河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1104民初1067号原告张明洋，男，汉族，1989年2月15日生，住召陵区。委托代理人樊锋，河南长风律师事务所律师。委托代理人武剑飞，河南长风律师事务所实习律师。被告漯河家祥置业有限公司。住所地漯河市源汇区友爱街北段*号院。法定代表人李海霞，该公司总经理。委托代理人张素华，女，该公司副经理。委托代理人万国锐，该公司法律顾问。原告张明洋诉被告漯河家祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张明洋委托代理人樊锋、武剑飞、被告漯河家祥置业有限公司委托代理人张素华、万国锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月7日，原告向被告支付154291元首期房款，用于购买被告开发的蓝爵世家第12幢2单元9层906号119.03平方米住房，双方约定被告在2014年7月15日前向原告交付房屋。被告在房屋交付使用后360日内，将办理房产证由原告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产证的，双方协商处理。事实上，合同签订后，原告已向被告提前支付该房屋契税及维修基金等相关费用，双方约定由被告全权负责办理房产证。2015年10月，被告以为原告办理房产证的名义，要原告补缴面积差价，但并未向原告出示任何关于计算面积差价的材料。原告认为被告计算的面积差价不合理，要求共同请有资质的第三方对房屋进行重新测绘，以测绘结果为依据，根据房屋买卖合同约定多退少补，办理房产证。但被告对此一直推脱，时至今日，仍未为原告办理房产证。综上所述，原告认为,根据最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金，被告作为房屋买卖合同的出售方,在原告交付购房履行了付款义务后,被告方交付房屋即购房合同成立,被告方应当按合同约定办理房屋所有权证。请求法院依法判令1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金26229.47（154291×0.02×8.5）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、被告没有义务也没有权利给原告办理房屋所有权手续，办理房屋所有权证书是具体行政行为，原告要求被告办理房屋所有权证书没有法律依据。根据双方签订的房屋买卖合同，出卖人的义务是将办理房屋权属登记的资料报房屋登记机关。2、被告向房屋登记机关已经提供了办理房屋产权登记的有关手续，只是由于原告未补足房屋差价及契税导致登记机关无法办理产权证书。办理产权证书的先决条件是需向登记机关提供资料以外，还需缴纳契税。原被告签订的房屋买卖合同约定房屋面积与房管局实际测绘的面积存在差异，原告应当及时的补足房款，才能办理房屋手续，原告要求办理房屋所有权证、违约金没有事实依据。3、主合同义务是原告交付房款，被告交付房屋。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2013年3月22日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的蓝爵世家第12幢2单元9层906号119.03平方米住房;面积确认及面积差异处理的约定为无论何种原因双方同意按照产权登记面积和本合同约定单价据实结算房价款，多退少补；房屋交付期限为2014年7月15日；出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意双方协商处理等条款。合同附件二载明：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明参照中华人民共和国国家标准GB/T1798620000《房产测绘规范》最终以漯河市住房保障和房产管理局测绘为依据。”双方没有约定违约金。双方约定的上述房屋已于2014年7月15日前交付使用。房产管理部门已对原告的房屋进行测绘，测绘面积为121.44平方米，比合同约定面积多2.41平方米。测绘面积是产权登记面积的依据。被告通知原告补缴面积差价款及相应税款，原告未补缴。诉讼过程中，原告提交申请，申请对涉案房屋面积进行鉴定。为查明案件事实，本院到漯河市住房保障和房屋管理局调查取证，漯河市住房保障和房屋管理局核实后在原告提交本院的葛永威、李耀威、韩伟涛、赵秋红、翟景遥、张明洋、屈佳贺、宋小培、冯存乐、孙聪单、范二华十一人的《漯河市楼房测绘信息卡》上盖了章，并向本院提交了涉案的八张漯河市房产平面图。针对本院调取的以上证据，（葛永威、李耀威、韩伟涛、赵秋红、翟景遥、张明洋、屈佳贺、宋小培、冯存乐、孙聪单、范二华十一人的委托代理人）樊峰质证称：1、真实性无异议。2、对证明的目的有异议。3、预测与实际测量面积不符，过错在被告，大部分业主根据预测图上没有显示飘窗面积，实测图上显示有飘窗面积。4、当时买卖房屋的时候按照被告的说法飘窗是送的，不计入房屋面积，但是在实测的时候计算了飘窗面积又给我们要钱，就根据预测图纸可推断出飘窗属于赠送，开发商也口头答复飘窗是赠送的，我们小区业主都能证明。5、我们提交一份被告的广告图纸一份。6、实测与预测有误差，我们业主也找来专业人士对房屋实际尺寸进行了对比，显示有误差，误差大，预测面积小，实测面积大，差距比较大。7、我们坚持要求法院委托有鉴定资质的部门进行鉴定。8、因按照开发商的说法实测面积包括公摊面积，但到现在不知道公摊面积摊到哪里了。9、我们问开发商为啥飘窗给我们算面积，开发商说预测时没有落地，实测时落地了，所以才计算面积，但是实际上开发商在宣传页上宣传的就是落地窗，所以开发商再向我们收费是不合理的。10、测绘卡，截止目前各位业主并未从开发生那里得到测绘卡，测绘卡上的产权面积就是所谓的实测面积，同时原告对实测面积有异议。根据测绘卡的注意事项，测绘卡应该由产权人填写，所以我们对填写面积有异议。针对本院调取的以上证据，被告漯河家祥置业有限公司质证称：对证据真实性予以认可。测绘卡上的面积就是实测面积，也就是产权登记面积。原被告双方已经约定“面积确认及面积差异处理的约定为无论何种原因双方同意按照产权登记面积和本合同约定单价据实结算房价款，多退少补”，因此，原被告双方应当按照测绘卡上的面积据实结算。不应当再另行委托鉴定。测绘卡上的数据是房管局办理房产证的依据，除此之外房管局是不会认可其它部门的数据的。如果你们法院准许委托鉴定，委托鉴定出来的数据如果与漯河市住房保障和房屋管理局测绘队测绘卡上的数据相左，那么，怎么办理房产证？以哪个为准？以委托鉴定出来的数据为准，难以办来房产证。以测绘卡上的数据为准，原告方肯定不同意。这样会陷入两难境地。难道让原告再去和房管局打行政官司？即使为原告考虑，当然也为被告考虑，从实践出发，也不应允许委托鉴定。至于飘窗赠送问题，合同有显示就赠送，没显示就不赠送。不可能凭口头或猜测去判断，应当以合同为依据。房屋预告登记显示数据只是原被告签订购房合同时根据施工图纸暂时确定的面积，准确数字应当以房屋完工后房管局测绘队实测数据，也就是测绘卡上显示数据为准。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，合同有效，双方应全面履行合同义务。原告的房屋经房管部门测绘实际面积多出合同约定面积2.41平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条有关出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的按照面积误差比绝对值在3％以内（含3％）按照合同约定的价格据实结算……的规定，本案中，因双方约定无论何种原因双方同意按照产权登记面积和本合同约定单价据实结算房价款，多退少补，而经房产部门测绘实际面积多出合同约定面积，原告应依双方约定补缴房屋面积差价款及相应契税，原告在没有完全履行合同约定义务且双方没有约定违约金的情形下，要求被告协助办理房屋产权证并支付违约金，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原告申请对涉案房屋面积进行鉴定，由于房产管理部门已对原告的房屋进行测绘，这是房产部门为原告办理产权登记的依据，而原被告双方已经约定“面积确认及面积差异处理的约定为无论何种原因双方同意按照产权登记面积和本合同约定单价据实结算房价款，多退少补”，且合同附件二载明：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明参照中华人民共和国国家标准GB/T1798620000《房产测绘规范》最终以漯河市住房保障和房产管理局测绘为依据。”因此，原告申请对涉案房屋面积进行鉴定，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张明洋的诉讼请求。本案诉讼费560元由原告张明洋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审判长  屈晓红审判员  吕松涛审判员  郭庆祥二〇一六年九月二十九日书记员  焦 阳