湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0581民初1448号原告：湖南云山粮食有限责任公司。法定代表人熊曙阳，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：吴云生，该公司法律顾问。被告：蒋峰荣，女，1974年7月13日出生，汉族。原告湖南云山粮食有限责任公司（以下简称为云山粮食公司）与被告蒋峰荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月21日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告云山粮食公司的委托诉讼代理人（特别授权）吴云生、被告蒋峰荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云山粮食公司向本院提出如下诉讼请求：1、蒋峰荣立即从租赁的云山粮食公司所有的原湾头桥粮站龙田分库的两间门面及场地内搬出；2、蒋峰荣支付云山粮食公司自2015年3月1日起至2016年8月31日止两间门面及场地的占用费2100元；3、自2016年9月1日起至蒋峰荣从租赁云山粮食公司的两间门面及场地内搬出之日止，蒋峰荣按每月116.67元的标准支付云山粮食公司的门面及场地占用费。云山粮食公司主张的事实与理由：蒋峰荣租赁了云山粮食公司所有的原湾头桥粮站龙田分库的两间门面及场地，用于经商，至今仍占用该两间门面及场地。双方没有签订书面租赁合同。双方口头约定两间门面每年的租金为1400元，每年缴纳1次租金，2015年3月1日缴纳2015年3月1日至2016年3月1日的租金，2016年3月1日缴纳2016年3月1日至2017年3月1日的租金。2014年3月12日，蒋峰荣向云山粮食公司支付了2014年2月28日至2015年3月1日的租金1400元，收款人是云山粮食公司的管理人员李斌。2015年3月1日后的租金，蒋峰荣没有支付给云山粮食公司。蒋峰荣已经违约，符合解除合同的条件，云山粮食公司有权解除合同。被告蒋峰荣辩称：蒋峰荣请求法院判决驳回云山粮食公司的诉讼请求。蒋峰荣主张的事实与理由：2003年左右，蒋峰荣租赁了湾头桥粮站龙田分库的两间门面，一直至今。该两间门面包括在武冈市粮食局湾头桥粮站龙田分库地籍图中。蒋峰荣不清楚云山粮食公司取得了国有土地使用证和房屋所有权证的情况。蒋峰荣没有与云山粮食公司签订书面租赁合同。双方约定每年缴纳1次租金，2015年3月1日缴纳2015年3月1日至2016年3月1日的租金，2016年3月1日缴纳2016年3月1日至2017年3月1日的租金。蒋峰荣已经缴纳2015年3月1日至2017年3月1日的租金2800元，其中，缴纳现金1800元，收款人是李拥军，更换了两扇卷闸门，抵扣了租金1000元。2015年7月15日缴纳租金400元，蒋峰荣有李拥军出具的收据；2016年3月缴纳租金1400元，蒋峰荣已将收据丢失。蒋峰荣最初是与李拥军办理租房手续，以前的房租也是交给李拥军，李拥军是云山粮食公司的职工。蒋峰荣不清楚云山粮食公司与李拥军之间的纠纷。本院经审理，认定如下事实：2006年6月5日，武冈市人民政府向云山粮食公司颁发了武国用（2006）第×××号国有土地使用证。该国有土地使用证记载：土地使用权人为云山粮食公司，座落于武冈市龙田乡龙田村，地类（用途）为仓储，使用权类型为作价入股，终止日期为2046年6月10日，使用权面积为4548.6平方米。所附的武冈粮食局湾头桥粮站龙田分库地籍图记载：同意登记红线范围内作价入股，国有土地使用权面积为肆仟伍佰肆拾捌点陆平方米；红线图下方注明：该图界址范围内总面积为4548.6平方米，其中建筑占地面积为2142.45平方米，空地面积为2406.15平方米。该国有土地使用证加盖了武冈市国土资源局土地登记专用章、武冈市人民政府土地登记专用章、中华人民共和国国土资源部土地证书管理专用章。2006年8月24日，武冈市房产管理局向云山粮食公司颁发了武房权证湾公变字第×××－××号房屋所有权证。该房屋所有权证记载：房屋所有权人为云山粮食公司，房屋座落于武冈市龙田乡得胜村，产别为股份制，结构为混合结构，房屋总层数为两层，建筑面积为611.13平方米；东抵空地，自砖墙；南抵道路，自砖墙；西抵空地，自砖墙；北抵空地，自砖墙；1997年修建，2006年改制重组。蒋峰荣长期租赁原湾头桥粮站龙田分库的两间门面及场地。云山粮食公司取得该两间门面及场地的所有权后，蒋峰荣一直使用至今。云山粮食公司与蒋峰荣之间没有签订书面租赁合同。双方在庭审中自认每年缴纳1次租金，2015年3月1日缴纳2015年3月1日至2016年3月1日的租金，2016年3月1日缴纳2016年3月1日至2017年3月1日的租金。2014年3月12日，蒋峰荣向云山粮食公司支付了2014年2月28日至2015年3月1日的租金1400元，收款人是云山粮食公司的管理人员李斌。2015年3月1日后的租金，蒋峰荣没有支付给云山粮食公司。按两间门面每年的租金1400元计算，每月租金为116.67元（1400元/年÷12个月），自2015年3月1日起至2016年8月31日止，蒋峰荣尚欠云山粮食公司的租金2100元（1400元/年÷12个月×18个月）。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人争执的焦点之一，是本案讼争门面及场地的房屋所有权和土地使用权的归属问题。原告云山粮食公司取得了不动产登记机关颁发的房屋所有权证和国有土地使用证。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在登记机构没有变更登记之前，本院只能依据不动产权属证书确认原告云山粮食公司取得了本案讼争门面及场地的房屋所有权和土地使用权。案外人与原告云山粮食公司之间的权属纠纷应另案处理。双方当事人争执的焦点之二，是被告蒋峰荣是否缴纳了2015年3月1日起至2017年3月1日的租金2800元。对此问题，被告蒋峰荣负有举证责任，但被告蒋峰荣没有提供缴纳1400元租金的收据，致使该事实不清，证据不足，导致本院不能认定被告蒋峰荣已缴纳1400元租金的事实；被告蒋峰荣也没有提供两扇卷闸门确实需要更换，被告蒋峰荣已更换了两扇卷闸门和支付更换费用的具体金额的证据，虽然出租人对租赁物负有维修义务，但被告蒋峰荣没有履行举证义务，致使该事实不清，证据不足，导致本院不能直接将被告蒋峰荣更换两扇卷闸门的费用抵扣租金，举证不能的法律后果依法应当由被告蒋峰荣承担。双方当事人争执的焦点之三，是李拥军收取被告蒋峰荣租金400元，是否应认定为被告蒋峰荣向原告云山粮食公司缴纳的租金。原告云山粮食公司取得了讼争门面及场地的房屋所有权和土地使用权，被告蒋峰荣占用该门面及场地，双方之间虽未签订书面租赁合同，但已经形成事实上的租赁合同法律关系。被告蒋峰荣依法应当向房屋所有者即原告云山粮食公司支付租金。原告云山粮食公司否认李拥军是其职工，被告蒋峰荣没有提供证据证实李拥军是原告云山粮食公司的职工。被告蒋峰荣向李拥军缴纳的现金依法不能认定为是向原告云山粮食公司缴纳的租金。被告蒋峰荣与案外人李拥军之间的关系，不属于本案处理的范畴。被告蒋峰荣没有按照约定向原告云山粮食公司支付租金，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告云山粮食公司有权解除房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，租赁合同解除之后，被告蒋峰荣应当退还租赁物，即从租赁门面及场地内搬出，还应当赔偿损失，即支付占用期间的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋峰荣于本判决生效后20日内从原告湖南云山粮食有限责任公司所有的位于原湾头桥粮站龙田分库的两间门面及场地内搬出；二、被告蒋峰荣支付原告湖南云山粮食有限责任公司自2015年3月1日起至2016年8月31日止两间门面及场地的占用费2100元，此款限于本判决生效后20日内付清；三、自2016年9月1日起至被告蒋峰荣履行了第一条规定的义务之日止，被告蒋峰荣按每月116.70元的标准向原告湖南云山粮食有限责任公司支付占用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告蒋峰荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  许修军二〇一六年九月二十七日代理书记员  喻 凤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。