河南省安阳市文峰区人民法院民 事 裁 定 书(2015)文民再初字第7号原审原告秦龙冉，男，1987年3月31日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托代理人赵振兴，河南彰德律师事务所律师。原审被告安阳市高新区工银新村业主委员会，住所地安阳市开发区工银新村。负责人牛东亮，职务主任。委托代理人李淑娟，河南创诚律师事务所律师。原审第三人杨来法，男，1954年12月25日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托代理人李爱国，安阳市文峰区中原法律服务所法律工作者。原审原告秦龙冉诉原审被告安阳市高新区工银新村业主委员会，第三人杨来法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月22日作出（2012）文民三初字第273号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审。本院于2015年9月8日作出（2015）文民监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原审原告秦龙冉原审诉称，原审原告通过原审被告在《蓝天商情报》上刊登的招租信息，于2012年2月14日双方签订了房屋租赁合同，经办人是本案原审第三人。合同约定：原审原告租用原审被告车棚及房屋，共计约500余平米；原审原告对其有权装修改造。原审被告保证租期内原审原告正常经营使用，否则，积极调停处理并赔偿损失等。该合同签订后，原审原告投入上百万元对上述租赁物进行装修，用于经营安阳高新区安逸九九快捷宾馆，并为此向有关机关分别申办了证照。宾馆即将开业之际，原审被告工作人员、业主等人员，以合同无效不受法律保护为名，封堵安阳高新区安逸九九快捷宾馆门口。同时，小区大门保卫人员更换，阻扰原审原告及其人员通行，致使原审原告承租物不能依约使用，损失严重。原审原告认为，原审被告作为小区物业的经营管理者，其对外签约行为代表小区全体业主。但签约后，原审被告的成员又以各种名义制造人为障碍，阻扰双方合同的正常履行，原审被告对其未能全面有效管理、约束或制止，致使原审原告不能依约享受权利，违反了双方合同约定及原审被告应尽的合同附随义务，应当积极采取有效补救措施，保证合同的全面实际履行。现原审原告请求法院确认原审原、被告于2012年2月14日签订的房屋租赁合同合法有效；请求原审被告采取出面管理、约束、制止等措施，保障原审原告在合同期内对承租物经营使用和小区大门通行，不受原审被告及其成员的阻扰和干扰。原审被告安阳市高新区工银新村业主委员会原审辩称，是在街道办指示下合法成立的业主委员会，因小区物业费收取困难，为小区路面修缮，将出租的信息登记在《蓝天商情报》，以23000元/年租给原审原告，这是全体业主同意签订的合同，原审原告装修时原审被告个别业主为从中谋取好处，百般阻扰。根据相关法律规定，请求法院依法判决。原审第三人杨来法原审辩称，原审被告于2011年10月22日在社区办事处监督指导下进行换届选举，组成了新一届业主委员会，并经社区办事处盖章确认，同时，分工原审第三人为管物业的副主任。2012年2月4日业委会会议上，大家又选举原审第三人为常务副主任，主管小区全面工作。由于历史原因，小区物业费收不上来，业委会研究决定将院内一破旧车棚（约460平米）出租，收费后解决小区实际问题，走“以院养院”之路。随后，便在《蓝天商情报》上刊登广告进行招租，同时在商城张贴小广告。原审原告看到后，与我们多次协商达成意向。2月4日，经业委会研究同意后，于14日由原审第三人代表业委会与原审原告正式签订合同。2月24日至5月28日，原审原告就车棚进行了装修改造。装修改造期间，因个别业主多次强行向原审原告承揽一些装修项目，在没有满足其全部目的的情况下，造成了隔阂，并形成较大矛盾。这些业主采用一些不正当手法，封堵营业场所，造成至今不能正常使用，责任不完全在原审被告。请求法院依法判决。本院原审查明，2012年2月14日，原审原告作为乙方，原审被告作为甲方（由第三人作为代表），双方签订房屋租赁合同，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定、为明确双方权利和义务，经甲乙双方协商一致签订本合同，诚信合作、共同遵守。一、出租楼房地址及概况：出租楼房位于河南省安阳市开发区工银新村小区原车棚及老门卫房两间共计500余平方米。二、租赁时间：该楼房租赁时间自2012年2月16日至2032年2月15日，租期20年。合同到期后优先给予乙方续租使用。三、租金金额及租金交付方式：1、租金金额：本合同整体房租金为每年二万三千元；2、租金交付方式：按一年期交付，确保房屋主体结构不受损失，乙方在装修改造中不得触动房屋主体结构，其装修改造必须经过甲方同意后方可进行。否则，因此造成的后果，有乙方自负，所有装修改造费用，由乙方自行负担。2、本合同在规定的租赁期到期时，如没有发生人力不可抗拒的自然灾害、市政改造，本合同自动继续延续。3、若甲乙双方合同期届满后，乙方不再经营，所有的装修改造的固定性设施不许破坏、拆除、不计价费无偿交给被告方使用。可移动性投资设施及物品乙方可自行处理。4、本合同签订时，由甲方将该场地清空后，乙方进入装修，甲方给予乙方2012年2月16日至2012年6月16日四个月免租装修期，从2012年6月16日起计为租赁期限开始。5、合同期内若遇到规划拆迁，乙方所投入的装修应给予装修赔偿和经营补偿，相关标准和赔偿办法按开发单位及市政标准计算。6、在甲乙双方合同期内，甲方若将此合同再予转让或转租，应提前书面告知乙方，并按原合同所定事宜与新的第三方继续不变化履行；合同期内若乙方需要转让或转租经营也应提前告知甲方，双方应相互沟通，理解处理，不得无故转让，造成对方经济损失，甲乙双方不应干涉对方经营管理。7、该房顶广告位置被告方给予乙方使用。8、甲方只提供房产、水源、电源等必要经营设施或证件，甲方保证此楼在租赁期间不会受原遗留问题给原告方造成经营上的困难和损失，若有发生，甲方应积极调停处理，给乙方造成的经济损失由甲方付全部责任。9、合同期内乙方应按照相关法律和行业内规定经营管理，不得利用该经营场所进行违法活动，同时注意防火、防灾、防盗问题，若因乙方管理不善造成的甲方损失由乙方负全部责任。10、本合同未尽事宜，双方共同协商作出补充规定，补充协议与本合同同等法律效力。双方意见未能达成一致由房产所在地法院或相关主管部门调解、裁决。五、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，双方自签字即日起生效。”2012年2月28日，原审原、被告双方签订补充协议如下：此补充协议与原租房合同一致，同具法律效力。双方共同协商补充以下几项：一、考虑到合同租期二十年期限在甲方为收回投资经营的前五年租金不变。第五年后，房租租金参考国家公布的居民消费价格总水平（CPI）做相应调整或变动，甲方不应提前终止合同。二、经双方核实，所租赁面积为430平方，甲方只负责现有房屋，存车棚西头热力公司供热机组所占一间房（4m×4.5m）不在出租范围内，今后打界墙分开，与之共走西门。三、若遇拆迁规划或自然灾害等因素造成损失甲方不负责赔偿乙方装修款及经营费用，如需补偿或赔偿，乙方应与拆迁建设单位或第三方协商赔偿事宜。四、未尽事宜，双方协商补充。此协议一式两份，甲乙双方各执一份。至签字即日起生效，共同遵守。2012年2月14日，原审第三人杨来法出具收据：“缴款单位秦龙冉收款方式现金人民币贰万元收款事由房屋预租定金”。原审另查明，2012年6月12日，安阳高新技术产业开发区公安消防大队为原审原告开办的高新区安逸九九快捷宾馆颁发“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。2012年7月1日，安阳市公安局高新分局为原审原告开办的高新区安逸九九快捷宾馆颁发“卫生许可证”。2012年7月13日，安阳市公安局高新分局为原审原告开办的高新区安逸九九快捷宾馆颁发“特种行业许可证”。2012年7月17日，安阳市工商行政管理局开发区分局为原审原告开办的高新区安逸九九快捷宾馆颁发“个体工商户营业执照”。原审被告成立于2011年10月22日，原审第三人杨来法任常务副主任。2012年2月4日，业主委员会召开会议通过车棚出租开办旅馆。原审第三人在本地报刊《蓝天商情报》上刊登招租信息：“库房出租，开发区七仙女转盘附近，面积约460平方米”。本院原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、城市信用的原则。当事人订立履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，原审被告系依照有关规定成立的组织，具有民事主体资格。原审原、被告双方是在平等、自愿、协商一致的前提下订立的房屋租赁合同，且合同约定的内容未损害他人利益、社会公共利益、不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。原审原告请求判令原审被告采取出面管理、约束、制止等措施，保障原审原告在合同期内对承租物（房屋等）经营使用和小区大门通行，不受原审被告及其成员（工作人员和业主）的阻扰和干扰的诉请，未提供相关证据，证据不足，不予支持。本院作出（2012）文民三初字第273号民事判决：一、原审原告秦龙冉与原审被告安阳市高新区工银新村业主委员会于2012年2月14日签订的房屋租赁合同合法有效；二、驳回原审原告秦龙冉的其他诉讼请求。本院再审过程中，原审原告秦龙冉诉称，原审原告通过原审被告在《蓝天商情报》上刊登的招租信息，于2012年2月14日双方签订了房屋租赁合同，经办人是本案原审第三人。合同约定：原审原告租用原审被告车棚及房屋，共计约500余平米；原审原告对其有权装修改造。原审被告保证租期内原审原告正常经营使用，否则，积极调停处理并赔偿损失等。该合同签订后，原审原告投入上百万元对上述租赁物进行装修，用于经营安阳高新区安逸九九快捷宾馆，并为此向有关机关分别申办了证照。宾馆即将开业之际，原审被告工作人员、业主等人员，以合同无效不受法律保护为名，封堵安阳高新区安逸九九快捷宾馆门口。同时，小区大门保卫人员更换，阻扰原审原告及其人员通行，致使原审原告承租物不能依约使用，损失严重。故请求法院确认原审原、被告于2012年2月14日签订的房屋租赁合同合法有效；原审被告承担本案的诉讼费。原审被告安阳市高新区工银新村业主委员会答辩称，原审被告认为该合同无效，理由一：签订该合同时，合同内容未经业委会决定，是杨来法个人签订，二是因为杨来法不是业委会主任，主任是牛东亮，没有任何委托手续委托杨来法签订该合同，综上，从内容和形式上不符合合同的有效要件，关于原审判决书，判决书的出现是在秦龙冉和杨来法签订非法合同后遭到小区业主的反对后，经时任朱明副市长批复，秦龙冉的营业执照收回，处于停业状态下，秦龙冉为使其非法合同合法化，暗自以原、被告身份在文峰法院制造虚假诉讼，在双方根本没有争议焦点下，即原审判决中原、被告对发生的争议没有争议的情况下产生的判决书，该判决书是2013年6月秦龙冉在判决生效2个月后，突然开张，小区业主及业委会成员才发现该判决书，该判决书已过上诉时间2个月，故秦龙冉持判决书要回了工商局对其收回的营业执照，足见，原审原告与原审第三人之间的合同恶意串通，损害大多数人的利益，属于无效合同。原审第三人杨来法答辩称，原审被告于2011年10月22日在社区办事处监督下进行换届选举，并经社区办事处盖章确认，同时，杨来法为管理物业的副主任。2012年2月4日业委会会议上，大家又选举杨来法为常务副主任，主管小区全面工作。因历史原因，小区物业费收不上，业委会决定将院内一破旧车棚出租，收费后解决小区的问题。随后，便在《蓝天商情》刊登广告进行招租。原审原告看到后，与我方多次协商达成意向。2月4日，经业委会同意后，于14日由杨来法代表业委会与原审原告正式签订合同。2月24日至5月28日，原审原告进行了装修改造，装修期间，因个别业主多次向原审原告承揽一些装修项目，在没有满足其全部目的的情况下，造成了隔阂，导致他们封堵营业场所，至今不能使用，责任不完全在被告。另外，杨来法的行为是职务行为；牛东亮至今没有向法院提供是工银新村业委会主任的证据；杨来法曾担任常务副主任，主持工作至今，也没有通过正常的程序被罢免，本案涉及的租赁合同是有效的，原审判决应予维持。经审查，本院再审认为，本案原审被告安阳市高新区工银新村业主委员会未在当地相关部门进行过登记备案，不具备民事诉讼主体资格，不是本案适格的诉讼主体，故本院依法驳回原审原告秦龙冉的起诉。原审判决确有错误，本院依法予以撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第二百零七条的规定，裁定如下：一、撤销本院（2012）文民三初字第273号民事判决；二、驳回原审原告秦龙冉的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  刘艳丽审 判 员  刘亚峰审 判 员  和晓璞二〇一六年九月八日代理书记员  崔 震