苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初804号原告：深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑121幢。负责人：范志鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴春，该公司员工。被告：顾胜锋。委托诉讼代理人：诸骥平，上海市锦天城律师事务所律师。原告深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司（以下简称中信公司）诉被告顾胜锋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘翼、王兴春，被告顾胜锋及其委托诉讼代理人诸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中信公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2011年12月12日至2015年8月31日的物业费24673.6元，并支付该款自起诉之日即2016年1月29日起按照同期银行贷款利率计算至实际支付之日止的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其与房地产开发企业签订了《苏州市前期物业服务协议》，约定其为“太湖城”小区提供物业管理服务，并约定了其与开发商、被告之间的权利义务，物业服务费的单价、违约条款等。合同签订后，其为涉案小区提供了物业管理服务，但被告一直拖欠物业费未付。其于2015年9月21日向被告邮寄了律师函要求被告支付物业费，但被告拒绝支付。被告顾胜锋辩称，原告的诉请没有事实依据，其物业费付至2011年12月10日，此后未支付过物业费。原告主张按照每月每平方米6.3元的标准向其收取物业费没有依据，其与其他业主均按照每月每平方米3.8元的标准向原告支付物业费。原告提供的物业服务存在重大瑕疵，应当对物业费进行减免。原告所主张2013年9月之前的物业费已经超过诉讼时效，故其仅需支付2013年9月之后的物业费。经审理查明，2008年10月10日，苏州林甲岩房产发展有限公司（甲方）作为房地产开发经营企业与原告中信公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将中信太湖城▪浩阁酒店式公寓委托乙方实行物业管理服务。小区坐落位置：苏州太湖国家旅游度假区香山南路（街道）1号。委托管理服务期限：2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2008年10月28日12时起至2010年10月27日12时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：2元/月▪平方米；商业：6.3元/月▪平方米，以上部分另外均收取代收代缴费：0.6元/月▪平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（七）因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害。包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。另查明，苏州太湖国家旅游度假区香山路1号1-107室房屋登记在被告及吴君芳名下，共有形式为共同共有，房屋面积80.13㎡，用途为商业营业用房。原告为涉案小区持续提供物业服务至今，被告于2010年3月10日入伙，物业费支付至2011年12月10日。涉案小区至今未成立业主委员会。再查明，原告于2015年9月23日向被告邮寄联系函，向被告催交物业费24673.6元，因被告收函后至今未交，故引发本案诉讼。审理中，原告称，其按照《前期物业管理服务协议》的约定提供了物业服务，被告应当按照约定向其支付物业费，为此原告向本院提供了照片11张，证明涉案小区入住率不高，人流量不大，其按约为涉案小区提供了物业服务。被告质证后称，上述证据真实性没有异议，但照片拍摄的时间无法反映，上述照片不能证明原告已尽到了物业公司应尽的义务。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、收据，证明其于2011年8月8日缴纳了2010年3月10日至2011年12月10日的物业费6405元，物业费收取标准为3.8元/平方米/月，故本案原告主张的物业费应当按照3.8元/平方米/月标准计算。2、照片10张，证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，因此应当减免物业费。3.商品房买卖合同一份，证明被告与开发商未约定过前期物业费收费标准。原告质证后称，对于证据1中的收据真实性没有异议，被告第一次交纳物业费之所以按照3.8元/平方米/月标准收取系其应开发商要求给予了优惠。对于证据2的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。对于证据3的真实性无异议，但认为商品房买卖合同只是针对商品房价格进行的约定，物业收费标准不属于该合同约定范围。以上事实由《苏州市前期物业管理委托合同》复印件、房屋权属查询信息、照片、收据、《商品房买卖合同》复印件以及本院开庭笔录等附卷佐证。本院认为，原告中信公司与苏州林甲岩房产发展有限公司于2008年10月10日签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理。本案中，涉案小区至今未成立业主委员会，原、被告之间亦未签订物业服务合同，被告作为业主接受原告提供的物业服务至今，应当按照原告与苏州林甲岩房产发展有限公司于2008年10月10日签订的《苏州市前期物业管理委托合同》中约定的标准向原告交纳物业服务费用。根据该合同约定，商业：6.3元/月▪平方米，代收代缴费：0.6元/月▪平方米。现双方确认被告物业费交纳至2011年12月10日，2011年12月12日至2015年8月31日期间物业费应按合同中约定商业用房6.3元/月▪平方米确定，被告辩称物业费应按照3.8元/月▪平方米计算，于法无据，本院不予采信，确认被告应交付该期间的物业费24673.6元。关于被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，导致其无法经营，故其无需交纳物业费的答辩意见。根据被告提供的现有证据，无法证明原告提供的物业服务不符合双方约定，给其造成客观实际损失，故本院对被告的该项答辩意见亦不予采信。交纳物业费是业主的基本义务。按约依规提供物业服务是物业公司的职责所在。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司亦应倾听业主的合理意见，提供优质的服务，以避免双方的对立情形。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，采纳促进物业公司的健康发展及社区的和谐稳定。同时，业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。关于被告提出的2013年9月之前的物业费已经超过诉讼时效的答辩意见。本院认为，原告作为物业服务企业从2008年10月起一直向被告提供物业服务至今，原、被告之间的物业服务合同关系处于连续状态，故原告有权随时向被告主张物业费，被告的该项答辩意见于法无据，本院不予采纳。综上所述，被告顾胜锋应向原告支付2011年12月12日至2015年8月31日的物业管理费24673.6元。关于利息，因被告至今未交纳物业费，现原告主张自起诉之日按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日的逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告顾胜锋于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司物业费人民币24673.6元及利息（自2016年1月29日起至实际给付之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币557元，由被告顾胜锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  梁 虹代理审判员  殷志立人民陪审员  王仁官二〇一六年九月二十三日书 记 员  钟晓婷