广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗南法民三初字第1455号原告:广州南沙围垦开发公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈家园，职务：董事长。委托代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：李钦明，广东正大联合律师事务所律师。被告：海翔物业管理（北京）有限责任公司广州分公司，住所地广州市南沙区。负责人：陈淦华。委托代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。被告：海翔物业管理（北京）有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈淦球。原告广州南沙围垦开发公司（以下简称围垦公司）诉被告海翔物业管理（北京）有限责任公司广州分公司（以下简称海翔物业广州分公司）、海翔物业管理（北京）有限责任公司（以下简称海翔公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告围垦公司委托代理人李华元、李钦明,被告海翔物业广州分公司委托代理人王魏到庭参加诉讼，被告海翔公司经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告围垦公司诉称：2012年7月30日，原告与被告海翔物业广州分公司签订了一份《广州市南沙区万顷沙镇十九涌租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），约定将十九涌东围南堤出租给被告海翔物业广州分公司。根据该合同书第四条的约定，被告海翔物业广州分公司应分两次向原告支付当年的租金，即6月30日前支付一半，12月31日前支付另一半。根据上述约定，被告海翔物业广州分公司应在2013年12月31日前付清2013年的全部租金，但被告海翔物业广州分公司至今仍拖欠19涌东海鲜市场2013年下半年租金453271.05元。《租赁合同书》第七条第3项约定：乙方需按期向甲方缴付租赁费，如无故拖欠，逾期部分则每日按当期未付款项的千分之三加收罚金作为滞纳金处罚；无故逾期超过六个月视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并追收乙方当年全部欠付的租赁费且不退还经营保证金。根据该约定，被告海翔物业广州分公司拖欠2013年下半年租金的行为己经构成严重违约，原告有权解除合同并依法追究被告海翔物业广州分公司的违约责任。此外，因被告海翔物业广州分公司属被告海翔公司的分公司，非独立法人，因此被告海翔公司应对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任。综上所述，被告海翔物业广州分公司拖欠租金的行为已经构成严重违约，根据双方合同的约定及相关法律的规定，原告有权要求解除合同、没收保证金，并追究被告的违约责任。为维护原告的合法利益，特向法院请求判令：一、解除原告与被告海翔物业广州分公司签订的《广州市南沙区万顷沙镇十九涌租赁合同书》，两被告立即向原告返还租赁物（合同书第一条所约定的租赁范围）；二、被告海翔物业广州分公司立即向原告支付拖欠的从2013年7月1日起至2013年12月31日止的租金453271.05元；三、被告海翔物业广州分公司向原告支付逾期付款滞纳金（以应付租金453271.05元为基数，按每日千分之三的标准，自2014年1月1日起计算至付清之日止）；四、确认原告有权没收被告海翔物业广州分公司支付的履约保证金人民币25万元。五、被告海翔公司对上述第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任。六、本案诉讼费由两被告承担。被告海翔物业广州分公司辩称：被告认为原告的诉请缺乏事实与法律依据，应予驳回。理由如下：一、被告海翔物业广州分公司并未拖欠租金，而是承租范围内的3200平方米土地被原告围蔽占用，海翔物业广州分公司依法行使抗辩权，因此减少支付相应的租金。原告应按照约定将租赁物交付被告海翔物业广州分公司使用，但原告未征得被告海翔物业广州分公司同意，自2010年10月20日起围蔽租赁土地长达1193天，原告围蔽占用租赁土地行为影响被告海翔物业广州分公司正常使用收益涉案租赁土地，被告海翔物业广州分公司有权减少支付相应租金。二、案涉土地被围蔽占用期间，被告海翔物业广州分公司曾多次发函和工作联系单给原告，书面提出权利主张，要求减付相应租金并进行结算，但原告故意回避。三、原告无权解除租赁合同，被告海翔物业广州分公司有正当理由减免租金，原告围蔽租赁土地属于违约行为，原告诉请缺乏事实与法律依据，应予驳回。四、支付滞纳金的前提是被告无故拖欠租金才需支付滞纳金，合同第七条第二项约定一方根本性违约，另一方才有权处理保证金，被告海翔物业广州分公司并不是无故拖欠租金，也没有根本性违约。综上所述，原告要求解除租赁合同等诉请，缺乏事实与法律依据完全是无理要求，应予驳回。被告海翔公司无答辩。经审理查明，被告海翔物业广州分公司是被告海翔公司的分公司。2008年5月12日，广州南沙经济技术开发区管理委员会出具穗南开管[2008]1号《关于明确围垦公司范围国有农用地管理的通知》，通知决定将围垦公司已取得或未办理《国有土地使用证》的国有农用土地使用权全部无偿划拨给土地开发中心，作为管委会开发建设用地储备。2008年6月2日，原告与广州南沙开发区土地开发中心签订《广州南沙围垦开发公司国有农用土地权属证移交书》，原告向土地开发中心移交8宗国有农用土地权属证，证内土地总面积57173008.50平方米，其中第8宗土地为穗国用（2004）年680003号，使用权面积12651390.80平方米，座落于广州市南沙区沙尾垦区十九东围、二十东围、二十西围、二十一西围。2008年6月4日，广州市南沙区围垦公司沙尾垦区十九东围、二十东围、二十西围、二十一西围登记在广州南沙开发区土地开发中心名下，权证号码：004386470号。2010年8月31日，广州南沙经济技术开发区管理委员会出具穗南开管办[2010]8号《印发关于明确围垦公司范围国有农用土地管理的补充通知》，通知明确《关于明确围垦公司范围国有农用土地管理的通知》（穗南开管【2008】1号）中国有农用土地未开发建设部分由土地开发中心委托围垦公司继续经营管理。2010年8月13日，广州市南沙区人民政府办公室印发穗南府会纪[2010]30号《关于十九涌渔人码头项目建设协调会的会议纪要》，同意由围垦公司接手十九涌渔人码头的开发建设和管理工作。万顷沙镇退出十九涌渔人码头的开发建设和管理工作后，广州万新市场管理有限公司不再作为十九涌东围南堤项目的履约单位，转由围垦公司作为该项目的履约单位并作为签约方与海翔公司合作开发十九涌，具体条款由万顷沙镇、围垦公司和海翔公司三方商定。2012年7月30日，原告（甲方、出租方）与被告海翔物业广州分公司（乙方、承租方）、广州万新市场管理有限公司（原甲方），广州市南沙区万顷沙镇人民政府（见证方）签订《广州市南沙区万顷沙镇十九涌租赁合同书》，约定：“甲、乙双方本着互惠互利、平等、自愿、公正的原则，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，根据甲方与万顷沙镇政府于2007年11月1日签订的十九涌东围南堤租赁经营合同，以及海翔物业管理（北京）有限责任公司与万顷沙镇政府下属单位广州万新市场管理有限公司于2008年11月19日签订的十九涌东围南堤租赁经营合同及相关补充协议，经四方，即原甲方万新公司、现甲方围垦公司、万顷沙镇政府及海翔物业共同协商，就变更原租赁合同甲方主体，及由现在甲、乙双方就十九涌东围南堤租赁经营管理事宜直接签订租赁合同达成一致意见，签订本合同。一、租赁范围:甲方出租给乙方使用管理的范围是十九涌东围整个南堤以及堤上所有房产、码头等面积（下称“十九涌”）的自主使用权和管理权（不含渔政大楼和水产品交易码头）。具体范围：东起原顺景酒楼的海堤，西至灵新公路，北临湿地公园，南至十九涌。租赁范围内，主要包含海游码头、堤上所有建筑、水电设施，摊档、以及马路等区域，总长度1500米，总面积约30000平方米，详见附图红线部分。二、租赁期限:租赁合同期限为20年，即自2009年1月1日至2028年12月31日止。三、租赁费（金额含税价）:考虑甲方的建设期限与乙方对该项目的建设改造期限不一致，工期较长，甲方同意给予乙方一年（及2009年1月1日至2009年12月31日）的免租建设期，第二、三、四、五年为租赁费优惠期，年租赁费分别为110万元、120万元、130万元、150万元，以后每个三年按上一年度的租赁费递增10%，即第八年为165万元，以此类推；租赁期自2009年1月1日开始计算。四、付款方式:乙方分两次向甲方交付当年的租金，即6月30日前交付的一半，12月31日前交付余下的一半。五、履约保证金：为了保证乙方严格履行合同，在签订本合同15天内，乙方须向甲方交纳25万元作为履约保证金，由于该保证金已由万新公司收取，故由万新公司转交付给围垦公司，乙方无需另行交纳；在合同期满且乙方无违约行为，甲方应在期满后三日内如数无息退还给乙方履约保证金。六、双方权利和义务：（一）、甲方的权利和义务1、指导、监督、纠正乙方在经营过程中可能损害共同利益的一切行为；协助乙方进行广告宣传，并无偿提供宣传招牌安装位置和地点；2、甲方负责市政公用设施（包括但不限于道路、用电、给排水、路灯照明、栈道、栏杆、停车场、围堤等）的维修和养护，甲方拥有对改造后的建筑物、树木以及有关设施设备的监护权和乙方使用情况的知情权；3、甲方协助乙方办理合法经营所须的各项手续，协助乙方管理（含治安、消防、防疫、环保、质检、公共卫生等）有关社会责任的事项，协调非乙方原因而产生的各种纠纷；4、甲方在合同期内不干涉乙方的正常经营活动，乙方自行承担一切经营风险，所发生的债务和各种纠纷及经济损失与甲方无关；甲方在乙方承租的经营范围内的一切活动，应提前向乙方处提交方案，并且不得影响乙方的正常经营；5、甲方对涉及乙方租赁范围内的车辆停放、船只停放等管理工作应予支持和配合，协助乙方做好物业管理工作、宣传教育和文化活动；6、在合同期内，国家法律法规的政策允许下，甲方承诺水产品交易码头不迁出十九涌；7、鉴于万新公司未能及时全面地履行原租赁合同中完成市政配套的义务，甲方自愿承担并积极履行合同义务，甲方自愿减免2010年度4个月的租金人民币366667元；（二）乙方的权利和义务：1、在合同期内，乙方需要每年制订年度管理计划，并报送甲方备案；2、在合同期内，乙方对租赁范围内的标的具有合法经营权和管理权（见附件）；3、乙方拥有市政道路公用设施的管理权和使用权；4、乙方负责租赁范围内所有房屋所需之改造建设，及内部功能分配划分、室内装饰装修和配套的休闲娱乐设施等施工；5、乙方投资改造建设的整体设计中建筑物占地面积必须在双方认可的租赁范围内，否则，在改造建设过程中遇到相关行政部门处罚的，一概由乙方自行负责；6、租赁期内，乙方负责改建及新建房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；属甲方改建部分，包含但不限于更改外立面油漆颜色、安装灯饰、拆除乙方建设重建部分等，应由甲方负责维修养护并承担相应费用；7、乙方在合同期内不得损坏公共设施的使用功能，因乙方损坏的维修费用一概由乙方自行负责；8、乙方应合理地规划安排车辆管理工作，在办理停车场收费的相关许可后，再进行停车收费；9、未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的租赁事项整体转租给其他第三方；可以分租或联合经营；10、甲乙双方共同承担十九涌防疫、环保、卫生等社会责任的管理工作，为保持十九涌和谐、稳定发展、双方同意由甲方统一承担十九涌卫生、垃圾的收集和清运、花草的日常养护、树木的修葺、定期杀虫灭鼠等相关卫生工作，乙方则每月向甲方交纳人民币5000元（含税）作为上述全部工作的补贴费用，甲方应为乙方出具符合国家规定的发票。11、若乙方按双方确认的整体设计方案施工，经营过程中但遇国家政策调整，该建筑物被认定为违章建筑并被强行拆除的，投入建设的损失甲乙双方各承担一半的责任（以聘请有资质的评估或核价公司进行的评估或核价为准）；12、租赁期内，如因国家重大政策变化市级以上政府需收回本土地使用权时，甲方必须提前一个月通知乙方，乙方必须无条件服从，甲方无息退还乙方缴纳的履约保证金，其租赁关系随即结束；在政府赔偿中，属甲方原有建筑物部分的归甲方所有，属乙方投资建设的部分归乙方所有，双方互有投入的，按照投资比例划分归属；乙方按实际租赁时间向甲方缴纳当年的承租款项部分，甲方不对乙方作任何赔偿。七、违约责任：1、甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方违反本合同的规定，均构成违约，违约方有义务在收到书面通知后五个工作日内改正其违约行为，并赔偿由此给守约方造成的损失；2、如甲方根本违约，甲方按双倍履约保证金返还乙方，乙方有权单方面终止合同，并追究由此造成的所有损失；如乙方根本违约，履约保证金归甲方所有，甲方有权单方面终止合同，收回土地，甲方不对乙方作任何补偿；3、乙方须按期向甲方缴付租赁费，如无故拖欠，逾期部分则按当期未付款项的千分之三加收罚金作为滞纳金处罚；无故逾期连续超过陆个月视乙方违约，甲方有权单方面终止合同，并追收乙方当年全部欠付的租赁费且不退还经营保证金；4、甲方出租的产业必须符合国家和当地政府的有关规定，保证该出租产业的权属清晰，无纠纷；若违法出租，一切法律责任及所造成的经济损失概由甲方负责，乙方有权解除合同并向甲方追究所有造成的损失。八、合同期满的处理：租赁顺延期限届满后，本合同自然终止，乙方须在15天内将承租经营的市场归还给甲方；租赁范围内的建筑物全部无偿归甲方所有，可移动的设施为乙方所有；甲方不对乙方做任何经济补偿；若乙方逾期不还，甲方可强制收回，由此所产生的费用由甲方从乙方经营保证金中扣除；双方如续订合同，乙方应在该合同顺延租期届满前三个月向对方提出书面申请；如甲方继续出租，乙方具有优先续租权。九、其他条款：1、双方协商一致确认，乙方与原甲方广州万新市场管理有限公司于2009年9月30日签订的补充协议和2011年1月28日签订的十九涌南堤六间商铺经营管理协议真实、有效，甲方同意作为本合同的附件，继续履行双方权利义务等”。被告根据其与原出租人广州万新市场管理有限公司签订的租赁合同接收使用涉案场地。双方在庭审中确认原告与被告海翔物业广州分公司签订涉案租赁合同后，广州万新市场管理有限公司将收取被告的履约保证金250000元转交给原告；确认被告海翔物业广州分公司应于2013年12月31日前向原告支付2013年下半年租金，被告海翔物业广州分公司已经向原告支付2013年下半年租金296728.95元；确认除争议的2013年下半年租金外，被告均按照涉案租赁合同的约定全额支付租金至今。被告为证明原告擅自围蔽占用被告所承租的涉案土地，导致被告无法按约定使用收益该土地，被告多次发函、工作单给原告主张权利，在庭审中向本院提交照片二十一张、被告海翔物业广州分公司（出租方）与原告（承租方）于2010年10月20日签订的《南沙十九涌渔港租赁协议》一份，原告于2011年5月27日向广州万新市场管理有限公司出具的和广州万新市场管理有限公司于2011年5月30日向被告海翔公司出具的《函》两份，2011年5月26日编号为066《关于市政事项》（注明签收人为文某雄）、2011年5月30日编号为067《关于市政事项》（注明签收人为文某雄）、2013年5月6日编号为015《恢复十九涌东面路段路面事宜》（注明签收人为马某全）、2013年10月20日编号为036《关于开放原顺景酒楼位置围闭道路的事宜》（注明签收人为梁某甲）、2013年12月25日编号为047《关于各种市政维护问题事宜》（注明签收人为梁某甲）、2014年1月2日编号为002《关于开放十九涌东面围闭道路的事宜》（注明签收人为梁某甲）的工作联系单六份，被告海翔物业广州分公司于2014年1月13日发给原告的《关于清算租金的函》（注明签收人为高某），于2014年2月10日发给原告的《关于清算租金及市政问题的函》（注明签收人为梁某甲），于2014年2月10日发给原告的《关于的复函》（注明签收人为梁某甲），十九涌渔人码头商铺租户何某、李某、梁某乙、韦某锦、叶某出具的证人证言各一份，经被告海翔物业广州分公司申请，证人何某、李某在庭审中出庭作证。其中《南沙十九涌渔港租赁协议》约定原告向被告海翔物业广州分公司承租位于广州市南沙区万顷沙十九涌南堤原顺景酒楼位置，租赁期自2010年11月1日至2028年12月31日止，年综合租赁费为人民币270000元。原告出具的《函》函告广州万新市场管理有限公司：“因十九涌会所酒店工程建设需要，施工期间有工程车进入十九涌东堤围，在《工程施工车辆进出协议书》签订前，请予以配合放行…….”。广州万新市场管理有限公司出具的《函》函告被告海翔公司：“兹收到围垦公司因十九涌会所工程建设施工期间有工程车需进入十九涌东堤围，时间为节假日期间的早上9：30前，晚上20：00后，非节假日全天放行的函，现请贵司给予配合放行”。工作联系单六份要求原告及广州万新市场管理有限公司履行维护修复涉案场地市政设施、开放围蔽道路等义务；《关于清算租金的函》函告原告为保证被告正常缴纳租金，请原告速与被告核对原告围蔽占用土地对被告造成的经济损失。《关于清算租金及市政问题的函》函告原告修复围蔽场地路面及护栏等市政设施并回复《关于清算租金函》。《关于的复函》函告原告核对原告围蔽占用土地对被告造成的经济损失，否则导致被告无法正常核算缴纳应付租金，请原告尽快作出明确答复并协商处理，在有效处理之前，被告依法行使相应的抗辩权，并保留追究法律责任的权利。经质证，原告对照片二十一张的真实性确认，但不确认合法性和关联性，认为从照片无法得知其所在位置，且未经过公证部门公证，不能证明原告围蔽租赁土地施工；对《南沙十九涌渔港租赁协议》真实性、合法性确认，关联性不予确认，认为该租赁协议签订于2010年10月20日，早于涉案租赁合同签订时间，与本案无关；对原告于2011年5月27日向广州万新市场管理有限公司出具的《函》真实性不予确认，认为没有原件；对广州万新市场管理有限公司于2011年5月30日向被告海翔公司出具的《函》真实性不予确认，认为该证据与本案争议无关，但确认被告提交的原件与复印件一致；对工作联系单六份、《关于清算租金的函》、《关于清算租金及市政问题的函》、《关于的复函》的真实性、合法性和关联性不予确认，认为部分为复印件，且是被告单方制作，原告不存在围蔽占用被告承租土地的事实；对证人证言的三性不予确认，认为证人证言上陈述时间、土地面积及证明文字均一样，是被告制作后找证人签名的，原告与被告于2012年7月签订合同，不可能在2010年10月份就使用涉案土地。原告在庭审中确认梁某甲、高某是原告下属的广州南国置业有限公司的工作人员，文某是广州万新市场管理有限公司员工，不确认马某的身份，同时确认梁某甲、高某在上述证据上签名的真实性，但认为两人无权代表原告签署法律文件。经被告海翔物业广州分公司申请，本院向广州万新市场管理有限公司总经理陈某乙及广州市公安边防支队新垦边防派出所民警制作调查笔录两份，在调查笔录中，两人均确认原告围蔽部分涉案场地。经质证，原告对两份调查笔录的真实性确认，但认为被调查人的陈述与事实不符，被调查人所述的时间与原告和被告签订合同的时间不一致，原告在2010年没有必要围蔽施工。被告对两份调查笔录的三性确认。本院认为，因被告海翔物业广州分公司是被告海翔公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由被告海翔公司承担，故原告要求被告海翔物业广州分公司支付租金、滞纳金及没收履约保证金的诉请，依据不足，本院不予支持。原告概况继受案外人广州万新管理有限公司的权利义务后，与被告海翔物业广州分公司签订的《广州市南沙区万顷沙镇十九涌租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告将涉案场地出租给被告海翔物业广州分公司，被告海翔物业广州分公司应当按照合同约定准时履行支付租金义务，根据合同约定，2013年下半年租金为750000元，双方确认被告已支付296728.95元，被告尚拖欠2013年下半年的租金453271.05元，故原告关于被告海翔公司支付租金453271.05元诉请，理据充分，本院予以支持。同理，被告海翔物业广州分公司未能如期足额支付2013年下半年的租金，被告海翔公司应按照合同约定按当期未付款项453271.05元的千分之三即1359.81元作为罚金向原告支付滞纳金。被告抗辩称原告围蔽涉案场地侵犯被告的权益，并要求减免租金的主张，属于另一法律关系，应另循合法途径解决，本案不予处理。被告并非故意拖欠争议部分租金，且双方至今按照涉案租赁合同的约定继续履行双方的权利义务，故原告要求解除涉案租赁合同的诉请，依据不足，本院不予支持。同理，原告要求没收经营保证金的诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告海翔物业管理（北京）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州南沙围垦开发公司支付租金453271.05元；二、被告海翔物业管理（北京）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州南沙围垦开发公司支付逾期付款滞纳金1359.81元；三、驳回原告广州南沙围垦开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14820元，由被告海翔物业管理（北京）有限责任公司负担8099元，由原告广州南沙围垦开发公司负担6721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春代理审判员  王 健人民陪审员  陈金好二〇一六年九月二十八日书 记 员  梁凤茵陈洁莹