湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终4419号上诉人（原审原告）：武汉海峡实业有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区吴家山街田园大道1196号。法定代表人：吴艳春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴建祥，该公司副经理。上诉人（原审被告）：程良红。委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周成，湖北人言律师事务所律师。上诉人武汉海峡实业有限公司（以下简称海峡公司）因与上诉人程良红不当得利纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海峡公司的委托诉讼代理人吴建祥、上诉人程良红的委托诉讼代理人周虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海峡公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持海峡公司的全部诉讼请求；由程良红承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、程良红在一审开庭时承认租赁合同到期后将海峡公司房地产租赁给他人使用并收取35万元租金，但一审法院在判决书中对该事实未予认定。二、一审对本案定性错误。一审审理中，海峡公司已经变更诉讼请求为请求对海峡公司的物权进行保护，因此本案案由应为物权保护纠纷，但一审法院将案由定性为租赁合同纠纷。三、一审适用法律错误，应当适用《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定对本案进行判决，支持海峡公司的诉讼请求。程良红辩称，一审认定本案为租赁合同纠纷并无不当。基于双方之间实际存在的租赁合同关系，程良红无法承租的原因是海峡公司阻碍其正常经营，海峡公司的上诉请求和理由无事实和法律依据。程良红上诉请求：撤销原判，依法改判驳回海峡公司的全部诉讼请求；由海峡公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、程良红与海峡公司之间为不定期租赁合同关系，两年合同期限届满后，双方按原合同继续履行，程良红继续使用租赁房屋，双方现为不定期租赁合同关系，一审认定双方于2015年5月20日后不再存在租赁关系系认定事实错误。二、一审认定海峡公司不再续租给程良红不必书面通知，系认定事实错误。三、本案出租房屋系临时建筑，截至一审法庭辩论终结，该临时建筑未获得管理部门批准，一审按有效合同处理本案，系适用法律错误。四、一审程序违法。因租赁合同产生的纠纷，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，一审遗漏了有独立请求权的第三人；本案应为租赁合同纠纷，一审将案由确定为不当得利纠纷不当；一审未向程良红释明有反诉的权利。海峡公司辩称，双方签订的书面合同中明确约定不存在不定期租赁合同关系。合同履行期内程良红未按照合同约定缴纳租金，合同到期后亦一直不腾退场地，并非法出租，海峡公司人员在维权过程中被程良红打伤。关于本案案由，海峡公司在一审中变更了诉讼请求，要求腾退房屋，但一审判决中未予体现，只是根据合同法来判定。海峡公司向一审法院起诉请求：1.程良红将非法侵占海峡公司房地产获得的不当得利款项350000元及占用款项的利息损失支付给海峡公司；2.程良红腾退非法侵占的海峡公司房地产；3.程良红按每年350000元的租金标准承担自2015年5月起直至腾退之日止的房地产占用损失（不足一年的按月折算）；4.承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼中，海峡公司变更其诉讼请求为：1.程良红腾退非法侵占的海峡公司房地产；2.程良红赔偿海峡公司经济损失（按每年350000元的标准计算，自2014年5月起计算至所有场地和房屋腾退之日止，不足一年的按月折算）；3.由程良红承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：海峡公司系坐落于湖北省武汉市东西湖区吴家山农场五支沟西、107国道南土地（地号为050105240-2、使用权面积1990.41平方米）的土地使用权人。该土地的地类（用途）为城镇混合住宅用地。2012年5月9日，海峡公司的法定代表人吴艳春作为甲方与作为乙方的程良红签订了《租赁合同》。合同约定：甲方将自己所拥有的东西湖吴家山五支沟国道南临国道神州医药以东的空场地（不包括院内的居民区小院，J3J4线×J2J3线的地面及J4J5线以西至少1.5米的地带）及甲方场地上已有的一处门卫活动板房出租给乙方作汽车维修使用，期限从2012年5月20日到2014年5月20日止。押金为20000元。房屋场地租金在第一年为每月12000元，在第二年为每月12960元。租金按每四个月一次交纳，均按到期前的30天内交纳。先交款后出租，承租期满后根据市场行情在双方自愿和同等条件下乙方可优先续租。如合同到期，甲方不再续租给乙方的，甲方不必书面通知乙方。甲方有权对该出租场地做任意决定、处置，不承担乙方在承租期内所投资的所有费用，以及乙方的所谓的转让费、装修费、准备铺设的部分地坪费、排水沟费等各种补偿费等一切其它名目的费用，乙方不得以任何理由阻挠甲方收回出租场地，乙方应无条件退出。场地中现有地坪约1500平方米为前期租户铺设，甲方已自行出资80000元给前期租户作为其地坪补偿费，乙方对此十分清楚。乙方保证前期租户索要的地坪补偿费不超过80000元，否则甲乙双方即使签订了租赁合同也即刻作废，甲方不再考虑与乙方协商场地的租赁事宜，或者超出部分由乙方负责支出，支出的超出部分也视为甲方的支出。合同期满若双方不再续租，出租场内的所有水泥地坪、地上砖石建筑物等及不可移动的装修无条件归甲方所有，乙方不得撤走、毁坏、向甲方索要任何费用和补偿、向甲方的下一租户索要任何补偿，也不得以此为由拒绝腾退场地。否则，甲方除不退还押金外，还可采取其他方式或报警，由此产生的一切后果由乙方承担。任何一方违约需赔偿对方违约金70000元。乙方在承租期内不得将所承租的空地、房屋转租他人，否则作违约处理。合同还就其它事项进行了约定。该合同签订后，海峡公司将出租的场地及活动板房交付给程良红，程良红在承租期间有转租行为。程良红陆续向海峡公司支付了从2012年5月20日起至2014年5月20日止的租金。租期届满后，海峡公司与程良红未续签租赁合同。程良红一直未将承租的场地及活动板房腾退给海峡公司，亦一直未向海峡公司支付使用费。双方当事人就腾退等事宜多次协商未果。2015年9月1日，海峡公司开始使用上述场地。一审法院认为，海峡公司的法定代表人吴艳春受海峡公司的委托与程良红签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同应为有效，海峡公司、程良红均应当按照约定全面履行自己的义务。该合同约定的租期于2014年5月20日届满后，海峡公司与程良红未续签租赁合同，且不认可租赁物由程良红继续承租，而程良红亦未向海峡公司支付使用费，故海峡公司与程良红之间不再存在租赁关系，程良红应从承租的场地及活动板房内腾退。程良红虽然辩称其与海峡公司就续租等事宜达成协议，但其未提交证据予以证明，故对其主张不予采信。现海峡公司请求程良红腾退非法侵占的房地产有理，应予以支持。由于程良红未在租期届满后将其承租的场地及活动板房腾退给海峡公司，且海峡公司于2015年9月1日起才使用上述场地，故程良红应向海峡公司支付从2014年5月21日起至2015年8月31日止的使用费。程良红虽辩称海峡公司于2015年1月1日起就让其无法经营，但其未提交证据予以证明，故对其主张不予采信。鉴于程良红在租期届满前向海峡公司支付的租金为每月12960元，故程良红按每月12960元的标准向海峡公司支付从2014年5月21日起至2015年8月31日止的使用费比较合理。海峡公司请求程良红按每年350000元的标准计算自2014年5月起至所有场地和房屋腾退之日止的使用费，请求过高，对其过高部分的诉讼请求不予支持。判决：一、程良红在判决生效之日起十日内从海峡公司享有土地使用权的湖北省武汉市东西湖区吴家山农场五支沟西、107国道南（地号为050105240-2、使用权面积1990.41平方米）的土地上腾退。二、程良红在判决生效之日起十日内按每月12960元的标准向海峡公司支付从2014年5月21日起至2015年8月31日止的使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6500元减半收取3250元，由海峡公司负担900元，程良红负担2350元。本院二审期间，程良红当庭提交延期举证申请书，提出因程良红出差未归，且证人在外地不能当日到庭，请求延期提交下列证据：1.程良红在承租涉案房地产时进行场坪的费用支出证据，以及原承租人退场时由程良红支付80000元费用的证据，证明程良红承租时投入巨大。2.关于续租合同口头约定的证人证言。本院认为，本案为租赁期满后的腾退及损失赔偿纠纷，程良红在承租前的投入如何与本案无关联性；程良红亦未举证证明证人确实存在不能到庭的客观障碍，对其要求延期举证的申请本院依法不予准许。二审审理中，海峡公司主张程良红仍有物品存放在涉案房产中。其他二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、海峡公司与程良红之间是否存在不定期租赁关系；二、一审确定的租赁期满后使用费计算标准是否适当。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，海峡公司与程良红所签订《租赁合同》中明确约定，如合同到期，海峡公司不再续租给程良红，海峡公司不必书面通知程良红。租赁期满后，海峡公司与程良红就腾退事宜多次协商未果，且程良红未向海峡公司支付租金，可见海峡公司并未认可程良红的续租行为，程良红关于双方存在不定期租赁关系的主张不能成立。关于焦点二，海峡公司主张程良红在出租涉案房地产过程中获取350000元租金收益，应按照该标准赔偿海峡公司损失。对此本院认为，程良红出租涉案房地产所获得的收益与海峡公司不动产被占用所造成的损失之间无直接因果关系，即使海峡公司在租赁期满后收回出租不动产，亦不能保证按照年租金350000元的标准获得收益，故一审法院参照租赁双方在租赁期内约定的租金标准计算期后使用费，该处理并无不当。综上所述，上诉人海峡公司和程良红的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，实体处理适当，但判项表述略有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初368号民事判决第一、二项，即：“一、程良红在本判决生效之日起十日内从武汉海峡实业有限公司享有土地使用权的湖北省武汉市东西湖区吴家山农场五支沟西、107国道南（地号为050105240-2、使用权面积1990.41平方米）的土地上腾退；二、程良红在本判决生效之日起十日内按每月12960元的标准向武汉海峡实业有限公司支付从2014年5月21日起至2015年8月31日止的使用费。”二、驳回武汉海峡实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6500元减半收取3250元，由武汉海峡实业有限公司负担900元，程良红负担2350元。二审案件受理费13000元，由武汉海峡实业有限公司和程良红各负担6500元。本判决为终审判决。审判长  杨玲审判员  李行审判员  叶欣二〇一六年九月二十六日书记员  陈成