广东���中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初3785号原告：吴伦枝，男，1959年3月5日出生，汉族，住广东省中山市。原告：何结兰，女，1957年3月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：吴伦枝，男，1959年3月5日出生，汉族，住广东省中山市。系何结兰的丈夫。被告：侯权明，男，1971年4月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：孟祥瑞，广东裕中律师事务所律师。原告吴伦枝、何结兰诉被告侯权明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年5月27日、8月11日公开开庭进行了审理。原告吴伦枝，被告委托代理人孟祥瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告系夫妻关系。2009年10月28日，原告何结兰与被告签订了房屋租用合同，约定将夫妻共有并登记在吴伦枝名下的一栋楼房出租给被告使用，合同约定：原告将坐落在中山市××路××商住楼××出租给被告使用，租赁期间被告不得擅自改变房屋结构，擅自转租他人，租用时间为8年，自2010年1月1日起至2017年12月31日止。2013年5月9日，原告因被告擅自将房屋的一楼门面转租给冯建强，向中山市第二人民法院起诉请求解除与被告的租用合同，经法院审理认为，原告并未在知情后的6个月内起诉，且没有足够证据证明被告存在改变楼房结构的事实，因此该院作出（2013）中二法东民一初字第215号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。至此，因该判决并没有赋予被告有权转租楼房的二、三层房屋，原告也认可了被告转租一楼给冯建强的判决。时至2015年4月，原告发现被告又将租用房屋的二、三层转租给了金则群，被告与金则群在他们签订的转租合同第11条约定：不得让房东知晓转租。原告发现后及时进行了阻止，并与他们发生纠纷被报案到派出所。对于被告的转租行为，原告坚决反对，并还要求解除与其所签订的租用合同，但被告以（2013）中二法东民一初字第215号民事判决书为由，认为自享有转租权，派出所接案后认为是民事纠纷，应该由法院进行处理。原告认为：被告所持有的（2013）中二法东民一初字第215号民事判决书，并没有赋予被告对整栋房屋享有自由转租权，该份判决仅仅是认定对房屋一楼转租给冯建强的行为，并不涉及整栋房屋的转租权。而且当时判决原告败诉的理由是：一、原告发现后六个月内没有起诉；二、没有足够理由证明被告存在改变楼房结构的事实。现在原告发现被告又对租用的房屋二、三层楼进行转租，发现后即进行了阻止，并提出解除与被告的租用合同，没收所交的部分押金。由于被告拒绝解除合同，故原告起诉要求：一、解除原、被告签订的二、三层楼房租用合同；二、原告有权没收被告所交的房屋部分押金35000元；三、被告承担本案的诉讼费用。被告侯权明答辩称：一、根据原告的诉状，原告在2015年4月已发现被告将二、三层楼房转租了，但直到起诉前，原告不但未以任何明示或其他方式向被告表达因被告擅自转租不再将涉案房屋租给被告使用，而且还按月按时收取被告支付的房租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。此规定的立法目的就是在赋予出租方单方解除权的同时也保护承租方的利益，以维护房���租赁合同的稳定性。二、原告起诉提供的证据并不客观，其刻意隐瞒了其与被告签订的第一份合同，其本人在第一份合同的背面手写了关于二三楼转租的问题，且一直以来都是按其手写的内容实际执行。经审理查明：两原告是位于中山市××路××商住楼××共同产权人。2007年12月7日，原告何结兰与被告侯权明签订租赁合同，约定将上述商住楼出租给被告侯权明使用，被告侯权明不得擅自改变楼房结构、不得擅自转租他人，如需改动，必须征得原告同意；租赁期限自2008年3月1日起至2013年2月28日止；租金为2008年3月1日至2011年2月28日每月租金13000元、此后每月租金14000元，该合同还约定了其他权利义务。2009年7月28日原告何结兰、被告侯权明在该租赁合同的背面载明：“1、二三楼经甲方同意乙方可以转租，每月缴交500元正。2、转租第三方的一切税务均为乙方负责。3、二三楼转租第三方时需要改动构造或装修的必须经甲方同意。4、二三楼的装修，租满时不得拆除（包括水电装置）。5、消防、安全设备、治安等均由侯权明负责”。2009年10月28日原告何结兰作为甲方也即出租方与作为乙方也即承租方的侯权明签订租用合同，约定：乙方必须爱护楼房不得擅自改变楼房结构、不得擅自转租他人，如需改动，必须经过甲方同意；租用期间为8年即2010年1月1日至2018年12月31日止；2010年1月1日至2012年12月31日每月租金为13000元，2013年1月1日至2014年12月31日每月租金为14000元，2015年1月1日至2016年12月31日每月租金为15000元，2017年1月1日至2018年12月31日每月租金为16000元；租用前需要交纳押金48000元，押金不能扣除，用作违约金使用，在正当使用情况下合同期满后退回乙方，如乙方未期满而中途退出则押金不须退还乙方；该合同还约定了双方其��权利义务。庭审中，原告称2009年7月28日合同手写部分因没有注明结束日期，所以该手写部分应延续至双方合同终止。另查明：2013年5月9日，原告就上述商住楼的租赁问题起诉被告，认为被告擅自转租商住楼一楼，并改变上述楼二、三层楼房结构，要求与被告解除租赁合同，没收被告缴纳的押金。2013年7月10日，本院作出（2013）中二法东民一初字第215号民事判决书，查明商住楼已于2009年11月20日转租给案外人冯建强使用，并认为原告并未提供充分证据证明被告存在违约行为，也未提供证明租赁符合法定或约定解除条件，因此，驳回原告的诉讼请求。案外人金则群与被告侯权明于2015年3月30日签订《租赁合同》，约定被告侯权明将位于××路××号的房屋二、三层楼房租赁给金则群作出租房经营使用。双方因租赁发生纠纷，被告侯权明起诉至���院要求金则群支付租金及没收押金（案号为（2015）中二法东民一初字第411号）。金则群对该判决不服上诉至中山市中级人民法院。2016年4月22日，金则群与侯权明达成一致调解协议，中山市中级人民法院作出（2016）粤20民终593号民事调解书，调解协议内容如下：“一、金则群同意放弃要求侯权明返还涉案房屋押金的诉讼请求。二、侯权明同意放弃要求金则群支付涉案房屋剩余房屋租金（房屋使用费）的诉讼主张。三、金则群在本协议签订之日起十日内将涉案房屋内所有属于其所有的物品清理完毕，并将房屋钥匙交还侯权明，否则视为金则群放弃对涉案房屋内其所有物品的所有权，侯权明有权自行处理，处理所得归侯权明所有。四、金则群、侯权明确认本调解协议签订时，涉案房屋的水电费、卫生清洁费、有线电视等相关费用已付清。……”庭审中，原告���伦枝确认在（2015）中二法东民一初字第411号案中已得知侯权明将房屋租赁给金则群的事实，但直至2016年3月15日才正式起诉。诉讼中，原、被告均确认被告一直按2009年10月28日合同的约定按时缴纳租金。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告是否对商住楼二、三层享有转租权；二、被告除按2009年10月28日合同缴纳租金外，是否还需另外每月缴纳500元。首先，关于被告是否对商住楼二、三层享有转租权的问题。因双方在2009年7月28日合同的手写部分中已载明：“1、二、三楼经甲方同意乙方可以转租，每月缴交500元正。2、转租第三方的一切税务均为乙方负责。3、二、三楼转租第三方时需要改动构造或装修的必须经甲方同意。4、二、三楼的装修，租满时不得拆除（包括水电装置）。5、消防、安全设备、治安等��由侯权明负责”。该份补充协议实际已表明甲方即原告已就商住楼二、三层同意乙方即被告进行转租。且原告在庭审中称因该手写部分并未注明结束时间，效力应延续至双方合同结束为止，即该手写部分对于商住楼二、三层进行可转租的约定，直至双方合同结束对原、被告仍有约束力。另原告在2015年7月2日已明确得知被告将商住楼二、三层转租给案外人金则群，但却在2016年3月15日才起诉至本院认为转租未经其同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”现原告以被告将商住楼二、三层转租为由，要求解除合同并没收押金，显然缺乏事实及法律��据，本院不予支持。关于被告除按2009年10月28日合同缴纳租金外，是否还需另外每月缴纳500元的问题。2009年7月28日手写注明被告转租商住楼二、三楼，需每月多交500元，但在2009年10月28日，双方又再重新签订合同约定每月租金的缴纳方式及缴纳金额，且双方自2009年10月28日签订合同后，被告一直按该合同约定每月缴纳租金，对此原告亦未提出异议，且被告在2009年11月20日将房屋转租至案外人冯建强使用后，原告亦未要求被告缴纳上述500元，故本院认为双方于2009年10月28日签订的租赁合同中所约定的租金实际已包括被告转租房屋需多缴的500元。现原告起诉要求被告自2009年10月28日起每月补交500元租金，显然理据不足，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中���人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吴伦枝、何结兰的所有诉讼请求。案件受理费863元，由原告吴伦枝、何结兰负担。（已交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  文国盛审 判 员  阮明俞代理审判员  伍执娟二〇一六年九月十三日书 记 员  肖嘉豪黎素霞