北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初2574号原告黄丽荣，女，1951年12月4日出生。委托代理人高启（系黄丽荣之夫），男，1947年4月30日出生。被告张淳，女，1956年11月4日出生。委托代理人蔡慧芳，北京凯普律师事务所律师。原告黄丽荣与被告张淳财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄丽荣及其委托代理人高启、被告张淳之委托代理人蔡慧芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄丽荣诉称，原、被告双方于2014年7月6日协商签订《北京市房屋租赁合同》一份，原告将位于北京市石景山区依翠园x号楼x单元xxx室两居室房屋一套租赁给被告居住使用，期限一年。合同到期后，因被告之父身体欠佳，被告要求短期且不定期租赁，双方经口头协商达成一致，由被告继续承租并承担租赁方的相关义务，自2015年10月起，租金由季付改月付，租金交纳至2016年5月。2016年2月6日18时50分许，因被告原因导致房屋发生火灾，室内物品不同程度烧损。被告之父在火灾中死亡，起火原因系卧床吸烟导致。在中国的传统风俗当中，当房屋内发生非正常人员死亡时，该处房屋就会被称为“凶宅”，房屋的交易、自住必然受到影响，普通人不会选择居住。火灾后原告经向多家房地产中介咨询，被告知“凶宅”挂牌比普通房产价低10%至30%，该次火灾除了造成房屋内财产损失外，因被告之父在房屋内非正常死亡造成该房屋严重贬值，此外，涉诉房屋系原告唯一房产，原告及配偶年近七旬，原计划随着年龄的增长及今后生活、医疗方便需要在此房屋内定居，现在因房屋内发生了非正常的人员死亡，使得原告在精神上难以接受，就房屋贬值及损失赔偿的相关事宜，双方经过两次协商，均未达成一致意见，故诉至法院，请求法院判令被告赔偿原告房屋市场价值损失200000元。被告张淳辩称，被告不同意原告全部诉讼请求。第一，原告所称“凶宅”一说不予认可，凶宅系迷信的说法，无相关法律定义，原告没有中介机构认定其房屋系凶宅的证据，即使有该证据，这也是中介机构主观臆断，并不客观公允，原告在拿到被告赔偿款后在链家等房屋中介网上挂牌出售该房屋，其挂牌价比依翠园小区普通二手房均价还要高，所以不存在原告所称贬值一说，且原告所主张贬值损失也应在交易中予以体现，现在其房屋根本没有交易产生，该间接损失无从谈起。第二，被告已经通过与原告签订协议的方式向原告赔偿了全部财产损失，协议特别约定了一次性赔偿款付清后，双方不再承担对方任何损失，被告也考虑到原告的情感，在赔偿协议里特别给予了原告精神抚慰金20000元，该协议不违反国家法律法规强制性规定，且系双方真实意思表示，应属有效，现原告再次主张损失的行为，严重违反契约精神，不应得到支持。第三，在这次火灾意外中，被告84岁的父亲不幸身亡，老人的离世给了被告一家沉重的打击，而且老人因为自己的过失导致火灾，已经为此付出了生命的沉重代价，请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年7月6日，黄丽荣、张淳签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：自2014年7月8日至2015年7月7日期间，张淳承租黄丽荣名下位于石景山区依翠园x号楼x层x单元xxx号房屋一处，月租金3200元，租金交纳方式为“押1付3”。该203号房屋实际由张淳之父张松堂居住使用，租赁期满后，考虑被告之父年事已高、身体欠佳，经双方口头协商一致，由张淳继续承租上述房屋并由其父居住使用，租金由季付改为月付。2016年2月6日18时50分许，上述203号房屋发生火灾，被告之父张松堂在火灾中死亡。经北京市石景山区公安消防支队做出的石公消火认字[2016]第2号《火灾事故认定书》认定：该次火灾造成203号建筑及室内物品不同程度烧毁，现场发现一人死亡（张松堂，男，84岁），起火部位为位于石景山区依翠园x号楼x层x单元xxx号南卧室双人床上东侧中间部位，起火原因系卧床吸烟所致。北京市石景山区公安消防支队现场勘验笔录记载，南卧室床上有一男性尸体，尸体头朝西北脚朝东南平躺，身体过火烧焦，身体左侧烧焦程度较重。另根据警方调查笔录中被告陈述记载，张松堂事故前已经瘫痪在床，生活不能自理，仅右手可以活动，事故发生时，被告因事外出，留张松堂一人在涉诉房屋内。被告知晓张松堂有吸烟习惯，且因吸烟曾烫坏过床单。被告外出时，张松堂床头柜上放置有烟与打火机。事故发生后，黄丽荣、张淳就火灾损失赔偿事宜曾进行协商，并于2016年3月7日签订赔偿协议一份，协议内容为：“经甲方黄丽荣，乙方张淳协商，房屋装修及电器家具等损失一共由乙方赔付七万元整，加一（个）月房租三千二百元整，共七万三千二百元整，近日付给，大约七日内”。2016年3月12日，双方再次签订赔偿协议一份，协议内容为：乙方张淳因照顾生病父亲于二零一四年七月八日向甲方租赁位于石景山区依翠园九号楼六单元二零三号两居室，租赁协议到期后，双方未再续签新的协议，乙方照实际使用情况，每季度预付房租九千六百元（月租金三千二百元）。二零一六年二月六日，由家父病中吸烟不慎引燃被褥发生火灾，父亲不幸身故，同时也给甲方造成了一定的财产损失。此事经双方协商达成相互谅解，协议如下：一、乙方赔偿甲方直接损失：（1）房屋装修费三万六千元整（装修公司报价，甲方在场）；（2）家具电器损失一万元整，包括电视机一台、空调一台、双人床一个，吸顶灯两个，防盗门一个；二、赔偿精神抚慰金二万元；三、机动使用金四千元；四、以上三项赔偿金合计七万元整由乙方一次性付清；五、由于父亲已故，不再需要租赁此房，故乙方将甲方出租房屋的电视卡、电卡、煤气卡、房屋钥匙一并交付甲方；六、在乙方一次性付清赔偿款后，甲乙双方的租赁关系即解除，甲乙双方互不再承担对方的任何损失（财产损失和精神损失）；七、甲乙双方签字后，协议生效；八、本协议一式两份，双方各执一份。经查，该协议签订当日，张淳一次性给付黄丽荣上述赔偿款70000元。庭审中，原告称2016年3月12日协议系被告起草并提供给原告，原告看过协议后曾因“凶宅”可能发生的房屋贬值与被告发生争执，被告以不签协议不给付赔偿款对其进行威胁，原告称其虽然知晓签订该协议的法律后果，为了尽快拿到赔偿款项，最终同意并签署了该协议，但协议内容并非其真实意思表示，且被告曾承诺协议签订后原告仍有就“凶宅”贬值损失向被告主张赔偿的权利。本案中，原告主张因房屋内发生非正常死亡事件，已经成为“凶宅”，如房屋上市交易，价值发生贬损，且因其亲见事故现场产生恐惧心理，自住时存在一定的心理阴影，故其主张房屋市场价值贬损200000元。庭审中，原告表示涉诉房屋现在已经重新装修完毕，准备出租或者自住，作为养老房至今尚无出售计划。上述事实有房屋所有权证书、租房合同、火灾事故认定书、询问笔录、火灾现场勘验笔录、照片、协议、收条及原、被告双方当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点有二：（一）租赁期内涉诉房屋发生非正常死亡，被告是否应当向原告承担侵权责任；（二）双方签订的赔偿协议是否合法有效，原告在本案中的诉请是否已经该协议解决完毕。对此本院分别评述如下：（一）租赁期内涉诉房屋发生非正常死亡，被告是否应当向原告承担侵权责任。就被告是否存在过错行为一节，本院认为承租人有妥善保管租赁物的义务，本案中被告之父瘫痪在床，有吸烟习惯，生活不能自理，被告在明知存在消防安全隐患的情况下，仍于其父独处期间在其活动范围内放置香烟、打火机，在使用租赁物期间未尽到合理的注意义务，对房屋内因火灾引发的非正常死亡事件具有重大过失。就房屋内发生的非正常死亡事实是否对涉诉房屋造成价值上的贬损一节。现实生活中，人们对住宅内发生的非正常死亡事件感到不同程度的恐惧并对死亡现场心存芥蒂是客观存在的心理现象，而在房地产市场交易中，买卖双方的消费心理，是影响二手房市场交易价格的重要因素，因此，涉诉房屋内发生的非正常死亡事件虽然对房屋结构本身不构成损害，但基于一般人对死亡的恐惧和忌讳心理，客观上会不同程度的加重居住人的心理负担，对涉诉房屋在使用效用造成一定的障碍，给房屋交易带来一定的价格贬损因素，并最终影响涉诉房屋的使用价值和市场交易价格。综上，被告在承租房屋期间对房屋保管不善导致房屋内发生非正常死亡，构成对原告财产权利上的侵害，被告应当就房屋的价值贬损向原告承担赔偿责任。（二）双方签订的赔偿协议是否合法有效，原告在本案中的诉请是否已经该协议解决完毕。对于双方2016年3月12日签订的赔偿协议是否存在部分无效、效力待定或可撤销之情节，本院认为应根据本案查明的事实予以综合考量。首先，从协议内容看，除屋内物品财物损失外，双方亦明确约定了精神损害等其他形式的损失内容，并且以“兜底”的方式，排除了原告就约定以外事项的求偿权利。该协议签订前，原告曾就“凶宅”导致的房屋价格贬损与被告进行协商甚至发生争执，可见在3月12日赔偿协议最终签署并实际履行前，原告就非正常死亡可能导致的房屋价格贬损具有明确认知，且原告当庭陈述其签订协议时明知协议的法律后果，故本院认为，原告就赔偿协议不存在法定的重大误解或显失公平情节。其次，双方于3月7日就房屋内财产损失曾订立过赔偿协议，因此如被告不能依约履行，原告亦能够依据3月7日赔偿协议向被告求偿，故原告所主张的被告以拒绝履行促使其在变更后的协议上签字的行为，不能构成法律意义上的欺诈、胁迫或乘人之危。最后，原告主张被告曾承诺双方签订协议后原告仍可向被告主张其他损失，但原告未就此举证且上述主张与双方书面约定内容存在明显冲突，故对此本院不予采信。综合以上意见，本院认为2016年3月12日协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。综上，因租赁期内发生非正常死亡，涉诉房屋因此产生了价值贬损，被告应就此向原告承担赔偿责任，但因双方签订了赔偿协议，原告在本案中的诉请已经通过协议解决完毕，故原告在依约取得的全部赔偿款项后再行主张其他损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、《中华人民共和国民法通则》五十七条、第五十八条、第五十九条之规定，判决如下：驳回黄丽荣的全部诉讼请求。案件受理费四千三百元，由黄丽荣负担（已交纳二千一百五十元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  高 虹审 判 员  施舟骏代理审判员  刘丽媛二〇一六年九月十九日书 记 员  刘佳欣