重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终5216号上诉人（原审被告）：重庆元泰丰实业发展有限公司，住所地重庆市垫江县普顺镇迎凤村5社（迎凤湖库区内），组织机构代码06828965-6。法定代表人：龚华，总经理。委托诉讼代理人：余波、杨鸿雁，重庆晟铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市注册会计师协会，住所地重庆市北部新区高新园星光大道60号（1区）第13层，统一社会信用代码51500000504030633G。法定代表人：金燕，秘书长。委托诉讼代理人：李霞，女，1975年1月23日出生，汉族，该协会工作人员，住重庆市江北区。上诉人重庆元泰丰实业发展有限公司因与被上诉人重庆市注册会计师协会房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆元泰丰实业发展有限公司的委托代理人余波、被上诉人重庆市注册会计师协会的委托代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆元泰丰实业发展有限公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项和第三项，判决被上诉人按照《房屋租赁合约》继续履行合同义务，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，被上诉人应当按照合同约定，继续履行合同义务，将房屋租赁给上诉人使用；被上诉人单方面解除合同，将上诉人赶出房屋，贴上封条，已经属于违约行为，被上诉人应当赔偿上诉人因此造成的损失；被上诉人应当按照《房屋租赁合约》返还上诉人缴付的押金。重庆市注册会计师协会辩称：上诉人毫无诚信，违约在先，且一再违约；《房屋租赁合同》已经解除，上诉人应立即返还租赁房屋；被上诉人“锁门”迫于无奈，且经上诉人认可，上诉人仍持续占用我协会房屋；上诉人支付的押金应归我协会所有；上诉人应承担本案的诉讼费等。综上，上诉人的诉请没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。重庆市注册会计师协会向一审法院起诉请求：1、确认原被告于2015年4月14日所签订的《房屋租赁合约》于2016年2月1日已经解除；2、被告向原告返还租赁房屋；3、判令被告向原告支付房屋租金581098元（自2015年7月1日至2016年1月31日）；4、判令被告向原告支付物业费、水电费等费用（截止到2016年4月30日）合计32308.62元；5、判令被告向原告支付房屋占用费及违法占用期间产生的物业费、水电费（自2016年2月1日至实际交付房屋之日止；房屋占用费比照租金按每日2767元计算，物管费、水电费按物业管理公司提供的费用清单计算）；6、确认被告存放于出租房屋内的家具归原告所有；被告支付的押金归原告所有；7、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告是位于北部新区高新园星光大道60号（1区）13层房屋的所有权人。2015年4月14日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合约》，约定甲方将位于北部新区高新园星光大道60号（1区）13层物业出租给乙方，该物业以装修带家具（家具数量形态见附件一）状态下租给乙方作为办公使用。租赁期：21月，从2015年4月1日起至2016年12月31日止。房屋交付时间2015年4月1日。租金：每月租金（不含税价格）为人民币捌万叁仟零壹拾肆元。租金支付方式：第一期租金自2015年4月1日至2015年6月30日止，共计249042元，其后租金以每6个月一期方式交付甲方，以转账方式交付租金，甲方在收到乙方租金的银行回单后，在回单复印件背面盖章交付乙方。租金交付时间：每年上半年于上年11月30日前支付，下半年的租金于5月31日前支付甲方。租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、水电费、天然气费及其他应由使用方承担的费用均由乙方承担，并应按相关收费部门的规定缴纳。因乙方延期缴纳产生的滞纳金及其他责任由乙方承担。乙方应于2015年4月15日向甲方支付押金人民币壹拾陆万陆仟零贰拾捌元整。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业相关设施无损坏情况下，押金由甲方如数退还乙方。乙方若于本房屋租赁合约期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如数收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方在解除合同的同时可以按照未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气费、清洁费、水电费、及相关费用达两个月或以上视为乙方违约。合约因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任。乙方须在2015年4月14日、2015年6月15日、2015年12月15日、2016年6月15日前交付租金，逾期支付视为乙方违约，本合同自动终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还，乙方应于合同终止后15日内搬离物业，如逾期未搬离，物业内家具归甲方所有。被告在合同签订后，缴纳押金166028元及2015年6月30日前的租金249042元。原被告双方均确认原告在2016年3月10日前在出租房屋上加了封条及门锁。被告举示的照片中显示时间为2015年11月27日拍摄。原告诉至本院，要求判如所请。对于“本合同自动终止”的理解，原告认为是被告在约定时间内没有缴纳租金，则第二天合同解除。被告认为在合同的实际履行过程中，上述几个期限内，被告也在使用房屋，原告只要求缴纳租金，并没有提出解除合同。一审法院认为，原被告所签订的《房屋租赁合约》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。按双方合同的约定，被告应当于2015年6月15日之前支付原告2015年7月1日至12月31日的租金，但被告未按期支付。已构成违约。虽按双方合同约定此时合同自动终止，但原告并未向被告履行解除合同的通知义务，不能认定双方的《房屋租赁合约》已解除。从被告提供的照片来看，原告在2015年11月27日已对出租房屋张贴上封条并加锁，此时原告已经以行为表示了解除《房屋租赁合约》的意思表示，双方的《房屋租赁合约》应当认定当日解除。合同解除后，被告应当按约定于解除后的15日内搬离，但由于原告已张贴封条已加上门锁，应当视为其已收回房屋。其要求被告交还房屋的请求本院不予支持。故对于原告要求被告支付2015年11月28日之后的租金及房屋占用费的请求本院亦不予支持。被告应当按双方《房屋租赁合约》的约定支付2015年7月1日至11月27日的租金，为83014元/月×（4+27/30）月=406768.6元。对于物业费及水电费，由于原告并未代被告向相关企业代为缴纳，其要求被告向其支付没有相应的事实的法律依据，本院不予支持。对于原告要求确认出租房屋内的家具归其所有的请求，虽被告在合同解除后应当搬出家具，但由于原告在出租房屋张贴的封条并加锁，客观上被告不能搬出家具，故对其该项请求本院不予支持。对于原告要求押金归其所有的请求，由于双方在《房屋租赁合约》中约定“乙方须在2015年4月14日、2015年6月15日、2015年12月15日、2016年6月15日前交付租金，逾期支付视为乙方违约，本合同自动终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还”。故此时押金不能抵扣，也不应退还。原告要求确认押金归其所有的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下:一、确认原告重庆市注册会计师协会与被告重庆元泰丰实业发展有限公司于2015年4月14日所签订的《房屋租赁合约》于2015年11月27日解除；二、被告重庆元泰丰实业发展有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆市注册会计师协会2015年7月1日至11月27日的租金406768.6元；三、被告重庆元泰丰实业发展有限公司缴纳的押金166028元归原告重庆市注册会计师协会所有；四、驳回原告重庆市注册会计师协会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费20490元，因本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取10245元，由被告重庆元泰丰实业发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人重庆元泰丰实业发展有限公司与被上诉人重庆市注册会计师协会签订的《房屋租赁合约》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合约约定履行各自的义务。重庆市注册会计师协会履行了义务，而重庆元泰丰实业发展有限公司未按约完全履行义务，已构成违约，其应当支付2015年7月1日至同年11月27日的租金和承担相应的违约责任。一审法院根据查明的案件事实和证据认定双方签订的《房屋租赁合约》已于2015年11月27日解除并无不当，本院予以采信。同时一审判决重庆元泰丰实业发展有限公司缴纳的押金归重庆市注册会计师协会所有也符合双方约定，本院予以确认。综上所述，重庆元泰丰实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20490元，由重庆元泰丰实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓代理审判员  张晋鹏代理审判员  刘 静二〇一六年九月二十九日书 记 员  梁多华