上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初17782号原告(反诉被告)胡景萍，女，1978年10月21日出生，汉族，住上海市奉贤区。原告(反诉被告)符纯刚，男，1975年5月19日出生，汉族，住四川省达州市。上列两原告共同委托代理人严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。被告(反诉原告)张桂琳，女，1962年10月27日出生，汉族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)刘万才，男，1957年8月19日出生，汉族，住上海市长宁区。两被告共同委托代理人李泽山，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告胡景萍、符纯刚与被告张桂琳、刘万才及反诉原告张桂琳、刘万才与反诉被告胡景萍、符纯刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)胡景萍、符纯刚的共同委托代理人严瑾洁，被告(反诉原告)张桂琳及被告(反诉原告)张桂琳、刘万才的共同委托代理人李泽山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡景萍、符纯刚共同诉称，2016年1月16日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，两被告将其位于本市金鼎路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房)以人民币(以下币种均为人民币)288万元出售于原告夫妻二人。按合同约定，2015年12月15日，原告支付的定金65万元按约转为部分房款；签订本合同后二日内，原告又支付房款22万元；待双方至交易中心办理房屋过户手续且取得以原告为权利人的该房屋的收件收据后，由原告将房款41万元于当日直接支付给被告。2016年1月16日，双方签订一份《补充合同》，该补充合同约定系争房实际成交价为350万元[其中原告同意将现有房屋装潢、厨卫设计及附属设施、设备(包括家电家具)另行补偿被告62万元于2016年4月15日支付]。合同约定买卖双方于同年6月30日前共同向房地产交易中心申请转让过户手续。依据合同约定，产权过户日前，原告应向被告支付房款计149万元，但至今原告实际支付房款173万元。现由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料，导致双方至今未能办理系争房产权过户手续，因被告的严重违约行为，侵犯了原告权益，现提起诉讼，1、请求判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋产权的过户手续；2、被告支付未按合同约定期限办理过户的违约金(按房屋总价350万元为基数，自2016年6月30日至实际交付日止，按照日万分之五标准计付)；3、本案诉讼费由被告承担。被告张桂琳、刘万才共同辩称，在履行合同中，因原告违约，被告已按照合同约定向原告提出解约，现买卖合同已经解除，且不具备客观的履行条件，故不同意原告的诉讼请求。根据买卖双约定，原告贷款应为150万元，现原告提供的贷款合同约定为180万元，与买卖双方约定不一致。被告系系争房屋的产权人，原告却将系争房屋作抵押贷款，被告曾向贷款银行核实时，被告知抵押合同涉嫌造假，银行确认不予放款，但未向被告出具书面材料。在合同履行中，原告贷款迟延等违约行为已给被告造成了经济损失，故提起反诉。反诉原告张桂琳、刘万才共同诉称，基于代女儿清偿高利贷并置换房屋等特殊因素，反诉原告无奈与反诉被告签订《上海市房地产买卖合同》，以低于市场价15%左右即总价为350万元出售系争房，反诉原告应于2016年6月30日前配合办理转让过户手续。合同中对其他主要内容条款作了明确约定。合同生效后，反诉原告积极配合反诉被告，严格履行合同义务，以期尽早实现合同目的、尽快获得全额房款。然而，交易中，反诉原告从未看到过反诉被告的贷款合同，反诉被告因自身原因屡屡无法获批银行贷款且迟迟不告知反诉原告其是否具备合同履行能力或提供担保，致使房屋最终不能过户，双方交易被迫终止。2016年7月19日，反诉原告函告反诉被告要求解除合同以求止损，并要求反诉被告赔偿损失、承担违约金。反诉被告的违约行为，侵犯了反诉原告的合法权益，现提起反诉，请求判令1、反诉原告与反诉被告于2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》依法解除；2、反诉被告按房屋总价的20%向反诉原告支付违约金70万元；3、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告胡景萍、符纯刚共同辩称，反诉被告违约之事实不存在，反诉原告不具有法定的解除条件。买卖合同生效后，反诉被告不但按约支付购房款，且超额。现在规定的期限内申请银行贷款并获批，故不同意反诉原告的请求。经审理查明，系争房屋产权人为张桂琳、刘万才。2016年1月16日，原告(乙方)、被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定系争房屋转让价款共计人民币288万元。甲方于(空)年(空)月(空)日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2016年6月30日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除本合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)中约定：甲方于款清后30日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。在附件三的付款协议中约定：1、乙方于2015年12月15日支付甲方定金65万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于签订本买卖合同后的二日内，将房款22万元直接支付予甲方。3、待甲乙双方至上海市普陀区房地产交易中心办理该房屋过户手续且取得以乙方为权利人的该房屋的《收件凭证》后，由乙方将房款计41万元于当日内直接支付予甲方。4、乙方于双方至上海市普陀区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式将房款150万元支付予甲方。5、待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后且甲方迁出该房屋内的全部户口后，由乙方将房款10万元于当日直接支付予甲方。附件四中约定：物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。同日，原告符纯刚与被告张桂琳又签订一份《补充合同》，其内容为：双方于当日签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该房屋实际成交价为350万元，甲乙双方约定的买卖合同价格为288万元，该价格不包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备(包括家电家具)费用。现双方协议如下：乙方同意将现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备(包括家电家具)设备另行补偿甲方62万元，于2016年4月15日之前支付甲方！不体现于双方签订的该房屋《上海市房地产买卖合同》内。2015年12月15日，两被告收到原告房款65万元并出具《收款收据》。2016年1月17日，被告刘万才收到原告房款40万元并出具《收款收据》。同年4月6日，被告张桂琳收到原告房款65万元并出具《收款收据》。同年5月31日，被告张桂琳收到原告房款3万元并出具《收款收据》。至此，被告收到原告交付的房款共计173万元。2016年6月16日，原告取得银行放贷批文后，通知被告于当月22日办理产权过户手续，因被告忙于它事，双方未办成。同年6月30日，双方相约至房地产交易中心办理产权过户手续时，因被告丢失(不清楚)系争房屋产权证交易密码，致产权过户交易无法办理。被告补办产权证交易密码后，2016年7月8日，原被告在中介的服务下再次办理产权过户手续时，又因被告无资金缴纳房产审税款，交易又未完成。2016年7月10日，原告诉至法院，请求判决支持如其诉请，被告则提起反诉。另查，2016年6月16日，原告与渤海银行股份有限公司上海分行签订《个人二手房按揭抵押借款合同》。该合同约定贷款人同意向借款人发放个人二手房按揭贷款，贷款用于借款人支付其在与刘万才、张桂琳签订的关于购买位于金鼎路XXX弄XXX号XXX室的房产的购房合同项下62.5%的购房款。贷款金额为180万元。贷款期限自2016年6月28日起至2046年6月28日止。抵押物上述金鼎路XXX弄XXX号XXX室房产的评估/购买价值288万元。庭审中，原告认为，原告已按合同约定履行付款义务，且超额支付。2016年6月16日贷款银行贷款审核获批后，相约被告于6月22日办理交易手续时，被告未去。再次相约26日后，被告也未到场。当月30日办理产权过户交易时，又因被告未能提供原产权证密码，交易失败。2016年7月6日，因被告拒缴税款，致产权过户收取未完成没有继续办理。现被告已构成违约，应承担违约责任，原告要求继续履行合同于法有据，对剩余未付房款，原告愿一次性提交至法院代管，以示原告履行合同的诚意。被告认为，双方相约6月22日时，因被告有它事处理，未成。之后26日被告未得到通知。因取得系争房产权证后即交付中介保管，由于中介保管不严，产权证密码丢失，致双方在6月30日无法办理产权交易。根据买卖双方口头约定，被告应缴的审税款约18万余由原告以房款形式先行支付，因原告未及时支付，导致7月6日交易时，被告无经济能力一次性缴清税款。后在被告筹足款能够交易并通知原告时，原告又未作答复，依据合同约定，被告书面提出合同解除，若被告的反诉请求得到法院支持，应退还原告的房款可提交至法院代管，共计61万元。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，原、被告关于上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充合同》应是双方签约人的真实意思表示，合法有效，本院应予确认。根据双方合同约定，本院认定买卖双方实际成交价为350万元，双方也不持异议。通过事实调查并从证据的关联性分析，在合同履行中，原告已完全按照约定履行义务，被告至今无证据证明原告存有违约或过错行为，以及对税费的支付存在口头约定的事实，故本诉中，本院应采纳原告的观点。对原告要求双方继续履行合同之诉讼请求，应予支持。鉴于双方约定的交房、产权过户等事宜与现有客观事实已经发生变化，为便于解决纠纷，根据原告之请求，本院对相关事实一并判明。因被告已构成违约，原告要求被告承担违约责任，符合约定，本院应予支持。反诉中，因反诉原告无证据支撑其反诉理由及请求，其行使合同解除权也不符合约定，故本院难以支持其相关请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告胡景萍、符纯刚与被告张桂琳、刘万才继续履行双方于2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充合同》；二、原告胡景萍、符纯刚应于本判决生效之日起十日内向被告张桂琳、刘万才支付房款人民币177万元(已交付法院代管)；三、被告张桂琳、刘万才应于本判决生效之日起十日内协助原告胡景萍、符纯刚办理上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续(相关税、费等费用按国家有关规定缴纳)；四、被告张桂琳、刘万才应于本判决生效之日起十日内向原告胡景萍、符纯刚支付逾期交房违约金(按房屋总价350万元为基数，自2016年6月30日至实际交付之日止，按照日万分之五标准计付)；五、对反诉原告张桂琳、刘万才的反诉之诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼保全费人民币5000元，由被告张桂琳、刘万才负担。本案受理费人民币20730元，减半收取，计人民币10365元，由被告张桂琳、刘万才负担。本案反诉受理费人民币5400元，由反诉原告张桂琳、刘万才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇一六年九月二十八日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。