海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初1008号 原告：王某，女，2006年11月6日出生，汉族，住河北省迁安市。 法定代理人：刘某，女，1978年4月28日出生，住河北省迁安市，系王某母亲。 委托代理人：王慜，湖南溥天律师事务所律师。 委托代理人：高文祥，海南正益律师事务所律师。 被告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。住所地：海南省琼海市博鳌镇滨海大道9号。 法定代表人：杨文杰，董事长。 委托代理人：李青嵩，该公司职员。 委托代理人：陈安琪，该公司职员。 原告王某诉被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王慜，被告的委托代理人李青嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款2776986元及利息（以银行同期贷款利率为标准，自购房款付清之日起计算至实际返还之日止）；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金277698元；4、判令被告向原告承担逾期办证违约责任（违约金按房总价款参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2015年3月30日起计算至判决生效之日止）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由为：2014年8月19日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌宝莲城二期E座17层1704号房，总房价款为2776986元，交房时间为2014年12月29日，交房条件为取得建筑工程竣工验收备案证明文件。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，但被告未能在合同约定的时间内交房。2015年3月，被告书面通知原告延迟交房时间至2015年7月1日，原告无奈同意。直到今日被告仍未向原告交付合格的房屋。根据合同第十一条约定，被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。被告长期无法交房客观上造成无法按期办理房屋权属证书，根据合同附件七第七条约定因被告的责任造成原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告有权退房。此外，原告所购房屋所在地块的土地性质及相关规划已被改变，但被告从不通知原告。综上所述，被告逾期交房、逾期办证及变更规划未履行通知义务等行为违反合同的约定，因被告的违约造成原告的合同目的无法实现，原告有权单方解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。 被告答辩称：一、涉案房产已由第三方监理机构、勘察机构证明符合国家质量要求，符合交房标准可以入住使用，《商品房买卖合同》的主要合同目的可以达成。为稳定交易秩序，双方的《商品房买卖合同》应继续履行。宝莲城公司此前系上海住联房地产（集团）有限公司（下称上海住联）的独资公司，项目事实上由上海住联独资开发。后因市场持续下滑、土地变性、规划调整影响项目开发进度，上海住联自身实力较弱等原因，导致项目发生严重困难，发生停建缓建风险。2015年7月。碧桂园公司控股和管理项目后，解决了遗留的大量工程问题及项目停建缓建风险，同时解决了原H栋长期不能办理产权证的遗留问题，并额外出资将此前已售楼栋进行装修（包括E栋），房屋事实上达到了交付标准，但因时间问题、政府调规问题，上海住联和总包施工单位的纠纷问题等原因，本案诉争的E栋尚未取得竣工备案证，目前碧桂园公司仍在积极推动完善手续，争取在今年内取得竣工备案证。原告未在其享有的解除权期限内行使解除权，被告有理由相信《商品房买卖合同》会继续履行，也已经投入大量资金争取房屋达成交付条件和交付标准。目前项目的园区及原告的房屋交付情况完全可以达成其购买房屋进行居住使用的目的。双方在本合同的主要权利义务已经履行完毕，原告并非只有解除合同才能救济其权利。涉案房产尚未能取得竣工备案证存在有多方面的原因包括有政府对涉案土地变性，上海住联与施工单位纠纷导致施工单位不同意移交建设文件，不同意配合盖章等，被告正在积极解决中。二、按照原、被告2015年3月25日签署的《确认书》，双方同意将交房时间更改为不迟于2015年7月1日。根据合同第一十条、第十九条第二款的约定，假定原告可以享有合同解除权，则其应当在2015年10月9日（即交付日90日后的10日）前行使该解除权，否则其解除权将消灭。原告至今才向被告请求解除权，已远超过行使解除权的除斥期间，因此，即使原告可以享有合同解除权，也应超过行使解除权的除斥期间而消灭。三、鉴于涉案房屋已完成内部装修并采购家具到位，已经具备房屋交付入住条件，并未给原告造成实际损失，请求法院酌情减免逾期交房违约金。四、根据合同附件七第七条约定，被告协助原告办理房产权证的义务应自房屋交付使用后才需承担，而原告至今尚未接受房屋使用，因此，被告协助办证的义务尚未开始，不存在逾期的情形，无需承担相应的逾期办证违约金。综上，恳请法院依法裁判，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并予以认证。原告提交了下列证据：1、《琼海市商品房买卖合同》及其附件，证明房屋交付时间、交付条件及违约责任的约定。2、收据，证明原告依约支付了全部购房款。3、退房声明，证明原告于2015年3月23日向被告提出解除合同。需要说明的是该声明在宝莲城销售中心大堂手写交给营销人员，原件不保存，只有拍照后打印出来的。4、《博鳌·宝莲城联系函》及附件《确认书》，证明房屋交付时间变更为2015年7月1日前。5、交楼通知书及附件，证明被告在不具备交付条件的情况下通知原告收楼，系欺诈行为，严重违反诚实信用原则。6、解除合同通知及邮递单，证明原告再次要求解除合同及附件是邮寄给被告。经被告质证，对原告提供的证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3、6的真实性有异议，没有收到退房声明，没有收到解除合同通知。本院经审查后，对原告提供的证据1、2、4-6的真实性、合法性、关联性予以确认。证据3退房声明，没有原件核对，并且被告也对其真实性有异议，故对证据3不予确认。 被告提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订的合同有效，应遵照执行。2、联系函与确认书，证明双方确认房屋交付时间进行变更，最迟不超过2015年7月1日。3、监理单位工程质量评估报告，4、琼海市房产预售许可证[2013]海房预字第0103号。证据3、4证明涉案房屋已获得监理机构证明符合国家建设强制性标准，工程质量合格及可以预售。5、勘察单位工程质量检测报告，证明涉案房屋已获得勘察机构证明地质情况与勘察文件内容相符，工程使用安全。经原告质证，对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的真实性、关联性不予认可。是被告临时作出的，不符合法律规定的形式要件，无法达到被告证明的目的。对证据4的真实性无异议，关联性有异议，发证时间是2015年12月，原告购房是2014年，无法证明房屋在购买时符合商品房预售条件。对证据5真实性不予认可，是被告临时作出的，不能证明其目的。本院经审查后，对被告提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月19日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区[地号：11-7，土地使用权证号：海国用（2007）第1125号，土地用途：旅游]的海南博鳌宝莲城2幢E座17层1704号房，建筑面积130.98平方米，单价按建筑面积计算为每平方米21201.60元，总金额2776986元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年12月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人（原告）使用；该条同时约定了出卖人可据实予以延期的特殊原因。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列情况处理：……2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。第十九条约定，……买受人如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方面解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人，否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行本合同。合同附件七本合同补充条款第七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1‰向买受人支付违约金。3、买受人应在出卖人取得房地产权证（大产权证）后三十日内会同出卖人办理价格申报、过户申请手续……第十二条约定，补充条款的约定如与合同不一致，以补充条款的约定为准。原告分别于2014年3月18日、6月11日、8月18日共向被告支付全部购房款2776986元。2015年3月25日原被告签订确认书，将交房时间更改为不迟于2015年7月1日，被告同意免除业主2015年7月1日至2016年6月30日之物业管理费。2016年3月16日原告通知被告解除合同，要求被告退还已交的购房款，并支付违约金和利息。 另查明，涉案房产项目博鳌宝莲城2幢E座尚未通过竣工验收，房屋已装修完毕。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》应否解除。二、被告应否向原告返还购房款、支付利息和逾期交房违约金、逾期办证违约金。 一、关于《商品房买卖合同》应否解除的问题。双方签订合同后，原告已履行了支付全部购房款的义务。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用。第十一条第2项约定，逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同。第十九条第二款规定，……买受人如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人；否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行合同。根据上述约定，原告在被告逾期交房超过90日起十日内，有权单方行使合同解除权，逾期不行使，则视为放弃单方行使解除合同权。本案双方已于2015年3月25日签订《确认书》变更交房时间为2015年7月1日，则原告应于2015年9月29日起十日内即2015年10月9日前行使解除权，原告在此期间未向被告主张，至2016年6月3日才向本院起诉主张解除合同，已超过合同约定的单方解除权行使时间，应视为原告已放弃单方行使解除合同权，合同继续履行。另外，原告购买涉案房屋是用于居住使用，现房屋装修完毕，具备入住条件，被告逾期交房并未导致合同目的不能实现。故原告诉请要求解除合同，缺乏理据，本院不予支持。 二、关于被告应否向原告返还购房款、支付利息和逾期交房违约金、逾期办证违约金的问题。如前所述，涉案合同继续履行，故原告诉请要求返还购房款及支付利息，本院不予支持。关于逾期交房违约金问题。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用。双方于2015年3月25日签订《确认书》变更交房时间为2015年7月1日。合同第十一条第2项约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。被告至今未取得涉案房屋的建筑工程竣工验收备案证明文件，也未交付涉案房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告应自交房期限届满之次日起按已付房价款2776986元的日万分之二向原告支付违约金至实际交房之日止。虽然原、被告签订确认书变更交房时间为2015年7月1日，被告免除2015年7月1日至2016年6月30日的物业管理费，但被告没有按照确认书履行其义务，至今未向原告交付房屋，故未发生物业管理费，因此，逾期交房违约金应从2014年12月30日起计算。因实际交房时间尚未确定，本案暂计算至原告起诉之日即2016年6月3日的逾期交房违约金为289917.3元（2776986元×0.0002×522天）。但原告仅主张被告支付逾期交房违约金277698元，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以照准。被告关于约定的违约金过高，应根据涉案房屋附近的房屋租金进行调整减免的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于逾期办证违约金的问题。合同附件七补充条款第七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告主张被告的办证责任应从应当交房之日起计算，其已构成逾期办证，应承担逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案原、被告未对涉案房屋的交付没有另行约定，故对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。现涉案房屋尚未交付使用，被告不存在逾期办证违约行为，原告诉请要求被告支付逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某支付逾期交房违约金人民币277698元。 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币31237元，由原告王某负担28398元，被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司负担2839元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  吴 敏 二〇一六年九月二十日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。