河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民一初字第2669号原告宗金环（反诉被告），女，汉族，1966年5月31日出生。委托代理人刘智，1962年9月7日，系原告配偶。被告李全毅（反诉原告），男，汉族，1956年1月4日出生。委托代理人宋华、王西静，河南联盟律师事务所律师。被告新乡市隆福有限责任公司。法定代表人张富增，董事长。委托代理人张振宏，该单位职工。原告宗金环诉被告李全毅、新乡市隆福有限责任公司（以下简称隆福公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2013年10月8日作出一审判决，被告李全毅不服判决，提起上诉。新乡市中级人民法院2014年8月25日裁定撤销一审判决，发回重审。本院于2015年5月6日重审后作出一审判决，被告李全毅不服判决，提起上诉。新乡市中级人民法院2015年11月10日裁定撤销一审判决，发回重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，宗金环申请追加隆福公司为被告参加本案诉讼。原告宗金环、被告李全毅委托代理人宋华、王西静及隆福公司委托代理人张振宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗金环诉称，2001年5月5日，被告李全毅将位于新乡市开发区振中路北段银祥花园西邻二排二号的房屋一套卖给原告，双方签有购房协议书，协议书中规定了付款方式及过户手续的方式。此后，原告搬进了该房居住至今，但李全毅却违背协议的规定，原告无数次的催促，就是不给原告办理过户手续，在此情况下，原告诉至人民法院，请求判令李全毅为原告办理房屋过户手续。审理过程中原告要求追加隆福公司为本案被告。被告李全毅辩称：1、宗金环付款义务在先，李全毅办证义务在后，宗金环至今未付剩余的10万元房款，李全毅依法享有先履行抗辩权，宗金环应当承担自2001年至2016年期间增加的房产交易税费；2、本案已历经五次诉讼，每次庭审中，宗金环均表示愿意支付10万元的购房款，且李全毅也一直向宗金环主张10万元的房款，诉讼时效一直中断，李全毅的反诉请求应当得到支持。李全毅的反诉请求为：1、请求依法判决宗金环支付李全毅购房款10万元及利息（从2001年9月1日起，按同期银行贷款利率计算，直至实际付清之日止）；2、请求判决宗金环承担因其拖欠房款，导致办理房产证、土地证增加的款项和税费；3、本案的诉讼费由宗金环承担。被告隆福公司辩称1999年8月将位于本市开发区3号街坊内共计2318.4平方米土地转让给窦秀兰，价格为80万元。李全毅迟迟未给宗金环办理房产证属其个人行为与隆福公司无关。原告宗金环针对被告李全毅的反诉辩称，李全毅所述不是事实。房屋总价款是80万元，签合同的当天给了李全毅20万元，然后李全毅把房子交给了原告，第二次又给了李全毅50万元，因未办理房产证，所以原告押了剩余10万元没有给，当时李全毅说等8套房屋全卖了，一起办理房产证，后来他把房卖的差不多了，原告让其办理房产证，李全毅的妻子说：再等3年，契税就免了。结果原告又等了3年，后来李全毅给其他房屋办理了房产证，但是没有给原告买的房屋办理房产证，原告继续找李全毅办理房产证，但是李全毅让原告交纳1万元的手续费，于是原告提起诉讼。对李全毅的反诉请求不予认可。原告宗金环向本院提交的证据材料有：1、购房协议书一份；2、通知一份，证明总金额802190元包括房屋价款及办理房产证的手续；3、（2014）红民一初字第159号判决书一份，证明与原告类似情况的判决，李全毅没有提起反诉及上诉；4、李德海证言一份（复印件）；5、苏加强购房协议一份、收到条二张、起诉状一份，证明邻居与原告情况类似，但李全毅也没有为其办房产证，房产证在隆福公司名下；6、新乡市隆福有限责任公司房产证复印件一份。被告李全毅对原告宗金环提交的证据：对证据1的真实性无异议，购房协议的内容与原告陈述不一致，协议书第4条明确约定全部房款应当于2001年8月底付清，第6条约定，房产证的办理时间是2001年年底，也就是说原告付清房款在前，李全毅办证义务在后，因此原告主张先办完房产证再付清房款没有依据，而且和协议书不符；按照协议书的约定，各方的义务履行时间是2001年，但是由于原告未履行义务在先，李全毅依法行使了先履行抗辩权，拒绝为其办理房产证，李全毅的行为合理合法；从客观现实来讲，从2001年到现在已经10多年，涉案房屋的评估价翻了数倍，因此各项税费也高了数倍，这些费用应该由原告承担。对证据2有异议，通知是复印件，没有任何的签字、公章，与本案没有关联性，对来源有异议，因此没有证明效力；证据3与本案没有关联性，而且判决书中的协议与本案的协议约定内容不一致，判决书中协议约定两证办好后付清余款，而本案是付清房款后再办理房产证，因此没有任何的参照意义，而且这个判决的传票是别人代收的，错过了开庭时间，李全毅缺席，没有答辩的权利，判决书下达后，也是别人代收，也丧失了上诉的权利；证据4证人未到庭，证言无法核实，李德海的判决书显示的情况是先交房款后办证，所以案件情况不一样，李德海案李全毅缺席判决，相关手续都是他人代收，没有及时转交本人，但对判决有异议；证据5与本案没有关联性，根据原告所述，苏加强已经将房款付清，二本案原告还有10万元未付清，原告违约在先，所以李全毅有先履行抗辩权；证据6真实性无异议。被告李全毅向本院提交证据材料：1、2001年5月5日，原告宗金环、被告李全毅签订的《购房协议书一份》；2、2001年11月18日收到条一份。以上证据证明：1、原告下欠房款10万元应于2001年8月底付清，至今未付，构成违约，除付清10万元外，还应当支付相应的利息，按照银行同期贷款利率计算；2、原告违约在先，导致本案事宜拖延十几年之久，办证相关费用增加数倍，应由违约方承担；3、现房产证已全部办在隆福公司名下，其中四户承担了拖延期间的部分税费，已经办理了过户手续，目前办证费用高达20万元左右，将近占房款的三分之一，要求李全毅全部承担不公平、不合理。原告宗金环对被告李全毅提交的证据：真实性无异议，证明目的有异议，李全毅所称全部不是事实，当时他说等8套房屋全卖了，一起办理房产证。原告多次拿着10万元钱去催李全毅办理房产证，但是他仍然不给原告办理房产证，不是原告不给他10万元钱，只要李全毅给原告办理房产证，原告可以随时给他10万元钱。李全毅称有四户办理房产证，但是没有说是哪四户，也没有说他们买房的价格，据原告所知，有两户的房价是50万元，原告买的房子最早，价款最高，李全毅提出的原告违约在先不符合事实，在原告起诉李全毅之后，李全毅根据合同抠字眼，10多年来，他没有向原告催要过10万元，但是原告催要了很多次房产证。好几家邻居同时去找过李全毅办理房产证。被告隆福公司未提交证据材料，也未发表质证意见。根据上述有效证据及当事人陈述，可以确认以下案件事实，2001年5月5日，宗金环与李全毅签订购房协议书，双方约定：宗金环购买李全毅位于新乡市开发区振中路北段银祥花园西邻2排2号别墅一套，面积300㎡（后经新乡市房产管理部门核定建筑面积298.12㎡，房产证显示房屋坐落于新乡市开发区3号街坊隆福公司2号楼东数第2户），李全毅保证房屋东头车库由宗金环永久性无偿使用，不得以任何理由终止；房屋价格为80万元（含水电贴费、煤气及房产证、土地证、办证费用）；协议签订五日内付款10万元，2001年5月底再付20万元，2001年8月底余款50万元付清。协议签订后，宗金环先后向李全毅付款共计70万元，李全毅将上述房屋已经交付宗金环，但，至今未为宗金环办理房屋权属证书；宗金环尚欠李全毅房款10万元未付。另查明，现上述案涉房屋产权登记在“新乡市隆福有限责任公司”名下，李全毅已将该房屋的产权证书交给宗金环。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。宗金环与李全毅在真实意思表示的基础上签订购房协议，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同依法成立有效，本院予以确认。因此，根据该购房协议约定，宗金环应在2001年8月底前支付全部购房款，李全毅则应在同年年底前办好房屋所有权证，双方的合同义务存在先后履行顺序，故宗金环在已实际取得房屋的情况下应当按照协议约定首先向李全毅支付80万元购房款，扣除已支付的70万元，其还应支付10万元，李全毅则应在收到购房款后按照合同约定为宗金环办理房屋过户手续，相关费用由李全毅承担。李全毅辩称其未及时为宗金环办理房产证的原因在于宗金环未全额支付购房款，加之宗金环不愿承担相关办证费用，但从本案现已查明的事实及庭审中当事人陈述来看，李全毅在售卖该房屋时尚不具备为房屋办理相关产权证书的条件，宗金环虽未按协议约定支付购房款（包括未全额付款和已付款时间超出协议约定时间），但李全毅在接受房款后的十几年间未以任何形式主张权利，应视为其对宗金环逾期付款的认可，同时，根据购房协议约定，办理房屋权属证书的费用已包含在购房款中，故李全毅再要求宗金环承担该费用缺乏事实依据，本院不予支持。李全毅还要求宗金环支付逾期付款的利息，但双方当事人未就利息或违约金进行约定，同时，李全毅也未提交证据证明因宗金环拖延支付购房款而给其造成的其他损失，故本院不予支持。隆福公司称案涉房屋的纠纷与其无关，且该公司也未对该房屋主张权利，但鉴于房屋现在隆福公司名下，办理房屋过户手续仍需要其协助。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、宗金环于本判决生效之日起十五日内支付李全毅10万元购房款；二、李全毅与新乡市隆福有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助宗金环办理位于新乡市开发区3号街坊隆福公司2号楼东数第2户房屋所有权证，相关费用由李全毅承担；三、驳回李全毅的其他反诉请求。如果宗金环未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告宗金环承担，反诉费1150元，由被告李全毅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张习坤审 判 员  原培宏人民陪审员  郑 永二〇一六年九月一日书 记 员  张 龑