上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初46081号原告：上海外高桥物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区周家嘴路XXX号XXX幢XXX-XXX室。法定代表人：钟林富，董事长。委托诉讼代理人：程岗，男，上海外高桥保税区联合发展有限公司工作。委托诉讼代理人：高菲，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：上海冠福货物运输代理有限公司，住所地上海市浦东新区万祥镇振万路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：方杰，经理。委托诉讼代理人：余玮，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海外高桥物业管理有限公司与被告上海冠福货物运输代理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海外高桥物业管理有限公司的委托诉讼代理人程岗、高菲，被告上海冠福货物运输代理有限公司的委托诉讼代理人余玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海外高桥物业管理有限公司向本院提出，因庭审前被告已支付截止2016年7月24日的物业管理费，故变更诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海外高桥保税区工业小区通用仓库使用人委托物业管理协议书》；2、判令被告向原告支付2016年7月25日至实际搬出之日止的物业管理费(按照3元/月/平方米标准计算，面积为840.50平方米，房屋所落于加太路XXX号XXX号厂房一层B部位)；3、判令被告向原告支付暂计至2016年7月31日的滞纳金人民币(以下币种相同)32,300.83元(按照每日千分之三标准)；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月18日，原、被告签订上海外高桥保税区工业小区通用仓库使用人委托物业管理协议书(以下简称协议书)，双方约定：被告将其租赁使用的加太路XXX号B部位总计建筑面积840.50平方米的仓库委托原告实施物业管理，期限自2014年10月25日至2017年10月24日止；每季首月的10日前被告向原告支付当季物业管理费，2014年10月25日起至2015年10月24日止每季度物业费为7,186.29元，2015年10月25日起至2017年10月24日止每季度物业费为7,564.50元；被告逾期缴纳物业管理费，原告可从逾期之日起按日加收应付费用千分之三的滞纳金。现因被告未按约及时付费，故要求判如诉请。被告上海冠福货物运输代理有限公司辩称，第一、被告与案外人上海外高桥保税区联合发展有限公司(以下简称外高桥联合发展公司)的租赁合同虽经生效法律文书判决解除，但物业服务合同独立于房屋租赁合同，租赁合同解除的效力不及于物业合同。原、被告的物业管理协议书并未约定解除条款，被告已于庭审前支付截止2016年7月24日的物业管理费37,066.08元，也愿意支付当季的物业费，其并非恶意拖欠，不存在物业管理合同目的无法实现的预期结果，原告诉请解除协议书没有合同及法律依据。第二、物业服务合同中双方权利义务理应对等，原告提供服务、被告支付对价。现原告要求被告支付至实际搬出之日止的物业费，实质上剥夺了被告对原告提供的物业服务是否到位的抗辩权。第三、滞纳金的数额约定过高，请求依法调整至同期同类银行贷款的标准。本院经审理查明：原告与外高桥联合发展公司于2013年4月19日、2015年5月20日分别签订外联园区委托管理合同，双方约定：外高桥联合发展公司将其所有的外联甲方产权工业小区(包括加太路XXX号D12C-64#厂房)委托原告实施物业管理，管理期限自2013年1月1日至2016年12月31日止。2014年11月4日，外高桥联合发展公司与被告签订《64号厂房》房屋租赁合同，双方约定：外高桥联合发展公司将其所有的位于中国(上海)自由贸易试验区加太路XXX号(D区D12C地块)B部位房屋出租给被告使用，期限自2014年10月25日至2017年10月24日止，房屋建筑面积为840.50平方米，物业管理费金额、支付方式及期限与外高桥物业另行协商。2014年11月18日，原、被告签订使用人委托物业管理协议书，双方约定：被告将其租赁使用的加太路XXX号B部位总计建筑面积840.50平方米的仓库委托原告实施物业管理，期限自2014年10月25日至2017年10月24日止；物业管理服务费的收费标准2014年10月25日至2015年10月24日止为2.85元/月/平方米、2015年10月25日至2017年10月24日止为3元/月/平方米，自协议起始日起每季10日前向原告支付当季的费用，被告每逾期一日以应付费用千分之三的标准向原告支付滞纳金。对于当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。另查明，上海市第一中级人民法院于2016年7月25日作出(2016)沪01民终6702号民事判决书，判决维持了上海市浦东新区人民法院作出的(2016)沪0115民初3203号民事判决书。根据生效判决书的内容，被告与外高桥联合发展公司之间关于中国(上海)自由贸易试验区加太路XXX号B部位房屋的厂房、仓库租赁合同已解除。根据当事人在庭审中的答辩及质证意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1.双方于2014年11月18日签订的《上海外高桥保税区工业小区通用仓库使用人委托物业管理协议书》应否解除；2、原告应否在本案中向被告主张至实际搬出之日止的物业管理费。本院认为，原、被告之间签订的《上海外高桥保税区工业小区通用仓库使用人委托物业管理协议书》系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照协议约定履行义务。被告与系争房屋产权人外高桥联合发展公司的厂房、仓库租赁合同经二审生效判决解除，被告已无继续使用系争房屋的合同及法律依据，原告受被告委托继续为系争房屋提供物业服务已无实际履行的可能，故原告要求解除双方之间的使用人委托物业管理协议书，本院应予支持。物业服务合同是以物业公司提供符合合同约定的服务，业主或使用人支付物业费作为对价的双务、有偿合同。现原告要求被告支付至实际搬迁日止的物业费，其中包含有尚未提供物业服务的期间，被告全额支付物业费的前提是原告提供质价相符的物业服务，如若提前支付，实质上剥夺了使用人对原告物业管理服务是否到位的抗辩权，加之原告在本案审理中亦曾擅自向被告作出断水断电、接管门岗等的意思表示，故对原告要求被告按照3元/月/平方米标准支付至实际搬迁日止的物业费，本院难以支持。根据原、被告签订的使用人委托物业管理协议书约定，按照每季10日前支付当季费用的支付方式为宜，被告已支付2016年7月24日止的物业费，故对2016年7月25日至9月24日的物业费，本院予以支持。至于后续产生的物业费用，原告可根据实际提供的物业服务另行主张。被告作为使用人，接受了原告的物业管理服务，却未按约定按时履行缴纳物业费的义务，已构成违约，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，符合双方合同约定，但滞纳金约定的数额过高，本院依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告上海外高桥物业管理有限公司与被告上海冠福货物运输代理有限公司之间的上海外高桥保税区工业小区通用仓库使用人委托物业管理协议；二、被告上海冠福货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥物业管理有限公司2016年7月25日起至2016年9月24日止的物业管理费5,043元；三、被告上海冠福货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥物业管理有限公司滞纳金3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,016.34元，减半收取计508.17元，由被告上海冠福货物运输代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱敏二〇一六年九月二十日书记员  赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。