徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初1408号原告：徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区响山南路康怡佳园49号楼4层。法定代表人：石峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雪娇。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。被告：王光辉。被告：李秀芝。原告徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）与被告王光辉、李秀芝不当得利纠纷一案，本院于2016年2月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转入普通程序进行审理，并于2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告日成公司的委托诉讼代理人王雪娇、吴欣豫，被告王光辉、李秀芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告日成公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告房款39万元及利息；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年4月9日，原被告签订了购房合同一份以获取银行贷款。获得银行贷款后原告履行分期还款义务，房屋买卖所产生的税费均由原告承担。因原告原法定代表人遇害，公司经营陷入困境，无法继续履行还款义务，中国银行关西支行将被告起诉至法院，要求继续履行金融借款合同，后泉山法院将登记于被告名下的奥运城小区B5-1-3104房屋进行了拍卖，所得拍卖款在偿还了全部贷款本息及诉讼费用后尚余39万元。原告认为，原被告签订的购房合同并非双方的真实意思表示，其真实目的是为了套取银行贷款。被告既未支付首付款，也未偿还贷款。被告并不是该房屋的实际所有人，理应将剩余的房款返还给原告。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告王光辉、李秀芝共同辩称，第一，被告于2009年4月9日与原告日成公司的原法定代表人秦毅刚签订了购买奥运城康怡花园B5-1-3104室的购房合同，并于当日签订了关于执行购房合同的方式，明确了双方权利义务，这是双方履行购房合同的方式，并不违反法律的强制性规定，合同是有效的。第二，依照合同偿还贷款是原告方的责权范围，无可非议。虽然偿还银行贷款的是原告方，但最终的责任承担者仍然是被告。第三，2013年5月26日，被告和日成公司法定代表人秦毅刚就购房事宜进行了协商，约定以相互抵账的方式，由原告承担偿还被告37.12万元的责任，并写下承诺书，将37.12万元作为康怡花园B5-1-3104室的购房款。至此，被告已经将房款全部付清。第四，合同执行至2014年3月10日，被告才知道原告不再履行合同，银行方面多次催款无果，对房屋进行了拍卖。综上，涉案房屋应归被告所有，原告方的诉讼请求是无道理的，请求法院依法判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的原告日成公司出具的承诺书，原告认为该承诺书的真实性无法确认，徐建忠的签字亦无法确认，且承诺的价格为37.12万元与市场价格存在较大差异，不符合市场行情。本院认为该承诺书加盖了日成公司的印章且徐建忠亦出庭作证证明了该承诺书的真实性，本院对该证据的真实性予以确认，可以作为证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月9日，原告日成公司（甲方）与被告王光辉（乙方）签订合同书，主要内容为：一、甲方因资金困难，所开发的徐州市云龙区铜山路康怡花园B5-1-3104房屋暂时卖不出去，特委托乙方采取预先购买到期还款的方式，购买甲方在日成奥运城所开发的房屋。在甲方配合下，由乙方在银行办理房屋按揭贷款手续。所贷的款由甲方使用。二、乙方和银行所签订的按揭贷款协议，由乙方向银行履行还贷义务。在履行期间，由甲方代为乙方垫付，即每月由甲方替乙方自然人支付银行所规定的还款金额，不得拖欠或拖延。如拖欠还贷造成乙方在银行信用社产生不良记录，甲方要承担一切责任，赔偿给乙方造成的一切损失。三、乙方和银行所签订的按揭贷款协议到期后，要按照甲方所替垫付给银行的全部贷款数额一次性支付给甲方，不得拖欠，如果拖欠要按照违约处理。每日按照总金额的千分之一支付违约金和按照总数额百分之二十进行处罚。二项处罚可同时进行，乙方不得有任何异议，要无条件服从。四、在办理房屋按揭贷款期间，甲方不得将此房屋转卖给他人，如果甲方造成一房二卖等事实后，甲方要承担一切法律责任。根据上述约定，原告日成公司（出卖人）与被告王光辉（买受人）于2009年4月20日签订了商品房买卖合同，合同编号为0180587。合同约定王光辉购买原告开发建设的康怡佳园B5-1-3104号商品房，建筑面积共131.87平方米，每平方米单价4280元，总房款金额为564404元。买受人实行分期付款，于签约时支付房款174404元，余款390000元为商业贷款，于2009年5月5日前付清，房屋的交付期限为2010年6月30日前。此外，该合同还对双方违约责任、交接、产权登记、保修责任等进行了约定。合同签订后，涉案房屋的产权登记过户至被告王光辉名下，原告日成公司于2009年4月23日开具了购房首付款174404元（该款项由日成公司垫付，被告王光辉未交纳）的发票，购房所产生的税费亦由原告日成公司垫付，余款390000元由被告王光辉向中国银行股份有限公司徐州西关支行（以下简称中国银行西关支行）申请贷款，并以涉案房屋进行抵押担保，贷款期限为10年。2009年5月13日，中国银行西关支行将该笔贷款支付给原告日成公司。此后，原告日成公司按照与被告王光辉的约定每月偿还银行贷款4000元。2013年5月26日，原告日成公司出具承诺书，内容为：我公司于2009年4月9日和王光辉签订的购买康怡花园B5-1-3104房屋合同及购房协议，由于种种原因导致王光辉遭受了经济损失。又因徐建忠欠王光辉37.12万元（其中包含徐建忠拖欠利息共计8个月5.12万元）而我公司欠徐建忠200万元，现王光辉主张将徐建忠所欠其的37.12万元债务转给日成房地产开发有限公司承担，我公司同意该债权转让，并郑重承诺王光辉的康怡花园B5-1-3104室房屋履行完合同按揭到期后，我公司以37.12万元的价格出售给王光辉，合同期内不在计息，如果违约，我公司按月息2分继续支付利息，并承担其经济损失（注：合同履行完毕后王光辉所持徐建忠于2012年6月28日所换写的借据叁拾贰万元自动作废）。案外人徐建忠在该承诺书上进行了签字。因原告日成公司在2014年度未能按期偿还上述贷款本息，中国银行西关支行于2014年5月19日向徐州市泉山区人民法院起诉要求被告王光辉偿还贷款本息245000元（该款暂计至2014年4月21日），该案经徐州市泉山区人民法院调解达成协议：王光辉于2014年5月21日前一次性偿还原告中国银行股份有限公司徐州西关支行贷款本息合计245000元（以还款当日银行账单为准）及律师费3000元。王光辉未按期履行上述义务，中国银行西关支行申请强制执行。徐州市泉山区人民法院将涉案房屋以680000元的价格公开拍卖，中国银行西关支行领取贷款本息等共计256279.13元，扣除执行费5060元，余款尚在徐州市泉山区人民法院。另查明，涉案房屋一直未交付给被告王光辉。原告日成公司曾于2011年11月10日向徐建忠借款2000000元，约定借款期限为6个月，借款利息为月息2%，徐建忠将所借款本金2000000元转入秦毅刚的银行卡内（卡号为：62×××39）。徐建忠在2012年6月28日尚欠被告王光辉借款本金32万元，双方约定的利率为月息2分。2013年8月，原告日成公司原法定代表人秦毅刚去世，该公司现实际控制人为李竞之，其与徐建忠、李爱存签订了联合投资协议，根据该协议内容：李竞之、徐建忠、李爱存三方联合重组原告日成公司，重组后的三方股权分配为80%、10%、10%，李竞之负责原告公司的经营管理，重大事项由三方共同决定，利润和风险按股权比例分担。本案争议焦点为：原被告双方所签订的商品房买卖合同是否真实有效。对于该争议焦点，原告主张双方签订商品房买卖合同并非真实意思表示，其真实目的是为了套取银行贷款，被告对此予以否认。本院认为，根据双方约定的“按揭贷款协议到期后，被告要将原告所替垫付的银行全部贷款一次性支付给甲方”、“原告不得将涉案房屋转卖给他人”以及原告承诺的以37.12万元的价格将涉案房屋出售给王光辉的事实，可以认定双方之间的商品房买卖合同是其真实意思表示。原告未能提供充分的证据证明双方签订商品房买卖合同的目的是为了套取银行贷款，本院对其主张不予支持。因此，原告日成公司与被告王光辉于2009年4月9日、4月20日所签订的合同书以及商品房买卖合同均系当事人的真实意思表示，内容上亦不违反法律的规定，应为合法有效的合同。根据上述合同约定，被告王光辉购买原告的康怡花园B5-1-3104房屋采用的是预先购买到期一次性付款的方式支付房款，即由原告先行垫付被告在中国银行西关支行按揭贷款的还款义务，按揭贷款还清后，被告将原告所垫付的全部款项一次性支付给原告。虽然该付款方式不同于传统的商品房买卖合同的履行方式，但并不违反法律的规定。在原被告履行上述商品房买卖合同时，原告已经将涉案房屋登记在被告王光辉名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋自登记在被告王光辉名下时，发生了物权变动的法律效果，涉案房屋的权属已经归被告王光辉所有，被告王光辉负有按照合同约定在银行按揭贷款后期后一次性支付购房款的义务。因原告日成公司未按合同约定继续偿还银行贷款，导致中国银行西关支行起诉被告王光辉，进而导致涉案房屋被徐州市泉山区人民法院拍卖，拍卖所得价款在优先偿还银行贷款本息及执行费用后，剩余价款应归涉案房屋的所有权人王光辉所有。原告日成公司可以根据双方的合同向被告主张垫付款，而不是要求被告返还购房款。另外，根据原告日成公司在2013年5月26日出具的承诺书，其认可徐建忠享有的日成公司债权37.12万元（含本金32万元）转让给被告王光辉，并承诺在按揭贷款到期后以37.12万元的价格出售给王光辉，在被告王光辉与中国银行西关支行的贷款合同终止后，被告王光辉以受让的债权37.12万元冲抵购房款，符合合同约定，足以说明被告已经履行了支付购房款的义务。综上所述，原告日成公司要求被告王光辉、李秀芝返还涉案房屋拍卖剩余的款项于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告徐州日成房地产开发有限公司对被告王光辉、李秀芝的诉讼请求。案件受理费7150元，由原告徐州日成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  史 良人民陪审员  秦厚民人民陪审员  丁继娥二〇一六年九月二十八日书 记 员  孙铭江