重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1183号上诉人（原审原告）：重庆市瑞源物业酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路25号，组织机构代码62205526－8。法定代表人：施朝秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭政，重庆鉴韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓春花，重庆鉴韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆迪港贸易有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道锦绣丽舍8幢6单元3－3号，组织机构代码58146517－1。法定代理人：龚家勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄奕龙，重庆星全律师事务所律师。上诉人重庆市瑞源物业酒店管理有限公司（以下简称瑞源公司）因与被上诉人重庆迪港贸易有限公司（以下简称迪港公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院于2015年11月5日作出(2015)江法民初字第05870号民事判决，向本院提出上诉，本院2016年3月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年4月26日、5月31日、7月19日对本案进行了询问。上诉人瑞源公司的委托诉讼代理人郭政、邓春花，被上诉人迪港公司的委托诉讼代理人黄奕龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞源公司上诉请求：1、依法撤销一审判决并依法改判迪港公司支付瑞源公司物管费230880元，滞纳金203548.8元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人迪港公司承担。理由：1、一审法院以交接协议未加盖鲜章及签名人员身份无法确定为由认定迪港公司未对车库行使管理属于认定事实错误，本案证据足以证明迪港公司已于2013年10月30日实际接收并管理经营案涉车库。交接协议上签字的张孝强系迪港公司工作人员，构成表见代理，2013年12月9日向迪港公司开具物管费收据也证明迪港公司接管车库的事实。2、一审法院在未查清本案有关房屋交付事实的情况下，判决驳回瑞源公司全部诉讼请求，属于认定事实不清，导致适用法律错误。本案系物业服务合同纠纷，并没有约定瑞源公司交付案涉房屋的义务，迪港公司也已交纳了两个月的物管费。如果一审法院认定瑞源公司因前期无因管理案涉房屋有交付义务，也应查清该事实，基于无因管理产生的交付义务并不等同于所有权转移当中严格的交付义务。案涉大楼属于烂尾楼工程，迪港公司主张瑞源公司应当按照产权证上注明的面积移交存在事实不能。3、迪港公司作为业主实际占有使用案涉车库，经营盈利，接受了瑞源公司的物业服务，就应当按照合同约定向瑞源公司支付物业服务费。迪港公司辩称，交付案涉房屋应由瑞源公司完成，迪港公司购买的车库是瑞源公司在使用。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞源公司向一审法院起诉请求：1、判令迪港公司支付瑞源公司自2014年1月至2015年4月30日期间的物业服务费230880元；2、判令迪港公司支付瑞源公司2014年1月至2015年4月30日期间按照日4‰标准计算的滞纳金203548.8元；3、本案诉讼费由迪港公司承担。一审法院认定事实：位于重庆市江北区建新北路25号物理层第2层、第3层分别于2011年10月8日、2011年9月27日登记在迪港公司名下。瑞源公司系迪港公司所购物业的物业服务企业。2013年9月26日，瑞源公司（乙方）、迪港公司（甲方）及重庆江田房地产开发有限公司（丙方）签订《协议》，约定：三方就甲方所有的位于重庆市江北区建新北路25号物理层第2层、第3层房屋（以下简称该房屋）自行经营的相关事宜，在江北区江田大厦矛盾纠纷协调工作组的指导下，经三方友好协商，自愿达成协议如下：一、三方2013年10月30日之前，由甲方接手自行经营管理该房屋。二、甲方承诺将该房屋作为车库使用，不得改变其使用功能、用途，并在将来适当时机在产权证上房屋用途栏进行变更。三、因本大厦为商业物业，地处江北区观音桥商圈黄金地段，该车位、车库属于公建配套设施。甲方若出售该车位、车库，应当整体或分零按照商业用房和住宅用房的面积所占车位的比例出售给本大厦的业主。四、甲方收回该车库六个月内必须进行装修，提档升级，达到重庆市机动车室内特级停车场收费等级。五、甲方自行负责管理该车位、车库，包括但不仅限于保洁、保安、消防、偷盗、交通事故安全等所有事项，独自承担其所有法律责任。乙方前期按70元/每个车位/每月向甲方收取物业管理费，六个月后即从2014年5月1日起开始按照100元/每个车位/每月收取物管费。六、甲方应按时支付该车库应缴的水电费，否则按每日4‰的标准收取滞纳金。水电费由乙方负责代收代付。七、乙方现在使用的位于甲方该车库内物业管理配套的保安用房及职工小食堂，维持现状仍由乙方使用。今后，若甲方因经营需要要求迁移该配套用房，经甲、乙双方协商后，参照《重庆市物业管理条例》等相关法律法规处理。八、丙方在修建该大厦时，由于当时的历史条件等状况，是由丙方自行投资修建了电力、电缆工程设施。遵照谁受益谁分摊费用的原则，甲方作为业主应当分摊该费用，经三方商议如下：1、甲方同意支付给丙方分摊修建电缆工程设施费用共计200万元。2、甲方同意按照实际用电量以1.5元每度的价格每月向乙方支付电费（含现有设施设备的用电分摊）。若遇国网重庆市电力公司电价上调，甲方则在电价1.5元每度的基础上自动调价向乙方支付。九、因无因管理，乙、丙方管理甲方车库25个月的经营收入，不计支出约人民币200万元，甲、乙、丙三方一致同意甲方应当支付给丙方分摊的电力电缆设施费200万元与乙、丙方应支付给甲方的经营收入200万元相互抵销，各方互不追责。十、甲方对于中国工商银行重庆江北区支行在甲方该房屋拥有的13个停车位的使用权问题已经知晓。甲、乙、丙三方一致同意将该问题视为历史遗留问题，暂时搁置维持现状。十一、本协议签订的同时，甲方应与乙方签订本大厦的物业管理合同和业主公约，手续完善后七日内甲方接手经营。后迪港公司（甲方）与瑞源公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定物业名称为江田国际金融大厦，甲方所购房屋类型为车库，座落于重庆市江北区建新北路25号物理层第2层、第3层房屋，建筑面积9841.06平方米。物业服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；环境卫生与绿化；社区文化；公共区域秩序维护；交通与车辆停放秩序的管理；房屋装饰装修管理；物业专项维修资金的使用；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取等。合同期限2013年11月1日起至2016年10月31日止，共计3年。甲方按时交纳物业管理费（按建筑面积计算）和分摊的公用水、电、能源费，物业服务等费用按月交纳，应在（每月）20号前缴纳次月相关费用。本物业管理物业服务区域内，甲乙双方协商一致、乙方向甲方收取物业服务费为：乙方前期按70元/每个车位/每月向甲方收取物业管理费，六个月后即从2014年5月1日起开始按照100元/每个车位/每月收取物管费。（市停车办核定车位为138个，实际车库车位大约为156个）。电费：1.5元/度，水费：按供水公司收费标准执行。甲方不按期限交纳物业管理服务费，每逾期一日应向乙方支付日4‰的滞纳金。拖欠费用一个月以上的，乙方可终止物业服务并依法向违约方提起诉讼。该合同迪港公司盖章处下落时间为2013年9月29日，瑞源公司盖章处下落时间为2013年10月21日。审理中，瑞源公司举示了2013年10月30日的《交接协议》、2013年12月9日的收据。《交接协议》载明：瑞源公司（甲方）、迪港公司（乙方）在友好协商的基础上，甲方将乙方所有的位于重庆市江北区建新北路25号物理层第2层、第3层车库移交给乙方，并就移交的有关事宜签订如下协议：一、乙方自接收到车库之日起，按照156个车位计收物管费并交纳给甲方；二、上述车库自移交之日起，乙方应严格按照相关法律、法规的规定开展业务，擅自挪作他用，由乙方自行承担全部法律责任。该协议甲乙双方均未加盖鲜章，甲方法人代表或授权委托人一栏签名为：陈远方；乙方法人代表或授权委托人一栏签名为：张孝强。瑞源公司陈述张孝强系迪港公司的主管人，但无委托书。上述证据瑞源公司拟证实其于2013年10月30日将车库移交给了迪港公司，迪港公司应该缴纳物管费；在交接后，迪港公司向瑞源公司缴纳了两个月的物管费8640元。另瑞源公司陈述签订交接协议是因为在无因管理期间车库是瑞源公司在管理，并且在三方协议里约定了迪港公司在2013年10月30日进行管理，因此瑞源公司、迪港公司签订了交接协议，将车库交接给迪港公司。迪港公司质证称，对《交接协议》的真实性不予认可，认为没有盖章以及迪港公司的授权，并且协议的内容也有问题；瑞源公司没有履行交付的义务。另迪港公司陈述瑞源公司、迪港公司一直未办交接手续，迪港公司于2015年5月4日才对部分车位实施管理，但是瑞源公司仍未将负一、二层完全交付给迪港公司；现迪港公司管理的车位只有100个，瑞源公司将其他车位变更为仓库。迪港公司对收据的真实性不予认可，认为没有单位盖章，但同时陈述是向瑞源公司缴纳过费用8000多元，后由于瑞源公司没有实际交付，迪港公司就没有再支付费用了。审理中，瑞源公司举示了照片及U盘、催款通知及特快专递详情单、查询单，拟证实按照划线以及停车位置来认定，现车库内有超过156个车位；瑞源公司于2014年12月向迪港公司邮寄了催收函。迪港公司质证称对照片不予认可，不能确定瑞源公司拍照的位置；未收到过催款函件。审理中，迪港公司举示了2015年6月10日拍摄的照片一组及租赁合同25份（1份为原件，其余为复印件），拟证实瑞源公司还在使用车库，以及车库和公共部分被瑞源公司当成仓库出租，导致迪港公司不能使用；瑞源公司没有履行交付义务。瑞源公司质证称对照片的真实性不予认可，对于迪港公司所述当成仓库出租这一事实也不予认可。如果迪港公司认为瑞源公司侵犯了其权利，可另行诉讼。对于迪港公司举示的租赁合同原件的，对真实性无异议，但那是瑞源公司在无因管理期间签订的合同，和迪港公司签订协议时已经没有履行了；对租赁合同是复印件的，其真实性无法核实，不予认可，现瑞源公司已经没有租赁情况了。审理中，法院对重庆市江北区建新北路25号物理层第2层、第3层进行了现场查看：迪港公司现在已对车库进行管理，现场确实有部分房屋是锁住的，有部分房屋是空置的。上锁的有些房屋在瑞源公司的控制下，属于整幢大厦的设备房或风机房；有些上锁的房屋瑞源公司称无钥匙，不知道是谁上的锁；有的房屋堆放有货物。一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，迪港公司系小区业主，如接受了作为物业服务企业的瑞源公司服务，就应向其缴纳物业服务费。本案中，迪港公司称因瑞源公司未交付物业给迪港公司，迪港公司未实际占有使用，故不应支付物业服务费。根据三方协议的内容及结合瑞源公司的陈述来看，迪港公司取得涉案房屋的房地产权证后未能实际占有使用，而由瑞源公司无因管理，故在签订三方协议后需由瑞源公司向迪港公司履行一个交付义务。瑞源公司是否履行了交付义务是本案的关键。庭审中，瑞源公司称其已将涉案房屋交付给了迪港公司并举示了《交接协议》、收据，以证实其于2013年10月30日向迪港公司履行了交付义务。但交接协议上既无迪港公司加盖的鲜章，签名人员的身份亦不能确定。瑞源公司称其是迪港公司的主管人员，但迪港公司不予认可，且瑞源公司也不能举示迪港公司的授权委托书。对该《交接协议》的真实性法院无法确认。对于瑞源公司举示的2013年12月9日收据，法院认为，仅凭该收据不能充分证明瑞源公司将涉案房屋交付给了迪港公司，故在此情况下，不能证实迪港公司从2013年11月1日开始对车位行使了管理并接受了瑞源公司的服务。瑞源公司由此要求迪港公司支付2014年1月至2015年4月30日期间的物业服务费并承担滞纳金的诉讼请求无依据，法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：驳回重庆市瑞源物业酒店管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取3908元，由重庆市瑞源物业酒店管理有限公司负担。本院二审期间，瑞源公司提交了2013年12月16日、2014年1月13日的两份“工作联系函”，以及2015年11月19日的“申请”一份，拟证明迪港公司在该“工作联系函”上自认在2013年10月由瑞源公司将案涉车库交付给迪港公司，因此，不存在瑞源公司未及时交付车库的情况。迪港公司发表质证意见认为，对两份“工作联系函”上的公章的真实性不予确认，且该两份“工作联系函”说明车库部分交付，但迪港公司购买的车库面积是9400余平方米，如果按照瑞源公司的观点认为迪港公司使用的是100多个车位面积大约4000至5000平方米，这与迪港公司购买的车库面积不一致。审理中瑞源公司提交了2013年10月21日由重庆迪港贸易有限公司与重庆市瑞源物业酒店管理有限公司签订的《物业服务合同》一份，另提交了2013年9月26日由重庆迪港贸易有限公司、重庆市瑞源物业酒店管理有限公司及重庆江田房地产开发有限公司三方签订的《协议》一份，作为比对前述两份“工作联系函”上“重庆迪港贸易有限公司”公章的样本。迪港公司对前述《物业服务合同》及《协议》上“重庆迪港贸易有限公司”公章的真实性予以确认。审理中，迪港公司于2016年4月26提交“鉴定申请书”一份，申请鉴定瑞源公司向法庭提交的两份“工作联系函”上“重庆迪港贸易有限公司”公章的真实性。本院于2016年5月27日作出鉴定委托，并由迪港公司与瑞源公司共同选择确定的西南政法大学司法鉴定中心作为鉴定机构，以瑞源公司提交的前述2013年10月21日的《物业服务合同》及2013年9月26的《协议》上面“重庆迪港贸易有限公司”的公章作为比对样本，对瑞源公司向法庭提交的两份“工作联系函”上“重庆迪港贸易有限公司”的公章真实性进行鉴定。并于2016年5月31日本院当庭告知瑞源公司与迪港公司：瑞源公司提交的两份“工作联系函”上“重庆迪港贸易有限公司”的公章的真伪对本案事实认定具有实质性影响，与鉴定样本比对，如若为真，则迪港公司应承担相应的物业管理费及相关费用；如若为假，则瑞源公司的上诉请求无法得到法院支持。瑞源公司与迪港公司均同意上述意见，并同意进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心于2016年7月11日作出《西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》，鉴定结论为：送检的两份“工作联系函”原件落款部位的“重庆迪港贸易有限公司”红色印文与供检的《物业服务合同》及《协议》上面“重庆迪港贸易有限公司”印文均不是同一枚印章盖印形成。鉴定费2000元。本院于2016年7月19日就《西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》及鉴定结论，组织瑞源公司与迪港公司进行了庭审质证。瑞源公司对该份司法鉴定意见书的真实性、合法性无异议，并提出庭后形成书面意见交给法院，至于2000元鉴定费的承担问题由法院判决。迪港公司对该份司法鉴定意见书的真实性、合法性及关联性均予以认可，并发表意见认为该次鉴定费2000元由瑞源公司承担。对当事人二审争议的事实,本院认定如下：根据西南政法大学司法鉴定中心于2016年7月11日出具的《西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》结论，案涉“工作联系函”上的印章“重庆迪港贸易有限公司”与案涉《物业服务合同》及《协议》上面“重庆迪港贸易有限公司”印章均不是同一枚印章盖印形成。结合本院在鉴定前于2016年5月31日当庭告知瑞源公司与迪港公司，关于本案二审期间双方一致同意申请鉴定及对鉴定结果的责任承担问题分析，本院对前述《西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》结论予以认定。此外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认，并对本案作如下评述：本院认为，首先，本案在二审审理中，瑞源公司与迪港公司均同意以瑞源公司向二审法院提交的2013年12月16日、2014年1月13日的两份“工作联系函”上载明的内容作为认定本案事实的依据，并且瑞源公司与迪港公司一致同意对该两份“工作联系函”上“重庆迪港贸易有限公司”的公章的真伪进行鉴定。若该两份“工作联系函”上“重庆迪港贸易有限公司”的公章与瑞源公司向法庭提交的2013年10月21日的《物业服务合同》及2013年9月26的《协议》上面“重庆迪港贸易有限公司”的公章一致，则由迪港公司应承担2014年1月至2015年4月30日期间的物业服务费并承担滞纳金；若不一致，则瑞源公司在本案中的上诉请求无法得到法院支持。瑞源公司与迪港公司对于案涉公章申请鉴定以及对鉴定结果各自应承担法律责任的意见表达，均是双方自愿达成的一致意思表示，不违反法律法规的规定，本院同意并按照法定程序委托相关鉴定机构对案涉公章进行了鉴定。其次，西南政法大学司法鉴定中心于2016年7月11日出具的《西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》的鉴定结论为：送检的两份“工作联系函”原件落款部位的“重庆迪港贸易有限公司”红色印文与供检的《物业服务合同》及《协议》上面“重庆迪港贸易有限公司”印文均不是同一枚印章盖印形成。即由瑞源公司提交的两份“工作联系函”上“重庆迪港贸易有限公司”的公章与瑞源公司向法庭提交的前述《物业服务合同》及《协议》上面“重庆迪港贸易有限公司”的公章不一致。因此，对该鉴定结果应根据瑞源公司与迪港公司在鉴定之前达成的关于鉴定结果责任的承担意见进行责任认定，即由瑞源公司承担该次鉴定的不利后果。最后，二审庭审后瑞源公司于2016年7月22日向本院提交了“调查收集证据申请书”及“申请法院责令当事人提供财务账本”各一份，但其未向本院提交对于《西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》的补充书面意见，故本院认可瑞源公司在二审庭审中关于该鉴定书发表的质证意见。此外，本院依瑞源公司申请调查收集相关证据未果，相应举证不利的后果由申请人瑞源公司自身承担。综上可见，瑞源公司关于本案的上诉请求尚没有充分的证据予以证明，故对其主张本院不予支持，一审法院对本案所作的判决并无不当。另，本案二审期间产生的鉴定费2000元由瑞源公司承担，该鉴定费迪港公司已预交，由瑞源公司支付给迪港公司。综上所述，瑞源公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7816元，鉴定费2000元，合计9816元，由重庆市瑞源物业酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  伏虹瑾代理审判员  王 兵二〇一六年九月二十九日书 记 员  冉梦云