河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0202民初957号原告姚文华。被告唐山市人达房地产开发有限公司（以下简称人达房地产），住址唐山市路南区建设南路苑南街内。法定代表人韩文君，职务经理。委托代理人韩亚丽，河北冀华律师事务所唐山分所律师。被告唐山市人达新天地经营管理有限公司（以下简称人达新天地），住址唐山市路南区建设南路苑南街内。法定代表人李建波，职务经理。委托代理人韩亚丽，河北冀华律师事务所唐山分所律师。原告姚文华诉被告人达房地产、人达新天地房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月23日，被告人达房地产向原告购买东方家园3F-031至3F-066号产权单位用于投资经营，见合同。按照补充协议第四条规定，被告应于2015年7月23日返还原告36万元本金，可被告至今以各种理由拒不返还本金，也不支付利息。新天地10万元投资的商铺利息从2015年11月开始拖欠，根据合同法的相关规定，被告已经构成严重违约，因此原告起诉至法院，请求：1.判令解除原、被告之间产权单位买卖合同和出租及委托经营协议；2.判令返还投资58万元；3.判令按照合同及协议支付利息32928.75元；4.判令按照合同及协议支付违约金8613元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告当庭对诉请进行了变更：1.增加违约金22307.4元。2.保全费4020元由被告承担。3.按实际支付时间支付违约金和利息。原告为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：一、2014年7月23日产权单位买卖合同（3F-031）1份、出租及委托经营协议1份、补充协议1份，证明被告人达房地产应退还原告本金36万元，且应给付29160元租金，并证明原告与被告未办理展期。二、新天地购物乐园商铺委托经营管理协议1份及银行账户历史明细清单1份，证明被告未支付原告租金，自2015年11月至今未支付租金。三、2015年6月29日签订的产权单位买卖合同（3A-751）1份、出租及委托经营协议1份、补充协议1份，证明按照合同规定2016年6月29日被告人达房地产应退还原告本金12万元。二被告共同辩称，1.首先要理清原告与二被告之间的法律关系，原告与人达房地产为买卖合同关系与被告人达新天地为委托经营合同关系。2.针对原告与人达房地产36万元合同关系，原告于2014年7月23日左右与人达房地产办理合同展期，所以原告诉请36万元的数额应从2015年7月23日以后根据具体的事实进行计算。3.原告与人达房地产12万元的合同关系在原告立案之日还未到期，所以不存在退还12万元的问题。4.关于原告与被告人达新天地签订的家世界合同不存在退还本金问题，具体的意见到举证质证时再陈述。5.根据原告提交的证据以及事实，被告方认为至原告立案之日，被告方应给付的数额为400165.6元。被告为证明自己的主张，向法庭提交了电子银行交易回单（当庭提交），证明2014年7月23日被告委托唐山隆泰物贸有限公司向原告支付的29160元的上打租租金，证明被告已经向原告支付了为期1年的租金。经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一，对合同的真实性、关联性无异议，但是对原告所说的29160元上打租的租金未支付有异议，被告有证据证明已经支付给原告29160元租金，合同签订是2014年7月23日，上打租的租金均是合同签订日一次性支付。对证据二，家世界的合同期限为20年，自2005年1月1日至2024年12月31日，合同中并未规定原告有权将购买商铺的款项10万元退回，双方针对该份协议到期后的解决方式见第七条，主要是到2024年12月31日被告人达新天地按商铺原值150%回购商铺，并没有退还10万元的规定，对该份合同真实性无异议。对证据三，合同签约时间为2015年6月29日，合同期为1年，也就是说到2016年6月29日该份合同才到期，所以至原告立案之日该份合同并未到期，不存在退还本金问题，对该份合同真实性无异议。原告对被告提交证据的质证意见为：对证据真实性认可，但证据是2014年至2015年给的上打租租金，并不是2015年至2016年给的上打租租金，原告诉请的是2015年至2016年的上打租租金。经审理查明，2014年7月23日，原告与被告人达房地产签订了《产权单位买卖合同》及《补充协议》，向被告人达房地产购买坐落于唐山市新天地购物乐园东方家园超市三层3F-031至3F-066号共计36个单元，建筑面积36平米，支付购房款360000元；双方在补充协议中约定，如果原告未能与经营管理公司就继续委托经营事宜达成一致并重新签订出租协议，导致原告购买该产权单位投资的目的无法实现，原告只选择转让该产权单位给被告人达房地产，人达房地产不得拒绝接受。同日，原告作为乙方与被告人达新天地作为甲方签订了一份《出租及委托经营协议》，委托被告人达新天地对上述房产全权负责经营管理，委托经营期限自2014年7月23日起至2015年7月23日止，年租金29160元，租金实行上打租，一次性支付，被告人达房地产已将租金29160予以支付；该协议第三条第2款约定“委托经营期限内，甲方逾期支付乙方租金，每逾期一日，甲方向乙方支付应付租金万分之叁的违约金。如甲方逾期三十日仍未支付应付租金，乙方有权终止本协议，终止日期以乙方书面通知终止本协议送达甲方之日为准。届时，甲方除向乙方支付逾期未付的租金及逾期违约金外，还应一次性向乙方支付该产权单位实际购买价格百分之贰的违约金”。2015年6月29日，原告与被告人达房地产签订了《产权单位买卖合同》及《补充协议》，向被告人达房地产购买坐落于唐山市新天地购物乐园东方家园超市三层3A-751至3A-762号共计12个单元，建筑面积12平米，支付购房款120000元；补充协议内容与2014年7月23日所签补充协议内容基本一致。同日，原告与被告人达新天地签订了一份《出租及委托经营协议》，委托被告人达新天地对上述房产全权负责经营管理，委托经营期限自2015年6月29日起至2016年6月27日止，年租金9720元，租金实行上打租，一次性支付。2004年10月30日，原告姚文华作为甲方与被告人达新天地作为乙方签订《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》1份，将新天地购物乐园内部家世界超市内一层A431号铺位委托被告人达新天地经营管理，原告每月按月收取租金，委托经营期限为20年，自2005年1月1日起至2024年12月31日止，在委托经营期限内，双方不得中途随意中止合同。该协议第七条写明“甲方同意在首期20年委托经营期满后，按下列A方法执行：A、乙方同意在首期20年委托经营期满后，按所购商铺原值的150%回购，且甲方须在2024年6月30日前向乙方递交书面申请，如未在规定期间内提出申请，则视为甲方同意按B方法执行”；第九条写明“乙方未能按本协议规定时间内向甲方足额支付投资回报额，每逾期一天，按所欠金额的百分之一计违约金”。本院认为，原告与被告人达新天地在签订的两份委托经营协议到期后并未续签，导致原告购买该产权单位投资的目的无法实现，原告要求解除与被告人达房地产签订的买卖合同及补充协议，选择将该两份协议中所涉及的产权单位转让被告人达房地产，要求被告人达房地产返还投资款48万元，符合双方的合同约定，本院对原告的此项诉请予以支持。原告要求解除与被告人达新天地签订的委托经营协议，因合同已到期，且双方并未续签，无需解除合同，因此对原告的此项诉请，本院不予支持。原告要求被告人达新天地支付东方家园超市三层3F-031至3F-066号共计36个单元2015年7月24日至2016年7月24日的上打租租金，虽然双方并未续签合同，但通过二被告的答辩可知其认可继续按照原委托经营协议约定的租金数额按月支付租金，至原告起诉之日止，被告人达新天地应付原告的租金为19440元；原告要求被告人达新天地支付新天地购物乐园内部家世界超市内一层A431号铺位自2015年11月至2016年3月期间的租金，但未能提供证据证实被告人达新天地系自2015年11月份开始欠付租金，被告人达新天地在答辩中认可自2015年12月31日开始欠付租金，因此至原告起诉之日止，被告人达新天地欠付原告的租金为3015元。原告要求被告人达新天地按照合同约定以东方家园超市三层3F-031至3F-066号共计36个单元的实际购买价格360000元的2%支付违约金7200元，符合双方的合同约定，且被告人达新天地答辩时亦予以认可，因此本院予以支持；原告要求被告人达新天地支付新天地购物乐园内部家世界超市内一层A431号铺位的租金违约金1413元低于被告人达新天地认可的数额，因此本院对原告的此项诉请予以支持。原告要求被告人达新天地按照应付租金的万分之三按日支付东方家园超市三层3F-031至3F-066号共计36个单元的租金违约金，符合双方的合同约定，被告人达新天地亦予以认可，本院予以支持，至原告起诉之日止，被告人达新天地共欠付八个月的租金，原告的租金违约计算方式有误，应为705.64元。原告要求被告人达新天地返还新天地购物乐园内部家世界超市内一层A431号铺位的投资款100000元，因双方约定的委托经营期限尚未到期，且未达到解除条件，因此原告此项诉请于法无据，本院不予支持。原告称被告人达房地产及被告人达新天地是一家公司，要求二被告承担连带责任，但被告提交的材料能够证实此两家公司均系独立的法人机构，不存在混同情况，因此原告的此项主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决……”之规定，判决如下：一、解除原告姚文华与被告唐山市人达房地产开发有限公司签订的两份产权单位买卖合同及补充协议。二、被告唐山市人达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告姚文华购房款人民币480000元。三、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告姚文华租金人民币22455元、违约金人民币9318.64元。四、驳回原告姚文华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10015元，由被告唐山市人达房地产开发有限公司负担9015元，由被告唐山市人达新天地经营管理有限公司负担1000元；保全费4020元，由被告唐山市人达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  王 健代理审判员  刘晓杰人民陪审员  李 栋二〇一六年九月二十五日书 记 员  武文珺