广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法金民初字第2812号原告：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广州市天河北路**大都会广场****。负责人：邓醒如。委托代理人：江晓璐、李嘉亮，广东金领律师事务所律师与实习律师。被告：朱大海，男，1972年8月17日出生，汉族，住广州市天河区。原告东亚银行（中国）有限公司广州分行诉被告朱大海借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江晓璐、李嘉亮、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东亚银行（中国）有限公司广州分行诉称：被告为支付购买广东省清远狮子湖公馆1层132号房屋的部分款项，向原告申请抵押贷款。为此，原、被告于2012年10月16日签订了《房地产抵押贷款合同》，约定原告（抵押权人）向被告发放贷款11300000元，贷款本息分300期偿还，被告以其购买的上述房产作为借款的抵押物提供担保。该抵押物已在清远住房和城乡建设局办理了抵押登记（粤房地他项权证清字第××号）。2012年10月19日，原告依约向被告发放贷款11300000元，被告应在每月19日偿还每期的供款，但被告自2015年1月19日起至今，未按《贷款合同》约定按时还款，经原告多次催收仍未还款。现起诉请求判令：一、被告偿还原告借款10819789.24元及利息、罚息、复利、提前还款补偿金（截至2016年4月25日利息691621.62元、罚息14810.49元、复利29842.20元、提前还款补偿金36190.04元，自2016年4月26日起至实际清偿之日止的罚息、复利按合同约定的利率计算）；二、原告对被告位于广东省清远狮子湖大道1号狮子湖公馆1层132号抵押房产享有优先受偿权。被告承担本案全部诉讼费用。被告朱大海辩称：对原告主张的欠款本金有异议。被告2012年10月19日借款11300000元，但归还了两年多的本息，每年有70000多元，但现在仍有本金10819789.24元，即才归还了本金500000元，因此被告认为欠款不正确。经审理查明：2012年10月16日，原告（贷款人、抵押权人）与被告（借款人、抵押人）签订了《房地产抵押贷款合同》，约定贷款金额11300000元，贷款用途购房自住，贷款期限自首次提款之日起25年（自2012年10月19日起至2037年10月19日止），贷款利率以五年以上年期贷款基准利率下浮15%计付（本合同签订时基准利率为6.55％，合同贷款年利率为5.5675%），在合同期间，自第一次提款之日起，遇人民币贷款基准利率调整，本合同下的贷款利率于放款日后每一个月按新的人民币贷款基准利率进行调整；贷款逾期的，罚息利率按本合同约定的贷款利率上浮50%计算；还款期数300期，按等额本息还款法；每期还款本息金额以贷款人向借款人出具的《分期付款本息明细表》为准；借款人根据本章约定提前还款时，须支付提前还款补偿金予以贷款人，提前还款补偿金第十个月至最后一期分期付款到期日之前相等于提前偿还本金的月息之100%，利息按还款时之贷款利率计算；本合同项下抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利，借款人于本合同项下应承担的费用、贷款人实现债权和抵押权的费用；抵押物坐落广东省清远狮子湖大道1号狮子湖公馆（1层）132号；借款人未按照本合同约定按时足额偿还贷款本息及相关费用即属于违约，贷款人有权要求借款人限期改正并继续履行相关义务、宣布已贷出款项提前到期并要求借款人立即偿还全部或部分欠款；若借款人逾期履行偿还本合同项下各期本、息义务，贷款人有权从到期日起按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利等。2012年10月19日，被告签字《房地产抵押贷款提款通知书》，原告向被告发放了贷款11300000元。2013年5月27日，上述抵押房屋在房地产管理部门办理了抵押登记（粤房地他项权证清字第××号），原告为房地产他项权利人，房地产权属人为被告。在本案中，原告提供被告的还款明细和总欠款清单，证明被告自2014年12月20日始出现逾期，即从2015年1月19日当期未足额还款，截至2016年4月25日，被告拖欠借款10819789.24元、提前还款补偿金36190.04元、利息691621.62元、罚息14810.49元、复利29842.20元。本院认为：原、被告签订《房地产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，原、被告之间的借款合同关系、抵押合同关系依法成立且合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告已依约向被告发放贷款11300000元。被告取得借款后未依约按期足额还款，已构成违约，应承担违约责任。截至2016年4月25日，被告拖欠借款10819789.24元、利息691621.62元、罚息14810.49元、复利29842.20元。被告对原告主张的欠款金额虽然存在异议，但未有举证予以证明，本院依法对被告辩称的意见不予采纳。合同约定“借款人未按照本合同约定按时足额偿还贷款本息及相关费用即属于违约，贷款人有权要求借款人限期改正并继续履行相关义务、宣布已贷出款项提前到期并要求借款人立即偿还全部或部分欠款；若借款人逾期履行偿还本合同项下各期本、息义务，贷款人有权从到期日起按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利”。因此，被告应当向原告清偿上述借款债务，并自2016年4月26日起分别以借款10819789.24元、利息691621.62元为基数，按合同约定罚息利率计付原告逾期利息即罚息和复利至清偿之日止。被告提供抵押担保的上述房产已办理了抵押登记，原告是抵押权人，依法对处分抵押财产所得的价款享有优先受偿权。原告要求被告支付提前还款补偿金，但补偿金是用于在被告提前归还借款时对原告造成预期利益损失的补偿，本案被告逾期还款的行为并不适用该情形，故原告主张提前还款补偿金没有事实依据，本院不予支持并予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱大海于本判决发生法律效力之日起十日内，清偿原告东亚银行（中国）有限公司广州分行借款10819789.24元及逾期利息（截至2016年4月25日逾期利息14810.49元；自次日起至清偿之日止，以10819789.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率下浮15%后再上浮50%计算）；二、被告朱大海于本判决发生法律效力之日起十日内，清偿原告东亚银行（中国）有限公司广州分行利息691621.62元及复利（截至2016年4月25日复利29842.20元；自次日起至清偿之日止，以691621.62元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率下浮15%后再上浮50%计算）；三、原告东亚银行（中国）有限公司广州分行对被告朱大海抵押的位于广东省清远市狮子湖大道1号狮子湖公馆1层132号房产以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；四、驳回原告东亚银行（中国）有限公司广州分行其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费88370元，由原告东亚银行（中国）有限公司广州分行负担350元，被告朱大海负担88020元；财产保全费5000元，由被告朱大海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈绍基人民陪审员  赖小玲人民陪审员  古丽莹二〇一六年九月二十六日书 记 员  叶玉环