湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂03民终1006号上诉人（原审被告）：湖北虹桥房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市车站路**号。法定代表人：朱奎荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹树全，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：刘勋，该公司总经理助理。被上诉人（原审原告）：燕学东，男，汉族，1979年4月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：梁建国，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。上诉人湖北虹桥房地产开发有限公司（以下简称虹桥公司）因与被上诉人燕学东商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第03170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、柯幻参加评议的合议庭审理了本案。因本案与朱凌辉等34件上诉案件案情基本类似，朱凌辉案件已经公开开庭进行了审理，并经本院审判委员会讨论作出了决定，故合议庭决定本案不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。上诉人虹桥公司上诉请求：1、依法撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第03170号民事判决第一项，改判上诉人履行附随义务，即提供资料报产权登记机关备案的义务。2、依法撤销判决第二项，改判上诉人不承担支付违约金。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定产权证包括房屋所有权证和土地使用证，属于认定事实错误。2、一审法院判令上诉人为被上诉人办理土地使用证系法定义务，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用法律错误，导致判决实体错误。2、一审判令上诉人支付违约金，缺乏事实和法律依据。被上诉人燕学东未在法定期限内递交答辩状。其代理人在朱凌辉的案件中答辩称：1、因为上诉人虹桥公司未在60日内提供相关资料，导致土地使用证不能办理；2、承担违约金是合同的约定，也是法律的规定；3、上诉人认为不动产权属证书只是指房产证，是对法律认知的错误，其包含土地使用权证；4、购房人已尽了协助义务。请求维持原判。一审法院经审理查明：2005年9月26日，虹桥房地产公司（原十堰市虹桥房屋开发有限公司）和燕学东签订《商品房买卖合同》。合同约定：燕学东购买虹桥房地产公司开发的位于十堰市车站路16号9栋2-7-2号房屋1套，建筑面积85平方米，价款102000元（单价每平方米1200元，以产权登记面积为准，按合同约定单价计多退少补）；首付5万元，余款办理银行按揭贷款。双方还约定：虹桥房地产公司应在2006年4月30日前将经综合验收合格的商品房交给燕学东使用；产权证按银行要求办理。双方就办理产权登记时间及违约责任未做约定。合同签订后，燕学东按约支付了约定房款（因房屋实际面积为83.22平方米，燕学东实际支付房款99864元），虹桥房地产公司按约将房屋交给燕学东使用。此后，虹桥房地产公司仅为燕学东办理了房屋所有权证。因虹桥房地产公司的建设用地未通过土地管理部门竣工验收，燕学东未能取得土地使用权证，引起诉讼。一审法院另查明：涉案房屋占用的土地原用途为商住小区，土地使用年限为40年。虹桥房地产公司在2008年12月前陆续补缴土地出让金等款项后，国土资源管理部门于2008年12月23日向该公司核发了使用面积为56290平方米的土地使用权证，土地使用年限变更为70年。因土地使用权证迟迟未办理，燕学东所在小区的众多业主于2015年1月通过网上进行问政。市国土资源局予以回复，表示因虹桥房地产公司部分房屋属违章建筑，目前由市三违办牵头对其违章进行处理，还未向该局提出土地验收申请。2015年1月27日，虹桥房地产公司向虹桥小区各业主承诺，表示该公司在2015年7月31日之前将欠各位业主的土地使用证办理完成并交付到各户主手中。同时说明，该承诺的前提是没有办理土地使用证的业主必须派代表或亲自到政府相关部门，去反映虹桥房地产公司至今没有给业主办理土地使用证的问题，否则该承诺无效。此后，虹桥小区业主多人集体或单独信访，要求办理土地使用证；虹桥房地产公司信访要求解决土地验收办证。市国土资源局在收到虹桥房地产公司提交的建设用地竣工验收申请及资料后，进行了踏勘、核实，于2015年8月28日致函虹桥房地产公司，要求该公司补充资料。虹桥房地产公司此后补交了能补充的资料，对不能补交的说明了情况。截止到起诉前，燕学东的土地使用权证仍未办理完毕。一审法院认为：虹桥房地产公司和燕学东签订《商品房买卖合同》不违反法律规定，该合同有效。涉案标的物是房屋，产权证不仅有房屋所有权证，还包括土地使用权证，虹桥房地产公司关于办理土地使用权证不是该公司义务的答辩理由不能成立。根据规定，双方未约定已竣工房屋取得房屋权属证书时间的，自合同订立之日起90日内（标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日），由于出卖人的原因，买受人未能取得权属证书的，出卖人应承担违约责任。虹桥房地产公司的建设用地未通过土地管理部门竣工验收，对于合同相对人燕学东来说，导致不能取得土地使用证属于虹桥房地产公司的责任。政府有关部门是否依法履行职责不是虹桥房地产公司可以向合同相对人免责的事由，该情形不属于人民法院在本案中应审查的内容，虹桥房地产公司以政府部门的原因导致未办理土地使用权证分户作为免责的理由不能成立，应当对燕学东承担违约责任，燕学东主张虹桥房地产公司办理土地使用权证并支付违约金应予支持。合同没有约定逾期办理产权证违约金或损失数额难以确定的，违约金可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。燕学东未在2006年7月30日前取得土地使用权证，主张虹桥房地产公司从2006年8月1日起至2016年3月1日根据已付房款金额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金应予支持。燕学东主张按年利率4.75%加收50%，结合本案实际情况，酌情在规定的30%至50%范围内选择在贷款利率的基础上加收30%，即按6.175%的利率计算违约金。由此，虹桥房地产公司应支付燕学东违约金59094.55元（99864×6.175%×9.583）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决：一、湖北虹桥房地产开发有限公司在判决生效之日起六十日内为燕学东办理土地使用权证书；二、湖北虹桥房地产开发有限公司支付燕学东违约金59094.55元。案件受理费1505元，收取752.5元，由湖北虹桥房地产开发有限公司负担，退还燕学东752.5元。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。双方在二审期间均未向本院提交新证据。结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：合同约定的办理房屋权属证书是只办理房屋产权证，或房屋产权证和土地使用证要同时办理？违约后如何处理？上诉人虹桥公司认为，合同约定的办理房屋权属证书是只办理房屋产权证，自己没有违约。被上诉方认为，办理房屋权属证书包含了办理房屋产权证和土地使用证，逾期办理，应按合同约定支付违约金。本院认为：1、协助购房者办理土地使用权证是否是房屋出卖方的合同义务。双方就办理产权登记时间及违约责任未做明确约定。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该条将“办理土地使用权变更”和“房屋所有权登记手续”并列，二者互不包含。依据该规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更登记手续是房地产开发企业的法定义务。2、合同约定办理房屋权属证书是只办理房屋产权证。双方合同中并无办理土地使用证的约定，该办证义务属于法定义务而非约定义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该条明确规定房地产买卖合同的标的物为房屋而非土地，因为就房屋买受人而言，其只享有土地使用权而非转移所有权，故合同约定的办理房屋权属证书的义务不包含办理土地使用权变更登记。逾期办理土地使用权变更登记如何承担责任，依前述规定，该责任的承担亦不能适用该解释第十八条的规定确定违约金的计算标准。该十八条的内容为：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发﹤房屋权属证书印制管理办法﹥的通知》第三条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。3、违约责任如何承担。法规规定上诉人虹桥公司负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的义务，其未履行该义务，当事人有权请求人民法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。承担违约金，必须要有合同的约定或者法律的规定。双方在合同中未约定逾期办理土地使用证变更登记手续的违约责任，法律对此亦无明文规定，被上诉人燕学东主张逾期办理土地使用证违约金，没有合同约定和法律规定。4、关于被上诉人燕学东的第二项诉讼请求，即支付逾期办理土地使用证的违约金。虽然没有合同约定或法律规定违约金的依据，但按照公平原则，上诉人虹桥公司未依据法规全面履行自己的义务，致使被上诉人燕学东取得的物权不完整，该公司应承担相应的责任。其应从燕学东起诉之日，以购房款为本金，按照中国人民银行公布的同期银行活期存款利率计付利息，至上诉人虹桥公司协助办理土地使用权证完毕时止。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第03170号民事判决；二、湖北虹桥房地产开发有限公司在判决生效后，提供办理土地使用权证所需的资料，协助为燕学东办理土地使用权证书。三、湖北虹桥房地产开发有限公司从燕学东起诉之日，即2015年12月14日起，以购房款99864元为本金，按照中国人民银行公布的同期银行活期存款利率计付利息，至其协助办理土地使用权证完毕时止。四、驳回燕学东的其他诉讼请求。一审案件受理费752.5元，二审案件受理费1277元，共计2029.5元，由湖北虹桥房地产开发有限公司负担1800元，燕学东负担229.5元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  柯 幻二〇一六年九月八日书记员  王 亮