湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂08民终502号上诉人（原审被告）：邓玉芹。上诉人（原审被告）：张德贵（邓玉芹之夫）。二上诉人共同的委托诉讼代理人：彭先广，湖北法之星律师事务所律师。二上诉人共同的委托诉讼代理人：刘宇飞，湖北法之星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荆门惠民农贸有限公司，住所地荆门市掇刀区惠民市场内1-3门面。法定代表人：徐兴泽，董事长。委托诉讼代理人：刘建生，湖北京中金律师事务所律师。上诉人邓玉芹、张德贵因与被上诉人荆门惠民农贸有限公司（以下简称惠民农贸公司）租赁合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人邓玉芹及邓玉芹、张德贵的共同的委托诉讼代理人彭先广，被上诉人惠民农贸公司的委托诉讼代理人刘建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓玉芹、张德贵上诉请求：1、撤销荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初518号民事判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原判认定租赁期限为三年错误。1、双方签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》是独立的合同，不是《租赁协议》的附件或补充。2、即使双方签订《租赁协议》时存在惠民水果市场搬迁的情形，合同当事人仍可以依法重新签订新的协议对原合同的租赁期限进行变更。3、《租赁协议》第二条、第六条中“原双方签订的租赁合同”是指在此之前每年一签的经营合同书，故即使《租赁协议》中约定的租期、租金数额和租金支付事项不明，也应按照惯例签订租期一年的合同。4、在双方签订的两份协议中，仅有租赁期限不一致，应当以签订在后的协议为准，应认定双方将租赁期限从三年变更为一年，合同期限届满，双方未续签合同，被上诉人也未继续收取租金，上诉人搬出惠民水果市场的行为不构成违约。二、原审判决上诉人支付10万元违约金无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及相应的司法解释的规定，违约的损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，约定违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上诉人与被上诉人在协议中约定的违约金10万元远远高于合同履行后被上诉人可以获得的利益，就远远高于给被上诉人造成的损失。若上诉人存在违约行为，依法应支付的违约金为8000元，按照超出实际损失30%计算，人民法院最高能认定的也应为10400元。被上诉人惠民农贸公司庭审答辩称，原审认定涉案房屋租赁期限为三年并判令上诉人应支付10万元违约金事实清楚、适用法律正确，证据充足，金额并不畸高。理由如下：1、原审认定本案房屋租赁期限为三年证据充足。双方自2008年开始，均在每年10月签订《摊位租赁合同》，对租金数额及期限进行约定，双方2014年10月20日所签合同也是依照交易习惯所签，该份合同与双方2014年5月23日签订的租期三年的合同并不矛盾。因2015年11月荆门多辉农产品交易中心采取免租和给予奖金的方式招揽商户，被上诉人为留住商户也未再向包括上诉人在内的所有商户收取租金和签订年度租金合同。2、双方在2014年5月23日合同中约定了租期，且约定“本合同未有约定的，以双方原签订的租赁合同为准”，2014年10月20日的合同是对租金数额、租金支付进行了约定，故不存在上诉人所述租期约定不明的情形，且即使合同约定不明，也可以由双方当事人协商补充。3、原审法院适用诚实信用原则正确。2014年5月23日双方签订的《租赁协议》是基于惠民农贸市场面临搬迁的背景，是单独有效的合同，上诉人对该合同为何约定租期三年非常清楚，该合同文本也是被上诉人与所有商户都签订的大的框架协议。故上诉人在合同期内搬离惠民农贸市场的行为违反诚实信用原则，构成违约。4、惠民农贸市场面临拆迁，被上诉人为稳定客户，投资几千万元新建水果批发市场。若新建市场缺乏商户，将无法正常运转，被上诉人将遭受巨大损失，故双方在合同中约定的10万元违约金是要约束上诉人（含亲属在内）在合同期内擅自离开或者在市内别的地方开分店从事相同的经营项目，并非约束上诉人不支付租金的行为，原审不以租金高低来衡量违约金的高低符合公平原则，判令上诉人支付10万元违约金正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。惠民农贸公司向一审法院起诉请求：1、判令邓玉芹、张德贵共同支付惠民农贸公司违约金10万元；2、诉讼费由邓玉芹、张德贵承担。一审法院认定事实：2014年5月23日，惠民农贸公司与邓玉芹签订一份《租赁协议》，约定惠民农贸公司将惠民水果批发市场内的51号门面出租给邓玉芹经营，经营期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月30日止，租金缴费时间以原双方签订的租赁合同约定的支付时间为准。惠民农贸公司与邓玉芹签订的《租赁协议》另约定：“三、在合同期内，甲方（惠民农贸公司）保证在新市场未建好之前不搬迁该水果市场。甲方如果搬迁，则向乙方（邓玉芹）支付10万元违约金。四、在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金。……六、本合同未有约定的，以双方原签订的租赁合同为准。”2014年10月20日，惠民农贸公司与邓玉芹签订《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》，约定惠民农贸公司为邓玉芹提供惠民水果批发市场51号摊位，摊位租金4000元／年，从2014年10月30日至2015年10月30日止。2015年11月27日，邓玉芹、张德贵搬至荆门市多辉农产品交易中心从事水果批发经营业务。张德贵以个体工商户的名义在惠民水果批发市场从事水果批发经营，经营方式为家庭经营。一审法院认为，惠民农贸公司和邓玉芹、张德贵签订的《租赁协议》及《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》均是基于双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，双方的争议焦点为：一、《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》是否对《租赁协议》关于租赁期间做了变更；二、若二被告需承担违约责任，违约金是否过高。关于第一个争议焦点，《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》是否对《租赁协议》关于租赁期间做了变更的问题。2014年5月23日签订的《租赁协议》约定：惠民农贸公司将位于市场内的51号门面出租给邓玉芹经营。经营期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月30日止。2014年10月20日签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》中则约定：乙方摊位租金为4000元／年，从2014年10月30日至2015年10月30日止。对于后合同的该约定，从字面上来看，存在两种解释：1、系对摊位租金数额及租金对应期限的约定；2、系对摊位租金数额及租赁期限进行约定。惠民农贸公司认为系第一种解释，即《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》不是对《租赁协议》约定的租赁期限进行了变更，而是补充约定了租金数额以及租金对应期限。邓玉芹认为系第二种解释，即《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》对《租赁协议》约定的租赁期限从三年变更为一年。对于双方之间存在的分歧，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第一，从交易习惯来看，双方之间每年10月份均签订《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》，对租金数额及期限进行约定，双方均按照合同履行义务，惠民农贸公司提供摊位，邓玉芹、张德贵支付一年的租金，经营一年。此时，因为租赁期限和邓玉芹、张德贵所支付租金对应的时间均为一年，故双方对合同条款双方并无争议。2014年10月20日签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》应为双方依照交易习惯所签订的，此时，签订合同的背景和前提都发生了变化，故应该结合签订合同的背景和前提来理解存在争议的条款。第二，从合同签订的目的来看，签订《租赁协议》系惠民水果批发市场面临搬迁（背景），惠民农贸公司为了在新市场建成之前稳定客户资源而与被告签订了为期三年的租赁合同（前提），这从《租赁协议》条款“在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金”亦可以看出来。据此可以认定双方后来又签订《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》并非为了变更租赁期限，而是对《租赁协议》中未约定的租金数额等问题进行补充。第三，从合同内容来看，《租赁协议》仅仅约定了租赁期限，对租金数额、租金支付等事项并未约定，而《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》则对租金数额、租金支付等进行了约定，即后合同对前合同未规定的内容进行了补充，而不是变更，这也符合《租赁协议》中“租金交费时间，以原双方签订的租赁合同约定的支付时间为准。本合同未有约定的，以双方原签订的租赁合同为准”等条款的约定。第四，从诚实信用原则来说，所谓诚实信用原则，是指当事人在进行民事活动时，应当以诚相待，讲信誉，恪守诺言，具有良好的心理状态，不施欺诈。具体来说，在合同用语有复数解释时，要依据诚实信用原则确定哪一解释属于当事人的真实意思，排除不符合诚实信用原则的解释。本案中，在商业竞争激烈、市场风险大的情况下，惠民农贸公司为了稳定客户资源，与邓玉芹协商一致签订了为期三年的《租赁协议》，因为合同条款约定明确，故邓玉芹对惠民农贸公司与之签订《租赁协议》的目的也很清楚。那么，基于诚实信用原则，对《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》中的争议条款应该理解为：系对摊位租金数额及租金对应期限的约定。综上，原审法院认为，《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》中约定的“乙方摊位租金为4000元／年，从2014年10月30日至2015年10月30日止”应为对摊位租金数额及租金对应期限的约定，则《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》并未对《租赁协议》约定的租赁期限进行变更，协议双方所约定的惠民水果批发市场的51号门面的租赁期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月30日。故2015年11月邓玉芹、张德贵搬至荆门市多辉农产品交易中心从事水果批发经营业务违反了其与惠民农贸公司签订的《租赁协议》的约定，应当承担违约责任。关于第二个争议焦点，邓玉芹、张德贵承担的违约金是否过高的问题。邓玉芹、张德贵认为其支付的租金仅为4000元／年，要求其支付10万元违约金，为合同标的的25倍，违约金过高。原判认为，首先，《租赁协议》约定：在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金，该约定并非约束邓玉芹不支付租金的行为，而是约束其在惠民水果市场之外的地方开店的行为，故不能用租金来衡量违约金的高低，对邓玉芹的该辩论意见不予采纳。其次，惠民农贸公司因为市场搬迁而斥巨资修建新市场，为了稳定客户资源，与惠民水果批发市场的商户签订了为期三年的租赁合同。对于惠民农贸公司来讲，商户的稳定是正常经营及有序竞争的核心。如果商户流失，不仅会导致惠民农贸公司的市场竞争力下降，更直接影响其新市场的正常运营，导致其投资失败。故惠民农贸公司与邓玉芹约定了10万元的违约金，该10万元违约金相对于惠民农贸公司的经营风险来说并不畸高。第三，惠民农贸公司与邓玉芹在《租赁协议》中约定：在合同期内，甲方（惠民农贸公司）保证在新市场未建好之前不搬迁该水果市场。甲方如果搬迁，则向乙方（邓玉芹）支付10万元违约金；在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金，该约定是基于双方的真实意思表示，且该约定并不仅仅约束邓玉芹，若惠民农贸公司违约，同样要支付10万元违约金，双方的权利义务是对等的，故双方都应该按照合同的约定履行义务。现邓玉芹违约，应该按约支付惠民农贸公司10万元违约金。关于责任承担主体，因为上述《租赁协议》以及《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》均由邓玉芹与惠民农贸公司签订，而实际上是张德贵和邓玉芹二人以个体工商户的名义在租赁门面从事水果批发，即合同实际上由张德贵和邓玉芹夫妻二人共同履行，应认定上述合同是邓玉芹基于夫妻之间的家事代理权而同时代理张德贵签订的，合同对张德贵亦产生约束力。故对于邓玉芹、张德贵履行合同时的违约行为应由二人共同承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决：被告邓玉芹、张德贵于本判决生效之日起十日内支付原告荆门惠民农贸有限公司违约金10万元。案件受理费2300元减半收取1150元，由被告邓玉芹、张德贵负担。本院二审期间，被上诉人惠民农贸公司向本院提交了一组证据，本院组织当事人进行了质证。对该组证据是否采信及双方当事人上诉中争议的事实，本院认定如下：上诉人邓玉芹、张德贵对被上诉人惠民农贸公司提交的惠民水果市场的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及四张惠民水果市场工程项目现场照片的真实性无异议，予以确认，该组证据可以反映新建惠民水果市场的建设规模和投资额，但不能直接证明本案中的违约金是否过高，不能达到被上诉人举证需要证明的目的，本院对其证明目的不予采信。经过在二审庭审中询问，邓玉芹与惠民农贸公司一致确认：双方自2008年11月1日开始签订租赁协议，每年要交租金时双方签一次合同，2014年10月20日双方签订《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》是基于惯例，签订该合同书时，双方未协商解除2014年5月23日签订的《租赁协议》，2014年10月20日签订的合同中没有对2014年5月23日签订的合同进行变更的内容，惠民农贸公司与其他商户均签订了类似本案双方2014年5月23日签订的《租赁协议》。本院认为，本案争议的焦点是：1、邓玉芹与惠民农贸公司2014年10月20日签订的协议是否是对双方2014年5月23日签订协议的变更？2、邓玉芹、张德贵搬离惠民水果市场的行为是否构成违约及应否支付10万元违约金？一、关于邓玉芹与惠民农贸公司2014年10月20日签订的协议是否是对双方2014年5月23日签订协议的变更的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”上诉人邓玉芹、张德贵上诉认为，2014年10月20日签订的合同是对2014年5月23日签订合同中的租期进行了变更，应按变更后的合同履行。经查，上诉人二审庭审中确认双方在2014年10月20日签订时并没有对2014年5月23日签订的合同租期进行变更，且双方庭审中一致确认，自2008年11月起均是在要交租金时签订《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》，2014年10月20日签订合同也是基于交租金的惯例签订，双方签订该合同时也未协商解除2014年5月23日的合同。因此，从上述查明的事实可以看出，双方实是为交纳2014年至2015年度的租金，即履行2014年5月23日的合同约定而依据交易习惯签订的2014年10月20日的合同，并没有协商变更2014年5月23日合同约定的租期。该两份合同均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，上诉人张德贵、邓玉芹应当继续履行2014年5月23日签订的合同，故对上诉人的该项上诉理由不予采纳。二、关于邓玉芹、张德贵搬离惠民水果市场的行为是否构成违约及应否支付10万元违约金的问题。1、邓玉芹、张德贵是否构成违约的问题。本案中，邓玉芹、张德贵与惠民农贸公司在2014年5月23日签订的合同中第四条约定：“在合同期内（2014年11月1日至2017年10月30日），乙方（邓玉芹）保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元的违约金。”该约定是双方的真实意思表示，是惠民农贸公司为稳定客户和保持竞争力而设定，双方约定10万元违约金亦是为保证合同期内正常经营，上诉人邓玉芹、张德贵应当依约履行其义务。二上诉人在未与惠民农贸公司协商解除或变更该合同的情况下，于2015年11月离开惠民水果市场并至荆门市多辉农产品交易中心从事水果批发经营业务，符合合同约定的合同期内擅自离开及在别处从事相同经营项目的违约情形，构成违约。2、张德贵、邓玉芹应否支付10万元违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”二上诉人认为，被上诉人的实际损失应当为10400元，原审判令支付10万元畸高。本院认为，上诉人与被上诉人在合同中约定10万元违约金的目的是制约合同期内擅自离开或至别处从事相同经营项目，以及合同期内未建好新市场前搬迁等违约行为，是一种惩罚性的制裁，不是对逾期不交租金的违约行为的补偿，并未超出上诉人签订合同时可以预见到可能造成的损失。同时，二上诉人的违约行为已影响了被上诉人的正常经营秩序，再按租金数额确定违约金数额，将会导致违约一方的违约成本降低，使双方签订该条款的目的落空，还可能导致惠民水果市场的整体竞争力下降，并影响新市场的建设和运营。故二上诉人要求按租金确定违约金数额的理由与双方的设定违约金的目的不符，也不足以弥补被上诉人遭受的损失，对二上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳，原审判决上诉人支付10万元违约金并无不当。综上，上诉人邓玉芹、张德贵的上诉理由不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人邓玉芹、张德贵负担。本判决为终审判决。审判长  杨红艳审判员  刘永清审判员  罗艳红二〇一六年九月七日书记员  吴文倩