湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终4139号上诉人（原审原告、反诉被告）:李宏亮。被上诉人（原审被告、反诉原告）：廖光奇。上诉人李宏亮因与被上诉人廖光奇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2016）湘0181民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李宏亮不服原审判决，上诉称，1、原判判决上诉人向被上诉人廖光奇支付29790元停业寻房费，没有事实和法律依据；2、原审法院依据被上诉人提供的营业执照的审批文件认定上诉人与被上诉人在租赁合同期内没有依据。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人廖光奇辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李宏亮向一审法院起诉请求：廖光奇立即腾让坐落在浏阳市淮川街道办事处黄泥湾路18号102号、103号门面给李宏亮；廖光奇立即支付2016年元月的租金11776元（按浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议第六项，一楼门面按92元／㎡计算，64㎡×92元×2＝11776元）。廖光奇向一审法院反诉请求：李宏亮支付廖光奇停产停业费35327元、停业寻房费12313元、装修补偿费15359元、退还保证金6000元。原审法院经审理查明：李宏亮在浏阳市淮川街道办事处黄泥湾路18号有101号、102号、103号三个门面，另有一个门面作为车库。2012年7月15日，李宏亮与廖光奇签订《门面租赁合同》，合同约定：廖光奇租赁位于浏阳市淮川街道办事处黄泥湾路18号102号、103号门面，租赁期自2012年12月1日起至2015年11月30日止，月租金为3000元，合同保证金为6000元（廖光奇已经交纳）。同日，廖光奇与其妻子邹淼开始经营“浏阳市淮川泰安大药房”，经营者姓名邹淼。廖光奇承租了李宏亮的房屋后，即对所承租李宏亮的房屋进行了装修，此后，李宏亮也对此予以默认。2015年9月22日，廖光奇将“浏阳市淮川泰安大药房”改名为“星浩大药房浏阳淮川店”（营业执照登记的名称为“浏阳市淮川星浩大药房”），经营者登记为朱文斌，实际经营者仍为廖光奇夫妇。因实施黄泥湾新北路修建及周边旧城改造项目，李宏亮房屋被列入征收范围。2015年12月29日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（甲方）与李宏亮（乙方）签订了《房屋征收补偿协议》，该协议第一条约定：被征收非住宅房屋坐落在浏阳市黄泥湾路18号，房屋建成时间为2008年，系砖混结构。房屋产权证号71××48，房产证登记面积146.8㎡＋162.84㎡，土地使用证性质为划拨，土地证面积为184.31㎡；第三条约定：房屋装饰装修、附属设施及其它补偿金额为119934元，按期搬迁奖49459元（309.68㎡×160元／㎡），搬迁费为10874元；实行货币补偿回购的停产停业费补偿按实际停产停业的时间，给与19860元／月停产停业的补偿，按12个月为一周期计算，每周期的停产停业的补偿在原基础上增长10%；第五条约定：乙方须于2016年2月15日前将被征收房屋腾空交甲方验收，同时移交该房屋产权证、土地使用证、契证等相关手续和有效证件，由甲方办理产权注销手续。乙方房屋在本合同签订前已出租或抵押的，由乙方与承租人或抵押权人在2016年2月15日前解除租赁或抵押关系。甲方不介入解除过程中的任何事物，也不承担任何经济和法律责任。该合同附件三中载明：按期搬迁奖49459元（309.68㎡×160元／㎡），搬迁费10874元（2次，每次5437元）；停产停业费119160元（19860元／月×6个月）；停业寻房费59580元（19860元／月×3个月）。2016年1月20日13时，李宏亮与廖光奇因房屋租赁问题发生纠纷，双方在浏阳市公安局淮川派出所的调解下，达成如下协议：1、廖光奇当面向李宏亮赔礼道歉；2、双方都不因此事的纠葛追究任何法律责任；3、双方因此事发生的医药费由双方自行负责；4、双方都不得因此事发生任何纠纷，如有起事者承担所有法律责任；5、廖光奇承诺2016年1月23日17时许将租用的门面交还给李宏亮；6、廖光奇如有相关拆迁与门面装修赔偿款问题与李宏亮协商处理。此后，双方一直协商未果。另查明，1、廖光奇在2015年11月30日租赁期届满后，继续在承租的房屋上经营；2、“星浩大药房浏阳淮川店”、“浏阳市淮川泰安大药房”与“浏阳市淮川星浩大药房”实际经营者均为廖光奇与邹淼夫妇，2015年9月，廖光奇变更经营字号时，李宏亮同意其在租赁门面上继续经营；3、李宏亮于2016年2月1日对廖光奇承租的房屋断水、断电。原审法院认为，李宏亮与廖光奇之间的租赁法律关系，系双方的真实意思表示，依法应当受法律的保护。双方均应按租赁协议约定履行。由于李宏亮房屋已经被征收，故廖光奇应该腾让所租赁的李宏亮门面。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点为：1、关于廖光奇是否应支付李宏亮租金的问题；2、非住宅房屋因拆迁赔偿的停业停产与停业寻房损失，权利主体是承租人还是出租人，即本案中廖光奇主张的停产停业费、停业寻房费是否得到支持；3、李宏亮是否应支付廖光奇装修补偿费；4、李宏亮是否应返还廖光奇保证金。一、关于焦点1。廖光奇在租赁期届满后在承租的房屋上继续经营，应该交纳租金给李宏亮，根据双方签订的《门面租赁合同》，月租金为3000元，因廖光奇在租赁期满后继续经营了两个月，故廖光奇应支付李宏亮租金6000元。对于李宏亮过高的诉求，不予支持；二、关于焦点2。停产停业费，即通常说的营业损失，是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。停业停产损失发生于非住宅房屋被征收时。停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿。根据有关法律规定，停业停产损失是赔偿给被征收人，即房屋的所有权人，并未涉及对承租人或实际经营者权益的保护。故对廖光奇主张停产停业费，不予支持。关于停业寻房费。因本案中，在廖光奇所租门面即将到期时，李宏亮同意将位于浏阳市淮川街道办事处黄泥湾路18号门面提供给廖光奇使用，此后不久，因实施黄泥湾新北路修建及周边旧城改造项目，李宏亮房屋被列入征收范围，故廖光奇在短暂的时间变更经营场所，停业寻房必然给其带来一定的损失。故李宏亮应支付廖光奇停业寻房费。由于李宏亮已经获得3个月的停业寻房费59580元，该停业寻房费包括三间门面和一间车库的损失，本案承租了其中的两间门面，故李宏亮应补偿廖光奇停业寻房费29790元（59580元×2／4）；三、关于焦点3。根据有关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除合同另有约定外，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故对于廖光奇主张李宏亮支付房屋装修费，不予支持。四、关于焦点4。《门面租赁合同》到期后，李宏亮同意廖光奇继续经营，后因政府拆迁，双方为停产停业费、履约保证金等问题而协商未果。故廖光奇在履行合同的过程中，并未违反合同的约定。另，即使廖光奇违约，李宏亮也未举证因违约造成损失，事实上，李宏亮获得了停产停业费、按期搬迁奖、搬迁费等损失。故对于廖光奇要求李宏亮退还6000元保证金的反诉请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十六条、第六十四条之规定，判决如下：（一）廖光奇于判决书生效后5日内腾让坐落在浏阳市淮川街道办事处黄泥湾路18号102号、103号门面给李宏亮；（二）廖光奇支付李宏亮租金6000元；（三）李宏亮支付廖光奇停业寻房费29790元；（四）李宏亮退还廖光奇保证金6000元。综合上述（二）、（三）、（四），李宏亮应支付廖光奇29790元，此款于判决书生效后5日内一次性付清；（五）驳回李宏亮的其它诉讼请求；（六）驳回廖光奇的其它反诉请求；案件受理费94元，减半收取47元，由廖光奇负担。反诉费1524元，减半收取762元，由李宏亮负担。在本院二审审理过程中，1、廖光奇认可李宏亮于2015年9月份曾告知其所承租的门面将要拆迁事宜，且要求其搬走，但因廖光奇认为当时合同并未到期，故其并未搬离承租房屋。2、李宏亮向本院出具声明，表示同意放弃追讨廖光奇合同到期后的租金。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，上诉人李宏亮是否应该支付被上诉人廖光奇停业寻房费。上诉人与被上诉人签订的租赁合同为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照诚实信用原则履行合同。本案中，李宏亮与廖光奇签订租赁合同约定的租赁期限为2012年11月30日至2015年11月30日，廖光奇主张其与李宏亮于2015年9月16日达成了新的租赁协议，但廖光奇提供的李宏亮于2015年9月16日签字认可的《经营场所证明》并不能证明双方就续租问题达成了一致意见，该证明仅能认定为李宏亮在双方租赁合同期限内同意将租赁房屋提供给廖光奇使用，故，本院认定本案涉案合同的租赁期届满之日为2015年11月30日。上诉人李宏亮已于2015年9月将租赁房屋即将拆迁一事通知了被上诉人廖光奇，可视为李宏亮已经给予了廖光奇合理的期限。本案涉案租赁合同期限于2015年11月30日届满后，廖光奇并未及时搬离租赁房屋，其也没有证据证明与李宏亮就租赁事宜达成了新的协议或者另行签订了合同，应视为租赁期限为不定期。在2015年12月29日李宏亮与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室、浏阳市淮川街道办事处签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》后，李宏亮有权要求廖光奇搬离涉案租赁房屋，且廖光奇在浏阳市公安局淮川派出所调解时也承诺其于2016年1月23日17时之前将租用的门面交还给李宏亮，但廖光奇一直没有腾让，按理，廖光奇还应该依照原门面租赁合同约定的租金标准支付租金给李宏亮，由于李宏亮在二审中向本院出具声明，同意放弃追讨廖光奇合同到期后的租金，对此本院予以认可。同时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，本案涉案房屋因政府拆迁产生的各项补偿费用的受补偿主体为被征收房屋所有权人李宏亮，与房屋承租人廖光奇无关。故，廖光奇主张的停业寻房费既无合同约定，也没有法律依据，本院对此不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但处理不当，上诉人李宏亮的上诉理由成立,依法应予支持。据此，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2016）湘0181民初452号民事判决第一、四、五、六项；二、撤销湖南省浏阳市人民法院（2016）湘0181民初452号民事判决第二、三项；综合上述一、二，李宏亮应支付廖光奇6000元，此款于判决书生效后5日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费47元，反诉费762元，二审受理费856元，共计1665元，由被上诉人廖光奇承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英代理审判员  金新贵二〇一六年九月十九日书 记 员  李颖倩