上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终5911号上诉人(原审被告、反诉原告)：杨振香，女，1965年6月1日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：林婉生，女，1985年8月10日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：李斌，男，1985年12月13日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王振世，男，1944年5月6日出生，汉族，住所地上海市。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王馨乐，女，1996年8月4日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。委托诉讼代理人：董福根，上海利好律师事务所律师。委托诉讼代理人：董凌，上海利好律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉被告)：卓少建，男，1976年8月15日出生，汉族，户籍地福建省。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：刘雪辰，该公司员工。委托诉讼代理人：曾炜雯，该公司员工。上诉人杨振香、李斌因与被上诉人王馨乐、卓少建等房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨振香、李斌的上诉请求：撤销原判，改判上诉人不承担返还王馨乐定金人民币(以下币种均为人民币)10万元的义务，并支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：卓少建、德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)未经杨振香、李斌共同委托，以该两人名义签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)，对杨振香、李斌不发生效力，所产生的后果应由行为人卓少建、德佑公司自己承担；王馨乐明知10万元在德佑公司处，却申请查封上诉人价值345万元的房屋，申请有误，应赔偿上诉人因保全所遭受的损失。王馨乐辩称：对方上诉无理，是浪费司法资源，应予驳回。卓少建与杨振香、李斌的代理关系合法成立，卓少建代杨振香、李斌母子签订的居间协议也是合法有效的，上诉人见房价攀升，违背诚信原则，故意不卖给王馨乐，应当承担双倍返还定金的责任；上诉人拿出20万元现金要求解冻系争房屋，有利于上诉人出售该房，现房价上涨，上诉人损失不存在，王馨乐不应赔偿。卓少建辩称：不同意上诉人意见。当时签居间协议，因为李斌妻子生孩子，不便过来，所以字是由卓少建代签，但协议是经李斌母亲杨振香确认的，包括微信、语音通话记录、身份证等都可以证明，他们是同意卓少建出售房屋的。德佑公司辩称：不同意上诉人主张，请法院查明事实依法判决。签居间协议时上诉人房产证没办出来，为了保证王馨乐资金安全，德佑公司对定金作了监管。德佑公司愿意按一审法院判决把定金退还给王馨乐。德佑公司人力资源部未调阅到卓少建档案，无法确认与卓少建的劳动关系。本案系争房屋实际中介经手人是当时德佑公司员工殷广凯，10万元意向金付款单上有此人签名，居间协议上有德佑公司的章。王馨乐向一审法院起诉请求：杨振香、李斌及卓少建共同向王馨乐双倍返还定金20万元。一审法院认定事实：2015年9月27日，出售方、甲方杨振香与购买方、乙方王馨乐及德佑公司签订了居间协议，约定由王馨乐购买位于本市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋出售总价为345万元。如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方授权丙方进行定金保管。甲乙双方同意在本协议签订后30日内，甲乙双方共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订该示范文本的买卖合同，则应向乙方双倍返还定金，反之，乙方支付的定金由甲方没收。合同落款处，甲方处由代理人卓少建签字确认。在定金保管授权书中载明，出售方授权德佑公司保管关于出售系争房屋的定金10万元，下方也由卓少建代杨振香签字确认。同日，德佑公司向王馨乐出具了收款收据，载明，王馨乐付款金额为10万元，付款性质意向金。还是同日，卓少建出具一份承诺书，载明，因系争房屋的产权人因故无法亲自处理该房屋的买卖事宜，现委托卓少建代为签署协议，卓少建确认，该房地产基本情况属实，并已将上述房地产的交易情况告知产权人，产权人同意并委托卓少建代为签署并履行上述委托事项，卓少建保证拥有该房地产的完全处分权，如无完全处分该房地产权利或者产权人不同意出售该房地产致使居间方或者居间方介绍的买受方产生损失的，卓少建同意依照签署的合同义务内容承担相应的连带责任。2015年9月19日，杨振香、李斌共同至上海市房地产交易中心申请办理系争房屋的过户手续，2015年10月10日，两人经核准登记取得系争房屋的房地产权证，登记为该房屋的房地产权利人，两人对该房屋为共同共有。一审审理中，王馨乐提供了两份录音资料，分别是与杨振香以及卓少建的电话，可以证明杨振香委托卓少建出售房屋，以及嗣后反悔不再履行买卖合同的事实。杨振香、李斌表示，通话是有的，但是王馨乐母亲打给杨振香，充其量也就是杨振香有意向，不代表有一致的意思表示。对于卓少建的通话，李斌也没有委托卓少建出售房屋。同时，杨振香提供其手机中与卓少建的微信记录，并表示在9月27日当日，卓少建传给杨振香的居间协议中，关于甲方委托丙方代为保管定金一条是没有打钩的，定金保管授权书也是空白的，10万元是意向金，不是定金的性质。卓少建称，微信是两人在签约当日发送的，可以证明卓少建有权代理签订协议，有关的合同条款也是经杨振香确认过的，当时杨振香还通过微信将自身身份证传给卓少建，至于没有打钩的部分仅仅是之后补办的手续，不影响代理权的成立。杨振香为证明损失，提供了与案外人借条及转账凭证。王馨乐对上述证据材料的真实性、关联性均不予认可。一审法院认为：本案的争议焦点在于杨振香、李斌与卓少建之间就出售系争房屋的委托合同关系是否合法成立。经过查明的事实，尽管产权人未出具书面的委托书，然依据杨振香提供的微信记录，其中体现出在签约当日卓少建将出售房屋的相关事宜予以告知，并传送了居间协议文本，杨振香在确认之后也发送了本人的身份证，并表明在签订正式合同时会本人到场。再结合系争房屋的钥匙已由卓少建实际占有并由其带看系争房屋的事实可认定，杨振香、李斌与卓少建之间的代理关系合法有效，卓少建代为签订的居间买卖协议也是合法有效的。关于李斌，其作为杨振香的儿子，对于母亲委托出售的事实不可能不知情，其抗辩称不知道房屋出售的观点，显然有违常理和一般日常生活惯例，一审法院不予采信。根据买卖居间协议约定，若甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。据此，在杨振香、李斌授权卓少建签订买卖协议的同时，王馨乐所支付的意向金即转为定金。现因杨振香、李斌嗣后不按约履行买卖合同条款、拒绝签订示范文本的房地产买卖合同，该行为构成根本违约，导致王馨乐的合同目的无法实现。因此，王馨乐要求违约方承担定金罚则的诉讼请求，合法有据，一审法院予以准许。卓少建作为代理人，根据其出具的承诺书，明确表示如若产权人拒绝履行合同，其也一并承担连带赔偿责任。故王馨乐要求卓少建承担连带责任的诉请，一审法院也予以准许。鉴于德佑公司自认上述10万元定金由其保管，从一并解决纠纷的角度出发，一审法院确认定金本金部分由德佑公司直接归还给王馨乐。综上所述，因杨振香、李斌的违约行为导致双方买卖合同提前终止，其反诉要求损失赔偿，缺乏事实依据和法律规定，一审法院不予准许。判决：一、杨振香、李斌于判决生效之日起十日内，单倍返还王馨乐定金10万元；二、卓少建对上述赔偿义务承担连带责任；三、德佑公司于判决生效之日起十日内，单倍返还王馨乐定金10万元；四、杨振香、李斌的反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2,150元，反诉案件受理费减半收取150元，均由杨振香、李斌负担。二审期间，上诉人向本院申请对居间协议上王馨乐的签名进行笔迹鉴定，申请调查王馨乐名下房屋产权情况，还以就卓少建无权代理一事向宝山法院另案起诉为由申请中止审理本案。本院认为，上诉人申请笔迹鉴定及调查令已过了法定的举证期限，且与本案没有直接关联，不予准许。上诉人申请中止审理，不符合法定条件，亦不予准许。王馨乐、德佑公司二审中未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人都有拘束力，必须恪守。本案中，尽管杨振香、李斌未向卓少建出具书面售房委托书，然根据杨振香与相关人员的通话情况、杨振香自认签订居间协议当日卓少建曾通过微信将居间协议传给其确认、系争房屋钥匙由卓少建占有并由其带看房屋，以及李斌作为杨振香儿子，对杨振香出售房屋事宜应该知悉等，一审认定杨振香、李斌委托卓少建出售系争房屋的意思表示清楚，卓少建代杨振香、李斌与王馨乐签订的居间协议合法有效，并无不当。鉴于杨振香、李斌未按约履行居间协议条款、拒绝签订示范文本的房地产买卖合同，致王馨乐购房目的无法实现，一审判令杨振香、李斌根据协议约定的定金罚金承担相应违约责任，有事实及法律依据，亦无不妥。综上所述，杨振香、李斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由杨振香、李斌负担。本判决为终审判决。审判长  王怡红审判员  顾文怡审判员  王疆中二〇一六年九月二十七日书记员  张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……