云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初2604号原告张帆，男，1988年1月22日生，汉族。委托代理人王彦东、李红富（实习），云南李世敏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告玉溪锦悦房地产开发有限公司。住所地：玉溪市红塔区北城街道玉丰路下段。法定代表人黄欣，经理。委托代理人陈平，云南兴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张帆与被告玉溪锦悦房地产开发有限公司（以下简称锦悦地产）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年8月30日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月23日公开开庭进行审理，原告张帆及其委托代理人王彦东、李红富，被告委托代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张帆向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币52751.00元（暂从2014年7月1日计算至2016年7月31日，全部违约金请计至被告实际交付房屋之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月30日原告与被告锦悦地产签订《商品房购销合同》（以下简称合同），购买被告所开发的位于玉溪市红塔区春和镇太极山太极名城1幢16层1602号房，购房款总金额为人民币374655.00元。合同签订后原告已经按照合同的约定向被告支付了全部的购房款。合同第七条约定被告应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定被告如未按合同约定的时间交付房屋的，60天内被告按每天5元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。截至起诉之日，被告仍然未将符合法律规定、合同约定、竣工验收合格的房屋交付给原告使用。《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告认为，原、被告双方所签订合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋的行为显然已经构成违约，按照合同的约定理应承担继续履行合同和向原告支付违约金的责任。综上，原告的各项诉讼请求合情、合法、有理、有据，请人民法院依法审判，并判如所请。被告锦悦地产答辩称：1、关于被告对预售合同的履行情况，本案当中涉案的太极名城相关的房屋已经基本完工，只剩下地下车库的消防没有完工，被告在2014年9月20日考虑到相关客户需要使用房屋，同时由于房屋实际上已经具备了验收条件，在没有使用两个地下车库的情况下，已经全部通知了业主，如果有需要的话，可以办理交房手续。本案涉案的原告，在收到通知的情况下，没有与公司接洽；2、针对所有原告的违约金，逾期60天后按照合同约定的以已支付的购房款为本金，按照日利率0.02%计算过高，应当依照同一地段相关房屋的出租价格，也就是按照每一百平米每月500元左右的租金标准来计算损失，同时还要考虑双方的违约情形。原告围绕诉讼请求提供了以下证据：一、原告张帆身份证复印件，证明原告的主体情况。二、被告工商信息登记网页打印件，证明被告的主体情况。三、《商品房购销合同》复印件，证明：1、原被告双方存在商品房预售合同关系；2、合同对交房时间为2014年6月30日前作出了明确约定；3、双方对延期交房违约责任作出了明确约定，合同属于格式合同，违约金的约定不是原被告双方商量确定的，而是被告单方确定的。四、购房款支付凭证复印件，证明原告已经按照合同履行了付款的义务。经质证，被告无异议，本院确认在案佐证。被告未向本院提交证据。经审理，本院认定本案法律事实如下：被告锦悦地产通过出让方式取得位于玉溪市红塔区春和镇太极山编号532401109-13-01-202地块的土地使用权（土地使用权证号：玉红国用（2010）第1612号），并在该地块上开发“太极名城”住宅小区，建设工程许可证号为建字第530401-2011-00003号。2011年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房购销合同》。合同第三条约定乙方购买“太极名城”第1幢第16层1602号房。第四条约定房屋套内建筑面积95.65平方米，单价每平方米3916.94元，分摊面积21.9平方米，建筑面积117.55平方米，按套内建筑面积计算房屋总价款为374655元。第七条约定甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第九条约定甲方逾期交房的违约责任为自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天5元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告分别于2012年2月22日、4月11日向被告支付购房款120000元、254655元，合计374655元，即按合同约定付清了全部购房款。2014年9月20日，被告通过电话、短信、挂号信的方式通知原告协商办理交房的手续，但双方协商未果，原告未实际接收涉案房屋。现原告以被告未将符合法律规定、合同约定、竣工验收合格的房屋交付给原告使用为由，诉至本院提出如前述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原被告签订的《商品房购销合同》合法有效，原告履行了付款义务，被告应当按约履行交房义务。被告因故未能按约于2014年6月30日履行交房义务，已经构成违约，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。即使被告曾通知过原告交房，但因为“太极名城”小区并没有按时竣工验收，不符合法定交房条件，故被告要求考虑双方违约情形的答辩请求本院不予支持。违约金的性质是补偿守约方损失为主，惩罚违约方的违约行为为辅。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。违约金的确定应以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错及预期利益，并遵照公平合理的原则。上述规定表明违约金不能违背公平合理的法律原则，不能超过守约方损失的合理限度，否则经当事人申请人民法院可以进行调整。本案被告逾期交房给原告造成的损失客观表现为房屋未能占有使用的租金损失。双方合同约定的逾期交房60日内的违约金为每天5元，双方无异议，应予遵照合同履行；双方合同约定的逾期交房60日后的违约金为原告已付款的日万分之二，原告依照双方合同约定要求的违约金数额远远大于因被告违约给原告造成的实际损失，被告要求减少违约金，参考同地段房屋租金标准确定原告损失的答辩请求具有事实及法律依据，本院予以采纳。对被告应承担的逾期交房60日后的违约金本院酌情确定为每月620元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告玉溪锦悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张帆逾期交房违约金14601.34元（从2014年7月1日至2014年8月29日为300元，从2014年8月30日至2016年7月31日为14301.34），之后的违约金按每月620元支付至实际验收交房时止。二、驳回原告张帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1118元，减半收取计559元，由被告玉溪锦悦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  柴进伟二〇一六年九月二十六日书记员  曹海丽