河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫08民终2286号上诉人（原审原告、反诉被告）游聚民，男，1969年2月10日出生，汉族，住焦作市。委托代理人孙艳萍，河南星歌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）焦作市远华置业有限公司。住所地：焦作市东环路南段新城街道办事处办公楼*楼。法定代表人黄献，董事长。委托代理人舒连忠，男，1959年9月20日出生，汉族，住焦作市山阳区，该单位职工。上诉人游聚民与被上诉人焦作市远华置业有限公司（以下简称远华公司）房屋买卖合同纠纷一案，游聚民于2016年1月28日向山阳区人民法院提起诉讼，请求判令：1、远华公司支付逾期交房违约金78500元；2、本案诉讼费由远华公司承担。山阳区人民法院于2016年7月26日作出（2016）豫0811民初358号民事判决，游聚民不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日受理后，依法组成合议庭于2016年9月26日公开开庭审理了本案，上诉人游聚民的委托代理人孙艳萍，被上诉人远华公司的委托代理人舒连忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年6月25日，以游聚民为买受人，远华公司为出卖人，双方签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于山阳区××号远华府邸4号楼2单元7层701号房，该商品房用途为住宅，建筑面积130平方米，单价为每平方米3846.15元，总金额500000元，买受人于2012年6月25日前支付首付房款300000元，剩余房款200000元贷款。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，但如买受人逾期付款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。游聚民提交的合同附件四“合同补充协议”第2条中“水、电、燃气、暖气初装费及开口费用共计约8000元”已划掉，并加盖有远华公司公章。第4条约定：付款方式为公积金的：买受人需自行办理公积金贷款的，必须在签订本合同后30日内将相关手续办理完毕，逾期按日支付总房款万分之二的违约金；逾期30日出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房款5%的违约金，其余房款无息退还。第14条约定：取得房管局测绘最终结果后，买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，多退少补。买受人未能在规定时间内结算房款的，其后果由买受人承担。后远华公司在报纸上刊登公告，公告远华府邸4号楼定于2012年11月20日开始在远华府邸项目营销中心办理交房手续。远华公司于2012年6月25日、8月13日收取游聚民房款300000元、200000元，其中200000系贷款；2013年6月18日收取游聚民热表费、燃气建设费1516元。2013年4月23日，原告方（乙方）在御华物业（甲方）提供的“房屋交接书”上签字并领取房屋钥匙，该交接书显示游聚民所购远华府邸4号楼2单元7层701号房屋已具备交房条件，双方同意签署本交接书，乙方无异议后同意接受该房。2015年3月26日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对游聚民所购房屋进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示房屋建筑面积为137.43平方米。2015年8月24日，远华公司以张贴通知的方式通知原告办理面积差异结算手续。另查明，远华府邸4号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。原审法院认为：远华公司与游聚民签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。游聚民主张远华公司于2014年12月29日实际交房，但经本院核实，远华府邸4号楼于2013年2月25日经五大责任主体验收合格，且游聚民已于2013年4月23日收到房屋钥匙，故游聚民于2016年1月28日向本院起诉已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，不予支持。因合同中约定房屋面积以实测为准，房款据实结算，故远华公司要求游聚民支付面积差异房款，理由正当，予以支持。远华公司要求游聚民支付逾期付款违约金，因合同中仅约定买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，而未约定逾期付款是否承担违约金及违约金的计算方法，故对远华公司的该项请求，不予支持。远华公司要求游聚民支付欠款6484元，因其对游聚民的合同已作出更改并加盖公章，故其该项请求无事实与法律依据，不予支持。原审法院判决：一、驳回游聚民的诉讼请求；二、游聚民于本判决生效之日起十日内向远华公司支付面积差异房款27941.85元；三、驳回远华公司的其他诉讼请求。案件受理费1763元，由游聚民承担；反诉费338元，由游聚民承担270元，由焦作市远华置业有限公司承担68元。游聚民上诉称：1、涉案房屋经五大责任主体验收合格的时间是2014年9月24日，不是2013年2月25日。2、交房人系御华物业，交房时游聚民未收到五大责任主体联合验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。远华公司交付行为持续违约，游聚民没有超过诉讼时效。3、《房屋交接书》所载明“已具备交房条件”、“无异议”系格式条款，不是游聚民的真实意思表示。4、远华公司隐瞒涉案房屋真实面积，不诚信，游聚民不应支付房屋面积差价款。请求：1、撤销山阳区人民法院（2016）豫0811民初358号判决，改判远华公司立即支付违约金78500元。出示给游聚民《建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质监站五大责任主体联合验收报告》的证明文件，提交远华府邸小区4号楼2单元701号房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2、一审、二审诉讼费用由远华公司承担。远华公司辩称：1、五大责任主体验收合格之日是2013年2月25日。2、游聚民起诉时已超过诉讼时效，远华公司不应支付游聚民违约金。3、交付人系远华公司，在《房屋交接书》上确认签字系游聚民的真实意思表示。4、涉案房屋实际面积比约定面积多出7.43平方，游聚民应当支付远华公司面积差异款。一审判决正确，应当予以维持。根据双方诉、辨意见，并征得双方当事人同意，本院归纳案件争议焦点为：远华公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？针对本案争议焦点，上诉人游聚民和被上诉人远华公司的理由与其上诉意见和辩称意见相同。上诉人游聚民为证明自己的主张，二审庭审中向本院提交了《建设工程竣工验收备案表》一份、《工程质量监督验收报告》一份，以此证明：远华府邸二期4号楼于2014年9月24日验收合格，2014年12月29日在焦作市住建局备案。远华公司质证认为，游聚民提供的证据不是五大责任主体验收证明，只是备案材料，不具备新证据的特征，与本案没有关联性，不应采信。本院对以上证据分析认定，游聚民提交的《建设工程竣工验收备案表》、《工程质量监督验收报告》，远华公司虽然提出异议，但是该证据加盖有焦作市住房和城乡建设局、焦作市建设工程质量监督站印章，客观真实，本院予以确认。本院查明的案件事实与原审法院查明的事实相同外。另查明，《工程质量监督验收报告》显示：焦作市远华府邸二期4号楼工程于2014年9月24日经焦作市建设工程质量监督站监督验收；《建设工程竣工验收备案表》显示：焦作市远华府邸二期4号楼于2014年12月29日在焦作市住房和城乡建设局备案。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人游聚民与被上诉人远华公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于远华公司是否存在违约行为的问题，双方合同约定在2012年7月30日前，远华公司交付经五大责任主体验收合格的房屋，但远华公司于2013年2月25日经五大责任主体验收合格，之后向游聚民交付房屋钥匙，远华公司迟延交房已构成违约，应当按合同约定支付游聚民违约金。五大责任主体验收合格后，需要等候主管部门监督验收、备案，故本案不应依据监督验收、备案时间作为交付合格房屋的时间，应当依据五大责任主体验收合格时间作为交付房屋时间为妥。因该房屋买卖合同没有履行完毕，游聚民主张远华公司支付违约金的请求未超过诉讼时效。关于游聚民是否应当向远华公司支付面积差异房款的问题，双方约定房屋面积以实测为准，房款据实结算，游聚民实际占有的房屋面积超出合同约定，一审判决游聚民向远华公司支付面积差异房款并无不当。综上，上诉人游聚民的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决部分不当，本院予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持焦作市山阳区人民法院（2016）豫0811民初358号民事判决第二、三项。二、撤销焦作市山阳区人民法院（2016）豫0811民初358号民事判决第一项及诉讼费负担部分。三、焦作市远华置业有限公司于本判决生效后十日内支付游聚民违约金20900元。四、驳回游聚民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1763元、反诉费338元，合计2101元，由游聚民负担1101元，焦作市远华置业有限公司负担1000元；二审案件受理费1763元，由游聚民负担1000元，焦作市远华置业有限公司负担763元本判决为终审判决。审判长 路 林审判员 贾胜利审判员 范炳鑫二〇一六年九月二十七日书记员 连文清