重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0101民初6677号原告：史光琼，女，1973年5月31日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：付美春，重庆宁静律师事务所律师(特别授权)。被告：重庆市亿远房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区北山路4号，统一社会信用代码91500101686208921R。法定代表人：李万林，男，1977年10月13日出生，汉族，住重庆市万州区，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师（特别授权）。原告史光琼与被告重庆市亿远房地产开发有限公司（以下简称亿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史光琼及其委托诉讼代理人付美春，被告亿远公司的委托诉讼代理人骆世和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史光琼向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付逾期交房的违约金（以购房款643582元为基数，从2014年7月1日起至2015年4月2日止按每日以万分之一的标准计算）和延迟办理房屋所有权证的违约金（以购房款643582元为基数，从2015年7月1日起至2016年6月14日止，以原告已交购房款643582元按日以万分之一计算）共计17699元，后变更为39838元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月30日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市万州区北山大道房屋，面积111.83平方米，总价款643582元，被告应于2014年6月30日交房。但被告在未取得备案登记证的情况下于2014年6月25日通知原告在6月30日-7月30日内前去接房。2016年5月27日双方交接房屋，2016年6月28日才办理房产登记。因此，被告应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。被告亿远公司辩称，原、被告于2013年5月30日签订《商品房买卖合同》属实。但原告在2016年5月27日才付清购房余款和相关契税，被告在原告付清后当即履行了交房义务，因此，被告不存在迟延交房。被告在2016年6月14日已取得办证受理单，也不存在迟延办证的问题。请求驳回原告的诉讼请求。假定原告主张的逾期交房和逾期办证违约成立，未造成原告实际经济损失，合同约定违约金过高，请求调减违约金。本院经审理认定事实如下：2013年5月30日，原告史光琼（乙方）与被告亿远公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将坐落于重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）房屋（建筑面积约111.83平方米）预售给乙方，建筑面积单价每平方米5755元,总成交金额643582元，付款方式为首付加银行按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。交付时，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方的原因，未能按期交付的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之零点五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应当在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之零点五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。本合同中的已付房款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭。合同附件与本合同具有同等法律效力”。同日，原、被告签订《合同补充协议》，对房屋交付条件、水电气表安装及费用负担、合同解除的条件及处理、合同中约定的“不可抗力”条款的解释、甲方代办产权登记及费用负担、双方通讯方式变更后的通知义务、前期物业服务等进行约定。2015年4月2日，被告取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼、财富中心（商业）调整及地下超市、车库的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。2015年8月31日，被告取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼业务受理通知书。2014年6月25日被告通过邮寄方式通知原告接房。2016年5月27日，原、被告对诉争房屋进行交接，其《交房结算清单》载明“首付300582元，剩余房款无，应交契税9654元，应交产权登记费、工本费等165元”。原告已按约定支付购房款643582元；2016年6月14日，原告缴纳契税9653.73元。2016年6月28日被告已取得本案所涉房屋的重庆市万州区房地产管理局的业务受理通知书。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。针对原告方主张的诉讼请求及被告的答辩，本院评述如下：一、关于逾期交房的违约金问题。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2014年6月30日前将原告所购商品房交付原告。但被告在约定交房期限届满后,未取得该工程的建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，应承担违约责任。被告虽然在2014年6月25日通过邮寄方式通知原告接房，但原告未接房，此时也不符合交房条件。2015年4月2日，被告取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定及法定交付条件，但被告无证据证明通知了原告接房，责任在于被告。双方明确约定“逾期交付房屋超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”，原告请求被告按约定支付从2014年7月1日至2015年4月2日的逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持，被告应支付17762.86元。被告抗辩因原告按约定未付清购房余款而导致迟延交房，与本案查明的事实不符，本院不予采信。二、关于逾期办理产权登记的违约金问题。双方约定商品房实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提供相关资料，并取得登记受理单。本案原告实际接房时间2016年5月27日，被告在2016年6月28日已取得本案所涉房屋的重庆市万州区房地产管理局的业务受理通知书，即被告履行了在房屋实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提供相关资料，并取得登记受理单的义务。因此，对原告主张的迟延办证违约金，本院不予支持。三、关于被告请求调整违约金支付标准的问题。虽然双方约定了违约金的计算方式为按日支付已付房款价万分之一的违约金，但被告认为过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告购房的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益，以该房屋的租金界定被告违约给原告造成的损失较为客观。因被告的原因导致未能及时交房，给原告造成了损失，双方约定的违约金支付标准并不明显大于损失，被告请求调整违约金的理由不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、由被告重庆市亿远房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告史光琼逾期交房违约金17762.86元；二、驳回原告史光琼主张被告重庆市亿远房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的请求；三、驳回原告史光琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费796元，减半收取398元，由被告重庆市亿远房地产开发有限公司负担。原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 冉 建二〇一六年九月十二日书记员 聂登超