重庆市南川区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)南川法民初字第03021号 原告张景德，男，1937年4月27日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告张华，男，1963年11月13日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告张建，男，1965年8月16日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告陈德禄，女，1938年7月21日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告李兴碧，女，1964年2月8日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告夏吉珍，女，1965年6月12日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告张隆卫，男，1986年8月27日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告张金龙，男，1988年11月3日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告张洁，女，1987年1月27日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告黄玉枭，女，1988年11月28日出生，汉族，住重庆市南川区。 诉讼代表人张景德，男，1937年4月27日出生，汉族，住重庆市南川区。 诉讼代表人张华，男，1963年11月13日出生，汉族，住重庆市南川区。 诉讼代表人张建，男，1965年8月16日出生，汉族，住重庆市南川区。 十原告共同的委托代理人程友伦，重庆市南川区鸣玉法律服务所法律工作者。 被告刘英，女，1972年11月14日出生，汉族，住重庆市南川区。 被告谭文明，男，1971年4月16日出生，汉族，住重庆市南川区。 二被告共同的委托代理人杨家俊，男，1939年6月3日出生，汉族，住重庆市南川区。 被告刘大林，男，1967年9月5日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托代理人王绍红（系被告刘大林之妻），1973年9月3日出生，汉族，住重庆市南川区。 被告游正利，男，1964年4月29日出生，汉族，住四川省泸县。 被告袁国学，女，1971年1月29日出生，汉族，住重庆南川区。 原告张景德、张华、张建、陈德禄、李兴碧、夏吉珍、张隆卫、张金龙、张洁、黄玉枭与被告刘英、刘大林、谭文明、游正利、袁国学买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，发现游正利、袁国学与本案有利害关系，依法追加游正利、袁国学作为本案被告参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员李雄担任审判长，与代理审判员程小飞、人民陪审员刘玉德组成合议庭，共同负责案件的审判。原告的诉讼代表人张景德、张华、张建以及委托代理人程友伦、被告刘英、谭文明及其委托代理人杨佳俊、刘大林及其委托代理人王绍红、被告游正利、袁国学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张景德、张华、张建、陈德禄、李兴碧、夏吉珍、张隆卫、张金龙、张洁、黄玉枭诉称，2013年4月19日，十原告与被告刘英、刘大林、谭文明签订《联合开发房地产协议书》,约定：十原告自愿以位于重庆市南川区鸣玉镇的土木砖结构两层，面积500㎡余房屋和该房屋所占土地，并包括猪牛圈、地坝、道路以及四面自然界等非耕种空地约1560㎡交付给被告刘英、刘大林、谭文明进行合开发，项目竣工后，十原告从所建房屋中无偿取得500㎡房屋的所有权；建设工期预计2年，从拆除旧房之日起计算。2013年4月23日，双方又签订《补充协议》，约定被告每月支付900元的过渡补助费。协议签订后，五被告至今未向十原告交付房屋，从2014年5月1日起也没有支付过渡补助费。十原告遂向本院起诉，要求：1、确认原、被告签订的《协议书》和《补充协议》无效；2、被告返还土地以及土地使用证，并按协议书中约定的应取得500㎡房屋建筑造价折价补偿原告的房屋及附属设施；3、由被告从2014年5月1日起按900元/月支付过渡补偿费至本案法庭辩论终结时止；4、由被告赔偿青苗费70000元，水电气、光纤开户费15000元；5、被告承担本案的全部费用。 被告刘英、谭文明辩称，1、被告没有房屋拆迁的资质，故原、被告签订的《协议书》以及补充协议无效。2、我们同意返还土地，十原告明知被告没有房屋拆迁的主体资格而与被告签订拆迁安置补偿协议，导致签订的协议书无效，十原告也有一定的过错，其房屋、猪牛圈、地坝等附属设施以及过渡补助费的损失应当按双方各自的过错分担责任。3、十原告位于重庆市南川区鸣玉镇食品站的房屋及部分猪牛圈、地坝等附属设施属实，但是被告建议参照重庆市南川区鸣玉镇的拆迁标准计算原有房屋价值。如果参照鸣玉镇上高层住宅，尤其是高层电梯楼的建筑造价计算原告房屋价值是不合理，不能客观公正的反映原告房屋的真正价值。 被告刘大林辩称，同意被告刘英、谭文明的意见，但是被告刘大林已经退出合伙，不应当承担责任。 被告游正利辩称，同意被告刘英、谭文明的意见，但是被告游正利已经退出合伙，不应当承担责任。原告的土地使用证是交给我的，我又交给被告刘英的。 被告袁国学辩称，同意被告刘英、谭文明的意见。 经审理查明，2016年4月19日，原告张景德、张华、张建等与被告刘英、刘大林、谭文明签订《协议书》，约定：1、十原告自愿以位于重庆市南川区鸣玉镇的土木砖结构两层，面积500㎡余房屋和该房屋所占土地，并包括猪牛圈、地坝、道路以及四面自然界等非耕种空地约1560㎡（具体以现场实地划线为准），交付给被告改造开发；2、整个开发项目由被告全额投资，原告无投资义务，项目竣工后，原告以抓阄方式确定五套（每套建筑面积按100㎡计算）作为还房回报，其他全部房屋归五被告所有；3、十原告在接到被告书面通知起15日内十日内腾空房屋并交五被告拆除；4、被告方付给原告的各项费用，一律由原告张华领取，对十原告家庭成员中发生于拆迁房屋有关的析产纠纷，与被告无关。2013年4月23日，原告张华、张建与被告游正利、刘大林签订《补充协议》，约定：1、建设工期为两年，从拆房之日起计算，若超出两年未交房，应从拆房之日起按1000元每月的标准给予原告补偿；2、从拆房之日起，被告每月每户支付260元最为安置补助，共计3户，金额780元/月；3、由被告方支付原告保证金60000元。协议签订后，原告将集体土地建设用地使用证交付给五被告办理相关手续。2013年5月1日，十原告腾出房屋并交付给五被告拆除。嗣后，五被告未按合同约定向十原告交付房屋，十原告遂向本院提起前述诉讼。 另查明，一、2013年9月23日，被告刘英、谭文明、袁国学、游正利、刘大林就开发重庆市南川区鸣玉镇宋贵明、张景德、张华、张建的房屋（面积约1340，土地约2.6亩），自愿签订《合伙建房协议》，约定：1、所有工程款由被告刘英、谭文明、袁国学出资150万元，出资金额打入被告刘英账户；2、在承建张景德、张华旧房改造过程中，如办理手续未完善造成工程长期停工不能顺利完成的，被告刘英、谭文明、袁国学的损失全部由被告游正利、刘大林承担，宋贵明的国有地由被告游正利、刘大林办理相关出让手续，如果五被告不须办理出让及旧房改建手续，自行承建而政府不许承建的，造成的一切费用由五被告按股份出资金额比例承担；3、张景德、张华、张建、宋贵明的房屋产权证、宅基证及危房鉴定报告和其他土地补偿、房屋赔付的所有协议交被告袁国学保管；4、被告刘英、谭文明、袁国学占40%的股份，被告游正利、刘大林各占30%的股份；5、合同各方共同劳动、共同管理、共担风险、共负盈亏，盈余按股份平均分配。2013年11月18日，被告游正利、谭文明协商签订《股份转让协议》，约定被告游正利将前述协议中30%的股份以280000元的价格转让给被告谭文明。2014年5月11日，被告刘大林与被告刘英、谭文明、袁国学协商签订《解除合伙建房协议》，约定：解除双方就重庆市南川区鸣玉镇张景德、张华、张建、宋贵明房屋签订的合伙建房协议，被告刘大林自动退出，由被告刘英、谭文明、袁国学承建，从此与被告刘大林无关，由被告刘英、谭文明、袁国学承担全部责任。 二、五被告已向十原告支付了保证金60000元、土地费120000元、地坝、猪牛圈所有场地补偿费30000元、装修费30000元、2013年5月1日至2014年4月31日的过渡补助费10800元，共计250800元。五被告从2014年5月1日起至今一直未向十原告支付过渡补助费。 三、十原告已垫付评估费用15000元（房屋建筑造价评估费用共计40000元，另案处理的宋贵明、程溅榕、宋泉锋分担25000元）。 审理中，鉴于五被告虽然对十原告位于重庆市南川区鸣玉镇的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施的存在予以认可，但由于该房屋、猪牛圈、地坝等附属设施客观上已经灭失，十原告难以举证证明其价值，经本院释明，十原告要求按照《协议书》约定返还的500㎡房屋的建筑造价确定十原告位于原重庆市南川区鸣玉镇食品站的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施价值。依十原告申请，本院依法委托中国建设银行重庆市分行对双方约定返还的500㎡房屋的建筑造价进行鉴定，因不能提供施工合同及图纸资料，导致无法进行鉴定。十原告又申请对位于重庆市南川区鸣玉镇的钢筋混凝土结构高层住宅楼（参照凤江·祥瑞世家）和砖混结构多层住宅楼（参照龙凤小区）的建筑造价进行评估，本院依法委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对前述建筑造价进行评估，评估意见为：重庆市南川区鸣玉镇钢筋混凝土结构高层住宅楼（参照凤江·祥瑞世家）的建筑造价为1270元/㎡，砖混结构多层住宅楼（参照龙凤小区）的建筑造价为930元/㎡。 上述事实，有十原告提交的协议书、补充协议，土地使用证复印件、评估费发票，五被告提交的合伙建房协议、房屋安全鉴定报告、解除合伙建房协议、股份转让协议，本院依法委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司的评估报告书等以及原、被告在庭审中的陈述予以证明，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《协议书》和《补充协议》的法律效力以及相应的法律后果。二、五被告应当如何承担责任。 本院认为，首先，关于原、被告签订的《协议书》和《补充协议》的法律效力以及相应的法律后果的问题。 1、关于原、被告签订的《协议书》和《补充协议》的法律效力问题。 原、被告签订的《协议书》约定十原告将位于重庆市南川区鸣玉镇的集体土地以及土地上的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施交付给五被告开发房地产，资金由五被告全额投入，项目竣工后，十原告无偿取得其中500㎡房屋作为回报，实际上是五被告购买十原告的土地以及土地上的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施进行发地产开发，以开发建设的500㎡房屋作为支付对价，故原、被告签订的《协议书》名为房屋拆迁安置补偿协议，实为买卖合同，应当按照买卖合同关系处理。 审理中原、被告均认可该《协议书》和《补充协议》无效，且五被告购买十原告将位于重庆市南川区鸣玉镇的集体土地以及土地上的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施进行发地产开发，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，理应无效。 2、关于《联合开发房地产协议书》无效后的法律后果。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 关于原告取得的财产以及是否应当返还的问题。虽然十原告未取得《协议书》中约定的500㎡房屋，但是根据被告提交的由原告张景德、张华、张建出具的收条原件，足以证明五被告已向十原告支付了各项费用250800元的事实。关于原告张华提出其虽然出具了收条，但是并未足额收到收条中载明全部款项的辩解意见，与常理不符，原告张华也未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。故该《协议书》和《补充协议》无效后，原告应当返还以上费用250800元。 关于被告取得的财产以及是否应当返还的问题。被告根据签订的《协议书》，取得原告位于重庆市南川区鸣玉镇的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施房屋以及约1560㎡土地。《协议书》无效后，五被告取得的财产应当予以返还。三原告要求返还土地，该土地系集体土地，三原告的真实意思是返还该约1560㎡的集体土地使用权，合同解除后，五被告应当予以返还。因十原告的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施已经被拆除，客观上不能够返还原物，故十原告主张折价赔偿的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。由于该房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施已经被拆除，十原告客观上难以举证证明其房屋的价值，鉴于原、被告在《协议书》中均自愿按该协议书中约定修建的500㎡房屋置换十原告的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施，故本院酌定以该500㎡房屋造价折价赔偿三原告已经灭失的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施。因《协议书》中没有约定所开发建设房屋的建筑结构，五被告也不能提供房屋的设计图，故本院依法采用重庆市南川区鸣玉镇钢筋混凝土结构高层住宅楼和砖混结构多层住宅的中间价确定《协议书》约定开发建设的房屋价值，根据重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司的评估意见，该房屋建筑造价为1100元/㎡［（1270元/㎡＋930元/㎡）÷2］。故五被告应折价补偿十原告的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施的价值为550000元（500㎡×1100元/㎡）。关于原告房屋的装修费用，根据双方签订的《协议书》以及原告张华出具的金额为30000元的收条，足以证明五被告除返还所修建的500㎡房屋，另行补偿房屋装修费30000元；鉴于原告房屋的装修已经灭失，难以返还原物，本院酌定由五被告按照该30000元的标准折价补偿。以上费用共计580000元。关于原告要求返还的南川集建（91）字第XXXX、XXXX号集体土地建设用地使用证，被告游正利认可已经收到，且五被告在签订的《合伙建房协议》约定原告的宅基地证由被告袁国学保管条款予以佐证，本院依法确定南川集建（91）字第XXXX、XXXX号集体土地建设用地使用证已经交付五被告管理，《协议书》无效后五被告应当承担返还责任。 关于被告给十原告造成损失问题。本案中十原告主张赔偿的损失包括青苗费、水电气、光纤开户费以及租房费用（即过渡补助费）。其中十原告主张的青苗费70000元，水电气、光纤开户费15000元，因原告未提供充分证据予以证明，五被告也不予认可，本院依法不予支持。关于过渡补助费问题，审理中原、被告均认可按900元/月计算，该费用从2013年5月1日至法庭辩论终结前（2016年9月8日）共计36900元（不足一个月的按一个月计算，共计41个月）。五被告作为开发房地产的一方，购买十原告的土地、房屋开发房地产，应当对房地产开发具备较高的认知水平，对合同无效具有主要的过错，承担主要的赔偿责任；而十原告作为一般人，明知五被告没有购买集体土地开发房地产的资格而将土地出售给五被告，亦具备一定的过错，对合同无效承担次要责任；根据双方的认知水平和过错程度，本院酌定对损失部分由五被告承担80%，即29520元（36900元×80%），由十原告承担20%，即7380元（36900元×200%）。 其次，关于五被告应当如何承担责任的问题。 《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还债务超过自己应当承担数额的合伙人，可以向其他合伙人追偿”。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第53条规定：“合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任”。本案中五被告系个人合伙，并自愿签订了《合伙建房协议》，五被告应当对合伙债务承担连带责任。虽然被告游正利于2013年11月28日与被告谭文明签订了《股份转让协议》，被告刘大林于2014年6月11日与被告刘英、谭文明、袁国学签订《解除合伙建房协议》，均表示退伙，且不论被告游正利、刘大林的退伙是否有效的问题，但该《股份转让协议》和《解除合伙建房协议》中均未对原合伙的债务进行结算，更谈不上对原合伙的债务的承担，故对被告游正利、刘大林不承担赔偿责任的辩解意见本院依法不予支持，五被告应当对原合伙的债务承当连带清偿责任。 综上，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第53条之规定,判决如下： 一、原、被告于2013年4月19日、2013年4月23日签订的买卖合同无效（即原、被告就位于重庆市南川区鸣玉镇的500㎡余房屋和该房屋所占土地，以及猪牛圈、地坝等非耕种空地约1560㎡签订的《协议书》和《补充协议》无效）。 二、由被告刘英、刘大林、谭文明、游正利、袁国学在本判决生效后立即向十原告返还位于重庆市南川区鸣玉镇文化居委的约1560㎡的集体土地使用权，返还南川集建（91）第XXXX、XXXX号集体土地建设用地使用证。 三、由五被告在本判决生效后立即折价补偿十原告的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施以及装修费用580000元;抵扣十原告应当返还的250800元，五被告应当补偿329200元。 四、由五被告在本判决生效后立即赔偿十原告经济损失29520元。 五、五被告对前述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理6000元，评估费15000元，共计21000元（原告已交纳），由被告刘英、刘大林、谭文明、游正利、袁国学共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费10800元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 （此页无正文） 审 判 长  李 雄 代理审判员  程小飞 人民陪审员  刘玉德 二〇一六年九月十八日 书 记 员  刘雨桥