广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1322民初2169号原告：韦凤娟。委托代理人：朱述行，广东荣恒律师事务所律师。委托代理人：张勇强，广东荣恒律师事务所律师。被告：钟丹兰。第三人：中国农业银行股份有限公司博罗县支行。住所地：博罗县罗阳镇罗阳一路**号。负责人：陈宝林，行长。委托代理人：张晓婷。原告韦凤娟诉被告钟丹兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原告以中国农业银行股份有限公司博罗县支行（以下简称“农业银行博罗县支行”）与本案的审理结果有法律上的利害关系为由，申请将其追加为第三人参加诉讼。本院经审查后予以准许，并于2016年6月15日通知农业银行博罗县支行作为本案无独立请求权第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告韦凤娟的委托代理人朱述行，被告钟丹兰，第三人农业银行博罗县支行的委托代理人张晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦凤娟诉称：2015年8月11日，原、被告双方签订一份《房屋买卖协议》并经广东达伦律师事务所见证，该协议约定被告将其所有的位于博罗县××镇××花园××房卖给原告，出售价为51万元。协议签订之日原告已向被告支付定金20万元，被告也出具收据。同时被告口头承诺于2016年春节期间将上述房屋交付给原告。协议签订后，原告一直按照约定的时间和方式支付房屋按揭款，而被告不仅未按约定在2016年春节期间将房屋交付给原告，反而将房屋交与他人使用。原告迫于无奈于2016年5月16日委托律师向被告邮寄了一份律师函，以催告被告继续全面履行协议。被告在收悉该律师函后，对原告的催告置之不理，被告的行为已构成根本违约。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同；2、被告向原告赔偿违约金153000元；3、被告向原告支付律师费10000元；4、诉讼费由被告负担。原告对其主张向本院提供如下证据：1、房屋买卖协议。证明原告与被告之间就涉案房屋达成买卖的协议，约定的价款、过户的时间、违约责任承担等事实。2、银行交易明细。证明原告有依照协议的约定自2015年8月份开始替被告支付银行的按揭款。3、房产信息查询结果。证明被告系涉案房屋的产权人，以及该产权状态属于抵押状态。4、收据。证明被告有收到过协议中约定的定金20万元的事实。5、律师见证书。证明原、被告之间有关涉案房屋的买卖行为，有到律师事务所办理了律师见证。6、律师函及EMS邮寄单、妥投单。证明原告有委托律师向被告出具催告函，敦促其全面依约履行双方之间签订的房屋买卖协议，及被告有关于房屋交付时间的约定。7、民事委托代理合同以及律师费发票。证明原告为维护其合法权益产生了20000元的律师费支出。被告钟丹兰辩称，1、被告是在被威胁的情况下签订了跟原告的房屋买卖合同，签订合同并非本人真实意思表示，而且被告从未收取过原告的20万元定金。2、如果原告代为清偿涉案房屋在第三人处的全部贷款，被告愿意将房屋过户给原告。3、关于违约金问题，被告没有违约的情形，不应支付违约金及律师费。被告对其辩称未向本院提供证据。第三人农业银行博罗县支行述称，截至2016年7月5日，被告仍欠第三人涉案房屋按揭贷款本金以及利息333216.07元（具体结欠金额以结算日为准）。在第三人的债权未得到清偿前，被告不得将抵押房屋转让给原告。第三人对其述称向本院提供如下证据：个人购房担保借款合同以及钟丹兰还款记录。证明第三人系涉案房屋的抵押权人。经开庭质证，被告钟丹兰对原告韦凤娟提供的证据1的真实性无异议；对证据2、3无异议；对证据4有异议，收据上的签名是被告写的，但被告实际上从未收取过该定金20万元；对证据5无异议；对证据6的真实性无异议，对其内容不认可，被告从未与原告约定过房屋交付使用的时间；对证据7有异议。被告对第三人农业银行博罗县支行提供的证据没有异议。原告韦凤娟对第三人农业银行博罗县支行提供的证据无异议，至于2016年4月份欠缴的按揭款，原告有依照协议约定向被告专用的偿还按揭款的银行账户中每月支付3109元。根据上述证据，本院经审理查明，被告钟丹兰于2014年12月17日向案外人惠州市浩城房地产开发有限公司购买位于博罗县××镇××花园××房的房屋。2015年2月15日，被告钟丹兰与第三人农业银行博罗县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由被告向第三人借款35万元用于购买上述房屋，借款期限180个月；还款方式为等额本息还款法，还款账户为62×××78；被告以上述房屋为借款提供抵押担保。2015年3月27日，被告办理了涉案房屋抵押登记手续，第三人为登记抵押权人。2015年8月11日，被告钟丹兰为甲方，原告韦凤娟为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，并由广东达伦律师事务所罗青松律师予以见证，约定被告将涉案房屋以51万元的价款出卖给原告，其中合同第三条“付款方式”约定为“1、乙方在签订本协议之日前，已支付定金20万元，该定金用以抵作购房款。2、甲方出卖的房屋仍在按揭中，在本协议签订之日起，剩余购房款乙方按每月3109元以银行转账方式支付至甲方按揭贷款还款专用账户62×××78中，甲方须在每月将收到的乙方支付的款项保证按时向银行还贷，不得挪作他用。”合同第六条“甲方义务”约定“自本协议签订后，甲方不得就该房屋再转卖给他人，不得为他人设定抵押或为他人提供担保。”合同第八条“违约责任”约定“任何一方违约，应向守约方支付购房款总额的30%作为违约金；违约方除支付前述违约金外，还应支付守约方为追索损失而支付的律师费、评估费、差旅费等合理费用。”合同还约定其他事宜。另外，案外人黄汉平以被告钟丹兰配偶的名义也在该合同中签名。同日，被告出具一份《收据》，确认收到原告购房现金20万元。合同签订后，原告从2015年8月起以银行转账方式每月支付3109元至被告还贷账户62×××78内。2016年5月16日，原告委托广东荣恒律师事务所朱述行律师向被告发出《律师函》，并通过EMS快递给被告，称“签订协议时被告口头承诺于2016年春节期间将涉案房屋交付给原告，现被告未按该约定履行，且将房屋交与他人使用，并拖延配合原告办理房屋过户手续，构成根本违约”，要求被告在收到该律师函之日起三日内将涉案房屋交付给原告并配合原告办理房屋过户手续。另查，原告韦凤娟与广东荣恒律师事务所于2016年5月20日签订《民事委托代理合同》，约定该事务所指派朱述行律师为原告办理本案一审阶段律师，律师费为2万元，签订合同当日支付1万元，余款1万元在一审开庭前支付。原告于庭审时提交金额为2万元的增值税普通发票，拟证明其支出律师费2万元。庭审中，原告韦凤娟陈述因被告钟丹兰欠案外人叶国强20万元，故被告在签订房屋买卖协议时与原告协商，由原告直接向叶国强支付20万元作为被告偿还债务，被告亦出具收据对此予以确认，因此可以认定原告已支付购房款定金20万元给被告。被告陈述该债务实际上系其前男友黄汉平所欠，黄汉平并非其配偶，被告迫于无奈才出具收据确认该20万元，因此被告并未实际收取过原告的任何款项。被告另陈述因2015年7月黄汉平欠债10万元，故被告将涉案房屋交由该债权人使用，待清偿债务后再收回房屋，现房屋仍被其使用；上述事实被告在签订房屋买卖协议时也告知过原告，但被告未与原告约定过房屋交付日期。原告对此不予认可，称其在2016年春节后催促被告交付房屋时才知情，当时被告要求原告增加房屋价款或代为清偿债务后才交付房屋，原告不同意，故向法院起诉。本案在审理期间，应原告韦凤娟的申请，本院于2016年7月6日作出（2016）粤1322民初2169号民事裁定书，裁定查封、冻结被告钟丹兰价值51万元的财产。该裁定已经执行。本院认为，关于原、被告双方于2015年8月11日签订的《房屋买卖协议》应否继续履行问题。首先，涉案房屋系被告依法购买取得，具有相应处分权利。原、被告双方签订《房屋买卖协议》约定被告将涉案房屋出卖给原告，被告辩称是在被威胁下签订协议，但其未能提供证据予以佐证，对此本院不予采纳，应认定系合同双方真实意思的表示。其次，被告将涉案房屋在第三人农业银行博罗县支行处设立了抵押权，被告为抵押人，第三人抵押权人，因按揭贷款尚未清偿完毕，现仍在抵押期间。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意，其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，且该规定非效力性强制性规范，仅为管理性强制性规范，出发点是为了保护抵押权人的权利。最后，被告于签订协议当日出具收据确认收取原告支付的购房款定金20万元，庭审中双方陈述该20万元系原告应被告指令代为向案外人叶国强偿还被告前男友黄汉平所欠的债务，虽然被告未实际收取，但其上述代为履行债务的行为应视为系被告对自己权利的处分，可以认定原告已实际支付部分购房款20万元。事实上，协议签订后，原告已按照约定从2015年8月起每月支付3109元至被告指定的银行还贷账户内，再由被告向第三人偿还贷款，双方已经实际履行涉案合同。综上所述，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，也不存在可撤销的法定事由，故该协议合法有效，应受法律保护，本院予以确认，原、被告双方应继续履行该协议。关于被告在履行合同过程中有无违约问题。原告主张签订协议时被告口头承诺于2016年春节期间将涉案房屋交付给原告，现被告未按该约定履行，且将房屋交与他人使用，并拖延配合原告办理房屋过户手续，构成根本违约。对此本院认为，首先，原、被告双方未在协议中明确约定房屋交付的期限，原告主张被告曾口头承诺于2016年春节期间交付，但未能提供相应证据佐证，被告也不予认可，对此本院不予采纳。其次，原告主张被告在签订协议后将涉案房屋交由他人使用，该事实被告也已当庭认可，但被告认为签订协议时已将该事实告知原告，原告对此是知情的，现在以此为由主张被告违约不符合事实。如前所述，双方未明确约定房屋交付日期，交付前仍由被告占有使用，在此情况下被告虽然将房屋交与他人使用，并未明显违反双方的合同约定。另外，不动产物权的转让，须以依法登记为条件。由于涉案房屋已经抵押给第三人农业银行博罗县支行，尚在抵押期间，房屋的按揭债务尚未清偿，抵押权仍未消灭，在未经抵押权人即第三人同意变更抵押登记的情况下，房屋的转移登记受到限制，不具备办理产权过户登记的条件，原告主张被告拖延配合办理房屋过户手续，没有事实依据。综上，被告在履行双方签订的合同过程中，没有违反合同的约定，不能认定被告构成根本违约，故原告请求被告赔偿违约金153000元并支付律师费10000元，依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：一、确认原告韦凤娟与被告钟丹兰于2015年8月11日签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方当事人应继续履行；二、驳回原告韦凤娟的其他诉讼请求。案件受理费3610元，财产保全申请费3070元，合共6680元，由原告韦凤娟负担3560元，被告钟丹兰负担3120元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶堂辉审 判 员  黄利仁人民陪审员  黄 穗二〇一六年九月二十六日书 记 员  廖智威