吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0284民初797号原告：中国建设银行股份有限公司磐石支行。法定代表人：张锡庭。委托代理人：张井茹。被告：刘晓秋。被告：磐石市馨达房地产开发有限公司法定代表人：李源泉。委托代理人：王换新委托代理人：刘福生原告中国建设银行股份有限公司磐石支行诉被告刘晓秋、磐石市馨达房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司磐石支行的诉讼委托代理人张井茹、被告磐石市馨达房地产开发有限公司的诉讼委托代理人刘福生、王换新到庭参加诉讼到庭参加诉讼。被告刘晓秋经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭，参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司磐石支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的借款合同；2、判令第一被告立即归还计算至2016年2月24日的借款本金99,262.95元，利息1,075.20元，罚息7.9元，本息合计100,346.06元，并支付自2016年2月25日起至全部清偿之日止的利息及逾期利息罚息。3、判令第二被告对上述付款义务承担连带保证责任；4、确认原告对被告磐石市馨达房地产开发有限公司在建设银行开立的保证金账户内款项在权利价值范围内享有优先受偿权；5、确认原告对抵押房产磐石市福海明珠二期9号楼5单元602号商品房作抵押享有优先受偿全。6、判令被告承担诉讼费、律师费及其他费用。事实与理由：2012年1月18日，被告刘晓秋为购置房产与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为32万元，借款期限为240个月，即2012年1月18日至2032年1月18日。约定贷款率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%。借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息还款法。同时，合同约定了双方发生争议向原告住所地人民法院起诉。第二被告磐石市馨达房地产开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》，约定第二被告为因购置坐落于磐石市福海明珠二期项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，保证方式为连带责任保证。最高额保证所担保的债权是指自2012年1月4日至2017年1月4日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。最高额保证项下担保责任的最高限额为伍仟万元整。第二被告在建行开立了专项保证金帐户。保证期间为借款合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。被告刘晓秋用其购置的磐石市福海明珠二期9号楼5单元602号商品房作抵押，并在磐石市房地产管理处进行了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告按照合同约定于2012年1月18日向被告履行了支付借款的义务，但被告未能按期还款。依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告构成违约，原告有权解除与借款人（被告）的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿贷款本息及相关费用，并自借款期逾期之日起计算逾期罚息。被告磐石市馨达房地产开发有限公司辩称：本案借款应当先由第一被告偿还，在第一被告偿还不够的情况下，我公司承担补充给付责任，贷款额度是不是高，计算是不是合理，我公司承担只是抵押物不够剩余的可以在我公司的保证金帐户中扣，也可以房子由我公司收回来，替被告还钱。被告刘晓秋未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2012年1月18日，被告刘晓秋为购置房产与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定刘晓秋在中国建设银行股份有限公司磐石支行借款人民币11万元。借款期限为：2012年1月18日至2032年1月18日，借款用途为：购房，贷款利率为：基准利率上浮15%即月利率6.9%（6%+6%×15%）。借款逾期的利息为：执行贷款利率的水平上上浮50%即10.35%（6.9+6.9×50%）。还款方法为等额本息还款法即每月偿还本息927.42元，并且约定，刘晓秋用坐落于磐石市福海明珠二期9号楼5单元602号房屋进行抵押。违约救济措施：出现上述任一违约情况，贷款人有权行使下述一项或几项权利，1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。磐石市馨达房地产开发有限公司在该合同上以保证人的身份盖章。2012年1月8日，磐石市馨达房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司磐石支行签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》，约定磐石市馨达房地产开发有限公司为因购置坐落于磐石市福海明珠二期项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，保证方式为连带责任保证。最高额保证所担保的债权是指自2012年1月4日至2017年1月4日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。最高额保证项下担保责任的最高限额为伍仟万元整，签订合同后，磐石市馨达房地产开发有限公司在原告处开立了专项保证金帐户（帐号为：22001616938055004798）。保证期间为借款合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。2012年1月12日被告刘晓秋与原告签订了房屋产抵押合同，主要约定：被告刘晓秋用坐落磐石市福海明珠二期9号楼5单元602号商品房作为抵押，并于2012年1月13日在磐石市房地产管理处进行了预购商品房抵押权预告登记。借款合同签订后，原告按照合同约定于2012年1月18日向被告刘晓秋履行了支付借款的义务。截至2016年2月26日被告刘晓秋尚欠原告借款本金99,262.95元及利息1,075.20元、罚息7.91元。以上事实有原告中国建设银行股份有限公司磐石支行提供的借款申请书、《个人住房（商业用房）借款合同》，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、《房地产抵押合同》、房屋预告登记证明、《商品房销售贷款合同协议书》、保证金账户流水单、扣划保证金存款通知书、特种转账借方凭证、个人贷款还款凭证、贷款账户基本信息以及以及本庭原、被告陈述予以证实。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同内容由当事人约定包括违约责任。本案中，中国建设银行股份有限公司磐石支行与被告刘晓秋签订借款合同，合同约定：“还款方法为等额本息还款法即每月偿还本息927.42元。该借款合同是双方当事人的真实意思表示，并无法律规定的无效情形，借款合同成立并生效。刘晓秋应当按照合同约定按月还款。但刘晓秋未按月还款，构成了违约，现原告根据合同约定的违约条款主张解除借款合同，提前偿还尚欠贷款，符合合同约定，本院予以支持。原告要求刘晓秋承担利息1,075.21元及逾期利息7.91元，未超过法律规定的保护限度，本院予以支持。保证是指保证人和债权人约定,当债务人不履行债务时,保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中，被告磐石市馨达房地产开发有限公司在借款合同中以连带保证人的身份签字，应当承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以写在最高债权额限度内就一定期间联系发生的借款合同或某项商品交易合同订立一个保证合同。本案中，磐石市馨达房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司磐石支行签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》是双方真实意思表示，无法律规定的无效情形，该合同合法有效。磐石市馨达房地产开发有限公司以在原告处开立的帐户资金（帐号为：22001616938055004798）为在2012年1月4日至2017年1月4日期间在福海明珠二期项目所属之商业用房而与原告发生借贷关系的债务人提供最高额保证。刘晓秋购置的房屋及购置的时间在最高额保证的期限及保证范围内，故原告要求磐石市馨达房地产开发有限公司承担保证责任对在原告处开立的保证金帐户的钱款享有优先受偿权，本院予以支持。诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，被告刘晓秋与中国建设银行股份有限公司磐石支行签订了房屋产抵押合同并办理了预购商品房抵押权预告登记。中国建设银行股份有限公司磐石支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十五条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十五条、第五十九条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告刘晓秋与原告中国建设银行股份有限公司磐石支行于2012年1月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为220020202-011-201200085）；二、被告刘晓秋于本判决发生法律效力后一次性给付中国建设银行股份有限公司磐石支行贷款99,262.95元、利息1,075.20元、逾期利息7.91元三、被告刘晓秋于本判决发生法律效力后自2016年2月25日起按照年利率10.35%给付中国建设银行股份有限公司磐石支行逾期利息至贷款还清之日；四、被告磐石市馨达房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项负连带清偿责任；五、如被告刘晓秋到期未按第一项、第二项还款，原告中国建设银行股份有限公司磐石支行对被告磐石市馨达房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司磐石支行处的保证金（保证金专户账号：22001616938055004798）在本判决第一项、第二项钱款范围内享有优先受偿权；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2310.00元，由被告刘晓秋负担，被告磐石市馨达房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  韩泽洁人民陪审员  褚世威人民陪审员  李 高二〇一六年九月十二日书 记 员  房 颖