广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初6223号原告：周意保，男，汉族，1991年6月21日出生，住湖南省祁东县。委托代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。被告：刘元广，男，汉族，1979年9月25日出生，住广东省兴宁市。委托代理人：刘伟亮，广东汉章律师事务所律师。委托代理人：庾靖雯，广东汉章律师事务所辅助人员。第三人：东莞市名顺房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长盛社区长青街长青明珠广场*层***#。组织机构代码为：09305336-2。法定代表人：李俊平。委托代理人：李虎廷，该公司员工。第三人：东莞盈晖按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道莞太路***号民间金融大厦*号楼**楼***单元。法定代表人：张明峰，该公司总经理。委托代理人：袁沛全，该公司员工。委托代理人：李志斌，该公司员工。第三人：中国银行股份有限公司东莞长安支行。住所地：广东省东莞市长安镇长青北路中惠山畔名城A区长青路商场GH区*******号。组织机构代码为X1815961-8。负责人：李湛文。原告周意保诉被告刘元广及第三人东莞市名顺房地产经纪有限公司（以下简称“名顺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日受理后，根据原告的申请，追加东莞盈晖按揭服务有限公司（以下简称“盈晖公司”）作为本案第三人参加诉讼。本院由代理审判员陈波适用简易程序独任审判，于2016年8月3日公开开庭审理。后本院依职权追加中国银行股份有限公司东莞长安支行（以下简称“中国银行长安支行”）作为本案第三人参加诉讼，并于2016年9月21日公开开庭。原告周意保及其委托代理人张玲悦，被告刘元广的委托代理人刘伟亮到庭参加两次庭审，被告的委托代理人庾靖雯及第三人盈晖公司的委托代理人李志斌到庭参加第一次庭审，第三人名顺公司的委托代理人李虎廷到庭参加第二次庭审。第三人中国银行长安支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周意保诉称：2015年11月21日，原告通过第三人名顺公司居间购买被告位于东莞市长安镇新安社区恒泰路13号富山居花园5幢601号房物业，并签署了《房屋买卖合同》，合同签订后，原告按约支付定金168000元，于2015年12月2日支付首期款132000元。根据三方约定，原告需于2016年2月20日支付首期款200000元，但由于约定日期为周末且系元宵节等原因，经名顺公司与被告协商，被告同意原告于2016年2月24日支付首期款200000元。由于被告持有的是商品房买卖合同并非房产证并且该房屋抵押在第三人中国银行长安支行处，故按照东莞二手房交易习惯以及双方的约定，本次交易采用快贷担保的方式进行并需要对被告800000元银行抵押权清偿后方可过户。原被告双方于2016年2月24日就首期款以及监管资金做出了补充约定，监管资金250000元，原告出资100000元，被告出资150000元。2016年4月18日，案涉房屋的一手房产证已经出具，原、被告及第三人盈晖公司于2016年4月22日到广发银行共同签署了按揭贷款协议、担保协议以及资金监管协议等资料，2016年5月22日银行审批通过原告的按揭贷款。但因被告没有按照约定支付相应的监管款，原告不得不在2016年5月27日支付了全部的监管款250000元，被告的行为已构成严重违约。在银行同贷书出具后，根据交易需要，被告理应提供供楼存折以便及时清偿原贷款银行的欠款，但经盈晖公司的多次催促，被告仍未履行，并且其坚持要在2016年5月底前收到全部楼款。被告在2016年6月3日向原告及第三人名顺公司寄送解除通知，要求解除案涉物业的房屋买卖合同。被告反复违约，并拖延交易时间，使案涉物业不能顺利进行交易过户，理应承担因此产生的法律后果，然被告却混淆事实指责原告违约。原告认为案涉物业具备继续交易之条件，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告继续履行三方签订的《房屋买卖合同》；2.被告按照1680元/日从起诉之日起支付逾期履行的违约金至交易过户完毕之日止；3.被告协助办理赎楼、交易过户手续直至交易完成。被告刘元广辩称：第一，原告未在2016年2月20日前向被告支付200000元首期款违反合同约定，构成违约；第二，原告未在合同约定的时间内办理银行贷款手续或公积金贷款手续，且未在合同约定的时间内支付剩余楼款，给被告造成巨大损失，构成根本违约，被告有权提出解除合同；第三，被告对刘元旺与原告在2016年2月24日签订的协议书并不知情，该份协议书对被告并无效力。第三人名顺公司述称：同意原告的诉请以及事实和理由。第三人盈晖公司述称：对原告的诉请以及事实和理由没有异议。被告主张系原告违约，这与事实不符。对于按揭贷款的过程，原告并未违约，本次交易的障碍在于业主即被告未能提供赎楼账户，导致款项无法支付从而消除抵押。对于其他过程，第三人盈晖公司不知情。第三人中国银行长安支行未提出陈述意见，亦未向本院提交证据或提出质证意见。经审理查明：2015年11月21日，原告作为买方，被告刘元广作为卖方，名顺公司作为经纪方，三方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告以1680000元的价格转让其位于东莞市长安镇新安社区恒泰路13号富山居花园5栋601号房给原告，买方在签署本合同交定金20000元，剩余定金款148000元在签署本合同后日内补足；买方于过户前支付首期楼款336000元，剩余楼款1176000元由买方用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付。该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；若买方不能办理按揭手续或公积金贷款手续的，买方应在接到通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必需在30天内完成，否则视为买方违约；卖方楼款未付清或银行贷款未付清的，双方一致同意通过担保公司提供担保办理快速贷款，其中800000元用于提前还贷，买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方；因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或与其办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行配合本合同项下义务，则：1.逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1%支付滞纳金，本合同继续缕析个；2.逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金责任及支付等于该物业总楼价的20%的违约金。合同备注以下内容“①卖方查档当日由买方支付剩余定金壹拾肆萬捌仟圆整，并约定在查档十日之后买方再给壹拾叁萬贰仟圆整（十天之内卖方需将房子做公证到买方指定的人）；②卖方与买方约定，买方在2016年2月20号支付贰拾萬（￥20.0000）楼款与卖方”。该《房屋买卖合同》中落款处卖方区域的“法定代表人”一栏处亦有被告的哥哥刘元旺作为代理人签名确认。原告分别于2015年11月21日、2015年11月23日、2015年12月2日向被告支付了定金20000元、定金148000元、首期款132000元，被告分别向原告出具了相应的收据。另，原、被告均确认原告本应于2016年2月20日向被告支付首期款200000元，但原告于2016年2月24日才完成支付，原告称当时恰逢元宵节及周末，其无法转账，故经第三人名顺公司与被告哥哥刘元旺协商后，同意原告于2016年2月24日再支付，为此提供了其与经纪方的通讯记录，第三人名顺公司对此予以确认，并提交了其与被告哥哥刘元旺的通讯记录予以佐证，被告对于上述主张不予确认。2016年2月24日，案外人刘元旺作为卖方，与原告作为买方，双方签订一份《协议书》，约定买方先付首期款500000元，买方在银行做按揭贷款，做资金监管需要资金250000元，双方协商由原告出100000元，剩余150000元由刘元旺担保，所产生的利息各付一半，利息为2.5%。另，原告与被告签订了一份《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，约定案涉房产已设定抵押权人为中国银行长安支行，其所欠银行贷款余额为862000元，因原告购房资金不足，同意选定由盈晖公司提供或其推荐的第三方担保向广发银行申请贷款；原被告双方承诺按盈晖公司的要求提供相关资料，被告同意将购房首期款接受丙方的资金托管。原被告又签订了一份《资金托管及委托付款协议》，约定刘元广自愿将首期款250000元作为履约保证金缴存到第三人盈晖公司指定专用账户托管。2016年5月29日，被告向原告发出《解除合同通知书》要求解除原被告签订的《房屋买卖合同》，被告主张原告存在未于2016年2月20日前支付200000元、未在合同签订七日内办理贷款或公积金手续及在办理贷款手续、30日内即2016年5月22日前未能办理剩余楼款手续的违约行为，导致被告一直要供楼，造成损失，故其要求解除双方之间的《房屋买卖合同》。原告对此不确认，称其于2016年2月24日支付200000元系经过被告同意，至于贷款手续，因必须有房产证才能办理贷款，而案涉房屋的一手房产证是在2016年4月18日才拿到，故原告在2016年4月22日办理了贷款，至于30日内付清余款的约定，是指在银行通知不能办理按揭贷款之日起30日内。原告还主张于2016年5月22日广发银行发放了贷款意向书后，被告一直不提供供楼存折，导致其无法完成赎楼手续，为此其提供盈晖公司工作人员2015年5月23日之后的短信记录予以证明，被告称其在2016年5月22日有权解除合同，故在此之后不提供相关资料，系合法合理。再查明，案涉房产登记在被告刘元广名下，房地产权证号为粤房地权证莞字第XXXXXXXX**号，登记时间为2016年3月30日，抵押权人为中国银行长安支行（商品房按揭转抵押）。庭审中，原告明确表示同意一次性付款，并代被告向抵押权人清偿债务以消除抵押，以方便合同的继续履行。另，原告于诉讼过程提出财产保全申请，请求查封案涉房屋，本院审查后予以同意，并裁定予以执行。以上事实，有《房屋买卖合同》、房地产权证、收据、转账凭证、结婚证、协议书、通话记录、贷款意向书、短信记录、解除合同通知书、微信聊天记录、资金托管及委托付款协议、个人二手楼按揭贷款代理服务合同、公证书、通讯记录以及本院的庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为：第三人中国银行长安支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证及质证权利。本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思的表示，其内容及形式均未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应遵守合同约定，真实、全面地履行合同义务。关于案涉合同不能履行的原因。被告称原告存在以下违约行为：一、未在合同约定的2016年2月20日前支付首期款200000元给被告；二、未在合同约定的30天内完成所有手续并支付全部房款。因此，原告主张其有权解除案涉合同，无需继续履行。对此，本院分析如下：其一，对于原告于2016年2月24日支付该笔首期款200000元的事实，双方均不持异议，本院予以确认。虽然该款项确未在合同约定的2016年2月20日之前支付，但根据其后的履行情况来看，在原告于2016年2月24日付款后，双方又签署了《资金托管及委托付款协议》，就合同继续履行的相关问题做了约定，由此可以推断被告事实上同意继续履行合同。况且，原告付款时间仅晚于约定时间4天，所涉款项亦只是整个交易中的部分款项，在无其他证据予以佐证的情况下，亦不足以认定原告的行为已构成根本违约，被告据此要求解除合同亦缺乏依据。其二，关于30天内未完成交易的事实。案涉《房屋买卖合同》约定，若买方不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续的，买方应在接到通知后30天内将余额一次性支付给买方或办理其他贷款方式，但所有手续必需在30天内完成，否则视为卖方违约。根据该条款约定，只有在买方不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续的情况下，原告才应承担30天内付款或30天内完成其他贷款手续的义务，但本案中，原告尚处于办理按揭贷款的阶段，且根据《贷款意向书》显示，原告申请贷款已获得银行同意，故合同中约定的30天内付款或完成其他贷款手续的条件并未成就，被告以此为由主张原告构成违约显然缺乏依据，本院不予支持。综上，本院认为，被告抗辩称原告违约在先，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，因此，被告应遵守合同约定，继续履行案涉《房屋买卖合同》。由于第三人中国银行长安支行为案涉房屋的抵押权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭债权的除外”的规定，现原告作为受让人，同意代被告直接向抵押权人清偿债务以消灭债权，符合法律规定，本院予以支持。综合本院查明事实可知，原告已累计支付购房款500000元（20000元+148000元+132000元+200000元），尚欠购房款11800000元（1680000元-500000元），该款项金额大于被告尚欠银行的借款金额，因此，原告应直接向第三人中国银行长安支行清偿债务，在清偿债务后，第三人中国银行长安支行有义务协助原告办理案涉房屋注销抵押的相关手续。在房屋注销抵押后，按合同约定，被告有义务协助原告办理案涉房屋的过户手续。如原告代被告向第三人中国银行长安支行清偿债务后仍存在剩余的购房款，则该款项亦应在合理期限内支付给被告。关于违约金。被告拒绝继续履行案涉合同的行为已构成违约，根据案涉《房屋买卖合同》第八条第1点的约定，“逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1%支付滞纳金，本合同继续履行”，虽然被告之违约情形已逾期十天，但原告明确选择继续履行合同，故其诉请的违约金应以上述约定为限，即为168000元（1680000元×1%×10天）。现原告诉请自2016年6月12日起按每日1680元计算至案涉房屋办理过户之日止，按此标准计算，截至庭审之日止，该违约金尚不足168000元，故本院予以支持，但违约金计算应以168000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告周意保与被告刘元广继续履行双方于2015年11月21日签署的《房屋买卖合同》（房地产权证号：粤房地权证莞字第XXXXXXXX**号）；二、限原告周意保于本判决发生法律效力之日起三十日内代被告刘元广偿还因案涉房屋抵押所欠第三人中国银行股份有限公司东莞长安支行的债务，清偿费用从原告周意保尚欠被告刘元广的剩余购房款1180000元中抵扣。该费用清偿后，第三人中国银行股份有限公司东莞长安支行有义务协助原告周意保办理案涉房屋解除抵押登记手续；三、限被告刘元广于案涉房屋解除抵押登记之日起三十日内协助原告周意保办理案涉房屋的过户手续；四、限被告刘元广于案涉房屋过户后十日内向原告周意保支付违约金（自2016年6月12日起按每日1680元计算至案涉房屋办理过户之日止，但以168000元为限）；五、限原告周意保于案涉房屋过户后十五日内向被告刘元广支付剩余购房款（扣除第二、第四判项中的款项）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9960元、保全费3020元，由被告刘元广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 陈 波二〇一六年九月二十七日书 记 员 邓秀琳