上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初5827号原告上海紫泰物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人沈雯，董事长。委托代理人韩之玮，男。委托代理人杨贞妮，女。被告张素贤，女，1978年9月10日出生，汉族，住上海市。原告上海紫泰物业管理有限公司诉被告张素贤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用简易程序。本案于2016年6月28日公开开庭进行了审理，原告上海紫泰物业管理有限公司委托代理人韩之玮、杨贞妮、被告张素贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海紫泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费人民币12,150元及滞纳金6,743.25元；2、本案诉讼费由被告承担25元。事实和理由：原告与开发商于2010年9月签订物业管理服务合同，被告从2012年11月至2015年10月一直未向原告支付物业服务费，虽经原告多次催讨被告一直未付，原告只得依据《上海市居住物业管理条例》依法向法院起诉。被告张素贤辩称：不同意支付物业费。理由为：1、原告的物业收费标准不合理，要求重新审核，并将超出部分双倍返还，原告张贴的收费标准是2.05元，但实际是按2.08元收取，其中3分钱是外墙清洗的费用，物业经理说过了外墙是保温外墙不能清洗，所以要求收费时剔除这3分钱；2、物业收费面积162.25平米，其中25平米是公摊面积，公摊面积的计算标准是预售合同和备案标准中约定的，现在的健身房、游泳池、两个小白楼、地下停车库，应该都是公摊面积，但是泳池被会所占用，采光井都开发成下沉式广场，通道也被封锁，健身房对小区业主也没有任何优惠，这个公共设施都无法使用，也没有获得任何收益，所以要求将这部分面积从公摊面积中剔除；3、原告物业公司把垃圾房锁掉，业主无法使用，要求也剔除，还有小白楼，在经营之前应该是不收费，这个面积也要剔除。所以被告要求物业费按照2.05元的标准收取，并且扣除相应公摊面积5平米，按照157.25平米收取物业费，并且返还被告之前一直每月多交每平米3分钱，扣除以上，被告同意支付金额是11,265元。经开庭审理查明：被告系上海市XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，并已取得了上海市房地产权证，证号XXXXXXXXXX号，房屋建筑面积为162.25平方米。2012年8月，原告与上海尚晋实业有限公司(以下简称尚晋公司)签订了前期物业服务合同，合同约定：委托管理期限为2012年9月1日起至2014年8月31日止，由原告对绿中海明苑小区的前期物业实行管理，物业类型小高层、多层、配套商业用房，原告向小区业主收取相应的物业服务费，每月每平方米物业服务费为2.085元(高层)、1.685元(多层)、3.36元(商业用房)，物业服务费按季缴纳，业主应在每季当中一个月内履行缴款义务，逾期交纳的按照逾期金额的每日千分之一支付滞纳金；该服务合同中还约定了物业服务事项、内容、标准等。原告并报上海市XX区物价局核准备案。2014年6月27日，原告与开发商上海尚晋实业有限公司签订《绿中海明苑》物业服务补充协议一份，双方就“绿中海明苑”前期物业服务合同内物业服务费补贴问题等相关条款的实际执行，达成一致意见。原告因被告自2012年11月起未缴纳物业服务费，故诉诸法院。以上事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的前期物业服务合同、《绿中海明苑》物业服务补充协议、上海市商品房预售合同、上海市房地产登记簿、律师函及交寄清单等证据予以证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。本案在审理中，被告为证明自己的主张，提供了：1、收费标准照片打印件，证明外墙清洗内容是没有的，所以原告只能按照2.05元的标准收费；2、规划图复印件一份、泳池照片两张，室外泳池意见征询函复印件一份，证明原来的公共绿化面积现在被开发商占用，改成收费泳池，而且本来的地下紧急通道被封锁了，这个室外泳池的产权应该是属于业主的，是计算在收取物业费的公摊面积里，但是现在被开发商占用了，租给贝菲特，对这块地方业主既不是使用人也不是受益人，所以应该在公摊面积里扣除这块；3、上海市新建住宅使用说明的附件平面图一份，证明小区原来每层都有垃圾房，但是现在原告进驻小区后，不经通知就把垃圾房锁起来了，导致垃圾房无法使用，这个垃圾房的问题之前谈过很多次，他们也答应整改，但是没有动静。原告质证认为，对证据1不予认可，原告的收费是经过物价局备案为准的，外墙清洗没有明确约定次数。对于证据2的真实性没有异议，但原告进来的时候就是这个游泳池，这个泳池产权归属原告无法确认，会所产权是开发商所有的，没有在物业管理这一块；关于证据3无法确认，如果确认是垃圾房，该启用还是启用。本院认为，1、被告提出清洗外墙费用问题，原告认为没有约定次数，事实上也不一定需要每年清洗，原告的收费标准经过相关部门备案，并在物业服务合同中约定，原告应与业主加强沟通，视情固定时间予以清洗，但被告不能以此拒付物业费；2、关于被告提出公共绿化面积现在被开发商占用，改成收费泳池的问题，即使是现状，此也系开发商的行为，与原告无关，故被告也不能以此少付物业服务费用；3、关于垃圾房问题，事实上原告进驻后，就没有使用该房，故此垃圾房也需双方沟通，但被告并不能拒付物业服务费。综上所述：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案系一起物业管理纠纷，物业管理主要是指物业公司对小区内的房屋建筑共用部位、共同设备、公共设施、附属建筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，交通与车辆停放秩序的管理，保安巡视及门岗执勤，维持小区内的公共日常秩序等。原告对绿中海明苑小区提供了物业管理服务，被告的房屋在该小区内，因此享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳2012年11月起至2015年10月的物业服务费。被告对原告的物业质量持有异议，应通过正常的途径予以反映、解决，但被告不能因此拒交物业服务费。关于原告提出的滞纳金，因被告并非恶意拖欠，故原告的此项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张素贤应于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫泰物业管理有限公司物业服务费12,150元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费136.15元，由原告负担111.15元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 忠二〇一六年九月七日书记员 张曦饶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。