上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第669号原告：卞宝娟，女，1959年5月13日生，汉族，户籍地江苏省昆山市，现住山西省运城市。委托诉讼代理人：荣金良、顾培元，远闻(上海)律师事务所律师。被告：吴成光，男，1955年3月13日生，汉族，户籍地及住址上海市普陀区。委托诉讼代理人：杨宗章，上海市弘正律师事务所律师。被告：上海品真房地产经纪事务所，住所地上海市黄浦区。投资人：李翠玲。委托诉讼代理人：张金铭、周晨绯，上海市光明律师事务所律师。被告：李翠玲，女，1952年6月7日生，汉族，户籍地及住址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张金铭、周晨绯，上海市光明律师事务所律师。原告卞宝娟与被告吴成光、上海品真房地产经纪事务所(以下简称品真事务所)、李翠玲间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卞宝娟及其委托诉讼代理人荣金良，被告吴成光及其委托诉讼代理人杨宗章、被告品真事务所及被告李翠玲的共同委托诉讼代理人张金铭、周晨绯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2000年12月购买了位于上海市嘉定区双河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)，产权登记在原告名下。原告的老家在山西，且一直在山西工作和生活。讼争房屋在购买后一直空置，原告并未在其中居住生活。2014年12月，原告回上海通过小区物业公司得知，讼争房屋已登记在被告吴成光和案外人黄某名下。后原告至房地产交易中心查询发现，2005年3月20日，被告吴成光和案外人黄某凭借一份《上海市房地产买卖合同》，将讼争房屋过户。该合同签订于2005年3月11日，合同显示的出卖人是原告，买受人是被告吴成光和案外人黄某，转让价格为人民币525,000元(以下币种均为人民币)。同时，上海品真房地产经纪有限公司第二分公司(该公司于2004年7月19日变更为被告品真事务所)操作了上述合同的订立和履行，并收取了房款525,000元。原告对讼争房屋被出售事宜毫不知情，原告本人从未与被告吴成光和案外人黄某签订任何房屋买卖合同，也从未委托他人办理房屋买卖事宜。另外，上海品真房地产经纪有限公司第二分公司于2005年8月3日注销，注销人为被告品真事务所。原告认为，讼争房屋的《上海市房地产买卖合同》非原告本人或委托他人订立，合同上“卞宝娟”的签字也非原告本人签字，该合同不是原告的真实意思表示。被告吴成光及上海品真房地产经纪有限公司第二分公司在原告不知情的情况下，伪造了讼争房屋的《上海市房地产买卖合同》，属恶意串通并通过欺诈手段损害原告的合法利益，该合同应认定为无效。上海品真房地产经纪有限公司第二分公司系上海品真房地产经纪有限公司的分公司，其民事责任应由上海品真房地产经纪有限公司承担。而上海品真房地产经纪有限公司已于2004年7月19日更名为被告品真事务所，投资人也变更为被告李翠玲，根据相关规定，被告李翠玲对被告品真事务所的企业债务承担无限责任。现起诉要求：一、确认原告与被告吴成光签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告吴成光向原告返还讼争房屋；三、被告吴成光协助原告办理讼争房屋的产权变更登记手续；四、三名被告共同赔偿原告经济损失10万元。被告吴成光答辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的《上海市房地产买卖合同》是合法有效的，且讼争房屋已过户登记至被告吴成光名下。要求驳回原告的诉讼请求。被告品真事务所及被告李翠玲共同答辩称，不同意原告的诉讼请求。两名被告并未对讼争房屋的买卖进行居间，原告要求两名被告承担相关责任没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，讼争房屋(房屋竣工时间为1999年)的原权利人为原告(于2000年12月18日核准为权利人，2003年4月2日注销抵押)。2005年3月11日，署名为原告“卞宝娟”(甲方)与被告吴成光及案外人黄某(乙方，两人系夫妻关系，黄某已于2006年5月12日死亡)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买讼争房屋。房屋建筑面积为71.68平方米。转让价款为525,000元。甲方应于2005年5月5日前腾出讼争房屋并通知乙方进行验收交接。双方应自合同签订之日起15日内申请办理转让过户手续。该合同附件三(付款协议)约定，1、乙方应于2005年3月5日支付定金2万元；2、乙方应于2005年3月14日前支付房款25万元；3、乙方应于2005年3月20日前支付房款25万元。余款5,000元在交房之日并结清一切手续后支付。合同同时加盖了原告的私章。合同另对其他事项作了约定。2005年3月16日至3月22日间，黄某从其银行账户中分别提取了钱款22万元、15,237.60元、20,316.80元、10万元、60,950.40元、101,584元。2005年3月16日、3月20日、3月20日，中介方上海品真房地产经纪有限公司第二分公司及其负责人庞坤生(庞坤生已于2011年1月4日死亡)向被告分别出具三张收据，确认收到讼争房屋的首付款25万元、房款25万元、中介费5,000元。2005年3月20日，被告吴成光及案外人黄某被登记为讼争房屋的产权人。2007年1月30日，被告吴成光通过继承方式被登记为讼争房屋的产权人。被告就讼争房屋支付了至2016年12月的物业管理费。后原告经查询得知讼争房屋已过户至被告吴成光名下。原告认为，其从未签订过任何房地产买卖合同，也未委托他人代为办理房屋买卖事宜，合同应属无效，故涉讼。另查：一、被告吴成光及案外人黄某(乙方)在签订《上海市房地产买卖合同》前，与上海品真房地产经纪有限公司第二分公司(居间方)签订一份《上海市房地产居间合同》，约定上海品真房地产经纪有限公司第二分公司作为居间方对讼争房屋进行居间，佣金为5,200元。该居间合同补充条款约定，户口在本房产交易前迁出；本房产交易确定于2005年3月31日前；交房定于2005年5月5日前。乙方委托居间方的委托事项为空白。二、上海品真房地产经纪有限公司第二分公司成立于2002年10月16日，营业场所位于上海市嘉定区双河路XXX号，负责人为庞坤生。注销时间为2005年8月3日，隶属企业为被告品真事务所。2004年7月19日，上海品真房地产经纪有限公司变更为被告品真事务所，后投资人由高琦变更为被告李翠玲。三、2001年8月3日，原告与案外人古某(古某于2013年5月死亡)协议离婚。双方约定儿子XX归古某抚养，原告每月支付抚养费250元至XX18周岁，讼争房屋归原告所有等。2004年12月20日，上海市公安局同意XX的户口自江苏省昆山市玉山镇丽华园19幢206室迁至讼争房屋，转为本市常住户口。2005年3月14日，XX的户口自讼争房屋迁至上海市普陀区桃浦路XXX弄XXX号XXX室。原告自述，离婚后其将讼争房屋产权证等材料放于讼争房屋内，自己一直在山西工作，直至古某去世才发现讼争房屋被过户至被告吴成光名下。庭审中，原告向本院提出申请，要求对《上海市房地产买卖合同》上“卞宝娟”的签名进行笔迹鉴定。2015年8月17日，华东政法大学司法鉴定中心向本院出具一份《鉴定意见书》，鉴定结论为：检材《上海市房地产买卖合同》第15页上“甲方(一)(签章)处的“卞宝娟”签名字迹与样本材料上的“卞宝娟”签名字迹不是同一人所写。原、被告均对该鉴定结论无异议。原告表示，合同上的签名非原告本人所签，房屋买卖不是原告的真实意思表示，故合同是无效的。被告吴成光表示，虽然签名非原告所签，但通过其他证据可以证明原告是知道该房屋买卖的，并不能否定合同的效力。被告品真事务所、李翠玲表示，虽然签名非原告所签，但不能说明原告不知道房屋买卖事宜。以上事实，有上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海市房地产居间合同、上海市房地产登记簿、收条、公司变更登记材料、离婚证、离婚调解书、离婚财产分割协议表、迁户申请、申报常住户口审批表、准予迁入证明、常住人口登记卡、户主同意接受申请人入户意见书、户口摘录、上海市房地产登记信息、上海市房地产登记簿查阅申请书、司法鉴定意见书、账户交易信息、发票及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。本院认为，本案所涉《上海市房地产买卖合同》上原告的签名经司法鉴定，确定非其本人所写，故本院确认原告与被告吴成光间并未签订《上海市房地产买卖合同》的事实。据此，显然讼争房屋的出售系由无权处分人实施，但根据现有证据，无法判定无权处分人的身份，甚至原告的前夫古某作为无权处分人的可能性因其已死亡亦难以查实。鉴于此，本案的争议焦点即是被告吴成光是否构成善意取得的问题。根据物权法的相关规定，构成不动产善意取得须符合下列情形：1、受让人受让不动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。首先，关于善意问题，原告就被告吴成光是否具有恶意负有举证责任。根据原告提供的房地产买卖合同、房地产居间合同、产权证、收条等证据，不足以证明被告吴成光在交易时具有恶意。虽然《上海市房地产买卖合同》上原告的签字经鉴定为非原告本人所签，但不影响在相关条件符合的情况下善意取得的成立。而根据被告吴成光提供的房地产买卖合同、房地产居间合同、收条、账户交易信息(包括本院依职权调取的)、上海市房地产登记信息等证据，可以看出讼争房屋的交易系通过挂牌、中介公司居间、双方签约、付款、过户等程序完成，该程序符合房产交易的一般流程。从付款情况来看，根据账户交易信息可以看出房款的提取时间和金额与合同约定的付款时间和金额能基本吻合，虽然房款系由被告品真事务所分支机构负责人庞坤生收取，但讼争房屋的交易系通过居间完成(中介费已支付)，居间合同关于居间方的受托事项也未明确，故居间方收取房款的行为并不必然违反交易惯例，无法得出被告吴成光系恶意的结论。另外，根据居间合同约定的迁户时间及原告之子XX的实际迁户情况可以看出，XX的迁户行为发生在讼争房屋的交易过程中，原告作为XX之母不知道该迁户情况不符合常理，故亦无法得出讼争房屋的交易系非正常交易的结论。根据原告自述，其在离婚后对讼争房屋疏于管理，也是讼争房屋被出售的原因之一，原告对此存在过错。讼争房屋自交付予被告吴成光至今均由其控制，且其已支付了至2016年12月的物业管理费，亦属正常使用。综上，在原告不能证明被告吴成光系恶意的情况下，本院推定被告吴成光在受让讼争房屋时是善意的。其次，关于房价问题。根据讼争房屋的交易时间、房屋的面积、房龄等因素，讼争房屋的交易价格525,000元属合理价格，且原告对该价格亦未提出异议，故本院确认讼争房屋以合理的价格转让。最后，关于登记问题。现讼争房屋已登记至被告吴成光名下，被告吴成光已取得讼争房屋的产权证，本院对此予以确认。综上，虽然被告吴成光未与原告签订房屋买卖合同，但其符合物权法规定的善意取得的相关构成要件，属善意取得人，理应取得讼争房屋的所有权。原告要求确认合同无效并变更登记的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求赔偿经济损失10万元的诉讼请求，原告对此并未举证证明，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告卞宝娟的全部诉讼请求。本案受理费10,050元，财产保全费5,000元，均由原告卞宝娟负担。鉴定费6,500元，由被告吴成光负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春代理审判员  周 平人民陪审员  宗小时二〇一六年九月二十九日书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。