广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终6346号上诉人（原审被告）：东旭蓝天新能源股份有限公司（原名宝安鸿基地产集团股份有限公司、深圳市鸿基（集团）股份有限公司），住所地广东省深圳市罗湖区。法定代表人：郑小将，职务董事长。委托代理人：张占营，系该公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：李秀颜，住广东省佛山市。委托代理人：刘永坚，住址同上。被上诉人（原审被告）：广州金宇房地产开发公司，住所地广东省广州市。法定代表人：朱树德。上诉人东旭蓝天新能源股份有限公司(以下简称东旭蓝天公司)与被上诉人李秀颜、广州金宇房地产开发公司（以下简称金宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1999年10月29日，李秀颜与金宇新村工程一处签订《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》，约定李秀颜向金宇公司购买其与宝安鸿基地产集团股份有限公司（以下简称鸿基公司）合作开发的广州市芳村区东沙开发区金宇花园27#-32#楼首层农贸市场B区28A号的房地产，面积6.32平方米，成交价为46642元。一次性付款，金宇新村工程一处须于2000年2月28日前，将经竣工验收合格的商场交付给李秀颜使用。认购书签订后，鸿基公司以工程一处的名义收取了李秀颜购房款共44310元（税费、手续费等共2296元）。此后，由于鸿基公司未将该款汇到金宇公司设立的售楼帐户，金宇公司拒绝与李秀颜签订《房屋预售契约》，也未按约定将商铺交付李秀颜使用。此后，李秀颜向原广州市芳村区人民法院提起诉讼。原广州市芳村区人民法院于2002年4月25日作出（2002）穗芳法房初字第442号民事判决书。查明金宇公司是涉案房产的开发商，并取得金宇花园的商品房预售许可证。1994年2月2日，金宇公司与鸿基公司签订了合作开发金宇花园第29#-33#（后统一编排为27#-32#）商住楼的《合作开发合同书》。同年4月24日金宇公司成立金宇新村工程一处，该机构不具备法人资格，由金宇公司统一管理。此后，金宇公司与鸿基公司就金宇花园销售问题达成共识，即鸿基公司以金宇公司属下工程一处的名义办理商铺销售手续，鸿基公司收取房款后，将该款项汇入金宇公司帐户，金宇公司与购房人签订《房屋预售契约》。鸿基公司也曾用工程一处对外售楼，事后都经金宇公司补办房屋预售契约；工程一处的公章长期由鸿基公司保管，李秀颜的房款也全部由鸿基公司收取。原广州市芳村区人民法院判决：一、李秀颜与金宇新村工程一处签订的《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》有效；二、李秀颜与金宇公司于判决生效之日起十五日内到房管部门办理房屋预售手续；三、金宇公司、鸿基公司于判决生效之日起十五日内支付延期交铺违约金给李秀颜（违约金以李秀颜已交铺款总额44310元为限）。该判决生效后，李秀颜向法院申请执行办理涉案商铺的备案鉴证手续支付违约金等内容。2005年7月13日广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第1257号向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书，将登记在金宇公司名下位于芳村区紫东街4-18号（4-6）首层单元，建筑面积2784.9748平方米，用途商住的商品房过户给深圳市鸿基（集团）股份有限公司。广州市国土资源和房屋管理局为深圳市鸿基（集团）股份有限公司办理上述房屋产权登记。原审另查明，深圳市鸿基（集团）股份有限公司于2011年5月18日经深圳市工商行政管理局批准变更名称为“宝安鸿基地产集团股份有限公司”。2014年5月22日，李秀颜向原审法院提起本案诉讼，以鸿基公司未经其同意将李秀颜所购商铺转卖他人，无法交付商铺给李秀颜使用为由，请求判令：1、鸿基公司、金宇公司按评估报告评定的价格115163元对李秀颜进行补偿；2、本案受理费由鸿基公司、金宇公司承担。鸿基公司在原审中辩称：不同意李秀颜的诉讼请求。金宇公司在原审中没有到庭，也没有提交书面答辩。原审诉讼中，李秀颜向原审法院申请对涉案商铺的价值进行评估。广东国汇土地房地产评估公司受原审法院委托，于2015年1月20日作出关于“广州市荔湾区东沙开发区金宇花园27#-32#楼首层农贸市场B区28A号商铺的市场价值”的估价报告，结论是广州市荔湾区东沙开发区金宇花园27#-32#楼首层农贸市场B区28A号商铺评估总价为115163元。在原审庭审中，李秀颜与鸿基公司均确认《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》中所涉及的广州市原芳村区东沙开发区金宇花园XX楼首层农贸市场B区XX号的商铺，面积6.32平方米，已经出售给案外人；李秀颜坚持要求鸿基公司按评估价115163元赔偿，并同意在鸿基公司支付上述赔偿款后终止涉案的《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》。原审法院认为：李秀颜与金宇新村工程一处签订的《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》已经原广州市芳村区人民法院（2002）穗芳法房初字第442号民事判决书认定为有效。现李秀颜以讼争商铺已经不存在，事实上已经不可能交付使用，合同已经事实上不能履行为由，要求金宇公司和鸿基公司赔偿给李秀颜，并同意在金宇公司和鸿基公司支付赔偿款后，终止《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》。且经鸿基公司当庭确认涉案商铺已被其出售给案外人。李秀颜与金宇新村工程一处签订的《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》已实际无法履行。金宇公司和鸿基公司的行为已构成实质性违约，故李秀颜上述的诉讼请求，予以支持。对于李秀颜要求金宇公司和鸿基公司按评估价赔偿问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。故金宇公司和鸿基公司应向李秀颜赔偿已付房款本金44310元及一倍的赔偿款44310元（合共88620元），李秀颜主张的金额超出上述赔偿范围的请求，不予支持。根据已生效的原芳村区人民法院（2002）穗芳法房初字第442号民事判决，认定金宇公司和鸿基公司对涉案商铺逾期交付给李秀颜的违约行为共同承担赔偿责任。且金宇公司和鸿基公司在明知涉案商铺已出售给李秀颜的情况下，仍再次将涉案商铺出售给他人，导致李秀颜无法实现合同目的，金宇公司和鸿基公司应对上述债务共同承担赔偿责任。由于金宇公司和鸿基公司的原因导致涉案合同的无法继续履行，李秀颜同意在金宇公司和鸿基公司赔偿其损失后终止合同，故对《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》予以解除。金宇公司经合法传唤，无正当理由，拒不到庭，依法作出缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年5月29日作出判决：一、解除李秀颜与金宇新村工程一处于1999年10月29日签订《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》；二、金宇公司和鸿基公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付购铺款44310元及一倍的赔偿款44310元（两项合计88620元）给李秀颜；三、金宇公司和鸿基公司对本判决第二项互负连带清偿责任；四、驳回李秀颜的其他诉讼请求。金宇公司和鸿基公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2603元，评估费576元，李秀颜负担受理费50元，金宇公司和鸿基公司共同负担2553元及评估费576元。判后，鸿基公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院无视李秀颜与金宇公司是本案合同双方当事人的事实，并突破合同相对性原则，判决案外人鸿基公司对李秀颜承担民事责任是错误的。(一)金宇公司与李秀颜自始至终是《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》(以下简称《认购书》)的当事人。1999年10月29日，金宇公司与李秀颜签订《认购书》，约定李秀颜购买金宇公司开发的广州市原芳村区金宇花园27#－32#楼首层农贸市场B区28A档口。之后，李秀颜向金宇公司支付了房款44310元。2003年12月，金宇公司为李秀颜办理了房屋预售手续。且广东省高级人民法院于2004年1月作出的(2003)粤高法民一终字第332号民事判决，认定金宇公司自始至终是金宇花园项目的土地使用权人及开发单位。以上事实充分证明《认购书》双方当事人是金宇公司与李秀颜，鸿基公司并非该《认购书》的当事人，李秀颜与金宇公司之间的债权债务与鸿基公司无关。(二)李秀颜解除认购书，向案外人鸿基公司主张返还房款及赔偿损失等诉求没有合同和法律依据。原审无视认购书当事人为金宇公司与李秀颜的事实，武断突破合同相对性原则，在鸿基公司对李秀颜不负有任何民事责任的情况下，竟然判决鸿基公司还应向李秀颜承担民事义务，没有丝毫事实与法律依据。二、鸿基公司依原广州市芳村区人民法院(2002)穗芳法房初字第442号民事判决，早已履行完毕对李秀颜的债务，对李秀颜不再负有任何义务；李秀颜领取的长达11年之久、相当于购铺款数额的违约金，足以补偿其损失。原审法院依据早已履行完毕的442号判决，在本案中判决鸿基公司对李秀颜仍负有民事义务，是没有事实和法律依据的。三、鸿基公司有权将自己的房产出卖给案外人，且不存在任何过错。在2004年1月，鸿基公司与金宇公司的合作开发协议被广东省高级人民法院依法判决解除，金宇花园项目所有的物业归金宇公司所有，鸿基公司不再参与该项目的后续开发。后鸿基公司执行金宇公司财产，广州市中级人民法院作出(2004)穗中法执字第1257号民事裁定，将金宇公司所有的金宇花园27-32栋首、二层商铺以569万元的价格抵给鸿基公司。即便上述执行裁定中的房产包含李秀颜的档口，但李秀颜直到本案原审庭审结束时也没有向法院提出过执行异议。因此上述房产是鸿基公司的合法房产，鸿基公司当然有权予以转让，不属于法院认定的“一房二卖”，且鸿基公司亦非《认购书》的当事人，原审法院错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决鸿基公司承担一倍赔偿责任，明显属于适用法律错误。另外，事实上直至本案原审庭审时，当事人双方之间除了一份《认购书》之外，没有就本案档口签订过任何商品房买卖合同，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定裁判本案，无异于将该《认购书》认定为商品房买卖合同，明显有意偏袒一方当事人，加重一方当事人的义务，与法律的公平、公正原则是背道而驰的。四、由于政策原因而非鸿基公司原因，金宇花园农贸市场项目未能获得政府部门批准建设，造成李秀颜等小业主的合同目的不能实现，不能归咎于案外人鸿基公司；2009、2010年期间鸿基公司在广州市荔湾区人民法院协助了下办理与李秀颜类似情况的90多户小业主退款退档事宜，但李秀颜拒绝办理。自2009年鸿基公司办理小业主退档手续时，李秀颜与金宇公司的《认购书》早已解除。李秀颜于2014年10月向法院起诉其要求赔偿损失的诉讼时效已过。综上所述，鸿基公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回李秀颜的诉讼请求，鸿基公司无须向李秀颜承担民事责任；2、本案诉讼费用由李秀颜、金宇公司承担。被上诉人李秀颜答辩称：同意原审判决，不同意鸿基公司的上诉请求。被上诉人金宇公司经本院合法传唤，未到庭陈述意见。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，鸿基公司于2016年7月8日经深圳市市场监督管理局核准备案，更名为东旭蓝天新能源股份有限公司。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案二审争议焦点为东旭蓝天公司是否应向李秀颜承担金宇花园工程一处与李秀颜签订的《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》中出卖人的义务；东旭蓝天公司应否向李秀颜承担“一房二卖”的赔偿责任。关于争议焦点一。生效判决已认定金宇公司、东旭蓝天公司应对金宇花园工程一处从事的民事活动承担相应民事责任，并判决金宇公司、东旭蓝天公司共同向李秀颜承担逾期交铺违约责任，即已确认东旭蓝天公司应与金宇公司连带向李秀颜承担《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》中出卖人的义务。东旭蓝天公司以《认购书》上没有其司盖章为由辩称其非合同主体、无需向李秀颜承担合同责任，理据不足，且与生效判决的认定相悖，本院不予采纳。关于争议焦点二。生效判决已查明东旭蓝天公司以金宇花园工程一处名义与李秀颜签订《认购书》、收受购房款，并认定金宇公司、东旭蓝天公司应对金宇花园工程一处从事的民事活动承担相应民事责任，判令《认购书》有效、李秀颜与金宇公司到房管部门办理房屋预售手续，金宇公司与东旭蓝天公司共同向李秀颜支付逾期交铺的违约金。因此金宇公司、东旭蓝天公司是明知涉案商铺已经出售给李秀颜、且其负有出卖人的交铺义务，在此情况下，金宇公司、东旭蓝天公司仍通过将涉案商铺抵债进而转售案外人的方式，导致无法向李秀颜履行交铺义务，属于恶意违约，原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判令金宇公司、东旭蓝天公司承担赔偿责任，适用法律正确，应予维持。生效判决仅就《认购书》效力及东旭蓝天公司、金宇公司逾期交铺的违约责任作出调处，并无判决解除或终结双方商品房买卖合同关系，故东旭蓝天公司以已履行完毕生效判决中的债务为由，主张不再对李秀颜负有义务，理由不成立。至于东旭蓝天公司上诉称双方之间仅签订《认购书》，没有商品房买卖合同关系的问题。因《认购书》签订后，李秀颜已依约支付了大部分购房款，东旭蓝天公司也已收受了购房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方之间已达成商品房买卖合同关系，东旭蓝天公司的该项上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人东旭蓝天公司的上诉请求及事实理由不成立，应予驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2553元,由上诉人东旭蓝天新能源股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年九月六日书记员  杨银桃