杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初12048号原告：杭州安源房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区临平街道陈家木桥村。法定代表人：施某某，董事长。委托代理人：韩美琴，浙江法君律师事务所律师。委托代理人：丁佳丽，浙江法君律师事务所律师。被告：罗某。被告：张某某。原告杭州安源房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告何山（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理，依法由审判员冯妍独任审判，后因被告罗某、张某某下落不明，本院依法组成合议庭并于2016年9月28日公开开庭。原告杭州安源房地产开发有限公司的委托代理人韩美琴到庭参加诉讼，被告罗某、张葳崴经本院公告传唤未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告起诉称，2015年1月4日，原、被告签订了众安理想湾红墅34幢4室商品房的《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定被告购买原告开发的商品房，此商品房总价373万元。被告在2015年1月4日前支付了首付款112万元（该款中87万元为被告向原告的借款，借款期限为2014年12月9日起至2015年12月8日），剩余房款261万元采用银行按揭方式支付。为继续履行买卖合同，被告与中国民生银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称“银行”）签订《个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”）。原告为被告的贷款提供连带责任保证。被告签订借款合同后，银行于2015年1月29日房款。然后被告未能按借款合同约定履行还款义务，导致银行要求原告承担被告贷款本息等费用的连带清偿责任。无奈，原告于2016年3月15日向银行偿还了全部剩余贷款本息。根据买卖合同第十九条第6款的约定，被告未按期归还银行按揭贷款本息的，双方同意按合同第八条处理，原告有权解除商品房买卖合同。同时，2014年12月9日，被告出具承诺书明确承诺，其将在2015年12月8日前支付借款87万元，否则原告有权在不通知被告的情况下单方解除合同。经原告多次催讨，被告至今未偿还借款。现起诉，请求判令：1、解除原、被告于2014年12月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1116348）；2、被告支付原告违约金250000元。在审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1、解除原、被告于2014年12月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1116348）；2、被告支付违约金100000元。原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1.2015年1月4日商品房买卖合同一份，用以证明原被告的合同关系，以及因被告断供，原告有权解除合同的事实；2.2014年12月9日借款协议一份、收据一份、承诺书一份，用以证明被告向原告借款87万元用于支付购房首付款，被告未按约定偿还借款，原告有权解除合同并要求被告承担违约金的事实；3.个人购房借款合同（含房地产抵押财产清单和个人借款凭证）一份，用以证明被告按揭支付房款，原告提供连带保证担保的事实；4.中国民生银行个人贷款对账单一份，用以证明被告未能按借款合同约定偿还借款本息，原告已为被告偿还本息的事实；5.2016年2月17日贷款提前到期通知书二份，用以证明银行向原告及被告催款的事实；6.2016年1月6日催告函及快递单一组，用以证明原告催告被告偿还贷款的事实；7.2016年3月15日代偿情况说明一份，用以证明经银行要求，原告已为被告偿还贷款本息的事实。被告未答辩。被告未提供证据材料。原告提供的证据，本院在送达起诉状副本和证据材料后，被告未在答辩期内提出异议。本院经审查后认为，上述证据均符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2015年1月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1116348）一份，约定被告购买原告开发的位于杭州市余杭区余杭经济开发区众安理想湾红墅34幢4室房屋一套，该房屋为预售商品房，建筑面积126.85平方米，总价款824948元。合同约定付款方式如下：被告于2015年1月4日前支付首付款1120000元，剩余房款261万元采用银行按揭方式支付。同时，合同第八条约定了逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……”合同第十九条第六款关于解除合同、退房银行按揭做出了约定：“本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，并由出卖人承担担保责任的，双方同意按本合同第八条处理。”同日，原、被告签订借款协议，约定被告向原告借款1020000元，用于支付案涉房屋首付款，借款期限自2014年12月9日起至2015年12月8日，该借款应于2015年12月21日前偿还。同时，被告向原告出具承诺书一份，承诺于2015年12月21日前支付欠款224948元，并承诺若被告未按期支付上述款项，原告有权在不通知本人的情况下单方解除合同并对上述房屋另行销售，被告已付的全部房款作为违约金支付给原告。若该房屋已办理银行抵押贷款导致原告无法单方解除合同的，被告愿意一次性付清贷款款项并配合原告解除银行抵押登记，并支付总房款50%的违约金给原告。协议签订后，被告收到原告支付的借款224948元。同时，被告与中国民生银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称“银行”）签订《个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”）。原告为被告的贷款提供连带责任保证。被告签订借款合同后，银行于2015年1月29日房款。2014年12月9日，被告出具承诺书明确承诺，其将在2015年12月8日前支付借款87万元，否则原告有权在不通知被告的情况下单方解除合同。经原告多次催讨，被告至今未偿还借款。后被告按约支付首付款254948元，并就剩余购房款与中国民生银行股份有限公司杭州余杭支行签订了《个人购房借款合同》，原告为被告的贷款提供连带保证责任。后中国民生银行股份有限公司杭州余杭支行于2015年1月29日放款。自2015年2月至2015年10月，被告按约如期归还了按揭贷款，但自2015年11日起，被告未按约履行还款义务。原告向被告催缴未果。2016年2月17日，中国民生银行股份有限公司杭州余杭支行向原、被告发出了提前还款通知书，宣布贷款提前到期，要求借款人限期清偿。被告未能按借款合同约定履行还款义务，导致银行要求原告承担被告贷款本息等费用的连带清偿责任。原告于2016年3月15日向银行偿还了全部剩余贷款本息。2016年4月15日，原告诉至本院，望判如所请。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。被告未按约支付购房款，是造成本次纠纷产生的原因，应当承担相应的民事责任。本案中，被告支付首付款1120000元（其中870000元系其向原告的借款）后，剩余570000元虽办理按揭贷款，但自2015年11月起未按约还款，且逾期超过90日。根据合同约定，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院支持11400元，超出部分，本院不予支持。被告何山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告杭州安源房地产开发有限公司与被告罗某、张葳崴于2015年1月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1116348）于本判决生效之日起解除；二、被告罗某、张葳崴支付原告杭州安源房地产开发有限公司违约金11400元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告杭州安源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由原告杭州安源房地产开发有限公司负担2038元；由被告罗某、张葳崴负担262元，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  冯 妍人民陪审员  徐贵林人民陪审员  尤越强二〇一六年九月二十八日书 记 员  孙亚梅