苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初474号原告:施裕超。原告:周丽。以上两原告共同委托代理人刘银，江苏名仁律师事务所律师。被告:潘炜。被告:潘珮源。法定代理人:潘炜（潘珮源之父）。以上两被告共同委托代理人宋洁，江苏新天伦律师事务所律师。原告施裕超、周丽与被告潘炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月29日受理后，依法由审判员汤英姿独任审判。审理中，本院根据原告的申请，依法追加潘珮源作为共同被告参加诉讼。本案分别于2016年3月17日、2016年7月11日、2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告施裕超、周丽及两原告共同委托代理人刘银，被告潘炜、潘珮源的共同委托代理人宋洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施裕超、周丽诉称，原、被告于2015年5月31日签订《房屋买卖定金协议》，协议约定：被告将坐落于苏州市虎丘区星韵花园3幢XXXX室房屋（面积104.51平方米）出售给原告,总价款104.5万元；2015年5月31日，原告向被告缴纳定金5万元，2015年6月7日，原告向被告缴纳首付款30万元，协议生效后双方于2015年6月10日前签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理托管手续；本协议视为房屋买卖合同，适用买卖合同的相关规定，任何一方违约需支付房屋总价款10%的违约金。合同签订后，原告按约支付了定金5万元和首付款30万元，被告于2015年6月7日将房屋交给原告使用，原告装修后入住。但被告拒绝按照约定办理网签及资金托管、过户手续，导致合同无法履行。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：一、被告继续履行双方于2015年5月31日签订的合同，办理网签、资金托管及房屋过户手续。二、被告支付违约金104500元。三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请，仅要求被告协助原告办理房屋过户手续。被告潘炜、潘珮源辩称，1、本案诉争房屋系被告潘炜和其儿子潘珮源共同共有，被告潘炜出售诉争房屋系为了归还借款，并非为了其儿子的利益，且签订合同时未征得其儿子同意，因此原、被告双方签订的《房屋买卖定金协议》应为无效合同。2、假设《房屋买卖定金协议》有效，但原、被告签订的也只是房屋买卖定金协议，原被告之间的房屋买卖合同尚未成立。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年5月31日，被告潘炜（甲方）通过居间方苏州市名古屋房地产经纪有限公司与原告施裕超、周丽（乙方）签订一份《房屋买卖定金协议》，约定：甲方自愿将坐落于苏州新区星韵花园3幢XXXX室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积104.51平方米，房屋价款为104.5万元（为毛坯房），乙方于2015年5月31日向甲方支付定金5万元（定金最终冲抵房款），乙方向甲方支付房款的方式为：现金+贷款，乙方需办理贷款，不足部分现金补齐。甲方向乙方交付房屋的时间为：在乙方支付首付款30万元时。甲乙双方约定本定金协议生效后在2015年6月10日前签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续，并约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担。协议的第十三条载明，本协议视为该房屋的买卖合同，适用买卖合同的相关规定，如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同时双方在协议第十五条其他约定中，写明：①甲方承诺此房屋内无户口并无小孩占用此房屋内学籍②甲方承诺在2016年2月26日前将人民币30.5万退还于乙方办理资金托管启动交易手续③甲乙双方约定在2016年3月28日满两年办理相关过户事宜。原告施裕超、周丽，被告潘炜在协议上签名，签订合同时，潘炜之妻杜文洁也在场。签订协议当日，原告向被告潘炜支付定金5万元，2015年6月7日被告潘炜收到原告支付的房屋首付款30万元，潘炜并向原告出具了一张房屋首付款收据，同时中介方在该收据中添加一行文字：潘炜承诺在2016年2月26日前将人民币30.5万元返还于施裕超、周丽，作为首付款进行资金托管手续使用。施裕超、周丽、潘炜均在添加内容下方签字，苏州市名古屋房地产经纪有限公司作为见证方也在该收据上加盖了公章。后被告潘炜于2015年6月将涉案房屋交付给原告，原告装修使用至今。2016年1月，原告要求潘炜办理网签及资金托管手续，被告潘炜表示因二胎政策出来，想再生一个，房子要自用，不愿意再出售该房屋；而原告则要求继续履行合同。因双方协商未果，原告遂诉至法院。另查明，坐落于苏州市虎丘区星韵花园3幢XXXX室系动迁安置房，动迁安置户表人员为潘再华、徐雪芳、潘炜、杜文洁、潘珮源，在领取该房屋产权证时，户表人员潘再华、徐雪芳、杜文洁一致同意放弃产权，以户表中的潘炜、潘珮源进行登记。2014年3月27日，该房屋取得房屋所有权证；2014年4月18日该房屋取得国有土地使用权证；该房屋产权人为潘炜、潘珮源，系共同共有。原告在审庭中表示，对于房款的支付方式，其不再要求采用现金+贷款方式支付，而全部采用现金方式支付，即在被告协助原告办理房屋过户手续时，其将剩余房款一次性支付给被告。诉讼过程中，原告已将剩余房款69.5万元提存于本院标的款账户。上述事实由《房屋买卖定金协议》、收条、房屋首付款收据、证人王兆金、证人李军帅证言、动迁安置住户登记表、放弃权属登记具结书及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，坐落于苏州市虎丘区星韵花园3幢XXXX室房屋属被告潘炜、潘珮源共同共有，被告潘珮源作为涉案房屋的共有人虽未在《房屋买卖定金协议》上签字，但因潘珮源系未成年人，其父母作为监护人，可以代理被监护人进行民事活动，故其父亲潘炜可以代表潘珮源在《房屋买卖定金协议》上签字；因此原告施裕超、周丽与被告潘炜签订的上述《房屋买卖定金协议》，应认定为合法、有效，对原、被告均有拘束力，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告的主要义务是按约支付房款，被告的主要义务为按约转移房屋所有权。2016年1月，原告催促被告按合同约定的时间办理网签及资金托管手续，但被告潘炜明确表示其不愿再出售涉案房屋，并要求解除合同，其行为已构成违约，应承担继续履行合同的民事责任；因被告潘炜在收到原告购房款35万元后已将涉案房屋交付给原告，而原告尚有69.5万元（104.5万元-35万元）剩余房款未支付，根据合同约定，剩余房款系采用贷款方式支付，现原告表示愿意采用现金方式一次性支付，本院予以准许；鉴于合同约定的办理房屋过户手续的期限已届满，故在原告支付被告剩余房款后，被告应协助原告办理房屋的过户手续，但相关税费根据合同约定应由原告负担。综上，原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉请，本院予以支持。关于被告辩称：被告潘炜出售涉案房屋系为了归还其借款而非为了潘珮源利益，且未经潘珮源同意，《房屋买卖定金协议》应为无效的观点，本院认为，①被告未能提供证据证明，原告签订协议时，知道或应当知道潘炜出售诉争房屋系为了归还其个人债务；②签订协议时，潘珮源系未成年人，根据法律规定其父母作为监护人，可以代理被监护人进行民事活动，且根据本案查明的事实，签订协议时潘炜妻子也在现场，故原告完全有理由相信潘炜出售房屋也征得了其儿子另一监护人母亲的同意；③即便潘珮源认为其父亲处置房产的行为损害了其合法权益，那么在监护人与被监护人内部之间，潘珮源可另案要求其父亲对其承担赔偿责任。因此，被告辩称合同无效的观点，本院不予支持。关于被告提出：原、被告签订的只是房屋买卖定金协议，房屋买卖协议尚未成立的观点，本院认为，原、被告签订的协议名称虽为定金协议，但在该协议中，双方对合同项下的涉案房屋、房屋价款、房款支付时间及方式、房屋交付等具体事项均作了明确约定，涉及房屋买卖合同成立的主要条款均已具备，且协议第十三条也写明，本协议视为房屋买卖合同，因此原、被告签订的系正式的房屋买卖协议，而非定金协议，被告的上述主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告潘炜、潘珮源应于本判决生效之日起十日内协助原告施裕超、周丽办理坐落于苏州市虎丘区星韵花园3幢XXXX室房屋所有权证及土地使用权证的过户登记手续，相关过户税费由原告施裕超、周丽负担。二、原告施裕超、周丽应于本判决生效之日起十日内给付被告潘炜、潘珮源剩余房款69.5万元。如采用转账方式支付，请汇入被告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元，减半收取1195元，财产保全费5000元，合计6195元，由被告潘炜、潘珮源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号：10555301040017676。(此页无正文)审判员  汤英姿二〇一六年九月二十日书记员  周 怡