辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终5333号上诉人（原审被告）：大连宏城地产有限公司，住所地大连市金州区。法定代表人：郑绵昆，该公司董事长。委托代理人：孙权，辽宁博学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张靖东，男，1974年5月14日生，汉族，住大连经济技术开发区。原审原告张靖东与原审被告大连宏城地产有限公司（以下简称宏成公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市金州区人民法院作出（2015）金民初重字第00085号民事判决，宏成公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏成公司的委托代理人孙权，被上诉人张靖东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张靖东一审诉称：2013年1月23日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发建设的位于金州区先进街道凤祥路81号第1幢1层3号房屋出卖给原告，房款总金额为497,258元，并约定被告应于2013年6月30日前将房屋交付给原告，合同同时约定了逾期交房违约金计算条款。合同签订后，原告依约向被告履行了付款义务，而被告却直至2014年7月20日才将房屋交付给原告使用，但被告未依约向原告支付逾期交房违约金。现诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金38,189.81元。诉讼费用由被告承担。被告宏成公司一审辩称：原、被告之间不存在商品房买卖关系，实际为借贷关系。被告向原告借款100万元，案涉房屋作为被告还款的担保物。原告向被告实际控制人妻子陈梅兰的个人账户汇款，实际为原告向被告提供的借款。被告曾向原告支付利息合计44万元，双方的借贷关系还没有处理完毕。案涉房屋是公建房屋，原告提供的合同中对案涉房屋的价格约定过低，不符合市场行情，可以证明原、被告之间签订的商品房买卖合同不是被告的真实意思表示，而是原告为了保证其借款安全，要求被告提供案涉房屋作为担保。故不同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2013年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于大连金州新区先进街道凤祥路81号第1幢1层3号及4号（原告已另案起诉）两处公建，房款共计为100万元，其中本案案涉的第1幢1层3号公建房款为497,258元，付款方式为一次性付款。合同还约定：“出卖人（被告）应当在2013年6月30日前，向原告交付房屋，如逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订当日，被告向原告出具金额为100万元专用收款收据一张，收款事由载明为往来款；次日，由原告弟弟张靖波汇给被告实际控制人的妻子陈梅兰农业银行账户94万元，该笔款项摘要注明为借款。原告于2014年7月20日开始占有、使用案涉房屋。一审法院认为：原、被告之间签订了房屋买卖合同，该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效。原告向被告指定的代收人交付了购房款，被告认可原告的哥哥张靖波曾在合同签订的次日向其“实际控制人”的妻子陈梅兰账户汇款94万元款项，该笔款项与双方合同约定的房屋价款相近，且汇款时间和开具收据的时间仅相差一天。原告在庭审时提交了房屋买卖协议、专用收款收据等证据，可以证明被告在房屋销售过程中存在指定其他收款人代为收取购房款的情形。且原告实际占有案涉房屋后，被告曾向原告收取电费、采暖费等相关费用，亦应可以证明被告对原告占有案涉房屋的认可。被告未按合同约定的时间交付房屋，原告依据合同约定请求被告承担违约赔偿责任，合法有据，应予支持。违约金数额应为38,189元（497,258元每日万分之二384天）。关于被告辩称的案涉房屋的购房单价低于同期同地点的公建房屋的辩解意见，一审法院认为，房屋价格系双方自主确定，不能因房价高低来判断房屋买卖合同是否成立。关于被告提出的其向原告交付了44万元为借款利息的辩解意见，一审法院认为，原告称双方存在其他债权债务关系，不能单纯依据被告向原告汇款而认定双方房屋买卖合同关系不成立，故对被告的以上辩解意见不予采纳。综上所述，大连市金州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，经该院审判委员会讨论决定，作出如下判决:被告大连宏城地产有限公司于判决生效后十日内向原告张靖东支付逾期交房违约金38,189元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费760元（原告预交380元、被告预交380元），由被告大连宏城地产有限公司负担。宏城公司的上诉理由及请求是：1.双方之间存在事实上的借款关系。被上诉人提供的收据收款事由一栏注明的是往来款而不是房款，不符合正常房屋买卖的基本特征，而被上诉人没有向上诉人公司账户直接支付100万元，实际上是向上诉人股东郑建海的妻子陈梅兰账户支付了94万元，汇款手续上注明的是借款，而上诉人提交的多张银行转账记录可以证明上诉人向被上诉人的还款情况，这一证据链条可以证明案涉100万元是借款（利息6万元预先扣除，实际借款额为94万元），被上诉人主张上诉人偿还的数十万元是其他借款，但并未提供证据证明；2.商品房买卖合同并非双方真实意思表示，而是上诉人以案涉房屋向被上诉人提供担保的一种方式，本案应按民间借贷关系审理，并向被上诉人释明变更诉讼请求。本案商品房买卖合同为担保而订立，上诉人的意思表示不真实，不构成相应民事法律行为。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案应按照民间借贷关系审理。故请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的起诉。张靖东二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：2015年3月3日，宏城公司出具收款事由为“电费储蓄”的收款收据2张，付款单位分别记载为1#3号公建、1#4号公建，收款金额均为1000元。宏城公司在庭审中认可该款项为代收案涉房屋的电费。本院认定的上述事实，有收款收据及庭审笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，本案中，张靖东与宏城公司签订的《商品房买卖合同》，采用的文本系由房地产行政主管部门统一拟定的示范文本，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。现张靖东诉请要求宏城公司按照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任，宏城公司则主张，案涉《商品房买卖合同》系对借款合同的担保，其与张靖东之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故不应承担违约责任。现本案争议的焦点为宏城公司是否应按照《商品房买卖合同》的约定向张靖东承担违约责任。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。宏城公司以借款、担保关系作为案涉买卖合同非真实意思表示、不应承担违约责任的反驳主张，宏城公司即应当对借款或担保法律关系的存在承担举证责任。但是，宏城公司在本案中对此并未提供充分、直接的证据加以证明。而宏城公司虽主张双方并非商品房买卖合同关系，但从双方合同签订、合同约定及合同履行等事实来看，可以认定双方之间存在商品房买卖合同关系：第一，双方订立的《商品房买卖合同》格式正规、形式完备，合同中详尽约定了房屋的坐落、面积、价款、付款方式、交付期限、产权登记及逾期付款、逾期交房、逾期办证等违约责任，对与商品房买卖相关的权利义务基本均作出了约定，符合一般商品房买卖的形式要件和交易习惯。另一方面，合同中未见记载或体现关于借款、还款、本金、利息、抵押、担保等类似借款或担保的约定，也没有类似借款人不能清偿债务时需转移案涉房屋所有权的约定，从合同内容不能证明宏城公司主张的借款、担保意思表示的存在。实际上，宏城公司自行主张的借款关系出借人与买卖合同中的出卖人也并非同一主体，宏城公司主张与张靖东存在借款关系的系该公司“实际控制人”郑建海，但与张靖东订立商品房买卖合同的却是宏城公司，宏城公司作为专业的房地产开发企业，理应知晓签订商品房买卖合同可能产生的法律后果；第二，张靖东已经实际支付了案涉房屋的对价。张靖东系通过其弟张靖波的账户向宏城公司“实际控制人”郑建海的妻子陈梅兰账户汇款94万元（包含另案起诉的房屋价款），结合张靖东提交的其他证据，宏城公司确实存在指定他人代为接收房款的情况，宏城公司在诉讼中亦未否认收款人陈梅兰的身份。张靖波在汇款记录中虽记载有借款字样，但张靖东对此主张该字样系注明此款为张靖东向张靖波所借之款项，并不违反一般情理。宏城公司另主张汇款94万元与100万元存在6万元款项差额，但宏城公司向张靖东出具的收款收据中却记载收到100万元，这与合同约定的两套房屋（包含另案起诉的房屋）总计价款完全一致。同样，作为房地产开发企业，宏城公司理应知晓出具收款收据将产生的证明效力和法律后果，宏城公司虽对款项记载为“往来款”提出异议，但往来款与其主张的借款并非同一性质，不能以此认定该笔款项为借款；第三，张靖东已实际占有、使用案涉房屋，宏城公司对此未提出异议。宏城公司认可张靖东是在2014年7月实际占用房屋的，此时间已在合同约定的交付期限（2013年6月30日）之后，而宏城公司在明知张靖东自行占用了案涉房屋而其主张案涉买卖合同仅为担保并非买卖的情况下，不仅未通过报警、起诉或其他方式主张其对案涉房屋的权利，反而向张靖东出具加盖宏城公司印章的收款收据，收取张靖东“电费储蓄”款每套房屋各1000元，并允许张靖东对案涉房屋实际使用、经营至今。从宏城公司默许张靖东占用案涉房屋及积极收取张靖东用电费用的事实来看，其行为系在实际履行与张靖东之间的商品房买卖合同，事实上，在张靖东提起本案诉讼以前，宏城公司对此并未提出过异议。另外，对于宏城公司提出的房屋价款问题，本院认为，基于合同自治的基本原则，当事人可以在法律允许的范围内自由约定合同价款，双方关于房屋价款的约定不足以否认双方房屋买卖的意思表示，亦不足以据此认定双方存在担保关系，且从张靖东提交的其他证据及案涉房屋所在小区的状况来看，宏城公司所售该小区房屋的价款普遍存在波动和偏低的情况。至于宏城公司提出其向张靖东账户支付的款项一节，张靖东主张双方除本案涉及的购房款100万元外尚有其他账务往来，本院认为，因宏城公司无据证明其与张靖东就案涉100万元款项存在借款关系，也无据证明其向张靖东支付的款项为该笔“借款”利息，故其主张不能予以采纳。宏城公司如对该款项有异议，可依据证据另行主张权利。综合以上事实和理由，本院认为，宏城公司对于其反驳张靖东诉请所主张的借款、担保关系的存在未提供充分证据加以证明，应由宏城公司对此承担举证不能的法律后果，宏城公司主张与张靖东之间不存在商品房买卖合同关系的抗辩理由不能成立，一审认定宏城公司应按照合同约定的违约金计付标准向张靖东支付逾期交房违约金并无不当，本院对此予以维持。宏城公司的上诉请求不具备事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元，由上诉人大连宏城地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫黎明审 判 员  王 鹏代理审判员  季 烨二〇一六年九月二十六日书 记 员  杜玉洁