广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终12966号上诉人（原审原告）：陶XX，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托代理人：邵泽锋，广东度道律师事务所律师。委托代理人：聂华林，广东度道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗XX，身份证住址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审第三人）：XX地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。法定代表人：���耀智，执行（常务）董事。委托代理人：苏涛星，该司员工。上诉人陶XX因房屋买卖合同确认纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2015）深盐法房初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陶XX上诉请求：1、撤销原审判决；2、被上诉人支付违约金45万元；3、被上诉人承担全部诉讼费。上诉理由：一、一审判决没有法律依据。二、对作为善意合同相对人的上诉人而言，被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司并非居间中介机构，而是被上诉人罗XX的代理人或表见代理人，其也应向上诉人承担违约责任。首先，被上诉人之间有构成代理关系的客观需要。被上诉人罗XX自述其经济困难，需要卖房变现以还债，但因工作业务关系，必须远赴新疆，所以不能留在深圳办理卖房事宜。被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司则长期在深圳市从事房屋买卖中介或代理，有利益驱动也有能力接受被上诉人罗XX的委托并进行代理。其二，被上诉人罗XX临去新疆前特意将已经其签字认可的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《佣金承诺书》交给了被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司。其在一审庭审及书面答辩中均表示：在签订二手房买卖合同时，至少卖方姓名，身份证号、房地产的位置、名称、房号、房屋转让价款均已在合同中填好。综合合同中原已印制的其它条文内容，可见其当时签订的已是具备房屋买卖交易必备内容的一份完整合同文本，由于内容明确具体，该份二手房买卖合同文本无疑应当被认为是被上诉人罗XX向任何潜在买方���出的一份要约。其三、被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司手中的《佣金承诺书》尽管没有在本案中出示，但从名称的字面含义来看，应当是被上诉人之间的一份风险代理协议。其四、被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司积极履行代理约定，以其多年形成的门店网络寻找买家并找到了上诉人，上诉人则鉴于被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的业务专长、行业信誉及其出示的被上诉人罗XX已经签字认可的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、房地产证复印件等，合理地相信了被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司作为被上诉人罗XX全权代理人的身份。上诉人在被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的办公场所签署《二手房买卖合同》、《资金托管协议》的行为依法构成对被上诉人罗XX所发出要约的承诺。其四、被上诉人中原地产代理（深圳）��限公司代被上诉人罗XX收取了定金。其五、被上诉人罗XX一审提交的证据表明，上诉人之间就案涉交易行为一直通过电话和微信等方式保持联络，自始至终，被上诉人罗XX没有对己签合同内容提出异议。由此可见，被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的代理行为一直受到被上诉人罗XX的认可。综上，上诉人认为，被上诉人罗XX及中原地产代理（深圳）有限公司实施了一系列的委托及代理行为，在本案中，被上诉人罗XX将经其签字认可的具备二手房买卖必备条款的二手房买卖合同文本、资金代管协议交给被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司，从情理上讲这只能是委托其找到买家后再一并代为办理合同签订事宜。最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中体适用经济合同法的若干问题的解答（1987年7月21日）第一条第（一）款规定：合同签订人用委托单位的合同专用章或者加盖公章的空白合同书签订合同的，应视为委托单位授予合同签订人代理权。委托单位对合同签订人签订的合同，应当承担责任。上诉人签约时看到的已是一份内容填写完毕且另一方已签署确认的合同文本，如果被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司有与之相关的任何越权行为，上诉人根本无从得知，因此，无论如何，上诉人作为善意合同相对人有权至少将被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司视为表见代理并追究其违约责任或缔约过失责任。三、因房价节节上涨，在无任何法定理由及约定理由的情形下，被上诉人罗XX撕毁与上诉人的合同后将房屋再次提价转让，额外多获取了上百万元的收益，其违法违约行为给上诉人造成巨大损失。四、假若本案是被上诉人追究上诉人的违约责任，被上诉人罗XX一定会说包括定金约定在内的合同内容都有效，既使不是他所填写，也是代理人代其所为并经他认可。综上，上诉人请二审法院依法审查裁判，切实维护诚信守法一方的合法权益。二审庭审中，上诉人陶XX补充上诉理由如下：根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释二》第一条的规定，涉案的买卖合同是成立的，并且已经生效。被上诉人罗XX经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。陶XX一审诉讼请求：1、判令罗XX支付违约金450000元；2、本案诉讼费用由罗XX承担。一审法院查明：2015年5月6日，罗XX于中原地产代理（深圳）有限公司处在《二手房买卖合同》（编号：207123）以及《资金托管协议》“卖方”一栏处签署名字，该《二���房买卖合同》载明涉案房屋的具体位置、面积、房地产证号码以及2250000元的转让成交价，但是其它划线部分均为空白。2015年5月7日，罗XX离开深圳。2015年5月12日，陶XX向中原地产代理（深圳）有限公司支付50000元。2015年5月14日，陶XX向中原地产代理（深圳）有限公司支付50000元。2015年5月20日，中原地产代理（深圳）有限公司将“诚意金”100000元退还陶XX。2015年10月26日，罗XX将涉案房产转让他人。另查明，罗XX及中原地产代理（深圳）有限公司均否认罗XX与中原地产代理（深圳）有限公司之间存在委托代理关系。陶XX与罗XX没有进行意思联络。一审法院认为，当事人建立合同关系应当采取要约、承诺的方式。要约原则上应向特定的人发出，如果相对人不能特定，则该提议只是为了唤起他人发出要约，本身不是要约，而是要约邀请。本案中，《二手房买卖合同》只载明了涉案房屋的具体位置、面积、房地产证号码以及2250000元的转让成交价。而对二手房交易过程中至关重要的“买方主体信息”、“交易定金”、“付款方式”、“税费承担”等重要内容均无记载。陶XX、罗XX之间没有协商的过程，故未形成一致的意思表示。且上述内容应属于《二手房买卖合同》必要条款，由于缺乏上述必要条款，故该合同无法成立。因为双方之间没有成立二手房买卖合同关系���故陶XX主张罗XX违约没有客观事实和法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回陶XX的诉讼请求。案件受理费4025元，由陶XX承担。二审查明：陶XX于2015年5月12日在中原地产代理（深圳）有限公司处签订的涉案房产买卖合同中，除一审查明的卖方填写的内容外，其他付款内容、税费负担、违约条款等条款内容均填写。其中违约责任的约定为：如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠��案件。根据上诉人的上诉理由，本案的争议焦点为涉案合同是否成立，被上诉人是否应承担违约责任。本院认为，被上诉人在签署买卖合同时即使没有填写合同的部分内容，但根据上诉人在一审提交的买卖合同内容显示，在上诉人购买涉案房产时，合同的空白处已经填写完整，具备了合同成立的要件，因此，买卖合同成立。一审关于买卖合同没有成立的认定有误，本院予以纠正。被上诉人在签订了买卖合同后又拒绝出卖涉案房产，构成根本违约，应承担合同约定的违约责任。上诉人要求被上诉人罗XX支付合同交易价格的百分之二十的金额违约金符合双方约定，本院予以支持。由于上诉人在一审未要求中原地产代理（深圳）有限公司承担责任，在二审上诉请求中要求中原地产代理（深圳）有限公司承担责任属于超出一审诉讼请求的内容，本院二审不作处理，上诉人可���寻法律途径解决。综上，原审判决认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市盐田区人民法院（2015）深盐法房初字第155号民事判决；二、被上诉人罗XX自本判决生效之日起十日内支付上诉人陶XX违约金45万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费12075元，由被上诉人罗XX负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一六年九月二十七日书记员 陈艳华（兼）附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。