中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5391号上诉人（原审被告)：林智英，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：吴非比、姚翔，广东博浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林立，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：林欣，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：何林慧（HUILINHO），女，1965年5月3日出生，美国国籍，住址18TalbotDrGreatNeckN.Y.11020U.S.A，护照号：113572573。三被上诉人的共同委托代理人：谭志毅，广东政邦律师事务所律师。原审第三人：张慧，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。原审第三人：张志松，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。上诉人林智英因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年5月16日，林立、林欣、何林慧向原审法院提起本案诉讼，要求确认其与卢秋景、新泰宾馆及广州雅舍酒店管理有限公司（以下简称雅舍公司）就涉案房屋白云区西槎路706、708号二层物业所签订的租赁经营合同及五份租赁补充协议于起诉之日解除，新泰宾馆、卢某、雅舍公司立即交还场地并支付2012年4、5月份的租金、2011年9月至2012年5月期间的迟延履行金及至实际搬出之日止的场地占用费，原审法院以（2012）穗云法民四初字第700号立案受理，并经审理查明：林立、林欣、何林慧是涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为2094.56平方米。2005年9月14日，林立作为林立、林欣、何林慧代表（甲方）与卢某（乙）签订《租赁经营合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途，租赁期限自2005年9月15日至2015年9月14日，乙方缴付租金为每月一次，即在每月五日前，一次性支付当月租金，每月支付人民币44200元，甲方应在收到乙方租金三天内，向乙方开具有效发票为依据，2007年9月15日起在前一年的租金基础上每年递增5%，直至合同期第九年停止的递增至合同结束（每年租金见附件二）；乙方在下列情形下，甲方有权终止合同，收回场地，不退回履约保证金，并有权要求乙方支付本合同剩余时间内应交付租金总额的50%赔偿给甲方：……B乙方拖欠租金达一个月的，除特殊原因经甲方书面同意外等等。合同附件二租金表载明租金标准。合同签订后，林立、林欣、何林慧依约将房屋交付卢某，卢某在涉案房屋投资设立个人投资企业新泰宾馆并开业经营。2010年5月31日，卢某、新泰宾馆与其股东共同作为合同乙方，与林立、林欣、何林慧作为合同甲方签订《租赁合同补充协议》，约定租金调整如下：2010年4月至2012年3月31日每月租金为46410元，2012年4月1日至2013年3月31日每月租金为48731元，……；乙方承诺保证日后无论其内部合伙股东是否变更，均不再就租金问题向甲方提出任何要求，保证足额支付上述租金、水电费等，如有违约同意按照《租赁经营合同》约定承担违约责任等等。林立、林欣、何林慧曾起诉新泰宾馆、卢某、雅舍公司要求支付拖欠租金等，该案经原审法院于2011年5月24日作出（2011）云某四初字第643号民事调解书调解结案，该调解协议主要内容为双方继续履行租赁合同等等，该调解书已生效。但之后新泰宾馆、卢某、雅舍公司仍拖欠租金,林立、林欣、何林慧遂提起本案诉讼。诉讼中，2012年10月23日，原审法院到涉案房屋调查，现场挂牌经营是新泰宾馆，雅舍公司称仍是新泰宾馆经营使用，无出租或转租。林立、林欣、何林慧与雅舍公司均表示愿意庭外协商和解。期间双方一直进行和解协商。2013年8月，林立、林欣、何林慧向原审法院确认：1、林立、林欣、何林慧得知新泰宾馆、卢某、雅舍公司委托案外人经营后，经多方协商，林立、林欣、何林慧于2012年12月28日收回涉案场地；2、新泰宾馆、卢某、雅舍公司通过银行转账方式于2012年5月14日支付租金51052元、2012年8月10日支付了70776元、2012年9月12日支付了120000元。故新泰宾馆、卢某、雅舍公司已付清2012年4月至7月的租金。新泰宾馆、卢某、雅舍公司尚欠2012年8月部分租金1827元及2012年9月至12月28日的租金未付；3、新泰宾馆、卢某、雅舍公司迟延支付2011年9月起至2012年12月的租金，应按合同约定支付滞纳金，且保证金应当没收。为此，林立、林欣、何林慧向原审法院申请撤回对雅舍公司的起诉并明确其诉讼请求为新泰宾馆、卢某向林立、林欣、何林慧支付因迟延支付2011年9月至2012年5月租金所产生的滞纳金110178元（按合同约定以每月应付租金为本金，按每日1%）、及2012年8月至12月的租金（使用费）196751元（租金标准按林立、林欣、何林慧提供的滞纳金计算表中所记载的金额计算）等。林立、林欣、何林慧在该案诉讼中撤回对新泰宾馆、卢某、雅舍公司的财产保全申请，原审法院已准许，保全费应由林立、林欣、何林慧自行承担。林立、林欣、何林慧对上述查明事实无异议，林智英认为该部分内容遗漏了张慧、张志松在2012年8月接收新泰宾馆进行经营、张志松承认转租及林立、林欣、何林慧向张志松收回涉案场地的事实，对其他内容无提出异议。雅舍公司于该案中陈述：张志松与张慧是基于其司委托经营涉案房屋，该委托经营没有书面通知林立、林欣、何林慧，但林立、林欣、何林慧已收取张志松支付的12万元，故林立、林欣、何林慧对雅舍公司的委托经营应属明知。原审另查，2007年8月14日，新泰宾馆成立，投资人为林智英，属个人独资企业，后于2013年3月20日经核准注销。2012年8月31日，雅舍公司与张慧签订《转让协议》，约定雅舍公司将新泰宾馆的承租人的权利和义务转给张慧，转让费为25万元等等。2012年9月18日，林智英出具《委托书》，明确其因工作繁忙，不能亲自办理涉案房屋新泰宾馆一切财产与相关证件办理特委托张志松作为其合法代理人，全权代表其办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，其均予认可，并由张志松承担相应的法律责任。林智英于原审庭审中确认其出具该委托书的目的是让张志松自行办理新泰宾馆的全部手续（包括新泰宾馆的合同、变更登记资料）。2012年11月15日，林立、林欣、何林慧（甲方）与新泰宾馆（乙方）及张志松、张慧（丙方）签订《解除租赁合同协议》，约定鉴于甲方与卢某签订了《租赁合同》，及后卢某出资成立乙方作为实际承租人，2010年底，卢某退出经营，变更为林智英作为乙方投资人和法定代表人，此事未提前书面知会甲方，及后乙方为保证切实履行原合同，由雅舍公司书面声明对乙方的经营提供保证人责任，并把保证金增加至135000元，由于乙方不及时缴交租金，甲方于2012年5月16日对卢某、乙方及保证人提起诉讼，诉讼期间，乙方投资人委托张志松经营和管理（张志松确认委托书为林智英的亲笔签名），移交经营证照及公章给张志松，张志松确认在8月份，以其个人账户名义支付120000元占用费给甲方，甲方也确认收到此笔费用，现乙方决定不再承租经营，解除原合同，故约定乙方保证交还场地前已经清缴物业管理费和水电等费用，甲方因乙方仍然拖欠租金，故保证金不予退还，有关乙方尚未支付的租金，甲方继续通过其他途径与乙方及雅舍公司协商解决等。该合同乙方（及代理人）处由张志松、张慧签字及新泰宾馆签章，同时亦显示由“林智英”签字，林立、林欣、何林慧确认“林智英”由张志松代签，林智英提出“林智英”非其本人书写。2012年12月28日，张志松将涉案房屋交还林立、林欣、何林慧。原审诉讼中，林立、林欣、何林慧明确涉案租赁合同的相对方为新泰宾馆及卢某，并主张因新泰宾馆已经工商部门核准注销，故其要求林智英承担本应由新泰宾馆承担的责任，因卢某在2010年5月退出租赁合同关系，故其不要求卢某承担合同责任，申请撤回对卢某的起诉，也不主张张志松及张慧承担合同责任；林智英陈述雅舍公司在2010年5月承接新泰宾馆后，其即从卢某处承接了林立、林欣、何林慧与卢某之间的租赁合同关系，新泰宾馆由雅舍公司经营，挂其名下，其是雅舍公司的职工，在雅舍公司介入后卢某已退出与林立、林欣、何林慧的租赁关系，其在2012年9月1日将上述合同权利义务全部转给张志松，并向原审法院提出申请，要求追加张志松与张慧作为第三人参加诉讼。林立、林欣、何林慧申请撤回对卢某的起诉属其对自身权利的处分，原审法院裁定予以准许。原审法院认为，林智英作为新泰宾馆登记的投资人，已确认其自卢某处承接林立、林欣、何林慧与卢某之间的租赁合同关系，林立、林欣、何林慧亦确认其与新泰宾馆之间成了租赁合同关系，结合林立、林欣、何林慧与新泰宾馆曾签订《租赁合同补充协议》的情形，原审法院对林立、林欣、何林慧与新泰宾馆之间成立租赁合同关系予以确认，林立、林欣、何林慧与新泰宾馆在自愿平等的基础上签订的《租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，新泰宾馆应按合同约定支付租金，现新泰宾馆已经工商行政部门核准注销，则该交租义务应由林智英承担。由于林智英在举证期限内无举证证明其已按合同约定的租金支付期限和标准交租，故对林立、林欣、何林慧主张的林智英已付清2011年9月至2012年7月的租金（但存在迟延交租）、尚欠2012年8月租金1827元及2012年9月至12月租金的意见，予以采信。林智英迟延交租及欠租违反合同约定，依法应承担违约责任。林立、林欣、何林慧确认已于2012年12月28日收回涉案房屋，故租金应计算至2012年12月27日。林立、林欣、何林慧要求林智英支付2012年8月至12月27日的租金共168456元（1827元+48731元+48731元+48731元+20436元=168456元）、2011年9月至2012年5月租金的滞纳金110178元合理合法，予以支持。对于林智英提出该部分费用已由张志松付清及林立、林欣、何林慧同意其将上述租赁合同的权利义务转让给张志松的抗辩意见，原审法院认为：首先，林智英对张志松已交清该部分费用的主张并未举证证实；其次，并无证据显示林立、林欣、何林慧对于林智英将上述租赁合同的权利义务转让给张志松曾经林立、林欣、何林慧同意；再次，林智英提供的《转让协议》由雅舍公司签订，雅舍公司主张其只是将涉案房屋委托张志松及张慧进行经营管理而非进行了权利义务的转让。因此，林智英的抗辩意见依据不足，不予采纳。张慧、张志松经合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、在本判决生效之日起三日内，被告林智英向原告林立、林欣、何林慧支付2012年8月至2012年12月27日的租金共计168456元；二、在本判决生效之日起三日内，被告林智英向原告林立、林欣、何林慧支付因迟延支付2011年9月至2012年5月租金的滞纳金共计110178元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7566元、保全费1420元，由原告林立、林欣、何林慧负担受理费2086元、保全费1420元，由被告林智英负担受理费5480元并于本判决生效之日起三日内向原审法院交纳。判决后，林智英不服，向本院提起上诉称：1、现有证据包括雅舍公司与原审第三人张慧的《转让协议》、原审法院的现场勘查笔录、被上诉人林立、林欣、何林慧与原审第三人张志松签订的《解除租赁合同协议》及《房屋交接确认书》等，已充分证实涉案经营场地的最后承租人是张志松，三被上诉人提请收回场地时已与张志松了结一切。2、尽管上诉人将租赁合同的权利义务转让给张志松没有事先征得三被上诉人的同意，但三被上诉人的一系列行为已确认了张志松承租人的地位。3、张志松是实际承租人，本案租赁合同的相对人就不是上诉人，在三被上诉人提前终止租赁合同收回场地时所有的问题都已解决。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求改判驳回三被上诉人的诉讼请求。被上诉人林立、林欣、何林慧共同答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人林智英的上诉请求，请求维持原判。原审第三人张慧、张志松共同答辩同意上诉人林智英的上诉意见。二审中，上诉人林智英提交了一份原审第三人张慧、张志松提供的《解除租赁合同协议之二》，拟证明涉案房屋承租人是原审第三人张慧、张志松，涉案房屋的交接已完成，没有任何纠纷。被上诉人林立、林欣、何林慧确认该协议的真实性、合法性，认为是其为了避免扩大损失、早点收回涉案房屋而作出的部分让步，并无说明与新泰宾馆的纠纷已解决，其保留追究的权利，其只确认收到的最后一笔租金是12万元，张慧、张志松、新泰宾馆还应承担水电费和物业管理费。原审第三人张慧、张志松确认该协议是其提交给上诉人林智英。被上诉人林立、林欣、何林慧及原审第三人张慧、张志松在二审中均没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判已对被上诉人林立、林欣、何林慧要求上诉人林智英支付2012年8月至12月27日的租金共168456元、2011年9月至2012年5月租金的滞纳金110178元予以支持的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院予以维持。关于上诉人林智英提出上述费用已由原审第三人张志松付清及被上诉人林立、林欣、何林慧同意其将涉案租赁合同的权利义务转让给原审第三人张志松的抗辩意见，经审查，首先，被上诉人林立、林欣、何林慧陈述其对上诉人林智英与新泰宾馆将涉案租赁合同的权利义务转让给原审第三人张志松并不知情，本案无证据显示上诉人林智英与新泰宾馆将上述租赁合同的权利义务转让给原审第三人张志松曾经三被上诉人同意。其次，上诉人林智英提供的《转让协议》是由雅舍公司与原审第三人张慧于2012年8月31日签订，雅舍公司主张其只是将涉案房屋委托原审第三人张志松及张慧进行经营管理而非进行了权利义务的转让，该委托经营没有书面通知三被上诉人。事实上，在原审法院于2012年10月23日的现场勘验笔录中，现场挂牌经营是新泰宾馆，雅舍公司称仍是新泰宾馆经营使用，无出租或转租。原审第三人张志松在该份笔录中亦表示雅舍公司在2012年9月1日把新泰宾馆经营权及宾馆内财产转让给其，至于“雅舍公司与业主之间如何谈判及案件如何处理是他们问题”。而在2012年11月15日的《解除租赁合同协议》中，亦显示“乙方投资人（即上诉人林智英）委托张志松经营和管理，移交经营证照及公章给张志松……有关乙方（即新泰宾馆）尚未支付的租金，甲方（即三被上诉人）继续通过其他途径与乙方及雅舍公司协商解决”，印证了三被上诉人关于其对上述转让协议不知情，后知道了亦不同意，但为了减少损失而与原审第三人张志松沟通协商的陈述。上述《解除租赁合同协议》中的“林智英”签名虽非上诉人林智英所签，但上诉人林智英在本案原审庭审中亦承认其中新泰宾馆的章真实。上诉人林智英在原审中提供的工商查档资料中的清算报告亦显示新泰宾馆“在经营过程中所产生的一切债权债务已清理完毕，如有遗漏由林智英负责”，上诉人林智英虽不承认其相关签名，但其在原审中亦确认其于2012年9月18日出具的《委托书》的目的是让原审第三人张志松自行办理新泰宾馆的全部手续（包括新泰宾馆的合同、变更登记资料）。第三，上诉人林智英在二审中提交的原审第三人张慧、张志松提供给其的《解除租赁合同协议之二》，内容是三被上诉人有条件地协助案外人广州市七天酒店管理有限公司解决涉案场地交场、资产转移和结算等事宜所作的约定，且该协议还约定“甲方（即三被上诉人）保留继续通过诉讼途径向乙方[即新泰宾馆（投资人林智英）]及其保证人追究违约责任的权利”。三被上诉人在二审庭询中，只确认收到的最后一笔租金是12万元；上诉人林智英在原审庭审中承认其没有交纳2011年9月至2012年12月的租金，原审第三人张志松进场后向三被上诉人交了12万元作为2012年9月1日前的费用，上诉人林智英在原审庭审中亦承认其没有证据证实2011年9月至2012年5月是按期交纳租金。上诉人林智英、原审第三人张志松对原审第三人张志松已交清欠租及滞纳金的主张均未确实、充分的举证证明。因此，原判认定上诉人林智英的以上抗辩意见依据不足而不予采纳并无不妥。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人林智英的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7566元，由上诉人林智英负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年九月二十六日书 记 员  郑高妍