来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂13民终855号上诉人（一审原告）：覃倬。委托代理人：韦秋园，来宾市兴宾区城北法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：广西中环房地产开发有限公司，地址：来宾市桂中大道滨江园小区4区18栋367号。法人代表：苏荣坚，该公司执行董事。委托代理人：韦海涛，广西信尔泓达律师事务所律师。上诉人覃倬与广西中环房地产开发有限公司（以下简称“中环公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2016）桂1302民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日受理后，组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：覃倬与中环公司于2014年7月17日签订编号为201400055546《商品房买卖合同》，约定：覃倬购买中环公司开发的位于来宾市迎宾路229号巴黎国际商贸城1-7号商业街2号商业楼平阳路25-1号房，建筑面积28.08平方米，每平方米11763.85平方米，总价330329元，该商品房的用途为商业。出卖人应在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定如遇到下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力；政府行为；不可预见异常施工困难等；非出卖人原因供水供电相关部门停水、停电造成停工的；在交房时买受人未付清应付总房款及税费的等等情况的，出卖人可据实延期交房。出卖人除第九条规定的特殊情况外，出卖人延期交房的应承担逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同附件六补充协议第七条第2款银行按揭付款的，买受人须于签订本《商品房买卖合同》时交纳首期房款，首期房款占总房价款的50%，即170329元，余款160000元，买受人向银行办理完按揭贷款手续时即付清。同日，覃倬向中环公司出具《承诺书》称，覃倬购买的商铺原房价为496735元，折后价（九五折）为471898元，覃倬自愿将其购买的商铺自《商品房买卖合同》约定交房之日起无偿交于中环公司指定的合作经营方顺盈公司运营5年，申请购房优惠141569元，扣除优惠款后成交房价为330329元。同时，覃倬与顺盈公司签订了《商铺委托运营管理合同》约定，覃倬将其购买的商铺委托该公司统一招商及运营管理，委托期限为5年（自房屋交付之日起计）。覃倬于2014年7月17日、12月10日、2015年8月17日三次向中环公司支付首期款174872.80元，余额160000.00元，覃倬于2015年4月2日与中国银行股份有限公司来宾分行、中环公司（保证人）签订了《个人商业用房贷款合同》，以银行按揭贷款方式向中环公司支付。2015年4月30日，中环公司将商铺交付给顺盈公司使用，并于2016年初获得建设工程质量验收竣工意见书。2016年2月，覃倬以中环公司逾期交房为由向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并退还购房款334872.8元及支付逾期交房违约金16743.64元。一审法院审理认为，双方所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方必须共同遵守全面履行。中环公司于2015年4月30日将商铺交付覃倬委托的营运商使用，虽在交付时尚未取得竣工验收报告，但在案件审理期间已取得竣工验收合格书，房屋达到合同约定的交付使用条件。根据《承诺书》约定覃倬自交付房屋之日起将商铺交由营运商营运五年，五年后覃倬方可使用。虽然中环公司没有直接把房屋交付给覃倬，但商铺交给覃倬委托的营运商，客观上并未导致覃倬的利益受到损害，因此中环公司将商铺交付营运商的行为视为已向覃倬交付，中环公司没有逾期交房，未构成违约，故覃倬诉请解除商品房买卖合同、退还购房款及支付违约金，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回覃倬诉讼请求。案件受理费6575元，由覃倬承担。上诉人覃倬不服一审判决，向本院上诉称：双方签订的合同约定被上诉人应于2015年5月31日前，将验收合格的房屋交付上诉人，而被上诉人实际于2016年6月17日才通知上诉人到销售部办理交铺手续，因此，被上诉人已逾期交房，并且被上诉人所交付房屋配套设施未符合交房条件，构成严重违约。因此，被上诉人存在违约，应向上诉人退还购房款并支付违约金，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人中环公司辩称，关于交房约定，附加合同也是合同的一部分，也具有法律效力，被上诉人交付给上诉人房屋的时间是5年后，被上诉人2016年6月18日通知上诉人来办理有关手续，并没有构成违约。被上诉人已于2015年4月30日把房屋交付给上诉人委托的运营商，对于现在商铺是否招商成功、是否在运营，并没有损害上诉人的任何利益。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人向法庭提供的证据有：1、一份被上诉人2016年6月17日寄给覃倬的一份快递单，其中有被上诉人出具的一份《交房通知书》。证明：被上诉人实际交房给上诉人的时间是2016年6月17日才通知的，并不是一审法院说的2015年4月30日已经交给上诉人。2、2号楼工程竣工表，证明其上面的竣工时间与之前一审被上诉人提供的竣工报告不一致，且当时一审法院办理案件时被上诉人的竣工验收并没有合格。被上诉人质证认为，对证据1快递单的真实性无异议但对其要证明的目的有异议，2015年4月30日中环房开公司把房屋交房给上诉人委托的运营商顺盈公司，而不是交给上诉人本人，交房通知书只是通知上诉人来办理并完善相关房产手续。对证据2验收表上表明的竣工时间是最后取得的备案时间，和通过竣工时间是不一致的。本院认为，以上证据与本案有一定的关联性，可作为定案的参考依据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的焦点为：上诉人要求解除合同并要求被上诉人返还购房款并支付违约金是否有事实和法律依据。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同约定被上诉人应于2015年5月31日前，将验收合格的房屋交付上诉人，但同时依据上诉人向被上诉人出具的《承诺书》约定，上诉人应将商铺按《商品房买卖合同》约定的交房之日起无偿交予委托运营商运营五年，而被上诉人已于2015年4月30日直接向运营商交付商铺，并且该行为客观上并未导致上诉人的利益受到损害，上诉人亦因承诺交付运营商使用五年已享受相应的购房优惠，因此，被上诉人向运营商交付商铺的行为视为已向上诉人交付；关于被上诉人交付商铺时尚未取得竣工验收合格书的问题，虽然被上诉人交房时尚未取得竣工验收合格，但是在一审审理期间被上诉人已取得，因此，所交付房屋质量合格，没有影响使用，也不存在质量风险，因此，未取得竣工验收并不影响交付的成立。综上，被上诉人不存在逾期交房的情形。因此，上诉人主张被上诉人逾期交房，要求解除合同并要求被上诉人返还房款及支付违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予以支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予以支持。一审判决程序合法，适用法律正确，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6575元，由上诉人覃倬负担。本判决为终审判决。审判长 卢 怡审判员 邓 媚审判员 黄月秀二〇一六年九月二十七日书记员 龙 莉附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。appoint