北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8862号上诉人（原审原告）杨象延，男，1949年3月24日出生。被上诉人（原审被告）宋红敏，女，1973年3月24日出生。上诉人杨象延因与被上诉人宋红敏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第65020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人杨象延、被上诉人宋红敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨象延上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；一、二审案件受理费由宋红敏负担。主要事实和理由为：一、一审审限超过三个月，适用简易程序违法。二、一审认定杨象延支付给宋红敏的2400元系房屋差价款属于事实认定错误。三、一审判决宋红敏支付违约金4200元缺乏法律依据。四、一审判决依据双方违约责任之轻重的说法缺乏事实依据，因为根据合同约定，双方的违约责任没有轻重之分。五、根据合同约定，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金。根据上述约定，杨象延有权要求两笔违约金，一审只支持一项违约金于法无据。宋红敏辩称，不同意杨象延的上诉请求及理由。杨象延在一审中起诉称：2013年9月1日,双方经协商签署房屋租赁合同，约定由杨象延将租赁房屋出租给宋红敏，租赁期限一年；租金为每月6800元，宋红敏于每季度第一个月的7号支付季度租金20400元。租赁期限届满后，宋红敏希望继续承租，双方遂协商确定将租赁期限延续至2015年9月6日。期间，杨象延于2015年5月26日与他人签署房屋买卖合同，将租赁房屋出售给他人，并约定2015年7月10日将租赁房屋移交给他人，如逾期一天需向他人支付罚金3800元，超过十日罚金120余万元。2015年5月30日，杨象延以短信方式将出售房屋的情况通知了宋红敏，并于2015年6月8日以短信及书面形式通知宋红敏于2015年7月7日收回租赁房屋。杨象延提前解除合同，赔付了宋红敏一个月租金的违约金以及另行租房补贴2400元。但是，宋红敏在2015年7月9日下午才腾退租赁房屋。另外，在合同履行期间，宋红敏除第一次和最后一次能够按时支付租金以外，其余六次均延期支付，共计延迟支付租金21天。因此，杨象延诉至法院，要求宋红敏支付迟付租金违约金6800元以及未及时返还租赁房屋违约金6800元，并要求宋红敏支付租金期间的水费210元、电费327.65元、有线电视收看维护费396元、燃气费248.52元、保安保洁费242元。宋红敏在一审中答辩称：宋红敏确认与杨象延之间建立了房屋租赁合同关系。合同履行过程中，杨象延提前解除合同，其行为违反了合同的约定，并就此向宋红敏支付违约金6800元及另行租房差价损失2400元。宋红敏确实延迟三天将租赁房屋腾退给杨象延，并在合同履行期间共计累计延迟21天向杨象延支付季度租金，但杨象延要求宋红敏支付迟付租金违约金以及延迟返还租赁房屋违约金，没有事实及法律依据。宋红敏确认未支付租金期间的水电等费用，但对杨象延主张的各项欠费数额不清楚，且当时杨象延口头承诺不再主张上述欠费，作为提前终止合同的条件。宋红敏不同意杨象延的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2013年9月1日，杨象延与宋红敏签订房屋租赁合同（该租赁合同系在杨象延妻子闫维维之前与他人所签房屋租赁合同文本上修改而来），约定由杨象延将租赁房屋出租给宋红敏。租赁期限自2013年9月7日至2014年9月6日。租金标准为每月6800元，支付方式为押一付三，各期租金于每季度第一个月7日支付。租赁期间的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费和车位费由宋红敏承担。杨象延延迟交付房屋达十日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响安全健康的、不承担约定的维修义务而致使无法正常使用房屋的，宋红敏可以解除本合同。宋红敏不按照约定支付租金达十日的、欠缴各项费用金额相当于一个月房租租金的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的、保管不当或不合理使用导致设施设备损坏拒不赔偿的、利用房屋从事违反活动或者妨碍他人正常工作生活的以及未经杨象延书面同意将租赁房屋转租给第三人的，杨象延有权单方解除合同，收回房屋。杨象延有合同解除情形之一的，应按月租金的100%向宋红敏支付违约金；宋红敏有合同解除情形之一的，应按月租金的100%向杨象延支付违约金，同时杨象延可要求宋红敏将房屋恢复原状并赔偿相应损失。租赁期内，杨象延需提前收回房屋或宋红敏需提前退租的，应提前30天通知对方，并按月租金的100%支付违约金。杨象延未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及宋红敏未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金。2014年8月16日，双方签字确认合同延期至2015年9月6日。合同履行至2015年7月，杨象延因出售租赁房屋而提前解约，并向宋红敏退还了两个月房屋租金13600元及押金6800元，并向宋红敏支付违约金6800元以及宋红敏另行租赁房屋差价款2400元。庭审中，杨象延提交一张备注日期为2014年10月至2015年6月期间水费210元、电费327.65元的发票；日期为2015年7月的金额为248.52元的燃气费收据；日期为2015年7月24日的金额为396元的电视收看维护费发票；备注日期为2013年9月至2015年6月金额为242元（其中保安费用110元，保洁费用132元）的保安保洁费发票。杨象延以上述证据证明宋红敏未交付承租期间的各项费用共计1424.17元。宋红敏确认未支付上述费用，对杨象延主张的各项欠费数额表示不清楚，并提出在杨象延提前解约时已口头承诺放弃上述费用。宋红敏就其主张未提供证据。另外，宋红敏确认其在合同履行期间累计延迟支付租金21天，同时确认在提前终止合同后延迟腾退房屋3日。一审法院认为：杨象延与宋红敏签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宋红敏在合同履行期间虽然累计有21天逾期向杨象延支付房屋租金，并在合同解除后逾期3天将承租房屋腾退给杨象延，但宋红敏违约行为相对于杨象延提前解约之违约行为，显著较轻。杨象延已经按照合同约定向宋红敏承担了违约责任，宋红敏亦应就其违约行为向杨象延承担相应的违约责任。根据合同约定，宋红敏不按约定支付租金以及未按约定返还房屋，应按月租金100%标准支付违约金。杨象延要求两笔违约金，不符合双方约定。基于双方各自违约责任之轻重，法院酌情确定由宋红敏向杨象延支付违约金4200元。杨象延要求宋红敏给付水费、电费、有线电视收看维护费和燃气费，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。杨象延主张的保安保洁费，包含了保安和保洁两笔费用，根据合同约定，宋红敏承担租赁期间的卫生费即保洁费，合同并未约定由宋红敏承担保安费，杨象延要求宋红敏承担保安费，没有事实依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、宋红敏于判决生效之日起十日内给付杨象延水费二百一十元、电费三百二十七元六角五分、有线电视收看维护费三百九十六元、燃气费二百四十八元五角二分、保洁费一百三十二元。二、宋红敏于判决生效之日起十日内向杨象延支付违约金四千二百元。三、驳回杨象延其他诉讼请求。如宋红敏未在上述期限内向杨象延支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向杨象延支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对于杨象延向宋红敏支付的2400元性质，宋红敏主张是杨象延自愿支付的另行租赁房屋差价，杨象延主张是其违心给宋红敏的租房补贴2400元。对于该事实，本院认定如下：杨象延与宋红敏的房屋租金为6800元每月，房屋建筑面积为109.2平方米；在杨象延解除合同后，宋红敏一方与案外人签订的房屋租赁合同约定的租金为6500元每月，房屋建筑面积为90.21平方米且与原租赁房屋在同一小区。根据上述事实，本院对一审认定的该2400元系杨象延向宋红敏支付的另行租赁房屋差价款予以确认。二审中，杨象延认可宋红敏延迟腾退房屋的时间为2日。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、结婚证以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：关于程序问题，经审查，一审2016年3月8日开庭时曾询问当事人对适用简易程序的意见，双方当事人均表示同意。根据最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二条的规定：“基层人民法院适用第一审普通程序审理的民事案件，当事人各方自愿选择适用简易程序，经人民法院审查同意的，可以适用简易程序进行审理。”因此，一审适用简易程序审理本案符合法律规定。一审认定杨象延支付给宋红敏的2400元系房屋差价款，如前所述，本院予以确认，杨象延上诉认为一审就该项事实认定错误，缺乏依据，本院不予采信。关于宋红敏的违约责任，杨象延认为有二，一是迟付租金，二是未及时返还租赁房屋。对此，本院认为，违约责任具有补偿性，是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的经济损失。本案中，宋红敏在合同履行期间存在逾期向杨象延支付房屋租金的违约行为，但并未达到约定的解除合同条件，杨象延亦未在合同解除之前向宋红敏主张该项违约责任。关于杨象延所主张宋红敏未及时返还租赁房屋的违约责任，对此本院认为，本案宋红敏并非是在合同正常履行到期之后未及时返还房屋，而是在杨象延单方提前要求解除合同后，在双方并未约定合同终止后宋红敏腾退房屋时间的情况下，延迟腾退房屋2日，且杨象延亦未提交充分证据证明宋红敏的该行为给其造成了相应损失。故宋红敏的迟付租金行为及预期腾退房屋行为较杨象延提前解约的违约情形显著要轻，一审酌情确定宋红敏向杨象延支付违约金4200元，符合公平原则及违约责任承担的标准。杨象延上诉认为宋红敏应支付迟付租金违约金6800元以及未及时返还租赁房屋违约金6800元两笔违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，杨象延的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨象延负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  何灵灵代理审判员  赵 纳代理审判员  禹海波二〇一六年九月二十八日书 记 员  张 立书 记 员  武原野