广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终588号上诉人（原审原告）：郑学遵，男，1960年11月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审原告）：黄思雪，曾用名黄思缎，女，1967年9月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区金。上述两上诉人共同的委托代理人：林进福，广东众君法律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托代理人：李柏桦，广东众君法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨美娟，女，1970年12月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：阳江市江城恒丰五金小刀厂。住所地：广东省阳江市江城区城西和平工业区一路*号。负责人：杨美娟，经营者。被上诉人（原审被告）：黄思泽，曾用名黄思南，男，1970年4月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述三被上诉人共同的委托代理人：梁富述，广东真智律师事务所律师。原审第三人：黎清山，男，1975年3月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人郑学遵、黄思雪因与被上诉人杨美娟、阳江市江城区恒丰五金小刀厂（以下简称恒丰小刀厂）、黄思泽以及原审第三人黎清山房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2015）阳城法民一初字第2031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年12月9日，郑学遵、黄思雪向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂赔付因不履行购房合同（契约）给郑学遵、黄思雪造成的损失200250元；2、杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂退还10000元押金给郑学遵、黄思雪；3、本案诉讼费由杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂负担。主要事实和理由是：恒丰小刀厂属个体工商户，杨美娟经营者。黄思南与杨美娟是夫妻关系。郑学遵、黄思雪是夫妻关系。2006年10月18日，杨美娟、黄思南将自己所有的位于阳江市江城区城西和平工业区一路6号的恒丰小刀厂的厂房以250000元转让给郑学遵、黄思雪，并签订厂房买卖协议（契约），恒丰小刀厂在买卖协议（契约）盖章确认。签订协议当日，郑学遵、黄思雪即已付清全部购房款给杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂。但杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂没有按协议约定将厂房交付给郑学遵、黄思雪，而是将厂房抵押在银行贷款，并将厂房出租收取租金，将租金据为已有。为此，郑学遵、黄思雪数次要求杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂交付厂房，办理厂房的过户手续，赔偿因不交付厂房而给郑学遵、黄思雪造成的损失。对于郑学遵、黄思雪合法合理的请求，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂昧着良心说郑学遵、黄思雪尚欠15万元购房款未付清，并称由于房屋抵押在银行，购房合同无效，继续占有使用房屋，自始至终拒绝将房屋过户到郑学遵、黄思雪名下。为使双方争议的问题即购房款是否已付清、购房合同（契约）是否有效得到彻底的解决，郑学遵、黄思雪于2013年7月23日向法院起诉，请求法院依法确认双方于2006年10月18日签订的买卖协议（契约）合法有效，并将厂房过户至郑学遵、黄思雪名下。法院经审理，确认郑学遵、黄思雪已在签订购房合同当日付清购房款，双方签订的购房合同（契约）合法有效，遂于2013年10月9日作出一审判决如下：一、确认杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂于2006年10月18日签写的契约合法有效；二、限杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂在判决发生法律效力并在涉讼房屋解封及涂销抵押权之日起，十日内协助郑学遵、黄思雪将位于阳江市江城区城西和平工业区一路6号的恒丰小刀厂的厂房过户到郑学遵、黄思雪名下，过户费用由郑学遵、黄思雪负担。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂不服该判决，上诉至阳江巿中级人民法院。2014年1月，阳江市中级人民法院作出终审判决如下；驳回上诉，维持原判。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂拒不履行终审判决，郑学遵、黄思雪向法院申请强制执行，2014年7月，厂房终于过户到郑学遵、黄思雪名下。因终审判决已确认合同效力，并确认郑学遵、黄思雪已在签订合同当日付清购房款，郑学遵、黄思雪巳在签订合同当日完全履行了合同义务。因此，郑学遵、黄思雪完全有理由请求杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂赔付因不交付厂房造成的损失。郑学遵、黄思雪的损失可参照杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂因不交付厂房而获得的利益计算。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂因不交付厂房而获得的利益分两部分：1、出租厂房所获得的收益；2、以厂房作抵押所获得的贷款而产生的收益。对于第一部分利益，根据杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂在（2013）阳城法民一初字第786号案中提交的证据和自认的事实，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂在2005年5月15日至2010年5月15日出租厂房给罗永霄，每月租金收入2600元，2012年4月15日至2015年4月15日出租厂房给黎清山，每月租金收入4500元。在2010年5月15日至2012年4月15日期间，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂继续出租厂房给罗永霄，但月租金已增至4500元，这从其后来出租厂房给黎清山的月租金为4500元中可以得到印证。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂在（2013）阳城法民一初字第786号案中，自始至终都说没有赔付一分钱损失给郑学遵、黄思雪，按杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂自认的事实，其应从2006年10月19日开始赔偿郑学遵、黄思雪的损失。但郑学遵、黄思雪实事求是，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂虽然一直坚称双方签订的购房合同无效，但在2010年12月1日之前，其支付了部分款项给郑学遵、黄思雪。在2010年12月1日之后，其将厂房获得的收益全部据为已有。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂收取罗永宵、黎清山的租金至2014年8月15日，8月15日之后的租金郑学遵、黄思雪收取。因此，郑学遵、黄思雪在本案仅请求杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂赔付2010年12月1日至2014年8月15日的损失，该损失参照杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂收取的租金计算。2010年12月1日至2014年8月15日的损失按每月4500元计算，共200250元（198000元＋2250元）。对于第二部分利益，郑学遵、黄思雪暂时未能提供证据证实杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂获得利益的具体数额，所以在本案暂不请求。另外，黎清山于2012年4月1日与黄思泽签订租赁合同时，按合同约定支付了10000元押金给黄思泽，合同期满后，黎清山于2015年4月15日与郑学遵、黄思雪签订租赁合同，要求将其之前交给黄思泽的10000元押金转给郑学遵、黄思雪，郑学遵、黄思雪同意，写下按金收据给黎清山。黎清山同意黄思泽收取其的10000元押金由郑学遵、黄思雪领取，因此，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂还应退还10000元押金给郑学遵、黄思雪。综上所述，本案是杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂违反房屋买卖合同的约定造成郑学遵、黄思雪的损失，郑学遵、黄思雪的损失参照杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂获得的利益计算。杨美娟、恒丰小刀厂、黄思南原审答辩称：1、案件定性为房屋买卖合同纠纷，本案与（2013）阳城法民一初字第786号案的双方当事人相同，案由也相同，根据一事不再理的原则，应当驳回郑学遵、黄思雪的起诉；郑学遵、黄思雪在（2013）阳城法民一初字第786号案并没有提出相关的请求，说明是放弃了本案的权利要求。2、郑学遵、黄思雪的租金已经由其委托其父母亲代收并已全部转交给郑学遵、黄思雪，应当驳回郑学遵、黄思雪的诉讼请求。3、假设杨美娟、恒丰小刀厂、黄思南要支付租金给郑学遵、黄思雪，郑学遵、黄思雪从2013年起未提出相关的要求，本案的请求已经全部超过诉讼时效，应当驳回郑学遵、黄思雪的请求。4、根据本案的证据显示，契约中并没有约定房屋的交付时间，根据合同法第163条的规定，郑学遵、黄思雪无权请求收取租金，应当驳回郑学遵、黄思雪的诉讼请求。原审第三人黎清山原审无到庭应诉，也无提供诉讼意见。原审法院经审理查明：郑学遵、黄思雪因与杨美娟、恒丰小刀厂、黄思南房屋合同买卖纠纷于2013年7月23日诉至原审法院，请求：1、确认双方于2006年10月18日签订的买卖协议（契约）有效；2、杨美娟、恒丰小刀厂、黄思南协助郑学遵、黄思雪将房屋过户至其名下；3、杨美娟、恒丰小刀厂、黄思南将房屋交付郑学遵、黄思雪使用。案经审理，原审法院于2013年10月9日作出（2013）阳城法民一初字第786号民事判决，该判决查明：坐落于阳江市江城区甲工业区乙路m号房屋登记的权属人是恒丰小刀厂，办理有粤房地证字第c××××××5号房地产权证，该证记录土地使用性质为国有，建基面积382.46平方米，建筑面积568.94平方米，用途为工业。恒丰小刀厂属个体工商户，经营者是杨美娟。黄思南与杨美娟是夫妻关系。郑学遵、黄思雪是夫妻关系。黄思雪与黄思南是姐弟关系。2006年10月18日，杨美娟、恒丰小刀厂、黄思南签写契约一份给郑学遵、黄思雪收执，契约的内容为：“立断卖房屋连地契约单位阳江市江城恒丰五金小刀厂，愿将名下江城恒丰五金小刀厂厂房连地断卖给买主郑学遵、黄思雪，该厂房座落江城区甲工业区乙路m号，东至大路自墙，西至水巷自墙，南至水巷自墙，北至水巷自墙，基底面积共伍佰贰拾陆点柒平方米，实建建基面积为叁佰捌拾贰点肆陆平方米，砖木、框架结构，有叁层，双方言定，该厂房连地价款共该人民币贰拾万元正，即日由买主如数将价款交与卖主江城恒丰五金小刀厂收足，分文不少，该厂房连地产权即全部归买主所有，该厂房如有产权不清，由卖主理妥，恐口无凭，特立断卖厂房连地契约一纸，连同有关凭证，一并交与买主郑学遵、黄思雪收执为据。”据此，原审法院作出如下判决：一、确认杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂于2006年10月18日签写的契约合法有效；二、限杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂在判决发生法律效力并在涉讼房屋解封及涂销抵押权之日起，十日内协助郑学遵、黄思雪将位于阳江市江城区甲工业区乙路m号的恒丰小刀厂的厂房过户到郑学遵、黄思雪名下，过户费用由郑学遵、黄思雪负担；三、驳回杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂的反诉请求。判决后，杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂不服，向阳江市中级人民法院提起上诉。阳江市中级人民法院于2014年1月24日作出（2013）阳中法民一终字第439号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决已发生法律效力。2014年7月29日，郑学遵、黄思雪依照上述判决办理了粤房地权证（阳）字第01×××××××9号《房地产权证》，将涉诉的阳江市江城区甲工业区乙路m号房产变更至郑学遵、黄思雪的名下。2015年12月9日，郑学遵、黄思雪以杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂在签写《契约》后，不及时移交厂房，而将出卖给其的阳江市江城区甲工业区乙路m号厂房出租给罗永霄、黎清山两人收取租金，损害其利益为由，诉至原审法院，请求杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂从2010年12月1日起至2014年8月15日止，按每月收取黎清山4500元的租金计算，赔偿其损失共200250元，并请求杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂退还黎清山的押金10000元。诉讼中，郑学遵、黄思雪提供黎清山的两份《证明》，一份内容为“我黎清山于2012年4月1日与黄思泽（又名黄思南）签订租赁合同，厂房租赁期限是2012年4月15日至2015年4月15日，2014年8月15日前的租金我按合同约定交给黄思南。由于2014年7月厂房已过户至黄思雪名下，因此，从2014年8月15日起，我将每月4500元的租金交给黄思雪。特此证明”，在证明人一栏签有黎清山的名，并盖有指模。拟证实杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂于2014年8月15日前已按每月4500元收取了黎清山租金。一份内容为“我黎清山于2012年4月1日与黄思泽（又名黄思南）签订租赁合同时，按合同约定支付了10000元押金给黄思南，合同期满后，我于2015年4月15日与黄思雪签订租赁合同，要求将我之前交给黄思南的10000元押金转给黄思雪，黄思雪同意，写下按金收据给我，因此，黄思南收取我的10000元押金应退还给黄思雪，不用再退还给我。特此证明”，在证明人一栏签有黎清山的名，并盖有指模。拟证实杨美娟、黄思南、恒丰小刀厂收取黎清山的10000元押金，应退给郑学遵、黄思雪。诉讼中，黄思南提供其父亲黄恭和、母亲林秀芳的证言以及其两人调查笔录，拟证明从2010年12月至2014年8月涉诉房屋租金，每月约4500元已由其父母收取后交付给郑学遵、黄思雪，不存在欠租金问题。经质证，郑学遵、黄思雪不予认可。原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。双方于2006年10月18日订立房屋买卖《契约》，约定杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂将其所有的坐落于阳江市江城区甲工业区乙路m号房屋以25万元价格转让给郑学遵、黄思雪。合同签订后，因履行问题发生争执，郑学遵、黄思雪于2013年7月23日诉至原审法院。原审法院于2013年10月9日作出（2013）阳城法民一初字第786号民事判决。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂对该判决不服，向阳江市中级人民法院提起上诉，阳江市中级人民法院于2014年1月24日作出（2013）阳中法民一终字第439号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。郑学遵、黄思雪于2014年7月29日将涉诉的阳江市江城区甲工业区乙路m号房屋过户至其的名下。2015年12月9日，郑学遵、黄思雪诉至原审法院，请求如诉称。本案争议的焦点是涉案是否已过诉讼时效，应否赔偿的问题。对诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”之规定，郑学遵、黄思雪请求法院保护其民事权利的诉讼时效为两年，即是说郑学遵、黄思雪从知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起两年内请求人民法院保护。本案中，双方没有约定交房时间，双方亦知道该房已抵押，无法办理过户手续。诉讼中，郑学遵、黄思雪主张杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂自2010年12月1日起至2014年8月15日止就一直未履行赔付租金义务，因此，从那时起，郑学遵、黄思雪就已经知道其权利被侵害，故本案的诉讼时效应从起诉之日即2015年12月9日前的两年内为其请求法院保护民事权利的时效。2013年12月9日前的民事权利不予保护。对于2013年12月9日之后的损失如何认定处理的问题。诉讼中，郑学遵、黄思雪主张自2010年12月起杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂已按每月4500元收取了黎清山的房屋租金，对该主张，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂并无异议，予以采信。但杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂辩解其收取的租金已通过其父母全部交付给郑学遵、黄思雪，对其辩解意见杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂没有提供其他证据佐证，且郑学遵、黄思雪不予认可，不予采纳。本案中，郑学遵、黄思雪已于2014年7月29日过户至其名下，因此，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂应承担2013年12月9日起至2014年7月29日止共231天的房屋占用费，占用费标准按月租4500元计算为34650元（4500元／月÷30天×231天）。至于郑学遵、黄思雪主张返还10000元押金问题，由于该押金是居于杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂与黎清山之间的租赁关系而产生的，属另一法律关系，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第一百六十三条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、限杨美娟、黄思泽、阳江市江城区恒丰五金小刀厂在判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费34650元给郑学遵、黄思雪；二、驳回郑学遵、黄思雪的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费2227元，由郑学遵、黄思雪共同负担1800元，杨美娟、黄思泽、阳江市江城区恒丰五金小刀厂负担427元。上诉人郑学遵、黄思雪不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂立即支付房屋占用费165600元给郑学遵、黄思雪收取。2、判令杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂返还押金10000元给郑学遵、黄思雪收取。3、本案全部诉讼费用由杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂告承担。主要事实和理由是：（一）原审判决认定诉讼时效期间的起算时点是错误的，郑学遵、黄思雪的请求没有超过二年诉讼时效。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂除应支付房屋占用费34650元给郑学遵、黄思雪以外，还应支付2010年12月1日起至2013年12月8日和2014年7月30日至2014年8月14日的房屋占用费165600元给郑学遵、黄思雪。第一，原审判决对诉讼时效起算时点的认定是错误的。原审判决认定本案诉讼时效应从起诉之日即2015年12月9日前的两年内。原审判决以郑学遵、黄思雪知道权利遭受侵害之日作为诉讼时效的起算时点，即使是退一万步讲，本案诉讼时效起算时点也应从确定杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂违约之日开始计算。本案只有在认定杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂违约的前提下郑学遵、黄思雪才能请求杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂赔偿。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂之前在另案［（2013）阳城法民一初字第786号］中一直主张购房合同无效和郑学遵、黄思雪违约，如果法院生效判决认定购房合同无效或郑学遵、黄思雪违约，郑学遵、黄思雪就不能向杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂请求支付占用房屋费用。2014年1月，阳江市中级人民法院对（2013）阳城法民一初字第786号案作出了终审判决，判定杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂违约。郑学遵、黄思雪以终审判决为依据向杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂请求赔偿损失。因此，诉讼时效应从郑学遵、黄思雪收到阳江市中级人民法院作出的认定杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂违约的生效判决书之日起计算。即从2014年1月起算，时效期间为两年。第二，郑学遵、黄思雪一直向杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂主张收取房屋占用费的权利。郑学遵、黄思雪在房屋被杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂占用期间，一直向郑学遵、黄思雪杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂主张收取房屋被占用的损失，郑学遵、黄思雪杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂也从未明确拒绝支付租金，只是对郑学遵、黄思雪支付款项的数额提出异议，不存在过诉讼时效的问题。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂在2010年12月1日之前，向郑学遵、黄思雪支付了部分款项；2014年8月，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂指示黎清山从2014年8月15日起将租金交付给郑学遵、黄思雪。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂的履行行为，充分更证明了郑学遵、黄思雪从未停止过权利主张，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂也愿意向权利人赔偿房屋被占用损失。第三，原审判决对房屋占用费的计算方式是错误的。原审判决将过户日（2014年7月29日）作为房屋占用费用的计算结点，这是不符合事实的。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂将占用的厂房出租给黎清山使用，租赁期限为2012年4月15日至2015年4月15日。根据买卖不破租赁原则，郑学遵、黄思雪不能在过户当天就取得厂房的使用权，厂房实际上仍被他人使用。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂指示黎清山将2014年8月15日之后的租金交付给郑学遵、黄思雪，2014年8月14日之前房屋被占用的费用并没有支付给郑学遵、黄思雪。因此，应当将2014年8月14日作为房屋占用费用的计算结点。综合所述，郑学遵、黄思雪请求杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂支付的房屋占用费200250元应全部得到支持。原审判决已经判令杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂支付房屋占用费34650元给郑学遵、黄思雪，因此应判令杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂支付余下的房屋占用费165600元给郑学遵、黄思雪收取。（二）杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂应当返还押金1万元给郑学遵、黄思雪收取。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂向黎清山收取的1万元押金是基于占用郑学遵、黄思雪的房屋进行出租的基础上取得的，房屋于2014年7月29日过户给郑学遵、黄思雪之后，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂就丧失了继续占有该押金的法律依据，理应予以退还。黎清山于2015年4月15日与黄思雪签订租赁合同时，要求将杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂应予退还的1万元押金转给黄思雪收取，黄思雪同意，写下按金收据给黎清山。因此，应判令杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂返还押金1万元给郑学遵、黄思雪收取。（三）郑学遵、黄思雪认为本案纠纷属于用益物权性质，不应适用诉讼时效的债权请求。按照原审判决认定查明，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂是一直处于持续的违约、侵权状态，诉讼时效的时点应从2014年8月15日开始计算。被上诉人杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂答辩称：郑学遵、黄思雪上诉理据不足。原审判决认定郑学遵、黄思雪在2015年12月9日之前两年内未提出租金给付请求丧失了诉讼时效权利正确。严格来说，从原来一审判决书作出之日起，郑学遵、黄思雪已完全清楚其租金的权利被侵害，那么到2015年12月9日之前，所有权利已经丧失了时效。原审判决将在2015年12月9日之前两年内作为保护郑学遵、黄思雪民事权利时效的认定，是保护了郑学遵、黄思雪一些不应当的利益。本案适用《民法通则》第一百三十五条正确。原审第三人黎清山没有提供诉讼意见。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：双方于2006年10月18日签立讼争厂房《契约》后，至2010年11月底前，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂一直支付讼争厂房租金给郑学遵、黄思雪。郑学遵、黄思雪主张从2010年12月份开始至2014年8月15日前，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂没有再支付讼争厂房租金，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂主张已经支付但没有提供证据证实，结合本案的纠纷经过及黎清山的证言，可以确认该期间杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂没有支付讼争厂房租金郑学遵、黄思雪。对于该期间讼争厂房的租金标准问题，结合黄思泽父母证言、调查笔录的内容及黄思泽与黎清山签订的租赁合同的约定，可以确认为4500元／月。二审时，郑学遵、黄思雪同意调整租金计付标准为2600元／月。对讼争厂房的过户问题，根据双方2009年11月召开的家庭会议反映，黄思雪要求黄思泽办理讼争厂房的过户手续，黄思泽不同意过户并多次表示给钱黄思雪回购讼争厂房。还查明：黎清山已将黄思泽出具的10000元押金收据转交给郑学遵、黄思雪。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，前案［（2013）阳城法民一初字第786号案及（2013）阳中法民一终字第439号案］争议的主要是合同效力及过户问题，本案争议的主要是违约损害赔偿及押金问题，是同一法律关系中的不同问题。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）郑学遵、黄思雪请求违约损害赔偿是否已过诉讼时效及赔偿数额如何确定。（二）杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂应否退还10000元押金给郑学遵、黄思雪。关于郑学遵、黄思雪请求违约损害赔偿是否已过诉讼时效及赔偿数额如何确定的问题。双方签立的厂房买卖《契约》没有约定讼争厂房的过户时间，属履行期限不明确，郑学遵、黄思雪可以随时要求杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂协助过户，但杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂在郑学遵、黄思雪于2009年11月要求过户时不同意过户，双方产生纠纷。后郑学遵、黄思雪通过诉讼方式解决讼争厂房合同效力及过户问题。至本院于2014年1月24日作出（2013）阳中法民一终字第439号终审民事判决后，可以确认杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂不同意过户及占有讼争厂房进行收益的行为属违约行为。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂占有讼争厂房进行收益的违约行为延续至2014年8月15日前。从2010年12月份开始至2014年8月15日前，杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂的违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效应从违约行为终了之日起计算，即从2014年8月15日起计算。本案并非租赁合同纠纷之租金争议，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”之规定，应适用两年的诉讼时效期间。从2014年8月15日起计至郑学遵、黄思雪于2015年12月9日起诉日止，本案并未超过两年诉讼时效期间。本案杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂的违约行为造成郑学遵、黄思雪的损失主要表现为讼争厂房租金损失，本可参照该违约期间讼争厂房租金标准4500元／月计算，鉴于二审时郑学遵、黄思雪同意按2600元／月计算，可确定按2600元／月的标准计算郑学遵、黄思雪的损失。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂违约期间从2010年12月份开始至2014年8月15日前为44.5个月，郑学遵、黄思雪的损失为115700元（2600元／月×44.5月）。对该款杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂应予赔偿给郑学遵、黄思雪。关于杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂应否退还10000元押金给郑学遵、黄思雪的问题。杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂收取黎清山10000元押金的依据是其将讼争厂房租赁给黎清山，现讼争厂房已由郑学遵、黄思雪与黎清山续签租赁合同，并由郑学遵、黄思雪另立写押金收据给黎清山，黎清山将黄思泽出具的10000元押金收据转交给郑学遵、黄思雪。因此该押金争议与本案纠纷紧密联系，为使纠纷一次性解决，不致形成讼累，相应的杨美娟、黄思泽、恒丰小刀厂应将原收取黎清山的10000元押金转交给郑学遵、黄思雪。综上所述，郑学遵、黄思雪上诉理据充分，应予支持。原审判决处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七第、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2015）阳城法民一初字第2031号民事判决。二、限被上诉人杨美娟、黄思泽、阳江市江城区恒丰五金小刀厂在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失115700元给上诉人郑学遵、黄思雪。三、限被上诉人杨美娟、黄思泽、阳江市江城区恒丰五金小刀厂在本判决发生法律效力之日起十日内退还押金10000元给上诉人郑学遵、黄思雪。四、驳回上诉人郑学遵、黄思雪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2227元，由上诉人郑学遵、黄思雪负担897元，被上诉人杨美娟、黄思泽、阳江市江城区恒丰五金小刀厂负担1330元；二审案件受理费3812元，由上诉人郑学遵、黄思雪负担1836元，被上诉人杨美娟、黄思泽、阳江市江城区恒丰五金小刀厂负担1976元。本判决为终审判决。审 判 长  关衡勋代理审判员  施震宇代理审判员  莫怡华二〇一六年九月十四日书 记 员  曾秋霞