江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初2996号原告：周群国，男，1969年4月11日生，住江苏省东台市东台镇。委托诉讼代理人：梁立荣，执业证号：31012011178454,东台市许河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴长鸣，执业证号：31012131180014，东台市许河法律服务所法律工作者。被告：东台鑫盛达置业有限公司，统一社会信用代码91320981067638092G，住所地：江苏省东台市三仓镇西环南路1号。法定代表人：张顺清，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙祥明，男，1962年12月9日生，系该公司法律顾问，住江苏省东台市三仓镇。委托诉讼代理人：程成颂，男，1963年11月13日生，系该公司副总经理，住浙江省温州市鹿城区。原告周群国与被告东台鑫盛达置业有限公司（以下至判决主文前简称“鑫盛达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，于2016年6月3日组织进行证据质证，于2016年7月8日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周群国及其委托诉讼代理人梁立荣、吴长鸣，被告鑫盛达公司的委托诉讼代理人孙祥明、程成颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周群国向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同（向原告提交建设工程竣工验收备案的证明文件、住宅使用说明书、住宅质量保证书、交付通知书、商品房交接单和商品房买卖合同建设用地使用权证、建设用地规划许可证以及商品房现售备案证明等项目的相关证件，让原告办理权属登记）；2、被告承担违约责任（以实际交付的购房总价款145万元从2016年1月1日起至被告实际办理交付手续之日止按日万分之二向原告支付违约金）。事实和理由：原、被告在2015年11月9日签订商品房买卖合同，被告将**、**、**号商品房出售给原告，合同签订后原告即依约给付了全部房款。依据合同约定，被告应当在2015年12月31日向原告交付商品房，但被告至今未能交付，故原告要求被告继续履行合同，承担违约责任，每日向原告支付全部房价款的万分之二的违约金，并赔偿原告损失，故原告提出上述请求。鑫盛达公司辩称，原告诉称不符合客观事实。2015年11月9日，原、被告签订的**、**、**号商铺的商品房买卖合同是对原告原购买的**、**号商铺进行置换后签订的，原告签订了置换房屋结算明细确认书和置换房屋承诺书。双方当场办理了书面移交手续，并由原告签订了《商品房委托投资经营合同》。原告接受房屋后授权东台市盛乾家居广场有限公司租赁经营，委托经营期限从2014年2月25日至2019年2月24日。被告已将前三年的租金在原告缴纳的房款中进行抵扣。双方于2015年11月9日签订的商品房买卖合同亦明确案涉房屋用途为商业用房，需由盛乾家居广场统一买卖、交付、经营、管理。故原告的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鑫盛达公司依法取得三仓建材家居市场1号楼项目开发（房屋用途为商铺）资质并取得商品房屋预售许可证【东住建预字（2014）第024号】后，于2014年3月3日向东台市盛乾家居广场有限公司（以下简称“盛乾家居公司”）出具《经营管理授权委托书》，载明：“为规范我公司开发的三仓建材家居市场统一经营管理，对公司开发的三仓建材家居市场所有的营业用房（包括已出售及未出售房）在2014年3月4日至2018年12月31日期间的经营使用权现委托东台市盛乾家居广场有限公司对外统一招租和市场内部管理及维护，代收房屋租金和水电费。”2014年2月12日，原告与被告订立商品房买卖合同，购买了三仓建材家居市场*号楼**、**两间商铺，并由盛乾家居广场对外出租。原告领取了被告返还的**、**商铺2014年2月25日至2015年2月25日租金125848元、2015年2月25日至2015年8月25日租金62924元。2015年11月9日，因原告要求对其原购买的**、**号商铺进行调换，与被告订立商品房买卖合同，购买了三仓建材家居市场*号楼**、**、**号商铺。同日，原告出具一份《承诺书》并签字确认一份《商铺置换计划明细》。承诺书载明因个人原因，原告申请将原网签**、**二间商铺置换成1号楼**、**、**三间商铺，经原、被告协商先网签新商品房买卖合同，待新贷款到账后归还原贷款、同时撤销原商品房买卖合同。原告在《商铺置换计划明细》上签字后因与被告有分歧将该张有其签字的明细纸页涂画、撕毁。2015年11月25日，原告申请对原**、**商铺进行了网上备案合同撤销。原告与被告签订**、**、**商铺商品房买卖合同后，作为乙方（委托方）与盛乾家居公司（甲方、受托方）签订《商业用房委托投资经营合同》，约定乙方将自己合法拥有由东台鑫盛达置业有限公司开发的三仓建材家居市场1幢1层**、**、**号商铺委托给甲方统一招租经营管理。委托期限从2014年2月25日至2019年2月24日，委托期间无任何委托经营收益、商铺的使用权、经营权、收益权归甲方享有，乙方不得自行委托经营管理。另查明，案涉**、**、**号商铺的买卖合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条规定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条房屋登记约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房的，由出卖人代办产权证，从交房之日起360日内办理房屋产权证书交予买受人。又查明，2014年7月19日，盛乾家居公司将案涉的1号楼一层商铺**、**号出租给朱银春，双方签订《东台市盛乾家居广场有限公司商铺租赁合同》，租赁期限从2014年10月8日起至2018年10月7日止。2014年8月30日，盛乾家居公司将案涉的*号楼一层商铺**号出租给王峰，双方签订《东台市盛乾家居广场有限公司商铺租赁合同》，租赁期限从2014年10月8日起至2018年10月7日止。审理中，本院要求原告明确要求被告承担的违约责任是逾期交房的违约责任还是逾期办证的违约责任，原告陈述以商品房买卖合同第十二条约定为依据，主张逾期办证的违约责任，从2016年3月31日起计算违约金至实际办证之日止。本院认为：当事人合法的权益受法律保护。关于被告是否应承担违约责任的问题。被告鑫盛达公司具有合法的商品房开发、预售资质，其与原告签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，本院认定房屋买卖合同合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。审理中，原告虽主张被告承担逾期办证的违约责任，但是其依据的合同条款为逾期交房的违约责任，故本院根据原告的主张、事实及理由认定原告要求被告承担逾期交房的违约责任。根据原、被告于2015年11月9日签订的商品房买卖合同的约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付案涉商品房，逾期则应承担逾期交房的违约责任。原告于2014年2月12日与被告签订商品房买卖合同，购置了**、**商铺，并获得了该两商铺出租的部分租金，足以证明原告是知悉被告鑫盛达公司与盛乾家居公司对三仓建材家居市场商铺的经营模式。后双方协商置换案涉商铺，并签订了商品房买卖合同，约定了交房时间为2015年12月31日前，而2015年11月9日买卖合同订立前，案涉房屋已被盛乾家居公司依被告鑫盛达公司的委托对外出租给朱银春、王峰，并签订了《商铺租赁合同》。买卖合同订立后，原告又以自己的名义与盛乾家居公司签订了《商业用房委托投资经营合同》，将案涉商铺委托盛乾家居公司对外出租，委托期限从2014年2月25日至2019年2月24日。按该合同的约定，盛乾家居公司接受并对外出租案涉房产的行为，其效力及于2014年2月25日至2019年2月24日期间。因此应认定原告在2015年12月31日前已经实际接受并出租了案涉房屋，被告不存在逾期交房的违约情形，故原告的该项请求依法不能支持。关于继续履行合同的问题。建设工程竣工验收备案证明文件、商品房买卖合同建设用地使用权证、建设用地规划许可证以及商品房现售备案证明等项目的相关证件，系商品房办理权属登记所需要的相关资料，不属于被告直接向原告交付的资料，故原告要求被告交付上述相关证件的诉求不予支持。交付通知书、房屋交接单是被告完成出卖人交付义务的行为，因被告已完成出卖人交付义务，故对于原告要求被告交付该资料的诉求本院不予支持；交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的问题。建设部关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。买卖合同第九条亦约定了出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，故原告要求被告向其提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的该项诉求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十六条、第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告东台鑫盛达置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告周群国交付三仓建材家居市场*号楼**、**、**号商铺的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、驳回原告周群国的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18345元，由原告周群国负担10000元、被告东台鑫盛达置业有限公司负担8345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨礼红代理审判员  汤晓青人民陪审员  姜凤玲二〇一六年九月二十九日书 记 员  王钰娴附录法律条文《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。3.《中华人民共和国物权法》第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释〔2015〕5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。