上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0101民初7831号 原告(反诉被告)上海宇观建筑装潢工程有限公司。 住所地上海市嘉定区嘉戬公路XXX号B16-47。 法定代表人张明刚，该公司董事长。 委托代理人张明霞。 委托代理人郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。 被告(反诉原告)上海事兴资产经营管理有限公司。 住所地上海市黄浦区斜土路XXX号。 法定代表人于海群，该公司总经理。 委托代理人汪智豪，上海市联合律师事务所律师。 委托代理人史婉琦，上海市联合律师事务所律师。 原告上海宇观建筑装潢工程有限公司诉被告上海事兴资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海事兴资产经营管理有限公司诉反诉被告上海宇观建筑装潢工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张明刚、原告委托代理人张明霞及郑昌伟、被告委托代理人史婉琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海宇观建筑装潢工程有限公司诉称：原告自1999年始向被告承租位于上海市淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋，且原告已实际支付截至2016年3月之租金。但原告承租期间，被告却将系争房屋另行出租予他人，且将原告物品强行搬离系争房屋，原告因遭受经济损失，遂委托律师提起本案诉讼。现原告诉请要求(1)被告将搬离之原告物品返还予原告(具体物品内容详见原告作为证据所提供之财物清单，清单中第七项所列“其他”具体指人民银行所发行之纪念钞，第八项所列“装修”系指原告对系争房屋之装修，现所涉装修已被被告拆除)；(2)被告返还原告留存于系争房屋抽屉内之现金人民币30,000元；(3)被告支付原告所付律师代理费用人民币7,000元。 原告提供以下证据： 1、2014年12月23日《房屋租赁协议》，以证明原告长期向被告承租系争房屋。 2、2016年1月25日贷记凭证，以证明原告实际向被告支付截至2016年3月之租金。 3、2016年2月29日及3月4日公安机关报警接报回执单，以证明原告留存予系争房屋内物品被被告搬离，原告就此曾两次报警。 4、律师费发票，以证明原告支付律师代理费用人民币7,000元。 5、财物清单(暂估)，以证明被告擅自搬离之原告留置物品具体明细。 被告上海事兴资产经营管理有限公司辩称并反诉诉称：原、被告之间租赁合同关系于2015年年底终止，但原告在租期届满后，未能按约返还系争房屋，被告因多次要求返还系争房屋未果，遂将原告留置物品予以搬离以收回系争房屋。对于原告要求返还之物品及现金，当时系争房屋内仅有原告出示清单中部分物品，虽租赁合同约定如原告逾期不予搬离，被告有权处分原告留置物品，但被告对所搬离之原告物品，现同意返还原告，但原告须自行承担搬离费用。对于原告诉前之现金人民币30,000元及律师代理费用人民币7,000元，均不予认可。至于原告逾期返还系争房屋已构成违约，被告就此提起反诉，要求原告支付违约金人民币8,200元。 被告对原告提供证据1-3形式真实性予以确认；对原告提供证据1没有异议；对原告提供证据2称被告并未与原告续租，原告单方面付费行为与被告无关；对原告提供证据3称据此可证明原告逾期未予搬离系争房屋；对原告提供证据4称据此无法证明原告已实际支付该项律师费用；对原告提供证据5称当时系争房屋内仅有清单中部分物品，被告现同意返还。 被告提供以下证据： 1、2014年2月1日《委托证明》，以证明被告系合法出租人，被告出租行为合法有效。 2、2014年12月23日《房屋租赁协议》(同原告提供证据1)，以证明原、被告之间租赁合同关系依法成立并生效，同时证明协议约定如原告逾期不予搬离系争房屋，原告就此应予偿付违约金，且原告留存予系争房屋内之装修、设施及物品均归被告所有。 3、2016年2月29日及3月4日公安机关报警接报回执单(同原告提供证据3)，以证明被告迟至2016年3月尚未搬离系争房屋。 原告上海宇观建筑装潢工程有限公司针对反诉辩称：原告长期租赁系争房屋，原告对系争房屋投入大量财力及心血，原告对系争房屋享有优先租赁权，且原告实际支付租金至2016年3月，现被告擅自搬离原告物品并收回系争范围构成违约，故对被告要求原告就逾期返还系争房屋支付违约金之反诉请求不予认可。 原告对被告提供证据1、3均无异议；对被告提供证据2不予认可，称原告未曾签署该份协议，协议上并无原告法定代表人及委托代理人之签字，原告公章系被被告取走并予加盖。 经审理查明：2014年12月23日，原、被告及案外人上海德英物业管理有限公司签订《房屋租赁协议》一份，约定(1)被告将位于上海市淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋出租予原告作为办公室用房使用，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止；(2)租期届满，被告有权收回房屋，原告应予如期返还房屋；(3)原告如需继续承租房屋，则原告应于租期届满前6个月与被告重新协商租赁条件并签署新的租赁协议；(4)月租金为人民币1,600元，月物业管理费为人民币450元，租金及物业管理费先付后用，按季支付；(5)原告原保证金人民币2,000元转入本期；(6)原告向被告支付之租金及保证金均汇入协议中所明确之被告指定帐户；(7)原告应当在本协议终止之日或者提前终止之日将承租房屋返还予被告；(8)租期届满或本协议提前终止情形下，如原告逾期返还房屋，则每逾期1日，应向被告支付相当于原日租金及物业管理费2倍之违约金；(9)如原告逾期返还房屋，则被告有权进入房屋，该房屋内所有装修、设施及物品均归被告所有，被告有权对其进行处分，且被告无须就其剩余价值向原告作出任何补偿。签约后，原、被告履行各自合同义务。2015年12月31日，租期届满，但原、被告未曾就续租事宜签订新的租赁合同。之后，原告继续使用系争房屋。2016年1月25日，原告通过转帐向被告及案外人支付2016年1月至3月之租金及物业管理费。2016年2月29日，原、被告因系争房屋租赁纠纷曾涉警。之后，被告将系争房屋内原告留存物品搬移他处并自行收回系争房屋。2016年3月4日，原告发现系争房屋内留存物品被移空，遂报警。现原告提交财物清单，称系争房屋内所留存之清单所列物品及抽屉内现金人民币30,000元均被被告搬移，原告就此委托律师起诉来院，要求被告返还原告清单所列物品及现金人民币30,000元，同时要求被告承担原告为此纠纷所支出之律师代理费用人民币7,000元。对此，被告称当时系争房屋内仅有原告清单中所列部分物品，被告同意返还，对原告其他诉请均不予认可。同时，被告称原告逾期返还房屋构成违约，被告就此提起反诉，要求原告就逾期返还系争房屋期间即2016年1月1日至2016年2月29日期间支付违约金人民币8,200元。 审理中，被告书面确认所搬离之原告物品包括：3人木沙发1套、垫3只、茶几1只、办公桌3只、电脑桌2只、高柜1套、电脑2台、佳能传真机1台、电话机1台、延中饮水机1台、epson打印机2台、腾达路由器1台、税控器1台、摄像头1台、吸尘器1台、格莱德开水器1台、BRITA滤水壶1台、LG微波炉1台、手枪钻1把、艾美特立式电风扇1台、显微镜1台、材料样品及样册若干、工作服41套、安全帽1顶、印刷挂画5幅、书籍(设计书、字典及工程量定额书)若干。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁协议》、贷记凭证、报警接报回执单、律师代理费发票、被告庭审后提供的物品确认清单以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为：本案所涉《房屋租赁协议》系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守协议约定之义务。协议约定，原告在协议终止日应予返还系争房屋，如逾期返还，被告有权进入系争房屋并自行处分原告留存物品，且被告可就原告逾期返还期间主张违约金。对于原告要求被告返还清单所列物品及现金人民币30,000元之诉请，鉴于原告就要求返还之物品及现金并无证据可予证明当时系留存予系争房屋内，且协议中存在被告可自行处分房屋内物品之约定，故原告上述诉请均缺乏事实及法律依据。庭审中，被告表示当时系争房屋内确实留存原告清单中所列部分物品，被告并表示同意返还，被告该意见系被告对己方合同权利之处分，该处分行为与法无悖，且亦未加重原告应予承担之合同义务，本院依法应予准许。对于原告诉请之律师代理费用，因原、被告之间就律师代理费承担一节并无约定，且原告系未予按期返还系争房屋之违约方，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于被告要求原告就逾期返还系争房屋支付违约金之反诉请求，被告该项诉请与合同约定无悖，本院对被告该项诉请依法予以支持。至于原告所称原告已支付2016年1月至3月期间租金，原、被告已经实际续租一节，鉴于(1)租赁协议约定续租须于租期届满前6个月重新协商租赁条件并重新签订新的租赁合同，而原、被告之间并未发生该项约定行为；(2)原告系于2016年1月25日支付2016年1月至3月期间租金，原告该支付行为系单方面付费行为，被告对原告所付费用并未出具租金收据或租金发票，因原告就租期届满后继续占用系争房屋将产生房屋使用费，故被告即使因原告转帐支付而实际收讫该笔费用，被告亦可将该笔费用用以抵付原告发生之房屋使用费，故原告以此付款行为推定原、被告实际已经发生续租显然依据不足；(3)租赁协议约定租金按季支付且先付后用，原告于2016年1月25日支付2016年1月至3月期间租金，即使对于有效租期而言，原告该付租行为已违反合同约定且构成解约事由。综上，本院对原告述称原、被告之间已经实际发生续租之意见依法不予采纳。对于租赁协议项下保证金，鉴于原、被告在本案中均未要求对保证金进行处理，且原、被告之间尚有房屋使用费等须予结算，故本案中对保证金暂不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告上海事兴资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海宇观建筑装潢工程有限公司3人木沙发1套、垫3只、茶几1只、办公桌3只、电脑桌2只、高柜1套、电脑2台、佳能传真机1台、电话机1台、延中饮水机1台、epson打印机2台、腾达路由器1台、税控器1台、摄像头1台、吸尘器1台、格莱德开水器1台、BRITA滤水壶1台、LG微波炉1台、手枪钻1把、艾美特立式电风扇1台、显微镜1台、材料样品及样册若干、工作服41套、安全帽1顶、印刷挂画5幅、书籍(设计书、字典及工程量定额书)若干。 二、驳回原告上海宇观建筑装潢工程有限公司要求被告上海事兴资产经营管理有限公司返还现金人民币30,000元及承担律师代理费用人民币7,000元的本诉请求； 三、反诉被告上海宇观建筑装潢工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海事兴资产经营管理有限公司违约金人民币8,200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币3,300元(原告上海宇观建筑装潢工程有限公司已预付)，由原告上海宇观建筑装潢工程有限公司负担；反诉案件受理费人民币25元(反诉原告上海事兴资产经营管理有限公司已预付)，由反诉被告上海宇观建筑装潢工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  严 奇 审 判 员  李 慧 人民陪审员  王铿华 二〇一六年九月二十二日 书 记 员  薛文辉 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 ……