江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初4780号原告：东台市中亚物业管理有限公司，统一社会信用代码91320981799076646W，住所地：东台市东亭南路2号中亚城市花园2号楼1F19。法定代表人：艾晓娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：单荣洛，执业证号：13209199010448650,江苏陈爱平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王坚，男，1952年7月16日生，该公司主任，住江苏省东台市新曹镇。被告：练青华，男，1980年4月11日生，住江苏省东台市东台镇。被告：练连富，男，1955年10月16日生，住江苏省东台市东台镇。原告东台市中亚物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“中亚物业公司”）与被告练青华、练连富物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中亚物业公司的委托代诉讼理人单荣洛、王坚和被告练连富到庭参加诉讼，被告练青华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中亚物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告给付住宅物业服务费7984元、商业用房物业服务费5688元，并支付违约金住宅为1535.49元、商业用房1101.21元，合计16308.70元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：东台市水景湾小区系由原告提供物业服务。被告练青华、练连富为东台市水景湾*幢***室、*室、*室、*室的物业使用人，房屋住宅建筑面积244.72㎡，商业用房面积79.04㎡。2012年2月10日，被告练连富缴纳了2011年12月31日至2012年12月30日的物业服务费，此后据不缴纳物业服务费。被告住宅收费标准0.68元/月/㎡、商业用房收费标准为1.5元/月/㎡，2013年1月1日至2016年12月31日应缴纳的住宅物业服务费7984元（244.72㎡×0.68元/月/㎡×12个月×4年）、商业用房物业服务费5688元（79.04㎡×1.5元/月/㎡×12个月×4年），违约金按日万分之五缴纳，故住宅物业服务费违约金为1535.49元、商业用房物业服务费违约金为1101.21元。原告多次催缴，被告拒不给付，故诉至法院提出上述诉讼请求。练青华未应诉、答辩。练连富辩称，案涉房屋业主是薛军，是薛军交由练连富使用的，与练青华无关。原告没有给被告做事所以被告未缴纳物业费。1、被告2011年第一年缴纳了物业费的，2011年进宅时朋友送的大花盆给被告，是无价之宝，靠在物业警务室旁边，过了一夜，花盆全部被盗，破坏被告家风水，被告找物业没有人理睬，说与他物业无关。2、被告的房屋渗漏，找物业管理，说不属于他们管，要找开发商。3、有个垃圾场在被告门前，垃圾堆满，门前出行都不方便，影响家人生活；4、门前没有下水道，找物业想弄个下水道，他们说不属他们管，要找开发商。被告是住家房，他们说是店面房，被告今年才开了个小店，现在原告不应该按照店面房收物业费。原告帮被告解决问题后被告就缴纳物业费。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告练连富作为物业使用人，缴纳了2012年度的物业费，因其继续占有、使用案涉房屋，应当依法承担2013年度至2016年度的物业费缴纳义务。本案水景湾别墅区业主委员会分别于2013年1月1日与常州市怡源物业有限公司东台市分公司签订《物业管理委托合同》，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；于2014年1月1日与常州市怡源物业有限公司签订《物业管理委托合同》，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；于2015年1月10日与东台市金管家物业有限公司签订《物业管理委托合同》，合同期限自2015年1月10日起至2016年1月10日；于2016年1月1日与中亚物业公司即本案原告签订《物业管理委托合同》，合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定物业服务费的标准：叠加0.68元/月/㎡、商业用房1.5元/月/㎡，物业服务费用按年交纳（预收一年），业主或使用人逾期未交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起按应缴费用每天万分之五的比例加收违约金。现常州市怡源物业有限公司、东台市金管家物业有限公司将对被告的债权请求权转让给原告，由原告收取被告当年度的物业服务费，故被告对2013年至2015年度的物业服务费亦应向原告承担缴费义务。从原、被告提供的证据，再综合本案各物业服务年度内被告住宅物业服务区域内的具体情况以及物业公司提供的物业服务质量，可酌情对2013、2014、2015、2016物业服务年度的住宅和商业用房物业费按照90%的比例计算收取，故被告练连富自2013年1月1日起至2016年12月31日止应交纳的住宅物业费为7189元【（244.72㎡×0.68元/月/㎡×12个月×4年）×90%】、商业用房物业费为5122元【（79.04㎡×1.5元/月/㎡×12个月×4年）×90%】。原告审理过程中放弃要求被告支付违约金的诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。因原告未提供证据证明被告练青华系案涉房屋的使用人，故原告要求被告练青华承担缴纳物业服务费的诉讼请求依法不予支持。被告练青华经本院合法传唤无正当理由未参加诉讼，应承担因此可能对其产生的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告练连富于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告东台市中亚物业管理有限公司自2013年1月1日起至2016年12月31日止的住宅物业服务费7189元、商业用房物业服务费5122元，合计12311元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告练连富负担。本判决为终审判决。代理审判员  汤晓青二〇一六年九月二十七日书 记 员  王钰娴附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。