安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初1948号原告:安徽万泰物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵经济技术开发区。法定代表人：王国明，该公司董事长。委托诉讼代理人：查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁娇，安徽铜鼎律师事务所律师。被告:邓怡亭，男，1984年2月26日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被告：孔祥丽，女，1985年5月7日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告安徽万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业）与被告邓怡亭、孔祥丽物业服务合同纠纷一案，本院（原铜陵市狮子山区人民法院,现因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院）于2016年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万泰物业的诉讼代理人李宁娇，被告邓怡亭、孔祥丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万泰物业向本院提出诉讼请求：邓怡亭、孔祥丽共同支付物业费6009.84元，违约金3990元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2011年11月6日，邓怡亭、孔祥丽与万泰物业签订《前期物业服务协议》，约定：万泰物业为邓怡亭、孔祥丽所有的万泰翡翠城银杏苑3栋4单元1101室房屋提供物业服务，物业费按建筑面积每月每平方米1.05元标准交纳，物业费每六个月交纳一次，逾期未交，按日千分之三计算违约金。协议签订后，万泰物业依据协议约定提供了物业服务，邓怡亭、孔祥丽仅支付了2013年12月31日以前的物业费，2014年1月1日以后的物业费至今未能交纳。邓怡亭、孔祥丽共同辩称：1.根据相关法律规定，《前期物业服务协议》应由万泰物业与开发商签订，但在本案中，万泰物业直接与邓怡亭、孔祥丽签订了《前期物业服务协议》，该协议违反了法律行政法规的强制性规定，应属无效；2.万泰物业在起诉前，并未书面向邓怡亭、孔祥丽催讨物业费，其直接提起诉讼违反了法律规定；3.万泰物业未履行对房屋共用部位、公共设施设备的维修义务，邓怡亭、孔祥丽有权拒绝支付物业费；4.万泰物业未履行协议约定的“向业主公布年度物业服务计划及每年定期公布维修资金使用情况”等义务，物业费应予以减少；5.因万泰物业未履行维修义务，该房屋外墙渗水给邓怡亭、孔祥丽造成了一定的经济损失，经济损失应从万泰物业在本案中主张的物业费中扣除。如万泰物业不愿扣除，邓怡亭、孔祥丽将按有关程序另行提起诉讼。本院经审理认定事实如下：万泰物业系铜陵市万泰翡翠城小区的物业服务单位，邓怡亭、孔祥丽系该小区银杏苑3号楼4单元1101室房屋业主。2006年5月，万泰物业与安徽万泰置业有限公司（以下简称万泰置业）签订《前期物业服务合同》，约定：万泰置业（甲方）选聘万泰物业（乙方）对该小区提供前期物业管理服务，物业服务内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……。物业综合管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.05元标准收取。物业费交纳时间为：业主或物业使用人应在该半年第一个月上旬履行交纳义务。关于违约责任，合同约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同对其他事项亦作了明确约定。2011年11月16日，万泰物业又与邓怡亭、孔祥丽签订《铜陵万泰.翡翠城前期物业服务协议》，约定：万泰物业为邓怡亭、孔祥丽所有的万泰翡翠城银杏苑3号楼4单元1101室房屋提供物业管理服务，其中，万泰物业（甲方）的权利为：……2.根据有关法规和政策及万泰置业对物业前期管理的要求，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知邓怡亭、孔祥丽（乙方）；7.编制小区物业管理服务、维修年度计划；8.每年一次向乙方公布本物业维修资金使用收支账目……。物业费用为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.05元收取。物业费按半年交纳，物业使用人应在该半年第一个月上旬履行交纳义务。如物业公司违反协议未达管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司应承担相应的法律责任。如物业使用人不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰收取违约金。上述协议签订后，万泰物业依据协议约定，开始为万泰翡翠城小区内房屋（含邓怡亭、孔祥丽所有的房屋）提供物业服务，邓怡亭、孔祥丽向万泰物业付清了2013年12月31日以前的物业费。从2014年1月1日起，邓怡亭、孔祥丽未能向万泰物业交纳物业费。期间，邓怡亭、孔祥丽称其房屋存在外墙渗水质量问题，万泰物业也向万泰置业工程部进行了反映，工程部查看后认定外墙渗水系邓怡亭、孔祥丽擅自在外墙打眼悬挂空调外机原因造成，并未对外墙渗水问题进行处理。此后，邓怡亭、孔祥丽委托他人进行了维修。2016年4月17日，万泰物业发函要求邓怡亭、孔祥丽交纳物业费，但邓怡亭、孔祥丽仍未能交纳。本案在审理过程中，经本院要求，万泰物业虽提供了相关的物业管理制度，但并未提供其已将上述制度书面告知业主的证据，同时，万泰物业也未提供其物业管理服务、维修年度计划及每年一次向业主公布维修资金使用收支账目的相关证据。本院认为，万泰物业与邓怡亭、孔祥丽签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，邓怡亭、孔祥丽至今未能依据协议约定付清物业费，已经构成违约，依法应继续履行付款义务。邓怡亭、孔祥丽称万泰物业未履行协议约定的“向业主公布年度物业服务维修计划及每年定期公布维修资金的使用收支情况”等义务，因上述义务系双方在合同中约定的义务，万泰物业并无证据证明其完全履行了上述义务，物业费应依法酌情予以减少，本院根据案件实际情况综合认定，邓怡亭、孔祥丽应按0.75元每平方米每月的标准交纳2016年12月31日以前的物业费，其应交纳物业费的数额为4293元。关于逾期付款违约金。从本案实际情况来看，万泰物业未完全履行协议约定的义务也是造成本案的原因之一，万泰物业存在一定的过错，违约金应依法予以调整，本院以邓怡亭、孔祥丽应交纳的物业费数额为基数，按银行同期贷款基准利率标准认定，邓怡亭、孔祥丽应承担的违约金数额为328元。万泰物业要求邓怡亭、孔祥丽支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费符合法律规定与合同约定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，对其诉讼请求，本院予以部分支持。邓怡亭、孔祥丽与万泰物业签订的协议名为前期物业服务协议，实为物业服务合同，该合同合法有效，邓怡亭、孔祥丽关于双方签订的协议无效的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信；邓怡亭、孔祥丽关于万泰物业未书面催讨物业费的答辩意见与事实不符，本院不予采信；邓怡亭、孔祥丽称万泰物业未履行维修义务对其造成了一定的经济损失，但外墙渗水的原因及损失数额等事宜，邓怡亭、孔祥丽并未提供证据证明，在确定渗水原因及损失数额后，邓怡亭、孔祥丽可向相关责任主体另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《安徽省物业管理条例》第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告邓怡亭、孔祥丽支付原告安徽万泰物业管理有限公司2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费4293元，违约金328元，合计4621元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告安徽万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽万泰物业管理有限公司负担13元，被告邓怡亭、孔祥丽负担12元。本判决为终审判决。审判员  孙国兵二〇一六年九月二十六日书记员  胡婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条——质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第七条——业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《安徽省物业管理条例》第五十二条——物业服务企业应当履行以下义务：（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；（三）按照规定公布物业服务费收支情况；（四）接受业主委员会和业主的监督；（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条——物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。