上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初31066号原告(反诉被告)：谈珏峰，男，1991年8月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杜伟，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷思亮，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)周毅，男，1972年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：夏莉娟，女，1977年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人袁作东：上海明伦律师事务所律师。第三人郑剑，男，1971年8月27日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人刘亦，上海淳元律师事务所律师。原告(反诉被告)谈珏峰与被告(反诉原告)周毅、夏莉娟以及第三人郑剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谈珏峰及其委托诉讼代理人杜伟、被告(反诉原告)周毅以及两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人袁作东、第三人郑剑的委托诉讼代理人刘亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谈珏峰向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告交付上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、两被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，按人民币(币种下同)140万元为计算本金，每日万分之五为计算标准，自2015年9月28日起，计算至交付系争房屋之日止。事实和理由：两被告系夫妻，2015年6月，原告因购置婚房，经上海宝原物业顾问有限公司(以下简称居间方)居间介绍，决定购买系争房屋。同年6月28日，原告与两被告的委托人(持公证委托书)郑剑签署了房屋买卖合同及补充协议。约定房屋转让价140万元(含10万元装修补偿款)，其中首付款39万元，贷款60万元，待房屋过户时支付21万元，尾款20万元待交付房屋后支付。后原告依约支付房款120元(含贷款60万元)，并于2015年8月29日获得新产证。根据约定，被告最晚应于2015年9月27日交付系争房屋，但被告拒绝向原告交房。原告曾于2015年10月11日发出书面催告，系争房屋至今仍由两被告占有，故提起本案诉讼。周毅、夏莉娟辩称，系争房屋为两被告的唯一住房，两被告没有出售系争房屋的意思表示。两被告曾向郑剑出具过委托书，该委托书是因借款人宋某的要求出具，是为宋某的借款作担保，宋某的借款已经归还，但第三人擅自以低价将被告的房屋出售，存在恶意，被告对房屋出售的情况并不知情，也未曾收到任何房款。原告主观上不具有善意，与第三人串通，原告取得系争房屋产权证后，和第三人委托暴力团伙多次至被告住处要求收房，原告取得系争房屋的产权不合法，其与第三人签订的买卖合同应当认定为无效，故请求驳回原告的诉请。周毅、夏莉娟向本院提出反诉请求：1、确认谈珏峰与郑剑以两反诉人名义签订的房屋买卖合同无效；2、谈珏峰涤除设立于系争房屋上抵押登记，并协助反诉人将系争房屋的产权恢复登记至反诉人名下。事实和理由：2014年5月，反诉人的母亲吴某某为偿还对他人的高利贷，和反诉人一起至上海市宝山公证处，为案外人宋某办理了借款抵押合同的公证，向宋某借款100万元，期限6个月，抵押物为反诉人名下的系争房屋，根据宋某的要求，反诉人出具了委托书，内容为委托杨海、郑剑办理系争房屋的出租、出售事宜。2015年2月10日，吴某某向宋某转账还款，宋某注销了系争房屋上的抵押登记。此后，反诉人多次向介绍人郑剑等要求退还委托书，后者称委托书已经没用并烧掉了等理由拖延。2015年9月15日，多名外地男子至反诉人家里，称系争房屋以及吴某某名下的房屋(系争房屋对门即402室)已过户给他人，要求反诉人及家人立即搬出。此后一个多月，该暴力团伙数次至反诉人家中进行威胁并打砸，砸毁防盗门、马桶、洗衣机等财物，并将衣柜、沙发等扔至屋外，反诉人和家人数次报警求助。反诉人通过房地产交易部门查询得知，第三人于2015年6月28日以反诉人的名义与谈珏峰签订了买卖合同，将系争房屋以130万元的价格出售给了谈珏峰，卖房的钱款均不知去向。针对反诉，谈珏峰辩称，涉案房屋买卖合同合法有效，交易价格符合市场价，被反诉人已经支付房款120万元，被反诉人没有过错。第三人郑剑述称，同意原告的诉请。被告及其母亲向宋某借款，用系争房屋作抵押，并向第三人出具委托书，实际是为该借款作担保，如被告违约不还款，第三人可以处置系争房屋。2015年2月，被告归还了宋某的借款，另行向许1借款，新的债权人表示仍沿用该份委托书，后被告未归还借款，第三人即出售了系争房屋，出售前曾口头告知被告，价格是按照委托书的价格确定，该价格被告肯定是不同意的，第三人已收取原告120万元房款，大部份钱款用于归还许1的借款，由于对应归还金额存在争议，尚未与被告进行结算。本院经审理认定事实如下：周毅、夏莉娟为系争房屋原产权人。2014年5月23日，周毅、夏莉娟以及案外人吴某某等人以借款人身份与宋某(出借人)签订借款抵押合同，借款金额100万元，借款期间6个月，抵押物为本案系争房屋，并办理了房地产抵押登记，他项信息设定日期为2014年5月23日，结束日期2014年11月22日。同日，周毅、夏莉娟出具经公证的委托书，内容为委托受托人杨海或郑剑单独办理系争房屋的出售或出租的一切事宜，包括办理抵押登记或变更抵押登记，代为签订居间合同、房地产买卖合同(房价不低于130万元)等。委托权限为全权委托，委托期限自2014年8月24日起至2015年8月23日止。2015年2月16日，上述抵押登记注销。2015年5月13日，周毅、夏莉娟与案外人许1签订了房地产抵押借款合同，借款金额100万元，借款期限自2015年5月13日起至2015年6月12日止。同日，系争房屋上设立了抵押权人为许1的房地产抵押登记，载明房地产价值210万元。2015年6月29日，郑剑以周毅、夏莉娟的名义(卖售人、甲方)与谈珏峰(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价格130万元，于2015年8月23日之前共同至房地产交易中心办理转让过户手续，甲方未按本合同约定将房地产交付乙方(包括房地产交接及房地产权利转移)，每逾期一日，应按全额房价款的万分之五向乙方支付逾期违约金。合同附件三付款协议约定签订合同当日乙方支付首付款39万元，于2015年8月23日前支付31万元，乙方以贷款形式向甲方支付60万元。补充条款约定甲方于乙方领到该房地产的新产证后30天内，将该房地产交付乙方。合同另对其他事项作了约定。谈珏峰起诉时，向本院另提交了日期为2015年6月29日的补充协议，由郑剑以周毅、夏莉娟名义与谈珏峰签订，约定了具体付款方式，其中约定签订合同付39万元，过户当天付21万元(含装修补偿款)，交房当天付尾款20万元，贷款形式支付60万元。庭审中，谈珏峰提供了日期为2015年6月29日的补偿协议，由郑剑以周毅、夏莉娟名义与谈珏峰签订，约定乙方(本案原告)同意就装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方(本案被告)10万元，于2015年8月23日之前支付。乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看等。审理中，谈珏峰称其确实与郑剑签订过两份补充协议，上述第一份有原件，第二份是应郑剑的要求签订，谈珏峰本人没有原件。2015年6月29日，郑剑出具收款收据，确认收到谈珏峰支付房款3万元。同日，谈珏峰向郑剑转账支付36万元，郑剑出具收据。2015年8月11日，谈珏峰向郑剑转账支付11万元，郑剑出具收据，同日，谈珏峰向案外人汪依平转账10万元，汪依平、郑剑出具收据一份，确认收到谈珏峰支付系争房屋房款10万元。谈珏峰通过银行贷款向郑剑银行账户支付60万元，贷款金额于2015年9月7日放款至郑剑银行账户。2015年8月11日，郑剑另出具收据一份，载明收到谈珏峰支付系争房屋的房款10万元。审理中，谈珏峰称此10万元收据系收取装潢补偿款，此收据与汪依平、郑剑于2015年8月11日共同出具的收据对应同一笔款项。2015年8月21日，系争房屋产权登记至谈珏峰名下。房屋上设立有抵押权人为中国银行股份有限公司上海市闵行支行、上海市公积金管理中心为抵押权人的债权共60万元，其中商业贷款194,000元，公积金贷款406,000元。2015年10月11日，谈珏峰向周毅、夏莉娟发函，要求于2015年10月18日搬离系争房屋并交付。审理中，周毅、夏莉娟提供了上海鸿均房地产经纪事务所的证明一份，证明房屋所在小区2015年6月的房地产单价为35,000元；2015年9月17日署名为谈珏峰的委托书，内容为委托吴海涛办理房屋的交接事宜(错写房屋为402室)，2015年11月3日，署名谈珏峰的告知书一份，告知不得擅自进入系争房屋等；2015年9月15日至11月3日期间的报警记录，证明谈珏峰委托暴力团伙人员多次至系争房屋进行威胁和打砸，委托书将系争房屋错写为402室；2015年10月3日对吴海涛的录音录像，证明吴海涛对系争房屋实况(即系争房屋与402室连通)不知情，吴海涛陈述谈珏峰是挂名买房，实际购房人是吴海涛的哥哥，谈珏峰对系争房屋内的装修情况也不知情，另周毅、夏莉娟直至2015年10月8日通过查询才得知系争房屋登记至谈珏峰名下。经庭审质证，谈珏峰称其从未委托任何人交接、收取系争房屋，也不认识吴海涛，委托书并非谈珏峰所签，谈珏峰与郑剑签订买卖合同前曾至系争房屋敲门欲查看房屋，屋内无人回应，故查看了同户型的其他房屋，谈珏峰确实未曾进入过系争房屋。谈珏峰向本院提供了系争房屋所属小区在房产交易中心网页上记录的2015年4月10日至6月29日期间房产成交的价格信息，证明涉案买卖合同的交易价格符合当时的市场价。经庭审质证，两被告对该价格信息真实性不予确认，且认为交易价格参差不齐，即便登记信息属实，不代表实际的交易价格。被告另称其对第三人归还许1借款之事不知情，其从未委托第三人向许1还款，出具给第三人的委托书仅是对宋某借款的担保。上述事实，由当事人提供并经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、补偿协议、借款抵押合同、委托书、转账凭证、收据、催告函、房地产权证、照片、报警记录、询问笔录、录音资料、证明等证据以及当事人的到庭陈述予以佐证，查证属实。本院认为，两被告因向案外人宋某借款而出具给郑剑可出售系争房屋等权限的授权委托书并办理了公证手续，两被告因此还与案外人宋某签订了房地产抵押借款合同，两被告以系争房屋作担保，故两被告出具给郑剑委托书并非委托郑剑出售系争房屋的真实意思表示，实为对宋某的借款作担保，对此两被告以及第三人均表示明知该委托书的真实意思。在两被告已归还宋某借款的情况下，该委托书原对应的担保事由已消除。两被告虽然以系争房屋作抵押，另行与案外人许1于2015年5月签订抵押借款合同，但不能推定出两被告仍同意以原委托书的内容对后一借款行为作担保，且2015年5月系争房屋上设立抵押权人为许1的登记时载明房地产价值为210万元。第三人在明知两被告没有真实的售房意思表示、未经过两被告同意且明知两被告不会同意涉案交易价格的情况下，擅自将系争房屋以较低的价格出售的行为，侵害了两被告的合法权益，其出售系争房屋后，亦未将相应房款交付两被告，第三人的出售行为明显存在恶意。原告在购买系争房屋过程中，明知系争房屋存在抵押的情况下，未对房屋的实况进一步核实，更没有至系争房屋内查看。而被告及其家人一直居住于系争房屋内，原告完全可以了解到第三人的处分行为是否为产权人的意思表示，但其没有尽此合理的注意义务。原告在未查看系争房屋的情况下，与第三人签署补充协议、补偿协议，确认已对房地产进行验看，同意对房屋附属设施的补偿款，此举亦不符合正常房屋交易行为，难以认定为善意购房人。故本院认为原告与第三人存在恶意串通、损害两被告权益的情形，双方间就系争房屋签订的买卖合同应当认定无效，原告负有涤除系争房屋上抵押的义务，并将系争房屋在涤除抵押后恢复产权登记至两被告名下。至于原告与第三人之间的钱款支付问题，双方间可另行解决，本案不作处理。而两被告与案外人许1间的借款问题，涉及其他法律关系，且根据第三人的陈述，其已用收取的房款归还借款，相关当事人之间可以通过其他合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第(二)项、第五十八条之规定，判决如下：一、郑剑以周毅、夏莉娟名义与谈珏峰就上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、谈珏峰于本判决生效之日起十日内涤除设立于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋内的抵押，并在抵押涤除后协助周毅、夏莉娟将该房屋的产权恢复登记至周毅、夏莉娟名下；三、驳回谈珏峰的全部诉讼请求。本诉案件受理费18,792元，减半收取计9,396元，由原告谈珏峰负担。反诉案件受理费减半收取计8,250元，由反诉被告谈珏峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一六年九月九日书记员  于 晔