辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终9866号上诉人（一审被告）：蔡丽娟，女，汉族，1979年2月21日出生，住址沈阳市大东区。委托代理人：贾立民（蔡丽娟丈夫），男，汉族，1983年8月9日出生。被上诉人（一审原告）：沈阳东润物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区津桥路7号4层。法定代表人：林任福，该公司经理。委托代理人：高凤，女，1981年6月9日出生，该公司工作人员。上诉人蔡丽娟因与被上诉人沈阳东润物业管理有限公司（以下简称“东润物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民小字第03772号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月1日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东润物业公司一审诉称：我公司室幻景家园小区的物业服务公司，被告系坐落于沈阳市大东区大什字街7-2号楼1-18-6室业主，房屋建筑面积74.58平方米。我公司依据物业管理服务协议提供服务，物业费的收费标准为每月每平方米1.8元，被告从2013年10月15日到2015年7月14日止的物业费为2,819.124元,我公司去催缴物业费，被告拒付。现诉至法院，要求被告给付物业费2,819.12元、违约金253元并承担诉讼费。蔡丽娟一审未到庭答辩。一审法院查明：2012年11月2日，原告与被告签订前期物业管理服务合同，合同约定：该小区物业费的收费标准为每月每平方米1.8元，逾期缴纳的按日千分之三支付违约金。被告每月应支付物业管理费134.24元。被告蔡丽娟系原告单位物业管理的座落于沈阳市大东区大什字街7-2号楼1-18-6室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为74.58平方米。被告从2013年10月15日到2015年7月14日止拖欠原告物业费共计2,819.12元未付。一审法院认为:根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据原告提供的证据对原告提供的案件事实予以认定。原告与被告签订的前期物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律规定,为合法有效，对原告及被告均具有约束力。合同签订后，原告已实际履行了物业管理服务，被告应依据合同约定向原告支付物业服务费。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，根据原告提供的物业整体服务情况，未能达到尽善尽美，故对该请求不予支持。一审法院判决：一、被告蔡丽娟于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳东润物业管理有限公司物业费2,819.12元（缴纳期间从2013年10月15日至2015年7月14日）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蔡丽娟负担。宣判后，蔡丽娟不服，提出上诉，请求撤销原判，发回重审。主要理由：一、2014年末我方收到被上诉人催缴2013至2014年度物业费通知及起诉状，被上诉人未做到物业服务协议列明的各项义务，特别是没有对电梯进行良好维护，后经双方协调，虽然电梯问题未圆满解决，但我方仍然缴纳了2013至2014年度物业费，被上诉人不承认此事，我方虽未保留缴费票据，但被上诉人应有存底。我方入住时缴纳物业费至2013年11月1日，被上诉人起诉要求我方支付2013年10月15日起的物业费，可见被上诉人财务档案管理混乱，对业主缴费存根不能做好保留备查工作，每次缴费要求业主提供上次缴费票据才能续费。因此，即使业主缴纳了物业费，如果业主丢失票据，几乎没有可能在被上诉人处找到存根。二、被上诉人未履行前期物业服务协议应尽义务：1、未对房屋共有部位，共有公共设施进行良好维护；2、物业管理档案资料不健全；3、只给业主开具收据，不是正规发票，偷税逃税，不符合国家税法规定；4、未编制物业管理服务及财务年度计划；5、未向业主公布物业管理费用收支账目；6、未经业主同意擅自占用业主电梯，公用通道，公用设施改作他用，出售给广告公司和部分商家进行广告宣传谋取利益，对所得利益也未向业主公示；7、未组织组建业主管理委员会，导致已入住近四年仍未选定正式物业管理企业；8、对园区绿化没有任何作为，现园区绿化率几乎为零；9、未妥善执行保安制度，园区入口门禁电子设备停止使用，任何人随意进出，且无外来人员进入登记，导致园区内闲杂人等众多，小招贴遍布。严重影响业主安全和生活环境；10、消防设施管理不善，消防栓未定期检查，消防器材灰尘遍布，消防通道被杂物堵塞，火宅报警设施故障，防火风闸设施损坏；11、电路设备管理不到位，明线裸露，强弱电井未上锁；12、卫生状况极差，墙上乱写乱画随处可见；13、电梯间从入住一直未装修，都是破板子拼成，除能让物业获取利益的广告牌子完整干净，各种小招贴和乱写乱画遍布四周。综上，我方仅承认2014至2015年度未缴纳物业费，并对1.8元的物业服务收费标准表示异议，收费标准要对应其服务质量，被上诉人提供的物业服务只能达到普通社区卫生分标准，要求重新协商签订物业服务费率。被上诉人东润物业公司二审答辩称：同意一审判决。2014年我公司确实未收到上诉人缴纳的物业费，如果收到上诉人手中应持有相关缴费票据。上诉人蔡丽娟二审提交其办理入住手续时缴纳第一年物业费的收据，证明第一年物业费缴纳至2013年11月1日，被上诉人东润物业公司对收据的真实性没有异议，提出向上诉人下发入住通知书的时间是2013年10月15日，故财务人员填写收据缴费日期可能存在失误的可能。本案二审查明：上诉人办理入住手续时向被上诉人缴纳2012年11月2日至2013年11月1日第一年物业费1,611元。本案二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。上述事实，有前期物业管理服务合同及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：对于上诉人提出园区物业收费标准过高，以及被上诉人未尽到物业服务义务等问题。被上诉人依据其与上诉人签订的物业管理服务协议，为涉案园区实际提供了物业服务，上诉人作为园区业主，应当向被上诉人支付相应物业费。涉案园区物业费收费标准为1.80元每月每平方米，现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。据此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。上诉人提出的此项上诉主张，不能成为其拒绝支付物业费的合法理由。对于上诉人提出其已缴纳2013至2014年度物业费的问题。由于上诉人一审经传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。上诉人二审提出该项主张，被上诉人予以否认，上诉人应当承担举证证明的法定责任。由于上诉人二审既不能提供其缴费的相关票据，亦没有提供出任何其他间接证据能够证明其主张成立，且本院根据上诉人陈述，亦未查询到其与被上诉人于2014年末曾在一审法院诉讼的案件记录，故对于上诉人提出其已缴纳2013至2014年度物业费的上诉主张，本院无法予以支持。由于双方在物业管理服务协议履行之初就曾产生纠纷，故上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，应当对缴费行为将会产生的法律后果有一定的认知，亦应当特别注意保留相关证据。因上诉人在本案中没能提供出任何证据证明其主张，故上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。如果此后上诉人查找到相关缴费凭据，其可向被上诉人另行主张权利要求返还相应款项。对于上诉人提出办理入住时曾向被上诉人缴纳至2013年11月1日的物业费，根据上诉人二审提交的收据，能够证明上诉人的主张成立，被上诉人虽提出存在填写错误的可能，但不能提供证据证明，故被上诉人应对其填写确认的物业缴费期限承担责任。本院对一审判决认定的物业费缴纳期限予以调整，上诉人应当支付被上诉人2013年11月2日至2015年7月14日的物业费2,738.50元（20.4个月×1.80元每月每平方米×74.58平方米）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民小字第03772号民事判决书第二项；二、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东民小字第03772号民事判决书第一项“被告蔡丽娟于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳东润物业管理有限公司物业费2,819.12元（缴纳期间从2013年10月15日至2015年7月14日）”为蔡丽娟于本判决发生法律效力后10日内一次性给付沈阳东润物业管理有限公司2013年11月2日至2015年7月14日的物业费2,738.50元；三、驳回沈阳东润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（沈阳东润物业管理有限公司预交），由蔡丽娟负担。二审案件受理费50元（蔡丽娟预交），由蔡丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年九月二十一日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。