江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终3025号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁成汉，个体工商户。委托代理人：宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丰县弘丰置业有限公司（原徐州弘丰投资有限公司），住所地丰县数码港市场内2-135室。法定代表人：董亚芹，该公司董事长。委托代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。原审被告：梁海涛，个体工商户。委托代理人：宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）梁成汉因与被上诉人（原审原告、反诉被告）丰县弘丰置业有限公司（原徐州弘丰投资有限公司，以下简称弘丰公司），原审被告梁海涛商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字第0038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁成汉及其委托代理人宋学民、被上诉人弘丰公司的委托代理人孙景波、原审被告梁海涛及其委托代理人宋学民到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人梁成汉上诉请求：1.撤销原审判决第一项中利息的判决，改判上诉人不应支付该项利息（约10万元）；2.撤销原审判决第二项，改判上诉人不应支付该项逾期利息38450元。3.改判被上诉人支付上诉人房屋租金损失10万元。4.诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由如下：1.基于当事人之间《商品房买卖合同》的有效，上诉人有义务按期支付房款，被上诉人也有义务保证交付的房屋符合质量要求，具备正常使用功能。现涉案房屋因涉及及施工双重原因，导致房屋多年严重漏雨，对此双方并无异议。被上诉人也承认进行了数次维修仍无法解决，但其维修方式在室内北、东两方向裂痕处水平安置刨开塑料管将漏水引导至室外，此维修方案与用容器接水无区别，为了节省维修成本。一审法院没有考虑双方重要义务的先后问题，既没有将房款支付时间与房屋质量问题一并考量，未考虑房屋漏水的严重程度及维持情况，而按一般轻微质量问题或无质量问题仍判决上诉人按合同约定支付利息。实际质量情况是仅维修费用依据鉴定结果就达近60000元，严重影响房屋的正常使用。上诉人完全具备法定的抗辩理由，待其维修完毕且质量合格后履行支付剩余房款义务，而无需支付利息。2.房屋不能正常使用，影响上诉人租金收入。3.涉案房屋属于施工质量不合格、不符合合同约定的交付条件，而不是一审法院认定的保修期内出现的一般质量问题。相关鉴定报告对漏水原因已经作出了明确结论，是不符合屋面工程的技术规范，从设计到施工都是不符合相关建筑标准的要求。因此，本案的质量问题的性质不能认定为质量保修问题，而是房屋交付时质量是否合格的问题。尽管被上诉人提交了竣工验收报告，但不足以抗辩诉讼期间法院委托的鉴定。因此，上诉人具有先履行抗辩权，也就是被上诉人必须将房屋修缮至合格且符合合同约定的交付条件时，方能支付房款。综上，请求二审法院查明后支持上诉人的请求。被上诉人弘丰公司辩称，上诉人行使抗辩权没有理由，上诉人在诉前从未行使抗辩权。本案涉案房款在商品房买卖合同约定，在房屋交付前应当付清，属于首付款。之所以产生该首付款没有付清，是后来又通过被上诉人转给上诉人，才产生了拖欠首付款的事实。该首付款上诉人无权提出履行合同权利。况且在2014年4月18日、2014年10月9日，被上诉人向上诉人书面催缴时，上诉人从未行使抗辩权。仅仅在一审诉讼时方提出，显然属于恶意诉讼。2、房屋发生漏水事件后，被上诉人并未推卸任何责任，每次都是积极维修，包括在一审诉讼期间，被上诉人仍然履行了维修义务。在2015年9月18日鉴定结论做出后，上诉人主张自行维修，被上诉人当庭同意扣除该部分费用，在这个时候，被上诉人负有无任何抗辩权的付款义务，仍然没有支付。因此，上诉人对本案上诉就是拖延付款时间。3、对于上诉人提出的租金损失没有任何依据。请求法庭驳回上诉，维持原判。原审被告梁海涛辩称，同上诉意见。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人应否承担逾期支付购房款的利息。2、上诉人主张的房屋租金损失是否成立。弘丰公司向一审法院起诉请求：1、支付下余房款80万元及利息（以80万元为基数，自2014年10月1日始，按每日万分之五计算至付清为止）；2、支付违约金12万元；3、已付房款的逾期利息38450元；4、梁海涛承担连带责任；5、诉讼费和梁成汉的律师代理费由梁成汉、梁海涛承担。梁成汉向一审法院提起反诉请求：1、赔偿梁成汉房屋租金损失20万元。2、赔偿梁成汉装潢损失10万元。3、判令弘丰公司立即维修涉案房屋。一审法院认定事实：2012年6月19日，弘丰公司与梁成汉签订《商品房买卖合同》，合同编号为XFNO9908386，出卖人为弘丰公司，买受人为梁成汉，商品房名称为万丰E通数码港，商品房基本情况为1#楼二期1单元125号房，用途为商服，建筑层数地上6层、地下-1层，建筑面积共为1379.61平方米，单价为每平方米4500元，总金额为6208245元。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议三》，协议第1条约定：买受人的首付购房款为3108245元，已支付1008245元，下余2100000元，买受人分别于2013年2月30日前支付200000元、于2013年10月1日前支付800000元、于2014年2月30日前支付200000元、于2014年10月1日前支付900000元；第2条约定：买受人须在2012年7月20日前将以按揭贷款方式付款的3100000元打入弘丰公司账户；第4条约定：买受人如有一期逾期付款，买受人自愿按总欠款的15%计算违约金支付给出卖人，并再按所欠款日息0.5‰计算直至还清为止；第7条约定：买受人提供梁海涛作为连带责任保证人，为其履行保证人，保证期限为本协议签订之日至2016年10月1日。同日，梁成汉出具声明一份，由梁海涛作为担保人，内容除上述协议三中的约定外，声明其于2012年6月19日在向阳中路信用社及丰县建行缴给弘丰公司共计2100000元，已经退给其本人，电汇单及转账单只是作为按揭贷款使用，不作为买受人的付款依据。2012年6月20日，梁成汉出具欠条一份，并由梁海涛作为担保人，主要内容为：梁成汉欠弘丰公司2100000元，具体支付方案同上述协议三的约定内容。另查明：梁成汉实际支付购房款详情如下：1、对于合同约定的梁成汉应于2013年2月30日前支付200000元，梁成汉已按期足额支付。2、对于应于2013年10月1日前支付800000元的约定，梁成汉分别于2013年11月4日支付300000元，逾期34天；于2013年11月27日支付300000元，逾期57天；于2014年1月14日支付100000元，逾期105天；于2014年3月7日支付100000元，逾期156天。3、对于应于2014年2月30日前支付200000元的约定，梁成汉分别于2014年5月20日支付100000元，逾期81天；于2014年5月30日支付100000元，逾期91天。4、对于应于2014年10月1日前支付900000元的约定，梁成汉于2014年12月2日支付100000元，逾期63天，下余800000元至今尚未支付。弘丰公司分别于2014年4月18日、2014年10月9日向其邮寄了催款通知书。又查明：《商品房买卖合同》第十六条约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”后因涉案房屋在保修期内存在漏水，梁成汉申请鉴定涉案房屋漏水维修费用情况，2015年9月18日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具第SF201509079号鉴定报告，对涉案房屋进行了漏水原因与维修方案的鉴定，梁成汉为此支出鉴定费15000元。2016年1月18日，徐州中瑞工程造价咨询有限公司出具徐中鉴字（2016）第001号《工程造价咨询报告书》，对涉案房屋进行了装潢损失及维修费用的鉴定，鉴定结果为：丰县数码港1号楼二期1单元125号房屋漏水造成装潢损失及维修费用为55549.88元。梁成汉为此支出鉴定费6000元。弘丰公司为进行本案诉讼委托了代理人，支出律师代理费20000元。一审法院认为，一、弘丰公司与梁成汉签订的商品房买卖合同、补充协议三均系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。弘丰公司依双方约定，将房屋交付梁成汉使用，梁成汉未按照合同的约定及声明、欠条的载明内容，按期足额支付弘丰公司购房款，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，当事人双方在商品房买卖合同补充协议三中既约定了违约金又约定了逾期利息，弘丰公司要求按照合同约定的日息0.5‰计算逾期利息主张其损失，有事实和法律依据，本院予以支持。梁成汉应支付弘丰公司已付房款的逾期利息38450元。梁成汉还应支付所欠800000元购房款及利息（（以800000元为基数，自2014年12月3日起，按照日息0.5‰计算至实际付清之日止）。二、梁成汉先后两次经鉴定机构鉴定，涉案房屋存在漏水情况，房屋的维修费用为55549.88元，梁成汉支出鉴定费合计21000元（15000+6000）。弘丰公司作为涉案房屋的出卖人，对房屋的漏水问题存在过错，在维修期内有维修义务，因此，应承担维修费用55549.88元及鉴定费21000元，合计76549.88元。梁海涛为连带责任保证人，弘丰公司在梁海涛的保证期间内向其主张债权，梁海涛应承担连带保证责任，梁海涛承担保证责任后，有权向梁成汉追偿。对于梁成汉主张租金损失200000元，仅提供与其堂兄弟梁飞的租赁合同，不能证明系其实际存在租金损失，梁成汉的该项反诉诉求缺乏证据，不予支持。对于弘丰公司的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决：一、梁成汉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给弘丰公司购房款800000元及利息（以800000元为基数，自2014年12月3日起，按照日息0.5‰计算至实际付清之日止），梁海涛承担连带责任。二、梁成汉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给弘丰公司逾期利息38450元（2014年12月2日前所产生的利息），梁海涛承担连带责任。三、弘丰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给梁成汉装潢损失、维修费用及鉴定费合计76549.88元。四、驳回弘丰公司的其他诉讼请求。五、驳回梁成汉的其他反诉请求。原诉案件受理费13300元，由梁成汉负担，梁海涛承担连带责任。反诉案件受理费2900元，由梁成汉负担2000元，由弘丰公司负担900元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1、关于上诉人应否承担逾期支付购房款利息的问题。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议三均合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人应当按照合同约定支付购房款。同时，《商品房买卖合同》及补充协议三中约定，买受人如有一期逾期付款，买受人自愿按总欠款的15%计算违约金支付给出卖人，并再按所欠款日息0.5‰计算直至还清为止。上诉人梁成汉应当按照该约定支付逾期支付购房款的利息。上诉人梁成汉虽主张认为应将房款支付时间与房屋质量问题一并考量，一审法院未考虑房屋漏水的严重程度及维修情况，而按一般轻微质量问题或无质量问题仍判决上诉人按合同约定支付利息。《最高人民法院的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。上诉人梁成汉在一审期间提出反诉要求被上诉人承担修复责任，被上诉人弘丰公司修复责任的承担，不影响上诉人梁成汉支付购房款的义务，逾期支付购房款则应承担相应的违约责任。考虑到一审诉讼期间通过鉴定才发现涉案房屋存在质量问题确需修复，而对于上诉人梁成汉而言是否与被上诉人弘丰公司解除合同，很大程度上取决于鉴定结果。上诉人梁成汉在此期间未予支付剩余的房款有合适的理由，但是通过鉴定涉案房屋尚不存在严重质量问题，而仅需修复后即可使用，不足以达到解除合同的程度，为平衡双方当事人利益，综合本案上诉人梁成汉逾期付款的违约程度、房屋需要修复影响上诉人使用的客观现实及给被上诉人造成的损失情况，本院将逾期支付房款的利息调整为按照同期银行贷款利率（年息5.6%）计算。经计算，上诉人梁成汉截至2014年12月2日前应当支付给被上诉人弘丰公司的逾期房款利息合计为11798元。2014年12月3日之后，以欠付的购房款80万元为本数按照中国人民银行同期同等贷款基准利率计算至款项实际给付之日止。2、关于上诉人梁成汉主张的房屋租金损失是否成立的问题。上诉人梁成汉在一审陈述其涉案房屋用于经营丰县凯博儿童游乐中心，并按照红黄蓝总部的设计标准对涉案房屋进行了装潢。上诉人一审期间陈述“漏水一直在经营，但影响我们正常上课”。上诉人虽然提供了其与梁飞的租赁合同，但与上诉人自身的陈述不合。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故上诉人梁成汉所主张的房屋租金损失，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，本院除对一审判决利息部分予以调整外，其余判决结果正确，均予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持丰县人民法院（2015）丰民初字第0038号民事判决第三、四、五项；二、将丰县人民法院（2015）丰民初字第0038号民事判决第一项即“梁成汉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给弘丰公司购房款800000元及利息（以800000元为基数，自2014年12月3日起，按照日息0.5‰计算至实际付清之日止），梁海涛承担连带责任。”变更为“梁成汉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给弘丰公司购房款800000元及利息（以800000元为基数，按照中国人民银行同期同等贷款基准利率自2014年12月3日起计算至实际给付之日止），梁海涛承担连带责任。”三、将丰县人民法院（2015）丰民初字第0038号民事判决第二项即“梁成汉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给弘丰公司逾期利息38450元（2014年12月2日前所产生的利息），梁海涛承担连带责任。”变更为“成汉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给弘丰公司逾期利息11798元（2014年12月2日前所产生的利息），梁海涛承担连带责任。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费13300元，由梁成汉、梁海涛负担12690元，由丰县弘丰置业有限公司负担610元；反诉案件受理费2900元，由梁成汉负担2000元，由丰县弘丰置业有限公司负担900元。二审案件受理费4877元，由上诉人梁成汉负担4636元，由丰县弘丰置业有限公司负担241元。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一六年九月二十八日书 记 员  杨淑娴