北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终5371号上诉人（原审被告）王培祥，男，1957年2月4日出生。委托诉讼代理人王桂芬（王培祥之妻）。被上诉人（原审原告）：北京兴泰嘉园物业管理服务中心，住所地北京市石景山区五里坨南宫。法定代表人：王靖，总经理。委托诉讼代理人：安静杨，女，北京兴泰嘉园物业管理服务中心员工。委托诉讼代理人：王颖，女，北京兴泰嘉园物业管理服务中心客服部经理。上诉人王培祥因与被上诉人北京兴泰嘉园物业管理服务中心(以下简称兴泰嘉园物业服务中心)物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王培祥之委托诉讼代理人王桂芬，被上诉人兴泰嘉园物业服务中心之委托诉讼代理人安静杨和王颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王培祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判按50％的标准交纳物业费。事实和理由：1、兴泰嘉园物业服务中心对小区的设施管理存在重大过错，对小区业主的人身和财产安全造成重大隐患；小区环境脏、乱、差，门禁和对讲系统损坏、消防设不全，无法使用；小区道路存在安全隐患，4号楼一出楼口就是机动车道，停车位收费过高，停车管理混乱，造成了道路拥堵；因兴泰嘉园物业服务中心提供的物业服务存在严重瑕疵，故其收取物业费不合情理，也不合法。2、兴泰嘉园物业服务中心不具备管理涉案小区的二级资质，无权按照一审判决确定的标准收取物业费。3、一审判决要求兴泰嘉园物业服务中心整改，但对方却没有整改。业主无法监督其工作，无法维护自身的合法权益。4、涉案房屋在宣传手册上定性为经济适用房，现有收费标准过高。5、兴泰嘉园物业服务中心收取物业费的用途没有公示，电梯间的广告和公摊部分的创收应该属于全体业主。兴泰嘉园物业服务中心辩称：不同意王培祥的上诉请求及理由，同意一审判决。兴泰嘉园物业服务中心在一审法院起诉，诉讼请求：1、判令王培祥给付兴泰嘉园物业服务中心2014年9月12日至2015年11月30日拖欠物业费人民币2211.86元；2、判令王培祥支付自2014年9月18日起至实际给付之日止的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、本案诉讼费用由王培祥承担。一审法院经审理查明：王培祥为北京市石景山区××小区C区××号楼××单元××室业主，房屋性质为回迁房。2012年9月6日，兴泰嘉园物业服务中心与××小区建设单位北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称实兴腾飞公司）签订了《北京市前期物业服务合同》，自2012年9月开始承接××小区的物业管理工作。根据《北京市前期物业服务合同》，兴泰嘉园物业服务中心在业主入住后的主要服务包括：“……2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、公用设施的日常维修养护、运行和管理共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、安保监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等；4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等……9、消防服务包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度……”。同时兴泰嘉园物业服务中心承诺按照《住宅物业服务二级标准》提供服务。自2012年9月起，兴泰家园为包括王培祥在内的业主实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务。王培祥等业主自2012年9月18日办理入住手续，并签署了《××小区业主管理规约承诺书》，约定：“一、我已详细阅读《××小区业主管理规约承诺书》；二、本人同意遵守并倡导其他业主遵守本规约……五、本人知悉自通知的入住日期起免收两年的物业费（依拆迁文件规定由拆迁单位支付）。本人承诺，从通知的入住日期第三年即2014年9月14日起，按人民币1.85元/月.建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。”关于物业收费标准，兴泰嘉园物业服务中心提供了《住宅前期物业服务费用测算表》载明，月物业费用为1.85元：1、管理人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等0.43元/平米.月；2、物业共用部位公用设施的日常运行维护费用0.69元/平米.月；3、物业管理清洁卫生费用0.19元/平米.月；4、物业管理区域绿化养护费用0.06元/平米.月；5、物业管理区域秩序维护费用0.19元/平米.月；6、行政办公费（含社区文化活动费）0.06元/平米.月；7、物业管理企业固定资产折旧0.02元/平米.月；8、物业公共部位、公共设施设备及公众责任保险费用0元/平米.月；9、利润0.08元/平米.月，10、税金0.11元/平米.月。兴泰嘉园物业服务中心主张王培祥自2014年9月起未交纳物业费。王培祥等业主对未交物业费事项表示认可，但认为原因在于因物业公司在门禁、消防、卫生等方面服务不到位等原因，并提交了相关照片说明。兴泰嘉园物业服务中心对该组照片证明目的不予认可。王培祥虽认可与兴泰嘉园物业服务中心签订《××小区业主管理规约承诺书》，但主张是兴泰嘉园物业服务中心强迫业主签订的，未向法庭提供相关证据。兴泰嘉园物业服务中心对此不予认可，提交了入住流程图、办理入住须知，主张当时业主是在充分知悉后果的情况下签字入住。王培祥等业主提供小区状况照片48张，主张小区管理不到位，兴泰嘉园物业服务中心对此照片及证明目的不予认可。另根据关联案件业主孟昭寅申请，法院于2016年3月24日前往××小区C区进行调查。经承办法官到小区外围、小区内绿地、楼层间及楼宇内部环境、各楼层地下自行车库、地下车库消防设施等地点进行现场调查。经现场调查，发现小区整体卫生管理情况尚可，但存在如下问题:小区草坪退化；8号楼楼门附近有未完成土方工程；地下停车库消防栓不全，消防栓有生锈情况，部分消防水压表指针为零；楼层对讲系统没有启用，部分楼道安全门有损毁。庭审中，双方当事人认可法庭调查照片。兴泰嘉园物业服务中心主张物业尽到了基本的管理责任，王培祥等业主主张照片中反映出小区管理存在问题。一审法院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。兴泰嘉园物业服务中心为王培祥居住的小区提供物业管理服务，王培祥作为业主，享受了兴泰嘉园物业服务中心提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，王培祥有义务按期交纳物业管理费，兴泰嘉园物业服务中心亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。王培祥认为兴泰嘉园物业服务中心以强迫方式要求业主签订《××小区业主管理规约承诺书》，但未提供相关证据，故法院对此抗辩意见不予采纳。王培祥认为兴泰嘉园物业服务中心在提供物业服务的过程中服务不到位，小区存在脏乱差等情况，经勘验，兴泰嘉园物业服务中心对××小区C区的管理存在一定疏漏。但经过整改，小区整体管理情况有较大程度改善，可满足小区业主日常生活需要，故法院对王培祥该抗辩意见不予采纳。兴泰嘉园物业服务中心主张滞纳金，因小区管理存在疏漏，王培祥等业主非故意违约，故滞纳金法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决:一、被告王培祥于本判决生效后十五日内给付原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心二О一四年九月十二日至二О一五年十一月三十日的物业服务费共计二千二百一十一元八角六分；二、驳回原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。另查，原审审理中，就物业服务资质问题，兴泰嘉园物业服务中心提交了石景山区住房建设委员会出具的《关于北京兴泰嘉园物业管理服务中心相关情况的说明》及实兴腾飞公司出具《关于××小区前期物业服务合同的补充说明》，其上载明：“……兴泰嘉园物业服务中心具有物业管理三级（暂定）资质……在承接物业项目时，等同于三级资质的物业服务企业。根据《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，兴泰嘉园物业服务中心具有承接北京市石景山区××街××号院××小区C区的资质。另外，北京市《住宅物业服务标准》的选定与物业服务资质登记无关”。据此主张根据石景山区住建委的相关规定，兴泰嘉园物业服务中心对××小区Ａ、Ｂ、C三个小区相互独立存在，不存在超越资质管理问题。经法院向石景山区住房建设委员会核实，上述证据所述情况属实。上述事实，有前期物业服务合同、承诺书、诚信证明、小区情况照片4张、业主管理规约、物业服务企业资质证书、物业服务资质证明、石景山住建委出具的证明、前期物业合同的补充说明、物业服务评估报告，照片48张，现场调查照片、工作记录、谈话笔录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：兴泰嘉园物业服务中心与实兴腾飞公司签订的《北京市前期物业服务合同》真实有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。王培祥在入住时签署了《××小区业主管理规约承诺书》，因而王培祥在接受物业服务的同时，应向兴泰嘉园物业服务中心交纳相应的物业费。本案二审争议的焦点是物业费是否应予减免。根据一审法院查明的事实及双方当事人提交的证据，兴泰嘉园物业服务中心对涉案小区的服务确实存在一定的不足，很多都是物业纠纷案件的共性问题，如绿化、小广告、楼道的整洁性等，相关问题涉及多方面的原因，既涉及小区本身建筑设施的规划，又关乎小区公共事务需要通过业主自治组织自决事项，同时更需要全体业主通过律己的行为共同维护。兴泰嘉园物业服务中心根据一审法院的建议，已经对相关问题进行了整改，小区的居住环境得到了提升，能够满足业主正常的日常生活需求。王培祥在二审中提出的问题，不足以成为其要求减免50％物业费的合法理由，王培祥的上诉理由，本院不予采信。就王培祥上诉关于兴泰嘉园物业服务中心物业服务资质的问题，经法院向石景山区住房建设委员会核实，该份证据所述情况属实，法院对该说明不持异议，故对王培祥此项上诉理由，本院不予采信。就王培祥上诉认为物业费收费标准过高的问题，因王培祥已经签署了《××小区业主管理规约承诺书》，其中约定了物业收费标准，现以收费过高为由否认其签署承诺书的法律效力，没有法律依据，对此项上诉理由，本院不予采信。就王培祥主张收费公示、公摊部位收益归属问题，可通过相关途径主张，因本案只涉及物业服务合同履行的法律评价，王培祥此项主张不能作为不交纳物业费的抗辩事由。因王培祥尚未取得房屋所有权证，对于房屋的面积，本院暂时以兴泰嘉园物业服务中心提供的数据为计算物业费的依据，如日后因面积误差导致业主物业费变换，可另行解决。另需指出的是，本案属于物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费--服务下降--更大范围欠费--服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。当然物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解，缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然，业主在物业服务过程中提出的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上所述，王培祥的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费五十元，由王培祥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 王玲芳二〇一六年九月二十七日法官助理 李 程法官助理 黄慧婧书 记 员 赵倬希书 记 员 苏 杭书 记 员 周 玮