江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0722民初800号原告某公司。法定代表人刘某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人吴某某，系江西海融（信丰）律师事务所律师。被告于某某。委托诉讼代理人杨某，系被告之子。原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月17日，原、被告签订《租赁合同》，由被告租赁原告所有的阳明大厦1-2层，租赁期限共15年，从2009年5月1日起至2024年4月30日止。合同约定年租金92万元，每三年递增一次，每次递增6%，租金支付方式按月交租。第一至三年（即2009年5月1日至2012年4月30日）每月交租76660元，第四至六年（即2012年5月1日至2015年4月30日）每月交租81260元，第七至九年（即2015年5月1日至2018年4月30日）每月交租86140元。合同签订后至2015年4月30日，被告能按约交租。但从2015年5月1日起至今，被告仍按每月81260元交租，不按照合同约定从第七年至九年（即2015年5月1日至2018年4月30日）按每月86140元交租。致原告月租金损失4880元（即86140元-81260元）。至2016年4月30日，被告应按照合同约定向原告支付递增的租金58560元（4880元/月×12个月＝58560元）。经原告多次催收，被告置之不理。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请依法判令被告立即支付原告递增的租金计人民币58560元；由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1、2009年12月17日原、被告双方签订的《租赁合同》原件及复印件一份（合同原件经核对无异议后退回原告）；2、2009年4月27日信丰县公安消防大队出具的信公消验字[2009]第11号建筑工程消防验收意见书一份。被告辩称，一、被告一直遵守合同约定，按时支付房租和税费给原告，而原告却未履行房屋维修义务。1、原告租赁给被告的房屋伸缩缝一直存在漏水，导致二楼某家私以伸缩缝漏水为由拖欠2014年7月至2016年6月房屋租赁税累计42240元。2016年4月开始，由于原告一直未修复好伸缩缝漏水，致使二楼某家私以伸缩缝漏水为由拒绝支付房租累计拖欠80898元。伸缩缝漏水不仅对二楼某家私和一楼某超市的经营构成影响，也造成了经济损失，更导致双方产生误会和纠纷。2、原告诉称被告不按照合同约定支付递增的租金58560元。经原告多次催收，被告置之不理，这是不符合事实，也不是被告的主观意愿。因此，原告应尽快解决伸缩缝漏水问题，消除被告与二楼某家私之间的误会与纠纷。二、被告为原告垫付了消防设施款30万元，该款应抵扣房租。根据合同的第二条第三款约定，原告并没有完全履行合同的义务，消防设施是由被告垫付30万元做好，经验收后才得以顺利开张，现要求原告给付被告垫付的消防设施款30万元，或每月从房租内抵扣，直至返还清止。三、因原告怠于履行伸缩缝漏水修复义务，造成被告经济损失，原告应予以赔偿。2014年8月至12月，由于某家私未支付房租，双方引起纠纷，因房屋伸缩缝漏水问题，最终导致被告5个月的房租共计127195元未收到。根据合同第七条第三款约定，原告应赔偿被告的上述经济损失。综上所述，原告怠于履行修复伸缩缝修复义务，被告有权利拒付房租，况且被告已为原告垫付30万元的消防设施款，该款应抵扣房租，请法庭查明事实，判决驳回原告的诉讼请求。被告为支持其辨称意见，向法庭提交了以下证据：1、2009年2月1日某购物广场与李平签订的《建筑消防工程承包合同》原件及复印件各一份、现金付款单三张、转账凭证二张原件及复印件；2、信丰县人民法院作出的（2014）信民二初字第205号、赣州市中级人民法院作出的（2014）赣中民一终字第276号民事判决书复印件各一份；3、光盘二张。（以上证据原件经核对无异议后退回被告。）经审理查明，2009年12月17日，原、被告签订了房屋《租赁合同》一份。合同约定：由被告租赁原告所有的信丰县阳明北路阳明大厦一至二层（约6900㎡），用途为商业。租赁期限为15年（从2009年5月1日起至2024年4月30日止）。年租金为92万元，每三年递增一次，每次递增6%，租金支付方式按月交租。第一至三年（即2009年5月1日至2012年4月30日）每月交租76660元；第四至六年（即2012年5月1日至2015年4月30日）每月交租81260元；第七至九年（即2015年5月1日至2018年4月30日）每月交租86140元。合同还约定了其他相关事宜，合同签订后至2015年4月30日，被告能按合同约定交纳租金。但从2015年5月1日起至2016年4月30日，被告仍按每月81260元交纳租金，未按合同约定从第七至九年（即2015年5月1日至2018年4月30日）按每月86140元交纳租金，导致被告尚欠原告递增租金58560元。后经原告多次向被告催收未果诉至本院。另查明，自2012年始，被告发现租赁的房屋墙体伸缩缝漏水，要求原告修复漏水，原告对伸缩缝进行过几次维修，但仍会漏水，没有完全修复。本案在审理期间，原告又对伸缩缝漏水进行了维修。本案在开庭审理中，原、被告均表示对房屋伸缩缝漏水（渗水）的程度不需要委托有资质的鉴定机构进行鉴定。法庭要求原、被告双方庭后待下大雨时再到租赁房查看是否存在漏水情况，查看后向法庭反馈相关信息。但至今原、被告未反馈相关信息。又查明，2009年2月11日，被告与案外人签订了《建筑消防工程承包合同》一份。由被告的某购物广场作为发包人（甲方）、案外人李平作为承包人（乙方）。合同主要内容：工程概况：1、名称为某购物广场消防工程；2、地点为信丰县水北阳明大厦；3、内容为消防工程安装；4、总价为30万元；5、资金为个人投资。工程承包范围：1、火灾自动报警系统室内安装（包工包料6900㎡）；2、自动喷水灭火系统室内安装（包工包料6900㎡）；3、消防栓系统室内安装；4、防排烟系统。工程期限：1、开工日期为2009年2月15日；2、竣工日期为2009年3月29日。工程总价的支付：乙方进场之日甲方预付乙方工程总价款的50%；本工程内容完成后消防验收前甲方预付乙方工程总价款的10%；本工程内容消防验收合格100天内，甲方一次性结清乙方工程总价款的40%。附则：本工程总价款税金由甲方全部承担。被告自称：“该消防设施花费30万元，至今未与原告结算。在2015年3月左右找到被告董事长刘小春的哥哥提过要求将消防设施费30万元抵扣房屋租金，但他没有同意。”上述事实，有原、被告的陈述及提交的证据证实。证据经庭审质证，能相互印证，本院予以认定。本院认为，2009年12月17日，原、被告双方签订的房屋《租赁合同》合法有效，依法受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。根据法律规定，在租赁期间内，出租人有义务对租赁房屋的质量瑕疵即漏水问题进行维修，出租人未能在合理期限履行维修义务的，承租人可以行使拒交租金等抗辩权。本案中，被告要行使抗辩权必须满足以下条件：即被告在每次拒交租金（或迟延交付租金）前房屋都存在漏水问题，且原告未进行维修。只有满足上述条件时，被告拒交租金或迟延支付租金才有法律依据。但是本案从现有证据来看，被告以房屋漏水作为其迟延交付租金的抗辩存在以下困难：一是被告未能举证他每次迟延交付租金是因为房屋存在漏水问题且要求原告予以修缮，而原告未履行维修义务；二是被告虽然未按照合同约定时间交付递增租金，但每月仍然交付租金的主观意志来看，并没有拒交递增租金的打算，也没有向原告提出因未履行维修义务而拒交递增租金的实际行为；三是被告未能证明房屋漏水时间及严重程度，亦无证据证明其损失金额，且被告经营的超市未有任何停业现象，房屋漏水影响经营的理由不充分。因此被告该抗辩意见不能成立。故原告要求被告支付递增租金58560元之诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其为原告垫付了消防设备款30万元，该款应由原告支付或抵扣房租之抗辩意见，因被告在本案未提起反诉，本院依法不作审理，并在本案开庭审理时已向被告释明。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：被告于某某应在本判决生效之日起十日内向原告某公司支付自2015年5月1日起至2016年4月30日止共计12个月的房屋递增租金58560元（12个月×4880元/月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，减半收取630元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  卢和东二〇一六年九月八日书记员  邓花花