山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁12民终478号上诉人（原审原告）：李淑清，女，1966年11月7日出生，汉族，住莱芜市钢城区。委托诉讼代理人：夏淑君，山东棋山律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吕政军，男，1970年9月4日出生，汉族，住莱芜市钢城区。委托诉讼代理人：王举营，山东泉狮律师事务所律师。上诉人李淑清因与被上诉人吕政军租赁合同纠纷一案，不服莱芜市钢城区人民法院（2016）鲁1203民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人李淑清委托诉讼代理人夏淑君、被上诉人吕政军及委托诉讼代理人王举营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑清上诉请求：请求发回重审或改判。事实与理由：一、原审认定事实不清。李淑清提交的证据是双方真实意思的表示，李淑清确实足额交纳租金，李淑清委托陈玮红办理签订转租合同、代收转租费用等事宜亦不违反相关民事法律规范。吕政军申请的证人明显作伪证，邢某甲在作证时称认识陈玮红，但在李淑清代理人当庭向其询问认不认识在庭人员时，其回答是否定的，而此时陈玮红就坐在旁听席上，邢某甲退庭时从陈玮红身边走过也没有认出，说明其根本是在作伪证。吕政军一审中申请对李淑清提交的证据做司法鉴定，最后没有完成鉴定，根据“谁主张谁举证”的民事举证规则，吕政军应当依法承担对其不利的后果。原审法院仅从主观上分析李淑清证据的证明力，从而否认李淑清租赁关系的真实性显然显示公平。二、本案应适用“买卖不破租赁”，租赁合同签订生效时间先于查封时间。吕政军作为新的所有权人应当保障承租人租赁权后，才能实现其所有权。2008年4月8日李淑清与陈玮红签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同约定租赁期限为15年直到2023年4月8日到期，租赁费用稍低于同区位房产出租费用是因为双方交情深厚，亦是合同当事人意思自治的结果。不能简单的因房租低就认定为当事人恶意串通。同时该合同签订以后李淑清便将租赁费用支付完毕，现该合同一直在履行中。由于该租赁合同并没有违反法律的相关强制性规定、是双方当事人意思自治的结果，应认定为真实有效的合同。涉案房屋在2011年12月1日因陈玮红与他人间经济纠纷被法院查封。晚于房屋租赁合同生效时间的，在签订租赁合同时双方当事人对该房屋查封保全是无法预计的，均是善意的。根据《合同法》第229条、《商品房屋租赁管理办法》第12条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第119条第2款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款规定等法律法规的规定，该房屋虽被查封，但在执行程序中的拍卖行为导致的所有权人变更不影响原始租赁合同的效力，也不会产生新的法律事实取代原先租赁事实，吕政军应继续与李淑清履行租赁合同至合同期满为止。吕政军辩称，请求驳回上诉，维持原判。李淑清与陈玮红2008年4月8日签订的房屋租赁合同是双方恶意串通，通过倒签的方式伪造的虚假租约，意在虚构事实，恶意妨碍对涉案房产的执行。上述房屋租赁合同、租金收据均为伪造，违背生活的基本常理。一审证人邢某甲的证言真实可信，没有作伪证。尽管吕政军申请的司法鉴定没有完成鉴定，并不妨碍本案根据现有的证据认定事实，对比双方证据的证明力，一审法院认定2008年的租赁合同是虚假合同有理有据，认定事实正确。李淑清向一审法院起诉请求：判令吕政军继续履行《房屋租赁合同》至2023年4月8日；判令吕政军办理李淑清承租的振兴园34号楼109室；依法判令吕政军支付李淑清一个月的租赁费2750元；诉讼费用由吕政军承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于莱芜市钢城区新兴路19-1号振兴园34号楼109室，原为案外人陈玮红与孟刚共同共有。陈玮红于2008年至2015年将涉案房屋租与案外人房某。2011年，陈玮红将合同上出租方的名字由“陈玮红”换成李淑清，但房租仍然由陈玮红收取，房屋租金收条上“李淑清”的名字也由陈玮红代签。另查明，案外人陈玮红、孟刚与董士华因民间借贷纠纷一案，董士华于2011年向新泰市人民法院起诉，新泰市人民法院于2011年12月1日作出(2011)新诉前保字第522号民事裁定书对涉案房屋予以查封。该案进入执行程序后，新泰市人民法院将该案委托钢城区人民法院执行。该案在执行过程中，吕政军通过竞买的方式以277200元竞得该房屋所有权。本案在审理过程中，吕政军向该院提交申请，要求对李淑清提交的《房屋租赁合同》两份的形成时间进行鉴定。经该院委托，西南政法大学司法鉴定中心于2016年6月7日作出西政司法鉴定中心【2016】鉴字第2079号终止鉴定说明，认为“申请鉴定的材料其标注时间及形成时间鉴定超出本中心目前所采用的检验技术范围，故不能对上述委托事项进行下一步的鉴定。鉴于上述原因，本案终止鉴定”。根据该《终止鉴定说明》，该院于2016年6月16日作出（2016）鲁1203鉴58号终止委托意见书，终止对外委托。一审法院认为，综合双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据和争议焦点，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条“人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。”以及该解释第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，对双方当事人提供证据的证明力作如下分析比较：第一、房屋租赁合同是出租人将出租房屋交予承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李淑清主张的与陈玮红的房屋租赁关系以及与房某之间的房屋转租关系证据不足。1、李淑清提供的证据不能证实已将房屋租金交付给案外人陈玮红，孟刚给李淑清出具的收据李淑清自认是后来补上的，结合本案案情，不能排除双方虚构租赁合同的可能；2、涉案房屋一直由案外人陈玮红进行管理。李淑清从未对该房屋实施有效管理，因此，李淑清主张的与陈玮红房屋租赁关系证据不足。3、根据证人房某的陈述，证人房某从未与李淑清见过面，更没有与李淑清签订过房屋租赁合同。《房屋租赁合同》以及房屋租金收据上李淑清的签名均是由是陈玮红代签的。李淑清主张与房某建立了房屋租赁关系证据不足。第二、李淑清主张的房屋租赁关系，违背日常生活经验法则，且与证人证言相互矛盾。1、根据证人房某、邢某甲的证言，涉案房屋在2008年时房租为26000元至28000元，陈玮红以每年10000元这一远低于市场价格租给李淑清，且租期长达15年，不合常理。2、陈玮红将涉案房屋以远低于市场价格的10000元租赁给了李淑清，又接受李淑清的委托以每年26000-33000元的价格将房屋转租给证人房某，违背日常生活常理。3、李淑清租赁了陈玮红的房屋后，一直未对该房屋实施有效管理，对该房屋什么时间转租他人出租，租金多少都不甚清楚。而是一直委托陈玮红与他人签订房屋租赁合同，收取租金等日常管理，李淑清与转租人房某从未见过面，房某也不认识李淑清，违背生活常理。综合以上分析，李淑清主张的与陈玮红之间的房屋租赁关系证据不足，且违背日常生活经验法则，结合涉案房屋在2011年被新泰市人民法院查封以及被本院拍卖的事实，吕政军认为李淑清与陈玮红于2008年签订的《房屋租赁合同》为虚假合同的主张有更高的盖然性。李淑清要求吕政军搬出涉案房屋、继续履行租赁合同，并支付房屋租金2750元，没有事实依据和法律依据，不予支持。判决：驳回李淑清的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是李淑清是否是涉案房屋的实际承租人，是否有权要求吕政军继续履行租赁合同。李淑清虽提交其与陈玮红之间签订的房屋租赁合同，但对合同的履行情况，李淑清提交的银行交易明细，仅能证实取款的事实，尚不足以证实其实际将租金交付给陈玮红。涉案房屋，李淑清并未实际控制，而是主张其承租后转租给房某，但根据房某、邢某甲的证言，实际租赁人房某自2008年即租赁涉案房屋，合同均是房某与陈玮红签订，李淑清与房某从未见过面，房某也不认识李淑清。且李淑清以10000元价格承租陈玮红房屋后，又委托陈玮红以每年26000-33000元的价格转租给房某，不符合常理。李淑清所称其承租后转租给房某的主张，与事实不符，不予采信。根据上述分析，李淑清虽提交租赁合同，但提交的证据不足以证实该租赁合同实际履行，不能认定其为涉案房屋的租赁人。涉案房屋于2011年被法院查封，而2011年后陈玮红将租赁合同出租方姓名换成李淑清，鉴于李淑清与陈玮红系朋友关系，不能排除李淑清与陈玮红虚构租赁合同的可能。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据”。李淑清主张其系涉案房屋承租人，应提供证据证实其与陈玮红之间存在真实有效的租赁合同关系，并应举证排除双方虚构租赁合同的情形。李淑清未提供充分证据证实，应承担举证不能的法律后果。吕政军申请对李淑清与陈玮红之间租赁合同形成日期进行司法鉴定未果，并不能免除李淑清的举证责任。一审法院综合全案证据，对李淑清的诉讼请求不予支持是正确的。证人邢某乙的证言与房某的证言相互印证，一审予以采信并无不当，李淑清主张证人邢某乙所作证言系伪证，无证据证实，本院不予支持。综上，李淑清的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李淑清负担。本判决为终审判决。审判长 孙 磊审判员 李莎莎审判员 王 玮二〇一六年九月十二日书记员 高熙捷