江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终3820号上诉人（原审被告）徐州市恒嘉置业有限公司，住所地徐州市中山北路338号。法定代表人刘彤，该公司董事长。委托代理人陈立东，江苏光亚律师事务所律师。委托代理人李羿辉，江苏光亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）李友华，男，1973年4月16日出生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。诉讼代表人梁松，男，1981年12月24日生，汉族，公司职员，住徐州市铜山区。诉讼代表人孙颖，女，1973年3月13日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。上诉人徐州市恒嘉置业有限公司（以下简称恒嘉置业公司）因与被上诉人李友华商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒嘉置业公司的委托代理人陈立东、李羿辉，被上诉人李友华及诉讼代表人梁松、孙颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒嘉置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案诉争的主要焦点是商品房买卖合同中第15条所记载的“商品房交付使用后180”天内这一争议，该争议应当是指商品房获得相应手续并整栋交付使用后的180天内。因为是被上诉人自己提出要求提前上房，且被上诉人并没有对相应权属登记备案手续的办理期限一并提出要求，故双方原合同约定的条款并没有变更，上诉人没有义务为被上诉人单独提前办理房产权属登记备案。2、上诉人作为普通的房地产开发公司，非政府行政管理部门，无法对产权登记机关办理房产权属证书的进度加以干涉，上诉人在涉案商品房交付使用之后的180天内已经向有关部门提交了登记备案所需的相应材料，上诉人作为合同相对方已经尽到了双方约定的义务，不存在违约情形，不应承担违约责任。被上诉人李友华辩称：一审法院的判决正确，上诉人上诉的理由没有道理。购房合同第15条明确约定了违约金，合同附件四补充协议对合同第15条进行了详细的补充。按照合同约定，上诉人应当承担违约责任。李友华向一审法院起诉请求：判令恒嘉置业公司支付迟延办理产权证违约金3694元，诉讼费用由恒嘉置业公司承担。事实和理由：2013年3月25日，李友华与恒嘉置业公司签订商品房买卖合同，约定李友华购买恒嘉置业公司开发的郡望花园C3-13幢2单元802号房屋，交付期限均为2014年5月28日，恒嘉置业公司应在商品房交付之日起180日内为李友华办理相应产权证。现恒嘉置业公司违反双方合同约定，存在逾期为李友华办理产权证违约行为，双方多次协商未果。一审法院认定事实：2013年3月25日，李友华与恒嘉置业公司签订商品房买卖合同一份，恒嘉置业公司将其开发的位于本市房屋出售给李友华，双方约定恒嘉置业公司应于2014年5月28日前将涉案房屋交付给李友华。合同签订后，李友华向恒嘉置业公司支付了涉案房屋的全部房款737831元。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、（空白）。双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议（一）第4条约定：本合同第15条2所述违约金包含满180日未能办权属证书的违约赔付，亦包含180日之后未能办理权属证书的违约赔付。2015年11月10日，一审法院就李友华因逾期交房违约金事宜起诉恒嘉置业公司商品房销售合同纠纷一案，作出（2015）鼓民初字第1301号民事判决，该民事判决书已生效。该民事判决书认定恒嘉置业公司向李友华交付涉案房屋的时间为2015年4月17日。另查明，恒嘉置业公司向徐州市住房保障和房产管理局递交的徐州市房屋所有权初始登记申请书编号为201510270012，徐州市不动产登记收件收据（领证凭据）显示业务宗号为201510270590、收件日期为2015年11月4日，恒嘉置业公司首次向徐州市住房保障和房产管理局递交房屋所有权初始登记证申请材料的时间为2015年10月27日。就涉案房屋所在郡望花园C3-13号楼土地分割转让证，恒嘉置业公司向徐州市国土资源局申报、徐州市国土资源局受理的时间为2015年10月28日，徐州市国土资源局向恒嘉置业公司颁发土地分割转让证的时间为2015年11月5日。又查明，恒嘉置业公司已取得涉案房屋所有权初始登记证，并连同土地分割转让证一并交付给李友华。李友华已取得涉案房屋不动产权证书。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。李友华与恒嘉置业公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效。关于恒嘉置业公司是否存在违约行为。根据合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，双方一致认可，上述“办理权属登记需由出卖人提供的资料”是指房屋所有权初始登记证与土地分割转让证，且仅能由恒嘉置业公司办理，李友华无法办理。恒嘉置业公司抗辩称，上述“商品房交付使用后180日内”中的“180日”起算时间为业主办理全部上房手续之日，也即涉案楼号所有业主上房之日，即2015年4月27日，李友华对此不予认可，因双方签订的商品房买卖合同约定的标的物为涉案房屋而非涉案楼号的所有房屋，且涉案楼号的所有业主并非涉案合同的当事人，故对恒嘉置业公司上述主张不予采信。实际上，恒嘉置业公司向李友华交付涉案房屋的时间为2015年4月17日，恒嘉置业公司首次向徐州市住房保障和房产管理局递交房屋所有权初始登记证申请材料的时间为2015年10月27日，恒嘉置业公司向徐州市国土资源局申报土地分割转让证、徐州市国土资源局受理的时间为2015年10月28日，已超过双方约定的商品房交付使用后180日，恒嘉置业公司未能在约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审庭审中，李友华与恒嘉置业公司亦一致认可，合同第十五条约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中的“规定期限”是指商品房交付使用后180日内。结合双方合同附件四合同补充协议（一）第4条的约定，恒嘉置业公司应履行的合同义务为在商品房交付使用后180日内取得房屋所有权初始登记证与土地分割转让证并将上述材料交付给李友华，而非恒嘉置业公司主张的其仅应履行向权属登记机关申报房屋所有权初始登记证与土地分割转让证这一义务。向权属登记机关申报权属资料是取得房屋所有权初始登记证与土地分割转让证的前提，恒嘉置业公司未能在约定的商品房交付使用后180日内履行申报义务，当然也就无法在约定的180日内取得权属登记资料并交付给李友华。因此，恒嘉置业公司不能在约定的期限内取得权属登记资料，与恒嘉置业公司未能在约定的期限内履行申报义务直接相关，二者存在因果关系。关于恒嘉置业公司向李友华交付房屋所有权初始登记证与土地分割转让证的具体时间。恒嘉置业公司虽已取得涉案房屋的所有权初始登记证与土地分割转让证并将上述材料交付给李友华，其作为履行交付义务的一方，具有创设、保管其履行证据的条件和义务，但恒嘉置业公司未能举证证明其将上述材料交付给李友华的具体日期，而李友华自认其于2015年11月9日自恒嘉置业公司取得上述材料，故认定恒嘉置业公司向李友华交付上述材料的时间为2015年11月9日。恒嘉置业公司向李友华交付上述材料的时间已超过双方合同约定的“商品房交付使用后180日”这一期间，故恒嘉置业公司的行为构成违约，应向李友华承担逾期办理产权登记违约责任。关于恒嘉置业公司应支付违约金的具体数额。根据李友华与恒嘉置业公司签订的商品房买卖合同第十五条的约定，经计算，恒嘉置业公司应支付的逾期办理产权登记违约金的数额为3689元（已付总房价款737831元×0.5%）。综上，遂判决：（一）徐州市恒嘉置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向李友华支付逾期办理产权登记违约金3689元；（二）驳回李友华的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，通过双方诉辩，双方争议焦点为：上诉人徐州市恒嘉置业有限公司是否存在逾期办证违约行为。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人违约，应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。恒嘉置业公司向李友华交付涉案房屋的时间为2015年4月17日，向徐州市住房保障和房产管理局递交房屋所有权初始登记证申请材料的时间为2015年10月27日，向徐州市国土资源局申报土地分割转让证、徐州市国土资源局受理的时间为2015年10月28日，均超过双方约定的商品房交付使用后180日内。根据合同约定，恒嘉置业公司存在逾期办证违约行为。恒嘉置业公司上诉称“商品房交付使用后180天内”是指商品房获得相应手续并整栋交付使用后的180天内，与双方合同约定的条件不符，本院不予采信。综上，上诉人恒嘉置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州市恒嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一六年九月二十九日书 记 员  陈斯雅