徐州市云龙区人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏0303民申48号再审申请人（原审被告）：吕华。被申请人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司，住所地南京市鼓楼区南通路99号。法定代表人：金华杰，该公司总经理。委托代理人：邱李建，江苏谐尔律师事务所律师。委托代理人：王晶晶，江苏谐尔律师事务所律师。再审申请人吕华因与被申请人世茂天成物业服务集团有限公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2016）苏0303民初931号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。吕华申请再审称，一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（二）、（四）项之规定，原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的，原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的，人民法院应当再审。原审判决称上海世贸南京物业公司与我小区业主签订的物业服务合同有效于法无据。1、被申请人作为原告的主体资格不符合法律规定，根据国务院《物业管理条例》第二十五条、《江苏省物业管理条例》第三十四条的相关规定，“房屋买卖合同未约定，前期物业服务费应由建设单位承担”，法庭对此没有进行庭审调查和质证，在判决书中也没有回应。2、被申请人提供的两份合同《前期物业服务委托合同》、《物业服务合同》均无签订日期和签字。本合同在盖章、签字、签订日期分三行列明，应属同时具备才能生效。在判决书中对此既没有采纳也没有回应。另外申请人在庭审中提出被申请人为达到非法目的，故意不签或伪造等嫌疑，对此在判决中没有回应。根据《物业管理条例》第二十四条、第三十五条的相关规定，国家提出建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。原审庭审中申请人提出开发商和被申请人是属于关联方关系，他们之间签订合同没有通过招投标的方式，违反该条规定，且被申请人不是经过业主大会选聘的物业服务企业，原审对此没有进行法庭调查和质证。判决书中没有回应。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持，《物业服务合同》第九条属于上述规定，应属无效。3、被申请人签订的两份合同，《前期物业服务委托合同》、《物业服务合同》均无签订日期和签字，特别是签订日期，在本案中是一个关键因素，这决定适用何时期的国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的问题。而在判决书中又故意回避。4、被申请人未提前对申请人进行书面催缴告知，同时被申请人的诉讼超过时效。二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（六）项之规定，原判决、裁定适用法律确有错误的，人民法院应当再审。1、庭审中，我和法官要求被申请人出示交纳暖气费的相应票据，但是被申请人没有出示，在没有查清我预缴多少费用以及剩余多少费用的情况下，请问法庭以什么为依据计算出我应承担物业费的金额呢？2、原审认为物业公司管理有瑕疵但不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝缴纳物业服务费的理由。而事实是小区绝大部分业主都对被申请人的服务不满，所以另选开元物业。3、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》的相关规定，在判决对特殊和限制性的规定，故意回避。在判决中依据的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，该条的前提条件不存在，应适用第5条。三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（十一）项之规定，原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的，人民法院应当再审。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，物业服务企业违反物业服务合同及相关法律法规的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用，人民法院应予支持。1、根据《前期物业合同》的约定，被申请人代收暖气费，被申请人按23元至24元/平方收取，供暖结束后也不按实结算，申请人已预先支付了暖气费由于票据丢失，在庭审时申请人已要求被申请人提交票据，在未核实清楚的情况下法院就作出生效判决，显失公平。2、公共能耗费计算不清。世茂物业于2014年12月31日后续物业合同到期，2015年1月离开，电费如何计算到2015年6月，水费如何计算到2015年5月，存在明显错误。显然，原审没有进行调查和计算，直接按照被申请人诉求判决。3、物业公司擅自将业主共有部分、共用设施从事经营性活动，从中收取服务管理费。业委会成立后，被申请人也没有告知业委会此笔违规收入，此收入属于业主，业委会也委托申请人索要。另外放纵部分业主圈占绿地，我曾向物业公司反映过这一问题，但是其不但不履行应尽的义务反而将我的举报行为透露给相关业主，导致我们邻里不和，也给我造成一定的心理压力。原审中，主审法官以管理瑕疵轻言带过，在此我要求物业公司因其恶劣的行为对我造成的损失给予补偿。4、庭审中，当事人提出墙体开裂，屋内渗水浸泡。物业人员对此无异议。关于外墙渗水的问题我已经向世贸物业公司反映了多次，但是没有尽到相应的勘查及向开发公司督促维修的责任。而在判决书中未提及这一事实。四、其他事实和理由。在另案处理的ＸＸ未缴物业费一案中，庭审调查发现被申请人虚构公司名称，用虚假或私刻的公章开具收据，违反规定多收取暖气费，并将款项转移至第三方公司隐匿，没有退还给业主。这涉嫌偷逃国家税款，隐匿贪污私分集团财产等违法犯罪行为，申请人当庭要求法庭移交相应部门查处，而我也当庭要求被申请人出具相关票据，但是直到判决书下达为止也没有见到被申请人出示。而且判决书中没有回应，至今没有收到任何答复。2、有些对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，在庭审中我已申请人民法院调查收集，但原审并未调查收集。综上，申请人特提出再审申请，请求撤销徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初931号民事判决；驳回被申请人的诉讼请求；要求被申请人提供小区对外租赁的幼儿园和辅导班的租赁费用如何收取的，数额是多少。世茂物业公司称：1、关于被申请人在原审中作为原告的主体资格及合同效力的问题。在本案中，无论是被申请人与开发商签订的前期物业服务合同，还是与业委会签订的后期物业服务合同，均是双方真实意思的表示，且不违反法律的相关规定。合同合法有效。被申请人作为物业服务的提供者，依据合同相关的规定，向申请人提供了物业服务，并且申请人也予以接受也未提出异议，而且也缴纳了2014年之前的物业费用，因此原告主体适格。对于拖欠的部分，被申请人有权通过诉讼方式予以催缴。涉案小区业委会作为业主大会的执行机构，有权与选定的物业服务企业签订物业服务合同。合同约定了明确的起止日期，无合同签订日期并不影响合同的效力。申请人依据《江苏省物业管理条例》第34条规定的内容，因该条例于2013年5月1日开始施行，故应对此日期之后的与开发商签订的合同产生效力，对此日期之前签订的合同不产生效力。而申请人与开发商签订的买卖合同的日期在这之前，所以该条规定对被申请人不具有法律约束力。2、关于申请人提出的选聘物业服务企业招投标的问题。首先，该条规定仅仅是提倡并不具有法律强制性，且也规定如果投标人数不足三家或者物业规模较小也可以不采取招投标的方式。且是否履行该项规定也是行政部门审查的范围，对物业服务合同不产生影响。被申请人与开发商、业委会签订的物业服务合同也已经被相关的行政管理部门备案批准。3、关于诉讼时效与书面催缴的问题。诉讼时效在一审中未提出，在二审或者再审当中提出的，不应当被人民法院予以支持。且由于物业服务具有长期性和持续性的特点，在合同期内产生的某一期间的物业服务，债权就一直合法存在且有效。故诉讼时效的起算时间应为被申请人停止服务时起算。在本案中应自2015年2月1日起起算。书面催缴的问题，虽然法律规定业主不按时缴纳物业费的，应当书面催缴。但是，被申请人认为该项规定仅仅只是一个指引性的规定，不是诉讼催缴物业费的必经前置程序。该项规定不应当限制被申请人依据民事诉讼法以及合同法的相关规定，通过诉讼方式追缴物业费的权利。且本案中，被申请人一直通过电话、上门、律师函、张贴通知等方式向申请人催缴物业费。4、关于申请人提出的暖气费、退还广告费用，门面出租费用、房顶基站以及房屋漏雨的问题，被申请人认为该问题与本案无关，如果申请人认为被申请人损害了其相关的合法权利，可以另行主张。5、关于申请人提出的公共能耗费用计算的问题，在原审中，被申请人已经提供了相应的水费及电费的票据，并且向申请人提示了相关的计算方法，原审的计算数额是准确无误的。综上，被申请人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，对申请人提出的再审应当予以驳回。本院经审查认为：徐州世茂新城房地产开发有限公司、徐州市世茂汉之源翡翠谷一期小区业主委员会分别与世茂物业公司签订的物业服务合同依法成立，合法有效，该合同对全体世茂汉之源翡翠谷一期社区业主均具有约束力。被申请人是合同相对人，是适格原告。吕华作为业主，享受了世茂物业公司的服务，应当交付服务费。一、原审案件是否超过诉讼时效的问题。被申请人要求的是2014年1月至2015年1月的物业费及公共能耗费，于2016年2月29日向法院提起诉讼，并未超过法律规定的2年的诉讼时效，且在原审庭审中，申请人并未对诉讼时效进行抗辩。二、原审判决是否存在遗漏或者超出诉讼请求的问题。原审案件为物业服务合同纠纷，被申请人起诉要求物业费、公共能耗费、违约金及律师费，原审判决书中均已进行论述及裁判。申请人称该物业服务公司存在向业主收取额外费用的情况，及将小区的共有部分、共用设施对外出租进行经营性活动，且要求物业公司因其恶劣的行径对申请人造成的损失给予赔偿，申请人在原审中并未提出反诉，根据不告不理的诉讼原则，该理由不属原审审理范围，同样不属于再审审查范围。如申请人有证据证明被申请人物业公司提供服务给其造成了损失，可另行主张。三、各项数额是否计算准确的问题。申请人称暖气费存在结余，要求被申请人出示其缴纳的暖气费的相应票据从而折抵物业费，但其未举证证明其主张，且暖气费只是被申请人代收，申请人若认为有结余，可另行主张权利。对于公共能耗费，申请人在原审时并未提出异议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，裁定如下：驳回吕华的再审申请。审判长 董 新审判员 刘海侠审判员 孔祥伟二〇一六年九月二十日书记员 戴琛琛