贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终1772号 上诉人（原审被告、反诉原告）姜旭，男，1986年2月21日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）毕节市机关事务管理局，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道行政办公中心D栋，组织机构代码：30887008-8。 法定代表人姚庆丰，局长。 委托代理人（特别授权）冯永忠，系毕节市机关事务管理局职工。 被上诉人（原审第三人）贵州电网有限责任公司毕节供电局，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路14号，统一社会信用代码：91520500214402582C。 负责人刘学仪，局长。 委托代理人（特别授权）赵新春，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人戴大华，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人姜旭因与被上诉人毕节市机关事务管理局（以下简称机关事务局）、贵州电网有限责任公司毕节供电局（以下简称毕节供电局）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1255号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审原告机关事务局诉称：2014年12月29日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定“甲方出租给乙方的门面房位于毕节市××区××路，门面编号毕节一中A幢3号，租赁期限为2015年1月29日起至2015年7月29日，该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离，门面租赁用途为经营服装”，“门面编号毕节一中A幢4号，门面租赁用途为经营服装”。《租赁合同》到期后，双方就门面于2015年7月30日再次签订《补充合同》，约定：“合同期限为六个月，自2015年7月30日至2016年1月30日止”。《租赁合同》及《补充合同》到期后，原告需通过公共交易平台进行重新公开招租，原告向被告示明情况后，征询被告意愿。但被告既不参加公开招租，也拒绝搬出涉案门面。 原告认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已经终止，原、被告之间的权利义务关系已经终止。被告无权继续占用涉案门面，被告拒不搬出门面的行为已经给重新公开招租造成恶劣影响，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院。请求：1、依法判决被告立即搬出所占的位于毕节市××区××路××中××号门面（面积为41.36平米）及4号门面（面积为37.4平米）；2、依法判决被告支付迟延退房违约金暂计13,122.22元给原告（该违约金两个门面分别自2016年1月29日起至被告实际退房之日止，3号门面按照日租金344元的两倍计算、4号门面按照日租金311元的两倍计算）；3、被告承担本案诉讼费用。 原审被告姜旭答辩并反诉称：一、本案事实。2014年12月29日，原、被告经协商一致签订了两份《租赁合同》，原告将毕节一中A幢3号、4号门面出租给被告。合同签订后，被告于2014年12月29日向原告预缴了涉案两个门面一年租金壹拾壹万捌仟壹佰元（￥118,100元）及履约保证金壹万壹仟捌佰壹拾元（￥11,810元）。2015年7月30日，因该地段并未出现原告预计的规划开工建设，原、被告双方签订两份《补充合同》，补充合同签订的当日，被告又向原告预缴了涉案两个门面第二年租金壹拾壹万捌仟壹佰元（￥118,100元）。2015年12月31日，原告在既未出现按规划建设开工的情形，又未与被告协商提前收回涉案门面，亦未退还被告剩余租金及履约保证金的情况下，单方违约要求被告在2016年1月29日前将涉案门面腾空移交原告，并于2016年2月18日致函第三人毕节供电局要求对涉案门面采取断电措施。第三人未经调查核实，在被告既未欠缴电费，亦不存在其他依法应采取断电措施的理由的情况下，仅凭原告一纸致函，违法对被告经营的涉案门面拆除电表，停止供电，导致被告无法正常经营，造成了较大损失。 二、原告主张与事实不符应予驳回；且对被告构成根本违约应返还被告剩余租金及履约保证金，并承担违约责任。（一）涉案两个门面租金单价应为56,100元/年、62,000元/年，租期应为两年。理由为：一是《租赁合同》中已明确涉案的3号门面“第一年度租金为人民币￥：62,000元/年（大写：陆万贰仟元）”、4号门面“第一年度租金为人民币￥：56,100元/年（大写：伍万陆仟壹佰元）”。二是尽管《租赁合同》附件一《招租公告》中涉案的3号门面招租底价为6.2万元/6个月、4号门面招租底价为5.61万元/6个月，但《招租公告》仅仅是要约邀请，双方必须经要约、承诺达成一致后才签订《租赁合同》，因此涉案门面租金单价应以《租赁合同》确定的租金单价为准；对此，从原告毕节市公共资源交易中心网站上公布的《毕节第一中学新建学生宿舍综合楼一楼门面招租公告》（第一、二、三期），招租底价由第一期的244.4万元/年，调整到第二期的208万元/年，最后又调整到150万元/年，可证实招租公告仅是原告发布的要约邀请，租金单价必须以双方协商一致并签字（盖章）的租赁合同为准。三是《租赁合同》为原告单方制作的格式合同，根据《合同法》及《贵州省合同监督条例》对格式合同条款的规定，格式合同条款发生歧义时，应按不利于格式合同制作方的意思解释，更何况《租赁合同》第六条双方保证条款第4项亦已明确“原告（甲方）应保证本次出租行为及本合同的签署符合国家法律法规等法律性文件的规定，若给被告（乙方）造成损失的，应承担赔偿责任。”，因此对租金单价出现歧义应按不利于原告的意思解释，即租金单价是按年度计算，而非按半年计算；四是签订《租赁合同》时，因原告强调涉案门面已列入规划路段，为不影响规划建设开工，同时也为了方便原告收费、入账，节约各方时间精力，被告也是按年度预缴涉案门面租金，被告按实际租用月份逐月扣缴，不足一月的按日扣缴，故被告在签订《租赁合同》当日向原告预缴了涉案两个门面第一年租金118,100元及履约保证金11,810元，在签订《补充合同》的当日又向原告预缴了涉案两个门面第二年租金118,100元，故对涉案门面租期问题，虽然因原告以涉案门面涉及规划施工为由，在《租赁合同》及《补充合同》中均约定租期为两个半年，但在实际履行合同中，原告预收被告两年租金的行为应视为默认租期为两年。（二）原告无正当理由要求被告提前搬出涉案门面，并要求第三人对涉案门面断电的行为已构成根本违约，应按约定承担违约责任。在涉案门面两年租期未届满，亦未出现合同设定的解除合同条件即规划建设开工的情况下，原告既未与被告协商解除合同，又未对被告剩余租金及履约保证金返还的情况下，单方违约、无理要求被告搬出涉案门面，并采取了向毕节供电局发函停止涉案门面供电的违法措施，使被告无法在涉案门面正常经营，给被告造成了较大损失。根据《合同法》第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定及双方的约定，原告应返还被告剩余的涉案门面一年租金118,100元及履约保证金11,810元，并按约定承担涉案门面两个月租金即118,100÷12×2=19,683元的违约金。 三、原告对因其违法采取断电措施导致被告的损失应承担赔偿责任。原、被告签订的《租赁合同》第六条“双方保证条款1、原告（甲方）保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公用设施的正常使用。”明确了原告保证涉案门面正常供电的合同义务。原告违约发函要求第三人在并无法定的停电理由的情况下，违约对被告经营的涉案两个门面采取断电措施的行为，违反了合同约定，给被告造成了停电期间的租金损失118,100÷12÷30×75=24,604.2元（从开始断电的2016年2月18日暂计至提起诉讼的2016年5月3日,共断电75天），原告应该赔偿被告直接损失即租金损失24,604.2元。 原告的行为已构成根本违约，应依法和依约定返还被告剩余租金及履约保证金，并承担违约责任。第三人违法对被告采取断电措施，应依法承担因此给被告造成的损失。被告提出反诉请求：1、判决原告返还被告涉案两个门面剩余一年租金118,100元，履约保证金11,810元；2、判决原告承担违约责任，即向被告支付涉案门面两个月租金，即19,683元；3、判决原告赔偿因其违法采取断电措施导致被告的租金损失24,604.2元；4、判决原告承担本案反诉诉讼费用。 机关事务局针对反诉答辩称：一、被告要求原告返还租金118,100元没有任何事实和理由，恳请人民法院依法驳回被告该项反诉请求。第一、被告按照协议约定支付了两个门面两个半年的租金，两份合同已经实际如约履行完毕。不存在被告所称已经支付了两年的租金，被告称两次支付租金属于预缴租金也没有任何证据支撑，依法不能成立。第二毕节市公共资源交易中心发布的招租公告以及四方签署毕节市公共资源交易中心成交确认书均已明确载明涉案门面的租金3号门面为62,000元/半年、4号门面为56,100元/半年，各方均无异议。在此基础上双方才签订的涉案门面《租赁合同》及《补充合同》，约定租金为半年也是双方签订合同时的真实意思表示，并且双方已经按照协议约定履行合同。同时，《租赁合同》中尾页已经列明“《招租公告》作为合同不可分割的一部分，与本合同具备同等法律效力”。此时的《招租公告》已经不再仅仅是要约邀请，而是具备合同效力，双方均应受此合同的约束，也就是涉案门面租期为半年，租金为3号门面为62,000元/半年、4号门面为56,100元/半年。第三、2015年以来，被告与毕节一中部分门面承租户频繁到机关事务局口头和书面提出要求，要求将毕节一中6个月租期的门面不公开招租、延长租期到三年。被告签名的上访信件充分说明其完全知晓门面合同租赁期限只有6个月，所以被告才一次又一次上访要求延长租赁期限到三年。由于其诉求明显违反毕府通〔2014〕11号文件规定，被拒绝后，被告不交还到期门面并强占经营，造成国有资产损失。第四、被告恶意曲解涉案门面第一年度租金为预缴一年租金，完全是为了逃避拖延交房的违约责任，违反了诚实信用原则。同一时期、同一地理位置原告与李文签订的毕节一中A幢9号门面租赁合同，李文在签订合同以及诉讼中就明确表示门面租金为6个月46,800元，租期为半年，而被告却刻意歪曲门面租金解释。第五、本案中所涉及的《租赁合同》以及《补充合同》制定方并非具有绝对经济优势，另一方也并非不特定、分散的消费者均不具备格式合同的要求及法律特征，不适用格式合同的规定作出对原告不利的意思解释。应当按照双方签订合同时的真实意思表示进行解释。“第一年度”仅仅为一个时间段，也就是《租赁合同》约定的2015年1月29日至2015年7月29日止这半年合同期。被告在签订《租赁合同》以及《补充合同》以后按照双方意思约定支付款项后也从未有过错误理解而找原告追回。将《租赁合同》中载明的“第一年度”理解为“一年”仅仅是看到《租赁合同》后的被告代理人意思表示，代理人的意思表示不能强加到被告在签订合同时的意思表示。 二、被告在合同期满后拒绝搬出涉案门面，并未按照补充协议内容及时履行退房义务，已经构成违约，按照《租赁合同》的约定，被告无权要求退还履约保证金。《租赁合同》第三条第一款已经明确：“甲方（原告）认为乙方（被告）不存在应支付甲方（原告）或者第三方（水电、物业等费用）的未付款项以及其他违约行为的，甲方（原告）在承租期满或者提前终止合同后，在全部手续结清的前提下，甲方（原告）在七个工作日内无息全额向乙方（被告）退还履约保证金”。然而《租赁合同》到期以及《补充协议》到期后，被告拒绝搬出涉案门面的行为已经构成实际性违约，且未结清各项手续，原告有权扣除被告履约保证金。该履约保证金作为对被告不履行协议约定的一种惩罚，被告无权要求返还。 三、被告要求原告赔偿违约断电损失24,604.2元没有任何事实和法律依据，且不属于反诉范围，人民法院应当依法驳回。原告依法享有涉案门面的管理资格，被告强行占用门面的行为已经侵犯了原告的合法权益，原告有权采用私力救济维护自己的合法权益。就本案而言，被告的该项诉求为侵权纠纷而本案是租赁合同纠纷，两个为不同的法律关系，不能合并审理，不属于反诉范围。 四、被告既要求返还剩余一年租金（即终止租赁合同）又拒绝搬出涉案门面（即继续履行合同）显然自己主张自相矛盾，明显就是想通过这种途径侵吞国家财产。 五、原告根据毕节市政府颁布的毕节市市级行政事业单位国有资产的出租管理暂行办法》（毕府通〔2014〕11号）文件要求，对涉案门面通过公共交易中心进行公开招租，毕节一中门面地处城区“黄金地段”经济价值高，资产租赁评估价是原租金的2.76倍，公开招租租金是原租金的3.15倍，国有资产的增值效益十分明显。然而，自毕府通〔2014〕11号文件执行以来，个别承租户就提出对面进行议价租赁，并长期与其签订合同，因违反门面公开招租政策，被拒后，个别承租户歪曲事实频繁进行信访。2014年9月23日毕节市第一届人民代表大会第五次会议召开期间，毕节一中门面承租户纠集上百人闹访，公开反对毕府通〔2014〕11号文件的执行，并企图冲进会场，其中8名带头者被特警采取强制措施。其后频繁进行上访，2016年到信访局、政法委、宣传部进行上访，以在新闻媒体和网络上爆料进行要挟，为达到反对门面公开招租，以低价强行租赁的目的。其行为已给毕府通〔2014〕11号文件的执行造成严重的阻碍。对此违反诚实信用原则的行为，依法应驳回被告的反诉请求。 原审第三人毕节供电局针对本诉及反诉辩称：原、被告之间签订的租赁合同已有条款明确，原告负责被告的供电，与我方无关。毕节供电局不应作为第三人参与诉讼，根据反诉的规定，只能是本诉的被告向本诉的原告提出，不能向他人提出；反诉的是供用电合同关系，供用电合同的主体是毕节供电局毕节市机关事务管理局，反诉人不是供用电合同的相对方，请求法庭驳回反诉人对毕节供电局的诉讼请求。 原审经审理查明：2014年11月11日原告向市财政局发《函》（毕管资函〔2014〕11号）商请将毕节一中31间门面公开招租。2014年11月28日，市财政局批复同意将位于毕节一中校园A栋一楼31间门面分项进行公开招租，出租期限为6个月，3号门面招租底价为6.20万元、4号门面招租底价为5.61万元。2014年12月3日，原毕节节市公共资源交易中心发布毕节一中A栋门面招租公告，公告载明：本次招租的A栋门面位于毕节一中田径场边临街一面；租期为6个月，租赁合同期内，出租方若因政策调整等不可抗力原因需收回房屋的，则合同终止；招租底价为3号门面为6.2万元/6个月、4号门面为5.61万元/6个月；付款方式为一次性支付。招租公告发布后，被告姜旭于2014年12月22日以挂牌底价承租了涉案3号、4号门面，并签订毕节节市公共资源交易中心成交确认书》，成交确认书载明：原、被告就毕节一中A栋3号、4号门面于2014年12月22日10:10毕节节市公共资源交易中心进行协议，意向承租人姜旭以3号门面的挂牌底价陆万贰仟圆/6个月（￥62,000元/6个月）、4号门面挂牌底价伍万陆仟壹佰圆/6个月（￥56,100元/6个月）成交，各方均无异议。 2014年12月29日，原、被告签订了涉案的3号、4号门面的《租赁合同》，合同约定：原告（甲方）出租给被告（乙方）的门面毕节市××区××路花路，门面编号：毕节一中A幢3号、4号；合同租赁期限为6个月，自2015年1月29日起至2015年7月29日止，预留装修期10日；该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离；签订合同前，被告（乙方）向原告（甲方）一次性交纳相当于合同总金额10%的履约保证金，该保证金在合同有效期间不计息；原告（甲方）认为被告（乙方）不存在应支付原告（甲方）或第三方（水电、物业等费用）的未付款以及其他违约行为的，原告（甲方）在承租期满或提前终止合同后，在全部手续结清的前提下，原告（甲方）在七个工作日内无息全额向被告（乙方）退还履约保证金；原告（甲方）在合同期内无正当理由提前终止合同，原告（甲方）必须提前一个月向被告（乙方）发出书面通知终止合同，并支付给被告（乙方）合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金；如果合同到期，被告迟延交房，原告（甲方）有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，原告保留向人民法院追诉的权利；本合同附件是本合同不可分割的部分，以下附件与本合同具有同等法律效力（附件毕节节市公共资源交易中心《招租公告》，附件二、租赁门面房《附属设施清单》）；《租赁合同》还约定了其他事项。租赁合同签订后，被告姜旭于当日向原告缴纳了涉案3号、4号门面租金118,100元及履约保证金11,810元，原告向被告出具了收据。《租赁合同》到期后，原、被告双方于2015年7月30日签订涉案3号、4号门面的《补充合同》，补充合同约定：原、被告本着互利互惠原则，根据《招租公告》及双方所签订《租赁合同》第二条第1款规定，原告（甲方）继续出租涉案门面给被告（乙方）6个月，合同期限自2015年7月30日起至2016年1月30日止；违约责任等与《租赁合同》约定的一致；《补充合同》还约定了其他事项。《补充合同》签订当日，被告姜旭向原告缴纳涉案3号、4号门面租金118,100元，原告亦向被告出具了收据。 2015年12月31日，原告向被告姜旭发出涉案3号、4号门面的《门面催交通知》，要求被告姜旭在合同到期日前将涉案两个门面腾空移交给原告，并携带缴清水电费及相关费用依据到原告处办理履约保证金退还事宜。被告姜旭未在《催交通知》确定的期限内返还租赁物。2016年2月18日，原告向第三人发函，毕节节市供电局对涉案门面进行断电处理。2015年7月8日至2016年1月26日期间，被告等毕节一中A栋门面承租户向有关部门及领导递交反映材料，请求将6个月租赁期进行延长，并指出承租户签订的合同于2016年1月10日到期，而原告是2016年1月5日才发出通知要求腾空搬出门面。由于时间紧迫，无法尽快找到合适的门面搬迁造成延期。上述反映材料中还陈述了其他情况。 原告认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已经终止，被告拒不搬出门面的行为已经给重新公开招租造成恶劣影响，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求判如所诉。被告认为，原告要求搬出涉案门面并安排第三人断电的行为对被告构成根本违约，应依法和依约定返还反诉人剩余租金及履约保证金，并承担违约责任及损失。向本院提起反诉，请求支持其反诉请求。 原审认为：原告机关事务局对毕节一中A栋涉案门面的招租过程合法有效。原、被告双方据此签订的涉案两个门面的《租赁合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。 关于涉案的3号门面租金是62,000元/半年还是62,000元/年及4号门面租金是56,100元/半年还是56,100元/年的问题。产生争议的原因是：（1）原告认为虽然《租赁合同》第三条2中载明的经公开竞价招租确定的第一年度3号门面租金为62,000元/年、4号门面租金为56,100元/年，但该条款中的“第一年度”仅为一个时间段，该部分系原告将之前的租赁合同进行修改遗漏的部分，但结合《招租公告》及《租赁合同》有关条款等应认定3号门面租金为62,000元/半年、4号门面租金为56,100元/半年；（2）被告认为根据《租赁合同》第三条2中载明3号门面租金为62,000元/年、4号门面租金为56,100元/年，应以该标准认定租金，《招租公告》为要约邀请其租金标准不能采用，况且《租赁合同》系格式合同，出现不同理解应作出对被告有利的解释。本案中，市财政局批复同意3号、4号门面租期为6个月招租底价3号门面为6.2万元、4号门面为5.61万元。公开招租毕节节市公共资源交易中心发布的招租公告中载明的招租底价3号门面为6.2万元/6个月、4号门面为5.61万元/6个月。原告参加招租成交后签字确认的《成交确认书》上载明：“原、被告就毕节一中A栋3号、4号门面进行协议，意向承租人姜旭以3号门面的挂牌底价陆万贰仟圆/6个月（￥62,000元/6个月）、4号门面挂牌底价伍万陆仟壹佰圆/6个月（￥56,100元/6个月）成交，各方均无异议。其后双方据此签订《租赁合同》及《补充合同》。结合上述招租过程及《成交确认书》、《租赁合同》、《补充合同》的有关条款约定，虽然被告认为《招租公告》系要约邀请不能以此认定租金和租期，但公开招租后被告签订了《成交确认书》，其对租金和租期进行了确认，且《租赁合同》的最后部分载明：合同附件是合同不可分割的部分，与合同具有同等法律效力，附件包含《招租公告》。另外，被告认为《租赁合同》系原告单方制作的格式合同，对格式合同条款发生歧义应按不利于制作方的意思解释，但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款，“格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，《租赁合同》系通过公开招租后签订不应被认定为格式合同。如对合同的相关条款理解不一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定进行确认。综合以上叙述可知，涉案的3号门面租金为62,000元/半年、4号门面租金为56,100元/半年。故对原告诉请被告立即搬出涉案的3号、4号门面的请求，应当予以支持；对被告反诉要求原告返还涉案门面剩余一年租金118,100元及支付两个门面违约损失，即两个月租金19,683元的诉请不予支持。 关于第三人对涉案两个门面采取断电的行为应否承担责任问题。根据3号、4号门面《租赁合同》约定的租期自2015年1月29日起至2015年7月29日止；《补充协议》约定的租期自2015年7月30日起至2016年1月30日止。合同到期后，被告仍占用原告门面，原告依据门面管理人的身份要求毕节供电局不再进行供电，于法有据。因此，第三人根据原告的函对涉案门面采取断电措施未对被告构成违约，不应对此承担责任。故对被告反诉要求原告赔偿因其违法要求第三人采取断电措施导致被告的损失24,604.2元的诉请，本院不予支持。另外，《租赁合同》及《补充合同》约定的租期届满后，原告未诉请主张抵扣履约保证金，故对被告反诉要求原告返还履约保证金11,810元的诉请予以支持。 关于规划开工建设是否是租赁合同解除的条件，能否据此认定涉案门面的租期不确定的问题。原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》均约定：该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离。该条款应认定为，在原、被告约定的租赁期内，若未开工建设租户继续租赁涉案门面直到租赁期满；如租赁期满后仍未开工建设，原被告可继续协商租赁，但最长不超过六个月；如开工建设而租赁合同约定的租期未到，原、被告双方提前解除租赁合同。该条款系原、被告双方关于提前解除租赁合同及继续租赁最长期限的约定，但租赁期限满后原、被告均有选择权，因此不能据此认定涉案门面的租期不确定。被告所举证据不足以证明其主张的是按年度预缴涉案门面租金后按实际租用月份逐月扣除租金。 关于被告应否承担逾期返还租赁物的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原被告签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租期届满后，被告应当返还租赁物给原告，被告超期占用原告门面给原告造成的损失应予赔偿。虽然原、被告签订《租赁合同》及《补充合同》均约定，被告迟延交房，原告有权以当年租金的二倍为标准计算违约损失。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，结合原、被告双方是2014年12月29日就毕节一中A幢3号门面按照日租金344元、4号门面按照日租金311元达成协议并签订的《租赁合同》，并据此续签《补充合同》的事实。因此，原告诉请3号、4号门面按照日租金的两倍计算损失明显过高，故对原告的损失应参照租赁期间3号门面344元的日租金的130%（即日租金447.20元）、4号门面311元的日租金的130%（即日租金404.30元）从2016年1月31日起计算至实际退房之日止，其诉请中超过日租金130%的部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)姜旭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被毕节节市机关事务管理局返还毕节一中A栋3号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金(违约金按每日人民币447.20元从2016年1月31日起计算至实际返还租赁物之日止)；二、被告(反诉原告)姜旭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉毕节毕节市机关事务管理局返还毕节一中A栋4号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金(违约金按每日人民币404.30元从2016年1月31日起计算至实际返还租赁物之日止)；三、原告(反毕节)毕节市机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告(反诉原告)姜旭的履约保证金11,810.00元；四、驳回原告(反毕节)毕节市机关事务管理局的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)姜旭的其他反诉请求。 本案案件受理费人民币15,551元，减半收取人民币7,775.50元；反诉案件受理费人民币1,892元，减半收取人民币946元，合计人民币8,721.50元，由被告(反诉原告）姜旭承担8,626.5元，由原告(毕节告)毕节市机关事务管理局承担人民币95元。 上诉人姜旭不服一审判决，上诉至本院。请求：撤销原判决第一、二项，依法改判被上诉人机关事务局返还上诉人剩余租金118,100元，支付违约金19,683元。并承担因其指使第三人毕节供电局违法断电给上诉人造成的经济损失暂计24,604（按日租金计算）和全部诉讼费用。主要事实及理由：根据合同约定，上诉人分别于2014年12月29日，2015年7月8日两次共计支付两年的门面租金236,200元，机关事务局接受并出具了收据。后种种迹象表明一中A栋可能不会再拆迁，于是我们多次找机关事务局协商更改门面租期，对方未作任何答复，我们视为默认。2016年1月10日，机关事务局突然下发限期腾房的通知，提前解除合同，亦不提及退还剩余门面租金及违约补偿一事。《招标公告》纯属要约邀请，对上诉人并无约束力。《成交结果确认书》只是交易中心结算佣金的依据，因其内容已被双方后来签订的书面租赁合同所完全改变且未进入合同附件，对上诉人不具有约束力。《补充合同》所述时间更不能证明租金就是每半年56,100元、62,000元，该事实只是说明把上诉人已缴纳完的第一年度租金的下半年租期从不定期合同通过书面形式转为定期合同。上诉人与被上诉人签订的合同在2016年2月5日协商会上，由机关事务局聘请的毕节中级人民法院舒平庭长及对方代理人王建斌律师当场认定此合同真实、合法、有效，并无笔误一说。且即使合同有重大误解，但被上诉人至今都未提出撤销或更改。二、上诉人共计支付两年的门面租金，机关事务局接受并出具了收据，上诉人履行了合同的主要义务，被上诉人也接受，故合同期限应顺延至2017年1月10日才到期，上诉人并未违约。三、根据《租赁合同》第二条第1款的规定，解除本合同的条件是建设规划的开工建设这一条件是否成就。所以，机关事务局明显违约，应负赔偿责任。机关事务局无正当理由提前解约，并指使第三人毕节供电局违法断电给上诉人造成的经济损失应由被上诉人机关事务局全部承担赔偿责任，并返还上诉人剩余租金及支付解除合同的违约金。四、上诉人与被上诉人之间是租赁合同纠纷，而非买卖合同纠纷，一审诉讼费用计算方式有误。 被上诉人机关事务局答辩称，一审判决上诉人返还门面并支付违约金符合事实和法律规定。双方约定租金为半年租金，不存在被上诉人所称为预缴租金。被上诉人预缴租金没有任何事实和法律依据。机关事务局致函毕节供电局断电不存在任何违约情形，无需赔偿上诉人损失。对诉讼费用计算方式，本案属于租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷。请求二审予以明确。 原审第三人毕节供电局述称，上诉人的上诉请求与我方无关，供用电合同的双方为毕节供电局和机关事务局，上诉人非本合同的相对方，无权提出赔偿请求，且我方是根据合同相对方机关事务局的函停电的；上诉人与机关事务局之间是房屋租赁合同关系，我方与机关事务局是供用电合同关系，这是两个法律关系。 二审中上诉人向本院提交毕节1、毕节市教育局桂花路左1号门面招租结果公告；2、2013年11月25日毕节一中A6#门面租金收据；3、2014年12月29日毕节一中场A6#门面租金收据。用以证明：上诉人2015年与机关事务局《租赁合同》上约定的年租金与当时门面的租金吻合。 被上诉人机关事务局质证：对证据1的真实性有异议，且教育局门面招租与本案门面无直接关系，达不到上诉人的证明目的；证据2是与毕节一中签订的合同，与机关事务局公开招租无关，且正因为原来的招租方式存在瑕疵，所以才统一由机关事务局公开招租。该证据达不到上诉人的证明目的；对证据3的真实性无异议，但上诉人一年之内交了两次租金，证据恰好证明其与我方的合同期限只是半年。 被上诉人毕节供电局质证：上述证据均与我方无关。 本院经审查，对上诉人二审提交的证据作出认定毕节1为毕节市教育局桂花路左1号门面招租结果公告，与本案一中门面的招租并无直接关联，对该证据本院不予采信；证据2为毕节一中直接收取承租人租金的收据，与机关事务局公开招租亦无直接关联，本院不予采信；对证据3的真实性本院予以采信，但该证据并未注明所交租金的起止时间，故对其证明目的本院不予采信。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 二审双方当事人争议的焦点是：涉案3号门面租金是62,000元/6个月还是62,000元/年及4号门面租金是56,100元/6个月还是56,100元/年。 本院认为：虽然上诉人与机关事务局签订的《租赁合同》中约定涉案3号门面租金为62,000元/年、4号门面租金为56,100元/年，但《租赁合同》同时还约定《招租公告》作为合同附件与该合同具有同等法律效力，而《招租公告》及双方签字认可的《成交确认书》均明确涉案3号门面租金为62,000元/6个月、4号门面租金为56,100元/6个月。且上诉人于2014年12月向机关事务局分别交纳两个门面的租金62,000元及56,100元后，又于2015年7月份签订《补充合同》时再次向机关事务局分别交纳了两个门面的租金62,000元及56,100元，若双方约定3号门面租金为62,000元/年、4号门面租金为56,100元/年，则上诉人一年之内两次向机关事务局分别交纳租金的行为明显不符合常理。故上诉人与机关事务局签订的《租赁合同》并不能完全、真实地反映双方的真实意思。一审综合《招租公告》、《成交确认书》、《收据》以及《补充合同》认定涉案3号门面的租金应为62,000元/6个月、4号门面租金为56,100元/6个月符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院依法予以维持。上诉人认为涉案3号门面租金为62,000元/年、4号门面租金为56,100元/年的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。双方当事人签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期限已届满，上诉人应依约交还租赁门面，上诉人主张被上诉人机关事务局支付其违约金及退还多交租金的理由没有事实依据，本院依法不予支持。合同约定的租赁期限届满后，双方的权利义务已经终止，机关事务局作为涉案门面的管理者，是否要求毕节供电局停止供电是其与毕节供电局之间的问题，与上诉人并无任何关系，上诉人无权要求机关事务局或者毕节供电局对因断电给其造成的损失进行赔偿。故上诉人主张机关事务局应赔偿因指使毕节供电局断电给其造成的经济损失的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。 上诉人对于一审法院认定的诉讼费不服，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，财产案件根据诉讼请求的金额或价款分段累计交纳。本案本诉诉请标的额暂计算的利息为13,122.22元，则本诉案件受理费应为128.06元，减半收取为64.03元。反诉诉请的标的额为118,100元+11,810元+19,683元+24,604.2元=174,197.2元，则反诉案件受理费应为3,783.94元，适用简易程序减半收取为1,891.97元。关于诉讼费的承担比例，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定的诉讼费用分配的比例原则，本院确认一审本诉案件受理费由姜旭负担42.03元,机关事务局承担22元；反诉案件受理费由姜旭负担1,763.97元，由机关事务局负担128元。一审法院认定本诉及反诉案件受理费的金额及承担比例有误，本院依法予以纠正。另外，一审对日租金的计算有误，本院纠正为涉案3号门面62,000元/6个月×2÷365天=340元/天,上诉人应当支付的逾期返还租赁物违约金为340元/天×130%=442元/天。4号门面56,100元/6个月×2÷365天=307元/天,上诉人应当支付的逾期返还租赁物违约金为307元/天×130%=399元/天。 综上，一审判决对诉讼费及日租金的计算有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1255号民事判决第三项，即“原告(毕节告)毕节市机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告(反诉原告)姜旭的履约保证金11,810.00元”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1255号民事判决第一项，即“被告(反诉原告)姜旭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(毕节告)毕节市机关事务管理局返还毕节一中A栋3号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金(违约金按每日人民币447.20元从2016年1月31日起计算至实际返还租赁物之日止)”； 三、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1255号民事判决第二项，即“被告(反诉原告)姜旭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节被告)毕节市机关事务管理局返还毕节一中A栋4号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金(违约金按每日人民币404.30元从2016年1月31日起计算至实际返还租赁物之日止)”； 四、上诉人（原审被告、反诉原告)姜旭于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人（原审原毕节诉被告)毕节市机关事务管理局返还毕节一中A栋3号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金(违约金按每日人民币442元从2016年1月31日起计算至实际返还租赁物之日止)” 五、上诉人（原审被告、反诉原告)于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人（原审毕节反诉被告)毕节市机关事务管理局返还毕节一中A栋4号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金(违约金按每日人民币399元从2016年1月31日起计算至实际返还租赁物之日止)； 六、驳回被上诉人（原毕节、反诉被告)毕节市机关事务管理局的其他诉讼请求； 七、驳回上诉人（原审被告、反诉原告)姜旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费128.06元，减半收取人民币64.03元，由姜毕节42.03元,毕节市机关事务管理局承担22元；反诉案件受理费3,783.94元，减半收取1,891.97元，由姜旭负毕节63.97元，毕节市机关事务管理局负担128元。二审案件受理费2,020元，由上诉人姜旭负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 张 晶 审判员 朱 莉 二〇一六年九月二十六日 书记员 周海洋