上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初7330号原告：上海广厦物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：章建平，总经理。委托诉讼代理人：施寅初，上海汇隽律师事务所律师。被告：高雪坤，男，1953年2月3日生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。原告上海广厦物业管理有限公司与被告高雪坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施寅初、被告高雪坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告按每月人民币(以下币种同)56元的标准给付原告自2012年10月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋使用费。事实与理由：上海嘉房置业发展有限公司(以下简称“嘉房公司”)是经上海市房屋土地管理局授权，对嘉定区范围内的直管公房具有出租、退租、过户、收回房屋的权利。嘉房公司自2008年8月1日起将坐落于嘉定区安亭镇的直管公房委托原告具体实施经营管理，其中包括安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋，面积2375.76平方米。安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋历年是由上海自动化仪表股份有限公司(以下简称“自动化仪表公司”)下属的上海自动化仪表九厂(以下简称“仪表九厂”)承租后作为集体宿舍使用，被告以职工身份接受工厂安排，一直在安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋中的2号305室居住。现仪表九厂已改制，改制后的权利义务由自动化仪表公司享受和承担。自动化仪表公司于2011年2月14日与原告协议解除了租赁关系，确定租赁关系至2011年2月28日止。原告为对涉案房屋进行全面安全改造，曾多次动员被告搬出居住的房屋，被告一直未有行动，直至2012年10月才搬至4号321室(以下称系争房屋)内。自2011年3月1日起被告未向原告支付过使用费。原告多次动员被告办理租赁手续，并告知被告办理好租赁手续后，原告以政府规定的价格向被告收取租赁费(包括办理租赁手续前所欠的使用费)；如不办理租赁手续，原告将以市场价向被告收取使用费(包括之前所欠的使用费)。但因之前的租赁费是由自动化仪表公司和仪表九厂支付的，故被告要求与自动化仪表公司交涉后才予办理租赁手续。被告自2012年10月1日长期使用系争房屋至今，并且未支付使用费，故原告遂提起诉讼。被告辩称，不同意原告全部诉请，2011年原告将房屋转租他人开设宾馆，一直采用断水断电、楼道倒垃圾、撬门等手段逼迫被告搬离系争房屋，后双方通过安亭镇信访办口头协调，目前维持原状。根据被告与单位自动化仪表公司签订的《保留社会保险关系协议书》中第五条规定，本协议履行期间，自动化仪表公司产权转移的，本协议由转移后的单位继续履行；同时按照被告单位与上海嘉定区安亭物业有限责任公司签订的房屋租赁合同中第五条的规定：出租方与承租方的变更：1、如果出租方将房产所有权按国家有关政策转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效；2、承租方对该房产有永久居住权，该地块经市、区政府有关部门批准动迁，按国家有关的动迁政策进行补偿；同时，结合上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第1259号民事判决书，原告应当依照市府管房政策与被告签订房屋租赁合同。被告同意在原告落实被告户籍并将被告户口迁入系争房屋后向原告支付租金。经审理查明，位于上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋于1961年由政府投资建造，属市统建公房，原所有权人为嘉定县房产管理局，原管理单位为嘉定安亭房产管理所。该部分房屋由仪表九厂承租后作为员工宿舍使用。被告原为仪表九厂员工，自1998年起居住在嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋中的2号305室内，居住期间其一直向仪表九厂支付租金并按实结算水、电费。后仪表九厂改制，其权利义务由自动化仪表公司享受、承担。1999年8月28日，上海市房屋土地管理局将嘉定区范围内的直管公房授权嘉房公司经营管理。2006年7月1日，该公房原管理单位上海嘉定区安亭物业有限责任公司与案外人上海自仪房地产开发经营公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由上海自仪房地产开发经营公司承租嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋，面积2375.76平方米，租期自2006年7月1日起至2008年12月31日止，租金为每月2284元，每季度支付一次。2008年8月1日，嘉房公司委托原告全面接管原上海嘉定区安亭物业有限责任公司所管理公房的一切事务，原告管辖的房产范围包括嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋。2011年2月14日，原告(甲方)与自动化仪表公司(乙方)签订《关于集体宿舍退房协议》，约定双方的租赁1关系于2011年2月28日终止；乙方于2011年2月28日前将承租的嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积为2375.76平方米的房屋退回给甲方；乙方的租赁费付至2011年2月28日，乙方不再拖欠甲方任何租金及费用；双方的权利义务于2011年2月28日终止，乙方将不再承担该房屋租赁关系下的任何义务、享受任何权利，与承包人、原住户的权利义务同时终止；甲、乙双方再无任何经济、法律纠纷。2011年2月23日，自动化仪表公司向全体住户发布了《全体住户告知书》及《通知》，称自动化仪表公司于2011年2月将涉案房屋退还给原告，2011年3月起由原告进行统一管理，自动化仪表公司在原租赁关系中的权利、义务由原告享有和承担，暂住人员应于2011年4月30日前与原告签订《暂住协议书》。2011年3月8日，原告向所涉房屋的暂住户发送《安民告示》，称自动化仪表公司已将嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋退还给原告，原告将于2011年4月1日起对该房屋进行全面安全改造，本宿舍楼暂住期限为2011年3月31日，原签订的各类手续全部终止，各暂住户需另租房居住。因部分承租人未搬离，原告再次分别于2011年7月12日、2011年12月21日两次发布告示通知住户，称暂住户与仪表九厂的租借合同已作废，要求各住户在结清各类费用后搬离，大楼将开始改建并将全面停电、停水。此后，涉案房屋中大部分住户或搬离，或与原告签订房屋租赁合同并支付租金；对于包括被告在内的六户尚未搬离的住户，原告对其进行了集中归并，并对已清空房屋进行了装修、改造。自此，被告迁至4号321室即系争房屋内居住，但并未向原告支付房屋使用费。因原告多次要求被告迁出系争房屋及支付房屋使用费未果，故涉诉。另查，原告曾因自动化仪表公司未与嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋住户落实搬迁措施，导致原告无法实际收回房屋、也无法收取租金故将自动化仪表公司诉至法院，要求自动化仪表公司支付自2011年3月1日至判决生效之日的房屋占有使用费。本院于2014年5月23日作出(2013)嘉民三(民)初字第1259号民事判决书，驳回了原告的全部诉讼请求，该判决现已生效。本案的争议焦点是被告是否有权居住在系争房屋内？被告是否应当向原告支付房屋使用费？本院认为，公房是特定历史时期，国家为解决职工生活居住的一项福利性住房政策，其出发点是解决人有所居的社会居住问题。包含系争房屋在内的嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX-XXX号房屋为直管公房，由仪表九厂承租后给职工作为集体宿舍使用，自1998年以来被告以员工身份一直在该宿舍居住，并向仪表九厂及改制后的自动化仪表公司缴纳租金并按实结算水、电费，而被告除了享受单位以公房标准出租给本人的系争房屋使用权外，并未再享受到单位其他住房福利，被告入住宿舍十几年，被告的单位自动化仪表公司虽已向原告退租，但自动化仪表公司退租后并未妥善解决该公房宿舍内员工的居住问题；综合考虑系争房屋的性质、自动化仪表公司解决职工居住问题的初衷及被告目前的住房情况，本院对原告要求被告搬离系争房屋的诉请不予支持。被告居住使用系争房屋应当向系争房屋管理方即原告支付房屋使用费，原告主张按每月56元的标准计算房屋使用费，该标准参照了上海市人民政府制定的公有房屋的租金收费标准，较为合理，本院予以采纳。故对原告要求被告按每月56元的标准向原告支付自2012年10月1日至今的房屋使用费的诉请本院予以支持。至于被告要求原告解决其户口后再支付房屋使用费的辩称意见缺乏法律依据，故对被告的辩解本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告高雪坤应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广厦物业管理有限公司房屋使用费(该使用费按每月56元的标准，自2012年10月1日计算至本判决生效之日止)；二、原告上海广厦物业管理有限公司其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由原告上海广厦物业管理有限公司负担20元，被告高雪坤负担20元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一六年九月十二日书记员  顾叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。