广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2460号上诉人（原审原告）：陈伙意，住广州市花都区。委托代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。被上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：梁正坚，该公司董事长。委托代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：王洁，广东正大联合律师事务所律师。上诉人陈伙意因与被上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈伙意上诉请求：撤销一审判决，改判雅居乐公司立即向陈伙意支付延迟交楼违约金（以总房款760834元为计算基数，按照每日分之二的标准，从2015年7月2日起计至雅居乐公司按照法律规定和合同定将涉案房屋交付给陈伙意之日止）。2、雅居乐公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由:一、一审法院仅仅依据一份只盖有广州供电局有限公司花都供电用电检查专用章的《关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道B地块项目的用电情况说明》来认定涉案小区的用电能够得到保障属认定事实错误。1、《用电情况说明》不能视为花都供电局的行为，上面的“并保证在未接通永久用电期间该项目临电供应豹安全和稳定”不能视为都供电局做出的保证；2、临时用电仅限于建设项目使用，不能用于业主的日常生活供电，《用电情况说明》也只保证了自编花都雅居乐107国道B地块项目的临电供应的安全和稳定，并没有保证项目内住宅楼业主的用电的安全和稳定；3、如果说《用电情况说明》保证了项目内住宅楼业主用电的安全和稳定的话，那么这个保证与广州供电局有限公司的《关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司项目用电受限的函》的内容相矛盾，《用电情况说明》的保证是无效的。二、一审判决认定涉案房屋具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》和已经具备永久供气、供水条件依据不足。雅居乐公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》、广州市花都区自来水公司出具的《证明书》、广州新奧燃气有限公司出具的《点火通气函》上注明的工程名称、工程地点与《商品房买卖合同（预售）》注明的房屋地点均不一致，一审判决认定这两者地点是一致、已经具备永久供气、供水条件，缺乏依据。雅居乐公司二审答辩称：一、涉案房屋在合同约定的交楼期限前已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合购房合同约定的交付标准。根据补充协议第6条、第18条第5款的约定，涉案房屋交楼标准己变更为取得《竣工验收备案表》及提供己加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》。该约定合法有效，对双方具有约束力。雅居乐公司发出交楼通知书时，涉案房屋符合补充协议第6条约定的交付标准，雅居乐公司无过错。陈伙意认为涉案房屋需办妥供水、供气、供电、通邮的永久使用手续没合同依据。二、涉案小区已于向广州供电局有限公司提出办理永久用电申请，属开发商投资部分施工已完工。雅居乐公司无过错。永久用电未办妥原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中。供电部门暂时无法向涉案小区提供永电源的接入点，但保证在未接通永久用电期间涉案小区临电供应的安全和稳定。同时，涉案项目已收楼业主均按供电部门公布的居民用电标准（按阶梯电价计算，现第一档电价为0.61元／千瓦时）向物管公司交电费。永久用电手续办妥与否，并不影响陈伙意对涉案房屋的正常使用。三、燃气管道己依约预留到涉案房屋阳台，符合购房合同附件六“装设备标准”“管道燃气”约定“预留燃气管道到户(23)栋预留燃气管道到阳台供热水器）”的条件。且涉案项目供气单位已于2015年6月28日进行点火通气，办妥供气的永久使用手续。四、雅居乐公司逾期交楼的违约金标准为日0.1‰，陈伙意要求按0.2‰计付违约金无合同依据和法律依据。陈伙意向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司立即向陈伙意支付延迟交楼违约金（以总房款760834元为计算基数，按每日万分之五的标准，从2015年7月2日起计至雅居乐公司按法律规定和合同约定将涉案房屋交付给陈伙意之日止，暂计到起诉日为25868.36元）；2.雅居乐公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，于2013年8月29日取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年8月23日，陈伙意与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），陈伙意为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区新华街永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编24栋406房，总金额为760834元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十条逾期付款违约责任约定：如果乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七本合同补充协议第五条约定：双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照合同约定的支付期限将各期房价款支付至监控账号，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金……第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，陈伙意按约定支付完毕全部购房款项。2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年8月11日，雅居乐公司向陈伙意发出《花都雅居乐花园收楼通知书》，通知陈伙意在2015年8月17日至2015年8月31日办理收楼手续。陈伙意收到通知书后，认为涉案房屋不符合交付条件，拒绝收楼。另查明，2014年5月19日，花都区自来水公司出具《证明书》，证明雅居乐107国道地块B地块已办理自来水永久使用报装，工程编号为201307050105。2014年6月12日，广州供电局有限公司花都供电局出具《关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道B地块项目的用电情况说明》，内容为：我局已收到广州花都雅居乐房地产开发有限公司投资建设的住宅楼（自编花都雅居乐107国道B地块）项目的永久用电负荷申请。因周边变电站还在筹建中，所以我局暂时未能向该地块提供永久电源的接入点，待周边变电站建设投产后方可提供该地块永久用电的电源接入点。预计2018年12月31日前提供永久用电负荷，并保证在未接通永久用电期间该项目临电供应的安全和稳定。2015年7月2日，广州新奥燃气有限公司出具《点火通气函》，载明该公司组织技术人员已于2015年6月28日对雅居乐B地块进行点火通气，该公司气源充足可保障该小区正常用气。2015年9月17日，中国邮政集团公司广州市花都区邮政局审批通过雅居乐公司关于涉案房屋所在小区的通邮申请。一审法院认为：陈伙意与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案第一个争议焦点是应否变更合同约定的逾期交楼违约金标准。根据合同补充协议第五条、第六条的约定，陈伙意逾期付款及雅居乐公司逾期交房的，均应按房价款每日万分之一的标准向对方支付违约金。双方的违约责任约定对等。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方亦未就变更合同协商一致，故陈伙意要求将逾期交楼违约金标准调整为按房价款日万分之五的标准计算没有依据，原审法院不予支持。本案第二个争议焦点是雅居乐公司是否应承担逾期交楼违约责任。根据附件七本合同补充协议第十八条第6点约定，双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。本案双方当事人在补充协议第六条中将《商品房买卖合同》第十二条、第十五条关于交房条件及房屋交付时有关资料的约定变更为雅居乐公司出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和提供已加盖雅居乐公司公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。该变更约定为双方的真实意思表示。其次，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，补充协议将交房条件变更为雅居乐公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》亦与行政部门关于工程竣工验收合格的要求规定一致，该变更并不违反法律规定。由于雅居乐公司在通知陈伙意收楼前已取得涉案项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此，陈伙意以雅居乐公司未取得合同约定的相关文件为由拒绝收楼无理。另外，从已查明的事实来看，涉案小区已具备了永久供水、供气及通邮条件。对于永久用电问题，广州供电局有限公司花都供电局在《关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道B地块项目的用电情况说明》中载明供电局已收到雅居乐公司提交的永久用电负荷申请，并保证在未接通永久用电期间该项目临电供应的安全和稳定。据此可以判断涉案小区的用电能够得到保障。在涉案小区既符合约定的交楼标准，而该标准并不违反法律规定，且小区能够满足住户使用配套基础设施要求的情况下，陈伙意以涉案房屋尚不符合交付条件为由要求雅居乐公司承担通知其收楼后的迟延交楼违约责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。本案中，根据合同约定，雅居乐公司应于2015年7月1日前向陈伙意交付房屋，而雅居乐公司于2015年8月11日才向陈伙意发出《花都雅居乐花园收楼通知书》，通知陈伙意在2015年8月17日至2015年8月31日办理收楼手续，因此雅居乐公司应按合同约定向陈伙意支付逾期交楼违约金至2015年8月16日止，共计46天，以总房价760834元为基数，按日0.01‰的标准计为3499.84元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2015年12月29日作出如下判决：一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈伙意支付逾期交楼违约金3499.84元。二、驳回原告陈伙意的其他诉讼请求。案件受理费466元，由原告陈伙意负担403元，被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担63元。本院二审期间，陈伙意提交以下证据：1、广州市供电局有限公司花都供电局于2016年1月26日出具的《关于徐晓燕申请政府信息公开的回复》：一、经翻查所有档案后，我局并未发观送达过《关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道B地块项目的用电情况说明》的文件给广州市花都区建设工程质量监督站。我局遂派人走访质监站，发现一份《关广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道B地块项目用电情况说明》（附件），且该附件上并无“并保证在未接通永久用电期间该项目临电供应的安全和稳定”字眼。而且，根据《广州供电局营销业务专用印章管理工作指引》第四条第五点第二款规定，“用电检查专用章仅限于用电检查业务，他用无效”。该说明的内容并不属于用电检查的业务范围，故所盖用电检查章无效。二，2015年3月15日，我局与广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订了关于基建施工的《供用电方案协议》。协议中第五条第七点第二款中规定“此临时施工用电仅限于建设项目：用电范围为本次申报用电项目的红线范围，如超此约定范围将视为违约用电处理”。雅居乐公司私自将其用于建设项目的临时用电转供居民用户使用，属违约用电行为。……；2、广州市供电局有限公司花都供电局于2016年3月18日对郑某出具的《关于花都雅居乐临时用电问题的答复意见》：雅居乐公司私自将其用于建设项目的临时用电转供居民用户使用，属违约用电行为。我局多次要求雅居乐公司进行整改，但该公司并未执行；3、广州市供电局有限公司花都供电局于2016年3月25日对李井英的政府信息公开回复：2015年6月至2016年3月期间，我局记录的雅居乐锦城小区停电次数共有4起，分别发生在5月6日、5月27日、6月20日、7月3日。上述事件均由雅居乐公司临时建设用设备故障引起，并非我局原因造成；4、广州市供电局有限公司花都供电局于2016年1月26日对陈伙意的政府信息公开回复：雅居乐公司私自将其用于建设项目的临时用电转供居民用户使用，属违约用电行为。我局多次要求雅居乐公司进行整改，但该公司并未执行；5、广州市供电局有限公司花都供电局于2016年1月26日对张雅君的政府信息公开回复。雅居乐公司发表如下意见：对上述证据来源不涉及我方，真实性、合法性请法院依法认定，对于关联性我方认为：1、从该复函内容看，充分证明了供电局向花都区建设工程质量监督站出具的关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道的用电情况说明上加盖的章为供电局公章；2、该复函与供电局向花都区建设工程质量监督站出具的关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道情况说明不冲突、不矛盾，复函无实质性内容，该复函中未否认向锦城小区提供安全稳定用电事实。3、涉案小区已于交楼日届满前半年向广州供电局有限公司提出办理永久用电申请，属于开发商投资部分，施工已经完工，我司无过错。永久用电未办妥原因是供电部门投资雅宝变电站，供电部门暂时无法向涉案小区提供用永久用电电源的接路点，只能提供临时用电，但是临时用电也是安全稳定的。锦城小区已收楼入住业主，用电未来受影响，未出现停电断电情形，供电局一直向锦城项目提供安全用电。4、据我方了解花都区供电局之所以出具该复函是因为供电局内部领导职务调动原因，所以该函并不属实，锦城小区用电是安全稳定的。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、违约金标准问题。关于焦点一，首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案二审中，根据陈伙意提供的证据显示，供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。事实上，根据供电部门对业主的回复，2015年6月至2016年3月间，涉案房屋小区确实存在停电4次的情况。综上，虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，本院对该抗辩理由不予采纳。关于焦点二，违约金标准问题。涉案《商品房预售合同》第十四条约定延期交房的违约责任“按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。”故陈伙意要求调整违约金标准，按照每日0.2‰的标准计付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。双方合同约定的总房价款为760834元，交楼日期为2015年7月1日，故雅居乐公司应自2015年7月2日起承担违约责任。至本案二审诉讼期间，尚无法确定涉案房屋项目取得永久用电的时间，故本案只处理陈伙意起诉之日即2015年9月7日止的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向陈伙意支付自2015年7月2日起至2015年9月7日的违约金，按总房价款760834元，每日0.1‰的标准计付。综上所述，陈伙意的上诉请求和理由部分成立，应予以支持，其他的请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1185号民事判决第二项；二、变更广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1185号民事判决第一项为：于本判决发生法律效力之日起十五日内，广州花都雅居乐房地产开发有限公司向陈伙意支付延迟交楼违约金（按总房价款760834元，每日0.1‰的标准，自2015年7月2日起计至2015年9月7日止）。本案一审受理费466元、二审受理费466元，均由广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年九月二十六日书 记 员  罗 涛