上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初10580号原告张志伟，男，1955年9月27日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。原告俞利平，女，1959年10月29日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。原告张馨，女，1989年8月21日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。上列三原告共同委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。被告贾海庆，男，1968年10月1日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人刘耀中，上海百林司律师事务所律师。原告张志伟、俞利平、张馨与被告贾海庆房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志伟、俞利平及其委托代理人范仲兴，被告贾海庆的委托代理人刘耀中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志伟、俞利平、张馨诉称，2015年6月27日，三原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，买受被告名下的上海市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价款人民币(以下币种均为人民币)450万元。双方于2015年7月17日以《承诺书》形式约定，被告于2015年7月31日前向三原告交付房屋。合同签订后，三原告已向被告支付房款及装修款共195万元，余款约定以贷款形式支付。被告按约配合三原告办理了系争房屋产权过户手续，三原告于2015年8月4日取得系争房屋产权证。但被告在2015年7月31日(即约定的交房日)才告知三原告，系争房屋内仍有租客，无法按约交房，原、被告再次约定由被告清退租客，腾空房屋，被告于2015年8月31日前向三原告交房。2015年8月23日，被告表示可以交房，三原告至系争房屋内确认被告已拆除所有可移动物品。当日，原、被告至房产中介处签订了《房地产交接书》，三原告取得系争房屋钥匙。2015年8月31日，三原告准备对系争房屋进行装潢时，不明人员冲入系争房屋，原告方报警后，进入人员告知其叫叶某某，与被告有租赁合同，为系争房屋的承租人，与被告就租赁事宜正发生诉讼。在此情况下，三原告方无法继续使用系争房屋，便通知银行暂停向被告发放贷款。三原告认为，被告从未告知系争房屋出租及诉讼事宜，三原告在重大误解情况下签订了《房屋交接书》，应视为被告未履行交房义务，应承担违约责任。现三原告要求：1、判令被告向三原告交付系争房屋；2、被告向三原告支付逾期交房违约金，以已付的195万元为本金，按日万分之五，从2015年8月1日计算至实际交付之日止。被告贾海庆辩称，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》后，被告于2015年7月17日配合三原告办理了产权过户手续，完成权利交付。被告确实曾将系争房屋出租给案外人叶某某，叶某某进行群租，相关政府机关要求进行整改，被告已于2015年7月20日通知叶某某解除租赁关系。三原告对系争房屋出租他人的情况明知，2015年7月30日，三原告认为被告未腾空房屋不接受交房。之后，被告在街道和公安人员配合下，于2015年8月21日对系争房屋的群租人员进行清退，当日叶某某已搬离系争房屋。2015年8月23日，被告将系争房屋交付三原告，双方签订了《房屋交接书》，被告就迟延交房行为支付了违约金1万元，三原告表示认可。之后叶某某于同月31日又再次进入系争房屋，被告并不知情，也无法控制。被告认为已完成系争房屋所有的权利及实际交付义务，是三原告违约不向被告支付剩余房款。故不同意三原告所有诉请。经审理查明，2015年6月27日，三原告为买受人(乙方)，被告为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方向乙方转让系争房屋，转让价款450万元；甲、乙双方确认，2015年8月25日之前，共同向交易中心申请办理转让过户手续；甲乙双方同意，查验后签订《房屋交接书》为房屋转移占有的标志；上述房地产风险责任转移占有之日起转移给乙方；甲方未按约交接房地产的，甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付之日；自甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付部分房款125万，与乙方支付的定金10万元构成首付款135万元；甲方同意乙方通过向银行贷款315万元的形式支付第二期房价款……；待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，同时甲方收到乙方申请的银行贷款后3日内，甲、已双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》，由六星房地产无息转付五万元尾款给甲方。同日，甲方贾海庆、乙方俞利平签订《承诺书》约定：“经过甲乙双方一致同意，甲方于2015年7月31日之前，把系争房屋交给乙方，如果甲方未按时把房屋交给乙方，甲方承担乙方在银行的一切损失费用(包括贷款于利息)。2015年7月17日，三原告与被告至上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户，2015年8月4日，三原告取得系争房屋《房地产权证》。2015年8月23日，甲方贾海庆与乙方俞利平签订《房地产交接书》，约定，甲乙双方就系争房屋进行验收交接；确定水电煤气数据；乙方通过验收，认为符合双方签订的《上海市房地产买卖合同》或类似合同规定的交付条件，同意接收。乙方确认甲方在该房屋内户口已及时迁出，房屋交接及物业更名手续已经完成，双方确认该房地产交接手续履行完毕。当日，甲方贾海庆与乙方俞利平还签订了《房地产交接书补充条款》载明，鉴于房屋迟延交付，双方商定由甲方一次性支付补偿金1万元，甲方授权中介在甲方支付的保证金中向乙方支付；交接日前双方已至房屋内查看，转承租的群租已迁出，甲方已将所有物品、设备搬走，双方在签订本条款当日交接钥匙。三原告表示已收到被告支付的补偿金1万元。另查明，被告贾海庆曾起诉叶某某，要求确认租赁合同解除、叶某某支付违约金等事项。该案审理中查明：2014年8月，贾海庆与叶某某签订《房屋租赁居间合同》，将系争房屋出租给叶某某，租期自2014年9月1日至2019年8月31日止。叶某某承租后，将房屋隔断分别转租多人。2015年7月20日，四川北路街道社会治安综合治理办公室、虹口区住房保障房屋管理局四川北办事处、上海市公安局虹口分局四川北路派出所、居委会和物业管理单位共同向系争房屋业主/使用人发出《“群租”整治事先告知书》称：“你所出租的房屋属‘群租’房屋，屋内有分隔出租现象，存在严重的消防安全隐患，我街道综治办、房管办、派出所、居委会已多次通知你自行整改，拆除屋内分隔设施，并按照《上海市居住房屋租赁管理办法》，规范房屋租赁行为，但你至今未有履行。请在接到本告知书后，于2015年7月30日前自行拆除违章分隔，并通知租户搬离‘群租’屋。届时仍不拆除或搬离的，政府将组织联合执法，实施强制拆除。”后叶某某未对群租情况进行整改，同年8月21日，贾海庆对系争房屋内群租户进行了清退。该案审理中，叶某某表示贾海庆曾于2015年7月20日以群租问题为由提出解除租赁关系。2016年1月8日，该案判决：贾海庆与叶某某就系争房屋签订的《房屋租赁居间合同》于2015年7月20日解除。【案号(2015)虹民三(民)初字第1753号】叶某某不服一审判决，提出上诉，上海市第二中级人民法院于2016年4月25日终审判决：判决驳回上诉，维持原判。【案号(2016)沪02(民)终1196号】上述事实，有原、被告提供的房地产买卖合同、承诺书、房地产权证、房地产交接书、房地产交接书补充条款、律师函、民事判决书等证据及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。首先，生效判决已查明被告与叶某某的租赁关系于2015年7月20日已解除、被告在2015年8月21日已清退系争房屋内的群租户。其次，原、被告约定双方签署《房地产交接书》为系争房屋占有转移和风险转移的标志。被告虽未按原约定在2015年7月31日前交付系争房屋，但在同年8月23日，原、被告确认了系争房屋内群租户迁出、物品清空等事实、被告亦就迟延交房行为向三原告支付相应补偿款后，双方当日即签署了《房地产交接书》及《补充条款》。综上，本院可以认定，被告于2015年8月23日已向三原告交付了系争房屋。在被告与叶某某租赁关系已解除、三原告已占有控制系争房屋后，叶某某再次进入系争房屋使用，三原告认为此系被告未完成交房义务导致，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告张志伟、俞利平、张馨要求被告贾海庆交付上海市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋的诉讼请求，不予支持；二、原告张志伟、俞利平、张馨要求被告贾海庆支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,716元，减半收取2,858元，由被告张志伟、俞利平、张馨负担。保全费1,992.25元，由被告张志伟、俞利平、张馨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  周虹君二〇一六年九月二十六日书 记 员  薛 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。