江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0681民初333号 原告周辉，男，1968年1月31日生，汉族，住启东市。 委托代理人陈孝洋，江苏通衡律师事务所律师。 被告启东安润和投资有限公司，注册号320281000104048，住所启东市汇龙镇人民中路608号（东方明珠B区域7层嘹望间） 法定代表人王磊，总经理。 被告启东安润和投资有限公司启东分公司，注册号320681000012303，住所启东市汇龙镇人民中路152号。 负责人何宇立，经理。 两被告共同委托代理人胡勇，上海福湾律师事务所律师。 原告周辉与被告启东安润和投资有限公司（以下简称安润和公司）、被告启东安润和投资有限公司启东分公司（以下简称安润和公司启东分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周辉及其委托代理人陈孝洋，两被告委托代理人胡勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周辉诉称，2007年2月14日，原告与江阴精亚房地产置业有限公司启东分公司（以下简称精亚启东分公司）签订了商品房买卖合同。合同约定原告向其购买启东市汇龙镇东方明珠商业广场第1幢Z1-16号房的商业用房，建筑面积为55.34㎡，合同价款为1211016元，交付时间为2007年7月31日前。原告已支付房款1089914元，尾款根据合同约定于交房时付清。现精亚启东分公司未能在合同约定的期限内办理房产交付及产权登记手续。江阴精亚房地产置业有限公司（以下简称精亚公司）与精亚启东分公司曾于2009年4月3日承诺在2009年12月31日之前办理产权登记，但至今未能兑现。精亚启东分公司系精亚公司设立的分公司，精亚公司于2012年7月变更为安润和公司，精亚启东分公司于2013年6月变更为安润和公司启东分公司。原告认为，被告逾期未能交付房屋及办理产权登记，已属严重违约，被告应立即无条件提供相关资料，协助原告办理产权登记。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告交付东方明珠商业广场第1幢Z1-16号商铺；2、判令被告立即提供办理所涉商业用房产权登记所需资料，协助原告办理产权登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。 被告安润和公司、安润和公司启东分公司辩称，由于消防验收问题，致使原告购买的房屋位置变动，按原有合同无法履行，只能按目前通过的消防分割方案中原告的商铺位置进行办理相应的产权证。案涉物业的大部分业主同意委托被告出租及经营管理他们的商铺，因本案所涉商铺是一个整体，如果有个别小业主从中阻扰将影响商铺的整体出租，进而影响包括原告在内的小业主的利益，因此，被告与政府有关部门协调后要求包括原告在内的业主统一与被告签订委托出租及经营管理协议，但有一部分业主不配合被告，至今未签订该协议，最终导致广大小业主目前为止不能办理产权证。因此，请求法庭按实际情况及大部分业主的要求作出符合实际的裁决。 经审理查明，2007年2月14日，原告与被告安润和公司启东分公司（原精亚启东分公司）签订了商品房买卖合同（合同编号为2007S224）一份，载明：原告向被告购买东方明珠商业广场第1幢Z1-16号（新编号B137）的商业用房，建筑面积为55.34㎡，商品房价款为1211016元。合同第六条约定付款方式及期限，2007年2月14日首付605508元，2007年4月30日付484406元，余款121102元于交房时支付。合同第八条约定，出卖人应在2007年7月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。 商品房买卖合同订立后，原告已向被告支付房款1089914元，余下房款121102元尚未支付。 另查明，2008年5月26日，南通市公安局消防支队对被告申报的“东方明珠”商业广场地上一至三层整体消防工程出具通公消验[2008]第0146号建筑工程消防验收意见书，意见为：被告开发建设的启东市汇龙镇“东方明珠”商业广场地上一至三层工程消防验收合格。2012年8月3日，针对被告申报的东方明珠商业广场一层分隔方案，南通市公安消防支队出具了通公消审[2012]第0455号建设工程消防设计审核意见书，意见为：不同意启东安润和投资有限公司启东市东方明珠分隔工程消防设计方案，并载明申报方案主要存在的问题。事后，被告依据消防审核意见完成整改工作并向消防部门重新申报审核。2016年3月1日，针对被告安润和公司申报的东方明珠地下一层、地上一至六层平面布局变更工程消防设计图纸及相关申请资料，南通市公安消防支队出具了通公消审字[2016]第0103号建设工程消防设计审核意见书，意见为：该工程消防设计审核合格。 在履行买卖合同过程中，由于被告建设的商铺分割方案未能通过消防验收等原因，致原告等业主无法进行产权登记，双方为此产生纠纷。2009年4月3日，被告安润和公司启东分公司（原精亚启东分公司）向其开发建设的东方明珠广场各业主作出公开承诺，内容为：一、尽最大努力，在2009年12月31日前办理商铺房产权证。二、购房合同约定的5年返租期不变，前3年的返租收入已在购房款中扣除，剩余2年的返租资金按合同约定到时如数兑现。三、先前签订的购房合同，保证按合同约定到时严格履行。四、加大招商力度，保证2009年12月30日前大型商家入驻东方明珠商业广场，确保业主投资长期利益。五、上述条款中第一、四条须同时满足，否则允许无条件退房。被告安润和公司（原精亚公司）作为担保人在承诺书上加盖印章。 2015年8月28日，被告安润和公司向原告发出通知，根据新的经过消防审核的分割方案确定的原告方商铺位置，要求与原告签订商品房买卖补充协议及出租、经营管理协议，并提供办理产证所需材料。被告需向原告支付逾期交付商铺违约金500524.88元。 又查明，江阴精亚公司启东分公司系江阴精亚公司设立的领有营业执照的分支机构，江阴精亚公司于2012年7月名称变更为安润和公司。江阴精亚公司启东分公司于2013年6月24日名称变更为安润和公司启东分公司。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、江苏省南通市房地产开发销售预收款凭据、承诺书、（2015）通中民终字第02188号民事判决书，通知及双方当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告安润和公司启东分公司签订的商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应受其拘束，依法履行义务。原告已按约向被告交付了大部分购房款，尾款虽未交付，但被告需支付给原告的逾期交房违约金已超过该购房尾款，故应认定原告已履行完毕合同约定的付款义务。现被告出售的东方明珠广场平面布局变更工程消防设计已经审核合格，法定的交房条件已经成就，且其已经书面形式要求原告提供办理案涉房屋产权的相关资料，故被告安润和公司启东分公司应当依照合同约定向原告交付房屋，并向原告提供办理案涉商铺产权登记所需资料，协助原告办理产权登记手续，对原告就本案所提之诉请，本院依法予以支持。被告安润和公司启东分公司系被告安润和公司设立的领有营业执照的分支机构，不具有对外独立承担民事责任的法人资格，故相应民事责任由被告安润和公司承担。被告庭审中辩称，因案涉商品房消防验收问题，致使原告购买的房屋位置变动，按原有合同无法履行，本院认为，被告的上述抗辩意见仅有其当庭陈述，并无相应证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，其在没有证据证明案涉商品房买卖合同所涉商铺因消防问题致位置变动，导致不能继续履行的情况下，仍应承担继续履行合同义务，故对其抗辩意见，本院依法不予采纳。被告还辩称因部分业主未与被告签订委托出租及经营管理协议导致东方明珠一至三层无法整体对外招商出租，本院认为，被告的该抗辩意见并非其无法向原告交付商铺的法定事由，故本院对被告的该抗辩意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条之规定，判决如下： 一、被告启东安润和投资有限公司向原告周辉交付启东市东方明珠第1幢Z1-16号（新编号B137）商业广场商业用房。 二、被告启东安润和投资有限公司向原告周辉提供办理上述第一项中商业用房产权登记所需资料，并协助原告办理产权登记手续。 以上一、二项均限于本判决生效之日起十日内履行。 本案受理费15700元（原告已预交），由被告启东安润和投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15700元（该院开户行：中国银行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。 审 判 长  曹爱华 代理审判员  王玉佳 人民陪审员  徐沈蔚 二〇一六年九月二十日 书 记 员  徐赛龙