浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0226民初3053号原告：华春峰，男，1972年2月6日出生，汉族，农民。被告：金千军，男，1979年2月2日，汉族，农民。被告：孔伊妃，女，1979年2月14日出生，汉族，农民。被告：金建国，男，1955年2月24日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：金千军，男，1979年2月2日，汉族，农民。被告：赵冬女，女，1955年12月29日出生，汉族，农民。原告华春峰与被告金千军、孔伊妃、金建国、赵冬女为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法由代理审判员严慧慧适用简易程序独任审判。本案于2016年6月24日第一次公开开庭进行了审理。原告华春峰，被告金千军、孔伊妃、赵冬女到庭参加诉讼。被告金建国经本院合法传唤无正当理由未到庭。后本案于2016年8月15日第二次公开开庭进行了审理。原告华春峰，被告金千军、孔伊妃、赵冬女，被告金建国的委托诉讼代理人金千军到庭参加诉讼。审理过程中，双方申请庭外和解30日。本案现已审理终结。原告华春峰起诉称，四被告系家庭成员。2011年5月11日，原告与四被告签订《卖屋绝契》一份，约定将自建的坐落于宁海县桃源街道大岙路2幢2号房屋的5至7层出卖给原告，房屋价款共计1500000元。原告在《卖屋绝契》签订日已向被告付清全部购房款。现因被告出卖的房屋所涉宅基地属于农村集体土地使用权性质，原告与被告并不是同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖合同应认定无效。故原告诉至法院，要求判令：1.确认原告与四被告于2011年5月11日签订的坐落于宁海县桃源街道大岙路2幢2号房屋5至7层的卖屋绝契无效；2.四被告返还原告已支付的购房款共1500000元，并赔偿经济损失（以1500000元为基数，自2011年5月12日起按年利率6%计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。原告华春峰为证明上述事实，在本案审理过程中举证如下：①《卖屋绝契》一份，拟证明2011年5月11日，原、被告双方约定将被告自建的坐落于桃源街道大岙路2幢2号房屋的5至7层作价1500000元出卖给原告，原告已付清购房款的事实。②中国民生银行储蓄存款凭条二份、2010年12月27日借条复印件一份，拟证明原告已支付1500000元购房款的事实。被告金千军、孔伊妃、金建国、赵冬女答辩称，此前被告金千军赌博输了300000元，该笔款项转为借款并向原告出具了借条。为了还这300000元又向原告借款1200000元，原告汇款给被告金千军后，被告金千军当即将300000元还给原告，再扣除利息30000元和84000元等费用。借款说好两个月内归还，如不能归还就将桃源街道大岙路2幢2号房屋5至7层出卖给原告，双方之间并没有房屋买卖合同关系，只是办理了借款的抵押。现被告无法归还借款，房屋已经抵押给原告，原告也叫了人来居住。被告孔伊妃、金建国、赵冬女认为合同相对方是被告金千军，因为原告要求家庭成员签字才肯借钱，所以才在《卖屋绝契》上签字。涉案房屋是按户建造，四被告均有份，但没有办理审批手续。被告金千军、孔伊妃、金建国、赵冬女未提供证据。原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：1.原告提供的证据①，四被告认可签字是真实的，但认为没有收到原告交付的购房款1500000元。本院经审查，对该组证据的真实性予以认定。2.原告提供的证据②，被告金千军对汇款单没有异议，认为曾出具过300000元的借条但是否是本案借条不清楚；被告孔伊妃、金建国、赵冬女认为没有在借条上签字，也没有见过汇款单。本院经审查，对原告分二次汇款给被告金千军666000和500000元的事实予以认定，对被告金千军曾于卖屋绝契签订前向原告出具借条300000元的事实予以认定。经审理，本院认定事实如下：四被告系桃源街道下金村村民。2011年5月11日，原告与四被告签订《卖屋绝契》一份，载明将坐落于桃源街道大岙路2幢2号二间房屋的5-7层出售给原告，“房地产成交价壹佰伍拾万，即日卖房已收到买方所支付的全部房款，房款已全部支付结清”。落款处买方为原告，立契人（卖方）为被告金千军、配偶为被告孔伊妃、家庭成员为金建国、赵冬女（赵东女）。同日，原告通过银行汇款方式汇款给被告金千军666000元、500000元。本院认为，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制，原告与被告并非同一集体经济组织成员，故涉案《卖屋绝契》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。四被告抗辩原告已经派人居住房屋故应认定《卖屋绝契》有效，理由不充分，本院不予采纳。合同无效后，应当返还购房款并赔偿损失。本案中，关于房屋买卖合同相对方问题，原告陈述卖方是四被告；四被告陈述卖方为被告金千军，并陈述其在《卖屋绝契》上签字是为了向原告借款并用房屋作抵押，但对此未提供证据予以证明，故本院认定合同相对方为原告与四被告。关于原告是否支付购房款以及购房款数额问题，原告陈述2010年12月27日被告向其借款的300000元转化为购房款，签订《卖屋绝契》时通过银行汇款支付了666000元、500000元并现金支付剩余款项，共计购房款1500000元；四被告陈述签订《卖屋绝契》是为了向原告借款1200000元并用房屋作抵押，收到银行汇款后当即取出现金300000元归还原告，并扣除了利息30000元和84000元，实际并未收到1500000元。本院认为，被告金千军虽否认原告提供的2010年12月27日的借条复印件，但其陈述曾向原告出具过300000元借条，且在2011年5月11日原告汇款给被告金千军1166000元，《卖屋绝契》也载明“房地产成交价壹佰伍拾万，即日卖房已收到买方所支付的全部房款，房款已全部支付结清”，故本院认定原告已支付购房款金额为1500000元。四被告抗辩未收到购房款以及已经返还了部分款项，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。关于原告因合同无效产生的损失如何计算问题，原告主张的损失按照一年期以上的银行贷款利率即6%计算利息损失，本院调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，因双方对于合同的无效均存在过错，本院酌定原告对自2011年5月12日起至判决生效之日止的利息损失承担30%的责任，由四被告承担70%的责任，此后计算至款项付清之日止的利息损失由四被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告华春峰与被告金千军、孔伊妃、金建国、赵冬女于2011年5月11日签订的《卖屋绝契》无效；二、被告金千军、孔伊妃、金建国、赵冬女限于本判决生效后十五日内返还原告华春峰购房款1500000元，并赔偿损失（以1500000元为基数，自2011年5月12日至判决生效之日期间按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的银行利息的70%，此后按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）；二、驳回原告华春峰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费18300元，减半收取9150元，由被告金千军、孔伊妃、金建国、赵冬女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），帐号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。代理审判员  严慧慧二〇一六年九月二十日代书 记员  蒋 婷