北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初11114号原告：张鸿友，男，1941年4月7日出生。原告：张洪祥，男，1946年2月8日出生。原告：张洪福，男，1947年7月24日出生。原告：井福顺，男，1952年9月9日出生。原告：井巍，男，1978年8月22日出生。原告：张秀梅（兼原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍的委托代理人），女，1956年10月7日出生。委托代理人张泽明（兼原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍之委托代理人），北京市新达律师事务所律师。原告：张洪杰，男，1954年9月20日出生。原告：陈志英，女，1946年12月4日出生。原告：张莉，女，1969年5月13日出生。原告：张涛（原告陈志英之子、张莉之弟，兼陈志英、张莉之委托代理人），男，1970年12月30日出生。被告：马德玉，男，1964年8月30日出生。被告：施道年，女，1964年2月8日出生。委托代理人（兼被告马德玉委托代理人）：王晶，北京市恒治律师事务所律师。原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅与被告马德玉、施道年房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员崔赟公开开庭进行了审理。本院依法追加张洪杰、张鸿琪为本案原告。本案审理期间，张鸿琪于2016年7月8日死亡，本院追加其继承人陈志英、张莉、张涛为本案原告。原告张秀梅、张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍之委托代理人张泽明，二被告之委托代理人王晶庭参加了诉讼。原告张洪杰、陈志英、张莉、张涛表示不参加诉讼且不放弃实体权利。本案现已审理终结。原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅诉称:原告系位于北京市东城区苏州胡同×号×幢×层（以下简称涉案房屋）的共有权人。2014年6月4日，原、被告签订《房屋租赁合同书》（以下简称涉案合同），将涉案房屋出租给被告使用，租期自2014年7月1日起至2024年7月1日止，年租金第一年至第三年为21万元，第四年起每年递增10%。2014年8月，马德玉、施道年起诉原告，要求解除租赁合同并退还房租。2015年12月16日，北京市东城区人民法院判决解除涉案合同，该判决现已生效。此后，原告多次要求被告腾房并支付房租及使用费遭拒，因此成讼。现要求判令二被告向原告返还涉案房屋及电卡，支付自2015年7月1日起至2016年4月29日止的房屋租金17.5万元及利息，参照年租金21万的标准支付自2016年4月30日至实际腾房之日止的房屋使用费。原告张洪杰、陈志英、张莉、张涛未到庭，但庭前向至本院表示，不参加诉讼，亦不放弃实体权利。张洪杰同意将涉案房屋继续出租给二被告。张莉表示对房屋出租问题没有意见，由法院依法判决。陈志英、张涛表示张鸿琪生前同意雇佣被告看护涉案房屋。被告马德玉、施道年辩称：涉案房屋原产权人张庭相指定其子张洪杰全权代理涉案房屋租赁等事宜，二被告现与张洪杰、张鸿琪达成新的协议，并据此使用涉案房屋一层中的两间房屋卖菜。涉案合同已经解除，原告收取租金没有法律依据。故不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：涉案房屋（产权证号：X京房权证东字第1041**号，建筑面积152.8平方米）由张鸿友、张鸿琪、张洪祥、张洪福、张秀华、张洪杰、张秀梅按份共有，每人各占共有份额的七分之一。张秀华于2014年9月18日死亡。井福顺系张秀华之夫，井巍系张秀华之子。张鸿琪于2016年7月8日死亡。陈志英系张鸿琪之妻，二人育有张莉、张涛二人。2004年6月6日，原产权人张庭相曾授权张鸿友、张洪杰代为管理出租涉案房屋的有关事项。自2001年至今，涉案房屋一直由马德玉承租。另查，被告马德玉、施道年系夫妻关系。2014年6月4日，马德玉（乙方、承租人）与张洪杰、张鸿友之子张军（甲方、出租人）签订涉诉合同，约定租赁物为涉案房屋，租赁期限自2014年7月1日起至2024年7月1日止；年租金21万元，第四年起租金每年递增10%；由于房屋年久失修，由乙方出资翻建该房屋，翻建等事宜双方将签订房屋翻建合同；房屋翻建由乙方负责，所有费用均由乙方承担。同日，马德玉向张洪杰、张军支付租金21万元。8月27日，马德玉、施道年将张鸿友、张鸿琪、张洪祥、张洪福、张洪杰、张秀梅、井福顺、井巍诉至我院，以涉案房屋年久失修存在重大安全隐患，产权人不履行洽商修房约定，导致合同目的无法实现为由，要求解除涉案合同，退还租金21万元、房屋鉴定费及危房排险修缮周转费损失。该案审理过程中，司法鉴定涉案房屋构件安全性不符合中华人民共和国国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》要求，显著影响承载能力，应采取措施。本院以该案当事人对翻建等事宜未能达成一致意见，导致合同目的无法实现，且马德玉、施道年明知涉案房屋状况为由，于2015年12月16日做出（2014）东民初字第10803号民事判决书，判决解除涉诉合同，该案被告退还该案原告房屋租金九万元。马德玉、施道年不服一审判决，提起上诉，并在上诉期间撤回上诉，北京市第二中级于2016年4月29日做出（2016）京02民终1953号民事裁定书，准许二人撤回上诉。审理中，张涛提交2016年7月10日张鸿琪（甲方）、张洪杰（甲方）分别与二被告（乙方）签订的《危房看护管理和仓储物品联合合同》各一份，分别约定将由二被告看护管理并承租涉案房屋西北角、东北角房屋各一间，面积各约20平方米，相当于其在共有权中应占份额，安全监管期限及租期均为2016年7月10日至2021年7月9日止，乙方发现房屋出现新的安全隐患迹象，应及时通知甲方，监管费用为每月100元；年租金为17136.13元，用于储存存放物品；其中以张鸿琪名义签订的合同，代理人为张涛，甲方签名处为张涛。本院于2016年7月5日进行现场勘验，涉案房屋为两层建筑，一层向北临街为三间门面房，均用于经营蔬菜，东墙南部开有一门，门未上锁，内为通往二层的楼梯，二层内有生活杂物若干，废弃无人使用。二被告认可三间门面房东西两间由其使用。勘验时，案外人鲍仁兵正在经营中间一间门面房，并称2014年起施工队雇佣其爱人金善枝看守工地，但未支付劳务费，故为讨要劳务费占用此地。经本院释明，原告于勘验当日收回涉案房屋二层。上述事实，有当事人陈述，勘验笔录、（2014）东民初字第10803号民事判决书、（2016）京02民终1953号民事裁定书等在案佐证。本院认为：必要共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。应当追加的原告不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法做出判决。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅占涉案房屋共有份额达七分之五，并明确表示不同意由二被告承租、看护涉案房屋，故二被告签订的两份《危房看护管理和仓储物品联合合同》无效，且本院关于解除涉案合同的民事判决书已生效，故二被告继续占用涉案房屋没有法律依据。合同相对方关于《危房看护管理和仓储物品联合合同》无效的法律责任，可另行解决。根据查明情况，二被告现占有涉案房屋西北角、东北角房屋各一间，一层居中一间房屋由案外人占有使用，二层已由部分原告收回，故原告要求二被告腾退其占用房屋的诉讼请求本院予以支持，要求腾退其他房屋的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。腾退同时，二被告应当向原告交付全部电卡。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。二被告应对其占有、使用涉案房屋向所有权人支付房屋租金或房屋使用费。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据生效判决认定，二被告使用涉案房屋。鉴于涉诉合同解除二被告并未腾退并向产权人交付涉诉房屋，被告认可其雇佣的施工队，案外人鲍仁兵及金善枝可能是由施工队雇佣，故二被告应承担至勘验现场之日止全部涉案房屋的房屋租金及使用费，以及此后涉案房屋西北角、东北角房屋各一间的房屋使用费、对于房租及使用费的标准，本院予以酌定。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告马德玉、施道年于本判决生效后七日内向原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰交付位于北京市东城区苏州胡同×号×幢×层房屋的一层西北角房屋一间、东北角房屋一间；二、被告马德玉、施道年于本判决生效后七日内向原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰支付北京市东城区苏州胡同×号×幢×层自二〇一五年七月一日至二〇一六年七月五日止的房屋租金及使用费十二万一千六百四十元；三、被告马德玉、施道年于本判决生效后七日内向原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰按照每月每间两千五百元的标准支付北京市东城区苏州胡同×号×幢×层西北角房屋一间、东北角房屋一间的房屋自二〇一六年七月六日起至实际腾房之日止的使用费；四、被告马德玉、施道年于本判决生效后七日内向原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰交付北京市东城区苏州胡同×号×幢×层房屋的电卡；五、驳回原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅的其他诉讼请求。案件受理费1900元，由原告张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰负担580元（已交纳）；被告马德玉、施道年负担1320元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 崔 赟二〇一六年九月二十八日书 记 员 张紫茜