江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终1373号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：新金仕堡体育发展（上海）有限公司，住所地上海市黄浦区马当路588弄1号三、五层。法定代表人：吴启征，董事长。委托诉讼代理人：王家岚，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：泰兴市体育局，住所地江苏省泰兴市济川街道文昌东路1号。法定代表人：恽志华，局长。委托诉讼代理人：于菲，江苏锐文律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：泰兴市金仕堡体育产业发展有限公司，住所地江苏省泰兴市东三环路东侧二环路北侧。法定代表人：陈志华，执行董事。上诉人新金仕堡体育发展（上海）有限公司（以下简称新金仕堡公司）因与被上诉人泰兴市体育局、泰兴市金仕堡体育产业发展有限公司（以下简称泰兴金仕堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2015）泰济民初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人新金仕堡公司上诉请求：撤销原判第一和第三项，改判支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一审判决查明事实不清，适用法律不当。1、上诉人与泰兴市体育局之间的租赁合同从签订后就没有实际履行过，泰兴市体育局对谁在实际使用租赁物是明知的。泰兴市体育局将场馆等租赁物直接移交给了泰兴金仕堡公司，租金也全部是向泰兴金仕堡公司收取，有关函件也都是发给泰兴金仕堡公司。2、一审判决认定泰兴市体育局将场馆移交给泰兴金仕堡公司与事实不符，实际上泰兴市体育局是将场馆等租赁物移交给泰兴金仕堡公司的股东陈志华、陈彬。3、一审判决违背了权利与义务相一致原则和公平原则。由于合同没有实际履行，实际上是泰兴金仕堡公司在使用场馆和盈利，租金理应由实际使用人支付。讼争租金是泰兴金仕堡公司在经营过程中拖欠的，并不是上诉人在经营过程中拖欠的，判决上诉人支付租金没有法律依据。4、该全民健身中心早在2015年10月就已停业，泰兴金仕堡公司已经没有履约和继续经营的能力，政府部门应当从实际出发，及时调整和解除合同，但泰兴市体育局为了从租金中获利，强行要求合同相对方继续履行合同，这不是政府部门当为。5、泰兴市体育局主张租金已经超过了诉讼时效。被上诉人泰兴市体育局辩称，上诉人的上诉理由在一审中已反复提及，一审法院已查明相关事实，故上诉人的几个观点均不是新观点。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人泰兴金仕堡公司未答辩。泰兴市体育局向一审法院起诉请求：判决新金仕堡公司给付租赁费275万元，赔偿违约金30万元；泰兴金仕堡公司承担连带给付责任。事实和理由：2011年12月31日，泰兴市体育局与新金仕堡公司签订了《泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心资产租赁合同》，合同约定：泰兴市体育局将位于泰兴市东三环路东侧的体育中心游泳馆和全民健身中心一幢大楼、室外游泳池及各类设备资产出租给新金仕堡公司使用五年，新金仕堡公司应于每年的12月31日给付泰兴市体育局租赁费用162.5万元，任何一方如有违约，违约方必须向守约方支付违约金计人民币30万元。合同签订后，新金仕堡公司给付了当年租赁费，泰兴市体育局亦将房屋、设备资产交付给新金仕堡公司使用。2012年5月8日新金仕堡公司与他人共同出资注册成立了泰兴金仕堡公司（本案第三人），新金仕堡公司将承租的房屋、配套资产无偿交给泰兴金仕堡公司使用。2013年6月15日，新金仕堡公司向泰兴市体育局发函请求延时、分期缴纳房租，泰兴市体育局于6月28日回复：“年租赁费不变，每年租赁费计人民币壹佰陆拾贰万伍仟元正，年租赁费每年分两次支付，每年的8月1日前缴纳租赁费用计人民币捌拾贰万伍千元整，每年的2月1日前缴纳租赁费计捌拾万元整”。2014年8月新金仕堡公司仅给付了部分租赁费用，尚欠325000元未付，本应于2015年2月1日、2015年8月1日给付租赁费用，至今分文未付，泰兴市体育局先后多次索要未果。新金仕堡公司辩称，新金仕堡公司不同意泰兴市体育局的诉求。双方之间虽签订了资产租赁合同，但该合同在双方之间并没有实际履行，泰兴市体育局没有将合同约定的房屋和资产按约交付给新金仕堡公司承租和使用，新金仕堡公司从未使用过该房屋和资产，也从未支付过租金，该房屋的使用人是陈志华等人组成的泰兴金仕堡公司，按照权利和义务对等的原则，应当由实际使用人支付租金。请求驳回泰兴市体育局对新金仕堡公司的诉讼请求。泰兴金仕堡公司述称，泰兴市体育局诉状所述基本属实，泰兴市体育局出租的租赁物属于公共体育设施。该租赁物存在严重瑕疵，主要表现为设计功能不合理，消防验收无法通过，不能满足对外开放和管理要求，泰兴金仕堡公司多次发函给泰兴市体育局，泰兴金仕堡公司累计投入约六百多万元，但仍不能满足相应的开放要求。因此，泰兴金仕堡公司不存在任何违约行为。泰兴市体育局出租公共体育设施，违反了《中华人民共和国体育法》第2、3、46条，《江苏省体育设施管理办法》第4、13条的相关规定，属于违反法律和行政法规的强制性规定，根据合同法第52条第2款第5项之规定，应当认定泰兴市体育局与新金仕堡公司之间签订的租赁合同无效。提请法庭审查合同是否无效，并依法作出相应的判决。新金仕堡公司向一审法院反诉请求：解除新金仕堡公司与泰兴市体育局于2011年12月31日签订的《泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心资产租赁合同》；判令泰兴市体育局赔偿新金仕堡公司违约金人民币30万元。事实和理由：《泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心资产租赁合同》约定了具体的租赁期限、租赁费及支付方式、租赁物的交付方式等。该合同签订后，泰兴市体育局并没有将约定的租赁房屋和租赁物交付给新金仕堡公司，而是将租赁房屋和租赁物交付给了泰兴金仕堡公司。合同签订至今已四年时间，新金仕堡公司一直未能按合同约定使用该房屋和资产。从2012年5月1日起，泰兴市体育局一直收取该房屋和资产的实际使用人的租赁费，也从未向新金仕堡公司催讨过租赁费。新金仕堡公司认为，该租赁合同从未实际履行，再继续履行已经无法达到新金仕堡公司签订该合同的目的，已经成为不必要。泰兴市体育局辩称，泰兴市体育局不同意解除案涉资产租赁合同，要求新金仕堡公司继续履行该份合同；新金仕堡公司要求赔偿违约金30万元没有事实和法律依据。案涉合同签订后泰兴市体育局将租赁物交付给了新金仕堡公司，至于新金仕堡公司和泰兴金仕堡公司之间是什么关系，泰兴金仕堡公司一直没有向泰兴市体育局反映过，其股东变更等一系列情况均没有向泰兴市体育局反映过。根据泰兴金仕堡公司设立的工商档案可以看出，是新金仕堡公司将房屋及设备无偿交付给泰兴金仕堡公司使用的，也就是说新金仕堡公司和泰兴金仕堡公司之间达成了某种协议，所以案涉房屋等租赁物已实际交付给新金仕堡公司，新金仕堡公司应当给付租赁费。泰兴金仕堡公司述称，泰兴金仕堡公司不是合同签订时的双方当事人，新金仕堡公司要求解除合同及认定合同是否无效由法院审查。一审法院认定事实：2011年9月26日泰兴市体育局与泰州永信拍卖行有限公司签订委托拍卖协议书，将泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心五年期资产租赁权依法公开拍卖，新金仕堡公司经拍卖程序取得该资产租赁权。2011年12月31日泰兴市体育局（甲方）与新金仕堡公司（乙方）签订一份《泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心资产租赁合同》一份，合同约定：一、租赁性质：本合同所指租赁性质属房屋财产租赁。二、租赁内容及范围：1、根据乙方的需要，甲方同意将其拥有的座落于泰兴市东三环东侧的体育中心游泳馆和全民健身中心中的基本装饰完好的房屋和固定资产出租给乙方使用。本款所指甲方出租给乙方使用的具体房屋和固定资产是：（1）游泳馆和全民健身中心一幢大楼及室外游泳池。其中：二层南边的两间贵宾接待室、一间办公室及人防地下室不在租赁范围，仍归甲方使用；（2）甲方拥有的游泳馆和全民健身中心各类设备资产同时配套出租给乙方使用（详见设备资产清单）。在办理资产移交时，甲乙双方需在设备资产清单上签字盖章予以确认。2、以上甲方出租给乙方使用的房屋及设施、设备资产的所有权属甲方；乙方在租赁期内享有使用权。三、房屋租赁期限：本合同所订房屋租赁期限为五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日。合同期满，合同终止。四、租赁费及缴纳方式：1、租赁费每年计人民币壹佰陆拾贰万伍仟元整；2、租赁费缴纳方式：年租赁费每年需一次性支付，合同签订的日期为每年的租赁费支付期。……七、双方约定事项：……9、如因甲方违约，造成提前终止合同，甲方有权收回所出租的资产，但甲方必须向乙方退还当年剩余租赁期的租赁费用，并一次性给予乙方适当的经济补偿，经济补偿计算标准为：应退当年承租期的租赁费金额（元）×国家规定的同期银行正常贷款利率。如因乙方违约，造成提前终止合同，甲方有权立即收回所出租的全部资产，乙方已向甲方交纳的全部租赁费归甲方所有，甲方不向乙方退还当年剩余租赁期满的租赁费。……12、本合同所订条约双方必须共同遵守。任何一方如有违约，违约方必须向守约方支付违约金计人民币叁拾万元整，并按本合同第七条款约定事项中的第2、5、6、9条款赔偿守约方的一切经济损失。……15、租赁期满，甲方有权收回该用房，乙方应如期将租赁房屋根据自然损耗的标准返还甲方。乙方需继续承租该用房的，则应于租赁期届满3个月前，向甲方提出续租书面要求，甲方需在接到乙方书面要求后2个月内根据相关规定以书面形式回复乙方是否同意续租，如双方均无异议，双方可续签租赁合同。八、本合同自甲、乙双方签字盖章之日起即予生效，并具有法律效力。2012年5月2日泰兴金仕堡公司制定公司章程，股东有陈志华、新金仕堡公司、陈彬，各股东实缴的出资额分别为11.5万元、25.5万元、13万元，出资比例分别为23%、51%、26%，2012年5月8日新金仕堡公司出具证明一份，将其租赁泰兴市体育局的体育场馆（位于泰兴市东三环东侧东二环路北侧）交给泰兴金仕堡公司无偿使用。泰兴市体育局于同日出具证明：新金仕堡公司拍得租赁权，泰兴市体育局与新金仕堡公司签订了五年的资产租赁合同，新金仕堡公司拟在泰兴注册成立泰兴金仕堡公司，现同意泰兴金仕堡公司使用泰兴市体育中心的游泳馆和全民健身中心场所（位于泰兴市东三环路东侧二环路北侧，约11800平方米）对外开放经营。2012年5月10日泰兴金仕堡公司经泰州市泰兴工商行政管理局登记设立。2012年5月16日新金仕堡公司与陈志华、陈彬签订股权转让协议，将其股权转让给陈志华、陈彬，同日泰兴金仕堡公司召开股东会决议，同意新金仕堡公司不再为公司股东，公司类型变更为有限公司（自然人控股），并于2012年6月6日进行变更登记。2013年1月16日泰兴金仕堡公司再次召开股东会决议，同意吸收何峰、洪维为公司股东，并于2013年2月1日进行了变更登记。2012年9月26日泰兴市体育局与泰兴金仕堡公司进行了泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心的设备资产移交。2013年6月15日泰兴金仕堡公司向泰兴市体育局提出关于延期起算租赁费缴纳时间及分期缴纳租赁费的请求。2013年6月28日泰兴市体育局作出回复：1、房屋租赁期限五年不变，时间变更为自2012年8月1日至2017年7月30日止。2、租赁费及缴纳方式：年租赁费不变，每年计人民币壹佰陆拾贰万伍仟元整。年租赁费每年分两次支付，每年的8月1日前缴纳租赁费计人民币捌拾贰万伍仟元整，每年的2月1日前缴纳租赁费计人民币捌拾万元整。3、其它事宜双方仍然按照2011年12月31日签订的《泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心资产租赁合同》履行。在此期间，泰兴金仕堡公司向泰兴市体育局缴纳了第一、二年度租金各162.5万元及第三年度租金50万元，合计375万元。2014年9月15日、12月29日、2015年8月3日泰兴市群众体育中心、泰兴市体育局向新金仕堡公司发函催要租金，三份函件收件人均为泰兴金仕堡公司的工作人员。后泰兴市体育局提起本案之诉。一审法院另查明，2011年7月23日新金仕堡公司（甲方）与陈志华、陈彬（乙方）签订《金仕堡健身连锁经营加盟合约》，后双方又于2012年4月25日签订补充协议。补充协议载明：甲方代乙方与泰兴市体育局签订了租赁合同，根据加盟合约的约定，甲方授权乙方使用甲方商标和品牌，泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心经营所需的全部资金由乙方承担，乙方与甲方只是加盟关系，甲方不负责任何投资。由于泰兴市体育局要求甲方以直营方式经营，甲方股份不少于51%。因租赁协议与加盟合约产生冲突，为妥善解决这一矛盾，双方签订补充协议：一、甲方和乙方作为股东，共同注册成立目标公司，注册地为泰兴市东三环东侧全民健身中心，注册资金为人民币50万元，甲方占51%股份，乙方占49%股份。……七、乙方承诺：甲方与泰兴市体育局签订的《泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心资产租赁合同》的权利与义务应全部由乙方及目标公司承接，乙方和目标公司将严格按该租赁合同的约定履行相关支付租赁费和其它各项费用的义务。如因乙方和目标公司未履行租赁合同的义务导致泰兴市体育局追究甲方违约责任的，甚至解除租赁合同的，其法律及经济上所产生的后果及损失全部由乙方和目标公司自行承担，如因此而造成甲方损失的甲方享有向乙方和目标公司的追索权。乙方承诺：如因乙方和目标公司未履行租赁合同的义务而造成甲方任何损失的，该损失全部由乙方和目标公司承担，乙方和目标公司放弃抗辩权。……九、在不影响租赁合同的履行和目标公司经营的前提下，在适当的时候甲方应当将目标公司51%的股权转到乙方名下……。上述事实，有泰兴市体育局提供的租赁合同、泰兴金仕堡公司的企业登记资料、拍卖文件、函件、回复、资产移交清单；新金仕堡公司提供的加盟合约、补充协议；泰兴金仕堡公司提交的消防罚没收款收据以及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，2011年12月31日泰兴市体育局与新金仕堡公司签订的《泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心资产租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。新金仕堡公司应当按合同约定的时间、数额履行向泰兴市体育局支付租金的义务，其未履行则应当承担相应的法律责任。泰兴市体育局要求新金仕堡公司给付拖欠租金和违约金的诉讼请求依法应予支持。因泰兴金仕堡公司已缴纳租金375万元，根据泰兴市体育局对泰兴金仕堡公司向其提出的关于延期起算租赁费缴纳时间及分期缴纳租赁费请求的回复：房屋租赁期限五年不变，时间变更为自2012年8月1日至2017年7月30日止，故对于泰兴金仕堡公司于2012年5月1日至2012年8月1日所缴纳的租金406250元应予抵冲，故新金仕堡公司尚应给付租金2343750元。新金仕堡公司允许泰兴金仕堡公司授权使用其金仕堡健身会所的商标、商号、专利和专有技术、经营模式等从事体育健身服务，且泰兴金仕堡公司经新金仕堡公司同意实际使用租赁房屋和租赁物进行经营，故泰兴金仕堡公司依法对新金仕堡公司尚欠租金和应支付的违约金承担连带责任。关于新金仕堡公司要求解除租赁合同的反诉请求，新金仕堡公司认为泰兴市体育局并没有将约定的租赁房屋和租赁物交付给新金仕堡公司，而是将租赁房屋和租赁物交付给了泰兴金仕堡公司，合同没有实际履行。对此，一审法院认为，租赁房屋和租赁物虽交付给了泰兴金仕堡公司，但从泰兴金仕堡公司设立的工商资料登记档案及新金仕堡公司与陈志华、陈彬所订立的加盟合约、补充协议看，泰兴市体育局的交付行为是泰兴市体育局与新金仕堡公司在履约过程中通过协商达成的合意，并不违反合同约定，因此不能改变泰兴市体育局与新金仕堡公司作为租赁合同相对人的权利义务关系，且泰兴金仕堡公司实际使用租赁房屋和租赁物过程中，新金仕堡公司从未持有异议，故对新金仕堡公司的反诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、二百二十六条之规定，判决：一、新金仕堡公司于判决生效之日起20日内给付泰兴市体育局租金2343750元，并支付违约金30万元，泰兴金仕堡公司承担连带给付责任。二、驳回泰兴市体育局的其他诉讼请求。三、驳回新金仕堡公司的反诉请求。本诉案件受理费24800元，由泰兴市体育局负担3303元，新金仕堡公司、泰兴金仕堡公司负担21497元；反诉案件受理费34337.5元，由新金仕堡公司负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据。一审查明的事实正确，本院对此予以确认。本院认为：泰兴市体育局与新金仕堡公司订立的《泰兴市体育中心游泳馆和全民健身中心资产租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案二审中双方争议的主要是泰兴市体育局是否按合同约定履行了交付租赁物义务。上诉人新金仕堡公司认为合同签订后泰兴市体育局从未向其交付租赁物，但其于2012年5月8日向泰兴工商局出具了证明一份，同日泰兴市体育局亦向泰兴工商局出具了证明一份，两份证明内容表明，上诉人自愿将其承租的体育场馆交给泰兴金仕堡公司使用，泰兴市体育局亦因上诉人拟在泰兴注册成立泰兴金仕堡公司并占股51%而同意由泰兴金仕堡公司使用案涉体育场馆，上述两份证明时间相同，内容一脉相承，应系双方协商一致的产物，以便于上诉人作为大股东注册成立泰兴金仕堡公司。故陈志华、陈彬（泰兴金仕堡公司的股东）代表泰兴金仕堡公司接受租赁物、泰兴市体育局将租赁物直接交付给泰兴金仕堡公司使用，系对上诉人在前述证明中所表达的处分租赁物使用权行为的认可和配合，并不违背上诉人在该证明中的真实意思表示。据此应当认定泰兴金仕堡公司代表上诉人接受了租赁物，泰兴市体育局已完成了向上诉人交付租赁物的义务。泰兴金仕堡公司在使用租赁物过程中交付了部分租金，根据合同的相对性原理，上诉人作为租赁合同的承租人，依法应当就余欠租金向泰兴市体育局履行给付义务。故一审法院判决上诉人给付余欠租金及迟延履行违约金并无不当，上诉人认为案涉租赁合同从未履行的主张与事实不符，本院不予采信。同理，根据前述分析和认定，泰兴市体育局已按约履行了交付租赁物义务，上诉人以合同至今未实际履行为由要求解除合同并要求泰兴市体育局赔偿违约金的反诉请求，一审法院不予支持亦无不当。关于上诉人在二审法庭辩论时所提出的案涉租赁合同的承租主体已实际变更为泰兴金仕堡公司的主张，首先，上诉人并未提供案涉租赁合同双方之间协商一致将合同的承租主体变更为泰兴金仕堡公司的补充合同或其它相关证据；其次，泰兴金仕堡公司代表上诉人接受租赁物并给付部分租金，其行为应系授权及委托性质，并不能据此认定合同的承租主体发生了变更；再次，上诉人与泰兴金仕堡公司及其股东之间的有关加盟等协议约定，其效力仅能约束协议双方，并不能及于协议之外的泰兴市体育局，故无论上诉人与泰兴金仕堡公司约定租金由谁给付，泰兴市体育局依据案涉租赁合同均有权要求合同相对方新金仕堡公司给付余欠租金。关于诉讼时效问题，上诉人在本案一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出该主张，且无新的证据能够证明泰兴市体育局的请求权已过诉讼时效期间，根据相关法律及司法解释的规定，本院对此不予支持。综上，上诉人新金仕堡公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55834.5元，由上诉人新金仕堡体育发展（上海）有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  高 云审 判 员  刘春生代理审判员  郑本香二〇一六年九月九日书 记 员  张 建