浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终3215号上诉人（原审被告）：孟建伟，男，1957年10月21日出生，汉族，户籍所在地杭州市江干区，现住杭州市拱墅区。被上诉人（原审原告）：杭州市拱宸桥地区旧城改造工程指挥部，住所地：杭州市拱墅区湖州街198号。组织机构代码：47024180-2。法定代表人：周孟良，该指挥部总指挥。委托代理人：江斌、吴昊，浙江宏昊律师事务所律师。上诉人孟建伟因与被上诉人杭州市拱宸桥地区旧城改造工程指挥部（以下简称旧城改造指挥部）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。孟建伟上诉请求：一、改判驳回旧城改造指挥部的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由旧城改造指挥部承担。事实和理由:一、原判决审理程序错误。在庭审中孟建伟再三要求法庭，旧城改造指挥部应出示经当年年检合格的企业法人资格证明，法庭以此事法院会审查，拒绝了孟建伟的要求，原判决中虽己提到，但没认定，剥夺了孟建伟的知情权和质证权，违反了民事诉讼法审判程序之规定。二、原判决认定事实不清。原审判决认为孟建伟辩称其系拆迁户，因未得到回迁故不应予以腾退，原审法院认为在旧城改造指挥部与孟建伟签订协议之前，孟建伟与孟兴发已经就回迁安置房屋的权属问题发生纠纷而成诉，并最终经法院调解达成调解协议，表明在旧城改造指挥部与孟建伟租赁关系成立之前，孟建伟安置事宜已经得到处理，故孟建伟的辩称，不予采信。原审判决的这一认定缺乏事实依据支持，理由如下：首先，孟建伟与孟兴发就回迁房屋权属纠纷案，是家庭内部纠纷，庭审和调解内容只对家庭内部生效，与他人无法律效力。本来就属一个家庭难以启齿的隐私，没经本人同意，作为他人另案诉讼主要证据，针对性错误。并且是法庭开庭完毕后，法官调取违反民事诉讼法谁主张，谁举证原则，明显在办理人情案，或行政干涉案，因原审法院和被上诉人同属拱墅区政府下属行政事业单位。其次，孟建伟与孟兴发回迁房屋权属纠纷案是没有实物的纠纷案，有(2008)浙杭民终字第1277号民事调解书为证，调解书载明，2007年孟建伟不履行2006年3月15日双方签订的协议，到旧城改造工程指挥部将定海街226号营业房分配方案拿走致使孟兴发无法办理诉争营业房相关手续。由此可以确定，当时法院是依据没有办过相关手续的分配方案解决家庭纠纷，而不是实际意义分得的实物，可原审判决强搬强套(2008)浙杭民终字第1277号民事调解书为分得实物与事实不符，也缺乏其它旁证，进一步证明事实。再次，原审判决认定孟建伟的安置事宜己得到处理。处理了什么，是房产权，还是使用权，判决不明，也无依据。按法律规定，如若定海街226营业房己安置给孟建伟，孟建伟得到的只是使用权，而房地产管理局认定的产权人还是孟兴发，原判应列孟兴发为第一被告，判决孟兴发就回迁房屋办完手续。只有产权人孟兴发与旧城改造指挥部办完回迁手续，孟建伟才无理由再使用涉案房屋。三、原判适用法律错误。原审法院认为，旧城改造指挥部与孟建伟签订的《过渡房租赁协议》系双方真实意思表示，对双方均有拘束力。合同约定的租赁期限至2009年4月27日届满，届满后孟建伟继续租赁涉案房屋，应视为合同继续有效，租赁期为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。与事实不符，适用法律错误，理由如下：2008年11月27日，孟建伟租住的家浙麻厂集体宿舍，再次遇到拆迁，旧城改造指挥部上门做拆迁动员工作，了解了上诉人是原拆迁户情况后，主动将涉案房屋租给孟建伟，签订了《过渡房租赁协议»，并承诺租用到回迁后，按规定租赁协议每年一签，因回迁前和回迁后租金不一样，据此足以证明在签订《过渡房租赁协议》时，被上诉人是承认孟建伟是没回迁的拆迁户，不然双方不应签订《过渡房租赁协议》，而应签订《房屋租赁协议》。内容也不应有若回迁后，乙方超过双方约定的租赁时间，并要求继租的，租金按960元/月收取之约定。依据此事实，根据法律规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。再根据《过渡房租赁协议》第二款之约定，合理期限应该是回迁后，现因孟兴发与被上诉人未办理过回迁手续，导致孟建伟无回迁房使用，所以原判解除合同有悖于法律规定。旧城改造指挥部辩称：一、一审判决认定事实清楚。一审判决中查明，旧城改造指挥部与孟建伟于2008年11月26日签订了案涉《过渡房租赁协议》，协议约定旧城改造指挥部将浙麻过渡房201室（40.07平方米）出租给孟建伟使用，租赁期限自2008年11月27日起至2009年4月27日止。房屋租金按480元/月收取，合计2400元整一次性付清。若回迁后孟建伟超过双方约定的租赁时间，并要求续租的，租金按960元/月收取。孟建伟支付押金3000元整，待孟建伟腾退后一并结算。孟建伟在签订协议后支付了2400元房租及3000元押金，一直居住在案涉房屋中。2015年11月19日，旧城改造指挥部正式向孟建伟送达了《关于终止租赁合同、收回房屋的通知》，告知终止租赁合同关系并要求收回房屋，要求孟建伟最迟2015年11月25日前搬离房屋，并付清租金等相关费用。但孟建伟至今拒不腾退归还房屋。二、一审判决适用法律正确。一审判决认为，案涉《过渡房租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后孟建伟继续租住，应视为原合同继续有效，租赁期为不定期。旧城改造指挥部有权随时解除合同。综上，本案所涉的租赁法律关系合法有效，孟建伟违约情况清晰。一审判决事实清楚、适用法律正确，并无不当。请求驳回上诉，维持原判。旧城改造指挥部向一审法院起诉请求：1.孟建伟立即将位于杭州市拱墅区湖州街172号（浙麻过渡房201室）房屋腾退并交还于旧城改造指挥部；2.孟建伟赔偿旧城改造指挥部自2009年4月28日起至旧城改造指挥部实际收回上述房屋之日止的房屋占用损失（按原租金标准计算，暂计算至2015年11月27日计75840元，之后另计）；3.孟建伟承担诉讼费。后旧城改造指挥部在庭审中表示自愿按480元每月标准主张租金及占用损失。一审法院认定事实：旧城改造指挥部与孟建伟于2008年11月26日签订《过渡房租赁协议》，约定旧城改造指挥部将浙麻过渡房201室房屋出租给孟建伟使用，租赁期限自2008年11月27日至2009年4月27日止。房屋租金按480元每月收取，合计2400元一次性付清。若回迁后，超过双方约定的租赁时间，并要求续租的，租金按960元每月收取。房屋押金3000元，待腾退后一并结算。孟建伟在签订协议后支付了2400元房租及3000元押金，此后一直居住于涉案房屋至今。2015年11月18日，旧城改造指挥部向孟建伟送达《关于终止租赁合同、收回房屋的通知》，要求孟建伟于2015年11月25日腾退房屋，孟建伟未签收。次日，旧城改造指挥部在涉案房屋处张贴了该通知。另经审查查明，孟建伟所在孟兴发户于2000年11月21日与旧城改造指挥部签订《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》。后回迁安置住宅房及定海街226号营业房。孟兴发因与孟建伟对安置的营业房权属问题发生争议，于2007年11月5日向一审法院提起诉讼，要求确认安置所得定海街226号营业房归其所有。孟兴发及孟建伟在该案二审期间就回迁安置所得的定海街226号营业房权属达成了调解协议。一审法院认为，旧城改造指挥部与孟建伟签订的《过渡房租赁协议》系双方真实意思表示，对双方均具有拘束力。合同约定的租赁期限至2009年4月27日届满，届满后孟建伟继续租住涉案房屋，应视为原合同继续有效，租赁期为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2015年旧城改造指挥部曾向孟建伟主张终止合同，并要求腾退房屋。孟建伟对此表示未收到该通知。一审法院认为旧城改造指挥部提交的通知、照片及社区的证明可以相互印证，对此予以确认。故应认定旧城改造指挥部与孟建伟租赁协议于2015年11月25日解除。现旧城改造指挥部要求孟建伟腾退涉案房屋，与法有据，予以支持。孟建伟辩称其系拆迁户，因未得到回迁故不应予以腾退。一审法院认为在旧城改造指挥部与孟建伟签订租赁协议之前，孟建伟与孟兴发已经就回迁安置房屋的权属问题发生纠纷而成诉，并最终经法院调解达成调解协议，表明在旧城改造指挥部与孟建伟租赁关系成立之前，孟建伟安置事宜已经得到处理。故孟建伟的辩称，不予采信。孟建伟使用租赁房屋，应依据协议支付租金。旧城改造指挥部按480元每月主张租金，2009年4月28日至2015年11月25日孟建伟应支付租金37888元。此后孟建伟仍实际占用涉案房屋，应支付相应的使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、孟建伟应于判决生效之日起十五日内腾退杭州市湖州街172号（浙麻过渡房201室）房屋，交还于旧城改造指挥部；二、孟建伟支付旧城改造指挥部房屋租金37888元（计算至2015年11月25日）及房屋使用费（自2015年11月26日起至实际腾退之日按每月480元标准计算），限于判决生效之日起十日内付清。如果孟建伟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1696元，减半收取848元，由旧城改造指挥部425元，孟建伟负担423元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。旧城改造指挥部与孟建伟签订的《过渡房租赁协议》约定租用时间为2008年11月27日至2009年4月27日，租赁期满后孟建伟仍继续使用案涉房屋，2015年旧城改造指挥部曾向孟建伟送达《关于终止租赁合同、收回房屋的通知》，要求孟建伟腾退房屋，故原审法院确定案涉《过渡房租赁协议》已于2015年11月25日解除并无不当，孟建伟应将案涉房屋腾退并交还旧城改造指挥部。孟建伟也应支付其租用案涉房屋租金及占有使用案涉房屋的占有使用费。综上所述，孟建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费747元，由孟建伟负担。孟建伟已预交二审案件受理费1696元，应退949元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年九月二十三日书记员  赖雪珂