重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初1904号原告方学敏，男，1964年1月26日出生，住重庆市渝北区。诉讼委托代理人孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。诉讼委托代理人程婷婷，重庆瀚林律师事务所实习律师。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。法定代表人林茂，该公司总经理。诉讼委托代理人李光泓，重庆剑直律师事务所律师。原告方学敏与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依职权于2016年9月21日作出（2016）渝0232民初1886－2202号民事裁定，对被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在武隆县仙女山旅游度假区管理委员会的建设工程保证金535万予以冻结。本案依法由审判员安昌荣独任审判，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告方学敏的诉讼委托代理人孙世林、程婷婷，被告隆鑫地产公司的诉讼委托代理人李光泓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方学敏向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司支付逾期办理产权登记的违约金52501元；2.本案诉讼费由隆鑫地产公司承担。事实和理由：方学敏与隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同对房屋位置、面积、单价、交房时间、产权证办理等事宜及违约责任等进行了约定。合同签订后，方学敏按照约定履行了义务，但隆鑫地产公司却违反约定迟延办理产权登记。根据合同约定，隆鑫地产公司应当支付逾期办理产权登记的违约金。被告隆鑫地产公司辩称，1.隆鑫地产公司没有违约行为，不应承担违约责任：一是办理产权登记需要方学敏授权，而方学敏在2015年7月12日才授权委托隆鑫地产公司办理产权登记，所以逾期办理产权登记的责任在于方学敏；二是办理产权登记的前提是房屋需实际交付使用，但方学敏至今未签收收楼书，故本案房屋并未实际交付，因此隆鑫地产公司无义务为方学敏办理产权登记。2.按照双方合同的约定，违约金计算适用补充协议（附件五）的约定。3.方学敏主张的违约金过高，请求依法调减，因为隆鑫地产公司现在已取得了产权登记受理单，逾期办理产权登记并未对方学敏造成实际损失。经审理查明，2011年8月26日，方学敏（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，方学敏出资515726元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆县XX镇XX号XX的预售商品房一套。房屋交付使用时间为2012年12月20日前。合同第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）视为乙方已接受该房，甲方所承担的质保期从此时开始计算。……”合同第十三条约定：“……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》（附件五）第五条关于商品房的交付（对本合同第八条的补充）约定：“……3、在商品房达到交付条件后，除乙方未按合同约定支付房价款、违约金、银行未批准乙方按揭申请或因乙方原因合同未登记备案外，乙方按合同约定的交房期限前往商品房项目所在地办理交付手续，甲方不再通知。……6、由于乙方原因未能按期办理接房手续的，双方同意按照下列约定方式处理：A、视为甲方已按合同约定时间交付该房屋，该房屋所产生的权利、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房之日起开始由乙方承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房之日起开始计算。……”《补充协议》（附件五）第六条约定：“……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……（3）预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起240日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”《补充协议》（附件五）第十五条约定：“本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。……”合同签订后，方学敏交纳了房价款515726元及相应契税、大修基金等费用。隆鑫地产公司于2015年9月28日取得武隆县国土资源和房屋管理局出具的《业务受理通知书》（即约定的办理产权登记受理单）。本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票（自开）、收据、中国农业银行现金缴款单、武隆县国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，方学敏与隆鑫地产公司之间签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在方学敏履行完毕约定义务后，隆鑫地产公司也应当按照约定为方学敏办理房屋产权登记。本案争议的焦点：一、隆鑫地产公司在办理产权登记中是否存在违约行为，应否承担违约责任；二、如果应承担违约责任，违约金应当如何计算。关于隆鑫地产公司在办理产权登记中是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。隆鑫地产公司认为其不应承担违约责任的理由有两点，一是认为逾期办理登记是由于方学敏迟延授权所致；二是认为本案房屋并未实际交付，因此隆鑫地产公司无义务为其办理产权登记。本院分别评析如下。对于隆鑫地产公司理由一：本院认为，隆鑫地产公司在庭审中辩称是方学敏在签订合同后决定暂时不办理产权登记，最终在2015年7月12日才决定授权给隆鑫地产公司办理产权登记，隆鑫地产公司随后就为方学敏办理了房地产权证，因此，隆鑫地产公司没有违约行为,不应承担违约责任。为此，隆鑫地产公司举示了一份由方学敏签名捺印，落款时间为2015年7月12日的《申请办理房屋权属登记授权委托书》，以支撑其上述辩称理由。方学敏对该证据当庭予以否认，认为该《委托书》系隆鑫公司制作的，依据交易习惯和生活常理，在签订合同时方学敏仅签署了姓名和捺印，但并未填写时间。本院认为，双方签订的《补充协议》（附件五）第六条第2款第1项和第十五条明确约定了方学敏在签订合同时就已委托隆鑫地产公司代为办理产权登记，方学敏当时即向隆鑫地产公司提供了办理产权登记的所需资料，同时约定双方之间的任何通知都必须以书面形式送达对方。本案中隆鑫地产公司除了举示该份证据外再无其他关联证据予以证明方学敏在签订合同后改变委托办理产权登记这一事实，该证据系孤证，不能形成证据锁链，证明效力明显不足。同时，对所购房屋及时办理产权登记，进而取得房地产权证，对于购房者享有对该房屋财产的占有、使用、收益和处分权利具有重要意义，因此，方学敏在完清房价款和税费，并委托隆鑫地产公司办理房屋产权登记后，却不要求及时办理房地产权，在无其他相关证据予以证明情况下，明显有悖常理。故本院对隆鑫地产公司举示的该份证据的证明效力不予确认。隆鑫地产公司未如约按期向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约，应当承担违约责任。故对隆鑫地产公司辩称逾期办理产权登记系方学敏迟延授权所致，其不应承担违约责任的理由，缺乏事实依据，本院不予采信。对于隆鑫地产公司理由二：本院认为，本案中隆鑫地产公司未提供证据证明其已通知方学敏接房，方学敏未接房是事实。但在庭审中，隆鑫地产公司确认案涉房屋符合交付使用条件，方学敏也认可以约定的截止时间（2012年12月20日）为房屋交付使用时间。根据合同和补充协议（附件五）的约定，“由于乙方原因未能按期办理接房手续的，视为甲方已按合同约定时间交付该房屋，该房屋所产生的权利、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房之日起开始由乙方承担”，因此，本院认定案涉房屋的实际交付使用2012年12月20日。既然按照合同约定，视为方学敏已经接房，隆鑫地产公司认为方学敏未实际接房，其不承担办理产权登记义务，不承担逾期办证责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于隆鑫地产公司逾期办理产权登记的违约金计算问题。本院认为，根据双方《补充协议》（附件五）第六条第二款第三项的约定为“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起240日内，……”本案中，本院认定案涉商品房交付使用日期为2012年12月20日，即隆鑫地产公司应在2013年8月17日（2012年12月20日起240日内）前办理产权登记，但隆鑫地产公司却在2015年9月28日才取得了案涉房屋的《业务受理通知书》（即约定的登记受理单），超过了合同约定的办理房屋产权登记期间。因此，隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记的违约金应当按照已付房价款515726元每日万分之一，从2013年8月18日起计算至2015年9月27日止，共770天，违约金额为39710.90元。同时，对于隆鑫地产公司提出现在已经为方学敏办理了产权登记的理由与本院查明的事实一致，因此，本院对隆鑫地产公司辩称逾期办理产权登记并未对方学敏造成实际损害，请求对违约金进行调减的理由予以采纳，本院酌定将上述违约金依法调整为19855.45元。综上，对方学敏诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告方学敏支付逾期办理产权登记的违约金19855.45元；二、驳回原告方学敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1112元，减半收取计556元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安昌荣二〇一六年九月二十七日书记员  胡陶燕