浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1004民初3815号原告（反诉被告）：中国人民解放军海军宁波房地产管理处，住所地宁波市江北区人民路***号。负责人：高建华，主任。委托诉讼代理人：闫龙华，浙江新平律师事务所律师。委托��讼代理人：柯丽燕，浙江新平律师事务所实习律师。被告（反诉原告）吴文。委托诉讼代理人：金琴云，浙江力汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勤，浙江力汇律师事务所实习律师。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处与被告吴文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用简易程序，对本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处的委托诉讼代理人闫龙华、被告吴文及其委托诉讼代理人金琴云、张勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处向本院提出诉讼请求：要求判令被告立即腾退所承租的房屋及场地并赔偿原告自2016年1月1日起按每天8.22元的标准计至实际腾退之日止的租金损失。事实和理由：2014年12月30日���原、被告签订军队房地产租赁合同，约定原告自愿将位于台州市路桥区横街镇山后潘村的一处房屋及场地出租给被告使用，该处房屋建筑面积55平方米，场地面积59平方米，约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金3000元，按年结算。原告按约将房屋及场地交付给被告使用，合同约定的租赁期届满后，原告多次向被告催告提前做准备，按约腾退所承租的房屋及场地，被告亦书面承诺及时腾退，但在期满后，被告并未腾退。被告继续占有原告房屋及场地的行为已构成违约，并造成原告的租金损失。综上，要求法院支持原告的诉讼请求。被告吴文向本院提出反诉请求兼答辩称：1.要求依法确认反诉原、被告双方于2014年12月30日签订的军队房地产租赁合同无效；2.要求依法确认本案所涉房屋使用权归反诉原告所有。事实和理由：早在十几年前，反诉被��出租给反诉原告的地块仅为一块地皮，其上没有任何建筑物，双方达成口头协议地上建筑物均由反诉原告承建并使用，除非发生战事可以收回。为此，反诉原告在承租的地块上自行筹款建设并支付建房款约100000元。尔后，反诉原、被告双方就场地租赁每年签订一次协议，且反诉被告也仅仅收取反诉原告的场地费用，地上建筑物的费用未向反诉原告收取。双方最后一次合同签订时间为2014年12月30日，场地面积59平方米，房屋建筑面积为55平方米，年租金为3000元，按年计算。根据反诉被告提供的证据，其仅取得了该地块的土地使用权证，并没有取得地上建筑物的权属证书，进一步证明地上建筑物并非反诉被告所有，双方签订的租赁合同应为无效。虽然租赁合同约定房屋建筑面积55平方米，场地面积59平方米，但双方不存在房屋建筑面积的租赁，实际仅为场地租赁。因此，双方之间不存在房屋租赁的事实，反诉被告要求腾退并无偿归还反诉被告的约定均属无效。合同上虽然有地上的房屋归反诉被告所有，租赁期届满或解除合同时必须无偿移交给反诉被告等约定，但合同系格式合同，反诉原告没有选择和修改的权利，因此，该约定内容无效。反诉原告认为本案所涉的房屋系反诉原告经反诉被告同意而自行筹建，该建筑物应属反诉原告所有，双方签订的租赁合同关于权属的约定无效，更何况反诉被告至今未取得相应的地上建筑物权属证明，更没有相应的建设工程规划许可证等，因此，租赁合同无效，反诉被告要求反诉原告腾退房屋等缺乏事实和法律依据。现反诉被告违反当初承诺要求反诉原告腾退房屋等，主要过错在于反诉被告，房屋系反诉原告自行筹款建设并一直使用至今，从未将房屋权属移交给反诉被告，反诉原告未在反诉被告提���的产权交接协议上签字，反诉被告提交的中止租赁通知书、腾退承诺书等手写部分内容系其擅自添加，反诉原告在签字时为空白，且反诉被告一直仅收取相应地块的占有使用费，因此反诉原告要求确认地上建筑物属于反诉原告的诉讼请求依法成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求，支持反诉原告的反诉请求。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处针对被告吴文的反诉辩称，应驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告出租的标的物包括土地及房屋，反诉原告要求确认房屋所有权属于反诉原告所有缺乏法律依据；房屋占用的土地系反诉被告所有，有反诉被告提交的土地使用权证书为凭；反诉原告要求确认房地产租赁合同无效，但土地租赁合法有效，本案争议的是房屋租赁，但不影响产权交接及财产权益归属反诉被告的事实。本院经审理认定事实如���：原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处与被告吴文于2014年12月30日签订军队房地产租赁合同，约定原告将位于台州市路桥区横街镇山后潘村（坐落号：海航浙字第8848号）的房屋建筑面积55平方米，场地面积59平方米出租给被告，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币3000元，租金按年结算。合同第八条约定，租赁期内，被告不得擅自在所承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向原告提供建设方案，在原告按规定报经军队主管部门批准并由原告出具书面同意书后实施，费用由被告自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给原告。合同亦对双方权利、义务及违约责任等一并作出了约定。2015年3月11日，原告向被告出具中止租赁通知书，通知被告双方签订的合同于2015年12月31日到期后不再续签，请做好房地产清退准备，确保于2015年12月31日前腾退所承租房地产。2015年6月18日，被告向原告出具腾退承诺书，承诺于2015年12月31日前将承租的房地产腾退给原告。原、被告签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日到期后，双方未续签租赁合同，被告占有使用上述土地及房屋至今。另查明，中国人民解放军92919部队房地产管理处与原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处为同一单位。原告所有的台州市路桥区横街镇山后潘村土地的国有土地使用权证号为黄国用（94）字第250J034号。被告先承租土地，后在承租的土地上建造房屋，所建房屋尚未经相关部门审批。上述事实，有原告提交的军队单位对外有偿服务许可证、部队代号证明、身份证、军队房地产租赁合同、国有土地使用权证���中止租赁通知书、腾退承诺书及原、被告的陈述等予以证实。本院认为，原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处就未经批准建设的房屋与被告吴文签订房地产租赁合同，违反法律强制性规定，依法应认定为无效，而原告就其所有的土地与被告自愿签订土地租赁协议，双方意思表示真实，其内容并不违反法律法规禁止性规定，应为有效，故原、被告于2014年12月30日签订的军队房地产租赁合同部分无效。被告辩称原告提供的房地产租赁合同、中止租赁通知书、腾退承诺书中的手写部分在其签字时均为空白，内容系原告擅自添加，应为无效；同时，房地产租赁合同上虽然存在地上建筑物归原告所有以及租赁期届满或解除合同时必须无偿移交给原告等约定，但该合同系格式合同，反诉原告没有选择和修改的权利，因此上述约定内容无效。本院认为，被告虽主���房地产租赁合同、中止租赁通知书、腾退承诺书等文本中的手写部分内容系原告擅自添加，但未提交证据予以证明，即便被告签字当时手写部分未填写，被告作为完全民事行为能力人，应当预见到其在留有空白条款合同中签字的风险，应当对其在上述文本中签字的行为承担相应的法律后果，现被告认可上述文书上的签名系其本人所签，故本院对被告的上述辩称不予采信；鉴于原、被告均未提供初始场地租赁协议，但被告自认其最早承租的确系土地，后连续签约至今，结合本案所涉土地系军用地产，根据同期诉至本院的其他同类租赁合同纠纷，初始场地租赁合同均包含租期内承租人新建或添建的建筑物、构筑物权属归原告所有的条款，该条款的设置亦与军用地产涉及国家安全利益的属性相符。综上，原、被告双方均应遵守初始土地租赁合同中关于若被告新建和添建��筑物、构筑物权属归原告所有的约定，本案讼争的在原告土地上建造的违章房屋早自初始土地租赁合同租期内即已归原告所有，而被告认为本案所涉房屋系其经原告同意而自行筹建，筹建后归被告所有，依据不足，故本院对反诉原告要求依法确认本案所涉房屋使用权归其所有的诉讼请求不予支持。针对原告要求判令被告吴文立即腾退所承租的房屋及场地并赔偿原告自2016年1月1日起按每天8.22元的标准计至实际腾退之日的租金损失的诉讼请求，本院认为，原、被告签订军队房地产租赁合同虽部分无效，但原告作为出租人仍有权要求承租人腾退房屋；因被告在其承诺腾退房屋的日期即2015年12月31日之后一直占有使用该房屋，故被告应当参照双方约定的年租金3000元即8.22元/天的标准向原告支付自2016年1月1日起至判决确定的履行之日止的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉原告吴文与反诉被告中国人民解放军海军宁波房地产管理处于2014年12月30日签订的军队房地产租赁合同部分无效。二、被告吴文于判决发生法律效力之日起十日内腾退其承租的坐落于台州市路桥区横街镇山后潘村的土地及房屋给原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处。三、被告吴文于判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处自2016年1月1日起至判决确定的履行之日止按照8.22元/天标准计算的占有使用费。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告吴文的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币50元，依法减半收取25元，由被告吴文负担；反诉案件受理费人民币2300元，依法减半收取1150元，由反诉原告吴文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费[款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001]。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，���自动撤回上诉处理。代理审判员  李夏瑾二〇一六年九月十二日代书 记员  金雪萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过��的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。