上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初850号原告(反诉被告)：上海童喜童乐实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：郑蓉蓉，董事长。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海百联西郊购物中心有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李国定，董事长。委托诉讼代理人：李洁，女，上海百联西郊购物中心有限公司员工。委托诉讼代理人：傅霞，上海市沪一律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海童喜童乐实业有限公司(以下简称童喜童乐公司)与被告(反诉原告，以下简称被告)上海百联西郊购物中心有限公司(以下简称百联西郊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪涛，被告的委托诉讼代理人李洁、傅霞到庭参加诉讼。被告于同日提起反诉。后本院依法组成合议庭，于2016年7月27日、9月18日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人郑蓉蓉(2016年7月27日到庭)及其委托诉讼代理人汪涛，被告的委托诉讼代理人李洁、傅霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童喜童乐公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金90,000元；2、被告赔偿原告经济损失800,000元(或用延长27个月的租期的方式抵消赔偿金和违约金)。后原告变更第一项诉讼请求金额为111,528元，并增加一项诉讼请求，要求被告返还租赁押金88,817.80元及商品和服务质量保证金5,000元。事实和理由：2011年8月22日，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于上海市长宁区仙霞路XXX号4楼铺位111.11平方米房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2011年8月22日至2015年10月31日。合同签订后，原、被告按约履行合同。此后，因被告现任的法定代表人对原告的法定代表人提出违法的经济要求，原告予以拒绝，故双方发生争执。被告于2015年8月25日上午十时许赶走涉讼房屋中原告的顾客，并将涉讼房屋锁闭数小时。此后，被告又于2015年10月22日驱赶原告员工，擅自锁闭涉讼房屋并在玻璃上写上“骗会员”等字样。因被告的上述行为违反合同约定，并对原告造成了重大的经济与商誉损失，故原告起诉来院。被告百联西郊公司本诉辩称及反诉诉称，原、被告签订《物业租赁合同》于2015年8月31日到期，到期前双方续签合同延长租赁期限至2015年10月31日，故合同已到期自然解除，不存在合同违约金。原告提出的经济损失缺乏事实依据。因原告经营不善导致其会员投诉至被告处，并对被告产生负面影响，被告为此在涉讼房屋门外张贴告示后被原告撕毁，故被告为了警告原告，于2015年8月25日对涉讼房屋进行了锁门，但锁门仅持续了很短一段时间，且双方续签了租赁合同，原告也支付了部分续租租金，故双方对8月25日锁门一事已无争议。2015年10月22日锁门并非被告所为，而是因原告自身拖欠其员工工资，其员工自行锁门。合同到期后，被告通知原告撤场并结清费用，但原告拒不撤场并交还涉讼房屋。此后经多次交涉，原告仍不撤场，为避免损失扩大，被告于2015年12月24日经公证收回涉讼房屋。综上，不同意原告的本诉请求，被告并提起反诉请求：1.判令原告支付2015年10月1日至2015年10月31日的租金11,828.59元；2.判令原告支付2015年10月1日至2015年10月31日物业管理费8,449元；3.判令原告支付2015年9月1日至2015年12月24日的电费1,328.58元；4.判令原告支付逾期付款违约金(以11,828.59元为本金，从2015年9月26日计算至实际支付之日，以8,449元为本金，从2015年9月26日计算至实际支付之日，以1,328.58元为本金，从2015年12月25日计算至实际支付之日，以上违约金均按日万分之五计算)；5.判令原告支付拆除费用41,932元；6.判令原告支付场地占用费60,834元；7.判令原告支付货品中转站使用费，从2015年12月24日起算至结束使用之日，按每月4,912元计算；8.判令原告支付被告律师费47,500元。原告童喜童乐公司反诉辩称，2015年10月1日至10月31日的租金及物业管理费确实没有支付，但原因系被告违约锁门导致其无法使用涉讼房屋。其已经支付2015年9月的电费，现被告要求计算电费至2015年12月的诉请缺乏事实依据。综上，不同意被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《物业租赁合同2014版》、《租赁合同补充协议》、《租赁续签合同》、《告示》、照片、录音光盘及文字整理资料、公证书及录像、《聘请律师合同》及《上海增值税专用发票》、记账凭证等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供证人证言以证明被告于2015年8月25日将涉讼房屋上锁的事实，被告对此不予认可。鉴于被告在审理中自认于2015年8月25日将涉讼房屋上锁，与证人证言相符，故本院对该证人证言予以确认。被告提供律师费支付凭证，原告对此不予认可。鉴于被告提供的律师费支付凭证中金额以及支付对象与《聘请律师合同》中的约定相符，被告亦提供了相应的上海增值税专用发票作为佐证，故本院对该证据予以确认。被告提供《建筑装饰工程施工合同》、支付凭证及情况说明，原告则认为被告支付的金额及支付对象与合同不符，故对该组证据不予认可。虽被告支付对象及金额与《建筑装饰工程施工合同》约定不符，但被告已提供证据证明《建筑装饰工程施工合同》的合同相对方已收到合同款项对并对金额亦无异议，故本院对该组证据予以认定。被告提供2015年11月13日发送至原告的邮件、邮件编号为XAXXXXXXXXXXX的国内挂号信函收据及妥投凭证，原告对此不予认可。因该挂号信函经查询已于2015年11月15日妥投至原告法定代表人处，故本院对该组证据予以确认。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：2014年8月31日，原告(乙方、承租人)与被告(甲方、出租人)签订《物业租赁合同(2014版)》，其中约定：乙方承租甲方租赁场地，租赁物业位于上海市仙霞西路XXX号，使用性质为商铺；租赁期限为壹年，自2014年9月1日起至2015年8月31日止；基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期；若乙方先付后租，则收取下期的基本租金、物业管理费及上期的水费、电费等公用事业费；租赁押金应在签订本合同之日后5日内，由乙方一次性支付给甲方；租赁期间，由于乙方违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租等非自用行为导致提前终止本合同，乙方无权要求返还押金，甲方并有权要求乙方承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等；本合同期间，乙方电等费用按甲方标准收取；本合同期间，乙方用电量等按甲方标准提供；合同期届满或双方协议提前终止时，乙方将场地的装饰(修)拆除至毛坯状态交付甲方，拆除工程及相关费用由乙方承担；乙方应无条件按时并足额向甲方支付租金、物业管理费与水费、电费、等公共事业费。即使双方争议，在没有协商一致之前，对争议日前已经发生的上述费用乙方不得以任何理由拒绝支付、部分支付或延期支付，否则视为乙方违约；租赁期间乙方拖欠应支付的租金、物业管理费、水费、电费等应付费用连续达二十天的，视作为乙方因此愿意承担本合同第二十九条的违约责任；租赁期间乙方拖欠应支付的租金、物业管理费、水费、电费等应付费用连续超过三十天时，视作乙方擅自终止合同，乙方应承担违约责任，甲方有权采用合适行动或措施以减少本方由此受到的损失，甲方亦有权终止本合同，并安排租赁场地清场；在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任，逾期超过三十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并支付滞纳金，滞纳金为应付金额*0.05%/日*逾期天数。同时乙方无权要求返还押金；合同期届满或双方协议提前终止本合同的，如乙方未按期向甲方归还租赁场地的，乙方应向甲方支付场地占用费，场地占用费为：延期未归还租赁场地天数超过十五天不足三十天的按二个月计算，场地占用费为当期二个月的租金和物业管理费；延期未归还租赁场地天数超过三十天，场地占用费为当期三个月的租金和物业管理费，并视作乙方放弃租赁物业内的所有物品，无偿归甲方所有，由甲方处理；如乙方擅自终止合同而又不交还场地的，从擅自终止合同之日起每延期交还场地一天应向甲方支付相当于三倍的当期租金与物业管理费的场地占用费；延期未归还租赁场地天数超过三十天，违约金为当期三个月的租金和物业管理费，并视作乙方放弃租赁物业内的所有物品，由甲方处理；因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费等全部费用。原告(乙方)另与被告(甲方)签订《租赁合同补充协议》，其中约定：租赁场地使用面积合计72.24平方米，分摊系数为0.54平方米，计租面积合计为111.11平方米，月租金10,139元；合同期间，乙方须每日按其计租面积支付每平方米2.5元的物业管理费，月物业管理费为8,449元；乙方先付后租；乙方须向甲方缴纳租赁押金88,817.80元，作为履约保证；乙方在本合同签订之日后5天内向甲方支付5,000元的商品和服务质量保证金。合同签订后，原、被告依约履行合同义务。2015年8月，被告分两次于涉讼房屋门外张贴《告示》，内容为涉讼房屋的租赁合同将于2015年10月31日到期，请已报名的客户尽快于2015年10月20日前使用完毕以及新报名的客户审慎对待，以免利益受损。2015年8月18日，原告(乙方)另与被告(甲方)签订《租赁续签合同》，约定由原告承租涉讼房屋，租期自2015年9月1日至2015年10月31日，月租金为11,828.59元，物业管理费每月8,449元；乙方在合同延期的两个月内，不得再发行预付卡并按合同约定妥善处理解决；原合同继续有效，本续签合同未涉事宜按原合同履行。2015年8月25日下午，被告将涉讼房屋上锁，后经协商，被告于同日将涉讼房屋解锁。原告分别于2015年9月9日及2015年9月22日分两次向被告支付9,000元及13,168.4元。被告自认该两笔款项系涉讼房屋9月租金及物业管理费、2015年6月28日至2015年8月28日电费以及此前原告欠付租金、管理费的滞纳金。此后，原告未继续支付房屋租金、物业管理费及电费。2015年10月22日，涉讼房屋被锁，涉讼房屋玻璃门上被张贴“骗会员、骗员工”字样。2015年11月13日，被告向原告发出信函，要求原告于2015年11月30日前办理撤场手续并撤场完毕(毛坯交房)，如原告拒不执行，被告将于2015年12月1日强行撤场，并对撤场过程进行录像，原告的所有物品将搬至被告B1层货品中转站进行保存，货品中转站的使用费用按3.50元/天/平方米计算(按建筑面积)。被告通过挂号信形式向原告法定代表人投递该邮件，邮件编号为XAXXXXXXXXXXX,该邮件于2015年11月15日妥投。2015年12月24日，被告经公证将涉讼房屋内原告物品搬离，并收回涉讼房屋。另查明，被告与案外人上海臣圆建设工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由该案外人对涉讼房屋实施室内拆除工程，暂定合同价款为41,932元。被告分别于2015年12月23日及2015年12月30日向案外人上海臣圆建筑装潢工程有限公司支付26,596元及16,643.70元。案外人上海臣圆建筑装潢工程有限公司另出具情况说明，表示被告支付的工程款总额超出合同约定价款，系工程量增加所致。又查明，被告(甲方)与案外人上海市沪一律师事务所(乙方)于2016年3月10日签订《聘请律师合同》，约定由乙方接受甲方委托，指派傅霞为本案被告的委托代理人，甲方同意支付乙方律师服务费47,500元。2016年8月1日，被告向案外人上海市沪一律师事务所支付47,500元，案外人上海市沪一律师事务所并开具相应的《上海增值税专用发票》。本院认为，原、被告所签订的《物业租赁合同》及相关补充协议与续租协议系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议焦点在于原、被告何方系租赁合同的违约方、何方应承担违约责任。原告认为系被告于2015年8月25日及2015年10月22日两次将涉讼房屋上锁并导致其无法在涉讼房屋中经营，已构成违约。而被告则认为2015年8月25日的争议系原告引发，且双方对此已无争议，2015年10月22日的锁门则系原告自身员工所致，与其无关。根据庭审查明事实，2015年8月25日的争议系被告将涉讼房屋上锁所致，但原、被告双方已于当日协商一致并将涉讼房屋解锁，嗣后原告未对该日的争议提出异议，亦未能提供证据证明其于8月25日后无法在涉诉房屋中经营的事实，原告并根据双方续签的租赁合同继续使用涉诉房屋。就此可以认定，关于8月25日锁门引发的争议，双方已处理完毕。原告在续签的租赁合同到期后再以原租赁合同履行期间已经解决的争议为由要求被告承担违约责任缺乏依据，其请求难以成立。租赁合同续签后，原告于2015年9月分两次向被告支付了9月的房屋租金及物业管理费等费用，该续签租赁合同履行期间，就2015年10月24日涉诉房屋被上锁一事，原告未能证明系被告所为，故原告以此为由要求被告承担违约责任的诉请，本院难以支持。鉴于原、被告所签订的《物业租赁合同》及相关补充协议与续租协议均已履行完毕，现有证据亦无法证明被告违约，故原告要求被告承担违约金及赔偿经济损失的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于租赁保证金及商品和服务质量保证金。虽合同约定租赁期间，由于原告逾期付款或擅自停止营业、擅自转租等非自用行为导致提前终止本合同，乙方无权要求返还押金。但被告在原告逾期支付租金时并未提出解除合同，而是与原告续签租赁合同并继续履行，在《物业租赁合同》及相关补充协议与续租协议均到期后，原告已支付的押金及保证金应予退还。因此，原告要求退还租赁保证金88,817.80元及商品和服务质量保证金5,000元的诉讼请求具有合同与法律依据，本院予以支持。合同到期后，原告应依照合同约定向被告支付已到期的房屋租金及物业管理费，故被告反诉要求原告支付2015年10月1日起至2015年10月31日止的房屋租金及物业管理费的诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持。关于电费，原告认为其已将电费支付至9月底，且对被告计算电费时间及金额均不予认可。因原告在涉讼房屋中经营，双方租赁合同系到期后自然解除，原告虽对被告提供的《商户月度结算单》不予认可，却未能就其已经支付2015年9月1日起至2015年10月31日止的电费提供相应证据，而被告已提供证据证明其已代原告支付电费，且原告并无独立电表，故本院认定被告依照《商户月度结算表》向原告主张应付电费并无不当，本院予以支持。关于电费的计算时间，2015年10月31日合同到期后，原告未能依约向被告履行交接手续，向被告交还涉讼房屋。被告于2015年12月25日经公证将涉讼房屋收回。但被告仅举证证明涉诉房屋在2015年11月28日至2015年12月28日期间电费金额为7.26元，却未能就具体每日电费金额提供证据加以证明，故被告起诉要求原告支付2015年9月1日起至2015年11月27日止的电费的诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持，被告起诉要求原告支付2015年11月28日起至2015年12月25日期间的电费缺乏事实依据，本院难以支持。因原告未能依据合同约定按时向被告支付上述房屋租金、物业管理费及电费，故被告要求原告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求具有合同与法律依据，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付拆除费用，因合同约定合同期届满或双方协议提前终止时，原告应将场地的装饰(修)拆除至毛坯状态交付被告，拆除工程及相关费用由原告承担。而合同到期后，原告未能依约向被告交付房屋。被告已提供证据证明其与案外人签订合同，委托案外人将涉讼房屋恢复至毛坯状态，且支付了相应款项。因此，被告反诉要求原告支付拆除费41,932元的反诉请求具有事实与法律依据，本院予以支持。原告认为被告支付的金额及支付对象与合同不符的抗辩意见缺乏依据，本院不予认定。关于被告反诉要求原告支付场地占用费，因合同约定合同期届满或双方协议提前终止本合同的，如原告未按期向被告归还租赁场地的，原告应向被告支付场地占用费，延期未归还租赁场地天数超过三十天，场地占用费为当期三个月的租金和物业管理费。因此，原告应向被告支付场地占用费。关于场地占用费的计算标准，虽原告延期未归还租赁场地天数已超过三十天，但考虑到被告的实际损失情况及公平原则，本院酌定场地占用费按实际使用天数以原房屋租金及物业管理费标准进行计算。关于被告反诉要求原告支付货品中转站使用费用，虽被告在2015年11月的催告函中告知原告若原告未能在2015年11月30日前撤场完毕，则被告将把原告的所有物品搬至货品中转站进行保存，使用费按照3.50元/天/平方米进行计算，但该使用费标准系被告单方确定且未征得原告许可，而租赁合同中约定若原告延期未归还租赁场地天数超过三十天，视作原告放弃租赁物业内的所有物品，无偿归被告所有，由被告处理。同时，合同中并未约定货品中转站的使用费用。因此被告反诉要求原告支付货品中转站使用费用的反诉诉请缺乏合同与法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付律师费，合同约定：“因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费等全部费用。”因合同中约定的胜诉方与败诉方的定义并不明确，原、被告各自的诉讼请求中均存在未被支持之处，故被告要求原告承担律师费的涉诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司租赁保证金88,817.80元及商品和服务质量保证金5,000元；二、原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司应于本判决生效之日其十日内支付被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司2015年10月1日至2015年10月31日的租金11,828.59元；三、原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司应于本判决生效之日其十日内支付被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司2015年10月1日至2015年10月31日的物业管理费8,449元；四、原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司应于本判决生效之日其十日内支付被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司2015年9月1日至2015年11月27日的电费1,321.32元；五、原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司应于本判决生效之日其十日内支付被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司逾期付款违约金(以11,828.59元为本金，从2015年9月26日计算至实际支付之日，以8,449元为本金，从2015年9月26日计算至实际支付之日，以1,321.32元为本金，从2015年11月28日计算至实际支付之日，以上违约金均按日万分之五计算)；六、原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司应于本判决生效之日其十日内支付被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司拆除费用41,932元；七、原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司应于本判决生效之日其十日内支付被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司场地占用费(以每月20,277.59元为标准，自2015年11月1日计算至2015年12月25日)；八、驳回原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司的其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,638.18元，由原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司负担11,492.73元,被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司负担2,145.45元。反诉案件受理费2,221.11元，由原告(反诉被告)上海童喜童乐实业有限公司负担1,114.67元,被告(反诉原告)上海百联西郊购物中心有限公司负担1,106.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  郑丽敏人民陪审员  牟世荣二〇一六年九月三十日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。