徐州铁路运输法院行 政 判 决 书（2016）苏8601行初16号原告李斌。原告谢宏兰。原告谢萍。原告谢勇。四原告共同委托代理人王衍文，徐州市泉山区正达法律服务所法律工作者。被告徐州市住房保障和房产管理局，住所地徐州市新城区汉风路西区综合楼G区。法定代表人宁兆坤，该局局长。委托代理人邵琛，徐州市住房保障和房产管理局法制科工作人员。第三人刘冰。委托代理人李井胜，江苏逸诚律师事务所律师。原告李斌、谢宏兰、谢萍、谢勇不服被告徐州市住房保障和房产管理局为第三人刘冰颁发201347号房屋所有权证的行政行为，于2016年4月6日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，在法定期限内向被告徐州市住房保障和房产管理局送达了起诉状副本及相关诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭审理了本案。原告李斌及原告李斌、谢宏兰、谢萍、谢勇的共同委托代理人王衍文，被告徐州市住房保障和房产管理局出庭应诉负责人徐林及委托代理人邵琛，第三人刘冰的委托代理人李井胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李斌、谢宏兰、谢萍、谢勇诉称：2011年6月21日，李克武将登记在其名下的位于徐州市黄河小区3-2-102室的房屋以低价过户至刘冰名下，办理转移登记过程中双方提供了虚假的未婚证明等材料。事实上，李克武有配偶及三个子女，即本案四原告，其配偶及子女对其房屋买卖行为一直不知晓。被告未按法定程序严格审查，将涉案房屋违法登记在他人名下，侵害了原告的合法权益。涉案房屋估价报告评估价格为189900元，第三人刘冰以15万元的价格购买该房屋不符合常理，并非善意取得。请求法院依法撤销被告为第三人刘冰颁发的201347号房屋所有权证。原告李斌、谢宏兰、谢萍、谢勇为证明其主张向本院提交了以下证据：1、李克武、谢宏兰1970年12月29日的结婚证，用以证明李克武、谢宏兰的婚姻状况；2、安徽省蚌埠经济开发区胜利街道胜利五村社区居民委员会（以下简称胜利五村居委会）于2014年12月17日出具的证明；3、胜利五村居委会于2013年8月5日出具的证明两份，证据2、3用以证明李克武、谢宏兰有三名子女，即李斌、谢萍、谢勇；4、李克武火化证，用以证明李克武已去世；5、（2014）泉行初字第62号行政裁定书、（2015）泉民初字第120号民事调解书，用以证明原告适格，李克武与第三人刘冰在房屋所有权转移登记时，提供虚假的单身未婚证明及户口簿，该两份虚假证明通过原告另案提起的民事诉讼和行政诉讼被人民法院确认，户口簿上记载的婚姻状况“未婚”也已通过其他行政诉讼得到纠正；6、刘冰购买黄河小区三号楼二单元102室的房屋产权登记资料共19页，来源于徐州市产权处，其中第9610202号房屋所有权证载明所有权人为李克武，房屋座落于黄河小区3号楼，建筑面积为48.67平方米，填发日期为1997年12月16日。用以证明房屋买卖估价报告中涉案房屋的评估价为189900元，但实际买受价为15万元，不符合交易习惯，且李克武无权对夫妻共有财产进行处分，被告在行政登记过程中未依法进行审查，违反《房屋登记办法》的相关规定。被告徐州市住房保障和房产管理局辩称：1、涉案房屋坐落于黄河小区3-2-102，房屋所有权证号为201347。2011年6月，买卖双方李克武、刘冰向被告提交了申请书、房产证、土地证、买卖合同、身份证明等材料申请房屋所有权转移登记，被告依法为其办理了涉案房产的所有权转移登记并发证，上述行为符合《房屋登记办法》第三十三条和《徐州市房屋登记条例》第三十一条的规定；2、根据《房屋登记办法》第十一条和《徐州市房屋登记条例》第十三条的规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记；3、根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，原告应先解决民事纠纷。综上，被告的登记行为有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告徐州市住房保障和房产管理局在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1、刘冰房产登记档案，来源于房产登记交易中心档案馆，用以证明登记行为材料齐全，程序正当，符合法律规定；2、公冠霖房产登记档案，来源于房产登记交易中心档案馆，用以证明涉案房产所有权于2014年转移登记至公冠霖名下，涉案房屋所有权已由善意第三人取得，不具备撤销条件。法律依据：《房屋登记办法》第十一条、第三十三条，《徐州市房屋登记条例》第十三条、第三十一条、第七十四条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条。第三人刘冰述称：1、2011年第三人刘冰与李克武签订的房屋买卖合同合法有效，并且第三人支付了全部的购房款项，为善意取得，不应撤销；2、涉案房屋房产证上所有权人仅登记为李克武，并无其他共有权人，被告尽到了合理审查的义务，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房产证记载的姓名对外具有公示效力，被告有理由相信该房屋属于李克武本人所有；3、原告诉状上所称低价买卖无事实依据，在购买涉案房屋之前，第三人与李克武不存在任何亲戚、朋友关系，第三人也没有协助或怂恿李克武提供虚假证明材料，即使李克武提供了虚假证明材料，也与第三人无关，在办理房产过户过程中所有的手续均由李克武办理，第三人仅提供了身份证明；4、2014年涉案房屋已经由第三人出卖他人；5、被告办理房屋所有权转移登记的行为程序合法，无任何瑕疵；6、从原告得知该行政行为的时间看，原告的起诉已超过起诉期限。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人刘冰未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告所举证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但只能证明1970年双方登记结婚，婚姻存续状况无法确定；对证据2、3的真实性有异议，证据3证明李克武与谢宏兰育有一子李斌，而证据2证明两人共育有三名子女，同一机构出具的证明，内容却完全不同，其只能证明谢宏兰与谢勇、谢萍之间的母子母女关系，并不能证明谢勇、谢萍与李克武之间存在父子、父女关系；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但其内容并不能支持原告的诉讼请求；对证据6的真实性无异议，根据相关法律法规规定，被告进行登记时只进行形式审查，并不对合同行为等进行实质审查，材料的真实性、有效性、合法性均由申请人负责。根据《房屋登记办法》第九十二条的规定，申请人提交错误虚假的材料进行房屋登记给他人造成损失的，应当承担相应的法律责任。因此，被告已经尽到了审慎审查的义务，不应当承担责任。第三人对原告所举证据的质证意见如下：对证据1-4的质证意见同被告；证据5与本案没有关联性，（2015）泉民初字第120号民事调解书系民事调解，并非法院判决，民事调解在不违反国家法律的情况下，可以超出原告起诉时的诉讼请求，且调解书中没有载明法院查明的相关事实，只是达成了李克武原所在单位徐州广播电视传媒集团付给原告相关抚恤金的协议，无法证明原告的诉讼请求。即使如原告所述单身证明及户籍证明系伪造，第三人也仅需尽到合理的审查义务即审查房产证上是否有其他共有人，仍应由李克武本人承担法律责任；对证据6的真实性无异议，能够证明被告在办理涉案房屋登记过程中不存在任何的违法行为。虽然《房地产估价报告》对涉案房屋的评估价值是189900元，房产局备案登记为15万元，但原告并不能据此认定第三人与李克武之间存在低价买卖的情况。原告对被告所举证据的质证意见如下：对证据1即刘冰房产登记档案的真实性无异议。第三十四页的常住人口登记卡中婚姻状况“未婚”及兵役状况“未服兵役”是错误的，李克武系军人转业后安排至徐州广播电视台工作。第三十五页徐州广播电视台网络中心于2011年6月17日出具的证明是虚假的，其写明“我单位退休同志李克武一直单身”与事实不符。第三十六页具结声明书，签名与按指印是假的，李克武当时为肺癌晚期、病情危重，需要多人看护，不可能到被告处签署具结声明，李克武的签名有他人伪造之嫌。第七十页委托函，系第三人刘冰单方委托对该涉案房屋进行评估，不符合常理，应由买卖双方共同委托。估价报告确认评估价为189900元，而合同约定的价格为15万元，结合证据2的交易价格，刘冰以15万元买入涉案房屋，明显违反了正常的交易习惯，不适用《中华人民共和国物权法》规定的善意取得制度；对证据2的真实性无异议，但公冠霖不属于善意取得。法律依据中，应当适用《徐州市房屋登记条例》第七十四条关于撤销的规定。第三人对被告所举证据的质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，法律依据正确，足以证明被告为涉案房屋办理产权变更登记符合相关法律法规，并且尽到了形式审查义务，其作出的行政行为合法有效。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、4、6，被告及第三人对其真实性均无异议，本院予以采信；证据2证明谢宏兰与李克武有三个子女，即谢勇、谢萍、李斌，证据3证明谢萍、谢勇为谢宏兰的子女，二者并不矛盾，且证据2、3均有原告谢宏兰户籍地居委会的公章，故对证据2、3本院予以采信；证据5能够反映案件相关事实，本院予以采信。被告提供的证据1中，第三十四页的常住人口登记卡，原告仅认为其婚姻状况、兵役状况部分登记错误，未否认其真实性，对其真实性本院予以确认；第三十五页的证明，有出具单位徐州广播电视台网络中心的公章，且李克武确为该单位退休职工，对其真实性本院予以确认，但该证明的内容是否属实，本院另作评判；第三十六页的具结声明书，原告仅对李克武签字及指印的真实性表示怀疑，但未提供相反证据，综上，对证据1本院予以采信。对于证据2，原告、第三人对其真实性均无异议，本院予以采信。经审理查明：原告谢宏兰与李克武于1970年12月29日登记结婚，原告李斌系谢宏兰与李克武的婚生子，原告谢萍、谢勇系李克武的继子女、原告谢宏兰的亲生子女。李克武于2011年7月30日去世。1997年12月16日，李克武办理了座落于黄河小区3-2-102室的房屋所有权证，载明所有权人为李克武，共有人一栏空白，建筑面积为48.67平方米。2011年6月14日，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司徐州分公司对位于黄河小区3-2-102室的房屋进行估价并出具估价报告，确定该房屋在估价时点2011年6月13日的现时市场价值为18.99万元。2011年6月21日，李克武与第三人刘冰签订存量房买卖合同，合同载明主要内容为“合同备案号：201106210017，备案日期：2011年06月21日。出卖方：李克武，买受方：刘冰。李克武将坐落于黄河小区3#楼-2-102室房屋出售给买受方，房屋所有权证号为9610202，国有土地使用权证号为28265。该房屋的成交单价为人民币￥3081.98元/平方米，总价为人民币（小写）￥150000.00元，买受方于2011年06月21日前，按本合同第二条约定房屋价款，一次性支付人民币（小写）￥150000.00元。打印日期：2011年06月21日”。同日，李克武与第三人刘冰于被告处申请办理房屋所有权转移登记，被告于2011年7月3日向第三人刘冰颁发201347号房屋所有权证。在申请办理上述房屋所有权转移登记时，李克武提供了徐州广播电视台网络中心于2011年6月17日出具的证明材料，主要内容为“……我单位退休职工李克武同志，一直单身未婚……”。李克武与第三人刘冰出具的具结声明书中均写明“本人至今未婚”。2014年5月29日，第三人刘冰与公冠霖签订存量房买卖合同，将涉案房屋出售予公冠霖，并于被告处申请办理房屋所有权转移登记，被告于2014年6月9日就涉案房屋向公冠霖颁发234069号房屋所有权证。本案的争议焦点为：1、原告的起诉是否超过起诉期限；2、被告徐州市住房保障和房产管理局为第三人刘冰颁发201347号房屋所有权证的行政行为是否合法。本院认为：首先，关于原告的起诉是否超过起诉期限的问题。《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，被告未告知原告诉权及起诉期限，第三人主张原告起诉超过起诉期限，但未提供证据予以证实，而据原告陈述，其于2014年12月在徐州市泉山区人民法院的诉讼过程中才发现房屋已经出卖，自原告知道或应当知道涉案房屋转移登记至第三人刘冰名下之日起，至2016年4月6日原告提起本案诉讼，未超过2年的法定起诉期限。故，第三人关于原告的起诉超过起诉期限的主张，本院不予支持。其次，关于被告徐州市住房保障和房产管理局为第三人刘冰颁发201347号房屋所有权证的行政行为是否合法的问题。一是关于李克武提供的单身证明及具结声明书的内容是否真实的问题。李克武向被告提供的其工作单位徐州广播电视台网络中心出具的单身证明、具结声明书中写明李克武一直单身未婚，与原告提供的李克武、谢宏兰1970年12月29日的结婚证原件，胜利五村居委会于2014年12月17日出具的证明及（2015）泉民初字第120号民事调解书载明的婚姻状况不符，故该两份材料的内容与事实不符。二是关于被告是否尽到审查义务以及被告为第三人刘冰颁发201347号房屋所有权证的行政行为是否具有合法性的问题。依据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，被告徐州市住房保障和房产管理局作为房屋登记管理机关，对房屋所有权转移登记材料是否齐全、是否符合法定形式进行了审查，因李克武与刘冰提交的申请材料齐全，被告遂予办理房屋所有权转移登记，故被告已尽到合理审慎的审查义务，但是，对于李克武提交的其工作单位徐州广播电视台网络中心出具的单身证明，被告不具备辨别其证明内容是否真实的能力。同时，《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，因案外人李克武向被告提供了虚假材料，导致被告为第三人刘冰颁发201347号房屋所有权证的行政行为侵犯了房产共有权人的合法权益，不具备合法性。三是关于被告为第三人刘冰颁发的201347号房屋所有权证是否应当撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，第一，涉案房屋原房屋所有权证及国有土地使用证均登记在李克武一人名下，且李克武在房屋所有权转移登记的过程中提供了房屋所有权证、国有土地使用证等相关证件，第三人刘冰据此认为李克武对涉案房屋有处分权，不存在过错，原告亦未提供证据证明第三人刘冰存在恶意交易的情形，故本院认定第三人刘冰受让涉案房屋时是善意的；第二，原告认为涉案房屋估价报告的评估价格为189900元，第三人刘冰以15万元的价格购买该房屋不符合常理，本院认为，与涉案房屋的评估价格189900元相比，买卖合同约定的价格15万元并非是明显不合理的低价，仍处于合理的价格波动范围之内，故本院认定涉案房屋系以合理的价格转让；第三，涉案房屋已办理房屋所有权转移登记。综上，第三人刘冰符合善意第三人的构成要件，涉案房屋所有权已为第三人刘冰善意取得。《徐州市房屋登记条例》第七十四条规定，有下列情形之一的，房屋登记机构应当撤销原房屋登记，但影响房屋上已设定的其他权利或者房屋所有权已经善意第三人取得的除外：（一）司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文书确认或者房屋登记机构有充分的证据证明当事人以隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取房屋登记的；（二）房屋登记所依据的证明文件被依法认定无效或者被撤销的；（三）房屋登记程序错误影响当事人实体权利的；（四）因房屋登记机构的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；（五）法律、法规规定的其他情形。本案中，虽有证据证明李克武以隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取房屋所有权转移登记，但涉案房屋所有权已为第三人刘冰善意取得，另外，涉案房屋已于2014年5月29日由第三人刘冰出售予案外人公冠霖并办理了房屋所有权转移登记，201347号房屋所有权证已无撤销的基础，故被告徐州市住房保障和房产管理局为第三人刘冰颁发的201347号房屋所有权证依法不应予以撤销。综上，被告徐州市住房保障和房产管理局已尽合理审慎的审查义务，但由于李克武提供的虚假材料导致被告为第三人刘冰颁发201347号房屋所有权证的行政行为侵犯了房产共有权人的合法权益，故被告为第三人刘冰颁发201347号房屋所有权证的行政行为违法。但是，涉案房屋所有权已为第三人刘冰善意取得，并于2014年5月29日出售予案外人公冠霖，原告要求撤销被告为第三人刘冰颁发的201347号房屋所有权证的诉讼请求没有法律依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、确认被告徐州市住房保障和房产管理局为第三人刘冰颁发201347号房屋所有权证的行政行为违法；二、驳回原告李斌、谢宏兰、谢萍、谢勇的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李斌、谢宏兰、谢萍、谢勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王小曼审 判 员  王青青代理审判员  魏 博二〇一六年九月二十七日书 记 员  陈卓宜