江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终2432号上诉人（原审原告）：李艳。上诉人（原审原告）：于宗华。二上诉人共同委托代理人徐亚萍，江苏瑞里特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港赣榆中泰房地产开发有限公司。法定代表人于博远，该公司董事长。委托代理人孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。上诉人李艳、于宗华因与被上诉人连云港赣榆中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2015）赣民初字第5448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016��6月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李艳及李艳、于宗华的共同委托代理人徐亚萍、被上诉人中泰公司的委托代理人孟庆阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李艳、于宗华上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决证据不足，判决结果违反法律规定，违反公平正义原则。涉案合同约定交付期限为2010年8月31日前，交付条件是该商品房经单位工程质量分期竣工验收合格，上诉人认为，直至目前为止，被上诉人交付的房屋不符合法律规定的竣工验收条件，并未竣工验收合格，未进行备案登记。其交付行为是不符合法律规定的，应当承担逾期交房的违约责任直至房屋符合交付条件为止。我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用。对于合同约定的交付条件如果低于商品房综合验收标准的，应以综合验收为交付标准，应理解为取得建筑工程竣工验收备案证。被上诉人交付的房屋不符合规定，应当承担违约责任。对于诉讼时效问题，涉案房屋至2015年底仍未经综合验收合格，未达到交付条件，被上诉人一直处于违约状态，故上诉人的起诉未过诉讼时效。二、一审法院判决适用法律错误，被上诉人违反法律规定交付未经竣工验收合格的房屋给上诉人应当承担违约责任，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款之规定判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。被上诉人中泰公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋于2011年4月14日经中泰公司组织设计、勘察、施工、监理四方验收，为合格工程达到房屋交付条件，中泰公司交付给上诉人的房屋是经过竣工验收合格的房屋，符合合同约定的交房条件，而且双方签署的《泰润城房屋交接单》第3条约定：“双方确认并一致同意，该物业于本日交接后，双方签订的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，并无争议”。关于工程竣工验收备案的法律规范来源于建设部的文件规定，该规定系部门规章，并非法律或行政法规，若当事人约定与该部分交付条件相冲突，应以约定为准，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用，本案合同也并没有约定将办理《工程竣工验收备案表》作为交房条件，也无其他交房条件约定，因此，合同第八条第5种交付房屋条件不违背法律规定或低于法律规定义务，中泰公司没有逾期交房，不应承担违约责任。二、上诉人的起诉已经超过诉讼时效，不论从房屋实际交付时间2010年9月3日作为诉讼时效的起算点，还是从涉案房屋通过竣工验收合格具备合同约定交付条件时间2011年4月14日作为诉讼时效起算点，上诉人至2015年12月2日才主张权利，均已超过诉讼时效。李艳、于宗华向一审法院起诉，请求判令：中泰公司支付逾期交房违约金57894元。一审法院认定事实：2009年9月2日，李艳、于宗华与中泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买中泰公司开发某小区第某幢2单元某号房屋一套，合同约定中泰公司应于2010年8月31日前将经单位工程质量分期竣工验收合格的商品房交付给李艳、于宗华，如出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房���款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。合同签订后，李艳、于宗华按约支付了购房款。2010年9月3日，李艳、于宗华与中泰公司签订《泰润城房屋交接单》，约定：“双方确认并一致同意，该物业于本日交接后，双方签订的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，并无争议。……”2015年12月2日，李艳、于宗华诉至一审法院，以中泰公司所开发的涉案房屋至今未有通过竣工验收备案，导致李艳、于宗华无法办理房产证为由���要求中泰公司支付逾期交房违约金57894元。一审法院另查明，泰润城A12号楼工程于2011年4月14日通过单位工程竣工验收。一审法院认为，李艳、于宗华与中泰公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的体现，不违反相关法律的规定，为合法有效。该合同所约定的内容对李艳、于宗华与中泰公司双方均具有法律约束力。2010年9月3日，李艳、于宗华与中泰公司就涉案房屋的交付签订了《泰润城房屋交接单》，双方就房屋的交付时间进行了确认，该房屋交接单亦属双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应当认为中泰公司已履行了房屋交付义务。此外，由于李艳、于宗华与中泰公司的《商品房买卖合同》所约定的交房条件为商品房经单位工程质量分期竣工验收合格，而涉案工程已于2011年4月14日通过单位工程竣工验收，按照该合同所约定的交房条件，李艳、于宗华于2015年12月2日才主张中泰公司的逾期交房违约责任，已超过诉讼时效。故对李艳、于宗华要求中泰公司支付逾期交房违约金57894元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款之规定，判决：驳回李艳、于宗华要求中泰公司支付逾期交房违约金55263元的诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取625元，由李艳、于宗华负担。本院二审期间，上诉人为支持其上诉主张，提供以下证据：1、建设工程质量监督报告一份，证明被上诉人在2011年4月14日进行验收时在验收过程中发现A12楼工程多处违反国家强制性标准，验收不予通过，直至2015年12月14日才解决遗留的违规问题，被上诉人在2010年8月30日交付的房屋是未经验收合格的房屋，上诉人的起诉未超过诉讼时效。2、照片10张，证明上诉人的房屋存在漏水、发霉等严重的质量问题。被上诉人中泰公司质证认为，对证据1，形式的真实性没有异议，对其内容有异议，这不是竣工验收的证明文件，监督报告的内容与一审中被上诉人提交的工程验收报告不一致，应当以被上诉人组织的四方验收的验收报告载明的质量标准作为确定工程合格的依据。质量监督报告是监督所单方出具的文件，没有包括被上诉人以及勘查、设计、监理加盖印章进行确认，对报告的真实性、合法性不予认可。监督报告不能作为认定涉案房屋是否经过验收合格的依据。对证据2是上诉人单方制作，对真实性不予认可。不能证明照片上反映的房屋现状是涉案房屋的现状，也不能证明涉案的房屋存在质量问题。因为涉案的房屋已经在2011年4月14日经过被上诉人组织四方验收为合���工程。即使存在质量问题也是作为施工单位承担质保责任，与本案的交付没有直接关系。被上诉人为支持其抗辩主张，二审期间提供竣工验收备案表一份，证明涉案房屋于2011年4月14日经过竣工验收为合格工程，与被上诉人在一审期间提交的工程验收报告中载明的竣工验收时间是一致的。涉案的房屋已经于2016年1月26日经过备案。上诉人质证认为，对真实性没有异议，备案意见上可以看出工程是在2016年1月20日才进行的备案登记，还可以看出被上诉人的工程一直未经竣工验收合格，上诉人的起诉未超诉讼时效。竣工验收意见的真实性有异议，上面标明的是合格，与工程质量监督报告是不一致。本院二审期间经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间的主要争议焦点：1、上诉人主张被上诉人交付的房屋不符���交付条件，要求被上诉人承担逾期交房的违约责任至房屋符合交付条件止是否成立？上诉人起诉是否超过诉讼时效？2、一审判决适用法律是否正确？本院认为：双方当事人于2009年9月2日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定的交房条件为该商品房经单位工程质量分期竣工验收合格，该交付标准只需单位工程经设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。涉案房屋已于2011年4月14日竣工验收合格，符合合同约定的交房条件。上诉人二审期间提供的建设工程质量监督报告系建筑工程质量监督站出具，未载明具体存在的质量问题，且建筑工程质量监督站不是四方验收的参与主体之一，不能证明涉案房屋未通过竣工验收合格。上诉人提交的照片不能证明系涉案房屋的照片，亦不能证明涉案房屋未经过竣工验���合格。上诉人已于2010年9月3日实际接收并使用房屋，涉案房屋至2011年4月14日已具备合同约定的交付条件，不论是从上诉人实际接收房屋的时间起计算，还是从涉案房屋具备合同约定的交付条件之日起计算，上诉人至2015年12月2日才起诉主张中泰公司承担逾期交房的违约责任，均已超过两年的诉讼时效。一审判决适用法律正确，本院对此予以确认。综上所述，李艳、于宗华的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人李艳、于宗华负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年九月二十五日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。