云南省安宁市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云0181民初949号 原告：吴某某，男，汉族，1978年6月19日出生，云南省石林县人，现住云南省安宁市。 委托诉讼代理人：张本忠，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。 被告：曹某某，女，汉族，1971年7月11日出生，云南省安宁市人，曾住云南省安宁市昆钢，现在云南省第一女子监狱服刑。 被告：昆明安都房地产经纪有限公司。 住所地：昆明市春晖小区英茂花园****商铺。 法定代表人：程池，董事长。 被告：昆明安都房地产经纪有限公司安宁朝阳后山分公司。  住所地：安宁昆钢朝阳后山****/div> 负责人：徐敏。 委托诉讼代理人：李世华、汤培林，云南萃峰律师事务所律师，特别授权代理。 原告吴某某与被告曹某某、昆明安都房地产经纪有限公司（以下简称“安都公司”）、昆明安都房地产经纪有限公司安宁朝阳后山分公司（以下简称“安都分公司”）居间合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2016年7月29日公开开庭进行审理。原告吴某某及其委托诉讼代理人张本忠，被告曹某某、安都公司法定代表人程池、安都分公司负责人徐敏及其委托诉讼代理人李世华、汤培林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年12月9日，原告通过安都分公司的介绍与卖方曹某某签订了三方房屋买卖合同，合同约定，该房为昆钢向阳坡小区二期4幢1单元102号，房屋价款为460000元，原告向被告即第三方安都分公司支付中介服务费7000元。原告在安都分公司的中介服务下于当日支付了订金160000元给曹某某，同年12月16日又支付了80000给曹某某。后在约定时间曹某某一直不配合原告办理过户手续。原告到房管局查询时得知此套房屋已不在曹某某名下，曹某某向原告退还了42000元，后曹某某也因犯诈骗罪被判刑。原告认为，安都公司、安都分公司作为专业的房产中介服务机构，没有尽到对所交易标的是否属于曹某某所有的房屋的权属审查义务，没有确定原告所购房屋的权属归附，属于在提供服务过程中的严重错误，因此给原告造成巨大经济损失，两被告应该为此错误承担连带赔偿责任。 被告曹某某辩称，我不同意由让我来赔偿，我因犯诈骗罪被判承担刑事责任，现在我在监狱服刑没有赔偿能力，本案我不应该再负赔偿责任。 被告安都公司辩称，此事我于上个月才知道，诉请看起来有一定道理，我需要负责的我会负责，其他事情我不清楚，由分公司陈述。 被告安都分公司辩称，一、2014年11月中旬，曹某某来我公司登记信息卖房子，很急，吴某某过来有意购买此房，双方达成共识后于同年12月9日签订买卖合同。二、昆钢房管局在双方交易时不提供房屋查档服务，我公司是无法查到档案。三、签订合同时我方也提醒吴某某，订金少付一点，但他们协商后当天就转了16万元，同年12月17日曹某某又让吴某某打了8万元给她，我方一直都在提醒吴某某。四、本案我方也是受害者，到现在我方都没有收到中介费。 归纳双方诉辩主张，本案双方争议的焦点为：一、本案原、被告因签订《房屋买卖合同》建立起来的法律关系是房屋买卖关系还是房屋买卖居间合同关系。二、被告曹某某是否是本案适格的被告。三、安都分公司在履行居间人的义务时，是否有违约行为，是否应当承担违约责任。 原告为其主张向法庭提交如下证据予以证实： 第一组：原告身份证、被告公司登记信息等，欲证实：原、被告主体资格。 第二组：《房屋买卖合同》1份，欲证实：2014年12月9日，曹某某与吴某某在安都分公司的撮合下，签订了《房屋买卖合同》，安都分公司作为本合同第三方在本合同上盖了公章，并向安都分公司支付了7000元的中介服务费。 第三组：收条2份，欲证实：曹某某先后收取了吴某某购房款24万元。 第四组：（2015）刑初字第428号刑事判决书1份，欲证实：1、曹某某收到吴某某购房款24万元及曹某某还欠吴某某19.8万元；2、安都分公司在明知曹某某所售房屋已经卖给他人的情况下，仍然恶意撮合双方签订《房屋买卖合同》，谋取非法利益，安都分公司在本案中存在严重过错，应当对曹某某的欠款承担连带赔偿责任。 上述证据，曹某某质证后认为，对第一组、第二组证据的三性无异议；对第三组证据，我确实收到了订金16万元，房款8万元，合计24万元；对第四组证据的三性无异议。被告安都公司质证后认为，对第一组、第二组、第三组、第四组证据，三性无异议。被告安都分公司质证后认为，对第一组证据，无异议；对第二组、第三组证据，证明目的1无异议，证明目的2有异议，我方没有收到过7000元的中介服务费，对合同的真实性无异议，但合同明确约定过房款的支付时间和方式，吴某某与曹某某之间的给付不符合合同约定，我方也不清楚他们双方的给付行为，因给付行为没有经过我方的参与；对第四组证据，真实性无异议，证明目的不认可，我方并不清楚曹某某将房屋卖给他人，我们要在他们正式交易时才能查档，不存在恶意串通，我方已经核查了房产证原件，都是按合法程序走的，不存在过错，根本原因是曹某某一房二卖。 三被告未向法庭提交证据。 原告提交的证据，三被告对其真实性均无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月下旬，曹某某到安都分公司登记信息售房，2014年12月9日，原告通过安都分公司的介绍与卖方曹某某签订了三方《房屋买卖合同》，合同约定，甲方（曹某某）、乙方（吴某某）、第三方（中间方）安都分公司，甲乙双方委托第三方出售和购买以下房屋，一，房屋坐落于昆钢向阳坡二期4幢1单元102号，房屋产权号为201401373，产权面积133.16平方米，房屋状况：为经济适用房，无人房、房款已付清、该房土地使用证已办，该房土地使用性质为划拨。房屋成交价款为460000元，付款方式：2014年12月9日吴某某方支付定金16万元，过户当天由乙方吴某某支付甲方房屋款20万元，剩余房款10万元乙方吴某某于2015年3月15日付给甲方曹某某，办理变更登记手续的时间为2014年12月9日至12月30日前，中介服务费7000元，由乙方吴某某支付。原告在安都分公司的中介服务下于合同签订当日2014年12月9日支付了定金160000元给曹某某，12月16日又支付了80000元给曹某某。后在约定时间曹某某一直不配合原告办理过户手续。原告到房管局查询时得知此套房屋已不在曹某某名下，曹某某向原告退还了42000元，（2015）安刑初字第428号刑事判决书以曹某某犯合同诈骗罪被判处有期徒刑三年六个月，并处罚金10万元，继续追缴曹某某所诈骗之款项198000元发还受害人吴某某。原告认为，安都公司、安都分公司作为专业的房产中介服务机构，没有尽到对所交易标的是否属于曹某某所有的房屋的权属审查义务，没有确定原告所购房屋的权属归附，属于在提供服务过程中的严重错误，因此给原告造成巨大经济损失，两被告应该为此错误承担连带赔偿责任。因此，诉讼来院。 另查明，2015年安刑初字第428号刑事判决书中证人罗凡证实：罗凡于2014年11月26日，通过证人钟金钊、证人蒋海昆以不少于32万元购得该房。 本院认为，本案三方签订的《房屋买卖合同》，涉及到房屋买卖合同和居间合同两种法律关系，从房屋买卖合同法律关系来看，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。被告曹某某的犯罪行为也受到了法律的处罚，且刑事判决书中也明确了应继续向曹某某追缴诈骗款发还受害人吴某某。本案在审理中，也向原告释明，应当选择主张的法律关系，其选择主张居间合同法律关系。从居间合同法律关系来看，我国《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。从2015年安刑初字第428号刑事判决书证人罗凡证言证实：2014年11月26日，其通过安都公司介绍，自己与蒋海昆签订了购买曹某某位于昆钢向阳坡4幢1单元102号房屋的买卖合同，当时曹某某也在场。因为曹某某差蒋海昆钱，应委托蒋海昆把她的房子卖掉。2014年11月23日付了2万元给中介，2014年11月26日付了6万元，这8万元是在昆钢安都中介房产即安都分公司由中介付给曹某某，曹某某也写了收条。该套房子于2014年11月27日过户在自已名下，2014年12月31日拿到房产证。证人钟金钊证实：2014年9月，曹某某到安都分公司叫帮她卖房子，昆钢向阳坡4幢1单元102号，曹某某急需用钱，向蒋海昆借款，用她的房子做抵押，2014年10月，曹某某叫跟她把这套房子卖掉还蒋海昆钱，其委托蒋海昆卖房。后来罗凡来买昆钢向阳坡4幢1单元102号房屋，于2014年11月26日，在中介办公室，罗凡支付了60000元及之前罗凡交给自已的2万元现金，一共80000元交给了曹某某，曹某某写了收条，后来罗凡又付了24万元给蒋海昆，这套房子就过户给了罗凡。证人蒋海昆也证实，曹某某向其借款，并委托其卖房，该房卖给了罗凡的事实，以上证人证言可以看出，本案中介方安都分公司违反上述居间忠实义务，未将该套房子已于2014年11月26日就与案处人罗凡签订房屋买卖合同的事实告知原告，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用；给委托人造成损失的，中介方应当承担相应的损害赔偿责任。因原告未按合同约定的时间支付购房款80000元，造成损失进一步扩大，有一定的责任，故其自己应承担15%的损失，根据我国《公司法》第十三条：“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。”应由被告安都公司及分公司共同承担85%的损失赔偿责任168300元（198000×85%）。在居间合同中，被告曹某某不是适格的当事人，不应承担赔偿责任。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国公司法》第十三条之规定，判决如下： 一、由被告昆明安都房地产经纪有限公司、昆明安都房地产经纪有限公司安宁朝阳后山分公司在本判决生效后十日内共同赔偿原告吴某某购房损失168300元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4474元，原告吴某某承担916元，被告昆明安都房地产经纪有限公司和昆明安都房地产经纪有限公司安宁朝阳后山分公司共同承担3558元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或上一级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 当事人均服判或不上诉的，本判决到期即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长  张 萍 人民陪审员  李宏伟 人民陪审员  郑洪仙 二〇一六年九月二十二日 书 记 员  侯 蕊