黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑01民终3434号上诉人(原审被告)：哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号。法定代表人：吴彦君，经理。委托诉讼代理人：王玉，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙国兴，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张长红，黑龙江张长红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱伟栋，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨敬滨，黑龙江永拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贾淑芝，住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司（以下简称大盛经纪咨询公司）因与被上诉人孙国兴、朱伟栋、贾淑芝财产损害赔偿纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三民初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大盛经纪咨询公司的委托诉讼代理人王玉、被上诉人孙国兴的委托诉讼代理人张长红、被上诉人朱伟栋的委托诉讼代理人杨敬滨到庭参加了诉讼。被上诉人贾淑芝经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大盛经纪咨询公司的上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判大盛经纪咨询公司不承担赔偿责任；2、诉讼费用由孙国兴、朱伟栋、贾淑芝承担。事实和理由：1、一审法院认定孙国兴损失37477元无依据。孙国兴提交租房合同及收条无法证明与本案的关联性，不应作为认定损失的依据。孙国兴房屋受损程度并不能导致房屋无法居住，即便房屋受损无法居住，也不必然产生如此高的租房费用。对于受损物品，无法证明系本次漏水导致，也未扣除物品折旧或残值，鉴定意见不客观。根据孙国兴提供的证据，其因漏水产生的损失应为34477元，并非一审认定的37477元。2、根据朱伟栋提交的房屋买卖合同等证据，可以证明大盛经纪咨询公司仅对案涉房屋的钥匙具有代管义务，对该房屋并无管理义务，因此不应由大盛经纪咨询公司承担本案的赔偿责任。孙国兴辩称，同意一审判决，大盛经纪咨询公司应当承担赔偿责任。大盛经纪咨询公司是代为管理，在其代管期间改造房屋致使房屋漏水，且通过转卖房屋赚取差价，故应当对此承担责任。朱伟栋辩称，朱伟栋与大盛经纪咨询公司是房屋买卖关系，在事发前朱伟栋已经将房屋交付大盛经纪咨询公司，因此朱伟栋不应承担赔偿责任。贾淑芝未答辩。孙国兴向一审法院起诉请求：请求大盛经纪咨询公司、朱伟栋、贾淑芝赔偿因室内物品及房屋被淹造成的各项损失48000元。一审法院认定事实：孙国兴为位于哈尔滨市道里区安化街54号2单元202室房产的所有权人。朱伟栋原为位于哈尔滨市道里区安化街54号2单元301室房产的所有权人。2014年6月23日，朱伟栋与配偶李仙亭共同授权案外人刘心江，将该房产对外出售并办理房产更名手续。2014年8月31日，朱伟栋、刘心江与案外人何彦方、大盛经纪咨询公司先锋分公司签订房屋买卖合同，朱伟栋将该房产出售给何彦方。朱伟栋收取大盛经纪咨询公司给付的房款后将其房屋钥匙交付给大盛经纪咨询公司。大盛经纪咨询公司管理期间，该房屋内暖气设施进行更改，暖气管线的接口处未进行封堵。2014年9月19日，该房产更改后的暖气管道接口处出现漏水，漏水下泄至居住在楼下的孙国兴房屋，将孙国兴房屋天棚、墙壁及室内物品浸泡。2014年10月15日，朱伟栋与贾淑芝签订房屋买卖合同，将该房屋卖给贾淑芝。孙国兴因房屋被水浸泡无法居住，另行租房居住支付费用14400元。在本案审理中，2015年7月14日，孙国兴向一审法院提出鉴定申请，要求对孙国兴房屋被水浸后家用电器、家具等物品的损失数额进行鉴定。哈尔滨市道里区人民法院依法委托黑龙江仁杰价格评估有限公司进行鉴定。2015年10月26日，该公司作出黑仁评[2015]民鉴定第44号鉴定意见书，鉴定意见为：孙国兴被水浸泡物品及房屋装饰维修损失为20077元。一审法院认为，公民享有的个人财产受法律保护。本案造成孙国兴财产损害的原因系朱伟栋室内供暖设施管线接口处封堵，致使暖气管出来的水从未封堵的管口处下泄，导致孙国兴房屋设施及存放的物品被水浸湿受损。对此漏水事故发生，大盛经纪咨询公司作为房屋的实际管理人及实施更改暖气设施的行为人负有全部赔偿责任；即使朱伟栋将房屋转让，但漏水事故发生时，房屋所有权人仍登记在朱伟栋名下，朱伟栋作为房屋所有权人，对房屋内的供暖设施及其他相关设施享有所有权，应对大盛经纪咨询公司所承担的责任，按40%的比例承担补充责任。漏水事故实际发生的时间早于贾淑芝与朱伟栋交易房产时间，故孙国兴要求贾淑芝承担连带赔偿责任的请求，没有法律依据，不予支持。孙国兴依据鉴定意见及实际租房支付的费用主张赔偿损失37477元，符合法律规定，予以支持。判决：一、哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿孙国兴损失费37477元；二、如哈尔滨大盛房地产经纪咨询服务有限公司不能履行赔偿孙国兴上述第一项损失的义务，由朱伟栋按40%的比例，即14990元直接赔偿孙国兴；三、驳回孙国兴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4000元（案件受理费1000元、鉴定费3000元），孙国兴负担263元；哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司负担3737元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实的事实，本院认定如下：2016年9月13日，哈尔滨市道里区人民法院作出（2015）里民三初字第243号民事裁定，将（2015）里民三初字第243号民事判决主文第一项中“赔偿原告孙国兴损失费37477元；”补正为“赔偿原告孙国兴损失费34477元；”将判决主文第二项中“被告朱伟栋按40%的比例，即14900元直接赔偿原告孙国兴”补正为“被告朱伟栋按40%的比例，即13790.80元直接赔偿原告孙国兴。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，通过本案两审庭审及当事人提交的证据已经查明，大盛经纪咨询公司对朱伟栋所有的房屋具有管理权，在其管理期间因管理不当导致房屋漏水给孙国兴造成的损失，应由大盛经纪咨询公司承担赔偿责任。本案孙国兴所有的房屋因被水浸泡无法居住事实存在，且漏水后双方一直在解决纠纷过程中，在鉴定确定损失前，孙国兴在外租房居住产生的租金应由侵权人承担赔偿责任。孙国兴一审中提交了2014年10至2015年6月在外租房的租房合同及交付租金收条，足以证明该项损失实际存在。大盛经纪咨询公司主张孙国兴房屋受损程度不能导致无法居住，租金过高等，未提交相应的证据予以证实，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于鉴定意见中物品损失价格，一审中黑龙江省仁杰价格评估有限公司工作人员与办案法官及当事人进行了现场勘验，确认了房屋内被水浸泡物品，并根据《中华人民共和国价格法》和《黑龙江省涉案物价价格鉴证条例》等有关规定，确定了孙国兴被水浸泡物品损失及装饰装修价格。该鉴定意见中对物品受损程度亦进行了鉴定，对可修复物品作价方法为“修复”“水洗”“干洗”等，而非全部更换。大盛经纪咨询公司关于鉴定意见中受损物品无法证明均系本次漏水导致，也未扣除物品折旧和残值的主张没有事实依据，本院不予支持。关于孙国兴损失数额的问题，孙国兴主张的住房损失为14400元，经鉴定孙国兴被水浸泡物品及房屋装饰维修损失为20077元，两项合计34477元，大盛经纪咨询公司该项上诉主张，一审文字上有笔误，哈尔滨市道里区人民法院已通过补正裁定予以补正。综上所述，大盛经纪咨询公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 云 龙代理审判员 端木繁辉代理审判员 尹 红 杰二〇一六年九月二十七日书 记 员 姜 雪 琦张春天