湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1702号上诉人（原审被告）：湖北宜化置业有限责任公司，住所地：宜昌市伍家乡旭光村四组。法定代表人：许本华，该公司董事长。委托代理人：蒋永学，该公司员工。委托代理人：李蔚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：向嫚，女，1969年5月25日出生，汉族，住宜昌市。被上诉人（原审原告）：尹暹宾，男，1966年11月12日出生，汉族，住宜昌市。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：温鹏飞，湖北楚贤律师事务所律师。上诉人湖北宜化置业有限责任公司（以下简称宜化置业）因与被上诉人尹暹宾、向嫚商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜化置业不服一审法院的判决，向本院提出诉讼请求：1、撤销原判，发回重审或者依法改判；2、全部诉讼费用由尹暹宾、向嫚承担。主要事实和理由：一、原审法院认定事实有误，判决不公。（一）宜化置业在一审中提供的尹暹宾、向嫚交付契税的收据证明了尹暹宾、向嫚两次交付契税的情况。根据宜昌市房屋交易和产权管理中心的相关规定，办理房屋产权证书，必须及时提供业主支付契税及维修费等发票资料。尹暹宾、向嫚缴费延迟、交付相关办证资料延迟，导致房屋所有权证延后，尹暹宾、向嫚应对此承担责任与后果。（二）根据城市房地产开发经营条例第三十三条的规定和合同约定，办理房屋产权证书的主要义务人为购买人，而房地产开发企业属于协办人，如果要求快捷办证，可以请求单独办理，开发商予以协助，但尹暹宾、向嫚在办证期间并未提出此要求或通知。（三）尹暹宾与宜化置业在办理房屋产权证书行为中，宜化置业属于被委托人。根据合同法第406条的规定，代办房屋产权证书，完全是购房款之外的无偿行为。尹暹宾没有证据表明宜化置业存在故意或重大过失，同时，根据山语城项目1896户业主中仅尹暹宾一户提出房屋产权证书代办的诉讼这一事实表明，几乎所有的业主都认为宜化置业在代办房屋产权证书中不存在故意或重大过失。二、商品房买卖合同附件四关于“顶棚石膏板”的约定，属于重大误解。宜化置业在一审中提供的两份《宜昌市商品房买卖合同》均已证明，顶棚均应当为“水泥浆面层”，附件四中的此项约定是售楼人员打印合同时填写错误。另外，依据生活常识，在整体房屋未装修的情况下，开发商在毛坯房中提供石膏板顶棚装修，不可能达到装饰目的，此项约定显然不合常理。尹暹宾、向嫚违反了诚信原则，不应由宜化置业承担“顶棚石膏板”费用。尹暹宾、向嫚辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回宜化置业的上诉，维持原判。宜化置业之前已支付逾期交房违约金的行为说明其存在逾期交房的事实，因而逾期办证也是必然的，宜化置业应当承担相应的逾期办证的违约责任。二、关于附件四石膏吊顶的约定，属于双方真实意思的表示，不属于重大误解。一审法院认定的事实：2011年8月22日，尹暹宾、向嫚与宜化置业签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0123067），合同第三条约定“尹暹宾、向嫚购买宜化置业投资建设的宜化山语城2号楼1单元4层010401号房屋一套（产籍号为03-0043-0212-010401），建筑面积135.28平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为4990元，总金额675047元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第九条约定“出卖人应当在2012年12月31日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。”第十一条约定，“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。”第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。”该合同附件六补充协议第四条约定：“1、双方同意以合同约定交楼日期且出卖人办理交楼手续后之次日办理产权登记期限的起算日。2、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因产权登记面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担责任。3、按揭付款的，办理产权登记手续所需要的文件是否齐全以银行提供为准。银行提供了齐全文件的次日为产权登记的起算日，不受本条第2款约束。买受人委托出卖人向银行借取文件的，须向出卖人出具委托书。”合同附件四同时约定：“装饰、设备标准为：……顶棚：石膏板吊顶……。”合同签订后，尹暹宾、向嫚向宜化置业支付了购房首付款305048元，后又通过按揭贷款的方式向尹暹宾、向嫚支付370000元以及面积补差款3244元。宜化置业于2013年5月6日在报纸上刊登公告，通知宜化山语城业主宜化山语城一期2#住宅商品房已通过竣工验收，具备交房条件。现定于2013年5月7日开始正式办理交房手续。2013年7月31日，尹暹宾与办理房屋交接手续，并在《收房工程意见表》上注明“入户消防拆卸后还未修复、合同约定石膏吊顶没有安装、物业费只能从7月31日起收取、验房漏水、水电气表没办理权证”等内容。尹暹宾、向嫚分别于2013年7月31日缴纳契税13566元及维修基金14137元，于2014年5月27日缴纳契税13566元。2013年9月6日，宜化置业向向嫚支付逾期交房违约金8506元。2014年4月17日，该房屋登记于尹暹宾、向嫚名下。尹暹宾、向嫚向人民法院起诉，请求判令：1、宜化置业向尹暹宾、向嫚支付逾期交房违约金6075元。2、宜化置业向尹暹宾、向嫚支付逾期办理房屋产权属证书违约金60754元。3、宜化置业赔偿石膏板吊顶费用2340元。4、宜化置业返还多收的物业管理费638元（以上合计69807元）。5、宜化置业承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为：一、尹暹宾、向嫚与宜化置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，宜化置业应在2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付尹暹宾、向嫚使用，而宜化置业于2013年5月6日才通知该房屋可以于2013年5月7日开始办理房屋交接手续，逾期126天，依法应当承担逾期交房违约责任，依照合同约定，宜化置业应当向尹暹宾、向嫚支付逾期交房违约金8506元，该违约金宜化置业已于2013年9月6日向尹暹宾、向嫚支付。尹暹宾、向嫚虽主张该房屋的交房时间应当计算至实际交房时间即2013年7月31日，但宜化置业已于2013年5月6日履行了通知办理交房手续的义务，且尹暹宾、向嫚所主张的拒绝办理交房手续的理由如“入户消防拆卸后还未修复、合同约定石膏吊顶没有安装、物业费只能从7月31日起收取、验房漏水、水电气表没办理权证”等并非明显质量瑕疵，其中未按照合同约定进行石膏吊顶系违反合同约定，而非房屋质量问题，尹暹宾、向嫚亦未举证证明该房屋有明显质量瑕疵，不符合交房条件，故对于尹暹宾、向嫚要求将交房时间计算至2013年7月31日的诉讼主张，不予认可。对于尹暹宾、向嫚所主张的要求宜化置业支付逾期交房违约金6075元的诉讼请求，不予支持。二、合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。”尹暹宾、向嫚与宜化置业之间签订的补充协议约定：“1、双方同意以合同约定交楼日期且出卖人办理交楼手续后之次日办理产权登记期限的起算日。2、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因产权登记面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担责任。3、按揭付款的，办理产权登记手续所需要的文件是否齐全以银行提供为准。银行提供了齐全文件的次日为产权登记的起算日，不受本条第2款约束。买受人委托出卖人向银行借取文件的，须向出卖人出具委托书。”因办理房屋产权证书需要提交房屋交接及缴税资料，故该条约定的商品房交付使用之日应为实际交付使用之日即2013年7月31日，办理产权登记的起算日应为2013年8月1日。故宜化置业应当于2013年10月30日前将房地产权属证书办理完毕。而该房屋于2014年4月17日过户登记至尹暹宾、向嫚名下，因此，宜化置业应当承担逾期办证违约责任。宜化置业虽认为依据补充协议其办理房地产权属证书的期限是360天，但其所依据的补充协议并非是尹暹宾、向嫚签订的补充协议，与本案不具有关联性，不予支持。宜化置业认为该违约金已过诉讼时效，因逾期办证至2013年10月30日起持续发生至2014年4月17日，尹暹宾、向嫚于2016年2月2日向宜昌市伍家岗区人民法院提起诉讼并未超过诉讼时效。尹暹宾、向嫚与宜化置业在补充协议中并未约定逾期办证违约金的计算标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定逾期办理房屋产权证书的违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”尹暹宾、向嫚与宜化置业在《补充协议》中并未约定逾期办理房屋产权证书违约金的计算标准，故该违约金应当以已付购房款为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准（即中国人民银行同期贷款利率上浮50%）计算逾期办证违约金。尹暹宾、向嫚所主张的逾期办证违约金虽计算至土地使用权证办理完毕之日即2014年10月29日，但合同约定的是在商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书，并未约定90日内办理土地使用权证，故该违约金只能计算至房屋产权登记之日即2014年4月17日。宜化置业应以675047元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准向尹暹宾、向嫚支付自2013年8月1日起至2014年4月17日止的逾期办理房屋产证书违约金。三、对于尹暹宾、向嫚所主张的石膏吊顶费用，宜化置业虽辩称石膏吊顶系工作人员书写错误，但并未举证证明，该房屋顶棚的装饰设计标准为石膏板吊顶系明文载入合同，故宜化置业应当依约为尹暹宾、向嫚的房屋顶棚进行石膏板吊顶装修，而宜化置业向尹暹宾、向嫚交付的房屋并无石膏板吊顶装修系违约，应当承担违约责任。尹暹宾、向嫚对其所主张的2340元石膏板吊顶费用损失已提供装修费收据及报价单予以佐证，应当予以支持。由于该吊顶费用系因装修该房屋而发生的费用，而尹暹宾、向嫚直至2014年4月17日才取得该房屋产权，故尹暹宾、向嫚于2016年2月2日起诉并未超过诉讼时效。对于尹暹宾、向嫚所主张的物业费损失，系尹暹宾、向嫚与物业公司之间的法律关系，与本案不具有关联性，不予支持。综上，基于以上理由，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：一、宜化置业于判决书生效之日起十日内以675047元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准向向嫚、尹暹宾支付自2013年8月1日起至2014年4月17日止的逾期办理房屋产权证书违约金。二、宜化置业于本判决书生效之日起十日向向嫚、尹暹宾支付石膏板吊顶费用2340元。三、驳回向嫚、尹暹宾其他诉讼请求。如果宜化置业未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院一并决定本案一审受理费773元（已减半收取），由宜化置业负担。二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：一、宜化置业是否应当支付尹暹宾、向嫚因逾期办理房屋产权登记产生的违约金。本案所涉房屋实际交付的时间2013年7月31日，而该房屋直至2014年4月17日方过户登记至尹暹宾、向嫚名下，明显超过了合同所约定的房屋实际交付后90日内办理房地产权属证书的办证期限，逾期办证的事实确实存在。但是，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及本案所涉《宜昌市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人承担逾期办证的违约责任的前提是逾期办证系因出卖人的原因造成的。本案尹暹宾、向嫚于办证后还补交了部分契税的事实不能排除办证迟延系由其自己的原因所致，于此情形二人主张系宜化置业一方的原因导致办证迟延并据此要求宜化置业承担逾期办证的违约责任证据并不充分，本院难以支持。二、宜化置业是否应当支付尹暹宾、向嫚石膏板吊顶费用。根据尹暹宾和宜化置业的《宜昌市商品房买卖合同》合同附件四，双方明确约定顶棚为石膏板吊顶，宜化置业辩称该约定是售楼人员操作失误，但其提供的证据不能充分证明其与尹暹宾、向嫚签订商品房买卖合同时对顶棚的约定不是其真实意思表示，且宜化置业主张该约定系重大误解，也未在法定期间内向人民法院申请变更或者撤销该约定。因而，该约定合法有效，宜化置业应当履行合同约定，对尹暹宾、向嫚因石膏板吊顶支出的费用应当予以赔偿。综上所述，原审判决认定事实有误，经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初171号民事判决；二、湖北宜化置业有限责任公司向尹暹宾、向嫚支付石膏板吊顶费用2340元。三、驳回尹暹宾、向嫚的其他诉讼请求。本判决所确定的金钱给付义务，限判决生效后十日内履行，逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费773元（尹暹宾、向嫚已预交），尹暹宾、向嫚负担700元，湖北宜化置业有限责任公司负担73元；二审案件受理费1546元（湖北宜化置业有限责任公司已预交），尹暹宾、向嫚负担1390元，湖北宜化置业有限责任公司负担156元。本判决为终审判决。审判长  朱红洲审判员  尹为民审判员  关俊峰二〇一六年九月二十七日书记员  袁昌芹