新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院民 事 判 决 书（2016）兵0501民初281号原告：吴燕，女，1968年10月22日出生，满族，住博乐市。委托代理人：王建疆，新疆亚桥律师事务所律师。被告：博尔塔拉蒙古自治州宜居房地产开发有限公司。住所地：新疆博州八十六团。统一社会信用代码：9165270159284462811-1。法定代表人：齐国军，该公司总经理。委托代理人：赵剑平，新疆亚桥律师事务所律师。原告吴燕与被告博尔塔拉蒙古自治州宜居房地产开发有限公司（以下简称宜居公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月24日、9月26日公开开庭进行了审理。原告吴燕及委托代理人王建疆，被告宜居公司的委托代理人赵剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴燕向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告首付款262500元、手续费44435.33元；3、判决被告支付原告违约金100406.25元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告应于2013年10月30日前将商品房交付原告使用，同时双方还对违约责任进行了约定。后原告按约定履行了义务，被告却未按约定时间将房屋交付原告，故原告诉至法院。被告宜居公司辩称，首先，案外人ＸＸ辰将涉案房屋转给原告后，原、被告签订了《商品房买卖合同》，根据约定原告交付了30%的房款，剩余70%的房款需到银行贷款。原告虽系博乐小贷公司员工，但又不在博乐工作，加之原告在乌鲁木齐有房子，故中国银行无法给原告办理贷款；如原告能交60%的首付款，亦可办理，而原告无力交纳60%首付款；被告可以在别的银行给原告办理贷款，而原告认为贷款利率高，不同意办理。由于原告自身的原因，导致被告无法为原告办理贷款，故在原告未足额交纳房款的情况下，被告不可能将房屋交付原告。其次，根据原、被告于2015年12月14日签订的合同补充协议，已将付款方式更改为一次性付款，现原告未将余款付完，系违约在先，并应承担相应违约责任。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，希望法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年，案外人ＸＸ辰在被告处购买上观华府xx幢x号别墅，后由于ＸＸ辰无法办理银行贷款，便于2014年8月初将此房屋转让给原告。2014年8月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于八十六团上官华府xx幢x号别墅（建筑面积为172.663平方米），每平方米5053.2元，房屋总价款872500元。原告于签订合同当日需向原告支付30%房款262500元，剩余70%房款610000元办理银行贷款或公积金贷款。被告应当在2013年10月30日前将经验收合格，并符合合同约定的房屋交付原告使用。除合同规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下情况分别处理：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。同时双方还对其他权利、义务进行了约定。2014年8月11日，原告支付了房屋首付款262500元（包括ＸＸ辰支付的100000元）。原告和被告签订《商品房买卖合同》后，便开始到中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州博州分行（以下简称中行博州分行）办理贷款，因未办理成功，又用原告弟弟吴彦霆的名义办理，但因种种原因也无法办理。后原告到中行博州分行将贷款材料取回。2015年12月11日，原告给被告交纳了手续费（印花税、维修基金、契税、办证费、交易服务费、他项权证费、评估费）44435.33元。2015年12月14日，被告打印好《合同补充协议》一份并和原告签订，其中第三条第（3）项约定，若买受人提供的有关资料不符合银行或公积金管理机构的条件，则买受人应改变付款方式，更改为一次性付款，无任何优惠，必须在3个工作日内向出卖人付清余款。如果买受人未能如期将剩余本合同价款付清的，则视为买受人购买该房屋不能，本合同自行废止。出卖人可以将该房屋另行出售给他人，出卖人将买受人支付的违约金（该房屋总价款的20%）扣除后，将买受人支付的购房款的余款于5个工作日内一次性退还买受人。2016年9月21日，本院就本案原告所购房屋不能办理贷款的原因到中行博州分行进行调查取证，证实原告与被告曾因原告购房贷款事宜来过该行并提交了相关资料，中行博州分行陈述未能办理贷款的原因是，前期给在被告处购房的买受人办理贷款是批量办理，是期房，办理也快，原告办理贷款时仅原告一人，是现房，加之原告在博乐市恒汇投资咨询有限公司上班，工作不稳定，故不能向原告办理房屋贷款手续。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》一份、收据两份、贷款资料一套，被告提交的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收据、记账凭证、认购更名变更申请表、情况说明各一份，及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，原告吴燕与被告宜居公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，原告虽向银行提交了贷款申请手续，但因其客观的投资咨询公司员工身份导致申请未获批准，加之原告在中行博州分行办理贷款时再无他人一同办理，故原告对此并不存在过错。本案双方至今不能就剩余房款的交付达成一致意见，合同已无法继续履行，在这种情况下，原告请求解除与被告订立的《商品房买卖合同》，依法应予准许，被告应当退还原告支付的首付款和手续费。被告认为原告在乌鲁木齐有房，且原告并不在博乐工作，系原告自身原因造成贷款未获批准的辩称，因无证据证实，本院不予采信。商品房买卖的特点之一是标的额巨大，原告选择首付款与银行贷款相结合为付款方式，现贷款申请未获批准，其又无力付清余款，由于原告申请贷款未获批准并不是《合同补充协议》中约定的原告提供的有关资料不符合银行条件造成，故对被告关于本案付款方式已更改为一次性付款，原告未将剩余房款支付完，系违约在先，应承担违约责任的辩称，本院不予采信。原告未提供证据证明银行贷款未获批准的责任在被告，而被告未交付房屋亦是因原告未交纳全额房款，故原告按《商品房买卖合同》第九条的约定向被告主张2014年8月11日至2016年9月26日的违约金100406.25元与本案查明事实不符,本院不予支持。被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，自2014年8月11日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告吴燕与被告博尔塔拉蒙古自治州宜居房地产开发有限公司于2014年8月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告博尔塔拉蒙古自治州宜居房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告吴燕房屋首付款262500元、手续费44435.33元；三、被告博尔塔拉蒙古自治州宜居房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内以262500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付原告吴燕自2014年8月11日至本判决确定的给付之日止的利息；四、驳回原告吴燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7410，减半收取3705元，由被告博尔塔拉蒙古自治州宜居房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第五师中级人民法院。审判员  穆爱萍二〇一六年九月二十七日书记员  李文亮