广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1223民初1105号原告广宁百盈花园物业服务有限公司，住所地：。法定代表人梁燮凡，总经理。委托代理人陈国盛，广东圣禾律师事务所律师。被告许建强，男，汉族，住址：，身份证号码：×××6211。原告广宁百盈花园物业服务有限公司（以下简称百盈花园物业公司）诉被告许建强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法由审判员陈金珠适用简易程序对本案进行了公开审理。原告百盈花园物业公司的委托代理人陈国盛到庭参加诉讼，被告许建强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百盈花园物业公司诉称：被告向广东百盈花园房地产有限公司购买了坐落在百盈花园百盈观园路33号别墅，同时被告与原告签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定：被告所购别墅从广东百盈花园房地产开发有限公司移交或约定移交使用之日起接受原告的物业管理服务，并约定了相关的缴费标准、缴费期限和逾期缴费的违约金计算标准。广东百盈花园房地产开发有限公司于2014年4月18日将上述物业交付给被告使用。按照约定，被告每月应向原告缴交物业管理费1024.18元。原告曾于2015年3月向广宁县人民法院提起诉讼，法院已作出（2016）粤1223民初246号民事判决书，被告交清了2015年12月前的物业管理费。但被告从2016年1月起拒交物业管理费，至今已拖欠7个月，共欠缴物业管理费7169.26元（7个月×1024.18元／月），根据双方的约定和法律规定，被告应按日万份之四的标准向原告计付违约金200.74元。上述欠费经原告多次催收，但被告未支付。原告诉请：1、判令被告立即支付欠缴的物业管理费7169.26元（7个月×1024.18元／月），逾期缴费违约金200.74元，合共7370元；2、本案诉讼费由被告负担。被告许建强没有答辩也没有提供证据。经审理查明，被告向案外人广东百盈花园房地产开发有限公司订立合同购买了坐落在百盈花园百盈观园路33号别墅，2013年3月20日被告作为甲方与原告作为乙方签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》一份，该协议约定：“……第四条、本园区的物业服务费采取酬金制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋套内建筑面积每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为409.67平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按1024.18元／月向乙方交纳物业服务费（本物业服务费标准不含各类公共分摊）……4、乙方按以下方式及标准计收本物业的代收代交费用：……（3）除上述公共设备的运行、维修、维护费、安全检测费外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，乙方单独列帐，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊……第六条、甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否收楼、居住或使用该物业均应按约定的方式及标准交纳物业服务费……第十一条、为维持区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理。乙方可根据实际情况，在需要时对整个园区实行分区域管理。车辆及行人均应凭乙方发放的《出入证》或者经本园区的业主同意后方可进入相关园区……第六章、违约责任、第十六条、……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……第十八条、乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应当给予赔偿。”被告于2014年4月18日对讼争物业进行了确认收楼。原告在2013年9月至2016年7月期间为讼争物业所在小区提供了物业管理服务。因被告没有向原告交纳物业管理费，原告曾于2015年3月26日及2016年2月29日分别向本院提起诉讼要求判令被告立即支付欠缴的物业管理费、公共路灯公摊电费及逾期缴费产生的违约金并负担本案诉讼费的请求。本院认定原告提供物业服务过程中，在人员车辆出入管理、值班人员出勤等方面存在一定的管理漏洞，其提供的物业服务存在一定的瑕疵，未达到约定的服务标准，原告应当对被告承担相应的违约责任。本院结合本案实际情况，酌定被告无须再向原告支付逾期缴费违约金。本院依法判决许建强支付欠缴的物业管理费后，均已执行完毕。本院认为，原告与被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向原告交纳物业服务费及公共分摊费用的义务。关于讼争物业的物业服务费收费标准问题，根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》（粤价（2010）1号）第七条的规定“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”广宁县相关部门发布的“宁价（2010）59号”、“宁价（2014）27号”文件与上述规定一致，另按照“宁价（2014）27号”文件的规定，前期物业服务已约定包干制的才实行包干制，而本案物业服务合同约定的收费方式是酬金制，且明确约定物业服务费不含各类公共分摊费用。本案讼争物业为别墅，其物业服务收费实行市场调节价，因此原、被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》中约定的物业服务收费标准符合法律规定，原告主张按照每月每平方米2.5元计算物业服务费，并主张被告支付从2016年1月至2016年7月共欠缴物业管理费7169.26元（7个月×1024.18元／月），因原告此主张无违反法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期缴费违约金200.74元（按日万份之四的标准计算）的问题，根据本院作出的（2015）肇宁法民三初字第47号及（2016）粤1223民初246号民事判决书中认定原告提供的物业服务存在瑕疵，而本案中原告无提交任何证据证明其目前所提供的物业服务已完善并符合约定的服务标准，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对原告该主张不能认定。因此，原告还应当对被告承担相应的违约责任。由于《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》条款对原告违约应承担的违约责任约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告可以选择减少价款的方式要求原告承担违约责任，但被告减少价款的范围应当与原告服务的瑕疵程度相适应。本院结合本案实际情况，酌定被告无须再向原告支付逾期缴费违约金。被告许建强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告许建强应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告广宁百盈花园物业服务有限公司交纳物业管理费7169.26元。二、驳回原告广宁百盈花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取为25元，由被告许建强负担，并应在本判决发生法律效力之日起三日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈金珠二〇一六年九月八日书记员  郑焕月法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果第7页共10页