上海市崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第7468号原告(反诉被告)：中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处，住所地上海市杨浦区。法定代表人：邵留平，处长。委托诉讼代理人：张振侯，上海恒远律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海娟娟餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：米春华,董事长。委托诉讼代理人：杨浩，上海聚隆律师事务所律师。原告中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处(以下简称南空上海房产管理处)诉被告上海娟娟餐饮管理有限公司(以下简称娟娟餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审判，于2015年12月23日因涉及国家机密不公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。审理中，被告娟娟餐饮公司于2016年4月7日提起反诉。根据被告的申请，本院于2016年4月29日委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉讼房屋的室内外装修进行审价，并组成合议庭于2016年8月16日对本、反诉合并不公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张振侯及被告委托诉讼代理人杨浩两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南空上海房产管理处向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》；2、被告立即向原告腾退房屋；3、被告支付原告2016年1月1日起至实际腾退之日止按照每年人民币(以下币种均为人民币)800,000元标准计算的租金；4、承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月18日，原、被告签订了《军队房地产租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于上海市崇明县城桥镇东门路XXX号街面房(建筑面积970平方米及场地1000平方米)出租给被告使用。同时，该合同约定了租赁期限、租金、合同的解除、违约责任等。嗣后，原告按约向被告交付了租赁房屋。2015年1月17日，中国人民解放军总部颁发了《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关规定的通知》，该通知明确严禁出租军以下作战部队的房地产、严禁出租军事行政区的房地产。为此，原告于2015年8月告知被告关于中国人民解放军总部从严规范空余房地产租赁管理的通知内容，后又以书面形式向被告提出提前解除房地产租赁合同的要求。然被告竟然向原告提出了巨额补偿的无理要求。同时被告未按时支付租金。故原告方现根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条约定要求解除合同。原告对其主张的事实，向本院提交如下证据：1、原、被告于2014年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》一份；2、中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》[后营(2015)78号]；3、原告发送给被告要求解除合同的通知；4、中国人民解放军空军关于《空军从严规范空余房地产租赁管理措施》的通知[后房(2015)15号]、中国人民解放军空军上海基地关于《基地从严规范空余房地产租赁管理措施》的通知[后营(2015)169号]。被告娟娟餐饮公司辩称，其不同意原告的全部诉讼请求。1、原、被告于2014年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》是由军方提供制式合同，并经过军队房地产管理部门中国人民解放军空军南京房地产管理处审核同意出租，是合法有效的，但该合同中第八条第(三)项、第九条第(二)项、第(四)项等格式条款，未遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，免除原告责任，加重被告责任，排除被告的主要权利，依法应认定为无效。现合同尚未到期，原告无权提前解除。2、军方下发通知，仅内部发生效力，不及于被告，对于已经签订租赁合同的承租人而言，只要合同有效，就应当全面实际履行。现原告仅凭一个通知要求解除合同无法律依据，被告系餐饮公司，如提前解除合同将导致被告损失，原告应对此作合理的补偿。3、认可被告自2016年1月1日起未交纳租金，之所以未交是因为接到原告方要求解除合同的通知，行使不安抗辩权，同时原告也没有发过租金支付催要函。被告娟娟餐饮公司作为反诉原告向本院提出诉讼请求：1、反诉被告南空上海房产管理处赔偿反诉原告装修损失1,845,872元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2006年2月1日起承租反诉被告位于上海市崇明县城桥镇东门路XXX号房屋，租赁用途为餐饮。自建立租赁关系起，反诉原告与反诉被告连续签订有数份《军队房地产租赁合同》，均经过了军队房地产管理部门审核同意出租，并先后就租赁房屋在反诉被告同意的情况下进行了装饰装修，投资数额巨大。2014年6月18日，反诉原告与反诉被告又签订了《军队房地产租赁合同》，租赁期限为2014年7月1日至2017年6月30日。续约后，反诉原告经反诉被告同意，因经营需要又投入装饰装修费用。现反诉被告于合同履行期内提出解除合同，将致反诉原告无法实现合同目的，造成反诉原告的经济损失应由反诉被告承担赔偿责任。被告娟娟餐饮公司对其主张的事实，向本院提供了如下证据：1、《军队房地产租赁合同》一份；2、原告于2015年8月28日向被告方发送的通知一份；3、原告于2015年10月10日发给被告方的复函一份；4、被告方于2015年10月15日发送给原告的律师函一份；5、被告方于2015年8月31日自制提前解除合同后装修设备损失表一份；6、原告于2013年10月25日发送被告的《关于固定资产评估事》的函件一份；7、2013年11月24日万隆(上海)资产评估有限公司出具的涉讼房屋室内外改扩建、装修、设备资产评估报告一份；8、2016年6月15日上海四海建筑工程造价咨询监理有限公司出具的司法鉴定意见书。原告南空上海房产管理处作为反诉被告辩称：其不同意反诉原告娟娟餐饮公司的诉讼请求，反诉被告解除合同是基于部队的规定。根据双方签订的合同约定，反诉被告有权提出解除合同并可以不赔偿反诉原告的损失。合同中对于解除的约定是非常明确的，现反诉被告同意按照合同第九条第(二)项约定解除合同，愿意补偿被告两个月租金并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息。经庭审质证，被告娟娟餐饮公司对原告南空上海房产管理处提交的证据1、2、3、4的真实性没有异议，同时提出：原告提交的证据1可证明双方的租赁合同是经过原告上级单位审核批准的，该份合同属于格式合同，但在签订时原告没有尽到提示义务，所以相应的免除原告责任的格式条款是无效的；证据2仅是部队内部规定不能对抗法律，双方签订合同时并未有该通知，原告不能以此作为解除合同的依据；证据3不能视为原告于2015年8月28日已经通知被告。对被告娟娟餐饮公司提交的证据，原告南空上海房产管理处质证意见如下：对证据1、2、3、4的真实性没有异议，但认为合同是双方协商一致的产物，并非格式合同和格式条款；对证据5不予认可；对于证据6、7，认为当初原告是按照部队房地产出租的规定要求被告作评估的，该评估报告不适用本案合同解除；对于证据8，认为该司法鉴定对本案没有意义，本案是按照合同约定的条款解除合同，如果一定存在损失也是经营期利润，不包括装饰装修，另外该司法鉴定未将两次施工分别列出，对残值有影响。经开庭审理，双方当事人举证、质证，本院确认事实如下：2014年6月18日，原告南空上海房产管理处与被告娟娟餐饮公司签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市崇明县城桥镇东门路XXX号街面房(坐落号：空南沪字第59009号)的房屋建筑面积970平方米、场地面积1000平方米出租给被告使用；租赁用途为餐饮服务业；租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止；租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)2,400,000元，第一至三年年租金分别为790,000元、800,000元、810,000元，租金按季结算，于每季的前十日内交付；被告自合同签订后十日内支付原告房地产租赁保证金80,000元；该合同第八条第(三)项中约定，被告在不影响使用安全的前提下，如确需对所承租房屋进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告。对于合同的解除，双方约定有5种情形，其中第九条第(二)项约定，原告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知被告，被告应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，原告按被告实际使用时间计收租金，补偿两个月租金给被告作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；第九条第(四)项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任；等等。合同签订后，军队房地产管理部门经审核，于同年8月2日作出“同意出租”意见。嗣后，原告将涉讼房屋及场地交付被告经营使用，被告亦按约支付租金至2015年12月。2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会颁发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关规定的通知》(机密)，原告据此于2015年8月28日书面通知被告要求提前解除租赁合同，并于2015年10月10日对被告提出的申请赔偿要求复函被告，表示同意按照租赁合同中第九条第(二)款规定解除双方租赁关系，并按该条款约定赔偿被告两个月租金等。后因双方无法对补偿问题达成一致意见，遂引起本案讼争。另查明，2014年12月17日，上海闵行麦盛莉餐饮有限公司经核准企业名称变更为娟娟餐饮管理有限公司。本院认为，本案涉讼房地产属军队空余房地产，根据相关规定，出租军队空余房地产，必须使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本，签订书面合同，并经军队房地产管理部门审核同意后，方可生效。同时，我国合同法也规定了当事人可以约定一方解除合同的条件。原告南空上海房产管理处与被告娟娟餐饮公司于2014年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并报经军队房地产管理部门审核同意，合法有效。该合同第七条、第八条分别约定出租方与承租方应当履行的义务，第九条则是对合同的解除作出约定，并未免除原告方责任和加重被告方责任、排除被告方主要权利，故对被告提出的该合同中第八条第(三)项、第九条第(二)项、第(四)项等格式条款无效的辩护意见，本院不予采信。现因军队政策发生了重大调整，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，原告依据合同第九条第(二)项约定行使解除权并无不妥，原告的诉请与法有据，其自愿补偿被告两个月租金并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，本院予以准许。对于被告娟娟餐饮公司反诉要求原告南空上海房产管理处赔偿其装修损失1,845,872元，本院认为，被告在签订《军队房地产租赁合同》时即已对原告所要出租的房地产做了充分了解，且合同对租赁房屋进行装修等费用的承担及合同解除后的归属均有明确约定，被告亦知晓对该房屋的装修投资可能存在的风险，故对被告的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处与被告(反诉原告)上海娟娟餐饮管理有限公司于2014年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》予以解除；二、被告(反诉原告)上海娟娟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市崇明县城桥镇东门路XXX号街面房(建筑面积970平方米及场地1000平方米)腾空后归还原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处；三、被告(反诉原告)上海娟娟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处自2016年1月起至实际归还房屋之日止的房屋租金(按照每年人民币800,000元标准计算)；四、原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处于本判决生效之日起十五日内按照每年人民币800,000元标准计算支付被告(反诉原告)上海娟娟餐饮管理有限公司两个月的房屋租金；五、原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)上海娟娟餐饮管理有限公司房地产租赁保证金人民币80,000元及其利息(自2014年6月18日起按中国人民银行同期存款利息标准计算至实际返还时止)；六、被告(反诉原告)上海娟娟餐饮管理有限公司要求原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处赔偿装修损失人民币1,845,872元之诉讼请求，不予支持。本案本诉案件受理费人民币7,300元，由被告上海娟娟餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费人民币10,706元、鉴定费人民币33,000元，由被告上海娟娟餐饮管理有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施 杰审 判 员  陈 洁人民陪审员  黄凌霞二〇一六年九月二十九日书 记 员  王 宇附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……