江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终1765号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司董事长。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戈丽娟。委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。原审第三人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行，住所地沭阳县沭城街道巴黎新城商业街北区25号。负责人：赵卫国，该行行长。上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人戈丽娟、原审第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行（以下简称昆山银行沭阳支行）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第01637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万顺公司的上诉请求：撤销一审判决第五项，改判驳回被上诉人要求返还按揭贷款本金及利息52641.47元。事实和理由：一审判决违背合同相对性原理，按揭贷款合同的主体是昆山银行沭阳支行与戈丽娟，万顺公司返还价款的依据为商品房买卖合同。戈丽娟偿还按揭贷款方式为等额本金法，开始时利息计算较高，后期慢慢减少，如果让万顺公司返还戈丽娟已付的贷款本金及利息，无异于戈丽娟向万顺公司高利放贷，对万顺公司不公平。且一审判决书第三项与第五项重复计算，扩大了万顺公司承担违约金范围。违约金的计算方法应为戈丽娟已还本金自贷款发放之日至解除合同之日按戈丽娟与昆山银行沭阳支行签订合同时确定的利率进行计算，该合同不应约束万顺公司。被上诉人戈丽娟答辩称：万顺公司违约在先，其应承担戈丽娟已支付的银行贷款本金及利息，这也是基于法律规定。一审法院不存在重复计算违约金情形，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。戈丽娟向一审法院提起诉讼请求：1、解除戈丽娟、万顺公司签订的备案号为b4288be991e59e5b商品房买卖合同；2、判决万顺公司返还购房首付款16244元及利息（自2014年4月9日起按中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算至还清之日止）；3、判决万顺公司返还戈丽娟已向昆山银行沭阳支行支付的贷款本金及利息计43510.64元（自2014年6月-2015年6月）；4、判决万顺公司向戈丽娟支付违约金10307元（162664+43510.64）×5%；5、解除戈丽娟与昆山银行沭阳支行之间的借款合同，由万顺公司负责向昆山银行沭阳支行返还银行借款部分未偿还的本金和利息。一审法院经审理查明：2014年4月8日，戈丽娟、万顺公司签订商品房买卖合同，约定戈丽娟以银行按揭贷款方式购买万顺公司开发的万顺帝景天成小区5幢2502室，建筑面积为100.02平方米，价格为每平方米5125.615元，总价款为502664元，首付款162664元，剩余房款350000元办理银行按揭。合同约定房屋的交付日期为2014年9月30日。关于出卖人逾期交房的违约责任，商品房买卖合同第九条第一款第二项约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。2014年4月8日，戈丽娟向万顺公司交付购房首付款162664元。2014年4月16日，戈丽娟与第三人昆山银行沭阳支行签订《个人购房借款合同》，约定第三人昆山银行沭阳支行向戈丽娟提供贷款350000元，借款期限为180个月，自2014年5月至2029年5月止，贷款年利率为6.8775%，以第三人划款当日实际执行利率为准。还款方法为等额本息。万顺公司为戈丽娟的贷款承担连带责任保证。戈丽娟以其购买的房屋向第三人提供抵押。合同签订后，自2014年6月至2015年10月，戈丽娟如期按月共向第三人归还贷款52641.47元（其中本金20229.43元、利息32411.84元）。一审法院另查明：万顺公司至今未向戈丽娟交付涉案房屋。一审法院认为，戈丽娟与万顺公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。我国《合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，戈丽娟按约如期向万顺公司交纳了购房首付款及银行按揭贷款，履行了付款义务。万顺公司作为房屋出卖方，未能及时向戈丽娟履行交付房屋的义务，属于违约方，应承担违约责任。万顺公司万顺公司辩解涉案房屋目前已经具备交付条件，随时可以向戈丽娟履行交付义务，因而不同意解除合同，但目前万顺公司逾期交房已一年有余，戈丽娟拒绝继续履行合同，根据契约自由原则，万顺公司应当承担违约责任。故戈丽娟要求解除其与万顺公司之间的商品房买卖合同的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案的商品房买卖合同解除后，万顺公司依据该合同取得的首付款162664元应返还戈丽娟。根据戈丽娟、万顺公司签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项之规定：“……（二）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。戈丽娟主张双方约定“累计已付房款1%”过低，要求提高至按已付款5%计算违约金，但戈丽娟未提交证据证实万顺公司的违约行为给戈丽娟造成的具体损失数额，亦未提交证据证实双方约定的违约金低于造成的损失。故戈丽娟要求提高违约金计算标准的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。戈丽娟为购买本县万顺帝景天成小区5幢2502室房屋，与第三人昆山银行沭阳支行签订商品房贷款担保合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应予确认。合同签定后，第三人昆山银行沭阳支行向万顺公司支付了贷款350000元，戈丽娟亦如期按月偿还按揭贷款，双方均按合同约定全面履行合同义务。根据《最高人民法院》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该案中，戈丽娟、万顺公司之间的商品房买卖合同已解除，戈丽娟与第三人签订的商品房担保贷款合同目的已无法实现，无继续履行必要，应依法予以解除。再根据《最高人民法院》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故该案的商品房担保贷款合同被解除后，万顺公司应向戈丽娟返还自2014年6月至2015年9月期间的按揭贷款本金及利息，并向昆山银行沭阳支行返还剩余本金，并赔偿第三人的损失。昆山银行沭阳支行要求戈丽娟及万顺公司承担连带归还贷款本金及利息的诉讼请求，无法律依据，不予采纳。一审法院遂判决：一、解除戈丽娟与万顺公司于2014年4月8日签订的沭阳县万顺帝景天成小区5幢2502室房屋的商品房买卖合同；二、万顺公司于判决发生法律效力之日起十日内向戈丽娟返还购房首付款162664元；三、万顺公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付戈丽娟戈丽娟违约金1626.64元；四、解除戈丽娟与昆山银行沭阳支行于2014年4月16日签订的个人购房借款合同；五、万顺公司于判决发生法律效力之日起十日内返还戈丽娟自2014年6月至2015年10月期间的按揭贷款本金及利息共计52641.47元；六、万顺公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还昆山银行沭阳支行贷款本金329770.57元；七、驳回戈丽娟的其他诉讼请求。案件受理费8927元，由万顺公司负担。二审中，万顺公司、戈丽娟、昆山银行沭阳支行均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：1.万顺公司是否应支付戈丽娟向昆山银行沭阳支行已偿还的本息52641.27元；2.万顺公司承担违约金1626.64元是否合理。本院认为，戈丽娟与万顺公司、昆山银行沭阳支行之间分别系商品房销售合同关系、借款合同关系。借款合同成立的目的在于促成房屋买卖，而一旦商品房买卖合同解除，那么订立借款合同的目的也就无法实现。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，购房人在与出卖人发生纠纷时，可就商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷一并提起诉讼，将两个纠纷合并审理。当商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定的应有之义，未违反合同相对性。商品房买卖合同及借款合同解除后，合同自始解除，因合同解除后即对双方不具有拘束力，原则上应当恢复原状，即万顺公司应向戈丽娟返还房屋价款，戈丽娟应向昆山银行沭阳支行返还所有贷款，昆山银行沭阳支行应将戈丽娟已支付的贷款本息返还给戈丽娟。因此造成的损失，各方也可同时主张。因戈丽娟与昆山银行沭阳支行借款合同的解除系因万顺公司违约导致，相应后果最终亦是由万顺公司承担，故一审法院判决万顺公司返还戈丽娟已偿还的贷款本息52641.47元并无不当。同时，戈丽娟与万顺公司也明确约定了迟延交房违约责任，因戈丽娟未提供证据证明其实际损失，一审法院按照商品房销售合同约定判决万顺公司按戈丽娟累计已付款（以首付款为基数，银行按揭贷款部分不计算在内）的1%支付违约金，亦于法有据。故本院对万顺公司的上诉主张不予支持。综上，上诉人江苏万顺置业有限公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8927，由上诉人江苏万顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马柏华代理审判员  朱 海代理审判员  刘海军二〇一六年九月五日书 记 员  刘 佳第8页/共8页