天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初1914号原告：吴俊宁，女，1976年8月4日出生，汉族，天津市城投集团员工，住址天津市和平区西康路与成都道交口朗文名邸5-2-2903。委托诉讼代理人：李晗，天津世川律师事务所律师。被告：梁子尚，女，1993年6月2日出生，汉族，天津市火炬会计师事务所职员，住址天津市和平区西康路与成都道交口朗文名邸9-1-101。委托诉讼代理人：梁建晖（被告之父），男，1968年10月6日出生，汉族，天津裕恒昌金属制品有限公司职工，住址天津市和平区西康路与成都道交口朗文名邸9-1-101。委托诉讼代理人：余成玉，天津聿盈律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区广东路255号。法定代表人：毛国英，该行行长委托诉讼代理人：穆恩鹏，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖敏，天津四方君汇律师事务所律师。原告吴俊宁与被告梁子尚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李晗，被告委托诉讼代理人梁建晖、余成玉，第三人委托诉讼代理人肖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴俊宁向本院提出诉讼请求：1.请求解除与被告签订的房屋买卖合同；2.要求被告返还定金50万元；3.要求被告支付违约金720200元；4.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告通过天津美邦房地产信息咨询有限公司于2015年12月17日签订一份《房地产买卖合同》，由原告购买被告房屋一套，房屋地点天津市和平区西康路与成都道交口西南侧朗文铭邸9-1-101，建筑面积258.17平方米，房屋成交价格7202000元。涉案房屋设立有抵押，原、被告约定在2016年2月30日前还清贷款并撤销他项权证。原告已经依约履行全部义务，并多次催促被告清偿诉争房屋贷款并撤销他项权，但至今被告均未履行。被告上述行为严重侵害原告合法权益，构成违约，故原告诉至贵院，请求判如所请。梁子尚辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意原告第二、三项诉讼请求，因为合同签订后违约责任在原告而非被告。合同约定的定金支付时间为合同签订当天，原告次日才支付定金已属违约。原告未按合同约定支付被告清贷款50万元，属于违约，被告行使了合同解除权，合同已经解除。本案合同履行的顺序为原告支付定金，再支付用于清贷的50万元，梁子尚办理清贷手续，双方办理房管局备案手续。在合同履行过程中，原告未支付清偿贷款的资金50万元，原告未按合同约定支付清偿贷款的50万元，因此我方有权解除合同。双方签订的买卖合同已经解除，根据合同法94、96条规定，因原告未履行合同义务，我方已向原告及中介公司送达了解除合同通知书，因此双方签订的房地产买卖合同已经解除，请求驳回原告诉讼请求。双方签订房地产买卖合同时贷款的借款人为梁建晖，被告并非借款人不清楚贷款余额，因此被告在签订合同时没有隐瞒故意。招商银行股份有限公司天津分行述称，2013年3月25日与梁建晖签订借款合同，借款本金500万元，约定还款期间为2014年3月25日。该笔贷款到期后梁建晖到期偿还后，又另行办理了周转易贷款，还款日期为2016年3月25日。该笔贷款截至今日尚未偿还，目前欠我方本金及利息5474357.67元。2013年3月15日与梁子尚签订抵押合同，该合同为最高额抵押合同。抵押物为本案诉争房屋，抵押权范围为本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权及债券的费用。2013年3月22日在天津市和平区房管局设立抵押权登记，他项权证证号为房地他证津字第101041300802号。2013年3月15日与梁建晖签署500万元的授信协议，期间为2013年3月15日至2023年3月15日。上述抵押协议是在本授信协议的基础下签订的。鉴于本案中，原告诉讼请求不再要求继续履行买卖合同，第三人对本案原、被告纠纷不发表意见。本院经审理，原、被告对于涉案房屋坐落地点、产权情况、原、被告双方签订房地产买卖合同内容、原告向被告给付定金的情况等事实均无异议。原、被告争议的事实是：涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因是由于被告未能按期完成清偿贷款义务还是由于原告未依据合同约定向被告支付协助清贷款50万元。根据原、被告提交的证据以及庭审中原、被告及第三人的陈述，对于争议事实本院认定如下：首先，根据原、被告签订的房地产买卖合同约定，对以涉案房屋设立抵押的贷款，原告帮助被告清还50万元，剩余部分由被告自行清还；双方确定在2016年2月30日（该处应系笔误，应理解为2016年2月最后一天，即2016年2月29日）前还清贷款并撤销他项权证。上面合同内容虽然约定原告帮助被告清还50万元，但并未约定原告向被告支付该50万元的具体时间。被告亦未能提供证据证明在2016年2月29日前被告曾要求原告支付该50万元。其次，根据第三人当庭陈述，对以涉案房屋设立抵押的贷款，被告如欲提前清偿贷款，应当由被告或者借款人被告之父梁建晖先向借款银行（即第三人）申请提前清偿贷款。若第三人审查批准提前清偿贷款，被告可要求原告支付该50万元并将剩余贷款清偿。这一流程亦符合一般交易惯例。现被告不能提供被告或被告之父向借款银行申请提前清偿贷款并得到批准的相关证据，而且第三人在庭审中亦当庭明确表示被告及被告之父没有向第三人提交提前清偿贷款的书面预约材料。再次，原告提供的电话录音与证人腾越、张玲伟的证言可以相互佐证，证明被告未能按期清偿贷款、撤销抵押登记系因被告未能筹集清贷款的全部资金。而且在电话录音中，被告或被告之母都在表述没有筹齐资金，却均没有向原告提出要求原告支付50万元。综合以上情况，本院可以认定，涉案房屋买卖合同未能继续履行系因被告未能按期完成清偿贷款义务所致。本院认为，原告与被告签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。涉案房地产买卖合同现未能按照约定履行，原告第一项诉讼请求要求与被告签订的房地产买卖合同，被告当庭表示同意解除合同。现原、被告关于合同解除已经达成一致意见，本院予以照准。现本案原、被告争议的焦点问题有两点：1.合同解除的违约责任应由谁承担；2.原、被告双方约定的违约金是否过分高于原告因被告违约遭受的损失；关于第一项焦点问题，根据本院对于争议事实的认定，涉案房屋买卖合同未能继续履行系因被告未能按期完成清偿贷款义务所致。被告未能在2016年2月29日清偿贷款、撤销抵押登记，在2016年3月期间被告仍多次表示不能筹集资金清偿贷款，至本案审理过程中，该笔贷款仍未清偿。因此，涉案房屋买卖合同未能继续履行并最终解除是由于被告不能清偿贷款的违约行为所致，合同解除的违约责任应当由被告承担。根据原、被告签订的房地产买卖合同第7.4、7.6条约定，被告不能按期清偿贷款，逾期超过十五日，原告有权要求被告支付该房屋售价10%作为违约金。现因被告根本违约行为导致合同不能履行并解除，被告应根据上述约定，向原告支付违约金，并将提前收取的定金归还原告。关于第二项焦点问题，根据原、被告签订的房地产买卖合同约定，被告应向原告支付违约金720200元。在庭审中被告虽认为违约金过高，但未能提供证据予以证明。结合原、被告交易之时本市房地产交易行情，本院对于上述违约金标准不予调整。被告应当依约向原告支付违约金720200元。综上所述，因被告根本违约行为导致涉案房屋买卖合同未能继续履行并解除，被告应当依据合同约定向原告支付违约金720200元并将已收取50万元定金退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告就天津市和平区西康路与成都道交口西南侧朗文名邸9-1-101房屋签订的房地产买卖合同；二、本判决生效之日起十五日内，被告梁子尚向原告吴俊宁返还定金50万元；三、本判决生效之日起十五日内，被告梁子尚向原告吴俊宁支付违约金720200元；如果被告梁子尚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费11002元，减半收取5501元，保全费5000元，共计10501元，由被告梁子尚全部负担（本判决生效之日起十五日内直接给付原告吴俊宁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  喻润东二〇一六年九月二十八日书 记 员  陈 星