北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4641号上诉人（原审被告）高兰芬，女，1957年5月23日出生。委托代理人王媛，北京市华博金隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京奥普科星技术有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业开发区龙园路8号F3-10A号。法定代表人薛道荣,董事长。委托代理人徐进，北京大成律师事务所律师。委托代理人王维存，女，1975年10月24日出生，北京奥普科星技术有限公司员工。上诉人高兰芬因与被上诉人北京奥普科星技术有限公司（以下简称奥普科星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第3489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥普科星公司在原审法院诉称：2006年7月29日，奥普科星公司和北京回龙观嘉顺建材经销处（以下简称嘉顺经销处）签订《合同书》，合同约定：1、嘉顺经销处将位于七里渠南村西侧工业区的一座整体院落（含库房一栋、两层楼房一栋共计10间）租给奥普科星公司；2、租赁期限为15年，自2006年9月1日至2021年9月1日；3、房租分阶段计算，其中2011年9月1日至2012年9月1日每年租金16万元，租金为年付。合同签订后，奥普科星公司依约履行合同，并于2011年8月向嘉顺经销处支付2011年9月1日至2012年9月1日的租金16万元。2011年下半年，因诉争房屋面临拆迁，嘉顺经销处要求奥普科星公司搬出。2011年11月22日，嘉顺经销处与奥普科星公司签订《关于搬迁协议》，协议约定：1、嘉顺经销处确保向奥普科星公司支付搬迁费不低于50万元；2、若嘉顺经销处最终所得拆迁补偿款高于50万元，嘉顺经销处应再向奥普科星公司支付搬迁费，金额为拆迁补偿款超出50万元部分之25％；3、付款时间为嘉顺经销处取得第一期拆迁款之日。协议签订后，奥普科星公司开始进行搬迁，2011年12月31日，奥普科星公司完成搬迁并将诉争房屋交还给嘉顺经销处。搬走后，奥普科星公司多次要求嘉顺经销处向其返还2012年1月1日至9月1日房租共计人民币106667元，但嘉顺经销处拒绝支付。近日，奥普科星公司得知嘉顺经销处已经取得诉争房屋的拆迁款，因此，奥普科星公司要求嘉顺经销处依约支付搬迁款，但嘉顺经销处拒绝支付。奥普科星公司认为，上述《合同书》及《关于搬迁协议》意思表示真实、合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。由于奥普科星公司已于2011年12月31日搬出诉争房屋，因此，嘉顺经销处应将2012年1月1日至9月1日的房租返还奥普科星公司。同时，嘉顺经销处应依约向奥普科星公司支付搬迁款。根据奥普科星公司查询，嘉顺经销处为个体工商户且已注销，其经营者为高兰芬，因此，对于嘉顺经销处的所有债务，高兰芬应当承担偿还责任。为此，奥普科星公司诉至法院，请求依法判令：1、高兰芬向奥普科星公司返还2012年1月1日至9月1日的房租共计人民币106667元；2、高兰芬向奥普科星公司支付搬迁补偿款，金额为50万元加上高兰芬实际所得拆迁费高于50万元部分之25％；3、诉讼费由高兰芬承担。高兰芬在原审法院辩称：双方签订的合同合法有效，高兰芬没有违约行为，也没有与奥普科星公司解除合同，不同意奥普科星公司要求返还部分房租的诉讼请求。双方从建立租赁关系以来，高兰芬已经履行了全部作为出租人的义务，为奥普科星公司提供了合同约定的场地和水电等配套设施和服务。双方在合同存续期间合作良好，奥普科星公司于2011年12月底自行将大部分财产搬离，从未向高兰芬表示过要终止双方之间的租赁合同，也没有书面通知高兰芬解除双方合同，在本次诉讼之前也未要求过高兰芬返还房租。高兰芬就涉诉房屋从未与奥普科星公司之外的第三人另行建立租赁关系，高兰芬在奥普科星公司搬离时所提供的服务和房屋与双方建立租赁关系时没有任何差别，这种状况持续到2012年12月底房屋被强制拆除。高兰芬从未与奥普科星公司签订过所谓《搬迁协议》，未有任何拆迁费的承诺，不同意奥普科星公司关于支付搬迁补偿款的诉讼请求。双方租赁合同明确约定有合同期内遇房屋征用，合同无法继续履行时的处理方案，即高兰芬收回房屋，双方互不承担责任，因此，高兰芬没有另行签订搬迁协议给奥普科星公司补偿的必要。奥普科星公司自行搬离的时间为2011年12月底，而涉争房屋拆除的时间为一年之后的2012年12月底，其交纳的房租期间为2011年9月1日至2012年9月1日，不存在高兰芬无法提供在此期间合同约定房屋及服务的情况，高兰芬没有签订搬迁协议的理由。高兰芬在涉争房屋被强制拆除后，从来没有自拆迁公司处获得任何基于奥普科星公司这一主体给付的拆迁补偿款。奥普科星公司提供的所谓搬迁协议，并非高兰芬原注册的嘉顺经销处盖章，也非高兰芬的签字，高兰芬对此不予认可，也不能约束高兰芬。原审法院经审理查明：嘉顺经销处成立于2003年8月20日，业主为高兰芬，后于2013年7月19日注销。2003年11月1日，北京市昌平区沙河镇七里渠南村村民委员会（甲方）与嘉顺经销处（乙方）签订合同，约定甲方将位于七里渠南村西侧工业区内原南一队10亩场院以有偿方式提供给乙方，用于企业生产经营使用，全部地上建筑、配套设施和生产设备的投资由乙方负责；合作期限为五十年，从2003年11月1日起至2053年11月1日止；在乙方使用的场院上由镇政府同意后乙方有权在所使用场内办理合法审批手续后出资兴建各种企业生产设施，并符合小区建设标准，达到小区建设标准；乙方须将本企业注册登记在昌平区沙河镇七里渠南村，并在沙河属地纳税。双方还约定了其他内容。2006年7月29日，嘉顺经销处（甲方）与奥普科星公司（乙方）签订《合同书》，约定：甲方将位于七里渠南村西侧工业区的一座整体院落（含库房一栋、两层楼房一栋共计十间）以有偿方式提供给乙方，用于企业生产经营、机械制造；合作期限为15年，从2006年9月1日至2021年9月1日止，租金及交付方式为三个阶段，租金应提前1个月交付；2011年9月1日至2012年9月1日每年租金16万元，租金为年付。合同第八条关于合同期满或合同提前终止的事项中，第一款约定：合作期满前三个月，双方协商是否会续约，同时乙方应享有继续使用房屋的同等优先权；如双方继续合作，经协商后重新签订合同，使用金另订；如乙方不再续订合同，乙方应在合同终止日前提前两个月迁出；第二款约定：合作期15年内，如国家政策或规定调整，需征乙方使用的房屋，造成合同无法继续履行时，甲方收回房屋所有权，双方互不承担责任。2011年，嘉顺经销处出具收据，注明：“奥普科星房租160000元。”2011年12月31日，陈×出具收条，注明：“收到东西院钥匙（北京奥普科星技术有限公司）。”经询问，陈×系高兰芬之子，高兰芬认可收到涉案房屋的钥匙。庭审中，奥普科星公司称其于交钥匙当日搬离其所承租的房屋。再查，北京市昌平区住房和城乡建设委员会于2010年12月17日发布京昌拆集告字[2010]第9号《北京市集体土地房屋拆迁公告》，对北京市昌平区沙河镇七里渠南村地区范围内的房屋及附属物进行拆迁，本案涉案房屋即在被拆迁范围内。北京市昌平房地产开发总公司七里渠项目部委托北京盛华翔伦房地产评估有限责任公司对位于七里渠南村的嘉顺经销处的房屋市场价格进行评估，估价时点为2010年12月17日，建筑面积为16027.46平方米。2011年10月27日，北京盛华翔伦房地产评估有限责任公司作出《北京市非住宅房屋拆迁评估结果报告》，确定估价对象在估价时点的住宅房屋拆迁评估价款总额为22830235元，该评估报告后附北京市非住宅房屋估价结果通知单，通知单内列明共有10处房屋，并列明了各处房屋价款、附属物价款、装修价款明细；通知单还备注称，根据昌平5号令相关规定，并结合本企业实际情况，房屋价款应按80％补偿，因此调整后的房屋价款为15562174元。该评估报告后附房屋拆迁示意图，对被拆迁的房屋位置进行了标注，示意图显示共有11处房屋。2012年10月20日，北京市昌平区沙河镇人民政府和昌平区沙河镇七里渠南、北村土地一级开发指挥部确定嘉顺经销处所承租的土地上建于2009年1月1日以后的建筑面积为6345.91平方米，为违建面积。2012年12月28日，北京市昌平房地产开发总公司（拆迁人，甲方，现变更为北京市昌平房地产开发有限责任公司，以下简称昌房公司）与嘉顺经销处（被拆迁人，乙方）签订《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》，约定：被拆迁房屋坐落于北京市昌平区沙河镇七里渠南村西侧工业区内，建筑面积为16027.46平方米，产权人为北京市昌平区沙河镇七里渠南村村民委员会，承租人为嘉顺经销处；甲方支付乙方房屋及附属物拆迁补偿补助款共计41500000元，其中包括被拆迁房屋补偿款15562174元、设备及其他补偿款1543057元、装修价款2137421元、其他各项补助费22257348元（其中包括停产停业综合补助费500元/平方米，营业性用房建筑面积16018.46平方米，共计8009230元；设备搬迁和安装补偿费400687元；移机费22275元、自行拆除奖6345.91*100=634591元；工程配合奖1000000元；其他费12190565元）。当日，嘉顺经销处将6345.91平方米的违建完全拆除，并将16027.46平方米房屋交付给昌房公司。在拆迁过程中，嘉顺经销处出具《授权委托书》，称：委托受托人谢×全权办理位于昌平区沙河镇七里渠南村工业区内嘉顺经销处的房产拆迁事宜，授权范围包括但不限于与拆迁人洽谈拆迁补偿、签订拆迁货币补偿协议、代为办理拆迁补偿的支付手续、履行拆迁货币补偿协议约定的义务，因受委托人的代理行为所产生的一切法律后果由委托人承担。嘉顺经销处还出具《承诺书》，承诺在按照相关规定缴纳税金后，将此次嘉顺经销处的全部拆迁补偿款拨付到谢×的个人账户，由此引发的一切法律责任和经济纠纷由我公司自行承担，与拆迁指挥部及付款银行无关。高兰芬在前述《授权委托书》和《承诺书》上签名，嘉顺经销处加盖了公章。经询问，高兰芬称前述拆迁补偿补助款已全部汇入谢×的账户。庭审中，奥普科星公司提供嘉顺经销处（甲方）与奥普科星公司（乙方）签订的《关于搬迁协议》，约定：甲方确保乙方拆迁款不低于50万元；拆迁费高于50万元部分，双方友好协商，最低保证乙方多余50万元的部分的25％搬迁费；乙方配合甲方提供相关必要资料；付款期限为第一期拆迁款到位，第一时间即日付清。谢×和奥普科星公司法定代表人薛道荣在该协议上签字，嘉顺经销处和奥普科星公司分别在该协议上加盖了公章。现奥普科星公司主张依照《关于搬迁协议》的约定获得高兰芬所得全部拆迁补偿补助款中的50万元及超过50万元部分的25％，其认为“乙方多余50万元的部分”即为高兰芬所得全部拆迁补偿补助款中超过50万元部分。高兰芬不认可该协议上嘉顺经销处公章的真实性，并申请对其进行鉴定。法院委托中天司法鉴定中心对该协议中嘉顺经销处公章印文进行司法鉴定，但因缺乏可以进行比对的样本材料，中天司法鉴定中心终止鉴定。庭审中，奥普科星公司称其承租的房屋位置为房屋拆迁示意图中的7号和8号房屋，但未提供相应证据；高兰芬对此不予认可，其称奥普科星公司承租的房屋面积共计500平方米。奥普科星公司称其将承租的库房改建成十间办公室并进行了装饰装修，高兰芬认为承租期内进行较大的装饰装修应当征得其同意，故对此不予认可。庭审中，奥普科星公司还提交了购买机械设备的发票，用以证明拆迁公司所评估的拆迁设备均由其提供。经双方当事人同意，法院向昌房公司询问了拆迁补偿、补助款的补偿依据和计算标准等。昌房公司称：房屋拆迁示意图中的7号房屋系违章建设，不存在房屋补偿款，在业主自行拆除后按照每平米100元补偿自行拆除费；被拆迁房屋补偿款系对被拆迁房屋的建设人（所有权人）进行的补偿；设备及其他补偿款系对不能搬走的设备和其他房屋附属物品所进行的补偿；装修价款系对房屋装修残值的补偿；停产停业综合补助费依照每平米500元的价格对营业性用房建筑面积进行补偿；设备搬迁和安装补偿费系依照每平米25元的价格对被拆迁房屋的建筑面积进行补偿；移机费系被拆迁房屋内的空调、电话和有线电视进行的补偿；自行拆除费系按照每平米100元补偿被拆迁人自行拆除违章建设的费用。上述事实，有《合同书》、收据、收条、拆迁公告及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。原审法院认为：依法成立的合同关系受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。奥普科星公司与嘉顺经销处签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，依照合同第八条第二款的约定，如国家政策或规定调整需征用房屋，高兰芬可收回房屋所有权，在拆迁公告发布后至房屋被实际拆除尚有一段时间，在此期间奥普科星公司向高兰芬交付了自2011年9月1日至2012年9月1日共计一年的租金，高兰芬亦接收了租金，说明高兰芬在收受租金时暂未行使收回房屋的权利，双方同意继续履行本合同，法院对此不持异议。2011年11月22日，双方签订《关于搬迁协议》，对涉案房屋所在地块被拆迁后的双方权利义务进行了约定，故该《关于搬迁协议》可视为双方对前述合同第八条进行了补充约定。双方应当依照《关于搬迁协议》的约定履行各自的权利义务。2011年12月31日，案外人陈×收取了租赁房屋的钥匙。在房屋租赁合同中，钥匙的交接是房屋交接的凭证，也是依据。高兰芬收取钥匙的行为即可视为高兰芬行使合同第八条第二款约定的收回房屋所有权的权利，依照该条约定，双方互不承担责任，奥普科星公司在2011年12月31日至2012年9月1日期间并未使用涉案房屋，故奥普科星公司起诉要求高兰芬返还在此期间的租金，于法有据，法院予以支持。而奥普科星公司主张依照《关于搬迁协议》的约定获得高兰芬所得全部拆迁补偿补助款中的50万元及超过50万元部分的25％显非双方签订该协议时的真实意思表示。法院认为，将该《关于搬迁协议》内容中“乙方多余50万元的部分”理解为奥普科星公司可获得的拆迁补偿补助款较为适宜。鉴于奥普科星公司未能提供证据证明其可获得的拆迁补偿补助款超过50万元，故依照《关于搬迁协议》的约定，高兰芬应给予奥普科星公司拆迁款50万元。奥普科星公司该项请求过高部分，法院不予支持。高兰芬之答辩意见，合理部分，法院予以采信。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高兰芬于判决生效后七日内返还北京奥普科星技术有限公司房租人民币十万六千六百六十七元；二、高兰芬于判决生效后七日内给付北京奥普科星技术有限公司拆迁补偿、补助款五十万元；三、驳回北京奥普科星技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。高兰芬不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回对方诉讼请求。事实和理由：《搬迁协议》非上诉人所签，该证据不能作为判案的依据。奥普科星公司服从原审判决，针对高兰芬的上诉请求和理由答辩称：协议里的印章和签字都是真的。本院经审理查明：一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录、在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中奥普科星公司提供了其与嘉顺经销处于2011年11月22日签订的《关于搬迁协议》，双方对涉案房屋所在地块被拆迁后的双方权利义务进行了约定，上面加盖了嘉顺经销处的公章，其约定的奥普科星公司应取得的拆迁补偿与其根据拆迁政策应取得的补偿款数额相当，具有合理依据，故原审法院结合本案事实认定该份协议真实有效，并判决高兰芬按照该份协议履行义务，于法有据，本院予以确认。高兰芬上诉称该份协议非嘉顺经销处所签，并未提供相反证据证明，因此本院不予采信。高兰芬的其他上诉理由亦不能支持其上诉请求。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费八万六千九百四十元，由北京奥普科星技术有限公司负担七万七千零七十三元（已交纳），由高兰芬负担九千八百六十七元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费八千八百元，由高兰芬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  赵 蕾代理审判员  夏根辉二〇一六年九月二十八日书 记 员  杜 莹