山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0826民初2136号原告：吴海成，男，1982年6月15日出生，汉族，住山东省微山县。未到庭。委托诉讼代理人：闫庆莉，山东畅通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟建礼，山东畅通律师事务所律师。被告：微山县汇丰房产有限公司，统一社会信用代码：913708261661628868。法定代表人张涛，经理。住所地，微山县104国道**号。委托诉讼代理人：张贞会，山东谛听律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，山东谛听律师事务所律师。原告吴海成与被告微山县汇丰房产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘某独任审判，公开开庭进行了审理，原告吴海成委托诉讼代理人闫庆莉、孟建礼，被告微山县汇丰房产有限公司法定代表人张涛，委托诉讼代理人张贞会、张楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴海成诉称，2014年8月4日，原被告签订了合同编号为20××××005的商品房买卖合同，约定原告购买被告滨湖春天二期的商业用房一套，面积349.05平方米，每平方米单价7735.28元，最后交付日期为2014年12月31日。如未按期交房，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约交付了全部房价款，但直到2015年10月28日该房屋才经综合验收合格，被告未按约定交付合格的商品房已构成履行迟延，故应按约定承担逾期交付的责任。另外根据国家相关规定，出售房屋应安装消防设施，被告给其他出售房屋安装防盗门和防火墙，而唯独不给原告安装，也违反了法定义务。原告多次找被告协商，被告均予以拒绝。为维护原告合法权益，请求依法判令被告：1、向原告支付违约金473710元，并继续为原告安装消防门和防火墙；2、诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据：证据一、商品房买卖合同一份。证明：原、被告2014年8月份签订商品房买卖合同，形成商品房买卖合同关系，合同第八条明确约定被告应于2014年12月31日前将验收合格的房屋交付原告。证据二、交款收据一张。证明：原告按照合同约定向被告交付房款270万元，履行完毕付款义务。因原告是第一位买家，被告为促销、刺激消费，同时考虑自己的房屋售价统一，经双方协商，原告出资254万元、被告让利营销，补贴16万元。证据三、电费收据2张。证明：被告交付的房屋不符合合同第十四条第一款的规定：交房时，水、电、道路可通，原告自行从承建方中建八局第二建设有限公司滨湖春天第二期工程项目经理部处扯电装修，被告存在违约。证据四、申请法庭调取的综合验收备案表，证明被告交付的房屋于2016年1月8日才经微山县住房和城镇建设局竣工综合验收合格，进行备案，严重逾期合同中约定的2014年12月31日前验收合格。证据五、判决书两份。贵院于2013年审理的同类型商品房买卖合同纠纷案件（近20家）也是依据国家法律规定：商品房交付时的验收合格应以行政主管部门完成综合验收为标准，请法庭作为参考。证人孟某证言，证明原被告双方协商实际房款254万元，因原告是该小区第一位买商铺的业主，被告给予原告16万元的补贴，其目的是为了其他房屋价格稳定。原告通过吴某龙交付房款的事实。被告微山县汇丰房产有限公司辩称，一、被告按照原告要求在最后交付期限届满前交付房屋，不存在违约问题；二、退一步讲，若被告承担违约责任，因原告存在严重过错，被告所承担合同约定的违约责任额度应予以减轻；综上，原告要求被告承担违约责任缺乏事实依据和法律依据。请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。原告要求的诉讼请求第一项“继续为原告安装消防门及防火墙”，没有事实依据，在双方签订的商品房买卖合同中及被告建设该商品方的设计图纸中，均未有安装消防门及防火墙的相关依据，因此原告的诉讼请求缺乏事实依据，不能成立。被告提供了以下证据：证据一：原被告双方于2014年8月4日签订的商品房买卖合同一份。证明:1、商品房买卖合同的签订基于双方真实意思表示，该合同为有效合同，双方已形成房屋买卖合同关系；2、合同第八条约定，在2014年12月31日前，该商品房经验收合格交付。证据二：2014年12月3日双方签收的房屋交接表一份。证明：1、双方已于2014年12月3日办理了房屋交接手续，且原告在明知该房屋未进行竣工验收的情形下，仍要求提前交付并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使用；2、原告对房屋未进行竣工验收即要求交付使用，原告存在明显过错。证据三：竣工验收备案表一份。证明：涉案商品房于2015年4月28日验收合格，因此，该商品房已于2015年4月28日满足合同约定的交付条件。证据四：2014年8月4日签订的270万房款收据一张，中国农业银行出具的220万元取款业务回单一份，2014年7月8日中国建设银行出具的50万元存款凭条（购房定金）一份。证明:原告吴海成虽然为《商品房买卖合同》相对人，但是其并未履行房款支付义务，270万房款实际支付人为吴某龙。证据五：借记卡账户历史明细清单一份，中国工商银行汇款凭证一份，中国工商银行个人业务凭证一份。证明：该16万元为涉案房屋实际付款人吴某龙向被告所借购房款，该款项包含在吴某龙支付的220万汇款中，证明涉案房款中含有被告垫付的16万元，吴某龙以及涉案房屋的产权人原告应予以返还。证据六、微山县住房和城乡建设局文件（微住建字{2015}64号）《关于进一步加强房地产开发项目竣工综合验收及备案管理工作的通知》。证明：1、该通知第十二条规定：本通知下发之日前已办理商品房预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得竣工综合验收备案证明后，方可办理房屋初始登记；2、微山县住建局作为房地产开发建设的行政主管部门，明确了在2015年5月5日前，商品房的交付使用按照商品房买卖合同中的约定，本案《商品房买卖合同》明确约定该商品房经验收合格交付，并非综合验收。经审理查明，2014年8月4日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告滨湖春天二期商品房一套，该商品房的用途为商业，总价款2700000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房精分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、预期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订当日，原告哥哥吴某龙替原告交纳购房款2200000元，加之2014年7月8日交纳购房定金500000元，共计2700000元，2014年8月4日，被告员工王某通过工商银行向吴某龙转款160000元。2014年12月3日，被告将商品房交付给原告，房屋交接表显示，验收项目有：土建无问题，门窗齐全，安装齐全，单元门钥匙3把，入户门钥匙5把，水表底数、电表底数皆为0，原告同意以上验收项目并在交接表上签字。2015年4月28日，涉案商品房通过竣工验收。2015年5月5日，微山县住房和城乡建设局《关于进一步加强房地产开发项目竣工综合验收及备案管理工作的通知》要求：“一、凡本县城市规划区内的房地产开发项目在交付使用前，均要进行竣工综合验收和备案；十二、本通知下发之日起，房地产开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，需将取得开发项目竣工综合验收备案证明作为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理商品房预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得竣工综合验收备案证明后，方可办理房屋初始登记”。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，原被告双方应按合同约定履行自己的义务，原告按合同约定支付了购房款义务，被告虽按合同约定交房，但存在瑕疵，构成违约，应承担违约责任。本案争议的焦点在于对房屋验收合格的理解。该买卖合同文本是由国家住房和城乡建设部下发的现在仍然通用的2000版示范文本，买卖合同第八条明确约定了依照国家和地方人民政府的有关规定商品房交付的4种条件，其中1、该商品房经验收合格和2、该商品房经综合验收合格的通常理解，含义也只有唯一性，不会做出两种以上的解释，所以交房条件不适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定。同时该条款约定也是依照地方人民政府的有关规定，合同签订时，还不存在组织综合验收的职能部门，故合同约定并不违反法律规定，被告商品房竣工验收合格的时间为2015年4月28日。禁止性规范分为效力性禁止性规范和管理性禁止性规范，《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。该类规范禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用，被告的交房行为虽然违反了法律的禁止性规定，但违反的是管理性的禁止性规范，故被告的转移占有行为视为有效的交付使用。原告明知房屋交接表的内容与合同约定交付条件不符，且依据合同第十一条约定有拒绝接房的权力，仍同意接房并实际占有使用，应视为房屋的交付使用，被告不存在按合同约定交房时间逾期交房的违约行为，但存在竣工验收合格逾期的违约行为，鉴于被告仅存在一个层面的预期违约行为，合同约定的违约责任额度应酌情减轻，被告承担日万分之三的违约责任。关于被告转给原告的160000元，不属于本案审理范围，其主张不予支持。原告要求被告为其安装消防门和防火墙的主张，未在合同中约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、被告微山县汇丰房产有限公司向原告吴海成支付逾期交房违约金89916元（自2015年1月1日至2015年4月28日，按日万分之三计算），于判决生效之日10日内付清。二、驳回原告吴海成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8406元，减半收取，由原告吴海成承担3405元，被告微山县汇丰房产有限公司承担798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  刘庆聚二〇一六年九月二十七日书记员  鲍建臣