吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉06民终570号上诉人（原审原告）：李安江，女，汉族，无职业，住吉林省白山市江源区。委托代理人：丁俊宇，男，汉族，白山市江源区湾沟镇林业局科员，住吉林省白山市江源区，系李安江女婿。委托代理人：杨亮，吉林龙达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谷君胜，男，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。被上诉人（原审被告）：王秋生，男，汉族，个体工商户，住吉林省白山市江源区。委托代理人：徐云浩，吉林浩祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈兆义，男，汉族，无职业，住吉林省白山市江源区。委托代理人：孙宝民，白山市惠民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邹德波，男，汉族，无职业，住吉林省白山市江源区。委托代理人：孙宝民，白山市惠民法律服务所法律工作者。上诉人李安江因合同纠纷一案，不服吉林省白山市江源区人民法院（2016）吉0605民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李安江原审诉称：李安江与谷君胜、江源区房屋建设开发公司于2011年12月19日、12月23日各签订一份房屋买卖合同（106-206号、107-207号房屋）。合同约定房屋总价款515000元，首付360000元，余款于李安江收到房产证时结清，谷君胜应于合同签订当日交房。合同签订后，李安江向谷君胜支付360000元房款。王秋生主张其拥有争议房屋的所有权，并非法侵占属于李安江的房屋，又将房屋分别卖给陈兆义和邹德波。根据江源区人民法院（2013）江民一重字第579号判决中查明的事实，湾沟粮库综合楼是谷君胜挂靠江源区房屋建设开发公司开发，谷君胜拥有该房屋的所有权，王秋生不享有房屋所有权，因此，谷君胜将房屋转让给李安江的行为合法有效，房屋应归李安江所有。王秋生无权转让争议房屋，其与陈兆义、邹德波签订的合同无效，陈兆义、邹德波不享有房屋所有权，应立即搬出争议房屋。请求确认李安江与谷君胜签订的房屋买卖合同有效；确认王秋生与陈兆义、邹德波签订的房屋买卖合同无效；判决湾沟粮库综合楼3单元106-206号、107-207号房屋归李安江所有；陈兆义、邹德波立即搬出争议房屋。谷君胜原审辩称：本案诉争房屋的所有权归谷君胜所有，谷君胜将房屋卖给李安江合理合法。王秋生原审辩称：李安江的诉讼请求不能得到支持。本案涉及四个法律关系，王秋生作为实际施工人与谷君胜、江源区房屋开发公司之间存在工程价款优先受偿权。王秋生将房屋出售给陈兆义、邹德波，二人取得房屋后实际占有房屋达七年之久，已经形成物权。江源区人民法院作出的（2011）江执字第293号执行裁定书执行回转的是债权而不是物权。谷君胜将该房屋出售给李安江是债权行为，根据物权优于债权原则，李安江作为债权人无权对物权拥有者行使别除权。因此，请求依法驳回李安江的诉讼请求。陈兆义、邹德波原审辩称：陈兆义、邹德波虽然购买房屋，但与李安江、谷君胜没有直接的利害关系，所以不应成为本案被告。原审法院审理查明：2003年，谷君胜以招商引资的名义挂靠江源县房屋建设开发公司开发建设湾沟粮库综合楼。谷君胜以开发商的名义与王秋生签订施工承包协议后，由王秋生对湾沟粮库综合楼进行工程施工，2006年，王秋生以江源县城乡建设总公司的名义向白山市江源区人民法院起诉谷君胜，要求给付拖欠工程款，江源区人民法院于2007年4月15日作出(2006)江民一初字第168号民事判决书，判决“谷君胜于本判决书发生法律效力后五日内一次性付给江源县城乡建设总公司工程款907185元，并于2004年1月1日起至付清时止的同期银行贷款利息。”江源区人民法院同日作出(2006)江民一初字第169号民事判决书，判决“一、谷君胜于本判决书发生法律效力后五日内付清欠江源县城乡建设总公司工程款1045522元，并于2005年7月19日起承担欠江源县城乡建设总公司主体建筑工程款597637元至付清日止的银行同期贷款利息，于2006年9月30日起承担江源县城乡建设总公司垫付工程款497885元至付清日止的银行同期贷款利息。”2007年6月8日，江源县城乡建设总公司向江源区人民法院申请执行，经江源区人民法院委托，对谷君胜开发的6套营业房、21套住宅进行评估，评估价格为2028846元。经拍卖，江源县城乡建设总公司以2029000元竞标，江源区人民法院作出（2007）江执字第103号民事裁定书，裁定“湾沟粮库综合楼6套营业房、21套住宅房的所有权归江源县城乡建设总公司所有。”因白山市人民检察院提出抗诉，江源区人民法院于2008年11月裁定对（2006）江民一初字第168、169号民事判决书中止执行，后又对（2006）江民一初字第168、169号案件进行再审。再审期间，江源县城乡建设总公司于2009年7月13日出具“关于湾沟粮库综合楼1－31轴段建筑情况的说明”,其内容为：“2003年至2006年期间，谷君胜以江源县房屋建设开发公司的名义开发湾沟粮库综合楼工程，并与江源县城乡建设总公司第三施工处、第一施工队队长王秋生签订了《施工承协议书》及补充协议，该工程实际合同履行人及投资人开发方是谷君胜，建筑施工方是王秋生，按协议约定，谷君胜没能支付王秋生因该工程建筑施工所垫付的工程款，经双方结算确认的谷君胜所欠王秋生的工程款数额，谷君胜以其开发的湾沟粮库综合楼门市房及住宅作价抵顶给王秋生的房屋，所有权人为王秋生，王秋生可以办理产权登记。并可以自由处置该房产。”江源区人民法院于2009年作出（2008）江民一再字第16、17号民事判决，谷君胜对该再审判决不服，提出上诉，白山市中级人民法院发回重审。江源县城乡建设总公司于2011年9月23日撤回对谷君胜的起诉。谷君胜于2011年10月9日申请执行回转，江源区人民法院于2011年12月6日作出（2011）江执字第293号执行裁定书，裁定江源县城乡建设总公司向谷君胜返还已取得的2029000元及利息。2011年12月7日，谷君胜与江源县城乡建设总公司签订用房屋抵顶欠款和解书，约定江源县城乡建设总公司将拍卖竞得的所有房屋返还给谷君胜，双方于2011年12月8日办理交接手续（交接手续的内容为“交房人：江源县城乡建设总公司，收房人：谷君胜，双方用房屋抵顶执行还款协议书签订后，到现场对湾沟粮库综合楼1-31轴1单元501、502、401、402、302，二单元503、504、403、303、505、506、405、406、305、306、206、106，4单元507、508、407、408、307、308、207、208、107、108，所有房屋进行交接。双方签字后从此房屋归谷君胜所有，江源县城乡建设总公司协办各项手续。”）。2011年12月12日，江源区人民法院作出（2011）江执字第293号执行裁定，将湾沟粮库综合楼1-30轴1单元501、502、401、402、302，二单元503、504、403、303、505、506、405、406、305、306、206、106，4单元507、508、407、408、307、308、207、208、107、108室查封。江源区人民法院于2011年12月22日裁定解除对上述房屋的查封。王秋生于2012年以谷君胜拖欠湾沟粮库综合楼工程款为由向白山市中级人民法院起诉，白山市中级人民法院作出（2012）白山民二初字第13号民事判决书，判决“一、谷君胜于本判决发生法律效力十日内给付王秋生拖欠工程款2362372.5元；二、江源区房屋建设开发公司承担连带责任。”谷君胜不服该判决，上诉于吉林省高级人民法院。吉林省高级人民法院作出（2012）吉民一终字第150号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2009年11月28日，王秋生与陈兆义签订商品房买卖合同，以330000元将湾沟粮库综合楼4单元107-207营业房出售给陈兆义。2009年12月25日，王秋生与邹德波签订商品房买卖合同，以350000元将湾沟粮库综合楼3单元106-206营业房出售给邹德波。106-206、107-207号房屋是连体门市房。陈兆义、邹德波已占有使用涉案房屋，未办理产权登记。2011年12月19日，谷君胜与李安江签订房屋买卖合同，将该楼3单元106号门市房以255000元出售给李安江。2011年12月23日，谷君胜与李安江签订房屋买卖合同，将该楼107号门市房以260000元出售给李安江。2011年，江源区房屋建设开发公司、谷君胜与李安江（该合同未标注签订时间）签订商品房买卖合同，将该楼3单元106号门市房以496790元出售给李安江。2011年12月23日，江源区房屋建设开发公司及谷君胜与李安江签订商品房买卖合同，将该楼107号门市房以496790元出售给李安江。谷君胜共收到李安江房款360000元。李安江交付房款后亦未办理房屋产权登记。一审庭审过程中，王秋生、谷君胜均认可王秋生挂靠江源县城乡建设总公司对谷君胜开发的湾沟粮库综合楼进行施工，所以王秋生于2006年以江源县城乡建设总公司名义提起诉讼，王秋生在诉讼中是委托代理人，也是实际权利人，江源县城乡建设总公司在重审期间撤诉后，王秋生以个人名义在白山市中级人民法院就同一笔工程款另行起诉。原审法院认为：关于李安江与谷君胜签订的二份房屋买卖合同是否有效的问题，虽然谷君胜与李安江分别于2011年12月19日、2011年12月23日签订的106号、107号房屋买卖合同均是双方当事人的真实意思表示。但因江源区人民法院于2011年12月12日作出（2011）江执字第293号执行裁定，查封湾沟粮库综合楼1-30轴1单元501、502、401、402、302，二单元503、504、403、303、505、506、405、406、305、306、206、106，4单元507、508、407、408、307、308、207、208、107、108室。2011年12月22日裁定解除对上述房屋的查封。谷君胜与李安江于2011年12月19日签订的106号房屋买卖合同是在江源区人民法院查封期间所签，违反法律和行政法规的禁止性规定，应属无效。谷君胜与李安江2011年12月23日签订的107号房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，故该合同有效。关于王秋生与陈兆义、邹德波签订的商品房买卖合同的效力问题，王秋生系白山市江源区作出的（2006）江民一初字第168号、169号两个案件中谷君胜拖欠工程款的实际权利人，且江源区人民法院（2007）江执字第103号民事裁定书，已裁定“湾沟粮库综合楼6套营业房、21套住宅房的所有权归江源县城乡建设总公司所有。”王秋生根据该裁定和江源县城乡建设总公司于2009年7月13日出具的“关于湾沟粮库综合楼1－31轴段建筑情况的说明”，于2009年11月28日与陈兆义签订商品房买卖合同，2009年12月25日与邹德波签订商品房买卖合同，该两份合同均是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，且合同签订后，陈兆义、邹德波已占有使用涉案房屋。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，李安江要求确认王秋生与陈兆义、邹德波签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，不符合该司法解释的规定，故对其该项诉讼请求不予支持。关于湾沟粮库综合楼3单元106-206号房屋、107-207号房屋是否归李安江所有及陈兆义、邹德波应否搬出争议房屋的问题，由于谷君胜与李安江签订二份房屋买卖合同总价款是515000元，李安江支付360000元，且谷君胜与李安江于2011年12月19日签订房屋买卖合同无效，李安江未办理房屋产权登记，陈兆义、邹德波均占有使用涉案房屋亦未办理产权登记，陈兆义、邹德波已占有使用涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，无法确认李安江对涉案房屋享有所有权，故其要求湾沟粮库综合楼3单元106-206号房屋、107-207号房屋归其所有及陈兆义、邹德波应搬出争议房屋的诉讼请求均不予支持。原审法院判决：“一、李安江与谷君胜于2011年12月23日签订的房屋买卖合同有效。二、驳回李安江的其他诉讼请求。案件受理费8950元，由李安江负担。”李安江的上诉理由为：一、原审法院认定事实不清。1、本案涉及主体有开发商、实际开发人、建筑商、实际建设人，因此争议焦点应当是谁有权利出售诉争房屋，对房屋有处分权的人签订的合同应当有效，买受人有权占有房屋。无处分权的人签订的合同自然无效，买受人无权占有房屋。2、王秋生不是房屋的实际权利人，与谷君胜之间存在债权债务关系，原审法院认为王秋生系本案诉争房屋的实际权利人错误，对《关于湾沟粮库综合楼1-31轴段建筑情况的说明》内容调查不清，未对房屋所有权作出分析和评判。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条认定房屋查封期间签订的房屋买卖合同无效错误，该规定是管理性规定，不是效力性强制规定，不应当以行政管理的规定否定房屋买卖合同的效力。2、原审法院认定陈兆义、邹德波与王秋生之间签订的买卖合同有效错误，陈兆义、邹德波构成无权占有，无法获得物权，应当立即搬出诉争房屋。请求二审法院撤销原判，依法改判。谷君胜答辩称:江源区房屋建设开发公司、谷君胜与李安江签订的商品房买卖合同真实有效，王秋生没有本案诉争房屋的所有权，无权销售房屋，王秋生与陈兆义、邹德波签订的商品房买卖合同无效，陈兆义、邹德波应当立即搬出争议房屋。王秋生答辩称：王秋生是本案诉争房屋的实际权利人，江源县城乡建设总公司无权处分该房屋，李安江不能取得该房屋的所有权，请求二审法院明察事实，驳回上诉。陈兆义、邹德波答辩称：李安江购买房屋时未尽到审慎注意义务，其与谷君胜签订的房屋买卖合同无效，李安江应自行承担不利后果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：江源区房屋建设开发公司、谷君胜与李安江签订的两份商品房买卖合同均是各方当事人真实意思表示。谷君胜与李安江于2011年12月19日对106-206号房屋签订买卖合同系在江源区人民法院查封期间，但《中华人民共和国城市房地产管理法》系管理性规定，而非效力性强制规定，原审法院据此认为依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定谷君胜与李安江于2011年12月19日签订的106-206号房屋买卖合同无效，属适用法律错误，本院予以纠正。虽然谷君胜与江源县城乡建设总公司于2011年12月7日签订用房屋抵顶欠款和解书，但王秋生已于2009年将本案诉争两处房屋分别出售给陈兆义、邹德波，江源县城乡建设总公司在签订用房屋抵顶欠款和解书时对本案诉争两处房屋已无法交付，谷君胜亦未实际取得本案诉争两处房屋的支配权，其与李安江签订的两份房屋买卖合同后，客观上亦未能向李安江交付房屋。李安江与谷君胜签订房屋买卖合同，享有的是对出卖人谷君胜按照合同约定交付房屋及取得该房屋物权的期待利益，谷君胜未履行合同义务，李安江要求确认其享有两处房屋所有权没有事实及法律依据。王秋生与陈兆义、邹德波分别签订的房屋买卖合同亦未违反法律及行政法规的强制性规定，均系有效合同。陈兆义、邹德波依据与王秋生签订的合同占有本案争议房屋，符合法律规定，李安江主张陈兆义、邹德波与王秋生签订的买卖合同无效并搬出争议房屋没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销白山市江源区人民法院（2016）吉0605民初534号民事判决；二、李安江与谷君胜于2011年12月19日、2011年12月23日签订的两份房屋买卖合同均有效；三、驳回李安江的其他诉讼请求。一审、二审案件受理费各8950元，均由李安江负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱瑛华代理审判员  郭惠靖代理审判员  毕克强二〇一六年九月二十九日书 记 员  赵晨光