浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0328民初1495号原告：刘丽红，女，1981年7月20日出生，汉族，经商，住浙江省文成县。委托代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。被告：文成县拓进房产开发有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇老油库山背，统一社会信用代码为91330328575311694T。法定代表人：胡荣胜，系该公司执行董事。委托代理人：刘化章，男，1969年10月3日出生，汉族，文成县司法局大峃司法所干部，住浙江省文成县。原告刘丽红与被告文成县拓进房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年7月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员陈炜独任审判，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。在起诉之前中，根据原告诉前财产保全申请，本院于2016年6月29日对登记在被告文成县拓进房产开发有限公司名下浙江省文成县珊溪镇滨江路水利枢纽指挥部上首望江公寓2单元301号商品房一间予以预查封；在诉讼过程中，被告文成县拓进房产开发有限公司向本院提起反诉，但未缴纳诉讼费，被告文成县拓进房产开发有限公司的反诉按撤诉处理。原告刘丽红的委托代理人严永斌、被告文成县拓进房产开发有限公司委托代理人刘化章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽红诉称：2014年9月17日，原、被告订立一份商品房买卖合同（合同编号：201490009040012），约定：被告将望江公寓1单元1102室卖给原告，该房建筑面积为116.72平方米，总房款为910416元，双方约定了付款、交房及办证的相关期限及违约责任。合同第九条约定被告应在2015年5月1日前向原告交付商品房；第十条约定被告逾期交房超过30天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之五的违约金；第十六条约定被告于2015年7月31日前交付权属证书，被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起30日以后，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款1%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定交付了全部购房款，但被告至今未向原告交付商品房，并未按合同约定办理相关权属证书。现请求判决：一、被告给付二原告逾期交房违约金（自2015年5月2日起至法庭辩论终结之日止以房价款910416元按日万分之五向原告支付，暂计至2016年6月14日为182994元）；二、被告给付二原告逾期交付权属证书违约金（自2015年8月1日起至法庭辩论终结之日以房价910416元按月利率2%向原告支付，暂计至2016年6月14日为189973元）；三、案件受理费由被告承担。被告文成县拓进房产开发有限公司辩称：一、对于原、被告之间签订合同，交付房款及现在房屋仍未交付的事实均无异议；二、在房屋建设过程中，珊溪镇发生过多达100余次震级不同的地震，被告出于安全考虑，才延迟施工期限，最终导致房屋迟延交付，该原因系不可抗力造成，根据双方合同约定，在房屋建设过程中，存在不可抗力及环保等原因造成延期交房的，可以延期；三、在合同履行过程中，原告没有按时支付款项，应承担违约责任，该些违约金应在合同中规定的违约金中予以扣除调整；四、逾期交房、逾期办证违约金过高，超出原告实际损失，请法院予以调整。原告刘丽红在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、二原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格；2、被告工商登记基本情况，拟证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的商品房买卖合同关系以及约定；4、销售不动产统一发票、中国银行零售贷款借款借据，拟证明二原告已交清所有房款。上述证据经被告文成县拓进房产开发有限公司质证，被告文成县拓进房产开发有限公司对上述证据均无异议。被告文成县拓进房产开发有限公司在举证期限内，向本院提供了以下证据：1、被告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，拟证明被告的诉讼主体资格；2、文成县科学技术局出具地震基本情况说明，拟证明在被告涉案房屋在施工过程中多次发生地震，因不可抗力导致房屋延期交付。上述证据经二原告质证，二原告提出以下质证意见：对证据1没有异议；对于证据2的真实性、合法性均没有异议，但认为和本案没有关联性，2014、2015年的地震中最大震级也并未对生活造成实际影响，不足以延误工程建设。本院对上述证据作如下认证：原告刘丽红提供的上述证据经被告文成县拓进房产开发有限公司当庭质证，没有异议，其来源合法，内容真实，与本案有直接关联性，其证明效力应予认定。被告文成县拓进房产开发有限公司提交的证据1，经过原告刘丽红当庭质证，没有异议，其来源合法，内容真实，与本案有直接关联性，其证明效力应予认定；提交的证据2，原告刘丽红认为和本案没有关联性，本院认为，被告文成县拓进房产开发有限公司提交的该份证据仅证明在房屋建设过程中发生过不同程度的地震，但被告文成县拓进房产开发有限公司未向本院提交任何停止施工的证据材料，无法印证被告文成县拓进房产开发有限公司辩称的系不可抗力造成房屋延期交付，故对该证据，本院不予采纳。综上，根据以上证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2014年9月17日，原告刘丽红与被告文成县拓进房产开发有限公司订立一份商品房买卖合同（合同编号：201490009040012），约定：原告刘丽红向被告文成县拓进房产开发有限公司购买由被告开发建设的文成县珊溪镇望江公寓1单元1102室，该房建筑面积为116.72平方米，单价为每平方米7800元，总房款为910416元；合同第九条规定出卖人应当在2015年5月1日前，将符合条件（建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等）的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，超过30日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十六条规定出卖人应于2015年7月31日前交付权属证书，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起30日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。合同订立当日，原告刘丽红向被告文成县拓进房产开发有限公司支付预售购房款280416元，2015年2月28日再次支付预售购房款200000元。2015年3月11日，二原告通过中国银行文成县支行贷款支付430000元，以上共计支付购房款910416元，已按约定履行全部付款义务。但被告文成县拓进房产开发有限公司至今未向原告刘丽红交付商品房，并未按合同约定办理相关权属证书。2016年7月4日，原告刘丽红起诉至本院。关于被告文成县拓进房产开发有限公司提出受地震影响应顺延工期的抗辩，经查，文成县2014年的“9.12”地震时间为2014年9月12日至同年12月30日，最高震级发生于2014年10月25日，虽然发生在原、被告签订合同之后，但被告文成县拓进房产开发有限公司并未提出仍然延误工程进度，停止施工的证据予以印证，故对被告以发生地震原因要求延期交房理由，本院不予采纳。关于被告文成县拓进房产开发有限公司提出二原告存在违约，要求予以折抵违约金的抗辩，被告文成县拓进房产开发有限公司虽提起反诉，但未按规定缴纳反诉受理费，且未提供相应证据予以证实，对于该抗辩不应在本案被告违约金中予以折抵扣除，故被告该抗辩，本院不予支持。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。合同对双方当事人均有约束力，双方应当按照约定内容各自履行权利、义务。合同签订后，原告刘丽红已依约向被告文成县拓进房产开发有限公司支付全部购房款，而被告文成县拓进房产开发有限公司未按合同约定的最后期限向原告刘丽红交付房屋及房屋的权属证书，显属违约。被告文成县拓进房产开发有限公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交付权属证书的违约行为，应分别承担相应的违约责任。故对原告刘丽红要求被告文成县拓进房产开发有限公司分别支付逾期交付房屋及逾期交付房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金标准问题，被告文成县拓进房产开发有限公司提出违约金过高，要求调整违约金的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照该规定，逾期交房造成的损失应相当于同地段同类房屋租金损失。如按照双方合同计算逾期交房违约金，被告文成县拓进房产开发有限公司每月应支付的逾期交房违约金明显高于现阶段房屋租金市场行情，同时，二原告也未提供因为被告逾期交房造成损失的相应证据。关于逾期交付房屋权属证书违约金标准问题，双方约定的逾期交付房屋权属证书违约金每日按购房款的1%计算及原告起诉要求的按月利率2%计算，均已经远远超中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，考虑到买受人的合理损失以及文成县拓进房产开发有限公司的违约情形及相应利息计算标准，对于逾期交付房屋违约金应调整为按月利率0.5%计算，逾期交付房屋权属证书违约金调整为按月利率0.3%计算。对于逾期交付房屋违约金应从违约之日起至本案一审法庭辩论终结之日即2016年7月28日止以已交房款按月利率0.5%计算，对于逾期交付房屋的权属证书的违约金从违约之日起至本案一审法庭辩论终结之日即2016年7月28日止以已交房款按月利率0.3%计算。故本案逾期交付房屋违约金按购房款910416元按月利率0.5%从2015年5月2日起计算至2016年7月28日止违约金为68736元，逾期交付房屋权属证书违约金按购房款910416元按月利率0.3%从2015年8月1日起计算至2016年7月28日止违约金为32957元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款的规定，判决如下：一、被告文成县拓进房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽红逾期交付房屋违约金68736元；二、被告文成县拓进房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽红逾期交付房屋权属证书违约金32957元；三、驳回原告刘丽红的其他诉讼请求。案件受理费6895元，减半收取3447.5元，保全费2384.84元，合计5832.34元，由原告刘丽红负担3636.95元，由被告文成县拓进房产开发有限公司负担2195.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员  陈炜二〇一六年九月二十八日书 记 员  梅开