辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终4506号上诉人（原审被告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。法定代表人：王健，该公司董事长。委托诉讼代理人：康何。被上诉人（原审原告）：翟雷。委托诉讼代理人：于国华，辽宁胜诚律师事务所律师。上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称“保利公司”）因与被上诉人翟雷商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院于2016年1月19日作出的（2015）甘民初字第2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人保利公司的委托诉讼代理人康何，被上诉人翟雷的委托诉讼代理人于国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判驳回翟雷的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定2014年10月31日前案涉房屋不具备交付条件，存在认定事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的交付条件为经验收合格。保利公司已在合同约定的交房时间前组织勘验、设计、施工、监理单位对建设工程质量进行验收，并出具验收合格的报告，表明案涉房屋已经符合交付条件。故保利公司于2014年10月31日交付房屋符合合同约定。二、一审法院认定2014年10月31日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站下发整改通知书，明确建设单位停止交房，及质监站于2015年4月13日对整改情况予以确认，至此案涉房屋具备交付条件系认定事实错误。本案中，大连市甘井子区建筑工程质量监督站的整改通知是一种管理性规范，旨在管理和处罚保利公司违反规定的行为，并不导致双方合同约定条款的无效。同时，质监站的整改通知本质上属于一种行政管制，不能将行政规则适用于民事活动，这已超出了法律赋予其的职权范围。故保利公司按照合同约定交付房屋，不应承担逾期交房的违约责任。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定系适用法律错误。四、质监站于2014年10月31日下发的整改通知书仅是对装饰装修的抽查，对该整改通知书所列的13项整改内容保利公司委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行了司法鉴定，结论为案涉楼宇在交付前不存在主体结构质量不合格和影响居住使用的情形。故一审法院以质监站的整改通知书认定案涉房屋不具备交付条件错误。翟雷辩称，不同意保利公司的上诉请求。对一审判决中认定的2014年10月31日保利公司的房屋不具备交付条件的事实没有异议。大连市甘井子区质监站下发的整改通知书以及上诉人于2015年4月13日重新进行的工程竣工验收都证明了保利公司在2014年10月31日的交付行为是不合法的。与本案情况类似的购房人与保利公司的（2015）大民二终字第01670号民事判决书对此也是这样认定的，且该案已经发生法律效力，保利公司已经将赔偿款主动给付了该案的原告宋冰。对于质监站的整改通知书上诉人委托北京的一家公司对此进行了司法鉴定，得出的结论是质监站的整改决定是错误的，我方不认可。质监站的整改通知和整改决定是法律赋予质量监督部门的一种权利，而北京的一家评估公司无权对质监站得出的结论进行评价，因此这种鉴定是没有法律依据的，也是没有任何意义的，因此保利公司的上诉请求不应得到支持。翟雷向一审法院起诉请求：保利公司按照商品房买卖合同约定承担逾期交房违约金34,486.99元（自2014年11月1日起至2015年2月10日止），实际金额计算至具备法律规定的房屋交付条件之日止。一审法院认定事实：2013年12月9日，翟雷与保利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.翟雷购买保利公司开发的位于大连市某小区B12座1单元11层1号房屋，房屋建筑面积130.74平方米，总房款1,690,539元。2.保利公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格；该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。3.出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。4.如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。合同签订后，翟雷以首付款及按揭贷款的方式向保利公司交付了全部购房款。2014年9月3日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日作出《责令整改通知书》，工程名称：红旗水泥制品厂周边地块改造项目；形象进度：装饰装修；检查部位：行为抽查；处理意见：责令整改，上交《整改完成报告》，未整改完成不得投入使用。2015年2月5日由施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。2015年4月13日大连市甘井子区建筑质量工程监督站作出《单位工程竣工验收监督记录》，质量行为检查情况：1、各方人员按规定到齐；2、各方意见一致，同意验收。工程实物质量检查情况（含技术资料）：1、细部处理不良，部分表箱缝隙较大；2、成品保护工作应提前做好；3、个别处外墙涂料污染。同日，施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。自大连市城市建设档案馆调取的《工程竣工验收报告》载明：工程名称红旗水泥制品厂及周边改造项目B12号楼，建设单位大连保利红旗房地产开发有限公司，验收意见为达到竣工验收标准。该工程的勘察单位辽宁地质海上工程勘察院、设计单位大连城建设计研究院有限公司、施工单位大连博源建设集团有限公司、监理单位大连宏达建设监理有限公司及建设单位保利公司的相关工作人员在该报告上签字确认，保利公司加盖公章。该报告的落款时间是2015年4月13日。一审法院认为，翟雷与保利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。翟雷已履行了支付房款的义务，保利公司应按合同约定按期交房。保利公司作为建设单位虽组织勘察、设计、施工、监理等单位对案涉工程进行了验收，并出具了验收合格的报告，但2014年10月31日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站下发整改通知，明确建设单位停止交房，表明2014年10月31日前案涉房屋不具备交付条件。直至2015年4月13日大连市甘井子区建筑工程质量监督站才对整改完成情况予以确认，保利公司取得《工程竣工验收报告》。至此，案涉房屋才具备了交付使用条件。在此期间的逾期交房行为保利公司应承担违约责任。因翟雷的诉请是要求保利公司支付自2014年11月1日起至具备法律规定的房屋交付条件时止的违约金，故保利公司应支付自合同约定交房时间的次日（即2014年11月1日）起至案涉房屋验收合格之日（即2015年4月13日）止，共计164天的逾期交房违约金。关于违约金的支付标准，保利公司以违约金约定过高为由向一审法院申请调低违约金的数额，同时鉴于翟雷并未提交因保利公司逾期交房给其造成实际损失的相关证据，故综合考虑本案合同的履行程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则，判令保利公司按日向翟雷支付已付房价款万分之一点二的违约金。保利公司应向翟雷支付逾期交付房屋的违约金33,269.81元（自2014年11月1日起至2015年4月13日止，按1,690,539元×164天×0.00012的标准计算）。判决：自判决生效之日起十日内，大连保利红旗房地产开发有限公司支付翟雷逾期交房违约金33,269.81元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，其他费用50元，合计710元，由翟雷承担10元，保利公司承担700元。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审期间，保利公司提交了两份新证据：一是其自行委托的北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的北京建研院司鉴中心[2016]建鉴字第118号《司法鉴定意见书》，该意见书对质监站于2014年10月31日下发的整改通知书中指出的案涉楼盘存在的问题是否影响房屋主体结构和居住使用进行了鉴定。鉴定结论为：质监站整改通知书所列问题均不影响房屋主体结构质量和居住使用。翟雷对该证据的真实性、合法性均不予认可，本院对该份证据不予采信。二是辽宁省高级人民法院（2016）辽民申2668、2669号受理通知书，证明针对与本案情况类似的保利公司与其他购房人的另案生效判决，保利公司已申请再审，省法院立案受理，现正在审理中。虽然辽宁省高级人民法院已经受理了保利公司的再审申请，但该案仅处于再审审查阶段，并未作出撤销原生效法律文书的处理意见，故保利公司与其他购房人的另案法律文书仍然有效。据此，对于保利公司提供的该份证据，本院不予采信。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为保利公司在合同约定的交房期限（即2014年10月31日）届满前是否具备房屋交付条件的问题。保利公司为证明其主张提交了2014年9月4日和10月20日案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告。翟雷对该报告的真实性不予认可，并提交了其申请法院调取的大连市甘井子区建筑工程质量监督站对案涉工程下发的《责令整改通知书》、《单位工程竣工验收监督记录》及两份《整改完成报告》，拟证明2014年10月31日前案涉房屋并不具备交付条件。依据现有证据显示，大连市甘井子区建筑工程质量监督站分别于2014年10月31日和2015年4月13日针对案涉工程向保利公司下发责令整改的通知，保利公司于2015年4月13日整改完毕，并出具《整改完成报告》，同日，保利公司取得了备案的《工程竣工验收报告》。根据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。本案中，虽然保利公司作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位对案涉工程进行了验收，并出具了验收合格的报告，但大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构于2014年10月31日下发整改通知，明确要求未整改完成不得投入使用，由此表明2014年10月31日前案涉房屋仍存在质量问题，不具备交付条件。2015年4月13日大连市甘井子区建筑工程质量监督站对整改完成情况予以确认，保利公司才最终取得《工程竣工验收报告》。故案涉房屋至2015年4月13日才具备交付使用条件，保利公司存在逾期交房的情形。据此，保利公司关于案涉房屋在2014年10月31日前已具备交付条件的上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。因翟雷一审中的诉请是要求保利公司支付自2014年11月1日起至具备法律规定的房屋交付条件时止的违约金，故一审法院判令保利公司支付自合同约定交房时间的次日（即2014年11月1日）起至案涉房屋验收合格之日（即2015年4月13日）止的逾期交房违约金并无不当，本院依法予以维持。关于保利公司二审期间提交的北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，保利公司拟用该证据反驳大连市甘井子区建筑工程质量监督站作出的整改通知书中所指出的案涉工程存在的质量问题，本院认为，大连市甘井子区建筑工程质量监督站是我国法定的工程质量监督机构，对工程的竣工验收行使监督权。在其向保利公司下发的整改通知书中已经明确要求案涉房屋未整改完成不得投入使用，表明案涉房屋不具备交付条件。而保利公司提供的《司法鉴定意见书》，结论为整改通知书所列问题均不影响房屋主体结构质量和居住使用。鉴于竣工验收需要法定的条件和程序，即使房屋主体结构质量无问题，不影响居住使用，亦不能必然得出房屋已具备交付条件的结论。此外，该《司法鉴定意见书》仅系保利公司单方委托的鉴定机构出具的意见，翟雷对该证据的真实性、合法性均不予认可，其证明效力不能对抗国家行政管理机关做出的行为。故对于保利公司提供的《司法鉴定意见书》，本院不予采信。综上所述，保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由大连保利红旗房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 陈 伟审判员 刘丽媛二〇一六年九月二十八日书记员 任建芳