天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终4184号上诉人(原审被告)：刘振田。法定代理人：刘凤茹。委托诉讼代理人：刘凤琴。委托诉讼代理人：曹承学，天津谦方律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张二伟。上诉人刘振田因与被上诉人张二伟房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人刘振田的法定代理人刘凤茹及其委托诉讼代理人刘凤琴、曹承学，被上诉人张二伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘振田上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人赔偿被上诉人违约金、居间服务费，所依据的涉案《房产交易合同》应属无效，因此一审判决认定事实不清，证据不足。涉案《房产交易合同》转让的标的物是公产房屋，刘振田作为出卖人没有购买产权，更没有依法取得权属证书，该合同违反《中华人民共和国房地产管理法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，应属无效。上诉人不具有委托刘凤茹代签合同的民事行为能力，故涉案《房产交易合同》应认定无效。涉案《房产交易合同》损害社会公共利益，应属无效。即使涉案《房产交易合同》有效，上诉人也不应当承担违约赔偿责任。2、一审判决适用法律错误。鉴于涉案《房产交易合同》违反法律的强制性规定，以及上诉人不具有民事行为能力，且上诉人的法定代理人并未追认的事实，一审判决应当适用《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十二条第五项的规定。被上诉人张二伟辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。张二伟向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告违约金89000元，居间服务费8900元，总计97900元。一审法院认定事实：原告张二伟与被告刘振田于2015年10月17日在案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司的居间服务下签订了《房产交易合同》，约定由原告张二伟购买被告刘振田承租的坐落于天津市河西区福至里1-4栋3门514-516室房屋。该房屋为公产房，计租面积为21.74平方米。该房屋成交价为890000元，原告张二伟于签订本合同之时向被告刘振田支付定金人民币20000元。双方须于2015年11月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。被告刘振田在办理过户手续前，向原告张二伟交付腾房押金人民币5000元。合同项下的居间服务费为人民币8900元，由原告张二伟承担，于合同签订当日向案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司支付。在合同第七条违约责任中约定：2、依照天津市政策及本合同之相关约定，双方应积极配合、按时并亲自到场办理打印《天津市房产买卖协议》，贷款手续（若有）、缴纳相应税费、权属转移登记、抵押登记及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价千分之一的迟延履行违约金。逾期履行超过十五日的，守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。4、在合同履行期限届满之前，双方有以下情形的：（1）甲方（被告刘振田）拒绝将该房地产出售给乙方；……守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。12、因双方或其中任何一方违约，导致本合同不能履行的，丙方（案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司）仍有权按照本合同约定收取居间服务费，如已收取居间服务费的，则丙方有权不予退还。如支付费用方为守约方的，该笔费用由违约方直接赔付给守约方。该《房产交易合同》由被告刘振田于2015年10月17日向其女儿刘凤茹出具授权委托书后，由刘凤茹代其签字。该《房产交易合同》签订之日，原告张二伟给付被告刘振田定金20000元，给付案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司居间服务费8900元，被告刘振田给付原告张二伟腾房押金5000元。因涉诉房屋为公产房，在办理公证过程中，应公证处要求，案外人刘凤茹申请宣告本案被告刘振田为限制民事行为能力人，2016年2月24日，天津市和平区人民法院作出（2016）和民特字第0031号民事判决书，判决宣告本案被告刘振田为限制民事行为能力人，并指定刘凤茹为刘振田的监护人。2016年3月12日，被告刘振田的法定代理人刘凤茹明确告知原告该房屋不再出售给原告张二伟，原告张二伟认可由于被告不履行主要合同义务，该《房产交易合同》解除。一审法院认为，原告张二伟、被告刘振田与案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司签订的《房产交易合同》，系三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告及案外人均应依约履行。原告依约交纳了购房定金，被告应按照合同约定履行其相应的义务，被告在履行合同过程中明确表示拒绝将诉争房屋出售给原告，属于明确不履行合同主要义务的情况，在此情况下，原、被告均认可在2016年3月12日被告做出该意思表示时，合同已解除。被告在履行合同的过程中，明确表示不履行主要义务，应属于被告违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告主张的89000元的违约金，原告在庭审中明确表示不主张被告返还定金，只要求被告支付违约金，按照房产交易合同的相关约定，被告应支付总房款10%的违约金，故对于原告的该项主张予以支持。对于被告抗辩其授权委托书上的签字系原告本人不知晓的情况下所签，未能就此提供相应的证据，且被告主张的其系限制民事行为能力人，但其在出具授权委托书的时候，并未有相应的证据证明其系限制民事行为能力人，故对被告的该项抗辩主张不予支持。对于被告主张诉争房屋系公产房，对公产房进行交易属于违反法律强制性规定，该合同应属无效的抗辩意见，没有法律依据，故对其该项抗辩意见不予支持。对于原告主张被告赔偿居间服务费的诉讼请求，由于在房产交易合同中对此有约定，故应由作为违约方的被告赔偿原告居间服务费8900元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：自本判决生效之日起十日内，被告刘振田赔偿原告张二伟违约金89000元，居间服务费8900元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2248元，减半收取1124元，由被告刘振田承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1、刘振田CT诊断报告单，证据2、刘振田病历记录，证据3、刘振田诊断证明书，证据4、刘振田行为能力的司法鉴定意见书，证据5、刘振田CT检查报告单。上述证据证明：刘振田在委托刘凤茹签订合同之前被诊断脑部患有疾病，鉴定中心结合刘振田病历确认刘振田为限制行为能力人，刘振田不具有委托刘凤茹代签合同的行为，涉案合同应属无效。被上诉人对证据的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，应以司法鉴定时点为准。本院对上诉人所举证据的真实性予以确认。上诉人刘振田于2015年9月23日经天津第三中心医院影像诊断报告印象为：1、考虑右额深区局限性钙化灶；2、脑血质稀疏，脑萎缩。2015年11月3日刘振田经经天津第三中心医院诊断为：1、缺血性脑血管病；2、前列腺增生；3、脑萎缩。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人刘振田虽被认定为限制行为能力人，但上诉人所举证据不能证明其在签署合同之时系限制行为能力人。故上诉人以其为限制行为能力人主张合同无效，本院不予支持。上诉人主张涉案房屋为公产房屋，合同损害社会公共利益，应属无效，没有法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人及案外人签订的《房产交易合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。被上诉人依约交纳购房定金，上诉人在履行合同中明确告知被上诉人不再出售房屋，应认定为上诉人存在违约行为，上诉人应承担相应的违约责任。被上诉人依据双方合同的约定主张违约金，上诉人在二审中提出双方约定违约金过高的抗辩。对此本院分析认为，被上诉人于2015年10月17日双方签订合同之时支付定金20000元，上诉人于2016年3月12日明确不再出售房屋，但至今并未将定金返还被上诉人，双方约定违约金不存在过高的情形，故对上诉人该抗辩主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2248元，由上诉人刘振田承担。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  李宝罡代理审判员  曹 静二〇一六年九月二十七日书 记 员  李珊珊速 录 员  辛 璐