贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终1828号上诉人(原审被告、反诉原告）邓涛，男，汉族，1973年10月25日出生，贵州省毕节人，住毕节市七星关区。被上诉人（原审原告、反诉被告）毕节市机关事务管理局，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道毕节市行政办公中心D栋。组织机构代码：30887008-8。法定代表人姚庆丰，局长。委托代理人（特别授权）冯永忠，毕节市机关事务管理局工作人员。被上诉人（原审第三人）贵州电网有限责任公司毕节供电局，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路14号。统一社会信用代码：91520500214402582C。负责人刘学仪，局长。委托代理人赵新春（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。委托代理人戴大华，贵州本芳律师事务所律师。上诉人邓涛因与被上诉人毕节市机关事务管理局（以下简称机关事务局）、贵州电网有限责任公司毕节供电局（以下简称毕节供电局）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初689号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告机关事务局诉称：2014年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将位于毕节市××区××路，门面编号为毕节一中A幢12号、毕节一中A幢6号的门面租赁给乙方，租赁期限为2015年1月10日至2015年7月10日，该地段已经纳入规划建设，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月。若开工建设，租户无条件及时搬离。”租赁合同到期后，双方就上述门面于2015年7月8日再次签订《补充合同》，合同约定：“两个门面继续租赁给乙方，合同期限为六个月，自2015年7月11日至2016年1月11日止。”《租赁合同》及《补充合同》到期后，原告需要通过公共交易平台进行重新招租，原告告知被告后，征询被告意愿。但是被告既不参加公开招租，也拒绝搬出涉案门面。原告认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》的合同期限已届满，原、被告之间的权利义务已经终止。被告无权继续占用涉案门面，被告拒不搬出涉案门面的行为已经给原告重新招租造成恶劣影响，严重侵犯了原告的合法权益原告为维护其合法权益，特诉至本院，请求判决：1.被告立即搬出所占的位于毕节市××区××路××中××号门面（面积均为37.4平方米）；2.被告支付迟延退房违约金暂计6,233元给原告（该违约金自2016年1月11日起算至被告实际退房之日止，按照日租金311元的两倍计算）；3.案件受理费由被告承担。庭审过程中，原告将其第2项诉讼请求变更为：恳请人民法院依法判决支付迟延退房违约金（以该违门面自2016年1月11日至被告实际退房之日后42日内，每日按307元的2倍计算）。原审被告邓涛反诉并答辩称：原、被告签订的《租赁合同》中约定的租金为56,100元/年，履约保证金为5,610元/年，且约定涉案门面地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月；若开工建设，租户无条件条件及时搬离。原告支付了涉案门面两年的租金，租期应为两年，虽然《招租公告》中约定的租金为56,100元/6个月，但是招租公告仅是要约邀请，涉案门面的租金应当以《租赁合同》上约定的租金为准。且原告提供的《租赁合同》为格式合同，在格式合同出现歧义时，应当作出不利于原告的意思解释，反诉人在签订《租赁合同》时预缴了门面一年的租金112,200元，履约保证金11,220元，在签订《补充合同》时，又预缴了门面下一年的租金，原告预收被告两年租金的行为应当视为默认租期为两年。在未出现《租赁合同》约定的解除条件即开工建设的情况下，原告要求被告搬出门面并要求第三人对涉案门面断电的行为构成根本违约，应当承担违约责任，第三人在未存在法定停电理由下，仅凭原告的函，不进行调查核实就对反诉人经营的门面采取断电措施，第三人应当对因其违法采取断电措施导致反诉人(被告)的损失承担赔偿责任。综上，请求判决：1、被反诉人返还反诉人门面剩余一年租金56,100元，履约保证金5,610元；2、被反诉人承担违约责任，向反诉人支付涉案门面月租金9,350元；3、第三人赔偿因其违法断电措施导致反诉人的损失6,545元;4、反诉诉讼费用由被反诉人、第三人承担。机关事务局答辩称，一、被答辩人要求答辩人返还租金56,100元没有任何事实和理由，恳请人民法院依法驳回被答辩人该项反诉请求。二、被答辩人在合同期满后拒绝搬出涉案门面，并未按照补充协议内容及时履行退房义务，已经构成违约，按照《租赁合同》的约定，被答辩人无权要求退还履约保证金。三、被答辩人既要求返还剩余一年租金（也即终止租赁合同）又拒绝搬出涉案门面（也即继续履行合同）显然自己主张自相矛盾，明显就是想通过这种途径侵吞国家财产。原审第三人毕节供电局辩称：首先从程序方面，被告反诉毕节供电局是基于供用电合同关系，原告与被告之间系租赁关系，法律关系不一致，因此毕节供电局不应当作为本案第三人参加诉讼；其次，本案被告邓涛不是毕节供电局的用电户，用电户是毕节一中，毕节供电局根据一中的管理单位的通知停电，不存在过错，毕节供电局与邓涛之间并无供用电合同关系，对邓涛的损失不应当承担赔偿责任。原审经审理查明:2014年12月3日，毕节市公共资源交易中心在其网络交易平台上发布毕节一中A栋8号-31号共24间门面招租公告，该24间门面位于毕节一中田径场边临街一面，24间门面面积相同，但是6号门面面积是37.4平方米，招租租期为6个月，招租底价为56,100元。招租公告发布后，被告邓涛于2014年12月23日、24日参与公开竞价，以挂牌底价56,100元/6个月的价格取得毕节一中A栋6号门面的承租权，并与毕节市公共资源交易中心签订了成交确认书。2014年12月29日，被告邓涛与原告毕节市机关事务管理局签订了毕节一中A栋6号门面的《租赁合同》，合同约定：邓涛承租毕节市机关事务管理局管理的毕节一中A栋6号门面，租赁期间为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止，租金56,100元，该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月；若开工建设，租户无条件及时搬离；同时原、被告双方还约定如甲方(原告）在合同期内无正当理由提前终止合同，甲方必须提前一个月向乙方（被告）发出书面通知终止合同，并支付给乙方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金；如果合同到期，被告迟延交房，原告有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，原告保留向人民法院追诉的权利。租赁合同签订后，被告邓涛于当日向原告缴纳了涉案商铺租金共计56,100元及履约保证金5,610元，原告向被告邓涛出具收款收据。2015年7月6日，原、被告双方经协商一致，被告与原告签订补充合同，续租涉案门面，租赁期间为6个月，自2015年7月11日起至2016年1月11日止，租金及违约责任等与原租赁合同约定的一致。补充合同签订当日，被告邓涛向原告缴纳涉案铺面租金56,100元，原告向被告出具收款收据。2015年12月31日，原告向被告邓涛发出门面催交通知，要求被告邓涛在合同到期日前将涉案门面腾空移交给原告，并结清水电费及相关费用，但被告邓涛迟延返还租赁门面。2016年1月26日，原告向毕节供电局发函，请求毕节市供电局对包括涉案门面在内的8间门面的用电进行断电处理，但被告邓涛仍未将涉案门面返还给原告。原告以被告违反合同约定为由请求判决被告立即搬出涉案门面，同时支付延迟退房违约金，承担案件诉讼费用。被告以已实际向原告缴纳两年租金，原告要求被告搬出涉案门面，原告构成根本违约，被告以毕节供电局依据原告的断电函，对涉案门面进行断电损害其利益为由，提起反诉，请求判决原告退还其向原告多缴纳的租金和履约保证金，并承担违约责任，第三人毕节供电局赔偿因断电给原告造成的损失。原审认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期间已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，承租人邓涛负有返还租赁物即毕节一中A栋6号门面的义务。故对于原告要求被告邓涛搬出涉案门面的诉请，予以支持。合同租赁期间届满后，被告邓涛继续占有涉案房屋的行为，违反了《补充合同》第三条的约定，应当支付迟延返还租赁物的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原、被告双方之间约定的日租金为311元（56,100元/6个月÷6个月÷30日），如果每日按日租金的二倍亦即622元支付逾期腾房违约金，过分高于给原告造成的损失。应当以日租金311元为基数，按照超过其损失30%的上限予以保护，亦即每日按404.30元支持逾期返还租赁物违约金。原、被告之间签订的《补充合同》约定的合同到期日为2016年1月11日，则被告应从2016年1月12日起，按每日404.30元支付原告毕节市机关事务管理局逾期腾房违约金至实际返还租赁物之日止。故对原告诉请要求被告从2016年1月11日起按每日622元的1.3倍计算至被告实际退房之日后30日内的请求不予支持。对于被告邓涛要求原告毕节市机关事务管理局即刻退还其承租的毕节一中A幢6号门面租金和履约保证金共计人民币71,060元的诉请。结合原告提交招租公告、成交确认书、《补充合同》等证据，均可认定涉案门面租赁期间为6个月，租金为56,100元，在原、被告签订的《租赁合同》第二页约定的第一年度租金为56,100元的条款，可以认定为笔误。故对被告邓涛要求退还一年租金人民币56,100元的诉请不予支持。对于被告要求退还的5,610履约保证金，因原租赁合同及补充合同约定的履行期间已届满，原告毕节市机关事务管理局应当予以退还，对该诉请予以支持。原告已实际履行完毕合同，被告所举证据不能证明原告存在违约行为，故对于被告要求原告承担违约责任的诉请，不予支持。对于被告要求第三人赔偿断电给被告造成的损失的诉讼请求，因与本案法律关系不同，本案不作处理，被告可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)邓涛于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋6号门面交付给原告(反诉被告)毕节市机关事务管理局；二、被告(反诉原告)邓涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告)毕节市机关事务管理局支付延迟返还其租赁的毕节一中A栋6号门面违约金，(违约金按每日人民币404.30元支付，支付日期从2016年1月12日起计算至实际返还租赁门面之日止)；三、原告(反诉被告)毕节市机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)邓涛退还履约保证金5,610元；四、驳回原告(反诉被告)毕节市机关事务管理局的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)邓涛的反诉请求。本案案件受理费人民币9,472元，减半收取人民币4,736元；反诉案件受理费人民币870元，减半收取人民币435元，合计人民币5,171元，由被告(反诉原告）邓涛承担5,121元，由原告(反诉被告)毕节市机关事务管理局承担人民币50元。上诉人邓涛不服一审判决，上诉至本院。请求：撤销原判，依法改判被上诉人机关事务局返还上诉人剩余一年租金56,100元，支付违约金9,350元，支付因违约断电导致上诉人损失6,545元；本案诉讼费用由被上诉人机关事务局承担。主要事实及理由：根据合同约定，上诉人分别于2014年12月29日，2015年7月8日两次共计支付两年的门面租金112,200元，机关事务局接受并出具了收据。后种种迹象表明一中A栋可能不再拆迁，于是我们多次找机关事务局协商更改门面租期，对方未作任何答复，我们视为默认。2016年1月10日，机关事务局突然下发限期腾房的通知，提前解除合同，亦不提及退还剩余门面租金及违约补偿一事。《招标公告》纯属要约邀请，对上诉人并无约束力。《成交结果确认书》只是交易中心结算佣金的依据，因其内容已被双方后来签订的书面租赁合同所完全改变且未进入合同附件，对上诉人不具有约束力。《补充合同》所述时间更不能证明租金就是每半年56,100元，该合同只是说明把上诉人已缴纳完的第一年度租金的下半年租期从不定期合同通过书面形式转为定期合同。上诉人与被上诉人签订的合同在2016年2月5日协商会上，由机关事务局聘请的毕节中级人民法院舒平庭长及对方代理人王建斌律师当场认定此合同真实、合法、有效,并无笔误一说。且即使合同有重大误解，但被上诉人至今都未提出撤销或更改。二、上诉人共计支付两年的门面租金，机关事务局接受并出具了收据，上诉人履行了合同的主要义务，被上诉人也接受，故合同期限应顺延至2017年1月10日才到期,上诉人并未违约。三、根据《租赁合同》第二条第1款的规定，解除本合同的条件是建设规划的开工建设这一条件是否成就。所以，机关事务局明显违约,应负赔偿责任。机关事务局无正当理由提前解约，并指使第三人毕节供电局违法断电给上诉人造成的经济损失应由被上诉人机关事务局全部承担赔偿责任，并返还上诉人剩余租金及支付解除合同的违约金。四、上诉人与被上诉人之间是租赁合同纠纷，而非买卖合同纠纷，一审诉讼费用计算方式有误。被上诉人机关事务局答辩称，一审判决上诉人返还门面并支付违约金符合事实和法律规定,双方约定租金为半年租金，不存在被上诉人所称为预缴租金。被上诉人预缴租金没有任何事实和法律依据。机关事务局致函毕节供电局断电不存在任何违约情形，无需赔偿上诉人损失。对诉讼费用计算方式，本案属于租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷。请求二审予以明确。原审第三人毕节供电局述称，上诉人的上诉请求与我方无关，供用电合同的双方为毕节供电局和机关事务局，上诉人非本合同的相对方，无权提出赔偿请求，且我方是根据合同相对方机关事务局的函停电的；上诉人与机关事务局之间是房屋租赁合同关系，我方与机关事务局是供用电合同关系，这是两个法律关系。二审中上诉人向本院提交证据：1、毕节市教育局桂花路左1号门面招租结果公告；2、2013年11月25日毕节一中A6#门面租金收据；3、2014年12月29日毕节一中A6#门面租金收据。用以证明：上诉人2015年与机关事务局《租赁合同》上约定的年租金与当时门面的租金吻合。被上诉人机关事务局质证：对证据1的真实性有异议，且教育局门面招租与本案门面无直接关系，达不到上诉人的证明目的；证据2是与毕节一中签订的合同，与机关事务局公开招租无关，且正因为原来的招租方式存在瑕疵，所以才统一由机关事务局公开招租。该证据达不到上诉人的证明目的；对证据3的真实性无异议，但上诉人一年之内交了两次租金，证据恰好证明其与我方的合同期限只是半年。被上诉人毕节供电局质证：上述证据均与我方无关。本院经审查，对上诉人二审提交的证据作出认定：证据1为毕节市教育局桂花路左1号门面招租结果公告，与本案一中门面的招租并无直接关联，对该证据本院不予采信；证据2为毕节一中直接收取承租人租金的收据，与机关事务局公开招租亦无直接关联，本院不予采信；对证据3的真实性本院予以采信，但该证据并未注明所交租金的起止时间，故对其证明目的本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审双方当事人争议的焦点是：双方约定的租金是56,100元/6个月还是56,100元/年。本院认为：虽然上诉人与机关事务局签订的《租赁合同》中约定门面租金为56,100元/年，但《租赁合同》同时还约定《招租公告》作为合同附件与该合同具有同等法律效力，而《招租公告》及双方签字认可的《成交确认书》均明确涉案门面租金为56,100元/6个月。且上诉人于2014年12月向机关事务局交纳门面租金56,100元后，又于2015年7月签订《补充合同》时再次向机关事务局交纳了门面租金56,100元，若双方约定的租金只是56,100元/年，则上诉人一年之内两次向机关事务局分别交纳租金56,100元的行为明显不符合常理。故上诉人与机关事务局签订的《租赁合同》并不能完全、真实地反映双方的真实意思表示。一审综合《招租公告》、《成交确认书》、《收据》及《补充合同》认定涉案门面的租金应为56,100元/6个月符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院依法予以维持。上诉人认为涉案门面租金为56,100元/年的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。双方当事人签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期限已届满，上诉人应依约交还租赁门面，上诉人主张被上诉人机关事务局支付其违约金及退还多交租金的理由没有事实依据，本院依法不予支持。合同约定的租赁期限届满后，双方的权利义务已经终止，机关事务局作为涉案门面的管理者，是否要求毕节供电局停止供电是其与毕节供电局之间的问题，与上诉人并无任何关系，上诉人无权要求机关事务局或者毕节供电局对因断电给其造成的损失进行赔偿。故上诉人主张机关事务局应赔偿因指使毕节供电局断电给其造成的经济损失的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。上诉人对于一审法院认定的诉讼费不服，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，财产案件根据诉讼请求的金额或价款分段累计交纳。本案本诉诉请标的额暂计算的利息为6,233元，则本诉案件受理费应为50元，减半收取为25元。反诉诉请的标的额为56,100元+5,610元+6,545元+9,350元=77,605元，则反诉案件受理费应为1,740.13元，适用简易程序减半收取为870.06元。关于诉讼费的承担比例，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定的诉讼费用分配的比例原则，本院确认一审本诉案件受理费由邓涛负担16.25元，机关事务局负担8.75元；反诉案件受理费由邓涛负担807.06元，由机关事务局负担63元。一审法院认定本诉及反诉案件受理费的金额及承担比例有误，本院依法予以纠正。另外，一审对日租金的计算有误，本院纠正为56,100元/6个月×2÷365天=307元/天,上诉人应当支付的逾期返还租赁物违约金为307元/天×130%=399元/天。综上，一审判决对诉讼费及日租金的计算有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初689号民事判决第一项，即“被告(反诉原告)邓涛于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋6号门面交付给原告(反诉被告)毕节市机关事务管理局”；二、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初689号民事判决第三项，即“原告(反诉被告)毕节市机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)邓涛退还履约保证金5,610元”；三、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初689号民事判决第二项，即“被告(反诉原告)邓涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告)毕节市机关事务管理局支付延迟返还其租赁的毕节一中A栋6号门面违约金，(违约金按每日人民币404.30元支付，支付日期从2016年1月12日起计算至实际返还租赁门面之日止)”；四、上诉人（原审被告、反诉原告）邓涛于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人（原审原告、反诉被告)毕节市机关事务管理局支付延迟返还其租赁的毕节一中A栋6号门面违约金，(违约金按每日人民币399元支付，支付日期从2016年1月12日起计算至实际返还租赁门面之日止)五、驳回被上诉人（原审原告、反诉被告)毕节市机关事务管理局的其他诉讼请求。六、驳回上诉人（原审被告、反诉原告)邓涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，减半收取人民币25元，由邓涛负担16.25元，毕节市机关事务管理局负担8.75元；反诉案件受理费1,740.13元，减半收取870.06元，由邓涛负担807.06元，毕节市机关事务管理局负担63元。二审案件受理费1,597.50元，由上诉人邓涛负担。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 张 晶审判员 朱 莉二〇一六年九月二十六日书记员 周海洋。