上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3980号原告：上海中大亮桥房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：董可超，董事长。委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。被告：陈圣伟，男，1969年12月13日生，汉族，住浙江省丽水市。被告：陈丽红，女，1977年9月XX日生，汉族，住浙江省丽水市。两被告的共同委托诉讼代理人：陶雄军，上海众律律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：王昭智，上海众律律师事务所实习律师。第三人：韩木海买，男，1982年10月15日生，回族，住青海省化隆回族自治县。第三人：马哈力买，女，1968年5月4日生，回族，住青海省化隆县。委托诉讼代理人：马某某，男，1969年3月8日生，回族，住青海省化隆县阿什努乡羊隆村XXX号。原告上海中大亮桥房地产有限公司(以下简称中大亮桥公司)与被告陈圣伟、陈丽红，第三人韩木海买房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院追加马哈力买作为第三人共同参加诉讼。后因第三人韩木海买下落不明，本案转为普通程序审理，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。本案于2016年4月1日、7月11日公开开庭进行了审理。原告中大亮桥公司的委托诉讼代理人马伟荣、马笑天，被告陈圣伟、陈丽红的共同委托诉讼代理人陶雄军均到庭参加诉讼，被告陈圣伟、陈丽红的共同委托诉讼代理人王昭智到庭参加第一次庭审，第三人马哈力买及其委托诉讼代理人马某某到庭参加第二次庭审。第三人韩木海买经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。审理过程中，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告中大亮桥公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告搬离并返还上海市松江区涞坊路XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号，九杜路892弄XX、XX、XX、XX、XX、XX号，涞坊路XXX弄XXX号208、210、212、214、216共计11间建筑面积为1,068.95平方米的房屋；2、判令两名第三人搬离并返还上海市松江区涞坊路XXX号房屋；3、判令两被告支付2014年7月15日起至上述房屋实际返还之日止的房屋使用费(按照租赁合同约定的标准，2014年7月15日至2015年7月14日，按1.40元/天/平方米计算；2015年7月15日至2016年7月14日，按1.60元/天/平方米计算；2016年7月15日至2017年7月14日，按1.80元/天/平方米计算)；4、判令两被告支付违约金93,640元；5、判令两被告支付延期交房补偿金(自2014年7月15日至2015年7月14日，按2.80元/天/平方米计算；自2015年7月15日至2016年7月14日，按3.20元/天/平方米计算；之后每一年比前一年每天每平方米增加0.20元，计算至实际返还房屋之日止)；6、判令两被告支付2015年7月1日至2015年8月18日的电费17,868.83元；7、判令两被告支付2015年1月至2015年10月的物业费XX,723.75元。事实和理由：2009年7月6日原告与两被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将上海市松江区涞坊路XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号，九杜路892弄XX、XX、XX、XX、XX、XX号，涞坊路XXX弄XXX号208、210、212、214、216共计11间建筑面积为1,068.95平方米的房屋出租给两被告，租期自2009年7月15日至2014年7月14日。租期届满后，两被告至今未返还房屋，因此，两被告应当承担房屋使用费，并应当根据合同第九条第一款的约定向原告承担补偿金。此外，两被告在租期内违反合同约定“开设超市”的租赁用途，将部分房屋转租给第三人开设面馆，应根据合同第八条第一款第一项以及第十三条的约定，向原告支付违约金。第三人作为部分租赁房屋的实际占有人，负有返还房屋的义务。被告陈圣伟、陈丽红辩称，对诉请一，没有异议，两被告已经在2015年7月15日将系争房屋返还给原告，故一楼的租金和使用费同意支付到该日。2014年7月15日之前的租金被告都已经付清，之后双方是不定期租赁合同关系，租金的标准应按照合同最后一期的标准1.40元/天/平方米计算，且2014年6月被告向原告提出过书面申请，要求退还二楼的房屋，故2014年7月15日之后，被告不应当承担二楼的房屋使用费。XXX号房屋是第三人在使用，不应当由被告来承担租金和使用费。被告不同意支付违约金，对于转租的事情，原告一直是知情的。关于延期交房违约金，在合同到期后，被告一直主动和原告沟通，要求续租或购买系争房屋。直至2015年6月，原告才发律师函要求解除租赁关系。对于电费，同意支付。对于物业费，原告已经缴纳至2014年12月，但相关单据已经遗失，无法提供。第三人韩木海买未发表述称意见。第三人马哈力买述称：不同意迁出其承租的九亭镇涞坊路XXX号房屋。之前的租赁合同是陈圣伟与马某某签订的，签好以后，马某某把拉面店整体转让给了韩木海买。韩木海买继续做拉面店生意，并且花了15万余元对房屋进行了装修。装修好没多久，租赁合同就到期了。陈圣伟表示，只要不欠租，房子可以继续租用，现在商铺由马哈力买实际经营。故第三人要求继续租用，否则其损失有50万元。经审理查明：原告中大亮桥公司于2008年9月9日取得沪房地松字(2008)第021769号上海市房地产权证，载明房地坐落松江区九亭镇涞坊路XXX-XXX、704-716，7XX-7XX(双号)、650弄1-15号等，该房地产权证附记中载明另有门牌：松江区九亭镇九杜路XXX-XXX号(双号)，892弄1-5、7-19、21-23、25-35、37、37、41号。2009年7月6日，原告中大亮桥公司(甲方)与被告陈圣伟、陈丽红(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区涞坊路XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号，九杜路892弄XX、XX、XX、XX、XX、XX号，涞坊路XXX弄XXX号208、210、212、214、216共计11间建筑面积为1,068.95平方米的房屋出租给乙方，用途为商业，乙方租赁该房屋用于开设联华超市，租赁期限内未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途及其经营项目。房屋租期自2009年7月15日至2014年7月14日，商铺免租期为18个月，乙方租金起付日为2011年1月15日，第一租赁年度(2011年1月15日至2012年7月14日)的租金为0.8元/天/平方米，以后每年度租金在前一年度的基础上按0.2元/天/平方米递增。甲方向乙方收取四个月的租金102,619.20元作为租房押金。乙方租赁房屋的物业管理费为2.50元/平方米/月，由乙方承担并按物业管理服务协议的约定支付给物业服务公司。合同第八条违约责任约定，在租赁期内，乙方具有下列行为的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求乙方按合同解除时年租金的20%支付违约金：(1)、擅自改变房屋的用途或经营项目，或利用房屋进行违法活动的；……(4)、乙方出现其他违反本合同的行为，经甲方书面催告后，在15天内仍未纠正的。合同第九条约定，租期届满乙方不再继续租赁，或甲方收回该房屋，乙方应在有效租期的最后日或最后日前将全部租用房屋恢复原状、出清自有物资、结清所有的各类费用并将房屋交还给甲方。否则每拖延一天，应按当期日租金标准的2倍向甲方支付补偿。第十三条特别约定，甲方不同意乙方在承租期内将该房屋转租给第三方。上述合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付了截至2014年7月14日的租金，并向原告交纳了押金102,619.20元。2011年7月7日，被告陈圣伟(甲方)与案外人马某某(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将松江区九亭镇涞坊路XXX号房屋出租给乙方，该房屋建筑面积65平方米，租期自2011年7月13日至2014年7月12日。后乙方变更为第三人韩木海买。该合同补充条款约定适用范围为经营大西北牛肉面。庭审中，第三人马哈力买表示其之后从韩木海买手中转让了该拉面店，现在由其实际经营。2015年6月20日，原告向两被告发送《商铺租赁合同期满限期交还通知书》，要求两被告在2015年6月XX日前结清租金与水电费，搬离商铺并将商铺交还原告。2015年6月XX日，原告向两被告发送《催告函》，催告两被告于2015年7月8日前搬离商铺，并支付商铺使用期间的租金和水电费用。否则，将断水断电，届时造成的一切后果和损失由被告自行承担。2015年7月7日，被告向原告发送《申请书》，载明：其同意支付一楼的租金。2014年6月被告已书面通知原告退回二楼商铺，故不同意支付二楼商铺的租金。此外，若原告强行关闭商铺，给被告造成的损失计6XX万元需由原告承担。同日，被告向原告发送《告知函》，函告因超市在正常运营中，对于原告要求7月8日开始停水停电，超市无法在如此短的时日内进行处理。庭审中，对于系争房屋的交还时间，被告陈述其于2014年6月即书面告知原告要求退租二楼，2015年7月15日，被告将系争房屋(除第三人承租部分)全部返还给原告。原告对被告的陈述不予认可，表示被告并未在2015年7月15日返还钥匙给原告，故被告并未在该日将系争房屋返还给原告。庭审中，原告表示除第三人承租部分以外，其余房屋原告已于2016年4月14日全部收回。针对原告主张的电费17,868.83元，被告同意承担。关于物业费，原告提供了由上海锐翔上房物业管理有限公司出具的商铺物业管理费表格，载明系争房屋自2014年7月1日至2016年4月14日的欠付物业费共计57,367.50元，同时原告表示该笔物业费其尚未与上海锐翔上房物业管理有限公司进行结算。被告对上述欠付的物业费时间无异议。关于第三人承租的松江区九亭镇涞坊路XXX号商铺，原、被告双方确认商铺面积为65平方米，该商铺的租金标准为2014年7月15日至2015年7月14日，按1.40元/天/平方米计算；2015年7月15日至2016年7月14日，按1.60元/天/平方米计算；2016年7月15日之后，按1.80元/天/平方米计算。此外，庭审中，原告表示其收取的押金102,619.20元同意返还，但要求与被告应付款项相抵扣。以上事实，有上海市房地产权证、商铺租赁合同、商铺租赁合同期满限期交还通知书、催告函、电费发票、申请书、告知函以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系争商铺租赁合同于2014年7月14日到期，之后原、被告未签订书面租赁合同，形成事实租赁关系，租期不定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。现原告提出收回系争房屋的诉讼请求，并无不当，本院依法可予支持。但在庭审过程中，原告亦确认除松江区九亭镇涞坊路XXX号商铺之外的其余房屋，均已收回。现XXX号商铺仍由第三人占用，故原告要求两被告返还、两名第三人搬离并返还松江区涞坊路XXX号房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋租金及使用费，被告虽辩称已于2015年7月15日将系争房屋(除第三人承租部分)全部返还给原告，但原告对此不予认可，且被告未能提供双方确认的房屋交接书，故本院采信原告于2016年4月14日收回除第三人承租部分之外的系争房屋的意见。因此被告应当支付原告自2014年7月15日起至2016年4月14日止的房屋租金及使用费。关于租金及使用费的标准，因双方自2014年7月15日起未签订书面的租赁合同，现原告主张参照原合同约定的每年度租金在前一年度的基础上按0.2元/天/平方米递增的标准计算，并无不当，本院予以支持。经核算，被告应当支付原告自2014年7月15日起至2016年4月14日止的房屋租金及使用费共计1,014,433.45元。此外，自2016年4月15日起，因第三人仍实际占用九亭镇涞坊路XXX号房屋，故被告应按原、被告双方在庭审中确认的标准及面积支付原告该房屋的租金及使用费。关于违约金93,640元，原告主张因被告将九亭镇涞坊路XXX号房屋转租给第三人作拉面店，违反了合同关于租赁场所用作超市的约定，且被告在合同到期后未按期返还房屋，经原告催告后至今仍未返还房屋，故根据合同第八条第一款第一项、第四项的约定，按年租金468,200元的20%主张相应的违约金。本院认为，原告未能提供证据证明其在合同履行期内向被告就转租及改变租赁物用途的违约情形提出过异议，并要求解除合同；此外，第八条第四项所针对的应为租赁期内被告所应履行的义务，而非合同到期后的房屋返还义务，故原告的此项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于延期交房补偿金，本院认为，原、被告双方的商铺租赁合同于2014年7月14日到期之后，双方均未能提供证据证明曾就合同不再继续履行进行过磋商，对于被告继续租用系争房屋，原告也未能即时提出异议，要求被告搬离并返还，故本院认定原、被告形成事实租赁关系，租期不定。原告要求按照日租金标准的2倍支付延期交房补偿金的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的电费17,868.83元，被告同意支付，此系其对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，本院予以准许。关于物业费，原告未能提供证据证明其已向物业公司代为支付，且租赁合同也未约定被告应向原告支付物业费，故原告非物业费适格的诉讼主体，原告的此项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈圣伟、陈丽红于本判决生效之日起十日内返还原告上海中大亮桥房地产有限公司上海市松江区涞坊路XXX号商铺；二、第三人韩木海买、第三人马哈力买于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区涞坊路XXX号商铺，并将该商铺返还原告上海中大亮桥房地产有限公司；三、被告陈圣伟、陈丽红支付原告上海中大亮桥房地产有限公司上海市松江区涞坊路XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号，九杜路892弄XX、XX、XX、XX、XX、XX号，涞坊路XXX弄XXX号208、210、212、214、216共计11间房屋自2014年7月15日起至2016年4月14日止的租金及房屋使用费1,014,433.45元；四、原告上海中大亮桥房地产有限公司返还被告陈圣伟、陈丽红押金102,619.20元；五、上述第三、四项相互折抵后，被告陈圣伟、陈丽红于本判决生效之日起十日内支付原告上海中大亮桥房地产有限公司租金及房屋使用费911,814.25元，原告上海中大亮桥房地产有限公司无需履行付款义务；六、被告陈圣伟、陈丽红于本判决生效之日起十日内支付原告上海中大亮桥房地产有限公司上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号房屋的使用费(房屋面积65平方米，自2016年4月15日起至2016年7月14日，按1.60元/天/平方米计算；2016年7月15日起，按1.80元/天/平方米计算，计算至该房屋实际返还之日止)；七、被告陈圣伟、陈丽红于本判决生效之日起十日内支付原告上海中大亮桥房地产有限公司2015年7月1日至2015年8月18日的电费17,868.83元；八、驳回原告上海中大亮桥房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费XX,608元，公告费820元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费XX,4XX元，由原告上海中大亮桥房地产有限公司负担9,XXX元(已付)，由被告陈圣伟、陈丽红负担18,738元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 李 明代理审判员 李 娜人民陪审员 陆为明二〇一六年九月三十日书 记 员 沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。