上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初20922号原告：钱幼华，女，1946年8月30日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：余骥(系钱幼华的儿子)，住上海市欧阳路。委托诉讼代理人：刘小统，北京长安(上海)律师事务所律师。被告：毛广安，男，1974年6月12日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：荀大鹏，上海明庭律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行徐汇支行，住所地上海市。负责人：刘冰岩，行长。委托代理人：宋黎，工作人员。原告钱幼华与被告毛广安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案，依法适用简易程序，根据原告申请，本院依法追加上海浦东发展银行徐汇支行为本案第三人，分别于2016年8月1日，2016年8月10日公开开庭进行审理。钱幼华的委托诉讼代理人刘小统、余骥，毛广安的委托诉讼代理人荀大鹏到庭参加诉讼。上海浦东发展银行徐汇支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。钱幼华向本院提出诉讼请求：1.判令毛广安继续履行钱幼华与毛广安于2016年1月3日签署的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及补充协议；2.判令毛广安于钱幼华向其支付房价款同时向上海浦东发展银行徐汇支行清偿或支付抵押贷款本息和相关费用，要求上海浦东发展银行徐汇支行向法院提供毛广安提前还贷所需支付的还款总额，钱幼华将第三期房款355万元存入法院指定账户，毛广安将上海浦东发展银行徐汇支行确定提前还款数额与355万元差额存入法院指定账户，或钱幼华代毛广安支付差额部分，再由钱幼华在后续房价款中扣除；3.判令毛广安、上海浦东发展银行徐汇支行配合办理系争房屋抵押登记注销手续；4.判令毛广安将系争房屋产权过户至钱幼华名下，并办理约定过户手续交接手续；5.判令毛广安承担违约责任并向钱幼华支付违约金150万元，赔偿金3.75万元；6.诉讼费被告承担。诉讼过程中，钱幼华增加诉讼请求：要求确认毛广安于2016年5月28日出具的《告知函》中解除上海市房地产买卖合同的行为无效。事实和理由：钱幼华与毛广安于2016年1月3日签署《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)(以下称“买卖合同”)及《协议书》，约定，毛广安向钱幼华出售位于上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款为750万元。买卖合同签署后，钱幼华于2016年1月6日前向毛广安支付房款计225万元。钱幼华于2016年2月1日与招商银行股份有限公司上海南西支行签署《个人购房借款及担保合同》，抵押借款150万元。2016年3月31日，钱幼华、毛广安及其代理人王某某、中介上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)代理人黄某共同在上海市徐汇区房地产交易中心税务部门办理房产税认定和限购审核手续时，系争房屋项下设定抵押权未注销，毛广安未清偿系争房屋上的银行贷款。当天，钱幼华提出5月初共同去银行办理钱幼华支付房价款给毛广安、毛广安偿还房产抵押贷款的手续，毛广安以约不到还贷银行及出国为由要求推迟钱幼华支付及毛广安还贷办理时间，后双方口头约定，2016年6月8日三方共同前往银行办理抵押权涤除手续。钱幼华在2016年5月13日具有支付第三期房价款355万元的能力，但2015年5月，钱幼华、中介公司连续给毛广安及其代理人打电话，均不接电话，发微信也不回。2016年5月29日，钱幼华收到毛广安寄来解除买卖合同并承担违约责任的《告知函》。至2016年6月2日，系争房屋仍有上海浦东发展银行股份有限公司徐家汇支行抵押权登记。钱幼华认为，毛广安未按约办理涤除抵押权的义务、违反诚实信用原则、单方面解除合同的行为构成违约。为此诉至本院，请求支持钱幼华的全部诉请。钱幼华现以现金形式支付剩余房款，不再采取银行贷款形式支付部分房款。毛广安辩称：不同意钱幼华的全部诉请。毛广安不存在违约，根据买卖合同补充条款一第五条的约定，钱幼华逾期付款超过10日，毛广安有权行使解除权，原、被告间买卖合同于2016年5月29日解除，该解除合同告知函合法有效。钱幼华诉请是矛盾的，违约金150万元是根据合同约定的解除合同违约责任，这是认可了解除的效力，只是要求违约金的赔偿。上海浦东发展银行徐汇支行述称，毛广安于2013年7月23日向我行申请个人长期一手房购房贷款，我行于2013年7月31日发放贷款金额为406万元，截止2016年8月11日，借款余额为386.931245万元，该笔贷款利率为基准利率下浮15%。无论原、被告那方胜诉，希望法院保护我行债权。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为毛广安。2016年1月4日，毛广安(卖售方、甲方)与钱幼华(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍(房地产职业经纪人：刘某)，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积128.08平方米；房地产转让价款计人民币750万元；该合同第六条同时约定，甲乙双方确认，在2016年7月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同补充条款(一)第5条违约责任同时约定，⑴甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方应在接到通知之日起三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；⑵乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20％的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。该合同附件三付款协议同时约定，一、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款计225万元，1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，2、乙方应于签订合同并申请办理公证手续后，于2016年1月6日当日内直接支付甲方部分首期房价款175万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款150万元，乙方通过如下方式支付申请贷款，乙方应于签订本合同后10日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放宽期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第三期房价款计人民币355万元整。于2016年5月15日之前，乙方应直接支付甲方全额第三期房价款。四、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计人民币20万元整。…六、账户约定：乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至甲方境内有效账户，具体账号甲乙双方自行协商。当天，双方签订协议书，约定，1、在双方已签订的上海市房地产买卖合同中约定的房价款为750万元，现乙方(系钱幼华)所需支付的房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方(系毛广安)，2、甲方提供该房地产原始购进时完整的上海市房地产买卖合同或类似合同原件、购房发票、契税单原件，并于申报税费当日提供，若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担，该房屋至2016年6月10日系其家庭上海市生活满二年唯一住房，甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有税款、交易手续等相关费用均由乙方承担，本协议第1条所述价格750万元为甲方出售该房地产净到手价格；3、若上海市房地产买卖合同的合同价750万元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机关核定价征税，多出的税费由乙方承担。合同、协议书签订后，2016年1月4日，双方共同办理了审税手续，税务机关出具的告知书载明，房产税认定和限购审核以当前时段个人原有住房查询结果为准，该查询结果有效期为3个月。2016年1月6日，毛广安分别出具收到钱幼华支付毛广安定金50万元及部分房价款175万元的收款收据给钱幼华。2016年2月1日，钱幼华及案外人余骥、宣某某与招商银行股份有限公司上海南西支行签订《个人购房借款及担保合同》。2016年3月31日，双方再次共同办理了审税手续，双方共同出具情况说明，内容为，“因下家房屋刚刚出售，现上下家协商同意撤销重新审税”。当天，毛广安向上海浦东发展银行申请个人贷款前提归还，2016年4月15日，银行内部审核同意在2016年6月6日全额结清。2016年6月2日,系争房屋上仍设有抵押权，抵押权人为上海浦东发展银行徐汇支行(即第三人)。2016年5月28日，毛广安向钱幼华发《告知函》，按照买卖合同附件三付款协议及补充条款(一)第5条约定，通知钱幼华解除双方通过上海德佑房地产经纪有限公司居间于2016年1月3日网签的上海市房地产买卖合同并追究违约责任。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有上海市房地产买卖合同及协议书、告知书、房屋状况查询收件收据、个人购房借款合同、房地产抵押状况信息、告知函、解约告知函、还贷申请表、房地产登记簿及原告户籍基本信息、审税时的情况说明等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。原告出示的微信记录、同意书、资金证明，经质证，被告表示，真实性不予认可，本院认为，微信记录系案外人间联系，均匿名，而同意书系案外人与本案原告的诉讼代理人出具，资金证明部分系案外人账户，由于原告未进一步提供上述材料与本案有关联性的相关证据，故本案对上述材料不予认定。原告方证人黄某到庭作证，拟证明，原、被告及中介公司在2016年3月31日到交易中心进行审税时，双方口头约定第二期房款原定于2016年5月15日支付，变更为2016年6月8日，并陈述系争房屋的实际产权人为王某某，一直与王某某联系出售事宜，2016年5月中下旬联系不到王某某，2016年6月2日王某某表示不管此事；经质证，被告表示，证人证词不予认可，认为是虚假陈述，没有证据证明2016年6月8日达成口头协议，黄某不具备居间人资质；本院认为，系争房屋的买卖合同上载明的居间人不是证人，证人证词无相关书证予以佐证，故本案不予认定。原告方证人宣某某到庭作证，拟证明，证人为原告儿媳妇，双方口头约定第二笔房款在2016年6月8日如一起还贷款时支付，且到2016年6月10日系争房屋正满二年，但一直联系不到被告，之后收到解除合同函；经质证，被告表示，证人证词不予认可，存在虚假陈述，也没有达成过6月8日口头协议的证据；本院认为，证人与原告有利害关系，且无相关证据予以佐证，故本案不予认定。本案审理过程中，被告表示，1、有王某某这个人，2、被告没有授权王某某代替被告与原告协商过原告可以延期付款事宜。庭审后，被告提供上海浦东发展银行徐汇支行于2016年8月30日出具的关于毛广安向浦发银行徐汇支行申请提前还清上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室住房贷款的经过，内容为，1、2016年1月9日，我行经办工作人员陈某某接到毛广安电话，毛广安电话中表达了其打算提前还清上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室住房贷款的意愿，并称其根据资金周转情况预计在2016年4月或5月进行提前还清贷款的操作；2、2016年3月24日，我行经办工作人员陈某某收到毛广安的短信，预约办理贷款提前还清书面申请手续；3、2016年3月31日，毛广安向我行提出提前还清上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室住房贷款的书面申请，并与经办工作人员陈某某提出其资金周转未能立即结清该笔支付贷款，并希望于2016年6月6日进行贷款资金的划扣；4、2016年6月4日，我行经办工作人员陈某某接到毛广安电话，毛广安电话称其资金周转上有困难，将不能于2016年6月6日前将资金转入贷款还款卡从而进行贷款资金提前还清的扣划；原告书面质证，认为，该材料已超过举证期限，所述内容不具有真实性，所述行为发生至今时隔近九个月，被告与第三人可以将电话时间、发短信的时间记述如此准确，难以置信；第三人经书面质证，表示，该材料根据经办人与毛广安间电话通信单、微信记录整理而成，系第三人盖章，真实性无异议。原告提供一组黄某的名片(系上海链家房地产经纪有限公司)、2016年5月1日德佑房地产经纪有限公司深圳分公司与黄某间劳动合同，被告、第三人均未发表书面意见。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系签约方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据买卖合同的约定，原告向被告支付部分首付款175万元，被告应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，被告自行补足)，被告须于签订本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短期限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记注销手续，现被告未按上述约定如期办理系争房屋抵押权涤除义务，被告的行为构成违约。2016年3月31日，原、被告双方再次办理审税事宜，原告提出，2016年3月31日双方口头约定在2016年6月8日共同到银行办理由钱幼华支付房价款给毛广安、毛广安偿还房产抵押贷款以涤除抵押权的事宜，虽然被告对原告该陈述意见不予认可，但2016年3月31日，被告向第三人申请提前偿还银行贷款，并向银行提出于2016年6月6日进行贷款资金的划扣，可以认定，原告提出一个新的履行期限即宽限期，要求被告在宽限期内履行相应涤除抵押权的义务。现被告在原告给予被告履行宽限期内，未履行自己先应履行的涤除抵押权的义务，而于2016年5月28日以原告未于2016年5月15日支付房款355万元为由向原告发出解除合同告知函并主张违约责任，有违诚信，故原告要求确认毛广安于2016年5月28日出具的《告知函》中解除上海市房地产买卖合同的行为无效、毛广安继续履行钱幼华与毛广安于2016年1月3日签署的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及补充协议、毛广安于钱幼华向其支付房价款同时向上海浦东发展银行徐汇支行清偿抵押贷款本息、毛广安、上海浦东发展银行徐汇支行配合办理系争房屋抵押登记注销手续及毛广安将系争房屋产权过户至钱幼华名下，并办理约定过户手续交接手续之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但原告钱幼华应向被告毛广安支付扣除尾款后的剩余房款505万元，具体由本院依法判处。原告要求被告按解除合同约定的违约责任支付违约金，缺乏依据，本院不予支持,但原告要求被告支付十个工作日的赔偿金37,500元，本院予以支持。第三人经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、毛广安于2016年5月28日发出解除上海市房地产买卖合同告知函的行为无效；二、钱幼华与毛广安签订的上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)继续履行(钱幼华于本判决生效之日起十五日内向毛广安支付购房款5,050,000元)；三、自本判决生效之日起十五日内，毛广安清偿上海浦东发展银行徐汇支行借款本息(暂至2016年8月11日借据余额为3,869,312.45元，以具体实际结算日本息数额为准)；四、自本判决第三项清偿后三日内，毛广安、上海浦东发展银行徐汇支行共同涤除上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押物权；五、自本判决第四项抵押物权涤除后三日内，钱幼华与毛广安依法向房地产交易中心办理交易过户申请手续，将上海市徐汇区上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人转移登记为钱幼华，所涉相关费用按国家、本市的有关规定及双方间买卖合同约定承担；六、毛广安于本判决生效之日起十五日内向钱幼华支付赔偿金37,500元；七、驳回钱幼华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费元，减半收取计23,706元，保全费5,000元，计28,706元，由原告方的8,463.70元，被告负担20,242.30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一六年九月二十三日书记员  邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。