上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初12254号原告(反诉被告)沈爱华，女，1970年2月4日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告(反诉被告)汪正红，男，1971年1月2日出生，汉族，住上海市嘉定区。以上两原告共同委托代理人沈正罡，男，1976年1月7日出生，汉族，住江苏省如皋市。被告(反诉原告)张志宏，男，1979年9月8日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)毕晓芬，女，1983年12月11日出生，汉族，住上海市普陀区。上述两被告共同委托代理人徐海峰，上海钰澜律师事务所律师。原告沈爱华、汪正红与被告张志宏、毕晓芬及反诉原告张志宏、毕晓芬与反诉被告沈爱华、汪正红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈爱华、汪正红及其共同委托代理人沈正罡，被告(反诉原告)张志宏、毕晓芬的共同委托代理人徐海峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈爱华、汪正红诉称，原、被告于2015年12月24日就上海市嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“丰庄路房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，原告已支付购房款人民币700,000元(以下币种均为人民币)。2016年2月24日，中介安排原告到中国银行签订贷款合同。2016年2月27月，双方完成审税手续，原告并于当天支付税款。2016年3月2日，中介称中国银行贷款审核未通过，重新联系江苏银行签订贷款合同。2016年3月7日，被告多次来电称因房屋上涨要解除合同，并于3月11日发出解除合同通知书，导致原告提交的贷款材料被中介取回。后原告方自行联系中信银行申请贷款，3月27日银行称审批完毕需被告提供中信银行银行卡便于银行放款，但被告于3月28日发出通知称不再予以配合办理。后原告自行获得被告的江苏银行银行卡并提供给银行，并由银行重新审批，最终于4月21日获审批通过。之后原告通知被告于4月24日赴交易中心办理过户手续，但被告于4月22日发出通知称不予配合，要求单方解除合同。故原告诉至法院，请求：一、判令被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令被告承担违约责任(按照已付房款700,000元的日万分之五为标准，自2015年12月24日起计算至实际过户之日止)；三、判令被告承担本案诉讼费。被告张志宏、毕晓芬辩称，被告已配合原告申请办理贷款，贷款无法及时获审批通过原因在于原告，而被告并未在通知解除合同前表达过不再出售房屋的意见。原告在2016年3月31日前贷款未获审批通过，应给付现金补足，但原告并未实际履行，因此约定的合同解除条件已成就，自原告自收到被告发出的解除合同的通知时，双方签订的《上海市房地产买卖合同》已解除，故请求驳回原告所有的诉讼请求。此外，被告于2016年3月11日发函通知解除合同是因为原告贷款未获批且未现金补足，于3月27日未配合原告提供贷款资料是因为之前已配合过了。反诉原告张志宏、毕晓芬诉称，双方签订的《上海市房地产买卖合同》已解除，反诉被告违反约定逾期付款且持续二十天以上，故应当按照合同第九条的约定向反诉原告支付违约金、赔偿金。故请求：一、依法确认反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月22日解除；二、判令反诉被告支付反诉原告支付违约金10,450元；三、判令反诉被告支付反诉原告赔偿金139,600元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告沈爱华、汪正红辩称，双方合同未如期履行是因为被告未配合原告提供申请贷款的相关材料，导致贷款未及时获批，反诉被告不存在违约情形，故不同意解除合同，也不同意承担违约金和赔偿金。经审理查明本诉的事实为：一、被告张志宏、毕晓芬系丰庄路房屋的登记权利人。2015年12月24日，被告张志宏、毕晓芬作为甲方，原告沈爱华、汪正红作为乙方，通过上海居安房地产经纪有限公司居间介绍，共同签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同约定乙方以合同价款1,745,000元购买甲方所有的丰庄路房屋，双方确认于2016年3月31日之前共同申请办理转让过户手续并进行房屋验收交接，乙方付款方式为：在签订买卖合同当日支付首付款530,000元；双方办理过户后由银行支付甲方购房款1,215,000元，若乙方申请贷款未能通过或未全额通过，则差额部分于交易当日由乙方以现金方式补足。该合同第九条、第十条分别约定违约责任如下：若乙方未按约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限起第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后仍未付款的，除乙方应当支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方并承担相当于房屋总价款的8%的赔偿金；若甲方未按照约定期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照甲方已付款的日万分之五计算，自应交付期限起第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后仍未付款的，除甲方应当支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，应当书面通知甲方，甲方并承担相当于房屋总价款的8%的赔偿金。同日，原、被告签订《补充协议》，约定交易中产生所有税费均由乙方承担，另约定因甲方需偿还房地产抵押贷款700,000元，乙方于签订买卖合同当日另行支付甲方170,000元，该款在甲方收到全部房款三日内退还给乙方。二、原告沈爱华、汪正红于2015年12月9日支付被告张志宏、毕晓芬购房定金50,000元。2015年12月24日、12月29日，原告沈爱华、汪正红支付张志宏、毕晓芬购房款两笔，金额分别为480,000元、170,000元。三、2016年2月27日，原、被告办理房屋买卖审税手续，税务部门代为出具金额为1,745,000元的销售不动产统一发票，并由原告沈爱华、汪正红向税务部门代为缴纳被告张志宏、毕晓芬应缴的个人所得税17,450元。四、2016年3月11日，被告张志宏出具《解除二手房买卖合同通知书》，通知原告沈爱华、汪正红解除双方签订《上海市房地产买卖合同》；原告沈爱华、汪正红收悉该通知后，于当日由原告沈爱华出具《继续履行买卖合同通知书》，通知被告张志宏、毕晓芬继续履行合同。2016年4月21日，被告张志宏向原告沈爱华、汪正红再次发送解除合同的《通知书》；原告沈爱华、汪正红于2016年4月22日收悉该通知。2016年4月21日，原告沈爱华再次发送《通知书》，通知被告张志宏、毕晓芬于2016年4月24日上午九点赴交易中心办理过户手续。五、2016年4月21日，原告汪正红作为借款人，原告沈爱华作为共同借款人，与中信银行股份有限公司上海分行签订《中信银行个人购房借款合同》，申请贷款1,150,000元用于支付丰庄路房屋购房款。六、被告张志宏的手机短息记录显示：2016年3月7日，原、被告房屋买卖居间方工作人员发送短息称：“张老师您好，银行贷款老师那边让您去办个卡，您就先去办一下吧，贷款尽快审批下来，也可以早点儿过户了，具体的情况贷款老师会给您联系的”；被告张志辉回复称：“最后一次机会，再下不来就不卖了。”被告张志宏的微信手机客户端聊天记录显示：2016年3月7日，被告张志辉向办理银行贷款相关工作人员发送江苏银行银行卡的照片一张，对方答复收到。七、原告沈爱华与被告张志宏的手机短信记录显示：2016年3月28日，原告沈爱华发送消息称：“张先生，明天中午11点到威海路青海路中信银行，去一个人，带上两人的身份证、户口本、结婚证配合我们办理银行贷款，谢谢”；被告张志宏答复：“已经就此事回函了。”以上事实，有房地产权证、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、收款收据、原告与被告往来函件、《中信银行个人购房借款合同》、手机短信记录、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本案反诉部分查明的事实同本诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。关于本诉部分，原、被告就丰庄路房屋，在中介方的居间介绍下，自愿签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，协议内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告已按照合同约定，先行支付购房款700,000元，但双方并未在约定的期限内(2016年3月31日前)办理产权过户手续，针对何方存在违约情形，双方各持己见。依据双方各自陈述可确认，原告方确曾向多家银行申请银行贷款，其中首次申请的中国银行贷款未获审批通过，但此时双方约定的办理产权过户手续并支付后续房款的期限尚未届满，原告并未表达拒绝或无力履行给付义务的意见，而是积极寻求其他途径申请银行贷款，因此被告以此为由于2016年3月11日径行发出解除合同的通知，显然缺乏依据，亦表明其针对合同的继续履行存在消极态度。在原告再次申请银行贷款期间，原告于2016年3月28日通过发送手机短信的方式敦促被告配合提供相关材料，但被告并未予以配合，而此时同样未超过双方约定的办理产权过户手续的期限。依据双方的合同约定，即使原告未获银行贷款审批通过而导致逾期付款，被告在逾期超过二十日后，方可获得约定的合同解除权，但若被告及时配合原告提供申请贷款的相关资料，原告有望在此期间内获批贷款以完成给付义务。因此，被告未能给予原告充分配合，应视为未尽到合同附随义务，在此前提下，被告单方通知要求解除合同的行为，应属无效。故原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》应继续履行。鉴于被告虽有消极履行合同的行为，但原告的确未在原定的期限内给付钱款，直至2016年4月21日才通知被告可办理产权过户手续，故据此认定被告存在逾期履约而应支付违约金缺乏依据，故本院对原告主张被告承担违约金的诉讼请求，难以支持。针对反诉，本院意见与本诉一致，故对反诉原告的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告沈爱华、汪正红与被告张志宏、毕晓芬就上海市嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、原告沈爱华、汪正红应于本判决生效之日起十日内支付被告张志宏、毕晓芬上海市嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室房屋购房款人民币1,045,000元，被告张志宏、毕晓芬应于得款后十日内配合原告沈爱华、汪正红办理上述房屋产权过户手续，相关税费由原告沈爱华、汪正红承担；三、对原告沈爱华、汪正红主张被告张志宏、毕晓芬承担违约金的诉讼请求，不予支持；四、对反诉原告张志宏、毕晓芬的全部诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费人民币14,205元，减半收取，计人民币7,102.5元，由被告张志宏、毕晓芬承担。本案反诉受理费人民币1,650元，由反诉原告张志宏、毕晓芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一六年九月十九日书记员  吴婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。