上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初713号原告(反诉被告)：郁华，男，1968年9月8日出生，汉族，住上海市静安区南京西路XXX弄XXX号。原告(反诉被告)：葛根珠乐，女，1982年1月8日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路首府观邸1号楼4单元303号。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：陈明，北京炜衡(上海)律师事务所律师。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：鞠秦仪，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱何美，女，1970年7月4日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区永红街道陈渡村委大霍家村XXX号。被告(反诉原告)：王耀昌，男，1985年9月4日出生，汉族，住上海市黄浦区西马街XXX弄XXX号。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：万国华，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告郁华、葛根珠乐诉被告朱何美、王耀昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判。审理中，被告朱何美和王耀昌提出反诉，本院于2016年3月8日受理后，与本诉合并审理。本院于2016年3月22日组织双方进行证据交换，并于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告,以下简称“原告”)郁华、葛根珠乐及其委托诉讼代理人陈明，被告(反诉原告，以下简称“被告”)朱何美、王耀昌的委托诉讼代理人万国华到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告郁华、葛根珠乐共同向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与两被告签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、两被告向两原告归还购房款人民币(以下币种均为人民币)56万元并支付违约金112,000元。事实和理由：两原告原系夫妻关系，2015年9月因感情破裂协议离婚。2014年4月，两原告通过中介公司居间介绍，欲购买两被告共同所有的上海市陕西北路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。同年5月，两原告和两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价185万元。之后两原告累计支付两被告房款56万元。两原告因两被告一直对外出租系争房屋、银行贷款未成、失业、夫妻感情趋于破裂等诸多原因，提出解除合同不再购房。但两被告不肯退还房款，并称能帮原告代办贷款，同时又提出做高房价多贷款的主意，为此，双方于2015年2月又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价210万元，其余条款与之前的合同一致。然而最终两原告仍未能成功办理贷款，两被告提出要么不退还56万元就此了结，要么按210万元购买系争房屋，双方虽经多次协商，均未果。两原告认为，首先，阴阳合同涉嫌违法，应予解除；其次，两被告一直对外出租系争房屋，属于约定可解除合同的事项；再次，两被告违背口头约定，在贷款未成的情形下倒打一耙，有失诚信；最后两原告因身份关系发生变化等诸多因素而导致无能力也无必要继续履行合同。因此两被告的行为已侵犯原告的合法权益，原告遂起诉至法院，提出如上诉讼请求。被告朱何美、王耀昌共同辩称，原告所称被告违约的事实没有依据，相反，由于原告未能按照合同约定申请贷款并付清房款，其行为构成违约，导致系争房屋买卖无法继续进行，因此不同意原告要求被告归还购房款并支付违约金的诉讼请求，并向法院提出反诉诉讼请求：1、解除两原告与两被告签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、两原告支付两被告赔偿金9,250元；3、两原告支付两被告违约金37万元。原告郁华、葛根珠乐针对反诉辩称，其坚持认为是被告违约导致合同解除，被告应承担相应的违约责任，故不同意被告要求原告支付赔偿金和违约金的诉讼请求。并且根据法律规定，被告不应同时主张赔偿损失和支付违约金。即使法院认为原告违约，由于被告没有实际损失，故被告主张的违约金标准过高，希望法院依法予以调整。经审理查明，两原告原系夫妻关系，于2015年9月28日离婚。两被告为系争房屋的共同共有所有权人。2014年5月25日，两原告(乙方)和两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积53.04平方米，价款185万元；乙方于签订本合同前通过居间方或直接转付甲方定金10万元，于签订本合同后10日内支付甲方46万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房款56万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足甲方自行补足)，若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担；乙方通过向贷款银行申请贷款的方式支付第二期房款129万元，若乙方申请的贷款未通过或额度不足的，应在申请产权过户前将相应部分房价款补足；双方应于2014年8月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若任何一方未按本合同约定履行的，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行；若甲方签订本合同后又将系争房屋转卖、租赁给第三方，或在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，或甲方未按合同约定履行逾期超过十个工作日，或甲方单方解除合同，均视为甲方违约，乙方有权通知甲方解除合同，甲方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需支付相当于总房价款20%的违约金；若乙方未按合同约定履行逾期超过十个工作日，或乙方单方解除合同，均视为乙方违约，甲方有权通知乙方解除合同，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需支付相当于总房价款20%的违约金；合同还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，两原告共向两被告支付了房款56万元，但双方未能按照约定的时间完成交易。2015年2月1日，两原告(乙方)和两被告(甲方)又签订一份《上海市房地产买卖合同》，合同条款除下列内容外均与先前合同相同：价款210万元；2015年4月10日前办理转让过户手续；首期支付房价款84万元，申请贷款126万元支付第二期房价款。当日，双方还签订《协议书》一份，约定：双方签订的《上海市房地产买卖合同》中的合同价210万元是甲方配合乙方贷款所需，双方确认此次交易的实际合同价为185万元，现双方需按以下实际付款条款履行，且甲方须配合乙方在收到乙方支付的高出实际房款部分25万元的次日内将该笔款项退还给乙方；乙方应在签订买卖合同当日内向甲方支付首期房款56万元；乙方的贷款金额为126万元，乙方应于签订本合同后向贷款银行申请贷款办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足的，应在申请产权过户之前将相应部分房款支付给甲方；乙方应在双方对房地产进行验看并确认无误后支付甲方尾款3万元。此后，双方仍未能顺利完成系争房屋的交易。因双方未能协商解决后续相关纠纷，原告起诉至法院，遂成讼。审理中，双方确认系争房屋的真实交易价格为185万元，并且均同意确认房屋买卖合同于2015年2月19日解除。上述事实，有原、被告提供的《上海市房地产买卖合同》两份、《协议书》一份，原告提供的上海市房地产登记簿信息、收据、付款凭证、离婚证，以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，鉴于当事人在审理中均同意确认房屋买卖合同于2015年2月19日解除，故本院对合同解除的事实及时间予以确认。而当事人对于房屋买卖合同解除的原因各执一词，故本院归纳本案的争议焦点为：导致房屋买卖合同解除的违约方是谁？以及违约方应当承担何种违约责任?原告认为，首先，根据合同约定，被告在签约后不应再出租系争房屋，但是被告实际上将房屋出租，已构成违约；其次，根据口头约定，被告帮助原告办理银行贷款，而事实上被告并未尽到协助义务，也构成违约；再次，双方签订两份房屋买卖合同，属阴阳合同，双方真实的交易价格应当是185万元，而被告要求原告按照后签订的合同价210万元履行，违反双方真实意思表示，其行为也构成违约。基于以上被告的违约行为，原告提出本案诉讼请求，根据合同约定被告应承担相当于总房价20%的违约金，但原告自愿将违约金调整为112,000元。原告为证明其主张，举证了《产证借据》复印件一份，欲证明被告王耀昌的母亲章顺娣以办理贷款为由借出中介公司保管的房产证原件，至今未还，实际上被告取出房产证后又将系争房屋挂牌出售。被告认为对该证据的真实性无法确认，表示被告现在确实占有房产证原件，但并未将房屋重新挂牌出售，而是由于买卖合同长期不能履行，被告出于安全考虑才将房产证取回。此外，被告坚持其辩称及反诉意见，并认为，首先，原告所称被告将房屋出租构成违约无事实依据；其次，由于原告申请贷款出现问题，遂主动提出要求被告协助办理，这也解释了为何存在两份买卖合同。因此被告并不存在违约行为。相反，根据合同约定，原告应向银行申请贷款以支付第二期房款，如申请贷款未通过或获批额度不足，应由原告补足，事实上原告申请银行贷款未成功，至今仍未支付相应房款，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任；并且原告擅自单方提出解除合同，也应当按照合同约定承担相应的违约责任。因此被告提出反诉请求，要求原告支付相当于10个工作日的赔偿金，并支付相当于总房价20%的违约金。被告为证明其主张，举证了朱何美和葛根珠乐的手机短信往来记录，据该证据显示，2015年1-2月期间，原告因个人原因未能成功办理银行贷款，葛根珠乐向朱何美提出要求配合做高房价以减少贷款比例，故双方签订了第二份房屋买卖合同，欲证明被告已尽到配合原告办理银行贷款的义务，不存在违约行为。原告否认手机短信记录内容的真实性，并称葛根珠乐曾使用该证据中显示的手机号码与朱何美联系过，但葛根珠乐的手机于2015年夏季丢失，该号码已停止使用。针对被告认为原告违约并要求承担违约责任的观点，原告提出，其在支付首付款后曾向被告提出要求退款，并同意由对方扣除一定的损失费用，但是被告称钱已用掉，提出可通过做高房价的方式帮助原告贷款，故双方重新签订了房屋买卖合同，但由于被告消极配合原告办理贷款手续，违背口头承诺，导致原告未能成功申请贷款，现两原告身份情况发生了变化，没有能力再支付房款，故原告是有条件的违约。原告坚持被告不能同时主张赔偿损失和支付违约金的辩称意见，并且提出，即使法院认定原告违约，由于原告未实际占有系争房屋，故被告不存在房屋使用费的损失，且根据房屋市场价格上涨的行情，被告也不存在系争房屋价值减少的损失，因此被告按照总房价20%计算违约金标准明显过高，请求法院调整至5-6万元。本院认为，虽然原、被告双方就系争房屋先后签订了两份《上海市房地产买卖合同》，但是从双方签订的《协议书》及其他已查明事实分析，双方确认实际合同价仍为2014年5月25日所签《上海市房地产买卖合同》约定的185万元，2015年2月1日签订的《上海市房地产买卖合同》系原告申请银行贷款所需，可见后者并非双方买卖系争房屋的真实意思表示，应属无效。2014年5月25日所签的《上海市房地产买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然原告认为被告签约后将房屋出租、未协助原告办理银行贷款等行为构成违约，但是原告提供的相关证据并不足以证明上述事实。而对于被告提供的手机短信记录，因原告认可手机号码系葛根珠乐所有，并自认曾用该号码与朱何美联络，虽提出2015年夏天手机遗失不再使用该号码的说法，但短信记录显示的时间是2015年1-2月，与原告上述说法并不矛盾，因此本院对手机短信记录的证明力予以确认，该证据可以证明存在原告提出做高房价重新签订合同以办理银行贷款的事实，可见并不存在原告所称被告未协助其办理银行贷款的事实，故本院根据双方的举证情况，对原告认为被告存在违约行为之主张难以支持。在此情况下，原告无权解除房屋买卖合同及要求被告承担违约责任。相反，原告作为买方，负有向被告支付房款的主要合同义务，原告在支付首付款56万元后，应当按照约定申请银行贷款以支付第二期房款。而事实上原告未能成功申请贷款，按照“申请的贷款未通过或额度不足的，应在申请产权过户前将相应部分房价款补足”合同约定，原告仍应向被告支付相应房款。现原告未支付第二期房款，其行为已构成根本违约，被告有权根据合同约定解除合同，并要求原告承担相应的违约责任。现被告提出要求原告支付赔偿金9,250元及违约金37万元，均有相关合同条款约定。原告在审理中提出被告不能同时主张赔偿损失和支付违约金的意见，对此本院认为被告所主张的赔偿金和违约金分别是对逾期付款及导致合同解除两种不同违约行为的制裁，并且在合同中明确约定可以并用，故本院尊重当事人真实意思表示，认为被告主张赔偿金及违约金并无不当。对于原告提出约定计算违约金标准明显过高，请求法院予以调整的请求，本院认为违约金的法律作用，除了填补守约方实际损失之外，还在于对违约方违约行为的惩罚，虽然考虑到双方签约至今房屋交易市场行情见涨，被告未出售系争房屋并未导致房屋价格贬损的事实，但是原告提出按照5-6万元计算违约金无事实和法律依据，本院结合案件实际情况，酌情将违约金金额调整至25万元。综上所述，本案系因原告违约导致房屋买卖合同解除，原告应承担向被告支付赔偿金9,250元及违约金25万元的违约责任。同时，被告应将已收取的房款56万元扣除上述赔偿金和违约金后退还给原告。故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郁华、葛根珠乐和被告朱何美、王耀昌于2014年5月25日就上海市陕西北路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年2月19日解除；二、反诉被告郁华、葛根珠乐应支付反诉原告朱何美、王耀昌赔偿金9,250元；三、反诉被告郁华、葛根珠乐应支付反诉原告朱何美、王耀昌违约金25万元；四、被告朱何美、王耀昌应退还原告郁华、葛根珠乐房款56万元；(上述第二、三、四项指定的钱款相互抵扣后，被告朱何美、王耀昌应于本判决生效之日起十日内退还原告郁华、葛根珠乐300,750元。)五、原告郁华、葛根珠乐要求被告朱何美、王耀昌支付违约金112,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,520元，减半收取，计5,260元，由原告郁华、葛根珠乐共同负担；反诉案件受理费3,494.50元，由反诉原告朱何美、王耀昌共同负担900元，反诉被告郁华、葛根珠乐共同负担2,594.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一六年九月七日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。