河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终3037号上诉人（原审被告）：孟津县朝阳镇伯乐村民委员会。负责人：李红卫，该村委会主任。委托代理人：李宗虎、孙华华（实习），河南广文律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：陈软子，女，汉族，1962年9月14日出生。委托代理人：吕玉冰，孟津县148法律服务所法律工作者，特别授权。上诉人孟津县朝阳镇伯乐村民委员会（以下简称伯乐村委会）因与陈软子确认合同有效纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2015）孟民二初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伯乐村委会负责人李红卫及委托代理人李宗虎，被上诉人陈软子及其代理人吕玉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年10月1日，（承租方、乙方）陈软子与（出租方、甲方）伯乐村委会签订《租赁协议》一份，主要内容：“一、租赁内容：朝阳镇伯乐村一闲置院落及11间空房。土地面积3685m2。东至集体，西至大路，南至村厂，北至集体，空房面积269m2。二、租赁期限30年，从2009年10月1日至2039年10月1日。三、租金：每年1.2万元整。四、租金支付期限及方式：租金交付方式每5年交一次，签订协议三日内乙方向甲方一次性交付第一个5年租金6万元。剩余25年租金，乙方在每一个5年的年底将租金交付甲方。五、租赁土地及房屋用途：组建伯乐商砼站（暂名）。七、乙方责任：乙方不得以该租赁场地及附属物设立未经甲方同意的任何抵押或其他保证行为，未经甲方同意，乙方无权对场地使用权进行转租。”2009年9月29日，甲方雷中奎与乙方张月喜签订《租赁协议》一份，主要内容：甲方将位于孟津县朝阳镇伯乐村的伯乐商砼站出租给乙方。1、甲方将伯乐商砼站的机器设备、厂房及其他附属设施出租给乙方，站内土地使用权随机器设备一起租赁。2、厂房设备试生产和整理日期1个月，自2009年9月29日起至10月30日止，甲方应于2009年9月30日交付厂房和设备，试生产和整理期间免收租费，不计入租赁期限内。厂房及设备租赁自2009年10月30日起至2014年10月30日止，租赁期限5年。3、租金每年30万元，第一年的租金于2009年11月1日前交由乙方交付甲方。以后的租金，按半年期限预付，于每个半年租赁期的首月月底前付清，否则乙方承担年租金日1‰的违约金，场土地使用租金1.5万元／年，由乙方交给甲方，甲方负责交付村委会。5、甲方拥有出租物的所有权，除甲方同意，乙方在承租期间不得对设施进行改造，乙方不得将租赁物擅自转租，甲方将混凝土搅拌设备出租给乙方用于商砼生产，乙方在租赁期间，不得改变其用途，租赁期满，乙方须保证承租物不丧失其应有之使用功能等。附件：甲乙方身份证复印件、村委会加章同意的土地租赁合同等。见证人王某（陈软子丈夫）签字。雷中奎与陈软子系合作伙伴。2011年1月1日，雷中奎、张月喜签订《补充协议》一份，主要内容：1、甲方同意乙方在不损害原伯乐商砼院内布局的前提下，自购90型搅拌机一台，安装在其所承租院内，用于扩大生产。2、乙方自购机器设备安装调试结束，实现生产正常后在合同有效期内不得以原租用设备老化等理由撕毁合同。6、本补充协议在双方当事人签字后，经伯乐村委会签字同意时生效。双方签字，伯乐村委会加章。陈软子提交的收费票据显示第一笔款是2009年9月30日伯乐村委会收到搅拌站12000元，付2009年10月1日至2010年10月1日租金，经手人王金水。还有朝阳镇三资办出具的票据二份，分别于2013年11月11日收到伯乐厂房租金12000元、2014年11月9日收到搅拌站王某12000元，系付2014年10月1日至2015年10月1日厂房租金。原村委会主任，现任伯乐村党支部副书记王金水出庭作证，2009年9月20日左右，经村“三委会”（支委会、村委会、村监委会）讨论通过，与陈软子签订租赁协议（并没有丈量面积，实际面积自己也不知道），一次性付5年租金，后来考虑村委换届问题，认为五年租金一次性收缴不太合适，随后按一年一收租金，每年10月1日前交下一年租金。村里也同意陈软子将搅拌站租赁给张月喜，一是有会议记录，二是有伯乐村委会签章，并出示原会议记录薄。出庭作证的还有时任监委会主任张六明及至今一直担任村委会委员的该村四组村民王朋乐，证实原来村里闲置院子一所，租赁给陈软子的基本事实。2016年1月28日法院组织工作人员现场勘查时，该村党支部书记王成良也在现场，并表示当时只是划定区域，具体面积并未实际丈量。通过实地勘察，该宗场地大体上坐东向西，分两部分（实际连着），西半部宽19.34m，长39.3米；往东是一长方形地块西头宽56.7m，东头55.54m，长74.2m；最东端没有围墙，但有原水泥硬化地面及原地界为凭证。总计面积约为4924.16㎡，门口到路中心有13m距离是一片空地，西北临该村小学学校。2015年10月11日陈软子向伯乐村委会递交《回复》。2015年10月14日陈软子当天收到申通快递邮件为《再次确认解除合同通知书》（对署名日期双方有异议，伯乐村委会认为是2015年9月27日，疑为笔误所致）。2015年10月16日陈软子递给伯乐村委会《回复》。2015年9月25日伯乐村委会召集村委及群众代表扩大会议形成《决议》，内容为：陈软子于2009年10月1日与我村（孟津县朝阳镇伯乐村村民委员会）订立“租赁协议”，随后陈软子将租赁土地及房屋转租给洛阳建磊混凝土有限公司、张月喜，转租的租金价格每年30万元（含陈软子的设备，现设备因老化已停用）。2015年陈软子未向我村交付租金，未经我村同意五年期满后进行继续转租，转租的租金价格30万元明显高于与我村租赁协议约定的租金价格1.2万元，严重损害集体利益，经村委扩大会议讨论决定：1、通知陈软子解除双方之间的“租赁协议”；2、我村重新招租，但同等条件下前租赁生产户优先。由若干人员签字。2015年10月9日，陈软子收到申通快递送来伯乐村委会2015年5月27日《解除合同通知书》。2015年11月1日伯乐村委会主任李红卫与洛阳建磊混凝土有限公司张月喜签订《土地、房屋及附属物租赁协议》，2015年11月2日伯乐村委会收其租地租金113881.5元，李红卫出具收条、加盖村委会公章。期间，该村委会张贴公告，内容为：“广大村民群众、社会各界人事（士），现有土地一块7.79亩（村集体）地址位于孟津县××伯乐村××东30米交通便利。（土地原有建磊混凝土有限公司租用），因协议终止，经村民委员会研究决定，现重新对外招租，望有意者前来恰谈。伯乐村村民委员会。联系电话村主任李红卫185××××0480。”原审法院认为：公民、法人、公民与法人之间依法签订的合同受法律保护，未经双方协商一致或法定解除事由的出现，仅仅一方不得随意终止和解除合同。陈软子与伯乐村委会签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且在实际履行中，应认定为有效合同。雷中奎与张月喜签订的《租赁协议》，虽然不是陈软子的直接行为，但陈软子是认同的，同时也得到当时村“三委会”的同意的，且明确由陈软子照头与伯乐村委会每年一次上交租金。陈软子一直自觉履行自己的交租金义务，由其出示的票据加以证明，直到2015年的租金，因村委换届产生新的村委班子时，陈软子及时交租金，给原村委主任、现任村党支部副书记王金水，还由村会计刘花珍证明，现村委会主任因故暂时不让收取而暂告一段落。事后租金交到所属的孟津县朝阳镇“三资办”，伯乐村委会没有证明陈软子存在违约的确凿证据，也不能证明陈软子与伯乐村委会之间存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为存在。其中，合同约定租赁期限30年，超出法律规定二十年期限，超过部分无效。因此，依法应确认双方之间签订的《租赁协议》除约定租赁期限有悖于合同法的规定外，其他部分合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十一条、第九十四条、二百一十四条、二百二十四条、二百二十七条的规定，判决：确认陈软子与孟津县朝阳镇伯乐村民委员会签订的《租赁协议》有效。案件受理费100元，由孟津县朝阳镇伯乐村民委员会负担，暂由陈软子垫付，待执行时由孟津县朝阳镇伯乐村民委员会支付给陈软子。宣判后，孟津县朝阳镇伯乐村民委员会不服原审判决向本院提起上诉称：一、依据原审查明的事实，雷中奎、张月喜、洛阳建磊混凝土有限公司与本案的审理结果有法律上的利害关系，雷中奎、张月喜、洛阳建磊混凝土有限公司没有参与本案的诉讼，属于原审判决遗漏案件当事人，依法应予撤销。二、伯乐村委会与陈软子签订的《租赁协议》无效。1、本案争议的土地属农民集体所有，依据法律规定，农民集体所有的土地不得出让、转让、出租用于非农业建设，伯乐村委会与陈软子签订的《租赁协议》因违反法律规定而无效。2、伯乐村委会与陈软子签订的《租赁协议》因损害集体利益而无效。伯乐村委会与陈软子签订的《租赁协议》约定的土地等的租金标准是每年1．2万元。雷中奎与张月喜签订的《租赁协议》约定的租金标准是每年30万元，其机器设备仅价值60多万元，土地等的租金标准是每年1．5万元，两相比较，价值60多万元的机器设备的市场租金价格不可能高达30万元，其实质是由将伯乐村委会应得的土地租金标准压低，严重损害集体利益。《租赁协议》约定的土地面积为3685㎡，而经实际测量面积为5194．8㎡，显然也损害集体利益。依据《合同法》第52条的规定，损害集体利益的合同属无效合同。三、陈软子未按合同约定期限支付租金、陈软子转租未经伯乐村委会同意，伯乐村委会依法享有解除合同的权利，伯乐村委会己通知陈软子解除合同，陈软子未在法定期限内起诉确认解除合同的效力，双方之间的租赁合同已依法解除。1、租赁合同约定的租金交付期限为每5年交一次，双方合同未发生变更，陈软子未按约定期限交付租金，伯乐村委会依法享有解除合同的权利。2、陈软子转租雷中奎未经伯乐村委会同意、雷中奎转租张月喜未经伯乐村委会同意、雷中奎与张月喜的5年租赁合同期满后继续租赁更未经伯乐村委会同意，依据《租赁协议》第七条第4项明确约定“未经伯乐村委会同意，陈软子无权对使用权进行转租。”及《合同法》第224条之规定，伯乐村委会依法享有单方解除合同的权利。3、伯乐村委会已依法通知陈软子解除双方之间的租赁合同，依据《合同法》第96条之规定，解除通知到达对方时双方之间的合同解除。陈软子没有在法定期限内提出确认解除合同效力的诉讼请求，双方之间的合同己依法解除。四、伯乐村委会已与洛阳建磊混凝土有限公司签订涉案地块的《租赁合同》，洛阳建磊混凝土有限公司依法占有相关租赁物，依法应保护洛阳建磊混凝土有限公司的合法权益。综上，请求：1、撤销河南省孟津县人民法院（2015）孟民二初字第411号民事判决，并依法改判驳回陈软子原审的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由陈软子承担。被上诉人陈软子答辩称：一、原审判决不存在遗漏当事人，程序合法。本案是起确认合同有效案件，上诉人与被上诉人都是合同双方当事人，至于雷中奎、张月喜，洛阳建磊混凝土有限公司与本案租赁协议确认有效无任何关系，无必要追加其参与本案诉讼，故本案不存在遗漏当事人之说。二、原审判决确认上诉人与被上诉人于2009年10月1日签订《租赁协议》有效是公正的，而上诉人与洛阳建磊混凝土有限公司签订涉案地块的《租赁协议》是无效，上诉人行为严重侵害被上诉人财产权益，理应赔偿给被上诉人造成的损失。（1）上诉人称双方诉争土地属于农民集体所有，依照法律规定，农业集体土地不得出让、转让、出租用于非农业建设，违反法律无效，就此认为我们双方所签《租赁协议》无效，此种理由不成立。2009年我租赁上诉人租赁物时，该租赁物是伯乐村委一闲置院落及11间房屋，并非是农业土地；另该协议第五条明确规定：租赁土地及房屋用途是组建伯乐村商砼站，在合同履行中我按照协议规定建设了商砼站，并无改变土地用途。（2）我们双方签订租赁协议根本不存在恶意串通，侵害集体利益。上诉人称我们双方签订租金1．2万元价格低于与张月喜签订每年租金30万元……租赁土地面积与实际面积不符，认为我们签订的租赁协议无效于法无据。在租赁期间我对破旧不堪的租赁物（土地、房屋）进行整治以及新建变压器、地磅、购买机器、修建专用水路、建造专用通道，使伯乐商砼站满足生产条件，符合生产要求、具备生产能力投入使用后经伯乐村委同意转租给张月喜每年租金30万元……也是合理合法，而我当时与上诉人每年租金1．2万是相当不低的；经原审法院核实，被上诉人仅租赁一闲置院落及11间房屋，并非包括租赁物东移长方形土地及门口到路中心空地面积，上诉人称租赁面积与实际面积不符不属实。（3）在此协议履行中，原审庭审中我方三名证人出庭、提某（加盖孟津县朝阳镇伯乐村村民委员会会章）及该村委会议记录所证实，我方根本不存在未按约定期限内交付租金和转租未经该村委同意的违约行为，至于上诉人认为单方解除合同生效但不符合法定解除事由的条件，其解除合同理由根本不成立。我方认为我们双方所签订《租赁协议》是真实、合法有效的合同，而上诉人在我租赁期间内私自将我租赁物租给第三人洛阳建磊混凝土有限公司，其行为严重剥夺我的优先承租权和侵害我的财产权益，故我要求其赔偿由此造成巨大损失（保留诉权）。请求二审驳回上诉，维持原判。二审经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：陈软子与伯乐村委会于2009年10月1日签订的《租赁协议》，系双方的真实意思表示，现伯乐村委会未能提供证据证明陈软子与伯乐村委会之间存在有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为存在，故陈软子与伯乐村委会签订的《租赁协议》应认定为有效合同。双方签订的《租赁协议》中约定租赁期限为30年，合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，本院依法确认双方签订的《租赁协议》除约定租赁期限有悖于合同法的规定外，其他部分合法有效。关于双方签订的《租赁协议》应否予以解除及相关后续问题，不属本案审理范畴，可另案主张解决。综上，伯乐村委会的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由孟津县朝阳镇伯乐村民委员会承担。审判长  王鑫杰审判员  邢 蕾审判员  索如意二〇一六年九月二十一日书记员  陈绮洋