上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第321号原告(反诉被告)上海建五实业有限公司，注册地上海市。法定代表人凌鑑达。委托代理人葛婷婷，上海建领城达律师事务所律师。被告(反诉原告)上海鑫湖汽车修理有限公司，住所地上海市。法定代表人施亮兵。委托代理人毛雁冰，上海市高信德律师事务所律师。第三人上海沪众建筑工程有限公司，注册地上海市。法定代表人陈殷胤。委托代理人吴建清。原告上海建五实业有限公司与被告上海鑫湖汽车修理有限公司、第三人上海沪众建筑工程有限公司及反诉原告上海鑫湖汽车修理有限公司与反诉被告上海建五实业有限公司、第三人上海沪众建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海建五实业有限公司的委托代理人葛婷婷，被告(反诉原告)上海鑫湖汽车修理有限公司的法定代表人施亮兵、委托代理人毛雁冰，第三人上海沪众建筑工程有限公司的委托代理人吴建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海建五实业有限公司诉称，本市大渡河路XXX号场地为原告所有，产证登记地址为金沙江路XXX号，第三人为原告的全资子公司。2003年8月20日，第三人受原告委托与被告签订租赁协议，将上述场地内的车间、办公室向被告出租，约定：年租金为35万元，交费方式为每季度一次先付后用，季末下旬支付下一季度的租金，押金为3万元，逾期付租十日以上视为违约，出租方有权解除合同。2004年1月12日，第三人向被告交付了房屋，后因租赁面积减小而将年租金自2006年5月起调整为20万元。2010年11月26日，第三人与被告签订补充协议将租期延续至2014年12月31日。之后第三人将场地租赁事宜交原告处理。2014年6月起，原告向被告致函明确表示不再续约，但被告至今未交还房屋且自2012年起长期拖欠租金及电费，构成严重违约，双方经多次协商未果。原告认为，通过当事人之间往复的书面函件及被告提供的证人证言可表明，被告对场地属于原告所有及原告与第三人之间的委托关系完全知情，第三人于庭审中亦明确表示租赁关系的权利义务已向原告转让，故原告是租赁关系的适格主体。现租期已届满，被告理应将场地恢复原状后交还并支付欠费，如其不履行恢复原状义务的，还应向原告支付相关费用。故诉至法院，请求判令：一、被告将本市大渡河路XXX号场地恢复原状后向原告返还，如不能恢复原状的，则支付恢复原状的费用(以司法评估结论为准)；二、被告支付2012年至2014年的房租60万元(按租赁合同约定的年租金20万计，被告支付的押金3万元可用于抵扣租金)；三、被告支付自2015年1月1日起至实际返还场地之日止的房屋使用费(参照年租金标准计算并折算到每日)；四、被告支付诉请第二、三项的租金及使用费的利息(以每季度5万元为本金，按银行同期贷款利率计，自每季度租金应付日，即该季度的前一日起算至实际支付日止，第一笔的起算日为2011年12月31日，以此类推)；五、被告支付2013年12月至2014年12月间拖欠的电费60023.84元；六、被告支付诉请第五项电费的利息(以每月拖欠电费数额为本金，按银行同期贷款利率计，自每月电费应付日，即该月的最后一日起算至实际支付日止，第一笔的起算日为2013年12月31日，以此类推)；七、本案的受理费、保全费等由被告承担。被告上海鑫湖汽车修理有限公司辩称，一、原被告之间并无合同关系，涉案租赁合同系被告与第三人签订，如第三人已放弃了合同权利，则原告无权就本次租赁提出主张。同时，原告无证据证实其名下的本市金沙江路XXX号与被告租用的大渡河路XXX号属同一地块，故对原告诉讼主体资格提出质疑；二、被告自2003年8月开始租用系争场地，2012年之前的租金均按约支付，2012年起，第三人以租赁场地可能另有他用为由拒收租金，相关负责人夏鹤鸣也出具了免收租金的笔据，故租金未按时结算的责任不在于被告，原告要求被告支付租金及利息无法律依据；三、2011年底开始，第三人包括其上级单位上海建工五建集团有限公司(以下称“五建集团”)以租赁场地将收回建楼为由要求被告退场，双方开始就补偿问题进行协商，被告积极配合出租方进行员工遣散安置、资产评估等工作，并与出租方派遣的代表展开谈判，故经营活动自2012年初已处于非正常状态，2014年1月起更是全面停止了经营，在此期间双方反复就经济补偿问题进行沟通但始终无果直至原告提起诉讼。上述事实可由当时出租方派遣的谈判代表陈奕民、夏鹤敏的当庭证词予以证实；四、根据租赁协议，无续租意向的一方需在合同期满前六个月向对方明示，否则视为租期延续三年，原告并未于2014年12月31日即租期届满前提前六个月向被告发送不再续约的通知，应视为租赁关系自动延续，以此而论，则当事人之间的租赁关系并未到期。虽然如此，被告仍配合原告寄希望通过协商解决纠纷，但原告却非但拒收租金还追讨利息，其行为有悖于客观事实；五、对电费的欠费数额不持异议，但不同意按原告所主张的利率支付利息。同时，房屋使用费的支付并无约定，原告按季度计费缺乏依据，其对银行利率作固定计算亦不准确；六、因本案涉及当事人之间的经济补偿问题，被告位于租赁场地内的装潢与设备之价值尚有待评估，故暂时无法将场地交还。综上所述，对原告诉请不能同意。反诉原告上海鑫湖汽车修理有限公司诉称，2003年8月，反诉原告与第三人就本市大渡河路XXX号场地的租赁事宜签订了协议，约定年租金为35万，租期自2003年12月31日起至2006年12月30日止，期满后可续签合同三年等。2006年10月12日，反诉原告与第三人签订了续租协议，将租期延至2008年12月31日，年租金不变。2007年10月16日，反诉原告与第三人签订补充协议，因租赁面积减少而将年租金降低至20万元。2008年8月29日，反诉原告又与第三人签订了补充协议，将租期延续至2011年12月31日止，并约定租赁合同到期前六个月，如无市政动迁等不可抗力发生，双方应续签合同，如未签订的则视作租约延续。2010年11月26日，反诉原告又与第三人签订补充协议，约定租赁协议到期前六个月，如无市政动迁等不可抗力的发生又未签订续租协议的，则租期视为延续三年，即至2014年12月31日止。2012年初，反诉被告包括其上级单位五建集团以租赁场地将收回自建办公楼为由要求反诉原告退场，反诉原告表示同意配合但须就相应损失取得补偿，双方展开协商。2013年1月21日，五建集团向反诉原告发出通知，要求反诉原告于2013年5月底交还场地，反诉原告于2013年1月23日复函，指出租期应至2014年12月底，在此之前对清场要求无法接受。此后，五建集团认为强迁不妥，遂又指派代表与反诉原告以当时的土地开发政策为基础进行协商，在其承诺作出补偿的前提下，反诉原告积极配合进行了员工遣散安置、资产评估等工作。为上述交涉，反诉原告的经营活动自2012年初即受到干扰，2014年1月起更是按要求全面停止了经营，但留守员工仍照常发放工资，在此期间双方反复就经济补偿问题进行沟通但始终无果。2014年7月29日，反诉被告向反诉原告致函称，因公司经营需要决定到期后不再续租并由反诉原告腾空场地。对此反诉原告于2014年8月3日予以书面回复阐明基本立场，还将近年来围绕租赁场地所发生的情况向五建集团及市政府进行了反映，但反诉被告迟迟不予正面回复直至租期届满后提起诉讼，其隐瞒了事件真相及对反诉原告造成重大经济损失的客观事实。反诉原告认为，反诉原告与第三人之间的租赁协议真实有效，应恪守履行，反诉被告及五建集团的行为明显有违法律，其拒绝对反诉原告作出补偿导致纠纷长期搁置、损失不断扩大，损害了反诉原告的经济利益，理应作出赔偿，上述事实可由当时规划部门的用地公告、遣散员工的劳动合同、补充协议、厂房设备评估明细表、五建集团及反诉被告的谈判代表陈奕民、夏鹤敏的证词等证据予以证实。现提起反诉，请求判令：一、反诉被告赔偿反诉原告停业期间的利润损失40万元(按行业平均水平估算)；二、反诉被告赔偿反诉原告的投资损失(根据司法评估结论，包括固定装修损失XXXXXXX元，可移动物品损失XXXXXXX元)；三、反诉被告赔偿反诉原告的员工遣散费损失40万元；四、反诉被告赔偿反诉原告停业期间的员工支出30万元；五、反诉被告赔偿反诉原告装修、设备调试费60万元(此费用尚未发生为被告预估)；六、本案受理费由反诉被告承担。反诉被告上海建五实业有限公司辩称，一、租期内当事人确因市政动迁项目就补偿问题进行过协商，但客观上该项目并未实行，协商过程中亦未对反诉原告的经营产生实质性影响，故补偿的前提并不存在。同时，反诉原告所称的动迁补偿与事实不符，要求反诉原告对资产进行评估的并非反诉被告，而反诉被告收回场地进行自主建设系发生于租期届满之后，此时已无须对反诉原告作出补偿；二、租赁合同中只对租期内解约的赔偿问题作了约定，而租期至2014年12月31日已届满，故上述赔偿约定不适用于本案讼争，反诉原告要求取得赔偿无合同依据；三、如反诉原告认为其于租期内已停止经营的，理应尽早交还租赁场地，但事实上反诉原告自租期届满后至今仍未履行场地交接义务，相关照片可证实反诉原告于他处已另设营业点、电费单据亦可证实其经营处于持续状态，故对其所谓经营活动停止的主张不予认可；四、遣散费、停业支出、设备调试费等证据均系反诉原告单方制作而不予认可，且上述费用的发生基于反诉原告自身的经营行为，与反诉被告无关；五、根据租赁补充协议约定，反诉原告的装潢与物品均不属于补偿范围内，场地内的搭建不具备规划许可，故无必要对此进行价值评估，且时至今日租赁场地仍处于反诉原告控制之下，故评估报告出具时的装潢价值与现价值已不相符合，评估结论对损失的确定不具有借鉴及参考意义。相反，场地收回后如反诉原告拒绝恢复原状的，则反诉被告需对此有所付出，故对恢复原状费用应进行评估；六、证人陈奕民、夏鹤敏确系反诉被告的工作人员，但夏鹤敏未被赋予免收租金的权利，其证词可表明：1、租赁场地本市大渡河路XXX号与反诉被告名下的本市金沙江路XXX号属同一地块；2、反诉原告对第三人受反诉被告委托出租场地系明知；3、免收租金系建立于反诉原告返还租赁场地的基础上；4、原告停止经营活动的证词系证人揣测而非确信。综上所述，对反诉诉请不能同意。第三人上海沪众建筑工程有限公司针对本反诉述称，相关产权交易凭证可证实，通过2011年的公开拍卖转让后，第三人的整个公司体系发生了变动，现第三人与原告已无关联，对涉案的租赁关系与租赁合同不清楚亦不提出主张，场地实际由原告出租，产生的权利义务与第三人无关。经审理查明，2003年8月20日，第三人作为出租方、被告作为承租方，签订《租赁协议》一份，约定由第三人将本市大渡河路XXX号内部分区域，包括车间、办公楼及场地向被告出租，租期为三年，年租金35万元，付费方式为每季度一次先付后用，季末月的下旬支付下一季度租金，电费由被告支付。租期届满后出租方有权要求恢复原状，任一方无续租意向的，需于合同期满前六个月内明示。协议签订后，被告支付了押金3万元，双方通过备忘录确认于2004年1月12日完成场地交接。租赁期间，被告曾以第三人及“上海市第五建筑有限公司”为相对方提交申请书，以场地租赁面积因拆迁而缩小为由，要求降低租金及补偿建设费，此外，被告与第三人曾数次签订续租及补充协议，其中2007年的补充协议将年租金减至20万元，2010年的补充协议在2008年续租协议的基础上将租期延续三年即至2014年12月31日。2012年起，被告未再支付租金。2013年1月，五建集团向被告发送通知书，告知2011年12月31日租期届满后公司将于租赁场地内自建办公楼，故要求被告于2013年5月底前做好搬离及善后工作，为此被告于2013年1月23日向该公司作出书面回复，指出租期届满日应为2014年12月31日并要求通过友好协商解决纠纷。2014年7月29日，原告向被告发送函件，告知租赁合同经三次续期后租期应至2014年12月31日止，现原告决定到期后不再续租，通知被告积极配合做好搬迁及交房准备。被告于2014年8月1日、8月3日分别向“五建集团公司领导”、“上海五建实业有限公司领导”发送情况说明及回复，主要内容为：己方自2003年起承租场地后投入较大资金用于装修改造，自2013年1月知悉出租方将于场地内自建楼房后，即按要求积极为遣散及安置员工、配合资产评估等事宜做准备，并自2014年起停产停业，2014年4月起，己方代表与“五建代表”陈奕民、夏鹤敏等多次就补偿问题谈判无果，现要求通过友好协商解决问题。2014年12月5日，原告向被告致律师函要求被告按时交房并清结费用未果。2015年1月30日，原告诉至法院，请求判决如其诉请，诉讼过程中，被告于2015年8月3日提起反诉，请求判决如其反诉诉请。另查明，一、2010年12月，第三人向原告出具报告一份，大意为其受委托将系争租赁场地向被告出租并负责管理，现因股权转让，将上述租赁事宜转交，之后一切债权债务与其无关；二、据相关产权交易所的产权交易凭证载明，2011年8月，原告将第三人的全部股权及相关债权向他方作了转让；三、证人夏鹤敏曾于2011年12月29日向被告出具“说明”一份，大意为公司与被告的租赁合同已到期，场地将收回自用，故不再收取被告交付的2012年租金。诉讼中，经原被告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对租赁场地内装潢装饰工程的现值及恢复原状所需的费用进行了评估，当事人就该公司的第一次评估结论提出了质询意见，如单方提供的审价起算时点不能作为依据、审计报告中未附有鉴定人员的资质证明及评估依据、恢复原状费用的结论在初稿与正稿中不一致等，为此该公司出具了补充报告，鉴定结论为：一、土建与安装工程的现值为XXXXXXX元，恢复造价为281695元；隐蔽工程的现值为11248元，恢复造价为29097元。对此结论当事人均未表示异议。同时，本院经被告申请委托上海集联资产评估有限公司对租赁场地内可移动物品设备的现值进行了评估，鉴定结论为：上述物品设备于2015年11月24日的净值为XXXXXXX元。对此结论当事人均未表示异议。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，根据查明的事实与证据，结合当事人在本反诉中的争议焦点，现作如下认定：一、虽然租赁协议及一系列补充协议系第三人与被告签订，但第三人已确认系争场地实际由原告出租并不再参与由此产生的权利义务纠纷，同时，被告在收到要求终止租赁关系的通知后，在其与原告等公司为租赁事宜互发函件或其单方主张的所谓长期交涉过程中，从未就原告在租赁关系中的主体问题提出任何异议且曾以原告派遣的代表作为交涉对象并提出诉求，诉讼发生后，被告提起反诉所指向的义务承受主体亦为原告而非第三人或他方，上述事实足以表明，至少在场地租赁发生纠纷后直至诉讼，各方当事人均以实际行为确认了对本次租赁的权利义务进行最终结算的应为原被告这一事实而不论合同实际的签署方，故原告有权取代第三人的出租方地位就租赁关系提起诉讼并为此承担责任，被告作为承租人应向原告履行合同义务并就权益提出主张；二、租赁合同履行过程中，出租方在保持租赁物功能完好的同时不得在租期内妨碍承租方对租赁物的使用，而承租方除按时支付租金及相关费用外，在租期届满后理应及时返还租赁物。涉案租赁协议及补充协议的约定可表明，系争场地租赁经数次延期后的届满期限应为2014年12月31日，此期限亦经被告于2013年1月23日的复函中明确自认，故本院对本次租赁关系应于该期限终止予以认定，对被告认为租期仍处于延续状态的主张不予采纳。在此情形下，出租方于2013年1月初即向被告发送通知要求其于2013年5月底前清场的行为显然有违约定，而对于此类大型经营场所而言，出租方对租期疏于核查冒然提出清场要求的举动有可能为承租方带来经营方面的不稳定，考虑到原告之后向被告的致函中已纠正了这一错误且被告实际并未按要求退场，故可认为出租方此行为属履约瑕疵而非重大过错，根据法律规定当被告受此瑕疵行为影响后可要求适当减免租金，至于其要求赔偿损失的反诉，本院认为，被告在租期内是否同意提前退场、是否配合进行资产评估、是否终止经营活动皆取决于自身意愿，即使被告确实为获得补偿而通过停产停业的方式进行谈判最终导致利益受损，亦属于企业决策失误而不能归咎于他人，况被告未提供确切证据证实出租方有干扰或强迫其停产停业的违约行为，更无证据表明出租方曾作出必须对被告进行经济补偿的承诺，故即使被告的损失客观存在，亦无法证明该损失与出租方之间存在因果关系，仅凭双方在租赁期间曾就场地收回的补偿问题进行谈判即要求出租方为被告的停产停业利润、员工的劳务与遣散、设备拆卸费用等一系列损失进行赔偿的请求缺乏法律依据，被告为此拒付全部租金的理由不足，其认为出租方在2012年后已作出免收租金意思表示的主张与查明的事实不符——证人以个人名义免除公司债务有越权之嫌，且从证人出具的笔据内容分析，免收租金显然是建立在租赁关系提前解除，场地得以及时收回的前提下。根据上述观点，对被告的反诉诉请不予支持，对原告要求被告支付欠租的诉请予以支持，被告既不否认欠付电费的事实，则此费用同样应由其支付。但考虑到原告的瑕疵履约行为，为利益平衡与便于结算之故，本院对租金的收费标准予以酌减、对租金与电费的利息诉请不再支持、场地恢复原状的义务或支付相应费用的替代行为不再由被告履行而改由原告自负；三、租期届满后，被告不具有占据租赁场地的正当理由，而原告既享有出租方的权利，则被告理应将场地向其返还而不论该场地是否属于原告，况现并无案外人对该场地的产权及出租提出异议，故本案无须再对场地权属进行查明。被告拒绝清退返还场地的行为缺乏法律依据，故不论其经营是否正常理应按合同约定的租金标准全额支付场地占用费，但占用费利息无法律及合同依据，本院不予支持。同时，承租方对租赁场地固定装潢装饰工程的投入应与租期长度相匹配，租期自然终止后，此类装潢装饰已获得充分利用，在原告的过错程度已经确认的情形下，不应再由其作出赔偿；尚具利用价值的可移动物品应由被告自行迁出而无须赔偿。另，为结清费用避免讼累，租期终止后的押金返还由本院一并判明。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海鑫湖汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内连同其可移动物品迁出上海市大渡河路XXX号并将场地交还原告上海建五实业有限公司；二、被告上海鑫湖汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海建五实业有限公司支付2012年1月1日起至2014年12月31日止的租金(按每年人民币15万元计)；三、被告上海鑫湖汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海建五实业有限公司支付2015年1月1日起至实际履行本判决第一项之日止的场地使用费(按每年人民币20万元计)；四、被告上海鑫湖汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海建五实业有限公司支付2013年12月至2014年12月的电费人民币60023.84元；五、原告上海建五实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海鑫湖汽车修理有限公司返还押金人民币3万元；六、对原告上海建五实业有限公司的其余诉请不予支持；七、对反诉原告上海鑫湖汽车修理有限公司的反诉诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案恢复原状评估费人民币20000元，由原告负担。本案装潢装饰评估费人民币97500元，由反诉原告负担。本案物品评估费人民币46000元，由反诉原告负担。本案受理费人民币10400元，减半收取，计人民币5200元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币48899元，减半收取，计人民币24449.50元，由反诉原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹彬二〇一六年九月十四日书记员  蒋平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。