江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1691号上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：施太江，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张海铭。被上诉人（原审原告）：顾小娟。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：倪玲燕、唐波，江苏天地杰律师事务所律师。上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称靖江碧桂园公司）因与被上诉人张海铭、顾小娟商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院(2015)泰靖民初字第2086号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人靖江碧桂园公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、《购房温馨提示》只是要约邀请，根本不构成要约。1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。《购房温馨提示》作为宣传资料，属于要约邀请。2、《购房温馨提示》不满足法定的要约条件。商品房销售广告和宣传资料被认定为要约必须同时符合三个条件：（1）、开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；（2）、该允诺和说明具体确定；（3）、对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。上诉人认为《购房温馨提示》根本不符合上述要求。二、双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定的价格就是商品房的最终价格，双方必须依合同履行。一审判决认定上诉人未依据《购房温馨提示》给予被上诉人付款折扣优惠，应根据付款方式再打折是错误的。三、上诉人开盘公示的“按揭原价”就是已经打了98折的价格。被上诉人张海铭、顾小娟答辩称：《购房温馨提示》载明的折扣内容明确具体，应视为上诉人明示的价格优惠要约，一经被上诉人接受，视为商品房买卖合同的内容，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，应履行兑现该价格优惠的义务。在合同签订过程中，上诉人并未对享受按揭折扣价格的情况进行公示，对于按揭原价就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实也没有提交充分证据证实其向被上诉人履行了告知义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张海铭、顾小娟向一审法院起诉请求：靖江碧桂园公司支付购房折扣款21446.04元（按购房价1072302元×2%）。一审法院认定事实：靖江碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日靖江碧桂园公司对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日靖江碧桂园公司取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，靖江碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉601房屋的“按揭原价”为1258042元、“惠后价”为1072302元，该房屋的“备案价”未公示。2013年11月7日，张海铭、顾小娟与靖江碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定张海铭、顾小娟向靖江碧桂园公司购买案涉商品房，总房款1072302元。合同附件四补充协议书第二条约定，张海铭、顾小娟须在签订合同时支付722302元并向贷款银行办理按揭申请手续，余款350000元须于2013年12月7日前付清。合同和附件还约定了其他内容。2013年10月31日，张海铭、顾小娟支付靖江碧桂园公司购房款322302元，合同签订当日，张海铭、顾小娟支付购房款400000元，2013年11月18日向靖江碧桂园公司付款350000元。另查明：“靖江碧桂园”开盘销售期间，靖江碧桂园公司向张海铭、顾小娟交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”再查明：2014年9月23日，靖江市物价局作出〔2014〕靖价检案2号行政处罚决定书，查证靖江碧桂园公司在2013年10月19日开盘时存在如下价格行为：1.6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；2.在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并以此“按揭原价”为基础进行打折销售。靖江碧桂园公司上述行为属于利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为，决定对靖江碧桂园公司处以15万元罚款的行政处罚。关于张海铭、顾小娟提交的《购房温馨提示》，靖江碧桂园公司发表质证意见称该材料仅发放给部分业主且对证据的真实性不予确认。对此，原审法院认为，《购房温馨提示》系靖江碧桂园公司在商品房宣传、销售期间单方制作、分发给业主的书面材料，其辩称仅发放给部分业主但并未对此作出合理说明，且在原审法院审理（2015）泰靖民初字第282号朱益虎、刘小燕诉靖江碧桂园公司商品房预售合同纠纷一案中，靖江碧桂园公司已经确认了《购房温馨提示》的真实性，现靖江碧桂园公司不予认可，显然理据不足，原审法院对该证据的真实性予以采信。一审归纳本案争议焦点是张海铭、顾小娟要求靖江碧桂园公司支付购房折扣款依据是否充分。一审法院认为,张海铭、顾小娟与靖江碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合张海铭、顾小娟、靖江碧桂园公司陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为靖江碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经张海铭、顾小娟接受，视为商品房买卖合同的内容，其与张海铭、顾小娟已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，靖江碧桂园公司并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向张海铭、顾小娟履行了告知义务，且该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后张海铭、顾小娟是否按照约定的期限履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。靖江碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，原审法院不予采信。合同签订后，张海铭、顾小娟已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，靖江碧桂园公司应当依约履行合同义务即按照承诺的98折给予张海铭、顾小娟相应的房款折扣。张海铭、顾小娟起诉要求靖江碧桂园公司根据合同约定的购房总价支付折扣款按购房价21446.04元（1072302元×2%），事实和法律依据充分，原审法院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付张海铭、顾小娟购房折扣款21446.04元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费336元减半收取168元，由靖江碧桂园公司负担（张海铭、顾小娟已预交，靖江碧桂园公司应于履行判决义务时一并给付张海铭、顾小娟）。二审中，双方当事人均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人靖江碧桂园公司与被上诉人张海铭、顾小娟已经签订商品房买卖合同，则上诉人应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案被上诉人张海铭、顾小娟的付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。综上所述，靖江碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  吴 玫代理审判员  缪翠玲代理审判员  顾春旺二〇一六年九月二十六日书 记 员  陈静怡