贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终1187号上诉人（原审被告）：贵州百淼置业有限公司，住所地：三都县三合镇县府路县民政局综合楼4-6层。法定代表人：李志英，该公司董事长。委托诉讼代理人：石贵银，贵州桥城律师事务所律师。委托诉讼代理人：石蓓蓓，贵州桥城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：莫良猛，男，1983年8月15日生，布依族，贵州省三都水族自治县（以下简称三都县）人，住三都县。被上诉人（原审原告）：陆万芝，女，1990年12月30日生，布依族，三都县人，住住三都县。上诉人贵州百淼置业有限公司因与被上诉人莫良猛、陆万芝商品房预售合同纠纷一案，不服三都县人民法院（2016）黔2732民初341号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州百淼置业有限公司上诉请求：1、依法裁定撤销一审判决，将本案发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2014年1月19日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》并支付首付款98540元，并于2014年12月12日与黔南州公积金中心签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》，同时约定由上诉人为被上诉人担保。公积金中心向被上诉人发放贷款227000元用于支付购房尾款，并直接转入上诉人账户。由于一审判决解除《商品房买卖合同》，那么公积金中心与上诉人及被上诉人所签订的《个人住房公积金委托贷款借款合同》所依附的客观情形也随之消失，也应当一并解除。因此，本案应当追加有独立请求权的黔南州住房公积金中心作为第三人参加诉讼：1、住房公积金贷款的发放是以职工购房为条件，也是国家给予职工福利的一种体现，如果购房合同解除，但借款合同没有解除，并将购房贷款直接返还给被上诉人，不仅有悖于住房公积金设立的目的，而且上诉人为被上诉人的担保责任也没有解除。因此，应当追加黔南州住房公积金中心作为第三人参加诉讼，行使《个人住房公积金委托贷款借款合同》解除权，并依法收回发放的贷款。2、据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被解除后，收受的购房贷款和购房款的本金及利息也应当分别返还，也就是将首付款返还给购房人，将购房借款返还给贷款人，即黔南州住房公积金中心。而不能笼统将全部购房款判决返还给购房人，不仅导致贷款无法收回，而且会导致房开公司一直为借款人承担保证责任。综上，上诉人认为一审判决严重遗漏有独立请求权的第三人，属程序错误，请求二审法院依法将本案发回重审，追加第三人参加诉讼。莫良猛、陆万芝辩称，一审判决是正确的，应当得到支持和维护。被答辩人称返还的购房款不能直接支付给答辩人这一理由不能成立。因为：1、返还全部购房款和支付违约金给答辩人是合同的约定，而赔偿答辩人的利息损失是《合同法》第一百零七条和第一百一十三条的明文规定，可见，一审判决既有合同依据，也有法律依据。2、虽然本案涉及住房公积金问题，但本案的当事人仅仅是答辩人和被答辩人，且双方在合同中约定在被答辩人逾期交房的情况下该购房款是返还给作为购房户的答辩人而不是返还给住房公积金的管理者。可见，被答辩人的理由没有合同依据，也没有法律依据。3、答辩人购房的目的是自己居住的需要，因被答辩人违约，导致答辩人无房居住。这一商品房买卖合同解除后，被答辩人所返还的购房款中的贷款部分答辩人肯定首先要返还给黔南州住房公积金中心，然后答辩人才能重新申请贷款购买新的商品房。黔南州住房公积金中心不是本案当事人，没有必要参与诉讼。对此，被答辩人在一审中也予以认可。可见，被答辩人有关应追加黔南州住房公积金中心为第三人参与本案诉讼并将本案发回重审的理由不能成立。综上，被答辩人逾期不交房，不仅应当按照合同的约定退还答辩人全部购房款，承担违约金责任，而且还应当赔偿答辩人因此受到的利息损失。莫良猛、陆万芝向一审法院起诉请求：判令被告返还购房款325540元，支付贷款利息损失12444.31元；支付原告违约金3255.40元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月19日，原告莫良猛、陆万芝与被告贵州百淼置业有限公司签订编号为（2014）027的《商品房买卖合同》，被告将其正在开发的三都水族水澜山风情街1-1-1802号房出售给原告。合同约定：房屋总价款325540元，首期房款98540元，余款以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；如逾期交房超过30日，买受人有权利退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自收到退房通知书之日起15日内返还全部已付款，并按照买受人全部总房款的1%向买受人支付违约金。签订合同当日，二原告已依约向被告支付首期房款；2014年12月12日，二原告与中国农业银行股份有限公司三都水族自治县支行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》，以公积金贷款227000元向被告支付余款，至此，二原告已将房屋总价款325540元支付完毕。因被告未如期交房，2016年3月4日，二原告向被告发出《退房通知书》。一审另查明，截止2016年5月12日，原告莫良猛、陆万芝为公积金贷款偿还贷款本金16169.7元，利息12444.31元，共计28614.01元。一审法院认为，本案当事人之间签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，原告莫良猛、陆万芝已依约支付购房款，被告贵州百淼置业有限公司未按照合同约定的时间交付房屋，二原告有权依约解除合同。二原告提出要求被告返还购房款的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。因被告逾期交房，导致二原告产生公积金贷款的利息损失，故二原告提出要求被告支付贷款利息及违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除2014年1月19日原告莫良猛、陆万芝与被告贵州百淼置业有限公司签订的编号为（2014）027的《商品房买卖合同》。二、限被告贵州百淼置业有限公司于判决生效之日起十日内，向原告莫良猛、陆万芝返还购房款325540元，赔偿公积金贷款利息损失12444.31元，支付违约金3255.40元，共计人民币叁拾肆万壹仟贰佰叁拾玖元柒角壹分（￥：341239.71元）。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6418元，已减半收取3209元，由被告贵州百淼置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二上诉人已经按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，上诉人未能按照合同约定的时间交付房屋，故根据合同中对解除合同情形的约定，二被上诉人有权解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》，根据该合同第十三条“出卖人应当自收到退房通知之日起15日退还全部已付款，并按照买受人全部总房款的1%向买受人支付违约金”的约定，解除购房合同后，上诉人应将收取的总房款325540元退还二被上诉人、支付违约金3255.40元并赔偿二被上诉人公积金贷款利息损失，一审对此处理正确。对于上诉人主张的一审遗漏有独立请求权的第三人的问题，本院对此认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，本案中，黔南州住房公积金中心并非有独立请求权的第三人，而有独立请求权的第三人并未提出诉讼请求也未另行起诉，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷，一审程序合法，上诉人请求追加黔南州住房公积金中心为有独立请求权的第三人参加诉讼无法律依据，本院不予支持。对于《个人住房公积金委托贷款借款合同》的履行问题，如债务人存在违约，债权人可根据合同的相对性，依法向债权人主张相关合同权利。综上所述，贵州百淼置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6418元，由贵州百淼置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 锦审判员 李家荣审判员 刘国红二〇一六年九月二十三日书记员 黄佑荣