贵州省剑河县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2629民初208号原告：吴家辉，男，1985年10月30日出生，侗族，住剑河县。委托诉讼代理人：欧剑云，贵州永誉律师事务所律师。被告：贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司。地址：剑河县革东镇仰阿莎东大道**号。法定代表人：韩跃荣，经理。被告：杨胜英，女，1977年8月10日出生，苗族，剑河县人。原告吴家辉与被告贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司（以下简称“中鑫公司”）、杨胜英确认合同效力纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴家辉及其委托诉讼代理人欧剑云，被告中鑫公司的法定代表人韩跃荣到庭参加诉讼。被告杨胜英经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴家辉向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告杨胜英、杨从平签订的《房屋买卖合同书》有效，剑河县革东镇仰阿莎大道30幢1单元24层3号房归原告所有。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年5月14日，被告杨胜英与丈夫杨从平从被告中鑫公司购得位于剑河县革东镇仰阿莎大道30幢1单元24层3号房。因被告杨胜英夫妇资金困难，2015年4月13日，将该房屋以8万元的价格转卖给原告，原告已将8万元购房款支付给了被告杨胜英夫妇，杨胜英夫妇也将《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》交给了原告。该房屋买卖的事实被告中鑫公司是知道的。2015年12月2日，杨从平死亡，被告杨胜英却将该房屋交给了被告中鑫公司回购，以偿还该房屋的按揭贷款和杨从平从南哨信用社贷款的10万元。被告杨胜英将该房屋卖给了原告，被告中鑫公司回购房屋只能找原告，二被告不经原告同意而办理回购应当无效，现特向人民法院起诉。中鑫公司辩称，原告起诉的主体不适格，我公司没有与原告发生任何法律关系，原告和杨胜英的行为是个人行为，与我公司没有关系。关于回购，我公司是接到信用社的回购函，是三方按照协议上的内容执行回购的。杨胜英未作答辩，亦未提交证据。原告吴家辉围绕诉讼请求依法提交的证据有：（1）原告身份证。（2）《房屋买卖合同书》。（3）收条。（4）委托书。（5）杨从平、杨胜英身份证。（6）户口注销证明。（7）《商品房买卖合同》、《贵州农村信用社住房（商业用房）抵押借款合同》（以下简称“抵押借款合同”）及抵押物清单、收据、《商品房全程回购协议》。（8）关于要求履行按揭房回购的函、承诺书。同时，原告申请证人龙林权、邰永权出庭作证，拟证明原告和银行、房开商协商的事实。庭审时，证人龙林权陈述，被告杨胜英以8万元首付将本案房屋卖给原告，房屋买卖前，其曾与原告一起前往建设局、中鑫公司咨询房屋买卖及过户情况，建设局告知原告只要房开商把名字变更过来，就可以办理过户手续，被告中鑫公司工作人员周裕昌告知需把房屋在银行的按揭贷款一次性付清就可以办理过户手续，原告购买房屋后，向银行了解到此房屋有2至3期的按揭贷款未归还。证人邰永权陈述，是其介绍原告吴家辉向被告杨胜英夫妇购买本案房屋的，双方于被告中鑫公司处签订房屋买卖合同书，合同签订时有合同当事人及证人龙林权、中鑫公司工作人员周裕昌在场，当时周裕昌告知只要一手付清该房屋的按揭贷款就可以办理房屋过户手续。被告中鑫公司在庭审后向本院补充提供证据：1、记账凭证（转账借方传票），2、贵州省农村信用社贷款回收凭证，3、转账支票。本案审理过程中，本院于2016年9月14日向中鑫公司工作人员周裕昌作调查，形成调查笔录。对双方无异议的原告提交的第（1）、（2）、（5）、（6）、（7）、（8）号证据，被告提交的第（1）、（2）、（3）号证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的第（3）号证据收条，拟证明原告向被告杨胜英支付8万元购房款；第（4）号证据委托书，拟证明杨胜英夫妇承诺配合原告办理房屋过户手续。被告中鑫公司认为收条不能证明是中鑫公司收到了8万元钱；对委托书的真实性无异议，但是双方自愿的，不能约束第三方；认为证人龙林权的陈述基本属实，只是逾期8期未归还贷款；对证人邰永权的陈述真实性无异议，但认为那是他们的个人行为，与被告中鑫公司无关。关于周裕昌的调查笔录，原告认为自己向杨胜英夫妇购买房屋时已向周裕昌了解了房屋买卖的所有信息；被告中鑫公司对周裕昌的陈述无异议。本院认为原告提供的第（3）、（4）号证据客观真实，且与本案具有关联性，予以采信；证人龙林权、邰永权及被调查人周裕昌的陈述，与本案具有关联性，本院对其关联性予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年5月14日，被告杨胜英及其丈夫杨从平与被告中鑫公司签订《商品房买卖合同》，向中鑫公司购买剑河县革东镇仰阿莎东大道30号1单元24层3号房，房屋建筑面积109.9平方米，总价款336516.5元。合同签订前，杨胜英夫妇已向中鑫公司支付了106516.5元的购房首付款。合同签订当天，被告中鑫公司作为甲方、剑河县农村信用合作联社（以下简称“信用社”）作为乙方、杨胜英夫妇作为丙方，三方签订《商品房全程回购协议》。协议约定：“一、本协议中的全程、全额回购释义：乙方给丙方购买甲方开发的'中鑫广场'楼盘的商品房提供按揭贷款，在丙方连续六个月不履行或无完全履行合同约定还款义务时，该笔按揭贷款所购买的商品房，由甲方负责回购，乙方应协助甲方、丙方完成过户的相应手续。回购所得房款必须用于结清丙方在乙方处的该房按揭贷款。本协议有效期从按揭贷款发放日始至丙方所购'中鑫广场'商品房按揭款全部结清日止。二、.......六、若丙方连续六期不履行或不完全履行还款义务时，甲方无条件对丙方所购的商品房进行全程、全额回购，并将回购所得款划到甲方在乙方开立的指定的账户，用于结清该笔贷款本息，不足清偿部分由甲方补足......”。2014年6月6日，杨从平作为借款人且与杨胜英作为抵押人，信用社作为贷款人，中鑫公司作为担保人，签订《抵押借款合同》。被告杨胜英夫妇用本案房屋作为抵押，向信用社抵押按揭贷款230000元，用于支付被告中鑫公司的购房款，并办理了抵押预告登记手续。《抵押借款合同》约定借款人按月归还贷款本息共计240期，还款日为每月20日......。杨胜英夫妇向中鑫公司购得本案房屋后，因资金困难，经本案证人邰永权介绍，二人以首付8万元将房屋转卖给原告吴家辉。2015年4月13日，杨胜英夫妇（甲方）与吴家辉（乙方）在中鑫公司签订《房屋买卖合同书》，合同约定：“1、房屋面积109.9平方米，双方定价为8万元整出售给乙方使用......3、甲方之前所交的购房款归乙方所有，与甲方无关......”。同时，双方还约定该房屋在信用社的按揭贷款由吴家辉负责偿还。房屋转让过程中，被告中鑫公司工作人员周裕昌告知双方需要一次性归还信用社按揭贷款，便可办理过户等手续。合同签订后，杨胜英夫妇随即将《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》及抵押物清单、收据、《商品房全程回购协议》移交给了原告吴家辉，但双方未到信用社更改该房屋按揭贷款的借款人，也未办理房屋所有权转移登记。房屋转让后，杨胜英夫妇及吴家辉均未按期归还信用社按揭贷款，截止2015年12月，已有8期按揭贷款未归还。2015年12月2日，杨从平死亡。2015年12月21日，信用社依《商品房全程回购协议》以本案房屋已有8期按揭贷款未按期偿还，且杨从平已死亡为由向被告中鑫公司送达《关于要求履行按揭房回购的函》，要求中鑫公司按房屋原价款回购此房屋。2015年12月22日，被告中鑫公司按房屋原价336516.5元扣除10%的违约金后，以302864.85元对房屋进行回购。302864.85元房屋回购款中的238673.21元被用于偿还该房屋在信用社的按揭贷款本金及利息，剩余部分被杨胜英用于偿还其与丈夫杨从平生前在信用社南哨分社所欠贷款本金及利息。另查明，被告中鑫公司对该房屋进行回购时，原告吴家辉未知晓。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。被告杨胜英夫妇向中鑫公司购买本案房屋后，取得该房屋所有权，并用该房屋抵押向信用社按揭贷款230000元，且办理了抵押预告登记手续，信用社依此取得该房屋的他项权利，即抵押权。抵押权是物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在抵押权实现前，财产所有权并不因抵押权的设定而失去对抵押财产的处分权利。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。2015年4月13日，被告杨胜英夫妇与原告吴家辉签订了《房屋买卖合同书》，将本案房屋转让给原告吴家辉。《房屋买卖合同书》是在双方自愿平等基础上签订的，且杨胜英夫妇对房屋具有处分权，故该《房屋买卖合同书》合法有效。《房屋买卖合同书》签订后，双方未办理房屋所有权转移登记，原告未取得房屋所有权。同时，房屋转让时，房屋处于抵押期间，原告提供的有效证据不足以证明杨胜英夫妇在将房屋转让给原告时已征得抵押权人信用社的同意；转让合同签订后，作为受让人的原告未代为清偿信用社的按揭贷款以消灭抵押权，亦未按其与杨胜英夫妇的约定履行《抵押借款合同》，按期归还银行贷款，导致中鑫公司因履行《商品房全程回购协议》的义务回购本案《房屋买卖合同书》项下之房屋，使该房屋所有权回归于中鑫公司。综上，原告诉请本案房屋所有权由其享有，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款,《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条、第三十九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告吴家辉与被告杨胜英及其丈夫杨从平于2015年4月13日签订的《房屋买卖合同书》有效。二、驳回原告吴家辉的其余诉讼请求。案件受理费1800元，原告吴家辉负担900元（原告已预交900元），被告杨胜英负担900元；公告费400元，由被告杨胜英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  谢隆珍审 判 员  姜正康人民陪审员  杨秉芳二〇一六年九月二十九日书 记 员  粟 慧