山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1839号上诉人（原审被告）：范林亭。上诉人（原审被告）：王翠玲。二上诉人之共同委托诉讼代理人张林强，山东凯恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙义同。上诉人范林亭、王翠玲因与被上诉人孙义同房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人范林亭、王翠玲之共同委托诉讼代理人张林强、被上诉人孙义同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范林亭、王翠玲上诉请求：撤销原审判决，驳回孙义同的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人虽然与被上诉人签订房屋买卖合同，但上诉人并没有收到全部购房款，且上诉人也未将所涉房集体土地使用证交付给被上诉人。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的行为不能视为对案外人范延胜出售涉案房屋行为的追认。根据相关法律法规的规定，涉及农村房屋买卖合同，即使实际履行，也应认定合同无效。孙义同辩称，原审判决正确，请求依法维持原判。孙义同向一审法院起诉请求：依法确认双方签订的房屋买卖合同为有效合同，荣成市石岛镇范家村房屋(荣集建(91)字第24170124号)的拆迁利益340600元归原告所有。事实和理由：二被告系夫妻。2005年1月4日，原、被告经协商达成房屋买卖协议，二被告将范林亭名下座落于荣成市斥山街道办事处范家村，土地使用证号为荣集建(91)字第24170124号，面积为144平方米的房屋卖给原告，房屋价款为42000元，原告当日便将钱如数付清给被告，有契约为证。2005年5月9日，双方商量一起到荣成市公证处进行公证，原告亦依法缴纳了契税，公证处对买卖合同的合法性进行了审查和公证。当时因双方关系不错，原告暂时不需要居住，故原告同意被告临时代管该房屋。现二被告现在不顾诚信道义之规，否认房屋买卖合同成立。一审法院认定事实：二被告系夫妻。被告范林亭名下在荣成市斥山街道办事处范家村有房屋一处[集体土地建设用地使用证号：荣集建(91)字第24170124号]。2005年1月4日，被告范林亭之父范延胜与原告孙义同签订房屋买卖合同，约定范延胜将自有的瓦房四间、平房四间卖于孙义同，孙义同支付房屋价款42000元。当天，荣成市石岛镇范家村出具房屋买卖草契纸一份，载明：“立卖契人范林亭今将坐落荣成市斥山办事处范家村平房北屋肆间东屋贰间西屋一间南屋肆间门面一间，经言明卖价款肆万贰仟元，自愿卖与荣成市崖头镇孙义同名下为业，典期自2005年1月4日起至长期，特立契为证。”2005年3月29日，孙义同交纳房屋买卖税款630元。当天，荣成市人民政府出具山东省荣成市人民政府房屋买卖印契一份，载明：“买房人孙义同(荣成市崖头镇)，卖房人范林亭(石岛斥山街道办事处范家村)，房屋坐落在石岛区斥山街道办事处范家村，房屋价款肆万贰仟元，立契日期2005年1月4日，监证机关石岛斥山街道范家村委会。房产承受人已照章纳税，为保障产权，特发给印契为证。”2005年5月9日，原告与二被告到荣成市公证处订立房屋买卖合同一份，载明：二被告将座落于荣成市石岛镇范家村[集体土地使用证：荣集建(91)字第24170124号]作价肆万贰仟元卖给原告。荣成市公证处于2005年5月9日当天作出(2005)荣证经字第241号公证书。原告提交今收到条一张，载明：范延胜于2005年1月4日收到卖房款肆万贰仟元。二被告对此不予认可，称未收到房屋价款，涉案房屋买卖合同未实际履行。被告认可涉案房屋已纳入拆迁范围，但称其并未与村委签订拆迁安置协议。原审法院于2015年10月23日到荣成市斥山街道办事处范家村村委会就该情况做调查，但范家村村委会工作人员不予配合。后经原审法院工作人员现场查证，诉争房屋尚未拆除，新建楼房已经建成，经村委公示的房屋抽签结果显示，范林亭取得的拆迁房屋是范家村5号楼401室(128.94平方米)及5车16(18.6平方米)。另查明，原告户籍所在地为山东省荣成市滕家镇南山殷家村，2011年4月27日由山东省荣成市崖头镇台上刘家村迁入。一审法院认定上述事实，有原告陈述及相关书证等证据在案为证。一审法院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。本案中，根据现有证据可以认定，2005年1月4日，范林亭之父范延胜将被告范林亭名下的诉争房屋作价42000元卖与原告并代收房款，被告所在的集体经济组织在签订合同当天出具房屋买卖草契纸对双方买卖房屋的行为予以认可，后原告缴纳了契税，并由荣成市人民政府出具房屋买卖印契以保障产权，原告与二被告于2005年5月9日再次就诉争房屋订立内容相同的房屋买卖合同并进行公证，该行为应视为二被告对范延胜出售诉争房屋行为的追认。在上述情况下，二被告辩称其未收到房屋价款，且房屋买卖合同未实际履行，于常理不符，不予采信。原告虽不是石岛镇斥山街道办事处范家村的村民，但原告购买被告房屋经范家村村委监证，并经荣成市人民政府发予印契，且原告已照章纳税，原、被告双方的房屋买卖行为并未改变土地用途，也不会对农业生产和发展造成不利影响，在此情况下，原、被告之间的房屋买卖合同应视为合法有效，涉案房屋应归原告所有。被告认可涉案房屋已纳入拆迁范围，且经查证置换新房已经施工完成并由范家村村委分配给被告，在原、被告之间房屋买卖合同有效的情况下，原告要求确认诉争房屋拆迁利益归其所有，理由正当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、第一百三十二条之规定，判决：一、原告孙义同与被告范林亭、王翠玲于2005年5月9日签订的房屋买卖合同有效。二、被告范林亭名下的位于荣成市石岛镇范家村[集体土地使用证：荣集建(91)字第24170124号]的房屋拆迁利益归原告孙义同所有。案件受理费6704元，由二被告负担。案经二审审理查明，被上诉人提供录音两段，分别为其与被上诉人王翠玲及范延胜之间的对话录音，拟证明范延胜已经收到了房款。经质证，上诉人对其与被上诉人王翠玲的对话录音的真实性没有异议，对与范延胜的录音真实性无法确认，主张上述证据仅能证明范延胜收到购房款，但范延胜并非本案涉案房屋的所有权人，二上诉人也从未委托范延胜出卖涉案房屋。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2005年1月4日，被上诉人与上诉人之父范延胜签订合同，并与上诉人范林亭、被上诉人共同签署买卖草契。同日，案外人范延胜为被上诉人出具收据，证明其收到购房款42000元。2005年5月9日，二上诉人与被上诉人共同到公证处签署房屋买卖合同。该行为应视为对范延胜、上诉人范林亭卖房行为之追认。故，范延胜出卖涉案房屋应系代表二上诉人出卖涉案房屋之代理行为。虽然将农村房屋出售给集体经济组织成员之外的房屋买卖一般认定无效，但是二上诉人与被上诉人之房屋买卖行为是经过集体经济组织同意，并已向人民政府缴纳相关契税的，应认定集体经济组织和人民政府同意该房屋的买卖行为，上诉人与被上诉人之房屋买卖合同应认定为合法有效。上诉人主张没有收到购房款，但是被上诉人在2015年3月29日向荣成市政府缴纳相关的契税这一事实说明被上诉人必须持有房屋买卖合同、收据、房屋或土地产权证明等相关材料才能缴纳契税，该事实可反证上诉人已向被上诉人交付房屋或土地产权证明并收取房款。虽然收据是范延胜所开具的，但是范延胜系代理二上诉人出卖涉案房屋，二上诉人若没有收到购房款，应当向范延胜主张权利。经原审法院调查，范家村采取建新拆旧的方式进行房屋拆迁，并且村委已经公示上诉人取得拆迁房屋为范家村5号楼401室及5车16，即表明涉案房屋拆迁利益已经存在，被上诉人要求涉案房屋拆迁利益归其所有，并无不当。综上，上诉人范林亭、王翠玲之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6704元，由范林亭、王翠玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年九月二十九日书 记 员  刘双双