安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初971号原告：合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会，住所地合肥市包河区宿松路。负责人：藏劲松，该居委会主任。委托代理人：汪观利，安徽徽达律师事务所律师。委托代理人：高国冬，安徽徽达律师事务所律师。被告：合肥纤纤手康体服务有限公司，住所地合肥市新站区站西路。法定代表人：李平，该公司董事长。委托代理人：周杨宇，男，系该公司总经理，住合肥市滨湖假日。原告合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会（以下简称“曙光社居委”）诉被告合肥纤纤手康体服务有限公司（以下简称“纤纤手公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曙光社居委的委托代理人汪观利、高国冬，被告纤纤手公司的委托代理人周杨宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曙光社居委诉称：其于2013年8月19日与被告纤纤手公司签订《房屋使用协议》，约定：纤纤手公司承租曙光社居委位于合肥市桐城路与青弋江路交口江南新里程综合楼，使用期限自2013年8月26日起至2023年11月10日，免管理费装潢期75天，自同年11月11日起支付房屋使用管理费，房屋使用管理费为1224000元/年，每3个月支付一次管理费，在每期终了前10日付清下期费用，第二年房屋使用管理费在上年度费用基础上递增3%，以后以此类推，如纤纤手公司未按约支付费用，每逾期一天应支付未付管理费1%的违约金，如逾期支付达5日的，曙光社居委会有权解除协议，并有权从纤纤手公司缴纳的履约保证金中抵扣纤纤手应缴纳的所有费用。协议签订后，纤纤手公司初期依约支付房屋使用管理费，但自2014年12月11日起，纤纤手公司每月仅支付84048元，且支付至2015年7月9日后就未再继续缴纳费用。截止2015年12月10日，在扣除完纤纤公司交纳的履约保证金后尚欠175535.8元房屋使用管理费未付。现诉请判令：一、解除曙光社居委与纤纤手公司签订的《房屋使用协议》；二、纤纤手公司支付曙光社居委房屋使用管理费175535.8元（房屋使用管理费自2014年12月11日起暂算至2015年12月10日，后至实际返还房屋之日止）：三、纤纤手公司支付曙光社居委逾期付款违约金5853元（自诉讼之日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）；四、本案诉讼费用由纤纤手公司承担。诉讼中，曙光社居委将诉讼请求中的第二项请求变更为纤纤手公司支付曙光社居委房屋使用管理费116702.2元（暂算至2016年8月10日，后至实际返还房屋之日止）。被告纤纤手公司辩称：其系在合肥市包河区公开资源交易中心通过招投标并中标与原告曙光社居委就租赁江南新里程综合楼而签订《房屋使用协议》，协议明确注明：案涉楼房的产权人系曙光社居委，总建筑面积约2000平方米，以房产证记载的面积为准，曙光社居委在收到纤纤手公司支付的租金后应提供有效的收款凭证。协议签订后，纤纤手公司依约按2000平方米的面积履行了支付租金义务，但因曙光社居委迟迟不能提供房产证来证明曙光社居委系涉案楼房的产权人及案涉楼房的实际面积，且曙光社居委在收取租金后不开具正式发票，曙光社居委上述行为构成违约，纤纤手公司据此依法行使先履行抗辩权；同时，为表示纤纤手公司继续履行协议的诚意，纤纤手公司按1600平方米的面积向曙光社居委支付租金。由于曙光社居委迟迟未能提供案涉楼房的房产证及发票，纤纤手公司为维护自身权益故于2015年7月9日停止向曙光社居委支付租金。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：2013年8月19日，被告纤纤手公司通过参加合肥市包河区公开资源交易中心组织的江南新里程综合楼招租招标评审中中标，中标金额为51元/月/平方米。2013年8月19日，纤纤手公司与原告曙光社居委签订《房屋使用协议》，载明：“曙光社居委将位于合肥市桐城路与青弋江路交口东50米的江南新里程综合楼提供给纤纤手公司使用，总建筑面积约2000平方米（以房产证面积为准），使用期限自2013年8月26日起至2023年11月10日，免管理费装潢期75天，自同年11月11日起支付房屋使用管理费，房屋使用管理费为1224000元/年，每3个月支付一次管理费，先付款后使用，纤纤手公司须在每期终了前10日付清下期费用，第二年房屋使用管理费在上年度费用基础上递增3%，以此类推，纤纤手公司在首次支付管理费时应向曙光社居委交纳履约保证金50万元，如纤纤手公司未按约支付费用，每逾期一天应支付未付管理费1%的违约金，如逾期支付达5日的，曙光社居委会有权解除协议，并有权从纤纤手公司缴纳的履约保证金中抵扣纤纤手应缴纳的所有费用等”。协议签订后，曙光社居委按约交付案涉楼房，纤纤手公司按约支付首期三个月管理费及履约保证金50万元。2014年12月11日起，纤纤手公司按月向曙光社居委支付管理费84048元。2015年3月23日，纤纤手公司向曙光社居委递交《说明函》一份，载明：“贵我双方于2013年8月19日就我公司租赁贵单位江南新里程综合楼事宜签订了《房屋使用协议》，根据协议第一条约定，我公司向贵单位支付该物业管理费的最终面积以房产证上面积为准，但至今贵单位未能提供该物业房产证，经我公司对该物业具实测量，面积为1600平方米，因此从2015年3月起，我公司对贵单位缴纳该物业房租费的计算公式如下：1600乘51乘1.03＝84048元（暂定），待贵单位房产证办下来后，根据产证实际面积再多退少补”。曙光社居委于次日收到上述《说明函》后未予答复。截止到2015年7月9日，纤纤手公司均按月向曙光社居委支付管理费84048元，之后纤纤手公司未再支付管理费，曙光社居委遂于2016年1月27日诉至本院。庭审中，原告曙光社居委陈述：被告纤纤手公司在诉讼中向其按84048元/月、86570元/月（在上一年费用基础上递增3%）标准补交至2016年6月10日期间的房屋使用管理费。纤纤手公司对此予以认可，并于2016年9月23日按上述标准向曙光社居委补交至同年10月10日期间的房屋使用管理费。另查：2007年7月6日，曙光社居委与合肥江南房地产开发有限公司（以下简称“江南公司”）签订《关于拆迁改造开发曙光社居委“城中村”项目合同书》，依约江南公司无偿分给曙光社居委建筑面积2000平方米的商业营业用房，房产证由江南公司负责办理并承担办证税费。2012年5月9日，合肥市规划局向建设单位江南公司颁发建字第340111201210085号《建设工程规划许可证》，载明：“建设项目为位于合肥市桐城南路新里程花园6＃、7＃、8＃楼，其中含社居委用房2000平方米等”。2016年4月26日，江南公司出具证明一份，载明：“曙光社居委出租给纤纤手公司的江南新里程综合楼房屋，是曙光社居委和江南公司在城中村改造合作开发所建，规划许可证是江南公司名义，根据双方签订的合作开发协议，案涉楼房产权属于曙光社居委所有，目前房产证由江南公司代为办理且正在办理过程中”。再查：庐江县金鼎测绘有限公司对江南新里程综合楼房屋面积受原告曙光社居委委托于2016年2月26日出具编号2016JDCH053《房屋面积测绘报告》，测绘结果：房屋总建筑面积2103.69平方米（面积包括此房所临的外墙，不包括1-32层公摊面积，另，不出租的小房间面积为15.59平方米×3层＝46.77平方米）。上述事实，有原告曙光社居委提供的《房屋使用协议》、《关于拆迁改造开发曙光社居委“城中村”项目合同书》、《建设工程规划许可证》、证明、合肥市包河区村（居）收入专用票据（存根）、《房屋面积测绘报告》，被告纤纤手公司提供的招商银行个人转帐汇款业务受理回单、中国银行个人客户汇款申请书、合肥市包河区村（居）收入专用票据、中标通知书、《说明函》及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：原告曙光社居委与被告纤纤手公司签订的《房屋使用协议》，虽名为房屋使用协议，但协议内容实质系租赁协议，双方间形成的系租赁关系，因该协议系双方在平等自愿、协商一致的基础上作出的真实意思表示，且内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。本案中，曙光社居委已按约履行交付出租房屋义务，纤纤手公司亦应按约履行支付房租义务。经庭审查明，自2014年12月11日始，纤纤手公司按月支付的84048元租金存在未按约足额支付后期租金情形，其行为本已构成违约，但因纤纤手公司于2015年3月23日向曙光社居委递交的《说明函》中明确作出“由于纤纤手公司认为案涉楼房面积仅有1600平方米，并以此表示将自2015年3月起按84048元/月标准支付后期租金，待房产证办下来后根据产权证记载的面积多退少补”的意思表示，而曙光社居委在次日收悉该函时并未作出明确答复，亦未提出任何异议，且曙光社居委对纤纤手公司在此之后仍按84048元/月标准支付租金所开具缴月份租金收据中并未注明因存在未足额交纳租金而将纤纤手公司后期交纳的租金在上期中予以相应扣减，故本院视为原、被告双方在后期履行合同中就租金支付标准及方式发生了变更，即曙光社居委默许认可纤纤手公司在《说明函》中提出的“自2015年3月起按84048元/月标准支付后期租金，待房产证办下来后根据产权证记载的面积多退少补”的意思表示，故曙光社居委以纤纤手公司后期未足额支付租金而构成违约的主张，与事实不符，本院不予支持。鉴于纤纤手公司在诉讼中将自2014年12月11日起欠付的租金按84048元/月标准及下年递增的3%租金已向曙光社居委补交至2016年10月10日，故曙光社居委在收取上述租金后仍诉请解除租赁协议及支付欠付租金并承担违约金的主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费3928元，由原告合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  姜文强人民陪审员  张 瑞人民陪审员  张 俊二〇一六年九月二十六日书 记 员  虞 盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。