上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初6018号原告(反诉被告)沈炜琦，男，1982年4月5日生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)陈正芳，女，1982年4月20日生，汉族，住址同上。上列两原告(反诉被告)的共同委托代理人施颖宇，上海望源律师事务所律师。被告(反诉原告)顾芳，女，1978年11月30日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李艳，上海市协力律师事务所律师。委托代理人叶沛雨，上海市协力律师事务所律师。原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳与被告(反诉原告)顾芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈炜琦及其与原告(反诉被告)陈正芳的共同委托代理人施颖宇，被告(反诉原告)顾芳的委托代理人李艳、叶沛雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳诉称，2015年12月15日，沈炜琦、陈正芳经上海云房数据服务有限公司居间与顾芳签订了房地产买卖居间协议，由沈炜琦、陈正芳购买顾芳名下的宝山区真金路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称201室房屋)，总价款为307万元。当天，沈炜琦、陈正芳支付顾芳定金10万元。2016年1月5日，沈炜琦、陈正芳与顾芳签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定，沈炜琦、陈正芳于签订合同及补充协议当天支付首付款110万元(含定金)，双方于2016年2月5日前办理过户，2016年4月30日前办理交房，交房时沈炜琦、陈正芳支付尾款及装修搬迁补偿费90万元，其余房款107万元中100万元以贷款方式支付，7万元在顾芳户口迁出时支付。合同签订后，沈炜琦、陈正芳支付了顾芳首付款100万元。之后，因时间过紧，双方未在合同约定期限内办理过户。正月十五后，自称系顾芳朋友的人要求涨价。2月28日，沈炜琦、陈正芳与顾芳协商，顾芳提出涨价30万元，经中介劝解，顾芳同意2016年3月2日协助沈炜琦、陈正芳办理贷款，同时约定2016年3月6日去办理过户。2016年3月6日过户当天，顾芳提出如需过户必须付清所有余款197万元，遭沈炜琦、陈正芳拒绝，双方未能完成过户。现沈炜琦、陈正芳起诉要求顾芳继续履行合同，将201室房屋过户给沈炜琦、陈正芳，顾芳按110万元的日万分之五计算，支付从2016年3月7日起至实际过户之日止的违约金，及按每月5,800元计算，支付沈炜琦、陈正芳从2016年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房损失。被告顾芳(反诉原告)反诉并辩称，沈炜琦、陈正芳在签订买卖合同时名下有其他住房，房屋上还有贷款，故购买201室房屋时无法及时办理贷款，致使未按约支付房款。2月28日，顾芳与沈炜琦、陈正芳在中介公司进行过协商，顾芳同意配合沈炜琦、陈正芳办理贷款、过户，但要求沈炜琦、陈正芳将尾款90万元提前至过户时支付。3月2日，顾芳配合沈炜琦、陈正芳办理了贷款手续。3月8日，顾芳到了宝山区房地产交易中心，但沈炜琦、陈正芳拒绝将尾款提前支付给顾芳，故未能过户。顾芳出售201室房屋是为了置换其他房屋，由于沈炜琦、陈正芳违约导致顾芳与他人的买卖合同也无法继续履行。顾芳反诉要求解除《上海市房地产买卖合同》，沈炜琦、陈正芳赔偿顾芳损失20万元。原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳针对反诉辩称，顾芳从未向沈炜琦、陈正芳披露过系置换房屋，对顾芳与案外人的房屋买卖合同真实性有怀疑，不同意赔偿顾芳损失。沈炜琦、陈正芳与顾芳签订房地产买卖居间协议同时，由同一个中介公司居间出售沈炜琦、陈正芳自己的房屋，顾芳对此是知情的，由于沈炜琦、陈正芳需先处理掉自己名下的一套房屋，故未在合同约定的过户期限内办理过户，但签订合同时沈炜琦、陈正芳告知过顾芳过户时间比约定时间要久一些，顾芳也是同意的。沈炜琦、陈正芳名下的贷款于2016年1月26日已经结清。2月28日，沈炜琦、陈正芳与顾芳进行协商，顾芳要求涨价30万元，沈炜琦、陈正芳没有同意，顾芳最终仍愿意配合贷款、过户，双方就过户时间达成了新的协议，即于3月6日办理过户。当时顾芳根本未提到需要沈炜琦、陈正芳提前支付尾款。3月6日，顾芳到了房地产交易中心，突然提出要求沈炜琦、陈正芳付清所有房款，导致无法过户。不同意顾芳的反诉请求。经审理查明，201室房屋房地产权利人登记为顾芳。2015年12月15日，沈炜琦、陈正芳与顾芳、上海云房数据服务有限公司就201室房屋签订了居间协议、房地产买卖合同。当日，沈炜琦、陈正芳支付顾芳定金10万元。2016年1月5日，沈炜琦、陈正芳(乙方)与顾芳(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方201室房屋，转让价款为265万元；甲乙双方确认于2016年2月5日前办理转让过户手续；甲方未按约交付上述房地产(包括房地产权利转移、房地产交接)给乙方，按乙方已付款的日万分之五计算支付甲方违约金。合同补充条款约定，甲方于2016年4月30日前将房屋交付乙方；甲方承诺于2016年12月1日前办妥将原有户口全部迁出手续。合同附件三付款协议约定，甲乙双方于2016年1月5日签订本合同当日，乙方支付甲方房款110万元(含定金10万元)；乙方于交易过户当日支付甲方房款48万元；甲乙双方于2016年2月5日前办理过户，交易中心办妥以乙方为权利人的房地产权证，以银行放贷形式支付甲方房款100万元，该笔款项由贷款银行一次性划入甲方名下指定账户；乙方于户口迁出当日支付甲方尾款7万元。当日，沈炜琦、陈正芳(乙方)与顾芳(甲方)签订了补充协议，约定，201室房屋实际成交价307万元，合同价为265万元，乙方另支付甲方装修搬迁补偿费42万元；甲乙双方于签订上海市房地产买卖合同当日，乙方支付甲方房款110万元，含定金；乙方于2016年4月30日前支付甲方房款及装修搬迁补偿费90万元；甲乙双方于2016年2月5日前办理过户，乙方以贷款形式支付甲方房款100万元，该笔款项由贷款银行一次性划入甲方指定账户；乙方于户口迁出当日支付甲方尾款7万元，甲方于2016年12月1日前迁出201室内全部户口；本次交易过程中所产生的交易税费由乙方承担；甲方配合承诺此房为其家庭满5年且唯一一套住房。同日，沈炜琦、陈正芳支付顾芳房款100万元。另查明，2015年12月15日，沈炜琦与沈炜琦的父母沈建铭、丁月琴签订了《上海市房地产买卖合同》，将沈炜琦名下的本市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给沈建铭、丁月琴。2016年1月26日，沈炜琦还清了在本市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋上的银行贷款。2月26日，沈炜琦办理了新村路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权注销手续。审理中，沈炜琦、陈正芳提供了：1、2016年2月28日，沈炜琦、陈正芳与顾芳、及中介公司工作人员王其好、施志明的谈话录音。2、2016年3月6日，沈炜琦与顾芳(随同稽姓先生)、施志明的谈话录音。2016年2月28日录音的主要内容为，沈炜琦表示，到底按合同办还是不按合同办？顾芳表示，要么你们赔偿顾芳三十万。沈炜琦表示，你到现在还在说不想卖。顾芳表示，没说过不想卖。2016年3月26日录音的主要内容为，稽先生表示，沈炜琦把尾款付清才过户。顾芳表示，顾芳在录音中没有说过不把房子卖给沈炜琦、陈正芳。以上事实，有沈炜琦、陈正芳提供的居间协议、房地产买卖合同、收款收据、谈话录音、贷款还款凭证、贷款结清证明，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，沈炜琦、陈正芳与顾芳签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。合同约定，顾芳与沈炜琦、陈正芳于2016年2月5日前办理201室房屋过户手续。因沈炜琦、陈正芳的原因双方未能按时过户，双方另行协商达成一致，延期至2016年3月6日办理过户。顾芳也配合沈炜琦、陈正芳办理了贷款手续。故双方对于过户时间重新达成协议，顾芳再以沈炜琦、陈正芳逾期贷款、过户为由，主张沈炜琦、陈正芳违约，本院不予采纳。顾芳主张同意与沈炜琦、陈正芳继续办理过户附有前提条件，即沈炜琦、陈正芳需提前支付尾款90万元，未提供相应证据证明，本院不予采信。顾芳要求解除合同，沈炜琦、陈正芳赔偿损失，本院不予准许。沈炜琦、陈正芳要求顾芳继续履行合同，将201室房屋过户并交付给沈炜琦、陈正芳，符合约定，本院予以准许。合同约定，顾芳未按约交付201室房屋(包括房地产权利转移、房地产交接)给沈炜琦、陈正芳，按沈炜琦、陈正芳已付款的日万分之五计算支付违约金；顾芳于2016年4月30日前将房屋交付沈炜琦、陈正芳。沈炜琦、陈正芳要求顾芳支付从2016年3月7日起的逾期过户违约金，符合约定。考虑到该违约金较高，本院酌情按日万分之二计算。沈炜琦、陈正芳因自身原因导致过户延期，交房时间理应顺延，本院确定逾期交房损失可从2016年6月1日起算。沈炜琦、陈正芳主张按每月5,800元计算逾期交房损失，该金额远低于逾期交房违约金，本院可以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)顾芳于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区真金路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳；二、原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳于被告(反诉原告)顾芳将上述房屋过户给原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳之日起三十日内，支付被告(反诉原告)顾芳房款100万元；三、被告(反诉原告)顾芳于收到上述房款之日起三十日内，将上海市宝山区真金路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳，原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳同时支付被告(反诉原告)顾芳房款90万元；四、原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳于被告(反诉原告)顾芳迁出上海市宝山区真金路XXX弄XXX号XXX室房屋内全部户口之日，支付被告(反诉原告)顾芳房款7万元；五、被告(反诉原告)顾芳于本判决生效之日起十日内，按110万元的日万分之二计算，支付原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳从2016年3月7日起止实际过户之日止的逾期过户违约金，并按每月5,800元计算，支付从2016年6月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房损失；六、原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳的其他诉讼请求，不予支持；七、被告(反诉原告)顾芳要求解除《上海市房地产买卖合同》等反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取16,200元、反诉案件受理费2,150元、诉讼保全费5,000元，共计23,350元，由原告(反诉被告)沈炜琦、陈正芳负担350元，被告(反诉原告)顾芳负担23,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一六年九月二十三日书记员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第第一百一十四条……；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。