上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终6212号上诉人(原审被告、反诉原告)：李鸿飞，男，1944年3月26日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告、反诉原告)：李静，女，1976年9月23日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：樊晓君，女，1976年2月7日出生，汉族，住上海市。委托代理人：霍岚，男，1975年10月17日出生，汉族，住址同樊晓君。委托代理人：杜黄海，上海百悦律师事务所律师。原审第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人：邵非，执行董事。委托代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。上诉人李鸿飞、李静因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李鸿飞、李静上诉请求：撤销一审判决，改判支持原审中的反诉请求，即1、解除双方就上海市普陀区室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、樊晓君作为过错方承担赔偿责任，按每日总房价款人民币(以下币种均为人民币)532万元的万分之五的标准，自9月1日计算至9月10日止的赔偿金以及违约金以532万元的20%计；3、樊晓君承担本案诉讼费。事实与理由：双方签约后，樊晓君在数个时间节点拖延，作低房价，侵害国家利益。故应当解除合同，由樊晓君承担赔偿责任。樊晓君辩称：双方签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，没有解除合同的理由。在履行合同时樊晓君确有延时签订房屋买卖合同、因房地产交易中心登记信息不准确，而造成延迟的情况，但李鸿飞、李静均未在当时提出异议，而是配合履行。对于合同签订的房价双方当时均认可，如果在房屋买卖中发生实际税费，樊晓君愿意一并承担。本案实际情况是房屋价格上涨，李鸿飞、李静不愿出售房屋。故一审判决公正，希望维持一时判决。德佑房地产经纪有限公司辩称，本案纠纷与第三人无关，希望法院依法裁判。樊晓君一审中诉讼请求：1、李鸿飞、李静协助樊晓君办理系争房屋的产权过户手续，将产权变更登记至樊晓君名下；2、李鸿飞、李静向樊晓君支付自2015年9月20日起至李鸿飞、李静实际配合樊晓君办理系争房屋过户手续之日止的违约金(每日按房款449万的万分之五计算)；3、李鸿飞、李静负担过户中其应缴的个人所得税44,900元；4、李鸿飞、李静承担本案诉讼费。后，考虑到因李鸿飞、李静违约行为可能导致系争房屋成为非普通住房而产生营业税，而该营业税应当由李鸿飞、李静负担，故樊晓君增加一项诉讼请求，要求李鸿飞、李静负担应缴纳的营业税。李鸿飞、李静一审中反诉请求：1、解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、樊晓君作为过错方承担赔偿责任(每日按照总房价款532万元的万分之五的标准，自9月1日计算至9月10日止的赔偿金以及违约金以532万元的20%计)；3、樊晓君承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年6月初，樊晓君(买受方、乙方)、李鸿飞、李静(出售方，甲方)及德佑房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，该协议对总房价款、定金、各项房款支付时间与方式、签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的时间、违约责任等做了约定；其他约定一栏明确532万元为甲方净到手价，本次交易所有税费由樊晓君承担。2015年6月28日，樊晓君(买受人、乙方)与鸿飞、李静(卖售人、甲方)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，合同价格为449万元；甲、乙双方确认，在2015年8月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)约定了违约责任：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方逾期超过十个工作日、乙方单方面要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；附件三付款协议约定首期房价款为136万元(其中定金20万元，另外116乙方应于签订本合同当日支付)，第二期房价款310万元通过申请银行贷款方式支付，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方，尾款3万元于交房当日支付。同日，双方还就系争房屋签订了《协议书》，约定：1、乙方应在支付合同总价款449万元外，再直接支付给甲方装修补偿款83万元，该笔款项乙方应于签订买卖当日支付给甲方；2、甲方配合承诺该房屋为上海市满五年名下唯一住房，若今后发生补税等情况，则产生的相应税费也由乙方承担。甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，本协议所述价格合计为532万元整为甲方出售该房地产净到手价格；3、若合同价449万元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税；4、甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行，其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。上述合同及协议书签订后，除银行贷款310万元及尾款3万元外，樊晓君已经支付给李鸿飞、李静房款共计219万元。2015年8月28日，李鸿飞、李静及樊晓君双方共同至交易中心办理审税、过户手续，因樊晓君丈夫名下已有两套房屋属于限购对象，故过户手续未办理完毕。2015年9月初，系争房屋交易被匿名举报存在问题。9月15日左右，樊晓君丈夫宝山区的房屋登记注销，樊晓君的限购问题解决。9月20日，樊晓君、李鸿飞、李静双方再次至交易中心办理审税、过户手续，税务所工作人员就系争房屋的真实成交价、税费承担等问题约谈了李鸿飞、李静及樊晓君，并提出了变通方案即要求李鸿飞、李静书面承诺交易税费各付，便可以按照449万元过户。因双方对此未谈妥，当日的过户手续亦未办理完毕。10月17日，李鸿飞、李静向樊晓君提出解除合同。之后双方就合同的履行与否始终未达成一致意见。另查明，系争房屋并非李鸿飞、李静在上海市的唯一住房。一审法院认为，李鸿飞、李静、樊晓君及德佑房地产经纪有限公司就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》与《协议书》均是当事人真实意思表示，且合法有效，三方均应恪守履行。双方的纠纷发生于交易过户中的审税、完税环节。根据约定优先原则，当事人对交易税费的承担有约定的，应当遵守约定。就本诉而言，协议书明确约定交易过程中产生的所有应缴税款、手续费均由樊晓君承担；若因系争房屋非李鸿飞、李静唯一住房而发生补税的，产生的税费由樊晓君承担，故樊晓君诉请要求李鸿飞、李静承担4.49万元税费的诉讼请求，不符合双方约定，对此不予支持。在系争房屋交易已经被举报且税务部门9月20日约谈李鸿飞、李静的情况下，李鸿飞、李静没有继续配合作假供的义务，如实陈述所有税费由樊晓君承担是合情合理的，该行为不能认定为违约，由此可能产生系争房屋成为非普通住宅致产生高额的差额营业税，亦应当按照约定由樊晓君承担，故樊晓君要求李鸿飞、李静承担营业税的诉讼请求，亦不予支持。基于上述阐述，因实际过户过程中李鸿飞、李静被税务部门告知会产生双方在签订合同时未预料到的高额税费，虽然樊晓君称会将4.49元给付李鸿飞、李静，但当时李鸿飞、李静基于税费均由樊晓君承担的约定，拒绝签署税费各付的承诺，进而拒绝过户，亦是规避自身交易风险的行为，而不构成违约，故樊晓君诉请要求李鸿飞、李静支付逾期过户违约金的诉讼请求，不予支持。就反诉而言，李鸿飞、李静主张解除合同的理由在于樊晓君在2015年8月30日前属于限购对象、刻意作低房价以及系争房屋交易被举报后否认所有税费均由樊晓君承担的约定。分析这三项理由，首先，樊晓君虽然8月30日前属于限购对象，但李鸿飞、李静并未及时主张要求解除合同且9月之后仍然配合办理过户手续，可见双方8月30日后仍有履行买卖合同的意愿；其次，作低房价一事已经由买卖合同以及协议书确认，并非樊晓君的单方行为；最后，不存在实际过户过程中樊晓君否认所有税费均由其承担的事实。综上，李鸿飞、李静的三项解除合同的理由均不成立，且不存在法定解除事由，而樊晓君、李鸿飞、李静双方在上述文件签署后，已按约履行了部分义务，樊晓君按照李鸿飞、李静净到手价532万元的约定支付了219万元房款，且表示若法院认定所有税费均由其承担，也坚持要求过户，故买卖合同继续履行已无明显的障碍，故对李鸿飞、李静要求解除买卖合同的诉讼请求以及根据卖方单方解除合同的约定诉请要求樊晓君承担十个工作日的赔偿金以及总房价款20%的违约金的诉讼请求不予支持，相应的对樊晓君基于继续履行要求协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。鉴于确因樊晓君自身原因导致8月30日前无法过户，李鸿飞、李静基于合同解除主张十个工作日的赔偿金未获支持，但根据合同约定，樊晓君未按约履行的，每逾期一日需向李鸿飞、李静支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，故对李鸿飞、李静主张赔偿金的理由予以纠正，对此樊晓君认为该赔偿金标准过高请求法院予以调整，经综合考虑樊晓君、李鸿飞、李静在实际履行过程中的行为酌情予以调整。一审判决：一、樊晓君与李鸿飞、李静就上海市普陀区室房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行，李鸿飞、李静应于本判决生效之日起三十日内协助樊晓君办理上述房屋的产权过户至樊晓君名下的手续，相关税费均由樊晓君负担；二、樊晓君应于本判决生效之日起三十日内支付李鸿飞、李静剩余房款3,130,000元；三、樊晓君应于本判决生效之日起三十日内支付李鸿飞、李静赔偿金5,000元；四、对樊晓君其余的诉讼请求不予支持；五、对李鸿飞、李静其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费8,543元，减半收取，计4,271.5元，由樊晓君、李鸿飞、李静各半负担。本案反诉受理费8,748元，已减半收取，由樊晓君承担48元，李鸿飞、李静负担8,700元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，樊晓君、李鸿飞、李静签订的房屋买卖合同，对于房屋买卖的意愿是双方真实意思表示，双方均应恪守履行，无法定事由、未经双方协商一致同意的，不得解除。本案在签订和履行合同时，樊晓君确有延迟的情况，但李鸿飞、李静均未在当时提出异议，而是配合履行，未导致合同目的不能实现。双方订立的房屋买卖合同确有作低房价的事实，对此，樊晓君承诺愿意单方承担在房屋买卖中发生的实际税费，故双方签订的房屋买卖合同继续履行并无障碍。本案系争房屋买卖合同未经双方协商一致同意解除，李鸿飞、李静也未能提出解除合同的法定事由，原审对樊晓君履行合同中的瑕疵行为，也已要求其作出赔偿，故本院对李鸿飞、李静上诉请求不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,291元，由上诉人李鸿飞、李静负担。本判决为终审判决。审判长  顾文怡审判员  王疆中审判员  王怡红二〇一六年九月二十九日书记员  张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……