浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0624民初2722号原告：俞斌，男，1981年10月12日出生，汉族，居民，住新昌县。被告：石少炜，男，1993年11月30日出生，汉族，农民，户籍地新昌县，现住台州市。原告俞斌与被告石少炜房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年7月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法由代理审判员张萍独任审理，于2016年8月12日、9月5日两次公开开庭审理了本案。两次庭审，原告俞斌、被告石少炜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞斌诉称：2015年7月，原告从上一个承租人处转租取得新昌县南明街道银城三街21号店铺用于经营服装零售，并对店铺进行装修。转租时，原告除向店铺所有权人新昌县银城房地产开发有限公司支付房租外，还向原承租人支付了店铺转让费9.3万元。2016年4月，原、被告双方协商将该店铺转给被告，费用共计45000元，该费用包含了原告已向店铺所有权人缴纳的2016年4月30日至2016年10月10日的房屋租金、租赁保证金3000元及店铺装修、办公用品转让等。同年4月23日，被告向原告交纳定金5000元。同年4月30日，双方签订转租协议并将店铺交付被告经营使用，被告于当日又向原告支付10000元。至此，被告共支付原告15000元，余款30000元分别于2016年7月30日前、10月30日前、2017年1月30日前各支付10000元。并约定：如任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金15000元并赔偿相应损失。2016年7月初，被告曾联系原告想要退还该店铺，原告明确告知被告应继续履行协议。2016年7月18日，原告收到被告寄来的函件，表示拒绝继续履行协议相关内容，并要求解除协议。原告认为，被告拒不支付转租费的行为已违反协议约定，且未经原告同意，其无权单方解除协议。此外，因被告已明确表示拒绝支付所有的转租费用，原告有权要求被告一次性支付剩余转租费30000元，并支付原告违约金15000元。为此诉请：1、要求被告继续履行房屋转租协议；2、被告一次性支付原告剩余转租费30000元，并支付违约金15000元。3、本案诉讼费由被告承担。被告石少炜辩称：被告看过店铺后向原告交纳了定金500元，后因家里人反对所以考虑不想转租店铺，500元定金愿意作为对原告的赔偿。后原告表示转租费可以降低5000元，被告考虑到女朋友毕业未落实工作，就在家人不知情的情况下再次转账原告4500元。并于2016年4月30日又支付原告10000元，当日双方签订房屋转租协议。被告已共计支付原告15000元。后被告确实不想继续履行该协议，并于2016年7月17日邮寄书面函件告知原告。现被告要求解除协议，具体理由如下：1、被告年纪尚小，签订协议未经家人同意；2、缺少资金，效益差，无法再继续经营；3、原、被告双方签订转租协议时未经店铺所有权人同意并签订三方协议。4、转让协议未约定租金、租期，经营范围狭窄。因此，被告不同意继续履行协议，拒绝支付剩余款项，但同意赔偿原告3000元。原告俞斌为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、协议一份，证明原告将坐落于新昌县南明街道银城三街21号店铺转租给被告，双方对转租费金额、支付方式及违约责任进行了约定的事实。被告经质证对真实性无异议。2、被告发送原告的函件一份，证明被告明确告知原告拒绝继续履行协议，希望与原告协商解决后续事宜的事实。被告经质证无异议。3、新昌县银城房地产开发有限公司职工严跃进出庭作证证言：证明严跃进受公司委托，表示同意原告在其承租期限内将涉案店铺转租被告，租期届满后，由原告出具同意转租店铺给被告的书面说明，公司根据该说明备案并和被告签订租赁合同。被告经质证对证人证言的真实性无异议，但认为该做法损害了被告的利益。被告石少炜未向本院提交证据。上述证据经庭审质证，结合双方陈述、答辩，本院认证如下：证据1、2，经质证均无异议，本院对其真实性及证明力均予以认定，可以作为认定本案相关事实的依据；证据3，涉案店铺所有权人新昌县银城房地产开发有限公司委托其职工严跃进出庭作证，证人证言代表公司意思表示，且经被告质证对真实性无异议，故本院对该证据的真实性及证明力亦予以认定。综上，本院认定以下事实：坐落于新昌县南明街道银城三街21号房屋所有权人为新昌县银城房地产开发有限公司。经新昌县银城房地产开发有限公司同意，原告由上一任承租人处转租取得该房屋经营服装零售业务，并与新昌县银城房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同，租期为一年，自2015年10月10日至2016年10月10日。2016年4月，经协商，原告同意将该店铺以45000元转租被告，并于同年4月30日签订转租协议一份，协议载明：甲方：俞斌，乙方：石少炜。今协商：银城三街21号转让费4.5万元，无其他费用，包括送差不多半年房租（至2016年10月10日）、保证金3000元。2016年4月23日已付定金5000元、4月30日已付10000元。余下30000元分三期付，每期10000元，一季一付，付款日期分别为2016年7月30日前、2016年10月30日前、2017年1月30日前。若双方有一方违约，付违约金15000元等。至协议签订日，被告共计支付原告15000元，尚欠30000元。协议签订后，被告转租该房屋并经营服装零售业务。后因效益欠佳等原因，被告欲解除协议，电话联系原告协商赔偿事宜，并于2016年7月17日书面发函原告表示：2016年7月20日起正式通知退还店面及店内设施，2016年7月23日后不再支付房租及相关费用，愿意赔付对此造成的合理损失。原告于次日收到该函件。另查明，涉案房屋所有权人新昌县银城房地产开发有限公司明确表示同意原告在租赁期限内转租房屋。现因原告明确表示拒绝继续履行协议，故原告诉请来院，要求被告一次性支付剩余转让费30000元并支付违约金15000元。案经本院调解未果。本院认为，原、被告双方于2016年4月30日签订的协议中载明的转让费45000元，实际为被告希望获得店面经营权向原告支付的转租费用，该约定系双方真实意思表示，并已取得房屋所有权人同意，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则履行各自的义务。按照协议约定，被告应当于2016年7月30日前、10月30日前、2017年1月30日前分别向原告支付房屋转租费10000元。鉴于被告已在起诉前通过书面通知的形式明确表示和以其行为表明不履行合同，故原告可以在履行期限届满前要求其提前承担相应的给付责任。至于付款期限问题，本案考虑合同约定及被告的支付能力，适当给予履行宽限期。关于违约金问题，原告提起本案诉讼时，合同约定的付款期限均未届满，故原告诉请要求被告按合同约定支付违约金，依据不足，本院不予支持。但是，因被告于2016年8月6日收到本案诉状副本，收到副本后仍未履行付款义务，据此可以认定第一笔款项即2016年7月30日前应支付的10000元已届履行期限，被告应根据合同约定向原告支付违约金，经本院向被告释明后其明确表示请求法院依法对违约金金额予以调整，本院结合被告占有使用原告资金给原告造成的利息损失，双方约定过高，本院依法予以调整，参照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准予以确定，自逾期之日起算至实际付清日止。至于被告在起诉前的2016年7月17日书面通知原告提前解除转租协议的问题，本院认为，一方面，原告在收到通知后即向本院提起诉讼，主张要求被告继续履行合同，可以认定原告已通过起诉的方式对通知提出异议；另一方面，被告辩称其年纪尚小、经营效益不好、店铺经营范围过窄等，均非合同约定和法律规定的解除理由，被告作为完全民事行为能力人，在明知店铺用于经营服装零售情况下未提出异议且承租并实际亦用于服装零售，视为其已知晓经营范围，现因其对市场行情预估所产生的市场风险，应由其自行承担，被告以此为由提出解除协议，缺乏法律和合同依据，本院不予采信。此外，因房屋所有权人新昌县银城房地产开发有限公司明确表示认可原告的转租行为，故被告以原、被告双方签订转租协议时未经房屋所有权人同意并签订三方协议为由要求解除协议的辩称意见，本院亦不予采纳。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，超过本院认定部分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定判决如下：一、被告石少炜支付原告俞斌房屋转租费用30000元，并赔偿以10000元为基数自2016年7月31日起至实际付清日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，限于本判决生效后三十日内履行完毕；二、驳回原告俞斌的其他诉请请求。如果被告石少炜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，依法减半收取40元，由被告石少炜负担，限于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 张 萍二〇一六年九月二十六日书 记 员 石嘉悦