北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初258号原告郑晖，女，1979年11月26日出生。委托代理人郑德永（郑晖之父），1951年2月17日出生。被告宋璧君，女，1987年9月27日出生。委托代理人赵明宇，北京市青天律师事务所律师。被告广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路33号院三区1号楼1层。代表人罗庆，总经理。委托代理人田丹，男，1981年3月10日出生。被告北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号。法定代表人孔健涛，总经理。委托代理人孟慧玲，女，1977年1月5日出生。原告郑晖与被告宋璧君、广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称广州宁骏物业北京公司）、北京合景房地产开发有限公司(以下简称合景房地产公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑晖及其委托代理人郑德永，被告宋璧君及其委托代理人赵明宇，被告广州宁骏物业北京公司之委托代理人田丹，被告合景房地产公司之委托代理人孟慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晖诉称：2015年12月8日7时44分，原告接到被告广州宁骏物业北京公司通知，告知原告位于北京市顺义区×小区×号楼×单元202室家中漏水，漏到了物业公司库房及物业公司办公区。经原告与被告广州宁骏物业北京公司到达原告家勘查，发现屋顶严重漏水，地板被浸泡，并不是原告家漏水，再查，系401室厨房北小屋内一水管口丝堵损坏跑水所至（毛坯房，未装修）。401室跑的水经过301、302室漏到原告家和201室。漏水时间自2015年12月7日晚至2015年12月8日晚超过20小时，漏水给原告已经入住的新装修的房屋与家具造成严重经济损失。后原告多次找到物业公司解决此事，物业公司派人在2015年12月18日到原告家对受损情况进行勘查并制作记录，但后被告知不负此事故责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、三被告赔偿原告装修经济损失43599.64元及小家电损失3000元；2、三被告将原告南卧室、客厅家具进行更换或支付更换费用34500元、将电冰箱予以更换或支付电冰箱更换费用3500元、将入户门进行更换或支付更换费用5000元、灯具、浴霸进行更换或支付更换费用3950元；3、三被告支付保洁费4000元；4、2015年12月10日至2016年12月9日期间租金43200元；5、免除重新装修期间物业管理费每天10元；6、诉讼费、鉴定费由三被告承担。被告宋璧君辩称：本案中宋璧君没有过错，北阳台墙上三个丝堵其中一个漏水，仍保持交房时状态，宋璧君没有动过，也不清楚该丝堵的用途。交房时管线中没有水，办理水卡激活后才有水，激活水卡均由广州宁骏物业北京公司完成，物业公司在充水后没有进入检查，也没有告知宋璧君注意事项。类似情况在小区中发生过，但没有提醒宋璧君。原告合理损失由法院认定，但不应由宋璧君赔偿。被告广州宁骏物业北京公司辩称：我公司没有实施过损害行为，对损害发生没有过错，我公司的管理范围是原告房屋户门以外公共区域，户门以内由业主自行管理，宋璧君家中漏水导致的损失与我公司无关。我公司在发现漏水后及时通知业主，及时关闭阀门。请求驳回原告的诉讼请求。被告合景房地产公司辩称：我公司未实施过损害行为，宋璧君已经在2015年6月13日办理收房手续，在验房时房屋没有任何质量问题，我公司交付给宋璧君的房屋符合法律规定和合同约定。漏水事件是在宋璧君收房之后发生的，漏水责任不应归责于我公司，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告郑晖于2015年5月4日与合景房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定由郑晖购买位于顺义区×小区×号楼×单元202号房屋。后郑晖交纳了购房款并办理房屋交接手续。郑晖于2015年7月31日签订装饰装修工程施工合同并从2015年8月份开始装修。2015年12月8日早晨，郑晖接到广州宁骏物业北京公司通知发现其房屋因401室房屋跑水造成其房屋及屋内财产损失。2015年12月8日，广州宁骏物业北京公司工作人员李杰查看情况后对郑晖自行制作的房屋及屋内财产损失清单进行了确认签字。该明细中记载餐厅电冰箱被泡、客厅、餐厅顶部吊灯被泡、东主卧室内卧室柜被泡、东次卧室床抽屉各种小家电（电饼铛1个、陶瓷锅1个、汤锅1个、电饭煲2个、光波炉1个）被泡，次卧门被泡、吊灯被泡、东边厕所浴霸被泡、鞋柜湿了等。本院审理过程中，郑晖提交了重新装修报价单一份，证实其重新装修损失为137513.20元，后因被告不认可报价单内容，郑晖申请进行房屋装修财产损失重置价格及租金鉴定，我院依法委托北京中评联合价格评估有限公司进行鉴定，该公司作出价格评估报告，评估内容为：1、装修财产损失重置价格（非争议部分）36601.72元，2、装修财产损失重置（争议部分）6997.92元，3、房屋租赁费用3600元/月。郑晖支付鉴定费4000元。经本院现场勘查，情况为：东次卧室顶部北侧有一条裂纹，西墙自上而下一条裂纹。北卧室屋顶可见多处裂纹，西北角石膏线及往东石膏线有裂纹，四围墙可见黄色水印。地板起鼓、裂缝。电脑桌边沿可见开裂、组合柜上部可见开裂、起鼓，底部可见裂纹。衣柜南侧床邦可见裂纹，床内部包括床底、床沿均可见开裂，床内码放电饼铛、电饭锅、平底锅等物品，均有纸质包装，现场打开电饭锅一个，锅内胆有塑料包装，电线置于锅内胆，锅外侧插头处未见明显异常，并未进行电饭锅性能及使用方面的测试。南墙处红色装饰物有裂纹、起皮。餐厅屋顶及四围墙可见多处裂纹、水渍，一把餐椅有小块掉皮。过道门框可见裂纹，沙发腿可见两处掉皮。入户门有起鼓。对于401室跑水原因，双方一致认可系401室阳台一处丝堵漏水，合景房地产公司表示该处丝堵交房时预留给业主装热水器或洗衣机龙头用的出水点。宋璧君称2015年12月7日其买水后由广州宁骏物业北京公司工作人员给其充水，充水后工作人员离开，其在更换了密码锁后也离开。宋璧君表示丝堵漏水原因应为合景房地产公司未安装好或未作避封。合景房地产公司表示丝堵漏水可能系质量问题或人为动过。广州宁骏物业北京公司表示不清楚漏水原因。《业主手册》第4页记载：本区域除小高层（洋房）自来水费由业主自行到自来水公司缴纳，其余生活用水由自来水公司委托物业服务公司代收……为保护阁下在外出前全面检查各类水掣的关闭情况,并关紧各类水掣。如需外出度假数天，敬请通知物业服务中心安排技工关闭阁下单元的供水总阀门，以防因水管爆裂、水掣松脱而令单元室内装饰和财物受损。宋璧君认为水掣不包含丝堵，漏水点也没有水龙头，其没有开始使用丝堵，也不知道丝堵会漏水，所以没有按照《业主手册》要求通知物业公司。经我院询问，原告郑晖表示虽然现在吊灯和浴霸可以使用，但因被水浸泡过，所以使用寿命必定受到影响。电冰箱及各种小家电都被水泡过，是否可以正常使用不知道，即使可以使用也必定会减少使用寿命。上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《北京市商品房现房买卖合同》、勘查笔录、照片、《价格评估报告》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：公民的合法财产受到法律保护。原告郑晖位于北京市顺义区×小区×号楼×单元202房屋因401室丝堵漏水造成损失的事实存在。本案主要争议焦点之一为谁是适格的赔偿主体。宋璧君系北京市顺义区×小区×号楼×单元401室业主，其房屋内丝堵漏水系造成原告郑晖财产损失的直接原因。而丝堵系合景房地产公司将401室出卖及交付给宋璧君时提供并安装的房屋设备之一，合景房地产公司应依照合同约定提供符合质量标准的设备。现合景房地产公司在未提交证据证实宋璧君存在改动、更换丝堵的情况下，应对该丝堵漏水造成原告郑晖的损失承担赔偿责任。宋璧君作为房屋所有权人，在明知房屋系有水状态且短时间内其不在房屋内居住情况下，未按照《业主手册》要求通知物业公司关闭供水总阀门，对原告损害发生存在一定过错，应承担相应的过错责任。广州宁骏物业北京公司作为物业服务单位，不存在怠于履行物业服务职责的情形，故郑晖要求广州宁骏物业北京公司对其损失承担连带责任的请求，无法律依据，本院不予支持。本案主要争议焦点之二为原告郑晖合理损失的确定。郑晖因漏水造成室内大部分房屋及屋内财产均不同程度损坏，本院根据现场勘查情况，参照价格评估结论对其装饰装修损失予以认定。被告合景房地产公司关于部分损失不应评定重置成新价而应修复的辩解意见，无事实依据，本院不予采信。原告所述被浸泡的六件小家电，因目前未发现明显损坏，故对原告主张赔偿全部损失本院不予支持，但小家电因漏水会造成使用寿命的相应减少，在原告未能提交购买发票情况下，本院对该部分损失酌情确定。原告郑晖关于室内家具、灯具、浴霸、电冰箱应予更换或赔偿重置费用的主张，经本院现场勘查，家具中除餐椅一把及沙发一只存在小面积掉皮、北卧室家具已经鉴定确定损失以外，其余家具未见明显异常，同样基于上述理由，被告应支付修复家具费用及家具、灯具、浴霸、电冰箱的使用寿命相应减少的补偿，鉴于原告均未提供相应发票，具体损失数额本院综合上述物品实际使用、受损情况、损失发生时的市场价格等因素酌情确定。原告主张的保洁费数额过高，本院根据损失发生时的市场价格确定。2015年12月8日原告郑晖所有的房屋被漏水损坏严重，造成其无法继续居住，对上述期间及重新装修期间的租房损失本院予以支持，具体数额本院酌情确定。重新装修期间是否收取物业费用及具体数额尚不确定，原告郑晖可待损失实际发生后另行解决，本案中对物业管理费不予处理。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第四十三条及《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告北京合景房地产开发有限公司支付原告郑晖各项损失共计六万一千五百八十二元一角九分，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告宋璧君支付原告郑晖各项损失共计一万零八百六十七元四角五分，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告郑晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百一十五元，由原告郑晖负担一千五百一十二元（已交纳），被告北京合景房地产开发有限公司负担一千三百六十三元，被告宋璧君负担二百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费四千元，由被告北京合景房地产开发有限公司负担三千四百元，被告宋璧君负担六百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  董学红人民陪审员  郭汝楫二〇一六年九月一日书 记 员  张 旭