上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初13022号原告：上海贝尼电器有限公司。法定代表人：王师军。被告：彭传松。原告上海贝尼电器有限公司与被告彭传松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告上海贝尼电器有限公司的法定代表人王师军、被告彭传松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海贝尼电器有限公司向本院提出诉讼诉请求：1.要求被告立即归还上海市闵行区门面房一间（30平方米，从南首起第2间）；2.要求被告支付截止至2016年6月12日止的水费552元（人民币，下同）、电费4,267元；3.要求被告支付自2016年1月1日起至2016年3月21日止按每日328.80元标准计算的房屋使用费，及自2016年3月22日起至房屋实际归还之日止按每日164.40元标准计算的房屋使用费。事实和理由：原、被告于2014年12月26日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租上海市闵行区门面房（其中30平方米没有产权手续），租赁期为2015年1月1日至2015年12月31日止，租赁期满，合同自然终止。被告应于合同终止之日，无条件返还房屋。被告如需继续租赁房屋的，应于租赁期满之日前二个月向原告书面提出要求，经原告同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。租赁期间内年租金60,000元。合同期满或提前终止，被告应在合同期满前或原告规定之日前负责搬离属于被告的家具、电器等设备。由于被告增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）被告不得拆除。逾期未搬离视为放弃所有权，原告可无偿拥有物品之所有权。合同有效期届满，合同自然终止。被告应于合同终止之日，无条件交还房屋。未经原告同意逾期返还房屋，每逾期一日，被告应按原日租金的二倍支付房屋租金。原、被告之间的合同实际履行至2015年12月31日止，双方合同履行完毕。根据合同约定，原告向被告提出收回租赁房屋，并于2015年11月30日向被告发出了《关于本幢大楼整体出租的通知》，通知明确该租房拟整体出租，被告在同等条件下可优先承租本幢大楼，然被告未在规定的期限内提出书面申请。原告于2015年12月8日向被告发出了《关于不再续租和单独出租》的通知，然被告拒不履行合同约定义务。被告彭传松辩称，原告主体不适格，房屋所有权人系上海某甲公司（以下简称某甲公司），而不是原告。原告无任何证据证明其受某甲公司委托或授权，有权管理或处置房屋。原告收取水电费没有依据，原告收取了被告押金，即使产生水电费也可以在押金中予以抵扣。原告要求被告双倍支付自2016年1月1日起的租金没有事实及法律依据。合同约定需加盖原告公章后生效，但因原告未加盖公章，故合同未生效。且双倍租金超过合同标的额的30%，违约金数额违反法律规定。租赁房屋中有30平方系违章建筑，原告不能基于违章建筑获利。无证房屋已于2016年3月22日拆除了，2016年4月14日原告开始停电，房屋不能正常使用。且租赁房屋门口堆放着垃圾，不能正常使用。综上，要求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，原告法定代表人王师军（出租方、甲方）与被告彭传松（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同。约定：甲方出租于乙方之房屋，共计建筑面积60平方米；乙方承诺租赁该房屋作经营使用；房屋租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，总计壹年；租赁期满，本合同自然终止，乙方应于合同终止之日，无条件返还房屋；乙方需要续租该房屋的，应于租赁期届满之日前二个月向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同的，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整；租金：2015年1月1日至2015年12月31日期间的年租金为60,000元；租金支付原则为先付后用，每6月支付一期租金，合同签订时乙方支付首期租金30,000元给甲方；乙方必须在每期到期日10工作日前支付下期租金……；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、政府部门各项规费均由乙方承担。合同到期后，原、被告双方未续签房屋租赁合同，被告继续使用涉案房屋。租赁房屋中30平方米有产权手续，于2006年10月8日登记在案外人某甲公司名下。另外30平方米房屋未办理过相关批建手续，已由相关部门于2016年3月22日予以拆除。被告已支付租金至2015年12月底。另查明，1999年1月21日，原告与案外人上海某乙经营投资有限公司（以下简称某乙公司）签订房屋转让合同，约定某乙公司将所属原上海某丙市场办公楼，计建筑面积690.89平方米出让给原告，某乙公司将所属原上海某丙市场办公楼场地808.50平方米，折1.214市亩租赁给原告使用，期限为30年，原告负责办理上述厂房的产权证手续。本案所涉房屋即为该处房屋。2004年4月30日，某丁服务中心（以下简称某丁中心）出具资产处置的信函，对该房屋进行处置。信函内容记载：由上海某戊公司和上海某己公司组建的某甲公司，系某丁中心的经济实体单位。为了规范管理，使政企分开，服务和经营分离，将某丁中心各所属单位从2004年5月起归某甲公司管理，各单位不再拥有处置权所涉及的土地及资产，并由某甲公司行使处置权。2006年11月30日，闵行区集体资产管理办公室出具关于原上海某丙市场办公楼产权变更处置的情况说明，载明：1996年，原某庚公司为解决农民蔬菜市场交易的困难，经有关部门批准建造了“上海某丙市场及办公楼”。1999年，政府为招商引资，充分利用集体资源，将原上海某丙市场及办公楼”产权划拨至集体资产管理部门所有。然后将“上海某丙市场办公楼”分别转让给“上海贝尼电器有限公司”及“上海某辛有限公司”所有。当时因正处于三镇合并的原因未及时至有关部门办理产权变更登记手续至今。审理中，某甲公司亦表明本案所涉房屋由原告处置。2016年1月11日，拆违和环境综合整治工作办公室发布公告，要求承租本案所涉房屋中违法建筑的各类人员于2016年1月30日前自行搬离所租赁的违法建筑房屋（简易屋棚），对于不予配合的租赁单位（人员）将被依法强制清退。还查明，原告曾于2011年时以某甲公司的名义与被告签订涉案租赁房屋的租赁合同，被告并在涉案租赁房屋位置办理了个体工商户营业执照。上述事实由原告提供的房屋租赁合同、关于本幢大楼整体出租的通知、关于不再续租和单独出租的通知、房屋转让合同、关于原上海某丙市场办公楼办公楼产权变更处置的情况说明、上海市房地产权证、宗地图、关于资产处置的信函，被告提供的个体工商户营业执照、公告、2011年的租赁合同及当事人陈述予以证实。本院认为，本案房屋租赁合同项下的房屋有部分有产权证，有部分未经合法批准建造，故房屋租赁合同中所涉的有证部分有效，双方均应按约行使权利、履行义务。被告抗辩租赁房屋产权登记在某甲公司名下，故被告无权处置房屋，对此，本院认为，租赁房屋产权虽登记在某甲公司名下，但结合政府有关部门的情况说明等材料及合同签订、履行的全过程可知，原告对外出租的行为合法、有效，本案原告系本案适格原告。房屋租赁期限于2015年12月底届满，双方未续签租赁合同也未形成不定期租赁合同关系，故被告应当于租赁期限届满之后搬离租赁房屋。本院注意到，租赁房屋中未经合法批建的无证部分房屋已由政府相关部门拆除，故原告现主张要求被告搬离并返还有证部分的房屋符合法律规定，本院予以支持。双方一致确认无证部分的房屋于2016年3月22日拆除，故原告要求被告支付截止至2016年3月21日的房屋使用费符合法律规定，原告要求参照租金标准的2倍计算房屋使用费不符合法律规定，本院不予支持，本院确定房屋使用费参照租金标准计算。对于有证部分房屋，原告按照2倍的租金标准计算被告占用期间的房屋租金亦不符合法律规定，本院确定按照租金标准计算被告占用期间的房屋租金。原告要求被告支付房屋占用期间的水、电费，但原告未能提供相应证据，被告对水电费抄表数据不予认可，故本院在本案中不作处理，由原告收集证据后另案诉讼。审理中，原告愿意退还被告押金4,000元并支付门窗费用3,500、摇控器费200元，合计7,700元，为减少双方之诉累，本院在本案中一并予以处理。至于被告提出要求原告赔偿装修费的抗辩，因被告未提出反诉主张，且无相应依据，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定判决如下：一、被告彭传松于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区房屋并将该房屋归还原告上海贝尼电器有限公司；二、被告彭传松于本判决生效之日起十五日内支付原告上海贝尼电器有限公司自2016年1月1日起至2016年3月21日止，参照年租金60,000元标准计算的房屋使用费；三、被告彭传松于本判决生效之日起十五日内支付原告上海贝尼电器有限公司自2016年3月22日起至上述房屋实际返还之日止，按年租金30,000元标准计算的房屋使用费；四、原告上海贝尼电器有限公司于被告彭传松返还房屋之日返还被告彭传松房屋押金4,000元及门窗费用3,500元、摇控器费200元，合计7,700元；五、驳回原告上海贝尼电器有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计396.39元，由被告彭传松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一六年九月二日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。