安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终879号上诉人（原审被告）：卫来荣，男，1971年6月22日出生，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：周志宏，安徽皖南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨小华，男，1975年2月7日出生，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：项华林，安徽地益律师事务所律师。上诉人卫来荣因与被上诉人杨小华确认合同效力纠纷一案，不服宁国市人民法院（2016）皖1881民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卫来荣及其委托诉讼代理人周志宏、被上诉人杨小华及其委托诉讼代理人项华林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卫来荣上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回杨小华的一审诉讼请求。事实和理由：1、案涉租赁合同原系安徽九洲房地产开发有限公司宁国分公司（以下简称九洲公司）与杨小华签订，在履行期间，其购买了其中2间2层的房屋，根据合同法第229条的规定，原租赁合同继续有效，其已成为案涉租赁合同下2间2层房屋的出租人，有权依据原租赁合同的约定解除合同，其曾提出分开签订合同，但在双方没有签订新的合同前，原租赁合同对双方仍具有效力。2、其在一审中所举证据足以证明其向杨小华催要房租及杨小华拒付房租的事实，其在杨小华拖欠房租已达8个月的情况下，提出解除合同，符合原租赁合同的约定。3、即使根据合同法第227条的规定，其也多次催要房租，杨小华一直未予支付，其有权解除租赁合同。杨小华辩称，1、在原租赁合同约定支付租金的期限到时，其曾多次电话联系卫来荣要求缴纳租金未果，直到2016年年初，卫来荣告知租金涨至38000元，双方发生争执，卫来荣拒绝接收其支付的租金，故其无任何违约行为，卫来荣无权能解除合同。2、卫来荣与九洲公司签订房屋买卖协议时，已明确提出与杨小华重新签订租赁合同，但一直未签订，根据合同法，其解除合同的理由不能成立。3、其仍想和卫来荣继续履行与九洲公司签订的租赁合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回卫来荣上诉请求，维持原判。杨小华向一审法院起诉请求：依法确认卫来荣解除《房屋租赁合同》的行为无效。一审法院认定事实：2014年8月15日，杨小华与九洲公司签订房屋租赁合同，合同第一条约定：九洲公司将宁国市山门中路锦苑商铺1268、1278、1288、1298、1308、1318号、楼层1-2出租给原告。第二条约定：租赁期限共五年，自2014年8月15日至2019年8月15日止。第三条约定：第一年租金为85000元，第二年租金为90000元，第三年租金为95000元，第四年、第五年租金根据市场价格涨幅，最高不超过10%，杨小华将租金分年提前15天以现金方式一次性支付给九洲公司。2015年6月15日，九洲公司将杨小华所承租的商铺中1268、1278号（楼层1-2）售给卫来荣，安小兵是九洲公司工作人员，该笔业务由安小兵具体经办。卫来荣在购买1268、1278号（楼层1-2）商铺时明知房屋已出租给杨小华，安小兵要求卫来荣在租赁合同上签字时，卫来荣提出其仅购买了部分商铺，要求安小兵将租赁合同分开，由其自行找杨小华签订，安小兵应卫来荣要求将打印好的1268、1278号（楼层1-2）商铺租赁合同交予卫来荣。2015年7月30日，九洲公司收取杨小华交付的2015年8月15日至2016年8月15日租金60000元，另30000元租金安小兵拒绝收款，并告知杨小华应交予卫来荣。2016年年初，杨小华曾以卫来荣要求加房租为由，请安小兵从中协调，协调当日，卫来荣表示不愿意将房屋出租给杨小华。庭审中，杨小华表示愿将30000元房租交予卫来荣，卫来荣明确表示拒绝。一审法院审理认为：卫来荣解除房屋租赁合同的理由是杨小华拖欠租金超过1个月，其解除合同的依据是杨小华与九洲公司之间租赁合同的约定，并非其和杨小华之间的约定，故其不能依据该约定解除原租赁合同。卫来荣可依据法律规定解除合同，即承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但从卫来荣举证看，其未能举证证明其要求杨小华在合理期限内支付租金，杨小华仍逾期不付，故卫来荣解除合同的理由不能成立。判决：被告卫来荣解除房屋租赁合同的行为无效。一审案件受理费300元，由卫来荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，卫来荣提交短信查询详单1份，证明其曾发短信向杨小华催要租金，杨小华对该份证据的真实性无异议，但卫来荣要求房租为38000元。本院认定如下，卫来荣提交短信查询详单仅能证明其于2016年3月6日向杨小华发短信询问房租是怎么安排的。一审法院根据本案有效证据查明的案件事实，依据充分，本院依法予以确认。本院另查明：2016年3月23日，卫来荣向杨小华发出《解除房屋租赁合同通知书》，以房屋租赁合同约定承租人拖欠租金累计达1个月的，出租人可终止合同，杨小华拖欠租金达7个月为由，通知杨小华解除其购买的1268、1278号（楼层1-2）的《房屋租赁合同》。2016年4月13日左右，杨小华收到《解除房屋租赁合同通知书》。再查明：九洲公司出具证明载明，“……在该合同约定8月15日交房租时，我公司和杨小华都提前打电话让卫来荣签订合同并要求其领取叁万元房屋租金，卫来荣说自己本人不在宁国，等他本人在宁国后再来签订合同，直至2016年初，卫来荣才去找杨小华，并对购买房屋时的口头协议反悔，并拒绝领取该房屋的租金叁万元整，要求增加房屋租金……”。一审中，证人安小兵证言中陈述，2016年年初，杨小华、卫来荣和安小兵三方在一起是为了谈涨房租的事情。2016年3月10日，卫来荣和杨小华通话中，杨小华部分陈述内容，“那个我当时交给九洲公司的时候一把给他九万的，他讲不要紧，我跟卫总讲好了，还有三万元你直接…只要你交给我六万块钱，我给…我跟卫总讲好的，交给你三万元…”“是通知了我，问题后期房租还没降下来”，该通话录音系卫来荣提供。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，卫来荣明知案涉房屋已由九洲公司出租给杨小华，并购买了该案涉房屋，杨小华和九洲公司签订的《房屋租赁合同》对于杨小华和卫来荣继续有效，杨小华有权继续承租原租赁房屋并按照原租赁合同的约定支付租金，原出租人和买受人之间关于租金如何分配不影响承租人的此项权利。关于卫来荣称杨小华拖欠租金的事实主张，结合九洲公司出具证明、安小兵证人证言及卫来荣和杨小华通话录音等，不能认定杨小华拖欠租金，故卫来荣依据原《房屋租赁合同》的规定解除合同无事实依据。综上，卫来荣提出的原《房屋租赁合同》继续有效的上诉主张，予以采纳，但其上诉请求无事实依据，不予支持。一审认为杨小华和九洲公司签订的《房屋租赁合同》对于杨小华和卫来荣无法律效力，法律适用存在瑕疵，但裁判结果正确，二审依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人卫来荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  许志军审 判 员  万小峰代理审判员  李 娜二〇一六年九月二十八日书 记 员  王 慧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。