云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终386号上诉人（原审原告）顾保荣，男，1954年2月24日生，汉族，居民，住玉溪市红塔区。委托代理人顾绍朋（系顾保荣之子），1985年1月2日生，汉族，居民，住址同上。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）熊如芳，女，1976年7月16日生，汉族，居民，住玉溪市红塔区。被上诉人（原审被告）冯文彬，男，1969年12月22日生，汉族，居民，住玉溪市红塔区。上述二被上诉人的委托代理人王少云，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）邓志林，男，1972年12月20日生，汉族，居民，住玉溪市红塔区。委托代理人唐文江，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司。住所地：云南省昆明市经开区呈贡鸿翔路**。法定代表人阮鸿献，董事长。上诉人顾保荣与被上诉人熊如芳、冯文彬、邓志林及原审第三人云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司（以下简称一心堂）房屋租赁合同纠纷一案，云南省玉溪市红塔区人民法院作出（2016）云0402民初729号民事判决后，顾保荣不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人顾保荣及其委托代理人顾绍朋，被上诉人冯文彬及熊如芳、冯文彬的委托代理人王少云，被上诉人邓志林及其委托代理人唐文江到庭参加了诉讼。原审第三人一心堂经本院送达开庭传票等法律文书，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审经审理查明：熊如芳与冯文彬系合伙关系，熊如芳与邓志林系夫妻，冯文彬与邓志林系朋友关系。顾保荣与熊如芳、冯文彬于2009年3月2日签订了《房屋租赁合同》，约定：顾保荣将其向徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬承租的长庚街87-1、87-2号二间铺面出租给熊如芳、冯文彬开康缘药店，双方约定租期为10年，自2009年3月3日起至2019年3月2日止；租金每年35000元，租金一年付一次等作了约定。2011年9月8日，顾保荣与熊如芳、朱媛（熊如芳和冯文彬康缘药店店长）签订补充协议约定：“一、经双方协商未来7年房屋的租赁价格：决定自2012年3月3日至2015年3月2日铺面租金为每年41000元每间。两间共计82000元。2015年3月3日至2019年3月2日的房屋租金为每年45100元每间，二间共计90200元；二、甲乙双方如任意一方不遵守此协议，均要视为违约，并赔偿对方120000元违约金。2015年初，一心堂与熊如芳、冯文彬、邓志林谈判药店合作事宜，但最终包括康缘药店在内的几个药店均被一心堂整体收购。2015年3月18日，邓志林拿着第三人一心堂的房屋租赁合同给顾保荣签字，当天顾保荣与第三人一心堂签订了房屋租赁合同，约定：“2.1.房屋位于玉溪市红塔区；2.2.房屋结构：钢混，所在楼层一层，间数二间，出租经营面积136平方米；……3.2.房屋租期：租期自2015年3月3日至2019年3月2日，租赁期限肆年。……4.1.房屋租金：房屋租金议定全年房租90200元。同时在该条后面注明：2015年3月3日至2016年3月2日房屋租金熊如芳已代乙方支付给甲方。……”在2015年3月18日在与第三人一心堂签订房屋租赁合同的当天，顾保荣要求邓志林在邓志林本人身份证复印件上与其签订补充协议，协议内容为：“经甲乙双方商定，维持2009年3月2日双方签订的房屋租赁合同及2011年9月8日签订的补充协议，执行双方签订的房屋租赁合同及补充协议的内容。”协议写好后由双方当事人签字，落款日期则写成2015年3月19日。一审另查明，本案争议长庚街87-1、87-2二间铺面2015年3月3日至2016年3月2日的房屋租金已由康缘药店于2015年1月21日交给了顾保荣妻子郑丽仙。2015年5月第三人开始装修铺面，同年6月初一心堂铺面便装修好开始营业。2015年9月16日郑丽仙出具收据收取了第三人一心堂2015年1月20日至2015年9月16日租房所用的水电费共计2766.66元。2016年1月28日，顾保荣与第三人一心堂签订了新的房屋租赁合同，合同中第2.2.房屋结构：钢混，所在楼层一层，间数2间，出租经营面积76.12平方米。第3.2.房屋租期：租期自2016年3月3日至2020年3月2日，租赁期四年，自本合同签订之日起至2016年3月3日的房屋租金乙方已支付给甲方，在此期间乙方继续使用该房屋。第4.1.房屋租金：房屋租金议定每月不含税10000元，全年房租合计：120000元。第14.4本合同生效之日起，双方于2015年3月18日签订的房屋租赁合同终止。2016年2月3日，第三人一心堂通过其开户行为中国建设银行股份有限公司昆明呈贡新区支行账号为：53×××11，向顾保荣在开户行为中国工商银行云南玉溪分行北市区分理处账号为62×××83转账120000元。顾保荣也于2016年4月7日开具了收据给第三人一心堂，证明其已经收到第三人一心堂2016年3月3日至2017年3月2日一年的房屋租金共计120000元。2016年3月28日，顾保荣诉至原审法院，请求：一、判令解除顾保荣与熊如芳、冯文彬、邓志林签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、判令熊如芳、冯文彬、邓志林的行为构成违约，并向顾保荣承担违约金120000元；三、本案诉讼费由熊如芳、冯文彬、邓志林承担。一审审理中，顾保荣当庭表示不要求第三人一心堂承担任何的实体义务；冯文彬对邓志林2015年3月18日的民事法律行为表示认可；熊如芳、冯文彬、邓志林表示其与顾保荣所签的房屋租赁合同及二份补充协议在顾保荣与第三人一心堂于2015年3月18日签订房屋租赁合同时已经解除，本案不存在解除合同的问题。原审经审理认为：顾保荣与熊如芳、冯文彬签订的《房屋租赁合同》及后来与熊如芳签订的《补充协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，应受法律保护。2015年3月18日顾保荣分别与第三人一心堂签订了《房屋租赁合同》及当天其与邓志林签订了补充协议（落款日期为2015年3月19日）存在矛盾。但顾保荣在2015年3月18日分别与一心堂和邓志林签订房屋租赁合同及补充协议后，又分别于2015年9月16日通过其妻郑丽仙收取了第三人一心堂2015年1月20日至2015年9月16日租房所用的水电费共计2766.66元，2016年1月28日还与第三人一心堂签订了新的房屋租赁合同，并在合同第14.4约定：本合同生效之日起，双方于2015年3月18日签订的房屋租赁合同终止，2016年2月3日，顾保荣收取第三人一心堂通过转账120000元房租，2016年4月7日开具了收据给第三人一心堂，证明其已经收到第三人一心堂2016年3月3日至2017年3月2日一年的房屋租金共计120000元的相关事实，这些事实充分表明顾保荣一直在履行其2015年3月18日和2016年1月28日分别与一心堂签订的房屋租赁合同。庭审中熊如芳、冯文彬、邓志林也同意解除原租赁合同及二份补充协议。红塔区法院认为，顾保荣以自己的实际行动从2015年3月18日便开始履行其与一心堂所签订的协议，故其与熊如芳、冯文彬、邓志林签订的相关租赁合同及补充协议自2015年3月18日起便没有被实际履行，事实上已解除，故应确认顾保荣与三人间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年3月18日已解除。现顾保荣要求解除其与三人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，无事实及法律依据，不予支持。顾保荣诉请判令三人构成违约，并要求三人向其支付违约金120000元，因其未提交相应证据证明三人构成未经其同意的转租，而且事实表明是顾保荣自己与第三人另行签订新的租赁合同，并且获得了更多的租金收益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”据此，顾保荣应承担举证不能的法律后果，故不予支持其此项诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：“驳回原告顾保荣的诉讼请求。”宣判后，顾保荣不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并依法改判支持其一审的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。理由为：第一，一审依据《合同法》第九十三条第一款认为上诉人与被上诉人已经协商解除2009年3月2日签订的《房屋租赁合同》及2011年9月8日签订的《补充协议》事实认定不清，适用法律不当。2015年3月18日，上诉人与被上诉人邓志林签署《补充协议》，已明确了上诉人的真实意思是维持原租赁合同及补充协议，被上诉人在一审中也未提供证明上诉人与被上诉人协商解除合同及补充协议的证据；上诉人在被上诉人声称与一心堂是合作经营的情况下与一心堂签订了租赁合同，但依据与邓志林的补充协议，上诉人一直履行的是2009年签署的原协议，履行对象仍是被上诉人，并非一心堂。二、一审一方面认定了一心堂收购康缘药店的事实，一方面又否认转租关系的存在，一审所查明的事实已经充分证明了被上诉人客观上构成了事实上的转租，已经构成了违约。在熊如芳等人与一心堂合作经营的情况下，上诉人为了配合熊如芳等人方便经营，另外与一心堂签订虚假的租赁合同是无可厚非的，且该合同是邓志林单方面拿来给上诉人签的，且当时上诉人已要求邓志林以《补充协议》的方式特别注明维持之前的合同及补充协议，这就不难理解为何会在与一心堂签订的租赁合同中载明“2015年3月3日至2016年3月2日房屋租金熊如芳已代一方支付给甲方”以及一心堂装修时上诉人未提出异议，上诉人向一心堂收取电费等，因为上诉人认为一心堂和熊如芳等人系合作经营，他们之间具体由谁支付仅是内部关系；在一心堂与被上诉人达成收购协议后，被上诉人已完全退出经营，故当收购完成时，被上诉人的行为客观上已构成事实上的转租；据此，上诉人与被上诉人协商的是合作经营的情况下对租赁铺面的使用问题，而不是收购之后的铺面使用，前者三人并未退出租赁关系，仍为承租主体，后者三人完全退出租赁关系；从证据来看，上诉人已对被上诉人违约转租的事实进行了证明，被上诉人却无法证明上诉人同意转租的十四，因此，被上诉人应对其违约行为承担违约责任。被上诉人熊如芳、冯文彬、邓志林答辩同意原判。原审第三人一心堂未作答辩。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，各方当事人对一审认定的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、顾保荣要求解除与熊如芳、冯文彬、邓志林签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的主张是否成立？二、顾保荣要求熊如芳、冯文彬、邓志林承担违约金120000元的主张是否成立？针对争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，顾保荣将其向他人承租的长庚街87-1、87-2号两间铺面出租给熊如芳、冯文彬，双方签订的《房屋租赁合同》及后来顾保荣与熊如芳签订的《补充协议》，均为合法有效，双方本应按约定履行各自的义务，2015年3月18日，顾保荣又在邓志林提供的《房屋租赁合同》上签字，该合同载明顾保荣与一心堂形成租赁关系，同时，顾保荣还与邓志林签订一份补充协议，约定与熊如芳等继续履行之前的租赁合同，因同一租赁物上不可能同时存在两个完整的租赁权，故上述两份材料确实存在矛盾，但从实际履行情况看，合同签订后，一心堂对铺面进行了装修，并直接经营、管理，且根据顾保荣与一心堂签订的租赁合同的约定，2015年3月3日至2016年3月2日房屋租金熊如芳已代一心堂支付给顾保荣，之后的由一心堂直接支付给顾保荣，后顾保荣一方还收取了一心堂2015年1月20日至2015年9月16日的水电费，故应认定2015年3月18日后该房屋系由顾保荣出租给一心堂，顾保荣一直在履行与一心堂签订的房屋租赁合同，一审认定顾保荣与熊如芳、冯文彬、邓志林签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2015年3月18日解除并无不当，现顾保荣上诉要求解除与三人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》与查明的事实不符，不予支持。针对争议焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。经审查，在上述合同及协议签订过程中，并无任何合同或协议载明本案涉诉房屋已由熊如芳等转租给一心堂，相反，从现有证据看，一心堂系直接与顾保荣签订了租赁合同，向顾保荣租赁房屋，租赁合同双方为一心堂与顾保荣，顾保荣虽主张熊如芳等向一心堂进行了转租，但未能提供充分证据证明转租事实的存在，故应承担举证不能的法律后果。综上，对顾保荣上诉要求熊如芳等支付违约金的主张，本院也依法不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由顾保荣负担。本判决为终审判决。本判决申请强制执行的期限为二年。审判长 荆 燕审判员 方明慧审判员 熊 再二〇一六年九月二日书记员 白子益