浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0482民初2791号原告：嘉兴市银都物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖镇朝阳路口商住楼*幢*层办公室。统一社会信用代码：913304827498089179。法定代表人:杨引观，总经理。委托代理人：陈海平，浙江天卓律师事务所律师。被告：顾引弟。原告嘉兴市银都物业管理有限公司与被告顾引弟��业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈海平到庭参加诉讼，被告顾引弟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告嘉兴市银都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告自2011年6月1日起至2016年1月17日止的物业费2044元，并按每天千分之三的标准支付滞纳金至实际履行之日；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告所在启元小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：原告为启元小区提供物业服务；物业服务期限自2011年1月18日至2016年1月17日；多层住宅的物业费按建筑面积每月每平方0.35元标准收取。被告顾引弟系启元小区47幢1单元102室业主，经原告多次催讨物业费未果。被告顾引弟答辩称，一、启元小区第二届业主委员会选举违法，一切违法行为不产生任何权利，一个合法选举产生的业主委员会是无权与原告签订物业服务合同的，这样的合同无效，原告在2011年1月17日至2016年1月17日属于非法经营，无权向业主收取任何费用。二、农村拆迁安置小区以前没有政策规定要交纳物业费，被告村里的农户被拆迁安置在其他小区的，都没有要求交物业费，因此，被告小区也不应该交纳。三、原告在启元小区近五年期间，仗势欺人、管理不善，广大业主对其早已不满。综上，业主的合法权益不能被剥夺，请求法院以法律为准绳，对启元小区第二届业主委员会不按国家相关法律、法规签订的所谓物业服务合同予以废除。在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：1、《启元小区物业管理服务委托合同书》1份，证明原、被告存在物业服务关系，原告按照每月每平方米0.35元的标准向被告收取物业费，有权按每天千分之三的标准收取滞纳金。2、照片2份，证明原告于2016年1月17日向被告催讨过物业费。3、平湖市启元小区房产核对清单1份，证明启元小区47幢1单元102室系被告所有，房屋建筑面积105.30平方米。4、全国企业公示信息1份，证明2011年9月14日，平湖市银都物业管理有限公司变更为嘉兴市银都物业管理有限公司。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告所举证据进行质证的权利。原告提供的上述证据，真实合法，与本案有关联，本院予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：原告嘉兴市银都物业管理有限公司（2011年9月14日，公司名称由平湖市银都物业管理有限公司变更为嘉兴市银都物业管理有限公司）原系平湖市启元小区的物业服务企业。被告顾引弟是该小区的业主，居住于该小区47幢1单元102室（房屋建筑面积105.30平方米）。2011年1月17日，平湖市启元小区业主委员会与原告签订了《启元小区物业管理服务委托合同书》，合同约定：甲方（即平湖市启元小区业主委员会）委托乙方（即原告）对启元小区实行物业管理，委托管理的事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等十二项。合同约定了原告要达到的物业管理服务标准包括：公共环境卫生实行包干责任制，标准化清扫，生活垃圾日产日清，建筑垃圾集中堆放，定期清运，8小时保洁；小区车辆管理有序，道路畅通，外来车辆进出做好登记工作；做好治安防范工作，建立专业秩序维护员队伍，24小时值班，定时巡逻，做到人防、物防、技防三结合；急修接报后，维修人员赶到现场处理，组织抢修，急修不过夜，建立回访制度，并有回访记录；公用部位小修及时，一般当天完成或约定时间不延误，及时率100%，合格率95%等等。合同还约定：委托管理期限为五年，自2011年1月18日0时起至2016年1月17日0时止；物业服务费实行包干制收费方式：由物业服务企业负责本物业区域，向全体业主收取物业服务费，损益全部由物业服务企业承担；本物业的商住楼物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.60元标准收取，多层（住宅）按建筑面积每月每平方米0.35元标准收取，乙方向业主或承租人提前一个月预收一年物业费；甲方向乙方提供物业经营用房，由乙方出租，租金用于贴补物业管理服务经费不足；露天停车位，预收半年泊位费，按每月每辆50元标准收取，临时停车泊位费按每日2元标准收取，1小时内免收，过夜车辆每辆5元；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车泊位服务费的，自逾期之日起每天加收千分之三滞纳金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告对启元小区进行了物业管理。2016年1月17日，合同期限届满，原告未被续聘。启元小区47幢1单元102室房屋产权登记在被告名下，该房屋自2011年6月1日起至2016年1月17日止，物业费合计2044元。原告于2016年1月17日在被告家门口张贴通知书，催缴物业费，但被告没有交纳。本院认为，平湖市启元小区业主委员会与原告签订《启元小区物业管理服务委托合同书》是双方真实意思的表示，合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告作为启元小区的业主，其拒绝交纳物业费的理由有三项：一、平湖市启元小区第二届业主委员会成立不合法，其无权与原告签订物业服务合同，该物业服务合同无效；二、被告是农村拆迁安置户，其他安置农村拆迁户的小区的业主没有交纳物业费；三、原告物业管理服务不善，仗势欺人。关于被告提出的第一个理由，被告认为启元小区第二届业主委员会的选举不合法，其与原告签订的物业服务合同无效，对于该主张，本院认为，业主委员会是在业主大会成立后选举产生，业主大会是业主实行自治管理的组织形式，其是在地方人民政府有关部门的指导与帮助下成立的，是业主实现自治管理的意志的体现，对于���告提出的业主大会或者业主委员会的合法性问题，属于业主自治范围内的事项，本院不作干预，原告作为物业服务企业，依据与业主委员会签订的合同对启元小区进行了物业管理服务，被告并未拒绝原告的物业服务，被告仅依据上述理由认为合同无效、应予以废除的主张，本院不予支持。关于被告提出的第二个理由，其他安置农村拆迁户的小区，业主（农村拆迁安置户）也不交纳物业费，被告没有举证证明该事实，其他小区的业主不交纳物业费的原因是政府有相关的政策还是这样的小区根本就没有聘请物业服务企业进行物业管理服务，被告也没有作出说明，被告的该项理由也不能成立，本院不予支持。关于被告提出的第三个理由，原告物业服务不到位的问题。本院结合启元小区其他物业纠纷案件，确定原告在该小区存在物业管理服务不到位的情况，如污水管道的��通、出入小区的车辆管理、垃圾及时清理等方面。但原告的物业服务是多方面的，本院根据案件具体情况，酌情扣减被告应交纳物业费中的25%，对于其余部分，被告应予以支付。综上，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支持，本院确定被告应交纳的物业费为1533元。鉴于原告物业服务存在瑕疵等本案实际情况，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由不到庭，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告顾引弟于本判决生效后十日内支付原告嘉兴市银都物业管理有限公司物业费1533元；二、驳回原告嘉兴市银都物业管理有限公司本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告嘉兴市银都物业管理有限公司负担6元，被告顾引弟负担19元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  丁喜林二〇一六年九月二十六日书记员  张黛琳