西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第06786号原告：鲍群。委托代理人：董卫华，陕西至正律师事务所律师。委托代理人：姬延峰，陕西至正律师事务所律师。被告：西安御洋房地产开发有限公司。法定代表人：李晋，系该公司执行董事。委托代理人：范大浪，陕西三英律师事务所律师。委托代理人：孙彪，陕西三英律师事务所律师。原告鲍群与被告西安御洋房地产开发有限公司（下称御洋房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲍群之委托代理人董卫华、姬延峰，被告御洋房地产公司之委托代理人范大浪、孙彪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鲍群诉称，2014年3月23日，原、被告双方签订《“联盟新城”商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区电子城街道雁环路以南（电子正街西50米）联盟新城小区第X幢X单元X层X号房屋一套，建筑面积59.38㎡，总房款192366元，第X幢X单元X层X号房屋一套，建筑面积84.58㎡，总房款270656元。合计463022元，被告应于2014年4月30日前将符合交房条件的房屋交付原告使用，否则承担已付房款日万分之一的违约金。同时合同约定该商品房水、电、天然气、暖气在交房日期内未达到使用条件，由出卖方（被告）承担达到使用条件前相应的物业服务费用。合同签订后，原告依约全额支付房款，被告虽于2014年3月25日将上述商品房交付给原告，但时至今日，房屋并未经勘察、设计、消防、环保等部门验收，也未进行项目竣工验收备案，根本不符合国家强制性法律规定的交房条件，属瑕疵交房的违约行为，故被告应当承担自约定交房日2014年4月30日起至实际竣工验收备案日止，以463022元为基础，日万分之一的逾期交房违约金，现暂计算至2015年7月31日为21160.11元。现原告诉至法院，请求：1、判令被告交付符合国家法定交房条件（提供《竣工验收备案表》和勘察、设计、环保、消防、人防等相关部门的合格验收文件）的位于西安市雁塔区电子城街道雁环路以南（电子正街西50米）联盟新城小区第X幢X单元X层X号和X号房屋；2、判令被告承担逾期交房违约金21160.11元；3、判令被告承担原告自2014年3月25日至2015年7月31日（暂定）的物业费4387.5元;4、判令被告向原告交付房屋的天然气气卡和安装预付费磁卡电表；5、本案诉讼费由被告承担。被告御洋房地产公司辩称，对于原、被告签订合同无异议，并已经交房。本次集团诉讼的25户中，发放气卡的有12户，现在有11户已经发放完毕，除韩哲士以外的其他业主均已领取。交房的时期基本一致，也有不同时期的，被告认为超过60日迟延交房，需要支付违约金的有共有六户，被告也已经给该六户业主支付了违约金，其中业主姬克伟的违约金已经以转账的方式支付了。还有部分业主的迟延时间没有超过60天，故不能算违约。有的是业主迟延交了房屋首付款，所以被告只能在交付首付款后交房，故不应算被告违约。本次集团诉讼中二十四户房屋的验收时间都是在2014年4月26日验收合格的，只有业主邹钰琳的房屋是2013年11月28日验收合格的。综上所述原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告方的诉讼请求。经审理查明，2014年3月23日，原、被告双方签订《“联盟新城”商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区电子城街道雁环路以南（电子正街西50米）联盟新城小区第X幢X单元X层X号房屋一套，建筑面积59.38㎡，总房款192366元，第X幢X单元X层X号房屋一套，建筑面积84.58㎡，总房款270656元。合计463022元，被告应于2014年4月30日前将符合交房条件的房屋交付原告使用，否则承担已付房款日万分之一的违约金。同时合同约定该商品房水、电、天然气、暖气在交房日期内未达到使用条件，由出卖方（被告）承担达到使用条件前相应的物业服务费用。合同签订后，原告依约全额支付房款，被告于2014年3月25日将上述商品房交付给原告。后原告认为被告所开发并出售之商品房屋并未经勘察、设计、消防、环保等部门验收，也未进行项目竣工验收备案，根本不符合国家强制性法律规定的交房条件，属瑕疵交房的违约行为，遂与被告进行交涉，被告则认为所交付房屋经过竣工验收合格，对交付房屋已根据各业主的各自情况分别予以处理完毕。故不同意原告诉讼请求。审理中，被告提供建设工程竣工验收报告认为其公司所交付房屋已经竣工验收合格。原告认为被告提供的建设工程竣工验收报告仅系被告向相关部门进行竣工验收的申报材料，并非竣工验收备案表。被告则辩称，被告确实现无竣工验收备案表，但双方合同第八条约定被告应将“经验收合格”商品房交付原告。而且双方《商品房买卖合同》补充协议第五条约定：《商品房买卖合同》第八条中验收合格指经本项目设计、施工、建设、监理单位验收合格。现被告有2014年2月26日项目设计、施工、建设、监理单位验收合格结论，原告所述竣工验收备案表仅为行业管理规定，属管理监督范畴，不影响验收合格结论。另查明，本次集团诉讼25户原告中，部分原告请求发放天然气卡和电卡，至今只有韩哲士一户经通知后未领取天然气卡与电卡，其他业主均已领取，但韩哲士对所购房屋没有装修，亦未在此居住。同时，被告承认在房屋交付时供暖设施未能安装到位，至今未能实现供暖。另外，原告承认被告对六户超过60日实际交房的业主进行了折抵物业费等处理，并称本次集团诉讼业主请求之违约金系被告在法律意义上逾期交房之违约金。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《中国建设银行个人贷款支付凭证》、购房收据、物业费缴费单据、立丰物业住房交验表、住宅工程质量分户验收表（户内）、建设工程竣工验收报告、《联盟新城业主入伙会签单》、确认单、本案谈话笔录及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订《“联盟新城”商品房买卖合同》，双方意思表示真实，为有效合同，双方均应按约履行。在合同的具体履行中，原告依约支付购房款，被告亦于2014年3月25日将商品房实际交付给原告（合同约定交房时间为2014年4月30日前，因合同约定不超过60日不承担违约责任，超过60日交付之六户业主，被告已自行处理违约，原告对此亦未提出异议）。双方的主要争议在于被告交付的商品房是否符合合同的要求，即被告仅有勘察、设计、施工、建设、监理单位验收合格结论，尚未取得竣工验收备案表，而原告已经收房入住，此情况能否视为交付房屋合格。对此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付条件为“经验收合格”，并未将提供竣工验收备案表列入条款，作为交房的条件。依照双方合同的约定和合同意思自治原则，被告有勘察、设计、施工、建设、监理单位验收合格结论，应视为合格。而且原告方在收房时亦未对此提出异议，依法视为认可被告所交付房屋符合合同要求。原告现要求判令被告交付符合国家法定交房条件（提供《竣工验收备案表》和勘察、设计、环保、消防、人防等相关部门的合格验收文件）的房屋，因被告已按合同约定交付房屋，故原告此项请求，依法不予支持。至于原告请求中包含之要求被告提供《竣工验收备案表》和勘察、设计、环保、消防、人防等相关部门的合格验收文件，因勘察、设计、环保、消防、人防等相关部门的合格验收文件系竣工验收备案所要求的文件，故实为要求被告提供《竣工验收备案表》。因提供《竣工验收备案表》虽非合同约定义务，但依据我国有关法规规定，被告有义务积极完成竣工备案。被告有违反国家有关建设工程质量管理规定行为或不积极完成备案，应按相关规定予以处罚。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条、第九条规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。第十二条规定，备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。故被告向原告所交付房屋是否存在有违反国家有关建设工程质量管理规定行为（被告已提供勘察、设计、施工、建设、监理单位验收合格结论），应由备案机关审查后，根据审查结论再认定处理或由原告提起损失赔偿。被告按照合同约定要求与时间交房，也未因交房造成原告相关损失，故原告要求被告承担逾期交房违约金21160.11元，本院依法不予支持。至于原告要求被告承担原告自2014年3月25日至2015年7月31日（暂定）的物业费4387.5元，因被告未能在房屋交付时供暖设施安装到位，至今未能实现供暖。依据双方《商品房买卖合同》第十四条之约定，被告应承担达到使用条件前相应的物业服务费用，结合双方的约定项目及合理性，由被告赔偿二分之一的物业费用为妥。故原告此项请求，根据合同约定，依法予以相应支持。原告要求被告向原告交付该房屋的天然气气卡和安装预付费磁卡电表，因本院查明被告已交付或者已通知业主领取（未及时领取部分亦有业主原因），故此项请求因已履行而无须支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安御洋房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告鲍群2015年7月31日前之物业费2193.75元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费438元，由原告承担338元，被告承担100元。原告已垫付，本判决书生效后被告直接给付原告100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  王继红人民陪审员  杨 娜二〇一六年九月六日书 记 员  高彩娥