广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初2971号原告：胡丽娟，住广州市番禺区。原告：章文琴，住广州市番禺区。上述两原告委托代理人：康念青，系广东正大方略律师事务所律师。被告：广州侨瀛投资管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：何忠。委托代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。第三人：广州市港联长江物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：伍志东，职务：总经理。委托代理人：何永强，系公司员工，联系地址。第三人：广州市十甫名都市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：翁妃陆。委托代理人：罗翠芳，系该公司员工，联系地址。原告胡丽娟、章文琴诉被告广州侨瀛投资管理有限公司（以下简称：侨瀛公司）、第三人广州市港联长江物业管理有限公司（以下简称：港联公司）、广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称：十甫名都公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦、人民陪审员黄绮玲、冯丽敏组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人康念青、被告侨瀛公司的委托代理人唐进武、第三人港联公司代理人何永强、第三人十甫名都公司的委托代理人罗翠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡丽娟、章文琴诉称：2008年6月21日，原告与被告、第三人港联公司签订了《租赁协议（合同）》，合同约定将原告的商铺租予被告经营，租期为8年。被告每月支付租金，租金由第三人港联公司代收后，提取租金10%再交给原告。如被告不能准时交租，并没合理合法理由可视其违约，滞纳金则按租金每日1%计收。租赁期内，租赁各方不得违约，否则违约方须承担有关的经济法律责任。合同签订后，原告依约向被告交付商铺，自2015年下半年开始被告不再向第三人港联公司支付租金，其拖欠原告的租金超过10个月以上。原告多次催缴租金，被告均借口拖延，不予支付。因为被告恶意拖欠租金的行为，已严重违反合同约定，构成了根本性违约。原告通过律师函告知被告、第三人港联公司，要求解除合同，恢复商铺原状，并赔偿原告的经济损失。第三人港联公司作为原告代理人，也有义务协助原告收取上述租金及违约金。第三人十甫名都公司作为统一经营人，有义务配合被告恢复商铺原状，却将其场地分租给绿茵阁、肯德基、屈臣氏等一直经营至今，谋取暴利，严重损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，根据法律规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、请求判令解除原、被告、第三人广州市港联长江物业管理有限公司于2008年6月21日签订的《租赁协议（合同）》，被告将广州市荔湾区第十甫路128号，158号A2183铺按照房地产权证的附图恢复原状后交还给原告；第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司协助被告恢复上述商铺原状并交还商铺给原告；2、请求判令被告向原告支付2015年10月起至2016年5月止的未付租金13526元（实际租金计算至被告归还商铺为止）及违约金9924元（违约金按每日1%计算，从2015年10月16日起计，至本金还清为止），合计23450元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告侨瀛公司答辩称：一、本案应追加广州卓键贸易有限公司为被告。二、被告现在没有资产，处于几乎不能经营的状况。三、根据合同第一条租予乙方招商经营租赁，小业主知晓并同意被告将小业主的商铺租给卓键公司及第三人十甫名都公司经营，并亲自配合卓键公司、十甫名都公司到工商局进行工商登记。四、小业主知晓如果卓键公司、十甫名都公司不能向被告交租，小业主是收不到租金的。五、根据双方合同第三条约定，被告并没有违约。六、被告已起诉拖欠租金的卓键公司、十甫名都公司、法院受理并安排开庭时间。七、原告要求交还商铺的请求，被告予以同意，希望原告当庭收回涉案商铺。八、为了几方的利益均不受损失，原告的最好选择是继续与被告合作，才能更好保护双方的利益。租金计算标准应是原告计算租金扣除10%，违约金过高，要求调整，应按日万分之二-三。现涉案商铺是空置状态，2015年12月份已经通知原告收铺，但原告没有去收，且原告把商铺交给被告时是没有间隔的。第三人港联公司答辩称：同意原告第一项诉讼请求。港联公司在涉案商场是物业管理公司，并不参与经营及租赁。港联公司是原告与被告签订的合同中的见证方。第三人十甫名都公司答辩称：不同意归还商铺，故不同意原告第一项诉讼请求。经审理查明：原告是广州市荔湾区第十甫路128号、158号A2183商铺的产权人。原告（甲方、出租方）与被告侨瀛公司（乙方、承租方）、第三人港联公司（丙方、物管方）于2008年6月21日签订《租赁协议（合同）》，约定甲方同意将位于广州市荔湾区第十甫路122号-180号十甫名都商场二楼A2183号商铺（建筑面积为12.6842平方米）委托乙方进行招商、租赁及经营。租赁期限为八年（自2008年12月1日至2016年11月30日止）。租赁期内乙方经营和经营所得及一切债权债务均与甲方和丙方无关。乙方每月向甲方代理丙方交租，每月的10日向甲方代理丙方交付租金888元，丙方并从中提取10%作为代理费后其余租金在每月15日前准时交给甲方。如乙方不能准时交租，并没合理合法理由可视为其违约。滞纳金则按租金每日1%计收。从第二年起租金每年递增10%，若乙方在经营管理中需要拆铺，拆铺则应向甲方交纳每间2000元。乙方在签署协议后向甲方交纳1个月押金888元，并代甲方向物业管理方缴付由2008年6月1日起至2008年11月30日的物业管理费。2008年12月1日起交纳第一第二个月租金1776元，以后逐月支付租金。租赁期间：该商铺的店内用电由乙方自行到丙方及有关部门缴交；该商铺所产生的费用均由乙方支付。合同签订后，原告依约将商铺交给被告侨瀛公司。被告侨瀛公司按约支付租金至2015年9月止。诉讼过程中，因考虑由于案件的处理结果可能涉及到商铺的经营者和使用人的利益。本院在2016年8月10日在荔湾区上下九路“十甫名都”商厦张贴《公告》，通知该商厦二层的经营者和实际使用人，在2016年8月30日前到本院办理登记。逾期未登记的，视为放弃权利，本院将依法处理。登记日届满，涉案商铺没有经营者和实际使用人前来办理登记。2013年8月21日广州市十甫名都商铺经营管理有限公司名称变更为广州市十甫名都市场经营管理有限公司，即第三人。在庭审中，被告侨瀛公司提供《广州十甫名都商厦租赁（转托租赁）合同书》、《授权委托书》、《公函》、《关于解决十甫商厦二、三楼业主问题的建议》等证据，证明涉案商场转租案外人经营和案外人拖欠租金及被告提出与原告协商解决租金等问题。原告对上述证据不予确认。本院认为：原告与被告侨瀛公司、第三人港联公司签订的《租赁协议（合同）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。被告自2015年10月起没有按合同的约定向原告支付租金，其行为已经构成违约，原告要求解除合同，并由被告侨瀛公司交还商铺、支付拖欠租金及违约金合法合理，本院予以支持。原告主张租金标准按照租赁合同约定的基础租金标准递增后全额给付合法合理，本院予以支持。经核算，2015年10月、11月的月租金标准为1573元，2015年12月之后的月租金标准为1730元。关于违约金的支付标准问题。因合同约定每日按1%支付租金违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定每月租金违约金被告应以每日按万分之五的标准自当月16日起计算为宜，且违约金应不超过本金为限。关于涉案商铺是否需要恢复原状后腾退的问题。原告认为被告及第三人十甫名都公司应将涉案商铺恢复原状交还给原告。被告及第三人十甫名都公司认为承租时涉案商铺没有间隔，不应承担恢复原状的责任。由于原、被告、第三人港联公司在签订《租赁协议（合同）》时，并没有对涉案商铺的现状进行约定，也没有对《租赁协议（合同）》期满或解除时是否需要恢复原状进行约定。根据原告提供的《商品房买卖合同》显示，约定交付涉案商铺是2004年6月。本案的《租赁协议（合同）》发生时间是2008年6月21日，而且《租赁协议（合同）》中约定：若乙方在经营管理中需要拆铺，拆铺则应向甲方交纳每间2000元。因此《商品房买卖合同》不足以证明在签订《租赁协议（合同）》时，原告将涉案商铺按购置时的原状转交给被告及第三人十甫名都公司的事实。故原告请求被告及第三人十甫名都公司将涉案商铺按房地产权证的附图恢复原状的请求，没有合同依据，本院不予支持。被告及第三人十甫名都公司应按涉案商铺的《房地产权证》分户图标明的位置、四至及面积交还给原告。对于被告侨瀛公司要求追加案外人作为本案当事人的问题。因为，被告与案外人的转租关系是属另一法律关系，且本院在涉案商铺所在商场张贴公告通知涉案商铺的实际使用人和承租人到本院登记权利，均没有实际使用人和承租人登记。被告以与案外人的合同关系履行不能为由抗辩没有违约，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告胡丽娟、章文琴与被告广州侨瀛投资管理有限公司、第三人广州市港联长江物业管理有限公司签订的《租赁协议（合同）》。二、第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司协助被告广州侨瀛投资管理有限公司，自本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市荔湾区第十甫路128号、158号A2183商铺按《房地产权证》的分户图标明的位置、四至及面积交还给原告胡丽娟、章文琴。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州侨瀛投资管理有限公司一次性支付2015年10月起至本判决发生法律效力之日止的租金及违约金（租金分段计算：其中2015年10月、11月按月租金1573元计算。2015年12月起至本判决发生法律效力之日止按月租金1730元计算；违约金分段计算：其中2015年10月、11月的违约金以月租金1573元为本金，分别从2015年10月16日、11月16日计算。2015年12月起至本判决发生法律效力之日止租金的违约金以月租金1730元为本金，分别从应付租金当月16日起计算至付清租金之日止。上述违约金标准按每日万分之五计算，违约金应不超过本金为限）给原告胡丽娟、章文琴。四、被告广州侨瀛投资管理有限公司自本判决发生法律效力之次日起（按每月1730元标准计算）按月支付租金给原告胡丽娟、章文琴至交还商铺之日止。五、驳回原告胡丽娟、章文琴的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费386元，由被告广州侨瀛投资管理有限公司承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  黄绮玲人民陪审员  冯丽敏二〇一六年九月三十日书 记 员  谢绮雯黄佩仪