上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初10158号原告（反诉被告）：邬桦敏。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤卫龙，上海汤卫忠律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海卓翰房地产开发有限公司。法定代表人：蒋建，经理。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁明明，上海市华亭律师事务所律师。原告邬桦敏与被告上海卓翰房地产开发有限公司（以下简称卓翰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。2016年7月25日，卓翰房地产公司提起反诉，本院受理后，于2016年9月2日再次公开开庭进行了审理。邬桦敏的委托诉讼代理人汤卫忠、汤卫龙、卓翰房地产公司的委托诉讼代理人鲁明明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邬桦敏向本院提出本诉诉讼请求：1、被告立即协助原告办理坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄馨雅名筑小区XXX号10层1103室房屋的过户登记手续；2、被告支付原告逾期交房违约金人民币（以下币种同）257,799元；3、被告支付逾期办理小产证违约金，计算方式：以2,432,070元为基数，从2015年11月1日起按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际办出之日止。事实和理由：邬桦敏与卓翰房地产公司于2013年11月5日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市奉贤区解放东路XXX弄馨雅名筑小区XXX号10层1103室房屋，房屋总价款2,432,070元。合同约定，卓翰房地产公司于2014年12月31日前交房，如未在约定期限交付，应当按已支付房款的日万分之五计算违约金。还约定，双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方向奉贤区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。后卓翰房地产公司直至2015年7月30日才交房，延期212天。另涉案房屋被法院查封导致至今无法办理小产证。卓翰房地产公司本诉辩称，对于签订商品房预售合同一节事实及相关合同约定没有异议。但邬桦敏存在延期付款的行为，延期交房系因邬桦敏延期付款，故不应当支付延期交房违约金，且卓翰房地产公司2015年统一发送交房通知书，2015年双方在交房时也确认了相关违约金的金额。对于小产证违约金，从2016年1月23日起算至抵押涤除日，计算标准应该为同期贷款利率。卓翰房地产公司反诉诉讼请求：邬桦敏支付卓翰房地产公司逾期付款违约金34,000元。事实和理由：邬桦敏与卓翰房地产公司于2013年11月5日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市奉贤区解放东路XXX弄馨雅名筑小区XXX号10层1103室房屋。合同约定，邬桦敏应于2013年11月5日付首付款732,070元，2013年11月19日前应支付房款1,700,000元。如逾期支付，应当按未付款项的日万分之五计算违约金。合同签订后，邬桦敏于2013年11月5日支付了732,070元，于2013年12月30日支付了房款1,700,000元。其行为构成违约。邬桦敏反诉辩称，邬桦敏已经按合同约定履行义务，请求驳回反诉诉请。卓翰房地产公司提供的明细表如果属实，也已经在交房时扣除了业主违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：基于上述认定的证据，结合原、被告庭审时的陈述，本院确认如下法律事实：2013年11月5日，邬桦敏、卓翰房地产公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄《馨雅名筑》12号10层1103室房屋，房屋建筑面积暂测99.52平方米，暂定房屋总价2,432,070元。后经实际测量，房屋面积为99.04平方米。合同第十条约定：“甲方（即本案被告）承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。”合同第十一条约定：“甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”2015年7月30日，双方签订《上海卓翰-馨雅名筑交房退款支付确认书》，确认邬桦敏于2015年7月30日收房，卓翰房地产公司退邬桦敏房款差额（详见客户交房收款小表）。交房收款小表列明：房款总差额-11,730.24元；迟交房违约金52,289.51元；业主违约金34,000元；维修基金3,847.70元；交房总收退金额-26,172.04元。由邬桦敏一方签字确认。2015年8月14日，卓翰房地产公司退回邬桦敏7,882.54元（面积差价扣除维修基金）。2015年8月25日，卓翰房地产公司取得涉案房屋的商品房房地产权证（大产证）。后因涉案房屋被上海市奉贤区人民法院司法查封，致使邬桦敏至今无法办理商品房房地权证（小产证）。还查明，涉案房屋目前设有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，最高债权限额为45930万元的抵押权。现涉案房屋为本院（2015）奉民二（商）初字第650号案件，抵押权人中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行起诉卓翰房地产公司金融借款合同纠纷一案所查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中邬桦敏、卓翰房地产公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。邬桦敏已履行了支付房款的合同义务，卓翰房地产公司应依约履行其合同义务。由于涉案房屋设置抵押，系卓翰房地产公司所为，故卓翰房地产公司有义务涤除抵押，消除过户障碍，履行过户义务。本案中，双方主要的争议焦点在于：1、卓翰房地产公司迟延交付房屋违约金计算至何时，金额为多少；2、卓翰房地产公司未能办理商品房房地产权证（小产证）的违约金计算时间和标准；3、邬桦敏逾期付款违约金是否已经予以抵扣。对争议焦点一，本院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》中明确约定了卓翰房地产公司交付房屋的时间及违约责任。现卓翰房地产公司未能按期交房，显属违约。邬桦敏要求计算至实际收房时即2015年7月30日，但本院注意到，在收房当天，邬桦敏确认卓翰房地产公司逾期交房违约金金额为52,289.51元。对争议焦点二，合同第十四条明确约定，在卓翰房地产公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由双方签署《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。即双方约定的办理小产证的期限为被告取得大产证后150日内。卓翰房地产公司实际取得大产证的时间是2015年8月25日，故卓翰房地产公司逾期办理小产证的违约金应从2016年1月23日开始计算。邬桦敏主张从其收到房屋之日起90天后起算即2015年11月1日开始计算逾期办理小产证的违约金。本院认为合同有约定从约定，故对邬桦敏的此项诉讼请求，本院部分予以支持。关于支付标准问题，鉴于双方合同没有约定，本院参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。鉴于2015年8月14日，卓翰房地产公司已经退还邬桦敏面积补差款，故其已付房款为2,420,339.76元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄XXX号10层1103室房屋的抵押权，并在抵押权涤除后十日内协助原告（反诉被告）邬桦敏办理上述房屋的过户手续；二、被告（反诉原告）上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邬桦敏逾期交付房屋的违约金人民币52,289.51元；三、被告（反诉原告）上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邬桦敏未能办理商品房房地产权证（小产证）的违约金，计算方式：以2,420,339.76元为本金，自2016年1月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至抵押权涤除日止；四、原告（反诉被告）邬桦敏于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海卓翰房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币34,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,917元，减半收取计2,958.50元，由原告（反诉被告）邬桦敏负担1,479元，被告上海卓翰房地产开发有限公司负担1,479.50元；反诉案件受理费325元，由原告（反诉被告）邬桦敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一六年九月三十日书记员 李亚宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。