广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终2361号上诉人（原审被告）：珠海市金鼎园区服务有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：郑生辉，执行董事。委托代理人：吴浩，广东非凡律师事务所律师。委托代理人：李伶。上诉人（原审原告）：珠海飞鹏环保设备有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：丁世杰，执行董事。委托代理人：郭卫星，广东友邦方达律师事务所律师。委托代理人：郭洋铭。上诉人珠海市金鼎园区服务有限公司（以下简称金鼎公司）与上诉人珠海飞鹏环保设备有限公司（以下简称飞鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2004年9月14日，飞鹏公司与金鼎公司签订《金峰公寓认购协议书》，约定：飞鹏公司认购金鼎公司位于珠海市唐家湾镇金峰西路“金峰公寓”之房产合计20套，房款总额1636200元，应支付定金120000元，签订协议时支付定金20000元，2004年11月30日前付清定金余额100000元。付款方式为银行按揭付款，在签订正式合同当天付清首期款，并办理按揭手续。2004年12月31日前交楼入伙。金鼎公司在房产封顶后书面通知飞鹏公司10天内签订正式合同等相关手续，签署正式合同时，定金转为房款，本认购协议书失效。协议签订当日，飞鹏公司转账支付定金20000元，2004年12月13日支付定金10万元。2005年12月，飞鹏公司、金鼎公司签订《金鼎工业园区职工生活配套用房销售合同》（以下简称《销售合同》）二十份，约定由飞鹏公司购买金鼎工业园区职工生活配套用房第二幢1单元201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604房共计二十套房产，合同第三条约定：按照建筑面积计算，每平方米1300元，签订合同5个工作日内付清房款。第六条，出卖人应当在付清全部首期房款之日起5日内将具备正常使用条件的房产交付买受人使用。第十一条，出卖人应当在房产交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2005年12月14日，金鼎公司（甲方）、飞鹏公司（乙方）签订《补充协议》，写明关于支付房款余款事宜，双方协商达成如下协议：一、乙方按生活配套规定，���甲方购面积1293.70平方米的生活用房（实际面积以房产资料确定的为准），以单价每平方米1296元计算，应付房款总额1676635元，已付首期款506635元，余款从交房入住次月起按协议规定交付。二、乙方初步确认尚欠购房余款1170000元整。三、甲方同意乙方按3年分期36个月支付房款（2006年1月1日至2008年12月31日止），每月等额支付购房余款，即乙方每月应在10号前向甲方支付的房款为32500元整。如乙方不能按期支付房款，按逾期实际金额加倍支付利息。四、乙方同意向甲方支付上述购房余额的月平均利息，即每月支付利息平均3387.83元，（包括加付30%的利息）。上述全部利息亦应每月等额支付，与该月应付的房款一并支付。如甲方在规定的时间内为乙方办领产权证后，乙方在一年内付清上述全部余款的，该款的全部利息中止，并如数将已付的30%的利息退还给乙方。五��乙方保证按期付清该月应付的房款本息。如乙方逾期支付房款本息的次数达3次的或累计达三个月的，甲方有权要求乙方一个月内一次性付清全部购房余款（不再按每月等额方式支付），逾期仍未付清全部购房余款本息的，甲方有权解除本协议及《销售合同》，收回所销售的房产，并另行处理。六、甲方有责任在规定的时间内办理所购房产的房产权证，否则乙方有权停止支付购房余款。如按期办理好房产证向银行抵押贷款后，乙方保证所贷款项优先付清全部房款。否则甲方有权解除协议及合同收回房产，并另行处理。2006年2月，飞鹏公司交齐首期款506635元，2006年1月开始每月按上述协议支付房款及利息至2006年10月，共计支付房款总额841706.81元，利息34928.19元。2006年10月，飞鹏公司认为金鼎公司在交付后180日内未办好房产证，停止支付房款和利息。2006年1月26日，珠海市城建档案馆向市房地产登记中心出具《原件存档证明》，证明本案所涉房产的原件已归档。2006年2月，金鼎公司将案涉20套房产交付飞鹏公司使用。在办理相关登记手续过程中，珠海警备区后勤部用地红线手续存在问题，2006年10月25日珠海市规划局向珠海警备区后勤部发出通知，通知其原一六八医院的军事用地已于2004年3月23日办理调整用地的手续，请尽快将已作废的《用地规划许可证》及附图附件交回注销。2006年11月1日，金鼎公司向珠海警备区后勤部发函要求协助办理相关调整用地的手续。2006年12月22日，珠海警备区后勤部向房产登记中心出具《说明》，同意按调整后的用地红线办理用地手续。2008年1月21日向房产登记中心提出本案所涉房产的分割登记手续，2008年3月，除本案争议的2栋1单元房产未办证之外，1栋和2栋的其他单元的房产办理了房产��到其他购房企业名下。2008年3月31日，金鼎公司向飞鹏公司发函，提出：1、贵司自收到本函之日起45日内向本公司一次性付清全部房款及办理相关产权证的一切费用。在此前提下，本公司尽力为贵司办理上述房地产权证。2、如贵司不同意一次性支付全部房款及办理相关产权证的一切费用，本公司将解除双方签订的《销售合同》及其补充协议，并将景峰广场2栋1单元2-6层收回使用。由此引起的一切法律后果由贵公司承担。同年4月3日，飞鹏公司回函：由于贵司未能按合约期限办妥房产证，所以在此期间已停止付款。我们还是应按《金鼎工业园区职工生活配套用房销售合同》及其补充协议执行便可。2009年2月11日，金鼎公司向飞鹏公司发出《通知函》，提出以下2种方案：1.贵司把余款一次性付清给我司并协助办理产权的手续。2.我司可接受贵司解除买卖合同，原款无息退还，贵司须在7日内全部搬离景峰广场。如果贵司不能接受以上方案，请提供可行方案解决。我司会尽量配合解决问题。请在5天内与我司联络商讨方案。2013年7月4日，飞鹏公司向金鼎公司发函，再次要求金鼎公司执行双方签订的“金鼎工业园区职工生活配套用房销售合同”和“2005年12月签订的补充协议条款”尽快办理房产证。2013年8月13日，原审法院受理飞鹏公司诉金鼎公司房屋买卖合同纠纷一案【案号（2013）珠香法民三初字第219号】，飞鹏公司提出如下诉讼请求：一、判令金鼎公司立即为飞鹏公司办理位于珠海市唐家湾镇金鼎工业园讼争二十套房屋的房地产权证；二、判令金鼎公司返还飞鹏公司多付的30%购房款利息10163.49元。金鼎公司在该案中提出反诉，反诉请求：解除金鼎公司与飞鹏公司签订的关于买卖讼争二十套房���的《金鼎工业园区职工生活配套用房销售合同》，将涉案房产退还给金鼎公司并支付占有、使用涉案房产期间的使用费用。原审法院于2014年5月13日作出（2013）珠香法民三初字第219号民事判决，判决认为，《补充协议》第四条约定“甲方在规定的时间为乙方办领房产权证后”，其中“规定的时间内”应理解为金鼎公司应在合同签订或交付后90日内申请办证。该民事判决作出如下判决：一、金鼎公司于判决发生法律效力之日起三十日内为飞鹏公司办理位于珠海市唐家湾镇金鼎工业园金峰西路9号2栋1单元二至六层201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604房的房地产权证。二、飞鹏公司于办理完房地产权证当日向金鼎公司支付购房余款834928.19元。三、驳回飞鹏公司的其他诉讼请求。四、驳回金鼎公司的其他反诉请求。金鼎公司不服该一审判决，向本院提起上诉，本院于2015年9月24日作出（2015）珠中法民三终字第306号民事判决，判决认为：“原审判决对于金鼎公司办证义务和办证时间的认定正确，予以维持”。“金鼎公司于2006年2月将案涉房产交付飞鹏公司使用，于2006年9月14日向产权登记机关提交材料申请初始登记，此后，由于出现案外人珠海警备区后勤部建设用地规划调整后未及时注销原许可证等文件的情形，飞鹏公司至今一直未取得房地产权属证书。金鼎公司主张，上述情形属于双方合同第十四条约定的不可抗力，金鼎公司据此不存在先行违约的事由。对此原审法院认为，上述情形虽然属于双方在签订合同时不可预见的因素，但并非属于在合同履行时不能免除和不可克服的情况，不属于法律意义上的不可抗力。并且，在上述情形消失之后，金鼎公司已于2008年1月向产权登��机关提出了案涉房产的分割登记手续，但时至今日仍未给予飞鹏公司办理房地产权属证书，据此，金鼎公司的行为构成违约，原审判决对此认定有误，原审法院予以纠正。而根据《补充协议》第四条的约定，作为买受人的飞鹏公司在未取得房地产权属证书时，有权停止支付购房余款，因此，飞鹏公司于2006年10月停止付款的行为并不构成违约，原审判决对此认定正确，本院予以维持”。该二审判决发生法律效力后至今，双方均未履行各自的判决义务。飞鹏公司在原审中的诉讼请求为：1、判令金鼎公司向飞鹏公司支付延迟办证违约金2023516元（其中，按照飞鹏公司在2006年2月之前已经向金鼎公司支付的房款578410元，按照每年24%的标准，从2006年5月30日计算至2006年10月14日，为51671元；至2006年10月14日，飞鹏公司共向金鼎公司支付房款876635元，以此为基数，按照每年24%的标准，从2006年10月15日暂计算至2016年2月29日，为1971845元，共计2023516元。要求计算至金鼎公司为飞鹏公司办理本案二十套房产的房地产权证之日）；2、本案诉讼费由金鼎公司承担。原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第（五）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。据此，（2015）珠中法民三终字第306号民事判决确认的事实，原审法院予以认定。首先，关于金鼎公司的办证时间。生效民事判决确认金鼎公司应在合同签订或交付后90日内申请办证。根据前述查明的事实，金鼎公司于2006年2月将案涉20套房产交付飞鹏公司使用，由此，金鼎公司应在2006年5月30日前为飞鹏公司所购的房产办理产权证书。其次，关于金鼎公司和飞鹏公司是否构成违约。（2015）珠中法民三终字第306号民事判决明确认定金鼎公司逾期办证的行为构成违约，飞鹏公司于2006年10月停止付款的行为不构成违约。金鼎公司在没有新的证据和新的事实的情况下，在本案中再次提出其不存在违约行为、飞鹏公司停止付款构成违约的抗辩，原审法院不予重复审理。综上，飞鹏公司主张金鼎公司逾期办证构成违约并据此要求其承担违约金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于违约金标准，案涉二十套房屋的《销售合同》均约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”。飞鹏公司认为该条款约定的违约金标准过低，要求按照每年24%的标准计收违约金。对此原审法院认为，如果按��上述条款的约定执行，则无论金鼎公司拖延多长时间为购房人办理产权证，均仅需要承担固定金额即已付房价款1%的违约责任，该约定显然对守约方有失公平，也不利于促进违约方尽快履行合同义务。而结合金鼎公司十年来一直没有履行办证义务的违约情形，上述条款约定的违约金标准显然过低。依据《合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，第三人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，但飞鹏公司要求按照每年24%的标准计收违约金，没有合同和法律依据，飞鹏公司也没有举证证明逾期办证给其造成的实际损失。结合本案实际情况，案涉房屋为工业园区职工生活配套用房，飞鹏公司在仅支付了约一半购房款的情况下，接收了全部房屋并作为本公司生活配套用房占有、使用多年，基本满足了购买房屋的正常使用功能。据此，原审法院酌定将违约金调整为以已付房款841706.81元为基数，按照中国人民银行同期三年期定期存款基准利率自2006年5月30日起计至办妥房屋产权证之日止。飞鹏公司主张的已付房款包含了双方约定的利息，原审法院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决金鼎公司于判决发生法律效力之日起十日内向飞鹏公司支付延迟办证违约金（以已付房款人民币841706.81元为基数，按照中国人民银行同期三年期定期存款基准利率自2006年5月30日起计至办妥房屋产权证之日止）。一审本案受理费11494元，由飞鹏公司负担10057元，金鼎公司负担1437元。金鼎公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回飞鹏公司的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由飞鹏公司承担。事实和理由：金鼎公司认为，涉案房屋逾期办证不是金鼎公司自身原因造成的，无论是根据法律规定还是合同约定，金鼎公司都不需要承担违约责任；退一步说，即使金鼎公司存在逾期办证的行为，也仅需按《销售合同》第十一条约定承担违约责任，即按已付房价款的1%向飞鹏公司支付违约金。本案不存在可以调高违约金金额的法定事由。原审判决认定事实错误，导致适用法律错误，二审法院应予纠正。一、原审判决认定金鼎公司存在逾期办证的违约行为是错误的，二审法院应予纠正。1、金鼎公司不存在逾期办证的违约行为。涉案房屋逾期办证不是金鼎公司自身原因造成的，而是由于出现以下双方签订合同时不可预见的原因造成的：即案外人珠海警备区后勤部建设用地规划调整后未及时注销原许可证等文件，原地块红线图及土地证与168医院的用地范围重叠，需��重新调整，故珠海市房地产登记部门当时未审批办理涉案房屋房产证。对此事实，（2015）珠中法民三终字第306号民事判决亦予以确认。可见，并不是金鼎公司自身原因造成涉案房屋逾期办证。根据双方签订的《金鼎工业园区职工生活配套用房销售合同》（下称《销售合同》）第十四条关于免责事由的约定，不可抗力、政府部门执行政策等方面原因均属于免责事由之一。即使上述无法办证原因不属于不可抗力，也应属于双方约定的政府部门执行政策原因的免责事由，因此金鼎公司不需承担违约责任。2、飞鹏公司在2006年10月停止支付合同价款构成违约。因案外人珠海警备区后勤部的原因，房产登记部门直到2006年12月30日才才核准了该栋房产的初始登记。在此前，金鼎公司不存在任何违约行为，飞鹏公司在2006年10月即已停止付款，明显无事实依据，也不符合“卖方违约��为买方办理房产证的前提下，买方才有权停止付款”的合同约定条件。而且飞鹏公司在停止履行付款义务之前未向金鼎公司作任何催告通知，未尽必要的告知义务，不符合行使不安抗辩权或后履行抗辩权的条件及程序。因此，飞鹏公司在2006年10月停止付款的行为明显构成违约。由此可见，原审判决认定金鼎公司存在逾期办证的违约行为是错误的，二审判决应予纠正。二、原审判决认为金鼎公司应承担逾期办证的违约责任是错误的，二审法院应予纠正。金鼎公司已按合同约定将需由金鼎公司提供的全套办证文件交付相关政府部门，依法不需要承担逾期办证的违约责任。1、《销售合同》第十一条关于产权登记的约定内容，金鼎公司应于房产交付使用的180日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报房地产权登记部门备案。2、本案中，金鼎公司已举证证明在该案房产���付给对方使用前即2006年1月26日前已将办证所需由金鼎公司提供的全套文件资料全部交付至相关政府部门。3、涉案房屋逾期办证不是金鼎公司自身的原因造成的。4、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，金鼎公司已举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，可不承担逾期办证的违约责任。5、事实上，从金鼎公司提交资料、积极联系第三方解决办证问题、按期交付房屋等行为，均表明金鼎公司一直按合同约定积极履行办证义务，不存在飞鹏公司所述的金鼎公司拒不履行办证义务等情况。由此可见，金鼎公司依法不需承担逾期办证的违约责任。6、案涉房产��办证飞鹏公司也存在过错，飞鹏从来没有催告我方办证。且飞鹏有义务提交相关的办证资料，但是飞鹏公司从来没有提供。办证是双方的过错导致的。原审判决对此认定错误，二审法院应予纠正。三、原审判决认为金鼎公司按照中国人民银行同期三年期定期存款基准利率标准支付违约金是错误的，二审法院应予纠正。1、退一步说，假设金鼎公司需要承担逾期办证的违约责任，也仅需按销售合同约定承担按已付房价款的1%支付违约金的责任。《销售合同》第十一条约定：如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。补充协议并未变更该逾期取得房产证的违约责任约定。双方应按合同该约定履行。原审法院不仅计算的标准是错误的对起算的时间点也是错误的，按照相关判决查明的事实，案涉房产是在2006年12月份之后房产登记中心消除了其他办证的障碍，在这个时间点之前是存在办证障碍的，且该障碍是由于政府的原因造成的，政府的原因也规则于不可抗力的范围之内，因此这段期间。2、飞鹏公司无证据证明存在实际损失及金额，应承担举证不能的不利后果，不能以此为由调高违约金。⑴飞鹏公司未按合同法司法解释规定的方式请求调整违约金，人民法院依法不应予以调整。合同法司法解释二第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院调整违约金的人民法院应予支持。但本案中飞鹏公司并未按上述法定方式要求增加违约金。⑵飞鹏公司未能提供任何证据证明其因涉案房屋逾期办证造成了损失，也未提供任何证据证明合同约定的违约金低于该损失。原审判决在无任何证据的情况下，径行认为飞鹏公司存在损失并增加违约金，明显违反法律规定，应予纠正。①本案一审中，飞鹏公司未提交任何证据证明其因涉案房屋逾期办证造成了损失以及损失的具体金额，因此并不符合合同法第一百一十四条第二款规定的可以增加违约金的法定情形。飞鹏公司应承担举证不能的不利后果。②实际上，飞鹏公司并未因涉案房屋未能办证存在损失。涉案房屋早在2006年2月交付飞鹏公司后，飞鹏公司一直实际占有、使用涉案房屋，并未收到任何因素影响其正常使用，飞鹏公司将该房屋对外出租的行为足以表明此事实。而不论是从其自身使用还是对外出租，对于飞鹏公司来说都是获益行为，无损失产生，近年房价的持续飞涨也让飞鹏公司获取了巨大的利益。由此可见，飞鹏公司一直在获益，根本不存在任何损失，其无权要求调高违约金。③金鼎公司才是实际受损方。飞鹏公司仅支付一半房款即已实际占��使用涉案房屋，并在长达十多年的时间内一直未支付房款给金鼎公司，可见金鼎公司才是实际受损方。鉴于上述，假设金鼎公司需要承担逾期办证的违约责任，也仅需按合同的该条约定支付违约金。飞鹏公司未提交任何证据证明存在实际损失且损失金额远高于违约金金额，应承担举证不能的不利后果。原审判决在无证据证明存在法定调整违约金的条件下，径行调整违约金金额，明显违反法律规定，二审应予纠正。综上所述，原审判决认定金鼎公司存在违约行为，需要承担违约责任，并在无任何证据的情形下违法调整违约金金额，明显是错误的。敬请二审法院依法纠正原审判决的错误，支持上诉人金鼎公司的全部上诉请求。针对金鼎公司上诉，飞鹏公司在二审中答辩称：1、金鼎公司拒不为飞鹏公司办理所购房屋的产权手续，是违约行为。金鼎公司的拒不办证的违约行为已经为生效判决所认定，已成法律事实，也构成了金鼎公司承担违约责任的基础。特别是金鼎公司在为其他购房者办理了房屋登记手续后，单独拒绝为飞鹏公司办理房屋登记手续，是在故意扩大飞鹏公司的损失，其应承担相应法律后果。2、金鼎公司拒不为飞鹏公司办理所购房屋登记手续，结果是飞鹏公司无法取得房屋产权证书，损害了飞鹏公司对所购房屋（不动产）的抵押贷款权的行使。常识是向银行贷款需要抵押物，没有抵押物，企业是贷不到银行款项的。飞鹏公司所购房屋因金鼎公司拒绝办理登记手续，使房屋在法律上不能确权，无法取得房产证，飞鹏公司作为生产企业急需资金，因而无法用所购房屋抵押贷款。持续十年之久的损害了答辩人的抵押权，金鼎公司理应为其损害飞鹏公司权益的行为承担补偿责任。3、当违约金不足以弥补损失的，人��法院有权调整违约金。4、原判决认定金鼎公司应承担违约责任是正确的，计算违约责任起始时间也是正确的，但在计算违约责任基数方面不正确。作为违约，金鼎公司是对飞鹏公司所购房屋的全部价值的违约，不是对飞鹏公司已交付的购房款的违约。为此，飞鹏公司在上诉状中主张了自己的权利。飞鹏公司亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、按金鼎公司每年卖房价格确定，或按房产交易中心登记的金鼎园区服务公司售房价格确定违约金；2、也可按房产每年价格评估来确定。3、2004年，金鼎公司售房给飞鹏公司的价格每平方1300元，以后是价格不断上涨的，到现在为每平方米9000元左右，取最高和最低的平均价格为每平方米5000元左右计算，年利率6%计，金鼎公司应付给飞鹏公司的违约金为人民币1293.7㎡×5000元／㎡×6%×10年3个月=397.8127万元，扣��2010年前价格涨幅较小因素，飞鹏公司实际请求的违约金赔偿额在人民币300万元。事实和理由：飞鹏公司购买金鼎公司开发的位于金鼎工业园金峰西路的二十套住宅房屋，金鼎公司违约未履行飞鹏公司办理房屋产权证手续的义务，为原审法院和本院生效判决书确认。对此，（2016）粤0402民初1792号民事判决认定金鼎公司应承担违约责任，飞鹏公司是赞同的。但对判决认定酌定将违约金调整为已付房款人民币841706.81元为基数是有异议的，不能赞同。因为已付人民币841706.81元房款是飞鹏公司应当支付的，金鼎公司收取也是有合同依据的。对此，双方不存在违约的问题。飞鹏公司认为，金鼎公司没有按法律规定和合同约定为飞鹏公司办理房屋产权证，其违约的是没有为全部房屋办理产权证，应负责的是全部房屋价值，而不应当只是已交付的购房款。飞鹏公司认为金鼎公司没��履行办理权证义务，侵害的是飞鹏公司对所购房屋的融资权。没有办理房屋产权证，飞鹏公司只能对已交付的房屋进行正常的使用，但飞鹏公司无法对房屋进行融资，不能行使抵押贷款权。金鼎公司的违约，使飞鹏公司的房屋价值的存量资产相当于放在银行不能取得贷款抵押权，又没有银行利息，构成飞鹏公司的损失。因此，金鼎公司的违约责任的基数应当是所购房屋的价值，且以每年的房屋评估价格计或按金鼎公司每年实际售房房价格计。对此，飞鹏公司认为原审判决只以飞鹏公司支付的购房款作为计算违约责任基数，对飞鹏公司是不公平的，应予改判。针对飞鹏公司上诉，金鼎公司在二审中答辩称：1、飞鹏公司上诉请求中要求按照房屋的价值计算违约金是增加或变更了原审的诉求，在二审中不应于以审理，应当直接驳回。一审中飞鹏公司仅是提出以已支付的款项87万作为计算违约金的基数，现在直接变更以房屋的价值，即使按照双方签订的合同，也是原来一审飞鹏公司主张的87万多的两倍，因此我方认为该请求已经构成了增加或变更了诉请，按照民诉法的相关规定，在二审中不应当审理。2、我方认为飞鹏公司主张以房屋价值作为计算违约金的基数事实上和法律上都是不成立的。飞鹏公司上诉的理由主要是认为没有办证影响其案涉房产行使其抵押贷款权，我方认为抵押贷款权既不是飞鹏公司的合同约定权利也不是法定权利，双方在合同中约定的是飞鹏公司享有所有权，所有权的四项权利为占有、使用收益处分，飞鹏公司已经完整的享有了三项权能，不办证仅仅影响是飞鹏公司对案涉房产处分的权利，而处分的权利从房价上涨的事实看，如果飞鹏早处理案涉房屋是可以减少损失的，现在没有处分唯一的后果也是��断的收益，所以飞鹏公司没有任何的损失，不应当承担本案的赔偿责任，更不应该以房屋价值作为基数来计算损失。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，2014年1月8日，珠海市房地产登记中心向原审法院出具《关于金峰西路9号2栋房产登记情况的复函》，部分内容如下：“2006年9月14日，金鼎公司就金峰西路9号2栋房产向我中心提出初始登记申请，我中心于当日受理。审核期间，中国人民解放军广东省珠海警备区后勤部提交了一份其于2006年12月22日出具的《关于金峰路军事用地调整的说明》。2006年12月30日，我中心核准了本次初始登记。2008年1月10日，金鼎公司就金峰西路9号2栋房产的分割向我中心提出分割登记申请，我中心于2008年2月3日核准了其分割登记申请”。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为金鼎公司承担逾期办证违约金计算时间及计算标准的问题。关于逾期办证违约金起算时间确定的问题。本院认为，（2015）珠中法民三终字第306号民事判决为生效民事判决，金鼎公司在未提交其他证据证实该判决认定事实错误情况下，该民事判决应作为本案裁判依据。（2015）珠中法民三终字第306号民事判决确认金鼎公司应在合同签订或者交付后90日内申请办理房产证，金鼎公司于2006年2月将涉案房屋交付给飞鹏公司使用，因此根据上述约定，金鼎公司应当在2006年5月30日之前为飞鹏公司办理涉案房屋房地产权证书，迄今为止，金鼎公司并未履行办证义务，因此应自2006年5月30日开始承担逾期办证违约责任，直至办妥房屋产权证之日止，原审法院认定正确，本院���以确认。金鼎公司上诉认为计算逾期办证违约金起算时间应当从2008年开始计算，之前逾期时间是因为珠海警备区后勤部原因造成，因此应当予以扣除，对此本院认为，（2015）珠中法民三终字第306号民事判决已经认定部队调整用地之情形并非属于合同履行时不能免除和不能克服的，不属于法律意义上的不可抗力，因此不属于可扣除违约天数范畴，金鼎公司该上诉理由，理据不足，本院不予采纳。关于逾期办证违约金计算标准的问题。本院分析如下：其一、《销售合同》明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”，此条针对逾期办证行为约定违约金计算标准，是按照买受人已经支付房款作为计算违约金依据，因此飞鹏公司上诉提出按照房屋现有价值计算违约金并无合同依据，亦无法律依据，故本院不予支持。其二、诚如原审法院所述，根据《销售合同》约定，金鼎公司逾期办证应当承担违约金为固定额度，因此无法体现违约时间长短对违约方的惩罚，即金鼎公司长时间拖延办证，其承受违约金均不会发生改变，此种违约金约定无法敦促金鼎公司尽快履行自身办证义务，针对守约方显失公平。结合金鼎公司逾期办证长达十年之久的事实分析，上述条款约定的违约金标准明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，应当予以调整增加。其三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违���合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此飞鹏公司主张法院增加违约金时应当证明其损失存在，而且该损失应当是缔约时可预见损失。本案中，飞鹏公司二审主张损失是侵害其融资权，导致其银行贷款利息损失，本院认为飞鹏公司主张贷款利息损失并不属于缔约时可预见损失范畴，因此飞鹏公司以此作为调高违约金参考损失标准，理据不足，本院不予支持。飞鹏公司此前主张按照年利率24%标准计算违约金，并没有合同及法律依据，本院亦不予支持。考虑涉案房屋已经交付给飞鹏公司使用至今，基本满足房屋使用功能，且飞鹏公司并未全额支付购房款，原审法院由此酌定将违约金调整为以已付房款841706.81元为基数，按照中国人民银行同期三年期定期存款基准利率计算，符合客观事实，本院予以维持。综上所述，原���判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人金鼎公司、飞鹏公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币37410元，由上诉人金鼎公司负担人民币6610元，由上诉人飞鹏公司负担人民币30800元。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  庹 佳代理审判员  王 芳二〇一六年九月二十六日书 记 员  程 敏