湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民重字第04094号原告（反诉被告）长沙新东方大酒店有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路87号。法定代表人萧镜如，总经理。委托代理人唐霞，湖南李凤祥律师事务所律师。委托代理人李莉，湖南李凤祥律师事务所律师。被告（反诉原告）容军，女，1969年11月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人樊霞，湖南华湘律师事务所律师。第三人湖南养天和大药房企业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曙光南路135号。法定代表人李能，总经理。委托代理人黄红斌，湖南泰宗律师事务所律师。委托代理人张恩深，男，1964年9月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人长沙市美东经贸有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路87号新东方大酒店。法定代表人黄荣科，总经理。委托代理人唐霞，湖南李凤祥律师事务所律师。委托代理人李莉，湖南李凤祥律师事务所律师。第三人湖南中医药大学第一附属医院，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路**号。法定代表人谭元生，院长。委托代理人阳享彪，湖南纲维律师事务所律师。原告长沙新东方大酒店有限责任公司（以下简称原告）诉被告容军（以下简称被告）、第三人湖南养天和大药房企业集团有限公司（以下简称养天和公司）、长沙市美东经贸有限公司（以下简称美东经贸公司）、湖南中医药大学第一附属医院（以下简称中医药大学）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日作出（2014）雨民初字第02634号民事判决书，被告不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。2015年6月23日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2015）长中民三终字第02417号民事裁定书，裁定撤销（2014）雨民初字第02634号民事判决，案件发回本院重审。案件回转后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和第三人美东经贸公司委托代理人唐霞，被告及其委托代理人樊霞，第三人养天和公司委托代理人黄红斌，第三人中医药大学委托代理人阳享彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年6月8日，第三人美东经贸公司与湖南中医学院第一附属医院签订《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》，约定湖南中医学院第一附属医院将长沙市韶山中路65号培训楼交由第三人美东经贸公司经营酒店业。合同签订后，第三人美东经贸公司与美国环太平洋（集团）公司于2002年12月23日合作投资成立了原告，并由原告对长沙市韶山中路65号地域培训楼开展经营活动。2013年9月7日，原、被告签订《餐饮场地租赁合同书》，2013年10月5日，原、被告签订《餐饮场地租赁补充协议》，约定原告将酒店一楼及附一楼的场地租赁给被告用于经营餐饮，租赁年限为陆年，自2013年9月7日至2019年9月7日，每年租金为2880000元，第二年起每年递增55000元，以此类推。被告于合同签订之日起支付100000元定金。合同期满，被告没有违约行为，根据合同约定办完退租手续后，原告在15日内将全部保证金无息退归被告，如被告在合同期满前提前终止或解除本合同，原告对被告交纳的保证金有权全部不予退还，被告在履行本合同过程中有拖欠租金、水电、空调费等违约行为或损害原告租赁场地，原告有权从该保证金中扣除相应的违约金。被告在经营过程中发生的水、电、空调费由被告自行负责。被告负责承办原告所有会议餐、团队餐，双方共同促销餐饮，并为客人提供优质服务，若会议餐投诉，原告有权处罚。被告不能保证餐饮项目或将餐饮转租给第三方，被告超过30天不交租金，原告有权终止合同，收回场地，定金不退。租赁合同签订后，原告按约全面履行了自己的义务，但被告在履行租赁合同过程中存在以下违约行为：1、未经原告同意，擅自将酒店一楼转租给第三人养天和公司用于经营医药，原告多次要求被告停止违约行为，收回场地，但被告拒不改正；2、被告自2014年1月开始拖欠租金、水电费和空调费；3、根据《餐饮场地租赁合同书》第六条的约定，被告负责承办原告的所有会议餐、团队餐。但被告在合同签订后未能保证会议餐、团队餐的餐饮质量。原告为维护其权益，遂诉至法院，请求依法判决：1、确认原告与被告签订的《餐饮场地租赁合同书》和《餐饮场地租赁补充协议》已经解除；2、被告立即向原告交还新东方酒店一楼及附一楼的租赁场地；3、被告向原告支付至2014年6月1日的租金1015577元，水费17467.2元，电费43633元，空调费32080元，卫生费80元，合计1108837.2元，并按合同约定的标准向原告支付自2014年6月2日至交还租赁场地之日止的房屋使用费、水电和空调费；4、原告无需向被告退还定金100000元；5、被告承担本案全部的诉讼费用。在重审过程中，原告撤回了第1、2项诉讼请求，将第3项诉讼请求变更为“被告向原告支付至2015年1月17日的租金（房屋占用费）、水费、电费、空调费、卫生费、办公室租金等共计2782518.8元。”被告辩称，一、原告所诉合同约定与事实不符。1、2013年9月7日，被告与原告签订《餐饮场地租赁合同书》，约定被告租赁原告场地经营餐饮等合法项目，并非原告所称只能用于经营餐饮，同时合同对原告可以单方终止合同、收回场地、定金不退的情况进行了明确的约定。2、被告与原告签订上述合同后，于2013年10月5日又签订了《餐饮场地租赁补充协议》，无论是合同书还是补充协议，均约定被告承接原告的团队餐和会议餐。3、从合同的实际履行情况来看，在被告租赁的场地中原告有卖花的、小卖部等很多非餐饮企业，被告将上述情况告知了原告，原告没有提出反对。4、本案的发生是新东方公司或美东经贸公司没有将房屋禁止经营医药项目的约定告知被告造成的。二、原告所称被告在合同履行过程中存在多项违约的情况与事实不符。1、被告将部分承租场地转租给第三方已经得到原告认可。2013年9月7日，被告与原告签订《餐饮场地租赁合同书》后，被告鉴于场地规模，向原告报告将部分场地对外招商转租，原告表示认可，并介绍商户。与此同时，被告找到第三人养天和公司，并向原告报告。被告将养天和公司的装修设计图纸报告给原告，原告予以认可后，被告与养天和公司签订了租赁合同，在养天和公司装修过程中，原告不仅协助办理了各项装修手续和排水管道、地面工程的手续，且在水电供应等方面给予原告积极的配合。装修完毕后，被告经营的餐饮场地和第三人养天和公司经营的门面一直正常经营，并按约定向原告支付了租金、水电空调费等。直至2013年11月25日，原告才向被告发函告知其与第三人中医药大学约定该场地仅限于经营餐饮项目，但该函件没有提出不同意转租，同时要求被告找第三人中医药大学协商，获得中医药大学的同意，以免除原告的违约责任。2、被告不存在拖欠原告租金的行为。2014年1月22日，原、被告双方因2013年度的费用结算产生纠纷，双方就2013年的账目进行了对账，双方确认截至当日，原告应向被告支付2013年餐费45万元。2014年2月28日，原、被告对2014年1月至2月的餐费进行对账，确认截至2014年1月，在扣除租金、水电等费用后，被告应付原告54877元，原告应付被告45万元。因此，被告并没有拖欠原告的租金。同时，原告存在自行开办会议餐的违约行为。综上，被告认为，被告不存在违约行为，原告没有单方解除合同的权利。原、被告之间的合同因中医药大学在2013年12月20日解除与原告之间的合同后已自动解除。第三人养天和公司辩称，其已履行了与被告所签合同的付款义务。第三人美东经贸公司同意原告的诉讼请求。第三人中医药大学辩称，1、原、被告合同解除的时间是2013年12月20日，因为生效判决确定中医药大学与原告的合同在此时解除，原告和美东经贸公司已失去经营权，无法继续履行与被告的合同。2、被告应当向中医药大学支付2013年12月20日至2015年1月17日期间的使用费。3、使用费应当按照原、被告之间的合同约定支付。被告反诉称，原告与中医药大学签订的《托管湖南中医药大学第一附属医院培训楼合同》及《补充协议》已于2013年12月20日解除，该事实已由人民法院生效裁判文书予以确认。自原告与中医药大学之间的合同解除之日起，原告与被告签订的《餐饮场地租赁合同书》和《餐饮场地租赁补充协议》也于2013年12月20日解除，原告无权再向被告收取租金。因原、被告之间的合同解除系原告单方原因所致，原告应当返还被告定金10万元。2013年9月7日、10月5日，原、被告签订的《餐饮场地租赁合同书》和《餐饮场地租赁补充协议》约定，被告租赁原告的涉案场地，由被告承接原告的所有会议餐、团队餐，但会议餐由原告统一结算收款，被告有权从应付餐饮费中扣除租金。合同签订后，原告收取了2013年被告承办的全部会议餐费，但没有支付给原告。2014年1月22日，原、被告在派出所的主持下达成调解协议，约定截至当日原告应当支付被告45万元。调解达成后，原告没有履行协议。被告为维护其权益遂诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《餐饮场地租赁合同书》和《餐饮场地租赁补充协议》于2013年12月20日解除；2、原告支付被告款项共计55万元及利息（从2015年8月31日起以55万元为基数，按银行同期贷款利率计算至清偿之日止）。针对被告的反诉，原告辩称，美东经贸公司与中医药大学之间的合同解除，并不必然导致原、被告之间的合同解除，美东经贸公司收到终审判决的时间是2015年1月，在此之前，美东经贸公司和中医药大学之间的合同处于未解除状态。2、美东经贸公司和中医药大学之间的合同和原、被告之间的合同是两份独立的合同，托管合同的解除对原、被告之间的合同没有约束力。截至2015年1月17日，被告应当向原告支付租赁费用，原告无需向被告支付55万元及利息。针对被告的反诉，第三人中医药大学辩称，认可被告的第一项反诉请求，不同意原告提出的美东经贸公司和中医药大学之间的合同和原、被告之间的合同是两份独立合同的意见。第三人养天和公司的答辩意见与中医药大学的意见一致。第三人美东经贸公司的答辩意见与原告的意见一致。第三人中医药大学诉称，2002年6月8日、8月26日，中医药大学与美东经贸公司先后签订《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》（以下简称《托管合同》）、《补充协议》，将中医药大学所有的培训楼租赁给美东经贸公司，由原告按年支付托管费。因美东经贸公司违反合同约定，中医药大学于2013年12月16日向美东经贸公司送达了《解除合同通知书》。后经人民法院生效判决确认，中医药大学与美东经贸公司的《托管合同》、《补充协议》于2013年12月20日解除。2013年12月20日后，原告无权使用、支配中医药大学的房产，没有权利向被告收取2013年12月20日至2015年1月17日的房屋租金。由于被告一直使用原告的房屋，应当按照《餐饮场地租赁合同书》约定的租金标准向中医药大学支付房屋占有使用费。由于原告在2013年12月20日至2015年1月17日期间以账款抵扣等名义收取了被告部分租赁费用，所以原告应当将该部分款项支付给中医药大学。中医药大学为维护其权益，遂诉至法院，请求判令：1、原、被告连带承担向其支付自2013年12月10日至2015年1月17日止的房屋使用费3110000元及利息（自2015年1月17日开始计息，按银行同期贷款利率计算）的责任；2、由原、被告承担本案的全部诉讼费。针对第三人中医药大学的起诉，原告辩称，1、中医药大学对本诉和反诉均不享有权利，不能在本案中提出独立请求。2、中医药大学不是合同的相对方，无权要求原告承担连带责任。请求驳回中医药大学的诉讼请求。被告辩称，1、中医药大学无权向被告主张被告已支付给原告的租金。2、在2014年12月11日后，被告知道中医药大学解除与原告的租赁关系后的租金愿意支付。第三人养天和公司辩称，其已向被告支付了租金，不应由其继续支付。第三人美东经贸公司的意见与原告一致。经审理查明，2013年9月7日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《餐饮场地租赁合同书》，约定：1、甲方将酒店一楼及附一楼（除设备房与洗衣房外）的场地租赁给乙方使用，该场地仅限于乙方做餐饮业经营项目及其他合法项目；2、租赁年限为陆年，自2013年9月7日至2019年9月7日止，从实际开业之日起计算租金，每年租金为2880000元，第二年起每年递55000元，以此类推。另甲方在乙方免费签单为每年肆拾陆万元（会议餐费不计入签单）。甲方每年签单消费超出肆拾陆万元的，甲方需另行向乙方支付餐饮费，乙方亦有权直接从应付甲方的租金中扣除超出签单消费的餐饮费。甲方每年签单消费小于肆拾陆万元的，未消费完部分的费用转移下一年度继续使用；3、乙方于合同签订之日起支付拾万元定金，合同期满，乙方没有违约行为，根据本合同约定办完退租手续后，甲方需在15日内将全部保证金无息退还给乙方。如乙方在合同期满前提前终止或解除本合同，甲方对乙方已交纳的保证金有权全部不予退还，乙方在履行本合同过程中有拖欠租金、水电、空调费违约行为或损害甲方租赁场地的，甲方有权从该保证金扣除相应的违约金；4、乙方在经营过程中发生的水、电、空调费由乙方自行负责，水电费按表计算，价格按有关部门的统一价格收取。甲方不另加收其他费用。空调费按实际使用面积每平方米计算，一楼价格为7元/㎡，附一楼3.38元/㎡，以上费用每月25日前缴纳；5、乙方负责承办甲方所有会议餐、团队餐。甲乙双方共同促销餐饮，并为客人提供优质服务，若会议餐被投诉，甲方有权处罚。会议餐费乙方提成5%给甲方作业务费；6、乙方有下列情况之一时，甲方可以单方面终止合同，收回出租场地，定金不退，（1）乙方保证餐饮项目；（2）乙方利用此房屋从事违法活动；（3）超过30天不交租金。2013年10月5日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《餐饮场地租赁补充协议》，约定：1、乙方在承租期内每天早、中、晚三餐，每餐务必在酒店一层又叫H层开餐，保证提供400人餐位供应会议或团队餐使用，并保证500人就餐客人无投诉；如有顾客投诉，造成甲方的损失，一切责任由乙方承担，会议餐由甲方统一结算收款，乙方提供甲方每天中、晚餐、经理餐，餐费标准与甲方员工餐费同价，经理餐餐饮标准与乙方经理餐饮标准一致。合同签订后，原告将房屋交付被告。2013年10月21日，被告（出租方、甲方）以湖南四海一家餐饮有限公司的名义与第三人养天和公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将其下属分支机构长沙东塘分店承租的坐落于韶山中路87号的临街商铺，实际面积381.8平方米，公摊58.2平方米，共计面积440平方米的商铺转租给乙方，作为营业用房；2、租期共5年零10个月，自2013年10月30日零时起至2019年9月7日24时止。随后，第三人养天和公司对商铺进行装修，用于经营药店。2013年11月26日，原告和第三人美东经贸公司向被告送达《告知函》，内容为：被告在原告和第三人美东经贸公司不知情的情况下，将酒店一楼转租给第三人养天和公司经营医药、母婴用品等。中医药大学向原告和第三人美东经贸公司出具律师函，认为培训楼经营医药对其构成违约。故被告应立即征得中医药大学的同意，否则被告应立即解除与第三人养天和公司的租赁合同。2013年11月29日，原告和第三人美东经贸公司再次向被告送达《告知函》，内容为：我司于2013年11月25日向你出具告知函，但直到现今，你仍没有取得中医药大学的同意。我司再次向你出具告知函，请你立即解除与第三人养天和公司的租赁合同，收回租赁场地，否则，我司将于明天下午两点半停止对租赁场地的供电。2014年1月2日，原告和第三人美东经贸公司再次向被告送达《告知函》，要求被告在收到该《告知函》三日内解除与第三人养天和公司的租赁合同，收回转租场地，否则，由此产生的一切损失均由被告承担。2014年4月29日，原告向被告送达《解除及通知书》，通知解除与被告签订的《餐饮场地租赁合同书》及《餐饮场地租赁补充协议》。原、被告就相关事宜协商未果，原告于2014年6月11日诉至本院，请求依法裁决。另查明，1、2002年6月8日，中医药大学（甲方）与第三人美东经贸公司（乙方）签订了《托管合同》，约定：甲方将地处长沙市韶山中路65号地块培训楼交由乙方托管经营酒店业，托管时间为16年，大楼产权归甲方。合同签订后，中医药大学将涉案培训楼交付给第三人美东经贸公司，第三人美东经贸公司投入了资金进行装修，并成立了原告公司进行经营。2、截至2014年1月31日，被告尚欠原告200315元未支付。在本案审理过程中，经原告与被告对账确认：2014年2月1日至2014年11月30日，被告尚欠原告水费52723.2元，电费111229元，空调费73249元，卫生费200元，房屋租金2400000元，办公室租金700元。2014年1月22日，原告与被告签订《调解协议》，约定双方在派出所的协调下，达成如下协议：1、被告负责办理号车位，原告将暂扣被告一十万元；2、原告同意三天内支付被告餐费三十五万元；3、车位问题年后再行协商。2014年10月29日，被告支付原告50000元。2014年10月30日，被告支付了原告20000元。3、2013年12月26日，中医药大学将原告和美东经贸公司起诉至本院，请求判令：解除原告与被告美东经贸公司签订的《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》及《补充协议》；原告和美东经贸公司立即将所涉培训楼的全部租赁合同或协议移交给中医药大学；原告和美东经贸公司补足滞纳金等共计253万元。2014年8月20日，本院作出（2014）雨民初字第00107号民事判决书，判决确认中医药大学和美东经贸公司签订的《托管合同》及《补充协议》于2013年12月16日解除。2014年3月19日，原告和美东经贸公司将中医药大学起诉至本院，请求判令确认被告向原告发出的《解除合同通知书》无效，并由被告承担本案诉讼费用。2014年8月20日，本院作出（2014）雨民初字第01257号民事判决书，判决驳回原告和美东经贸公司的诉讼请求。原告和美东经贸公司不服上述判决，上诉至长沙市中级人民法院。2014年11月19日，长沙市中级人民法院作出（2014）长中民三终字第05609号民事判决书，判决确认中医药大学和美东经贸公司签订的《托管合同》及《补充协议》于2013年12月20日解除。同日，长沙市中级人民法院作出（2014）长中民三终字第05608号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有（2014）雨民初字第02634号民事判决书、（2011）雨民初字第2380号民事判决书、（2014）长中民终字第02888号民事判决书、律师函、询问笔录、对账单、告知函、（2014）长中民三终字第05609号民事判决书、付款单、调解协议等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，一、关于美东经贸公司与中医药大学所签《托管合同》及《补充协议》解除时间的认定。中医药大学于2013年12月20日向美东经贸公司送达了解除合同通知，其后，美东经贸公司不服该解除通知，向人民法院提起诉讼，要求确认中医药大学向美东经贸公司送达的解除通知无效，中医药大学亦起诉要求确认解除通知有效。2014年11月19日，长沙市中级人民法院二审判决美东经贸公司与中医药大学所签《托管合同》及《补充协议》于2013年12月20日解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”中医药大学于2013年12月20日已将解除与美东经贸公司所签《托管合同》及《补充协议》的通知送达美东经贸公司，且生效裁判文书已认定中医药大学与美东经贸公司所签的《托管合同》及《补充协议》于2013年12月20日解除，因此，本院确认中医药大学与美东经贸公司所签《托管合同》及《补充协议》于2013年12月20日解除。二、关于《托管合同》及《补充协议》解除后，原、被告签订的《餐饮场地租赁合同书》及被告与养天和公司签订的《商铺租赁合同》效力的认定。《托管合同》及《补充协议》解除后，原、被告签订《餐饮场地租赁合同书》行为属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告在中医药大学解除与原告所签的《托管合同》及《补充协议》后，既没有得到涉案房屋所有权人中医药大学的追认也没有取得处分权，因此，原、被告所签的《餐饮场地租赁合同书》在《托管合同》及《补充协议》被解除后应认定无效。同理，被告与养天和公司签订的《商铺租赁合同》在《托管合同》及《补充协议》被解除后也应认定无效。基于以上分析，本院对原告的本诉、被告的反诉及第三人中医药大学的独立请求分述如下：原告的本诉部分。中医药大学解除了与美东经贸公司签订的《托管合同》及《补充协议》后，原告与被告所签《餐饮场地租赁合同书》处于无效状态，原告已不能依《餐饮场地租赁合同书》的约定要求被告支付租金，因此，对原告要求被告支付租金（包含办公室租金）的诉讼请求，本院不予支持。原、被告一致确认截至2014年1月31日，被告尚欠原告200315元，2014年2月1日至2014年11月30日期间，被告尚欠原告水费52723.2元、电费111229元、空调费73249元、卫生费200元，以上共计437716.2元，扣除被告已支付的7万元，因此，被告还应支付原告水费、电费、空调费、卫生费及欠款367716.2元。原告要求被告支付2014年12月1日后的水费、电费、空调费、卫生费，因未向本院提交证据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，本院均不予支持。关于被告的反诉部分。由于中医药大学解除了与美东经贸公司签订的《托管合同》及《补充协议》后，原告与被告所签《餐饮场地租赁合同书》处于无效状态，因此，对被告要求确认原告与被告所签《餐饮场地租赁合同书》于2013年12月20日解除的诉讼请求，本院不予支持。2014年1月22日，原、被告达成《调解协议》，约定原告应当支付被告45万元，该《调解协议》系原、被告的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，因此，原告应当支付被告45万元。原告和第三人美东经贸公司在被告将涉案房屋租赁给第三人养天和公司前，并未将涉案房屋不能经营医药业务的情况告知被告，被告不存在违约行为，因此，原告应当返还被告定金10万元。由于被告对原告亦负有债务，因此，对被告要求原告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。中医药大学的独立请求部分。由于原、被告在《托管合同》及《补充协议》被解除后均没有实际占有使用《餐饮场地租赁合同书》所涉房屋，因此，对中医药大学要求原、被告连带支付2013年12月10日至2015年1月17日止的房屋使用费3110000元及利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）容军于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）长沙新东方大酒店有限责任公司367716.2元；二、原告（反诉被告）长沙新东方大酒店有限责任公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）容军550000元；三、驳回原告（反诉被告）长沙新东方大酒店有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）容军的其他反诉请求；五、驳回第三人湖南中医药大学第一附属医院的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费29860元，财产保全费5000元，反诉受理费4650元，独立请求受理费15840元，由原告（反诉被告）长沙新东方大酒店有限责任公司负担35564元，被告（反诉原告）容军负担3496元，第三人湖南中医药大学第一附属医院负担15840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  简松军人民陪审员  于育梅人民陪审员  吴建军二〇一六年九月十六日书 记 员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。