海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初471号 原告：彭永丰，男，1976年2月2日出生，汉族，住琼海市。 委托代理人：吴聪，海南广哲律师事务所律师。 被告：王前扬，男，1957年8月17日出生，汉族,住琼海市。 被告：冯钦兰，女，1954年10月9日出生，汉族,住琼海市。 二被告委托代理人：符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 二被告委托代理人：王宁，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 原告彭永丰诉被告王前扬、冯钦兰建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告彭永丰及委托代理人吴聪，被告王前扬、冯钦兰的委托代理人符祥文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告王前扬系熟人，被告问原告是否想买土地，经实地勘察后，原告决定购买，双方于2014年7月1日签订《国有土地使用权转让合同》，约定甲方（王前扬、冯钦兰）自愿将拥有的土地转让给乙方（原告）；土地证号：海国用（2014）第XXXX号,土地面积240㎡，地号：2-（2）-827-8、图号：K06540841（085）；地价6000元/㎡，总价款144万元。合同签订之日预付100万元，办好手续后三天内付清所有款项；办理过户手续的所有费用由乙方负担；甲方要及时向国土部门提供有关转让证件资料并签署有关文件，合同并就其他事项作了约定。合同签订后，原告通过建行转账100万元给被告冯钦兰在中行琼海支行的账户，二被告开了收款收据。2015年8月12日被告提出调整转让地块，原告表示同意，因此被告在合同尾部改写为原地号2-（2）-827-8，经双方同意改换为2-（2）-827-10号。原告将海国用（2014）第XXXX号土地证原件退还被告，被告将海国用（2014）第XXXX号土地证原件给原告。2015年8月25日被告王前扬提出再付34万元，原告同意转34万元给被告王前扬在工行琼海支行的账户，王前扬也开了收据，并在收据上写一个月付完10万元或报建后付完。由于土地没有过户，原告要求被告协助办理土地过户手续。不料被告王前扬2016年3月3日送来一份《解除合同告知书》表示家人不同意卖地，原告不接受被告单方解除合同，3月10日被告又送来《解除土地转让合同告知书》，威胁说不办解除手续，将重新补办证件。迫于无奈原告只好向法院提起诉讼请求：1、判决确认原、被告2014年7月1日签订的《国有土地使用权转让合同》有效；2、判令二被告协助将冯钦兰名下的位于琼海市嘉积镇银海开发区龙春安置区的城镇住宅用地[地号：2-（2）-827-10号，土地证号：海国用（2014）第XXXX号]变更为原告名下。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、《国有土地使用权转让合同》，证明二被告将冯钦兰名下的土地转让的事实。2、海国用（2014）第XXXX号、海国用（2014）第XXXX号国有土地使用权证，证明双方最后约定为转让第1160号土地。3、客户回单、收款收据各二张，证明原告已付被告土地转让款134万元，第一笔转给冯钦兰的账户，是二被告一同签收的，第二笔转给王前扬的账户是王前扬签收的，原告完全履行了义务。4、琼海市行政窗口规划建设口受理通知书及受理签单，证明原被告打算边报建边办理土地手续，单块报建不符合规定，所以被退档处理，原告要求被告先办理土地转让手续。5、解除合同告知书和原告的书面回复，证明被告不知出于何种原因，不同意协助原告办理转让手续，并提出解除合同。6、被告的身份证、结婚证，证明被告的身份情况及二被告是夫妻关系，被告有权转让自己名下的土地。 二被告答辩称：一、该土地使用权尚未具备转让条件，转让合同无效。该地是2004年冯钦兰与海南银海开发建设总公司转让，属商住地。2014年5月冯钦兰向琼海市国土局申请对该地进行分宗登记，琼海市国土局要求冯钦兰写下承诺书并备案。承诺书约定，冯钦兰自分宗取得琼海市国土局颁发国有土地使用权证之日起（土地证上载明的时间是2014年6月17日）六个月内动工开发建设（动工标注：依法取得建设工程施工许可证后，需挖除基坑的项目，基坑开挖完毕，使用桩基的项目，完成所有基础桩，其他项目，地基施工完成三分之一以上）。自约定动工之日起一年未满两年仍不动工开发建设的，按土地转让价20%向琼海市国土局缴纳土地闲置费，闲置满两年仍不动工开发建设的，由国土部门依国家相关规定无偿收回。根据以上承诺，冯钦兰必须在2015年1月17日前完成以上项目建设。但在尚未完成以上项目前，就与原告签订《国有土地使用权转让合同》转让土地，违反了被告与琼海市国土局的约定，是无效合同。另外，该土地为商住地，依照《城市房地产管理法》第三十九条规定，必须完成开发投资总额的25%以上，才能符合转让条件，原被告的土地转让不具备以上条件。二、转让合同内容明显违反法律规定，合同第十二条第二款约定，双方同意采取两个合同转让土地，双方签订的《国有土地使用权转让合同》只能用于办理土地转让过户手续，不能作为合同执行条款及付款依据。合同内容明显存在恶意串通，损害国家集体或第三人利益的行为。且原告到目前为止也没有向琼海市国土局申请办理土地过户手续，而以冯钦兰的名义报建，被琼海市建设局退回。三、签订土地转让合同及收取转让款是王前扬个人行为，冯钦兰不知晓。土地是登记在冯钦兰名下，原告诉称与王前扬是熟人关系，王前扬问原告是否想买土地，这说明卖地行为是王前扬，而不是冯钦兰，并且合同中冯钦兰的名字也是王前扬代签的，手印也不是冯钦兰按的，转让款100万元转到冯钦兰名下，冯钦兰不知道。王前扬没有告知冯钦兰转让土地，直到今年春节冯钦兰知道王前扬转让土地后，便要求王前扬与原告解除合同。2015年8月12日更换转让土地及转款34万元给王前扬，冯钦兰也不知道。因此王前扬在未征得冯钦兰的同意前提下，将冯钦兰名下的土地转让给原告，也是无效的，应予撤销。 被告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、冯钦兰与海南银海开发建设总公司签订的《海南嘉积经济开发区土地使用权转让合同书》证明发生纠纷的土地是由该8.52亩地块分宗出来的，按该合同第六条约定，转让的土地为商住地，其使用开发必须符合要求和有关规定。2、冯钦兰与琼海市国土局签订的《城市基础设施建设统筹金协议书》，证明根据要求冯钦兰必须在限定的时间内投资额达到50%或30%以上。3、承诺书，证明冯钦兰根据琼海市国土局的要求作出承诺，琼海市国土局要求冯钦兰要在取得分宗土地证之日起6个月内必须动工开发建设，并完成一定的投资，否则将按约定处罚。被告在没有完成政府要求投资开发之前是不能转让土地的。 经质证，被告对原告证据1的真实性无异议，从该证据可看出冯钦兰的签名与王前扬的签名是同一人所签，请法庭注意合同第十二条第二款对于阴阳合同，应以登记的为主。原告从转让土地到起诉，从未向琼海市国土局申请土地登记过户，到后来变更也是王前扬签名。对证据3第一张收据的部分真实性无异议，收据上冯钦兰名字不是冯钦兰所签，手印也不是冯钦兰按的，是王前扬个人行为。对第二张收据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据恰恰证明是王前扬个人行为。对证据4的真实性无异议，原告应办理过户才能以自己名义报建，而原告以冯钦兰名义报建可以证明冯钦兰没有达到琼海市国土局约定的条件，转让合同是无效的。对证据2、5、6的真实性、合法性、关联性无异议。原告对被告证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。合同第六条约定土地原始为商住地，乙方在批准的情况下可改变土地用途，但要求项目投资建设25%以上，被告与琼海市国土局的约定，完成情况如何与原、被告的转让土地没有关联。对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。该土地已变更为城镇住宅用地，不适用两年内未建设政府就可收回的规定，这是被告与琼海市国土局的事情，收回也要走行政处罚程序，与本案无关。 本院综合认证如下：对原告提供的证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提供的证据1-3的真实性、关联性予以确认。 经审理查明：被告王前扬与冯钦兰系夫妻关系。2004年6月8日被告冯钦兰与海南银海开发建设总公司签订《海南嘉积经济开发区土地使用权转让合同书》，转让位于琼海市嘉积经济开发区的土地8.52亩，每亩20000元/㎡，总金额170400元。付款方式为一次性付清，土地用途性质为商住地；合同约定转让土地内基础设施（包括通电、通讯、排水、排污、供水管线及场地平整、道路、绿化等）由被告投资建设等。2008年5月14日被告冯钦兰与琼海市国土局签订《城市基础设施建设统筹金协议书》，约定乙方(冯钦兰)投资建设项目的投资总额不低于568万元；双方签订协议之日起六个月内完成规划、设计、报建并动工。从动工之日起两年内完成项目投资总额的50%以上，如果投资总额超过1亿元的，两年时间内完成项目投资总额的30%以上；乙方同意支付城市建设统筹金17.04万元，乙方不能按上述条款落实的，同意甲方(琼海市国土局)无偿收回土地使用权。之后被告冯钦兰要求对该地进行分块登记，琼海市国土局要求被告在该地上投资建设，2014年5月19日被告冯钦兰向琼海市国土局承诺：承诺自本人从分块取得国有土地使用权证之日起（国有土地使用权证上载明的发证日期）6个月内动工开发建设（动工标准：依法取得建设工程施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，完成所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一以上）。自约定动工之日起满一年未满两年不动工开发建设的，愿意按土地转让价款的20%向贵局缴纳土地闲置费、闲置满两年仍未动工开发建设的，愿意由贵局依国家相关规定无偿收回土地使用权。被告冯钦兰作出承诺后，2014年6月17日琼海市国土局同意对被告取得的土地使用权[土地证号为：海国用（2013）第1682号]进行分块变更登记，分块登记为10块土地，并向被告冯钦兰颁发了[土地证号为：海国用（2014）第XXXX号]、[土地证号为：海国用（2014）第XXXX号]土地使用权证，土地使用权证登记的时间均为2014年6月17日。但被告冯钦兰并没有在分块变更登记的海国用（2014）第XXXX号土地上投资开发建设，该目前仍为空地。 2014年7月1日原告与被告王前扬、冯钦兰签订《国有土地使用转让合同》，购买被告冯钦兰名下的位于琼海市嘉积经济开发区龙春安置区的土地使用权[土地证号：海国用（2014）第XXXX号]，土地面积为240㎡。转让价款6000元/㎡，总价款144万元；付款方式为签订合同之日，乙方付款100万元。乙方办妥过户手续后三天内付完转让款，领取土地使用权证及税票和所有相关的手续证件；转让土地使用权发生的所有税费及其他过户费用均由乙方支付；经双方协商同意国有土地使用权转让时间约定6个月，如需延期，经双方协商一致同意方可延期，如任何一方未能及时提供所需要的合法有关证件则视为违约，按合同违约处理；双方同意采用两个合同转让本宗土地使用权。双方所签订的《琼海市国有土地使用权转让合同》只能用于办理上述土地使用权转让过户登记手续，不能作为双方合同的执行条款及付款依据；违约责任：甲方在土地使用权转让过程中应积极配合及提供土地转让所需要的合法的相关资料给乙方办理。如甲方有意拖延或借故不提供相关材料，不配合乙方办理过户手续，都视为违约。甲方同意退还乙方所付购地款，该土地使用权在办理过程中所有的费用由甲方负担，并同意乙方解除合同；乙方不按合同约定给甲方支付地价款或借故不配合甲方办理过户手续，都视为乙方违约。甲方有权解除合同，乙方已付购地款甲方予以退还；合同签订当天，原告通过建设银行向被告冯钦兰的中国银行账户支付购地款100万元，二被告出具付款凭证给原告，但被告冯钦兰否认在付款凭证上签名和按手印。2015年8月12日经原被告同意更换转让土地为[土地证号：海国用（2014）第XXXX号]土地使用权。同月25日原告向被告王前扬转账支付购地款34万元，被告王前扬出具付款凭证给原告，2015年9月28日原告以被告冯钦兰名义向琼海市建设部门报建，因不符合报建规定，被建设部门退回。2016年3月3日被告王前扬向原告发出《解除合同告知书》，其内容为：因你未能按合同十二条第一款及第十四条规定办理土地使用权相关手续，已构成违约。根据法律规定，通知你解除双方签订的《土地使用转让合同》，并以王前扬的名义提存134万元在琼海国民村镇银行银海路支行8100165172000367账号上作为购地款予以退还。限原告自收到本通知书七日内与被告联系并办理相关解除合同手续及退还收取的土地使用权证原件，如未能及时办理解除合同行为而造成的一切责任及后果由原告自行负担。同年3月8日原告回复被告称，由于你个人原因一直未能配合办理报建手续，造成退档处理，以致最后对换转让土地使用权，并收取购地款34万元。现要求你在再次报建手续办理中履行你的职责，如未能按合同约定履行职责，而造成的一切责任及后果由你自行负担。3月10日被告王前扬再次向原告发出《解除土地转让合同告知书》，告知原告以未违反合同及被告未协助办理土地证过户的理由是不成立的。限原告在收到告知书五日内与被告联系并处理解除合同事宜，否则，被告将向有关部门申请办理补证事宜，由此造成的一切后果由原告自行负担。由于原、被告转让的土地使用权至今未办理土地过户登记手续。为此，原告向本院提起诉讼，请求支持上述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的《国有土地使用转让合同》是否有效,被告应否协助原告将转让的土地过户到原告名下。 原、被告签订的《国有土地使用转让合同》是否有效,被告应否协助原告将转让的土地过户到原告名下。本案中，原告称与二被告转让土地，原告已支付转让款134万元给被告，双方签订土地转让合同是有效的，被告应协助将土地过户到原告名下。被告冯钦兰抗辩称，王前扬个人私自转让土地，没有告知冯钦兰，且转让土地也没有冯钦兰的书面同意，转让应为无效。另外，土地在国土部门分块变更登记时冯钦兰已向琼海市国土局承诺，从取得国有土地使用权证之日起6个月内在该地上动工开发建设。但至今并未在该地动工开发建设。按《城市房地产管理法》第三十九条的规定，该地不具备转让条件，转让也是无效的。从查明的事实看，原、被告签订的《国有土地使用转让合同》将被告冯钦兰名下的位于琼海市嘉积镇银海开发区龙春安置区的土地使用权[土地证号：海国用（2014）第XXXX号]转让给原告，后来经原被告同意变更为转让[土地证号：海国用（2014）第XXXX号]土地使用权。在转让土地过程中，原告已支付134万元土地款给被告，二被告已出具100万元土地转让付款凭证给原告，双方也在付款凭证上签名和按手印，原告付款34万元给被告王前扬，被告王前扬也出具预付款收据给原告，并在收据上注明一个月付完10万元或报建完后付完。原告已履行了付款义务，被告也将[土地证号：海国用（2014）第XXXX号]土地使用权证原件交给原告。被告冯钦兰称不知道被告王前扬转让土地，合同、付款凭证上签名和按的手印，不是自己的签名和手印，转让是无效的。本院认为，被告冯钦兰抗辩不知道转让土地，合同、付款凭证上签名和手印不是自己的，自己的银行账户也是由王前扬保管，不知道原告转账100万元到该账户，其抗辩理由是不成立的，因为二被告是夫妻关系，一直以来都生活在一起，没有证据证明夫妻之间感情有冲突，相互之间不信任的问题。同时原告也主张100万元付款凭证是原告到被告家中，由二被告出具并一起签名按手印，被告冯钦兰否认签名和按手印，没有证据证明。被告冯钦兰称其名下的银行账户是由王前扬保管，不知道原告转账100万元到该账户，也没有证据证明其事实。故可以推定冯钦兰应当知道王前扬转让土地。另外，转让的土地，原土地性质为商住地，但该地经被告申请分块登记后，琼海市国土局已经将该地分为10块变更登记，土地性质也改变为城镇住宅用地。这说明原、被告转让的土地可以转让，没有违反法律的规定。冯钦兰抗辩转让地块没有投资开发建设，转让不符合法律的规定，抗辩理由不成立。故双方签订的《国有土地使用转让合同》应为有效合同。原告请求确认合同有效，要求被告协助将土地过户到原告名下，理由正当，应予支持。被告抗辩土地转让无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第一款的规定，判决如下： 一、原告彭永丰与被告王前扬、冯钦兰2014年7月1日签订《国有土地使用转让合同》有效。 二、限被告王前扬、冯钦兰在本判决生效之日起三十日内协助原告将[土地证号：海国用（2014）第XXXX号]的土地使用权过户到原告彭永丰的名下。 案件受理费人民币17760元，由二被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  陈宏友 人民陪审员  王国锋 二〇一六年九月五日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  黄雪莹 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》 第二十五条第一款土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。