浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初3306号原告章小红。原告陈军芬。两原告委托代理人（特别授权代理）倪晓钢，浙江中圣律师事务所律师。被告绍兴市永成房地产开发有限公司，住所地绍兴市袍江马山海南路68号1幢3楼，实际经营地绍兴市越城区中兴中路375号4楼。法定代表人谢国春，执行董事。委托代理人（特别授权代理）余卫，浙江大公律师事务所律师。原告章小红、陈军芬诉被告绍兴市永成房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理。依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，分别于5月24日、7月18日、9月7日公开开庭进行了审理。两原告之委托代理人倪晓刚，被告之委托代理人余卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章小红、陈军芬诉称：2015年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于镜湖新区外滩3-2号地块的天御花园4幢2001室房屋。根据该合同约定，原告已完全支付了合同价款，至合同约定的交付期限到来之际，被告通知原告可办理所购商品房的交付，原告即前去办理房屋的交接，但被告知需先行支付物业管理费、专项维修资金等费用，签收钥匙、文件等资料后方可验房。出于对被告的信任，2015年8月30日，原告付费并签收了相关资料，但在验收过程中，原告发现该房东北角房间天花板有一条45°角的贯穿结构性裂缝，该裂缝对下来的地板上也同样存有类似裂缝。原告即向被告提出，被告未积极予以处理。2016年1月20日，原告向建筑工程质量监督总站镜湖新区分站申请要求处理本次房屋质量纠纷，因该站交涉，被告于2016年3月5日出具修复方案，并于2016年3月16日进行了维修，但至今未出具最终的验收报告。现诉至法院，判令被告赔偿原告因质量问题导致无法正常使用期间的损失40259.16元，并赔偿至被告提供设计、监理等部门对修复情况出具最终验收报告之日止的损失（按每日201.2元计算）；判令被告赔偿因房屋存在贯穿性裂缝而造成的贬值损失50000元；本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第二项诉讼请求。被告绍兴市永成房地产开发有限��司辩称：一、原告所提的质量问题系一般的质量瑕疵，不属于因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形。二、关于一般质量瑕疵的解决是依据原、被告双方的合同约定，即补充协（二）中第四条第一款第二项的明确约定：被告承担保修责任，予以修复，修复期间在7天以上的，按照已付房款的日万分之一支付补偿金。三、讼争房屋已经五方验收合格，并已办理竣工验收备案，自房屋交付之日起完全可正常使用，虽然存在裂缝，但宽度及深度较小，肉眼难以发现，属于施工过程中产生的正常误差，且裂缝位于次卧，完全不影响房屋的正常使用。四、原、被告已一致认可书面的维修方案，维修作业时双方均在场，修复完毕后原告没有提出任何异议，因此，可视为被告修复完毕，且原告已认可被告的修复，被告无需再承担其他的责任。两原告为证明自己的主张，提供了以下证据：1、商品房买卖合同、销售发票各1份，要求证明原、被告间签订商品房买卖合同，原告已向被告支付2012958元购房款的事实。被告无异议，认为可以证明原、被告间已约定房屋质量瑕疵的处理方式及内容的事实。两原告认为合同中做了相应的约定，但并未作出排他性约定，不能免除原告根据相关法律规定主张其他权益的权利。本院对证据依法予以确认。2、商品房面积差异补充协议、入伙通知书各1份，要求证明原告应被告通知于2015年8月30日收房，在收房当日原告已向被告提出质量问题的事实。被告对真实性、合法性没有异议，原告认为以此可证明其已向被告主张过裂缝问题，被告有异议，认为不具有关联性。本院对证据本身予以确认，但无法证明原告已于2015年8月30日向被告提出裂缝的质量问题。3、照片3份，要求���明讼争房屋楼顶、地板存在裂缝及进行修复的事实。被告对真实性、合法性没有异议，但对原告的证明的目的有异议，这组证据可以证明原、被告双方已就地板的相关裂缝方案达成一致意见，被告已修复完毕，双方不存在其他的争议。因被告对证据本身真实性无异议，本院予以确认。4、现浇板裂缝修补方案1份，要求证明被告认可本案所涉房屋存在结构性裂缝，原告于2015年8月30日提出裂缝问题后，被告于2016年3月6日才出具相应的维修方案予以维修，原告认为被告存在拖延维修的情形，客观上造成原告无法正常使用房屋的事实，补充说明被告于2016年3月6日将该方案送达给原告。被告对真实性及原告的证明的目（2015年8月30日原告提出，至2016年3月6日被告出具修复方案）有异议，只能证明原、被告双方对修复方案磋商一致。对于该证据，本院将结合下述被告��供的方案综合认定。5、房屋交付验收单复印件1份（原件存档于被告委托的物业公司），要求证明原告于2015年8月30日验房时已明确指出次卧东北角有裂缝，要求维修的事实。被告认为证据系复印件，对真实性有异议，同时认为没有相关主体签名，即无原告、也无物业签名，也没有出具日期，无法达到两原告的证明目的。被告为证明自己的主张，提供了以下证据：6、竣工验收备案表1份，要求证明讼争房屋质量验收合格，不影响交付使用的事实。两原告对真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，该组证据不能否认讼争房屋存在质量问题的事实，且质量问题已得到被告的确认，并进行修复。因两原告对证据本身真实性无异议，本院予以确认。7、浇板裂缝修补方案1份，要求证明原告同意方案进行修复的事实。两原告对真实性及被告的证明的目的没有异议，该份修复方案并不是在原告提出有质量问题后当即出具的，两原告的质量异议已在验收房屋时即2015年8月30日提出，虽然被告对此予以否认，在签收房屋当时，两原告已在签收单上注明了相应的问题，这在被告或被告聘请的物业处，如果被告予以否认的话，要求被告提供那份验收单，两原告提出的问题的时间并不是这份修补方案的前后。因两原告对证据本身无异议，对于修补方案以被告提供的为准。8、4幢2101房屋交付验收单、1901房屋交付验收单各1份，要求证明讼争房屋2001号房屋上下两套房屋的业主在2015年9月2日未发现任何贯穿性裂缝，楼底天花板和楼板不存在任何贯穿性裂缝。两原告认为其不是上述两户当事人，也不是其代理人，对真实性无法确认，不能证明被告要求证明的事实，当时没有发现并不意味着不存在，从常���来说，贯穿性裂缝不是短期内形成的，在验房时没有发现，但是贯穿性裂缝也是存在的，原告在验房时也是存在的，事后也证明这是贯穿性裂缝，即2101室及1901室房屋的贯穿性裂缝已经存在了，原告在验房时已指出了，即意见第二条（次卧），事后也证明系贯穿性裂缝。本院认为，该组证据证明的系其他业主，其他业主未发现并不能证明原告不应发现，同时根据该验收单也可以证明被告持有业主的验收单，但经本院要求，被告一直未提供讼争房屋的验收单，仅对原告提供的验收单复印件提出异议，故对证据5本院依法予以确认。经审理查明，2015年6月19日，两原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定被告将天御花园4幢1单元2001室出售给两原告，购房款为2012958元，原告已付清。合同第九条约定：出卖人应在2015年9月30日前交房。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、⑴逾期不超过120日，本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议（二）第四条关于房屋交接、质量异议处理的约定第1款规定，商品房交付时，买受人与出卖人对房屋质量…产生争议，可委托检测机构进行检测，双方仍应按本合同约定时间办理交房手续。若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由出卖人承担，买受人可选择由出卖人修复或退房。买受人选择出卖人修复的，修复期间，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的补偿金（协商及检测期间不计补偿金），除此之外出卖人除承担《商品房买卖合同》第十条约定的违约责任外，不再承担其他赔偿责任。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。…若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由买受人承担，出卖人有义务承担保险责任并尽快予以修复。修复期限在7天以内的，出卖人不承担除维保之外的任何赔偿责任；修复期限超过7天的修复期间，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的补偿金（协商及检测期间不计补偿金）���除此之外出卖人不再承担其他赔偿责任。修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。2015年8月30日，原告在收房时，于房屋交付验收单验收意见上写明：②次卧2顶部（东北角）有条裂缝（约1米）。被告诉讼中称2016年9月7日曾派人维修，因为不能修，10月9日方修理。但原告在诉讼中认为这一次并没有修好。2016年3月6日，被告将包括原告于收房时指出的裂缝位置所在的裂缝在内的贯穿性裂缝（楼顶和楼板两处贯穿性裂缝）制定的修补方案交付给原告章小红，并于同年3月16日前去维修。之后被告未通知原告验收。2016年5月24日，本院第一次开庭审理时，被告认为维修时双方均在场，修复完毕后原告没有提出异议，可视为已经认可被告的修复。本院认为，原、被告之间的买卖合同关系，双方主���适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告在验房时已发现次卧楼顶的裂缝，该裂缝与2016年3月6日原告签收的修补方案所修复的楼顶贯穿性裂缝为同一位置，故可确认原告在验房时已经提出了房屋质量异议。根据常识，一般购房者应对整套房屋进行装修使用，原告所购房屋楼顶和楼板的两处贯穿性裂缝，至少可认定严重影响其正常居住使用，故原告可以按照补充协议（二）第四条第1款及合同第九、第十条的规定要求被告支付违约金和补偿金。根据补充协议（二）第四条第1款、合同第十条的规定，被告在修复期间（协商及检测期间以外）支付补偿金，在修复验收合格之前支付违约金。根据合同第九条规定，因原告是提前收房验房，而被告自述第一次修复是在2015年10月9日，故补偿金或违约金应从2015年10月1日起算。被告未���提供证据证明期间双方进行协商或检测，而原告诉称在验房提出质量问题后被告未与其联系，2016年春节前原告向监管部门进行反映，直到2016年3月6日，被告才联系原告交付修补方案。此外，原告诉称修复后被告也未通知其验收，被告也未能提供证据证明修复后已经通知原告验收，直至本院第一次开庭时被告当庭提出原告对修复并未提出异议。故2016年3月6日当日可视为双方协商修复事宜，2016年5月24日可视为被告通知原告验收，即补偿金或违约金计算至视为验收合格之日2016年5月31日止。被告抗辩原告提出贯穿性裂缝在2016年及裂缝仅是质量瑕疵、原告早可视为已验收合格等，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解���》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：一、被告绍兴市永成房地产开发有限公司支付给原告章小红、陈军芬补偿金和违约金48891.6元，此款于本判决生效之日起三十日内履行；二、驳回原告章小红、陈军芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1022元，由被告绍兴市永成房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  盛 跃人民陪���员杨乃寅人民陪审员  樊大根二〇一六年九月二十八日书 记 员  王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。