广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初15305号原告深圳市中意达房地产经纪有限公司，地址广东省深圳市宝安区龙华丰润花园13栋19号。法定代表人罗小锋。委托代理人汪顺荣，广东华雅律师事务所律师。委托代理人许鸿丽，广东华雅律师事务所实习律师。被告胡祥平，男，汉族，1984年3月11日出生，住址广东省深圳市宝安区。被告罗健，男，汉族，1989年11月7日出生，住址湖南省衡阳市珠晖区。被告胡国祥，男，汉族，1980年11月3日出生，住址广东省深圳市宝安区。被告杨兰，女，汉族，1991年8月10日出生，住址江西省抚州市黎川县。被告付振江，男，汉族，1982年11月16日出生，住址广东省深圳市福田区。原告深圳市中意达房地产经纪有限公司与被告胡祥平、罗健、胡国祥、杨兰、付振江居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪顺荣、许鸿丽、被告胡祥平、被告胡国祥、被告付振江到庭参加诉讼。被告罗健、杨兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月13日，被告胡祥平与胡国祥（涉及王元明）、被告罗健付振江与杨兰共同签订了费用支付承诺书，对中介费用的支付以及违约条款进行了约定。在买卖双方交易过程中，涉案房产水榭春天花园5栋芙蓉苑32C/D房实际所有人为被告胡国祥，水榭春天花园5栋芙蓉苑32C（涉及王元明）不配合被告胡国祥办理此次房产交易过户手续，被告胡国祥通过原告将水榭春天花园5栋芙蓉苑X房过户到被告胡祥平（胡国祥弟弟）的名下，2015年胡国祥委托被告胡祥平与罗健转让涉案房产。2015年5月28日被告胡祥平与被告付振江签订了编号为0040959的房地产预约买卖合同，同日被告罗健与被告杨兰签订了编号为0041025的房地产预约买卖合同。水榭春天花园5栋芙蓉苑32C/D为双拼户型房，上述两份合同的实际卖家均为被告胡国祥，实际买家均为被告付振江。后因涉案房产实际权利人被告胡国祥不愿意继续履行合同，被告胡祥平、罗健亦不履行上述两合同，2015年9月被告付振江、杨兰分别提起诉讼，2015年1月15日被告胡祥平与被告付振江达成的和解协议，约定被告胡祥平向被告付振江支付违约金人民币40万元及退还定金人民币10万元。同日，被告罗健与被告杨兰达成了和解协议，约定被告罗健需向被告杨兰支付违约金30万元及退还定金10万元。根据费用支付承诺书的约定，因被告胡祥平、胡国祥及罗健违约而导致双方买卖合同解除，故被告胡祥平、胡国祥及罗健应连带向原告支付违约金人民币18万元，因原告已分别促成被告付振江与被告胡国祥、被告罗健与被告杨兰签订合同，故被告付振江、杨兰应连带向原告支付佣金人民币6万元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告胡祥平、罗健、胡国祥连带向原告支付违约金人民币18万元；2、被告付振江、杨兰连带向原告支付佣金人民币6万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告胡祥平答辩称，涉案房产的实际产权人是被告胡祥平，被告胡祥平将涉案房产卖给被告付振江，但被告胡祥平没有承诺向原告支付佣金。被告胡国祥答辩称，被告胡国祥只是前期代理被告胡祥平签订涉案合同，被告胡国祥并不是实际的卖方，实际的产权人是胡祥平，故被告胡国祥不应支付相关费用。被告付振江答辩称，1、原告主张的佣金不符合法律规定，在被告杨兰并未在费用支付承诺书中签字，且费用支付承诺书中约定的佣金支付的条件是在交易完成时，即过户当日签订现售合同并向登记机关递件前支付，实际上买卖双方的合同并未完成，涉案房产也没有办理过户手续，故约定的佣金支付条件并未成就；2、退一步说，即使存在佣金，也不应由被告付振江和被告杨兰支付，买卖双方在和解协议书中已经明确约定由卖方承担佣金费用。被告罗健、杨兰既未到庭参加庭审，又未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年6月24日，位于深圳市水榭春天花园5栋芙蓉苑X房经核准登记在被告罗健名下，房地产证号为50××11号。2015年5月13日，被告胡国祥和被告付振江在向原告出具的《费用支付承诺书》中签字确认，该承诺书载明：2015年5月13日，买方付振江、杨兰与卖方王元明、罗健签订的关于转让位于宝安区民治街道人民南路水榭春天花园5栋芙蓉苑32C、D号房产的《房地产买卖预约协议》，双方共同委托原告代办过户及其他相关手续。根据合同约定，买卖双方约定房产转让价（包括装修、家私家电及其他附属设施补偿费）为人民币600万元，买卖双方承诺以此价格为基数计算佣金总额及必要费用，本次交易买方应当支付佣金人民币6万元。佣金支付时间为过户当日，并于签订现售合同并向登记机关递件前支付。如买卖双方私下成交或通过其他经纪方成交，双方承诺仍需全数支付上述费用，否则双方应当连带支付违约金人民币18万元。以上卖方应当承担的费用由买方承担，在签署本《费用支付承诺书》后如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，则经纪方有权要求违约方赔偿经纪方违约金人民币18万元，任何一方无权要求原告退还违约方应交的必要费用。涉案32C、32D两套房屋为双拼房，原告主张涉案两套房屋的实际产权人均为被告胡国祥，故被告胡国祥在上述《费用支付承诺书》中签字确认，被告胡国祥和被告胡祥平均主张实际产权人为被告胡祥平，被告胡国祥的签字行为是代理行为，且被告胡国祥签字时并未取得被告胡祥平的同意和授权。另，胡国祥在（2016）粤0306民初5782号案件的开庭中称其为涉案两套房产的实际产权人，胡国祥并未对本案和（2016）粤0306民初5782号案件中的相矛盾的陈述作出合理解释和说明。2015年5月28日，位于深圳市水榭春天花园5栋芙蓉苑X房经核准登记在被告胡祥平名下，房地产证号为50××37号。2015年5月28日，被告罗健作为卖方，被告杨兰作为买方，双方签订了编号为0041025的《房地产预约买卖合同》，约定卖方将位于深圳市水榭春天花园5栋芙蓉苑32D房转让给买方，转让成交价为人民币275万元。当日，被告胡祥平作为卖方，被告付振江作为买方，双方签订了编号为0040959的《房地产预约买卖合同》，约定卖方将位于深圳市水榭春天花园5栋芙蓉苑X房转让给买方，转让成交价为人民币325万元。2015年10月15日，被告胡祥平作为甲方，被告付振江作为乙方，双方签订《和解协议书》，相关约定如下：因甲方不愿意履行合同发生纠纷，经协商甲方需向乙方支付违约金人民币40万元，并退还定金人民币10万元，且由于甲方的责任导致本次交易无法完成，故房产中介的佣金由甲方承担。当日，被告罗健作为甲方，被告杨兰作为乙方，双方签订《和解协议书》，相关约定如下：因甲方不愿意履行合同发生纠纷，经协商甲方需向乙方支付违约金人民币30万元，并退还定金人民币10万元，且由于甲方的责任导致本次交易无法完成，故房产中介的佣金由甲方承担。另查，1、被告付振江向原告支付定金人民币20万元后，原告向被告胡国祥、胡祥平转付定金人民币17.5万元，买卖双方协商解除合同后，卖方已经将定金人民币20万元返还给买方。现在仍有定金人民币2.5万元在原告处，原告主张该费用中有人民币0.5万元为交房押金，另外2万元为被告胡国祥支付给原告经办人的红包和辛苦费；被告胡国祥和被告胡祥平主张剩余定金人民币2.5万元已经作为佣金给原告抵扣。2、各方确认涉案两套房产中32D办理了首期款资金监管，32C未办理首期款资金监管，后因卖方违约，合同未再继续履行。3、被告胡国祥和被告胡祥平提出原告主张的违约金过高。以上事实，有房地产证、费用支付承诺书、房地产预约买卖合同、和解协议书、（2016）粤0306民初5782号案件庭审笔录等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案系居间合同纠纷。本案中，虽然被告胡国祥既非涉案买卖合同的合同签订主体，又非涉案房产的产权登记人，但被告胡国祥以卖方的名义签订了《费用支付承诺书》，且被告胡国祥在另案中确认其为涉案房产的实际产权人，故原告依据被告胡国祥签订的《费用支付承诺书》向被告胡国祥主张权利并无不妥。被告胡国祥作为具备完全民事行为能力的自然人，知悉或者应当知悉其出具的《费用支付承诺书》的内容以及后果，其在《费用支付承诺书》中予以签字确认的行为，应当视为被告胡国祥认可该承诺书的内容并自愿受到该承诺书中约定义务的约束。根据本院查明的事实，涉案两套房产均因卖方违约而致使无法完成交易，根据《费用支付承诺书》的约定，原告有权向被告胡国祥主张违约金，结合涉案房产交易的履行程度以及原告的损失情况，本院酌情将被告胡国祥向原告支付的违约金调整至人民币6万元。另，卖方向买方返还定金人民币20万元，原告处现有定金人民币2.5万元未退回给被告胡国祥，原告主张其中人民币2万元为支付给经办人员的红包和辛苦费，但原告未提交证据予以证明，现被告提出抵扣，原告需向被告胡国祥返还的定金以及被告胡国祥需要原告支付的违约金相抵后，被告胡国祥还需向原告支付违约金人民币3.5万元（6万元-2.5万元）。根据原告的主张，涉案房产仅登记在被告胡祥平和被告罗健名下，被告胡祥平和被告罗健并非实际产权人，且原告与被告胡祥平、罗健并未签订合同约定佣金和违约金，故原告主张被告胡祥平和被告罗健应当连带支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。根据《费用支付承诺书》的约定，佣金支付时间为过户当日，并于签订现售合同并向登记机关递件前支付。本案中，涉案房产的交易并未实际完成，即在过户前就已经未再履行，故合同约定的佣金的支付条件并未成就，且合同中已经对交易未完成的违约条款进行了明确约定，故原告再主张被告付振江、杨兰作为买方支付佣金人民币6万元，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡国祥于本判决生效之日起三日内向原告深圳市中意达房地产经纪有限公司支付违约金人民币3.5万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,450元，由原告负担人民币2,093元，由被告负担人民币357元，受理费原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 莹二〇一六年九月十三日书记员 李婷霞书记员 李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第8页共9页