安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1002民初277号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市经济开发区负责人：李长江，经理。委托诉讼代理人：王会芳，公司员工。委托诉讼代理人：朱丽敏，公司员工。被告：叶京云，男，1964年05月27���出生，汉族，公务员，户籍地安徽省黄山市屯溪区，经常居住地安徽省黄山市屯溪区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告叶京云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人王会芳、朱自敏，被告叶京云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令叶京云支付碧桂园物业公司从2014年8月1日至2016年6月30日的物业服务费8036.12元；2、判令叶京云支付逾期缴纳物业服务费的违约金7125.16元；3、本案的诉讼费由叶京云承担。事实和理由：2009年6月28日，碧桂园物业公司与叶京云签订《黄山碧桂园前期物业服务协议》，约定自收���之日起由碧桂园物业公司为叶京云购买的位于黄山碧桂园霞塘秋月72幢4号房屋提供物业服务，叶京云每月应根据房屋的面积并以1.8元／㎡计算缴纳物业服务费。2009年8月5日为约定由叶京云收楼日，且其已收楼并入住，按照约定其应于2009年9月1日起开始交纳物业服务费。2014年8月起，叶京云开始欠交物业服务费，截止2016年6月份，已累计欠交物业服务费8036.12元，逾期交款违约金7125.16元。碧桂园物业公司多次以各种方式进行追讨，叶京云至今仍未支付。叶京云辩称，一、在与开发商签订购房合同时，按照开发商的要求签订前期物业合同，签订前期物业合同时，其向开发商提过该前期物业合同条款的不合理之处，开发商说前期物业合同的时间不长；而且帮开发商推销房屋的话还有奖励，当时考虑到时间短就签了前期物业合同，签订合同时��发商说给我们一个五星级的家，小区里面会有会所，游泳池，还有球场等体育锻炼的设施，但合同签订之后被告发现实际情况和开发商说的不一样；从物业服务协议上看物业公司提供的都是公共服务，联排别墅和高层多层享受的服务都是一样的，为什么联排别墅的物业费要比高层及多层的高；二、根据2010年1月1日施行的安徽省物业管理条例第十七条、十八条规定的理解，前期物业合同的有效期最长时间是三年，也就是说首批物业交付满三年就要筹备召开首次业主大会，但因为找不到开发商，被告多次和原告进行交涉，要求原告向政府申请尽早筹备召开业主大会，成立业主委员会，但原告一直不予回应，所以被告只好通过缓交物业费的办法希望得到物业公司高层的注意；三、原告在维护小区的公共利益方面也有所欠缺，比如未能有效的制止有的业主占用公共空间乱搭乱建和在草坪上养鸡种菜。原告的诉请有所不妥，被告对于前期物业合同是严格遵守的，被告认为前期物业合同是三年，被告与原告签订的合同已经超出有效期了。被告暂时不交物业服务费，是为了促使物业公司尽早筹备召开业主大会成立业主委员会，以有效保护包括被告在内的广大业主的权利，不是恶意拖欠，被告同意支付其所享受服务的物业费，违约金条款也是霸王条款，所以被告不能接受。被告希望今年就召开业主大会并成立业主委员会，因为被告认为前期合同毕竟是前期合同，不是长期更不是永久，霸王条款短期内可以接受部分，不能长期更不能永久接受。本院认为：叶京云与碧桂园物业公司签订《黄山碧桂园前期物业服务协议》，协议内容系由碧桂园物业公司对小区进行物业管理服务，叶京云与碧桂园物业公司之间存在合���有效的物业服务合同关系，双方均应按照《黄山碧桂园前期物业服务协议》的约定全面履行自己的权利义务。叶京云抗辩称前期物业服务协议的有效期为三年，无任何法律依据，故对其该抗辩意见不予采纳。碧桂园物业公司为包括叶京云在内的小区业主提供了物业服务，有权依据法律和合同约定收取物业服务费。叶京云在庭审中承认其自2014年8月1日至2016年6月30日止的物业服务费未缴纳，但其抗辩称计算物业费标准（即1.8元／㎡）不合理、碧桂园物业公司未向政府申请召开首次业主大会、小区内存在违章搭建及养鸡种菜现象。关于本案收费标准问题，根据国家、省及黄山市物业服务收费办法的相关规定，别墅（含独栋、双拼、联排、叠加等）的物业服务收费实行市场调节价，由双方当事人在物业服务合同中进行约定。叶京云与碧桂园物业公司签订的物业服务协议合���有效，且协议约定按房屋建筑面积每月1.8元／㎡计算，故对叶京云关于收费标准不合理的抗辩意见不予采纳。关于召开首次业主大会的问题，该问题非物业服务范围，其以此为由拒交物业服务费无法律依据，本院对其抗辩意见不予采纳。关于违章搭建及养鸡种菜现象的问题，在庭审中碧桂园物业公司称该情况属实，但其已跟相关业主交涉并劝阻制止，亦按照规定向相关政府部门报告。该抗辩事由不足以构成叶京云拒交物业服务费，虽然物业公司无相应的执法权，但该问题仍属服务存在瑕疵，碧桂园物业公司应为此承担合同违约的责任，故法院酌定在碧桂园物业公司主张的物业服务费总额上予以减收。关于违约金的诉请，由于碧桂园物业公司在庭审中向本院申请撤回该诉请，且不违反法律强制性规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》之规定，判决如下：一、被告叶京云于本判决生效之日起十日内一次性支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司2014年8月1日至2016年6月30日的物业服务费7232.5元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计89.5元，由被告叶京云负担。本判决为终审判决。审判员  朱静华二〇一六年九月二十七日书记员  汪 薇附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。……第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由���业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。