上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初17590号原告(反诉被告)范融，女，1983年1月16日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人张晔、杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。被告(反诉原告)王纪刚，男，1977年8月30日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)纪龙英，女，1946年8月2日出生，汉族，住址同上。两被告(反诉原告)共同委托代理人祝伟峻，上海大衍律师事务所律师。第三人上海锐丰投资顾问有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人卢航，职务董事长。委托代理人陈伟。原告范融与被告王纪刚、纪龙英、反诉原告王纪刚、纪龙英与反诉被告范融、第三人上海锐丰投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)范融的委托代理人张晔、杨仲侃、被告(反诉原告)王纪刚、纪龙英的共同委托代理人祝伟峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范融诉称,原、被告双方于2016年3月16日签订《上海市房地产买卖合同》，合同编号XXXXXXX，该合同就双方权利义务约定明确。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了部分购房款人民币79万元。然，因原告爱人的名下登记有两套房屋，其中一套为原告爱人与其爷爷奶奶共有的房屋，当时原告向第三人陈述了该情况，第三人告知原告与祖辈共有的房屋不计入限购范围内，为此双方在第三人居间下继续办理了贷款手续，且已经获得银行审核通过。然而在该房办理过户登记的过程中，上述情况却被告知属限购范围内，无法办理交易过户登记的手续，致使合同无法继续履行，导致合同目的不达。事件发生后，原告积极向被告协商解决上述事宜，希望双方友好协商解决纠纷，但因被告向原告主张高额之赔偿款，明显违反了合同的有关条款之约定，致使双方无法达成和解。2016年6月3日，原告委托律师，向被告发函，要求解除上述合同，并依据合同补充条款(二)之有关规定，解决双方纠纷。被告接函后，未予答复原告。综上所述，被告之行为违反了双方就相关事件发生后，解决争议的有关约定，并造成原告的损失进一步扩大。为此，为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除双方于2016年3月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告立即返还原告所付购房款人民币79万元整；三、本案诉讼费由被告负担。被告王纪刚、纪龙英辩称：在双方签订居间合同、买卖合同过程中，限购政策已经明确，原告作为具有民事行为能力人，对于其家庭的住房情况是了解的，包括夫妻共有、其丈夫与家人共有住房情况是明知的，被告没有得到任何告知。在交易当日的5月16日，审税手续等均已完成，第三人的工作人员却至被告处称原告欺骗了第三人，没有说实话，房屋属于限购范围。原告没有按照合同约定向被告支付第二笔房款，导致合同无法继续履行，原告已经构成了违约，被告同意解除合同，但原告应当承担违约责任，在承担违约责任以后，被告方能将剩余房款予以返还。第三人上海锐丰投资顾问有限公司述称，原告的诉请是原、被告之间的争议，第三人不发表意见。第三人为原、被告提供居间服务的工作人员已经离职，代理人向其了解情况时，该工作人员也不愿意多说。在签订居间协议前，该工作人员向原告了解过房屋情况，原告将其与爱人拥有的房屋情况告知过该工作人员，原告称自己不存在限购。在签订居间协议审税过程中，该工作人员方得知限购情况，后告知了被告。休庭以后，第三人又向该工作人员核实情况，该工作人员仍不愿意多发表意见，但称原告限购的情况是过户当日方得知的，但过户的具体时间已经记不清楚了。第三人认为，己方在交易过程中，并不存在过错。反诉原告王纪刚、纪龙英诉称，反诉原、被告于2016年3月16日就本市普陀区宜昌路XXX弄XXX号XXX室房屋签署了《上海市房地产买卖合同》等法律文件。合同生效后，两反诉原告按合同的约定履行了所承担的义务，而反诉被告却未按合同约定的付款期限向两反诉原告按约支付相应款项，且由于反诉被告原因导致合同已无法继续履行，其违约行为亦造成反诉原告重大经济损失，根据合同相关条款的约定两反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告按约支付违约金和承担赔偿金。反诉原告已多次向反诉被告告知，并要求其承担违约责任，均未果。为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告遂提起反诉，要求法院依法判令：一、解除反诉原、被告就买卖本市普陀区宜昌路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》，并请求反诉被告承担赔偿金人民币49万元，及支付违约金人民币4125元；二、反诉被告依法承担本案诉讼费。反诉被告范融辩称，基于本诉中的诉称主张，买卖合同无法履行是因为限购原因所致，非反诉被告的主观原因。双方在补充合同中约定首付款79万元，反诉被告已经依约及时履行了，剩余房款应当是通过银行贷款方式支付，而己方也已经办妥了该项贷款，贷款则应在房屋权利过户后才能发放，不存在2016年5月16日支付的约定。根据双方在补充条款二中的约定，因限购原因导致合同无法履行的，应当予以经济损失的赔偿，反诉原告并未提供证据证明其经济损失的存在，相反因为房产市场的上涨，反诉原告不但没有损失反而获利。据此，反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。第三人上海锐丰投资顾问有限公司：坚持本诉中的陈述，同样对反诉原告的诉请不发表意见。经审理查明：2003年5月22日，被告王纪刚、纪龙英登记成为系争房屋上海市普陀区宜昌路XXX弄XXX号XXX室的权利人。2016年3月7日，原告与被告王纪刚及第三人签订了《房地产买卖居间合同》，合同附件为《房地产买卖合同》，由第三人为双方买卖系争房屋提供居间服务。2016年3月16日，原(乙方)、被告(甲方)签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同编号XXXXXXX。在合同特别告知(二)中明确载明：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》(沪府办发(2011)6号)第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、……暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”……双方在合同中约定：由乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用房屋内的土地使用权，建筑面积45.31平方米。双方协商一致上述房地产转让价款共计人民币245万元，并确认于2016年5月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过5日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付5日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方应当书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同另就交付房地产约定了对等的违约责任。双方在补充条款中约定根据上述房地产下发的特别规定，本合同签订前，甲乙双方已阅看本合同前言中的特别告知(二)以及本合同附件补充条款(二)中的各项格式内容，同时，甲乙双方对于上述合同附件中规定的国家相关限购政策并予以全面认可并同意遵照执行。在补充条款二中双方约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三双方则约定了乙方付款的日期和支付方式：1、待甲乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款计69万元。本合同签订前乙方已支付定金及10万元转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款79万元。2、甲方同意乙方通过贷款银行申请165万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后7个工作日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方贷款申请未全额经审核通过，则乙方应于送件当日将第二期房价款差额补足并支付甲方。3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后2016年5月15日之前，甲乙双亲自或委托第三人赴上海市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待上海市普陀区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。4、甲乙双方约定于2016年5月15日前，双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。合同另就尾款支付、物业管理费等等其他费用的支付、居间介绍、代理等中介服务情况作出约定。2015年3月8日，王纪刚出具收款收据，言明收到由原告支付的购买系争房屋的定金2万元，后又出具收款收据收到定金8万元。嗣后，纪龙英出具收款收据言明收到原告部分房价款69万元。2016年5月16日，经原、被告同意，双方与第三人的工作人员赴房地产交易中心办理权利过户登记，因原告属于限购对象，双方未能办理权利变动登记。2016年5月27日，原告收讫被告委托律师所发出的《律师函》，告知原告双方所签订的合同依法有效，因原告原因导致房屋交易无法完成，同时原告亦未按合同约定的付款期限支付相应的房屋款项，遂有权单方面解除合同，并要求原告承担违约责任，支付合同约定的违约金、承担赔偿责任。原告则认为己方早已将自己与丈夫名下的房屋告知第三人，第三人告知原告房屋可以过户，故自己不存在过错，遂要求被告返还已付房款。双方未能就上述争议达成合意，原告遂向本院提起诉讼，请求法院判决支持如其诉请。审理中，原告提交了与第三人工作人员的微信截屏，称审税和贷款时，原告多次询问第三人是否可以过户，第三人工作人员明确告知原告可以过户；被告及第三人对截屏的真实性均不认可，称无法确认与原告对话的是第三人的工作人员。审理中，原告提交了其与中国邮政储蓄银行股份有限公司上海静安区支行签订的《个人消费贷款及担保合同》(适用于房屋贷款、汽车消费贷款、车位贷款、自建房贷款)，证明原告在过户时已经具备获得银行审批通过的贷款，完全有履约能力。被告及第三人对该合同真实性不予认可，被告称合同约定的金额超出了规定，合同可能存在造假，并请求法院核实；第三人则称因工作人员的辞职，贷款办理是否由第三人协助不清楚。经本院核查，上述贷款合同确系中国邮政储蓄银行股份有限公司上海静安区支行与原告所达成，银行已经批准通过原告的贷款申请。反诉经审理查明事实同本诉。审理中，反诉被告表示，己方虽然没有故意隐瞒限购事实，但出于道义和公平原则，自愿补偿反诉原告2万元。本院认为：关于本诉，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，原告按约支付大部分房款，但双方进行产权过户登记时因原告属于限购对象，致产权转移登记未能成功。根据限购政策规定，原告的丈夫名下确另有房屋已经进行登记备案，双方的合同确已经无法履行。从系争房屋的买卖合同条款内容分析，合同多处提到了限购政策，三方应当对限购政策是明知的。审理中，原告称其已经告知第三人的工作人员，系工作人员阐述因与祖辈共有而不属限购的主张，虽然原告未能提供证据，但从第三人的陈述中可以发现，第三人对原告告知其与家人拥有房屋的事实陈述相互矛盾，但从未否认原告对上述事实的告知行为，仅表述知道限购是于2016年5月16日限购当日，因此本院据此难以认定原告未告知第三人己方拥有房屋情况的事实；且原告作为买受方，已经履行支付了高达79万元的房款、办理审税、通过银行贷款批准等一系列手续，显然原告积极履行合同的意思表示是非常明显的，在合同明确提示、由第三人作为专业房地产买卖中介机构参与下，对己方是否属于限购人员不向专业人员进行咨询也属不合理，由此推定原告故意隐瞒限购事实欺骗被告的主张，显然与事实不符。由于限购致使合同无法履行，故原告请求解除合同的诉讼请求符合法律规定，审理中，被告亦表示同意解除合同，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，被告收取的房款应当予以返还，故原告要求被告返还房款的诉讼请求，本院一并予以支持。关于反诉，根据合同约定内容分析，反诉被告逾期付款应当承担相应的违约责任；如双方因限购原因导致合同无法履行，反诉被告则应当承担赔偿经济损失的责任。根据合同约定，原告支付第二笔款项应当以银行贷款形式进行支付，而贷款发放应当是在原、被告间产权发生变动原告登记成为产权人、原告获得他项权证交至贷款银行后，被告认为过户当日原告应当支付第二笔房款的主张，显然与该约定不相符合，也与房地产市场交易惯例相违背，被告据此认定原告构成违约的主张，本院难以支持。因此，本案应当适用因限购导致合同无法继续履行的约定条款。审理中，反诉原告未能提供其经济损失的证据，同时反诉被告抗辩称基于系争房屋价格上涨，故反诉原告并未产生损失的主张，因与当前房地产市场的发展事实相吻合，本院予以采纳，故反诉原告要求反诉被告承担违约责任支付违约金和赔偿金的诉讼请求，与合同约定不相符，也不符合市场惯例，本院对反诉原告的诉讼请求，不予支持。审理中，反诉被告自愿表示出于道义和公平原则，补偿反诉原告2万元，与法不悖，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告范融与被告王纪刚、纪龙英于2016年3月16日签订的关于上海市普陀区宜昌路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告王纪刚、纪龙英应于本判决生效之日起十日内返还原告范融购房款人民币79万元；三、对反诉原告王纪刚、纪龙英要求反诉被告承担赔偿金人民币49万元、支付违约金人民币4125元的诉讼请求不予支持；四、准许反诉被告范融自愿与本判决生效之日十日内补偿反诉原告王纪刚、纪龙英人民币2万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币11700元，减半收取计人民币5850元，由原、被告各半负担；本案反诉受理费人民币4355.5元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一六年九月二十七日书记员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。