江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏11民终614号上诉人（原审原告）：蒋某。委托诉讼代理人：王忠城，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜威，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹阳信达房地产开发有限公司，住所地丹阳市开发区金陵西路101号开发大厦11楼。法定代表人：张伟明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周东剑，该公司员工。上诉人蒋某因与被上诉人丹阳信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第04959号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒋某上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、按照商品房买卖合同约定，上诉人为按揭买房。上诉人在购房前与被上诉人一再沟通，在得到保证后才与被上诉人签订商品房买卖合同。且在签订购房合同后，被上诉人带领上诉人至各个银行办理贷款，均不能实现贷款，被上诉人未能完成其承诺的实现按揭贷款的合同义务。2、被上诉人作为专业的售房单位，对于何种情况下不能贷款是清楚明确的，其未提醒上诉人风险即与上诉人签订按揭购房协议，属于未尽告知义务行为。3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，上诉人有权解除合同。4、即使不讨论被上诉人是否违约，因银行政策性问题导致上诉人不能贷款给付房款，且上诉人系在校大学生，没有生活来源，则必然导致本案合同在客观上不能履行，依照我国《合同法》的规定，上诉人有权解除合同，并要求返还全部购房款。信达公司辩称：1、上诉人以按揭贷款支付购房款是上诉人的合同义务，被上诉人在办理按揭贷款中只是代办人，并不承担必须贷款成功的合同义务。2、上诉人无法办理贷款导致购房款无法按时支付，该情形属于上诉人的履行能力问题，不是合同无法履行的情形。3、被上诉人曾带领上诉人的法定代理人到银行办理贷款手续，说明被上诉人已经通知上诉人付款，上诉人的法定代理人有协助上诉人继续履行合同的义务。4、上诉人未能办理按揭贷款是由于上诉人及其代理人不愿办理，过错在上诉人方，上诉人无解除权。请求驳回上诉，维持原判。蒋某向一审法院起诉请求：解除双方签订的合同，信达公司退还蒋某购房款249374元。一审法院认定事实：2013年6月18日，蒋某经过法定代理人巢红霞同意与信达公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议（下称合同），约定蒋某购买信达公司开发的信达香堤国际小区5幢3204室房产。合同约定房屋总价819374元，蒋某以按揭付款方式付款，首期支付249374元，余款570000元由蒋某在签订协议后60日内向银行申请按揭贷款。补充协议第五条第六款约定，买受人付清商品房总价款及其他应付费用后方可办理房产交接手续。蒋某支付首期购房款后，未能办理银行按揭贷款手续。双方因购房款支付问题发生纠纷。一审法院认为，在符合法定的条件下，合同的一方当事人可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，向对方提出解除合同。本案当中，蒋某作为商品房买卖合同的当事人，以未满十八周岁不能办理按揭贷款，合同无法履行，作为解除合同的理由。合同无法履行是指该合同客观上或者法律上不具有履行的可能，但不能按揭贷款导致购房款不能及时支付，仅是履行能力的问题，不是合同不能履行的情形。蒋某以无法办理按揭贷款为由解除合同，不符合法律规定的要件，主张解除合同没有法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，合同可以约定一方当事人解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。蒋某主张根据合同约定，如信达公司逾期交房，蒋某具有解除合同的权利，现信达公司未能在合同约定的期间内交付房屋，蒋某具有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案合同约定买受人付清商品房总价款及其他应付费用后方可办理房产交接手续，约定了履行的先后顺序。蒋某作为买受人未能支付购房款，信达公司依法享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋，蒋某不得以此为由主张信达公司逾期交房。合同约定的解除条件并未成就，蒋某主张解除合同没有法律依据，不予支持。判决：驳回蒋某的诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，合同签订后，本案双方数次共同至金融机构申请办理按揭贷款，但均未获批准。还查明，商品房买卖合同补充协议第十条约定：“一、无论双方协商解除购房合同或任何一方根据购房合同或本协议主张解除购房合同的权利，均应遵守本条规定。二、购房合同解除的，本补充协议也自动解除。三、购房合同解除后，双方应共同到房管部门办理合同注销备案手续。四、购房合同解除后，如买受人拒不履行第三项义务的，出卖人有权拒绝向买受人退还购房款。……七、购房合同确定解除后，双方应在10日内持办理购房合同注销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购房合同注销手续，因办理购房合同注销手续所产生的费用由买受人承担。若买受人不配合办理购房合同注销手续，每逾期一日，买受人应按已付房款的1‰向出卖人支付违约金。”再查明，蒋某于1996年2月出生，2014年9月进入江苏科技大学学习。本案二审争议焦点主要为：上诉人蒋某主张解除合同能否成立。本院认定，本案双方签订的合同合法有效，双方均应依照合同的约定履行自己的义务。但依照合同约定或法律规定，合同当事人可请求解除合同。上诉人请求解除合同，应当具有合同依据或法律依据。上诉人认为被上诉人在明知未成年人不能办理按揭贷款的情况下，未尽告知义务，造成上诉人未能办理按揭贷款，致使合同无法履行。对此，被上诉人认为办理按揭贷款是上诉人及其法定代理人的合同义务，并非被上诉人的义务。本院认为，依照合同约定，购房余款采用按揭付款方式按期支付，但能否办理按揭贷款并非由商品房买卖合同当事人能够确定，而是依赖于金融机构是否同意办理。本案双方曾数次共同至金融机构申请办理按揭贷款，但均未能获得金融机构的批准，说明本案双方均有依照约定办理按揭贷款的意愿。至于因何种原因致使金融机构未能批准上诉人的贷款申请，本案双方均未能提供证据予以证实。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。因本案双方均未能提供证据证明未能办理按揭贷款的责任在对方当事人，本院推定未能办理按揭贷款的系不可归责于本案当事人双方的事由，上诉人作为买受人可以请求解除合同，返还购房款。因此，本院对上诉人蒋某要求解除双方所签订合同的诉讼请求予以支持。上诉人已经支付购房款249374元，上诉人请求信达公司退还购房款249374元，符合法律规定，本院予以支持。根据我国《合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案补充协议第十条系清理条款，本案双方仍应按照该条的约定履行清理义务。综上，蒋某的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第04959号民事判决；二、解除蒋某与丹阳信达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；三、蒋某与丹阳信达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同到房管部门办理商品房买卖合同注销备案手续；四、丹阳信达房地产开发有限公司于商品房买卖合同注销后十日内返还蒋某购房款249374元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2520元，由丹阳信达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5040元，由丹阳信达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈开亮代理审判员  李益成代理审判员  戴晓东二〇一六年九月十三日书 记 员  张梦娇