上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初6778号原告：上海市浦东新区越富豪庭业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：赵顺达，主任。委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文嫈，上海市理诚律师事务所律师。被告：上海越富房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：施珉，董事长。委托诉讼代理人：王跃龙，上海市润和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋长琳，上海市润和律师事务所律师。原告上海市浦东新区越富豪庭业主委员会与被告上海越富房地产开发有限公司所有权纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月13日、2016年7月1日、2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区越富豪庭业主委员会委托诉讼代理人葛锐、罗文嫈，被告上海越富房地产开发有限公司委托诉讼代理人王跃龙、宋长琳到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告申请依法委托上海信衡房地产估价有限公司对涉案物业管理用房市场价值进行评估。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区越富豪庭业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告按规定补足小区物业管理用房和业主委员会用房面积合计37.99平方米，并移交给小区业主大会，如被告不能补足则支付原告补偿款1,358,408.43元。事实和理由：越富豪庭小区于2006年底竣工验收，2007年初交付使用。小区业主大会和业主委员于2014年9月3日成立并登记备案。按照《上海市住宅物业管理规定》、《关于上海市实施的若干意见》的相关规定，结合越富豪庭小区的建筑面积，被告应提供100平方米的物业管理用房和30平方米的业主委员会用房，且必须系地面上的独用成套房屋。区业主大会和业主委员会在承接和清理资料时发现，被告仅提供92.01平方米的物业管理用房，尚缺失37.99平方米的相关用房，故向法院起诉。被告上海越富房地产开发有限公司辩称，对原告陈述的小区竣工时间、建设单位以及交付使用时间均没有异议，上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室房屋作为物业管理用房，登记在全体小区业主名下，但现在处于空关状态。被告不同意原告的诉讼请求，因为原告小区规划建设、预售许可以及预售登记等行为均得到政府部门的准许，被告的相关申请材料已经包含了物业管理用房及业主委员会用房；被告交付给原告的业主委员会用房实际并没有减少，小区门卫室内被隔出一层房屋，被隔出的房屋可以独立使用，可以视为物业管理用房及业主委员用房，故从本案的事实情况来看，被告不存在没有移交物业管理用房和业主委员用房相关面积的行为。本院经审理认定事实如下：被告是越富豪庭小区的建设单位，该小区于2006年11月27日竣工。2006年12月5日，上海市浦东新区房地产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》，载明小区房屋坐落于峨山路XXX-XXX号(单)、峨山路XXX弄XXX-XXX号，房屋建筑总面积25,825.74平方米，地上建筑总面积21,147.43平方米，地下建筑总面积4,678.31平方米，其中峨山路XXX弄XXX号XXX室房屋为物业管理用房，建筑面积92.01平方米，峨山路XXX弄XXX-XXX号XXX层警卫室兼监控室，建筑面积30.09平方米。小区房屋交付时，峨山路XXX弄XXX-XXX号XXX层警卫室兼监控室被分割为两层，楼下用作警卫室兼监控室，楼上用作保安的休息室和更衣室，上楼需从一楼进门右侧的台阶拾阶而上，楼上、楼下分别安装了门，但楼上建筑未取得产权证。2014年9月3日，越富豪庭小区业主大会和业主委员成立并向相关部门备案，业主委员会备案地址为峨山路XXX弄XXX号XXX室。原告认为，根据相关物业管理规定及越富豪庭小区的建筑面积，被告应提供100平方米的物业管理用房和30平方米的业主委员会用房，但被告仅提供92.01平方米的物业管理用房。2015年11月22日，越富豪庭小区就是否通过司法途径解决开发商未按规定提供物业管理用房和业主委员会用房进行表决，其中同意票132票，占总票数的86.27%，专有部分建筑面积17,302.30平方米，占专有建筑总面积的82.17%，同日，越富豪庭小区业主大会作出决议，同意起诉开发商未按规定提供物业管理用房和业主委员用房。2016年1月，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，被告表示在越富豪庭小区及其附近无法就近提供其他房屋用作物业管理用房和业主委员会用房。本院根据原告的评估申请，依法委托上海信衡房地产估价有限公司对上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室房屋(配套物业管理用房、业主委员会用房)的市场价值进行评估，该公司于2016年5月30日出具评估报告，结论为该房屋市场价值329万元，折合建筑面积单价为35,757元/平方米。原告预付评估费2万元。以上事实，由原告提供的业主大会和业主委员会备案证、《房屋土地权属调查报告书》、业主大会表决公告、业主大会表决结果统计汇总表、上海市房地产登记簿、房地产评估报告、评估费发票，被告提供的建筑工程项目表、预售许可证、上海市房地产登记申请书、照片、上海市房地产登记簿、上海市住宅物业管理区域核定单，以及本庭庭审笔录等在案佐证。本院认为，物业管理用房是对物业小区进行管理的必要设施，根据2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》第十九条以及《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》第五条的相关规定，建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：(一)物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。(二)业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。被告作为越富豪庭小区的建设单位，理应根据越富豪庭小区的建筑总面积提供建筑面积不低于100平方米的物业管理企业用房以及不低于建筑面积30平方米的业主委员会用房。然而，被告仅提供建筑面积92.01平方米的物业管理用房，尚有建筑面积37.99平方米的物业管理用房至今未提供，鉴于被告已将越富豪庭小区房屋销售完毕，且在该小区及附近无法就近提供房屋补足上述所缺面积，故本院从本案实际情况出发，以被告支付补偿款后由原告自行购置房屋的方式予以处理。考虑原告目前物业管理区域实际状况，结合评估报告确定的价格因素，本院确定被告支付原告补偿款1,358,408.43元。被告主张已在门卫室楼上隔出一间房屋故物业管理用房已经足额交付，本院认为，《上海市住宅物业管理规定》第十九条规定，建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。可见，物业管理用房除应当为地面以上的独用成套房屋且具备水、电等基本使用功能之外，还应当取得产权登记，方能保障该房屋从合法性、实用性角度均能服务于小区全体业主，故本院对被告的该项主张不予采信。综上，《中华人民共和国民法通则》第五条规定，判决如下：被告上海越富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海市浦东新区越富豪庭业主委员会购置物业管理用房款1,358,408.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,200元，减半收取计9,600元，财产保全申请费5,000元，评估费20,000元，合计34,600元，由被告上海越富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  孙杨二〇一六年九月八日书 记 员  张伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。