广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初8385号原告：广州市越秀区地铁拆迁办公室，地址广东省广州市越秀区。负责人：刘毅，主任。委托诉讼代理人：梁健仪，广东凯通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢艳斌，广东凯通律师事务所律师。被告：广州市东山市政工程有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：方豪庆，总经理。委托诉讼代理人：高亦镠。原告广州市越秀区地铁拆迁办公室与被告广州市东山市政工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁健仪、被告的委托诉讼代理人高亦镠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金1861706.13元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年4月29日，原告与被告（更名前为：广州市东山市政工程有限公司）双方签订《广州市房屋租赁合同》。合同约定如下：一、甲方同意将坐落在白云区棠溪国强北街6、8、10号房屋（以下简称“租赁物业”），出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积为1957.63平方米，每平方米2.6元／月：二、租赁期从2007年5月1日至2010年6月30日止；三、租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按月付款方式缴付租金给甲方；四、逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的1%向甲方支付违约金；五、约定由于该批量房屋残旧，部分门窗、供水管、外墙电线已被盗走，大部分房屋被人破锁入住，欠水电费，承租方负责出资解决上述问题。故甲方同意免收二个月租金（2007年5月、6月租金）。租金从7月1日起收缴。从本合同一经双方签订，乙方承担房屋安全、消防安全以及自负治安责任。2010年6月30日租赁合同期满后，双方没有办理租赁合同续签手续，但被告一直使用租赁物业至2015年9月30日原告收回租赁物业时止。现原、被告就自租赁合同期满后至原告收回管业期间的租赁物业租金收取标准未能达成一致意见，原告发函给被告，主张应根据广州市房管局发布的广州市房屋租金参考价为计算租金的标准（即集体土地房屋：2010年9元／平方米／月，2011年13元／平方米／月，2012年15元／平方米／月，2013年17元／平方米／月，2014年17元／平方米／月，2015年尚未公布，按2014年标准计），合计1861706.13元；被告复函，决定将黎某在这期间收取的607000元租金上交给原告，同时愿意支付银行利息36348元，原告认为收益权受到侵害。鉴于上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告提出的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，依法不受法律保护。被告与拆迁办公室签订的《广州市房屋租赁合同》第三条约定，租赁期限至2010年6月31日止，月租金30540元，于每月第5日前支付。2010年6月31日之前的租金已经交纳完毕，被告没有向拆迁办公室交纳2010年7月1日之后的租金，也没有向拆迁办公室移交租赁房屋，而拆迁办公室却一直没有向被告提出租金和移交房屋的权利主张。2015年10月22日拆迁办公室与被告签订的《房屋移交协议》第四条第三款也只是要求被告向其支付2015年10月1日起至房屋使用人清退之日的租金，没有要求2010年7月1日至2015年9月30日止的租金，按照民法通则规定，租金的诉讼时效为一年，因此原告主张的租金早已超过法律规定的诉讼时效，其权益不受法律保护。二、原告要求被告按广州市房管部门发布的租金参考价标准支付租金没有法律依据。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”按照这一规定，原租赁合同继续有效，租金只能按照原租赁合同约定的租金标准执行。现在原告不按原租赁合同约定的租金标准计算租金，而是按照广州市房管部门发布的租金参考价标准计算租金，显然违反了合同法的规定，是没有法律依据的。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据《广州市房屋租赁合同》、《关于催缴白云区国强北街6、8、10号房屋租金的函》、《房屋移交协议》、《关于对白云区国强北街6、8、10号房屋催缴租金的复函》、发票、证明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月29日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于白云区棠溪国强北街6、8、10号（附房号表）的房屋，出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积1957.63平方米（每平方米2.6元/月）；租赁期限从2007年5月1日起至2010年6月31日止；乙方应当依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方应当按照当月租金的1%向甲方支付违约金；由于该批量房屋残旧，部分门窗、供水管、外墙电线已被盗走，大部分房屋被人破锁入住，欠水电费，承租方负责出资解决上诉问题，故甲方同意免收乙方2个月租金（2007年5、6月）；……。2015年10月22日，原告向被告发出《关于催缴白云区国强北街6、8、10号房屋租金的函》，内容为：被告于2007年4月与原告签订上述房屋租赁合同，合约期限为2007年7月至2010年6月。2007年7月至今，涉案房屋至今未续签租赁合同，但实际上由被告租赁管理，且未交纳租金。原告根据广州市房管局网上发布的广州市房屋租金参考价，计算出2010年7月1日至2015年9月31日期间的租金合计1861706.13元。原告要求被告按照上述租金数额进行交纳。同年10月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋移交协议》，约定：乙方应当将涉案房屋腾空交还给甲方；乙方自本协议签订3日内向甲方提交《国强北街房屋现状表》；甲方按照《国强北街房屋现状表》接管房屋；乙方承诺完成下列工作：1.将房屋移交及清退事宜告知相关使用人并做好安抚、清退工作；2.自本协议签订之日起3个月内完成全部房屋使用人的清退并填写登记表报甲方验收确认；3.自2015年10月1日起至房屋使用人清退之日，乙方按《国强北街房屋现状表》中相应的租金标准向甲方交付租金；4.自协议签订之日起至全部房屋使用人清退之日，仍承担全部房屋的安全管理职责；对于乙方未能在清退时限内完成使用人清退的房屋，除使用人向按本协议约定向原告交租外，乙方须以市房管部门每年更新公布的国强北街所在地段集体住宅租金参考价的2倍向甲方支付房屋占用费；……。同年11月30日，被告向原告支付2008年1月1日至2010年6月31日期间的租金152700元，原告就此向被告开具了发票。2016年1月12日，被告向原告发出《关于对白云区国强北街6、8、10号房屋催缴租金的复函》，内容为：被告与原告就涉案房屋租金问题一直未达成协议。现原告委托评估公司对涉案房屋进行评估，按照评估结果，涉案房屋2010年7月1日起至2015年9月30日租金为1532824.28元。被告提出三方面意见：1.多年来涉案房屋出租率大概为65%，按最好的年份80%计算，原告能收到的租金也只有1226259.42元；2.涉案房屋在上述期间配置管理人员工资需要518400元；3.被告多年来维护涉案房屋的费用为279936元。被告希望与原告解决问题，决定将黎某2010年7月1日至2015年10月31日所上交的租金607000元及该租金的银行利息36340元全部上交给原告，等待原告根据实际情况给予合理的结果。同年7月12日，原告向本院提起本案诉讼，要求被告向原告按照广州市房管部门发布的广州市房屋租金参考价向其支付所欠租金1861706.13元。本院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故在2010年7月1日至2015年9月30日期间，原、被告就涉案房屋成立不定期租赁合同关系。因此，原告主张根据广州市房管部门发布的广州市房屋租金参考价作为计算租金的标准，缺乏合同依据，本院不予支持。按照《广州市房屋租赁合同》的约定的租金标准，被告应当向原告支付租金为1957.63平方米×2.6元/月×63个月-152700元=167959.79元。被告就此提出的抗辩意见合理合法，本院予以支持。对于被告提出原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，因于法不合，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，判决如下：一、被告广州市东山市政工程有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州市越秀区地铁拆迁办公室支付2010年7月1日至2015年9月30日期间的欠付租金167959.79元；二、驳回原告广州市越秀区地铁拆迁办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21555元，由原告负担19610元，被告负担1945元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  谢见日人民陪审员  谭新衡二〇一六年九月二十六日书 记 员  林嘉颖