上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四(民)初字第2954号原告(反诉被告)上海市普陀区文化馆，注册地上海市。法定代表人陈小霞。委托代理人江卫、徐银凯，上海市万联律师事务所律师。被告(反诉原告)上海新新桌球俱乐部有限公司，注册地上海市。法定代表人陆家明。委托代理人戴贵明，上海市联合律师事务所律师。原告上海市普陀区文化馆与被告上海新新桌球俱乐部有限公司及反诉原告上海新新桌球俱乐部有限公司与反诉被告上海市普陀区文化馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海市普陀区文化馆的委托代理人江卫、徐银凯，被告(反诉原告)上海新新桌球俱乐部有限公司的法定代表人陆家明、委托代理人戴贵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市普陀区文化馆诉称，原被告于2006年9月8日签订《租赁合同》一份，约定原告将上海市兰溪路XXX号六楼部分房屋向被告出租用于经营桌球业务，房屋面积为860平方米，租期自2006年9月15日起至2011年1月11日止，月租金37930元，月物业管理费1720元，被告应于每月10日前支付上述费用，如逾期付租超过三十日的，原告有权单方解除合同。2008年4月30日，双方签订补充合同将租期延展至2016年12月31日。被告自2012年8月起开始拖欠租金及物管费，截止至2014年11月共欠付28个月的租金XXXXXXX元、物管费24080元，经多次催收未果，为此原告于2014年12月2日向被告发送了解约函。原告认为，租赁房屋于2012年8月曾因台风导致屋顶毁损并造成被告于2012年8月8日起停业，但原告已积极履行了维修义务且未同意以租金冲抵被告的损失，故被告不得以此为由拒付租金。同时，基于双方的长期租赁关系，被告的欠租属连续债务，故原告的催告行为未超出诉讼时效，而被告的行为已严重侵害原告合法利益且构成违约，原告有权解除合同并要求其承担违约责任。现诉至法院，请求判令：一、原被告签订的租赁及补充合同于2014年12月2日解除；二、被告搬离并将房屋返还原告；三、被告支付2012年8月至2014年11月间欠付的租金及物管费共计XXXXXXX元(停业期间的租金结算由法院裁决)；四、被告支付2014年12月3日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费及物管费(参照上述租金及物管费的标准)；五、被告支付相当于保证金数额的违约金60000元(已支付的保证金40000元可用于抵扣)；六、本案受理费由被告负担。被告上海新新桌球俱乐部有限公司辩称，一、双方自租赁关系建立后履约状况良好。2012年8月，租赁房屋受台风影响屋顶毁坏并导致经营场所受损，被告只得停业。原告出资20万元对屋顶进行修缮后，要求被告自行对经营场地及设备的损坏进行修复，所产生的费用根据评估结果以租金抵扣。2013年1月1日，被告将场地修复完毕并重新添置物品开业，整个屋顶、场地的修复过程持续了五个月，装修及设备的花费共计170万元，另有停工停业损失41万。2013年初，被告委托相关机构对损失进行了评估，原告曾对评估初稿提出异议并有拖延行为，故被告直至2014年12月9日方将正式评估报告向原告递交。原告向被告发送的催告函可印证其同意就台风对被告造成的损失予以赔偿，并对以租金冲抵被告损失的方案不持异议，否则其不可能直至2014年底方提起诉讼；二、对欠付租金及物管费的起算日期及数额不持异议，但部分租金及物管费已超出法定时效，不应再由被告支付，如原告同意支付赔偿款，则被告亦同意支付租金；三、鉴于损害曾造成被告停业长达五个月，租赁合同应当继续履行且将租期相应延长，停业期间的租金是否应当支付由法院裁决。综上，被告拒付相关费用事出有因而并非违约，而原告在赔偿事宜未解决前即单方解约的行为违背了当时双方达成的共识，故对其诉请不能同意，如合同解除，则原告应将被告支付的保证金40000元予以返还。反诉原告上海新新桌球俱乐部有限公司诉称，反诉原告承租反诉被告位于上海市兰溪路XXX号六楼房屋后，租赁合同履行状况良好。2012年8月8日起，租赁房屋受台风影响屋顶毁坏，导致反诉原告经营场地中斥巨资投入的装修及设施受损，反诉原告不得不停业。2012年10月，反诉被告出资20万元将屋顶修复，鉴于双方良好的合作关系，反诉原告自行垫资对经营场地及设施进行了恢复性的装修与重置，直至2013年1月1日方恢复经营，停业期间共计五个月。之后，反诉原告向反诉被告提出索赔请求，反诉被告曾于复函中主张通过司法程序解决，但多次沟通后，反诉被告又要求反诉原告自行对损失进行评估后告知结论，在此情形下，反诉原告只得于2014年3月单方委托了评估公司对装修工程、安装工程、办公家具等损失进行了估价，认定直接经济损失为XXXXXXX.90元。2014年12月9日，反诉原告将上述损失数额通知反诉被告，但反诉被告对此未予确认反就租金及物管费提起了诉讼。反诉原告认为，一、台风造成租赁房屋受损属客观事实，鉴于周边房屋均未遭受类似损害，故本次台风不属于不可抗力，反诉被告作为出租方未提供符合正常用途的房屋，在台风来临后亦未采取有效措施对房屋进行及时修缮与维护，应基于合同承担赔偿责任；二、损害发生后，双方为解决纠纷不断进行沟通，反诉原告始终要求反诉被告承担赔偿责任，故本次反诉并未超出诉讼时效；三、反诉原告对损失进行委托评估时，因损坏的物品及原装修已灭失，故评估机构以反诉原告提供的票据、照片、受灾现场录像为依据，上述资料真实可信，停工期间的用工及利润损失亦实际存在，故反诉原告提交的评估报告客观公正，主张的装修、物品、用工、利润等赔偿较为合理；四、反诉原告于诉讼中对现有装修及重置物品提起评估申请的结论可作为赔偿诉请的参考与补强，该评估可客观反映出当时反诉原告为装修与物品投入的费用。综上所述，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告赔偿经济损失XXXXXXX.90元(包括XXXXXXX.90元、停工过程中的用工工资损失167000元、停工过程中的可得利润损失250000元)；二、反诉被告按同期银行贷款利率支付上述经济损失自2013年1月1日起至实际清偿之日止的的利息；三、反诉被告将涉案租赁合同的租期延展至2017年5月31日。反诉被告上海市普陀区文化馆辩称，一、对房屋受台风影响发生屋顶漏水及反诉原告自2012年8月8日停业的事实不持异议，反诉原告恢复营业的日期及停业期间租金的结算问题可由法院裁定，但此漏水现象对反诉原告的影响程度、是否发生实际损害结果、是否有必要进行重新装修、反诉原告是否进行了重新装修且该装修行为是否经反诉被告同意等事实均无证据予以证实；二、本次台风天气因其灾害严重且影响广泛而属不可抗力，即使对反诉原告造成损害亦不应由无过错的反诉被告承担后果；三、反诉原告未提供证据以证实反诉被告怠于维护房屋或房屋不符合正常用途，相反，双方往来的函件可证实反诉被告于灾害发生后积极履行了修缮义务，还支付了屋顶修复费用，而合同解除系因反诉被告的违约行为导致，故相关的装修、添附物根据约定及法律规定均不应由反诉被告承担赔偿责任；四、灾害发生后双方未就所谓的损失进行清点与确认，反诉被告亦未同意作出赔偿。评估机构受反诉原告单方委托作出的资产评估报告系基于反诉原告提供的资料与信息，未经反诉被告的确认与核实，故不能客观反映出租赁房屋现场装修与物品的真实状况，对此评估报告作出的结论己方不予认可；五、根据双方签署第一份合同仅四年半的租期可知，反诉原告最初的装修不可能投入巨资，同时，如反诉原告在装修前已向反诉被告提出索赔，则其于装修完成后未保留任何付费凭证与常理不合，如反诉原告在原物品受损后对物品进行了重新添置，则其理应持有发票而无必要再请求相关部门出具物品价格的证明，故反诉原告关于损失的相关陈述不实，不应予以采信；六、自灾害发生至反诉原告提出赔偿诉请已逾两年，本次反诉诉请已超出诉讼时效。综上，对反诉诉请不能同意。经审理查明，一、原告为本市兰溪路XXX号产权人。2006年8月9日，原被告就上述房屋六楼约860平方米的部分签订《租赁合同》一份，主要内容有：1、租期自2006年9月15日起至2011年1月11日止、月租金为37930元，月物管费为1720元，上述费用每月20日前支付，被告延迟支付租金超过三十日的，原告有权单方解除合同，任一方违约的应按保证金数额支付违约金，原告违约的，应双倍返还保证金并赔偿装修折价款，被告违约的，则保证金由原告没收，被告违约导致合同解除的，不得就装修及设施提出补偿。合同签订后双方各自履行义务，被告向原告支付了保证金40000元。2008年4月30日，原被告为将租期延展至2016年12月31日签订了补充合同。2012年8月，租赁房屋遭遇台风导致屋顶毁损，自该月起被告不再向原告支付租金及物管费；2012年8月22日，被告向原告递交损失清单一份，列明包括物品、消防系统、装修、用工工资、预期利润等损失共计XXXXXXX元；2012年9月19日，原告向被告致回函一份，指出双方的财产损失系台风这一不可抗力造成，故被告要求延长租期需经协商一致，索赔财产的评估及责任认定应通过司法程序由法院委托评估解决，被告随即于9月25日复函对原告“不可抗力”一说提出异议；2012年11月，原被告签订《协议书》一份，大意为：因台风侵袭造成被告租赁房屋的屋顶毁损，为尽快恢复营业，由原告出资20万元、被告组织对受损屋顶进行安装修复，最终经费结算以原告委托审价部门出具的报告为准；屋顶修复完毕后，原告于2013年1月29日委托审价部门对上述屋顶修复工程出具了评估报告，审定造价为198846元；2014年3月，被告单方委托“上海信达资产评估有限公司”出具了资产损失评估报告，结论为装修安装工程、设备、物品等损失共计XXXXXXX.90元，原告于2014年4月15日就此评估报告向被告出具意见书一份，以评估资质存疑、评估时点与受损时点不一致、评估单位未获取受损前评估对象的真实状况为由，对该评估结论予以否定；2014年11月12日，原告向被告致催告函一份，要求被告于收到函件之日起十五日内支付2012年8月至2014年11月期间拖欠的租金及物管费XXXXXXX元，同时指出，台风造成的房屋损坏对被告“正常经营可能产生了一定的影响”，为“友好妥善的处理此事”，要求被告限时提交“具有相关资质单位”出具的损失评估报告；2014年12月2日，原告向被告致律师函一份，认为被告欠付费用的行为已构成严重违约，故告知租赁合同于发函之日起解除，被告应连同物品迁出并归还房屋，同时支付欠款；2014年12月9日，被告向原告致函，表示因台风原因导致被告产生损失且直至2013年初方恢复营业，现要求原告于收函后三十日内按被告提供的评估结论及损失清单支付赔偿款。2014年12月10日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。2015年3月9日，被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。至今为止房屋仍由被告继续使用。诉讼中，经被告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司、上海立信资产评估有限公司对租赁房屋内现有装饰安装工程及可移动物品的价值进行了评估，鉴定结论为：一、装饰安装工程造价为XXXXXXX元，折旧后的现值为67757元；二、可移动物品于鉴定基准日的市场价值为244754元。针对装饰安装工程的鉴定结论，原告认为：一、对装饰安装工程的价值评估应以工程实施当时的支出为准，即使被告无法提供工程合同与发票，评估方亦应按当时的市场价格标准进行估算而不应按2015年5月的信息价格，况被告对装修部分自行列举的损失与评估方的结论亦有一定差距，故评估结论中的工程造价显然过高，原告不予认可；二、评估报告中载明的、评估方对被告的回复意见中，将装修成新率估为“六成”系鉴定人员的主观判断，不能作为定案依据；三、本案租赁合同系因被告违约而解除，根据相关法律规定不应在装修方面对其作出补偿，故该评估结论与本案并无关联性；被告认为：一、评估方以2015年5月的信息价为标准并无不当，被告自行列举的损失高于评估结论系当时施工单位对被告的让利所致；二、该评估报告确认了被告于2012年对房屋进行重新装修的事实，评估方认为工程成新率达六成较为客观，且成新率的确定对赔偿并不造成影响；三、对评估结论无异议，此装修损失系原告对房屋未尽修缮维护义务所产生，故与本案具有关联性。针对当事人的意见，评估方的答复为：一、装修残值率系按工程的实际使用年限及房屋租期而定，评估过程中，当事人一致同意采用2015年5月的信息价为标准，而不同年度的信息价中，人工价格有大幅上涨的可能，材料价格则各有涨跌；二、评估报告涉及的装饰安装系指评估方进场后可勘查的现场装修，被告主张的“首次装修”已无痕迹或被现装修覆盖，原告提及的成新率系评估方通过目测确定，不属于评估结论。针对可移动物品的鉴定结论，原告认为：对评估报告的真实性及合法性不持异议，本方不需要就此结论对评估方提出质询。但可移动物品应由被告自行处理且不属于赔偿范围，故本次评估与案件不具有关联性，评估报告中列明的物品购置日期为2007年11月，故不能证明被评估物品系被告于房屋受损后重新添置；被告认为：对评估报告的真实性、合法性、关联性均予以确认，本方不需要就此结论对评估方提出质询。原受损物品已经被清理，故本次受评估的物品系房屋受损后被告重新添置，但因评估过程中被告未向评估方提供物品的购置发票，故评估报告中将此类物品的购置与启用日期定为2007年。针对当事人的意见，评估方于庭后的书面答复为：申请方要求评估的物品购置时间较早，且于2012年8月已损坏灭失，亦无相关购置凭证，故本次评估系针对申请方重新购置的相同数量及型号之物品所作出，购置时间等系经当事人签字确认。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，《租赁合同》及《补充合同》出于当事人真实意思表示，形式内容均符合法律规定，故对租赁关系的合法性予以确认，合同既然合法有效，则出租方与承租方均应按约履行各自义务，出租方应提供符合租赁用途的房屋，承租方应按时支付租金及其相关费用，否则应承担法律责任。根据当事人庭审陈述及往复函件中的意思表示，可对如下事实作出确定：一、租赁房屋顶部确因台风被毁坏从而对承租方造成了一定程度的损害——在双方交涉过程中出租方对此并不否认，而从常理而断，经营场所受损且停业对承租方造成的损害范围显然应包括装修受损而付出的修缮费、物品受损后的重置费用以及因暂时无法使用租赁房屋而产生的停业损失；二、虽然当事人对屋顶修复达成了一致意见并实施完毕，但对出租方是否应对承租方的损失作出赔偿、赔偿的范围、赔偿的具体金额等始终未达成共识，而这一分歧是导致双方最终产生讼争的根源。在上述事实确定的情形下，本院对本反诉及争议焦点作如下认定：一、损害事故发生后租赁双方的交涉处于持续状态并在交涉过程中曾各自主张权利，故对当事人互指对方诉请超出法定时效均不予采信；二、目前尚无确切证据可证实造成损害的台风之性质足以达到不可抗力的程度，而租赁房屋质量是否达标应由出租方举证，在证据缺失的情形下，出租方应对租赁物损毁造成承租方的损失承担合同或法定责任而无论其是否履行了事后的修缮义务；三、承租方既提出赔偿请求，则在赔偿的责任、范围、金额均未确定的前提下，其应及时采取适当、合理的措施对上述与赔偿相关的要素进行固定以最大限度保障自身权益，但其在明知出租方对赔偿请求予以否定且提议通过司法途径解决的情形下，仍对租赁现场进行了重新装修并处置了物品，这一行为直接导致了原装修与受损物品的灭失而使得此部分经济损失无法得到确切证实，而其单方作出的评估报告之证明效力显然较为薄弱，由此造成举证不利的后果应由承租方自负；四、租赁现场恢复原状后，租赁关系的继续履行并不存在障碍，双方本可以互谅、容忍、合作的态度就赔偿及付租问题进行友好协商或及时通过司法途径解决纠纷，但承租方继续使用房屋却拒付全部租金、出租方拒绝赔偿义务却单方解约的行为均有违民事活动中公平、诚信的原则，由此导致合同无法正常履行的后果应由双方共同承担责任；五、在矛盾加剧、损失扩大、合约双方丧失信任的情况下，租赁目的已无法实现，合同不具备履行基础更不可能延期，故本院判令合同予以解除并以原告提起诉讼之日为合同解除日。合同解除后，当事人应对权利义务进行结算并按各自过错承担责任，结算与责任承担的原则由本院按上述结论而定。具体结算方式如下：1、承租方应迁出并交还房屋，租赁关系解除前，承租方未支付的租金及物业管理费应予以补交；租赁关系解除后，承租方应为其继续占用房屋的行为按合同约定的租金及物管费标准支付使用费，其以租金冲抵损失的主张并无依据，本院不予采信，但考虑到房屋受损后的修复整饬期间承租方将不可避免地处于停业状态，此期间不应支付租金及物业管理费，故对应付钱款的起算日期予以调整，承租方认为其停业期间为2012年8月至2013年1月的主张与查明的事实基本相符，本院予以采纳；2、出租方应就房屋渗水造成的损失向承租方作出赔偿，因当时的装修物品损失已无法估价、承租方单方提供的损失证明效力不足，故全部损失由本院依客观案情参照相关证据如诉讼前后的评估报告等予以酌定，但承租方对损失利息的请求无法律依据，不应予以支持；3、租赁合同提前解除后，承租方为经营所购置的可移动物品尚具利用价值，故此类物品应由其负责一并迁移而无须再由出租方对此作出补偿。同时，承租方两次对装修的投入均应以租期为限，而本案租赁合同的届满日期已临近，承租方对房屋的占有使用又处于持续状态，考虑到承租方对解约的过错程度及装修的利用率，出租方同样无须再对现存装修残值作出补偿；4、基于出租方对解约同样存在过错，故对其要求承租方承担违约金的请求不再支持，其所收取的保证金应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海市普陀区文化馆与被告上海新新桌球俱乐部有限公司签订的关于上海市兰溪路XXX号六楼部分房屋的《租赁合同》与《补充合同》于2014年12月10日解除；二、被告上海新新桌球俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内连同物品搬离并将上述房屋交还原告上海市普陀区文化馆；三、被告上海新新桌球俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区文化馆支付上述房屋的租金及物业管理费(租金按每月人民币37930元计、物业管理费按每月人民币1720元计，自2013年1月1日起算至2014年12月10日止)；四、被告上海新新桌球俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区文化馆支付上述房屋的占用费(按每月人民币39650元计，自2014年12月11日起算至被告实际履行本判决第二项之日止)；五、原告上海市普陀区文化馆应于本判决生效之日起十日内返还被告上海新新桌球俱乐部有限公司保证金人民币40000元；六、反诉被告上海市普陀区文化馆应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海新新桌球俱乐部有限公司因房屋租赁过程中产生的损失人民币500000元；七、对原告上海市普陀区文化馆的其余诉请不予支持；八、对反诉原告上海新新桌球俱乐部有限公司的其余反诉诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案保全费人民币5000元，由原被告各半负担。本案受理费人民币15115元，减半收取，计人民币7557.50元，由原被告各半负担。本案装修评估费人民币32250元，由反诉原被告各半负担。本案物品评估费人民币3000元，由反诉原被告各半负担。本案反诉受理费人民币23360元，减半收取，计人民币11680元，由反诉原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹彬二〇一六年九月一日书记员  蒋平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。