文书内容广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1283民初字901号原告：肇庆尚城物业管理有限公司，组织机构代码56451080-7，住所地肇庆市高要区南岸坦场（肇庆信业房地产发展有限公司土地）。法定代表人：张汉威，该司董事长。委托代理人：肖沛闳、江丽金，该司职员。被告：刘志能，男，1975年10月25日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。原告肇庆尚城物业管理有限公司（以下简称尚城公司）诉被告刘志能物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月1日公开开庭进行了审理。原告尚城公司的委托代理人江丽金及被告刘志能均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚城公司诉称：被告于2013年9月购买肇庆信业房地产发展有限公司开发建设的高要南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区马德里一街10号，建筑面积264.61平方米。被告已于2012年12月2日接收房屋，并签署《珀丽湾收楼确认书》。根据原告与被告签署的《前期物业服务合同》及被告签署的业主手册，由原告向被告提供物业管理服务，被告需在每月的15日至25日向原告缴纳物业管理费661.53元（月管理费计费标准为以房屋房地产产权证的建筑面积的264.61平方米、每平方米2.50元为标准计算）。逾期缴纳的，被告需按逾期付款金额的千分之一的标准向原告支付违约金。被告自2013年11月起未向原告缴纳任何物业管理费及违约金，原告多次函告向被告催缴，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特起诉，请求：1、判令两被告支付物业管理费21168.96元（按每月物业管理费为标准，从2013年11月计起，暂计至2016年6月，实际计至判决之日止）。2、判令两被告支付逾期违约金10077.69元（以每月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准从2013年11月26日起，暂计至2016年6月30日，实际计至履行完毕之日止）。第一、二项诉讼请求合共31246.05元。3、判令被告承担本案诉讼费。被告刘志能辩称：主要是原告的资质和不作为的问题。1、原告方不具备一级物业管理资质，珀丽湾小区的总建筑面积为363577.31平方米，依法应当由一级资质物管公司管理，但原告方不具备该资质，因此我方认为原告不具备与被告签订《前期物业服务合同》的条件上，该合同为无效合同。2、我方提交的视频资料证明原告方并没有按《前期物业服务合同》履行物业管理职责，原告收取2.5元每平方米的高额物业管理费，但只提供三流的物业管理服务，其根本无有能力履行双方签订的《前期物业服务合同》，我方认为原告违约在前，无需向其支付物业管理费。3、我于2012年12月2日接收房屋，发现房子有裂缝、花园有下沉现象，我要求物业管理公司进行修补，经过一段时间交涉，物业公司有把裂缝修补，但没有处理花园和后阳台下沉问题，后来花园下沉越来越严重，我多次到物业管理处投诉、通过短信要求其处理，但物业公司一直没有修好，花园处出现50cm的下沉，花园和阳台处出现大于50cm的空隙，我不敢装修、不敢入住，再三和物业交涉却未能解决问题，严重影响我装修和入住，所以我拒绝交物业管理费。虽然2016年8月30日我去花园时发现他们终于填平了下沉的地方，但是我之前不能装修、要另外租房子住的费用，原告要赔偿，并免除之前的物业管理费、违约金。经审理查明：刘志能于2012年9月购买了位于高要南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区马德里二街10号房屋，建筑面积264.61平方米，并于2011年8月15日签订了《珀丽湾收楼确认书》。刘志能与尚城公司签订了《前期物业服务合同》，约定由尚城公司为其提供物业服务，收费标准为每月2.5元/平方米，按建筑面积收取，刘志能每月应交纳的物业服务费为661.53元，并应于每月15-25日履行交费义务；未能按时足额交纳的，按每日1%的标准向尚城公司支付违约金。刘志能收楼后，自2013年11月起没有向尚城公司交纳物业服务费。珀丽湾小区至今未成立业主委员会；尚城公司是珀丽湾小区的前期物业服务企业，至今未变更。尚城公司于2010年10月成立，2011年5月24日取得?《临时资质证书》，2012年6月8日取得《三级资质证书》。珀丽湾小区规划建筑面积为396497平方米，尚城公司接管珀丽湾小区建筑面积为180571.57平方米。刘志能的物业存在花园下沉问题，刘志能多次向尚城公司反映，尚城公司直至2016年8月30日才为其处理完毕。同时，尚城公司对于小区内卫生、安保、蚊虫的处理存在瑕疵。本院认为：本案是因刘志能没有向尚城公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。原、被告双方对刘志能是高要南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区马德里一街10号房屋的业主、尚城公司为该房屋所在小区提供物业服务并按合同标准收取服务费等事实没有异议，且有经庭审质证的《前期物业服务协议》、《收楼确认书》、《房地产权证书》、庭审笔录等证据在案证实，本院予以确认。尚城公司为该小区提供物业服务后，刘志能应当按合同交纳物业服务费，但是刘志能自2013年11月起没有履行交费义务，截止2016年6月，累计拖欠尚城公司物业服务费共21168.96元，刘志能该行为违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定；尚城公司诉请刘志能支付该物业服务费用事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。刘志能抗辩认为尚城公司不具备接管珀丽湾小区的资质条件，双方签订的物业服务合同无效。但是，第一、前期物业服务企业是由建设单位根据工程项目的进度而选定并经备案的。本案中，肇庆市住房和城乡建设局出具的肇建复案[2016]1号《行政复议答复书》证实了珀丽湾小区的建设单位委托具备三级资质的尚城公司接管其工程项目约50%的规划建筑面积，并且经肇庆市高要区住房和城乡建设局备案。珀丽湾小区的建设单位上述行为符合《物业管理条例》第二十一条以及《广东省物业管理条例》第十二条的规定，本院予以确认。第二、珀丽湾小区的建设单位在出售物业时，与业主签订《前期物业服务合同》，该行为视为建设单位向买受人履行明示小区管理规约的义务，符合《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十五条以及《广东省物业管理条例》第三十六条的规定。第三、珀丽湾小区至今未成立业主委员会，因而未能由业主选择物业服务企业，尚城公司依法应当根据《前期物业服务合同》继续管理小区，直至有新的物业服务企业接管；事实上，尚城公司一直有为该小区提供物业服务而并未退出。综上，尚城公司最初接管珀丽湾小区时是具备接管相应建筑面积的小区资质的，此后尚城公司依约继续为珀丽湾提供物业服务亦符合《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的规定，合法有效，业主接受了其物业服务，理应交纳相应服务费。刘志能以尚城公司不具备资质、合同无效为由拒绝交纳物业管理费的主张与事实不符且没有法律依据，本院不予采纳。刘志能还辩称，其之所以没有按时交纳物业服务费，是因为尚城公司没有及时为其处理花园下沉问题，并且因此而导致其不能入住，故不同意交纳物业服务费。但是，解决花园下沉的建筑问题不属于物业服务范围，尚城公司未能及时相关单位为刘志能处理花园下沉仅证明尚城公司对业主反映的问题未能提供相应协助服务，该履约瑕疵不足以成为刘志能不按时足额交纳物业服务费的理由；刘志能若认为尚城公司不及时处理其投诉，可以根据《广东省物业管理条例》第四十三条的规定处理，而不应当以此为由在接受了尚城公司的物业服务后又拒绝交纳物业服务费。综上，对刘志能该抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金问题：虽然刘志能没有按时交纳物业服务费的行为违反了法律规定以及双方的合同约定；但是尚城公司在提供物业服务时亦存在瑕疵，所提供的物业服务未能完全达到《前期物业管理服务质量标准》的规定，对业主反映的问题未能及时处理，该司这些行为同样构成违约。尚城公司的违约行为与刘志能的相当，足以互相抵减。综上，并根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，对尚城公司诉请违约金，本院予以驳回。关于刘志能还要求尚城公司赔偿其因不能入住案涉物业而产生的租金损失问题：刘志能提供的证据不足以证实其不能入住案涉物业而必然产生该笔租金、不能证实该租金的支出是尚城公司的服务不符合标准而令其产生的损失。综上，对刘志能该意见，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、刘志能在本判决发生法律效力之日起7日内向尚城公司交纳物业服务费21168.96元（该物业服务费按每月661.53元的标准，自2013年11月起计算至2016年6月，此后按同样标准计算至本判决发生法律效力当月）。二、驳回尚城公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费581元，由被告刘志能负担329元，尚城公司负担252元。该费用尚城公司已预交，刘志能在履行还款义务时迳付329元给尚城公司，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  郑汉生审 判 员  游兴华人民陪审员  陈根华二〇一六年九月二十七日书 记 员  何婉莹