河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2015）正民二初字第00319号原告丛薇，女，1966年9月3日生，汉族，住石家庄市新华区。委托代理人于彦芬，河北世纪方舟律师事务所律师。被告河北普田房地产开发有限公司。住所地石家庄市和平东路**。法定代表人宋计田，该公司总经理。委托代理人胡葛寅、李晓民，该公司职员。原告丛薇与被告河北普田房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于彦芬及被告委托代理人胡葛寅、李晓民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年2月21日，原告与被告签订房屋买卖合同，购买被告公开对外销售的位于石家庄市正定县东平乐住宅小区（国际空港花园）的12-1-102号房屋。并依约支付了房款及暖气接口费共计207360元。原告在与被告协商交房事宜时得知被告所销售的房屋无商品房预售许可证，致使原告无法办理房屋产权证书，原、被告所签订的房屋买卖合同目的无法实现。被告在未取得商品房预售许可证的情况下对外公开销售，违反了法律的相关规定，房屋买卖合同为无效合同。要求确认双方签订的房屋买卖合同无效；被告返还原告购房款及暖气接口费共计207360元。被告辩称，合同签订是2011年2月21日，原告没有按约定付款，也没有向我公司交过房款，也没有与我公司协商过交房事宜，我公司没有收到过原告的购房款。原告所持有的收据都是假收据，收款人、收款时间、收款手续都与合同不符，应驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提交以下证据：1、房屋买卖合同；2、收据二份、银行转账凭证、银行证明；3、询问笔录；4、工商登记信息。经庭审质证，被告对原告提交的房屋买卖合同无异议，对收据不予认可，认为收据不具真实性，公司没有委托安利军收款，对其他证据不予认可。被告为证明自己的主张，提交以下证据：1、安利军成立的河北宣亨房地产开发公司的网页、开发空港家合小镇网页；2、房屋买卖合同、收据；3、署名安利军的手写条；4、报案材料邮递单。经庭审质证，原告对被告提交的证据不予认可。经审理查明，2011年2月21日，原告与被告河北普田房地产开发有限公司签订一份《房屋买卖合同》，房屋买卖合同载明“出卖人河北普田房地产开发有限公司；买受人丛薇；购买的物业：由河北普田房地产开发有限公司建设的东平乐住宅小区（国际空港花园）12栋1单元102室。（该物业按套销售）；房屋建筑面积约144平方米，套价201600元；小院/储藏间:12栋102号，面积12平方米；暖气接口费40元/平方米在第一次付款时交情，合计5760元整；……付款方式为分期付款，买受人在与出卖人签订本合同时交纳总房款的30%及暖气接口费合计66240元；项目工程达到地面以上三层交纳总房款的50%，合计100800元；在项目主体封顶时一次性付清剩余房款20%，合计40320元……”。合同中并对其他事项进行了约定。合同落款处的出卖人为河北普田房地产开发有限公司，加盖了河北普田房地产开发有限公司的印章，并加盖“宋计田”的名章。被告对该合同的真实性无异议。原告提交的两份收据分别为票号为№3495848，付款时间为2011年3月1日，交款单位为丛薇，人民币66240元大写陆万陆仟贰佰肆拾元整，收款事由购房款；票号№0022309，付款时间为2012年5月21日，交款单位为丛薇，收款方式：转账，人民币40320元大写肆万零叁佰贰拾元整，收款事由房款；该两份票据所记载金额，与原告出示的银行转账凭证记载数额相符。两份收款收据的财会主管处均签有“安利军”的名字，并加盖的印章为“河北普田房地产开发有限公司财务专用章”。原告并提交2013年3月20日中信银行石家庄和平西路支行出具的证明，载明“我支行客户丛薇，卡号为44×××30，于2011年9月5日通过个人网银，将人民币100800元整转入户名为安利军，卡号为62×××72的账户中，并备注“收到请回复”。经查询以上内容属实”。原告以上述所出具的收据和证明，主张向被告实际支付的购房款和暖气接口费的款项为207360元。被告对原告提交的两份收据和银行证明不予认可，被告认为原告提交的交房款票据数额与合同约定数额不符，转款不具真实性，安利军不是公司的会计主管，公司没有委托安利军收款，原告所说的款项也没有交给公司，收据上盖的印章也不是公司的。被告并申请对收据上所盖的印章申请鉴定，由于被告普田公司未能提交在公安机关备案的印鉴，原告也不认可被告提供的印章作为鉴材，致使未能进行鉴定。原告并提交对安利军的询问笔录，安利军在笔录中陈述了公司同意其以公司名义出售房屋并收取房款，所收的房款交给了公司或者转给了宋计田的子女。被告对此不予认可，被告并出示安利军2011年7月20日手写条，载明“我于2011年5月份私刻公司章（财务），应急于还别人钱而签订了购房合同。所发生的一切法律责任均有安利军本人承担（注章已砸坏）已收款项50万元左右。安利军”。被告以此证明安利军并未将所收原告的款项交给公司，安利军开办了其他房地产项目，安利军的收款是用于其个人的项目，公司不应承担退款的责任。原告对此不予认可，原告认为安利军是被告公司的股东，并担任经理职务，签订合同、盖章和付款都是在售楼部，被告公司应向原告返还购房款。另查明，被告建设的正定县东平乐住宅小区（国际空港花园），没有取得商品房预售许可证。上述事实，由原、被告分别提交的证据及本案庭审笔录佐证。本院认为：原、被告双方对2011年2月21日签订的《房屋买卖合同》均无异议，本院对双方形成的买卖合同关系予以确认。被告建设并向外出售的正定县东平乐住宅小区（国际空港花园），在未取得商品房预售许可证的情况下，对外销售，依据相关法律规定，双方所订立的房屋买卖合同为无效合同。对原告要求确认房屋买卖合同无效的请求，本院予以支持。关于原告要求的返还购房款和暖气接口费，虽然被告称原告出具的两份收据上加盖的印章不是自己公司使用的印章，并申请鉴定，但被告未能提供公司在公安机关备案印章的印鉴，而原告对被告要求鉴定的印章也不认可，致使鉴定不能进行，被告应对不能鉴定承担举证不能的责任。安利军作为被告公司的股东，担任经理职务，在售楼部收取原告交付的款项，并向原告出具了加盖“河北普田房地产开发有限公司财务专用章”的收据，足以让原告确信安利军收取的款项是公司收取，原告并通过网银转给安利军100800元，也是基于信赖安利军收取的款属于公司收取。至于被告所称安利军只是负责跑办其他业务，并非财务主管，不负责收款的辩解，其公司内部分工，原告作为购房人无从知晓。被告虽称安利军收取的款项是用于其个人使用，并提交署名“安利军”的手写条，但其内容与原告提交的询问笔录中安利军的陈述相矛盾，被告提交的证据不足以证明其主张的事实，本院对其辩解不予采信。由此应确认安利军收取原告的购房款和暖气接口费207360元的行为，属于职务行为，被告应向原告返还购房款及暖气接口费207360元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、2011年2月21日原告丛薇与被告河北普田房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。二、被告河北普田房地产开发有限公司向原告丛薇返还购房款及暖气接口费207360元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4410元，由被告河北普田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  宋瑞清代理审判员  杨 鑫人民陪审员  樊广圆二〇一六年九月二十三日书 记 员  胡娅坤