成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0114民初3803号原告李培政，男，汉族，1969年5月13日出生，住四川省渠县。原告陈先琼，女，汉族，1969年4月6日出生，住四川省渠县。上述原告的委托代理人唐中志，四川展新律师事务所律师，特别授权代理。被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号，组织机构代码69094193-1。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人杨昆，男，汉族，1975年7月18日出生，住成都市青羊区，系该公司员工，一般授权代理。第三人招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段一号，组织机构代码90192663-6。负责人张强，行长。委托代理人张启梁，男，1989年6月30日出生，汉族，住四川省冕宁县，系公司员工，特别授权代理。委托代理人杨峰云，男，1975年11月8日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工，一般授权代理。原告李培政、陈先琼与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）及第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2016年8月25日公开开庭审理，原告李培政、陈先琼的委托代理人唐中志，被告中塑公司的委托代理人杨昆，第三人招行成都分行的委托代理人张启梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李培政、陈先琼诉称，2012年12月13日，李培政、陈先琼受中塑公司和成都中塑市场经营管理有限责任公司（以下简称中塑市场管理公司）共同编织的“售后包租”销售模式诱惑，与中塑公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，与中塑市场管理公司签订了《委托经营管理协议》，约定中塑公司将其开发建设的位于新都区，项目名称为“中塑·成都国际贸易中心”一期商厦式市场1幢2层410号商业用房出售给李培政、陈先琼，采取按揭贷款方式付款，该房交付期限为2014年5月30日前，若解除合同则中塑公司按已付房款5%支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，李培政、陈先琼与招行成都分行签订了《个人住房借款担保合同》。合同签订后，李培政、陈先琼按约支付了房款426509元，并支付了抵押登记费1838元。约定的交房期限届满，中塑公司未交房，后得知其所建工地于2013年9月已全面停工。中塑公司严重违约，请求依法判令1.解除与中塑公司所签的房屋买卖合同及补充协议，解除与招行成都分行所签的借款担保合同；2.中塑公司退还李培政、陈先琼已付房款426509元及利息（从2012年12月14日起至实际还款之日止，利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；3.中塑公司赔付已支付的按揭款37256.61元（截止到2014年12月）及利息（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，从每期付款之日起至实际还清之日止）；4.中塑公司向招行成都分行偿还尚欠的按揭款本金及利息；5.中塑公司赔付抵押登记费1838元；6.中塑公司支付违约金41825.45元；7.中塑公司支付物业经营收益（2013年7月1日-2016年6月30日）200762.16元。被告中塑公司辩称，合同约定解除商品房买卖合同应提前30天通知中塑公司，对合同解除后退还的购房款和抵押登记费无异议，违约金按照合同约定计算，不应当再计算利息；关于要求中塑公司赔付已支付的按揭款和偿还尚欠的按揭款本金及利息，其请求没有法律依据；李培政、陈先琼是与中塑市场管理公司的签订《委托经营管理协议》，2013年7月1日至2016年6月30日的物业经营收益已抵扣了购房款。第三人招行成都分行陈述，关于是否解除买卖合同及借款担保合同请法院依法判决。如果《个人购房借款及担保合同》被解除，请求判令中塑公司结清李培政、陈先琼所欠的贷款本息。经审理查明，2012年12月13日，李培政、陈先琼与中塑公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定李培政、陈先琼作为买受人，购买中塑公司开发的中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1幢1单元2层410号商品房，该商品房测绘建筑面积共60.43平方米，单价为每平方米13842元，总价款836509元。双方约定采取按揭贷款方式付款。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前向交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条关于付款方式及期限的约定为买受人采用按揭付款的，在签订合同当日一次性付清商品房的首付款426509元，其余房款410000元，买受人在签订合同后通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。在签订合同及补充协议的同时，李培政、陈先琼与中塑市场管理公司签订了《委托经营管理协议》。2013年12月13日，李培政、陈先琼支付了购房款426509元。2013年9月，因中塑公司资金问题造成工程停工，至今未能完全复工。由于工程未竣工，中塑公司未能在合同约定的期限内交房，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2013年10月31日，李培政、陈先琼作为借款人（抵押人）、中塑公司作为保证人与贷款人招行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定招行成都分行向李培政、陈先琼从中塑公司购买的位于成都市新都区中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢2层410号，建筑面积60.43平方米的房产提供个人购房贷款410000元，贷款期限为120个月。二、2014年2月25日，招行成都分行将合同约定的借款410000元转入中塑公司在招商银行龙湖三千支行的账户内。2014年10月27日，招行成都分行在成都市新都区房产管理局对该商品房办理了抵押的预告登记。三、李培政、陈先琼从2014年4月17日起每月向招行成都分行还本付息。截止2014年11月17日，李培政、陈先琼的已偿还的贷款本息为37254.86元。之后，其停止还贷，截止2016年8月18日，李培政、陈先琼应偿还的贷款本金余额为394154.32元，结清总金额为453974.66元。上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《委托经营管理协议》、收款收据、《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、预告登记证书、交易明细表、贷款附属信息以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，李培政、陈先琼与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合法成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，李培政、陈先琼作为买受人按约向中塑公司支付了购房首付款，并与招行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，其所贷款项也由招行成都分行划转到中塑公司账户，其合同义务已履行完毕。中塑公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过30日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，李培政、陈先琼可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，李培政、陈先琼要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的购房合同解除后，中塑公司应退还李培政、陈先琼支付的购房款426509元。合同中约定退房后中塑公司应按全部已付款的5%支付违约金，故李培政、陈先琼要求支付违约金41825.45元（836509元×5%）其请求符合法律规定，本院予以支持。李培政、陈先琼要求赔偿抵押登记费1838元，其没有提交证据予以证明，对其诉讼请求本院不予支持。李培政、陈先琼要求给付购房款利息，由于违约金已能弥补利息损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。李培政、陈先琼要求给付物业经营收益，由于《委托经营管理协议》是与中塑市场管理公司签订的，系另一法律关系，不属于本案审理范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该规定，李培政、陈先琼主张解除与招行成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，应由中塑公司承担款项的返还责任。李培政、陈先琼要求中塑公司赔付已支付的按揭款和偿还尚欠的按揭款本金及利息，其请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李培政、陈先琼与被告成都中塑投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、解除原告李培政、陈先琼，被告成都中塑投资集团有限公司与第三人招商银行股份有限公司成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》；三、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告李培政、陈先琼购房首付款426509元；四、成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告李培政、陈先琼违约金41825.45元；五、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告李培政、陈先琼偿还的贷款本息37254.86元；六、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人招商银行股份有限公司成都分行偿还李培政、陈先琼的贷款本金余额及利息（贷款本息以招商银行股份有限公司成都分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；七、驳回原告李培政、陈先琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4437元，由原告李培政、陈先琼负担400元，被告成都中塑投资集团有限公司负担4037元（此款原告李培政、陈先琼已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一六年九月九日书记员  王 倩