山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终4240号上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司。住所地：龙口市徐福镇驻地。法定代表人：孟祥照，该公司董事长。委托代理人：路振勇，山东龙博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李福胜，居民。上诉人烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）因与被上诉人李福胜商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院(2015)龙民三初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海基公司上诉请求：请求撤销龙口市人民法院(2015)龙民三初字第56号民事判决，发回重审或径行改判，上诉人不服一审判决违约金20989元。事实和理由：一审认定“上诉人延期交房的天数应为自2012年1月1日至2013年7月4日共计550天”，认定事实错误。双方约定的交房期限虽为2011年12月31日，但2012年7月19日被上诉人在入住验房表上签字并接收了房屋钥匙，应视为双方办理了房屋交接手续，被上诉人事实上接收房屋并入住。逾期交房天数应自2012年1月1日至2012年7月19日共计200天。虽然2012年7月19日双方办理房屋交接手续时房屋未经有关部门验收，但已实际具备交付条件，且被上诉人对此明知，并未提出异议。应视为双方事实上对原合同进行了变更，是被上诉人的真实意思表示。李福胜未到庭，亦未提交书面答辩意见。李福胜向一审法院起诉请求：依法判令：1、海基公司给付李福胜逾期交付楼房违约金32983.5元（计算方式：从2012年1月1日至2013年7月4日，共计逾期550天，按照购房款价值299860元*550天*万分之二的比例，计算数额为32983.5元；2、海基公司给付李福胜逾期办理房屋产权登记违约金299.86元（计算方式为：楼房款299860元*0.1%，计算数额为299.86元）；3、诉讼费用由海基公司承担。一审法院认定事实：2011年9月27日，李福胜与海基公司签订商品房预售合同，由李福胜购买海基公司开发的南山佛光养生谷西区51号楼3单元302室商品房一套，合同约定房屋建筑面积79.37平方米，房屋价格按建筑面积计算，单价为每平方米3778元，总金额为299860元，李福胜已依约交清全部房款。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、建筑商因非自身可控原因导致工程未能按时完工的。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按补充协议第二条处理。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人书面通知办理产权登记十日内提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。2012年7月19日，李福胜在入住验房表上签字接收涉案房屋钥匙。2013年7月4日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对涉案楼房进行了竣工验收。2013年11月19日，涉案楼房取得龙口市建设工程竣工验收备案表。一审法院依据李福胜与海基公司当庭陈述，商品房预售合同、入住验房表、竣工验收备案表等证据认定上述事实。一审法院认为：李福胜与海基公司于2011年9月27日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。且李福胜与海基公司在合同中亦明确约定交付房屋是以验收合格为条件，双方应按此约定履行。李福胜虽于2012年7月19日收到房屋钥匙，但涉案楼房于2013年7月4日方经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，才符合交付条件，而双方在合同中约定，海基公司应于2011年12月31日前，将具备经验收合格的房屋交付李福胜，故海基公司逾期交房的事实成立，应承担相应的违约责任。海基公司迟延交房的天数应为自2012年1月1日至2013年7月4日共计550天，由于海基公司逾期交房时间超过90日，按合同第九条第一款第（2）项约定，海基公司应按日向李福胜支付已交付房价款万分之二的违约金，即32983.5元（299860元×2/10000×550天）。海基公司辩称李福胜于2012年7月19日已实际接收房屋，海基公司承担违约金的时间应到该日截止，该辩称于法无据，不予采信。关于逾期办理房屋产权登记违约金，根据商品房预售合同第十五条的规定，海基公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。李福胜与海基公司在合同中约定房屋交付期限为2011年12月31日，李福胜于2012年7月19日收到房屋钥匙，涉案楼房于2013年7月4日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2013年11月19日方取得竣工验收备案表，故涉案楼房系因出卖人即海基公司的责任未能在规定期限内取得房地产权属证书，海基公司应承担逾期办理房屋产权登记证书的责任，李福胜依据合同第十五条第一款第二项的约定要求海基公司给付违约金299.86元，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，原审法院于2016年7月21日判决：一、烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内付给李福胜逾期交付房屋违约金32983.5元。二、烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内付给李福胜逾期办理房屋权属登记证书违约金299.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，由李福胜承担26元，由烟台海基置业有限公司承担647元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，海基公司与李福胜在2011年9月27日签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，应为合法有效。依照合同约定，海基公司应于2011年12月31日前向李福胜交付经验收合格的商品房，逾期交付应承担违约金。李福胜虽然于2012年7月19日在入住验房表上签字，并领取了涉案房屋的钥匙，但涉案房屋所在的建筑于2013年7月4日方经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，于2013年11月19日才取得建设工程竣工验收备案表。故李福胜接收涉案房屋时，房屋并未达到约定的交付条件，因此，海基公司未在约定的交房期限内交付符合条件的房屋的事实清楚，原审判令海基公司支付李福胜自2012年1月1日至2013年7月4日期间的逾期交房违约金正确，应予维持。综上，海基公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由上诉人烟台海基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥顺审判员  王家国审判员  于 慧二〇一六年九月二十六日书记员  陈蒙蒙