广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7404号上诉人（原审被告）：邢海燕，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州白云山星群（药业）股份有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：姚江雄，职务：董事长。委托代理人：王颖，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：姚伊娜，广东广信君达律师事务所实习律师。原审第三人：陈瑞云，住广州市荔湾区。原审第三人：广州市胜风电子机械工业公司，住所地：广州市白云区。法定代理人：劳铸发。上诉人邢海燕因与被上诉人广州白云山星群（药业）股份有限公司（下简称星群公司）、原审第三人陈瑞云、广州市胜风电子机械工业公司（下简称胜风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邢海燕上诉称：一、涉案房屋不属于星群公司所有。涉案房屋在1981年属于原产权人何某的私人财产，在1954年12月变更登记在广某中药厂名下。星群公司无产权证明，也没有产权人委托处理涉案房屋产权问题的委托书，邢海燕不予认可；二、原审判决称邢海燕、陈瑞云及胜风公司经合法传唤拒不到庭，但邢海燕从未收到第二次开庭传票。原审已经作出判决，但判决书却没有送达给邢海燕，邢海燕查询公告原因时才得知判决书已经作出。原审法院公告中列明的陈瑞云名字错误、胜风公司的地址错误；三、1994年1月31日，邢海燕单位与星群公司签订的调房协议书其中一条明确说明了星群公司在本市观绿路新宿舍建成后内部进行调整、分配住房时，在市区内调整一间使用面积不少于25平方米的公房给陈瑞云入住。如星群公司违反本协议则处罚2万元给胜风公司，如胜风公司违反该约定则处罚2万元给星群公司。另胜风公司与陈瑞云签订的协议明确写明，在星群公司新宿舍还未完成，尚未作出调整住房的通知时，胜风公司不得以任何理由要求陈瑞云迁出涉案房屋，如邢海燕同意的除外。协议的一方当事人陈瑞云与邢海燕原是夫妻关系，双方均是胜风公司的单位职工，该房属于福利房，故只有一方来签署。因此，涉案房屋属于单位分配给邢海燕的福利房；四、1990年12月23日，星群公司重新分配宿舍给邢海燕，地址为惠福东路521号二楼，等同于默认了双方单位协议的存在，但因星群公司违约，2001年8月30日，胜风公司与邢海燕将惠福东路521号二楼的房屋一起退回给星群公司，等待星群公司重新安排，但二十多年来未有结果。因此，邢海燕与星群公司之间变成不定期租赁关系，邢海燕不认可星群公司单方解除关系的行为，也不同意迁出涉案房屋；四、涉案房屋的产权人并非星群公司，星群公司也没有产权人委托处理涉案房屋的文书，无权解决房屋问题。星群公司要求邢海燕支付房屋使用费，使用费应该按照双方单位签订的调房协议支付，但自1994年至今的违约金为1万元，胜风公司至今仍未支付给邢海燕，星群公司多年收取使用费也没有尽到维修责任。综上，邢海燕上诉请求撤销原审判决，改判驳回星群公司的全部诉讼请求。被上诉人星群公司答辩称：其一，涉案房屋的产权因为公司改革变更到星群公司名下，原审判决已经对此予以查明。其二，邢海燕与星群公司之间成立租赁关系有充分事实根据，邢海燕提交的其与陈瑞云的离婚协议已经对此予以证明。其三，涉案房屋经过鉴定已经不具备承租条件，如继续承租会影响邢海燕的人身及财产安全。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回邢海燕的上诉请求。原审第三人陈瑞云及胜风公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。星群公司向原审法院起诉请求判令：1、解除星群公司与邢海燕之间的事实租赁关系，邢海燕立即将位于广州市荔湾区故衣街28号3楼的租赁房屋退还给星群公司；2、邢海燕立即向星群公司支付拖欠的房屋租金73582.25元（自2007年1月1日暂计至2015年5月31日为73582.25元，实际应计至邢海燕退还租赁房屋之日止，每月租金标准按广州市房地产租赁管理所公布的同期参考价）；3、本案全部诉讼费由邢海燕承担。原审法院经审理查明：广州市十三行路故衣街二十八号房屋是一幢四层高的楼房，产权原属广某中药厂，后广某中药厂并入二天堂制药厂，二天堂制药厂更名为健群制药厂，健群制药厂后来并入广州第四制药厂，广州第四制药厂更名为广州星群制药厂，广州星群制药厂后更名为广州星群（药业）股份有限公司，广州星群（药业）股份有限公司后又更名为现广州白云山星群（药业）股份有限公司。1994年1月31日，广州星群（药业）股份有限公司（甲方）与胜风公司（乙方）签订《协议书》约定，座落在广州市十三行路故衣街二十八号三楼房屋产权属甲方所有，现住户曾某是乙方单位职工，曾仕忠于一九六八年由原广州星群制药厂调房入住十三行路故衣街二十八号三楼房屋，由曾某本人往甲方单位缴交租金至今，现乙方准备安排曾某迁往新宿舍居住，曾某原居住的房屋归还甲方使用，但乙方要求甲方在市区内（越秀、东山、荔湾区范围）另安排一间旧公房，使用面积不小于二十五平方米给乙方使用，现经甲、乙双方协商一致，达成协议如下：一、乙方在安排曾某迁往新宿舍居住后，其退出的房屋暂时由乙方安排一户职工陈瑞云居住，其租赁保证金、每月租金、水、电等费用，由住户按甲方的规定缴交，住户的户口（含家人）不允许迁入辖内；二、甲方在本市观绿路新宿舍建成后，甲方内部进行调整分配住房时，在市区内（越秀、东山、荔湾区范围）调整一间旧公房，使用面积不少于二十五平方米给乙方安排住户入住，其每月的租金按房管部门核准缴交；三、本协议书的第二条款实施后，乙方必须在一个月内，督促陈瑞云迁出暂住甲方的房屋，无条件地将十三行路故衣街二十八号三楼房屋归还甲方使用等等。同日，胜风公司（甲方）与陈瑞云（乙方）签订《协议书》约定：座落广州市十三行路故衣街二十八号三楼房屋产权属广州星群（药业）股份有限公司所有，就上述房屋的调整安排，现经甲、乙双方协商一致，达成协议如下：一、自原居住在十三行路故衣街二十八号三楼房屋的住户迁出该房屋后的十五天内，甲方安排乙方暂时进入该房屋居住，但乙方的户口（含家人）不得迁入辖内，乙方的租赁保证金、每月租金、水、电等费用，乙方应按广州星群（药业）股份有限公司的规定缴交；二、广州星群（药业）股份有限公司在本市观绿新宿舍建成后，在市区内（越秀、东山、荔湾区范围）调整一间使用面积不少于二十五平方米的旧房给甲方时，甲方在一个月内，安排乙方入住，乙方入住前必须无条件地将十三行路故衣街二十八号三楼房屋归还给广州星群（药业）股份有限公司使用；三、在广州星群（药业）股份有限公司观绿路新宿舍还未完成，尚未作出调整住房的通知时，甲方不得以任何理由要求乙方迁出该房屋（如乙方同意除外）。邢海燕与陈瑞云于1991年8月12日登记结婚，1999年10月13日协议离婚。离婚协议第四条约定：现时双方所居住的故衣街28号3楼是以男方名义承租的原为星群制药厂宿舍，在离婚后，双方暂时共同居住使用该宿舍；但是，一旦男方自单位另外分得宿舍或住房，则男方（自拿到新分房屋的门匙两个月内）迁出故衣街28号3楼，将房屋腾空交给女方完全占有、使用。离婚后，邢海燕一直居住在故衣街28号3楼，而陈瑞云在与邢海燕离婚后不久已不在故衣街28号3楼居住。陈瑞云迁出故衣街28号3楼后，由邢海燕直接向星群公司交租，邢海燕向星群公司交租至2006年12月底。自2007年1月1日起，邢海燕再没有向星群公司缴交过租金，至今欠2007年1月1日起至今的租金未付给星群公司。2013年6月6日，星群公司委托广州市荔湾区房屋安全鉴定所对荔湾区十三行路故衣街28号房屋进行鉴定，广州市荔湾区房屋安全鉴定所出具荔房鉴字〔2013〕0660房屋结构可靠性鉴定报告，鉴定结论为该房屋为“严重损坏房”。2013年7月23日，星群公司向故衣街28号住户发出通知，称故衣街28号为严重损坏房，房屋需要大修，公司决定收回故衣街28号房屋，对该房屋进行大规模维修施工，建议你们自行解决住房，结束双方协议关系，并于2013年7月底前与我公司协商弃租补偿事宜。邢海燕确认收到该通知。2014年1月15日，星群公司向邢海燕发出《解除租赁关系通知书》，通知星群公司解除与邢海燕之间的事实不定期租赁关系。在原审法院（2013）穗荔法民三初字第1748号案的证据交换过程中的2014年1月21日，邢海燕收到该通知书，后该案邢海燕撤诉。邢海燕只认可在该案的证据交换中收到该通知书，并主张在此之前无收过该通知书。2014年，邢海燕诉至原审法院，要求星群公司维修涉案房屋，并在维修期间提供住房给邢海燕居住。原审法院于2014年10月15日作出（2014）穗荔法民三初字第1085号民事判决书，以邢海燕提供证据不足为由，驳回邢海燕告的诉讼请求，判决后，双方没有上诉，该判决已经发生法律效力。2015年3月6日，邢海燕委托广州市城示房屋安全鉴定有限公司对广州市荔湾区十三行路故衣街28号第三层房屋进行鉴定，广州市城示房屋安全鉴定有限公司出具城示鉴字〔2015〕0053房屋安全鉴定报告，鉴定结论为：评定该房屋为“严重损坏房”，按现状，必须立即停止使用该鉴定房屋，并尽快采取有效措施对房屋的承重砖墙、砖柱、木结构、混凝土结构等进行维修加固补强处理，方可保证房屋的使用安全。原审法院认为：邢海燕的前夫陈瑞云迁出广州市荔湾区十三行路故衣街28号第三层房屋后，由邢海燕直接向星群公司缴交涉案房屋的租金，故星群公司与邢海燕形成事实上的租赁关系。但由于星群公司与邢海燕没有签订书面租赁合同，故星群公司与邢海燕的租赁关系为不定期租赁关系。邢海燕自2007年1月1日起再没有向星群公司缴交过租金，至今欠2007年1月1日起至今的租金未付给星群公司，邢海燕的行为有违诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同”的规定，星群公司可随时解除其与邢海燕的租赁关系。2014年1月15日，星群公司向邢海燕发出《解除租赁关系通知书》，通知星群公司解除与邢海燕之间的事实不定期租赁关系。2014年1月21日，邢海燕收到该通知书，因此星群公司与邢海燕关于涉案房屋的租赁关系于2014年1月21日已经解除，故星群公司诉请解除星群公司与邢海燕之间的事实租赁关系，是诉请解除已经解除的租赁关系，不予支持。星群公司诉请2014年1月21日前的租金，确已过一年的诉讼时效，不予支持。星群公司与邢海燕的租赁关系解除后，邢海燕仍占住星群公司的涉案房屋属于侵权，星群公司要求收回房屋合法、合理，故对星群公司诉请邢海燕将涉案房屋退还给星群公司的诉讼请求予以支持，对星群公司诉请邢海燕支付2014年1月22日起至邢海燕将涉案房屋退还给星群公司之日止的房屋使用费的诉讼请求予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，邢海燕（含同住人员）迁出广州市荔湾区十三行路故衣街28号第三层房屋，将该层房屋退还给广州白云山星群（药业）股份有限公司管业使用；二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，邢海燕向广州白云山星群（药业）股份有限公司支付广州市荔湾区十三行路故衣街28号第三层房屋从2014年1月22日起至邢海燕将该层房屋退回给广州白云山星群（药业）股份有限公司管业、使用之日止的房屋使用费[自本判决发生法律效力之日起七日内，由广州白云山星群（药业）股份有限公司与邢海燕共同聘请有资质的中介机构，按住宅租金标准评定广州市荔湾区十三行路故衣街28号第三层房屋的月房屋使用费；根据公平合理原则，评估费由广州白云山星群（药业）股份有限公司与邢海燕各负担一半]；三、驳回广州白云山星群（药业）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1640元，由广州白云山星群（药业）股份有限公司负担1033元，由邢海燕负担607元。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，邢海燕向本院提交收款收据、发票，拟证明：1999年12月31日，星群公司重新分配惠福东路521号二楼给邢海燕使用，等同于星群公司默认了1994年双方单位签订的协议。由于星群公司的职工梁某没有搬离该房屋，所以邢海燕继续居住在涉案房屋。星群公司对此发表如下意见：对该两份证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。收款收据显示租金是由房管站收取，收款人并非星群公司。本院认为：依据已查明的事实，涉案房屋由胜风公司通过与星群公司签订调房协议取得使用权之后，再提供给陈瑞云使用，邢海燕通过与陈瑞云之间的离婚财产分割取得涉案房屋的使用权。邢海燕与星群公司之间并未签订书面租赁合同，而邢海燕自2007年1月1日开始一直未向星群公司交纳租金。因此，星群公司于2014年1月15日向邢海燕书面主张解除合同符合法律规定，星群公司诉请邢海燕搬离涉案房屋并支付使用费合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。邢海燕以其与星群公司之间的租赁关系带有福利性质为由，上诉主张其不应将涉案房屋交还星群公司，理据不充分，本院不予采纳。综上，上诉人邢海燕的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费607元，由上诉人邢海燕负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年九月十三日书记员  彭诗敏