内蒙古通辽市库伦旗人民法院民 事 裁 定 书（2015）库民初字第9－2号原告张怀宇，男，汉族。委托代理人霍岩，内蒙古义源律师事务所库伦分所律师。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司，所在地址：西乌珠穆沁旗巴彦乌拉镇宝日陶勒盖街。法定代表人房岭惠，职务总经理。委托代理人赵文阁，北京市君泰律师事务所律师。被告薛翠玲，女，满族。第三人曹朋，男，回族。委托代理人曲维民，辽宁阜诚律师事务所律师。原告张怀宇诉被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司、被告薛翠玲商品房销售合同纠纷一案，于2014年12月23日向本院起诉。本院受理后，曹朋以独立请求权第三人身份参加了本起诉讼。因库伦旗公安局立案侦查杨军、王洪祥、杨志东涉嫌合同诈骗一案，本院中止了该起案件的审理。后恢复了本起案件的审理。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张怀宇及其委托代理人霍岩，被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司的委托代理人赵文阁、被告薛翠玲、第三人曹朋的委托代理人曲维民到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告张怀宇诉称，2013年9月24日、25日双方签订十五份商品房买卖合同，被告的项目所在地位于库伦旗希望家园住宅小区（二期）。双方在合同中分别约定“一份：商品房座落于库伦旗原库伦镇小南侧、北街北侧9＃住宅—1—131，建筑面积为102.86平方米，价格为246555.42元，二份：9＃住宅—1—152，建筑面积为102.86平方米，价格为236269.42元；三份：5＃住宅—5—542，建筑面积为102.86平方米，价格为318968.79元；四份：9＃住宅—1—122，建筑面积为102.86平方米，价格为246555.42元；五份：9＃住宅—1—112，建筑面积为102.86平方米，价格为236269.42元；六份：3＃住宅—1—142，建筑面积为101.79平方米，价格为243990.63元；七份：3＃住宅—1—132，建筑面积为101.79平方米，价格为243990.63元；八份：3＃住宅—1—112，建筑面积为101.79平方米，价格为193095.63元；九份：3＃住宅—5—541，建筑面积为103.36平方米，价格为247753.92元；十份：9＃住宅—1—142，建筑面积为102.86平方米，价格为246555.42元；十一份：3＃住宅—1—162，建筑面积为101.79平方米，价格为182916.63元；十二份：9＃住宅—1—111，建筑面积为133.07平方米，价格为318986.79元；十三份：9＃住宅—1—121，建筑面积为102.86平方米，价格为236269.42元；十四份：9＃住宅—1—141，建筑面积为102.86平方米，价格为246555.42元；十五份：9＃住宅—1—151，建筑面积为102.86平方米，价格为236269.42元；以上合同内容共同约定交房时间是2013年2月20日。”现在此房屋已经竣工验收，可是被告却迟迟未履行交付房屋的义务，此种行为严重损害原告的合法权益，现依据《合同法》及相关的法律规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”杨军生前曾挂靠于被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司从事开发库伦旗希望家园小区的楼房。现在杨军去世，被告薛翠玲作为杨军的法定继承人，对于其生前的行为后果是有义务承担连带责任的。原告为了维护自身合法权益，现依据法律及相关规定，特诉至法院，请求判令被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司履行双方于2013年9月24日、25日签订的商品房买卖合同，并协助办理过户登记手续，被告薛翠玲承担连带法律责任。诉讼费用由二被告负担。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司辩称，原告在诉状中所称事实根本不存在。西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司与原告之间未签订过任何合同，也没有接受过原告一分的房款，所谓的买卖合同不存在，在合同上所盖的公章是私刻的公章，且不是我公司的名称，请求法庭驳回原告诉讼请求。另外，杨军开发的房产不是我公司开发的，也无权出售。被告薛翠玲辩称，本案诉讼主体不适格。本案是商品房买卖合同纠纷，原告与西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司之间是合同关系，答辩人与原告以及西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司均无任何关系，杨军与西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司之间存在合同关系，杨军是经西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司授权与买受人即原告签订了商品房买卖合同。答辩人不是西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司的受托人，无权与原告签订合同，也未签订。答辩人不是合同任何一方当事人，本案与答辩人无关。第三人曹朋述称，2014年3月第三人曹朋与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司达成协议，被告将位于库伦镇小南侧、北街北侧9号楼—1—131房产出售给第三人。协议签订后原告将房款全部交付被告，被告将住宅楼交付第三人，并承诺尽快办理房屋权属登记。第三人实际占有使用房屋至今。现曹朋申请以第三人身份参加诉讼，请求人民法院判令原告张怀宇与被告方诉争房屋所有权归第三人曹朋所有，被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司协助第三人办理房屋权属登记。因曹朋在本案中作为第三人其主体不适格，对其提供的证据本院在本案中未予认证。本案争议焦点为：1、原告张怀宇与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司这之间是否存在商品房买卖合同关系？如存在，合同的效力如何认定？2、本案中薛翠玲的主体身份是否适格，原告要求被告方履行商品房买卖合同、交付房屋有无法律依据？围绕以上争议焦点原、被告进行举证、质证，本院进行认证。围绕争议焦点1原告提供以下证据：证据1、2009年12月9日的授权委托书（复印件，杨军向库伦旗城建局提供），证明被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司确实委托过杨军作为库伦旗希望家园项目部的负责人，有权利处理希望家园项目的相关事宜。且这一委托书明确写明“其在权限范围内签订的一切文件，我公司均予以承认”。说明西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司认可杨军以其公司的名义履行的行为及签订的合同。即原告与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司之间签订的买卖合同有效。证据2、15份商品房买卖合同及15份预告登记证明，证明西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司授权杨军开发库伦旗希望家园，并由杨军以其公司的名义与原告签订商品房买卖合同，15份合同是在库伦旗房产部门依法签署并办理了预告登记。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司与原告之间签订的合同是真实有效的，被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司应当履行协助办理过户登记手续的义务。证据3、2013年9月24日收据一枚及2014年9月27日专用收据1枚，证明原告已交纳房款以及预告登记的费用。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司对原告所提供证据的质证意见为：对以上证据真实性均不认可。原告提供的合同通过庭审发现，根本不是与西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司签订的，而是以“西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司”的名头签订的合同，合同上加盖的公章不是西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司合法使用的公章，被告公司怀疑这枚公章是假的，故这批合同的真实性被告公司不认可。原告签订合同的时间是2014年，而要求交房的时间是2012年，故在法律上讲不能称其为合同，因没有合同期限。收款收据上的财务公章不是被告公司的，公章真实性被告公司不认可。预告登记证明是原告欺骗房地产登记机关违法取得的，而且预告登记真正所起的作用实际上只是一个公示作用，一旦有人提出异议就没有法律效力。被告公司不认可原告提供的授权委托书。本案中杨军并没有以西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司名义从事任何活动，故原告始终强调的挂靠行为并不存在。被告薛翠玲对授权委托书的真实性无异议。对商品房买卖合同、预告登记证及收据声称没有经手，不知情。围绕争议焦点1被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司提供该公司营业执照、备案公章及财务章预留印迹、银行对账单上的公章印迹，证明该公司的名称是唯一的，即营业执照上的名称“西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司”，不是原告合同上的公章，与原告合同上的公章有明显区别。原告张怀宇对被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司的营业执照的真实性、合法性无异议，但对证明力有异议，杨军是在被告公司委托期限内从事的开发希望家园的项目。对公章印迹的证明力有异议，原告所持商品房买卖合同中所加盖的公章虽然是“西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司”，与被告公司名称差了“责任”两个字，但被告公司授权于杨军，对杨军实施的行为所产生的法律后果应由被告公司承担。被告薛翠玲对被告公司所提供的证据未发表质证意见，但提出西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司在杨军去世后更换了法定代表人，由房爱军更换为房岭惠。围绕争议焦点1被告薛翠玲提交授权委托书（复印件）及农村信用社汇款凭证两张，证明杨军与被告公司是授权与代理关系，杨军是该公司的一名项目经理，且杨军给被告公司缴纳过管理费。原告张怀宇对被告薛翠玲所提交的两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。认为被告公司确实授权委托杨军以希望家园负责人的角度，从事相关的活动，最终产生的法律后果由被告公司承担。另外，被告公司也收取了杨军相关的费用。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司对被告薛翠玲所提交的两份汇款单真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。对授权委托书的真实性被告公司不认可。法庭宣读了依职权从库伦旗公安局经侦大队调取的以下证据：证据1、2014年8月14日库伦旗住房和城乡建设局建筑工程管理股出具的书面证明一份，该证明内容显示“1、库伦旗库伦镇希望家园1＃、2＃、3＃住宅楼，施工许可证已经办理，资料齐全。2011年7月19日验收，交付使用已发。2、库伦旗库伦镇希望家园4＃住宅楼的施工许可证已发，未验收。3、库伦旗库伦镇希望家园5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃住宅楼未办理施工许可证，未验收”。证据2、（通）公(物)鉴（文检）字【2015】13号鉴定文书一份，该文书显示原告所持商品房买卖合同第8页上甲方“西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司”印章印文是案发后在杨军家提取的“西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司”公章盖印形成。证据3、杨军、杨志东、王洪祥涉嫌合同诈骗案情证据情况一栏表19张，该证据显示原告所持合同涉及的房屋重复出售以及抵押的状况。证据4、库伦旗公安局经侦大队办案人员询问张怀宇笔录两份（2014年8月25日、2014年11月14日），张怀宇在首次询问笔录中陈述称“2013年9月份，具体日子记不清了，有一天，我发现杨军给我作抵押的32套房子里有几个房子已被杨军卖给别人，而且买房人已入住了，卖完房子也不给我还钱，所以我多次找杨军让他将借走的钱还上，但杨军还不上钱。最终杨军把我领到旗房产所给我办理了15套房屋的预告登记，并说这些房屋是在你名下呢，如果我还不上你的钱的话你可以有权处理这15套房屋，还可以杨军代卖这15套房子后将钱给我还上”。证据5、2014年12月10日库伦旗公安局经侦大队办案人员询问房爱军笔录一份，西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司法定代表人房爱军自认收取杨军20万元，其中有10万元保证金，另外有10万元挂靠费。原告对人民法院依职权所调取证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性没有异议，但对证明力有异议。原告涉及的房产中有5号楼，原告已在房产部门办理了相关的手续，证据1不能影响原告15份合同的真实性及合法性。对证据2真实性无异议，该证据能够证实被告公司与原告之间签订的合同是有效的。对证据3、证据4无异议。对证据5真实性、合法性无异议，该份证据能够印证被告公司委托过杨军，并且收取了挂靠费和保证金。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司对人民法院依职权所调取证据的质证意见为：对证据1形式上的真实性无异议，认可是城建部门出具的，但对证据内容被告公司无法核实。对证据2、证据3真实性没有异议。证据4能够证实原告与杨军之间签订的合同是为贷款提供的担保，因而买卖不是任何一方真实意思的表示，本案实质法律关系为民间借贷。对证据5真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关联性。被告薛翠玲对人民法院依职权所调取证据的质证意见为：对证据1、证据3、证据4未发表质证意见。对证据2无异议。对证据5质证意见同原告方发表的质证意见一致。本院对原、被告所提供证据的认证意见为：对原告张怀宇所提供的15份商品房买卖合同、15份中华人民共和国房屋预告登记证明来源合法性予以确认，但对其证明力不予确认。对2份收款收据与本案关联性予以确认，但对其证明力亦不予确认。原告张怀宇提供的授权委托书因系复印件，对其证明力不予确认。对被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司所提供的营业执照、备案公章及财务章预留印迹、银行对账单来源合法性以及真实性予以确认。被告薛翠玲所提交的授权委托书因系复印件，对其证明力不予确认。对被告薛翠玲所提交的两份汇款单真实性予以确认。对本庭依职权调取的证据1、证据2、证据3、证据5来源合法性以及真实性均予以确认。对证据4来源合法性予以确认，对笔录中原告所述“2013年9月份，具体日子记不清了，有一天，我发现杨军给我作抵押的32套房子里有几个房子已被杨军卖给别人，而且买房人已入住了，买完房子也不给我还钱，所以我多次找杨军让他将借走的钱还上，但杨军还不上钱。最终杨军把我领到旗房产所给我办理了15套房屋的预告登记，并说这些房屋是在你名下呢，如果我还不上你的钱的话你可以有权处理这15套房屋，还可以杨军代卖这15套房子后将钱给我还上”这部分内容的真实性予以确认。围绕争议焦点2原告未提供证据，但认为被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司委托杨军从事希望家园开发，因杨军已死亡，被告薛翠玲作为杨军妻子也曾从事过开发，故应与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司共同承担连带责任。被告薛翠玲认为本案是商品房买卖合同纠纷，薛翠玲本人未与任何人签订合同，因而不是本案适格被告。本院认为，原告坚持以商品房买卖合同法律关系起诉二被告，且主张杨军与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司存在代理关系，如果确实存在代理关系，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告薛翠玲虽为杨军的妻子，但在原告主张的商品房买卖合同案件中并非适格被告。原告张怀宇所提交的15份商品房买卖合同签订生效之日为2013年9月24或9月25日，而合同中约定的商品房交付时间为2012年12月31日或2013年2月20日，可见合同签订（生效）在后，而商品房交付在前，为何出现此种情形原告不能作出合理解释。原告所持15份商品房买卖合同中有5套商品房于2011年12月19日（2011年7月19日验收）已通过交付使用备案，签订合同之时并非期房，按照原告说法以房抵债，无需预告登记就可以办理房屋产权证照，在能够办理房屋产权证照的情况下为何还进行预告登记。原告张怀宇认可实际借款数额为280万元，而15套楼房房款数额达到3680984.30元。根据本案中存在的上述事实，结合原告张怀宇于2014年8月25日在公安机关询问笔录中陈述，能够认定杨军与原告签订商品房买卖合同并办理预告登记仅仅属于外观形式，而实质上双方的真实意思在于为借款设定担保，督促杨军及时偿还借款。本院经审查认为，原告张怀宇与杨军生前签订的商品房买卖合同，从形式上体现的是商品房买卖合同，而实质上是以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。庭审中已释明原告是否同意变更为民间借贷法律关系审理，但原告拒绝变更。有独立请求权的第三人在诉讼中的地位相当于原告，因为他是通过提起诉讼这种方式参加诉讼的。第三人所提起的诉讼其请求是针对本诉的原告和被告的，第三人所主张的请求权既不同于本诉原告向被告提起的诉讼请求，也不同于本诉被告向本诉原告所提起的答辩。本案中第三人曹朋及原告张怀宇对被告所提出的诉讼请求实质上相同的，而第三人所涉及的合同完全是独立的，与原告主张的合同没有从属关系，如第三人对原、被告所涉及的合同效力有异议，可独立提起诉讼，而非以独立请求权的第三人参加本起诉讼。另外，原告张怀宇与杨军实质上是以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，其法律关系为民间借贷合同纠纷，而第三人向本诉的原告和被告所主张的法律关系为商品房买卖合同纠纷，二者法律关系不同。综上，曹朋在本案中作为第三人其主体不适格。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：一、驳回原告张怀宇对被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司、被告薛翠玲的起诉。二、驳回第三人曹朋的起诉。案件受理费免交。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内日，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  王永胜审 判 员  布 仁人民陪审员  包风英二〇一六年九月二十三日书 记 员  张利媛附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。