广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终730号上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托代理人：黄建薇，该公司员工。委托代理人：伦燕银，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁一帆，女，1983年7月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）与被上诉人梁一帆商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年6月6日作出的（2016）粤1702民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明：2013年12月4日，梁一帆（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20×××××××1），合同主要内容有：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区第a幢第b号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共133.77平方米（其中套内建筑面积107.10平方米，公共分摊建筑面积26.67平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米6099.57元，房屋总价款为653264元，签订合同时交付首期款353264元，余款300000元由银行提供按揭；出卖人应当在2013年12月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；商品房使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……等内容。梁一帆与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第六条约定：“1、买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人、同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”上述合同及补充协议签订后，涉案商品房所在的乙小区工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续，梁一帆收楼时尚未付清购房款，于2014年5月6日才付清了全部购房款给同心房地产公司。涉案商品房的房地产证权的登记时间为2015年8月12日，房地产权证号为：粤房地产权证阳字第01×××××××9号，房产证登记的房屋建筑面积为132.85平方米，套内建筑面积为106.14平方米。现梁一帆以同心房地产公司逾期办证及交付的商品房存在面积差，应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求：一、判决同心房地产公司支付逾期办证违约金6532.64元给梁一帆；二、判决同心房地产公司返还购房款5855.59元给梁一帆；三、本案诉讼费由同心房地产公司承担。一审庭审中，梁一帆、同心房地产公司一致确认梁一帆收楼后于2014年5月6日付清了全部购房款给同心房地产公司。诉讼中，梁一帆拟证明同心房地产公司逾期办理房产证构成违约行为，向原审法院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）［以下简称收件收据（存根）］，该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月28日收到涉案商品房的维修资金专用收据、购房款发票、权属证明书、身份证、申请书、委托书、平面图、住宅质量保证书、商品房买卖合同等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，同心房地产公司认为收件的日期不等于同心房地产公司提交权属资料的时间，收件证据中有权属证明书一项，为梁一帆、同心房地产公司补充协议中约定的提交何种资料即免责的一个文件。收取房产证资料（收件资料）与收取权属证书资料二者性质不同，前者属于小确权资料，后者属于大确权资料。但同心房地产公司对于《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项约定的“办理权属证书的资料”是指什么及何时交给了产权登记机关均表示不清楚。原审判决书认为：梁一帆、同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，梁一帆、同心房地产公司双方应按合同约定履行。本案争议焦点有：一、同心房地产公司是否构成逾期办证违约行为？二、对于商品房面积差异如何处理？关于争议焦点一，同心房地产公司是否构成逾期为梁一帆办理涉案商品房的房地产权证。梁一帆、同心房地产公司在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；同时在《商品房买卖合同补充协议》中约定买受人未缴清所有购房款和相关税费的，出卖人按照合同第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延，故买受人在收楼时未付清房款，在收楼后才付清房款的，出卖人应当在付清全部房款之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，梁一帆收楼后于2014年5月6日付清了全部购房款给同心房地产公司，因此，同心房地产公司最迟应在2014年8月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则构成逾期为梁一帆办理涉案商品房的房地产权证的违约行为。诉讼中，梁一帆依据收件收据（存根）载明的时间，主张同心房地产公司于2015年7月28日递交涉案商品房的办证材料，构成逾期办证的违约行为，虽然同心房地产公司在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年5月7日至2015年8月4日间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但同心房地产公司对其主张没有提供证据予以证实，且其对于提交材料的具体时间、提交了什么材料等问题均表示不清楚，根据“谁主张谁举证”的证据规则，同心房地产公司应承担举证不能的后果，对同心房地产公司的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房地产权属证书载明登记时间为2015年8月12日的事实，应认定同心房地产公司于2015年7月28日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，即同心房地产公司构成了逾期为梁一帆办理涉案商品房的房地产权证的违约行为。根据《商品房买卖合同》第十五条第2项的规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”，现梁一帆请求同心房地产公司支付逾期办证违约金6532.64元（653264×1%），合法合理，应予支持。关于争议焦点二，梁一帆、同心房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》约定了：“商品房使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，梁一帆、同心房地产公司存在不同的理解，梁一帆主张涉案商品房的面积差异值为-0.89%［（106.14-107.10）／107.10×100%］，根据《商品房买卖合同》的约定，同心房地产公司应向梁一帆返还购房款5855.59元（6099.57元／平方米×0.96平方米］；同心房地产公司主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为0.89%，本案中应减去双方免责范围0.6%，剩下0.29%乘以房屋单价6099.57元应返还购房款1805.47元给梁一帆。双方签订的合同虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补购房款，因此，买卖双方应按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%的差异值。同心房地产公司主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，理据不足，不予采纳。同心房地产公司应向梁一帆返还购房款5855.59元（6099.57元／平方米×（107.10-106.14）平方米］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金6532.64元给梁一帆；二、限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起五日内返还购房款5855.59元给梁一帆。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54元，由同心房地产公司负担。上诉人同心房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，改判驳回梁一帆的诉讼请求，理由如下：一、梁一帆逾期缴清房款，违约在先，同心房地产公司有权顺延为其办理房产证的承诺期限，且不用承担逾期办证的违约责任。同心房地产公司与梁一帆约定房屋交付时间为2013年12月30日，付款方式为签订合同时交付首期款，余款由银行提供贷款，且须于交楼届满前缴清。但事实上，梁一帆于2014年5月6日才缴清贷款。根据《商品房买卖合同补充协议》第六条第一款、第三条、第十二条第七条，同心房地产公司有权顺延办理房产证的期限。办理房产证为一项手续繁多、耗时较长的程序，一方怠于提交相关资料将会导致整个办证期间不可预见地拉长。现梁一帆怠于缴清贷款，即违约在先，同心房地产公司作为提交资料的一方，有权顺延为其办理房产证期限，且不需要承担任何逾期办证的违约责任。二、涉案房屋已于2014年2月22日交付使用，而同心房地产公司已于2014年5月7日至2014年8月4日间，将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用后90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内”以及《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”的约定，同心房地产公司并没有违约，无需承担逾期办证的违约责任。三、梁一帆对“权属证书”理解有误，其提供的证据不足以证明同心房地产公司违约。实际上，办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋归属转移至业主名下，称之为“小确权”。按照补充协议的约定，只要同心房地产公司能够在约定的时间内将办理权属证书的资料提交给产权登记机关（办理初始登记）即免责。事实上，同心房地产公司确实在约定的时间内提交办理权属证书的资料给房管部门，但因房管部门在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，对该事实请二审法院予以查明。梁一帆于一审提交的转移登记收件收据与本案无关，一审不应将该证据作为定案依据。综上，请支持同心房地产公司的上诉请求。四、按照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，双方同意将合同第五条修改为：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6%以上的，买卖双方实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房。该条款属阶梯式适用条款，应阶梯式计算，即面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数），属于双方约定的免责范围内，换句话说，即便存在产权登记面积大于合同约定的计价面积，但面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的情况，同心房地产公司也不会向该部分业主主张该范围内的购房款；而面积误差比绝对值减去免责范围内0.6%以内（含本数）后，面积误差比绝对值仍在0.6%以上部分的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房。因此，梁一帆认为上述面积差异条款为选择性条款，即针对面积误差比范围大小可选择使用任一条款，是不符合公平原则的要求。由于涉案商品房面积误差比绝对值为0.896%，减去双方补充协议约定的免责范围0.6%，剩下0.296%，乘以房屋单价6099.57元，同心房地产公司仅需返还购房款1805.47元给梁一帆。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，驳回梁一帆的诉讼请求。被上诉人梁一帆答辩称：关于逾期办证违约的问题。一、同心房地产公司称其在2014年5月7日至2014年8月4日间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关是不属实的，其也未能提供证据证明上述主张，应承担举证不能的责任。二、《补充协议》第五条第二项约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的期限内履行应承担违约责任。首先，同心房地产公司在上诉状自称补充协议是关于产权登记、房产证取得的约定，并且引用补充协议第五条第二项的内容作明确说明；此外，同心房地产公司在一审答辩和举证时也多次提到提交权属证书的资料就是产权登记资料，由此说明同心房地产公司在事实上也认同该条款与办理房产证有关。其次，“权属证书”无论是按字义上的理解还是按日常生活的理解，明显是指产权证书。而且《补充协议》作为格式条款，即使双方有多种理解，根据《合同法》第四十一条的规定，同心房地产公司作为提供格式条款的一方，应作出不利于其的解释。最后，《补充协议》第五条已经清楚地写明是“关于办证补充条款”，按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定可知，《补充协议》的“权属证书”明显与房地产权属有关。综上，《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第五条第二项是关于办理商品房权属证书的约定，并非同心房地产公司所指的办理初始登记。涉案商品房已于2014年2月26日交付，同心房地产公司直至2015年7月28日才将办理权属证书的资料提交给房管部门，已超出合同约定的90天内提交资料的时间，已构成违约。即使按同心房地产公司所主张的合同约定的只是办理初始登记的时间而非办理权属证书的时间，那么应视为双方没有约定取得房产证的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房产证的，出卖人构成违约。同心房地产公司未能在法定期限内办理出房产证，同样构成违约。因此，无论是按照合同约定还是根据法律规定，同心房地产公司都已构成违约，应承担违约责任。原审该项判决正确，应予维持，请求维持原判。二、关于面积差异返还购房款的问题。合同第五条三个选项是附条件的选择项，但第2项并没有明确说明了适用该项就应扣减0.6%的差异比值。合同第五条中“多退少补”的字义也说明了不存在任何扣减面积情形。2、司法实践中从未有用比值来计算面积差异的情形。3、若存在扣减0.6%差异比值的情形，那么第3项选择退房就不可能退还全部购房款，存在同心房地产公司收益的情形。联系上下文，同心房地产公司的理解自相矛盾的，明显不存在扣减面积情形。原审该项判决正确，请求予以维持。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：梁一帆与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》还约定：买受人以按揭方式支付的按揭款应于签订本合同之日起两个月内付清，否则，出卖人有权按本合同规定追究买受人逾期付款的违约责任；面积差异处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。双方订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。本案争议的焦点是，同心房地产是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任；应退还的讼争商品房差异面积部分的购房款应如何计算。关于同心房地产是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任的问题。梁一帆与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《商品房买卖合同补充协议》中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记，同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解将房屋登记在开发商名下有悖常理，且梁一帆对此亦予以否认，同心房地产公司该主张理据不足。本案中，双方当事人确认同心房地产公司在梁一帆付清购房款前已将房屋交付给梁一帆使用。同心房地产公司主张梁一帆怠于缴清房款，违约在先，其有权顺延办理房产证期限，不需要承担逾期办证的违约责任。梁一帆逾期付清购房款，根据双方订立的《商品房买卖合同补充协议》第六条第1点“买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料……同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期间相应顺延”的约定，同心房地产公司可顺延办理房屋产权证的期限。该房屋已交付使用，同心房地产公司顺延办证期间应为梁一帆未付款期间。在梁一帆付清全部购房款后，同心房地产公司应按双方订立的合同的第十五条的“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定为梁一帆办理房屋产权证。梁一帆在2014年5月6日已付清全部购房款，而其提供的《阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）》以及《房地产权证》来看，阳江市住房和城乡规划建设局是在2015年7月28日收到涉案商品房的办证资料，涉案商品房于2015年8月12日办理产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋给梁一帆一年多后才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，同心房地产公司主张其在2014年5月7日至2014年8月4日间已将相关资料交给产权登记机关，但没有提供证据予以证明，其主张证据不足。原审认定同心房地产公司逾期办证构成违约，并判决同心房地产公司向梁一帆支付逾期办证违约金6532.64元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。关于同心房地产公司应退还涉案商品房差异面积部分的购房款应如何计算的问题。同心房地产公司上诉主张按照《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）为双方不作任何补偿的范围，面积误差比绝对值仍在0.6%以上部分的，则按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算。梁一帆则认为按照《商品房买卖合同补充协议》第三条第（2）项的约定，面积误差比绝对值在0.6%以上的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实算，“据实结算”即不用扣减，如实计算。本案同心房地产公司与梁一帆签订的商品房买卖合同及补充协议属于格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，“面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房”，按通常理解，如果房屋面积误差比在0.6%以内（含本数）的，可免除买卖双方多退少补购房款的责任；如果面积误差比绝对值在0.6%以上的，买卖双方则按实际测量的面积如实结算购房款，即包含0.6%以内的面积亦应计算购房款。该理解亦符合《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，同心房地产公司主张《商品房买卖合同补充协议》第三条约定属于阶梯式适用条款，涉案的商品房面积差异部分退还的购房款应减去0.6%面积范围内相应的购房款，理据不足，应不予采纳。原审按照涉案商品房实际差异的面积计算同心房地产公司应退还给梁一帆的购房款为5855.59元并无不妥，应予以维持。综上所述，同心房地产公司上诉主张理据不足，应予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  关衡勋审 判 员  何桂霞代理审判员  姜玉华二〇一六年九月二十日书 记 员  林宗发