中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书（2016）最高法行申2299号再审申请人(一审原告、二审上诉人)王怀荣，男，汉族，1947年4月21日出生，住江苏省徐州市泉山区。再审申请人(一审原告、二审上诉人)郭爱侠，女，汉族，1947年10月27日出生，住江苏省徐州市泉山区。再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）江苏省徐州市泉山区人民政府，住所地江苏省徐州市泉山区解放南路延长段26号。法定代表人吴君，该区区长。再审申请人王怀荣、郭爱侠因其诉江苏省徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋行政补偿决定一案，不服江苏省高级人民法院（2015）苏行终字第00751号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员马永欣、代理审判员阎巍、沈小平参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。原审法院查明，2014年1月11日，泉山区政府决定对七里沟（金山东路东延）棚改区改造项目范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记，由徐州市泉山区房屋征收部门组织实施，并将调查公告在泉山区七里沟社区居委会门前张贴。同日，泉山区房屋征收办公室（以下简称泉山区征收办）与七里沟街道办事处签订房屋征收委托书，并组织徐州市新盛建设发展投资有限公司委托的服务机构、徐州市泉山区住房和建设局、徐州市泉山区房产服务中心工作人员进行入户调查，制作了《被征收房屋现状测绘调查表》，载明了房屋的建筑结构、房屋现状平面图及建筑尺寸、面积，并对王怀荣、郭爱侠家庭成员情况进行调查。2014年4月17日，泉山区政府作出选定评估公司的公告并张贴于七里沟社区公示栏等处，告知被征收人在5日内填写选定房屋征收评估机构选票，以及如不能达成一致，抽签选定评估机构的时间、地点。2014年4月22日，徐州通标土地房地产估价有限公司（以下简称徐州通标估价公司）得票过半数，泉山区政府于2014年4月23日，组织以抽签的方式选定了江苏鑫洋土地房地产评估有限公司徐州分公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司，泉山公证处对抽签过程、结果进行了公证。同日，泉山区政府对涉案项目房屋征收评估公司的选定结果进行了公告。2014年5月23日，泉山区政府作出徐泉征字〔2014〕第5号《房屋征收决定》（以下简称5号《房屋征收决定》）并进行了公告，对东至迎宾大道、西至奎河、北至七里沟办事处、南至姚庄工业园改造范围线（具体范围详见选址范围图）内的房屋进行征收，征收期限自2014年5月23日起至2014年6月21日止。王怀荣、郭爱侠的房屋在此次征收范围内。同日，泉山区征收办与选定的三家评估公司签订了评估委托协议书，泉山区征收办委托的征收实施单位七里沟街道办事处将房屋调查结果和认定结果公示于七里沟社区公示大厅。2014年5月26日，上述选定的评估公司共同对王怀荣、郭爱侠的房屋作出了房屋征收估价报告，评估时点为“2014年5月23日”。同日将被征收人的房屋征收估价报告公示于七里沟社区公示大厅。2014年7月5日，七里沟街道办事处、七里沟社区及徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司工作人员向王怀荣、郭爱侠留置送达了房屋征收估价报告。王怀荣、郭爱侠在估价报告送达后十日内未对该评估结果提出异议和申请复核评估。因王怀荣、郭爱侠在房屋征收决定规定的征收期限内未能与征收部门达成补偿协议，泉山区政府于2014年10月23日作出泉房征补字〔2014〕第221号《房屋征收补偿决定书》（以下简称221号《房屋补偿决定》），七里沟街道办事处工作人员于10月25日向王怀荣、郭爱侠留置送达。因王怀荣、郭爱侠对221号《房屋补偿决定》申请行政复议，徐州市人民政府作出徐行复〔2014〕第242号《行政复议决定书》，维持221号《房屋补偿决定》。王怀荣、郭爱侠仍不服，提起行政诉讼。另查明，在本案七里沟（金山东路东延）棚改区改造项目范围内的其他同类型案件当事人赖兴亮、王怀玲诉泉山区政府房屋征收补偿决定案件中，江苏省高级人民法院已就涉案征收项目中评估机构选定的合法性问题、涉案房屋面积认定问题、评估报告的合法性问题以及安置房定价的合法性等问题作出认定，该判决书已发生法律效力。江苏省徐州市中级人民法院作出（2015）徐行初字第00072号行政判决认为，一、关于涉案被征收房屋评估报告的合法性。（一）关于涉案房屋征收评估机构选定的合法性。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第一款第五项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，泉山区政府公布具有相应资质的10家房地产价格评估机构名单要求被征收人协商选定，不仅有注册地在徐州市的评估公司，也有在徐州市设立分公司的注册地在外市的评估公司，王怀荣、郭爱侠认为入围的评估机构资质不清，且不应该限定在徐州市内的观点无证据支持亦无事实依据。因本次征收范围较大、被征收房屋的户数较多，要求被征收人协商一致选定评估机构并不现实，所以泉山区政府在公告协商选择评估机构届满日，组织被征收人投票选择评估机构，并不影响被征收人选择评估机构的权利。经投票，仅有徐州通标估价公司得票超过50%，故泉山区政府再组织被征收人代表以抽签的方式确定另两家评估机构，并委托公证处进行公证，该程序并无不当。在征收实施单位收回的选票中存在部分空白选票，应视为被征收人放弃选择评估机构的权利，王怀荣、郭爱侠所举120余名“被征收人”共同出具证明，不足以对抗选票的真实性及委托公证的效力，也不能以此否定徐州通标估价公司得票过半数的事实。泉山区政府就涉案房屋征收评估选定的三家评估机构，符合《国有土地上房屋征收评估办法》及《江苏省贯彻实施若干问题的规定》的相关规定。（二）关于涉案评估报告的合法性。涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。根据征收部门委托和提供的资料，通过现场勘查，在估价技术报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价师出庭接受质询，估价行为并无违反《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的情形。估价报告中虽说明根据《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》，但该《规则》是根据《房地产估价规范》制定，且与《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》无冲突，也是要求评估机构遵循客观、公正原则对被征收房屋市场价值进行评估。评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，公示期满后，将评估报告依法向王怀荣、郭爱侠送达，王怀荣、郭爱侠在法定期限内未申请复核。王怀荣、郭爱侠认为估价机构估价行为违法的观点不能成立。二、关于涉案房屋征收补偿决定的合法性。（一）关于涉案房屋性质和房屋面积的认定是否正确。根据庭审查明事实，王怀荣、郭爱侠被征收的房屋为家庭在宅基地上自建，且无相关权属证明，在征收前的调查、动迁过程中，及至本案诉讼过程中，王怀荣、郭爱侠均未提供证据证明其房屋属于《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十四条第一款及第十五条第二款规定情形，故泉山区政府对王怀荣、郭爱侠的涉案房屋按照住宅予以评估补偿并无不当。王怀荣、郭爱侠被征收房屋位于徐州市城市规划区内，在王怀荣、郭爱侠无证据证明土地权属来源为国有出让土地的情况下，泉山区政府按照国有划拨土地予以评估补偿并无不当。在王怀荣、郭爱侠没有被征收房屋及土地的权属证明情况下，泉山区政府参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限为1.1），以王怀荣、郭爱侠实际使用宅基地面积为基数，按1.4容积率计算和确认王怀荣、郭爱侠被征收房屋的合法建筑面积，并无不当。（二）关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法。泉山区政府根据涉案被征收房屋估价报告，确定王怀荣、郭爱侠被征收房屋价值正确，关于搬家费、临时安置补偿费及室内装饰装修等附属物补偿问题，虽然《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，应通过协商、委托评估方式确定，但在征收双方对房屋补偿安置协商差距较大，被征收人不配合的情况下，采取评估方式确定难以实现。泉山区政府参照原徐州市建设局2005年2月1日制发的徐建发〔2005〕13号《徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》确定对王怀荣、郭爱侠搬家费、临时安置费、附属物补偿标准，从该文件制定依据及时效看，确有不当，但从王怀荣、郭爱侠被征收房屋合法面积、区位及环境等因素看，结合徐州市搬家费用、房屋租赁实际市场价格，搬家费按合法建筑面积每次10元每平方米计算，临时安置费按合法建筑面积8元每月、每平方米计算是合理的，不损害王怀荣、郭爱侠合法权益。对王怀荣、郭爱侠被征收房屋室内装饰装潢等定附属补偿，泉山区政府确定为合法面积每平方米80元，应视为暂定补偿价值，王怀荣、郭爱侠如认为低于实际价值，可以申请泉山区政府予以评估，泉山区政府应在王怀荣、郭爱侠搬迁后，组织清点丈量，委托有资质评估机构进行评估，根据评估结果予以补差。此外，泉山区政府根据徐政发〔2009〕20号《徐州市棚户区改造实施方案》，对于王怀荣、郭爱侠选择货币补偿的，按被征收合法面积的房屋评估价值增加10%补贴，充分保护王怀荣、郭爱侠的权益，具有合理性。（三）关于安置房屋价值确定是否合法、合理。泉山区政府提供就近安置房屋，符合国家棚户区改造政策。关于安置房价值，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。本案中，用于安置的房屋是徐州市政府根据《徐州市棚户区改造实施方案》提供的定销商品房。所谓定销商品房，根据徐政发〔2007〕24号《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》规定，是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型向被拆迁人定向销售的商品住宅。根据该《办法》附件1《徐州市市区定销商品房建设实施细则》，定销商品房的价格是由市物价部门会同房管、建设、国土部门依据定销商品房所在区域同等类型普通商品房市场价格，按15-20%的优惠幅度确定。泉山区政府提交《徐州市市区定销商品房供用意见书》也表明涉案安置房价格是按市场价格优惠15%确定。综上，泉山区政府按照《徐州市市区定销商品房供用意见书》核定的定销商品房价格确定安置房价值，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定。且经江苏省徐州市中级人民法院核对，泉山区政府对安置房价值计算无误。（四）关于涉案房屋征收补偿决定程序是否合法。泉山区政府作出房屋征收补偿决定后，依法向王怀荣、郭爱侠送达，王怀荣、郭爱侠亦认可收到该房屋征收补偿决定，且按照法规要求进行了公示，行政程序合法。综上，泉山区政府具有作出被诉房屋征收补偿决定的职权。根据对被征收房屋现状调查，结合相关法律政策，对王怀荣、郭爱侠被征收房屋合法面积、用途认定正确，根据依法选定的评估机构对被征收房屋的估价报告认定被征收房屋价值，参照徐州市相关规定和政策，对王怀荣、郭爱侠搬迁费、临时安置补助费予以确定客观、合理，除对被征收房屋室内装饰装潢等定附物价值确定，有待王怀荣、郭爱侠搬迁时清点、评估确定是否补差外，对王怀荣、郭爱侠应补偿项目和数额确定准确。泉山区政府提供就近区域房屋予以安置，并按徐州市政府核定优惠价格予以安置，合法、合理，对安置房价值计算和互找差额计算无误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回王怀荣、郭爱侠的诉讼请求。王怀荣、郭爱侠不服，提起上诉。江苏省高级人民法院作出（2015）苏行终字第00751号行政判决认为，泉山区政府作出的221号《房屋补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决驳回上诉，维持原判。王怀荣、郭爱侠不服，向本院申请再审称：一、5号《房屋征收决定》不符合公共利益，且确定的房屋征收范围不合理。二、王怀荣、郭爱侠的房屋不属于违法建设，泉山区政府依据《江苏省城市规划管理技术规定》认定涉案房屋合法面积远远低于实际建筑面积。三、涉案房屋评估机构选定违法。四、涉案房屋估价报告无效，依据无效的估价报告作出的221号《房屋补偿决定》违法。五、泉山区政府作出的221号《房屋补偿决定》认定事实不清，行政程序违法，适用法律错误。请求撤销一、二审判决，撤销221号《房屋补偿决定》，发回一审法院重审。本院认为，王怀荣、郭爱侠对被诉补偿决定不服，主要异议为被征收房屋的合法建筑面积与用途性质，房屋价值认定以及补偿方式。泉山区政府对王怀荣、郭爱侠的被征收房屋进行了现状调查，结合相关法律政策，对被征收房屋的合法面积、用途性质进行认定，符合实际情况。因王怀荣、郭爱侠未能提供有效证据证明被征收房屋已办理过行政审批手续，故其认为泉山区政府对被征收房屋的合法建筑面积和用途性质认定错误的主张，不能成立。泉山区政府根据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，选定具有资质的评估机构以征收决定公告之日作为评估时点，对被征收房屋进行评估，并以评估报告作为被征收房屋价值的认定依据，并无不当。王怀荣、郭爱侠否定评估报告合法效力的主张，因其未申请复核且未提供有效证据证明，不能成立。泉山区政府确定了货币补偿和产权调换两种补偿方式，并以按市场价格优惠15%确定的定销商品房作为用以产权调换的就近安置房，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条等相关规定。因此，原审判决未支持王怀荣、郭爱侠的诉讼请求，并无不当。综上，王怀荣、郭爱侠的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回再审申请人王怀荣、郭爱侠的再审申请。审 判 长  马永欣代理审判员  阎 巍代理审判员  沈小平二〇一六年九月二十八日书 记 员  卢琨琨