上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初7519号原告(反诉被告)丁一，男，1985年1月24日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)黄诗苑，女，1987年9月1日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人钟佳康、谷莎，上海源泰律师事务所律师。被告(反诉原告)吴翌，男，1976年8月6日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人蒋聿德、魏骅，上海秉文律师事务所律师。第三人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市。负责人杨华。委托代理人周玮。原告丁一、黄诗苑与被告吴翌、第三人平安银行股份有限公司上海分行及反诉原告吴翌与反诉被告丁一、黄诗苑、第三人平安银行股份有限公司上海分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)丁一、黄诗苑及其委托代理人钟佳康、谷莎，被告(反诉原告)吴翌的委托代理人蒋聿德、魏骅，第三人平安银行股份有限公司上海分行的委托代理人周玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁一、黄诗苑诉称，2015年11月，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，并于2015年11月27日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)和上海市普陀区光复西路133弄42、43、44号地下1层车位323(以下简称系争车位)，总房价款为人民币875万元(以下币种均为人民币)；被告应当在2015年12月4日前办理抵押登记注销手续，并在2016年1月31日前与原告共同办理产权过户手续，但被告在原告已按约支付首期房价款300万元的情况下，不仅至今没有办理抵押注销及产权过户手续，还要求原告同意涨价305万元的无理要求。2016年3月3日，被告委托律师向原告发出《解除房地产买卖合同的通知》，擅自单方解除买卖合同。原告认为被告的行为严重违反合同约定，应当承担继续履行和支付赔偿金的违约责任。现原告诉至法院，请求判决：1、确认被告于2016年3月3日解除合同的行为无效；2、被告继续履行与原告签订的房地产买卖合同，将系争房屋及系争车位的产权过户给原告；3、被告继续履行与原告签订的房地产买卖合同，办理系争房屋及系争车位上的抵押登记注销手续；4、被告从2015年12月5日起按照每逾期一日总房价款万分之五的标准向原告支付赔偿金至被告履行办理抵押登记注销申请手续义务之日止；5、被告从2016年3月4日起按照每逾期一日总房价款的万分之五的标准向原告支付赔偿金至被告履行房屋产权过户登记义务之日止；6、被告赔偿因妨害原告合法占有系争房屋而产生的损失1070元；7、本案诉讼费由被告承担。被告吴翌辩称，第一，为了配合过户，被告在2015年12月初就向第三人申请注销抵押，通知第三人办理手续，因系多套房产抵押，注销手续比单套房屋繁琐，且2016年1月原告表示贷款有问题，被告向第三人申请暂缓注销手续，第三人直到2016年2月底3月初才审批通过。第二，原告贷款的审批与被告未注销抵押没有关系，事实证明现在原告在抵押权未注销的情况下重新办理了贷款。原告系因其自有房屋直到2016年1月12日才完成交易过户，影响了贷款的审批时间，而审批后原告又因贷款利率高变更了贷款银行。原告的两次贷款被告均未参与。根据约定，原告应于2016年1月31日前支付第二期房款450万元，如原告无法足额贷款应当以现金补足，而实际原告没有按期支付。被告给予原告十天宽限期后发函要求解除合同并返还房屋，被告的解除行为合法有据，应为有效解除，买卖合同不应当继续履行，相应的法律责任应由原告承担。第三，签订合同后，原告因怀孕希望提早收房装修以便尽快入住，被告基于原告的情况以及双方此前沟通尚佳，就让原告对系争房屋先行装修，同时系争车位也交付原告使用，但这并非履行合同约定的交付义务，双方亦并未按合同约定办理交接手续。因原告本来就居住系争小区，故与物业经理相识，由物业配合原告办理了部分手续，被告未配合原告办理任何交接、过户手续。另外被告交房给原告仅同意其装修并未同意其居住。第四，被告认可的买卖交易受托人是被告的妻子，而非被告公司的冒姓员工。此人与原告的协商过程被告不清楚，被告并未同意过户日期延长至2016年3月14日。第五，如果法院认定被告构成违约，被告认为违约金标准过高，请求进行调整。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告吴翌诉称，反诉原告与反诉被告签订系争房屋及车位的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》后，反诉被告向反诉原告支付了房屋买卖的第一期房价款。根据约定，双方应当在2016年1月31日之前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续，且反诉被告应在申请产权过户前向反诉原告支付第二期房价款450万元，但反诉被告由于自身原因未能在1月31日之前足额支付第二期房价款，导致双方无法依约办理系争房屋及系争车位的过户手续，并一再拖延付款及过户的期限。经反诉原告多次催讨，直至2016年3月初，反诉被告始终未能支付任何所拖欠的第二期房价款，导致买卖合同无法继续履行。由于反诉被告的严重违约行为持续时间已远超合同约定的期限，且严重损害了反诉原告的利益，反诉原告根据合同约定行使了解除权，分别于2016年3月3日和3月14日以律师函的形式告知反诉被告买卖合同于2016年3月3日正式解除，并要求反诉被告将房屋恢复原状返还反诉原告，以及承担合同解除后的违约赔偿责任，反诉被告签收后拒绝履行反诉原告的要求。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、确认反诉原告、反诉被告就系争房屋及车位签署的《上海市房地产买卖合同》及相关附件均于2016年3月4日解除；2、反诉被告立即将系争房屋及车位恢复原状返还反诉原告；3、反诉被告向反诉原告支付自2016年1月31日起十个工作日的逾期付款赔偿金；4、反诉被告向反诉原告支付相当于总房价款20%的违约金；5、反诉被告承担本案全部诉讼费。反诉被告丁一、黄诗苑辩称，第一，冒惠琳系被告夫妻共同经营公司的员工，是系争交易中被告的受托人。有关系争房屋与车位的挂牌、看房、议价、居间合同的谈判、正式签约、首付款支付、申请贷款、交房、审税都由冒惠琳与原告联络，被告妻子朱晨曦从未提出过异议，原告有理由相信冒惠琳是有权代理。朱晨曦直至2月中旬仍向冒惠琳提供银行账户、户口薄、结婚证等私人材料。第二，系争房屋与车位是反诉原告主动交付的，反诉原告即使有损失也非反诉被告造成。如果法院认定反诉被告构成违约，反诉原告主张的违约金标准过高，请求调整。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。第三人平安银行股份有限公司上海分行述称，2015年12月1日，被告向第三人申请注销抵押手续，但其并未及时履行还款义务。2016年3月4日，涉及系争房屋与车位的抵押贷款结清。第三人于2016年3月8日审批通过抵押注销后，于3月10日左右将抵押注销手续交给被告，由被告自行至房地产交易中心办理注销登记。第三人对原、被告的买卖纠纷不发表意见。经审理查明，(一)两原告系夫妻关系，被告与朱晨曦系夫妻关系，冒惠琳系被告夫妻经营公司的员工。2015年11月6日，被告出具《委托书》，委托朱晨曦办理系争房屋与系争车位的相关事宜，委托事项包括：代为签订定金协议、房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记手续、代为签署相关登记文件、代为配合买受方办理贷款的相关事宜、代为收取售房款、代为交房，办理物业过户手续(包括水电煤、电视、电话、宽带等的过户手续)、代为办理房地产出售过程中的其它相关事宜等，委托期限自2015年11月6日起至2016年12月31日。11月13日，上海市长宁公证处出具(2015)沪长证字第8712号《公证书》，对委托事宜作出公证。(二)2015年11月，原告黄诗苑(买受方、乙方)、被告(出售方，甲方)(甲方落款由朱晨曦在代理人处签字)及德佑房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋与车位总价为875万元，此价格为甲方净到手价。该协议对定金、各项房款支付时间与方式、签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的时间、违约责任等做了约定。2015年11月27日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)(甲方落款由朱晨曦代被告签字)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，合同价格为650万元；甲、乙双方确认，在2016年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)违约责任：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方逾期超过十个工作日、乙方单方面要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；附件三付款协议约定乙方应支付甲方首期房价款为198万元(其中定金50万元已于签订合同前支付完毕，另外148万元应于签订本合同当日支付，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额，若有不足，甲方自行补足。甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续)，第二期房价款450万元通过申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方，放款期限以贷款银行等为准，尾款2万元待交易中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，由乙方通过居间方转付或直接交付甲方，相关费用的结算日期以交接之日为准；双方应于贷款审核通过、抵押登记注销后15日内(不得晚于2016年1月31日)赴交易中心申请产权过户及抵押登记。同日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)(甲方落款由朱晨曦代被告签字)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争车位出售给乙方，合同价格为50万元；附件三付款协议约定乙方应于签订本合同当日支付甲方全额房价款50万元，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额，若有不足，甲方自行补足，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续)，双方应于系争车位挂靠房地产办理产权过户及抵押登记(若有)同时办理过户手续(不得晚于2016年1月31日)；双方应于该车位挂靠房地产办理房屋交接当日，对该车位进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同关于双方各自违约责任的约定与系争房屋的买卖合同一致。随后，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)(甲方落款由朱晨曦代被告签字)还就系争房屋与车位签订《协议书》，约定乙方应在支付合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款175万元，乙方应于签订买卖合同当日向甲方支付部分装修补偿款50万元整，另乙方应待交易中心出具产权过户的收件收据当日向甲方支付剩余部分装修补偿款125万元；此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，总房款875万元为甲方出售系争房屋与车位的净到手价格。(三)2015年11月17日、11月30日、12月1日，朱晨曦出具收款收据，确认收到原告支付的系争房屋与系争车位的定金或部分房价款50万元、248万元、2万元，共计人民币300万元。2015年12月1日，朱晨曦向第三人之曹安路支行递交《解除抵押申请》，称由于系争房屋准备出售，并已签署房屋买卖合同，申请将抵押贷款资产包中的系争房屋予以解除抵押，本人已备妥提前还款的资金。2015年12月初，被告将系争房屋钥匙交付原告，并将系争车位交付原告使用。随后，原告黄诗苑与案外人上海腾逸建筑装饰工程有限公司就系争房屋签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，由案外人进行装饰装修。随后，原告入住系争房屋并使用系争车位至今。2016年1月12日，原告自有的上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至案外人名某。(四)2016年3月3日，被告向原告发出《律师函》，称因原告未在2016年1月31日前足额支付第二期房价款，无法办理房屋的过户手续，而原告一直以银行贷款无法落实为理由拖延至今。被告决定于函件发出之日起正式解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，要求原告返还房屋钥匙，如有装修，应于返还房屋时一并恢复原状并腾空房屋，向被告支付逾期付款违约金43750元及相当于总房价款20%的违约金175万元。次日，原告向朱晨曦发出《履约通知》，称原告现已具备办理转让过户手续的条件，希望被告按照双方约定于2016年3月14日前配合办理转让过户手续。2016年3月4日，被告结清系争房屋与系争车位所涉的抵押贷款。第三人随后将抵押注销手续(盖好第三人印章的上海市房地产注销登记申请书及同意撤销抵押权利书)交与被告，被告可自行至房地产交易中心办理抵押权注销登记手续。然至今，系争房屋与车位上仍存在抵押权人为第三人的最高额抵押与余额抵押。3月8日，原告与中信银行股份有限公司上海分行签订《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额为450万元，用于购买系争房屋。2016年3月15日，被告再次向原告发出《律师函》，要求原告返还房屋，保留追究违约责任的权利。另查明，2015年11月5日，原告黄诗苑通过了微信名“兜里有糖”以“我是1708的”名义的好友申请，此人的朋友圈信息显示其真实姓名为冒惠琳。双方于2015年11月9日开始通过微信沟通房屋买卖的具体细节，包括看房、公证委托、定金与房款的支付(收款账号系冒惠琳提供的朱晨曦的招商银行账号)、居间合同的签订、抵押注销、贷款申请、装修、期间冒惠琳始终称朱晨曦是其“老板娘”，被告是“男老板”。2016年2月1日，原告黄诗苑称申请的招商银行贷款出现问题，无法达到其理想的利率，也一直没有审批结果，故可能会在年后换银行申请贷款；冒惠琳表示抱歉未能帮上忙。2月14日，原告黄诗苑告知冒惠琳，其已经向新银行申请办理贷款，需要冒惠琳提供被告的身份证、被告夫妻的结婚证及朱晨曦的户口本等资料；次日，冒惠琳提供了上述材料。2月17日，原告黄诗苑还与冒惠琳确认了新贷款的收款账号(仍系朱晨曦的招商银行账号)。2月29日，冒惠琳称被告希望3月14日完成交房手续，原告黄诗苑表示会尽快办妥贷款手续并希望被告提前注销原有抵押。2016年4月7日，上海市徐汇公证处出具(2016)沪徐证字第3414号公证书，对上述事宜作出公证。现原告诉至本院，请求判决如其诉请，同时原告向本院申请查封系争房屋与车位，并提供现金65万元作为担保。本院依法作出民事裁定，查封了上述房屋与车位。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。反诉部分查明事实同本诉。庭审中，原告补充意见如下：一、原告于2015年12月2日向被告介绍的招商银行高安路支行申请贷款，12月31日，贷款人员称无法联系到被告，且提出系争房屋与系争车位的抵押权尚未注销。1月中下旬，贷款最终未获批。2月14日，原告取得被告同意后向中兴银行黄浦支行申请了贷款，期间朱晨曦配合原告提供了资料。被告明确提出3月14日过户。二、虽然交房时双方未签署交接书，但交接手续是完备的，物业户名已经变更为原告，水电煤费用也进行了结算，且被告也交付了信箱钥匙，而如果仅仅是将房屋交给原告装修，完全没有必要交付信箱钥匙。同时，被告还将系争车位交付原告使用。审理中，原告将部分房款510万元(剩余房款575万元扣除担保金65万元)交至法院代管，同时表示如果判决继续履行，交易税费全部由其承担，原告亦自愿放弃要求被告赔偿因妨害原告合法占有系争房屋而产生的损失以及要求被告支付逾期注销抵押登记的违约金与逾期过户违约金的诉讼请求。本院认为，原、被告就系争房屋与系争车位签订的《上海市房地产买卖合同》与《协议书》系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于：一、原告的行为是否构成违约；二、买卖合同应当继续履行亦或是解除。针对争议焦点一：首先，根据约定，原告应于签订本合同7日内向银行申请贷款。根据本院查明的事实，原告在1月31日未办妥银行贷款，对此原告称因被告推荐的招商银行无法达到其要求的利率且一直没有审批结果，被告表示抱歉并同意其变更申请银行贷款，期间配合提供了贷款需要的资料，并主动提出变更过户日期至3月14日。被告辩称不认可并表示与原告联系的冒惠琳无权代表被告。本院注意到，被告虽公证委托朱晨曦作为其出售系争房屋与车位的受托人，然朱晨曦自房屋交易伊始之纠纷发生至今，从未出面与原告协商沟通过，而全程均由被告夫妻公司员工冒惠琳代理，且在约定的1月31日最晚过户日之后，原、被告的房屋交易仍顺利进行至2016年2月29日，期间被告及朱晨曦未提出过异议。故冒惠琳虽然未持有合法的授权委托手续，但原告有理由相信冒惠琳是有权代理。根据双方实际履约的情况，本院认定原告最终于2016年3月8日办妥贷款，因事先取得了被告的同意，双方对过户日期重新达成一致，原告的行为不构成违约。针对争议焦点二：鉴于以上论述，原告未有违约行为，且已实际收取系争房屋、装修完毕、入住及使用系争车位至今，原告亦将剩余全部房款交至法院代管表明其不通过贷款亦有能力继续履行合同，同时被告已将抵押权所对应的借款清偿完毕，故原、被告继续履行买卖合同已无障碍。就本诉而言，基于上述论述，因原告未有违约行为，被告无权单方解除合同，故本院确认被告2016年3月3日解除合同的行为无效，对原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求予以支持，相关税费按照约定由原告承担。原告放弃要求被告支付违约金，无不当，本院予以准许。就反诉而言，本院对被告要求解除买卖合同以及基于合同解除，而要求原告返还房屋与车位并承担违约责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告吴翌于2016年3月3日解除合同的行为无效；二、原告丁一、黄诗苑与被告吴翌就上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、就上海市普陀区光复西路133弄42、43、44号地下1层车位323签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行；三、被告吴翌应于本判决生效之日起十日内办理上述房屋与车位的抵押注销手续；四、被告吴翌应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)丁一、黄诗苑办理上述房屋与车位的产权过户至原告丁一、黄诗苑名某的手续，相关税费均由原告丁一、黄诗苑负担；五、原告丁一、黄诗苑应于本判决生效之日起十日内支付被告吴翌剩余房款人民币XXXXXXX元；六、对反诉原告吴翌要求确认《上海市房地产买卖合同》及相关附件于2016年3月4日解除的诉讼请求不予支持；七、对反诉原告吴翌要求反诉被告丁一、黄诗苑将上述房屋及车位恢复原状并返还的诉讼请求不予支持；八、对反诉原告吴翌要求反诉被告丁一、黄诗苑支付逾期付款赔偿金及总房价款20%的违约金的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由被告负担。本案本诉受理费人民币55550元，减半收取计人民币27775元，由原告承担人民币7775元，被告承担人民币20000元。本案反诉受理费人民币10472元，已减半收取，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇一六年九月二十九日书记员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。