广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初14680号原告王伟，男，1976年12月3日出生，汉族，住江苏省苏州市，委托代理人谢芳，广东君厚律师事务所律师。被告潘展翅，男，1987年2月17日出生，汉族，住广东省新丰县，被告曾玉凤，女，1987年6月4日出生，汉族，住广东省新丰县，两被告的共同委托代理人舒勤，广东聚才律师事务所律师。两被告的共同委托代理人冯影琳，广东聚才律师事务所实习律师。第三人东莞市居尚房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市莞城街道兴塘社区东纵大道2号地王广场四区一层1207号铺。法定代表人农占凯。原告王伟诉被告潘展翅、曾玉凤、第三人东莞市居尚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周汝丽适用简易程序，于2016年8月24日公开开庭进行审理，原告的委托代理人谢芳，被告潘展翅、曾玉凤及其共同委托代理人舒勤、冯影琳，第三人的法定代表人农占凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告于2016年3月22日签订《房地产买卖合同》及《房屋买卖（居间）合同》，约定原告将东莞市莞城区东纵大道东湖花园1座5楼E房产（以下简称案涉房屋）出售给两被告，转让价为630000元。合同签订后，原告已将房屋过户至被告名下，但被告迟迟未依约付清房款，经原告催告无果。依据合同约定，针对被告该违约行为，原告有权解除合同并要求被告支付成交价20%的违约金。据此，原告请求判令：一、解除原告与被告之间签订的《房地产买卖合同》及《房屋买卖（居间）合同》；二、两被告向原告支付成交价20%的违约金126000元，且两被告对违约金承担连带责任；三、两被告将房屋退回原告；四、被告承担本案诉讼费。两被告辩称，一、《房屋买卖（居间）合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同签订当日，被告向原告足额支付了购房定金50000元及第二笔购房款140000元。2016年3月28日，双方办妥了案涉房屋的过户手续。被告于2016年5月31日获得公积金贷款300000元并支付给原告。至此，双方合同的主要义务已基本履行完毕。二、2016年4月25日，在取得贷款承诺后，被告积极筹款准备向原告付清余款140000元。但期间被告获悉案涉房屋挂有他人户口，将影响被告日后户籍的迁入。原告称收齐余款后将落实户籍迁出问题，考虑到原告长期居住国外，若原告收款后不处理迁户问题，被告难以维权，因此被告提出暂扣余款20000元。经双方反复沟通，第三人于2016年6月7日告知被告，称原告同意暂扣20000元的方案。三、在双方就尾款支付达成合意时，被告获悉原告拖欠案涉房屋2011年6月至2016年6月期间物业管理费达28225.4元。因原告声称要出国，被告合理怀疑原告有逃避支付物业管理费的恶意。为避免日后物业管理处与被告关于物业管理费的纠缠，被告就物业管理费问题与原告多次协商。被告于2016年6月19日向原告支付了暂扣物业管理费28225.4元后的房款余款111774.6元，对28225.4元主张了不安抗辩权。收到本案应诉材料后，为表达诚意，被告已将暂扣款亦全额向原告付清。综上，迟延付款的责任不在被告，被告不应承担违约责任。双方一直未就房屋交付进行当面确认，原告要求退回房屋亦没有依据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2016年3月22日，原、被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：原告将案涉房屋出售给被告，房屋转让款为630000元；合同签订当日支付定金50000元，双方到房管所办理过户手续当日支付第二笔购房款140000元，第三笔购房款440000元由按揭银行向原告放款，若银行承诺发放的贷款金额加上首期款、定金后少于成交价，则被告于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内（含当日）补足给原告；若被告逾期付款，原告有权要求被告以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，若逾期付款超过5日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让价20%违约金或没收定金；原告收齐房款当日将案涉房屋交付被告，交付当日应结清案涉房屋之前所产生的物业管理费、水电费、卫生费等；为督促原告交付房屋和结清所有费用，双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交付房产的押金；合同签订后，银行出具同贷书时，被告应支付第三人代理费12800元；原、被告在房管部门签订的《房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准；等等。同日，原、被告于东莞市房产管理局签订《房地产买卖合同》，约定原告将案涉房屋转让给被告，转让价为450000元。同日，被告支付原告房款190000元。2016年3月23日，被告支付第三人服务费12800元。2016年5月31日，被告支付原告房款300000元。案涉房屋于2016年3月28日登记至被告名下。2016年6月19日，东莞市贝斯特物业管理有限公司东湖花园物业管理处出具《证明》，称案涉房屋欠付2011年6月至2016年6月19日期间的水、电、管理费等相关费用合计28225.4元。2016年6月19日，被告支付原告111774.6元。2016年7月4日，被告支付原告28225.4元。2016年5月27日至6月21日，被告与第三人进行多次微信聊天。第三人于5月27日通知被告须支付购房余款，于5月31日通知被告其正在与原告的哥哥管先生沟通户口迁移问题，于6月7日通知被告称已与管先生协商一致，由被告于次日汇款120000元（扣20000元作为户口迁移的保证金）。6月14日，被告与第三人就如何处理案涉房屋欠付物业管理费的问题进行协商。6月16日，被告与第三人沟通如何支付购房余款及关于扣留户籍迁移保证金、物业管理费等问题。第三人提交其与“管先生”的短信聊天记录，其中6月12日的短信显示，“管先生”不同意由被告代原告向管理处支付物业管理费并从购房余款中扣除，要求被告支付购房余款120000元然后原告自行结清物业管理费。原告对第三人该证据不予确认，确认管先生是原告的朋友，但否认同意被告扣留20000元作为户口迁移保证金。庭审中，原告主张被告应于2016年6月3日付清购房款余款，其逾期付款已构成违约。被告主张，双方自银行同贷书发放后至6月7日期间已就购房款余款的支付作出了变更约定，原告同意扣留20000元作为户口迁移的保证金，6月9日双方已经就原告欠付物业管理费问题进行沟通，迟延付款的过错不在于被告；原告诉请的违约金是以根本违约为前提，被告没有违约，无须承担违约金，即使认定被告违约，亦应以未付款为基数按每日万分之五支付违约金，其中120000元的迟延付款违约金自6月11日计至6月19日，28225.4元的迟延付款违约金自6月20日计至7月4日。原、被告确认，案涉房屋尚未进行现场交接。以上事实，有原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、《房地产买卖合同》、短信截图，被告提供的收据、房产证、《证明》、银行客户回单、个人转账（汇款）业务凭证、短信截图、微信聊天记录、银行凭条，第三人提供的短信截图，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告成立房屋买卖合同关系。根据合同约定，被告应于银行出具贷款承诺函后3个工作日内支付购房款余款140000元，原告主张被告应于2016年6月3日前支付购房款余款，被告逾期付款构成违约，本院予以采纳，即使双方达成关于户籍迁移保证金的约定，被告依然构成其他余款的迟延支付。至本案起诉时止，案涉房屋已经过户至被告名下，被告已经支付95.5%购房款，双方已履行合同的主要义务，至庭审时止，被告已经支付全额购房款。另一方面，从被告与第三人的聊天记录可知，被告逾期付款是基于案涉房屋存在户口迁移问题及欠付物业管理费的问题，虽该情节不能免除被告的违约责任，但可据以认定被告并无明显主观违约恶意。综上，原告诉请解除《房屋买卖（居间）合同》、《房地产买卖合同》，考虑合同的履行情况及被告的主观违约恶意不大，本院不予支持。原、被告未进行房屋现场交接，原告诉请被告退回案涉房屋，本院不予支持。在合同继续履行的情况下，根据合同约定，原告有权要求被告支付违约金，违约金以成交价为基数，自逾期之日（2016年6月3日）起至付清之日（2016年7月4日）止，按每日万分之五计算，计算为10080元，该款被告应向原告支付。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告潘展翅、曾玉凤应在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告王伟违约金10080元；二、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1410元（原告已预交），由原告负担1297.2元，两被告负担112.8元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周汝丽二〇一六年九月二十三日书记员  叶晓阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。