云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0125民初1380号原告（反诉被告）：肖超，男，1994年8月1日出生，住宜良县。委托诉讼代理人：ＸＸ峰，云南天之泰律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：付亚红，女，1984年9月4日出生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：代文荣，金星法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告（反诉被告）肖超与被告（反诉原告）付亚红租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，被告（反诉原告）付亚红于7月28日提起反诉，本院依法适用简易程序,公开开庭进���了合并审理，原告（反诉被告）肖超及其委托诉讼代理人ＸＸ峰，被告（反诉原告）付亚红及其委托诉讼代理人代文荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖超向本院提出诉讼请求：1、被告付亚红支付原告肖超转让费135000元；2、诉讼费由被告付亚红承担。事实和理由：2015年11月23日，原、被告签订转让协议，约定原告将皇爵御足养生会所转让给被告经营，转让费为281000元，扣除之前支付的定金10000元，被告应于协议签订当日支付136000元，于2016年3月30日前付清余款135000元。协议签订后，原告按约将皇爵御足养生会交给了被告，但被告未按约支付余款135000元，经原告多次催讨，被告均以各种理由推诿。被告付亚红辩称，原告与房东签订的房屋租赁协议中明确约定原告无权转租，而且原告拒不提供房产���给我去办理营业执照导致我无法经营。因此，原告与我签订的转让协议无效，尚未支付的租金135000元不应再支付，已经支付的租金和损失应由原告返还。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）付亚红向本院提出反诉请求：1、撤销反诉人与被反诉人签订的转让协议（庭审过程中经确认变更为确认反诉人与被反诉人签订的转让协议无效）；2、被反诉人返还反诉人房屋租金及各种费用196136元；3、被反诉人赔偿反诉人经济损失18744元；4、被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月23日，被反诉人将金星小区186号“皇爵御足养生会所”店铺及装修好所有设施及电视、沙发等转让给反诉人时说该房屋是他的，协议签订当日，反诉人按约支付了14600元。后来反诉人才知道房子是被反诉人向房东租来的，而且他与房东的租房合同中明确约定禁止被反诉人擅自转让该房屋。因为被反诉人无权转租，其转让行为无效，反诉人与被反诉人签订的转让协议也当然无效，而导致转让协议无效的责任完全在被反诉人，其应返还反诉人支付的所有费用，包括租金126136元（146000元-2483元×8个月）和三楼以上房屋装修费70000元。同时由于被反诉人不提供房屋产权证，导致反诉人办不了三楼以上的客房经营权证书而被扣留了三天，店铺被迫关门停业整顿了两个月零十天，造成反诉人巨大的人身和财产损失，具体为：店铺关停期间反诉人的工资损失64463元/年÷12个月×2=10744元；反诉人已支付的员工工资（2500×6+1000）÷2=8000元，合计18744元。以上损失也应由被反诉人承担赔偿责任。反诉被告肖超辩称，反诉原告与反诉被告签订的转让协议不存在合同法第五十二条规定的无效情形，不属于无效合同，双方应当继续履行合同。当时约定反诉原告应先付清尾款，反诉被告才配合办理相关证照。由于反诉原告一直拒不支付尾款，反诉被告才没有去办理。反诉原告主张的损失不客观、不真实，依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，本院认定如下：1、协议一份，证实房东ＸＸ亮同意肖超在不破坏房屋主体及装修的情况下转租。经质证，被告（反诉原告）付亚红对其真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，因原告（反诉被告）肖超不能提供其他证据佐证该证据的真实性，导致本院对其真实性无法确认，故对该协议及证据内容本院不予采信；2、转让协议、收条及银行小票、房屋租赁协议，证实肖超与付亚红签订的转让协议无效，肖超收到的转让款13600元以及定金10000元应当返还。经质证，原告（反诉被告）肖超对其真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可。本院认为，该组证据不能直接证明被告（反诉原告）付亚红的待证内容，对于转让协议是否有效、转让款是否应当返还的问题，本院将在说理部分进行综合评判；3、营业执照，证实“皇爵御足养生会所”营业场所只是三楼以下。经质证，原告（反诉被告）肖超对其证明内容不认可。本院认为，该营业执照未载明经营场所的具体楼层，其不能证明营业场所只是三楼以下，对被告（反诉原告）付亚红主张的该事实本院不予采信；4、解除扣留证明书、治安检查记录，证实因肖超不能供房屋产权证办理三楼以上经营场所的相关证照，导致付亚红无证试营被拘留，所产生的损失应由肖超赔偿。经质证，原告（反诉被告）肖超对真实性认可，关联性不认可。本院认为，该证据系被告（反诉原告）付亚红超出经营范围营业形成，与本案无关，本院对其关联性及证明内容均不予采信；5、收据、发票、照片，证实付亚红对房屋进行装修的事实及所产生的费用，该费用应由肖超赔偿。经质证，原告（反诉被告）肖超对其真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可。本院认为，结合当事人的陈述，对被告（反诉原告）付亚红对三楼以上进行装修的事实本院予以采信，对是否应当由原告（反诉被告）肖超赔偿及赔偿的数额的问题，本院将在说理��分进行综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月23日，原告（反诉被告）肖超作为甲方与乙方被告（反诉原告）付亚红签订转让协议，约定甲方将皇爵御足养生会所转让给乙方经营至2023年7月8日，转让费281000元,该费用包含店内装修好的所有设施、电视、沙发等及从协议签订之日至2017年7月8日的租金（之后的租金双方认可按甲方与房东于2015年7月签订的房屋出租协议的约定支付）。同时约定乙方应于协议签订当日支付136000元，于2016年3月30日前付清余款135000元，否则本店将由甲方收回。转让协议签订当日，付亚红按约支付了136000元（含之前的定金共计支付146000元），肖超将皇爵御足足疗店连同营业执照正副本一并交付给了付亚红。后付亚红对该店的4、5楼进行装修作���住宿。2016年5月16日，宜良县公安局蓬莱派出所在旅店业治安检查中发现付亚红无证从事住宿，对付亚红提出了整改意见和要求。5月17日付亚红被宜良县公安局行政拘留3日。另查明，皇爵御足足疗店的房屋系肖超向他人承租的，其与房东签订的房屋出租协议中约定肖超对房屋不能擅自转租，否则房东有权解除协议并收回房屋。本案的争议焦点是：原告（反诉被告）肖超与被告（反诉原告）付亚红签订的转让协议是否有效？本院认为，原告（反诉被告）肖超与被告（反诉原告）付亚红签订的转让协议系双方真实意思表示，应合法有效。理由如下：首先，双方签订的转让协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形；其次，虽然肖超与房东签订的房屋出租协议约定肖超不能擅自转租，但从《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定来看，法律仅赋予出租人解除合同的权利，并没有规定转租协议因此必然无效。再次，《最高人民法院关于审理城镇店面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租协议无效的，人民法院不予支持。本案双方均认可房东于2015年12月底就知道了转租的情况，而房东至今未依据法律规定或合同约定要求解除房屋出租协议，据此也不能认定本案的转让协议无效。针对本诉和反诉的诉讼请求，由于双方签订的转让协议合法有效，付亚红应当按照转让协议的约定于2016年3月30日前付清余款，故本院对原告��超要求被告付亚红支付转让费135000元的诉讼请求，依法予以支持，对被告（反诉原告）付亚红要求确认双方签订的转让协议无效的反诉请求，依法不予支持。对于被告（反诉原告）付亚红要求肖超返还租金并赔偿装修损失及其他损失的反诉请求，因被告（反诉原告）付亚红该请求是在确认转让协议无效的请求权基础上提出，而确认转让协议无效的请求未得到支持，故其该项反诉请求也不应予以支持。综上所述，原告肖超的诉讼请求于法有据，本院予以支持，被告（反诉原告）付亚红的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇店面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）付亚红于本判决书发生法律效力之日支付原告（反诉被告）肖超转让费135000元；二、驳回被告（反诉原告）付亚红的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告付亚红负担。反诉案件受理费4523元，减半收取2261.5元，由反诉原告付亚红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇一六年九月十四日书记员  宋春红