安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1124民初661号 原告：朱永春，男，1963年5月20日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：王勤荣，安徽椒陵律师事务所律师。 被告：许克圣，男，1968年9月8日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：尚昌根，安徽敬梓律师事务所律师。 原告朱永春诉被告许克圣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱永春及其委托诉讼代理人王勤荣、被告许克圣及其委托诉讼代理人尚昌根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱永春向本院提出诉讼请求：1、确认朱永春与许克圣签订的《集资建房合同》无效，许克圣返还购房款人民币15万元整，承担直接损失人民币7481元，并赔偿朱永春因许克圣欺诈行为造成的损失人民币50000元，合计207481元。2、判令许克圣承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月23日，朱永春与许克圣签订了一份《集资建房合同》。合同第二条约定，许克圣将全椒县xx镇老油坊危房新建南号楼×单元×××号房约100平方米及南面1号车库作价人民币15万元整出售给朱永春，房屋单价1000元／㎡。合同签订后朱永春向许克圣实际支付人民币15万元（许克圣没有出具发票，只在双方签订的合同中注明）。许克圣的房屋在合同签订时已建成，合同签订时朱永春付清房款，钥匙当时交给朱永春。2015年2月，朱永春进去装修，因需外出务工，房屋装修仅完成水电工程（用去材料费与工时费7481元）。2015年10月，朱永春从外地回来再装修时，发现钥匙被人更换，有其他人在房屋内装修。朱永春与当时装修的人员发生争执，武岗派出所民警到现场调解无果。朱永春后来才知道许克圣将该单元房又卖给第三人司长英，现在房屋已由他人装修完毕。许克圣的行为是在经济活动中明显的欺诈行为，给朱永春造成的损失是明显的。经了解，许克圣不具有商品房建设的资质，没有办理相关的建设许可，双方签订的《集资建房合同》是无效合同，但许克圣的行为具有欺诈性质是明确的。 许克圣辩称，朱永春并未支付15万元购房款，合同已经作废。合同上的“15万元已付清”，不是许克圣写的，也不是当时写的，具体谁写的许克圣不清楚。许克圣没给朱永春钥匙，是朱永春自己换锁进去的。许克圣发现朱永春装修后找朱永春，朱永春出具了15万元的借条给许克圣。由于朱永春始终没有支付购房款给许克圣，朱永春要装修，许克圣不同意他装修，朱永春就走了。后来许克圣就将房子卖给了其他人。朱永春所谓的装修费用7000余元，许克圣不予认可。许克圣对朱永春无欺诈行为，相反朱永春对许克圣存在欺诈，故不存在赔偿5万元的事实依据。请求依法驳回朱永春的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：许克圣与他人在全椒县武岗镇武岗街道合伙开发建设房屋。2014年1月23日，朱永春与许克圣签订了一份《集资建房合同》。该合同约定：许克圣将其与他人合伙开发建设的上述房屋中的南号楼×单元×××号房（约100平方米）及南面×号车库以人民币15万元的价格出售给朱永春，双方在合同上签字。朱永春在合同下方书写了“本合同款壹拾伍万元整已全部结清”。后双方因购房款发生纠纷，许克圣阻止朱永春进行装修。许克圣现已将涉案房屋卖给他人，他人已入住该房屋。 朱永春称合同下方的“本合同款壹拾伍万元整已全部结清”系其于签订合同的同一晚写上去的。为此许克圣申请对《集资建房合同》后面朱永春加注部分“本合同款壹拾伍万元整已全部结清”与该合同上甲、乙双方后面“许克圣”、“朱永春”的签名是否同一时间形成进行鉴定。本院依法委托南京金陵司法鉴定所进行了鉴定。2016年7月28日，南京金陵司法鉴定所出具了宁金司（2016）文技鉴字第055号鉴定意见书，鉴定意见为：标称日期为“2014年1月23日”的《集资建房合同》第2页落款处“本合同款壹拾伍万元整已全部结清”字迹与甲乙方落款处“许克圣、朱永春”字迹不是同时期形成。许克圣支出了鉴定费7080元。 此前，朱永春与许克圣曾合作建房。2013年6月1日，许克圣出具了一份证明给朱永春，证明内容为“朱永春欠许克圣欠条全部作废”。庭审中，许克圣举证了一份朱永春出具给其的借条，借条内容为：“今暂借许克圣人民币壹拾伍万元”。许克圣在借条上注明了日期“2014年3月6号”。许克圣陈述该借条是朱永春在双方签订《集资建房合同》的同一天即2014年1月23日出具的，借条中的15万元即朱永春欠其的15万元购房款，其注明“2014年3月6号”是因为朱永春答应2014年3月6日付房款。朱永春则称该借条是其2011年出具的，其申请：1、对借条上“2014年3月6号”的笔迹书写时间进行鉴定；2、对借条上除日期以上部分的书写时间进行鉴定；3、对以上两部分书写的时间间隔进行鉴定。但因朱永春逾期无故不缴纳委托鉴定费用，致使委托事项无法进行，故本院终结其申请鉴定事项的对外委托。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。本案中，许克圣未取得房地产开发资质，故其与朱永春签订的《集资建房合同》因违反法律的强制性规定而无效。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。朱永春称其以许克圣欠其的15万元抵付了购房款，《集资建房合同》下方的“本合同款壹拾伍万元整已全部结清”系其于签订合同的同一晚写上去的，但经鉴定，“本合同款壹拾伍万元整已全部结清”字迹与甲乙方落款处“许克圣、朱永春”字迹不是同时期形成。可见，朱永春的陈述不属实。朱永春称许克圣举证的借条是其2011年而非2014年出具的，但是其逾期无故不缴纳委托鉴定费用，致使委托事项无法进行，应由其承担不利的法律后果。综上，虽然法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但朱永春不能举证证明其已实际向许克圣支付或抵付了15万元购房款，故其要求许克圣返还15万元购房款并赔偿损失5万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。朱永春诉称其花去水电装修费用7481元，许克圣对此不予认可，且朱永春所举的销货清单不足以证明其主张，故本院对其要求许克圣承担其直接损失7481元的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告朱永春与被告许克圣于2014年1月23日签订的《集资建房合同》无效； 二、驳回原告朱永春的其他诉讼请求。 案件受理费4412元，适用简易程序减半收取2206元，由原告朱永春负担。鉴定费7080元，由原告朱永春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  李清芳 二〇一六年九月十八日 书记员  孙庆芳 附本案适用的法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果