广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤02民终1072号上诉人（原审被告）：韶关市丰泰物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市武江区。法定代表人：杨秀锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱德华，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：林红福,广东秦唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华泰花园业主委员会。住所地：广东省韶关市武江区。负责人：宋恒。委托诉讼代理人：张雪华，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：林松武，广东天行健律师事务所律师。上诉人韶关市丰泰物业服务有限公司（以下简称丰泰物业公司）因与被上诉人华泰花园业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人丰泰物业公司的委托诉讼代理人朱德华、林红福，被上诉人业委会的委托诉讼代理人林松武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰泰物业公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判；一、二审诉讼费均由业委会负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。在一审中业委会只提供了有相关业主签名的证据并没有提供业主资料，其证据的真实性无法得到确认，不排除造假的合理怀疑，而且很多业主的签名并非其真实意思表示，签名的业主也没有出庭作证，无法确认其取得该证据的合法性，应当予以排除。此外，业委会无法提供证据证明本案物业管理区域内有人数和面积过半数的业主参与了签名，业委会程序违法。根据一审查明，业委会于2015年7月30日将不予续签的意思表示通知丰泰物业公司，但2015年7月31日才通过书面征求业主，称根据多数业主的意见决定不予续聘。而根据相关法律的规定，应当是先召开业主大会，根据业主的表决意见决定。但是业委会是先通知不续签，然后再召开业主大会，程序上存在严重的不合法之处。二、一审法院适用法律错误。我国法律对于选聘和解聘物业服务企业的程序、办法有明确规定，该权利属于业主大会所有。业主委员会作为业主大会执行机构，不能以任何理由占有该专属业主大会的权利，业主大会也不得将该权利让与他方，否则广大业主的正当权利无法得到保障。业委会不是法人也不是法律规定的其他组织。业委会没有独立承担民事责任的权利，无业主大会的决议或授权，其不是适格当事人。三、业委会提交的2015年7月31日的业主大会议题表决名单表上表决的业主面积是业委会按照建筑面积来计算的，而《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房的建筑面积是由套内面积和分摊面积组成，也就是说房产证上的面积是指房屋的建筑面积，而公摊部分是属房屋的共有部分。业委会将公摊部分算到专有部分，最终算出的结果是58%，但是如果依法算出，则达不到50%。根据物业公司提供的业主委员会规则第9条第一款，业主大会或业主代表大会应按栋数或业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人以及居委会列席会议。本案中，业委会并未按照该条款，程序不合法。最后，一审提交的有部分业主声明，声明里明确业委会提交的不同意续聘的签名并非他们本人的签名。丰泰物业公司一共提交了有几十份，这些都是业主对本人不予续聘签名的确认，即业委会提供的签名中存在伪造、顶名签字的情况，请求法院对签名的真实性予以查实。业委会辩称，一、业委会与丰泰物业公司签订的物业服务合同已经于2015年8月30日到期。丰泰物业公司单方想继续履行没有合同依据。根据《物业服务合同》第39条之规定：“如不续签合同，不签约一方应在本合同期满前一个月时间书通知对方，本合同自然终止”，业委会在合同期满前一个月已经书面通知丰泰物业公司，丰泰物业公司也确认收到该通知，按照合同约定双方的合同关系已经终止，因此，丰泰物业公司应当移交物业经营管理权。二、业委会基于物业服务合同到期，按照合同约定通知丰泰物业公司移交物业管理权及手续，不属于物业选聘，也不属于物业解聘。单单通知丰泰物业公司合同到期及办理移交原本不需经过人数和面积“双过半”的业主签名，但业委会为了给丰泰物业公司多一次机会，还是书面征求业主是否续签，但超过“双过半”业主不同意再继续聘请丰泰物业公司，因此，丰泰物业公司已经没有再留下来的依据。业委会通过业主选聘程序，结果没有选到丰泰物业公司，丰泰物业公司就称选聘程序有问题。这好比应聘者考试不过关就指责招聘单位有问题一样。但这并不影响用人单位的招聘工作。三、丰泰物业公司在物业服务合同期间违反了合同多项约定，服务质量不达标，大多数业主对丰泰物业公司的服务不满意，业委会经常接到不同业主对丰泰物业公司的投诉，丰泰物业公司已经失去民心、失去大部分业主的支持，因此，合同到期后，才有人数和面积超过“双过半”的业主不同意续聘丰泰物业公司。四、由于丰泰物业公司在合同期满后迟迟不肯交出管理权及相关资料，导致业委会的物业选聘工作无法开展，其他有意向的物业公司亦不想在诉讼期间参与。因此，丰泰物业公司这种在合同期满后迟迟不退出的行为已损害了广大业主的利益，广大业主想聘请更加优质的物业服务公司，因丰泰物业公司的行为无法实现，请二审法院作出公正判决。五、根据物业合同第25条第八款约定，在合同期满前3个月组织召开业主或者业主代表大会，业委会是在2015年7月29日召开业主代表大会。在次日，即7月30日通知不再续订，符合双方物业合同约定，程序合法。六、针对丰泰物业公司提出的建筑面积的问题。因为房产证上登记的就是以建筑面积为准。而且业主交费、买房也是按照建筑面积交费。因此，按照建筑面积计算具有法律根据。七、关于一审中有部分签了不同意续聘的业主，事后又出具了反悔的声明，这是因为业主本人在事后反悔造成的，因此，他们也不敢出庭当庭质证。应当以他们第一次签名为准，以业委会一审提交的证据中声明人第一次签名为准。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院予以维持。业委会向一审法院起诉请求：1、丰泰物业公司两天内退出韶关市××××路新津小区华泰花园管理区域，同时将物业管理权移交业委会，包括但不限于移交清单所列明的资料和财物；2、本案诉讼费由丰泰物业公司负担。一审法院认定事实：华泰花园位于韶关市××××路新津小区内，丰泰物业公司原系华泰花园的前期物业服务企业，华泰花园于2004年6月14日在韶关市建设局备案成立业主委员会，业委会成立后代表华泰花园业主与丰泰物业公司签订了物业服务管理合同，约定由丰泰物业公司为华泰花园提供物业服务工作。其中双方最后的一份《物业服务管理合同》签订于2013年9月1日，合同第三十七条约定“本合同期限为二年，从2013年9月1日起至2015年8月30日止。”合同第三十九条约定“合同期满前三个月，甲（业委会）、乙（丰泰物业公司）双方应就是否续签合同事宜进行协商。如有续签合同的意向，双方就合同的条款内容进行磋商、修改，在合同期满前10天内签订新一年度合同手续；如不续签合同，不签约的一方应在本合同期满前一个月时间书面通知对方，本合同自然终止，依据《合同法》相关条款办理移交手续（从双方书面决定或同意不与对方续签合同时起计在三个月内办理完移交手续）。”2015年7月29日，华泰花园通过召开楼长大会，就丰泰物业公司在物业服务过程中存在问题以及是否解聘该公司进行协商，后决定次日书面通知丰泰物业公司不予续订《物业服务合同》。2015年7月30日，业委会向丰泰物业公司出具《通知书》，内容为：“我委与贵司于2013年9月1日签订的《物业服务合同》将于2015年8月30日合同期满。鉴于贵司在履行合同期间，广大业主对贵司的服务意见非常之大，我委也曾多次督促贵司严格遵守合同条款，同时提高服务水平和质量，但贵司并没有明显改善。经全体业主代表大会投票决定：2013年9月1日签订的《物业服务合同》期满后，将不再与贵司续订新的《物业服务合同》，请贵司届时向我委办理移交手续。”丰泰物业公司于同日收到该《通知书》，其于2015年8月6日向业委会发出《约谈函》，欲就2013年-2015年《物业服务合同》合同期满的有关事宜进行协商，并表示届时邀请新华街道办、区住建局、辖区派出所和居委会、市物业管理协会的有关人员参加，但业委会对此未予理会。《物业服务管理合同》期满后，并未续签合同。2015年8月业委会向全体业主发出《紧急提示》，提示全体业主暂不向丰泰物业公司缴交9月1日以后的相关费用，并于2015年10月24日再次向全体业主发出《通告》，明确业委会根据广大业主的意见和要求不再与丰泰物业公司续签《物业服务合同》，告知全体业主在没有合同期间的一切费用是否交纳由业主自行决定。2015年9月5日，业委会向丰泰物业公司发出《约谈函》，要求丰泰物业公司于2015年9月7日就物业移交事宜进行协商，后因故未能进行。业委会遂另订时间并请求武江区住建局就该事宜到场指导，但其后业委会、丰泰物业公司亦未能就此成功协商。另查明：丰泰物业公司认为第五届业委会成员的选举存在违法之处，业委会并不能代表大多数业主的意见，诉讼主体不适格。但根据（2015）韶武法民一初字第1448号案件材料显示，丰泰物业公司以业委会及第五届业委会成员为被告，以其发出的《紧急通知》、《通告》侵害其合法权益为由提起侵权责任纠纷之诉，在其起诉状中明确列明：“各被告系韶关市新津小区华泰花园业委会及其成员。”又查明：华泰花园小区于2015年7月31日就是否继续与丰泰物业公司签订《物业服务合同》进行书面表决，业委会提交了小区2015年7月31日的《书面式业主大会议题表决名单表》及表决统计结果，根据其统计的结果显示，征求业主意见户数1651户，其中547户未表态，仅36户同意续签，而签名表示不同意续签的户数为1207户，占小区总户数比58%，该部分业主所有的建筑面积为171087.9平方米，占总建筑面积的62.7%，业委会据此认为多数业主已经不同意与丰泰物业公司续签物业服务合同，但丰泰物业公司拒不撤场致使新的物业公司不愿意接手该小区的物业管理工作。丰泰物业公司对上述统计结果持有异议，认为上述表决签名很多并非是业主真实的意思表示，亦存在他人代签的情形，该公司认为，华泰花园的表决结果并未达到户数和专有部分建筑面积“双过半”，而决定将其解聘需满足上述“双过半”要求。对于是否满足存在半数以上的户数和专有部分建筑面积要求与丰泰物业公司续签《物业服务合同》，丰泰物业公司没有提供证据证明。还查明：业委会明确要求丰泰物业公司移交的资料包括：(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；(五)物业及配套设施的产权清单；(六)物业服务用房的清单；(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料;(八)物业服务用房；(九)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；(十)物业管理服务期间配置的固定设施设备。对此，丰泰物业公司称：（一）在韶关市档案馆；（二）开发商并未移交；（三）在业主手中；（四）在物业服务合同的附件一、二可以显示但没有使用说明；（五）、（六）、（十）在合同中有体现；（七）需以产权证为准；（八）属于开发商，其并无第（一）、（二）、（三）、（九）项的相关资料，且丰泰物业服务用房是其向开发商承租的。而业委会则主张根据《物业管理条例》的规定，第（一）、（二）、（三）、（九）项材料均由开发商直接交付给前期物业服务公司也即是丰泰物业公司。一审法院认为，本案系在物业合同履行过程中对于物业合同的存续以及双方权利义务发生的纠纷，属物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：第一，业委会的诉讼主体资格问题；第二，业委会的诉讼请求是否于法有据的问题。对此，该院作如下分析认定。第一，业委会的诉讼主体资格问题。其一，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会选举业主委员会作为业主大会的执行机构，业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。业委会作为华泰花园小区业主大会的执行机构，自其成立备案时起即是一个实体性社会自治组织，根据《物业管理条例》第十五条之规定，代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的重要职责。现因丰泰物业公司据以提供物业服务的合同到期，丰泰物业公司拒不撤出小区发生纠纷，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主要求丰泰物业公司撤出，于本案中诉讼主体适格。其二，本案因2013年9月1日签订的《物业服务管理合同》发生争议，该合同的甲方即为业委会，业委会在该合同上作为代表小区全体业主的合同方，享有合同上的权利并履行相应的合同义务，现因该合同发生争议，业委会代表小区全体业主起诉至法院并无不可。其三，至于丰泰物业公司所主张的业委会不能代表全体业主意见的问题。该院认为，业主委员会代表业主的合法权益属于法律上的规定，但法律同时也规定倘若有相关业主认为业委会侵害了其合法权益可以根据法律规定请求予以撤销，如果该小区的业主认为业委会的行为不当，可依法行使撤销权。至于丰泰物业公司主张业委会的成员不合法问题，这属于华泰花园业主大会选举的事宜，并不在本案的审查范围之内，且如前文所述，业委会自其成立备案之时，即是法律上存在的一个实体性社会自治组织，至于其成员如何、选举是否合法属于另外的法律关系，如果相关业主认为业委会成员的选举存在违反法律规定之处，可另循法律途径予以解决。至于丰泰物业公司对于业主书面表决存在异议并提供部分《声明》称有些签名是他人代签或非其真实意思表示，该院认为，首先该院无法核实出具《声明》的主体是否是小区业主、是否是业主本人所出具；其次根据业委会提交的书面表决表，表中已经明确是对于是否续聘物业公司作为表决事项，且签名栏存在同意续聘和不同意续聘两栏，因此，对于《声明》中所称签名并非是其真实意思表示，该院不予认同，业委会根据业主作出的意思表示进行统计并无不当。对比业委会所提供的入户签名表决表，该院对于丰泰物业公司所提交的上述《声明》欲证明的事实不予认同，如相关业主认为业委会的行为侵害其合法权益，可另行主张权利。本案中，丰泰物业公司并非华泰花园小区的业主，其以“业委会的成员产生不合法、不能代表全体业主的意见”作为其与业委会之间合同纠纷的抗辩意见并据此认为业委会的诉讼主体资格不合法，该院对此不予采纳。第二、业委会的诉讼请求是否于法有据的问题。《广东省物业管理条例》第五十条规定了物业服务合同期限届满之时的处理，即在物业服务合同期限届满前三个月应召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，如果物业服务合同期限届满后业主大会没有做出选聘或者续聘的决定，原物业服务企业可以自愿按照原合同的约定继续提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘的决定为止。根据该院查明的案情，业委会与物业公司于2013年9月1日签订的《物业服务管理合同》于2015年8月30日到期，根据该合同约定，合同期满前三个月双方可就是否续签进行协商，如果续签需在合同期满前十天签订新的合同，如果不予续签，不同意续签的一方需在合同期满前一个月通知对方。业委会结合丰泰物业公司所提供的服务情况决定不予续签，并在2015年7月30日将不予续签的意思表示通知了对方，履行了合同所约定义务，且在2015年7月31日通过书面征求业主意见后根据多数业主的意见决定不予续聘，之后亦以自己的行为明确表明不予续签合同，因此，业委会、丰泰物业公司双方之间的合同自合同期满之日，即2015年8月30日即告终止。业委会与丰泰物业公司之间的《物业服务管理合同》期满后，在业委会根据多数业主意见明确要求其退出后还拒不撤出，于法无据，业委会现请求判令丰泰物业公司撤出小区的物业管理区域，有事实和法律根据，该院对此予以支持。至于业委会请求丰泰物业公司在退出时移交相关资料和财物的问题，根据《物业管理条例》第二十九条、第三十八条、第三十九条以及《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条之规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会，并退出小区的物业管理服务。丰泰物业公司作为华泰花园小区的前期物业服务企业，并未在前期物业服务终止后移交法律所规定的资料，现其因服务合同终止，理应按照法律规定，将业委会所请求的(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；(五)物业及配套设施的产权清单；(六)物业服务用房的清单；(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料；（八）物业服务用房；(九)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；(十)物业管理服务期间配置的固定设施设备一并移交给业委会。至于丰泰物业公司辩称的其不掌握相关资料，根据法律规定，上述所有资料均为物业服务企业（含前期物业服务企业）所应保管和提供的，丰泰物业公司未曾向业委会移交过，亦未提供证据证明其未曾从建设单位处承接上述材料，丰泰物业公司的抗辩不成立。至于物业服务用房，根据法律规定，物业服务用房系小区全体业主的共有公用财产，丰泰物业公司辩称系其从开发商处承租而来没有法律依据，亦应一并交还给业委会。判决：一、韶关市丰泰物业服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内退出韶关市××××路新津小区华泰花园物业管理区域。二、韶关市丰泰物业服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日将以下资料和财物移交给业委会：(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；(五)物业及配套设施的产权清单；(六)物业服务用房的清单；(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料;(八)物业服务用房；(九)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；(十)物业管理服务期间配置的固定设施设备。案件受理费100元，减半收取50元，由韶关市丰泰物业服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，归纳本案争议焦点是：一、业委会的诉讼主体是否适格；二、业委会的诉讼请求是否于法有据。一、业委会的诉讼主体是否适格。丰泰物业公司提出，我国法律对于选聘和解聘物业服务企业的程序、办法有明确规定，该权利属于业主大会所有。业主委员会作为业主大会执行机构，不能以任何理由占有该专属业主大会的权利，业主大会也不得将该权利让与他方，否则广大业主的正当权利无法得到保障。业委会不是法人也不是法律规定的其他组织，业委会没有独立承担民事责任的权利，无业主大会的决议或授权，其不是适格当事人。本院认为，第一，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会选举业主委员会作为业主大会的执行机构，业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。业委会作为华泰花园小区业主大会的执行机构，自其成立备案时起即是一个实体性社会自治组织，根据《物业管理条例》第十五条第二项：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。……”之规定，代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的重要职责。现因丰泰物业公司据以提供物业服务的合同到期，丰泰物业公司拒不撤出小区发生纠纷，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主要求丰泰物业公司撤出，于本案中诉讼主体适格。第二，本案因业委会与丰泰物业公司对2013年9月1日双方签订的《物业服务管理合同》发生争议，该合同的甲方即为业委会，业委会在该合同上作为代表小区全体业主的合同方，享有合同上的权利并履行相应的合同义务，现因该合同发生争议，业委会代表小区全体业主起诉，于本案中诉讼主体也适格。二、业委会的诉讼请求是否于法有据。《广东省物业管理条例》第五十条规定了物业服务合同期限届满之时的处理，即在物业服务合同期限届满前三个月应召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，如果物业服务合同期限届满后业主大会没有做出选聘或者续聘的决定，原物业服务企业可以自愿按照原合同的约定继续提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘的决定为止。根据查明的案情，业委会与丰泰物业公司于2013年9月1日签订的《物业服务管理合同》于2015年8月30日到期，根据该合同约定，合同期满前三个月双方可就是否续签进行协商，如果续签需在合同期满前十天签订新的合同，如果不予续签，不同意续签的一方需在合同期满前一个月通知对方。业委会鉴于丰泰物业公司所提供的服务情况决定不予续签物业服务合同，并在2015年7月30日向丰泰物业公司发出内容为“我委与贵司于2013年9月1日签订的《物业服务合同》将于2015年8月30日合同期满。鉴于贵司在履行合同期间，广大业主对贵司的服务意见非常之大，我委也曾多次督促贵司严格遵守合同条款，同时提高服务水平和质量，但贵司并没有明显改善。经全体业主代表大会投票决定：2013年9月1日签订的《物业服务合同》期满后，将不再与贵司续订新的《物业服务合同》，请贵司届时向我委办理移交手续。”的《通知书》，将不予续签物业服务合同的意思表示通知了丰泰物业公司，履行了合同所约定的义务。丰泰物业公司亦于同日收到该《通知书》。之后，业委会于2015年8月向全体业主发出《紧急提示》，提示全体业主暂不向丰泰物业公司缴交9月1日以后的相关费用，并于2015年10月24日再次向全体业主发出《通告》，明确业委会根据广大业主的意见和要求不再与丰泰物业公司续签《物业服务合同》，告知全体业主在没有合同期间的一切费用是否交纳由业主自行决定。2015年9月5日，业委会向丰泰物业公司发出《约谈函》，要求丰泰物业公司于2015年9月7日就物业移交事宜进行协商，业委会以上述一系列行为明确表明不予续签物业服务合同，因此，业委会与丰泰物业公司双方签订的《物业服务管理合同》自合同期满之日即2015年8月30日即告终止。丰泰物业公司在《物业服务管理合同》期满后，在未得到续聘的情况下拒不撤出，侵害了小区全体业主的合法权益，业委会现请求判令丰泰物业公司撤出小区的物业管理区域，有事实和法律根据，应予以支持。至于业委会请求丰泰物业公司在退出时移交相关资料和财物的问题，根据《物业管理条例》第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”、第三十八条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”、第三十九条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”以及《广东省物业管理条例》第四十二条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单;（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。”之规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会，并退出小区的物业管理服务。丰泰物业公司作为华泰花园小区的前期物业服务企业，并未在前期物业服务终止后移交法律所规定的资料和物业管理用房，现因服务合同终止，其理应依照法律规定，将业委会所请求的(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；(五)物业及配套设施的产权清单；(六)物业服务用房的清单；(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料；（八）物业服务用房；(九)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；(十)物业管理服务期间配置的固定设施设备一并移交给业委会。综上所述，丰泰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由韶关市丰泰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩文锋代理审判员  李 罡代理审判员  梁晓芳二〇一六年九月二十七日书 记 员  何海祥