广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0784民初1540号原告（反诉被告）：王波，男，汉族，1992年4月20日出生，住湖北省秭归县。委托诉讼代理人：林兆德，广东广能律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓立坚，男，汉族，1976年8月25日出生，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：梁锦汉，广东合邦律师事务所律师。第三人：鹤山市沙坪街镇南村民委员会筍山村，住所地：广东省鹤山市沙坪街道镇南村民委员会。主要负责人：邓兆华，该村村长。原告王波诉被告邓立坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，被告邓立坚于同年6月14日对原告王波提起反诉，本院于同年6月14日受理反诉，将本诉和反诉合并审理，依法适用简易程序，于同年6月29日公开开庭进行审理。后本院发现本案处理结果同鹤山市沙坪街镇南村民委员会筍山村有法律上的利害关系，遂依职权通知鹤山市沙坪街镇南村民委员会筍山村作为第三人参加诉讼，复于同年8月5日公开开庭进行审理。后本院依职权调取有关证据并组织当事人于同年9月12日进行质证。首次庭审原告王波及其委托诉讼代理人林兆德，被告邓立坚及其委托诉讼代理人梁锦汉到庭参加诉讼；第二次庭审原告王波的委托诉讼代理人林兆德，被告邓立坚及其委托诉讼代理人梁锦汉到庭参加诉讼，第三人鹤山市沙坪街镇南村民委员会筍山村经传票传唤，未到庭参加诉讼；就本院依职权调取证据质证的庭审，原告王波的委托诉讼代理人林兆德，被告邓立坚及其委托诉讼代理人梁锦汉到庭。本案现已审理终结。原告王波向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年12月1日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告退回定金16600元给原告；3.判令被告赔偿原告的经济损失约80000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定被告将沙坪镇筍山村大祠堂租赁给原告作厂房使用，租金每月5800元，同时，还约定原告先支付16600元即相对于两个月租金的定金给被告，合同期为五年，合同签订后，双方一直履行至2015年4月份。因租金过高，加上鞋厂生意不景气，原告拖欠了被告近两个月的租金无法支付，即与被告协商，用先支付的定金抵偿租金，拟解除租赁合同。但被告不同意，并于2015年4月7日强行进入被告所租赁的厂房内，取走了原告用于制鞋所用的皮鞋格（约值80000元），同时还取走了原告日常经营所用的进货单、出货单、供应商材料单等全部材料，使原告无法进行生产。双方协商无果，原告即向鹤山市公安局中山派出所报警，派出所前来处理后，并无结果。被告邓立坚辩称，原告与被告签订了一份厂房租赁合同，约定原告每月5日前支付5800元的租金，过期不交按应付的金额加收10%的滞纳金，超过一个月不交，被告有权单方终止合同，并没收定金，原告于2016年2月份开始拖欠租金，2016年4月4日将工厂搬走，被告当天向派出所报警并作笔录，原告主张的经济损失8万元无事实依据，因原告称的皮鞋格、进货单、出货单及全部材料均是原告要收破烂的人以9000元的价格收走，被告并无拿走原告厂房内任何东西，原告拖欠租金，已违反合同约定，故应没收原告所交的定金，另原告应支付拖欠的租金。被告邓立坚向本院提出反诉请求：1.判令原告支付2016年2月至4月份的租金合计17400元及利息240.55元（按银行同期贷款利率支付，自2016年2月5日起至欠款付清之日的利息，暂计至反诉之日）；2.判令原告支付滞纳金1740元（按应付金额的10%计算）；3.判令原告支付2016年3月、4月份的电费406.25元；4.反诉受理费由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告每月5号前支付5800元租金，过期不交的，按应付金额加收10%的滞纳金，超过一个月不交的，被告有权单方终止合同并没收所交付的定金。原告于2016年2月份开始拖欠租金，被告多次催交原告仍拒不支付。2016年4月4日，被告发现原告在搬厂，于是被告立即向中山派出所报警并作了笔录。2016年4月7日，原告又叫人过来搬厂，被告遂让人去监督，但后来原告称厂房内的物品丢失，又向中山派出所报警并做了笔录。因原告违反合同约定，拖欠2016年2月至4月租金，被告多次催收无果，原告的行为已严重损害被告的利益，依约被告有权解除合同，没收定金并要求原告赔偿损失。庭审中，本院向被告释明《厂房租赁合同》无效，被告可变更诉讼请求，被告遂将第一项反诉请求中的“租金”变更为“占有使用费。原告王波针对被告邓立坚的反诉辩称，1.原告拖欠被告的租金是两个月不是三个月；2.原告还有三个月的租金作为押金在被告处；3.原、被告签订的租赁合同是无效的，因被告并没有足够的证据证明该厂房权属是被告，也无建筑许可证、土地证等证实，故双方签订的租赁合同是无效合同。原告确认欠被告2016年3月至4月的电费406.25元。第三人未作陈述。本院经审理认定事实如下：2014年11月1日，第三人鹤山市沙坪街镇南村民委员会筍山村以鹤山市沙坪街镇南村筍山经济合作社的名义与被告邓立坚签订《厂房（铺位）租赁合同》，约定第三人将位于荀山大祠堂的面积约640平方米的厂房（以下简称讼争租赁物）出租给被告使用，租赁期限从2014年11月1日至2019年10月30日，又约定每月15日至16日支付租金等。后经第三人同意，被告与原告于2014年12月1日签订《厂房租赁合同》，约定被告将讼争租赁物转租予原告使用，租赁期限从2014年12月1日至2019年10月30日，每月租金5800元，于每月5日前支付租金，如逾期不交，按应付的金额加收10%滞纳金，如超过一个月不交，被告有权单方终止合同并没收所交付的定金，又约定原告必须在承租合同签订时预付16600元作定金等。订约时原告向被告支付了定金16600元。后原告向被告支付租金至2016年1月份，从2016年2月份起未再向被告按时足额支付租金，而原告占有使用讼争租赁物直至2016年4月4日。2016年3月底，经中间人黄文超介绍，原告与邱志豪联系，约定原告以9000元的价格打包出售讼争租赁物厂房内的机器给邱志豪。后邱志豪预付1500元定金给原告，原告遂将讼争租赁物的钥匙交付与邱志豪。后黄文超欲以厂房内的复印机作为介绍的好处费，邱志豪应允并将该钥匙交付与黄文超。2016年4月1日至同年4月3日，邱志豪等在原告王波的监督下搬运讼争租赁物厂房内的机器等。2016年4月4日，当日原告并未在场监督，邱志豪委托三名废品收购人搬运讼争租赁物厂房内的机器设备，同日14时30分许，上述情形被第三人的工作人员发现，第三人遂以原告拖欠租金为由予以制止并向鹤山市公安局中山派出所报警，该所随即派员到场处理并制作询问笔录。2016年4月7日下午14时许，被告以电话联系邱志豪并请其到讼争租赁物厂房内协商，邱志豪到场后，被告告知邱志豪，原告拖欠其租金16600元，厂房内的机器作为抵押物，邱志豪如欲购买，被告可变卖给邱志豪，但变卖价款需迳付予被告。邱志豪应允并支付7500元给被告。被告遂打开厂房大门让邱志豪搬运机器。后原告王波闻讯赶至现场制止并向鹤山市公安局中山派出所报警，该所随即派员到场处理并制作询问笔录。同日，邱志豪在鹤山市公安局中山派出所陈称：“（王波把整个厂房的机器打包给你的时候）不是（包括厂房内的所有物件），我们就是协商打包的物件只包括制造鞋子的机器，厂房内的有些电器，比如空调，风机，鞋格，办公室内放在一个角落里的账本并不卖给我”，“我看见有一个蛇皮袋装着这些鞋格放在地上”，“我不知道（有多少鞋格），因为厂房打包好了，我不知袋子里有多少鞋格”等（详见邱志豪于2016年4月7日在鹤山市公安局中山派出所的询问笔录第四页）。被告于2016年4月7日在鹤山市公安局中山派出所陈称：“不清楚（租客王波等人报称丢失的100多套皮革的去向），我们今天才上去过，上次4号是我报警的”等（详见被告于2016年4月7日在鹤山市公安局中山派出所的询问笔录第三页）。黄文超于2016年4月7日在鹤山市公安局中山派出所陈称：“骏宝鞋厂说他们丢失了鞋格这件事我也不知道”等（详见黄文超于2016年4月7日在鹤山市公安局中山派出所的询问笔录第四页）。2016年4月7日，原告在鹤山市公安局中山派出所陈称其接到小姨的电话说房东在搬原告的东西，又称原告的小姨等亲属至讼争租赁物厂房内查看后发现厂房内的所有东西包括皮鞋格及一些供货商进货单等资料丢失。另查明，鹤山市沙坪骏宝鞋厂是原告经营的个体工商户，经营场所位于讼争租赁物。讼争租赁物为第三人所建设，既未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，亦未办理其他规划报建手续。本院于2016年7月4日勘验讼争租赁物现场并制作勘验视频光盘在卷为凭，勘验时本院发现讼争租赁物现场尚有一个装有部分皮鞋格等物的蛇皮袋，然未发现原告所称进货单等资料。本案审理过程中，本院向双方当事人释明《厂房租赁合同》无效，双方当事人可以变更诉讼请求，原告表示不变更，而被告则将第一项反诉请求的“租金”变更为“占有使用费”。本院认为，本案立案案由是租赁合同纠纷，经审查，本案应为房屋租赁合同纠纷。兹就本案争议焦点及判断理由评述如下：（一）关于原、被告签订的《厂房租赁合同》的效力及原告请求解除《厂房租赁合同》的问题，前已叙明，讼争租赁物为第三人所建设，既未取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证及其他规划报建手续，依《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第二条的规定，在一审法庭辩论终结前，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故第三人就讼争租赁物与被告签订的前述《厂房（铺位）租赁合同》，以及被告将讼争租赁物转租与原告所签订的《厂房租赁合同》，俱因未办理建设工程规划许可证等有关规划报建手续而为无效合同。原、被告签订的《厂房租赁合同》既为无效，则自始无法律约束力，亦不存在解除合同之谓，故原告请求解除前述《厂房租赁合同》，显属无据，经本院释明后，原告仍不变更该请求，故本院对原告提出的解除《厂房租赁合同》的请求予以驳回。（二）关于原告请求被告退回定金16600元的问题，依合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告因无效的《厂房租赁合同》取得的定金16600元应返还给原告，故原告请求被告返还定金16600元，理据充分，于法有合，应予支持。（三）关于原告请求被告赔偿原告丢失皮鞋格的经济损失80000元的问题，依上开合同法第五十八条规定，经本院对讼争租赁物勘验后可知，现该厂房内尚有一个装有部分皮鞋格的蛇皮袋，此与案外人邱志豪于2016年4月7日在鹤山市公安局中山派出所陈称“我看见有一个蛇皮袋装着这些鞋格放在地上”，“我不知道（有多少鞋格），因为厂房打包好了，我不知袋子里有多少鞋格”等，复据黄文超于2016年4月7日在鹤山市公安局中山派出所陈称“骏宝鞋厂说他们丢失了鞋格这件事我也不知道”等，被告于2016年4月7日在鹤山市公安局中山派出所陈称“不清楚（租客王波等人报称丢失的100多套皮革的去向），我们今天才上去过，上次4号是我报警的”等，足认邱志豪、黄文超等陈称对原告所称皮鞋格的去向并不知情，故原告申请邱志豪、黄文超出庭作证并无准许之必要，故本院不予准许。详察各当事人及其他案外人在鹤山市公安局中山派出所的询问笔录所载各情，可知原告自承在2016年4月1日至4日期间曾委托废品收购人对讼争租赁物厂房内的物品进行搬运，而2016年4月4日原告未在场监督废品收购人搬运，故原告纵有部分皮鞋格丢失，亦不能排除该等皮鞋格在2016年4月4日丢失的可能性，而原告未举证证明其确有皮鞋格丢失以及因被告的原因致原告的皮鞋格丢失等事实主张，原告应负举证不能的不利后果，故本院对原告的前述事实主张不予采信。退一步言之，纵系被告致原告的皮鞋格丢失，原告亦未能举证证明该等皮鞋格价值为80000元的主张，倘该等皮鞋格的价值果系80000元，而讼争租赁物每月租金仅5800元，则皮鞋格变价款亦足以支付原告所欠两个余月的租金，何以至事发时原告仍欠被告两个月的租金？原告提出的该主张显与常理相悖，殊非可采。从而，原告请求被告赔偿原告丢失皮鞋格的经济损失80000元，理据不足，于法未合，自应驳回。（四）关于被告请求原告支付2016年2月至4月占有使用费合计17400元并从2016年2月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至清偿之日止（截至2016年6月14日利息为240.55元）的问题，原、被告均确认原告在2016年4月4日起即无在讼争租赁物内生产经营，故占有使用费应计至2016年4月4日止，依房屋租赁合同司法解释第五条规定，原告请求参照《厂房租赁合同》约定的每月租金5800元的标准计算占有使用费，可予照准，计得占有使用费12373.33元（5800元／月×2＋5800元／月÷30日／月×4日）。原告的机器虽在2016年4月4日后仍继续占用讼争租赁物，但此系因被告制止原告搬运机器，故2016年4月4日以后的占有使用费不应由原告负担，对原告的该部分占有使用费请求，应予驳回。另，被告请求自2016年2月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息至清偿日，但原告请求的利息有误，应在实际占有使用之次月起算，即2016年2月份占有使用费从2016年3月1日起算，如此类推，计得截至被告反诉之日2016年6月14日的利息为129.56元。（五）关于被告依《厂房租赁合同》约定的滞纳金条款请求原告支付滞纳金1740元一节，因《厂房租赁合同》无效，故《厂房租赁合同》的滞纳金条款亦无约束力，故被告的该请求显属无据，殊非可取，自应驳回。（六）关于被告请求原告支付2016年3月至4月电费406.25元的问题，原告对被告的该请求无异议，此属原告在法律规定范围内处分自己的民事权利，于法有合，应予照准。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告邓立坚自本判决发生法律效力之日起十日内返还定金16600元给原告王波；二、原告王波自本判决发生法律效力之日起十日内向被告邓立坚支付占有使用费12373.33元及利息（截至2016年6月14日的利息为129.56元，从2016年6月15日起的利息以12373.33元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿占有使用费之日止）；三、原告王波自本判决发生法律效力之日起十日内向被告邓立坚支付2016年3月至4月电费406.25元；四、驳回原告王波的其他诉讼请求；五、驳回被告邓立坚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1107.50元，由原告王波负担998.50元，被告邓立坚负担109元（原告已预交该本诉受理费，被告履行判决义务时将其应负担的本诉受理费迳付给原告，本院不另收退）。本案反诉受理费294.70元，由原告王波负担186元，被告邓立坚负担108.70元（被告已预交该反诉受理费，原告履行判决义务时将其应负担的反诉受理费迳付给被告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。书记员  吕美珊书记员吕美珊