辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10426号上诉人（原审被告）：王莉敏，女，1968年12月21日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：白建中，辽宁丰华律师事务所律师。委托代理人：王毓瑛，女，1943年9月15日出生，汉族，沈阳市和平区马路湾街道城中花园社区委员会推荐。被上诉人（原审原告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路115号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石志强，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：程楠，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人王莉敏因与被上诉人沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初5278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王莉敏上诉请求：撤销一审判决发回重审或改判上诉人与被上诉人解除商品房买卖合同，赔偿损失237,539.82元。案件受理费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人对上诉人的诉求，在原审中应将实际购房人王毓英列为第三人参加诉讼。二、依据商品房买卖合同的约定，被上诉人负有不可推卸的过错责任。被上诉人存在过错主张请求二审法院不予支持。要求解除商品房买卖合同，承担不能交房支付购房款的日万分之二的违约金。三、上诉人要求依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条、第十八条、第十九条规定。四、依据我国消费者权益保护法被上诉人已构成违约，违规在先，应承担过错责任。五、案件受理费、上诉费由被上诉人承担。华锐公司辩称，一、关于上诉人所提我方违约问题。根据合同第八条及补充协议第二十六条约定，上诉人应在2014年7月30日之前办理银行按揭支付尾款266万元，上诉人未办理贷款，违约在先，我方有权据实延期交付房屋。二、关于上诉人没有成功办理银行贷款问题。合同并未固定贷款银行，王莉敏因个人原因不能办理银行贷款，不能按约定支付购房款，应自行承担违约责任。王毓瑛与王莉敏签订的委托购房协议为内部协议，不能对抗我方，不应合同效力。三、商品房买卖合同解除权对我方是一种选择权。根据合同第七条，买受人迟延给付款项时，出卖人有权决定是否解除合同。被上诉人继续给付被上诉人剩余房款是其应履行的义务。王莉敏向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的位于沈阳市于洪区细河路140号2门的房屋的房款2,660,000元；2、判令被告支付未能按照合同规定的期限付款的违约金，按照拖欠房屋价款每日万分之二计算，暂计至2016年3月27日，暂为322,392元（逾期天数为606天）。（实际应计至被告实际给付之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月30日，华锐公司与王莉敏签订商品房买卖合同，约定王莉敏购买华锐公司开发的位于沈阳市于洪区细河南路140号2门房屋，建筑面积343.58平方米，单独所有，总房款为4,435,335元。付款方式为银行按揭分期付款，王莉敏签订商品房买卖合同时给付1,775,335元，2014年7月30日前，支付华锐公司银行贷款金额266万元。合同还约定，王莉敏未按合同约定时间付款的，逾期90日内，自合同规定应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。房屋的交付时间为2014年9月30日前。合同签订后，王莉敏向华锐公司支付房款共计1,775,335元。一审法院另查明，因王莉敏系辽宁北程投资管理有限公司法定代表人，被界定为从事高危行业，未通过银行贷款审批，剩余266万元不能办理银行贷款。2015年4月16日，华锐公司曾向王莉敏发出律师函，要求其给付剩余房款及支付违约金。涉案房屋取得商品房预售许可证、竣工验收备案书，符合交付条件。但因王莉敏房款尚未给付完全，涉案房屋并未交付王莉敏。一审法院再查明，因案外人高金辉与北程投资公司及王莉敏有民间委托理财合同纠纷，和平区人民法院作出（2015）沈和民三初字第901号民事判决书，判决王莉敏向高金辉还款，后将本案涉案房屋查封。一审法院认为，华锐公司与王莉敏签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，未侵害他人的合法权益，合法有效，双方均应遵照执行。作为购房者，王莉敏应该对自身信用、信贷情况有所了解，在签订合同前应对所约定条款有一定预判性及作以充分准备，现王莉敏因个人原因不能办理银行贷款，不能按约定向华锐公司给付购房款，应该承担相应的违约责任。对于王莉敏提出的几点抗辩理由，一审法院认为，第一，根据合同的相对性，签订商品房买卖合同的主体为王莉敏与华锐公司，王毓瑛与王莉敏签订的委托购房协议仅系双方内部协议，不能对抗华锐公司，不影响商品房买卖合同的效力；第二，商品房买卖合同并未固定贷款银行，现系王莉敏个人原因导致银行贷款不能，与华锐公司无关；第三，根据合同约定，王莉敏未按约定时间给付购房款，王莉敏未将房屋交付华锐公司，并无不当，王莉敏认为华锐公司违约并要求赔偿损失，无事实和法律依据。另王莉敏系违约方，且现房屋已经被查封，其要求解除合同，于法无据，故王莉敏因个人原因导致合同违约，应向华锐公司给付剩余266万元购房款，并支付相应违约金。就违约金方面，王莉敏认为双方约定的违约金过高，请求法院调整，华锐公司未向一审法院举证证明其损失情况，故根据相关法律规定，违约金应按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告王莉敏于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告沈阳华锐置业有限公司购房款266万元；二、被告王莉敏于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告沈阳华锐置业有限公司违约金（自2014年7月31日起，以本金266万元，按中国人民银行同期贷款利率，计算至本院确定的给付之日止）。如被告王莉敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,619.16元，由被告王莉敏承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华锐公司与王莉敏签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。依据合同约定，王莉敏作为买受人应当于2014年7月30日前履行付清房款义务，现王莉敏未按合同约定履行付款义务，存在违约行为，一审法院判决王莉敏支付剩余房款并按贷款利率标准支付欠款利息并无不当。关于王莉敏上诉要求将王毓瑛列为当事人的主张。案涉商品房买卖合同系由王莉敏作为买受人所签订，王莉敏与王毓瑛之间关于委托购房的约定不能成为其拒绝履行合同义务的抗辩事由，故对其该项主张本院不予支持。关于上诉人提出解除合同并要求被上诉人承担违约责任的主张。本案中，依据合同约定，王莉敏作为买受人，应按约定履行支付房款的义务，现其未按约定履行义务，违约在先，华锐公司未向其交付房屋并无不妥。现华锐公司并未依合同约定行使合同解除权，且案涉房屋已被法院作为王莉敏名下财产予以查封，故对王莉敏主张解除合同的主张，本院不予支持。综上所述，王莉敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,619.16元，由王莉敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一六年九月二十六日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。