江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初4176号原告：缪爱萍，女，1977年3月1日生，汉族，住苏州市工业园区。被告：李文君，男，1958年7月31日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：韩海霞，女，1972年4月26日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：叶晓英，江苏恒之律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵明，江苏恒之律师事务所律师。原告缪爱萍诉被告李文君、韩海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪爱萍及被告李文君及两被告2016年8月3日前的共同委托诉讼代理人卢开霖、蒋方华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缪爱萍向本院提出诉讼请求：判令被告立即返还购房定金20万元，并支付5000元利息。事实与理由：被告李文君与原告在2016年3月15日经金益房产李传伟居间介绍，签订房屋买卖合同一份，约定由原告购买被告韩海霞名下本市姑苏区干将东路778号2幢304室房屋一套，双方约定房屋售价360万元，双方应在2016年10月1日前自由商定时间办理房屋过户手续，原告当场支付定金20万元。合同签订后，因被告房屋尚有150万贷款，被告李文君多次催促原告代为偿还，双方还定于2016年5月6日办理贷款清偿手续，但因数额巨大，原告资金存在缺口，为谨慎起见，原告提出在合同期内再往后延迟一段时间，被告可以顺延交房日期，但是被告不同意并在5月10日至中介处强行取回房产证等合同资料，单方面认定原告违约，要求终止合同、没收定金。另一方面，涉案房屋系仅有40年产权的商住房，被告却隐瞒信息，和原告说是普通住房；同时，在签约过程中，以有人要加价抢房为由催促原告仓促签订合同，后经核实，并没有人要加价抢房，故原告认为被告在整个房屋买卖过程中存在重大欺诈行为，请求法院判如所请。李文君、韩海霞共同辩称，原告在购房前多次到现场看房，并验看涉案房屋不动产权证书，其在对房屋整体状况有了充分了解后才自愿签订房屋买卖合同，并支付了部分定金（原告仅向被告支付了15万元定金，余款5万元支付给了中介）；双方在2016年5月2日签订了购房合同补充协议，并经中介方见证，双方均应按照合同、补充协议来履行，合同无法继续履行是因为原告无法及时筹集房款，导致被告要求退房，过错责任完全在原告，理应由其承担违约责任，故被告不同意退还已经收取的定金。审理中，被告曾提起反诉，要求原告支付尚欠定金5万元，并要求没收15万定金，后被告未交纳反诉费用并表示撤回反诉，同时以其在合同履行过程中无过错为由抗辩称原告应继续履行合同。经审理查明：苏州市干将东路778号2幢304室房屋（建筑面积142.73平方米、国有建设用地使用权期限至2044年9月11日止），产权人系被告韩海霞。2016年3月15日，原告缪爱萍（乙方）与被告韩海霞、李文君（甲方）在居间方苏州齐家房产中介有限公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定乙方向甲方购买上述房屋，成交价为360万元。合同约定乙方在2016年3月15日支付定金20万元（乙方交付甲方购房定金20万元，甲方拿出5万元作为交房尾款放于居间方，待交房当天水电煤等房内费用结清，户口全部迁出时，居间方交付甲方尾款5万元整），双方须在2016年10月1日前提供相应原合法（贷款、过户）证件，否则视为违约。合同还约定，乙方须在网签前先付150万元给甲方，网签时间由双方自由约定。审理中，双方确认合同约定2016年10月1日前办理过户手续。合同签订当日，缪爱萍向被告支付定金20万元,其中15万元转账至被告韩海霞银行卡内、另49900元支付至居间方经办人李传伟支付宝内、100元以现金形式支付给李传伟，被告李文君及居间方经办人李传伟在20万元定金收据上签字确认。2016年5月2日，原告缪爱萍（乙方）、被告韩海霞、李文君（甲方）及案外人李传伟（丙方）签订购房合同补充协议一份，明确：在丙方见证下，甲乙双方于2016年3月15日签订本市姑苏区干将东路778号2幢304室房屋的房屋买卖合同一份，乙方当场向甲方支付了人民币20万元作为购房定金；双方约定在五一节后按营改增的政策进行网签过户，因甲方在网签前需要资金清偿房屋上剩余贷款150万元，所以合同上另外约定过户前乙方需先行支付150万元给甲方用于还贷，乙方为保证自己权益不受损害签订本补充协议，作为原房屋买卖合同的合法、有效补充。该补充协议明确，乙方支付的定金、垫付的剩余还贷金额（不超过150万元）及该房屋评估价（即托管房款）总额与房屋成交价间的差额款项，甲方应向乙方出具借条，该差额款项作为甲方向乙方借款用于房屋的提前还贷，待甲方领取托管资金当天，甲方一次性归还上述差价金额的借款。审理中，原、被告确认在上述补充协议签订当天口头约定于5月6日至银行办理贷款清偿手续，后因缪爱萍在5月5日通知中介因资金存在缺口要求顺延一周办理贷款清偿手续后继续网签，双方未能在5月6日办理贷款清偿手续，李文君在5月7日通知缪爱萍要求其在下个星期把房屋贷款还清，继续办理网签手续。嗣后，双方并未在5月7日后的一周内办理贷款清偿手续。2016年5月10日，韩海霞、李文君至居间方处取回涉案房屋权属证书，并向居间方出具收件单一份，表明因缪爱萍未按约定时间办理手续已构成违约，其支付的20万元定金作为其违约赔予韩海霞、李文君的损失。两被告取回房屋权属证书后，另行挂卖涉案房屋，至2016年8月1日庭审时仍未售出。2016年5月13日，李文君电话联系缪爱萍协商处理涉案房屋买卖事宜，双方一致同意由李文君退还10万元定金，其中5万元李文君直接退还，另由缪爱萍至李传伟处取回签订合同时留存在居间方处的5万元。后因李传伟不同意退还5万元，双方未能妥善解决纠纷。另查明，原告在2016年6月初发现涉案房屋仅有40年产权，并就此问题与两被告、居间方沟通，两被告表示其在签订合同时就已经出示了房屋权属证书，原告应当知情，原告则表示签订合同时是居间方一手操作，其并不知晓。审理中，被告表示合同应当继续履行，原告以涉案房屋仅有40年产权及被告存在欺诈为由拒绝继续履行。以上事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同、收据、转账记录、收件单、录音资料，被告提交的不动产权证书、购房合同补充协议、房屋买卖（置换）合同、定金收据、解约协议、短信记录及当事人庭审陈述在卷证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的房屋买卖（居间）合同、购房合同补充协议均系双方真实意思的表示，合同成立、有效，双方均应恪守。关于合同约定的定金，虽然原告仅向两被告直接支付15万元，但是双方合同、定金收据、被告签署的收件单均表明定金为20万元，且合同明确表明存留在居间方处的5万元系合同甲方即两被告自20万定金中拿出的，该5万元已经转化为两被告支付在居间方处保证其履行交房义务的保证金，故本院认定被告收取的定金数额为20万元,其中5万元由被告存放在居间方处作为交房保证金。同时，该20万定金系违约定金，目的是保障双方当事人对己方合同义务的全面、及时履行。合同履行过程中，原、被告双方约定原告需先行支付150万元给被告清偿贷款，因原告资金短缺，未按口头约定于5月6日先行支付，被告虽给予履行期限，但在5月10日即指定的履行期限届满前即收回产证，提出没收定金。在原、被告双方合同和补充协议中仅约定网签前支付150万元，对网签时间未作约定的情况下，被告仅以原告未按口头协议约定的时间支付150万元即没收定金，显然超出了适用定金罚则的违约程度。后原、被告于5月13日一致同意由原告取回20万元定金中的10万元，故本院认定双方间房屋买卖（居间）合同及补充协议已由双方在2016年5月13日协商解除，双方均应按该口头协议的约定履行，原告要求返还全部定金20万元，被告要求没收全部定金或继续履行合同，均违背了双方的约定，本院均不予支持。根据双方口头约定，合同解除后原告得取回10万元定金，另10万元归被告所有。在原告取回的10万元中，双方约定其中5万元由被告直接退还，另外5万元由原告从中介处取回，然而放在中介处的5万元已转化为被告支付的交房保证金，取回该5万元的权利应由被告行使，故可由被直接向原告退还10万元，被告交付在中介处的5万元由被告自行主张。至于原告主张的利息损失，原告未依口头协议先行支付150万元在先，且双方协商处理过程中并未提及，本院对此不再支持。至于原告主张的房屋土地使用权仅为40年，被告构成欺诈，在原告自己已经实际看房且被告已出示涉案房屋权属证书的情况下，原告主张被告欺诈证据不足，本院难以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告李文君、韩海霞于本判决生效之日起十日内返还原告缪爱萍购房定金10万元。二、驳回原告缪爱萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，减半收取计2188元，由原告缪爱萍1121元，由被告韩海霞、李文君共同负担1067元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员  衡晓晴二〇一六年九月二十六日书 记 员  周苏彦