广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初3310号原告李某，男，汉族，1984年7月23日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。委托代理人黄斯英，广东信荣律师事务所实习律师。被告陈某，女，汉族，1981年12月5日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人陈乘贝，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托代理人郎某，男，满族，1958年10月29日出生，住址沈阳市和平区，系被告丈夫。第三人深圳市惠家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区车公庙工业区泰然工业厂房210栋8楼G28（仅限办公），组织机构代码05785143-9。法定代表人詹奴。原告李某与被告陈某、第三人深圳市惠家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，2016年4月，本院作出民事裁定书，依法驳回了被告对本案管辖权提出的异议,被告不服，提起上诉，广东省深圳市中级人民法院于2016年7月作出民事裁定书，维持原审裁定。后本院依法组成合议庭，适用普通程序于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人易玉成、黄斯英，被告的委托代理人陈乘贝、郎某，第三人的法定代表人詹奴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》自原告起诉之日解除；2、被告双倍返还定金60万元，扣除已返还的30万元，被告应再向原告支付30万元；3、被告承担诉讼费及保全费。事实和理由：2015年12月27日，原告通过第三人居间与被告签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买深圳市福田区深南路车公庙工业区泰然宿舍B栋A214房产（以下称涉案房产），成交价136万元；买方在签约当日支付定金20万元，次日再支付定金10万元，2015年1月31日再支付定金38万元，2016年2月26日前支付剩余房款68万元；卖方在签约当日须将房产证原件托管于第三人处；如卖方未按合同约定履行义务，买方可解除合同并要求卖方双倍返还定金。合同签订后，原告通过郭叶琳的银行账号依约支付定金30万元，被告向原告出具30万元的收款收据。被告收取30万元定金后于当日明确向原告表示不卖房并单方将原告已支付的定金30万元原路返还，并且在2016年1月13日将托管于第三人处的房产证原件取回。2016年1月20日，原告委托律师向被告及第三人发送履约催告函，但被告仍不履行合同义务。被告辩称，1、本案合同的主体是原告和被告，根据合同相对性原则，原告应向被告支付定金，但签订合同后原告一直没有向被告支付任何定金。鉴于原告违反合同约定，没有支付定金，被告依约解除合同符合法律规定，不存在违约情形。至于原告在诉状中所陈述的已支付定金30万元，实际该定金不是由原告支付，而是由案外人郭叶琳支付，被告至今也不知道郭叶琳的身份，双方签订的合同也没有约定可由案外人向被告支付定金，被告对该笔由第三方支付的款项性质无法识别，因无注明是购房款或代付购房款，且原告也无提交凭证证明原告与郭叶琳的关系。依照相关法律规定，仅凭转账凭证郭叶琳是可以以不当得利要求被告返还款项的。如果郭叶琳提起相关诉讼，作为被告是完全没有证据证明该款项是与原告有关系的，因此被告为避免受骗或因购房产生的纠纷，在收到款项后随即转回给郭叶琳，并明确告诉原告，因为是原告违约，所以解除双方的合同。故本案系原告违约，被告无需向其承担违约责任。2、退一步说，郭叶琳是代原告支付款项，原告也已构成违约。依据合同第十三条的约定，原告应在签订合同当日即2015年12月27日支付定金20万元，但郭叶琳在2015年12月27日仅支付9万元，没有依约足额支付，原告已构成违约，被告是可以解除合同的。3、再退一步说，假设是被告违反合同约定，但在签订合同后的次日被告就已将所有款项返还给原告，并未造成原告任何损失，原告要求被告再支付30万定金无任何依据。另外本案的定金金额已超过法律规定，不应超过主合同标的20%。综上，我方认为是原告违约，被告依约解除合同，并未造成原告任何损失，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人述称，原告诉状所述的事实和理由属实，原、被告就涉案房屋的交易是由我司促成的，合同签订后双方没有交易下去是因为被告不卖房了。经审理查明，2015年12月27日，原告在第三人的居间下与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其名下的涉案房产（建筑面积33.93平方米）以136万元出售给原告；双方协商一致第一笔定金为30万元，签订合同当日买方只交20万元，第二天补交10万元，买方需在2016年1月底补交定金38万元；买方于2016年2月26日前将除定金、交楼押金之外的全部房款68万元存入双方约定的银行或第三方资金监管账户；买方应在签订合同当日将房地产证原件交予第三人办理过户手续之用；买方未按照合同约定履行义务，卖方可解除合同没收定金或要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金；如卖方未按照合同约定履行义务，买方可解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。合同签订当天，郭叶琳向被告转账支付9万元；次日，郭叶琳又向被告转账支付21万元。被告在收到郭叶琳的上述两笔款项后，于2015年12月28日将30万元退回至郭叶琳的账户。原告及第三人均主张签订《房地产买卖合同》时郭叶琳也在场，郭叶琳向被告转账30万元是受原告委托向被告支付的定金，且在签订合同当天先支付9万元、于次日再交定金21万元是经过被告同意的；被告则认为郭叶琳向被告转账没有备注款项用途，所转款项不能认定为涉案合同的定金，被告还否认其曾同意在合同签订当天只支付9万元定金。2015年12月28日即签订涉案《房地产买卖合同》次日，被告以短信方式通知原告解除合同。几日后，被告从第三人处取回了涉案房产的房地产权证原件。2016年1月20日，原告委托律师向被告及第三人发出《履约通知函》要求被告继续履行合同，被告拒收，第三人签收后通知被告前来收取，被告未取。庭审中，被告表示其在签订合同当天晚上收到郭叶琳所转的9万元后，曾告知第三人必须由原告本人账户转账支付定金。第三人及原告均否认有接到被告要求原告本人转账支付定金的通知。原告向法庭提交了郭叶琳出具的《代付证明》，证明郭叶琳于2015年12月27日、28日向被告转账9万元、21万元是代原告支付涉案房产的购房定金。另查，原告诉状及本案相关诉讼材料于2016年3月30日送达给被告。以上事实有《房地产买卖合同》，转账凭证，郭叶琳出具的《代付证明》，短信记录及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面正确履行义务。《房地产买卖合同》约定合同签订当天支付定金20万元，次日支付定金10万元，未约定须由原告本人账户支付。原告委托郭叶琳向被告支付定金，未违反合同约定。被告以支付定金的账户非原告本人账户为由主张原告违约并单方解除合同，理由不成立，本院不予采纳。被告辩称其对郭叶琳支付的款项性质无法识别，因担心郭叶琳会以不当得利起诉被告要求被告返还款项，故在收到款项后随即转回给郭叶琳，并通知原告解除合同。本院认为，被告以其主观推测可能发生的事件来判断郭叶琳代原告支付定金的行为性质，属于被告单方臆想，事实上并未发生被告所推测担心的事件。被告如确有上述顾虑，可通过要求原告、第三人及郭叶琳出具相关说明来避免矛盾，但被告并未采取可行的措施消除自身疑虑，也无证据显示被告曾要求原告本人支付定金，被告的该辩称，本院不予采信。原告及第三人均陈述原告在签订合同当天仅支付9万元定金是经过被告同意的，被告对此予以否认并据此主张原告未依约足额支付定金，要求解除合同。本院认为，即使被告未同意在签订合同当天可先支付9万元定金，原告于次日也已补足共计30万元的定金，迟延一天支付部分定金的行为不属于根本违约行为，被告以此为由主张原告违约并要求单方解除合同于法无据，本院不予支持。我国合同法及担保法对定金罚则均做出了明确规定：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告收受定金后将定金予以返还且通知原告解除合同、以实际行动明确拒绝继续履行合同的行为，违反了双方合同的约定，构成根本违约，也明显违反了上述法律规定，应接受定金罚则的约束。原告要求解除合同、被告双倍返还定金（扣除已返还部分），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告诉状于2016年3月30日送达给被告，本院确认涉案《房地产买卖合同》于2016年3月30日解除。关于定金数额，我国担保法第91条规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%；担保法司法解释第121条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过部分，人民法院不予支持。涉案《房地产买卖合同》约定的定金金额超过了合同标的额20%，超过部分不能认定为定金，本院认定涉案房产交易的定金金额为272000元（1360000元×20%），故原告请求被告支付双倍定金的加倍部分本院支持272000元，原告过高请求部分，本院不予支持。被告以其违约行为未造成原告任何损失为由抗辩原告不应主张双倍返还定金的理由于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李某与被告陈某之间的《房地产买卖合同》于2016年3月30日解除；二、被告陈某应于本判决生效之日起十日内向原告李某支付双倍定金的加倍部分272000元；三、驳回原告李某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元（已由原告预交），由原告负担420元，由被告负担5380元；保全费2020元（已由原告预交），由原告负担140元，由被告负担1880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 侯  媛  蓉人民陪审员 高    兰二〇一六年九月二十八日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。第1页共119页