昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0114民初1616号原告：文理鑫，女，1982年3月30日生，汉族，昆明市官渡区人。委托诉讼代理人：李骏，男，汉族，1982年5月14日生，昆明市盘龙区人。特别授权代理。系文理鑫的丈夫。委托诉讼代理人：彭明丽，云南启佑律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南颐岭置业有限公司。住所：昆明市呈贡区环城西路**号。法定代表人：彭章来，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘莉潇，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：钟怡，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。原告文理鑫与被告云南颐岭置业有限公司（以下简称颐岭置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告文理鑫的委托诉讼代理人李骏、彭明丽，被告颐岭置业公司的委托诉讼代理人刘莉潇、钟怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告文理鑫向本院提出诉讼请求：1.判令由被告返还原告认购意向金10000元，并支付原告为本案支付的律师代理费5000元，以上合计：15000元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我于2016年6月21日向被告购买【龙斗壹号·海岸城】项目39块地8幢21层02号商品房，双方签订《商品房认购书》，为此于当日向被告支付现金10000元作为认购意向金，缴纳认购意向金后通过昆明市国土资源局2015年12月21日对外发布的《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加新一轮土地竞买活动的���告》得知，该让价款用地单位包含有被告，因被告经多次催缴仍未缴清土地出让价款，在缴清所欠价款前，被告是禁止参加新一轮的土地竞买活动。该通告让原告对被告的信用产生严重怀疑，我担心在缴纳房款后被告不能按时完成交房义务。另外，被告收取的认购意向金并不符合法律规定，变相限制或剥夺了原告自主选择产品的权利。我方认为，被告的行为符合合同法第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，合同应当解除，我方多次找被告协商退还认购意向金，但被告至今仍拒绝退还，因此为维护我的合法权益，只能起诉到法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告颐岭置业公司辩称，1.《龙斗壹号·海岸城商品认购书》（以下简称“认购书”）合法有效，是双方真实意思表示。认购书包含标的物、房屋建筑面积、房屋总价、履约定金、合同价款的支付方式、争议的解决方法和违约责任，符合《合同法》第十二条的规定，具备合同成立的必备条款，是具有法律效力的合同。该认购书经双方签字盖章后，合法有效，是双方真实意思表示。2.我方没有违约行为，理由如下：我方签订认购书是合法预售行为。2012年9月20日，我方与昆明市国土资源局签订《昆明市国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书》，竟得编号KCC2011-39地块建设用地使用权。2013年9月7日，取得KCC2011-39地块土地使用权证（呈国用2013第00021号）。2014年1月7日，取得KCC2011-39地块建设用地规划许可证（地字第530114201400003）。2015年8月14日，取得KCC2011-39地块建设工程规划许可证（建字第530101201500221）。2016年5月5日，取得KCC2011-39地块“海岸城”海逸名苑项目第1、8、9、10栋房屋建设工程施工许可证（建字530112201605060101）。2016年5月20日，取得KCC2011-39地块“海岸城”海逸名苑项目第1、8、9、10栋房屋商品房预售许可证。至此，我公司已经合法取得KCC2011-39地块的房地产开发五证，满足商品房预售条件。2016年6月21日，双方签订本案认购书，约定认购书签订后三天，双方签订《商品房购销合同》。因此，我方的预售行为合法有效。原告诉状中涉及的KCC2011-34、KCC2011-37号地块和被答辩人认购房屋所在地块没有关联。龙斗壹号·海岸城项目由六个地块组成，每个地块各自独立，互不影响。鉴于占地面积宽广，龙斗壹号·海岸城项目采用分地块开发的模式，每个地块各有独立的开发时间，独立的案名，独立的产品类型，不属于一体化建设。龙斗壹号·海岸城在广告宣传、销售中从未承诺过KCC2011-34、KCC2011-37号地块开发事宜。本案中原告认购房屋所在地块是KCC2011-39号，与KCC2011-34、KCC2011-37号地块没有关联。KCC2011-39地块项目的销售工作至今都在正常开展。自2016年6月21日起至今，KCC2011-39地块项目一直持续销售，我方另与其他认购人签订本案所涉项目的《商品房购销合同》，并全部完成网络登记备案。我方具备与认购人签订KCC2011-39地块项目《商品房购销合同》的能力。原告是《龙斗壹号·海岸城商品房认购书》的违约方。在签订认购书第二天，被答辩人以房屋好影响风水为由，提出换房申请，我公司准予。之后，公司多次以电话方式要求原告到项目销售部签订《商品房购销合同》，可原告却一直以各种理由推诿，导致《商品房购销合同》至今未能签订。原告认为符合法定解除合同的条件，但我方没有迟延履行合同的情况，我方具备签订商品房销售合同的条件，是原告不予我方签约，也未进行履行催告。综上所述，本案的认购书合法有效，是双方真实意思表示，我方不是本案违约方；认购书未能履行的原因是原告的违约行为。恳请人民法院查清本案事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月21日，颐岭置业公司（甲方）与文理鑫（乙方）签订《龙斗壹号海岸城商品房认购书》，约定：乙方认购甲方开发的龙斗壹号海岸城项目39地块8幢21层02号商品房，建筑面积108.91平方米，房屋总价款662608元，优惠后总价545843元。乙方签订认购书后向甲方支付购房定金10000元，已支付认购意向金直接转作购房定金。此笔定金作为充分恰当履行签订《商品房购销合同》及办理相关手续的担保。客户须在《认购书》签订后收到甲方通知签约的3个工作日内亲自到销售中心，凭《认购书》正式签订《商品房销售合同》，同时支付全部房款或首期房款，提供按揭贷款所需证件文本及相关资料，办理按揭贷款手续。《认购书》的履约及解除，在双方签订《商品房购销合同》前，如遇不可抗力之意外，导致本认购书无法继续履行的，任何一方均有权解除《认购书》，甲方仅需将乙方已付定金不计利息退还乙方，双方互不承担任何责任。除法律规定或本《认购书》的相关约定外，甲方单方面解除本《认购书》的，应双倍返还乙方已付购房定金，乙方单方面解除本《认购书》的，乙方已付甲方的购房定金不再退还。2016年6月21日，文理鑫向颐岭置业公司交付定金10000元。本院认为：本案争议的焦点是双方签订的《龙斗壹号海岸城商品房认购书》是否达到法定解除的条件，如合同解除，相应的违约责任应当由谁承担。双方当事人在自愿协商的基础上签订《龙斗壹号海岸城商品房认购书》，该认购书明确，10000元的定金作为充分恰当履行签订《商品房购销合同》及办理相关手续的担保，并对选房房号、户型、参考建筑面积进行了约定，该认购书的签订系为双方签订商品房买卖合同做准备，具备商品房预约合同的性质。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告向本院提交的《商品房认购书》、《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加新一轮土地竞买活动的通告》复印件、《承诺书》复印件并不足以证实被告颐岭置业公司存在违约行为，《认购书》达到法定解除的条件，而被告颐岭置业公司向本院提交的证据确能够证实，其已经具备与原告签订商品房购销合同的条件，具备履行《认购书》所约定义务的条件。此外，即使原告行使单方解除权解除该合同，依照《认购书》的约定“除法律规定或本《认购书》的相关约定外，乙方单方面解除本《认购书》的，乙方已付甲方的购房定金不再退还。”被告颐岭置业公司也不承担返还该笔购房意向金的责任，故此，对于原告提出的该项诉讼请求，本院予以驳回。至于原告要求被告承担律师代理费的���请，律师代理费并非原告提起诉讼必然产生的费用，双方在《认购书》中也未就律师代理费的承担作出约定，且原告提出的第一项诉请并未得到支持，故，原告提出的该项诉讼请求，并无事实和法律的依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告文理鑫的诉讼请求。案件受理费减半收取88元，由原告文理鑫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇���六年九月二十八日书记员 牟志涛