浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终1068号上诉人（原审原告）：凌新权，男，1967年9月12日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区练市镇中心南路**号，公民身份号码3305111967********。委托代理人：翟俊，浙江三道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴江市联友管业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇群幸村，组织机构代码66681694-6。法定代表人：姚中华，该公司执行董事。委托代理人：ＸＸ，该公司法务。被上诉人（原审被告）：孙冬生，男，1976年12月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区七都镇吴越村（10）钮介斗**号，公民身份号码3205251976********。上诉人凌新权、上诉人吴江市联友管业有限公司（以下简称管业公司）因与被上诉人孙冬生房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2016）浙0503民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凌新权上诉请求：1、依法撤销浙江省湖州市南浔区人民法院（2016）浙0503民初219号民事判决书，依法改判参照租金标准管业公司赔偿10个月租金损失；2、本案一审、二审诉讼费用由管业公司、孙冬生承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。凌新权2015年6月9日就本案所涉纠纷向法院提起诉讼，实际是因管业公司拖欠租金，管业公司未告知凌新权要解除合同或已搬离厂房的事实，凌新权从未收到管业公司已腾空厂房的通知，也未收到管业公司退还的厂房钥匙。管业公司对于厂房空置具有重大过错。管业公司辩称：导致本案所涉房屋租赁合同无效的根本责任在于凌新权，凌新权出租的房屋没有产权证，亦不符合工业使用条件。管业公司发现以上事实后，搬离了厂房，并办理了交接手续，但凌新权拒绝接收房屋，因此产生的扩大损失应由凌新权自己负责。并且，管业公司在搬离厂房时已经多付两个月租金，一审庭审时凌新权承认管业公司于2015年1月已经搬离厂房，凌新权要求管业公司承担扩大的损失没有依据。孙冬生未作答辩。上诉人管业公司上诉请求：1、依法撤销浙江省湖州市南浔区人民法院（2016）浙0503民初219号民事判决书，驳回凌新权诉讼请求。2、本案二审诉讼费用由凌新权承担。事实与理由：因本案所涉房屋租赁合同无效产生的损失，应由凌新权承担，凌新权将未合法批建的违法建筑出租于管业公司，显然是最大的过错方。管业公司仅仅是未履行书面告知义务，但管业公司于2014年12月以明确的行为搬离违法建筑，并多支付3个月租金合理租金给凌新权，显然是善意一方，一审判决管业公司支付四个月的租金损失显然过重。凌新权辩称：答辩意见同上诉状内容，管业公司解除合同必须履行通知义务。孙冬生未作答辩。凌新权向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的租赁合同，管业公司、孙冬生立即返还租赁物；2、管业公司、孙冬生支付从2015年3月1日起至租赁物返还当日之日止的租金（暂计算2015年12月1日为113333元）及违约金68000元；3、管业公司、孙冬生承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：孙冬生系管业公司的股东。2014年2月26日，凌新权与管业公司、孙冬生签订《厂房租赁合同书》一份，约定如下内容：凌新权将位于洪塘沙村氿仙桥（洪福村九仙桥）的厂房出租给管业公司、孙冬生，租赁物的功能为制造业；租赁期限为3年，从2014年3月1日起至2017年3月1日止，租金每年136000元，应于每年4月1日前支付；凌新权必须保证管业公司、孙冬生的用电用水，管业公司、孙冬生所用水电费按市场规定的供给价计费（如管业公司、孙冬生向凌新权提出申请变压机，房租费再协商）；违约责任按房租费50%计算。管业公司已支付给凌新权136000元，在2014年底、2015年初搬离该厂房。一审法院认为，孙冬生系管业公司的股东，其签订《厂房租赁合同书》的行为系职务行为，其法律责任应由管业公司承担。凌新权出租给管业公司的厂房未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，亦没有取得相应的权属证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第一条“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”和第二条“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，凌新权与管业公司之间签订的厂房租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效。涉案合同既为无效合同，凌新权、管业公司双方因该合同取得的财产，均应当予以返还。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，凌新权可以请求管业公司支付厂房使用期间的占有使用费，标准可参照合同约定的租金。管业公司已经支付了自2014年3月起至2015年2月底的房屋使用费136000元，庭审中,管业公司也表示不需要凌新权返还其已经支付的房屋使用费，该院予以确认。涉案合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，管业公司的股东即孙冬生在签订合同时对厂房的产权属性、供电情况等未进行适当了解，未尽相应注意义务，管业公司作为企业经营者在明知厂房未有权属证书的情况下，同意先占有使用该厂房直至2014年底、2015年初才将厂房腾空后搬离，其自身存在一定过错。管业公司搬离厂房的行为属于以自己的行为表明其不再继续使用厂房,但其单方面搬离的行为并没有以书面或者其他合理的方式告知凌新权，该房屋至今仍处于闲置状态，确实给凌新权造成了一定的经济损失，管业公司应当承担相应的赔偿责任。当然凌新权将未取得建设工程规划许可证，亦没有取得相应的权属证书的厂房出租，也存在过错，而且凌新权也负有减少损失扩大的义务。凌新权曾于2015年6月9日就本案所涉纠纷向孙冬生提起诉讼，表示至少在上述时间凌新权已经知晓管业公司搬离厂房并且不再继续使用厂房的情况，在该案件的庭审中，凌新权的特别授权委托代理人认可，管业公司已经腾空厂房且托人将钥匙转交给凌新权。根据本案的实际情况，综合考虑凌新权、管业公司的过错程度、厂房的使用情况等因素，该院酌定管业公司赔偿凌新权四个月因房屋空置造成的损失，标准参考房屋租赁合同约定的租金。至于凌新权提出要求管业公司支付违约金的诉讼请求，因本案涉及的房屋租赁合同无效，于法无据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第一条第二款、第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、凌新权与吴江市联友管业有限公司于2014年2月26日签订的《厂房租赁合同书》无效。二、吴江市联友管业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿凌新权损失45333元。三、驳回凌新权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3926元，由凌新权负担2944元，由吴江市联友管业有限公司负担982元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，凌新权、管业公司在均明知涉案厂房没有权属证书的情况下，双方仍自愿签订了涉案房屋租赁合同，合同因此无效，双方均有过错责任。2014年底、2015年初管业公司搬离涉案厂房时未尽书面通知义务，存在一定过错。一审法院根据凌新权就本案所涉纠纷起诉孙冬生的时间确定凌新权知晓管业公司已经搬离厂房的事实，并无不当。据此，一审法院在管业公司已支付2014年3月—2014年2月底的厂房使用费的前提下，判决管业公司再赔偿凌新权四个月因厂房空置造成的损失，具有事实支撑。凌新权、管业公司的上诉理由均缺乏事实与法律依据，本院均不予采纳。综上所述，凌新权、管业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3926元，由上诉人凌新权负担1963元，由上诉人吴江市联友管业有限公司负担1963元。本判决为终审判决。审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一六年九月二十七日书 记 员  沈文婷