广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初11750号原告：彭小华，女，1974年7月4日出生，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：黄绍仁，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭梁凯，广东龙浩律师事务所律师。被告：中盈地产有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇金贸大道2号。法定代表人：林治平，经理。委托诉讼代理人：徐东剑，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：漆婷，广东国龙律师事务所律师。第三人：佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区大沥金贸大道2号南海新都会七楼1号铺。法定代表人：林世平，经理。委托诉讼代理人：谢梓锋，男，第三人工作人员。原告彭小华与被告中盈地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，根据被告申请，追加佛山市南海新都会物业管理有限公司为第三人参与诉讼。本案依法适用简易程序，于同年9月14日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄绍仁、郭梁凯，被告的委托诉讼代理人徐东剑、漆婷，第三人的委托诉讼代理人谢梓锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金186338.32元（从2013年6月1日起至2014年10月20日止共507天每日按已付购房款612552元的万分之六计算）；2.被告支付原告逾期办理产权登记的违约金3062.76元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年11月26日签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”），约定原告以总价款612552元向被告购买佛山市南海区大沥镇金贸大道6号中盈广场3层3F065号铺位（以下简称“涉讼商铺”）。该铺位建筑面积27.73平方米，套内面积9.17平方米，被告应于2013年5月31日将经验收合格并已办理竣工验收备案的涉讼商铺交付原告。签约后，原告依约支付了购房款，但被告未依约交付商铺。直到2014年10月13日，中盈广场才办理竣工验收备案，原告于2014年10月20日才收到涉讼商铺，故被告依约应承担逾期交付商铺的违约责任。另根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”）的规定，被告只要在涉讼商铺约定交付之日后360天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并将办理房地产证所需资料交给原告即无需承担责任。但被告至2014年11月20日才到产权登记机关办理初始登记，已超360天，故被告还应承担逾期办理产权登记的违约责任。综上，经协商无果，故原告起诉。被告辩称，一、原告获得的合同权利是商铺所有权及部分使用权，在原告的商铺使用权中，扣除了2013年6月1日至2016年5月31日共三年的使用权。该三年的使用权归属被告。通过签订《中盈广场商铺经营管理协议书》（以下简称“《管理协议书》”），引进第三人之后，该三年商铺使用权转移到了第三人。第三人获得商铺该三年使用权所应支付的对价，由第三人与被告结算。二、第三人变更了商铺交付、收房时间，该变更合法有效。根据《管理协议书》第六条第1点，第三人可以根据其招商的需要，与被告协商商铺的交付时间、交付条件，且三方互不追究各方关于交付或收房的责任。因此，第三人有权变更商铺交付时间。由于第三人招商的需要，第三人请求变更交付时间至2014年9月24日，经与被告协商，达成了一致，并签订《协议书》。这个变更，无论从委托代理关系的角度看，还是从该三年商铺使用权归属第三人的角度看，都在第三人权限之内，该变更合法有效。三、被告没有违约。第三人变更后的交付期限为2014年9月24日，被告于2014年9月24日之前已办理竣工验收及备案，同时交付给了第三人。被告依据变更后的日期交付，没有违约。四、原告没有损失。原告与第三人签订了《管理协议书》，其该商铺三年使用权，已转移给第三人。即使第三人变更交付期限超出其权限范围，迟延交付的损失，实际上就是第三人缩短使用期限所造成的损失，并不会对原告造成损失。按相关司法解释，违约金数额不应高于损失的百分之三十，因此，即使第三人超出权限，其变更交付日期无效，认定被告违约，由于原告没有损失，也不应收取违约金或应予降低。五、本案已过诉讼时效。如果认定被告应当在2013年5月31日应当交付，则原告知道或应当知道自己的权利受损，应在2015年6月1日之前提起诉讼。但原告没有在诉讼时效之内提起，已过了诉讼时效。六、即使第三人超越代理权限，由此造成的纠纷属于原告与第三人之间的委托代理合同纠纷，该纠纷与本案商品房预售合同纠纷无关。第三人辩称，因经营需要，第三人与被告协商了交付时间，并与被告签订《协议书》情况属实，无其他意见。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；被告提交的证据《协议书》，原告有异议，认为是事后制作，并申请对形成时间进行鉴定；经审查，该《协议书》加盖有被告和第三人公司公章，为原件，第三人也确认该证据的真实性，故本院对该《协议书》的真实性予以确认。本院经审理，确认如下事实：2012年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告以总价612552元向被告购买涉讼商铺，被告应于2013年5月31日前将经验收合格并已办理竣工验收备案的商铺交付原告使用；被告逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金；被告应当在涉讼商铺约定交付之日后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并将办理房地产证所需的资料提交给原告，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，则被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。同日，原、被告签订《返租协议书》，约定原告将涉讼商铺返租给被告经营管理，返租期限为三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日，租金193437元，原告签订该协议的同时确认已收到该款。2013年2月28日，被告开具发票确认收到原告支付的涉讼商铺的购房款612552元。同年5月4日，第三人与原告签订《管理协议书》，约定原告委托第三人对涉讼商铺进行经营管理，期限为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日；原告已预收了该商铺在委托经营期内的使用费、物业服务费、能源费等合计193437元，并承诺在委托经营期内不再收取额外的费用；同时，为配合第三人招商及整体经营需要，原告授权第三人可按照其需求及经营策略全权代表原告与被告协商商铺的交付时间、交付条件，原、被告及第三人互不追究各方关于交付或收楼的责任。同日，原告与第三人签订《经营管理委托书》，原告明确委托第三人的事项包括代为办理涉讼商铺的租赁、收房等相关手续，并负责对涉讼商铺进行全权经营管理，委托有效期自2013年6月1日至2016年5月31日。同月20日，被告与第三人签订《协议书》，约定就涉讼商铺交付事宜，双方同意将交付时间从2013年6月1日变更为2014年9月24日，双方互不追究逾期交付或收楼的违约责任。2014年9月24日，涉讼商铺经竣工验收合格。同年10月13日，涉讼商铺办理竣工验收备案。同年11月20日，涉讼商铺办理房屋初始登记。2016年7月19日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系原、被告真实意思表示，合法有效。按上述合同的约定，被告应于2013年5月31日前交付已办理竣工验收备案的商铺、于2014年5月26日前向办证机关提交初始办证资料，否则应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。本案中，原、被告在签订《商品房买卖合同》、《补充协议》的同时签订《返租协议书》，约定2016年5月31日前商铺的使用权归被告，此后被告引进第三人对商铺进行经营管理，于是原告与第三人签订了《管理协议书》和《经营管理委托书》，该《管理协议书》和《经营管理委托书》不存在无效事由，故本院对原告主张其无效的意见不予采信。根据《管理协议书》和《经营管理委托书》，原告将接收商铺的权利及2013年6月1日至2016年5月31日期间商铺经营管理使用权均委托转让给第三人，即原告丧失了要求被告按《商品房买卖合同》约定的期限交付商铺的权利。现第三人确认与被告签订了《协议书》，推迟商铺交付的时间，属于第三人放弃该期间商铺的使用权利，与原告无关，故《协议书》何时签订对原告权利义务并不产生任何影响，本院对原告请求对《协议书》形成时间进行司法鉴定的申请不予准许。2013年6月1日至2014年10月20日期间商铺的管理使用权并不属于原告，原告主张被告支付此期间逾期交付商铺违约金理据不足，本院依法不予支持。原告作为买受人，办理商铺产权登记属于主张物权的权利。虽然原告将收取商铺的权利委托转让给第三人，但并不影响其按《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定向被告主张办理产权登记的权利。现被告实际于2014年11月20日才办理商铺的产权初始登记手续，超过双方签订补充协议约定的期限，原告按合同约定请求被告支付逾期办证违约金3062.76元（以已付购房款612552元的0.5%计算）合法合理，本院依法予以支持。被告与第三人签订的《协议书》虽推迟商铺交付的时间，但该协议未经原告签名确认，不能对抗被告依合同约定办证的义务，本院对被告以此为由主张办证时间顺延的意见不予采纳。2014年10月13日商铺办理竣工验收备案，此时商铺才具备交付条件，故原告提起本案诉讼主张权利并未超出两年的诉讼时效，本院对被告提出原告主张权利已超诉讼时效的辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共合同合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中盈地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3062.76元予原告彭小华。驳回原告彭小华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费4088.02元，减半收取计2044.01元（原告已预交），由原告负担2019.01元，由被告负担25元并应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  谢晓东二〇一六年九月二十七日书 记 员  车惠青