广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初2596号原告（反诉被告）：余小兰，女，1982年12月10日出生，汉族，身份证住址福建省古田县，委托代理人：边磊，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟岩，男，1988年9月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托代理人：钟绵彬，男，1963年9月2日出生，汉族，身份证住址山东省青州市，系被告父亲。第三人：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市同泰路倚绿北街14号10房，组织机构代码56794000-1。法定代表人：王茂源。委托代理人：刘真，男，1983年12月28日出生，汉族，身份证住址江西省南康市，系该司员工。原告（反诉被告，以下简称原告）余小兰与被告钟岩（反诉原告，以下简称被告），第三人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余小兰的委托代理人边磊，被告钟岩的委托代理人钟绵彬，第三人广州连家地产代理有限公司的委托代理人刘真均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余小兰诉称：原告与被告于2015年5月13日在第三人连家地产公司参与下签订了《房屋买卖合同》（合同编号为NO:*）,合同约定被告以1390000元整之价格购买原告位于广州市白云区*路*街5号1301房一套。房款支付约定为：签订本合同时支付人民币50000元作为定金，本合同签订后35天内交付部分楼款（含定金）人民币550000元，部分楼款共计人民币340000元应在原、被告双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，人民币500000元由被告申请以银行按揭贷款方式支付，剩余房款同样由被告申请以银行按揭贷款方式支付。违约责任约定：违约方逾期履行上述合同约定，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向守约方支付违约金，逾期30天，守约方有权取消合同，且要求违约方向守约方支付该物业成交价的10%作为违约金；如一方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔守约方已支付的咨询及中介服务费。《房屋买卖合同》签订后，原告积极履行该合同相关义务，被告仅于合同签订后向原告支付定金50000元后，便以各种理由拖延支付合同中的各项房款。多次电话与口头交涉后，被告仍迟延支付上述合同中的各款项，但为表双方友好协商、继续履行双方所签订的上述合同之原则，原告于2015年12月29日向被告寄送催款通知书，以通知书的形式要求被告如约履行上述合同之义务，但被告拒收。鉴于被告之违法违规违约行为，原告深感被告已无履行上述合同之愿，便于2016年1月20日向被告寄送《解除通知书》，以通知书的形式告知被告，原告是基于其违法违规违约之行为而解除双方所签订的《房屋买卖合同》，并要求被告承担相应的全部违约责任，被告亦拒收上述通知书。原告认为，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。双方均应当严格按照合同的约定全面履行自己义务，但被告以各种理由拒绝履行上述合同的房款支付义务。被告之上述行为实属违法违规违约之行为，实属不诚信之行为，实属严重侵犯原告合法权益之行为，理应向原告承担全部违约责任。请求法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》已解除；2、被告向原告支付逾期违约金312750元（计算标准以1390000元为基数，按每日千分之一自2015年6月17日计算至2016年1月27日）和违约金139000元；3、被告向原告支付原告已向第三人支付的中介费及咨询费共计63125元；4、本案诉讼费由被告承担。对于被告钟岩的反诉答辩如下：不同意被告的诉讼请求。一、原、被告于2015年5月13日签订买卖合同，约定被告于合同签订后35日内向原告支付350000元，但被告没有支付，属于根本违约。二、原告与第三人并不存在欺骗被告进行房屋买卖的行为，被告作为有完全民事行为能力人，其依法享有相应的权利和承担相应的义务，《房屋买卖合同》已开始履行，在原告无任何违约情况下，被告自行放弃购买且其在证据2中表明其是因个人原因放弃购买，原告因此不存在任何违约行为，被告反诉理由不成立，请求法庭予以驳回。被告钟岩答辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告、被告和第三人签订的《房屋买卖合同》多项内容空白，并且合同约定与事实不符，被告认为该买卖合同存在多处陷阱，为尽量减少损失，必须解除涉案合同。一、不同意原告主张违约金的诉讼请求。本案合同已经原告及其代理人同意后解除，原告就已经解除的合同主张违约金，不合情理。被告与原告及其代理人的谈话录音可证明，被告通过放弃定金并签署放弃购买声明等方式解除合同，合同已于2015年7月3日解除。同时（2015）穗云法民四初字第1477号民事判决书可证明合同已解除，判决书记载：“本案在审理过程中，被告（本案原告）主张其与钟岩之间的《房屋买卖合同》因钟岩违约而解除，另钟岩已向原告（本案第三人）支付20000元中介费。”2015年12月29日和2016年1月20日，原告向未经被告认可的地址寄送《催款通知书》和《解除通知书》，原告就已经同意被解除的合同来主张权利，不合法理。二、不同意原告主张中介费及咨询费的诉讼请求。原告与第三人签订的佣金协议对本案合同无效。被告未在佣金协议上签字，也不知道有这份50000元中介咨询费的幕后协定。本案合同第八条为格式条款，第三人在该条款中只有权利没有义务，且该条款也未采取合理的方式提醒对方注意，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十条之规定，该条款为无效条款。原告和第三人向被告隐瞒了此50000元中介咨询费的事情，原告和第三人应为本案中介咨询费担责。原告和第三人串通一气，为被告下圈套，谋取不正当利益。被告钟岩反诉称：被告在原告和第三人的诱骗下匆忙于2015年5月13日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告购买原告位于广州市白云区*路*街5号1301房一套。因原告和第三人违背交易公平、诚实信用原则，导致交易失败，合同解除。合同签署、定金交付后，经向律师咨询，发现合同诸多疑点：1、合同签署后，原告拒绝向被告提供其联系方式，且要求第三人不得将其联系方式提供给被告。2、收款人与物业无关，且开户所在地不在广州。3、故意让合同中的第八条中介佣金项空白。4、合同商讨过程中原告承诺是：签合同时只交20000元定金，到正式签合同时又临时变成要交30000元定金、20000元首期款，而合同书面上故意写成50000元定金。基于上述疑点，被告多次通过中介向原告提出追加或修改合同条款，消除上述有可能对被告造成损失和不利的条款，均被中介告知：“原告不同意”。原告这种违背交易公平、诚信原则的反常现象导致被告对原告交易诚意和涉案房产有了怀疑，随即对该房产进行了较为细致的实地考察和邻居走访，发现该房产问题较大。在原告拒绝追加消除疑点的合同条款，在风险与问题并存情况下，决定以丧失定金为代价，请求中介从中斡旋解除本案合同。2015年6月29日至7月3日，经过与中介王先生反复协商，征得第三人领导人同意后，形成解决方案：“被告向第三方签署放弃购买该物业的声明后，此房由第三方继续卖出，已交定金不退。”被告遂于2015年7月3日向第三人签署了放弃购买声明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条的规定，被告认为合同已于2015年7月3日解除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定，合同上填写定金50000元，但实际签收的是30000元，故应依法视为定金合同已变更为30000元。合同第八条涉及的中介费项为空白，原告及第三人在明知有不符合常规的高额咨询费和中介费的情况下，却在合同中故意向被告隐瞒，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、四百二十五的规定，即使原告与第三人有纠纷、有损失，都应由原告和第三人解决。为维护被告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告返还被告首期购房款20000元；2、本案诉讼费由原告承担。第三人广州连家地产代理有限公司对原告余小兰的起诉述称：暂无意见。第三人广州连家地产代理有限公司对被告钟岩的反诉述称：暂无意见。经审理查明：2015年5月13日，原告（卖方）与被告（买方）、第三人（经纪方）签订了合同编号为NO.*的《房屋买卖合同》，合同约定：被告购买原告位于广州市白云区*路*街5号1301房（系涉案房屋），买卖双方均同意该房产按套出售，成交价款为1390000元。该房屋项下存在抵押，买卖双方同意：签订本合同时支付人民币50000元作为定金；本合同签订后35天内交付部分楼款（含定金）人民币550000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；部分楼款共计人民币340000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时交付，银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；人民币500000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续。关于违约责任，合同约定：卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金等等。被告提供2015年5月13日《收款收据》和2015年5月14日《收款收据》，拟证实被告向原告支付了承购房屋之首期款20000元和定金30000元，原告对两份收据三性无异议，但认为收取的这50000元均为定金，首期款收据不能改变合同关于定金的意思表示。被告提供2015年6月29和6月30日的录音，拟证明合同已依法解除。录音内容显示，被告及其父母多次与原告、第三人工作人员小王商讨房屋付款风险问题及解约事项等，原告对录音内容真实性、合法性、关联性均不确认。同年7月3日，被告出具《放弃购买声明书》。载明：“现因本人问题无法购买该物业，特声明放弃购买白云区*路*街5号1301房，特此声明！（注：此声明不作为《房屋买卖合同》合同编号：NO.*的补充协议，仅用于声明人向广州连家地产代理有限公司声明放弃购买该物业，······此声明仅针对广州连家地产代理有限公司有效等等”。2015年11月18日，第三人向本院提起诉讼，要求原告向其支付涉案房屋该次交易的咨询及中介服务费50000元和相应的违约金。后本院作出（2015）穗云法民四初字第1477号民事判决，判决：被告余小兰（本案原告）向原告广州连家地产代理有限公司（本案第三人）支付咨询及中介服务费50000元及违约金（违约金以50000元为本金，按照0.1%/天，自2015年5月14日计算至实际清偿之日止，并以本金为限）。该判决已发生法律效力，现原告已向第三人支付咨询及中介服务费50000元、违约金12600元、诉讼费525元，共计63125元。2015年12月29日，原告向被告身份证地址邮寄《催款通知书》，要求被告在五日内向原告支付合同所约定的第二期楼款550000元，但该邮件被拒收退回。2016年1月20日，原告向被告身份证地址邮寄《解除通知书》，通知被告：原告已解除双方签订的《房屋买卖合同》，并就原告所遭受的经济损失向被告进行索赔，该邮件未妥投，后原告向本院提起本案诉讼。另查：根据穗字第1020033785号《粤房地权证》显示，涉案房屋为原告单独所有。根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋存在抵押权利登记，权利人为中国银行股份有限公司广州白云支行，权利价值为860839元，权利面积为100.564平方米。以上事实：有《房屋买卖合同》、《粤房地权证》、《广州市不动产登记查册表》、《催款通知书》、快递单及回执单、快件、快件寄送截图、《解除通知书》、银行流水记录、发票、《收款收据》、录音资料、《放弃购买声明书》、民事判决书及各方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告、被告、第三人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于2015年5月13日和同年5月14日，被告分别支付予原告20000元和30000元是否属于定金或首期款问题。原告主张50000元均为定金，被告主张首期款为20000元、定金为30000元，因《房屋买卖合同》约定定金为50000元，故本院认为本案定金为50000元。关于合同解除及违约责任问题。《房屋买卖合同》签订后，被告依约向原告支付了50000元定金，双方应当按照《房屋买卖合同》的约定办妥涉案房屋的涂销抵押手续和产权过户及登记手续。经现有证据显示，被告因买卖风险顾虑而逾期未支付房款，但未能提供证据证实原告及第三人存在欺诈行为，且被告提供的录音资料和《放弃购买声明书》亦证实，系因被告个人问题放弃购买涉案房屋，故本院认为被告未如约向原告支付房款，其行为已构成根本违约，原告作为守约方，有权解除合同。原、被告在签订《房屋买卖合同》时无明确记载双方联系地址，原告向被告身份证地址邮寄《催款通知书》和《解除通知书》合理合法，因被告原因导致邮件未送达，其后果应由被告自行承担。现原告主张确认《房屋买卖合同》已经解除，被告在案件审理过程中也认为合同已经解除，故本院予以确认《房屋买卖合同》已解除。《房屋买卖合同》第十二条第二款前半段约定：买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金。该约定为买方逾期付款，但合同仍履行完毕，买方就其逾期付款所应承担的违约责任。《房屋买卖合同》第十二条第二款后半段约定：逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。该约定为因买方逾期付款导致合同未履行，买方就合同未履行所应承担的违约责任。现本案因被告逾期30天未支付楼款导致合同未履行，被告应根据《房屋买卖合同》第十二条第二款后半段约定承担违约责任，即涉案物业成交价为1390000元，违约金应为139000元，本院认为被告仅需向原告支付违约金139000元，而原告要求被告支付逾期违约金312750元无事实和法律依据，本院不予采纳，予以驳回。原告在庭审中确认仅主张违约金条款，定金条款不再重复，且同意被告已支付的定金在违约金中予以相应扣除，故本院认定扣除被告已支付的50000元定金，被告需向原告赔偿违约金89000元。另，由于本院已认定被告支付予原告的50000元为定金，且已在违约金中扣除，故被告要求原告返还20000元首期款之诉请，本院不再采纳，予以驳回。关于中介服务费问题。根据《房屋买卖合同》第八条的约定：如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。被告辩称合同中关于中介服务费的约定，因原告和第三人向被告隐瞒了50000元中介费事项，且合同中关于中介服务费条款为格式条款，提供格式合同的第三人在该条款中只有权利没有义务，因此合同中关于中介服务费的条款为无效条款。本院认为，合同中关于中介服务费条款的规定符合房产中介市场交易习惯，并以能足够引起当事人注意的方式写入合同中，且被告无证据证实原告与第三人故意向其隐瞒中介服务费事项，故该中介服务费条款属有效条款。现原告已向第三人支付了咨询及中介服务费50000元、违约金12600元、诉讼费525元，共计63125元，其中原告因逾期向第三人支付咨询及中介费而产生的违约金和诉讼费13215元，应由原告自行承担，故本院认定被告仅需向原告赔偿其已支付的咨询及中介服务费50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认余小兰与钟岩、广州连家地产代理有限公司于2015年5月13日签订的《房屋买卖合同》已解除；自本判决生效之日起十日内，钟岩向余小兰赔偿违约金89000元；自本判决生效之日起十日内，钟岩向余小兰赔偿咨询及中介服务费50000元；驳回余小兰其他的诉讼请求。驳回钟岩全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8949元、反诉受理费1850元，由原告余小兰负担本诉受理费6533元（已缴纳），被告钟岩负担本诉受理费2416元、反诉受理费1850元（已缴纳）。被告钟岩负担的本诉受理费2416元须于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张旭增人民陪审员  张冬晗人民陪审员  冯桂颜二〇一六年九月二十日书 记 员  叶东琳