上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初2388号原告陈琪，男，1979年2月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人姜艳，女，1983年10月25日出生，汉族，住址同上。委托代理人贺静，上海段和段律师事务所律师。被告蔡地成，男，1962年12月10日出生，汉族，住上海市。被告张水仙，女，1970年12月28日出生，汉族，住址同上。被告蔡亚仲，男，1993年8月28日出生，汉族，住址同上。三被告共同委托代理人冒彦哲、夏青，上海彦哲律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人邵非。委托代理人吴群。原告陈琪与被告蔡地成、张水仙、蔡亚仲、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈琪的委托代理人姜艳、贺静，被告蔡地成、张水仙、蔡亚仲及三被告的委托代理人冒彦哲、夏青，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人吴群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琪诉称，2015年7月8日，原、被告在第三人的居间服务下就上海市普陀区富平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成房地产买卖居间协议，约定总房价为330万元(以下币种均为人民币)，定金为20万元，尾款为2万元，首期房价款为114万元(包含定金及尾款)，原、被告应于协议签订之日起45日内共赴第三人处签订房屋买卖合同示范文本，协议签订当日原告即通过配偶姜艳账户转账支付定金20万元。2015年8月22日，原、被告协商去第三人处签订房屋买卖合同，当日原告按协议约定将房款93万元支付至第三人，再由第三人转账给被告，但被告以不接受第三人转款为由拒绝签订买卖合同。后双方协商于2015年8月28日在第三人处签订买卖合同，但三被告当日并未全部到场并再三修改合同，最后应被告要求，原告支付了93万元房款及2万元尾款，被告收到房款后仍拒绝签订房屋买卖合同并于次日将钱款返还。后经协商双方确定于9月2日签订房屋买卖合同，但三被告当日均未到场。由于被告无故拒绝签订房屋买卖合同已构成严重违约，后原告发函催告被告，被告仍未到场。2015年9月7日原告再次发函催告被告签订房屋买卖合同，被告于9月9日以原告未能支付首期房款为由向原告发出解除函，并拒不退还原告支付的20万元定金。后经原告发律师函要求签约，双方于9月28日、10月7日至第三人处商谈，但三被告未全部到场，仍无故拒绝签订买卖合同。现原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告及第三人签订的房地产买卖居间协议；2、被告返还原告定金20万元；3、被告向原告支付违约金66万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告蔡地成、张水仙、蔡亚仲共同辩称，第一，8月22日签订买卖合同当日原告妻子称没有能力支付首付款，要求延期支付，被告表示理解并先行离开。之后被告主动询问第三人何时能够付款并签约，第三人约定8月28日再次签约。8月28日，被告按约至第三人处等待签约，但原告妻子称钱款在多张卡中，需要集中到一张卡中，并且金额不足以支付首付款，被告只能离开。当日晚上被告收到短信称钱款已经汇入蔡亚仲账户，随后原告夫妻与第三人员工来到被告家中，第三人员工称该款系由第三人借给原告，要求被告以系争房屋为原告提供抵押担保，被告认为该要求违反房屋买卖常理与协议约定，当即表示拒绝。第三人员工表示如果不同意就将钱款退回，等原告自行筹款后再签约，并约定再次签约日期为9月2日。次日一早，被告便向第三人退还了该款。被告发现第三人的收款与转账支付购房款的银行账户并不是协议约定的第三人指定银行账户。8月31日，第三人再次向被告表示钱款已经借给了原告，被告必须进行担保，被告明确向第三人表示原告已经违约，不愿意继续履行合同，并于9月9日通过第三人向原告发出解除函。9月28日，三方再次就签约一事进行协商，原告质问第三人为何8月22日已经支付93万元而没有及时告知被告，此时被告才知道8月22日的93万元系原告向第三人支付的，而原告与第三人均未及时告知被告。后双方达成一致意见，双方互不追究对方责任，并约定由原告作为买受人，以原买卖居间协议约定的交易条件于10月10日前签订正式买卖合同。10月7日，三被告共同至第三人处等待签约，而原告夫妻均未到场，到场的人自称是原告母亲要求与被告签约，但未向被告出具身份证明文件，第三人拟定的示范文本买卖合同中买受人变更为案外人刘某某，房价款变更为308万元，被告提出异议认为原告已经违约，应当承担违约责任，故当日没有签约。第二，原告是买卖居间协议的相对方，庭审中原告自称是实际买受人刘某某的代理人，原告实际已经退出合同，有权主张的是刘某某，故原告无权起诉本案。综上，被告认为原告未在协议约定的期限内以及双方最后约定的10月10日前与被告签订买卖合同，构成违约，定金应由被告没收。被告同意解除买卖居间协议，不同意原告其余的诉讼请求。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，本案中，第三人的基本账户收到了原告打入的93万元首付款，该款并非由第三人出借给原告，第三人亦没有要求被告为此提供抵押担保。根据公司流程，如果买方将购房款打入第三人账户，第三人会进行资金监管，待买卖双方签订示范文本后再转给卖方。综上，第三人同意解除买卖居间协议，但因系争房屋交易的经办人已经离职，无法核实买卖双方具体协商交易的细节，对原告的其余诉请不发表意见。经审理查明，系争房屋产权人为三被告。刘某某系原告的母亲，姜艳系原告的妻子。2015年7月8日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)与第三人(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为330万元，定金为20万元；双方同意在本协议签订后45日内共赴丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款114万元(包含定金以及尾款2万元)，第二期房价款216万元以申请银行贷款方式支付；在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；为保障交易安全，甲乙双方向丙方支付任何一笔款项时，请务必要求丙方工作人员提供印有丙方收款专用章的收据或发票，如需转账支付，请务必存入丙方为户名的银行账户，户名：德佑房地产经纪有限公司，开户行：工商银行上海分行现代大厦支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX(周一至周五工作日)或丙方指定的工商银行账户。协议另对交易过户、交房、户口迁出、税费承担等事宜作了约定。上述协议签订后，被告收到原告支付的定金20万元。原、被告约定签订买卖合同时间的具体时间为2015年8月22日。2015年8月22日，原、被告均到场准备签约，因首付款支付问题发生争议，双方未签订买卖合同。当日16：41至17：03间，原告通过十张银行卡分别向商户名称为“上海德佑房地产经纪有限公司”POS机刷卡支付93万元整。根据收款收据，该笔款项的付款性质为“代收代付(代收房款)”。嗣后，第三人约原、被告于8月28日再次协商签约。2015年8月28日，原、被告均到场准备签约，第三人拟定以案外人刘某某为买受人、三被告为卖售人的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定房价款为308万元，付款协议约定首期房价款为93万元，第二期房款215万元通过申请银行贷款形式支付。当日晚间，第三人通过银行转账方式向被告蔡亚仲银行账户转入93万元，银行电子回单摘要记载“首期房款代付”。原告与第三人随后带着拟定的买卖合同至被告家中协商签约事宜，但因首付款支付问题发生争议，双方仍未签订上述买卖合同。次日，被告将93万元退回第三人账户，将尾款2万元退还原告。2015年9月7日，刘某某作为催告人向被告发出《催告函》，催告被告于9月14日前至第三人处与原告签订《上海市房地产买卖合同》，并声明保留追究违约责任的权利。2015年9月9日，被告向原告发出《解约函》，称因原告无法在约定的时间内支付首付款构成根本性违约，要求解除买卖居间协议，已收定金20万元不予退还。2015年9月22日，原告向被告发出《律师函》，称被告收到原告支付的首付款后拒绝签约的行为构成根本违约，要求被告三日内与原告签订买卖合同并承担相应的违约责任。2015年10月7日，原告母亲刘某某要求与被告签订第三人拟定的买卖合同，因被告提出异议，双方未签约。2015年10月10日，原告诉至本院请求判决如其诉请。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求，要求被告支付违约金270万元(同小区同面积房屋均价600万元与系争房屋房价款330万元的差额)，同时同意法院对违约金金额进行酌定。庭审中，原告补充意见如下：第一，8月22日，被告在签约前要求原告提供有能力购房的证明，第三人告知被告，原告的钱款已经准备就绪，因当日是周六，钱款要到周一到账，被告表示一定要收到钱再签约。被告离开后，原告将93万元首付款先行打入第三人账户监管。因没有被告的联系方式，原告无法直接告知被告打款一事。第三人约原、被告8月28日再次协商签约，同时第三人告知被告8月28日钱款一定能够达到被告账户。第二，8月28日，被告对第三人拟定的买卖合同提出多处修改意见，第三人最终打出了第三版合同文本。原告本意想要确保被告签约再同意第三人向被告转款，但被告提出收到首付款后才同意签约，双方协商之后第三人将钱款先行转入被告账户，但被告仍不同意签约并自行离开。当日晚间原告与第三人带着已拟好的买卖合同共同至被告家中协商，但被告明确表示不愿意继续交易并于次日将钱款返还。第三，9月初，被告向第三人表示房价涨了，肯定不会出售，愿意退还20万元定金，但被告之后又发函表示因原告违约要没收定金。第四，10月7日，原告与母亲刘某某均到场，因考虑到被告多次拒绝签约，原告须先与第三人确认被告是否愿意继续交易，故原、被告没有直接见面。第五，原告本意是将系争房屋买下后产权登记在母亲名下，被告对此是明知的。基于协议明确约定买受人可以变更、被告应当予以配合的约定，原告才签订买卖居间协议，但原告仍为买卖居间协议的当事人，是本案适格的原告。本院认为，《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于一、原告起诉本案是否适格；二、最终未签订《上海市房地产买卖合同》是何方违约。针对争议焦点一：买卖居间协议由原告签订，且原告诉请的依据也是协议约定，故原告是本案适格的主体。本院对被告关于原告不适格的辩称意见不予采纳。针对争议焦点二：第一，根据买卖居间协议约定，双方应于45日内签订《上海市房地产买卖合同》并于签订当日由原告直接向被告或者通过第三人向被告支付首付款，而在约定的签约日2015年8月22日双方实际并未签约。对此被告辩称系原告无法支付首付款。然根据本院查明的事实，原告当日已将首付款先行打入了第三人账户，不存在被告所称原告不具备支付首付款能力的情况，但是被告否认当日知晓原告已经支付首付款的事实，且原告庭审中自认因没有被告的联系方式而未直接告知被告，故本院认为原、被告在8月22日未签订买卖合同并非任何一方单方违约行为所致。第二，双方确认再次签约日定为8月28日，而当日仍未签约，对此被告辩称首付款系原告向第三人借资、第三人要求被告提供抵押担保。而事实上原告已于8月22日将首付款付至第三人账户，第三人也及时将钱款转入被告账户，故被告辩称与事实不符，且未提供证据证明第三人要求其提供抵押担保，本院对此不予采信。另外根据买卖居间协议约定，在买卖条件保持不变的条件下，卖方同意买方变更买受人。本案中，虽然第三人拟定的买卖合同中房屋总价为308万元，但付款协议并未包含定金20万元以及尾款2万元，而上述22万元原告已经支付给了被告，故房屋真实交易价格仍为330万元，与买卖居间协议约定的房价款一致，被告应当同意原告变更买受人为其母亲刘某某。综上，本院认为8月28日未签约的责任在于被告。第三，尽管庭审中被告表示其在8月28日之后仍愿意与原告进行交易，但8月29日被告退还首付款的行为已经明确向原告表明不愿签约，且被告最终在10月7日拒绝签订买受人为刘某某的买卖合同，故本院认为买卖合同最终未签订的责任在于被告。关于原告要求解除三方买卖居间协议的诉讼请求，被告与第三人无异议，本院予以准许，合同解除后，被告应将原告支付的定金20万元返还原告。原告另要求被告支付违约金，并认为协议约定的总房价20%的违约金66万元标准过低，请求法院酌情增加违约金金额至实际损失270万元。根据协议约定，协议生效后任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权单方解除协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。根据本院查明的事实，在被告明确不履行协议后，买受人刘某某发函催告被告与其签约，而被告仍未履行，被告的行为构成根本违约，原告有权追究其违约责任。关于违约金的金额，虽原告提供了系争房屋目前价格的网络截屏，若该价格属实，因原、被告发生争议时间以及被告占有原告首付款的时间较短，原告在知晓被告明确不履行后应当及时采取另购房屋的方式避免房价上涨造成的损失扩大，相反被告在订立合同之初亦无法预见房屋价格上涨之快，鉴于被告未请求对违约金金额进行调整而原告同意本院对此进行酌定，本院将综合双方的履约行为、责任认定、原告的合理损失以及违约金兼具补偿与惩罚性质等因素酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告陈琪与被告蔡地成、张水仙、蔡亚仲、第三人德佑房地产经纪有限公司就上海市普陀区富平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告蔡地成、张水仙、蔡亚仲应于本判决生效之日起十日内返还原告陈琪定金人民币200000元；三、被告蔡地成、张水仙、蔡亚仲应于本判决生效之日起十日内支付原告陈琪人民币400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币12400元，由原告负担人民币3749元，被告负担人民币8651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  陈文丽人民陪审员  王璧瑛二〇一六年九月二十七日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。