云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云05民终116号上诉人（原审被告）腾冲奥宸房地产开发有限公司。法定代表人孙武卫，任该公司总经理。委托代理人王梦昕，腾冲奥宸房地产开发有限公司员工。特别授权代理。被上诉人（原审原告）谭伟，女，汉族，1964年11月生。被上诉人（原审原告）朱启，男，汉族，1989年6月生。二被上诉人共同委托代理人房振斌、蒋成凤，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人腾冲奥宸房地产开发有限公司因与被上诉人谭伟、朱启商品房预售合同纠纷一案，不服云南省腾冲县人民法院（2015）腾民二初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院确认的本案事实是：2013年12月18日被告腾冲奥宸房地产公司与原告谭伟、朱启签订《商品房购销合同》一份，合同约定由原告购买被告开发的奥宸·纳帕溪山房屋一套，房屋面积为78.37平方米，每平方米为3828元，总金额为300000元；2014年10月1日前交房；合同还同时对逾期交房及逾期付款的违约责任等权利义务进行了约定。原告于2013年12月6日交订金人民币50000元，同年12月9日支付购房款人民币250000元，后被告未按约定如期交付房屋。原审法院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，应按合同约定履行义务。但在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付了购房款300000元，被告腾冲奥宸房地产开发有限公司未在约定期限内交付房屋，逾期至今也未对该房屋进行施工建设；且在诉讼过程中被告也未提交证据证明具体的交付房屋时间及相应的施工进度，被告的违约行为致使双方签订的商品房购销合同目的不能实现。故原告要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。被告未在约定期限内交付房屋，应承担赔偿损失的违约责任，故原告要求被告支付从付清购房款之日（即2013年12月9日）起，按银行同期贷款年利率7.205%计算利息的诉讼请求，原审法院予以支持。因诉讼产生的律师费用为原告为维护权利实际支出的合理费用，客观、真实，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告谭伟、朱启与被告腾冲奥宸房地产开发有限公司2013年12月18日签订的《商品房购销合同》。二、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谭伟、朱启购房款人民币300000元，并支付自2013年12月9日起至法院确定的履行期限届满之日止按银行同期贷款年利率7.205%计算的利息。三、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭伟、朱启本案的律师费人民币5000元。案件受理费人民币5800元，减半收取2900元，由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司交纳。原审判决宣判后，被告腾冲奥宸房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：原判解除双方签订的《商品房购销合同》属于适用法律错误，双方当事人在平等自愿基础上签订的合同系双方真实意思表示，各方应当严格按照约定履行和承担责任，没有约定法定事由不能轻易解除合同。双方在合同中明确约定“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日至六十天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。二、逾期超过六十天的，甲方以乙方已付款金额的银行同期存款利率按日向乙方支付逾期违约金，合同继续履行。根据上述约定违约并非解除合同的依据，原审法院适用“合同目的不能实现”的法条判决解除双方签订的合同，是法定解除的运用，在本案中属于适用法律错误。原审法院判决上诉人退还购房款，支付按银行同期贷款年利率7.205%计算利息，并承担被上诉人支付的律师费，属认定事实错误，属错判。业主买房向银行借款，本应由业主自己向银行承担相应的利息，与开发商没有任何法律关系，对于贷款利率的承担及利率的计算方式，在合同中双方没有任何关于购房贷款利息的承担方式及计算方式约定，原审法院在没有任何证据支持及法律依据的情况下做出错误判决。对于律师费让上诉人承担没有任何法律依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人谭伟、朱启答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：双方签订的《商品房购销合同》是否应解除。本院认为：谭伟、朱启与腾冲奥宸房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，是在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，腾冲奥宸房地产开发有限公司应于2014年10月1日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付谭伟、朱启，但腾冲奥宸房地产开发有限公司所开发建设的房屋实际上一直未竣工验收，至今也不能向谭伟、朱启交付合同约定房屋，违反合同约定，已构成违约。双方于2013年12月18日所签订的《商品房购销合同》第九条约定，即腾冲奥宸房地产开发有限公司逾期交房，应按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日至六十天内，腾冲奥宸房地产开发有限公司按每天50元向谭伟、朱启支付违约金，合同继续履行；逾期超过六十天的，腾冲奥宸房地产开发有限公司以谭伟、朱启已付款金额的银行同期存款利率按日向谭伟、朱启支付逾期违约金，合同继续履行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定中，关于一方迟延交付房屋，另一方经合理催告后可行使解除权的规定，但并不包括当事人另有约定的情形，也就是说当事人若有约定的应从约定，没有约定的才可行使合同解除权。在本案中双方当事人已对逾期交付房屋的违约责任作出明确的约定，并未约定逾期交房谭伟、朱启可行使合同解除权。因此，上诉人要求按协议约定继续履行合同并按约定承担违约责任的理由应予以支持。违约金具体计算为：2014年10月2日起至11月30日止按每天50元计算为3000元，2014年12月1日至实际履行之日止按已付房款金额的银行同期存款利率按日向谭伟、朱启支付违约金。对于律师费，双方在合同中并未约定，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省腾冲县人民法院（2015）腾民二初字第991号民事判决。二、由腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谭伟、朱启支付2014年10月2日起至11月30日止按每天50元交纳违约金3000元，2014年12月1日起至实际履行之日止按已付金额的银行同期存款利率按日向谭伟、朱启支付违约金。三、驳回原审原告谭伟、朱启的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，减半征收2900元，由腾冲奥宸房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5800元，由腾冲奥宸房地产开发有限公司负担2900元，谭伟、朱启负担2900元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有义务的腾冲奥宸房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的腾冲奥宸房地产开发有限公司不自动履行判决书载明的义务，享有权利的谭伟、朱启可在本判决规定的履行期限届满后二年内向腾冲县人民法院申请强制执行。审判长  谢玲审判员  李平审判员  李娇二〇一六年九月七日书记员  谢飞