新疆生产建设兵团第一师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵01民终93号上诉人（原审原告）胡春花，女，1974年出生。委托代理人胡春梅（系上诉人胡春花之妹），女，新疆生产建设兵团第一师阿拉尔市工商业联合会主任科员。被上诉人（原审被告）王露，女，1972年出生。委托代理人张静，新疆制衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王静，女，1980年出生。原审第三人高明，男，1977年出生。上诉人胡春花与被上诉人王露、王静、原审第三人高明房屋租赁合同纠纷一案，因胡春花不服新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院（2015）阿民初字第01007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡春花的委托代理人胡春梅与被上诉人王露的委托代理人张静到庭参加诉讼，被上诉人王静、原审第三人高明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原审查明，2011年4月1日，原告胡春花与被告王露、王静签订了《房屋租赁合同》，合同约定将原告位于上海风情街胜利大道以南的4间房屋出租给两被告。合同约定“第二条、租赁期限从2011年4月1日至2016年4月1日。第三条、租金：第一年40000元，第二年40000元，第三年45000元，第四年45000元，第五年50000元；第四条、租金的支付期限与方式：第一年租金40000元，合同签订之日交付20000元，剩余20000元于2011年10月1日交付。第二年：每年4月1日为下一年度房屋租金交付日，即当年4月1日一次性全额交付下一年度租金；第六条、租赁房屋的用途：经营餐饮业；第十一条、合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除合同：6、未经出租人书面同意，承租人将房屋转租第三人；第十三条，违约责任：承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋损坏的，应付损害赔偿责任。”合同签订后，被告按照合同约定在该租赁房屋上经营“阿拉尔市晓鸡汤火锅”店，后该租赁房屋上的店面多次换牌，庭审中经原、被告双方确认该租赁房屋现在经营的饭店名称是“顺水鱼馆”。另查明，合同签订后被告按照合同约定向原告支付了2011年4月1日至2015年3月31日四年的房屋租金，且2015年4月1日至2016年4月1日的房屋租金被告已向原告支付5000元。原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告胡春花主张被告王露、王静将承租的原告的房屋转租给第三人高明，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，因此原告胡春花对被告王露、王静将承租的原告的房屋转租给第三人高明的事实承担举证责任。原告出具的房屋租赁合同照片、绿岛小区物业台账照片、全国企业信用信息公示系统照片等证据均为原告自行拍摄的照片，其中房屋租赁合同照片系原告拍摄的被告王露将房屋转租给第三人高明的合同，但该证据仅为照片，没有合同原件核对，并且被告王露及第三人高明对该事实不予认可，因此对该证据不予采信，其中绿岛小区台账照片、全国企业信用信息公示系统照片、（晓鸡汤、顺水鱼庄）独立的招牌、吧台、厨房等照片均系原告拍摄的现场图片，用以间接证实晓鸡汤火锅店与顺水鱼馆不是一人经营，从而进一步证实被告王露、王静将房屋转租给第三人高明的事实，依据证据规则，原告无法证实证据的关联性，而且均系间接证据，无法形成证据链条，对转租的事实不具有证明力，故不予采信。原告出具的原告代理人与被告王露夫妇的对话、原告代理人与证人连武卿的对话均为原告委托代理人胡春梅与相关人员谈话时胡春梅录取的录音资料，录音资料中虽有相关人员的讲话，但再无其他证据佐证该讲话的真实性，因此对该组证据的真实性不予确认。原告出具的阿拉尔天浩物业服务有限公司出具的《证明》，加盖了收费专用章，用以证实被告王露、王静转租房屋的事实，但依据被告王露出具的由天浩物业公司工作人员鲍玉霄出具的《证明》，天浩物业再次出具《证明》否认了该事实，虽原告的质证意见认为天浩物业系迫于压力才出具的该反驳证据，但原告未提供证据证实其该主张，因此原告出具的天浩物业公司的《证明》的真实性、合法性仍处于未知状态，其对于证实转租事实不具有证据效力，不予采信。原告出具的厨房照片3张、证人曾某某、赵某某的证人证言、上海风情街房屋租赁合同复印件6份、工程预算书及工程造价咨询费收据等证据均用以证实转租事实存在的情况下，给原告造成的损失，其中厨房拍摄的照片，不具有关联性；曾某某、赵某某的证人证言，对其证据效力予以确认；工程预算书及工程造价咨询费收据系评估机构出具的正式工程预算书，对其证据效力予以确认。原告出具的商品房买卖合同原件、《房屋租赁合同》复印件，被告王露及第三人高明无异议，对其证据效力予以确认。原告出具的阿克苏柯柯牙街道祥云社区出具的《证明》，系用以证实第三人高明离开柯柯牙辖区及证实原告离婚的事实，均与本案无关，对其关联性不予确认。综上，原告对被告王露、王静将房屋转租给第三人高明的事实未提供充分的证据予以证实，依据举证责任，应承担举证不能的法律后果，原告的诉讼请求不成立，应当予以驳回。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回原告胡春花的诉讼请求。宣判后,上诉人胡春花不服，向本院提出上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人胡春花在原审中向法庭提供了多份证据，已经完全能够证实被上诉人王露将房屋转租给原审第三人高明的事实，上诉人胡春花已经完成了举证责任，而原审法院却对转租行为不予认定，属于认定事实不清；2、原审法院存在严重的程序违法行为，上诉人胡春花在原审中向法庭提交了调取相关证据、要求笔迹鉴定、申请证人出庭等书面申请，但原审法院并未给予任何答复。同时，原审法院在笔录中存在对当事人陈述错记、漏记的行为，上诉人胡春花提出相关异议，但原审法院并未做出修改；3、由于上诉人胡春花提供的各项证据能够证实被上诉人王露、王静存在违约行为，因此，上诉人关于违约造成损失的各项诉讼请求应当得到支持。请求二审法院查明案件事实，依法改判。被上诉人王露书面答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人胡春花的上诉，维持原判。1、被上诉人王露与上诉人胡春花在签订了房屋租赁合同后，按照合同全面履行了相关义务，并无违约行为。被上诉人王露在承租了上诉人胡春花的房屋后，一直从事餐饮行业，由于管理问题，常年出现亏损情况，被上诉人王露为了改变经营模式，从内地引进“顺水鱼馆”的餐饮品牌，并交由原审第三人高明进行经营，为了方便计算盈亏，物业费也是由原审第三人高明单独进行交纳，双方之间并无转租行为，故原审法院认定被上诉人王露无转租的违约行为正确；2、根据相关法律规定，本案对被上诉人王露是否存在将房屋转租给原审第三人高明的举证责任应当由上诉人胡春花承担，虽然上诉人胡春花在原审中向法庭提交了多份证据欲证实被上诉人王露存在转租的违约行为，但证据多为照片和间接证据，真实性无法得到证实，加之被上诉人王露及原审第三人高明对上述证据均不予认可，故原审法院没有采信上诉人胡春花的相关证据完全正确；3、既然被上诉人王露在履行合同中并未违反合同约定，因此也无须承担任何违约责任。同时，现房屋租赁合同已经到期，双方也已经办理了相关交接手续，故上诉人胡春花主张的房屋使用费差价、恢复房屋原貌的费用没有事实和法律依据，关于上诉人胡春花提出退还占有的楼道及厕所的诉求，由于上述区域均属于公用部分，任何人都无权占有，故不存在退还的情况。被上诉人王静、原审第三人高明未向本院提交答辩意见。本案在审理期间，上诉人胡春花向本院书面提出调取相关证据的申请，希望法院依职权向阿拉尔市天浩物业服务有限公司调查以下事实：1、由阿拉尔市天浩物业服务有限公司工作人员鲍玉霄备注的，关于被上诉人王露与原审第三人高明是分别缴纳物业费的原始台账与上诉人胡春花在原审中提供的照片真实性是否一致；2、上诉人胡春花在原审中向法庭提供的，由阿拉尔天浩物业服务有限公司工作人员鲍玉霄出具的，被上诉人王露与原审第三人高明之间存在转租行为的《证明》，是不是该物业公司真实意思的表示；3、为什么阿拉尔天浩物业服务有限公司在向上诉人胡春花出具相关《证明》后，又向被上诉人王露出具了一份否认被上诉人王露与原审第三人高明之间存在转租行为的《证明》。本院于2016年7月28日依职权向阿拉尔天浩物业服务有限公司出具相关《证明》的工作人员刘勇、鲍玉霄就以上问题进行了核实，以便查明本案的基本事实。通过调查，阿拉尔天浩物业服务有限公司对上诉人胡春花在原审时向法庭出示的物业公司台账照片反映内容的真实性认可，但工作人员鲍玉霄向上诉人胡春花出具反映被上诉人王露与原审第三人高明之间存在房屋转租行为的《证明》，是应上诉人胡春花的委托代理人胡春梅的要求所书写，阿拉尔天浩物业服务有限公司本身对业主之间是否存在房屋转租行为并不知情，房屋是否租赁给他人，也不需要到物业公司进行相关备案，只要住户能够按时交纳物业费，物业公司的工作就算完成了，故物业公司在原始台账中注明被上诉人王露与原审第三人高明分开独立交纳物业费也是应被上诉人王露的要求进行分开收取的，至于被上诉人王露是否将上诉人胡春花的房屋转租给原审第三人高明，物业公司并不知情。由于上诉人胡春花与被上诉人王露、原审第三人高明因房屋租赁产生纠纷，并诉至法院，被上诉人王露向阿拉尔天浩物业有限公司询问出具《证明》的原因后，阿拉尔天浩物业有限公司才向被上诉人王露出具了一份否认被上诉人王露与原审第三人高明之间存在转租行为的《证明》，并盖有公司行政专用章，以便说明事实真相。上诉人胡春花对上述证据的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可，由鲍玉霄出具的《证明》并不是应上诉人胡春花的委托代理人胡春梅的要求所出具的，物业公司的原审台账能够证明被上诉人王露有转租的行为，现在阿拉尔天浩物业有限公司是在规避责任，故对该证据不予认可。被上诉人王露对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。因被上诉人王静、原审第三人高明经本院合法传唤，未参加质证，对上述证据未发表质证意见。本院对该证据依法予以采信。被上诉人王露、王静，原审第三人高明均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的一致。另查明，2014年10月后，被上诉人王露从内地引进了“顺水鱼馆”的餐饮品牌，并将该餐馆以内部承包的名义交给本案的原审第三人高明进行经营，经营的场所即为本案上诉人胡春花租赁给被上诉人王露、王静的房屋。2016年4月1日，上诉人胡春花与被上诉人王露、王静签订的《房屋租赁合同》自行到期，2015年4月1日至2016年4月1日房屋租赁费50000元被上诉人王露已向上诉人胡春花足额支付，被上诉人王露、王静已经搬离位于阿拉尔市上海风情街胜利大道以南的4间房屋，并将上述房屋归还给上诉人胡春花处，上诉人胡春花在2016年7月又将该上述房屋租赁给他人使用，并由他人进行了重新装修。本院认为，上诉人胡春花与被上诉人王露、王静之间签订了《房屋租赁合同》，合同期限为五年，即自2011年4月1日至2016年4月1日。2016年4月1日，该租赁合同已实际履行届满，且已终止，现被上诉人王露、王静已搬离房屋，并将房屋返还给上诉人胡春花，故上诉人胡春花关于解除双方之间《房屋租赁合同》、返还房屋、返还被上诉人占用的楼道、厕所的相关诉讼请求，在本案中本院将不再处理。同时，上诉人胡春花在二审开庭审理期间，明确要求放弃在原审时主张的各项损失35000元的诉讼请求，本院依法予以确认。本案的争议焦点是，被上诉人王露、王静在房屋租赁期间是否存在房屋转租的违约行为，上诉人胡春花在上诉请求中主张的部分损失能否得到支持。一、关于被上诉人王露、王静在房屋租赁期间是否存在房屋转租的违约行为。房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。承租人租赁房屋后又以联营、承包经营和合作经营等名义将房屋转租给第三人，双方对于房屋转租的租赁费，会附随于双方经营模式的约定中，往往不一定以明确的转租合同存在，因此，出租人只要能证明房屋不再是由承租人使用，就完成了存在转租行为的举证责任。本案中，被上诉人王露在本案答辩意见及开庭庭审中均自认,2014年10月后，被上诉人王露从内地引进了“顺水鱼馆”的餐饮品牌，并采用内部承包的名义交给本案的原审第三人高明进行经营，经营的场所即为本案上诉人胡春花租赁给被上诉人王露、王静的房屋，且双方独立核算,足以证明本案诉争的房屋是由原审第三人高明在使用，故被上诉人王露、王静与原审第三人高明之间已经形成了房屋转租的事实，被上诉人王露、王静具有违反双方合同约定将房屋转租的违约行为。二、关于上诉人胡春花在原审中主张的部分损失是否应当支持的问题。上诉人胡春花认为被上诉人王露、王静存在2014年11月转租房屋的违约行为，因此，双方签订的《房屋租赁合同》在2014年11月就已经解除，故主张自2014年11月至2015年4月之间房屋使用费差价30000元（按照市场行情该年度房屋租赁费80000元-已交纳的房屋租赁费50000元）。本案中，上诉人胡春花与被上诉人王露、王静之间签订的《房屋租赁合同》并不属于合同无效的情形，被上诉人王露、王静也按照合同的约定足额、按时交纳了房租，上诉人胡春花并未书面告知被上诉人王露、王静要解除合同，起诉后被上诉人王露、王静对是否双方能够解除合同提出了异议，故双方的《房屋租赁合同》在当时并未解除，同时双方在合同中并未约定如果存在转租违约行为，应如何承担违约责任，故上诉人胡春花要求按照每年80000元的价格主张房屋租赁费既无事实依据，也无法律依据，该项上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人胡春花主张由被上诉人王露、王静对租赁房屋恢复原貌赔偿损失的诉求。本案中，被上诉人王露、王静因存在违约行为，具备合同解除的条件，现合同已履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，上诉人胡春花请求赔偿损失，并委托阿拉尔方正工程造价咨询有限责任事务所对房屋恢复进行了工程预算，经预算工程造价为8766.66元，预算审核服务费1000元，共计9766.66元，本院依法予以支持。综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律有误。上诉人胡春花的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，缺席判决如下:一、撤销新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院（2015）阿民初字第01007号民事判决；二、被上诉人王露、王静于本判决生效后三日内共同一次性支付上诉人胡春花房屋恢复原貌损失费9766.66元；三、驳回上诉人胡春花的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，减半收取450元，由上诉人胡春花负担428元，被上诉人王露、王静共同负担22元；二审案件受理费900元，由上诉人胡春花负担855元，被上诉人王露、王静共同负担45元。本判决为终审判决。审 判 长  琚红彬代理审判员  徐 敏代理审判员  王 绯二〇一六年九月五日书 记 员  冯 燕