广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初471号原告（反诉被告）：郑剑辉，女，汉族，1981年10月2日出生，住址：。委托代理人：焦建国、孙国清，广东稳健律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖弦，女，汉族，1967年9月11日出生，住址：。委托代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。原告（反诉被告）郑剑辉诉被告（反诉原告）肖弦房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人焦建国、孙国清、被告委托代理人刘学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.由于被告违约,请求解除原被告在2015年11月7日签署的房的买卖合同；2.由于被告违约,判决被告双倍返还定金即4万元及利息给原告(利息按银行现行利率从起诉之日起至本案清偿之日止);3.判决因被告违约而给原告造成的损失4.15万元(包括合同约定的房屋交易中介费用5000元，在银行办理按揭贷款时发生了一个律师见证代理费500元，由于淡水二手楼房价上涨而给原告再次购房造成的成本损失3.6万元)；4.本案诉讼费及后续因本案产生的相关费用由被告支付。诉讼过程中，原告变更请求为：1、继续履行原、被告于2015年11月7日签署的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费及保全费等由此案产生的必要费用由被告支付给原告。事实和理由：2015年11月7日原告在惠州市富丽家园房地产代理公司（以下简称富丽家园公司）同被告签署了一份关于淡水中天彩虹城****房的买卖合同，当场支付2万元购房定金，后积极推进合同履行。2015年11月13日原告配合富丽家园公司去交通银行办理了房产按揭事项并收到了银行通过审核的承诺函，同时应该公司要求于2015年11月22日将首期款存入银行，办妥了纳税事项。2015年12月30日原告要转首期款给被告并办理过户手续的时候，被告开始不再配合合同的履行，后经富丽家园公司几次催促被告，被告以多种借口拒收首期款来阻止合同的继续履行，经最后协商无果，被告的行为已经表明其拒绝继续履行合同。为维护自身合法权益，遂成讼。被告（反诉原告）答辩称，对于本案，关键问题是谁违约。诚然，淡水房价近期上涨迅速，但这并不能就此断言只要二手房交易出现问题就是卖方“待价而沽”，不能“一竿子打翻一船人”，应当根据合同来确定谁违约。而根据涉案合同的约定，违约的明显是郑剑辉。具体理由如下：一、根据《广东省房地产买卖合同》的约定，被答辩人没有依约支付首期款，已构成根本违约，这是确定无疑的事实。2015年11月13日《广东省房地产买卖合同》第二条约定：“乙方于2015年12月2日前支付第一期房款（人民币）11万元整”。而从合同履行情况看，被答辩人仅支付了2万元定金，至今都没有将首期款支付给答辩人，已属根本违约。二、被答辩人举证的证据10足以证明：答辩人的收款账号早已提供给对方，我方从来没有也无法拒绝收取首期款，被答辩人以答辩人拒收首期款作为其逾期付款的抗辩理由，不能成立。如前说述，被答辩人在明知自己逾期付款后，却倒打一耙，以答辩人“拒绝接收首期款”及“拒听电话”为由主张答辩人违约，对此，答辩人认为明显不能成立：首先，在被答辩人提供的证据10《交通银行审批文件》第1页中，明确记载了答辩人的收款账户****；也就是说，对于该银行收款账户，各方是明知的，被答辩人可以直接将款项支付给答辩人，并不需要答辩人的通知或者当面领取，被答辩人也无法拒收首付款，因此，被答辩人声称答辩人未提供收款账号及“拒收首付款”的理由不成立。其次，从通话记录看，从2015年12月底到2016年1月中旬，答辩人与中介公司多次就合同履行情况进行沟通，其中既有答辩人打给中介公司的,也有中介公司打给答辩人的，双方一直在商讨首期款的支付等问题,不存在对方所称的“拒听电话”。三、被答辩人之所以认为答辩人违约并提起本案诉讼，实际是受到中介公司的误导所作出的错误判断。首先，在双方发生争议之前，中介公司曾通知答辩人到惠阳办理首期款支付及签订正式合同的手续，但当答辩人到达后，被答辩人却并未准备好首期款，此时中介公司却要求答辩人在没有收到首期款的情况下出具收款收据，由此导致双方发生争议。其次，在此之后，答辩人多次向中介公司及被答辩人要求支付首期款，但被答辩人在明知付款时间已到的情况下，却误信中介公司的谎话（被答辩人与中介方是否存在串通行为，答辩人不做恶意揣测），只是将款项存入自己的银行账户，并未依约将款项汇给答辩人。最后，在2016年1月17日，买卖双方及中介方进行沟通，此时，中介公司不仅不促成双方协调，相反却故意曲解合同约定，将交易未能顺利完成的责任全部推到答辩人身上，撇清自己的责任，误导被答辩人。综上所述：导致涉案交易未能达成的原因是被答辩人至今未付款，系先行违约，而答辩人已经提出解除合同的通知，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告（反诉原告）反诉请求：确认双方于2015年11月13日签订的《广东省房地产买卖合同》已解除。事实与理由：2015年11月13日，双方签订《广东省房地产买卖合同》，约定买方应于2015年12月2日前支付第一期房款11万元整。合同签订后，被反诉人至今也没有将首期款支付给答辩人。但反诉人随即收到了本案传票，得知被反诉人已诉请解除上述合同，并要求赔偿损失。之后，被反诉人又变更诉请，要求继续履行合同。对此，反诉人认为：由于被反诉人未依约付款，已构成根本违约，而反诉人已向被反诉人发出解除合同通知，为此，反诉人特依据《民诉法解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定提出本反诉，请求依法判如所请。原告（反诉被告）答辩称，一、反诉方针对其提出的合同和所谓的“被反诉方违约”是对二手房交易规则顺序的颠倒，是对二手房交易规则顺序的无知，是对不同交易步骤上产生何种纠纷的张冠李戴。之所以引起反诉人的张冠李戴，颠倒交易步骤是因为其使用了一个同房屋交易中心过户用的相同格式合同而已，但是尽管相同的格式可是在不同的交易履行位置、不同的交易履行步骤的时候而代表的内涵则完全不一样的。(请看交易流程图，交易步骤进行的位置，反诉方提出的所谓的“违约”内容能够产生的位置)此②处所签署的合同其根本就不会引起房屋的过户或者是首付款的交付，因其不是在二手房交易合同履行的产生登记过户阶段上的缘故，当然也更不会产生像反诉方提出的所谓的“被反诉人违约”的内容（这部分内容如果产生也只能出现在⑦的履行交易步骤上）。因此反诉方的“被反诉方违约”的观点是在没有房地产交易规则顺序概念基础上的张冠李戴行为。电话录音里的反诉人的争论就是没有法律根据的争吵。但是可以证明两点其一就是反诉方提供的合同是在银行里签署的而不是在房地产交易中心签署的，这点很重要。其二是导致其双方在电话里争论不休的原因就是因为说的不是在同一个合同履行阶段上应该发生的事。反诉方认为的“违约”争议根本就不是发生在这个合同上的，争议时没有法律根据的。二、反诉方提出的合同是在居间合同项下的一个从合同，其仅仅是作为申请被反诉人申请银行按揭贷款用的,不代表会产生过户和交付首期款这样的核心步骤的进行。此合同也只是作为申请办理银行按揭贷款手续时的一个形式要件合同而已，仅仅是和其他向银行申请按揭贷款而提交的其他各项申请材料一样为其中的一个必要申请材料之一而己；仅仅证明反诉方和被反诉方是房屋买卖的法律关系而已，并不是一个三方签署的或者是只有买卖双方签署的对先签的居间合同的修改和替代。假如以在银行签署的这份旨在申请办理按揭贷款手续的合同变更为主要合同的话，那么首先三方得共同签署声明原来合同被修改或者被替代，而反诉方提出的合同上什么都没有注明。三、关于首期款的支付。首期款的支付是在二手房交易顺序简略图表的第⑦个步骤，这个交易步骤要把前而的重要两步的批件提供给房地产交易中心，然后双方签正式的房屋买卖合同与此同时提交并注销原房产证，在签合同当天进行首付款的交付，也就是说在房地产交易中心签署正式的过户合同时除了交付首付款之外还需要提供其他的过户材料，而且是要当天三方在场进行交付。根本就不是简单的往反诉人账户里直接打款那么简单的事。就在中介约反诉人具体时间过来进行按揭后的下一步交易步骤的时候，反诉人以种种理由推托，使得本房屋买卖合同无法继续履行下去。反诉方方以申请银行按揭贷款时签署提交给银行的一个证明双方买卖关系的形式要件合同（从属合同）来张冠李戴一个核心过户交易步骤上才会产生出来的纠纷胡乱的捏合在一起，是一种无视二手房交易规则的违约行为，提出反诉纯粹是给自己的违约行为进行掩盖强词夺理的狡辩。综上所述，对于反诉方这样的无视国家法律，任意违约的行为应该得到法律对其违约行为的公正纠正。国家法治才能深入贯彻执行下去，才能把公平正义真正体现在每一个案件中。期待法庭给出公正合理的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月7日原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以360000元购买被告所有的房。合同第四条约定付款方式及时间：首期款110000元于签定《广东省二手楼房地产买卖合同》之当天付清，余款250000元办理银行按揭等。签订该合同当日，原告即支付被告购房定金20000元。2015年11月13日原、被告签订《广东省房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的房。合同第二条约定：该房交易总金额为360000元，2015年12月2日原告向被告支付首期款110000元，余款250000元在核发新房产证时付清。合同第六条约定：原、被告任何一方中途不买或不卖及逾期15天仍未付清购房款时，本合同即告解除等。合同签订后，原告于2015年11月22日将首期款存入银行，办妥纳税事宜，且通过了银行按揭申请。2016年3月23日被告以快递形式向原告寄送解除合同通知书。原告因被告拒绝继续履行合同，故提起本案诉讼。被告应诉后，称原告至今未支付首期款，反诉解除合同。另查明，原告提交的证据10银行按揭资料显示被告肖弦放款帐号为****。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。关于涉案《房屋买卖合同》的认定。本案中，原、被告就诉争房屋分别签订《房屋买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》，从原告将首期款110000元存入按揭银行及成功获取按揭银行贷款、房产中介公司的陈述等一系列行为，足以认定该二份合同并非当事人就买卖房屋事宜先后达成二次合意后进行的变更，双方实际履行的只是2015年11月7日签订的《房屋买卖合同》，该合同是原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告请求被告继续履行涉案《房屋买卖合同》，请求正当，应予支持。原告虽至今未支付首期款给被告，双方签订的《房屋买卖合同》并无具体约定何时支付首期，且原告已将首期款存入银行，说明其有能力继续履行合同义务，故被告称原告未支付首期款违反合同约定，于事实不符，不予采信。关于涉案《广东省房地产买卖合同》的认定。反诉原告对原告按揭贷款购买其房屋的事实并无异议，但双方签订的《广东省房地产买卖合同》并无涉及按揭贷款事宜，该合同并非原、被告就买卖房屋事宜达成合意后对《房屋买卖合同》进行的变更，非双方真实意思表示，该合同依法不成立。据此，反诉原告请求确认其与反诉被告于2015年11月13日签订的《广东省房地产买卖合同》已解除，于法相悖，予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑剑辉与被告（反诉原告）肖弦继续履行于2015年11月7日签订的《房屋买卖合同》。二、驳回被告（反诉原告）肖弦反诉请求。案件受理费1938元、反诉费100元，由被告（反诉原告）肖弦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  李杏连审 判 员  李小芬人民陪审员  李雯好二〇一六年九月八日书 记 员  施 威