福建省泉州市泉港区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0505民初631号原告：泉州市欣荣房地产开发有限公司，组织机构代码66687635－9，住所地泉州市泉港区。法定代表人：薛来文，该公司董事长。委托代理人：连湘渊，福建泉南律师事务所律师。委托代理人：连梅明，福建泉南律师事务所实习律师。被告：林青，女，1987年9月14日出生，汉族，住福建省平潭县。第三人：中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行，统一社会信用代码91350505X29630612K，住所地泉州市泉港区。代表人：刘荣洪，该支行行长。委托诉讼代理人：刘建文，该支行员工。原告泉州市欣荣房地产开发有限公司（以下简称欣荣公司）与被告林青、第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行（以下简称泉港农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欣荣公司的委托诉讼代理人连湘渊、第三人泉港农行的委托诉讼代理人刘建文到庭参加诉讼。被告林青经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣荣公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、解除原、被告以及第三人之间签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告支付原告代为偿还的按揭贷款47448.1元及利息（自2015年12月2日起至还清款项之日止，按年利率6%计算）；四、被告支付原告违约金32204元（按总价款322035元的10%计算）。事实和理由：2012年9月14日，其与被告林青签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告向原告购买址在泉州市泉港区后龙镇欣荣尊品小区第Ａ幢第5层Ｂ501号商品房（以下简称501号商品房），建筑面积为102㎡，单价为3157.21元/㎡，总价款计322035元，被告应于当日支付首付款102035元，余款22万元以银行按揭贷款支付。2012年12月27日，被告与第三人泉港农行签订1份《个人购房担保借款合同》，约定由被告向第三人按揭贷款22万元，并由原告为该笔按揭贷款提供担保。之后，被告违约，未能按期偿还按揭贷款，原告自2014年4月21日起至2016年8月20日止，已代被告偿还第三人按揭贷款47448.1元。2015年11月24日，原告向被告发出律师函，要求被告在2015年12月10日前清偿欠款，否则将解除合同，但被告不予理睬。被告林青未作答辩。第三人农行泉港支行承认原告在本案中所主张的事实，并同意原告解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》的主张，但认为，原告应负责偿还尚欠第三人的借款本金197453元及利息（自2016年8月21日起至还清借款之日止，按中国人民银行规定及合同约定利率计算）。本院经审理认定事实如下：2012年9月14日，欣荣公司作为出卖人与林青作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为201209140009）及《合同补充协议》各1份，其中，该合同第三条约定：由林青向欣荣公司购买501号商品房，建筑面积为102㎡；第四条约定，买受人签订合同时，即付102035元，余款22万元申请办理银行按揭贷款；第八条约定：出卖人应当在2013年8月31日前将商品房交付买受人，等等。《合同补充协议》第三条第3项约定：在买受人获得银行贷款后，且在出卖人承担阶段性担保期间内，如果出现买受人不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在出卖人向银行履行担保责任后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内向出卖人偿还全部应付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）。若买受人不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，且若买受人未能在出卖人履行担保责任后的十日内向出卖人归还被扣划的款项，则出卖人有权单方解除合同，并要求买受人支付总价款10%的违约金。出卖人行使解除权时，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除……；第八条约定：邮寄方式（须用挂号信或邮政特快专递）以投递后48小时视为送达，出卖人与买受人联系地址、电话号码等以合同记载的内容为依据，如有变更，变化方应在变化后七日内通知对方，如因变化方未能及时通知对方而引起的责任由变化方承担。合同签订后，林青依约交纳了首付款102035元。2012年12月27日，林青在欣荣公司提供阶段性保证+以501号商品房抵押作为借款担保的情况下，向泉港农行贷款22万元，用于向欣荣公司支付上述购房余款，双方签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为：35020120120124315）1份。2012年10月16日和2013年2月1日，欣荣公司向林青出具了两张《销售不动产统一发票（代开）》，该两张发票载明预收林青购房款的金额为102035元和22万元。合同约定的交房时间到期后，林青未实际接收诉争商品房。2014年4月21日至2016年8月20日期间，欣荣公司代林青偿还泉港农行按揭款本金和利息计47448.1元。2015年11月25日，欣荣公司委托福建泉南律师事务所向被告发出律师函，要求林青在2015年12月10日前清偿欠款，否则即解除合同。该律师函于2015年11月29日送达林青。截至2016年8月20日止，林青尚欠泉港农行贷款197453元及自2016年8月21日起至还清借款之日止的利息。另查明，欣荣公司成立于2007年10月22日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发、销售、物业管理。2012年4月24日，被告取得了欣荣尊品小区Ａ、Ｂ栋的《商品房预售许可证》。501号商品房在泉州市泉港区住房和城乡规划建设局办理了预购商品房按揭登记[登记号为：预（2013）泉港房登字第0857号]。上述事实，有欣荣公司、泉港农行的陈述及欣荣公司提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《律师函》、EMS邮件快递单、销售不动产统一发票、《商品房预售许可证》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。林青在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。本院认为，欣荣公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，欣荣公司与林青签订的买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。合同签订后，林青未按合同约定在欣荣公司发出还款通知后清偿欣荣公司为其承担的按揭贷款47448.1元，欣荣公司于2015年11月25日委托律师事务所向林青发出解除合同的律师函，根据《合同补充协议》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，诉争的《商品房买卖合同》在律师函到达林青处时即2015年11月29日后，欣荣公司可依法行使合同解除权。故欣荣公司要求判令解除《商品房买卖合同》以及其与林青、泉港农行之间签订的《个人购房担保借款合同》，均符合法律规定。欣荣公司要求判令林青清偿代为偿还的按揭贷款47448.1元及利息（自2016年8月21日起至还款之日止，按年利率6%计算）、违约金32204元，亦符合合同和法律规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除后，欣荣公司应当将收受的购房贷款返还担保权人，因此，对林青尚欠泉港农行的借款本金及利息，则应由欣荣公司直接返还给泉港农行。林青经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，本院认为，欣荣公司的全部诉讼请求，本院均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告泉州市欣荣房地产开发有限公司与被告林青于2012年9月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：201209140009）；二、解除原告泉州市欣荣房地产开发有限公司与被告林青、第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行于2012年12月27日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为：35020120120124315）；三、被告林青应于本判决生效后十日内偿付原告泉州市欣荣房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款47448.1元及利息损失（自2016年8月21日起至还清款项之日止，按年利率6%计算）和违约金33204元（上述款项优先从原告应退还给被告的购房首付款102035元中予以抵扣）；四、被告林青尚欠第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行贷款197453元及利息（自2016年8月21日起至实际还清借款之日止，按中国人民银行规定及合同约定利率计算），由原告泉州市欣荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6131元，由被告林青负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  张亚巧人民陪审员  郭章南人民陪审员  陈祥振二〇一六年九月二十七日书 记 员  庄雅婷速 录 员  庄月萍附：引用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。