浙江省兰溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0781民初1942号原告兰溪市土地储备中心，住所地本市兰江街道兰荫路**号。法定代表人徐丽芳，储备中心主任。委托代理人胡炜翔、诸葛友，浙江梦园律师事务所律师。被告周福荣。委托代理人汪智敏，浙江浙澜律师事务所律师。原告兰溪市土地储备中心与被告周福荣土地租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月12日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭,于2016年7月19日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。原告兰溪市土地储备中心的委托代理人胡炜翔、诸葛友，被告周福荣的委托代理人汪智敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兰溪市土地储备中心诉称，根据被告的申请，原告将云山街道自由路5-34号地块5067.4平方米的土地使用权出租给被告使用。为此，2008年9月15日，原、被告双方签订了《租赁合同》一份。合同约定租金为每年5万元，当时约定租期为二年，自2008年9月15日至2010年9月15日。租金应在每年租赁起第一个月主动缴纳，逾期不交，按日息2%计罚。租赁到期后，按现状交还原告，同时约定对装修及搭设部分不得拆毁，不折价结算等。合同签订后，被告按期缴纳了2008年9月15日至2010年9月15日的租金。2010年9月15日即将到期后，经原告同意，被告缴纳了2010年9月至2013年9月共三年的租金。但2013年9月15日以后的租金虽经原告催要，被告至今未向原告支付。根据国有资产管理的规定，被告所租用的土地应进行公开招租，为此原告于2015年8月3日向被告送达了《告知书》，告知涉案土地将进行公开招租及放弃续租或成功拍的土地租赁权的，被告应腾退等事项。为了合理确定租赁价格，原告委托兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司对涉案土地的租赁价格进行了估价，经估价，本案所涉土地租赁价格为每年人民币97435元。但被告接到《告知书》后，不但未参加招租报名，反而阻止涉案土地进行公开招租。同时至今在原告多次要求支付租金的情况下，被告至今未支付拖欠的租金。综上所述，为了防止国有资产流失，加强国有资产管理，原告依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼：请求1、判令解除原、被告双方自由路5-43号地块土地使用权的租赁合同关系并由被告立即将土地腾空返还原告。2、判令被告向原告支付拖欠的租金148717.5元（2013年9月16日至2015年9月15日的租金按原租赁合同约定的年租金5万元计算，为人民币10万元；2015年9月16日至2016年4月15日的租金按租赁评估报告的年租金97435元计算半年，为人民币48747.50元；2016年4月16日至被告实际返还土地之日的租金按租赁估价报告的年租金标准按实计算）。3、判令被告向原告支付逾期交纳租金的违约金计人民币44615.25元（合同约定按日息2%计罚，原告将违约金调整为所欠租金的30%计收违约金）。4、判令被告承担本案的诉讼费用。为证明上述事实，原告向本院递交了以下证据：1、原告组织机构代码证、事业单位法人证书、被告身份证复印件，证明原、被告的主体资格。2、租赁合同，证明土地使用权租赁关系、被告违反合同约定拖欠租金的事实、被告应支付违约金的事实。3、兰溪市建设局文件125号，证明涉案土地临时出租及拆除不作补偿等事实。4、租赁费结算票据，证明被告支付了2013年9月15日以前的租金的事实。5、告知书，证明告知被告涉案土地将公开招租等相关事实。6、兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司估价报告，证明涉案土地目前租赁价格为97435元的事实。被告周福荣的委托代理人汪智敏在庭审中辩称，被告租用原告位于云山街道自由路5-34号地块是事实的，这块地当初主要用于堆放垃圾及其他影响环境的东西，为了环境的美化，市政府要求把这块地方租出去，要求把这块地方作为餐饮业。被告接手之后投入了大量的资金，建有房屋总面积达3300多平方，但是没有产权证，其中沿江边婺江路有510平方米是营业房，自由路有280平方的营业房，其余的房屋建设是用于餐饮和办公用房。根据建设局的要求被告投入了300多万元用于建筑和装修，其中建筑用了200多万元，装修用了100多万元。2008年被告接手之后，经过这些年的经营，连投入款都没有收回，被告是拖欠了原告一部分租金，被告也认为是应该支付的。本地块的租赁是历史原因造成的，当时也是为了响应建设局的规划，被告接手后进行了建设，对市容市貌有一定的提升。被告希望继续经营下去，拖欠的租金可以与原告进行协商处理。被告认为估价公司评估的租金是不合理的，出租的价格应由双方协商。从2015年开始兰溪的营业房租金一直在下降，房租应该按照双方协商的价格妥善处理，违约金合同约定是偏高的。如果原告要按照国家规定公开招租，被告也希望参与，请求该地块继续让被告使用，被告会支付租金的（其未向本院递交过证据材料）。原告所递交的证据经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告递交的第1、2、4、5项证据，被告无异议，本院予以确认。对原告递交的第3、6项证据，被告对关联性有异议，本院认为被告的异议成立。根据原、被告的陈述及对原告证据的质证、认证，本院对本案的事实认定如下：2006年9月15日原告兰溪市土地储备中心与被告周福荣签订合同，原告将本市云山街道自由路5-43号地块租给被告使用，承租方只能搭建竹木结构的房屋，出租时间定为二年，第一年租金4万元，第二年租金5万元。合同到期后，双方于2008年9月15日再次签订了租赁合同，时间暂定二年，自2008年9月15日至2010年9月15日。合同约定年租金为5万元，租金应在每年租赁起第一个月主动缴纳，逾期不交，按日息2%计罚。租赁到期后，按现状交还原告，同时约定对装修及搭设部分不得拆毁，不折价结算等。合同签订后，被告又陆续对自由路5-43号地块进行投资建设,其自述建设房屋总面积3300多平方(没有产权证，简易结构1000平方，其他都是砖块结构)，其中婺江路有510平方米是营业房，自由路有280平方米的营业房，其余的房屋是用于餐饮和办公，被告投入了200多万元用于建设，投入100多万元用于装修，光婺江路、自由路二边的营业房就由被告出租给15人以上开店。合同期内被告租金已支付。2010年9月15日之后，双方没有签订过合同，但经原告同意，被告缴纳了2010年9月至2013年9月共三年的租金。但2013年9月15日至今的租金虽经原告催要，被告却一直未付。根据国有资产管理的规定，原告要将被告所租用的土地进行公开招租，为此，原告于2015年8月3日向被告送达了《告知书》，告知涉案土地将进行公开招租及放弃续租或成功拍的土地租赁权的，被告应腾退等事项。之后原告又委托兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司对涉案土地的租赁价格进行了估价，2015年8月6日涉案土地经估价，租赁价格为每年人民币97435元。因原、被告之间的纠纷双方一直协商处理不好，为此原告向本院提起了诉讼。本院认为，2008年9月15日原告兰溪市土地储备中心与被告周福荣之间所签订的租赁合同(日息2%计罚除外)合法有效，应当受到国家法律的保护。2008年9月15日双方签订的合同租赁时间是暂定二年，后经原告同意，被告又交纳了2010年9月15日至2013年9月15日三年的租金，2013年9月16日到至今的租金被告未交的事实清楚，本院予以认定。现双方对未支付年限的年租金标准发生争议，虽然原告提供了兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司的估价报告，涉案土地的租赁价格为每年人民币97435元，但考虑到近年来兰溪租赁市场的实际情况（有降、有持平、稍涨的不多），再结合被告投资建房因土地腾退而造成损失的事实，可依原租金处理为宜。2013年9月16日到至今被告连原租金都未付，被告的行为已构成违约，除准许原告解除与被告的租赁关系外，被告还应当承担违约责任。原合同对被告租金逾期不交，约定按日息2%计罚，可原告在起诉时，已主动将罚息降为所拖欠租金的30%来计算，现本院根据本案的具体案情认为降至10%来处罚比较恰当。综上所述，对原告的诉讼请求，本院只能酌情支持，对被告在庭审中的抗辩，其合理部分本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，特判决如下：一、解除原告兰溪市土地储备中心与被告周福荣之间就本市云山街道自由路5-43号地块土地使用权的租赁合同关系。二、被告周福荣于本判决生效后一个月内将所承租的云山街道自由路5-34号地块的土地使用权退还给原告兰溪市土地储备中心。三、被告周福荣于本判决生效后一个月内支付原告兰溪市土地储备中心拖欠的租金129167元（2013年8月16日到2015年9月15日按原租赁合同约定的年租金5万元计算，为人民币10万元，2015年9月16日至2016年4月15日按原合同约定的年租金5万元计算七个月即为29167元，2016年4月16日到被告实际返还土地之日的租金仍按原合同约定的年租金5万元计算）。四、被告周福荣于本判决生效后一个月内支付原告兰溪市土地储备中心逾期交纳租金的违约金计人民币12916.7元（租金本金129167元,合同约定按日息2%计罚，原告主动将违约金调整为所欠租金的30%计收，现法院再降为所欠租金的10%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2083.5元（实际预收原告4167元），由被告周福荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  朱国俊人民陪审员  何寄芸人民陪审员  冯美琴二〇一六年九月二十八日书 记 员  徐小蓓