广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初13500号原告谢淞志。委托代理人夏小刚，广东中万律师事务所律师。被告叶志坚。委托代理人陈杰文，广东深宝律师事务所律师。委托代理人马小鹭，广东深宝律师事务所律师。被告彭鹏。委托代理人杨志群，广东华商律师事务所律师。委托代理人吴南辉，广东华商律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关事实及裁判意见如下：一、案件的基本事实深圳市宝安区石岩街道上屋村东头石岩田心大道旁上屋老村二区三号楼所有权人为叶志坚，该房屋有房地产证，编号为深房地字第××号。深圳市宝安区石岩街道上屋村东头石岩田心大道旁上屋老村二区四号楼占有权人为叶志坚，该房屋无合法权属证书。2015年10月25日叶志坚与谢淞志签订《房屋租赁合同书》，载明“……一、叶志坚将自建楼房大院：主楼及配套房共四间。地址位于石岩街道上屋村东头（即石岩田心大道旁，房屋编码：上屋老村二区三号、四号）。租给谢淞志开办幼儿园，并有关一切事物由谢淞志负责，与叶志坚无关。二、租用时间为八年（2015年11月1日至2024年1月31日止）。三、租金分期计算如下：1、2015年10月25日至2016年1月31日为装修期，免收房租。2、2016年2月1日至2018年1月31日止，每月房租肆万叁仟元整。……四、合同签订后，谢淞志在三天内向叶志坚交付六个月的房租，金额人民币贰拾伍万捌仟元整，其中是一个月房租首期，五个月的房租押金,下一期房租从2016年3月份开始收取。……七、在楼房租用期间，该楼房所产生的一切费用（水电、卫生、安全保卫、房屋租赁税、装修及补漏维修等）均有谢淞志支付，与叶志坚无关。……十一、合同期间，前四年因政府征用或旧改，造成无法经营，双方必须服从，合同终止，叶志坚一次性补偿谢淞志人民币贰拾万元整，财产物资属谢淞志的谢淞志搬走，房屋归还叶志坚。……”叶志坚在《房屋租赁合同书》尾部“甲方”处签名并加盖指印，谢淞志在《房屋租赁合同书》尾部“甲方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。2015年10月25日叶志坚出具收据两份，一份上载明“今收到谢淞志交来房租（2016年2月份）￥43000.-”，一张上载明“今收到谢淞志交来押金（五个月）￥215000.-”。谢淞志、叶志坚均认可上屋老村二区三、四号楼于2015年10月底11月初已交付给谢淞志，双方就房屋之交付未出具书面证据。此后，双方产生矛盾。二、其他事实2015年10月10日叶志坚、彭鹏就上屋老村二区三、四号楼签订《房屋租赁合同书》一份。2015年10月24日彭鹏、谢淞志就上屋老村二区三、四号楼签订《房屋租赁合同书》一份。庭审中，在回答“你与叶志坚签订了房屋租赁合同，又与彭鹏签订了房屋租赁合同，你在本案中竞合了两个不同的法律关系，你在本案中是选择审理你与叶志坚之间的房屋租赁合同纠纷，还是选择审理你与彭鹏之间的房屋租赁合同纠纷？”这一问题时，谢淞志称“我选择审理我与叶志坚之间的房屋租赁合同纠纷。”在回答“谢淞志至今日止有否搬离？”这一问题时，谢淞志称“已搬离。”叶志坚称“没有搬离。”谢淞志未能提交充分证据证实其已搬离上屋老村二区三、四号楼之事实及搬离时间，本院要求谢淞志于庭审结束之日起三日内提交其已搬离上屋老村二区三、四号楼及搬离时间的有效证据，谢淞志迄今未予提交。庭审中，谢淞志明确其诉讼请求中“退回和赔偿支付的转让费、租金、税费、施工费等合计人民币293821元”中包括转让费200000元、租金43000元、房屋租赁税费22020.93元、施工费28800元。谢淞志称转让费200000元系支付给彭鹏的款项。谢淞志称施工费28800元为房屋装修费用，但未能提交充分证据证实房屋装修费用的发生及具体数额。谢淞志于庭审中要求对上屋老村二区三、四号楼房屋装修费用进行评估。此后谢淞志撤回评估申请。谢淞志以“我们要求办理幼儿园相关证件，必须要办理房屋租赁合同备案，房屋租赁业主必须缴纳相关的房屋租赁税费，否则无法办理”为由要求叶志坚支付房屋租赁税费22020.93元。三、诉讼请求谢淞志诉至本院，请求确认2015年10月25日《房屋租赁合同书》无效，叶志坚返还租房押金215000元，叶志坚、彭鹏连带退回和赔偿支付的转让费、租金、水费、施工费等合计293821元，叶志坚、彭鹏连带支付经济补偿金200000元并承担本案诉讼费。谢淞志原起诉被告为叶志坚、彭鹏、余曦，在本案审理过程中撤销对余曦的起诉。本案审理过程中叶志坚曾提起反诉，后撤回反诉。四、本院裁判意见本院认为，（一）关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”深圳市宝安区石岩街道上屋村东头石岩田心大道旁上屋老村二区四号楼无建设工程规划许可证，2015年10月25日叶志坚与谢淞志就深圳市宝安区石岩街道上屋村东头石岩田心大道旁上屋老村二区三、四号楼所签订的《房屋租赁合同书》无效。（二）关于返还租房押金215000元。鉴于2015年10月25日叶志坚与谢淞志所签《房屋租赁合同书》无效，谢淞志要求叶志坚返还租房押金215000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。（三）关于退回转让费200000元。2015年10月24日彭鹏、谢淞志就上屋老村二区三、四号楼签订《房屋租赁合同书》一份。谢淞志称转让费200000元系支付给彭鹏的款项。本案中竞合了两个不同的法律关系，本院询问谢淞志在本案中是选择审理其与叶志坚之间的房屋租赁合同纠纷，还是选择审理其与彭鹏之间的房屋租赁合同纠纷，谢淞志选择审理其与叶志坚之间的房屋租赁合同纠纷。谢淞志与彭鹏的法律关系与本案并非同一法律关系，谢淞志可就其与彭鹏的纠纷另行提起诉讼。（四）关于退还租金43000元。谢淞志已实际使用上屋老村二区三、四号楼，应给付房屋占有使用费，其要求叶志坚退还以“租金”名义缴纳的房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，本院对谢淞志此项诉讼请求不予支持。（五）关于赔偿房屋租赁税费22020.93元。谢淞志称房屋租赁税费系为办理幼儿园相关证照而缴纳，开办幼儿园为谢淞志自身行为，其要求叶志坚承担房屋租赁税费缺乏事实及法律依据，本院对谢淞志此项诉讼请求不予支持。（六）关于赔偿施工费即房屋装修费用28800元。谢淞志于庭审中要求对上屋老村二区三、四号楼房屋装修费用进行评估，但此后又撤回了评估申请。鉴于谢淞志未能提交充分证据证实房屋装修费用的发生及具体数额，故本院对谢淞志此项诉讼请求不予支持。（七）关于支付经济补偿费200000元。《房屋租赁合同书》第十一条约定“合同期间，前四年因政府征用或旧改，造成无法经营，双方必须服从，合同终止，叶志坚一次性补偿谢淞志人民币贰拾万元整。”在此，经济补偿费200000元的支付条件为“前四年因政府征用或旧改，造成无法经营”。本案不符合支付经济补偿费之条件，谢淞志要求叶志坚支付经济补偿费200000元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对谢淞志此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、确认2015年10月25日原告谢淞志与被告叶志坚所签《房屋租赁合同书》无效；二、被告叶志坚于本判决生效之日起三日内返还原告谢淞志租房押金215000元；三、驳回原告谢淞志其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5444元，已由原告谢淞志预交，此款由被告叶志坚负担1652元，余款由原告谢淞志自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘 媛二〇一六年九月十七日书记员 刘 依书记员 文英玲附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。第6页共7页