山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7822号上诉人（原审原告）：李莉娟。委托诉讼代理人：郑光杰，山东精诚人律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌明坤，山东精诚人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司。法定代表人：王秀敏，职务总经理。委托诉讼代理人：王维湘，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：任英杰，山东琴岛律师事务所实习律师。上诉人李莉娟因与被上诉人青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司（以下简称百盛万象城分公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日受理，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月20日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。李莉娟上诉请求：1、撤销一审法院（2016）鲁0202民初2323号民事判决第三项，改判被上诉人承担违约责任，并向上诉人支付违约金1237500元，或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实清楚，被上诉人构成根本违约，应当向上诉人承担违约责任。2、上诉人参照《租赁合同》第十二条第6款之规定，确定被上诉人须承担的违约责任于法有据，应予支持。百盛万象城分公司辩称，1、《租赁合同》第十二条第6款是关于被答辩人向答辩人赔偿的标准，本案经原审法院认定为答辩人违约，不适用本条约定。2、答辩人已就争议事项与被答辩人达成了一致解决意见，以减免租金的形式给予被答辩人补偿，因此，答辩人不应再承担违约责任。3、本案中被答辩人并未提供证据证明其损失。请求二审法院维持原判。李莉娟向一审法院起诉请求：1、解除与百盛万象城分公司签订的房屋租赁合同及补充协议；2、被告退还原告已经支付的保证金37000元；3、被告赔偿原告违约金1237500元；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月28日，原告李莉娟（乙方）与被告百盛万象城分公司（甲方）签订《租赁合同》一份，原告租用被告LG层使用面积100平方米的营业场地用于经营“caffebene咖啡陪你”咖啡店。合同约定：租赁期限为2015年4月30日至2021年4月29日，租金起算日为2015年4月30日。乙方向甲方交纳保证金3.7万元，乙方对租赁场所进行装修改造，应事先按甲方的要求提供相应审批手续，经甲方书面同意后，方可进行。因乙方擅自改动租赁场所结构或设备设施造成的损失由乙方负责赔偿。乙方在装修、经营过程中，应遵守消防法规，否则由此造成的损失，乙方承担全部赔偿责任。甲方根据商场商品的整体布局，有权调整乙方的经营面积和位置，但必须事先通知乙方。第十二条违约责任第6款约定：乙方未经甲方同意而擅自撤柜或终止履行本合同，除扣留乙方保证金作为违约金外，乙方还应按以下标准向甲方赔偿：合同终止履行前三个月乙方平均月租金额乘以合同期限内的月数。该合同的附件还约定了第一年至第六年的保底租金分别为220000元、220000元、231000元、231000元、242550元、242550元。销售额扣点为15%。2015年6月4日，双方又签订了《合同补充协议》，将租赁期限变更为2015年6月20日至2021年6月19日止。2015年9月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《租赁合同补充协议（一）》一份，内容为：根据消防安全要求，乙方需将经营品牌“咖啡陪你”的玻璃门整体以及铁架等（包含桌椅摆放等）按照消防要求进行整改拆装，乙方提报施工报价和施工队资质，甲方审核通过后一次性向乙方支付工程款4000元。甲方同意2015年9月1日至2016年2月29日期间减免租金及物业费137000元。乙方需在免租金半年期间内，配合甲方开展消防验收工作，并根据消防部门的整改要求进行相关施工整改。消防验收通过后，甲方应及时通知乙方，便于乙方及时恢复玻璃门及铁架等归原位。如无通知，乙方将于2016年3月1日自行将玻璃门等恢复原位，甲方不得阻拦。2015年9月21日，被告向原告发出《告知函》一份，内容为：因贵司装修不符合消防规范，消防局多次下达整改通知，但贵司拒绝配合。除“咖啡陪你”商铺外，我商场内其他所有需整改的项目已经整改完毕，为保证商场的正常营运，我商场将于2015年9月21日晚22时对“咖啡陪你”商铺进行消防整改，届时请留人配合。原告提交《解除合同通知书》一份，证明原告于2015年11月9日通知被告解除合同。被告称其未收到该份通知。被告提交了建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证等证据证明被告出租的区域合法合规。被告取得公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证的时间为2016年1月11日。经一审法院现场勘验，发现原告所经营的咖啡店位于万象城LG层偏西南侧，现该咖啡店已经空置，不再营业。咖啡店内有3处安全出口标志，两处紧急出口标志，店内西南侧有消防栓，现咖啡店处于开放状态，无门，原告在现场称咖啡店入口处的两扇玻璃门均已拆除。在咖啡店外侧有安全出口标志，旁边柱子上有消防栓。上述事实，有《租赁合同》、《合同补充协议》、《租赁合同补充协议（一）》、告知函等及当事人当庭陈述为凭，业已经过一审法院质证及审查。一审法院认为，根据《租赁合同补充协议（一）》及《告知函》可以看出被告要求原告将玻璃门及铁架等拆除整改是因上述装修不符合消防规范，被告为通过消防验收而要求原告作出相应的整改。为此，被告给予了原告一定的补偿，减免了租金137000元，被告也同意通过消防验收之后原告可以将玻璃门及铁架等归原位。但原告之后若将玻璃门及铁架等归原位，则违反了消防方面的相关法律规定；若维持现状，则咖啡店处于开放状态，不符合店面的整体装修风格，也无法继续经营。通过现场勘验也可以看出原告所经营的场地多处标有安全出口或紧急出口的标志，店内还有消防栓等设备，该场地实际占用了部分消防通道，无法正常使用。故原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同及补充协议并要求被告退还原告已经支付的保证金37000元符合法律规定，应予支持。根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告明知原告租赁场地是用于经营咖啡店，但却将部分消防通道租赁于原告，故一审法院认定被告存在违约行为。但关于违约金的约定，双方租赁合同第十二条第6款仅约定了原告擅自撤柜或终止履行合同的违约责任，未约定其他违约条款，原告参照此条要求被告支付违约金1237500元无法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告李莉娟与被告青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司所签订的房屋租赁合同及补充协议；二、被告青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司于判决生效之日十日内返还原告李莉娟保证金37000元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费16271元，由原告负担15771元，被告负担500元。因上述费用原告已预交，被告于判决生效之日十日内支付原告500元。二审中，上诉人李莉娟提交《场地租赁合同》及《联营合同》各一份，欲证明被上诉人提供给上诉人的合同为格式合同，并未明确被上诉人的违约责任。被上诉人质证认为，两份合同一份是复印件，一份是打印件，对证据的真实性不予认可，且与本案无关。因上述证据无法与原件比对，被上诉人也不予认可，且与本案并无关联性，故本院对上述证据不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人李莉娟请求按照合同第十二条第6款确认被上诉人的违约责任能否成立。本院认为，被上诉人百盛万象城分公司将包括部分消防通道在内的场地租赁给上诉人李莉娟使用，因不符合消防规范，李莉娟被迫进行整改，造成其经营的咖啡店处于开放状态，不符合店面的整体装修风格，无法继续经营，被上诉人构成违约，原审对此认定正确。因双方租赁合同仅约定了上诉人违约应按合同第十二条第6款承担违约责任，未约定被上诉人违约应承担的违约责任，故上诉人李莉娟上诉请求参照该条约定，确定被上诉人须承担的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人李莉娟如存在实际损失可另行主张。综上所述，李莉娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15938元，由上诉人李莉娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 锐审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一六年九月二十七日书 记 员  张鲁滨书 记 员  司文雯