湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0211民初21号原告株洲金碧置业有限公司，住所地株洲市天元区。法定代表人赖立新，该公司董事长。委托代理人赵军，男，系该公司员工，1970年12月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区护潭乡。代理权限为特别授权（含代为立案、撤诉、参加诉讼、承认变更诉讼请求；代为举证、申请财产保全、调查取证、举证延期、参加调解；代为领取、签收法律文书；代为上诉、参加二审诉讼）。委托代理人陈伟祥，男，系该公司员工，1978年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区,代理权限为一般授权（含代为立案、参加诉讼；代为举证、申请财产保全、调查取证、举证延期；代为领取、签收法律文书；代为上诉、参加二审诉讼）。被告张天峦，男，1986年3月17日出生，汉族，住湖南省株洲县。原告株洲金碧置业有限公司与被告张天峦商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。依法组成由审判员刘伟良担任审判长，人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭于2016年9月28日公开开庭进行了审理。书记员欧小晶担任庭审记录。原告株洲金碧置业有限公司的委托代理人陈伟祥到庭参加了诉讼，被告张天峦经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告株洲金碧置业有限公司诉称：2013年1月19日，被告与原告签订编号为9000134919的《株洲市商品房预销售合同》，被告购买位于株洲市天元区渌江路336号恒大名都2栋1012号房屋。2013年1月19日，被告在中国银行股份有限公司株洲分行（以下简称中国银行株洲分行）办理了银行按揭贷款，原告对该贷款承担保证责任。现因被告没有按约定偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告代被告偿还了银行贷款。根据《株洲市商品房预销售合同》附件一第一条的约定，原告有权单方解除合同，收回房屋，对被告所交的全部款项不予退还，故请求法院判令：1、解除原、被告签订的编号为9000134919的《株洲市商品房预销售合同》及补充协议；2、被告协助原告到房管局办理解除合同及商品房买卖合同注销备案手续；3、被告赔偿原告代为偿还的银行本金、利息、罚息等损失（暂算至2015年4月21日止利息为4144.13元、罚息为139.99元，本金为1937.94元，之后的本息等损失应算至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止）；4、被告按同期银行贷款利率赔偿原告代为偿还的银行贷款的利息损失，直至原告代偿责任终止时止；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告张天峦未进行答辩。本院经审理查明：被告系一家房地产开发经营企业，成立于2011年4月11日。2013年1月19日，原告与被告签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号为9000134919），原告为合同的甲方，被告为合同的乙方，该合同包含五个附件及一个补充条款，合同约定的主要内容有：“1、乙方向甲方购买《株洲恒大名都》天元区渌江路336号恒大名都2号栋1012号房屋，房屋规划用途为成套住宅，据甲方预（实）测该房屋建筑面积44.86平方米；2、乙方购买该房屋按建筑面积每平方米人民币5534.73元计价，根据甲方预（实）测的建筑面积，该房屋总房价暂定为248288元，本合同约定的总房价款除该房屋的建筑面积的预测与实测不一致的原因外，不再作变动；3、签订本合同时，该房屋建设工程建设到主体可预售阶段；4、乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在合同附件一中约定明确，即按揭贷款方式，乙方在办理完毕按揭手续前要求终止合同的，乙方所交的款项不予退还，在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有以下权利：（1）、有权单方解除合同，收回房屋，乙方所交款项不予退还，同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续；（2）、有权对该房屋以出租、拍卖、申请法院执行等方式行使追偿权；（3）、有权终止或不予办理乙方为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任；5、乙方未按约定时间付款，应当按未付金额的日万分之一向甲方支付违约金，逾期超过180天后，按《补充条款》承担违约责任，即甲方有权解除合同，乙方承担支付违约金的责任；6、甲方定于2014年12月30日前将该房屋交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律有关规定处理；7、本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准，本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定；8、本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到株洲市房地产权属与市场管理处办理注销登记和备案手续；9、本合同一式四份，具有同等效力，由原、被告各执一份，房产局、银行各执一份”。合同签订后，被告向原告支付了部分购房款，对其余的购房款被告采取向银行按揭贷款的方式进行支付。2013年1月18日，被告就所购房屋的按揭贷款事宜，与中国银行株洲分行及原告签订了一份《个人购房借款及担保合同》，被告为借款人、中国银行株洲分行为贷款人、原告为保证人，该贷款合同约定的内容有：“1、本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买的“恒大名都”2号栋1012号房屋（合同号：9000134919）的购房款，贷款金额17万元，贷款期限20年（240个月），自贷款人实际放款日起计算；2、贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583‰，按月结息付息，每月的9日为结息日和付息日；3、还款方式为等额本息方式，借款人应在贷款人处开立账户作为指定的还款账户；4、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，借款人应在本合同签署后20日内与贷款人到有关部门办理预抵押登记，在房屋竣工交付使用取得房屋所有权证书后60日内办理正式抵押登记；5、保证人承担连带保证责任，保证期间为债务履行期届满之日起两年，如借款人在任何正常还款日未按约定向贷款人进行还款，贷款人有权要求保证人履行保证责任，保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知后，应按照通知规定的期限和金额履行保证责任，保证人未按本合同的约定及时履行保证责任，贷款人有权终止或解除本合同，要求保证人赔偿违约损失；6、未经贷款人书面同意，借款人、保证人不得将本合同项下任何权利义务转让与第三人。”贷款合同签订后，中国银行株洲分行向被告发放了贷款，被告将取得的贷款全部支付给了原告。但在履约过程中，被告未能按约定履行还款义务，截止到2015年4月21日，被告已拖欠6期（月）的贷款本息7407.01元未偿还，在中国银行株洲市分行的催收下，原告已向中国银行株洲市分行代偿本息6222.06元。原告在向被告主张权利未果的情况下，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。上述事实，有原告的陈述、《株洲市商品房预销售合同》、《个人购房借款及担保合同》、中国银行株洲分行关于被告个人住房按揭贷款履约代偿证明、商品房预售许可证、身份信息等证据予以佐证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同内容系双方真实意思表示，双方的合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按合同约定向中国银行株洲市分行履行按揭贷款的还款义务，构成违约，且在此过程中，原告作为贷款的保证人承担了相应的保证责任，故原告有权按照合同的约定行使合同解除权，因此，对原告要求解除其与被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同依法解除，被告应按照合同的约定协同原告到相关部门办理合同解除的相关手续，由此，对原告要求被告协同其到相关行政管理部门（即株洲市房产管理局）办理双方所签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的解除手续及注销备案手续的诉讼请求，本院予以支持。原告因承担保证责任向中国银行株洲市分行偿还的贷款本息6222.06元依法可以向被告进行追偿，但本案原、被告的商品房买卖合同关系已被依法确认解除，而原告在与被告签订《株洲市商品房（预）销售合同》后支付了部分购房款，且被告在中国银行株洲市分行的贷款实际由原告取得，故原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》解除后，原告应将被告实际支付的购房款返还给被告，且在本案中原告并未将被告所欠银行按揭贷款予以结清，故原告在本案中要求被告赔偿其代为偿还的贷款、并承担其代为偿还款项的利息损失没有依据，本院不予支持。但对于中国银行株洲市分行要求被告承担的违约损失，原告在作为保证人承担保证责任后有权向被告予以追偿。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告株洲金碧置业有限公司与被告张天峦于2013年1月19日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000134919），双方的商品房买卖合同关系终止；二、被告张天峦自本判决生效之日起十日内配合原告株洲金碧置业有限公司到株洲市房产管理局办理《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000134919）的注销登记备案手续；三、驳回原告株洲金碧置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5118元，公告费560元，合计5678元，由原告株洲金碧置业有限公司承担178元；由被告张天峦承担5500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  刘伟良人民陪审员  彭福寿人民陪审员  曹佩均二〇一六年九月二十八日书 记 员  欧小晶附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。