北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9368号上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。法定代表人唐晓丹，总经理。委托代理人司亚娟，女，1980年4月8日出生，北京博成房地产有限公司职员。委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生，北京博成房地产有限公司职员。被上诉人（原审原告）ＸＸ，女，1983年6月12日出生。委托代理人邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京德利中天物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区雅成二里20号楼1层121。法定代表人蔡璐璐，总经理。委托代理人齐萌，北京博澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨莘，男，1987年5月25日出生。委托代理人杨宗志，北京震鑫律师事务所律师。委托代理人陈露，北京震鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张金波，男，1986年10月10日出生。上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因与被上诉人ＸＸ、北京德利中天物业服务有限公司（以下简称德利中天公司，原名称为北京城启天鹅湾物业服务有限公司）、杨莘、张金波财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第37037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人博成公司的委托代理人司亚娟，被上诉人德利中天公司的委托代理人齐萌,被上诉人ＸＸ的委托代理人邵亚光,被上诉人杨莘的委托代理人杨宗志均到庭参加了诉讼。被上诉人张金波经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博成公司上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第37037号民事判决，改判驳回ＸＸ对博成公司的诉讼请求。事实和理由是：1.220号房屋已经过了质保期，不应由博成公司承担责任；2.ＸＸ曾承诺，对于延期交房及维修事宜，博成公司减免部分物业管理费后不再承担任何责任；3.从图纸上看303业主杨莘自行改动了卫生间；4.ＸＸ的起诉超过了诉讼时效；5.一审判决认定博成公司给付从二○一五年七月十六日至实际修复时的租金标准过高。ＸＸ、德利中天公司、杨莘、张金波均辩称：同意一审判决。ＸＸ向一审法院起诉请求：要求判令博成公司、北京城启天鹅湾物业服务有限公司（以下简称天鹅湾公司）、杨莘、张金波修复位于北京市朝阳区雅成二里×号楼×层×房屋漏水问题，并修复因漏水损坏的房顶和侧面损坏的墙面、地板；赔偿因漏水问题致使房屋无法租赁，给ＸＸ造成的2013年3月20日至2014年4月15日的租金损失128333元，第二次租赁合同的中介费损失13000元和按照每月4000元的标准赔偿自2014年4月16日至2015年7月15日租金损失，赔偿ＸＸ公证费2552元，赔偿2014年3月至4月的维修费28000元，赔偿ＸＸ维权的差旅费11700元、维权产生的误工费6000元，维权的打印费133元。要求判令博成公司、天鹅湾公司、杨莘按照每月13000元的标准赔偿从2015年7月16日至实际修复时止的租金损失，赔偿2015年9月维修房屋漏水费用24700元。一审法院认定事实：ＸＸ系北京市朝阳区雅成二里×号楼2层×号房屋的所有权人，其2010年4月20日与博成公司签订了购买×号房屋的买卖合同，2011年5月23日进行了房屋产权登记。杨莘系北京市朝阳区雅成二里×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权人，其2005年12月26日与博成公司签订了购买×号房屋的买卖合同。张金波系北京市朝阳区雅成二里×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）所有权人。×号房屋和×号房屋位于×号房屋上层。ＸＸ接收×号房屋后屋内开始漏水。ＸＸ称对应×号房屋的漏水点发现时间为2011年6、7月份，对应×号房屋的漏水点发现时间为2010年9月。德利中天公司称第一次报修时间是2010年9月。杨莘称知晓漏水事实是2013年11月4日左右。法院委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所（下称质量检验所）查找×号房屋漏水原因及部位，2015年6月4日该所进行了鉴定，后做出《鉴定检验报告书》，鉴定意见为l、雅成二里×号房屋上层西南角顶板存在渗漏水现象，顶板的滴水沿排水立管外壁向下流至下层地面，水通过松散的地面垫层扩散，使墙面的根部水爬墙起皮变色。2、上层×号房屋厨房门口外侧墙面根部有潮湿变色的痕迹，南墙管道井的底部有水，管道井内有1根给水管接头漏水，接头周边墙面潮湿，接头下方的管材外壁呈长期水流后的变色及水垢，由于×号房屋厨房（原卫生间）南侧管道井内给水管接头漏水，水由管道井向下流至×号房屋的顶板，导致×号房屋渗漏水。就此报告，法院2015年12月21日向质量检验所发出询问函，询问管道井属于从×号房屋旁通过的公共部位还是属于×号房屋的组成部分？接头漏水的管道连接的两头部位是什么？接头具体指的是管道的哪个部位？国家对于此种管道的安装是否有相应的技术规范？。该所回函称：管道井位于×号房屋内，井内设有给水管及公共的排水立管。漏水管道属于×号房屋的户内水管。接头漏水的管道两头部位是楼板。对于给水管道的设计及施工验收，通常依据《建筑给水排水设计规范》GB50015、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242等标准规范。接头是指将两根管材连接成一体的配件，见照片中的红圆圈处。ＸＸ支付鉴定费30000元。上述管道井为隐蔽工程。杨莘称其购买的×号房屋为精装修房屋，其购买房屋后从未装修。天鹅湾公司称小区内进行装修都需要通过小区物业，×号房屋装修过。天鹅湾公司和博成公司没有提供证据显示×号房屋交付后杨莘进行过装修。杨莘提交了2005年12月26日与博成公司签订的×号房屋的买卖合同，该合同包含有附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》，显示房屋平面图为下层，卫生间位于下层。杨莘（甲方）亦提交了同日与博成公司（乙方）签订的《委托设计安装协议》，该协议约定：甲方委托乙方对×号房屋进行空间结构分割增加房屋使用空间，甲方同意按照本协议附件一进行空间分割，乙方可以自行安装夹层板，亦有权委托具有相应资质与能力的专业公司进行夹层板安装。乙方承诺，夹层板安装应在《预售合同》中所约定的交房日期时完成，并保证夹层板的质量及正常居住功能，此结构与主结构享受同等的保修责任及年限。乙方按照本协议所委托事项进行安装，在此标准范围内所需材料费、人工费由乙方承担。该协议包含有附件《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》，显示的房屋平面图为上层，显示卫生间位于上层。博成公司对于买卖合同含附件一真实性无异议，并将《委托设计安装协议》含该附件《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》作为己方证据提交，后当法院询问是否其将×号房屋原来第一层的卫生间改造为厨房时，该公司又只认可《委托设计安装协议》真实性，而否认该协议附件《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》的真实性，称其是将杨莘提交的证据作为证据提交，但是博成公司没有提交证据证明存在由杨莘签字认可的其他附件。ＸＸ为证明因漏水造成损失，向法院提交了：2011年11月26日ＸＸ、周岩及同硕行房地产经纪有限公司订立的关于×号房屋的《北京市房屋租赁合同》，约定周岩承租×号房屋，租赁期限为2011年12月20日至2014年12月19日，月租金10000元；2013年6月20日周岩做出的《解除合同通知书》，内容为：本人於2011年12月20日租赁的北京市朝阳区雅成×号楼×层×室，从入住后不久2012年上半年初起，此房二层顶棚就开始出现漏水，经与德利中天公司多次沟通后，至今漏水未能解决（此管道的一层墙面，地面也相继渗水）。到2012年底，房屋一层又开始出现漏水，大片棚泥脱漏，虽后经物业处理后管道漏水修复，但棚表面仍未恢复。2013年夏季不但房屋二层原漏水处没有解决好，在二层楼梯转口处又出现了新的漏水，需长期用盆、桶接水，导致上下楼非常不便。综上原因，已导致我公司无法正常办公，员工因办公环境问题离职，新员工招聘也一再推后，大大影响了公司的业务进展。根据租赁合同第九条：甲方不承担约定的维修义务，使乙方无法正常使用房屋可合同解除的条款约定，本人决定于2013年6月20日正式解除北京市朝阳区雅成×号楼×层×租赁合同并搬出此房屋，特此通知，房屋租金交至2013年3月19日。2014年3月14日ＸＸ、赵红与北京军嘉信房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定赵红承租×号房屋，月租金13000元，在二层漏水问题解决之前按照月租金9000元的标准支付，甲方提供30天的免租期。ＸＸ提交了赵红2015年8月6日出具的退租说明，称要求解除租赁合同，于2015年7月15日搬离220号房屋，正式退房。ＸＸ提交了2015年9月6日与北京诚邦防水工程有限公司签订的《建设工程施工合同》，约定对×号房屋进水防水补漏，工程承包价为14500元，工程定于2015年9月7日开工，2015年9月9日竣工，ＸＸ提交了该公司出具的金额为14500元的发票。ＸＸ（甲方）与北京女娟装饰装修设计服务部（乙方）签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定工期为2015年9月10日至2015年9月25日，金额为10200元，乙方包工、包料，装饰内容在附件中约定，为刷白、楼下地砖松动修补、加两套插座等。ＸＸ提供的发票为中华梅兰装饰建材有限公司出具，金额为10200元，德利中天公司公司提交了ＸＸ之母刘仁利2013年9月22日与北京鹰飞腾达节能技术有限公司签订的《北京市居民供热采暖合同》，该合同上显示有备注：×室连续两年（2012-2013年，2011年至2012年）暖气不过热水，房屋一点热气都没有，导致租客退房及不交电费。ＸＸ没有提交2014年3月至4月期间进行维修的相关详细证据材料。一审庭审中，法院委托进行了×号房屋市场租金价值鉴定，评估价值时点为2015年10月，2015年11月27日北京宝孚房地产评估事务有限公司做出《房地产估价报告》，显示×号房屋2013年3月至2015年10月的市场租金价值在每月一万四千多元至一万六千元期间波动，ＸＸ支付评估费11497元。该评估报告中显示了×号房屋的内部，显示内部空间空置。ＸＸ没有提交证据证明从发现漏水到2014年4月将×号房屋出租给赵红期间的漏水损害情况。上述事实，有商品房买卖合同、鉴定报告、当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，根据法院查明事实，×号房屋内漏水事实存在，漏水开始时间大约为2010年9月，关于漏水点，可以分为两个，一个是×号房屋对应的漏水点，大约2014年8月得以解决，损害微小。一个是×号房屋对应的漏水点，到目前为止没有解决。可以认定系博成公司将×号房屋进行了空间分割，将原来房屋一层的卫生间改到了二层，原一层卫生间变更为厨房。关于×号房屋漏水原因，根据《鉴定检验报告书》，是由于×号房屋厨房（原卫生间）南侧管道井内给水管接头漏水，水由管道井向下流至×号房屋的顶板，导致×号房屋渗漏水。涉案漏水水管与管道井均系博成公司提供并进行施工，博成公司理应对水管承担产品质量责任，对封闭管道井可能产生的存水现象进行预估并进行必要的风险防范。现因在合理期限内水管漏水与管道井存水渗漏造成ＸＸ损失，证明有严重瑕疵，博成公司应承担相应赔偿责任并负责修复，该责任不受保修期的约束。博成公司不能以房屋保修期已过，工程已验收合格的意见，推卸其应当承担的产品质量责任。又因管道漏水部位处于隐蔽处，现有证据不能证明管道漏水系×号房屋使用不当所致，故要求杨莘对于漏水导致的损失进行赔偿于法无据，但因修理时可能需要进入×号房屋，对此杨莘应该予以配合，如果造成损失，杨莘可以与博成公司另行解决。关于×号房屋的漏水问题导致的损失问题，法院认为该漏水轻微，现没有证据必然会造成租金损失，且根据庭审，张金波已经积极配合予以修理，故其无需承担赔偿责任。关于ＸＸ要求的2013年3月20日至2014年4月15日的租金损失一节，法院认为房屋漏水会给ＸＸ造成出租困难，但是从其后续出租等情节可以看出，当时的房屋漏水情况并不足以严重影响其出租，且供暖合同上注明租户退租的原因是暖气原因导致，并没有注明是房屋漏水导致，而且当时是否能够出租还有其他因素影响，ＸＸ提交的证据也不足以证明此期间的损害严重情况，而本案中的漏水损害具有一个渐进的积累过程，故法院酌情考虑。关于2014年4月16日至2015年7月15日租金损失，法院结合出租情况等综合考虑。关于2015年7月16日至实际修复之日止的租金，ＸＸ要求按照月13000元的标准支付，结合《房地产估价报告》显示的房屋状况和租金趋势，法院对于×号房屋的空置情况和ＸＸ主张的租金标准予以采信，故租金予以支持。关于ＸＸ要求的中介费，法院在考虑租金时已经予以考虑，不再支持。关于维权费用，属于诉讼成本，法院不予支持。关于修复费用，2014年3月至4月的修复费用，法院认为ＸＸ证据不足，不予支持。关于2015年9月的修复费用，法院认为ＸＸ提供的证据显示修复期间已经发生诉讼，在漏水原因还没有确定情况下，进行修复，属于自行扩大损失，且有些修复项目与漏水无关，故法院不予支持。据此，原审法院于2016年6月判决：一、北京博成房地产有限公司于判决生效之日起七日内负责将导致北京市朝阳区雅成二里×号楼×层×号房屋漏水的漏水点修复，并将漏水损害的北京市朝阳区雅成二里×号楼×层×号房屋的房顶和侧面损坏的墙面、地板部位修复，杨莘予以配合；二、北京博成房地产有限公司于判决生效之日起七日内赔偿ＸＸ二○一三年三月二十日至二○一四年四月五日的租金损失三万元、二○一四年四月十六日至二○一五年七月十五日租金损失六万元，并按照每月一万三千元的标准赔偿ＸＸ从二○一五年七月十六日至实际修复时上述漏水点和漏水损害部位时止的租金损失；三、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。本院审理中查明，北京城启天鹅湾物业服务有限公司于2016年6月14日更名为德利中天公司。ＸＸ于2010年6月28日书写承诺函，上载ＸＸ是天鹅湾×号楼×层底商×号房屋业主，ＸＸ关于延期交房及维修事宜，承诺减免2010年7月20日之前的物业管理费，此后不再追究北京博成房地产有限公司关于延期交房及维修事宜的任何责任。博成房地产有限公司保证于以上时间内在×房内装好配电箱及通电到位。博成公司、ＸＸ、德利中天公司、杨莘、张金波在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为,根据当事人的诉辩称主张及本案的具体情况，本案的争议焦点是博成公司应否就×号房屋导致×号房屋漏水所致损失承担赔偿责任。根据查明的事实，博成公司交付的×号房屋系精装修房屋，博成公司已对×号房屋进行了空间分割，安装夹层板并进行相应装修等。结合《鉴定检验报告书》，×号房屋漏水的原因系因×号房屋厨房（原卫生间）南侧管道井内给水管接头漏水。该漏水水管与管道井处于隐蔽部位，亦均系博成公司提供并进行施工。现博成公司并未提供证据证实交房后×号房屋上述部位进行过装修改造，因此，博成公司应当对此承担相应责任。博成公司上诉请求不对此承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。根据现有证据及各方当事人陈述，上述漏水点于质保期内即开始出现漏水，并持续至今，博成公司一直未将此修复完毕，故博成公司以上述漏水管道超过了质保期为由上诉请求不予赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于博成公司上诉主张ＸＸ曾承诺在减免部分物业管理费后，不再追究博成公司对于延期交房及维修事宜的任何责任一节，因从该承诺函的内容来看，博成公司保证的维修事宜主要是在约定时间内为×号房内装好配电箱及通电到位等，且从承诺函的书写时间来看，ＸＸ于2010年6月28日出具承诺函之时，本案所涉漏水点尚未查明，故该承诺函并不能证明ＸＸ曾向博成公司承诺不追究本案所诉漏水损失，因此博成公司该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。因博成公司在一审中未就ＸＸ的起诉超过诉讼时效期间进行抗辩，在二审审理中，博成公司提出该抗辩意见，本院不予采纳。原审法院综合本案具体情况，结合《房地产评估报告》载明的×号房屋租金及租金趋势，酌情确定博成公司给付自二○一五年七月十六日至实际修复时的租金标准适当。博成公司上诉主张该标准过高，但未就此提供相应依据，故对于博成公司的此项上诉主张，本院不予采纳。综上所述，博成公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3594元，由北京博成房地产有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈敏光代理审判员  闫 慧代理审判员  李 淼二〇一六年九月二十九日书 记 员  林家诚书 记 员  杨艳娇