四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终5371号上诉人（原审被告）：成都金阳华英达置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路*号。法定代表人：曾宪佩，总经理。委托代理人：冉春江，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托代理人：罗达，中豪律师集团（四川）事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈堃，男，汉族，1983年9月6日出生，住四川省成都市青羊区。委托代理人：覃忠，四川法之识律师事务所律师。上诉人成都金阳华英达置业有限公司（以下简称金阳华英达公司）因与被上诉人陈堃商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第6667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金阳华英达公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判金阳华英达公司不承担逾期取得楼栋权属证明违约责任和不承担逾期办理房屋产权证的违约责任；3、本案一、二审诉讼费用由陈堃承担。事实和理由：金阳华英达公司逾期取得楼栋权属证明的责任在于政策变动原因，金阳华英达公司已经在合同约定时间内取得了规划合格证并向房管局提交了办理楼栋权属证明的资料，因此，金阳华英达公司不应承担逾期办理楼栋权属证明的违约责任；金阳华英达公司迟延办理房屋分户产权证书系因税务局系统升级及政策变动原因导致，金阳华英达公司不应承担相应的违约责任；即便金阳华英达公司应承担逾期办理房屋产权证的违约责任，一审法院将逾期取得房屋楼栋权属证明与逾期取得房屋所有权证的违约金计算方式叠加重复，显失公平，且明显不合理。被上诉人陈堃辩称，即便金阳华英达公司陈述的税务局有几个月没有接收房屋契税申报，但不影响房屋所有权证的办理。案涉房屋交付时，陈堃已经将契税交给了金阳华英达公司，金阳华英达公司有充分的时间交给税务局，即便存在暂停办理契税的情况，也是金阳华英达公司拖延造成。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，调整违约金合理。请求驳回上诉，维持原判。陈堃向一审法院起诉请求：1、金阳华英达公司向陈堃支付逾期办理房屋所有权证的违约金31132元；2、金阳华英达公司向陈堃支付逾期取得案涉房屋所在楼栋产权初始登记的违约金10051元；3、诉讼费用由金阳华英达公司承担。一审法院认定事实：2010年9月29日，陈堃(买受人)与金阳华英达公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定陈堃购买位于成都市青羊区培华路399号“金阳·易诚国际”4栋2单元13楼1305号房屋一套，总价款为463434元；出卖人应当在2011年12月31日前向买受交付该房屋；该房屋交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、买受人已付清本合同项下应向出卖人支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；房屋初始登记为出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，主要约定：双方于2010年9月签订关于金阳易诚国际4幢2单元13层1305号房屋的《商品房买卖合同》；陈堃于2010年9月签订合同时支付首付款143434元，余款320000元向银行申请房屋抵押贷款；陈堃委托金阳华英达公司代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向金阳华英达公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用(包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等)，由金阳华英达公司代陈堃向相关部门缴纳；金阳华英达公司应在陈堃缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代陈堃向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如陈堃未完整提供上述资料和费用的，金阳华英达公司有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准等等。2012年4月10日，金阳华英达公司出具收据一张，载明收到陈堃支付的购房款465353元。2013年8月7日，陈堃缴纳了房屋专项维修基金，2013年7月10日，陈堃缴纳了契税、印花税等费用，金阳华英达公司均出具了收据。一审法院另查明：1.2013年1月5日，金阳华英达公司向成都市房管局提交办理案涉房屋所属楼栋大产权的《房屋所有权登记申请书》；2.2013年3月14日，金阳华英达公司正式取得案涉房屋所属楼栋大产权登记；3.2013年7月15日，涉案房屋取得产权登记，陈堃系涉案房屋所有权人。一审法院认为，陈堃与金阳华英达公司于2010年9月29日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。(一)关于迟延取得房屋整体权属证明的违约责任。《商品房买卖合同》明确约定了金阳华英达公司应当在2012年12月31日前取得案涉房屋的初始产权登记，但金阳华英达公司实际取得房屋整体权属证明的时间是在2013年3月14日。因此，金阳华英达公司办理房屋初始产权的时间已逾期，构成违约，应承担相应的违约责任。关于具体违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，金阳华英达公司应当承担从约定取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得楼栋权属证明之日即2013年3月14日止，按陈堃已付款项465353元计付违约金即10191.23元(465353元×0．0003×73天)，故陈堃主张的金阳华英达公司逾期办理初始产权的违约金10051元，一审法院予以支持。(二)关于逾期交付房屋所有权证书的违约责任。一审法院认为，由于双方所签《商品房买卖合同》明确约定了金阳华英达公司应当在商品房交付之日起365日内取得涉案房屋所有权证书，否则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，支付全部已付款万分之三的违约金。本案中，金阳华英达公司于2011年12月31日向陈堃交付了涉案房屋，金阳华英达公司应于2012年12月31日前为陈堃办理房屋所有权证书，而金阳华英达公司迟至2013年7月15日代陈堃办理完毕案涉房屋的产权登记，已经超过了双方合同约定办证期限。金阳华英达公司抗辩认为陈堃逾期提交办理产权的相关资料导致逾期办理产权证。但由于在商品房买卖过程中开发商居于主导地位，对购房人交纳的资料并不会出具相应的回执，购房人对是否已交纳了相应的资料客观上无法举证，在购房人提供的办证资料是否完整发生争议时，由购房人承担举证责任显然不合理、不公平，因此，应当由开发商一方承担举证责任。若开发商认为购房人提供的办证资料不完整，开发商还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。故从其提供的《客户名单》看，仅载明陈堃于2013年4月29日向金阳华英达公司交纳过“未婚证明”，但无法认定金阳华英达公司在约定的办证期限内通知过陈堃提供资料，而2013年4月24日已经超过了双方约定的办证期限，且从“客户名单”也无法认定陈堃是为了办理产权证而补交的“未婚证明”，另外《交房公告》中也并没有明确告知陈堃办理产权证的详细资料。因此，金阳华英达公司提交的现有证据无法认定是陈堃的原因导致金阳华英达公司逾期办证。故对金阳华英达公司抗辩认为是陈堃原因导致逾期办理所有权证的理由，一审法院不予支持。因此，应当认定系金阳华英达公司的原因逾期办理房屋所有权证书。就具体违约责任，根据双方所签《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止出卖人按日算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，故金阳华英达公司应从合同约定取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2013年1月1日起，至涉案房屋实际取得所有权证书之日即2013年8月12日止，向陈堃支付共计223天逾期办理涉案房屋所有权证违约金31132.12元(465353元×0．0003×223天=31132.12元)，故对陈堃主张的金阳华英达公司逾期办理房屋所有权证的违约金，一审法院予以支持。另，金阳华英达公司就初始登记违约金与转移登记违约金提出抗辩，称不应叠加适用。对此，一审法院认为，由于双方在合同中对办理初始登记和转移登记的时间及违约责任分别进行了具体约定，而该约定系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，故其该项抗辩理由，于法无据，一审法院不予采纳。(三)关于金阳华英达公司提出约定的违约金过高，应由法院进行调整的辩称主张。一审法院认为，违约金以补偿性为主，当约定违约金过分高于造成的损失时，人民法院可以违约造成的损失为基础标准，对违约金进行适当的调整。鉴于守约方对因违约造成的损失情况更清楚，更易掌握损失的相关证据，故在违约方提出违约金过高要求调整的抗辩时，人民法院可要求守约方对其损失作出说明和提交证据。但陈堃并未对逾期办证违约造成的损失作出合理说明和提交相关证据，实际损失是否存在或实际损失的具体数额均无法确定，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，考虑虽涉案房屋实际已交付由陈堃占有使用的情况，但金阳华英达公司向陈堃交付房屋后长达半年多未办理权属证书，其违约行为的情节、其存在一定过错以及可能对陈堃处分自己权利造成影响，衡量民法公平原则及诚实信用原则，就前述确定的逾期取得楼栋权属证违约金10051元和逾期取得房屋所有权证违约金31132元，共计41183元，酌定调整为由金阳华英达公司承担22650元。综上，对陈堃的诉讼请求，一审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第九十条第二款，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、金阳华英达公司于判决生效之日起十日内支付陈堃逾期取得房屋整体权属证明违约金及逾期取得房屋所有权证违约金合计22650元；二、驳回陈堃的其余诉讼请求。如果成都金阳华英达置业有限公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费629元，减半收取315元(此款已由陈堃预交)，由陈堃承担142元，被告金阳华英达公司负担173元，其应承担部分在履行上述义务时一并支付给陈堃。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：金阳华英达公司是否可以政策变化的原因免除应承担的逾期办理楼栋权属证明的违约责任，金阳华英达公司是否可以政策变化和税务局系统升级为由免除应承担的逾期办理房屋产权证的违约责任以及一审判决确定的违约金是否存在重复计算。现评判如下：首先，金阳华英达公司关于政府部门政策变动原因致使房屋楼栋权属证明迟延取得的上诉主张，除其自己的陈述外，未提交有效证据予以证明，陈堃对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，本院对金阳华英达公司的该上诉主张不予支持。其次，金阳华英达公司实际取得房屋分户产权证的时间，超过了合同约定的期限，客观上存在逾期的事实。因此，一审法院根据合同约定认定金阳华英达公司应就房屋分户产权证逾期取得承担违约责任正确，本院予以维持。最后，《商品房买卖合同》在“产权登记”中分别约定了初始登记与转移登记的办理期限，并对因金阳华英达公司的责任导致办理逾期的情形亦分别约定了违约责任。故双方约定初始登记与转移登记的违约责任是针对不同的违约行为和应承担不同的违约后果。庭审已查明，案涉房屋的楼栋权属证明以及分户产权证均存在逾期办理的客观事实，且上述逾期办证的违约责任均应由金阳华英达公司承担，因该两项违约责任并非是同一违约行为所产生的违约后果，一审法院根据合同约定，认定金阳华英达公司应就逾期取得产权初始登记与逾期办理产权分户登记分别承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上，金阳华英达公司的上诉请求均不成立，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费629元，由成都金阳华英达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何广智审 判 员  赵 锋代理审判员  范 珍二〇一六年九月八日书 记 员  杨大准