河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终3380号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖帅云，男，1990年7月15日生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：李少军、王亮，河南智明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南亿兴房地产开发建设有限公司。法定代表人：王要民，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张松涛，该公司法律顾问。上诉人肖帅云因与被上诉人河南亿兴房地产开发建设有限公司（以下简称亿兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服偃师市人民法院（2015）偃民一初字第00310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖帅云的委托诉讼代理人李少军、王亮，被上诉人亿兴公司的委托诉讼代理人张松涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖帅云上诉请求：一、撤销一审判决书第四条、第五条，改判亿兴公司将全部房款本金及利息返还给肖帅云，委托专业的评估机构对涉案房屋的添附价值进行评估后由亿兴公司赔偿相应损失。二、一、二审诉讼费用由亿兴公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定双方当事人签订的《补充协议》合法有效是错误的。肖帅云与亿兴公司签订《补充协议》基于亿兴公司承诺可以为肖帅云办理住房按揭贷款手续，但是因为亿兴公司涉嫌非法吸收公众存款罪，涉案房屋被洛阳市涧西区人民法院查封，亿兴公司不可能为肖帅云办理住房按揭贷款手续，亿兴公司明知上述事实但是欺骗肖帅云与其签订《补充协议》，亿兴公司的行为构成根本违约，肖帅云要求解除双方签订的《补充协议》并由亿兴公司返还已经支付利息的诉求应予支持。二、一审判决肖帅云给付亿兴公司10516.67元利息是错误的。自亿兴公司向肖帅云交付房屋后，长期采取停水断电的手段，导致涉案房屋无法居住，亿兴公司的行为构成根本违约，肖帅云不应再向亿兴公司支付利息。三、一审法院程序不当。亿兴公司反诉要求肖帅云交付房屋，肖帅云在一审答辩中同意由亿兴公司全额退还房款、利息及装修损失的前提下退还涉案房屋，一审法院的判决偏离了双方的诉求及抗辩意见，违反了“不告不理”的原则，程序违法。亿兴公司辩称，一、肖帅云的上诉请求与其起诉请求不一致，不应予以支持。二、亿兴公司没有涉嫌刑事犯罪，亿兴公司的股东涉嫌刑事犯罪导致涉案房屋被洛阳市涧西区人民法院查封，但是亿兴公司与肖帅云之间签订的房屋买卖合同在前，房屋查封行为在后，房屋被查封后肖帅云的贷款没有办理成功，亿兴公司与肖帅云双方达成《补充协议》，由肖帅云将涉案房屋的贷款按照银行贷款利息支付给亿兴公司，亿兴公司将涉案房屋交付给肖帅云使用，肖帅云支付了一部分利息后不再履行《补充协议》，亿兴公司采取了停电措施，但是没有停水。亿兴公司在一审的反诉请求为要求按照《补充协议》履行，一审判决客观公正，应予以维持。肖帅云向一审法院起诉请求：一、判令亿兴公司承担延迟交房违约责任，并向肖帅云支付违约金22785.5元；二、判令亿兴公司为肖帅云办理滨河明珠3栋1单元14层西南号房屋的权属登记证书；三、判令亿兴公司承担延迟办理房屋权属登记证书的违约责任，并向肖帅云支付违约金9950元；四、判令亿兴公司向肖帅云出具3栋1单元14层西南号房屋的验收合格证明，并向肖帅云交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；五、判令亿兴公司为肖帅云办理3栋1单元14层西南号房屋的购房贷款按揭手续；六、依法解除肖帅云与亿兴公司于2014年6月18日签订的《补充协议》，并判令亿兴公司向肖帅云返还依据《补充协议》而向肖帅云收取的利息22718元；七、本案诉讼费由亿兴公司承担。亿兴公司向一审法院反诉请求：判令肖帅云按双方达成的补充协议第四条将占有购买的房屋交还亿兴公司，并判令肖帅云支付拖欠亿兴公司的利息暂定10个月为18340元。一审法院认定事实：2013年3月21日，肖帅云与亿兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条项目建设依据……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房……。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢1单元14层西南号房……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3643.5元，总金额叁拾玖万玖仟元整…。…第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款2、分期付款3、其他方式买受人在签订合同时已付房款为人民币：壹拾肆万玖仟元正（￥149000）剩余房款为贰拾伍万元整（￥250000）以银行按揭贷款方式支付办理……。第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”2013年2月21日肖帅云向亿兴公司支付购房首付款149000元。后亿兴公司未在合同约定的2013年10月31日前向肖帅云交房。2014年6月18日，亿兴公司与肖帅云双方签订《补充协议》，该协议约定：“一、肖帅云在滨河明珠购买的3号楼1单元14层西南户向银行申请按揭贷款，因特殊情况暂时未能办妥，待亿兴公司与银行协调后，向肖帅云发出书面通知，肖帅云必须在指定的时间到银行办理相关贷款手续。二、肖帅云如果未能及时办理贷款手续，或者因自身条件不具有无法办理贷款，应当在接到本协议第一条的书面通知后一个月内，自行筹集资金付清全部购房款。逾期付款的，按双方签订的商品房买卖合同第七条追究买方的违约责任。如肖帅云不能履约，亿兴公司有权收回该房源，之前所缴纳房款亿兴公司不计利息退回购房款。三、因本小区住房为现房，肖帅云在房贷未办理之前，客户验房收房时应缴纳银行同期房贷利率（以剩余的未支付购房款为基数，从亿兴公司开具首付款发票之日起计算利息），直到转入银行正常办理手续为止。四、肖帅云必须在每月30日前，将每月产生的利息打到亿兴公司指定的账户上，如违反约定，亿兴公司有权收回住房。如还本金可以随时到亿兴公司处还本，一年还二次本金，最低不低于5-10万元，多还不限。五、本协议一式两份，亿兴公司、肖帅云各执一份，具有同等的法律效力”。2014年6月18日，亿兴公司向肖帅云交房。同日，肖帅云向亿兴公司支付房款50000元，并支付2013年6月21日至2014年6月30日利息19856元，2014年9月6日，肖帅云向亿兴公司支付2014年7月、8月利息款2862元，2014年8月31日后，肖帅云未向亿兴公司支付利息款。以上肖帅云共向亿兴公司支付利息22718元。一审法院认为，肖帅云与亿兴公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。肖帅云与亿兴公司均应按合同履行。肖帅云在合同签订后按合同约定向亿兴公司支付首付购房款，但亿兴公司在约定的时间未向肖帅云交房，已构成违约。故肖帅云按与亿兴公司所签订的《商品房买卖合同》第九条，主张违约金按已交付房价款万分之五从2013年11月1日至2014年6月18日计算，不违反双方合同约定，一审法院予以支持。肖帅云所付的首付款为149000元，乘以万分之五，再乘以逾期天数229天，亿兴公司应支付的违约金为17060.5元（149000元×0.0005×229天）；亿兴公司已向肖帅云交付住房，但其未按合同约定在交房后90日内将办理权属登记需由亿兴公司提交的材料报产权登记机关备案，致使肖帅云至今未取得房地产权属证书，故肖帅云主张亿兴公司按约定的已付房价的5%向肖帅云支付违约金，理由正当，应予支持，肖帅云已付房款199000元（149000元＋50000元），故该违约金为9950元（199000元×5%）；至于肖帅云起诉要求亿兴公司为其办理所购买房屋的权属登记证书，待办理权属登记证书条件具备时，由亿兴公司协助办理所购房屋的权属登记证书；按合同第十一条，亿兴公司在交付住房时，还应提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，故肖帅云所主张的亿兴公司提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求，应予支持，亿兴公司还应主动向相关部门申报有关资料，并进行备案，积极办理房屋验收合格手续；肖帅云起诉要求亿兴公司为其办理银行按揭贷款手续，鉴于目前状况，待条件具备时，由肖帅云与亿兴公司协商办理所购房屋的银行按揭贷款手续。至于补充协议，是肖帅云和亿兴公司基于在房贷手续无法办理的情况下如何解决交房问题而在《商品房买卖合同》的基础上经双方协商达成的补充协议，该协议不违反法律规定，应与《商品房买卖合同》有同等的法律效力，肖帅云未按该补充协议支付2014年8月31日之后的利息，已构成违约，亿兴公司反诉请求其支付10个月利息的请求，理由正当，应予支持，肖帅云应按2014年中国人民银行同期个人住房商业性贷款5年以上基准利率6.55%和2015年中国人民银行同期个人住房商业性贷款5年以上基准利率6.15%支付10个月利息，共计10516.67元（200000元×4个月×（6.55%÷12）＋200000元×6个月×（6.15%÷12）】，亿兴公司要求过高部分利息，不予支持。双方签订的补充协议约定了肖帅云可以支付本金来解决未付房款的问题，且在不能办理房贷的情况下，亿兴公司无法获得交付房屋的全部价款，与肖帅云协商由肖帅云按房贷利率支付未付房款的利息，合情合理，肖帅云现不主张解除购房合同，占有房屋，却不愿按补充协议来解决未付房款问题，显属不当，故其解除补充协议及返还已付利息的请求，理由不足，不应支持。亿兴公司反诉要求肖帅云交还房屋，将导致肖帅云的合同目的无法实现，但本案中出现纠纷的根本原因在于亿兴公司的违约，致使肖帅云无法正常办理房屋贷款手续，所交付的房屋至今未验收合格，现肖帅云已交付首付款，并对房屋装修后入住，如返还房屋，将给双方造成巨大的损失，故对其让肖帅云交还房屋的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、亿兴公司于判决生效之日起5日内向肖帅云支付迟延交房的违约金17060.5元；二、亿兴公司于判决生效之日起5日内向肖帅云支付迟延办理房屋权属证书的违约金9950元；三、亿兴公司于判决生效之日起10日内向肖帅云提供所购买的第3幢1单元14层西南号房房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；四、肖帅云于判决生效之日起5日内向亿兴公司支付2014年8月31日之后10个月的利息10516.67元（以剩余的未支付款200000元为基数，从2014年9月1日起，按照中国人民银行同期个人住房商业性贷款5年以上基准利率计算10个月）；五、驳回肖帅云的其他诉讼请求；六、驳回亿兴公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1486元，由亿兴公司承担，一审反诉受理费100元，由肖帅云承担。本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”肖帅云在一审审理中的诉求为要求亿兴公司承担延迟交房、延迟办理房屋产权证书的违约责任，由亿兴公司为肖帅云办理房屋产权证书、交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、办理购房贷款按揭手续、解除双方签订的《补充协议》并由亿兴公司返还依据补充协议收取的利息。肖帅云的上诉请求为要求亿兴公司将全部房款本金及利息返还，并赔偿肖帅云的房屋添附价值损失。由此可见，肖帅云的上诉请求为其新增加的诉讼请求，二审审理是对一审的续审，依据上述法律规定，对于肖帅云在二审中新增加的诉讼请求，本院在此不予审理。综上所述，肖帅云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由上诉人肖帅云负担。本判决为终审判决。审 判 长  郏文慧审 判 员  邱平平代理审判员  杨献民二〇一六年九月二十六日书 记 员  任 君