贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0525民初1221号 原告：李某某，男，某年某月某日出生，白族，住纳雍县某镇某村某组。 委托诉讼代理人(特别授权)：杨维科，重庆圣必德律师事务所律师。 被告：纳雍县维新镇红星村村民委员会，住所地纳雍县维新镇红星村月亮坡组。 法定代表人：张大雍，该村民委员会负责人。 被告：张某某，男，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某镇某村某组。 委托诉讼代理人：张青平，纳雍县董地法律服务所法律工作者。 原告李某某与被告纳雍县维新镇红星村村民委员会（以下至判决主文前简称“红星村委会”）、张某某宅基地使用权纠纷一案，本院于2016年7月7日受理后，依法适用简易程序于同年8月9日、9月7日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨维科、被告红星村委会法定代表人张大雍、被告张某某及其委托代理人张青平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某诉称：1998年5月29日，我与被告红星村委会签订协议，村委会利用我家土地建房，用作村党员活动室和村委办公室，村委会为我家缴纳农业税及村提留等“三费”，协议还约定，今后历届村委会都要这样做，否则占用我家宅基地之上的半间房屋属我家所有。后来，党和国家免除了农业税和“三费”，村委会一直使用该房，却拒绝予以补偿。今年开春，我家发现被告张某某家在标的房后半间我家宅基地上违规搭建（二层）约10平方米卫生间和洗浴间，我家予以制止才得知，标的房屋已由村委会卖给了被告张某某。被告红星村委会擅自处置标的房屋的行为属无权处置，侵害了我家权利：一、依合同约定，村委会没有继续给付对价，后半间房屋（占用我家宅基地的部分）所有权属于我家，其擅自处置标的房屋的行为侵害了我家宅基地使用权和半间房屋所有权，故应返还或据实补偿；二、被告红星村委会擅自处置标的房屋给被告张某某家，侵害了我家的优先权；三、被告张某某违规开挖我家宅基地档土墙及其根基，进行违章建筑施工，侵害我家宅基地使用权，还造成安全隐患。特向人民法院提起诉讼，请求如下：1、判令二被告退还红星村党员活动室后半间房屋和相应的宅基地给我家或折价补偿给我家，半间房屋暂估价值为3万元；2、确认被告红星村委会擅自处置标的房屋给被告张某某家的行为无效，对标的房屋的处置在同等条件下我家享有优先权；3、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张，向本院提交以下证据供庭审质证： 1、《协议书》1份1页。用以证明被告红星村委会使用了原告家宅基地，使用宅基地的对价是给原告家代缴农业税及免除“三费”，往后历届村委会都必须照此办理，否则半间房属原告家。 2、《集体土地建设用地使用证》1份3页、标的房屋照片3张、原告宅基地平面图1张。用以证明原告家宅基地以边沟为界，标的房屋占用的土地在原告家土地使用权证的范围内。 被告红星村委会质证意见：对第1组证据的真实性有异议,上面的内容不是同一支笔所写,字体有粗有细；对第2组证据有异议，其宅基地四至没有涵盖村委会修建房屋的占地面积。 被告张某某质证意见：对第1组证据有异议,备注后面的内容是后加的,达不到原告的证明目的；对第2组证据有异议：首先，原告提供的第1组证据《协议书》已经说明被告红星村委会修建的办公楼占用的是原告家荒坡；其次，原告制作的宅基地平面图中所标记的位置是自己标记的，与原告家《集体土地建设用地使用证》的附图内容有区别；再次，原告家对宅基地的使用受其持有的《集体土地建设用地使用证》上登记的用地面积212平方米的限制，界限土坎以上原告家的宅基已超过该面积，因此被告红星村委会修建的办公楼占用的土地未在原告家土地使用权证的范围内。 被告红星村委会辩称：我村委会修建的原村委会办公楼占用原告家荒坡2厘左右面积是事实，除此以外的原村委会地基是堆煤荒坝，属集体所有，村委会建成后，已还了原告家土地2厘左右；我村委会拍卖原村委会办公楼是按正规程序办理的，在拍卖过程中请示镇政府同意，召开过村民代表大会；因后来国家实行惠民政策，取消农业税和“三费”，属政策调整，不存在我村委会不履行《协议书》约定的每年给原告家上农业税及缴纳“三费”，且原告家在国家取消农业税和“三费”后已获国家综合直补，故原告诉讼请求无理。 被告红星村委会为支持其主张，向本院提交以下证据供庭审质证： 1、《党员“活动日”活动记录》1份4页、《请示报告》1份1页、《房屋转让协议书》1份2页。用以证明被告红星村委会出售原村委会办公楼经村委会研究，拍卖公示后出卖给被告张某某，并向维新镇政府请示。 2、证人易祖先、张传文、段昌凤、陈中会、王瑞发、张传贵书面证言各1份共6页。用以证明被告红星村委会原修建的村委会办公楼占用的土地不属原告家使用的土地。 3、《纳雍县维新乡（镇）一九九九年农业税任务征收清册》1份1页、《维新镇2015年种粮补贴和综合补贴公示》1份1页、《农业税取消征收证明》1份1页。用以证明1998年至2004年期间被告红星村委会每年为原告家缴纳农业税74.5元、交纳“三费”70元，2005年国家免征农业税之后，原告家获国家种粮补贴和综合补贴469.8元。 4、《李某某家的宅基地复核情况》1份1页。用以证明原告家的宅基地实际用地面积为450平方米。 原告的质证意见：对第1组证据有异议，《党员“活动日”活动记录》有关内容均有补写笔迹，加上现实以补充记录来应付检查的很多，《请示报告》系被告红星村委会自己制作，其内容与本案无关，《房屋转让协议书》只有复印件，对其真实性不予认可，该组证据达不到被告认为争议房屋已公开竞拍的证明目的；对第2组证据有异议，该组证据，不符合证据要件的基本要求，不是证人所写；对第3组证据的真实性予以认可，但《维新镇2015年种粮补贴和综合补贴公示》与本案无关联；对第4组证据有异议，证据来源不合法，宅基地面积非专业人员计算，且计算方式错误。 被告张某某质证意见：对第1组证据无异议，村委会召开会议后再向镇政府写报告,客观真实，我有《房屋转让协议书》原件，被告红星村委会提供的是真实的；对第2组证据有异议，该组证据与本案无关联性；对第3、4组证据的“三性”无异议。 被告张某某辩称：2004年1月15日，我家受让了被告红星村委会转让的办公楼后即搬进居住。之后，我家与原告家系邻居关系，两家地基以我家受让的该住房后土坎（高4米以上）为界，界限分明，原告家位于坎上，我家在坎下。2009年，我家对该住房进行了加层。2016年3月，我家在该住房左后角修建卫生间，墙体与土坎相距30厘米以上，我家并未挖动土坎，原告家却出面干涉，后经村委会张大雍等人调解，原告家同意我家修建。我家在受让的房屋中居住至今已长达16年之久，多年来原告家未提出异议，原告诉称歪曲事实真相，请求人民法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。 被告张某某为支持其主张，向本院提交以下证据供庭审质证： 《房屋转让协议书》1份2页、《收款收据》1张。用以证明被告红星村委会将办公楼转让给被告张某某及被告红星村委会已经收取被告张某某房屋转让款36008元的事实。 原告质证意见：对上述证据的关联性、合法性无异议，真实性由法庭认定，被告红星村委会将办公楼转让给被告张某某这个事实我方认可，但该转让协议证明被告红星村委会将办公楼转让给被告张某某是私下进行的，并未公示，且转让价格太低，说明转让不正常。 被告红星村委会质证意见：无异议。 此外，被告张某某还向本院提出准许证人张大顺出庭作证书面申请。经本院许可，证人张大顺出庭作了证实。 证人张大顺的当庭证言：今年3月份，我们去给张某某家修建后面的洗手间基础，每天工价100元，我们去后将钢筋挨着张某某家住房后面的土坎，李某某家不允许，要求留出间隙，当时张某某家打电话请村委会张大雍来调解之后，我们才用木方隔开给张某某做基础，洗手间墙身距离后面的土坎有尺把远，土坎高大概有4米，我们没有动过后面的土坎，李某某家一直在现场看着我们做的。 原告质证意见：关于土坎、浴室高度证人应该是清楚的，但证人回避了。 被告红星村委会质证意见：无异议，客观真实。 被告张某某质证意见：无异议，客观真实。 为了查明案情，本院依职权调取了以下证据： 1、《现场勘验笔录》2份3页。证明内容：经现场丈量，现原告李某某家宅基地的实际用地面积为311.96平方米；被告张某某家受让的房屋宅基地与原告李某某家院坝之间的土坎高为3.8米；被告张某某家受让的房屋宅基地的实际用地面积为165.455平方米，其中被告张某某家受让的房屋占地108.405平方米、被告张某某家新修的卫生间占地7.7平方米。 2、现场照片18张。证明内容：原告李某某家与被告张某某家的居住现状。 原告质证意见：现场勘验笔录上的草图有误，毕纳公路和原村委会是相连的，原告家的边沟是从原村委会办公室中间穿过；丈量时应当使用专业人员；面积与使用权证上四至范围面积不符，该《现场勘验笔录》不能作为定案依据。 被告红星村委会质证意见：对第1、2组证据的“三性”均无异议。 被告张某某质证意见：对第1、2组证据的“三性”均无异议。 本院对证据的认证意见：对原告提交质证的第1组证据、第2组证据中的《集体土地建设用地使用证》、标的房屋照片、被告红星村委会提交质证的第1组证据中的“《请示报告》、《房屋转让协议书》”、第3组证据中的“《纳雍县维新乡（镇）一九九九年农业税任务征收清册》、《农业税取消征收证明》”、被告张某某提交质证的《房屋转让协议书》、《收款收据》、证人张大顺的当庭证言及本院依职权调取的《现场勘验笔录》、现场照片，因客观真实，来源合法，符合证据“三性”，应予采信。上述证据作为认定本案事实的依据。其余证据，因不符合证据“三性”，不予采信。 本院根据当事人在庭审中的陈述及本院认定采信的证据，认定事实如下： 1988年，纳雍县维新镇土地管理所为李德明（又名李某某，下同）家填发了《集体土地建设用地使用证》，该证登记了如下内容：土地使用者李德明，地址维新镇红星村张家寨组，用地面积212平方米，其中建筑占地56平方米，共有使用权面积212平方米，四至：前抵公路、后抵土埂、左抵牛圈、右抵烤烟房。1998年5月24日，被告红星村委会因需占用李德明家竹林前面荒坡地2厘左右修建村党员活动室、村委办公楼与李德明签订了《协议书》。该《协议书》约定：由红星村委会负责每年给李德明家上农业税及应缴纳的三费，直至承包土地变动时止。双方还在该《协议书》上注明：往后历届村委会都必须照此办理，否则此半间房子属李德明。被告红星村委会修建的办公楼为房屋1层4间，办公楼占地108.405平方米。被告红星村委会办公楼宅基地与原告李德明家宅基地之间以土坎为界，上为李德明家，下为被告红星村委会，界线分明。1998年至2004年期间，被告红星村委会依约每年为李德明家缴纳农业税款74.5元、交纳“三费”70元。2003年，为了适应社会发展需要，被告红星村委会另行选址到本村月亮坡组修建新村委会办公楼，因新修办公楼资金不足，经向当地政府报告，对原办公楼转让以筹措资金，获得当地政府准许，于2004年1月15日与被告张某某签订《房屋转让协议书》，将其位于李德明家住房下的原村委会办公楼以36008元价款转让给被告张某某。该协议书约定：由被告红星村委会办理产权证交给被告张某某。之后，被告张某某家搬到受让的房屋中居住。同年2月15日，被告张某某向被告红星村委会支付房屋转让价款36008元。2005年我省免征农业税、取缔“三费”，被告红星村委会就未依照《协议书》约定为李德明家上农业税及缴纳三费。在2009年实施新农村建设项目期间，被告张某某家获政府修房补助款1.5万元后对受让房屋进行了加层。2016年3月,在被告张某某家在受让房屋左后角修建卫生间时,李德明家认为被告张某某家修建的卫生间基础可能危及其宅基地安全,干涉被告张某某家修建,此事经村委会调解,双方达成一致协议，由被告张某某家对其修建的卫生间基础的位置作适当调整修建。被告张某某家修建的卫生间墙身距其所受让房屋的宅基地与李德明家宅基地之间的土坎30余厘米。 另查明，现原告李某某家宅基地的实际用地面积为311.96平方米；被告张某某家受让的房屋宅基地的实际用地面积为165.455平方米，其中受让的房屋占地108.405平方米、新修的卫生间占地7.7平方米；被告张某某家受让的房屋宅基地与原告李某某家宅基地之间的土坎高为3.8米。 根据当事人的诉辩理由和本院查明认定的事实，本案争议焦点是：1、被告红星村委会转让办公楼是否侵犯了原告家的宅基地使用权和半间房屋所有权；2、被告红星村委会将办公楼转让给被告张某某是否侵犯了原告家的优先购买权，被告红星村委会的转让行为是否有效。 本院认为，公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 被告红星村委会为修建村党员活动室和办公室用房，调整本村集体土地完全是公益需要，故其与李德明签订的《协议书》未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告红星村委会已利用协议的土地修建了村委会办公楼，原告已履行了约定义务，从土地的用益物权人转化为合同之债的债权人。双方签订的《协议书》约定：“由被告红星村委会负责每年给李德明家上农业税及应缴纳的三费，直至承包土地变动时止”，这是一个附终止期限的协议。该约定表明，承包土地变动之前，被告红星村委会都应当履行每年给李德明家上农业税及缴纳三费义务。2005年之后因不可归责于被告红星村委会的事由即情势变更导致被告红星村委会未履行该约定。当事人可通过自行协商解决;如协商不成,可向人民法院或者仲裁机构请求变更或解除合同。 关于被告红星村委会转让其修建的办公楼是否侵犯了原告家的宅基地使用权和半间房屋所有权问题的认定。首先，1998年5月24日,被告红星村委会与李德明签订的《协议书》已明确被告红星村委会修建党员活动室、村委办公楼占用的是李德明家竹林前面荒坡地，且李德明家早在1988年纳雍县维新镇土地管理所就为其填发了《集体土地建设用地使用证》，其应当知晓自家宅基地的具体情况，且现李德明家宅基地的实际用地面积为311.96平方米,已远远超出其《集体土地建设用地使用证》上登记的使用权面积212平方米，故应认定被告红星村委会修建党员活动室、村委办公楼并未占用李德明家宅基地；其次，虽双方在该《协议书》中明确约定，往后历届村委会都必须照此办理，否则此半间房子属李德明，但被告红星村委会占用李德明家竹林前面荒坡地2厘左右后，修建了办公楼1层4间，办公楼占地108.405平方米，《协议书》指定的此半间房子客观上是不明确的，且导致被告红星村委会对《协议书》履行不能是因不可归责于被告红星村委会的事由，即因2005年我省免征农业税、取缔“三费”，这一政策性变化是双方在订立协议时无法预见的，该事由是被告红星村委会未履行《协议书》约定的原因，不符合《协议书》约定的李德明家可取得此半间房子所有权的前提条件；再次，被告红星村委会另行选址修建村委会办公楼，因资金不足，为筹集资金，将原办公楼作置换处理，并未侵犯他人合法权益。 关于被告红星村委会将其办公楼转让给被告张某某是否侵犯了原告家的优先购买权，被告红星村委会的转让行为是否有效问题的认定。原告李某某既不是转让房屋的共有人，也非转让房屋的承租人，故原告不是法律规定的优先购买权的享有人，且双方无关于优先购买权的合同约定，故原告不能成为被告红星村委会转让给被告张某某的办公楼的优先购买权人。被告因新修办公楼资金不足，将原村委会办公楼以36008元价款转让给被告张某某，被告张某某已向被告红星村委会支付房屋转让价款36008元，对受让房屋进行了加层，且对受让房屋实际占有使用长达12年之久，且进行了加层，现状已不可改变，故被告红星村委会经当地政府准许将其办公楼转让给被告张某某的行为合法有效。 综上，原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 驳回原告李某某的诉讼请求。 案件受理费550元，适用简易程序审理减半收取275元由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张升平 二〇一六年九月二十七日 本件与原本核对无异 书记员  丁智超 -12-