河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0702民初775号原告：张家口百盛购物广场有限公司，住所地张家口市桥东区滨河中路2号。法定代表人：刘敬锻。委托代理人：武红梅，河北厚霖律师事务所律师。被告：李静，女，1987年6月27日出生，汉族，个体工商户，现住张家口市桥西区东门大街**号。委托代理人：张国华，男，1965年6月13日出生，现住张家口市桥东区容辰小区15号楼4单元1002室。被告：张家口市桥东区大聚旺小吃店，住所地张家口市桥东区滨河中路2号五层。经营者：李静，女，1987年6月27日出生，汉族，现住张家口市桥西区东门大街35号。委托代理人：李耀军，河北国器律师事务所律师。原告张家口百盛购物广场有限公司与被告李静、张家口桥东区大聚旺小吃店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家口百盛购物广场有限公司（以下简称百盛公司）的委托代理人武红梅，被告李静的委托代理人张国华，被告张家口市桥东区大聚旺小吃店（以下简称大聚旺小吃店）的委托代理人李耀军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百盛公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同。2.判令被告将租赁场地恢复原状，并交还原告。3.判令二被告连带偿还从2013年8月份开始至2016年5月9日累计拖欠原告的租赁费357304元、物业费149104元、电话费357.48元、店庆服务费6000元等各项费用共计512765.48元。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的租赁合同终止。考虑到恢复原状这样的义务有可能造成执行阶段的困难，因此我方已向法庭提交了评估申请，要求确定该场地恢复原状需产生的费用。增加诉讼请求：从2016年5月10日至二被告实际恢复原状交还房屋时止，按照每月57670元（租金43070元+物业14600元）的标准支付占用费用。事实和理由：2013年3月16日，原告同被告李静就租赁原告营业场所事宜签订《合作备忘录》，将原告所经营商场第五层建筑面积400平方米的营业场地租赁与被告经营品牌为“巴贝拉”的餐饮项目，租赁期限自2013年8月1日至2016年7月31日，第一年租金标准3.1元/平方米/天，物业费1.0元/平方米/天；第二年租金标准3.21元/平方米/天，物业费1.1元/平方米/天；第三年租金标准3.54元/平方米/天，物业费1.2元/平方米/天，开业促销服务费为8000元，店庆促销服务费6000元/年，经营中发生的水、电、电话、煤气等费用由被告自担。合同签订后，原告依约将场地交付李静，李静也依照合同约定注册“张家口桥东区大聚旺小吃店”，并以大聚旺小吃店名义同原告签订《租赁合同》，同时由大聚旺小吃店使用租赁场地经营“巴贝拉”餐饮项目。自2015年7月被告开始拖欠租金、物业费等费用。被告大聚旺小吃店辩称，针对原告的诉讼请求，1.本案涉及的租金和物业费被告已经全额给付完毕，甚至有超出的部分，对超出的部分被告保留另行起诉的权利。2.本案中的原告与被告大聚旺小吃店签订的租赁合同时出租房屋消防未验收合格，因此，双方所签订的合同在未验收合格之前是无效的。由此原告收取被告的租赁费及相关费用应当返还。3.原告在履行合同过程中有避税的行为，双方在合同中明确约定，在被告支付每期费用后，原告向被告开具正式发票。而在履行过程中原告从未向被告开具发票，因此租金应当按照扣除相应的税款剩余部分收取。4.原告在履行合同过程中其物业服务上存在履行瑕疵。5.本案中的保证金应当退还。双方约定是质量责任保证金并非违约责任保证金，因此保证金应当返还于被告。综上，法院应当驳回原告的诉讼请求。被告李静辩称，我同意被告大聚旺小吃店的答辩意见。原告应该提交所主张的诉讼请求的明细。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.出租方为张家口建设发展集团有限公司与承租方百盛发展有限公司的租赁合同一份（转租同意函）、张家口百盛购物广场有限公司租赁合同一份。2.百盛公司与大聚旺小吃店租赁合同一份，供应商守则一份。3.巴贝拉交费及扣款明细，扣款时间是从双方签订租赁合同，并且被告实际入住百盛公司的月份开始即2013年8月份，明细的第一列销售款是当月原告收取的被告的销售金额，第二列是被告每月应支付费用的明细，以销售款扣减每月的应付的各项费用为当月余额，后面的表说明每年的租金、管理费、银行手续费是一样的，水费、电费、电话费是根据被告的实际使用支出。4.被告大聚旺小吃店个体工商营业户执照1张，证明被告大聚旺小吃店是企业性质，是个体工商户，登记的经营者是李静，故李静有义务依法承担对外债务。5、大聚旺小吃店申请一份和原告回函各一份，证明经被告申请原告同意给予被告3个月的优惠（2015年4-6月），租金和物业费没有按照合同履行实际履行，有所下浮，下浮的情况在证据3上有体现。6.原告通知函10份，证明原告多次就被告欠缴租赁物业费等事宜向被告发函。被告李静质证对证据1、2、4、5没有异议。对证据3认为大体如此，但是细节方面还有出入，原告需要提交更确切的明细以方便双方对帐。证据6中有显示是2014年、2015年，但是我方欠各种费用是从2015年7月1日以后因各种原因。被告大聚旺小吃店对证据1、2、4、5无异议，对证据3除了同意第一被告的意见外，对原、被告双方申请优惠期间没有异议。对于证据6，因是原告出具的，没有被告的签字，所以不予认可。被告李静提交的证据有：2015年7月4日巴贝拉通告一份、2015年7月6日巴贝拉通告一份、2015年7月9日致中国百盛CEO张瑞雄先生函一份、2015年8月30日大聚旺小吃店通知函一份、2015年10月24日原告回复函一份、2016年3月22日大聚旺小吃店通知函一份、2016年4月19日大聚旺小吃店告知函一份、损失明细表一份共6张、光盘一份，证明因原告停水停电，下水堵塞，双方发生纠纷，花园街道派出所出警处理；因为原告履行过程当中的履行瑕疵造成被告的损失。原告质证意见:1.根据双方签订的租赁合同，被告未按期足额缴纳租赁期各项费用，原告有权采取停水停电的方式来督促被告履行义务。2.在2015年7月1日前被告已出现未按期足额缴纳各项费用的情形，原告已数次发函催缴。3.2015年7月1日原告开始停水、电前，再次向被告发函要求缴纳所欠费用，并且将停止供应水电的事宜告知被告单位，但被告单位仍不予理会。4.就被告所陈述的损失经双方进行协商，在原告本来没有任何赔偿义务的前提下，考虑到双方长久以来的合作关系，原告同意支付13000元，并且对该数额被告单位表示认可。所以对于原告提供的这两份通知双方已经实际解决。不能作为被告抗辩的理由之一。5.2015年8月30的通知函中反映百盛公司物业管理存在瑕疵的一些情形，百盛公司已通过律师函将被告所置疑的情况予以说明，原告并不存在物业瑕疵，被告应依照合同约定缴纳各项费用。6.对于2015年7月9日致中国百盛CEO张瑞雄先生函的情况我方不清楚，故不发表质证意见。7.对于2016年3月22日的通知函中被告声明将于2016年3月31日起停止营业，但被告的实际撤场时间是2016年5月9日，且至今未能按照合同约定将所租赁的场地恢复原状，交还原告。8.2016年4月9日的告知函同第7点质证意见。9.原告不存在违约及提供物业服务存在瑕疵的问题，被告应本着诚信按期缴纳各项租赁费用。10.对于光盘，因为原告经营的特殊性，所以下水堵塞，与原告所提供房屋没有关系。被告的损失双方已经解决，赔偿了13000元。被告大聚旺小吃店对于被告李静的证据无异议。被告大聚旺小吃店提交的证据有：1.原、被告《合作备忘录》一份，证明本案中计租面积应以400平米的75%计算，即300平米；备忘录第九条显示的8万元的保证金名称为产品服务质量保证金。2.原告与被告之间签订的《租赁合同》一份，证明本合同的第四条的第二款双方约定的甲方应在乙方支付每期租金后向乙方开具正式发票，在给付方式上，原告有义务向被告提供国家正式发票。本合同第七条第一款甲方负责提供国家规定的消防设备基本配套设施，中央空调等设施供乙方使用，原告在出租该场地时应当符合国家相应的消防规定，原告没有履行该义务。原告质证认为：1.《合作备忘录》中第三条约定正式合同签订后意向书将被废止，说明双方的权利义务关系，应当参照百盛公司与被告签订的租赁合同。租赁合同中明确约定租赁的面积为400平方米，故原告以400平方米作收取租金及物业费用的依据并无不当。2.对于被告方所缴纳的8万元性质不否认带有质量保证金的性质。但是在合同中第十二条违约责任第一款中明确约定被告未按合同约定的期限支付到期租金和其他应付款项，被告应支付滞纳金并且原告方有权不退还乙方已缴纳的保证金。第五款约定原告方有权将保证金扣留作为违约金的费用，被告方需继续补偿。在十三条合同解除已经合同终止后的处理，分别都有将被告方未按期足额支付租金其他费用视为违约行为，并且原告有权扣除保证金作为赔偿金的权利，故依照合同约定，原告有权扣除保证金。如被告方支付租金及各项费用的时间按照日千分之五，超出保证金8万元，原告将主张按照日千分之五的计算方式支付违约金。3.关于被告认为原告应出具正式发票，对于原告应有开具正式发票的义务原告不持否认意见，但被告自租赁以来，长期拖欠租赁费，故被告按照合同约定，将全部租赁金缴清后原告开具正式发票。4.原告提供的租赁场所消防设备及物业服务均符合合同约定，未影响被告实际经营及使用。故被告抗辩理由不成立。被告李静对被告大聚旺小吃店的证据无异议。被告大聚旺小吃店于2016年的3月31日给原告发函说明要撤场，正式停业。至今二被告未将涉案房屋恢复原状交付原告。对于原、被告双方是履行《张家口百盛合作备忘录》还是履行《租赁合同》，二被告主张诉讼前未见过《租赁合同》，所以应履行《张家口百盛合作备忘录》；原告主张《张家口百盛合作备忘录》中第三条约定正式合同签订后意向书将被废止，说明双方的权利义务关系，应当依照《租赁合同》履行。《租赁合同》中明确约定租赁的面积为400平方米，故原告以400平方米作收取租金及物业费用的依据并无不当。本院认为，第一、大聚旺小吃店的个体工商户营业执照中载明成立日期是2013年7月20日，经营场所为张家口市桥东区滨河中路2号百盛购物广场五层；其次、在被告给原告的多份告知函、申请等中，多次提到《租赁合同》及其条款，计算租金的计租面积为400平方米；第三、考虑双方实际履行给付租金、物业费情况；第四、租赁合同中盖有大聚旺小吃店的公章，故本院认定双方签订《租赁合同》且各自持有书面文本。租赁期限为2013年8月1日至2016年7月31日；计租面积为400平方米；第一年租金标准3.1元/平方米/天，物业费1.0元/平方米/天；第二年租金标准3.21元/平方米/天，物业费1.1元/平方米/天；第三年租金标准3.54元/平方米/天，物业费1.2元/平方米/天，开业促销服务费为8000元，店庆促销服务费6000元/年。大聚旺小吃店一次性支付保证金80000元。原告主张大聚旺小吃店自行安装水表、电表，经营中发生的水、电、电话、煤气等费用由被告自行负担，截止到2016年5月20日大聚旺小吃店用水2218吨，用电3340度。二被告主张合同中并没有约定水电费由被告支付，被告没有义务履行，应当由原告自行承担。被告李静代理人钟立群认可大聚旺小吃店自行安装了水表、电表及用水、用电的数额。且根据实际生活中租赁房屋经营餐饮的惯例，本院认定大聚旺小吃店自行负担经营中发生的水、电、电话、煤气等费用。大聚旺小吃店通过销售款的形式交纳原告1596508.13元，支付了保证金80000元、开业促销费8000元。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十条（2009年修改后为第十三条）规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》：“房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。可见，租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。同时根据《中华人民共和国合同法》鼓励交易的精神，应当限定无效合同的范围，对于无效合同的确认，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不是违反了所有的强制性规范均认定为合同无效。即对未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租，违反了房屋使用条件的相关强制性规定是解除租赁合同的法定条件，但不是租赁合同无效的情形。故本案原告与大聚旺小吃店签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《租赁合同》租赁期限已于2016年7月31日到期，原告主张确认合同终止，本院予以支持。《租赁合同》约定合同终止时，承租人将租赁场地恢复原状，并交还出租人，故本院对原告要求的被告大聚旺小吃店将租赁场地恢复原状，并交还原告，予以支持。在合同义务中，只有违反了主给付义务才能够导致抗辩权的产生，仅仅违反了从给付义务或附随义务是不能导致抗辩权产生的。开具发票并非出租人的主给付义务，在合同无明确约定的情况下，承租人不能因出租人未开发票而拒付租金。原告提交的巴贝拉交款及扣款明细，二被告对已交给款数额、应交纳水费、电费、电话费、银行手续费、年度促销费无异议，故被告大聚旺小吃店应支付从2013年8月份开始至2016年5月9日累计拖欠原告的租赁费357304元、物业费149104元、电话费357.48元、店庆服务费6000元等各项费用共计512765.48元。因从2016年5月10日至今，被告未将涉案房屋恢复原状交付原告，故原告主张的被告支付2016年5月10日至2016年7月31日的每月57670元（租金43070元+物业费14600元）和2016年8月1日后的每月57670元（占用费43070元+物业费14600元），本院予以支持，应由被告大聚旺小吃店支付。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条第一款之规定，判决如下：一、原告张家口百盛购物广场有限公司与被告张家口桥东区大聚旺小吃店的《租赁合同》于2016年7月31日终止。二、被告张家口桥东区大聚旺小吃店、李静于本判决生效之日起十五日内将原告出租给其的位于张家口市桥东区滨河中路2号五层的房屋恢复原状，返还原告。三、被告张家口桥东区大聚旺小吃店、李静于本判决生效之日起十五日内支付从2013年8月至2016年5月9日原告累计拖欠的租赁费357304元、物业费149104元、电话费357.48元、店庆服务费6000元，以上共计512765.48元。四、被告李静于本判决生效之日起十五日内支付从2016年5月10日2016年7月31日的租金、物业费共计153786元。五、被告张家口桥东区大聚旺小吃店、李静于本判决生效之日起十五日内支付从2016年8月1日至将其租赁房屋交付原告时止的占用费、物业费（计算标准占用费43070元/月，物业费14600元/月）。如果二被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10466元，依法减半收取5233元，由被告张家口桥东区大聚旺小吃店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  孙秀峰二〇一六年九月二十八日书记员  王 璐附法律法规《中华人民共和国民法通则》第二十六条：公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户。个体工商户可以起字号。第二十九条：个体工商户、农村承包经营房的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。第六十条：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期未支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。