山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁08民终3551号上诉人（原审被告）泰安市金诺房地产开发有限公司。法定人表人刘均科，经理。委托代理人（特别授权）李杰，山东××律师事务所律师。被上诉人（原审原告）闵祥艳，女，1959年7月15日生，汉族，住鱼台县谷亭镇花园路****号。公民身份证号码：3708271959********。委托代理人（特别授权）刘敏，山东××和律师事务所律师。委托代理人（特别授权）王连柱，山东××和律师事务所律师。（实习）原审被告泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台分公司。负责人林立军，经理。原审被告王永敢，男，1972年2月2日生，汉族，高中文化。泰安市金诺房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省鱼台县人民法院（2016）鲁0827民初1061号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，被告泰安市金诺房地产开发有限公司在鱼台县城开发名为“鱼台县泰山金诺家苑小区”的房地产项目。2013年12月17日，泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台项目部以被告泰安市金诺房地产开发有限公司（甲方）的名义委托路新迎与原告闵祥艳（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，担保人丙方为被告王永敢。路新迎在甲方处签名并加盖了泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台项目部的印章，原告闵祥艳在乙方处签名并按捺了手印，被告王永敢在丙方处签名并按了手印。协议签订后，被告泰安市金诺房地产开发有限公司指派王永敢与鱼台县规划局工作人员等对原告居住房屋进行现场丈量，原告被拆房屋面积为68.8平方米。原告房屋被拆迁后，被告泰安市金诺房地产开发有限公司并没有按协议约定为原告在鱼台县泰山金诺家苑小区提供回迁房（位置为3号楼4单元102室），而将协议约定的回迁房屋另行出售给他人，也没有按约定给付原告补偿。双方多次协商未果，原告诉来本院。另查明，原告被拆房屋有其在原鱼台县轻工机械厂分得的房屋（车间）及自建配房、大门。2004年4月22日，原告及其他十余户在原鱼台县轻工机械厂分得的房屋（车间，建于70年代）经政府改制被鱼台县百斯达印刷包装有限公司购买。2010年4月28日，被告泰安市金诺房地产开发有限公司通过招、拍、挂竞得了鱼台县土地一宗，面积9297.67平方米，含原告及其他被拆迁十余户住处。原告及其他十余户长期在此居住至房屋被拆迁。其他被拆迁十余户均按协议得到了被告的补偿。以上事实，有当事人陈述、《房屋拆迁补偿安置协议书》、鱼房权证百斯达公字第0327-××号、第××号房屋所有权证、《挂牌成交确认书》、《中华人民共和国国有土地使用证》等证据在卷为凭，足以认定。原审法院认为，泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台项目部以被告泰安市金诺房地产开发有限公司（甲方）的名义委托路新迎与原告闵祥艳（乙方）签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，担保人为被告王永敢（丙方），系甲、乙、丙三方真实意思表示，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（四）当事人迟延履行债权或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。该案被告应当知道原告及其他住户的房屋权属状况，而自愿与原告及其他住户签订协议，说明被告对原告被拆迁房屋愿给予补偿，且与原告一样被拆迁的其他住户均得到约定的补偿。原、被告签订协议后，原告同意被告将其所住房屋拆除，但被告将房屋拆除后，违反协议约定，将协议约定的回迁房屋3号楼4单元102室另行出售与他人，也没有履行协议约定的赔偿事宜，其行为严重侵犯了原告的合法权益。现原告要求解除双方所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，理由充分，依法应予以支持；虽然协议约定“如有一方违约，须按甲方提供房屋所签协议日期时的市场价格双倍进行赔偿，如不执行可向鱼台县人民法院进行起诉”，但原告要求双倍赔偿数额过高，应按协议签订时双方约定的每平方米3456元×68.8平方米+（3456元×68.8平方米×20%）予以支持。因协议约定“回迁日期为2015年8月，回迁日期超出30个工作日，应给乙方相应房屋租赁费每月600元”，原告居住房屋被拆迁后，被告应按协议给付原告房屋租赁费，原告要求被告自2015年10月1日起每月给付房屋租赁费600元至起诉之日止，理由充分，应予以支持。泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台项目部属泰安市金诺房地产开发有限公司的下设结构，其与原告签订协议的行为，系代表泰安市金诺房地产开发有限公司，所产生的法律后果应由泰安市金诺房地产开发有限公司承担。《房屋拆迁补偿安置协议书》的签订未涉及被告泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台分公司，原告要求其承担法律责任，无证据证明，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条规定：当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效。被告王永敢，系泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台项目部的工作人员，但其又自愿为协议履行提供担保，应承担担保责任。被告王永敢辩称，其只是保证协调房屋拆迁，并不保证合同履行，对其辩称，本院不予采信。被告泰安市金诺房地产开发有限公司反诉请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告闵祥艳（反诉被告）与被告泰安市金诺房地产开发有限公司（反诉原告）鱼台项目部签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》；二、被告泰安市金诺房地产开发有限公司（反诉原告）于判决生效后五日内给付原告闵祥艳（反诉被告）房屋赔偿285327.36元。三、被告泰安市金诺房地产开发有限公司（反诉原告）于2015年10月1日起每月给付原告闵祥艳（反诉被告）房屋租赁费每月600元，至履行完毕之日止。四、被告王永敢对本判决二、三项负连带保证责任；五、驳回原告闵祥艳（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回泰安市金诺房地产开发有限公司（反诉原告）要求确认《房屋拆迁补偿安置协议书》无效的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4253元、申请费2520元，由被告泰安市金诺房地产开发有限公司负担。反诉费100元，由被告泰安市金诺房地产开发有限公司（反诉原告）负担。泰安市金诺房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人作为原审被告主体不适格。1、上诉人不是涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》的签订主体和履行主体，因本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，被上诉人不应起诉上诉人，上诉人不应成为本案的原审被告。2、上诉人开发的“鱼台县泰山金诺佳苑小区”属鱼台县人民政府招商引资项目，是正规开发的合法建设项目，小区建设所需土地是经作为鱼台县国土资源局的收储土地通过招拍挂的合法程序，以高于市场价格竞得。该宗土地应属净地，不应存在对地上建筑物的拆迁补偿安置问题。二、涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》应为无效协议。1、一审法院认为涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》系三方真实意思表示，为有效协议，纯属认定事实错误。泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台项目部无权代表上诉人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，该《协议书》不是上诉人的真实意思表示，上诉人从未授权鱼台项目部代表上诉人对外签订该《协议书》，上诉人自始至终也不知道该《协议书》的存在，不予追认和认可。因此，根据《合同法》第48条规定，该《协议书》因鱼台项目部无代理权而无效。2、一审法院“另查明”称：“原告被拆房屋有其在原鱼台县轻工机械厂分得的房屋（车间）及自建配房、大门。2004年4月22日，原告及其他十余户在原鱼台县轻工机械厂分得的房屋（车间，建于70年代）经政府改制被鱼台县百斯达印刷包装有限公司购买。”一审法庭调查中，被上诉人未向法庭提交任何有效证据证实其是被拆迁房屋的所有权人，被上诉人自称是自建房屋，但也未向法庭提交任何证据证实。一审法院仅凭自己的主观臆断即认定上述房屋的权属明显缺乏事实和证据支持，而从上诉人向法庭提交的房屋所有权证等证据，能够清楚的证实涉案被拆房屋归鱼台县百斯达印刷包装有限公司所有，被上诉人不是被拆迁房屋的所有权人及权利主体，其无权签订该《房屋拆迁补偿安置协议书》并以此享有取得回迁补偿的权利。因此，根据《合同法》第51条规定，该《协议书》因被上诉人无处分权也应认定无效。三、假设上诉人一审被告主体适格，假设《房屋拆迁补偿安置协议书》有效，一审法院认定上诉人违约也根本不成立，上诉人不存在违约，更不应承担违约责任。一审法院认为上诉人将房屋拆除后违反协议约定将回迁房屋3号楼4单元102室另行出售给他人，明显与事实不符。事实上，该房屋在出售前，鱼台项目部工作人员和原审被告王永敢曾多次找过被上诉人沟通协商，是经被上诉人同意置换房屋后才出售给他人的。因此，上诉人不构成违约，一审法院认定上诉人违约是错误的。四、假设上诉人一审被告主体适格，假设《房屋拆迁补偿安置协议书》有效，假设上诉人构成违约，一审法院认定违约损失数额明显过高，且无事实及法律依据。1、一审法院虽认为被上诉人主张的双倍赔偿过高并予以调整，但调整后的赔偿数额仍缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人未举证证实给其造成的实际损失的数额，所以最高应按照中国人民银行同期贷款利率作为其计算损失的依据，再以该损失为基础按30%作为违约金的计算依据。2、一审法院认定损失计算基数按每平方米3456元缺乏事实依据。根据《房屋拆迁补偿安置协议书》第4条约定，“…政府所征收的配套费用由乙方（即被上诉人）承担自理。”众所周知，新建开发的商品房价格中包含政府配套费用，即本案中3456元的价格中包含政府配套费用，而根据协议约定该费用应当由被上诉人自行承担，因此，一审法院以每平方米3456元作为损失计算依据是错误的，应将由被上诉人自行承担的政府配套费用扣除。3、一审法院判决上诉人自2015年10月1日起每月给付被上诉人房屋租赁费600元至履行完毕之日止，无事实及法律依据，且自相矛盾。该房屋租赁费应在上诉人未按约定回迁日期交付回迁房的情况下，且被上诉人主张要求交付回迁房屋的前提下，可依约要求上诉人支付相应租赁费直至上诉人交付回迁房屋时止。而本案被上诉人是诉讼请求是解除《房屋拆迁补偿安置协议书》并要求上诉人支付房屋赔偿款，其诉求是要赔偿款而不是要回迁房。因此，被上诉人要求上诉人支付房屋租赁费无任何事实依据，一审法院支持其该项诉讼请求无任何事实及法律依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决对上诉人严重不公。恳请二审法院查明事实真相，公平公正审理此案，维护法律尊严，维护司法公正，维护上诉人的合法权益。1、请求二审法院依法撤销鱼台县人民法院（2016）鲁0827民初1061号民事判决或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。闵祥艳在二审中答辩称，上诉人作为原审被告是适格的，上诉人的项目部与被上诉人签订了房屋拆迁安置协议书，其项目部的行为应当有上诉人承担，因此上诉人应当作为一审被告。上诉人对被上诉人的房屋及院落进行了拆除应当给与补偿。双方签订的协议应为有效协议，上诉人的项目部与被上诉人签订协议的意思表示是真实的，上诉人拆除了被上诉人的房屋并因此使用了拆除房屋后的土地，实现了协议的目的。被上诉人对于拆除的房屋享有所有权和使用权，其权利有双方签订协议中予以确认，而且在签署拆迁协议的同时，上诉人的工作人员及项目部与鱼台县规划部门给被上诉人的房屋及面积做了测量，由此双方共同确认被上诉人对拆除房屋享有所有权和使用权。原审法院认定上诉人构成违约并承担违约责任具有充分的事实依据，按照协议约定，上诉人应将涉案回迁房102室安置给被上诉人使用，但未经被上诉人同意出售给他人，致使该补偿协议不能得到履行，上诉人提出在出售房屋的时候多次与被上诉人沟通协商，并未有征得被上诉人的同意，由此进一步认证了上诉人对于拆迁协议的事实是认可的。赔偿损失的数额是有合同依据的，双方在协议当中已经约定了安置房屋的市场价格为3456元每平方米。上诉人根本违约，这是对被上诉人造成的实际经济损失。因此原审法院在确定给付违约金的数额上按百分之三十计算是符合法律规定的，上诉人提出房屋面积价格包含政府配套费用没有事实依据，其提出的应当从该损失数额当中扣除配套费用的主张是错误的，关于原审判决上诉人支付租赁费用每月600元符合双方协议的约定和条件，上诉人提出在给付租赁费的同时应当是在被上诉人主张要求交付回迁房的条件并没有在合同中约定，其增加的这一条件没有事实依据，上诉人所给付的每月600元租赁费应当视为弥补周转房的损失费用。原审判决时正确的，请求二审法院给予维持。原审被告王永敢在二审中认为其不是担保人，不应承担连带保证责任，但其对原审判决没有提起上诉。二审查明的事实与一审查明的相一致。本院认为，上诉人泰安市金诺房地产开发有限公司在鱼台县城开发名为“鱼台县泰山金诺家苑小区”的房地产项目，并设立泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台项目部。2013年12月17日，泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台项目部与被上诉人闵祥艳签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议内容为，被上诉人闵祥艳现有房屋68.8平方米，约定主房按平方米拆一补一，超出平方面积按3456元|平方米计算。甲方提供鱼台县泰山金诺家苑小区3号楼4单元102室，被拆迁房屋面积68.8平方米与补偿房屋面积相等部分价值相等，无差价，同时约定本协议签订三日内腾空旧房交甲方。原审被告王永敢作为担保人在协议书上签名。在本案中，项目部是上诉人为“鱼台县泰山金诺家苑小区”工程项目所设立的临时机构，项目部对外不具有民事法律行为能力，因其是公司的内部机构，故项目部不具备独立承担民事责任能力，因项目部的运作产生的相关法律责任，对外均应由上诉人承担。上诉人与被上诉人所签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方当事人的真实意思表示，现协议中约定的房屋已被上诉人拆除，上诉人应按协议约定履行其义务。现上诉人提起上诉称《房屋拆迁补偿安置协议书》应为无效协议，对于上诉人的该项上诉请求，本院认为，上诉人在鱼台县城开发名为“鱼台县泰山金诺家苑小区”的房地产项目，泰安市金诺房地产开发有限公司鱼台项目部是上诉人的内设机构，对该事实上诉人没有异议。上诉人称被上诉人不是被拆迁房屋的所有权人及权利主体，其无权签订该《房屋拆迁补偿安置协议书》并以此享有取得回迁补偿的权利，对于该主张，本院认为，被上诉人所居住的房屋被上诉人泰安市金诺房地产开发有限公司拆除，该事实由三方所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》所证实，上诉人应按协议书中的约定履行其义务。根据房屋拆迁补偿安置的事实，原审法院认定涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》系三方真实意思表示，为有效协议，事实清楚，证据充分。上诉人与被上诉人在协议中对于违约责任进行了约定。上诉人与被上诉人在协议中约定就房按平方米拆一补一，超出平方面积按3456元|平方米计算，同时约定政府所征收的配套费用由被上诉人承担自理，从以上约定中可以推定该3456元|平方米的价格中不包含政府配套费用，该价格为协议签订日期的房屋市场价格。上诉人称该价格包含政府配套费用，没有证据支持。上诉人提起上诉称被上诉人的实际损失的数额应按照中国人民银行同期贷款利率作为其计算损失的依据，再以该损失为基础按30%作为违约金的计算依据。对于上诉人的该项上诉请求，本院认为，在本案中，由于上诉人不能按照协议的约定交付房屋，应对合同约定的房屋价值予以赔偿，同时，由于上诉人的违约，还应按协议约定支付违约金。原审法院认定被上诉人要求双倍赔偿数额过高，认定违约金数额为合同标的的20%，由于近年房价上涨，上诉人不能按协议约定向被上诉人交付房屋，被上诉人存在实际损失，原审法院对违约金数额的认定，符合客观事实。上诉人与被上诉人在协议中对于房屋租赁费每月600元进行了约定，由于上诉人对被上诉人的居住房屋进行了拆迁，上诉人应按协议给付被上诉人房屋租赁费。原审法院认定自2015年10月1日起每月给付房屋租赁费600元至起诉之日止并无不当。原审被告王永敢在二审中称不应承担连带保证责任，但其对原审判决没有提起上诉，对于原审被告王永敢的辩称，本院不予审理。综上,上诉人对于其上诉意见没有提供证据予以证明，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5580元，由上诉人泰安市金诺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张阿梅审 判 员  王衍琴代理审判员  张 婕二〇一六年九月二十九日书 记 员  翟梦若