河北省秦皇岛市抚宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0306民初756号原告：庞德君,男，1958年1月5日出生，汉族，干部，现住秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：郭悦，河北港城律师事务所律师。被告：秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人：崔月明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘长存，系公司法务经理。委托诉讼代理人：樊霞，河北海立律师事务所律师。原告庞德君与被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，庞德君于2015年5月26日向秦皇岛市海港区人民法院提起诉讼，秦皇岛市海港区人民法院以不宜审理为由提请秦皇岛市中级人民法院指定其他法院管辖，秦皇岛市中级人民法院指定秦皇岛市抚宁区人民法院管辖。本院于2016年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭悦、被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司委托代理人刘长存、樊霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庞德君向本院提出诉讼请求，要求被告向原告支付迟延办理房地产权属证书的违约金11331元。事实和理由：2011年12月8日，原告和被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的海悦公馆一期22503号房屋及22113号下房，房屋价款总计1041295元。后原告又向被告购买B111车位，价款91850元。依据合同约定，被告应当在商品房交付使用之日起360日内为原告办理房地产权属证书，否则将按原告已付房价款的1%向原告支付违约金，现被告已违约。秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司辩称，原告诉状所述与事实严重不符。依据被告与原告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及附件四《补充协议》的约定，被告在商品房交付使用之日起360日内，将办理初始登记需由被告提供的资料报房屋登记机关，办理房屋产权证书是由原告办理，并非被告的合同义务。被告积极履行商品房买卖合同中关于产权登记的约定，因政府部门的不可抗力导致的办证延误，非被告的原因和过失，被告不承担违约责任。被告在涉案工程竣工验收后，积极协调相关政府部门办理涉案房屋各项验收手续，以保证被告能够在合同约定的期限内将办理初始登记的手续报房产部门。早在2012年3月29日，被告依据与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地出让使用权合同》中“关于被告享有秦皇岛市老旧小区和城中村改造优惠政策，免收城市基础设施配套费”的约定，向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。2013年11月30日，被告再次向秦皇岛市城乡规划局申请说明，申请秦皇岛市城乡规划局为被告下发因配套费问题一直留存在规划局的被告的工程规划许可证原件，为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续；同时被告还向规划局说明关于配套费的问题，会按照市政府的文件执行。但秦皇岛市城乡规划局对被告的申请未予以回复，有关涉案地块的验收工作亦未进行。2013年12月26日，海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》致文秦皇岛市政府，恳请市政府同意并协调相关市直部门免收该项目城市基础设施配套费。2014年1月17日，秦皇岛市国土资源局关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见也致文市政府，介绍被告与其签订的出让合同中政府不收取配套费的约定及区政府的申请，意见为建议由市规划部门提出意见。2014年4月2日，秦皇岛市城乡规划局致文市政府，鉴于土地出让合同的约定，建议由有关部门明确大配套建设项目内容后可予以免收。鉴于此，为保证涉案项目地块的及时验收，2014年7月7日，被告又一次向秦皇岛市城乡规划局申请，因西部四村相关的东岭和山东堡地块现无规划设计条件，无法确定建筑规模，申请规划局先行规划验收早已竣工的涉案51地块，并承诺如市政府不予免收，被告会在其他地块开发中予以补交。但秦皇岛市城乡规划局仍未为被告办理涉案地块的规划验收手续。2014年9月15日，海港区人民政府海政函字（2014）75号《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》致函市城乡规划局，明确涉案地块在早已满足验收条件和要求情况下，规划局一直未予办理规划验收手续，函请市规划局为涉案地块51、41办理规划验收手续。2014年10月16日，秦皇岛市城乡规划局秦规呈（2014）141号《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》呈文市政府，明确涉案工程地块已具备竣工验收条件，并请示建议先行办理竣工规划验收手续。秦皇岛市政府在收到规划局的文件后于2014年11月10日批复同意先行验收。至此，在被告积极努力下，涉案地块的规划验收工作因为政府部门的不可抗力，整整拖延了一年的时间，由此可以明确，被告未在合同约定的期限内将办理初始登记资料报房屋登记机关，完全非被告的原因，也非被告的过失造成的，因此按照购房合同的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”的规定，被告不应承担违约责任。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，人民法院应查清事实，依法驳回原告的诉请。经审理查明，2011年12月8日,原、被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的海港区西部旧村改造项目5号地块一期工程2号楼2503号房屋，建筑面积为137.75平方米，价款为人民币1041295元。2012年5月27日,原、被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的海港区西部旧村改造项目5号地块一期工程B111号地下车库，建筑面积为13.25平方米，价款为人民币91850元。总价款为人民币1133145元，现该小区名称为“海悦公馆”。合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后原告按照合同约定付清购房款。2013年12月29日，被告将房屋交付原告。至原告起诉之日被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于逾期办证问题，被告提出，被告与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地出让使用权合同》中存在“被告享有秦皇岛市老旧小区和城中村改造优惠政策，免收城市基础设施配套费”的约定，因城市基础设施配套费问题涉及规划验收，被告多次向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》致文秦皇岛市政府，但该问题至2014年11月10日才解决。未能及时将办证所需材料报备，不是被告的原因。被告提交《国有土地出让使用权合同》、被告向秦皇岛市城乡规划局申请、海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》、秦皇岛市国土资源局关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见、秦皇岛市城乡规划局文件、海港区人民政府海政函字（2014）75号《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》、秦皇岛市城乡规划局秦规呈（2014）141号《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》等予以证明向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费及申请秦皇岛市城乡规划局为其下发一直留存在规划局的工程规划许可证原件，为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续的情况。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告从房屋交付之日起至起诉之日止，已经超过360日，仍未能履行完其在办理产权证过程中的义务；被告抗辩因政府部门的原因导致的办证延误，非被告的原因和过失，但其提出的理由主要是因是否缴纳城市基础设施配套费问题，被告可以通过先预缴的方式完成规划验收，且至原告起诉之日，被告仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告的免责抗辩不能成立；被告关于购买车位、车库的款项不应计入购房款的抗辩，因原告就车位、车库亦与被告形成买卖合同关系，且车库、车位亦属于办证范围，因此，车库、车位的款项应当计入购房款，被告的该抗辩理由不成立。被告的行为已构成违约，应按合同约定，向原告承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金11331元，于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司于判决生效后10日内向原告庞德君支付迟延办证违约金11331元。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，由被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  赵铁民人民陪审员  邹文章人民陪审员  王 雨二〇一六年九月二日书 记 员  胡启蒙