河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫11民终1504号上诉人（原审被告）：漯河市郾城区农村信用合作联社。法定代表人：程红忠，该社主任。委托代理人：胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭应臣，男，1942年9月4日出生，汉族。委托代理人：张明堂，河南平允律师事务所律师。上诉人漯河市郾城区农村信用合作联社（以下简称郾城联社）因与被上诉人郭应臣侵权责任纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2015）郾民初字第02752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人郾城联社的委托代理人胡亚萍、被上诉人郭应臣的委托代理人张明堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告郭应臣自2007年起租用被告的位于市区民主路××花园××楼××共××套门面房经营漯河市源汇区飞宇网吧。2010年12月31日，原告郭应臣的儿子郭春涛代表原告与被告石槽赵信用社签订房屋租赁合同，继续租赁该房，并一次性交清一年房租15000元。2011年11月23日，第三人王大勇通过拍卖人河南瀚钰拍卖有限公司拍得位于漯河市××区××楼××套临街门面房，拍卖标的价款为740万元整，其中包括原告所租用的房屋。河南瀚钰拍卖有限公司于2011年8月11日、同年11月14日分二次在漯河日报刊登拍卖公告。于2011年8月11日、同年11月14日分二次在拍卖标的房屋所在处张贴拍卖公告，于2011年8月11日至同年8月13日在漯河电视台播放拍卖公告。后原告以被告拍卖房屋时未通知原告，损害了原告的优先购买权为由，诉至漯河市源汇区人民法院，要求1、确认原告对租用被告位于市区民主路的门面房具有优先购买权；2、被告将该房以拍卖价位过户给原告；3、被告承担本案诉讼费。漯河市源汇区人民法院作出（2012）源民二初字第574号民事判决书，判决驳回了原告郭应臣的诉讼请求。郭应臣不服判决提起上诉。2013年9月16日，漯河市中级人民法院作出（2013）漯民三终字第79号生效民事判决书，判决书中对上述事实进行了认定，同时还查明被告石槽赵信用社是郾城联社的分支机构，不具有法人资格。该院判决书认为：郭应臣与郭春涛系父子关系，郭春涛代表郭应臣与石槽赵信用社签订房屋租赁合同，租赁本案争议房屋经营网吧，郭应臣是实际承租人，作为本案的原告适格。郭应臣基于租赁合同对其承租的房屋享有法律规定的优先购买权。出租人通过拍卖出售房屋时，承租人可以通过参加竞拍行使其优先购买权。郾城农信社使用拍卖公告的方式，对特定、具体的承租人而言，通知方式不当，因此导致郭应臣不能参加竞拍丧失行使其优先购买权的机会，郾城农信社未尽到法定的通知义务，郭应臣享有损害赔偿请求权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。郾城农信社委托河南瀚钰拍卖有限公司拍卖的标的物是位于漯河市人民××路××楼××套临街门面房，拍卖底价700万元是19套门面房的总价款。郾城农信社作为拍卖标的的所有权人有自行决定其资产处置方式的权利。王大勇通过竞价以740万元拍得该19套门面房，其与郾城农信社的房屋买卖合同合法有效。郭应臣就其租赁部分请求强制缔约，缺乏相对应的同等条件，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。另查明：郭应臣租赁房屋面积为435.18平方米。2011年11月23日，被告郾城联社与买受人王大勇签订的《拍卖成交确认书》确定的拍卖标的价格740万元，拍卖总面积1464.11平方米，其中包括郭应臣租赁的房屋面积435.18平方米。本案在审理过程中，原告郭应臣申请对诉争房屋2011年11月份的市场价格及房屋装修费用进行评估鉴定。根据本院委托，2016年4月12日，漯河市鑫诚价格事务所有限公司作出漯鑫评估字（2016）048号价格评估意见书，评定房屋每平方米价格7300元，总价值3176814元（435.18平方米×7300元／平方米）。房屋装修价值115620元，原告损失鉴定费20000元。经质证，被告对评估意见书有异议，认为评估价格过高。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”同时，漯河市中级人民法院生效的判决书中认定被告在拍卖房屋过程中未尽到法定的通知义务，导致郭应臣不能参加竞拍，丧失了优先购买权的机会，郭应臣享有损害赔偿请求权。依据法律规定和生效的判决书，本院对原告请求的房屋差价损失予以支持。根据庭审查证，成交确认书认定的成交价格为每平方米5054元（7400000元÷1464.11平方米），评估机构认定的市场价格为每平方米7300元，房屋差价损失977414元（435.18平方米×7300元／平方米－435.18平方米×5054元／平方米）。被告对评估机构认定的价格有异议，但未提供反证，本院不予采信。被告还应赔偿原告鉴定费损失20000元。原告在租赁期间对租赁物进行装修，目的是为了自身的经营，其是获利者，原告要求被告赔偿房屋装修费用对被告显失公平，本院不予支持。原告撤回对被告石槽赵信用社的起诉，不侵害被告利益，本院予以准许。被告的辩解理由合理合法部分，本院已予采纳。综上，被告应赔偿原告损失997414元（977414元＋20000元）。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告漯河市郾城区农村信用合作联社于本判决生效后10日内赔偿原告郭应臣损失997414元。二、驳回原告郭应臣的其他诉讼请求。本案受理费14637元，由被告漯河市郾城区农村信用合作联社负担13000元，由原告郭应臣负担1637元。郾城联社上诉称：一、被上诉人就房屋差价损失要求上诉人承担损害赔偿责任，依据不足。被上诉人的优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会。该机会损失是指被上诉人获取某种利益或维持某种有利地位机会的丧失而导致的损失。本案中，被上诉人的优先购买权受到侵害，但并未提供证据证明其因未能购买到争议所涉房屋，而另行寻租或购买其他条件相当的房屋用于经营而遭受的损失，而仅以评估机构评估出涉案房屋的市场价格与实际出卖价格之间的差价作为其损失的依据。但在实际交易中也存在有价无市的情形，房屋的实际成交价与评估价往往不一致，故评估价格只能作为参考。二、一审判决中房屋差价损失计算方式不当，导致上诉人承担赔偿责任过重，显失公平。一审中漯河市鑫诚价格事务所有限公司作出的漯鑫评估字（2016）048号价格评估意见书，对本案房屋价格评估过高与该房屋市场价不符。上诉人拍卖的房屋系19套临街门面房整体拍卖，面积为1464.11平方米，拍卖标的总价款为740万元。根据市场规律及日常生活经验可以判断，门面房的地理位置、布局结构不同导致其价值不同，一审将被拍卖的全部房屋面积与总价款简单计算出房屋平均价格每平方米5054元（7400000元÷1464.11平方米），借此认定被上诉人承租房屋的成交价格，显然不准确。请求撤销郾城区人民法院（2015）郾民初字第02752号民事判决第一项，依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。郭应臣答辩称，一、上诉人侵犯被上诉人的优先购买权，依法应当赔偿被上诉人损失。漯河市中级人民法院（2013）漯民三终字第79号民事判决认定，郾城区农村信用合作联社未尽到法定的通知义务，郭应臣享有损害赔偿请求权。因郾城联社未依法在出售房屋前通知郭应臣，使郭应臣丧失了以同等价格购买房屋的交易机会，郭应臣要求赔偿房屋差价损失，合情合理，有相应法律依据，应当得到支持。郾城联社上诉主张，没有明确法律依据，不应得到支持。二、郭应臣要求郾城联社赔偿其出售房屋的价格与经司法评估的市场价格之间的差价，合情合理。根据最高人民法院（2004）民一他字第29号函及（2009）民监他字第9号函两份复函，在部分承租、整体出售及拍卖情况下，均不妨碍优先购买权的行使。本案有关房屋在整体拍卖的情况下，一审判决参照平均价格计算有关承租部分的房价差额，合情合理，应当维持。郾城联社所称的司法评估价格过高，没有相应依据，其有关主张，不应采信。请求驳回郾城联社的上诉，维持原判，一、二审诉讼费由郾城联社承担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原审判决上诉人郾城联社承担相关民事责任是否妥当？本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。”本院（2013）漯民三终字第79号民事判决认定，郾城联社在拍卖房屋过程中未尽到法定的通知义务，导致郭应臣不能参加竞拍，丧失了优先购买权的机会，郭应臣享有损害赔偿请求权。本案争议房屋在部分承租、整体拍卖情况下，并不妨碍优先购买权的行使。对于出租人违反法定的保护义务，侵害承租人优先购买权的行为，其损害赔偿的范围不仅包括侵权行为造成的直接损失，即所受损害造成的现有财产因损害行为而减少，更应包括侵权行为所造成的履行利益的损失，即让财产权益回复到权利未受侵害之状态。原审判决参照评估的市场价格与拍卖均价的价差作为有关承租部分损失的计算依据，并无不当，本院予以支持。上诉人郾城联社对其主张未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13774元，由上诉人由漯河市郾城区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长 李 强审判员 赵庆祥审判员 曹光辉二〇一六年九月二十七日书记员 张 鹏