上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初42491号原告：田初才，男，1943年2月13日生，汉族，住上海市浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。被告：蒋鹏举，男，1957年9月7日生，汉族，住上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室。被告：周扣女，女，1956年7月4日生，汉族，住上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室。原告田初才与被告蒋鹏举、周扣女房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人葛峰、被告蒋鹏举、周扣女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田初才向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的落款日期为2016年1月9日《房地产买卖合同》于2016年2月16日解除；2、判令确认原、被告双方签订的落款日期为2016年1月30日《协议》于2016年2月16日解除；3、判令被告返还原告定金人民币(以下币种相同)10万元；4、判令被告向原告支付违约金52万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月9日，原、被告经上海云房数据服务有限公司(以下简称云房公司)居间，就被告所有的坐落于上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《居间协议》及《房地产买卖合同》，原告支付了定金10万元。根据《房地产买卖合同》第1.2条约定，双方于合同签署后20日内前往居间方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。2016年1月29日，原、被告双方在居间处签署了《上海市房地产买卖合同》样稿和《协议》，因当日双方从下午五点协商至半夜十二点，而网签系统于晚上九点关闭，故双方当日未网签合同，约定1月30日白天再次至网签中心签约，但2016年1月30日，仅被告蒋鹏举一人到场，且其表示该签订的合同已签订，不再签订任何合同，要求原告支付首付款，原告坚持要求先网签，被告不同意。故原告认为被告的行为构成违约。原告诉至本院，诉请如前。被告蒋鹏举、周扣女对双方签订《居间协议》、《房地产买卖合同》、《协议》的过程及付款情况无异议。同意原告第1项、第2项诉请，但不同意支付违约金。2016年1月29日，双方至中介公司网签中心签约，其该签订的协议均已签署，原告即应支付首付款，网签合同只是房地产交易流程，原告不支付首付款除其自身原因外，另有Q房网不专业原因。本院经审理认定事实如下：2016年1月9日，原、被告经云房公司居间，就系争房屋分别签订《居间协议》及《房地产买卖合同》。其中《房地产买卖合同》约定房价款为260万元，合同第1.2条约定，为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后20日内前往居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲(即被告)、乙(即原告)双方签订买卖合同示范文本的日期。若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签署上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。首期转让款150万元(包含定金)由乙方直接或通过居间方转付甲方。合同第三条约定违约责任：本合同生效后，甲乙双方应全面履行。如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照本合同第1.1条所述总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，守约方选择继续履行的，违约方每逾期一日按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。合同第四条约定，本合同与《居间协议》同时成立生效，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。当日，原告向被告支付定金10万元。2016年1月19日，原告向被告提出不再购买系争房屋，双方协商由被告返还原告定金8万元，终止买卖合同的方案，但最终双方未签订书面协议。2016年1月25日，原告打电话给被告，与被告协商其不再购买系争房屋的方案。2016年1月29日下午，原、被告共同至云房公司签约中心协商签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，因双方协商至超过当晚上十二点，虽双方对签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的条文内容协商一致，但因当时网签系统已关闭，双方无法签订网签合同，故次日凌晨，被告蒋鹏举及原告分别在云房公司提供的盖有(样张)字样的《上海市房地产买卖合同》附件三“付款协议”页面(11页)及尾页(16页)盖有“双方确认合同样稿无误”印章处“卖售人”“买受人”处签名，但该合同落款处并无双方签名。其中合同附件三“付款协议”约定，合同成交总价为260万元，第一笔购房款150万元应于2016年1月30日(包含当日)前支付。同时，原告与被告蒋鹏举另签署《协议》一份，约定，甲(被告)乙(原告)双方于2016年1月30日签订了《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同中约定的成交价格为260万元，约定双方严格按照2016年1月9日签订的居间协议及房屋买卖合同履行等内容。之后，双方各自回家。当日白天，云房公司另通知双方至其处签订正式合同，原告及被告蒋鹏举到场，因被告蒋鹏举要求原告支付首付款，不同意签约，双方当日未能最终签订示范文本的买卖合同。2016年2月15日，原告委托律师向被告发函，内容为因被告逾期签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》超过十天，原告行使单方解除权，通知解除双方于2016年1月9日签订的《房地产买卖合同》、《居间协议》及2016年1月30日签订的《协议》，并要求被告返还定金、支付违约金等。被告于次日收到该律师函。庭审中，被告提出，其并无违约行为，如法院认定其违约，要求法院调整违约金，只同意赔偿对方10万元；而原告提出，其损失远大于52万元，其虽之后另行购房，但购房时间为2016年3月11日，当时房价大涨。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方于2016年1月9日签订的《房地产买卖合同》，双方为办理过户手续之需，应于20日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年1月29日，虽双方就签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》内容达成一致，并通过签署合同样稿的形式对合同内容予以确认，但双方并未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。故当日双方未能签约不属对方之责，但双方仍继续负有签订示范文本的买卖合同之义务，但次日因被告蒋鹏举拒绝签约，双方最终未能签订示范文本的买卖合同，此系被告方违约，应承担约定的违约责任。据此，原告发出解约律师函，符合合同约定，双方签订之《房地产买卖合同》及《协议》应于解除函送达之日解除，现被告亦对原告诉请1、2并无异议，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于合同解除的后果，被告应将其收取的定金10万元返还。至于原告主张合同价款20%的合同解除违约金，虽双方签订的《房地产买卖合同》对此作出了约定，但被告提出违约金过高要求法院调整。对此，本院认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，鉴于原告的实际损失无法确定，且原告在双方约定的签约日期前持续表达了不再购买系争房屋的意愿，由此亦可能导致被告对原告的履约诚意产生怀疑，结合原告之后即发送解约函及另行购房的行为综合因素考虑，本院酌定违约金的数额为26万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告田初才与被告蒋鹏举、周扣女于2016年1月9日签订的《房地产买卖合同》于2016年2月16日解除；二、原告田初才与被告蒋鹏举于2016年1月30日签订的《协议》于2016年2月16日解除；三、被告蒋鹏举、周扣女应于本判决生效之日起十日内返还原告田初才定金100,000元；四、被告蒋鹏举、周扣女应于本判决生效之日起十日内支付原告田初才违约金人民币260,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由被告蒋鹏举、周扣女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇一六年九月二日书记员  秦叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。