江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初305号原告：中国人民解放军理工大学公园里离职干部休养所，住所地江苏省南京市秦淮区龙蟠中路336号。法定代表人孙文亭，所长。委托诉讼代理人黄伟，总参维权南京协调中心律师。委托诉讼代理人王伟伟，江苏君远律师事务所律师。被告：江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司(组织机构代码13476484-X)，住所地江苏省南京市秦淮区白下路91号。法定代表人李金亮，董事长。委托诉讼代理人汤新芸，江苏天豪律师事务所律师。被告：海南金碧实业有限公司(组织机构代码20127775-1)，住所地海南省海口市海府路12号亚希大厦817房。法定代表人吴骏，董事长。原告中国人民解放军理工大学公园里离职干部休养所(以下简称理工大干休所)与被告江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司（以下简称汇鸿公司）、被告海南金某实业有限公司（以下简称金某公司）合同纠纷一案，原告理工大干休所于2014年11月25日向本院起诉，本院于2015年7月13日作出（2014）秦民初字第5711号民事判决书，被告汇鸿公司不服判决提起上诉，南京市中级人民法院于2015年12月14日作出（2015）宁民终字第6618号民事裁定书，指令本院重审。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告理工大干休所的委托代理人王伟伟，被告汇鸿公司的委托代理人汤新芸到庭参加诉讼。被告金某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告理工大干休所向本院提出诉讼请求：1.依法确认1992年12月8日签订的《联建综合楼合同书》以及三份附件、2005年12月27日签订的《联建综合楼备忘录》无效；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：1992年12月8日，原告与被告金某公司签订《联建综合楼合同书》及三份附件，约定房屋建成后被告享有35年（1993年5月1日至2028年4月30日）的使用权。2005年12月7日，原告与两被告签订《联建综合楼备忘录》，约定被告金某公司将《联建综合楼合同书》中的权利义务概括转移给被告汇鸿公司。经批准，原告1992年的番号“中国人民解放军总参谋部工程兵部南京离职干部休养所”于1996年、2000年变更为现在的番号。原告认为，涉案土地为国有军用划拨用地，办理了军用划拨土地使用权登记，《联建综合楼合同书》及三份附件名为“联建”实为“国有军用划拨用地使用权转让”，由于未经政府及中国人民解放军总后勤部批准，违反《中国人民解放军房地产管理条例》等规范的强制性规定，损害社会公共利益，依法属于无效合同。《联建综合楼备忘录》系以《联建综合楼合同书》为基础进行的合同主体转移，也属于无效合同。被告汇鸿公司辩称，一、原告主张双方合同无效的逻辑基础“双方合同名为联建，实为国有军用划拨地使用权转让”是错误的。双方的联建合同明确了产权归原告方所有，金某公司仅取得三十五年的房屋使用权，合同未约定任何关于房屋转让相关权属变更登记的内容，双方没有关于房屋的所有权转移的意思表示，故联建合同的性质不属于土地使用权的转让合同。二、双方合同名为“联建”实为“租赁”性质。金某公司投资目的在于对所建房屋的租赁，而原告签约的真实意思表示是通过预先收取租金以完成房屋的建设并将房屋出租获取收益，其缔约目的在于获取租金收益。提前收取租金并由承租人进行房屋建设，是其完成房屋建设的一种手段，或者说是其融资建设房屋的一种方式，这符合最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件相关司法解释，应当认定为租赁合同。三、《联建综合楼合同书》及附件作为房屋租赁合同，应当认定为合法有效。双方的联建合同签订于合同法颁布之前，当时的法律并未禁止军队利用军用划拨土地与地方合建或出租，原告的出租行为不违反当时国家法律和行政法规的强制性规定，也符合当时已颁布的相关军事法规和军事部门规章的有关规定。四、1992年签订上述合同时，涉案房屋仅建成主体框架，被告投资建设，解决了原告的燃眉之急，对于一个履行了二十多年的合同，根据合同法鼓励交易维护交易安全的原则，合同应认定为有效。被告金某公司未答辩、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体为：本市秦淮区公园里5号（南苏字3718号）公有房屋所有权、国有土地使用权登记在中国人民解放军总后勤部名下，性质为军产。使用土地面积为5770.1平方米，合8.66亩。使用单位为中国人民解放军工程兵工程学院。1992年12月8日，中国人民解放军总参谋部工程兵部南京离职干部休养所（甲方）与被告金某公司（乙方）签订《联建综合楼合同书》，约定：甲方在其所属院内位于公园路公园里5号正在建筑1号综合楼（设计建筑面积为2200平方米，含地下室共8层，已建起主体框架），因资金不足而停工。乙方愿出资540万元与甲方联建完成土建工程。建成后产权归甲方所有，乙方享有35年的使用权，自1993年5月1日至2028年4月30日止。乙方在使用期内只能作办公、住宅、招待所、宾馆、酒楼使用，在此范围内可以与中外合资经营及出租收益。合同同时对乙方资金拨付时间、建筑结构的变更、增设配套设置、违约责任等进行了约定。同日，双方签订《联建综合楼合同附件一》、《联建综合楼合同附件二》，对被告金某公司支付540元联建款的具体时间，以及原告提供暖气、车辆、电话线路等事项作了约定。1993年11月16日，双方再次签订《联建综合楼合同附件三》，对1号楼通道、南侧院落空地、西侧空地的使用等作了约定。上述综合楼建成后，一直由被告汇鸿公司经营使用。1994年4月20日，中国人民解放军总参谋部工程兵部南京离职干部休养所出具《证明》，载明其租借给江苏省进出口（集团）公司的1号楼门牌号后门为公园路公园里5号，前门为公园路38号。1996年8月，中国人民解放军总参谋部工程兵部南京离职干部休养所番号更名为总参谋部兵种部南京第二离职干部修养所，2000年3月，又更名为本案原告。2005年12月27日，原告（甲方）与被告金某公司（乙方）、被告汇鸿公司（丙方）签订《联建综合楼备忘录》，约定：1、从签订本备忘录起，乙方将该大楼的使用权转让给丙方，由丙方实际使用、管理至2028年4月30日止。2、由丙方承接乙方的全部权利和义务，并做好和甲方的协调工作，安全、合理使用该大楼。3、甲方同意丙方受让乙方对公园路38号综合楼的使用权，同意丙方承接乙方在《联建综合楼合同书》及其后相关补充协议中规定的权利和义务，并和丙方共同加强配合做好该大楼的使用和管理工作。审理中，本院依法向原告释明《联建综合楼合同书》及其三份附件、《联建综合楼备忘录》的合同效力应为有效，并询问原告是否变更诉讼请求，原告经本院释明，明确坚持其诉讼请求，不申请变更。本院认为，本案的争议焦点为：一、《联建综合楼合同书》及三份附件的性质；二、《中国人民解放军房地产管理条例》的效力能否及于军队与地方签订的合同。关于第一个争议焦点，原告主张合同名为“联建”实为“国有军用划拨用地使用权转让”；被告辩称双方合同名为“联建”实为“租赁”性质。本院认为，原告与被告金某公司签订的《联建综合楼合同书》及三份附件，约定由金某公司向原告提供540万元资金以完成楼房的建设，建成后产权归甲方所有，乙方享有35年的使用权，该35年的房屋使用权其性质应为原告向某公司支付的对价，上述的540万元资金其性质应为金某公司向原告一次性支付的租金，上述合同及附件应为房屋租赁合同。关于第二个争议焦点，原告主张《中国人民解放军房地产管理条例》系中央军事委员会根据国家有关法律制定，属军事法规，与行政法规具有同等效力；被告辩称双方的联建合同不违反签订时国家法律和行政法规的强制性规定和当时相关军事法规和军事部门规章的有关规定。本院认为，军事法规仅在武装力量内部实施，如军事法规涉及地方内容，需要地方遵守和执行，应当由国务院和中央军事委员会联合颁布，故原告所依据的《中国人民解放军房地产管理条例》作为军事法规不适用于本案所涉的合同，其关于军队房地产管理的相关规定亦不属于效力性规定，原告依据上述条例主张本案所涉合同无效，缺乏法律基础。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国立法法》第一百零三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告中国人民解放军理工大学公园里离职干部休养所的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国人民解放军理工大学公园里离职干部休养所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长  曹凌子人民陪审员  雷国俊人民陪审员  张学兰二〇一六年九月一日见习书记员  葛园园