江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初11909号原告:昆山市巴城镇凤凰村村民委员会，住所地江苏省昆山市巴城镇凤凰村。负责人：闵军，系该村委会代理主任。委托诉讼代理人：刘立基，江苏传承律师事务所律师。被告：昆山市浩宇建材厂，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌毛许村。投资人：王华先，该公司厂长。委托诉讼代理人：王皓，1986年11月3日。委托诉讼代理人：沈伟亮，北京大成（上海）律师事务所律师。原告昆山市巴城镇凤凰村村民委员会（以下简称凤凰村委会）与被告昆山市浩宇建材厂土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理，依法由代理审判员欧平独任审判，并于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告的负责人闵军及其委托代理人刘立基，被告的委托代理人王皓、沈伟亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰村村委会请求法院判令：1、被告返还占用的土地；2、被告支付占用期间的使用费，自2014年1月1日起至实际返还占用土地之日止，参照租赁费标准计算；3、被告清理违反使用用途的土地上的附着物并恢复原状。事实与理由：2005年11月8日，被告投资人王华先与昆山市巴城镇毛许村村民委员会订立了《码头租赁协议》，双方约定了码头承租事宜，其中租赁期限为三年；租赁期间，原告昆山市巴城镇毛许村村民委员会主体发生变更，原昆山市巴城镇毛许村辖区归并由原告管辖。2007年至2009年期间，原被告订立了三份《租地协议》，共计租地18.9亩，期限至2010年5月31日，用途为堆放生产材料。之后再未订立任何协议，但被告租金实际支付至2013年年底。嗣后，由于被告违反使用用途等原因，原告不再接受被告的租赁请求，并口头通知被告返还租赁的土地；但被告一直推脱，侵占使用至今；2016年5月31日，原告再次以书面形式，通知被告搬离，但至今未有搬离迹象。故提起诉讼。被告昆山市浩宇建材厂辩称：答辩人不同意原告的诉请。理由：原被告双方签订了租赁协议，被告实际支付了租金，租金支付直至2013年年底。2013年以后，被告是向原告支付租金的，但是原告没有收取，当时没有收取的原因是码头所属河道由于水利工程建设原因被封航；2013年争议的土地面临拆迁，所以原告不再收取被告的租金，但是被告一直在使用涉案土地，原告没有提出过异议。直到2016年5月31日原告书面通知被告，这份函被告是6月3日收到的，很明显这份函是原告第一次明确将不再与答辩人续签租赁合同，原告给予了被爱过哦合理期限三个月内搬离，但是收到函后被告在6月6日向原告回函，表明被告一直按照合同约定时间方式交纳租金，这个土地综合利用已经超过十年了，一直用于生产经营；原告要求我们在三个月内搬离时间过于仓促，希望原告考虑到被告的实际情况给予妥善处理安排。原告诉状中说口头通知我们返还土地，我们一直推脱，这个情况是不存在的，一直到5月31日原告发函才明确不再与我们续签。针对原告提出的自2014年1月1日起支付使用费，原告说参照租金支付标准，即使按照租金标准，原告的算出来的金额也是不对的。另请原告举证土地所有权人，国土局向原告发出了责令整改通知，原告把这块地租赁给被告是不符合法律规定的，原告要求收取租金并要求返还土地，这被告不能理解，被告不明白这个土地到底能不能出租。本院查明如下事实：2005年11月8日，原昆山市巴城镇毛许村民委员会（甲方）与王华先（乙方）签订《码头租赁协议》，约定因乙方生产经营和砼砌块堆放需要，乙方租用甲方6、7、8号三个码头。具体约定为：1、乙方租用甲方的6、7、8号码头，三个码头为连续码头，总长153米。（其中南与5号码头焦荣芳交界，北与9号码头李克力交界）；2、吊机业务用电由村负责提供变压电源，乙方砼构件生产性用电，如甲方变压器电源不足部分由乙方自行解决。码头租赁期限为3年共21.5万元，第一年度乙方上缴码头租金7.5万元；第二年度上缴甲方7万元，余款第三年付7万元。4、因乙方承租码头占地面积较大且驳岸是由乙方为甲方垫资建造。租赁期满后，乙方享有甲方其他码头届时租赁价下浮30%的承租甲方码头的优先续租权。5、乙方垫资建造的沿河驳岸，每米1000元，计15万元，由甲方在2006年内报水利部门报建完成，退还乙方。（届时按上级部门分期来款同期同比退完）。6、乙方租用该快土地用于砼制品生产销售及各种建材购销，经营活动中，应尊纪守法，涉及到营业许可的均由乙方到有关部门办理，必要时甲方协助，费用由乙方负担。7、乙方若因生产经营改变停止租用甲方码头，其投入码头中的固定设施简易用房、机械设备及场地硬化等构造物，乙方有权拆除。2007年8月27日，昆山市巴城镇凤凰村民委员会（甲方）与王华先（乙方）签订《租地协议》，约定因华先浩宇公司发展生产需要，要求在沿江路××、××以南一块闲置地堆放材料，经村报请工商区同意，村委商量，对乙方租地达成如下协议：1、地址，沿江路以东，纬一路以南。2、面积，沿江路以东47米，纬一路以南141米，总面积10亩。3、租期一年一签，签约后一次性付清款项。4、租金每年每亩3000元计算，总计30000元。乙方在租地范围内建造围墙，高度在1.2米左右，但围墙内不能建房。如果国家集体来征用，乙方无条件出让，甲方不给予补偿。2008年8月26日，昆山市巴城镇凤凰村民委员会（甲方）与昆山市浩宇建材厂（乙方）签订《租地协议》，合同约定，华先浩宇公司法人王华先，因发展生产需要，要求租用村在沿江路××、××以南一块闲置地堆放材料，经村报请工商区同意，村两委会商量，对乙方租地达成如下协议：1、地址，沿江路以东、纬一路以南；2、面积，2007年沿江路以东47米、纬一路以南141米，面积10亩，今年扩大沿江路50米，纬一路以南52米，面积3.9亩，共计面积13.9亩；3、租期一年一签，签约后一次性付清；4、租金每亩按3000元计算，总额按4万元结算。乙方在租用期间，自行解决一切。乙方在租用期间不要破坏下水道。乙方在租地范围内建造围墙，高度控制在1.2米左右，但围墙内不能建房。如果国家集体来征用，乙方无条件出让，甲方不给予补偿。乙方在租用期间必须遵守村规民约。2009年6月1日，昆山市巴城镇凤凰村民委员会（甲方）与昆山市浩宇建材厂（乙方）签订《租地协议》，约定，因企业发展需要，经工商区同意，订立如下协议：1、地址：毛许路南北两侧；2、乙方09年租地面积约5亩，租金为30000元。3、租期：时间从2009年6月1日至2010年5月31日，一年一签，先付后租原则。4、附2008年签约租地面积13.9亩，租金4万元，合并此协议，全年租金7万元，签约时先付3万元，年底12月份付4万元。乙方在租用期间，自行解决一切。乙方在租用期间不要破坏下水道。乙方在租地范围内建造围墙，高度控制在1.2米左右，但围墙内不能建房。如果国家集体来征用，乙方无条件出让，甲方不给予补偿。昆山市浩宇建材厂于2006年成立，系个人独资企业，投资人为王华先。在先后签署上述四份合同后，实际由昆山市浩宇建材厂使用租赁码头和土地至今。到目前为止，昆山市浩宇建材厂使用6、7、8码头及现毛许路南北两侧土地（原纬一路、沿江路）。土地具体使用用途为被告对昆山市鹿城垃圾发电厂炉渣综合处理，包括炉渣堆放、进行墙体砌砖、再生砂多孔砖等的生产经营。另查明：2007年3月1日，昆山市人民政府批复撤销毛许村委会，并入凤凰村委会。原毛许村委会与王华先签订的租赁合同中所涉码头土地及后凤凰村委会与昆山市浩宇建材厂签订的租地协议中所涉土地现均属于昆山市巴城镇凤凰村集体所有。原被告《码头租赁协议》及《租地协议》中所涉土地均未申请作建设用地使用。被告支付了原告2013年底之前的租金。2016年5月31日，原告给被告发函，内容为：根据戚浦塘沿线整体规划要求，戚浦塘现为阳澄湖、太湖主要水源补充清水通道，对水质要求提高。现贵公司堆放原材料（焚烧垃圾产物）的地块离戚浦塘较近，且原材料、产品、淤泥都是露天堆放，经雨水冲刷渗透后，可能流入黄泥溇河和大夹河，不排除对该两河水质产生一定的影响。而该两河是石牌工业区内主要排涝防洪通道，河水经黄泥溇站和大夹河站排至戚浦塘，有可能对戚浦塘水质产生影响，从而影响阳澄湖、太湖水质。另外，我村与贵公司场地租赁合同已于2010年5月31日到期（实际租金收至2013年底），2013年后未续签合同，也未收取租金，即我村与贵公司的合同已经终止。综合考虑多方因素，我村将不再与贵公司续签租赁合同。望贵公司收到本函后，于三个月内搬离，另寻地点组织生产。2016年6月6日被告回函，内容为：1、垃圾焚烧后的产物（即垃圾焚烧渣）主要分两部分即炉渣和飞灰，我厂承接的仅是其中炉渣的综合利用，飞灰由鹿城垃圾发电厂自行处理。重金属及毒害成分含量较高的主要在飞灰中，炉渣中除含少量常见有色金属外，并无有毒害超标成分。我厂按要求建立了完善的防渗透、循环利用系统，主管和监管部门不定期抽取我厂循环水进行检测，并于受污染河道中有害成分进行比对，数据显示并非我厂所为。2、我厂自成立以来，在这块地上生产经营10余年，自2008年承接炉渣综合利用项目亦近10年。自租赁合同签订至今，我厂一直按合同交租金，2014年、2015年因卫星拍照时间，村镇领导来我厂实地考察，要求我厂对堆场及用地范围进行整改，因考虑到整改将构成我厂相对部分耗费，因此提出整改期间不收取租金的意见，整改期间我厂亦前去交租，但出租方不收取租金。希望政府各级部门，考虑到我厂作为垃圾焚烧发电项目配套企业的性质，结合实际给予处理安排。再查明：2016年8月8日，昆山市国土资源局出具昆土停通[2016]04号责令停止违法行为通知书，内容为：巴城镇凤凰村村委会：你单位将集体土地31.28亩出租给昆山市浩宇建材厂进行非农建设，并累计收取租金925000元的行为，涉嫌违反了《土地管理法》第六十三条规定，现根据《土地管理法》第六十七条第四款规定，责令你单位立即停止上述违法行为。同日，昆山市国土资源局出具[2016]05号责令停止违法行为通知书，责令巴城镇凤凰村村委会自收到该通知之日起30日内予以改正，要求承租方交回集体土地使用权。昆山市国土资源局同日还作出[2016]06号行政处罚听证告知书，因巴城镇凤凰村村委会将31.28亩集体土地出租给昆山市浩宇建材厂进行非农建设违反《土地管理法》第八十一条规定，责令凤凰村村委会限期改正非法出租土地行为，没收违法所得租金并处违法所得10%的罚款。以上事实由原告提供的《码头租赁协议》、4份《租地协议》、函、快递单、签收单，被告提供的函、回函、通知、拆迁土地回购单3份、国土资源局作出的通知书和双方当事人陈述予以证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农业用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿工地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。同时《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，原毛许村委会关于出租6、7、8号码头签订的租赁协议以及后来凤凰村委会与被告签订的租地协议，所涉土地均属于集体所有，均未向土地主管部门和规划部门申请作为建设用地使用，本案所涉租赁协议违反《土地管理法》第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属于无效协议。租赁协议无效，承租方应该搬离租赁区域，恢复原状，出租原状为光地状态。故被告应清理地上物至光地状态。关于原告主张被告支付占有使用费。本院认为，原告出租农民集体所有的土地用于非农生产经营的行为属于违法行为损害公共利益，原被告双方均不得从该租赁行为中获利，被告持续使用该土地应参照双方约定的租金标准支付占有使用费，原告收取该占有使用费后，本院将依法建议相关部门收缴违法所得。占有使用费应按照14万元/年标准从2014年1月1日计算至实际搬离并恢复场地之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条之规定，判决如下：一、被告昆山市浩宇建材厂于本判决生效后一个月内将占用的位于昆山市巴城镇凤凰村毛许路南北两侧的土地及码头区域土地返还给原告昆山市巴城镇凤凰村村民委员会。二、被告昆山市浩宇建材厂于本判决生效后一个月内将所占用的土地平整恢复至出租时的光地状态。三、被告昆山市浩宇建材厂于本判决生效后一个月内支付原告昆山市巴城镇凤凰村村民委员会占有使用费（计算方式：按照14万元/年标准从2014年1月1日计算至被告搬离并恢复场地之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7888元，减半收取3944元，由被告负担。该款项原告已预交，被告应负担的3944元于本判决生效后一个月内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 欧 平二〇一六年九月八日书 记 员 高美娟