广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初4226号原告（反诉被告）：广州慈美荟健康科技有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：陈东英，职务：董事长。委托代理人：覃丽，系广东华进律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市金鹅银滩物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：程军，职务：总经理。委托代理人：郭惠明，系该公司员工，联系地址。委托代理人：梁家东，系广西金大地律师事务所律师。原告（反诉被告）广州慈美荟健康科技有限公司（以下简称：慈美荟公司）诉被告（反诉原告）广州市金鹅银滩物业管理有限公司（以下简称：金鹅银滩公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告慈美荟公司的委托代理人覃丽，被告金鹅银滩公司的委托代理人郭惠明、梁家东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慈美荟公司诉称：2015年6月1日，原告租用了芳村长堤路白鹅潭风情酒吧街B段02号商铺。由于被告是代为行使出租管理权的公司，则合同每年一签，租期为一年，但被告一直口头承诺无条件续租。在租赁合同履行期间，原告严格按照合同的约定执行，按时足额缴纳租金、管理费及水电费，没有任何的违约行为。但在2015年12月25日，原告突然接到被告发来的书面通知书，要求提前终止租赁合同，理由是政府将改造芳村长堤路白鹅潭风情酒吧街，因此不再续租。被告在给原告发放《终止租赁合同通知》后一直不找原告沟通此事则默认原告就此搬离，也没有任何街道改造的文件与措施，直到今日整个街道均未有任何形式的改变，在此期间原告依然给被告按时足额缴纳租金及水电费。原告向被告了解情况，也向荔湾区政府信访办了解情况，得到的答复是并没有政府的改造立项，也没有任何证据证明被告的改造必须终止合同。而相反无论改造与否，这条街都是商业用途，都用于出租。因此，被告无任何正当理由就提前终止双方的租赁合同，既构成违约，也侵犯原告的优先承租权，因相信了被告的口头保证无条件续租的承诺，原告在租赁房屋上投入了高额的装修费用。由于被告的违约和不守信，目前导致了原告很大的经济损失。原告特诉至法院。请求判令：1、要求确认原被告双方的租赁合同于2016年1月25日终止。2、裁决被告提前解除租赁合同，构成违约，应承担100%（20万）的违约责任；3、裁决被告因侵犯原告优先承租权，赔偿给原告造成的装修及其它损失80万元；4、诉讼费由被告承担。被告金鹅银滩公司答辩暨反诉称：1、原告于2016年7月14日向法庭提交诉状，并在庭前才要求确认合同于2016年1月25日解除，但原告的陈述其至今仍占有并使用诉争房屋，拒不按合同约定腾空该房屋给被告，且原告从2016年3月份至今拒不履行缴纳商铺租金和管理费。2、原告要求被告承担违约责任及相应的损失没有合同约定及事实依据。3、原告的第三项诉讼请求与其前两项诉讼请求存在矛盾，优先承租权是被告继续将讼争房屋继续出租及租赁合同继续履行或重新签订租赁合同，原告在前一项请求中要求确认合同解除，两项诉讼请求存在矛盾，请法庭因此予以驳回。反诉人认为：被反诉人欠付租金和管理费，且租赁期限届满合同终止拒绝交还商铺的行为已构成严重违约。为此，反诉人依法向法院提起反诉请求，1、请求判决确认反诉人与被反诉人之间的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》于2016年5月31日终止；2、请求判令被反诉人立即将广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街B段02号商铺交还反诉人；3、请求判令被反诉人向反诉人支付自2016年3月至5月期间的租金及管理费共计人民币48669元及其滞纳金48669元（滞纳金高于本金按本金计算）；4、请求判令被反诉人向反诉人支付相当于履约保证金数额的经济损失32446元；5、请求判令被反诉人向反诉人支付2016年6月1日后的商铺占用费和管理费人民币40295元（按商铺租赁调升10%租金及管理费计算即17845元/月，暂计至2016年8月8日，实计至被反诉人向反诉人交还商铺之日止）以及逾期支付利息（按同期银行贷款利率计算）；6、请求判令被反诉人承担本案的诉讼费用。原告慈美荟公司答辩称：被告的第一项反诉请求没有任何事实依据，被告于2015年12月25日发出解除函后，再去主张合同期满终止，显然是自相矛盾。对第二项反诉请求，属于倒业之诉，应当另案独立起诉，不应在本案处理。对第三项反诉请求，被告主张的是3-5月份的租金及管理费，该期间双方租赁合同已经终止，属于另一法律关系，应当另案起诉。对第四项反诉请求，被告要求原告承担履约保证金的责任，而本案所涉及的租赁合同是被告违约在先，提前终止合同，因此根据合同的权利义务对等原则，应是被告支付给原告保证金的损失。对第五项反诉请求，被告主张2016年6月份后的占用费既不在双方签订的租赁合同期限，也不在终止合同前的期限，因此属于另一法律关系，应另案起诉。其次，该诉讼请求提升10%的租金没有法律依据，法庭应予以驳回。综上，原告认为被告的反诉六项请求没有任何事实和法律依据，也超越了本案的审理范围，应当予以驳回。关于滞纳金和利息的主张，原告认为双方是在口头租赁关系中产生占用费问题，在口头租赁关系中并没有滞纳金、违约金等约定，因此被告的主张没有依据。经审理查明：2015年5月30日被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订合同编号NO:F2015-20《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于在广州市荔湾区（原芳村区）长堤街白鹅潭风情酒吧街项目B段02号商铺用作商业使用。该物业的建筑面积（含公共分摊面积）约195平方米。甲方向乙方进行充分说明：鉴于目前该物业的土地、房屋的规划为临时商铺，物业用地出租方拟收回该土地的使用权，且将面临政府或商业改造等事宜。乙方在签订合同前已经充分了解并清楚该物业的所有情况。租赁期限由2015年6月1日至2016年5月31日止，每月租金12401元、管理费3822元。租金及管理费按月结算，乙方应在每月第10日前缴付当月租金及管理费给甲方。乙方必须向甲方交纳5000元作为水电周转金。合同期届满后乙方缴清一切水电费并无欠缴后，不计利息归还乙方。在合同签订生效之日，乙方需向甲方支付首月租金及管理费16223元。合同签订生效之日，乙方需向甲方交纳履约保证金32446元。履约保证金在租赁期不计利息，在租赁期内履约保证金不能抵偿作租金或其他费用。甲方在租赁期满并结清乙方应缴费用后15天内应将履约保证金本金剩余部分无息退回给乙方。租赁期满须收回该物业，应在租赁期届满之日前不少于六十日书面通知乙方；如该物业继续出租时，同等条件下应予乙方有优先承租权。在第九条第2款约定：租赁期届满甲、乙双方未续订合同或已解除合同时，在租赁期届满（或合同解除、终止）后七天内，乙方应将该物业（含附属设施）完好交还给甲方，如有损坏，乙方应负责赔偿。该物业范围内的一切不动产（包括由乙方后加并嵌固于墙体的设备装置及装饰）均无偿归甲方所有，乙方一律不得拆走和损坏。该物业内属乙方的可动产，乙方应在租赁期满（或合同解除）后七天内搬离项目范围，逾期不搬，则视为乙方放弃所有权，上述财产归甲方所有。在第十条第3款约定：在租赁期内，如因包括但不限于物业用地出租方收回该用地、城市规划、建设及经济发展规划调整等政府及商业行为需要而征收（拆迁）该物业的，本合同自甲方向乙方发出《提前解除租赁合同通知》之日后的第30个自然日时终止。乙方须按第九条第2款约定无条件搬离该物业（因此所产生的费用全部由乙方自行承担），并将该物业（含附属设施）完好无损地交还甲方。在乙方缴清所欠租金、管理费及其他应缴费用后，并且在上述约定的条件和时间内搬离该物业的，甲方在乙方提出申请后3日内一次性将履约保证金、水电周转金无息退回给乙方。双方同意，基于本条款的原因导致合同终止的，双方互不负违约责任，并且乙方不得向甲方提出任何补偿或赔偿的要求。第十一条第3款约定：乙方必须按合同约定按时交付租金、管理费及其它应交纳的费用。如逾期交付，从逾期第七日起，每逾期一日乙方须按应付款项的3%向甲方偿付滞纳金。第6款约定：租赁期满甲、乙双方未续订合同或按第十条第3款的约定需提前解除合同时，如乙方未能在合同终止后七天内交出承租的物业，除须于甲方指定之限期内迁出和补交占用期间之租金及管理费外，乙方须向甲方承担相当于履约保证金的数额加上甲方因此造成的一切经济损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、强制搬离乙方物品的费用等）。合同签订后，原告向被告支付履约保证金和水电周转金，被告依约将涉案商铺交付给原告使用，双方办理涉案商铺的《临时经营场所使用证明》。2015年12月25日被告向原告发出《提前解除租赁合同通知》，认为原告所承租的商铺近期将升级改造为白鹅潭创业港项目。被告根据上述情形，通知原告依照租赁合同约定，双方已签订的租赁合同、补充协议自通知发出之日后的第30个自然日时终止；请原告于2016年2月1日前（租赁合同解除后7天内）搬离该物业，并将该物业（含附属设施）完好交还给被告。原告向被告支付租金、管理费至2016年3月止。在庭审中，被告确认不能提供原告所承租的商铺近期将升级改造为白鹅潭创业港项目的证据。另提供2016年7月13日向原告发出《通知》告知原告合同终止。原告撤回要求被告因侵犯原告优先承租权，赔偿给原告造成的装修及其它损失80万元的诉讼请求。原告对被告提供2016年7月13日向原告发出《通知》，不予确认收到该通知。本院认为：原告与被告签订的合同编号NO:F2015-20《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据合同第十条第3款：在租赁期内，如因包括但不限于物业用地出租方收回该用地、城市规划、建设及经济发展规划调整等政府及商业行为需要而征收（拆迁）该物业的，合同自甲方向乙方发出《提前解除租赁合同通知》之日后的第30个自然日时终止的约定。被告虽然在2015年12月25日向原告发出《提前解除租赁合同通知》，原告对此提出异议。因此，被告发出的《提前解除租赁合同通知》，并未形成解除双方租赁合同的法律事实。且原告继续使用涉案商铺至今，超过合同约定的期限，双方的租赁关系应为不定期租赁关系。因此，原告要求被告承担提前解除租赁合同构成违约承担20万元违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求确认与被告的租赁合同于2016年1月25日终止及被告反诉要求确认与原告的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》于2016年5月31日终止的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。鉴于原、被告双方均提出确认租赁合同的终止，故原、被告双方的租赁关系应予解除。被告反诉要求原告交还涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。对于原告在反诉的答辩中认为合同终止或合同到期后继续使用涉案商铺，形成新的租赁关系所产生的租金和管理费是属于另一法律关系的问题。本案是因涉案商铺在租赁合同履行中，是否终止履行还是继续履行及租赁合同履行届满后是否延续履行产生的纠纷，属同一法律关系。原告对反诉的抗辩理由不成立，本院不予采纳。在合同履行过程中，原告没有按时支付2016年4月至5月的租金、管理费给被告，已经构成违约。被告反诉要求原告按合同约定支付上述时间段的租金、管理费及没收原告交纳的履约保证金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于被告反诉要求原告按合同约定的每日3%标准计算上述租金、管理费的滞纳金。因该约定的标准显属过高，根据公平原则予以调整，确定每月租金、管理费的滞纳金原告应以每日万分之三的标准自当月11日起计算为宜，且滞纳金应不超过本金为限。对于租赁期限届满后，原、被告双方没有达成新的租赁合同，原告应按原租赁合同约定向被告支付租金和管理费至交还涉案商铺之日止。被告反诉合同期满后要求原告按原合同约定的租金及管理费标准调升10%计付占用费及管理费、利息，因没有合同依据，本院不予采纳。原告应按原合同约定的标准支付租金及管理费给被告至交还涉案商铺之日止。因原告自愿撤回要求被告因侵犯原告优先承租权，赔偿给原告造成的装修及其它损失80万元的诉讼请求，故本院对原告该诉讼请求不作审查及处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州慈美荟健康科技有限公司与被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司签订的合同编号NO:F2015-20《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》。二、驳回原告广州慈美荟健康科技有限公司的诉讼请求。三、原告广州慈美荟健康科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市荔湾区（原芳村区）长堤街白鹅潭风情酒吧街项目B段02号商铺交还给被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司。四、原告广州慈美荟健康科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付2016年3月至5月的租金和管理费48669元及滞纳金（滞纳金分期计算：每月为一期，每期以当月租金、管理费16223元为本金，从当月11日起计算至付清之日止，按每日万分之三的标准计算）给被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司。五、原告广州慈美荟健康科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付从2016年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的商铺占用费和管理费（每月的占用费和管理费按16223元计算）给被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司。六、原告广州慈美荟健康科技有限公司自本判决发生法律效力之次日起（按本判决第五项每月的占用费和管理费按16223元标准计算）按月支付商铺占用费和管理费给被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司至交还上述商铺之日止。七、原告广州慈美荟健康科技有限公司交纳的履约保证金32446元归被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司所有。八、驳回被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司的其他反诉请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6900元，由原告广州慈美荟健康科技有限公司负担。本案反诉费1851元，由被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担200元，原告广州慈美荟健康科技有限公司负担1651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一六年九月二十八日书记员  谢绮雯