湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终1815号上诉人（原审被告）：永州市勇诚房地产开发有限公司。法定代表人：蒋筱勇，经理。委托诉讼代理人：邓爱平，系公司股东。被上诉人（原审原告）：蒋海荣。委托诉讼代理人：唐永玲，东安县法律援助中心律师。原审被告：邓爱平。上诉人永州市勇诚房地产开发有限公司因与被上诉人蒋海荣及原审被告邓爱平商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2016）湘1122民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永州市勇诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人、原审被告邓爱平、被上诉人蒋海荣的委托诉讼代理人唐永玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永州市勇诚房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院撤销湖南省东安县人民法院（2016）湘1122民初94号民事判决，依法改判驳回被上诉人蒋海荣的诉讼请求。事实和理由：1、原审诉讼主体缺失，本案应将东安县温馨家园项目部追加为被告参与诉讼；2、原审法院认定上诉人违约系认定事实错误；3、原审法院按5%的存款利息计算违约金错误。蒋海荣辩称，1、本案诉讼主体适格，并无缺失。东安县温馨家园项目部作为上诉人的下设部门不具有法人资格，不能作为本案的被告参与诉讼；2、被答辩人交房后逾期五年多未为答辩人办理房产权属证书，已构成根本违约，原审认定事实清楚，判决被答辩人承担违约责任是公正合法的；3、原审判决违约金的计算标准是公平合理的。邓爱平述称，同意上诉人的上诉意见。蒋海荣向一审法院起诉请求：1、请依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证及土地使有权证；2、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金即总房款30%；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告邓爱平系被告永州市勇诚房地产开发有限公司的股东。2009年3月31日，被告邓爱平以1200000元购买了坐落在湖南省东安县白牙市镇山子岭劳动服务中心1601.44㎡国有土地，土地用途为综合用地。2009年5月19日，东安县规划建设局向被告邓爱平建设的温馨家园2、3号楼颁发了东规建字第200905027号建设工程规划许可证，被告永州市勇诚房地产开发有限公司挂牌开发。2011年10月12日，原告蒋海荣与被告永州市勇诚房地产开发有限公司签订了《东安县温馨家园商品房买卖合同》，该合同约定：第二条、乙方（原告）所购房屋的基本情况。乙方购买的商品房:第3栋1单元5层502号房，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，该商品房（合同约定）建筑面积为132.3平方米。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第三条、计价方式和价款，甲方（被告永州市勇诚房地产开发有限公司）与乙方约定建筑面积计算该房价款：该商品房单价为1800元/平方米，金额（人民币）238140元（以房产证为准，实行多退少补）。除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府有关部门收取契税、水电入户、办理房产证、土地使用证的测绘费、登记费、交易手续费、工本费等相关税费，按合同总额的4%收取，即人民币9525元整，以上合计折后人民币228000元整。第四条、付款方式及期限，本合同签订生效当天，一次性付清90%的房价款及税费代收款228000元整，甲方给予9.2折的优惠。第五条、交付期限和交接，（一）甲方应当在2011年10月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格符合本合同约定的商品房交付给乙方使用。但如果遇不可抗力（如风、雨、水灾、基础超深及政府干涉行为），且甲方在发生之日起十五日内告知乙方，甲方可据实予以逾期。第八条、甲方应当在商品房交付使用一年内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关并为乙方代办好产权证。如因甲方的责任，乙方不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、乙方不退房，甲方继续负责办理好产权，并按逾期日期及已付房价款的同期银行存款利率计息向乙方支付违约金。合同签订后，原告于同日向被告永州市勇诚房地产开发有限公司支付了全部购房款228000元,被告永州市勇诚房地产开发有限公司依约于2011年10月12日将原告购买的房交付给原告。2014年5月16日，湖南省宏尚土木工程检测有限公司分别对东安县温馨家园2#、3#楼作出了结构安全性检测报告，该二份报告结论为：综合以上检测鉴定结果，现场平面布置图、强度检测、几何尺寸、结构轴线偏差、垂直度、高度和全高、外观质量和缺陷检测、楼板厚度检测、钢筋配置检测、建筑物变形观测结果；在正常使用荷载作用下，东安县温馨家园2#、3#楼基础和主体结构的承载力满足设计和规范要求。2014年6月23日，长沙嘉玺建筑设计咨询有限公司对东安县温馨家园2、3号楼《房屋建筑和市政基础工程施工图设计文件》作出了审查报告，综合结论意见为设计深度不符合国家有关规定，已由原勘察设计单位修改，经本机构复核，审查合格。房屋交付后，由于被告永州市勇诚房地产开发有限公司没有按照合同要求在2012年9月1日前为原告办理房地产等产权证，从而酿成纠纷。原审另查明，2012年度中国人民银行同期存款三年期的利率为年利率5%。一审法院认为，原告蒋海荣与被告永州市勇诚房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，是合法有效的，系有效合同。合同双方应当全面履行合同约定的义务。被告永州市勇诚房地产开发有限公司没有按合同约定履行义务而酿成纠纷，应负本案的全部责任。故原告请求依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证及土地使有权证及支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，法院予以支持。原告提出要求依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金即总房款30%的诉讼请求，原审法院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定“乙方不退房，甲方继续负责办理好产权，并按逾期日期及已付房价款的同期银行存款利率计息向乙方支付违约金”，被告邓爱平虽于2013年12月26日出具了“本人承诺在7月内（2013.12.26-2014.5.25号）把所有温馨家园业主的房产证和土地使用证办理出来，如果未办理出来，本人按房屋总价50%支付给全体业主作为违约金。在2014.5.25后还没有办理好，按房屋出售总价20%补偿，每天收取”承诺书，但该承诺书系被告邓爱平在受胁迫情况下出具的，非被告邓爱平真实意思表示，且亦非被告永州市勇诚房地产开发有限公司的行为，故，原告的这一诉讼请求法院不予支持。被告邓爱平是被告永州市勇诚房地产开发有限公司股东之一，非合同主体，因此，原告要求被告邓爱平承担本案责任，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：一、限被告永州市勇诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内为原告蒋海荣办好房屋所有权证及土地使用证等证件；二、限被告永州市勇诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告蒋海荣违约金（按已交房款228000元为本金、年利率5%计算，从2012年10月13日起计算至本判决生效后十日内止）；三、驳回原告蒋海荣其他诉讼请求。本案受理费689元，减半收取344.5元，由被告永州市勇诚房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议被上诉人房款是否付清的事实，本院认定如下：二审庭审过程中，上诉人自认被上诉人的购房款已全部付清。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争执的焦点是：1、上诉人是否违约及原审法院按中国人民银行同期存款三年期的利率5%计算违约金是否合理。2、本案是否需要追加东安县温馨家园项目部为共同被告参与诉讼3、被上诉人房款是否付清及是否提供了办证所需的资料。一、关于上诉人是否违约及原审法院按中国人民银行同期存款三年期的利率5%计算违约金是否合理。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系合法有效的。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条约定：因上诉人原因，被上诉人不能在交房后六个月内取得房地产权属证书的，上诉人除继续负责办理好房地产权属证书外，还按逾期日期及已付房款的同期银行存款计息向被上诉人支付违约金。上诉人直到现在，仍未为被上诉人办理好房屋所有权证和土地使用权证，上诉人的行为违反了合同约定，构成违约。一审法院根据合同约定及实际情况，按已付房款年利率5%计算违约金，并无不当，本院予以确认。二、关于是否需要追加东安县温馨家园项目部为共同被告参与诉讼。本案中，东安县温馨家园项目部与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，由于东安县温馨家园项目部是上诉人为开发温馨家园项目设立的机构，东安县温馨家园项目部不具备民事主体资格，合同中约定的权利义务最终由上诉人承担。故上诉人提出“原审诉讼主体缺失，应将东安县温馨家园项目部追加为共同被告参与诉讼”的上诉理由，因不符合法律规定，本院不予支持。三、关于被上诉人房款是否付清及是否提供了办证所需的资料。上诉人在二审庭审中自认被上诉人的房款已付清，上诉人提出“被上诉人房款未付清，构成违约的”上诉理由，与查明的事实不符，本院不予支持。上诉人提出了“被上诉人未提供办证需要的资料，已构成违约”的上诉理由，但未提供充分、有效的证据证实。该上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，永州市勇诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689元，由上诉人永州市勇诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭样平代理审判员  唐英虎代理审判员  熊孝航二〇一六年九月二十七日书 记 员  吴雪芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。