上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初3920号原告：龚双杰，男，1988年11月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：龚培(原告之父)，住上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室，委托诉讼代理人：张平平，上海聚隆律师事务所律师。被告：何佳骏，男，1989年3月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘亦，上海君赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。原告龚双杰与被告何佳骏委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员惠力独任审判，公开开庭进行了审理。原告龚双杰的委托代理人龚培、张平平，被告何佳骏的委托代理人刘亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚双杰诉称，2015年7月10日原告在被告和案外人杨1、李某某等人胁迫下向被告出具委托书，委托被告出售位于上海市宝昌路XXX弄XXX号XXX室和2013室(以下简称系争房屋)的两套住房，用以偿还自己所欠案外人周寅和被告的450万元债务。该委托书于2015年7月14日经由上海东方公证处公证。后自己向案外人姚某某、章某某、罗某某借款540万元清偿了以上债务，并分别和姚某某、章某某、罗某某签订了借款合同、房地产抵押合同。按照借款合同约定的借款期限，清偿债务的时间至少应在2016年1月后。但2015年9月22日，被告却擅自以原告的名义将上述两套住房以人民币810万元(以下币种均为人民币)的低价出售给案外人远舰投资管理(上海)有限公司(以下简称远舰公司)，当时这两套房屋市价是1,030万。被告既未将房屋出售信息告知原告，也未将出售所得款项交付原告，房屋出售是在一天内办理了买卖交易过户等手续，显与常理不符。案外人李某某的90万元借款自己并未要求被告代替还款。系争房屋并不存在租赁关系，租赁合同是在被告逼迫下签订的，更未收到过所谓租金，而五年期的租金一次付清也明显与常理相悖。所有借款合同、抵押合同、反担保合同原告都没看合同内容，是在被告的控制下被胁迫签订的，并非自己的真实意思表示，原告也从未拿到过合同。由于房屋出售价格明显低于市价，故应由下家承担中介费和税费。被告要求抵扣上述费用均无依据。因被告一再拖延向原告付款，故原告现提起诉讼，请求判令被告归还房款810万元并按同期银行贷款利率支付原告支付上述房款自2015年9月23日至判决生效之日止的利息。被告何佳骏辩称，原、被告系朋友关系。当时原告在外面借了新债，准备还旧债。原告在外借款用这两套房屋做了抵押，被告是担保人，债权人与原告约定如不还款则以房屋抵债。因原告未支付借款利息，根据借款合同被告可以卖房还款。被告出售了原告名下的宝昌路XXX弄XXX号XXX、XXX室两套房屋，收取了810万卖房款。2015年9月21日该房屋卖给远舰公司，2103室卖了390万元，2102室卖了420万元。9月21日收到两套房屋的首付款290万元及两套房屋的定金10万元，9月22日收到两套房屋的第二笔款项500万元，之后又收到10万元现金。被告用出售原告房屋的房款还了原告的债务。根据反担保合同，反担保人是原告，担保人是被告。反担保合同有280万元和260万元的两份合同。另外被告代原告归还了李某某的90万元，扣除中介费158,000元、税费332,850元、出售房屋时租客的租金赔偿金60万元和违约金18万元及担保服务费198,000元后，被告可以归还428,529.33元，并据此基数计算利息，不同意原告其他诉讼请求。经审理查明，2015年7月10日，原告向被告出具委托书，该委托书言明上海市宝昌路XXX弄XXX号XXX室和2013室的房地产登记在原告名下，原告因故不便亲自办理出售上述房屋及以上述房屋为原告向银行或个人或其他金融机构借款提供抵押担保的相关事宜，特委托被告为代理人，就上述房产代表原告办理出售事项，相关事项包括：代为办理房地产抵押借款相关手续(包括签署有关合同、文件、办理公证手续、办理房地产抵押登记手续)、代为签订定金协议、代为签订、修改、解除房地产买卖合同，代为办理买卖合同公证、领取公证书、代为办理房地产转移登记，代为申报纳税并支付上述房地产买卖过程中应支付之相关税费，代为签署与税收有关的承诺文件，代为交房，代为收取房价款及代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关事宜。2015年7月14日，原告在上海市东方公证处办理了相应公证书。2015年7月27日，原告与案外人姚某某签订借款合同，约定原告向姚某某借款280万元，借款期限为6个月，自2015年7月23日至2016年1月22日，届满到期利息共计268,800元。同日，原告与姚某某签订房地产抵押合同，约定原告以其宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋为上述借款提供抵押担保，债务履行期限自2015年7月23日至2016年7月22日止。2015年7月27日，被告及案外人周某(保证人)、姚某某(债权人)签订保证合同，约定被告及周某为上述280万元债务提供保证担保，担保服务费为贷款金额的1%。当天，原告(反担保人)与被告及周某(担保人)签订反担保合同，约定原告以宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋作为担保人为反担保人的债务向姚某某承担保证责任的反担保。2015年7月27日，原告与案外人章某某、罗某某签订借款合同，约定原告向章某某、罗某某借款280万元，借款期限为6个月，自2015年7月27日至2016年1月26日，届满到期利息共计249,600元。同日，原告与章某某、罗某某签订房地产抵押合同，约定原告以其宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋为上述借款提供抵押担保，债务履行期限自2015年7月27日至2016年1月26日止。当天，被告及案外人周某(保证人)、章某某、罗某某(债权人)签订保证合同，约定被告及周某为上述债务提供保证担保，担保服务费为贷款金额的1%。同一天，原告(反担保人)与被告及周某(担保人)签订反担保合同，约定原告以宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋作为担保人为反担保人的债务向章某某、罗某某承担保证责任的反担保。2015年9月11日，远舰公司与上海利名房地产经纪事务所就系争房屋签订两份不动产买卖意愿书。2015年9月21日，被告代原告与案外人远舰公司就系争房屋签订两份买卖合同之特别协议，约定由原告承担两套房屋交易过程中的所有税费。2015年9月22日,被告代原告与远舰公司就系争房屋签订两份上海市房地产买卖合同(网签合同时间9月21日，以下简称买卖合同)。其中宝昌路XXX弄XXX号XXX室的买卖合同约定该房屋建筑面积87.25平方米，占用的国有土地使用权年限从2003年10月1日起至2073年9月30日止，房地产转让价款为420万元。该合同对房屋交付未作约定。宝昌路XXX弄XXX号XXX室的买卖合同约定该房屋建筑面积为81.42平方米，占用的国有土地使用权年限从2003年10月1日起至2073年9月30日止，房地产转让价款为390万元。该合同对房屋交付未作约定。同日,被告确认收到购房款810万元，并代原告办理了系争房屋房地产转移登记。被告为系争房屋交易共支付税费共计332,850元(其中原告名下的税款为82,200元)，支付中介费共计162,000元。因被告收到购房款后至今未向原告返还，故现原告起诉来院，要求判如所请。另查明，2016年5月16日，姚某某出具收条称其于2015年9月22日收到被告代原告归还本金240万元，收到周某代原告归还本金40万元。同日，章某某出具收条称其于2015年9月22日收到被告代原告还房屋抵押本金150万元，罗某某出具收条称其收到被告代原告还房屋抵押本金110万元。又查明，2015年8月7日，原告曾出具借条称向案外人李某某借款90万元，2015年9月21日，李某某出具收条称收到被告代原告归还90万元。再查明，2015年8月14日，原告曾与案外人杨1就系争房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限于2015年8月14日止至2021年8月13日止，租金为60万元，一次性支付。2015年10月19日，杨1出具收条称收到远舰公司退回系争房屋的租金60万元及支付的解除租赁违约金18万元。还查明，原告曾就本案涉及纠纷向上海市公安局普陀分局报警。上述事实，有原告提供的委托书、公证书、买卖合同、房地产登记资料、公安局讯问笔录、结清证明，被告提供的借款合同、房地产抵押合同、保证合同、反担保合同、房屋租赁合同、借条、转账凭证、收条、税费发票、银行流水记录、买卖合同特别协议、不动产买卖意愿书、房款专项收据等证据及原、被告的陈述为证，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为,原告向被告出具售房委托书后双方即建立了委托合同关系，根据法律规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。按照原告与姚某某、章某某、罗某某、周某及被告等人签订的一系列借款合同、担保合同及反担保合同约定，两笔借款的还款期限均在2016年1月，但被告却在借款到期前的2015年9月代原告向债权人归还了相关借款，且没有任何证据表明债权人当时向主债务人及担保人主张过提前还款。根据原告签署公证书、借款合同、担保合同及反担保合同的时间来看，如被告认为确有必要替原告提前清偿债务，则应当用自己的财产予以偿还，而不应迳行出卖原告名下房产，且姚某某、章某某、罗某某均未到庭陈述提前还款的前因后果，故被告所称的还款行为显然与常理不符，故其要求在购房款中扣除540万借款的主张缺乏相应的事实与法律依据，本院不予采纳。关于李某某的90万元借款，原、被告双方对还款并无约定，被告主张其已代原告还款要求予以扣除，缺乏法律依据，且李某某也未到庭对此加以说明，故本院对被告该项主张不予采纳。同理，原、被告双方对系争房屋的租金及赔偿问题并无约定，且杨1的收条载明该款系远舰公司支付，被告要求扣除其代原告赔付的租金及违约金没有事实和法律依据，本院不予采纳。因被告的卖房行为明显违反了合同约定，未尽到受托人的善良义务，而房价的波动事实上造成了原告的损失，故买卖中产生的税费、中介费及担保服务费均应由被告自理。如被告确有证据证明其替原告履行了对姚某某、章某某、罗某某、李某某的债务，可另案向原告主张权利。原告称借款合同、担保合同、反担保合同都是在被告的控制下被胁迫签订的，并非自己的真实意思表示，但并未提供相应证据予以证明。由于被告未适当履行合同义务的过错行为对原告构成了损失，且在收取购房款后未及时向原告交付，故原告要求被告交付房款并按同期银行贷款利率支付逾期利息的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零四条、第四百零六条之规定，判决如下：一、被告何佳骏自本判决生效之日起10日内返还原告龚双杰购房款810万元；二、被告何佳骏自本判决生效之日起10日内向原告龚双杰支付逾期付款利息(以本金810万元计，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2015年9月23日计算至本判决生效之日止)。案件受理费69,200元，减半收取34,600元，由被告何佳骏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  惠力二〇一六年九月二十三日书记员  陆燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。