广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）汕海法公民初字第73号原告：洪家强，男，汉族，1973年4月14日出生，海丰县人，住海丰县。委托代理人：方振宏，广东宏进律师事务所律师。委托代理人：方国基，广东宏进律师事务所实习律师。被告：广东卡轩娜服饰有限公司。住所地：海丰县公平镇新兴南路188号。法定代表人：黄香珠，该公司董事长。委托代理人：邱忠田，广东商盾（深圳）律师事务所律师。委托代理人：鄢礼丽，广东商盾（深圳）律师事务所律师。原告洪家强诉被告广东卡轩娜服饰有限公司（下简称广东服饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪家强及其委托代理人方振宏、方国基，被告广东服饰公司法定代表人黄香珠及其委托代理人邱忠田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪家强诉称：原、被告双方于2015年7月16日签订了《房屋买卖协议》，协议约定：原告向被告购买座落于汕尾市海丰县公平镇，国土证号海国用（2001）字第—号，国土使用面积2604.8平方米，房产证号粤房地证字第××号，建筑面积6738.66平方米，价款为人民币（下同）1150万元，被告收到原告定金300万元后需在30天内为原告办理房屋过户手续，过户手续办理完毕，原告交付被告余款850万元。协议还约定：被告保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由被告承担；如被告违约，双倍返还原告订金等条款。协议签订后，原告于协议签订第二天即2015年7月17日支付给被告（转入其法定代表人黄香珠账户）定金300万元。之后原告发现买卖的房屋被告《国有土地使用证》和《房地产权证》权属人为海丰县卡轩娜服装有限公司，与被告名称不符，于是在2015年7月23日下午，原告等人与黄香珠相约到海丰县国土资源局（下简称国土局）查询买卖房屋的土地权属及能否办理过户登记情况。国土局工作人员查证后告知：卖方的营业执照已过期，被告名称与国土证档案记载的权属人海丰县卡轩娜服装有限公司名称不符，法定代表人也不相同，被告无权出售该房产。同月27日，原、被告双方约定到国土局办理过户手续，原告在国土局交易所受理大厅等待被告，因被告在工商局补办手续而耽误。同日下午双方再次约定在国土局交易所受理大厅办理过户手续，交易所工作人员审核相关材料后认为，被告的名称和印章与被告提供的《国有土地使用证》权属人海丰县卡轩娜服装有限公司名称不符，产权不清晰，不能受理，并提出让被告留下复印件待提交局务会议研究决定是否受理，然而被告不予配合，取走所有资料，并提出不再办理过户手续。原告认为，被告隐瞒其营业执照已过期，国有土地使用证和房地产权证的权属人与被告名称不符等事实，导致有关部门无法受理房地产买卖过户手续，之后被告又拒不提交资料办理过户手续，被告已构成严重违约，依法应承担违约责任和赔偿责任。为此提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告双方于2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》。2、判决被告返还原告双倍定金460万。3、判决被告返还原告支付的定金数额超过合同标的额百分之二十部分的款项70万元。4、判决被告赔偿原告因支付给被告的300万元被占用期间的利息损失；从2015年7月17日起至清偿完毕止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。5、判决被告承担本案诉讼费用。被告广东服饰公司辩称：（一）座落于海丰县公平镇海紫路边房地产属答辩人所有，答辩人依法持有《国有土地使用证》和《房地产权证》，产权明确，答辩人依法享有包括签订转让合同在内的所有权。（二）涉案《房屋买卖协议》是答辩人与原告自愿签订，属双方真实意思表示，没有违反法律规定，对双方均有约束力。（三）答辩人根据协议约定积极履行办理过户义务，原告不但不配合，而且不履行支付购房款义务，且以起诉方式表明不履行合同义务，已构成严重违约。（四）根据原告违约的事实，答辩人根据《合同法》及相关法律规定，正式通知原告洪家强解除房地产买卖合同，没收定金230万元。对原告因违约给答辩人造成的经济损失，答辩人保留另案起诉的权利。综上，基于原告存在严重违约事实，答辩人请求法院依法驳回原告对答辩人提出的诉讼请求。经审理查明：2015年7月16日，原告与被告签订了《房屋买卖协议》，约定：原告购买被告合法拥有的座落于汕尾市海丰县公平镇海紫路边的房地产权【国有土地使用证号为海国用（2001）字第××号、0903406号，土地使用者海丰县卡轩娜服装有限公司，使用权面积2604.8平方米；房地产权证号为粤房地证字第××号，权属人海丰县卡轩娜服装有限公司，建基面积1636.17平方米，建筑面积6738.66平方米】。双方议定上述房产出售价格为1150万元，被告收到原告定金300万元后需在30天内为原告办理过户手续。过户手续办理完毕，原告交付被告余款850万元，被告需提供850万元的收据给原告。（其中650元由银行直接划拨给被告，其余200万元由邱汉锡直接移交给被告）。原、被告双方应积极配合办理过户手续，因原、被告双方任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。双方约定，由原告承担一切办理相关房屋过户手续费用。被告结清该房屋交接日期前的所有费用，（包括该房产有史以来的土地使用税和房产税），被告保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由被告承担。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同签订后，双方不得违约，如被告违约，双倍返还原告定金。如原告违约，定金不予退还。协议备注约定，定金交付10天内（2015年7月26日前），原告再付被告500万元整，其余150万元过户签字完毕付清。协议还约定了其他事项。邱汉锡作为见证人在《房屋买卖协议》上签了姓名并按指纹。协议签订后，原告洪家强委托邹腾华于2015年7月17日通过中国工商银行转账300万元给被告收讫，作为购买涉案房地产权的定金。2015年7月23日，被告向国土局提交了《关于要求转让土地的申请报告》，决定将涉案土地及厂房转让给海丰县鸿安健康咨询有限公司使用。次日，原、被告双方到海丰县住房和城乡规划建设局公平管理所（下简称公平房管所）进行房屋登记询问，并填写了《房屋登记询问表》，其中询问表的第二项中询问双方是否证明申请人资格和申请登记房屋事项与登记簿记载的事项无冲突？原、被告均证明是无冲突。在询问表的被询问当事人的签章一栏，除原告亲自签名外，还加盖了原告提供的海丰县鸿安健康咨询有限公司的印章。在双方进行房屋登记询问时，被告提交了权属人为海丰县卡轩娜服装有限公司，房地产权证号为粤房地证字第××号的《房地产权证》原件1本给公平房管所核对存执至现。2015年9月16日，被告邮寄了一份《催告函》给原告签收，被告在《催告函》中声明：原告未按双方签订的《房屋买卖协议》中的约定在2015年7月26日前再付给被告500万元，导致被告无法为原告办理房屋过户手续，并要求原告在2015年9月23日前将500万元汇入被告账户，若逾期不履行所产生的法律责任由原告承担等。之后，原告除在2015年7月17日付给被告300万元外，协议书中约定的其余购房款至现再没有支付。涉案的房地产权至今亦没有办理变更登记手续。2015年9月22日，原告以被告持有的国有土地使用证和房地产权证的权属人与被告名称不符，导致有关部门无法受理房地产买卖过户手续，且被告拒不提交资料办理过户手续，已构成严重违约为由向本院提起诉讼，请求支持原告上述诉讼请求。案经审理，本案在审理过程中，原、被告均向本院提出申请，其中原告要求调查2015年7月27日下午，广东卡轩娜服饰有限公司法定代表人黄香珠等人与洪家强等人到国土局交易所受理大厅办理买卖房屋的土地使用权过户登记的情况。对其申请，本院向国土局发了调查函，该局函复如下：“2015年7月下旬期间，约有五人持海丰县卡轩娜服装有限公司国有土地使用证及材料前来办理土地过户手续。我局土地交易中心同志审核后，发现其国有土地使用证与有关材料名称不相符，不能受理。建议用户把有关材料复印下来，待我局相关股室研究决定办理意见后，再通知用户前来办理，减少用户买卖双方不必要的纠纷。用户同意后我局土地交易中心同志将其材料复印并留下用户联系方式，以便通知用户前来办理。后用户离开土地交易中心不到几分钟的时间，又返回土地交易中心说不办理了，将复印材料取回。”该局没有为原、被告收件登记。本院又根据被告调查申请，向国土局发了“按企业机读档案变更登记资料显示，海丰县卡轩娜服装有限公司于1998年8月3日成立，后分别变更为海丰县卡轩娜服饰有限公司及现在的广东卡轩娜服饰有限公司。请予以协助查核洪家强与广东卡轩娜服饰有限公司办理涉案土地使用权过户登记双方各需要提供什么手续资料？双方能否办理土地使用权转让变更登记”的调查函。该局复函如下：“洪家强与广东卡轩娜服饰有限公司申请土地过户登记，双方属于申请土地登记当事人，其申请过户变更登记应按规定提供如下材料：1、土地登记申请书；2、申请人身份证明材料；3、土地权属来源证明；4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；5、地上附着物权属证明；6、法律法规规定的完税或者减免税凭证；7、本办法规定的其他证明材料。提交材料要求之4的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标由局提供；材料要求之5的土地附着物权属证明即为房产证，须先办理房产过户并提供房产过户证明文件；材料要求之6的税费由买卖双方按规定缴交；提交材料之7的其他证明材料，即视登记事项和具体情况而定。对于登记过户当事人之广东卡轩娜服饰有限公司，其公司名称与其原登记的土地使用者名称不一致，除提供该公司营业执照复印件和双方因买卖土地房屋的转让协议等外，还须提供从“海丰县卡轩娜服装有限公司”变更为“广东卡轩娜服饰有限公司”名称变更登记的工商登记资料。只要备齐上述要求的材料，即可申请办理过户变更登记。”经查，海丰县卡轩娜服装有限公司于1998年8月3日登记营业，并以该公司的名称购置及办理了涉案的土地及房产。后因经营需要，该公司经海丰县工商局核准，于2008年12月3日变更名称为海丰县卡轩娜服饰有限公司，又于2008年12月15日经核准变更名称为广东卡轩娜服饰有限公司经营至现，现其法定代表人为黄香珠。又查明，海丰县鸿安健康咨询有限公司经海丰县工商局批准，其成立日期是2015年7月28日，核准日期系2015年8月18日，法定代表人为洪家强。上述事实有《房屋买卖协议》、《国有土地使用证》、《房地产权证》、付款委托书、中国工商银行汇款凭证、《关于要求转让土地的申请报告》、《房屋登记询问表》、海丰县房产所有权申请登记证件收据、《催告函》、企业机读档案变更登记资料、企业机读档案登记资料、复函及庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，且内容比较具体，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人的利益，应为合法有效，双方均应恪守履行各自的义务。原、被告双方在履行《房屋买卖协议》过程中，原告洪家强委托邹腾华在规定期限内通过中国工商银行转账300万元给被告收讫，作为购买涉案房地产权的定金。该定金属于违约定金。定金是合同当事人为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案中原告给付被告的定金300万元已超出合同标的额1150万元的百分之二十，实际原告应交付给被告的定金为230万元，超出百分之二十的部分（即70万元）无效。对于超过部分的70万元，应由被告返还原告。对于涉案的国有土地使用权及房地产权的权属的问题。海丰县卡轩娜服装有限公司于1998年8月3日登记营业，是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，经依法成立，便在法律上获得独立人格。该公司因经营的需要，其公司的名称经海丰县工商局依法核准分别于2008年12月3日变更为海丰县卡轩娜服饰有限公司，于2008年12月15日变更为广东卡轩娜服饰有限公司经营至现。上述公司名称的变更，是公司变更登记的内容之一，符合《中华人民共和国公司登记管理条例》的相关规定。虽公司的名称发生变更，但其公司的主体并没有变更，变更的只是公司的相关登记事项，并没有变更或消灭公司主体，其作为民事主体资格仍然存在。《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”但被告在申请公司名称变更的情况下，没有申请变更涉案房地产权属人，是造成原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无法继续履行的原因之一。原、被告双方签订《房屋买卖协议》后，被告向国土局提起转让涉案土地的申请，且双方到公平房管所进行了房屋登记询问，并填写了《房屋登记询问表》。虽在被告向国土局申请办理涉案土地转让及双方到公平房管所要求办理涉案房产过户手续时，原、被告均确认原告以设立中公司海丰县鸿安健康咨询有限公司的名义从事民事活动，但根据我国公司法的相关原理，设立中公司是一种特殊的临时性的组织形式，必须经过多个顺序相连的步骤，后经过登记才能最终获得法人资格。设立中的公司在对内关系上，出资人的出资及因一定法律行为而为被设立中公司取得的财产属设立中公司，在对外关系上，设立中公司具有有限的权利能力。设立中公司的权利由公司章程确定或发起人签订的协议对在公司设立的范围内行使。况且从实际状况看，设立中公司接受了股东出资，具有自己独立的财产，享有投资所形成的财产权。设立中公司可以以自己的名义从事设立公司的活动，在设立过程中是享有权利并在一定范围内承担义务和责任的主体，具有有限的法律人格。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条明确规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”据此，原告以设立中公司海丰县鸿安健康咨询有限公司的名义从事民事活动并没有不妥。被告认为原告要求将涉案房地产权过户到海丰县鸿安健康咨询有限公司名下，是单方设立了阻碍被告履行合同义务的条件缺乏依据，本院不予采纳。原、被告签订《房屋买卖协议》中的备注约定，定金交付10天内（2015年7月26日前），原告再付被告500万元整，其余150万元过户签字完毕付清。该约定经庭审确认，系双方的真实意思表示，亦对应《房屋买卖协议》第二条第3款中的650万元支付时间、金额的修正、变更，对原、被告双方均有约束力。但原告在交付给被告300万元作为购买涉案房地产权的定金外，其他款项至现没有支付，明显违反了《房屋买卖协议》备注的约定。且在被告再次向原告催告，要求原告在合理期限内履行交付500万元购买房地产权款的义务的情况下，原告仍然拒绝履行协议备注的约定。在原告未履行《房屋买卖协议》约定的时间内交付500万元购买房地产权款项给被告前，依照《中华人民共和国合同法》（下简称合同法）第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告无权请求被告履行为其办理涉案房地产权变更登记的义务，而后履行一方的被告享有拒绝履行原告请求其办理涉案房地产权变更登记的权利。综上，原、被告在履行《房屋买卖协议》过程中均有违反相关的规定，应分别承担各自应负的民事责任。鉴于买卖标的物涉案的国有土地使用权及房地产权仍然存在，没有造成损失，为体现公平、合理的原则，应由被告返还原告的定金230万元为宜。因原、被告均有违反双方签订协议的约定，导致原、被告买卖涉案房屋产权的目的彻底落空，其协议目的不能实现，因此在这种情况下，符合了《合同法》第九十四条规定的解除条件，且原、被告均要求解除其双方所签订的《房屋买卖协议》。对此，本院予以照准。案经本院审判委员会讨论，以少数服从多数决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第八十五条、第一百一十三条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告洪家强与被告广东卡轩娜服饰有限公司于2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》。二、被告广东卡轩娜服饰有限公司应于本判决生效之日起5日内返还原告洪家强定金等人民币3000000元。款由被告直接汇入本院指定的银行帐户（收款单位：海丰县人民法院，开户银行：中国银行海丰支行，帐号00×××322）转原告收讫。三、驳回原告洪家强的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币49180元，由原告洪家强负担24590元，被告广东卡轩娜服饰有限公司负担24590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  林城彬审 判 员  蔡泽伟人民陪审员  黄晓刚二〇一六年九月十二日异书记员张钰