上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第3999号原告上海世俊建筑科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人张宝相。委托代理人范晨，上海合勤律师事务所律师。委托代理人徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。被告上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人钟炫柱。委托代理人刘仍安，上海豪珈律师事务所律师。委托代理人戎兴旺，上海豪珈律师事务所律师。原告上海世俊建筑科技有限公司诉被告上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2015年11月11日第一次公开开庭进行审理，原告法定代表人张宝相、被告委托代理人刘仍安、戎兴旺到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年12月24日依法组成合议庭，适用普通程序审理本案。2016年3月14日，本案经分管院长批准延长审限三个月。本案于2016年4月21日第二次公开开庭进行审理，原告法定代表人张宝相、被告委托代理人刘仍安、戎兴旺到庭参加诉讼。本案于2016年8月15日第三次公开开庭进行审理，原告法定代表人张宝相及其委托代理人徐佳卿、被告委托代理人刘仍安、戎兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海世俊建筑科技有限公司诉称，2015年4月19日原被告签订租赁物业合同，约定被告将青浦区外青松公路XXX号内的全部厂房、场地租赁给原告，租期20年，经原告验收合格后于2015年5月15日交接合同标的物。原告按照合同约定于2015年4月21日足额支付相应租金及押金，但被告没有履约诚意，迟迟不腾空厂房，且厂房多处漏水，电线裸露、配电箱不合格安装、消防设施损坏、墙体门窗不完整，存在重大安全隐患，又无修复行动，经原告多次催促仍不能交接合同标的物，严重影响原告的生产经营。故原告诉至本院要求：1、判令被告立即履行合同，移交合格的目标地块及厂房；2、判令被告承担不能按时交付合格目标地块及厂房违约金人民币(以下币种均为人民币)1,825,000元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2015年4月19日签订的租赁物业合同及其后签订的补充协议；2、判令被告向原告返还租房押金及半年租金共计2,121,666元；3、判令被告支付违约金1,825,000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司辩称，关于诉请1，同意解除协议，但理由是原告没有付租金，超出了约定期限，责任在原告。不同意诉请2，系争房屋是原告转租未成而毁约，原告没有转租出去，为了防止损失扩大，被告才将房屋另行出租了。关于诉请3，被告已经按约移交合格的目标地块及厂房，原告的违约金请求缺乏事实和法律依据。原告陈述的被告拒不履行腾退厂房义务及存在厂房严重漏水、消防设施损坏等重大安全隐患的事实不存在，也不存在被告行为影响原告生产经营的情节。经开庭审理查明，被告系位于上海市青浦区外青松公路**房屋的权利人。2015年4月19日，被告(甲方)与原告(乙方)签订租赁物业合同，约定：甲方将位于上海市青浦区外青松公路XXX号地址的厂房、场地出租给乙方使用，租赁期限为20年，自2015年5月15日起至2035年5月14日止。乙方享有一个月免租期，租赁期每三年租金上调6%；双方协定一年租金为365万元，付款形式为付六押一，每年租金分为两次付款，先付后用，押金为一个月租金，以后每期提前十天内交付后六个月的租金；乙方验收目标地块厂房合格，应在物业及附属设施交接确认书上签字；本合同有效期内，双方不得擅自单方面终止合同，如违约(以下第八项“其他约定”条款内含条件不可按违约处理)违约方须承担全部的违约责任，赔偿方式为赔偿半年的租金给对方。2015年5月14日，被告(甲方)与原告(乙方)签订补充协议，约定甲方同意整体转租，乙方不得多次分租或者以与他人合作合营的名义变相多次分租该房屋，甲方有权随时抽查房屋使用情况。乙方在使用房屋过程中不得擅自搭建违章建筑，一经发现，甲方有权拆除，拆除违章建筑所产生的费用由乙方赔偿。补充协议下部有被告手写字体“今日交房，免租期从2015年5月15日起计算1个月”。合同签订后，原告支付租金及押金共计2,121,666元。因原告第二期租金未付，2015年12月被告向原告发函，书面通知其租金逾期。原告收到函件后回复房屋没有移交，不存在缴纳房租。2016年1月10日，被告将系争厂房租赁给案外人，并于当日移交。另查明，原告曾在网站发布广告并与案外人于2015年5月10日签订厂房招商信息发布协议，对外转租系争厂房。以上事实，由原、被告的陈述、上海市房地产权证、补充协议、租赁物业合同、收据、厂房招商信息发布协议等证据予以证实，并经庭审出证，本院予以确认。庭审中，原告表示：被告至今没有交付房屋，系争厂房未腾空，原告多次督促被告要求交付及维修厂房。原告在签订租赁合同之前发布了广告，发布广告经过了被告法定代表人妻子的同意，但发布广告不代表被告移交了房屋，也不代表厂房内是清洁的。原告解除协议的依据是被告没有履行协议，被告未履行原被告协议又将房屋出租给他人，是严重的违约行为，原告没有使用房屋，被告应当返还租金和押金。1,825,000元的违约金是按照合同约定的6个月的租金计算的。原告提供：1、现场照片62张，系分四个时段拍摄，证明6月8日很多东西都没有清除，房屋漏水，电线裸露，消防不达标，门窗不完整。2、督促履行合同告知书，证明原告多次督促被告要求交付及维修厂房，原告在被告外青松公路XXX号厂房大门上张贴了一份，也邮寄给了被告一份。3、音频资料，是原告与被告法定代表人的妻子的通话，证明原告要求将租赁物修好后再移交。4、音频资料，系拍摄门卫主管老戴的视频和录音，其不让原告进去，原告都无法进入房屋，不存在交房。5、录像截图，证明有门卫，被告没有将房屋移交给原告。针对原告提供的上述证据，被告发表质证意见：1、照片时间作假，原告的拍摄时间是4月份，部分照片无法确认是在被告厂房内部拍摄。2015年5月14日交接房屋的时候屋内设备材料已经全部清空，原告提供的原被告在签订租赁协议之前就已经多次实地查看了厂房情况，原告在确认厂房符合其实际需求的情况下才与被告签订协议，并支付了200多万元的租金及押金。2、没有收到过告知书，不清楚原告是否在厂房门口张贴过。3、真实性不予认可。4、不予认可，内容不真实。5、不予认可，内容不真实。被告表示，系争厂房2015年5月14日交付的，当时看了现场还签订了补充协议，在被告的补充协议上留了交房的字迹，是被告的财务人员与原告的法定代表人交接的，没有办理书面的交接手续。原告在各大网站持续发布了招租信息，也一直在更新，证明原告已经占用房屋了，原告没有管理房屋是因为要转租，其不用使用房屋。2015年12月15日被告向原告发送解除通知书，原告收到后没有提出异议，被告就自行将房屋收回，移交给了案外人。被告按时交房，不存在违约，若法庭认定被告有责任，请求调整违约金。被告提供：1、承运合同7份，证明被告委托物流公司搬迁系争厂房内的设备及材料至江苏洪泽，总计运费高达54,000元，被告在积极履行腾空厂房的义务。2、补充协议，补充协议的手写部分证明被告2015年5月14日将厂房的使用权交付给了原告。3、照片18张，系2015年5月14日拍摄，证明当日厂房已经平整，货物和设备已经清空。4、通话录音，系2015年11月12日被告代理人与原告法定代表人的两次通话，证明原告起诉不是为了租金纠纷，主要是让被告同意在系争厂房内搭建违章建筑。5、告知函、通知函及邮寄凭证，被告于2015年12月15日通过顺丰快递发送解除通知书，写明12月16日合同解除，12月17日原告收到通知。针对被告提供的上述证据，原告发表质证意见：1、7次运输无法全部运走，只能说明被告运输过。2、手写字体不是原告写的，是被告加上去的，原告的补充协议上没有这些字。交房应当有交接手续。3、照片拍摄的是局部的，不代表被告将东西全部搬走了。4、确实是原告通话，原告要求被告移交房屋，要申请建房，不是搭建违章建筑。因为房屋有漏水，如果再搭建一层就不会再漏水了，当时也是口头同意的。5、12月15日的快递没有收到，对于函件内容也不认可。根据庭审确认的事实，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间所签订的租赁物业合同，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点在于，被告是否已经将租赁物交付原告。租赁物面积达2万元平方米，年租金为365万元，租赁物是否存在重大瑕疵，会否影响生产经营，作为承租人原告应有一个审慎注意义务，正确作出判断，选择是否承租该租赁物。然而，原告选择与被告签订租赁合同，随即与案外人签订厂房招商信息发布协议，实施原告企业网站上信息发布用于对外转租租赁物。由于租赁物原告没有自用，又转租未成，租赁物一直处于闲置状态。从被告提供的证据看，被告在约定的交付租赁物时间之前已经通过物流公司将租赁物内的设备及材料进行搬迁，被告不可能拒绝向原告交付已经腾空的租赁物。原告提起诉讼之前，因被告未能交付租赁物而原告未向被告主张交付租赁物，显然不符合常理。因此，原告主张被告未按约交付租赁物，本院不予采信。原告要求被告返还租金及支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。由于原告未按约支付租金，被告向原告发出解除合同通知函，现原告也要求解除双方之间所签订的租赁合同，双方对于解除合同已取得一致意见，合同解除日为原告收到被告发出的通知函之日即2015年12月17日。双方合同解除后，被告应将押金返还给原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海世俊建筑科技有限公司与被告上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司于2015年4月19日签订的《租赁物业合同》及于2015年5月14日签订的《补充协议》于2015年12月17日解除；二、被告上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海世俊建筑科技有限公司押金人民币296,666元；三、原告上海世俊建筑科技有限公司要求被告上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司返还半年租金人民币1,825,000元的诉讼请求不予支持；四、原告上海世俊建筑科技有限公司要求被告上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司支付违约金人民币1,825,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币38,373.30元，由原告上海世俊建筑科技有限公司负担人民币32,623.30元，被告上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司负担人民币5,750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  钱 江人民陪审员  宋惠琴二〇一六年九月三十日书 记 员  钟晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果