温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初4990号原告：刘晓。委托诉讼代理人：杨安取，浙江平宇律师事务所律师。被告：浙ＸＸ川置业有限公司，住所地：温州市鹿城区汤家桥大自然家园1幢901、902、903室。法定代表人：朱爱华，执行董事。委托诉讼代理人：何延法、何旸，浙江人民联合律师事务所律师。原告刘晓与被告浙ＸＸ川置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓的委托诉讼代理人杨安取，被告浙ＸＸ川置业有限公司的委托诉讼代理人何旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓诉称：2012年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买其开发的“紫金园”第××幢××号房屋，总价款为2385474元；被告应于2014年5月7日前将商品房交付被告；被告逾期交付房屋应承担违约责任，若逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，若逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告承诺于2015年5月7日前取得土地、房屋权属证书交付原告办理商品房转移登记，被告逾期交付权属证书或登记证明，但能在合同约定交付日期起90日内交付的，被告应按已付房价款的万分之一承担违约责任；被告逾期交付权属证书或登记证明，且在合同约定交付日期起90日内仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，等等。上述合同签订后，原告已按照约定付清房价款，但被告未按期向原告交付商品房，也未按期向原告交付商品房转移登记所需的权属证书或登记证明。其中，被告交付时间逾期至2015年2月5日，共逾期274日，被告通知交付商品房转移登记所需的权属证书或登记证明的时间逾期至2015年6月5日，共逾期29日。因双方约定的逾期办证的违约金明显低于被告的违约行为给原告造成的损失，违约金应调整为以已付购房款为基数，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故请求判令：1.被告向原告支付逾期交房274日的违约金196086元；2.被告向原告支付逾期交付商品房权属证书或证明文件29日的违约金14140元；3.诉讼费由被告承担。被告浙ＸＸ川置业有限公司辩称：被告已经按约履行合同义务，并无违约行为。据合同约定，因自然灾害、政府行为、设计变更等不可抗力及重大技术问题可以顺延交房期限，原告也承诺给予被告优化改造期四个月。被告依据合同约定，主张可据实延期交付、延期办证的情况包括台风、二十一中承担的考务工作、温州市创建国家卫生城市、与景芳小区土地纠纷、紫金园项目施工期间的两项重大设计变更等。关于合同中违约金的约定，根据司法解释违约金不能超过实际损失，法院应予以调整。经审理查明：2012年9月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201290004250011，备案登记号：20129801422），约定：原告购买坐落鹿城区南郊乡龙方村三产安置地块的紫金园第××幢××号房，建筑面积为89.25平方米，商品房单价为每平方米26728元，总金额为2385474元；被告应当在2014年5月7日前将建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，有温州市建设主管部门出示的书面证明为依据的，被告可据实予以延期；除上述规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，若逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行，若逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的0.01%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；被告承诺于2015年5月7日前取得土地、房屋权属证书，交付原告，原告自行办理商品房转移登记，被告不能在前款约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任等等，《商品房买卖合同》附件四关于装饰、设备标准中约定外墙为高级外墙石材幕墙。原告已于2012年9月28日向被告付清房款。2012年9月23日，原告向被告提交一份《申请书》，委托被告对其购买的紫金园2幢503室、××幢××室进行房屋内部相应的优化改造，并同意以商品房买卖合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，具体交房时间以被告书面通知为准，按照上述约定交付房屋的，不承担违约责任等。2015年1月22日，涉案紫金园项目工程竣工验收合格，并于2015年1月28日办理竣工验收备案登记手续。2015年1月27日，被告向原告发出《紫金园领房通知书》，要求原告于2015年2月5日前来办理涉案商品房的交付手续等。2015年6月5日，被告向原告发出通知书，要求原告配合办理土地、房屋权属证书。另查明：2012年6月21日至2014年9月22日期间因温州遭遇泰利、苏拉、海葵、苏力、潭美、康妮、天兔、菲特、麦德姆、凤凰等台风，涉案紫金园工程项目的承包单位方泰建设集团有限公司经与被告协商，先后10次向工程监理单位杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计64天。涉案的紫金园项目邻近温州市第二十一中学，该校常被作为考点承担各类考试的考务工作，2012年5月5日至2014年12月28日期间，因温州市第二十一中学承担中考、高考、高校招生三项考试、浙江省学业水平考试、全国研究生入学考试等考务工作，应温州市第二十一中学及温州市教育局要求，方泰建设集团有限公司先后13次向杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计34天。2013年11月27日，温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发出《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作的紧急通知》，要求住建委和各国有投资公司对所管辖的建筑工地加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾。方泰建设集团有限公司于2014年1月13日以温州市创卫生文明城市需要为名义，向杭州市城市建设监理有限公司申请于2014年1月18日至2014年1月30日期间停工，并延长工期13天。上述事实，有原告提供的身份证、工商登记信息查询证明、商品房买卖合同、不动产统一发票、领房通知书，通知书、销售不动产统一发票，被告提供的客户签约须知、申请书、平面图、领房通知书、EMS邮寄单、《气象证明》、《致紫金园项目部的建议书》、《工程临时延期申请表》、《工程临时延期审批表》、《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作的紧急通知》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》及双方当事人的陈述等予以证实。本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中约定的约定的可据实延期交付商品房的情形为遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，且有温州市建设主管部门出示书面证明为依据。被告依据上述约定，主张可据实延期的情况包括台风、二十一中承担的考务工作、温州市创建国家卫生城市、与景芳小区土地纠纷、紫金园项目施工期间的两项重大设计变更。（一）关于台风导致的停工问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风虽属自然灾害，但温州地处沿海地带，每年出现数次台风属常态，被告作为专业的房地产开发企业应当对此有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。现本案并无证据证明涉案工程施工期间的台风次数明显多于正常数值，或台风造成的影响明显大于正常年份，故因台风造成的停工不宜作为出卖人可据实延期的理由。（二）关于考务工作导致的停工问题。本地承担中考、高考的中学相对固定，温州市第二十一中学长期承担各种考务工作是不争的事实，且中考、高考的考试时间固定，考试期间周边工地需停止施工是通行的做法。被告作为在温州市第二十一中学周边开发房地产的企业，对此亦应当有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。被告对该部分主张据实延期，本院不予支持，但对涉案合同签订后，因受温州市第二十一中学承担中考、高考外的其他考务工作影响而致开发建设期延长9天的事实予以认定。（三）关于温州市创建国家卫生城市导致停工的问题。如因温州市创建国家卫生城市需要，政府部门要求停工的，应当视为政府行为导致的不可抗力，但对“系政府要求停工”的事实，被告负有举证证明的责任。被告提供的温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发布的《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作紧急通知》，对建筑工地仅要求加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾，而并未要求停工；其提供的温州市住房和建设委员会公文处理单上对在建工程也仅提出文明施工的要求，故本院酌情认定涉案工程因温州市创建卫生城市需要致交付商品房延期的天数为3天。（四）与景芳小区的土地纠纷问题。被告所称的景芳小区业主以施工噪声影响以及地下室挖土影响围墙和道路为由阻扰其施工，以及景芳小区局部围墙占用其土地所导致的纠纷，既不属于不可抗力，也不属于施工中遇到的重大技术问题，被告主张据实延期其与景芳小区因相关纠纷所造成的工期延长期间，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。（五）关于紫金园项目施工期间的设计变更问题。双方在合同中已明确约定“施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据”，而被告并未提供温州市建设主管部门出示的有关因遇到重大技术问题而致开发建设期延长的书面证明，故本院对该项主张不予支持。（六）因原告曾向被告提交《申请书》，委托被告对房屋内部进行优化改造，并同意以商品房买卖合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，系双方协商同意对合同约定的变更，被告据此延长交付期限，应予支持。综上，被告至2015年2月5日通知原告交付涉案商品房，逾期交付商品房共计142日，被告依约应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，即101621元（142日×2385474元×0.01×3%）。因双方约定被告应于2015年5月7日前向原告交付商品房权属证书或证明文件，被告于2015年6月5日向原告发出通知，已构成违约。虽华川置业公司主张存在可据实顺延期限的理由，但《申请书》中约定的四个月改造期系对房屋内部进行优化改造，针对《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付时间，华川置业公司主张据此顺延办证期限，没有依据。本院对因受二十一中承担考务工作、温州市创建卫生城市影响导致的延期12天予以扣减，被告逾期交付权属证明共计17日，依约应向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，即238元（2385474元×0.01×1%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而有关“约定的违约金过分高于或低于造成的损失”的事实，亦应当由主张减少或增加违约金的一方承担举证证明的责任。因原、被告均未对其主张的调整违约金的事由予以举证证明，本院双方关于调整违约金的诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告浙ＸＸ川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓支付逾期交房违约金101621元；二、被告浙ＸＸ川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓支付逾期交付商品房权属证书的违约金238元；三、驳回原告刘晓的其他诉讼请求。如果被告浙ＸＸ川置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费4548元，减半收取2274元，由原告刘晓负担1067元，被告浙ＸＸ川置业有限公司负担1207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员  林鸯鸯二〇一六年九月一日代书 记员  杨 沁