湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终4648号上诉人（原审原告）：沙孝军。委托诉讼代理人：彭学尧。被上诉人（原审被告）：湖南和泓房地产开发有限公司,住所地长沙市岳麓区岳麓大道369号岳麓易号嘉园办公楼501号。法定代表人：雷清华，总经理。委托诉讼代理人：尹婵，湖南路虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。上诉人沙孝军因与被上诉人湖南和泓房地产开发有限公司（以下简称和泓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第04505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沙孝军的委托诉讼代理人彭学尧，被上诉人和泓公司的委托诉讼代理人尹婵、周瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人沙孝军上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以“上诉人可以自行维修专有部分及共有部分应由业主代表机构或全体业主共同决定”为由，驳回上诉人的该项诉讼请求，严重错误。根据合同约定，被上诉人应按实情负责维修并合理解决质量问题，且因质量缺陷给上诉人造成损失的，应当予以赔偿。根据合同相对性原则，上诉人有权基于合同提起诉讼。二、被上诉人通知上诉人交房的时间在2015年3月31日后，已违反合同约定逾期交房。而且被上诉人要求上诉人必须缴纳物业费后才能领取钥匙验房，一审法院认定被上诉人并非没有实际履行与事实不符。三、一审法院对上诉人提交的对涉案房屋楼面厚度的鉴定申请未予答复并进行鉴定，明显不妥。被上诉人和泓公司辩称，一、一审判决支付赔偿金的，因双方没有对违约金进行约定，上诉人也没有举证证明，一审法院酌情判决正确。对于没有判决赔偿金的，是因上诉人没有收房，不享有所有权，故其诉请没有事实和法律依据。二、上诉人认为房屋存在质量问题，但没有向质监局申请鉴定，也没有提出证据证明房屋厚度没有达到要求，且涉案房屋已进行了竣工验收备案，上诉人提出的整改事项未涉及房屋结构和地基基础等问题，上诉人应该按照约定接收房屋。三、关于公共部分，符合交房要求，一审法院不支持是正确的。四、被上诉人已在双方约定的交付时间之前登报告知上诉人办理交房手续，且向上诉人邮寄了交房通知，是上诉人在合同约定的时间没有正当理由不接收房屋，被上诉人未构成违约。五、本案要求验房的业主，被上诉人均提供了钥匙，并没有完全执行交房流程图中的流程。综上，一审认定事实正确，适用法律正确，请求维持。沙孝军向一审法院起诉请求判令：一、和泓公司立即整改梅溪四季家园1栋3202号房屋专有部分及公共部分（专有部分：1.履行主卧大飘窗承诺；公共部分：1．履行学位房承诺；2．履行物业服务承诺；3．整改一至四层干挂石材；4.履行湖景房承诺；5．履行广告承诺,修建临河观景平台；6．履行广告承诺，对架空层增设绿色植被；7．整改公共部分地面(用质量低劣的透水砖替代石材地面)；8.履行广告宣传，按五星级入户大堂标准重新装修；9.整改公共过道、电梯厅墙砖施工工艺不规范，易松动问题；10．整改公共区域无护栏及护栏不符合国家规范要求的部分；11．整改绿化区域排水问题；12.车位严重不足，增设车位；13.整改车库增设防撞装置及护栏；14.依湘江新区管委会文件合法公示建设环保垃圾站；15.在公共部分增设视频监控探头；16.在社区大堂入口增设无障碍通道；17.整改信报箱位置；18.整改车库闸门位置；19.电梯厅现状与报建图不符，取消了前室之间的防火门，未见前室风井，增加了楼梯间风井，增加了业主的公摊面积，也不符合三合一前室净宽2.4米的要求；20.整改通公园楼梯踏步；21.整改外立面漏水问题；22.整改架空层排水孔，对暴露水管增设防护措施；23.整改主入户大堂上方石材漏水问题；24.整改社区入户大堂前台阶漏水、坡度大问题；25.整改天台隔热层部分损坏水泥板；26.整改消防门洞及走道宽度；27.整改消防车行道路；28.整改户内厨房排烟道，按原设计图施工；29.整改由于二层干挂石材线条引起的安全问题；30.整改架空层与车库、商铺之间的排烟井及排风口问题；31.整改车库漏水问题；32.整改架空层风机增设防护措施；33.整改户内强弱电布线，按规范要求布置回路、插座数量；34.整改电梯前室依样板间及宣传在天花吊顶灯槽加装灯带及茶镜玻璃；35．整改梅岭公园的护坡（滑坡）隐患（下车库入口处）；36.整改消防楼梯间，按报建图铺设陶瓷楼板面高8cm，找平层过厚；37.整改（室外消防车行道路、消防电梯厅及楼梯风井、户内烟道、户内隔墙厚度等变更）恢复至规划设计变更之前的状态；38.判令出售、租赁地下及地上车位收益归全体业共有），并达到合同及宣传承诺的标准；二、和泓公司支付沙孝军整改期间的赔偿金3705元（暂计至2015年6月15日止），之后每日赔偿金按总房款的万分之三的标准计算，直至和泓公司整改完善达到合同及宣传承诺的标准之日止；三、和泓公司立即按合同约定及其宣传承诺交付沙孝军房屋，并在交付时向沙孝军出具建设工程竣工验收备案表原件；四、和泓公司支付沙孝军逾期交付房屋的违约金3705元（暂计至2015年6月15日止），之后的违约金按合同约定的违约金准计算，直至和泓公司将房屋实际交付给沙孝军之日止；五、和泓公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月29日，沙孝军与和泓公司签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD1300403203)及相关附件，约定：沙孝军购买和泓公司开发的位于岳麓区梅溪湖街道骑龙村第1-1栋32层3203号房屋，总价款494036元；该合同第八条约定：出卖人应于2015年3月31日前向买受人该商品房，交付符合下列条件的房屋：1.已经竣工验收备案；2.满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十一条约定：如出卖人逾期交房，应按已付房价款万分之一每日的标准向买受人支付违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同，合同应继续履行，出卖人应按全部已付款万分之一每日向买受人支付违约金。第十八条约定：商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后90日内履行保修义务，买受人应当配合保修。在保修期内，买受人发出书面保修通知书90日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。该合同附件九补充协议第五条第一项第3条：房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。买受人认为房屋存在质量缺陷的，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。第三项第11条约定：出卖人在交付房屋时须达到买卖合同第八条约定的房屋交付条件，如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房。该商品房各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该商品房竣工验收合格之日起计算。如该商品房及相关设备经买受人装修更改或使用不当造成损坏，则出卖人不再承担保修责任。如因自然灾害等不可抗力的因素，所造成的损坏均不在受保范围之内。如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。该合同附件九补充协议第七条约定：出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均仅供参考，不构成要约或要约邀请，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准。出卖人在广告、宣传资料及购房合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。出卖人无需就该等变化通知买受人，无需就此对买受人承担责任。出卖人所建样板房及样板区不属于出卖人的交付标准或交付条件，仅供工艺展示和为买受人提供参考，不构成合同内容。该合同附件九补充协议第十条第1条约定：买受人认为房屋不合格，应向长沙市建筑工程质量监督站申请鉴定，由买受人承担鉴定费。第2条约定：保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者按地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿责任。合同签订后，沙孝军向和泓公司支付了全部购房款。2015年1月28日，和泓·梅溪湖四季（一期）1－1栋竣工验收，经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位签字盖章验收合格，并于2015年3月20日取得建设工程竣工验收备案表。和泓公司于2015年3月24日以EMS快递方式向沙孝军寄送收房通知，并于2015年3月24日在潇湘晨报刊登《交房公告》向沙孝军公告送达收房通知，通知沙孝军按合同约定的交房日期到和泓.梅溪湖四季（一期）社区大堂办理收房手续。沙孝军认为和泓公司交付的房屋未达到交房条件而拒绝收房。后和泓公司于2015年4月9日以EMS快递方式向沙孝军寄送收房通知，再次通知沙孝军尽快办理交房手续。沙孝军委托律师分别于2015年4月13日、5月６日向和泓公司发律师函、函告，就其认为涉案房屋存在问题向和泓公司进行交涉。另查明，案件审理过程中，沙孝军提交了司法鉴定申请书，要求对楼板厚度、大面积开裂及其安全隐患等问题进行司法鉴定。到目前为止，沙孝军仍未办理收房手续。一审法院认为，本案的焦点问题包括：一、关于沙孝军诉请和泓公司立即整改其房屋专有部分及公共部分并支付赔偿金的问题。沙孝军与和泓公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效,沙孝军与和泓公司均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，沙孝军依约履行了付款义务，在涉案房屋竣工验收并取得竣工验收备案表后，和泓公司通知沙孝军于约定的交房日期收房，但沙孝军以涉案房屋存在相应问题不符合收房条件为由拒绝收房，现沙孝军诉请和泓公司履行主卧大飘窗的承诺，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件并未明确约定房屋主卧大飘窗等内容，故沙孝军的该诉请无事实及法律依据，不予以支持。沙孝军另诉请和泓公司对小区共有部分进行维修、整改，因共有部分管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定，故对该部分诉请，不予支持，但和泓公司交付的房屋存在质量瑕疵，和泓公司应当积极与沙孝军沟通协调并履行其整改维修义务。现沙孝军诉请和泓公司支付整改期间的赔偿金，因沙孝军到目前为止未收房，故尚未对该房屋行使其所有权，故沙孝军的该项诉讼请求无事实及法律依据，不予以支持；二、关于和泓公司是否逾期交房及支付相应的违约金。本案中，2015年1月28日，和泓·梅溪湖四季（一期）1－1栋竣工验收，经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位签字盖章，验收合格并于2015年3月20日取得建设工程竣工验收备案表，该涉案房已具备交房的条件。现和泓公司交付的涉案房屋虽存在部分质量瑕疵，但不能成为沙孝军拒绝收房的理由，和泓公司在约定期限内向沙孝军发出交房通知，沙孝军应当配合办理收房手续。对沙孝军诉请和泓公司承担逾期交房违约金的诉请，不予支持。另沙孝军诉请和泓公司立即按合同约定及其宣传承诺交付房屋，并在交付时向沙孝军出具建设工程竣工验收备案表原件。本案中，双方在合同附件九补充协议中明确约定出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均仅供参考，不构成要约或要约邀请，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准。出卖人所建样板房及样板区不属于出卖人的交付标准或交付条件，仅供工艺展示和为买受人提供参考，不构成合同内容。故沙孝军诉请和泓公司按宣传承诺交付房屋，无事实及法律依据，不予以支持。另沙孝军诉请和泓公司出具建设工程竣工验收备案表原件，因双方对此并无明确约定且沙孝军可自行到相关主管部门查询，故不予以支持；三、关于沙孝军诉请和泓公司出售、租赁地下及地上车位收益归全体业主共有的问题。该项诉请涉全体业主的利益，应当由业主代表机构或全体业主共同决定，故对该项诉请，不予支持；四、关于是否对涉案房楼板厚度、大面积开裂及其安全隐患等问题进行司法鉴定的问题。本案中，涉案房屋已竣工验收并取得建设工程竣工验收备案表，且沙孝军没有提交相应的证据证明涉案房屋楼板厚度未达到国家相应标准、房屋存在大面积开裂及其它重大安全隐患问题，故对沙孝军的该鉴定申请不予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：驳回沙孝军的诉讼请求。案件受理费50元，由沙孝军负担。本院二审查明：房屋目前是否仍存在部分质量瑕疵尚无充分证据证明；房屋至今仍处于保修期内。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于和泓公司是否存在逾期交房的问题。沙孝军与和泓公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件均系双方的真实意思表示，且无法定的无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。《长沙市商品房买卖合同》第八条约定，和泓公司的交房条件为房屋已经竣工验收备案，且满足合同第九条中和泓公司承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同附件九补充协议第五条约定，涉案房屋存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求修补，但不得以此拒绝收房。本案中，在约定的交房时间之前，涉案房屋所在楼栋已竣工验收备案，同时双方对和泓公司已达到合同第九条承诺的内容亦无异议，因此，在和泓公司已于合同约定期限内通知沙孝军收房的情况下，沙孝军以房屋存在质量问题需要整改为由而拒绝收房不符合合同及其附件的约定，故一审法院认定和泓公司不存在逾期交房的行为并无不当。此外，沙孝军提出，和泓公司曾要求其必须先交纳物业费才能收房，但沙孝军却未对此提供充分证据予以证明，且沙孝军未及时收房的原因在于其认为涉案房屋存在质量问题需要整改，因此，沙孝军的该项上诉理由不能采信。二、关于沙孝军诉请和泓公司整改涉案房屋专有部分并支付赔偿金能否支持的问题。根据合同约定及相关法律规定，在保修期内发生的房屋质量问题，和泓公司应承担维修的义务。本案中，沙孝军虽认为房屋仍存在质量瑕疵，却未对此提供相应证据予以证明，因此，一审法院未支持沙孝军诉请和泓公司对涉案房屋进行整改并无不当。但沙孝军如有证据证明房屋在保修期内仍存在质量问题，则其仍可依法另行要求和泓公司予以维修，亦可自行维修而要和泓公司承担维修费用。此外，虽然涉案房屋存在质量问题，但沙孝军并未实际收房使用，因此，和泓公司对房屋的整改并不必然给沙孝军造成相应的损失；同时，沙孝军亦未就此提供相应证据予以证明，故一审法院未支持沙孝军提出的支付赔偿金的诉请并无不当。三、关于沙孝军诉请和泓公司整改小区共有部分并支付赔偿金能否支持的问题。因共有部分的权利系由全体业主共同享有，因此，对共有部分的处分及管理问题亦应由业主共同决定，故沙孝军的该项诉请没有法律依据，一审法院对其予以驳回并无不当。另，涉案房屋已竣工验收合格，在沙孝军未就房屋楼板厚度未达到国家标准提供初步证据的情况下，一审法院未同意对房屋楼板厚度进行鉴定并无不当。综上所述，上诉人沙孝军的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沙孝军负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵代理审判员  冷子剑二〇一六年九月二十六日书 记 员  李颖倩