广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1078号原告：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路83号1栋物业管理用房，统一社会信用代码9144040074919744XJ。法定代表人：王庆芬，总经理。委托诉讼代理人：胡悦，女，该公司员工。被告：刘小珠，女，1986年7月15日出生，汉族，住所地广东省雷州市。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚公司）诉被告刘小珠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。2016年5月16日，本院做出裁定将本案转入普通程序进行审理。由于本院在向被告送达诉讼材料过程中，无法通过《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条规定的送达方式向被告送达，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，通过张贴公告的方式向被告送达了诉讼材料，公告期六十日。公告期届满后，本院依法组成合议庭于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告忠诚公司的委托代理人胡悦到庭参加诉讼，被告刘小珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠诚公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴纳2015年2月至2016年4月欠缴纳的物业服务费2560.35元，2014年12月至2016年1月公摊电费200.56元；2.被告向原告缴纳违约金623.02元；3.本案的诉讼费用和诉讼期间的公告费用由被告承担。在庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.被告向原告缴纳2015年2月至2016年8月欠缴纳的物业服务费3243.11元，2014年12月至2016年5月公摊电费259.23元；2.被告向原告缴纳违约金990.51元（按欠缴物业费的1‰计算至2016年8月31日）；3.本案的诉讼费用和诉讼期间的公告费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市斗门区桃源居5栋1单元503x号房屋的业主。原告为桃源居小区提供物业服务。作为涉案房屋的所有权人，被告实质接受了原告提供的物业服务。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，原告按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取物业服务费，未按时缴纳物业管理费用的，每日加收欠缴金额5‰的违约金。公共电费按房屋建筑面积实际分摊（公共用电电表尚未过户给原告，每月由开发商支付后，原告将相关费用返还给开发商）。被告的房屋建筑面积为106.68平方米，被告每月应支付物业服务费170.69元。自2015年2月开始，原告多次书面、电话、短信通知被告，但被告仍故意拖欠物业服务费。至2016年8月，被告欠物业服务费3243.11元，以及物业费违约金990.51元，2014年12月至2016年5月公摊电费259.23元。故原告现诉至法院，要求被告向原告支付上述费用。被告刘小珠缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告忠诚公司对其诉称提供如下证据：1．前期物业服务协议一份，拟证明原告与被告签订了前期物业服务协议；2．物业管理合同、补充协议、物业管理合同续订书各一份，拟证明原告与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同；3．违约金计算表一份、公摊电费明细一份，拟证明被告拖欠物业服务费应支付的违约金，被告应分摊的公用电费；4．公告及张贴照片一份、通知及张贴照片一份、桃源居物业费调整征求意见表一份，拟证明原告对调高物业服务费进行了公示并得到了业主的同意；5．发票、收款收据一组，拟证明原告向开发商返还电费的情况；6．公共用电分摊明细表一份、发票一组，拟证明涉案小区每月电费分摊计算的情况；7．照片一组，拟证明原告在涉案小区内公示相关事项的事实；8．资质证书一份，拟证明原告具有相应的资质；9．不动产权登记表一份，拟证明被告是涉案房产的业主。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭出示，现本院对证据认证如下：对原告提交的证据1、2、4、8、9的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的其他证据，没有相关的证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月1日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信公司）签订《物业管理合同》，约定由原告为位于珠海市斗门区白蕉镇连兴路83号忠信桃源居小区提供物业服务，服务期限从2008年8月1日至2013年8月1日止。2008年7月1日，原告与忠信公司签订《补充协议》，约定桃源居电梯房首层住宅物业费按建筑面积计算每月每平方米1.1元收取（其中物业费包含0.2元公摊水电费）；电梯房住宅物业费按建筑面积计算每月每平方米1.3元收取（其中物业费包含0.3元公摊水电费）。2013年7月30日，原告与忠信公司签订《物业管理合同续订书》，约定双方签订的《物业管理合同》的期限续订为2013年8月1日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。2014年3月17日，原告向小区业主发出通知称从2014年4月份开始，一楼物业费调至每月每平方米1.3元，二楼以上（含二楼）物业费调至每月每平方米1.6元，公摊水电费按实际分摊（游泳池、管理处不纳入公摊费用），对七楼以上二次加压的住户收取二次加压电费。2015年1月13日，原、被告签订前期物业服务协议，约定原告为被告位于珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路83号5栋1单元503x房提供物业服务，该房建筑面积为106.68平方米，电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取物业服务费，每月10日前交纳当月物业服务费，被告须在珠海建设银行开设专项存款账号，每月10日前由该银行代扣费用，未按时缴纳物业费的，按每日加收欠缴金额的5‰的滞纳金，合同期限为由本物业入伙时间开始至本小区业主委员会选聘了新的物业公司为止。原告提供物业服务的内容包括房屋公用部位的清洁维护和管理，房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，保安工作管理，交通秩序和车辆停放管理。另查明，被告系位于珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路83号5栋1单元503x房的权属人，该房产建筑面积106.68平方米，所在楼宇总层数18层，是电梯住宅。被告于2015年1月19日取得该房产的产权。原告系三级物业服务企业，具有物业管理资质。本院认为：原告作为具有物业管理资质的物业服务企业，依法与建设单位签订了前期物业服务合同，取得了在被告房屋所在小区忠信桃源居提供物业服务的资格。原告根据其与建设单位的前期物业服务合同的约定，与被告签订前期物业服务协议，该协议是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。原告为涉案小区提供了物业服务，被告接受了相关服务，被告应当按照协议的约定向原告支付物业服务费。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视其放弃对原告的主张及提供的证据进行抗辩和质证的权利。故原告要求被告支付2015年2月至2016年8月的物业服务费，依法有据，本院予以支持，但具体金额应以本院核算为准。经本院核算，被告应向原告支付的物业服务费为3243.07元（106.68平方米×1.6元／月／平方米×19个月）。原告主张的物业服务费超过本院核算的部分不予支持。关于违约金的问题。原、被告在前期物业服务协议中约定欠缴物业服务费的违约金为欠缴金额的5‰，原告起诉主张的违约金按欠缴金额的1‰计算至2016年8月31日，系原告对其自身权利的处分，没有违反国家强制性规定，本院予以支持，但具体金额应以本院核算为准。经本院核算，被告应当支付的违约金为972.92元［106.68平方米×1.6元／月／平方米×（1＋19个月）×19个月÷2×30天×1‰］。原告主张的违约金超过本院核算的部分不予支持。原告要求被告支付公摊电费，但其提供的公摊电费的发票是忠信公司的用电发票，该发票无法客观反映涉案小区的公共用电情况，故本院对原告的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘小珠于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2015年2月至2016年8月的物业服务费3243.07元；二、被告刘小珠于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付欠交物业服务费的违约金972.92元；三、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司已预交），由原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司负担3元，被告刘小珠负担47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  董 凯审 判 员  何 莹人民陪审员  梁国裕二〇一六年九月二十八日书 记 员  林东嫦