江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初382号原告马宏钧，男，1979年11月3日生，汉族，住南京市。委托代理人唐宁，江苏谢德满律师事务所律师。被告南京顺驰不动产网络有限公司，住所地在南京市秦淮区洪武路23号隆盛大厦605、606室。法定代表人兰蓉，南京顺驰不动产网络有限公司总经理。委托代理人马玉婷，女，南京顺驰不动产网络有限公司员工。第三人南京豪骏置业顾问有限公司，住所地在南京市沿江工业开发区平阳三路88号118室。法定代表人邢泉。原告马宏钧诉被告南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）、第三人南京豪骏置业顾问有限公司（以下简称豪骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐宁、被告委托代理人马玉婷到庭参加了诉讼。第三人豪骏公司经本院合法传唤，无正当理由未参加诉讼，本案现已审理终结。原告马宏钧诉称：原、被告于2011年8月18日签订租赁合同一份，约定：原告将承租的南京市玄武区傅厚岗××号××大厦××楼商铺180平方米的面积转租给被告使用，租期自2011年9月8日至2014年9月7日；租金为每年235000元，支付方式为半年支付，每期租金应提前一个月支付，但被告只向原告支付了截止2014年3月7日前的租金，此后的租金均未按约支付，故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付2014年3月8日至2015年12月31日期间的租金426702元及利息（其中117500元自2014年2月8日起算；117500元自2014年8月8日起算；117500元自2015年2月8日起算；74202元自2015年8月8日起算，按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。被告顺驰公司辩称：被告与原告的租赁关系至2014年9月7日终止。2014年9月7日至2015年12月31日期间双方已经没有合同关系。在原、被告的合同履行期限内因原告严重拖欠第三人豪骏公司的租金导致被告无法正常使用租赁房屋，第三人豪骏公司向被告出示了要求与原告解除租赁合同的函件，在面临承租房屋被封的情况下，被告向豪骏公司支付了2013年10月至2014年9月7日的租金并与豪骏公司签订了房屋租赁合同，合同期限至2016年10月2日，被告不应为同一承租房屋支付两份租金，有损公平原则。本案系原告过错导致合同无法履行，根据合同法第228条的规定，因第三人主张权利导致承租人无法承租，承租人可以要求减少租金或不支付租金，故原告丧失收取租金的权利。被告有10000元押金在原告处，应该予以抵扣。第三人豪骏公司未到庭陈述意见。经审理查明：坐落于南京市房屋产权人系南京人民印刷厂（以下简称印刷厂），印刷厂将房屋出租给第三人豪骏公司。2011年6月25日，豪骏公司与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定：由原告承租南京市门面房，面积为654平方米，租赁期自2011年7月4日起至2017年7月3日止；拖欠租金等费用达10天的，豪骏公司可提前终止合同，收回房屋。2011年8月18日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于南京市门面房，面积为180平方米，租期为三年，自2011年9月8日至2014年9月7日，年租金235000元，租金支付方式为半年支付，押金10000元；原告提前收回租赁房屋或被告提前退租的，应向对方按照整个租期租金15%的标准支付违约金。同时期，原告另将富昇大厦一楼其余门面房出租给先声再康江苏药业有限公司、南京市玄武区馨薇莉化妆品店。原、被告合同签订当日，被告向原告支付押金10000元。此后，原告将房屋交由被告承租，被告按约支付租金。2013年6月13日，被告向原告支付了2013年9月8日至2014年3月7日的租金117500元。2013年10月15日，被告收到第三人豪骏公司发给原告的《解除合同通知书》，内容为：“由您承租位于南京市门面房，现因您已拖欠租金超过十天，我公司依据合同约定，特通知解除双方签订的租赁合同，请在十日内腾迁完毕，将与租赁前状态一致的房屋返还我公司。”2013年11月18日，被告与豪骏公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月25日至2016年10月2日，年租金235000元，按半年支付。当日，被告向豪骏公司支付2013年10月3日至2014年4月2日租金117500元。2014年3月18日，被告顺驰公司作为原告，另案将马宏钧作为原告，豪骏公司、印刷厂作为第三人诉至本院，以豪骏公司与马宏骏的租赁关系已经解除，马宏钧已经丧失出租权为由，请求判令顺驰公司与马宏钧的租赁合同于2013年10月15日解除；马宏钧向顺驰公司退还2013年9月8日至2014年3月7日的租金117500元、押金10000元，并支付违约金105750元。本院经审理认为，马宏钧将房屋转租给顺驰公司，印刷厂及豪骏公司均无异议，顺驰公司及豪骏公司均无证据证明2013年10月15日豪骏公司主张解除合同的通知到达马宏钧，故顺驰公司以此为由主张与马宏钧的租赁合同解除，法院不予支持。故驳回原告诉讼请求。该案经二审后维持原判。此后，被告一直向第三人豪骏公司交纳租金至2016年4月2日。2015年12月22日，原告与第三人豪骏公司经南京仲裁委员会调解，达成仲裁调解协议，内容为：“豪骏公司与马宏钧同意双方2011年6月25日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日解除；马宏钧于2016年1月31日向豪骏公司支付2013年11月4日至2015年12月31日期间的租金1622102.59元，物业费30496.68元，合计1652599.27元；关于《房屋租赁合同》约定的富昇大厦一楼门面房654平方米的租金及物业费，其中2011年7月4日至2015年12月31日期间的租金及物业费由被申请人马宏钧根据其与次承租人（顺驰公司、先声再康江苏药业有限公司、南京市玄武区馨薇莉化妆品店）签订的合同向次承租人收取；2016年1月1日起的租金及物业费由豪骏公司向次承租人（顺驰公司、先声再康江苏药业有限公司、南京市玄武区馨薇莉化妆品店）收取，豪骏公司自行处理其已收到的次承租人交纳的2015年12月31日的租金及物业费；如马宏钧未按时履行上述付款内容，视为其确认豪骏公司与马宏钧的房屋租赁合同于2013年11月4日解除，由马宏钧负责将其已经收取次承租人（顺驰公司、先声再康江苏药业有限公司、南京市玄武区馨薇莉化妆品店）的2013年11月4日之后的房屋租金及物业费退还上述次承租人；豪骏公司保证次承租人（顺驰公司、先声再康江苏药业有限公司、南京市玄武区馨薇莉化妆品店）与马宏钧签订的租赁合同中已经约定的承租期不受豪骏公司与马宏钧解除租赁合同的影响。”2016年2月26日，马宏钧将上述调解协议中确定的金额全部支付给豪骏公司。以上事实由租赁合同、本院判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告于2011年8月18日签订的租赁合同系双方真实意思表示，房屋所有权人及出租人豪骏公司对原告的转租行为均未提出异议，故原、被告的租赁合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，被告与原告签订租赁合同后，基于其与原告的租赁合同一直占有使用房屋，虽然第三人豪骏公司在2013年10月向被告称其与原告的租赁合同已经解除，但该解除未得到生效判决的确认，被告另案请求确认其与原告的租赁合同于2013年10月15日解除的请求，亦未得到法院支持，原告与被告的合同仍处于有效且继续履行状态，被告负有向原告支付租金的义务。2014年9月7日，原、被告租赁合同到期后，被告仍基于与原告的租赁合同继续占有涉案房屋，双方形成不定期租赁关系，被告仍应按原合同约定向原告支付租金，根据双方合同约定标准2014年3月8日至2015年12月31日租金应为426541元。根据双方合同约定，被告须半年支付一次租金，每期租金提前一个月支付，被告的欠付租金应自2014年2月8日支付117500元，2014年8月8日支付117500元，2015年2月8日117500元，2015年8月8日支付下一期租金74041元，故本院对原告主张的上述欠付租金利息予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二六条、二百二十四条、二百三十六条之规定，判决如下：被告南京顺驰不动产网络有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马宏钧支付2014年3月8日至2015年12月31日期间的租金426541元及利息（其中117500元自2014年2月8日起算；117500元自2014年8月8日起算；117500元自2015年2月8日起算；74041元自2015年8月8日起算，按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7700元，保全费2720元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  郑 荣人民陪审员  奚幼坚人民陪审员  唐晓妹二〇一六年九月二十八日见习书记员  秦 璇