福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初262号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市湖里区仙岳路4670号B1栋2楼208室。法定代表人：李学强，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏颖，女，该分公司客户经理。委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所执业律师。被告：高翔，男，1986年11月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：陈捷颖，女，1978年10月26日出生，汉族，住福建省沙县。被告：林力锋，男，1983年7月9日出生，汉族，住福建省沙县。原告深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司（以下简称开元厦门公司）与被告陈捷颖、林力锋、高翔物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告开元厦门公司的委托诉讼代理人卓亮超、被告高翔到庭参加诉讼。被告陈捷颖、林力锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开元厦门公司向本院提出诉讼请求：陈捷颖、林力锋、高翔立即向开元厦门公司支付2013年3月1日至2014年8月31日期间的物业费14784.61元、公共维修金1529.44元，以及滞纳金（以16314.05元为基数，按日千分之三计算，自2013年3月1日计至实际付款之日止）。事实和理由：2013年8月22日，深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称开元公司）与厦门湖里万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）签订《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》，约定万达投资公司将厦门湖里万达广场B、C、D区SOHO公寓、写字楼、底商的物业委托开元公司实施物业服务。合同另约定：1.开元公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；2.委托服务期间自2013年10月1日起至物业服务区域的业委会与开元公司或其他物业服务企业签订新的《物业服务合同》止；3.物业服务费：SOHO公寓物业费按合同建筑面积每平方米2.9元/月收取，房屋公共维修金按合同建筑面积每平方米0.3元/月收取；底商物业费按合同建筑面积每平方米6.5元/月收取，房屋公共维修金按合同建筑面积每平方米0.5元/月收取；4.物业服务费缴纳时间：按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日千分之三收缴滞纳金；5.若因履行合同发生争议的，可向物业所在地人民法院提起诉讼。同时，合同中亦对物业服务质量、违约责任、双方权利与义务等内容进行约定。合同签订后，开元公司将上述物业交由其在厦门的分公司（即开元厦门公司）实际管理，上述《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》通过厦门市湖里区建设局备案。开元厦门公司另与厦门湖里万达广场物业管理有限公司（以下简称万达物业公司）签订《厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区物业管理费债权债务转让协议》，约定万达物业公司将其自承接管理厦门湖里万达广场销售型物业之日起至2013年9月29日期间的所有债权债务转让给开元厦门公司，并共同将《关于厦门湖里万达广场B、C、D区物业管理费债权债务转让通知》刊登于2015年1月15日的《人民日报》中，通知各位厦门湖里万达广场B、C、D区物业的业主，厦门湖里万达广场物业管理有限公司管理的厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区及附属底商、地下停车场，物业服务工作及管理期间的债权已于2013年10月1日起由开元厦门公司接管和履行。开元厦门公司承接本案讼争物业服务后，陈捷颖、林力锋、高翔作为厦门湖里万达广场SOHO公寓D1-0201的业主，应当及时向开元厦门公司缴纳物业服务费，但至今仍未支付2013年3月1日至2014年8月31日期间的物业服务费。高翔辩称，高翔未支付2013年3月1日至2014年8月31日期间的物业服务费是因为万达物业公司与开元厦门公司未按照合同的约定提供物业服务，违约在先。2013年9月30日前讼争房产物业服务由万达物业公司提供，讼争房产自2012年9月开始因下水管渗漏无法继续使用，万达物业公司以多种理由推脱拒不维修；2013年8月22日，万达投资公司与开元公司签订前期物业服务合同，并授权开元厦门公司实施物业服务，高翔多次告知开元厦门公司下水管渗漏的事实，但开元厦门公司一直推脱，直到2014年9月开元厦门公司才进行了维修。陈捷颖、林力锋未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈捷颖、林力锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院对开元厦门公司提交的《厦门湖里万达广场物业管理服务合同》、《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》、《委托书》、前期物业服务合同备案证明、《厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区物业管理费债权债务转让协议》、《商品房买卖合同》、土地房屋登记卡予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.陈捷颖、林力锋、高翔系厦门市湖里区金钟路9号201单元的备案登记权利人，房产备案面积为283.23平方米，房产类型为SOHO公寓；2.2010年11月11日，万达投资公司与万达物业公司签订一份《厦门湖里万达广场物业管理服务合同》，约定由万达物业公司对厦门湖里万达广场商业、住宅及公寓的前期物业服务、承接后基础物业维修管理、公共绿化养护管理、车辆停放服务管理等方面在合同期内提供物业管理服务事宜；合同期限自2010年7月1日起至2012年12月31日止，合同期满前一个月，双方应就延长本合同期限达成协议，如未签订合同，视为双方为由异议，自动延续该合同；物业管理服务费用按SOHO公寓2.9元/月/平方米交纳等；3.2011年2月25日，陈捷颖、林力锋、高翔与万达投资公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向万达投资公司购买厦门湖里万达广场A3地块D1#楼2层201单元（湖里区金钟路9号201单元）的房产。该合同附件四“前期物业服务合同”中另约定，讼争房产的前期物业服务由万达物业公司提供，其中SOHO公寓的物业服务费收费标准为按合同建筑面积每平方米2.9元/月收取、公维金按合同建筑面积每平方米0.3元/月收取等；4.2013年8月22日，万达投资公司（甲方）与开元公司（乙方）签订一份《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》，约定甲方将厦门湖里万达广场SOHO公寓、写字楼物业委托乙方实施物业服务并由乙方向业主和物业使用人收取物业服务费及政府和法律法规规定有物业服务企业收取和委托收取的其他费用；委托服务期限自2013年10月1日起至物业服务区域的业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的《物业服务合同》止；物业服务费的收费标准为SOHO公寓按合同建筑面积每平方米2.9元/月收取，房屋公共维修金按合同建筑面积每平方米0.3元/月收取；物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金等。该合同经开元厦门公司向厦门市湖里区建设局备案。同日，开元公司出具《委托书》，载明其为更好的履行上述合同特成立开元厦门公司，由其负责经营管理，开元厦门公司对服务区域所涉及的事物（包括但不限于认识关系、寻找合作伙伴、收取物业费、催缴物业费、与厦门湖里万达广场物业管理有限公司对接等），均可以其名义处理；5.2013年9月20日，因万达物业公司承接管理的厦门湖里万达广场销售型物业的物业服务工作于2013年9月30日终止，开元厦门公司与万达物业公司就万达物业公司管理期间的债权债务问题签订债权债务转让协议，约定万达物业公司与厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区相关的债权债务归开元厦门公司所有和履行。随后，开元厦门公司与万达物业公司共同以登报的方式告知业主债权转让之事宜。诉讼过程中，开元公司陈述其在受托对厦门湖里万达广场的房产进行物业服务后，就成立了相应的分公司即开元厦门公司以便于管理，并授权开元厦门公司对服务区域内所涉及的包含收取、催讨物业费在内的物业服务方面的事物以自己的名义进行处理；万达物业公司对开元公司的上述陈述予以确认，并表示讼争房产的物业服务由开元公司承接后，万达物业公司在物业管理方面的交接上均与开元厦门公司接触。本院认为，开元公司与万达投资公司签订的《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》系合同当事人的真实意思表示，其内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”因此，作为建设单位的万达投资公司与开元公司签订的前期物业服务合同依法对包含陈捷颖、林力锋、高翔在内的全体业主具有约束力，陈捷颖、林力锋、高翔应按照合同的约定行使权利、履行义务。根据开元公司出具的《委托书》、开元公司及万达物业公司的陈述，结合万达物业公司系与开元厦门公司签订债权债务转让协议的事实可知，讼争房产的前期物业服务在开元公司承接期间，实际是由开元厦门公司提供。现开元公司已授权开元厦门公司以自己名义处理收取、催缴物业管理费等事宜，万达物业公司亦将其管理期间的债权债务转让给开元厦门公司，故开元厦门公司有权收取万达物业公司及开元厦门公司自己在提供物业服务期间的物业管理费及公共维修金，陈捷颖、林力锋、高翔应按合同约定向开元厦门公司支付万达物业公司及开元厦门公司提供物业服务期间的物业管理费及公共维修金。因讼争房产属SOHO公寓，建筑面积为283.23平方米，陈捷颖、林力锋、高翔在2013年3月1日至2014年8月31日期间应支付的物业管理费为14784.61元（283.23平方米×2.9元/平方米·月×18个月）、公共维修金为1529.44元（283.23平方米×0.3元/平方米·月×18个月），合计16314.05元。开元厦门公司另要求陈捷颖、林力锋、高翔支付滞纳金，但从高翔在庭审中的陈述可知，开元厦门公司在物业管理过程中未尽沟通联系之责，其提供的物业管理服务确实存在不完善之处，陈捷颖、林力锋、高翔作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，因此，开元厦门公司关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。陈捷颖、林力锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈捷颖、林力锋、高翔于本判决生效之日起十日内向深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司支付2013年3月1日至2014年8月31日期间应支付的物业管理费为14784.61元、公共维修金为1529.44元，合计16314.05元；二、驳回深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，由深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司负担827元，陈捷颖、林力锋、高翔负担349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  李林娴人民陪审员  林月琼人民陪审员  邹 霞二〇一六年九月十二日代书 记员  杨丽珍附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。