河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2015）正民二初字第00317号原告赵玉荣，女，1961年7月17日生，汉族，住石家庄市桥东区。委托代理人于彦芬，河北世纪方舟律师事务所律师。被告河北普田房地产开发有限公司。住所地石家庄市和平东路156号。法定代表人宋计田，该公司总经理。委托代理人胡葛寅、李晓民，该公司职员。原告赵玉荣与被告河北普田房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于彦芬及被告委托代理人胡葛寅、李晓民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月29日，原告与被告签订房屋买卖合同，购买被告公开对外销售的位于石家庄市正定县东平乐住宅小区（国际空港花园）的12-2-202号房屋。并依约支付了房款及暖气接口费共计141000元。原告在与被告协商交房事宜时得知被告所销售的房屋无商品房预售许可证，致使原告无法办理房屋产权证书，原、被告所签订的房屋买卖合同目的无法实现。被告在未取得商品房预售许可证的情况下对外公开销售，违反了法律的相关规定，房屋买卖合同为无效合同。要求确认双方签订的房屋买卖合同无效；被告返还原告购房款及暖气接口费共计141000元。被告辩称，我公司从来没有与原告签订任何形式的合同，也没有接受过原告的款项，原告提交的合同房号对应的图纸和实际建设面积为144平米，而原告合同中写的面积101平米，与实际相差40平米，原告提交的合同是假合同。我公司在小区售房没有盖过合同章，而原告提交的合同加盖的是合同章，也不是我公司的印章，原告所持有的收据都是假收据，收款人、收款时间、收款手续都与合同不符，原告持有的合同和收据上的印章都是伪造的，应驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提交以下证据：1、房屋买卖合同；2、收据、转款凭证；3、询问笔录；4、工商登记信息；经庭审质证，被告对原告提交的证据不予认可。被告为证明自己的主张，提交以下证据：1、安利军成立的河北宣亨房地产开发公司的网页、开发空港家合小镇网页；2、房屋买卖合同、收据；3、署名安利军的手写条；4、报案材料邮递单；5、房屋平面图。经庭审质证，原告对被告提交的证据不予认可。经审理查明，2011年4月29日，原告与河北普田房地产开发有限公司签订一份《房屋买卖合同》，房屋买卖合同载明“出卖人河北普田房地产开发有限公司；买受人赵玉荣；购买的物业：由河北普田房地产开发有限公司建设的东平乐住宅小区（国际空港花园）12栋2单元202室。（该物业按套销售）；房屋建筑面积约101平方米，套价1470元大写壹拾肆万柒仟元整；暖气接口费40元/平方米在第一次付款时交清，合计4000元整。……付款方式为一次性付款，买受人在与出卖人签订本合同时需要一次性付清房款及小院和暖气接口费合计151000元大写壹拾伍万壹仟元整。”。合同中并对其他事项进行了约定。合同落款处的出卖人为河北普田房地产开发有限公司，加盖了“河北普田房地产开发有限公司合同专用章”的印章，并签名为“安利军”。被告对该合同不予认可，被告认为该份合同是伪造，与公司用的合同文本和盖印章的方式不同，公司使用的合同都是盖的公司印章，而不是合同专用章，并提交一份与崔青青签订的房屋买卖合同，以此证明原告出具的合同与公司使用的合同不符，不具真实性。被告并提交房屋平面图，被告称原告提交的合同房号对应的图纸和实际建设面积为144平米，而原告合同中写的面积101平米，与实际相差40平米，以此证明原告提交的合同是假合同。原告提交的票号为№0040632，付款时间为2011年4月29日，交款单位为赵玉荣，人民币141000元大写壹拾肆万壹仟元整，收款事由购房款，收据的财会主管处签有“安利军”的名字，加盖的印章为“河北普田房地产开发有限公司财务专用章”。原告并提交银行流水，证明向安利军账户转款121000元，该流水显示转款时间为2011年8月28日；原告并提交收条一份载明“今收到赵玉荣现金贰万元整（20000元整）购房款。收款人安利军2011年8月14日”，原告以此证明向被告支付的购房款的款项为141000元。被告对原告提交的收据及转账凭证和收条不予认可，被告认为安利军不是公司的会计主管，公司没有委托安利军收款，原告所说的款项也没有交给公司，收据上盖的印章也不是公司的。被告并申请对房屋买卖合同及收据上所盖的印章申请鉴定，由于被告河北普田公司未能提交在公安机关备案的印鉴，原告也不认可被告提供的印章作为鉴材，致使未能进行鉴定。原告并提交对安利军的询问笔录，安利军在笔录中陈述了公司同意其以公司名义出售房屋并收取房款，所收的房款交给了公司或者转给了宋计田的子女。被告对此不予认可，被告并出示安利军2011年7月20日手写条，载明“我于2011年5月份私刻公司章（财务），应急于还别人钱而签订了购房合同。所发生的一切法律责任均有安利军本人承担（注章已砸坏）已收款项50万元左右。安利军”。被告以此证明安利军并未将所收原告的款项交给公司，安利军开办了其他房地产项目，安利军的收款是用于其个人的项目，公司不应承担退款的责任。原告对此不予认可，原告认为安利军是被告公司的股东，并担任经理职务，签订合同和盖章都是在售楼部，被告公司应向原告返还购房款。另查明，被告建设的正定县东平乐住宅小区（国际空港花园），没有取得商品房预售许可证。上述事实，由原、被告分别提交的证据及本案庭审笔录佐证。本院认为：被告虽然对原告提交的2011年4月29日签订的房屋买卖合同上加盖的印章及其原告提交的收据上的印章不予认可，并称合同和收据系伪造并申请对印章进行鉴定，但其未能提供公司在公安机关备案印章的印鉴，而原告对被告要求鉴定的印章也不认可，致使鉴定不能进行，被告应对不能鉴定承担举证不能的责任。安利军作为被告公司的股东，担任经理职务，原告出具的合同是安利军在售楼部与原告签订，加盖印章、出具的收据也是在售楼部，足以使原告确信所签订的合同是与被告河北普田房地产开发有限公司签订，被告建设并向外出售的正定县东平乐住宅小区（国际空港花园），在未取得商品房预售许可证的情况下，对外销售，依据相关法律规定，双方所订立的房屋买卖合同为无效合同。对原告要求确认房屋买卖合同无效的请求，本院予以支持。原告交付的购房款141000元，安利军为原告出具了收条和收据，虽然被告对此不予认可，其也不能证明安利军收取的该项费用用于其个人。至于被告所称安利军只是负责跑办其他业务，并非财务主管，不负责收款的辩解，其公司内部分工，原告作为购房人无从知晓。被告虽称安利军收取的款项是用于其个人使用，并提交署名“安利军”的手写条，但其内容与原告提交的询问笔录中安利军的陈述相矛盾，被告提交的证据不足以证明其主张的事实，本院对其辩解不予采信。由此应确认安利军收取原告购房款141000元的行为，属于职务行为，被告应向原告返还购房款141000元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、2011年4月29日原告赵玉荣与被告河北普田房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。二、被告河北普田房地产开发有限公司向原告赵玉荣返还购房款141000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3120元，由被告河北普田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  宋瑞清代理审判员  杨 鑫人民陪审员  樊广圆二〇一六年九月二十三日书 记 员  胡娅坤