山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初2570号原告：孟凡杰，男，1974年5月23日出生，汉族，居民，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。法定代表人：孟祥照，该公司董事长。原告孟凡杰与被告烟台海基置业有限公司（以下简称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟凡杰的委托代理人马国盛、被告海基置业公司的委托代理人曲春道到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟凡杰向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的商品房预售合同；2、判令被告返还原告购房款148918.87元（其中首付款109199元，已还银行贷款本金39719.87元）；3、被告赔偿原告已付购房款的利息损失（其中首付款109199元利息计算自2010年11月15日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期存款利率计算；已还银行贷款利息29335.77元）；4、被告返还原告担保费981元、评审费436元、异地受理费100元、房贷管理费300元等共计1817元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订商品房预售合同，购买龙口市东海黄金海岸怡天海景，原告全部房款已交齐，涉诉房屋于2014年6月27日交付，但被告至今仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，无法为原告办理产权登记，致使原告合同目的无法实现。依据商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定，及合同法第九十四条第四项之规定，原告有权请求解除合同，被告返还房款并赔偿损失。被告海基置业辩称，一、根据合同补充协议第四条约定，办理产权登记因政府主管部门原因导致的延误，双方均不承担违约责任。二、本案涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及办理产权证资料已提交政府相关部门，原告合同目的可以实现，故被告认为原告应继续履行合同。三、因原告逾期偿还银行贷款，龙口农村商业银行已从我公司保证金账户将剩余贷款本息及罚息全部扣划。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月8日，原告与被告签订商品房预售合同及补充协议，购买龙口市东海黄金海岸怡天海景。该合同载明出卖人为“烟台海基置业有限公司”，委托代理机构为“青岛吉兴房地产开发有限公司”，合同出卖人一栏加盖“烟台海基置业有限公司”公章，下方加盖“青岛吉兴房地产开发有限公司”公章。合同第四条约定，房屋总价款为218199元；第六条“付款方式及期限”约定：买受人于2010年7月8日付清首付款人民币109199元整，余款109000元整于合同签订之日起15日内持相关资料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认。第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2……；3……。补充协议第四条约定，《合同》中第十五条规定：“出卖人应在商品房交付使用六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案，并办理房地产权登记证书手续。买受人应在出卖人商品房交付使用后九十日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。”但在商品房交付使用后，商品房销售面积的测绘、及房地产权属登记的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合。因此合同双方同意，如因政府主管部门的工作原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，上述规定中的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任。后原告陆续向被告交纳首付款109199元，2011年11月7日，原告与山东龙口农村合作银行就涉案房屋签订个人住房借款合同，海基置业公司及龙口市南山担保有限公司担任保证人。2011年11月25日。山东龙口农村合作银行向原告发放贷款109000元，同日，原告向被告交纳房款109000元，被告向原告出具收款收据执存。原告自2011年12月25日起至2016年5月25日止共计偿还银行贷款本金39719.87元、利息29335.77元。2016年8月29日，山东龙口农村合作银行从被告海基置业公司保证金账户扣划原告剩余贷款本金66555.57元、利息40.11元，合计扣划本息66595.68元，至此，原告全部银行贷款本息结清。原告另交纳担保费981元、评审费436元、异地受理费100元，房贷管理费300元，合计1817元，龙口市南山担保有限公司向原告出具收款收据执存。另查明，原、被告双方于2014年6月27日办理房屋交接手续，涉诉楼房至今未取得竣工验收备案手续，房产权属证书尚未办理。原告以烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司为被告，诉至法院，请求依法判如所请。开庭审理前，原告申请撤回对青岛吉兴房地产开发有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。本院于2016年8月22日告知山东龙口农村合作银行有权参加本次诉讼，山东龙口农村合作银行于2016年8月30日向本院明确回复不参加该案件的审理。本案的焦点问题有二，一是涉诉房屋已完成建设并交付，原告是否有权请求解除合同。二是根据双方签订的补充协议第四条的约定，原告是否有权请求解除合同。一、关于涉诉房屋已完成建设并交付，原告是否有权请求解除合同。被告辩称涉案房屋已经建设完成并交付，同时竣工备案材料以及办理产权证资料已提交政府相关部门，故不同意解除合同。本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。被告以涉诉房屋已交付，辩称原告的合同目的可以实现，而不同意解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、根据双方签订的补充协议第四条的约定，原告是否有权请求解除合同。双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续”。补充协议第四条针对该约定进行了变更，“如因政府主管部门的工作原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，上述规定中的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任”。被告亦以该条约定为由，辩称产权登记是政府部门的职务行为，被告只能被动配合，如因此造成延期，双方同意将办证时间顺延，互不承担违约责任，原告无权主张解除合同。本院认为，涉诉房屋虽已交付原告，但至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件。且庭审中，被告亦未提交任何证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案。而未取得《建设工程竣工验收备案表》，就无法报房产管理部门备案，此种情况下，将导致政府部门办理房产证书的职能行为无法行使，故原告至今无法办理产权证书的原因在于被告，被告主张系政府主管部门的原因造成办证时间逾期的抗辩事由，本院不予支持。依据合同第十五条约定，原告有权要求解除合同。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。涉诉房屋于2014年6月27日交付，按照合同第十五条约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的期限，原告应于房屋交付后90日内即2014年9月27日前办理产权登记，该期限届满至今已逾一年，因被告原因仍无法办理产权登记，故原告亦有权据此法律规定主张解除合同。因此，无论依约定还是法定，原告均有权请求解除合同。综上，本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，故该合同及协议合法有效，双方均应守约履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人为其基本义务。但由于被告方的原因，致使原告无法办理房屋权属证书，合同目的无法实现，原告有权行使合同解除权，解除与被告签订的商品房预售合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房首付款109199元，已还银行贷款本金39719.87元，于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿，其要求被告给付银行贷款109000元的利息损失29335.77元、首付款109199元的利息（自2010年11月15日起算至判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算），合理有据，本院予以支持。原告另主张被告承担担保费981元、评审费436元、异地受理费100元，房贷管理费300元，合计1817元，因上述支出系原告在履行合同过程中的实际费用支出，故该费用亦应由被告承担，被告海基置业公司辩称该费用非其收取，与其无关，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告孟凡杰与被告烟台海基置业有限公司针对龙口市东海黄金海岸怡天海景签订的《商品房预售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告孟凡杰购房首付款109199元，已还银行贷款本金39719.87元，合计返还148918.87元。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孟凡杰利息损失：银行贷款109000元的利息损失29335.77元、首付款109199元的利息（自2010年11月15日起算至判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）。四、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告孟凡杰担保费981元、评审费436元、异地受理费100元，房贷管理费300元，合计1817元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4283元，由被告烟台海基置业有限公司承担3972元，原告孟凡杰承担311元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇一六年九月九日书 记 员  李军成