上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第27号原告上海禾美家具有限公司。法定代表人吴文波，董事长。委托代理人马延安，男，在上海禾美家具有限公司工作。委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。被告上海圆迈贸易有限公司法定代表人刘强东，董事长。委托代理人刘秀丽，女，在上海圆迈贸易有限公司工作。委托代理人王晓野，上海市金石律师事务所律师。原告上海禾美家具有限公司与被告上海圆迈贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告提出财产保全申请，本院经审查依法予以准许。本案于2015年4月28日第一次公开开庭进行了审理，本案原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定。因陪审员任期届满，本案合议庭成员依法予以变更。本案于2016年8月26日第二次公开开庭进行了审理，本案原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海禾美家具有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年3月8日签订的《补充协议（二）》中有关被告承租原告位于上海市青浦区练塘镇芦潼路X号二期新建库房的全部协议内容；2、判令被告赔偿原告从2014年8月15日至2014年12月16日期间的租金损失人民币（以下币种均为人民币）11,596,033.60元；3、判令被告支付原告违约金16,832,952元。事实和理由：被告系原告位于上海市青浦区练塘镇芦潼路X号一期库房的承租人。2013年3月8日，原、被告签订《补充协议（二）》，约定原告为被告定向建造二期库房。原告随后正常报批报建，于2013年6月26日开工。被告2013年9月10日发函提出变更要求，并在接到原告回函后复函坚持前述要求。经协商双方于2013年10月15日以会议纪要方式对二期库房规划问题达成一致。原告在被告发函明确拒绝承担新增成本费用等的情况下仍施工，并于2014年3月24日发函，告知施工接近尾声，被告可提前介入跟进。2014年8月14日，原告发函，要求被告安排后续进驻以及库房内部装修改造方案上报等工作。被告回函，认为二期仓库不符合定向建造的协议约定，建设标准不符合使用需求，拒绝现状接受青浦二期仓库。2014年9月1日开始，双方就相关问题开始进行多次磋商。双方于2014年11月21日召开沟通协调会，一致同意解除青浦一期仓库租赁合同，并就若被告拒绝租赁二期新仓违约赔偿提出各自谈判方案，确定在11月25日前予以回应。被告未提方案，对原告提出的方案未予回应。原告于2014年12月9日发函，要求被告收函后3个工作日内对是否按约出租青浦二期新仓做出明确书面答复，被告未回应。原告认为，补充协议（二）签订时并未约定具体交付标准，但此后原告多次沟通被告，索要标准，被告以涉及商业秘密为由拒不提供，原告无奈按照《建筑工程荷载规范（GB50009-2012）》等相关规范进行设计施工；2013年10月15日的会议纪要中被告提出的“均匀静载每平方米2吨”的要求，因被告未能提供相关的资料，因此原告只是表示尽量满足；原告根据要求进行施工变更并完工，“每平方米2吨”的要求就是恒荷载和活荷载加起来的数字，原告交付的二期房屋活荷载在图纸上显示的是每平方米1吨，实际上有1.2吨，而恒荷载为0.91吨，故而满足被告要求；被告在2014年12月16日明确告知原告不接收房屋，所以原告认为被告需要负担8月14日到12月16日的租金；被告无故拒绝接收房屋，原告根据被告的要求定向建造涉案房屋，被告严重违约，因此需要依约承担相当于6个月租金的违约金。为维护自身合法权益，原告起诉到法院，希望判如所请。被告上海圆迈贸易有限公司辩称，原、被告就二期库房不存在租赁合同关系，补充条款是附条件的租赁文件，包括库房的建成、备案、符合建设标准，符合上述条件30天内可以签订租赁合同，因此《补充协议（二）》本身不是租赁合同。双方签订的文件不是租赁合同，不存在租金支付问题、租金损失。双方2013年3月签订《补充协议（二）》时并未约定具体的交付标准，原告应该向被告核实具体标准后进行设计、施工，但原告未核实而直接设计施工，导致施工过程中被告发现问题后，主动联系原告获得相关图纸后才发现设计不符合被告要求；经过多次沟通后，2013年10月15日达成会议纪要，双方一致确认二、三层需要达到“均匀静载每平方米2吨”的要求；被告对原告欲交付房屋的竣工图纸进行了合算，发现并未达到10月15日会议纪要中约定的标准，认为原告并未提供证据证实二期房屋达到标准，因此被告有权拒绝接收房屋，不签订正式的租赁合同，并在2014年8月29日时明确告知原告不接收房屋；即使法院认为被告违约，原告依照《补充协议（二）》约定的违约金标准过高，应该予以调整。本院经审理认定事实如下：2011年3月2日，被告与案外人签订《租赁合同》，约定被告承租位于本区练塘工业园区芦潼路426号仓库。2013年3月8日，原、被告及案外人签订《补偿协议（一）》，约定前述《租赁合同》中案外人的合同权利义务全部转移给原告。同日，原、被告签订《补充协议（二）》，约定原告二期库房建成后（以竣工验收备案且符合被告交库标准为准）三十日内，双方按照下述合同条件签署关于二期库房的租赁合同并将二期库房交付给被告使用：1、被告增加承租原告二期库房，二期库房共建造三层，建筑面积暂估150,000平方米（具体租赁面积以产权证记载为准）；2、二期库房在2014年8月1日前全部建成（以竣工验收备案为准）并确保符合双方确认的交付标准；3、租赁期不少于3年，原告给予免租期1个月；4、二期库房租期从2014年8月1日到2018年3月10日；5、第一、二租赁年度租金每天每平方米0.80元，二期相关配套设施租金均按此计算，二期库房上下坡道、屋顶花园、不计租金面积，月台计算一半面积，配电间等暂按设计图纸面积计算，最终产权证实测数据为准，未包括在产权证内的公共配套面积按设计规划图纸双方现场确认核定为准……鉴于二期库房为定向建造库，如原告不租赁二期库房给被告使用，原告应向被告支付相当于6个月租金的违约金，如被告不按约定租赁使用原告库房，被告应向原告支付相当于6个月租金的违约金，原告延期交付物业或被告推迟验收使用时，违约方均应赔偿由此给守约方造成的损失。2013年9月10日被告发函，提出根据原告提供图纸及双方沟通，认为与被告要求差异过大，被告认为规划方案中的地面承载为“一层3吨、二三层0.8吨”，而被告的变更要求为“一层3吨，二、三层2吨”。原告9月24日回函表示被告提出的上述要求，二三楼面可通行停泊一般消防车（重量一般为30吨），显与被告实际需求不符，涉案仓库原告按照工业建筑的要求进行设计，楼地面荷载的要求为一层每平方米3吨，二、三层每平方米1吨，设计荷载未考虑任何折减，按国家规范活荷载分项悉数为1.3，但设计时偏保守的取值1.4，最终二三层承载力将达到每平方米1.20吨，因此原告设计荷载无权满足被告要求，二三层能满足至少4吨自重的移动荷载（叉车、中型货车等）通行停留，可作为大型仓储、密集书库、三类金工车间使用，且可通行中型客、货车。被告9月30日回函，确认原告提供的规划方案中的地面承载（静载）为“一层静载3吨、二三层静载1.2吨”，而被告的变更要求为“一层静载3吨，二、三层静载2吨”。2013年10月15日，双方达成会议纪要，确认“京东提出的二三楼楼面承载要求为每平方米2吨（均匀静载），需求已在9月30日沟通函中明确，今天再次说明，如青浦二期不能满足该要求，京东将根据补充协议条款提出退租要求；鸿海表示，希望京东就楼面承载每平方米2吨（均匀静载）的需求提供具体需求依据、布局图纸或京东相似库房其他项目的需求设计图纸，京东表示由于涉及公司内部保密文件无法提供；经双方沟通，鸿海表示可以根据京东荷载需求进行设计方案的修改，以满足京东需求，京东明确除荷载要求外其余技术条件已满足要求；鸿海表示因京东需求与目前设计存在差异，根据荷载要求修改实际方案将产生相应的工程成本增加、工程施工延期、仓库最终交付日期不能满足合同约定等问题，具体的信息鸿海会内部协商后以书面形式尽快回复京东”。原告在10月21日的函中提出原告拟在原规划设计方案基础上进行部分设计调整与施工变更，以满足被告关于二、三层楼面承载每平方米2吨（均匀静载）的使用要求，但要求被告承担新增成本1680万元并同意顺延工期，原告也将对不符合更改后设计图纸要求的已施工部分进行返工处理，其余未施工部分严格按照更改后图纸施工，最大程度满足被告使用要求。被告回函表示不同意负担，也不同意延期交付。2014年3月24日，原告发函，表示原告在原设计方案上进行调整与施工变更，二期库房已满足被告关于二、三层楼面承载每平方米2吨（均匀静载）的使用要求，施工进入尾声，要求被告可以提前介入共同跟进后期建设。8月14日，原告发函表示二期新仓项目具备交付条件，其中“荷载情况说明“中记录为：1、建筑初始设计车间活载每平方米1吨、卸货平台每平方米2吨、货车通道每平方米3吨，已通过审图认可并办理备案，施工中途被告提出楼面荷载提高到每平方米2吨，原告委托设计院计算，结果为若楼面荷载提高到一倍，原设计整体建筑通不过结构抗震验算，已施工基础和柱达不到扩大荷载后的抗震要求；根据建筑结构荷载规范，消防车库荷载才为每平方米2吨，被告提出的每平方米2吨超出常规；虽如此，原告仍联系设计院尽可能增大楼面荷载，变更设计，对混凝土框架梁配筋加大，梁本身已可承担每平方米2吨楼面荷载，二三层楼面完全可以满足至少4吨移动荷载通行或停留，完全满足大型仓储、密集书库、三类金工车间等使用要求；故而原告要求被告安排后续进驻事宜。被告8月29日回函表示不接收二期仓库，原告在2014年3月24日的函件中明确表示二期库房符合被告交库要求，根据原告提供的改造后的施工图纸，被告怀疑楼面荷载不能满足原告承诺和被告要求，经原告8月14日的函件，被告发现楼面荷载的交付状况与此前沟通没有任何变化，且不符原告承诺标准，被告认为其提出的静荷载是相对动荷载，不包括楼面建筑、结构、建筑自有水暖电系统的自重荷载，原告的函件中所述“梁本身已经可承担每平方米2吨楼面荷载”系考虑建筑自身的计算荷载，不能满足被告要求。原告于2014年9月3日发函，表示经过双方9月1日专题会议意见，原告就被告拒绝接收二期新仓的决定提出赔偿方案。被告在10月10日回函要求在协议框架内解决问题。原告于10月23日发函，表示被告在8月29日回函拒绝接收二期仓库，原告认为被告拒绝接收理由构成违约，原告有权要求继续履行相关协议，故而要求被告接函一周内办理交接手续。原告于11月6日发声明书，要求双方于本月20日前达成最终处理意见。11月7日被告回函表示双方一直在协商中。11月21日，原、被告形成会议纪要，被告提出二期原因承担6个月租金的违约责任的30%责任并约定11月25日前回应。12月9日，原告发函，要求被告在接函后3个工作日内确定是否按约承租二期新仓，否则视为被告拒不承租二期新仓，构成根本违约。12月16日，被告回函表示二期事宜，被告将按约定合同，按照6个月租金的违约责任的30%承担责任。原告认为被告无理拒绝接收二期房屋遂起诉到本院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。但双方当事人仍存在以下争议：一、2013年10月15日会议纪要中约定的“均匀静载每平方米2吨”是否视为双方对二期房屋的交付标准达成了一致意见。原告认为，签订二期房屋的协议后被告拒绝告知原告承载的具体要求故而原告按照规范进行了设计并施工。施工过程中被告提出了新的标准。原告也未最终认可10月15日的会议纪要中的标准。被告认为，签订协议后原告未征求被告的标准要求进行施工，施工过程中被告主动索要材料后提出了标准。会议纪要中的标准即为双方达成的标准。本院认为，从原、被告的工作联系函、会议纪要的内容以及原告催促被告收房的函件内容看，原告在10月15日后对涉案房屋二、三层的楼面承载进行了变更，目的即为达到被告提出的新要求，原告陈述“尽量满足被告要求”的观点至第二次庭审前从未提出过。因此，不论是原告实际施工中的行为表现，还是原告对拟交付房屋的标准描述，本院认为原告在会议纪要时已经承诺同意按照被告提出的新要求进行变更。至于此前原告是否要求被告提供标准以及被告是否拒绝提供并不影响本院得出前述结论。二、2013年10月15日会议纪要的“均匀静载”的含义是原告理解的恒荷载加活荷载的结果还是被告理解的活荷载以及原告拟交付房屋是否符合双方约定的标准。原告认为，10月15日会议纪要中的标准确定的荷载包括路面自重及楼层上放置物品的重量，原告已经通过后期施工增大楼面荷载，拟交付房屋是符合该标准的；二、三层楼面的活荷载实际也达到1.2吨。为此，原告提供设计单位的情况说明。被告认为，会议纪要中确定的标准就是楼层上可以放置的物品的重量，并不包括或指楼层自重。原告提供的图纸可以看出最终结构并未更改，原告的设计变更增加的也是楼层的自重。对原告提供的情况说明不予认可。本院认为，如何判断会议纪要确定的标准需要综合以下几个方面判断：第一，专业术语中并无双方往来函件中提到的“均匀静载”或者“楼面承载”，因此，无法从专业术语的解读角度判断双方的意见；第二，双方庭审中确定了“活荷载”和“恒荷载”的各自含义，简单而言，“恒荷载”即指楼层自重，“活荷载”指楼层上可以放置的物品的重量，以此为基础之一来探究双方履约中的真实意思；第三，双方对对方提出的标准的解释和理解均不予认可，而双方对各自的解释提供的依据并不充足，本院无法单从双方各自的解释做出判断，但设计施工图纸上记录的是“活荷载”及其数据，除非有一方当事人提供明确依据证实双方提出的要求或标准是“活荷载”以外的其他标准，否则本院认定双方协商内容应以此为基础。而综合双方往来函件内容看，特别注意原告在8月14日发函内容“建筑初始设计车间活载每平方米1吨……施工中途被告提出楼面荷载提高到每平方米2吨……结果为若楼面荷载提高到一倍，原设计整体建筑通不过结构抗震验算……消防车库荷载才为每平方米2吨，被告提出的每平方米2吨超出常规”，显然原告明知并理解被告提出的标准的内容，联系前后函件内容，可以判断当时被告提出的每平方米2吨的标准应为“活荷载”。因此，本院认为，双方在履约过程中对“每平方米2吨”的含义理解应为“活荷载”的数据。关于原告拟交付房屋是否符合标准的争议，第一，原告提供的设计施工图纸上标注的是“活荷载”及其数据，竣工图纸上标注的也是“活荷载”及其数据，原告也确认图纸数据一致，因此，单从图纸上看显然原告就荷载的数值确定没有发生变化，单以图纸判断原告因进行变更而达到被告新要求的主张依据不足；第二，原告提出实际的活荷载达到1.20吨，一方面这个数据并未得到被告认可，另一方面设计单位的说明并不足以认定该事实，且设计图纸经过审核备案，原告主张以实际而非图纸上的数据说明问题的方式本身就依据不足，最后即使达到了1.2吨的数据，但该标准也不符合会议纪要的要求。因此，本院认为原告拟交付的房屋并不符合被告要求。三、被告应否赔偿2015年8月15日到2015年12月16日的租金损失以及违约金。原告认为，被告无理由拒绝接收房屋构成违约，依照约定应承担赔偿违约金的责任，8月15日到12月16日期间原告未能收取租金的损失也应由被告承担。被告认为，因原告拟交付房屋不符合约定而被告有权依照约定和法律规定拒收房屋，被告并不违约，故不同意赔偿违约金和租金损失。本院认为，关于荷载的要求，从双方往来函件中可以判断被告对二期房屋的要求主要就集中在此，显然该数据为被告决定是否承租房屋的重大因素。原告拟交付房屋并不符合被告提出的标准，被告拒绝收房并未违反约定。原告主张被告应支付2015年8月14日到12月16日的租金损失以及违约金的要求，本院不予支持。10月15日双方达成新的交付标准前双方是否达成过一致的交付标准以及具体标准如何，并不影响本院对10月15日后原告未交付符合10月15日的新标准的房屋的认定。综上所述，原、被告在履约过程中就二、三楼面的楼面承载达成新的一致意见，但原告拟交付的房屋并未达到该标准，因此，被告主张拒绝接收房屋的行为并未违反协议约定。被告明确告知不接收房屋的行为即为解除合同的表示，因此双方关于二期库房的协议内容已解除。根据双方往来函件，本院认为被告在8月29日的函件中已经明确提出拒绝接收房屋的意见，此后原告多次要求被告表态是否承租时，被告从未更改过拒绝接收房屋的意见，因此，原告主张被告在12月16日方表示拒绝接收房屋的意见本院不予采纳。被告并无原告收函的具体时间的材料，但根据9月3日原告的发函内容可看出原告于9月1日已明确知晓被告拒绝接收房屋并据此提出赔偿方案。因此，本院确认双方签订的《补充协议（二）》中关于二期新建库房的协议内容于该日解除。原告主张被告违约而需承担的赔偿责任和负担租金的责任，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海禾美家具有限公司与被告上海圆迈贸易有限公司于2013年3月8日签订的《补充协议（二）》中有关被告承租原告位于上海市青浦区练塘镇芦潼路X号二期新建库房的全部协议内容于2015年9月1日解除；二、原告上海禾美家具有限公司要求被告上海圆迈贸易有限公司赔偿2014年8月15日到2014年12月16日期间租金损失11,596,033.60元的诉讼请求不予支持；三、原告上海禾美家具有限公司要求被告上海圆迈贸易有限公司赔偿违约金16,832,952元的诉讼请求不予支持。本案受理费184,024.90元，由原告负担；保全费5,000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 邵 霞代理审判员 金 艳人民陪审员 阮明德二〇一六年九月三十日书 记 员 王珊珊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。