安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0521民初1127号 原告：安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区红旗南路1659号。 法定代表人：孙晓，职务：董事长。 委托代理人：桂金龙，安徽夏商周律师事务所律师。 委托代理人：张有杰，安徽夏商周律师事务所律师。 被告：胡永波，男，1962年6月11日生，汉族，住当涂县。 被告：马鞍山市霓虹电子有限公司，住所地当涂县姑孰镇提署中路。 法定代表人：胡锡芸，该公司负责人。 原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司（以下简称马鞍山农商行）与被告胡永波、马鞍山市霓虹电子有限公司（以下简称霓虹电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩晶适用简易程序于2016年7月1日第一次公开开庭进行了审理，原告马鞍山农商行委托代理人桂金龙，被告胡永波均到庭参加诉讼，被告霓虹电子公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院于2015年7月28日第二次公开开庭进行了审理，原告马鞍山农商行委托代理人桂金龙，被告胡永波均到庭参加诉讼，被告霓虹电子公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 马鞍山农商行诉讼请求：1、解除原、被告间的房屋租赁合同；2、被告腾空位于当涂县提署路马军寨路的租赁房屋，并返还原告；3、被告向原告支付其拖欠的房屋租金325000元（计算至2016年1月27日）；4、被告向原告支付自2016年1月28日至其向原告返还租赁房屋之日的租金；5、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，马鞍山农商行将上述诉请第三项变更为要求被告支付拖欠的房屋租金475000元。 事实与理由：2004年6月18日，胡永波与马鞍山市霓虹网络有限公司（霓虹电子公司前身）与当涂县姑孰农村信用合作社签订《租房协议》，承租当涂县姑孰农村信用合作社在当涂县马军寨路口新建的四层楼房，年租金50000元，租赁期限5年，自2004年7月28日至2009年7月27日。2005年12月，马鞍山市及当涂县境内农村信用合作社合并成立安徽马鞍山合作银行，原农村信用合作社的债权债务由安徽马鞍山农村合作银行享有和承担，2009年7月，经中国银监会批准安徽马鞍山农村合作银行整体改制成立为安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司，原安徽马鞍山农村合作银行的债权债务及一切法律责任均由安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司享有和承担。上述协议到期后，双方未续签新的租赁合同。自2009年7月28日至今，二被告仅于2010年、2014年缴纳两次租金，其余房屋一直拖欠至今未付。2015年3月、2015年6月，原告律师曾向被告发送律师函，要求其结清拖欠房租，将租赁房屋请空、恢复原状并归还。但被告至今未支付拖欠的房屋租赁费用，也未返还租赁房屋。 胡永波辩称：1、马鞍山农商行应当提供其享有涉案房屋产权的证明，证明其起诉主体适格；2、其本人系租赁协议的见证者，并非承租方，不应当承担责任；3、马鞍山市霓虹网络有限公司与霓虹电子公司是两个独立的主体；4、马鞍山农商行亦认可收到2014-2015年的房租，所以不存在拖欠房租的事实；5、涉案房屋建造时，其与当涂信用社协议该房屋由其出资980000元购买，并缴纳部分定金，后因买卖不能，才约定由其享有使用权，待条件成就再进行买卖过户。 霓虹电子公司未到庭，亦未进行答辩。 马鞍山农商行为支持其主张，向本院递交下列证据： 1、营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件以及银监会批复复印件各一份，证明原告的主体资格； 2、工商基本信息查询单复印件一份，证明被告马鞍山市霓虹电子的主体资格和股东结构； 3、租房协议复印件一份，证明原被告之间的租赁合同关系给予原租房协议期满后，双方为不定期租赁合同关系； 4、国有土地使用权证复印件和房产证复印件各一份，证明案涉房屋的权属情况； 5、律师函两份和邮政EMS快递底单两份，证明原告曾委托律师向被告发送律师函，要求其支付拖欠房租费用，将租赁房屋清空、恢复原状并归还原告的事实； 6、存款单复印件两份，证明被告仅支付2010年度以及2014年度两年的房屋租金共10万元。 胡永波质证后，对证据1、2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但认为协议的承租方是马鞍山市霓虹网络有限公司，与两被告无关；对证据4的真实性无异议，但该证据系2016年刚登记，不能证明原告在登记前享有房屋所有权；对证据5真实性无异议，但认为该函中仅载明欠三年房租未付，与原告诉请矛盾；证据6真实性有异议，其未见过该单据。 胡永波、霓虹电子公司均未提供证据。 经庭审举证、质证，关于马鞍山农商行提供的证据，本院认证如下：证据1、2系反映原、被告的身份情况，予以认定；证据3的租房协议系马鞍山农商行与马鞍山市霓虹网络有限公司签订的租房协议，因马鞍山市霓虹网络有限公司与霓虹电子公司系不同主体，不能达到马鞍山农商行的证明目的，不予认证；证据4反映涉案房屋权属的证书，予以认定；证据5可以证明马鞍山农商行向霓虹电脑网络公司发送律师函的情况，予以认定；证据6系马鞍山农商行提供的房租交付情况，予以认定。 经审理查明：霓虹电子公司于2007年8月31日成立，以案涉房屋作为经营场所，并实际入住进行经营。2010年12月20日，霓虹电子公司向马鞍山农商行交付2010年房租款50000元，2014年11月4日，霓虹电子公司向马鞍山农商行交付2014年房租款50000元。2015年3月10日、2015年6月6日，马鞍山农商行两次向霓虹电脑网络公司发送律师函，要求其结清房租并清空房屋，两份律师函均由霓虹电子公司收讫。 另查明：胡永波系霓虹电子公司的股东，出资比例为40%。胡永波与霓虹电子公司法定代表人胡锡芸系父女关系。 本院认为：本案是一起因拖欠房屋租赁费用引发的纠纷。本案争议焦点主要为：1、案涉租赁合同的双方主体；2、拖欠租赁费用的具体数额。 一、关于案涉租赁合同的双方主体。霓虹电子公司于2007年8月31日成立，并入住涉案房屋经营，且马鞍山农商行提供的两份存款单复印件均载明其收到霓虹电子公司房租款，应当视为马鞍山农商行接受霓虹电子公司租赁涉案房屋，霓虹电子公司亦认可马鞍山农商行为案涉房屋收取租赁费用的权利人。故本案租赁合同的双方应当为马鞍山农商行与霓虹电子公司。因双方未签订书面的租赁协议，未约定明确的租赁期限，应当视为不定期租赁，现马鞍山农商行主张解除租赁合同，在霓虹电子公司未付清租赁费用的前提下，应当予以支持。霓虹电子公司系于2007年8月31日成立，未见其与马鞍山市霓虹网络有限公司的承接关系，则马鞍山农商行应向马鞍山市霓虹网络有限公司主张2007年8月31日前的租赁费用。本案中，胡永波作为马鞍山市霓虹网络有限公司的代表与当涂县姑孰农村信用合作社签订租房协议，其履行的系代理行为。胡永波作为霓虹电子公司的股东亦不具有共同偿还霓虹电子公司拖欠租赁费用的责任，故马鞍山农商行主张胡永波承担拖欠的租赁费用于法无据，不予支持。 二、关于拖欠租赁费用的具体数额。根据马鞍山农商行提供的两份存款单复印件，可以得出霓虹电子公司支付了2010年7月至2011年7月、2014年7月至2015年7月的房租款，其未查到交款记录即视为未交付房租的主张，缺乏必要的证据支持，且马鞍山农商行发送的律师函中亦载明拖欠3年租金未付，结合胡永波提出霓虹电子公司的房租款都是现金支付，房租一直付到2014年7月至2015年7月的抗辩，本院认为马鞍山农商行接受霓虹电子公司2014年7月至2015年7月的房租款，并未对霓虹电子公司拖欠房租款提出异议，亦未提供相应的证据证明霓虹电子公司有拖欠房租的行为，故应认定霓虹电子公司的房租款已付至2015年7月份，至于2015年7月份之后的房租款，因霓虹电子公司一直未付，应当按照双方原先一致认可的年租金50000元予以支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司与被告马鞍山市霓虹电子有限公司之间的房屋租赁合同关系。 二、被告马鞍山霓虹电子有限公司于本判决生效后十五日清空位于当涂县姑孰镇提署中路的租赁房屋，返还原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司，并按照年租金50000元的标准向原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司支付自2015年7月份至租赁房屋返还之日的租赁费用。 二、驳回原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3088元，由原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司负担2500元，被告马鞍山市霓虹电子有限公司负担588元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 代理审判员 韩 晶 二〇一六年九月十二日 书 记 员 查斯奇