江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终959号上诉人（原审被告）：武宁天力实业有限公司，住所地：江西省九江市武宁县万福经济技术开发区。法定代表人：方月秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐黎明，江西开河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张剑松。被上诉人（原审原告）：毛爱月。被上诉人共同委托诉讼代理人：胡燕军，江西惟民律师事务所律师。上诉人武宁天力实业有限公司（以下简称天力公司）因与被上诉人张剑松、毛爱月商品房销售合同纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2015）武民一初字第1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天力公司的委托诉讼代理人徐黎明到庭参加诉讼，被上诉人张剑松、毛爱月经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。天力公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不支付被上诉人逾期办证违约金；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办证的违约金并没有约定，且房屋产权证需要双方共同提供资料进行办理，因被上诉人拒绝配合，故未办理房产证的责任在于被上诉人；2被上诉人对逾期办证的损失，其在一审未提供证据证明；综上，一审判决上诉人承担逾期办证违约金错误。被上诉人张剑松、毛爱月二审中未作答辩，亦未举证。张剑松、毛爱月向一审法院起诉请求：1、要求判决被告尽快向原告交付武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号房屋并办理房屋所有权证和土地使用权证；2、要求判决被告支付原告逾期交房违约金（自2013年2月1日起以购房款429194为基数按每日万分之零点五计算至2014年1月4日止，即7146元；自2014年1月4日起以购房款609194元为基数按每日万分之零点五标准计算至2015年3月13日止，即13250元）；3、要求判决被告支付原告逾期办证违约金（自2015年3月13日起以购房款609194元为基数按每日千分之一标准计算至被告向原告交付上述房产并办理房屋所有权证和土地使用权证止）。一审法院认定事实：2011年11月5日，原告张剑松、毛爱月与被告天力公司签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，被告将武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号商品房以609194元价格出售给原告，付款方式为分期付款，首付于2011年11月5日支付309194元，该房屋主体封顶支付120000元，余款180000元于合同约定交付之日前二个月付清，交房时间为2013年2月1日前。合同签订后，原告于2011年11月3日向被告支付购房款309194元，2012年1月27日向被告支付购房款120000元，2014年1月4日向被告支付购房款180000元及办证费用20039元，另被告于2014年1月4日退回原告房屋多算面积购房款3740元。因被告未在合同约定期限内向原告交付该商品房，后被告在向原告交付房屋时，双方对被告逾期交房违约金达成一致意见，由被告支付原告逾期交房违约金3219元，该违约金已由被告支付给原告。后原告要求被告办理该房屋产权证，被告于2015年2月13日向原告出具承诺书，承诺在30日内办好房产证，如不能按期办好，愿意按所收购房款日千分之一承担违约责任并支付违约金。后被告未在该期限内办理房屋产权证书，且双方多次协商未果，故原告诉诸法院。一审法院认为，原、被告在协商一致的基础上自愿签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。根据商品房买卖合同法律规定，房屋的交付使用与所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，房屋的交付使用是出卖人的首要义务，房屋所有权的转移是买卖合同的终极目的，更应是出卖人不可免除的责任，而房屋所有权的转移即是办理房屋所有权登记。本案中，虽被告抗辩称其已向原告交付了该房屋，但作为房屋出售人，被告有义务提供其向原告交付了房屋的相关证明，因被告未予提供，且依据本案证据亦无法认定，故被告需承担举证不能的法律后果，应认定被告未向原告交付该房屋，对原告要求被告交付武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号房屋的诉请，一审法院予以支持。因原、被告已就逾期交房违约金达成一致，违约金的起止计算时间为双方合意的结果，且被告亦已付清，原告无权再行主张，故对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，一审法院不予支持。在原告付清全部购房款及办证费用后，双方就办理房屋产权证达成一致意见，被告承诺于2015年5月13前办理好房产证，现被告逾期未办理，已构成违约，故对原告要求被告立即办理武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号房屋房屋所有权证和土地使用权证的诉请，一审法院予以支持。被告抗辩原告未提供办证资料，故未办证，其并未有证据证明，一审法院不予采纳。被告还抗辩原告未付清购房款，故不予办证，交房款及办证是原、被告各自应尽的义务，如有违约，可依约追究违约责任，但并不能以此作为被告不予办证的理由，故对被告该意见亦不予采纳。对于逾期办证违约金，原告主张应按双方约定的以购房款609194元为基数，按日千分之一标准自2015年3月13日起计算至被告办理好上述房屋所有权证和土地使用权之日止，被告辩称该违约金标准过高，一审法院认为，承诺书为被告自愿出具，属其真实意思表示，但标准确实过高，应当予以核减，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第五款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故该损失可按已付购房款609194元为基数，比照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%标准，从2015年3月13日起计算至本判决确定履行之日止，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告武宁天力实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告张剑松、毛爱月交付武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号商品房并办理房屋所有权证及土地使用权证；二、被告武宁天力实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张剑松、毛爱月逾期办证违约金（以已付购房款609194元为基数，比照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%标准，从2015年3月13日起计算至本判决确定履行之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10096元，由原告承担310元，被告承担9786元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的相关事实，上诉人天力公司不持异议，本院予以确认。本院认为，围绕上诉人天力公司的上诉请求，本案的争议焦点为上诉人逾期办理房屋产权证、土地证应否向被上诉人支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人已履行了付清房款的合同义务，并缴纳了办证所需费用，上诉人应当转移房屋所有权于买受人。上诉人二审中称，未能办理权属证书的原因为被上诉人拒绝配合提供办证资料以及另一案件中该住宅小区的土地被法院查封，因其未能提供证据予以证明，本院不予采纳。关于逾期办证的违约金计算，一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定予以认定，双方对违约金的计算方式均未提出异议，故本院维持一审认定。综上所述，天力公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1266元，由上诉人武宁天力实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱俊华代理审判员  熊 涛代理审判员  敬鸿林二〇一六年九月二十七日书记 员代  泠