上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初12473号原告：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈干锦，董事长。委托诉讼代理人：王嘉熹，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海威伦卡园酒店有限公司，住所地上海市张江高科技园区。法定代表人：邱恭军，总经理。委托诉讼代理人：关翔，男。委托诉讼代理人：秦辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司与被告上海威伦卡园酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法转入普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王嘉熹，被告法定代表人邱恭军以及委托诉讼代理人秦辉、关翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告建立的房屋租赁合同关系，并要求被告返还租赁房屋恢复原状；2.判令被告支付原告截至2016年2月29日的欠付租金人民币(以下币种相同)496,600元并自2016年3月1日起至实际返还房屋之日止按每季度757,500元的标准支付房屋使用费；3.判令被告支付逾期付款违约金(以488,300元为基数，按每日万分之五自2015年7月1日起计算至实际支付之日止)；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告2008年就房屋建立了租赁合同关系，原告将上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX号楼北楼4-10楼及大堂出租给被告使用，但被告拖欠租金及保证金，构成严重违约，原告已经具备了合同约定的解除权，故提起诉讼。被告上海威伦卡园酒店有限公司辩称，不同意解除合同，对于原告主张的截至2016年2月29日的欠租期间租金标准及数额没有异议，但原告曾同意免除两个月租金，如果原告坚持要求被告给付，被告也同意支付，但原告必须先解决房屋漏水问题。2016年3月1日之后的租金同意支付。不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院认定如下：2008年11月21日，原告(甲方)与案外人上海威伦酒店有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX号楼北楼出租给乙方使用，租赁范围为北楼四层至十层和底层大堂的一部分(以下简称系争房屋)；该房屋交付时状态为毛坯，承租人根据自身经营需要对该房屋进行装修；租赁期限自2008年10月15日起至2020年10月14日止(实际起租日自入驻之日起算)，出租人向承租人提供租赁期的前4个月作为免租期，免租期内出租人免收租金，承租人仍需承担物业管理、水电通讯等费用以及其他因使用该房屋而发生的费用；租金按年度递增，其中第七年的年租金为293万元，季度租金为732,500元，第八年的年租金为303万元，季度租金为757,500元，第九年的年租金为306万元，季度租金为765,000元；租金每三个月支付一次，承租人应于每三个月的第二个月的第10日前向出租人支付该三个月的租金；租赁保证金第一年为50万元，第二年起租赁保证金按当年三个月租金计算，因为租金调整而导致保证金不足的，承租人应在租金调整之日起3日内补足差额；经出租人催收后，承租人仍未支付保证金的，出租人有权解除合同，承租人应当赔偿由此给出租人造成的损失；在该房屋的房屋设施、设备设施(因承租人装修添附的除外)正常的保修期内，因房屋、设备设施(因承租人装修添附的除外)质量问题引起的维修责任由出租人承担；若出租人委托承租人代为进行维修，相应的维修费用由出租人承担，维修费用承租人有权向出租人追索，出租人不得无故拒绝，承租人通知出租人后30日内出租人未支付费用的，承租人有权直接抵扣下期应付租金；房屋设备在正常保修期外的日常维护保养费用由承租人承担；在正常使用年限内，该房屋之房屋设备(因承租人装修添附的除外)若出现房屋结构损坏、设备功能故障的大修理由出租人负责；租赁期内，如非承租人原因造成该房屋或出租人投入的设备设施损坏的，承租人应立即报修，出租人应24小时内上门修复，如逾期不上门或虽然上门但无法及时修复等情况，承租人可自行修复，由此发生的费用由出租人承担；不论本合同因任何原因解除、终止或失效的，除非另有约定，承租人应在15日内将该房屋恢复至承租人交出租人备案的施工图纸所反映的状态后返还出租人，并完成该房屋的腾退手续；承租人逾期支付租金应按应付未付租金的日万分之五向出租人支付违约金，当欠租期限超过30日(且金额达到相当于1个月租金)时，出租人有权单方解除合同，承租人应在收到解除通知后7天内返还该房屋给出租人；承租人未按照合同约定支付、补足保证金的，出租人可选择解除本合同并没收剩余保证金。合同签订后，双方实际履行，上海威伦酒店有限公司实际给付原告保证金50万元。2010年7月，原告(甲方)与上海威伦酒店有限公司(乙方)、被告(丙方)签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定甲乙双方就系争房屋签订的租赁合同承租方主体自2010年1月1日起由乙方变更为丙方，租赁合同项下承租方所有权利义务由乙方转移至丙方，义务由丙方直接履行(包括但不限于租赁合同终止后，剩余保证金由甲方直接退还给丙方)。后由于被告欠付租金及保证金差额，原告提起本案诉讼。审理中，原告表示主张的恢复原状是要求被告将房屋恢复到毛坯状态后返还。原告主张的截至2016年2月29日的欠租包括两部分，一是双方曾约定免除2014年5月、6月两个月的租金，但被告实际支付了该两个月租金而未支付2014年8月、9月两个月租金，由于9月份调整了租金标准，两者之间存在8,300元的差额，该差额要求被告补付；二是被告欠付2015年5月、6月两个月的租金，共计488,300元。原告主张的违约金系被告逾期支付2015年5月、6月租金的违约金。被告对原告主张的上述欠付租金情况无异议，但提出欠付租金是由于房屋出现渗漏的质量问题，但原告没有履行维修义务。被告递交了赔偿申请单、酒店客人留言薄等证据加以证明。原告对被告证据不予认可，认为渗漏问题系被告装修不当导致。审理中，被告于2016年4月11日、5月11日、6月12日、6月23日、7月21日、7月25日按照每月251,833.33元的标准向被告给付了2016年3月1日至2016年7月31日的房屋租金共计1,259,166.65元，上述款项是通过银行转账方式支付。本院认为，原、被告就系争房屋建立了有效的租赁合同关系，被告欠付租金及保证金的情况属实，原告具有租赁合同约定的解除合同的权利，原告依据合同约定诉请解除租赁合同，要求被告返还房屋、支付欠租使用费并承担违约金，本院予以支持，合同于诉状副本送达之日即2016年2月19日解除。被告虽然于诉讼期间补付了部分租金，但系被告单方给付，并非双方合意行为，不影响合同解除效力。双方租赁合同约定合同解除后，承租人应将房屋恢复至承租人交出租人备案的施工图纸所反映的状态，即按照合同约定装修后的状态，并非毛坯状态，原告也未提出证据证明房屋现状存在违反约定装修的情况，故对于原告要求被告将房屋恢复至毛坯状态的诉请不予支持，被告可按现状返还房屋。被告并未举证证明房屋渗漏系出租人原因所致，而且根据约定，对于房屋结构损坏之外的房屋质量问题，出租人仅在保修期内负担维修责任，保修期外的养护费用由承租人承担，至2015年被告欠付租金时已经超过了房屋渗漏的保修期，被告不得以此作为拒付租金的抗辩事由，被告关于房屋存在渗漏问题故可以不付租金的答辩意见不予采纳。被告于诉讼期间补付的2016年3月1日至2016年7月31日的租金系按照每月251,833.33元支付，与合同约定的每季度757,500元即每月252,500元存在666.67元的差额，五个月共计3333.35元，仍需补付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告上海张江高科技园区开发股份有限公司与被告上海威伦卡园酒店有限公司就上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX号楼北楼房屋建立的房屋租赁合同关系于2016年2月19日解除；二、被告上海威伦卡园酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内将其承租的上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX号楼北楼房屋返还给原告上海张江高科技园区开发股份有限公司；三、被告上海威伦卡园酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司截至2016年2月29日的房屋租金及使用费496,600元；四、被告上海威伦卡园酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司房屋使用费(自2016年3月1日起至2016年7月31日止为3,333.35元，自2016年8月1日起按每季度757,500元的标准计算至实际返还租赁房屋之日止)；五、被告上海威伦卡园酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司逾期支付租金违约金(以488,300元为基数，按每日万分之五的标准自2015年7月1日起计算至实际支付该笔租金之日止)；六、驳回原告上海张江高科技园区开发股份有限公司要求被告上海威伦卡园酒店有限公司将租赁房屋恢复至毛坯状态的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,740元，减半收取计4,370元，由被告上海威伦卡园酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一六年九月二十日书 记 员  潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。