上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3233号原告(反诉被告)：百联集团置业有限公司，住所上海市贵州路XXX-XXX号。法定代表人：许国良，百联集团置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：万波，上海金茂律师事务律师。委托诉讼代理人：唐晓韵，上海金茂律师事务律师。被告(反诉原告)：上海智富休闲广场有限公司，住所上海市新昌路XXX号。法定代表人：严宝明，上海智富休闲广场有限公司董事长。被告(反诉原告)：智富企业发展(集团)有限公司，住所上海市南大路XXX号法定代表人：丁勤富，智富企业发展(集团)有限公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。原告百联集团置业有限公司诉被告上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有��公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司诉反诉被告百联集团置业有限公司房屋租赁合同纠纷案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)百联集团置业有限公司委托代理人万波、唐晓韵，被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司共同委托代理人刘晓岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百联集团置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告之间的房屋租赁合同于2014年9月1日解除；2、判令被告上海智富休闲广场有限公司搬离并向原告返还上海市新昌路XXX号底层房屋(建筑面积2,395.59平方米)、新昌路XXX号1幢2-3层房屋(建筑面积8,147.18平方米)、新昌路XXX号4-5层房屋(建筑面积8,124.50平方米)；3、判令被告上海智富休闲广场有限公司支付2014年8月的���分租金人民币682,096.24元及按每天应付租金的万分之四计付违约金；4、判令被告上海智富休闲广场有限公司按约定租金的2倍支付自2014年9月2日起至其实际搬离之日止的房屋使用费；5、判令被告智富企业发展(集团)有限公司对于被告上海智富休闲广场有限公司上述付款义务承担连带责任；被告已支付的押金抵扣应付费用，愿意根据房屋征收补偿总金额按合同约定标准补偿被告人民币25,441,896.67元。事实与理由：因租赁房屋被征收，故原告与两被告之间的房屋租赁合同约定的解除条件已成就，但两被告拒绝接受约定的补偿亦不腾退房屋。被告上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司辩称：被告上海智富休闲广场有限公司通过拍卖方式取得承租房屋的使用权，为能正常使用房屋投入大量财力物力且曾长期无法正常使用；2014年9月前的租金已付清，不存在拖欠；房屋征收补偿估价报告书按办公用途对涉案房屋予以估价，与房屋实际用途不一致；在未获得动迁补偿的情况下不同意解除合同及搬离，合同应继续履行；因主债权不成立，被告智富企业发展(集团)有限公司无须承担连带支付义务；故不同意原告的所有诉讼请求。反诉原告上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同第11.1.2条款无效；2、反诉被告赔偿反诉原告租金损失人民币30,123,904.15元。事实与理由：反诉被告并非房屋征收被安置对象，房屋租赁合同中约定其就房屋动迁作出补偿的条款不具履行的前提条件和可能性，签约双方对该条款的意思表示不真实，原告存在欺诈，故该约定条款应属无效；反诉被告在租赁合同尚未解除的情况下大肆张贴限期搬离告示，造成反诉原告租金收益巨额损失。反诉被告百联集团置业有限公司辩称：反诉原告诉称的事实与理由不构成租赁合同第11.1.2条款无效的情形，而其主张的赔偿与合同解除无关，故不同意其所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、上海市新昌路XXX号底层房屋登记权利人为案外人百联集团有限公司，房地产权证编号为沪房地黄字(2005)第006742号，房屋用途为仓储。上海市新昌路XXX号1幢2-3层、新昌路XXX号4-5层房屋登记权利人为案外人上海友谊集团置业有限公司，房地产权证编号为沪房地黄字(2005)第007808、007916号，房屋用途为仓储。百联集团置业有限公司、上海友谊集团置业有限公司均系百联集团有限公司子公司。百联集团有限公司授权百联集团置业有限公司经��管理上海市新昌路XXX号底层房屋，而上海友谊集团置业有限公司国有净资产划拨于百联集团置业有限公司作为增资。2008年6月，百联集团置业有限公司(出租方)与上海智富休闲广场有限公司(承租方)、上海智富企业发展(集团)有限公司(担保方)签订《租赁合同》，约定上海市新昌路XXX号内1号楼一、二、三、四、五层全部和通道(总面积18,667.27平方米)由承租方使用，租赁期限自2008年11月1日起至2024年4月30日止；年租金人民币8,176,264.26元，月租金人民币681,353.35元，每三年递增5%，自2011年11月1日为第一个递增期，押一付三，三个月为一个支付周期，于每一周期结束前5日支付下一周期租金，第一次支付日期为2009年1月25日，每逾期一天按应付租金的万分之四计算违约金，押金于合同终止并结清费用后一次性无息返还，可用于抵扣违约金；承租方享有转租权但不得整体转租，���对转租的承租方的行为承担连带责任；承租方应于合同终止时返还租赁房屋，逾期归还的按原租金的双倍支付房屋使用费；担保方对于承租方于合同项下义务承担保证责任，保证期限为合同履行期满2年。合同第11.1.2条约定：由于政府土地储备或其他动迁而造成房屋全部拆迁的，双方的租赁合同终止；承租方的所有补偿按出租方实际得到的动迁款(包括得到的与此动迁一切款项)减去动迁方所出具的合法的房地产估价报告所确认的房地产评估总价(评估单价乘以实际动迁面积之结果)差额的25%计算；该补偿包括但不限于设备、装修投资补偿、经营损失补偿、对租赁客户补偿、人员安置补偿等；承租方同意在此之外不再享有任何补偿。2、2013年6月19日，上海市黄浦区人民政府发布黄府征[2013]4号房屋征收决定，上海市新昌路XXX号属于征收范围。2013年8月9日，案外人上海房屋地产估价师事务所有限公司作出的《上海市黄浦区同福里街坊保护及综合改造项目新昌路XXX号底层部分百联集团有限公司商业用途房地产征收补偿估价报告书》载明：新昌路XXX号底层部分每平方米建筑面积人民币69,930元，估价对象为国有出让(授权经营)仓储用地；《上海市黄浦区同福里街坊保护及综合改造项目新昌路XXX号1幢2至3层、2、3、4、5幢上海友谊集团置业有限公司办公用途房地产征收补偿估价报告书》载明：新昌路XXX号1幢2至3层、80号2幢全幢每平方米建筑面积人民币33,800元，新昌路XXX号3、4、5幢全幢、每平方米建筑面积人民币30,800元，估价对象为国有出让(授权经营)仓储用地；《上海市黄浦区同福里街坊保护及综合改造项目新昌路XXX号4、5、6层上海友谊集团置业有限公司办公用途房地产征收补偿估价报告书》新昌路XXX号4、5、6层每平方米建筑面积人民币33,800元，估价对象为国有出让(授权经营)仓储用地。3、2013年9月，上海智富企业发展(集团)有限公司更名登记为智富企业发展(集团)有限公司。4、2014年8月6日，百联集团置业有限公司致函上海智富休闲广场有限公司表示：因租赁房屋被征收，故双方之间的房屋租赁合同于2014年9月1日解除；并要求上海智富休闲广场有限公司于2014年9月30日前搬离。2014年9月9日，百联集团置业有限公司同意上海智富休闲广场有限公司停止支付2014年9月1日起的租金。5、2014年12月19日，百联集团有限公司、上海友谊集团置业有限公司向案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局及其征收代理人上海市黄浦第二房屋征收事务所有限公司出具《签约主体说明》表示新昌路XXX号1幢2至3层、2、3、4、5幢的补房屋征收补偿协议签约主体为百联集团有限公司、上海友谊集团置业有限公司。6、2014年12月30日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局与百联集团有限公司签订的沪黄二所征协字第T-D002号《上海市城市非居住房屋征收补偿安置协议》载明：上海市新昌路XXX号，房地产权证编号沪房地黄字(2005)第006742号，房屋用途商业，房地产权证记载建筑面积2,395.59平方米，价值补偿款人民币167,523,608.70元、装饰补偿费人民币2,395,590元、停产停业损失补贴人民币16,752,360.87元、搬场补贴人民币28,747.08元、其他补偿人民币1,468,263.35元、签约奖励费人民币1,277,795元、搬迁奖励费人民币100,000元、共计人民币189,546,365元。同日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局与百联集团有限公司、上海友谊集团置业有限公司签订的沪黄二所征协字第T-D003号《上海市城市非居住房屋征收补偿安置协议》载明：上海市新昌路XXX号，房地产权证编号沪房地黄字(2005)第007808号，房屋用途办公，房地产权证记载建��面积12,109.18平方米，价值补偿款人民币429,341,084元、装饰补偿费人民币12,760,180元、停产停业损失补贴人民币42,934,108.40元、搬场补贴人民币153,122.16元、签约奖励费人民币64,600,090元、搬迁奖励费人民币100,000元、共计人民币491,748,585元。同日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局与上海友谊集团置业有限公司签订的沪黄二所征协字第T-D004号《上海市城市非居住房屋征收补偿安置协议》载明：上海市新昌路XXX号，房地产权证编号沪房地黄字(2005)第007916号，房屋用途办公，房地产权证记载建筑面积9,524.58平方米，价值补偿款人民币321,930,804元、装饰补偿费人民币9,524,580元、停产停业损失补贴人民币32,193,080.40元、搬场补贴人民币114,294.96元、签约奖励费人民币4,842,290元、搬迁奖励费人民币100,000元、共计人民币368,705,050元。7、2015年1月21日，百联集团有限公司、上海友谊集团置业���限公司向案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局及其征收代理人上海市黄浦第二房屋征收事务所有限公司出具说明要求将部分房屋征收补偿款发放给已无实质性经营的上海友谊集团置业有限公司以满足税务需要。8、2015年2月2日，百联集团有限公司收到房屋征收补偿款人民币180,000,000元。2015年4月14日，上海友谊集团置业有限公司收到房屋征收补偿款人民币120,000,000元。9、2015年11月26日，因多次协商无果，上海智富休闲广场有限公司拒绝搬离承租房屋，百联集团置业有限公司向本院提起本案诉讼。2016年3月24日，上海智富休闲广场有限公司向百联集团置业有限公司汇款人民币682,096.24元。以上事实由《租赁合同》、房屋征收决定、房屋征收补偿方案、房屋征收补偿估价报告书、《上海市城市非居住房屋征收补偿安置协议》、银行收款回单、签约主体说明、情况说明、合同解除通知函、往来函件、工商资料、公司文件、工商信息、批复、房地产经营管理授权书、庭审笔录予以证实。本院认为：1、当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。2、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担违约责任。3、当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。百联集团置业有限公司与上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守履行。现因租赁房屋被征收，《租赁合同》约定的解除条件已成就，百联集团置业有限公司要求确认合同解除、上海智富休闲广场有限公司搬离租赁房屋及支付房屋使用费、被告智富企业发展(集团)有限公司承担连带责任及押金抵扣应付费用的诉请均有约定及事实依据，且于法无悖，应予支持；但房屋使用费按双倍月租金标准计算的起算日期应以合同解除通知函中明确的最后搬离日期的次日为准，即2014年10月1日，2014年9月期间的房屋使用费仍为1倍租金标准。上海智富休闲广场有限公司已在本案审理中付清拖欠的2014年8月的剩余租金，故对于百联集团置业有限公司该项诉请不再支持，而其要求上海智富休闲广场有限公司支付该部分租金的逾期付款违约金的诉请亦有合同依据，应予支持，但计算期应自2014年9月1日起至2016年3月24日。百联集团置业有限公司并非房屋征收协议确定的补偿对象，但根据其与房屋征收补偿对象之间的联系、房屋征收款发放情况及其同意根据房屋补偿协议约定的补偿总金额给予上海智富休闲广场有限公司补偿的承诺，《租赁合同》第11.1.2条款约定完全具有可履行性，上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司要求确认《租赁合同》该条款无效的反诉请求于法无据，不予支持。上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司提供的房屋转租合同并不足以证明房屋转租的实际情况，且转租收益的波动与市场变化、经营状况等多种客观因素有关，而租赁房屋被征收亦属客观事实，并非百联集团置业有限公司故意阻碍，故上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司要求百联集团置业有限公司赔偿转租租金损失的反诉请求无事实及法律依据，亦难予支持。房地产征收补偿估价报告书中明确估价对象为仓储用途，上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司对该报告书的异议不成立；百联集团置业有限公司按约定的标准予以上海智富休闲广场有限公司补偿，于法无悖，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)百联集团置业有限公司与被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司就上海市新昌路XXX号内1号楼一、二、三、四、五层全部和通道(总面积18,667.27平方米)签订的《租赁合同》于2014年9月1日解除；二、被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市新昌路XXX号底层房屋(建筑面积2,395.59平方米)、新昌路XXX号1幢2-3层房屋(建筑面积8,147.18平方米)、新昌路XXX号4-5层房屋(建筑面积8,124.50平方米)，将该房屋返还于原告(反诉被告)百联集团置业有限公司；三、被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)百联集团置业有限公司逾期支付租金违约金人民币155,790.78元；四、被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)百联集团置业有限公司2014年9月期间的房屋使用费人民币715,423.12元，该款以被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司已付押金人民币681,353.35元先行抵扣，不足部分由被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司另行支付，押金不予返还；五、被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司按每月人民币1,430,846.24元的标准支付原告(反诉被告)百联集团置业有限公司自2014年10月1日起至其实际搬离并返还租赁房屋之日止的房屋使用费；六、被告(反诉原告)智富企业发展(集团)有限公司对于被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司应履行的上述判决付款义务承担连带责任；七、原告(反诉被告)百联集团置业有限公司于被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司搬离并付清上述判决应付款项之日起十日内支付被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司补偿款人民币25,441,896.67元；八、对于原告(反诉被告)百联集团置业有限公司其余诉讼请求不予支持；九、对于被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司所有反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币146,666.30元，反诉案件受理费人民币81,368.00元、因变更反诉诉请实际应增加人民币14,842元，合计人民币242,876.30元，由被告(反诉原告)上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司负担，其中应增加部分以(2015)黄浦民四(民)初字第3234号案件中因��更反诉诉请而退还的反诉案件受理费人民币14,842元支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 云代理审判员 黄 啸人民陪审员 王铿华二〇一六年九月二十六日书 记 员 陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵��诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约��违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。