连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初2238号原告：南京广厦物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港经济技术开发区振兴路旺旺家园商业综合楼。法定代表人：房志鹏，经理。委托代理人：张丽华，该公司员工。被告：徐毛毛。原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦连云港分公司）与被告徐毛毛物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法由代理审判员王晓飞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张丽华到庭参加诉讼，被告徐毛毛第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审时经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广厦连云港分公司向本院提出诉讼请求：判令被告徐毛毛支付拖欠的2011年7月18日至2016年7月17日的物业费5645.22元，违约金1129.04元（按物业费总额5645.22元*20%），合计6774.26元；判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告徐毛毛系原告所管理的旺旺家园小区43号楼2单元201室（多层）的业主，被告于2010年7月18日收房，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定被告所购房屋建筑面积为134.41平方米，物业服务费按房屋建筑面积计算；多层的收费标准为0.7元／月/平方米；物业服务费每年缴纳一次，逾期交纳的，按每天万分之五支付违约金，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，原告经多次催要无果，被告的行为已经严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现原告诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。被告徐毛毛辩称，我与原告签订的合同中物业费的标准是0.45元每平每月，另外，我签订的物业的甲方是南京广厦物业管理有限公司旺旺家园管理处，不是连云港分公司，所以原告起诉我的合同我不承认，我只承认与南京广厦物业管理有限公司旺旺家园管理处签订的合同。我之前交房的时候交过物业费752元（自2010年7月18日至2011年7月18日止），以及公共电费300元，当时交房的时候说是一次性收取终生使用的，但是物业未尽到所签署管理服务中的很多内容，所以我就没有再继续交纳，在2011年初的时候我所在的单元楼梯灯就坏了，打物业的电话一直没有人来修理，最后是我自己更换的，一直以来楼道的灯坏了一直没有负责修理。最近几年我们单元的从没有保洁人员来负责打扫卫生，去年过年的时候小区中有差不多20天垃圾堆积成山也没有得到处理。小区的绿化带有人养鸡，损坏也特别严重，包括物业合同上注明大门有24小时人员看守，现在只有西大门有人看守，其他都没有。我们单元门损坏也一直没有人维修维护，路灯损坏长期无人维修，合同上说6个月张榜公示物业收支账目，至今没有公示过。原告围绕诉讼请求依法提交了外埠来连物业服务企业登记备案证明1份，2011年至2014年连云港市物价局物业服务收费备案表4张，前期物业管理服务协议、承诺书、业主入伙登记表，物业费催缴通知书照片3张，住宅装修审批表，小区上调物业费公告6张。被告对上述证据均无异议。本院对原告提交的上述证据，结合原告庭审中的陈述，经审查对上述证据予以确认并在卷佐证。被告为支持其抗辩主张提供了证据一、2010年前期物业管理服务协议，证明每月每平方米是0.45元；原告对该证据无异议，但协议中第7条规定住宅收费以物价部门最终核定为准。证据二、小区内照片打印件7张，证明7-1小区内过道垃圾无人清扫；7-2电表箱电线长期裸露无人管理；7-3单元一楼的触摸灯开关长期损坏，不能使用，已经坏了五六年了，打电话也没反应；7-4单元门破损破旧无人维修；7-5路灯损坏长期无人维修；7-6一楼的过道灯损坏长期无人维修；7-7单元内墙壁污损无人维护。上述照片是在2016年6月份用手机拍的。原告的质证意见：7-1有异议，清扫分不同时间段。7-2需要回去核实，之前对小区电表箱维护过，如果现在还有这种情况，需要核实一下进行及时处理。7-3有异议，一直在维护，需要庭后核实。7-4单元门破损破旧如果属实，我们将报维修。7-5有异议，路灯一直在维护。7-6有异议，一直在维护。7-7也在维护，因为工作人员少，工作还没有进行到位。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐毛毛购买了位于连云港经济技术开发区振兴路旺旺家园43号楼2单元201室的房屋，房屋建筑面积134.41平方米，原告于自2010年7月18日收房。2010年时原告广厦连云港分公司向业主发放了《前期物业管理服务协议》，协议中列明原告为涉案小区提供物业管理服务，对房屋公共部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理。多层物业服务费按建筑面积以0.45元/平方米·月计算，业主在入住时交纳一年的公共服务费，以后每年度初交纳物业服务费。如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从自逾期之日起按每日按每天万分之五交纳违约金。协议还对双方的权利和义务，物业管理服务内容、服务质量等其他内容进行了约定。原告在合同落款处盖其旺旺家园服务中心公章，被告并未在该协议上签字。庭审时，原告向本院提交了另一份《前期物业管理服务协议》，该协议的内容除“多层、架空层物业服务费按0.7元／平方米/月收取”外，其他内容与前述《前期物业管理服务协议》内容基本一致。原告收房时按照《前期物业管理服务协议》的约定交纳了一年的物业服务费725元（自2010年7月18日至2011年7月17日），其后未再交纳物业服务费。自2011年至2016年原告每年均向业主在小区公告栏向全体业主催交本年度物业费，最后一次于2016年3月10日催交。另查明，原告就物业费收费标准自2011年至2014年每年均向连云港市物价局进行了备案，其中多层的收费标准均为0.45元/平方米·月。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。本案原告向被告发放了《前期物业管理服务协议》，被告在协议上签字并在事实上接收了原告的物业管理服务，故本院认为双方之间成立了物业服务关系。自2010年至今原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务并已就到期物业费用向包括被告在内的业主进行了催交，被告也接受了原告提供的物业管理服务，故应当及时向原告交纳物业服务费。关于物业费用的收费标准，本院认为，原告前期方向业主发放的《前期物业管理服务协议》载明的物业费用的收费标准是0.45元/平方米·月，第一年的收费标准也是按照0.45元/平方米·月收取的（725.8元/134.41平方米/12月≈0.45元平方米/月），故本院对被告按照0.45元/平方米/月计算物业费的抗辩主张依法予以采纳；原告依据《前期物业管理服务协议》和备案通知认为物管费应当按照0.7元/平方米/月收取，但物业服务收费标准属于物权法第七十六条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现原告未提供证据证明物业费按照0.7元的收费标准收取经过了半数业主同意，故仍应当按照原标准执行。故原告主张的自2011年7月18日至2016年7月17日的物业费应为3629.07元（0.45元/平方米/月*134.41平方米/12月*5年）。被告提出原告没有维护好小区内的环境卫生、公共区域的设施设备并提交了被告居住的楼道内、小区公共区域内生活垃圾无人清理、公共设施损坏无人维修的照片予以证实，原告认可其物业管理存在一定的问题，并正在完善管理。本院认为，原告的物业管理除了被告提到的内容外还包括安全管理、公共秩序、交通设施等其他很多内容，卫生问题和设施损坏只是物业管理的一方面，原告部分内容管理的瑕疵不应当成为被告不交物业费的理由，故本院本着谐物业公司和业主关系的初衷对原告要求被告支付违约金的诉讼请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定判决如下：一、被告徐毛毛于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司物业服务费3629.07元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  王晓飞二〇一六年九月二十日书 记 员  于洪博法律条文及小额诉讼须知附录法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（三）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。