吉林省松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0702民初字第3972号原告:松原中奥广场物业管理有限公司，住所地松原市宁江区松原大路3355号。组织机构代码67734158-7。法定代表人：邹海军，经理。委托代理人：王艳军，男，蒙古族，1981年4月26日生，现住宁江区。被告：刘海莹，女，1984年3月25日生，汉族，现住宁江区。委托代理人：张达，吉林巨石律师事务所律师。原告松原中奥广场物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）诉被告刘海莹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥公司委托代理人王艳军、被告刘海莹的委托代理人张达到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。中奥公司诉称：2010年3月29日，刘海莹购买了松原奥林匹克花园小区14号楼2单元402室，并于2010年3月10日与中奥公司签订了《松原奥林匹克花园物业管理前期物业服务协议》，约定由中奥公司为被告提供物业服务。物业协议签订后，中奥公司积极履行相关义务，为业主提供了优质的物业服务，但刘海莹却未按协议约定支付物业服务费用，根据物业协议第四条第4.2项，“……通知交房时之当月起，即视为乙方入伙（即业主）；乙方需预交纳12个月的物业管理服务费；以后每一年交纳一次，缴费时间为每年第一个月10日前，”但刘海莹一直未支付自2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业费，共计9619元。经多次催要未给付，故诉至法院，要求判令刘海莹给付物业费9619元及违约金，并承担诉讼费用。刘海莹辩称：1、被告家阳台漏水，窗户漏风、漏水，密封性极差，四年间一直找物业协商解决，物业至今未予解决。2、原告与被告之间是物业服务关系，原告收取物业费，应当依据物业服务合同的约定收取，所以原告应当提供双方签订的物业服务合同，按照合同约定收取物业费，但是现在原告没有物业服务合同，擅自提高物业费标准，被告不同意按照原告擅自提高的物业费标准缴纳物业费。根据《吉林省物业管理服务办法》46、48条规定，物业公司收取物业费应当按照物业服务合同约定收取，根据最高院关于物业纠纷有关问题规定第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大物业服务合同范围，业主可以提前抗辩。3、被告要求反诉，由于物业始终没有解决被告家里的问题，被告自行维修，花费维修费1万元，2015年物业公司维修楼宇门时在门上打了黑色密封胶，在修理完毕后，没有将密封胶清理干净，导致被告在出入时将密封胶蹭到了衣服上，且无法清洗，被告找到原告要求解决，原告不予解决，现被告要求原告赔偿衣物损失2499元。经审理查明：松原中奥广场置业有限公司（以下简称置业公司）与中奥物业公司于2008年签订前期物业服务合同，约定将奥林匹克花园小区物业委托中奥物业公司管理，由该公司提供物业服务，松原市物业管理中心出具证明予以认可。该合同第二章“委托管理事项”约定，中奥物业公司提供以下物业管理服务：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）；共用设施设备的维修、养护、运行和管理（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施）；附属物建筑、构筑物的维修、养护和管理（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场）；共用绿地、花木的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护（商业网点、文化体育娱乐场所）；公共环境卫生（公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾清运）；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序（安全监控、巡视、门岗执勤）；管理与本物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，物业公司原则上应接受委托，具体收费事宜应按物业公司制订并公布的收费标准由当事人双方另行协商；对业主和物业使用人违反《业主临时公约》或《前期物业服务协议》的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；其他委托事项（置业公司未售空置房源的维护、置业公司使用房屋的养护维护、房屋质量问题导致的维修维护）。该合同第三章“委托管理服务期限”主要内容约定，物业管理委托期限暂定为10年，自本合同生效之日起至2018年12月31日止。……本合同届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第四章“双方的权利和义务”中约定，对在保修责任内存在质量问题，由物业公司返修，由置业公司支出全部费用。其它内容详见合同。第五章“物业管理服务质量标准”约定,房屋外观:完好整洁……；设备运行：电梯按规定时间运行，……房屋及设施设备的维修、养护：屋面及房屋渗漏七日修好；公共环境：道路平整……；清洁卫生：公共场地每天标准清扫一次，电梯卫生每天清扫、保洁二次，定期组织实施化粪池清掏（费用由业主承担），绿化——绿地完好率达到95%以上，交通秩序——室内（外）停车场一天24小时保管，保安——实行24小时保安制度……，急修——停水不超过12小时、停电不超过12小时、下水道及沙井堵塞不超过48小时内开工、小修在报修1小时内开工，业主和物业使用人对物业公司满意率达到95%。第六章“物业管理服务费用”主要约定，住宅用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元交纳，非住宅用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.0元交纳。物业管理服务费每年交纳一次，每次交费时间为1月1日。房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用：保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由置业公司承担；不属于保修范围内的维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或物业公司承担；保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。本合同其它内容略（详见合同书）。中奥物业公司提供的松原奥林匹克花园业主资料卡显示，刘海莹于2010年3月10日入住松原奥林匹克花园小区14号楼2单元402室，其房屋建筑面积为107.7平方米的高层住宅，2010年3月30日与中奥物业公司签订了《松原奥林匹克花园物业管理前期物业服务协议》、《松原奥林匹克花园业主临时公约》。该协议中关于中奥物业公司的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等方面所作约定与置业公司委托合同基本一致（略）。该合同第四条“物业管理服务费用”约定：本条所称物业管理服务费用仅指中奥物业公司对本物业公共事务的物业管理服务费用，不包含业主房屋自用部位、自用设施设备的维修费用和小区道路路灯、各单元电控门、楼道及门厅走廊照明、本物业智能化系统、消费系统等的公共水/电费分摊费；本物业房屋公用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用也不包含（此类费用从维修基金中列支）。本条4.2-4.4条主要约定：物业管理服务费每年交纳一次，每次交费时间为每年第一个月10日之前。业主在办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业管理企业备案说明，经物业管理企业认可后，物业服务费由业主按不低于规定标准的70%交纳；物业服务协议或买卖（租赁）合同中已约定起始交付时间，因业主原因未按时办理入住手续，期间的物业服务费用由业主按规定的70%交纳。业主将物业出租给他人使用，并于物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的约定，业主应及时书面告知甲方。业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。物业服务费标准为：普通住宅物业费为1.2元/月/平方米。协议其它内容略（详见协议书）。“业主临时公约”内容略。刘海莹应交纳物业服务费期间为2012年1月1日至2016年12月31日。法庭审理过程中，中奥物业公司承认松原奥林匹克花园小区一期存在窗户漏水的共性问题，且物业公司也一直在与置业公司协调解决。以上事实，有中奥物业公司、刘海莹陈述，中奥物业公司提供的前期物业服务合同、物业管理前期服务协议、业主临时公约、物业服务企业资质证书、松原市物业管理中心证明等复印件在卷为凭，经法庭举证、质证、认证，本院予以确认。本院认为：松原中奥广场置业有限公司与中奥物业公司签订的前期物业服务合同、中奥物业公司与刘海莹签订的《松原奥林匹克花园物业管理前期物业服务协议》、《松原奥林匹克花园业主临时公约》，是其真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。中奥物业公司按合同约定为该小区提供了物业服务，刘海莹系该小区业主，中奥物业公司与刘海莹之间形成了物业服务合同关系，刘海莹应当按约定交纳物业服务费。但是，中奥物业公司在管理该小区期间，由于奥林匹克花园小区一期存在业主房屋窗户漏水的共性问题(属工程质量问题)，此问题虽经中奥物业公司多次与置业公司协商维修，但仍有部分业主房屋窗户漏水问题尚未彻底解决，对此，中奥物业公司应负有一定责任，所以根据物业服务合同的性质、特点，刘海莹可以适当少交物业费，以承担年物业费80%为宜。据此，刘海莹应向中奥物业公司交纳拖欠的2012年1月1日至2016年12月31日期间物业费为6203.52元（107.7平方米×1.2元/月/平方米×60个月×80%）。鉴于中奥物业公司在提供管理服务期间存在上述瑕疵，故其主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告刘海莹于本判决生效之日立即给付原告松原中奥广场物业管理有限公司物业费6203.52元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘海莹承担；剩余25元，由本院退还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。审判员  杨静二〇一六年九月二十九日书记员  方兴