德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0603民初586号原告：任安，男，生于1982年4月3日，住四川省德阳市旌阳区。原告：张小娟，女，生于1982年10月1日，住四川省什邡市。委托诉讼代理人：何洪斌，四川朗照律师事务所律师。被告：德阳市富康房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市区杜鹃巷39号6楼。法定代表人：邓洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡义路、周晖，四川光标律师事务所律师。原告任安、张小娟与被告德阳市富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）商品房销售合同纠纷案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张小娟及其委托诉讼代理人何洪斌，被告富康公司的委托代理人蔡义路、周晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任安、张小娟诉称：2013年，被告富康公司开发位于四川省德阳市华山路的“熙城”酒店项目，将“熙城”项目1幢6-13层打造为成熟酒店形式对外销售，承诺业主购买后，将该房屋租给四川图腾酒店投资管理有限公司（以下简称“图腾酒店”）即可享有稳定的租金收益回报，于是原告在工作人员的劝导下与被告富康公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并同时与图腾酒店签订了《房屋租赁合同》。原告支付了全部购房款，希望按合同约定到其收取租金。但是该房屋出现以下问题：1.被告未按期交付精装酒店房且该项目现处于停止动工状态。2.富康公司的违法销售行为已经得到行政处罚认定。被告富康公司的行为已违反合同约定和法律规定，导致现在商品房买卖合同目的不能实现、原告权利受到损害的重要原因。根据《合同法》第94条第4项规定，原告享有法定解除权，要求解除原告与被告之间的合同，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告富康公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.被告富康公司返还所有购房款336000元，并赔偿违约金33600元，合计369600元；3.本案诉讼费由被告承担。被告富康公司辩称：1.商品房买卖合同出卖人的主要义务是按合同约定向买受人交付房屋，被告建成的项目竣工验收合格后，已通知原告及其委托的图腾酒店于2015年8月1日之前收房，交房条件符合商品房合同第十一条（二）款1项和2项的约定。房屋装修是商品房买卖合同的组成部分，但不是解除合同的约定条件，被告不拒绝履行该次要义务时，原告只能请求继续履行，而不能随意行使解除权。2.原告与被告之间的商品房买卖合同关系和与图腾酒店的房屋租赁合同关系，在两层不同主体之间的法律关系中，现因租赁合同关系中的酒店装修问题发生争议，但装修不是商品房买卖合同的主要义务，原告是否遗漏了图腾酒店作为诉讼主体，在此提请原告慎重考虑。3.图腾酒店是本案酒店经营者，享有对酒店装修的设计权并承担责任，对酒店装修要求负有提供设计方案和施工图纸的义务，原告出租的“精装房”如何精装，应当出自于图腾酒店的经营风格所决定的设计要求，因此在租赁合同附件六才出现“按使用要求装修”的内容。图腾酒店不向被告提供设计方案及施工图纸，是怠于履行被授权义务，导致房屋至今没有装修，责任在其委托的代理人。4.被告违法销售行为受到行政处罚，但行政处罚属管理性规定，不属于合同效力性规定，且行政处罚至今不影响图腾酒店公司从事本项目的酒店经营，与原告租赁房屋开酒店、收取租金的合同目的无因果关系。5.近两年来经济形势呈下滑趋势，市场不景气现象客观存在，图腾酒店因目前开设酒店无利可图而要求与答辩人解除合作协议，这种行为可能导致原告出租房屋收取租金这个合同目的不能实现，原告投资可能出现风险。原告以解除合同的诉讼方式将投资风险转移给被告，不符合法律法规及市场经济规则，应由图腾酒店承担法律责任，并且原告诉请的违约金过高。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。根据原告起诉、被告答辩及双方举证、质证，对本案基本事实认定如下：1.2012年12月31日，富康公司（甲方）与图腾酒店（乙方）签订《合作协议书》，约定双方共同出资对“熙城”项目地上一层一间商铺（建筑面积约200平方米，产权性质：商业）作为酒店经营接待大堂和一单元6至13层所有物业（建筑面积约6100平方米，产权性质：酒店）进行装修打造成酒店，由甲方对外销售。作为对乙方出资的回报，在该酒店售出后，甲方将保证所有酒店购买人在自愿的情况下与乙方签订《房屋租赁合同》及组成文件，以促成乙方在后期对酒店经营管理权的实现。关于合作的相关约定：1.甲乙双方共同出资对“熙城”项目中上述物业进行装修打造，经双方商定：甲方只参与酒店硬装工程部分的出资（装修区域含一层一间商铺，建筑面积约200平方米和一单元6至13层所有物业，建筑面积约6100平方米），包含材料费、人工费，不含设计费。该工程完成后，双方共同出资的硬装工程的全部物权归甲方所有（即甲方出售该装修后的房屋产权时，乙方不得对双方出资装修所产生的房屋添加价值主张投资者收益）；乙方经营的酒店软装和设备等均由乙方独立出资完成，其物权归乙方所有。2.装修打造后由甲方以精装酒店对外销售，销售所得全部归甲方所有。3.装修工程的设计、报建、施工招标、工程管理、造价控制、合同履行、债权债务、合同纠纷及由此引起的法律责任和纠纷等均由乙方全权负责。4.硬装工程开始前，由乙方将装修设计方案、施工图纸、费用预算报甲方书面同意并备案等条款。2.2013年7月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“富康·熙城最新优惠：住宅成交价4190-5000元，写字楼在售户型面积为40-720平米，酒店在售户型面积为40-750平米，售价7225元/平米，投资回报率达9%。项目施工到9层楼。”2013年9月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“在售房源：加推写字楼总价30万元起，月收益2200元，年回报率9%，即买即租，写字楼户型40-720平米。酒店在售户型40-750平米，售价7225元。”期间，熙城项目在吉屋网上挂出熙城项目酒店效果图，德阳房产网新房频道、腾讯房产上多次宣传熙城项目酒店部分已经全部售罄，写字楼仅30万元，即买即租，月均收益2200元的投资回报。3.2013年9月14日，任安、张小娟作为买受人，与出卖人富康公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定富康房产将位于德阳市区华山路与湘江街交汇处地块熙城1幢第12层1-12-14号商务用房（套内面积34.74平方米，公摊面积12.53平方米）以总价336000元出售给任安、张小娟，房款采用贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50.9%，其余价款可以按揭贷款或住房公积金管理机构借款支付。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2015年8月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件（1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书）；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同第十五条约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，原告向被告支付了全部价款。4.2013年9月15日，原告任安、张小娟作为出租方（甲方），与承租方图腾酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定图腾酒店承租原告位于德阳市华山路旁在建楼盘熙城精装修商务用房（建筑面积47.27平方米），租赁期限为18年，自2015年8月1日起至2033年7月31日止。该房屋起始月租金为42.5元/平方米（本协议所涉及金额均指人民币），双方约定租赁期间，房屋租金前三年不变，第四年起每年递增一次，每次递增幅度为3%；合同第五条约定：经双方商定，甲方全权委托乙方与该房屋的开发商办理相关租赁房屋交付事宜等条款。2015年7月27日，被告富康公司在德阳日报上刊登交房公告，通知熙城项目业主从当天开始到该项目售房中心办理交房手续，因富康公司与图腾酒店、德阳熙盛酒店管理有限公司因双方签订的《合作协议书》履行发生争议，原告购买的房屋现为清水房状态（未装修），原告认为与被告富康公司就合同中约定的装饰装修不符，未办理收房手续。2015年11月17日，四川省德阳市工商行政管理局对富康公司作出川工商德处字[2015]第843号行政处罚决定书，处理意见为：富康公司在发布的房地产广告中出现融资或者变相融资内容，含有升值或投资回报承诺等内容违法，责令富康公司改正，并处罚款20000元。购房户胡凌云向德阳市住房和城乡规划建设局反映熙城项目存在包租销售和逾期交房情况，德阳市住房和城乡规划建设局向其回复，初步认定富康公司涉嫌违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，下一步将继续进行相关证据的收集汇总，依法进行处置，逾期交房建议通过法律途径依法维权。原、被告因房屋的交付标准发生争议，遂诉讼至本院。本案争议的焦点为：一、本案是否应当追加图腾酒店作为诉讼参加人；二、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。关于争议焦点一，本案是否追加图腾酒店作为本案诉讼参加人。本院认为，原告与被告富康公司建立了商品房买卖合同关系，而原告与图腾酒店之间建立租赁合同关系，该两种法律关系不同，本案因涉及原告与被告富康公司之间因商品房买卖合同的装修问题发生争议，与图腾酒店之间并无直接合同关系，则不需追加图腾酒店作为本案的诉讼参加人。关于争议焦点二，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告富康公司在对外销售时，对外宣称其销售的房屋属于精装房及带租约享有高租金收益，且该宣传资料对原告订立本案的商品房买卖合同及房屋价格具有重大影响，被告富康公司对房屋装修为精装房的宣传内容应当视为双方的商品房买卖合同内容，被告富康公司因与图腾酒店因商品房装修发生争议，导致现交付的房屋至今却仍为清水房（未装修），则与其对外宣传的内容明显不符已构成违约。根据合同约定，对于交付房屋与约定不符的且逾期超过180日的，原告依法享有合同的解除权，现原告诉请解除合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持，则双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》于原告诉状送达被告富康公司的日期为2016年3月7日解除。合同解除后，被告富康公司应当向原告返还购房款336000元。关于原告按照合同约定主张被告按照购房款10%支付违约金，被告富康公司抗辩过高。本院认为，原告的主张符合合同约定，且因被告富康公司未向原告交付装修后的房屋导致原告至今未能取得收益，对原告诉请的违约金33600元，本院予以支持。综上所述，原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。因被告富康公司交付的房屋与其宣传的不符，则构成违约，根据合同约定，原告依法享有合同解除权，被告富康公司应当向原告返还购房款及支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告任安、张小娟与被告德阳市富康房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年3月7日解除；二、被告德阳市富康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任安、张小娟返还购房款336000元，支付违约金33600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案征收案件受理费6844元，诉讼保全费2368元，由被告德阳市富康房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  杨春兰代理审判员  蔡 静代理审判员  陶 星二〇一六年九月三十日书 记 员  王 杨