山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1783号上诉人（原审原告）杨舒宇。委托代理人王圣杰，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）威海金岸房地产开发有限公司，住所地威海市文登区小观镇金海路南首。法定代表人林金城，总经理。委托代理人张栋斌，公司员工。委托代理人丛名芳，公司员工。被上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司威海分行，住所地威海市世昌大道19号。代表人梅宁，行长。委托代理人赵辉，法律顾问。上诉人杨舒宇因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2016)鲁1003民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年4月9日，原告与被告威海金岸房地产开发有限公司(原威海光耀房地产开发有限公司，以下简称金岸公司)签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告金岸公司开发的坐落于泽头镇全球候鸟度假地84号4单元507室房屋一套，总价款为362071元，原告支付首付款(含定金)为109071元，剩余房款253000元通过银行以按揭方式支付，房屋交付日期为2015年8月30日；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但是，买受人必须在本合同规定的交付期限届满后70日内行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭，应继续履行合同。自解除权消灭之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金(自“逾期不超过6O日”至“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”处用下划线进行了标注)。合同另约定了其他事项。原告依约支付首付款109071元。2014年4月14日，原告与被告中国建设银行股份有限公司威海分行（以下简称建行威海分行）签订以上述房产为抵押财产的《个人住房借款合同》。原告据此按揭贷款253000元。原告于2015年11月30日向被告金岸公司发出(2015)君律函第55号律师函，要求解除上述《商品房买卖合同》。2016年2月2日，原告诉至原审法院，以被告金岸公司未按期交付房屋为由，要求一、解除原告与被告金岸公司于2014年4月9日签订的《商品房买卖合同》；二、被告金岸公司退还原告已支付的首付款(含定金)109071元，并赔偿原告经济损失10613.66元(自2014年4月9日至2016年1月25日以109071元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年1月26日至实际支付之日亦按前述标准计算)，合计119684.66元；三、解除原告与被告建行威海分行于2014年4月14日签订的《借款担保合同》；四、被告建行威海分行返还原告已支付的按揭款本息28282.18元。被告金岸公司答辩称，一、原告要求解除《商品房买卖合同》缺乏依据。1、原告购买的房屋的全球候鸟度假地二期项目B9楼基础与主体已经验收，符合交房条件，从维护交易的原则，本案买卖合同仍继续履行，不应解除。2、按双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2项的规定，买受人必须在本合同第八条规定的交付期限(即2015年8月30日)届满后70日内行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭，应继续履行合同。原告未在约定的时间内提出解除合同，其解除权已消失，双方应继续履行合同。二、原告诉状中陈述已付首付款109071元与事实不符，原告于2014年4月8日仅支付30000元，尚欠69071元至今未付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3项的规定，原告作为买受人应于2014年4月9日向被告支付109071元，原告未按约定付款，已构成先期违约，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，即使被告存在逾期交房的情形，被告也不应向原告赔偿损失。另外，原告尚欠被告购房款69071元，按合同第七条的约定原告应自2014年4月9日起至实际付款之日止每日按69071元的同期银行贷款利率向被告赔偿损失。三、不论被告是否存在违约行为，原告要求按银行同期贷款利率计算损失均超过合同约定的违约金标准，其该部分请求缺乏依据。综上，请求驳回原告诉请，并判令原告支付被告购房款69071元，并自2014年4月9日起至实际付款之日止每日按69071元的同期贷款利率向被告赔偿损失。被告建行威海分行辩称，1、原告与被告金岸公司签订的《商品房买卖合同》，按合同相对性原则，若被告金岸公司存在违约，原告无权要求被告建行威海分行返还已支付的贷款本息；2、原告与被告建行威海分行签订了借款合同，被告建行威海分行不存在违约，故原告作为借款人要求被告建行威海分行承担解除后的法律责任无依据，相反原告应按借款合同约定履行偿还贷款本息的合同义务。即使解除商品房买卖合同，按照合同法有关合同解除后的规定，原告亦应偿还本息，无权要求被告建行威海分行返还已支付的本息。故此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审诉讼中，原告主张其与被告金岸公司签订的《商品房买卖合同》中的第九条第二款系格式条款，该条款的文字未进行特殊标示，亦未提请原告注意该条款，加重了原告的义务，排除了出卖人按期交房的义务，属无效条款。原审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在案为证。原审法院认为，合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有合同法第五十二条、五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告金岸公司(原威海光耀房地产开发有限公司)签订的《商品房买卖合同》，与被告建行威海分行签订的《个人住房借款合同》，皆系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。从前述《商品房买卖合同》中约定的有关出卖人逾期交房的违约责任的条款来看，其中就原告行使解除权的条件及期限进行了明确的约定，并采用了下划线的方式提请原告予以注意，且该条款亦与法不悖，故原告主张该条款无效，不予支持。由此可见，原告于2015年11月30日向被告金岸公司发出律师函要求解除合同，超出了合同约定的解除权行使的70日期限(即自2014年8月30日起至2015年11月30日止，计90日)，故此原告的解除权已消失。由此，原告要求解除其与被告建行威海分行签订的《个人住房借款合同》之诉求，亦因其丧失了解除《商品房买卖合同》之权利，而失去了行使解除《个人住房借款合同》的基础事实依据。综上，原告之诉求，理由不当，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、驳回原告杨舒宇要求解除其与被告威海金岸房地产开发有限公司于2014年4月9日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告杨舒宇要求被告威海金岸房地产开发有限公司退还首付款(含定金)109071元，并赔偿经济损失10613.66元(自2014年4月9日至2016年1月25日以109071元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年1月26日至实际支付之日亦按前述标准计算)，合计119684．66元的诉讼请求；三、驳回原告杨舒宇要求解除其与被告中国建设银行股份有限公司威海分行于2014年4月14日签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求；四、驳回原告杨舒宇要求被告中国建设银行股份有限公司威海分行返还按揭款本息28282.18元的诉讼请求。案件受理费1630元，由原告杨舒宇负担。宣判后，上诉人杨舒宇不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其与被上诉人金岸公司签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人金岸公司于2015年8月30日将验收合格并符合合同约定的商品房交付上诉人。被上诉人金岸公司至今未能将符合上述条件的商品房交付上诉人，致使合同目的不能实现。根据合同法及司法解释的规定，上诉人与被上诉人金岸公司之间的《商品房买卖合同》及上诉人与被上诉人建行威海分行之间的《个人住房借款合同》在2015年11月30日上诉人向被上诉人金岸公司邮寄律师函后即已解除。请求撤销原判，依法改判。被上诉人金岸公司、建行威海支行答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人金岸公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其中，合同第九条约定，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但是，买受人必须在本合同规定的交付期限届满后70日内行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭”。该条款以下划线的形式予以标注，应认定为采取了合理的方式提请对方注意。故，上诉人与被上诉人金岸公司签订的《商品房买卖合同》中关于合同解除权行使期限的约定合法有效，该解除权因上诉人逾期未行使而消灭，现上诉人主张解除该合同及解除其与被上诉人建行威海分行之间的《个人住房借款合同》，于法无据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由上诉人杨舒宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年九月二十七日书 记 员  刘双双