河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0411民初888号原告：朱迎春，女，1972年1月20日出生，住本市新华区。委托诉讼代理人：邹东锋，河南九泰律师事务所律师。被告：中国平煤神马集团飞行化工有限公司。住所地：平顶山市湛河区南环路西段。组织机构代码：171756486。法定代表人：李磊，董事长。委托诉讼代理人：丁赛男，河南赛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴岱松，河南赛成律师事务所律师。原告朱迎春与被告中国平煤神马集团飞行化工有限公司（以下简称飞行化工公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院审理后，作出了（2014）湛民一初字第645号民事判决书。被告飞行化工公司不服判决，提出上诉。平顶山市中级人民法院审理后，作出（2015）平民三终字第509号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重申。本院受案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱迎春的委托代理人邹东锋、被告飞行化工公司的委托代理人丁赛男、吴岱松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱迎春向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金人民币133770元整（计算至2014年10月19日止），并按照每逾期三个月支付房屋成交款（房屋成交款为人民币1337700）2%的标准支付后续违约金至房屋所有权证实际办结之日止；2、案件的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年9月26日，原告通过拍卖方式，以人民币1337700元的价格从被告处购买了位于平顶山市××路北段东侧××底××门面房××套（拍卖编号为8号，面积为147平方米）。在交付购房款前，因担心将来无法顺利取得房屋所有权证，原告、飞行化工公司、平顶山市拍卖行有限责任公司于2010年10月19日签订《承诺书》1份，被告飞行化工公司承诺：在承诺书签订之日起，三年内办结房产证，若逾期仍未能办理完毕，愿以成交价款的2%支付违约金；如三年后仍未能办理房产证，每拖三个月，再按2%支付违约金，以此类推。承诺书签订当天，原告付清了全部购房款，被告飞行化工公司也将原告所购房产交付其使用。双方约定的办证期限届满后，原告多次催促，但被告飞行化工公司却未按约定履行办证义务，应当承担违约责任。飞行化工公司辩称，依据我国拍卖法规定，本案争议房屋在拍卖前应当依法办理审批手续，原告通过拍卖取得房屋时，明知房屋所在小区项目仅办理了建设用地规划许可证和建设工程许可证，并非五证齐全。本次拍卖属无效拍卖，原被告间的买卖合同属无效合同。飞行化工公司出具的承诺书也不具有法律效力。飞行化工公司不应承担违约责任和违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提《拍卖成交确认书》，证明2010年9月26日，张润春通过拍卖方式，以人民币1337700元的价格购得被告委托拍卖的门面房一套，该门面房位于平顶山市××路北段东侧，拍卖编号为12号门面房；被告质证意见为：因本次拍卖不符合法律规定，所以该确认书不具有法律约束力。本院认为该份证据能够证明原告的证明主张。被告主张拍卖无效是不能成立。原告提供《承诺书》，证明原告朱迎春、被告及受托拍卖单位平顶山市拍卖行有限责任公司三方签订《承诺书》一份，被告做为出卖人，对原告张润春所购房屋的办证问题，约定了期限及违约责任。被告认为承诺书约定违约金明显过高，有失公平。同时该承诺书因房屋买卖行为无效而无效。被告已就承诺书效力问题提出了确认效力之诉。本院认为该份承诺书系当事人真实意思表示具有法律效力。确认书是否有效属本案审理范围，对被告另行起诉的主张不予支持。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月26日，平顶山市拍卖行有限责任公司以拍卖人、朱迎春以买受人签订拍卖成交确认书，编号为201008，第一条，拍卖成交时间：2010年9月26日，地点：凌云商务宾馆会议室。第二条，拍卖标的名称：凌云路北段东侧编号为8号商品门面房面积为147㎡。第三条，拍卖标的价款：1337700元，支付方式：转账或现金，支付时间15日内。第四条。交付拍卖标的时间：价款结清后；地点：标的物现场；方式：移交；佣金数额：93639元；支付方式：转帐或现金。……。”2010年10月19日，飞行化工公司为甲方、朱迎春为乙方、平顶山市拍卖行有限责任公司为中介机构，三方协商后签订“承诺书”1份，该“承诺书”载明：“2010年9月26日，乙方在平顶山市拍卖行有限责任公司于凌云商务宾馆会议室举行的拍卖会上，以每平方米9100元（总成交价为133.77万）的价格竞买凌云路北段编号为8号的两层商品门面房一套，成为该房的合法买受人。因相关手续正在进行完善，暂时不能办理房产证。甲方承诺：在承诺书签订之日起，三年内办结房产证，若逾期仍未能办理完毕，愿以成交价款的2%支付违约金（如三年后仍未能办理房产证，每拖三个月，再按2%支付违约金，以此类推）。本承诺书一式三份，甲、乙、中介机构各执一份。”承诺书签订当日，原告朱迎春依约向平顶山市拍卖行有限责任公司交清了全部款项，并依约接收占有使用了所购房产。平顶山市拍卖行有限责任公司将收取原告朱迎春的购房款133.77万元以银行转帐的方式给付了被告飞行化工公司。2010年10月28日，被告飞行化工公司收到该款后，于同日给平顶山市拍卖行有限责任公司出具了收款收据。被告飞行化工公司的名称由原中平能化集团飞行化工有限公司现变更为中国平煤神马集团飞行化工有限公司。原告朱迎春所购房产属于被告飞行化工公司投资建设的生态园住宅小区的一部分，飞行化工公司所建该生态园住宅小区项目办理有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（整个项目含12栋住宅楼及临街二层商铺）。项目占用的土地经平顶山市人民政府市长办公会议审核同意由工业和仓储用地调整为住宅用地。项目建设经平顶山市发展和改革委员会审批同意，整个项目建设已于2010年9月14日通过竣工验收。本院认为，原告朱迎春通过被告飞行化工公司委托的平顶山市拍卖行有限责任公司举行的拍卖会，竞拍购得被告飞行化工公司委托拍卖的其投资建设位于本市××路北段编号为××号的两层商品门面房一套后，原告与平顶山市拍卖行有限责任公司签订了拍卖成交确认书，对原告朱迎春所购房屋的面积、价格（款）、支付方式及时间、交付拍卖标的时间、地点、方式、佣金、支付方式进行了明确约定。2010年10月19日，原、被告与平顶山市拍卖行有限责任公司经协商，三方签订“承诺书”，被告飞行化工公司对其委托平顶山市拍卖行有限责任公司拍卖的其投资建设位于本市××路北段编号为××号的两层商品门面房一套卖于原告朱迎春的事实予以确认明确，双方并约定了办理房屋所有权证的时间及逾期违约责任，支付违约金的标准。承诺书签订后，原告朱迎春即依约定付清了全部款项，亦接收并占有使用了所购房屋。对上述事实原、被告均无异议。原、被告及平顶山市拍卖行有限责任公司在平等、自愿的基础上所签订的“承诺书”，系双方的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告飞行化工公司未依合同约定为原告办理房屋所有权证引发本案诉争，其行为已构成合同违约。庭审中，被告飞行化工公司提供的证据，证实涉诉房屋所在的飞行化工公司生态住宅小区办理有相关的建设审批手续，系由其投资建设的合法建筑。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，飞行化工公司作为涉诉房产的合法建造人，不需以登记为要件，即当然取得涉诉房产的原始物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽然朱迎春购买涉诉房产时，飞行化工公司尚未取得该房产的初始登记证书，但这一事实并不影响原、被告之间房屋买卖合同的效力，自然也不影响双方基于房屋买卖的事实而商定的有关办证期限及违约责任的效力。政府主管部门办理房屋所有权证所依据的法律、法规系公开颁布的规范性文件，这些规范性文件自原告朱迎春购买涉诉房产后，并未做原则性变更。被告飞行化工公司在与朱迎春、平顶山市拍卖行有限责任公司签订承诺书时，对于房屋所有权证的办理规定及涉诉房产建设手续的办理状况是明知的，所约定的三年办证期限远远超出一般房屋所有权证的办理期限，说明其对办证中可能遇到的问题已有预见，故其以“未能按照承诺期限办理房产证系由于政府因素而造成，属于不可抗力”的抗辩意见不能成立，本院不予采信。被告飞行化工公司在向原告朱迎春售房后，未能按照双方约定为原告办理房屋所有权证，依法应承担相应的违约责任。按照原、被告约定的逾期办理房屋所有权证期限，支付违约金标准计算至2015年4月19日，被告飞行化工公司应支付原告违约金187278元；但依据我国民事诉讼法公平原则，2015年4月19日以后的违约金主张不应再另行提出主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中国平煤神马集团飞行化工有限公司于本判决生效之日起三日内向原告朱迎春支付违约金人民币187278元（违约金数额计算至2015年4月19日止）。二、驳回原告朱迎春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4846元，由被告中国平煤神马集团飞行化工有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 刘 威审判员 岳华锋审判员 赵宝华二〇一六年九月二十一日书记员 陈玉阁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。