安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终3291号上诉人（原审原告）：合肥申大物业服务有限公司。法定代表人：汪鸣，董事长。委托诉讼代理人：方玲。上诉人（原审被告）：刘葭。委托诉讼代理人：盛晓云，安徽庐州律师事务所律师。委托诉讼代理人：许雪刚。上诉人合肥申大物业服务有限公司（以下简称申大物业公司）因与上诉人刘葭物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。申大物业公司上诉请求：1、依法改判合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初2517号民事判决书判决结果，按照上诉人一审的诉求进行改判，即被上诉人支付给上诉人物业费18383.04元及违约金（违约金以18383.04元为基数，自2016年3月10日起按照银行同期贷款利率的4倍计算至判决书确定的给付之日止），被上诉人支付给上诉人公摊能耗费1152.63元；2、本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。上诉人主张的被上诉人的涉案房屋面积为314.24平方米，而原审法院错误认定其面积为215.31平方米。本案中被上诉人提供的《合肥市商品房网上备案确认单》上载明的建筑面积215.31平方米只是开发商在预售房屋时需向商品房管理部门初步提供的备案面积，而根据上海城开集团合肥置业有限公司与购房人签定的《商品房买卖合同》格式文本（由国家工商行政管理局、中华人民共和国建设部监制）第五条面积确认及面积差异处理中约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。被上诉人提供的与开发商上海城开集团合肥置业有限公司签定的《商品房屋买卖合同》中也有同样约定。根据上诉人提供的被上诉人《房屋所有权登记、转让审核表》上载明该房屋建筑面积为314.24元，且同时该表备注栏注明了建筑而积314.24平方米中包含了储藏室77.23平方米，车库21.7平方米。也就是说成交价1869531.13元没有按照314.24平方米计算，是开发商给被上诉人刘霞的优惠。所以上诉人的诉求是正确的。2.一审和二审的诉讼费及受理费均由被上诉人承担。综上所述，原审法院判决认定事实错误，作出了错误判决，请求二审法院在查明事实的基础上，依法给予改判。刘葭辩称：房屋所有权登记、转让审核表并非房产登记信息，该房屋并未办理转让登记，并未办理房产证，按照房屋的成交价计算房屋的面积是215.31平方米。合肥市住宅小区物业服务收费管理办法第十七条，也规定了物业综合服务费以房屋所有权建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得计算物业费。安徽省商品房住宅销售明码标价书，上面明确建筑面积是215.31平方米。商品房网上备案确认单，也确认建筑面积为215.31平方米。一审法院认定面积是正确的。刘葭上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案两审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案件早已超过诉讼时效，被答辩人依法丧失胜诉权。根据《民法通则》135条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。根据被，上诉人的诉讼请求和提供证据可知，2015年12月28日，被上诉人向包河区人民法院起诉要求上诉人缴纳2010年5月1日至2013年7月31日的物业管理费、能耗费和违约金。其次，前期物业服务协议约定：上诉人缴纳物业费为每六个月缴纳一次。综上可知被上诉人超过法律规定的期限去起诉，应依法丧失胜诉权。_丘诉人认为原审法院适用法律错误。二、被上诉人从未以法定程序向上诉人催缴过物业费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业公司应履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达。上诉人从未收到过被上诉人的任何书面催缴通知。一审庭审，被上诉人仅出具一份三性均有异议的小区公示牌照片，且被上诉人于2013年10月1日就退出上诉人所在小区，停止提供物业服务。原审法院认定被上诉人物业服务具有持续性特点，无理由相信被上诉人不向上诉人缴纳物业费，原审法院认可三性有异议的小区公示牌照片和电话录音。上诉人认为原审法院认定的事实不清、证据不足，且无法律依据。三、上诉人从未在《前期物业管理服务协议》和《临时公约》签字，且该房产至今未交房、上诉人从未入住，上诉人依法不应当缴纳物业管理费等费用。根据《合肥市住宅小区物业服务费管理办法》第十八条之规定：未交付业主的物业，物业服务费用由开发建设单位承担。上诉人未在《前期物业管理服务协议》和《临时公约》签字，并不是物业服务合同相对人，无需承担相应的合同义务。庭审中被上诉人也认可没有上诉人的入住协议，足以证明上诉人的房屋未交付，原审法院认定未有上诉人签字的物业服务合同由上诉人承担合同义务己突破合同相对性。故判决上诉人承担未交房的物业费、能耗费和违约金系适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。申大物业公司辩称：我方根据安徽物业管理条例，缴纳物业费是上诉人应当尽的义务，在我们经营期间持续催缴，我方在小区公告栏张贴公告催缴物业费，我方在2013年12月份退出小区后仍然在催缴。一审法院认定事实：刘葭系玫瑰绅城花园A9幢103室业主，合肥市房产局《房屋所有权登记、转让审核表》显示该房屋建筑面积为314.24平方米，但刘葭和开发商上海城开集团合肥置业有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《合肥市商品房网上备案确认单》均载明的建筑面积为215.31平方米，一审法院认定建筑面积为215.31平方米，认定理由详见本判决书的法院认为部分。房屋类型为联体别墅。2009年9月15日，刘葭和开发商上海城开集团合肥置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，次日进行了网签备案，合同约定该房屋的交房时间是2010年3月31日。2010年11月25日，刘葭和开发商上海城开集团合肥置业有限公司又签订了补充协议，明确了实际交房日期是2010年4月16日。申大物业公司受玫瑰绅城花园开发商上海城开集团合肥置业有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2008年6月，申大物业公司进驻玫瑰绅城花园小区提供物业服务。《前期物业管理服务协议》约定了物业公司和业主的权利、义务，物业服务内容、对物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接收乙方的委托收取提供物业服务合同以外的其他服务费用。对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。住宅按建筑面积计算物业管理费，乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，联体别墅每月每平方米1.5元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当月5日前预缴本半年度物业管理费用。对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订后，申大物业公司依约在该小区从事物业服务工作，由于《补充协议》明确了该房屋的交房时间是2010年4月16日，故刘葭应从2010年5月1日支付物业费和能耗费。刘葭拖欠2010年5月1日至2013年7月31日期间的物业费及2010年5月1日至2013年7月31日期间的公共能耗费用未交纳。原审还认定事实：申大物业公司2008年5月取得物业服务三级资质，合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园联体别墅服务费为每月1.5元／平方米。原审法院认为：刘葭虽然没有在《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》上签字，但玫瑰绅城花园A9幢103室业主确实是刘葭，且刘葭提供的《房屋买卖合同》的附件四第十五条明确写明“买受人同意在业主委员会成立之前，本物业由合肥申大物业管理有限负责管理”。物业服务协议第四条有约定物业费及能耗费，业主公约第二十三条也有约定。申大物业公司自2008年6月起在该小区从事物业服务，申大物业公司与刘葭双方已构成事实上的物业服务关系，双方之间的物业服务合同关系成立。申大物业公司提供的合肥市房产局《房屋所有权登记、转让审核表》虽然显示该房屋建筑面积314.24平方米，该表同时也显示该房的成交价为1839531.13元，成交单价为8543.64元每平方米，两个数字相除得出的建筑面积应为215.31平方米，这与刘葭和开发商上海城开集团合肥置业有限公司于2009年9月15日签订的《房屋买卖合同》和2010年11月25日签订的《补充协议》及2009年9月16日《合肥市商品房网上备案确认单》（加盖有合肥市商品房登记备案专用章）上载明的建筑面积215.31平方米均能够相互吻合，故一审法院认定涉案房屋的建筑面积应为215.31平方米，申大物业公司应按215.31平方米向刘葭收取物业费和能耗费。合同履行期间，申大物业公司依约为包括刘葭在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，申大物业公司有权向刘葭收取物业费、能耗费等费用。刘葭作为业主，在接受和享有了申大物业公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。刘葭辩称没有入住小区，不应缴纳能耗费的意见，由于未向法庭提供相应的证据，且即使未入住小区，也不能成为其拒交物业费、能耗费的合法正当理由。刘葭提供的《补充协议》明确写明了该房屋的交房时间是2010年4月16日，故刘葭诉请从2010年5月1日开始收取物业费于法有据，予以支持。刘葭应向申大物业公司交纳自2010年5月1日至2013年7月31日期间的物业费及同时期的公共能耗费用，对此刘葭未提出任何事由予以抗辩，其拖欠物业费以及能耗费已经违反了双方合同的约定，申大物业公司要求其支付物业管理费12595.64元（1.5元／平方米／月×215.31平方米×39个月）的诉请，有事实和法律依据，予以支持。小区产生的公用电费应当由业主分摊，且双方签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此申大物业公司诉请刘葭支付公共能耗费789.76元，予以支持，其余部分不予支持。按照合同约定，物业费用按六个月交纳一次，业主或物业使用人应在每半年度前5天交纳物业管理费，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，刘葭未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现申大物业公司主张自起诉之日起按刘葭拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率的4倍计算，是申大物业公司对自己权利的处分，对此符合法律规定，予以准许。据此刘葭应当以拖欠的物业费12595.64元为基数，自2016年3月10日按同期银行贷款利率的4倍支付违约金至本判决确定的给付之日止。刘葭辩称涉案房屋的建筑面积215.31平方米的意见，与本案认定的建筑面积一致，对该辩解意见，予以采信。刘葭辩称房屋至今没有交付的意见，但刘葭提供的《房屋买卖合同》的补充协议明确注明了该房屋的实际交房时间是2010年4月16日，故对刘葭的上述辩解意见，不予采信。刘葭辩称本案的诉讼时效已经超过的辩解意见，一审法院认为，申大物业公司作为住宅小区的物业服务企业，其办公地点均在该小区，且物业服务具有持续性特点，对包括刘葭在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，因此无理由相信申大物业公司不向刘葭方主张债权，且申大物业公司在起诉时已向一审法院提交了在小区宣传栏中张贴催费通知及向刘葭电话催费的相应证据，故对刘葭的上述辩称意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘葭于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费12595.64元及违约金（以12595.64元为基数，自2016年3月10日起按照银行同期贷款利率的4倍计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告刘葭于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司能耗费789.76元；三、驳回原告合肥申大物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费288元减半收取144元，由原告合肥申大物业服务有限公司负担46元，被告刘葭负担98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，申大物业公司提交新证据：安徽省物价局皖价服【2006】第303号《关于物业综合服务费有关问题的函》文件规定了小区的阁楼和计入产权面积附属房屋收取物业服务费，按照所有权登记的建筑面积计算。另一位业主张玉所有权登记转让表，房地产他项权证审批表，按照登记、转让审核表面积包括车库、储藏室。刘葭质证认为：【2006】第303号文件同时规定了未办证已售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的面积计算，同时上诉人刘葭并未办理房产证，实际面积应当以售房合同中的215.31平方米为准。张玉登记、转让审批表与本案无关。刘葭提交新的证据：1、物业移交协议，证明申大物业2013年10月份退出玫瑰绅城小区，停止服务。证明申大物业公司诉请已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。2、2011年10月份开发商给物业公司转的物业费单据，证明开发商缴清至2011年8月份之前的物业费。申大物业现向业主起诉2011年8月份之前的物业费属于重复收费。申大物业公司质证认为：我方与开发商结算的电费，在2011年8月份通过与开发商结算电费和物业费，证明小区的公共部分电费由我方垫付。2013年12月份退出案涉小区，但是退出后我方也在不间断的进行物业费的催收。57万元是开发商给我方的登记在开发商名下的空置房费用，不包括刘葭所购的房屋，因为刘葭所购房屋已经登记在刘葭名下，并非登记在开发商名下。本院对双方所提交证据综合认定如下：申大物业公司提交安徽省物价局皖价服【2006】第303号《关于物业综合服务费有关问题的函》真实性予以认定，该函中关于计入产权面积附属房屋收取物业服务费的证明目的予以确认；刘葭提交的物业移交协议及2011年10月份开发商给物业公司转的物业费单据，并不能证明申大物业公司无权主张对撤出小区之前物业服务费或重复收取，因此后申大物业公司在小区公告栏仍进行公告催收并未放弃权利，另开发商所转物业费属于登记在开发商名下空置房的费用，刘葭所购房屋即使未领取房产证，但房产部门已作出相应登记，因此，对刘葭所提交证据的证明内容不予采信。根据上述认定，二审除查明涉案房屋建筑面积为314.24平方米的事实与一审不一致外，其他查明的事实与原审一致。本院认为：刘葭和上海城开集团合肥置业有限公司所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《合肥市商品房网上备案确认单》均虽载明刘葭所购涉案房屋的建筑面积为215.31平方米，但该面积并不包括储藏室和车库面积，而合肥市房产局《房屋所有权登记、转让审核表》中登记涉案房屋建筑面积为314.24平方米，包括储藏室77.23平方米和车库21.7平方米，结合本省皖价服【2006】第303号《关于物业综合服务费有关问题的函》，储藏室和车库面积属于计入产权面积的附属房屋可收取物业服务费，且申大物业公司与刘葭双方并无协议约定申大物业公司对该部分收费权利予以放弃。另，申大物业公司提供了物业服务，业主应当及时交纳，申大物业公司并已作出了相应催收通知，其主张物业服务费的诉讼时效并未超过。涉案房屋已为刘葭所购并在房产部门的相应材料中表明该房屋已登记至刘葭名下，即使刘葭没有领取房产证，但刘葭亦未提供证据证明涉案房屋已转让而非其所有，故刘葭的上诉理由，本院不予采信，刘葭依法应当交纳所欠物业服务费。综上，申大物业公司关于刘葭房屋应交物业服务费计算面积的主张依法应予支持，刘葭应当交纳所欠申大物业公司物业服务费18383.04元（314.24平方米×1.5元×39个月）及以18383.04元为基数按中国人民银行同期贷款4倍计至款清之日止的相应违约金，一审法院对涉案房屋计收物业服务费及违约金计算基数处理不当，应予纠正。但一审法院关于能耗费的处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初2517号民事判决第一项为：刘葭于本判决生效之日起十日内支付合肥申大物业服务有限公司物业管理费18383.04元及违约金（以18383.04元为基数，自2016年3月10日起按照银行同期贷款利率的4倍计算至款清之日止）；维持安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初2517号民事判决第二项：刘葭于本判决生效之日起十日内支付合肥申大物业服务有限公司能耗费789.76元；三、驳回合肥申大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费288元减半收取144元，二审案件受理费188元，均由刘葭负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二〇一六年九月二十日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。