云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云08民终428号 上诉人(原审被告)：张帮富，男，生于l979年7月18日，住景东彝族自治县。 被上诉人(原审原告)：普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司。住所地：景东彝族自治县。 负责人：龙伟华，男，生于1981年6月21日，住云南省普洱市思茅区。 上诉人张帮富因与被上诉人普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司物业服务合同纠纷一案，不服景东彝族自治县人民法院(2016)云0823民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据及理由，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张帮富上诉请求：依法判决撤销原审景东县人民法院(2016)云0823民初283号民事判决，并予以改判。事实和理由：1、被上诉人未按物业管理合同和相关规定实际全面履行物业管理服务，擅自处分其他业主和上诉人的物权，侵害上诉入的合法权益，被上诉人违约在先，无权收取物业管理费;2、原审判决显失公平。物业管理服务合同属双务合同，双方当事人既有权利也有义务。被上诉人作为物业管理者，首先应提供合格的物业管理服务，被上诉人只有提供了合格的物业服务，才有权收取物业管理费。没有提供或者提供合格的物业管理服务，当然无权向业主收取物业管理费。本案中，被上诉人不但没有提供合格的物业管理服务，反而侵害上诉入作为业主的物权。被上诉人也承认这些事实，但辩称因大部分业主长期不支付物业费，没有钱投入更好的管理。原审不分青红皂白，判决上诉人全额支付物业费，于法不公;3、被上诉人收取的物业费标准过高。综上所述，原审判决认定事实不清，判决不公，请上级人民法院依法撤销一审判决，并予以改判。 普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司未答辩。 普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司向一审法院起诉请求：2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为景东彝族自治县“月牙湾佳园”小区提供物业管理服务，因该小区至今未成立业主委员会，故原告至今仍按合同约定提供物业管理服务。被告系景东彝族自治县“月牙湾佳园”小区9幢1单元401室业主，2012年9月25日，原告与被告订立业主手册，对其服务项目、范围、收费等进行约定。原告依约履行了应尽的物业服务义务，但被告自2013年8月25日至2014年8月24日未依约向原告交纳物业管理费计890元(房屋面积l23.74㎡×0.6元＼㎡＼月×12月)及2014年8月25日至2015年8月24日物业管理费计890元，以及两年期间内代收垃圾清理费计240元，合计欠费2020元。经原告多次催促无果，故起诉要求判令被告支付物业管理费、垃圾清理费计2020元，并承担自给付期限届满次日起至实际支付之日止按每日按千分之三计算支付违约金。 一审法院认定事实：原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司系经办理工商等相关登记的企业非法人，其经营范围为物业管理、园林绿化、家政服务。2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为景东彝族自治县“月牙湾佳园”小区提供物业管理服务”。被告系景东彝族自治县“月牙湾佳园”小区9幢1单元401室业主，2012年9月25日，原、被告双方签订“承诺书”订立业主手册，对其服务范围、项目、收费标准、违约责任等进行约定。同时被告交纳了2013年8月份以前的物业管理等费用。另查明，景东彝族自治县“月牙湾佳园’’小区至今未成立业主委员会，该小区仍由原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司提供物业服务。被告未依约交纳2013年8月25日至2014年8月24日期间物业管理费计890元(房屋面积l23.74×0.6元＼㎡＼月×12月)及2014年8月25日至2015年8月24日期间物业管理费计890元(房屋面积123.74㎡×0.6元＼㎡＼月×12月)，以及两年期间代收垃圾清运处置费240元，上述合计2020元。现原告起诉要求被告交纳物业管理等费用计2020元，同时要求承担约定违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据以上规定，原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，不违反法律规定，合法有效。本案中，原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司是景东彝族自治县“月牙湾佳园”小区的前期物业服务企业，被告系景东彝族自治县“月牙湾佳园”小区9幢1单元401室业主，双方签订“承诺书”订立业主手册是双方的真实意思表示、符合法律规定、合法有效，双方均应履行。根据双方约定：被告按0.6元＼㎡＼月计算每年交物业费，其内容经当事人签字认可，且被告已履行交费一年。2013年8月25日至2015年8月24日期间，原告作为物业服务提供者，按物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，被告作为小区业主在此期间接受了物业管理的服务，但至今未按约定交纳此期间物业管理服务费，其行为构成违约。因此，原告要求被告给付2013年8月25日至2015年8月24日期间的物业服务费计1780元的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于每年需交纳的代收垃圾清运处置费，双方在“业主手册”中已约定，其内容不违反法律、行政法规规定，人民法院予以确认；另双方关于违约责任的约定即“以每日千分之三的比例加收违约金”，该约定虽然不违反法律强制性规定，但原告并未提供相关证据证明被告没有按时交纳物管费给自身造成的损失大小，且约定的违约金偏高，人民法院不予以支持。关于被告以原告收费高、且未尽管理职责并存在损害业主权益的行为为由，拒绝交纳物业管理等费用的抗辩主张。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。综上所述，被告的抗辩主张，证据不足，缺乏事实法律依据，不予采纳。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张帮富于本判决生效之日起十日内给付原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司2013年8月25日至2015年8月24日期间物业管理费计1780元、代收垃圾清运处置费计240元，合计2020元；二、驳回原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张帮富承担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司2012年3月1日与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》系双方真实的意思表示，其行为未违反法律及其他强制性规定，合同合法有效。普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司已按合同的约定履行，为位于景东彝族自治县的月牙湾佳园小区提供物业管理服务。张帮富系小区9幢1单元401室业主，2012年9月25日与普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司订立业主手册，并签订承诺书，认可服务范围、项目、收费标准、违约责任等规定。景东彝族自治县的月牙湾佳园小区至今未成立业主委员会，仍由普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司提供物业服务。张帮富以普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司未按《物业服务协议》标准提供服务的抗辩属于另一法律事实，不能对抗《前期物业服务委托合同》，其上诉请求、理由没有事实及法律依据。 综上所述，张帮富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张帮富负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 劲 松 审判员 秦  健 审判员 吴 荣 康 二〇一六年九月二十二日 书记员 欧阳成愉