海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼97民终998号上诉人（原审被告）：保亭万腾房地产开发有限责任公司，住所地：海南省保亭县。法定代表人陈文清，该公司总经理。委托代理人陈和顺，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：东方金海大酒店，住所地：海南省东方市。业主任光忠，该酒店经营人。上诉人保亭万腾房地产开发有限责任公司(以下简称万腾公司)因与被上诉人东方金海大酒店（以下简称金海酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2015）东民二初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万腾公司委托代理人陈和顺及被上诉人金海酒店的业主任光忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万腾公司上诉请求：1、撤销（2015）东民二初字第98号民事判决书；2、依法驳回被上诉人在一审中诉状中的全部诉讼请求；3、请求二审法院按上诉人在一审提出的反诉请求依法作出公正判决；4、本案一审和二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，运用法律颠倒；违反法定程序，判决错误。一、一审判决严重违反法律程序。一审法院2015年4月20日受理本案，审限为6个月，但是却在从未向当事人下达延期审判裁定书的情况下，超过一年才将本案审结；未经申请，一审法院擅自代万腾公司向二中院提出委托评估鉴定申请，并擅改评估项目范围。二、一审判决认定事实错误，运用法律颠倒。1、一审判决书中对双方交接的“是一个正常营业的完整酒店”，“万腾公司将酒店门窗、空调、供电系统等设备拆除后，没有进行装修完毕，就一走了之”等事实认定错误。事实上，是被上诉人利用拖延交付时间，将店中上百间客房中价值上百万的床、被褥、空调、沙发、桌柜、电视机等设备拆走。2、通过证人谢桂纲、肖传飞等人的证词，以及其他证据，证明金海酒店违约拖延交付酒店、搬走酒店设备，在万腾公司要求退还50万元押金的情况下，金海酒店承诺尽快归还搬走的设备，后经多次催促，仍未归还。3、根据《合同法》第96条规定“解除合同自通知到达对方时合同解除，对有异议的一方，可经诉至法院确认解除合同效力”，万腾公司在2014年6月中旬书面通知金海酒店时，合同已解除。4、一审法院未经万腾公司同意擅自代为申请鉴定，被二中院裁定终结后，又以当事人身份，另行自定鉴定范围“恢复酒店营业条件造价的所需费用”鉴定为1136968.52元，对此鉴定应予以撤销。5、万腾公司出50万元保证金，足以证明履行合同的诚意。根据合同约定，万腾公司可以在2014年7月份开始缴纳租金，但是合同于2014年6月就解除，因此不需再缴纳租金。后为讨要50万元定金，又先后二次借给金海酒店15万元，因此一审法院认定将定金50万元和借款15万元抵扣租金没有事实依据。6、一审法院判决处罚万腾公司应支付违约金356090.50元，没有事实依据。被上诉人金海酒店答辩称：一、上诉人依法、依约应当向被上诉人支付房屋租金及违约金。万腾公司与金海酒店2014年4月18日签订《酒店出租合同》，合同签订后，万腾公司应于2017年7月1日依约支付第一个半年的租金给金海酒店，以后的租金每半年支付一次，支付日为每年的1月1日和7月1日。截止金海酒店一审提起诉讼，万腾公司已拖欠租金55万元。二、上诉人反诉请求被上诉人赔偿损失，并支付违约金，没有法律和事实依据。金海酒店并不存在任何违约行为，不应赔偿损失和支付违约金。且在本案中，万腾公司并无任何证据证明其损失。金海酒店向一审法院起诉请求：1、解除金海酒店与万腾公司于2014年4月18日签订的《酒店出租合同》，万腾公司将承租的酒店交还金海酒店；2、万腾公司支付拖欠金海酒店租金5万元[70万元/年－15万元－50万元（保证金）]；3、万腾公司赔偿金海酒店恢复房屋修缮费80万元（暂计，最终按鉴定确定的数额为准）；4、万腾公司向金海酒店支付违约金50万元。万腾公司向一审法院反诉请求：1、请求确认万腾公司与金海酒店签订的《酒店租赁合同》已于2014年6月份解除；2、金海酒店退还万腾公司的保证金50万元及利息7万元；3、金海酒店归还万腾公司借款15万元；4、金海酒店向万腾公司支付违约金100万元；4、金海酒店向万腾公司支付逾期交店使用的补偿金7.5万元；5、金海酒店赔偿万腾公司装修、伙食、交通等费用经济损失共计9.5万元（以鉴定为准）。一审法院认定事实：2014年4月18日，金海酒店与万腾公司签订了一份《酒店出租合同》。根据合同约定，金海酒店出租给万腾公司位于农科路北6号的“金海大酒店”，租赁期限为12年，即自2014年7月1日起至2026年6月30日。金海酒店应在2014年5月1日前，将该出租楼的物业交付给乙方。头两年每年租金为70万元，从第三年起，每年的租金在上一年度总租金的基础上递增5%，每半年支付一次，支付日为每年的1月1日和7月1日。为保证合同顺利履行，万腾公司支付了50万元保证金给金海酒店。合同签订后，万腾公司分别于2014年4月19日和4月22日通过银行各转付给金海酒店保证金25万元，共计50万元，金海酒店也依合同约定向万腾公司移交了酒店。万腾公司接收酒店进场后，将整个酒店的门、窗、天面隔热层、空调、供电系统等设备拆除，重新进行装修。2014年6月中旬，万腾公司停止装修工作，半途而废。此后，金海酒店多次向万腾公司催讨所欠租金。万腾公司分别于2014年10月16日、2014年12月9日通过银行转付给金海酒店租金共计15万元。另查，涉案酒店的现状是一个没有门窗、空调、供电系统等设备的酒店。该酒店已无法正常营业。万腾公司尚拖欠金海酒店第一年租金55万元（70万元/年-15万元）。一审审理期间，一审法院委托相关机构对涉案酒店恢复营业条件造价所需费用进行评估，鉴定工程造价结论为1136968.52元。一审法院认为，本案的争议焦点是金海酒店与万腾公司在履行合同过程中哪一方是违约方。从金海酒店与万腾公司签订《酒店出租合同》的内容、双方履行合同过程和结合日常生活法则来看，万腾公司接收的是一个正常营业的完整酒店，同时也说明金海酒店已履行了合同义务，其并没有违约的事实。而万腾公司将酒店门窗、空调、供电系统等设备拆除后，没有进行装修完毕，就一走了之，致使双方的合同目的无法实现，已构成根本违约，其应承担相应的违约赔偿责任。由于万腾公司违约，已经造成金海酒店经济损失。因此，双方均认为合同目的已无法实现，对解除双方于2014年4月18日签订的《酒店出租合同》无异议，一审法院予以确认。万腾公司尚欠金海酒店租金55万元，50万元保证金依法应不予返还，此外仍应支付剩余租金5万元。万腾公司应支付金海酒店恢复酒店造价所需费用1136968.52元（以鉴定为准）。根据合同第十二条约定，万腾公司应向金海酒店支付违约金。依照[最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）]第二十九条的规定，违约金数额应为356090.5元[（1136968.52元+50000元）30%]，金海酒店请求的50万元，超出法律规定，对于超出部分不予支持。万腾公司的反诉请求，均因其主张没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、[最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）]第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除东方金海大酒店保亭万腾房地产开发有限责任公司签订的《酒店出租合同》；二、保亭万腾房地产开发有限责任公司支付给东方金海大酒店租金50000元，限于本判决发生法律效力之日起30日内付清；三、保亭万腾房地产开发有限责任公司支付给东方金海大酒店恢复酒店造价所需费用1136968.52元，限于本判决发生法律效力之日起30日内付清；四、保亭万腾房地产开发有限责任公司支付给东方金海大酒店违约金356090.5元，限于本判决发生法律效力之日起30日内付清；五、驳回保亭万腾房地产开发有限责任公司的反诉请求。二审期间，上诉人万腾公司申请证人陈林、林国海出庭作证。陈林证人证言：2014年4月，陈林与陈文清一起第一次到金海酒店去谈合同时，酒店设备完好，5月底其与陈文清第二次到酒店时发现空调、电视、门等设备已被拆。其听到万腾公司陈文清说要求金海酒店任总还50万保证金和15万应急款；林国海证人证言：2014年4月份，陈文清邀请其一同前往金海酒店谈承包合同事宜。合同签订后，林国海代表陈文清向金海酒店交付押金。双方约定5月1日交付酒店，但是因任光忠迷信至5月19日才交付。当时，酒店内空调、电视、门等设备已被拆，陈文清要求金海酒店把东西搬回来才继续租赁。被上诉人质证认为：两证人陈述的不是事实，证人对具体什么时候搬走设备，谁打烂墙不清楚，故不予认可。本院的认证意见是：对陈林证言其听到万腾公司陈文清说要求金海酒店任总还50万保证金和15万应急款，和林国海证言因任光忠迷信至5月19日才交付，陈文清要求金海酒店把东西搬回来才继续租赁，因没有其他证据佐证，且两证人与上诉人有过共事关系，对其证言证明力不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、《酒店出租合同》于2014年6月是否已经解除；二、《酒店出租合同》在履行过程中，哪方存在过错；三、《酒店出租合同》解除以后，双方损失的责任分担。关于《酒店出租合同》于2014年6月是否已经解除的问题。合同解除作为合同终止的一种形式，分为法定解除和约定解除。法定解除即当出现法定情形时，有解除权的一方当事人可行使解除权解除合同，而无需征得对方的同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，享有解除权的一方做出解除合同的意思表示并不当然造成解除合同的法律后果，只有把解除合同的意思表示通知到达对方当事人时，解除才发生法律效力。上诉人上诉主张万腾公司在2014年6月中旬书面通知金海酒店合同解除，但被上诉人当庭予以否认，称并没有收到该解除合同通知，上诉人没有提供证据证明解除合同的通知送达给对方，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由上诉人承担举证不能的法律后果，且根据查明事实，上诉人分别于2014年10月16日、2014年12月9日通过银行转付给金海酒店租金15万元，证实其当时还在履行合同义务，故对其上诉主张《酒店出租合同》已于2014年6月已经解除的意见，本院不予支持。上诉人主张15万元是借款并非租金，证据只有单方陈述和汇款凭证，没有表示双方意思达成一致的借据予以证明，且上诉人尚欠租金的情况下，借款给被上诉人与常理不符，其借款主张本院不予支持；相反，被上诉人主张为上诉人偿还的租金更为符合常理，本院予以认可。关于《酒店出租合同》在履行过程中，哪方存在过错责任。本案为房屋租赁合同纠纷，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是当事人意思表示一致的产物。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金海酒店与万腾公司签订的书面协议《酒店出租合同》中双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，受法律保护。《酒店出租合同》中明确约定租赁物为“酒店整体与前后停车场”，该合同第一条第二款关于配套设施设备条款中对一起出租的物业及相应配套设施进行了明确的约定，即“甲方提供租赁的物业可以满足对方需要的相应配套的水、电、电梯、环保设施（排水、排污、排烟等）等由乙方确认具备正常使用功能的设备。甲方的物业附带现有的配套设施（具备正常使用功能）出租给乙方，甲乙双方并据此作为约定相应的合同条款的因素。合同期满后乙方也要将所有设备完好（能正常使用）地交还甲方。”依合同约定，与酒店配套出租给乙方的物业和设施主要是指水、电、电梯、环保设施（排水、排污、排烟等）等设备，并没有明确约定包括空调、床、沙发等装饰装修物。且上诉人已经实际接受酒店的交付并开始装修，并支付了15万元租金，说明被上诉人按照合同约定将酒店及配套设施交付给上诉人，上诉人对酒店交付时候的状态是接受并无异议的。上诉人接收房屋并实施装修工作后，应依《酒店出租合同》约定和法律规定科学合理使用酒店及配套设施。但根据查明事实，上诉人接收酒店进场后，将整个酒店的门、窗、天面隔热层、空调、供电系统等设备拆除，重新进行装修，到了2014年6月中旬却停止装修工作，至今东方金海大酒店状况是一个没有门窗、供电系统等设备的无法正常营业的酒店，造成被上诉人损失严重，上诉人的行为已经严重违反《酒店出租合同》的第九条第4款“乙方须合理科学的使用甲方提供的设施”的约定，应承担履行合同的违约责任。上诉人万腾公司上诉称被上诉人将店中上百间客房中价值上百万的床、被褥、空调、沙发、桌柜、电视机等设备拆走，违反合同约定，但又不能提供充分证据予以证实，故其主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于《酒店出租合同》解除以后，双方损失的责任分担。由于《酒店出租合同》并未于2014年6月解除，本案诉讼过程中，双方当事人对《酒店出租合同》解除均无异议，对一审法院判决确认合同解除，本院予以支持。《酒店出租合同》解除以后，由于上诉人承担履约过错责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当对被上诉人的损失承担赔偿责任。依照合同约定，上诉人作为承租方应承担支付尚未支付租金及违约金的责任，上诉人支付的50万元保证金充抵租金后，尚欠租金5万元。一审法院关于租金和违约金的计算方法有事实根据和法律依据，确认的数额恰当，本院予以维持。上诉人违反合同约定，拆除酒店后未完成应有的装修工作，造成酒店不能正常营业的现状，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，应承担恢复原状的责任。根据我院依法委托海南博信建设投资项目管理有限公司作出的（2015）琼博造字第569号工程造价鉴定报告，东方金海大酒店修缮工程所需的费用为1136968.52元，故一审法院判决上诉人承担修缮酒店所需要的费用并无不当，本院予以支持。上诉人上诉主张被上诉人应退还保证金等并承担违约责任和赔偿损失，本院认为，违约责任是一方或双方当事人违反合同约定的义务，依照法律规定或合同约定应由违约方所承担的民事责任。根据本院查明事实，本案中被上诉人在履行《酒店出租合同》过程中并无违约行为，不应承担违约责任，上诉人的上诉请求于法无据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。保亭万腾房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33544.47元，由保亭万腾房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 符嘉华审 判 员 龙蜀娟二〇一六年九月二十八日法官助理 陶月月书 记 员 路仪婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。