吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民初382号原告：长春美丽方民生购物中心有限公司，住所：长春市朝阳区崇智路58号。法定代表人：陈选章，董事长。委托代理人：宋宪生。委托代理人：姜凤歆。被告：吉林省三立元科技文创园发展有限公司（曾用名长春市三盛元茶叶有限公司），住所：长春市朝阳区光明路2号长春钻石城F5-53号。法定代表人：温立宝，总经理。被告：温立宝，男，1975年8月29日生，汉族，住长春市南关区。二被告委托代理人：李云山，吉林护法律师事务所律师。二被告委托代理人：刘一鸣，吉林护法律师事务所律师。原告长春美丽方民生购物中心有限公司（以下简称美丽方公司）与被告吉林省三立元科技文创园发展有限公司（以下简称三立元公司）、温立宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美丽方公司委托代理人宋宪生、姜凤歆，被告三立元公司、温立宝及二被告委托代理人李云山、刘一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美丽方公司向本院提出诉讼请求：1、二被告立即向原告支付租赁费4852496.65元、物业费843719.65元、违约金4270800.53元、消防验收费用268367.56元、水电费3179元、停车费448元，合计10239011.39元；2、对上述款项，二被告之间承担连带清偿责任。诉讼费用由二被告负担。事实和理由：原告系位于长春市朝阳区崇智路58号长春美丽方时尚购物中心商业房产的产权人，2013年3月18日原告与温立宝分别作为甲、乙方就该房屋（场地）签订租赁合同书，合同主要约定：“乙方向甲方租赁该房屋（场地）及附属设备设施等用于经营茶叶、茶具及茶相关产品销售，租赁面积：3665平方米，租赁期限为自起租日起8个年度，第一年度（2013年5月1日至2014年4月30日）租赁费2849354.25元，物业费494958.25元；第二年度（2014年5月至2015年4月30日）租赁费2996504元，物业费521712.75元，第三年度（2015年5月1日至2016年4月30日）租赁费3143653.75元，物业费548467.25元。租赁费及物业费支付方式为按季度预付。乙方逾期30日（含）未支付租赁费的，乙方除应支付欠缴的租赁费并按照解除合同当年的租金标准支付违约金外还应赔偿甲方全部损失，甲方有权解除合同。每逾期一日乙方应按未付金额向甲方支付逾期违约金。约定租赁期内，乙方需按相关部门及时办理经营……消防等所需的申请报批验收手续，并自行承担相应费用。未经甲方书面同意，乙方无权将租赁房屋全部或部分转让或转租给第三方。”原告于合同签订后即向温立宝交付租赁房屋（场地），但温立宝一致未支付租金，至2013年12月19日三立元公司申请并承诺自2014年4月1日正式起租，并交付租金，但二被告自租赁之日起仍然拖欠租金及物业费，经原告多次催要后，二被告也只是交付了至2015年10月份的电费，二被告恶意拖欠行为给原告造成了重大经济损失，无奈原告于2015年11月12日向被告送达了《租赁合同解除函》，于同年11月30日正式解除合同，目前二被告仍未向原告支付拖欠的租赁费、物业费、装修期间的罚款、2015年11月份的水电费、停车费及消防验收费用，故提起诉讼。二被告辩称：二被告不同意原告提出的诉请，原告诉请没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：1、原、被告双方于2013年3月18日签订的租赁合同无效，原告向被告出租的商场5层没有经过消防验收，没有取得消防安全检查合格证，根据相关法律规定，合同因违反法律强制性规定应认定无效。原告诉请要求被告支付物业费等无事实和法律依据，应予驳回，因无效合同所取得财产应当予以返还，被告在商场内的所有财产原告应予返还，并赔偿被告包括装修在内的所有经济损失。2、被告享有免租期，没有给付租金及物业费的义务。2013年3月18日，温立宝与原告约定原告将位于吉林省长春市朝阳区崇智路58号长春美丽方时尚购物中心商业房产5层，面积3665平方米的房屋出租给温立宝，租赁用途为茶叶、茶具及茶相关产品销售，租赁起始日期为2013年5月1日，原告承诺商场于2013年5月1日正式开业，因2013年5月份，原告未能按照预定时间开业，将开业时间推迟到2013年9月份，但原告再次违背承诺，将开业时间推迟到2013年底（2013年12月28日），导致二被告操作的三元文化茶城项目招商成果流失，造成二被告自2012年12月18日以来的招商准备、项目宣传、人员投入、广告宣传及装修准备等的投入损失，使二被告多次贻误商机，给二被告造成了无法逆转的经济损失。2013年12月9日双方确认，二被告免租期至2014年3月31日，而后双方于2014年11月18日以备忘录的形式对二被告享有的免租期再次顺延18个月，二被告依约享有免租期，原告主张支付租金及物业费没有事实依据。3、依据《中华人民共和国合同法》第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”二被告享有同时履行抗辩权，原告无权向二被告主张租赁费及物业费。本案原告没有履行主合同给付义务，没有向二被告提供符合合同约定的房屋，严重影响二被告的使用用途。二被告自原告美丽方购物中心项目立项、建设以来，积极参与、配合购物中心发展需求，于2013年12月28日前，顺利完成三元文化茶城前区21间商铺全部营业的承诺，并于2013年12月31日上午顺利举行三元文化茶城开业庆典剪裁仪式。但是2014年1月初以来，原告商场多项房屋设施及物业服务不到位，商场多部扶梯、电梯停用，导致二被告顾客及外来投资考察的茶商无法上楼，经常被困于地下停车场无法上楼，排风系统、中央空调瘫痪，排风经常倒流，导致餐饮店的油烟味布满全场，冬季室内气温严重过低，导致被告意向商户始终无法进场和已进场商户中途退场，商场公共照明灯不亮，达不到照明效果等等，原告上述违约行为，直接导致被告多间商铺大面积退租，直接经济损失数百万。4、原告主张支付消防验收费用、水电费及停车费没有事实和法律依据，不应予以支持。关于消费验收，被告于2013年9月份进行消防报验时，消防机构以原告商场整体不具备消防验收条件为由予以拒绝受理，因此原告主张的消防验收费用与被告无关，应当自行承担。关于水电费及停车费，被告已经结清，并不拖欠。5、原告主张违约金没有事实和法律依据，不应予以支持。被告不存在违约行为，反而是原告没有履行约定义务，提供的房屋及其设施设备不合格，并且物业服务严重不到位，原告违约金请求应予驳回。原告美丽方公司为证明自身主张，向法庭提交了如下证据：证据1、原告的《营业执照》及《核准变更登记通知书》（原件），证明内容：原告原名长春美丽方时尚购物中心有限公司（即《租赁合同》的甲方）。二被告质证认为：对证据1的真实性无异议，证明问题无异议。证据2、被告的《企业信息》及《企业变更情况》，证明内容：第二被告原名长春市三盛元茶业有限公司（即《三元文化茶城承诺》签发主体），温立宝为三立元公司的唯一股东，三立元公司为一人有限责任公司，三立元公司注册地为本案争议的租赁场所。二被告质证认为：对证据2的的真实性无异议，证明问题无异议。证据3、《租赁合同书》、《补充协议》、《三元文化茶城承诺》，证明内容：原告作为甲方与温立宝作为乙方签订租赁合同，约定，温立宝承租原告位于长春市朝阳区崇智路58号商业房产，面积3665平方米，租赁用途为茶叶、茶具及茶相关产品销售；（第二条）。租金标准为第一年度2.13元/天/平方米；第二年度2.24元/天/平方米，实行按季度预付制，每一季度租赁费应于上一租赁季度届满30日前一次性支付给甲方。（第六条6.1.1款、6.2.1款）。除租赁费外，乙方应自行承担在经营过程中发生的相关费用，其中包括但不限于：物业管理费、能源费等。（第七条第7.1款）。物业管理费标准为第一年度0.37元/天/平方米，第二年度0.39元/天/平方米，实行按1季度期预付制，乙方应当在每个支付期最后30日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业管理费。（第七条第7.2.2款、7.2.3款）。能源费等其他费用包括水电费、卫生费、垃圾处理费等，乙方不得以任何理由拒绝缴纳或延迟缴纳本合同项下之物业管理费、能源费等其他费用，否则甲方有权终止水、电、空调等供应服务，甲方并有权解除合同。（第七条第7.3.6款）。租赁期内，乙方须按照国家政府等相关部门的要求，及时办理经营、设计、装修、卫生、消防、通讯、规划、改建以及设立招牌或标识等所需的申请报批验收手续，并自行承担相应费用。（第十条第10.2.6款）。乙方同意，甲方停车志的使用及收费标准应当根据甲方的相关规定执行。（第十二条第12.2.2款）。乙方逾期未支付租赁费等，乙方除应支付欠缴的租赁费并按照解除合同当年的年租金标准支付违约金外还应赔偿甲方全部损失。甲方并有权解除合同，解除合同的通知方式包括在租赁房产内张贴公告的方式，通知自送达之日起生效。（第十三条第13.3款）。合同终止，乙方应在7日内将房屋清理干净归还甲方。（第十四条第14.1款、14.3款）。乙方确认租赁期间该租赁房屋视为乙方的有效送达通讯地址。甲方粘贴通知的行为亦视为有效送达方式。（第十六条第16.3款备注）。乙方未按合同约定向甲方支付租赁费或物业管理费或能源费等其他费用的，则每逾期一日乙方应按未支付金额的100%向甲方支付逾期违约金。（第十五条第15.2款）。三立元公司作为温立宝在该租赁场所投资设立的公司，于2013年12月9日作出承诺，请求自2014年4月1日正式起租并交付租金。（《三元文化茶城承诺》）。二被告质证认为：对证据3真实性无异议，证明问题有异议，该组证据恰恰能够证明原告连续性违约，原告商场整体持续性不能达到开业状态，原告违背承诺，合同条款没有实际履行。证据4、原告《商户结算通知单》《对温立宝的租赁解除函》及照片，证明内容：因被告欠付租金及物业费、水电费等，原告多次向被告催告交付相应款项，并于2015年11月12日向其送达合同解除通知。二被告质证认为：对真实性有异议，对证明问题有异议，被告从未收到及签收过上述通知单和解除函，并其内容不属实，均为原告单方制做。证据5、《五层消防报警维修工程报价书》，证明内容：租赁房屋消除报警工程需支付费用268367.56元，该笔费用应由被告承担。(无原件)二被告质证认为：真实性、关联性、客观性及证明问题均有异议，因无原件，根据证据规则相关规定没有证据效力，不得作为证据使用。该报价书与本案无关，为原告单方行为，原告以此要求被告支付费用没有事实及法律依据，被告没有承担义务。证据6、原告对被告水电费的收据，证明内容：自起租日起被告交付水电费计53250元，平均每月为2420.4元，被告尚欠一个月水电费未予支付。二被告质证认为：对真实性无异议，证明问题有异议，该证据恰恰能够证明被告已经结清水电费，不存在任何陈欠。该组证据恰为被告交款的证据。证据7、《原告停车场惠免车辆管理标准》，证明内容：三元茶城向原告按每张优惠卷4元的标准结算。二被告质证认为：真实性、关联性、证明问题均有异议，该证据与本案无关，并且被告从没有签收过此管理标准，同时该标准本身并不能证明被告存在欠缴停车费的事实。证据8、《房产证书》，证明问题：原告对争议的租赁场地享有所有权。二被告质证认为：真实性无异议，证明问题部分有异议，原告取得所有权日期为2015年8月17日，但原告于2013年3月出租房屋时尚未取得所有权。证据9、《长春市公安局建筑工程消防验收意见书》及合格证，证明问题：原告对整个租赁场地已经完成消防工程，验收合格。二被告质证认为：真实性无异议，关联性、证明问题有异议，1、两份消防验收意见书2003第1228号及2004第02011号其针对主体为吉林省一方地产有限公司与本案无任何关系，并其体现的楼层数均没有被告承租的楼层，并且时间点为2003及2004，均在签订租赁合同之前。2、对两份消防安全检查合格证，2014第0091号体现的楼层数为地上1-4层商场，没有被告承租的5层，编号2015第0089号体现的楼层数为地上6-7层，也没有被告承租的5层，恰能够说明原告出租给被告的商场5层没有经过消防验收，未取得消防安全检查合格证，所提供的房屋不具备使用条件和经营条件。3、原告违法出租房屋，原告要求被告支付租金及物业费无事实依据，合同无效。二被告为证明自身主张，向法院提交如下证据：证据1：《长春美丽方时尚购物中心租赁合同书》，2013年3月18日，原告（出租方、甲方）与被告温立宝（承租方、乙方）签订。证明问题：1、原告将位于吉林省长春市朝阳区崇智路58号长春美丽方时尚购物中心商业房产5层，面积3665平方米的房屋出租给被告温立宝，租赁用途为茶业、茶具及茶相关产品销售，租赁起始日期为2013年5月1日。2、原告违约，未履行承诺，2013年5月1日商场未能开业，严重影响被告的租赁用途。原告质证认为：对证据1的真实性无异议，证明问题有异议，该份证据能够证明原被告双方在公平协商基础上签订合法有效，在合同中原告并没有承诺2013年5月1日商场开业，合同签订后原告即履行了合同义务，向被告交付了租赁场所，而被告却没有按合同约定交付租金、物业费及相应能源费，严重违约，依据合同约定，原告有权向其送达解除合同通知书并追究其违约责任。证据2：收据三张。1、履约保证金收据，金额15万元，日期2013年2月6日。2、装修质量保证金收据，金额8000元，日期2013年8月3日。3、装修管理费收据，金额6000元，日期2013年8月3日。证明问题：被告依约向原告交纳相关费用，不存在违约。原告质证认为：对证据真实性无异议，证明问题有异议。该三章收据只能证明被告按合同约定交付了履约保证金，装修质量保证金及管理费，不能证明其不存在其他违约行为。证据3：《长春美丽方时尚购物中心有限公司关于开业时间告知的函》（长春美丽方函[2013]1号），2013年5月29日，原告向各商户出具。证明问题：原告违背承诺，商场于2013年5月1日未能开业，原告于2013年5月29日向各商户发函告知商场于2013年9月份开业。原告质证认为：对证据真实性无异议，证明问题有异议。该告知函是原告对各商户提出的要求，并不是承诺各商户2013年9月份开业。且该证据要求各用户做好相应配合，证明不了被告提出的证明问题。该份证据也能说明原告对各商户尽到了管理义务。证据4：《三元文化茶城承诺》，2013年12月9日，原被告双方盖章确认。证明问题：原告再次违约，于2013年9月份又未能开业，并承诺于2013年底开业，同时双方确认被告享有免租期至2014年3月31日。原告质证认为：真实性无异议，证明问题有异议。该证据恰能证明被告于2013年12月9日承诺应于2014年4月1日正式起租并交付租金。而被告至今没有履行交付租金义务，构成严重违约。在承诺书中被告自行承诺要于2013年12月31日百分之百营业，因此各商户何时营业不是原告应尽义务。证据5：1、《长春美丽方民生购物中心有限公司与三元国粹文化园工作备忘录》，2014年11月18日，原告方管理层人员与被告方人员于商场8楼总经理办公室形成。2、QQ截图2张。2014年11月20日，原告方与会人员管理人员孙艳斌将原告确认后的会议备忘录发送被告。证明问题：1、原告向被告交付的房屋不具备、不符合使用条件，提供的房屋及其设施设备无法正常使用，物业配套不能满足被告营业要求，原告主张租金及物业费没有事实及法律依据。2、被告享有免租期。原告商场整体始终处于非营业状态，并承诺于2015年5月1日才能完成整体招商，因此原告承诺给予被告连续顺延18个月免租期予以补偿。因此，原告主张租金及物业费没有事实及法律依据。3、原告商场整体消防验收工作迟缓，导致被告无法连续性地正常经营。原告质证认为：真实性有异议，没有参会人员签字，不符合证据要素要求。证明问题有异议，不能证明被告所要证明问题，原告自签订合同后已经履行了交付房屋的义务而且在合同中明确约定由被告履行关于设计、装修、卫生、消防、规划、改建所需的验收手续义务。证据6：《三元国粹文化园关于商场扶梯停运的询问函》，2015年2月14日，被告向原告发函。证明问题：原告提供的房屋及其设施设备无法正常使用，导致被告无法正常使用房屋，无法正常经营。原告质证认为：真实性有异议，证明问题有异议。该证据所阐述的问题没有经过原告的认可，实际上也不存在相应问题。证据7：水电费收据一张，金额1437元，日期2015年11月12日。证明问题：水电费被告已经结清，不存在陈欠。原告质证认为：真实性无异议，证明问题有异议。该证据只能证明被告于2015年11月12日只交付了10月份水电费。尚欠合同解除前一个月的水电费。证据8：1、原告商场3楼整体撤场照片6张。2、原告商场4楼整体撤场照片11张。证明问题：原告商场3楼及4楼整体撤场，原告商场整体始终处于非营业状态，导致被告无法连续性地正常经营。原告质证认为：真实性、关联性、客观性均有异议，证明问题有异议。照片中未体现时间，且该组证据也不影响原被告间租赁关系，其他商户是否撤场与本案无关。证据9：原告商场5楼东南部区域照片13张。证明问题：原告提供的房屋及其设施设备无法正常使用，冬季室内气温严重过低，导致被告无法正常使用房屋，无法正常营业。证据10：原告商场空调系统瘫痪照片5张。证明问题：原告提供的房屋及其设施设备无法正常使用，导致被告无法正常使用房屋，无法正常营业。证据11：原告商场照明系统瘫痪照片11张。证明问题：原告提供的房屋及其设施设备无法正常使用，导致被告无法正常使用房屋，无法正常营业。证据12：1、原告商场电梯、扶梯瘫痪照片17张。2、原告商场电梯、扶梯瘫痪相关视频。证明问题：原告提供的房屋及其设施设备无法正常使用，导致被告无法正常使用房屋，无法正常营业。原告质证认为：对证据9-12，真实性、关联性、客观性均有异议，证明问题有异议。原被告双方在合同中明确约定由被告承担供热费用，而被告从未交付该费用，且该商场由长春市集中供热，不存在供热不达标的情况。该组照片中的水瓶及温度计不能体现与本案租赁场所温度的因果关系。该商场有四部扶梯、四部客梯、一部货梯还有两部员工用梯，能够充分满足各商户需求，不存在瘫痪情况。根据原告的举证、被告的质证及本院认证，本院认定的案件事实如下：2013年3月18日，原告美丽方公司（甲方）与温立宝（乙方）签订《长春美丽方时尚购物中心租赁合同书》，合同主要约定：“……2.1甲方系位于吉林省长春市朝阳区崇智路58号长春美丽方时尚购物中心商业房产的产权人，对该房产依法享有出租权、经营使用权及转租权；2.2甲方同意按本合同约定条款和条件将上述商业房产5层、租赁面积总计为3665平方米的房屋出租给乙方；2.3乙方承租房屋的租赁用途为：茶叶、茶具及茶相关产品销售。如乙方改变用途，必须事先征得甲方书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权提前终止本合同；2.4本合同签订时，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，并同意按照合同约定的条件承租本合同项下租赁房屋。3.1本合同所约定的租赁期为8个租赁年度，自起租日计算，不足月时按天计算；3.2租赁期届满，乙方需要续租的，应于届满之日前三个月向甲方提出续租要求，甲方同意续租的，双方应更新签订租赁合同；3.3在本合同履行过程中如因甲方布局调整或改造租赁房屋时，乙方应无条件服从甲方安排，同意调整租赁期限。4.1甲方将于本合同生效后5个工作内将租赁房屋以现状交付给乙方使用，并由甲乙双方在附件二长春美丽方时尚购物中心租赁房屋交接确认书上签字确认，具体交付日期以甲乙双方在租赁房屋交付确认书的签署日期为准；4.2若甲方延期交付租赁房屋，乙方的起租日和租赁期限应相应顺延，甲方不再承担任何违约和经济赔偿责任；4.3如乙方对甲方交付房屋的时间、面积或位置有异议，须在房屋交付后五日内以书面形式提出，逾期视为房屋的交付符合合同规定……6.1租赁费计算方式按租赁面积计算租赁费，租赁费标准为：第1年2013年5月1日至2014年4月30日2.13元/天.平方米即年租赁费2849354.25元。第2年2014年5月1日至2015年4月30日2.24元/天.平方米。第3年2015年5月1日至2016年4月30日2.35元/天.平方米。第4年（2016年5月1日至2017年4月30日）2.47元/天.平方米……作为承租人，乙方应当自起租日起向甲方缴纳租赁房屋的物业管理费，物业管理费收费标准为：按租赁面积计算。第1年2013年5月1日至2014年4月30日0.37元/天.平方米即年租赁费494958.25元。第2年2014年5月1日至2015年4月30日0.39元/天.平方米即年租赁费521712.75元。第3年2015年5月1日至2016年4月30日0.41元/天.平方米即年租赁费548467,25元。第4年（2016年5月1日至2017年4月30日）0.43元/天.平方米即575221.75元……7.3.6双方特别约定，乙方不得以任何理由拒绝缴纳或延迟缴纳本合同项下之物业管理费、能源费等其他费用，否则甲方有权终止水、电、空调等供应服务。如因乙方欠付物业管理费、能源费等其他费用导致相关公用事业部门、第三方服务部门中断或停止对甲方的相关能源供给或提供服务的，则因此而导致甲方或其他业主、承租户蒙受损失的，乙方应当予以赔偿，甲方并有权解除本合同。……10.2.1乙方应按合同规定如期支付租赁费、物业管理费、能源费等其他费用。……10.2.6租赁期内，乙方须按照国家政府等相关部门的要求，及时办理经营、设计、装修、卫生、消防、通讯、规划、改建以及设立招牌或标识等所需的申请报批验收手续，并自行承担相应费用。……13.1因法律法规变化、政府行政行为等不可抗力事件，造成合同无法按约定条件履行时，受不可抗力事件影响的一方应立即通知对方，并应在15天内，提供事故的详细报告及合同不能履行或部分不能履行或须迟延履行的合理理由和有效证据。双方应协商是否继续履行合同，在此情况下双方均不承担责任；13.2当发生下列事件时，本合同中止，在本合同中止期间不应当计算和支付租赁费，当乙方恢复经营后租赁继续，租赁期间相应顺延：13.2.1由于不可抗力事件导致承租方暂时无法经营；13.2.2由于甲方的过错导致乙方暂时无法经营或临时关闭，甲方应承担承租方停业期间的成本及费用损失。如由于乙方违反经营或有其他违法行为，租赁房屋被司法机关查封，或被政府主管部门责令停业整顿，被查封或停业期间不停止租金的支付。13.3有下列情形之一的，乙方除应支付欠缴的租赁费并按照解除合同当年的年租金标准支付违约金外还应赔偿甲方全部损失。甲方并有权解除本合同，解除合同的通知方式为甲方直接送达书面通知或其他法律允许的方式，包括在租赁房产内张贴公告的方式，通知自送达之日起生效：13.3.1乙方逾期30（含）未支付租赁费用的；13.3.2乙方逾期7日（含）未支付保证金的；13.3.3乙方在承租期间违法经营，甲方认为情节严重的；13.3.4乙方不具有合法经营资格的，包括但不限于因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的；13.3.5未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁房屋的租赁用途的；13.3.5未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁房屋的租赁用途的；13.3.6乙方擅自将租赁房屋转租（包括部分转租）、转让（包括部分转让）、转借（包括部分转借）给第三人或其他租户交换租赁房屋位置（包括部分交换租赁位置）的；13.3.7承租期间非甲方原因，乙方停业或关门营业累计超过3日（含）的；13.3.8乙方违反其他义务责任条款或违反本合同其他规定的；13.3.9存在其他可能影响甲方利益情形的；13.4甲方未按合同约定向乙方交付租赁物，逾期超过90天时。13.5出合同约定情形外，任何一方不得擅自解除本合同。合同一方如因自身原因需提前解除本合同的，应提前90天书面通知对方，经甲乙双方协商一致后，方可办理解租手续……15.1本合同的双方将均应严格遵守本合同的各项规定，任何一方违反本合同的规定或不履行、迟延履行本合同约定的义务，造成本合同无法履行或不能按约定条件履行时，即构成违约。违约方除应承担违约金外，还应赔偿给守约方造成的全部经济损失；15.2乙方未按合同约定向甲方支付租赁费或物业管理费或能源费等其他费用的，则每逾期一日乙方应按支付金额的100%向甲方支付逾期违约金；15.3合同前款如已有明确违约金额，双方按其约定执行，本合同未明确约定违约金或赔偿金额的，双方同意按照实际损失额进行赔偿或参照相关法律、法规进行赔偿。”2013年4月19日，温立宝独资发起成立长春市三盛元茶业有限公司，2014年11月3日更名为长春三立元茶业有限公司，2015年1月22日更名为吉林省三立元科技文创园发展有限公司。2013年8月31日美丽方公司与温立宝签订《补充协议》，主要内容为：1、现将原合同6.2.1变更调整为：第一种租赁费的支付方式：实行按季度预付制，由乙方以转账方式向甲方支付。首年第一季度租赁费乙方应于甲方开业当日交付甲方，以后每一季度租赁费应于上一租赁季度届满30日前一次性支付给甲方。2、补充条款关于原合同第十八条18.11补充如下3款：18.11.1合同期内，甲方向乙方提供位于5层的办公室3间，其中西北角办公室免费使用，东北角办公室免费使用三年。18.11.2甲方向乙方提供户外广告位一块，位于重庆胡同，由北向南第3块，免费使用期限1年，广告制作、安装、发布及用电等相关费用由乙方自行承担。18.11.3乙方需在9月25前完成商铺装修且具备开业条件，保证与甲方同步开业。2013年8月5日，二被告进场装修，2013年12月31日美丽方民生购物中心开业。2013年12月9日长春市三盛元茶业有限公司向原告发出《三元文化茶城承诺》，承诺内容为：“三元文化茶城申请购物中心领导给予：自2013年9月30日起至2014年3月31日止的免租期，自2014年4月1日正式起租，并交付租金。同时三元文化茶城承诺于收到购物中心正式回复之日起10-15日内完成开业准备工作，确保三元文化茶城前区21间商铺2013年12月20日70%营业，2013年12月22日90%营业，12月31日100%营业，如未完成，自2013年9月30日起计算并支付租金。发出承诺函后，双方就免租期延长问题进行过协商，但未达成一致意见。”2015年11月16日，原告向温立宝发出《长春美丽方民生购物中心有限公司对温立宝的租赁合同解除函》，内容为：长春美丽方民生购物中心有限公司与温立宝于2013年3月18日签订《长春美丽方时尚购物中心租赁合同书》，但贵司确未如实认真履行合同约定，具体如下：按照《长春美丽方时尚购物中心租赁合同书》第十三条合同的终止/中止、解除和变更中13.3.1条款“乙方逾期30（含）为支付租赁费的”甲方有权单方解除合同，并追讨欠款及各项损失。因乙方截止2015年10月31日，未缴纳2014年4月1日至2015年10月31日租金及物业费用，甲方做出以下决定：1、解除双方签订的《长春美丽方时尚购物中心租赁合同书》及补充协议；2、请乙方于2015年11月30日前无条件搬出租赁房屋；3、乙方在收到本函20日内支付欠缴甲方各项费用即2014年4月1日至2015年10月31日欠缴的租金4606208.65元、2014年4月1日至2015年10月31日欠缴的物业费800839.15元、2015年10月水电费1437元、逾期违约金3893749元，共计9302233.8元。欠款追讨实际金额将按乙方实际撤场日期最终结算数为准。若乙方未在上述期间办理各项事宜，甲方有权停止能源供应收回租赁场地，并保留运用法律手段向乙方要求赔偿甲方因上述原因造成的一切损失的权利。此函自乙方签收或甲方张贴之日起有效。二被告于2013年2月6日交纳履约保证金150000元，与2013年8月3日交纳装修质量保证金8000元、装修管理费6000元，未缴纳过租赁费及物业费。经本院释明，双方均确认租赁合同及补充协议于2015年11月30日解除。原告主张二被告承担2014年4月1日至2015年11月30日期间的逾期付款违约金4270800.53元（每逾期一日按欠款金额的0.2%计算）。本院认为：一、原告美丽方公司与被告温立宝于2013年3月18日签订的《长春美丽方时尚购物中心租赁合同书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，均系有效合同，鉴于双方均认可该租赁合同及补充协议于2015年11月30日解除，本院确认该租赁合同及补充协议于2015年11月30日解除。至于二被告主张案涉租赁标的未经消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条规定，租赁合同应属无效问题，因原告提供了案涉标的（钻市城项目）已消防验收的证据（长公消验字【2003】第1228号），故二被告主张合同无效理由不成立，本院对其此主张不予支持。二、依据原告美丽方公司与被告温立宝签订的租赁合同第六条租赁费、第七条物业费规定及被告三立元公司承诺、原告方的认可，温立宝应于2014年4月1日起支付原告租赁标的租赁费及物业费，然而直至2015年11月30日租赁合同解除，温立宝也未支付上述费用，截止2015年11月30日止已累计拖欠租赁费4852496.65元、物业费843719.65元，合计5696216.3元，已然构成违约，鉴于双方租赁合同已解除，合同中约定了逾期付款的违约金计算方式，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”规定，原告有权要求温立宝支付拖欠的上述费用5696216.3元及违约金。至于原告主张被告温立宝承担消防验收费用268367.56元及水电费3179元、停车费448元问题，因未提供充分证据证实，本院不予支持。关于二被告主张原告因招商不力、楼层配套瑕疵等问题影响其商业规划，承诺给其顺延18个月免租期问题，因二被告不能提供双方对顺延18个月免租期协商一致的证据，本院不予支持。三、关于温立宝应承担违约金的数额问题，虽然租赁合同第15.2条约定了违约金计算方式即“乙方未按合同约定向甲方支付租赁费或物业管理费或能源费等其他费用的，则每逾期一日乙方应按未付金额的100%向甲方支付逾期违约金”，但由于原告未提供充分证明其实际损失的证据，二被告亦主张约定违约金过高请求予以减少，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请于予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用于予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，结合合同履行情况及被告过错程度，本院酌定2014年4月1日至2015年11月30日期间温立宝拖欠租金所承担违约金应以所拖欠租赁费及物业费总金额的30%即1708865元（5696216.3元X30%）认定为宜。四、关于原告主张被告三立元公司应共同承担给付责任问题，因三立元公司系温立宝个人独资公司，系温立宝租赁案涉房屋的经营主体，三立元公司亦出具承诺自2014年4月1日给付租金，故三立元公司亦是案涉租赁合同承租人，其应与温立宝共同承担上述租赁费、物业费及违约金的给付责任，并与温立宝互负连带责任。综上所述，原告关于二被告支付租赁费、物业费及违约金的诉请应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告温立宝、吉林省三立元科技文创园发展有限公司于本判决生效之日立即给付原告长春美丽方民生购物中心有限公司租赁费4852496.65元、物业费843719.65元，合计5696216.3元；二、被告温立宝、吉林省三立元科技文创园发展有限公司于本判决生效之日立即给付原告长春美丽方民生购物中心有限公司违约金1708865元；三、被告温立宝、吉林省三立元科技文创园发展有限公司对上述款项的给付互负连带责任；四、驳回原告长春美丽方民生购物中心有限公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83234元，由原告负担25816元，由二被告负担57418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪人民陪审员  白 勇二〇一六年九月二十六日书 记 员  张维峰