江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0681民初4289号 原告刘群，男，1977年12月27日生，汉族，住启东市。 委托代理人彭明星，江苏周海滨律师事务所律师。 被告南通锦安置业有限公司，住所地启东市吕四港镇。 法定代表人夏林涛，该公司董事长。 被告周锦刚，男，1965年1月12日生，汉族，住启东市。 被告仇兴锁，男，1962年2月6日生，汉族，住启东市。 委托代理人黄雪平、倪思东，启东市合作法律服务所法律工作者。 原告刘群与被告南通锦安置业有限公司（简称锦安公司）、周锦刚、仇兴锁保证合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月1日、9月14日公开开庭进行了审理。原告刘群的委托代理人彭明星，被告仇兴锁的委托代理人黄雪平、倪思东到庭参加诉讼，被告锦安公司、周锦刚经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘群诉称，2014年4月25日，杨海涛与启东市宏锦置业有限公司（简称宏锦公司）签订订房协议，约定了商铺的位置、价款、违约责任等，锦安公司、周锦刚、仇兴锁作为保证人为宏锦公司承担的所有责任承担连带保证责任。因宏锦公司未能按约签署商品房买卖合同，故杨海涛向法院提起诉讼，该案审理中，杨海涛与宏锦公司达成调解协议。2016年4月19日，杨海涛将上述权利转让给刘群，并向宏锦公司及锦安公司、周锦刚、仇兴锁发出书面债权转让通知。因保证人未能履行保证之责，故起诉请求宏锦公司的保证人锦安公司、周锦刚、仇兴锁承担保证责任即返还400万元、并承担相应的违约责任（自2014年5月6日起、按银行贷款四倍利率计算）。 被告锦安公司、周锦刚未应诉答辩。 被告仇兴锁辩称：首先，杨海涛将返还400万元房款及相应违约责任转让给刘群，而（2015）启吕民初字第00295号民事调解书，订房协议已协议解除，故刘群没有权利向其主张权利，2016年4月19日的转让通知没有法律效力，请求驳回刘群的诉请。其次，2014年4月25日杨海涛与宏锦公司签订的订房协议，因宏锦公司未取得预售许可证的情况下将商品房出售给杨海涛，违反了相关法律规定，应当认定订房协议无效，从合同担保合同也无效，作为担保方承担的责任，也是债务人不能履行债务的三分之一责任。再次，担保人的保证期限已超过了诉讼时效，2014年4月25日杨海涛与宏锦公司签订的协议，而刘群起诉期限是2016年6月17日，超过了双方约定的保证期限，所以仇兴锁不承担任何责任。综上，请求法院驳回刘群对仇兴锁的诉请。 经审理查明，2014年4月25日，出售方宏锦公司作为甲方，受让方杨海涛作为乙方，担保方锦安公司、周锦刚、仇兴锁作为丙方，三方订立订房协议。约定：1.甲方系开发商，开发吕四盈港市场西侧万锦华城项目，现乙方订购商铺两间，甲方告知乙方，前述商铺暂没有取得商品房预售许可手续，乙方不得以未取得商品房预售许可手续为理由要求甲方承担违约责任。2.上述两间商铺售价肆佰万元，乙方应于本协议签订之日起十五个工作日内将款项汇入甲方公司或指定账户。3.商铺交付时间定于2014年7月31日。4.甲方承诺，自乙方付款之日起三个月内与乙方签署商品房买卖合同并办理建设部门规定的网络签售备案手续；如不能按期办理，则乙方有权选择解除合同，甲方应于违约之日立即退还乙方所付全部款项并约定违约金，即向乙方支付违约金人民币捌拾万元；如甲方不能立即退还款项及支付约定违约金，自甲方应付款日起按银行贷款利率的四倍另行计算逾期付款违约金至实际付清之日；如因甲方违约行为造成乙方其他损失，甲方应予另行赔偿。5.如相关法律、法规对甲方违约责任另行规定，则除本协议约定的违约责任外，甲方应按规定另行承担违约责任。6.丙方对甲方应承担的所有责任（退款、承担违约责任等）均承担连带担保责任，担保期限二年。上述协议，由出售方宏锦公司，受让方杨海涛，担保方锦安公司、周锦刚、仇兴锁签名或盖章。订房协议所付销售商铺明细，商铺所在位置为吕四盈港市场西门对面已建，商铺编号18、19（甲方自行所编）。2014年5月6日、5月7日，杨海涛分两次向宏锦公司汇款计肆佰万元。 2015年3月24日，杨海涛以宏锦公司为被告向本院起诉，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院依法作出（2015）启吕民初字第00295号民事调解书。调解协议：1.杨海涛与宏锦公司当庭解除于2014年4月25日签订的关于启东市吕四港镇万锦华城18号、19号商铺（售价400万元）的订房协议；2.宏锦公司归还已收杨海涛商铺房款760万元（其中360万元为其余商铺的退房款），并从2014年5月7日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款四倍的利率向杨海涛支付利息。 2016年4月19日，杨海涛向锦安公司、周锦刚、仇兴锁发出债权转让通知：2014年4月25日，杨海涛与宏锦公司签署的订房协议，约定由杨海涛购买万锦华城项目的商铺两间（编号18、19）总价肆佰万元，该协议中，由你们为宏锦公司应承担的所有责任均承担保证责任，现他将收取退款400万元及相应的违约责任（包括自应付款之日起按银行贷款利率四倍计算的利息）均转让给刘群，请你们直接向其履行前述的退款义务。经刘群催收未果，故刘群诉至本院并提出上述诉讼请求。 另查明，2016年4月21日，刘群以锦安公司、周锦刚、仇兴锁为被告向本院起诉，请求被告方承担保证责任，因刘群未按时交纳诉讼费用，该案按撤诉处理。 上述事实，由刘群提供的订房协议、商铺销售明细、江苏省农村信用社结算业务申请书、电子银行交易回单、（2015）启吕民初字第00295号民事调解书、债权转让通知及邮寄查询单、（2016）苏0681民初2991号民事裁定书，及当事人在庭审中的陈述等证据证实。 本案争议焦点：1.订房协议是否有效；2.刘群起诉是否在诉讼时效之内。 关于订房协议是否有效问题。订房协议不等同于商品房买卖合同，主要体现当事人邀请、承诺的意思，为订立商品房买卖作前期准备。涉案订房协议的当事人已意识到，取得商品房预售许可证是出卖人出卖商品房的必要条件，出卖人如未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同将被认定无效，故在签订协议时宏锦公司明确暂未取得商品房预售许可手续，在约定的期限内仍不能签订商品房买卖合同的，杨海涛有权选择解除协议，故仇兴锁辩称，订房协议无效，缺乏事实和法律依据。据此杨海涛向法院诉讼，与宏锦公司解除订房协议，既符合协议约定，又符合法律规定，且调解协议与订房协议的内容一致，没有加重保证人的义务，故保证人理应按订房协议的约定承担保证责任。 关于诉讼时效问题。2014年4月25日订立协议，同年5月6日、7日交付房款，按约定于同年8月7日前订立买卖合同，如不能订立买卖合同，宏锦公司应于违约之日起承担退还房款及违约责任之义务，即从2014年8月7日起计算保证期间，现刘群于2016年6月23日提起诉讼，在协议约定的保证期间之内，当然也在法律规定的诉讼时效期间。 本院认为，杨海涛与宏锦公司及锦安公司、周锦刚、仇兴锁签订的订房协议，是当事人真实意思的表示，依法成立。刘群依法受让杨海涛的涉案债权，债权转让通知也已向保证人送达，故刘群的诉讼请求，本院予以支持。刘群主张的违约责任，实际就是利息损失，起算点应从违约之日起计算，即从2014年8月7日起计算。锦安公司、周锦刚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是其对自身诉讼权利的处分，不碍本院在查明事实基础上依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告南通锦安置业有限公司、周锦刚、仇兴锁于本判决生效之日起十日内对启东市宏锦置业有限公司的债务承担连带保证责任，即归还原告刘群购房款400万元，并承担相应的违约责任（从2014年8月7日起至实际付款日止、按中国人民银行同期贷款四倍利率计算的利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费依法减半收取19400元(原告已预交),由南通锦安置业有限公司、周锦刚、仇兴锁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费38800元（该院开户行：中行西被闸支行，帐号：47×××82，户名：南通市财政局）。 审判员 张 军 二〇一六年九月二十九日 书记员 黄春燕