北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初10482号原告（反诉被告）钱柳明，女，1987年4月3日出生。委托代理人毕文强，北京市盛廷律师事务所律师。委托代理人赵凤梅，北京市盛廷律师事务所律师被告（反诉原告）么静兰，女，1963年9月11日出生。被告（反诉原告）朱卫军，男，1963年6月5日出生。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人高敏，女，1990年3月28日出生，该公司法务。原告（反诉被告）钱柳明与被告（反诉原告）么静兰、朱卫军及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱柳明及其委托代理人赵凤梅，被告（反诉原告）么静兰、朱卫军，第三人我爱我家公司委托代理人高敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱柳明诉称：2016年2月22日，在第三人的居间服务下，经核验对方身份证件及房屋所有权证书、《配偶同意出售声明书》的情况下，就坐落于昌平区回龙观镇×号房屋买卖事宜，钱柳明与么静兰、朱卫军签署了合同编号为M15073177《北京市存量房屋买卖合同》。同时，钱柳明与么静兰、朱卫军和我爱我家公司签署了《居间服务合同》，并与北京伟嘉安捷投资担保有限公司签署了《履约服务合同》。合同对各方违约责任约定明确。合同签订后，钱柳明依约向么静兰、朱卫军支付定金10万元整，对方出具了《定金收据》；同时，钱柳明依约向我爱我家公司支付服务佣金49300元整，我爱我家公司出具了《业务收据》。但么静兰、朱卫军一直未履行配合办理网签和评估等系列后续合同义务。故履约担保人已于2016年3月30日通过EMS向么静兰、朱卫军发《告知函》催告其履行合同义务，对方已于次日由他人代为签收。2016年6月7日，钱柳明委托代理人通过EMS以《律师函》的形式，向么静兰、朱卫军催告履行合同义务。2016年6月7日已由其同事代收。么静兰、朱卫军至今未履行合同义务且拒绝协商解决双方争议。钱柳明认为各方签订的一系列合同均为各方当事人的真实意思表示，并无法定无效之情形，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行各自义务，否则违约方依法应承担相应的责任。故请求法院：1、判令么静兰、朱卫军继续履行2016年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合办理网签，并将房屋所有权过户至钱柳明名下；2、判令么静兰、朱卫军向钱柳明支付违约金33万元；3、二被告承担本案诉讼费用。被告么静兰、朱卫军辩称：不同意钱柳明诉讼请求，本案诉讼费应双方共同承担。么静兰名下房产是2006年购买的满五唯一经济适用房，属于夫妻共同财产，原本打算于2016年4-5月期间通过以房换房形式在西城区德胜门外或儿童医院复检区域购买一套70平方米左右的学区房。2016年2月18日左右，我爱我家公司霍营店经纪人告知有人要买房，经与之商谈于2016年2月22日晚9时，与钱柳明签署了《北京市房屋买卖合同》，合同总价为330万元，当日收到10万元定金。但合同签署第二天，么静兰、朱卫军发现该合同存在疑点：一是评估、网签、首付款、组合贷款放款时间均没有约定履行时间，二是对方选择组合贷款方式银行能否审批存在重大风险性。鉴于以上两点，会导致么静兰、朱卫军通过卖房换购学区房的时间严重拖延，承担首付款和贷款压力陡然增大。此后一个月内，么静兰、朱卫军多次以电话和当面约谈的方式对经纪人表示上述两个问题对么静兰、朱卫军明显不公平，故提出解除合同，房子不卖了。之后，经纪人胡杰多次协调并告知么静兰、朱卫军，可以变更贷款方式并追加一万元。随后，在多次协商过程中，么静兰、朱卫军均明确告知钱柳明及经纪人，由于合同中未约定合同履行期限和“组合贷”贷款方式期限过长的原因，房子不卖了并愿意返还之前收到的10万元定金以及补偿因合同解除对钱柳明造成的实际损失。但双方始终未能达成一致。事实上，合同已经处于不再履行的状态。自合同签订至此已经四个月有余，么静兰、朱卫军拟通过卖房换购学区房的意愿已不能实现，且该合同存在重大瑕疵，对么静兰、朱卫军明显有失公平，钱柳明及我爱我家公司应当承担主要责任。故不同意钱柳明的诉讼请求。反诉原告么静兰、朱卫军诉称：2016年2月22日么静兰与钱柳明签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在重大瑕疵：一是评估、网签、首付款、组合贷款放款时间均没有约定履行时间，合同履行遥遥无期；二是对方选择组合贷款方式银行能否审批及审批期限存在重大风险性。上述两点对么静兰、朱卫军明显有失公平，钱柳明及我爱我家公司应当承担主要责任。该合同至今没有办理房屋评估和网签等手续，事实上合同已经不能继续履行。么静兰、朱卫军同意返还全部定金10万元并适当补偿钱柳明的实际经济损失，但不同意继续履行合同，请求法院解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。反诉被告钱柳明辩称：不同意么静兰、朱卫军的反诉请求，对其所陈述的事实不认可。么静兰、朱卫军以房换房的合同目的是能实现的。双方目的是一致的。本案涉案合同不存在所谓约定不明确的事实，反而比住建委的标准合同规定的更加详细。对于组合贷的问题，期间双方也有过沟通，一开始说要改成商贷，即使现在要求全款支付，钱柳明也可以支付。对于么静兰、朱卫军所说6月21日钱柳明曾要求么静兰、朱卫军补偿33万元就同意放弃履行合同不认可，其反诉请求没有任何事实和法律依据。第三人我爱我家公司述称：同意钱柳明关于继续履行合同的诉讼请求，关于钱柳明要求么静兰、朱卫军支付违约金的诉请与我爱我家公司无关，不发表意见。如双方同意继续履行，我爱我家公司将协助办理后续的房屋交易流程。不同意么静兰、朱卫军的反诉请求。么静兰、朱卫军指出组合贷方式和时间没有明确约定，双方可以协商，我爱我家公司只是提供协助和配合的义务，其要求我爱我家公司承担责任是没有事实和法律依据的。经审理查明，么静兰与朱卫军系夫妻关系。2016年2月22日，么静兰（甲方）与钱柳明（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：甲方将昌平区回龙观镇×室房屋出售给乙方，房屋总价款为330万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币十万元；乙方选择组合贷款方式申办贷款，拟贷款金额为210万元，其余110万元于公积金初审时以现金方式支付；如乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。该合同还约定了其他内容。朱卫军签署了《同意出售声明书》。合同签订当日，钱柳明向么静兰、朱卫军支付了10万元购房定金。合同签订后，么静兰、朱卫军向我爱我家公司及钱柳明提出该合同对评估、网签、首付款、组合贷款放款时间均没有约定履行时间以及钱柳明选择组合贷款方式银行能否审批及审批期限存在重大风险性，主张合同内容对么静兰、朱卫军显失公平，并明确表示不再履行合同，同意退还钱柳明10万元定金并适当补偿钱柳明经济损失。为此，么静兰、朱卫军与钱柳明及我爱我家公司多次协商，但未能就合同继续履行与否协商一致。该合同至今未办理网签手续。2016年3月30日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司向么静兰发出告知函，告知么静兰于2016年4月6日前与该公司联系，并尽快配合办理面签、评估、网签等手续。么静兰、朱卫军认可收到该告知函。庭审过程中，么静兰、朱卫军提交一份未签字的补充协议称双方于2016年3月30日曾就贷款方式由组合贷变更为商贷、110万元首付款交付时间由公积金初审时间变更为商贷面签时间进行协商，但最终仍未达成一致。钱柳明对该协商过程予以认可，并主张这一事实能够证明钱柳明为了满足么静兰、朱卫军的要求积极配合，最后是么静兰、朱卫军不同意出售，责任不在钱柳明一方。我爱我家公司亦认可该协商过程。以上事实《北京市存量房屋买卖合同》、告知函、房屋所有权证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。在合同履行过程中,交易双方理应充分协商，共同促进合同目的的实现。钱柳明与么静兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据本案查明的事实，关于么静兰、朱卫军提出所谓该合同对评估、网签、首付款、组合贷款放款时间约定不明以及钱柳明选择组合贷款方式存在重大风险的问题，双方可以通过协商签订补充协议等方式予以补充和完善，么静兰、朱卫军以此作为不履行合同的理由欠缺事实及法律依据，且在北京伟嘉安捷投资担保有限公司发出告知函后至今仍未履行相应的合同义务，现钱柳明在履约过程中并无违约行为，其要求么静兰、朱卫军继续履行合同、配合办理网签及将涉案房屋所有权过户至钱柳明名下的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。么静兰、朱卫军未按合同约定履行相应义务，应当承担违约责任，故钱柳明要求么静兰、朱卫军支付违约金的合理部分，本院予以支持，但双方关于违约金的约定过高，本院依法予以调整，故么静兰、朱卫军应当支付钱柳明的违约金数额，本院酌定为3万元。同时，按照合同约定，钱柳明负有给付购房款的合同义务，现钱柳明在本案审理过程中，自愿将剩余购房款320万元汇入本院账户表明其有履行意愿及履行能力，本院认为，钱柳明以现金方式支付剩余购房款并不影响么静兰、朱卫军的利益，也不影响合同目的实现，该支付方式并无不当，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下：一、么静兰、朱卫军继续履行与钱柳明于2016年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于本判决生效之日起七日内配合办理网签，并将坐落于昌平区回龙观镇×室房屋过户至钱柳明名下；二、么静兰、朱卫军于本判决生效之日起七日内支付钱柳明违约金三万元；四、驳回钱柳明的其他诉讼请求；五、驳回么静兰、朱卫军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万六千二百元,由么静兰、朱卫军负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万六千二百元，由么静兰、朱卫军负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 悦二〇一六年九月二十九日书记员 岳亭亭