四川省南充市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）川13民终646号上诉人（原审原告）阆中市胤锋物业服务有限公司，住所地四川省阆中市寿山寺东街6-8号。法定代表人张林，该公司董事长。委托代理人庞南广，男，汉族，该公司副经理，住四川省南充市顺庆区。上诉人（原审被告）陈君，女，汉族，1967年9月8日出生，住四川省阆中市。委托代理人廖桂珍女，汉族，住四川省阆中市。上诉人阆中市胤锋物业服务有限公司（以下简称胤锋物业）与上诉人陈君物业服务合同纠纷一案，均不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5202号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胤锋物业的委托代理人庞南广、上诉人陈君的委托代人廖桂珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明，胤锋物业系经批准准予从事物业管理活动的有限责任公司。2009年7月21日陈君与阆中宏凌实业有限公司（后于2010年3月17日经阆中市工商局准予变更登记更名为阆中宏志实业有限公司，以下简称宏志公司）签订了《商品房买卖合同》，约定陈君购买“英伦庄园”小区17幢4单元3层X号房屋，建筑面积为116.41平方米；后陈君于2010年7月25日与南充龙都物业服务有限公司（以下简称龙都物业）签订了《“英伦庄园”前期物业服务协议》，并向南充市龙都物业服务有限公司支付了从2010年7月26日至2011年7月25日期间的物业服务费。2011年4月1日宏志公司与龙都物业向阆中市物管科申请了物业管理前期备案变更申请，因龙都物业不能再提供前期物业管理服务，与宏志公司解除了双方签订的《“英伦庄园”前期物业管理服务合同》。宏志公司与胤锋物业签订了《前期物业管理服务合同》，约定由宏志公司委托胤锋物业对“英伦庄园”物业实行前期物业管理，该合同上同时约定物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.6元交纳，同时约定合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，该合同自然终止。另查明，宏志公司变更物业服务公司并没有进行告知。陈君另购买“英伦庄园”小区车库一间，面积为24.15平方米。胤锋物业在提供物业服务时，需向有关部门支付运输垃圾的费用，因此胤锋物业主张120元垃圾清运费。2012年10月17日，陈君向胤锋物业缴纳了2011年7月25日至2013年7月24日的物业管理公共服务费，垃圾清运费共计2109元，计算方式分别为：物业管理公共服务费（房屋面积+车库面积）×0.6元×时间（以月为计算单位），垃圾清运费：时间（以月为计算单位）×5元。同时查明，2014年8月“英伦庄园”业主召开业主大会，选举产生英伦庄园业委会。2014年10月至12月，英伦庄园业委会公开选聘物业服务公司，并于2014年12月17日与四川绿水华达物业管理有限公司（以下简称绿水华达物业）签订《物业管理服务合同》。英伦庄园业委会两次发函要求胤锋物业在2014年12月31日前退出，并完成交接手续。由于胤锋物业未撤离该小区，并与部分业主发生纠纷，英伦庄园业委会将胤锋物业诉至阆中市人民法院。阆中市人民法院判决，胤锋物业退出“英伦庄园”小区物业管理区域，并向业委会移交相关文件资料。宣判后，胤锋物业提起上诉，南充市中级人民法院（2015）南中法民终字1044号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。胤锋物业的一审诉讼请求为：判令陈君支付胤锋物业拖欠的2013年7月24日－2015年7月23日住房物业服务费2144元。一审法院认为，胤锋物业与建设单位宏志公司在自愿、平等的基础上签订了《前期物业管理服务合同》，该合同成立并生效。龙都物业已经与宏志公司解除了双方签订的《“英伦庄园”前期物业管理服务合同》，因此陈君与龙都物业签订的《“英伦庄园”前期物业服务协议》并未再实际履行，龙都物业也并未再提供物业服务。陈君称物业服务公司进行更换，并未依法告知，所以并不知晓是由胤锋物业提供物业服务，但陈君已向胤锋物业交纳过物业管理服务费，可以推定知晓物业服务公司更换并接受了胤锋物业的物业服务。同时，一审法院认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由进行抗辩的，人民法院不予支持”之规定，胤锋物业与宏志公司签订的《前期物业管理服务合同》对陈君具有约束力，陈君应按照该合同约定履行物业费交纳的义务。关于物业服务费起算时间，因英伦庄园业委会已通过合法程序选聘了新的物业管理公司，胤锋物业与南充宏志实业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》自然终止，因陈君所在小区业委会曾两次发函要求胤锋物业工作人员在2014年12月31日前退出，故胤锋物业主张2015年1月1日起至2015年7月23日止的物业管理服务费，不予支持。根据前期物业服务合同，陈君应按0.6元/元/平方米的标准，支付从2013年7月25日至2014年12月31日（即17个月7天）的物业服务费，即116.41×0.6×17＋0.6/31×7×116.41＝1203.15元，车库为24.15×0.6×17＋0.6/31×7×24.15＝249.60元。胤锋物业所主张的垃圾清运费计算标准为5元/月，结合认定的时间为17个月7天，生活垃圾清运费为86.13元。综上，依照最高人民法院关于适用《最高人民法院》第一条、第六条、第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百是四十四条之规定判决，一、陈君于判决生效后十日内向阆中市胤锋物业服务有限公司支付物业管理公共服务费、生活垃圾清运费为1538.88元；二、驳回胤锋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的给付时间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由陈君负担。宣判后，陈君、胤锋物业均不服，向本院提出上诉。陈君上诉请求撤销一审判决或依法改判，上诉费用由胤锋物业负担。理由：1.2011年4月1日，宏志公司与龙都物业签订《前期物业服务终止协议》，胤锋物业本该在2011年4月才可能与宏志公司签订合同，不可能提前近两年时间在2009年就先于龙都物业之前签订合同，一审法院在判决时认定事实与庭审时证据显示事实严重不符；2.在小区业主委员会成立前，宏志公司解除与龙都物业的前期物业服务合同，选聘胤锋物业作为小区物业服务企业，并签订了前期物业服务合同，且在房地产主管部门进行了变更登记，该变更行为不能认定为是宏志公司与龙都物业之间权利、义务与胤锋物业的合法转移，而是行政主管部门在行政管理过程中的行政管理性需要，对陈君不发生合同权利、义务转移生效的效力。胤锋物业入驻小区后提供的所谓物业管理服务因缔约过失所产生的法律后果，应由其自行承担；3.《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”胤锋物业未能提供与陈君依法应该签订的书面合同，胤锋物业在其有效合同期满后对小区的管理也不属于无因管理，一审法院判决陈君承担所谓的物业费系认定事实错误和适用法律错误；4.胤锋物业在小区服务过程中，存在服务质量、管理不到位等问题，给业主造成的损失，该物业公司应承担赔偿责任。胤锋物业上诉请求撤销一审判决，改判陈君向胤锋物业支付其从欠交物业服务费和垃圾清运费之日起到2015年8月1日止的物业服务费和垃圾清运费，二审诉讼费用由陈君负担。理由:1.陈君所在小区的业委会成立不合法，其代表全体业主选聘物业公司的行为更谈不上合法，小区的业委会主体不适格，无权代表全体业主选聘新的物业管理公司，一审法院认定了一个不合格的主体订立的合同，从而认定胤锋物业依法签订的《前期物业合同》自然终止，一审这一认定是错误的；2.退一步说，即使选聘了新的物业公司，但该新聘的物业公司根本没有实际入场与胤锋物业交接，更没有在小区内履行一日的物业服务，不排除小区业委会与其他物业公司恶意串通，损害胤锋物业的合法权益，而恶意串通的合同，属于无效合同，也就不具备约束力。二审审理查明，2014年12月13日，英伦庄园小区业主委员会向小区业主发出公告，要求小区业主与胤锋物业公司结清2014年12月31日前的各种账务关系。2015年10月25日，宏志公司向阆中市人民法院出具说明，证实该公司与胤锋物业在2011年11月1日签订了“英伦庄园”《前期物业管理服务合同》，同时考虑到小区业主利益，经与胤锋物业协商，为将龙都物业管理期间小区的问题和责任全部转交给胤锋物业负责处理和承担，所以在签合同时，期限往前顺延至2009年。胤锋物业对宏志公司的这一说明予以认可。陈君不认可胤锋物业向自己催收过物业服务费。另查明，胤锋物业在二审期间提供了《七里街道办事处关于英伦庄园业主信访问题的答复意见》及英伦庄园部分业主缴纳2015年物业费和垃圾清运费的收据，拟证明自己应向陈君等五户人收取2015年1月1日到2015年8月1日期间的物业费和垃圾清运费。陈君对此的意见为：《七里街道办事处关于英伦庄园业主信访问题的答复意见》只能说明新的物业公司是在2015年8月13日进驻小区，并不能说明胤锋物业在2015年1月1日到2015年8月在为小区提供物业服务，至于缴纳2015年物业费和垃圾清运费的部分业主，是新业主为了收房而缴纳的，或者常年在外打工的业主不知实情而缴纳的。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。依据该规定，在业主欠交物业费的情况下，物业服务企业应向业主进行书面的催交。至于具体的书面形式，可以是当面送达，也可以是书面公告，以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式，但本案中，胤锋物业并未提供证据证明其向陈君书面催交了物业费，英伦庄园小区业主委员会向小区业主发出的公告要求业主与胤锋物业结清2014年12月31日前的各种账务关系，也并非胤锋物业对欠交物业费的业主的书面催交，故胤锋物业的起诉不符合规定，对其在本案的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条关于“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”之规定，裁定如下：一、撤销阆中市人民法院（2015）阆民初字第5202号民事判决。二、驳回阆中市胤锋物业服务有限公司的起诉。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，依法予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  郭锐审判员  田娟审判员  石炜二〇一六年九月二十八日书记员  何薇