上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初11762号原告：苏州荣盛物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市松江区。负责人：夏晓青，总经理。委托代理人：于光辉，苏州荣盛物业管理有限公司上海分公司员工。被告：上海万宇房地产(集团)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王素云，董事长。委托代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。委托代理人：范峥铎，上海市长江律师事务所律师。原告苏州荣盛物业管理有限公司上海分公司(以下简称荣盛物业上海分公司)诉被告上海万宇房地产(集团)有限公司(以下简称万宇房地产公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣盛物业上海分公司的委托代理人于光辉、被告万宇房地产公司的委托代理人范峥铎、顾叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣盛物业上海分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告小区公共设施维修费168,145.30元。事实和理由：2012年2月28日，夏雨生和姜鹏将苏州荣盛物业全部股权从王久林和王素云处购买获得。荣盛物业上海分公司是苏州荣盛物业管理有限公司(全文简称荣盛物业)的分公司。荣盛物业上海分公司作为前期物业继续管理万宇阳光苑。万宇阳光苑的前期物业服务合同期限自2009年3月1日至2011年2月28日，到期后，开发商和荣盛物业上海分公司续签合同。在此期间，开发商一直未与业委会进行公共设施设备移交，不对小区设施设备进行维修，小区的公共设施一直由原告出资维修。小区一直未能使用维修基金，业委会成立后也不同意使用维修基金。在股权转让之日即2012年2月28日，小区业委会还没有成立。自2012年3月1日至2014年6月30日，小区一直由原告提供物业服务，在此期间，原告垫付小区公共设施维修费168,145.30元。在被告起诉原告要求支付停车费一案中，原告要求一并处理小区公共设施维修费未果，故原告只能依法提起本案诉讼。被告万宇房地产公司辩称：原告的诉请大部分已经超过诉讼时效。原告声称对小区的维修保养，事前事后均没有告知原告或向原告提出申请，原告的诉请没有依据。原告没有申请使用维修基金，如果系不能动用维修基金，则应向被告提出申请，否则不能确认被告是否实际支付这些费用，也不能证明是用于该小区维修。如果原告确为该小区支出的维修费用，又没有超过诉讼时效，则被告同意承担。本院经审理认定如下事实：2007年10月22日，被告万宇房地产公司和原告荣盛物业上海分公司签订《前期物业服务合同》1份，约定将被告开发的物业“万宇阳光苑”委托原告进行前期物业服务，合同期限自2009年3月1日至2011年2月28日。合同期满，原、被告签订《万宇阳光苑小区物业管理续签合同》1份，约定被告继续委托原告管理“万宇阳光苑”的前期物业，期限自2011年3月1日起至小区业委会成立后、新聘的物业公司进场管理交换之日止。此后，2012年3月1日至2014年6月30日期间，原告为万宇阳光苑提供小区物业服务，同期也承担了万宇阳光苑小区内的共用部位、共用设备以及公共设施的维修、更新。2013年8月14日，上海市松江区万宇阳光苑小区业主大会和业主委员会进行了首次备案登记。2014年7月3日，被告万宇房地产公司与原告荣盛物业上海分公司房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，本院于2014年8月14日诉前调解一次，未果，后于2014年8月18日立案，后于2014年11月19日调解结案。2014年8月14日的调解笔录上，本案原告荣盛物业上海分公司提出：“我公司要把维修基金和这两个案子一并解决的，不能分开处理，所以单就这两个案子进行处理是没有可能的。”原告认为上文中“维修基金”即指本案系争维修费，被告则认为上述“维修基金”系指原告希望通过被告和业委会协调关于使用维修基金的事宜。以上事实，由《前期物业服务合同》、《万宇阳光苑小区物业管理续签合同》、业主大会、业主委员会备案证、证明、发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、业主委员会成立前后上述维修费的承担主体；3、原告支出并实际用于“万宇阳光苑”小区共用部位、公共设备和公共设施的维修、更新的费用金额。关于诉讼时效，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。关于本案诉讼时效的起算时间，本院认为，《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。因此，本案诉讼时效期间的计算，应当始于业主委员会首次成立之日即2013年8月14日。原告主张其在2014年8月14日的调解中，曾经就系争费用进行主张，原告提供的调解笔录内容，虽然只是记录了主张“维修基金”的内容，但常理分析，主张“维修基金”，也必然是因为产生了维修费用，因此，可以视为产生了诉讼时效中断的效果，此后，至原告提起本案诉讼，尚未超过两年诉讼时效，被告关于时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于业主委员会成立后，小区共用部位、公共设备和公共设施的维修、更新的费用的承担主体，如前所述，业委会成立前的费用由开发商承担，则业委会成立后的费用，应当使用维修基金，故2013年8月14日之后的费用，原告应另行主张。关于费用问题。原告主张的2013年8月14日之后的维修费，本院不予支持。原告主张的2012年3月1日至2013年8月13日期间的维修费用中，虽然原告提供了这段期间内的相关发票，但原告发生上述费用的过程中，没有和被告有合理的沟通，致被告对相关费用的合理性以及针对性提出异议，且其中确有部分费用并非共用部位、公共设备和公共设施的维修、更新的费用而应列为日常养护费用，应在物业管理费中开支，部分费用甚至没有原告自己员工的签字确认，故本院酌情对原告主张的费用：计算2013年8月31日前的发票，扣除2012年7月11日(飞利浦灯管)，2012年8月9日、8月16日、8月23日(灭火器冲装等)，2012年12月(电梯维修)，2012年12月29日(电梯配件)，2013年5月20日(电梯限速器校验)，2012年12月(硬盘录像机)等相关费用，本院确认维修费66,701.30元。综上所述，原告的诉讼请求，本院支持66,701.30元，其余部分诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海万宇房地产(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州荣盛物业管理有限公司上海分公司维修费66,701.30元；二、驳回原告苏州荣盛物业管理有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,663元，减半收取计1,831.50元，由原告苏州荣盛物业管理有限公司上海分公司负担1,097.50元(已付)，被告上海万宇房地产(集团)有限公司负担734元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 勇二〇一六年九月三十日书记员 刘晓龙附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……