山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）临罗商初字第1177号 原告王介玉，女，1973年7月10日出生，汉族，临沂市兰山区人，住淄博市高新区。 委托代理人杨瑞，山东品众元律师事务所律师。 委托代理人朱金丽，山东品众元律师事务所律师。 被告王**江，男，1979年10月25日出生，汉族，山东省沂水县沂水镇人，住临沂市兰山区。 被告许希玲，女，1980年11月19日出生，汉族，山东省沂水县人，住临沂市兰山区。 二被告共同委托代理人徐龙刚，山东国续律师事务所律师。 原告王介玉与被告王**江、许希玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王介玉及其委托代理人杨瑞、朱金丽，被告王**江和许希玲的共同委托代理人徐龙刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王介玉诉称，经临沂邦昊房产中介公司居中介绍，原告和被告于2014年3月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于临沂市罗庄区美澳花园的双排别墅一套（XX园X-XXX）租赁给被告作为办公用房使用，租赁期为3年，租赁期限自2014年4月10日至2017年4月9日止，租金60000元/年，协议签订时被告仅支付租金30000元。合同中补充约定，房屋装修事项，合同签订后原告按照合同要求将房屋装修完毕并在规定时期内交房，但被告屡次提出合同额外装修要求，拒绝按照合同约定支付剩余租金30000元和押金20000元及应当承担的物业费、水电费用等，单方违约并明确提出要求解除房屋租赁合同，不再履行合同义务。基于被告单方违约，不履行合同义务并要求解除合同的行为，给原告方造成了巨额财产损失。为此原告诉至法院，要求人民法院依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，判决被告支付违约金20000元、赔偿原告装修费用60000元，拆装费用、垃圾运输费及其他损失10000元，以上总合计90000元；判决被告支付房屋租赁合同生效至解除合同之前的物业费用、房屋租赁费（每月物业费483元、房屋租金每月5000元，被告合同签订时已支付租金30000元可以冲减）。 被告王**江、许希玲共同辩称，原告所诉与事实不符，原告并没有在约定的时间内装饰完房屋交付给被告使用。 经审理查明，2014年3月1日，经中介方介绍，原告王介玉作为甲方，被告王**江、许希玲作为乙方，双方签订租赁合同，约定：原告将其所有的位于临沂市罗庄区沂河路东段北侧美澳花园XX园X号楼XXX室的房屋一处出租给被告办公使用；租赁期限为36个月，自2014年4月10日至2017年4月9日；租金为每年60000元，付款方式为12个月支付一次，签订本合同时，被告缴纳租金30000元，下次支付租金应在租金到期前，提前一个月支付租金，租房税费由被告承担；该房屋现有装修及家具、设备，入住前须交家具、设备、水电押金20000元，租赁期满待一切费用结清原告验收后退还给被告；原告房屋及附属设施处于正常使用和安全状态；租赁期间，该房屋所发生的水、电、物业、宽带、有线等由此房屋使用所产生的相关费用等，由被告承担；租赁期间双方均不得无故解除合同，须变更合同，经双方协商一致后可予变更，双方确须解除合同的按合同的约定处理；被告租赁期内退房应赔偿原告20000元作为违约金；原告租赁期内提前收房或擅自涨租金，原告应赔偿被告20000元作为赔偿金；合同于2014年3月1日签订，即日生效。合同第六条第4、5项中约定：“4、乙方有下列情况之一甲方有权单方终止合同，无条件收回上述房屋，乙方应按贰万元整支付甲方违约金。（1）乙方未经甲方同意擅自改变房屋租赁用途或擅自改变、损坏房屋结构的。（2）乙方私自转租他人或在此房屋内作非法活动，损害公共利益的。（3）乙方拖欠租金或其他应缴费用达10天之内的。5、甲方有下列情况之下的乙方有权单方终止合同，甲方贰万元整支付给乙方违约金。（1）甲方的租赁物出现使用问题，导致乙方不能正常使用超过5天的。（2）因甲方原因导致房屋被查封或关停使用的。”另双方在合同第十条后补充约定：“未尽事宜，甲方40天之内给装修好，地面、木地板、楼梯、洗手间、马桶、洗手盆、窗户卷帘、沙窗、门，乙方先支付给甲方叁万元房租，剩余叁万元及押金贰万元共计伍万元，甲方交房后，乙方支付给甲方伍万元整”。合同落款处由原告在甲方处签名并按手印；二被告在乙方处签名并加盖山东七彩涂料工程有限公司临沂分公司的印章，案外人临沂昊邦房产在中介方处加盖“临沂昊邦房产业务专用章”印章，并由经办人诸葛纪龙签名。合同签订后，二被告依约向原告支付租金30000元，向中介方临沂吴邦房产支付中介费2500元。原告方依约开始装修涉案房屋，涉案房屋装修工程由案外人临沂市兰山区万泰伟盛装饰设计有限公司承揽。后原、被告及中介房三方于2014年4月23日共同对该房屋装修情况进行验收，因原被告双方对于是否符合约定的交房条件及交房时间未达成一致意见，原告分别于2014年4月24日、同年4月25日、同年5月12日以短信形式敦促被告接收涉案房屋未果。二被告于2014年6月18日委托北京市中银（青岛）律师事务所魏慎礼律师向原告发函要求解除合同，该律师函中载明：“合同签订后，委托人依约履行了合同义务，于同日向你支付租金3万元整。但你至今未按约定期限交付租赁房屋，已构成严重违约，现委托人要求解除合同。本律师认为，诚实信用原则是合同双方当事人都要遵守的基本准则。因你方违反合同约定，未按约定期限交付租赁房屋，依法应返还委托人已交付租金3万元并应按照约定承担违约责任，支付委托人违约金2万元。另，因你承诺承担刷乳胶漆费用的50%约1万元。”原告以被告屡次提出合同额外装修要求、并拒绝按约定支付剩余租金及押金、物业费等费用且单方违约提出解除合同为由于2014年7月7日诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付违约金、租金、物业费并赔偿原告装修等损失。 另查明，涉案房屋系原告于2011年9月29日自案外人临沂市罗湖房地产开发有限公司处购买，并于2011年9月30日经临沂市房产和住房保障局备案，2014年3月1日办理入住手续。案外人临沂罗湖物业服务有限公司美澳花园物业服务中心于2014年6月28日为出原告出具证明，载明：“美澳花园XX园X-XXX王介玉女士于2014年3月1日办理了入住手续，并开始交纳物业费，每月费用为443.02元”；2014年6月30日为原告出具证明载明：“王介玉女士于2014年9月29日在我公司购得美澳花园XX园X-XXX房产一套，在2014年3月1日办理了入住手续，对验房时发现的问题提出以下要求：1、房屋防水重做2、更换打碎的10块玻璃3、电动车库门更换新门现我公司已按业主要求将以上问题全部处理完毕，特此证明！”中介方临沂昊邦房产经办人诸葛纪龙于2014年5月12日为被告出具证明载明：“……双方约定交房时间是：2014年4月10号，但是2014年4月10号甲、乙双方均未通知中介方现场验房。时至2014年4月23日，甲方通知中介方，由甲、乙双方及中介方共同参与验房。现场验房情况如下：1、窗户卷帘未安装；2、三楼玻璃破碎一扇；3、一楼窗户缺少一扇；4、一楼及二楼各有地方墙体渗水……”，并加盖“临沂吴邦房产业务专用章”印章。2014年6月28日，诸葛纪龙为原告出具证明载明：“今为美澳XX园X-XXX别墅租赁及装修一事做以下证明：1、2014年3月1日甲乙双方签订租赁合同。要求按办公进行基本装修，4.10日前交付。装修标准见合同。2、4月23日之前双方交房，中介均未参与。双方约定时间4月10日交房，但双方均未通知中介方到现场验房，情况不知。4月23日出租方通知中介方，由出租方和承租方及中介方共同参与验房时现场验房情况如下：出租方窗户卷帘未安装、三楼玻璃破碎一扇、一楼窗户缺少一扇、一楼及二楼各有地方墙体渗水。承租方提出想让出租方装厨房、装阳台、防盗门、院子铁门，因不在合同之内，出租方拒绝了这些要求。涉案房屋装修工程承揽人临沂市兰山区万泰伟盛装饰设计有限公司为原告出具施工明细，载明涉案房屋装修价款共计61306元，由经办人陈宝良、赵如杨签字并加盖公司印章确认；另该经办人陈宝良、赵如杨于2014年6月20日共同为原告出具证明载明：“今为美澳XX园X-XXX别墅装修一事做以下证明：1、2014.3.1接受王女士委托进行装修。打给陈宝良（万泰公司）预付工程款5万元后开始装修。要求和租赁合同一致，按办公目的进行基本装修，4.10日前完成。2、具体工作见结算表。3、装修过程中应承租方要求，出租方追加了一些合同外装修。装修过程中，承租方和我方就装修交流时，曾说过不租的话。其中一次有录音。4.10前完成装修后，承租方又要求一楼找平铺木地板。完成后出租方、承租方、中介、我方共同验收交房时，承租方又提出装厨房、装阳台、防盗门、院子铁门等要求，并说查日子说7月才能搬家；因出租方拒绝了这些额外要求，双方争执。最后承租方拒租。” 再查明，二被告在合同落款处加盖“山东七彩涂料工程有限公司临沂分公司”印章，该“山东七彩涂料工程有限公司临沂分公司”于2008年8月18日注册成立，法定人代表人系被告王**江，已于2011年5月5日注销营业执照。在涉案房屋装修过程中、原被告双方于2014年3月9日短信协商，原告告知被告方“墙面你自己处理吧，交房时少交一万元即可”，被告回复“收到”。被告王**江于2014年3月10日与案外人庄波签订协议书，约定由案外人庄波对涉案房屋进行墙面装修处理，具体装修内容为“1、内墙批腻子两遍，打磨一次，滚涂料立邦乳胶底漆一遍，面漆两遍。2、施工面积以施工完毕后实际测量为准。3、乙方包工包料28元/平方米。4、合同签订之日起乙方必须在七日之内完工。案外人庄波于2014年3月18日为被告王**江出具收到条，载明实际测量装饰面积为745平方米，收到王**江支付的装修款20800元。 庭审中，原告申请证人赵如杨出庭证实的内容与其书面证言的内容一致。 再查明，原告庭审中陈述已于2014年12月将涉案房屋出售给案外人赵苓娣（未办理产权过户登记），新房主已将涉案房屋按照住宅的用途进行了重装。 上述证据，主要根据当事人陈述、租赁合同、及庭审调查等认定，相关证据已收录在卷。 本院认为，被告王**江原为山东七彩涂料工程有限公司临沂分公司法定代表人，该公司已于2011年5月5日核准注销，二被告以已注销的企业名义与原告签订租赁合同存在欺诈行为，原告在签订租赁合同时不知情，但其于2014年7月3日调取了该公司工商登记注册情况时即已知晓，其起诉要求与二被告解除租赁合同，应视为其已默认了实际与二被告之间的租赁行为，本案所涉租赁合同应视为原告与二被告之间签订。双方签订租赁合同后均应严格按照约定履行合同义务。后二被告多次要求解除合同，原告于2014年7月7日起诉要求解除双方间的租赁合同，且庭审中，原告陈述已于2014年12月将涉案房屋另行出售给案外人，自其将涉案房屋出售之日起，原被告之间的租赁合同已不具备履行可能性，因此原告要求解除与二被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院依法予以准许。二被告应向原告支付租金至原告将涉案房屋另行出售前即2014年11月。另双方签订合同后未能按合同的约定于2014年4月10日交房，而是在2014年4月23日协同房屋中介三方共同验方，被告方在验房时对于逾期交房期间的违约责任未明确要求，在此日前亦未要求原告或中介方交付涉案房屋，故应视为双方对于合同约定的交房时间进行了变更，变更为三方均认可的2014年4月23日。2014年4月23日原被告及中介方三方验房时，根据双方提供的照片以及中介方出具的说明，涉案房屋虽尚有卷帘门等部分合同约定的装修工作未完成，但已具备基本交房条件，并不妨碍被告方合同根本目的的实现，故被告以此为由要求解除合同不具备法定条件，应视为双方合同第六条第2项中规定的违约行为。2014年4月23日，原、被告及中介方三方共同验房之日可视为双方协商变更的交房日期，被告应按合同约定支付自该日起至2014年11月期间的租金37000元，并依据合同约定承担此期间的物业费3278.3元。二被告对涉案房屋的墙面的装修已经过原告同意，应视为双方对于合同内容的部分变更，但原告发给被告的短信中明确“墙面你自己处理吧，交房时少交一万元即可”，被告回复短信“收到”，据该短信内容，原告承担该墙面装修费用10000元所附条件为双方实际履行“交房”合同义务，现因双方租赁合同解除，故上述对合同内容的变更约定因租赁合同的解除而解除，原告不再需承担该义务。原告要求被告赔偿装修费用60000元及其他损失10000元，因原被告对涉案房屋租赁事宜达成协议后，原告依据被告要求按照办公用房进行装修，原告为此支出装修费用61306元，有涉案房屋装修工程承揽人临沂市兰山区万泰伟盛装饰设计有限公司出具的施工明细及经办人陈宝良、赵如杨出具的证明能够证实，本院予以确认。因涉案租赁合同解除后，原告于2014年12月将涉案房屋作为住宅用房出售，原告因上述装修而支出费用并未受益，原告对于已经履行的合同义务，有权要求赔偿损失，故被告应当赔偿原告主张的装修损失60000元。对于原告主张的违约金20000元，因上述装修损失对原告的损失已进行弥补，亦对被告的违约行为进行了惩戒，故本案不予支持。对于原告主张的其他损失10000元未提交相关证据证实，本院依法不予认定。综上，二被告应支付原告租金37000元、物业费3278.3元并赔偿装修损失60000元，共计100278.3元；扣除二被告已支付的租金30000元，二被告仍应支付70278.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十三条、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告王介玉与被告王**江、许希玲于2014年3月1日签订的房屋租赁合同； 二、被告王**江、许希玲支付原告王介玉租金37000元、物业费3278.3元并赔偿装修损失60000元，共计100278.3元；扣除二被告已支付的租金30000元，二被告仍应支付70278.3元，于本判决生效后十日内履行； 三、驳回原告王介玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，由被告王**江、许希玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  苏 光 审 判 员  刘晓莉 人民陪审员  亓本法 二〇一六年九月八日 书 记 员  魏绪斌