广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初4654号原告：广东金东建设工程公司，住所地广州市。法定代表人：罗依珍。委托代理人：刘坚，广东百科律师事务所律师。被告：广州市高宝房地产有限公司，住所地广州市东山区。法定代表人：黎日明。被告：广州市珠宝房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黎日明。被告广州市高宝房地产有限公司及广州市珠宝房地产发展有限公司共同委托代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。被告：广州市白云区江高镇人民政府，住所地广州市白云区。法定代表人：李海东，镇长。委托代理人：刁文君，广州市白云区司法局江高司法所工作人员。被告：广州市穗鑫房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王耀涌。原告广东金东建设工程公司（以下简称金东公司）诉被告广州市高宝房地产有限公司（以下简称高宝公司）、广州珠宝房地产发展有限公司（以下简称珠宝公司）、广州市白云区江高镇人民政府（以下简称江高镇政府）、广州市穗鑫房地产开发有限公司（以下简称穗鑫公司）因合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金东公司委托代理人刘坚，被告高宝公司及珠宝公司委托代理人陈硕、江高镇政府委托代理人刁文君到庭参加了诉讼。被告穗鑫公司下落不明，经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告金东公司诉称：广州市白云区江高镇江新路23号裕祥楼(现址广州市白云区江高镇江新路58号、60号)房屋是新宝利投资有限公司(下称新宝利公司)与广州市白云区城镇建设开发总公司江某分公司(下称江某分公司)合作集资建成，并经双方内部分配归新宝利公司所有。1995年1月20日，原告与江某分公司、新宝利公司签订《楼字认购合同书》，约定：原告同意认购江高分公司与新宝利公司合作兴建的位于广州市白云区江高镇江新路商住小区23号裕祥楼北梯第二层至第八层的房屋(建筑面积为1535.66平方米)，房款共为2687405元；江某分公司全权办理产权登记及有关手续，若交楼后四年内不能与原告办理产权证时，全部退回购房款，并处以总房款5%的罚款，原告则应退回所有楼房。同日，新宝利公司与原告签订《认购楼宇附属合同》，约定为购买上述房屋，新宝利公司将原告在江某明珠广场挡土防渗工程的工程余款作为购房款使用。2001年11月29日，高某甲公司、珠宝公司与原告签订《协议书》，约定：原告同意用明珠广场及雅景花园两工程结算余款总额购买广州市白云区江高镇江新路商住小区23号裕祥楼第二至第八层共28套住宅房屋(建筑面积为1535.66平方米)；高某甲公司与珠宝公司负责自发出《房屋使用通知书》之日起两年内办理好原告所购房屋的合法产权及有关手续(并办理好房屋产权证书)，与此相关的费用包含在原告上述两项工程结算余款之中，原告不再支付费用，如双方最终结算工程余款与购房款有差异，均不得再向对方追收所欠款差额；高某甲公司与珠宝房公司无法在两年内办理好房屋的合法产权，应退回原告上述两项工程结算余款，并处以结算余款5%的罚款。同日，高某甲公司、珠宝公司与原告签订《江某明珠广场基础工程及雅景花园基础工程结算明细》，订明：江某明珠广场基础工程及雅景花园基础工程结算总造价为8563289.40元，已付工程款总额为5500000元，尚欠工程余款为3063289.40元，该余款作为原告购买江高镇江新路商住小区23号裕祥楼第二层至第八层共28套住宅房屋及办理房产证费用。2001年12月20日，高某甲公司向原告发出房屋使用通如书，通知原告于2002年1月20日前办理上述房屋的收楼手续。同年2月28日，原告收取了上述28套房屋并使用至今，新宝利公司知道高宝公司、珠宝公司与原告签订协议书将江高镇江新路商住小区23号裕祥楼第二至第八层共28套住宅房屋以抵销工程余款的形式售给原告后，对此予以认可。广州市白云区江高镇江新路58号、60号房屋经办理集资房有关处理手续后，于2005年5月19日取得房地产权属证明书，权属人登记为江某分公司，性质为集资房。1995年2月，江高分公司变更名称为广州市白云区江城房地产开发公司。2003年5月，广州市白云区江城房地产开发公司经转制变更为穗鑫公司，原企业2003年1月6日前的债权债务由江某镇政府享有和承担，2003年1月6日以后的债权债务由穗鑫公司享有或承担。2004年3月2日，江高镇政府发函给广州市国土房管局，称江某分公司是该镇属企业，但因体制改革暂停运营，现公章暂存于江某镇政府(为解决历史遗留问题之用)，以上事实经(2005)云某民一初字第103号及(2006)穗中法民五终字第2046号民事判决书确认。但事至今日，被告尚未协助原告办理讼争房屋的产权证。现为维护原告合法权益，诉至法院，请求四名被告协助原告办理广州市白云区江高镇江新路23号裕祥楼（现止广州市白云区江高镇江新路58号）北梯第二层至第八层共28套住宅房屋的房产证。被告高某甲公司及珠宝公司共同辩称：我方不是开发商无法直接帮原告直接办理房屋过户，办理过户手续由于时间都有10年，时间久远，由于原告没有及时地办理过户手续，造成的政策风险或过户费用由原告承担，同时，我方没有拒绝协助办理过户，不同意诉讼费由我方承担。被告江某镇政府辩称：原告从(2006)穗中法民五终字第2046号民事判决书生效之日（2006年10月31日）起直到本案起诉，从未要求我方协助办理房产证，原告起诉已超过诉讼时效。同时，我方从来没有拒绝协助原告办理房产登记，只是原告怠于行使自己的权利，自从2006年中院终审判决作出之后就没有要求我方协助办理房产登记，我方不同意承担本案诉讼费。被告穗鑫公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。经审理查明：位于广州市白云区江高镇江新路23号裕祥楼(现址广州市白云区江高镇江新路58号、60号)房屋是新宝利公司与广州市白云区城镇建设开发总公司江某分公司(以下简称江某分公司)合作集资建成，并经双方内部分配归新宝利公司所有。1995年1月20日，金某公司与江某分公司、新宝利公司签订《楼宇认购合同书》，约定：金东公司同意认购江高分公司与新宝利公司合作兴建的位于广州市白云区江高镇江新路商住小区23号裕祥楼北梯第二层至第八层的房屋(建筑面积为1535.66平方米)，房款共为2687405元；江某分公司全权办理产权登记及有关手续，若交楼后四年内不能与金某公司办理产权证时，全部退回购房款，并处以总房款5％的罚款，金某公司则应退回所有楼房。同日，新宝利公司与金某公司签订《认购楼宇附属合同》，约定为购买上述房屋，新宝利公司将金某公司在江某明珠广场挡土防渗工程的工程余款作为购房款使用。2001年11月29日，高某甲公司、珠宝公司与金某公司签订《协议书》，约定：金东公司同意用江高明珠广场及雅景花园两工程结算余款总额购买广州市白云区江高镇江新路商住小区23号裕祥楼第二至第八层共28套住宅房屋(建筑面积为1535.66平方米)；高某甲公司、珠宝公司负责在自发出《房屋使用通知书》之日起两年内办理好金某公司所购房屋的合法产权及有关手续(并办理好房屋产权证书)，与此相关的费用包含在金某公司上述两项工程结算余款之中，金某公司不再支付费用，如双方最终结算工程余款与购房款有差异，均不得再向对方追收所欠款差额；高某甲公司、珠宝公司无法在两年内办理好房屋的合法产权，应退回金某公司上述两项工程结算余款，并处于结算余款5％的罚款。同日，高某甲公司、珠宝公司与金某公司签订《江某明珠广场基础工程及雅景花园基础工程结算明细》，订明：江某明珠广场基础工程及雅景花园基础工程结算总造价为8563289.40元，已付工程款总额为5500000元，尚欠工程余款为3063289.40元，该余款作为金东公司购买江高镇江新路商住小区23号裕祥楼第二至第八层共28套住宅房屋及办理房产证费用。2001年12月20日，高某甲公司向某公司发出房屋使用通知书，通知金某公司于2002年1月20日前办理上述房屋的收楼手续。同年2月28日，金某公司收取了上述28套房屋并使用至今。新宝利公司知道高宝公司、珠宝公司与金东公司签订协议书将江高镇江新路商住小区23号裕祥楼第二至第八层共28套住宅房屋以抵销工程余款的形式售给金某公司后，对此予以认可。广州市白云区江高镇江新路58号、60号房屋经办理集资房有关处理手续后，于2005年5月19日取得房地产权属证明书，权属人登记为江某分公司，性质为集资房。后高某甲公司、珠宝公司将金某公司所购房屋情况制表递送房管部门备案，并由新宝利公司于2005年6月向金东公司发出《江高商业大街23楼北梯办理房地产权证的通知》，通知金某公司提供资料办理产权证，金某公司于同年6月16日复函称由于己进入诉讼程序，办理房地产权证之事由法院判决较为妥当，没有向高某甲公司、珠宝公司提供资料。1995年2月，江高分公司变更名称为广州市白云区江城房地产开发公司，2003年5月，广州市白云区江城房地产开发公司经转制变更为穗鑫公司，原企业2003年1月6日前的债权债务由江某镇政府享有和承担，2003年1月6日以后的债权债务由穗鑫公司享有和承担。1996年10月，金某公司名称由“广东金某基础工程公司”变更为“广东金某建设工程公司”。2004年3月2日，江高镇政府发函给广州市国土房管局，该函内容为：江某分公司是我镇属企业，但因体制改革暂停运营，现公章暂存于我处(为解决历史遗留问题之用)，金东公司和江高分公司于1995年元月签订了购买广州市白云区江高镇江新路58号和60号楼宇，现为了协助金某公司到贵局办理产权分割、登记事宜，我镇特同意江某分公司盖章给予金某公司到贵局办理上述有关产权手续事宜。根据2016年5月广州市房管部门的档案复印资料以及不动产登记查册表显示，广州市白云区江高镇江新路58号、60号第二至第八层共28套住宅房屋仍登记在江某分公司名下，没有限制产权转移以及他项权利内容。另查明，因高某甲公司、珠宝公司未能办好上述房屋的房地产证，金某公司于2004年12月30日诉至本院，要求被告高某甲公司、珠宝公司共同返还购房款及支付违约金。2006年1月18日，本院作出(2005)云某民一初字第103号民事判决，认为双方虽在协议中约定交楼后两年内由被告高某甲公司、珠宝公司办理讼争房屋的房地产证，但双方在约定时均知道讼争的投资开发方不是被告高某甲公司、珠宝公司，且房屋属尚未办理正式手续的集资房，因此，双方应预见讼争房屋因房屋性质问题不能按正常商品房如期办证，且讼争房屋现已经确权取得房地产权属证明书，江某镇政府也协助办理有关办证手续，讼争房屋的房地产证已可以办理，原合同的目的是完全可以实现的，故原告现以被告高某甲公司、珠宝公司未能如期在两年内办理房地产证为由要求退回用作抵销购房款的工程款，即要求解除双方签订的协议书，其请求缺乏理据，本院不予支持。但被告高某甲公司、珠宝公司未能依约如期为原告办理房地产证，已违反其承诺，应依约承担违约责任，遂判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告高某甲公司、珠宝公司给付原告违约罚款153164元；二、被告高某甲公司、珠宝公司对上述第一项判决相互承担连带清偿责任；三、驳回原告金某公司的其他诉讼请求。一审判决后,金某公司、珠宝公司均不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2006年10月31日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。诉讼中，高宝公司、珠宝公司及江高镇政府称自广州市中级人民法院作出上述终审判决后，原告从未要求其协助办理过户手续。对此，原告未能提供证据证明广州市中级人民法院作出上述终审判决后，曾要求四被告协助办理过户手续。高某甲公司、珠宝公司及江某镇政府表示愿意协助原告办理过户，但不清楚办理过户需要的材料。以上事实，有民事判决书、门牌对照函、房地产权属证明书、楼盘单元明细表、不动产登记查册表当事人的陈述等证据证实。本院认为：江高分公司于1995年2月变更名称为广州市白云区江城房地产开发公司，于2003年5月经转制变更为穗鑫公司，原企业2003年1月6日前的债权债务由江某镇政府享有和承担，因此，涉案房屋的相关权利和义务由江某镇政府享有和承担，穗鑫公司与本案无利害关系，其不是本案适格的被告，原告将穗鑫公司列为被告实属不当。鉴于被告高某甲公司、珠宝公司与金某公司签订《协议书》，约定高某甲公司、珠宝公司负责在自发出《房屋使用通知书》之日起两年内办理好金某公司所购房屋的合法产权及有关手续(并办理好房屋产权证书)是双方真实意思表示，内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，为合法有效；且(2005)云某民一初字第103号和(2006)穗中法民五终字第2046号生效民事判决，已确认涉案房屋现已经确权取得房地产权属证明书，江某镇政府协助办理有关办证手续，讼争房屋的房地产证已可以办理的事实，因此，高某甲公司、珠宝公司及江某镇政府有协助原告为涉案房屋办理过户手续的义务。原告虽未能提供自上述民事判决生效后有要求高某甲公司、珠宝公司及江某镇政府协助办理过户的证据，但本案涉及房屋转移登记，江某镇政府主张原告起诉已过诉讼时效的意见，本院不予采纳；鉴于原告怠于行使权利，本案诉讼费应由其承担。现原告起诉要求被告协助办理产权过户手续合法合理，本院予以支持。被告穗鑫公司下落不明，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市高宝房地产有限公司、广州珠宝房地产发展有限公司、广州市白云区江高镇人民政府协助原告广东金东建设工程公司办理广州市白云区江高镇江新路23号裕祥楼（现址广州市白云区江高镇江新路58号、60号）北梯第二层至第八层共28套住宅房屋产权过户登记手续。本案受理费100元，由原告广东金东建设工程公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  许 伟人民陪审员  张冬晗人民陪审员  冯桂颜二〇一六年九月二十日书 记 员  陈月明