上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初7953号原告：上海市计算技术研究所，住所地上海市静安区愚园路XXX号。法定代表人：王珏明，所长。委托诉讼代理人：王建轶，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海市静安区静安寺街道林檎餐厅，住所地上海市静安区愚园路XXX号XXX楼。经营者：朱威，男，1962年6月1日出生，汉族，住上海市普陀区真华路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：张兰，上海市万达律师事务所律师。原告上海市计算技术研究所诉被告上海市静安区静安寺街道林檎餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人王建轶和被告的诉讼代理人张兰到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告上海市计算技术研究所向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2016年3月5日解除；2.被告立即搬离上海市静安区愚园路XXX号XXX楼房屋；3.被告按照每日772元支付原告2016年5月1日至实际交还房屋之日的房屋使用费；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月22日，原、被告就上海市静安区愚园路XXX号XXX楼房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《房屋租赁协议》，每月租金23,500元，租期自2012年12月1日至2015年11月30日。协议到期后，双方未续签协议，被告继续使用系争房屋至今。期间，原告与被告协商解除租赁关系并交还系争房屋事宜未果，原告于2016年3月1日以EMS形式向被告发送了《通知》，要求被告于2016年4月25日前搬离，但被告未予回应。同年3月4日，原告委托律师向被告发送律师函，要求解除租赁合同并返还房屋。由于被告收函后未与原告进行任何沟通，亦未搬离，原告委托律师于2016年4月29日再次向被告发送律师函进行通知，但被告至今仍未搬离。原告认为，租赁协议到期后，被告仍实际使用系争房屋并支付租金，原告未提出异议，双方之间形成了不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁的任何一方当事人均有权随时解除合同，出租人要求解除合同的，应在合理时间前通知承租人，原告已多次向被告发送书面通知，尽到了通知义务，被告拒不撤离的行为已侵害了原告的合法权益，遂向法院提出上述诉讼请求。被告上海市静安区静安寺街道林檎餐厅辩称，租赁协议到期后并非不定期租赁关系，因为双方约定被告优先承租权。而原告收回系争房屋是为了重新出租给他人，故被告要求双方继续履行租赁协议，不同意搬离系争房屋。被告同意按照合同约定的租金标准继续支付租金，且已实际支付至2016年4月30日，此后的租金也同意继续支付。经审理查明，原告为系争房屋的所有权人。2012年11月22日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告将系争房屋出租给被告用于餐饮经营场所，租期自2012年12月1日至2015年11月30日；每月租金为人民币(以下币种均同)23,500元，按月支付，于当月的前5天支付下一个月的租金；被告应支付原告租赁保证金20,000元，在租赁终止结算后无息退还；租赁期满后被告有优先承租权，若不再续租时，双方应办理房屋及设备清点移交手续；本协议在规定的届满前六十天内，双方如愿意延长本协议，应重新签订续租协议；协议还对其它租赁相关事项进行了约定。合同签订后，双方均按约履行合同。上述协议约定的租期届满后，被告仍继续使用系争房屋。2016年2月24日，原告发给被告《通知》，称双方租赁合同已到期，原告将于2016年5月1日起对房屋进行改造、装修，要求被告于2016年4月25日前搬离。被告收到《通知》后未予回应。2016年3月4日，原告发给被告《律师公函》，称双方租赁关系自被告收到本函之日起解除，要求被告于2016年5月4日前搬离并据实支付房屋使用费，该函于2016年3月5日送达被告。同年4月29日，原告再次发给被告《律师公函》，称双方租赁关系已于2016年3月5日起解除，并重申要求被告于2016年5月4日前搬离并据实支付房屋使用费。被告收函后未按原告要求搬离，继续使用系争房屋对外经营至今。原告遂起诉至法院，要求判如所请。另查明，原告向被告收取过租赁押金共计30,000元。《房屋租赁协议》约定的租期届满后，被告按照原租金标准继续向原告支付租赁费用至2016年4月30日。审理中，原告同意用已收取的押金抵扣其所主张的房屋使用费。双方均确认原告没有将系争房屋另行出租给他人的事实。上述事实，有当事人提供并经庭审质证属实在案证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。协议约定的租期届满后，被告仍继续使用系争房屋并向原告支付租金，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法相关规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然被告以其享有优先续租权为由要求继续履行租赁合同，然而，优先续租权是指在原租期届满后，若出租人同意继续将系争房屋出租，则原承租人较之于其他承租人，在同等条件下享有优先建立租赁关系的权利。本案中原告欲收回系争房屋进行改造、装修，双方当事人均确认原告未将系争房屋另行出租给他人，故原告的行为并未侵犯被告的优先续租权，本院对被告的抗辩意见难以采纳。事实上，原告已多次通知被告解除合同，且尽到了在合理期限之前通知的义务，原告行使合同解除权属正当合法，本院确认双方租赁合同已于2016年3月5日解除(《律师公函》送达被告之日)。原告在通知函件中要求被告于2016年5月4日前搬离系争房屋，已经给予被告合理的宽限期，但被告至今未搬，其行为明显失当，现原告给予的宽限期已届满，被告应当及时搬离并将系争房屋交还给原告。租赁合同解除后，被告仍继续使用系争房屋，应当向原告支付房屋占用费，原告主张按照原租金标准计算房屋占用费至被告实际交还房屋之日为止，有事实和法律依据，本院予以支持。此外，对于原告在审理中提出以押金30,000元抵扣被告欠付房屋使用费的合理主张，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海市计算技术研究所和被告上海市静安区静安寺街道林檎餐厅就上海市静安区愚园路XXX号XXX楼房屋签订的《房屋租赁协议》于2016年3月5日解除；二、被告上海市静安区静安寺街道林檎餐厅应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区愚园路XXX号XXX楼房屋，并将上述房屋交还给原告上海市计算技术研究所；三、被告上海市静安区静安寺街道林檎餐厅应按照每日772元的标准支付原告上海市计算技术研究所自2016年5月1日至实际交还上海市静安区愚园路XXX号XXX楼房屋之日期间的房屋占用费(该款项扣除押金30,000元，余款于本判决生效之日起十日内支付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398.30元，减半收取计199.15元，由被告上海市静安区静安寺街道林檎餐厅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一六年九月十三日书 记 员  王 奇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。