南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0115民初4916号 原告:南京江宁新区园林工程有限公司，组织机构代码72179059-1,住所地在南京市江宁经济技术开发区。 法定代表人:夏友保，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈高，公司员工。 被告：彭辉，男，1981年11月3日生，汉族。 原告南京江宁新区园林工程有限公司（以下简称园林公司）诉被告彭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告园林公司的委托代理人陈高、被告彭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 园林公司向本院提出诉讼请求：1、彭辉支付拖欠房屋占有使用费1278609.84元（按合同租金标准上浮35%）、物业费53460元（计算至2015年10月31日）。2、彭辉按原租金（合同租金上浮35%）标准支付自2015年12月1日起2016年6月3日的房屋占有使用费。事实和理由:园林公司委托南京汇众置业发展有限公司（以下简称汇众公司）将位于江宁区，建筑面积为594平方米的房屋出租给被告彭辉从事餐饮或酒吧、茶舍经营。双方于2008年11月17日签订房屋租赁合同，租期为4年，自2008年12月28日-2012年12月27日止。期间彭辉欠付租金，其公司曾发函解除合同，彭辉要求转租并对拖欠房租拟定还款计划。2012年8月22日，园林公司与彭辉重新签订房屋租赁合同，租赁期限3年，自2012年11月1日至2015年10月31日止，并拟定了老租金还款计划。后彭辉仍未按约还款，且未及时搬出。因房屋没有取得规划许可证，故主张房屋占有使用费。因合同约定如彭辉未按约缴纳租金，则其公司不给于2012年11月1日至2015年10月31日期间租金单价优惠，租金单价予以上调35%。故其主张的房屋占有使用费均是租金单价上调35%。 彭辉辩称：1、老欠款69万元是事实，新的欠款没有计算过具体金额。2、如果合同无效，则原告主张的房屋占有使用费过高。 经审理查明：原告园林公司委托汇众公司出租、管理本案商铺。2008年11月17日，汇众公司与彭辉签订房屋租赁合同（以下简称合同一），彭辉承租位于南京市江宁区房屋，建筑面积594平方米，租期4年，自2008年12月28日-2012年12月27日止。租赁用途为餐饮或酒吧、茶舍等。第一年租金及物业管理综合费用为30万元，首年赠送装修期4个月，上半年只需支付2个月的租金及物业管理综合费共5万元。第二、三、四年度租金及物业管理综合费用各为31万元。租金及物业管理费每半年支付一次，先付后用。彭辉应在每年11月28日、5月28日之前支付下半年度房屋租金。彭辉应支付3万元作为租赁保证金。 合同一签订后，彭辉未按约支付租金，汇众公司多次催讨，彭辉申请通过转租的方式弥补租金。2012年8月22日，园林公司（甲方）与彭辉（乙方）重新签订租赁合同（以下简称合同二），彭辉承租的地址和面积不变，租期三年，自2012年11月1日-2015年10月31日。第一、二年租金单价为1元/平米/天，第三年租金单价为1.1元/平米/天。甲方在2012年9月1日之前欠园林公司的77万元租金和2012年11月1日至2015年10月31日期间的672111元的租金同步支付，具体约定如下：1）、2012年9月1日前支付租金188405元（其中80000元为2012年9月1日之前的欠款；108405元为2012年11月1日至2013年4月30日期间的租金）；2）2013年5月1日前支付租金278405元（其中170000元为2012年9月1日之前的欠款；108405元为2013年5月1日至2013年10月31日期间的租金）；3）、2013年11月1日前支付租金278405元（其中170000元为2012年9月1日之前的欠款；108405元为2013年11月1日至2014年4月30日期间的租金）；4）、2014年5月1日前支付租金278405元（其中170000元为2012年9月1日之前的欠款，108405元为2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金）；5）2014年11月1日前支付租金299245.5元（其中180000元为2012年9月1日之前的欠款；119245.5元为2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金）；6）、2015年5月1日前支付租金119245.5元。2012年11月1日以后的物业管理费用为3元/平米/月，即每年度物业管理费为21384元，连同租金一并支付。如果乙方未按照合同约定按时缴纳2012年9月1日之前所欠租金和2012年11月1日至2015年10月31日期间的租金及物管费，则甲方不再给予2012年11月1日至2015年10月31日期间的租金单价优惠，租金单价予以上调35%。 合同二签订后，彭辉仍未按约支付租金。2014年5月22日，彭辉与和何坤荣签订转租合同，转租期限为一年，自2014年7月1日-2015年6月30日止，年租金26万元，年度物管费为23400元。何坤荣直接向园林公司交纳租金共12万元。 另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。庭审后,本院组织双方交接房屋，彭辉于2016年6月3日搬出、腾空房屋。 对于双方争议的欠付金额，根据园林公司提交的明细，截至合同二期满之日2015年10月31日，彭辉尚欠合同一租金(包含物业管理费)690000元、合同二租金353371元，合同二物业费53460元（明细见附表），共计1096831元。彭辉另付保证金30000元。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故原被告之间签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。1、合同一期间即2012年9月1日之前欠付费用。本案合同一约定的费用中包含了租金和物业管理费，因彭辉使用房屋期间取得了相应的物业服务，故彭辉应当支付对价，应按合同约定标准支付物业管理费。园林公司按合同约定标准主张合同一期间欠付房屋占有使用费及物业管理费共计690000元,符合法律规定，本院予以支持。2、合同二期间即2012年11月1日-2015年10月31日的欠付费用。园林公司依据合同二违约条款主张租金上浮35%的房屋占有使用费，因合同二无效，该违约条款不发生效力，故本院对租金上浮35%的标准不予支持，按原租金标准认定房屋占有使用费。根据园林公司提交的明细，彭辉欠付合同二期间房屋占有使用费353371元。园林公司同时按合同标准主张合同二期间欠付的物业管理费53460元，符合法律规定，本院予以支持。3、合同期满后自2015年12月1日起至2016年6月3日（186天）的费用。因彭辉于2016年6月3日搬出，其应支付占有使用期间的费用，故本院对该期间的占有使用费予以支持，按合同二租金标准计算为121532.4元（1.1元/平方/天×594平米×186天）。园林公司要求按合同二租金上浮35%计算上述费用，于法无据，本院不予支持。综上，彭辉应支付合同一期间房屋占有使用费及物业管理费690000元、合同二期间房屋占有使用费353371元及物业管理费53460元、2015年12月1日-2016年6月3日期间房屋占有使用费121532.4元，合计1218363.4元，抵扣已经支付的保证金30000元，彭辉还应支付1188363.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告彭辉应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京江宁新区园林工程有限公司房屋占有使用费及物业管理费合计1188363.4元。 二、驳回原告南京江宁新区园林工程有限公司其他诉讼请求。 本案应收案件受理费16437元，由原告南京江宁新园林工程有限公司负担2339元，由被告彭辉负担14098元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43010113291********）。 审 判 长  钟诗蔚 人民陪审员  张庆美 人民陪审员  李明建 二〇一六年九月二十日 见习书记员  龚雨辰