上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初62号原告(反诉被告)：环震杰，男，1984年5月16日出生，汉族，住上海市场中路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：苏文婷，女，1992年7月20日出生，汉族，住上海市新港路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：苏安乐(系被告苏文婷之父)，男，1961年3月17日出生，汉族，住上海市新港路XXX弄XXX号。第三人：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市黄兴路XXX号XXX室。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明，公司员工。原告环震杰与被告苏文婷房屋买卖合同纠纷，被告苏文婷反诉原告环震杰房屋买卖合同纠纷，本院受理后，依法通知上海仁丰房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告环震杰，被告苏文婷及其委托诉讼代理人苏安乐，第三人上海仁丰房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行双方就上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称江杨南路房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》，将房屋产权过户至原告名下，并向原告交付该房屋。事实和理由：原告因婚房需求，于2015年4月19日委托居间方第三人上海仁丰房地产经纪有限公司购买被告的江杨南路房屋。由于该处房屋在2015年9月5日才能办理过户手续，故双方于2015年5月24日签订房屋买卖协议，约定先支付定金及部分房价款合计52万元整，并于2015年9月10日前付清余款完成房屋过户手续。原告在2015年7月4日前付清了该笔款项并且支付房产中介交易所需的中介费3万元整。由于房屋价格上涨，被告以种种理由不愿继续履行合同，2015年9月10日，被告无理由拒绝接受原告的后续付款，并拒绝办理房屋过户交易。经原告及第三人多次协调无果，故原告提起本案诉讼。被告苏文婷辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有按照合同约定支付房款，2015年9月10日下午银行快要关门的时候，原告要求支付30万元，但按约当天应当支付102万元，对此被告不同意。合同约定9月10日前支付全款，交易房屋，原告实际仅支付了52万元。交易的时候都是第三人打电话给被告，但9月10日前没有人打电话通知被告进行交易，只是9月10日第三人发消息说原告无能力支付全部款项，仅支付30万元，协商后又说付50万元。直到9月25日前原告也没有叫被告去履行合同，直到9月25日当天协商的时候，原告表示要到10月份才能支付房款。被告可以和原告交易的，系因原告不能全额付款，所以不能交易。第三人上海人仁丰房地产经纪有限公司针对本诉述称，同意原告的诉请。根据向经办人员了解，在2015年9月1日前，经办人通知被告去交易，被告表示其父亲在外地，由于整个交易流程是其父亲办理，被告表示要其父亲回来后再办理，不同意收款。此后因房价上涨，出售方以原告违约未付房款为借口拒绝交易。被告苏文婷向本院提出反诉请求：要求解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；原告赔偿房屋租金损失15,000元。事实和理由：原、被告于2015年5月24日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同中明确约定的付款方式及期限为：2015年5月24日前支付30万，2015年6月30日前支付20万，2015年7月30日前支付50万，2015年9月10日前支付2万，2015年10月20日前支付50万，2015年10月27日前支付2万元。截止至2016年1月30日，原告仅向被告支付了52万元，被告分别于2015年4月19日收到2万元，2015年5月24日收到30万元，2015年7月4日收到20万元。其中2015年7月30日，原告依据合同应向被告支付购房款50万元，占总房款的30%，这是双方第一次的约定，因原告个人原因无法支付，被告被迫同意将该付款时间修改为2015年9月10日前支付。然而原告至今未支付该笔50万元。被告已充分给予原告时间支付房款，但原告却一再违反合同约定的付款方式与期限，根据双方签订的合同第九条的约定，被告有权单方解除合同，并要求原告赔偿总房款20%的违约金。因原、被告签订《上海市房屋买卖合同》，故需清退房屋承租人，自2015年8月至2016年2月房租约15,000元，现因原告原因终止合同，故要求原告赔偿该损失。解除合同后，原告已经支付的房款同意返还原告。原告环震杰针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告恶意拖延时间，原告提供的证据证明原告有支付能力也没有不购买房屋的理由，在相应期间内不断催促中介公司要求履约，原告没有任何过错和违约行为。第三人上海仁丰房地产经纪有限公司针对反诉述称，不同意被告的反诉请求。第三人的经办人称被告不同意过户，第三人称先现金支付房款，但被告也不同意收钱，称所有事情要等其父亲回来处理。原、被告签订的《上海市房屋买卖合同》应当继续履行。经审理本院认定事实如下：2015年4月19日，被告作为出售方(甲方)，案外人龚某某(原告之母)作为买受方(乙方)，第三人作为居间方签订了《房屋买卖居间协议》，约定甲乙双方经居间方居间介绍就江杨南路房屋买卖事宜达成该协议，房屋总价为154万元；乙方同意在签订本协议的同时支付意向金2万元，若甲方在本协议上签字后即转为定金。同日甲乙双方签订《房屋买卖协议》，约定双方于2015年5月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，总房价154万元，首期房款金额为30万元；部分房款20万元于2015年6月30日前支付；另50万元于2015年7月30日前支付；部分房款2万元整，乙方于房地产交易部门收受甲乙双方产权转移申请文件之日(即买卖双方在签订该房屋的“买卖合同示范文本”后于2015年9月10日前共同前往房地产交易中心办理产权过户当日)支付；甲方同意以贷款形式支付部分房款50万元，此部分房款在乙方产证出来后20日内由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够或带不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付；尾款2万元乙方于签订合同当日支付给甲方，但此款项必须签订合同当日支付给居间方保管，在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项费用后七天内由居间方立即支付给甲方。2015年5月22日，原告作为买受人(乙方)，被告作为卖售人(甲方)就江杨南路房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过第三人居间由乙方受让甲方的江杨南路房屋，房屋建筑面积58.49平方米，房屋转让价款154万元；甲方于2015年10月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认在2015年9月10日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金的，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同附件三《付款协议》约定2015年5月24日前支付30万元，2015年6月30日前支付20万元，2015年7月30日前支付50万元，2015年9月10日前支付2万元，2015年10月20日前支付50万元，2015年10月27日前支付2万元。同日双方另签订《房屋买卖合同补充条款》作为合同附件，该补充条款约定：甲乙双方经协商一致同意，在双方于2015年5月24日在江杨南路房屋房地产买卖合同签字后于2015年9月10日前双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续；该房屋若有贷款，甲方同意在2015年9月10日前办理好还清贷款和抵押注销手续，乙方如需商业贷款或组合贷款应在2015年9月10日前办理好贷款手续，甲方有义务积极配合办理贷款手续，并提供相关材料；甲方于乙方付清全部房款(包括贷款，不计尾款部分)后7日内将该房屋交付乙方，若未能按时交房的每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，同时甲方承诺该房屋内原有户口(若有)于交房前全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户口迁出为止，若逾期三月以上的乙方可以单方解除合同，甲方将承担所有的违约责任；交房前的水、电、煤气、电话、物业管理费及其他因使用该房屋产生的费用均由甲方承担，交房时保持房屋内设施原样和下水道畅通，并同时对水、电、煤气、有线电视等相关使用费用进行结算，交房当日同时协助乙方办理房屋物业更名和煤气使用产权更名手续，若乙方产证尚未出来在乙方产证出来后3日内双方办理房屋物业更名手续；甲方出售的该房屋用途为住宅，并保证该房屋产权清晰可售，该房屋内若有租赁事宜由甲方自行解决；该房屋内维修基金、煤气使用产权、有线初装费和房屋的附属设施，由甲方随房附送给乙方；该房屋售价154万元；付款方式乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日内支付房款30万元其中含已付的定金2万元；乙方于2015年6月30日前支付给甲方房款20万元；甲乙双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款52万元；甲方同意乙方通过银行申请按揭贷款(公积金贷款)的形式支付部分房款50万元，此部分房款在乙方出产证后由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够或贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付；尾款2万元由居间方在签订买卖合同当时代为保管，此款项必须由出卖方支付给居间方，此款项在甲乙双方房屋交接完毕后并结算好各项相关费用后由居间方打入甲方的账户；甲乙双方前往上海市虹口区房地产交易中心办理过户手续的相关交易费用、税费由甲乙双方按国家规定自行承担，乙方承担因申请按揭贷款所产生的费用，房地产买卖合同如需公证，公证费由引发方承担；甲乙双方有一方未能按本合同所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金，同时违约方将另支付给居间方相当于上述房价2%金额的违约金，以上条款为上述房屋的买卖合同条款不可分割的一部分，合同中若有不明确处均以以上条款为准；税收问题以此条款为准，甲乙双方前往上海市虹口区房地产交易中心办理过户手续的相关交易费用、税费由甲乙双方按国家规定自行承担；甲乙双方购房房款(除定金外)请甲乙双方自行交付，居间方将不予代收代付。嗣后，原告未能办出公积金贷款。2015年9月10日，第三人工作人员与被告微信联系，要求被告提供银行卡号以便原告打款，被告询问原告打多少，第三人工作人员表示这两天打30万元，其他月底交易全部给被告，被告表示要等父亲回上海后再说，第三人工作人员又表示第二天可以打50万元，交易的时候再给剩余部分。当天，原、被告双方未前往交易中心办理房屋产权过户手续。另查明，原告于2015年4月19日向被告支付购房定金2万元，2015年5月24日支付房款30万元，2015年7月4日支付房款20万元。审理中，第三人上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员陆向杰到庭作证称，根据约定，原告如贷款不成应于交易当天支付100万元，原告表示在9月10日当天能支付该款，2015年9月10日之前证人电话通知原、被告在9月10日去办理交易过户手续，被告称其父亲在外地，要求延迟到月底才能去交易中心进行交易。进交易中心需要先审税，所以审税之前就知道贷款不成的，被告对此知情，9月10日现金交易100万是双方明确的，未提出异议。原告9月10日当天是有钱的，证人告诉过被告，原告不贷款了，全部以现金支付，50万元在交易成功后支付的。被告父亲回来后来中介公司，明确提出不卖房了，称没有通知其交易地点。原告表示当天不能过户，是不是可以先提前付部分款项，但被告不收钱，称就等其父亲回来。审理中，原、被告双方表示付款时间履行的是补充条款中的约定。原告提供了其父亲环忠成的招商银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXX)交易明细及存款证明、交通银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)交易清单及个人资信证明，工商银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)详细清单、建设银行投资证券与资金对账单(交易账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，原告母亲龚某某的交通银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)交易清单及个人资信证明，以证明原告在2015年9月10日当天有能力支付房款102万元。审理中，原告表示要求向被告支付剩余房款，并同意增加10万元房款，于2016年9月14日向法院交纳代管款112万元。上述事实，有原告提供的房屋买卖居间协议及房屋买卖协议、定金收据、房款收据、中介费收据、上海市房地产买卖合同、原告母亲与中介业务员的微信记录、银行账户交易明细与资信证明、银行投资证券资金对账单，被告提供的上海市房地产买卖合同、银行流水单、房屋租赁合同和解除房屋租赁合同协议书、被告与第三人工作人员微信记录，以及原、被告及第三人的陈述等证据佐证。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立有效，对双方具有法律拘束力，双方均应依约履行各自的义务。根据约定，双方应于2015年9月10日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，根据原告与第三人的陈述，被告以其父亲不在上海为由要求延迟交易，嗣后拒绝交易，被告则认为系因原告贷款50万元未成，9月10日当天仅能支付部分款项所致。根据第三人工作人员与被告2015年9月10日当天的微信记录，虽未能体现系因何原因延迟交易，但第三人始终表示原告要求向被告支付部分房款，其余部分在嗣后交易时支付，但被告均以其父亲回沪后再说为由未表示意见。现被告并无证据证明原告不同意在交易当天支付100万元房款，根据原告提供的证据，本院采信原告在2015年9月10日有资金支付能力。且根据合同约定，即使原告未能按期付款，被告应当向原告书面催告后7日内方有权解除合同，现被告要求解除合同依据不足，对被告的该反诉请求不予支持。被告为履行房屋买卖合同清退承租人，房屋空置期间租金损失，被告要求原告赔偿无合同与法律依据，对该反诉请求本院不予支持。原告要求继续履行合同，办理产权过户及交付房屋，本院依法予以支持。对于原告应向被告支付的剩余房款，本院一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告苏文婷应继续履行其与原告环震杰就上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告苏文婷应于本判决生效之日起10日内协助原告环震杰办理上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人转移登记至原告环震杰名下，办理该房屋过户手续产生的税费由原告环震杰与被告苏文婷按有关规定各自负担；三、被告苏文婷应于本判决生效之日起30日内迁出上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋交付原告环震杰；四、原告环震杰应于本判决生效之日起10日内向被告苏文婷支付剩余房款1,120,000元；五、驳回被告苏文婷的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13,980元，由被告苏文婷负担；反诉受理费87.50元，由被告苏文婷负担；财产保全申请费5,000元，由被告苏文婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  赖维娜人民陪审员  陈惠娟二〇一六年九月二十七日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。