天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终3506号上诉人（原审原告）：万聚强，无职业。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：禹作尧。委托诉讼代理人：晏红波，天津同汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞雪，天津同汇律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：禹景芳。委托诉讼代理人：晏红波，天津同汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞雪，天津同汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：天津华海大酒店有限公司，住所地天津经济开发区第三大街9号A幢。诉讼代表人：天津华海大酒店有限公司管理人。管理人负责人：康新明，主任。委托诉讼代理人：乔雪，天津盈佳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津驰旺商贸发展有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽秀谷商城8B。法定代表人：周淑菊，总经理。委托诉讼代理人：丁小康，天津屈信律师事务所律师。上诉人万聚强、禹作尧、禹景芳与被上诉人天津华海大酒店有限公司（以下简称华海大酒店）、天津驰旺商贸发展有限公司（以下简称驰旺公司）债权人撤销权纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2014年9月19日作出（2013）滨民初字第163号民事判决。万聚强、禹作尧、禹景芳不服，向本院提起上诉，本院于2014年11月24日受理，于2015年2月13日作出（2014）二中民二终字第318号民事裁定，撤销天津市滨海新区人民法院（2013）滨民初字第163号民事判决，发回天津市滨海新区人民法院重审。天津市滨海新区人民法院于2015年3月4日受理后，于2016年4月29日作出（2015）滨民初字第0446号民事判决，万聚强、禹作尧、禹景芳不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万聚强的委托诉讼代理人邓刚、上诉人禹作尧、禹景芳共同的委托诉讼代理人晏红波、被上诉人华海大酒店的委托诉讼代理人乔雪、被上诉人驰旺公司的委托诉讼代理人丁小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万聚强上诉请求：1、依法撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第0446号民事判决，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人驰旺公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当，判决结果侵害了上诉人的合法权益。禹作尧、禹景芳上诉请求：1、依法撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第0446号民事判决，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。2、本案诉讼费、上诉费、鉴定费均由被上诉人驰旺公司承担。事实和理由：1、被上诉人驰旺公司在询问笔录中自认明知转让价格明显不合理，并承诺补偿差价，依照法律规定应当认定存在主观故意。2、被上诉人驰旺公司以非常规速度和效率办理诉争房产交易手续，明显是为对抗被上诉人华海大酒店其他债权人主张权利。3、办理完毕契税和其他税费不等于交易价格合理，更不能以此成为否定债权人撤销权的理由。4、本案明显不合理低价转让行为是在被上诉人华海大酒店负有巨额债务不能偿还的情况下进行的，严重侵害被上诉人华海大酒店广大债权人的利益，依法应予撤销。华海大酒店辩称，同意上诉人万聚强、禹作尧、禹景芳的上诉请求和事实理由。驰旺公司辩称，认可原审判决结果，但对原审判决认定为明显不合理的低价有异议，认为当时的交易价格和本案中的交易价格不相上下，不存在不合理的低价。三上诉人的上诉理由不充分，请求二审法院驳回三上诉人的上诉，维持原判。万聚强、禹作尧、禹景芳向一审法院起诉请求分别为：撤销华海大酒店将坐落于天津经济技术开发区第三大街9号A栋房产以9700万元的价格转让给驰旺公司的转让行为。一审法院认定事实：2004年8月21日华海大酒店以35839335元的价格（合单位价格3500元／平方米）从天津开发区银河房地产开发公司购买天津经济技术开发区第三大街9号A栋房产，该房产建筑面积为10239.81平方米。2011年6月10日，华海大酒店与驰旺公司签订《华海大酒店转让协议书》，约定驰旺公司以暂定100000000元左右的房价及3300万元的设备、物资价格购买华海大酒店所有的天津经济技术开发区××大街××房产及其设备、物资。双方约定最终价格评估后再协商确定，房产交易税费由驰旺公司负担，驰旺公司妥善安置华海大酒店的170余名员工。2011年7月8日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对诉争房产及其所分摊的土地使用权按照重置成本法向华海大酒店出具房产评估报告，“在综合分析影响房地产价格因素的基础上”，确定重置成本价是9477.8万元，成新度折扣率是95%，评估价值是9003.9万元（9477.8＊95%）。同日，华海大酒店向驰旺公司发出通知，表明华海大酒店对诉争房产交易的准备工作已经就绪。同日，驰旺公司以转账支票方式支付华海大酒店购房款2664万元，华海大酒店向驰旺公司出具了收款收据，而后将该支票背书转让给以刘强为法定代表人的天津纵泰商贸有限公司（以下简称纵泰公司）。2011年7月11日，驰旺公司替华海大酒店支付土地增值税977046.73元、印花税48500元、营业税及附加费3455577.58元，华海大酒店向驰旺公司出具了收据，上述金额合计4481124.31元。2011年7月12日，驰旺公司向天津开发区财政局缴纳非住房所有权登记费550元、房屋产权转移的契税291万元，向天津开发区房产交易所缴纳买卖双方应缴纳的房产转让手续费各92158.29元（合计92158.29＊2=184316.58元），向中介机构缴纳房产评估咨询费20万元。在2011年7月11日、12日的两日内，驰旺公司为进行案涉房产的交易共缴纳各种税费7775990.89元。2011年7月12日，驰旺公司以转账支票的方式支付华海大酒店房产买卖尾款7036万元，当日13点46分银行出具了付款通知。当日13点59分，华海大酒店用该笔款项向银行偿还了以案涉房产进行抵押的贷款，案涉房产的银行抵押权撤销。当日16点21分，华海大酒店与驰旺公司前往房管机构签订《天津市房产买卖协议》，双方约定的房产买卖价款为9700万元，每平方米单价为9472.83元，付款方式为在当日一次性支付。同日，双方办理房屋过户手续后，房管机构向驰旺公司出具了《天津市房屋权属登记领证通知》。同日，双方进行了包括设施设备类、资产资料类、人事相关工作、财务工作的交接。驰旺公司接收了华海大酒店除自愿离职的10名员工以外的168名员工，并已占有、使用案涉房产。2011年7月13日，因万聚强诉华海大酒店民间借贷纠纷一案，天津市第二中级人民法院以（2011）二中民一诉保字第5、6号民事裁定书裁定查封了本案案涉房产。2011年7月18日，驰旺公司以转账支票方式支付华海大酒店购买设备、物资款3300万元，华海大酒店向驰旺公司出具了收款收据，而后将该支票背书转让给纵泰公司。2011年7月21日，驰旺公司以华海大酒店为被告提起诉讼，要求华海大酒店履行双方签订的房屋买卖合同，华海大酒店提起反诉，明确表示房屋交易价格过低，要求驰旺公司依其承诺给付华海大酒店交易补偿款200万元，后该案双方均撤诉。2012年7月12日，天津市第二中级人民法院对万聚强诉华海大酒店民间借贷纠纷诉讼一案作出了（2011）二中民一初字第0055号民事判决书，判决华海大酒店给付万聚强2760万元及利息。后该案进入执行程序。万聚强于2012年12月6日自天津市第二中级人民法院收到以驰旺公司为原告的案外人执行异议一案的民事起诉书，从而得知华海大酒店将案涉房产以9700万元的价格转让给驰旺公司。2012年8月17日，天津市第一中级人民法院作出（2012）一中民三初字第12号民事判决书，判决天津国能滨海物流有限公司（以下简称滨海物流）偿还禹作尧借款本金1940万元及利息，华海大酒店对该借款本金及利息承担连带清偿责任。2013年5月底，禹作尧得知诉争交易，后向原审法院起诉。禹作尧起诉后，其所依据的天津市第一中级人民法院（2012）一中民三初字第12号民事判决书被天津市高级人民法院裁定再审。2012年9月17日，天津市第一中级人民法院作出（2012）一中民三初字第13号民事判决书，判决滨海物流偿还禹景芳借款本金1762万元及利息，华海大酒店对该借款本金及利息承担连带清偿责任。2013年5月底，禹景芳得知诉争交易，后向原审法院起诉。原审法院向天津经济技术开发区房地产交易所调取的证据显示，自2011年1月至2012年12月，与案涉房屋相邻地段同类型非住宅商业用房交易价格由最低每平方米5545.45元至最高每平方米10050元不等，其中四笔为正常的市场交易，三笔分别为天津市高级人民法院、天津市第二中级人民法院、天津市滨海新区人民法院进行的司法拍卖。庭审中，各方当事人一致认可各地政府对住宅有一定的交易指导价区间，非住宅商业用房没有指导价区间。针对《房地产估价报告》，原审法院依当事人申请、依法传唤鉴定人出庭接受质询。庭审质证过程中，三上诉人对鉴定机构出具的《房地产评估报告》均予认可，认为鉴定报告相对真实客观，小部分的笔误、瑕疵并不影响其整体效力。驰旺公司提出“鉴定机构无正当理由超期出具《房地产估价报告》不具有合法性”，并对《房地产估价技术报告》部分提出以下质疑：（1）比较法中，选取的比较实例与估价对象华海大酒店是否属于类似房地产；华海大酒店1-9层作为一个整体存在，能否将1-3层、4-9层分开进行评估，1-3层与4-9层楼层差价27%的值是如何得来的。（2）收益法中，数字选取有错误、部分数据存在估价人员主观推测的嫌疑。净收益由咖啡厅收入、客房收入、餐饮收入三部分得出，这三项收入的来源是如何估算的，在收集不到估价对象华海大酒店经营资料的情形下，能否使用收益法进行估价；复合投资收益率法以及安全利率加风险调整值法中参数的选取依据。（3）成本法中，比较实例A是否真实存在；由单位地价推算楼面地价的测算方法是否客观公正，容积率使用两次是否合理；为什么光对建筑物进行折旧而没有把土地进行折旧；评估结果中是否应当包含25%的利润、2%的销售费用、5.65%的销售税费三项；二次销售的税费放到成本里是否合理；装修价值998万元是否应该从估价结果中扣除。鉴定机构的估价人员出庭接受质询时的解答以及庭后出具的关于《房地产估价报告》（中同华估字（2015）355号）中有关笔误更正说明中对驰旺公司的质疑作出如下回复：评估时限超过了法院要求的鉴定时限是因为委托人提交资料的时间晚。关于《房地产估价技术报告》部分：（1）比较法中，选取的比较实例A、B、C的具体商业项目不清楚，但与估价对象均属“商业”用途，属于类似房地产；比较实例对应估价对象的1-3层，通过技术修正获得估价对象1-3层的估价，4-9层的估价是在1-3层估价的基础上乘以楼层差价（1-27%）获得，27%的楼层差价率依据商业逐层递减的规律得出。（2）收益法中，净收益由咖啡厅的收入、客房的收入、餐饮的收入三项构成，在华海大酒店经营资料无法收集的情况下，根据估价对象华海大酒店的客房数、餐厅的规模、咖啡厅的规模，采用全国平均收益标准，对住宿的收入是根据国家旅游局公布的2011年国家星级酒店统计数据测算的，咖啡厅、餐厅是根据装修图测算出的规模，参考这个区域的人均消费水平，人均消费水平来源于大众点评公布的2011年城市消费生活水平生活报告，根据全国人均消费水平结合开发区的具体情况来测算的；在《房地产报酬率测算表》中，复合投资收益率公式输入有误，更改为R=M＊Rm＋（1-M）＊Re，Rm-抵押贷款收益率，Re-自有资金收益率，M为贷款价值比率；抵押贷款收益率计算公式Rm=Ym＋Ym／［（1＋Ym）n-1］，Ym-贷款利率，n-抵押贷款期限；根据收益法要求n取商业贷款最高年限10年，根据评估惯例Ym选取5年值；Rm（抵押贷款收益率）14.17%根据上述公式计算得出，Re（自有资金收益率）3.5%是考虑估价对象所处区域，区位、环境等情况的基础上，通过客观分析及职业判断进行的估算；在《房地产报酬率测算表》中，累加法公式为报酬率=无风险报酬率（安全利率）＋风险调整值，无风险报酬率5%是按照行业习惯（行业要求）选取银行三年期的存款利率，没有根据规范要求选取一年期国债年利率或一年期定期存款利率；风险调整值3.5%是在分析估价对象位置、地点、所在地区的市场情况的基础上估算的，表格中的4%属于输入有误，但表格后面计算报酬率时是按照3.5%计算的，其报酬率=无风险报酬率（安全利率）＋风险调整值=5%＋3.5%=8.5%，因此，累加法计算的结果无误。（3）成本法中，比较实例A的土地竞得方为“天津沃德建设开发有限公司”，该经查阅“天津市国土资源和房屋管理局政务门户”网站进行过核实；土地的单位地价与楼面地价有直接联系，土地的单位地价除以容积率等于楼面地价，通过比较实例得出单位地价，乘以容积率系数是合理的，因为在测算时考虑了容积率差异，进行了容积率修正；测算单位地价时考虑容积率差异，计算楼面地价时又使用容积率，虽然没有具体规定，但符合行业惯例；对1-9层建筑物进行了建筑物折旧，土地折旧使用的是土地年期修正，因为分属于两种不同事物，不同事物的折旧方法是不同的；估价对象1-9层建筑物《成本法估价测算表》中“（三）管理费用的计算方法【（一）土地取得成本＋（二）建设成本】＊2%的文字描述属于笔误，最后计算时没有包含土地取得成本，管理费用=建设成本＊2%=4032＊2%=80.64（元／m2）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”根据上述规定，债权人撤销权成立，应满足四个条件：1、三上诉人为债权人；2、被上诉人华海大酒店以明显不合理的低价转让财产；3、被上诉人华海大酒店以明显不合理的低价转让财产对三上诉人造成损害；4、被上诉人驰旺公司知道被上诉人华海大酒店以明显不合理的低价转让财产，对三上诉人造成损害。因此，本案需认定以下问题：一、三上诉人是否成就债权人身份问题三上诉人分别提交了成就债权人身份的相关证据，华海大酒店及驰旺公司无异议，故本案认定三上诉人分别为华海大酒店的债权人。二、华海大酒店是否以明显不合理的低价转让财产华海大酒店将天津经济技术开发区第三大街9号A栋房产转让给驰旺公司，根据《天津市房产买卖协议》，双方约定的房产买卖价款为9700万元，该价款已实际履行，故本案认定交易价格为9700万元。对于该价款是否包含装修款，双方各执一词，驰旺公司主张该价款不包含装修款，主张另支付的3300万元中含有装修款，三上诉人对此不予认可。因该款双方约定属于酒店的设备物资款，故驰旺公司的主张，原审法院不予支持，9700万元中含有装修款。另外。关于三上诉人主张的驰旺公司支付的2664万元价款为虚假交易问题。华海大酒店收到支票后背书转让给案外人纵泰公司，虽然纵泰公司的法定代表人刘强也是驰旺公司的员工，且由其自驰旺公司领取的该支票，但上述支票背书转让的过程并不违反法律规定，应该认定驰旺公司向华海大酒店支付了该2664万元价款。因此，三上诉人关于华海大酒店与驰旺公司存在虚假交易、双方房产交易价格实际为7036万元的主张，不予支持。9700万元交易价格是否属于明显不合理的低价，应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案案涉房产没有物价部门指导价，所以重审中对案涉房产进行评估。对于《房地产评估报告》的证明力问题，虽然驰旺公司提出了质疑，但鉴定人员出庭质询时进行了合理的解答，故《房地产评估报告》予以认定。根据《房地产评估报告》，案涉房产的市场价值为15176万元，转让价格达不到15176万元的百分之七十（9700万元／15176万元=63.92%），故认定华海大酒店以明显不合理的低价转让财产。三、华海大酒店以明显不合理的低价转让财产是否对三上诉人造成损害华海大酒店除了案涉房产以外，现有证据证实无其他财产，华海大酒店已进入破产程序，故认定华海大酒店以明显不合理的低价转让财产对三上诉人造成损害。四、驰旺公司是否知道华海大酒店以明显不合理的低价转让财产，对三上诉人造成损害在此次交易中，华海大酒店于2004年8月21日以35839335元的价格购得案涉房产，以9700万元价格进行本案交易，该交易价格得到税务部门的认可，从而办理了房屋契税及其他税费的缴纳。该交易与华海大酒店为本次交易委托评估机构作出的评估价格相当，涉诉交易的价格符合交易当地一般经营者的判断，且交易附带对华海大酒店178名员工进行安置的条件，综合分析交易的情况，认定驰旺公司知道华海大酒店以明显不合理的低价转让财产，对三上诉人造成损害的证据不足，故不予认定驰旺公司在交易中存在主观恶意。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第二十五条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款的规定，判决如下：驳回上诉人万聚强、禹作尧、禹景芳的诉讼请求。案件受理费80元，由三上诉人负担。本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据，二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议的焦点是华海大酒店将坐落于天津经济技术开发区第三大街9号A栋房产以9700万元的价格转让给驰旺公司的转让行为是否应予撤销。本院从以下几方面进行分析：第一、华海大酒店与驰旺公司之间转让天津经济技术开发区第三大街9号A栋房产的交易价格为9700万元，上述交易价格得到税务部门的认可，并缴纳了相关税费。第二、非住宅商业用房没有指导价区间，该交易价格与交易当时、当地相同类型房产交易价格基本相当，涉诉交易的价格符合交易当地一般经营者的判断。第三、从本案涉及的交易来看，不只是转让涉诉房屋，还附带3300万元购买相关设备、物资以及安置170余名员工的条件。第四、从实际履行来看，驰旺公司2011年7月8日付款2664万元，2011年7月11日至2011年7月12日缴纳各种税费7775990.89元，2011年7月12日付款7036万元，2011年7月18日付款3300万元，且华海大酒店与驰旺公司已办理了上述房产的交接，现驰旺公司已实际经营5年之久。第五、中同华估字（2015）355号《房地产估价报告》虽然认定案涉房产的市场价值为15176万元，但是还应考虑市场交易价，而原审法院向天津经济技术开发区房地产交易所调取的证据显示，自2011年1月至2012年12月，与案涉房屋相邻地段同类型非住宅商业用房交易价格由最低每平方米5545.45元至最高每平方米10050元不等。综合以上分析，三上诉人要求撤销华海大酒店将坐落于天津经济技术开发区第三大街9号A栋房产以9700万元的价格转让给驰旺公司的转让行为，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人万聚强、禹作尧、禹景芳承担。本判决为终审判决。审 判 长  郭秀红代理审判员  常 静代理审判员  兰 岚二〇一六年九月二十九日书 记 员  王 帅速 录 员  刘 悦