新疆维吾尔自治区乌恰县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）恰民初字第43号 原告姜永庆，男，1973年1月3日出生，现住喀什市。 委托代理人胡志翔，新疆正嘉律师事务所律师。 被告阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司，住所地阿图什市建设路**。 法定代表人雍生平,该公司经理。 被告乌恰县水岸丽都商务有限公司。。住所地乌恰县黑孜苇路东侧 法定代表人申永琪，该公司总经理 委托代理人夏升宝，该公司客房部经理。 被告申永琪，女，1977年10月2日出生，现住乌恰县。 原告姜永庆与被告乌恰县水岸丽都商务有限公司（以下简称水岸丽都公司）、被告阿图什市瑞鑫房地产开发有限公司（以下简称瑞鑫公司）、被告申永琪房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭于2015年6月27日公开开庭审理。原告姜永庆委托代理人及被告水岸丽都公司委托代理人、被告申永琪及其委托代理人均到庭参加了诉讼，被告瑞鑫公司经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告诉称，2013年11月13日原告与被告瑞鑫公司及其代理机构被告水岸丽都公司、被告申永琪签订了1047132、1047133号两份商品房买卖合同，约定"合同备案登记后七个工作日内支付购房款；2014年8月30日前交付房屋"，同时还约定了违约责任。2013年11月13日，两份合同经乌恰县房屋房地产管理所登记备案。原告于2013年11月20日付清房款，被告水岸丽都公司出具收据。但是被告在约定交房到期后，未能交付房屋，且至今仍无交付的明确表示。原告起诉至法院，望法院依法判决：1、判令被告继续履行合同，立即交付房屋，并办理房屋产权手续；2、判令被告承担违约金454949.95元；3、由被告承担本案的诉讼费，公告费及邮寄送达费。 被告水岸丽都公司辩称,该起诉状与事实不符。 被告申永琪辩称,该起诉状与事实不符。 被告瑞鑫公司经合法传唤未到庭，未向本院提供书面答辩意见，视为放弃。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 证据一，《商品房买卖合同》两份，编号分别为1047132、1047133。拟证明：1、合同是在双方当事人自愿平等的情况下签订，真实有效；2、被告瑞鑫公司将位于乌恰县黑孜苇路东侧的房屋（详见买卖合同）出售给了原告，第一份合同1047132号是一楼的七间门面房784.66平方米，以每平米1500元出售给原告，价款1176990元。1047133号合同，是该栋楼的第三层整层25间，共计1014.66平方米，每平米811元，共计822889元。房屋合同约定的交付日期2014年8月30日前交付。由于被告未按合同约定履行，被告已经违约，同时根据合同第9条约定，合同约定违约金较高，但是原告只要求被告承担45万元的违约金，该金额在法律规定的范围内。故要求被告按合同要求向原告交付房屋，并承担45万元的违约金。 经质证，被告水岸丽都公司、被告申永琪对于该组证据的真实性和填写的内容、证明问题都不认可。认为：1当时被告水岸丽都公司挂靠在被告瑞鑫公司名下，实际出资和建房是被告水岸丽都公司，被告瑞鑫公司既没有实际建房，也没有资格进行销售，销售主体是应当是被告水岸丽都公司。2、合同中门面房的房价为1500元，可以调查当时的市场价格，这样的价格是不合理的，存在欺诈行为；3，因为没有向我方支付购房款，所以对原告提出违约金不认可，被告水岸丽都认为该房屋合同应当是无效合同。 经审核，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。被告水岸丽都作为房屋的所有人，委托被告瑞鑫公司进行销售，同原告签订房屋买卖合同，合同的签署是双方签字认可的，并加盖公司公章，没有证据证明该合同属于无效合同。 证据二，收据两份，收款时间为2013年11月20日，收款金额合计1999879元。拟证明：1、原告于2013年11月20日按约定将全部房款支付给被告水岸丽都公司，被告水岸丽都公司应按照合同约定将房屋交付给原告，并办理过户手续。2、与第一组证据相互印证，证明原告的购买程序合法有效。 经质证，被告水岸丽都公司、被申永琪对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。认为1、收款人签字虽然是申永琪，但是不能证明我们收到钱；2、该笔款实际是被告水岸丽都公司向担保公司借了163万元，而原告是担保公司的法人。当时原告曾经在被告水岸丽都公司进行打砸抢，无奈下才与原告签订的合同，这事在公安局有备案。 经审核，被告未收到汇款，却在收据上签字确认，不符合常理。同时被告水岸丽都公司、被告申永琪认为该笔款实质为借款，但是未提供证据证明签订房屋买卖的同时存在借款的事实。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 证据三，证明一份，时间为2013年11月13日，出具单位为乌恰县房地产管理所。拟证明：1、该房屋于2013年11月13日进行登记备案并公示，登记备案视为原告已经取得所有权，同时有对抗其他人主张权利的权利，原告依法合法取得房屋的所有权；2、房屋买卖合同在房管所备案，合同合法有效。 经质证，被告水岸丽都公司、被告申永琪对该组证据不认可，认为：1、2013年7月8日该房屋已抵押给信用社，用于贷款500万，房屋抵押期间，房屋无法办理过户；2、房屋登记备案，是原告单方申请的，与本案没有关系，无法证明房屋买卖合同的效力问题。 经审核，对该组证据的真实性、合法性予以认可，但是关联性及证明的问题不认可。原告到房屋登记机关进行备案，但并不是确认房屋所有权归原告所有。 证据四，证件四份，分别是乌恰县商品房预售许可证复印件、乌恰县水岸丽都商务有限公司、阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司、申永琪的身份证明复印件。拟证明：1、乌恰县房管所给乌恰县水岸丽都商务有限公司颁发预售许可证，证实被告水岸丽都公司有权销售房屋；2、乌恰县水岸丽都商务有限公司有房屋的销售权，及被告申永琪的主体资格适格。因此原被告签订的合同有效。 经质证，被告水岸丽都公司、被告申永琪对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。 经审核，对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认可。 证据五，承诺书一份，承诺人为被告水岸丽都公司、被告申永琪，签字时间为2014年5月10日。拟证明：被告水岸丽都公司和被告申永琪承诺在2014年11月13日以前办理房屋过户手续。 经质证，被告水岸丽都、被告申永琪该组证据的均不认可。认为该承诺书并不是被告水岸丽都公司和被告申永琪自己写的，而是原告先提供4份空白页，被告申永琪在空白页上盖章后，原告再将内容打印上去。 经审核，被告水岸丽都公司及被告申永琪的未提供证据证明公章出现丢失或者他人冒用的情形，因此在承诺书上加盖公章应当视为其认可承诺的内容。被告水岸丽都公司和被告申永琪也没有证据证明此份证据上盖章的先后顺序。本院对该组证据真实性、合法性、关联性予以认可。 被告水岸丽都公司、申永琪为支持其诉讼主张共同向本院提供如下证据： 证据一，电汇凭证2份（复印件），银行回单4份，拟证明1、原告仅向被告付款163万元；2、被告申永琪向原告还款36万元。 经质证，原告对该电汇证据的真实性、合法性、关联性均认可，对证明的问题不认可。对银行回单的真实性、合法性认可，对关联性不认可。认为：1、原告支付的163万是房款，剩余款项是支付现金369789元，共给了1999879元；2、被告申永琪向原告汇款是用于偿还原告的借款，与本案无关。 经审核，本院认为被告水岸丽都公司、被告申永琪作为具有完全民事行为能力人，收到163万元外，却向原告出具1999879元的收据，被告水岸丽都公司和被告申永琪对于自己的行为应当承担法律责任。被告仅提供银行汇款凭据不能证明该笔款的用途。本院对两份电汇凭证的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明的问题不认可。对四份银行回单的真实性、合法性认可，对关联性不认可。 法院依职权调取证据如下： 证据一，2013年度乌恰县国土资源局他项权利证明书核发台账一份、房屋他项权证复印件一份（原件在乌恰县信用社）、土地他项权证复印件一份（原件在乌恰县信用社）、（2015）恰民初258号判决书复印件一份。证明被告水岸丽都公司在房管所和国土资源局办理了抵押登记，时间自2013年7月8日至2016年7月8日。 经质证，原告对于国土资源局提供的证据，真实性、关联性、合法性不认可，证明问题不认可。认为：1、该登记是人力写的东西，土地他项权证书是2012年00024号，存在是造假的嫌疑。乌恰县农村信用合作社申请中止审理姜永庆与阿图什瑞鑫房地产开发有限公司、乌恰县水岸丽都商务有限公司、申永琪房屋买卖合同一案也存在造假；2、房屋他项权证也不具有合法性，当时被告没有办理房产证，同时登记证号是2011年与实际不符，当时在办理房屋登记是没有办理他项权，没有抵押任何人，另外他项权证书00025、00024是差年号的，对这几分证据我们均不认可；3、房屋登记如果是后期办理，就存在重复登记，房管局应与被告一起承担连带责任。银行相关材料原告均不知晓。判决书我们不知情，对判决内容我们不认可。 经质证，被告水岸丽都公司和被告申永琪对4份证据均认可。 经审核，本院认为国土局的证据及土地、房屋他项权证等证据，与我院已经生效的（2015）恰民初258号判决书相互印证，证明本案涉及房屋已被进行抵押登记并已生效，原告认为这些证据存在造假的嫌疑，没有提供证据证明，对于原告的辩解，本院不予支持。 被告瑞鑫公司经合法传唤未到庭，对以上证据均无质证意见。 经审理查明：被告水岸丽都公司投资开发乌恰县水岸丽都商务中心，于2012年4月10日取得房屋预售许可证。2013年7月8日，被告水岸丽都公司将该房屋抵押给乌恰县农村信用合作联社，并办理了房屋和土地抵押权证，时间自2013年7月8日至2016年7月8日。2013年11月13日原告与被告阿图什瑞鑫房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同两份编号为1047132、1047133，被告阿图什瑞鑫房地产开发有限责任公司将位于乌恰县黑孜苇路东侧的房屋出售给了原告，第一份合同1047132号是一楼的七间门面房784.66平方米，以每平米1500元出售给原告，价款1176990元。该房屋合同约定的交付日期2014年8月30日前交付，第二份合同1047133号是该栋楼的第三层整层25间，共计1014.66平方米，每平米811元，共计822889元。2013年11月13日原告在乌恰县房地产管理所对两套房屋进行登记备案。2013年11月20日被告水岸丽都公司向原告出具收据两张，购房款金额共计1999879元。2014年5月10日，被告水岸丽都公司和被告申永琪向原告姜永庆出具承诺书，承诺在2014年11月13日以前将房屋过户给原告姜永庆。但是至今房屋未进行办理过户手续。 另查被告水岸丽都公司经营范围为宾馆及洗浴服务。被告瑞鑫公司在工商登记的经营范围包括房屋建设、房地产开发项目转让、商品房销售、出租。 本院认为，被告水岸丽都公司、被告瑞鑫公司均是在工商局经合法登记注册的公司，在经营许可范围内进行经营生产，被告水岸丽都公司投资开发乌恰县水岸丽都商务中心后，取得了商品房预售许可证，并委托有销售资质的被告瑞鑫公司负责房屋销售，两被告的行为符合法律规定。然而在房屋取得预售许可后，被告水岸丽都公司又将房屋抵押给乌恰县信用合作联社，并办理了抵押手续。根据《中华人民共和国物权法》对抵押权的规定，被告水岸丽都公司已经将房屋抵押给乌恰县农村信用联社并办理了抵押登记，被告水岸丽都公司不履行到期债务，乌恰县农村信用联社有权就该财产优先受偿。乌恰县农村信用合作联社已经向法院起诉被告水岸丽都公司，被告水岸丽都公司无法清偿借款，因此已抵押的乌恰县水岸丽都商务酒店要优先用于偿还乌恰县农村信用合作联社的债务。 同时被告水岸丽公司都在未向原告姜永庆告知的情况下，又与原告姜永庆签订房屋买卖合同，合同签订后，原告依照合同约定向被告交付了房款，被告水岸丽都公司收取了房款并出具了收据，被告水岸丽都公司应按照合同约定将房屋过户给原告姜永庆。由于房屋已被抵押登记，导致房屋无法进行过户，合议庭已告知原告在抵押权未消灭前，无法办理房屋过户，原告仍然坚持要求办理过户的诉讼主张，本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。由于被告水岸丽都公司未履行合同义务，给原告造成损失，应当承担违约责任，且违约金数额未超过法律规定的范围，对于原告要求被告水岸丽都公司承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告瑞鑫公司是负责销售房屋，且销售所得已被水岸丽都公司全部收取，无证据证明其存在隐瞒房屋已抵押的事实，故其不承担因违约造成的损失。被告水岸丽都公司系自然人独资公司，没有证据证明股东自己的财产的独立于公司财产，需要对公司债务承担连带责任。被告水岸丽都公司和被告申永琪认为与原告姜永庆之间实际是借贷关系，而不是房屋买卖合同关系，向法院仅提供银行汇款凭证，并不能证明双方存在以房屋买卖合同掩盖借款合同的事实，根据《中华人民共和国民法通则》关于举证责任的规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，因此对于被告水岸丽都公司和被告申永琪的抗辩理由，本院不予采信。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第一款第三项、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告乌恰县水岸丽都商务有限公司自判决生效之日起十日内赔偿原告姜永庆违约金454949.95元； 二、被告申永琪对上述债务承担连带责任； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8124元，公告费1190元，合计9314元，由被告乌恰县水岸丽都商务有限公司、被告申永琪共同承担。 如不服本判决可在接到本判决书之日起15日内向本院递交上诉状及副本，上诉于克州中级人民法院。 审 判 长  蔡 鹏 审 判 员  孙彩霞 人民陪审员  王菊英 二〇一六年九月九日 书 记 员  李 慧