上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初270号原告(反诉被告)：李建萍，女，1963年11月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人李培春，上海百悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：严军，男，1982年1月2日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市。委托诉讼代理人郑兰芳，系被告妻子。原告(反诉被告)李建萍与(反诉原告)严军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。严军在答辩期内提起反诉，本院于2016年7月26日、8月18日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)李建萍及其委托诉讼代理人李培春，被告(反诉原告)严军的委托代理人郑兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李建萍向本院提起诉讼请求：1.解除李建萍与严军之间的《房屋租赁合同》；2.严军恢复房屋原状并返还房屋，并以每月人民币(币种下同)4,600元的标准，支付自2015年10月1日起至返还房屋之日止的租金及房屋使用费；3.本案诉讼费由严军负担。事实和理由：李建萍系上海市闵行区闵城路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2015年3月14日，李建萍与严军签订了《房屋租赁合同》，合同约定“甲方于2015年3月14日前向乙方交付该房屋，租赁期间自2015年4月1日至2020年4月1日，月租金为每月4,600元，租金按三个月为一期支付，保证金为1个月租金4,600元”。并特别约定严军需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得李建萍书面同意，在租赁期内未经李建萍书面同意，严军不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则李建萍可单方解除合同，并依据合同约定追究严军违约责任。2015年4月25日，李建萍在办理出租房屋内数字电视安装时，发现实际居住人并非严军，而当时严军妻子郑兰芳在某，但拒不承认转租的事实，声称住客李a的哥哥为其表弟，李建萍当即表示其行为违约并要求收回房屋，但遭拒绝。2015年5月5日，李建萍向严军发出《解除房屋租赁合同》的书面通知，并同时通知了当时的住客李a，李a称其本人与詹某某签订了租赁合同，并支付了相应租赁费，各方协商无果。李建萍于2015年7月14日向闵行法院提起要求确认詹某某与李a的《房屋租赁合同》无效之诉，案号为(2015)闵民五(民)初字第1708号，并在该案中申请法院调查令，查实了严军与詹某某将房屋出租给李a，并收取了相应的房屋租赁费的事实。严军已经违反租赁合同的约定，擅自将房屋转租他人，并未经同意擅自增设房屋设施，严重侵害了李建萍的权益，故以诉讼事由提起诉讼。严军辩称，不同意本诉诉讼请求。其与李建萍签订租赁合同后，李建萍告知了系争房屋的入户密码，并经李建萍同意进行了装修。装修完毕后，为了待环境清洁后入住，严军将房屋交给朋友看管。2015年4月，李建萍上门办理有关房屋设施事宜时，发现住户并非承租人，即要求住户搬离，并通过中介电话联系要求租金上涨，其未同意。故李建萍于2015年8月未经同意的情况下，擅自更改了入户密码，致使其不能入住使用。虽经多次沟通，但均遭拒绝。其为了居住使用花费了大量的钱款及精力，但因受到李建萍的阻扰无法入住使用，现为了解决纠纷同意解除合同，但李建萍应返还押金及多支付的租金，并赔偿装修损失。同时，基于上述理由严军提起反诉，请求判令：1.李建萍返还2015年8月20日至2015年9月30日止的租金6,220元；2.李建萍返还押金4,600元；3.李建萍赔偿装修损失5万元；4.本案诉讼费由李建萍负担。针对反诉，李建萍辩称，不同意严军的全部反诉诉讼请求。根据合同约定因严军违约，押金不予退还也无需赔偿装修损失。经审理查明，李建萍为上海市闵行区闵城路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2015年3月14日，李建萍(出租方、签约甲方)与严军(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区闵城路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，房屋建筑面积为100.63平方米，房屋用途为居家，房屋类型为毛坯；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上款约定的使用用途；甲方于2015年3月14日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2015年4月1日起至2020年4月1日止，甲方向乙方交付该房屋以甲方将该房屋的钥匙交给乙方，并由双方签署本合同附件所列的房屋交接书为标志；该房屋月租金为4,600元，租金支付方式为按三个月为一期支付，乙方应于2015年3月14日或之前支付甲方第一期租金；乙方应在本合同签订后1日内，自行或通过居间方向甲方支付定金18,400元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为部分租赁保证金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月租金4,600元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方另需装修或者增设附属设施和设备，应事先征得甲方的书面同意，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据合同约定追究乙方违约责任；任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍等。双方还在特别约定中载明：不得改变房屋结构，不能群租(租赁期间内，屋内的安全问题由乙方负责)；在租赁期未满，甲方需要收回房屋时，需对乙方进行装修赔偿(限住3人)；房租为前三年4,600元，后两年4,800元；如甲乙双方不遵守约定，甲方有权收回房屋。合同签订后，李建萍将系争房屋交付严军，双方对水电表读数进行确认，李建萍告知了严军系争房屋密码锁之密码，此后严军对系争房屋进行了装修。2015年4月15日，案外人詹某某(出租方、签约甲方)与李a(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为一年2015年4月15日至2016年4月14日，租金为每月8,000元，保证金8,000元，付款方式为三月一付，乙方若未满期限，保证金及剩余房租一律不退，乙方须按时提前七天缴纳房租，逾期不交者，甲方有权收回房屋，不退保证金，租赁期满乙方结清费用后，甲方无息退还保证金。租赁期满，如乙方未通知甲方退房，则视为乙方按原合同内容，续租同样租期，乙方如未满期限，保证金及剩余房租一律不退；入住时，甲方配合乙方，大门及房间钥匙各一把，乙方付押金30元，以及水、电、煤押金200元；限住2人等。合同还对其他内容进行了约定。此后因李建萍发现系争房屋由案外人李a居住，故向本院提起诉讼，要求确认詹某某与李a之间的租赁合同无效，后于2015年12月22日申请撤回起诉。该案审理中，李a到庭向本院陈述到，其在58同城上看到系争房屋出租信息，58同城上留的是詹某某的手机号码。看房时詹某某、严军及案外人在某，詹某某表示如果有人询问租房情况，对外陈述为严军的弟弟。住进房子20多天左右，因为办理有线电视的事情碰到了李建萍，才了解了实际情况。此后詹某某表示严军会与李建萍协商，但到了2015年6月还是没有协商好，故李建萍以讼称事由起诉。租赁过程中，严军之妻曾与李a联系，表示要求李a向李建萍表示李a为严军的亲属或者朋友。2015年8月20日，李a结清费用搬离了系争房屋，李建萍更改了房屋门锁的密码，并与严军协商自2015年4月15日起至2015年8月20日之间的水、电、煤费用由李建萍结清，后系争房屋空置。本案审理过程中，本院组织李建萍、严军进行房屋交接，双方于2016年8月6日对系争房屋进行了交接，严军取回了部分家具家电等。双方并对系争房屋内严军的装修部分进行确认，同时双方于本案庭审中确认，对于房屋装修残值由本院根据实际装修情况予以酌定。另查明，严军于2015年3月14日向李建萍支付了押金4,600元及自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金13,800元，共计18,400元。当日詹某某分四次向严军之妻郑兰芳转账18,400元。2015年4月14日，李a向詹某某支付了押金8,000元及自2015年4月15日至2015年7月14日止的租金24,000元，共计32,000元。2015年6月26日，詹某某分四次向郑兰芳转账支付13,800元，郑兰芳将该款于当日转账支付于严军，严军于当日向李建萍支付了自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金13,800元。2015年8月20日，李a与詹某某结算了租赁费用，李a向詹某某转账支付了3,500元。上述事实，由李建萍提交的与严军签订的《房屋租赁合同》、詹某某与李a签订的《房屋租赁合同》、收据、支付宝交易明细、《关于解除房屋租赁合同的通知》、(2015)闵民五(民)初字第1708号案件笔录四份、录音，由严军提交的与李建萍签订的《房屋租赁合同》、收条、《装修情况确认单》、《家电、家具、水、电、气交接清单》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，詹某某向本院提交装修凭证以证明其装修损失，因其提供之装修凭证为手写收条及收据，并非发票，该金额难以认定。又双方已同意本院根据装修的实际情况酌定残值，故对于该组证据本院不予采信。本院认为，李建萍与严军就系争房屋签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。双方于租赁合同中约定未经李建萍书面同意，严军不得将房屋全部或者部分转租给第三人，否则李建萍可单方解除该租赁合同。在租赁过程中，系争房屋经由詹某某租赁给李a，虽严军否认系争房屋由其转租，认为詹某某擅自出租房屋其并不知情。但从严军、郑兰芳及詹某某三人的支付宝资金往来可以显示出，就系争房屋应付之租金，由詹某某支付给郑兰芳，郑兰芳收到后支付给严军，严军再转给李建萍。且从李a陈述的看房过程、严军之妻郑兰芳与李a的对话中来看，严军及郑兰芳系明知系争房屋出租给李a。虽租赁合同由詹某某签订，但严军对此明知并予以同意，郑兰芳并在庭审中认可该房屋系由严军转租。现严军未经李建萍同意擅自转租，已属违约，李建萍依据双方合同约定要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。至于合同解除之时间，李建萍认为其已于2015年5月张贴解除函，但严军表示其不清楚，且李建萍邮寄之解除函签收日期未明。又李建萍于2015年8月20日更换房屋门锁密码，以其行为表示要终止合同收回房屋，本院确认双方的租赁合同于该日解除。至于系争房屋已于本案中交还李建萍，对于李建萍要求返还房屋的诉讼请求不再处理。关于李建萍主张的自2015年10月1日起至返还房屋之日(即2016年8月6日)的租金，本院认为，李建萍于2015年8月20日更换门锁密码后并未再告知严军，此后严军无法进入房屋更无法实际使用，对空置期间产生的房屋使用费损失存在一定过错。而严军始终对于合同解除存在异议，不予办理交接手续，对空置期间产生的房屋使用费损失亦存在一定过错，考虑到该损失主要系由李建萍更换密码空置房屋所致，故本院认定严军对2015年8月21日起至2016年8月6日止期间造成的房屋使用费损失承担40%，即应向李建萍支付该期间的房屋使用费21,160元。又严军已支付了至2015年9月30日止的房租，双方的合同已于2015年8月20日解除，自2015年8月21日起至9月30日止的租金6,133.33元李建萍应于返还。关于严军主张押金，李建萍认为系因严军违约导致合同解除，根据合同约定应没收押金。按照双方合同约定如单方违约导致合同解除应支付月租金2倍数额的违约金，虽无约定直接没收押金作为违约金，但考虑到债务标的物种类、品质相同，且李建萍没收押金作为违约金已降低违约金数额，本院予以支持。关于严军主张的装修损失，虽本案租赁合同因严军违约导致解除，但考虑到房屋装修后仅使用几个月即空置，装修较新且尚对李建萍存在利用价值，酌定由李建萍向严军支付部分补偿款。至于装修残值，双方同意由本院酌定，本院依据双方于《装修情况确认单》中确认之装修内容、现场照片及实际使用情况，酌定装修残值为4万元，李建萍负担40%即16,000元。综上所述，对于李建萍要求解除合同本院予以支持，严军并应向李建萍支付房屋占用使用费，对于严军要求返还押金的反诉诉讼请求不予支持，李建萍并应向严军返还部分租金并支付装修补偿款16,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)李建萍与被告(反诉原告)严军就上海市闵行区闵城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年8月20日解除；二、原告(反诉被告)李建萍于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)严军返还自2015年8月21日起至9月30日止的租金6,133.33元；三、被告(反诉原告)严军于本判决生效之日起十日内原告(反诉被告)李建萍支付自2015年8月21日起至2016年8月6日止的房屋占用使用费21,160元；四、原告(反诉被告)李建萍于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)严军支付装修残值补偿款16,000元；五、驳回被告(反诉原告)严军的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计72.50元，反诉案件受理费减半收取计660.25元，二项合计732.75元，由原告(反诉被告)李建萍负担439.65元，由被告(反诉原告)严军负担293.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年九月一日书记员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。