河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0281民初3367号原告：陆文强。委托代理人：徐立增、倪晓佳。被告：吴秀春。原告陆文强诉被告吴秀春买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，于2016年9月6日适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆文强诉称：遵化市玫瑰园小区系赤峰建工集团所承建，被告自称为赤峰建工集团建设该小区时供应钢材，因赤峰建工集团未能支付钢材款，故用玫瑰园待售房产抵偿货款，现有数套抵债房产出售。为此，原告于2013年4月27日向被告购买了玫瑰园一区16栋2单元1303号面积为92.53平米住宅一套（含地下室30.73平米），总价款为328000元。2013年7月10日向被告购买了玫瑰园一区15栋2单元403室，面积为92.75平米住宅一套，总价款278000元。双方约定，被告向原告提供与赤峰建工集团的顶帐证明复印件和所售房产购房协议及收据。被告承诺，在原告领取房产钥匙和办理购房手续时负责办理更名手续。协议生效后，原告按时支付了全部房款，但被告均以各种理由推拖。后经原告查询得知，被告所售房产在河北省高级人民法院（2013）冀民一初字第9号民事裁定书的查封范围内，是不得出售的房产，故向人民法院提起诉讼，解除双方于2013年4月27日、2013年7月10日签订房屋买卖协议，返还购房款606000元并自2013年7月10日起按中国人民银行贷款利率支付利息至款付清之日止。被告吴秀春辩称：遵化市玫瑰园小区原来由赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（以下简称赤建）承建，被告负责供应钢材。赤建欠被告钢材款，用玫瑰园小区的15-1-403、16-2-1303、16-1-2001三套楼房顶账。当时赤建给付了被告房屋售楼合同和收据，被告在遵化的一个房屋中介做了登记要出售这三套楼房，后来经过中介把15-2-403、16-2-1303两套楼房卖给了原告。被告卖房的时候这两套房屋还没有被法院查封，被告的卖房行为如果是不合理不合法的话，时隔2个月原告不可能买完第一套房后再买第二套房。被告出卖房产是没有问题的，不同意解除房屋买卖协议，不同意返还原告购房款。本院归纳本案争议焦点为：原告要求解除双方于2013年4月27日、2013年7月10日签订的房屋买卖协议是否合法有据，被告应否返还原告购房款606000元并自2013年7月10日起按中国人民银行贷款利率支付利息。原告陆文强主张：2013年原告因为需要购房到玫瑰园处询问是否有合适的房屋，经中介引荐认识被告，双方于2013年4月27日签订了买卖合同。买卖房屋当时被告并未向原告交付房屋，2013年7月10日原告再次向被告购买一套房产，双方也签订了协议书。被告承诺出售的房产是由顶账而来，等与赤建办理完相关手续后负责将该两套房产变更到原告名下，被告提供了开发商格式购房合同和售楼处收款收据及房屋顶账的证明，以证明所售房屋没有问题。协议达成后，原告多次找到被告要求交付房屋，但被告至今也未将房屋交付，后原告又得知所购买的两套房产已经被法院查封，不能交付也不能办理过户手续，所以原告要求被告退回房款。原告为支持自己的主张，向本院提供了以下证据：证据一、唐山凤辉房地产开发有限公司空白商品房买卖合同两份、收据两张，系被告向原告方提供，用以证明被告所出售房产来源。证据二、证明复印件一份，系被告向原告提供的该出售房产是赤峰建设建筑有限责任公司提供的将该出售的房产抵顶给被告的证明，用以证明被告对所出售的房产有处分权。证据三、原被告双方于2013年4月27日、2013年7月10日签订的两份房屋买卖协议书及被告收款的收据，用以证明原被告双方发生了房屋买卖行为，被告并已收到购房款。经质证，被告对证据一、二、三没有异议。但是证据二证明复印件中“15-1-403”打错了，以商品房买卖合同为准，应是“15-2-403”。本院依原告的申请，向遵化市房产交易所调取了（2013）冀民一初字第9号民事裁定书，附协助执行通知书及续封的财产清单。经质证，原告称该证据证明被告卖给原告的两处房产已被法院查封，原告的购房目的无法实现，房屋至今未交付的事实。该财产清单上虽没有被告出卖给原告的两套房产，但是在2014年9月25日河北省高级人民法院（2013）冀民一初字第9-1号查封公告对被告出卖给原告的两套房产予以了查封。被告称房产是在2014年以前卖给原告的，查封是在2015年5月份。被告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、（2013）冀民一初字第9-1号查封公告，附查封清单4页，用以证明被告于2013年将16-2-1303、15-2-403房产卖给原告时还未查封，虽然该查封清单中有该两套房产，但也是在2014年9月25日查封的。证据二、证人邱某出庭作证，证人系赤建的副总，负责遵化市西二里工地玫瑰园承建及善后，用以证明被告卖给原告的两处房产被告有处分权，当时没有查封。证人证言内容：赤建承建了唐山凤辉房地产开发有限公司玫瑰园项目，凤辉房地欠赤建工程款，经遵化市政府协调凤辉公司顶账给赤建344套房产，因赤建欠被告钢材款，所以将15-2-403、16-2-1303房产顶账给被告，房子卖的时候没有问题，当时原告、被告、证人都某一起，问证人房子能不能装修，证人说房子可以装修，但是原告不去住。因凤辉房地产尚欠赤建8千多万工程款，赤建在河北省高院起诉并提出了财产保全申请，2013年8月河北省高院查封了133套房及52套商业楼，2014年9月25日又查封了107套住宅，第二次查封财产清单中包括本案所涉及到的两套房产，2013年查封的房产又进行了续冻。因为凤辉房产地将顶账给赤建的房产中的111套私自出售，所以赤建申请将抵账给被告的两套房产在内的344套房产全部都查封了。被告提交的16-2-1303、15-2-403号商品房买卖合同及收据和抵账证明都是赤建提供给被告的，证明上的15-1-403是打错了，以商品房合同为准，应是15-2-403。现在赤建与凤辉房地产公司欠工程纠纷，已经最高人民法院作出终审判决，现在已到执行阶段中评估程序，就是对查封的133套住宅、52套商业楼及2014年查封的107套住宅进行评估，已经评估完了。经质证，原告对证据一没有异议。被告对证据二邱某证人证言没有异议。原告对证据二邱某证人出庭作证没有异议，称赤建在处分房产时还没有取得实际的所有权，顶账给被告的房产具有不确实性，明知将该房顶账给了被告，还仍申请法院查封该两处房产，因此才造成房屋无法交付，无法实现原告的买房目的，直到今天房屋钥匙也未交付到原告手中。经审理查明：2013年4月27日，原、被告双方签订协议书一份，内容为：“协议书甲方：吴秀春身份证号码：××乙方：陆文强身份证号：××甲方有玫瑰园住宅三套，原为玫瑰园售楼处顶工程款给赤峰建工集团，后赤峰建工集团顶钢材款给甲方。经中证方居间介绍，甲乙双方友好协商，甲方自愿将玫瑰园一区（建明街路北法院东侧）16栋2单元1303室出售给乙方，建筑面积为：92.53平米，售价：3050元／平米，地下室30.7平米，售价为1500元／平米，房屋总价：叁拾贰万捌仟元整，￥328000。今乙方向甲方一次性支付全部房款，甲方向乙方提供与赤峰建工集团的顶账证明复印件和此房购房协议及收据。甲方承诺，在乙方领取此房钥匙和办理购房手续时负责办理更名手续。领钥匙及办理房产证的各种初装费及各种税费由乙方承担。甲方：吴秀春乙方：陆文强中证方；王福强2０13年4月27日”，该协议后附收条，内容为：“（叁拾贰万捌仟元正）房款以收到。328000元正吴秀春4.28”。2013年7月10日，原、被告双方又签订协议书一份，内容为：“协议书甲方：吴秀春乙方：陆文强甲方有玫瑰园住宅一套，为玫瑰园售楼处顶工程款给赤峰建工集团，后赤峰建工集团顶钢材款给甲方。经甲乙方双方协商，甲方将玫瑰园一区15栋2单元403室出售给乙方，建筑面积为92.75平方米，售价：每平米3000元，房屋总价：贰拾柒万捌仟元整，（278000元）。乙方向甲方一次性支付全部房款，甲方向乙方提供与赤峰建工集团的顶账证明复印件和此房购房协议及收据。此协议双方签字生效。甲方：吴秀春乙方：陆文强2013年7月10日”，协议书下方附收条内容：“收到陆文强房款278000元正，计贰拾柒万捌仟元正吴秀春”。原、被告双方签订协议时，被告提供给原告16-2-1303、15-2-403两套房产的空白的商品房买卖合同及两套房产房款的收据。两份商品房买卖合同尾部出卖人处加盖着唐山凤辉房地产开发有限公司公章及法定代表人梅子杰印章。两份收据加盖着唐山凤辉房地产开发有限公司售楼处的印章，收据上的时间为2010年8月15日。被告还提供给原告一份证明复印件，证明内容为：“我公司欠吴秀春钢材款，用遵化玫瑰园住宅楼抵顶。16#-1-2001、16#-2-1303、15#-1-403。特此证明赤建集团2013年4月11日［加盖赤峰建设建筑（集团）有限责任公司西二里项目部公章］”。2013年，赤峰建设建筑（集团）有限责任公司诉唐山凤辉房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，赤峰建设建筑（集团）有限责任公司提出财产保全申请，2013年7月30日，河北省高级人民法院作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定书，将唐山凤辉房地产开发有限公司计76614173.5元人民币的房产、财产及银行存款邓以查封，并附查封财产清单，查封了唐山凤辉房地产开发有限公司名下的133套住宅及52套商业楼。2015年5月19日，河北省高级人民法院对该133套住宅及52套商业楼继续查封，查封至2018年7月30日止。被告称，其将本案所涉两套房产卖给被告时，该两套房产并未被法院查封，在2014年9月25日河北省高级人民法院依据（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定书又查封了唐山凤辉房地产开发有限公司名下位于唐山遵化市玫瑰园小区的107套住宅，在此次查封中才有本案所涉两套房产。本院认为：本案争议焦点为原、被告双方于2013年4月27日、2013年7月10日签订的房屋买卖协议应否予以解除，被告应否返还购房款606000元。关于本案所涉两套房产原、被告双方签订了买卖协议，被告已收原告支付的购房款共计606000元，该两套房产尚没有取得房屋产权证书，仍在唐山凤辉房地产开发有限公司名下，赤建在没有完全取得房屋产权的情况下将该两套房产顶账给被告，被告又将其出卖给原告，原告至今尚未取得该两套房产的钥匙及办理入住手续，原、被告双方对上述事实均无异议，本院予以确认。原告主张，双方签订协议后至今被告无法交付房屋已达三年之久，且该两套房屋已被河北省高级人民法院查封，致使原告的购房目的至今无法实现，要求解除房屋买卖协议并要求被告返还购房款。而被告主张，其出卖给原告房产时，该两套房产并未被查封，故不同意解除房屋买卖协议及返还购房款。因唐山凤辉房产地开发有限公司欠赤建工程款，虽然被告及证人称唐山凤辉房产地开发有限公司将包括本案所涉两套房产在内的344套房产顶账给赤建，但赤建并未取得所顶账房产的合法的所有权，在赤峰建设建筑（集团）有限责任公司诉唐山凤辉房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中河北省高级人民法院查封了所顶账房产，在赤建没有取得房产所有权的情况下，赤建与被告达成协议，将该两套房产顶账给被告，至此被告亦没有取得合法的房屋所有权，而被告在没有取得房产所有权的情况下又将该两套房产出卖给原告，致使房产所有权不能发生转移，原告至今无法取得房产所有权，故原告要求解除双方签订的房屋买卖协议，依法有据，本院予以支持，协议解除后被告理应返还原告两套房产的购房款606000元。原、被告双方签订的房屋买卖协议并未约定房产交付时间，故原告要求被告自2013年7月10日起按照中国人民银行贷款利率支付利息，依法无据，本院不予支持，但可自起诉之日起，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定的年利率6%计算逾期利息。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2013年4月27日、2013年7月10日签订的关于买卖位于遵化市玫瑰园小区16栋2单元1303室、15栋2单元403室房产的两份协议书。二、由被告吴秀春于本判决生效后10日内返还原告陆文强购房款共计606000元，并自2016年7月11日起按年利率6%计算逾期利息。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9860元，减半收取4930元，由被告吴秀春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本上诉于河北省唐山市中级人民法院。代理审判员  董艳丽二〇一六年九月二十六日书 记 员  乔 新