浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终5208号上诉人（原审原告）：陈利，男，1977年12月14日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托代理人：刘婷，浙江朗威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杭州昊元置业有限公司，住所地：杭州市��湖区转塘街道江口218号1028室。法定代表人：廖晓春，总经理。委托代理人：陈洁、牟凌桦，浙江康城律师事务所律师。上诉人陈利因与上诉人杭州昊元置业有限公司（以下简称昊元公司）商品房预约合同纠纷一案，均不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西泗民初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2012年2月14日，陈利与昊元公司签订《内部认购房屋意向书》一份，载明：昊元•之江时代中心为昊元公司投资开发、建设、管理、销售的项目，位于杭州之江旅游度假区转塘街道（杭政储出[2010]7号地块），用地性质为商业金融，产权为40年，总建筑面积226736平方米；项目已取得相关合法开发的手续、批文及权证，但尚未取得商品房���售许可证，不可正式销售；为获得内部优先选房及以其他特别优惠条件与昊元公司签订商品房买卖合同的机会，陈利在项目尚未取得预售许可证的情况下，与昊元公司签订本意向书；陈利有意购买昊元•之江时代中心A-9幢703室，面积大约为46.9平方米；签订本意向书当日，陈利一次性支付给昊元公司预定金560000元；开盘后签订正式商品房买卖合同的，陈利交纳的预定金抵购房款，预定金不计息；在陈利交纳预定金之日起至开盘之日，且这段期间不超过一年的，除非昊元公司书面同意，否则陈利不得要求退还预定金；如果本意向书签订之日起满一年后，陈利意向购买的房屋之项目未能开盘销售的，陈利可以选择要求退还预定金，昊元公司并应按月利率3%的比例向陈利支付补偿（按天计算）；项目开盘销售后，陈利决定不购房的，预定金亦由昊元公司退还给陈利，昊元公司并应按月利率3%的比例向陈利支付补偿（按天计算）；本意向书自双方签字或盖章，且陈利按约定交纳款项之日生效。意向书还就保留房源、房屋销售价格、签约通知及开盘公告方式等作出约定。同日，昊元公司出具收据一份，确认其收取陈利以冲抵工程款的方式交纳的预约金560000元。收据收款公章栏加盖有昊元公司财务专用章，开票人为昊元公司财务人员张玉琴。陈利现以昊元公司未按约退还预定金并支付利息为由遂诉至原审法院，要求判令：一、昊元公司退还陈利房屋预定金560000元；二、昊元公司支付自2013年2月14日起至起诉之日止的利息571200元（利息按月利率3%计，之后利息按相同利率计算至判决确定的履行之日止）；三、昊元公司承担本案诉讼费用。后陈利变更第二项诉讼请求为：昊元公司支付自2012年2月15日起至起诉之日止的利息772800元（利息按月利率3%计，之后利息按相同利率计算至判决确定的履行之日止）。原审法院认为：陈利与昊元公司签订的《内部认购房屋意向书》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效。昊元公司出具的收据足以认定陈利以冲抵工程款方式向昊元公司交纳意向书约定的预定金560000元。根据意向书的约定，意向书签订之日起满一年后项目未能开盘销售或项目开盘销售后，陈利均有权要求昊元公司退还预定金。现退还预定金的条件已成就，昊元公司应按约退还陈利预定金560000元。根据意向书的约定，在退还预定金的前提下，昊元公司应按月利率3%向陈利支付补偿（按天计算）。从文意上看，该条款具有补偿陈利因昊元公司占用资金所造成的损失之功能，而不具有昊元公司所辩称的逾期还款之违约惩罚性质。因此补偿金应溯及至预定金交纳或视为交纳次日即2012年2月15日开始计算。陈利未举证证明其实际损失，其主张的月利率3%虽有约定，但显属过高，原审法院参照同期三年至五年期银行贷款年利率计算补偿金，以预定金560000元为基数计算的补偿金为112943元。陈利诉请中的合理部分，原审法院予以支持。关于鉴定费的承担，昊元公司为否认陈利主张而进行鉴定的目的不能实现，故鉴定费7080元应由昊元公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，原审法院于2016年7月5日判决：一、昊元公司于判决生效之日起十日内归还陈利预定金560000元；二、昊元公司于判决生效之日起十日内支付陈利补偿金112943元（暂计至2015年3月24日，2015年3月25日起至主债务履行完毕之日止的补偿金按年利率5.75%另计）；三、驳回陈利的其他诉讼请求；四、鉴定费7080元，由昊元公司负担（已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8398元，由陈利负担4158元，昊元公司负担4240元，宣判后，陈利与昊元公司均不服，分别向本院提起上诉。陈利上诉称：一审法院对本案补偿金的认定标准过低，违背了陈利与昊元公司之间的合同合意，且未考虑到案涉《内部认购房屋意向书》所有条款均由昊元公司起草的事实。陈利与昊元公司于2012年2月14日签订了《内部认购房屋意向书》，该意向书第六条明确约定了预定金退回的条款：一、……；二、如果本意向书签订之日起满一年后，乙方意向购买的房屋之项目未能开盘销售的，乙方可以选择要求退还预定金，甲方并应按月利率3%的比例向乙方所支付补偿（按天计算）；三、项目开盘销售后，乙方决定不购房的，预定金亦由甲方退还给乙方，甲方并应按月利率3%的比例向乙方所支付补偿（按天计算）。根据民事法律相关原则及规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位个人不得非法干预。《内部认购房屋意向书》是陈利与昊元公司意思自治的结果，其合同合意理应得到保护，法庭应充分尊重陈利与昊元公司双方的契约精神，按照意向书约定的标准计算补偿金，而非按照一审法院认定的参照同期三年至五年期银行贷款利率计算补偿金。另，《内部认购房屋意向书》所有条款均由昊元公司起草，昊元公司为意向书内容的提供一方，补偿金的计算标准均由昊元公司拟定，是其为与陈利达成合意而提出的优惠条件，法庭对双方约定应予以充分尊重。综上，请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判支持陈利一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由昊元公司承担。针对陈利的上诉，昊元公司答辩认为：一、陈利认为一审法院对本案的补偿金的认定标准过低，但昊元公司认为一审法院对本案以抵工程款的方式缴纳购房意向金的事实认定错误，陈利一审中提出将案外人三丰公司的工程款抵个人的购房意向金，但没有发票等凭证，也没有三丰公司和陈利的合同，三丰公司也未向昊元公司出具过相应票据，仅凭有争议的收款收据不能认定，所以一审法院认定错误，希望予以改判。二、即使假定一审认定工程款正确，则一审认定的违约金是合理的，不存在过高，理由是：一审法院已经参照了银行三至五年的贷款利息予以补偿，足以弥补陈利的损失，陈利的损失仅仅只有贷款利息没有别的损失。昊元公司向本院上诉称：一审法院对本案“以冲抵工程款的方式缴纳意向书约定的预定金560000元”的事实认定是错误的。首先，根据浙江汉博司法鉴定中心出具的浙江汉博[2015]文鉴字第743号印章印文鉴定意见书显示，收据中加盖的财务专用章与《印签式样》中加盖的财务专用章不是同一枚印章所盖印，表明陈利的收据并非昊元公司出具，昊元公司员工张玉琴出具的《情况说明》并不能否定司法鉴定意见。并且，张玉琴本人并未出庭接受质询，该《情况说明》是张玉琴个人出具的，没有昊元公司的盖章，张玉琴不是法定代表人，其个人并不能代表昊元公司，因此，不能仅凭张玉琴个人的说辞就证明收据上的财务专用章是真实的。再者，以冲抵工程款的方式缴纳意向书约定的预定金560000元也是没有依据的。涉案《内部认购房屋意向书》并没有约定预定金以冲抵工程款的方式支付，纵观意向书全文也没有提到“工程款”的相关内容。陈利也无法提供冲抵的工���款的相关合同、文件或凭证。陈利与昊元公司之间没有工程项目的往来，昊元公司并没有向陈利支付工程款的义务。综上，请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈利一审诉讼请求，并由陈利承担一审、二审全部诉讼费用。针对昊元公司的上诉，陈利答辩认为：张玉琴是昊元公司的工作人员，由其出具的加盖昊元公司印章的收据上已经写明了冲抵工程款，所以对冲抵工款的事实认定一审法院认定是清楚的。另外，合同法赋予了法院或仲裁机构对双方约定的违约金可以适当减少的自由裁量权，但没有对利息规定自由裁量权，所以对利息的约定应按当事人的合同约定进行计算。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议焦点一是是否可以认定陈利缴纳意向书约定的预定金560000元；二是意向书约定的按照月利率3%的比例支付补偿是否需要调整。就争议焦点一，现昊元公司虽不认可其出具的收取预约金560000元的收款收据上昊元公司财务专用章的真实性，但其认可开票人张玉琴为昊元公司员工且现在仍在昊元公司工作，却自认未向张玉琴了解情况，对张玉琴为何出具收款收据未作合理的解释说明，故原审法院认定陈利以冲抵工程款的方式缴纳意向书约定的预定金560000元正确，本院予以维持。就争议焦点二，根据《内部认购房屋意向书》“如果本意向书签订之日起满一年后，陈利意向购买的房屋之项目未能开盘销售的，陈利可以选择要求退还预定金，昊元公司并应按月利率3%的比例向陈利支付补偿（按天计算）”的约定，退还预定金的条件已成就，昊元公司应向陈利支付补偿。昊元公司认��陈利的实际损失就是贷款利息，而陈利未举证证明其实际损失，故原审法院参照同期三年至五年期银行贷款年利率计算补偿金当属合理，本院予以维持。综上，陈利、昊元公司的上诉意见均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20928元，由上诉人陈利负担10399元，由上诉人杭州昊元置业有限公司负担10529元。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年九月二十八日书 记 员  徐森燕