广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1174号 原告：劳某一，男，汉族，1974年10月25日出生，汉族，住所地：北海市海城区。 委托代理人：劳某二，男，汉族，1976年9月20日出生，住所地：广西北海市海城区。 被告：蒋某，男，1972年7月1日出生，汉族，住所地：北海市海城区。 第三人：北海某一房地产开发有限公司，住所地：北海市。 法定代表人：东某某，董事长。 第三人：北海某二贸易有限公司，住所地：北海市北。 法定代表人：罗某某，董事长。 委托代理人：韦某某，男，壮族，1965年4月9日出生，住所地：广西北海市海城区。 第三人：东某某，男，汉族，1965年1月25日出生，住所地：北海市。 原告劳某一诉被告蒋某及第三人北海某一房地产开发有限公司（以下简称某一公司）、北海某二贸易有限公司（以下简称某二公司）、东某某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年4月19日受理后，依法组成由代理审判员王警芳担任审判长、人民陪审员林高娃、庞茗茜参加的合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理，书记员杨励坚担任法庭记录。原告劳某一的委托代理人劳某二、被告蒋某、第三人某二公司的委托代理人韦某某到庭参加诉讼，第三人某一公司、东某某未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告劳某一诉称：第三人东某某因经营资金周转的需要，在第三人某二公司和某一公司的担保下，分别于2014年10月8日、12月8日、2015年1月7日、2月10日分四笔共向原告借款972.3万元，为此原告和第三人东某某签订《抵押借款合同》一份，主要约定借款期限从2015年2月10日起至2015年3月9日止，借款利息按照银行实时执行的最高贷款利息的四倍计算，某一公司和某二公司为东某某上述债务承担保证责任，且某二公司提供公司名下位于北海市某某号房地产作为借款的抵押，双方因此到北海市房地产交易中心办理了相关房地产抵押手续。因第三人东某某在期限届满后未履行还款及支付利息的义务，原告于2015年5月10日诉至海城区人民法院，经法院组织调解结案后，第三人三方未在调解书规定的期限内履行规划借款本息的义务，原告向法院申请强制执行。在执行过程中，被告蒋某提出执行异议，主张位于北海市产的所有权。北海市海城区人民法院作出（2016）桂0502执异4号《执行裁定书》裁定中止对位于北海市某某房产的执行。原告认为上述裁定中止对上述房屋的执行缺乏事实和法律依据。讼争房产的所有人是第三人某二公司，原告依法取得讼争房屋的抵押权，原告对讼争房屋享有优先受偿权。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，抵押权作为一种担保物权，物权优先于债权。被告蒋某因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，在其债权无法实现时，只能请求违约赔偿或者解除合同。被告据以提出执行异议的《房屋买卖合同》、《收据》不足以否定原告就讼争房屋的抵押权。另被告与第三人东某某作为公司股东成立北海市银海区某某小额贷款股份有限公司等几家公司，两者之间存在合作伙伴的关系，被告提供的《房屋买卖合同》、《收据》都存在补签等作假的嫌疑。另即使被告与第三人某二公司签订的《房屋买卖合同》是真实的，按照合同约定，买受人于2013年7月1日交清购房款，但第三人于2013年9月23日将讼争房产向兴业银行股份有限公司北海分行抵押借款，被告自2013年7月1日交清购房款至2016年1月29日，长达2年多，被告都不办理讼争房屋的房屋所有权证，也不向第三人通过诉讼途径主张权利，不符合常理。综上，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判决：1、请求法院在（2015）海执字第839号执行案件中准予对位于北海市产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告劳某一对其主张向本院提交的证据如下： 1、（2015）海民二初字第349号民事调解书，证明原告与三个第三人之间达成调解协议； 2、（2015）海民二初字第349号民事裁定书，证明原告已申请将本案的争议房产向法院提出财产保全申请； 3、执行异议申请书，证明被于2015年9月28日对本案争议房产提出执行异议； 4、（2016）桂0502执异4号执行裁定书，证明贵院裁定中止本案争议房产的执行； 5、房屋买卖合同，证明被告与第三人某二公司签订的房屋买卖合同存在多处不合理之处； 6、收款收据，证明被告没有证据证明其已经实际支付房款，争议房产的买卖存在虚假成分； 7、电脑咨询单、网络查询单，证明被告与三个第三人之间存在合作关系，本案争议房产是属于第三人某二公司所有； 8、房屋所有权证，证明本案争议房产是在第三人某二公司名下； 9、民事调解书、民事判决书、抵押登记证明书、抵押权人邱朝睿抵押登记证明、房屋查询证明、兴业银行转账单，证明东某某向原告借款的事实。涉案房屋曾经办理抵押登记给兴业银行的事实。原告借款给东某某偿还兴业银行借款使得涉案房屋可以解除抵押。 10、电脑咨询单，证实蒋某是东辉房地产公司的股东； 11、《关于办理抵押房屋重新分割调整手续的申请》，证实在2014年10月13日时涉案范围股还是登记在第三人某二公司名下，且原告的抵押是合法的。 被告蒋某答辩称：1、（2016）桂0502执异4号裁定书作出中止答辩人位于北海市产的执行，事实和使用法律正确，应予以维持。首先，被告在2010年3月就确定了买卖关系，虽然当时工程在建中，被告依据口头约定价款分别按北海东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）指定账户向其自2012年12月止分批支付清房价款共142万元。由于东辉公司将包括被告109号房在内共349.04平方米出卖给第三人某二公司，并过户其名下。2013年2月24日被告、东辉公司、第三人某二公司三方共同协商后，签订了产权、买卖关系的变更之《协议书》，同意变更确认转移买受人及出卖人的权利义务，次日再行签订了《房屋买卖合同》，第三人某二公司成为被告的出卖人，履行买卖合同的各种权利义务，且被告先期支付的房款再由某二公司出具收据予以确认。原告与第三人某二公司等人是在被告买房并支付完购房款之后的2014年10月23日将包括被告的房产抵押给原告。作为抵押权人的申请执行主张，虽然在法理上具有优先受偿权，但优先权是转嫁于善意消费者身上，所以法院作出中止执行依法有据。2、原告质疑被告与第三人签订的《房屋买卖合同》有瑕疵没有事实和法律依据，作为独立的自然人，其有权向任何朋友或熟人的企业主体进行消费，买卖双方主体是独立且合法有效的商业行为。虽被告曾于讼争房屋出卖企业的某一股东有过另设公司合作问题，这点无法说明房产买卖事实和履行中的瑕疵事实，原告的质疑无依据。3、被告支付的房款，每笔须经东辉公司书面确认指定的账户，其对转出的款项视为收讫的确认。最后，出卖人的变更，也经过利害方协商同意后，并理顺各种权利义务之后于2013年2月25日被告与第三人某二公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，变更后双方的约定未有违反法律规定的条款，且在原告抵押登记的一年半之前签订的。综上，原告所主张的事实和理由没有依据，请求法院予以驳回。 被告蒋某对其主张向本院提交的证据如下： 1、银行转账回单、银行流水账，证明答辩人购房价款142万元分期分批通过银行转账方式支付给东辉公司的事实； 2、交款通知书，证明答辩人向各收款人账户转账的房款之支付，经东辉公司指定后支款的事实； 3、协议书，证明答辩人购得东辉公司房屋，由于东辉公司整体出卖给某二公司已属法定产权人。三方协商后，变更出卖人为某二公司与答辩人的买卖关系； 4、合同格式（租赁合同），证明答辩人已于2013年11月14日使用该商铺的事实； 5、银行流水明细，证实承租人交付租金的事实。 第三人某二公司辩称：对原告的诉讼请求没有异议，对事实理由也没有异议。 第三人某一公司、东某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或其它的证据材料。 经开庭审理质证，被告蒋某对原告举证的证据1不清楚；证据2是在没有告知被告的情况下作出的，所以被告不知情。被告在2015年9月份的时候提出了执行异议申请，后法院作出裁定支持了被告的主张；证据3-8的真实性、合法性、关联性无异议；证据9的民事调解书、民事判决书不清楚。抵押登记证明书、房屋查询证明的真实性无异议，但是是在被告购买涉案房子之后取得的，侵害了被告的利益。兴业银行转账单不清楚；证据10真实性无异议，但是已经在2012年开过股东大会，已经退股了，但是没有办理过户登记；对证据11有异议，该份证据是原告与第三人某二公司自行达成的，没有通知过被告，也没有经过被告的同意，是非法的。 第三人某二公司对原告所举证的证据没有异议。 原告对被告蒋某举证的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，被告蒋某作为东辉公司的股东之一，其与东某某的资金往来是比较正常，无法说明是购房款。另有一笔款20万元是由蒋某转给何祥菲的款项也无法证实是购房款；证据2的真实性有异议，蒋某作为东辉公司的股东之一，有补签、倒签的嫌疑；证据3的真实性有异议，因为协议书没有进行备案登记；证据4的真实性有异议，不符合租赁合同的格式；对证据5的真实性没有异议，但是这只能体现被告的个人账户流水，不能证实是他人给被告交付涉案房屋租金的事实。 第三人某二公司对被告蒋某所举证的证据没有异议 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的第三人某一公司、东某某本经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 本院结合当事人的举证和质证，以上没有异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，因对方未能提供相反证据予以否定，且其与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明，第三人东某某因经营资金周转的需要，在第三人某二公司和某一公司的担保下，分别于2014年10月8日、12月8日、2015年1月7日、2月10日分四笔共向原告借款972.3万元，为此原告和第三人东某某签订《抵押借款合同》一份，主要约定借款期限从2015年2月10日起至2015年3月9日止，借款利息按照银行实时执行的最高贷款利息的四倍计算，第三人某一公司和某二公司为东某某上述债务承担保证责任，且某二公司提供公司名下位于北海市某某号房地产作为借款的抵押，双方因此于2014年10月13日到北海市房地产交易中心办理了相关房地产抵押手续。因第三人东某某在期限届满后未履行还款及支付利息的义务，原告于2015年5月10日诉至海城区人民法院。经原告申请，本院于2015年5月19日作出（2015）海民二初字第349号民事裁定书对涉案房屋进行了查封。经法院组织调解结案后，第三人三方未在调解书规定的期限内履行归还借款本息的义务，原告向法院申请强制执行。在执行过程中，被告蒋某提出执行异议，主张位于北海市产的所有权。北海市海城区人民法院作出（2016）桂0502执异4号《执行裁定书》裁定中止对位于北海市某某房产的执行。原告以上述裁定中止对上述房屋的执行缺乏事实和法律依据为由诉至法院，提出上述的诉求。 另查明，2010年3月被告蒋某主张其与北海东辉房地产开发有限公司口头约定购买涉案房屋，并按北海东辉房地产开发有限公司的要求分别于2010年3月18日、同年4月16日通过银行转账的方式向第三人东某某转账75万元、30万元，于2011年6月23日向案外人何祥菲转账支付20万元，于2012年12月21日向北海东辉房地产开发有限公司银行转账20万元。2013年2月24日，北海东辉房地产开发有限公司（甲方）与被告蒋某（乙方）、第三人某二公司（丙方）签订《协议书》一份，主要约定三方经协商，关于涉案房屋的产权归属、债权债务转让事宜达成如下条款：1.2010年3月乙方向甲方购得上述位置的在建工程商铺109号，面积约84.42平方米，合同约定每平方16820元，房价总价款142万元。因未过户，甲方将包括前述商铺等多件商铺共329.04平方米出卖给丙方单独所有，乙方同意变更出卖人为丙方签订《房屋买卖合同》，建立买卖合同关系；2、乙方于2013年2月25日之前交付的房价款142万元给甲方的，丙方同意前述款项视为收受乙方房价款，同时出具收据给乙方，并签订《房屋买卖合同》。之后发生的权利和义务由乙、丙方享有和承担，与甲方无关。2013年2月25日，第三人某二公司（出卖人）与被告蒋某（买受人）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定第三人某二公司以房价总价款142万元的价格将涉案房屋出售给被告；付款方式分两次付款：2013年2月27日，支付32万元，同年7月1日支付110万元；出卖人在合同签订后，在2013年7月1日前，买受人付清购房款时交付该商铺，买受人须承诺继续承租给原租赁经营者，直至原租赁合同期满为止；买受人如未按本合同约定付清购房款，须承担20万元的违约金，出卖人保证出卖的房产没有产权纠纷。如出卖人原因未能在规定期限内按时把该商铺交付给买受人使用和未能把该商铺过户到买受人名下，出卖人须承担20万元的违约金；出卖人在买受人交清完房款后的3个月内，将房屋所有权证办理至买受人名下等约定。第三人某二公司分别于2013年2月27日、同年7月1日向被告蒋某出具收据确认分别收到被告蒋某房款32万元、110万元。被告蒋某与第三人某二公司签订的上述《房屋买卖合同》没有经过房产部门的登记备案，涉案房屋现仍登记在第三人某二公司名下。另被告主张其于2013年11月4日与案外人王清华签订《合同格式》一份，主要约定被告蒋某（甲方）将涉案房屋出租给案外人王清华（乙方）；租赁期限从2013年12月1日至2016年11月31日；每月租金6000元，每三个月缴纳一次租金，先付款后用等内容。 再查明，第三人某二公司向北海东辉房地产开发有限公司取得涉案房屋所有权，并于2012年6月5日取得涉案房屋的所有权证书。第三人东某某于2013年9月23日向兴业银行股份有限公司北海分行借款、2014年4月28日向案外人邱朝睿借款、2014年10月13日向原告劳某一借款，第三人某二公司将上述房屋为第三人东某某的借款提供抵押担保并办理抵押登记手续。2014年10月8日原告劳某一向兴业银行股份有限公司北海分行转账800万元，用于替第三人东某某所欠银行借款。2014年10月20日其中抵押权人为兴业银行股份有限公司北海分行的抵押办理了注销手续。 又查明，被告蒋某与第三人东某某同是北海东辉房地产开发有限公司的股东发起人之一，该公司于2007年8月10日成立。被告蒋某与第三人东某某同是北海市银海区某某小额贷款股份有限公司的股东发起人之一，该公司于2009年10月23日成立。 本案的争议焦点为：1、被告蒋某是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同？是否已支付完全部的购房款？2、被告蒋某是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋？被告蒋某对于涉案房屋未办理过户登记其自身是否存在过错？3、原告劳某一请求恢复对涉案房屋的执行有无事实和法律依据？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：被告蒋某主张其与北海东辉房地产开发有限公司口头约定以142万元的价格购买涉案房屋，并按北海东辉房地产开发有限公司的要求分别于2010年3月18日、同年4月16日通过银行转账的方式向第三人东某某转账75万元、30万元，于2011年6月23日向案外人何祥菲转账支付20万元，于2012年12月21日向北海东辉房地产开发有限公司银行转账20万元，共计145万元。被告主张其多付的3万元是因为当时涉案商铺没有分割，所以就多付了3万元，但第三人某二公司于2012年6月5日取得涉案房屋的所有权证书，不存在没有分割情形，被告该项主张与事实不符，本院不予认可。综合2013年2月24日第三人北海东辉房地产开发有限公司与被告蒋某、第三人某二公司三方签订的《协议书》的内容以及2013年2月25日第三人某二公司与被告蒋某签订的《房屋买卖合同》的内容来看，上述《协议书》既已约定因涉案房屋未过户，北海东辉房地产开发有限公司将其所有的包括涉案商铺等多家商铺出卖给第三人某二公司，被告蒋某同意涉案房屋的出卖人变更为第三人某二公司，第三人某二公司亦同意北海东辉房地产开发有限公司收受被告142万元的房款视为其收受到被告支付的房价款。按被告的主张其截止至2012年12月21日时就已共向北海东辉房地产开发有限公司支付了145万元，第三人某二公司在签订上述《协议书》时就应视为已收受完被告全部的购房款。而《房屋买卖合同》却又约定第三人某二公司以房价总价款142万元的价格将涉案房屋出售给被告；付款方式分两次付款：2013年2月27日，支付32万元，同年7月1日支付110万元。第三人某二公司向被告蒋某出具两张收据确认其于2013年2月27日、同年7月1日分别收到房款32万元、110万元。上述《房屋买卖合同》与《协议书》的约定内容相互矛盾，不符合一般的交易习惯，另被告蒋某主张其与北海东辉房地产开发有限公司于2010年3月口头约定购买涉案房屋，对于涉案房屋这种交易标的较大的买卖口头约定亦不符合一般的交易习惯。另被告主张涉案房屋的交易价格为142万元，但按照其向本院提交的银行转账及流水来看其共支付了145万元，对于其多支付部分其未能作出合理解释，再结合被告蒋某与第三人东某某同是北海东辉房地产开发有限公司的股东发起人，被告与第三人东某某以及北海东辉房地产开发有限公司的有一定的资金往来亦属正常。综上，被告向本院提交的证据不足以证实其在法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同，亦不足以证实其支付完全部的购房款。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：被告主张其于2013年11月4日将涉案房屋出租给案外人王清华使用，合同约定“每月租金6000元，每三个月缴纳一次租金，先付款后用”，被告主张承租人主要通过转账方式支付租金，但被告向本院提交的银行流水明细不足以证实承租人交付租金的事实，为此，对于被告主张其在法院查封之前就已合法占有涉案房屋本院不予支持。综合2013年2月24日北海东辉房地产开发有限公司与被告蒋某、第三人某二公司三方签订的《协议书》的内容以及2013年2月25日第三人某二公司与被告蒋某签订的《房屋买卖合同》的内容来看，第三人某二公司在被告交清完房款后的3个月内，将房屋所有权证办理至被告名下，而第三人某二公司在签订上述《协议书》时即2013年2月25日就应视为已收受完被告全部的购房款，直至第三人某二公司于2013年9月23日用涉案房屋为第三人东某某向兴业银行股份有限公司北海分行借款作抵押担保，并办理了抵押权，被告蒋某都未主动要求第三人某二公司办理过户登记手续，确因被告怠于行使自身权利的原因导致涉案房屋未能办理过户登记。 关于本案的第三个争议焦点，本院认为：综上，被告蒋某就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。被告主张其与第三人某二公司签订的上述《房屋买卖合同》至今未到房产部门进行备案登记，而第三人某二公司用涉案房屋为第三人东某某向原告劳某一借款作抵押担保，且也办理了抵押登记手续，结合（2015）海民二初字第349号民事调解书中查明的事实，原告对涉案房屋享有优先受偿权。为此，对于原告请求恢复（2015）海执字第839号民事裁定书中对位于北海市产的执行于法有据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院关于使用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十三条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 准予恢复（2015）海执字第839号民事裁定书中对位于北海市产的执行。 案件受理费100元，由被告负担（该费用原告已向本院预交，被告在本判决生效之日起十日内付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  林高娃 人民陪审员  庞茗茜 二〇一六年九月二日 书 记 员  杨励坚 1、《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3、最高人民法院关于使用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第一百一十三条第一款第一项 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。