广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）穗云法民四初字1555号 原告：陈秀渠，男，1970年1月4日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区， 委托诉讼代理人：吴仁凯，广东天环律师事务所律师。 被告：苏秀芬，女，1962年11月8日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市鹿城区， 委托诉讼代理人：起建朝，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告：丁国华，男，1963年1月29日出生，汉族，户籍住址浙江省温州市鹿城区， 第三人：罗俊鹏，男，1993年4月27日出生，汉族，户籍住址广州市黄埔区， 原告陈秀渠与被告苏秀芬、丁国华，第三人罗俊鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈秀渠的委托诉讼代理人吴仁凯，被告苏秀芬的委托诉讼代理人起建朝到庭参加了诉讼。被告丁国华和第三人罗俊鹏下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到本院参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秀渠向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2013年9月1日签订的《房地产买卖合同》；2.两被告共同退还我购房款1540000元及中介费25000元；3.两被告向我支付总楼款20%的违约金308000元并支付超出部分的违约金（损失），该部分违约金（损失）以我方遭受的损失扣除两被告应付违约金308000元计算，具体计算方式为：以1540000元为本金，按照每日千分之一的标准，自2015年6月4日计至实际付清本金之日止；4.确认我就上述第2、3项的债权，对涉案房屋具有优先于抵押权人的优先权；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：我与两被告于2013年9月1日签订了一份《房地产买卖合同》，约定由我购买两被告位于广州市白云区环x路xx号xxx房的房地产，总楼价为1540000元。合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（3）逾期超过三十天，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方继续履行合同并按每日总楼价的千分之一支付逾期违约金。合同签订后，两被告分别于2013年9月1日收取我定金200000元，2013年11月13日收取我100000元，2014年5月16日收取我1240000元。至此，我已依约付清全部购房款，两被告也于2014年5月16日向我交楼，将房地产权证等相关资料交付给我，我已入住，但双方尚未办理房地产过户登记手续。然而，约在2014年7月左右，两被告瞒着我向有关部门办理了上述房地产权证挂失手续，并重新办理了房地产权证，并于2014年11月13日将上述房地产抵押给他人，且办理了抵押登记手续。获知情况后，我多次向两被告提出交涉，要求两被告立即解除抵押，办理过户，但两被告总是拖延，致使该房产至今未能办理过户登记手续。我认为，上述《房地产买卖合同》依法签订，合法有效。虽然房产目前已设定抵押，但据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《合同法》的相关规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；购房人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。鉴于现涉案房屋已被抵押，《房地产买卖合同》继续履行无望，我要求解除合同并要求两被告承担违约责任，而我的债权应优于抵押权人的抵押权。此外，被告丁国华系被告苏秀芬的丈夫，两人已办理公证书确认涉案房屋为夫妻共同财产，并全权委托被告苏秀芬出售该房产，故被告丁国华应与被告苏秀芬共同承担本案的法律责任。为维护我的合法权益，故诉至法院，请法院支持我的诉讼请求。 被告苏秀芬辨称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下：我认为《房地产买卖合同》已经在我归还给原告100000元后解除，本案不应为房屋买卖合同纠纷而是借款合同纠纷，我认为应变更案由。主要理由为，买卖双方应当配合完成涉案房屋的过户手续，我在收到原告支付的全部款项后向原告交付了房屋及所有过户资料，委托原告办理过户手续，故我已经完成了出卖人应当履行的全部义务；原被告双方于2013年9月1日签订《房地产买卖合同》，而我将涉案房屋抵押的时间为2014年7月，经过的期间已超过房屋正常买卖的交易时间，原告未依约办理过户手续，是其违约；我认为该合同已经解除且我已向原告返还借款，包括返还租金、返还房屋租赁的所有费用（水电等费用）、我向原告支付的100000元款项，剩余的款项我也在偿还中，故我认为原、被告之间的法律关系应为借贷关系而非房屋买卖合同关系，故我不认可原告的全部诉讼请求，请法院驳回原告全部的诉讼请求。 被告丁国华无答辩。 第三人罗俊鹏无述称。 经审理查明，两被告为夫妻关系，于19xx年x月x日登记结婚。广州市白云区环x路xx号xxx房（以下简称涉案房屋）于2013年12月4日登记至被告苏秀芬名下，建筑面积为80.94平方米。 2013年8月16日，被告丁国华向被告苏秀芬出具《委托书》并在广东省广州市南方公证处办理了公证手续，《委托书》载明：两被告为夫妻关系，以被告苏秀芬名义购买涉案房屋，该房屋属于两被告的夫妻共有财产，上述房屋抵押于银行，被告丁国华委托被告苏秀芬为其代理人，代为办理归还、结清贷款本息、代领他项权利证明和代为办理注销抵押登记手续并代为办理退保手续并领取退还的保险费用……在符合有关房产出售的法律法规的情况下，代为出售上述房地产，签订房地产买卖合同，并到房产交易部门和土地管理部门办理上述房屋所有权转移登记、土地使用权变更过程中的一切手续……代为交房并收取售房款……。 2013年9月1日，原告（买方）与被告苏秀芬（卖方）、广州市宝城房地产代理有限公司（经纪方）签订编号为NO.BC0000xxx的《房地产买卖合同》，买卖双方约定：涉案房屋的交易价款为1540000元，本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费由买方承担。卖方持有合法的房产证，房屋有抵押登记。卖方保证对涉案房屋享有合法所有权，如存在隐瞒与涉案房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致涉案房屋无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失。买卖双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收到首期楼款当天。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过三十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；卖方违约的还须返还全部已收买方之款项。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。买卖双方的任何一方不履行合同，不影响经纪方收取咨询及居间服务费。买卖双方中一方违约的，违约方须向非违约方赔偿其已付和应付的全部咨询及居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。买方知悉涉案房屋产权人苏秀芬现委托宝城地产作为代理人代为出售涉案房屋。付款方式为涂销抵押后付款：1.定金200000元，买方须在2013年9月1日支付给卖方。2.卖方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意由买方出资赎契。赎契款到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。3.首期楼款600000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内（最迟不得迟于银行扣帐当天）由买方付至卖方供款账号内。5.楼价余款740000元，买方于2014年3月1日前支付给卖方。10.关于赎契后一方违约的特别约定：买方全额出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应返还楼款，并向买方支付等额于总楼价20%的违约金等。 上述合同签订后，原告于2013年9月1日向被告苏秀芬支付定金20000元、于2013年9月2日向被告苏秀芬支付定金180000元、于2013年9月3日向广州市宝城房地产代理有限公司支付中介服务费25000元、于2013年11月13日向被告苏秀芬支付房款100000元、于2014年5月16日向被告苏秀芬支付剩余房款1240000元，原告向本院提交于2013年9月2日向被告苏秀芬银行转账180000元、于2014年5月16日向被告苏秀芬银行转账1170000元的支付凭条，以及被告苏秀芬开出的收到定金20000元、房款100000元、房款1240000元的收据用以证明上述事实。被告确认收到原告支付的定金200000元、房款100000元以及银行转账的房款1170000元，否认收到其余房款。原告解释称，原告于2014年5月16日在公证处转账支付了1170000元给被告苏秀芬，因银行卡余额不足，故现金支付了其余70000元，被告苏秀芬当场开具了收款收据。 2014年1月13日，涉案房屋以14登记0130xxxx办理抵押登记。 2014年5月16日，被告苏秀芬经广东省广州市南方公证处公证向原告和陈岳云出具《委托书》，委托原告和陈岳云（任一人）作为涉案房屋的合法代理人，代为出售房屋、收取房款、办理产权登记等等。同日，被告苏秀芬将房产证原件、他项权利证书及其他办理房产过户手续的相关证照移交给原告，双方签署了移交清单。被告苏秀芬在当天将涉案房屋交付原告使用。审理中，原告表示被告苏秀芬经原告多次催促仍未交付《委托书》，导致原告无法办妥房产证。被告苏秀芬确认其已收到《委托书》原件，但否认其负有向原告交付《委托书》原件的义务，辩解原告有义务自行到广东省广州市南方公证处领取《公证书》。 双方当事人对办理涉案房屋过户的时间存在争议，原告主张两被告应在原告支付全部购房款后五日内为其办理涉案房屋过户手续；被告抗辩涉案房屋的过户义务在2014年5月16日已转移给原告，由原告自行办理涉案房屋的过户手续。 2014年8月14日，涉案房屋以14登记10333xxx办理注销抵押登记。 2014年11月13日，被告苏秀芬与第三人对涉案房屋申请持房产证抵押登记，案号为2014登记字10354xxx，登记债权数额为1000000元，权利面积为80.9352平方米，抵押权人为第三人。被告苏秀芬辩称由于原告自2014年5月16日后一直未办理房屋过户手续，原告亦口头表示不再购房，故被告苏秀芬认为原告已放弃购房，被告苏秀芬遂将涉案房屋抵押给第三人。原告否认曾向被告苏秀芬作出不再购房的意思表示，并主张其本人多次催促被告苏秀芬协助办理涉案房屋的过户手续均未果。 审理中，原告陈述，其发现涉案房屋再次被抵押后，遂要求两被告给予解决。2015年11月，原告要求被告苏秀芬返还购房款，双方发生摩擦，被告苏秀芬报警。此后，被告苏秀芬向原告支付了100000元，原告同意以该笔100000元抵扣两被告应付违约金。审理中，被告苏秀芬抗辩称双方的房屋买卖合同关系已变更为借贷关系，被告苏秀芬已将涉案房屋交付原告出租并以租金抵扣欠付原告的购房款。原告确认将涉案房屋用于出租，但否认与被告苏秀芬形成借款合同关系，否认双方达成以租金抵扣已付购房款的协议。被告苏秀芬确认未与原告达成将房屋买卖合同关系变更为借款合同关系的协议。 另被告苏秀芬表示已在本案诉讼前与被告丁国华离婚。关于原告主张的损失违约金，被告苏秀芬提出计算标准显著过高，请求法院调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率或活期利率计算。 以上事实，有房地产买卖合同、收据、转账凭条、查册表、结婚证、公证书、房产证、租赁合同、报警回执、移交清单及双方当事人陈述等证据证实。 本院认为，涉案房屋于两被告夫妻关系存续期间登记至被告苏秀芬名下，属于两被告的夫妻共同财产，被告苏秀芬作为涉案房屋的共有人之一兼涉案房屋另一共有人被告丁国华的委托代理人，其与原告签订《房地产买卖合同》，代理被告丁国华履行《房地产买卖合同》约定的权利义务的行为合法有据。《房地产买卖合同》的合同相对人应为原告与两被告，该《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应恪守履行。现并无证据表明双方当事人达成将房屋买卖合同关系变更为借款合同关系的协议，被告抗辩双方形成了借款合同关系的意见欠缺理据，本院不予采信。原告向本院提交转账凭条及收据，证明向被告苏秀芬足额支付了购房款，被告苏秀芬抗辩其仅收到原告转账支付的尾款1170000元，其余70000元未有收到，但无法否认被告苏秀芬为原告开出1240000元房款收据的事实，且原告对于其另行以现金方式支付70000元的事实经过给予说明，原告的举证及陈述较之被告苏秀芬的抗辩意见更为可信，本院对于原告足额支付购房款的事实予以采信。 《房地产买卖合同》签订后，原告依约向两被告支付了全部购房款，两被告也将涉案房屋交付原告使用，两被告应依约为原告办妥涉案房屋的过户手续。对于办理涉案房屋过户手续的时间，合同未有明确约定，但双方当事人已于2014年5月16日办理了相关办证文件的移交手续，被告苏秀芬也为原告出具了《委托书》，故应视为双方当事人同意在该日将涉案房屋的办证义务交由原告完成。但经本院查明，现《委托书》的原件仍在被告苏秀芬处，无证据表明原告领取了该份《委托书》原件，作为委托人及涉案房屋的出卖人，被告苏秀芬当然负有向原告提供《委托书》以便原告能够及时办妥涉案房屋过户手续的义务，被告苏秀芬抗辩原告有资格自行领取《委托书》，其本人没有义务为原告提供该文件的意见欠缺理据、显失公允，怠于配合原告办理房屋过户手续的事实成立，两被告未能及时配合原告办理涉案房屋的过户手续，存在过错。在未有证据显示原告放弃购房的情况下，被告苏秀芬于2014年12月再次将涉案房屋用于抵押为其本人换取抵押贷款的行为直接造成了涉案房屋至今无法过户的实际障碍，两被告的过错进一步加大，至此已构成了根本违约，导致《房地产买卖合同》事实上已无法继续履行。故而，原告作为守约方要求解除与两被告履行的《房地产买卖合同》的诉讼请求合理合法，本院予以支持。根据合同约定，两被告应将已收取的购房款1540000元返还原告并赔偿原告已付的中介费25000元。在原告出资赎契后，因两被告的原因导致涉案房屋无法交易过户，原告要求两被告按照购房款1540000元的20%支付违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持，两被告应向原告支付违约金308000元。原告确认以其收取的100000元抵扣两被告应付违约金，故两被告需再行向原告支付违约金208000元即可。 关于原告主张上述违约金不足以弥补其损失，要求两被告按照实际损失扣除应付违约金308000元，即按照每日按照购房款的千分之一，自2015年6月4日起赔偿损失、加付违约金的意见，本院分析如下：首先，原告在签订合同后，积极履行合同义务，于2014年5月16日已付清全部购房款，两被告则于2014年8月才涂销涉案房屋的抵押，并于2014年12月再次抵押涉案房屋且至今未有消除涉案房屋的过户障碍，两被告作为出卖人不主动履行合同义务过错明显；其次，根据《房地产买卖合同》的约定，在两被告违约的情况下，原告如继续履行合同，可按购房款每日千分之一的标准要求两被告支付违约金，按该标准计算两被告应支付的违约金金额远超过合同约定的两被告构成根本违约应支付的购房款20%的违约金金额；最后，两被告至今未将购房款返还原告，该违约行为为一个持续的过程，按照购房款20%的标准计算的违约金为一恒定金额，并不足以弥补两被告的违约行为为原告造成的持续损失。综合以上三个方面，本院认为原告主张按照购房款20%计算的违约金不足以弥补其损失的意见合理，本院予以采信。但考虑到原告要求两被告支付违约金308000元的诉讼请求已获支持，原告要求被告再行按照每日购房款的千分之一加付违约金的标准较高，被告苏秀芬对此也提出异议，故本院酌情将两被告另行赔偿的款项调整至以房屋总价款1540000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日，即2015年12月3日计至返还本金之日止，并以本金为限。原告将上述款项既表述为违约金又表述为损失，本院认为两被告已按合同约定支付了违约金，该部分加付款项是考虑原告实际遭受的损失大于应得违约金故给予参照利息计算之补偿，所以该款项应表示为损失，本院对原告的表述予以纠正。 第三人并非涉案房屋的建筑工程承包人，仅为一般的抵押权利人，其享有的担保物权优于原告就本判决所确定的债权，原告主张其对涉案房屋享有优于抵押权利人的优先权的诉讼请求欠缺理据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 陈秀渠与苏秀芬履行的编号为NO.BC0000xxx的《房地产买卖合同》予以解除； 本判决生效之日起十日内，苏秀芬、丁国华返还陈秀渠购房款1540000元及中介费25000元； 本判决生效之日起十日内，苏秀芬、丁国华支付陈秀渠违约金208000元； 本判决生效之日起十日内，苏秀芬、丁国华赔偿陈秀渠损失（以1540000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年12月3日计至实际付清本金之日止，并以本金为限）； 驳回陈秀渠其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24186元、保全费5000元，由陈秀渠负担受理费1750元（已支付）；由苏秀芬、丁国华共同负担受理费22436元、保全费5000元并于本判决生效之日起三日内迳付陈秀渠，本院不再予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广州市中级人民法院。 审 判 长  段静楠 人民陪审员  谭新衡 人民陪审员  江洁莹 二〇一六年九月三十日 书 记 员  蔡佳丽