阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初2652号原告：阳江市金誉物业管理有限公司。住所地：阳江市东风三路金碧园西街**号之一。法定代表人：冯德福，该公司经理。委托代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。委托代理人：陈友家，该公司员工。被告：严焕光，男，1968年9月10日出生，汉族，户籍地阳江市江城区，经常居住地阳江市江城区。被告：林雪红，女，1973年8月20日出生，汉族，户籍地阳江市江城区，经常居住地阳江市江城区。原告阳江市金誉物业管理有限公司（以下简称金誉公司）诉被告严焕光、林雪红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由代理审判员李土群适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金誉公司的委托代理人周文靖，被告严焕光到庭参加了诉讼；被告林雪红经本院传票传唤，无正当理未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金誉公司诉称：原告是被告所居住的小区天河湾金景园的物业管理公司，被告是该小区林景街5号房的产权人，被告在收楼时与原告签订了《前期物业管理协议》，协议明确约定逾期交付物业管理费的违约责任。被告收楼后在一段时间内如期交付了物业管理费，但没有交付2010年7月起至2016年6月的物业管理费，被告拖欠的物业管理费已达11289.60元，被告长期欠费的行为已构成违约。根据协议约定，被告应交付原告诉请的物业管理费及滞纳金。原告多次以信函、上门、电话等方式催收，但被告至今未交付相关费用。原告经多次向被告催收无果，诉至法院，请求判令：一、被告支付2010年7月至2016年6月期间的物业管理费11289.60元给原告；二、被告支付2010年7月至2016年6月期间所欠物业管理费的滞纳金12207.06元（滞纳金以当月所欠物业管理费为基数，每日按当月所欠物业管理费的1%计算，从自欠付当月16日起至付清日止）；三、本案诉讼费用由被告负担。被告严焕光在庭审中辩称：被告拖欠物业管理费是事实，但拖欠原因是由于原告管理不善导致小区的围墙被他人拆除。小区本来是封闭式的，被拆后变为开放式，原告存在管理不当。被告林雪红没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：2008年8月18日，原告金誉公司（乙方）与广东金世纪实业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定：物业名称为翠源居，物业类型为别墅、商铺，坐落位置于阳江市金山路与体育北路交汇处金景园，物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及设施维护和管理；环境卫生；绿化管理；秩序维护；交通秩序与车辆停放，甲方或物业使用人应于每月15日前向乙方缴纳当期的物业服务费，逾期未缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的1%向乙方交付违约金，管理费收取标准：独立别墅物业服务费按建筑面积：1.00元／月平方米；孖体、空中联排、联排别墅物业服务按建筑面积：0.80元／月平方米；商品物业服务费按建筑面积：1.00元／月平方米等内容。广东金世纪实业有限公司、金誉公司均在合同上盖章确认。后被告林雪红、严焕光从广东金世纪实业有限公司购买金景园林景街5号房地产。收楼后，被告林雪红、严焕光（甲方）与原告金誉公司（乙方）签订《金景园前期物业管理协议》，协议主要约定：物业名称编号为金景园林景街5号，坐落位置于阳江市金山路与体育北路交汇处金景园，物业类型为C2型，物业面积为196.01平方米，委托管理服务内容包括了物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位的环境卫生清洁；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业管理服务费；孖体、空中联排、联排别墅物业服务按建筑面积0.8元／平方米／月，不含公共配套设施维修和水电分摊费用；物业管理费按月收缴，可以现金或通过银行划账托收，甲方应在托收账户存入足够的费用，并于当月15日前缴纳完毕；公共配套设施的水、电费用，指公共照明、小区公共绿化喷淋用水、保安设施、设备用电、小区景观水、电以实际用量按平均户分摊收取；乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期没改正给甲方损失的，乙方承担相应的赔偿责任；甲方违反本协议影响乙方，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期没改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的赔偿责任；乙方违反协议，不按本协议的收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所有费用，退还利息并支付违约金；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，乙方有权采取相关措施，甚至采取法律行动追收欠费，并有权从欠交款当月16日起按欠费总额按日收取1%的滞纳金；本协议期限自签订之日起生效，至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止等内容。被告林雪红、严焕光均在协议上签名并捺指模，原告金誉公司及其代表在协议上签字盖章确认。2016年7月25日，原告金誉公司出具一份物业收费备案表，主要载明：天河湾金景园.翠源居小区，实行政府指导价物业服务收费备案标准，住宅原执行时间2010年12月，原执行标准0.8元／平方米每月，申请备案标准0.8元／平方米每月，执行时间2010年12月，按房产证面积来计收物业服务费。阳江市发展和改革局在该备案表上加盖公章。另查明，原告金誉公司是从事物业管理服务、经销建材的有限责任公司。被告林雪红、严焕光于2009年8月通过购买的方式取得金景园林景街5号房地产（房地证号：阳0100010466xx**）的所有权，房产登记的权属人是林雪红，共有人是严焕光，房地产权证记载房屋的建筑面积为196.05平方米。2016年7月18日，原告以多次向被告催收物业管理费无果为由将两被告诉至本院，请求如诉称。庭审中，原告主张原告从2008年8月19日起至今一直为天河湾金景园小区提供物业管理服务，两被告从2010年7月起至今拖欠原告的物业管理费，原告在起诉前向被告发出律师函，并且在被告房屋张贴欠费单及律师函催促两被告缴交物业费。对上述事实，被告严焕光表示属实，但认为原告的态度不好，没有好好与被告协商解决。以上事实，有原告提供的《营业执照》、身份证、《业主收楼证明》、《物业服务协议》、物业管理费统计清单、《房产权档案查阅答复书》、《前期物业服务合同》、物业服务收费备案表及庭审笔录等证据相互印证，经综合分析，本院予以确认。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告金誉公司与广东金世纪实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，与两被告签订的《金景园前期物业管理协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对两被告具有约束力。被告严焕光、林雪红作为天河湾金景园.翠源居小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告金誉公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告金誉公司主张对被告严焕光、林雪红按0.8元每平米计收物业管理费，并提供了物业服务收费备案表拟证明天河湾金景园.翠源居申请备案标准住宅为0.8元每平米，庭审质证中，被告严焕光表示无异议，且双方合同明确约定物业管理费0.8元每平米，本院对此予以确认。经庭审核实，两被告尚欠原告从2010年7月起至2016年6月止（共72个月）的物业管理费11292.48元（196.05平方米×0.8元每平米×72个月），故原告金誉公司请求两被告支付物业管理费，本院予以支持，但原告请求物业管理费为11289.60元，未超出法律规定范围，依其请求。原告金誉公司从2008年8月18日开始，一直根据合同的约定为天河湾金景园.翠源居小区的业主提供物业管理服务，被告严焕光辩称小区围墙被拆除，原告存在管理不善的事实，无证据证明，本院不予采信。对于原告金誉公司主张滞纳金问题，双方约定按每日1%计算滞纳金，该标准明显过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。故滞纳金应以每月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从次月16日起计至判决确定给付之日止。被告林雪红经本院传票传唤，无正当理未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告严焕光、林雪红在本判决生效之日起十日内共同支付物业管理费11289.60元及滞纳金（以每月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从次月16日起至判决确定给付之日止）给原告阳江市金誉物业管理有限公司；二、驳回原告阳江市金誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费388元减半收取194元（原告已预缴），由被告严焕光、林雪红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。代理审判员  李土群二〇一六年九月二十六日书 记 员  徐志权