回陈道国的诉讼请求。1.陈道国提交的《卖房断契》形式不合法，用难以判断新旧程度的牛皮纸书写，并故意用透明胶布粘贴，不具证据的完整性，且经过16年仍崭新，违反物理性原则，涉嫌与陈孔泉恶意串通造假的可能；内容也不合法，村委公章系陈孔泉堂哥做村干部盖的，并非村委意思表示，且无经办人签字；卖房时三个在场人，两个死亡，其中一人陈某1出庭作证，但对我方提出问题故意以忘记全部搪塞。此外双方未依法履行变更登记手续，讼争房屋仍登记在陈孔泉名下，系不合法买卖。根据相关法律规定，《卖房断契》应为无效或未生效。2.陈道国至今未举证证明其无过错，应承担举证不能的法律后果。2007年房屋所有权已办理登记，陈道国称有催促陈孔泉配合办理变更登记手续，却因过户费用承担产生争执，说明陈道国知道房屋不变更登记的后果，在无法协商的情况下，亦未实施法律救济措施，如起诉或请求司法部门调解，陈道国主张房屋未办理变更登记的过错在于陈孔泉无依据，其对此存在过错。3.第三项诉请确认合同有效与陈乃全无关，合同有效之诉涉及合同双方当事人，本案中该诉请不能成立，应另案起诉。4.陈道国提交的水、电费明细等其他证据想证明讼争房屋由其长期居住，但作为承租人同样可以，且讼争房屋非陈道国唯一住所，其强调无房居住不是事实。5.本院作出的驳回陈道国执行异议的裁定是正确的。陈孔泉辩称：请求依法判决。其与陈芬系夫妻关系，上世纪90年代其向福清市城头镇政府购买讼争房屋的用地，之后盖到四层半，还没开始装修（房屋墙壁砌砖，未粉刷水泥），1999年翻建老家旧房时，由于经济困难，经中间人陈某1介绍将讼争房屋以17.5万元卖给陈道国，签订卖断契、付钱之后即将房屋交给陈道国。后来陈道国有催促要求其配合办理房屋变更登记手续，本人当时表态需要提供相关材料和签字，其夫妻均会配合，但过户产生的费用，不愿意承担。且根据农村卖房习惯，签订断契交房后，与出卖方无关。因转让交易税承担问题致双方产生争议，后来这事就拖延至今。2015年陈乃全对其提起民间借贷之诉，本院判令其与陈芬共同偿还借款250万元及利息，判决之后确未返还本息。被告陈芬未作答辩，亦未举证、质证。经审理查明，陈孔泉与陈芬于1991年7月12日登记结婚。陈乃全与陈孔泉、陈芬民间借贷纠纷一案，本院经审理确认2014年6月9日至2014年11月7日期间，陈孔泉、陈芬向陈乃全六次借款300万元，已还50万元，并于2015年11月3日判决陈孔泉、陈芬共同偿还陈乃全借款250万元及相应利息。该判决已发生法律效力。该案审理中，本院根据陈乃全的财产保全申请，于2015年7月8日查封了登记在陈孔泉名下的讼争房屋。陈乃全根据上述生效判决申请执行。执行过程中，本院于2016年1月15日继续查封上述房屋。之后，陈道国作为该案执行案外人，以其于2000年12月10日已受让陈孔泉、陈芬的讼争房屋，并居住、使用至今为由提出执行异议，要求对该房屋中止执行，解除查封。本院经审查于2016年6月22日作出（2016）闽0181执异8号执行裁定书，驳回陈道国提出的执行异议。陈道国不服该裁定，遂向本院提起诉讼。讼争房屋的国有土地使用权登记于1998年6月26日，房屋所有权登记于2007年2月5日，证号：融房权证Ｒ字第××号。上述事实，当事人均无异议，且有当事人的陈述及相关书证在卷为据，本院予以确认。当事人争议的主要事实和证据，本院分析认定如下：（一）关于陈道国与陈孔泉、陈芬之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。第一次庭审时，陈道国提交的《卖房断契》及《收条》的真实性，已经合同相对方陈孔泉确认。但陈乃全抗辩认为，《卖房断契》用牛皮纸书写，难以判断新旧程度，至今16年仍崭新，陈道国与陈孔泉串通造假，不排除申请鉴定的可能。陈道国表示愿意配合鉴定。陈乃全对该反驳主张负有举证证明责任。从证据上看，《卖房断契》与《收条》的落款时间均为2000年12月，至今10多年，考虑到陈道国用透明胶粘贴《卖房断契》因素，对《收条》进行鉴定，亦可起到同等证明作用。在陈乃全知道鉴定技术的情况下，其在庭审后并未提出申请，致使双方争议的案件事实无法通过鉴定意见予以认定，且事后也未提出其他足以反驳的相反证据。而用何种纸质书写合同，法律并未规定，习俗上也未约定。故陈乃全对此应承担举证不能的法律后果。同时，陈道国为进一步证明交易的真实性，申请房屋买卖介绍人陈某1、装修泥水工陈某2出庭作证。证人陈某1陈述了其四处打工，陈道国吩咐他注意卖房信息，以及陈孔泉要以17.5万元卖房后给双方介绍的情况，虽然对陈乃全的问题以时间久远不能回答，但证言与陈道国、陈孔泉陈述能相互印证，较为可信；证人陈某2陈述了其受陈道国委托为讼争房屋粉刷水泥及贴瓷砖的装修情况，陈乃全主张陈某2为陈道国旧邻居，有利害关系。依日常生活经验，现实生活中类似这种业务，业主多倾向交由会操作的熟人施工，且其证言与讼争房屋交易时的状况能吻合，也较为合理，不能仅仅从证人与当事人的关系上完全否认证言的真实性，否则不仅与凡是知道案件情况的，都有义务出庭作证的法律规定相悖，也有违情理。综上，陈乃全主张陈道国与陈乃全、陈芬之间恶意串通，捏造房屋买卖事实缺乏依据，不予采信。本院对陈道国与陈乃全、陈芬之间就讼争房屋所签订的《卖房断契》及《收条》的真实性予以确认。据此，可认定如下事实：陈孔泉、陈芬与陈道国于2000年12月10日签订《卖房断契》，约定陈孔泉、陈芬因另建新房用款，将其建造的坐落于福清市城头镇新街道四层半房屋一幢，以17.5万元卖断给陈道国，立契交款；陈孔泉的购地票据和土地使用证1本交与陈道国执管。该断契右下角有中间人陈孔泉之父、之兄、陈某1三人签名字样，左下角盖有城头镇城头村委会印章。2000年12月27日陈孔泉出具收条，确认收到陈道国支付的购房款17.5万元，并说明款已全部收清。陈道国持有讼争房屋的国有土地使用证和房屋所有权证、购地收款收据、购地合同书及办证发票。除房屋所有权证外，陈孔泉确认上述材料在2000年卖房时即交付给陈道国。（二）关于陈道国对讼争房屋是否已占有使用。根据陈道国提交的户口簿、梁厝边防派出所档案证明、有线电视用户证及交费发票、城头供电所证明及电费明细、水务公司证明及水费明细、电信城头营业所证明等证据的证明力，并结合本院现场勘查情况，可以证明讼争房屋的水、电、有线电视在2001年或2002年即以陈道国之妻或之子的名义开户使用至今。综合审查上述证据并结合陈道国与陈孔泉、陈芬之间房屋买卖等相关事实，本院确信讼争房屋由陈道国占有使用的事实具有高度可能性，陈乃全主张长期承租户也可以己名义交费，此说法不影响对陈道国占有使用讼争房屋的事实认定。故对陈道国关于占有使用讼争房屋的事实主张予以采信。综上所述，本院认为，关于陈道国与陈孔泉、陈芬订立的《卖房断契》效力问题。本案房屋买卖契约并不属于合同法第四十四条第二款法律法规规定的应当办理批准、登记等手续生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理的，应当认定该合同未生效的情形。故对陈乃全关于双方未办理产权转移登记手续，违反上述法律规定，该合同未生效的主张不予支持。此外，陈乃全提出双方恶意串通致合同无效的抗辩事由，上述已作分析认定，亦不予支持。根据物权法规定，当事人之间订立转让不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，在上述《卖房断契》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定情况下，虽然讼争房屋仍登记在出卖人陈孔泉名下，但并不影响双方之间转让房屋的合同效力，该《卖房断契》依法成立并生效。故陈道国诉请确认该《卖房断契》有效，予以支持。根据物权法的上述规定，我国确立不动产物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，不动产物权的设立、转让须经依法登记才发生效力，房屋买卖合同只是确立所有权转移的请求权，陈道国基于房屋买卖的原因行为不能直接取得不动产物权，不动产物权能否取得，还要依赖合同相对方义务的履行情况以及登记机构登记这一法律事实的支持和满足，故陈道国直接请求确认讼争房屋归其所有，于法无据，不予支持。本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据查明事实，陈道国在讼争房屋被查封之前已签订合法有效的买卖合同，并依约定支付全部价款后实际占有讼争房屋。2007年2月该房屋所有权办理登记时已占有、使用多年，之后在合同履行过程中，因买卖合同对交易税费承担未作约定，双方为此产生争议，导致未能及时办理产权转移登记手续，此系陈道国意志以外的原因造成的。且依日常生活经验，作为买受人必然也会追求房屋所有权权能的完整。故陈道国对房屋产权未及时转移登记不存在过错。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定情形。应认定陈道国对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，陈道国请求不得执行讼争房屋有事实与法律依据，予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十四条第一款规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。换言之，进入执行异议之诉后，执行异议裁定的效力，直接取决于能否对执行标的进行执行。本案中，陈道国已请求对执行标的不得执行，基于上述法律规定，其关于撤销执行异议裁定的诉请实无必要，无需作出实体裁判。关于陈道国请求解除对讼争房屋的查封，则应通过法律规定的相关执行程序进行救济，而非通过诉讼方式解决，该请求本案不作处理。陈芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认陈道国与陈孔泉、陈芬于2000年12月10日签订的《卖房断契》有效；二、不得执行坐落于福清市城头镇新街道569号混合结构四层楼房一幢［房屋所有权证号：融房权证Ｒ字第××号］；三、驳回陈道国的其他诉讼请求。案件受理费3800元，由陈道国负担1900元，陈乃全负担950元，陈孔泉与陈芬负担950元，款限本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本院（2016）闽0181执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  林文挺人民陪审员  徐 蕾人民陪审员  俞陕峰二〇一六年九月二十六日书 记 员  何 颖