山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终960号上诉人(原审被告)：威海铭峰物资再生有限公司,住所地威海市环翠区成大路南范家埠村东。法定代表人：高少海，经理。委托代理人：马晓营，该公司法律顾问。被上诉人(原审原告)：威海市尚古建筑工程有限公司，企业曾用名威海经济技术开发区第二建筑工程有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区香港路-67号-36-05。法定代表人：韩亚南，执行董事兼经理。委托代理人：崔潇潇，该公司职员。委托代理人：张秀军，山东润洲律师事务所律师。上诉人威海铭峰物资再生有限公司（以下简称铭峰物资再生公司）因与被上诉人威海市尚古建筑工程有限公司（以下简称尚古建筑公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初6627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人铭峰物资再生公司上诉请求：1.维持原判决第一、二、五项；2.原判决第三项改判为上诉人支付被上诉人土地占用费，1000000元÷3年÷365天×占地天数（2020年8月19日至指定返还土地之日止）；3.原判决第四项改判为上诉人在租赁期间更换的变压器归上诉人；4.本案上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：1.被上诉人要求上诉人支付自2020年8月9日起20亩土地占用费，未主张4亩土地占用费，应视为其对自身民事权利的自由处分，自愿放弃了2020年4月5日至8月18日的土地占用费以及4亩土地的占用费。一审法院判决自2020年4月5日起计算27.21亩土地占用费，加重上诉人的责任，违反了不告不理和处分原则。2.一审期间，山东省圣达地理信息测绘工程有限公司出具的测量报告仅测量了上诉人实际使用土地面积及坐标位置，未明确土地权属。根据该测量报告坐标位置，绿色区域的坐标在被上诉人名下土地证宗地图范围内，但绿色虚线区域（涉及4亩合同）和青色区域（合同之外）非被上诉人名下土地，被上诉人无权要求返还。一审法院认定，青色区域5.83亩土地系凤林街道办事处（以下简称凤林街道）划转给被上诉人，认定事实和适用法律错误。该5.83亩土地没有与凤林街道的土地证进行坐标核对，且未办理过户登记，被上诉人未取得土地使用权证书，非土地使用权人。3.合同外5.83亩土地系上诉人与案外人签订租赁合同合法使用并已经支付租金，被上诉人非该宗土地的使用权人，不应使用破产法关于合同解除的相关规定，应当按照物权法关于买卖不破租赁的原则处理，该5.83亩土地租赁合同应当继续履行。4.涉案两份合同的土地系按宗租赁，非按亩租赁，一宗土地为净地，单亩租金标准较低，另一宗土地含地上建筑物，单亩租金标准较高，一审法院以24亩为基数计算单亩价格，单亩租金价格虚高，再以27.21亩计算土地占用费，计算方法有误。应当按照实际使用面积计算两宗土地单亩租金。5.根据测绘报告，合同内两宗土地面积分别为23.42亩和3.17亩，被上诉人未主张3.17亩土地占用费，故23.42亩土地占用费计算方法应为1000000元÷3年÷365天×占地天数（2020年8月19日至指定返还土地之日止）。6.涉案两份合同约定上诉人负担更换变压器的费用，合同期满后更换的变压器所有权归被上诉人所有。双方未约定合同解除后上诉人更换的变压器的归属。上诉人作为建设者和投资者，根据物权法的规定，更换后的变压器应当归上诉人。被上诉人尚古建筑公司答辩称：1.2016年12月14日的土地租赁合同第十五条中明确约定变压器归被上诉人，一审判决正确。2.被上诉人并未放弃有关土地占用费请求，诉讼请求第四项主张土地占用费从2020年4月5日起计算，一审以2016年及2017年两份土地租赁合同确定的租赁费作为基数进行一个平均计算，是考虑到案件处理的方便，实际上土地租赁市场价格已经上涨，对平均计算数额上诉人有不同意见,但是为了及早解决纠纷，就没有上诉。3.一审判决并不违背不告不理原则，上诉人在一审时抗辩重整计划草案中的34万余元共益债务，一审判决把34万余元共益债务与土地占用费进行了抵顶，减少诉讼成本，一次性妥善处理纠纷。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。尚古建筑公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即停止侵害，搬出占用的原告2016年12月14日、2017年7月6日合同约定的24亩土地及多占用合同外的21亩土地，并拆除上述土地上被告自建的临时建筑物；2.判令被告支付占用原告20亩土地的占用费（按市场租赁价格4万元/亩，每天2191.78元标准，自2020年8月19日起至返还土地之日止）；3.判令被告支付占用原告21亩土地的占用费，按市场租赁价格4万元/亩，每天3068.49元标准，自2020年4月5日起至返还土地之日止；4.判令被告向原告支付违约金86万元（按照合同约定年租金的两倍）；5.判令租赁土地上的变压器归原告所有，被告协助办理更名手续；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年12月14日签订的《土地租赁合同》约定将原告位于威海市环翠区建筑工程公司（原预制场场地）约20亩土地的使用权租给乙方使用（但大口井以东平房仓库不在承租范围内），租赁期间为3年，自2017年8月18日至2020年8月18日，3年土地租金共计100万元。同时合同约定租赁场地上的原有变压器为KVA的容量，如被告需要更换增容变压器，一切费用由被告负担，合同期满后，被告不得拆除更换后的变压器，变压器的所有权归原告所有。合同约定任何一方违约均需向对方支付年租金两倍的违约金。现该合同已到期，被告仍然占用该宗土地，原告多次要求被告返还租赁土地使用权，被告拒不返还且拒不搬离租赁土地，被告的违约行为给原告造成了巨大损失，为维护原告的合法权益不受侵害，特诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：威海经济技术开发区第二建筑工程公司（以下简称经区二建）在破产重整期间，于2020年6月11日更名为尚古建筑公司。2016年12月14日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将其位于威海市环翠区建院内（原预制场场地）约20亩土地的使用权出租给被告使用，租赁期限为3年，自2017年8月18日起至2020年8月18日止，三年租金共计100万元。合同还约定：1.合同租赁期满或双方协商一致解除合同后20日内，被告应将属于自己的设备腾清并将租赁范围内的杂物清理干净；2.如果被告不能按时支付租金，则属被告违约，原告有权解除合同，同时要求被告承担相应的违约责任；任何一方违约，则需向守约方支付违约金年租金的两倍；3.在租赁期间因不可抗拒的因素或政府规划，致使双方无法履行解除合同，由此双方互不承担违约责任，造成的经济损失双方也互不承担责任；4.被告更换的变压器的所有权在合同期满后归原告所有、更换的变电厢归被告所有。合同签订后，原告按约定将约20亩土地交付被告使用，被告也按合同约定将100万元租赁费用支付给原告，并在租赁土地上建设了生产用车间、增容并更换了变压器。2017年7月16日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将其位于威海市环翠区建院内约4亩土地的使用权出租给被告使用，租赁期限为5年，自2017年8月18日起至2022年8月18日止，5年租金共计50万元。合同还约定：1.合同租赁期满或双方协商一致解除合同后20日内，被告应将属于自己的设备腾清并将租赁范围内的杂物清理干净；2.如果被告不能按时支付租金，则属被告违约，原告有权解除合同，同时要求被告承担相应的违约责任；任何一方违约，则需向守约方支付违约金年租金的两倍；3.在租赁期间因不可抗拒的因素或政府规划，致使双方无法履行解除合同，由此双方互不承担违约责任，造成的经济损失双方也互不承担责任；4.被告更换的变压器的所有权在合同期满后归原告所有、更换的变电厢归被告所有。合同签订后，原告按约定将约4亩土地交付被告使用，被告也按合同约定将50万元租赁费用支付给原告，并在租赁土地上建设了简易办公用房。2020年2月4日，威海经济技术开发区人民法院裁定受理经区二建破产重整一案，并于2020年2月10日指定山东威扬律师事务所担任该公司管理人，该公司管理人于2020年4月13日向威海经济技术开发区人民法院提出申请，请求批准重整计划，威海经济技术开发区人民法院于同年4月26日裁定批准经区二建的重整计划。在该重整计划中，经区二建的主管部门凤林街道为解决原告老职工养老安置问题，将其名下的11288平方米的工业用地的使用权划转给原告。在诉讼过程中，经山东省圣达地理信息测绘工程有限公司测绘，原、被告于2016年12月14日签订的《土地租赁合同》中约20亩土地，被告实际使用23.42亩；于2017年7月16日签订的《土地租赁合同》中的约4亩土地，被告实际使用3.79亩；凤林街道划转给原告的11288平方米土地，被告实际使用7.67亩（其中1.84亩为他人的建筑物）。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案的《土地租赁合同》成立于威海经济技术开发区人民法院于2020年2月4日受理经区二建破产重整案件前且未履行完毕，而该公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告解除合同，依据法律规定涉案《土地租赁合同》应自2020年4月5日起视为解除，被告应按合同的约定的期限内将租赁土地上自行建设的建筑物、设备拆除后将租赁土地返回原告，故原告要求被告拆除租赁土地上被告自建的临时建筑物并搬出租赁土地的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持，但由于被告在租赁土地上的临时建筑物及设备较多，应给予一定的合理拆除期间；原告关于要求被告支付占用原告土地41亩的占用费的诉讼请求，因被告实际占用的土地面积不足41亩，应以被告实际占用的面积计算，而占用费的价格，由于原告未能提供该宗土地的市场租用价格，可参照原、被告原签订的《土地租赁合同》的租赁价格平均值计算，其时间节点原签订的《土地租赁合同》应自依法解除的2020年4月5日起至被告将其所占用的土地返还原告之日止、被告实际使用凤林街道划转给原告的土地，应自人民法院裁定批准重整计划之次日起至被告将其所占用的土地返还原告之日止，其中有他人建筑物的1.84亩的部分，因涉及他人的利益，不宜在本案中处理。计算方法为：（500000元÷5年÷4亩÷365天+1000000元÷3年÷20亩÷365天）÷2×27.21亩×占用天数（自2020年4月5日起开始计算）+（500000元÷5年÷4亩÷365天+1000000元÷3年÷20亩÷365天）÷2×5.83亩×实际占用天数（自2020年4月27日起计算）；由于双方之间签订的《土地租赁合同》被依法解除，对被告已支付的且自合同解除之日起至合同约定的届满之日止的土地租赁费用，依法形成原告的共益债务，原告对其共益债务依法应随时履行，因此对原告的该共益债务应自被告的土地占用费中扣减，经计算此期间的共益债务共计356684.94元（500000元÷5年÷365天×863天+330000元÷365天×133天=356684.94元）。原告关于要求被告支付违约金的诉讼请求，因为本案涉案合同系因原告破产重整而被依法解除，双方无不存在违约行为，所以原告该诉讼请求，一审法院不予支持。原告关于被告更换的变压器归原告所有的诉讼请求，符合双方的约定，应予支持。综上所述，原告的诉讼请求合理部分，一审法院予以支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告铭峰物资再生公司于本判决生效之日起九十日内将租赁土地上自行建设的建筑物、设备拆除后将租赁土地返回原告尚古建筑公司；二、原告尚古建筑公司清偿对被告铭峰物资再生公司的共益债务356684.94元；三、被告铭峰物资再生公司支付原告尚古建筑公司土地占用费，计算方法为：（500000元÷5年÷4亩÷365天+1000000元÷3年÷20亩÷365天）÷2×27.21亩×占用天数（自2020年4月5日起计算至指定的返还土地之日）+（500000元÷5年÷4亩÷365天+1000000元÷3年÷20亩÷365天）÷2×5.83亩×实际占用天数（自2020年4月27日起计算至指定的返还土地之日）；四、被告铭峰物资再生公司在租赁期间更换的变压器归原告尚古建筑公司所有；五、驳回原告尚古建筑公司其他诉讼请求。如果未按该院指定的日期返还租赁土地，应当自该院指定履行期满的次日起，按当地工业用地市场租赁价格的1.17倍支付延续占用期间的占用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述第二项、第三项相抵扣，差额部分金额于该院指定的租赁土地返还之日立即执行。案件受理费6200元，由原告尚古建筑公司、被告铭峰物资再生公司各负担3100元。二审期间，为查明上诉人实际占用土地的权属情况，本院调取了原经区二建、凤林街道及案外人于某某名下的国有土地使用证及威海普信资产评估有限公司出具的威普信评报字[2020]第1207号《经区二建管理人拟核实资产价值项目所涉凤林街道办土地、房屋建筑物价值资产评估报告》，并通知一审期间委托的山东省圣达地理信息测绘工程有限公司鉴定人丛某某出庭接受问询。经庭审确认，涉案两份合同之外的5.83亩土地，部分属于凤林街道办名下划归被上诉人的11288平方米范围内，部分属于原经区二建名下土地使用证宗地图范围内。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案涉及三宗土地，分别为2016年12月14日、2017年7月16日两份《土地租赁合同》涉及的土地，及该两份合同之外上诉人实际占用的土地。关于2016年12月14日《土地租赁合同》涉及的土地，该合同已经于被上诉人提起诉讼前、2020年8月18日到期。被上诉人诉称因该合同到期要求上诉人返还该合同项下占用的土地，该项主张并未损害债权人的利益，且符合法律规定，应予支持。上诉人应当拆除自行建设的建筑物、设备并返还因该合同而实际使用的土地，并支付合同期满后的占地费，占地费的计算方法为：1000000元÷3年÷365天×占用天数（自2020年8月19日起至指定的返还土地之日）。因合同租赁期满，上诉人更换的变压器应按照合同约定归被上诉人所有。关于2017年7月16日《土地租赁合同》涉及的土地，租赁期限至2022年8月18日，上诉人已经将租期内的租金支付，该合同在被上诉人提起诉讼时尚未到期。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。威海经济技术开发区人民法院于2020年2月4日受理原经区二建破产重整案件，而该公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知上诉人解除合同，根据上述规定，该《土地租赁合同》应自2020年4月5日起视为解除。合同解除的，尚未履行的，终止履行；双务合同中能够互相返还的应当互相返还，尽可能一次性解决纠纷。故该《土地租赁合同》解除后，上诉人应当拆除自行建设的建筑物、设备并返还因该合同而实际使用的土地，被上诉人应当返还上诉人未实际使用土地期间的租金，租金计算方法为：500000元÷5年÷365天×未占用天数（自指定返还土地之日起至2022年8月18日）。关于涉案两份合同之外上诉人实际占用的5.83亩土地，其中部分属于凤林街道办名下划归被上诉人的土地范围内，部分属于原经区二建名下土地使用证的宗地图范围内。在原经区二建破产重整过程中，该公司主管部门凤林街道办为解决老职工养老安置问题，将其名下的11288平方米的工业用地的使用权划转给被上诉人，被上诉人据此主张上诉人实际占用的5.83亩土地占用费应予支持。在被上诉人未能提供该宗土地的市场租用价格的情况下，原审法院参照涉案两份《土地租赁合同》的租赁价格平均值计算占地费，并无不当。原审法院对涉案5.83亩土地占地费的计算方法，本院予以确认。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初6627号民事判决第一项、第四项、第五项，即威海铭峰物资再生有限公司于判决生效之日起九十日内将租赁土地上自行建设的建筑物、设备拆除后将租赁土地返还威海市尚古建筑工程有限公司，威海铭峰物资再生有限公司在租赁期间更换的变压器归威海市尚古建筑工程有限公司所有，驳回威海市尚古建筑工程有限公司其他诉讼请求；二、撤销威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初6627号民事判决第二项；三、变更威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初6627号民事判决第三项为威海铭锋物资再生有限公司支付威海尚古建筑工程有限公司土地占用费，计算方法为：1000000元÷3年÷365天×占用天数（自2020年8月19日起计算至指定的返还土地之日）+（500000元÷5年÷4亩÷365天+1000000元÷3年÷20亩÷365天）÷2×5.83亩×实际占用天数（自2020年4月27日起计算至指定的返还土地之日）；四、威海尚古建筑工程有限公司返还威海铭锋物资再生有限公司租金500000元÷5年÷365天×未占用天数（自指定返还土地之日起至2022年8月18日）。上述第三项、第四项相抵扣，差额部分金额于法院指定的土地返还之日立即履行。如果未按法院指定的日期返还租赁土地，应当自法院指定履行期满的次日起，按当地工业用地市场租赁价格的1.17倍支付延续占用期间的占用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6200元，由威海市尚古建筑工程有限公司负担2067元、威海铭峰物资再生有限公司负担4133元。二审案件受理费6650元，由威海市尚古建筑工程有限公司负担4156元、威海铭峰物资再生有限公司负担2494元。本判决为终审判决。审判长  毕海燕审判员  李升臣审判员  宫晓燕二〇二一年六月一日书记员  陈智超