上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0108民初2314号原告(反诉被告)上海广超贸易有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人许立超。委托代理人张春祥，上海申安律师事务所律师。委托代理人钱峰，上海申安律师事务所律师。被告(反诉原告)上海斯囡投资管理有限公司，住所地上海市闸**。法定代表人赵希华。委托代理人孙永明，上海市袁圆律师事务所律师。原告上海广超贸易有限公司与被告上海斯囡投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年2月24日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。审理中，被告提起反诉，本院于2016年4月21日第一次公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年7月26日第二次公开开庭进行了审理。原告上海广超贸易有限公司的法定代表人许立超、委托代理人张春祥，被告上海斯囡投资管理有限公司委托代理人孙永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海广超贸易有限公司诉称，2006年12月27日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》约定，被告向原告承租位于上海市沪太路XXX号上下两层约425平方米的商业用房(以下简称系争房屋)，租期十年，自2006年11月1日起至2016年10月30日。起始租金每年人民币200000元(以下币种均为人民币)，逐年递增至每年242000元，房租半年一付，先付后用，提前一月付清。租赁期间如被告违反合同，原告有权终止合同并追究违约金等。合同签订后原告依约将房屋交给被告使用，被告却逐渐发生欠租的情况。2015年4月前被告结欠租金达165000元，自2015年5月1日起被告不再付租。原告委托律师发函催讨，被告却置若罔闻。为此，原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告返还房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的租金(2015年4月底之前历年结欠租金165000元，2015年5月1日至返还房屋之日止的租金或使用费按照242000元/年的标准计算)。被告(反诉原告)上海斯囡投资管理有限公司辩(诉)称，其租金已经付到2016年10月，不存在欠租的情况。合同虽然约定了租金递增条款，但在履行过程中双方口头达成一致意见，年租金按照200000元计算，不再递增，房屋维修由被告自行负责，该口头协议从2009年就已经开始履行。如原告否认双方有此口头约定，那么原告主张的大部分递增租金已经超过诉讼时效。被告最后一次付租是2015年1月26日，支付了2015年11月1日至2016年10月30日一年的租金200000元，故被告不同意原告的诉讼请求。另，被告在签订房屋租赁合同之前就已经征得原告同意对系争房屋进行扩建。嗣后，被告出资XXXXXXX元进行房屋扩建，并于2007年9月竣工验收交付使用，但原告未向被告支付扩建费用。为此，被告提起反诉，要求反诉被告向反诉原告支付房屋改扩建费用XXXXXXX元。反诉被告上海广超贸易有限公司辩称，系争房屋不存在扩建的情况，被告租赁后进行了装修和搭建了部分违章建筑，但没有扩建，故反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，沪房闸字第05045号房屋所有权证记载，系争房屋所有权人为闸北区煤炭第一合作商店，其中1幢房屋层数2层，建筑面积325平方米；2幢房屋层数1层，建筑面积100平方米。1996年，闸北区煤炭第一合作商店经审批并入长安煤炭商店。2001年6月，长安煤炭商店经改制成立新的企业即原告。2006年12月27日，原、被告签署《房屋租赁合同》约定，原告同意将系争房屋租赁给被告，租赁期限十年，自2006年11月1日起至2016年10月30日止。2006年11月1日至2009年10月30日年租金为贰拾万元整。2009年11月1日至2012年10月30日年租金为贰拾贰万元整。2012年11月1日至2016年10月30日年租金为贰拾肆万贰仟元整。签订合同第一年内，房租一季度一付，从第二年开始房租半年一付。本合同签订时被告即付一季度租金和贰万元租房押金。以后每季度/半年租金被告必须提前一月付清。租赁期间，如发生市政动迁等不可抗力因素，本合同自行终止，同时，根据房屋的折旧情况，原告给予被告一定的装修补偿；补偿费用按第一年折旧30%，第二年、第三年各折旧20%；第四、五、六年各折旧10%标准进行折旧后予以补偿。六年全部折旧完毕，以后被告不享有任何补偿。装修费用只包括内外墙装修费用，且以原告认可的费用为准。合同期满或因被告原因导致合同半途终止时，被告不可破坏房屋内外装潢及相关设施，并无偿将房屋交还给原告，不享受任何经济补偿。如一方违约，该方必须赔偿违约金贰万元整给另一方，如遇特殊情况，双方共同协商。如被告违反本合同规定，原告有权终止本合同并追究违约金，被告不享有任何经济补偿。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。虽然合同约定租金递增，但被告一直按照年租金200000元的标准向原告付租。2015年1月26日，被告最后一次向原告支付租金200000元。原告表示该笔200000元是2014年度的租金。被告则表示该笔200000元是2015年11月1日至2016年10月30日的租金。2015年12月3日，原告委托律师向被告发函称，被告历年结欠租金165000元，时至2015年5月1日起更是分文未付。原告要求被告接函后七日内结清欠租165000元以及2015年的租金242000元。原告发函后被告仍未付租，遂致讼。另查明，2006年10月23日，上海市闸北区公安消防支队对被告送审的在系争房屋开设旅馆一、二层的消防设计予以审核同意。2007年11月28日，原告曾向闸北公安分局治安支队提交尽快核发治安许可证的申请报告。该报告载明，原告是闸北区燃料公司改制企业，为了响应区政府关于加强环境保护和市容整洁，停止民用煤供应的政策，原告于2005年关闭了在系争房屋开办的煤球店。为了职工的生存和发展，原告先后投资XXXXXXX元在原址进行旧厂房改造装修，注册成立了被告，并通过环保、消防验收。在改造后一年多时间里，治安许可证还未批下来致使公司宾馆部无法经营，造成严重亏损。职工生活受到严重影响，职工曾一再要求上访。为此，原告申请尽快审批核发治安许可证，使宾馆部早日投入经营。庭审中，原、被告一致同意租赁合同到2016年10月30日终止履行，被告同意当日交房。原、被告双方均确认被告曾支付过20000元押金，该押金用于抵扣2006年房租，故合同终止后，不存在押金返还问题。为此，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2016年10月30日终止履行，被告应于当日返还房屋，逾期不返还，被告应当按照200000元/年的标准向原告支付使用费；2、判令被告向原告支付2015年5月1日至2016年10月30日止的租金(按照200000元/年的标准计算)。审理中，被告提供原告盖章确认的工程基础说明，证明原告对于被告扩建房屋是明知且同意的。其次，被告提供工程施工图、照片、消防审核意见、原告写给治安部门的申请报告，用以证明被告对系争房屋扩建的情况，原告在其申请报告中亦确认装修改造费用为XXXXXXX元。再次，被告提供房屋修缮协议书、竣工验收单、收款收据，证明原告明知且同意的扩建面积是517.1平方米，被告支付的扩建费用为XXXXXXX元。最后，被告表示其花费的装修费没有包括在XXXXXXX元的扩建费用中，装修另有(预)决算清单和收款收据。虽然房屋改扩建部分没有办理审批手续，但根据相关司法解释的规定，原告应当承担相应的扩建费用。原告认为被告提供的证据不能证明其对房屋进行了扩建，施工图左下方注明项目名称是装修，消防审核意见也明确是旅馆内装修。房屋修缮协议书的真实性原告无法确认，从内容来看，也是房屋修缮，而非扩建。原告当初提交申请报告是为了催促有关部门核发治安许可证，内容有所夸大。而且报告中所载内容为改造装修，也不是扩建。其次，消防报批面积有468平方米，是因为包括了2幢第2层的面积。系争房屋原先就有两幢，各两层，但产证没有记录2幢第2层的面积。被告从没有要求原告去申请改扩建手续，其收房后只是进行了装修以及搭建了部分违章建筑。违章搭建由被告自己使用，原告也没有因此增加租金。再次，被告提供的付款凭证不是正规发票，原告无法确认被告是否支付改建费用。经本院释明，被告不申请对系争房屋扩建部分进行审价。原告认为系争房屋不存在改建，只存在装修、修缮，原告自愿给予被告装修补偿200000元。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、国有土地使用证、房屋所有权证、批复及通知、证明、律师函及邮寄凭证、收据，被告提供的银行对账单、工程基础说明、工程施工图、照片、消防审核意见、申请报告、房屋修缮协议书、收款收据以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，双方当事人均应恪守履行。审理中，原、被告一致同意租期到期后合同终止履行，被告立即返还房屋，本院予以确认。如被告逾期返还房屋，原告主张被告按照合同约定年租金200000元的标准支付使用费，并无不当，本院可予支持。被告抗辩已于2015年1月26日支付了2015年11月1日至2016年10月30日的租金，按此测算，被告提前八个多月就支付了最后一年的房租。而根据合同约定，被告付租方式为每半年一付，每期提前一个月支付。显然，被告的付款方式不符合合同约定，也有违常理。根据证据规则的规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张已经付清房租，举证责任在被告一方，被告未能提供连续缴租的付款证据，仅凭最后一笔转账凭证，本院难以认定被告已经付清了2015年5月1日至2016年10月30日的租金。同样，被告主张的XXXXXXX元扩建费用，原告对真实性提出异议，被告既没有提供发票也没有提供相关转账证据，亦不对该费用进行审价，故被告的反诉请求，本院难以支持。原告自愿对被告的装修予以补偿，并无不妥，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海广超贸易有限公司与被告上海斯囡投资管理有限公司就上海市沪太路XXX号商业用房签订的房屋租赁合同于2016年10月30日终止履行；二、被告上海斯囡投资管理有限公司应于2016年10月30日向原告上海广超贸易有限公司返还上址房屋，逾期未返还的，被告上海斯囡投资管理有限公司应按照200000元/年的标准向原告上海广超贸易有限公司支付房屋使用费；三、被告上海斯囡投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广超贸易有限公司支付2015年5月1日至2016年10月30日的租金300000元；四、原告上海广超贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海斯囡投资管理有限公司补偿款200000元；五、驳回反诉原告上海斯囡投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7405元(原告已预缴)，由原告上海广超贸易有限公司负担1947元，被告上海斯囡投资管理有限公司负担5458元；反诉案件受理费10857.75元(反诉原告已预缴)，由反诉原告上海斯囡投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱海燕代理审判员  龚 平人民陪审员  徐德媛二〇一六年九月二十二日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。