呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终2658号上诉人(原审被告)：内蒙古标志房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区。法定代表人：吴志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：李树琴，女，1971年7月9日出生，汉族，该公司副总经理，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：刘文利，慧聪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：佟素琴，女，1946年7月9日出生，汉族，退休工人，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。上诉人内蒙古标志房地产开发有限公司（以下简称标志公司）因与被上诉人佟素琴房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2016）内0121民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人标志公司的委托诉讼代理人李树琴、刘文利，被上诉人佟素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。标志公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回佟素琴的诉讼请求；2、由佟素琴负担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决合同无效，适用法律错误。1、一审判决依据国务院办公厅2007年12月30日《关于严格执行有关农村集体用地法律和政策的通知》等文件，认定合同无效，将政策作为认定合同效力的依据，适用法律错误；2、涉案房屋不是标志公司的开发行为，是受村委会邀请，经旗、镇两级政府批准同意，参与新农村建设。村委会在无力支付标志公司垫付资金的情况下，经两级政府批准后，用涉案房屋抵顶的垫付工程款；3、农村集体土地、宅基地及房屋流转已经开始试点，下一步将全面推行，土地政策已经发生巨大变化；4、引导社会资金参与新农村建设，是党和政府正在摸索、试行的利国利民之举，如因此将房屋流转简单的认定为无效，不仅会打击社会资金参与新农村建设的积极性，还必然制造大量的社会矛盾，从而影响新农村建设大局。二、一审判决认定合同无效后，仅判决标志公司返还购房款，未判决佟素琴返还房屋，是对《中华人民共和国合同法》第五十八条的错误理解和适用，明显错判。佟素琴辩称：标志公司对外出售了不具备对外销售条件的房屋，并隐瞒该事实，还承诺给办理房产手续，违法事实明显，且该房屋质量很差；在标志公司未给退款前，不能交回房屋。一审判决认定事实清楚，应予维持。佟素琴向一审法院起诉请求：1、请求依法确认双方所签订的合同无效或解除房屋买卖合同；2、返还佟素琴购房款197338元和收取的各项费用3159元以及装修损失28169元，并按照同期同类银行贷款利率赔偿已交房款至返还之日止的利息；3、案件受理费用由标志公司承担。一审法院认定事实：经审理查明，2012年5月30日，佟素琴作为乙方，标志公司作为甲方，双方签订《购房合同》，约定：第一条：1、乙方自愿购买坐落在土左旗台阁牧镇镇政府对面阳光小区9号楼1单元301号，建筑面积约为98.56平方米（最终以相关部门实测面积为准）的住宅。2、房屋单价：每平方米2049.2元，总价201969元。第二条：乙方签约时一次性付清房款。第三条：甲方应于2012年12月31日前将房屋交付乙方使用。第四条：……（对乙方付款时间以及甲方逾期交房违约责任的约定）。第五条……。该合同约定“房本于入住后365个工作日内办理完毕。”佟素琴签订合同后，交纳房款201969元，后标志公司退还佟素琴房款4631元。另查明，涉案“阳光100商住小区”所建房屋系土默特左旗台阁牧镇台阁牧村新农村建设改造项目，由标志公司开发，所占用的土地性质为农村集体土地。一审法院认为，根据庭审调查情况，标志公司所出售的涉案房屋系新农村建设改造回迁住房，其所使用的土地性质为农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。涉案的“阳光100商住小区”系新农村建设改造用地，并不符合上述法律所规定的情形。本案中，“阳光100商住小区”所建房屋所使用的土地性质仍为农村集体土地，因在该土地上所建房屋并不存在缴纳土地出让金等费用，房地产管理部门对该种房屋并不予颁发房屋所有权证，所建房屋即人们俗称的“小产权房”。而对于该“小产权房”虽在法律上未明确规定是否允许对本集体经济组织成员以外的人进行销售，但根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”国务院2007年12月30日《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，该通知中已明确“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”在此《通知》之后，国土资源部、住房城乡建设部均发下相应通知，进一步明确“小产权房”禁止城镇居民购买。国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中，对于城镇居民在农村购置“小产权房”等违法用地，不得登记发证。从上述相关的国家政策以及规定来看，国家不允许城镇居民购买“小产权房”。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案的《购房合同》应属无效合同。根据该法第五十八条的规定，“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”标志公司在明知涉案房屋所使用的土地为农村集体土地的情况下，在与购房者所签订的合同时以及所签订的合同中，均对土地的性质未予说明，造成购房者对于所购房屋性质不明，无法预知所购房屋不能取得相应的房屋所有权证，标志公司存在过错，其应当返还佟素琴所交纳的购房款以及利息。标志公司抗辩认为涉案房屋是经政府相关部门批准建设，所销售的房屋是村委会以房抵顶建设成本。并且在销售时是以村镇房屋名义销售，并给购房人出示过所办的村镇房屋所有权证。虽然涉案“阳光100商住小区”系经政府相关部门批准建设，但其所提供的相应政府文件中，并没有同意其对非本集体经济组织成员外的社会公众进行销售，且标志公司并无证据证明其在出售房屋时已明确告知房屋性质的相应证据，故对其该抗辩理由不予采纳。标志公司应当返还佟素琴已付购房款197338元，并承担自交款之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。佟素琴所主张返还的其他各项费用以及装修押金共计3159元并无相应票据，故对该项请求不予支持。对于佟素琴主张的装修费用损失28169元，其所提供的证据销货清单，无有收款人签字或盖章，对其证据真实性无法确认，且经释明后，并未向法院申请对装修价值进行鉴定，故对于该项请求，无法予以支持。佟素琴如有新证据可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法确认佟素琴与内蒙古标志房地产开发有限公司于2012年5月30日签订的《购房合同》无效；二、内蒙古标志房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还佟素琴购房款197338元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2012年6月1日至实际给付之日止的利息；三、驳回佟素琴的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（一）双方签订的《购房合同》是否有效；（二）标志公司是否应向佟素琴返还购房款并支付利息；（三）佟素琴是否应向标志公司返还房屋。一、关于双方签订的《购房合同》是否有效的问题。首先，依法治国是依照宪法和法律来治理国家，是我国治理国家的基本方略，是发展社会主义市场经济的客观需要，也是社会文明进步的显著标志，还是国家长治久安的必要保障，更是人民当家做主的根本保证，国家的政治、经济运作、社会各方面的活动均应依照法律进行，法院裁判和其他司法活动更应严格按照法律规定进行。《中华人民共和国民法通则》第六条规定的“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”我国正在推进农村土地制度改革，但目前在我市尚无符合上述法律条文规定的法律依据，故应依现行法律规定裁判；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，结合《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定及《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》要求，利用农村集体土地建设的房屋仅能在村集体流转，不得对城镇居民流转，上述法律及文件属于《中华人民共和国民法通则》第六条规定的法律依据。涉案《购房合同》交易的标的物为利用农村集体土地建设的房屋，购买方为城镇居民，违反了强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应确认该合同为无效合同。标志公司主张《购房合同》有效的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。二、关于标志公司是否应向佟素琴返还购房款并支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”因本案《购房合同》无效，标志公司应当向佟素琴返还购房款197338元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2012年6月1日至实际给付之日止的利息。标志公司主张不应向佟素琴返还购房款及利息的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。三、关于佟素琴是否应向标志公司返还房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了因无效合同取得的财产应当返还，此处返还是指凡是依该合同取得的财产都应返还，即包括涉案房屋。在判决标志公司向佟素琴返还因该合同取得的购房款时，也应判决佟素琴向标志公司返还因该合同取得的房屋。一审未判决佟素琴向标志公司返还房屋，明显不当。标志公司主张佟素琴应返还房屋的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，标志公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决内容有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持土默特左旗人民法院（2016）内0121民初653号民事判决的第一、三项，即“一、依法确认佟素琴与内蒙古标志房地产开发有限公司于2012年5月30日签订的《购房合同》无效；三、驳回佟素琴的其他诉讼请求”；二、变更土默特左旗人民法院（2016）内0121民初653号民事判决的第二项为，本判决生效后十五日内，内蒙古标志房地产开发有限公司返还佟素琴购房款197338元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2012年6月1日至实际给付之日止的利息，佟素琴返还内蒙古标志房地产开发有限公司阳光小区9号楼1单元301号房屋一套。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4728元，由内蒙古标志房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬代理审判员 王 晶代理审判员 韩东妹二〇一六年九月二十八日书 记 员 秦俐娟