贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）黔8601民初314号原告（反诉被告）：阳芝春，男，1974年1月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：王锦程，贵州黔信律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州广厦房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区环城北路258号。法定代表人：曾祥国，公司总经理。委托代理人：张珂，贵州博文律师事务所律师。委托代理人：曾思源，男，1986年5月18日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：云岩区国有土地上房屋征收管理局，住所地贵州省贵阳市云岩区友谊路佳苑福邸B栋16层。法定代表人：张忠于，局长。委托代理人：袁恋，贵州辰泰律师事务所律师。委托代理人：庞贵安，贵州辰泰律师事务所实习律师。第三人：李俊，男，1970年8月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告（反诉被告）阳芝春与被告（反诉原告）贵州广厦房地产开发有限公司（以下简称“广厦公司”）、被告云岩区国有土地上房屋征收管理局（以下简称“房屋征收局”）、第三人李俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳芝春及其委托代理人王锦程，被告（反诉原告）广厦公司的委托代理人张珂、曾思源，被告房屋征收局的委托代理人袁恋、庞贵安，第三人李俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳芝春诉称：原告从2007年至2014年6月一直租赁被告广厦公司的商铺经营“跷脚牛肉店”，最后一次门面承包协议是2012年2月25日签订，租期3年。期间，原告投入100多万元对承租房屋进行装修。2014年6月，政府发布房屋征收公告，原告承租的房屋属于被征收范围。因周围房屋拆迁，致原告中止经营。后得知被告广厦公司与被告房屋征收局在未取得原告的同意下签订协议，并将原告承租的房屋拆除，所有经营设备均不知所踪。原告起诉二被告，要求给付属于原告的补偿费，包括过渡费、装修补偿费、搬迁费、营业补助费等。为此，原告诉至本院。原告诉请：1.判令被告广厦公司将租房押金10000元退还原告；2.判令被告广厦公司与被告房屋征收局按照双方签订的征收补偿协议中就属于原告的部分补偿款依法被告给原告；3.判令被告广厦公司与被告房屋征收局连带赔偿因房屋征收给原告造成的损失暂计600000元（具体以装修情况和原告财物清单作为依据计算）；4.本案诉讼费由被告承担。被告广厦公司辩称：1.原告阳芝春诉请中的法律关系复杂；2.原告非房屋租赁合同当事人，诉讼主体不适格；3.因原告未足额支付房屋租金，构成合同违约，对原告的请求返还房屋押金的诉请不应得到支持；3.房屋租赁合同中约定合同到期后，合同相对人应无条件交还房屋，故装修补偿应当依法由广厦公司所有；4.原告恶意侵占广厦公司门面，并没有继续经营，原告主张的600000元损失与广厦公司无关；5.门面拆除系有关行政职能部门实施；6.原告严重拖欠广厦公司租金。为此，被告广厦公司提起反诉：1.判令解除双方的租赁关系；2.请求反诉被告阳芝春与第三人李俊支付所欠房屋租金655841.2元，按每日3%支付逾期付款违约金至房屋租金付清日止，并支付固定违约金10000元；3.本案本诉、反诉的诉讼费由反诉被告阳芝春及第三人李俊承担。被告房屋征收局辩称：1.本诉原告的第一项诉请与房屋征收局无关；2.本诉原告非被征收人；3.本案的本诉原告诉请的装修补偿等费用已支付给了被征收人即本案被告（反诉原告）广厦公司，本诉原告的相应赔偿请求应直接向广厦公司主张。第三人李俊无答辩意见。经审理查明：第三人李俊系原告（反诉被告）阳芝春的员工。2012年2月25日，被告（反诉原告）广厦公司（甲方）与第三人李俊（乙方）签订《门面房承包协议》（以下简称：《承包协议》）。双方约定：1.甲方将位于贵阳市环城北路238号（1-21号广厦商住楼B-E幢）1楼门面承包给乙方经营，承包期3年（2012年3月1日至2015年2月28日）止，从承包期的第二年起承担管理费每年按10%递增；2.本签订之日起，乙方须向甲方交保证金，月承包管理费29900元，每三个月付一次，提前10日付清，先付后用，逾期将按每日3%的违约金处罚；3.协议期满前三个月内，如甲方不再发包或乙方不再承包，应以书面通知对方，到期乙方无条件腾空交回房屋，对其装修无条件保留不得拆除。合同签订后，广厦公司将房屋交予阳芝春使用。阳芝春按约定支付房屋租金，并以“跷脚牛肉店”名义对外经营。2014年1月20日，贵阳市云岩区人民政府发布房屋征收决定。阳芝春所承租房屋属于征收范围。同年3月8日，阳芝春向广厦公司支付2014年3月至5月房屋租金98670元（2014年3月1日至2015年2月28日每月房屋租金为36179元），剩余9867元阳芝春以房屋拆迁为由拒向广厦公司支付，且未将房屋内物品清空，并锁住房屋。同年6月13日、8月20日、9月2日广厦公司以跷脚牛肉店租户未支付租金为由向其发出通知，要求其支付租金及违约金，并解除合同。另查明：2008年起阳芝春租赁广厦公司的涉案房屋进行装修并对外进行火锅餐饮，并支付押金10000元。再查明：本案涉案房屋系广厦公司所有。2015年10月16日，广厦公司与房屋征收局就经营性损失补偿和附属设施、装修及室内设施补偿等事项签订《（非住宅）房屋征收货币补偿协议》（以下简称：《补偿协议》），房屋征收局向广厦公司赔偿94664.3元。上述款项已由广厦公司的法定代表人曾祥国领取。后涉案房屋被拆除。上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、《承包协议》、收据、催交房租通知、照片、《补偿协议》、营业执照、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，被告（反诉原告）广厦公司与第三人李俊签订的《承包协议》系当事人双方真实意思表示，合法有效。李俊为原告（反诉被告）阳芝春的员工，其签订合同行为的系代理行为，《承包协议》的权利、义务应由阳芝春承担，故本案中阳芝春的诉讼主体资格适格。本案中，由于政府部门的行政征收行为，并非《承包协议》的合同当事人所能预见且可克服，应属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。该行为必然导致合同不能继续履行，不能实现合同目的。双方的合同关系客观上终止。故阳芝春关于返还合同押金10000元的本诉诉请，于法有据，本院予以支持。对于广厦公司提出关于解除合同的反诉诉请，本院不予支持。关于阳芝春请求广厦公司与房屋征收局支付应属于其的补偿款的诉请。经庭审，本院确认，阳芝春的诉请实际涉及所租赁房屋的经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费等两项费用，合计94664.3元。因行政机关的房屋征收发生于租赁合同履行期间，且从庭审中阳芝春提交的照片显示其在经营过程中对租赁房屋进行了装修用于实际经营，故阳芝春关于经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费的诉请，与客观事实相符。因房屋征收局已向广厦公司支付了上述费用，故阳芝春诉请被告房屋征收局支付相应费用的诉请已无事实依据，广厦公司应向阳芝春支付94664.3元。关于阳芝春请求广厦公司与房屋征收局连带赔偿因房屋征收造成损失暂计600000元的诉请，因房屋拆除系行政部门实施，且房屋拆除导致的财物损失非属于本院管辖，阳芝春可向有管辖权的法院另行主张。关于广夏公司请求阳芝春与第三人李俊支付房屋租金655841.2元，并按每日3%支付逾期违约金的反诉诉请。因房屋征收的不可抗力的发生，合同关系终止。阳芝春应将涉案房屋交还广厦公司。但阳芝春阳芝春拒绝搬房屋内物品并锁住房屋，广厦公司的关于房屋租金的请求实际系房屋的占用费。由于阳芝春占用房屋导致涉案房屋的拆迁工作不能顺利完成，具有一定过错。考虑本案中的实际情况，本院酌情支持广厦公司房屋占用费30000元，可从经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费中予以抵扣。因第三人李俊系阳芝春的工作人员，非合同权利、义务的承担人，故广厦公司对李俊的诉请，本院不予支持。综上，广厦公司应向阳芝春支付合同押金10000元，经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费64664.3元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州广厦房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告阳芝春合同押金10000元、经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费64664.3元；二、驳回原告阳芝春的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告贵州广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9900元，减半收取计4950元，由本诉原告阳芝春负担4117元，被告贵州广厦房地产开发有限公司负担833元。反诉案件受理费10460元，减半收取计5230元，由反诉原告贵州广厦房地产开发有限公司负担4995元，反诉被告芝春负担235元（本诉案件受理费已由原告预交，被告在本判决生效后十日内向原告支付；反诉案件受理费已由本诉原告预交，反诉被告在本判决生效后十日内向反诉原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一六年九月一日书记员  黄 睿