上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1074号原告：上海山景工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王新华，总经理。委托诉讼代理人：金立军，上海何振卿律师事务所律师。被告：上海苍伟服装有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：张芳，经理。委托诉讼代理人：丁小方，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海山景工贸有限公司与被告上海苍伟服装有限公司间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金立军，被告的委托诉讼代理人丁小方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年1月25日，原、被告就位于上海市嘉定区XXXXXXXX的厂房转让事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告受让上述厂房，价款为人民币282万元(以下币种均为人民币)。房地产权利的转移以交易中心受理转让过户申请为准。嗣后，原告按约向被告交付房屋，被告陆续向原告支付了房款272万元。因涉案房屋的土地为集体所有，故房屋主管部门一直未同意变更房地产权利人户名。2010年7月20日，双方又签订《补充协议》，约定当交易中心依法可办理权利转移时，由被告通知原告即日去办理。鉴于双方转让的厂房的土地使用性质属于集体土地所有权，依照土地管理法的关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的规定，上述厂房无法在交易中心办理权利过户手续。原告认为，双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。合同无效后，双方应各自返还取得的财产。双方经多次协商，均未能达成一致。现起诉要求：一、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告立即返还位于上海市嘉定区XXXXXXXX的厂房及土地；三、被告支付自2005年1月25日至判决生效之日止的房屋使用费(按每年20万元的标准计算)；四、准许原告向被告返还房款272万元及相应利息。被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方对土地的性质为集体土地均是明知的。被告在向相关部门咨询后，得知按照当时的政策当地人是可以买卖的情况下才签订了房屋买卖合同，且是原告主动向被告要约的；2、在2010年7月20日前，涉案房屋是可以办理过户手续的，但是原告一直拖延不予办理；3、双方签订的房屋买卖合同是附带生效条件的合同，合同一直处于履行过程中，但条件未成就。原告提出合同无效是违反诚信原则的。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2003年10月31日，原告被登记为位于上海市嘉定区娄塘镇朱桥村(XXXX宗)房屋及土地的权利人。其中，房屋建筑面积为3544.42平方米，土地总面积为9225平方米，土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为工业用地，地号为嘉定区XXXXXXXXXXXX丘。2005年1月，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买位于上海市嘉定区XXXXXXXX(XXXX丘)厂房，房屋建筑面积为1460平方米，房屋占用范围内的土地使用面积为3252平方米。房屋占用范围内的土地所有权为集体所有。转让价款为282万元。原告应于2005年2月1日前交付房屋。双方应自被告支付完房款262万元之日起7日内申请办理转让过户手续(第六条)。附件三(付款协议)约定，被告应于2005年1月25日支付60万元作为定金；2005年3月25日前支付房款22万元；2005年12月25日前支付房款80万元；2006年1月底前支付房款20万元；2006年12月25日前支付房款100万元。该合同中的特别告知第9条规定，集体所有土地上的非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。合同另对其他事项作了约定。2005年2月，原告将涉案厂房交付予被告。后被告陆续支付了房款共计272万元。自2005年起，被告开始支付土地使用费。2010年7月20日，双方签订一份《补充协议》，约定关于产证问题，参照原合同第六条，当交易中心依法可办理房地产权利转移时，由被告通知原告，即日去办理，原告需积极协助。产证办理后，原告将产证交予被告，被告按原合同约定支付余款10万元。协议另对其他事项作了约定。被告使用涉案厂房至今。因原告认为双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同，故涉讼。另查，被告于2002年12月2日注册成立，注册地址位于原上海市南汇区新港镇新鹏路XXX号。2005年4月6日，被告获准迁出南汇区，2005年4月30日获准迁入嘉定区。被告的股东为肖文元和张芳，张芳为法定代表人。肖文元的籍贯为上海市嘉定区，于2007年2月7日办理农转非手续的变更。张芳的籍贯为上海市嘉定区，于2011年3月27日办理农转非手续的变更。张芳系肖文元的儿媳。2014年8月18日，上海市公安局嘉定分局娄塘派出所出具一份证明，载明上海苍伟服装有限公司营业执照上住所为嘉定工业区朱桥工业园区沪嘉浏高速收费口，其产证地址为娄塘镇朱桥村(XXXX宗)，现门牌号编为嘉定工业区汇通路XXX号，三处为同一地址。庭审中，被告向本院提交了一份录音资料，其中原告法定代表人王新华确认在签订房屋买卖合同前，双方确至房地产交易中心咨询涉案厂房是否可以交易，在得到肯定的答复后双方才予以签约。以上事实，有证人叶某某、韦某某的证言、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、补充协议、核发《营业执照》通知书、企业住所迁出通知书、准予迁入登记通知书、档案机读材料、常住人口登记表、视听资料(录音)、收据、证明及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《上海市房地产买卖合同》之效力问题。原告依据我国土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让……”的规定，认为双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。而该条款完整的规定为：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”。可见，土地管理法并未全面禁止农民集体所有的土地的使用权的流转，在符合一定情形下是可以进行流转的。从立法目的来看，该条款设立的目的是为了防止在农民集体土地使用权流转过程中出现的将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻和维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。而我国农民集体土地可分为农用地、建设用地和未利用地三大类。本案所涉土地的用途为工业用途，显然属于农民集体建设用地，其本来的用途就是非农业建设，不存在建设用地能否用于非农业建设的问题，原告以此条款认为合同无效，显然忽略了农民集体土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，笼统的理解为禁止所有的农民集体土地的流转行为。据此，双方签订的《上海市房地产买卖合同》未违反法律的强制性规定，不能依照我国土地管理法第六十三条的规定而认定合同无效，双方在办理相关审批手续后即可实现合同目的。至于是否可办理过户手续与合同效力无关。另外，因涉案房屋和土地属于原告取得的产证范围内的房屋和土地的一部分，根据视听资料(录音)，可以确认当初双方向房地产交易中心进行过咨询，在得到肯定答复后才签订了房屋买卖合同，被告已尽到了审慎的注意义务，且被告的股东亦符合合同中特别告知条款规定的主体资格。现被告已按合同约定支付了大部分转让款且实际占有使用涉案厂房达十多年，而原告时隔十多年之后起诉要求确认无效显然违反了合同法规定的诚实信用原则。综上，原告的全部诉请没有事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第八条、第十一条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海山景工贸有限公司的全部诉讼请求。本案受理费44,560元，减半收取22,280元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 周 平二〇一六年九月三十日书 记 员 俞佳悦附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条第一款农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。第二款农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。……二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。