广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0902民初974号原告：卢康卢＊，男，1990年2月4日出生，汉族，住玉林市玉州区。被告：玉林市恒泰＊房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914509006697440448，地址：玉林市城站路9号。法定代表人：李旺兰。委托代理人：梁河，广西邦泰律师事务所律师（特别授权）。原告卢康卢＊诉被告玉林市恒泰＊房地产开发有限公司（以下简称恒泰＊房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢康卢＊，被告恒泰＊房地产公司的委托代理人梁河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按《玉林市商品房买卖合同》约定应交付商品房期限的第二日起至实际交房之日止，赔偿原告违约金74704元；被告按《玉林市商品房买卖合同》约定应交付商品房期限的第二日起至实际交房之日止，按日向原告支付总房价款的万分之二的违约金。诉讼过程中，原告明确表示上述诉讼请求中“被告按《玉林市商品房买卖合同》约定应交付商品房期限的第二日起至实际交房之日止，按日向原告支付总房价款的万分之二的违约金”不作为诉讼请求，仅为违约金的计算方法。2、被告承担本案诉讼受理费。事实和理由：2012年3月12日，原告与被告签订《玉林市商品房买卖合同》并在玉林市房屋产权登记交易监理所备案。买卖合同中第八条约定：被告应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并具备“该商品房工程竣工后经设计、勘测、施工、建设、质监等单位验收”，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但被告直至2016年1月25日才通知交房，逾期交房达1000天。按买卖合同第九条（2）逾期交房超过360日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的应交付商品房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，累计最高限额为总房价款5%。但到起诉之日止，被告应赔偿原告的违约金已经超过该条款的约定，合同第九条（2）明显赔偿过低，显失公平。依据《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”；《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。被告应自起诉之日第二日起至实际交房之日止，按日向原告支付总房价款万分之五的违约金。依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告恒泰＊房地产公司辩称，原告对被告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、因存在合同约定的及团购相关约定的可以延期交房的情形，被告对本案争议房屋交付使用的期限可以据实延期，不存在违约，不应承担违约责任。1、根据《商品房买卖合同》第八条约定，其他非出卖人可控制因素造成工期延误，出卖人可以据实延期交房。2、争议房屋作为团购房，根据团购协议、团购规则、团购办法的规定，水、电、煤气等公共配套设施不完善及非开发商原因造成交房延后，经开发商努力，无法解决时，交房期限顺延。二、本案中，存在以下可以延期交房的情形：1、因雨天造成延期交房，最长可以延至2016年3月8日交房。2、因水、电、燃气等公共配套设施不完善，特别是小区正式居民用电，被告从2011年3月起，数次向供电部门申请，直至供电部门统一规划建设完成旧城线路改造后，2014年12月8日才签订用电合同，指定接入口，指定由电网所属设计单位设计；2015年6月用电设计部门完成设计，根据设计要求，进行用电设备预计、采购；2015年9月11日才签订《用电工程施工合同》，工期165日；2016年4月20日用电工程验收，并网使用。天燃气公共配套设施不完善，被告2012年7月已与玉林天燃气发展有限公司签合同，直至2016年4月玉林天燃气发展有限公司才安装完成验收。导致交房时间可以顺延。3、因房屋建设承包方无故停工、持房不交，经被告、政府多方努力仍无法解决，至今建筑商尚未正式将已验收合格的房屋交付被告。导致被告给原告交房延后。据此，有可以据实延期交房的情形及合同、团购的相关规定，本案争议房屋的交付时间可以据实延期，且被告不需要作出赔偿。三、原告诉请的金额超出合同的约定。合同第九条约定，出卖人逾期交房，应向买受人支付的违约金最高限额为总房款的5%，假如出卖人有违约逾期交房的情形，原告诉请的金额也超过了合同最高限额的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据——被告的营业执照、原告的身份证、户口本、首付款发票、登记备案证明、交房通知单、《玉林晚报》交房公告、《玉林市商品房买卖合同》（翁振宁、梁锦、黄子庆）、《建设工程质量竣工验收意见书》（11份）、房屋交接单、物业管理费补偿，本院予以确认并在卷佐证。由原告提供而被告表示异议的的证据，本院认定如下：1、原、被告签订的《玉林市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，本院确认其证据效力，可作为本案的定案依据；2、《关于政府主持江南明珠会议纪要》，因出处不明，本院难以认定其真实性，故不予采信；3、《关于对江南明珠小区梁成等业主投诉问题调查处理情况的答复》，系玉林市住房和城乡规划建设委员会出具，是真实的，可作为本案的定案依据；4、请求市政府采取措施解决远达公司持房不交问题防止业主强行入住引发社会动乱问题发生的报告，系被告出具，可证明被告与承建商之间存在合同纠纷，可作为本案的参考依据；5、业主签名的证明材料，系原告方为自己出具的证明，不符合证据规则的规定，缺乏证明力，本院不予采信。由被告提供而原告表示异议的的证据，本院认定如下：1、法人证明、商品房预售许可证（11份），被告虽否认上述证据的真实性，但未能提供相反证据予以反驳，故本院确认其证明力；2、团购协议、团购规则、团购办法、交款至团购单位账户流水15份、团购交款登记表9份、团购确认书，被告虽否认上述证据的真实性，但未能提供相反证据予以反驳，故本院确认上述证据可作为本案的定案依据；华商国际《商品房买卖合同》、朱万珍、王诗用退房表与本案没有关联性，不予采信；3、降水情况表，有玉林市气象局业务科盖章确认，是真实的，可作为本案定案依据；4、《再次请求用电的答复》、《正式用电的初步答复》、《用电函》供用电合同（临时用电）、用电工程设计图、《用电工程施工合同》、客户受电工程竣工检验意见书，均系真实的，可作为本案的定案依据；燃气管道验收单，竣工日期早于验收日期，存在自相矛盾，且没有相关公司或部门的盖章，其真实性存疑，本院不予采信。5、《建设工程施工合同》、《会议纪要》，系真实的，与本案具有一定的关联性，可作为本案的参考依据；要求施工方恢复施工、交房的函及说明材料，系被告单方制作，真实性难以认定，本院不予采信。本院对本案事实认定如下：原告卢康卢＊与被告恒泰＊房地产公司于2012年3月12日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的江南明珠小区8幢401号房，房屋总价款373502元。原告依约支付首付款112502元，并办理住房公积金贷款，履行了合同的应尽义务。上述合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月1日前，将具备下列第5种条件（商品房工程竣工后经设计、勘察、施工、建设、质检等单位验收），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：（3）其他非出卖人可控制因素造成的工期延误，如：非出卖人引起的停电、停水或政府部门有关活动（节日、庆典等）要求工地停工、政府禁止令、××、雨天等原因造成工期延误。第九条约定：（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的应交付商品房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，累计最高限额为总房价款5%。第十四条约定：出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施、公共配套建筑在取得工程综合验收前达到使用条件。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意由出卖人负责处理并在60日后达到使用条件。附件三：装饰、设备标准。10、供电：供电线路到户门前，一户一表（户内自理）。2016年1月25日，恒泰＊房地产公司在《玉林晚报》上刊登交房公告，原告认可该时间为交房时间。江南明珠小区第5、7、8、9、10号楼的工程竣工后经设计、勘察、施工、建设、质检等单位验收时间为2013年4月3日，第3、4、6、11、12、13号楼的工程竣工验收时间为2015年11月11日。被告于2011年3月12日向供电部门申请用电，广西电网公司玉林供电局答复“接入贵公司的线路已满负荷，无法接入4000KVA的容量，我局考虑到贵公司的实际情况及开发项目的先后，想方设法调整现有线路负荷”。2011年7月1日被告再次向供电部门申请用电，广西电网公司玉林供电局于2014年1月27日发出玉供电营（2014）6号文同意被告用电函，于2014年12月18日与被告签订了《临时供用电合同》。2015年6月30日，广西鸿泰勘察设计有限公司设计出（江南明珠）用电工程施工图。2015年9月11日，被告与广西兴能电力建设有限公司签订《安装工程施工合同》，约定工期165天。2016年4月20日，受电工程经验收合格。另查明，被告与广西正泰彩印包装有限公司工会签订了江南明珠商品房团购协议、团购规则、团购办法。团购规则第八条载明：交房时间：2013年5月开始分期分批交房，如遇非团购单位及开发商原因造成延期交房，经努力无法解决时，交房时间顺延，团购单位及开发商不给予任何补偿和赔偿。团购办法第八条载明：水、电、煤气等公共配套不完善时交房顺延；如遇非开发商原因造成的交房延后，开发商努力无法解决的交房顺延。原告签订的《江南明珠团购选定房号确认书》载明：本人确认并认可正泰公司“江南明珠”团购规则。备注：本认购书一式二份，团购客户一份，广西正泰彩印包装有限公司工会一份。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。被告与广西正泰彩印包装有限公司工会签订的江南明珠商品房团购协议、团购规则、团购办法，团购规则、团购办法中关于被告延期交房的免责约定与原、被告签订的《商品房买卖合同》中的约定基本一致，不属于特别免责条款，仍然应当以《商品房买卖合同》为准。当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。现原告已按合同约定履行了应尽的义务，但被告刊登交房公告的时间为2016年1月25日，迟于合同约定的交房时间，被告未按期交付房屋。依据《商品房买卖合同》第八条（3）的约定：其他非出卖人可控制因素造成的工期延误，如：非出卖人引起的停电、停水或政府部门有关活动（节日、庆典等）要求工地停工、政府禁止令、××、雨天等原因造成工期延误，出卖人可据实延期。被告在履行合同的过程中，分别于2011年3月12日、7月1日向供电部门申请用电，2014年1月27日才得到供电部门的同意用电函。依据上述合同约定，自2012年3月12日起至2014年1月27日止，因被告在用电上不可控因素使被告延误交房686天。被告实际超期交房999天，扣减因用电导致的延期交房天数后为313天（999-686=313），该313天属于违约延期交房天数。被告应根据上述合同第九条（1）的约定向原告支付违约金11690.6元（373502元×0.1‰∕天×313天=11690.6）。另外，原告购买房屋的所属8号楼于2013年4月3日竣工验收，早于合同约定的交房时间，故被告辩称雨天致使工程延期的理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。被告还辩称，因天燃气公共配套设施不完善、建设承包方无故停工、持房不交，致使交房延后，也属于非开发商不可控因素，被告可以据实延期交房。天燃气入户工程是否延期，被告与其他燃气公司之间是否存在违约行为而导致延期，被告未能提供证据予以证明。即使被告可以证实因燃气公司违约导致天燃气入户工程延期，亦属于被告与其他燃气公司之间的合同纠纷。根据合同相对性，被告不能以与燃气公司之间的合同纠纷作为本案延期交房的抗辩理由。同理，被告辩称建设承包方无故停工、持房不交，说明被告与建设承包方之间也存在合同纠纷，但被告不能以与建设承包方之间存在合同纠纷作为本案延期交房的抗辩理由。故被告的上述辩称意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告玉林市恒泰＊房地产开发有限公司支付违约金11690.6元给原告卢康卢＊。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人逾期不履行判决内容的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1668元，由原告卢康卢＊负担1407元，被告玉林市恒泰＊房地产开发有限公司负担261元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1668元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  苏东良审 判 员  黄 双人民陪审员  钟范林二〇一六年九月七日书 记 员  禤 干