金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书[2016]浙07**民初03197号原告：金华市公元大厦商业管理有限公司，住所地金华市婺城区双龙南街307号1-3楼。法定代表人：陈叶青，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王婺初，浙江厚望律师事务所律师。被告：冯博，男，1984年3月25日出生，汉族，户籍住址河北省三河市燕郊开发区，常住金华市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：郑凯，浙江丰畅律师事务所律师。原告金华市公元大厦商业管理有限公司（以下简称公元大厦）与被告冯博房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月1日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员陈小玲独任审判，后依法转为普通程序审理，本案先后于2016年5月10日、7月14日公开开庭进行了审理。原告公元大厦的委托诉讼代理人王婺初、被告冯博的委托诉讼代理人郑凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公元大厦起诉称：原、被告签订《租赁合同》后，原告依约全面履行了合同项下的义务，但被告仅支付部分租金，从2015年4月1日起，迄今尚欠租金156万元。被告的行为有违诚信原则并损害原告的合法权益。为此，原告诉请判令：1.解除《租赁合同》；2.被告支付租金156万元；3.被告支付滞纳金11.0736万元，保证金20万元不予退还；4.被告支付租赁房屋移交之前的租金和滞纳金（按合同约定支付）；5.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告自述已有58位业主自2015年5月1日起与原告解除了委托经营合同，相应商铺所占面积1018.29平方米的年租金43.0372万元予以扣减。故变更上述第2、3项诉请中的租金为112.9628万元、滞纳金为7.9426万元，合计120.9054万元。被告冯博答辩称：在合同履行过程中，被告无违约行为。被告承租了公元大厦一楼部分和二楼整层总计3759.28平方米的场地，并转租他人用于开办百盛灯饰市场，按约交付了2013年、2014年两年的租金。2015年租金在支付36万元后未再支付是由于原告对业主的违约行为导致被告无法经营。原告未将2014年租金及回报收益交付业主，众业主在2015年初找被告收房，且要求将租金直接支付业主，至此被告得知所承租房屋的所有人并非原告。被告为了能正常经营，支付了部分租金36万元，后得知其中部分业主与原告解除委托经营关系，导致被告不敢贸然支付剩余租金。被告承租的场地所涉业主约150多人，业主购买商铺后以委托经营方式委托原告对外出租，解除委托经营关系的60多个业主的商铺总面积约1500多平方米，相应商铺散布在承租范围的各个角落，收回任何一处商铺均会影响市场经营户的经营。现已有数位解除委托经营关系的业主对被告提起诉讼要求解除与被告的实际租赁关系。2016年1月，部分业主在市场里打砸、泼油漆等进行不当维权，已被江南分局刑事立案侦查，也致使被告至今无法营业。另，原告与业主约定每年按售房款8%作为回报返还业主，而被告按合同支付的租金只占售房款3%，原告如此亏本经营导致纠纷的发生不可避免。综上，被告未支付租金的原因在于原告，被告是依法行使不安抗辩权暂不予支付租金，没有任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。为证明各自的主张，原、被告均向本院提交了相关证据。在庭审中，本院依法组织双方进行了质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：一、原告提交的证据1.租赁合同1份，证明双方签订合同的时间及权利义务，被告没有按照约定支付租金；2.收条4份，证明被告在2013年就知道租赁物有众多产权人，所作抗辩不事实；3.关于解除商铺委托经营合同的协议58份及计算明细，证明截止目前共有58位业主自2015年5月1日起与原告解除委托关系，导致原、被告的租赁合同内容发生重大变化，原告没有继续履行合同的能力；以及所扣减的租金、滞纳金的计算依据。被告的质证意见为：对证据1无异议。对证据2的关联性有异议，除被告外的两个接收人的签名需核实；落款时间是2013年，与合同签订时间相差八、九个月，表明签订合同时原告没有告知；2013年、2014年的租金被告已按约交付，即便收条记载真实，与本案也无关联性。对证据3的真实性无异议，是否只有58位业主保留意见，告知函上是66人，也无法核实解除商铺的面积。经审核，本院依法对证据1的证明力予以认定；对证据2，被告无反驳证据证明收条不真实，且其实际已履行2013年、2014年两年度租金的全额支付义务，对其证明力予以认定；对证据3，被告无证据证明告知函上签名的66人即为实际与原告解除委托关系的业主，故本院依法对已解除委托关系的商铺为58间（其中4人各有两间商铺，故实际业主54人）、总计面积1015.14平方米的证明力予以认定，应予扣减的租金、滞纳金据实计算。二、被告提交的证据1.李华龙的诉讼材料9页，证明李华龙等66位业主将其与原告解除委托经营关系的事实发函被告，表明从解除之日起原告已无法履行涉案租赁合同，其他业主也可能提起类似诉讼；2.从江南派出所调取的接警单3份，证明因业主闹事，百盛灯饰市场曾在2015年12月20日、2016年1月4日、1月10日报警；3.照片打印件22张（彩照在公安局），系2016年1月4日、10日百盛灯饰市场一、二楼经营场所被业主打砸的现场情况，证明被告实际已无法经营。原告的质证意见为：对证据1的关联性、证明对象有异议，李华龙要求解除合同不是原告的意思表示，业主可以随时解除合同，原告作为受托人不能强迫业主继续履行委托协议；租赁物原告已经交付，被告事实上仍掌控涉案房屋，合同约定经营风险、责任由被告承担；对证据2的关联性及证明对象有异议，报警与涉案房屋出租、被告未支付租金之间没有关联性；对证据3的三性有异议，不能证明业主的闹事行为是受原告指使。经审核，本院依法对证据1的李华龙诉讼事实以及其属于与原告解除委托关系的54位业主之一的证明力予以认定；对证据2、3的部分业主曾到被告承租的经营场所闹事的证明力予以认定。根据上述已确认证明力的证据以及双方诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2012年12月13日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《租赁合同》1份，合同载明，租赁房屋为金华市婺城区双龙南街307号公元大厦1-2层，计租面积3759.28平方米（附房屋平面图），乙方承租房屋用于自主招商经营，租期15年，自2013年5月1日至2028年5月1日（免租期4个月），自起租日起，第一至三年度即初始租金为1.40元/平方米·天，年租金192万元，第四年起每年租金按前一年租金的4%递增；房屋先付后用，租金支付方式为每半年按合同约定时间提前一个月支付；保证金20万元，乙方须于合同签订日起十日内一次性支付，租赁期满后30天内，如乙方不续租且无其他纠纷、无对房屋设备的损坏赔偿事项、无违反营运管理规定以及无其他约定或法定应由乙方承担的费用的，经甲方确认后不计利息退还保证金；乙方不按约定时间支付租金等应付费用，除应继续支付外还应承担每天千分之一的滞纳金，甲方有权采取停水、停电等措施，乙方延付超过三十日，甲方有权提前解除合同并要求乙方承担每天百分之一的滞纳金至实际付费之日止；因乙方违约甲方有权提前解除合同的，甲方可选择提前解除合同，乙方的保证金作为违约金不再返还，乙方在租赁房屋内的装修等无偿归甲方所有，合同即终止，合同终止前乙方未履行的义务（包括但不限于未交纳的租金、物业费及其他应交费用）仍应继续履行；等等。合同签订后，原告交付了租赁物，被告交付了保证金20万元，并付清了2013年5月1日至2015年4月30日两个年度的租金。依照合同约定，第三年度2015年5月1日至2016年4月30日的租金192万元被告应于2015年4月1日、10月1日各支付96万元，截止目前被告已支付租金为36万元。诉讼期间，被告无支付行为。庭审中，原告补充陈述称，1.被告没有在租赁期间按约支付房租，原告无房屋收益转付业主，业主是与经营户发生冲突导致刑事案件发生，并非原、被告之间发生冲突，属于两个法律关系，被告可对侵权行为另行主张权利。2.原告已按约将租赁物交给被告，无违约行为，合同约定先付后用，被告没有按约定时间全额支付租金就是违约。3.被告承租时就知道有众多业主的事实，有收条为证。4.被告未履行通知义务，不安抗辩不成立。5.58间商铺的业主已与原告解除委托经营关系，合同的重大事实发生变更，原告无法再按原合同交付租赁物，被告要求继续履行合同不符合实际。被告补充陈述称，1.2014年底、2015年初涉及业主要求原告支付租金的案件很多；2.原告没有将收到的租金支付业主，才造成部分业主与原告解除委托关系，主要过错在原告，滞纳金不应支付；滞纳金的计算标准过高，请法院调整；3.保证金20万元应冲抵尚欠租金；4.承租场所被业主打砸后至今无法恢复营业，2016年1月1日后的租金不能支付；5.被告是整体承租，任何一个业主解除委托都会导致被告无法承租；6.被告承租后投入1000多万元，每年利息就有100万元，2013年、2014年是市场培育期，第三年刚步入正轨就发生纠纷，被告的损失无法估量。7.业主闹事不属于被告的经营风险。被告不同意解除全部合同，是暂时不支付租金，待三方关系理顺后即会支付。另查，涉案《租赁合同》所涉租赁物，除小部分属原告自有商铺外，其余绝大部分系由众多业主所有，众业主以与原告签订商铺委托经营协议的方式交由原告经营，原告定期支付业主经营回报。截止2015年11月26日，共有54位业主（所涉商铺58间）与原告签订《关于解除商铺委托经营合同的协议》，约定自2015年5月1日起解除商铺委托经营合同，此后商铺由业主自行管理等。该58间商铺总面积1015.14平方米，折合第三年度的年租金为51.8737万元（按合同约定1.40元/平方米·天计算）。2015年12月26日，66位业主集体签名发出“告知函”1份，载明“因百盛灯具市场自2015年5月1日起未支付任何租金，经多次协商及催告无果。本人决定自2015年12月26日起收回商铺，不再租赁给百盛灯具市场。特向冯博及高中兴总经理发此告知，请百盛灯具市场于7天之内支付已使用的2015年5月1日至2015年12月26日的租金及完成搬迁，否则逾期未搬，视同放弃商铺内所有物品及装修。本人将采取强制措施清理商铺内一切物品及装饰。特此告知！”部分业主为租金一事在2015年12月至2016年1月间多次到被告承租的经营场所闹事，市场因此停业至今。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同一经签订，对合同各方均具有约束力。双方争议的焦点为：一、解除合同的条件是否成就；二、2016年1月起的租金应否支付；三、滞纳金应否支付；四、保证金应否没收。对于焦点一。庭审查明，合同签订后，原告已依约交付租赁物，履行了合同义务。被告在支付了头两年的租金后，第三年度2015年5月1日至2016年4月30日的租金，至今仅支付30万元，也未就其余应付租金办理提存手续；被告提出的其不交付尚欠租金是基于不安抗辩，就本案而言，原告作为出租方，已完成交付租赁物的合同义务，事实上租赁物由被告占有使用至今，且合同约定的被告履行合同义务即支付租金的时间早于业主对其提出主张的时间，其所作的不安抗辩不能成立，故被告在第三年度开始后未按约全面履行支付租金这一合同义务的行为，构成违约，合同约定的解除合同条件已经成就，原告据此要求解除合同的请求，于法有据，本院依法应予支持。对于焦点二。被告虽因业主闹事造成其停业，但无证据证明业主的行为系受原告指使所为，且被告至今仍实际占有租赁物，理应支付占有期间的相应租金。被告所作的不能支付2016年1月起租金的抗辩，本院依法不予支持。对于焦点三。基于被告上述违约事实的客观存在，原告要求其承担支付滞纳金的请求，合法有据。原告自行调整的滞纳金计算标准（每日万分之三）未超出合理范围，本院依法予以支持。鉴于其中1015.14平方米商铺的业主已自2015年5月1日起自行管理商铺的实际，相应年租金51.8737万元予以扣减，即第三年度被告应实付的年租金为140.1263万元，已支付36万元，尚欠租金104.1263万元。滞纳金应以被告应付未付部分为基数据实计算。对于焦点四。涉案合同对被告未按期支付租金的违约责任已作出需支付滞纳金、原告有权解除合同的明确约定。虽然合同同时约定被告的违约行为足以让原告选择提前解除合同时保证金作为违约金不予返还，在本案中，原告同时选择了支付滞纳金、没收保证金这两种承担违约责任的方式，但无证据证明滞纳金的支付仍无法弥补因被告的违约行为给其造成的实际损失，故其保证金不予返还的诉请，证据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告金华市公元大厦商业管理有限公司与被告冯博签订的《租赁合同》；二、被告冯博于本判决生效之日起七日内支付原告金华市公元大厦商业管理有限公司租金104.1263万元（租金已计至2016年4月30日，此后租金按合同约定的计租价格、实际租赁面积计至实际交还租赁物之日止）；三、被告冯博于本判决生效之日起七日内支付原告金华市公元大厦商业管理有限公司滞纳金6.7598万元（滞纳金已计至2016年3月15日，此后滞纳金按应付未付租金额的每日万分之三计至实际清偿之日止）；四、驳回原告金华市公元大厦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19836元（其中9918元原告已预交），由原告金华市公元大厦商业管理有限公司负担5056元，由被告冯博负担14780元。被告负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  陈小玲人民陪审员  张文钧人民陪审员  姜景明二〇一六年九月二十五日书 记 员  施 媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。