广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第3043号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区。法定代表人：陈达仁。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：刘聆，男，××年×月×日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）诉被告刘聆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威信公司委托诉讼代理人肖金到庭参加诉讼。被告刘聆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信公司诉称，1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会签订了中山市物业服务合同，合同约定了原告为中山市上海城小区物业提供物业服务，物业服务费由原告按每月每平方米0.6元向业主或非业主使用人收取（自2011年8月起变更为每月每平方米0.8元），若业主或非业主使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可收取所欠物业服务费每日万分之五（从2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。被告为中山市石岐区第一城怡建路怡景X幢XX房和XX房的业主，其物业面积为261.14平方米，每月应向原告交纳物业服务费156.68元（自2011年8月起变更为208.92元）；但被告自2000年7月至今一直未交纳物业服务费。原告催讨未果，遂诉至法院，请求判令：被告立即支付所欠原告的物业服务费28695.08元及违约金500元（物业服务费2000年7月起按每月156.68元计至2011年7月；2011年8月起按每月208.92元计至2015年8月。违约金自2000年7月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至2015年8月；以实际执行时所欠物业服务费及违约金为准）。庭审中，原告威信公司明确违约金计算方法为：违约金从欠费当月的次月1日起算，自2000年7月起按照每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至被告清偿物业服务费之日止。原告威信公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交的主要证据如下：1.资质证书；2.国土局档案资料证明表；3.物业服务合同6份。被告刘聆在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。经审理查明，威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。刘聆系中山市石岐区第一城怡建路怡景X幢4XX房及车房、3XX房的业主，其物业建筑面积分别为122.17平方米、138.97平方米。刘聆分别于2011年11月4日、2006年12月31日取得前述3XX房及车房、4XX房的产权证。威信公司与上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）于1998年9月16日签订物业管理委托合同，约定由威信公司为上海城小区提供物业管理服务，时间从1998年9月16日起至2001年9月16日止，住宅房屋由威信公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。2001年9月16日，威信公司与上海城业委会补签物业管理委托合同，约定继续由威信公司依约提供物业管理服务，时间从2001年9月16日起至2004年9月16日止，住宅房屋由威信公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2004年8月4日，威信公司与上海城业委会再次补签物业管理委托合同，约定继续由威信公司依约提供物业管理服务，时间从2004年9月17日起至2007年9月16日止，住宅房屋由威信公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2009年9月23日，威信公司与上海城业委会再次补签物业管理委托合同，约定继续由威信公司依约提供物业管理服务，时间从2007年9月17日起至2010年9月16日止，住宅房屋由威信公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同期限届满后，威信公司与上海城业委会再次签订物业管理服务合同，约定继续由威信公司依约提供物业管理服务，时间从2010年9月17日至2013年9月16日止，住宅房屋由威信公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，成员为张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华，任期为三年，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业服务费的收费标准为住宅0.8元/平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业服务费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。2015年8月31日，威信公司具状诉至本院，要求刘聆支付2000年7月至2015年8月期间的物业服务费和违约金。诉讼过程中，本院于2016年3月25日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，行人自由出入，门卫对进出的行人没有进行询问；2.小汽车进出门卫会进行盘问，经盘问后才会升高挡车杆进行放行；3.小区内有清洁工在打扫卫生，小区较为整洁，垃圾集中堆放；4.基本上没有私家车乱停、乱放现象；5.小区靠北面开设有多间铺面，有生活超市、理发店、便利店、饮食店（柳州螺蛳粉店）等等，该铺面均设置有后门，行人可以从生活超市、便利店的后门自由出入，无需进行任何登记。该临街铺面均由威信公司负责提供物业管理服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于物业服务合同的效力问题。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。上海城第五届业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。上海城第五届业委会已经经备案登记，具有相应的缔约能力。上海城第五届业委会全体成员均在物业服务合同上签名，合同内容未违反相关法律法规的强制性规定，故本院认定威信公司与上海城第五届业委会签订的物业服务合同合法有效。上海城业委会与威信公司签订的物业服务合同在未经法定程序予以撤销之前，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，上述物业服务合同未被撤销之前，对刘聆有约束力。物业服务合同期限届满后，威信公司仍继续依约向涉案小区提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，刘聆作为涉案物业的业主则应按时向威信公司交纳物业服务费。威信公司要求刘聆支付2000年7月起的物业服务费，但刘聆实际于于2011年11月4日取得涉案3XX房及车房的产权证，于2006年12月31日取得涉案4XX房的产权证。威信公司未能提交证据证明涉案物业分别在2006年12月31日、2011年11月4日之前已经交由刘聆使用，故刘聆应从2011年11月4日起向威信公司支付3XX房及车房的物业服务费，从2006年12月31日起向威信公司支付4XX房的物业服务费。关于物业服务费的计算标准，3XX房及车房的建筑面积为122.17平方米，根据物业服务合同之约定，2011年11月至2015年8月期间的物业服务费按建筑面积0.8元/平方米/月计算，即每月应缴的物业服务费为97.94元。刘聆应向威信公司支付3XX房及车房2011年11月4日至2015年8月期间的物业服务费4495.45元（97.94元/月÷30天×27天+97.94元/月×45个月）。4XX房的建筑面积为138.97平方米，根据物业服务合同之约定，2006年12月至2011年7月期间的物业服务费按建筑面积0.6元/平方米/月计算，即每月应缴的物业服务费为83.38元，2011年8月至2015年10月期间的物业服务费按建筑面积0.8元/平方米/月计算，即每月应缴的物业服务费为111.18元。刘聆应向威信公司支付4XX房2006年12月31日至2011年7月期间的物业服务费4588.59元（83.38元/月÷31天×1天+83.38元/月×55个月），支付2011年8月至2015年8月期间的物业服务费共计5447.82元（111.18元/月×49个月），合共10036.41元。关于违约金问题。当事人约定的违约金是当事人的真实意思表示，刘聆未按约定支付物业服务费已经构成违约，应当按照物业服务合同的约定支付逾期付款违约金，根据物业服务合同之约定逾期未交纳物业服务费的，2006年12月至2010年9月16日期间按欠费总额每日万分之五加收违约金，从2010年9月17日起起按欠费总额每日千分之三加收违约金，现威信公司主张刘聆从2010年10月起按照欠费总额的每日千分之三加收违约金，符合法律规定，本院予以照准。刘聆经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,亦未向法庭说明正当理由,视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，威信公司诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分则予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告刘聆于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付中山市石岐区第一城怡景X幢3XX房及车房2011年11月4日至2015年8月期间的物业服务费4495.45元及违约金（违约金计算方法：分别从次月1日起，在2011年11月4日至2011年7月期间，以每月应交纳的物业服务费为基数，按照每日千分之三的标准计算，计至实际清偿之日止）；二、被告刘聆于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付中山市石岐区第一城怡景X幢4XX房2006年12月31日至2015年8月期间的物业服务费10036.41元及违约金（违约金计算方法：分别从次月1日起，在2006年12月至2010年9月期间，以每月应交纳的物业服务费为基数，按照每日万分之五的标准计算；在2010年10月至2015年8月期间，以每月应交纳的物业服务费为基数，按照每日千分之三的标准计算，均计至实际清偿之日止）；三、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元（原告中山市威信物业管理有限公司已预交），由原告负担268元，由被告负担274元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  丁向娜审 判 员  梁泳诗代理审判员  林佩坚二〇一六年九月七日书 记 员  梁心然刘亚珍