北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10417号上诉人（原审被告）刘发学，男，1967年10月24日出生。委托代理人董春阳，北京市大嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）茹家洪，男，1941年1月23日出生。委托代理人白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。原审被告张广勤，男，1956年9月17日出生。上诉人刘发学因与被上诉人茹家洪、原审被告张广勤农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘发学及其委托代理人董春阳，被上诉人茹家洪委托代理人白晓东均到庭参加了诉讼。原审被告张广勤经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。茹家洪起诉至原审法院称：本案涉诉房屋是茹家洪的祖产，1998年茹家洪委托张广勤代管此房，可是张广勤将此房卖给了外地人刘发学，茹家洪认为刘发学、张广勤之间的买卖协议是无效的，故诉至法院，请求判令：1.判令确认茹家洪与张广勤以及张广勤与刘发学签订的顺义区3条10号房屋的买卖合同无效；2.判令刘发学立即将顺义区3条10号房屋返还给茹家洪；3.本案诉讼费由刘发学、张广勤承担。张广勤在原审中辩称：第一、茹家洪起诉状不顾事实欺骗法庭，实际情况不是这样的，当时张广勤爱人从老家来到顺义，在张广勤居住困难时与茹家洪相识，当时张广勤担任队长时，是茹家洪主动提出将房屋卖给张广勤，当时与茹家洪之间的协议，有东海洪村干部在场，且有东海洪村村委会盖章。涉诉房屋由于年久失修，无法居住，村委会领导经茹家洪同意，将涉诉房屋拆除重新装修，张广勤花费了10万元，现茹家洪想将涉诉房屋收回是恶意欺诈的行为，现在涉诉房屋可以卖到300万元。张广勤在涉诉房屋居住了7年，后因为工作原因发生变动才把涉诉房屋转卖给刘发学，据张广勤了解茹家洪在卖给张广勤之前也卖给了本村村民一套住房，但也没有起诉，这就是欺负外地人的行为。当时茹家洪卖给张广勤是自愿的，当时张广勤与茹家洪是相识，所以张广勤坚持认为茹家洪与张广勤之间的买卖合同有效。刘发学在原审中辩称：第一、刘发学认为茹家洪的诉讼主体不适格，刘发学与茹家洪并没有合同关系，张广勤与茹家洪也没有合同关系。张广勤是从茹家乃之处购买房屋，所以茹家洪不是本案适格主体。第二、张广勤在购房后，已将原有老房全部拆除，后刘发学从张广勤处购买涉诉房屋又加盖了东西厢房南倒座，所以涉诉宅基地上的所有房屋均与茹家洪没有任何关系，所以茹家洪无权要求刘发学返还房屋。第三、根据顺义区人民法院就农村私有房屋连环买卖纠纷的座谈意见第6条规定，出卖人系农民买受人为外地农民，买受人在原籍已经无居所，且在买受地居住多年（3年以上）村集体组织未予以反对，可按有效处理。本案中张广勤在涉诉房屋居住7年已久，买卖合同应为有效，刘发学在买卖房屋之后居住11年之久，也符合此条规定，买卖合同应当是有效的。第四、茹家洪的行为严重违背了诚实信用原则，不应该得到鼓励和支持，更不应该让其不诚实的行为而获利。希望法庭考虑刘发学购房的时间以及房屋升值情况和周边商品房的情况，本着公平合理的原则，驳回茹家洪的诉讼请求。原审法院经审理查明：茹家洪（曾用名茹家乃）系北京市顺义区南法信镇东海洪村村民，为农业户口。张广勤系北京市大兴区居民，为非农业户口。刘发学系安徽省宿州市村民，为农业户口。刘发学、张广勤认可户籍未迁入过北京市顺义区南法信镇东海洪村。茹家洪之父茹乔（已故）在北京市顺义区南法信镇东海洪村原有宅院一处，该宅院位于北京市顺义区3巷10号。1993年9月7日，原顺义县土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为茹乔。茹乔共生育二子，长子茹家洪、次子茹家鼎（已故）。茹家鼎与张曼丽系夫妻关系，二人生育子女三人，长女茹立新、次女茹立萍、长子茹岳。经法院向茹家鼎的全部法定继承人询问，该四人均表示茹家鼎去世时未留有遗嘱，如涉诉宅院内有茹家鼎应继承之份额，该四人均表示放弃，涉诉宅院的全部权利由茹家洪主张，如法院认定茹家洪与张广勤签订的房屋买卖协议无效，均同意涉诉宅院实际占有人将涉诉宅院及其内建筑物腾退给茹家洪。1998年7月5日，茹家洪与张广勤达成协议，约定茹家洪将涉诉宅院的房屋及院落卖与张广勤。1998年8月10日，张广勤按照计税金额10000元缴纳买卖契税400元，并取得了北京市财政局颁发的《北京市房屋契证》。按照双方约定，茹家洪将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付张广勤，张广勤给付茹家洪相应价款。庭审中，茹家洪认可1998年7月5日与张广勤签订协议后收取张广勤2.5万元购房款，后双方另写了一份买卖房屋草契，并由茹家洪签名，同时加盖了顺义县南法信乡东海洪村村民委员会的公章，随后到当时的顺义县南法信乡人民政府土地规划科盖章确认，并办理了《北京市房屋契证》，为了少缴纳契税，所以计税金额填报的是1万元。2005年，张广勤又将涉诉宅院的房屋及院落卖与刘发学，并将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付刘发学，刘发学给付张广勤相应价款。此后，刘发学使用涉诉宅院至今，并在其使用过程中涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。关于涉诉宅院内房屋建设情况，茹家洪表示在1998年之前涉诉宅院内有北正房五间，属于祖产，西厢房两间是茹乔与茹家洪共同建设的；张广勤认可其购买时涉诉宅院内确实存在北正房五间及西厢房两间，其购买后将包括院墙在内的全部建筑物拆除，新建正房三大间，并建有围墙、锅炉房、厕所、门楼、化粪池及一部分路面硬化；刘发学认可其购买时涉诉宅院的情况如张广勤所述，其购买后对正房三大间没有翻建及装修，拆除院墙及门楼后新建了东西厢房各五间并装修，在正房后搭建了彩钢房，将地面全部换成地瓷，将天井上部搭建玻璃建成阳光房。审理中，经法院释明，刘发学、张广勤坚持茹家洪与张广勤及张广勤与刘发学达成的房屋买卖协议有效，要求在本案中对涉诉房屋买卖合同效力进行确认，对本案涉及的购房款及损失问题，刘发学、张广勤不要求一并解决，保留诉讼的权利。原审法院认为：农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，茹家洪与张广勤虽然达成了农村房屋买卖协议，但因张广勤并非北京市顺义区南法信镇东海洪村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。对于张广勤主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费，故该买卖关系有效的辩解意见，因茹家洪与张广勤并未办理土地使用权的变更登记手续，张广勤所提供的证据只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对其该意见，法院不予采纳，故茹家洪与张广勤之间达成的农村房屋买卖协议应属无效。同理，因刘发学亦非北京市顺义区南法信镇东海洪村集体经济组织的成员，其与张广勤达成了农村房屋买卖协议亦应属无效。房屋买卖合同被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。在茹乔、茹家鼎已故及茹家鼎全部法定继承人均同意将涉诉宅院及其内房屋腾退给茹家洪的情况下，对于茹家洪要求确认买卖合同无效，返还涉诉房屋及院落的请求，法院予以支持。至于因合同无效导致刘发学、张广勤的经济损失，因刘发学、张广勤保留诉权，故本案不作处理。据此，原审法院于2016年8月判决：一、茹家洪与张广勤于一九九八年七月五日就北京市顺义区三巷10号的本案涉诉院落、房屋达成的买卖合同无效；二、张广勤与刘发学于二〇〇五年就北京市顺义区三巷10号的本案涉诉院落、房屋达成的买卖合同无效；三、刘发学将位于北京市顺义区三巷10号的本案涉诉院落、房屋腾空后返还给茹家洪，于判决生效之日起三十日内执行。判决后，刘发学不服，以原判认定事实及适用法律错误为由上诉至本院称：1999年1月1日前国家没有任何法律法规禁止村以外的人购买房屋，双方所签房屋买卖合同不违反法律规定；原审法院越过对与本案有关的行政行为合法性的处理而直接认定合同无效属于违法，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回茹家洪的诉讼请求或发回重审。茹家洪同意原判。张广勤经本院传唤未到庭应诉。本院经审理查明的事实与原审查明事实无异。上述事实，有证明信、集体土地建设用地使用证、买卖房屋草契、北京市房屋契证、北京市契税完税证、收条及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，张广勤系城镇居民，为非农业户口，并非北京市顺义区南法信镇东海洪村集体经济组织的成员，张广勤与茹家洪签订的农村房屋买卖合同虽经村、乡两级相关部门同意，但未经县级政府部门审批同意；刘发学虽系农业户口，但亦非北京市顺义区南法信镇东海洪村集体经济组织的成员，且其与张广勤签订的农村房买卖合同未经任何政府部门审批同意，故上述两份农村房买卖合同违反了相关法律规定，应属无效。合同无效后应当相互返还。因经原审法院释明，刘发学、张广勤对因房屋买卖合同无效涉及的购房款及损失问题不要求一并解决，故原审法院根据本案实际情况判令上述两份合同无效，刘发学将涉案宅院及房屋腾退返还给茹家洪，对因房屋买卖合同无效导致的损失问题不予处理，刘发学、张广勤对此可另行解决，认定事实和适用法律并无不当。关于刘发学上诉主张的1999年1月1日前国家没有任何法律法规禁止村以外的人购买房屋及原审法院越过对与本案有关的行政行为合法性的处理而直接认定合同无效属于违法的问题，因1982年的《村镇建房用地管理条例》第15条规定由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应办理相应的申请、审查、批准手续；1986年的《中华人民共和国土地管理法》第41条规定城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，而本案中张广勤与茹家洪签订的农村房屋买卖合同虽经村、乡两级相关部门同意，但未经县级政府部门审批同意，违反了上述法律规定，故本院对刘发学该项上诉意见不予采信。综上，刘发学的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由张广勤、刘发学负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由刘发学负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 高 贵审判员 李春香审判员 沈 放二〇一六年九月二十八日书记员 崔 莹书记员 王欣欣