上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初10922号原告：宝钢集团上海二钢有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：周宁光，总经理。委托诉讼代理人：万慧明。委托诉讼代理人：费建国，上海市凤凰律师事务所律师。被告：沈士忠，男，1964年12月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告宝钢集团上海二钢有限公司(以下简称宝钢二钢公司)诉被告沈士忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝钢二钢公司的委托诉讼代理人万慧明、费建国、被告沈士忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝钢二钢公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告搬离上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并将该房屋返还给原告；2、被告支付自2016年3月19日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币1,660元(以下货币单位均为人民币)计算；3、被告支付自2016年3月19日起至实际返还房屋之日止的违约金，按每日49.80元计算。事实和理由：2015年3月5日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的系争房屋，租期为2015年3月12日起至2016年3月11日止，月租金为1,660元，除原告同意续租外，被告应在本合同的租期届满后7日内返还系争房屋。未经原告书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按每月租金的3%支付违约金。合同订立后，原告按约交付了房屋。现租赁合同已到期。2016年1月28日，原告以挂号信向被告发送《房屋不再续租告知函》后，又以其他形式通知被告不再续租，后又委托律师发函通知被告，要求其按时履行返还房屋义务。原告认为，租赁合同到期，被告理应按约于2016年3月19日前返还房屋，被告未按约返还房屋，不但应向原告支付房屋使用费，而且已构成违约，理应承担违约责任。被告沈士忠辩称，不同意原告的诉请1、3。被告自2001年起就开始租赁系争房屋，最初是向物业公司租赁，2012年原告、被告直接签订租赁合同，每年一签，当初原告同意被告长期租赁系争房屋，而2016年原告拒绝与被告续签租赁合同。因原告没有来收款，故被告自2016年3月19日起的使用费确实未付，现同意支付。不同意支付违约金，且合同约定的月租金3%支付违约金的约定过高，要求法院调整。如果不是原告当初承诺将系争房屋长租给被告，被告可能直接在外购买商品房。如果原告要出售、出租系争房屋，被告都有优先权。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋的产权人。2015年3月5日，原告作为出租人(甲方)、被告作为承租人(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋(毛坯房)出租给乙方使用，该房屋建筑面积为69.44平方米，乙方向甲方承诺，承租该房屋用作居住使用，租赁期限自2015年3月12日起至2016年3月11日止；甲方于2015年3月5日前将该房屋交付给乙方；租赁期内，该房屋月租金为1,660元，乙方应向甲方支付保证金3,320元，乙方首期付3个月租金，以后每三个月结算1次，提前7天支付下期房租；本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于充抵本合同约定由乙方承担但还未缴纳的费用外，剩余款项应在乙方完全履行本合同前提下，在房屋返还时无息返还乙方；租赁期间，该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视等费用由乙方承担；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应在签订本合同时，在本合同附件中约定，如在本合同附件中未约定的，应事先征得甲方的书面同意方可进行，乙方另需装修或者增设的附属设施和设备的归属，维修责任及合同终止后的处置，由甲乙双方在本合同附件中约定；甲乙双方约定，该房屋租赁期满甲方不再继续出租的，应于租期届满前1个月书面通知乙方，逾期未书面通知的，本合同租期届满后继续有效，但租赁期限为不定期，并重新签订租赁合同；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后7日内返还该房屋，如本合同转为不定期合同的，乙方应在本合同约定的宽限期届满后7日内返还该房屋，乙方未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按每月租金3%向甲方支付违约金。嗣后，被告向原告支付保证金3,320元，并居住使用系争房屋至今。2016年1月18日，原告向被告发出《房屋不再续租告知函》，内容为：“沈士忠：你承租的系争房屋，租期为2015年3月12日至2016年3月11日，本合同期满后，本公司决定不再与你续租，……请你在租期届满(2016年3月11日)后7日内搬出该房屋，按时将该房屋返还与我公司……”。2016年1月19日，被告收到该告知函。2016年3月18日，原告再次向被告发出律师函，告知房屋租赁合同到期，被告应在2016年3月19日前返还房屋，若被告未按期返还，不但将产生房屋占用费，而且将构成违约，应承担违约责任。要求被告接函后立即返还房屋。后被告收到该律师函，未搬离系争房屋。另查明，被告向原告支付租金至2016年3月18日。审理中，原告称其实际损失为系争房屋要统一处理，另，待被告搬离返还系争房屋，结清所有费用后，将已收取的租赁保证金3,320元返还给被告。本院认为，原、被告于2015年3月5日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，当事人理应按约履行。该租赁合同约定，租期至2016年3月11日届满，除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后7日内返还系争房屋，被告未经原告书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，应按每月租金3%向原告支付违约金。合同约定的租期届满后，原告未与被告续签房屋租赁合同，且原告已明确告知被告不再续租。现被告实际仍占有使用系争房屋，属于违约，理应承担相应的违约责任。原告要求被告搬离、返还系争房屋，并按原租金标准要求被告支付自2016年3月19日起至实际返还房屋之日的房屋使用费的请求，于法有据，本院予以支持。审理中，被告表示合同约定的每逾期一日，按月租金3%支付违约金的约定过高，要求法院调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付的违约金。原告称待被告搬离返还系争房屋，结清所有费用后，将已收取的租赁保证金3,320元返还给被告的主张，并无不当，本院予以准许。被告抗辩原告承诺将系争房屋长期租赁给原告，对此，其未提供相关证据，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告沈士忠应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还给原告宝钢集团上海二钢有限公司；二、被告沈士忠应于本判决生效之日起十日内支付原告宝钢集团上海二钢有限公司自2016年3月19日起至被告沈士忠返还上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币1,660元计算；三、被告沈士忠应于本判决生效之日起十日内支付原告宝钢集团上海二钢有限公司自2016年3月19日起至被告沈士忠返还上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的违约金，按每日人民币44元计算；四、原告宝钢集团上海二钢有限公司应于被告沈士忠结清应付款项并迁出上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋后十日内返还被告沈士忠租赁保证金人民币3,320元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币78元，减半收取计人民币39元，由被告沈士忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  金玮二〇一六年九月二十九日书 记 员  饶馨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。