云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终2757号上诉人（原审被告）：石林义顺安物业管理有限公司，住所地石林彝族自治县鹿阜街道办事处巴江商业中心****。法定代表人：李佳南。委托诉讼代理人：鲁有林，云南同邦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵劲峰，男，1976年1月22日出生，汉族，住石林彝族自治县。被上诉人（原审原告）：赵劲松，男，1978年1月1日出生，汉族，住石林彝族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：岩盛兰，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。上诉人石林义顺安物业管理有限公司（以下简称物管公司）因与被上诉人赵劲峰、赵劲松物业服务合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2016）云0126民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人物管公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回赵劲峰、赵劲松的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，物管公司原审提交的接房通知签收表及接房通知等证据可以证明物管公司曾两次电话通知赵劲松接房，赵劲松两次前往石林恒泰投资有限公司（以下简称恒泰公司）办公场所，但拒绝在接房通知上签字，恒泰公司工作人员对赵劲松拒绝签字的情况进行了书面记录。1.综合本案情况，恒泰公司以电话方式通知购房人接房已形成惯例，无一例外。赵劲峰、赵劲松没有提交任何证据证明其没有接到恒泰公司电话通知，也未提交证据证明其没有到过接房现场。物管公司提交的接房通知签收表及接房通知等证据已达到高度盖然性标准，可以证明物管公司尽到了通知义务，赵劲峰、赵劲松拒绝签字确认。2.物管公司于2014年4月与恒泰公司签订了《前期物业管理合同》，于7月1日即入驻“水石坊”小区提供物业服务，于9月份与恒泰公司通过会议形式达成物管费收费起算时间的合意。如果恒泰公司在物管公司入驻长达一年后都不通知赵劲峰、赵劲松前来接房，与常理不符。3.赵劲峰、赵劲松的房屋早已达到交房条件，其迟迟不来接房的原因是因补偿问题未能与恒泰公司达成一致意见。二、原审适用法律错误。《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，不适用于本案。如果房屋买受人在接到开发商接房通知后故意拖延接房，且物业服务企业已经在买卖双方约定的接房时间前就开始提供物业服务的，物管费应当从约定的接房时间起算。三、原审判决结果不当。物管公司自2014年7月即入驻小区，为小区提供了物业服务。赵劲峰、赵劲松实际上已经享受了物业服务，物管公司要求其交纳2014年12月1日至2015年11月20日期间的物业费，合法有据，应予支持。被上诉人赵劲峰、赵劲松辩称，物管公司主张赵劲峰、赵劲松故意拖延接房没有事实依据。由于恒泰公司达不到法定以及合同约定的交房条件，双方多次协商后才于2015年11月9日重新达成《房屋拆迁安置补偿补充协议2》。根据协议约定，办理接房手续时赵劲峰、赵劲松支付恒泰公司102万元购房款。直到此时，赵劲峰、赵劲松才开始与恒泰公司办理交接房事宜，并于2015年11月21日办理完接房手续。根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，尚未交付物业之前的物业费应由开发建设单位承担。2014年9月物管公司与恒泰公司形成的会议记录无权将不属于赵劲峰、赵劲松的债务强加给赵劲峰、赵劲松。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵劲峰、赵劲松向一审法院起诉请求：1.由物管公司退还赵劲峰、赵劲松物业服务费、水电公摊费及垃圾清运费合计9713元（其中自2014年12月1日起至2015年11月9日止商铺和住宅的物业服务费等费用为9154元，2015年11月10日起至2015年11月30日止商铺和住宅的物业服务费等费用为559元）；2.物管公司向赵劲峰、赵劲松收取物业服务费等费用的时间自2016年2月10日起算。一审法院认定事实：恒泰公司系石林县“水石坊”小区的建设单位。2014年4月13日，物管公司（乙方）与恒泰公司（甲方）签订《前期物业管理合同》约定：甲方委托乙方对石林县“水石坊”小区进行前期物业管理服务，管理时间自2014年5月1日起至第一届业主委员会成立时止；纳入物业管理范围的已竣工但甲方还未出售的房屋及铺面的物业管理服务费用由甲方按60%支付给乙方，乙方收取了未出售的物业费用后，该物业的管理工作由乙方负责；合同并对双方其他权利义务进行约定。2014年9月2日，恒泰公司与物管公司召开会议，确定物管公司自2014年12月1日起开始收取石林县“水石坊”小区的物业服务费等费用。2015年11月9日，赵劲峰、赵劲松（乙方）与恒泰公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿补充协议2》约定：乙方原旧房实测建筑面积173.47㎡，其中底层商铺建筑面积81.75㎡，二层建筑面积91.72㎡，甲方用位于石林县武庙片区“水石坊项目”中的商铺C组团5-1幢5-6号回迁安置乙方，商铺建筑面积257.34㎡，超差面积83.87㎡，双方协商乙方补给甲方超差面积款42万元；乙方自愿向甲方购买C组团5-1幢1单元3-6层住房，建筑面积453.07㎡，双方协定乙方支付甲方房款80万元；乙方自愿向甲方购买地下车位2个，金额20万元；在办理接房手续时乙方支付甲方102万元，在能办理房屋所有权证时乙方支付尾款40万元。2015年11月21日，赵劲峰到物管公司处办理接房手续并与物管公司签订《前期物业管理合同》约定：本协议有效期自领取房屋钥匙之日起至业主委员会成立与物业公司签订《物业服务合同》生效时止；普通住宅物业管理费每月为0.75元/平方米，商铺、公寓物业管理费每月为1.5元/平方米，公共水电费每年200元，生活垃圾清运处理费按市发改委[2007]9号文件规定收取，每户每月10元。赵劲峰、赵劲松分别于2015年11月21日、11月27日向物管公司交纳自2014年12月1日起至2015年11月30日止商铺、住宅的物业服务费、水电公摊费及垃圾清运费4952元、4761元，合计9713元。赵劲峰、赵劲松以物管公司向其收取接房前的物业服务费等费用不合法为由诉至法院。一审法院认为，依据《物业管理条例》第四十二条第二款关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定。物管公司辩称恒泰公司于2014年8月、10月已通知赵劲峰、赵劲松办理接房手续，是赵劲峰、赵劲松一直拖延办理接房手续，但其提交的接房通知及石林武庙片区“水石坊”项目接房通知签收表上均没有赵劲峰、赵劲松的签名，在没有其他有效证据印证下，不能证实赵劲峰、赵劲松于2014年8月、10月已收到接房通知及赵劲峰、赵劲松一直拖延办理接房手续，应由物管公司承担举证不能的法律后果。赵劲峰、赵劲松于2015年11月9日与恒泰公司签订《房屋拆迁安置补偿补充协议2》约定，石林县“水石坊”小区C组团5-1幢5-6号商铺及C组团5-1幢1单元3-6层住房归赵劲峰、赵劲松所有。后赵劲峰于2015月11月21日与物管公司签订《前期物业管理合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。赵劲松虽未在《前期物业管理合同》上签名，但作为商铺和住房的共有人，应受该合同的约束。按照《前期物业管理合同》约定的本协议有效期自领取房屋钥匙之日起至业主委员会成立与物业公司签订《物业服务合同》生效时止，赵劲峰、赵劲松自领取房屋钥匙（即2015年11月21日）起才负有向物管公司交纳物业服务费等费用的义务。物管公司向赵劲峰、赵劲松收取自2014年12月1日起至2015年11月20日止商铺和住房的物业服务费等费用，没有合法根据，也不符合双方的约定，应予退还。原审法院认定由物管公司退还赵劲峰、赵劲松自2014年12月1日起至2015年11月20日止物业服务费、水电公摊费及垃圾清运费合计9446元（其中商铺各项费用为4816元，住房各项费用为4630元）。现赵劲峰、赵劲松与物管公司签订的《前期物业管理合同》约定赵劲峰、赵劲松自领取房屋钥匙之日（即2015年11月21日）起向物管公司履行交纳物业服务费等费用的义务，故赵劲峰、赵劲松要求确认物管公司自2016年2月10日起向其收取物业服务费等费用的请求，不符合双方的约定，原审法院不予支持。据此,原审法院依据《物业管理条例》第四十二条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、由物管公司于判决生效之日起十日内退还赵劲峰、赵劲松物业服务费、水电公摊费及垃圾清运费合计9446元；二、驳回赵劲峰、赵劲松的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由物管公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实，双方当事人均无争议，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：物管公司向赵劲峰、赵劲松收取2014年12月1日起至2015年11月20日止的物业服务费、水电公摊费及垃圾清运费是否有相应合同依据及法律依据？本院认为，物管公司原审提交的接房通知签收表及接房通知等证据上并无赵劲峰、赵劲松的签名，上述证据不能证明赵劲峰、赵劲松已于2014年8月、10月收到了接房通知。从赵劲峰、赵劲松与恒泰公司签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议2》的约定看，2015年11月9日之前，双方就回迁安置房的超差面积补款，以及购买小区其他房屋等事宜尚在协商过程中，直至2015年11月9日才签订了协议。物管公司主张赵劲峰、赵劲松故意拖延接房缺乏相应的事实依据。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物管公司与恒泰公司签订的《前期物业管理合同》以及赵劲峰与物管公司签订的《前期物业管理合同》中均未约定赵劲峰、赵劲松应承担其接收物业之前的物业服务费用。至于物管公司与恒泰公司约定物管公司从2014年12月1日起开始收取“水石坊”小区的物业服务费用，并未得到赵劲峰、赵劲松的认可，对赵劲峰、赵劲松不具有拘束力。本案中，赵劲峰、赵劲松于2015年11月21日才领取了房屋钥匙，完成了对物业的接收。物管公司要求赵劲峰、赵劲松承担2014年12月1日起至2015年11月20日止的物业服务费、水电公摊费及垃圾清运费，缺乏相应的合同依据及法律依据，本院不予支持。物管公司已收取的上述费用应退还赵劲峰、赵劲松。综上所述，物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由石林义顺安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  车林恒审判员  杨 雪审判员  李蔚然二〇一六年九月六日书记员  李妍霖陈媛媛