江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初2639号原告（反诉被告）：南京长九置业管理有限公司，住所地在南京市玄武区邓府巷19号2幢201室。法定代表人：岳丽芳，南京长九置业管理有限公司总经理。委托代理人：黄俊，江苏当代国安律师事务所律师。委托代理人：陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔炎炎，女，1988年7月23日生，汉族，住南京市栖霞区。委托代理人：钱前，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人：高金灵，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京长九置业管理有限公司（以下简称长九公司）与被告（反诉原告）崔炎炎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。长九公司委托代理人黄俊、崔炎炎及其委托代理人钱前、高金灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告长九公司诉称：南京市××巷××号××楼面积约70平方米的房屋（以下简称涉案房屋），属于小区配套物业用房，原由原告长九公司作为员工宿舍。2016年4月13日，原告与被告就涉案房屋签订了租赁协议，约定原告将涉案房屋出租给被告使用。被告承租房屋后开始装修，原告接到部分业主反映及业主委员会通知，称被告改变房屋结构，将原来的房屋的窗户扩建成大门，影响到其他业主的居住安全，同时被告室外的装修侵占小区绿化带，且原告无权出租，签订的租赁合同无效等。原告遂要求被告先停止施工，先与业主协商，但被告仍继续施工。原告认为涉案房屋为小区的配套物业用房，在业主委员会对租赁存在异议的情况下，原、被告之间的租赁合同应属无效，且被告的装修破坏房屋结构及绿化，故诉至法院，请求判令确认原、被告之间签订的租赁协议无效；被告停止对涉案房屋的装修，并将房屋返还原告。本诉被告崔炎炎诉辩称：原、被告之间签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。原告无权处分并不影响合同本身的效力。因原告无法保证被告使用房屋，系原告违约导致合同无法履行，被告同意停止装修及返还房屋，且已经在收到原告起诉状前就停止了装修，但原告须赔偿被告相关损失。被告为承租房屋支付租金150000元、装修押金5000元，原告应予以返还。被告承租房屋系用于经营咖啡店，因为无法经营产生了相关损失：支付了室内装修费用40000元、购买空调设备23000元、户外装修施工费用48000元、装修设计费28000元、垃圾清运费1350元、咖啡店的招牌设计费1200元，上述费用原告应予以赔偿。故崔炎炎提起反诉，请求判令解除反诉原告崔炎炎与反诉被告长九公司签订的租赁合同；反诉被告长九公司返还反诉原告崔炎炎已付租金150000元、装修押金5000元；赔偿室内装修费用40000元、购买空调设备23000元、户外装修施工费用48000元、装修设计费28000元、垃圾清运费1350元、咖啡店的招牌设计费1200元。针对反诉，反诉被告长九公司辩称：同意返还房屋租金和装修押金。室内装修费用40000元明显过高，不予认可。户外施工费用部分没有付款凭证，支付明显不合常理，不予认可。空调实际支付价款无法确认。设计费仅有收条，不予认可。咖啡店招牌设计费不予认可。垃圾费1350元予以认可。经审理查明：南京市××巷××号××楼涉案房屋系配套物业用房，原为长九公司宿舍。2016年4月13日，长九公司与崔炎炎签订租赁协议，约定长九公司将上述房屋出租给崔炎使用；租期自2016年5月1日至2018年4月30日；崔炎炎不得损坏或改动承租房屋的外立面；不得擅自改变室内结构。合同签订后，崔炎炎支付房屋租金150000元，另支付装修押金5000元。崔炎炎承租后，开始对涉案房屋室内进行装修，将房屋西侧窗户改装成进户门，并对室外绿化带进行铲除，已经铺装了部分木质栈道，尚未全部完工。后因长江路九号街区业主委员会认为长九公司无权出租，且室外绿化遭到破坏，提出异议，崔炎炎遂停止室内及室外装修，长九公司后诉至本院，2016年6月2日崔炎炎提起反诉，要求解除合同，长九公司2016年6月6日收到反诉状。以上事实有租赁协议、银行回单、照片、业委会申明、收据及当事人陈述等证据证实。本案争议焦点为：1、崔炎炎对室内及室外的装修施工，长九公司是否同意。崔炎炎认为其在进行装修时曾委托设计师李某就室内及室外出具了规划图纸和施工图纸，崔炎炎将包含室内布局及室外布局的规划图纸提交给长九公司物业经理赵艳艳。长九公司对室内外的装修施工是同意的。崔炎炎为此举证了其与赵艳艳的谈话录音一份，录音中，赵艳艳认可其收到崔炎炎提交的施工图纸，并交给了部分业委会成员。长九公司称虽收到施工图纸，但并没有细看，也没有同意，应该交给业主委员会，须征得业主委员会的同意。2、崔炎炎主张的各项损失如何认定。（1）室内装修费用40000元。崔炎炎认为其为装修房屋与南京仲泰阁装饰工程有限公司（以下简称仲泰阁公司）签订了装修合同，崔炎炎支付了40000元定金即首付款，仲泰阁公司对室内进行了部分装修，后因停工，仲泰阁公司对40000元不予退还，作为已做工程款及违约金。崔炎炎为此举证了：崔炎炎与仲泰阁公司签订的装饰装修合同，约定仲泰阁公司承包涉案房屋的装修，总价130000元，仲泰阁公司在合同上签字人为张某。仲泰阁公司盖章的装修结算单，记载涉案房屋已施工工程款为9706元，其中拆除2306元、瓦工结算5000元、水电结算700元、材料搬运500元、垃圾清理1200元。崔炎炎已付定金40000元，扣除结算金额，剩余作为违约金。收据及支付凭证，记载崔炎炎向仲泰阁支付40000元。证人张某出庭作证的证言。张某出庭陈述：已施工工程约1万余元，因为产生了部分主材预订的损失及其他损失，所以40000元不予退还。长九公司对合同及结算单不予认可，认为证人张某的证言不能代表仲泰阁公司，工程总价130000元，只施工了工程的十四分之一，就要扣除三分之一工程款，明显不合理。（2）室外施工费用48000元；崔炎炎认为其进行户外铺设木栈道支付费用48000元。其定制的木料、主材、主框架均已运至现场，施工单位称材料均为定制，不同意退还材料及施工费用。崔炎炎为此举证了：2016年4月28日刘通与良锦建筑装饰材料有限公司（以下简称良锦公司）签订的关于长江路九号咖啡厅的《户外园林景观施工合同》，约定良锦公司为需方提供场地平整15620元、异型安装5000元、垃圾外运600元，10米×5米、7米×3米防腐木26980元；结算方式为工人进场付30%、材料进场付80%。盖章单位为良锦公司的收据两张，金额分别为20000元、28000元。银行明细，记载向良锦公司账户转账28000元。长九公司对上述证据的真实性不予认可，认为室外施工付款时间与约定时间不一致，且室外施工没有经过长九公司同意，对此损失不予认可。（3）空调购买款23000元。2016年4月28日，刘通与南京贝勒冷暖技术有限公司（以下简称贝勒公司）签订的设备订购合同书，约定刘通向该公司订购海尔一拖一空调中央空调两台，总价23000元。照片一组，反映空调已经安装。贝勒公司收据一份，记载刘通交款23000元。长九公司认可空调已经安装，但价格无法确认。（4）装修设计费28000元。崔炎炎陈述其聘请了装修设计师李某对涉案房屋内外进行了规划设计，支付设计费28000元。崔炎炎为此举证了：崔炎炎与李某2016年4月21日签订的《家装设计协议书》，约定设计费28000元，每平方米400元。李某收条一份，载明收到崔炎炎设计费28000元。证人李某的证言。李某出庭陈述：证人只对室内装修出具了设计图，室外只是给了建议，没有出具图纸。其在交付图纸的当天，崔炎炎将现金28000元给了证人。长九公司对原告崔炎炎提交的关于设计费的相关证据不予认可。（5）咖啡店店招设计费1200元。崔炎炎为此举证了微信转账截图，反映两次转账各600元。长九公司对此费用不予认可，称店招以后还可以使用。本院认为：长九公司与崔炎炎于2016年4月13日签订的租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。长九公司对涉案房屋是否有权处分并不影响其与崔炎炎签订的租赁合同的效力，故长九公司请求确认合同无效的诉讼请求，应予驳回。合同签订后，因业主委员会提出异议，导致长九公司无法继续履行房屋出租义务，长九公司应向崔炎炎承担违约责任。崔炎炎据此要求解除合同，本院予以支持。长九公司2016年6月6日收到解除的反诉请求，故双方合同于2016年6月6日解除。合同解除后，崔炎炎应向长九公司返还涉案房屋。因涉案房屋已经停止装修，故长九公司要求停止装修施工的诉讼请求，本院予以驳回。长九公司同意退还崔炎炎已付租金150000元及装修押金5000元，本院予以确认。经出租人同意的装修，因出租人违约导致房屋租赁合同解除的，对承租人装修等各项损失，应由出租人承担赔偿责任。未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。崔炎炎称长九公司物业经理收到了其关于室内外装修的施工图纸，故视为长九公司同意室内外装修，但设计师李某陈述其只是就室内装修出具了图纸，并无室外图纸，故本院对崔炎炎主张的提交给长九公司室内外装修图纸的事实，不予采信。长九公司认可收到室内装修的图纸，亦收取了崔炎炎的装修押金，应视为长九公司同意崔炎炎对室内的装修，故对崔炎炎室内装修的损失，应由长九公司承担赔偿责任。室外装修的费用，崔炎炎无证据证明取得长九公司的同意，且该装修行为破坏了小区的绿化环境，故对崔炎炎主张的室外施工费用48000元，本院不予支持。关于室内装修费用40000元，崔炎炎举证了最后的结算单及张某的证人证言。双方合同总价130000元，根据结算单记载，仲泰阁完成了约十三分之一的工程量，收取3万余元的违约金，仲泰阁在未向原告出示相关损失的情况下，单方扣取3万余元作为违约金，并不合理，故崔炎炎的此项损失存在不合理之处，对此损失，本院酌定20000元。空调费用23000元，崔炎炎举证的合同、收据及照片能够互相印证，对此损失，本院予以确认。设计费用28000元，有设计合同及证人证言印证，长九公司未提出反驳证据，本院对此项损失予以确认。店招费用1200元，崔炎炎所举证微信转账截图无法证明与其损失存在关联性，对此损失，本院不予认可。垃圾费用1350元，长九公司认可，本院予以确认。综上，崔炎炎各项损失合计72350元，由长九公司承担赔偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉原告崔炎炎与反诉被告南京长九置业管理有限公司于2016年4月13日签订的租赁协议于2016年6月6日解除。二、本诉被告崔炎炎于本判决生效之日起十日内将承租房屋返还本诉原告南京长九置业管理有限公司。三、反诉被告南京长九置业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告崔炎炎房屋租金150000元、装修押金5000元。四、反诉被告南京长九置业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告崔炎炎室内装修费用20000元、空调费用23000元、设计费28000元、垃圾清运费1350元、合计72350元。五、驳回本诉原告南京长九置业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告崔炎炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费80元，由本诉被告崔炎炎负担，反诉案件受理费2874元，由反诉原告崔炎炎负担671元，由反诉被告南京长久置业管理有限公司负担2203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  郑 荣人民陪审员  奚幼坚人民陪审员  李 迅二〇一六年九月二十八日见习书记员  秦 璇