广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初14455号原告（反诉被告）：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐关西路28号豪逸华庭三期B型一层8卡，组织机构代码76158951-8。法定代表人：郑尚容，总经理。委托诉讼代理人：周颖峰，广东皓粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹桂琴，女，1977年9月9日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。委托诉讼代理人：李端峰，男，1977年12月5日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县，系被告曹桂琴之丈夫。原告（反诉被告）中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）与被告（反诉原告）曹桂琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法由审判员梁丹妮独任审判。诉讼中，被告恒茂公司提出反诉，本院经审查后予以受理与本诉进行合并审理，并公开开庭进行了审理。原告恒茂公司委托诉讼代理人周颖峰，被告曹桂琴委托诉讼代理人李端峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒茂公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的中山市商品房买卖合同于2016年7月4日解除；2.被告立即办理中山市石岐区岐关西路68号豪逸御华庭12幢302房注销备案登记手续；3.被告向原告支付计至2016年6月28日的违约金20930元。事实和理由：原告与被告于2015年4月29日就被告购买原告开发的位于中山石岐区岐关西路68号豪逸御华庭12幢302房事宜签订了中山市商品房买卖合同，约定签署商品房总价为996645元，其中，购房首期款为299645元，购房按揭款为697000元，逾期付款的每日按应付款项总额万分之一标准支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同并要求被告支付购房款总额1%的违约金。同日，被告向原告申请分期支付购房首期款，其中，第一期，2015年4月29日支付首期款50000元；第二期，2015年8月29日前支付首期款69645元；第三期，2015年11月29日前支付首期款60000元；第四期，2016年2月29日前支付首期款60000元；第五期，2016年5月29日前支付首期款60000元；被告并承诺如不按期清还，逾期30日内，每逾期一日向原告支付购房款总额万分之一的违约金，逾期超过30日后，原告有权将该商品房另行出售，因该商品房另行出售造成的一切损失由被告承担。签订合同后，被告向原告支付了首期款119645元，并办理了按揭贷款手续后，向原告支付了按揭贷款697000元。事后，原告依约办理了商品房登记备案手续，但被告却再未向原告支付首期款项，累计拖欠了购房首期款180000元。期间，原告曾多次向被告追讨，但被告均以种种理由拒绝支付，鉴于被告的上述行为，原告多次通知被告：原告决定解除与被告所签订的合同并限被告在规定的期限内办理商品房注销登记备案手续，但被告仍然置之不理。原告认为，被告逾期付款的行为侵犯原告的合法权益，已构成违约。诉讼中，原告明确：违约金的计算方法为：以购房款总额996645元为计算基准，按每日万分之一计算从2015年10月30日起计算至2016年6月28日之日止。原告在诉讼请求中提出的2016年7月4日解除中山市商品房买卖合同，是原告在2016年7月4日当天电话通知被告解除中山市商品房买卖合同。原告恒茂公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房预售许可证（11幢、12幢，有效期为2015年5月29日至2017年5月29日）；2.中山市商品房买卖合同；3.承诺书；4.中山市商品房销售登记备案表；5.收款收据；6.中山市商品房预售许可证（10幢，有效期为2014年12月31日至2016年12月31日）。被告曹桂琴辩称：1.原、被告双方签订中山市商品房买卖合同的时间为2015年4月29日，原告并不具备销售资格，因为在当时，原告尚未取得商品房预售许可证。另外，国家七部委已确认“首付贷”是违法违规金融产品，故双方签订的承诺书不受法律保护。2.由于原告在本案起诉前已取得商品房预售许可证，原、被告双方签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方应继续履行合同，原告诉请解除合同没有依据。3.原告诉请的要求注销涉讼商品房的销售登记备案，此行为应属房地产管理机关的具体行政行为，是否能注销登记备案属于行政诉讼受案范围，应该通过行政诉讼解决。综上，原告各诉求缺乏事实依据以及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告曹桂琴就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.2016年8月23日南方都市报；2.相关部委表示。反诉原告曹桂琴向本院提出反诉请求：1.确认恒茂公司与曹桂琴之间签订的中山市商品房买卖合同为有效合同；2.恒茂公司向曹桂琴支付未按约定日期交房的违约金24217.38元。事实与理由：恒茂公司与曹桂琴之间的中山市商品房买卖合同依法确立，应予继续履行。根据商品房买卖合同第八条约定的交付期限，恒茂公司应在2015年12月31日将涉讼商品房交付给曹桂琴使用，截至2016年8月31日，恒茂公司实际超出约定交付期限243天。同时，商品房买卖合同第九条约定，恒茂公司逾期交房的，按日按已交付房价款万分之一向曹桂琴支付违约金，合同继续履行。涉讼商品房的购房总价为996645元，故恒茂公司应向曹桂琴支付违约金24217.38元（996645元÷10000×243天=24217.38元）。诉讼中，反诉原告曹桂琴变更第一项反诉请求为：继续履行恒茂公司与曹桂琴之间的中山市商品房买卖合同。反诉原告曹桂琴对其主张的事实及反诉请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表。反诉被告恒茂公司辩称：1.曹桂琴已构成违约，其拖欠恒茂公司的购房款，根据中山市商品房买卖合同第八条、第九条的约定，曹桂琴无权主张违约金。2.曹桂琴拖欠购房款的行为已经符合解除合同的情形，恒茂公司不同意继续履行合同。反诉被告恒茂公司就其辩解在反诉部分无证据提交。经本院审理认定事实如下：恒茂公司（出卖人）与曹桂琴（买受人）于2015年4月29日签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买位于中山市石岐区岐关西路68号豪逸御华庭12幢302房商品房（建筑面积153.33平方米，套内建筑面积124.04平方米）。总价款为996645元，付款方式为2015年4月29日以现金方式支付299645元，2015年5月29日以商业贷款方式支付697000元。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；本约定中的逾期应付款指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人未付清购房款以及其他应付款项的，出卖人可以据实予以延期，并无需承担违约责任。出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同以及补充协议还约定了其他事项，并由恒茂公司盖章，曹桂琴签字确认。同日，曹桂琴签订承诺书：曹桂琴因资金周转原因，不能一次性支付该购房款首期款额299645元，向恒茂公司申请分期支付该购房首期款。第一期：2015年4月29日前付50000元；第二期：2015年8月29日前付首期款69645元；第三期：2015年11月29日前付60000元；2016年2月29日前付60000元；2016年5月29日前付60000元，并承诺该笔购房款按上述期限清还，且不得以任何形式、理由要求延期付款。如不按期清还，逾期30日天内，每逾期一日向恒茂公司支付购房款总额万分之一的滞纳金，逾期超过30天后，恒茂公司有权将该房屋另行出售，因该房屋另行出售造成的差额、交易费用及一切损失由曹桂琴承担，同时曹桂琴支付的认购金，恒茂公司有权不予退还。前述相关协议签订后，曹桂琴分多次向恒茂公司支付款项合共119645元，按揭贷款银行向恒茂公司指定的账户发放贷款697000元。其余需要以现金支付的首期款，曹桂琴尚未支付，故恒茂公司诉至本院，主张前述实体权利。另查：庭审中，曹桂琴明确，其有按时清偿银行贷款。涉讼商品房目前尚未交付给曹桂琴使用。又查：涉讼商品房所在的12幢于2015年5月29日取得中山市商品房预售许可证（有效期：自2015年5月29日至2017年5月29日），涉讼商品房于2015年5月4日办理销售登记备案。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。关于涉讼的中山市商品房买卖合同的效力问题。尽管恒茂公司与曹桂琴签订合同的时间是2015年4月29日，恒茂公司取得涉讼商品房预售许可的时间是2015年5月29日，但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，涉讼商品房在本案起诉以前已经取得商品房预售许可，故双方签订的中山市商品房买卖合同合法有效。双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。关于本诉部分。恒茂公司与曹桂琴达成合意曹桂琴可采取分期的形式支付首期款，曹桂琴应依约按时支付，曹桂琴未按时支付首期款，确已构成违约。但是，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，本案中，曹桂琴已以现金方式向恒茂公司交纳首期款119645元，加之银行方已向曹桂琴发放的用于向恒茂公司支付的购房款697000元，合计816645元，已超出合同总价款996645元的百分之七十五。银行方与曹桂琴、恒茂公司之间的借款合同关系亦未解除，也没有证据表明曹桂琴未按时清偿银行方贷款而使曹桂琴、恒茂公司遭受另案起诉。因此，对于恒茂公司诉请的要求解除合同、注销备案登记的诉讼请求，本院不予支持。因曹桂琴未按约支付首期款，其行为确已构成违约，恒茂公司可根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，要求曹桂琴承担支付违约金的违约责任。针对违约金的计算，恒茂公司主张以购房款总额996645元为计算基准，按每日万分之一从2015年10月30日起计算至2016年6月28日之日止。经审查，曹桂琴从第二期应付房款的支付上已存在迟延，恒茂公司主张自2015年10月30日开始计算违约金并无不妥。恒茂公司在本案中主张违约金计至2016年6月28日是其自由处分权利，并未对曹桂琴的权利造成损害，本院予以照准。经计算，违约金为24218.5元[996645元×0.0001×243天=24218.5元]。恒茂公司主张违约金的数额为20930元是其自由处分权利，本院予以照准。另外，曹桂琴确欠恒茂公司部分首期款未支付，但恒茂公司在本案中并未提出要求曹桂琴继续支付首期款，故在本案中不予处理。关于反诉部分。基于前述，双方签订的中山市商品房买卖合同合法有效，应予继续履行。对于曹桂琴主张的逾期交房的违约金，在双方签订的中山市商品房买卖合同中有明确约定，曹桂琴未支付款项完毕的，恒茂公司向曹桂琴交付房屋的时间可予顺延。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，恒茂公司有权在曹桂琴未付完购房款的情况下，将交付房屋的时间予以相应顺延。因此，对于曹桂琴要求恒茂公司支付逾期交房违约金的反诉请求，本院不予支持。综上，恒茂公司诉求合法部分，本院予以支持；曹桂琴反诉诉求合法部分，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、继续履行原告中山市恒茂房地产开发有限公司与被告曹桂琴于2015年4月29日签订的中山市商品房买卖合同；二、被告曹桂琴于本判决发生法律效力起五日内向原告中山市恒茂房地产开发有限公司支付违约金20930元；三、驳回原告中山市恒茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告曹桂琴的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13958元，减半收取为6979元（原告中山市恒茂房地产开发有限公司已预交），由原告中山市恒茂房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费203元（反诉原告曹桂琴已预交）由反诉原告曹桂琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二○二○一六年九月二十八日书记员  宋依蒙刘佳林