广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初11628号原告：佛山市顺德区新嘉业物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区。法定代表人：邓维楷。委托代理人：刘国祝，广东仲马律师事务所律师。委托代理人：郭家煊。被告：刘锦源，男，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码×××1213。委托代理人：陈祯辉、陈贞妃，广东言法律师事务所律师。被告：佛山市顺德区物业管理住宅小区顺峰山国际花园业主委员会，住所地佛山市顺德区。负责人：杨少毅。委托代理人：柏成才，系业委会成员之一。原告佛山市顺德区新嘉业物业管理有限公司诉被告刘锦源、佛山市顺德区物业管理住宅小区顺峰山国际花园业主委员会（以下简称顺峰山国际花园业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依法适用小额诉讼程序于2016年8月15日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人刘国祝、郭家煊，被告刘锦源的委托代理人陈贞妃，被告顺峰山国际花园业委会的委托代理人柏成才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告作为物业管理服务单位于2011年3月20日、2012年5月3日与作为聘请方的被告顺峰山国际花园业委会分别签订《服务合同》、《物业服务合同》。《服务合同》约定服务期自2011年3月18日至2011年6月18日，但双方实际执行至2012年3月18日。《物业服务合同》约定服务期限自2012年3月16日至2014年3月15日。合同签订后，原告按约对顺峰山国际花园提供物业管理服务，此后由于被告顺峰山国际花园业委会及业主拖欠物业管理费，原告于2013年9月30日撤场并终止合同。被告刘锦源自2011年3月18日至2013年9月30日期间欠物业管理费合计7440元。根据《物业管理条例》相关规定，物业服务合同虽由原告与被告顺峰山国际花园业委会签订，但被告顺峰山国际花园业委会作为业委会作出的决定即与原告签订的上述两份服务合同，对于全体业主均有约束力，被告刘锦源作为国际花园地号E27的业主负有按时缴纳物业服务费用的义务。被告顺峰山国际花园业委会作为两份服务合同的签订方，应承担连带责任。同时，由于顺峰山国际花园内的业主普遍存在拖欠物业服务费的情况，且两被告约定的物业管理服务费标准与原告实际收取的标准存在差异，故原告无必要对所有欠费业主提起诉讼，但声明保留对其他未被起诉业主保留起诉的权利。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.两被告立即连带向原告支付物业管理服务费7440元及利息1173.89元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月1日起计算至给付之日止，暂计算至起诉之日为1173.89元）；2.两被告承担本案诉讼费。被告刘锦源辩称，一、原告要求被告刘锦源支付涉案所谓物业管理费没有法律依据。1.被告刘锦源与原告没有签订物业管理服务合同，而关于收费标准也无从确定。2.原告与被告顺峰山国际花园业委会签订的所谓《物业服务合同》依法对被告刘锦源不产生约束力，其合同内容也没有显示应由原告直接向被告刘锦源收取物业管理服务费及收费标准。首先，物业管理服务是居住小区的基本的重大事项，依理依法应召开业主大会讨论并经三分之二业主成员同意才能决定聘用哪一家物业管理公司。而涉案被告顺峰山国际花园业委会与原告签订的物业服务合同并没有经过这一民主与法定程序，没有经该小区三分之二以上的业主同意，是被告顺峰山国际花园业委会的部分人员与原告出于各自私利，以牺牲和侵害小区公共利益和大部分业主权益而签订的，属非法签订，该合同对被告刘锦源不产生约束力。其次，按照涉案《物业服务合同》规定，是由被告顺峰山国际花园业委会向业主收取物业管理服务费，因此原告无权向被告刘锦源收取。《物业服务合同》第六条第二款规定，业主的物业管理服务费直接缴交给甲方，个别业主拖欠管理由乙方负责协助追讨……第二条第（八）款规定，（原告）协助甲方收齐小区的物业管理费。可见，按物业服务合同约定，是被告顺峰山国际花园业委会（甲方）负责向业主收取物业管理服务费，原告（乙方）顶多就是协助被告顺峰山国际花园业委会收费，然后由被告顺峰山国际花园业委会向原告支付该合同约定的物业管理服务费，作为合同乙方的原告无权直接向包括被告刘锦源在内的业主收费。3.原告损害了包括被告刘锦源在内的大多业主的合法、正当权益。原告为了满足部分业委会成员个人私利，将原来小区内开放式连体交通改成加建围栏，封死多个通道（这样部分业委会成员即可有更多物业门前空置地可以利用）；封闭多个路口后，物业管理道路安全方面就相应的减少工作量，原告为此节省了管理的人力、物力，属变相提高收费。而原告擅自将小区原大部分通道封死的行为，客观上造成火灾及损失隐患风险的增大，危害所有业主的权益。小区内原有多个相通的通道，既是交通通道也是消防通道，如此做法既是违法的（包括违反原建筑规划及消防管理法规），也造成业主出行障碍，损害业主的合法权益。二、原告起诉被告刘锦源已超过诉讼时效。原告起诉要求支付所谓2011年3月至2013年9月30日的物业管理服务费，到了2016年7月7日起诉，明显超过了法律规定的两年诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告顺峰山国际花园业委会辩称，1.被告顺峰山国际花园业委会不是法人机构，没有必要的财产和经费，无力承担清偿所欠物业管理服务费和诉讼费的责任。根据《中华人民共和国民法通则》第三十七条第（二）项规定“法人应当具备有必要的财产或者经费的条件”，现提供《机构代码证》，证明被告顺峰山国际花园业委会作为小区业主委员会，是其他机构，不是法人机构，没有能够拥有完全所有权的财产，也没有相应的资金来源，作为独立参加民事活动必须的物质基础，因此无力承担清偿所欠物业管理服务费和诉讼费的责任。2.被告顺峰山国际花园业委会只是业主大会的代理机构，导致拖欠物业管理服务费的原因是部分业主不依时足额缴纳物管费，因此应直接追究欠费业主的责任，被告顺峰山国际花园业委会不承担连带责任，只提供财务报告，配合法庭调查。根据《物业管理条例》第十五条第（二）项及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”，即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其与业主大会的各位业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司，因此只有业主才应当承担包括缴纳物业管理服务费在内的义务。综上，被告顺峰山国际花园业委会有责任配合法院调查核实业主与物业管理企业的相关财务数据，但无力承担清偿所欠物业管理服务费的责任，请法院判令被告顺峰山国际花园业委会免于承担连带清偿所欠物业管理服务费和诉讼费的责任。综合原、被告的诉辩，本案的争议焦点是：1.原告的起诉是否超过诉讼时效；2.被告顺峰山国际花园业委会是否应承担责任；3.被告顺峰山国际花园业委会与原告签订的物业服务合同对被告刘锦源是否有法律约束力；4.被告刘锦源提出原告未按约定履行合同的抗辩是否成立。围绕争议的焦点，原告提供的证据及两被告的质证意见如下：1.原告的营业执照复印件1份、被告刘锦源的人口信息查询表1份，证明原被告诉讼主体资格。两被告质证认为：无异议。2.服务合同原件1份（2011年3月20日签订，原件核对后退回）、物业服务合同原件1份（2012年5月3日签订，原件核对后退回），合同期限至2014年3月15日，证明原告受被告顺峰山国际花园业委会的聘请为涉案小区提供物业管理服务，被告刘锦源是服务对象之一，根据法律规定，该合同对于被告刘锦源有约束力。被告刘锦源质证认为：被告刘锦源从未见过该合同。被告顺峰山国际花园业委会也未向被告刘锦源明示过该两份合同，被告刘锦源也未在该合同签名。虽然有费用测算，但未明确每位业主的物业费以何种方式计算。被告顺峰山国际花园业委会质证认为：对于服务合同、物业服务合同有异议，原告应当提供保安巡查记录、保洁记录、治安记录等予以证明其有履行合同。3.房地产档案室证明原件1份，证明被告刘锦源的房产位于涉案小区内。两被告质证认为：无异议。4.对账单原件1份（原件核对后退回）、物业费欠费明细一览表原件1份（原件核对后退回），证明原告提供服务期间为2011年3月18日至2013年9月30日，费用总额351426元，被告顺峰山国际花园业委会已经支付254163元，尚欠原告97263元。被告刘锦源质证认为：被告刘锦源从未看到过，被告顺峰山国际花园业委会也未曾通知被告刘锦源，被告刘锦源对于单据记载的欠费情况不明确。被告顺峰山国际花园业委会质证认为：无异议。5.民事起诉状原件1份（原件核对后退回）、民事裁定书原件1份（原件核对后退回），证明因本案物业管理服务费，原告曾于2014年5月向法院提起诉讼，于同年7月15日申请撤诉，法院批准，但是撤诉后，两被告未有任何履行行为。被告刘锦源质证认为：被告刘锦源不知情，原告、被告顺峰山国际花园业委会未曾通知被告刘锦源，被告刘锦源并非该起诉状列明的被告。被告顺峰山国际花园业委会质证认为：无异议。6.移交通知原件1份（原件核对后退回），证明原告因物业管理服务费被拖欠，于2013年9月30日撤场，并将物业管理设备移交被告顺峰山国际花园业委会，双方交接完毕。被告刘锦源质证认为：对于该内容被告刘锦源不知情，原告、被告顺峰山国际花园业委会均未通知被告刘锦源。被告顺峰山国际花园业委会质证认为：对于移交书、欠费一览表，被告顺峰山国际花园业委会都在小区公示栏进行过公示。围绕争议的焦点，被告刘锦源提供的证据，原告及被告顺峰山国际花园业委会的质证意见如下：1.（2015）佛中法行终字第205号行政判决书打印件一份，证明在小区存在违章建筑及未经批准的封闭管理，业主对此有意见，原告对于小区的违法状态并未按照合同约定进行阻止，被告刘锦源不同意支付物业管理服务费。2.关于顺峰山国际花园进行封闭管理的回复（大良街道国土承建和水利局出具）复印件1份，证明行政部门明确不同意涉案小区进行封闭管理，但是被告顺峰山国际花园业委会擅自封闭管理，原告对违法状态未制止，原告违约，因此被告刘锦源不同意支付物业管理服务费。原告对上述证据1、2质证认为：只能证明被告顺峰山国际花园业委会与行政管理部门就顺峰山国际花园道路是否封闭及管理问题的行政争议，与本案无关，原告无权进行该方面的决定。所有证据的主体都是被告顺峰山国际花园业委会，所有决定都是被告顺峰山国际花园业委会做出的。被告顺峰山国际花园业委会对上述证据1、2质证认为：业委会的决定都是经过了三分之二业主同意才作出的。3.照片打印件11份，证明原告在其主张的收费期间，在小区内加建围栏，封死多个通道，造成小区道路交通不便，消防通道也堵死，造成小区的消防隐患。原告质证认为：不能证明实际形成时间，不能证明关联性，原告不予确认。封闭通道是被告顺峰山国际花园业委会与行政部门的争议，并非原告的决定，也无法解决。被告顺峰山国际花园业委会质证认为：无异议，照片反映的是现状，但是欠费及争议是2013年前的。被告顺峰山国际花园业委会在诉讼中没有提供的证据。本院对本案证据认证如下：原告提供的证据1、3，两被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2、4，作为合同相对方的被告顺峰山国际花园业委会对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；关于两被告提出的争议证明内容，是本案认定问题。原告提供的证据5，根据证据的内容，被告刘锦源确不是该案的被告，被告顺峰山国际花园业委会对真实性无异议，本院予以采信。原告提供的证据6，是被告顺峰山国际花园业委会出具的，被告顺峰山国际花园业委会对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。被告刘锦源提供的证据1、2、3，双方对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；至于该抗辩是否成立，是本案的认定问题。综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：2011年3月，原告为佛山市顺德区大良街道办事处顺峰社区居民委员会顺峰山国际花园提供物业管理服务。2011年3月20日，原告与被告顺峰山国际花园业委会签订《服务合同》一份，约定原告派出物业管理员4名、清洁员1名，按服务合同维护国际花园24小时的“四防”工作及环境清洁工作，其中包括维护小区文明施工秩序，对小区内违法违章的施工行为采取制止，上报上级相关部门直至循法律途径解决处理；对小区公共道路、绿化带，每天清洁一次，保洁一次，……。合同中还约定小区业主按附表所列清单每月向原告缴付服务费用，被告顺峰山国际花园业委会协助原告的收费工作，原告的收费原则是本合同期内每月物业管理服务费为10603元（不含税），业主应交的物业管理服务费直接支付给被告顺峰山国际花园业委会，个别业主拖欠的物业管理服务费由原告负责追讨，追讨不到则双方共同承担50%。2012年3月15日，原告与被告顺峰山国际花园业委会又签订《物业服务合同》一份，合同期限至2014年3月15日，亦约定了原告派出物业管理员4名、清洁员1名，按服务合同维护国际花园24小时的“四防”工作及环境清洁工作，其中包括维护小区文明施工秩序，对小区内违法违章的施工行为采取制止，上报上级相关部门直至循法律途径解决处理；对小区公共道路、绿化带，每天清洁一次，保洁一次，……。合同中还约定小区业主按附表所列清单每月向原告缴付服务费用，被告顺峰山国际花园业委会协助原告的收费工作，经被告顺峰山国际花园业委会通过要求保安增强巡逻，每月费用为1000元，因此本合同期内第一年每月物业管理服务费为11707元（不含税），第二年每月物业管理服务费为12878元（不含税），业主应交的物业管理服务费直接支付给被告顺峰山国际花园业委会，个别业主拖欠的物业管理服务费由原告负责追讨，被告顺峰山国际花园业委会应支持和配合原告通过法律途径追讨长期欠费业主，所产生的相关费用由被告顺峰山国际花园业委会承担。在上述合同履行期间，业主如果交纳物业管理服务费，则是向被告顺峰山国际花园业委会交纳的。2013年9月30日，原告与被告顺峰山国际花园业委会协商一致后，原告退出了顺峰山国际花园，不再为该住宅小区提供物业管理服务。2014年5月，原告曾起诉被告顺峰山国际花园业委会，要求被告顺峰山国际花园业委会支付物业管理服务费97263元。后来，原告于2014年7月以双方达成庭外和解协议为由申请撤诉，本院裁定准许。2016年1月，被告顺峰山国际花园业委会制作给原告的业主欠费一览表中显示被告刘锦源欠交2011年3月至2013年9月共31个月的物业管理服务费7440元（31个月×240元／月）。2016年4月11日，原告与被告顺峰山国际花园业委会对账，双方确认：2011年3月18日至2012年3月15日期间的物业管理服务费为127236元（10603元×12个月），2012年3月15日至2013年3月15日期间的物业管理服务费为140484元（11707元×12个月），2013年3月16日至同年9月30日期间的物业管理服务费为83706元（12878元×6.5个月），即被告顺峰山国际花园业委会应付物业管理服务费总额为351426元，已付254163元，尚欠物业管理服务费97263元。原告认为两被告至今未缴清所欠的物业管理服务费，遂于2016年7月13日向本院提起诉讼。另查明，廖丽华与被告刘锦源是佛山市顺德区大良街道办事处顺峰社区居民委员会顺峰山国际花园E27号房产的产权人。诉讼中，原告表示只起诉被告刘锦源。又查明，2012年6月26日，佛山市顺德区大良街道国土城建和水利局出具的《关于顺峰山国际花园逐步实行封闭管理问题的回复》，回复被告顺峰山国际花园业委会：……，建议为保证国际花园与顺峰花园居民的出行方便，在未完成碧丽湖环湖路改造完成前，暂不同意顺峰国际花园小区封闭管理的申请。因对顺规函（2014）494号复函不服，被告顺峰山国际花园业委会曾提起行政诉讼，起诉佛山市顺德区发展规划和统计局。被告顺峰山国际花园业委会在要求确认494号复函违法并予撤销的诉讼请求被一审法院判决驳回后，上诉至佛山市中级人民法院。佛山市中级人民法院于2015年6月12日作出（2015）佛中法行终字第205号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，关于原告的起诉是否超过诉讼时效的争议。根据证据显示，原告不是顺峰山国际花园的前期物业管理单位，原告是根据与被告顺峰山国际花园业委会所签订的物业服务合同为顺峰山国际花园提供物业管理服务，即一直由被告顺峰山国际花园业委会与原告衔接，原告不是与包括被告刘锦源在内的各业主签订合同，各业主当时也不是直接向原告缴费，原告如果不是通过被告顺峰山国际花园业委会就根本不清楚业主欠费情况。2013年9月退场后，原告曾于2014年5月提起诉讼，后申请撤诉，申请撤诉的理由是与被告顺峰山国际花园业委会达成庭外和解协议（双方均未能提供协议的情况），但可以肯定的是原告一直向被告顺峰山国际花园业委会主张权利。从2016年1月被告顺峰山国际花园业委会向原告提供欠费情况一览表及同年4月的对账单，更佐证了原告在撤诉后仍继续向被告顺峰山国际花园业委会主张权利，最后根据被告顺峰山国际花园业委会提供的欠费一览表确定起诉的业主而向本院提起诉讼。综上，原告并非怠于行使诉讼权利，因此其起诉未超过诉讼时效。关于被告顺峰山国际花园业委会是否应承担责任的争议。根据双方于2011年签订的《服务合同》及于2012年签订的《物业服务合同》，被告顺峰山国际花园业委会聘请原告为顺峰山国际花园提供物业管理服务。上述合同对于欠物业管理服务费的责任承担问题首先明确是由业主承担，该约定亦符合《物业管理条例》关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定。双方另外关于追收不到或追收物业管理服务费所产生的费用承担问题，是本案处理完毕后根据处理结果所产生的另外的债权债务关系，如有纠纷，另行处理。因此原告要求被告顺峰山国际花园业委会在本案中承担责任无事实及法律依据，不予支持。关于被告顺峰山国际花园业委会与原告签订的物业服务合同对被告刘锦源是否有法律约束力的争议。业主委员会作为业主大会的执行机构，履行的职责之一包括了代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，还包括业主大会赋予的其他职责。虽然被告刘锦源并未与原告签订物业服务合同，也没有确认物业管理服务费的金额，但是被告顺峰山国际花园业委会代表业主与原告签订了物业服务合同，该合同对被告刘锦源有法律约束力。业主与业主委员会（包括业主委员会的成员）之间如有纠纷，另行处理。被告顺峰山国际花园业委会出具的欠费情况一览表，被告刘锦源表示对物业管理服务费的计付不清楚，经审查，该费用标准没有违规，本院予以确认。被告刘锦源无证据证实其已向被告顺峰山国际花园业委会交费，应负交纳物业管理服务费7440元的义务。关于利息，鉴于原告与被告顺峰山国际花园业委会签订了合同，约定了双方的权利和义务，既约定业主向原告缴付物业管理服务费，也约定业主将物业管理服务费直接缴交给被告顺峰山国际花园业委会，而实践中则是被告顺峰山国际花园业委会向业主收取物业管理服务费后再按合同约定的总金额向原告交纳，在发生部分业主欠费的情况下，也只有被告顺峰山国际花园业委会掌握具体欠费情况，故原告资金被占有的利息损失除了业主欠费的原因外，既有其签订的合同内容不明确的原因，也有被告顺峰山国际花园业委会不积极配合提供欠费情况的原因；另考虑到部分业主拒交物业管理服务费事出有因，本院对利息诉求不予支持。关于原告是否已按合同约定履行义务的抗辩。被告刘锦源提出的小区违规封闭管理、违章建筑的问题，原告指出这是被告顺峰山国际花园业委会决定的，被告顺峰山国际花园业委会未予否认，因此即使存在违规封闭、违章建筑的问题，责任亦不在原告。关于保安巡逻、清洁工作的履行，从原告撤出顺峰山国际花园住宅小区后，被告顺峰山国际花园业委会与原告协商欠费的处理、被告顺峰山国际花园业委会又出具欠费一览表及与原告对账等可知，当时双方并无对原告是否安排保安巡逻等存在争议，因此被告刘锦源该抗辩不成立。综上，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘锦源应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新嘉业物业管理有限公司支付物业管理服务费7440元；二、驳回原告佛山市顺德区新嘉业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案适用小额诉讼程序审理结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告刘锦源负担（被告刘锦源应在支付上述款项时一并迳向原告支付，本院不另作收退）。本判决为终审判决。审判员 梁 逵二〇一六年九月二十九日书记员 柯洁静