中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初8575号原告：单慧妍，女，1996年12月20日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人:缪观荣，系中山市朗镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈汝璋，系广东泽荣律师事务所律师。被告：王超，男，1981年4月10日出生，汉族，住澳门。委托诉讼代理人：秦高亭，系广东卓而立律师事务所律师。原告单慧妍诉被告王超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈汝璋、被告及其委托诉讼代理人秦高亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：判令被告继续履行原告与被告签订的《房地产转让合同书》，并于本案判决生效后立即为原告办理房产过户手续。其事实与理由为：原被告于2016年1月10日在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《房地产转让合同》，就位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地42栋1楼504房的房地产（以下简称案涉房屋）转让达成协议。被告未在约定的期限内履行合同，逾期不与原告办理房产过户手续，经原告多次找被告办理房产过户手续，其一直推脱不予以配合，遂依据相关法律诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1.原被告签订《房地产转让合同书》时被告尚未取得案涉房屋的产权证书，该合同应属效力待定。2.被告于2016年1月26日取得了案涉房屋的房产证，但是该房屋当时已由被告抵押给银行进行按揭贷款，被告没有能力偿还银行借款以解除抵押，故无法配合原告办理该房屋的过户手续。鉴于此，被告已经多次向原告发出通知，以此为由要求解除合同，并愿意双倍支付定金，但原告一直要求过户。3.原告明知道合同无法履行，在本案开庭前于2016年8月1日已经要求中介退还其预付的中介费。另外根据原被告及中介签订的合同，中介要求被告向其支付违约的中介费，被告亦已依约向中介支付了该费用。综上，恳请法庭查明本案的事实，驳回原告要求履行合同的请求，被告愿意按照定金法则承担责任。当事人双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，并附卷佐证存查。综合原被告在本案诉讼过程中的陈述及相关意见，本院认定本案事实如下：1.2016年1月10日，原被告在中山市南朗镇佳澳房地产咨询服务部（以下简称佳澳服务部）的居间下签订《房地产转让合同书》一份，约定：被告以500000元的价格将其购买且已设定抵押的案涉房屋转让给原告；原告于签订合同当日支付定金30000元，于双方到国土部门办理转让过户当天支付首期款120000元，余款由原告通过办理银行按揭贷款形式支付；被告必须按原告通知的时间无条件配合其办理案涉房屋的过户手续；若被告个人原因拖延办证日期视为其违约，必须双倍返还原告所交定金并赔偿原告所有损失；若因原告原因导致案涉房屋无法按时成交或中途不愿购买案涉房屋，均视为原告违约，被告不用退还其所交款项或定金，其已缴的中介费用应归佳澳服务部所有；中介费用10000元由原告负责，于被告收取其定金之日支付5000元，余款5000元在原被告双方到国土部门办理转让过户当天付清；任何一方违约，每拖延一日违约方须向守约方缴纳案涉房屋交易价万分之一的违约金，任何一方逾期本合同约定时间90天本合同自动终止，并按本合同违约责任执行。此外，该合同书还约定了其他内容。合同书签订当日，原告依约向被告支付定金30000元，并向佳澳服务部支付中介费用5000元。原告还向交通银行申请了按揭贷款，并于2016年3月18日获该银行同意向其放贷350000元。原告多次通知被告前往国土部门办理案涉房屋的过户手续，但因被告推拖而未果。据此，原告于2016年4月28日将被告诉至本院，提出诉请如上。2.根据佳澳服务部于2016年8月1日、9月20日出具的证明反映，因被告违约，该服务部分别于上述时间先后向原告返还中介费5000元及向被告收取中介费10000元。3.案涉房屋由被告以自己名义购买，于2016年1月26日登记至被告名下，不动产证书号为粤（2016）0013006。原被告签订本案《房地产转让合同书》时，该房屋已办理合同备案登记至被告名下但尚未取得产权证书，且因被告通过向银行按揭贷款购买，该房屋已抵押给贷款银行。案涉房屋登记至被告名下后，该抵押重新登记，至今未注销。4.被告与练庆霞为夫妻关系，双方于2008年3月3日登记结婚，他们确认案涉房屋为其夫妻婚后购买。练庆霞据此认为案涉房屋为其夫妻共同财产，并于2016年4月25日委托广东广鸿律师事务所向原告发出（2016）广鸿律函字第46号律师函，通知原告其与被告已达成一致意见，撤销本案《房地产转让合同书》。原告确认已收悉该律师函，但主张其与被告签订本案《房地产转让合同书》时，案涉房屋备案登记在被告个人名下，且被告明确告知无须征得其妻子的同意，故要求被告继续履行该《房地产转让合同书》。本院认为，本案《房地产转让合同书》系原被告在平等自愿的基础上签订，是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。原告依约向被告支付定金后，被告要求解除合同，主动违约，应当承担相应的责任。原告据此要求被告继续履行合同，理据充分，应予支持。但案涉房屋已设定抵押，需要当事人积极对待履行，还可能有赖于第三方的审批与协助，合同目的能否顺利实现存在众多障碍。若一方执意毁约导致合同仍然无法继续履行，守约方将无法通过申请人民法院强制执行予以弥补，而应通过另案诉讼或循其他途径解决。同理，原告请求判令被告于本案判决生效后立即为其办理案涉房屋的房产过户手续，因其尚未取得该房屋所有权，不应支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”案涉房屋是否取得产权证书、是否设定抵押等法律状况，原被告在签订《房地产转让合同书》均已清楚，被告不能以此为由否定其转让该房屋是其真实意思表示，而应当依约全面履行。若上述状况持续存在影响到其案涉房屋交付，亦应当积极采取措施予以消除，或与原告协商解决，而不能借此直接主张解除合同，否则有违诚实信用原则。因此，被告认为本案《房地产转让合同书》效力待定，以及认为原告明知案涉房屋已设定抵押、被告无力消除该抵押为由要求解除该合同书的意见，理据不足，不应支持。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案合同约定“任何一方逾期本合同约定时间90天本合同自动终止，并按本合同违约责任执行。”虽然该表述不清晰，但根据合同上下文可理解为“任何一方逾期履行本合同约定的义务超过时间90天本合同自动终止，并按本合同违约责任执行”。该条款属附条件的合同终止条款，即“任何一方逾期履行本合同约定的义务超过时间90天”，本案合同即自动终止。但是，对于该条件的成就，双方应当本着以诚实信用原则正当履行为前提，否则，不应适用。根据前段的分析，被告在签订本案合同书后，被告逾期交付案涉房屋义务超过90天是其不正当地促成的，故该合同条款应排除适用。因此，被告仅以其已逾期交付案涉房屋义务超过90天为由主张本案合同已经终止的意见，与法相背，不应支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”根据上述法条，在被告主动违约的情况下，原告有权提前要求被告承担全额中介费的责任，并从中介方收回自己已交付的中介费，并要求被告承担继续履行合同等其他违约责任。因此，被告认为原告已从中介方取回自己所交中介费，不能要求被告继续履行合同的意见，与此不符，不应支持。顺而述之，案涉房屋现已登记至被告名下。由于物权登记具有公示公信的效力，原告有理由相信该房屋为被告个人所有，并要求被告继续履行本案《房地产转让合同书》所约定义务。若练庆霞认为该房屋是其夫妻共同所有，应当通过其他法律途径予以确认，但不能以此为由直接撤销本案《房地产转让合同书》，否则有碍社会经济交易的安全和稳定。若其坚执此见，认为原被告签订的本案《房地产转让合同书》侵害了其合法权益，亦可依法通过其他法律途径行使撤销权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告王超应当继续履行其与原告单慧妍于2016年1月10日签订的《房地产转让合同书》；二、驳回原告单慧妍提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，诉讼保全费2020元，合计10370元（该款原告已预交），由被告负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日，内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖审 判 员  陆招胜人民陪审员  陈宇玲二〇一六年九月二十八日书 记 员  何颖怡姚志姬