上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初5087号原告李金凤，女，1960年11月24日生，汉族，住上海市闵行区。原告张亚民，男，1957年10月16日生，汉族，住上海市闵行区。两原告共同委托代理人金苗江，上海申浩律师事务所律师。被告上海唐朝酒店经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人海新民，总经理。委托代理人李东旭。被告上海七星房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人黄英明，总经理。委托代理人蔡奚芳。原告李金凤、张亚民诉被告上海唐朝酒店经营管理有限公司(以下简称唐朝公司)、被告上海七星房地产开发有限公司(以下简称七星公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告李金凤、张亚民共同委托代理人金苗江，被告唐朝公司委托代理人李东旭及被告七星公司委托代理人蔡奚芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，两原告于2011年7月28日向案外人袁某某购买了位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室的房屋。因该房屋之前由袁某某租赁给被告唐朝公司使用，房屋过户至两原告名下后，两原告与被告唐朝公司签订了承诺书，约定将袁某某与被告唐朝公司签订的该房屋租赁合同中的出租方变更为两原告，由两原告继受租赁合同中袁某某的权利与义务。但被告唐朝公司从2015年4月开始拖欠租金，两原告多次催缴，但被告唐朝公司至今未付。另被告七星公司承诺对被告唐朝公司租金及违约金的支付承担连带支付责任。故两原告诉至本院，要求：1、解除两原告与被告唐朝公司间的房屋代理租赁合同关系；2、被告唐朝公司返还位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室的房屋；3、被告唐朝公司支付解除合同违约金56383.8元；4、被告唐朝公司支付2015年4月1日起至合同解除之日止的租金及自租赁合同解除之日次日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(均按照月租金4698.65元计算)；5、被告七星公司对被告唐朝公司的上述付款义务承担连带责任。被告唐朝公司辩称，同意解除与两原告间的房屋代理租赁合同关系，但无力支付租金及违约金。被告七星公司辩称，其并非两原告与被告唐朝公司间房屋租赁合同关系的当事人，也未在租赁合同上签章，故不应承担租金及违约金的连带清偿责任。经审理查明，2008年1月，案外人袁某某与被告签订《房屋代理租赁合同》1份，约定：袁某某委托被告唐朝公司出租其所有的坐落于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室的房屋；租赁期限为120个月，具体租赁期限为2008年1月1日起至2017年12月30日止。合同5-1对租金的计算进行了约定：月租金金额=该房屋总价款663340元*8.5%/12。税费在租金中扣除。自2008年1月1日起每月30日支付当月租金。合同3-1约定被告唐朝公司应保证袁某某的投资收益，即使被告唐朝公司未将该房屋出租，被告唐朝公司仍需按本合同5-1之规定向袁某某支付相应款项。合同还约定，被告唐朝公司无故逾期不支付租金超过3个月的，袁某某可以书面通知被告唐朝公司解除合同并要求其承担违约责任(相当于12个月标准租金的赔偿责任)。合同签订后，被告唐朝公司开始使用系争房屋。2011年7月28日，案外人袁某某将系争房屋转卖与两原告并办理了房产过户手续。之后，案外人袁某某成与原告签订了承诺书1份，确定将案外人袁某某与被告唐朝公司签订《房屋代理租赁合同》中的出租方由案外人袁某某变更为两原告，该合同中案外人袁某某应承担的权利义务由两原告继受，2010年4月1日起至2017年4月30日止的房屋租金由被告唐朝公司直接支付给原告。承诺书签订后，被告唐朝公司按月支付租金直至2015年4月。2015年4月起，被告唐朝公司未能继续向两原告支付租金。期间，被告唐朝公司于2015年4月10日向两原告发出解除合同通知书，以经营困难为由要求解除《房屋代理租赁合同》并停止支付租赁回报，但两原告未予同意。双方协商未果，两原告诉至本院。另查明，2005年11月1日，被告唐朝公司、被告七星公司及案外人青岛伟业房地产集团有限公司向嘉定区房屋土地管理局出具承诺书1份，载明：被告唐朝公司在位于上海市嘉定区宝安公路XXX号唐韵大厦的经营过程中，若不能按合同规定履行其租金、违约金支付义务时，被告七星公司向购房人按其购房款全额计算支付每年8.5%租金及违约金，承担连带支付责任。另若被告唐朝公司不能履行到期回购义务，案外人青岛伟业房地产集团有限公司承担连带支付责任。以上事实有上海市房地产权证、《房屋代理租赁合同》、承诺书等及当事人庭审笔录为证，事实清楚，证据充分。本院认为，案外人袁某某与被告唐朝公司签订的《房屋代理租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。两原告作为案外人袁某某在该合同中的权利义务承受人有权要求被告唐朝公司按照合同约定履行义务，现被告唐朝公司未能按照合同约定向两原告履行支付租金的义务，故两原告据此按照合同约定要求解除《房屋代理租赁合同》的诉请应予支持。合同解除后，被告唐朝公司理应将租赁房屋返还两原告并支付两原告自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；合同解除系被告唐朝公司违约造成，故被告唐朝公司应按照合同约定支付拖欠的租金及承担合同解除违约责任(依据合同约定的12个月标准租金计算)。被告七星公司虽然未在袁某某与被告唐朝公司间的《房屋代理租赁合同》上签章确认，但根据被告唐朝公司、被告七星公司及案外人青岛伟业房地产集团有限公司共同出具的承诺书，被告七星公司已通过承诺书的形式对被告唐朝公司与唐韵大厦全体业主间租赁合同中关于被告唐朝公司租金及违约金的支付作出了承担连带支付责任的意思表示，本案两原告系唐韵大厦的业主之一，被告七星公司该意思表示的效力及于两原告，故两原告要求被告七星公司对被告唐朝公司的租金、违约金支付义务承担连带责任的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告李金凤、张亚民与被告上海唐朝酒店经营管理有限公司间房屋代理租赁合同关系自本判决生效之日起解除；二、被告上海唐朝酒店经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室的房屋返还原告李金凤、张亚民，并支付两原告自本判决生效之日次日起至房屋实际返还日止的房屋实际使用费(按照4698.65元/月计算)；三、被告上海唐朝酒店经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李金凤、张亚民自2015年4月1日起至本判决生效之日止的房屋租金(按照4698.65元/月计算)；四、被告上海唐朝酒店经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李金凤、张亚民违约金56383.8元；五、被告上海七星房地产开发有限公司对被告上海唐朝酒店经营管理有限公司的上述二、三、四项中的付款义务承担连带支付责任。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2461元，财产保全费1060.34元，合计诉讼费3521.34元，由被告上海唐朝酒店经营管理有限公司负担(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 秦 忠审 判 员 张 奚人民陪审员 高 贤二〇一六年九月二十九日书 记 员 钱雨婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不付的，出租人可以解除合同。