上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初41939号原告上海南汇新房物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄健，总经理。委托代理人唐增强，男。委托代理人孙琦，上海市尚伟律师事务所律师。被告沈瑞国，男，1949年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被告沈季英，女，1978年9月27日生，汉族，住上海市浦东新区。两被告共同委托代理人谢青(系被告沈瑞国女婿、被告沈季英丈夫)，住上海市浦东新区。原告上海南汇新房物业管理有限公司(以下至判决主文前简称新房物业公司)与被告沈瑞国、沈季英排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月28日公开开庭审理。原告新房物业公司的委托代理人唐增强、孙琦和被告沈瑞国、沈季英及两被告的共同委托代理人谢青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新房物业公司诉称，上海市浦东新区新场镇新场大街XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室(以下简称系争房屋)，共计建筑面积185.5平方米，房屋性质为直管公有房屋，由上海市浦东新区建设和交通委员会委托上海南汇发展(集团)有限公司经营管理，现物业服务管理单位为原告。2014年7月，原告与案外人郑某就上述房屋签订租赁合同，租赁期为2014年7月1日至2024年6月30日止，每月租金为2,000元(人民币，下同)。2014年9月5日，被告破墙而入强占使用系争房屋。虽原告多次至现场处置，案外人多次报警，然被告仍强占至今，严重影响了原告的管理和租赁业务。鉴于被告的侵权行为损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令两被告立即迁出系争房屋，并向原告支付自2014年9月5日起至实际返还日止，每月按2,000元标准计算的房屋使用费。为证明自己的主张，原告向本院提交了下列证据：1、《浦东新区南片地区直管公有房屋经营授权书》及附件，证明原告经授权经营管理新场、下沙、航头和坦直地区所有的直管公房。2、系争房屋的公房底卡及附页资料、公安部门出具的门牌变更证明及系争房屋现场照片，证明系争房屋是公有直管公房。3、房屋租赁合同复印件，证明原告和案外人签订了租赁合同，租金每月2,000元。4、上海市浦东新区新场房屋管理办事处的证明一份，证明系争房屋的面积，房屋性质属于直管公房、国有资产，该房屋由案外人承某。5、2014年9月9日公安局案件接报回执单，证明承某人因被告强占报案。6、上海市浦东新区新场镇人民政府给被告的信访回复复印件，证明房屋性质是直管公房，由原告负责经营管理。7、上海市浦东新区人民政府《信访事项复查申请告知书》，证明政府告知了被告系争房屋是直管公房，可以通过司法途径主张权利。被告沈瑞国、沈季英共同辩称，要求驳回原告的诉讼请求。系争房屋本是两被告祖产，不存在两被告强行占有的事实，对系争房屋的门牌号不清楚。为证明自己的抗辩主张，两被告提交了下列证据：1、原上海市南汇县新场镇法律事务所出具的调查报告8页。2、房产申报登记通知1张。3、2013年5月1日至2014年4月30日出租给他人的房屋租赁合同一份。三份证据均证明系争房屋属于两被告所有。经质证，两被告对原告提交的证据1认为与本案没有关联性，对证据2持有怀疑，事实上没有具体的门牌号。对证据3认为原告无权出租房子，房屋租赁合同不合法。证据4不合法，证据5不清楚，证据6和证据7的真实性无异议，但对内容不认可，系争房屋不是直管公房。原告对两被告提交的证据1的真实性、合法性均不认可，都是证人证言，证人应当出庭作证，否则无效。调查报告的出具单位新场镇法律服务所不具备证明房屋产权性质的资质，报告中的陈述人胡秀琴自述在上世纪50年代就将房屋产权凭证交给国家了。证据2通知的是另外三间自留私房让被告办理产证，但是被告一直没有办理。证据3的真实性不清楚，出租位置不明确，与本案无关。根据上述举证质证情况，本院确认如下事实：系争房屋原系被告方祖上房屋，二十世纪五十年代两被告长辈亲属将相关房屋权属凭证交给政府，系争房屋先后由案外人租住和开办过工厂企业，并由政府相关部门向实际使用人收取房租。二十世纪八十年代制作的原南汇县房管所房产登记清册中，系争房屋登记为直管公房，属国有资产。1989年10月28日，原新场镇房产登记发证办公室向沈尚思(系被告沈瑞国父亲)户发出房产申报登记通知，但至今系争房屋和案外三间自留私房均未办理其他权证。2013年12月，由上海市浦东新区国有资产管理委员会作为鉴证方，上海南汇发展(集团)有限公司作为受托方，上海市浦东新区建设和交通委员会作为委托方，签订《浦东新区南片地区直管公有房屋经营授权书》及附件，自2014年1月1日起，将浦东新区南片直管公有房屋房产直接划转上海南汇发展(集团)有限公司，负责经营管理。附件《授权经营的直管公房房产核实清册》中明确位于浦东新区新场镇的公房产业由原告负责直接管理。2014年9月9日，案外人郑某向公安部门报警称系争房屋原告已租给其经营，但被人非法占有，损坏国有资产。2015年1月16日，上海市浦东新区新场镇人民政府就被告沈瑞国的信访作出如下回复：“您反映的民国时期祖传房屋有关信访事项。经了解，属于委托方浦东新区建设和交通委员会的直管公有房屋，其性质为代管房；受托方为上海南汇发展(集团)有限公司负责经营管理；鉴证方为浦东新区国有资产管理委员会，现物业服务单位为新房物业管理有限公司。综上所述，对您提出的诉求不予支持，……”两被告对该信访回复不服，申请复查，上海市浦东新区人民政府遂于2015年3月3日以沪浦府信复查(2015)013号《信访事项复查申请告知书》告知两被告：“……经查，申请人所涉及的老宅的权属问题，经被申请人调查日前性质为直管公有房屋。但被申请人非系争房屋的主管部门。建议申请人向现房屋管理部门的上级主管单位提出或通过司法途径主张权益。”现原告为两被告占据系争防区侵害其合法权益为由，诉至本院要求解决。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，对于系争房屋来源于两被告祖上的事实并无争议，但在房屋存续使用过程中产权属性是否发生变化各执一词。原告认为系争房屋因两被告祖辈上交国家，性质转为国有资产，目前系直管公房；而两被告则称系其祖传房产，从未交给国家。现原南汇县房管所房产登记清册中系争房屋登记为直管公房，属国有资产，原、被告亦均陈述存在两被告祖辈亲属将房屋权属凭证上交政府的举动，故在两被告无证据证明该登记存在违法或错误事宜的情况下，系争房屋的性质仍然为直管公房。两被告虽然提交了原南汇县新场镇法律事务所出具的房屋产权调查报告证明系争房屋是沈家祖产遗产，但该部门并非房产产权管理的职能部门，所出具的证明不具有相应的证明效力，加之目前在案的其他证据亦不足以充分证明两被告的相关主张，故对两被告主张系争房屋产权属于两被告的意见不予采信。又本院认为，妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。原告依据《浦东新区南片地区直管公有房屋经营授权书》及附件享有对系争房屋的合法经营管理权，现两被告占有系争房屋，拒绝搬离的行为，妨碍了物权人的合法物权。由原告提出要求排除妨碍，于法有据，本院予以支持。另侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，由于两被告占据不具有合法物权的系争房屋，造成原告产生合理损失，原告提出要求两被告支付房屋使用费，于法有据，本院予以支持。关于起算日期，两被告称一直居住在系争房屋内，原告要求从2014年9月5日起算，本院予以准许。原告主张按照每月2,000元的标准计算，结合系争房屋面积和当地房屋租赁市场的价格情况，该标准在合理范围，本院予以准许。需要指出的是，系争房屋前后发生的产权变化系特定历史背景下的产物，重新发还亦需要依据政策进行处理。两被告坚持祖产产权的想法情有可原，但在没有依法依政落政变更登记的情况下，自行占有系争房屋的做法有失妥当。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告沈瑞国、沈季英于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区新场镇新场大街XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室，并将上述房屋返还给原告上海南汇新房物业管理有限公司管理；二、被告沈瑞国、沈季英于本判决生效之日起十五日内支付原告上海南汇新房物业管理有限公司自2014年9月5日起至实际迁出第一项中房屋之日止按每月2,000元计算的房屋使用费。案件受理费800元(原告上海南汇新房物业管理有限公司已预交)，减半收取计400元，由被告沈瑞国、沈季英负担，被告沈瑞国、沈季英负担之款在本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  叶利芳二〇一六年九月六日书 记 员  夏佳虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第三十五条妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。