江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初10145号原告：金萍，男，1989年12月31日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：金培林（父亲）。原告：胡娜，女，1988年12月3日出生，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：金培林（公公），住江苏省昆山市陆家镇富荣花园**幢***室。被告：杨学太，男，1947年1月22日出生，住江苏省昆山市。被告：施纪妹，女，1950年12月23日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王丽波，上海富水律师事务所律师。代理上述两被告。原告金萍、胡娜与被告杨学太、施纪妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告金萍、胡娜共同的委托诉讼代理人金培林、被告杨学太、施纪妹及其共同的委托诉讼代理人王丽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金萍、胡娜向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的《昆山市园梦房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，两被告返还定金2万元并支付违约金29万元，二、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年9月16日，原被告在中介的介绍下，签订了《昆山市园梦房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，合同第八条约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照合同约定履行自己的义务，每逾期一日违约方向守约方支付总房款万分之三违约金，逾期超过十五个工作日守约方有权单方解除本合同，同时违约方应向守约方支付总房款百分之十的违约金。但是实际产生经济损失已经超过，故实际经济损失应按照差价29万元（现售房价165万元减去合同签订房价136万元）。上述合同签订后，原告向被告支付2万元作为定金，被告承诺2015年12月10日前到昆山市房产交易中心办理该房屋产权变更过户手续，并在开发商将房屋交付被告时，被告将该房屋交付给原告。但是之后被告至今仍未履行合同，并解释说开发商延期至2016年4月中旬会交付此房屋，原告对此也是积极配合；直至2016年3月10日，被告突然通知昆山市园梦房地产经纪有限公司提出对此房屋进行加价5万元。2016年6月3日，被告直接电话通知原告，要求对此房屋售价涨至165万元，若是原告不同意，将拒绝出售此房屋给原告。原告无法接受，作为守约方的原告万般无奈之下，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告杨学太、施纪妹辩称，一、主体有异议，我方仅与原告金萍签订了房屋买卖合同，合同中的买房人没有原告胡娜，原告胡娜主体不适格。二、根据最高院商品房买卖合同司法解释第22条，本案应通知昆山市园梦房地产经纪有限公司参加诉讼。三、同意原告诉请第一项解除合同，但我方不承担任何责任也不同意返还定金2万元，理由为双方同中介公司签订的房屋买卖合同，我方认为仅为三角合同或预合同，因原告只支付了2万元定金至今没有支付房款，故我方不存在违约行为，且开发商通知交房时，被告告知原告支付房款，而原告已太贵为由不支付房款，且在我方不知情的情况下诉至法院，是原告构成了违约且原告也未提供相应证据证明我方违约。四、双方的房屋买卖合同通过中介签订，合同中写明房屋过户后还有50万元购房款，50万元购房款通过抵押合同来支付，签订合同后被告咨询律师后得知存在风险，合同中中介提供了担保，但仅为口头担保，被告的权利不能保证，故我方觉得合同显失公平。五、原告没有购房能力，中介方存在欺诈行为，故该合同为无效合同。故原告的诉请没有事实与法律依据，要求驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告杨学太与昆山开发区新城拆迁有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，产权调换房屋为昆山市新城天地花园XX号楼XXXX室（施工编号）。2015年9月16日，被告杨学太、施纪妹（甲方）与原告金萍（乙方）在昆山市园梦房地产经纪有限公司（丙方）居间下签订《昆山市园梦房地产经纪有限公司房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方将座落在新城天地XX号楼XXXX室（公安编号XX号楼）房屋出售给乙方，房屋建筑面积141.16平方米，二、上述房地产转让价款136万元，签订本合同时乙方支付甲方定金2万元，甲乙协商过户之日乙方支付甲方首付款84万元，乙方需按揭贷款50万元，甲乙双方配合准备贷款文件给予银行审核，如贷款不足则以现金补齐，如乙方贷款审核未通过则此合同自动作废，甲乙双方不承担任何违约责任，甲方退还乙方定金，……五、甲乙双方同意于2015年12月10日前到昆山房产交易中心办理该房屋产权变更过户手续，在开发商将房屋交付甲方时，甲方将该房屋交付给乙方，……八、甲乙双方中若有任何一方未按照合同约定履行自己的义务，每逾期一日违约方向守约方支付总房款万分之三违约金，逾期超过十五个工作日守约方有权单方解除本合同，同时违约方应向守约方支付总房款百分之十的违约金，……十四、补充约定，1.签订本合同时，乙方支付甲方定金2万元，2.于开发商通知甲方交房、交款时，乙方支付甲方58万元，3.过户之日，乙方支付甲方26万元，4.该房屋之维修基金由乙方缴纳，开发商给甲方办理产证，其他费用由甲方承担，5.该房屋交房前之物业由甲方承担，6.甲方承诺乙方配合其原价购买本小区车位，7.乙方贷款额以实际贷款为准，8.若产证实际面积与本合同面积相差壹平方以外，相差部分以本合同价补齐，若壹平方以内，则忽略，9.丙方承诺在甲方房产证、土地证下来后，两个月以内保证该笔贷款打到甲方账户。合同签订后，原告金萍向被告杨学太支付定金2万元。2016年6月5日，昆山开发区新城拆迁有限公司书面通知被告杨学太于2016年6月17日前至新城天地花园13号楼底层公共服务用房接待处办理新城天地花园XX号楼XXXX室（施工编号）的交房手续。被告施纪妹于2016年6月16日下午致电金培林，双方以昆山方言交谈，主要内容为：施纪妹告知金培林17日开发商交房，询问金培林是否考虑165万元购买房屋，金培林表示价格太贵，不考虑，施纪妹表示不考虑就另行处理房屋了，并表示可以返还金培林2万元定金，最多再赔偿2万元，金培林要求赔偿差价，施纪妹表示不同意，双方未协商成功。本院认为：《昆山市园梦房地产经纪有限公司房屋买卖合同》系原告金萍与被告杨学太、施纪妹的真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形，合法有效，双方均应恪守。合同约定的房屋价款为136万元，而两被告表示要求以165万元的价款出售，否则将另行处理房屋，即明确表示不按照合同约定的价款履行合同，应认定为明确表示不履行主要债务，原告金萍有权解除合同，两被告亦于2016年8月11日庭审中同意解除合同，本院确认《昆山市园梦房地产经纪有限公司房屋买卖合同》于2016年8月11日解除，合同解除后，两被告理应返还原告金萍定金2万元。关于违约金。合同约定：守约方在单方解除合同后，违约方应向守约方支付总房款百分之十的违约金。两被告明确表示不按照合同约定的价款履行合同，系违约方，应支付原告金萍违约金13.6万元。原告金萍认为其实际产生的经济损失系现售房价165万元与136万元的差价29万元，认为合同约定的违约金过低，请求本院调高至29万元，而原告金萍并未举证证明两被告已经将涉案房屋以165万元的价格出售，即便两被告以165万元出售房屋，该价格也不代表同类房屋的市场价值，故29万元无法认定为两被告违约导致原告金萍的损失，故本院对于原告金萍请求调整违约金的请求不予支持。原告胡娜并非合同的相对方，根据合同相对性原则，原告并非与本案有直接利害关系的公民，原告胡娜非适格主体。昆山市园梦房地产经纪有限公司系向原被告提供订立房屋买卖合同媒介服务的居间方，并非商品房买卖中的包销方，故本院对于两被告要求依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条的规定追加昆山市园梦房地产经纪有限公司为第三人的申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，判决如下：一、原告金萍与被告杨学太、施纪妹2015年9月16日签订的《昆山市园梦房地产经纪有限公司房屋买卖合同》于2016年8月11日解除。二、被告杨学太、施纪妹于本判决生效后十日内返还原告金萍定金2万元并支付原告金萍违约金13.6万元。三、驳回原告胡娜的起诉。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费5950元，减半收取2975元，由被告杨学太、施纪妹负担1710元，由原告金萍负担1265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。代理审判员 郑 煦二〇一六年九月二十九日书 记 员 钱佳伟