上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初6945号原告(反诉被告)陶化初，男，1979年6月24日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人刘雪绒，上海市汇业律师事务所律师。被告(反诉原告)朱永飞，男，1983年9月1日生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)战敏，女，1985年5月28日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托代理人肖道斌，东方昆仑(上海)律师事务所律师。第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人徐瑞东，总经理。委托代理人叶小囡。原告(反诉被告)陶化初与被告(反诉原告)朱永飞、战敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，通知上海搜房房天下房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，并依法由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。陶化初的委托代理人刘雪绒、朱永飞、战敏的共同委托代理人肖道斌、上海搜房房天下房地产经纪有限公司的委托代理人叶小囡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶化初诉称，2016年2月27日，原被告通过第三人的居间介绍就宝山区罗迎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖居间协议及买卖合同。双方约定该房屋的转让价为430万元。原告已按照合同约定支付了定金20万元。根据合同约定，双方应在2016年3月31日前签订示范文本的上海市房地产买卖合同，原告支付首付款300万元。但在合同签订后，被告于2016年3月22日即通过第三人明确告知原告不再继续履行买卖合同。3月28日，原告及妻子多次通过电话要求被告履约，但被告均不予理睬。嗣后原告发现被告将系争房屋以500万元的价格在其他中介公司挂牌出售。原告于4月5日发出书面催告函，要求被告继续履行合同。基于被告的恶意毁约行为，导致原告无法实现买卖合同的目的，故原告起诉要求解除系争房屋买卖合同，并要求被告返还定金20万元，并根据合同约定支付总价20%的违约金86万元。刘雪飞、战敏反诉并辩称，原告解除合同请求没有法律依据，也没有约定依据，因为原告除了交付5万元定金外，再没有履行过任何合同项下的义务。原告请求退还定金20万元和赔偿违约金86万元，也没有法律和约定依据，因为原告本身没有履行合同义务，造成根本违约，5万元定金也应当依照房屋买卖合同的约定，由被告没收。根据合同第三条约定应当3月31日前签订示范合同，但原告并没有签订，中介公司通知双方签合同，但原告没有来。在签约当天也即3月31日应当支付300万元首期款，原告没有支付，第二期房价款100万元，原告也分文未付。据此，构成违约的是原告，故被告反诉请求：1、解除被告与原告签订的《房屋买卖合同》；2、判令原告赔偿被告律师费损失2万元；3、判令原告按照约定支付逾期付款的违约金(以房价总金额430万元的日万分之五计算，每天应支付的金额为2,150元，起算点为2016年4月1日，直至合同解除之日)。陶化初针对反诉辩称，请求驳回反诉请求，违约是被告自己造成的，原告交付定金后，被告就在3月22日通过中介通知原告不卖房，原告反复与被告沟通，被告还是说不卖了，原告通过网上查询，发现被告以500万元价格挂在网上出售。中介也告知被告3月31日是最后一天，要求签订合同，但被告没有来。原告按约履行了合同，被告以自己的行为表示不愿意履行合同，还表示返还原告20万元定金和赔偿10万元等，被告构成根本违约。第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司述称，双方2月27日在我方门店签订居间协议，约定3月31日前签订网签合同，原告定金支付了20万元。签订居间协议后被告就和业务员说不卖了，业务员将这个情况告知原告，签约前两天业务员还发短信给战敏，但没有得到回复，导致交易无法进行。3月31日原被告都没有到我方门店进行网签。原被告后来的交易情况，据业务员了解，原告给被告发过催告函催促进行网签。原告所述被告挂牌500万元的事情，我方不清楚，在我方处没有挂牌，中介费应当是原告支付。经审理查明，2016年2月27日，被告(甲方、出售方)、原告(乙方、买受方)及第三人(丙方、居间方)签订了房地产买卖居间协议，约定，甲方出售的房屋坐落于宝山区罗迎路XXX弄XXX号XXX室，房屋的转让价为430万元。乙方应于甲方签署房屋买卖合同后三日内补足定金至20万元。同日，甲乙双方签订了房屋买卖合同，约定，双方应于本合同签署后33天内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。在签订买卖合同当日，乙方支付首付款300万元，乙方通过贷款方式支付第二期房款100万元。第三期房款20万元在过户之前支付。尾款10万元在交房时支付。双方在2016年5月31日前办理过户手续。一方未按照本合同履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按照总房价的日万分之五计算逾期违约金，经守约方催告后仍未履行合同义务的，守约方有权行使单方解除权，并要求违约方支付总房价款20%的违约金。当日，朱永飞出具了收款收据，收到原告支付的定金5万元。3月1日，原告的妻子沈桃青通过银行转账向被告朱永飞转付了15万元。2016年4月6日，原告向被告发出催告函，催告被告继续与原告履行双方的买卖合同。因未果，故涉讼。审理中，原告提供一份通话录音，以证明被告在合同签订后表达不再履行的意思表示，并表示将返还定金20万元并补偿10万元。被告认为超过举证期限，不予质证。关于实际损失，原告表示，原告因为想生二胎所以打算置换房屋，原告此前已经出售了自有房屋准备购买系争房屋。现在房价上涨很大，税收也会增加很多。所以20%违约金是不过高的。被告表示，不应当按照20%来支付违约金，因为是原告违约。被告已经按照法律规定行使了法定解除权，送达就生效了。以上事实，有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、催告函、通话录音、微信聊天记录及当事人陈述等证据为证，可以认定。本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务，应当遵循诚实信用的基本民法原则。双方就系争房屋签订的买卖居间协议及买卖合同，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。在合同签订当时及之后，原告向被告支付了20万元定金，故双方应按约各自履行合同义务。被告称15万元转账与房屋交易没有关系，于法无据，本院不予采信。原告表示在合同签订后，被告即通过第三人表示拒绝继续履行合同，对此，第三人表示认可。被告抗辩称其没有违约，但结合原告提供的通话录音、微信聊天记录等证据，其中可以确凿反映出被告当时已经就收取的定金如何处理等作出意思表示，即表示其不再履约。被告称原告没有支付房款的能力，主张原告违约，对此没有提供相应证据予以佐证，本院难以采纳，故对被告提出的反诉请求，本院不予准许。在原告多次交涉和发函催告后，被告仍不配合履行买卖合同，导致原告的合同目的落空。故原告依据合同约定行使单方解除权，合法有据，本院予以准许。合同解除后，被告应返还原告支付的定金20万元。根据合同约定，守约方有权向违约方主张合同总价20%的违约金。结合本案实际情况，综合考虑各方当事人履约的诚意及因违约所造成的损失等因素，本院从公平、合理的角度出发，酌情将违约金调整为50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)陶化初与被告(反诉原告)朱永飞、战敏就上海市宝山区罗迎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同；二、被告(反诉原告)朱永飞、战敏于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)陶化初定金20万元；三、被告(反诉原告)朱永飞、战敏于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)陶化初违约金50万元；四、原告(反诉被告)陶化初的其余诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)朱永飞、战敏的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7,170元、反诉案件受理费减半收取1,117.50元、保全费3,520元，由被告(反诉原告)朱永飞、战敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一六年九月二十日书记员 罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。