上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初6630号原告施建新诉被告田雨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许某某、马某某、被告田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年9月12日签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于上海市金山区亭林镇某某路某号房屋（下称案涉房屋）；租期为五年，自2015年9月15日起至2020年10月31日止；租金约定第一年为人民币（以下币种相同、略）180,000元，每三个月支付一次，每次支付租金时间为租金每期提前一个月支付；被告需自行承担物业费、水电费等相关费用；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同等等。自签订合同开始，被告就以种种理由拒绝支付租金。经原告多次催讨，被告于2015年12月18日、2016年3月1日两次向原告承诺及时支付租金，如不能及时支付租金，自愿解除合同搬离出租房屋。2016年5月25日，原告再次以短信通知被告，如果2016年6月1日还不能支付租金，将依规定行使合同解除权，解除时间为2016年6月1日。但被告仍置若罔闻，拒绝履行合同义务。被告行为有违诚实信用，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告搬离案涉房屋，并按房屋承租起始状态返还给原告；如其逾期交付，则按照5元/天/平方米向原告支付房屋使用费（暂计96,735元，自2016年6月1日起至2016年6月30日）；3、被告支付原告自2015年10月15日至2016年6月30日期间的租金122,500元；4、被告支付原告自2015年9月15日起至其实际支付之日止的违约金13,370元；5、被告支付原告自2015年9月15日起至被告交付房屋之日的物业费（暂计至2016年7月15日为6,578元）。审理中，原告变更诉请：1、确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》已于2016年6月1日解除，被告将案涉房屋返还原告；2、被告支付原告租金107,500元；3、被告支付原告占有使用费（自2016年6月1日起至实际搬离日止，由合同约定5元/天/平方米调整至原租金的三倍，即2.2元/天/平方米）；4、被告支付原告违约金30,000元。被告庭审中辩称，因案涉房屋的前承租户的营业执照未注销，致使其无法办理营业执照；二楼转租时，原告又未按合同约定进行签字确认；房屋存在漏水，原告也未来维修。被告拖欠租金至今是由于以上原因所造成。因合同上未有居间人签字，合同也未备案，故合同是无效的。其为租赁经营花费了十几万元装修，表示不同意搬离案涉房屋。本院查明，案涉房屋权利人登记为原告以及其妻子崔某某、女儿施某某名下。2015年9月12日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定：被告承租案涉房屋作为商业用房使用；租期为五年，自2015年9月15日起至2020年10月31日止，其中2015年9月15日至2015年10月15日为免租期；租金第一年为180,000元、第二年为189,000元，每年递增；租金第一年付三个月押一个月，第二年每半年付一次，每期提前一个月支付；被告需自行承担物业费、水电费等相关费用，且应及时缴纳，逾期未缴承担原告损失，同时原告有权单方面终止合同；租赁期间，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的三日内维修，逾期不维修，被告可代为维修，费用由原告承担；原告同意被告转租，但需先征得原告的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；租期届满，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按5元/平方米向原告支付该房屋占用期间使用费等等。2015年12月18日，被告出具承诺书，承诺所欠租金40,000元于2015年12月25日付清，如不能兑现承诺，本人自愿交出房屋钥匙，由房东另行招租。2016年3月1日，被告再次出具承诺书，承诺租金40,000元于2016年3月20日付清，2016年1月15日至2016年4月15日的租金于2016年4月15日付清，如届时不能付款，本人愿搬离租赁房屋。2016年5月25日，原告以短信通知被告，如果被告于2016年6月1日还不能支付拖欠的全部租金，将解除合同，收回房屋，收回房屋造成的损失由被告承担。审理中双方确认，至2016年6月1日被告尚欠原告租金107,500元。审理中经本院释明后，原告也未要求事实存在的次承租人参加诉讼；被告既未对办不出营业执照、漏水以及报警事实举证，也未对装修损失提起反诉。以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、房地产权证、手机短信记录、承诺书等证据证实。证据确凿，足以认定。本院认为，对案涉房屋具有出租权的原告与被告所签合同系为双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。至于合同是否居间、备案等依法不影响合同效力，故本院对合同无效之被告抗辩不予采纳。被告对其未按合同约定支付租金等费用的后果自行两次作出承诺，该承诺应视合同的组成部分。现被告未兑现承诺，已然构成违约，原告具有合同约定的解除权。原告通知被告明确支付日期届满时合同解除即2016年6月1日，原告主张合法有据，本院应予确认。合同解除后，被告除应搬离至今仍占有使用的案涉房屋，将案涉房屋返还原告外，还应支付合同履行过程中拖欠的租金、合同解除后的占有使用费以及承担合同约定的违约金。租金金额，因双方无异议，故本院应予支持。占有使用费，因被告实际占有使用，故应当支付；至于支付标准，原告主张的标准是为合同租期届满后的情形，尽管原告自行调整，但不符合本案客观情形，无从适用；在合同对此未有特别约定的情况下，应当适用原合同约定的租金标准。违约金，原告主张符合合同约定，本院应予支持。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告施建新与被告田雨间《上海市房屋租赁合同》已于2016年6月1日解除，被告田雨应于本判决生效之日起十日内将上海市金山区亭林镇某某路某号房屋返还原告施建新；二、被告田雨应于本判决生效之日起十日内支付原告施建新租金人民币107,500元；三、被告田雨应于本判决生效之日起十日内支付原告施建新占有使用费（自2016年6月1日起至实际搬离日止，按原合同约定的租金标准即2015年10月15日至2016年10月15日间租金为180,000元/年计算）；四、被告田雨应于本判决生效之日起十日内支付原告施建新违约金人民币30,000元；五、驳回原告施建新的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币2,443元、财产保全费人民币1,020元等合计人民币3,463元，由原告施建新负担人民币918元，被告田雨负担人民币2,545元。被告田雨所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一六年九月二十三日书记员  李梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。