吉林省东辽县人民法院民 事 判 决 书(2016）吉0422民初797号原告：张晓静，住所地吉林省辽源市。原告委托代理人：唐冬梅，系吉林恒太律师事务所律师。被告：马先中，住所地：吉林省辽源市。被告：吉林省誉都房地产开发有限公司，地址东辽县渭津镇。法定代表人：高福云，系该公司经理。被告：刘英奇，住所地吉林省辽源市。原告张晓静与被告马先中、吉林省誉都房地产开发有限公司、刘英奇执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晓静及其委托代理人唐冬梅，被告马先中到庭参加诉讼，被告吉林省誉都房地产开发有限公司（以下简称誉都公司）、刘英奇经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓静向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告誉都公司签订的《商品买卖合同》有效。2、请求判决不得执行东辽县安石镇安康花园小区1号楼1单元402室,3单元606室房屋，并解除查封措施。3、请求判决三被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年5月1日、5月15日、11月30日，原告与被告誉都公司签订了9套《商品买卖合同》并交纳了全部购房款，当场领取了房屋钥匙。贵院依据（2014）东辽民初字第760号民事裁定书查封了涉案房屋，原告以案外人的身份提出执行异议，贵院作出（2016）吉0422执异4号执行裁定书驳回了原告异议请求。原告认为自己与誉都公司的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且已实际履行，应为有效合同，虽未办理登记过户手续，但依据《物权法》第241条的规定，原告根据合同取得对涉案房屋的占有、使用、收益的权利。贵院（2014）东辽民初字第760号民事判决书主文第二项判决誉都公司不承担还款责任，也就没有理由查封登记在誉都公司名下的房屋，应解除对涉案房屋的查封措施，维护原告的合法权益。因此，原告依据《民事诉讼法》第227条的规定起诉，请支持诉求。被告赵文革辩称，原告张晓静虽与誉都公司委托代理人刘英奇签订了商品房买卖合同，但该房屋至今未办理产权登记，仍登记在誉都公司名下，根据法律规定，不动产登记薄是物权归属的内容的依据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记系物权变动的重要公示方法，在未办理不动产登记公示前，则不动产买卖双方之间的法律关系，不具有公信力，不能对抗善意第三人，同时对于已经登记的不动产按不动产登记簿判断其是否是权利人对于未登记的建筑物、构造物及其附属设施，按照土地使用权登记薄，建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，故本案原告并未取得涉案房屋的实际所有权，其提出上述请求，不符合上述法律规定，依据的事实和证据，不足以排除原执行行为的合法性，故依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求贵院驳回原告张晓静的请求。被告吉林省誉都房地产开发有限公司无辩称。被告刘英奇辩称，我承建的安康花园小区因缺少承建资金先后向原告借款100万元，后因无力偿还现金，将安康花园小区9套住宅（1号楼1单元402室、3单元606室、2号楼1单元503室、601室、2单元505室、604室、605室、3单元406室、408室）做为还款给原告，并签订了房屋买卖合同，同时将这9套住宅的钥匙交给了原告，在执行前我也向东辽县人民法院执行局递交了执行异议。我请求解除查封，不得执行这9套住宅，并将这9套住宅交给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据即被告誉都公司提交的情况说明，合同书（复印件）及合同书善后事宜约定（复印件）各一份，被告誉都公司建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用证、建设用地规划许可证及商品房预售许可证复印件各一张（东辽县房屋产权管理中心均加盖了房屋产权查档公章），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、出具借条3张，2012年10月26日一张，金额是30万元，2013年11月27日一张，金额是20万元，2013年5月15日一张，金额是50万元。证明原告于2012年至2013年间，分3次向刘英奇提供借款共计100万元。被告马先中认为借条的真实性无从考察，跟其没有任何关系，只能证明原告与刘英奇之间的借款关系。2、中国建设银行股份有限公司辽源东市场支行，存款账户信息及明细账查询打印清单一份（2张），证明原告于2013年5月15日向刘英奇户头汇款50万元，2012年10月26日向刘英奇户头汇借款30万元。被告马先中对这份证据的真实性没有异议，但认为完全可以证明原告向刘英奇汇款80万，这与本案无关。证据1、2能够与被告刘英奇的答辩意见相印证，故本院对证据1、2的真实性和证明力予以确认。3、2013年11月30日，1号楼二单元402室，2013年5月1日，1号楼三单元606室两套房子的商品房买卖合同各一份及每份合同的购房款红联收据各一份，证明原告购买安康花园小区的两套房屋，并已支付全部购房款。被告马先中对合同真实性没有异议，但是对购房合同上的委托代理人刘英奇是否有公司授权有异议；对两张红联据的真实性和证明力没有异议。因证据3的两份合同能够与被告刘英奇的答辩意见相印证，故本院对证据3的真实性予以确认。4、原告与刘英奇于2014年3月18日签订的房屋买卖合同一份及房屋钥匙两套（每套7把，共14把钥匙），证明双方对9套房屋（包括本案涉案的2套房屋）另行签订了房屋买卖合同，并将房屋钥匙交给了原告。被告马先中对合同签订的日期的真实性有异议，认为原告提供的两套钥匙没有任何意义，这两套钥匙哪来的无从考证。因被告刘英奇对其与原告于2014年3月18日签订的房屋买卖合同一份的事实予以认可，故本院对该项事实予以确认；因被告刘英奇对交给原告钥匙的事实予以认可，故本院对该项事实予以确认。5、誉都公司建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用证、建设用地规划许可证复印件各一张，证明誉都公司具有开发资质，证据来源于东辽县房屋产权交易处。被告马先中认为这几个证书与本案毫无关联，房屋产权处没有公章纯属无稽之谈。该证据根据原告申请本院已经到东辽县房屋产权管理中心进行了核实，情况属实，故本院对证据的真实性和证明力予以确认。二、被告马先中提交的证据：1、东辽县人民法院公告的照片及东辽县人民法院（2014）东辽民初执字第760号协助执行通知书复印件各一张，证明其对本案涉案的两套房屋是严格依照法律法规，进行查封。原告对真实性没有异议，但认为东辽县人民法院（2015）东辽民初字第760号民事判决书主文第二项判决誉都公司不承担还款责任，所以原告保留对东辽县人民法院（2015）东辽民初字第760号民事裁定书提起撤销之诉的权利，因为查封时间为2014年7月29日，原告在查封之前已经取得了房屋钥匙，实际占有房屋。本院对该证据的真实性予以确认。2、刘英奇、侯殿平夫妻二人写的保证书一张，证明在马先中与刘英奇、侯殿平夫妻二人签订商品房买卖合同的真实性。原告认为刘英奇未出庭无法核实该保证书的真实性，保证书内容未提及具体房屋，无法确认具体是指的哪套房屋，即使该保证书是真的，也只能对刘英奇及赵文革之间产生效力，对之外的第三方原告不产生约束力。合同是否真实有效，应以具体合同的内容结合相关法律予以确认，并不能仅凭合同双方或他人的证明予以确认，故本院对该证据的证明力不予确认。3、签订日期为2013年8月1日的商品房买卖合同一份，房屋位于安石镇安康花园小区1号楼1单元402室及购房红联收据一张。证明被告的该合同日期早于原告位于安石镇安康花园小区1号楼1单元402室的合同日期。原告对合同及收据均有异议，认为与原告提供的收据不一样，被告提供的合同上没有法定代表人的小印鉴，收据上盖的不是誉都公司的财务章而是安康花园的公章；同时还认为刘英奇未到庭，无法确定该合同效力，另外，房款收据是安石镇安康花园的公章，而不是誉都公司的财务章，对购房收据的真实性有异议。因该合同及购房收据记载的时间均为2013年8月1日，而原告提供的二单元402室合同签订日期为2013年11月30日，该日期晚于2013年8月1日，故本院对该证据的证明力予以确认。三、被告刘英奇未提交证据。经审理查明，2011年被告刘英奇与侯殿平以被告誉都公司名义开发了位于东辽县安石镇小街的安康花园小区建设项目，因缺少资金，2012年10月26日、2013年11月27日、2013年5月15日原告分别借给被告刘英奇30万、20万、50万元，合计100万元。2013年5月1日、5月15日、11月30日，被告刘英奇以被告誉都公司委托代理人身份代表被告誉都公司与原告分别签订了9套《商品买卖合同》（含本案涉案的2套房屋），房屋价款合计为1668529元，并且每份合同被告誉都公司均给原告出具了收据，并把房屋钥匙交给了原告。2014年3月18日，被告刘英奇又与原告签订了一份房屋买卖合同，约定将上述涉案的9份房屋买卖合同中的房屋出售给原告，总价款为1668529元，并约定由原告一次性支付房款；同时还约定本合同签订后，被告刘英奇为原告出具商品房买卖合同和红联收据，被告刘英奇应按照规定时间及时办理进户及相关产权手续，并保证出卖房屋无抵押、担保事宜等。合同还约定了其他事项。同时还查明，东辽县安石镇小街安康花园小区房屋刘英奇表示已经完工，但尚未验收；原告也未提供该房屋验收的证据。另查明，被告刘英奇因以被告誉都公司名义开发了位于东辽县安石镇小街的安康花园小区建设项目，因缺少资金，其于2012年11月9日和2012年12月1日在赵文革处借款270万元；又于2012年10月15日在马先中出借款80万元。赵文革与马先中分别于2014年7月15日向本院起诉誉都公司、刘英奇，要求其给付借款本息，诉讼中本院于2014年7月28日分别以（2014）东辽民初字第759、760号民事裁定书查封了安康花园小区商品房，其中含涉案的2套房屋；本院于2014年11月18日分别以（2014）东辽民初字第759、760号民事判决书判决刘英奇给付借款本息，被告誉都公司不承担还款责任。原告提出执行异议，要求依法解除涉案2套房屋的查封，并确认归原告所有，本院于2016年4月19日以（2016）吉0422执异字4号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，于2016年5月12日向本院起诉，要求确认原告与被告誉都公司签订的《商品买卖合同》有效；判决不得执行涉案的2套房屋并解除查封措施。再查明，诉讼中被告马先中提供了1份商品房买卖合同及相应的1份收据，合同记载的房屋分别为东辽县安石镇安康花园小区1号楼1单元402室及购房红联收据一张，该合同的出卖人为被告誉都公司，被告誉都公司的委托代理人为被告刘英奇，买受人为马先中，合同签订日期为2013年8月1日；该合同所附的红联收据记载今收到安康花园小区1＃楼402号购房款，收据记载的时间为2013年8月1日。本院认为，原告与被告刘英奇以被告誉都公司名义就涉案的9套房屋（本案2套，另本院(2016）吉0422民初798号张晓静诉马先中执行异议之诉一案中7套房屋）分别签订了9份商品房买卖合同，房屋的总价款为1668529元，除借款100万之外，原告实际并未另行支付购房款。随后原告又与刘英奇本人就上述9套房屋又签订了一份商品房买卖合同，房屋的总价款依然为1668529元，约定购房款一次性交付，刘英奇应按规定时间及时办理进户及相关产权手续，该合同是对上述9套商品房买卖合同的补充，是双方的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但原告实际并未另行交付购房款，只是用借款100万元及相应利息抵顶。庭审中原告表示约定的借款100万元的利息为月利3分及3分5厘，借款期限为1年，按此利息标准计算到本院查封涉案房屋时，其本金及利息合计金额低于约定的购房款1668529元，故应认定原告未按商品房买卖合同约定支付全部购房款；刘英奇将涉案房屋钥匙交给原告，但其并未装潢、使用，这种状况未达到实际占有的法律效果，不应认定其已实际占有；未办理产权过户登记手续的原因是涉案房屋未经验收，对此，原告并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条款中“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；实际占有该标的物；第三人没有过错。这三个要件缺一不可。原告虽然对未办理过户手续无过错，但其即未实际占有，也未按商品房买卖合同约定支付全部购房款，不能全部满足该条款中“不得查封”的三个要件，故其要求不得执行涉案2套房屋的诉讼请求不予支持。本案为案外人执行异议之诉，案外人提起异议之诉的诉讼目的在于通过诉讼阻却对执行标的物的强制执行，而不是解决解除查封问题，故本院对原告诉请解除查封问题不予处理。综上所述，因原告不能全部满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中“不得查封”的三个要件，故其要求不得执行涉案2套房屋的诉讼请求不予支持；原告要求解除查封的诉讼请求不是案外人异议之诉案件解决的问题，该项诉讼请求不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告张晓静诉讼请求。案件受理费6080元，由原告张晓静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  贾 荣人民陪审员  解德兴人民陪审员  田亚芹二〇一六年九月二十七日书 记 员  刘延生