贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0302民初3953号 原告遵义市城投物业服务有限公司。住所地遵义市**路蔺家坡还房小区。组织机构代码：76608751-7。 法定代表人张俊，董事长。 委托代理人刘登明，公司员工。 被告张晓丽，女，1973年11月08日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托代理人李卓强，男，1972年10月28日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。系张晓丽之夫。 原告遵义市城投物业服务有限公司（以下简称城投物业公司）与被告张晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法由审判员向小梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城投物业公司委托代理人刘登明、被告张晓丽委托代理人李卓强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，被告张晓丽系白杨二区业主，根据被告与我公司2009年9月17日达成的《物业管理服务合同》，我公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告从2010年9月17日起至2016年4月22日止，拖欠物业管理费共计人民币3707.45元，且按照合同约定应当支付违约金111.22元。我公司曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。为维护我公司合法权益，保证我公司能提供优质的物业管理服务，特提起诉讼，请求依法判决被告向我公司缴纳从2010年9月17日起至2016年4月22日止的物业管理费用3707.45元及逾期缴纳物管费违约金111.22元，共计3818.67元。 被告张晓丽的委托代理人李卓强辩称，我与城投物业公司在接房时就签订了一年的《物业管理服务合同》，合同约定期限为2009年9月17日至2010年10月16日止。合同期限内的物业服务费已经预付，但城投物业公司合同期限内不履行物业管理服务职责，任意侵害业主权利和利益，城投物业公司应当停止侵害行为。原告侵害小区业主权利和利益的违法行为具体如下：1、接房时要求预付一年物业服务费没有依据；2、我居住的单元门是本单元24户业主每户筹180元人民币安装的，属于本单元业主财产，原告公司非法设置广告牌，出让给商家商户发布广告，收费获利；3、楼栋外墙属于业主共有财产，城投物业公司扇子出让广告位获利，非法侵占业主共有利益；4、小区内道路是为了保护小区业主私有财产如发生火灾等危险事故时，应急抢险车能及时安全到达抢险的通道，是属于小区内全体业主的公共资源，原告公司杀你在通道上用黄线画出停车位，公开对外停车收费获利，严重侵害了业主共有权利，给小区居民私有财产安全带来严重安全隐患。 原告城投物业公司没有对业主认真履行物业管理服务职责的事实如下：1、我居住二楼，入住第一年冬天，一楼业主烧煤火取暖，排除大量烟毒，造成我二楼不敢开窗通风换气，告知城投物业公司，公司不予登记协调解决，也不予回复，导致我与楼下邻居发生争吵，直至2015年楼下邻居方才拆除；2、白杨二区C栋是纯住宅楼，一层外是公共绿化区，城投物业公司不履行管理职责，导致很多一楼业主占用公共绿化地，有的改成私家花园，有的改成私家菜园，有的圈起来养鸡，有的直接建房，有的直接将住宅房改成商业用房，城投公司未按照《物业管理条例》规定认真履行管理服务，进行劝阻和制止；3、白杨二小区内，养狗人士众多，夜里狗叫狂吠，狗屎随地可见，垃圾箱旁垃圾成堆，原告公司不认真履行《物业管理条例》规定的环境管理职责，给业主居家生活带来严重伤害；4、我们入住白杨二区六年来，遵义市城投放开公司一直没有提出筹备小区业主委员会，导致其下属企业城投物业公司一直持续进行侵权服务。 经审理查明，原告城投物业公司是依法领取营业执照并进行工商登记注册的物业服务公司。被告张晓丽是遵义市红花岗区白杨二区C6-2-02的业主（房屋建筑面积110.67㎡）。2009年9月17日，原告城投物业公司（甲方）与被告张晓丽（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同确定了城投物业公司与业主张晓丽之间的物业服务关系，服务时间为2009年9月17日至2010年9月16日。合同约定物业管理基本费包含的服务内容为：公共环境卫生、绿化管理、公共治安、房屋管理及公共设施设备的维护。合同约定了甲方有权向乙方收取物业服务费，乙方应当按照合同约定和相应法律规章制度进行装饰装修和居住。甲方的物业管理服务质量为：房屋外观达到美观、保证设施设备运行正常、房屋及设施设备的日常维护、公共环境要每天保洁、绿化成活率达到98%、交通秩序良好、24小时治安巡逻、检查和执勤等。乙方应当每季度首月10日前缴纳物业管理服务费用，费用标准为：多层住宅按房屋建筑面积0.5元/㎡/月计收，电梯楼0.8-1.0元/㎡/月计收，营业房按1.5元/㎡/月计收，停车场收费按物价局审批价收取，因乙方原因空置住宅、电梯房应从物业服务费的50%计收等。双方还对违约责任进行了约定，确定了任何一方违约，另一方可以要求限期改正以及乙方未按约缴纳物业费用，按照每天3%交纳滞纳金等事项。合同期限内，甲、乙双方均依约履行了合同。 以上合同期限届满后，原、被告双方未再重新签订物业服务合同。原告继续为该小区提供物业服务，服务内容包括电梯的日常维护保养、生活垃圾的清运、小区环境的绿化、保安巡逻值岗，小区公共部位安设监控、维修等。被告在合同期满后，即2010年9月17日起即未再缴纳物业服务费用。 从被告提交证据以及庭审中原告陈述和本院查看现场可知，原告城投物业公司在对该小区进行物业管理过程中确实存在被告答辩中陈述的管理、服务不到位，在小区内公共部分张贴广告以及对外停车收费的事实。 上述事实，有原、被告陈述、原告提供的《物业管理服务合同》、电梯日常维护保养合同、电梯年检付费单据、生活垃圾清运服务合同、物业管理收费依据、监控、保安值岗、维修照片，被告提供的照片等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告是依法成立从事物业服务的企业法人，其有与相关物业的业主签订物业服务合同及提供物业服务的资格。原、被告在一年的物业服务合同期满后未再重新签订或续签物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，结合原告在物业服务期限届满后继续为该小区及小区业主提供垃圾清运、保安巡逻值岗等管理服务，被告在此前亦未明确要求城投物业公司退出的事实，故，被告在物业服务合同期满后未明确提出要求城投物业公司退出，而是对城投物业公司为其提供的物业服务持默认和接受态度，因此，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，物业公司有权收取相应的物业费。 虽然原、被告未重新签订物业服务合同，对收费标准未进行协商，但原告实际为被告提供了服务，根据权利义务对等原则，被告应当缴纳相应物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的规定，考虑业主2010年与城投物业公司签订的物业服务合同收费标准，结合被告抗辩城投物业公司提供的服务不到位、不完善以及原告公司对生活垃圾的清运的事实，对业主应当缴纳物业服务费的标准，本院综合全案确定为按0.3元/㎡/月计收。根据被告拖欠未缴纳物业服务费的时间，结合其房屋建筑面积，本院确定被告应向原告支付的物业管理费为110.67㎡×0.3元/㎡×60个月（2010年9月17日到2016年4月22日）＝2224.467元。 关于被告抗辩原告城投物业公司在业主财产和楼栋外墙张贴广告获取利益以及在小区内道路划线公开对外停车收费等侵害业主公共权利的事实，由于原告城投物业公司以上行为侵害的不是被告一家的利益，而是整个单元业主或整个小区业主的权利，该权利是公共权利，诉讼或抗辩主体应当是业主，且属于城投物业公司在物业管理服务过程中的侵权，属于另一个法律关系，故，在本案中不能作为被告不缴纳物业服务费的理由，小区业主可以就以上权利受损另行向城投物业公司主张权利。 原告主张违约金111.22元，由于原、被告之间合同期内已经全部履行，合同期限外，双方并未签订任何书面物业服务合同，不存在被告违反合同约定，也不存在违约金的协商和约定，因此，原告主张违约金没有事实和合同依据，对原告该主张，本院不予支持。 综上所述，根据《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、由被告张晓丽在本判决生效后十日内支付原告遵义市城投物业服务有限公司物业服务费2224.467元； 二、驳回原告遵义市城投物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告张晓丽承担。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  向小梅 二〇一六年九月十八日 书记员  任 豪