江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)西桃民初字第828号原告：南昌市土地储备中心，地址：南昌市会展路***号红谷大厦*座**楼。组织机构代码：73194460-3。法定代表人:黄国农，该中心主任。委托代理人：鲁建军，江西哲远律师事务所律师。委托代理人：徐佳，江西哲远律师事务所实习律师。被告：胡小毛，男，1946年11月6日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：欧阳泉文，江西阳明阳律师事务所律师。委托代理人：余坤，江西阳明阳律师事务所律师。原告南昌市土地储备中心诉被告胡小毛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市土地储备中心的委托代理人鲁建军、徐佳，被告胡小毛及其委托代理人欧阳泉文、余坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告胡小毛从2003年10月8日至2012年12月30日承租原告南昌市土地储备中心位于抚生路凉伞树18号房屋。2014年12月30日原告与被告经协议确认：截止2014年9月30日，胡小毛仍欠南昌市土地储备中心租金共计人民币12万元整；胡小毛同意在西湖区征收办支付拆迁补偿款时，从中直接扣除胡小毛所欠租金12万元整。2014年12月30日西湖区征收办已将拆迁补偿款支付给被告，但被告至今仍然未支付所欠租金11万元（扣除押金1万元）。被告胡小毛拒不支付租金的行为严重违反协议约定，损害原告合法权益，为维护自身合法权益，向人民法院依法提起诉讼，请求判决：1、被告胡小毛立即向南昌市土地储备中心支付租金共计人民币11万元（扣除押金1万元）；2、判决被告承担本案诉讼费。原告提交了如下证据：证据一、胡小毛身份证复印件、南昌市土地储备中心企业营业执照副本复印件、机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告和被告主体身份。证据二、租房协议、租房续签协议、协议书，证明2003年10月8日起原被告之间成立租赁关系，原、被告之间于2014年12月30日达成协议确认截止2014年9月30日尚欠原告租金12万元的事实。证据三、转款凭证、委托函，证明被告胡小毛在2014年12月30日已收到西湖区征收办的拆迁补偿款140267.10元的事实。被告胡小毛辩称：原告所诉租金没有事实依据，应依法驳回。被告胡小毛提交了如下证据：证据一、租房协议，证明原、被告双方于2013年10月8日签订了一份《租房协议》，且原告收取了被告方1万元押金的事实。证据二、关于停租房房屋的通知，证明自2012年12月30日起，原、被告之间的租赁合同关系终止的事实。证据三、收条2张，证明被告2014年6月19日和7月1日各支付了6万元的租金给原告的事实，据此，被告不欠原告的租金。证据四、装修合同和收款收据共二张，证明被告于2012年1月10日至3月30日对承租原告的房屋进行了装饰装修，共花费了380余万元，由于原告自2012年12月31日起就不再租房给被告使用，导致被告方蒙受了重大的经济损失，原告理应给予相应的赔偿。经审理查明，2003年10月8日，原被告签订《租房协议》一份，被告租赁原告房屋，约定：1、租赁范围：南昌市抚生路凉伞树18号二楼至五楼房屋（二楼不含已租给蓝天保育院的两间房）及一楼围墙内空地。2、租赁期限：两年，自2003年10月8日至2005年10月7日。如一方因特殊情况或政策性问题，需要解除协议的，应提前通知对方，经商量同意后，方能解约。租赁期满后，如该地政府暂时不动，被告享有优先租用权。3、租金每月5000元，押金为两个月房租1万元，每月8日前一次性交纳当月租金5000元，并对其它事项作出约定。其后，2012年1月1日，原、被告又签订《租房续签协议》一份，约定：1、租赁范围：南昌市抚生路凉伞树18号二楼至四楼房屋（二楼不含已租给蓝天保育院的两间房）房屋面积812㎡及大楼左侧外圆内空地面积3672.5㎡。2、租赁期限：一年，自2012年1月1日至2012年12月30日。如双方因特殊情况或政策性问题，需要解除协议的，应提前通知对方，经商量同意后，方能解约。租赁期满后，如该地政府暂时不动，被告享有优先租用权。3、租用面积4484.5㎡，租金4.5元/㎡，每月1万元，每月8日前一次性交纳当月租金5000元，并对其它事项作出约定。其后，因政府拆迁，2012年10月29日，原告向被告发送《关于停租房屋的通知》，载明：“抚生路凉伞树18号房屋（二楼至四楼），因明年南昌市政府纳入统一规划，故此明年房屋、院子到期停租，根据租房协议第3条规定，现提前告知。请于2012年12月30日前搬迁。”2014年12月30日，原被告签订《协议书》一份，因政府拆迁改造双方就租金事宜约定：1、截止2014年9月30日，被告欠原告租金15万元（2013年6月30日至2014年9月30日，每月1万元），原告减免被告租金3个月，被告实际应付租金12万元；2、被告同意在西湖区征收办支付拆迁补偿款时，从拆迁款中扣除租金12万元；3、本协议签订之时，双方房屋租赁关系终止，原告收到被告租金后，双方债权债务自止清结，双方均不得向对方主张任何权利。后原告因催讨租金未果故诉至本院。另查明，2014年12月2日，原告向西湖区国有土地上房屋征收和补偿办事处发送《委托函》一份，载明：为解决收储用地上搭建房屋的补偿问题，委托该办事处直接对房屋所有人胡小毛补偿140267.1元。同年12月30日，被告胡小毛银行账户收到该补偿款。上述事实，有双方的陈述及所举的证据所证实。本院认为，根据我国法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。首先，庭审中被告辩称《协议书》系受胁迫所签，但未提交相关证据予以佐证，故本院不予支持。其次，庭审中被告辩称，根据原告2012年10月29日发送的《关于停租房屋的通知》，房屋租赁期已于2012年12月30日届满。但双方其后于2014年12月30日又另签订了《协议书》一份，对租赁的截止期限、所欠租金及给付方式等作出了约定。对此，本院认为，租赁期届满，承租人继续使用房屋的，出租人没有异议，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。原告虽向被告发送了停租通知，但从其后达成的协议来看，双方显然在通知的停租到期后，就房屋的继续租赁在实际履行，因此，本案诉争房屋的租赁截止期限应按双方《协议书》所载明时间，对被告该辩护意见，本院不予采纳。然后，被告庭审中提出的装修损失，涉及拆迁补偿问题，故本院不予处理。综上，原、被告签订的《租房协议》、《租房续签协议》、《协议书》均系双方真实意思表示，未违反相应法律、法规，应认定合法有效，本院对此予以确认。被告于2014年12月30日收到拆迁补偿款，但未按《协议书》约定履行支付租金的义务，拖欠原告租金未付，属违约行为，应负本案全部责任，原告据此要求被告支付所欠租金，同时扣除被告已支付的押金1万元，即应支付租金11万元，合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，判决如下：被告胡小毛于本判决生效之日起10日内支付原告南昌市土地储备中心拖欠的房屋租金11万元。本案由原告预交的案件受理费2500元，由被告胡小毛承担，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  肖海涛人民陪审员  李萍萍人民陪审员  万康康二〇一六年九月二十八日书 记 员  万追星