北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初4348号原告（反诉被告）中国人民解放军61580部队，住所地北京市海淀区农大南路33号院。法定代表人白敬福，部队长。委托代理人孔令杰，北京市亿达律师事务所律师。委托代理人葛鹏，北京市亿达律师事务所律师。被告北京鑫耐浩呈装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区立水桥奥北中心4号楼3层1单元302。法定代表人祝琦，执行董事。被告（反诉原告）祝珂，女，1995年11月20日出生。二被告委托代理人顾倩，北京市睿乾律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军61580部队（以下简称61580部队）与被告（反诉原告）北京鑫耐浩呈装饰工程有限公司（以下简称鑫耐浩呈公司）、祝珂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）61580部队的委托代理人孔令杰、葛鹏与被告（反诉原告）鑫耐浩呈公司法定代表人祝琦、祝珂的委托代理人顾倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告61580部队诉称，北京市海淀区农大南路33号房屋为军队房地产，由原告管理使用。原告下属部门后勤部于2014年11月26日与被告就上述房屋签订《军队房地产租赁合同》，约定被告自2014年12月1日至2019年11月30日承租上述房屋用于商业；每年租金109500元，按年结算，于每年的前10日交付给原告；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用按照当地主管部门规定的价格进行计量计价，由被告承担；被告需向原告支付房地产租赁保证金5000元；租赁期内，被告若需装修等，必须征得原告的书面同意且费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告；被告不得将所承租的房地产转租，确需转租的，需经原告书面同意，签订转租合同并报军队房地产管理部门审核备案后实施；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，合同予以解除，原被告双方均不承担责任；合同经双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。《军队房地产租赁合同》签订后，被告占有使用了上述房屋，被告于2014年11月17日向原告付款27375元，于2014年12月10日付款82125元，被告交纳2014年12月1日至2015年11月30日期间的房屋租金共计109500元，原告向被告出具了资金往来结算票据。原告将上述《军队房地产租赁合同》送交具有相应审批权限的军队房地产管理部门进行审核批准，但是，适逢军队政策进行调整，中央军委责令军队停止一切有偿服务，上述《军队房地产租赁合同》未能获得上级部门的批准而未能生效。原告及时将军队政策调整及合同未能获得批准生效的情况告知了被告，并通知被告《军队房地产租赁合同》自2015年12月1日予以解除，多次要求被告于2015年12月1日腾退该房屋并结清相关费用，但被告至今拒绝腾退。诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》；二、判令被告将北京市海淀区农大南路33号房屋腾空并交还原告；三、判令被告按照每日300元的标准向原告支付自2015年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、判令被告按照每供暖季每建筑平方米42元的标准向原告支付2015年11月15日至2016年3月15日的供暖费；五、本案诉讼费由被告负担。被告鑫耐浩呈公司、祝珂辩称，不同意原告61580部队的诉讼请求。一、2014年双方签订《军队房地产租赁合同》租期为5年，2015年9月，原告没有任何理由即通知我要求收回房屋，并采取停水停电迫使我办理交接，其行为违反了合同约定。二、原告诉称中相互矛盾，诉讼请求要求解除合同，可见合同已成立并生效，双方已部分履行了合同义务；但原告提供的事实理由中又称合同未经上级机关批准而未生效，诉求相互矛盾，我不予认可。三、我方不认可应向对方支付房屋使用费和供暖费，理由是原告自通知我方后，即采取停水停电措施，未向我方提供符合租赁条件的房屋，未履行租赁合同，造成了我方实际经营损失。综上，不同意原告诉讼请求。同时，基于原告2015年9月即通知我收回房屋，并于2015年12月30日采取停水停电措施迫使我搬离的行为，我提出反诉：一、请求法院判令被反诉人赔偿我各项损失：装修费20万元、电费4000元、搬迁费22095.18元、经济损失费18万元、保证金及银行同期存款利息共计5015元，共计411110.18元；二、请求法院判令被反诉人支付违约金5000元；三、判令被反诉人承担全部诉讼费用。原告61580部队对被告鑫耐浩呈公司、祝珂的反诉辩称，请求驳回被告的全部反诉请求。一、涉案合同虽双方签订成立，但未经上级机构批准，未生效。在合同审批过程中，因涉及军队政策的重大变化，导致合同无法获批继续履行。原告基于合同约定向被告发出解除通知书，要求被告在2015年11月30日腾退，该终止通知自到达被告即生效。按照合同约定，出现军队政策重大变化导致合同不能履行时，双方互不承担责任。故被告的反诉没有事实依据。二、被告为涉案房屋的原有承租人，在本合同期内没有发生过装修事实，故不存在装修费的损失。经审理查明，位于北京市海淀区农大南路33号的房屋系61580部队军产，其中包括本案诉争的1号楼1层107号房屋。2014年11月26日，61580部队（出租方、甲方）与北京恭利润达商贸有限责任公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定甲方将北京市海淀区农大南路33号房屋（建筑面积75平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）602250元，年租金109500元。租金按年结算，乙方于每年的前10日内交付甲方，付款方式为一次性付清；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；自本合同签订后10日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金5000元；租赁期内，甲方负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；甲方乙方有违反合同约定行为的，对方有权解除合同，同时违约方应当向守约方支付5000元作为违约金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。上述合同落款由61580部队后勤部盖章，祝珂签字。上述《军队房地产租赁合同》签订后，因鑫耐浩呈公司的法定代表人祝琦系祝珂之父，故由鑫耐浩呈公司向61580部队交纳了2014年12月1日至2015年11月30日的租金，支付保证金5000元，并使用租赁房屋至今。因该《军队房地产租赁合同》未获得军队房地产管理部门审核批准，且根据《军队空余房地产租赁问题整改实施细则》的规定，2015年9月，61580部队通过逐户告知、在大门口张贴公告等方式通知租赁人：“根据上级要求及军队房地产租赁的相关规定，我部南大门西侧所有临街商铺将在2015年底前收回自用”，并要求各租赁人于2015年11月30日前腾退房屋。鑫耐浩呈公司、祝珂向61580部队表示因合同未到期，所以不能搬走。后61580部队停止向鑫耐浩呈公司和祝珂租赁的房屋供电至今，对于停电的开始时间，鑫耐浩呈公司和祝珂称是2015年12月31日早上开始，61580部队称是2016年1月初。本案审理中，鑫耐浩呈公司及祝珂对其作为被告主体无异议，并表示可实际承担责任。对于供暖费标准，61580部队提交了北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知，以证明供暖费用价格为每采暖季每建筑平方米42元。鑫耐浩呈公司及祝珂对于2015年至2016年供暖季61580部队的供暖情况予以认可，但称已在交纳租金时一并交纳了供暖费。鑫耐浩呈公司及祝珂提交了工程概预算书，以证明其对房屋进行了装修；提交了水表单，证明其此期间经营损失情况。上述事实，有双方当事人陈述、《军队房地产租赁合同》、房产证、资金往来结算票据、往来函件、军队文件、租金发票、装修合同、收据、经营流水明细等证据材料在案佐证。本院认为，双方提交的《军队房地产租赁合同》中承租方列为北京恭利润达商贸有限责任公司，但合同签订时系由祝珂签字，且鑫耐浩呈公司支付了租金，在本案审理中鑫耐浩呈公司及祝珂对其作为被告不持异议，并表示可实际承担责任，故本院认定合同的双方系61580部队与祝珂及鑫耐浩呈公司。61580部队与祝珂签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同自双方签字盖章时成立。双方约定了该合同的生效条件，即须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。双方上述约定符合法律规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。因双方签订的《军队房地产租赁合同》未获得军队房地产管理部门审核批准，故双方所签订的《军队房地产租赁合同》成立不生效。虽双方所签订的《军队房地产租赁合同》成立不生效，但该合同双方已实际履行，故并不影响双方当事人按照合同约定履行并按照合同约定行使合同解除权。因《军队空余房地产租赁问题整改实施细则》规定对于未经批准的项目一律停止，现61580部队按照合同中“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的”约定内容行使合同解除权，符合双方约定及法律规定，本院对61580部队要求解除双方所签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于鑫耐浩呈公司及祝珂一直使用租赁房屋至今，故应按照合同约定的租金标准支付使用期间的租金直至将房屋交还给出租人。至于鑫耐浩呈公司及祝珂提出的61580部队对其停电、停水，造成其无法正常使用租赁房屋，属于出租人未提供符合租赁条件的房屋，未履行租赁合同的抗辩意见，本院认为61580部队在双方未就解除合同及腾退房屋达成一致的前提下，对出租房屋停电，确实造成鑫耐浩呈公司及祝珂无法正常经营。但考虑到鑫耐浩呈公司及祝珂在此情况下并未停止经营及腾退房屋，一直使用房屋至今，故对于房屋租金本院判令由鑫耐浩呈公司及祝珂继续交纳至腾退房屋，对于停电行为给鑫耐浩呈公司及祝珂造成的损失，在审理鑫耐浩呈公司和祝珂的反诉请求时予以处理。对于供暖费用，根据合同约定，亦应由使用人鑫耐浩呈公司及祝珂负担。鑫耐浩呈公司及祝珂称已在支付租金时交纳了供暖费用，本院注意到鑫耐浩呈公司及祝珂已经支付的为2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金，故其交纳的供暖费用亦应为2014年至2015年度供暖季的供暖费。现61580部队要求支付的系2015年至2016年度供暖季的供暖费，与鑫耐浩呈公司及祝珂的上述抗辩并无冲突，鑫耐浩呈公司及祝珂应按约定及相关标准支付此期间的供暖费用。因双方在合同中对于因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的情形约定“甲乙双方均不承担责任”，故对于合同解除双方均无需承担违约责任。鑫耐浩呈公司及祝珂反诉要求61580部队支付违约金5000元，系基于对方违约事实成立，根据现有情形，该项请求没有事实依据，本院不予支持。鑫耐浩呈公司及祝珂基于61580部队对其停电、停水之行为提出要求61580部队赔偿其搬迁费22095.18元、装修费20万元，上述费用与合同解除有关，而与61580部队的停电行为无关。故鑫耐浩呈公司及祝珂的上述反诉请求，本院不予支持。对于鑫耐浩呈公司及祝珂主张赔偿经济损失费18万元、电费4000元，本院结合61580部队给鑫耐浩呈公司及祝珂停电的时间及鑫耐浩呈公司及祝珂继续维持经营所必需的合理支出酌情予以判定。对于鑫耐浩呈公司及祝珂要求退还的保证金5000元，本院予以支持，但鑫耐浩呈公司及祝珂要求支付该保证金的银行同期存款利息，没有约定及依据，该部分反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，判决如下：一、解除中国人民解放军六一五八Ｏ部队与祝珂于二Ｏ一四年十一月二十六日签订的《军队房地产租赁合同》；二、北京鑫耐浩呈装饰工程有限公司及祝珂于本判决生效后七日内将租赁的北京市海淀区农大南路三十三号房屋腾空，交还给中国人民解放军六一五八Ｏ部队；三、北京鑫耐浩呈装饰工程有限公司及祝珂于本判决生效后七日内给付中国人民解放军六一五八Ｏ部队二Ｏ一五年至二Ｏ一六年度供暖季的供暖费三千一百五十元，并按照每日三百元的标准支付房屋使用费，自二Ｏ一五年十二月一日起至房屋腾空之日止。四、中国人民解放军六一五八Ｏ部队于本判决生效后七日内赔偿北京鑫耐浩呈装饰工程有限公司及祝珂经济损失人民币二万七千三百七十五元，并退还北京鑫耐浩呈装饰工程有限公司及祝珂保证金人民币五千元。五、驳回北京鑫耐浩呈装饰工程有限公司及祝珂其他反诉请求。本诉案件受理费七十元，由中国人民解放军六一五八Ｏ部队负担三十五元，已交纳；由北京鑫耐浩呈装饰工程有限公司及祝珂负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三千七百七十元，由北京鑫耐浩呈装饰工程有限公司及祝珂负担三千一百六十一元，已交纳；由中国人民解放军六一五八Ｏ部队负担六百零九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  马克力人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  潘弥春二〇一六年九月三十日书 记 员  王 樾