江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6952号上诉人(原审原告、反诉被告）：周文莉，女，1980年2月14日生，汉族。上诉人(原审原告、反诉被告）：顾远东，男，1978年7月4日生，汉族。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈尧，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴洪英，女，1965年4月7日生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）：耿长青，男，1965年11月1日生，汉族。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏天哲律师事务所律师。上诉人周文莉、顾远东因与被上诉人吴洪英、耿长青房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顾远东及其与周文莉的共同委托诉讼代理人陈尧，被上诉人耿长青及其与吴洪英的共同委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文莉、顾远东上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，改判支持周文莉、顾远东一审的诉讼请求；2、由吴洪英、耿长青承担一、二审诉讼费用及保全费。事实和理由：一、双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定继续履行。合同签订后，上诉人积极履行付款义务，在履行合同过程中双方就90万元的延期支付已达成约定，后被上诉人因房屋涨价，提出加价15万元，并找各种理由拒不配合办理合同约定的转账解押手续。二、吴洪英、耿长青在购房合同签订后要求加价15万元，并在一审中要求加价60万元的行为严重违反诚实信用原则。三、一审法院罔顾本案事实，程序违法，作出错误判决。双方的协议未能继续履行系因为对方拒绝履行购房合同，要求增加房价所致，因此一审判令解除合同是错误的。我方一审诉请是要求对方继续履行合同并承担违约责任5万元，一审判令解除合同赔偿我方损失5万元，判非所请，程序违法。一审判决解除购房合同，却未判令被上诉人返还我方给付的35万元购房款，罔顾本案事实，做出错误判决。四、设立抵押的房屋不存在过户的法律障碍，一审法院以此为由判决解除合同，不符合法律规定。吴洪英、耿长青辩称，上诉人未按合同约定的日期足额支付款项，已构成违约。我方同意对方延期支付相关款项的条件是上诉人需赔偿我方相关损失后，我方才同意上诉人继续支付相关房款。上诉人违约在先，我方有权解除合同。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周文莉、顾远东向一审法院起诉请求：1、判令吴洪英、耿长青继续履行《房屋买卖合同》义务，并限期将南京市浦口区望景花园雅景苑某幢502室的房屋所有权、土地使用权过户给周文莉、顾远东；2、判令吴洪英、耿长青给付违约金50000元。3、由吴洪英、耿长青承担本案的诉讼费、保全费。吴洪英、耿长青向一审法院提起反诉请求：1、解除双方于2015年8月22日订立的《房地产买卖中介合同》。2、由周文莉、顾远东承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：顾远东、周文莉系夫妻关系；耿长青、吴洪英、亦为夫妻关系。2015年8月22日，出售方（甲方）、买受方（乙方）、中介方（丙方）三方签订《房地产买卖中介合同》（下称中介合同）一份，甲方代表人吴洪英，乙方代表人周文莉与丙方分别在合同上签名。中介合同约定，甲方将位于南京市浦口区望景花园雅景苑某幢502室作价173万元出售给乙方。合同在第四条乙方的义务中约定，乙方按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；在第九条违约责任中约定，甲、乙双方有下列情形即一方无正当理由不履行合同的，违约方支付给守约方违约金5万元。另，中介合同在补充协议中约定：乙方支付甲方房款按现金加银行贷款方式支付：甲、乙双方在签订本合同时乙方支付甲方定金人民币5万元，此定金实际成交后转为房款；2015年9月22日乙方预先支付房款30万元；甲方用乙方支付的首期房款计120万元用于2015年11月1日前办理本房解押手续；双方于2015年11月15日前到房产部局办理出件手续，于2015年11月7日共同签署银行贷款文本，贷款额计90万元，钱款直接下至甲方所提供银行账户，最终下款日期以银行下款时间为准；甲、乙双方于2016年5月1日前办理房屋交接手续，乙方于房屋交接当日支付给甲方余款2万元；按合同实际收到房款217万元，成交价格为173万，贷款实际到账后，甲方退还乙方44万元。上述中介合同还就其他相关事项作了约定。一审另查，中介合同签订后，乙方已于合同签订之日支付甲方定金5万元，又于2015年9月16日支付甲方30万元，乙方现共计支付35万元。一审庭审中，周文莉、顾远东向法庭提供双方往来短信记录一份，并申请中介方工作人员黄剑峰出庭作证，以证明双方就剩余的首期房款90万元的付款期限达成了新的约定：买受方准备好房款90万元，出售方及时收款并通知银行解押，以办理后续房屋过户手续；由于延期付款产生的银行贷款利息由买受方承担。耿长青、吴洪英对短信记录的真实性认可，对黄剑锋的陈述也基本认可。但认为其虽同意对方延期付款，但双方对延期付款“产生的增加费用”理解不一致，即出售方要求买受方给付损失15万元，但又于买受方不同意，故90万元的房款对方就没有支付。一审庭审中，耿长青、吴洪英还向法庭提交个人借款合同、房屋抵押合同各一份，以证明案涉房屋其已抵押给邮政银行，目前尚有120万未还清。周文莉、顾远东对上述证据的真实性和合法性无异议，但认为该证据与本案房屋买卖合同纠纷没有关联性。以上事实有双方当事人在法庭上的陈述，房地产买卖中介合同，收条、短信记录、证人证言、借款与抵押合同等证据在卷证实。一审法院认为，顾远东、周文莉与耿长青、吴洪英以及中介方签订的《房地产买卖中介合同》，系当事人的真实意思表示，其合同主要内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立，且合法有效。本案房屋买卖双方虽尚未签订《南京市存量房买卖合同》，但因双方已签订的中介合同，其主要条款已具备并且明确，故中介合同已经成立生效，对买卖双方均具有约束力。耿长青、吴洪英认为中介合同系预约合同，故双方房屋买卖关系未成立的说法，依据不足，一审法院不予采信。本案中，关于顾远东、周文莉能否要求继续履行合同或耿长青、吴洪英能否要求解除合同的问题。1、买受方顾远东、周文莉虽已支付对方房款35万元（包括定金5万元），但对双方约定的于2015年11月1日应已支付的90万元，并未如期支付。虽然，买受方要求延期支付90万元取得了出售方同意，但此是以买受方承担延期付款而产生的损失为前提的。由于买受方对赔偿损失的数额未能满足出售方要求，故造成前期剩余房款90万元未足额支付的责任在于买受方顾远东、周文莉。换言之，顾远东、周文莉对合同的履行存在部分违约在先的行为。2、由于双方对90万元延期付款产生的费用，虽经协商，但至今仍达不成协议，表明双方继续履行买卖合同，已缺乏一定的诚信基础。3、涉案房屋确在银行设立了抵押登记，至今尚有银行贷款未能还清，如双方继续履行合同，对房屋的解押、过户会产生法律障碍。综合上述因素，周文莉、顾远东要求继续履行合同，理由不足分，一审法院不予支持。吴洪英、耿长青要求解除合同，有一定的依据，予以支持。另，吴洪英、耿长青至今仍占用收取的购房款35万元，并未及时返还买受方，现又要求解除合同，由此造成周文莉、顾远东的损失是客观存在的，现周文莉、顾远东要求卖方赔偿损失5万元，理由正当，应予支持。本诉、反诉当事人的其他辩称，依据不足，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，一审法院判决：一、解除顾远东、周文莉与耿长青、吴洪英于2015年8月22日签订的《房地产买卖中介合同》中双方之间的房屋买卖合同；二、耿长青、吴洪英应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿顾远东、周文莉损失5万元；三、驳回顾远东、周文莉其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1130元，保全费5000元，反诉案件受理费80元，合计6210元，由耿长青、吴洪英共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审中上诉人顾远东、周文莉明确表示，如继续履行双方签订的房地产买卖中介合同，其不用贷款有能力以现金方式支付购房款；并愿意放弃一审要求吴洪英、耿长青给付违约金50000元的诉讼请求。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人顾远东、周文莉与被上诉人耿长青、吴洪英以及中介方签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人顾远东、周文莉已按约向被上诉人支付房款35万元（包括定金5万元），合同约定上诉人于2015年11月1日前另支付90万元用于办理涉案房屋解押，虽上诉人未能如期支付该款项，但其延期支付90万元的要求取得了被上诉人同意，且顾远东、周文莉亦同意支付延期付款的利息损失。后同年11月24日上诉人顾远东、周文莉主动要求向被上诉人支付90万元购房款用于办理涉案房屋解押，因被上诉人要求加价，不同意以约定价款173万元出售涉案房屋，导致合同未能继续进行，故被上诉人行为构成违约，应当承担继续履行等违约责任。现上诉人顾远东、周文莉愿意且有能力向被上诉人耿长青、吴洪英支付剩余房款138万元（其中部分房款用于涤除房屋抵押），合同具备继续履行的条件，故双方的合同应继续履行，上诉人要求被上诉人协助办理南京市浦口区望景花园雅景苑某幢502室房屋产权过户其名下，该上诉主张具有事实和法律依据，本院予以支持。从《房地产买卖中介合同》内容来看，双方虽未订立南京市存量房买卖合同，但合同已对买卖标的、价款、付款方式、交房时间、违约责任等内容进行具体规定，故被上诉人认为房地产买卖中介合同是预约合同依据不足，本院不予采信。被上诉人认为上诉人延期支付90万元的行为构成根本性违约，其有权解除合同的抗辩意见并不成立，本院不予采信。关于上诉人主张违约金5万元，因上诉人在二审中自愿放弃该项诉讼请求，并不违反法律规定，本院予以准许。综上，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1668号民事判决；二、上诉人顾远东、周文莉与被上诉人耿长青、吴洪英继续履行关于南京市浦口区望景花园雅景苑某幢502室房屋的《房地产买卖中介合同》；顾远东、周文莉于本判决发生法律效力之日起十日内给付耿长青、吴洪英购房款120万元，耿长青、吴洪英在顾远东、周文莉支付了120万元后五日内协助顾远东、周文莉将上述房屋转移登记至顾远东、周文莉名下；顾远东、周文莉在上述房屋登记至顾远东、周文莉名下后十日内向耿长青、吴洪英支付购房余款18万元；耿长青、吴洪英在顾远东、周文莉支付购房余款18万元五日内将上述房屋交付给顾远东、周文莉；三、驳回顾远东、周文莉的其他诉讼请求；四、驳回耿长青、吴洪英的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1130元，保全费5000元，反诉案件受理费80元，合计6210元，由顾远东、周文莉负担1050元，耿长青、吴洪英负担5160元。二审案件受理费1130元，由顾远东、周文莉负担1050元，耿长青、吴洪英负担80元。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一六年九月二十七日书记员 汪海燕