上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初20098号原告胥传玲，女，1965年5月4日出生，汉族，住上海市静安区。原告朱杰，男，1992年7月23日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人周运柱，上海明伦律师事务所律师。被告上海澜心实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人周斌，职务总经理。委托代理人陈育申。被告上海长进置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人高鑫来，职务董事长。委托代理人陈育申。被告上海宜汇投资咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人周加晔，职务副总经理。委托代理人徐玉平、尹英爱，上海海业韬律师事务所律师。被告上虞国际大酒店有限公司，住所地浙江省绍兴市。法定代表人杨建康，职务董事长。委托代理人陈育申。被告杨建康，男，1957年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。委托代理人陈育申。被告高鑫来，男，1977年2月27日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。委托代理人陈育申。原告胥传玲、朱杰与被告上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司、上海宜汇投资咨询有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告胥传玲、朱杰及其共同委托代理人周运柱、被告上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来的共同委托代理人陈育申、被告上海宜汇投资咨询有限公司的委托代理人徐玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胥传玲、朱杰诉称，上海市普陀区曹杨路XXX号XXX室、XXX室系原告以高价从被告上海长进置业有限公司购得，购房时上海长进置业有限公司承诺实行售后包租六年。上海澜心实业有限公司系上海长进置业有限公司成立的物业管理公司。2013年5月，原告和上海长进置业有限公司委托的上海澜心实业有限公司签订《委托经营管理协议》，将系争房屋委托给上海澜心实业有限公司出租，约定委托期为2013年6月1日至2019年6月1日，租金是先支付后经营，原告收入为固定值，风险由上海澜心实业有限公司承担，每年6月支付一次租金，每次支付一年的租金收益。2014年7月18日，原告和上海长进置业有限公司签订了《委托经营管理补充协议(二)》，约定原告的收入为固定值，为每年人民币XXXXXXX.21元，风险由上海澜心实业有限公司(乙方)、上海长进置业有限公司(丙方)承担，如果乙方逾期支付上述款项的，每逾期一日按照应付金额的万分之五向甲方支付逾期利息，如逾期时间超过三个月，甲方有权解除委托经营管理协议，该协议解除后乙方与物业使用方所签租赁合同之权益直接归甲方所有，租金与上述固定收益之差额由乙方补足甲方，并由乙方承担相应的违约赔偿；该协议第四条约定，因乙方原因造成委托合同经营管理协议解除或者实际无法履行的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金计算方式如下：自合同解除之日起至2019年6月1日止乙方应付甲方该物业固定收益总额加人民币50万元整。上述补充协议二，上海长进置业有限公司作为担保方盖章。2015年11月10日，上海长进置业有限公司出具担保函，称若上海澜心实业有限公司逾期支付约定的经营收益，则由上海长进置业有限公司直接向甲方支付约定的经营收益，并向甲方承担一切损失(包括不限于逾期利息、赔偿金、违约金、甲方为了实现债权而发生的律师费、案件受理费等)。上海宜汇投资咨询有限公司对此承诺承担连带担保责任。2016年5月16日，原告与上海长进置业有限公司签订《抵押担保合同》，约定丁方即上海澜心实业有限公司逾期支付租金债务的，每逾期一日按照应付金额的万分之五向乙方、丙方(即原告)支付逾期利息，逾期时间超过一个月，乙方丙方有权解除合同，主合同解除后由丁方承担相应的违约责任，违约金与合同五条款相同即两年的租金收益加50万元。甲(上海长进置业有限公司)、戊(上虞国际大酒店有限公司)、己(杨建康)、庚(高鑫来)承诺继续就丁方此租金债务承担连带责任担保。鉴于上海澜心实业有限公司长期拖欠租金至今已经达到解除合同的条件，原告现向法院起诉，请求法院依法判令：1、解除原告和被告上海澜心实业有限公司之间于2017年5月31日至2019年6月1日期间的《委托经营管理协议》；2、被告上海澜心实业有限公司支付原告剩余包租期限两年的租金(扣除承租方的支付部分)；3、被告上海澜心实业有限公司向原告承担违约金XXXXXXX.42元(两年租金收益XXXXXXX.42元加50万元)元；4、被告上海长进置业有限公司、上海宜汇投资咨询有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来对被告上海澜心实业有限公司的上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告负担。审理中，原告确认上述第二项诉请中租金金额为两年租金XXXXXXX.42元。原告同时补充如下意见：由于签署民事调解协议后，被告仍未履行约定的义务，双方由此签订了《还款计划》和《抵押担保合同》，约定被告应当按约归还已经达成协议的债务，如果被告不按协议履行义务的，原告同样有权解除双方的《委托经营管理协议》，而时至今日，被告在原告已经申请法院强制执行的情况下，仍未支付拖欠的款项，因此双方约定的合同解除条件已经成就。同时，原告增加诉讼请求，要求同时解除双方于2014年6月4日和同年7月18日签订的《补充协议》、《补充协议二》，并要求被告返还房屋。被告上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来辩称，原告诉请中的租金自2017年5月31日起算，而该期租金被告尚未到履行期限，2017年5月30日之前的租金已经在法院主持之下，双方签署了民事调解书，因此被告并未违反双方的合同约定。鉴于目前的实际状况，被告同意解除合同，但不愿意承担违约责任。即便构成违约，双方约定的违约金计算金额也过高，而且原告的房屋现仍在出租收益，以两年的租金作为计算标准被告无法接受，请求法院酌情予以降低。被告上海宜汇投资咨询有限公司辩称，同意上述辩称意见。双方签订的抵押担保合同中，本被告并未盖章，非合同主体一方，且合同就主合同的债权债务已经发生了变更，本被告并不知情，因此本被告依法不应承担担保责任。作为从合同，抵押担保合同无权约定主合同的解除。在抵押担保合同已经改变了原先各方所作承诺时的约定内容，本被告不同意原告的诉讼请求，同时认为本被告不应成为本案的诉讼主体之一。经审理查明：2013年5月22日，原告(甲方)与被告上海澜心实业有限公司(乙方)签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方系上海市普陀区曹杨路XXX号XXX、XXX室的所有权人，有权按照法律的规定和自己的意愿，将其所有的物业委托专业公司进行管理和经营，并取得相应的收益。该物业类型为商用，建筑面积301室721.73平方米、302室342.89平方米，管托经营管理的期限为6年，自2013年6月1日至2019年6月1日。在本协议确定的委托经营期限内，甲方不可撤销授权乙方独家全权进行管理活动，包括但不限于乙方以自己或甲方名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。自2013年6月1日至2019年6月1日，甲方收入为固定值，风险由乙方承担。乙方经营管理该物业取得的租金收入年收益含税378万元/年，甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担，该收益的第一至第五年乙方将按照年度支付给乙方，但第六年按季支付。在该期间，甲方的收益采取先支付后经营方式，第一次收益的支付时间为2013年6月，其后每年度6月支付一次，但第六年按季支付。乙方逾期支付上述款项的，每逾期一日按照应付金额的万分之二向甲方支付违约金，如逾期时间超过1年甲方有权解除本合同。本协议一方违反协议项下义务的，应当向另一方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。违约方承担违约责任后，并不免除违约方的合同义务，违约方仍应继续履行本协议。甲方如对外转让该物业或者由于其他原因导致该物业的产权人发生变更的，甲方应当在变更之前通知乙方及承租人，保证受让人接受在本合同项下的所有条款，并以受让人的名义另行签订委托经营管理合同。如甲方违法本条款约定，乙方有权单方解除合同，同时甲方应当向乙方支付违约金，违约金计算方式如下：乙方按照本协议约定已经支付给甲方的所有收益%2B从合同解除之日至2019年6月1日该物业收益总额的30%%2B人民币50万元。如甲方在委托经营期间内委托除乙方外的第三方管理该物业的，或因甲方原因造成本合同终止或者实际无法履行的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金的计算方式如下：乙方按照本协议约定已经支付给甲方的所有收益%2B从合同解除之日至(截止期限未约定)该物业收益总额的30%%2B人民币50万元，此条款同时适用于乙方。违约一旦产生，违约方应当采用一切必要而合理的措施避免违约造成的损失进一步扩大，包括但不限于采取纠正措施、和守约方就本协议的继续履行积极协商等，否则无权就因此造成的损失请求违约方予以补偿。乙方有权将本协议项下权利和义务转让给第三人，并无需征得相对方同意，由被告上海长进置业有限公司向乙方或第三人承担连带担保责任，甲方必须履行本协议项下甲方应承担的权利和义务。合同订立后，原告按约向上海澜心实业有限公司提供系争房屋，上海澜心实业有限公司则负责向外招租经营，并按约支付原告收益。2014年6月4日，原告与上海澜心实业有限公司签订《委托经营管理补充协议》，约定：甲方所有的系争房屋，301室预测面积718.55平方米，经实测面积721.73平方米，面积误差3018平方米，单价每平方米51075.08元，共补缴面积差价162418元；302室预测面积333.87平方米，经实测面积342.89平方米，面积误差9.02平方米，单价每平方米51816.58平方米，共补缴面积差价467385元。经营收益及费用(原协议5.1)甲方和乙方共同确认，在甲方委托乙方经营管理该物业的期间内，甲方新增面积部分收入(年收益含税)44086.21元/年，甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担。新增面积部分的经营收益自2013年6月至2019年6月止，第一次支付时间为2014年6月，支付2013年6月至2015年6月的收益共88172.42元，2015年6月至2019年6月与原委托经营管理费用同时支付。2014年7月18日，原告(甲方)、上海澜心实业有限公司(乙方)、上海长进置业有限公司(丙方、担保方)签订《委托经营管理补充协议(二)》，约定：甲方购买系争物业后，由丙方负责每年向甲方支付所购物业款7%的固定收益，并已签订《委托经营管理协议》(2013.5.22)及《委托经营管理补充协议》(2014.6.4)，经甲乙丙三方协商特签订补充协议。三方共同确认，在甲方委托乙方进行经营管理该物业的期间内，甲方收入为固定值，风险由乙、丙方承担，甲方收入年收益含税为XXXXXXX.21元/年，甲方收入中涉及的税收由甲方自行负担。乙方逾期支付上述款项的，每逾期一日按照应付金额的万分之五向甲方支付逾期利息，如逾期时间超过三个月，甲方有权解除《委托经营管理协议》，该协议解除后乙方与物业使用方所签租赁合同之权益直接归甲方所有，租金与上述固定收益之差额由乙方补足甲方，并由乙方承担相应的违约责任。因乙方原因造成《委托经营管理协议》解除或者无法实际履行的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金计算方式如下：从合同解除之日至2019年6月1日止乙方应付甲方该物业固定收益总额%2B人民币50万元。丙方承诺愿意为乙方支付甲方之固定收益及逾期利息、违约金等承担连带担保责任，若乙方逾期未支付上述款项，由丙方直接承担连带责任的担保，无条件向甲方支付上述款项。第六年的经营收益仍按年支付，取消原约定的按季支付之约定。原协议中第14.6条取消。若甲方违约，则甲方应退还本年度租金并按原协议约定支付违约金。在协议第七条双方约定本协议与原协议及原补充协议具有同等法律效力，本协议与原协议及原补充协议不一致之处以本协议为准。2015年11月10日，上海长进置业有限公司作为承诺人、被告上海宜汇投资咨询有限公司及高鑫来向原告出具《承诺函》，载明：“朱为广、胥传玲、朱杰(以下简称甲方)与本公司于2012年10月24日签定《委托经营管理协议》及2013年5月22日甲方与本公司委托上海澜心实业有限公司签定的《委托经营管理协议》及其《补充协议》(2014年6月4日签定)、《补充协议二》(2014年7月18日签定)；本公司特此承诺：”“若上海澜心实业有限公司逾期未向甲方支付约定的委托经营收益，则由本公司直接向甲方支付约定的委托经营收益，并向甲方承担一切损失(包括但不限于逾期利息、赔偿金、违约金、甲方为实现债权而发生的律师费、案件受理费等)。”“本公司法定代表人高鑫来及上海宜汇投资咨询有限公司对本公司上述还款承诺承担连带责任担保，担保期限自应付甲方款项之日起另加两年。”嗣后，因被告未能履约支付租金收益，原告遂向本院提起诉讼，2016年2月18日，经本院主持调解，双方签署了(2016)沪0107民初1884号《民事调解书》，协议如下：“一、被告上海上海长进置业有限公司、上海澜心实业有限公司、上海宜汇投资咨询有限公司应于2016年3月31日前支付原告朱为广、胥传玲、朱杰2015年6月1日至2016年5月30日租金人民币XXXXXXX.89元及逾期利息(按合同标准计算)、2016年6月1日至2017年5月30日租金人民币XXXXXXX.64元；”“二、被告上海长进置业有限公司、上海澜心实业有限公司、上海宜汇投资咨询有限公司应于2016年3月31日向原告朱为广、胥传玲、朱杰提供价值人民币1500万元的财产抵押。”“……”。调解书签署后，被告仍未予以履行，原告遂向本院申请强制执行。2016年5月16日，原告及案外人朱为广为甲方与乙方上海长进置业有限公司、丙方上海澜心实业有限公司、丁方上海宜汇投资咨询有限公司、戊方上虞国际大酒店有限公司、己方杨建康、庚方高鑫来签订《还款计划书》，载明：“鉴于”“甲、乙、丙、丁四方于2016年2月18日就房屋租赁合同纠纷达成民事调解书(2016)沪0107民初1884号)，乙、丙、丁三方应于2016年3月31日前支付甲方租金计XXXXXXX.53元及逾期利息149965.16元，因故三方未能按期支付上述款项，现乙、丙、丁三方承诺：”“一、于2016年6月30日前支付所欠甲方租金计人民币XXXXXXX.53元。”“二、于2016年5月19日前支付所欠甲方租金利息466810.63元(利息计至2016年6月30日，按原合同约定日息0.5‰计息)。”“三、若乙、丙、丁三方逾期未能支付上述款项，则除向甲方支付利息，并支付违约金、罚息、违约金按原合同标准执行，罚息利率为合同约定利率(日息0.5‰)水平上加收100%。”“戊、己、庚三方承诺：对乙、丙、丁三方上述还款承诺提供连带责任担保，若乙、丙、丁方未按期还款，戊、己、庚方将承担连带担保责任，由戊、己、庚方直接无条件向甲方支付上述款项。”“乙方承诺：于2016年5月20日前向甲方提供价值不低于3000万元房产抵押，如乙方在2016年6月30日前支付所欠甲方租金的，则甲方必须在三天内撤销乙方1500万元的抵押。”“甲方承诺：于乙、丙、丁三方另行还息、并办妥房产抵押登记手续后三日内，向法院申请解除其对丁方财产的查封扣押手续。甲方在收到乙方支付的全部租金后三天内向乙方提供2015年至2016年租金发票，以后按年度以此类推。”“若乙、丙、丁、戊、己、庚方未按本还款计划书履行还款义务及办妥对于登记手续，甲方可向法院申请强制执行，乙、丙、丁、戊、己、庚方愿承担上述还款承诺责任。”签署《还款计划书》同日，上海长进置业有限公司(甲方)为抵押人、朱为广(乙方)、胥传玲及朱杰(丙方)三人为抵押权人、上海澜心实业有限公司(丁方)为被担保方、上虞国际大酒店有限公司(戊方)、杨建康(己方)及高鑫来(庚方)为担保方签订了《抵押担保合同》，约定：乙、丙方于2012年10月与甲方签订商铺预售合同，甲方承诺对其所售物业实行包租，乙、丙方于2013年5月22日分别与甲方委托的物业管理公司即丁方签订《委托经营管理协议》、《委托经营管理补充协议》、《委托经营管理补充协议(二)》，为确保乙、丙方与丁方签订的主合同的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押为丁方提供担保，甲、戊、己、庚方愿意为丁方提供连带责任担保。甲方以其名下拥有的财产抵押给乙、丙方，作为丁方履行主合同义务的担保。如果丁方未能按主合同规定期限内向乙、丙方付款，则乙、丙方可以将抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款抵偿债务(包括丁方应付而未付的租金及其逾期支付的利息、罚息、违约金以及乙、丙方为实现债权所引致的一切有关费用)。处理抵押财产所得价款，不足以偿还主合同债务的，甲方有责任重新提供或增加担保以弥补不足。双方就抵押登记期限、手续办理等作出约定，同时在担保条款内约定，本合同由甲、戊、己、庚方为丁方在主合同项下的租金债务提供连带责任的保证担保，如丁方未能按期向乙、丙方支付租金债务时，甲、戊、己、庚方将承担连带责任的保证担保，若丁方未能按期向乙、丙方支付租金债务时，甲、戊、己、庚方将承担连带担保责任，由甲、戊、己、庚方直接无条件向乙、丙方支付上述直接债务款项。担保期限自丁方应付乙、丙方款项之日起另加两年。租赁期届满或者主合同解除之日起，除乙、丙方同意续租外，丁方应在主合同的租期届满或者主合同解除之日后的三日内返还该房屋使用权(含在此出租房注册的公司须注销或迁出完毕)，逾期返还房屋的，每逾期一日，丁方应按12734.6元/天向乙、丙方支付租赁期间或主合同解除之日后该房屋占用使用费，并支付违约金，违约金计算方式如下：合同解除之日起之2019年6月1日止丁方应付乙、丙方该物业固定收益总额即自己加人民币50万元整，甲、戊、己、庚承诺继续就丁方此债务承担连带责任担保。丁方逾期支付上述直接债务的，每逾期一日按照应付金额的万分之五向乙、丙方支付逾期利息，若逾期时间超过一个月，乙、丙方有权解除主合同，主合同解除后由丁方承担相应的违约赔偿责任，并支付违约金、罚息，罚息利率为在日息0.5‰利率水平上加收100%。对不能按时支付的利息，自逾期之日起，按罚息利率计算复利。违约金计算方式与本合同上述计算方式一致，甲、戊、己、庚方承诺继续就丁方此租金债务承担连带责任担保。本合同与主合同具有同等法律效力，本合同与主合同不一致之处以本合同为准。上述两份协议订立后，被告仍未按约履行义务，原告认为被告已经违反了还款计划和抵押担保合同的约定，同时亦成就了合同解除的条件，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，原告与被告上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来等均表示同意自本判决生效之日起解除《委托经营管理协议》及相应的补充协议，被告上海宜汇投资咨询有限公司认为上述协议解除同意，但本被告根据还款计划和抵押担保合同不应承担保证责任。审理中，被告上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来均提出双方约定的违约责任计算方式过高，而且未来两年内的租金因为系争房屋仍在出租状态，原告明显仍能取得收益，损失不大，故请求法院对违约金予以酌减，被告上海宜汇投资咨询有限公司同意上述意见；原告则认为该约定系双方真实的意思表示，原告系高价购得系争房屋，已经产生巨大损失，故不同意就违约金予以酌减。另查明，系争房屋系原告自上海长进置业有限公司处购得，双方签订了预定合同和预售合同，现原告登记成为系争房屋的权利人。2012年10月6日，上海长进置业有限公司向原告出具《担保协议》，约定：“甲方将位于上海市曹杨路XXX号汇融天地123/301/302室以6480万元出售给乙方。”“甲方将聘请第三方公司对汇融天地进行为期六年的统一经营管理和运行。在此六年中，甲方承诺第三方公司将以每年453.6万元的租金向乙方承租乙方之物业，甲方愿意为第三方公司支付乙方之租金承担连带责任的担保。”本院认为，原告与上海澜心实业有限公司签订的《委托经营管理协议》、《委托经营管理补充协议》、原告与上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司签订的《委托经营管理补充协议(二)、上海长进置业有限公司作为承诺人、上海宜汇投资咨询有限公司作为担保人出具的《承诺函》、上海长进置业有限公司、上海澜心实业有限公司、上海宜汇投资咨询有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来与原告签订的《还款计划书》、上海长进置业有限公司、原告及上海澜心实业有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来签订的《抵押担保合同》等合同均为合同各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。合同各方应恪守合同约定履行各自的义务。合同订立后，原告按约向上海澜心实业有限公司交付了房屋，上海澜心实业有限公司亦按合同约定对外经营并向原告支付租金收益。2016年因被告未按合同约定履行支付义务，在原告向本院提起诉讼后，在本院主持之下，原告与上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司、上海宜汇投资咨询有限公司签署了《民事调解书》。然，上述三被告最终未按调解书约定条款履行义务，原告申请执行后，各方当事人随后又签订了上述具备法律效力的《还款计划书》和《抵押担保合同》，根据两份协议内容约定，上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司、上海宜汇投资咨询有限公司应当支付原告欠付款项，现三被告未能按约支付上述款项，原告遂要求解除双方的《委托经营管理协议》、《委托经营管理补充协议》、《委托经营管理补充协议(二)》，符合合同约定，审理中，各被告亦均同意解除上述合同，且被告在本院主持调解达成合意后，仍未履行约定，显然其不具备完全履行合同的能力，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当返还房屋，故原告要求返还房屋的诉讼请求本院一并予以支持。合同解除后，被告支付原告租金收益义务也随之结束，原告再行要求被告支付剩余两年租金缺乏法律依据，亦无合同依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。因被告未能按约支付租金收益的行为，被告显然已经构成违约，根据《还款计划书》的约定，被告仍应承担相应的违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院一并予以支持。虽然从《还款协议书》内容可知，上海宜汇投资咨询有限公司对所欠原告款项有承担违约责任的义务，但本案系因违约导致合同解除而产生的法律后果，上海宜汇投资咨询有限公司因未在《抵押担保合同》中盖章，该份协议确实对上海澜心实业有限公司未有约束力，原告又系依据该份合同请求解除主合同的，虽然之前上海宜汇投资咨询有限公司作为担保人出具了具有保值义务的《承诺函》，但因保证内容的变更，该承诺函不再对解除合同而成就的违约责任有约束力，故上海宜汇投资咨询有限公司关于违约责任之保证义务的抗辩主张，符合法律规定，本院予以采纳，上海宜汇投资咨询有限公司对违约责任不承担连带保证责任。上海长进置业有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来则应根据合同约定，对违约责任承担连带保证责任。关于被告提出违约金过高的抗辩主张，因系争房屋仍在出租过程中，原告仍存在收益的可能性，至于原告所称高价购房、被告系承诺返还购房利益的主张，因其未能提供充分证据证明双方确有约定存在，从各份合同约定内容分析，亦系为原告提供出租等经营管理事项并保证原告有固定收益的约定，收益金额则以原房价作为基数，并以此当然得出系返还购房款结果的约定，故本院对原告的该主张不予认可，结合目前房地产市场的发展，原告仍有租金收益存在的预期性，故本院准予对违约金金额予以酌情减低。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告胥传玲、朱杰与被告上海澜心实业有限公司于2013年5月22日关于上海市普陀区曹杨路XXX号XXX、XXX室签订的《委托经营管理协议》、于2014年6月4日签订的《委托经营管理补充协议》、原告胥传玲、朱杰与被告上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司于2014年7月18日签订的《委托经营管理补充协议(二)》于本判决生效之日起解除；二、被告上海澜心实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告胥传玲、朱杰上述房屋；三、被告上海澜心实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胥传玲、朱杰违约金人民币XXXXXXX.21元；三、被告上海长进置业有限公司、上虞国际大酒店有限公司、杨建康、高鑫来对上述给付义务承担连带责任；四、对原告胥传玲、朱杰的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案财产保全费人民币5000元，由被告上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司负担。本案受理费人民币68837元减半收取，计人民币34418.5元，由被告上海澜心实业有限公司、上海长进置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一六年九月二十八日书记员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。