上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初10360号原告：孔月华。委托诉讼代理人：陆佳花（原告孔月华女儿），住同原告孔月华。被告：上海卓翰房地产开发有限公司。法定代表人：蒋建，经理。委托诉讼代理人：唐元庆，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙佩君，上海市华亭律师事务所律师。原告孔月华与被告上海卓翰房地产开发有限公司（以下简称卓翰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，2016年7月6日，被告对本案提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。被告提起上诉，2016年8月23日，上海市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年9月19日，本院公开开庭进行了审理。原告孔月华及其委托诉讼代理人陆佳花、被告卓翰房地产公司的委托诉讼代理人唐元庆、孙佩君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔月华向本院提出诉讼请求：1、被告涤除抵押立即协助原告办理坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄馨雅名筑小区XXX号9层1003室房屋的过户登记手续；2、被告在判决书生效之日起30天内支付原告逾期交房违约金人民币（以下币种同）36,517元（以1,698,446元为本金，按日万分之五，从2015年1月1日起计算至2015年2月13日止）；3、被告在判决书生效之日起30天内支付逾期办理产证违约金，计算方式：以1,698,446元为基数，按日万分之五的标准，大产证违约金自2015年7月1日起至2015年8月25日止，小产证违约金自2015年7月1日起计算至实际办出之日止。事实和理由：原、被告于2013年11月9日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市奉贤区解放东路XXX弄馨雅名筑小区XXX号9层1003室房屋，房屋总价款1,698,446元。原告按约履行了合同义务，付清的全部房款。合同约定，被告于2014年12月31日前交房，如未在约定期限交付，应当按已支付房款的日万分之五计算违约金。实际被告直至2015年2月13日才交房。合同还约定，被告承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。但被告在2015年8月25日取得大产证。由于房屋上被设置抵押，导致原告至今无法办理小产证，严重侵害了原告的合法权益。被告辩称，原告所述事实无异议，关于办理过户登记手续，由于存在抵押债权，抵押结束后，被告会尽快协助原告办理。对于逾期交房违约金及逾期办理大产证违约金，原告存在逾期付款的违约金，被告逾期办理大产证未对原告造成实际损失，日万分之五的标准也过高了。关于逾期办理小产证的违约金，由于被告没有给原告造成实际损失，不应当予以支付。原告所提支付标准及支付时间也缺乏法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于上述认定的证据，结合原、被告庭审时的陈述，本院确认如下法律事实：2013年11月9日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄《馨雅名筑》8号9层1003室房屋，房屋建筑面积暂测96.31平方米，暂定房屋总价1,698,446元。后经实际测量，房屋面积为95.81平方米，实际房款为1,689,628.40元。合同第十条约定：“甲方（即本案被告）承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。”合同第七条约定：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止……”。合同第十一条约定：“甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”合同“补充条款一”第五部分“对合同第十条的补充”中约定，若被告未在合同约定期限内取得大产证，则应在六十日内采取补救措施，并从约定取得大产证之日起第二日起算至实际取得之日止，按照原告已支付房款每日万分之五计算违约金。合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”2015年8月25日，被告取得涉案房屋的商品房房地产权证（大产证）。后因涉案房屋被上海市奉贤区人民法院司法查封，致使原告至今无法办理商品房房地权证（小产证）。还查明，涉案房屋目前设有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，最高债权限额为45930万元的抵押权。现涉案房屋为本院（2015）奉民二（商）初字第650号案件，抵押权人中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行起诉卓翰房地产公司金融借款合同纠纷一案所查封。诉讼过程中，原告称确有迟延付款，但经被告口头同意的，如果真的有迟延付款违约金，同意本案中予以抵扣。被告不认可同意迟延付款。2015年2月，被告出具交房收款小表列明：房款总差额-8,817.60元；迟交房违约金36,516.59元；业主违约金41,350元；维修基金3,722.22元；交房总收退金额-261.97元。原告表示未支付维修基金，交房时称可以抵扣。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告已履行了支付房款的合同义务，被告应依约履行其合同义务。由于涉案房屋设置抵押，系卓翰房地产公司所为，故卓翰房地产公司有义务涤除抵押，消除过户障碍，履行过户义务。本案中，双方主要的争议焦点在于：1、被告迟延交付房屋及迟延取得新建商品房房地产权证（大产证）违约金的计算标准是否过高；2、被告未能办理商品房房地产权证（小产证）是否构成违约及如果构成违约，其违约金计算时间和标准。对争议焦点一，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》中明确约定了被告交付房屋的时间及违约责任，取得大产证的时间及违约责任。现被告未能按期取得涉案房屋大产证，显属违约。原告请求被告支付延期取得大产证违约金的数额和计算方法，均符合法律的规定，本院依法予以支持。被告辩称，违约金标准过高，请求法院酌情予以调整。本院认为，被告作为该份合同的提供方，在签订合同时对条款的内容和风险有充分的认识，并且每日万分之五的计算标准并非畸高，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。本案中大产证逾期起始日为2015年7月1日，截止日为2015年8月25日，共计55天，以每天万分之五计算，逾期办证违约金为46,464.78元，被告应予支付。原告逾期付款经被告同意的辩解，因其未提供相关证据，本院难以采信。其业主违约金、维修基金、面积差房款及被告逾期交房违约金，原告均同意在本案中予以抵扣，一并处理。上述几项经抵扣，被告应支付原告261.97元，加上被告应给付的逾期办理大产证违约金，被告应给付原告46，726.75元。对争议焦点二，本院认为，商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋交接而转移，故房屋出卖人将房屋所有权转移给买受人，系其最基本的一项义务，登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现。被告的迟延办理小产证未给原告造成实际损失的辩解，本院不予采信。合同第十四条明确约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由双方签署《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。即双方约定的办理小产证的期限为被告取得大产证后150日内。被告实际取得大产证的时间是2015年8月25日，故被告逾期办理小产证的违约金应从2016年1月23日开始计算。原告主张从其2015年7月1日开始计算逾期办理小产证的违约金，本院认为合同有约定从约定，故对原告的此项诉讼请求，本院部分予以支持。关于支付标准问题，鉴于双方合同没有约定，本院参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄XXX号9层1003室房屋的抵押权，并在抵押权涤除后十日内协助原告孔月华办理上述房屋的过户手续；二、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日支付原告孔月华违约金人民币46,726.75元；三、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告孔月华未能办理商品房房地产权证（小产证）的违约金，计算方式：以1,689,628.40元为本金，自2016年1月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至抵押权涤除日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币713元，减半收取计356.50元，由被告上海卓翰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一六年九月三十日书记员 毛振亚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。