广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初3167号原告（反诉被告以下简称原告）：廖凯生，男，汉族，1991年1月19日出生，广东省汕头市人，住广东省汕头市。委托代理人：吴洪涛，广东中亚律师事务所律师。被告（反诉原告以下简称被告）：叶文才，男，汉族，1973年11月14日出生，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。被告（反诉原告以下简称被告）：张慧斐，女，汉族，1975年8月5日出生，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。以上两被告共同委托代理人：潘海峰，广东华文律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：张勇光，广东华文律师事务所律师。第三人：东莞市速房房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇巷头社区富康路***号松湖国际*栋112铺。组织机构代码为35123402-8。法定代表人：王彬林。委托代理人：周付民，该公司员工。委托代理人：莫启立，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。营业场所：广东省东莞市南城区胜和体育路5号健升大厦。负责人：范题，该分行行长。委托代理人：陈小冰，该分行员工。委托代理人：黄俏安，该分行员工。原告廖凯生诉被告叶文才、张慧斐、第三人东莞市速房房地产中介有限公司（以下简称“速房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，被告叶文才、张慧斐提起反诉，本院对被告叶文才、张慧斐提起的反诉予以受理。根据原告廖凯生的申请，追加中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称“建行东莞分行”）作为本案第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员雷瑟琴适用简易程序独任审判，后转为适用普通程序，依法由审判员刘伍雄担任审判长，与代理审判员雷瑟琴、人民陪审员叶锦坤组成合议庭，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告廖凯生的委托代理人吴洪涛，被告叶文才、张慧斐的共同委托代理人张勇光，第三人速房公司的委托代理人周付民、莫启立到庭，第三人建行东莞分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖凯生向本院提出诉讼请求：1.叶文才、张慧斐继续履行《房屋转让合同书》，并将案涉房产过户登记至廖凯生名下，按期交付案涉房产给廖凯生；2.叶文才、张慧斐支付廖凯生违约金76,380元；3.叶文才、张慧斐承担本案诉讼费用。增加诉请：4.建行东莞分行协助办理注销案涉房屋抵押手续；5.廖凯生支付叶文才、张慧斐案涉房屋银行贷款及其相关费用给建行东莞分行。诉讼中，廖凯生明确其诉讼请求中继续履行的事项为1.廖凯生代两被告偿付第三人建行东莞分行的案涉房屋贷款；2.廖凯生偿付贷款后七日内两被告交付案涉房屋给廖凯生；3.待建行东莞分行办理完案涉房屋抵押注销手续后，两被告协助廖凯生将案涉房屋过户至廖凯生名下并按《房屋转让合同书》第三条的约定承担支付各自的税费；4.待廖凯生领取案涉交易房屋不动产登记证书后当日，廖凯生支付两被告余款（扣除已支付的20,000元及代为偿还的银行贷款）。事实与理由：廖凯生与叶文才、张慧斐于2016年1月13日在速房公司处签订《房屋转让合同书》，约定叶文才、张慧斐将位于东莞市大朗镇富民中路181号五福购物中心1栋2栋商业住宅楼1栋商业住宅楼XXX房产（房产证号：粤房地权证莞字第XXXXXXXX**号），面积112.49平方，作价763,800元转让给廖凯生，同时约定付款方式及相关交易、违约责任等条款。2016年1月8日，廖凯生支付叶文才、张慧斐定金20,000元，即合同约定第一笔款项。后廖凯生准备相关贷款手续，但叶文才、张慧斐不予配合。现叶文才、张慧斐明确告知交易房产已涨价，不再继续履行合同。廖凯生为购买涉案房产，多次与叶文才、张慧斐沟通，但协商未果。速房公司与本案有利害关系，且系案涉交易的中介方，知悉廖凯生、叶文才、张慧斐的交易情况，为查明本案事实，特将其列为第三人参与诉讼。被告叶文才、张慧斐辩称：一、叶文才、张慧斐至今未收到任何转让款，廖凯生未按约履行合同义务。二、合同书约定合同当事人单方的合同解除权，叶文才、张慧斐已通知廖凯生解除双方签订的合同书，双方签订的合同书已解除。三、案涉房产已抵押给建行东莞分行，未经其同意，案涉房产不得进行转让。四、廖凯生所提主张存在矛盾，根据合同书第九条第3款的约定，廖凯生既主张合同目的无法实现解除合同时才能要求的总转让款10%的违约金，又要求继续履行合同书，明显存在矛盾。五、廖凯生主张追加建设东莞分行为本案的第三人以及所提的增加诉讼请求均没有依据。第三人速房公司述称：对廖凯生的起诉没有意见。第三人建行东莞分行述称：一、叶文才、张慧斐已经取得了房地产权证，抵押物已登记，第三人建行东莞分行是涉案房屋的抵押权人。截至2016年5月16日，叶文才、张慧斐尚欠建行东莞分行451,591.69元。二、《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押期间，叶文才、张慧斐转让抵押财产需要经过建行东莞分行的同意，而本案中，叶文才、张慧斐与廖凯生达成二手房买卖合同并未经过建行东莞分行的同意，但廖凯生代为清偿债务消灭抵押权的，建行东莞分行同意协助办理注销抵押手续。被告叶文才、张慧斐反诉称：2015年底，叶文才、张慧斐因生意资金周转极度困难，不得已通过出售房产以便获得周转资金，为此叶文才、张慧斐于2016年1月13日与廖凯生签订《房屋转让合同书》，将位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心1栋商业住宅楼XXX进行出售，合同约定廖凯生应于合同签订之时向叶文才、张慧斐支付第一期转让款20,000元，但合同签订至今叶文才、张慧斐实际未收取任何转让款，叶文才、张慧斐已通知廖凯生解除《房屋转让合同书》，为维护叶文才、张慧斐的合法权益，请法院判令：1.解除叶文才、张慧斐与廖凯生签订的《房屋转让合同书》；2.廖凯生承担本案的诉讼费。原告廖凯生对被告叶文才、张慧斐的反诉答辩称：案涉交易款项20,000元定金是依据叶文才、张慧斐的要求在速房公司处以刷卡的形式支付给速房公司，叶文才、张慧斐当场出具收据并签名按手印确认，将其交付给廖凯生。所以，叶文才、张慧斐主张未收取款项为由而解除案涉合同没有任何事实依据，其不愿意继续履行合同的真实原因是因为案涉交易房屋的交易价款已上涨，叶文才、张慧斐才不愿意将其房屋出让给廖凯生。第三人速房公司对被告叶文才、张慧斐的反诉答辩称：叶文才、张慧斐称我方收到20,000元没有给其，是因为当天我方出高价买回来的，叶文才、张慧斐说该20,000元先放我方处。至于我方至今未将该20,000元给叶文才、张慧斐，是因为我方考虑到叶文才、张慧斐尚未提供完整的材料，我方不可能把钱给叶文才、张慧斐。我方也催两被告好多次，但其一直拖延不办理。第三人建行东莞分行对被告叶文才、张慧斐的反诉未发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了证据交换和质证。对于房屋转让合同书、粤房地产权证、叶文才、张慧斐身份证及结婚证、收据该些证据，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。上述证据证实了以下事实：1.原、被告双方于2016年1月13日签订房屋转让合同书，约定两被告将其位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心1栋2栋商业住宅楼1栋商业住宅楼XXX的一套房屋转让给原告廖凯生；在签订该合同之日，廖凯生支付两被告第一期转让款20,000元；合同解除的条件：合同签订后，守约方因违约方的行为致使合同的目的无法实现的，守约方有权解除合同；违约责任：若两被告无故迟履行合同约定义务的，廖凯生有权要求两被告承担已收转让款的10%的迟缓履行违约金；若非廖凯生的过错，两被告自行解除合同，廖凯生可要求两被告双倍返还第一期楼款。2.被告叶文才出具收据给廖凯生，证明收到廖凯生案涉房屋的定金20,000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.证明，由第三人速房公司出具，内容为“兹证明买方廖凯生与卖方叶文才于2016年1月13日在我处签订《房屋转让合同书》，现卖方经我公司及买方多次催促要求按所签合同办理房地产交易手续，但卖方不予配合，并以房价上涨为由，不再将房地产出售给买方。”落款处有经纪人“莫启立”签字及盖有速房公司的公章，落款时间为2016年3月6日。两被告虽然不确认该证明的真实性，但在庭审中表示对该证明中显示的两被告不再将案涉房屋出售给买方即为两被告已向廖凯生通知解除案涉房屋买卖合同。因第三人速房公司参与了案涉交易，故其出具的证明，可信度高，本院予以采信，并确认案涉原、被告双方签订房屋买卖合同后，两被告因房价上涨为由，不履行合同义务，并且明确表示不履行合同义务。2.解除合同通知书，由两被告出具，时间为2016年5月13日，两被告主张其以邮寄的方式送达给廖凯生，未能提供廖凯生的签收证明，廖凯生亦不确认其已收到该通知书，因此，本院认定廖凯生并未收到该通知书。3.两被告主张解除案涉合同的依据是双方签订合同中约定若非廖凯生的过错，两被告自行解除合同，廖凯生可要求两被告双倍返还第一期楼款。该款的意思为两被告可无条件自行解除合同。因双方签订的房屋转让合同中明确约定的合同解除的条件，即守约方才能解除合同，而两被告主张的上述约定，属于违约责任条款，不应理解为两被告可无条件自行解除合同。4.两被告主张其并未收到第一期楼款，对于该事实，双方确认廖凯生支付的案涉第一期楼款20,000元是支付给第三人速房公司，速房公司表示当时两被告同意由第三人速房公司收取该楼款，并在两被告将案涉房产证交付给第三人速房公司时，速房公司才将楼款20,000元交付给两被告。从被告叶文才出具收据证明其收到案涉房屋定金20,000元可知，尽管两被告并未实际收到20,000元，但其认可廖凯生将该20,000元支付给第三人速房公司，即其授意第三人速房公司代收该20,000元，因此，本院可以认定，廖凯生已履行其支付第一期楼款20,000元的义务。诉讼中，廖凯生向本院提起财产保全，要求查封叶文才、张慧斐价值600,000元的财产，本院依法于2016年4月18日作出财产保全裁定，并依法对叶文才名下位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心1栋、2栋商业、住宅楼1栋商业、住宅楼XXX（房产证号为XXXXXXXX**）进行查封。本院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋转让合同是应解除还是应继续履行，若继续履行，是否符合继续履行的条件。两被告主张解除案涉合同的理由有两点：其一，两被告主张并未收到廖凯生的第一期楼款20,000元。对于该点理由，如上本院已认定的事实可知，虽两被告未实际收取该20,000元，但其授意第三人速房公司收取，且廖凯生已支付20,000元给第三人速房公司，因此，两被告不能以此理由解除案涉合同，至于两被告未实际收到该20,000元，属于其与第三人速房公司之间的纠纷，可另寻途径解决；其二，两被告主张根据合同约定，其可无条件自行解除合同，又如上本院认定的事实可知，双方的合同并未有该约定，因此，两被告亦不能以此解除案涉合同，故此，两被告要求解除案涉合同的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条的规定，本院不予支持。至于继续履行合同，根据上述本院认定的事实可知，两被告并未履行其合同义务，且明确表示不愿意履行案涉的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，两被告的行为已构成违约。又根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”以及双方合同的约定“若两被告无故迟履行合同约定义务的，廖凯生有权要求两被告承担已收转让款的10%的迟缓履行违约金”，因此，廖凯生要求两被告继续履行合同及支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。至于违约金的数额，因廖凯生仅支付20,000元的转让款，故两被告应支付廖凯生的违约金应为2,000元，计算方式为20,000元×10%=2,000元。至于继续履行合同的条件，虽然第三人建行东莞分行对案涉房屋享有抵押权，但建行东莞分行表示若廖凯生代为清偿债务消灭抵押权的，其愿意协助办理注销抵押手续，故本案房屋买卖交易不存在法律上或事实上不能履行的情形，案涉房屋亦不存在不适于强制履行的情形，且廖凯生表示同意代为清偿案涉房屋的银行按揭贷款并一次性支付剩余房款，故本院支持案涉房屋买卖合同继续履行，具体履行的大致步骤为：1.廖凯生代为清偿案涉房屋在建行东莞分行的贷款，建行东莞分行协助办理抵押注销手续；2.待建行东莞分行办理完抵押注销手续后，两被告协助廖凯生将案涉房屋过户至廖凯生名下，后廖凯生支付两被告剩余购房款，即总房款减去已支付的20,000元以及廖凯生贷款清偿银行贷款的相关款项及费用；3.两被告将案涉房屋交付给廖凯生。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告廖凯生与被告叶文才、张慧斐继续履行双方于2016年1月13日签订的《房屋转让合同书》具体内容包括1.于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行代为清偿位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心1栋、2栋商业、住宅楼1栋商业、住宅楼XXX的房屋在该行的贷款及相关费用，第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行协助办理注销抵押手续；2.被告叶文才、张慧斐于案涉房屋注销抵押登记后五日内将案涉房屋过户至原告廖凯生名下；3.原告廖凯生于案涉房屋办理过户后三日内一次性支付被告叶文才、张慧斐剩余房款（总房款763,800元减去第一款楼款20,000元减去廖凯生向第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行代为清偿的贷款及相关费用）；4.被告叶文才、张慧斐于收到剩余房款后七日内将案涉房屋交付给原告廖凯生；5.被告叶文才、张慧斐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖凯生支付违约金2,000元；6.本判项未尽事宜双方按2016年1月13日签订的《房屋转让合同书》执行；二、驳回原告廖凯生其他诉讼请求；三、驳回被告叶文才、张慧斐全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12,202元，保全费3,520元，已由原告廖凯生预交，反诉受理费50元，已由被告叶文才、张慧斐预交，由被告叶文才、张慧斐负担14,006元，原告廖凯生负担1,766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘伍雄代理审判员  雷瑟琴人民陪审员  叶锦坤二〇一六年九月二十六日书 记 员  卢凤英叶占娥