山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初2436号原告：赵继文，男，1961年10月18日生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：鹿竞超，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。委托诉讼代理人：王志芳，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。被告：董雪，女，1983年11月10日生，汉族，无业，住济南市。原告赵继文与被告董雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵继文的委托诉讼代理人王志芳、被告董雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵继文向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租房合同；2、被告支付拖欠房租64169元、空调3850.14元、水费592.16元；3、被告支付违约金9167元。事实和理由：2013年10月2日，原、被告签订了租房合同一份。合同约定被告承租原告位于济南市经五路190号门头房一处，用于经营之用，承租期限为三年，自2013年10月20日起至2016年9月30日止，租金每年壹拾壹万元整，先交租金后使用，租金每半年一交，租金提前15天交纳，逾期不交，原告有权终止合同并将出租房收回，被告不得提出任何异议。租赁期内，被告擅自退租的，被告应按合同一个月租金向原告支付违约金赔偿损失。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，2015年1月5日被告依约应向原告支付2015年上半年租金55000元，但被告未缴纳，原告多次催交欠费，被告一再推托，直至2015年8月10日原告再次去190号门头找被告催要租金时才发现被告擅自搬离了出租房，让原告猝不及防，原告多次拨打被告电话，被告拒不理会，为此原告提起诉讼，望判如所请。被告董雪辩称，双方确实是有租赁关系，但我一直没有和原告直接联系过，都是一个叫丁军的来收房租，之前的房租一直是正常交纳，交到了2015年3月，2015年4月丁军再来找我要房租时，我说确实是交不上了，用租赁的房屋内的装修来抵欠付的租金，因为当时我装修的时候有汗蒸房、空调，改装了两个房间、灯饰、墙面和地面，包括门口的LED广告牌，当时花了大概接近20万元，我当时说这些东西都不带走了，留在租赁的房屋内抵租金，大概过了一两个月的时间，我就不再租赁房屋了，我当时给丁军打电话说我不租了，丁军说再商量吧，后来也一直没再商量，我离开租赁房屋的时候也没有与原告或丁军进行过交接，我认为我们之间的租赁关系在2015年5月份就已经解除了，对于原告索要的租金，因为当时我是说用装修来抵租金，我觉得我不需要再支付租金了，也不存在原告所述空调被我拆走这一情况，水电费是预交的，我租赁房屋期间都已经交纳了，所以水电费我也不应该支付，对于违约金，我觉得我也不应该支付，因为当时我与丁军电话沟通了，我认为双方已经达成一致了。本院经审理认定事实如下：2013年10月2日，原告赵继文（甲方）与被告董雪（乙方）签订《租房合同》一份，约定原告赵继文将位于济南市经五路190号房屋出租给被告董雪，租赁期限自2013年10月20日起至2016年9月30日止，租金11万元/年，每半年一交，租金提前15天交纳，先交租金后使用。合同第五条第4项约定：“乙方在租房期间，水、电、暖、卫生、治安等费用由乙方承担……”第六条第1项约定：“……在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金赔偿损失。”原告赵继文称其委托案外人丁军全权负责房屋租赁事宜，被告董雪亦表示在其租赁涉案房屋期间只见过案外人丁军，并没有与原告赵继文直接联系过。庭审中，原告赵继文主张其于2015年8月10日去涉案房屋向被告董雪催交租金时发现被告董雪已搬离涉案房屋，因此其认为双方的租赁合同解除时间应为2015年8月10日。被告董雪主张2015年4月丁军向其催要房租时其就表示确实交不上了，后大概过了一两个月的时间被告董雪就给丁军打电话说不租了，被告董雪认为双方租赁合同解除的时间应为2015年5月10日。关于租金，原告赵继文主张自2015年1月20日至2015年8月10日期间被告董雪未交纳租金，被告董雪则称其租金交至2015年3月，其后至2015年5月10日期间的租金以房屋内的装修来进行折抵，2015年5月10日后其就不再租赁涉案房屋了，故而其不欠原告赵继文租金。庭审中，原告赵继文提交日期分别为2015年2月11日、2015年4月14日的水费发票两张，以证明其代被告董雪交纳了水费592.16元，被告董雪对该两张发票的真实性无异议，但其称租赁期间的水费都交了，不清楚为何会出现这两张发票。上述事实，由租房合同及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租房合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告均认可《租房合同》已经解除，主要争议在于《租房合同》的解除时间，被告董雪主张解除时间为2015年5月10日，并称当时其给丁军打电话表示不租了，丁军称再商量吧，其离开租赁房屋时也没有与原告赵继文或丁军进行过交接，原告赵继文主张其是于2015年8月10日前去催要房租时才发现被告董雪已搬离涉案房屋的，故解除时间应为2015年8月10日，对此本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告董雪主张其曾给丁军打电话表示不租了其后搬离租赁房屋，其应当举证证明，但其未能提交相应证据，且其庭审时自述离开租赁房屋时亦未与原告赵继文或丁军进行过交接，故对其所称双方租赁合同于2015年5月10日解除的意见，本院不予采信。对于原告赵继文主张的双方租赁合同于2015年8月10日解除，本院予以采信。对于原告赵继文主张的2015年1月20日至2015年8月10日的房屋租金问题。被告董雪称其租金交纳至2015年3月，但其未能提交交纳租金的相关证据予以证明，对于2015年3月之后的租金其称以房屋内的装修进行折抵，但其未提交证据证明房屋内的装修情况，亦未能提交证据证明就此事与原告赵继文协商一致，故对被告董雪的上述意见，证据不足，本院不予采信。根据双方签订的《租房合同》约定，年租金为11万元，故被告董雪应向原告赵继文交纳2015年1月20日至2015年8月10日的房屋租金61630.14元[110000元÷2+110000元/年÷365天/年×22天]，对于原告赵继文主张的超出部分，本院不予支持。被告董雪辩称其交纳了房屋租赁期间的全部水费，但其未能提交证据证明，根据原告赵继文提交的水费发票，被告董雪应向原告赵继文支付水费592.16元。关于原告赵继文主张的违约金问题。根据双方签订的《租房合同》约定，如被告董雪擅自退租，则需向原告赵继文支付一个月租金作为违约金。被告董雪庭审时自述给丁军打电话表示不租了，丁军称再商量吧，后来也一直没再商量，其离开租赁房屋时亦没有与原告赵继文或丁军进行过交接，根据其陈述，被告董雪应系擅自退租，被告董雪应向原告赵继文支付一个月的租金9166.67元作为违约金，对于原告赵继文主张的超出部分，本院不予支持。对于原告赵继文主张的空调3850.14元，其未能提交证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告赵继文与被告董雪于2013年10月2日签订的《租房合同》于2015年8月10日起解除。二、被告董雪于本判决生效之日起十日内给付原告赵继文房屋租金61630.14元。三、被告董雪于本判决生效之日起十日内给付原告赵继文水费592.16元。四、被告董雪于本判决生效之日起十日内给付原告赵继文违约金9166.67元。五、驳回原告赵继文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元，由原告赵继文负担150元，被告董雪负担1590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宋 芳人民陪审员  关晓军人民陪审员  乔永欣二〇一六年九月二十八日代理书记员  商玉莹