上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初12835号原告（反诉被告）：汪后畏。原告（反诉被告）：阳清华。共同委托诉讼代理人：沈志远，上海市华亭律师事务所律师。被告（反诉原告）：童江勇。被告（反诉原告）：王存方。共同委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。第三人：上海农村商业银行股份有限公司闵行支行（简称上海农商银行闵行支行）。法定代表人：杨某甲，支行行长。委托诉讼代理人：吴全明，上海全程律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文强，上海全程律师事务所律师。原告汪后畏、阳清华与被告童江勇、王存方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后。被告童江勇、王存方在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议。本院经审理于2016年5月24日裁定驳回被告童江勇、王存方对本案管辖权提出的异议。被告童江勇、王存方不服提起上诉，二审法院于2016年7月27日驳回上诉，维持原裁定。期间，因案情需要，本院于2016年8月依法追加上海农商银行闵行支行为本案第三人参加诉讼，并适用简易程序于2016年8月18日公开开庭进行了审理。被告童江勇、王存方当庭以愿意返还已收房款及向汪后畏、阳清华支付违约金为由要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议向本院提起反诉，本院并案处理。汪后畏及汪后畏、阳清华的共同委托诉讼代理人沈志远，童江勇、王存方的共同委托诉讼代理人高树升，第三人上海农商银行闵行支行的委托诉讼代理人周文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪后畏、阳清华向本院提出本诉诉讼请求如下：（一）判令童江勇、王存方立即还清涉案房屋上的银行贷款并至贷款银行办理设定在该房屋上的抵押注销登记手续；（二）判令童江勇、王存方立即协助配合办理涉案房屋的产权过户手续（尚有170万元房款待付）；（三）判令童江勇、王存方支付逾期办理转让过户违约金（自2016年5月1日起计算至实际办理之日，每日按总房款的万分之一计，即为每日360元）。事实和理由：双方于2015年12月14日在案外人上海A房地产经纪有限公司的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定童江勇、王存方将其拥有的位于××区××路××弄××号×××室房屋以人民币（下同）360万元的价款与汪后畏、阳清华成交。之后双方又于2015年12月18日签订了《上海市房地产买卖合同》（网签）及《房屋装修装饰补偿协议》。约定童江勇、王存方将涉案房产以360万元（其中含房屋装修补偿款50万元）的价款转让给汪后畏、阳清华。汪后畏、阳清华于2015年12月20日前支付房款40万元，于2016年1月20日前支付房款80万元，于2016年3月31日前支付房款68万元（含装修补偿款48万元）。另汪后畏、阳清华以银行贷款方式支付170万元，尾款2万元于房屋交割当日付清。该合同第六条还约定：双方确认，“在2016年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”。该合同的补充条款（一）的第1款约定，“甲方承诺于该房屋交易过户前办妥该房地产现设抵押还款及抵押注销登记手续”。签约后，汪后畏、阳清华依约于2015年12月15日至2016年3月25日间分5次向童江勇、王存方支付房款共计188万元，并于2016年3月25日与贷款银行办妥了借款170万元的《个人房屋抵押贷款合同》手续。由于2016年4月30日是“五一”国定假期，后在中介公司的要求下，约定双方于2016年5月3日前往××区房地产交易中心办理房屋转让过户手续。汪后畏、阳清华满以为自己诚心诚意的行为（卖掉自住房以小换大）会使双方的合同得以正常履行。然等到的结果却是：童江勇、王存方不仅未按约在双方办理产权过户前还清银行抵押贷款及办妥注销登记手续，而且发现涉案房屋因童江勇、王存方与案外人的债务纠纷已被司法查封，导致双方无法至××区房地产交易中心办理房产过户手续。至此，童江勇、王存方肆意违约的行为，导致汪后畏、阳清华的合法权益无辜蒙受巨大经济损失，并同时造成了难以弥补的精神伤害。现汪后畏、阳清华出于善意履行合同之行为，要求童江勇、王存方立即排除设置在涉案房屋上的履约障碍，立即配合汪后畏、阳清华依法办理涉案房屋的产权过户手续。为维护自身合法权益免遭更大经济损失，汪后畏、阳清华遂向法院提起诉讼，请求依法作出公正判决。诉讼中，汪后畏、阳清华增加如下诉讼请求：（一）判令第三人在汪后畏、阳清华代为偿还全部贷款后，涤除设定在上述房屋的他项权利（抵押）。（二）判令童江勇、王存方在房屋产权过户后的一周内向汪后畏、阳清华交付房屋。童江勇、王存方辩称，涉案房屋因其自身原因被司法查封，导致双方交易无法继续履行，故要求解除涉案房屋买卖合同，并自愿承担相应的违约责任。综上，不同意汪后畏、阳清华的全部诉请请求。同时，童江勇、王存方当庭向本院提出如下反诉诉讼请求：（一）判令解除双方签订的《房地产买卖合同》及《房屋装修装饰补偿协议》；（二）判令童江勇、王存方返还汪后畏、阳清华房款188万元；（三）判令童江勇、王存方承担解除合同的违约责任，即愿向汪后畏、阳清华支付72万元（360万元*20%）的违约金。针对反诉，汪后畏、阳清华辩称，童江勇、王存方的反诉诉请相当荒唐，没有任何事实和法律依据，故不同意童江勇、王存方的反诉诉讼请求。第三人上海农商银行闵行支行述称，就涉及双方的诉讼请求，第三人不发表意见。但第三人同意，在涉案房屋上的抵押贷款全部还清后，同意协助办理涤除设定在上述房屋上的抵押权。汪后畏、阳清华为证明其本诉主张，向本院提供如下证据材料：1.《房地产买卖居间协议》1份，旨在证明双方买卖经居间介绍，并明确约定涉案房屋于2016年4月30日前办理产权过户。2.《上海市房地产买卖合同》1份，旨在证明双方合同依法成立，具有法律约束力。3.《房屋装修装饰补偿协议》1份，旨在证明涉案房屋包括装修费共计360万元。4.定金收据、预付房款收据及收款收据1组，旨在证明汪后畏、阳清华已按合同约定准时于2015年12月15日至2016年3月25日分5次向童江勇、王存方支付了房款共计188万元。5.《上海农商银行个人房屋抵押借款合同》1份，旨在证明汪后畏、阳清华已按双方合同约定办妥了贷款银行的借款手续。6.《办理房屋转让过户手续通知函》1份，旨在证明中介公司因原双方合同约定的产权过户时间系五一国定假，故以特快专递方式发函给童江勇、王存方将双方办理产权过户手续时间顺延至2016年5月3日，但童江勇、王存方无故未到。7.《中介公司证明》1份，旨在证明汪后畏、阳清华收到中介公司关于产权过户时间顺延通知后准时于2016年5月3日前往××区房地产交易中心与中介公司碰面，然童江勇、王存方未到达。8.涉案房屋的产权人、抵押状况及权利限制状况登记信息（2016年5月3日调取）1组，旨在证明童江勇、王存方欲转让的房屋，既未还清银行贷款并注销抵押，又另有债务纠纷被人民法院司法查封。9.涉案房屋的产权人、抵押状况及权利限制状况登记信息（2016年8月18日调取），旨在证明涉案房屋于2016年8月10日新增司法查封情况。经庭审质证，童江勇、王存方对于上述1-5、8-9证据的真实性均表示没有异议。对证据6通知函认为没有收到过。对证据7的真实性表示无法确认。第三人上海农商银行闵行支行对上述5、8、9证据的真实性均表示没有异议。对于1-4、6-7证据认为与第三人无关，故不发表质证意见。童江勇、王存方在本诉中未提供证据，而为证明其在反诉中的主张，向本院提供了《上海市房地产买卖合同》及《房屋装修装饰补偿协议》各1份。经庭审质证，汪后畏、阳清华及第三人上海农商银行闵行支行对童江勇、王存方提供上述证据的真实性均表示无异议，但汪后畏、阳清华认为该证据不能证明童江勇、王存方的反诉主张。第三人上海农商银行闵行支行向本院提供如下证据材料：1.（2015）闵民四（商）初字第479号民事调解书1份，旨在证明第三人曾另案起诉过童江勇、王存方。2.贷款账户详细查询单1份，旨在证明截止庭审当日（即2016年8月18日），童江勇、王存方尚未还清的银行贷款及本息共计463,279.18元，但认为最后判决应当按照童江勇、王存方实际还款当日为准。经庭审质证，汪后畏、阳清华及童江勇、王存方对第三人提供上述证据的真实性均表示无异议。上述证据均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋为童江勇、王存方的夫妻共同财产。2015年12月14日，汪后畏（作为买受方，签约乙方）与案外人上海A房地产经纪有限公司第三十分公司（作为居间方，签约丙方）签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方愿意委托丙方购买甲方位于上海市××区××路××弄××号×××室的房地产，乙方于签订本协议同时向丙方支付购房意向金10万元整。该房屋总房价款为360万元整，该价格为甲方净到手价格。（1）2015年12月14日支付定金10万元整；（2）2015年12月20日前支付定金30万元整，并签订合同；（3）2016年1月20日前支付房款80万元（若2015年12月30日前支付则总房款减2万元）；（4）2016年3月31日前支付房款70万元；（5）2016年4月30日前产权过户贷款170万元预计2016年5月30日前到帐。甲乙双方约定交房时间为产权过户后一周内。甲方赠送维修基金、固定装修。甲方承诺该房满五唯一一套。如甲方签订本协议，则乙方同意将购房意向金转为定金，由丙方转付甲方。甲方签订本协议，甲、乙双方同意在甲方签署本协议后3天内签《上海市房地产买卖合同》或类似合同（签订合同的具体时间可由丙方安排或者乙方与甲方在本协议中另行约定）。如果乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方不予返还。届时甲方可以从丙方处取回定金。甲方保证按本协议约定的条件在签署本协议后3天内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同（签订合同的具体时间可由丙方安排或者甲方与乙方在本协议中另行约定）。如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。乙方支付丙方服务费3万元整。签约次日，童江勇、王存方（作为出售方，签约甲方，其中王存方由童江勇代签）在上述居间协议上签字确认。另由王存方向汪后畏出具《定金收据》，载明“今收到汪后畏购买××区××路××弄××号×××室，交付定金10万元”。2015年12月18日，汪后畏、阳清华（作为买受人，签约乙方）与童江勇、王存方（作为出售方，签约甲方）在上海A房地产经纪有限公司分公司的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将上述房屋转让给乙方，转让价款310万元。乙方于2015年12月20日前支付甲方房款40万元整（已包含之前支付定金10万元整）。乙方于2016年1月20日前支付甲方房款80万元整。乙方于2016年3月31日前支付甲方房款20万元整。乙方以银行贷款时间支付甲方房款170万元整。甲乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）甲方每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款的万分之一作为违约金，逾期超过15日，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方可单方面解除本合同，甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方支付的房款，并向乙方支付总房款的20%作为违约金。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）乙方每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款的万分之一作为违约金，逾期超过15日，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，同时乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后七日内退还乙方除违约金外已支付的房款，若乙方已付房款不足违约金，乙方应于收到书面通知之日起七日内补足。该合同补充条款（一）还约定如下内容：1.甲方在此陈述:目前该房地产有抵押、无其他权利限制或他人主张权利等情况。甲方承诺于该房屋交易过户前办妥该房地产现设抵押还款及抵押注销登记手续。2.乙方在此确认其于签订合同前已对该房地产进行初步验看，甲方交房时保证该房地产内的管道、管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。3.甲、乙双方应于房屋交接当日进行房屋验收、交接，并办理水、电、煤、物业等费用的结算及户名更改。4.甲、乙双方在此承诺：甲乙双方在共同办理过户手续中各自应及时提供产权过户所需资料、证明，若因任何一方材料不齐导致过户手续无法正常办理时，则过错方应承担相应责任。5.甲、乙双方均确认：本交易中所产生的所有税费均由乙方依据国家及本市有关法律法规承担。6.甲方承诺办妥以乙方为权利人的该房地产的上海市房地产权证前，向房屋所在地的公安派出机构办妥原户口（若有）的迁出手续。7.在履行本协议过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本协议全面履行，则守约方有权单方面解除本合同并要求对方赔偿本合同约定总房价20%的违约金。8.甲、乙双方协商一致：甲方于产权过户后一周内将房屋交付乙方。9.甲方承诺该房为满五唯一住房。同日，双方在中介公司见证下，另行签订《房屋装修装饰补偿协议》1份，约定甲、乙双方协商一致同意甲方出售该房屋的实际出售价格为360万元整，该价格为甲方净到手价格，其中该房屋相应的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款为310万元整，关于该房屋的甲方已经支付给该房地产发展商或物业公司或其他相关部门的维修基金、煤气初装费、有线电视申请费（如有）及现有固定装修等折合补偿款50万元整。甲、乙双方协商一致：乙方于2016年3月31日前支付甲方上述补偿款48万元整，乙方于房屋交割当日支付甲方补偿款尾款2万元整，甲方收到上述款项同时开据相应收据给乙方。甲方保证上述房地产买卖不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在办理手续过程中，若甲、乙双方任一方发生违反上述条款约定，违约方需支付全部的中介费，并向守约方支付本合同约定总房款20%的违约金。特别约定：关于该房屋交易房款支付于2016年1月20日支付甲方房款80万元整，若乙方能在2015年12月30日前支付上述房款，则总房价款少支付2万元整。上述合同签订当日，阳清华按约向王存方支付房款30万元，按约于2015年12月30日支付房款80万元，按约于2016年3月9日支付房款20万元，按约于2016年3月25日支付装修补偿款48万元，加之先前支付的10万元定金，共计188万元。但童江勇、王存方却未能按约办妥该房地产现设抵押还款及抵押注销登记手续。2016年3月25日，汪后畏、阳清华（作为借款人，抵押人，签约乙方）与上海农商银行闵行支行（作为贷款人，抵押权人、债权人，签约甲方）签订《个人房屋抵押借款合同》1份，约定乙方向甲方借款170万元整，借款期限自2016年3月25日至2043年3月25日。2016年4月28日，上海A房地产经纪有限公司第三十分公司向童江勇、王存方发送《办理房屋转让过户手续通知函》1份，称：根据甲方与受买人汪后畏、阳清华所签订的上海市房地产买卖合同第六条所约定：在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。鉴于2016年4月30日为国家法定节假日，现催请甲方于2016年4月29日前往交易中心办理该房屋（上海市××区××路××弄××号×××室）转让过户手续，如因甲方原因不能于该日期前往办理，现征得乙方同意，将办理日期顺延至2016年5月3日，2016年5月3日后将视为逾期，依据合同条款追究相应责任。乙方现同时确认已按照要求做好本方办理转让过户相关准备，并可以于上述日期前往交易中心办理。本通知函发送前已经由乙方确认，通知函送达甲方即表收悉，请甲方于2016年4月29日中午12:00前向中介方确认上述过户办理日期安排。2016年5月3日，中介公司经办人程春会同汪后畏、阳清华按约定到达××区房地产交易中心，随后经办人再次致电催请童江勇、王存方，但童江勇、王存方在电话中明确表示：目前该房产的抵押以及查封尚未解除，无法进行过户。汪后畏、阳清华遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。另查明，2016年2月16日，涉案房屋因经营合同纠纷一案被上海市××区人民法院司法查封。同年5月10日，涉案房屋因本案被上海市××区人民法院轮候司法查封。2016年8月10日，涉案房屋又因买卖合同纠纷一案被上海市××区人民法院轮候司法查封。还查明，截止2016年8月18日，案外人上海B建筑装饰工程有限公司尚未还清第三人上海农商银行闵行支行的银行贷款本息为463,279.18元。童江勇、王存方以坐落于上海市××区××路××弄××号×××室的抵押物折价，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人童江勇、王存方所有，不足部分由童江勇、王存方继续清偿。诉讼中，汪后畏、阳清华已将原准备向银行贷款的170万元款项缴至本院。另汪后畏、阳清华在童江勇、王存方一再表示目前无力还清银行贷款及司法查封所带来债务的情况下，表示愿意将其已缴至法院的170万元房款为童江勇、王存方还清银行贷款本息及偿还司法查封所带来的近90万元债务。本院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》及《房屋装修装饰补偿协议》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，童江勇、王存方作为房屋出卖方，负有向买入方即汪后畏、阳清华按约交付房屋和转移所有权的义务。上述合同约定双方确认，在2016年4月30日之前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。适逢“五一”国定假期，中介公司书面通知买卖双方将办理交易过户日期顺延至2016年5月3日。现汪后畏、阳清华已完全按照双方合同约定履行了188万元的房款支付义务及按时前往××区房地产交易中心办理过户手续，但童江勇、王存方至今非但未还清银行贷款办妥抵押登记注销手续，还因其个人债务等原因致涉案房屋被司法查封，最终未能于2016年5月3日前往××区房地产交易中心。童江勇、王存方的上述行为显已构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然涉案房屋目前仍处于司法查封状态，但根据物权优于债权的原则，且在汪后畏、阳清华作为守约方坚持要求童江勇、王存方协助办理产权过户的情况下，不能免除童江勇、王存方继续履行协助汪后畏、阳清华办理房屋产权过户的义务。因此，汪后畏、阳清华要求童江勇、王存方立即还清银行贷款，由第三人在收到全部贷款后涤除设定在上述房屋的他项权利（抵押），并由童江勇、王存方协助配合办理涉案房屋的产权过户手续及于涉案房屋产权过户后的一周内交付房屋之诉请，既有事实依据，亦符合双方合同约定，本院予以支持。童江勇、王存方关于涉案房屋因其自身原因被司法查封，导致交易无法继续履行，而要求解除涉案房屋买卖合同，并自愿承担相应违约责任之抗辩，理由不能成立。因此，作为违约方的童江勇、王存方反诉要求解除双方签订的《房地产买卖合同》及《补偿协议》，返还汪后畏、阳清华房款188万元及自愿向汪后畏、阳清华支付72万元违约金之请求，本院均予以驳回。另上述房地产买卖合同还约定，甲方（即童江勇、王存方）承诺，在乙方（即汪后畏、阳清华）或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲方每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之一作为违约金，逾期超过15日，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。现汪后畏、阳清华要求继续履行合同，故汪后畏、阳清华有权要求童江勇、王存方支付以每日310元（合同总房款的每日万分之一）计算的15日逾期办理房屋转让过户违约金。另根据双方订立的《房屋装修装饰补偿协议》之特别约定，汪后畏、阳清华若提前在2015年12月30日前向童江勇、王存方支付房款80万元整，则总房价款可少支付2万元整。查汪后畏、阳清华按约于2015年12月30日支付房款80万元，因此，汪后畏、阳清华在已支付188万元房款的基础上，还需向童江勇、王存方支付的后续房款金额为170万元。此外，汪后畏、阳清华在童江勇、王存方一再表示目前无力还清银行贷款及第三人同时要求尽快还清银行贷款本息的情况下，表示愿意将其已缴至法院的170万元后续房款代童江勇、王存方先行还清银行贷款本息及偿还司法查封所带来的近90万元债务，本院对此予以准许。关于交易过户相关税费之承担问题。因双方合同约定涉案房屋的转让总价系甲方净到手价，故交易过户发生的相关税费应由汪后畏、阳清华承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：一、童江勇、王存方于本判决生效之日起十日内向第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行归还全部贷款本息（具体金额以银行当日借款流水帐目为准）。若届时童江勇、王存方不能归还，则由汪后畏、阳清华代为清偿（以汪后畏、阳清华已缴至法院的170万元房款代为清偿）。二、第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行于上述贷款清偿之日起三日内注销设定在上海市××区××路××弄××号×××室房屋上的他项权利（抵押）。三、童江勇、王存方于上述房屋注销抵押登记后三日内协助汪后畏、阳清华将上述房屋产权办理过户至汪后畏、阳清华名下，过户期间发生的相关费用，由汪后畏、阳清华负担。四、童江勇、王存方于本判决生效之日起十日内支付汪后畏、阳清华逾期办理房屋转让过户违约金4,650元。五、童江勇、王存方于上述房屋产权过户至汪后畏、阳清华名下之日起七日内将位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋交付汪后畏、阳清华。同日，汪后畏、阳清华支付童江勇、王存方房款170万元。六、驳回童江勇、王存方的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,141.85元，减半收取计10,070.93元，财产保全费5,000元，合计15,070.93元，由童江勇、王存方负担。反诉案件受理费13,800元（已减半收取），由童江勇、王存方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一六年九月十三日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的物单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。