江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终2006号上诉人(原审被告):淮安市淮阴区红旗精制米厂,住所地淮阴区老张集粮油管理所院内。投资人：孙永军，该厂厂长。委托诉讼代理人：王照辉，江苏天淮律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：淮安市淮阴区老张集粮油管理所，住所地淮阴区老张集街南首。法定代表人：顾士洪，该所所长。委托诉讼代理人：韩卫东，江苏穿石律师事务所律师。上诉人淮安市淮阴区红旗精制米厂（以下简称红旗米厂）因与被上诉人淮安市淮阴区老张集粮油管理所（以下简称老张集粮管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院于2016年5月18日作出的(2015)淮民初字第03764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人红旗米厂的投资人孙永军及其委托诉讼代理人王照辉、被上诉人老张集粮管所的法定代表人顾士洪及其委托诉讼代理人韩卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人红旗米厂的上诉请求及理由：一审判决认定涉案的原粮仓库及两间稻壳仓系被上诉人所建，并判决上诉人将其返还给被上诉人错误，该原粮仓库及两间稻壳仓实为上诉人的原投资人胡红旗所建，被上诉人的处分行为无效；一审判决对上诉人与被上诉人所签订的《房屋转让协议》的效力在本案中作出审查认定，且仅判决被上诉人返还上诉人35000元，超出了原告的诉讼范围，程序违法，也有失公正。请求二审查明事实，依法改判或者发回重审。被上诉人老张集粮管所答辩称：上诉人与被上诉人所签订的《房屋转让协议》的内容已充分证明原粮仓库及两间稻壳仓属被上诉人所有，被上诉人有处分权，上诉人主张为胡红旗所建不是事实；《房屋转让协议》所涉及的房屋包含在本案讼争的房屋内，一审判决对该协议的效力进行审查，以确定所涉房屋应当如何处理，在程序上并无不当；上诉人所主张的损失没有事实依据，且即使存在，上诉人在一审中并未主张，更未提出反诉，二审不应理涉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。一审原告老张集粮管所诉称：2013年8月，被告从红旗米厂原厂长胡红旗手中接手租赁原告院内的五间约300平方米的仓库用作厂房，租金每年10000元，被告的租金从2013年10月交至2015年10月。后根据淮阴粮食局关于规范国有资产管理的文件精神及粮食安全管理的需要，原告决定不再出租房屋给被告并多次要求被告迁出，但被告一直占用至今且未交费。现原告诉至法院，要求：1、解除原、被告间的租赁关系；2、判决被告从占用的原告所有的2间米车间迁出，并将其在原告土地上违法搭建的房屋拆除（包括2间米车间、2间稻壳仓、1间原粮仓库、1个简易大棚）；3、被告给付原告从2015年11月至迁出之日的房屋占用费，按原有租金每年10000元的标准计算；4、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告老张集粮管所系全民所有制企业，在淮阴区××××街取得划拨土地一块共计9242.5平方米，用于粮食仓储。被告红旗米厂系个人独资企业，于2001年12月20日成立，住所地在淮阴老张集粮管所院内，经营范围是粮食收购、加工、销售。原告曾与被告的前投资人胡红旗签订协议，将原告的部分房屋及场地租给被告红旗米厂使用，被告每年向原告缴纳租金10000元，租金缴纳至2013年10月。被告红旗米厂使用的房屋均位于原告院内，包括原告大门北侧4间米车间（从西向东分别称为米车间1、2、3、4）、1间原粮仓库（位于米车间4北侧）、2间稻壳仓（位于原粮仓库北侧、内部相连）、原告大门南侧的简易大棚，其中米车间1、2均为原告所有，米车间3、4及简易大棚系被告红旗米厂后建，原粮仓库及2间稻壳仓系原告老张集粮管所后建，后建的房屋均无产权证书。2013年9月15日，被告红旗米厂现在的投资人孙永军以30万元的价款受让了该厂，包括该企业的“全部出资及与此相关的合法权益”，孙永军受让该厂后，继续沿用之前的房屋及场地，虽未与原告重新签订房屋租赁合同，但继续按每年10000元的标准向原告缴纳租金至2015年10月。2014年11月15日，原告老张集粮管所当时的法定代表人潘宝春与孙永军签订《房屋转让协议》一份，将原粮仓库及2间稻壳仓以35000元的价格转让给了被告红旗米厂。依据淮安市淮阴区粮食局淮粮[2015]34号文件精神，2015年11月3日，原告向被告投资人孙永军送达通知一份，要求被告红旗米厂于接到该通知后7天内搬出，孙永军签收了该通知。一审法院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交由承租人占有、使用而由承租人支付相应租金的合同。原告老张集粮管所将部分房屋及场地出租给被告红旗米厂使用，虽然在书面租赁合同期满后双方并未续签新的租赁合同，但被告红旗米厂一直继续使用原租赁物且继续缴纳租金至2015年10月，原告亦予以同意，故在原租赁合同期满后双方之间形成不定期租赁合同关系。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人，本案中原告已于2015年11月3日通知被告要求搬离，故对原告要求解除双方之间的租赁合同且被告从米车间1、2搬出的诉求，应予以支持。对于被告红旗米厂扩建的米车间3、4及简易大棚，原、被告之间的租赁关系已经解除，原告要求被告予以拆除亦符合法律规定，但上述建筑位于原告院内，且在孙永军接手红旗米厂之前就已存在且一直使用，故可以推定被告红旗米厂该扩建行为得到了原告的同意，现将上述扩建予以拆除必然会给被告带来一定的损失，对于该损失双方可另行协商解决或由被告另行主张。至于原粮仓库及2间稻壳仓，系原告卖给被告的，但原粮仓库及稻壳仓并无产权证书，故2014年11月15日双方签订的《房屋转让协议》属于无效合同，合同无效后因该合同取得的财产应该予以返还，故原告应返还被告35000元，被告应将原粮仓库及2间稻壳仓返还原告。自2015年11月开始，被告未再缴纳租金，现涉案房屋仍在被告的占有、使用之下，故对原告要求被告参照之前的租金标准，支付从2015年11月起至搬出之日的房屋占有使用费的诉求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、第一百三十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告淮安市淮阴区老张集粮油管理所与被告淮安市淮阴区红旗精制米厂之间的房屋租赁合同。二、被告淮安市淮阴红旗精制米厂于本判决生效后三十日内从诉争的米车间1、2搬出。三、被告淮安市淮阴红旗精制米厂于本判决生效后三十日内将诉争的米车间3、4及简易大棚拆除。四、原告淮安市淮阴老张集粮油管理所于本判决生效后三十日内返还被告淮安市淮阴红旗精制米厂35000元，被告淮安市淮阴红旗精制米厂于本判决生效后三十日内将诉争的原粮仓库及2间稻壳仓返还原告淮安市淮阴老张集粮油管理所。五、被告淮安市淮阴区红旗精制米厂于本判决生效后三十日内向原告淮安市淮阴区老张集粮油管理所支付争议房屋的占有使用费（自2015年11月起至实际搬出之日，按照每年10000元的标准计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告淮安市淮阴红旗精制米厂负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议的焦点是：1、一审判决书对涉案的原粮仓库及两间稻仓的权属认定是否正确；2、一审判决对上诉人与被上诉人所签订的《房屋转让协议》所涉的房屋在本案中一并进行处理，是否超出被上诉人的诉讼请求范围，程序是否合法。本院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人红旗米厂系个人独资企业，其自成立时起即租赁被上诉人老张集粮管所的场地及房屋从事经营，并将所承租的场地和房屋登记为企业的住所，双方形成租赁合同关系，并签订了书面的租赁合同。经审查，原审判决针对被上诉人的诉讼请求，认定双方之间形成不定期租赁合同关系，在出租方要求解除租赁关系，并给予承租方合理的搬迁期限的情况下，判决解除双方之间的租赁合同，由上诉人向被上诉人返还所承租的房屋，拆除后扩建的建筑，并支付实际占用期间的房屋使用费，符合合同法的相关规定，说理详实，所作判决正确，应予维持。上诉人主张一审判决对涉案的原粮仓库及两间稻仓的权属认定错误，主张该涉案建筑系上诉人的原投资人胡红旗所建，被上诉人不是所有权人，无权要求上诉人向其返还。但上诉人对此主张并未提供相关证据予以佐证，且从上诉人与被上诉人于2014年11月15日签订的《房屋转让协议》所载明的内容看，上诉人是认可涉案的原粮仓库及两间稻仓的所有权属于被上诉人，并向被上诉人实际支付了35000元的对价，故在现有证据的情况下对上诉人的该上诉主张，本院实难予以采信。另经审查，被上诉人一审的诉讼请求中包括上诉人与被上诉人于2014年11月15日签订的《房屋转让协议》所涉及的原粮仓库及两间稻仓的返还问题，且该建筑和上诉人在承租期间后扩建的建筑（即：米车间3、4及简易大棚）均包含在一个总的租赁合同中，也是在双方租赁合同的履行过程中建成，所涉建筑也均建在被上诉人的土地使用权的范围内，一审判决对该协议的效力一并进行审查，以确定协议所涉房屋应当如何处理，并未超出被上诉人的诉讼请求范围，程序合法。至于上诉人主张被上诉人应当承担缔约过错责任，以及就上诉人因扩建而造成的损失承担责任，上诉人在一审中对此并未提起反诉，一审判决也已明确告之上诉人可另行主张，故上诉人在二审中迳行提出此诉请，本院依法不予理涉。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。上诉人红旗米厂的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人淮安市淮阴区红旗精制米厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年九月二十八日书 记 员  夏 冬