中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初59433号原告：翟京丽，女，1958年4月16日生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：刘晨，上海精诚申衡律师事务所律师。被告：ERICMARKZHANG，男，1963年5月7日生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告翟京丽与被告ERICMARKZHANG房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月19日公开开庭进行审理，原告翟京丽的委托诉讼代理人刘晨、被告ERICMARKZHANG的委托诉讼代理人史羽鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟京丽向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2016年7月31日解除；2.判令被告支付原告自2015年12月1日起至2016年7月31日止的租金，按每月人民币23,000元(以下币种同)标准计算；3.判令被告支付原告逾期支付租金违约金，按每日766.67元为标准，自2015年12月1日起至2016年7月31日止；4.判令被告支付原告解约违约金46,000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月22日，原、被告就上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号全幢及112号车位(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年11月1日起至2017年10月31日止，每月租金为23,000元，被告应于2015年11月1日前付清第一期租金，租金每三个月一付，被告应支付原告租赁保证金46,000元。当日被告向原告转账支付定金23,000元，之后该款转化为租赁保证金。2015年10月27日，原告向被告交付系争房屋。次日，被告向原告转账支付46,000元，这包括租赁保证金23,000元及一个月的租金23,000元。原告向被告作出承诺，被告可以暂时不付第一期租金中的一个月租金，该款作为原告出借给被告自行采购家具家电的借款。对此，双方约定被告租满两年后，被告添置的家具家电归原告所有，但并未约定借款何时归还。被告之后添置了家具家电，但是原告认为现在被告仍应支付第一期中的一个月租金。之后，被告再未支付过租金。原告多次催促被告支付租金，并于2016年7月19日向被告邮寄律师函催促被告支付拖欠的租金及支付违约金，被告在收到原告的律师函后，于2016年7月26日向原告送达律师函，要求2016年7月28日单方解除合同。原告认为被告违约，其无合同解除权，相反因为被告逾期支付租金，原告有合同解除权。为防止损失扩大，原告发函被告，并于2016年7月31日解除合同。原告在2016年8月2日与被告就系争房屋办理了交接返还手续，收回系争房屋。原告认为被告逾期支付租金，经原告多次催告也无果，被告已经构成根本违约，被告在合同解除前，一直占有使用房屋，应支付租金，并且被告违约，还应承担违约责任。对于被告支付的租赁保证金，原告同意抵扣被告应支付的各项费用。为维护合法权益，原告诉至法院，诉请如前。被告ERICMARKZHANG辩称，租赁合同签订后，被告向原告按约支付了一个月租金金额的保证金及付清了第一期三个月的租金。2015年9月22日被告转账支付的23,000元是定金，之后转化为租赁保证金。2015年10月28日被告转账支付的46,000元是两个月的租金。但是因为看房时，原、被告双方对于房屋内缺失家具家电进行了确认，原告承诺减少第一期中一个月租金，要求被告自行采购。之后被告采购了床垫、书桌、电视机等家具家电。2016年8月2日被告向原告返还房屋时，一并向原告返还了自行采购的家具家电。被告后期不再支付租金，是因为在租赁房屋期间，原告提供的房屋不符合合同约定，无法满足被告需求，存在多处损坏，虽被告多次联系原告修复，却均无果。故被告拒付租金是依法行使抗辩权，并未违约。2016年7月25日，被告向原告发送律师函，指出房屋存在的问题，要求解除合同。原告回复称被告不具有合同解除权，但原告当时也未提出单方解除合同，被告认为双方于2016年7月31日合意解除合同，因此被告确认双方的租赁合同于2016年7月31日解除。所以被告不应承担逾期支付租金违约金及解约违约金。即使法院审查下来，认定被告违约，被告也认为逾期支付租金违约金的计算标准过高，计算标准每日租金为756.16元，但因为这是中介提供的格式合同，要求法院调低，并认为逾期支付租金违约金的起算日期应为2016年2月8日。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：2015年9月22日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期为两年，自2015年11月1日起至2017年10月31日止；约定每月租金为23,000元。第4.2条约定租金每三个月为一期支付，第一期租金被告应于2015年11月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。第4.3条约定如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的一倍向原告支付逾期违约金。如被告逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下，视为被告擅自终止本合同，被告须按本合同第9条承担违约责任。第5.1条约定被告应在本合同签订后当日内，自行或通过居间方向原告支付定金23,000元，待被告向原告支付租赁保证金同时，已支付的定金转为(部分)租赁保证金。第5.2条约定被告需支付给原告租赁保证金23,000元，被告于交房当日或之前向原告支付，原告在收到租赁保证金同时应予以书面签收。第5.3条约定除本合同另有约定之外，原告应于租赁关系消除且在被告将房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有被告应付费用当日将租赁保证金全额无息退还被告。未经原告书面同意，被告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。第9条约定本合同生效后，原、被告双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍。第13条其他约定：1、被告于签订本合同当日所支付的定金在双方交房当日自动转为租房押金；2、原告应于2015年10月25日之前将房屋交于被告，交房当日被告应将三个月房租支付给原告。2016年7月19日，原告向被告发送律师函，督促被告支付欠付租金及要求支付违约金。2016年7月27日，原告向被告发送律师函复函，称为防止损失的扩大，原告同意被告返还系争房屋，被告应尽快联系原告于2016年7月31日前办理房屋交接手续并返还系争房屋，被告应于返还房屋当日付清拖欠的租金18.40万元及逾期支付租金违约金，原告还认为被告不符合法定解除及约定解除租赁合同之规定，现被告提出单方解除租赁合同属于违约，应承担违约责任，其次被告拖欠租金数月，根据租赁合同约定，被告已经构成根本违约，原告有权要求被告承担违约责任并支付违约金4.60万元，被告应于2016年7月31日前返还系争房屋并付清上述款项等。2016年8月2日，原、被告双方办理房屋返还交接手续，被告在返还房屋同时，一并返还了其采购的床垫2个、电视机2台、书橱1个、书桌及椅子5套、小鞋箱1个。对于当事人有争议的事实查明如下：1.关于租赁保证金的金额，本院综合审查后确认租赁保证金为23,000元。理由有三：首先，在原、被告对合同条款理解发生分歧时，应严格按照文意来综合理解房屋租赁合同。综合理解房屋租赁合同中的第5条、第13条，合同约定租赁保证金金额为23,000元，且由被告支付的定金转化而来。其次，认定租赁保证金为23,000元，与庭审中原、被告双方均确认被告已支付定金23,000元，转化为租赁保证金的陈述吻合。第三，原告称租赁保证金为46,000元，但其实际未按照合同约定在收到租赁保证金后予以书面签收，也未对此举证，本院难以采信其陈述。最后，认定租赁保证金为一个月租金金额23,000元，也符合房屋租赁“付三押一”的市场交易习惯。2.第一期三个月租金被告已经全额付清。理由在于：首先，在认定租赁保证金为23,000元的前提下，那么被告转账支付的46,000元就应认定为第一期中的前两个月的租金。其次，关于第一期中的第三个月租金，被告称原告免除第一期租金中一个月租金，让其自行采购家具家电，之后被告实际采购了家具家电，并在返还房屋时一并返还了家具家电给原告。原告称虽然当时承诺被告可以暂时不付一个月的租金，但这是作为借款，出借给被告，让其采购家具家电，添置的家具家电要归原告所有。之后被告确实采购了家具家电，添置在房屋内，并在2016年8月2日一并随房屋返还给了原告。分析原、被告的陈述，结合合同约定第一期租金应在2015年11月1日前支付，被告所述合理。相反原告所作的既作为借款，家具家电又归其所有的陈述自相矛盾，本院难以采信原告陈述。3.被告称房屋内有多处损坏，影响原告使用居住房屋，但是被告对此并未举证，因此法院不予确认。本院认为，原、被告就系争房屋租赁签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，被告支付了租赁保证金23,000元及付清了第一期三个月的租金，但是之后并未再付租金。原告要求确认房屋租赁合同于2016年7月31日解除，被告对此无异议，本院依法予以确认。虽然系争房屋的返还交接手续是在2016年8月2日办理的，但是原、被告双方均确认合同于7月31日解除，8月2日仅是双方方便办理房屋交接手续的时间。因此在合同解除之前，被告应向原告支付房屋租金。因此被告应向原告支付2016年2月1日起至2016年7月31日止的房屋租金，按照合同约定的租金标准支付。被告无正当理由未按合同约定时间及标准支付租金，被告已经违反合同。原告于2016年7月27日向被告发送律师函，同意双方办理房屋返还交接手续，同时要求被告支付欠付租金及违约金。现在虽然原、被告双方均确认合同已经于2016年7月31日解除，但原告并未放弃追究被告违约责任的权利，且被告未付租金的行为已经违反合同约定，合同第九条对此约定了两个月租金金额的解约违约金，现在合同已经解除，所以原告的相应诉请，具有合同依据，本院依法予以支持。至于原告要求的逾期支付租金违约金，合同约定为租金每三个月为一期支付，除第一期租金以外的每期租金支付时间应为该期首月的7日前，合同又约定如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的一倍向原告支付逾期违约金。因此被告自第二期租金开始存在逾期支付租金的事实，根据合同约定计算逾期支付租金违约金应从应付租金的次日开始计算，并按照日租金的一倍计算。因此原告要求被告支付逾期支付租金违约金，具有相应合同依据，但是本院对原告主张的起算日期进行调整并据实计算日租金为756.16元。至于被告辩称违约金标准过高，要求法院调低，本院认为被告并未举证证明该项违约金的计算标准过高，本院综合考虑被告违约行为、过错程度、给原告造成的损失等，不予调整。对于已收取的租赁保证金，原告同意并要求抵扣被告应付费用，对此合同中约定在被告付清应付费用后，原告无息退还被告保证金，因此对于原告的该项主张，具有相应合同依据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告翟京丽与被告ERICMARKZHANG签订的《房屋租赁合同》于2016年7月31日解除；二、被告ERICMARKZHANG于本判决生效之日起十日内支付原告翟京丽自2016年2月1日起至2016年7月31日止的房屋租金，按每月23,000元标准计算(执行该项时，应先抵扣被告ERICMARKZHANG已支付的保证金23,000元)；三、被告ERICMARKZHANG于本判决生效之日起十日内支付原告翟京丽自2016年2月8日起至2016年7月31日止的逾期支付租金违约金，按日租金756.16元标准计算；四、被告ERICMARKZHANG于本判决生效之日起十日内支付原告翟京丽违约金46,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,544元，减半收取3,772元，由被告ERICMARKZHANG负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一六年九月二十一日书记员  魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。