山西省长治县人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0421民初263号原告：崔反果，女，1940年1月4日出生。原告：郭忠厚，男，1963年1月24日出生，系崔反景长子。原告：郭忠诚，男，1966年8月15日出生，系崔反果次子。三原告委托诉讼代理人：张俊德，男。代理权限：一般代理。被告：郭忠林，男，1970年7月13日出生，系原告崔反果三子。被告：郭建安，男，1958年6月6日出生。原告崔反果、郭忠厚、郭忠诚诉被告郭忠林、郭建安确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭忠诚及其委托诉讼代理人张俊德、原告崔反果、郭忠厚的委托诉讼代理人张俊德、被告郭忠林、被告郭建安到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告崔反果、郭忠厚、郭忠诚向本院提出诉讼请求：依法确认二被告订立的《房屋交易协议》为无效协议。事实和理由：原告崔反果与原告郭忠厚、郭忠诚、被告郭忠林系母子关系；被告郭建安系被告郭忠林姑父。原告崔反果同丈夫郭付和（1998年病故）于1981年在ⅹⅹ村东南街建起五间北房，九十年代原告郭忠厚、郭忠诚及被告郭忠林均分别另建起自己的住房。1998年原告崔反果丈夫郭付和病故后，东南街的五间北房暂由被告郭忠林占用、管理多年。2009年夏天被告郭建安全家住进了该房，被告郭忠林谎称是亲戚借住几年，因此三原告也没有计较。2015年10月份，村里在进行不动产登记时，被告郭建安以上述房屋属于其所有为理由，要求不动产登记部门变更登记在其名下，并出示了《协（房屋交易）议》及《宅基地使用证》各一份，三原告此时才知道，被告郭忠林早已将上述房屋以25000元的价款卖给了被告郭建安。三原告一气之下将被告郭建安及其家人驱赶出上述房屋，并将宅门上锁。三原告诉至法院，望作出公正判决。被告郭忠林辩称，其父亲在世时跟其说过涉案的房屋归其所有，其卖给郭建安时是以其自己的名义卖的，其认为处分的是其个人财产，其认为其与郭建安的《协（房屋交易）议》有效。被告郭建安辩称，1、其与被告郭忠林的《协（房屋交易）议》是否有效请求法庭依法裁断。被告郭忠林承认其行使的是自己的处分权，所以涉案房屋就是被告郭忠林的。2、申请对房屋内的财产依法保护。3、如果法院判决确认《协（房屋交易）议》无效，其要求被告郭忠林或原告赔偿其一切实际损失。三原告为支持其诉讼请求和主张，向法庭提供证据如下：证据一、宅基地使用证登记存根一份，证明本案涉案房产属于郭付和、崔反果的夫妻共同财产，由于郭付和于1998年去世，崔反果及其子女有继承权。证据二、ⅹⅹ村委会于2016年3月16日出具的证明一份，证明原告崔反果丈夫郭付和于1998年因病去世，本案原告主体适格。证据三、《协（房屋交易）议》一份，证明二被告于2009年6月12日签订房屋买卖协议，被告郭忠林在不具有全部产权份额情况下出售房屋是无效的行为。被告郭建安为支持其主张，向法庭提供证据如下：证据一、2009年6月20日签订的《协（房屋交易）议》一份，证明被告郭建安与被告郭忠林的交易是善意的交易，郭忠林有权处置涉案房屋的产权。证据二、宅基地使用证一份，被告郭忠林与其兄弟早已分家，其保存宅基地使用证并交付给被告郭建安，证明郭忠林是本案房屋的实际所有人。证据三、（1）辛呈村郑雪山出具的证明材料一份，证明其为被告郭建安装修涉案房屋天花板花费4500元。（2）沙峪村郭奇罡出具的证明材料一份，证明其为被告郭建安装修涉案房屋、打隔墙花费2850元。（3）取条一份，证明ⅹⅹ村王建业给被告郭建安装修涉案房屋塑钢门窗花费2950元。（4）ⅹⅹ村委出具的证明一份，证明被告郭建安在ⅹⅹ村购买了涉案房屋，村委允许被告郭建安迁户。（5）牛松山出具的证明材料一份，证明被告郭建安修缮涉案房屋的事实，牛松山为被告郭建安干活支取了劳务费2700元，牛松山还叫了四个工人干活，四个工人支取了劳务费1600元。（6）ⅹⅹ村的史记秋出具的证明材料一份，证明其为被告郭建安铺设涉案房屋地板砖，支取劳务费1300元。证据四、被告郭建安陈述（附清单一份、说明六项）证明被告郭建安在本案所涉房屋中的装修花费数额：安装窗帘花费3350元，购买石料、水泥花费2230元，购买材料花费7743元，村委安装自来水管、闭路花费1950元，被告郭建安自己投工工资22605元，家居用品花费25075元。被告郭忠林未向法庭提供证据。上述证据经庭审质证，本院认证并确认本案事实如下：（一）关于三原告提供的证据。二被告对三原告提供的证据一、二、三的真实性无异议，该证据与本案有关联，本院予以采信。结合三原告诉称的事实，本院确认，原告崔反果与原告郭忠厚、郭忠诚、被告郭忠林系母子关系，均系ⅹⅹ村村民；被告郭建安系被告郭忠林姑父，被告郭建安不是ⅹⅹ村村民。原告崔反果同丈夫郭付和（1998年病故）于1981年在ⅹⅹ村东南街建起五间北房，该房屋所占的土地在1986年12月30日取得了宅基地使用证（证号为：1102010），该宅基地使用证上载明：“户主郭付和；全家人口6人”。1998年原告崔反果丈夫郭付和病故后，东南街的五间北房暂由被告郭忠林占用、管理多年。2009年6月12日，被告郭忠林与被告郭建安签订《协（房屋交易）议》，将上述房屋以25000元的价格卖给了被告郭建安。（二）关于被告郭建安提供的证据。三原告认为被告郭建安提供的证据一（2009年6月20日签订的《协（房屋交易）议》一份）与本案无关，被告郭忠林认可该协议是其签的。本院认为，该协议真实且与本案有关联，本院予以采信，并确认，2009年6月20日，被告郭忠林及其妻子李咏梅与郭凌龙、陈春麦签订了《协（房屋交易）议》，将涉案房屋卖给了郭凌龙、陈春麦，该协议第七条约定：“在本协约签约生效时，原协议（买主郭建安与卖主郭忠林2009年6月12日的协约）自行作废。”三原告以及被告郭忠林对被告郭建安提供的证据二（宅基地使用证一份）真实性无异议，该证据与三原告提供的证据一（宅基地使用证登记存根一份）的登记内容一致，故本院对该证据的真实性予以确认。三原告认为被告郭建安提供的证据三、四与本案无关。本院认为，因本案只是合同效力的确认之诉，被告郭建安未就返还购房款及所受损失的赔偿等问题提起反诉，故被告郭建安提供的证据三、四与本案无关，本院不予采信。被告郭建安自认，2009年6月12日，其与被告郭忠林签订了《协（房屋交易）议》，为了让其儿子与被告郭忠林交涉此事，其儿子郭凌龙、儿媳陈春麦于2009年6月20日与被告郭忠林及郭忠林妻子李咏梅签订了《协（房屋交易）议》；郭凌龙、陈春麦没有付过房款，郭忠林把涉案房子交给其了，其才把房子给了其儿子郭凌龙、儿媳陈春麦。本院对被告郭建安自认的事实予以确认。（三）被告郭忠林自认《协（房屋交易）议》签订后，其收到了被告郭建安交付的25000元房款。本院对该事实予以确认。本案的争议焦点是：被告郭忠林与被告郭建安签订的《协（房屋交易）议》是否有效？本院认为：2009年6月12日，被告郭建安与被告郭忠林签订了《协（房屋交易）议》，约定将宅基地使用证证号为1102010宅基地上的房屋卖给被告郭建安；被告郭建安为了让其儿子与被告郭忠林交涉此事，其儿子郭凌龙、儿媳陈春麦于2009年6月20日与被告郭忠林及郭忠林妻子李咏梅签订了《协（房屋交易）议》，约定将宅基地使用证证号为1102010宅基地上的房屋卖给郭凌龙、陈春麦，该协议第七条约定：“在本协约签约生效时，原协议（买主郭建安与卖主郭忠林2009年6月12日的协约）自行作废。”上述协议签订后，是被告郭建安将购房款付给被告郭忠林的，被告郭忠林也把涉案房屋交付给了被告郭建安，郭凌龙、陈春麦没有付过房款，涉案房屋其也是从被告郭建安手得到的，故2009年6月20日的《协（房屋交易）议》，表面上是郭凌龙、陈春麦与被告郭忠林及其妻子李咏梅签订的，实际上该协议的双方当事人仍然是被告郭建安与被告郭忠林，根据该协议第七条的约定，2009年6月12日，被告郭建安与被告郭忠林签订的《协（房屋交易）议》已经终止，约束被告郭建安与被告郭忠林的是2009年6月20日的《协（房屋交易）议》。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该规定的立法本意就是禁止农村的房屋向本集体经济组织成员之外的主体进行转让。涉案房屋为农村房屋，地处长治县韩店镇ⅹⅹ村，而被告郭建安并非ⅹⅹ村本集体经济组织成员。故被告郭建安通过2009年6月20日的《协（房屋交易）议》，从被告郭忠林手购买涉案房屋，该协议违反了法律的强制性规定，应为无效协议。被告郭忠林辩称，其父亲在世时跟其说过涉案的房屋归其所有，其卖给郭建安时是以其自己的名义卖的，其认为处分的是其个人财产，其认为其与郭建安的《协（房屋交易）议》有效。本院认为，即使涉案房屋属于被告郭忠林所有，被告郭忠林也无权将涉案房屋出售给被告郭建安，因为被告郭建安不是ⅹⅹ村本集体经济组织成员。故被告郭忠林的上述辩解意见不符合法律规定，本院不予支持。被告郭建安辩称，如果法院判决确认《协（房屋交易）议》无效，其要求被告郭忠林或原告赔偿其一切实际损失。本院认为，《协（房屋交易）议》无效给被告郭建安造成的损失，被告郭建安并未提起反诉要求被告郭忠林予以赔偿，故在本案中本院不做处理，被告郭建安可以另行起诉来维护自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，判决如下：被告郭建安与被告郭忠林于2009年6月20日签订的《协（房屋交易）议》无效。案件受理费425元，由被告郭忠林负担300元，被告郭建安负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长  侯鸟龙人民陪审员  王宇宏人民陪审员  张艳芳二〇一六年九月十九日书 记 员  程星星附录：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。