重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终5855号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆力诺房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路50号附13号18-5A，统一社会信用代码915001065699333581。法定代表人：陆璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁权，男，该公司员工，1992年11月4日出生，汉族，住。被上诉人(原审被告、反诉原告)：雷应红，男，1987年10月14日出生，汉族，住。上诉人重庆力诺房地产经纪有限公司（以下简称力诺公司）因与被上诉人雷应红房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初4013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人力诺公司的委托诉讼代理人丁权、被上诉人雷应红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力诺公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由雷应红承担。事实及理由：1、涉案房屋已经于2015年9月27日被雷应红收回，不应再计算租金和占有使用费；2、雷应红应退还押金1900元；3、若房屋租赁合同继续有效，则2015年9月18日至2015年11月3日，我方应有45天免租期，这部分租金为2700元，雷应红应予退还。雷应红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。力诺公司向一审法院起诉请求：雷应红退还收取的房屋押金1900元，并支付维修家电费380元，共计2280元。雷应红向一审法院反诉请求：1、力诺公司支付2015年9月17日至2015年11月23日期间的房屋租赁费用4750元，以及水费46元、电费57元、气费318元、物管费244元；2、力诺公司支付损坏室内餐桌损失1000元。本案诉讼费用由力诺公司承担。一审法院认定事实:2014年9月17日，雷应红与力诺公司签订《存房业务合同》，约定雷应红将其所有的重庆市江北区大石坝九村绿地新都会2-2-2号房屋存入力诺公司名下的“房屋理财中心”；房屋租赁期限共2年，自2014年9月18日至2016年9月17日止；租金为1900元/月，签订合同的第45天支付第一季度45天房租，第二季度提前五天收取房租，以此类推，直到合同终止；雷应红另收取房屋保证金1900元，如存房合同期满无欠款，并且房屋设施及家具家电无损坏，雷应红当天应将保证金退还力诺公司；租赁期间的住房出租税由雷应红承担，力诺公司可代为缴纳，房屋物管费由力诺公司负责缴纳，电视费、水、电、气费由力诺公司负责缴纳；在存房期间，力诺公司拥有完全使用出租权，将该房屋进行出租以支付雷应红存房金；家电家具出现丢失，由力诺公司原价赔偿；如果双方违约，各赔偿房租3个月。同日，雷应红又与力诺公司签订《存房委托租赁协议》，约定雷应红将涉讼房屋委托力诺公司名下“房屋理财中心”全权代理租赁管理业务；委托期限自2014年9月18日至2016年9月17日；该房屋成功出租后，雷应红同意给予力诺公司每年45天的免租期，并选择委托力诺公司存房该房屋相关出租事项。次日，力诺公司以转账方式支付保证金1900元。上述合同履行过程中，双方因租金支付问题产生纠纷。2015年9月21日，重庆市江北区人民法院作出（2015）江法民初字第08715号民事判决书，认定力诺公司支付租金至2015年9月17日，并以力诺公司多次逾期支付租金为据，判决解除双方签订的《存房业务合同》和《存房委托租赁协议》，力诺公司于判决生效之日起十日内将涉讼房屋归还雷应红，并支付雷应红违约金5700元。力诺公司不服该判决，并提起上诉。2016年1月12日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民终字第07062号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审庭审中，双方关于返还租赁房屋时间以及水电等费用负担问题存在争议。雷应红认为，上次诉讼一审判决后经多次通知，力诺公司拒不返还房屋，其遂于2015年11月23日在社区协警刘玲的见证下自行收回房屋，缴清水电等费用；并举示如下证据证明前述事实：1、2015年11月23日社区协警刘玲出具的《证明》（盖有“重庆泓山物业管理有限公司绿地新都会管理处管理用章经济合同无效”字样的方形印章），记载内容为“经现场勘查，里面无租客东西，室内餐桌损坏，水表275吨，电表4216度，气表570立方（均为指数），2015年11月23日止物管费244未交，地址绿地新都会2栋2-2”；2、电费发票1份（户名重庆绿地申润房地产开发有限公司，地址重庆市江北区大石坝九村177号1栋2-2，计费月份2015年11月，金额64元），水费收据2份（户名雷应红、廖玉群，地址江北区绿地新都会2栋2-2，收费月份为2015年10月和11月，止度为275度，金额共计52元），气费收据1份（户名廖玉群，地址江北区大石坝九村177号绿地新都会2栋2层2号，抄表期间2016-01，止数570，交费日期2016-01-22，金额共计350元），物业服务费收据2份（房号绿地新都会2-2-2，业主雷应红、廖玉群，交费时间分别为2015年10月5日和2015年11月23日，金额共计286元）。力诺公司质证认为，对以上证据的真实性均无异议，但《证明》无派出所公章，对记载内容不认可；水、电、气、物业费不应由我方承担，因为2015年9月27日已由租客将房屋返还雷应红，但未办理房屋交接手续。一审法院认为：雷应红与力诺公司签订的《存房业务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同法律关系。关于力诺公司的本诉诉讼请求。因涉讼合同已经人民法院生效法律文书判决解除，且雷应红同意退还1900元保证金，故法院对力诺公司的相应请求予以支持。至于力诺公司主张家电维修费用的诉讼请求，因其在举证期限内未提供证据予以证明，故法院不予支持。关于雷应红的反诉诉讼请求。因前案诉讼一审判决书并未明确合同解除的具体时间，故涉讼合同应于一审判决书生效之日即终审判决书送达之日解除。本案中，力诺公司作为承租方，并未举示证据证明其已于所主张的2015年9月27日返还租赁房屋，故仍应承担合同解除前的房屋租赁费用；故法院对雷应红主张2015年9月18日至11月23日期间的房屋租赁费用的请求予以支持，具体金额为：1900元/月×2个月+1900元/月÷30×6天=4180元。雷应红相应诉讼请求中超出该金额的部分，法院不予支持。关于水电等费用问题，在无相反证据证明的情况下，根据合同约定，力诺公司应承担实际返还房屋前所产生的水电等费用。具体而言，关于电费，因雷应红举示的电费发票上记载的房屋地址及户主与涉讼房屋信息不符，故其主张电费57元的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。关于水费、气费和物业服务费，雷应红举示的相应票据与《证明》中记载的信息能够相互印证，法院对其予以采纳，并对雷应红主张水费46元、气费318元及物业服务费244元的诉讼请求予以支持。关于雷应红主张餐桌损失1000元的诉讼请求，因其未提供证据证明该损失的具体程度及依据，故法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）雷应红于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）重庆力诺房地产经纪有限公司保证金1900元；二、原告（反诉被告）重庆力诺房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）雷应红房屋租赁费用4180元、水费46元、气费318元、物业服务费244元，合计4788元；三、驳回原告（反诉被告）重庆力诺房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）雷应红的其他反诉诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，力诺公司将涉案房屋转租给他人，应由力诺公司将涉案房屋从第三人处收回后交还给雷应红。在庭审中，力诺公司陈述第三人未在2015年9月27日将房屋钥匙交还给雷应红系基于第三人与力诺公司之间存在纠纷，且力诺公司亦表明2015年9月27日其并未到场与雷应红办理房屋交接手续。故，本院认为，由于力诺公司的原因导致雷应红不能及时收回房屋，力诺公司应承担2015年9月27日起至2015年11月23日之间的房屋占有使用费。关于力诺公司认为雷应红应退还房屋押金1900元，力诺公司所称房屋押金即雷应红收取的房屋保证金1900元，一审判决已经判决由雷应红归还该笔款项，故本院不予处理。关于力诺公司认为其与雷应红之间的房屋租赁协议继续有效，2015年9月27日至2015年11月23日之间系免租期的问题，本院认为，《存房业务合同》和《存房委托租赁协议》已被生效判决确定于2015年9月17日解除，故力诺公司的此项上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，力诺公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆力诺房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  王 兵代理审判员  刘 希二〇一六年九月二十八日书 记 员  程 容