文书内容上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终4188号上诉人(原审原告)：上海市静安区天合大厦业主委员会，住所地上海市。负责人：罗刚毅，主任。委托诉讼代理人：王颂华，上海市润华律师事务所律师。上诉人(原审被告)：唐燕，女，1973年2月27日出生，汉族，住所地上海市。上诉人(原审被告)：馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘响，副总裁。委托诉讼代理人：陈南，浙江智仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雅妮，浙江智仁律师事务所律师。上诉人上海市静安区天合大厦业主委员会(以下简称“天合大厦业委会”)、唐燕、馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司(以下简称“馨月汇公司”)因排除妨害纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2013)静民一(民)初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天合大厦业委会上诉请求：撤销一审判决第七项，依法改判馨月汇公司对自2010年4月8日至实际排除妨害期间因占有使用上海市康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库和地面绿化占用部位给天合大厦业委会所造成的损失承担连带赔偿责任。事实和理由：馨月汇公司与唐燕签订租赁合同时，上海市康定路XXX号已经进行登记，在天合大厦业委会起诉后，馨月汇公司也已经清楚了解康定路XXX号的登记权利情况，但馨月汇公司仍继续向唐燕支付相关费用，因此构成共同侵害天合大厦业委会的合法权益，不构成善意使用，故应当就所造成的损失承担连带赔偿责任。唐燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回天合大厦业委会的全部一审诉请。事实和理由：一、康定路XXX弄XXX号与康定路XXX号是两幢不同的物业，公共面积独立分摊，物业设施独立使用。康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库和入口是该物业在转变使用性质时应国家规定为988号全体业主配置的，唐燕已经为上述部位支付了一系列的费用，相关的买卖合同、维修基金凭证等都明确唐燕为上述部位的权利人，故上述部位应归以唐燕为代表的康定路XXX号的全体业主共同共有，唐燕管理使用上述部位不存在侵权。二、评估报告中出现了商业价值与特殊用途价值两种价值计算方式，唐燕认为康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库和入口不应以商业价值来计算损失。康定路XXX号在建造时有多次的图纸变更，根据唐燕所提交的图纸，唐燕并未占用绿化面积，只是对原有平台做了异形处理，故不应支付相应损失。馨月汇公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第六项，依法改判驳回天合大厦业委会对馨月汇公司的全部一审诉请。事实和理由：一、馨月汇公司取得康定路XXX号房屋及附属设施的使用权，是基于与唐燕的合法有效的房屋租赁合同关系。根据唐燕出示的相关凭证，馨月汇公司完全有理由相信唐燕是该房屋的合法权利人，故馨月汇公司使用该房屋及附属设施并不存在过错，也不存在与唐燕共同侵权的合意。二、一审判决主文第一至第四项所涉及需排除妨碍的均为临时建筑、设施，馨月汇公司也只是在原有基础上进行优化、合理使用，没有侵害其他业主的权利，不需拆除。一审判决主文第五、六项所涉及的物业管理用房及地下夹层自行车库，馨月汇的使用有合同依据，即使对上述部位的权属目前尚有争议，但由于馨月汇公司承租的是康定路XXX号整幢房屋，对上述部位也应有相应的使用权利，对其中的设施也无需拆除，可以通过协商的方式处理。天合大厦业委会辩称，一、不同意唐燕的上诉请求。康定路XXX弄XXX号与康定路XXX号是同一物业管理区域，这是由有关部门核定的。唐燕向开发商支付的费用可以再行追索。一审判决所确定的损失计算标准已经照顾到了唐燕的合理使用费用，应予维持。二、不同意馨月汇公司的上诉请求。馨月汇公司与唐燕签订的合同侵犯了天合大厦业委会的权利，馨月汇公司不能以该合同为依据主张自己对康定路XXX号相关部位是有权使用。馨月汇公司对相关设施、部位的使用没有征得权利人的同意，也没有支付对价，应当承担相应责任。唐燕辩称，一、如果产生损失的话，是因为馨月汇公司使用不当造成的，故同意天合大厦业委会的上诉请求。二、同意馨月汇公司的上诉请求。馨月汇公司应当按照房屋性质合理使用房屋，如果未合理使用的，应当予以纠正。馨月汇公司辩称，一、不同意天合大厦业委会的上诉请求，馨月汇公司是依据合法有效的合同使用房屋，也按约支付了租金，不存在和唐燕共同侵权的故意，不应承担连带赔偿责任。二、唐燕的上诉请求与馨月汇公司没有直接利害关系，故不发表意见。天合大厦业委会向一审法院起诉请求：1、判令唐燕和馨月汇公司连带排除小区居民对康定路XXX号进出口的使用障碍，拆除入口处的直杆道闸；2、判令唐燕和馨月汇公司连带拆除其在康定路XXX号进口东侧的警卫室、停车位，拆除小区中心绿化部位的木质平台，拆除康定路XXX号房屋西侧管道安装设施，恢复所有绿化原状；3、判令唐燕和馨月汇公司拆除上海市康定路980弄入口至康定路XXX号入口之间围墙上的馨月汇公司名称，由天合大厦业委会设置天合大厦小区名称；4、判令唐燕和馨月汇公司连带排除小区居民对康定路XXX号地下自行车库的使用障碍，拆除所有变更设施，修复被其切割的楼板(约56平方米)，恢复物业竣工时原状，将地下夹层自行车库管理权交还给原告；5、判令唐燕和馨月汇公司连带归还康定路XXX号中的物业管理用房，排除一切使用妨碍；6、判令唐燕和馨月汇公司连带排除康定路XXX号地下夹层自行车库的使用障碍，将地下夹层自行车库的管理权交还给原告；7、判令唐燕支付自2006年5月起至恢复原状或排除妨碍之日止的地面停车位、地下自行车库、地下汽车库、物业管理用房的损失暂计为人民币(以下币种均为人民币)4,915,392元；判令馨月汇公司对2010年4月起至恢复原状或排除妨碍之日止的地面停车位、地下自行车库、地下汽车库、物业管理用房的损失担连带赔偿义务,暂计为2,877,638元；8、判令唐燕和馨月汇公司连带补偿从本判决生效之日起至其恢复原状或排除妨碍止之期间的康定路XXX号地面停车位、地下夹层自行车库、地下车库、物业管理用房的损失，计算标准以鉴定评估结论为准；8、本案诉讼费由唐燕和馨月汇公司承担。一审审理中，天合大厦业委会对其诉讼请求做如下变更：1、撤回对康定路XXX号地下车库的全部诉讼请求；2、要求从2008年3月10日即康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库登记核准之日起计算损失；3、康定路XXX号XXX层物业管理用房、地面绿化面积和地下夹层自行车库赔偿损失分段计算，即2008年3月10日起至2010年4月7日期间的损失按照鉴定评估的特种用途计算，2010年4月8日起至今期间的损失按照唐燕实际出租给馨月汇公司的租金计算。一审法院认定事实：康定路XXX号多层建筑、康定路XXX弄XXX号高层建筑系案外人上海市天怡房地产开发有限公司(以下简称“天怡公司”)开发的房屋。唐燕及其前夫即案外人吴某某于2002年6月至8月，以受让的方式取得了康定路XXX号(原为康定路XXX弄XXX号)整幢房屋权利。2008年3月中旬该房权利人登记为唐燕、吴某某。同年4月，权利人因配偶之间变更为唐燕。2003年8月29日，上海市静安区城市规划管理局作出静规业字(2003)第050号《关于同意康定路XXX号2#楼改变使用性质的批复》，批复称：“……考虑到康定路XXX号周边建设状况，以及你公司在市场销售中的实际情况，经我局研究，同意你公司将康定路XXX号2#楼由原批的使用性质‘住宅’改变为‘办公’。但必须妥善处理好停车、消防等问题及与周边居住建筑的相互关系。……”2004年6月11日，上海市静安区建设和管理委员会出具备案编码为静安-2004-2009的《建设工程竣工验收备案证书》，“康定路多层办公楼(即康定路XXX号)工程申请竣工验收备案材料收到，经审查符合备案要求，准予备案。”2004年12月27日，上海市静安区曹家渡街道办事处(以下简称“曹家渡街道”)、上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称“区房管局”)作出《关于划定上海市静安区天合大厦小区物业管理区域的公告》，将康定路XXX-XXX号，康定路972、978、988号，康定路XXX弄XXX号划为上海市静安区天合大厦小区的物业管理区域。2007年12月25日，因唐燕要求，康定路XXX号房屋使用性质需申请变性，天合大厦业委会向天合大厦小区全体业主发出意见征询，唐燕及康定路XXX弄XXX号大部分业主均在征询单上签名同意。唐燕、吴某某还于2008年2月2日致函“静安区房地局”，作出说明：康定路XXX号XXX层配套物业用房55.8平方米和地下夹层自行车库681.29平方米及1层地室入口20.92平方米的自行车库入口，均为全体业主共有房地产，本人已知晓并同意。案外人天怡公司于申请登记前作出《关于康定路XXX弄XXX号、988号物业管理用房的说明》，将980弄1号2层建筑面积64.79平方米、28层建筑面积42.27平方米、988号1层建筑面积55.8平方米三套房屋作为物业管理用房。该配置经区房管局于2008年3月3日确认符合规定。2008年3月7日，天怡公司向区房管局申请对康定路XXX号房屋进行初始登记，同时提出对康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库、1层地室入口申请全体业主共有房地产登记，并提供了相关材料。上海市住房保障和房屋管理局(以下简称“市房管局”)、上海市规划和国土资源管理局(以下简称“市规土局”)所属房屋登记部门经审核后，认为天怡公司作为房地产开发企业，其申请的全体业主共有房地产申请符合规定，于2008年3月10日核准将康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库、1层地室入口权利人登记为天合大厦物业管理区域内的全体业主，房地产权证号XXXXXXXXXX号。2008年3月10日，区房管局核准登记如下房屋状况和产权人信息：(1)康定路XXX号XXX层物业管理用房，建筑面积55.80平方米，房屋用途为特种用途，权利人为天合大厦物业管理区域内的全体业主；(2)康定路XXX号地下夹层自行车库，建筑面积681.29平方米，房屋用途为特种用途，权利人为天合大厦物业管理区域内的全体业主；(3)康定路XXX号地下1层汽车库，房屋用途为特种用途，建筑面积867.60平方米，权利人为天怡公司；(4)康定路XXX号XXX层东部、2层、3层、4层、5层和6层的权利人均登记为唐燕，房屋用途为办公。2010年4月8日，唐燕(作为甲方)与馨月汇公司(作为乙方)签订房屋租赁合同，约定：1.1租赁房屋系指位于上海市静安区康定路XXX号的房屋；2.3甲方保证作为租赁房屋法律规定的权利人，有足够权利将租赁房屋出租；2.5租赁面积为4，541.66平方米(地面六层，地下二层，产证面积2994.77平方米，地下二层为附属设施)；4.1租赁期自2010年6月8日起至2025年6月7日止，共计15年。7.1在本合同规定的租赁期内，租赁对象年租金为450万元(大写肆佰伍拾万元整)，折合月租金37.5万元(大写：叁拾柒点伍万元整)；7.2月租金每两年在前一年基础上进行5%-8%的递增，双方在前述增幅范围内结合市场行情确定具体递增比例。2014年1月8日，唐燕不服市房管局、市规土局作出的房地产登记，向上海市静安区人民法院提起行政诉讼，要求撤销静XXXXXXXXXX号房地产登记，即撤销康定路XXX号房屋中权利人为“天合大厦物业管理区域内的全体业主”之登记。2014年9月25日，上海市静安区人民法院作出一审判决：驳回唐燕的诉讼请求。唐燕不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于同年12月26日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年10月27日，经天合大厦业委会申请，上海市静安区人民法院委托上海城市房地产估价有限公司就涉诉房屋的使用费进行估价。2015年10月8日，上海城市房地产估价有限公司作出沪城估(2015)(估)字第00101号房地产估价报告，估价结果为：估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查看与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下自2006年5月1日起至评估之日每年月平均使用费的估价结果如下：序号类别1层物业管理用房地下夹层自行车库地面绿化面积占用部位1面积55.8681.293662用途商业特种用途商业特种用途3月平均使用费(元/月)2015年6500510039200330063002014年6800520040900340061002013年6500500039200330056002012年6300470036200300049002011年6000460034500310044002010年6100450035200300043002009年6000440034700270033002008年5900440034100270029002007年5900450033900250027002006年590043003370023002600一审法院认为，本案的争议焦点为：一、天合大厦业委会是否有权提起本案诉讼，及提起本诉是否符合法律规定；二、康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库权利人的具体指向；三、民事责任的承担。关于争议焦点一，天合大厦业委会是否有权提起本案诉讼并符合法律规定。经查，天合大厦小区业主大会2012年12月25日的表决符合《物权法》的相关规定，且表决票上明确载明对988号业主侵占公共部位是否提出诉讼一事进行表决，故投票表决时988号全体业主应知晓该次表决针对的是侵权之业主，现天合大厦业委会依据小区业主大会的决议起诉唐燕，并基于唐燕将988号公共部位出租给馨月汇公司使用，而申请将馨月汇公司追加为被告，并无不当。关于争议焦点二，康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库权利人的具体指向。唐燕认为，房屋状况及产权人信息中登记的权利人天合大厦物业管理区域内的全体业主即指唐燕一人。法院认为，首先，根据本市物业管理的相关规定，区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)划分物业管理区域，物业管理区域需要调整的，区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)听取业主意见，作出调整物业管理区域决定，并在相关物业管理区域内公告。2004年12月27日，曹家渡街道、区房管局作出《关于划定上海市静安区天合大厦小区物业管理区域的公告》，将康定路XXX-XXX号，康定路972、978、988号，康定路XXX弄XXX号划为上海市静安区天合大厦小区的物业管理区域，此后物业管理区域未再进行调整；其次，案外人天怡公司根据物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业企业用房不低于100平方米，业主委员会用房不低于30平方米的规定，将包括康定路XXX号XXX层55.8平方米房屋在内的共计167.86平方米的三套房屋配置为同一物业管理区域内的物业管理用房，并经相关主管部门同意；第三，变更房屋性质须经同一物业管理区域内业主同意，2007年12月25日，因唐燕要求，988号房屋使用性质需申请变性，天合大厦业委会向天合大厦小区全体业主发出意见征询，唐燕及康定路XXX弄XXX号大部分业主均在征询单上签名同意，说明唐燕已知晓天合大厦物业管理区域内的全体业主与征询单中的全体业主范围一致。综上，天合大厦物业管理区域内的全体业主系指康定路XXX-XXX号，康定路972、978、988号，康定路XXX弄XXX号的全体业主，故康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库权利人与上述全体业主范围一致。关于争议焦点三，民事责任的承担。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人可请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。本案中，唐燕占有使用了康定路XXX号物业管理用房、地下夹层自行车库等房屋和原绿地面积，应赔偿其占有使用期间的损失。审理中，天合大厦业委会调整了诉讼请求，要求自2008年3月10日即上述部位登记核准之日赔偿损失，唐燕亦自认自2004年下半年起使用上述部位至今，但强调上述部位于2008年3月10日登记核准之日被确认为地下自行车库和物业管理用房。故：(1)自2008年3月10日起至2010年6月7日期间，唐燕未改变上述部位的使用性质，仍以特种用途的价格计算损失为宜。(2)2010年4月8日，唐燕与馨月汇公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2010年6月8日起至2025年6月7日止，双方虽约定有一定期间的免租期，但自2010年6月8日起唐燕将包括康定路XXX号物业管理用房、地下夹层自行车库等在内的房屋进行了出租经营。对该期间的损失赔偿，法院认为，首先，根据损害赔偿的填平原则，该期间的损失赔偿应以唐燕出租所得收益为准；其次，法院注意到唐燕系将康定路XXX号整栋大楼(含地面六层、地下二层)一并出租给馨月汇公司，并注明地下二层为附属设施，馨月汇实际亦作为营业附属设施使用，每平方租金实际较同地段同等条件下的商业标准要低；第三，根据《物业管理条例》第五十五条之规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。可见相关规定亦支持实际占用使用人赔偿全部所得收益。综上，天合大厦业委会主张该期间的损失应以唐燕实际出租所得收益为限，与法有据，法院依法予以支持。地面绿化面积占用部位应未体现在租赁面积中，故仍以估价报告结论为准计算。同时，唐燕和馨月汇公司实际占有使用物业公共部位、共用设施，应予排除妨碍，恢复原状。具体费用如下表：类别1层物业管理用房地下夹层自行车库地面绿化面积占用部位面积55.8681.29366时间段用途单价费用用途单价费用时间段单价2015.9.23-2015.12.31出租521817045出租637072081102015年6300756002014.9.23-2015.9.22出租498559820出租608607303202014年6100732002012.9.23-2014.9.22出租4907117768出租59913XXXXXXX2013年5600672002011.9.23-2012.9.22出租468256184出租571676860042012年4900588002010.6.8-2011.9.22出租460771408出租562548719372011年4400528002010.1-6.7特种450023550特种3000360002010年4300516002009.1.-12特种440052800特种2700324002009年3300396002008.3.10-12特种440042723特种2700262162008年290028158合计441298XXXXXXX446958综上，唐燕应赔偿天合大厦业委会自2008年3月10日起至2015年12月止占有使用康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库和地面绿化面积占用部位的损失共计4,917,155元。法院注意到唐燕提交的证据材料反映，其与天怡公司就地下夹层自行车库使用权曾有约定，就该约定发生的权利争议，当事人可另行解决。唐燕已缴纳的属天合大厦全体业主共有部位的物业维修基金，亦可另行向天怡公司主张权利。关于馨月汇公司应否对其租赁系争房屋期间的损失承担连带赔偿责任的问题，法院认为，二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，馨月汇公司与唐燕签订了《租赁合同》，谨慎审查了相关材料，并依约支付了相应的租金，主观上没有过错，客观上其为使用系争房屋亦支付了对价。天合大厦业委会主张馨月汇公司对唐燕自2010年6月起至今占有使用系争房屋的损失承担连带赔偿责任，缺乏法律依据，法院难以支持。判决：一、唐燕与馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内拆除上海市康定路XXX号进口处直杆道闸(具体位置见附件图纸标明)，排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；二、唐燕与馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内拆除上海市康定路XXX号房屋进口处东侧警卫室及地面停车位搭建(具体位置见附件图纸标明)排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；三、唐燕与馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内拆除上海市康定路XXX号房屋西侧管道装设施及房屋门前原属小区中心绿化部位的木质平台(具体位置见附件图纸标明)，排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；四、唐燕与馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内拆除上海市康定路980弄与988号之间围墙上(具体位置见附件图纸标明)的“馨月汇(静安)月子会所”铭牌，排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；五、唐燕与馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内拆除上海市康定路XXX号地下夹层自行车库中的全部设施，排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；六、唐燕与馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市康定路XXX号XXX层物业管理用房恢复至竣工图纸所载明的状态，排除妨碍；七、唐燕应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市静安区天合大厦业主委员会自2008年3月10日起至2015年12月31日期间占有使用上海市康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库和地面绿化占用部位各项损失共计4,917,155元；唐燕应支付自2016年1月1日起至其对上述部位实际排除妨碍或恢复至竣工图纸所载明的状态之日止的损失(上海市康定路XXX号XXX层物业管理用房按照174元/天、地下夹层自行车库按照2,124元/天、地面绿化面积占用部位按照210元/天的标准计算)；八、上海市静安区天合大厦业主委员会的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人可请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。对于康定路XXX号XXX层物业管理用房、地下夹层自行车库及入口的权利归属，原审法院已作充分论述，本院予以认同。二审中，唐燕未提供新的证据，本院对其主张不予采纳。根据查明的事实，唐燕未经天合大厦业主大会许可擅自占有使用了上述部位及小区原绿地面积，天合大厦业委会有权要求唐燕赔偿占有使用期间的损失。原审法院依据评估结论，结合唐燕的实际使用及收益情况，确定损失计算的标准，合法合理，本院予以认同。关于馨月汇公司是否应就该部分损失承担连带赔偿责任的问题，本院亦认同原审法院的观点，不再赘述。至于唐燕和馨月汇公司实际占有使用的其他物业公共部位、公用设施，则应按天合大厦业委会的要求予以排除妨碍，恢复原状。综上所述，天合大厦业委会、唐燕、馨月汇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币46,135元，由上诉人上海市天合大厦业委会负担人民币80元，由唐燕负担人民币45,975元，由馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司负担人民币80元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一六年九月二十六日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……