杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初1771号原告（反诉被告）:杭州西湖风景名胜区凤凰山管理处,住所地杭州市西湖区玉皇山路*号。法定代表人：金志敏，主任。委托代理人：於成荣，浙江平凡律师事务所律师。委托代理人：吴��，浙江平凡律师事务所律师。被告（反诉原告）:杭州盛久和投资管理有限公司，住所地杭州市南山路35号101室。法定代表人：于浤翔，执行董事。委托代理人：来晓明，浙江金道律师事务所律师。委托代理人：方圆，浙江金道律师事务所律师。第三人:陈伟。原告杭州西湖风景名胜区凤凰山管理处诉被告杭州盛久和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案、反诉原告杭州盛久和投资管理有限公司诉反诉被告杭州西湖风景名胜区凤凰山管理处房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2016年3月7日、5月26日受理，审理中经被告（反诉原告）申请本院通知陈伟作为本案第三人参加诉讼，本案依法由审判员黄倩独任审判，后依法由简易程序转换为普通程序，于2016年7月11日合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委���代理人於成荣、吴凯、被告（反诉原告）委托代理人方圆、第三人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市西湖区南山路35号、室外休闲面积约590平方米、建筑面积232平方米的房屋出租给被告，租期十年，自2014年9月1日起至2024年8月30日止，年租金为25万元，租金先付后用，每半年支付一次，若被告不履行合同义务，需承担相当于当年房屋租金的违约金。同日，双方还签订了《补充协议》一份，被告承诺2014年12月31日前在杭州××风景名胜区每年完成地方财政收入150万元，2015年1月1日至2024年8月31日每年完成地方财政收入300万元，若只完成60%以上，应支付违约金10万元，逾期支付的，原告有权在履约保证金中扣除，无法在次年1月15日前补足的，原告有权解除《房屋租赁合同》。上述合同签订后，被告2014年度仅完成地方财政收入17177.69元，2015年仅完成15575.61元，且没有按照补充协议约定于2015年1月15日前补足履约保证金。2016年1月19日，原告将《关于解除房屋租赁合同通知》送达给被告，通知其房屋租赁合同因其违约已解除并要求其于2016年1月22日前主动腾退房屋并移交，但其置之不理。2016年2月22日再次函告，其仍未主动腾退，给原告造成了较大损失。故请求判令：1.被告立即腾空杭州市西湖区南山路35号房屋并归还给原告；2.被告支付原告逾期腾房损失23907.1元（暂计2016年2月1日至2016年3月7日，按年租金25万元，实际计算至腾退房屋之日）；3.被告支付违约金250000元；4.本案诉讼费全部由被告承担。被告辩称：1.2014年5月19日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租南山路35号的房屋，但是被告承租后没有实际经营，而���原告、被告、第三人共同签订了《协议》，约定同意由第三人承租该房屋用于开办凝香居茶室，房屋实际由第三人经营使用。2.被告在三方协议签订后，虽保留了部分房屋的承租权，但被告的地位类似于担保人，为原告与第三人之间的房屋租赁承担担保责任。3.原告以被告违约为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，理由为：⑴.地方财政收入是地方政府应当完成的行政职责，是原告的责任，本案中原告将地方财政收入的行政职能以合同条款的方式转嫁给企业和个人，实际构成“乱摊派”，是不合法的，该条款无效。⑵.即使地方财政的约定有效，仍不构成原告解除的条件，因原告虽然提交了2015年地方财政收入统计表，但原告在发解除房屋租赁合同前，未与被告进行过结算，解除合同的程序没有到位，不产生解除的效力。⑶.被告没有完成地方财政收入的目标，不是被告没有能力，而是原告的违约行为造成，原告派出凤凰山管理处城市管理科的人员多次前往被告处进行捣乱、处罚，干扰被告与第三人的正常经营，凤凰山管理处城市管理科不具有行政处罚权，其行为实际就是原告的意志，原告不能保证被告及第三人对房屋的正常使用，是原告的违约在先。请求驳回原告的诉讼请求。第三人就原告的诉称陈述：2014年被告承租了原告的房屋后没有实际经营，就留了一个办公室，第三人与原、被告签订了三方协议，房屋全部由第三人承租，第三人在承租房屋处开办了凝香居茶室，装修等都是第三人投入的，第三人是承租人，原告要解除合同的话应该通知第三人，但是原告没有通知第三人。第三人不同意解除合同，要求继续承租，如果解除合同的话，提出赔偿的应该是第三人，被告提出的赔偿请求远远不止第三人的付出。反诉原告诉称：2014年5月19日反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，2014年12月反诉原、被告与第三人共同签署《协议》，约定将涉案房屋一楼及厨房和后场（约90平方）、二楼（约50平方）和室外休闲场所（约590平方）租赁给第三人经营，由反诉原告、第三人一起承担《房屋租赁合同》中反诉原告的权利义务，同时第三人向反诉被告支付经营管理保证金15万元。自《房屋租赁合同》及《协议》生效后，反诉原告、第三人很好地履行了合同义务。2016年1月19日、2月22日反诉被告向反诉原告发出解除合同通知并要求腾退房屋，但对反诉原告提出的日常经营性损失和装修投入及设施却只字不提。本案中，根据三方签订的《协议》，第三人与反诉被告之间已发生直接的法律关系，第三人具备了承租人的法律地位，因此2016年1月19日反诉被告向反诉原告发出的《关于解除房屋租赁合同通知》的行为因没有通知第三人而应当认定为无效，同时反诉被告单方面解除合同的行为还给反诉原告与第三人造成了极大的经济损失。故请求判令：1.确认反诉被告于2016年1月19日发出《关于解除房屋租赁合同通知》的行为无效；2.反诉被告赔偿反诉原告经营性损失250000元；3.反诉被告赔偿反诉原告装潢及设施等损失150000元（暂估价）；4.诉讼费用全部由反诉被告承担。反诉被告辩称：反诉原告的反诉请求不能成立，其认为解除通知无效是无视合同的约定和合同法的有关规定，合同已经约定了相应解除合同的条款，解除的条件已经成就，所以反诉被告有权解除合同。对于反诉原告提出的第2、3项赔偿请求，反诉原告承租房屋的租金已经是很便宜了，根据附件八内容解除合同的，装修等损失要由反诉原告自己承担。本案第三人不是有独立请求权的第三人，没有权利主张赔偿。三方协议是反诉原告与第三人内部的经营行为要征得反诉被告的同意，所以反诉被告同意了，三方协议的签订不能免除反诉原告承担租赁合同的税收义务。三方协议约定第三人要向反诉被告交付经营管理保证金15万元后协议才生效，但第三人没有交纳，则协议未生效，故解除通知不需要交给第三人，因此反诉被告要求解除合同有合同和法律依据，请求支持反诉被告的诉请。第三人就反诉原告的诉称陈述：同意反诉原告的诉讼请求及事实和理由。原告（反诉被告）就其主张提交了下列证据：1.房产证明1份，证明原告具有杭州市南山路35号房屋的经营管理权；2.房屋租赁合同1份，证明原告将位于杭州市西湖区南山路35号、建筑面积232平方米的房屋及室外休闲面积约590平方米出租给被告，约定了租期、��金及租金支付方式，若被告拒不履行合同义务，需承担相当于当年房屋租金的违约金；3.补充协议1份，证明被告未完成地方财政收入的，被告应当将未完成部分增加至房屋租金，在下一年度与当年租金一并支付给原告，同时，原告有权解除房屋租赁合同；4.原告制作的被告2015年地方财政收入统计1份，证明2014年度被告仅完成地方财政收入17177.69元，2015年度仅仅完成地方财政收入15575.61元；5.关于解除房屋租赁合同的通知1份（复印件）、EMS底单1页、快递查询单1页（复印件），证明2016年1月19日原告通知被告房屋租赁合同因其违约行为已经解除并要求被告于2016年1月22日前主动腾退房屋并移交给原告；6.关于限期移交租赁房屋的通知1份（复印件）、EMS底单1页、快递查询单1页（复印件），证明2016年2月22日原告再次函告被告，要求��及时腾退房屋。被告（反诉原告）就其主张提交了下列证据：1.水电费支付凭证1组，证明房屋租赁期间，原、被告之间水电费已结清，不存在争议；2.租金支付凭证1组，证明2014年6月17日，被告向原告支付350000元，包括租金250000元以及证据4的履约保证金100000元，履约保证金没有单独的支付凭证，但是有单独的收据，2015年7月31日被告向原告支付租金125000元，2016年3月1日被告向原告支付租金125000元，房屋租赁期间被告按期支付租金，不存在争议；3.定金收据1份，证明2014年1月28日被告向原告支付履约保证金5万元（依据合同约定，定金自动转为履约保证金）；4.履约保证金收据1份，证明2014年6月20日被告向原告支付《补充协议》的履约保证金人民币10万元；5.房屋装饰装修损失凭证1组，证明2014年9月1日被告向杭州万宇电气设备安装有限公司支付工程款7960元，2014年9月12日被告向汪浩支付工程款90000元，2014年11月4日被告向杭州市环境保护科学研究设计有限公司支付技术咨询费1000元，2015年1月15日被告向张正荣支付空调安装费14000元，2015年1月16日被告向杭州万城五金机电市场杰邦机电经营部支付排污泵、控制柜、电缆、配件等费用合计1820元；6.《协议》1份，该协议不是原告所称的被告与第三人之间的内部经营行为，第三人是凭着该三方协议领取了食品许可证、卫生许可证以及营业执照，特别是在营业执照申领过程中必须提供租赁合同，当时提供的就是这份三方协议，如果协议没有生效，所有上述证件都变成无效，该协议证明一是被告、第三人是房屋的共同承租人，共同承担承租人的义务，二是协议合法有效，是第三人持续经营至今的依据，三是本案所涉的所有保证金只有15万元，按照协议，在被告已经支付15万元保证金的情况下，第三人无需支付保证金，否则保证金就变成了30万元。7.付款凭证2份，证明其中的5万元是支付2014年未完成税收的违约金，10万元是补足2015年未完成税收的保证金。8.光盘1份，证明房屋租赁期间，原告多次派遣原告的人员到凝香居以“执法”为名，严重干扰被告的正常经营，致使被告承租房屋的合同目的不能实现，是典型的违约行为，同时，原告实施的上述行为系滥用行政职权，给被告造成了经济上和声誉上的重大损失，致使被告以及其他已进驻的企业包括尚未进驻的企业都不敢将企业注册落地在凝香居，这是《补充协议》约定的地方财政税收目标无法完成的直接原因，所有责任在于原告。第三人就其主张提交了下列举证：1.《协议》1份（复印件），证明原告、被告与第三人达成《协议》，将南山路35号的房屋租赁给第三人个人，第三人也是持这份《协议》开办了凝香居茶室，实际经营至今，凝香居茶室是第三人的个体工商户企业，原、被告之间的矛盾跟凝香居茶室没有关系，原、被告不能说解除就解除，要征得第三人的同意，因为损害的是第三人的个人利益；2.保证金15万元的凭证1份（复印件），证明因为被告没有实际经营，所以三方通过《协议》的方式让第三人来加入《房屋租赁合同》，开办凝香居茶室进行经营，实际上就是将南山路35号的房屋租给第三人的，第三人和被告共同来履行《房屋租赁合同》，所以被告缴纳的15万元保证金，实际上就是第三人缴纳的15万元保证金，第三人与被告内部也已经就15万元保证金进行过结算，所以三方《协议》已经生效，此外，凝香居茶室的所有许可证，包括食品许可��、卫生许可证、营业执照，都需要这份《协议》才能领取，如果这份《协议》没有生效，后面的这些手续全部办不出来，另外，凝香居茶室经营到现在也已经一年多，如果这份《协议》没有生效，如果没有得到原告、被告的同意，也不可能经营至今。原告提交的证据经质证，被告对证据1的合法性有异议，从房产证明来看，原告只是负责管理出租该房产，至于房产诉讼是超出出租管理的范畴，提起诉讼应该由产权人来提；对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，房屋租赁合同是原、被告签订，但因为被告没有实际经营，后来经过原告与被告的协商，由第三人来负责经营，所以在原告、被告和第三人达成协议之后，第三人已经作为实际承租人也好、共同承租人也好，参与到了这份房屋租赁合同中来，改变了这份房屋租赁合同的约定，所以本案的��赁关系的基础法律事实还应当包括三方协议，并以三方协议来确定出租人和承租人的权利义务，地方财政收入的目标是行政机关的行政职能，不能以合同的方式转嫁给企业和第三人，这是违反国务院行政法规《禁止向企业摊派暂行条例》等规定的，所以相关约定是无效的，承租人的主要义务是及时缴纳租金、支付水电费，对此被告和第三人都是正常履行的，没有违反房屋租赁合同的主要权利与义务，不构成根本性违约，原告行使解除权与合同的订立目的不符，对出租人而言保证承租人合法、正常的使用房屋是最基本的义务，但是原告不断地派人上门处罚、捣乱，这是严重的违约行为，作为先违约的一方无权行使解除权；对证据3的合法性有异议，地方财政收入的目标是行政机关的行政职能，不能以合同的方式转嫁给企业和第三人，这是违反国务院行政法规《禁止向��业摊派暂行条例》等规定的，该约定无效，原告不断派人处罚、捣乱，导致被告和第三人引进的企业外流、外逃，不敢进驻，这是无法完成地方财政收入的根本原因，责任不在被告和第三人，在于原告；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，第一，在起诉前原告从未向被告提供过统计表，没有与被告进行过结算，第二，这份统计反而证明被告对于地方财政收入目标的完成，是需要引进其他企业来实现的，特别是朵儿美这样的纳税大户企业，凭被告自己是没有能力完成的，之所以被告还敢签补充协议，就是因为有朵儿美这样的纳税大户准备进驻，但由于原告不断地捣乱，将朵儿美这样的企业赶跑了，才会导致如此离谱的差距或数字出现，才会导致被告和第三人不可能完成税收；对证据5-6被告确实收到过，对其真实性、合法性、关联性均有异议，房屋租赁协议已��被三方协议取代，所以解除合同不仅发生在原告与被告之间，而是发生在原告、被告、第三人之间，解除通知将第三人的权利排除在外是不合法的，原告滥用行政职权，派人捣乱，违约在先，违约的一方无权行使解除权。第三人对证据1-2、4-6的质证意见与被告相同；对证据3除同意被告的质证意见外，还认为根据补充协议约定连续三年未完成税收指标才能解除租赁合同，目前租赁期限只有一年多，还不具备解除条件，税收指标没有完成的原因是租赁了半年没到，原告就来断电、让关门等。本院对证据2、3、5、6的真实性予以确认；对证据1，结合原告庭审后补充提交的门牌证，对其证明内容予以确认；对证据4，被告未提交相反证据其异议成立，故本院对其真实性予以确认。被告提交的证据经质证，原告对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但2016年3月1日���125000元被告是在原告送达解除合同通知以后支付的，原告已经把该款退还给被告；对证据3无异议；对证据4无异议，该10万元钱是指原、被告签订的补充协议的税收保证金；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，据第三人陈述装修都是第三人装修的，现由被告提交该内容，与第三人的陈述有矛盾，不能证明这些装修都用在承租的房屋上；对证据6的真实性无异议，但是因为第三人没有缴纳约定的保证金，故该协议没有生效；对证据7的真实性无异议，其中5万元交纳的是2014年没有完成税收的违约金，10万元原告在通知解除合同后退还给被告，连同另外一笔125000元，总共退还225000元；对证据8的真实性、证明对象都有异议，并不是原告派的人，是相关职能部门来进行的，一个经营场所是不能反复注册的，所以被告的陈述是不对的。第三人对证据1-8均无异议。本院对证据1-4、6-7的真实性予以确认；对于证据5，因本案系被告违约，依约定原告对其装修不作补偿，故该证据与本案的处理无关联；证据8不能证明被告主张的待证内容，其关联性不予确认。第三人提交的证据经质证，原告对证据1的真实性无异议，协议并未生效，因为第三人没有交纳保证金；对证据2的真实性无异议，这两笔钱是被告交纳的，与第三人无关。被告对证据1-2均无异议。本院对证据的真实性予以确认。本院根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：杭州市西湖风景名胜区地名委员会办公室颁发的门牌证载明杭州市西湖风景名胜区西湖街道南山路35号房屋的产权人为杭州市园林文物局。杭州市西湖风景名胜区管理委员会证明上述房屋由原告负责管理、出租。2014���5月19日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容有：甲方将其所有（或依法授权取得）的杭州西湖风景名胜区范围内的杭州市西湖区南山路35号房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积约232平方米，室外休闲面积约590平方米；租赁期限为10年，即从2014年6月1日至2024年8月30日，2014年6月1日到2014年8月30日为乙方装修期，租赁费用从2014年9月1日算起；租金第一年至第三年每年为25万元，第四年至第六年每年为26.25万元，第七年至第九年每年为27.5625万元，第十年为28.9406万元，对租金的支付日期亦作了明确的约定；本合同签订之日乙方应向甲方一次性支付履约保证金5万元（乙方支付的5万元定金自动转为履约保证金），如乙方按合同规定如期付清每年度的租金，在本合同终止或乙方无违约的，甲方如数退还保证金（不计息），如乙方不能在规定期限内支付租金或违反本合同条款的，乙方无权要求甲方退还保证金，甲方有权要求解除本合同，乙方因违约给甲方造成的损失大于保证金的，应按实承担赔偿责任；租赁房屋仅作为乙方或其经营机构经营使用，租赁期间必须对公众开放；乙方承诺为西湖风景名胜区引入创税企业，并承诺为景区财政税收稳步增长做出贡献，乙方确认创税指标并向甲方出具书面承诺（详见附件8《补充协议》）；乙方有拒不履行义务等情形之一的甲方可以解除合同，乙方承担的违约责任为向甲方一次性赔偿当年房屋租金，甲方预收多余租金不予退还，所投入的装修装潢及不可移动设施、设备归甲方所有且不予补偿；乙方确认，乙方未兑现其出具给甲方的书面创税目标确认和承诺的（具体见附件8），当该等事实发生时，本合同可由甲方决定解除，作为本合同约定解除条件并鉴于本合同��的特定价值及不可复制、替代性，上述合同解除后，乙方与甲方按实际使用承租房屋的时间结算租金，乙方投入承租房屋的装潢归甲方所有，不作补偿。作为上述《房屋租赁合同》附件8的《补充协议》约定的主要内容有：在主合同生效后，乙方须在房屋租赁地杭州××风景名胜区完成地方财政税收，2014年12月31日前完成地方财政税收150万元，2015年1月1日起到2024年8月31日止每年完成地方财政税收300万元，地方财政税收数据以甲方所在地税务部门的入库数据统计为准，以上地方财政税收按财务会计年度计算；创（缴）税目标税收数额，包含乙方在所承租甲方房屋后核发经营完成的地方财政税收和乙方在甲方所属景区内引进的企业完成的地方财政税收；在本协议签订之日，乙方应支付给甲方履约保证金10万元，乙方逾期未支付履约保证金的视为其违约，甲方有权解除主合同及本协议，乙方应当按保证金总额承担违约金；1.若乙方未能在2014年12月31日前完成地方财政税收150万元，乙方应当在2015年1月10日前支付甲方违约金5万元；2.若乙方在2015年12月31日前只完成地方税收目标的80%以上（包括80%，即240万元），原则上可视作完成目标，支付甲方违约金5万元，只完成60%以上（包括60%，即180万元），乙方需支付甲方违约金10万元；乙方逾期支付上述违约金的，甲方有权从履约保证金中扣除，但乙方应在次年的1月15日前补足该保证金，在乙方补足该保证金后甲乙双方继续履行主合同及本协议条款，否则甲方有权解除主合同及本协议；乙方连续3年未达到地方财政税收目标的70%（包括70%，即210万元）以上的，甲方有权解除主合同及本协议，终止双方合作关系。此外，原告作为甲方、被告作为乙方、第三人作为丙方曾签订《协议》一份，约定的主要内容有：甲方同意乙方将凝香居茶室一楼及厨房和后场（约90方）、二楼（约50方）和室外场所（约590方）租赁给乙方股东之一的丙方经营；在本协议期间丙方将与乙方一起承担甲乙双方于2014年签订的《房屋租赁合同》[2014]第1号中乙方的权利和义务；丙方需在本协议签订之日向甲方支付经营管理保证金15万元；本协议自甲方收到丙方支付的经营管理保证金后生效。2014年12月15日第三人申领了个体工商户营业执照，字号为杭州西湖风景名胜区凝香居茶楼，经营场所在杭州市南山路35号。2014年1月28日，被告向原告支付房屋租赁定金50000元。2014年6月17日，被告支付给原告350000元，即2014年9月1日至2015年8月31日的租金250000元及履约保证金100000元。被告因未完成2014年的税收，于2015年1月9日向原告缴纳50000元违约金。2015年7月31日，被告向原告支付自2015年9月1日至2016年2月29日的半年租金125000元。2016年1月19日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，主要内容为：根据2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》及补充协议（附件8）的约定，贵公司2014年度应完成地方财政收入150万元，2015年应完成地方财政收入300万元，而贵公司在2014年至2015年两年度仅完成地方财政收入32753.3元，已经严重违约。由于贵公司未完成税收目标任务，我处按补充协议第三条的规定已扣除贵公司的履约保证金作为违约金，但贵公司未按该补充协议第三条的规定在2016年1月15日前将保证金补足。而且贵公司未按主合同第三条第四项的规定及时履行支付水、电费的义务，至今已拖欠水电费6459.62元。鉴于以上违约行为，我处依据主合同第八条、第十条及补充协议第三条的规定，决定即日起解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》及包括补充协议在内的全部附件，请贵公司收到本通知后在2016年1月22日前自动将租赁标的及时移交给我管理处。被告于次日收到该通知。2016年2月23日，原告又向被告发出《关于限期移交租赁房屋的通知》，再次要求被告于2016年2月29日前腾空并移交租赁房屋。在原告向被告发出解除房屋租赁合同通知和腾空租赁房屋通知后，被告于2016年3月1日向原告支付自2016年3月1日起的半年租金125000元，3月2日支付100000元用以补足保证金，原告于2016年3月3日将该两笔款项退还给了被告。本院认为：一、就案涉房屋的租赁除了原、被告双方签订过《房屋租赁合同》及其附件外，原、被告及第三人三方还签订过《协议》一份，但三方协议明确约定该协议以第三人支付给原告150000元经营保证金为生效条件，庭审中第三人将被告支付给原告的履约保证金视作其应支付的经营保证金，本院认为两者分别在不同的合同中进行约定，履行支付义务的主体及款项名称、支付时间也各不相同，故第三人主张的事实不能成立，因第三人未支付经营保证金而致三方协议并不发生法律效力，被告及第三人要求按该三方协议来确定各方的权利义务、第三人亦为承租人并应与被告共同承担责任之意见无依据，本案争议应以原、被告签订的《房屋租赁合同》及附件8《补充协议》为依据来审查处理。二、原、被告签订的《房屋租赁合同》及附件8《补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故其内容合法有效，审理中被告辩称对其应完成的地方财政税收作出约定构成“乱摊派”从而导致相关条款无效，本院认为，对其应完成的地方财政税收数额作出约定并不符合有关规定中所述的“��摊派”情形，且该约定内容亦未被法律、行政法规所禁止，故被告的抗辩意见不能成立，双方应按上述租赁合同、补充协议的约定履行。三、2015年被告未完成约定的地方财政税收数额，也未及时支付未完成税收违约金，依照约定原告有权将该违约金从履约保证金中予以扣除，嗣后被告仍未在次年1月15日即2016年1月15日前补足履约保证金，则原告行使合同解除权的条件成就，原告依法向被告发送了解除通知，故双方签订的《房屋租赁合同》及其附件于通知到达被告处即2016年1月20日解除，被告反诉要求确认原告的解除合同行为无效无事实依据，本院不予支持。对于被告认为原告不能保证被告及第三人对房屋的正常使用、原告违约在先之主张无充分证据证明，至于在解除合同前双方是否进行结算对是否应解除合同不会产生影响，故被告的相关抗辩意见不能成立。四、原、被告签订的《房屋租赁合同》及其附件已于2016年1月20日解除，故原告要求被告腾退其承租的房屋理由正当，本院予以支持，被告已支付至2016年2月底的租金及房屋占有使用费，被告还应支付自2016年3月1日起至其腾退之日止按合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费，原告的该请求本院予以支持。五、原告要求被告依据合同约定支付违约金250000元，被告抗辩若法院认定原、被告及第三人三方签订的协议不生效，则原、被告约定的违约金过高，认为合同中既约定履约保证金，又约定违约金，两者均以违约为由而产生的损失赔偿，作用相同，系重复收取，且按照有关规定违约金的比例不应超过损失的30%，本院认为，原、被告在租赁合同和补充协议中既约定了概括性的违约金，又针对特定事项约定了具体性的违约金，本案中被告的违约行为是未完成2015年地方财政收入���未按时补足保证金，原告就其违约行为已从履约保证金中扣除具体性违约金100000元，并不再退还剩余履约保证金50000元，即被告因其2015年的违约行为已向原告承担了150000元的损失，双方约定的违约金属于赔偿性违约金，违约金的支付应与违约损失相适应，现原告未提交证据证明被告承担了150000元违约损失后仍不能弥补其实际遭受的损失，故对原告要求被告支付250000元违约金本院不予支持。六、被告反诉请求若本案解除租赁合同，则要求原告赔偿其经营性损失和已投入承租房屋内的装修、设备损失，本院认为合同已明确约定因被告未完成附件8的创税目标而解除合同的，被告投入承租房屋的装潢归原告所有而不作补偿，被告作为违约方要求原告赔偿其他损失亦无理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条���第九十八条之规定，判决如下：一、杭州盛久和投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于杭州市西湖区南山路35号房屋腾空归还给杭州西湖风景名胜区凤凰山管理处。二、杭州盛久和投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杭州西湖风景名胜区凤凰山管理处自2016年3月1日起至腾退之日止、按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费。三、驳回杭州西湖风景名胜区凤凰山管理处的其他本诉请求。四、驳回杭州盛久和投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5408元，由杭州西湖风景名胜区凤凰山管理处��担5358元，由杭州盛久和投资管理有限公司负担50元；财产保全申请费1875元由杭州盛久和投资管理有限公司负担；杭州盛久和投资管理有限公司负担部分合计1925元于本判决生效之日起七日内交纳至本院。反诉案件受理费减半收取3650元由杭州盛久和投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。审 判 长  黄 倩人民陪审员  王亚然人民陪审员  王景莉二〇一六年九月十九日书 记 员  陈 赛