焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初1331号原告：徐爱英，女，1960年10月24日出生，汉族，住焦作市。被告：焦作市三维房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放区解放路三维商业广场。法定代表人：许冰，董事长。委托诉讼代理人：王炳豫，河南博联律师事务所律师。原告徐爱英与被告焦作市三维房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐爱英和被告焦作市三维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王炳豫到庭参加诉讼。原告徐爱英提出诉讼请求：1.被告交还并腾空位于焦作市××××（三维商业广场三层83号）的房屋；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一间商铺，同时双方又签订了一份《房地产租赁合同》，约定原告将其所购买的房屋出租给被告，租赁期限为10年。2004年11月28日，被告正式向社会公示开业，截止2014年11月27日租赁期限届满。租期届满后，原告多次主张被告返还房屋，但被告以种种理由拒不返还。被告焦作市三维房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.原告所有的房屋其实质是产权式商铺，虽然办理了房产证，但在焦作市三维商业广场内并未进行实际分割，并且在平面上与其他业主所有的商铺紧密相连，形成完整的整体。每一个商铺也只有在整体经营的环境下才能产生经济收益，如果原告坚持要求对房屋进行分割，必然会影响商场的正常经营，进而损坏到其他业主的合法权益，故原告的房屋不适宜返还；2.被告已按照在原租金标准的基础上上浮30%的标准向原告支付租金至2016年8月31日；3.被告是三维商业广场最大的业主，拥有商铺面积约为42000平方米，占总面积的三分之二以上，而且不包括地下室和超市，本案诉争房屋存在无法分割的特殊性以及各业主之间的紧密性，决定了原告在对其商铺行使所有权时应与住宅型的所有权相比受到更大限制。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据:1.房产证复印件一份，证明原告对诉争房屋享有所有权，被告应当返还房屋；2.《房地产租赁合同》复印件一份，证明租赁合同已经到期，被告应当返还房屋，租期到期后被告无权再将诉争商铺租给第三方。被告焦作市三维房地产开发有限公司对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1和2的真实性和合法性均无异议，对证据指向有异议，原告提交的证据能够证明原告所拥有的房产并非住宅型房产，而是与其他业主的房产紧密相连,属收益性质的商铺；从测绘图中显示，原告所购买的房屋与其他商铺紧密的联系在一起，没有分隔墙和界限，不具有独立使用的功能；而且原告所提交的证据可以说明原告购买商铺的出发点和目的是为了投资和获取收益，这与住宅区分所有权有明显的区别，其行使处分权时应受到更多限制。被告焦作市三维房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.焦作市三维商业广场一二层实际经营场地平面图，证明原告房产证上标注的平面图与商场实际经营平面图不一致，在实际经营中，各业主商铺无法区分，在客观上无法独立分割并返还；2.租金凭证，证明被告已经按照合同约定并上浮30%的标准向原告支付租金至2016年8月31日。原告对被告提交的证据质证后，发表如下意见：1.对证据1的真实性无异议，对平面图的证据指向有异议，被告将承租的商铺出租给其他商户，怎么经营是被告与其他商户之间的关系，原、被告之间的租赁合同到期后，应当向原告返还商户；2.关于证据2，支付事实存在，但被告的支付行为是其单方行为，原告对其支付标准不予认可，也不能因此认为原、被告之间还存在租赁合同关系。本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1、2和被告提供的证据1、2，以上证据客观、真实，能够证明本案事实经过，本院对以上证据的真实性予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：位于焦作市解放区解放中路908号的焦作市三维商业广场系本案被告焦作市三维房地产开发有限公司开发建设，该商场建成后，被告将商场内部1—6层分为不同区域并部分对外销售。2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于该商场三层的一间商业用房屋（以下简称诉争商铺）。该商铺购买时仅有平面坐落，未搭建四周围墙。2003年4月19日，原、被告又签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定原告自愿将其购买的诉争商铺出租给被告使用，租赁期限自2005年三维商业广场开业之日至2015年相对应之日止（十年）及其他相关内容。在承租了包括诉争商铺在内的所有售出商铺后，被告将该商场整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。焦作市三维商业广场有限公司为了经营需要，将商场内部隔断成一个个商铺进行经营，实际经营商铺的四至坐落与业主所购买商铺的四至坐落有所不同。2004年11月28日，焦作市三维商业广场开始营业。2013年10月25日，原告为其所购买的诉争商铺办理了所有权登记，房屋所有权证号为焦房权证解字第××号。2014年11月27日起，焦作市三维商业广场的商铺业主认为租赁合同约定的十年租赁期限已经届满，遂与被告协商重新签订租赁合同的相关事宜。经协商，部分商铺业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括原告在内的另一部分业主与被告协商未果。据此，原告诉至本院。另查明：焦作市三维商业广场总面积为62000余平方米，售出面积约20000平方米，该商场的商铺业主目前尚未设立业主大会。本院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。本案中，原告购买了由被告开发的诉争商铺，并依法取得了所有权证，原告作为诉争商铺的所有权人，本院对其所享有的所有权予以确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由上述规定可见，当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然原告所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺，没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺出租给被告后与其他商铺一同整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，焦作市三维商业广场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。基于诉争商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主对整个商场经营问题的管理权。目前，包括原告在内的一部分业主主张被告返还商铺，由各商铺业主分别经营管理；另一部分业主主张将商铺整体出租给被告进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，原告主张被告返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告徐爱英的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张莉二〇一六年九月十三日书记员  丁峰