上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初6556号原告顾东生，男，1967年4月17日出生，汉族，户籍地江苏省。委托代理人王越超，上海国创律师事务所律师。被告上海建镇实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人姜洪建，经理。委托代理人孙一天，上海富明律师事务律师。委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务律师。原告顾东生诉被告上海建镇实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本案于2016年8月2日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王越超、朱沁、被告委托代理人孙一天到庭参加诉讼。本案于2016年9月5日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王越超、朱沁、被告委托代理人孙鸿书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾东生诉称：2014年5月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于上海市青浦区叙北路XXX号XXX幢XXX室的厂房出租给原告。租期约定为4年，自2014年5月25日至2018年5月24日止。原告按约足额支付了租赁保证金、租金、水电费，并以四年使用期为考量对厂房进行了修缮。2016年3月，叙中村村民委员会告知原告该房屋属于复耕整治范围内，原告应于2016年5月30日搬空腾退，否则将断水断电。原告要求被告按合同确保原告继续使用租赁厂房，但被告未予理会。4月底，被告以不可抗力为由单方面通知原告，要求原告无条件搬离系争厂房。原告要求被告按约履行合同或赔偿原告损失，但被告一再拖延或拒绝。2016年4月，原告为减少损失，开始搬迁，由此造成的装修损失、工厂工人停工费、原告赔付给第三方延迟交货的赔偿金、提前搬场费用等实际损失高达上百万元。原告认为，被告单方面解除合同，致使原告无法达到合同目的，同时被告谎称不可抗力，意图逃避其作为出租方的责任。被告的行为已经构成根本违约，经协商无效，故原告向法院提起诉讼要求：1、判令解除2014年5月11日原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告违约金人民币(以下币种均为人民币)65,244元(以半年租金130,488元为标准，计算三个月)；3、判令被告赔偿原告装修损失347,404元、提前搬场费用39,050元；4、判令被告返还两个月房屋租金43,496元及租赁保证金22,000元；5、判令被告承担律师费人民币20,000元、评估费16,000元；6、诉讼费由被告承担。被告上海建镇实业有限公司辩称：系争厂房是案外人自村委会租赁后转租给被告，被告又转租给原告，合同履行过程中，系争厂房列入减量化范围需要进行拆除。关于厂房的装修及搬迁费，被告曾和村委会沟通过，但被告知系争厂房是违章建筑，进行拆违无需补偿装修及搬迁损失，故本次拆违，被告未取得任何补偿。对于原告的各项诉请，被告仅同意退还原告租金(自2016年5月11日计算至5月24日，计14天)及押金，但应扣除原告未付的水电费9,679元。其余诉请被告均不同意，理由如下：根据约定，如果出现市政规划，被告是不需要承担违约金的，且系争房屋是没有产证的，因此合同是无效的，所以也不存在违约金。被告租赁原告的厂房是经过装修的，原告若需装修需经被告同意，原告承租后被告按原告的要求对厂房一楼进行了分割和装修，原告仅对厂房二楼进行了装修且未经被告同意，故原告不存在装修损失问题。对于原告主张的其他损失，被告均不予确认。经开庭审理查明：2014年3月7日，被告法定代表人姜洪建与案外人俞某某、邵某某签订《厂房租赁合同》，由姜洪建承租青浦区叙中村叙北路XXX号厂房，租赁面积为2700平方米，租期自2014年4月10日至2023年4月10日止。2014年5月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于上海市青浦区叙北路XXX号第1幢101室一幢厂房出租给原告使用，面积为1100平方米。合同还约定，租赁用途：仓库、加工；租期：4年，装修期15天，2014年5月25日起租，自2014年5月25日至2018年5月24日止；租金：年260,975元，六个月为一个支付周期；租赁保证金22,000元自合同终止，退房清场满15天，且租金、物业管理费、水、电等所有应付费用结清等条件满足时一次性不计息返还原告；2016年5月25日至2018年5月25日止租金递增10%，即每年287,072元；房屋修缮责任：除房屋内已有的装修和设施外，原告如要求装修或变更原有设施的，应事先书面征得被告同意；因国家建设、政府及相关单位征地，市政规划等不可抗拒因素，致使合同无法履行的，被告应提前一个月通知原告，原告无条件撤离，原告已付租金按实际使用天数核减后，将多收租金核减后保证金退还原告。搬迁及装修赔偿案国家标准执行，或双方协商解决;其他约定：被告应保证所租出的厂房的合法性，不能因该厂房的任何违章或产权债务问题影响原告生产，若因厂房不合法或上述的产权债务问题造成原告搬迁或停产的一切损失，由被告承担所有赔偿，并在搬迁或停产前提前两个月通知原告…。厂房一楼平面构造图作为该合同的附件。合同签订后，原告已支付被告租金至2016年5月24日止，并支付被告租赁保证金22,000元。另查明，2016年2月25日及3月30日，系争厂房所在的青浦区华新镇叙中村村民委员会分别向原告在内的承租户发告知书，告知承租户承租的叙中村198区域叙北路XXX号厂房属于华新镇宏观调控复耕整治范围，应限期搬空，否则产生的损失由各承租户自行承担。同年4月21日，被告向原告发通知书：原告系争厂房所在地已列入不可抗拒项目范围，双方应按照合同第七大项第二条第四点(因国家建设、政府及相关单位征地，市政规划等不可抗拒因素，致使合同无法履行的，被告应提前一个月通知原告，原告无条件撤离，原告已付租金按实际使用天数核减后，将多收租金核减后保证金退还原告)约定，被告通知原告在一个月内无条件搬离，期间停水、停电拆房造成的损失由原告承担。2016年4月初，原告开始陆续搬离系争厂房，目前原告全部腾退并搬离系争厂房。2016年4月至6月期间因原告使用产生的水电费共计9,679元。期间，原、被告双方就原告的损失赔偿问题多次进行协商，但始终无法达成一致，故原告诉至本院，为本案诉讼。目前，系争厂房已被拆除。以上事实，由原、被告的陈述、租赁合同及附件、房屋平面图、对账单、收据、收条、转账凭证、收款单、告知书、通知书、录音光盘、厂房租赁合同、会议记录等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，原、被告双方就以下事实存在争议，本院分析如下：一、实际装修主体原告称，被告交付的厂房像仓库一样空旷且未隔开的厂房，原告承租后，经被告同意，按合同附件厂房平面图对厂房各功能区进行划分并装修，使厂房符合原告木制品加工、烤漆油漆的用途。除此之外，原告还对系争厂房中的二层进行分割和装修，作为办公室、职工宿舍、卫生间、厨房使用。被告称，被告交付的厂房是经装修的厂房，合同附件厂房平面图是原告提供给被告，被告按照原告的要求进行装修，装修后交付原告使用。对于系争厂房的二层部分，虽是原告装修但未经被告同意。为证明被告的主张，被告提供如下证据材料：胡吉照与刘彪签订的《厂房装修工程合同》、刘彪出具的收据、姜业淼银行取款记录、胡吉照身份证复印件。被告称胡吉照是被告公司的员工，代表被告公司签订合同。对于被告提供的上述证据材料，原告质证如下：装修工程合同及收据是被告伪造的，原告不予认可。理由如下：1、合同是被告为逃避赔偿责任倒签的合同，合同落款甲方是2014年8月13日，其中“8”名下是由“1”篡改过来的，乙方是2014年5月13日，甲乙双方落款时间相差三个月，不符常理。合同中只有工程地址而无施工内容，很有可能是建厂房时签的，而不是内部装修。且2014年5月12日，原告便入住并开始使用系争厂房，被告于当年8月签订该装修合同匪夷所思。2、合同与本案无关联性，合同的甲方签订人为“胡吉照”与本案被告并无法律上的雇佣关系，被告未提供被告单位2014年为胡吉照的交金记录。3、合同、收据及银行的取款记录无关联性，合同是2014年8月13日胡吉照签的，收据是5-7月仅有刘彪签字的空白收据，而银行取款记录则是姜业淼的银行取款记录，三者无论在时间上还是事实上都毫无关联。不能形成有效的证据链条。本院认为，被告提供的证据材料不排除原告所述之疑点。因被告未对其提供的证据予以补强，仅根据上述证据材料，难以证明被告对系争厂房进行装修的事实，故本院对于被告主张由被告装修的事实难以采信。根据2014年5月9日的合同附件，双方约定装修期15天，自2014年5月25日起租，足以表明被告同意原告装修并免收原告装修期间的租金。另对于原告提供录音光盘，被告对其真实性不持异议，本院确认其真实性。通过录音内容，足以表明被告负责人知晓原告对系争厂房进行搭建和装修且未持异议，被告负责人亦多次要求原告配合被告向大房东主张赔偿用以赔偿原告的损失。二、原告的损失1、装修损失。原告称，起诉前原告委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争厂房的装修工程造价现值进行咨询。2016年5月13日，该公司出具咨询意见书，确认青浦区叙北路XXX号101幢厂房内装修工程造价为434,255元，现值为347,404元，并说明咨询意见的工程内容有原告主张的装修范围计取，工程量现场实地测量，工程造价采用重置法，套用2000定额及2016年5月建设工程市场信息价计价，计取现值的成新率根据现场情况按80%计取。原告为此花费工程咨询费16,000元。为此，原告提供咨询意见书及发票。被告质证如下：对咨询意见书及发票的真实性和关联性不予认可。因该现场评估时被告没有在场，原告应当在法院指定的第三方机构进行鉴定。且报告中费用表中第15项为税金、社会保险费、住房公积金，但原告并未提供装修发票及社会保险费、住房公积金。另，其中79,660元费用表中都是可拆卸的，原告搬离厂房时均已搬走。且一楼除摄像装置外，其余物品都是被告装的。原告表示79,660元费用表中虽然可拆卸，但不能再用到其他地方了，有些东西无法带走，搬离时未拆除摄像装置一并搬走。本院认为：原告向法院起诉要求被告赔偿损失，对损失金额负举证责任。因本案系争厂房面临拆除，村委会及被告均向原告发通知要求原告限期搬离，原、被告亦多次协商但始终未就原告损失赔偿达成协议。在租赁物随时可能被拆除灭失的情况下，原告诉前委托有资质的单位对装修损失进行审价，以保全证据，无可厚非。根据原告提供的录音光盘，原、被告协商时，原告已经告知被告保全证据及评估事宜，然被告始终不置可否。现被告抗辩评估时被告未在场并否定意见书的真实性，于法无据。考虑到本案实际情况，参照咨询意见书，本院酌定原告的装修现值损失为220,000元。原告为本次评估花费评估费16,000元，本院认为，上述损失实际发生，原告亦提供了相应的证据予以证明，本院予以确认。2、搬迁损失。原告主张为搬离系争厂房共花费39,050元。为此，原告提供自行制作的搬厂费用清单。被告认为该清单是原告自行制作，无相关支付凭证。对此，本院认为，虽原告未就搬迁损失提供相应的证据予以证明，但双方对原告因厂房拆除而搬迁的事实没有异议，搬迁损失客观存在，结合本案实际情况，本院酌定原告搬迁费为20,000元。三、原告搬离时间原告主张自2016年4月初开始陆续搬离，至4月底全部搬离完毕。被告则认为原告于5月10日搬离完毕。对此，本院认为，根据原告所述，鉴定机构于5月初对现场进行勘验时，为固定证据，故留有机器设备没有搬离。原告前后陈述自相矛盾，本院不予采信。鉴于双方未办理移交手续，被告主张原告于5月10日全部搬离，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告就系争厂房签订的《租赁合同》因系争厂房无建设工程规划许可证无效。原告诉请要求解除合同并支付违约金，于法无据，本院不予支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告经被告同意对系争厂房后进行了装修，对于因合同无效导致的装修损失，应按导致合同无效的过错分担现值损失。双方签订的《租赁合同》约定，被告应保证所租出的厂房的合法性，不能因该厂房的任何违章或产权债务问题影响原告生产，若因厂房不合法或上述的产权债务问题造成原告搬迁或停产的一切损失，由被告承担所有赔偿。据此，被告理应对原告的损失承担全部赔偿责任，原告承租系争厂房，并无过错，不应承担责任。原告另主张被告承担律师费损失，于法无据，本院不予支持。对于保证金及腾退后的已付租金，因原、被告一致同意扣除水电费后退还原告，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条之规定，判决如下：一、被告上海建镇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾东生损失共计256,000元；二、被告上海建镇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告顾东生租金及保证金共计22,331元(已扣除水电费9,679元)；三、驳回原告顾东生其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,331.90元，减半收取4,665.95元，由原告负担1,928.45元，被告负担2,737.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘琳二〇一六年九月二十三日书 记 员  朱静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条...当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。