广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初7301号原告黄剑，男，汉族，1975年11月3日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人陈建明，广东扬权律师事务所律师。委托代理人刘志文，广东扬权律师事务所律师。被告江丕元，男，汉族，1963年9月1日出生，住址江苏省。被告李志红，男，汉族，1972年12月22日出生，住址广东省和平县。被告池佩吟，女，汉族，1955年3月8日出生，住址广东省深圳市宝安区(福永人民医院宿舍)。第三人深圳市宝安区福永物业发展总公司，地址广东省深圳市宝安区福永街道政丰北路2号福润大厦12楼，组织机构代码19247978-0。法定代表人潘东海。第三人深圳市隆鹏房地产开发有限公司，地址广东省深圳市宝安区新安街道办宝民路东侧广场大厦一栋1707室（办公场所），组织机构代码19247521-0。法定代表人黄伟华。原告黄剑与被告江丕元、李志红、池佩吟，第三人深圳市隆鹏房地产开发有限公司（以下简称隆鹏公司）、深圳市宝安区福永物业发展总公司（以下简称福永物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄剑的委托代理人陈建明、刘志文，被告江丕元到庭参加诉讼，被告李志红、被告池佩吟、第三人隆鹏公司、福永物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄剑诉称，原宝安县福永镇福怡商住中心(以下简称福怡中心)由原宝安县住宅公司(以下简称住宅公司)的名义开发与兴建，实际开发建设人为原深圳市宝安区福永镇物业发展总公司。福怡中心是原深圳市宝安区福永镇物业发展总公司挂靠在原宝安县住宅公司开发的一个房地产项目。2005年5月25日，经深圳市工商管理机关核准，原深圳市宝安区福永镇物业发展总公司的公司名称变更为深圳市宝安区福永物业发展总公司。2012年6月12日，深圳市房地产权登记中心就深圳市宝安区福永物业发展总公司申请办理宝安区福永街道德芳路福怡商住中心的房地产权初始登记事项在深圳商报刊登了公告，公告对房屋权属有异议者，可以提出申请异议。公告期届满后，深圳市房地产权登记中心为福怡商住中心的房地产权办理了初始登记，并登记在深圳市宝安区福永物业发展总公司的名下。原宝安县福永镇福怡商住中心商住楼第五层(总第七层)第516号房经深圳市房地产权登记中心确认，房产名称为宝安区福永街道德芳路福怡商化中心8单元07层16，建筑面积为100．19㎡，权利人待定。1991年6月18日，住宅公司与被告江丕元签订了《商品房购售合同书》，购买的房产为宝安县福永镇福怡商住中心商住楼第五层(总第七层)第516号，建筑面积为98.04㎡，江丕元向住宅公司支付了全额的购房款203,844.76元并取得了发票。原宝安县公证处对双方签订合同书的行为进行了公证，并出具了(92)宝证外经字第3707号公证书。房屋竣工验收合格后，住宅公司向江丕元交付了房产。2001年12月7日，江丕元委托授权孙松煜代其转让其所购的房产。2002年1月18日，代理人孙松煜与被告李志红签订了《房产转让合同》，将该房产转让给李志红，合同约定房产转让价为8万元。合同签订后，李志红按约定以现金形式一次性付清给了孙松煜，孙松煜向李志红出具了收条，并将房产和购房文件资料原件(公证书、商品房购售合同书、购房发票、授权及见证书等)一并交付给李志红。深圳市宝安区福永镇法律服务所对孙松煜与李志红的签订房产转让合同的行为进行了见证。2006年1月10日，李志红与被告池佩吟签订了《房产转让合同》，李志红将房产转让给了池佩吟，合同约定的转让价为14万元，分两次付清。池佩吟按约定的要求向李志红支付定金和余款共14万元。李志红收到了全部转让款后，将福怡中心516号房产和购房文件资料原件(公证书、商品房购售合同书、购房发票、授权及见证书和房产转让合同等)一并交付给池佩吟。李志红与池佩吟签订转让合同的行为也经过了深圳市宝安区福永镇法律服务所的见证并为双方出具了2006年(福)见字第2号《见证书》。2014年5月3日，池佩吟与原告签订了《房产转让协议》，约定以20万元的价格受让该房产。原告向池佩吟支付了现金20万元的对价后，池佩吟将房产和购房文件资料原件(公证书、商品房购售合同书、购房发票、授权及见证书、房产转让合同和见证书等)一并交付给了原告。转让完成后，福怡商住中心8单元07层16房由原告占有并使用至今。福怡商住中心现已经满足了办理房产登记的条件。原告办房产登记手续的过程中，因无法得到三个被告全面履行约定的协助义务，导致原告现时无法及时申办房产登记和转让变更登记的相关手续。另外，依据房屋转让协议的约定，房产交付后，办理房产登记、转让和变更登记等手续所发生的税费是由原告来承担的。因此，在今后的办理房产证过程中，原告愿意承担本房产转让变更登记等各个环节应缴的全部税和费；同时，也愿意承担本案的案件受理费等费用。综上，为保护原告的合法权益和减少进一步的经济损失，现诉至法院，请求判令：1、被告江丕元到房产登记主管部门办理房屋产权登记并将房产登记在被告江丕元名下和将房产转让过户到被告李志红名下的手续；2、被告李志红在办理房产过户变更登记并取得房产证后，将房产转让并过户到被告池佩吟名下的手续。3、被告池佩吟在办理房产过户变更登记并取得房产证后，将房产转让并过户到原告名下的手续。4、第三人在办理房产登记时给予必要的协助。被告江丕元答辩称，其不认识原告，也没有委托任何人作为代理人，也没有卖过涉案房产。其申请法庭对委托书进行笔迹鉴定，鉴定结果出来后会再请律师通过法律途径解决。被告李志红及池佩吟均未提交书面答辩状，亦未提交任何证据。第三人隆鹏公司未到庭参加诉讼，但向法庭提交了书面答辩状，辩称：一、深圳市宝安区福永物业发展总公司（前身深圳市宝安区福永镇物业发展总公司）为案涉房产的实际开发经营人；（1）因历史遗留问题，案涉房产为福永物业公司挂靠隆鹏公司进行实际开发经营；（2）根据原告提交的证据，隆鹏公司与福永物业公司已经终止了挂靠关系，双方也明确了涉案房产由福永物业公司独立经营并承担相关经营责任，并且由福永物业公司办理涉案房产的产权；二、隆鹏公司无法为案涉房产办理产权过户登记提供协助。根据原告起诉的陈述，案涉房产已经办理了房地产初始登记，可以办理房地产证。原告与被告签订了《房屋转让合同》，被告应履行协助办理过户手续的义务。若原告确为案涉房产的实际所有人，办理过户手续只需要被告的协助即可，隆鹏公司无法提供协助，实际也不需要隆鹏公司提供协助。第三人福永物业公司未到庭参加诉讼，但向法庭提交了书面答辩状，辩称：一、涉案房产已经办理了房地产初始登记，已具备办理房地产证条件，业主只需按规定提交资料即可自行办理。二、原告与被告签订的《房屋转让合同》是原、被告双方自行签订的，福永物业公司毫不知情，其产权确认纠纷与福永物业公司无关。房地产证在原、被告双方确权后即可按照规定自行申请办理，并不需要福永物业公司协助。综上所述，福永物业公司认为原、被告双方之间的纠纷与福永物业公司无利害关系，应由其双方通过法律途径解决。经审理查明：1991年6月18日，被告江丕元与第三人隆鹏公司（原名为宝安县住宅公司）签订了一份《商品房购售合同书》，约定隆鹏公司将位于宝安县福永镇福怡商住中心/商住楼第五层（总第七层）第516号单元出售给被告江丕元，建筑面积为98.04平方米，总价为221,570元，按九一折出售，实交购住宅款203,844元。隆鹏公司应按合同交付使用时间（1993年5月30日）交给江丕元使用，所购买商品房的产权归江丕元，江丕元所购买的商品房如需转让或转卖他人使用时，必须按规定领取房屋产权证后才能转让或转卖。上述合同经深圳市宝安区公证处公证（公证号为：（92）宝证外经字第3707号）。合同签订后，江丕元向隆鹏公司付清了购房款人民币203,844.76元。原告同时提交了四份收据原件，均为1993年1月至1994年3月期间江丕元缴纳公证费、用电保证金、管理费、防盗网、电子防盗门、卫生材料费、有线电视采养费、灭火器等费用的收据。江丕元于庭审中称由于时间太久，不记得上述四笔费用是否由其缴纳的，但确认防盗门和防爆网安装费是由其缴纳的。2001年12月7日，江丕元出具一份《授权委托书》，授权案外人孙松煜（身份证号码：）全权代理转让广东省宝安县福永镇福怡商住中心第516号房的一切手续。上述《授权委托书》经上海市发展律师事务所严锡祥律师见证。2002年1月18日，孙松煜作为江丕元的代理人与被告李志红签订《房产转让协议书》，约定江丕元将位于福永镇福怡商住中心商住楼第五层516号一套面积约98.04平方米转让给李志红，李志红对江丕元所转让的房产做充分了解，愿意购买涉案房产。房产成交价为人民币80,000元，李志红须于合同签订之日一次性付清给江丕元。江丕元于李志红付清房产转让款之时将该房产使用权及相关资料交给李志红使用和所有。以后若能办理房产改名手续，则孙松煜协助办理。江丕元应保证该房产使用权清楚，若发生与该房产的使用权纠纷或债权债务关系，概由江丕元负责并承担民事责任和赔偿经济损失。上述《房产转让协议书》经深圳市宝安区福永镇法律服务所见证。2002年1月18日，孙松煜出具收据，确认收到李志红福怡楼516房购买款八万元整。2006年1月10日，李志红与被告池佩吟签署《房产转让合同》，李志红及案外人黄燕梨共同作为卖方在该合同上签字，双方约定如下：李志红将位于宝安区福永街道福怡中心商住楼第五层516房约98.04平方米转让给池佩吟，池佩吟对李志红所转让的房产充分了解，愿意购买该房产。（第一手业主为江丕元，第二手业主为李志红）。双方议定该房产成交价为人民币140,000元（不含税），本套房附送装修、家电、家具（见清单）。池佩吟在签订合同时付70,000元定金，余款在11月交房前付清。李志红收齐款时把第一手的购房合同书、发票、房屋交付给池佩吟，使用权和所有权归属池佩吟。池佩吟有权自行处理该房产的产权，以后所发生的权属纠纷与李志红无关。交房日期最迟为2006年11月15日。如李志红因实际原因需延迟交房的，李志红可迟延交付，但李志红须每月付人民币1,000元房租给池佩吟，延迟时间不能超过六个月。因历史原因，李志红不保证该房产能否办理房产证及更名。交房后如因政府规划、拆迁所造成的后果，李志红不负任何责任。李志红不得无故延迟交房或不交房，如有无故延迟交房或不交房，池佩吟有权要求退回定金并要李志红赔偿损失人民币50,000元。池佩吟也不得无故拖欠余款，如池佩吟无故拖欠余款或补缴余款，李志红有权不退回定金并取消合同。上述《房产转让协议书》经深圳市宝安区福永镇法律服务所见证。见证书中附有两张收款收据复印件，一张为李志红于2006年1月12日出具的，载明收到池佩吟支付的购买涉案房产定金人民币70,000元；另一张为李志红于2006年11月12日出具的，载明收到池佩吟支付购房余款人民币70,000元。2014年5月3日，原告黄剑与被告池佩吟签署《房产转让协议》，约定池佩吟将位于深圳市宝安区福永街道德芳路福怡商住中心8单元07层16房（商品房购售合同书载明的地址：深圳市宝安县福永镇福怡商住中心商住楼第五层（总第七层）第516号）住宅转让给原告，转让房产的建筑面积为98.04㎡，转让价格为200,000元，由原告在签署该协议后以现金方式一次性支付给池佩吟。池佩吟收到全部房款后的当日将房屋交付给原告，并以其移交下列原件资料：1、宝安县公证处出具的《公证书》；2、《广东省深圳市转让（销售）房地产收入发票》；3、上海市发展律师事务所出具的《见证书》；4、广东省深圳市宝安区福永镇法律服务所出具的《见证书》；5、孙松煜出具的《收条》；6、广东省深圳市宝安区福永镇法律服务所出具的《见证书》；7、李志红出具的《收款收据》；8、其他资料。交楼后该房产权属于原告所有，原告享有完全的所有权，即占有、使用、收益、买卖等权利。池佩吟保证房产转让前，房产上无抵押、无担保等任何权利纠纷或债权债务纠纷。办理房产证的手续由原告负责办理。在办理房产登记和过户中发生的税收、费用和手续费等全部由原告承担。原告在办理房产登记和过户中需要原告给予必要协助的，池佩吟应当提供。2014年5月3日，池佩吟出具《收条》，确认收到原告支付的购买涉案房产的现金购房款200,000元。2016年4月11日，深圳市福物屋宇物业管理有限公司龙腾阁物业服务中心出具《证明》，称原告于2014年5月3日入住福永街道德芳路福怡商住中心8单元07层16房至今。2016年4月15日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，内容为：经核查，2016年4月15日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。关于涉案房产的权利状况，本院向深圳市房地产权登记中心发函查询，该中心复函称：“福怡商住中心”已于2012年办理了房地产初始登记，登记权利人为福永物业公司。福怡商住中心8单元07层16号房为商品房，截至2016年5月25日未办理不动产证，无有效抵押、预查封、预告、异议登记的记录。该房产可依《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规的规定办理不动产登记。另查，1、原告确认涉案房产原名称为“福怡商住中心第五层（总第七层）第516号单元”，现名称为“福怡商住中心8单元07层16房”。2、原告于庭审中表示愿意支付涉案房产各环节的过户登记税费以及本案的诉讼费。3、被告江丕元称其从未委托任何人出售涉案房产，亦不认识孙松煜。江丕元称其于派驻深圳时购买涉案房产，后离开深圳去了江苏，就于1994年将涉案房产交给其上海的朋友马家成代为管理，其将钥匙和购房票据等全部资料均交给了马家成，但几年前就联系不上马家成了。其于购房后没有过问涉案房产的情况，是因为工作太忙，没时间问，也忘了，且联系不到马家成。上述事实，有商品房购售合同书、公证书、江丕元购房发票、授权委托书及见证书、房产转让协议书及见证书、房产转让合同及见证书、收条、收款收据、收据、居住证明、证明、深圳市房地产权登记中心公告、购房资格证明、本院调取的深圳市不动产登记中心的复函等证据及庭审笔录在卷作证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告江丕元与第三人隆鹏公司签订的《商品房购售合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。本案的争议焦点在于孙松煜作为江丕元代理人与被告李志红签署《房产转让协议书》效力如何？原告黄剑主张被告江丕元出具了一份《授权委托书》，委托案外人孙松煜代为出售涉案房产。被告江丕元辩称《授权委托书》并非其本人签署，其从未委托任何人出售涉案房产，亦不认识孙松煜及本案原告及其他被告，江丕元同时申请对《授权委托书》上“江丕元”的字样申请鉴定。对此，本院认为，首先，原告在本案诉讼中提交了江丕元购买涉案房产的《商品房购售合同书》、购房发票、公证费发票及缴纳用电保证金、管理费、防盗网、电子防盗门、卫生材料费、有线电视采养费、灭火器等费用票据。上述情形，与孙松煜作为江丕元代理人与被告李志红签署《房产转让协议书》中的约定相吻合，即出卖人在房产转让时将房产的相关资料一并交付给买受人。其次，江丕元作为涉案房产的第一手买受人，在购房后二十余年间未过问涉案房产情况，且表示系因工作繁忙而遗忘，在无法联系其房产代管人之后，亦未试图了解涉案房产最新状况，有违一般的经济生活规律；再次，江丕元称其未出具《授权委托书》亦不认识送孙松煜，并申请对其中的签名进行笔迹鉴定，但该《授权委托书》系经律师见证的，江丕元申请对十五年前的签名进行鉴定，而未能提供其于2001年前后的签名作为样本进行比对。综上，本院认为，江丕元作为房产的第一手买受人，否认委托他人出售房产，但未能提交证据证明其仍实际管理并控制涉案房产。其在购房后未过问涉案房产情况，甚至遗忘其有该处房产等表现，亦与一般作出重大资产处置的情形明显不符。反观原告，不仅目前已实际占有并使用涉案房产，更持有涉案房产各个转让环节的合同及票据，包括江丕元从隆鹏公司购买涉案房产的购房合同及缴纳相应费用的票据，原告对涉案房产交易过程及现状的陈述，亦更符合正常的房产交易惯例。故本院对江丕元的主张不予采信，对其笔迹鉴定的申请不予准许，本院认定江丕元向案外人孙松煜出具的《授权委托书》合法有效，孙松煜有权作为江丕元的代理人出售涉案房产。综上，第三人隆鹏公司和被告江丕元签订的《商品房购售合同书》、孙松煜作为被告江丕元的代理人与被告李志红签订的《房产转让协议书》、被告李志红与池佩吟签订的《房产转让合同》，被告池佩吟与原告黄剑签订的《房产转让合同》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。江丕元和隆鹏公司签订《商品房购售合同书》后，江丕元已经付清了购房款，由于福怡商住中心系第三人福永物业公司挂靠隆鹏公司开发的项目，福永物业公司系实际开发商，且福怡商住中心已经根据福永物业公司的申请办理了初始登记，福怡商住中心8单元07层16号房已经具备了办证条件，故福永物业公司应当履行办理房地产证的合同附随义务，将福怡商住中心8单元07层16号房登记在江丕元名下。被告江丕元与被告李志红签订《房产转让协议书》后，李志红已向江丕元付清了购房款，江丕元亦应当协助李志红办理涉案房产的房产证。李志红与池佩吟签订《房产转让合同》后，池佩吟已向李志红付清了购房款，李志红应当协助池佩吟办理涉案房产的房产证。被告池佩吟与原告黄剑签订了《房产转让合同》，原告已付清了购房款，池佩吟应当履行协助原告办理涉案房产房地产证的义务。即江丕元应当首先向福永物业公司申请将福怡商住中心8单元07层16号房登记在江丕元名下，然后将该房产过户登记到李志红名下，再由李志红将该房产过户登记在池佩吟名下，再由池佩吟将该房产过户登记到原告名下。原告的诉讼请求符合法律及合同约定，本院予以支持。至于办理各次产权登记手续的费用，原告明确表示愿意承担，属于原告自行处分权利的范畴，故本院判令上述过户费用均由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江丕元应于本判决发生法律效力之日起十日内就位于深圳市宝安区福永街道福怡商住中心8单元07层16号房向行政主管部门申请办理权利人为江丕元的房地产证，将上述房产过户至被告江丕元名下，第三人深圳市宝安区福永物业发展总公司应协助被告江丕元办理上述手续；二、被告江丕元应在上述房产过户登记至被告江丕元名下之日起十日内，协助被告李志红办理位于深圳市宝安区福永街道福怡商住中心8单元07层16号房的转移过户登记、办理房地产证手续，将上述房产过户至被告李志红名下；三、被告李志红应在上述房产过户登记至被告李志红名下之日起十日内，协助被告池佩吟办理位于深圳市宝安区福永街道福怡商住中心8单元07层16号房的转移过户登记、办理房地产证手续，将上述房产过户至被告池佩吟名下；四、被告池佩吟应在上述房产过户登记至被告池佩吟名下之日起十日内，协助原告黄剑办理位于深圳市宝安区福永街道福怡商住中心8单元07层16号房的转移过户登记、办理房地产证手续，将上述房产过户至原告黄剑名下；五、上述一至四项的产权登记、转移过户登记、办理房地产证手续之费用均由原告黄剑承担。本案受理费人民币4,300元，公告费人民币500元，均由原告黄剑负担。案件受理费及公告费原告黄剑均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  陈远霞人民陪审员  朱纯禄二〇一六年九月二日书 记 员  董 宏书 记 员  席俊奇附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页共15页