上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初15376号原告(反诉被告)：金文燕，女，1973年2月16日出生，现住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱蓓春，上海恒建律师事务所律师。被告(反诉原告)：路海英，女，1978年5月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈浮中，上海博拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔华，上海博拓律师事务所律师。原告金文燕与被告路海英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告路海英提出反诉，本院于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)金文燕的委托诉讼代理人朱蓓春，被告(反诉原告，以下简称被告)路海英的委托诉讼代理人崔华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金文燕向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告返还原告定金10,000元；2.判令被告支付原告违约金10,000元；3.判令被告承担原告律师费3,000元。后原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告经所在小区物业介绍，与被告于2016年5月10日就上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)签订《上海市房屋租赁合同》，租金每月23,000元，约定2016年7月1日入住，合同签订时原告知晓涉诉房屋正在进行装修，而原告是携婴儿居住涉诉房屋，故要求被告给涉诉房屋留出一定通风时间。2016年6月30日，原告发现房屋内并没有备齐家具且装修气味浓烈不易带小孩入住，故与被告协商7月15日再搬入涉诉房屋，协商未果后被告于7月1日告知物业人员坚决不愿意出租并于7月3日打电话报警以阻止原告家人入住，被告也不同意退还定金，故原告诉讼来院。被告路海英本诉辩称及反诉诉称，根据合同约定原告应当于2016年7月1日前向被告支付首月租金23,000元以及相当于两个月租金的押金，但原告未某按期足额支付，反而以涉诉房屋内装修气味浓烈等理由拒绝支付，并要求将租赁起始时间变更为2016年7月15日，被告未予同意。此外，原告的违约导致涉诉房屋自六月上旬至原告起诉之日期间空置，因此被告有权依据定金罚则没收原告定金10,000元并要求原告赔偿被告损失。综上，被告不同意原告的本诉诉讼请求并提出反诉请求：1.判令被告没收原告定金10,000元；2.判令原告赔偿被告损失10,000元。原告金文燕反诉辩称，原告于2016年7月1日没有支付押金或租金并不能构成根本违约，6月30日时被告并未提出解除合同，而是到7月3日才单方面提出解除合同，故系被告违约，被告无权没收原告定金。此外，被告提出的所谓损失没有相应的证据且损失也没有实际发生。综上，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房屋租赁合同》、《定金收据》、《上海市房地产权证》、《上海市公安局110接警登记表》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的《谈话笔录》，被告虽认可其真实性，但认为该份证据系证人证言，不符合证人证言的形式要件，故对该份证据不予认可。本院认为该份《谈话笔录》系证人证言，而证人未某出庭作证，故对该份证据不予确认。对原告提供的《收条》以证明其将涉诉房屋钥匙交至物业处，被告对该份证据不予认可。本院认为该份证据系原告与案外人之间形成，故对该份证据不予确认。经审理查明，2016年5月10日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：甲方作为涉诉房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用；甲方于2016年7月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年7月1日起至2019年6月30日止；该房屋每月租金总计为23,000元；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月租金，即46,000元。该合同的补充条款中约定：付款方式为付壹押贰，每个月提前伍日支付租金；乙方于2016年7月1日前支付押金贰个月计人民币肆万陆仟元整及壹个月租金计贰万叁仟元整；交房标准：家具配置(交房当日由甲乙双方另行签订家具清单)。同日，原告向被告支付定金10,000元，被告并出具收据。2016年6月30日，原、被告共同至涉诉房屋内查看情况时，原告向被告表示涉诉房屋内装修气味浓烈且没有备齐家具，故要求将起租日期变更为2016年7月15日，被告并未表示同意，双方协商未果。此后，原告未依约支付房屋租金及押金。2016年7月3日，被告向物业公司表示不再出租涉诉房屋给原告，并就租房事宜报警，报警内容记录为：租房纠纷。当日，被告将涉诉房屋门锁更换。嗣后，原告要求被告退还定金，被告拒绝，原告遂诉讼来院。审理中，原告自认于2016年6月30日取得涉诉房屋钥匙，被告自认于2016年8月初自物业公司处取回涉诉房屋钥匙。本院认为，本案争议焦点在于原、被告何方系租赁合同的违约方、何方应承担违约责任。原告认为系被告未某按期完成装修导致涉诉房屋内气味浓烈且未某备齐家具导致其无法入住构成违约，而被告则认为原告未依约在2016年7月1日支付房屋租金及押金，系原告违约。本院认为，在租赁合同签订时，原告明知被告正在对涉诉房屋进行装修，故其应对7月1日起租时涉诉房屋内可能存在一定装修气味的情况有所预见，而双方又未某对装修后气味的验收标准作出明确约定，现原告认为涉诉房屋内气味浓烈导致其无法入住的主张缺乏依据，本院不予认定；租赁合同中并未对涉诉房屋中应备齐的家具清单罗列明细，原告亦未某就此进一步举证证明被告应提供家具的明细，故原告认为被告未某备齐家具导致其无法入住的主张缺乏事实依据，本院不予认定。2016年6月30日，原告在其要求变更起租日期遭到被告拒绝的情况下，仍从被告处取得涉诉房屋钥匙，应当视为原告对租赁涉诉房屋并无异议。此后，原告却未某依照合同约定向被告支付房屋租金及押金，亦未某及时向被告返还涉诉房屋的钥匙，已构成违约，故原告本诉要求被告返还定金10,000元并赔偿原告违约金10000元的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；被告反诉要求依照定金罚则没收原告已经支付的10,000元定金具有事实与法律依据，本院予以支持。至于被告反诉要求原告赔偿损失，因双方合同起租时间为2016年7月1日，而2016年7月3日被告已明确表示不再出租给原告并将房屋门锁更换，已实际收回涉诉房屋，故被告主张的损失缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)金文燕于2016年5月10日就上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁事宜向被告路海英支付的定金10,000元，被告(反诉原告)路海英予以没收；二、驳回原告(反诉被告)金文燕的全部本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)路海英的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费375元，由原告(反诉被告)金文燕负担。反诉案件受理费187.50元，由原告(反诉被告)金文燕负担25元，被告(反诉原告)路海英负担162.50元。如不服本判决，原告金文燕可于判决书送达之日起三十日内，被告路海英可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  郑丽敏二〇一六年九月十六日书记员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。