广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终10796号上诉人（原审被告）：陈雅丽，女，汉族，1984年2月19日出生。委托诉讼代理人：李泽鑫，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彩燕，广东���建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史杰，女，汉族，1980年4月21日出生。委托诉讼代理人：纪雨，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐穗花，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司（曾用名：深圳市中联地产置业顾问有限公司）。法定代表人：杜欣，董事长。委托代理人：姬学云，女，该公司员工。上诉人陈雅丽因与被上诉人史杰、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈雅丽上诉请求：1、���销一审判决，驳回史杰诉讼请求；2、史杰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误，史杰没有按照合同约定预付首期购房款，导致合同无法履行，陈雅丽并无违约。史杰缴纳定金后，按合同约定应于2015年4月30日前预付首期购房款，但史杰至今并未预付。陈雅丽也并未收到史杰或链家公司的任何通知，链家公司、史杰从未与陈雅丽联系，陈雅丽并没有不配合办理资金监管手续。事实上是史杰未办理资金监管，也没有预付首期购房款。史杰提交的履约催款函，陈雅丽从未收到，发函地址并非陈雅丽居住地址、收件人电话并非陈雅丽使用的电话号码，史杰与链家公司主张履约催告函地址与电话均系陈雅丽在链家公司处预留的联系方式没有事实和法律依据，该联系方式并未经陈雅丽签字确认。陈雅丽在合同签订后积极履行合同义务，并无违约行为，史杰违约导致合同无法履行，史杰的诉讼请求没有事实与法律依据。一审法院认定陈雅丽违约属认定事实错误，请求二审法院予以改判。二、史杰不具备购房条件而违约导致合同无法履行。史杰并未依据合同约定预付首期购房款，也没有提交购房资格证明、贷款承诺函，系史杰不具备购房条件，故未依约支付首期购房款，没有进行资金监管，史杰违约导致涉案合同无法履行。三、一审法院认定违约金过高，应适用双倍定金罚则。双方合同约定如卖方违约，买方方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。本案中史杰仅向陈雅丽支付定金人民币2万元，向链家公司支付1万元共3万元定金后未再履行合同约定义务，双方合同仅履行到交付定金阶段，双倍返还定金足以弥补史杰损失，综合本案案情应适用双倍定金罚则。一审法院支持违约金过分高于造成的损失，请求二审法院予以改判。综上所述，一审判决认定错误，请求二审法院予以改判。二审庭审中，陈雅丽补充称：一、本案事实上系史杰违约造成，根据双方签订的房产买卖合同第5条第1款，约定买方应当在签订当日支付定金人民币30000元，而一审法院在判决书第4页第2段查明史杰在签订合同当日仅支付了20000元定金，因此足以认定史杰已经违反合同约定，构成事实上的违约，陈雅丽有权没收史杰交付的定金并解除合同。二、根据史杰提供的违约催促函显示，仅有书面的履约催促函，并没有相应的送达证明、邮寄快递单以及陈雅丽签收的证明。那么，不足以证明史杰已经按时合同约定履行了告知以及催付义务，而根据陈雅丽与史杰签订的房产买卖合同第7条第1款之约定，买方是接到买方或第���方通知后积极办理相应的首期款监管和银行按揭手续，而史杰并没有有效的证据证明已经通知或告知陈雅丽。因此陈雅丽自始至终未收到史杰及链家公司的首期款监管通知，而根据史杰交付定金的行为，陈雅丽认为其在当天未足额支付定金已经构成事实上的违约而解除合同，故未再理会该二手房买卖合同事宜。三、根据史杰提供的证据佣金及必要费用支付承诺书，一审判决认为链家公司系上述邮件的发件人，也是本案涉案房产交易的居间人，参与了涉案房产的全过程，其陈述客观真实，故认为与史杰的陈述较为吻合，在这种情况下予以采信，但一审法院并没有看到史杰提交的佣金及必要费用支付承诺书，根据史杰提供的该份证据，该套房产交易的佣金及相应的费用系由买方即史杰承担，链家公司系与史杰存在金钱上的利害关系，链家公司在法庭中所陈述以及对履��催告函的相应表述是否有效请法庭予以考虑。陈雅丽认为链家公司系与史杰存在利害关系，链家公司的陈述不应当予以采信。史杰辩称：一、针对陈雅丽所说史杰关于30000元定金事项，一审法院已经进行了查明，史杰通过现金以及银行转账的方式已经向陈雅丽支付了30000元的定金，有相应的收款收据以及银行转账记录加以证明。二、针对陈雅丽所说的履约催促汉暂函事项，史杰已经委托居间公司进行发函，史杰也在一审时提交了相应的快递单，证明陈雅丽对于履约通知函是知情的。三、针对链家公司参与了整个交易过程，当中整个沟通都是史杰委托链家公司与陈雅丽沟通，在整个事件中链家公司是客观公正的，史杰认为没有陈雅丽所说的利害关系。链家公司述称：与一审意见一致。史杰向一审法院起诉请求：1、陈雅丽因不履行《房产���卖合同》的约定须支付违约金人民币350,000元；2、陈雅丽返还史杰已支付购房定金30,000元；3、解除《房产买卖合同》；4、本案诉讼费由陈雅丽承担。一审法院认定事实：2015年3月15日，史杰作为买方，陈雅丽作为卖方，在链家公司的居间下，签订了一份《房产买卖合同》（编号为2015001313），约定卖方将位于深圳市宝安区的富盈门花园X栋X座XX物业转让给买方，建筑面积75.51平方米。房产有抵押，卖方委托担保公司赎楼；房产转让总价款人民币175万元；购房定金人民币3万元，由买方在签订合同当日支付。买方须于2015年4月30日之前预付首期购房款（不包括定金），以银行实际监管为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，陈雅丽应在接到史杰或链家公司通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止���前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起5日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。史杰、陈雅丽未在合同中约定办理公证委托书的时限。同日，史杰向陈雅丽支付定金人民币2万元；次日，史杰丈夫代为向陈雅丽转账支付定金人民币1万元。2015年4月12日，链家公司向陈雅丽发送《履约催促函》，催促陈雅丽于2015年4月30��前配合办理首期款监管手续。上述函件寄往涉案房产所在地址。史杰及链家公司主张快递单上载明的收件地址及电话均是陈雅丽在链家公司处预留的联系方式。陈雅丽否认收到上述邮件。另查，1、本案起诉状副本于2015年7月2日送达陈雅丽；2、史杰主张涉案房产4月中旬的价格为250-260万元左右，陈雅丽表示不清楚。一审法院认为，史杰与陈雅丽签订的《房产买卖合同》（编号为2015001313）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同不能继续履行的原因。合同签订后，史杰已依约支付了购房定金人民币3万元。史杰主张系因陈雅丽未配合办理首期款资金监管手续，导致合同无法继续履行。陈雅丽则主张系因史杰支付定金存在瑕疵，系史杰自身违约造成，并在答辩中提出史杰的购房资格及贷款资格均存在问题。对此，一审法院认为，首先，陈雅丽并未提交任何证据证明其在本案诉讼前的合同履行过程中，曾就定金支付或史杰的购房资格、贷款资格等问题提出过异议，对其相关主张，一审法院不予采信；其次，史杰提交的证据表明链家公司向陈雅丽发出了《履约催告函》催促陈雅丽配合办理首期款资金监管，陈雅丽虽否认收到函件，但链家公司对史杰的主张予以认可。链家公司系上述邮件的发件人，亦系涉案房产交易的居间人，参与了涉案房产交易的全过程，其陈述相对较为客观、真实。在史杰的主张与链家公司陈述相吻合且有证据予以印证的情况下，一审法院采信史杰的上述主张。陈雅丽对《履约催告函》未予理睬，未配合史杰办理首期款资金监管手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。史杰作为守约一方，依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故一审法院确认上述合同于解除合同的通知即本案起诉状副本送达陈雅丽之日解除，即于2015年7月2日解除。合同解除后，购房定金已无保留的必要，应如数返还史杰。其中，托管于链家公司处的定金人民币10,000元应由链家公司负责返还史杰，剩余定金人民币20,000元由陈雅丽迳付史杰。关于违约金数额。《房产买卖合同》约定，“如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金”，在陈雅丽违约导致合同目的无法实现的情况下，史杰有权选择要求陈雅丽支付违约金。鉴于涉案合同只履行到支付定金的阶段，在史杰未能证明其实际损失数额的情况下，综合考虑本案案情，史杰、陈雅丽于��同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故一审法院酌情调整为陈雅丽向史杰支付违约金人民币262,500元。对于史杰的超额诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认史杰与陈雅丽签订的《房产买卖合同》（编号为2015001313）于2015年7月2日解除；二、陈雅丽于本判决发生法律效力之日起五日内向史杰返还定金人民币20,000元；三、链家公司于本判决发生法律效力之日起五日内向史杰返还托管的定金人民币10,000元；四、陈雅丽于本判决发生法律效力之日起五日内向史杰支付违约金人民币262,500元；五、驳回史杰的其他诉讼请求。本案受理费人民币3,500元，由史杰负担人民币806元，陈雅丽负担人民币2,694元。案件受理费史杰已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《涉案房产买卖合同》系各方当事人的真实��思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。合同签订后，史杰于合同签订当天支付定金2万元，次日支付定金1万元，陈雅丽亦出具了收到定金3万元的收款收据，虽然合同约定该定金3万元，应由史杰在签订合同当天支付，但该履行瑕疵并不是导致合同不能继续履行的原因，陈雅丽在本案诉讼前亦从未就此提出异议，故陈雅丽主张史杰因交定金事宜构成违约，理由不能成立，本院不予采信。而陈雅丽虽否认收到链家公司于2015年4月12日寄出的《履约催促函》，但其负有配合办理首期款资金监管的义务，链家公司为促成涉案交易，通过电话、发函等方式通知其履约，均合常理。链家公司作为居间方，参与涉案房产交易全过程，其陈述相对客观、真实，史杰亦提交了《履约催告函》、快递单等证据予以佐证，足以证明系陈雅丽未配合办���首期款资金监管，导致涉案合同无法履行，故一审判决认定系陈雅丽违约，该认定正确，本院予以维持。至于陈雅丽应承担的违约金数额，根据最高人民法院《民商事合同案件指导意见》第8条规定：违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。陈雅丽主张合同约定的违约金过高，应承担相应的举证责任，本案中，陈雅丽并无证据证明转让价20%的违约金过高，史杰因支付定金问题存在履行瑕疵，一审法院亦已酌情调低违约金，本院予以维持。综上所述，陈雅丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5537元，由陈雅丽负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年九月二十六日书记员（兼） 李开宇