河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0702民初1678号原告：河南新基星湖物业服务有限公司，住所地新乡市凤泉区星湖花园物业办公楼。法定代表人：杨继山。委托诉讼代理人：任东方，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊洁，河南中原法汇律师事务所律师。被告：荆焕庆，男，汉族，1983年7月18日出生，住新乡市。原告河南新基星湖物业服务有限公司（以下简称新基物业公司）诉被告荆焕庆物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新基物业公司委托诉讼代理人任东方、被告荆焕庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新基物业公司诉称，被告购买了金色城品2单元4层西户的房产，面积为113.97平方米。2012年11月19日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告为被告位于新乡市××南段××厦南临金色城品2单元4层西户房产提供物业管理服务，合同期限至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止；被告按每月每平米1元的标准向原告支付物业费，逾期或不按标准缴纳的，从逾期之日起按照每天万分之五缴纳违约金。协议签订后，原告一直对被告居住的小区实施规范的物业管理，履行了合同义务。但被告从2013年12月1日至今无故拖欠物业服务费共计3305元，截至2016年5月9日滞纳金为471.3元。原告多次催缴，被告拒不缴纳。根据合同约定和相关法律规定，原告依法提起诉讼，请求判令：1、被告荆焕庆向原告支付所欠物业服务费3305元，并支付滞纳金（至2016年5月9日为471.6元,2016年5月9日至实际履行之日按照日万分之五计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告荆焕庆提交书面答辩意见称：1、其与新基物业公司未签订物业服务协议，而是由于交房时和平房地产开发商已经将房屋钥匙交给新基物业公司，被告担心不能拿到房屋钥匙才被迫签订了《前期物业服务协议》，并不是在自愿、平等、公平的前提下签订的。2、被告新基物业公司未向原告提供相应的服务。市政供暖没有供应到位，房屋裂缝没有修补完整；整个小区仅有一名清洁人员，无法保证小区的干净整洁，房屋门前、楼梯及电梯口、公共区域脏乱差；小区没有实行封闭式管理，外来人员可以随意进出，致使小区发生多起被盗案件；小区绿化基础薄弱且长期无人维护，致使树木疯长、花草大片死亡，黄土地裸露，行走困难，无任何美观可言；小区业主私自从住户向楼下拉接电线无人管理，曾因此发生失火致楼体外保温层大面积燃烧，对自身的人身财产安全构成很大威胁；小区的消防设施长期处于无序管理状态，消防水管破裂的情况下也无人维修管理，被告所居住的楼层消防管道无水，生命财产安全无法保障。3、被告被迫与原告公司签订的《前期物业服务协议》是格式合同、霸王合同，所有内容未与被告协商，是原告公司自行决定的，被告没有提出异议的机会，在服务中处于弱势地位，且在协议中只写明了业主需要且必须交物业费，未写明如果原告公司违约如何对业主进行赔偿，严重有失公平。4、被告所居住的房屋至今未完全交付，房屋质量存在大量瑕疵，未开通开发商承诺的市政供暖，房屋的墙体也存在多处裂缝，小区业主层就此多次上访无果。原告公司在明知被告的房屋未完全交付的情况下仍然收取足额的物业费，于理于法不通。总之，《前期物业服务协议》是在被告被逼无奈的情况下被迫与原告公司签订的，且签订之后新基物业公司只顾经济利益，不顾协议责任，收费后不作为，没有使被告享受应有的服务。原告新基物业公司向本院提交的证据材料有2012年11月19日与被告签订的《前期物业服务协议》，证明本案事实及其诉讼请求。被告荆焕庆向本院提交的书面证据材料：1、乙方未签字的《前期物业服务协议》一份；2、被告与新乡市和平房地产开发有限责任公司开发区分公司签订的《商品房买卖合同》；3、新乡市和平房地产开发有限责任公司开发区分公司负责人签发的《告金色城品全体业主书》（复印件）一份；4、金色城品小区的广告宣传彩页3张；5、新乡市和平房地产开发有限责任公司开发区分公司签发的公告一份；6、《金色城品全体业主投诉信》（复印件）一份；7、新乡市和平房地产开发有限责任公司开发区分公司出具的收据三份；8、签约核定单（复印件）一份；9、小区日常照片22张。庭审期间，被告荆焕庆对原告新基物业公司提交证据的真实性有异议，认为《前期物业服务协议》原告无日期无签字，合同生效日期无法确定，而且对被告的权利无法保障。原告新基物业公司对被告荆焕庆提供的证据意见：1、对证据1的真实性无异议；2、对证据2-8的真实性无异议，但认为与原告公司无关，是被告与和平房地产开发有限公司开发区分公司的纠纷，不属于原告的管理责任范围；3、对证据9中的照片的真实性有异议，认为没有原始的载体进行核实，也不能证明拍摄地点就是涉案小区；杂草和垃圾的照片仅是临时状态的显示，不能证明物业公司没有予以清理；楼梯间的垃圾和停放的车辆与原告公司无关，楼梯空间是业主公摊面积，该部分区域不属于物业公司的管理范围，应该由业主自行使用并自觉进行维护管理。经庭审质证，原告新基物业公司以及被告荆焕庆提供的证据均客观真实、形式合法，足以证明相关事实，故本院予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2012年11月19日，原告新基物业公司与被告荆焕庆签订了《前期物业服务协议》。2016年5月1日，新基物业公司从金色城品小区撤出。《前期物业服务协议》第三条约定原告为被告提供物业管理服务，第五条约定被告按照每月每平米1元的标准向原告支付物业费，第十条三十二款约定违约责任，被告逾期和不按照标准缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金。协议签订后，被告荆焕庆以新基物业公司未督促开发商尽快完全交付房屋，未尽到完善的管理、维修义务，未能及时消除安全隐患，不应收取全额物业费为由，从2013年12月1日至2016年5月1日拖欠物业服务费，且未缴纳滞纳金。现原告诉至法院，要求被告荆焕庆支付物业服务费及滞纳金。本院认为，物业服务合同是物业公司向业主提供物业管理服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主享受物业公司的管理服务并向其支付物业费用于管理活动的合同。本案中，原告新基物业公司与被告荆焕庆签订前期物业服务协议，由新基物业公司向被告提供物业管理服务，被告作为金色城品2单元4层西户业主向其支付物业费。该协议是基于双方当事人的真实意思表达，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。后被告荆焕庆逾期不支付物业服务费，违反了协议约定，其应当按照协议约定承担违约责任，故本院对原告新基物业公司的诉讼请求予以支持。对于荆焕庆的答辩意见，本院认为新基物业公司在对金色城品小区管理过程中，存在未尽到完善的管理义务，未及时消除和避免安全隐患，致使小区起火，外墙体被损坏。在物业管理过程中，安全是首要的，关系到金色城品所有业主的人身财产安全，新基物业公司未做到防患于未然，故对荆焕庆的该答辩意见予以认可，应适当减免被告荆焕庆所欠物业费。荆焕庆的其他答辩意见，包括暖气未安装到位、房屋未完全交付、虚假广告承诺以及墙体裂纹等问题属于开发商建设工程质量问题，属于被告荆焕庆与房地产开发商的纠纷，不应作为减免物业费用的理由，本院不予支持。另外，被告荆焕庆辩称《前期物业服务协议》不是在平等自愿的基础上而是被胁迫的情况下签订的，但是其并未提交有效证据证明，故本院不予支持。综合评议之后，本院认为原告应以每平米每月1元物业费用标准的70%收取，且滞纳金应当减免。因此被告荆焕庆自2013年12月1日至2016年5月1日共拖欠29个月，应支付的物业费为113.97平方米×1.0元/平方米·月×70%×29个月≈2313.59元。滞纳金免于支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第六十五条，判决如下：一、荆焕庆于本判决生效之日起十日内支付河南新基星湖物业服务有限公司物业服务费2313.59元；二、驳回河南新基星湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果荆焕庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由荆焕庆承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘向军审 判 员  李 琦人民陪审员  郭培周二〇一六年九月十九日书 记 员  曲志菲