文书内容湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1221民初491号原告:湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人:何坚，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:蒋自然，男，1958年9月30日出生，汉族，住长沙市芙蓉区委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。被告：赖进同，男，汉族，1979年1月11日出生，户籍地址：福建省华安县。原告湖南君天物业管理有限公司与被告赖进同物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告湖南君天物业管理有限公司委托诉讼代理人蒋自然、刘湘华到庭参加诉讼，被告赖进同经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南君天物业管理有限公司提出诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用12099元，其中物业服务费6368元，违约金5731元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年9月15日，原告由湖南万隆房地产置业有限公司依法选聘对万隆维也纳森林小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2015年1月至今拒不交纳物业服务费等费用，经原告多次催收均未果，现根据相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。原告湖南君天物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、房地产企业资质证书，，证明原告具备物业服务企业二级资质；2、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表，证明原告的物业服务收费经过了物价部门的审批；3、商品房买卖合同，证明被告系万隆&维也纳森林项目的业主，被告购房、交房的时间及房屋面积有关情况；4、被告赖进同物业交费协议，证明双方对物业费应交项目金额计算、时间、违约责任的约定；5、装修许可证、装修申报表及装修补充协议，证明被告赖进同装修入住情况；6、万隆&维也纳森林前期物业服务合同，证明原告经湖南万隆房地产置业有限公司选聘对万隆&维也纳森林项目提供物业服务，双方对前期物业服务内容、违约责任等进行了约定；7、欠费清单，证明赖进同2015年1月1日到2016年9月30日欠费共计12099元；8、物业管理费缴费通知单、催费记录及邮寄回执单，证明原告向被告进行物业欠费的催费记录及书面催缴。被告赖进同经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩及相关证据，对原告所举证据视为放弃质证，经审查，原告提交的证据来源合法，本院予以确认和采信。依据原告湖南君天物业管理有限公司提交的证据，经庭审审查及本院对证据的采信，可以确认以下案件事实：原告湖南君天物业管理有限公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人，并经物价行政管理机关登记准许对万隆维也纳森林小区从事物业管理服务收费，被告赖进同于2007年9月12日与原告湖南君天物业管理有限公司签订了《万隆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容及质量、服务收费、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日前预交下一季度的物业费用。”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项��业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止”。合同签订后，原告君天物业公司对该小区进行物业管理服务。2007年12月8日，被告赖进同与万隆房产地置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告赖进同购买万隆房地产置业有限公司开发的万隆维也纳森林贝多芬大道001号房，面积为242.97平方米；约定交房日期为2008年10月31日前。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人同意将所购房屋委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”2012年5月17日被告赖进同与原告湖南君天物业管理有限公司签订了《物��服务交费协议》确定物业服务费用的交费标准之后，被告赖进同亦按约定交纳相关的物业服务费，自2015年1月之后，被告赖进同便未交纳物业管理费，经原告湖南君天物业管理有限公司多次催缴仍未交纳，双方形成纠纷。本院认为:本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告君天物业公司与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告赖进同在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业公司依约为包括被告赖进同在内的小区业主提供了物业服务，被告赖进同应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。被告赖进同自2015年1月至今未按期交物业服务费的行为系违约行为，应承担违约责任，所欠原告湖南君天物业管理有限公司自2015年1月1日起至2016年9月30日止的物业服务费6368元，根据《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用，未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告赖进同未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任。原告君天物业公司提出要求被告赖进同支付违约金的请求，本院予以支持。但在合同中没有约定违约金计算的起止时间，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院酌情认定被告赖进同按3‰／月的标准向君天物业公司支付违约金220.10元（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下季度物业服务费，即2014年12月25日前应交1、2、3月份的物业服务费的违约金为242.97平方米×1.2元／月×3个月×3‰／×21个月；2015年3月25日前应交4、5、6月份的物业服务费的违约金为242.97平方米×1.2元／月×3个月×3‰／月×18个月……依此类推）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（五）项���〈中华人民共和国民事诉讼法〉第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告赖进同在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费6368元；二、限被告赖进同在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金220.10元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取51元，由被告赖进同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  曾祥勇二〇一六年九月二十九日代理书记员  卢应茗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。