上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初10603号原告：郭保贤，女，1969年3月5日出生，汉族，住上海市杨浦区鞍山四村XXX号XXX室。委托代理人：杨郁，上海市锦泓律师事务所律师。被告：沈君秋，男，1956年9月12日出生，汉族，住上海市杨浦区打虎山路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：ＸＸ忠，上海市华联律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总裁。委托代理人：夏威，公司员工。委托代理人：曾炜雯，公司员工。原告郭保贤与被告沈君秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序。根据案件需要，本院依法追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑地产)作为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告郭保贤及其委托代理人杨郁、被告沈君秋及其委托代理人ＸＸ忠、第三人德佑地产委托代理人夏威、曾炜雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭保贤向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告与第三人于2016年3月13日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年4月19日解除；2、被告双倍返还原告定金差额人民币299,970元(本案币种均为人民币)。事实和理由：2016年3月13日，原、被告经德佑地产居间，签订了《房地产买卖居间协议》，约定：原告向被告购买上海市杨浦区打虎山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款2,200,000元，定金300,000元，原、被告应于协议签订后三十日内至德佑地产签订《上海市房地产买卖合同》。同时约定在交易条件保持不变的情况下，被告同意原告增加、减少或者变更买受方。签订协议之初原告便向被告及德佑地产说明了购买系争房屋系为了作为儿子婚房，如儿子能及时办出结婚证并符合本市购房政策的，将以儿子名义购房。协议签订后，原告向被告共计支付定金300,000元。后原告儿子登记结婚并符合购房政策。2016年4月12日原、被告至德佑地产处签约，然被告不同意原告将买受人变更为儿子儿媳，亦不同意将房价款写成1,700,000元房款与500,000元装修款两部分，致签约未成。2016年4月19日，德佑地产再次安排原、被告签约，原告对买卖合同中房价款写为2,200,000元已无异议，但被告仍不同意变更买受人致签约未成。2016年4月21日被告将定金及利息300,300元汇入原告账户。被告不同意变更买受人致买卖合同无法签订的行为已违反了《房地产买卖居间协议》的相关约定，应承担双倍返还定金的责任，故作如上诉请。被告沈君秋辩称，同意解除《房地产买卖居间协议》，但解除日期应为2016年4月21日被告将定金退还原告之日，被告以实际行动解除了该份合同。对原告诉请二双倍返还定金不予认可。买卖合同未签成有三个原因：首先原告要求变更买受人，被告认为房屋买卖中的买受人是决定签约与否的重要因素，不能随意变更，原告及第三人在签约之初并未向被告提及要变更买受人一节，对原告该项要求被告有权不予同意。其次，居间协议约定的转让价为2,200,000元，然签订买卖合同时原告及第三人要求被告做低房价至1,700,000元以逃避国家税收，被告认为该行为违法，亦有权予以拒绝。再次，被告于签署居间协议时便告知系争房屋已“满五”但并不“唯一”，然至签约时原告要求我方承诺系争房屋系“满五唯一”，被告他处仍有住房，不能做出与实际情况相悖的承诺，故被告亦有权拒绝。原告已于2015年1月购买了鞍山四村XXX号XXX室的房屋，原告系限购对象，无购房资格。被告已在第一时间将原告的定金300,000元及利息30元返还原告，不同意原告要求双倍返还定金的诉请。第三人德佑地产述称，同意原告要求《房地产买卖居间协议》于2016年4月19日解除的诉请，对于原告诉请双倍返还定金系原、被告之间的事情，由法院裁判，同意原告所述的事实理由。原告在订立合同之初口头告知被告可能代其儿子购买系争房屋，根据第三人提供的《房地产买卖居间协议》格式文本，原告可以变更、增加或者减少买受人。对于原告是否限购对象第三人不清楚，原告签署过限购情况告知书。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区打虎山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为被告沈君秋，建筑面积56.27平方米。2016年3月13日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)、第三人(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，转让价2,200,000元。乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，向丙方支付意向金5,000元作为与甲方洽谈之用。如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后捌日内自行或通过丙方补足定金至300,000元。甲乙双方应当在本协议签订后30日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后壹日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款1,000,000元(含已支付的全部定金)，通过申请贷款支付第二期房价款1,200,000元。甲方承诺满五年，乙方承担所有税费、中介服务费、交易手续费。甲乙双方应于2016年6月12日之前共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续，过户当日交房。在本协议约定的交易条件保持不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行。居间报酬：丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议。甲乙双方应当于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的2%向丙方支付居间报酬，全部由乙方承担。定金责任：若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)。在签署本协议时，丙方已对房地产市场限售等政策细则进行了详尽的解释，并已向乙方出示该房地产有关的房地产登记簿信息(全套)，甲乙双方均已认真查阅了本协议的全部条款，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行。当日原告向被告支付定金5,000元。2016年3月15日，原告向被告支付定金95,000元，2016年3月21日，原告向被告支付定金200,000元。2016年4月12日，德佑地产工作人员打印《上海市房地产买卖合同》及《协议书》各一份，《上海市房地产买卖合同》将系争房屋买受人变更为原告儿子儿媳侯乃峰、陈晓茵，并将房屋转让价变更为1,700,000元。《协议书》中则列明：侯乃峰、陈晓茵应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给被告装修补偿款500,000元，价格合计为2,200,000元，被告配合承诺该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房。上述合同及协议因被告不同意变更买受人及房价、且不同意承诺满五唯一而未能签署。同日，德佑地产工作人员冯运军出具说明：因为乙方要求在正式合同上做低房价为170万元整，因为乙方要改名字所以造成今天正式合同没有签成。2016年4月21日，被告向原告转账300,030元。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2016年3月13日签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。根据协议约定原、被告应于协议签订后30日内签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。至2016年4月12日原、被告至德佑地产签约时，原告提出要求变更买受人、做低房价，被告对此未予同意，致签约未成。2016年4月21日被告将定金退还至原告账户。就原告提出的做低房价的要求，系违反国家关于税收规定的不诚信行为，被告对此予以拒绝并无过错。就原告提出要求变更买受人主体一节，实质是将其在系争房屋买卖合同项下的权利义务作概括转移，依法应征得相对人的同意，被告作为买卖合同之出售方，并未同意原告转让其在合同中的权利和义务，故原告应当按约与被告签订《上海市房地产买卖合同》。原告诉称居间协议约定在交易条件保持不变的情况下，原告可以增加、减少或者变更买受方，被告则辩称对此条款并未注意，德佑地产亦未作提示。根据德佑地产的陈述，该条款系居间协议的格式文本，并未用黑体字标明作特别提示，保护的是买受人的利益。对此，本院认为房屋买卖合同中的相对方系当事人选择交易的重大事项，涉及购房主体资格、履约能力等重要因素，不能随意更换。德佑地产作为居间方，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，然其提供的居间协议中的该格式条款加重了出售方的责任、排除了出售方的权利，且未用黑体字标明对当事人做出提示，应视为无效。故原告要求变更买受人不能成立，被告有权对此予以拒绝。现原、被告及第三人对解除上述居间协议均无异议，对于解除的日期，因原、被告及第三人之前对居间协议是否解除以及何时解除均未达成一致意见，庭审中各方一致表示同意解除居间协议，故本院确认2016年8月18日庭审之日为协议解除日。综上，买卖合同未能签署的责任在于原告，故原告要求被告双倍返还定金的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第八十八条之规定，判决如下：一、原告郭保贤、被告沈君秋与第三人德佑房地产经纪有限公司于2016年3月13日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年8月18日解除；二、驳回原告要求被告双倍返还定金差额人民币299,970元的诉讼请求。案件受理费人民币5,800元，减半收取计人民币2,900元，由原告郭保贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈晓宇二〇一六年九月二十六日书记员  王好义附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。