重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初16560号原告：重庆城上城物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区。法定代表人：何冰，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗自强，男，1990年3月16日生，汉族，住。被告：张乾兵，男，1982年7月18生，汉族，住。被告：周泽娟，女，1983年6月17日生，汉族，住。委托诉讼代理人：张乾兵，男，1982年7月18生，汉族，住。原告重庆城上城物业管理有限公司（以下简称“城上城物业公司”）与被告张乾兵、周泽娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由本院审判员董德炜适用小额诉讼程序依法公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗自强，被告张乾兵到庭参加诉讼，被告周泽娟委托张乾兵到庭参诉。本案现已审理终结。原告城上城物业公司诉称：被告为七星城上城8-2-6号业主，房屋面积112.09平方米，物业服务费1.1元/月/平方米。原告于2010年签订物业服务合同，约定原告为七星城上城小区提供物业服务，合同签订后，原告履行相关权利义务，依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，但被告于2012年1月1日起停止缴纳物业费，截止2016年6月30日，合计54个月，被告欠缴物业费5493.4元，欠缴公摊费共计432元，欠费总金额为5925.4元。根据合同约定，物业使用人未能如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金，被告拖欠的物业费产生违约金2400元，合计8325.4元。经多次催缴，被告仍予拒绝，特诉至法院请求判令：1.被告立即支付物业管理费5493.4元，欠缴公摊费共计432元，逾期违约金2400元，合计8325.4元；2.诉讼费由被告承担。被告张乾兵、周泽娟辩称：欠缴物管费、公摊费的时间以及所住房屋面积属实，但应按照0.7元的标准计收物管费；原告出示的物业服务合同签订了十年，根据规定应该只能签五年，签订合同没有经过业主大会同意，违反法律规定，物业服务合同应为无效；房屋下水道堵塞后水淹厨房而原告未予理会，楼下存在“住改商”、违章搭建等情况，公共卫生服务不到位，原告对小区物业收支和公摊费用没有明确公示；2015年3月之前缴纳的物管费票据都是渝海物业出具，物业管理合同并非与被告签订；不认可违约金，如认为我们违约，违约金亦过高，需要法院予以调整；对已超过诉讼时效的原告主张法院应予驳回。经审理查明,被告张乾兵、周泽娟系九龙坡区西彭镇铝城南路3号七星城上城小区8幢2-6号业主，该套房屋建筑面积112.12平方米。2010年，重庆市九龙坡区七星城上城小区业主委员会与原告城上城物业公司签订《七星·城上城小区物业服务合同》，约定自2010年6月6日起至2020年6月5日止，由原告对七星城上城小区进行物业管理，合同约定了物业管理职责以及双方的权利义务，第十六条第一款约定，物业服务费由甲乙双方协商按1.1元/平方米/月向业主收取；第三十一条约定，业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金。合同签订后，原告公司进场履行物业管理职责，被告于2012年1月1日起则未缴纳物业管理费、公摊费至今。另查明，2016年7月29日，湖南德都律师事务所向被告送达《律师函》，催收欠缴物业管理费。还查明，2016年4月，本院分别作出（2016）渝0107民初字第2068号、第2076号、第2081号、第2084号民事判决书，分别判决被告ＸＸ、杨昌琴，被告牟大强、刘萍，被告刘秀，被告钟厚林向原告支付物业管理费及违约金。庭审中，被告认为，原告签订的《七星·城上城小区物业服务合同》系无效合同，且被告违约在先，被告房屋存在下水管道堵塞、污水倒灌等情况，部分小区业主存在“住改商”而原告未予制止，原告提供的服务质量达不到服务合同要求，物管费收取的涨价程序亦不符合法律规定，对物业管理过程中的收支情况也未予公示，原告还存在使用其他公司印章收取物管费的行为。原告为证明其合同有效性，向本院举示了九龙坡区西彭镇人民政府的《业主委员会备案证明》以及《七星·城上城小区物业服务合同》；为证明其履行了物管职责举示了值班记录、业主问题反馈记录、交接班记录、车库交接班情况记录；为证明其公摊费、二次供水设备电费收费标准提交了公摊费明细表和已缴费业主的缴费收据；为证明其履行了催收物业管理费的程序和诉讼时效已中断，提交了催收函；为证明其物业服务的合法性提交了本院已生效判决书等。被告认可收到了律师催收函，但对其余上述证据均不予认可。休庭后，原告补充提交了重庆大吉房地产开发有限公司（第十一项目部）与重庆渝海物业管理有限责任公司签订的，《物业管理合同》，拟证明渝海物业与原告之间就涉案小区物业服务衔接的问题，并说明后来业主缴纳物业管理费出具渝海物业管理处的印章。被告认可前期物业系渝海物业公司在履行管理职责，但认为该合同的真实性无法核实。被告在庭审中，举示了居委会关于筹备首届业委会的通知、业委会筹备组名单、《证明》、2015年7月、8月公摊费用明细表复印件、渝海物业和原告公司的工商登记信息、临时公约复印件、该小区7幢业主的书面陈述、物业费收据复印件、调价通知复印件、照片、信访材料等，拟证明该小区2010年9月11日之前并未成立业主委员会，原告公司与被告并不存在合同关系、原告公司未全面履行物业管理职责等事实。原告对上述证据的真实性或关联性不予认可。上述事实，有双方当事人陈述，《七星·城上城小区物业服务合同》、《业主委员会备案证明》、律师函、生效判决书、工商登记信息、信访材料、照片等证据在卷为凭，经当庭质证，足以采信。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆市九龙坡区七星城上城小区业主委员会签订的《七星·城上城小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对该小区全体业主具有约束力，双方应当按照约定履行合同义务。被告接受原告的物业服务，应当及时支付相应的费用。对于被告辩称的合同无效，原告举示的业主委员会备案证明加盖有九龙坡区西彭镇人民政府公章，足以证明七星城上城小区业委会成立，被告所举示的证据并不能推翻原告举示的上述证据，自应承担举证不能的法律后果，因此，本院对被告的上述辩解意见不予采纳。对于被告关于原告物业服务不到位，存在违约行为，因此未支付物业管理费的辩解意见，本院认为，被告可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒付物业服务费，无法律依据。本案中，被告对欠缴物业费的期间并无异议，对于缴费标准应当按照合同约定的1.1元/月/平方米计算。被告在庭审中提出了诉讼时效抗辩，对于该抗辩权是否应予支持，本院认为，虽然《七星·城上城小区物业服务合同》并未明确约定物业管理费的缴纳期限，但根据物业服务行业和周边小区物业费缴纳惯例，结合该合同约定的逾期付款违约金计算方式，足以确定物业服务费系按月缴纳的事实，原告在起诉状中也明确主张逾期违约金，因此，本院对于已超过诉讼时效部分的物业管理费不予支持，对诉讼时效未届满部分的物业管理费支付请求权予以保护。鉴于本案中，原告于2016年7月29日向被告送达了律师催收函，即产生诉讼时效中断的法律效果，本院对2014年7月至2016年6月30日期间的物业管理费予以认可，因此，被告应支付原告的欠缴物管费应为1.1元/月/平方米×24月×112.12平方米=2959.9元。对于原告请求的公摊费，因原告举示的证据系单方制作，不能证明上述费用计算方式和收取标准的合理性，且被告不予认可，原告自应承担举证不能的法律后果，因此，本院对上述费用的主张不予支持。关于违约金，本院认为，原告主张的违约金计算标准和金额偏高，根据被告关于调减违约金的抗辩意见，结合本案相关事实，本院酌情认定违约金为300元。此外，本院认为，物业管理企业应当在履行物业管理职责过程中与业主保持沟通，尽责履职，积极协调业主化解相邻权纠纷，引导业主依法维权，如发现业主不当行使房屋专有权侵害其他业主权益的，应当履行告知义务并依法向政府主管部门报告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张乾兵、周泽娟于本判决生效之日起五日内支付原告重庆城上城物业管理有限公司物业管理服务费2959.9元及违约金300元；二、驳回原告重庆城上城物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告张乾兵、周泽娟负担（此款原告已预交，由被告在支付前述款项时一并支付）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  董德炜二〇一六年九月二十七日书记员  朱 灿