上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初3990号原告余曜东，男，2006年4月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。法定代理人余学富(系原告余曜东之父)，男，1967年6月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托代理人潘文东，浙江凌凯律师事务所律师。被告江苏省绿岛置业有限公司，住所地江苏省海门市。法定代表人张耀忠，董事长。被告丁忠辉，男，1972年4月23日出生，汉族，住上海市。被告童浩，男，1971年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市。上列三被告的共同委托代理人张文钧，上海普世律师事务所律师。原告余曜东与被告江苏省绿岛置业有限公司、丁忠辉、童浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余曜东的委托代理人潘文东，被告江苏省绿岛置业有限公司(以下简称绿岛置业公司)、丁忠辉、童浩的共同委托代理人张文钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余曜东诉称，三被告因经营需要向原告租赁位于上海市大连路XXX号XXX-XXX层的独立商铺，并于2011年1月19日与原告签订《大连路商铺租赁合同》一份(以下简称《租赁合同》)，合同约定：租期为2011年2月10日到2015年2月9日，原告宽限被告实际租期从合同签订日22天后才计算；租金第一年租金为108万元整，第二年租金为108万元整，第三年起每年租金在上一年基础上环比逐年递增百分之五；支付方式为交房之日付足3个月租金，之后每3个月为一期，提前10天支付下一期租金；有条件免租期60天，如被告在承租期内违反合同第九条的，应补缴60天的免租期租金；被告逾期支付租金，应向甲方支付逾期全额每日千分之五的滞纳金，超过10天未付的，原告有权要求被告继续履行租赁合同至期满，并应支付100万元违约金给原告；三被告为共同承租方并互负连带责任等事项。现第一年免租期外的租金以及第二年的租金被告已付清，第三年的租金少付了0.9万元。合同第三条第2项约定：“如乙方在承租期内违反合同的第九条乙方违约责任的1、2、3、4项的，乙方应补交60天免租期租金给甲方”。由于第四年被告又逾期支付租金，被告除应支付第四年的全部欠租外，还应补交免租期60天的租金18万元。被告于2014年1月29日、3月17日，2015年1月30日、1月31日分别支付了3万元、18.9万元、619,425元、328,055元。截止2015月1月31日扣除逾期租金产生的滞纳金(原告同意2015年1月31日之前按月利率3%计算滞纳金)以及部分租金后，被告尚欠租金639,471元。合同于2015年2月9日到期后，被告继续使用上述商铺至2015年9月8日，双方形成不定期关系。被告缴纳了该期间的水电费，但仍未支付延长租赁期内的租金729,303元以及前租赁年度内欠付的租金。截止2015年9月8日，被告合计欠租1,368,744元,欠租产生滞纳金167,761元(原告同意2015年1月31日至2015年9月8日期间按月利率2%计算滞纳金)；2015年9月9日至起诉日期间产生利息损失95,814元。同时根据合同第九条乙方违约责任第二项，被告超过十天未付租金的，原告有权要求被告支付100万元违约金，原告自愿向三被告主张一半的违约金50万元。故现起诉要求三被告立即支付所欠租金136.8774万元；三被告支付合同期内滞纳金16.7761万元(2013年12月31日至2015年1月30日期间按照每月3%计算滞纳金,2015年1月31日至2015年9月8日期间按月利率2%计算滞纳金)，并且赔偿2015年9月9日以后的利息损失(自2015年9月9日起按照月利率2%计算至实际履行完毕之日止)；三被告支付违约金50万元；三被告对上述债务互付连带责任。被告绿岛置业公司、丁忠辉、童浩共同辩称，原告所列的计算清单中的租金支付款项和日期被告无异议，但原告重复将滞纳金计算入租金，根据被告计算，合同期内租金已付清，合同期外尚欠65.9325万元租金，此后被告又于2015年2月9日支付54,375元，于2015年2月15日支付14,095元。2011年开始原告与第三方有冲突，导致被告无法正常使用广告牌，广告牌实际有两面，被告只使用了一面，故系原告违约在先，被告并未违约，被告有权通过不付租金的方式予以抗辩，原告诉讼请求中滞纳金、违约金标准过高，且存在滞纳金和违约金重复计算，原告将被告支付的款项先抵扣滞纳金没有法律依据，被告认为支付的款项应当先抵扣欠租。经审理查明，2008年11月21日，原告(乙方)的法定代理人余学富与案外人上海骏丰置业发展有限公司(以下简称骏丰置业公司)(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市大连路《骏丰国际财富广场》1629号1层2层，政府批准的规划用途为商业。同日，原告(乙方)与被告骏丰置业公司(甲方)又签订《补充协议》一份，约定：乙方已购买甲方所开发的上海市《骏丰国际财富广场》大连路XXX号商铺，乙方所购商铺的广告空间(政府相关部门未批准的除外)全部归乙方所有。嗣后原告登记为上海市大连路XXX号房屋的权利人。2011年1月19日，原告(出租方、甲方)与被告绿岛置业公司、董浩、丁忠辉(承租方、乙方)签订《大连路商铺租赁合同》，约定甲方将上海市大连路XXX号房屋出租给乙方；甲方房屋现有设施包括屋顶广告架；乙方为本合同共同承租方，对本合同享有共同的权利和承担共同的义务并互负连带责任，任何一方违约均视为所有乙方共同违约；租赁期限为4年，具体时间由甲方另行通知确认(约在2011年2月10日开始)，前两个月为甲方有条件让予乙方装修施工，有条件免计租金，但该期间的物业管理费(每月每平方米10元)、水电煤气费用由乙方承担并自行向物业公司交付，如乙方在承租期内违反本合同的第九条乙方违约责任的第1、2、3、4项的，乙方应补交该60天免租期租金给甲方；第一年租金为108万元整，第二年租金为108万元整，第三年起每年租金在上一年基础上环比逐年递增百分之五；租金支付方式为交房之日付足3个月租金，之后每3个月为一期，提前10天支付下一期租金；签订本合同时，乙方向甲方支付一个月的租金作为租赁保证金，房屋交付时转为租金押金，租赁关系终止时，剩余部分在结清所有费用后5日内归还；楼上广告架及广告位甲方赠与乙方在租赁期内无偿使用；乙方若逾期支付租金，乙方应向甲方支付逾期全额每日千分之五的滞纳金，超过十天未付的，甲方有权选择继续要求乙方履行租赁合同至期满，乙方并应支付100万元的违约金给甲方。该合同签订后，被告支付租赁保证金9万元，原告于2011年2月10日将上海市大连路XXX号房屋交付三被告使用至2015年9月8日。2014年3月，原告向法院起诉案外人骏丰置业公司、上海香申物业管理有限公司(以下简称香申物业公司)。原告在该案中认为：绿岛置业公司位于顶楼东侧店招广告在2011年9月1日晚遭到骏丰置业公司、香申物业公司破坏并被贴上骏丰置业公司的广告，原告多次交涉未果；2012年5月初，绿岛置业公司再次将店招广告悬挂至二楼顶部东侧，骏丰置业公司、香申物业公司又于5月7日擅自拆除该店招广告并贴上骏丰置业公司的广告，为此绿岛置业公司于5月8日报警；为了妥善处理承租方的店招损失，原告对其赔偿8,183元；自2012年5月7日起，骏丰置业公司将印有“骏丰国际”字样的广告布置于原告的广告位内并占用至涉诉。原告遂起诉要求骏丰置业公司、香申物业公司拆除位于大连路XXX号房屋东侧外墙的长方形广告，恢复大连路XXX号房屋东侧外墙原状；赔偿原告损失8,183元；支付自2011年9月1日起至大连路XXX号房屋的广告位恢复原状之日止的广告位占用费；拆除擅自加装于大连路XXX号房屋二层楼顶平台的空调外机七台，将房屋顶楼平台恢复原状。法院经审理，于2014年12月18日作出判决，判决骏丰置业公司拆除位于上海市大连路XXX号房屋东侧一层至二层外墙及二层顶部上方广告；骏丰置业公司按照每月5,000元的标准向原告支付自2013年12月起至骏丰置业公司实际拆除上海市大连路XXX号房屋东侧一层至二层外墙及二层顶部上方广告之日止的广告位占用费；对原告的其他诉讼请求不予支持。另查明，双方确认租赁期间第一年为2011年2月10日至2012年1月9日，第二年为2012年1月10日至2013年1月9日，依次类推，并自2013年1月10日起按合同约定标准逐年递增租金。2013年1月9日前的租金被告已付清。2013年1月16日，被告向原告支付94,500元；2013年1月22日，被告向原告支付180,000元；2013年4月18日，被告向原告支付189,000元；2013年4月20日，被告向原告支付94,500元；2013年7月8日，被告向原告支付94,500元；2013年7月15日，被告向原告支付189,000元；2013年10月29日，被告向原告支付189,000元；2013年10月30日，被告向原告支付94,500元；2014年1月29日，被告向原告支付30,000元；2014年3月17日，被告向原告支付189,000元；2015年1月30日，被告向原告支付619,425元；2015年1月31日，被告向原告支付328,055元；2015年2月9日，被告向原告支付54,375元；2015年2月15日，被告向原告支付14,095元。审理中，原告表示被告支付的租赁保证金9万元，抵扣被告应付款项。原告并确认被告2015年1月31日后支付过68,470元，并申请对第一项诉请中要求被告支付的欠付租金金额进行相应扣减。上述事实，有原告提供的《大连路商铺租赁合同》、银行交易流水及明细对账单、房地产产权证、水电费、物业费缴费证明，被告提供的银行付款记录、往来短信、微信记录、民事判决书，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的《大连路商铺租赁合同》合法有效，双方均需依约履行各自的权利义务。合同期满后被告使用房屋至2015年9月8日，该期间双方形成不定期租赁关系，双方相关权利义务仍适用原合同的约定。三被告作为承租人按约支付租期内的租金系其主要合同义务，被告认为承租房屋的广告位无法正常使用故未按期支付租金，而合同明确约定广告位系由原告无偿赠与被告使用，其使用价值并未包含在租金对价中，故被告以此为由拒不支付租金理由不成立。按合同约定，合同租期内被告应提前10天支付下一期三个月的租金，合同于2015年2月9日期满后，被告继续租赁使用该房屋，双方形成不定期租赁关系，仍适用原合同的约定，被告应于2014年1月31日支付下一期三个月的租金，现租期内被告多次未按约支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。原告按照合同约定要求被告支付免租期租金18万元，依法可予支持，但原告将免租期租金计入欠租本金要求被告支付滞纳金及利息缺乏依据，本院不予采信。就被告逾期支付租金的违约行为，原告主张了50万元的违约金，同时原告要求2013年12月31日至2015年1月30日期间被告应按照每月3%的标准支付租金滞纳金，2015年1月31日至2015年9月8日期间被告应按照每月2%的标准支付租金滞纳金，2015年9月9日至实际付清之日被告应按照每月2%的标准支付租金利息，被告认为该违约责任的金额过高，本院认为，虽原告已调低了合同约定的相应标准，但该违约责任的金额仍显著高于原告实际损失，本院结合合同履行情况及原告实际损失，对被告应承担的违约责任一并予以考量和处理，对违约金、滞纳金、利息标准均酌情予以调整，原告关于滞纳金及利息的诉请本院均按日万分之二的标准合并予以认定处理。关于原告认为被告支付的款项应先行抵扣滞纳金的观点，缺乏依据，本院不予采纳，被告支付的款项应当抵扣其欠付的租金，故原告主张的租期内的租金金额本院予以调整。根据合同约定，三被告为共同承租方，对合同享有共同的权利和承担共同的义务，原告要求三被告共同承担责任无不当，原告要求三被告承担连带责任的诉请不再重复处理。原告同意将被告支付的保证金抵扣被告应付费用，即同意返还，于法不悖，本院予以照准。据此，依照《中国人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定判决如下：一、被告江苏省绿岛置业有限公司、丁忠辉、童浩应于本判决生效之日起10日内向原告余曜东支付欠付的租金794,814元及逾期支付租金的滞纳金，滞纳金按照日万分之二的标准，分别以各期应付未付之租金为本金，自各期租金应付未付之日起分段计算至被告江苏省绿岛置业有限公司、丁忠辉、童浩实际付清之日止(其中2013年1月10日至2014年1月9日期间欠付的9,000元租金自2013年12月31日起计算滞纳金)；二、被告江苏省绿岛置业有限公司、丁忠辉、童浩应于本判决生效之日起10日内向原告余曜东支付免租期租金18万元；三、被告江苏省绿岛置业有限公司、丁忠辉、童浩应于本判决生效之日起10日内向原告余曜东支付违约金10万元；四、原告余曜东应自本判决生效之日起10日内向被告江苏省绿岛置业有限公司、丁忠辉、童浩返还租赁保证金9万元；五、原告余曜东的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23,858.79元，由原告余曜东负担10,000元，由被告江苏省绿岛置业有限公司、丁忠辉、童浩共同负担13,858.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  赖维娜人民陪审员  毛济平二〇一六年九月二十八日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文1、《中国人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。