上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2310号原告宋大贵，男，1956年8月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人余晓亚，上海郭军律所事务所律师。被告贵州裕康农业科技股份有限公司，住所地贵州省遵义市。法定代表人蔡仲玉。原告宋大贵、宋隽君诉被告贵州裕康农业科技股份有限公司(以下简称裕康科技公司)房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年9月25日受理后，依法组成合议庭。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余晓亚到庭参加诉讼。审理中，原告宋隽君向本院申请，其不作为原告参与本案诉讼。被告裕康科技公司经本院合法传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋大贵诉称，2014年8月5日，原告宋大贵与被告裕康科技公司(习水县裕民农业科技有限公司于2014年11月25日更名为裕康科技公司)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告出租给被告上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2014年8月5日起至2016年8月4日止；月租金为17,000元，被告应于每三个月25日前向原告支付租金。租赁期间所发生的水、电、煤气、通讯设备等使用费由被告承担。被告不得无故中途退房，如被告中途退房要赔偿甲方二个月的房租作为违约金。被告不得拖欠房租费，拖欠时间不得超过5天，每超过一天，则按照人民币100元/天支付违约金(房租除外)；若连续拖欠15天，则甲方有权收回该房屋，视为乙方按违约处理，并对乙方留下的财物不作保管。签订合同后，被告依约缴纳了3个月房租和保证金。2014年11月4日，原告催促被告支付随后三个月的房租，被告却一拖再拖不予支付房租。之后，原告多次催促，被告仍不予理睬。原告为了避免损失，不得不收回房屋，并于2015年8月5日出租给第三人。故请求法院判令：1、原被告之间的租赁合同于2015年8月4日解除。2、判令被告向原告支付自2014年11月5日至2015年8月4日期间的租金153,000元。3、判令被告支付2014年8月至12月电费3,131.02元。4、判令被告支付拖欠租金的违约金27,200元、中途退房违约金34,000元。被告贵州裕康未应诉答辩。经审理查明，原告是系争房屋产权人。2014年8月5日，宋大贵(甲方)与习水县裕民农业科技有限公司(乙方，以下简称裕民农技公司)签订《租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租赁期自2014年8月5日起至2016年8月4日止；月租金为17,000元，乙方应于每叁个月25日前向甲方支付租金，先付后用；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金34,000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备等使用费由乙方承担；租赁期内乙方不得无故中途退房，如乙方中途退房要赔偿甲方二个月的房租作为违约金；乙方应按合同约定按时支付房租及乙方应付各项费用，不得拖欠房租费，拖欠时间不得超过5天，每超过一天，则按照人民币100元/天支付违约金(房租除外)，若连续拖欠15天，则甲方有权收回该房屋，视乙方按违约处理，并对乙方留下的财物不作保管。签订合同后，裕民农技公司支付原告房屋租金至2014年11月4日，以及向原告支付保证金34,000元。2014年11月25日，裕民农技公司企业名称变更为被告。庭审中，原告提供了由上海新市北企业管理服务有限公司开具的付款人为炎程(上海)旅游产业有限公司(以下简称炎程公司)，内容为：“2014.8-12电费3131元”的发票，称发票的付款人是炎程公司，但实际是宋大贵支付电费。审理中，原告称，2015年5、6月份，原告才知道系争房屋已人去楼空。原告给被告发送书面催款函，被告置之不理，在2015年8月，有其他人要租赁房屋，原告于2015年8月4日自行将锁撬开，拿回房屋，于2015年8月5日将系争房屋租给他人；34,000元保证金同意抵扣中途退房的违约金。以上事实，有当事人提供的《租赁合同》、上海市房地产权证、企业信用信息等证据以及当事人陈述佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在合同履行过程中，擅自搬离系争房屋，依约应承担违约责任。故原告要求解除合同，并要求被告支付租金、违约金的诉请，本院予以支持。但原告自述其在2015年5、6月已知系争房屋人去楼空，且被告支付租金至2014年11月4日，故租赁合同已失去继续履行的可能，因此，原告应及时收回房屋，避免损失扩大，此为出租人之合理义务，原告所称其直至2015年8月4日才收回房屋，明显具有过错，但因系被告违约，被告亦应承担相应责任，故被告支付租金的数额由本院根据原、被告在本案中的过错程度酌情确定。根据双方合同约定的内容，原告主张拖欠租金的违约金，应按100元/天，以15天计算较为妥当。原告表示34,000元保证金同意抵扣中途退房的违约金，与法不悖，本院予以准许。原告提供的炎程公司的缴纳电费的发票，不能直接证明电费系原告缴纳，故原告主张电费的诉请没有事实和法律依据，本院难以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宋大贵与被告贵州裕康农业科技股份有限公司于2014年8月5日就上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年8月4日解除；二、被告贵州裕康农业科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告宋大贵租金136,000元；三、被告贵州裕康农业科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告宋大贵拖欠租金违约金1,500元、中途退房违约金34,000元(中途退房违约金34,000元与被告贵州裕康农业科技股份有限公司在原告宋大贵处的保证金34,000元抵扣，被告应支付1,500元)；四、驳回原告宋大贵其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,560元、公告费560元(原告已预缴)，由被告贵州裕康农业科技股份有限公司负担4,290元，由原告宋大贵负担830元。被告贵州裕康农业科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  单国珍二〇一六年九月二日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。