中华人民共和国广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第16号原告（反诉被告）:梁礼勇，男，汉族，1964年4月4日出生，住广东省佛山市禅城区，原告（反诉被告）:杨敬林，男，1956年11月1日出生，中华人民共和国香港永久性居民，两原告共同委托诉讼代理人刘玉文，广东聚英华律师事务所律师。被告（反诉原告）:黄碧鸾，女，汉族，1957年4月12日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人:陆汝才，广东经纬法律师事务所律师。被告:佛山市禅城区信源物业经济发展中心，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道325国道塘头金属材料市场北侧（即原澜石特种陶瓷窑具厂内）第5幢第二楼2号，注册号440602000053049。法定代表人:吴伟登。原告梁礼勇、杨敬林与被告黄碧鸾、佛山市禅城区信源物业经济发展中心（下简称信源中心）建设用地使用权纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，被告黄碧鸾在答辩期内提出管辖权异议，以不动产所在地址位于南海区南庄镇和黄碧鸾经常居住地在顺德区、信源中心住所地位于石湾区为由，要求本案移送至佛山市南海区人民法院或两被告的经常居住地人民法院管辖。本院经审查后以涉案不动产纠纷位于佛山市禅城区、本院具有专属管辖权为由，于2014年1月21日作出裁定，驳回了被告黄碧鸾的管辖异议。被告信源中心、黄碧鸾不服该裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2014年3月27日作出（2014）佛中法立民终字第284号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。被告黄碧鸾于2014年4月28日以有关涉案土地纠纷的（2013）佛中法民一终字第346号民事判决已由广东省高级法院指令佛山市中级人民法院再审为由，提出中止审理的申请，本院经审查后于2014年5月5日裁定中止本案的审理。后，被告黄碧鸾向两原告提起反诉，本院经审查后予以准许，并与本诉合并审理。本案依法适用普通程序，由审判员郭伟康担任审判长，与人民陪审员梁钰萍、潘萧萧组成合议庭进行审理，后由于审判员郭伟康工作变动，本院于2014年5月4日依法变更为由审判员田媛担任审判长，与审判员苏长磊、人民陪审员李玉珠组成合议庭审理。2014年11月11日，两原告以佛山市中级人民法院已按照广东省高级法院指令作出了（2014）佛中法审监民再字第36号终审判决为由，向本院提出恢复审理本案的申请，本院经审查后裁定恢复对本案的审理并记入笔录。本案于2015年1月23日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人刘玉文、被告黄碧鸾的委托诉讼代理人陆汝才到庭参加诉讼，被告信源中心经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出如下诉讼请求：1.两被告向两原告支付位于佛山市禅城区南庄镇石南路东村段厂房（房产证号：粤房字第××号）占用两原告1127.28㎡土地使用权自2012年3月21日至2013年12月31日的占用费160449.52元（按7元／㎡／月计算，共21个月零10天），以及该厂房两侧465㎡土地使用权自2012年2月11日至2013年12月31日的占用费70525元，合计230974.52元；2、本案的诉讼费由两被告共同承担。事实与理由为：2007年12月4日，两原告在广东浩宏拍卖有限公司举办的第65期拍卖会上，以499.25万元的价格竞买到佛山市禅城区法院委托拍卖的原属于招德津的位于佛山市禅城区南庄镇石南路东村路段的土地使用权一宗[土地证号：国用（1994）特226号，类型为出让，面积为6727㎡]及地上建筑物三幢[房产证号：32××69、32××96、32××97号]，当日两原告与拍卖行签订《拍卖成交确认书》，同年12月21日佛山市禅城区法院出具（1999）佛石法执字第398-1号民事裁定书及协助执行通知书，将上述拍卖标的确权给两原告。2008年9月8日，两原告取得该宗土地的新使用权证，证号：佛府国用（2008）第06001102450号，面积、类型不变，座落地址重新编号为：佛山市禅城区南庄大道东144号2座、144号4座和148号2座。在两原告竞得的上述土地使用权之上，除两原告一并竞得的建筑物之外，还有一幢属于被告信源中心的厂房（房产证号：粤房字第××号，房产登记在招德津名下，建筑面积1658.28㎡，基底面积1127.28㎡）。根据被告黄碧鸾提供的租赁合同，该厂房及两侧属于原告的465㎡土地由黄碧鸾出租给了邹民财。为妥善处理上述厂房占用两原告的土地及黄碧鸾将两原告的465㎡土地使用权擅自出租一事，两原告多次与黄碧鸾协商，但未达成一致意见。2012年3月27日，两原告将两被告诉至禅城区法院，要求两被告支付上述厂房占用两原告土地及该厂房两侧通道合计1592.28㎡土地自2007年12月21日至2012年3月20日的占用费。禅城区法院于2012年12月13日作出（2012）佛城法民一初字第1525号民事判决，判令两被告支付该厂房占用两原告1127.28㎡土地自2007年12月21日至2012年3月20日的占用费284545.67元，2012年3月20日以后的占用费可另行主张。两被告不服该判决提起上诉，佛山市中级法院于2013年8月14日作出（2013）佛中法民一终字第346号民事判决，驳回两被告的上诉，维持原判。对于2012年3月20日之后被告厂房占用两原告土地及两侧通道的占用费，两原告与两被告协商未果，只能再次起诉。综上，被告信源中心的厂房占用两原告的土地，被告黄碧鸾擅自将上述厂房两侧的465㎡土地出租，侵害了两原告的合法权益，应支付占有使用费。诉讼中，两原告变更诉讼请求为：1.两被告向两原告支付占用位于佛山市禅城区南庄镇石南路东村段厂房（房产证号：粤房字第××号）占用两原告1127.28㎡土地使用权自2012年3月21日至2014年12月31日期间的占用费364449.62元（按10元／㎡／月计算，共32个月零10天）；2.两被告向两原告支付占用位于佛山市禅城区南庄镇石南路东村段厂房（房产证号：粤房字第××号）两侧465㎡土地使用权自2007年12月21日至2014年12月31日的占用费229266.3元（其中2007年12月21日至2012年3月14日按2790元/月计算，共50个月零25天，为141732元；2012年3月15日至2014年12月31日按2790元/月上浮8%即2759元/月计算，共9个月零15天，为26214.3元），合计593715.92元；3、本案的诉讼费由两被告共同承担。被告黄碧鸾就本诉辩称，1、“房地一体”是我国物权法律制度的一项基本原则。“房地一体”原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。房地一体原则也被称为“地随房走”原则或“房随地走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。在房屋已经于地上建成后，房屋与土地客观不能物理分割，该房屋及该房屋占用范围内的土地是而且只能是一个整体，依据一物一权的原则，其所有权主体只能归属一个权利主体。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条、《城市地产管理法》第32条、《中华人民共和国物权法》第146条、第147条、第182条等法律法规规定了“房地一体”是我国物权法律制度的一项基本原则，我国事实上的房地分属不属不同部门管理的现状只是行政管理问题，并不能成为房地分离的依据。2、被告信源中心依生效的法律文书取得房屋的所有权，按照“房地一体”、“权利取得在先”的原则，同时合法享有该房屋占用范围内的土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第28条规定，信源中心于2001年4月3日通过佛山市中级法院（2000）佛中法执字第188号民事裁定书，取得了涉案厂房（房屋所有权证号为：粤房字第××号）的所有权，依据“房地一体”，也就合法享有了该房屋占用范围内的土地使用权，该房于2011年转让给黄碧鸾。事实上，该房产的原权利人招德津与信源中心签订《房地产买卖契约》，明确约定：招德津将房屋移交给信源中心时，该房屋范围内的土地一并转移给信源中心。而原告主张取得涉案土地使用权的时间为2007年12月21日，依据（1999）佛石法执字第398-1号民事裁定书。按照“权利设立在先”的原则，信源中心取得权利在先，有权并已经取得与该房屋不可分割的土地使用权及收益。原告取得时间在后，无权再取得该土地使用权，也无权享受该房屋范围内的土地使用权收益。3、原告所依据的（1999）佛石法执字第398-1号民事裁定书及佛府国用（2008）第06001102450号《国有土地使用证》存在重大瑕疵。（1999）佛石法执字第398-1号民事裁定书错误处理了黄碧鸾的土地使用权，1996年起，招德津将其名下的涉案房屋抵押给中国银行石湾支行，根据法律规定，该房屋占用范围的土地使用权一并抵押给中国银行石湾支行。2001年4月3日，信源中心通过佛山市中级法院变卖取得涉案房屋所有权，并实际接收、使用至今，2001年9月4日，该房的抵押被注销。根据（2000）佛中法执字第188号民事裁定书，招德津与信源中心2001年8月31日签订《房地产买卖契约》，其中约定招德津将涉案房屋移交给信源中心时，该房屋范围的土地使用权一并转移给信源中心。招德津从将其名下的涉案土地上的其余三座建筑物抵押给中国农业银行，但未将涉案土地[国用（1994）特226号，6727㎡]整体抵押，由此可见，信源中心取得涉案房屋后，已当然取得涉案房屋占用范围的土地。（1999）佛石法执字第398-1号民事裁定书就招德津与农业银行债务纠纷处理招德津的财产，依法只限于抵押的三座建筑物及占用范围的土地使用权，但该裁定书却超出范围处理了信源中心取得涉案房屋在内的整体土地，侵害了黄碧鸾的合法权益，其对信源中心的土地使用权进行拍卖的部分无效。佛府国用（2008）第06001102450号《国有土地使用证》出错，应予纠正。按照“房地一体”、“一物一权”原则，国土部门应严格依法审查权属关系，但却错误地将涉案整个土地的使用权随其中的三座建筑物所有权转移予以变更。涉案房屋与两原告竞买的东西侧相邻的两座建筑物以公共消防通道相邻，位置关系清晰，却依然被强行拍卖涉案房屋范围的土地，导致无休止的纷争，应予纠正。4、两原告请求支付厂房土地占用费和厂房两侧土地占用费没有事实和法律依据。首先，信源中心已于2001年合法取得涉案房屋及占用范围内的使用权，并于2011年转让给黄碧鸾，两原告请求按照《国有土地使用证》支付土地占用费无事实和法律依据。其次，涉案房屋两侧的土地为消防通道，根据相邻关系的规定，相邻各方均有权使用，不存在一方收取另一方占用费的依据。再次，信源中心购买厂房后，于2002和2003年期间，在两侧通道上改了顶棚，大约800平方米，花费约12万元，改善了两侧厂房的使用环境，黄碧鸾收取租户的通道租金其实是因该添附带来的利益，与土地通行无关。自2012年3月开始，两原告将涉案厂房通向石南公路的东面出口封死（具体见反诉事实和理由），从2012年8月1日起黄碧鸾不再收取租户的通道租金，但两原告却将通道出租获利。最后，即使需要支付土地占用费，两原告于2014年11月10日提出请求，其主张的2012年11月10日之前的占用费也已超过诉讼时效。且当地市场价的土地租金为每亩700元，两原告主张按10元每月每平方米标准计收，属单方主张，缺乏事实依据。因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告信源中心未提交书面答辩意见。被告黄碧鸾向本院提出如下反诉请求：1.两原告拆除被告黄碧鸾厂房东侧通向石南公路的围墙，清除堆放在被告厂房两侧通道的货物，恢复原状；2.两原告赔偿被告黄碧鸾租金损失191896.59元（465㎡×5.494元/月/㎡×29个月＋450㎡×13.09元/月/㎡×20个月）；3.两原告归还出租被告黄碧鸾厂房两侧通道的租金82782元（146㎡×14元/月/㎡×24个月＋146㎡×15.4元/月/㎡×15个月）；4.本案的反诉费由两原告承担。事实与理由：自2012年3月开始，两原告将涉案厂房通向石南公路的东面出口封死，黄碧鸾的租户被迫借道从西面通行，并将被告厂房东侧通道用砖墙拦断并违法建筑房屋，只留电房门口供被告的租户出入。涉案厂房的西侧通道被两原告的租户堆放大量陶瓷砖，仅留三分之一供两边人员进出，车辆无法通行，涉案厂房的五个门口被堵塞三个，带来严重消防隐患并影响生产经营，为此黄碧鸾向执法部门投诉，但没有得到处理。黄碧鸾的租户多次要求降租和取消原合同约定的通道租金，并退租部分厂房。黄碧鸾根据实际情况与租户签订了补充合同，从2012年8月1日起不再收取通道租金，同意租户退租450平方米厂房。而从2012年10月起，两原告却将通道146平方米出租给陈明贤收取租金获取利益。综上，两原告堵塞被告通往石南公路的出口，侵害了被告的通行权，占用通道严重影响被告厂房的使用，造成被告的租金损失；两原告将通道出租给租户使用，并默许租户在通道堆放货物，其实是利用被告的顶棚获利，属侵权行为，应向被告返还所收取的租金。综上，两原告应向被告赔偿暂计至起诉之日的450平方米厂房、465平方米通道租金损失和返还146平方米通道租金。诉讼中被告黄碧鸾明确其反诉第一项为：两原告在被告黄碧鸾涉案厂房的东侧通道砌了一堵墙，占用了该通道三分之二的面积，由原告的租户存放陶瓷砖，要求拆除该围墙，并清理其中堆放的陶瓷砖并恢复通行状态；涉案厂房西侧通道被原告的租户堆放陶瓷砖，要求清理堆放的陶瓷砖并恢复通行状态。两原告就被告黄碧鸾反诉辩称，1、被告所述的的东侧通往石南公路的围墙，不是两原告所建，围墙占用土地的权属人也不是两原告，被告诉请两原告拆除该围墙并恢复原状系诉请的主体错误。另外，该围墙并不影响被告的通行,被告的此项诉请不成立,如果执法局要求承建人拆除该围墙，两原告没有意见。至于被告要求清除堆放在其厂房两侧通道的货物，如果该货物堆放位置在原告出租给陈明贤的146㎡土地范围内，则被告无权主张清除；如果位于被告出租给邹民财的465㎡土地范围内，则被告应通知陈明贤搬走该货物，但前提是被告已经向两原告支付了该465㎡的占用费。2、至于被告第二项反诉请求，被告厂房两侧465㎡土地的权属人是两原告，被告占用该土地至今未向两原告付租金或占用费，反而要求原告赔偿租金损失，毫无道理。至于被告所述该土地租金是顶棚带来的收益，同样没有依据，被告没有任何证据证明顶棚是被告搭盖，被告是2011年才向信源中心购买涉案厂房，而两原告在2007年竞买涉案土地及地上建筑物时，几栋厂房的屋顶就已经相连。3、被告第三项反诉请求所涉及的是靠近两原告厂房一侧146㎡土地，该146㎡土地的权属人是两原告，原告将其出租和收益合理合法，该收益与顶棚无关，更与被告无关，被告竟然要求原告归还租金，同样毫无道理。综上，被告的反诉请求均不能成立，应依法驳回。诉讼中，两原告就本、反诉提交以下证据：1、两原告的身份证复印件。拟证明两原告的诉讼主体资格。2、被告信源中心的企业机读档案登记资料和变更登记资料、被告黄碧鸾的人口信息查询资料。拟证明两被告的诉讼主体资格。3、国有土地使用证、联合拍卖公告、拍卖成交确认书、（1999）佛石法执字第398-1号民事裁定书及协助执行通知书。拟证明两原告于2007年12月21日依法取得涉案土地使用权，被告信源中心的涉案厂房占用两原告的土地，应支付土地占用费；被告黄碧鸾将属于两原告的土地出租，应支付占用费。4、房屋所有权证（粤房字第××号）、（2000）佛中法执字第188号民事裁定书、交易回单及收据、黄碧鸾与租户邹民财签订的《租赁合同书》。拟证明原属于招德津的涉案厂房于2001年4月3日被佛山市中级法院变卖给被告信源中心，后信源中心将该厂房转让给被告黄碧鸾，黄碧鸾将该厂房及该厂房两侧属于两原告的465平方米土地出租给邹民财，黄碧鸾应从出租土地之日向两原告支付占用费。5、（2012）佛城法民一初字第1525号民事判决书、（2013）佛中法民一终字第346号民事判决书。拟证明佛山市禅城区法院和佛山市中级法院均判决支持被告信源中心、黄碧鸾就涉案厂房占用两原告土地并出租支付占用费。6、（2013）佛城法执字第3171号执行案件受理通知书、结案通知书。拟证明两被告在法院判决生效后，不主动履行判决义务，经两原告申请和法院执行已支付（2012）佛城法民一初字第1525号判决书判项确定的土地占用费。7、两原告与租户郭武杰签订的《租赁合同书》。拟证明目前涉案土地市场租赁价格为7元/月/㎡。8、广东省高级法院（2014）粤高法民一申字第111号《民事申请再审案件应诉通知书》。拟证明两被告不服佛山市中级法院的（2013）佛中法民一终字第346号民事判决，向省高院提出再审申请。9、证据清单、《租赁合同》四份（系两被告在申请省高院再审时提交的证据）。拟证明两原告于2007年12月21日取得涉案土地使用权，自取得之日便被被告占用并出租获利，因两被告在（2012）佛城法民一初字第1525号中拒不承认，以致佛山禅城区法院在该案判决中未能支持两原告的全部诉请；两被告占用两原告土地并出租获利的数额是每月每平方米6元，两被告应向两原告支付占用费，及利息。10、（2014）佛中法审监民再字第36号民事判决书。拟证明佛山市中级法院根据省高院指令再审，判决维持（2013）佛中法民一终字第346号民事判决。11、《房地产评估报告一份》。拟证明（2012）佛城法民一初字第1525号案件已对涉案土地使用权收益进行了评估鉴定，其中涉465平方米土地自2007年12月21日至2012年3月20日的收益价值已经有了结论，法院已采信该评估结论，所以本案中原告不再对该期间进行重复评估，相应的收益价值应以该报告的结论为准。诉讼中，被告黄碧鸾就本诉提交以下证据：1、房屋他项权证两份。拟证明涉案厂房于1996年已登记抵押给中国银行石湾支行，该厂房占用范围内的土地使用权也依法一并抵押。2、注销抵押登记证明。拟证明被告信源中心通过佛山市中级法院变卖取得涉案厂房的所有权后，注销了抵押登记。3、（2000）佛中法执字第188号民事裁定书。拟证明佛山市中级法院裁定变卖涉案粤房证字第××号房产给被告信源中心。4、《房地产买卖契约》。拟证明招德津将涉案厂房及占用范围内的土地使用权一并转移给被告信源中心。5、最高额抵押担保借款合同、信用保证担保借款合同、房地产他项权证三份。拟证明招德津抵押给农业银行的是另外三座房产，不涉及整块土地。6、佛山市石湾区人民法院查封财产清单、协助执行通知书。拟证明1999年9月18日法院查封的财产系招德津抵押给农业银行的另外三座房产，不涉及整块土地。7、《房地产评估报告书》（节选）。拟证明拍卖时禅城区法院和相关当事人对涉案地块上存在属于被告的建筑物是知情的。8、投诉信及邮件回执、查询结果、回复函。拟证明两原告违法建筑、堵塞出口、占用公共通道，被告信源中心向佛山市禅城区环保局投诉。9、照片三张。拟证明两原告违法建筑、堵塞出口、占用通道，影响被告租户生产经营，造成被告的厂房空置。10、《补充合同》。拟证明两原告占用被告厂房两侧的146㎡通道并出租给陈明贤获利。11、《情况反映》、《租赁合同书》、《减租申请书》、《补充合同》、《退租申请书》、《补充协议书》、收款收据23张。拟证明因两原告租户侵占涉案厂房两侧通道，影响了被告租户的正常生产，黄碧鸾同意自2012年8月1日不再收取租户租金，此外，租户还自2013年5月1日退租涉案厂房450㎡面积。12、《土地租赁合同书》。拟证明涉案土地附近的租金市场价。13、限期拆除决定书、现场查处照片。拟证明两原告违法建设的行为影响了被告的出租经营。14、租赁合同（2015年1月8日）、照片和收据一组。拟证明因两原告违法建设堵塞通道，租户退租450平方米，造成被告损失。诉讼中，被告黄碧鸾就反诉提交的证据与其本诉提交的证据8-14相同。诉讼中，被告信源中心未提交证据。本院依职权向禅城区房地产档案馆调取了禅城区南庄镇石南路东村段厂房平面图一张，并于2015年1月21日组织各方到现场查看，制作现场勘验笔录一份并拍摄照片一组。因被告黄碧鸾对原告诉请土地占用费及标准提出异议，两原告申请对位于佛山市禅城区南庄镇石南路东村路段的涉案厂房占用1127.28㎡土地自2012年3月21日至2014年12月31日及该厂房两侧465㎡通道土地自2007年12月21日至2014年12月31日的占用使用费进行评估鉴定，后两原告主张以（2012）佛城法民一初字第1525号中确认的使用费标准计算自2007年12月21日至2012年3月20日的通道土地使用费，变更为申请对2012年3月21日至2014年12月31日的通道土地使用费进行评估鉴定，本院经审查后予以准许，并委托佛山市价格事务所有限公司进行上述评估。佛山市价格事务所有限公司于2015年4月30日出具佛价估字（2015）062号《价格评估报告书》，并针对被告黄碧鸾的异议，于2015年5月29日出具了《关于佛价估字（2015）062号价格评估报告书意见的回复函》。经质证，本院认证如下：被告信源中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对两原告起诉、被告黄碧鸾反诉的抗辩及放弃对原告和被告黄碧鸾举证的质证。两原告的证据1、2，被告黄碧鸾无异议，本院予以采信。证据3-6、8-10，被告黄碧鸾对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据7，系两原告和案外人签订，不具有和本案的关联性，被告黄碧鸾不予确认，本院不予采信。证据11，系本院审理（2012）佛城法民一初字第1525号案件中，依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司佛山分公司出具的报告书，本院对真实性予以确认并采信。被告黄碧鸾的证据1-3、7、10，两原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据4，和（2000）佛中法执字第188号民事裁定书能够相互印证，本院对招德津将涉案厂房出卖给被告信源中心的事实予以确认。证据5、6、12，不具有和本案的关联性，本院不予采信。证据8，和证据11能够相互印证，本院对真实性予以确认。证据9，和本院现场勘查的情况一致，本院对照片的真实性予以确认。证据11，两原告对《租赁合同书》的真实性无异议，本院对真实性予以确认；该组其他证据，结合本院现场勘查的情况，本院对相关书证的真实性亦予以确认。证据13、14，两原告未对真实性提出异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取和制作的材料，两原告和被告黄碧鸾对真实性无异议，本院对真实性予以确认。佛山市价格事务所有限公司出具的佛价估字（2015）062号《价格评估报告书》，被告黄碧鸾提出异议后，鉴定机构已予以回复，被告也没有提出该评估报告书存在鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等情况，故本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区南庄镇石南路东村路段的涉案土地〔原土地证号：国用（1994）特226〕，该地块上有厂房四幢，该地上建筑物原为案外人招德津所有。招德津将其中的涉案厂房一幢（房屋所有权证：粤房字第××号）抵押给了中国银行石湾支行。2001年4月3日，佛山市中级法院出具（2000）佛中法第188号民事裁定，以（1999）佛中法经初字第200号判决已生效，执行双方同意将招德津抵押给中国银行石湾支行的房产（房屋所有权证：粤房字第××号）以25万元转让给佛山市澜石物业经济发展中心（2004年企业名称变更为佛山市禅城区信源物业经济发展中心，下均称“信源中心”）为依据，作出裁定：准许被执行人招德津变卖房产（房屋所有权证：粤房字第××号；基底面积1127.28平方米、建筑面积1658.28平方米）给信源中心，所得款项偿还其欠中国银行石湾支行的部分债务。后，信源中心向招德津支付款项后取得了涉案厂房，并办理了该厂房的抵押注销登记。信源中心取得后即占有、使用并出租上述厂房。被告黄碧鸾于2011年6月向被告信源中心购买了上述厂房，并出租给案外人邹民财使用。但由于该厂房的土地等问题，该厂房一直未能办理过户手续，现仍登记在招德津名下，该房产证记载：基底面积为1127.28平方米，建筑面积1658.28平方米。另查明一，1998年，因招德津等与中国农业银行佛山市高新技术开发区支行银行承兑汇票纠纷，本院出具（1997）佛石法经初字第893号民事调解书，招德津承担付款责任，该调解书生效后，中国农业银行佛山市高新技术开发区支行向本院申请强制执行，后申请执行人变更为王成。2007年，本院依法委托广东浩宏拍卖有限公司对招德津所有的佛山市禅城区南庄镇石南公路东村段的土地一宗（土地证号：国用（1994）特226）及地上建筑物三幢进行拍卖，广东浩宏拍卖有限公司亦在报纸刊登拍卖公告。2007年12月4日，拍卖成交，两原告以5182275元竞得涉案的佛山市禅城区南庄镇石南公路东村段的土地一宗（土地证号：国用（1994）特226）及地上建筑物三幢（粤房证字第××号、粤房证字第××号、粤房证字第××号）。同年12月11日，本院以（1999）佛石法执字第398－1号裁定书裁定：原属被执行人招德津所有的位于佛山市禅城区南庄镇石南公路东村段的土地壹块（土地证号：国用（1994）特226）及地上所建三幢建筑物（粤房证字第××号、粤房证字第××号、粤房证字第××号）给付买受人梁礼勇（身份证号：）、杨敬林〔G218595（3）〕。2008年，佛山市国土资源局颁发了佛府国用（2008）第06001102450号土地权属证书，载明：原土地证号：国用（1994）特226，现地号：060037010959，使用权面积：6727平方米，座落：佛山市禅城区南庄镇南庄大道东144号2座、144号4座、148号2座。后，两原告依法办理了上述房产的房屋产权证，其中土地情况记载为：地号：060037010959，使用权证号：佛府国用（2008）第06001102450号。另查明二，2005年10月25日，信源中心与案外人佛山市吉利门钢门有限公司（以下简称吉利公司）签订《租赁合同书》，信源中心将位于南庄大道东村股的涉案厂房出租给吉利公司，自2005年10月25日至2008年10月24日，并约定吉利公司另租厂房两侧通道465平方米，每月租金2790元。此后，上述涉案厂房及厂房两侧465平方米通道由佛山市宏川地产服务部作为出租方与承租方吉利公司连续签订了三份《租赁合同书》，租期自2008年10月25日延续至2012年2月12日，约定465平方米通道每月租金均为2790元。2012年2月8日，被告黄碧鸾与案外人邹民财签订《租赁合同书》，黄碧鸾将其买受所得的涉案厂房共1332㎡出租邹民财，租赁期限从2012年3月15日至2015年3月14日，租金标准为第一、二年每月17445元，第三年度每月18840.60元；黄碧鸾另出租厂房两侧通道465㎡，按每平方米5.494元计收，每月2555元，升幅与厂房同步。诉讼中，被告黄碧鸾提供邹民财出具的《情况说明》、《减租申请书》、《退租申请书》以及双方签订的《补充合同》和《补充协议书》，内容为：邹民财于2012年7月提出涉案厂房东侧自2012年6月开始搭建瓦棚作为车间使用，要求降租；于2013年4月30日要求退租450平方米的厂房；于2014年11月10日提出因涉案厂房两侧被相邻用户堵塞，要求降租；双方于2012年7月29日签订《补充合同》，黄碧鸾同意自2012年8月1日不再收取通道租金（465㎡×5.494元/㎡=2554.71元）；自2013年5月1日起同意邹民财退租450㎡涉案厂房。另查明三，2014年1月22日被告信源中心向佛山市禅城区环境保护和城市管理局寄出《投诉信》称两原告在涉案厂房东边拦截消防通道、违反建筑房屋，要求禅城区环保局拆除佛山市禅城区南庄镇南庄大道东144号内的违章建筑，恢复场地道路通行，恢复消防通道原状。禅城区环保局于2015年1月14日作出粤佛禅管城南限决[2015]1号决定书，认定梁礼勇、杨敬林擅自在南庄镇××大道以南、××西大道以西兴建建筑物三个部分，属违法建设的行为，限其在期限内拆除。再查明，两原告诉被告信源中心、黄碧鸾建设用地使用权纠纷一案，本院于2012年3月27日立案受理后，案号为：（2012）佛城法民一初字第1525号。两原告在该案起诉的事实理由与本案基本相同，诉讼请求为：两被告向两原告支付自2007年12月21日至2012年3月20日占用位于佛山市禅城区南庄镇石南路东村段厂房（房产证号：32××94号）土地1127.28㎡及该厂房两侧465㎡合计1592.28㎡土地的占用使用费446634.54元；诉讼费由两被告承担。该案诉讼中，两原告申请对被告占有的涉案土地2007年12月21日至2012年3月20日的土地使用权益价值进行评估，本院依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司佛山分公司进行评估，其结果为：包括占地面积1127.28平方米及两侧通道465平方米在上述51个月期间的土地使用权益价值为401920元。本院于2012年12月13日对1525号案作出判决，认为两原告竞拍取得了涉案厂房（房产证号：32××94号）所占有土地的使用权，并办理了土地使用权证，两被告在2001年取得厂房后一直占有、使用、收益，因此，原告要求被告支付该厂房占有1127.28㎡土地使用费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持；至于原告要求被告支付2007年12月21日至2012年3月20日厂房两侧通道465㎡土地使用费的请求，因原告提供的证据仅证明在2012年3月15日之后被告将该部分土地出租他人收益，而对2012年3月15日之前被告是否占有该部分土地，其不能举证予以证明，本院对该部分请求不予支持；依据深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司佛山分公司对涉案土地使用权益价值评估结果，涉案厂房占有1127.28平方米土地的权益价值应为1127.28平方米×401920元÷1592.28平方米＝284545.67元，对于2012年3月20日之后的被告厂房及通道部分占用原告土地的使用费，原告可另行主张；被告信源中心通过变卖取得了涉案厂房所有权，其应当负有向原告支付上述土地使用费的义务，而被告黄碧鸾在诉讼中确认其是实际的所有权人，也由被告黄碧鸾对该厂房出租收益，因此，被告黄碧鸾应当承担连带支付土地使用费的义务。该案判决如下：1、被告信源中心向原告梁礼勇、杨敬林支付位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东村段厂房（房屋所有权证号：粤房字第××号）占用两原告自2007年12月21日至2012年3月20日的1127.28平方米土地使用费284545.67元；2、被告黄碧鸾对上述第一项被告信源中心的付款义务承担连带清偿责任；3、驳回原告梁礼勇、杨敬林的其他诉讼请求。两被告不服本院作出的第1525号判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2013年8月14日作出（2013）佛中法民一终字第346号判决，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。两被告不服该第346号终审判决。向广东省高级法院申请再审，广东省高级法院指令佛山市中级人民法院再审。佛山市中级人民法院于2014年11月5日作出（2014）佛中法审监民再字第36号民事判决书，判决:维持（2013）佛中法民一终字第346号判决，本判决为终审判决。本院依调取的涉案厂房平面图，结合2015年1月21日现场勘查，确定涉案厂房及附近设施、交通等状况为：涉案厂房的左右各有一幢厂房，三幢厂房呈东西向排列。涉案厂房的两侧与相邻两幢厂房之间有通道。涉案厂房原有五个门口：东西侧各二个、北面一个，目前封闭三个，仅留北面和东侧的两个门口。紧邻三幢厂房的北面有一条东西向的道路，道路的北侧为一座东西向建筑物。涉案厂房北侧道路的向东出口已被围墙封闭，但可通过向西出口右转进入南庄大道。当时三厂房目前处于出租状态，涉案厂房堆放了不锈钢用具，其两边的厂房系存放陶瓷砖之用，涉案厂房紧邻东、西两侧的通道均堆放了大量陶瓷砖。佛山市价格事务所有限公司出具佛价估字（2015）062号《价格评估报告书》，评估结果为：座落于佛山市禅城区南庄镇石南路东村路段厂房的1127.28㎡土地自2012年3月21日至2014年12月31日的租金价格为199674.37元（49641.60元+73899.12元+76133.65元）；位于上述厂房两侧通道465㎡土地自2012年3月21日至2014年12月31日的租金价格为82365.14元（20477.03元+30483.18元+31404.93元）。本案诉讼过程中，本院曾多次组织双方协商解决房地分离的问题，但由于双方意见差距过大，未能达成一致意见。本院认为，本案为建设用地使用权纠纷。因原告杨敬林系中华人民共和国香港特别行政区居民，故本案属于涉港民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系不动产纠纷提起的诉讼，因不动产所在地为广东省佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条的规定，本院对本案具有专属管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。关于涉案厂房（房屋所有权证：粤房字第××号）占用范围土地的使用权问题。如前查明，两原告以竞拍方式取得了涉案厂房所占有范围的土地，并办理了土地使用权证，本院作出的（2012）佛城法民一初字第1525号判决亦以此认定两原告系涉案厂房的土地使用权人，并被佛山市中级法院的（2013）佛中法民一终字第346号判决维持，被告信源中心、黄碧鸾以“房地一体”等理由主张在取得该厂房时已当然取得厂房占有范围内的土地使用权并申请广东省高级法院再审，经广东省高级法院指定，佛山市中级法院作出的（2014）佛中法审监民再字第36号终审判决，维持了（2013）佛中法民一终字第346号判决。本院认为，法院生效判决已确认两原告为涉案厂房所占有范围内土地的合法使用权人，被告黄碧鸾未能举证该判决已被撤销，故应依法认定两原告为涉案厂房占有土地的使用权人。关于两原告诉请涉案厂房占用范围土地的占有使用费的问题。根据两原告申请，本院依法委托的鉴定机构已评估涉案厂房占有的1127.28㎡土地自2012年3月21日至2014年12月31日的租金价格为199674.37元，本院已予以采信，被告应予支付。两原告诉请超出部分，本院不予支持。对于该涉案土地占有使用费的责任承担。佛山市中级法院作出（2000）佛中法执字第188号民事裁定书，裁定变卖涉案粤房证字第××号房产给被告信源中心，虽然被告黄碧鸾于2011年6月向被告信源中心支付了购房款并实际由其出租收益，但双方并未办理该厂房的登记过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条规定，被告信源中心仍为涉案厂房的合法所有权人，其负有向两原告支付涉案土地占有使用费的义务，而被告黄碧鸾作为对涉案土地占有收益的实际所有权人，应承担土地占有使用费的连带清偿义务。关于两原告诉请涉案厂房两侧465平方米通道的土地使用费及被告黄碧鸾反诉两原告退还通道租金的问题。如前查明的事实，两原告已通过竞拍取得涉案厂房两侧通道的土地使用权，其依法享有占有、收益的权利。根据前所采信的证据，涉案厂房两侧465平方米通道自2005年10月25日至2012年2月12日和2012年3月15日至2012年8月1日分别由被告信源中心和黄碧鸾出租，由于两被告无权出租属于两原告的土地，两原告诉请被告自2007年12月21日起支付通道的占有使用费，本院予以支持，两被告应就各自出租期间分别支付占有使用费。至于占用费的计算标准，两原告主张2012年3月21日之前的占用费以（2012）佛城法民一初字第1525号中评估机构已确认的4.949元/㎡/月[401920元/(1127.28㎡+465㎡)/51个月]标准计算，本院予以采纳，被告信源中心应支付2007年12月21日至2012年2月12日的占用费为114488.93元（4.949元/㎡/月×465㎡×49.75个月）。至于2012年3月15日至2012年8月1日期间的占用费，按照（2015）062号《价格评估报告书》，该期间的占用费标准为4.709元/㎡/月（20477.03元/465㎡/9.35个月），被告黄碧鸾应支付占用费9853.58元（4.709元/㎡/月×465㎡×4.5个月），两原告诉请超出部分，本院不予支持。被告黄碧鸾并未提供证据证实其已取得两侧通道的使用权及原告因其加建顶棚收益的事实，其反诉两原告清除通道内的货物及归还通道租金，于法无据，本院不予支持。关于被告黄碧鸾反诉两原告拆除围墙和赔偿租金损失的问题。根据粤佛禅管城南限决[2015]1号决定书以及本院的现场勘查，确认两原告封闭涉案厂房向东通行道路的情形属实，但该围墙与涉案厂房具有相当远的距离，原告并未封闭涉案厂房房门，并且自涉案厂房外出的西行通道是顺畅的，被告黄碧鸾并未提供证据证明原告的违建行为影响到涉案厂房的正常经营和正常通行，被告黄碧鸾反诉两原告拆除围墙，本院不予支持；被告黄碧鸾主张租户以此理由变更合同致其租金减少的意见，无事实依据，其反诉原告赔偿租金损失，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市禅城区信源物业经济发展中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁礼勇、杨敬林支付占用位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东村段厂房（房屋所有权证号：粤房字第××号）范围内1127.28平方米土地自2012年3月21日至2014年12月31日的使用费199674.37元；二、被告佛山市禅城区信源物业经济发展中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁礼勇、杨敬林支付占用位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东村段厂房（房屋所有权证号：粤房字第××号）两侧476平方米土地自2007年12月21日至2012年2月12日的使用费114488.93元；三、被告黄碧鸾于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁礼勇、杨敬林支付占用位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东村段厂房（房屋所有权证号：粤房字第××号）两侧476平方米土地2012年3月15日至2012年8月1日的使用费9853.58元；四、被告黄碧鸾对上述第一项被告佛山市禅城区信源物业经济发展中心的付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告梁礼勇、杨敬林的其他诉讼请求。六、驳回被告黄碧鸾的反诉请求。本案本诉受理费9737元，鉴定费2820元，合计12557元，由原告梁礼勇、杨敬林负担4433元，被告佛山市禅城区信源物业经济发展中心负担5238元，被告黄碧鸾负担2886元。反诉受理费2710元，由被告黄碧鸾负担。如不服本判决，原告杨敬林可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，原告梁礼勇、被告佛山市禅城区信源物业经济发展中心、黄碧鸾可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  苏长磊人民陪审员  李玉珠二〇一六年九月二十六日书 记 员  萧 珏附：引用的法律法规《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。