湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0204民初259号原告：刘发生。委托诉讼代理人：李景林，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏旺，湖南天桥律师事务所律师。被告：刘力强。被告：凌金娥。两被告共同委托诉讼代理人：邓楚昊，湖南百杰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：廖运杰。第三人袁钢。原告刘发生诉被告刘力强、凌金娥、第三人袁钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘发生委托诉讼代理人李景林、被告刘力强、凌金娥共同委托诉讼代理人邓楚昊、廖运杰、第三人袁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘发生向本院提出诉讼请求：1、确认位于株洲市石峰区烟山一村6栋2××号房屋（产权证号1000112279，建筑面积37.06㎡）产权归原告；2、判令两被告将株洲市烟山一村6栋2××号房屋产权过户给原告。事实与理由：2001年1月10日，被告刘力强与第三人袁钢签订《直管公有住房买卖协议书》，将株洲市石峰区烟山一村（又称大王山）6栋2××号房屋卖给第三人袁钢，并将该房屋和《国有住房出售收入专用票据》交付给袁钢。因当时该房屋未办理房屋产权证，故未进行过户登记。2006年3月28日，第三人与原告签订《购房协议书》，将该房屋卖给原告。因该房屋未办理产权证，故也未进行房屋过户登记，但第三人将该房屋及《国有住房出售收入专用票据》交付给了原告。之后，该房屋一直由原告使用。后因株洲光明玻璃集团有限公司破产，株洲市房产局根据政府政策为职工办理房改房的产权证。株洲光明玻璃集团有限公司破产清算组要求被告刘力强配合将本案诉争房屋产权证办至原告名下，被告刘力强不同意，清算组只好先期将该房屋办至两被告名下，之后，原告多次要求被告将房屋过户给原告，被告予以拒绝。原告认为，诉争房屋虽原属被告所有，但被告刘力强已将房屋卖给第三人袁钢，袁钢又将房屋卖给原告，房屋买卖协议合法有效，且房屋已交付给原告居住多年。被告凌金娥作为被告刘力强的妻子，知道房屋卖给并交付给了袁钢和原告多年，从未提出过异议。因此，本案诉争房屋产权依法归原告所有，两被告均有将房屋过户给原告的义务。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告刘力强、凌金娥辩称，1、原告与被告从未发生任何形式上的关于本案所涉房屋的权利义务关系，原告无权提起本次诉讼，原告刘发生不是本案的适格原告，无权起诉刘力强，也无法要求刘力强向其履行其与第三人之间的合同义务，请求法院驳回原告起诉；2、被告未将涉案房屋出售给本案的第三人袁钢，而系转租给袁钢，袁钢不享有房屋所有权，其物权处分行为无效；3、本案诉讼已超过诉讼时效，原告依法应当丧失胜诉权；4、涉案房屋属于两被告夫妻共同财产，被告刘力强在共有人凌金娥不知情的情况私自将房屋转让，不能实现物权变动。第三人袁钢述称，在2001年的时候，我从被告刘力强手中购买了本案所涉房屋，付了6900元，当时请了三个见证人，我们都是按了手印，当时去了玻璃厂房产部门登记，登记了两次，所以玻璃厂房产局是知道此事的，后来因为家庭经济紧张，我就把房子卖给了原告刘发生，因为房产证的问题，原告女儿找我去被告家协商此事，大概是2007年到2008年去了两三次，但是一直未协商成功。被告提交的证据中协议书有些内容是不真实的，上面签名的笔迹不是我的，我们之间是买卖房屋，不是租赁。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于《直管公有住房买卖协议书》，原告提供了原件，第三人亦予以认可，对真实性予以采信，同时依据该协议内容第二条“乙方付清房款后，凭本协议书及有关资料，享有房屋所有权”，可以确认被告刘力强与第三人之间的买卖关系，结合《国有住房出售收入专用票据》可以证明第三人已经向被告刘力强支付房款的事实。2、《购房协议书》，系原告与第三人签订，第三人予以认可，本院予以采信。3、《国有住房出售收入专用票据》，可以证明从第三人手中购得涉案房屋并支付房款取得该票据的事实，予以采信。4、《关于烟山一村（又称大王山）6栋2××号房改房办证情况的说明》，系株洲光明玻璃集团有限公司破产清算组出具，详细说明了涉案房屋办证经过，与原告及第三人相关陈述吻合，本院予以采信。5、关于《协议书》，其内容显示系第三人与被告刘力强之间协议，但是原告对协议上签名予以否认，被告方申请笔迹鉴定，经本院充分释明后其撤回鉴定申请，同时该协议书无落款日期，其上的“2001”明显系补上去的且与协议全文用钢笔书写不同，该“2001”系用圆珠笔书写，据此，本院不予确认该协议真实性，对该协议书不予采信。6、公证合同书其日期为1991年3月29日，为当时株洲市玻璃厂采取以息代租方式出租给被告夫妇居住，但是并不能证明本案涉案房屋在租赁期间出售给第三人，事实上涉案房屋之后已于1995年根据房改政策出售给刘力强，该协议书已失效，本院不予采信。7、房屋所有权证及国有土地使用权证复印件、《请求批准免征按成本价出售的公有住房办证有关契税的报告》、《关于批准核发房屋所有权证及国有土地使用权证的通知》，原告及第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认，可以证明涉案房屋现在登记状态。本院根据采信的证据并结合当事人陈述确认如下案件事实被告刘力强与被告凌金娥系夫妻关系，1995年被告刘力强因原单位株洲玻璃厂房改购得位于株洲市石峰区烟山一村6栋2××号房屋，但当时因企业效益不佳故并未办理房屋产权证。2001年1月，被告刘力强将该房屋以6900元的价格出售给本案第三人袁钢，并将原始的《国有住房出售收入专用票据》交付给了袁钢，袁钢入住该房屋。2006年3月，第三人袁钢又将该房屋以10000元的价格出售给原告刘发生，同时将《国有住房出售收入专用票据》交付给了原告，原告实际占有、使用该房屋，两被告亦知晓该事实。2005年原株洲玻璃厂破产，根据政府相关政策开始为职工房改房陆续办理房屋产权证，2008年10月办理本案所涉烟山一村6栋2××号房屋产权证时，原告要求两被告配合办理产权证至原告名下，但被告不予配合。后为不影响株洲玻璃厂改制的整体进度和避免因少数住户个人原因影响绝大多数住户办证，清算组根据原存档资料和被告刘力强提供的相关资料，于2010年4月7日将房屋产权登记至两被告名下，产权证号为1000112279，建筑面积37.06㎡。此后，原告多次向被告主张要求协助办理变更登记（过户）手续，但被告不予配合，遂酿成本案诉讼。本院认为：本案中，涉案房屋经两次出售转让而由原告买受，两次转让均合法有效，期间第三人和原告均支付了购房款，且房屋现已实际由原告控制和使用，即房屋买卖合同均已支付对价和完成交付。本案中两次房屋转让行为均发生在2007年我国物权法颁布实施之前，物权法关于处分不动产物权未经登记不发生物权效力之规定对此并不具有溯及力。根据当时法律法规及社会普遍交易习惯，其时房屋完成交房并非以登记为要件，而以实际交付使用占有为完成交易和判断权属之判断标准，且本案中，当时涉案房屋因客观原因也未能办理产权登记证书，故原告实际上已成为涉案房屋实际所有权人。涉案房屋在2008年登记至两被告名下，系客观的企业破产改制遗留问题原因所造成，并不能因此改变原告为房屋实际权利人之客观事实。对于被告提出的抗辩主张，本院分析如下：1、对于被告提出的原告主体不适格的抗辩，本院认为，原告从第三人处受让房屋，已经受让取得第三人基于房屋买卖合同要求被告履行办理过户手续的债权权利，故本院对被告该抗辩主张不予采纳。2、对于被告提出的被告未将涉案房屋出售给本案的第三人袁钢，袁钢不享有房屋所有权，其物权处分行为无效的抗辩，本院认为，被告该主张与本院查明的事实明显不符，根据被告与袁钢之间合同，明确系房屋买卖合同而非被告所称的转租，被告该抗辩缺乏事实依据，故本院对被告该抗辩主张不予采纳。3、对于被告提出的本案诉讼已超过诉讼时效的抗辩，本院认为，本案原告在已实际占有使用涉案房屋的情况下，作为房屋实际权利人，主张否认被告作为登记的权利人之物权，而要求确认房屋所有权归原告之主张，属物权纠纷，不适用诉讼时效规定，故本院对被告该抗辩主张亦不予采纳。4、对于被告提出的被告刘力强在共有人凌金娥不知情的情况私自将房屋转让，不能实现物权变动的抗辩，本院认为，原告受让房屋后实际占有使用涉案房屋，且在2008年原告曾主张两被告配合办理产权证至原告名下，故两被告对此事实是完全知情的，但凌金娥从未提出过异议，故本院被告该抗辩与事实不符，对被告该主张同样不予采纳。民事活动主体在民事活动中应当遵循诚实信用原则，对其依据自身真实意思表示作出的民事行为产生的相应结果应予承受，不得无故或为获得更大利益而随意反悔，本案中，两次房屋转让协议均合法有效，被告不予协助办理过户手续的行为，有违诚实信用原则。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，本院对原告要求确认涉案房屋产权归其所有及要求两被告协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求，本院均予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：一、位于株洲市石峰区烟山一村6栋2××号房屋（产权证号1000112279，建筑面积37.06㎡）产权归原告刘发生所有；二、被告刘力强、凌金娥于本判决生效之日起十五日内协助原告刘发生办理株洲市烟山一村6栋2××号房屋（产权证号1000112279）产权变更登记手续至原告刘发生名下。本案案件受理费80元，由被告刘力强、凌金娥承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  张玉辉代理审判员  陈定波人民陪审员  刘定平二〇一六年九月二十九日书 记 员  蒋中素附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条当事人有证据证明不动产的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。