上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初47253号原告(反诉被告)：陈豹，男，1984年5月3日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱晓华，男，1976年1月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。原告陈豹诉被告朱晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，被告朱晓华依法提起反诉，本院于2016年8月16日公开开庭进行审理，并在征得双方当事人同意后，将本诉与反诉合并审理。原告(反诉被告)陈豹及其委托诉讼代理人龚红春、被告(反诉原告)朱晓华及其委托诉讼代理人钱利明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈豹向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋装潢损失人民币40万元(以下币种同)；2.判令被告赔偿原告经营损失20万元；3.被告应当将其领取的搬迁奖励费中的231,600元支付给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月2日，原、被告就上海市浦东新区三林镇果园路果园179号项下772平方米的房屋(以下简称系争房屋)签订《租赁合同》，约定原告向被告租赁系争房屋，用于开办经营超市，租期为10年，年租金为13万元，租金按季度支付，备注中还约定租期内，如遇市政动迁，原告应无条件接受动迁和搬迁，搬迁补偿款由原告所得，房屋动迁款由被告所得。2015年1月初，被告将系争房屋交付原告。原告在接收房屋后，与案外人签订超市内部装修合同，对系争房屋进行装修，共计花费425,500元。之后，原告在系争房屋内注册成立了超市，并进行合法经营。2016年4月1日，拆违办公室张贴了公告，原告看到后知道系争房屋将作为违章建筑被拆除，原告必须在2016年6月30日前迁出。之后，原告就停止进货及正常经营，处于整理及搬迁状态。被告与拆违部门签订了奖励协议书，其中约定被告按每平方米300元标准获得奖励费，原告认为其实际经营使用房屋，并且原告在2016年6月30日搬离，因此被告应按原告承租的772平方米、每平方米300元标准的奖励费支付给原告。在签订租赁合同时，被告向原告出示及提供了土地证，但并未告知原告系争房屋是违法建筑，原告认为系争房屋被拆，过错在于被告，而且原告认为被告签订的旧材料回购协议书中约定的旧材料回购补贴包括对原告装修的地砖、涂料等附着物的补偿，因此被告应向原告赔偿装修损失及按每月4万元标准向原告赔偿经营损失。综上，为维护自身合法权益，原告诉至本院，诉请如前。被告朱晓华辩称，要求驳回原告所有诉请。2014年12月2日，原、被告确实就系争房屋签订《租赁合同》，由被告将系争房屋出租给原告用于经营使用。2015年1月初，被告将系争房屋交付原告。在出租系争房屋时，被告就已经明确告知原告，系争房屋没有产权证，是违法建筑，况且系争房屋租金明显低于合法建筑的租金，所以原告知道系争房屋是违法建筑。在出租房屋时，被告向原告出示的是土地使用证，之后配合原告办理营业执照，提供的也是土地使用证。虽然被告注册的杂货店工商登记地址在系争房屋内，但是因为系争房屋并没有产权证，所以原告在办理工商登记时，提供的是其他房屋材料，因此当时原告就应该知道系争房屋没有产权证，却从未在本次诉讼前向被告提出过异议。2016年4月1日相关部门张贴拆违公告，由于系争房屋是违法建筑，并被列入拆违范围，故于2016年7月1日被拆除。本案并非市政动迁，而是“拆违”，因此合同中约定的备注条款不适用于本案，而且由于是“拆违”，被告也未获装修补偿，所以原告要求被告补偿其装修损失没有依据。另外，虽然被告事先知道原告要对系争房屋进行装修，之后也知道原告确实对系争房屋进行了装修，但是被告并不清楚原告最终请谁装修及具体装修内容，因此不认可原告主张的装修金额及提供的装修合同。况且，系争房屋内的机器设备、空调等大部分物品都是可以移动和搬走的，在房屋被拆除之前，原告已经搬走了房屋内大部分可移动的设备、物品，只留下很少的物品没有搬走。关于经营损失，不同意原告该项诉请，因为原告并未举证证明其具体经营损失，所以不认可原告单方主张每月4万元的经营损失计算标准。关于搬迁奖励费，被告与拆违办签订的奖励协议书中约定有配合整治奖励费，奖励标准为每平方米300元，但根据被告与拆迁部门签订的整治旧材料回购协议书中应于2016年5月30日前自行搬迁的约定，原告实际于2016年7月1日被强拆后，才搬离房屋，所以原告不符合配合整治奖励费的奖励条件。而奖励协议书中约定的产业结构调整奖励是给予房东产业结构调整的奖励，又与原告无关。但是为妥善解决本案，被告同意按每平方米100元、原告承租772平方米的标准补偿原告。反诉原告朱晓华向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付2016年4月1日至2016年6月30日的房屋租金32,499元；2.判令反诉被告支付电费6,000元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。法庭审理中，反诉原告朱晓华提出由于电费单据尚未收集齐全，故在本案中撤回要求反诉被告支付电费6,000元的诉讼请求。事实与理由：2016年4月1日，拆违公告发布，系争房屋亦包含在拆违对象之中。之后，反诉原告多次催促反诉被告搬离，但反诉被告直到2016年7月1日由于房屋被拆，才被动搬离。2016年6月22日，反诉原告办理了系争房屋电表销户手续之后，系争房屋电力供应停止。在此之前，系争房屋水、电供应正常，仍可保证反诉被告使用房屋，但反诉被告并未向反诉原告支付2016年4月至6月的租金，故反诉原告提起诉讼，诉请如前。反诉被告陈豹辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。2016年2月18日反诉被告向反诉原告支付租金4万元，这包括反诉被告支付的2016年第一季度租金32,500元及多支付的租金7,500元。2016年5月20日系争房屋内停水,2016年6月21日停电，影响了反诉被告对系争房屋的使用，所以不同意反诉原告诉讼请求。经审理查明：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：1.关于系争房屋是违法建筑，原、被告双方均无异议。在租赁房屋之时，被告向原告出示及提供了上海县土地管理局核发的土地证，并未出示或提供过房屋产权证或建设工程规划许可证，对此节事实，双方也无争议。2.2014年12月2日，原、被告签订《租赁合同》，约定房屋坐落：上海市浦东新区果园队179号(600平方米%2B2间门面%2B底下一层72平方米)；备注中约定：3、如在租房期内，市政动迁，原告应无条件接受动迁和搬迁，搬迁补偿款由原告所得，房屋动迁款则由被告所得。3.2016年4月27日，被告作为乙方，与上海三林集体资产投资经营管理有限公司作为甲方签订《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》，约定就甲乙双方签订的租赁协议终止后的旧材料回购价格补贴达成如下协议：一、旧材料回购范围及标准中1、乙方承租的建筑物位于同济村果园队168号范围内，其中房屋建筑面积1083.39平方米，结构类型为砖混结构；棚舍35.60平方米；场地30平方米；围墙13米。二、旧材料回购价格补贴中约定经甲乙双方协商一致，甲方对乙方采用货币补贴形式，旧材料回购补贴332,877元，本次旧材料回购仅根据结构类型结合相关建筑面积予以补贴，取消房屋装修补贴、附属设施补贴、停产停业损失补贴、搬迁奖励费、租赁户清退违约赔偿、机器设备、搬迁等一切费用补贴。4.2016年4月27日，被告与上海三林集体资产投资经营管理有限公司签订《三林镇生态环境综合整治配合奖励协议书》。该份协议书中约定根据双方签订的《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》内容，若被告能配合三林镇综合整治工作，并按照协议约定履行协议的，将予以奖励。一、奖励标准及内容：1、配合整治奖励费：建筑面积为1083.39平方米，每平方米按300元，计325,017元，2、产业结构调整：建筑面积为1083.39平方米，每平方米按280元，计303,349.20元，上述两项奖励费合计628,366.20元。二、支付方式：1、本协议生效后7个工作日内，上海三林集体资产投资经营管理有限公司向被告支付30%的回购补贴，计188,509.86元。2、根据双方签订的《三林镇生态环境综合整治配合奖励协议书》内容，被告约定交房标准移交房屋、建筑物及场地后的30个工作日内，上海三林集体资产投资经营管理有限公司支付被告剩余的50%的回购补贴费用，计314,183.10元。3、本协议通过审计并实施拆除完毕后，支付余款，计125,673.24元。对于当事人有争议的事实，本院认定如下：1.关于租赁面积，本院认定原告承租面积为772平方米。虽然原告在庭审中，指认丈量成果报告，认为其实际租赁面积超过772平方米，但是被告不予认可，原告又并未对此进一步举证。相反，原、被告就系争房屋租赁签订的《租赁合同》中约定原告租赁600平方米、2间门面房及底下一层72平方米，且原告在诉状中称租赁面积为772平方米，故在原告并无其他证据支持，且原告诉称及被告认可的情况下，本院认定原告租赁面积为772平方米。2.关于租金标准及租金支付。原、被告均承认年租金标准为13万元，按季度支付。但是对于租金支付，原告称2016年2月18日支付4万元，并举证2016年2月18日被告出具的租金收据，称包括第一季度租金32,500元及多付的租金7,500元。被告辩称，不存在多付租金的事实，由于年租金是13万元，因为平均支付，每一期有零头，所以双方约定按季度收整数，有的季度收租金3万元，有的季度收租金4万元，一方面收据上明确注明收取的是2016年1月至3月租金，另一方面该笔4万元收取的是第一租赁年最后一期租金。对于原告称其多付租金7,500元，法院告知原告在法定期限内补证。之后原告逾期并未对此补证，其举证不能，原告主张因而不能成立。本院认为，违法建筑不得出租。因系争房屋是违法建筑，所以原、被告就系争房屋签订的租赁合同违反国家法律、法规的强制性规定，应为无效。原告作为承租方，应租赁合法建筑。在租赁系争房屋之前，除了实地查看房屋的外观情况以外，承租方应该也要了解房屋的权属情况。现在原告承认在租赁系争房屋时，被告仅向其出示及提供了土地证，并未向其出示或提供房屋的产权证或房屋建造的合法审批手续。本院认为土地证与相关政府部门核发的建设工程规划许可证是两个概念，不能等同或相互替代，现在原告仅以其不懂法律为由，辩称不清楚只有土地证没有建设工程规划许可证的房屋是违法建筑，本院不予采信。被告作为出租方，对系争房屋是违法建筑的情况最了解。被告明知系争房屋是违法建筑，却仍将违法建筑对外出租，无论被告是否将房屋是违法建筑的情况告知原告，被告都当然地对租赁合同无效具有过错。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告对于租赁合同无效，都具有过错，应该对各自因无效合同遭受的损失承担相应责任。因此原告对于投入到违法建筑上的装修花费42万余元，现在因为系争房屋是违章建筑被拆除，因而造成原告相应损失中的部分应由原告自行承担。因为系争房屋是违法建筑，已经于2016年7月1日被拆除，所以庭审过程中不可能对房屋装修进行评估鉴定。在被告认可原告装修，却不认可装修内容及金额的情况下，且被告辩称由于房屋是被“拆违”，并非动拆迁，因此被告也未获得装修补偿款。本院认为对于房屋装修中已经形成附合的部分，因为系争房屋已经被拆除，不存在对其利用的现实可能性，则应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。至于房屋装修的现值损失，本院综合考虑原告主张的装修损失金额、合同约定的租期、原告使用房屋装修的年限、双方对于合同无效的过错程度，并参考原告提供的装修合同中非形成附合部分装修的金额，酌情认定被告向原告赔偿装修损失12万元。关于原告主张的经营损失，一方面，对于签订无效租赁合同，原告亦有相当过错，前已详述，因此系争房屋作为违法建筑被拆除，进而影响原告经营，导致原告经营有损，原告亦应承担相应责任；另一方面，因为原告并未举证证明其经营损失，被告不认可原告自行计算的每月经营损失计算标准4万元，在缺乏证据的情况下，本院难以支持原告的该项诉讼请求。关于搬迁奖励费，根据奖励协议，被告确实按照每平方米300元标准获得配合整治奖励费。对于配合整治奖励费，原、被告均理解为搬迁奖励费，对此本院依法予以确认。虽然《租赁合同》约定在租房期内，遇市政动迁，原告应无条件接受动迁和搬迁，搬迁补偿款由原告所得，房屋动迁款则由被告所得。但是该条约定的是房屋遇动拆迁，而本案是房屋被拆违，不符合合同约定情况。因此在原告并未举证证明在拆违过程中的搬迁奖励费应为原告所有的相应合同依据或法律依据，在被告愿意按照每平方米100元标准补偿原告的情况下，本院依法予以支持。房屋租赁合同虽然自始无效，但是反诉被告自认其在2016年4月至2016年6月期间仍然占有使用房屋，那么反诉被告当然应该向被告支付此时间段内的房屋占有使用费。虽然反诉被告称系争房屋在2016年5月停水、6月21日停电，但对此并未举证，本院认为当事人对自己提出的主张负有举证责任。现在反诉被告并未能够举证证明，反诉原告也不予承认，因此本院对于反诉被告所称事实，难以采信。反诉原告认可2016年6月22日办理系争房屋的电表销户手续，之后房屋内停电。对此，本院认为房屋内停止供电，确实会影响房屋的正常使用，因此对于停电期间的房屋使用费，本院酌情予以调整，对于停电之前的房屋使用费，反诉原告朱晓华按合同约定租金标准主张，本院依法予以支持。至于反诉被告陈豹辩称其于2016年2月18日向反诉原告支付租金4万元，这包括反诉被告支付的2016年第一季度租金32,500元及多支付的租金7,500元，但对此并未在法院指定期限内补证，反诉原告又不予认可，本院不予采信。至于反诉原告朱晓华自愿撤回主张电费的反诉诉讼请求，系其对自身权利的处分，与法不悖，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)朱晓华于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)陈豹装修损失12万元；二、被告(反诉原告)朱晓华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈豹搬迁奖励费77,200元；三、原告(反诉被告)陈豹于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱晓华房屋占有使用费31,074.34元；四、驳回原告(反诉被告)陈豹其他本诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,116元，减半收取6,058元，由原告(反诉被告)陈豹负担，反诉案件受理费(已减半收取)306元，其中290元由原告(反诉被告)陈豹负担，16元由被告(反诉原告)朱晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一六年九月二十八日书记员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。