上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初11471号原告(反诉被告)：上海梦比尤斯信息科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：杨国秀，经理。委托诉讼代理人：朱旻阳，公司员工。被告(反诉原告)：上海商研国际贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：姜峰，经理。原告上海梦比尤斯信息科技有限公司(以下简称上海梦比尤斯公司)诉被告上海商研国际贸易有限公司(以下简称上海商研公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，2016年7月25日，被告上海商研国际贸易有限公司向本院提起反诉，本院受理后于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海梦比尤斯信息科技有限公司之委托诉讼代理人朱旻阳、被告(反诉原告)上海商研国际贸易有限公司之法定代表人姜峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海梦比尤斯信息科技有限公司诉称，2016年1月14日，原、被告就上海市杨浦区平凉路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，月租金为人民币(以下所涉币种均为人民币)6000元，双方未约定租赁期限。签订租赁合同后，原告向被告支付了押金4000元。2016年6月10日，被告单方面提出提高租金至每月7500元，原告无法接受，双方就租金问题最终未能达成一致。2016年6月14日，原告通知被告不再继续租赁涉案房屋，被告也表示同意解除房屋租赁合同，原、被告约定原告在2016年6月底之前办理涉案房屋即可。2016年6月25日，原告到物业公司处结清了水电煤气等相关费用，为了方便后续的出售和出租，根据被告的要求，原告将涉案房屋的钥匙交给了物业公司。房屋租赁合同解除后，原告多次要求被告返还押金4000元，被告却以种种理由推脱。故原告诉至法院请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月25日解除；2、判令被告返还房屋押金4000元。被告(反诉原告)上海商研国际贸易有限公司辩称并反诉称，双方约定，被告给予原告一个月的宽限期，首期租金支付方式是付六押一。但是从签订租赁合同后，原告就一直拖欠房租，逾期不付租金，更谈不上付六押一。在被告的多次催促下，原告于2016年2月4日支付了10,000元，此时已经逾期17天，该10,000元中，扣除6000元的押金后原告实际支付的租金只有4000元，该4000元相当于20天的租金。嗣后，原告分别在2016年3月4日支付了12,000元，2016年4月27日支付了12,000元。原告这几次支付租金都是逾期的。2016年6月25日，原告又突然搬走。因原告违约在先，故不同意原告诉请，并提出反诉请求：1、反诉被告支付拖欠房租的逾期违约金12,600元，按照每日200元计算63日；2、反诉被告支付未付的自2016年6月6日至2016年6月25日止的3800元租金；3、反诉被告未经反诉原告书面同意私自搭建玻璃门等损坏房屋，需进行修复费用661元；4、反诉被告支付反诉原告享有一个月宽限期所产生的费用6000元。针对上海商研国际贸易有限公司的反诉，反诉被告上海梦比尤斯信息科技有限公司辩称，办理工商地址的变更手续需要反诉原告的配合，但反诉原告一直没有配合。所以，反诉被告就每2个月付一次租金，反诉原告也没有提出过异议。反诉被告一共付了38,000元，根据一个月6000元的标准计算的话，反诉被告已经支付了5个月的租金还多了4000元。反诉被告搬离涉案房屋的原因主要是反诉原告突然提出涨租金。反诉被告是在今年6月搬走的，而反诉原告提供涉案房屋内的照片是今年7月的，房屋内发生的霉变不是反诉被告造成的，反诉被告也未擅自拆门按门而是安装了门禁。所以，不同意反诉原告的全部诉请。经审理查明，2016年1月14日，原、被告就上海市杨浦区平凉路XXX号XXX室房屋签订《租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，建筑面积总计53平方米，租赁期限自2016年1月18日起，租金数额为每月6000元，支付方式为按6个月一期支付，第一期租金应于2016年1月25日前付清。3.3条约定，如被告逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的一倍支付逾期违约金。4.1条约定，原告在签订本合同前，已自行或通过居间方向被告支付定金(若有)计6000元，及在本合同签订后7日内，自行或通过居间方向被告支付定金计6000元。待原告向被告支付租金保证金时，已支付的定金即转为(部分)租赁保证金。4.2条约定，原告需支付给被告租赁保证金共计42,000元。原告应于交房当日或之前向被告支付。4.3条约定，除本合同另有约定外，被告应于租赁关系终止且在原告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有原告应付费用当日将租赁保证金全额无息退还原告。未经被告书面同意，原告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。6.2条约定，租赁期限内，原告应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于原告的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，原告应负责维修。原告拒不维修的，被告可以代为维修，费用由原告承担。第11条中双方手写补充约定，被告出售房屋，原告无条件配合，宽限期为一个月。签订上述《租赁合同》后，原告于2016年1月18日搬入涉案房屋，并分别于2016年2月4日、3月4日、4月27日向被告支付了共计34,000元。2016年6月25日，原告搬离涉案房屋，结清了房屋内2016年1月至6月28日止的水电费用，并将房屋钥匙交至物业公司保管。审理中，被告对于原告提出的解除《租赁合同》表示同意。被告为证明反诉第三项诉请，提供了购买遥控器花费金额36元的收据一张、购买球形锁花费25元的收据一张、维修服务单及金额为188.68元的发票一张以及照片，对此原告仅认可遥控器的费用。以上事实，由原告提供的租赁合同、银行明细、被告提供的租赁合同、收据、发票、照片、以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方对于解除租赁合同均无异议，本院予以准许。原告已根据租赁合同的约定将房屋返还被告并结清水电煤气等费用，合同中约定押金金额为6000元，被告也予以认可，原告主张返还押金，本院予以支持。原告对于返还房屋之前的租金应予支付，按原合同标准即每月6000元计算，原告尚欠租金3600元，被告提出反诉要求原告支付，本院予以支持。原告租赁期间存在延期支付租金的行为，对此应支付违约金，原告对违约金的金额提出调整，本院予以酌定。原告对于遥控器损失36元予以认可，被告反诉要求原告赔偿，本院予以支持。原告对球形锁1把、物业维修服务费用、保结费用不予认可，被告亦未提供证据证明该些费用是发生在原告使用房屋期间，被告反诉要求原告支付该些费用，本院难以支持。被告反诉要求原告支付一个月宽限期产生费用6000元的反诉诉请，无合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海梦比尤斯信息科技有限公司与被告(反诉原告)上海商研国际贸易有限公司就上海市杨浦区平凉路XXX号XXX室所签《房屋租赁合同》于2016年6月25日解除；二、被告(反诉原告)上海商研国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海梦比尤斯信息科技有限公司返还押金人民币6000元；三、原告(反诉被告)上海梦比尤斯信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内被告(反诉原告)上海商研国际贸易有限公司支付租金人民币3600元；四、原告(反诉被告)上海梦比尤斯信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内被告(反诉原告)上海商研国际贸易有限公司支付逾期付租违约金人民币2000元；五、原告(反诉被告)上海梦比尤斯信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内被告(反诉原告)上海商研国际贸易有限公司支付遥控器损失人民币36元；五、被告(反诉原告)上海商研国际贸易有限公司其余诉请，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币25元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海商研国际贸易有限公司负担；本案反诉受理费人民币25元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海梦比尤斯信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一六年九月三十日书记员 周靖雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。