河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0903民初4223号 原告（反诉被告）：沧州医学高等专科学校。 住所地：河北省沧州市运河区学院路。 法定代表人：才晓茹，该校校长。 统一社会信用代码：12130900401983845R。 委托代理人：王吉仓、张晓影，河北海岳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张小龙，男，1984年11月1日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。 委托代理人：彭建军，河北福鑫律师事务所律师。 原告（反诉被告）沧州医学高等专科学校（以下简称医专学校）与被告（反诉原告）张小龙租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沧州医学高等专科学校的委托代理人王吉仓、张晓影，被告张小龙的委托代理人彭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）沧州医学高等专科学校向本院提出诉讼请求：一、依法判决确认双方签订的涉案《协议书》无效。二、依法判决被告返还其占用原告的综合楼（含招待所、浴池、超市、食堂、院落等）并恢复原状。三、依法判决被告给付原告房屋占有使用费，自2007年12月1日起至被告将综合楼全部腾空交还之日止，按照约定的租金标准计算（计算至起诉之日约为1401967.16元）。四、依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年12月，原告将坐落于学校院内西北角的综合楼（含招待所、浴池、超市、食堂、院落等）出租给被告使用，双方签订《协议书》，主要约定：一、租期：十七年，从2007年12月1日至2024年12月1日。二、租赁金额：贰佰万元人民币。三、支付方式：1、本合同签订之日，乙方付给甲方租金壹佰万元人民币；......5、2011年12月31日前，乙方付给甲方租金叁拾万元人民币，租金至此全部付清。......六、在协议有效期内，如因国家政策原因，或因甲方自身原因，致使合同无法继续履行，甲方除返还给乙方全部租金外，还应赔偿给乙方造成的一切损失。协议履行期间，被告交付了部分租赁费用。2019年4月，沧州市教育局下发《关于对校内小卖部、超市管理规定的通知》文件，要求原告对校内超市等经营场所进行清理。上级有关督导组近期还将入住学校进行全面督导。 经查，综合楼等建筑物除了施工图纸外，没有其他立项、报建、规划、施工许可等合法手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，双方签订的上述《协议书》显然属于无效合同，原告与被告就《协议书》的无效善后等问题多次沟通协商无果，现依法提起本案诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的上述诉讼请求。 被告（反诉原告）张小龙辩称，1、原告诉状提及的2019年4月沧州市教育局下发的《关于对校内小卖部、超市管理规定的通知》不属于涉案协议书第六条约定的国家政策原因导致合同无法继续履行的约定情形。沧州市教育局下发的通知，其属性充其量是地方政府部门的职责监管文件，不属于协议约定的国家政策范畴，原告以此上级机关督导为由废止本协议完全是单方违约之举，应当承担全面违约责任，对此被告对原告的违约行为提出反诉，要求原告承担赔偿因其全面违约给被告造成所有经济损失。2、双方订立的协议书的属性并非单纯的房屋租赁关系，属于复合性合同关系，核心法律关系包括满足在校学生、教职工生活学习的招待所、食堂、浴室、超市等配套功能的承包经营之内容，不应适用最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，总之，原告主张协议书无效、返还综合楼及其给付占用费于法没有事实根据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）张小龙向本院提起反诉请求：1、请求法院依法判决反诉被告退还反诉原告向其缴纳的租赁费2000000元。2、判令反诉被告赔偿因其单方违约给反诉原告造成添建资产、设备损失及退还承包商户租金、装修、设备的经济损失暂计5158792元(2319025元+1789767元+1050000元，以最终审计评估为准）。3、本案反诉及本诉诉讼等费用均由反诉被告负担。反诉事由：2007年12月，反诉被告将坐落在学校院内西北角处的综合楼（含招待所、浴池、超市、食堂、院落等）租赁给反诉原告使用，并签订《协议书》。协议书约定。一、租期17年，自2007年12月1日至2024年12月1日；二、租金2000000元，分期支付，至2011年12月31日前付清全部租金。......五、在租赁期间，反诉原告对综合楼及院落有自主经营使用权。......六、在租赁期间内、如因国家政策原因，或因反诉被告自身原因致使合同无法继续履行，除返还反诉原告全部租金外、还应赔偿给反诉原告造成的一切损失。 合同签订后，反诉原告依约全部履行了合同义务，足额缴纳租金2000000元。但是，反诉被告于2019年依据沧州市教育局下发的《关于对校内小卖部、超市管理规定的通知》为由，要求解合同让反诉原告返还租赁物并恢复原状，被反诉原告拒绝后，2019年11月6日向运河区人民法院起诉，但反诉原告不认可合同无效的诉讼主张，因此，反诉被告的行为已经构成根本性违约，考虑反诉被告的情形，反诉原告同意解除租赁合同，但反诉被告应当承担全部违约责任。 根据协议书的约定，反诉被告依约应当全部退还反诉原告已经缴纳的租金2000000元。反诉原告在租赁期间，鉴于租赁期间较长，为了长期经营租赁之需，在自主经营使用的院落内，经反诉被告默许同意添建、购置了经营附属房屋、设备等资产投入2319025元；因经营之需将餐饮、超市、移动营业厅等承包给具体商户，截至2019年8月1日、承包商户承包期未到期需退还商铺租金达1789767元，退还商铺装修费及厨房设备费用达1050000元（以上两项具体损失以评估鉴定为准）。另外，由于反诉被告单方违约，反诉原告保留向反诉被告补充追偿租赁合同未到期限的预期可得利益损失以及承包经营的商户向反诉原告追偿反诉原告违约赔偿的损失权利，为维护反诉原告的合法权益，反诉请求法院判准反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）沧州医学高等专科学校辩称，被告（反诉原告）张小龙的反诉事由不成立，反诉请求不应当得到支持。首先，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，反诉原告张小龙与反诉被告签订的《协议书》属于无效合同，根本不存在违约及违约责任。其次，反诉原告张小龙应当付给反诉被告房屋占有使用费，而不是由反诉被告返还反诉原告张小龙缴纳的“租金”，更何况反诉原告张小龙至今并未全额缴纳“租金”。最后，反诉被告并未同意反诉原告张小龙对原有建筑物进行添建等，根据《中华人民共和国合同法》、民法典等相关规定，反诉原告张小龙添建等费用应当由其自行承担，与反诉被告无关。综上，反诉原告张小龙的反诉无事实及法律依据，请求法院驳回其反诉请求，支持我方的诉讼请求。 经审理查明，2007年12月，原告（反诉被告）沧州医学高等专科学校与被告（反诉原告）张小龙签订《协议书》，协议约定，原告（反诉被告）沧州医学高等专科学校将坐落于河北省沧州院内西北角处的综合楼（含招待所、浴池、超市、食堂、院落等）租给被告（反诉原告）张小龙经营使用，租期为17年（自2007年12月1日至2024年12月1日），租赁金额为2000000元，在租赁期内，张小龙对综合楼及院落有自主经营使用权，在租赁期间内，如因国家政策原因，或因原告自身原因，致使合同无法继续履行，原告除返还被告全部租金外，还应赔偿给被告造成的一切损失。合同订立后，被告（反诉原告）已缴纳租金2000000元，另外，被告支付本案鉴定费28000元。 租赁期间，被告（反诉原告）张小龙对租赁物进行了改造、扩建、自建，河北华通资产评估有限公司出具鉴定，对装修改造、扩建、自建部分进行了确认，被告（反诉原告）张小龙自建部分评估价值为1222040元，自建的第一、二次改造评估价值为453976元，扩建部分评估价值为375246元，改造部分评估价值为591485元（一层餐厅、超市改造260644元+浴池楼改造330841元）。 本院认为，本案所涉租赁房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，原、被告双方订立的《协议书》违反法律规定，系无效协议。因协议无效，被告（反诉原告）张小龙应将租赁物返还给原告，被告张小龙占用房屋期间应支付房屋占有使用费，因被告已缴纳了2000000元，原告对被告多缴纳费用应予以返还，依约定，每天的房屋占用费为322.32元(2000000元÷17年÷365天)，原告应返还给被告的费用为【2000000元-（322.32元×被告自2007年12月1日起至实际返还房屋之日止的期间）】。被告对租赁物扩建、自建部分没有经原告同意，应予以拆除。双方在协议中约定，被告在租赁期间对综合楼及院落有自主经营使用权，依该约定，被告对餐厅、超市、浴池的改造系为经营所需必须进行的改造，应视为原告的默示同意，对被告改造租赁物的损失应承担相应的赔偿责任。原告作为出租方在订立合同时对租赁物的规划许可情况、产权情况知情并有将上述情况向承租方告知的义务，原告没有尽到该义务，应对合同的无效承担主要责任，被告没有尽到谨慎的审查、注意义务对合同的无效也应承担相应的责任，依双方的过错程度，原告对被告改造租赁物的损失应赔偿414040元（591485元×70%），被告因评估支付的租赁费28000元应由原、被告平均分担，被告张小龙主张的其它损失，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、原、被告双方订立的本案所涉《协议书》无效。 二、被告张小龙将租赁物返还给原告，将自建、扩建部分予以拆除。 三、原告退还给被告张小龙房屋占用费，房屋占用费计算方式：【2000000元-（322.32元×被告自2007年12月1日起至实际返还房屋之日止的期间）】。 四、原告赔偿被告张小龙损失414040元，给付鉴定费14000元，以上共计428040元。 以上内容限判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8709元，由原告沧州医学高等专科学校负担6096元，被告张小龙负担2613元，反诉案件受理费61000元由沧州医学高等专科学校负担7921元，张小龙负担53079元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审 判 长  刘文贵 人民陪审员  孙金荣 人民陪审员  杨 华 二〇二一年六月二日 书 记 员  赵 刚