贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终1827号 上诉人（原审被告、反诉原告）王雪锦，女，汉族，生于1992年1月5日，贵州毕节人，住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人张思芳，女，住址同上，系王雪锦母亲。 上诉人（原审第三人）张思芳，女，汉族，生于1968年11月4日，贵州毕节人，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）毕节市机关事务管理局，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道毕节市行政办公中心D栋。 组织机构代码：30887008-8。 法定代表人姚庆丰，系该局局长。 委托代理人（特别授权代理）冯永忠，毕节市机关事务管理局工作人员。 上诉人王雪锦、张思芳因与被上诉人毕节市机关事务管理局（下称机关事务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人张思芳、被上诉人机关事务局委托代理人冯永忠到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审原告机关事务局诉称：2014年12月30日，原被告签订《租赁合同》，约定机关事务局将毕节市××区××路××中××号门面出租给王雪锦经营服装，租赁期限为2015年1月10日至2015年7月10日，该地段已经纳入规划建设，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月。租赁合同到期后，双方于2015年7月9日再次签订《补充合同》，约定合同期限为六个月，自2015年7月11日至2016年1月11日止。”合同到期后，原告需通过公共交易平台重新招租。原告征询被告意愿，但是被告既不参加公开招租，也拒绝搬出涉案门面。原告认为，双方签订合同期限已届满，双方权利义务已经终止，被告无权继续占有涉案门面，其拒不搬出涉案门面的行为严重侵犯原告的合法权益。遂诉请依法判决被告王雪锦及第三人张思芳立即搬出所占的位于毕节市××区××路××中××号门面，面积31.2平方米。依法判决被告王雪锦支付迟延退房违约金暂计8385.00元（该违约金自2016年1月11日起至被告实际退房之日后30日内，每日按430.00元的1.3倍计算）。案件受理费由被告承担。 原审被告王雪锦答辩反诉称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依据原、被告双方签订的租赁合同，被告并没有违反合同规定，不应该承担法律责任。2014年12月26日，反诉人通过竞租的方式获毕节市××区××路××中××号号门面的承租权。2014年12月30日，反诉人与被反诉人签订了租赁合同，同时反诉人根据合同的约定支付了一年的租金46800.00元和4680.00元的履约保证金，从此反诉人依法获得该门面的使用、经营、管理的权利，在合同期间，被反诉人又再次收取了反诉人一年的租金46800.00元，实际上反诉人对涉案门面只得到一年的使用，被反诉人就强行要求反诉人搬出涉案门面，那么对于反诉人再次支付的租金及履约保证金，被反诉人应当返还给反诉人。恳请判令被反诉人即刻退还反诉人承租的毕节一中A幢28号门面的租金和保证金共计51480.00元及利息,利息从2015年7月10日起计算至本判决履行前一日止(利息按中国人民银行贷款年利率的24%计算)；判决被反诉人承担本诉、反诉的诉讼费。 反诉被告机关事务局答辩称：一、被答辩人要求答辩人返还租金46800.00元没有任何事实和理由，恳请人民法院依法驳回被答辩人该项反诉请求。二、被答辩人在合同期满后拒绝搬出涉案门面，并未按照补充协议内容及时履行退房义务，已经构成违约，按照《租赁合同》的约定，被答辩人无权要求退还履约保证金。三、被答辩人既要求返还剩余一年租金（也即终止租赁合同）又拒绝搬出涉案门面（也即继续履行合同）显然自己主张自相矛盾，明显就是想通过这种途径侵吞国家财产。 原审第三人张思芳述称：第三人不是实际的经营者，在该案件中不承担任何的法律责任。 原审经审理查明：2014年12月3日，毕节市公共资源交易中心在其网络交易平台上发布毕节一中A栋8号-31号共24间门面招租公告，该24间门面位于毕节一中田径场边临街一面，24间门面面积相同，每间都是31.2平方米，招租租期为6个月，招租底价为46800.00元。招租公告发布后，被告王雪锦以挂牌底价46800.00元/6个月的价格承租了毕节一中A栋28号门面，并与毕节市公共资源交易中心签订成交确认书。2014年12月30日，被告王雪锦与原告毕节市机关事务管理局签订《租赁合同》，合同约定：被告王雪锦承租原告毕节市机关事务管理局管理的毕节一中A栋28号门面，租赁期间为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止，租金46800.00元，同时原、被告双方还对逾期腾房违约金进行约定，如果合同到期，被告迟延交房，原告有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，原告保留向人民法院追诉的权利。租赁合同签订后，被告王雪锦于当日向原告缴纳了房屋租金46800.00元及履约保证金4680.00元，原告向被告王雪锦出具收款收据。2015年7月10日，租赁合同到期后，经原被告双方协商一致，被告与原告续签补充合同，续租涉案门面，租赁期间为6个月，自2015年7月11日起至2016年1月11日止，租金46800.00元，同时对逾期腾房违约金进行约定，违约金计算方式与原租赁合同约定的一致。补充合同签订当日，被告王雪锦向原告缴纳租金46800.00元，原告向被告出具收款收据。2015年12月31日，原告向被告王雪锦发出门面催交通知，要求被告王雪锦在合同到期日前将涉案门面腾空移交给原告，并结清水电费及相关费用，但被告王雪锦迟延腾房。2016年1月26日，原告向毕节市供电局发函，请求毕节市供电局对包括涉案门面在内的8间门面的用电进行断电处理，但被告王雪锦仍未将涉案门面腾交给原告。 另查明，第三人张思芳与被告王雪锦系母女关系，张思芳以王雪锦的名义承租原告管理的毕节一中A栋28号门面用于经营服装，被告王雪锦为名义上承租人，第三人张思芳为实际承租人，且涉案门面一直由第三人张思芳用于经营服装。案件审理过程中，第三人张思芳于2016年3月4日至原审法院，要求将涉案门面的钥匙交付给原告。原审通知原告之委托代理人高海云律师前来领取，但高海云律师要求第三人张思芳自己亲自到原告处与原告办理涉案门面的交接手续，后因其他原因原告未与第三人张思芳办理涉案门面的移交手续。 原审认为：原被告之间签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期间已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，承租人王雪锦负有返还租赁物即毕节一中A栋28号门面的义务，但由于涉案门面系第三人张思芳实际占有，鉴于被告王雪锦与第三人张思芳系母女关系，应由王雪锦及张思芳共同返还租赁物。故对原告毕节市机关事务管理局要求被告王雪锦立即搬出涉案门面的诉请，经释明，原告同意变更为要求王雪锦及第三人张思芳搬出涉案门面的诉请，予以支持。 合同租赁期间届满后，被告王雪锦及第三人张思芳继续占有涉案房屋的行为，违反了《补充合同》第三条的约定，被告王雪锦应当支付逾期腾房违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原被告双方之间约定的日租金为260.00元（46800.00元/6个月÷6个月÷30日），如果每日按日租金的二倍亦即520元支付逾期腾房违约金，过分高于给原告造成的损失。故应予以调减，以日租金260.00元为基数，按照超过其损失30%予以保护，亦即每日按338.00元支付逾期腾房违约金。原被告之间签订的《补充合同》约定的合同到期日为2016年1月11日，则从2016年1月12日起，被告王雪锦按每日336.00元支付原告毕节市机关事务管理局逾期腾房违约金。但在2016年3月4日，第三人张思芳将涉案门面的钥匙交到法院，要求法院通知原告前来领取，法院通知原告之委托代理人高海云律师后，高海云律师要求张思芳自行到原告处办理涉案门面的移交手续，但因其他原因最终未成功办理交接手续，之后，张思芳将涉案门面的钥匙留存在原告处。故逾期腾房违约金给付时间计算至2016年3月4日较为合理。因为第三人张思芳在2016年3月4日已将涉案门面腾空，搬出该门面，已达到原告诉讼之目的。故对原告诉请要求被告从2016年1月11日起按每日430.00元的1.3倍计算至被告实际退房之日后30日内的请求，不予支持。 对于被告要求原告即刻退还被告承租的毕节一中A幢28号门面的租金和保证金共计51480.00元及利息,利息从2015年7月10日至本判决履行前一日止(利息按中国人民银行贷款年利率的24%计算)请求。如前所述，结合原告提交招租公告、成交确认书以及补充合同等证据，均可认定涉案门面租赁期间为6个月，租金为46800.00元，在原被告签订的《租赁合同》第二页约定的第一年度租金为46800.00元的条款，可以认定为笔误。故对被告要求退还一年租金46800.00元及利息的诉请，不予支持。对于被告要求退还的4680.00元履约保证金，因原租赁合同及补充合同约定的履行期间已届满，反诉被告机关事务局应当予以退还。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、限被告（反诉原告）王雪锦、第三人张思芳于本判决生效之日起十日内将毕节一中A栋28号门面移交给原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局（现该门面已腾空，原被告之间未办理交接手续）；二、限被告（反诉原告）王雪锦于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局支付逾期腾房违约金，违约金每日按人民币338.00元从2016年1月12日起计付至2016年3月4日止；三、限原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）王雪锦履约保证金人民币4680.00元；四、驳回原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王雪锦的其他反诉请求。本诉案件受理费8398.00元，减半收取4199.00元，由被告王雪锦承担。反诉案件受理费544.00元，减半收取272.00元，由被告（反诉原告）王雪锦承担247.00元，原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局承担25.00元。 上诉人王雪锦、张思芳不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《补充协议》约定合同期满如未开工建设，上诉人有权继续按月租用涉案门面，直至该路段开工建设为止，而被上诉人将门面收回挂牌重新招租，要求上诉人搬出涉案门面，是被上诉人人违约，而非上诉人违反合同约定，原审判决要求上诉人搬出涉案门面并向被上诉人支付租金及违约金属认定事实和适用法律错误。二、涉案合同约定门面租金为46800.00元/年，是双方认可的事实，被上诉人亦收取了上诉人一年租金，原审认为年租金为46800.00元为笔误，实属主观意志。请求二审撤销原审判决，依法改判上诉人不支付机关事务局逾期腾房违约金，改判被上诉人机关事务局退还上诉人租金46800.00或将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人机关事务局答辩称：一审判决公平合理，请求二审予以维持并驳回上诉人的上诉请求。 二审中上诉人王雪锦、张思芳向本院提交证据：1、毕节市教育局桂花路左1号门面招租结果公示。2、2011年10月8日毕节一中勤工俭学实业公司与上诉人张思芳签订的《房屋租赁协议》。3、2011年10月8日、2012年9月26日、2013年9月26日毕节一中A28#门面租金收据。用以证明46800.00元/年的租金租金价格与同等地段的租金大体相当，符合市场行情，从2011年至2014年涉案门面的租金为34920.00元至42253.00元不等。 经质证，被上诉人机关事务局对证据1的真实性、合法性提出异议，认为该局招租是一个门面一个公告，其他门面价格与涉案门面价格不具有可比性。对证据2、3的真实性无异议，但认为不能达到上诉人的举证目的，该合同是张思芳与毕节一中签订的合同，与机关事务局公开招租无关，上诉人在一年之内交了两次租金，恰好证明其与我方的合同期限只是半年。 经审查，证据1为毕节市教育局桂花路右1号门面招租结果公告，与涉案门面的招租并无直接关联，该项证据本院不予采信；证据2、3为毕节一中勤工俭学实业公司与张思芳签订的三年期租赁合同，及毕节一中总务处收取承租人租金的收据，与机关事务局公开招租亦无直接关联，本院不予采信。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审查明事实，本院予以确认。 二审双方当事人争议的焦点是：双方约定的租金是46800.00元/6个月还是46800.00元/年。 本院认为：虽然上诉人王雪锦与被上诉人机关事务局签订的《租赁合同》约定门面租金为46800.00元/年，但《租赁合同》同时还约定《招租公告》作为合同附件与该合同具有同等法律效力，而《招租公告》及双方签字确认的《成交确认书》均明确涉案门面租金为46800.00元/6个月。且上诉人于2014年12月向机关事务局交纳门面租金46800.00元后，又于2015年7月签订《补充合同》时再次向机关事务局交纳了门面租金46800.00元，若双方约定的租金只是46800.00元/年，则上诉人一年之内两次向机关事务局交纳租金46800.00元的行为明显与常理不符。故上诉人与机关事务局签订的《租赁合同》并不能完全、真实的反映双方的真实意思。一审综合《招租公告》、《成交确认书》、《收据》以及《补充合同》认定涉案门面的租金应为46800.00元/6个月符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院依法予以维持。上诉人认为涉案门面租金为46800.00元/年的上诉理由无事实及法律依据，不予采纳。双方当事人签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期限届满后，双方的权利义务已经终止,上诉人应依将租赁门面交还机关事务局，而上诉人未如期将涉案门面腾退交还被上诉人机关事务局，按照双方签订的《租赁合同》第八条第5项约定，应当由上诉人承担未腾退门面期间的违约金。一审中被上诉人机关事务局主动将合同约定的当年日租金的2倍标准调整为1.3倍主张违约金，系当事人对自己权利的选择，不损害上诉人王雪锦、张思芳权益，应予照准。但一审对日租金的计算有误，经计算应为46,800元/6个月×2÷365天=256.00元/天,上诉人应当支付的逾期返还租赁物违约金为256.00元/天×130%=333.00元/天，本院予以纠正。 综上，一审判决对日租金标准计算有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初682号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项，即“被告（反诉原告）王雪锦、第三人张思芳于本判决生效之日起十日内将毕节一中A栋28号门面移交给原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局（现该门面已腾空，原被告之间未办理交接手续）”、“原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）王雪锦履约保证金人民币4680.00元”、“驳回原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局其他诉讼请求”、“驳回被告（反诉原告）王雪锦的其他反诉请求。” 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初682号民事判决第二项，即“限被告（反诉原告）王雪锦于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局支付逾期腾房违约金，违约金每日按人民币338.00元从2016年1月12日起计付至2016年3月4日止；” 三、上诉人王雪锦于本判决送达生效之日起十日内向被上诉人毕节市机关事务管理局支付逾期腾房违约金，违约金每日按333.00元从2016年1月12日起计付至2016年3月4日止； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决确定金额执行，二审案件受理费970.00元，由上诉人王雪锦、张思芳承担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 张 晶 审判员 朱 莉 二〇一六年九月二十八日 书记员 周海洋