广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初9644号原告：中山盛道休闲农业发展有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇龙头环村“大有围、大友二利、悦生围”农田，组织机构代码598967442。法定代表人：苏建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。被告：陈发美，男，1987年10月25日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。原告中山盛道休闲农业发展有限公司（以下简称盛道公司）诉被告陈发美土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告盛道公司委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼，被告陈发美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛道公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年的租金97495元、2016年管理费2477.52元及违约金（从逾期之日即2015年12月16日起至付清之日止，按拖欠上述费用总额的千分之一按日计付）；2.被告向原告支付拖欠的签订土地使用权租赁合同的前期各项租地综合费用57741.39元及违约金（从逾期之日即2015年2月9日起至付清之日止，按拖欠上述费用总额的千分之一按日计付）；3.被告向原告支付拖欠2016年2月至4月的水电费共165.63元及利息（从2016年2月起至付清之日止，按月利率2％计算）；4.被告缴交的租赁保证金45880元归原告所有。事实和理由：原、被告双方于2015年2月9日签订土地使用权租赁合同书，约定被告租用原告位于中山市××村耕作区××（××）苗木交易中心××区××地××11.47亩，租期自2015年2月9日起至2029年1月31日止。第一期租金从2015年2月9日至2017年12月31日止每年每亩8500元，按11.47亩计算，共97495元每年。被告应于每年12月15日前一次性缴交下一年的租金，同时还约定被告须每年按月承担公共服务管理费，被告须在签订合同之日交付租赁保证金45880元、违约责任及争议管辖法院等。经原告多次追讨及委托律师事务所发律师函敦促，被告仍未支付2016年租金、管理费、租地费用及水电费，其行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。庭审中，原告盛道公司增加一项诉讼请求要求解除双方签订的合同。同时变更诉讼请求为1.被告向原告支付至2016年9月的租金73121.25元、管理费1858.14元；2.被告向原告支付2015年综合费57741.39元；3.被告向原告支付2016年2月至4月水电费165.63元；4.被告交纳的保证金45880元归原告所有。原告盛道公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.土地使用权租赁合同书、地块租地费用清单；2.B1地块租地补充协议；3.律师函、快递单回执；4.华南苗木交易中心租户水电费通知单3份；5.农村土地使用权租赁合同及见证书、农产品质量安全生产协议。因被告陈发美下落不明，本院依法于2016年7月11日向其公告送达起诉状副本及传票，公告期满后的指定期间内被告陈发美未出庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状和证据。经审理查明：2012年12月12日，以中山市沙溪镇圣狮村股份合作经济联合社为出租方即甲方，盛道公司为承租方即乙方，方某为担保方即丙方，签订农村土地使用权租赁合同一份，约定甲方将坐落于中山市沙溪镇圣狮村第三、四耕作区土名X、X、X、X、X的土地约576.2089亩出租给乙方用于农业，承包期15年，自2012年2月1日至2027年1月30日，合同期满，在同等条件下，乙方有优先的承租权，但乙方有违约行为的除外；合同还对流转价款及缴交办法、租赁保证金、违约责任等进行约定。同日，中山市沙溪镇法律服务所出具见证书，证明签署上述合同各方的签名、盖章和指模的真实性。盛道公司取得上述土地后，2015年2月9日，以盛道公司为甲方，陈发美为乙方签订中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同，约定：乙方租用甲方位于中山市沙溪镇华南（中山）苗木交易中心X期X区X号地块，合计11.47亩（其中实租面积10.82亩，公摊面积0.65亩）用于经营农业种植使用，租赁期限自2015年2月9日起至2029年1月31日止，甲方转租流转方式给乙方；流转价款为：2015年2月9日至2017年12月31日，每年流转价款97495元；2018年1月1日至2020年12月31日，每年流转价款112119.25元；从2021年1月1日至2023年12月31日，每年流转价款128937.14元；2024年1月1日至2026年12月31日，每年流转价款148277.74元；2027年1月1日至2029年1月31日，每年流转价款170519.44元；流转价款应一次性缴交，乙方应于每年12月15日前向甲方交清下年的流转价款；签订合同之日，乙方向甲方缴交45880元作为租赁保证金，在租期满后乙方交清所有费用（流转价款和水电费等），并清理完土地上的附着物后，甲方退还该保证金给乙方；乙方应承担公共服务管理费，按中山市物价管理标准和园区的实际情况综合计收；乙方每年按月向甲方缴交管理费，具体缴交时间以甲方发送的缴款通知书为准，逾期不缴清的，按欠缴金额每日1‰向甲方支付滞纳金，逾期3个月视为乙方违约；合同期内，甲方不得无故收回租赁土地，乙方不得中途退包，否则作违约处理，若甲方违约则双倍返还租赁保证金给乙方，乙方违约则甲方没收乙方保证金，作为补偿甲方的经济损失；乙方逾期缴纳租金，应按逾期额以每日1‰计付违约金给甲方，逾期两个月仍未交清租金款项的视为乙方违约；合同还约定了其他事项。该合同甲方处有盛道公司的盖章及法定代表人苏建的签名，乙方处有陈发美的签名及捺印。同日，盛道公司（甲方）与陈发美（乙方）签订X地块租地补充协议，约定乙方于2015年2月9日租用甲方华南苗木交易中心X地块，租地费用总计127741.39元，签订合同当日（即2015年2月9日）付款50000元，另已付地块订金10000元，剩余67741.39元，双方约定于2015年5月1日前交清，如乙方逾期不交清剩余费用，则甲方有权向乙方收取滞纳金，按总欠费金额每天千分之一的比例收取，从签订合同当日（即2015年2月9日）起计。被告租赁上述土地后，未按时支付租金（流转价款）。2016年4月18日，盛道公司委托广东香山律师事务所刘叠律师向陈发美发出律师函，函告陈发美截至发函当日尚欠盛道公司租金、管理费、水电费及相应的滞纳金合计176965.17元，并敦促陈发美于该函发出之日起3日内与盛道公司协商并付清拖欠的费用。快递单回执显示，陈发美签收了上述律师函。盛道公司提交的华南苗木交易中心租户水电费通知单3份，显示陈发美2016年2月至2016年4月欠盛道公司水电费合计165.63元。盛道公司提交的华南（中心）苗木中心地块租地费用清单显示，2015年租金73121.25元，物业管理费1858.14元，水电设施费3441元，合同履约保证金45880元，水泵均摊费3441元。庭审中，盛道公司明确陈发美尚欠截至2016年9月租金73121.25元、管理费1858.14元、2015年综合费57741.39元及2016年2月至4月的水电费165.63元未付。盛道公司催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案为土地承包经营权出租合同纠纷。盛道公司与陈发美之间的土地承包经营权租赁关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。现盛道公司已履行交付土地的义务，陈发美未按时支付租金（流转价款）及管理费、综合费及水电费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，其中水电费已由盛道公司垫付。盛道公司要求陈发美支付租金、管理费、综合费及水电费，合法有据，本院予以支持。关于租金、管理费、综合费、水电费的具体数额，有盛道公司提交的土地使用权租赁合同书、地块租地费用清单、律师函、快递单回执、华南苗木交易中心租户水电费通知单等可以证实，且陈发美未提交相反证据予以反驳，故本院确认盛道公司提交的证据及陈述。庭审中，盛道公司称陈发美已搬离租赁物，以实际行为表明不再履行合同，盛道公司有权依法解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，盛道公司可以依法解除合同。双方签订的土地使用权租赁合同约定“乙方逾期缴纳租金，应按逾期额以每日1‰计付违约金给甲方，逾期两个月仍未交清租金款项的视为乙方违约；乙方违约则甲方没收乙方保证金，作为补偿甲方的经济损失”，陈发美拖欠租金、管理费、水电费等，其行为已构成违约，根据双方签订的合同约定，盛道公司有权没收陈发美交付的保证金45880元。因此，盛道公司请求陈发美交纳的保证金45880元归其所有的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。陈发美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山盛道休闲农业发展有限公司与被告陈发美于2015年2月9日签订的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同；二、被告陈发美于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付截至2016年9月租金73121.25元、管理费1858.14元；三、被告陈发美于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2015年综合费57741.39元；四、被告陈发美于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2016年2月至2016年4月水电费165.63元；五、被告陈发美交纳的保证金45880元归原告中山盛道休闲农业发展有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4386元（原告中山盛道休闲农业发展有限公司已预交），由被告陈发美负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中山盛道休闲农业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 忠代理审判员  刘敏娟人民陪审员  张子锋二〇一六年九月二十七日书 记 员  邹安妮何坚麟