安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民终1128号上诉人（原审被告）：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县石牌镇建设路66号。法定代表人：陈结新，董事长。委托代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡知江。被上诉人（原审原告）：胡娟。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡晓斌，岳西县店前镇法律服务所法律工作者。上诉人怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕房地产公司）因与被上诉人胡知江、胡娟商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2015）岳民一初字第01839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人鑫昕房地产公司委托诉讼代理人刘光耀，被上诉人胡知江、胡娟及其共同委托诉讼代理人胡晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫昕房地产公司上诉请求：依法改判，上诉人至多承担违约金12560元（430728×4.75%×1.3÷360×170）。事实和理由：1、上诉人承担逾期办证违约责任的期限只能从2014年10月17日计算至2015年4月20日上诉人将办证资料依法备案之日。一审判决从2014年9月30日计算至2016年2月12日土地证办理之日没有法律依据。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人义务是在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”故只要出卖人将办证资料依法备案，就可以办理权属证书。虽合同约定办证由上诉人代办，但具体取得权属证书的时限受到买受人是否及时提供资料以及办证机关办证进度等因素制约，不能完全归结于上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，计算逾期办证违约金的起始日应当是房屋的实际交付日期为起算点，而不是合同约定的交房日期。故一审判决将违约金从2014年9月30日计算至2016年2月12日土地证办理之日没有法律依据。2、一审判决将上诉人承担违约责任标准按照银行基准贷款利率的1.5倍计算过高，上诉人认为至多按照1.3倍计算。《中国人民银行关于人民币贷款利息有关问题的通知》第二条关于罚息利率规定。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%。一审判决适用的1.5倍也在规定范围内，但由于被上诉人是按揭贷款购房，被上诉人逾期取得权属证书并未造成损失；再者上诉人开发的小区有140多套房屋，上诉人无能为力，将因此沦为破产。恳请二审法院将上诉人承担违约金的标准按照较低标准确定。胡知江、胡娟委托诉讼代理人辩称，上诉人主张的违约期间计算错误，起点应当按照房屋交付时间，即从2014.6.30开始计算违约金；违约金标准不是过高，相反是低了。买卖合同约定每月一次支付8000多元违约金，原判按同期银行存款利率的1.5倍计算过低。答辩人也上诉了，要求按照合同约定的违约金标准确定。胡知江、胡娟向一审法院起诉请求判令：1，被告返还原告面积误差房价款2354.3元及相应利息（到给付日按银行同期信用贷款同档次利率计算的利息）；2，被告立即为原告办好所购商品房的国有土地使用权证并支付自2014年5月30日起领取权属证之日止违约金每月8614.56元（按20个月主张，总计172291.2元）；3，本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月5日胡知江、胡娟与鑫昕房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YX14000623），合同约定的主要内容有：买受人胡知江、胡娟购买出卖人鑫昕房地产公司锦绣家园1号楼住宅2单元204室；建筑面积共118.92平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹各方式（单价每平方米元3622）计算该商品房价款，按建筑面积计算。面积确认及面积差异处理：双方同意按以下原则处理，面积误差比绝对值在3％以内的，据实结算房价款，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内部分的房价款由出卖人返还买受人；付款方式及期限：总房款肆拾叁万零柒佰贰拾捌元整（430728），签约日付清壹拾伍万零柒佰贰拾捌元（150728），余款贰拾捌万元（280000）办理公积金按揭于2014年6月5日前到帐；交付期限：出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。《商品房买卖合同》签订后，胡知江、胡娟按约的时间支付了购房款（按揭贷款于2014年5月29日放款），交付了办证费用，接受了所购商品房。鑫昕房地产公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，于2015年8月5日为胡知江、胡娟为办理了房产证（房地权证岳私房字第××号），该证记载的房屋建筑面积为118.27平方米，于2016年2月12日为胡知江、胡娟办理了土地使用证。2015年8月27日岳西县国土资源局在回答胡知江的办证要求时，其出具的《不予受理通知书》记载：因怀宁县鑫昕房地产开发有限公司持有的岳国用（2011）0527号土地使用证于2012年11月2日在我窗口办理了抵押登记，至今没有解除抵押，故不能给你办理土地分割登记业务。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕房地产公司的义务；鑫昕房地产公司交付房屋的时间为2014年7月30日，依据约定鑫昕房地产公司应于此后的60内即2014年9月30日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕房地产公司在2015年4月20日才申请备案，且此时该房产的土地仍在抵押状态，由于鑫昕房地产公司的原因，使得胡知江、胡娟未在约定的期限内取得权属证书，其办理房产证的时间为2015年8月5日、办理土地使用证的时间为2016年2月12日，鑫昕房地产公司的明显迟延办证行为，构成违约，应承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中的违约责任，双方在合同中已有约定，原告主张按合同约定计算违约金，按合同约定计算的月累计违约金为172291余元，鑫昕房地产公司辩称按此计算的违约金过高，结合本案实际情况及相关法律规定，对此抗辩予以采纳，就违约金数额本院依法予以调整；由于双方均未提供证据证明迟延办证所造成的损失数额，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。计算时间以合同约定的办证备案之日（2014年9月30日）起，至土地证办理之日（2016年2月12日）止，共计500日；计算标准以中国人民银行公布的一年至五年期贷款利率4.75％，加收50％计算；故胡知江、胡娟诉请支付逾期办证违约金，其合理部分42624元（430728×4.75％×1.5÷360×500），予以支持。关于面积差异问题，双方在合同中约定房屋价格按建筑面积计算。本案中，鑫昕房地产公司交付的房屋面积存在误差0.65平方米（118.92-118.27），该误差价款2354元（0.65×3622），鑫昕房地产公司应依约返还，故胡知江、胡娟请求返还面积误差房价款，予以支持；胡知江、胡娟请求支付面积误差房价款的利息，考虑该价款在计算逾期办证违约金时已作为基数计算，不再予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡知江、胡娟逾期办证违约金42624元；二、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告胡知江、胡娟面积误差房价款2354元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3766元，减半收取1883元，由鑫昕房地产公司负担800元，由胡知江、胡娟负担1083元。一审判决后，双方当事人均提起上诉。胡知江、胡娟在规定期限内未向本院预交二审案件受理费，本院另行制作裁定书。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审一致。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审主要争议焦点确定为：原判对违约金的确定是否适当。即违约期限起算日期和截止日期以及违约金标准的确定，是否符合法律规定。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。上诉人鑫昕房地产公司和被上诉人胡知江、胡娟签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己义务。关于违约金是否过高，调整后比例是否适当。上诉人鑫昕房地产公司未按合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致被上诉人胡知江、胡娟未在规定期限取得房地产权证书，上诉人鑫昕房地产公司存在违约行为，依法应当承担违约责任。双方在合同中虽然约定按已收房款的贰%每月支付一次违约金，但被上诉人一、二审期间均不能举证证明其造成的实际损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案上诉人鑫昕房地产公司一审抗辩被上诉人胡知江、胡娟主张的违约金过高，请求法院予以核减，原审法院根据本案实际情况及相关法律规定，以及被上诉人胡知江、胡娟不能举证证明其造成的实际损失，对双方合同约定的违约金予以调整，符合法律规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币款利率有关问题的通知》第二条关于罚息利率规定，逾期贷款在贷款利率水平上加收30%-50%罚息。一审法院参照中国人民银行公布同期一年至五年期贷款利率4.75%加收50%罚息确定违约金，在规定幅度内，符合法律规定。上诉人鑫昕房地产公司诉请继续下调违约金按30%罚息比例确定的上诉请求，本院不予支持。关于违约期限起算日期和截止日期的确定。根据《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人承担违约责任。同时，《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2014年7月30日前，将经验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付买收人使用。根据合同约定，鑫昕房地产公司交付房屋的时间是2014年7月30日。鑫昕房地产公司依约应于此后的60内即2014年9月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕房地产公司在2015年4月20日才申请备案，明显存在违约行为。一审法院以鑫昕房地产公司交房后的60日即2014年9月30日起算违约期限有合同依据，不违背法律规定。鑫昕房地产公司诉请从2014年10月17日起算违约期限的上诉请求，本院不予支持。关于截止日期。2015年4月20日，出卖人鑫昕房地产公司依法将办证资料报产权登记机关备案，但是否能够及时取得产权证书，尚须受到买收人是否及时提供资料以及办证机关办证进度等因素制约。且上诉人鑫昕房地产公司开发的小区有100多套房屋，违约承担存在有无能力问题。同时，双方《商品房买卖合同》第十五条第3项规定，违约期限直到买受人取得房产证。鉴于上诉人在2016年4月5日一审法庭辩论终结前即2015年8月5日和2016年2月12日已分别为被上诉人办理了房产证和土地使用权证，故被上诉人一审主张违约期限至取得产权证，一审法院予以支持，并无不当。上诉人鑫昕房地产公司诉请违约期限计算至上诉人将办证资料备案之日的上诉请求，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552元，由上诉人怀宁县鑫昕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 红审判员 江 韵审判员 马 骥二〇一六年九月二十六日书记员 张明奇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。