徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初1028号原告：邢建交，男，1973年4月5日出生，住安徽省宿州市埇桥区。被告：徐州万泰置业有限公司，住所地徐州市铜山区北京南路285号。法定代表人：任学明，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾爱军，江苏彭隆律师事务所律师。原告邢建交诉被告徐州万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢建交，被告的委托诉讼代理人顾爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢建交向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款513514元并支付违约金7445元，因提前终止贷款合同造成的违约金及银行贷款利息损失、维修基金的损失，三项合计74010元。3、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2014年2月27日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定被告向原告出售徐州万泰佳苑4－1－702室房屋一套，总价款513514元。合同签订后，原告付清了房款，可被告未按期交付房屋。根据合同第八条约定，被告应当于2015年9月28日前交付房屋，但截至原告起诉，被告仍未交付房屋。该合同第九条约定，被告逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告需向原告承担相应违约责任。被告逾期交房后，原告多次要求解除双方签订的商品房买卖合同，要求被告退还全部已付款并赔偿损失，可被告予以拒绝。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告万泰公司辩称，本案所涉的商品房买卖合同未达到解除条件，因为根据合同第八条的约定，遇到政府政策调整、市政设施建设原因造成逾期的，出卖方（被告）可以据实予以延期。涉案项目因市政设施水泵房搬迁问题造成一号楼施工停滞，进而导致整个项目不能按期竣工。现在该障碍已清除，整个项目基本完成，正在办理相关手续。因此，被告认为原告的诉讼请求不能成立，银行利息等损失也不应得到支持。被告愿意继续履行合同，并与原告协商补偿数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2014年2月27日，原告邢建交与被告万泰公司签订商品房买卖合同一份（合同号TS31430），主要内容如下：被告向原告出售徐州万泰佳苑4－1－702室房屋一套，建筑面积94.25平方米，总价款513514元；付款方式为于2014年2月27日交首付款163514元，贷款350000元于2014年3月26日前到帐；被告应当在2015年9月28日前，将该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府政策调整、市政设施建设原因，且出卖人在知晓之日起30日告知买受人的。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告于2014年2月27日前交首付款163514元，并通过向中国银行贷款350000元的方式付清余款。被告向原告出具了相应发票。后因被告逾期未上房，引发本案诉讼。另查明，2014年4月29日，原告向中国银行贷款350000元，用于向被告支付剩余房款。2015年10月，原告向铜山县物业管理维修基金专户缴纳了维修基金3770元，并取得了徐州市物业维修基金缴款凭证。案件审理过程中，被告认可其取得的涉案土地不是净地，当时就存在铜山水务局自来水公司所属水泵房未及时搬迁的问题，因该问题未能顺利解决，故而影响了整个工程的验收；涉案房产开发项目尚未通过整体验收，未能办理商品住宅交付使用批准文件，故无法向原告交付房屋。被告已向政府相关部门反映要求解决该问题，政府相关部门已同意将此地块项目竣工时间调整为2015年12月23日。现上述障碍已清除，正在办理上房前的相关手续。本院认为，一、关于原告能否解除双方之间的商品房买卖合同的问题。根据合同法第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由此可见法律并未规定一方行使约定解除权时必须以对方存在过错或违约行为为前提，约定解除权只需解除条件成就时即可行使。根据合同约定，被告应当在2015年9月28日前将约定的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。因被告至今未能履行，故原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩涉案房屋逾期交付是因为市政设施建设，依约可据实予以延期，不应解除合同。本院结合被告陈述可以确认，被告在取得土地时及与原告签订合同时均明知该水泵房未及时拆迁的情况，该水泵房应当被搬迁出该地块，而不属于合同中所指的合法的市政设施建设范围，故本院对被告该意见不予采纳。关于原告主张被告返还购房款513514元并支付违约金7445，因提前终止贷款合同违约金及银行贷款利息造成的损失应否支持的问题。依据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告尚未向原告交付房屋，因商品房买卖合同应予以解除故无需继续交付，被告应向原告返还购房款513514元。虽然本案商品房买卖合同中就被告逾期交房约定了违约金的计算方式，但逾期交房违约金和解除合同造成的损失是两种性质不同的违约责任，而且双方并未在该合同中限制原告根据合同法主张赔偿损失的权利。故被告关于原告的利息等损失不应得到支持的辩称，本院不予支持。结合原告的诉讼请求，其损失包括以下两项：根据商品房买卖合同约定，被告应当按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告主张的违约金超过合同约定数额，本院仅支持其中的5135.14元。因银行贷款产生的损失。根据商品房买卖合同约定，原告首付款之后的余额350000元通过按揭借款的方式给付，故被告对于原告向银行借款是可预知的。而该商品房买卖合同解除后，原告有权主张为履行该合同而向银行支付的借款利息等损失，但应提供相应的证据。原告现主张的因提前终止贷款合同造成的损失数额系由其估算，具体数额无法确定，本院不予支持。原告主张的银行利息损失数额同样因未提供证据证明，本院不予以支持。况且原告表示其仍在正常还贷，原告如果继续偿还银行贷款本息或提前终止贷款合同，损失数额也会有变化，原告可在损失数额确定后另案主张该损失。三、关于原告主张的维修基金损失3770元的问题。根据原告提供的徐州市物业维修基金缴款凭证中的内容可以确认，原告主张的维修基金损失3770元，并非交付给被告，故本院对原告该主张不予以支持。原告应另向案外人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告邢建交与被告徐州万泰置业有限公司于2014年2月27日签订的商品房买卖合同；二、被告徐州万泰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邢建交返还购房款513514元并支付违约金5135.14元；三、驳回原告邢建交的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9830元，由被告徐州万泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  常江红人民陪审员  谢昌利人民陪审员  孙 健二〇一六年九月二十七日书 记 员  孟姣姣