上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初20485号原告：毛广安，男，1974年6月12日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：荀大鹏，上海明庭律师事务所律师。被告：钱幼华，女，1946年8月30日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：余某(系钱幼华的儿子)，住上海市欧阳路。委托诉讼代理人：刘小统，北京长安(上海)律师事务所律师。原告毛广安与被告钱幼华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案，依法适用简易程序，于2016年9月1公开开庭进行审理。毛广安的委托诉讼代理人荀大鹏、钱幼华的委托诉讼代理人刘小统，到庭参加诉讼。各方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期限延长三个月。本案现已审理终结。毛广安向本院提出诉讼请求：1.判令解除毛广安与钱幼华于2016年1月3日签署的《上海市房地产买卖合同》；2.判令钱幼华按房屋总价的20%向毛广安支付违约金150万元，支付逾期十日合同赔偿金37,500元，赔偿误工费3,000元，交通费1,000元，中介费30,000元。事实和理由：毛广安与钱幼华于2016年1月3日签署《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)(以下称“买卖合同”)及《协议书》，约定，毛广安向钱幼华出售位于上海市徐汇区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款为750万元。买卖合同签署后，钱幼华于2016年1月6日前向毛广安支付房款计225万元，第二期房款150万元以银行贷款方式支付，2016年5月15日前支付第三期房款355万元，交房时支付尾款20万元。如钱幼华逾期支付房款每逾期一日需向毛广安支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日，毛广安有权单方解除合同，同时钱幼华应按总房价款的20%支付违约金。第三期房款钱幼华未按约支付，毛广安已于2016年5月28日向钱幼华发出解除通知。故毛广安诉至本院，判如所请。钱幼华辩称：不同意毛广安的全部诉请。根据合同约定，毛广安由义务将首付款转向用于偿还按揭贷款。毛广安应于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续，毛广安有义务先行办理偿还抵押贷款和抵押注销手续，然毛广安一直未予办理涤除抵押事项，毛广安一直未履行先合同义务，钱幼华享有后履行抗辩权，故钱幼华未支付第三期房款合理合法。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为毛广安。2016年1月4日，毛广安(卖售方、甲方)与钱幼华(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍(房地产职业经纪人：刘某)，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积128.08平方米；房地产转让价款计人民币750万元；该合同第六条同时约定，甲乙双方确认，在2016年7月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同补充条款(一)第5条违约责任同时约定，⑴甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方应在接到通知之日起三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；⑵乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20％的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。该合同附件三付款协议同时约定，一、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款计225万元，1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，2、乙方应于合同并申请办理公证手续后，于2016年1月6日当日内直接支付甲方部分首期房价款175万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款150万元，乙方通过如下方式支付申请贷款，乙方应于签订本合同后10日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放宽期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第三期房价款计人民币355万元整。于2016年5月15日之前，乙方应直接支付甲方全额第三期房价款。四、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计人民币2万元整。…六、账某约定：乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至甲方境内有效账某，具体账号甲乙双方自行协商。当天，双方签订协议书，约定，1、在双方已签订的上海市房地产买卖合同中约定的房价款为750万元，现乙方(系钱幼华)所需支付的房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方(系毛广安)，2、甲方提供该房地产原始购进时完整的上海市房地产买卖合同或类似合同原件、购房发票、契税单原件，并于申报税费当日提供，若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担，该房屋至2016年6月10日系其家庭上海市生活满二年唯一住房，甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有税款、交易手续等相关费用均由乙方承担，本协议第1条所述价格750万元为甲方出售该房地产净到手价格；3、若上海市房地产买卖合同的合同价750万元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机关核定价征税，多出的税费由乙方承担。合同、协议书签订后，2016年1月4日，双方共同办理了审税手续，税务机关出具的告知书载明，房产税认定和限购审核以当前时段个人原有住房查询结果为准，该查询结果有效期为3个月。2016年1月6日，毛广安分别出具收到钱幼华支付毛广安定金50万元及部分房价款175万元的收款收据给钱幼华。2016年2月1日，钱幼华及案外人余某、宣某某与招商银行股份有限公司上海南西支行签订《个人购房借款及担保合同》。2016年3月31日，双方再次共同办理了审税手续，双方共同出具情况说明，内容为，“因下家房屋刚刚出售，现上下家协商同意撤销重新审税”。当天，毛广安向上海浦东发展银行申请个人贷款前提归还，2016年4月15日，银行内部审核同意在2016年6月6日全额结清。2016年5月28日，毛广安向钱幼华发《告知函》，按照买卖合同附件三付款协议及补充条款(一)第5条约定，通知钱幼华解除双方通过上海德佑房地产经纪有限公司居间于2016年1月3日网签的上海市房地产买卖合同并追究违约责任。上海浦东发展银行徐汇支行于2016年8月30日出具的关于毛广安向浦发银行徐汇支行申请提前还清上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室住房贷款的经过说明，内容为，1、2016年1月9日，我行经办工作人员陈某某接到毛广安电话，毛广安电话中表达了其打算提前还清上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室住房贷款的意愿，并称其根据资金周转情况预计在2016年4月或5月进行提前还清贷款的操作；2、2016年3月24日，我行经办工作人员陈某某收到毛广安的短信，预约办理贷款提前还清书面申请手续；3、2016年3月31日，毛广安向我行提出提前还清上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室支付贷款的书面申请，并与经办工作人员陈某某提出其资金周转未能立即结清该笔支付贷款，并希望于2016年6月6日进行贷款资金的划扣；4、2016年6月4日，我行经办工作人员陈某某接到毛广安电话，毛广安电话称其资金周转上有困难，将不能于2016年6月6日前将资金转入贷款还款卡从而进行贷款资金提前还清的扣划。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有上海市房地产买卖合同及协议书、告知书、房屋状况查询收件收据、个人购房借款合同、房地产抵押状况信息、告知函、解约告知函、还贷申请表、房地产登记簿及原告户籍基本信息、审税时的情况说明等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。钱幼华出示的微信记录、同意书、资金证明，经质证，毛广安表示，真实性不予认可，本院认为，微信记录系案外人间联系，均匿名，而同意书系案外人与本案钱幼华的诉讼代理人出具，资金证明部分系案外人账户，由于钱幼华未进一步提供上述材料与本案有关联性的相关证据，故本案对上述材料不予认定。钱幼华方证人黄某到庭作证，拟证明，毛广安、钱幼华及中介公司在2016年3月31日到交易中心进行审税时，双方口头约定第二期房款原定于2016年5月15日支付，变更为2016年6月8日，并陈述系争房屋的实际产权人为王某某，一直与王某某联系出售事宜，2016年5月中下旬联系不到王某某，2016年6月2日王某某表示不管此事；经质证，毛广安表示，证人证词不予认可，认为是虚假陈述；本院认为，系争房屋的买卖合同上载明的居间人不是证人，证人证词无相关书证予以佐证，故本案不予认定。钱幼华方证人宣某某到庭作证，证人为钱幼华儿媳妇，拟证明，双方口头约定第二笔房款在2016年6月8日如一起还贷款时支付，且到2016年6月10日系争房屋正满二年，但一直联系不到毛广安，之后收到解除合同函；经质证，毛广安表示，证人证词不予认可，存在虚假陈述，也没有达成过6月8日口头协议的证据；本院认为，证人与钱幼华有利害关系，且无相关证据予以佐证，故本案不予认定。本院认为，双方签订的房地产买卖合同系签约方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据买卖合同的约定，钱幼华向毛广安支付部分首付款175万元，毛广安应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，原告自行补足)，毛广安须于签订本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短期限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记注销手续，现毛广安未按上述约定如期办理系争房屋抵押权涤除义务，毛广安的行为构成违约。2016年3月31日，双方再次办理审税事宜，毛广安提出，2016年3月31日双方口头约定在2016年6月8日共同到银行办理抵押权涤除事宜，虽然毛广安对钱幼华该陈述意见不予认可，但2016年3月31日，毛广安向第三人申请提取偿还银行贷款，并向银行提出于2016年6月6日进行贷款资金的划扣，可以认定，钱幼华提出一个新的履行期限即宽限期，要求毛广安在宽限期内履行。现毛广安在钱幼华给予毛广安履行宽限期内，未履行自己先应履行的涤除抵押权的义务，而于2016年5月28日以毛广安未于2016年5月15日支付房款355万元为由向原告发出解除合同告知函并主张违约责任，有违诚信，违约方不享有合同解除权，故毛广安的诉讼请求缺乏事实和合同依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回毛广安的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计9,512元，由毛广安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  晏莹二〇一六年九月二十八日书记员  金雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。