辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终4944号上诉人（一审被告）：赵继武。被上诉人（一审原告）：代玉明。委托诉讼代理人：张雯，系辽宁文柳山律师事务所律师。上诉人赵继武因与被上诉人代玉明房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵继武、被上诉人代玉明及其委托诉讼代理人张雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵继武上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不承担2015年6月15日至2015年11月15日的房屋租金。事实和理由：上诉人2015年1月从外地回到租用房屋时，发现门锁已换，导致上诉人无法使用租用的房屋，是被上诉人违约。原审法院以上诉人未告知被上诉人如何处理租赁房内上诉人的物品为由便推断上诉人继续租赁房屋，并判决上诉人承担2015年6月15日以后五个月房租是错误的。房租是按季支付，在上诉人未支付2015年第一季度房租时，被上诉人就有权行使合同解除权，而不应扩大损失。对于扩大的损失不应由上诉人承担。被上诉人代玉明辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、门锁更换时间是2015年6月13日，而非2015年春节前后，且被上诉人更换后已经及时通知上诉人，让其回大连时取新的钥匙。此节事实一审时上诉人认可。2、不存在上诉人所称故意扩大损失的情况。2015年10月双方最后一次电话联系，上诉人从未明确告知被上诉人不继续承租房屋，因上诉人屋内仍有部分物品存放。被上诉人让其结清租金。上诉人称其在外地，其不会欠租金，租期届满后，让被上诉人继续保留该房屋。租金等上诉人回来一并结清。上诉人质疑守约方行使权利过迟，没有事实依据。且一审中上诉人没有提供任何证据证明其明确告知过不继续承租房屋，且认可物品一直在房屋内存在至今也未腾退。代玉明向一审法院起诉请求：判令被告支付自2014年12月15日至2015年11月15日的房屋租金9900元及利息（自起诉之日即2016年1月6日起至生效判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。理由：2014年6月13日，被告承租原告位于大连市甘井子区某号房屋，双方约定租金为每月900元，其余费用由原告承担，租期为一年。自2014年12月15日起，被告即欠付租金，经原告多次催讨未付，且提出多种理由请求暂缓缴纳租金，原告无奈也只能等待。在此期间，被告以各种理由继续欺骗原告说要长期承租，仍然占用该房屋不腾退。直至最近，原告发现被告电话无法联络，原告通过多种方式找到被告老家，其家人告知也没有办法。为减少损失，原告于2015年11月17日将该房屋另行出租。一审被告赵继武辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与原告之间没有租赁合同，只是约定租期为一年，故被告只同意给付原告租期内即到2015年6月15日的租金，其余原告所请求的租金不同意承担。被告之所以不支付原告租金，双方均有原因，被告当时在外地出差，原告将房屋大门钥匙更换后没有通知被告，被告回来后无法进入房屋，且当时正值冬季雪天，又马上要过年了，被告就回家过年了。年后被告本来打算回来，但因单位有事就直接去沈阳了，此时原告给被告打电话，被告告知原告等回来后再交，可原告一直不停的给被告打电话，最终给被告打烦了，被告就跟原告说你再打我就不管了。后原告又到被告的老家以及单位去，打扰了被告的正常生活。一审法院认定事实：2014年6月13日，被告赵继武与原告代玉明约定被告承租原告所有的位于大连市甘井子区某号房屋中的一间房间，租期为一年，租金为每月900元，按季度交纳，租房保证金为900元，双方不能违约，违约不退保证金和租金。当日，被告向原告交纳了2014年6月15日至2014年9月15日的租金2700元及保证金900元。此后，被告又向原告交纳了2014年9月15日至2014年12月15日的租金2700元，之后再未向原告交纳任何租金。被告称，没有交纳租金的原因在于其在2014年9月离开大连去外地出差，2015年1月回来后发现案涉房屋的大门换锁了进不去，之后又去外地出差一直没有回来，故无法交纳。原告称，大门换锁已告知被告回来后可以找原告拿钥匙，被告曾多次在电话中告知原告回大连后向原告交纳租金且要续租房屋，要求原告将房屋继续为其保留，且被告承租的房间内留有被告的个人物品，原告不敢私自处理，在2015年11月份原告联系不上被告之后，为减少损失，原告将被告留存物品另行保管后，于2015年11月17日将案涉房间另行租赁给他人。对此，被告表示愿意将2015年6月15日前的房租给付原告，认可曾电话告知原告回大连后交纳租金，但不认可曾告知原告要续租房屋，对于其留在案涉房间内的个人物品，被告认可没有告知过原告如何处理。另查，原、被告最后一次电话联系的时间为2015年10月。一审法院认为，原告将其所有的位于大连市甘井子区某号房屋中的一间房间租赁给被告使用，双方关于租赁该房间的约定系二人的真实意思表示，合法有效，应按约履行。现原告要求被告支付2014年12月15日至2015年11月15日的房屋租金，对于其中2014年12月15日至2015年6月15日的租金被告同意支付，但对于其余租金不同意支付，故本案的争议焦点在于被告是否应向原告支付2015年6月16日至2015年11月15日的租金。在本案中，原告称被告曾多次在电话中告知原告在约定的租赁期间届满之后要继续租赁案涉房屋，但被告不予认可，一审法院认为，被告作为承租人在其双方约定的租赁期间届满之时未将案涉房屋腾退给原告，而是将其个人物品长期放置在案涉租赁房屋内，且在双方存在多次电话沟通的情况下，被告认可其从未告知过原告房屋内的物品要如何处理，故被告的上述行为可以理解为其有继续租赁案涉房屋的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此，在2015年6月15日之后，原、被告之间关于租赁案涉房屋的约定继续有效，但租赁期限为不定期，被告应向原告支付其继续租赁使用该房屋期间的租金。对于被告继续租赁使用案涉房屋的时间如何认定，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，在本案中，被告自2014年12月15日后一直未向原告支付租金，其辩称原因为不在大连，一审法院认为，即便被告不在大连，亦可以通过多种方式向原告支付租金，其不在大连不足以造成无法支付租金的后果，属无正当理由不支付租金；同时，双方均认可最后一次电话沟通的时间为2015年10月，而原告最终将房屋另行租赁给他人的时间为2015年11月17日，足以说明原告已经给予了被告合理的支付租金的时间，故被告继续租赁案涉房屋的期间应认定为2015年6月16日至2015年11月16日，现原告主张租金计算至2015年11月15日，该院予以照准。综上所述，被告应向原告支付2014年12月15日至2015年11月15日的租金共计9900元。对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，一审法院认为，被告在租赁案涉房屋之时，已向原告预先支付了保证金900元，并约定“违约不退保证金”，该保证金实为双方关于被告违约时所需承担的违约金的约定，现被告未按时支付原告租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，在本案庭审过程中，原告已表示不同意退还该保证金，即是要求被告承担其违约责任，现原告无证据证明该违约金的约定低于被告的违约行为给原告造成的实际损失，故原告向被告主张支付利息，无法律及事实依据，不予支持。判决：一、被告赵继武自该判决发生法律效力之日起10日内给付原告代玉明2014年12月15日至2015年11月15日的房租9900元。二、驳回原告代玉明的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、其他诉讼费50元，合计100元(原告已预交)，由被告负担，自该判决发生法律效力之日起10日内给付原告。本院二审查明事实与一审认定事实一致。另查，一审庭审中，赵继武认可在换锁后双方通电话过程中，代玉明说给赵继武钥匙。此节事实有一审庭审笔录在卷为凭，应予采信。本院二审认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案二审争议焦点为上诉人是否应承担2015年6月16日至2015年11月15日的房屋租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2015年6月16日，上诉人于双方约定的一年租赁期间届满后将其个人物品长期放置在案涉租赁房屋内，且在与被上诉人多次电话沟通中从未告知被上诉人如何处理其个人物品，上诉人的此种行为系继续使用案涉房屋的行为，在原约定租期届满后，租赁期限变为不定期，上诉人应支付不定期租赁期间的房屋租金。一审判决结合被上诉人的诉讼请求及案涉房屋另行租赁给他人的时间确定租期给付时间截至2015年11月15日，适用法律正确，应予维持。另外，上诉人主张被上诉人换门锁违约。本院认为，一审庭审中，上诉人认可在换锁后双方通电话时，被上诉人要给上诉人钥匙，故被上诉人换门锁的行为并不构成违约。上诉人上诉人理由本院不予支持。综上所述，上诉人赵继武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人赵继武负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙利颖审 判 员  王 亮代理审判员  祝 贺二〇一六年九月二十九日书 记 员  迟佳雯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。