重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初5575号原告：重庆广开物业管理有限公司，住所地：重庆市长寿区。法定代表人：吴金席。委托诉讼代理人（特别授权）：熊小林，男，该公司工作人员。被告：杨会，女，1979年11月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：李文峰，男，1973年10月23日出生，汉族，住址同上。原告重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物管公司）与被告杨会、李文峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广开物管公司的委托诉讼代理人熊小林、被告杨会到庭参加了诉讼。被告李文峰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告广开物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告杨会、李文峰支付2015年1月1日至2015年10月9日期间的物业服务费15525.05元及违约金（违约金从2015年11月11日起，以15525.05元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至付清时止）。事实和理由：2014年12月25日，我公司与重庆市长寿区某小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由我公司为该小区提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。被告杨会、李文峰系金凤新城小区x幢负x-x、夹-x、负x-x、夹-x、负x-x、夹-x、负x-x、夹-x、负x-x、夹-x、负x-x、夹-x、负x-x、夹x-x、负x-x、夹x-x、负x-x、夹-x、负x-x、夹-x号房屋业主。我公司按约为被告杨会、李文峰提供了物业服务，被告杨会、李文峰却自2015年1月1日起无故拒绝交纳物业服务费。至2015年10月9日，被告杨会、李文峰共拖欠物业服务费15525.05元，经我公司多次催收未果。被告杨会辩称，我与被告李文峰系夫妻。我拖欠原告广开物管公司物业服务费属实，但不认可原告广开物管公司起诉的金额，对欠费时间段不清楚，且原告广开物管公司曾与我协商按经营面积收取物业服务费，对于夹层未经营部分不计收物业服务费；原告广开物管公司未为我的门面提供物业服务，门面前未做卫生清理；二次水管爆裂给我造成营业损失，原告广开物管公司未为我解决；同时楼上房屋漏水给我造成影响，原告广开物管公司也未协调好，所以我不同意交物管费。原告广开物管公司未提供物业服务，是原告广开物管公司违约，我不同意支付违约金。被告李文峰未作答辩。原告广开物管公司围绕诉讼请求向本院提交了1、《物业服务合同》；2、重庆市长寿区不动产档案馆档案查询结果；3、《关于催收物业管理费及公共地段水电公摊费律师函》、国内挂号信函收据、挂号信邮件回执；4、《重庆广开物业保安（护卫）值班记录表》、《护卫巡逻签到表》、《重庆广开物业外来人员登记表》、《重庆广开物业客户投诉回访表》、《重庆广开物业维修记录表》、工作照片打印件若干张、《重庆广开物业公司物业服务8月份工作实绩公示表》、《关于的告示》、《关于“蔡军科信访问题”座谈暨金凤新城房屋开裂等有关事项协调会会议纪要》、《报告》、《关于金凤新城小区业主“私搭乱建”的报告》等有关物业服务的材料。被告杨会向本院提交了其房屋墙面损失的照片打印件若干张。被告李文峰放弃了举证质证的权利。本院组织原告广开物管公司与被告杨会进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《物业服务合同》，被告杨会辩称未看到过该合同，不清楚该合同的真实性。因原告广开物管公司提供的系合同原件，且被告杨会认可原告广开物管公司为某小区物管公司的事实，故本院对《物业服务合同》真实性予以确认；2、《重庆广开物业保安（护卫）值班记录表》、《护卫巡逻签到表》、《重庆广开物业外来人员登记表》、《重庆广开物业客户投诉回访表》、《重庆广开物业维修记录表》、工作照片打印件若干张、《重庆广开物业公司物业服务8月份工作实绩公示表》、《关于的告示》、《关于“蔡军科信访问题”座谈暨金凤新城房屋开裂等有关事项协调会会议纪要》、《报告》、《关于金凤新城小区业主“私搭乱建”的报告》等有关物业服务的材料，被告杨会对以上证据不予认可，认为上述材料不能证明原告广开物管公司履行了物业服务义务，且以其房屋门前未作卫生清理、二次供水管道爆裂导致墙面破裂未解决、楼上房屋漏水造成其损失为由，认为原告广开物管公司未提供物业服务。上述材料记载了原告广开物管公司的日常工作内容，且系一般物业服务公司均会形成的资料，具有客观性与普遍性，被告杨会仅以其未享受到物业服务而抗辩原告广开物管公司未对服务小区提供物业服务不符合实际，本院对被告杨会的辩称意见不予采信，对原告广开物管公司提交的上述材料的真实性予以确认；3、被告杨会提交的显示其房屋因二次水管爆裂造成墙面损失的照片打印件若干张，原告广开物管公司质证认为该照片未显示拍照时间，不清楚何时拍摄，且二次水管爆裂系于2014年发生，当时漏水给被告杨会的房屋墙面造成一些损失，其公司当即进行了维修。因被告杨会提交的照片打印件未显示拍摄时间，且被告杨会陈述不清楚二次水管爆裂的时间，不能达到其证明二次水管爆裂造成其墙体损失至今未完好的事实，故本院对被告杨会提供的上述证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨会、李文峰系重庆市长寿区某路x号某小区x幢负x-x、夹-x（建筑面积200.68㎡）、负x-x、夹-x（建筑面积147.36㎡）、负x-x、夹-x（建筑面积147.60㎡）、负x-x、夹-x（建筑面积147.74㎡）、负x-x、夹-x（建筑面积147.78㎡）、负x-x、夹-x（建筑面积141.94㎡）、负x-x、夹x-x（建筑面积125.58㎡）、负x-x、夹x-x（建筑面积117.4㎡）、负x-x、夹-x（建筑面积123.96㎡）、负x-x、夹-x（建筑面积217.56㎡）号房屋业主，十套房屋建筑面积共计1517.60㎡。2014年12月25日，原告广开物管公司（乙方）与重庆市长寿区某小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由原告广开物管公司为某小区提供物业服务，服务期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，合同对原告广开物管公司提供物业服务的主要内容及双方的权利义务进行了约定，同时约定商业业主应于每月10日前向原告广开物管公司按房屋建筑面积1.50元/㎡交纳物业服务费。该合同第七条第三款约定：“物业服务费及相关费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳物业服务费。如连续两个月业主或物业使用人不交纳物业服务费、水、电费及公摊费，乙方有权起诉业主，并按欠费金额每日千分之三计收违约金和物业服务费、水、电费及公摊费。”至2015年10月9日，原告广开物管公司为某小区提供了物业服务。2016年6月22日，原告广开物管公司以挂号信的形式，向被告杨会、李文峰发出《关于催收物业管理费及公共地段水电公摊费律师函》，要求被告杨会、李文峰在收到律师函5日内交纳拖欠的2015年1月1日至2015年10月9日期间的物业服务费15525.40元。被告李文峰签收了该律师函，但未在指定期限内向原告广开物管公司交纳所欠的物业服务费。本院认为，原告广开物管公司与被告杨会、李文峰所在的重庆市长寿区某小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对被告杨会、李文峰具有约束力，原、被告之间形成了合法有效的物业服务合同关系。合同签订后，原告广开物管公司为被告杨会、李文峰所在小区提供了物业服务，被告杨会、李文峰也享受了物业服务，应当交纳物业服务费。关于被告杨会辩称的其不认可原告广开物管公司起诉的欠费时间段及欠费金额问题。被告杨会辩称原告广开物管公司曾与其协商物业服务费以经营面积计算，夹层未经营，不计收物业服务费。因原告广开物管公司对该意见不予认可，且被告杨会未提交证据证明其与原告广开物管公司有过对未经营面积不计收物业服务费的约定，故本院对被告杨会的辩称意见不予采信，二被告应按照房屋建筑面积向原告广开物管公司交纳物业服务费。被告杨会、李文峰收到《关于催收物业管理费及公共地段水电公摊费律师函》后，未向原告广开物管公司提出欠费金额不正确的意见，庭审中又以不清楚欠费期间抗辩原告广开物管公司收费的时间段，却对其抗辩理由未提交证据加以证明，被告杨会应承担举证不能的法律后果，故对原告广开物管公司要求被告杨会、李文峰交纳自2015年1月1日至2015年10月9日之间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。《物业服务合同》中约定被告杨会、李文峰每月应按照1.50元/㎡的标准向原告广开物管公司交纳物业服务费，现原告广开物管公司要求以1.10元/㎡的标准计算物业服务费，符合法律规定，本院予以确认。被告杨会、李文峰每月应交的物业服务费为1669.36元，2015年1月1日至2015年9月30日，被告杨会、李文峰应交纳的物业服务费及公摊费合计为15024.24元；2015年10月1日至2015年10月9日共计为9天，被告杨会、李文峰应交纳的物业服务费为500.81元（1669.36元÷30天×9天）。故2015年1月1日至2015年10月9日被告杨会、李文峰应交纳的物业服务费为15525.05元。原告广开物管公司就以上欠交的费用向原告杨会、李文峰进行了催收，故对原告广开物管公司请求被告杨会、李文峰支付2015年1月1日至2015年10月9日期间的物业服务费15525.05元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告广开物管公司请求的违约金问题。被告杨会辩称原告广开物管公司未为其提供物业服务，系其公司违约，但被告杨会未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对被告杨会的辩称意见不予采信。原告广开物管公司与被告杨会、李文峰所在的重庆市长寿区某小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定“业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳物业服务费。如连续两个月业主或物业使用人不交纳物业服务费、水、电费及公摊费，乙方有权起诉业主，并按欠费金额每日千分之三计收违约金”，被告杨会、李文峰连续两个月未交纳物业服务费，已构成违约，应向原告广开物管公司支付违约金。现原告广开物管公司自愿从2015年11月11日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算被告杨会、李文峰拖欠的物业服务费至付清时止，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告杨会、李文峰在本判决生效后5日内向原告重庆广开物业管理有限公司支付2015年1月1至2015年10月9日期间的物业服务费15525.05元及违约金（违约金从2015年11月11日起，以15525.05元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至付清时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费188元，减半收取94元，由被告杨会、李文峰负担（原告重庆广开物业管理有限公司已预交，限被告杨会、李文峰在本判决生效后5日内迳付原告重庆广开物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年；期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 董 静二〇一六年九月十三日书 记 员 焦琳玲