山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民三初字第364号原告：中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行，住所地滨州市黄河五路以北、渤海十八路以东中金盛德商务写字楼1号102室。组织机构代码866915287。主要负责人：亓林林，该支行行长。委托诉讼代理人：杨美玲，山东齐英律师事务所律师。被告：牛淑丽，女，1984年2月18日出生，汉族，居民，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告：李文广，男，1963年9月26日出生，汉族，居民，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告：滨州市中博房地产有限公司，住所地滨州市经济开发区现代物流中心园区，组织机构代码771019519。法定代表人：谢硕文，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘盼盼，该公司职工。被告：淄博信通担保投资有限公司滨州分公司，住所地滨州市滨城区黄河一路393号，组织机构代码681707342。主要负责人：秦勇，该分公司经理。原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行（以下简称工行渤海支行）与被告牛淑丽、李文广、滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博公司）、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司（以下简称淄博信通滨州分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行渤海支行的委托诉讼代理人杨美玲、被告中博公司的委托诉讼代理人刘盼盼到庭参加了诉讼，被告牛淑丽、李文广、淄博信通滨州分公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行向本院提出诉讼请求：1.解除中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告偿还原告本金39484.95元、利息518.14元（截至2015年2月21日），共计40003.09元，并支付利息至履行完毕之日止；3.判令原告对被告牛淑丽、李文广提供的抵押房产享有优先受偿权；4.判令被告中博公司、淄博信通滨州分公司对上述债务承担连带清偿责任；5.诉讼费及实际支出费用由被告负担。事实和理由：2010年9月2日，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行（以下简称工行大观园支行）与被告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定被告牛淑丽向工行大观园支行借款72000元；借款期限为96个月，贷款利率为浮动利率，按月支付本息；借款的担保方式为抵押和保证，由被告牛淑丽提供房产作为抵押物，并办理抵押登记，中博公司、淄博信通滨州分公司提供连带责任保证。合同签订后，工行大观园支行依约履行了向被告牛淑丽、李文广发放72000元贷款的义务，但被告牛淑丽、李文广未按合同约定向工行大观园支行履行按月支付利息的义务，其行为已构成违约。原告认为，工行大观园支行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效，应受到法律的保护，各方当事人应依约履行自己的义务。被告牛淑丽、李文广未按合同约定向工行大观园支行履行还本付息的义务，应承担相应的民事责任。根据法律规定与合同约定，原告对被告牛淑丽提供的抵押物享有优先受偿权；其他被告应对上述债务承担连带清偿责任。因工行大观园支行合并到工行渤海支行，其权利和义务应由工行渤海支行享有和承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，案涉借款既有被告牛淑丽、李文广提供的房产作为抵押担保，又有中博公司提供保证担保。根据法律规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债权承担保证责任；在原告尚未对物的担保实现债权以前，中博公司不应承担连带保证责任。原告应当提供被告还款的具体明细，以便确定被告还款的具体数额；另外，原告还应当明确利息计算的依据和方法，并举证证明工行大观园支行合并到工行渤海支行的事实。被告牛淑丽、李文广、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司均未作出答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押契约》、《房屋预告登记证明》、担保承诺函、授权书、中国工商银行核保书、中国工商银行抵押核实书、借款凭证、被告牛淑丽还款账户自营历史明细列表、淄博信通担保投资有限公司出具的授权书、银监滨准［2011］81号文件、被告身份及婚姻信息等证据，经被告中博公司质证均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月2日，工行大观园支行与四被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定工行大观园支行向被告牛淑丽、李文广发放贷款72000元，贷款用途为购买商品房，贷款期限为96个月，实际放款日与到期日以借款凭证记载为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮22%确定，贷款发放后遇基准利率调整，借款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按每次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定执行利率；如借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权解除合同并按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收30%确定；借款人授权贷款人将贷款一次划入本合同约定的账户（户名为中博公司，账号为16×××53，开户行为工行），贷款利息自实际发放日起计算；借款人采用按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户为还款账户（户名为牛淑丽，账号为62×××23，开户行为工行）；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；被告牛淑丽以其所有的位于滨州市渤海二十四路363号中博商贸城2号楼A3259的房屋提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告中博公司、信通滨州分公司自愿向贷款人提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2010年9月2日，工行大观园支行与被告牛淑丽签订《房地产抵押契约》，约定被告牛淑丽以其购买的坐落于滨州市渤海二十四路363号中博商贸城2号楼A3259的房屋为借款提供抵押担保。2010年9月3日，滨州市房地产管理局对上述抵押房屋出具了房屋预告登记证明（房预滨字第201013515号），但至今未办理正式抵押登记。2010年9月7日，工行大观园支行依约向被告牛淑丽发放了借款72000元，借款凭证中注明的借款期限为96个月，借款发放日为2010年9月7日，到期日为2018年9月7日；被告牛淑丽在该凭证上签字并捺印予以确认。自2014年12月30日后，被告牛淑丽、李文广未按合同约定按月还本付息，至原告起诉前已连续超过三个月并累计六次以上未还款，截至2015年2月21日，尚欠工行大观园支行借款本金39484.95元、利息518.14元未还。另查明，2009年1月20日，淄博信通担保投资有限公司给中国工商银行股份有限公司滨州分行出具了授权书，授权被告信通滨州分公司在该银行办理一切信贷担保业务。根据中国银行业监督管理委员会滨州监管分局于2011年9月15日出具的文件（银监滨准［2011］81号），工行大观园支行迁至滨州市黄河五路以北、渤海十八路以东中金盛德商务写字楼1号楼102室，并更名为工行渤海支行。本院认为，各被告自愿与工行大观园支行签订《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。工行大观园支行依约向被告牛淑丽、李文广发放了贷款，被告牛淑丽、李文广作为共同借款人，应按合同约定向贷款人履行还本付息的义务。因被告牛淑丽、李文广已经连续三次并累计超过六次未按期还款，其行为已构成违约，工行大观园支行有权按合同约定提前收回全部借款，并按约定计收利息。被告牛淑丽、李文广以其预购房屋向工行大观园支行提供抵押担保，并自愿与工行大观园支行签订了《房地产抵押契约》，办理了抵押权预告登记，双方抵押合同依法成立并生效。但本院认为，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。工行大观园支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，因涉案房屋尚未办理房屋抵押权登记，故本院对原告要求确认享有抵押权的诉讼请求不予支持。被告中博公司、淄博信通滨州分公司作为保证人，自愿对被告牛淑丽、李文广的借款提供连带责任保证，应向工行大观园支行承担连带清偿责任。因当事人在合同中约定，贷款人可以选择对物的担保及当事人保证同时行使权利，故对被告中博公司的辩解意见本院不予采纳。根据中国银行业监督管理委员会滨州监管分局文件规定，工行大观园支行现已更名为工行渤海支行，其权利义务应由原告继受，故原告有权向各被告主张权利，对原告的诉讼请求本院予以支持。被告牛淑丽、李文广、淄博信通滨州分公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权、质证权，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告牛淑丽、李文广于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行借款本金39484.95元及利息（截至2015年2月21日应付利息为518.14元；自2015年2月22日起至借款付清之日止的利息，按《个人购房借款／担保合同》约定的利息计收方式计算）；二、被告滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司在以上应付款范围内向原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告牛淑丽、李文广、滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  吕建军人民陪审员  尹爱华人民陪审员  刘绪亮二〇一六年九月二十日书 记 员  王敏敏