上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初12073号原告：张颖，女，1973年11月9日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：郑小富，上海兴浦律师事务所律师。被告：上海长安房产经营开发公司，注册地上海市长宁区。法定代表人：盛福全，职务常务副总。被告：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，注册地上海市浦东新区。法定代表人：齐红，职务行长。委托诉讼代理人：顾颉峰，男，公司员工。委托诉讼代理人：孔英洁，女，公司员工。原告张颖诉被告上海长安房地产经营开发公司、中国建设银行股份有限公司上海浦东分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张颖的委托代理人郑小富，被告上海长安房地产经营开发公司(以下简称“长安公司”)的法定代表人盛富全，被告中国建设银行股份有限公司上海浦东分行(以下简称“建行浦东分行”)的委托代理人顾颉峰、孔英洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张颖向本院提出诉讼请求：1、两被告于1997年12月22日签订的(贷款)抵押合同无效，两被告应撤销登记在上海市长宁区东诸安浜路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室五套房屋(以下简称“涉讼房屋”)上的抵押登记；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：涉讼房屋由原告于1997年5月购买，付清全部房款，并交付维修基金和物业费居住使用至今。1997年5月15日原告取得涉讼房屋的租用公房凭证(代产证)。涉讼房屋的开发商系被告长安公司，物业管理为上海长安房地产经营开发公司物业部。1997年12月22日，被告长安公司虚报、瞒报涉讼房屋权属情况，与被告建行浦东分行签订(贷款)抵押合同，并在上海市长宁区房产登记处办理抵押登记。2008年，原告起诉被告长安公司，后长宁法院判决长安公司应将涉讼房屋的产权过户至原告名下。判决生效后原告申请执行，但由于涉讼房屋的抵押未撤销，无法过户。为此涉讼房屋的产权自2005年起便登记在被告长安公司名下至今。原告认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。而当时被告长安公司应没有土地使用权证书。此外，根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押，抵押合同应附有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，缴纳土地使用证出让金。两被告签订抵押合同时，被告长安公司不具备上述材料。而且贷款用途也有误。两被告签订合同时有上述作假行为，故合同应属无效。另外，原告购买涉讼房屋在前，两被告抵押贷款在后。对于房屋已经出售给原告，两被告应是明知的。但两被告仍然订立抵押合同，两被告系恶意串通，以致损害了原告的利益。被告长安公司也承认了上述“一女二嫁”的违规行为，多次要求建行浦东分行撤销抵押。因此，原告认为两被告签订的抵押贷款合同应属无效。被告长安公司辩称，我们承认有违规抵押的行为，既把房屋卖给了原告，又将房屋抵押给了银行，存在“一女二嫁”的行为。我们对造成原告损失表示抱歉。我们最早于1996年8月与被告建行浦东分行建立借贷关系，当时向被告建行浦东分行贷款500万元，以涉讼房屋五套及上海市长宁区东诸安浜路XXX号XXX-XXX室五套房屋，共十套房屋作为抵押。抵押期限为1996年8月至1997年12月。到期前，被告长安公司向银行归还了200万元，尚余300万元。此后，针对这300万元，两被告于1997年12月再次订立了抵押合同，抵押物仍旧为十套房屋，并办理了抵押登记。但其实当时涉讼房屋已经卖给了原告。另外，我们其实早在1993年即与原告签订了房屋买卖协议，房屋建成后，双方重新订立了买卖合同，原告随即付清了全部房款。对于原告的诉请，尽管有些尴尬，但我们还是表示同意。被告建行浦东分行辩称，第一，两被告签订的借款合同与抵押合同经公证处公证合法。由于被告长安公司未归还贷款，我们曾向一中院申请执行，一中院确认我们依法享有债权和抵押权。因抵押房屋有住户难以拍卖，后中止执行。因此，我们可以确认抵押合同以及我们的抵押权经公证和司法程序均确认合法有效。第二，根据原告与被告长安公司签订的买卖合同第十条的约定，该合同须经交易过户后方生效，由于房屋一直未过户，他们的合同实际一直未生效。第三，被告长安公司早在1994年即取得了预售许可证，如果欠缺相关证书材料是无法取得预售许可证的。所以在抵押时，双方的材料是完备的。第四，1997年办理抵押时，被告长安公司未告知房屋出售的情况，所以我们取得抵押权是善意的，抵押合同也善意合法有效。综上，不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1994年11月19日被告长安公司取得了涉讼房屋所在建筑(金龙、金凤高层)的预售许可证。1997年5月20日，原告与被告长安公司签订了《上海市内销房出售合同》。合同约定，原告以3,034,602.88元的价格向被告长安公司购买涉讼房屋五套，建筑面积570.81平方米。1997年5月20日，被告长安公司向原告出具了合计3,034,602.88元的五份房款发票。被告长安公司亦确认已收讫原告全部购房款。同年5月，被告长安公司将上述五套房屋交付原告使用，并于同年5月15日向原告出具了五套房屋的租用公房凭证(代产证)。1997年12月22日，两被告签订《借款合同》一份，约定由被告长安公司向建行浦东分行借款300万。借款期限自1997年12月23日起至1998年4月22日止。同日，为确保上述《借款合同》的履行，两被告另签订《(贷款)抵押合同》一份，约定被告长安公司抵押担保的贷款金额为300万，贷款期限同上。抵押物为金龙大厦东诸安浜路231/1701-1705(即涉讼房屋五套)以及金凤大厦东诸安浜路223/2301-2305。1997年12月23日，上海市公证处对上述两份合同出具了(97)沪证经字第3745号公证书，证明两份合同的签名及印章均属实，合同内容符合法律、法规的规定。并确定该公证书具有强制执行的效力。1997年12月23日，涉讼房屋五套及另五套房屋被设立了抵押权，抵押权人即为被告建行浦东分行。1998年，因被告长安公司未能向建行浦东分行归还借款，建行浦东分行向一中院申请执行。执行中，法院认为由于抵押贷款的房屋(包括涉讼房屋在内的十套房屋)系售后再予抵押，买受人已入住，难以拍卖变现。另根据审计报告反映，长安公司已严重资不抵债。由于未发现可供执行的财产，一中院裁定中止执行。2005年8月9日，涉讼房屋登记为被告长安公司所有。2005年8月26日，金凤大厦东诸安浜路XXX号XXX-XXX室五套房屋的抵押登记被注销。两被告确认，当时该五套房屋的购房人与建行浦东分行达成协议，由购房人向银行支付65万元，银行撤销上述五套房屋的抵押登记。2008年1月，原告起诉被告长安公司，要求其办理涉讼房屋的房地产权证。该案经本院审理后于2008年8月19日作出判决，本院判令被告长安公司应将涉讼房屋的产权过户至原告名下。判决生效后，原告申请执行，执行中，由于涉讼房屋依旧存在建行浦东分行的抵押登记，且无法撤销，暂不能办理过户手续，本院裁定执行程序终结。审理中，被告建行浦东分行陈述，扣除2005年另一购房人支付的65万元，被告长安公司尚余235万借款未还，但利息至今已有400多万。被告长安公司确认未还款。被告建行浦东分行另确认，在1997年的抵押合同之前，两被告确另有一抵押合同。被告长安公司所称的先贷款500万以十套房屋抵押，还掉200万后另签订300万的抵押合同，依旧由十套房屋作抵押的情况属实。审理中，被告长安公司确认，在签订抵押合同时，未将房屋已出售的情况告知银行。另查明，2004年至2009年间，被告长安公司法人盛福全多次信函联系被告建行浦东分行，确认长安公司的违规行为，请求被告建行浦东分行协商解决纠纷，能够撤销涉讼房屋的抵押登记。被告建行浦东分行收到信函后与原告进行过协商，但未能协商一致。本院认为，两被告签订的抵押合同系双方真实意思表示，法律规定以建筑物抵押的，应当办理登记，抵押权自登记时设立。原告认为两被告订立抵押合同时，被告长安公司不具有相关权属证书，两被告系违规抵押，应属无效。对此，本院认为，原告并未提供相关证据佐证被告长安公司违规的事实。相反，在两被告签订合同时，被告长安公司已取得预售许可证，在此前提下，原告仍认为被告长安公司欠缺权证材料有悖常理。另外，两被告的抵押合同依法经过公证，且经法院认可。故本院认为两被告的抵押合同在订立程序上并无瑕疵。原告又称，被告长安公司“一女二嫁”，先卖房屋，后抵押。两被告系恶意串通，损害原告利益，故抵押合同无效。本院认为，第一，本案并非完全系卖房在前，抵押在后。1996年被告长安公司已将包括涉讼房屋在内的十套房屋抵押给银行，从形式上看，1997年的抵押合同只是前手抵押的延续。第二，即使不存在前手抵押合同，是卖房在先，由于被告长安公司在订立抵押合同时未将房屋出售的情况告知于被告建行浦东分行，因此被告建行浦东分行当时对取得抵押权是善意的。被告建行浦东分行不存在与被告长安公司恶意串通的可能。而由于该抵押权已经予以登记，被告建行浦东分行也早已将300万贷款发放给被告长安公司。被告建行浦东分行完全可以善意取得制度取得该抵押权。被告长安公司“一女二嫁”的行为系事实，如有必要，原告另可向被告长安公司主张损害赔偿权利。但该行为与被告建行浦东分行无关。法律也未规定此情形下必然导致两被告的抵押合同无效。原告的意见缺乏事实和法律依据，本院无法支持。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十七条之规定，判决如下：驳回原告张颖的诉讼请求。案件受理费30,800元，因本案适用简易程序减半收取计15,400元，由原告张颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  朱佳伟二〇一六年九月一日书 记 员  王 宁附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依据法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。