四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民再字第5号上诉人（一审被告、再审被申请人）马洪轩，男，1972年2月11日出生，汉族，住泸州市江阳区太。委托代理人王玉生，四川大山律师事务所律师。被上诉人（一审原告、再审申请人）杨德贵，男，1964年2月27日出生，汉族，住泸州市江阳区。委托代理人吴春，四川舟畅律师事务所律师。上诉人马洪轩与被上诉人杨德贵租赁合同纠纷一案，前由四川省泸州市江阳区人民法院作出（2013）江阳民初字第58号民事判决，该判决生效后，杨德贵不服，向四川省泸州市江阳区人民法院申请再审。四川省泸州市江阳区人民法院于2016年3月9日作出（2015）江阳民再字第3号民事判决。宣判后，马洪轩不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马洪轩的委托代理人王玉生、被上诉人杨德贵及委托代理人吴春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川省泸州市江阳区人民法院一审查明，2010年6月28日，马洪轩委托其父马世维与杨德贵签订了《房屋租赁协议》。双方在合同中约定马洪轩将位于泸州市江阳区茜草镇白果园社的厂房及场地出租给杨德贵，租赁期从2010年6月28日至国家征用或开发商征用止，租金每年39800元，租赁用途为橱柜加工；杨德贵对租赁厂房场地（扩建厂房），如遇国家或开发商征用土地，杨德贵所修建的厂房拆迁安置费由杨德贵享有等等。此外，合同最后一条条款系手写，内容为杨德贵租赁厂房时间为三年(2010年6月28日至2013年6月27日)。四川省泸州市江阳区人民法院一审认为，双方签订的《房屋租赁协议》合法有效。原审原告不能举证证明其修建的厂房拆迁安置补偿具体金额，也未能举证证明被告已领取该补偿款的事实,应承担举证不能责任。遂作出（2013）江阳民初字第58号民事判决：驳回原告杨德贵的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告杨德贵承担。四川省泸州市江阳区人民法院再审查明，杨德贵与余英原系夫妻关系，2005年离婚，但离婚后仍共同生活、经营橱柜等生意，并于2006年4月11日共同生育女儿杨玉莹。马洪轩于2005年3月通过执行变卖，取得原泸州市江阳区三桥酒业有限公司位于泸州市江阳区茜草镇白果园社的厂房。该厂房土地使用权面积约2000平方米，产权证上登记的房屋面积为345.8平方米，其中：砖混房一间309.66平方米，砖木房一间36.14平方米，均临近街道。但其中砖混房的中间部分实际已拆除用于修建车间大门（以下称该砖混房屋为砖混库房）。此外，该厂另有无产权证的自建砖木房一间353.4平方米，在厂内深处远离街道（以下称该房为展厅）。2006年4月1日，杨德贵与马洪轩签订《房屋租赁协议》，约定将上述厂房出租给杨德贵，租期从2006年4月1日至2011年4月1日，为期5年，租金每年39800元，租赁用途为橱柜加工；租赁方对租赁的房屋进行装修或增设它物，不得影响房屋架构并须经甲方同意，在到期后恢复房屋原样；须交付一季度的租金后才能使用房屋及场地；不付或不按时付租金，马洪轩有权终止合同等等。杨德贵按约取得租赁场地后，一直将场地用于欧诺宝、金帝威橱柜的经营、生产。根据生产经营需要，杨德贵于2006年在原厂空地新建了429.2平方米的钢架房一间作为加工车间，在原厂酒罐存放区新建一间175.15平方米的砖木房作为库房（以下称砖木库房）以及一间烘房，并对钢架房对应的地面等进行了硬化处理。原有自建展厅仅进行了刷白，杨德贵对该展厅进行了装饰装修。原有砖混库房仅有墙砖和地砖装修，杨德贵对该房的吊顶和灯具等部分进行了装修，以便将展厅、砖混库房作为办公室和样品房。同时，杨德贵拆除了该厂原有的36.14平方米砖木房。2008年1月1日，余英受杨德贵之托与马洪轩签订一份《房屋租赁协议》，协议内容仅将“须交付一季度的租金后才能使用房屋及场地”更改为“须交付一年租金后才能使用房屋及场地”，其余内容均未变化，租期仍为2006年4月1日至2011年4月1日。2010年6月28日，马洪轩委托其父马世维与杨德贵再次签订了一份《房屋租赁协议》，协议内容较上一次有如下变化:杨德贵租赁厂房的时间从2010年6月28日至国家征用或开发商征用为止；杨德贵对租赁厂房场地（杨德贵扩建厂房），如国家或开发商征用土地，杨德贵所修建的厂房拆迁安置费由杨德贵享有；加上一条手写条款（其余条款均为机打），内容为杨德贵租赁厂房时间为三年，2010年6月28日至2013年6月27日。其余协议内容与上一次的《房屋租赁协议》一致。因土地整理项目需要，泸州市土地收购储备和开发中心对泸州市江阳区茜草沙湾部分不动产进行立项征收，该项目的《房屋拆迁许可证》批准字号为泸住建拆许字（2010）第04号。涉案厂房属该项目征地拆迁范围内。2011年12月28日，马洪轩与泸州市土地收购储备和开发中心签订了《房屋拆迁货币补偿协议书》，协议中约定：马洪轩被拆迁房屋位于泸州市江阳区茜草镇白果园社，房屋总建筑面积为1190.09平方米（有证房232.348平方米，；自建无证房957.75平方米），土地使用权1945.05平方米。补偿费分为评估估价和按标准赔偿两类。土地以及有证房屋属于评估价类，补偿费用共127.37万元，其中有证房屋面积确认为232.348平方米，为混合结构，单价为1447元/平方米（36.14平方米砖木房此时已被拆除，未评估）；自建无证房、附属物、设施和各项补助费、搬迁奖励等属按标准补偿类，共247.7059万元。补偿总额总计375.0759万元。在按标准补偿类中，包括下列涉案项目：1、自建无证房三间871533元，包括：砖木房353.4平方米×750元/平方米=265050元；砖木房175.15平方米×750元/平方米=131363元；钢架房429.2平方米×1100元/平方米=475120元。2、硬化地面1508.6平方米×160元/平方米=241376元。3、装饰装修方面：办公室760平方米（包括库房232.348平方米，展厅353.4平方米，砖木库房175.15平方米）×360元/平方米=273924元；车间附属物152平方米×180元/平方米=27360元。4、其他设施补偿：动力电1190.09平方米×60元/平方米=71406元；烘房灭失，38000元。5、搬迁补助费方面：办公、生产房1190.09平方米×5%×750元/平方米=44628元；设备搬迁补助费44800元。6、1.5月过渡费、停产、停业损失费方面：1190.09平方米生产房×17元/平方米×1.5=30347.00元。双方约定搬迁交旧房时间为2012年1月28日。约定付款方式为：1、签订协议后，先支付50%的补偿款给马洪轩；2、房屋移交拆除一个月后再支付100万元（如房屋拆除完毕则一次性付清）；3、房屋拆除完毕后三日内，付清剩余补偿款。同时，马洪轩向沙茜征地拆迁指挥部出具承诺书一份，载明“我是泸州市江阳区茜草街道联合村白果田社被拆迁所有权人马洪轩，因未注册企业，使用的是个人账户，现特承诺，此次拆迁款打入我个人账户内后如有经济纠纷或者其它事宜的纠纷一概由我本人负责。”2012年1月4日，泸州市江阳区沙茜片区征地拆迁指挥部向马洪轩支付了补偿款1880000元。此后，因杨德贵与马洪轩就拆迁补偿的分配等问题产生纠纷，马洪轩拒不向杨德贵支付拆迁补偿;杨德贵拒不退还租赁场地,也不向马洪轩支付2012年的房租。因此，杨德贵诉至原审法院请求判决马洪轩支付其应得拆迁补偿款。马洪轩随之另案起诉杨德贵要求解除双方在2010年6月28日签订的《房屋租赁协议》、退还厂房场地并支付2012年的房租等。在本案原审中，杨德贵未取得拆迁协议等证据，原审作出（2013）江阳民初字第58号民事判决，驳回杨德贵的诉讼请求。同时，马洪轩起诉杨德贵的另案作出（2013）江阳民初字第89号民事判决，判决解除双方2010年6月28日签订的《房屋租赁协议》，杨德贵向马洪轩退还厂房场地并支付2012年房租等，现该判决已产生法律效力。另查明：本案审理过程中，案外人余英表示本案的实体权利属杨德贵所有，2008年1月1日与被告签订的《房屋租赁协议》是受杨德贵之托与马洪轩签订的。诉讼中，杨德贵承诺如法院支持其诉求，其自愿放弃部分金额，具体如下：硬化地面费只主张500平方米；放弃库房办公室装修232.348平方米，只主张528.55平方米；放弃动力电主张；虽马洪轩房产证上36.14平方米的房屋在租赁时就不存在，不是其拆除，但愿意按拆迁评估时的混合结构房单价1447元/平方米，在其应得补偿款中扣除52294.58元。本案双方争议的主要焦点是:一、双方2010年有关拆迁安置的约定是否包括合同签订前扩建部分；二、杨德贵能否主张相应的拆迁安置补偿款；三、杨德贵是否拆除了马洪轩的房屋。四川省泸州市江阳区人民法院再审认为：一、关于双方2010年有关拆迁安置的约定是否包括合同签订前扩建部分的问题。马洪轩主张，1、双方在2006年签订的《房屋租赁协议》未实际履行，自己履行的是2008年与余英签订的《房屋租赁协议》，房屋系余英扩建的。余英在2010年初自愿退出房屋租赁，且未按约定将房屋恢复原样，应视为对房屋权利的放弃。2、本案双方在2010年6月28日签订《房屋租赁协议》中虽约定了杨德贵享有扩建厂房的拆迁安置费，但法律约束力是合同签订后才产生，所以该约定当然不包括先前的扩建部分。余英与杨德贵是不同合同的主体，余英修建的房屋也不属于该约定的范围。合同签订后，杨德贵也未对厂房场地进行任何扩建。因此，杨德贵不能主张此前扩建的部分。原审法院再审认为，1、马洪轩的主张与查明事实不符，杨德贵与马洪轩于2006年已经建立承租关系，房屋系杨德贵于2006年修建。2、合同双方完全可以对合同签订前的权利义务进行约定，被告关于该约定当然不包括先前扩建部分的主张自身不能成立。本案杨德贵与马洪轩于2006年4月1日签订并已履行的《房屋租赁协议》其租期本来就是截止到2011年4月1日，只要马洪轩不能证明该协议已被解除、转让或者未履行等，2010年6月28日签订的《房屋租赁协议》应视作是双方对租期和扩建房屋等原约定进行了变更，而2008年1月1日余英与马洪轩签订的《房屋租赁协议》则并不影响原合同的有效性，承租人仍然是杨德贵。并且，余英和马洪轩签订的协议内容与2006年4月1日的协议内容相比，仅仅是将“须交付一季度的租金后才能使用房屋及场地”更改为“须交付一年租金后才能使用房屋及场地”。这一事实与余英的证言，以及涉案租赁场地从2006年至2012年以来，其经营设施、项目、管理人等均未发生变化这一情况，能够相互印证，证明涉案扩建房屋等的实体权利属杨德贵所有，余英系受杨德贵所托与马洪轩签订合同。综上，对马洪轩的主张不予支持。二、关于杨德贵能否主张相应的拆迁安置补偿款的问题。马洪轩主张双方于2010年签订的《房屋租赁协议》已经被生效裁判文书判决解除，因此杨德贵已不享有该合同上约定的权利，不能主张拆迁安置补偿款。原审法院再审认为，关于扩建部分处理的约定不属于在租赁关系中对租期和价款等主要权利义务的约定，而属于对已实际发生的添附（扩建的房屋）而必然产生的权利义务如何清结及按何种标准清结进行的约定，系清理性、结算性条款，不因合同解除而无效。此外，本案涉案的拆迁许可项目系2010年取得，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，应适用原《城市房屋拆迁管理条例》。根据原《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。本案中，杨德贵作为承租人本身就属于拆迁协议的签订方，有权与拆迁人签订拆迁协议并取得相应项目的拆迁补偿费。而马洪轩在签订《房屋拆迁货币补偿协议书》时，未告知承租人杨德贵，而向征地部门承诺拆迁款打入其个人账户，其他事宜和纠纷由其解决。因此，马洪轩有义务遵守承诺，对杨德贵进行安置补偿。虽然租赁关系后经法院生效裁判文书判决解除，但从拆迁协议签订时至今双方并未对安置补偿或拆迁款分配达成一致。因此，马洪轩应按《房屋拆迁货币补偿协议书》约定的金额向杨德贵支付相应的补偿款。三、杨德贵是否拆除了马洪轩的房屋。马洪轩主张杨德贵拆除了自己的部分房屋，包括原有有证36.14平方米砖木房一间以及无证锅炉房一间。原审法院再审认为，关于涉案36.14平方米砖木房的拆除问题。涉案房产证与马洪轩提供的证人证言相互印证能够证明涉案厂房出租给杨德贵前，该36.14平方米砖木房确实存在。杨德贵不能证明该房系其他人拆除，应承担举证不能责任。该36.14平方米砖木房应视为杨德贵拆除。关于无证锅炉房的拆除问题。马洪轩所称锅炉房除证人证言外缺乏证据印证，而证人也记不清锅炉房是否就是展厅左面尚存未拆除的台面棚子。因此，不予认定。综上，马洪轩应按双方约定及其承诺履行，按《房屋拆迁货币补偿协议书》的标准将应归杨德贵所得的拆迁款给付杨德贵。根据庭审查明的情况，以及《房屋拆迁货币补偿协议书》载明的内容，对杨德贵应得的补偿款确认如下：1、关于房屋补偿款问题。杨德贵自建房屋二间，补偿款为606483元。包括：砖木房175.15平方米×750元/平方米=131363元；钢架房429.2平方米×1100元/平方米=475120元。2、关于硬化地面补偿款问题。除钢架房对应地面外，杨德贵不能证明其他地面系其硬化，因此，酌情按钢架房对应面积429.2平方米×160元/平方米=68672元予以确认。3、关于装饰装修补偿款问题。杨德贵放弃主张库房办公室装修232.348平方米，原审法院予以确认。砖木库房175.15平方米系杨德贵装修，展厅353.4平方米除刷白外其余均系杨德贵装修，以上装修费应归杨德贵所有，共528.55×360元/平方米=190278元；车间附属物152平方米×180元/平方米=27360元应属实际生产经营者杨德贵所有，以上共计217638元。4、关于其他设施补偿款问题。烘房系杨德贵修建，灭失费应归杨德贵所有，确认为38000元。动力电问题，双方的证据均不足以证明动力电系其单独修建，杨德贵放弃动力电补偿，原审法院予以确认。5、关于搬迁补助费问题。办公、生产房1190.09平方米×5%×750元/平方米=44628元；设备搬迁补助费44800元，以上共89428元均系对实际经营者在拆迁搬离时必然产生的费用的补助，应归杨德贵所有。6、1.5月过渡费、停产、停业损失费方面：1190.09平方米生产房×17元/平方米×1.5=30347.00元。该费用同样系经营者的停产补助，也应归杨德贵所有。以上补偿款总计1050568元。关于杨德贵应承担的款项，即杨德贵拆除涉案有证36.14平方米砖木房所涉的房屋补偿费和装修费问题。杨德贵自愿以混合结构房单价1447元/平方米在应得款中抵扣被拆除的36.14平方米有证房，计52294.58元，原审法院予以确认。该房所涉装修费仍应由杨德贵承担，计360元/平方米×36.14平方米=13010.4元。杨德贵应得补偿款1050568元，抵扣其应承担的款项65304.98元，余款985263.02元应由马洪轩支付杨德贵。据此，判决如下：1、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2013）江阳民初字第58号民事判决；2、被申请人马洪轩于本判决生效之日起十日内给付再审申请人杨德贵各项拆迁补偿款总计985263.02元。3、驳回再审申请人杨德贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费9800元，再审案件受理费5800元，由杨德贵承担2791元，马洪轩承担12809元。宣判后，马洪轩不服，向本院提起上诉称：1、上诉人马洪轩与被上诉人杨德贵于2006年签订的《租赁合同》实际并未履行，一是杨德贵未交付租金，二是上诉人于2008年与余英签订的《房屋租赁协议》的起始时间为2006年4月1日，即该合同履行的起始时间追认至两年前。2、余英租赁期间，虽然修建了一部分展厅等建筑物，但双方在合同中并未约定若遇征地拆迁等，对其所修建的建筑物应获得补偿。3、上诉人与杨德贵于2010年签订的《房屋租赁协议》，双方尽管在合同中约定对承租方修建的建筑物若遇征地拆迁等，获得的补偿费归杨德贵所有，但杨德贵在履行2010年租赁合同期间并未修建有建筑，故不涉及对其补偿问题。4、原一审再审判决程序违法。本院经二审查明事实、认定证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人马洪轩与被上诉人杨德贵于2006年建立承租关系，双方签订了《房屋租赁协议》，按合同约定被上诉人杨德贵租用上诉人马洪轩的相关房屋及场地用于欧诺宝、金帝威橱柜的经营、生产。后杨德贵在生产经营过程中根据需要于2006年在原厂空地新建了429.2平方米的钢架加工车间，175.15平方米的砖木库房及烘房，并对钢架房对应的地面等进行了硬化处理。还对原有自建展厅进行了装修，同时，拆除了该厂原有的36.14平方米砖木房。该房屋租赁协议约定租赁期限自2006年4月1日起至2011年4月1日止。之后，杨德贵的前妻余英以及杨德贵本人分别又于2008年和2010年与马洪轩和马洪轩的舅舅马世维签订了内容基本一致的房屋租赁合同，余英与马洪轩签订的租赁合同与2006年杨德贵与马洪轩签订的合同内容基本一致，仅对租金的交付作了调整，而杨德贵与马世维签订的租赁合同仅增加了一条即“乙方对租赁厂房场地（乙方扩建厂房），如国家或开发商征用土地，乙方所修建的厂房拆迁安置费由乙方享有”。后两份合同主要是对第一份租赁合同作了部分变更，即变更租金交付方式和增加对扩建房屋获得补偿的内容。该租赁场地从2006年至2012年，其经营设施、项目、管理人等均未发生变化。关于余英与马洪轩签订租赁合同的问题，杨德贵与余英虽然办理了离婚手续，但双方还共同生活居住在一起并生育了小孩，并在租用上诉人的房屋内共同生产经营欧诺宝、金帝威橱柜生意，之后余英承认签订合同是受杨德贵委托，杨德贵对余英的签约行为也认可，杨德贵及余英与上诉人前后签订的三份租赁合同具有连续和关联性。在2010年双方签订的租赁合同中关于杨德贵所修建的厂房拆迁安置费由杨德贵享有的约定，应是对杨德贵在2006年与上诉人签订租赁合同后所修建的房屋如遇拆迁其安置补偿费归属的约定。2011年国家征地，按租赁合同的约定杨德贵对自建厂房部分应获得国家赔偿，上诉人马洪轩代为领取的征地赔偿款项应归还被上诉人杨德贵。上诉人马洪轩所持的上诉理由无事实和法律根据，其理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民再字第3号民事判决。二审案件受理费13653元，由上诉人马洪轩负担。本判决为终审判决。审判长 李 斌审判员 陈际伟审判员 石正秀二〇一六年九月二十日书记员 熊雪梅