上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初14213号原告(反诉被告)李姗姗，现住上海市虹口区。委托代理人李克(系原告之兄)，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)赛淑芳，现住上海市闵行区。委托代理人吴刚，上海慧谷律师事务所律师。委托代理人居懿，上海慧谷律师事务所律师。原告李姗姗与被告赛淑芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。被告在诉讼期间向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告李姗姗及其委托代理人李克，被告委托代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李姗姗诉称，2015年12月29日，原、被告就上海市闵行区龙柏四村XXX号XXX室房屋(以下简称XXX室)达成了买卖合意，原告分两次向被告支付定金共计10万元(人民币，下同)。2016年1月4日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款为198万元。原告按约于当日支付房款50万元。合同约定第二笔购房款130万元由原告以银行贷款方式支付。原告向工商银行申请了贷款，于2016年2月18日获得工商银行审核通过，并签订了《住房公积金个人抵押贷款合同》、《个人购房借款/担保合同》。按合同约定，原、被告应于2016年3月10日前办理产权过户手续。双方于2016年3月4日到达闵行区房地产交易中心，但由于被告遗忘其房权证密码，导致未能完成过户手续，但原告于当日缴纳了房产交易的契税。之后，被告表示其需要到6月底方才有时间配合办理过户手续，原告多次催促被告尽快办理。被告后又承诺于2016年4月11日前协助办理过户手续。然而，被告于4月10日短信表示拒绝办理过户手续，要求原告以现金方式支付130万元购房款。4月12日，原告委托律师向其发送《律师函》要求被告履行合同，但被告未予回复。由于被告逾期办理过户手续，导致原告目前在外租房居住，每月额外支付租金4,000元，且由于原告申请的银行贷款可享受8.7折的利率优惠，由于被告违约导致原告可能无法再享受此优惠。现要求：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将101室房屋产权权过户登记至原告名下，并交付房屋；2、被告偿付原告逾期办理房屋过户的违约金44,300元(自2016年3月11日起，计算至2016年8月5日，按原告已付款60万元为本金，以每日万分之五计算)；3、被告赔偿因逾期过户造成原告租房的租金损失16,000元；4、被告赔偿原告商业贷款利率折扣损失24,914元；5、被告赔偿原告误工费交通费1,200元；6、被告赔偿精神损失20,000元。诉讼中，原告表示放弃第3、4、5、6项诉讼请求。被告赛淑芳辩称，原、被告以及居间方签订的《居间合同》中的补充协议约定：原、被告应于2016年1月15日签订买卖合同；原告贷款130万元由银行直接付给被告，若贷款额度不足，应于交易当日用现金补足；双方于2016年1月15日前办理过户手续。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》中无补充协议，而该合同第十一条约定，如合同正文与补充条款不一致，以补充条款为准。因此，原告应于1月15日前告知被告其贷款是否成功以及获批的贷款额度，但原告从未告知被告，更未提供相关证明。即使原告现要求继续履行合同，其贷款合同已过期，目前无履行能力。现不同意原告的诉讼请求。基于上述理由，现提起反诉，要求：解除原、被告于2016年1月4日签订的《上海市房地产买卖合同》，原告偿付违约金62,100元。针对被告赛淑芳的反诉，原告李姗姗辩称，居间协议是双方的初步意向，相关交易日期等细节未进一步协商。在签订买卖合同时，双方对各时间节点作了仔细确认，故应以买卖合同确定的各交易时间节点为准。在签订买卖合同后，原告即向银行申请贷款，并于2016年2月18日与银行签订了贷款合同。3月4日，原告、被告以及银行工作人员在房地产交易中心准备办理过户手续，由于被告的原因未能成功过户，但银行的贷款业务员将贷款合同原件出示了被告看，被告亦进行了拍照。因此原告并未违约。不同意被告的反诉请求。经审理查明，被告赛淑芳系涉案的XXX室房屋产权所有人。2015年12月9日，经上海A房地产经纪有限公司B房产经纪分公司居间，原、被告以及该公司签订了一份《居间合同》。在该《居间合同》的“补充条款”中约定：1、甲方(赛淑芳)、乙方(李姗姗)同意该房屋总价为198万元(此价格为甲方净到手价)；2、乙方于2015年12月29日支付给甲方定金10万元；3、甲、乙双方在2016年1月15日前签订房屋买卖合同，签订买卖合同当日乙方支付首付款50万元；4、乙方贷款130万元，由银行直接划款给甲方，若贷款额度不足，交易过户当日用现金补足；5、甲、乙双方约定于2016年1月15日前办理房屋产权过户手续……2015年12月29日，原告向被告支付定金2万元。12月30日，原告向被告支付定金8万元。2016年1月4日，原告李姗姗作为乙方(买受方)、被告赛淑芳作为甲方(出售方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：甲方将涉案的XXX室房屋转让给乙方，转让价款为198万元；双方同意，甲方于2016年4月30日前腾出该房屋并通知乙方验收交接；2016年3月10日前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续；如乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付款的0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方于2015年12月29日支付甲方定金10万元；2、甲、乙双方在2016年1月15日前签订房屋买卖合同，签订买卖合同当日乙方支付首付款50万元；3、乙方贷款130万元，由银行直接划款给甲方，若贷款额度不足，交易过户当日用现金补足；4、交房当日乙方向甲方支付尾款8万元。合同的补充条款(一)为空白，没有约定内容。合同补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。签订上述《上海市房地产买卖合同》当日，原告李姗姗向被告赛淑芳支付了首付款50万元。2016年2月18日，李姗姗作为借款人与中国工商银行A支行《个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》一份，原告李姗姗以涉案的XXX室房屋作为抵押，向该银行借款80万元，合同约定该80万元贷款由银行直接发放至赛淑芳的银行账户(工商银行，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。同日，原告李姗姗与上海市公积金管理中心、中国工商银行A支行签订一份《住房公积金个人住房抵押借款合同》，原告申请了公积金借款50万元。合同约定该笔贷款由银行直接发放至赛淑芳的银行账户(工商银行，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。2016年3月4日，原告李姗姗、被告赛淑芳共同至上海市闵行区房地产交易中心，原告办理了个人住房房产税申报审核手续并缴纳了交易契税，但双方未能办理产权过户手续。2016年3月23日，原告李姗姗通过居间方向被告赛淑芳发送一份《催促函》，表示合同约定应于2016年3月10日之前过户，由于被告迟迟不与原告办理完成过户手续，违约至今，已造成原告经济损失，要求被告立即配合完成交易程序。被告收到该催促书后，回复居间公司的经办人，质问“3月10日是谁确定的日期，这买卖合同没有写……”，并表示4月11日上午可以办理过户，如果银行贷款到账的话可以一周内交房。在被告与居间经办人的微信联系中，双方确定于4月11日办理过户手续。然而，4月10日，被告发微信给居间经办人，表示，如果4月11日(房)款(130万元房款)不到账的话，就别到交易中心了，直接至法院比较理性。2016年4月12日,李姗姗通过居间方向赛淑芳发送律师函，要求办理涉案房屋过户手续。由于涉案房屋至今未办理过户手续，现原告李姗姗以诉称理由诉至本院，被告赛淑芳则提起反诉。庭审中，原告李姗姗表示，其与银行签订的借款合同已过期，其会继续向银行申请贷款，如贷款不成或贷款额度不足，则愿意在产权过户当日以现金方式补足房款。以上事实，由原告李姗姗提供的房地产买卖合同、银行借款合同、房款收据、手机信息截屏、居间合同等，被告赛淑芳提供的房地产买卖合同、居间合同(补充协议)，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行自己的义务。买卖合同约定的双方办理涉案房屋产权过户的期限为2016年3月10日前，在居间合同的补充协议中约定双方办理过户的期限为2016年1月15日前，该居间合同又约定原、被告签订网络版的《上海市房地产买卖合同》的期限亦为2016年1月15日，但原告应付的部分房款是以银行贷款方式支付，从双方签订买卖合同至办理银行贷款之间、办妥银行贷款手续到办理房产过户手续之间存在时间差，不可能在签订买卖合同当日办理过户手续，因此居间合同中的补充协议对过户期限的约定应当是双方的笔误，并且在双方于之后签订的房地产买卖合同又重新约定的3月10日为过户的期限，因此，本院认定，3月10日为双方约定的过户期限。被告赛淑芳现以1月15日为双方过户期限作为抗辩，本院不予采纳。原告李姗姗与银行签订借款合同时，均需要赛淑芳予以配合，并提供其银行账户账号。原告提供的借款合同证实，其于2016年2月18日与银行签订了借款合同，因此不影响双方于3月10日前办理过户手续。从原告提供的税收缴款书等证据证明，原告于2016年3月4日已办理了审税、纳税和房产税认定的相关手续。被告也应居间方的通知到达了房地产交易中心，但未能协助原告成功办理过户手续。此后，经居间方与被告协商后，双方确定于4月11日办理过户手续。然而被告于4月10日却要求原告提前支付130万元房款，否则拒绝协助过户。显然，被告要求原告提前支付130万元房款的行为违反了合同的约定，在原告未满足其要求的情况下被告不同意协助办理过户手续已构成违约。现原告要求被告协助办理过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。原告与银行签订的借款合同因被告未能及时办理过户手续而不能按期发放贷款，此系被告违约所致，而通常银行放发贷款的时间为银行取得他项权证后一个月左右时间。交易双方办理产权过户手续及银行办理他项权登记手续至房地产交易部门核发产权证和他项权证之间通常需要十个工作日左右的时间，因此，本院认定，原告向被告支付130万元购房款的时限为双方办理了涉案房屋产权后的四十天为宜。被告在收到该130万元购房款后的三天内将涉案房屋交付给原告，原告在接收房屋当日向被告支付剩余购房款8万元。原、被告在买卖合同中约定双方办理过户的期限为2016年3月10日，此后，双方通过居间方的协调，将办理过户的日期变更至4月11日。而被告未能按双方变更后的办理过户手续的期限协助办理相关手续，构成违约，被告应自2016年4月12日起按合同约定承担相关违约金。原告要求按已付款60万元为本金，自2016年3月11日起至8月5日为止按每日万分之五计算的违约金，对其主张的计算方式符合合同约定，本院予以准许，但对于起算违约金的日期，本院予以调整。违约金金额为60万元*0.5‰*116天=34,800元。被告赛淑芳提出的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李姗姗与被告(反诉原告)赛淑芳于2016年1月4日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、被告(反诉原告)赛淑芳于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)李姗姗办理上海市闵行区龙柏四村XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至原告(反诉被告)李姗姗名下。在办理产权过户登记过程中所应缴纳的相关税费均由原告(反诉被告)李姗姗负担；三、原告(反诉被告)李姗姗于办理上海市闵行区龙柏四村XXX号XXX室房屋产权过户登记手续后的四十日内，支付被告(反诉原告)赛淑芳购房款人民币130万元；四、被告(反诉原告)赛淑芳于收到原告(反诉被告)李姗姗支付的130万元购房款后的三日内，将上海市闵行区龙柏四村XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)李姗姗，原告(反诉被告)李姗姗于接收房屋的当日支付被告(反诉原告)赛淑芳购房款人民币8万元；五、被告(反诉原告)赛淑芳于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)李姗姗逾期办理产权过户的违约金人民币34,800元；六、驳回被告(反诉原告)赛淑芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币8,809.35元，由原告(反诉被告)李姗姗负担88.09元，被告(反诉原告)赛淑芳负担8,721.26元。反诉案件受理费减半收取计人民币676.25元，由被告(反诉原告)赛淑芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一六年九月二十六日书记员  周佳慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。