安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初5571号原告：合肥科技农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路101号，统一社会信用代码：91340100713926874L。法定代表人：胡忠庆，职务董事长。委托代理人：姚吉志，安徽金亚太（长丰）律师事务所。委托代理人：江贤彪，合肥科技农村商业银行股份有限公司员工。被告：合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会，住所地安徽省合肥市包河区宿松路155号，组织机构代码：B0944356-1。法定代表人：藏劲松，主任。委托代理人：汪观利，安徽徽达律师事务所律师。委托代理人：汪娜，安徽徽达律师事务所实习律师。原告合肥科技农村商业银行股份有限公司（以下简称合肥科农行）诉被告合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会（以下简称曙光社区委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁雷独任审判，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告合肥科农行的委托代理人姚吉志、江贤彪，被告曙光社区委的委托代理人汪观利、汪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥科农行在诉状中诉称：原合肥市郊区常青农村信用合作社经改制为原告所属的常青支行，其相应的权利义务均由原告承继。原合肥市郊区常青农村信用合作社和被告曙光社区委于1998年4月3日就受让原合肥市宿松路143号（现155号）五间门面房及附属设施签订了一份《房屋及宅基地转让协议》，协议约定转让款为32万元。此房交付后原告按照市政规划需拆除后原址重建。由于涉案的房屋土地证尚未分割，原告和被告协商后以被告的名义规划报建了一幢三层办公楼（规划建设项目称商业门面）。原告为建房共支付了建设费用约为140万元。该房屋建成后于2004年3月1日出租给被告使用并签订了一份《租房合同》，租赁期间至2014年2月28日。房屋出租期间，原告曾要求被告协助办理土地出让分割手续和办理产权登记，被告一直以各种理由不愿积极配合。不仅如此被告一直拖欠房租，原告多次要求被告终止合同返还房屋并支付拖欠的房租，但被告一直不愿归还房屋和支付租金。随着近几年来房地产价格的高涨，被告又提出希望回购本案诉争的房屋，但双方无法达成一致意见。原告合肥科农行的诉讼请求为：一、判令曙光社区委将位于合肥市包河区宿松路155号的房屋（建筑面积约为1280㎡）交还给原告（价值暂定200万元）；二、判令曙光社区委立即支付原告房屋租金及使用费815115.78元（暂计算至2014年2月28日，此后的房屋使用费按照市场鉴定价格支付至实际交房之日止）；三、本案的诉讼费由被告方承担。被告曙光社区委在庭审中辩称：一、本案的原告诉讼请求第一项不属于人民法院主管的范围，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的由人民政府处理，对人民政府处理决定不服的可以向人民法院起诉，本案原告没有向人民政府申请处理，没有法律依据；二、原告诉状的第二项请求，已经超过了诉讼时效，请求支付租金的诉讼时效是一年；三、原告与被告签订的宅基地及房屋买卖协议违反法律强制性规定，应属无效；四、双方签订的房屋买卖协议没有实际履行。针对被告曙光社区委的辩解，原告合肥科农行解释称：一、关于诉请的案由应该是房屋租赁合同，不涉及到土地使用权，要求返还的房屋是租给被告的房屋。诉讼时效的问题，房屋一直在使用状态，按照相关司法解释，应当按照最后支付的房屋使用费计算。另外，2016年5月18日被告提出了房屋租金问题，并且承诺支付；二、关于宅基地买卖，涉案的房屋土地是国有划拨土地，房屋的买卖和转让法律并不完全禁止，只要支付合理的土地出让金，可以过户；三、关于房屋买卖协议，已经履行，并在拆除原来的房屋上重新报建，已经取得了建设工程规划许可证，房屋可以出租，人民法院应当认定租赁合同有效。经审理查明：原合肥市郊区常青农村信用合作社经改制为原告合肥科农行所属的常青支行，其相应的权利义务均由原告合肥科农行承继。原合肥市郊区常青农村信用合作社和被告曙光社区委于1998年4月3日就受让原合肥市宿松路143号（现155号）五间门面房及附属设施签订了一份《房屋及宅基地转让协议》，协议约定曙光社区委将现有房屋、宅基地以及水、电设施一次性作价转让给原合肥市郊区常青农村信用合作社，总值33万元。曙光社区委自协议签订之日起，两个月内搬迁结束，交付原合肥市郊区常青农村信用合作社，并负责办理土地转让手续。原合肥市郊区常青农村信用合作社自协议签订之日起，三日内付款10万元作为定金。被告曙光社区委搬迁结束后，原合肥市郊区常青农村信用合作社七天内支付下剩22万元，承担土地转让手续费用。另查明：2004年4月1日，原被告签订租房合同一份，约定将位于合肥市宿松路155号的八间三层约800平方米办公用房出租给被告用于办公，租赁期限为10年，自2004年3月1日至2014年2月28日，并对租金进行了约定。再查明：涉案土地为国有划拨土地，涉案房屋已经取得国有土地使用证和建设工程规划许可证。证件上显示的权利主体为被告曙光社区委。上述事实，有原告合肥科农行提供的人民银行合肥支行（2002）138号文件、皖银监复[2007]55号批复、安徽省银监局批复（2007）28号文件、《房屋及宅基地转让协议》、《土地使用权证》和《规划许可证》及庭审笔录等，本院予以认定。本院认为：从原告合肥科农行的诉请及事实来看，本案属于房屋租赁合同纠纷，原告的各项诉请建立的基础应该是对涉案房屋是否享有所有权或使用权，这也是本案争议的焦点。原告合肥科农行为了证明其对涉案房屋享有权益，向本院提供了房屋及宅基地转让协议、国有土地使用证及建设工程规划许可证。关于房屋及宅基地转让协议，其本质为土地使用权转让协议，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，涉案土地为国有划拨土地，尽管签订协议是在本司法解释之前，但对土地使用权的转让理应征得有批准权的人民政府同意。另外，《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。由此可见，在本案中涉案土地的所有权和使用权主体发生争议的情况下，应先由人民政府处理，此后再交由人民法院进行处理。现原被告对涉案房屋土地的所有权和使用权发生争议的情况下，不能单单依据转让协议就确定涉案房屋为原告合肥科农行所有或具有使用权。另外，因原告合肥科农行对涉案房屋现未取得涉案房屋产权证，国有土地使用证及建设工程规划许可证均反映权利主体为被告曙光社区委，且在依据房屋及宅基地转让协议不能反映原告合肥科农行对涉案房屋享有相关权益的情况下，原告合肥科农行现有的证据，无法证实其各项诉请。综上，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告合肥科技农村商业银行股份有限公司对合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会的全部诉讼请求。案件受理费29322元，减半收取14661元，由原告合肥科技农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 丁 雷二〇一六年九月十五日书记员 张维娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。