河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1023民初1752号原告：陈昊。委托代理人：田学炜，河北正澄律师事务所律师。被告：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地河北省永清县武隆路46-6号。法定代表人：闫博，公司执行董事。委托代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。原告陈昊与被告永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称永清星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈昊的委托代理人田学炜、被告永清星宸公司的委托代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈昊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付因延期交房产生的违约金33481.2元（暂计至2016年7月14日），后期违约金按合同约定标准计算至房屋实际交付之日止；2.因本案发生的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月5日自愿签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发的星宸新天地小区中的一套住宅商品房预售给原告，总价款为491648元，被告应当在2015年11月30日前将符合合同约定交付条件的房屋交付于原告。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告履行了支付房屋价款的义务，被告却未能依照合同约定履行交付房屋的义务。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告永清星宸公司辩称，我公司认可与原告之间的商品房预售合同关系，但我公司在履行合同过程中不存在逾期交房的违约行为，原告以我公司未能按照合同约定履行交房义务要求支付其延期交房违约金证据不足，于法无据，法庭应以证据不足判决驳回原告对我公司主张的全部诉求。理由：案涉项目施工期间，自2014年至2015年因国家重大国事活动及雾霾天气等原因，县人民政府、县环保局、县建设局、县综合执法局、县大气污染治理工作领导小组办公室等政府及部门先后15次以官方文件形式向我公司或工程施工单位发送过停工通知，致使案涉工程累计停工达87天。另外，2015年9月至2015年11月期间，案涉项目所在区域发生了多次大到暴雨的强降雨过程，致使工程施工因气候原因多次停工，累计达到一个半月之久。上述多方原因导致工程工期应相应顺延，截止2015年11月30日项目主体工程均已全部完工，但供水、供电、供气、排水等市政管网的铺设和安装工程以及小区内道路硬化、景观绿化等后续工程因进入冬季不具备施工条件，只能顺延到来年春季（2016年3月15日以后）继续开工建设，工期应自2016年3月16日起重新起算，扣除上述多方原因导致停工的合理顺延期间后，实际交房期限至早应到2016年6月30日。也就是说，我公司只要在2016年6月30日前工程竣工验收合格具备交房条件，就不存在延期交房的违约行为。而案涉项目整体于2016年6月27日已取得永清县建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，已达到交房标准，且扣除合理顺延工期外并未超过合同约定的交房期限。原告仅依据合同约定交房日期，而无视我公司在施工中存在工期合理顺延的实际情况，主张我公司交房延期违约，明显证据不足，于法无据，请求法庭以证据不足驳回原告主张的全部诉求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年3月5日，原告陈昊（买受人）与被告永清星宸公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的位于永清县裕丰街北侧星宸新天地第15幢1单元1701号房一套。合同约定该房屋建筑面积共91.67平方米，单价为每平方米5286元，总价款491648元。付款方式为首付154568元，贷款330000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2.该商品房取得面积实测技术报告书；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因（遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条为交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同订立后，原告按约定向被告支付了购房首付款并在中国建设银行股份有限公司廊坊分行办理了贷款。对于当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下：永清县星宸˙新天地小区的项目建设工程（含涉本案房屋），系由本案的被告发包给廊坊市燕京建筑安装有限公司（以下简称廊坊燕京公司）进行施工。1.根据双方当事人庭审陈述及质证意见，本院认定廊坊燕京公司在项目工程施工期间因接到永清县有关部门通知后，按照相关要求停止施工系事实，其中自本案的原、被告签订商品房买卖合同之日至该工程竣工之日的期间内，停止施工共计67天。2.被告提供的永清县气象局出具的证明4份，可以证明在2015年9月至11月期间，永清县域内发生了多次大到暴雨的强降雨天气过程，致使该工程施工因气候原因多次停工，据此本院酌定延误工期为30天。3.被告提供的其与永清北方供水有限公司订立的施工合同和永清北方供水有限公司出具的证明，可以证明案涉工程的供水、消防安装工程系由永清北方供水有限公司总包，双方签订了书面《施工合同》。被告主张虽然约定开工日期为2015年10月10日，但由于前序工程施工迟延导致在约定开工时间并不具备进场施工条件，且工期顺延至冬季时仍不具备施工条件，只能顺延到2016年春季开工。对被告的上述主张，本院予以采信，确认冬季不能施工的期间为2015年11月15日至2016年3月15日，该期间应予以扣除。4.被告提供的由永清县建设局出具的河北省建设工程竣工验收备案证明书，可以证明案涉工程已于2016年6月8日组织竣工验收合格，并于2016年6月27日备案。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国相关法律法规的强制性规定，因此该合同合法有效。双方当事人一经签订即应按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，原告依合同约定交付了房款，被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，违反了双方之间合同第八条的规定，因此被告应按合同第九条的规定向原告承担违约责任。然而，在建设工程施工过程中，由于国家重大政治活动以及大气污染防控等原因，施工单位在政府及相关部门的指令下停止施工，其行为虽然不符合我国法律规定的不可抗力的基本要求，但是该停止施工行为符合国家整体利益，也是为了充分保障大气环境及全体民众的切身利益而所为。考虑到建设工程实际施工的工序要求、土石方运输等一系列需停工的作业与其他建设施工部分具有关联性，且施工方系应永清县政府及相关部门的要求停止土石方作业等一系列施工，对于工程施工进程确有较大影响，故对于因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。同时由于建设工程的施工具有季节性并且对于施工工序有着严格要求，因政府及相关部门要求停工以及强降雨天气原因导致工期顺延至冬季，但是在冬季时该工程的供水、消防安装工程又不具备施工条件，只能顺延至第二年春季。因此，涉本案标的房屋的建设工程未能如期竣工并非是被告故意违约所致，故对于被告提出的工程施工停工期间（含强降雨天气）以及工期顺延期间应当予以扣除的答辩主张，本院予以采纳，在上述期间的违约责任应予以免除。本案中，涉案房屋应当于2015年11月30日前交付。施工单位因政府及相关部门要求停工的期间为55天（计算至2015年11月12日），强降雨天气原因导致停工的期间为30天，冬季不具备施工条件的期间为120天，累计为205天。在考虑扣除上述时间之后，被告应于2016年6月22日前向原告交付涉案房屋。实际该建设工程是在2016年6月8日竣工验收合格，并于2016年6月27日予以备案，故本案被告延期交房的日期应自2016年6月23日开始计算。根据双方签订的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。庭审时，被告主张自2015年底至2016年3月期间，曾先后多次以书面和电话方式通知原告办理收房手续；原告方承认在2016年3月左右收到过收房通知，但由于被告方当时所交付的房屋不符合法定及约定的条件，没有提供相应的验收合格等法定文件，因此原告方拒收房屋，后未在收到过任何收房通知。本案中，被告在取得了建设工程竣工验收备案证明书后应及时向原告发出书面交房通知，由于被告未履行该通知义务，直至本案开庭审理时被告才提出涉案房屋已经具备了交房条件并且向法庭出示了建设工程竣工验收备案证明书。结合本案的实际情况，涉案房屋在取得建设工程竣工验收备案证明书后，应当认定为符合房屋交付条件。虽然被告庭审辩解不完全符合双方合同约定的通知方式，但是可以视为被告向原告发出了收房通知，因此被告向原告承担延期交房的违约责任应当计算到本案开庭之日即2016年9月18日止。综上所述，原告起诉请求依法判决被告按合同约定标准支付因延期交房产生的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；原告关于应自合同约定的交付房屋时间届满后开始计算违约金至房屋实际交付之日止的主张，因与实际不符，本院不予支持。被告关于逾期交房系因施工单位因国家重大国事活动、雾霾天气等原因，接到永清县人民政府以及相关部门停工通知后停工；因工程施工期间发生多次强降雨天气原因多次停工，导致工程工期应相应顺延；后续工程因进入冬季不具备施工条件，只能顺延到来年春季的答辩意见，理由正当，本院予以采纳。被告关于其不存在延期交房的违约行为，对于违约金的计算因原告系贷款购房，应以购房首付款为基数来计算的主张，因与实际不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告陈昊支付逾期交房违约金12979元；二、驳回原告陈昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取计319元，由被告永清县星宸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。审判员  徐勇二〇一六年九月二十七日书记员  韩轩