贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔02民终1093号上诉人（原审原告）：六盘水智诚物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区荷城东路4号1栋2单元303室。法定代表人：宋迁，系该公司总经理。特别授权委托代理人:徐燕，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202201211902819。一般授权委托代理人:蒋宏波，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202201210156791。被上诉人（原审被告）：杨锐。上诉人六盘水智诚物业服务有限公司（以下简称“智诚物业”）因与被上诉人杨锐物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。智诚物业上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付从2011年1月1日至2014年12月31日所欠的物业服务费3301元，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉的事实与理由是：一、原审法院认定事实错误。原审判决“因上诉人未与被上诉人签订物业服务合同，上诉人与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同终止后，也未与欣欣溪园的业主大会或业主委员会签订物业服务合同，故而认为上诉人向被上诉人主张支付物业服务费于法无据”的认定是错误的。前期物业服务合同终止后，欣欣溪园并未设立业主大会和选举业主委员会，是由业主在领取钥匙并收房时和上诉人签订物业服务合同，业主大会成立于2015年，当时上诉人已经没有在该小区进行物业管理。上诉人与被上诉人之间未签订《欣欣水岸家园前期物业服务协议》是因为被上诉人单方认为未收房而导致的结果。因欣欣家园在上诉人管理期间未成立业主大会和业主委员会，应由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，而欣欣家园除了被上诉人在内的没有领取钥匙的十户业主外，其他业主均与被上诉人签订了物业服务协议，签订协议的行为代表全体业主共同决定委托上诉人进行物业服务管理，根据《贵州省物业管理条例》第二十条、第三十五条、第四十一条的规定，该决定对包括被上诉人在内的所有业主具有约束力。二、原审法院对证据的认定错误。1、根据民诉法司法解释，人民法院发生法律效力裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。原审法院采信了商品房网签备案信息查询而没有认定（2015）黔钟民初字第3991号民事判决书内容，是错误的。2、上诉人提交的（2015）黔钟民初字第3991号民事判决书以及上诉人与其他业主签订的《欣欣水岸家园前期物业服务协议》两份证据均能相互印证缴纳物业费的收费标准和计算方式，原审法院对该二份证据未予认定，是错误的。三、原审法院适用法律错误。原审法院适用《物业管理条例》第四十二条，然而本案物业已交付给被上诉人的事实在（2015）黔钟民初字第3991号民事判决书中已经得到确认。该条规定不适用于本案。四、原审法院适用法律法规与判决结果自相矛盾。原审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定作出了判决，被上诉人也正是以其未与上诉人签订物业服务合同为由拒付物业服务费，但上诉人进行物业管理时未成立业主大会，也未选举业主委员会，且上诉人与其他业主均签订了物业服务协议，被上诉人的抗辩理由不成立，被上诉人也没有证据证明自己没有收房，原审判决与适用法律自相矛盾，上诉人的诉请应得到支持。五、根据《贵州省物业管理条例》第五十二条规定，建设单位应当在房屋销售现场公示临时管理规约和前期物业服务合同并向房屋买受人说明，被上诉方签订合同以后就视为认可合同的约定。被上诉人杨锐经本院传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃在二审中所享有的答辩、举证、质证等诉讼权利。上诉人智诚物业向一审法院起诉，请求判令被上诉人杨锐支付从2011年1月1日至2014年12月31日所欠的物业服务费3301元，并承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2008年5月8日，上诉人六盘水智诚物业服务有限公司与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同》，合同期限自2009年6月30日起至2010年6月30日止，该合同还对物业服务费用、物业交接、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等其他事项进行了约定。2009年7月15日，上诉人智诚物业又与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订了《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同补充协议》，双方对于上述合同作了如下补充：上诉人智诚物业自2009年7月20日至2010年12月31日对贵州博宏欣欣房地产开发有限公司提供物业服务费补助：补助标准18000元／月。2010年12月31日以后，若上诉人服务能满足客户需要，继续受托从事物业服务，与业主协商按市场收费标准收取物管费。上诉人与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司订立上述两份合同后，于2009年7月20日进驻接管了欣欣溪园，对该小区提供物业管理服务。上诉人对欣欣溪园提供物业服务的时间从2009年7月20日至2014年12月31日止。被上诉人杨锐与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司于2008年8月12日签订《商品房买卖合同》，以一次性付款方式在贵州博宏欣欣房地产开发有限公司购买了欣欣溪园一幢房屋一套。因被上诉人杨锐未到上诉人处办理收房手续及领取房屋钥匙，也未交纳2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，故上诉人于2015年9月9日曾起诉至钟山区人民法院，要求贵州博宏欣欣房地产开发有限公司支付物业管理费，钟山区人民法院经审理后，于2015年12月4日作出（2015）黔钟民初字第3991号民事判决书，判决：“驳回原告六盘水智诚物业服务有限公司的诉讼请求”。该份判决书已生效，上诉人以被上诉人杨锐应交纳物业管理费为由诉至一审法院。另查明，上诉人与被上诉人杨锐未签订物业管理服务合同，上诉人与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订的《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同》及《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同补充协议》至2010年12月31日终止后，也未与欣欣溪园的业主大会或业主委员会订立物业管理服务合同。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因上诉人未与被上诉人杨锐签订物业服务合同，其与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同终止后，也未与欣欣溪园的业主大会或业主委员会签订物业服务合同，故上诉人主张被上诉人杨锐支付其物业服务费的诉讼请求于法无据。对上诉人称其与被上诉人形成无因管理的主张，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条之规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”，因上诉人在举证期限内未提交证据证明其为被上诉人管理房屋所支付的必要费用数额，故对该主张，不予采信。故对上诉人主张被上诉人杨锐交纳物业管理费3301元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：驳回原告六盘水智诚物业服务有限公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人智诚物业、被上诉人杨锐没有提交新证据。经本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审中的争议焦点是被上诉人杨锐是否应当支付上诉人智诚物业2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费的问题。关于被上诉人是否应当支付上诉人物业服务费的问题。上诉人上诉认为前期物业服务合同终止后，在其管理欣欣家园物业期间，除被上诉人在内的没有领取钥匙的十户业主外，其他业主均与被上诉人签订了物业服务协议，因当时未成立业主大会也未选举业主委员会，应由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，因此签订协议的行为代表全体业主共同决定委托上诉人进行物业服务管理，此决定对包括被上诉人在内的所有业主具有约束力。本案中，与上诉人签订物业服务协议仅是业主的个人行为，上诉人并无证据证明此行为代表了全体业主共同委托其进行物业服务管理，上诉人的这一主张仅是其主观推测，本院不予支持。因被上诉人杨锐未到上诉人处办理收房手续及领取房屋钥匙，本案房屋一直未交付给被上诉人，被上诉人未入住，且上诉人与被上诉人之间未签订物业管理服务合同，故上诉人主张被上诉人支付其物业服务费的诉讼请求于法无据。对上诉人称其与被上诉人形成无因管理的主张，因房屋未交付给被上诉人，被上诉人未实际使用房屋，上诉人的管理行为并未给被上诉人带来利益，上诉人进行管理的目的是为了获得物业管理费，其行为属于商业行为，不符合无因管理的构成要件。综上所述，上诉人智诚物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人六盘水智诚物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周元军审判员  岑加祥审判员  杨 梅二〇一六年九月二十六日书记员  张春梅