福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初1916号 原告：许永福，男，1965年12月1日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈碧花，福建翔联律师事务所律师。 被告：苏淑华，女，1945年10月23日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托代理人：陈英姿，女，1966年8月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告许永福与被告苏淑华房屋买卖合同纠纷一案，原告许永福于2016年5月23日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法由代理审判员杨郁适用简易程序于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告许永福及其委托代理人陈碧花、被告苏淑华及其委托代理人陈英姿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许永福向本院提出诉讼请求：1.判令许永福与被告苏淑华于2016年4月9日签订的房产买卖协议无效；2.判令苏淑华立即向许永福返还购房款人民币（币种，下同）410000元及利息（从许永福起诉之日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.苏淑华承担本案诉讼费用。事实与理由：许永福与被告苏淑华于2016年4月9日签订一份房屋买卖协议，约定许永福向苏淑华购买位于厦门市翔安区的房屋，总价款为2000000元整，协议签订之日许永福先支付订金60000元整，其余款项等双方办理过户时许永福全部付清。许永福于2016年4月9日向苏淑华支付70000元整，于2016年4月11日支付苏淑华140000元。2016年4月26日，许永福再次支付给苏淑华购房款200000元并写了一张欠1000000元的欠条给苏淑华，同日，双方到厦门市房产管理局翔安分局办理房产过户手续，该局告知双方，该房屋用地系集体土地，不能办理过户。后许永福要求苏淑华退款，苏淑华拒绝。许永福认为，房屋买卖行为除了应遵守合同法，还应遵守土地管理和房地产相关法律法规，判断房产买卖协议的效力，不应仅以一般买卖合同的标准，还要看是否违反了有关土地使用权转让的法律法规强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”原、被告双方之间的购房协议违反了国家关于划拨土地使用权转让的强制性规定，应属无效合同。据此，许永福为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 被告苏淑华提出如下答辩意见：1.苏淑华与原告许永福签订的房屋买卖协议有效，讼争房屋系苏淑华个人所有，房屋所占土地类型为国有划拨，并非集体土地，2016年4月26日，许永福与苏淑华至厦门市土地资源与房产管理局翔安分局办理房产过户手续时，该局确实告知双方，电子系统显示该房屋用地系集体土地，不能办理过户，后苏淑华向该局咨询后发现，该局当初之所以如此答复，系因该局权籍档案系统因历史原因将该房屋所在土地错误登记为集体土地，该局现已依法更正相关信息记录，并表示讼争房屋可以办理产权过户手续；2.2016年4月9日，许永福向苏淑华支付现金70000元，其中有60000元是按协议约定支付的定金，另有10000元属于许永福自愿多支付给苏淑华的钱款，属于“感情投资”；2016年4月11日和2016年4月26日，许永福分别向苏淑华转账支付140000元和200000元；3.2016年4月25日，在许永福的要求下，许永福与苏淑华共同签订了一份购房定金收条，收条文本是许永福提供的，许永福自己在上面填写了定金“贰拾万元整（￥200000.00元）”，既然许永福提出合同无效，违约在先，蓄意不履行合同，导致合同目的无法实现，苏淑华要求解除合同，许永福无权索要已经支付的定金200000元。 原告许永福围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖协议书》、个人电子转账凭证、厦地房证第同01002715号《厦门市土地房屋权证》、厦门市翔安区居民委员会《证明》、证人林某的证言，被告苏淑华围绕其答辩依法提交了《购房定金收条》，另有原、被告双方当事人在庭审中的陈述为证，上述证据经当庭举证、质证，本院审查核实，其相应的证明力本院予以确认。 根据原告许永福与被告苏淑华的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许永福为厦门市翔安区社区居民，许永福长期向被告苏淑华租赁位于厦门市翔安区的房屋。根据厦地房证第同＊＊＊号《厦门市土地房屋权证》记载，该房屋的登记所有权人为苏淑华，房屋所占土地类型为国有划拨。2016年4月9日，许永福与苏淑华签订了《房产买卖协议书》一份，约定许永福向苏淑华购买位于厦门市翔安区的房屋，总价款为2000000元整，协议签订之日许永福先支付订金60000元整，剩余款项1940000元待双方办理完房屋过户手续时许永福全部付清。2016年4月9日当天，苏淑华当面向许永福表示，不愿以2000000元的价格将该房屋卖给许永福，要求许永福多支付价款，经双方协商，许永福自愿向苏淑华多支付10000元，因此，当日许永福共向苏淑华支付现金70000元整。2016年4月11日，许永福通过银行转账向苏淑华支付140000元。2016年4月25日，在许永福的要求下，许永福与苏淑华共同签订了《购房定金收条》一份，收条文本由许永福提供，许永福亲笔在该收条上填写了定金“贰拾万元整（￥200000.00元）”，该收条还约定：“此定金一旦支付即生效，即对甲、乙双方发生定金的法律效力。甲、乙双方不得中途悔约或借故推迟签约时间，否则以违约论处，若乙方中途违约，购房定金作为违约金归甲方所有，若甲方中途违约，甲方应赔偿双倍的购房定金作为违约金给乙方”。2016年4月26日，许永福再次通过银行转账向苏淑华支付了200000元。2016年4月26日，许永福与苏淑华一同至厦门市翔安区土地资源与房产管理局办理房产过户手续，该局服务台工作人员告知双方，因该局土地房屋权籍信息系统显示该房屋所占土地系农村集体土地，与苏淑华持有的土地房屋权证的记载不一致，不能办理过户手续。后许永福要求苏淑华返还已经支付的购房款，苏淑华拒绝。本院依法向厦门市翔安区土地资源与房产管理局调查，该局答复，其土地房屋权籍信息系统因历史原因将该房屋所占土地错误登记为农村集体土地，该局现已依法将土地性质更正为“国有划拨”，苏淑华所持有的厦地房证第同01002715号《厦门市土地房屋权证》系由厦门市土地房产管理局于2000年7月13日颁发，真实有效，该房屋允许过户交易，无需经过书面的交易审批手续，但若要办理过户手续，苏淑华应先向该局换领新的《厦门市土地房屋权证》，而后交易双方一同至该局行政服务窗口，缴纳土地使用权出让金后，即可办理房屋权属变更手续。 审理过程中，本院多次组织双方当事人进行调解，原告许永福表示，因2016年4月26日，许永福与苏淑华一同至厦门市翔安区土地资源与房产管理局办理房产过户手续未果，许永福出于经济上的考虑，随后便将原本准备用于支付讼争房屋购房款的资金投资购买了其他房产，现已无财力支付余款；苏淑华则表示，愿意继续履行房屋买卖协议，同意缴纳国有土地出让金，但若许永福确无诚意继续履约，合同应当解除，对于许永福已支付的定金200000元苏淑华将不予返还。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。对于合同的效力问题，许永福主张，讼争房屋所占土地既为国有划拨，苏淑华违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，转让房产时未经有批准权的人民政府审批，且未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，故原、被告双方之间的购房协议违反了国家关于划拨土地使用权转让的强制性规定，应属无效合同。本院向厦门市翔安区国土资源与房产管理局调查知悉，实践中，买卖国有划拨土地上的房产，应由买卖双方携房屋买卖协议、土地房屋权证及其他相关证件至房屋所在地人民政府的土地房屋主管部门办理过户手续，土地房屋主管部门收件审查，对于符合交易条件的，予以办理，对于不符合交易条件的，则予以退件处理，收件审查的过程即审批的过程，并不出具书面审批文件，在缴纳土地使用权出让金后，土地房屋主管部门向买受人颁发土地房屋权证。原告许永福与被告苏淑华签订的《房产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，2016年4月26日，许永福与苏淑华在厦门市翔安区土地资源与房产管理局办理房产过户手续未果，系因土地房屋权籍信息系统登记错误所致，并非因讼争房屋不具备法定交易条件，厦门市翔安区土地资源与房产管理局也已明确讼争房屋依法可以交易，故2016年4月26日房屋未能过户不可归责于本案双方当事人，《房产买卖协议书》合法有效，并不违反法律的强制性规定。 对于定金的数额问题，2016年4月9日，许永福与苏淑华签订的《房产买卖协议书》约定“订金”60000元整；而2016年4月25日，许永福与苏淑华签订的《购房定金收条》约定定金“贰拾万元整（￥200000.00元）”。许永福当庭自认，《购房定金收条》文本为许永福提供，该收条系许永福要求苏淑华签订，定金金额200000元也是许永福本人书写，但许永福又称定金金额200000元系其按照苏淑华的要求所写，非其本意，定金数额应以《房产买卖协议书》约定的60000元为准。本院认为，《房产买卖协议书》约定的“订金”应为笔误，实质应为“定金”。相对于2016年4月9日的《房产买卖协议书》而言，2016年4月25日的《购房定金收条》形成时间在后，原、被告双方均签字予以确认，应当认为，双方以《购房定金收条》的形式明确变更了《房产买卖协议书》中对于定金数额的约定，而且进一步明确了定金罚则，以此作为合同目的实现的担保，许永福和苏淑华均受该收条约定条款的约束。许永福称定金金额200000元系其按照苏淑华的要求所写，非其本意，其不认为定金数额发生变更，但并无任何证据证明许永福是在受到任何人强制或胁迫的情况下签订《购房定金收条》，相反的，要求签订《购房定金收条》是许永福本人，甚至《购房定金收条》的文本也是许永福本人提供的，因此，应当认为《购房定金收条》是双方当事人当时所作出的真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，定金为合同一方向另一方给付的金钱，作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，本案中的《购房定金收条》也明确记载了定金罚则的相应内容。提高定金数额，不仅加重了作为买方的许永福违约的成本，更加重了作为卖方的苏淑华违约的成本，换言之，许永福违约的代价是无权要求苏淑华返还定金200000元，而若苏淑华违约，则需向许永福双倍返还定金共计400000元，因此，本院认为，许永福在整个诉讼过程中以受害人、受骗人自居，显然违背了契约精神，违背了合同法的诚实信用原则。 庭审中，原、被告双方均确认，2016年4月9日，苏淑华当面向许永福表示，不愿以2000000元的价格将该房屋卖给许永福，要求许永福多支付价款，经双方协商，许永福自愿多向苏淑华支付10000元，因此，当日许永福共向苏淑华支付现金70000元整。对于当日许永福多支付的10000元钱款，许永福认为是购房款，而苏淑华认为属于许永福自愿多支付给苏淑华的钱款，系“感情投资”。本院认为，许永福是在苏淑华要求提高房屋价格的情况下与苏淑华协商后多支付的10000元，该10000元应当认为是经双方协商后提高的房屋售价，换言之，双方已通过口头协商将《房产买卖协议书》所约定的房屋交易价格由2000000元变更为2010000元，苏淑华主张该10000元系许永福自愿给付的“感情投资”，无事实和法律依据，本院不予采信。 鉴于本院已多次组织原、被告双方当事人进行调解，双方各执己见，未能就本合同的履行问题达成一致，合同目的已无法实现，故本院认为合同应当予以解除。许永福违反合同约定，无权要求返还定金200000元。苏淑华已收取许永福410000元（70000元＋140000元＋200000元），扣除定金200000元，应当向许永福返还其余购房款210000元（410000元-200000元）。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下： 一、解除原告许永福与被告苏淑华于2016年4月9日签订的《房产买卖协议书》； 二、原告许永福已支付的定金人民币200000元归被告苏淑华所有； 三、被告苏淑华应于本判决生效之日起十日内返还原告许永福购房款人民币210000元； 四、驳回原告许永福的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币22800元，适用简易程序审理，减半收取11400元，由原告许永福负担，款限于本判决生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员 杨 郁 二〇一六年九月二日 代书 记员 叶小桃 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。