上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初4713号原告：李忠勇，住上海市。被告：郦振民，户籍地上海市。原告李忠勇与被告郦振民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法适用简易程序，于同年5月30日公开开庭进行了审理。原告李忠勇、被告郦振民到庭参加诉讼。审理中，原、被告协商一致同意延长简易程序审理期限。本案现已审理终结。原告李忠勇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2012年8月签订的上海市XXX路XXX弄XXX号二层南间、二层亭子间（以下称系争房屋）的房屋租赁合同；2、被告拆除在上述房屋二层亭子间搭建的卫生间及管道；3、被告支付原告自2016年4月15日至实际迁出之日止的房屋使用费，以每月人民币2,200元为标准；4、被告归还上述房屋内的物品，包括2台空调、2台彩电、1台微波炉、1台冰箱、2张小台子、2张床以及床上的席梦思；5、被告支付原告违约金20,000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年8月签订租赁合同，原告将系争房屋出租给被告，并同意其本人或者由其转租给他人居住。但是，自被告转租给餐饮店老板做外来打工者宿舍后，严重群租扰民。邻居意见很大，反映到有关部门。有关部门在查实了群租事实后，多次找原、被告约谈，明确系争房屋只允许居住6－7人，被告向有关部门保证一定整改。但是被告屡查屡犯，屡教不改。2015年6月3日，在多次劝说无果的情况下，静安区江宁路街道恒德里居委会在系争房屋大门粘贴了《关于开展“群租”综合整治工作的提醒》，并打电话给原告，要求被告于2015年6月14日前搬离，直到今日，被告还是我行我素，严重群租。另外，被告在未经原告同意，亦未签订任何协议的情况下，私自在系争房屋二层亭子间安装马桶、淋浴莲蓬头，改成卫生间，严重破坏住房结构。2015年6月11日，原告才知道被告改建卫生间。2016年4月14日，原告提出终止租赁合同，要求被告搬出系争房屋，被告不同意，故起诉至法院。被告郦振民辩称，被告2012年8月经朋友杜鑑伟介绍承租了系争房屋，2012年11月经原告同意，将二层亭子间改建为卫生间，施工时邻居不同意报了警，还是原、被告一起去派出所处理的。关于群租的问题，原、被告去过居委会、派出所多次，现在系争房屋内住了6－7人，符合国家规定，就算是群租，也可以整改，群租不是解除合同的理由。2016年1月15日，原告出具房租收据时说儿子要结婚，要求租期到2016年年底为止。被告认为，原告对群租是知道的，只是找个借口起诉。故不同意解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为公有住房，租赁户名为原告。2012年8月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2012年10月20日起至2022年10月19日止，月租金为每月2,200元，租金五年不变，后五年房租递增不超过20％，每五年为一个周期。乙方于2012年10月20日支付给甲方叁个月房租计6,600元、押金壹月计2,200元，共计8,800元，以后每三个月支付壹次，并于每季15日按时支付。甲方不得无故收回房屋，不得干扰房客正常生活，并协助提供有关生活便利等。乙方有权将该房屋出租，甲方应提供一切必要手续证件，乙方在取得该房屋使用权前需进行对该房屋投资装修，本房屋租赁期为十年，期满后自然延续至该房屋拆迁为止。甲、乙任何一方如未按合同条款履行导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约。双方同意违约金为人民币叁万圆。本合同一式叁份，甲、乙、见证方各一份，签字后不公证即生效，如未尽事宜另拟书面协议或依有关法令解释办理具有同等效力。甲方李忠勇、乙方郦振民、见证人杜鑑伟在租赁合同上签字。2012年10月20日，原告向被告出具《委托书》一份，书明：“我是静安区XXX路XXX弄XXX号二楼住房的户主。……我委托郦振民先生在遵守国家有关公有房屋、售后公房租赁行为的法纪法规及2010年6月7日静安置业（集团）有限公司的条例，负责帮助出租我上述地点的住房。……”《委托书》后附明内容：“与此同时，收到李忠勇先生身份证复印件壹份。”被告在委托书上签名。合同签订后，原告向被告交付房屋及其内二台空调、二台彩电、一台微波炉、一台冰箱及二张小台子、二张床（包括床上的席梦思）。被告向原告支付三个月租金6,600元及押金2,200元。后被告将系争房屋二层亭子间改建为卫生间，原告称其于2015年6月11日得知此事。租赁期间，因系争房屋存在群租情况，原、被告曾去居委会、派出所多次。被告表示同意整改。2016年1月15日，原告向被告出具收条，表明收到系争房屋（2016年1月16日－2016年4月15日）租金陆千陆佰元整，同时书明：“因为我儿子要结婚了，所以我和我爱人要搬回康定路的住房居住，而航华新置的房子将作为儿子的婚房。另外，当地的里委等方面关于群租之事几次约谈，很是尴尬。现在，我要搬回去居住，他们也不好再说什么了，我也可以有所交待了。基于此情况，我要求你静安区康定路的出租房租期到今年底为止，明年（2017年）元月前停止出租，做好收尾工作，恢复原状。……”2016年4月14日，原告与被告交涉终止合同，双方发生争议，被告开始停付租金。原告因此起诉来院，要求解除合同，被告于2016年5月20日收到诉状副本等材料。审理中，2016年5月30日、同年8月12日本院两次现场勘察，系争房屋二层亭子间改为卫生间，铺设瓷砖、进水排水管道，安装淋浴间、抽水马桶、水斗等。系争房屋二层南间内有铁架高低床3个，木质高低床1个。原、被告确认，原告交付的家具家电中，一台空调（品牌三菱）、一张小台子仍在系争房屋内，一台空调（品牌美的）、二台彩电（29寸非液晶）、一台冰箱（品牌小鸭圣吉奥）、一台微波炉（品牌格兰仕）、二张床（包括床上的席梦思）、一张小台子未在系争房屋内。被告称，系原告要求其将上述家具家电扔掉。第二次现场勘察时，系争房屋所在地的上海市静安区江宁路街道恒德里居民委员会书记在场反映，2015年因居民投诉系争房屋存在群租，居委会上门了解得知，最多时系争房屋内居住11人。同年7月14日，居委会到系争房屋配合房办、派出所等单位对群租进行强制整改。2016年以来，居民仍多次反映有群租，经居委会上门查看，居住人员有所减少，但仍有7-8人。上述事实有原、被告陈述，房屋租赁合同、租用公房凭证、委托书、告知书、居委会关于开展群租综合整治工作的提醒、照片、收条、说明、调查笔录、现场照片等为证，并经本庭查证属实，依法应予确认。审理中，原、被告一致确认2016年4月之前的租金均已按期结清。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。系争合同约定如未尽事宜另拟书面协议或依有关法令解释办理具有同等效力，合同签订后，被告亦在原告出具的要求被告遵守法纪法规及《告知书》条例的委托书上签名确认。因此，应遵守相关法律法规的约定可视为双方租赁合同的补充约定条款。根据本案查明的事实，被告在系争房屋二层亭子间铺设瓷砖、进水排水管道，安装淋浴间、抽水马桶、水斗等，将亭子间改装为卫生间。被告辩称其改建卫生间系经原告同意，但未提供证据予以证明，本院不予采信。被告未按租赁物的性质使用系争房屋，毁坏系争房屋二层亭子间原结构设施，造成漏水隐患，且在租赁期内系争房屋存在群租现象，经原告要求及相关部门强制整改后仍未杜绝，违反相关法律规定，并构成违约，原告依法可以单方解除合同，故该《租赁合同》应自2016年5月20日被告收到起诉状时起解除。合同解除后，原告有权要求被告拆除系争房屋二层亭子间搭建的卫生设施及进水、排水管道，恢复原状。因此，对于原告此项诉讼请求，本院予以支持。由于被告违约，原告解除合同，根据合同约定原告要求被告支付违约金20,000元，合法有据，本院予以准许。关于合同解除后房屋使用费，被告已支付房屋租金至2016年4月15日，本院确认被告应支付自2016年4月16日起至2016年5月20日止的房租及自2016年5月21日至实际迁出之日止的房屋使用费，均按照每月2,200元标准计算。关于房屋内的物品，被告应归还一台空调（品牌三菱）、一张小台子；被告确认无法归还一台空调（品牌美的）、二台彩电（29寸非液晶）、一台冰箱（品牌小鸭圣吉奥）、一台微波炉（品牌格兰仕）、二张床（包括床上的席梦思）、一张小台子，其辩称系原告同意被告处理上述物品，但未提供相应证据，本院不予采信。原告未提供上述物品购入票据，本院综合考虑品牌、同种类商品市场价格及折旧情况，酌定被告支付原告上述物品赔偿款800元。另外，被告支付的押金2,200元，原告应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十七条、第二百一十九条之规定判决如下：一、原告李忠勇与被告郦振民之间就上海市XXX路XXX弄XXX号二层南间、二层亭子间在2012年8月签订的租赁合同于2016年5月20日解除；二、被告郦振民应于本判决生效之日起十日内从上海市XXX路XXX弄XXX号二层南间、二层亭子间迁出，将该房屋返还给原告李忠勇；三、被告郦振民应于本判决生效之日起十日内拆除上海市XXX路XXX弄XXX号二层亭子间搭建的卫生设施及进水、排水管道；四、被告郦振民应于本判决生效之日起十日内支付原告李忠勇自2016年4月16日起至实际搬迁之日止的房租、房屋使用费，按每月2,200元标准计算；五、被告郦振民应于本判决生效之日起十日内返还原告李忠勇一台空调（品牌三菱）、一张小台子；六、被告郦振民应于本判决生效之日起十日内支付原告李忠勇物品赔偿款800元；七、被告郦振民应于本判决生效之日起十日内支付原告李忠勇违约金20,000元；八、原告李忠勇在被告郦振民迁出系争房屋结清上述款项后返还被告郦振民押金2,200元；九、原告李忠勇的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告郦振民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  施文璋二〇一六年九月十九日书 记 员  万健健附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。