广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9823号上诉人（原审被告、反诉原告）：新元素餐饮管理（上海）有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：FrankRasche，该司经理。委托诉讼代理人：谢丽君、范力为，均系广东博浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵美玉，身份证地址广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，广东明盛律师所律师。上诉人新元素餐饮管理（上海）有限公司（以下简称新元素公司）因与被上诉人赵美玉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人新元素公司代理人谢丽君、被上诉人赵美玉代理人熊飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。新元素公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除新元素公司与赵美玉签订的《厂房、场地租赁合同》；三、改判赵美玉向新元素公司支付未履行合同的违约金50万元；四、驳回赵美玉的所有诉讼请求；五、本案诉讼费用由赵美玉承担。事实和理由：一审法院以厂房交付时符合约定标准即认定赵美玉完成了整个租赁期间提供符合约定的租赁物的义务属基本案件事实认定不清。新元素公司与赵美玉于2012年5月23日签订了《厂房、场地租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，租赁合同约定赵美玉将位于广州市番禺区钟村镇钟一村的厂房及空地(以下简称“厂房”，)出租给新元素公司用于食品生产及加工，租期10年自2012年6月15日至2022年6月14日。租赁合同还约定在租赁期内赵美玉向新元素公司提供250KVA的用电功率，如新元素公司需增加水、电负荷，由新元素公司负责报装，赵美玉有协助义务。双方在签订《租赁合同》后一直按约履行，新元素公司也按约支付租金。2014年11月17日，新元素公司租赁的涉案厂房供电电缆被盗，导致整个厂房断电，2015年1月12日租赁厂房四楼整层的电线又被盗，2015月1月14日租赁厂房三楼的电线又再一次被盗。自2014年11月17日第一次厂房供电电缆被盗之日起直至一审庭审结束长达1年多的时间整个涉案租赁厂房都处于断电状态。由于新元素公司将广州地区公司业务重心转至上海等地，涉案厂房系无常驻员工在厂办公，乃至于在断电后至2015年3月份期间新元素公司还是相信赵美玉会对失窃的电缆进行修复，使厂区恢复电力供应状态，所以在此期间新元素公司一直按约支付租金的。但赵美玉不顾新元素公司多次催促一直找各种借口拒绝对失窃电缆、电线进行维修，反而不断要求新元素公司支付租金。2015年2月13日新元素公司明确告知赵美玉，因为出现了供电电线被盗未维修，所以拒付租金。在2015年8月6日新元素公司又向赵美玉邮寄了《关于答复赵美玉女士催要租金事宜的函》中又明确要求赵美玉履行维修电缆设备的义务及不履行的法律后果，但赵美玉还是将新元素公司的维修电缆的要求置之不顾。新元素公司认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，在租赁期内，赵美玉有按照租赁合同约定为新元素公司至少提供250KVA的用电功率使厂房符合“食品生产及加工”租赁用途的义务，并且这一义务应是贯穿整个租赁期间的。而一审法院却将这一义务仅限定为在赵美玉交付涉案厂房当时符合通水、通电及供电部门确认同意将配电变压器增容至800KVA即完成了整个租赁期间提供符合约定的租赁物的义务是断章取义，属租赁合同基本事实认定不清。二、一审法院对失窃电缆维修义务的主体及安保服务关系的认定属适用法律错误。根据《合同法》的规定，租赁物的维修义务由出租人来承担，当事人另有约定的除外。在本案中，一审法院依据《租赁合同》第七条的约定，认定涉案被窃电缆的维修义务由新元素公司承担是错误的。因为该条中的“失窃”指的是“由新元素公司员工造成失窃的”，这与“新元素公司员工造成物业损坏的”并列限定了上述承担维修义务的前提是该失窃或损坏结果是由新元素公司员工造成的，否则新元素公司不承担维修责任。而一审法院将“失窃的”这一词单独适用，撇开了“乙方人为造成”这一限定语，进行错误理解失窃维修义务的主体，错误适用了法律。最后，一审法院认为本案中的保安服务与本租赁合同纠纷不属于统一法律关系，未对赵美玉的安保服务过错做查清事实处理也是错误的。本案中的保安服务是基于新元素公司与赵美玉间的租赁关系进而连接产生的安保服务关系，安保服务关系存在的基础是基于双方的租赁关系，本案的安保服务不能独立于双方的租赁关系而存在。本案中涉案电缆的失窃与赵美玉提供的安保服务存在重大过错也是息息相关的，所以应查清本案的安保服务关系，显然一审法院对此事实并未做清楚的查实。赵美玉二审辩称：不同意新元素公司的上诉请求，理由如下：一、依据双方合同约定，在承租期间，租赁厂房电缆被盗，应由新元素公司承担维修义务。且新元素公司自承租至今并未使用承租厂房。2014年11月26日电缆第一次失窃后，新元素公司是在赵美玉发函催租及请求明确是否承租时，才于2015年8月6日向赵美玉复函要求维修失窃电线。二、根据双方签订的《厂房、场地租赁合同》第七条，明确了新元素公司对于承租物业承担维修和更换义务的两种情形：第一人为造成损坏；第二失窃。新元素公司所提出的限制定语的理解，是歪曲了合同第七条的本义。安保合同关系与租赁合同关系式两个不同的法律关系，且没有证据证明赵美玉对已交付的租赁物业有约定的安保义务。因此，赵美玉认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。赵美玉向一审法院起诉请求：一、新元素公司支付拖欠赵美玉2015年3月15日至10月14日的租金550678.39元，2015年1月至9月电费20330.38元；二、新元素公司向赵美玉支付滞纳金、滞纳金以2015年3月15日至2015年7月14日期间应付租金为本金，自2015年7月6日起按每日0.5%计至清偿之日止；三、诉讼费由新元素公司负担。新元素公司一审反诉请求：一、解除新元素公司与赵美玉签订的《厂房、场地租赁合同》；二、赵美玉向新元素公司返还租赁保证金208875元；三、赵美玉向新元素公司支付未履行合同的违约金50万元；四、本案的诉讼费由赵美玉承担。一审法院认定事实：赵美玉为广州市番禺区钟村镇钟一村一厂房（房地产权证号为粤字第××号）的权属人。2012年5月23日，赵美玉作为出租方、新元素餐饮管理（上海）有限公司（以下简称“新元素公司”）作为承租方，签订《厂房、场地租赁合同》，双方约定由新元素公司向赵美玉承租诉涉厂房，建筑面积为2734.84平方米，空地面积约为1344.7平方米，整套厂房合计每月租金为69625元。新元素公司承租该物业用于食品生产及加工。租赁年限为10年，自2012年6月15日至2022年6月14日止，其中2012年6月15日至2012年7月14日为免租装修期。租金每3年递增10%，其中2015年6月15日至2018年6月14日的租金为76588元。赵美玉于2012年6月15日交付该物业给新元素公司，新元素公司于合同签订后5个工作日内支付保证金，新元素公司于2012年7月15日开始缴交租金给赵美玉，每月5号前交当月租金，首月租金须在房屋交付前交付，赵美玉在收到房租和税费后五个工作日内将合法发票交付给新元素公司。保证金为208875元。……租赁期内，赵美玉提供新元素公司变压器为250KVA，如新元素公司需增加水、电负荷，由新元素公司负责报装，并承担相关费用，赵美玉负有协助义务，双方在签署合同前已向相关部门咨询并向新元素公司明确，此物业可以在新元素公司建设时向政府增加水、电负荷。……租赁期内，新元素公司应合理使用承租物业，爱护租赁设施，如因新元素公司人为造成该物业损坏（因生产需要由赵美玉确认并认可的对房屋建筑的结构变更不包含在内）或失窃的，则由新元素公司负责维修和变换，费用由新元素公司负责；如果遭遇不可抗力（不包括雷击、突发性停电）造成双方财产损失的，互不追究责任。维修期间影响新元素公司不能正常使用该物业，赵美玉应相应减少租金及延长租期，其维修费用由赵美玉负责。赵美玉负责房屋主体的日常维修及保养工作。租赁期内，电梯由新元素公司负责维修，赵美玉需提供电梯设备的保养公司的信息。电力设备由新元素公司负责维修保养，但赵美玉应当提供电力设备维修保养公司的信息并提供相应支持。……属于赵美玉的维修责任若其未能及时履行相应的维修义务的，则新元素公司可委托第三方进行修理，由此产生的费用可直接在房租中扣除，如由于赵美玉未尽到维修义务而造成新元素公司的损失，则赵美玉需对此造成的新元素公司的损失承担赔偿责任。……违约责任如下：1、赵美玉在合同期限内违约，造成合同提前终止的或赵美玉提前解除本合同或由于该房屋的权属发生变化，而导致新元素公司无法继续承租该房屋，赵美玉必须提前6个月通知新元素公司，同时向新元素公司补偿如下费用：赵美玉应返还新元素公司的保证金，并赔偿新元素公司相当于保证金数额的违约金，如违约金不足以弥补新元素公司的房屋装修费用、设备购买费用、搬迁费以及因赵美玉提前终止合同而给新元素公司造成的损失，赵美玉应赔偿新元素公司实际损失。同时赵美玉将支付新元素公司剩余租期内的按本合同租金条款计算出的全部租金作为对新元素公司的额外补偿。2、租赁期内，新元素公司中途解除本合同的，必须提前六个月书面通知赵美玉，通知期间租金照常缴交，赵美玉不予退还租赁保证金。保证金不予以赔偿赵美玉损失的，还应赔偿差额部分。同时，新元素公司将支付赵美玉剩余租期内的按本合同租金条款计算出的全部租金作为对赵美玉的额外补偿。3、如新元素公司逾期支付租金，且经赵美玉书面催告后5日内仍未支付的，每一天按月租赁费的0.5%收取滞纳金。逾期超过10天，赵美玉有权向新元素公司发出终止合同的书面通知，在收到赵美玉书面通知10日内仍未支付的，赵美玉有权终止合同并在保证金中扣除新元素公司欠缴的租金及违约金数额，保证金数额不足的，赵美玉有权就超出部分要求新元素公司赔偿实际损失。租赁期内，该物业每月的水、电、垃圾、治安、清洁、管理费及因使用而产生的一切费用由新元素公司每月结清。……若由于赵美玉的原因导致新元素公司所承租的房屋无法实现本合同约定的目的的，则新元素公司除不再支付本合同约定的租金外，还可要求赵美玉支付与租金金额相等的违约金。如该等情形持续超过10天，则新元素公司有权终止本合同，赵美玉应返还新元素公司的保证金，并赔偿新元素公司相当于保证金数额的违约金，如违约金不足以弥补新元素公司的房屋装修费费用、设备购买费用、搬迁费用以及因赵美玉原因提前终止合同而给新元素公司造成的损失，赵美玉还应赔偿新元素公司实际损失，同时赵美玉将支付新元素公司剩余租期内的按本合同租金条款计算出的全部租金作为对新元素公司的额外补偿。该合同在最后还特别约定了：1、赵美玉在向供电局书面确认变压器可以增容到600KVA后，新元素公司开始进行厂房交接（6月15日或之后）；2、若赵美玉6月15日前仍无法确认变压器可增容至600KVA，双方有权解除合同，双方不承担责任。3、收到赵美玉书面确认用电可增容到600KVA后，新元素公司将保证金支付到赵美玉指定账户。2012年7月24日，赵美玉与广州供电局有限公司番禺供电局签订《供用电方案协议》，供电局就诉涉厂房的配电变压器容量增容为800KVA，该协议从签订之日起生效，至正式送电之日终止，高压供电方案有效期为一年，低压供电方案有效期为三个月，如逾期仍未实施须重新确认。2012年7月11日，新元素公司向赵美玉支付278500元，赵美玉将诉涉厂房交付给新元素公司使用。2014年2月18日，新元素公司通过银行转账支付9288.40元，记账回执摘言为支付电费、外部服务费；2014年4月11日支付10475.47元，记账回执摘言为支付1、2月电费、外部服务费；2015年2月17日，支付81442.13元，回单摘要为支付3月租金；2015年4月9日支付14400元，回单摘要为支付2014.92.15外部服务费。2014年11月26日，赵美玉向派出所报警，称诉涉厂房部分电缆于2014年11月17日晚上8时许发现被盗。2015年1月13日，赵美玉向派出所报警，称诉涉厂房四楼的电缆于2015年1月12日发现被盗。2015年1月15日，赵美玉向派出所报警，称诉涉厂房三楼的电缆于2015年1月14日被盗。租赁期间，赵美玉与新元素公司工作人员多次就租金支付、电缆被盗事宜进行短信往来。2015年7月1日，赵美玉向新元素公司寄送律师函，要求新元素公司支付2015年2月15日至7月14日的租金及5个月的电费、看厂房人员五个月的工资，逾期不支付的，新元素公司应依约对赵美玉支付额外的补偿，同时，赔偿因电缆被盗造成的损失近20万元。2015年8月6日，新元素公司向赵美玉寄送《关于答复赵美玉女士催要租金事宜的函》，认为：一、赵美玉提供的安保服务不力及设备设施设计及施工问题导致电缆设备被盗，要求赵美玉负责维修和更换，损失由赵美玉负责。二、因赵美玉的维护不当造成失窃使新元素公司无法实现合同约定的目的，新元素公司除可免支付2015年1月13日至7月14日的租金外，赵美玉还应支付新元素公司自2015年1月13日起至恢复合同约定的电量供应之日止电费与租金相等的违约金，同时新元素公司还享有终止合同、要求返还保证金及赔偿相当于保证金数额的违约金208875元以及要求额外补偿的权利；三、要求赵美玉尽快修复供电电缆设备，恢复合同约定的电量供应。在一审庭审过程中，赵美玉称新元素公司自2015年3月份即2015年3月15日开始没有支付租金，且2015年3月、4月、5月的租金按照81442.13元（含税）的标准计付，2015年6月15日至2015年10月14日的净租金计付标准为每月76588元，为此，赵美玉提供了三张租金发票拟证明其主张。新元素公司则称其仅自2015年4月份即2015年4月1日开始没有支付租金。此外，赵美玉称新元素公司应向其支付2015年1月至9月期间的电费，为此，赵美玉提供了2015年1月至9月期间的电费发票，金额分别是2014.93元、2273.12元、2323.87元、2333.50元、2298.73元、2256.66元、2273.73元、2286.17元、2269.67元。对此，新元素公司称诉涉厂房不符合合同约定的使用条件，新元素公司拒绝支付。双方确认诉涉厂房有一保安人员负责看守，赵美玉称该保安人员是其向新元素公司介绍，由新元素公司雇佣，但相关的保安费是由新元素公司转账给赵美玉，再由赵美玉转交保安人员，为此，赵美玉提供了保安人员赵某出具的收条，内容为：“今收到赵美玉转交新元素餐饮管理（上海）有限公司2014年6月-2015年2月止看厂房工资14400.00元（壹万肆仟肆佰）。收款人：赵某。2015.4.16”；新元素公司则称是其向赵美玉直接购买安保服务，保安人员是由赵美玉雇佣。双方确认涉诉厂房发生电缆盗窃后，涉诉厂房未能通电，且双方均未对电缆设备进行维修。一审法院认为：赵美玉与新元素公司于2012年5月23日签订的《厂房、场地租赁合同》是双方真实的意思表示，双方应依照上述合同享有相应的权利和履行相应的义务。新元素公司向赵美玉支付了保证金及第一个月（2012年7月15日至2012年8月14日）的租金合共278500元（保证金208875元、租金69625元），赵美玉向新元素公司交付了涉诉厂房，双方如约履行合同至2015年3月。因诉涉合同约定自2012年7月15日起算租金，首月租金须在交付厂房前支付，后每月5日前缴交当月租金，且赵美玉仍持有2015年3月租金的发票原件，而新元素公司提供的转载凭证并未能显示双方变更为按照自然月计付租金，因此，应认定新元素公司自2015年3月（3月15日）起未支付租金。新元素公司称其未支付相应租金及2015年1月起的电费的理由为诉涉厂房电缆被盗、赵美玉没有进行维修导致诉涉厂房无法供电，诉涉厂房不符合合同约定的使用条件，赵美玉已违反合同约定，同时，新元素公司以此主张解除诉涉合同。首先，赵美玉作为涉诉厂房的出租人，应提供符合合同约定的厂房，该厂房除了权属清晰外，还应当具备通水、通电等基本功能，不论新元素公司在诉涉厂房实际投产与否，而赵美玉交付诉涉厂房时，该厂房符合通水、通电条件，且亦经供电部门确认同意将配电变压器增容至800KVA。其次，关于诉涉厂房电缆被盗后的维修义务应由谁承担的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”而诉涉租赁合同约定“如因新元素公司人为造成该物业损坏或失窃的，则由新元素公司负责维修和更换，费用由新元素公司负责。”“赵美玉负责房屋主体的日常维修以及保养工作。”诉涉厂房的电缆被盗，应由新元素公司承担维修义务。再次，虽诉涉厂房的保安人员是由赵美玉介绍给新元素公司，且其报酬由赵美玉代为转交，但并不足以认定为新元素公司向赵美玉购买了诉涉厂房的保安服务，退一步来说，即使可认定为新元素公司向赵美玉购买了诉涉厂房的保安服务，但与本案中的赵美玉及新元素公司之间的租赁合同关系费非同一法律关系。因此，对新元素公司主张赵美玉未尽维修义务，其无需支付相关租金及电费的抗辩意见，一审法院不予采纳。新元素公司以赵美玉违约为由主张解除合同、返还租赁保证金208875元、支付违约金50万元亦缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。赵美玉主张新元素公司支付2015年3月15日至2015年10月14日期间的租金及2015年1月至2015年9月期间的电费，合法有据，一审法院予以支持。因诉涉租赁合同约定2012月6月15日至2015年6月15日期间每月租金为69625元，但该合同还约定了赵美玉收到租金和税费后需向新元素公司交付发票，现赵美玉出具了2015年3月至2015年5月期间的租金发票，即2015年3月15日至2015年6月14日期间每月的含税租金为81442.13元，2015年6月15日至2018年6月14日期间每月租金为76588元，因此，2015年3月15日至2015年10月14日期间的租金为550678.39元（81442.13元/月×3月+76588元/月×4月），2015年1月至2015年9月期间的电费为20330.38元（2014.93元+2273.12元+2323.87元+2333.5元+2298.73元+2256.66元+2273.73元+2286.17元+2269.67元），新元素公司应向赵美玉支付上述租金550678.39元、电费20330.38元。同时，赵美玉主张新元素公司以每月租金为本金，自2015年7月6日起按照每日0.5%的标准支付滞纳金，其中2015年3月15日至2015年6月14日期间以69625元为本金，2015年6月15日至2015年7月14日以76588元为本金。因诉涉合同约定滞纳金的标准为每日按月租金的0.5%计付，且赵美玉已于2015年7月1日向新元素公司发送过催收租金的律师函，因此，对赵美玉关于滞纳金的主张，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）新元素餐饮管理（上海）有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）赵美玉支付2015年3月15日至2015年10月14日期间的租金550678.39元及2015年3月15日至2015年7月14日期间租金的滞纳金（2015年3月15日至2015年6月14日期间每月租金以69625元为本金、2015年6月15日至2015年7月14日期间租金以76588元为本金，每月租金的滞纳金分别自2015年7月6日起按照每日0.5%的标准计付至本判决确定的清偿之日止，以本金为限）；二、被告（反诉原告）新元素餐饮管理（上海）有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）赵美玉支付2015年1月至2015年9月期间的电费20330.38元；三、驳回被告（反诉原告）新元素餐饮管理（上海）有限公司的全部反诉请求。案件本诉受理费10004元、反诉受理费5445元，合共15449元，由被告（反诉原告）新元素餐饮管理（上海）有限公司负担。审查一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，新元素公司要求在2016年8月9日庭询时将场地交还给赵美玉，赵美玉表示同意接收场地，且本案双方一致同意当日作为双方签订合同的解除时间。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对新元素公司上诉请求及赵美玉答辩意见，分析如下：首先，从本案证据及当事人陈述可知，本案双方于2012年5月23日签订《厂房、场地租赁合同》后，赵美玉将涉案物业交付新元素公司，应新元素公司租赁需要，以赵美玉的名义向供电部门申请将配电变压器增容至800KVA。至涉案物业被盗，新元素公司并未提出赵美玉交付的物业存在不适租的异议，故一审法院认定赵美玉已向新元素公司交付适租物业并无不妥。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案双方于合同第七条中约定：“租赁期内，乙方（新元素公司）应合理使用承租物业，爱护租赁设施。如因乙方人为造成该物业损坏（因生产需要由甲方（赵美玉）确认并认可的对房屋建筑的结构变更不包括在内）或失窃的，则由乙方负责维修和更换，费用由乙方负责。”该约定属于上述法条的例外性约定，双方应按合同约定履行。从上述约定的文义上来看，乙方人为造成该物业损坏与失窃是并列列举的情况，对新元素公司上诉提出该条约定的是因乙方人为造成的失窃，其才需承担责任缩小文义的解释，本院不予采纳。上述合同条款对于造成失窃原因的约定虽然不具体，但从一般租赁合同履行的情况来看，出租人交付租赁物后，对租赁物业，乃至承租人放置在物业中物品是由承租人自行进行保管的，新元素公司将该义务转让由出租人负担并不符合常理。再次，从一审查明的事实可知，新元素公司通过赵美玉的介绍，聘请了保安，且通过赵美玉向保安支付工资。由此可见，该保安是受雇于新元素公司而非赵美玉，新元素公司自己履行了对涉案物业的安保义务，应对其聘请的保安是否尽职承担责任。综上，对新元素公司上诉认为一审认定事实不清，对失窃电缆的维修义务的主体及安保服务关系的认定属适用法律错误的主张，本院不予采纳。根据上述合同约定，涉案物业失窃，应由新元素公司承担维修义务，对新元素公司主张赵美玉未尽维修义务，其无需支付相关租金及电费的抗辩意见，一审法院不予采纳并无不妥。新元素公司以赵美玉违约为由主张返还租赁保证金208815元，支付违约金50万元无事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。二审期间，新元素公司要求在2016年8月9日庭询时将场地交还给赵美玉，赵美玉表示同意接收场地，且本案双方一致同意当日作为双方签订合同的解除时间。由此，本院无需再对解除双方签订的《厂房、场地租赁合同》的诉求再进行调处。综上所述，审查一审查明事实清楚、适用法律正确，处理结果并无不当，应予以维持。新元素公司上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10004元，由上诉人新元素餐饮管理（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 张燕宁审判员 郑怀勇二〇一六年九月二十六日书记员 党春婷