江西省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣民终412号上诉人（原审原告）:左伟明，男，1970年10月11日生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：陈侃，江西秦风律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟，江西秦风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘健，男，汉族，1977年9月10日生，住浙江省杭州市萧山���。委托诉讼代理人：叶勇斌，江西策源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘红艳，女，汉族，1977年10月11日生，住江西省吉安市安福县。委托诉讼代理人：叶勇斌，江西策源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘某。委托诉讼代理人：叶勇斌，江西策源律师事务所律师。上诉人左伟明因与被上诉人刘健、刘红艳、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。左伟明的委托诉讼代理人陈侃，刘健、刘红艳、刘某的共同委托诉讼代理人叶勇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左伟明上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，由刘健、刘红��、刘某承担本案二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决认定左伟明与刘健、刘红艳、刘某签订的二手房买卖合同不是双方真实意思表示从而认定合同不成立缺乏事实依据。一审判决认定左伟明与刘健、刘红艳、刘某签订的二手房买卖合同不是双方真实意思表示，合同不成立。其认定的理由主要有两个：第一、双方事先不熟悉，仅在中间人介绍后短时间完成签约付款，与房产交易习惯不符；第二、从2013年转款到2015年起诉，双方一直未办理过户手续，不符合生活常理。左伟明认为，上述两理由均没有事实依据。首先，左伟明与刘健、刘红艳、刘某系通过其共同的朋友介绍后达成的房屋买卖合意。也正是基于朋友间的信任，才会在所谓的短时间内完成了房屋的签约及付款，也正是基于朋友间的信任，左伟明相信刘健、刘红艳、刘某不会陷朋友于不义，不至���在收到房款后违约不交房。而在二手房买卖交易中，交易双方为了节省不必要的中介费用，通过朋友介绍完成交易的比比皆是。左伟明不明白为何一审判决会认为这种房屋交易不符合交易习惯。难道所有的二手房买卖都需要通过中介进行，都需要经过漫长的看房选房过程，都需要一手交钱一手交房吗？其次，办理房屋过户手续时需要买卖双方共同办理的，左伟明在支付房款后也一直积极催告刘健、刘红艳、刘某要求其依约配合办理过户手续。一审也已查明，刘某随刘红艳居住在浙江省杭州市，而刘健也大多数时间是在浙江。这不仅合理地解释了为何刘健、刘红艳、刘某会选择将本案诉争房屋进行交易，也是左伟明一直催告刘健、刘红艳、刘某要求办理房屋过户未果的重要理由。刘健、刘红艳、刘某一直以在外地为由，搪塞敷衍，拒绝配合办理房屋过户手续。左伟��无奈才选择诉诸法院。然后，一审判决却认为这不符合生活常理，让左伟明始终无法理解。综上所述，一审判决认定左伟明与刘健、刘红艳、刘某之间房屋买卖合同不成立的所谓不符合交易习惯和不符合生活常理的理由，显然缺乏事实依据，更缺乏说服力。一审判决仅以交易习惯和生活常理进行推断，缺乏基本的证据支持。如前所述，一审判决认定的理由是与交易习惯不符和与生活常理不符，然而，这种基于交易习惯和生活常理的推断不仅缺乏说服力，更为重要的是也缺乏证据的支持。左伟明为支持其诉请，提交了二手房买卖合同、转款凭证等证据予以支持，足以形成完整的证据链。而刘健、刘红艳、刘某主张该行为非房屋买卖而系借款，但却未能提供任何证明其主张的有力证据。根据证据规则，刘健、刘红艳、刘某应当承担举证不能的不利后果。然而，一审判决却无视左伟明提供的证据，仅仅以主观的不符合交易习惯和不符合生活常理为由，就将左伟明提供的证据视为无物。难道书面证据的证明力还不及对于习惯和情理的推断吗？三、一审判决所持的理由将造成不良的市场交易导向。按照一审判决所持理由的逻辑，可以想见的是，作为一个卖房者，在签订房屋买卖合同后，不论是因为房屋涨跌或其他因素的影响，只要他想恶意的不履行交付及过户义务时，都完全可以像刘健、刘红艳一样口头主张房屋买卖实为民间借贷，然后去寻找一切所谓的对其有利的交易习惯和生活常理，从而规避其履行房屋交付及过户的义务。那么，整个房屋交易市场还会存在真实的房屋买卖吗？是否需要制定一套规范来明确何为交易习惯呢？所有不符合该交易习惯的房屋买卖将都会被认定为不成立吗？显然，这个结论不仅有违法理，更有违常理。综上所述，一审判决仅仅依据对于交易习惯和生活常理的主观推断，就认定双方之间的房屋买卖合同不成立，不仅缺乏证据的支持，而且在推理上也缺乏说服力。判断交易真实与否的基础应当是证据，而非推断。刘健、刘红艳、刘某辩称，本案是因刘健个人向左伟明借款，而将房屋买卖作为担保，左伟明与刘健、刘红艳、刘某之间不存在真实的房屋买卖合同法律关系。房屋买卖合同约定的交易价格仅有300万元，明显与市场价格不符。刘某作为房屋的所有人，没有在二手房买卖合同上签字，且合同没有具体的签订时间。左伟明提供的转款凭证仅能反映左伟明与刘健之间有资金往来，而不能证明该款项就是购房款。刘健在二手房购房合同上的备注也与事实不符，该房屋是刘某个人名下的唯一一套房子，备注上面仅有刘健一个人的签名，而没有另外一个法定监��人的签名。该购房合同的其他法律关系是不真实的。刘健个人的签名损害了刘某和刘红艳的权益，刘红艳没有收到分文的购房款。一审法院查明的事实与实际的情况基本相符。一审法院认定事实基本清楚，程序合法，适用法律正确。综上，请求驳回上诉、维持原判。左伟明向一审法院起诉请求：依法判令刘健、刘红艳及刘某履行合同约定义务，交付房屋并办理房屋过户手续。一审法院认定事实：刘健、刘红艳二人（甲方）作为出卖人与买受人左伟明（乙方）签订二手房购房合同一份。该合同约定甲方自愿将其所有的坐落于南昌市黄家湖东路1666号众森国际花园的房屋一套（建筑面积228.27平方米）出售给乙方，乙方自愿买受该房屋。甲方向乙方保证该房屋的权属、保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。同时双方���定该房屋的总价款为人民币300万元，甲方在合同签订之日起当天通过转账一次支付300万元给乙方。乙方应当在合同签订之日起30日内正式交付该房屋给甲方，并在合同签订之日起第30日到房地产管理部门办理过户手续。合同另约定甲方如不按照规定的日期办理房产过户以及交付房屋，逾期超过10天，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款总额30%作为赔偿金给乙方。合同还对其他事项进行了约定。该二手房买卖合同第一页正文上部用笔另行手写：“为了筹集刘某的教育、生活费用本人决定将刘某名下的南昌市众森国际花园6栋101户房产出售给左伟明。”刘健在该行字下面签字,刘红艳未签字。合同签订后双方一直未办理房屋产权变更登记手续，左伟明为此于2015年起诉至一审法院。另查明：2013年10月17日左伟明通过���中信银行南昌分行营业部62×××02的银行账户向刘健中国银行南昌市昌北支行62×××72的银行账户中转入人民币300万元。再查明：本案诉争坐落于南昌市黄家湖东路1666号众森国际花园登记的房屋所有人为刘某，房产证号为：房权证新建县字第××号，该房屋面积为228.27平方米。刘某系刘健与刘红艳之子，汉族，2008年6月24日出生，目前随母亲刘红艳居住在浙江省杭州市。在原审法院审理过程中，根据左伟明的书面申请，一审法院依法于2015年7月3日查封了刘某所有的坐落于南昌市黄家湖东路1666号众森国际花园的房产，查封期自2015年7月3日至2018年7月2日。一审法院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、诚实信用的原则。左伟明与刘建、刘红艳签订了二手房买卖合同，左伟明据此诉请要求刘健、刘红艳、刘某继续履行合同并协助办理房产过户手续。而刘红艳、刘某对此辩称该二手房买卖合同并不真实，左伟明曾通过银行账户转款300万元给刘健，但双方之间实际是借款纠纷，刘健、刘红艳愿意承担300万元还款义务。一审法院认为左伟明与刘健、刘红艳事先并不熟悉，仅仅通过中间人的介绍，就在短时间内完成合同签订及付款等的全部行为，特别是在刘健、刘红艳尚未交付房产的情况下，左伟明就一次性付清全部款项，显然不符合房产交易习惯。另左伟明与刘健、刘红艳签订的二手房买卖合同中明确约定，左伟明付清款项后，刘健、刘红艳应当在30天内完成房产交易手续。但是从左伟明2013年10月17日转款300万元到2015年提起诉讼，双方一直未办理任何房交易手续，也未办理房产买卖登记备案手续，亦不符合生活常理。由于双方之间二手房买卖合同的签订、履行均与正常的房产交易行为明显不符，一审法院认为左伟明与刘健、刘红��签订的二手房买卖合同并不是双方真实意思表示，左伟明与刘健、刘红艳签订的二手房买卖合同不成立。审理过程中，经一审法院释明后，左伟明仍然坚持要求刘健、刘红艳继续履行合同并配合办理过户的诉请，对此诉讼请求依法不予支持。综上，依照《民法通则》第五十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决：驳回左伟明的诉讼请求。左伟明预缴的案件受理费30800元，财产保全费5000元，由左伟明承担。本院二审期间围绕上诉请求，双方均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。本院二审审理期间，左伟明自愿作出承诺书，承诺同意补偿刘健、刘红艳、刘某60万元。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案诉争房屋买卖合同应否履行。该焦点涉及两个问题，一是左伟明与刘健之间的法律关系如何定性；二是本案诉争房屋买卖合同是否有效。对此，本院分析如下：一、关于左伟明与刘健之间的法律关系如何定性的问题。左伟明主张双方之间为房屋买卖合同关系，刘健、刘红艳、刘某主张左伟明与刘健之间为民间借贷关系，本案诉争房屋买卖合同的签订行为是为左伟明与刘健之间的民间借贷提供的担保。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己的主张负有举证责任。左伟明为证明其主张提供了其与刘健、刘红艳签订的二手房买卖合同、诉争房屋的产权证、支付房款的转账凭证。刘健、刘红艳、刘某为证明其主张提供了本案诉争房屋买卖合同的复印件、刘某的户口复印件。左伟明提供的证据能够证明双方之间存在买卖合同法律关系。刘健、刘红艳、刘某提供的证据能够证明其向左伟明出售房屋的价格比其买入价格低518476元，刘某系未成年人，其户口挂在案外人李勇华名下。本院认为，房屋价格由市场决定，刘健、刘红艳、刘某提供的证据不能证明其与左伟明之间的交易价格明显低于正常市场价格，刘某的户口虽然登记在案外人名下，但仅凭户口登记簿不能证明也没有其他证据证明刘健、刘红艳丧失对刘某的监护权。刘健、刘红艳、刘某要证明刘健与左伟明之间存在借款合同关系，需提供借款合同或者借据或者左伟明与刘健之间支付借款或还款的证据，但其未能提供上述证据。刘健、刘红艳、刘某辩称刘健与左伟明未签订借款合同，刘健出具的借条由左伟明持有，这一抗辩理由虽有一定的合理性，但没有证据证明该主张，且刘健、刘红艳、刘某对刘健与左伟明之间借款的时间、期限、利息约定、有无还款等细节问题均不能做出合理解释。在正常的借款活动中，即使借条由对方持有，借款人对借款的基本细节也应该是清楚的。而本案中刘健虽然在一审未参加庭审，但其接受了法院的询问，在一审询问时刘健未提到借款的细节问题。本院二审庭审中要求刘健在庭审结束后一周内亲自到庭，但刘健未到庭。综上，刘健、刘红艳、刘某提供的证据不能证明其主张，也不足以推翻对方的主张。一审法院认为左伟明与刘健、刘红艳事先并不熟悉，仅通过中间人介绍，就在短时间内完成合同签订及付款的全部行为，尤其是在尚未交付房产的情况就一次性付清房款，不符合交易习惯，且合同约定刘健、刘红艳在30日内完成房产交易手续，左伟明从2013年10月17日交付房款直至2015年提起诉讼，双方未办理任何交易手续，不符合常理。对此，左伟明��称，左伟明与刘健之间是基于对中间人即双方的朋友的信赖而短时间内完成交易，房屋交易手续需要双方配合办理，因刘健、刘红艳不配合，且迁居外地，导致交易手续迟迟未能办理。本院认为，交易过程的长短并不能推导出交易是否合理，交易价格是由市场和双方意志决定的，交易手续的办理需要双方配合，左伟明的解释具有合理性，刘健、刘红艳、刘某未能提供证据证明本案诉争交易不合理。一审法院认为左伟明与刘健、刘红艳、刘某之间的二手房买卖合同签订、履行行为与正常交易行为明显不符，双方之间的二手房买卖合同不是双方真实意思表示，合同不成立，该认定缺乏证据支持，属适用法律错误，应予纠正。二、关于本案诉争房屋买卖合同是否有效的问题。本案诉争房屋登记在刘某名下，刘某出生于2008年6月24日，在2013年10月诉争房���交易时为未成年人。刘某的户口登记在案外人李勇华名下。刘健、刘红艳、刘某辩称本案二手房买卖合同的签订损害了刘某本人的利益，应为无效合同。本院认为，第一，虽然本案诉争房屋登记的权利人为刘某，但刘某为未成年人，无证据证明刘某个人有收入，该房屋是用刘某的个人收入购买或接受他人赠与。刘健、刘红艳、刘某提供的证据不能证明本案诉争房屋为刘某的个人财产，而非刘健、刘红艳的夫妻共有财产。第二，刘某的户口虽然登记在案外人名下，但父母为未成年人的法定代理人，无证据证明刘健、刘红艳对刘某不具备监护权利。即使该房屋为刘某的个人财产，作为法定代理人的刘健、刘某有权代理刘某处分其财产。因此，无论本案诉争房屋是刘健、刘红艳的夫妻共有财产还是刘某的个人财产，因刘健、刘红艳均在二手房买卖合同上签字，无证据证��存在受欺诈或胁迫的情形，刘健、刘红艳的签字行为均为其真实意思表示，对刘健、刘红艳、刘某均产生约束力。第三，本案中无证据证明诉争合同签订行为损害了刘某的利益。即使该合同签订行为损害了未成年人刘某的利益，也无证据证明左伟明与刘健、刘红艳存在恶意串通行为，作为善意第三人有理由相信刘健、刘红艳的处分行为是合法的。如果本案诉争合同的签订损害了刘某的利益，刘某可向处分其财产的监护人主张赔偿，但不影响本案诉争合同的效力。刘健、刘红艳、刘某辩称在二手房买卖合同上，刘健签字注明是因筹集刘某的教育、生活费用而出售本案诉争房屋，刘红艳在该备注下未签名。本院认为，因刘红艳已经在二手房买卖合同中签名，其在该备注下未签名不影响合同的效力。综上，本案诉争房屋买卖合同是左伟明与刘健、刘红艳、刘某之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。左伟明依据合同约定，请求刘健、刘红艳、刘某履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户手续，应予支持。一审法院驳回左伟明的诉讼请求错误，应予纠正。因左伟明自愿补偿刘健、刘红艳、刘某60万元，本院予以支持。综上所述，左伟明的上诉请求成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第1号民事判决；二、刘健、刘红艳、刘某自本判决生效之日起二十日内向左伟明交付坐落于南昌市黄家湖东路1666号众森国际花园6栋101户产权证号为新建县字第××号的房屋并协助办理该房屋过户手续。三���左伟明自本判决生效之日起二十日内向刘健、刘红艳、刘某交付补偿款60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。一审案件受理费30800元、财产保全费5000元、二审案件受理费30800元，共计66600元，由刘健、刘红艳、刘某负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪少华代理审判员  吴玉萍代理审判员  吴 狄二〇一六年九月二十七日书 记 员  张 英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事���利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。