广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1732号原告侯剑湘，女，1979年8月6日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人王爱红，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人蔡妙婷，广东文证律师事务所律师助理。被告陈雄兵，男，1977年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭36、37号商铺，统一社会信用代码914404006947858849。法定代表人彭丽萍，执行董事兼经理。委托诉讼代理人佘旭湘，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人陈思龙，广东玉成律师事务所律师。原告侯剑湘诉被告陈雄兵、被告珠海百佳房地产投资顾问有限公司（下称“百佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯剑湘的委托诉讼代理人王爱红、被告陈雄兵、被告百佳公司的委托诉讼代理人陈思龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯剑湘向本院提出诉讼请求：1、解除2016年1月19日签订的《房屋买卖合约》；2、两被告双倍返还原告定金60000元；3、两被告支付原告利息835元（自2016年1月23日起暂计至2016年7月7日，并计至实际付清之日止，按同期人民银行贷款利率6%/年计算）；4、两被告支付原告因本案所支出的律师费5000元；5、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告及两被告经过沟通协商，被告陈雄兵将其所有的位于珠海市xx区xx镇xx道xx号xx栋xx房以330000元的价格出售给原告，于2016年1月19日签订《房屋买卖合约》，约定了定金、相关税费承担及办理过户手续的时间等问题。原告如约支付了定金30000元，后被告陈雄兵明确表示不愿意出售涉案房产。被告的行为违反了合同约定及法律规定，且被告百佳公司存在过错，故要求两被告承担连带责任。被告陈雄兵辩称：一、三方签订的《房屋买卖合约》无效。百佳公司作为中介机构，明知涉案房产存在共有人的情况下，仍和被告陈雄兵单方签订合约，未要求共有人签名及提供委托手续，按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定，属无效合同。二、合同条款显失公平，应视为无效。按《房屋买卖合约》和《补充协议》，总房价包括三方面：被告陈雄兵实收房款308000元、服务费13200元、交易税费8800元。被告百佳公司在此基础上再计收4%的服务费，存在重复收取服务费、对交易税费收取服务费的行为，违反了《合同法》第二十三章关于居间合同的规定及《中国房地产经纪执业规则》的相关规定。按照正常的交易习惯，约定由买方交的税费，不管多少都应该由买方交纳。被告百佳公司设置的兜底条款看似公平合理，实际上是利用信息不对称赚取中间差价，损害被告陈雄兵的利益。三、合同签订过程违法，应视为无效。签订合同当日，被告百佳公司的工作人员未尽中介义务向客户解释格式合同条款，违反《合同法》第三十九条。签约当日，被告陈雄兵只收到5000元定金，按合同约定被告陈雄兵却要支付被告百佳公司13200元，违反交易惯例。四、原告未按合同约定交付足额定金。原告于2016年1月23日才支付完定金，已违反合约第2.1款“3日内交付”的条款，根据条款该合约应属无效。五、因合约违反国家法律法规和定金条款，视为无效，且非因被告陈雄兵的过错造成，原告无权要求被告陈雄兵双倍返还定金。六、原告要求支付利息无法律依据。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，原告不能既向被告陈雄兵提出返还定金，又要求赔偿利息损失。七、原告要求支付律师费，违背了我国“谁请律师谁负担律师费”的一般原则，不应由被告承担。被告百佳公司辩称：原告无权解除三方的居间合同关系，原告的其他诉讼请求与被告百佳公司无关。一、原告无事实及法律依据解除《房屋买卖合约》中的居间合同关系。三方签订的合约包括两个法律关系，分别是原告与被告陈雄兵之间的房屋买卖合同关系及三方之间的居间合同关系。被告百佳公司作为居间方促成了原告与被告签订合约，已履行完居间人的义务，根据《合同法》第九十四条的规定，原告在没有法定解除情形的情况下，无权解除三方之间的居间合同关系，原告是否主张解除与被告陈雄兵之间的房屋买卖合同关系与被告百佳公司无关。二、原告无权要求被告百佳公司返还双倍定金及利息。根据《担保法》第八十九条规定，双倍返还定金的主体是收取定金的一方，原告应向被告陈雄兵主张双倍返还定金；根据《合同法》第九十七条的规定，原告可向被告陈雄兵主张赔偿已付款的利息。三、合同对律师费没有作出约定，原告要求赔偿律师费无合同及法律依据。四、被告百佳公司不是本案违约方，不应承担诉讼费用。本院经审理认定事实如下：原告、被告陈雄兵、被告百佳公司于2016年1月19日签订《房屋买卖合约》，约定被告陈雄兵将位于珠海市xx区xx镇xx道xx号xx栋xx房出售给原告，该房屋建筑面积58.43平方米，成交价为330000元；合约第2.1条约定，原告在签署合约当日交保证金5000元给被告百佳公司，若被告陈雄兵于2016年1月20日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，上述保证金自动转为定金；原告在被告陈雄兵签署合约后3日内交付定金30000元（含保证金转为定金部分），余款300000元在签署《珠海市房地产买卖合同》前付清。原告签订《房屋买卖合约》当日即2016年1月19日支付了5000元给被告百佳公司，被告百佳公司于同日将该款项转交给被告陈雄兵。原告于2016年1月23日以转账方式支付了25000元给被告陈雄兵。被告陈雄兵于2016年1月19日出具两份《收据》，一份是收到购房定金5000元，另一份是收到购房定金25000元（备注：此收据款到生效）。另查明，被告陈雄兵与被告百佳公司于2016年1月19日签订《补充协议》，约定双方与买方于2016年1月19日签署了房屋买卖合约，合同价330000元，被告陈雄兵实收308000元，余款22000元作为本次交易的部分税费和服务费，以上费用多于或少于22000元，均由被告百佳公司负责。又查明，不动产权登记表记载涉案房屋为被告陈雄兵及案外人王枚青按份共有，各占50%，权证号码分别为03xx70、03xx71，缮证日期为2014年6月18日，截止2016年1月22日，有抵押、无查封登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司珠海斗门分行。被告陈雄兵自述与案外人王枚青为夫妻关系。再查明，被告陈雄兵于2016年7月20日提起反诉，已缴纳反诉费68元，后被告陈雄兵于同日以另案向被告百佳公司主张权利为由撤回反诉，本院予以准许。本院认为，关于合同效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，对被告陈雄兵主张案外人王枚青未对《房屋买卖合约》进行追认，合同无效，本院不予支持。关于被告陈雄兵对其与被告百佳公司之间的居间关系主张无效的问题，不属本案审理范围，被告陈雄兵可另循法律途径解决。关于被告陈雄兵主张原告未按合同约定时间支付定金的问题，本案，合同签订时间是2016年1月19日，按约定原告应在2016年1月22日前支付定金25000元，原告的实际支付时间是2016年1月23日，本院认为，定金合同属于实践合同，其生效时间以定金交付时间为准。本案中原告虽延迟一天交付定金，但被告陈雄兵并没有提出异议或拒收，应视被告陈雄兵对原告延迟一天支付定金的行为予以认可。鉴于被告陈雄兵已于2016年5月15日明确表示不出售涉案房屋，属被告陈雄兵违约，且无证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故原告要求解除买卖合同并主张赔偿损失，有事实及法律依据，本院予以支持，但具体的赔偿数额，应以本院确定为准。关于两被告的责任问题。原告要求两被告承担连带责任，无合同及法律依据，本院不予支持，原告依法只能向违约方即被告陈雄兵主张权利。关于赔偿的具体数额，《房屋买卖合约》第2.1条约定：“乙方（原告）在签署本合约时交保证金人民币伍千元整（小写：5000）予以经纪方（被告百佳公司）。若甲方（被告陈雄兵）于2016年1月20日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业定金。甲乙双方同意，甲方在签署本合约后3日内将该物业的红本房地产证原件放于经纪方处托管作为买卖（转让）过户之用。乙方在甲方签署本合约后3日内交付购买该物业定金款人民币叁万元整（小写：30000）（含保证金转为定金部分），……。”第8条约定：“如甲方在签收定金后不依合约条款将该物业售于乙方，则甲方须返还双倍定金予乙方，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约。”上述约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”结合本案，原告要求被告陈雄兵双倍返还定金60000元及支付利息，本院认为，《房屋买卖合约》第2.1条约定了总定金为30000元，且原告支付了定金30000元，按《房屋买卖合约》第8条约定，原告要求被告陈雄兵依约定双倍返还定金60000元有事实和法律依据，本院予以支持；至于利息，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费5000元，本院认为，因我国没有实行强制律师代理制度，且《房屋买卖合约》无因诉讼而产生的律师费的约定，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告侯剑湘与被告陈雄兵于2016年1月19日成立的房屋买卖合同关系；二、被告陈雄兵于本判决生效之日起三日内向原告侯剑湘双倍返还定金共60000元；三、驳回原告侯剑湘的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费723元（原告侯剑湘已预交）、反诉费68元（被告陈雄兵已预交），由原告侯剑湘负担73元，由被告陈雄兵负担718元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  程洪龙二〇一六年九月二十六日书记员  吴悦媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。