广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10812号上诉人（原审原告、反诉被告）:马云强，住广西贵港市港北区。委托代理人:甘全朋，广西君望律师事务所律师。委托代理人:彭晓辉，广西君望律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:朱日明，住广东省东莞市。委托代理人:贾平，广东法纳川穹律师事务所律师。委托代理人:钟世红，广东法纳川穹律师事务所律师。上诉人马云强因与上诉人朱日明房屋买卖纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马云强上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判朱日明赔偿马云强房屋差价损失983664元；2.上诉费用由朱日明承担。事实和理由：一审判决朱日明赔偿马云强房屋差价损失200000元，明显偏低，无法弥补马云强的实际损失。（一）朱日明转让涉案房屋时并没有取得房产证，马云强无法到房管部门核实权属情况，但双方签订《商品房转让合同》前，马云强曾到开发商处了解过涉案房屋的情况，开发商告知涉案房屋确已与朱日明签订了《商品房买卖合同》，朱日明也已付清45万元房款，并将涉案房屋移交给朱日明管理使用。所以，马云强已尽到了审查注意的义务，不存在过错。一审判决认定马云强对合同的签订存在过错，与事实不符，该认定错误。（二）马云强提起撤销合同诉讼在2009年9月25日经终审判决，马云强认为该判决有误而申请检察机关抗诉，检察机关作出不予受理的决定后，马云强觉得只能继续履行，之后，多次要求未果，才提出本案诉讼，上述行为合情合理，也合法，故马云强不存在未采取合理错误而扩大房屋差价的情形，一审判决认定扩大的损失由马云强承担不符合法律规定，因此，对于房屋差价损失的计算时间点应以本案诉讼过程中的申请评估日为准，而一审诉讼中，马云强已委托评估，涉案房屋在2015年7月28日的评估价值为1283664元，该评估报告程序合法，评估结果符合本案事实，应作为定案的依据，但一审判决对该报告的真实性、合法性和关联性均未作认定，也无释明房屋差价损失的计算时间点，更不作为判决的依据，仅酌情判决赔偿房屋差价损失200000元，没有事实和法律依据。退一步讲，即使马云强确应在2009年9月25日撤销合同诉讼的终审判决后提起解除合同的诉讼，也应按2009年9月25日的时间点评估房屋价值来确定房屋的差价损失，而不应酌情认定。一审判决酌定赔偿数额与现实的房价相比确实太低，也不合理。因此，一审判决认定马云强在2009年9月撤销合同诉讼终审判决后，未及时提出解除合同的诉讼，对扩大房屋差价的损失应由马云强承担错误。针对马云强的上诉，朱日明答辩称，不同意马云强的上诉请求和理由，一审不应当判决解除合同，应撤销一审判决，朱日明不需要向马云强支付任何费用，具体意见同朱日明的上诉理由。朱日明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回马云强的起诉；2.马云强向某明支付房屋使用费暂计315044元（从房屋交付之日2002年6月18日起，按房屋当时的市场租金标准，计至房屋交还为止，暂计至2015年10月31日）；3.一、二审审诉讼费由马云强承担。事实和理由：（一）一审判决认定马云强前后两件案件诉请不同，属于认定事实错误。马云强之前以朱日明欺诈为由提出诉讼与本案以朱日明根本性违约为由提出的诉讼，虽然诉请和理由表面不同，但诉请实质上一样，理由也都是因办不了房产证，实现不了合同目的，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民诉诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，本案属重复起诉，应驳回其起诉。（二）合同约定马云强付清价款后，双方即办理房产证过户手续，上述约定朱日明只是承担配合马云强办理过户手续的责任而已，不是朱日明先把房产证办到自己名下，然后再从自己名下办到马云强名下，实际上，办理房产证需要双方及开发商共同到房管部门递交过户手续，而不是朱日明单方承担全部办证义务，办证主要义务主体是开发商，在将房屋转让给马云强之后，朱日明一直有要求开发商办理过户手续，且在2006年起诉开发商办理房产证义务，可见，朱日明完全履行配合办证义务，不存在违约行为。本案中，因开发商不履行办理产权登记的手续，导致马云强办不了房产证，责任不在朱日明，朱日明也不存在任何过错，因此，一审判决认定朱日明在没有取得房产证之前不能出售房屋，进而认定朱日明违约错误，朱日明不应当承担无法办理房产证的法律责任。（三）双方在签订合同当天，已履行了交付首期款和交房义务，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，马云强即依法取得房屋的所有权，合同目的已实现，至于房屋过户手续，只是附随义务，按照当时法律规定，不能否认已获得所有权的事实。因此，一审判决关于朱日明无法将房产证办至马云强名下，从而致使马云强不能实现获得房屋的所有权的合同目的的认定，属于适用法律错误。（四）签订合同当时的法律法规并无规定房屋在取得房产证之前禁止转让，且朱日明交付房屋后，马云强即取得房屋的所有权，因此，一审判决认定朱日明将尚未取得产权的房屋出售给马云强存在过错，并驳回朱日明要求马云强承担房屋使用费请求，属于适用法律错误。（五）马云强在2006年的撤销合同诉讼中，已知道开发商被吊销营业执照，不可能办理房产证过户手续，该案中，法院也已进行了释明，其在当时就享有法定解除权，但其于现在才提出解除合同，超过法定一年除斥期和两年的诉讼时效。因此，即使朱日明存在根本性违约，其解除权也早已丧失，无权诉请解除合同。（六）一审法院在支持马云强主张解除双方合同同时，并未判决马云强返还占有的房屋，遗漏判项，违反《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，应予纠正。针对朱日明的上诉，马云强答辩称，1.本案不属重复诉讼，办理房屋过户手续是朱日明的义务，其履行协办过户手续才能完成整个买卖过程，朱日明没有协助完成产权登记过户，存在过错；2.马云强提出本案诉讼没有超过解除权的期间，因双方合同没有约定办理过户的具体时间，故办理过户一直存在持续状态，因此，没有超过诉讼时效；3.朱日明一审中没有请求返还房产，故一审判决不存在遗漏判项。综上，朱日明的上诉请求和理由没有依据，请求驳回其上诉。马云强在一审起诉请求：1.解除马云强与朱日明签订的《商品房转让合同》和《商品房转让合同补充协议》；2.朱日明返还马云强购房款300000元；3.朱日明赔偿马云强各项经济损失共1210516.52元，其中购房利息损失（利息从每期购房款支付次日起计至付清之日止，按银行同期贷款利率的标准，暂计至2015年1月18日为192532.52元）、商品房升值差价损失983664元、装修损失34320元；4.案件诉讼费用由朱日明承担。朱日明在一审反诉请求：1.马云强拆除房屋装修，恢复原状；2.马云强向某明立即支付房屋使用费暂合计315044元(从房屋交付之日2002年6月18日起至2015年10月31日期间，按广州勤信资产评估有限公司的评估的房屋租赁标准计算，2015年10月31日至实际交还房屋之日的租金价格按照广州勤信资产评估有限公司的评估的2015年10月租金，即每月19元/平方米计算)；3.案件的诉讼费由马云强承担。朱日明明确其主张的恢复原状是指恢复房屋交付给马云强时简单装修的房屋状态。一审法院认定事实：2002年6月18日，朱日明与马云强、唐某签订了一份《商品房转让合同》，约定朱日明将位于广州开发区青年路利丰大厦晓丰阁（北塔）1203、1204号房屋转让给马云强、唐某，转让价款为30万元。马云强、唐某于2002年7月底先付首期款10万元，余下的20万元购房款马云强分期支付，自2002年8月1日至2007年7月31日止，共分五年付清，每月付款3400元，按朱日明指定帐户付款。并约定马云强、唐某付清全部房款后，双方即办理房产证过户手续，买卖所产生的一切费用由双方各承担一半。合同签订后，马云强于同日支付了10万元购房款，朱日明于同日将房屋交付给马云强。2003年11月1日朱日明与马云强、唐某又签订了《商品房转让合同补充协议》，协议约定，马云强、唐某同意于2003年11月1日由马云强承担商品房的供款及合同内所有义务，供款完后此商品房的房产权属于马云强所有。2006年4月止，马云强共支付房款30万元，即全部付清。此后该房屋一直由马云强使用至今。2006年7月13日马云强委托李龙云在广州市房地产管理局查询广州开发区青年路利丰大厦晓丰阁（北塔）1203、1204号房屋的转让、抵押情况，查档结果是该两套房屋已经办理了抵押登记，且被广州市天河区法院查封。2006年，马云强诉至广州市萝岗区人民法院，案件号为（2006）萝法民一初字第310号（立案时间：2006年8月17日），马云强以朱日明隐瞒房屋已经抵押和被法院查封的事实为由请求法院判令撤销马云强、朱日明之间的《商品房转让合同》。2008年12月15日，广州市萝岗区人民法院作出判决，驳回马云强的诉讼请求。马云强不服一审判决上诉至广州市中级人民法院，案件号为（2009）穗中法民五终字第1467号，2009年9月25日广州市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。马云强不服广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第1467号民事判决，向广州市人民检察院申诉，广州市人民检察院认为终审法院认定事实清楚，适用法律正确，于2010年1月1日作出穗检民行不立〔2010〕1号民事行政检察不立案决定书。2015年5月19日，广州开发区城市建设及房地产档案馆出具的《广州开发区房地产档案情况证明表》查询结果显示，“广州萝岗区利丰大厦晓丰阁（北塔）1203、1204号房对应地址为开发区青年路9号（利丰大厦晓丰阁）；广州捷丰房地产开发有限公司于2003年6月26日办理广州经济技术开发区青年路9号第12层权属登记（萝权446号）；广州捷丰房地产开发有限公司于1997年4月18日，办理利丰大厦晓丰阁12层抵押登记（萝穗开押备97048号），未涂销；未查询到上述地址有效查封、转移登记信息。”2015年7月，马云强委托广州同嘉资产评估有限公司对位于广州经济技术开发区青年路利丰大厦晓丰阁（北塔）十二楼1203、04房进行资产评估，评估结果为：马云强委托评估的房地产在2015年7月28日的评估价值为1283664元。朱日明委托广州勤信资产评估有限公司对涉案房屋的租赁月租金价格进行评估。广州勤信资产评估有限公司以2015年10月31日为评估时点对涉案房屋2002年6月至2015年10月31日期间的房屋租赁月租金价格进行评估，并于2015年11月11日作出《朱日明用于涉及诉讼的广州开发区利丰大厦北塔1203、1204房于2002年6月至2015年10月期间房屋租赁月租金价格参考评估报告》，评估结果为：2002.6-2002.12租金标准为10元/㎡·月，2003.1-2003.12租金标准为11元/㎡·月，2004.1-2004.12租金标准为11元/㎡·月，2005.1-2005.12租金标准为11元/㎡·月，2006.1-2006.12租金标准为11元/㎡·月，2007.1-2007.12租金标准为20元/㎡·月，2008.1-2008.12租金标准为20元/㎡·月，2009.1-2009.12租金标准为20元/㎡·月，2010.1-2010.12租金标准为22元/㎡·月，2011.1-2011.12租金标准为22元/㎡·月，2012.1-2012.12租金标准为19元/㎡·月，2013.1-2013.12租金标准为22元/㎡·月，2014.1-2014.12租金标准为24元/㎡·月，2015.1-2015.10租金标准为19元/㎡·月。马云强主张收楼后于2003年11月委托广州鑫洺金属结构工艺有限公司对涉案房屋进行装修并支付房屋装修款34320元，并提交其与广州鑫洺金属结构工艺有限公司签订的《房屋装修合同》及广州鑫洺金属结构工艺有限公司出具的装修款收据为证，但马云强无法提供《房屋装修合同》及收据的原件，朱日明对此也不予确认。马云强与朱日明一致确认：朱日明将涉案房屋交付给马云强时是简单装修，装修情况为：地面：水泥沙浆抹光，天花：批荡后刷乳胶漆，门窗：双面夹皮门扫清漆、浅绿铝合金推拉窗、单元门为木质实心防火门，厨房：瓷片到顶、铺防滑地砖，卫生间：瓷片到顶、铺防滑地砖、设坐厕、浴缸及洗手盆，内墙：批荡后刷乳胶漆，外墙：贴瓷片马赛克。双方还确认，涉案房产的产权至开庭当天尚未登记至朱日明名下，朱日明表示没有能力配合办理产权过户手续；双方均同意仅在本诉、反诉请求范围内处理本案，由于合同解除导致的其他法律后果无需在本案中一并处理。还查明，朱日明于2015年1月31日收到起诉状等应诉材料。一审法院认为，马云强与朱日明签订的《商品房转让合同》、《商品房转让合同补充协议》均是双方当事人真实意思的表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于朱日明提出马云强此次起诉属于重复起诉的意见，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与（2006）萝法民一初字第310号案件的当事人和诉讼标的相同，但前诉是以朱日明隐瞒房屋已经抵押和被法院查封的事实为由请求法院判令撤销《商品房转让合同》，而本案是请求解除合同，故前诉与后诉的诉讼请求并不相同，本案不构成重复起诉。关于涉案合同是否解除的问题。双方签订的《商品房转让合同》第五条约定“乙方全部付清价款后，甲乙双方即办理房产证过户手续”，乙方即马云强已于2006年4月付清全部房款，甲方即朱日明某配合马云强办理房产证过户手续。但由于涉案房屋的产权至开庭之日仍登记在广州捷丰房地产开发有限公司名下，且设有抵押未涂销，朱日明也明确表示涉案房屋未登记至其名下，其无能力配合马云强去办理房产证过户手续，根据《合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，朱日明无法将房产证办至马云强名下致使马云强订立合同的目的不能实现，马云强主张解除双方签订的合同符合法律规定。关于朱日明提出马云强的法定解除权已经超过法定的行使期限，其解除权已经丧失的意见，一审法院认为，在马云强提起本案诉讼之前，解除事由处于持续状态，且朱日明未催告马云强行使解除权，故解除权未消灭，一审法院对朱日明的主张不予采纳。朱日明于2015年1月31日收到本案起诉状，一审法院确认双方签订的《商品房转让合同》、《商品房转让合同补充协议》于2015年1月31日予以解除。关于合同解除后的法律后果的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，第一，朱日明某向马云强返还购房款300000元；第二，朱日明于2002年6月18日将涉案房屋交付马云强使用，房屋使用费系朱日明的损失。马云强于2002年6月18日至2006年4月底期间支付购房款，购房款利息系马云强的损失。购房款利息、房屋使用费作为损失，应按过错原则予以处理。由于朱日明将尚未取得产权的房屋出售给马云强，马云强在签订合同前未审查涉案房屋的权属情况，双方对合同的解除均存在过错，根据双方的过错程度一审法院酌定购房款利息损失与房屋使用费损失由马云强、朱日明各自承担；第三，由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价是可以预期得到的利益损失，即在合同正常履行情况下，马云强能够实际得到的财产利益，因此，房屋升值差价属于马云强的损失。马云强于2006年以朱日明隐瞒房屋已经抵押和被法院查封的事实为由请求法院判令撤销《商品房转让合同》，表明此时朱日明的违约行为已经发生，马云强也明知，此时马云强就可以主张解除合同，在法院释明后马云强仍坚持请求撤销合同。2009年9月25日广州市中级人民法院已作出终审判决，但马云强直至2015年1月20日才提起本案诉讼。而近年来正是房价涨幅较大的时期，马云强未采取合理措施不当扩大的损失应由其自行承担。另外，朱日明将尚未取得产权的房屋出售给马云强，马云强在签订合同前未审查涉案房屋的权属情况，双方对合同的解除均存在过错。综合考虑马云强未采取合理措施不当扩大的损失、马云强亦有过错所造成的损失等因素一审法院酌定朱日明应承担房屋差价损失200000元；（四）马云强主张装修损失，但《房屋装修合同》及装修款收据均无原件，无法确定装修实际支出的费用，而且马云强也使用了该装修的价值近12年，综合考虑装修材料的使用寿命和折旧率，装修的剩余价值已殆尽，一审法院对马云强的该项主张不予支持；（五）朱日明主张拆除装修、恢复原状，一审法院认为，一旦拆除装修，会造成装修物本身的损毁，拆除装修物也要付出一定的人力和物力，为恢复原状还要另外支出费用，造成社会资源的浪费。而且合同的解除双方均存在过错，为了充分利用装修物的经济价值以及从公平角度出发，一审法院对朱日明的该项主张不予支持。另外，合同解除后涉及其他法律后果，经一审法院释明后，双方表示不要求在本案中一并处理，故一审法院对合同解除的其他法律后果不予调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年5月20日作出如下判决：一、马云强与朱日明签订的《商品房转让合同》、《商品房转让合同补充协议》予以解除；二、朱日明于判决生效之日起十日内向马云强返还购房款300000元；三、朱日明于判决生效之日起十日内向马云强赔偿房屋差价损失200000元；四、驳回马云强的其他诉讼请求；五、驳回朱日明的全部诉讼请求。一审案件受理费18395元，由马云强承担12306元，由朱日明承担6089元；反诉案件受理费3013元，全部由朱日明承担。马云强与朱日明对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合马云强和朱日明的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：1.马云强提出本案诉讼是否属于重复起诉；2.涉案合同解除的责任认定；3.涉案合同解除后法律后果的认定。现评析如下：关于马云强提出本案诉讼是否属于重复起诉问题。马云强在（2006）萝法民一初字第310号案件中以朱日明隐瞒房屋已抵押和被法院查封的事实为由请求判令撤销《商品房转让合同》，而本案其是以朱日明无法办理房屋产权过户手续，构成根本违约为由，主张解除《商品房转让合同》和《商品房转让合同补充协议》，上述两次诉讼请求并不相同，不符合重复起诉的法律规定，故朱日明认为马云强提出本案诉讼属于重复起诉，缺乏法律依据，本院不予支持。关于涉案合同解除的责任认定问题。根据一审查明的事实可知，马云强已于2006年4月付清全部房款，故按照《商品房转让合同》第五条有关马云强全部付清价款后，双方即办理房产证过户手续的约定，朱日明某配合马云强办理房产证过户手续。本案中，并无证据证明是马云强的原因导致无法办理房屋过户手续，而朱日明未能将涉案房屋过户至马云强名下，其行为显然构成违约。朱日明认为是开发商不配合办理过户手续，责任在于开发商，但开发商并非上述合同的当事人，开发商是否为朱日明办证的行为，属于开发商与朱日明之间的法律关系，不能作为朱日明有权不履行其与马云强合同义务的合理抗辩，故朱日明上诉认为其不存在违约，缺乏理据，本院不予支持。由于涉案房屋的产权在一审开庭之日仍登记在开发商名下，且存在抵押商未涂销，朱日明也表示无能力配合马云强去办理房产证过户手续，因不能将涉案房屋过户至马云强名下导致马云强订立合同的目的无法实现，故马云强主张解除双方签订的合同符合法律的规定，本院予以支持。朱日明抗辩其将涉案房屋交付给马云强后，马云强即取得该房屋所有权，以此认为不存在马云强合同目的无法实现的事实以及无需承担合同解除的责任，缺乏法律依据，本院不予采信。至于朱日明上诉认为马云强的法定解除权已超过法定行使期限，其解除权已丧失的问题，因在马云强提出本案诉讼之前，解除事由处于持续状态，且朱日明未催告马云强行使解除权，故朱日明的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。鉴于朱日明在与马云强签订《商品房转让合同》时还未取得涉案房屋的产权证，而马云强也未举证证明其对涉案房屋的产权情况尽到了谨慎的注意义务，故对于涉案合同的解除，马云强也存在一定的过错。但从双方当事人在履行合同的过程看，本院确定朱日明对合同解除负主要过错责任，马云强负次要过错责任。马云强和朱日明上诉均认为自己不存在过错，不应承担相应责任，理由不成立，本院不予支持。关于涉案合同解除后的法律后果认定问题。承上所述，双方合同已经解除，故朱日明某将收取的300000元返还给马云强。对于双方的损失问题，由于朱日明未能依约配合马云强办理过户手续，导致马云强无法取得涉案房屋的产权，而签订合同时双方约定的房屋价格与现在房屋市场价确实相差较大，故朱日明某对马云强无法取得涉案房屋的可得利益损失承担相应责任。但基于马云强于2006年提出撤销涉案合同时，已明知涉案房屋存在抵押和查封，实际已无法办理过户，经法院释明后其仍坚持撤销合同，且在本院于2009年9月25日作出终审后，马云强也未及时提出解除合同诉讼，直至2015年1月20日才提起本案诉讼，而近年来正是房价涨幅较大的时期，因此，马云强应对其未采取合理措施致使损失不当扩大部分自行承担责任。据此，一审法院在综合考虑上述情况及双方的过错程度等因素，酌定朱日明应承担房屋差价损失200000元，并无不当，本院予以维持。马云强认为应按2009年9月25日的时间点评估房屋价值或者一审期间委托评估的价值来确定房屋的差价损失赔偿，并主张赔偿983664元以及朱日明认为应驳回马云强房屋差价损失，依据均不充分，本院不予支持。对于朱日明主张马云强支付房屋使用费问题，因本案未能办理过户手续及合同解除的主要责任在于朱日明，且马云强使用涉案房屋期间，朱日明同样占用马云强支付购房款的部分利息，故一审法院按照过错原则，酌定购房款利息和房屋使用费损失由双方各自承担，并无不妥，本院亦予以维持。朱日明上诉坚持主张马云强支付房屋使用费，依据不足，本院不予支持。至于朱日明上诉认为一审遗漏判决问题，由于朱日明在一审诉讼中已明确不需要处理合同解除的其他法律后果，且其反诉请求也无主张返还房屋，因此，一审法院没有对此作出处理，不存在遗漏判项的事实，朱日明对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，马云强与朱日明的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费23449元，由马云强负担11636元，由朱日明负担11813元。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 姚伟华二〇一六年九月二十二日书 记 员 邓安达