呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民五初字第00210号原告：吕全忠，男，1965年5月9日出生，汉族，个体工商户，住鄂尔多斯市准格尔旗。委托诉讼代理人：邢瑜，信泽法园律师事务所律师。被告：呼和浩特市佳地房地开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人：范玫子，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘青霞，该公司员工。委托诉讼代理人：杜河，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告吕全忠与被告呼和浩特市佳地房地开发有限责任公司(以下简称呼和佳地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吕全忠及其委托诉讼代理人邢瑜与被告呼和佳地的委托诉讼代理人杜河到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、依法解除原被告的《不动产租赁合同》及《补充协议》；二、判令被告返还原告已收取的各项费用540，547.8元以及已收取费用截止到起诉之日的利息16，216.434元；三、判令被告赔偿原告各种经济损失1，312，724元。事实与理由：原被告于2014年10月20日签订了一份《呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司与吕全忠不动产租赁合同》及《补充协议》，合同约定原告租赁被告所有的位于呼和佳地小区商街2-1号的房屋用于餐饮经营。原告承租后对该房屋进行了全面标准的装饰装潢，并购进设备、原材料、招聘人员等一系列的人财物的投入。但2015年3月24日，原告以核准的“新城区阿都情涮府”字号向呼和浩特市新城区食品药品监督管理局申请餐饮经营许可手续时，被告知原告所承租的房屋经营餐饮的话是违反《呼和浩特市小型餐饮业食品安全管理规定》第四条的规定的，为此新城区食药局向原告下发了（2015）第001H号《餐饮服务许可申请不予受理决定书》。之后原告曾多次与被告协商解决，被告称该房屋曾经就出租给经营餐饮的公司，原告办理不了许可证与被告无关。而原告认为，原告租赁该房屋的目的就是为了经营餐饮，而原告过去去租给名为“鄂尔多斯印象”的餐饮公司时也未曾获得过新城区食药局的同意，因此原告认为被告是在与原告签订租赁合同时故意隐瞒事实真相，对原告存在欺诈行为。现原告对于新城区食药局不予受理餐饮服务经营申请一事是根本无法预见、无法控制和无法避免的，根据《中华人民共和国合同法》第187条之规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”现原告已经及时向被告送达了《终止合同通知书》并向被告告知了终止合同的事实和理由，但被告至今拒绝与原告解除合同并履行其相应返还的的义务，因此原告无奈诉至法院。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告起诉的事实与理由并不能成立。第一，根据《呼和浩特市小型餐馆业的管理规定》第四条规定，小型餐饮业应当有固定的餐馆场所是50平米以下，而被告出租给原告的场所是150平米，根本不适用该规定，所以说原告所承租的该房屋不在该规定的范围之内才对。第二，被告不仅只租给原告房屋，同样情况的房屋也租给别家从事餐馆，其它餐馆都取得了许可证。据被告所知，导致原告未取得行政许可的原因是原告提供虚假资料所致，这与被告没有任何关系。第三，原告在装修后已经开始营业了，所以原告无权要求被告返还租金，而原告装修所花费的费用是原告自己发生的费用，这些更是与被告无关。第四，出租给原告的房屋以前也出租给其它餐饮开过餐厅，原告在收到不予通知书后应当起诉新城区食药局才对，可是原告不起诉，现被告已经起诉，正在等待判决结果。综上所述，原告要求被告返还租金与其它费用均无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年9月2日，呼和浩特市工商行政管理局新城区分局向巴登其其格下发了《个体工商户名称预先核准通知书》同意其申请的个体工商户名称为“新城区阿都情涮府”。2014年10月20日原告与被告公司签订了一份《不动产租赁合同》及附属的《补充协议》，协议约定被告呼和佳地公司将位于呼和佳地小区商街2-1号，面积为599平方米的商铺出租给原告进行餐饮营业活动。合同第十一条约定“任何一方不履行本合同约定义务的，或者履行本合同约定义务不符合约定的，视为违约，除本合同另有约定外，应向对方赔偿因此受到的损失，包括但不限于实际损失、预期损失和要求对方赔偿损失而支付的律师费、交通费和差旅费。”合同第十四条约定“本合同所指不可抗力指政府或公共机关禁止，国家法律法规变更、政策调整等。”合同第十五条约定“发生不可抗力事由，一方在超过15天期限后仍无法履行其主要义务时。发生不可抗力时，任何一方有权向另一方发出书面终止通知，本合同自书面终止通知到达对方时终止。”合同签订后，原告向被告支付了房屋租金40万元，房屋装修保证金5万元，物业费17，97，履约保证金33，000元、更换插卡电表电装费1，500元以及饭卡费20，000元。2014年11月3日，新城区食品药品监督管理局向阿都情涮府下发了《受理办理餐饮服务许可证的决定书》。2015年3月24日新城区食品药品监督管理局以原告租赁的房屋违反《呼和浩特市小型餐饮业食品安全管理规定》第四条的规定为由不予许可餐饮服务经营，向原告下发了《不予受理决定书》。2011年5月4日呼和浩特市人民政府第36次常务会议审议通过《呼和浩特市小型餐饮业食品安全管理规定》。该规定第二条规定，本规定所称的小型餐饮业是指有固定经营场所，使用面积在150平方米以下的餐馆，快餐店和小吃店。第四条规定，不得在居民住宅楼和商住混合楼内从事餐饮业经营活动。另查明，原告吕全忠承租后装修费用经鉴定共价值463，061元。本院认为，导致原被告无法继续履行房屋租赁合同的原因是因原告在向新城区食品药品监督管理局申请经营餐饮许可证时未能得到行政许可，该行政许可行为应当属于不可抗力的行政行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同”的规定，原告向本院主张解除与被告的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。2015年4月8日原告向被告发出了《终止合同通知书》，被告虽未签收，但该通知到达被告时应当视为合同解除之日。由于原告租赁被告房屋用于经营餐饮的合同目的已经无法实现，因此合同解除后被告应当自合同解除之日起向原告退还剩余的房屋租金、物业费、履约保证金、更换插卡电表电装费以及饭卡费；原告支付的采暖费在解除合同之日之前已使用完毕，应当自行承担；原告主张的利息部分无法律依据，本院不予支持。原告主张的装修费部分本院认为，原告经营餐饮业应当先行办理各项审批手续后才可以装修营业，但原告在未取得行政许可的情况下自行完成了装修并开始经营。庭审中原告称被告知原告是可以经营餐饮的，所以被告应当承担过错责任，但在原被告所签订的合同当中被告并未承诺原告关于任何行政许可事项，且行政许可行为是行政机关的作为，被告作为企业不能主导行政机关的行为，因此对于原告自行装修的损失被告无任何过错，那么因行政行为不可抗力的导致的损失不应由被告承担。综上所述，原被告不能实现合同目的是因不可抗力的原因导致的，现合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施。”的规定，本案应当采取补救措施，尽量减少原被告各自的损失，因此自合同解除之日起被告向原告退还剩余房屋租金（40万元÷365天×206天）225，753元，房屋装修保证金5万元，物业费（17，970÷365天×206天）10，142元；原告交纳的履约保证金33，000元、更换插卡电表电装费1，500元以及饭卡费20，000元被告应当全部退还；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告呼和浩特市佳地房地开发有限责任公司向原告吕全忠退还房屋租金225，753元、装修保证金50，000元，物业费10，142元、履约保证金33，000元、电装费1，500元以及饭卡费20，000元，共计340，395元，于本判决书生效后十五日内付清；二、驳回原告吕全忠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16，760元（原告已预交），由原告吕全忠负担10，355元，被告呼和浩特市佳地房地开发有限责任公司负担6，405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  王菊蓉人民陪审员  杨广学人民陪审员  周丽君二〇一六年九月二十八日书 记 员  张 宁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。