贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0102民初1840号原告：朱某某，男，1956年8月5日出生，住贵阳市南明区。委托代理人：陈燚昌、曾启华，贵州纵贯律师事务所律师（特别代理）。被告：殷某，女，1967年8月3日出生，汉族，原住贵阳市南明区。第三人：贵州某某物业有限公司，地址在贵阳市南明区中华南路93号远通大厦。法定代表人：林明辉，职务总经理。委托代理人：孙辉，男，1962年2月5出日，汉族，系公司办公室主任，住贵阳市云岩区。第三人：黄某某，男，1962年12月28日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人：陈仁涛，贵州驰宇律师事务所律师（特别代理）。原告朱某某诉被告殷某、第三人贵州某某物业有限公司、黄某某确认合同效力纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某及委托代理人曾启华，第三人贵州某某物业有限公司的委托代理人孙辉、第三人黄某某及委托代理人陈仁涛到庭参加了诉讼。被告殷某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告朱某某诉称，位于本市××区铁××房屋××套，系1996年原告因拆迁安置取得的房屋，原告与第三人贵州某某物业有限公司签订有租赁协议。1997年3月7日，原告将三套房屋中的3单元7楼C套房屋转让给被告，双方签订有《房屋买卖合同》。同时为规避产权人的干涉，双方另签订有《房屋租赁合同》。2016年，第三人贵州某某物业有限公司知道原告转让房屋的事情后，向原告发出声明，表示不同意原告将房屋转让。为维护原告的合法权益，故诉请，一、确认原、被告于1997年3月7日签订的《房屋买卖合同》无效。二、判令被告及第三人立即腾出南明区铁运巷113号A幢3单元7层2号房屋，由原告租赁并占有、使用。诉讼费由被告承担。被告殷某未提出答辩意见。第三人贵州某某物业有限公司辩称，本案涉案房屋系第三人出租给原告使用的，原告转让房屋前未取得第三人同意，第三人并不认可，请法院依法判决。第三人黄某某辩称，原告转让给被告的房屋是第三人与被告（双方系恋人关系）共同向原告购买的，1998年被告已将房屋的权利转让给第三人。虽然合同写的是买卖合同，但实际转让的是房屋使用权，对此第三人认为，双方签订的合同并未违反有关法律规定，应为合法有效的，请依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：位于本市体育路（现××区铁××）A栋2单元5楼D套、2单元8楼C套和3单元7楼C套（使用面积为34.51㎡）房屋三套系原告朱某某于1996年11月，根据其与贵阳市钟表眼镜公司签订的《房屋拆迁协议书》取得的拆迁安置房。1997年1月，原告取得上述安置房后与第三人贵州某某物业有限公司签订《房地产租赁契约》，约定：由第三人贵州某某物业有限公司将上述房屋中的面积为34.51㎡房屋出租给原告使用，每月租金为37.96元，租赁期限从1997年1月1日至12月31日止，原告在租赁期限届满时将房屋返还给第三人贵州某某物业有限公司，如需继续承租，应提前1个月与第三人贵州某某物业有限公司协商，双方另签订契约。原告如需转租第三人使用或与第三人互换房屋时，必须取得第三人贵州某某物业有限公司同意。同年3月7日，原告与被告殷某同时签订《房屋买卖合同》和《房屋租借合同》各一份，买卖合同的内容为：原告将位于7楼，面积为34.51平方米房屋一套以20080元出售给被告，买卖成交后及时办理双方移交手续及过户手续，过户之日被告全部付清售房款。原告在被告付清房款之日的第二天必须将房屋交付给被告，原告将即时失去房主之全部权利。本合同至签字之日起生效，手续齐全，被告将补交原告1500元。作为见证人的贵阳市经济信息交流中心的黎明也在合同上签字。租借合同的内容为：原告有一套私人住房，经与被告商议，愿无偿租给被告暂住，原告要求被告在暂借租期不得私下转租第三者或者出售给他人。合同签订的当日，被告向原告支付了购房款10000元，原告收款后将房屋及其与第三人签订的《房地产租赁契约》原件交给被告。同年3月21日，被告又向原告支付了20000元。1998年11月23日，被告与其男友即第三人黄某某签订《协议书》约定：因被告与第三人黄某某解除婚约，被告把房屋给第三人黄某某所有权，分手之日起双方互不起诉，双方签字后永不反悔。此后，上述房屋由第三人黄某某居住至今。被告及第三人黄某某在居住房屋期间未向原告及第三人贵州某某物业有限公司支付过租金。2002年9月，第三人贵州某某物业有限公司取得了本案诉争房屋的房屋所有权证及土地使用证，房屋产权证上注明的房屋建筑面积为46.98㎡。2016年2月，第三人贵州某某物业有限公司知道原告将房屋转卖给他人后曾向原告发出声明，内容为：“我公司系贵阳市南明区体育路安置房A栋3单元7楼C套安置房（即南明区铁运巷113号A栋3单元7层2号）的所有权人。1996年，贵阳市钟表眼镜公司（即贵州某某物业有限公司）与朱某某签订《房屋拆迁协议书》，将属于我公司所有权的上述房屋（建筑面积46.98平方米）租赁安置给朱某某使用。据悉，朱某某擅自将该房屋转让给殷某并签订《房屋买卖合同》。为此，我公司经研究认为：朱某某作为租赁安置户，其仅有占有、使用该房屋的权利，并无处分权;朱某某无权对该房屋进行处分，我公司未授权其对该房屋行使处分权，也不同意朱某某将该房屋处分、转让、抵押、转租给任何第三人。”原告接到声明后遂起诉来院，提出如前诉请。审理中，根据原告的申请，本院委托贵州警官职业学院司法鉴定中心对被告及第三人提供的收条的真实性进行鉴定，结论是1997年3月7日和1997年3月21日二张收条上的原告签名均为原告所书写。另查，原告与第三人贵州某某物业有限公司签订的《房地产租赁契约》租赁期限到期后，双方未签订新的合同。上述事实，有当事人陈述、原告提交的身份证、《房屋拆迁协议书》、《房屋买卖合同》、《房屋租借合同》、声明、房屋所有权证、土地使用证及第三人提供的《房屋拆迁协议书》、《房屋买卖合同》、《房地产租赁契约》、收条、司法鉴定意见书等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，民事法律行为必须合法，才受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”。本案中，原告与被告在签订《房屋买卖合同》时，均知道出卖的房屋属于第三人贵州某某物业有限公司，原告仅享有承租的权利，却仍然进行交易行为，损害了他人的利益，且事后该转让行为未经第三人贵州某某物业有限公司追认，可以认定原、被告恶意串通，损害第三人的利益。因违反了上述法律规定，故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效，对此双方均有过错。同理，被告与第三人黄某某签订的《协议书》，也应为无效。原告诉请确认合同无效并由被告及第三人黄某某返还房屋，于法有据，予以支持。对第三人黄某某关于双方买卖的是使用权而非所有权的主张，只有其本人陈述，无其他证据佐证，不予支持。对原告与被告在签订《房屋买卖合同》的同时签订的《房屋租借合同》，该租借合同因并非当事人的真实意思表示，故虽然成立，但未生效，对当事人无约束力，不存在解除的问题。至于合同无效后财产的返还及赔偿问题，因被告未到庭应诉，可由被告另行解决。综上、依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告朱某某与被告殷某于1997年3月7日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告殷某、第三人黄某某于本判决书生效后十日内将位于贵阳市××区铁××单元××号房屋返还给原告朱某某。诉讼费302元，减半收取151元，由被告殷某、第三人黄某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘军二〇一六年九月十三日书记员  杨飞