广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书(2016)粤71行终614号上诉人（原审原告）：广州番禺励业漂染有限公司。住所地：广州市南沙区东涌镇励业路**号。法定代表人：莫伟锋，董事长。委托代理人：卢列，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托代理人：甘国良，广东天地正（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。法定代表人：彭高峰，主任。原审第三人：曾志学，男，1962年12月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：吴细娣，广东华誉律师事务所律师。上诉人广州番禺励业漂染有限公司（以下简称励业公司）因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国土规划委）、原审第三人曾志学房屋登记纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法行初字第81号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。原审法院经审理查明，励业公司的股东为广州市番禺区东涌镇经济发展公司和香港励业染厂有限公司。励业公司原法定代表人为梁东海。2011年4月2日，励业公司召开董事会。该公司董事共五人，时任董事长梁东海、董事李卓群、何挺、梁福祥参加了会议，董事叶子满缺席。董事会决议将励业公司所有的位于现南沙区东涌镇励业路26号房地产（粤房地证字第××号）以630万元的价格转让给曾志学，并授权董事李卓群处理涉案房地产转让相关事宜。2011年4月6日，广东省广州市番禺区公证处出具(2011)粤穗番内证字第9751、9752号公证书，公证书证明上述情况。2011年6月20日，励业公司的现任法定代表人莫伟锋向原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局提交《关于暂缓办理与广州番禺励业漂染有限公司有关之土地使用权及房屋所有权变更登记业务的函》，称公司董事长兼法定代表人已变更为莫伟锋，要求原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局暂停办理励业公司名下所有土地使用权和房屋所有权变更登记业务。2011年8月24日，原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向莫伟峰发出穗番国房函[2011]854号《告知函》，告知限期15天内向该分局提供法定代表人变更的工商登记证明或法院申请财产保全措施，否则将依法办理相关土地使用权变更手续。2012年3月7日，励业公司原董事李卓群以励业公司代理人的身份与曾志学向原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局提出申请，申请将现位于广州市南沙区东涌镇励业路26号房地产转移登记到曾志学名下，并提交了《房地产转移登记申请书》、粤房地证字第××号《房地产权证》、房地产买卖合同、（2011）粤穗番内证字第9751和9752号公证书、记载法定代表人为梁东海的组织机构代码证和营业执照、证明梁东海是励业公司法定代表人的法定代表人证明书、有梁东海签名授权李卓群办理房地产过户变更业务的授权委托证明书、励业公司的企业注册资料和变更登记核准通知书、《不征契税事项定界申请表》、《变更房地产权证登记内容不征营业税、土地增值税证明》、《房屋面积测量成果报告书》、不动产买卖相关税费缴纳凭据、申请双方确认登记面积的具结书、核查门牌证明、曾志学的委托书等材料。原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向梁东海、李卓群、曾志学询问情况，制作了《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》，三人承诺填报内容真实，并署名确认。2012年3月15日，香港励业染厂有限公司又向原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局发出《关于再次请求暂缓办理广州番禺励业漂染有限公司有关土地使用权及房屋所有权变更登记的函》，指出梁东海的董事和法定代表人职务已被罢免．广州市番禺区东涌镇经济发展总公司非法扣押了励业公司的公章，再次请求暂缓办理励业公司有关所有土地使用权及房屋所有权变更登记。2012年4月1日，原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向香港励业染厂有限公司出具穗番国房函[2012]363号《关于再次请求暂缓办理与广州番禺励业漂染有限公司有关土地使用权及房屋所有权变更登记的复函》，表示该分局未收到撤销原公证决议或限制房产转移的生效法律文书，如励业公司提供的材料齐备且无不予登记情形的，该分局将按规定为申请人办理登记手续。对于其反映的问题，建议通过法律途径解决。2012年4月10日，香港励业染厂有限公司向原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局发出《关于穗番国房函[2012]363号函件的复函》，再次请求暂缓办理励业公司有关所有土地使用权及房屋所有权变更登记的手续。2012年5月21日，广州市番禺区房地产交易中心出具业务受理回执，受理了上述非住宅二手房交易过户办证申请。同日，原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向香港励业染厂有限公司发出《告知书》，告知励业公司提供的资料齐备且无不予登记的情形，该分局将按规定为申请人办理登记手续。如对房屋过户手续有异议的，建议尽快通过法律途径解决。2012年5月24日，涉案房屋权属人被核准变更登记为曾志学。2012年6月18日，香港励业染厂有限公司再次发函给原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局，表示2012年5月23日发函给原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局被退回。该分局受理并同意办理过户变更登记不当，要求暂缓办理相关手续。2012年11月15日。励业公司从原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局取得涉案房屋的房地产登记簿查册表，证实励业路26号房屋已办理了买卖过户变更登记手续，上址房屋登记权属人变更为曾志学，核准登记日期为2012年5月24日，发证日期为2012年5月25日。另外，因励业公司内部经营管理事项引发股东间的纠纷，香港励业染厂有限公司于2011年11月4日向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会提出仲裁申请，具体仲裁请求如下：1.东涌公司返还公司公章以及营业执照、税务登记证一切公司证照；2.确认香港励业染厂有限公司委派至励业公司的董事长（法定代表人）、董事人选为合法有效变更；3.要求东涌公司配合香港励业染厂有限公司办理励业公司工商变更登记手续。该会于2012年7月18日以（2012）中国贸仲深裁字第101号仲裁裁决书，作出如下裁决：1.东涌公司向励业公司返还公司公章及财务专用章；2.确认香港励业染厂有限公司委派至励业公司的董事长和法定代表人莫伟锋、董事吴龙全为合法有效变更；3.东涌公司应配合香港励业染厂有限公司办理励业公司的相关变更登记手续。之后，香港励业染厂有限公司向广州市番禺区人民法院申请执行上述仲裁裁决。2013年3月4日，励业公司经广州市工商行政管理局南沙分局核准，励业公司法定代表人变更为莫伟锋，但公司的公章及财务专用章仍未返还。本案受理后，原审法院于2016年1月15日向励业公司释明，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”原审法院给予励业公司七天时间提起民事诉讼。励业公司向原审法院明确表示不就涉案土地的权属纠纷提起民事诉讼。原审法院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登论管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”《广州市城镇房地产登记办法》第四条规定：“市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。房地产登记机构负责房地产登记的具体工作。”原广州市国土资源和房屋管理局对因房屋买卖提出的房地产登记申请有权作出处理。由于政府组织机构改革和调整，设立市国土规划委，承接原广州市国土资源和房屋管理局的职责，故市国土规划委是适格的被告。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定：公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。”在本案中，在励业公司董事会决议通过出售涉案房地产后，励业公司现任法定代表人莫伟锋早在2011年8月24日向原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局提出暂缓办理有关励业公司房地产变更登记手续的意见。在梁东海以励业公司代理人的身份和曾志学申请办理房地产买卖过户登记手续过程中，励业公司的股东一直通过信函，就暂缓办理上述房屋过户变更登记手续与房地产管理部门进行交涉，可见励业公司早已清楚申请房地产过户变更登记的情况。2012年11月15日，励业公司查取了涉案房屋的房地产登记簿查册表。该查册表证实广州市国土资源和房屋管理局已作出被诉的具体行政行为，励业公司此时应当知道被诉行政行为的内容。由于广州市国土资源和房屋管理局在注销原权利证书，将广州市南沙区东涌镇励业路26号房地产转移登记到曾志学名下和核发《房地产权证》时，并未告知诉权或者起诉期限，所以起诉期限从励业公司知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。励业公司于2015年11月30日起诉，已经超过上述规定2年的期限。励业公司因其股东之间的纠纷拖延起诉的，是励业公司自身原因所致，不属于法律规定不可抗力或者其他不属于其自身原因耽误起诉期限的情形。另外，在上述2年的期限内，励业公司的法定代表人已于2013年3月4日变更登记为莫伟锋，法定代表人有权代表励业公司进行诉讼，励业公司股东间的纠纷并不影响该公司在法定期限内起诉。由于励业公司在上述期限内没有起诉，现提起诉讼已经超过法律规定的期限，应驳回其起诉。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第四十八条，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定，裁定如下：驳回励业公司的起诉。原告励业公司已预付的案件受理费50元由原审法院予以退回。经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。”结合已查明事实，本案中，在涉案房产办理变更登记的过程中，励业公司的股东一直通过信函就暂缓办理该房产过户登记与原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局进行交涉。2012年5月24日，涉案房产的权属人被核准登记为曾志学并核发《房地产权证》，房屋登记管理部门并未告知励业公司诉权和起诉期限。但励业公司于2012年11月15日，查取了涉案房屋的房地产登记簿查册表，2015年11月30日起诉，已经超过2年。励业公司所称因其内部股东纠纷而迟延起诉，不属于“因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限”的情形。原审法院作出驳回励业公司起诉的裁定，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予以维持。上诉人励业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  朱 琳审 判 员  彭铁文代理审判员  林 彦二〇一六年九月十九日书 记 员  严椰铭侯天庆