上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初5159号原告(反诉被告)赵珏，女，1970年10月20日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人彭明，北京安衡(上海)律师事务所律师。委托代理人孙奎，北京安衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)上海胤祥资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人李钢强，总经理。委托代理人吴清毅。委托代理人李海东，上海创远律师事务所律师。第三人上海庙行经济发展有限公司，住所地上海市。法定代表人杨正伟，总经理。委托代理人黄黎明。原告(反诉被告)赵珏与被告(反诉原告)上海胤祥资产管理有限公司(以下简称胤祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知上海庙行经济发展有限公司(以下简称庙行经发公司)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵珏的委托代理人孙奎、被告(反诉原告)胤祥公司的委托代理人吴清毅、李海东，第三人庙行经发公司的委托代理人黄黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)赵珏诉称，2015年4月8日，赵珏与胤祥公司签订《商铺租赁合同》，约定，赵珏将宝山区长江西路XXX号商铺(以下简称2305号商铺)出租，租期从2015年5月1日至2022年4月30日，月租金人民币28,140元，租金按月支付，2个月为一期。合同签订后，胤祥公司从2015年11月1日起拖欠租金，经赵珏催告未果。故赵珏起诉要求解除《商铺租赁合同》，胤祥公司按每月28,140元计算，支付从2015年11月1日起至实际腾退之日的租金，及按日千分之三计算的逾期支付租金的滞纳金，并要求没收保证金28,140元。被告(反诉原告)胤祥公司反诉并辩称，赵珏将2305号商铺转租给胤祥公司未征得产权人庙行经发公司的同意，胤祥公司办理营业执照需要提供产权人的证明，也遭到庙行经发公司的拒绝，致使胤祥公司无法经营，还遭到了相关部门通知责令改正。胤祥公司不同意赵珏的诉请，并反诉要求确认《商铺租赁合同》无效，胤祥公司返还保证金28,140元，赔偿装修损失153,571元。原告(反诉被告)赵珏针对反诉辩称，胤祥公司承租时可以查询房屋产权人信息，知晓2305号商铺的产权情况。该房屋是由上海乾维物资有限公司向庙行经发公司承租，再由上海乾维物资有限公司的法定代表人赵珏出租给胤祥公司。庙行经发公司曾口头同意赵珏将房屋转租给胤祥公司，也同意协助胤祥公司办理营业执照。不同意胤祥公司的反诉请求。第三人庙行经发公司述称，赵珏将2305号商铺转租给胤祥公司，事先未征得庙行经发公司的同意，庙行经发公司得知此事时已经转租，庙行经发公司对于转租合同不予认可，经与胤祥公司协商，给予胤祥公司一段时间另找他处搬走。赵珏曾提出让庙行经发公司协助胤祥公司办理工商登记手续，庙行经发公司考虑到胤祥公司经营互联网金融的行业特殊性未予同意。经审理查明，2305号商铺的房地产权利人登记为庙行经发公司。2011年12月2日，上海乾维物资有限公司(乙方)与庙行经发公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将2305号商铺出租给乙方，租期从2012年1月1日起至2021年12月31日止，月租金为22,010元，租金每两年环比递增5%；乙方保证在租赁期内未经甲方书面同意不得擅自改变约定的用途，不得改变商铺结构，不得擅自转租转让或以其他形式转借给第三方。2015年4月8日，赵珏(甲方)与胤祥公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将2305号商铺出租给乙方，租期从2015年5月1日至2022年4月30日，自2015年4月15日至2015年4月30日为免租期；月租金28,140元，租金每两年环比递增5%，租金按月支付，2个月为一期，先付后用，首期租金支付时间为2015年4月8日，总数为84,420元，以后每期租金在下一使用期开始前15天支付完毕；每期超过使用期日视为逾期支付，每逾期一日按月租金的百分之三支付滞纳金；乙方于签订本合同同时支付甲方保证金28,140元；在租赁期限内，甲方应提供乙方办理营业执照所需的应当由甲方提供的各项文件，同时甲方有义务协助乙方办理相关手续；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回商铺，保证金不予退还，乙方在房屋内的装潢装修视为放弃：逾期支付房租、物业、水、电费或者未足额支付租金超过一个月的；甲方确认有出租该商铺之权利，若甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付两个月租金之和作为违约金，违约金不足以抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿。合同签订后，胤祥公司支付了赵珏保证金28,140元及至2015年10月31日的租金。审理中，经胤祥公司申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对2305号商铺内的添附现值进行审价。鉴定意见书载明，无争议部分金额为109,950元。争议部分包括木门，金额为605元；门厅外广告牌基层钢结构，金额为5,404元；石膏板和龙骨基层、木踢脚，金额为7,719元；地坪漆、栏杆油漆，金额为2,226元。赵珏表示，木门系赵珏装修时安装，胤祥公司在装修时仅移动了木门的位置；门厅外广告牌基层钢结构原来就存在，并非胤祥公司制作；石膏板隔墙和龙骨基层、木踢脚也是赵珏安装的，非胤祥公司装修；地坪漆、栏杆调和漆系赵珏装修的，并非胤祥公司新喷漆。胤祥公司表示，木门系胤祥公司新购后安装；胤祥公司在原有的钢结构基础上高度增加了1.5米；石膏板隔墙和龙骨基层、木踢脚线是胤祥公司装修的，地坪、栏杆进行了重新喷漆。鉴定单位表示，木门究竟由谁购买由法院确定，基层钢结构隐藏在广告牌内现场无法确认；现场对石膏板隔墙和龙骨基层、木龙骨已经无法确认；现场使用一年多，无法确认地坪、栏杆油漆是否重新刷过。庙行经发公司表示，庙行经发公司出租的2305号商铺系毛坯房。审理过程中，胤祥公司提供了报价单，其中有一项为原有木门安装。赵珏表示，从报价单可见木门是赵珏原先安装的。以上事实，有赵珏提供的《商铺租赁合同》，胤祥公司提供的产权登记信息、工程承包合同、报价单，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，赵珏未经出租人庙行经发公司同意将2305号商铺转租给胤祥公司，庙行经发公司得知此事后提出了异议，胤祥公司主张与赵珏签订的《商铺租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以准许。合同确认无效后，胤祥公司应当将2305号商铺返还给赵珏，赵珏也应当将保证金28,140元返还给胤祥公司。《商铺租赁合同》约定，赵珏应提供胤祥公司办理营业执照所需的各项文件，同时有义务协助胤祥公司办理相关手续。庙行经发公司明确表示不同意胤祥公司在2305号商铺办理工商登记，赵珏未能协助胤祥公司办理相关手续，对胤祥公司的经营造成影响，赵珏要求胤祥公司支付全部租金，本院不予准许。考虑到胤祥公司已经支付了部分租金，赵珏要求胤祥公司支付2015年11月1日起的租金及滞纳金，本院不予准许。《商铺租赁合同》约定，赵珏保证有权出租商铺，若无权出租，造成胤祥公司损失的应当赔偿。赵珏未经庙行经发公司同意转租房屋，造成胤祥公司无法继续租赁，胤祥公司要求赵珏赔偿添附损失，符合法律规定，本院予以准许。赵珏对2305号商铺进行过装修，而胤祥公司无确切证据证明其增高了门厅外广告牌基层钢结构，进行了石膏板隔墙和龙骨基层、木踢脚线施工，及对地坪、栏杆进行重新喷漆，胤祥公司主张上述损失，本院不予准许。胤祥公司提供的装修报价单上载明木门系原有，故其主张木门费用本院不予准许。胤祥公司主张的添附损失109,950元，有鉴定意见书为证，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)赵珏与被告(反诉原告)上海胤祥资产管理有限公司就上海市宝山区长江西路XXX号商铺签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海胤祥资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告(反诉被告)赵珏；三、原告(反诉被告)赵珏于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)上海胤祥资产管理有限公司保证金28,140元，并赔偿损失109,950元；四、原告(反诉被告)赵珏的其他诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)上海胤祥资产管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为3,077元，反诉案件受理费1,967元，鉴定费4,500元，共计9,544元，由原告(反诉被告)赵珏负担6,750元，被告(反诉原告)上海胤祥资产管理有限公司负担2,794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一六年九月二十六日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。