上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初6000号原告：王从红，女，1988年3月10日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：王从蕾，女，系原告王从红的姐姐，住安徽省寿县。被告：陈春云，女，1971年12月27日生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：胡海涛，上海众律律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江区负责人徐莹，行长。委托诉讼代理人陆军，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行工作人员。第三人：中银消费金融有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人许罗德，负责人。第三人：牛家文，男，1967年8月21日生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：郎青青，上海鑫钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：石超，上海鑫钧律师事务所律师。原告王从红与被告陈春云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，原告申请追加中国工商银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称“工商银行松江支行”)、中银消费金融有限公司(以下简称“中银公司”)作为第三人参加诉讼，案外人牛家文申请作为无独立请求权的第三人参加诉讼，本院均予以准许，并于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告王从红及其委托诉讼代理人柴小森、王从蕾，被告陈春云的委托诉讼代理人胡海涛，第三人工商银行松江支行的委托诉讼代理人陆军，第三人牛家文的委托诉讼代理人郎青青到庭参加诉讼。第三人中银公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王从红向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈春云继续履行其与原告王从红签署的关于买卖上海市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、判令被告陈春云向第三人中国工商银行股份有限公司上海市松江支行、中银消费金融有限公司清偿借款，上述第三人协助被告陈春云涤除上述房屋上设立的抵押登记；3、判令被告陈春云协助原告王从红办理上述房屋的产权过户手续；4、判令被告陈春云把上述房屋交付给原告王从红；5、判令被告陈春云支付原告王从红违约金2,700元(按照原告王从红已付款108万元的日万分之五的标准计算，即每日540元，自2016年4月1日起计算至被告实际协助办理过户之日止，暂计至2016年4月5日)。诉讼中，原告以涉案房屋上的抵押登记已涤除为由，申请撤回其第二项诉讼请求。事实和理由：2016年1月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，约定被告出售位于上海市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)给原告，房价款229万元，装修补偿款11万元。该合同第六条约定，在2016年3月31日之前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，第四条约定，被告于2016年3月31日之前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。上述合同签订后，原告按照约定支付给被告108万元购房款，并取得银行审批通过的借款合同，具备了过户条件，但是因涉案房屋市场价格上涨，被告明确表示拒绝配合办理产权过户手续，拒绝向原告交付房屋，并要求解除买卖合同。被告拒绝履行合同的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告陈春云辩称，不同意原告的诉请。涉案房屋是被告和牛家文的夫妻共同财产，签订合同时没有牛家文的签字，且牛家文事后不予追认，故请求法院认定该房屋合同无效或者不予履行。其次，该合同存在瑕疵，中介用语言误导被告，被告才隐瞒丈夫出卖房屋，现在非常后悔，在中介处签订的买卖合同和居间合同是原告的姐姐王从蕾签的字，但是后来签正式文本时是王从红，被告当日没有仔细观察事后才发现，被告存在重大误解，如果合同不能认定为无效则请求撤销。被告听中介表示，原告王从红的购房资格存在问题，其一直在想办法规避法律规定，取得贷款资格。第三人工商银行松江支行述称，被告于2016年1月22日结清了所有贷款，第三人工商银行松江支行于2016年3月10日将注销抵押的贷款结清证明、确权等材料给了被告，故第三人工商银行松江支行无论通过什么途径都是同意涤除抵押登记的。第三人中银公司述称，被告陈春云及其配偶牛家文确系中银公司的客户，二人曾经在中银公司申请过额度为30万元的贷款，并以其所有的涉案房屋设定了抵押，该笔贷款于2016年3月28日已经全额还清，中银公司亦按照合同的约定配合借款人注销了涉案房屋上的抵押登记，因此，第三人中银公司认为原告的诉请中已没有需要中银公司履行的义务。第三人牛家文述称，第三人牛家文和被告是夫妻关系，婚后购买了涉案房屋，2016年1月被告陈春云在第三人牛家文不知情的情况下和原告签订了房屋买卖合同，被告未经授权擅自处分房屋的行为侵害了牛家文的利益，牛家文对该无权处分行为不予追认。根据司法解释的规定，该无权处分行为是无效行为，原告购买房屋时也没有尽到合理的审查的义务。请求确认买卖合同无效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有当事人有争议的事实：1、被告对于房屋买卖合同的相对方是否存在重大误解。原告主张涉案房屋的实际买受人是王从红，王从蕾是受王从红的委托在房地产买卖居间协议落款处签字的，且该协议抬头处也载明了王从红、王从蕾二人的名字，网签版的房地产买卖合同也是实际购买人王从红签的字，故王从红是涉案房屋的实际买受人，被告并不存在重大误解。被告则质证认为，中介版的房地产买卖居间协议和买卖协议均是王从蕾一人所签，而网签当日被告没有观察，事后才发现网签版的房地产买卖合同上签了王从红的名字，被告存在重大误解。本院认为，双方签订房地产买卖居间协议时抬头处已载明有王从红和王从蕾二人的名字，庭审中王从红、王从蕾以及作为证人的中介工作人员也确认王从蕾是受王从红的委托代其在协议上签字，且事后也是王从红本人在网签版的房地产买卖合同上签字，原告及证人的陈述符合房地产交易中的常理，被告辩称的其存在重大误解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。2、牛家文对于被告将涉案房屋出售给原告的行为是否知情且同意。原告向本院提交了房地产买卖合同及补偿协议、收款收据、合同履行情况之复函、社保缴纳记录、录音光盘、微信截图等证据，证明被告签约后有明显的违约行为，且以配偶牛家文不同意为由希望解除合同，其配偶牛家文应当知情且同意。被告和第三人牛家文则陈述牛家文对此并不知情，第三人牛家文还提供了结婚证、上海市房地产权证、火车票等，证明涉案房屋是夫妻共有财产，原、被告2016年1月28日签约时牛家文不在上海，其于2016年2月17日才从安徽返回上海，并不知道被告擅自出售房屋的事情，也不同意追认。本院认为，根据庭审查明的事实，被告陈春云与第三人牛家文是夫妻关系，虽然涉案房屋是夫妻共同财产，且牛家文提供了往来安徽及上海的火车票，欲证明牛家文在陈春云签约期间不在上海，但出售居住房屋系重大事项，牛家文提供的证据尚不足以证实其对此完全不知情；其次，牛家文于2016年2月17已返回上海，陈春云在收取原告支付的首期房款后，不仅自行归还了其名下的银行按揭贷款和消费贷款，而且将另外的10万元交给第三人牛家文，用于涤除涉案房屋上牛家文名下的消费贷款，牛家文于2016年3月11日领取了贷款结清证明等撤销抵押的文件，且在此期间并未提出异议，应视为其对陈春云出售涉案房屋是知情且同意的。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。其次，被告未按约履行过户及交付义务，原告要求其承担继续履行的违约责任，于法有据，本院予以支持。至于第三人牛家文的述称意见，如前文分析，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于原告主张的被告向第三人工商银行松江支行和中银公司归还借款，上述第三人协助被告涤除涉案房屋上的抵押登记的请求，因上述抵押登记在诉讼中均已被撤销，原告申请撤回该项诉请，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。至于原告主张的被告承担逾期过户的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。诉讼中，原告自愿将涉案房屋的剩余购房款132万元交至本院，作为其购买涉案房屋的对价，于法不悖，本院予以准许。被告及第三人牛家文的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、原告王从红与被告陈春云于2016年1月28日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、被告陈春云于本判决生效之日起十日内协助原告王从红将上海市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户登记至原告王从红名下；三、被告陈春云于本判决生效之日起十日内将上海市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告王从红；四、被告陈春云于本判决生效之日起十日内支付原告王从红违约金(自2016年4月1日起至上述房屋实际过户之日止，按照每日540元的标准计算)；五、原告王从红于被告陈春云履行完毕上述第二项协助过户义务后十日内支付被告陈春云剩余购房款1,300,000元；六、原告王从红于被告陈春云履行完毕上述第三项交房义务当日支付被告陈春云剩余购房款20,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,704元，减半收取8,352元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,352元，由被告陈春云负担(于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一六年九月二十八日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……