辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4548号 上诉人(原审被告)：刘淑良，女，1957年10月29日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 被上诉人(原审原告)：大连成园物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树街20号。统一社会信用代码91210211756064119A。 法定代表人：荣波军，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵亚洲，该公司员工。 上诉人刘淑良因与被上诉人大连成园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘淑良上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并未和被上诉人签订《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，只在2000年买房的时候签订了物业管理合同，当时签每平方米每月是0.56元，物业费涨到每平方米0.96元没有通知业主，不予认可。被上诉人未履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》约定的物业服务事宜，已构成根本违约，合同目的无法实现，上诉人要求解除物业服务合同，不应承担物业费用。二、上诉人在一审庭审中已经提供充分的证据证明自上诉人入住温泉花园小区以来，被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，并且在受委托期间，多次受到行政部门的处罚以及小区业主的举报及投诉，造成了温泉花园小区物业管理混乱，被上诉人应承担相应的赔偿责任。被上诉人在管理期间，小区生活垃圾无人处理，路灯被毁，电梯停运，以上这些问题解决均是被上诉人的职责，因其不作为导致给上诉人的生活造成了极大的困扰。此外，被上诉人未按要求进行相关安全检查，严重影响上诉人乃至整个小区业主的人身安全。由此可见，被上诉人的物业服务根本不符合物业公司的服务标准，存在职责上的不作为，安全意识的淡薄等现象，上诉人的不完全履行已经构成根本违约，其要求上诉人支付物业服务费不应得到支持，一审法院判决上诉人承担70%的物业费显然不合理。三、被上诉人的部分诉讼请求已超过时效，应予以驳回，一审法院支持了被上诉人2017年8月4日以前的物业费请求，属于法律适用不当。被上诉人向法院起诉的时间为2020年8月5日，被上诉人所主张的2015年1月至2017年8月4日的物业费已超过诉讼时效，就该部分物业费的请求权，被上诉人已丧失胜诉权利，应被依法驳回。四、从2011年到2012年上诉人房屋墙面出现了严重的透水透寒，向物业报修后一次也没见物业回访和维修。2013年物业曾承诺把上诉人家门前的水泥柱恢复原样，然而至今也没有恢复，房屋倾斜越来越严重，室内可见多处裂缝，物业不作为、不向建筑方反映此问题，存在安全隐患。 大连成园物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，表示服从一审判决。 大连成园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告刘淑良支付拖欠的物业管理费9803元。支付欠物业费产生的滞纳金882元（滞纳金按年息1.5%）合计支付10685元；2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告系温泉花园住宅小区（位于甘井子区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与原告签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托原告对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，原告继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。又查，被告居住在大连市甘井子区。自2015年1月以后，被告则以原告的管理与服务不符合合同约定、小区多次遭其弃管、每平方米0.96元/月的收费标准没有备案且没有在小区内公示为由拖欠相关物业管理费。同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与原告发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由原告继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向原告交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向原告送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，原告遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经一审法院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，原告在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予原告行政处罚了一次。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系原告与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对原告和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及本案被告都具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。涉案合同签订以后，原告作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，原告还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于原告提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少被告此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。现，原告请求判令被告立即支付物业管理费，对于其请求的合理部分，予以支持。至于被告之辩言，证据不足，不予考虑。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告刘淑良给付原告大连成园物业管理有限公司物业管理费6862元（以被告拖欠的物业管理费9803元的70%计算）。二、驳回原告大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34元（原告预交），原、被告各承担17元（被告负担部分，应于判决发生法律效力之日起十日内给付）。 本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，但上诉人提交照片二十二张，拟证明物业不履行维修义务致使上诉人房屋多处漏水、发霉、透寒，被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人二审提供的证据，虽然被上诉人不认可照片所反映内容的真实性，但未提交证据予以推翻，本院对上诉人提交的证据予以采信。综上，本院对一审认定的事实予以确认。补充查明，大连市甘井子区温泉花园业主委员会与本案被上诉人物业服务合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2018）辽0211民初3442号民事判决，认定本案被上诉人与大连市甘井子区温泉花园业主委员会于2014年12月3日签订的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》合法有效，双方应当继续履行。大连市甘井子区温泉花园业主委员会不服上诉至本院，本院作出（2019）辽02民终7204号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，被上诉人与案涉小区业委会签订的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》（签订日期：2014年12月3日）已被生效判决确认为合法有效并继续履行，而根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该《物业管理委托合同》对上诉人具有约束力。故被上诉人依据《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》要求上诉人按0.96元/平方米/月标准给付所欠物业费有合同依据，应予支持。上诉人关于合同无效、没有通知业主对被上诉人不发生效力的观点与司法解释、生效判决相悖，不能成立，其作为单个业主也无权与被上诉人解除合同关系。 关于应付物业费金额的问题，被上诉人提供物业服务包括小区共用部位的维修、养护和管理，共用设施的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，物业档案资料管理等多项内容。上诉人虽在一审、二审中举证证明了被上诉人在多方面未能尽职履行义务，但却无据否认被上诉人是该小区唯一物业服务单位，且已为该小区提供多项物业服务的事实，被上诉人的服务瑕疵尚不足以免除上诉人交费义务，根据等价有偿原则，上诉人仍需交纳一定的物业费，一审法院经综合考量，酌定上诉人按70%支付物业费并无明显不当，二审不予调整。对于被上诉人不完全履行物业服务合同约定义务而给上诉人造成损失的情形，上诉人可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，另行诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于诉讼时效问题，上诉人在一审中未提出关于时效的抗辩，二审中也未提交新证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对上诉人在二审中提出的关于被上诉人主张已过诉讼时效期间的上诉理由不予支持。 综上，刘淑良的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34元（上诉人刘淑良已预交），由上诉人刘淑良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁大勇 审 判 员 王 歆 审 判 员 王慧莹 二〇二一年六月三日 法官助理 邹 璇 书 记 员 黄月妍