广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2769号上诉人（原审被告）：李巧雁，女，1981年1月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李晓涛，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李巧攀，女，1984年9月1日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：陈伟权，男，1982年3月19日日出生，汉族，住广东省紫金县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司中山城南支行，住所地广东省中山市南区城南二路43-47号。主要负责人：郭炽垣，该支行行长。委托诉讼代理人：梁健霆，男，该支行员工。上诉人李巧雁因与被上诉人李巧攀、陈伟权及原审第三人中国工商银行股份有限公司中山城南支行（以下简称工行城南支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李巧雁上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李巧攀、陈伟权的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋系李巧雁有偿出借给李巧攀、陈伟权使用，李巧攀、陈伟权入住后还贷的钱是使用涉案房产的租金。李巧雁对涉案房产共投入了130797.23元，所以仅收取李巧攀、陈伟权40000元不符合交易习惯。仅凭一份表示不明确且不真实的转让证明，不能推定李巧雁有低价转让涉案房产的意思表示，李巧雁无意低价出卖涉案房产。根据《中华人民共和国房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的规定，房屋买卖合同应当是要式合同，李巧攀、陈伟权提供的转让证明不应视为房屋买卖合同，转让证明上载明的“转让”仅为涉案房屋的使用权，涉案双方仅仅是借用关系。被上诉人李巧攀、陈伟权辩称，李巧雁一方面认为涉案房屋只是出借给李巧攀、陈伟权居住，一方面又认为构成买卖关系需李巧攀、陈伟权另行支付购房款，陈述自相矛盾。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人工行城南支行未陈述意见。李巧攀、陈伟权向一审法院起诉请求：李巧雁继续履行商品房买卖合同，将位于中山市南区城南一路金域街1号金水湾1幢3单元603房房地产过户至李巧攀、陈伟权名下。一审法院认定事实：2008年10月11日，李巧雁与案外人中山市美好愿景房地产开发有限公司签订中山市商品房买卖合同，约定由李巧雁向案外人中山市美好愿景房地产开发有限公司购买中山市南区金水湾1期1号楼C603房房地产，购房总价款为377221元，付款的方式为银行按揭方式，2008年10月11日以现金方式支付113221元，2008年10月11日商业贷款264000元。2008年10月17日，涉讼房地产办理了登记备案。案外人中山市美好愿景房地产开发有限公司已为李巧雁开具购房发票。2009年6月1日，李巧雁出具了转让证明，载明：“本人李巧雁转让金水湾1幢1号楼C603房给李巧攀、陈伟权，现收现金4万元，其欠银行供款由李巧攀、陈伟权自行供完为止。特此证明”。李巧攀、陈伟权向李巧雁支付40000元，其后李巧攀、陈伟权对涉讼房地产进行装修并入住至今，并由李巧攀、陈伟权按月清偿银行贷款至今。一审庭审中，李巧攀、陈伟权陈述，李巧雁在购买涉讼房地产之后对房屋的地址、小孩的学位问题而后悔，但又因当时涉讼房地产并没有出具权属证书，无法转让给他人，也无法退房，加上李巧攀和李巧雁是亲姐妹关系，经常有往来，李巧攀、陈伟权的经济条件有限，李巧攀的父母时常帮助李巧雁带小孩的多方面因素，李巧雁才将涉讼房地产以低于市场价的40000元及偿还剩余贷款的条件转让给李巧攀、陈伟权。因李巧攀、陈伟权与李巧雁及其丈夫李炳树均有走动往来，李巧雁及其丈夫李炳树从未提出异议。另外，李巧攀、陈伟权持有涉讼房地产的商品房买卖合同、完税证明、供楼银行卡及产权证书等原件，李巧攀、陈伟权按时交纳涉讼房地产的物业管理费、水电费等。第三人工行城南支行明确，涉讼房屋尚欠贷款本金161080.75元，一直以来均按期、按时清偿贷款。针对涉讼房地产尚欠银行贷款并未消除抵押登记的问题，经询问，李巧攀、陈伟权明确同意自筹资金清偿银行贷款。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，李巧雁作为涉讼房地产的产权人，其自愿向李巧攀、陈伟权出具转让证明，该转让证明载明了交易的当事人姓名，标的以及价款，一审法院认为该合同成立。李巧雁辩解这并非真实意思表示，但并未提交相关的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，李巧雁应承担举证不能的不利后果。对于李巧攀、陈伟权提出的要求李巧雁将涉讼房地产过户至李巧攀、陈伟权名下的诉讼请求。结合本案实际情况分析：第一，从实际使用情况上来考量，李巧攀、陈伟权对涉讼房地产进行装修，一直占有使用涉讼房地产，时间长达七年时间。第二，李巧攀、陈伟权持有涉讼房地产的商品房买卖合同、完税证明、供楼银行卡及产权证书等原件，李巧攀、陈伟权并按时交纳涉讼房地产的物业管理费、水电费等。可以证实李巧攀、陈伟权与李巧雁之间是真实的商品房买卖合同关系。第三，李巧攀与李巧雁为亲姐妹关系，双方均承认双方日常有来往走动，李巧雁及其丈夫李炳树在长达七年的时间均没有提出异议，可以证实李巧雁丈夫李炳树对此是知情的，李巧雁辩称的其丈夫李炳树对其转让的事实不知情于理不合。基于前述，李巧攀、陈伟权与李巧雁之间成立商品房买卖合同关系，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。李巧攀、陈伟权现主张要求李巧攀办理过户手续，于法有据，一审法院予以支持。针对涉讼房地产仍有对第三人的贷款未清偿完毕，李巧攀、陈伟权亦明确同意自筹资金清偿，故李巧攀、陈伟权应自行清偿对第三人贷款。综上，李巧攀、陈伟权诉求合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：李巧攀、陈伟权在一审判决发生法律效力之日起七日内自行清偿涉讼房地产即位于广东省中山市南区金水湾1期1号楼C603房房地产尚拖欠第三人中国工商银行股份有限公司中山城南支行的贷款本金及利息（本金截至2016年4月15日为161080.75元，利息以实际清偿之日止），清偿前述贷款本金及利息后，李巧雁于七日内协助李巧攀、陈伟权办理注销涉讼房地产的抵押登记手续并将涉讼房地产过户至李巧攀、陈伟权名下。一审案件受理费5800元，减半收取为2900元（李巧攀、陈伟权已预交），由李巧雁负担（李巧雁于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付李巧攀、陈伟权）。本院二审期间，上诉人李巧雁围绕上诉请求依法提交了证据：1.短信记录，拟证明40000元现金仅仅是部分首期款项，而不是购房全款；2.涉税事项证明，拟证明李巧雁购买涉案房产时已经交付的税款为5658元；3.收款收据，拟证明李巧雁支付维修基金及物业管理费3338元；4.银行流水，拟证明李巧雁已还贷款8580.23元。本院组织当事人进行了质证，被上诉人李巧攀、陈伟权确认上述证据的真实性，不确认上述证据的关联性。对李巧雁提交的短信记录，本院予以采信。对其提交的涉税事项证明、收款收据、银行流水，因与本案争议的事实不具有关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年2月27日，陈伟权通过短信向李巧雁确认称，“2008年11月开始到2016年2月份，供了88个月，一共供184800，加首期40000，加2013年1月由我老婆手借给你们30000。合共254800元。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李巧攀、陈伟权主张其与李巧雁之间存在房屋买卖合同关系，并已按合同约定支付了对价。李巧雁主张其与李巧攀、陈伟权不存在房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”本案中李巧雁向李巧攀、陈伟权出具转让证明，并将涉案房屋交付给李巧攀、陈伟权。结合李巧攀、陈伟权支付首期款40000元并继续支付银行按揭贷款、涉案房屋物业管理费、水电费的事实，李巧雁与李巧攀、陈伟权达成买卖涉案房屋合意具有高度的可能性，一审法院据此认定双方之间的房屋买卖合同成立并无不当。李巧雁作为出卖人，应当全面履行合同义务，在李巧攀、陈伟权与第三人工行城南支行均同意一次性清偿剩余按揭贷款的情况下，协助买受人注销抵押登记并办理过户登记。李巧雁主张依照《中华人民共和国房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的规定，房屋买卖应订立书面的要式合同，但上述法律、法规的适用对象为在国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的行为。本案并非房地产开发交易，李巧雁与李巧攀、陈伟权之间的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李巧雁主张双方之间为租赁关系无事实依据，本院不予采信。李巧雁另关于转让证明中记载的交易价格远低于当时房地产转让价格和其已投入资金的上诉意见，因其向李巧攀、陈伟权出具转让证明已逾7年，其未在法律规定的除斥期间内主张撤销权，故对该意见本院亦不予采信。综上所述，上诉人李巧雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元（李巧雁已预交），由上诉人李巧雁负担。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  马燕清代理审判员  刘 通二〇一六年九月三十日书 记 员  龙战江第8页共8页