浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1004民初3821号原告（反诉被告）：中国人民解放军海军宁波房地产管理处，住所地宁波市江北区人民路***号。负责人：高建华，主任。委托诉讼代理人：闫龙华，浙江新平律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯丽燕，浙江新平律师事务所实习律师。被告（反诉原告）尚贤兵。委托诉讼代理人：金琴云，浙江力汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勤，浙江力汇律师事务所实习律师。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处与被告尚贤兵为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，对本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处的委托诉讼代理人闫龙华、被告尚贤兵及其委托诉讼代理人金琴云、张勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处向本院提出诉讼请求：要求判令被告尚贤兵立即腾退所承租的房屋及场地并赔偿原告自2016年1月1日起每天按232.88元的标准计至实际腾退之日的租金损失。事实和理由：2014年11月21日，原、被告签订军队房地产租赁合同，约定原告自愿将位于台州市路桥区横街镇山后潘村的一处房屋及场地出租给被告使用，该处房屋建筑面积2780平方米，场地面积2466平方米，约定租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日止，年租金85000元，按年结算。原告按约将房屋及场地交付给被告使用，合同约定的租赁期届满后，原告多次向被告催告提前做准备，按约腾退所承租的房屋及场地，被告亦书面承诺及时腾退，但在期满后，被告并未腾退，原告又给予被告一定宽限期并达成书面协议，约定于2016年2月28日前腾退房屋及场地，但被告至今仍未腾退。被告继续占有原告房屋及场地的行为已构成违约，并造成原告的租金损失。综上。要求法院支持原告的诉讼请求。被告尚贤兵向本院提出反诉请求兼答辩称：1.要求依法确认反诉原、被告双方于2014年11月21日签订的军队房地产租赁合同无效；2.要求依法确认本案所涉房屋使用权归反诉原告所有。事实和理由：早在十几年前，反诉被告出租给反诉原告的地块仅为一块地皮，其上没有任何建筑物，双方达成口头协议地上建筑物均由反诉原告承建并使用，除非发生战事可以收回。为此，反诉原告在承租的地块上自行筹款建设并支付建房款约3000000元。之后，反诉原、被告双方就场地租赁每年签订一次协议，且反诉被告也仅仅收取反诉原告的场地费用，地上建筑物的费用未向反诉原告收取。双方最后一次合同签订时间为2014年11月21日，场地面积2466平方米，房屋建筑面积为2780平方米，年租金为85000元，按年计算。根据反诉被告提供的证据，其仅取得了该地块的土地使用权证，且该土地使用权证载明的土地使用者为海军宁波房管处路桥办事处，与本诉原告主体不符，且其并未取得地上建筑物的权属证书，进一步证明地上建筑物并非反诉被告所有，双方签订的租赁合同应为无效。虽然租赁合同约定房屋建筑面积2780平方米，场地2466平方米，但双方不存在房屋建筑面积的租赁，实际仅为场地租赁。因此，双方之间不存在房屋租赁的事实，反诉被告要求腾退并无偿归还反诉被告的约定均属无效。合同上虽然有地上的房屋归反诉被告所有，租赁期届满或解除合同时必须无偿移交给反诉被告等约定，但合同系格式合同，反诉原告没有选择和修改的权利，因此，该约定内容无效。反诉原告认为本案所涉的房屋系反诉原告经反诉被告同意而自行筹建，该建筑物应属反诉原告所有，双方签订的租赁合同关于权属的约定无效，更何况反诉被告至今未取得相应的地上建筑物权属证明，更没有相应的建设工程规划许可证等，因此，租赁合同无效，反诉被告要求反诉原告腾退房屋等缺乏事实和法律依据。现反诉被告违反当初承诺要求反诉原告腾退房屋等，主要过错在于反诉被告，房屋系反诉原告自行筹款建设并一直使用至今，从未将房屋权属移交给反诉被告，反诉被告提交的产权交接协议、中止租赁通知书、腾退承诺书、终止租赁协议等手写部分内容系其擅自添加，反诉原告在签字时为空白，而产权交接协议上的房屋和场地面积均与军队房地产租赁合同上约定的面积不符，且反诉被告一直仅收取相应地块的占有使用费，因此反诉原告要求确认地上建筑物属于反诉原告的诉讼请求依法成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求，支持反诉原告的诉讼请求。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处针对被告尚贤兵的反诉辩称：应驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告出租的标的物包括土地及房屋，反诉原告要求确认房屋所有权属于反诉原告缺乏法律依据；反诉原告主张房屋系反诉原告投资建造应当提供相应的证据予以证明；房屋占用的土地系反诉被告所有，有反诉被告提交的土地使用权证书为凭；反诉原告要求确认房地产租赁合同无效，但土地租赁合法有效，本案争议的系房屋租赁，但不影响产权交接及财产权益归属反诉被告的事实。本院经审理认定事实如下：1998年12月1日，原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处与台州市路桥恒实钢管有限公司（法定代表人被告尚贤兵）签订房地产有偿使用合同书，约定原告将位于台州市路桥区横街镇山后泮村场地面积2034平方米，出租给台州市路桥恒实钢管有限公司，租赁期限自1998年12月1日至2001年12月1日，年租金18000元，总租金54000元，合同约定，未经原告同意，台州市路桥恒实钢管有限公司不得擅自拆、改、添建、转租、出借、变卖房地产进行违法活动，台州市路桥恒实钢管有限公司确因需要经原告同意可搞临时建筑，但合同终止后应无偿留给原告。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处与被告尚贤兵分别于2009年5月12日、2011年12月31日签订军队房地产租赁合同，分别约定原告将位于台州市路桥区横街镇山后潘村场地面积3392平方米出租给被告，租赁期限分别为自2009年1月1日至2011年12月31日、自2012年1月1日至2012年12月31日，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）分别为人民币65000元，租金均按年结算。两份合同均约定，被告不得擅自在所承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向原告提供建设方案，在原告按规定报经军队主管部门批准并由原告出具书面同意书后实施，费用由被告自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿的移交给原告。2014年11月1日，原、被告签订产权交接协议，约定被告与原告签订军队房地产租赁合同，因经营需要建设永久性建筑，承租面积发生改变，目前被告承租原告房屋5857平方米，场地230平方米，其中被告自行搭建永久性房屋6栋共5857平方米，上述房屋产权全部归原告所有，如果中途终止合同，被告不得要求原告赔偿任何费用，也不得拆除所搭建房屋。2014年11月21日，原、被告签订军队房地产租赁合同，约定原告将位于台州市路桥区横街镇山后潘村（坐落号：海航浙字第8848号）的房屋建筑面积2780平方米，场地面积2466平方米，出租给被告用于钢管加工。租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币170000元，年租金85000元，租金按年结算。合同同时对双方权利、义务及违约责任等一并作出了约定。2015年3月11日，原告向被告出具中止租赁通知书，通知被告双方签订的合同于2015年12月31日到期后不再续签，请做好房地产清退准备，确保于2015年12月31日前腾退所承租房地产。2015年6月18日，被告向原告出具腾退承诺书，承诺于2015年12月31日前将承租的房地产腾退给原告。被告另向原告出具租赁合同到期腾退承诺书，承诺于合同到期后2015年12月31日前腾空所承租的房地产，按时交还原告，租赁期满腾退期内将本人所有物品、设备、设施等搬迁完毕，将所承租的房地产及租赁合同约定权属归原告的所有物资完好、无条件交由原告验收，原告不予本人任何补偿，包括建设、装修、改造等成本支出。原、被告签订的终止租赁协议载明，原告将位于台州市路桥区横街镇山后泮村的5857平方米的房屋、230平方米的场地出租给被告使用，租赁期限至2015年12月31日，合同年租金85000元，租赁用途为钢管加工，由于部队空余房地产租赁重大政策调整，经双方友好协商，决定于2015年12月31日终止双方租赁关系，原告给予被告一定的搬迁期，被告于2016年2月28日前腾空所承租房地产并移交原告，逾期未腾退，视为被告放弃其在原告处的财产，由此造成的一切损失由被告自行承担。原、被告签订军队房地产租赁合同于2015年12月31日到期后，双方未续签租赁合同，被告占有使用上述土地及房屋至今。另查明，中国人民解放军92919部队房地产管理处与原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处为同一单位。原告所有的台州市路桥区横街镇山后潘村土地的国有土地使用权证号为黄国用（94）字第250J033号、黄国用（94）字第250J034号。被告承租的土地上建造的房屋尚未经相关部门批准建设。上述事实，有原告提交的军队单位对外有偿服务许可证、部队代号证明、身份证、军队房地产租赁合同、国有土地使用权证、产权交接协议、中止租赁通知书、腾退承诺书、租赁合同到期腾退承诺书、终止租赁协议、被告提交的房地产有偿使用合同书、军队房地产租赁合同及原、被告的陈述等予以证实。本院认为，原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处就未经批准建设的建筑与被告尚贤兵签订租赁合同，违反法律强制性规定，依法应认定为无效，而原告就其所有的土地与被告自愿签订土地租赁协议，双方意思表示真实，其内容并不违反法律法规禁止性规定，应为有效，故原、被告于2014年11月21日签订的军队房地产租赁合同部分无效。针对被告主张原告所持有的国有土地使用权证载明的土地使用者为海军宁波房管处路桥办事处，原告主体不适格的主张，本院认为，海军宁波房管处路桥办事处为原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处下设办事处，而根据中国人民解放军总后勤部司令部向中国人民解放军92919部队房地产管理处即原告颁发的军队单位对外有偿服务许可证记载，中国人民解放军海军宁波房地产管理处应为本案适格原告。针对被告主张其签字的产权交接协议、中止租赁通知书、腾退承诺书等手写部分在其签字时均为空白，内容系原告擅自添加，应为无效的主张，本院认为，被告虽主张产权交接协议、中止租赁通知书、腾退承诺书等手写部分内容系原告擅自添加，但未提交证据予以证明，即便被告签字当时手写部分未填写，但被告作为完全行为能力人，应当预见到其在留有空白条款合同中签字的风险，应当对其在上述文本中签字的行为承担相应的法律后果，现被告认可上述文书上的签名系其本人所签，故本院对被告的上述主张不予采信，并且根据原、被告针对场地签订的租赁合同约定，被告若确实需要新建和添建建筑物、构筑物的，费用由被告自理，权属归原告所有，而原告就其所有的土地在被告建造房屋前与被告自愿签订的土地租赁协议，双方意思表示真实，其内容并不违反法律法规禁止性规定，应为有效，故原、被告双方均应遵守初始土地租赁合同中关于若被告新建和添建建筑物、构筑物权属归原告所有的约定，故本案讼争的在原告土地上建造的违章房屋早自初始土地租赁合同租期内即已归原告所有，故本院对反诉原告要求依法确认本案所涉房屋使用权归其所有的诉讼请求不予支持。针对原告要求判令被告尚贤兵立即腾退所承租的房屋及场地并赔偿原告自2016年1月1日起按每天232.88元的标准计至实际腾退之日的租金损失的诉讼请求，本院认为，原、被告签订军队房地产租赁合同虽部分无效，但原告作为出租人有权要求承租人腾退房屋；因被告在合同终止日期即2015年12月31日之后一直占有使用该房屋，故被告应当参照双方约定的年租金85000元即232.88元/天的标准向原告支付自2016年1月1日起至判决确定的履行之日止的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、反诉原告尚贤兵与反诉被告中国人民解放军海军宁波房地产管理处于2014年11月21日签订的军队房地产租赁合同部分无效。二、被告尚贤兵于判决发生法律效力之日起十日内腾退其承租的坐落于台州市路桥区横街镇山后潘村的土地及房屋给原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处。三、被告尚贤兵于判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处自2016年1月1日起至判决确定的履行之日止按照232.88元/天标准计算的占有使用费。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告尚贤兵的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币640元，减半收取计320元，由被告尚贤兵负担；反诉案件受理费15400元，由反诉原告尚贤兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。代理审判员 马 静二〇一六年九月十二日代书 记员 林佩莉《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。