重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝民终386号上诉人（原审原告）：新东福花园第四届业主委员会，住所地重庆市渝中区菜袁路209号。负责人：周西黔，业主委员会主任。委托诉讼代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆新东福实业有限公司，登记住所地重庆市渝中区菜袁路207号，实际营业地重庆市江北区建新南路16号24层。法定代表人：徐怀忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：高春琳，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭浪，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：中国建筑工程总公司，住所地北京市海淀区三里河路15号。法定代表人：易军，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏亚夫，重庆智天律师事务所律师。委托诉讼代理人：许丹，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：四川省东福集团有限公司，住所地四川省成都市玉林北路3号东福大厦。法定代表人：王忠彪，该公司董事长。上诉人新东福花园第四届业主委员会（以下简称新东福业委会）、重庆新东福实业有限公司（以下简称新东福公司）与被上诉人中国建筑工程总公司（以下简称中建公司）、四川省东福集团有限公司（以下简称东福集团）案外人执行异议之诉纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）渝五中法民初字第00060号民事判决，新东福业委会、新东福公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。新东福业委会的委托诉讼代理人雷宇，新东福公司的委托诉讼代理人高春琳、谭浪，中建公司的委托诉讼代理人魏亚夫、许丹，到庭参加诉讼，东福集团经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。新东福业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求依法改判撤销（2014）渝五中法执异字第00774号执行裁定书；3.请求依法改判确认执行标的房屋的房地产权归全体业主共有，撤销对执行标的房屋的执行；4.本案诉讼费用由中建公司、新东福公司、东福集团承担。主要事实及理由：1.一审法院认定本案争议的新东福花园第25幢负一层B1-1、B1-2、B1-3三套房屋均初始登记在新东福公司名下，新东福公司系上述房屋的初始产权人这一事实没有证据证明；2.一审法院认定本案争议的三套房屋的用途已从“办公用房”调整为“住宅”也没有任何证据予以支持；3.一审法院认定本案争议的三套房屋系独立的产权单元，并未作为共用面积被分摊，因而不是小区业主的共有财产，该认定严重违背事实和法律。新东福公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审。事实及理由：1.一审判决违反法定程序。一是在东福集团下落不明的情况下，一审法院没有进行公告送达变更合议庭成员通知书。二是新东福公司已将本案诉争的三套房屋租赁给重庆万丰物业管理有限公司，本案的处理结果与重庆万丰物业管理有限公司有利害关系，一审法院不同意重庆万丰物业管理有限公司作为第三人参加本案诉讼的申请是错误的。2.一审判决认定事实错误。因本案诉争的三套房屋的建设手续是在其他房屋建成后补办的，因而这三套房屋未包含在房权证XXX字第XXXX**号房屋所有权证中，也没有分摊共用面积。中建公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：本案诉争的三套房屋其产权所有人是新东福公司，并非小区全体业主共有。1.重庆市土地房屋权属登记中心出具的重庆市渝中区菜袁路209号附25号非住宅名义层负三层、负二层、负一层即紫烟阁的权属登记情况，载明本案诉争的三套房屋均登记在被执行人新东福公司名下。2.重庆市房屋勘测院出具的《房屋建筑面积测绘计算报告书》载明，本案诉争的三套房屋系独立的产权单元，分摊了其所在的第25幢房屋的共用面积，并未作为共用面积被分摊，新东福业委会认为这三套房屋产权归全体业主共有无事实和法律依据。3.新东福花园小区第25幢紫烟阁负一层共有四套房屋，案外人张丽明已通过诉讼取得B1-4房屋的产权，并已经取得了房屋产权证。新东福业委会向一审法院起诉请求：1.确认新东福花园25幢紫烟阁负一层B1-1、B1-2、B1-3三套房屋系新东福花园小区全体业主的共有财产；2.中止中建公司申请的对上述房屋的执行；3.本案诉讼费用由中建公司、新东福公司、东福集团承担。一审法院认定事实：原中国建筑总公司重庆公司与新东福公司、东福集团建设工程施工合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2002年8月6日作出（2001）渝高法民初字第24号民事判决：一、由新东福公司在本判决生效之日起十日内支付给中国建筑总公司重庆公司工程欠款31337708.92元及利息。二、由新东福公司在本判决生效之日其十日内支付给中国建筑总公司重庆公司违约金1149615元。三、由东福集团对上诉一、二项支付义务承担连带责任。上述判决生效后，重庆市第五中级人民法院在执行过程中，于2010年4月13日作出（2006）渝五中民执字第587-1号执行裁定，对被执行人新东福公司名下的位于重庆市渝中区菜袁路209号“新东福小区”内的畅春阁、紫烟阁、归云阁、揽月阁、江山阁等五栋高层建筑内的一批非住宅及住宅房屋予以继续查封，查封期限一年。2011年4月6日，重庆市第五中级人民法院以（2006）渝五中民执字第587-2号执行裁定，继续查封被执行人新东福公司名下的位于重庆市渝中区菜袁路209号“新东福小区”内紫烟阁（附25号）非住宅名义层负三层，负二层，负一层住宅B1-1、住宅B1-2、住宅B1-3等房屋以及这些房屋所分摊占用相应面积的土地使用权。2014年9月24日，重庆市第五中级人民法院作出（2006）渝五中民执字第587-6号执行裁定：拍卖被执行人新东福公司位于重庆市渝中区菜袁路209号“新东福小区”内紫烟阁负一层B1-1、B1-2、B1-3房屋。2014年9月29日，重庆时代拍卖有限公司对渝中区菜袁路209号“新东福花园”第25幢紫烟阁负一层B1-1、B1-2、B1-3房屋发出司法拍卖公告，载明：评估报告显示，B1-1号住宅建筑面积约为186.45平方米，B1-2号住宅建筑面积约为170.86平方米，B1-3号住宅建筑面积约为167.35平方米。标的物国有土地使用权总证，证号为渝中区国用（98）字第4195号，有证号为房权证XXX字第XXXX**号房屋所有权证。目前，尚未办理单独房地产权证。新东福业委会认为上述司法拍卖公告中载明的三套房屋系新东福花园小区全体业主的共有财产，故向重庆市第五中级人民法院提出异议，请求撤销拍卖裁定，中止对上述标的物的执行。重庆市第五中级人民法院经审查后，作出（2014）渝五中法执异字00774号执行裁定书，裁定驳回了新东福业委会的异议。新东福业委会对该裁定不服，故提起本案诉讼。2005年9月13日，重庆市规划局渝中区分局向原重庆市第一中级人民法院出具“关于新东福花园24至28栋非住宅部分功能调整项目的函复意见书”，称“我局原则同意新东福花园24至28栋非住宅部分适用功能按2005年9月6日市房屋勘测院提供的现状实测图调整”。本案争议的新东福花园第25幢负一层B1-1、B1-2、B1-3三套房屋当时系新东福公司高管员工的住宅房屋。重庆市房屋勘测院于2003年制作的关于菜袁路209号附25号房屋分户面积汇总表和负一层平面图显示：第25幢负一层包含办公1（套内面积151.87平方米、分摊面积27.83平方米）、办公2（套内面积137.88平方米、分摊面积25.27平方米）、办公3（套内面积137.88平方米、分摊面积25.27平方米）和架空1、架空2、架空3。2007年重庆市房屋勘测院出具的房屋建筑面积测绘计算报告书中新东福花园房屋面积分户汇总表和负一层平面图显示：第25幢负一层为住宅1（套内面积155.56平方米，分摊面积30.89平方米）、住宅2（套内面积142.55平方米，分摊面积28.31平方米）、住宅3（套内面积139.62平方米，分摊面积27.73平方米）、住宅4（套内面积153.96平方米，分摊面积30.58平方米）和架空层。重庆市第五中级人民法院在执行中曾依职权到重庆市土地房屋权属登记中心查阅了位于重庆市渝中区菜袁路209号附25号非住宅名义层负三层、负二层、负一层即紫烟阁的权属登记情况，上述房屋均登记在被执行人新东福公司名下。本案争议的新东福花园第25幢紫烟阁负一层B1-1、B1-2、B1-3三套房屋即2007年重庆市房屋勘测院出具的“房屋建筑面积测绘计算报告书”载明的新东福花园第25幢负一层住宅1、住宅2、住宅3。另查明：中国建筑总公司重庆公司现已被注销，其债权、债务及一切法律责任由中国建筑工程总公司承担。一审法院认为，本案争议的新东福花园第25幢负一层B1-1、B1-2、B1-3三套房屋虽未办理单独的房地产权证，但包括上述三套房屋在内的房屋均初始登记在新东福公司名下（国有土地使用权总证证号为渝中区国用（XX）字第XXXX号，房屋所有权证证号为房权证XXX字第XXXX**号），故新东福公司应系上述房屋的初始产权人。即使上述三套房屋在最初规划建设时的用途为“办公用房”，但经过规划等相关部门认可，上述三套房屋的用途已从“办公用房”调整为“住宅”；同时从重庆市房屋勘测院出具的“房屋建筑面积测绘计算报告书”可以看出，上述三套房屋系独立的产权单元，分摊了其所在的第25幢房屋的共用面积，并未作为共用面积被分摊，故新东福业委会称上述三套房屋系新东福花园小区全体业主的共有财产的理由不能成立。且新东福业委会也未提供充分证据推翻重庆市规划局渝中区分局出具的“关于新东福花园24至28栋非住宅部分功能调整项目的函复意见书”及2007年重庆市房屋勘测院出具的“房屋建筑面积测绘计算报告书”的真实性、合法性，故重庆市第五中级人民法院查封并拍卖新东福公司名下涉案的三套房屋符合法律规定。综上，新东福业委会要求确认涉案标的物的所有权归新东福花园小区全体业主所有及中止执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院对新东福业委会的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百五十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款之规定，判决如下：驳回新东福花园第四届业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费80元，由新东福花园第四届业主委员会承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2001年11月15日，原中国建筑总公司重庆公司向我院提交诉前保全申请书，申请事项：1.请求冻结被申请人新东福公司、东福集团银行存款3300万元人民币或查封被申请人新东福公司、东福集团名下等值财产。2.请求停止渝中区菜袁路209号新东福花园所有商品房的交易（包括销售、抵押、变更等）。2001年11月19日，我院作出（2001）渝高法民立保字第186号民事裁定书，裁定：一、查封新东福公司坐落于重庆市渝中区菜袁路209号住宅江山阁、揽月阁、紫烟阁共计陆拾玖套住宅；2-2紫烟阁B1层肆套住宅；非住宅壹万肆仟肆佰肆拾捌平方米（均详见查封财产清单）。二、从2001年11月21日起，停止办理新东福公司座落于渝中区菜袁路209号新东福花园全部房屋的所有交易手续。2001年11月21日，我院向重庆市不动产登记中心（原重庆市房地产交易所）送达协助执行通知书，并在查封、扣押财产清单上面其中一栏载明：物品名称：2-2紫烟阁B1层（负一层）房号1（A)、2（B)、4（D）、5（E），特征及成色：新，数量：建筑面积（4套）702㎡。2001年11月29日，原中国建筑总公司重庆公司向我院提起民事诉讼，请求判令新东福公司支付拖欠工程款、利息，承担违约责任并支付违约金、赔偿金，东福集团承担连带清偿责任。我院于2001年12月3日立案，并于2002年8月6日作出（2001）渝高法民初字第24号民事判决书。本院认为，新东福业委会对新东福花园第25幢紫烟阁负一层B1-1、B1-2、B1-3三套房屋不享有排除执行的民事权益，重庆市第五中级人民法院查封并拍卖本案诉争三套房屋符合法律规定。事实及理由：首先，我院于2001年11月19日作出（2001）渝高法民立保字第186号民事裁定书，裁定查封登记在新东福公司名下的一批住宅与非住宅，其中包含本案诉争的三套房屋，重庆市不动产登记中心（原重庆市房地产交易所）协助我院对上述房屋进行查封的行为系对本案诉争三套房屋产权属于新东福公司的进一步确认。本院查封之后，本案诉争三套房屋并未发生所有权转移，至今仍属于新东福公司。其次，依据重庆市房屋勘测院出具的“房屋建筑面积测绘计算报告书”可以看出，本案诉争三套房屋没有纳入其所在的第25幢房屋的共用面积进行分摊。因此新东福业委会称上述三套房屋系新东福花园小区全体业主共有财产的理由不能成立。最后，本案诉争三套房屋由“办公用房”调整为“住宅”，系对房屋功能的变更，不影响本案的认定及处理结果。另外，本院认为新东福公司上诉称一审法院违反法定程序，请求二审法院将本案发回重审的理由也不成立。首先，经本院查实，一审法院已于2015年9月20日在人民法院报G78版向东福集团公告送达了变更合议庭组成人员通知书。其次，重庆万丰物业管理有限公司与新东福公司、重庆市新东福物业管理有限公司之间属租赁关系，重庆万丰物业管理公司对本案诉争标的不享有独立请求权，其是否参加本案诉讼不影响本案处理结果，也不影响其行使权利。综上所述，新东福业委会和新东福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由新东福花园第四届业主委员会和重庆新东福实业有限公司各负担40元。本判决为终审判决。审 判 长  田晓梅代理审判员  黄 巍代理审判员  周 倩二〇一六年九月二十八日书 记 员  周 琪