广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9225号上诉人（原审原告）：贺蕾，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：林锋生，该公司总经理。委托代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。委托代理人：黄东阳，广东百高律师事务所实习人员。上诉人贺蕾因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年7月28日，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称中粤鑫灏公司、出卖人）与贺蕾签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让的方式取得位于珠江新城寺右村I区编号为I7-5的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名碧海湾；买受人购买的商品房为现房；预售商品房批准机关为广州市国土房管局，商品房预售许可证号为穗房预字第2003003号；买受人所购的商品房为现房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的第A座15层05号房（下简称案涉房屋）；该商品房建筑面积共216.36平方米，其中，套内建筑面积182平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积34.36平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12345.59元，总金额2246897元；根据当事人选择计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，面积误差比〔（实测计价面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%〕绝对值在0.6%以内（含本数），买卖双方不作任何补偿；第一期楼款227518元，已于签署本合同时或之前付清；第二期楼款449379元，须于2006年7月19日或之前付清；楼款1570000元，买受人须于签订本合同之日起5天内申请和办妥银行按揭付款给出卖人的手续，否则，视为买受人逾期付款；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付迟延应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权提出解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权提出解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。另，上述合同的附件四《合同补充协议》约定，（第2条）如买受人选择按揭方式购买该商品房，其在收楼时应具备（包括但不限于）以下条件，已经按照合同条款交清所有应交款项，交清所有入住费用，交清所有非按揭款项，已与银行签订购房按揭合同，并且银行已放按揭款，（第3条）如买受人选择除按揭外的其他方式购房，收楼时应依据双方约定交清所有应交款项；如买受人在交接该商品房时，不能满足本附件第2、3条，出卖人有权拒绝交楼，买受人不得就此追究出卖人的迟延交楼责任；该商品房的售价未包括政府规定缴交的有关税费；如买受人选择银行按揭付款购房者，必须在本合同规定期限内完成付款给出卖人；否则，每逾期一天，则由买受人按逾期的总金额的千分之一的标准向出卖人支付违约金；若买受人逾期超过约定时间未办理有关的按揭贷款手续、未按银行的要求提供所需资料或其按揭贷款不被银行接受，又不改变付款方式的，视为买受人的原因造成合同不能履行。2006年6月19日，中粤鑫灏公司出具《碧海湾专用收据》，确认收到贺蕾交付案涉房屋的定金20000元；2006年7月4日，中粤鑫灏公司出具《碧海湾专用收据》，确认收到贺蕾交付案涉房屋的楼款200000元；2006年9月5日，中粤鑫灏公司出具《碧海湾专用收据》，确认收到贺蕾交付案涉房屋的首期尾数7518元；2006年11月27日，中粤鑫灏公司出具《碧海湾专用收据》，确认收到贺蕾交付案涉房屋的二期楼款449379元。余款1570000元一直未办妥银行按揭手续。2007年1月15日，中粤鑫灏公司向贺蕾发出《缴款通知》，要求贺蕾尽快到银行补充有关按揭资料。2008年3月26日，中粤鑫灏公司再次向贺蕾发出《关于再次催促履行有关事项的通知》，要求贺蕾在收到通知书之日起10日内，向中粤鑫灏公司付清应付未付房款本金及迟延付款违约金。2008年6月10日，贺蕾向原审法院提起诉讼［案号（2008）天法民四初字第1167号］，要求中粤鑫灏公司履行合同，为贺蕾办妥按揭贷款手续。中粤鑫灏公司在该案中提起反诉，称贺蕾至今未支付按揭房款1570000元，已满足双方合同解除条件，且中粤鑫灏公司已在2008年7月12日发出解约通知，因此提起反诉，要求确认贺蕾、中粤鑫灏公司双方之间的《商品房买卖合同》已于2008年7月12日解除。原审法院在该案审理过程中向中国工商银行白云支行调查贺蕾办理按揭的情况，该行出具《情况说明》，主要内容：贺蕾2006年7月在该支行申请个人住房按揭业务，与该行签订了《个人购房借款合同》、《个人住房贷款申请审批表》等，并提供相关的个人资料，当时由广东省华某律师事务所(简称“华某”)负责见证，并出具律师审核意见书及见证书；因贺蕾提供的相关个人资料不够齐全，华某才于2006年11月初将贺蕾的按揭贷款资料送与该支行，此时贺蕾第二期的首期房款尚未交，按揭资料还欠一个供款存折的复印件及借款人本人的签名，致使该行无法审批该笔按揭，至11月27日贺蕾才交齐第二期首期房款，该行工作人员在收到按揭资料后一直与贺蕾联系，要求其尽快补齐资料，但多次联系不到，至2007年1月中旬才收到一份借款人的供款存折传真件；该支行于2007午1月22日将贺蕾的按揭资料送上级行审批，鉴于上级行审批中考虑贺蕾的供款能力，需贺蕾补充银行的收支流水账，该支行工作人员马上将此情况反馈给贺蕾本人，希望她尽快补齐资料，并将结果告知，若资料不齐将影响审批结果，但贺蕾本人一口回绝，不再提供任何资料；在此情况下，因资料不齐，该行无法终审，2007年3月20日，该行将贺蕾的部分按揭资料退华某，作退案处理；2007年7月，贺蕾再次到该支行要求重新申请按揭贷款，由于当时《个人购房借款／担保合同》合同文本已更新，该支行工作人员又重新给贺蕾签订了新版本的《个人购房借款／担保合同》，以符合该行审批要求，但由于发展商不肯在《合同》的保证方盖章，承担相应的连带责任，致使该支行无法再继续审理该笔按揭贷款，遂于2007年11月6日将贺蕾的申请按揭个人资料退回给贺蕾本人，作第二次退案处理；随函附有两份文件签收记录表，其中显示有说明中所述的退件情况。2009年6月9日，原审法院对该案作出一审判决，认定：1、贺蕾、中粤鑫灏公司双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、根据《情况说明》，因贺蕾未按银行要求及时补交相关按揭审批材料，最终导致银行于2007年3月20日退案，应视为因贺蕾的原因导致按揭不成功；3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；迟延不行使的，解除权消灭。”无论依合同约定的付款期限起算，还是自贺蕾转所后重新起计的付款期限推算，亦或是按中粤鑫灏公司2007年1月15日发函催促贺蕾补交资料时推算，甚至是按工行白云支行2007年3月20日退案之日推算，中粤鑫灏公司于2008年7月12日向贺蕾主张解除合同已逾解除权行使的一年期限，导致该解除权归于消灭；中粤鑫灏公司在2008年7月12日发出的解约函不发生合同解除的效力，中粤鑫灏公司要求确认双方合同关系已在该日解除，无事实及法律依据，不予支持；4、鉴于贺蕾要求继续履行合同，而就剩余房款的其它支付方式双方尚未进行协商，合同目的并非无法实现，故双方应在协商确定剩余房款的支付方式后继续履行合同；5、因合同约定办理按揭手续的义务在于贺蕾，故贺蕾要求办理按揭的诉请无事实及法律依据，不予支持等等。因此，判决驳回贺蕾的诉讼请求，同时驳回中粤鑫灏公司的反诉请求。一审宣判后，贺蕾不服上诉，广州市中级人民法院审理后作出（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决，认定：《商品房买卖合同》合法有效；《情况说明》清晰反映了由于贺蕾资料不齐拖延了时间的原因，导致工行白云支行必须使用新版按揭合同办理按揭手续，但此时已经超过双方签订的《商品房买卖合同》约定的按揭付款期限近一年；中粤鑫灏公司在当时乃至二审期间亦提出，按照《补偿协议》的约定贺蕾至今未付余下的款项157万元，已经构成违约，中粤鑫灏公司不再执行双方签订的上述合同，不同意协助贺蕾办理有关的按揭手续；因此，贺蕾关于要求中粤鑫灏公司协助其办理按揭手续的诉请无合同依据，也于法无据，不予支持。二审最终判决驳回上诉，维持原判。贺蕾对上述二审判决仍然不服，认为其在办理按揭过程中无任何过失，而银行故意作出对发展商有利的证明，没有反映实际情况，据此向广东省高级人民法院申请再审。2011年3月11日，广东省高级人民法院作出（2011）粤高法民一申字第155号民事裁定，裁定驳回贺蕾的再审申请。2010年12月8日，中粤鑫灏公司向贺蕾发函，称根据上述（2008）天法民四初字第1167号一审判决及（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决，告知贺蕾迟延支付房款，合计应付违约金2482170元，同时根据双方合同约定，贺蕾已付购房款676897元抵扣相应违约金后，贺蕾应向中粤鑫灏公司支付购房款2246897元、违约金1834853.93元（暂计至2010年11月30日）；贺蕾在2010年12月20日前一次性付清上述款项后，中粤鑫灏公司将与贺蕾办理交楼手续及协助办理房屋产权转移登记手续，否则中粤鑫灏公司将依法追究贺蕾包括但不限于解除合同、要求支付违约金等全部违约责任。2011年3月9日，中粤鑫灏公司向贺蕾再次发函（邮件签收时间2011年3月12日），函件内容基本与2010年12月8日函件内容一致。2011年11月1日，贺蕾向原审法院提起诉讼[案号（2011）穗天法民四初字第2337号]，要求中粤鑫灏公司履行合同，立即交楼给贺蕾；中粤鑫灏公司为贺蕾办理房产证，至于剩余楼款的支付方式，贺蕾可以接受按揭、分期付款或一次性付款。中粤鑫灏公司在该案中提起反诉，认为中粤鑫灏公司于2011年3月9日发出《关于合同履行或解除有关事宜的通知》，告知贺蕾立即付清购房款，否则立即解除合同；贺蕾迟延履行合同，导致中粤鑫灏公司不能实现合同目的，双方合同已于上述函件送达之日即2011年3月12日解除；因此，中粤鑫灏公司反诉要求确认中粤鑫灏公司已于2011年3月12日合法解除与贺蕾签订的《商品房买卖合同》，贺蕾立即向中粤鑫灏公司支付违约金203069.1元。原审法院在该案的审理过程中，审理查明了前面所陈述的全部事实，还查明贺蕾曾于2008年6月5日、2010年11月9日分别向广州市国土资源和房屋管理局、广州市公安局天河分局进行信访，反映其交付首期款后无法收楼及办理按揭手续等问题，上述两部门均作出书面回复，建议贺蕾通过诉讼等法律途径解决。2012年5月16日，原审法院对该案作出一审判决，认定：贺蕾要求继续履行合同，并表示可一次性付清购房余款157万元；中粤鑫灏公司则认为贺蕾迟延付款，中粤鑫灏公司有权解除合同，反诉要求确认双方合同在其解除合同函件送达之日2011年3月12日已解除；对此，首先，根据（2008）天法民四初字第1167号一审判决及（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决的认定，中粤鑫灏公司在合同履行过程中存在怠于行使合同解除权的事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；迟延不行使的，解除权消灭”的规定，中粤鑫灏公司在2008年7月12日发函解除合同已超过上述司法解释规定的解除合同的一年除斥期间，因此驳回中粤鑫灏公司该项诉请；并且上述判决认定双方应在协商确定剩余房款的支付方式后继续履行合同；在上述案件二审终结后，中粤鑫灏公司多次发函要求贺蕾履约并支付巨额违约金，同时贺蕾也向公安部门进行信访及向广东省高级人民法院申诉，以上事实均表明贺蕾、中粤鑫灏公司双方对合同继续履行事宜未能进一步磋商及达成共识，在没有新的事实和理由的情况下，中粤鑫灏公司要求原审法院确认其2011年3月9日函件通知到达之日即2011年3月12日双方合同已解除，缺乏充分的事实和法律依据，原审法院对此不予支持；鉴于贺蕾同意一次性付清购房余款，双方合同继续履行不存在障碍，因此原审法院对贺蕾要求继续履行合同的诉请予以支持；中粤鑫灏公司在收到贺蕾支付的剩余购房款157万元后，应将符合合同约定的交楼条件的房屋交付贺蕾及协助贺蕾办理产权过户手续；关于中粤鑫灏公司要求贺蕾支付迟延付款违约金203069.1元的反诉请求：首先，合同明确载明首期楼款207518元已在签约时或之前付清，表明中粤鑫灏公司在签约时已确认贺蕾付清了首期楼款，因此中粤鑫灏公司反诉称贺蕾首期楼款的尾款7518元在2006年9月5日才支付，迟延39天，应付违约金146.6元，缺乏事实和法律依据；其次，合同约定第二期楼款449379元应在2006年7月19日或之前付清，事实上贺蕾支付该部分的款项时间为2006年11月27日，迟延131日，按照合同每日万分之五的标准计算，贺蕾应付迟延付款违约金29434.3元（449379元×0.05%/日×131日）。再次，剩余房款157万元，合同约定贺蕾应于签约之日起5日内申请和办妥银行按揭付款给中粤鑫灏公司的手续；原审法院（2008）天法民四初字第1167号一审判决、广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决、广东省高级人民法院（2011）粤高法民一申字第155号民事裁定书均认定，根据工行白云支行出具的《情况说明》，按揭未办理成功的原因归于贺蕾；并由此导致中粤鑫灏公司至今未收到房款，给中粤鑫灏公司造成损失；同时根据原审法院（2008）天法民四初字第1167号一审判决查明的事实，在贺蕾2006年7月提交办理按揭相关资料至2007年3月20日按揭资料被退件，期间中粤鑫灏公司仅在2007年1月15日发函催促贺蕾补交按揭资料；且中粤鑫灏公司在贺蕾2007年7月再次申办按揭贷款时，中粤鑫灏公司拒绝作为保证方在《个人购房借款/担保合同》上签名，但此时中粤鑫灏公司并无要求解除合同，可见中粤鑫灏公司对贺蕾至今未能办妥按揭亦负有一定的责任；基于上述情况，中粤鑫灏公司要求贺蕾按合同约定支付每日千分之一的违约金，理据不足，原审法院根据公平原则酌情判令贺蕾支付中粤鑫灏公司迟延付款利息，该利息按中国人民银行颁布的金融机构贷款利率的标准，自中粤鑫灏公司2007年1月15日发函催促贺蕾补交按揭资料起15日内即2007年1月30日起至贺蕾实际支付剩余购房款之日止，贺蕾按计算总额的60%支付，中粤鑫灏公司自行负担40%。贺蕾应付的第二期楼款449379元的迟延付款违约金及剩余购房款157万元的迟延付款利息总额不应超过中粤鑫灏公司主张的违约金总额203069.1元。因此，该案原审法院判决：贺蕾、中粤鑫灏公司继续履行双方《商品房买卖合同》，贺蕾于判决发生法律效力之日起10日内支付中粤鑫灏公司剩余购房款157万元；中粤鑫灏公司在收到贺蕾上述购房款当日按合同约定的装修标准及交楼条件将案涉房屋交付贺蕾使用，并在收到购房款15日内协助贺蕾办理上述房屋的产权过户手续；自判决发生法律效力之日起10日内，贺蕾支付中粤鑫灏公司第二期楼款449379元的迟延付款违约金29434.3元及剩余房款157万元的迟延付款利息（按中国人民银行颁布的金融机构贷款利率，自2007年1月30日起至实际支付剩余购房款之日止，贺蕾按计算总额的60%支付）；上述违约金及剩余购房款157万元的迟延付款利息总额不应超过203069.1元；驳回中粤鑫灏公司的其它反诉请求。中粤鑫灏公司不服提起上诉，广州市中级人民法院审理后于2012年9月19日作出（2012）穗中法民五终字第2452号终审判决，确认原审法院查明事实，并另查明：一、双方当事人签订的合同补充协议（附件四）第七条约定，本合同生效后，任何一方的原因造成本合同不能履行或任何一方要求终止本合同的，责任方须按本合同及其补充协议的约定承担违约责任，并按实际已付款（已收款）的30%向对方支付违约金，……。第八条约定，如买受人选择银行按揭付款购房者，必须在合同规定期限内完成付款给出卖人。否则，每迟延一天，则由买受人按迟延的总金额的千分之一的标准向出卖人支付违约金，……。二、中粤鑫灏公司在原审提出的反诉请求和理由明确提出合同依据为补充协议第七条。三、二审期间，贺蕾提交新证据：1、2011年5月16日发出的“索要付款帐号通知函”，2、碧海湾业主收楼通知书，3、收楼通知书信封。这些证据说明之前诉讼因为不知道证据的重要性，一直未提交，现在知道重证据，故提交证明贺蕾是要交钱收楼的证据，因为贺蕾当时在坐月子，通知中粤鑫灏公司迟点接收，等贺蕾坐完月子前去收楼，中粤鑫灏公司不承认这个发过的“收楼通知”，一直打各个官司到现在。中粤鑫灏公司质证认为：1、我方对“索要付款帐号通知函”未见过，且帐号是不需要向我方索要的，因为贺蕾之前有付过款，不需要再次向我方要帐号。如果我方不收款，贺蕾应提存来免除自己的迟延责任，所以贺蕾主张不成立，因为贺蕾不存在付款障碍。2、对于证据二、三，其实是一个证据，内容与信封，我方对真实性认可，对关联性有异议。我方是寄过收楼通知书，但合同有约定附件4的第二条，如果买受人是按揭的，在收楼时应具备已贷款的条件，如果不具备，出卖人可以拒绝交楼。收楼通知只是我方满足收楼的义务，而对方收楼就要满足付款的义务。不是说发出的“收楼通知书”，就必须交楼，而是要买受人也同时满足付款条件才可以交楼。广州市中级人民法院该案认定：中粤鑫灏公司对于其诉讼主张违约金是解约违约金所作出的解释，符合合同约定和其诉讼意见，原审法院将当事人诉求作为迟延付款违约金进行审查和处理，与当事人诉求不符，中粤鑫灏公司该上诉意见，该院予以采纳；中粤鑫灏公司以贺蕾迟延支付房款及违约金为由要求解除合同，该意见与前案要求解除合同的诉讼理由一致，经生效判决认定中粤鑫灏公司的合同解除权消灭，并判决合同继续履行；原审法院认为中粤鑫灏公司解除合同诉求缺乏新的事实和理由，并无不当；故中粤鑫灏公司要求解约违约金，缺乏依据，该院不予采纳；综上所述，原审法院查明事实清楚，但处理有误。因此，该案广州市中级人民法院判决：维持广州市天河区人民法院(2011)穗天法民四初字第2337号民事判决第一、三项和本诉受理费负担的决定；撤销广州市天河区人民法院(2011)穗天法民四初字第2337号民事判决第二项。该判决于2012年10月29日生效。2012年10月30日，中粤鑫灏公司依据（2012）穗中法民五终字第2452号民事判决向原审法院申请执行，要求贺蕾支付房款1570000元、支付迟延履行期间的迟延履金至实际付清房款之日。原审法院以（2012）穗天法执字第5372号案件立案执行。该案执行过程中，贺蕾于2012年11月16日将房款1570000元交付至原审法院账户，于2012年11月22日将迟延支付房款1570000元的迟延履行金18879.25元交付至原审法院账户。原审法院于2012年11月23日将合共1588879.25元汇入至中粤鑫灏公司账户，中粤鑫灏公司表示对金额无异议，并同意该执行案件作全执结处理。2012年11月16日，贺蕾依据（2012）穗中法民五终字第2452号民事判决向原审法院申请执行，要求中粤鑫灏公司将案涉房屋交付贺蕾。原审法院以（2012）穗天法执字第5804号案件执行。该案执行过程中，原审法院组织双方于2012年12月5日对案涉房屋进行交接，案涉房屋交付给贺蕾。2012年12月3日，贺蕾依据（2012）穗中法民五终字第2452号民事判决向原审法院申请执行，要求中粤鑫灏公司办理案涉房屋的产权过户登记手续。原审法院以（2013）穗天法执字第89号案件执行。该案执行过程中，原审法院于2013年1月6日向广州市国土资源和房屋管理局送达了协助执行通知书，要求协助贺蕾单方面办理案涉房屋的产权过户登记手续；当日，原审法院将广州市国土资源和房屋管理局的《协执文书收件回执》送达贺蕾，该案执行结案。案涉房屋于2015年1月20日登记至贺蕾名下，建筑面积212.86平方米，套内建筑面积181.02平方米。2012年11月15日，中粤鑫灏公司向原审法院提起诉讼［案号（2012）天法民四初字第2536号］，要求贺蕾支付2007年1月30日前迟延支付首二期房款的违约金29434.3元和自2007年2月1日起计至实际付清房价余款157万元之日止，以未付房款157万元为本金，按每日千分之一的标准计算的违约金等。为此，原审法院判决：贺蕾支付中粤鑫灏公司第二期楼款449379元的迟延付款违约金29434.3元；二、贺蕾支付中粤鑫灏公司剩余楼款1570000元的迟延付款利息（以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2007年2月1日起至2012年11月8日止，贺蕾按计算总额的60%支付）；三、驳回中粤鑫灏公司的其他诉讼请求。中粤鑫灏公司不服提起上诉，广州市中级人民法院审理后于2014年9月22日作出（2014）穗中法民五终字第1429号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。贺蕾于2015年1月27日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、中粤鑫灏公司支付贺蕾契税本金67407元及利息（自2007年1月1日起计至2014年12月31日止，按中国人民银行同类逾期贷款利率的标准计算）共106527元；2、中粤鑫灏公司支付贺蕾此房产的面积差金额43157.7元和利息（自2007年1月1日起计至2014年12月31日止，按中国人民银行同类逾期贷款利率的标准计算）共67728元；3、中粤鑫灏公司支付贺蕾迟延交楼的损失150万元（自2006年11月1日起计至2013年1月31日止，按照每月2万元的租金标准计算）；4、要求中粤鑫灏公司立即开具并支付全额房产发票（按照合同约定的总房价2246897元开具发票）。关于本案的争议问题，贺蕾称认购书约定的房屋售价是按建筑面积计算的，并非按套内面积计算，且认购书约定的房屋单价与合同约定的单价不一致，中粤鑫灏公司称房屋单价是按照套内面积计价。贺蕾称2005年将首期房款付清同时，交给中粤鑫灏公司契税67407元，但对此未提交相关证据；中粤鑫灏公司称贺蕾对此未提交相应证据证明，对其主张契税和利息应予驳回。中粤鑫灏公司已向相关税务部门申请开具贺蕾购买案涉房屋房款发票2份为：开票日期为2012年9月13日款项性质为售房款金额为676897元的广东省地方税收通用发票和开票日期为2013年8月2日款项性质为售房款金额为1570000元的广东省地方税收通用发票，中粤鑫灏公司持有上述发票原件，经原审法院询问，中粤鑫灏公司不愿将上述发票交付贺蕾。原审法院认为：贺蕾与中粤鑫灏公司签订的《商品房买卖合同》已经生效判决认定合法有效，对此原审法院不再赘述，双方当事人应按照合同约定履行义务。关于契税及利息的问题。《商品房买卖合同》约定案涉房屋的售价未包括政府规定缴交的有关税费。贺蕾并未提交向中粤鑫灏公司缴交契税67407元的相关证据，中粤鑫灏公司亦对此不确认，故贺蕾要求中粤鑫灏公司支付契税67407及利息，缺乏理据，原审法院不予支持。关于案涉房屋面积差问题。《商品房买卖合同》明确约定：案涉房屋建筑面积共216.36平方米，套内建筑面积182平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积34.36平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12345.59元，总金额2246897元。结合上述约定和每平方米和房屋总价计算，案涉房屋计价面积应为套内建筑面积。《商品房买卖合同》亦约定：根据当事人选择计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，面积误差比〔（实测计价面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%〕绝对值在0.6%以内（含本数），买卖双方不作任何补偿。案涉房屋实测套内建筑面积为181.02，合同约定套内建筑面积为182平方米，二者面积误差比的绝对值小于0.6%，故就面积差中粤鑫灏公司无需补偿贺蕾，贺蕾要求中粤鑫灏公司支付房产面积差额金额和利息，缺乏理据，原审法院不予支持。关于延迟交楼的损失。《商品房买卖合同》约定第二期楼款449379元应在2006年7月19日或之前付清，贺蕾支付该款项的时间为2006年11月27日，《商品房买卖合同》约定剩余楼款1570000元，贺蕾须于签订该合同之日起5日内申请和办妥银行按揭付款给中粤鑫灏公司的手续，但其后贺蕾一直未能办妥按揭手续。对于未能办妥按揭手续的原因，原审法院（2008）天法民四初字第1167号一审判决、广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决、广东省高级人民法院（2011）粤高法民一申字第155号民事裁定均认定，根据中国工商银行白云支行出具的《情况说明》，按揭未办理成功的原因归于贺蕾；并由此导致中粤鑫灏公司未收到房款，给中粤鑫灏公司造成损失。贺蕾抗辩称未能办妥按揭手续的原因不能归责于其本人，但未能提供证据予以证明，原审法院不予采纳。（2012）穗中法民五终字第2452号终审判决确认：“贺蕾于判决发生法律效力之日起10日内支付中粤鑫灏公司剩余购房款157万元；中粤鑫灏公司在收到贺蕾上述购房款当日按合同约定的装修标准及交楼条件将案涉房屋交付贺蕾使用，并在收到购房款15日内协助贺蕾办理上述房屋的产权过户手续”；在原审法院（2012）穗天法执字第5372号案件执行过程中，贺蕾于2012年11月16日将房款1570000元交付至原审法院账户，于2012年11月22日将迟延支付房款1570000元的迟延履行金18879.25元交付至原审法院账户交付至原审法院账户，原审法院于2012年11月23日将上述合共1588879.25元汇入至中粤鑫灏公司账户。在原审法院（2012）穗天法执字第5804号案件执行过程中，原审法院组织双方于2012年12月5日对案涉房屋进行交接，案涉房屋交付给贺蕾。已有生效判决确认中粤鑫灏公司在收到剩余的157万购房款当日将案涉房屋交付给贺蕾，结合《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第2、3条约定的交楼条件，故中粤鑫灏公司应在2012年11月23日将案涉房屋交付贺蕾，而中粤鑫灏公司在2012年12月5日将案涉房屋交付贺蕾，对此应该赔偿贺蕾相应逾期交楼的损失。关于上述损失的标准，贺蕾要求以每月20000元标准计算，低于《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房责任中约定违约金按每日已支付房价的万分之三的标准，并无不当，原审法院予以照准。综上，中粤鑫灏公司应支付贺蕾2012年11月24日至2012年12月5日逾期交楼的损失7892.46元（20000÷30×7+20000÷31×5）。关于购房款发票问题。现中粤鑫灏公司已经向相关部门申请开具并持有案涉房屋的购房款相应发票，贺蕾亦交清全部购房款，故中粤鑫灏公司应将开票日期为2012年9月13日款项性质为售房款金额为676897元的广东省地方税收通用发票和开票日期为2013年8月2日款项性质为售房款金额为1570000元的广东省地方税收通用发票交付贺蕾。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，于2016年1月15日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起5日内，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司支付贺蕾延迟交楼的损失7892.46元；二、自判决发生法律效力之日起5日内，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司向贺蕾交付广州市天河区临江大道31号A座1505单元购房款发票的广东省地方税收通用发票（付款方贺蕾、开票日期2012年9月13日、款项性质售房款、金额676897元）和广东省地方税收通用发票（开票日期2013年8月2日、款项性质售房款、金额1570000元）；三、驳回贺蕾的其他诉讼请求。本案受理费19540元，由贺蕾负担19490元，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担50元；保全费2270，由贺蕾负担2220元，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担50元。判后，上诉人贺蕾不服原审判决，向本院提起上诉称：一、贺蕾在2006年交给中粤鑫灏公司68530元（其中契税67407元），不仅在合同上有说明，在前案也有提到，也有收据为证。二、房产面积差有3.4958平方米，建筑面积合同上是216.36平方米，房产证上是212.8642平方米。实际差房率是1.64%，所以需要补房差及利息。三、自贺蕾应于2006年11月1日应收楼而被拒绝收楼之日起，计至2012年12月，被法院强制执行收楼和办理房产证过程中，中粤鑫灏公司给贺蕾带来的巨大经济损失和精神损失无法计量，单是经济损失（以租房每月2万元计算）就是150万。贺蕾从2008年4月在原审法院提起第一次诉讼起，要求支付剩余157万尾款，不断发函给中粤鑫灏公司要求缴纳尾款，中粤鑫灏公司置之不理，直至2012年12月被原审法院强制执行交楼。贺蕾一直配合及时缴纳各种费用，提供相应的各种手续。而中粤鑫灏公司却恶意地既不交楼，也不收尾款，故意拖延贺蕾的时间，索要巨额违约金。结果贺蕾还要支付尾款的利息从2007年1月30日至2012年11月23日。广州市中级人民法院判定交楼和交尾款的责任分别是贺蕾60%，中粤鑫灏公司40%，贺蕾已经支付给中粤鑫灏公司迟交尾款利息从2006年11月到2014年11月，同等权利义务中粤鑫灏公司也应支付贺蕾“迟交楼的经济损失”。四、贺蕾交给中粤鑫灏公司的预付款1123元和4000元，有收据为证。应计中粤鑫灏公司违约金日分别从2006年6月19日到2016年4月15日，按照日万分之五计算，应付违约金15418元。五、贺蕾交给中粤鑫灏公司68530元（包括契税和预付费），应收的违约金从2006年11月27日到2016年4月15日，按日利息万分之五计算，应为117186.8元。请求法院判令：1、撤销原审判决第一项，改判中粤鑫灏公司赔偿贺蕾迟延交楼的损失150万元；2、撤销原审判决第三项，改判中粤鑫灏公司退还贺蕾契税本金67407元及利息共计106527元，中粤鑫灏公司赔偿贺蕾房产面积差额及利息共67728元；3、本案一、二审诉讼费全部由中粤鑫灏公司承担。二审期间，贺蕾明确：第1项上诉请求的计算方法与一审一致；第2项上诉请求，一审起诉状及上诉状中的67407元是因为其记不清楚写错了，应该是68530元，该款项是其交给中粤鑫灏公司准备用于交契税的，但后来契税是其自己实际交的，利息以68530元为本金按中国人民银行同类逾期贷款利率标准从2007年1月1日计算，其交该笔费用的时间是2006年12月7日，为便于计算，只主张从2007年1月1日起计算；关于面积差额款，贺蕾主张的是建筑面积差额款，建筑面积差是1.6422%，需补房差是以总价2246897元乘以1.6422%，得出36900元，因为合同约定的交房时间是2006年10月31日，所以利息从2006年11月1日起计算；以上三项利息均计算至实际支付之日止。二审第一次庭审期间，贺蕾提出增加上诉请求，即其上诉理由第四点，庭后表示对增加的预付款4000元部分的上诉请求不再主张。被上诉人中粤鑫灏公司答辩称：同意原审判决，不同意贺蕾增加的上诉请求。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审第一次庭审中，贺蕾提交中粤鑫灏公司开具的代收税费68530元（收据日期为2006年12月7日）、服务费4000元（收据日期为2006年6月19日）的碧海湾专用收据。中粤鑫灏公司质证称：贺蕾没有当庭提供原件予以核对，所以对两份证据不予认可，且贺蕾超过了举证期限。贺蕾于二审第二次庭审中提交68530元收据的原件，中粤鑫灏公司确认原件与复印件一致，但对真实性有异议，即使真实也过了诉讼时效，不能确认该收据能证明中粤鑫灏公司收了这笔钱，一般情况下是在签合同时或者收楼时收取代交税费，但收据显示的交款时间是这两个时间之间。另查，中粤鑫灏公司原审期间未提出诉讼时效的抗辩。本院认为：关于逾期交楼损失的问题。《商品房买卖合同》明确约定买受人收楼前应按合同约定交清所有款项，如未交清，出卖人有权拒绝交楼，买受人不得就此追究出卖人的迟延交楼责任。贺蕾并未按合同约定的时间付清楼款，生效判决也认定按揭未办理成功的原因归于贺蕾。故贺蕾主张的付清楼款之前的逾期交楼违约责任缺乏依据。关于付清楼款之后的逾期交楼违约责任。已有生效判决确认中粤鑫灏公司在收到剩余157万元购房款当日将案涉房屋交付给贺蕾，根据执行的情况，中粤鑫灏公司收到剩余房款的时间为2012年11月23日，而其交楼的时间为2012年12月5日，原审法院认定中粤鑫灏公司应向贺蕾支付2012年11月24日至2012年12月5日的逾期交楼损失7892.46元并无不当，本院予以认可。关于返还契税本金及利息的问题。贺蕾在一审期间以及上诉状中均明确要求中粤鑫灏公司返还贺蕾代付的税费67407元，其二审期间变更该项请求为返还68530元，超越其一审诉讼请求，中粤鑫灏公司也表示不同意贺蕾增加的上诉请求，故本院对超出的部分不予审处。关于代收税费67407元应否返还的问题，贺蕾二审提交了中粤鑫灏公司开具的收据，并提供原件予以核对，中粤鑫灏公司对真实性不予确认但未能提供相反证据，故本院对贺蕾提交的该证据予以采信。中粤鑫灏公司一审未提出诉讼时效的抗辩，二审提出本院不予接纳。故中粤鑫灏公司应向贺蕾返还代收税费67407元。至于利息，贺蕾实际支付该款项的时间为2006年12月7日，其只主张2007年1月1日之后的利息是对其自身权利的处分，本院予以采纳，故该部分利息应以67407元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准从2007年1月1日起计算至实际支付之日止。贺蕾主张的超出部分的利息依据不足，本院不予支持。关于面积差异款问题。虽然合同约定按套内面积计价，实测计价面积与合同约定计价面积的差额与合同约定计价面积的比值绝对值在0.6%以内不作补偿，但合同约定的总房价款实际包含了整个建筑面积的价值，建筑面积差的比值为（216.36-212.86）/216.36=1.62%，超过0.6%，中粤鑫灏公司无证据证明其对实际建筑面积少于合同约定的建筑面积应予免责，故中粤鑫灏公司应支付相应的面积差异款及利息。面积差异款应按2246897元÷216.36×（216.36-212.86）计算为36347.47元。2015年1月20日案涉房屋登记至贺蕾名下，此时案涉房屋的面积才能最终确定，而贺蕾于2015年1月27日提起原审诉讼请求支付面积差异款及利息，故利息应从贺蕾起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止。贺蕾主张的超出部分的利息依据不足，本院不予支持。关于贺蕾二审新增的上诉请求，即要求中粤鑫灏公司支付贺蕾预付款1123元和4000元的违约金，超出一审诉讼请求范围，中粤鑫灏公司也不予同意，本院不予审处。综上所述，上诉人贺蕾的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实部分不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第262号民事判决第一、二、三项；二、自本判决送达之日起5日内，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司向贺蕾返还代收税费67407元及利息，利息以67407元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2007年1月1日起计算至实际支付之日止；三、自本判决送达之日起5日内，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司向贺蕾返还面积差异款36347.47元及利息，利息以36347.47元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2015年1月27日起计算至实际支付之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费19540元，由贺蕾负担17790元，由广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担1750元；保全费2270元，由贺蕾负担2170元，由广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担100元；二审案件受理费19490元，由贺蕾负担17745元，由广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担1745元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年九月十四日书 记 员  张 利