重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终5750号上诉人(原审原告)：冯碧。委托诉讼代理人：余达荣，重庆市合川区太和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆金田置业有限公司。法定��表人：金科霆，该公司副总经理。委托诉讼代理人：唐渝。上诉人冯碧因被上诉人重庆金田置业有限公司（以下简称金田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院(2015)合法民初字03516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月29日公开进行了询问，上诉人冯碧的委托诉讼代理人余达荣，被上诉人金田公司的委托诉讼代理人唐渝到庭参加了询问。本案现已审理终结。冯碧上诉请求：1、维持原审判决第一、二项。2、撤销原审判决第三、四项，改判：（1）金田公司继续履行合同，立即安装独立天然气表、独立水表、独立电表（一户一表）并通水、电、气；（2）金田公司支付逾期交房违约金以557271元为基数，从交房之日起，按日万分之二计算至整改完成时止；（3）金田公司赔���楼梯制作和安装费5万元；（4）金田公司赔偿房屋应得收益损失以557271元为基数，从交房之日起，按银行贷款利息计算至整改完成时止；（5）整改房屋导致房屋结构不合理损失费10万元。3、本案诉讼费由金田公司负担。事实和理由：1、金田公司实际上仅接通了临时水电，天然气至今未安装，且没有安装一户一表的水、电、气表，违反了合同约定，应当承担违约责任。2、涉案房屋系两层，根据《商铺建筑设计规范》，金田公司应当在修建房屋时一并修建楼梯，否则无法使用，竣工验收合格证不能证明涉案房屋已符合交付条件，因此，金田公司应当赔偿整改费用、结构不合理损失并支付逾期交房违约金至整改完成时止。3、金田公司交付的房屋不能正常经营使用，应当赔偿房屋应得收益损失。金田公司辩称：金田公司的答辩意见与一审答辩意见一致。冯碧向一审法院起诉请求，2013年5月16日，冯碧与金田公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定冯碧购买金田公司开发的位于重庆市××号门市给冯碧，房屋总价为557271元。合同还约定合同备案时间为2013年5月26日，实际备案时间是2014年12月27日。合同第13条约定交房后60日内办理产权登记，实际产权登记时间是2014年12月27日。合同还约定水电气开通时间是2012年6月30日，实际上临时水电是2013年7月2日通，天然气至今未通。金田公司虽然按时交付了房屋，但由于天然气未通、没有室内楼梯，房屋无法使用，因此仍应承担逾期交房的违约责任。冯碧在使用过程中得知该房存在消防安全隐患和天然气中毒安全隐患，属于房屋结构不合理，还有房屋主体结构中的屋面漏水问题，单靠保修无法从根本上解决。冯碧多次找金田公司解决，金田公司都敷衍了事，拒不解决。综上，��求判令金田公司：1、立即安装独立水、电、气表（一户一表）并通水、电、气；2、支付合同备案违约金32414元；3、支付产权登记违约金29600元；4、以557271元为基数支付逾期交房违约金，从交房之日计算至整改完成时止；5、赔偿房屋楼梯制作及安装费5万元；6、以557271元为基数赔偿房屋应得收益损失，从交房之日起按银行贷款利息计算至整改完成时止；7、整改房屋导致房屋结构不合理的损失10万元；8、承担本案全部诉讼费用。金田公司一审辩称，水表和电表合同上有约定，金田公司已经按照合同约定进行了安装，天然气合同约定的是通气，并没有明确气表型号，天然气已经通到了门口，只是没有入户，需要业主配合提供相应资料后，由天然气公司开通。冯碧购买的是现房，现房是不需要办理合同登记备案的，因此没有为冯碧办理这一项。冯碧的房产证已经办下来了，受理单没有查到，但受理单时间与办证时间是同一天，金田公司认可受理单时间为该时间。合同约定的是签订合同后90天办证，因此违约期间要扣除90天。合同约定冯碧在付清房款前金田公司可以拒绝交付房屋，冯碧至今都没有付清房款，但金田公司仍然提前向冯碧交付了房屋，冯碧已经将该房屋出租。金田公司在交房前就已经取得了竣工验收备案登记证，符合双方约定的交房条件，因此金田公司不存在交房违约行为。合同没有约定由金田公司负责修建楼梯，房屋应得收益损失是冯碧想象出来的，房屋结构不合理也不是事实。一审法院认定事实：2013年5月16日，冯碧（乙方）、金田公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定冯碧购买由金田公司开发的重庆（合川）义务小商品批发市场XXX号门面一套，建筑面积77.48㎡，总价557271元，付款���式为分期付款，第一期278635元在2013年5月11日前缴纳，余款278636元在2014年5月11日前付清。该合同第二条约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第七条约定，属预售商品房的，甲方应于2012年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十二条约定，预售商品房的，自合同签订之日起10日内甲乙双方应当向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房预购合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期在90日内的，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登��机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，上述违约金应在甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付。第十三条约定，预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单，逾期超过90日，乙方有权要求解除合同，乙方要求继续履行合同的，甲方应自约定取得登记受理单之日起至实际取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于实际取得受理单之日30日内支付。第十七条约定，甲方承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下���期达到使用条件：（1）于2012年6月30日前通水；（2）于2012年6月30日前通电；（3）于2012年6月30日前通气。如在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由甲方代乙方支付相关物业管理费。合同附件三中约定，电表型号为10（40）A，水表型号为总表后分表，气表型号依据燃气公司实际安装为准。合同附件五《补充协议》第三条第4项约定，双方一致同意将向合同第十二条第1款中约定的向房屋所在地登记机构提出办理本商品房合同备案时间修改为自本合同签订之日起30日内，合同第十三条第2款约定的甲乙双方向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请时间修改为合同约定交房之次日起90日内。合同签订当天，冯碧向金田公司支付了第一期房款278635元，余款278636元至今仍未向金田公司支付。2013年7月2日，金田公司通过重庆海博物业��理有限公司向冯碧交付了房屋。2015年7月6日冯碧所购房屋在土地房屋登记机关进行了产权登记。冯碧所购房屋现虽已通水、电，但天然气仍然未通。金田公司至今未为冯碧办理商品房买卖合同登记备案，冯碧与金田公司签订的《重庆市商品房买卖合同》也未在土地房屋主管部门网上签约系统进行网签。2015年4月28日，冯碧起诉来院，诉请如前。案经审理中调解未果。另查明，重庆市合川区公安消防支队发布建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告，认定重庆合川区义务小商品批发市场4、5、6号楼建设工程消防验收备案于2012年12月25日办结，抽查结果为合格。金田公司于2013年2月5日取得了重庆（合川）义务小商品批发市场号楼的建设工程竣工验收备案登记证，登记证载明4、5、6号楼竣工验收时间为2013年1月11日。一审法院认为，对冯碧的各项诉讼请���，一审法院评判如下：关于立即安装独立水、电、气表（一户一表）并通水、电、气的问题。本案在审理中查明，冯碧所购房屋目前已经通水、电。冯碧与金田公司双方在购房合同中明确约定水表型号为总表后分表，电表并未明确约定是一户一表，且冯碧也未举证证明水表及电表的安装不符合合同约定，故冯碧请求安装独立水、电（一户一表）并通水、电的诉讼请求，一审法院不予支持。冯碧与金田公司另约定2012年6月30日前通气、气表型号依据燃气公司实际安装为准，金田公司承诺的通气时间尚在双方签订买卖合同之前，金田公司于2013年7月2向冯碧交房，但房屋至今未能通气，致使冯碧无法正常使用燃气，金田公司的行为已构成违约，应当立即按照合同的约定为冯碧所购房屋通气。金田公司辩解天然气已经通到了门口，只是没有入户，但根据通常理解��开发商在向业主交付房屋时燃气应当能满足基本的安全条件和居住要求，即燃气管道必须通过有关主管部门的验收合格且燃气已经接通到户，达到业主只需到燃气公司申请开通即可正常使用的程度，故对金田公司该辩解意见，一审法院不予采纳。至于气表是否为独立气表，因双方对此并无明确约定，故应以燃气公司实际安装为准。关于逾期办理合同登记备案的违约金问题。冯碧与金田公司在商品房买卖合同中约定：甲方销售的商品房为预售商品房，属预售商品房的，自合同签订之日起10日内甲方应当向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房预购合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《补充协议》中双方又一致同意将合同备案时间修改为自合同签订之日起30日内。虽然冯碧与金田公司双方在签订商品房买卖合同时，涉案房屋已通过竣工验收，取得了建设工程竣工验收备案登记证，符合现房特征，但由于双方已明确约定应当办理合同登记备案，且现房在客观上也能够办理合同登记备案，金田公司既没有在签订购房合同后及时为冯碧申请办理房屋产权登记，也一直不为冯碧办理购房合同登记备案，也没有对购房合同进行网签，致使冯碧的权益长期无法得到有效的保护，金田公司应当承担合同约定的违约责任。冯碧与金田公司签订合同时间为2013年5月16日，金田公司直至2015年7月6日才为冯碧所购房屋办理了产权登记，故合同登记备案违约金应当从2013年6月16日起计算至2015年7月6日。冯碧于2013年5月16日付款278635元，故违约金应为：278635×0.02%×750天＝41790元。冯碧现请求32414元，一审法院予以支持。关于逾期办理房屋产权登记的违约金问题。因冯碧与金田公司在购房合同中约定的交房时间为2012年6月30日，合同第十三条约定在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单，《补充协议》又将第十三条约定的提出办理产权登记的申请时间修改为合同约定交房之次日起90日内，按照上述约定，金田公司应当在2012年9月29日前向土地房屋登记机构提出办理商品房房地产权的申请，取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单。但此时双方尚未签订商品房买卖合同，因此该《补充协议》的约定不符合客观情况，无法实际履行。现冯碧在诉讼请求中也主张办理产权登记的时间应为交房后60日内，故应以房屋实际交付使用之日起60日内作为金田公司履行办理房屋产权登记义务的履约期限。金田公司直到2015年7月6日才为冯碧所购房屋办理产权登记，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。金田公司于2013年7月2日向冯碧交付了房屋，现金田公司认为产权登记时间与产权登记受理通知书取得时间为同一天，并同意违约金计算至该日，故违约金应为：278635×0.02%×673天＝37500元。冯碧现请求29600元，一审法院予以支持。关于逾期交房的违约金问题。冯碧认为金田公司交付的房屋未通气、无室内楼梯，致使房屋无法适用，故金田公司虽然提前交房，但因房屋不具备交付条件，也应当承担逾期交房违约金。因冯碧与金田公司在合同中明确约定了交房条件是：商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。金田公司向冯碧交房时，已经满足了上述条件，故金田公司交房行为合法，并不存在逾期交付房屋问题，对冯碧的该项请求，一审��院不予支持。关于楼梯制作及安装费、房屋应得收益损失、房屋结构不合理损失问题。因双方在买卖合同中并未约定由金田公司负责修建楼梯，同时冯碧请求的房屋应得收益损失、房屋结构不合理损失均未提供证据予以证实，故对冯碧的上述请求一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由重庆金田置业有限公司在本判决生效后十日内支付给冯碧逾期办理合同登记备案的违约金32414元。二、由重庆金田置业有限公司在本判决生效后十日内支付给冯碧逾期办理房屋产权登记的违约金29600元。三、限重庆金田置业有限公司在本判决生效后30日内按照合同约定为冯碧购买的重庆（合川）义务小商品批发市场4号楼1-13号房屋通气。四、驳回冯碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元，减半收取2240元，由冯碧负担1565元，重庆金田置业有限公司负担675元。本院二审期间，当事人围绕争议焦点依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯碧举示了五份证据，证据1，重庆市合川区城乡建设委员会合川建初﹝2010﹞034号文件，拟证明涉案房屋所在的4号楼第一、二层为商业，第三层为住宅，冯碧购买的涉案房屋为第一、二层商业。证据2、涉案房屋的房地产权证复印件，拟证明冯碧购买的涉案房屋为第一、二层商业。证据3、接房手册，证据4、暂缓收取物管费的公告复印件，证据3、4证明双方对物业服务费没有约��。证据5，合川发改委合川发改发﹝2014﹞176号文件，拟证明金田公司的物业服务费标准没有被通过。金田公司质证认为，对证据4有异议，对其余4份证据的真实性无异议，但证据1、4、5与本案无关。本院认为，证据4是复印件，且与本案无关，本院不予采信。证据1、2真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。证据3、5，金田公司虽对真实性没有异议，但与本案无关，本院不予采信。本院二审认定事实：合川区城乡建设委员会批复同意合川义乌小商品批发市场4号楼，一、二层为商业，三层为住宿。合同第十五条约定，金田公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。冯碧购买的涉案房屋的产权证载明，楼层为：名义层第1、2，物理层／。本院二审认定的其余事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、金田公司是否应当安装水、电、气的一户一表。2、金田公司是否应当支付逾期交房违约金。3、金田公司是否应当赔偿冯碧房屋楼梯制作安装费、房屋使用损失及结构不合理损失费。针对以上争议焦点，本院分别评判如下：一、金田公司是否应当安装水、电、气的一户一表。合同附件三中约定，电表型号为10（40）A，水表型号为总表后分表，气表型号依据燃气公司实际安装为准，但并未约定水、电、气表为独立水、电、气表（一户一表）。因此，冯碧要求金田公司安装水表（一户一表）、电表（一户一表）、气表（一户一表）的诉请与合同约定不符，一审法院判决金田公司为涉案房屋通气，并对冯碧关于安装水、电、气的一户一表的诉讼请求予以驳回并无不妥。二、金田公司是否应当支付逾期交房违约金。由���双方签订合同之前，金田公司已取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，双方之间实际是现房买卖。因此，金田公司交付的房屋符合合同约定的交房条件，不应当支付逾期交房违约金。一审法院对冯碧关于逾期交房违约金的诉讼请求予以驳回并无不妥。三、金田公司是否应当赔偿冯碧房屋楼梯制作安装费、房屋使用损失及结构不合理损失费。根据双方签订的合同第十五条之约定，金田公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。现该房屋已取得了重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证，表明金田公司已按照批准的规划、设计建设商品房，未变更。虽涉案房屋规划设计为两层，实际修建的也是两层，但涉案房屋实为现房，且合同约定冯碧所购房屋的物理层及名义层均为一层，合同并未约定金田公司应为涉案房屋修建室内楼梯，因此，冯碧所购房屋室内楼梯应由冯碧自行修建。金田公司修建的房屋符合合同约定及规划设计，无违约行为，金田公司不应当赔偿楼梯制作安装费、房屋使用及结构不合理损失费。综上所述，冯碧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4480元，由冯碧负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  赵 青二〇一六年九月一日书 记 员  喻 瑜