山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终3846号上诉人（原审被告）：济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王文学，执行董事。委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋家伟，男，汉族，山东钢铁股份有限公司济南分公司炼铁厂职工，住济南市。委托诉讼代理人：梁振东，北京市隆安（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔丹丹，北京市隆安（济南）律师事务所实习律师。上诉人济南鲍德房地产开发有限公司（以下简称鲍德公司）因与被上诉人宋家伟商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鲍德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宋家伟的诉讼请求；一审、二审诉讼费及相关费用由宋家伟负担。事实和理由：（一）宋家伟要求鲍德公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。1．2009年8月1日，双方就购买涉案商品房签订《商品房买卖合同》后，又于2010年10月8日就涉案地下室的购买事宜签订《钢城新苑地下室买卖协议》。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记，双方约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，该违约金数额不随违约行为时间的推移发生变化，一旦鲍德公司出现违约情形，就需支付这一确定数额的违约金，此类违约金数额的请求给付是一时性债权，应自期限届满之次日起计算诉讼时效。本案中双方交接房屋的时间为2010年10月14日，合同中约定的鲍德公司具备办证条件的期限为商品房交付后360天内，即自2011年10月10日起宋家伟就知道或应当知道自身的权利受到侵害，有权按照合同约定向鲍德公司主张逾期办证违约金，现宋家伟于2015年9月提起该项诉讼请求的行为己超过法律规定的2年诉讼时效期间。2．一审法院己认定地下室买卖协议是商品房买卖合同的一部分，是其分项合同，违约责任适用《商品房买卖合同》约定，即:宋家伟关于地下室逾期办证违约金的诉求亦超过法律规定的诉讼时效期间。3．鲍德公司认为，一审法院虽认定该违约金数额的请求给付为一时性债权，并确定2010年10月1日后360日即产生违约。但一审法院以宋家伟取得分户产权证的时间作为诉讼时效的起算点，认定宋家伟的诉讼请求未超过诉讼时效期间，与一时性债权的法律适用相违背，望二审法院予以改判驳回宋家伟的诉讼请求。（二）鲍德公司认为开发商应履行的办证义务仅为在约定期间完成办理相关资料备案，即具备办理房产分户登记的条件，具备上述条件后，通知购房人办理分户登记手续，其义务即已完成。本案鲍德公司按照合同约定于2013年8月21日在济钢OA网上发布《关于钢城新苑分户产权证办理的通知》，鲍德公司的办证义务己完成。而一审法院以宋家伟取得分户产权证作为鲍德公司结束违约状态的认定与事实不符，应予以纠正。宋家伟辩称，（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，鲍德公司的违约行为持续至宋家伟取得房产证之日，两年的诉讼时效应该由此计算，《济南市中级人民法院关于当前民商事审判若干法律适用问题的解答五》关于商品房买卖合同中亦是如此规定逾期办证违约责任诉讼时效的计算。（二）《商品房买卖合同》附件四对地下室的约定，不具备合同的主要条款，既不是邀约，也不是承诺。《商品房买卖合同》与《钢城新苑地下室买卖协议》签订时间不同；商品房是期房，地下室是现房；付款方式不同，商品房大多采用贷款方式，地下室都是一次性付清；地下室买卖协议并不依附于商品房买卖合同，其条款也没有涉及商品房买卖合同。综上所述，《钢城新苑地下室买卖协议》不是《商品房买卖合同》的从合同，《钢城新苑地下室买卖协议》也没有约定未尽条款适用《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》也未约定有关条款适用于《钢城新苑地下室买卖协议》，两个合同都是主合同。宋家伟向一审法院起诉请求：鲍德公司支付逾期办理房产证的违约金15113元；鲍德公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年7月8日，宋家伟与鲍德公司签订商品房买卖合同，合同约定宋家伟购买鲍德公司开发的涉案房屋，建筑面积133.19平方米，每平方米单价3760元，总价款500794元；鲍德公司应于交房之日起360日内提供办理产权登记所需的材料，使房屋具备办证条件，逾期按已付房款的1%向宋家伟支付违约金；合同附件四约定地下室每平方米2500元，首付1万元；鲍德公司应于2010年10月1日前交房，具体交付日期以济钢OA网上发布的入住公告日期为准。2010年9月20日，鲍德公司在济钢OA网上发布交房公告，宋家伟所购房屋的交付时间2010年10月14日下午。2010年10月8日，宋家伟、鲍德公司签订地下室买卖协议，面积为14.96平方米，单价2500元，共计37400元；宋家伟已交纳地下室定金1万元，剩余款项于交房前付清。宋家伟于2010年10月28日共交款37400元。2010年10月14日，宋家伟签署房屋设施交接验收单。2010年12月30日，宋家伟交房款500794元及714.40元，共计501508.40元。2014年1月17日，济南市住房保障和房产管理局将坐落于济南市的济房权证历城字第1648**号房产证，及储藏室的济房权证历城字第1648**号房产证，房屋所有权人登记为宋家伟。一审法院认为，鲍德公司未按约交房，也为按约达到、提交办理分户房屋所有权证书的条件、材料，是为违约行为，宋家伟与鲍德公司对此并无异议。宋家伟、鲍德公司的分歧焦点在于上述违约行为是否超出诉讼时效。鲍德公司于2010年10月1日后360日即产生违约，后鲍德公司2013年8月5日取得房产大证，2013年8月21日通知宋家伟办理所购房屋分户产权证，至2014年1月17日宋家伟取得分户产权证，鲍德公司结束违约状态，鲍德公司违约行为处于持续状态。宋家伟于2015年9月21日提起诉讼，未超过二年的诉讼时效期间。宋家伟诉讼请求，一审法院予以支持。宋家伟对地下室买卖协议的解读，违背合同原意；地下室买卖协议是商品房买卖合同的一部分，是其分项合同，违约责任适用主合同约定，即鲍德公司按宋家伟已付房款的1%支付违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司偿付原告宋家伟违约金5389.08元，于判决生效之日起10日内履行；二、驳回原告宋家伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由原告负担100元，被告负担80元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲍德公司提交了与宋家伟签署的《商品房结算移交协议书》，欲证实2013年7月29日宋家伟就应当知道本案所涉商品房及地下室已具备办证条件。宋家伟质证认为，《商品房结算移交协议书》无法证明鲍德公司的证明目的，无法证明宋家伟已经知道本案所涉商品房及地下室已经具备办证条件，也无法证明鲍德公司履行了告知义务。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，鲍德公司应当于2010年10月14日向宋家伟交付房屋之日起360日内提供相关材料，使房屋具备办证条件，鲍德公司未能按约定履行，自2011年10月10日起鲍德公司构成违约。《商品房买卖合同》附件四约定买受人承诺购买地下室，而且只能选择本单元所在地下室，双方约定地下室按建筑面积单价为2500元/平方米。买受人签订合同时同时交纳地下室首期款10000元整，现约定买受人在本单元排号第7号选择地下室。2013年7月31日，鲍德公司取得钢城新苑东19号楼的济房权证历城字第1554**号房产大证。2013年8月21日，鲍德公司在济钢OA网发布公告，通知宋家伟办理所购房屋分户产权证。本院认为，鲍德公司与宋家伟签订的《商品房买卖合同》附件四已经约定了地下室的选择顺位、选择范围和单价，双方签订《钢城新苑地下室买卖协议》是《商品房买卖合同》的明确和细化，一审认定地下室逾期办证违约责任适用《商品房买卖合同》的约定符合实际，于法有据。鲍德公司交房后未能按约定履行协助办证义务，自2011年10月10日起构成违约，宋家伟应当在两年之内主张权利，而宋家伟于2015年9月才提起诉讼，且未能提供证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，一审认定宋家伟的起诉未超过诉讼时效期间错误，本院予以纠正。综上所述，鲍德公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2015）历商初字第2583号民事判决；二、驳回被上诉人宋家伟的诉讼请求。一审案件受理费180元、二审案件受理费180元，均由被上诉人宋家伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年九月二十六日书 记 员  张 强