辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10008号上诉人（一审原告）：何金恒，男，满族，1983年9月22日出生，住址沈阳市沈河区。被上诉人（一审被告）：刘晓康，女，汉族，1963年1月10日出生，住址吉林省梅河口市。上诉人何金恒因与被上诉人刘晓康房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初4670号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。何金恒一审起诉称：原、被告于2015年4月27日，在沈阳丰焕房产置业有限公司主持下签订房屋买卖协议一份。协议约定，被告将位于沈阳市于洪区细河南路45号楼163号，建筑面积54.4平方米住宅卖与原告，价款为29万元。被告称其购房手续齐全，购房大发票已开具并已满两年。协议签订后，原告给付被告1万元定金。在办理房屋过户手续时，原告要求被告提供办理房屋过户的相关手续，但被告仅仅向原告提供开发商给其出具的三联据收据。由于被告没有向原告提供购房大发票，导致原告替被告承担的税收加大，也使得原告的购房成本增加1-2万元。原告和被告协商，要求被告承担增加的税款，但被告拒绝。双方没有达成协议。原告认为，被告在出卖房屋时，没有如实陈述其房屋相关情况，并有意欺诈原告，诱使原告与之签约，并支付其定金1万元。被告行为违反我国法律诚实信用原则。根据《合同法》第54条规定，请求法院依法解除原被告双方签订的房屋买卖协议。判令被告返还一万元定金。诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋买卖协议；2、判令被告返还定金1万元；3、诉讼费由被告承担。刘晓康一审答辩称：答辩人与原告签订的房屋买卖协议书依法成立，合法有效。2015年4月27日原告与答辩人在中介方沈阳丰焕房产置业有限公司介绍和见证下，答辩人将出售房屋室内装修及设施情况及商品房买卖合同、购房全款收据、物业费、水、电、气、燃气、电梯有线电视费用预存收据等开发商提供的全部手续，当面给原告及其父亲过目了解，之前原告经过中介人员陪同到房屋实地查看，原告经过房屋手续书面了解和实地踏查了解房屋确认购买后，方与答辩人签订房屋买卖协议书，这份协议书完全是原告自愿的行为，答辩人也自愿出售，双方才自愿达成房屋买卖协议书，该协议书依法成立，合法有效，应当受到法律保护。答辩人不同意撤销双方签订的房屋买卖协议书。原告陈述的理由与事实不符，答辩人在签订协议时已经将出售房屋的全部手续交给原告查看，原告是在确认房屋现状况和手续情况下签订的协议书，答辩人无需保留，答辩人出售的价格也是优惠，原告作为成年人没有看到房屋手续怎么会自愿购买，并且自愿交付购房定金，原告应当履行房屋买卖协议书，原告没有理由撤销该协议书，答辩人也不同意撤销协议书。原告如果撤销与签订的房屋买卖协议书，答辩人不予退还原告定金。双方签订的房屋买卖协议书合法有效，原告如果撤销该协议书属于原告单方违约，根据房屋买卖协议书第二条和《合同法》第一百一十五条规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，该定金答辩人不予退还，作为原告违约赔偿答辩人。原告撤销房屋买卖协议书，应当赔偿答辩人损失。原告不予购买房屋，没有提前通知答辩人，造成答辩人房屋不能出售，也没有出租，租金10个月1万元，答辩认保留诉讼权利。综上所述，双方签订的房屋买卖协议书依法成立，合法有效，应当继续履行，如果原告单方撤销，属于原告违约，交付的定金答辩人不予退还，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，保护答辩人的合法权益。一审法院查明：2014年4月27日，双方签订《房屋买卖协议书》，协议约定：刘晓康将位于沈阳市于洪区细河南路45号楼1单元6层3号房屋出售给何金恒，房屋总价款为29万元，定金金额为1万元；何金恒负责刘晓康办理房证所需的一切费用（契税、维修资金、房证工本费）；刘晓康房证下来后，双方更名所需的一切费用由何金恒承担。协议签订后，何金恒向刘晓康支付了定金1万元。何金恒得知刘晓康不能提供签订协议前两年由开发商出具的购房发票后，便委托中介公司向刘晓康提出解除合同。庭审中，经法庭询问，刘晓康明确表示不同意解除合同。一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为原、被告双方是否约定被告应提供签订《房屋买卖协议书》之日前两年的购房发票。被告是否能提供签订《房屋买卖协议书》之日前两年的购房发票直接影响原告购买房屋所需缴纳的税费，就此重要事项，双方未在协议中作出约定。原告对该项约定应提供充分的证据予以证明，原告所提供的中介公司出具的证明中载明双方存在此约定，但因中介公司的目的就在于促成原、被告双方订立合同并收取中介费，其证明中所述的事实与其是否履行了作为居间人的如实报告义务有直接影响，中介公司与其证明事项存在直接利害关系，故对中介公司所出具的证明，一审法院依法不予采信。原告没有提供其他证据对其主张予以证明，不能证明被告违约，原告没有解除权，故对原告的诉讼请求，一审法院依法不予支持。一审法院判决：驳回原告何金恒的诉讼请求。案件受理费50元，由原告何金恒承担。宣判后，何金恒不服，提出上诉，上诉请求：1、依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、上诉人一审提供中介出具的情况证明，本案发生后四个月，经与被上诉人沟通，被上诉人回避情况下，中介返还我方支付的中介费3,000元，故中介未取得利益。合同约定未尽事宜，三方协商解决，协议签订后，中介解除一切责任和义务，此约定可以看出，中介有理由不出具情况证明。因此，情况证明与中介无利害关系，应认定客观有效。二、合同签订的普遍现象。二手房屋交易中，多是买卖双方和中介共同完成协议，如被上诉人故意隐瞒房屋真实情况，中介作为第三方出具证明应为有效。如第三方证明，被认定存在利害关系不予采信，则被上诉人故意隐瞒行为将无处查证，上诉人利益无从保证。被上诉人刘晓康二审答辩称：一、双方签订的房屋买卖合同合法有效，受到法律保护。二、我方不同意撤销合同，签订合同时我方全部手续交给上诉人查看，上诉人是在确认房屋现状和手续的情况下签订合同，我方无需保留，我方出售价格也是优惠的。上诉人作为成年人，没有看到房屋手续怎么自愿购买，并自愿交付定金，故上诉人应当履行合同，没有理由撤销合同。三、如果上诉人撤销合同，属于上诉人单方违约，定金不予退还。四、上诉人撤销合同，应当赔偿我方损失，上诉人不购买房屋，也未通知我方，造成我方房屋不能出售，损失10月租金，我方保留诉权。本案二审查明：何金恒一审提交由沈阳丰焕房产置业有限公司出具的《情况证明》，主要内容“2015年4月，刘晓康将房屋在我公司挂牌出卖。2015年4月27日，何金恒和刘晓康在我公司主持下签订房屋买卖协议一份，约定刘晓康将上述房屋出卖给何金恒。刘晓康在向我公司和何金恒介绍房屋时，称房屋手续齐全，能够提供于合同签订时（2015年4月27日）之前两年购房大发票。但在双方办理房屋更名手续时发现，刘晓康无法提供，仅提供开发商给其出具的合同签订时之后的购房大发票，由于刘晓康故意隐瞒其没有合同签订时之前两年的购房大发票行为，使得何金恒承担的税收加大，导致购房成本增加。为双方调解，要求增加的税收由刘晓康承担，但未果。现何金恒要求撤销双方买卖协议，并主张刘晓康返还一万元定金，我们表示理解。以上证实完全属实”。刘晓康一审质证时提出该份证明内容不属实，签订协议时已将全部手续出示给中介及上诉人。中介工作人员吴春梅二审出庭，证明“交易时曾问房主购房发票是否满两年，如果满两年可以省掉营业税，房主答复满两年了，才约房主和买房人一起看房，看房现场也提到购房发票是否满两年的问题，房主答复满两年后，双方才到中介签订的合同。此后，就考虑到如果购房发票满五年还可以省掉个人所得税，我电话联系房主，房主才说购房发票没满两年的事。因为房主提供的商品房买卖合同上显示的签订时间已经是满两年了，所以买卖双方签订合同时就没有再具体确认发票的问题。后来，房主到售楼处要求开发商开具满两年的购房发票，但是开发商没给开具。因为发生这个事情，导致没有继续交易，涉及到营业税承担，多次给房主打电话，房主不回答否认我曾和她说过的话，之后房主不再接听电话。因为当时有商品房买卖合同，我们认为有合同就可以进行交易，也有看到房主提供的收款收据，证明房子是房主的，收款收据和合同上的房款也是一致的，所以就没有将开具购房发票的问题在合同中进行约定。买房人交了中介费，因为交易没有继续进行，费用给买房人退还了。我方向房主了解房屋情况时，房主的确口头说过能够开具满两年的购房发票，但是没有作为一个单独的事项承诺过，当时也没有考虑到会出现这个问题”。上诉人何金恒对证人证言没有异议，主张第一次三方均在场时，就曾确认过被上诉人能够开具满两年的购房发票问题，地点就在要买卖的房屋楼下，没进屋看房前，中介工作人员是当着买卖双方的面提出的提出的房主能够开具满两年的购房发票。被上诉人刘晓康提出证人所述不属实，证人和自己通话只是问过房屋是否有贷款，我回答是全款，我说可以直接更名，税费我不管，之前也这样卖过一套房子，证人从未提出过开具满两年购房发票剩税的问题。本案二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。上述事实，有房屋买卖协议书、定金收条、中介公司出具的情况证明、中介公司工作人员出具的证人证言及当事人陈述，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：本案争议焦点是双方签订的房屋买卖合同是否应予解除，定金是否应予返还。一、根据中介公司出具的情况证明，结合其工作人员二审出庭出具的证人证言，中介公司工作人员向房主刘晓康了解房屋情况时，刘晓康曾回答能够开具满两年的购房发票，刘晓康虽予以否认，且双方签订的房屋买卖合同中无相关约定，但刘晓康在合同签订时提供的房屋手续中仅有收款收据，并无购房发票。由于发票开具日期将直接影响交易税费数额，故买卖双方对于发票开具问题应当进行过口头协商。刘晓康与何金恒签订房屋买卖合同之后，才找开发商开具出购房发票，且购房发票时期与收款收据日期不一致。因此，应当对中介公司出具的情况证明及其工作人员出具的证人证言予以采信，一审法院的认定理由缺乏依据。二、由于刘晓康提供的购房发票未满两年，故在何金恒和刘晓康无法就增加税费负担或者延期办理更名过户手续达成补充约定的情况下，何金恒诉请要求解除合同，应当予以支持。考虑到双方均非恶意违约，系因客观情况无法满足交易条件导致，何金恒仅诉请要求刘晓康返还已付定金10,000元，故应当支持何金恒提出的该项诉请。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初4670号民事判决书；二、解除何金恒、刘晓康于2014年4月27日签订的《房屋买卖协议书》；三、刘晓康于本判决生效之日起5日内一次性返还何金恒定金10,000元；四、驳回何金恒其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（何金恒预交），由何金恒负担25元，刘晓康负担25元；二审案件受理费50元（何金恒预交），由何金恒负担25元，刘晓康负担25元；本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓代理审判员  史舒畅代理审判员  王 虹二〇一六年九月二十八日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。