辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终8118号上诉人（原审被告）：李海军，男1967年8月16日生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街55号。组织机构代码证代码：00161131—3法定代表人：李诚，职务：经理。委托代理人：刘继，男，1980年1月6日生，汉族，系该公司员工上诉人李海军与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称绿建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初5342号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。绿建物业公司诉称：2009年6月6日绿建物业公司与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订了《绿地老街坊一期前期物业管理服务合同》，2011年6月6日，绿建物业公司与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司续签了《绿地老街坊一期前期物业管理服务合同》，双方约定：由绿建物业公司为绿地老街坊一期全体业主提供物业管理服务，物业管理服务标准为“住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取”，“业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金”，为维护绿建物业公司的合法权益，请求法院依法判令：1、李海军立即给付拖欠的自2011年7月1日至2016年6月30日物业费5,945元、电梯费720元及滞纳金1,239元；2、李海军承担诉讼费用。李海军辩称：欠费属实，但是我没有交纳物业费是有原因的，绿建物业公司于2014年7月23日改变了企业性质，绿建物业公司的公章与我们签订的合同中的公章不同。所以2014年7月23日之前的物业费及电梯费绿建物业公司无权诉讼请求。绿建物业公司的诉讼请求中部分也超过了诉讼时效。李海军入住的时候，园区没有达到入住标准，没有达到入住标准的公共区域不应让业主承担物业费。我方不知道绿建物业公司是何时与开发商签订的合同，我方未收到绿建物业公司任何形式的公示及送达的关于续签前期物业服务合同的文本，而我方手里的物业服务合同中未约定滞纳金的条款。所以绿建物业公司主张滞纳金没有依据，不应得到支持。自2014年开始，物业公司私自将电梯更改为刷卡，并与物业费捆绑，违反法律规定，侵害业主利益。绿建物业公司的服务没有达到合同中约定的标准。部分业主私自侵占公共区域及违章建筑，物业公司没有予以制止。楼道内大白脱落，物业公司没有进行维护。管道漏水、瓷砖脱落，物业公司没有进行维修。单元门门禁损坏，我们的楼南北都有门，现在所有人都可以从中穿过。保洁不能做到每天都清扫一次。我们楼一楼的门厅现在成了自行车停车厂，每次出入都是从自行车中经过。我们家外墙下雨漏水，卫生间反潮渗水，找到物业公司，也没有给予解决。我家自行车也园区内丢失，物业公司也不负责。楼道内有两个电梯，我们本是五户两梯的楼，物业公司在未经业主同意的情况下私自停了一个电梯，而且被停运的电梯是通往车库的电梯，给业主生活带来不便，且通往车库的楼梯清扫不干净。物业公司没有每年公示物业费收支情况，私自收取的费用不知去哪里了。所以我方认为我方没有达到相应的服务，所以不能支付相应的报酬。原审法院经审理查明：沈阳绿建物业服务有限公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。2008年7月22日，沈阳市顺意房产物业有限公司取得了“老街坊.城北新苑”前期物业服务项目的《中标通知书》，中标的物业服务费标准为月/平方米建筑面积1.2元。2009年，“沈阳市顺意房产物业有限公司”变更登记为“沈阳绿建物业服务有限公司”。2009年6月6日，沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对“老街坊.城北新苑”提供前期物业管理服务事宜。物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅及高层住宅1.2元/月/平方米；商业网点0.6元/月/平方米；电梯费按居住人数12元/人/月。合同期限自2009年6月1日起至2011年5月31日止。2011年6月6日，沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对“老街坊.城北新苑”提供前期物业管理服务事宜。物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅及高层住宅1.2元/月/平方米；门市物业0.6元/月/平方米；电梯费按政府定价执行。合同期限自2011年5月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同后自动终止。2016年5月20日，沈阳市于洪区北陵街道八家子社区居民委员会出具一份证明，内容为：“绿地老街坊.城北新苑”小区位于于洪区赤山路55号，系沈阳市于洪区北陵街道八家子社区辖区。该园区2009年建成至今，一直由沈阳绿建物业服务有限公司在此进行物业服务，沈阳绿建物业服务有限公司收费员每年电话催费，上门收费，张贴通知收费。李海军系居住在由绿建物业公司负责物业管理服务的小区业主，其拖欠自2011年7月1日至2016年4月30日物业费5,746元、电梯费696元。上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同及补充协议、中标通知书等证据在卷佐证，上述材料经庭审质证及该院审查，予以采信。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。沈阳绿建物业服务有限公司与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司绿建物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主李海军享受了绿建物业公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于绿建物业公司提出的要求李海军支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。关于绿建物业公司主张的2016年5月1日至2016年6月30日期间的物业费、电梯费，未到缴费期限，该院不予支持。关于李海军提出的物业服务存在的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。关于李海军提出的绿建物业公司的主张超过诉讼时效的主张，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴催费通知单的习惯做法，该院对于绿建物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定，构成了诉讼时效的中断，故对李海军的该项主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李海军于本判决发生法律效力之日起十日内向沈阳绿建物业服务有限公司交纳其拖欠的2011年7月1日至2016年4月30日物业费5,746元、电梯费696元；二、驳回绿建物业公司其他诉讼请求。如果李海军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李海军承担。宣判后，李海军不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1.一审法院对部分事实没有查清。上诉人质疑被上诉人企业主体变更后是否与之前的企业为同一家公司。绿建物业公司改制后，被上诉人没有提交与原国有企业签订的债权债务转让合同，所以，上诉人认为2014年7月23日之前的物业费、电梯费，被上诉人无权诉求；2.根据《印章治安管理办法》第十三条规定：‘需刻制印章的单位，只能申请刻制一枚单位法定名称章’。2014年7月23日后，绿建物业公司得到新的法定公章，被上诉人的起诉状证据中同时包含两枚不同的公章，但无证据证明两个公章的关联性。被上诉人在市场主体类型变更后，无法证明现物业公司可以替代原物业公司继续履行原物业合同。故上诉人与被上诉人不存在合同关系；3.八家子社区委员会距离绿地老街坊一期距离过远，证明不实。被上诉人绿建物业公司辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为物业公司被上诉人绿建物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主上诉人李海军享受了绿建物业公司提供物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出其签订的物业合同公章与被上诉人原审提供公章不同的主张，因被上诉人已提交证明被上诉人公司系由国企转制而来，转制合同已明确约定被上诉人公司承接原企业债权债务，公章系转制后办理的证据。而上述企业转制行为并未违反相关法律规定，故对上诉人这一主张，本院不予支持。关于上诉人提出原审庭审中社区存在证言不实的主张，因其未提供足够证据证明，故对上诉人这一主张，本院不予支持。另关于上诉人提出的物业服务存在的质量问题，因其提供证据不足以证明该主张，故对上诉人这一主张，本院不予支持。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李海军负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年九月十八日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。