广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0114民初1476号原告（反诉被告）：李慧，住广州市花都区。委托代理人：张涛，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：温融，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：王泽楷，广东富颂达律师事务所律师（委托期限自2016年3月15日至2016年3月19日）。委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师（委托期限自2016年3月20日起）。委托代理人：王翠翠，广东古谷律师事务所实习律师（委托期限自2016年3月20日起）。原告李慧诉被告温融房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，被告温融在答辩期内提起反诉，本院审查后决定将本诉和反诉合并审理。本案依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2016年3月21日公开开庭进行审理。因案情需要，本案依法组成合议庭，适用普通程序于2016年7月4日公开开庭进行审理。原告（反诉被告，以下统称原告）李慧的委托代理人张涛，被告（反诉原告，以下统称被告）温融的委托代理人王启星、王翠翠到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请两个月的调解期，调解期满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告李慧称：原告与被告及中介方于2015年7月15日签订一份《房屋买卖三方合约》，合同约定被告以总价928000元的总价购买原告所有的位于广州市花都区新华街道金枫二街3号804房，房屋建筑面积为94.27平米，合同还约定该物业以现状并按套定价出售，买方或授权委托代理人已全面检查和了解该物业之产权权属情况对此无异议，并已实地查看该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况均予以确认，买方不得以任何理由和借口拒绝履行合同约定义务。合同还约定购房定金为28000元，首期款为268000元，双方应于2015年8月30日前办理过户手续后，楼价余款660000元由贷款银行直接划转给卖方银行账号。合同签订后，被告于2015年7月15日支付定金28000元，9月11日支付房款250000元，10月21日支付145000元，于11月15日支付5000元。累计付款428000元，余下房款500000元，经原告多次向被告追讨，被告既不付款，亦不提供已办妥按揭贷款手续的证明材料。关于房产过户，因被告购房资格等原因，双方直到2015年9月中旬实际向房管部门提交过户登记资料。原告认为，原、被告双方签订的买卖合同合法有效，原告已向被告交付涉案房屋，被告依法应当自房屋交付之日付清全部房款，但被告方至今拒不支付余下房款，被告的行为损害了原告的合法权益，故请求判令：1.被告向原告支付房款500000元及逾期付款利息，利息自房产过户之日即2015年9月24日按中国人民银行同期同类贷款利息计至实际付款之日止，暂计10000元；2.被告承担本案诉讼费用。被告温融辩称：请求法院驳回原告的全部诉请，理由如下：原告在签订合同时隐瞒房子漏水事实，将整个房子用墙纸将渗漏部分进行张贴，当时我方还没有正式收楼，不可能将墙纸撕开来看，房屋交接后我方进行装修，才发现房子漏水严重。中介也是被原告骗了，之后我方跟中介到物管处了解情况，物管说原告的房子在装修时没有做好防水措施，私自改动了水管设置。之前看房子时将水管总阀关掉，隐瞒漏水事实，原告的行为存在欺诈，导致我方至今无法入住，原告违反合同约定，我方支付房款的前提是原告将渗水漏水处修复并验收合格后交付房屋给我方。我方不同意支付房款利息，因为原告过错在先，并非我方恶意拖延支付房款。另外，我方反诉要求原告赔偿我方在本次交易中的各项损失。被告温融反诉称：2015年7月15日，原、被告及中介方签订《房屋买卖三方合约》，约定由被告购买原告位于广州市花都区新华街金枫二街3号804房。房屋建筑面积94.27平方米，成交价格928000元。合同对双方的权利义务作了具体约定。合同签订后，被告共向原告支付首期购房款428000元。余款500000元由被告通过银行办理按揭付款。在办理过户手续前，我方已经按照中介方及银行的要求，积极将主要的按揭手续办理完成。2015年11月15日，原告在办理涉案房屋过户手续后，将房屋钥匙交付我方。我方准备对房屋进行装修时，将房屋原有的墙纸撕开，才发现涉案房屋墙体多处存在严重的渗水痕迹。装修工人发现涉案房屋无法正常通水，向物业公司了解得知，涉案房屋严重渗水、漏水已长达两年多时间，且一直没有得到修缮。若正常通水，大量的水则会漏至楼下七楼，物业不得不将通水关闭。对此，物业公司及七楼的住户也曾多次要求原告处理涉案房屋的漏水事宜，但原告均采取回避态度，拒绝进行处理。为保证该栋楼房的其他住户的正常使用，物业公司只能暂时关闭涉案房屋的通水。得知上述情况后，我方马上联系中介方及原告，要求解决房屋漏水问题，原告竟然表示我方已经收楼，房屋质量问题与其无关，并要求我方立即付清房款。在此情况下，我方只能行使不安抗辩权，要求银行暂停发放按揭贷款，直至原告出面解决房屋漏水问题。我方认为诚实信用原则是市场经济的基本原则，原告应当如实地告知我方与交易有关的情况，保护交易双方的知情权，但在本次交易中原告隐瞒涉案房屋存在严重渗水、漏水的情况，欺骗我方与其签订合同并进行交易，其行为已经构成根本违约，我方请求判令：1.解除原、被告及中介方于2015年7月15日签订的《房屋买卖三方合约》中原、被告之间的房屋买卖合同关系，并将涉案房屋过户给原告；2.原告退还已收取的房款428000元及利息给被告，利息按照中国人民银行同期同类存款利率从2015年11月16日起计付至付清日止；3.原告支付违约金92800元给被告；4.原告赔偿被告中介服务费18000元；5.反诉费用由原告承担。诉讼中，温融变更诉讼请求为：1.原告将涉案房屋渗水漏水的地方维修好，维修的相关费用由原告自行承担；2.原告支付违约金92800元给被告；3.原告向被告支付损失的费用（包括从2015年9月24日暂计到2016年6月1日，租房费用每月租金1400元，水电费每月150元，实际计至原告将房屋维修好并交付给我方之日止）；4.原告支付利息（利息以房屋首期楼款428000元为本金，并按照中国人民银行同期同类存款利率，从2015年11月16日起计至付清日止）给被告；5.原告赔偿我方中介服务费18000元；6.反诉费用及律师费用由原告承担。李慧针对温融的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求，请求法院予以驳回。理由如下：1.被告提交证据不足以证明涉案房屋在交付前存在瑕疵，签约前被告及其家人在其委托中介的带领下多次查看涉案房屋，如涉案房屋存在严重质量问题不能居住，被告及其家人不可能没有发现，但是签约前被告及其家人并未提出异议，如涉案房屋渗水严重甚至不能居住，受影响的是楼下住户，但被告并没有楼下住户证人证言，结合涉案房屋交易过程中被告诸多违约行为，我方相信被告主张渗水只是其拖延付款的说辞；2.关于第二项反诉请求，我方认为合同约定10%的违约金是根本违约，本案中我方及时履行合同义务，不存在根本违约，即便涉案房屋存在瑕疵，该瑕疵也不属于根本违约；3.不同意第三项反诉请求，如涉案房屋洗手间渗水，影响的是楼下住户，并不是涉案房屋，且要说明的是，即便涉案房屋存在渗水，被告一方负有减少损失的义务，正如被告在反诉状称房屋交付后其正着手装修，如出现渗水，应当在装修前予以维修，以减少损失，但被告接收后放任空置，应当由其承担后果。被告主张的水电费，我方认为被告在任何地方居住都会产生水电费，其在本案中主张没有任何依据；4.关于第四项请求，被告已取得房屋所有权，主张已付房款利息没有依据；5.关于第五项诉请，该费用与中介方的居间合同有关，且被告已经取得房屋所有权，主张该费用没有依据；6.关于第六项诉请，我方认为主张该费用没有依据。经审理查明：2015年7月15日，李慧作为卖方，温融作为买方，广州市淏赢房地产经纪有限公司作为经纪方共同签订《房屋买卖三方合约》，约定温融向李慧购买位于广州市花都区新华街金枫二街3号804房，建筑面积为94.27平方米，成交价为928000元。合同约定买方或授权委托代理人已全面检查和了解该物业之产权权属情况对此无异议，并已实地查看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可。买方不得以任何理由和借口拒绝履行合约义务。付款方式为按揭付款：买方须签署本合约时向卖方支付28000元作为购房定金，首期楼款（含定金）268000元，买卖双方于2015年8月30日前到房管部门办理过户手续后，楼价余款（银行批准贷款金额）660000元由贷款银行直接划转至卖方银行账号。过户当天卖方应将物业交给买方使用。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合约的成立，卖方向经纪方支付中介服务费18000元。第九条买卖双方违约责任约定：如买方原因未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则卖方有权没收定金或有权要求买方按照总房价的10%支付违约金，且卖方有权再将该物业转卖予任何人。如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方或者再次将该物业售予其他任何人时，则卖方须返还双倍定金或买方有权要求卖方按照总房价的10%支付违约金。如买卖双方任何一方未能按本合约的条款买入或卖出该物业，则毁约的一方必须支付经纪方某甲买卖双方全部中介服务费作为违约金；如买卖双方在未得到经纪方同意下协议取消本合约，则买卖双方均成为本合约毁约者而需共同支付经纪方某甲的中介服务费作为违约金。若买卖双方任何一方出现违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未支付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因违约给经纪方某乙成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。合同签订后，温融向李慧支付了房款428000元，余款500000元由温融申请公积金贷款，广州住房公积金管理中心花都办事处于2015年9月7日出具《住房公积金贷款审批确认书》，确认借款申请人温融的借款申请已初步通过审批，贷款额度500000元，贷款期限20年。2015年9月21日，税务部门开具了购房款720000元的发票，同日温融缴纳了涉案房屋交易契税14375.29元、个人所得税9583.53元。2015年9月24日，涉案房屋登记至温融名下。温融表示，其购买前对房屋进行查看时，因水阀关闭，房屋张贴了墙纸，中介方亦不清楚漏水情况，所以无从得知漏水问题。2015年11月14日李慧将涉案房屋交付给其使用，其在对房屋进行装修时发现房屋墙体和洗手间漏水严重，即将该情况告知中介方和李慧，因李慧多次拒绝维修，故其通知放贷银行暂停中止发放贷款。李慧表示其在2015年11月22、23日收到温融和中介方的电话，得知存在漏水情况，因涉案房屋已办理交接，其在2013年底曾对洗手间漏水维修过，之后从未收到楼下业主或物管处反馈再存在漏水情况，且涉案房屋一直用于出租，租户也没有反映漏水问题，故其认为房屋不存在漏水问题，未予维修。诉讼中，温融与李慧均表示按正常程序，本案买方申请的公积金贷款在房屋办理过户手续后三个月左右可发放至卖方账户。温融提交一份《房屋租赁合同》，拟证明其因房屋渗水无法居住的租房损失，提交中介费发票和律师费发票，拟证明其中介费和律师费损失。另根据温融提交的房屋照片显示，房屋墙纸后的墙体存在多处渗水和发霉。诉讼中，李慧向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结温融价值500000元的财产，并由担保公司出具担保函作为担保。本院经审查后依法作出（2016）粤0114民初1476-1号民事裁定予以准许，之后实施了查封措施。本院认为：李慧与温融签订的《房屋买卖三方合约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人应依约履行义务。涉案房屋已交付温融使用并过户登记至温融名下，温融应依约向李慧支付房款。温融称因房屋存在漏水问题而中断付款，但即使其抗辩的房屋漏水问题存在，其亦应就漏水修复问题以正当的方式向李慧主张权利，其擅自通知放贷中心中断付款的行为，已构成违约，李慧诉请温融向其支付房款500000元及按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息合理合法，本院予以支持。根据双方的陈述，按照正常程序，本案公积金贷款应在房屋过户（2015年9月24日）后三个月左右发放，故利息应从2015年12月25开始计付，李慧要求从房屋过户之日计付理据不足，不予支持。关于温融抗辩的房屋漏水问题，有双方的微信往来以及照片证明，本院予以采信。李慧作为房屋的出卖人，其就转让的房屋对买受人应负有质量瑕疵担保责任，温融虽在购房前对涉案房屋进行了查看，但考虑到墙面张贴了墙纸，漏水、渗水问题在未实际使用房屋时难以发现，发现漏水问题后温融亦及时通知了李慧，故房屋虽已交付温融使用，李慧仍应对房屋的漏水、渗水问题承担修复责任。温融诉请李慧对涉案房屋漏水、渗水处予以修复并承担修复的费用合理合法，本院予以支持，因房屋已经交付温融使用，在李慧维修房屋的过程中，温融应承担开门、提供便利等协助义务。关于温融主张的违约金，依据合同的约定，如卖方不依合同条款将物业售予买方时，买方有权要求卖方按总房价的10%支付违约金，现房屋已登记至温融名下，其主张的违约金92800元与合同约定不符，本院不予支持。关于温融主张的租房费用和水电费损失，考虑到漏水、渗水对于正常使用房屋确有一定影响，房屋维修需要一定时间，另外，温融将漏水情况及时告知李慧后，李慧拒绝维修亦存在一定过错，温融诉请李慧支付合理期间的租金损失合理有据，本院予以支持，但温融在得知房屋漏水后未及时采取合理措施（包括及时提起诉讼、评估以及及时修理等），避免进一步扩大损失，亦存在一定过错。之后，双方均提起了诉讼，根据案件的情况（诉讼保存现场期间、合理及必要的修复期间等）和双方的过错程度，本院酌定李慧应承担的该期间的租金损失为4个月，参照房管部门公布的涉案房屋同期同地段租金标准计算；温融主张的水电费损失无理，不予支持。因温融已取得了涉案房屋的所有权，其主张房款利息、中介服务费缺乏理据，本院不予支持，律师代理费亦属于温融自行支出的诉讼成本，其要求李慧承担缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告温融于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告李慧支付房款500000元；二、被告温融于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告李慧支付房款500000元的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月25日起计至付清之日止；三、原告李慧于本判决发生法律效力之日起三十日内，聘请有资质的专业维修单位对位于广州市花都区新华街金枫二街3号804房的漏水、渗水部位予以修复，被告温融在原告李慧进行维修时承担开门、提供维修便利等协助义务，维修费用由原告李慧支付；四、原告李慧于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告温融支付涉案房屋4个月的租金损失，参照房管部门公布的同期同地段租金标准计算；五、驳回原告李慧的其他诉讼请求；六、驳回被告温融的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8900元，财产保全费3020元，由被告温融负担；反诉案件受理费1502元，由原告李慧负担55元，被告温融负担1447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  袁伟峰人民陪审员  陈伟霞二〇一六年九月××日书 记 员  邓国靖