宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民初231号原告：李凯，男，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：许雯、何欣，宁夏北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏昊昇三农市场开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：王德志，系公司董事长。委托诉讼代理人：骆丹，男，宁夏昊昇三农市场开发有限公司法务��理，住四川省成都市成华区。原告李凯与被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告李凯的委托代理人许雯、何欣、被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司的委托代理人骆丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、解除原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款6874619元、装修费269172元、抵押登记费1650元、二期排号费50000元、并支付违约金790582元（687462+103119）、赔偿金6874619元，共计14860642元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月1日，原告与被告签订三份《商品房买卖合同》，约定，被告将其位于永宁县望远镇109国道东侧永清沟北侧的宁夏国际农机���车物流园第D1幢A15、A16号房，D2幢06号房出售给原告，并于2013年8月30日前所购商品房交付于原告，且被告应当在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋权属证书。合同签订后，原告依约付清全部购房款，金额分别为911442元、856306元、5106871元，合计6874619元，且应被告要求向其缴纳了抵押登记费1650元、二期排号费50000元。2013年12月18日，被告通知原告交房，并要求原告对所购房屋进行装修，为此原告花去装修费共计269172元。此后原告一直联系被告为其办理权属登记，然而被告多次推脱，至今仍然不能为原告办理房屋权属证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条1-2项和第十七条第一项之规定，被告应当向原告支付未按期交付房屋、未办理产权登记的违约金790582元。经原告核查，早在原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，即早在2013年5月，被告就将合同项下的房屋抵押给银行办理贷款。被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实并与原告签订《商品房买卖合同》，系欺诈行为，给原告造成巨大经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，据此被告应当赔偿因其欺诈行为给原告造成的巨大损失。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请求判如所请。被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司答辩称，关于装修费的269172元要求被告返还没有法律依据，应当驳回；违约金790582元过高，请求法庭予以调整，原告要求被告支付逾期交房违约金已过诉讼时效，不应得到支持；要求被告支付赔偿金6874619元于法无据，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法��交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《银川市商品房买卖合同》三份（合同编号：宁昊昇2013-031,2013-032,2013-033）、《商品房买卖合同补充协议》三份、《宁夏国际汽车物流园一期交房通知书》三份、昊昇公司收据28张、宁夏国际农机汽车物流园业主入伙验房表3份，房屋检验记录2份等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的建筑装饰工程施工合同、收条，本院认为，该两份证据可证明原告任法定代表人的宁夏卓信汽车贸易有限公司与案外人宋洪亮签订《建筑装饰工程施工合同（乙种本）》，由宋洪亮以包工包料的方式承建涉案房屋的装修工程，原告支出装修费20万元的事实，本院予以确认。经审理查明，2013年7月5日，原告与被告签订三份《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其位于永宁县望远镇109国道东侧永清沟北��的宁夏国际农机汽车物流园第D1幢A15、A16号房，D2幢06号房出售给原告，并于2013年8月30日前将所购商品房交付于原告，被告应当在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋权属证书。合同约定，出卖人如果未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款��分之五的违约金。合同约定，如因出卖人的原因，造成买受人不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1.5%向买受人支付违约金；2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金。3、出卖人未按照约定取得所在楼栋权属证明的，只要未影响分户产权证的办理，出卖人不承担违约责任。合同约定，付款方式为本合同生效后的3日内，原告向被告一次性付清全部房款，逾期支付的，1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还明确，该商品房所分摊的土地使用权均未设定抵押。合同签订后，原告于2014年1月8日付清全部购房款，金额分别为911442元、856306元、5106871元，合计6874619元。2013年7月2日，原告向被告交纳抵押登记费1650元；2013年9月6日，原告向被告交纳二期排号费50000元。2014年1月8日，原告向被告交纳三套房子的物业储备金26450元、装修保证金35265元、交纳建渣清运费、装修入场许可证、装修出入证（含押金）7458元。2013年12月18日，被告向原告发出交房通���书。2013年12月30日，原告接收D1-A16号房屋，2014年1月8日原告接收D1-A15号、D2-06号房屋。2014年5月13日，原告任法定代表人的宁夏卓信汽车贸易有限公司与宋洪亮签订《建筑装饰工程施工合同（乙种本）》，约定由宋洪亮以包工包料的方式承建涉案房屋的装修工程，合同价款20万元，于2014年6月30日竣工。后原告支付了20万元的装修款。现原告占有涉案房屋并实际使用。另查明，2013年5月，被告已将合同项下的房屋抵押给银行。被告未将房屋已被抵押的情况告知原告。本院认为，原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方均应遵照执行。现原告已付清全部房款，被告未能在合同规定的期限内为原告办理房屋权属证书，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求,根据合同约定,被告应当于2013年8月30日向原告交房,而被告于2013年12月18日才向原告发出交房通知书,被告已构成违约，此时原告应当知道被告已违约，其要求被告支付违约金的时间从2013年8月31日起计算，现原告于2016年4月5日向本院提起诉讼，已过了二年的诉讼时效，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持，被告关于逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以支持。关于原告要求因被告不能办理房屋权属证书，解除双方签订的三份《商品房买卖合同》，并支付违约金的诉讼请求，根据合同约定，如因出卖人的原因，造成买受人不能办理房屋权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1.5%向买受人支付违约金，现因涉案房屋已被被告抵押，造成原告无法办理房屋权属证书���合同目的无法实现，被告已构成违约，依照合同约定，原告可以退房，被告应当退还全部购房款，并支付违约金103119.29元（6874619×1.5%），本院对原告请求解除双方签订的三份《商品房买卖合同》，并支付违约金的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付抵押登记费1650元、二期排号费50000元、物业储备金26450元、装修保证金35265元、建渣清运费、装修入场许可证、装修出入证（含押金）7458元的诉讼请求，上述费用均是原告为购买涉案房屋而支出，现因被告违约，致合同目的不能实现，故上述费用均应当由被告退还给原告。关于原告要求被告支付的装修费用20万元，有原告提交的《建筑装饰工程施工合同（乙种本）》及收条等证据予以证明，本院予以支持。关于原告要求被告支付已购房款一倍的赔偿金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，现被告隐瞒了涉案房屋已被抵押的事实，导致合同目的无法实现，购房合同被解除，故应当向原告支付已购房款一倍的赔偿金。原告的该诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十八条、第一百零七条、第九十三条第二款、��最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、解除原告李凯与被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司签订的三份《商品房买卖合同》，合同编号为宁昊昇2013-031、宁昊昇2013-032、宁昊昇2013-033；二、被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司退还原告购房款6874619元；三、被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司退还原告因购买涉案房屋所支出的抵押登记费1650元、二期排号费50000元、物业储备金26450元、装修保证金35265元、建渣清运费、装修入场许可证、装修出入证（含押金）7458元，支付装修费20万元，上述费用共计320823元；四、被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司支付原告（未办理房屋权属证书）违约金103119.29元��支付赔偿款6874619元；以上二、二四项合计14173180.29元，于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110964元，由原告李凯负担10964元，被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司负担10万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  赵和平审判员  胡春燕审判员  赵来珍二〇一六年九月二十八日书记员  马 娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合��法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利��侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。