海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2016）琼9022民初530号   原告：冯琼梅，女，1984年12月2日出生，汉族，住三亚市。   委托代理人：刘明，男，海南信达律师事务所律师。   被告：海南和贵投资有限公司，住所地：海口国贸大道CMEC大厦七楼720房。   法定代表人：陈现才，男，公司副董事长。   委托代理人：黎继伟，男，海南川海律师事务所律师。   委托代理人：王诗华，男，海南和贵投资有限公司主任。   原告冯琼梅与被告海南和贵投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的全权委托代理人刘明，被告的委托代理人黎继伟、王诗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告冯琼梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金共计人民币380352.19元（计算基数：已付购房款972344元，利率：日万分之三，从2012年9月16日起，暂计至2016年6月20日，最终以实际交付之日为准）；2、判令由被告承担所有的诉讼费用。   原告冯琼梅诉称，2011年11月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同对双方的权利义务进行了明确的约定。合同第八条约定被告应于2012年9月15日前，向原告交付房屋（约定条件为：该商品房经验收合格）。违约金每日为房价款的万分之三。原告已按期支付完全部购房款972344元，至今被告没有向原告交房，虽然被告通知过原告收房，但其不能提供合同11条约定的相关文件，为了维护自身利益，现向法院起诉，希望法院依据事实法律，支持原告的诉讼请求。   被告海南和贵投资有限公司辩称，我公司销售给原告的房产，于3013年1月28日已基本达到了合同约定条件，也履行了交房义务，原告要求支付逾期交房的违约金不符合法律规定。造成逾期交房的原因是原告不来办理交房手续，而不是我公司不交房。同时根据合同规定，原告应于2011年12月3日前办理支付房款完毕，但原告于2013年2月5日才完成银行按揭支付，所以原告按揭支付逾期429天，违约金按万分之三计算，原告应支付违约金人民币61776元给我公司。另外，我公司只认可我们逾期时间从2012年9月15日至2013年1月28日，共计违约166天。并且原告尚欠我公司房产超面积3.77平方米的20031.36元，欠物业管理费17700元，应支付给我公司。   经本院审理认定事实如下：2001年1月19日，原告冯琼梅与被告海南和贵投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为HY－0042号。按合同约定，原告冯琼梅向被告海南和贵投资有限公司购买第1幢1－3号商品房，面积为183平方米，价格为人民币972344元。商品房交付时间为2012年9月15日，商品房交付条件为：1、该商品房经验收合格；2、交接时被告应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。合同还约定，被告人逾期交房不超过90日，逾期则从最后交付期限的第二天起至实际付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。原告逾期付款30日内，则从付期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期款应付款万分之三的违约金。原告逾期付款30日外，被告有权解除合同，原告按累计应付款支付3%的违约金。原告愿意继续履行合同的，自合同规定的应交付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。另外，合同还规定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，因原告原因未能按期交付的，被告可再次发出交付使用通知书，自本次通知书内载明的交接日起30日内原告仍未办理交接手续的，视为原告已在载明的交付之日起接收该房屋，并缴纳物业管理费及其他费用，被告不承担逾期交房责任。合同签订后，原告分三次付款给被告，第一次付款时间为2011年10月28日付人民币100000元，第二次付款时间为2011年11月19日付人民币392344元，两次合计人民币492344元。第三次付款为原告向银行按揭贷款，银行于2013年2月5日放款人民币480000元给原告。被告曾于2014年3月10日通知原告来收房，原告未收房。同时，根据《和贵花园项目一期工程竣工验收会议纪要》记载，建设单位、施工单位、监理单位、地堪单位、设计单位、县质监站六方单位于2014年10月31日对该工程评估同意验收合格。2016年6月20日，被告依合同规定再次通知原告收房，原告便于2016年8月5日向法院起诉，要求被告支付逾期交房违约金人民币380352.19元。原告冯琼梅为了支持自己的主张，向法庭提供的证据有：1、冯琼梅身份证；2、《商品房买卖合同》；3、海南省海口市资金（暂收、暂付）专用凭证两张；4、发票两张；5、《和贵花园入伙通知书》。被告海南和贵投资有限公司为了支持自己的主张，向法庭提供的证据有：1、《和贵花园入伙通知书》；2、《施工单位竣工报告》；3、《建筑工程质量监督申报书》；4、《海南省建筑工程竣工验收备案证》。   本院认为，被告承认原告的诉讼请求的部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订《商品房买卖合同》符合法律规定，理应受到法律保护，双方都应共同遵守，任何一方违约，都应受到应有的惩罚。虽然被告于2014年3月10日通知原告收房，但并不具备合同规定的验收合格的收房条件。被告没在合同约定的2012年9月15日前如期交房，实属违约，原告要求被告支付违约金合情、合理、合法，本院应予以支持。从原告付款方式可以看出，原告付款分为两个阶段，第一阶段为2011年10月28日和2011年11月9日，原告两次付款金额为人民币492344元。第二阶段为2013年2月5日，银行放款金额为人民币480000元人民币，两阶段合计付款为人民币972344元。原告按合同约定到被告指定的银行办理按揭贷款，由于银行延误，造成原告交付房款延误，属原告不可抗力，不属原告违约，被告认为原告违约支付，应支付违约金人民币61776元给被告，本院不予以支持。被告海南和贵投资有限公司的违约时间计算，也可分为两个阶段，第一阶段违约时间从2012年9月16日（被告应交房时间）起至2014年10月30日止（即六方单位讨论工程验收合格时间的前一天）共763天。第二阶段违约时间从2016年4月6日（即取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》第二天）起至2016年6月20日（即被告第二次通知原告收房时间）止，被告违约74天，所以被告违约总计天数为837天。至于被告从2014年10月31日起经六方单位验收工程合格后，在2016年4月5日办理取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》的时间延误，是政府部门行为导致的延误，属被告不可抗力，不属于被告违约期间，原告主张此办证期间也属被告违约期间，本院不予以支持。   综上所述，按《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。所以被告的违约金计算分别为：1、从2012年9月16日至2013年2月4日，原告支付给被告房款实际交付金额为人民币492344元，被告违约天数为139天，违约金额为人民币：492344×139×0.03%=20530.74元；2、从2013年2月5日至2014年10月30日，原告支付给被告房款实际交付金额为人民币972344元，被告违约天数为624天，违约金额为人民币：972344×624×0.03%=182022.79元；3、从2016年4月6日至2016年6月20日，原告支付给被告房款实际交付金额为人民币972344元，被告违约天数为74天，违约金额为人民币：972344×74×0.03%=21586.03元。以上三项合计人民币224139.56元，所以被告应支付给原告的违约金为224139.56元。至于被告要求原告支付房产超平方数3.77平方米，金额为20031.36元，及欠被告物业管理费17700元，不属本案处理范围，本院不予以支持，被告可另行起诉或通过其他方式解决。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：   被告海南和贵投资有限公司支付违约金224139.56元给原告冯琼梅，限本判决书发生法律效力后的第二天起三十日内支付。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。   案件受理费人民币7005.28元，减半收取3502.64元，由被告海南和贵投资有限公司负担。   如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 王 宁      二〇一六年九月二十五日   法官助理 黎瑞英   书记员 羊文学   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。   第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。   第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。