安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖16民终1302号上诉人（原审被告)：亳州嘉瑞置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区文帝西路133号。法定代表人：杨玉英，总经理。委托代理人：张永胜，安徽香樟律师事务所律师。委托代理人：张洪亮，安徽香樟律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：赵才英，女，1982年4月25日出生，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：李大为，安徽王善利律师事务所律师。上诉人亳州嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞置业公司）因与被上诉人赵才英商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2016）皖1602民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉瑞置业公司的委托代理人张洪亮、被上诉人赵才英的委托代理人李大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉瑞置业公司上诉请求：撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2016）皖1602民初153号民事判决，依法改判驳回诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审认定嘉瑞置业公司没有将验收合格的房屋交付给赵才英与事实不符。赵才英购买的嘉瑞置业公司开发的房屋位于金海苑南区S2#楼，该幢楼已于2012年11月3日经有关单位进行了竣工验收，且经验收合格。现嘉瑞置业公司已按合同约定的时间交付了房屋。本案已过诉讼时效。合同约定的履行期限届满之日为2012年5月31日，诉讼时效至2014年6月1日届满，而赵才英于2016年1月6日才提起诉讼，本案已过诉讼时效。赵才英辩称：嘉瑞置业公司交付房屋时该房屋未经验收合格，一审时，嘉瑞置业公司也未提供任何房屋验收合格的证据。合同约定的交付条件一是按约定日期交付，二是交付的房屋需验收合格。本案未超过诉讼时效，被上诉人赵才英要求嘉瑞置业公司按照商品房销售合同第八条约定每日支付已付房款的的万分之一的违约金，并非每逾期一日产生一个单独的违约债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房期限的次日至实际交付之日止的违约金是一个整体债权，故被上诉人要求上诉人支付违约金并未超过诉讼时效，且赵才英从未间断过向嘉瑞置业公司催讨交付房屋。嘉瑞置业公司在一审期间亦未提出诉讼时效抗辩。综上，请求驳回上诉、维持原判。赵才英向一审法院起诉请求：1、嘉瑞置业公司支付自2012年6月1日起至2015年12月1日的违约金40382元；以后的违约金计算至实际履行合同止。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月16日，原告赵才英与被告嘉瑞置业公司签订商品房买卖合同，原告赵才英购买被告嘉瑞置业公司开发建设的金海苑南区第S2幢3单元301房屋一套，建筑面积94.97平方米，总价款320495元。原告赵才英于2011年5月5日支付房屋首付款130495元，办理银行贷款19万元。该合同第八条对交房期限进行了约定：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告嘉瑞置业公司虽于2012年11月23日将该房屋交付原告赵才英，但其在法庭辩论终结前亦未能提供该房屋已经验收合格的相关材料。一审法院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告赵才英与被告嘉瑞置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，原告赵才英已按照合同约定支付购房款，被告嘉瑞置业公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涉案房屋买卖合同约定被告嘉瑞置业公司应当将在2012年5月31日将经验收合格后的房屋交付原告赵才英，虽被告嘉瑞置业公司于2012年11月23日将该房屋交付原告赵才英，但其在法庭辩论终结前亦未能提供该房屋已经验收合格的相关材料，故其应承担违约责任。原、被告在合同中约定被告嘉瑞置业公司应当于2012年5月31日前交付房屋给原告赵才英使用，故违约金应自2012年6月1日起算，但因双方签订的《商品房买卖合同》已对交付商品房的违约金计算方法已作约定，故原告赵才英要求被告嘉瑞置业公司按已付房款的日万分之一支付违约金的诉讼请求，予以支持。因其未举证出相关证据予以证明，故对被告亳州嘉瑞置业有限公司关于其交付涉案房屋时已符合合同约定条件的抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，原审判决：被告亳州嘉瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告赵才英违约金40382元（自2012年6月1日起至2015年12月1日止按购房款总额320495元的日万分之一计算违约金）；以后违约金自2015年12月2日起仍按上述方式计算至涉诉房屋验收合格之日止。本案受理费810元，减半收取405元，由被告亳州嘉瑞置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：嘉瑞置业公司提供工程竣工验收备案表，证明涉案房屋于2012年11月3日经综合验收合格。赵才英认为没有城建档案管理机构及建筑工程质量监督站等部门的印章，不符合综合验收条件。本院认为虽然该工程经公安消防、规划、环保等部门加盖印章，但并未注明验收时间，且城建档案管理部门、亳州市建筑工程质量监督站并未加盖印章，故应确认本案争议房屋并未验收合格。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、嘉瑞置业公司是否将验收合格的房屋按约交付给赵才英；2、本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，嘉瑞置业公司与赵才英约定2012年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案中，嘉瑞置业公司虽提供了验收备案表及竣工验收报告，但因该报告中承建档案管理机构、亳州市建筑工程质量监督站并未加盖印章，故应确认本案争议房屋未验收合格。嘉瑞置业公司未按照合同约定日期交付经验收合格的商品房，应为违约，且一审法庭辩论终结前及二审中均未提供完整的《工程竣工验收报告》，故其应按照合同约定承担逾期交房的违约金。关于焦点二，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。嘉瑞置业公司在一审时未提出本案超过诉讼时效，二审时亦未提出新的证据证明赵才英的请求权已过诉讼时效期间，故对嘉瑞置业公司提出的本案已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，嘉瑞置业公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由亳州嘉瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 斌审 判 员  张贝贝代理审判员  郜志鹏二〇一六年九月二十八日书 记 员  李 迪