上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初11069号原告：陆峰，男，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市闵行区。原告：郑佩珍，女，汉族，户籍地浙江省温州市，现住上海市闵行区。上列两原告共同委托诉讼代理人：郑大鹏，上海瀛东律师事务所律师。被告：罗一波，女，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市闵行区。被告：包中胜，男，汉族，户籍地浙江省东阳市，现住上海市闵行区。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘斌，上海瀛泰律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号。法定代表人：杨某，行长。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾美玲，上海才富律师事务所律师。原告陆峰、郑佩珍与被告罗一波、包中胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理。后因案件审理需要，本院于2016年7月27日依法追加中国银行股份有限公司上海市浦东分行(以下简称中国银行浦东分行)为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑佩珍及两原告共同的委托诉讼代理人郑大鹏，被告罗一波及两被告共同的委托诉讼代理人刘斌，第三人中国银行浦东分行的委托诉讼代理人顾美玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆峰、郑佩珍向本院提出诉讼请求如下：1.两被告继续履行与两原告签订的位于上海市闵行区莘松路X弄X号X室房屋(以下简称涉案房屋)的《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)；2.两被告配合两原告办理涉案房屋的产权过户手续；3.两被告向两原告支付以2,800,000元(以下币种均为人民币)为本金，自2016年5月1日起支付至实际交房之日止，按照日万分之一的标准计算的逾期交房违约金。事实和理由如下：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。两被告为涉案房屋的权利人。2015年12月26日，被告罗一波、原告陆峰与居间人共同签订居间协议，约定两被告以2,800,000元的价格将涉案房屋出售给两原告。当日，两原告支付定金100,000元。2016年1月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款为2,300,000元，于2016年3月30日前办理产权过户手续，于2016年4月30日前交付房屋。逾期交付房屋的，每逾期一日，支付已付房款的万分之一作为违约金。补充条款(一)约定，涉案房屋设有抵押1,000,000元。两被告应于签订合同后7日内办理提前还贷手续，待银行出具抵押注销资料后7个工作日内办妥抵押权注销手续。双方应于两被告办妥抵押权注销手续及两原告办妥贷款审批手续后五日内备齐资料前往房地产交易中心办理产权过户手续。附件三就付款作出了约定。该日，原、被告还签订了一份补偿协议，约定两原告支付两被告装修补偿款500,000元，于签订买卖合同当日支付。后两原告按约支付房款1,400,000元。两原告除积极履行现金付款义务外，还积极准备税务机关的审税工作和银行贷款申请工作。但因房价大幅上涨的因素，两被告不愿意按照原合同继续履行，向两原告提出加价出售房屋，遭两原告拒绝。居间方于2016年3月26日告知两被告于同年3月30日前往房地产交易中心，但两被告未到场。后经两原告多次催告无果。两原告认为，两原告已支付1,500,000元房款，履行了大部分的付款义务，并办妥了银行放贷手续。但两被告因房价上涨拒不履行产权过户和交房义务，其行为构成严重违约。两原告遂起诉至法院。被告罗一波、包中胜共同辩称，两被告不是夫妻关系，多年之前离婚，被告包中胜再婚多年。两原告称两被告违约并非事实，本案系两原告严重违约。根据合同约定，两原告应在过户当日支付400,000元房款，然直至今日，两原告未支付上述款项，属严重违约。因两原告没有按时支付400,000元房款，故两被告无义务配合交易。此外，双方以装修款形式做低房价款，偷逃国家税款，属严重违法行为，故合同应归于无效。两原告在约定的交房期限未到时就提起诉讼，故两原告主张逾期交房违约金没有法律依据，应予驳回。综上，两被告不同意两原告的全部诉讼请求。第三人述称，房屋买卖是原、被告之间的交易，但第三人享有抵押权，法院应保护第三人的合法抵押权，当事人归还本息之后，第三人同意撤销抵押。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。位于上海市闵行区莘松路X弄X号X室房屋(即本案涉案房屋)的权利人登记为被告罗一波、包中胜。2015年12月26日，被告罗一波(作为出售方、甲方)、原告陆峰(作为购买方、乙方)与案外人上海X房地产经纪事务所(作为居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲、乙双方在丙方居间下，就乙方购买甲方涉案房屋达成协议。协议约定，房屋的购买总价款为2,800,000元，为甲方的净到手价。签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款600,000元作为首付款；双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，支付房款400,000元；乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项800,000元划入甲方账号，贷款不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方。交付房屋时，支付房款100,000元。乙方于2016年1月31日前支付甲方900,000元。居间协议还就房屋状况、意向金支付、违约处理等事项作出了约定。同时，双方就涉案房屋内的家具及相应固定装修、附属设施等物品列明清单并签字确认。同日，被告罗一波出具定金收据，载明收到购房定金100,000元。2016年1月12日，被告罗一波、包中胜(作为卖售人、甲方)与原告陆峰、郑佩珍(作为买受人、乙方)就涉案房屋的买卖签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定乙方受让甲方房屋，建筑面积为134.15平方米，转让价款为2,300,000元。甲方于2016年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方于2016年3月30日之前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按照约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金。补充条款(一)第三条约定，甲方应于签订合同后七个工作日内至还贷银行办理提前还款手续，并应严格按照还贷银行的通知或相关政策及时还清贷款。且甲方应于还贷银行出具抵押注销相关资料后七个工作日内办妥抵押注销相关事宜。附件三“付款协议”约定，1.乙方于签约前已支付甲方定金100,000元，该笔定金转为第一笔房款；2.乙方应于2016年1月31日前支付甲方房款900,000元；3.乙方应于甲、乙双方至房地产交易中心过户当日支付甲方400,000元；4.自房地产交易中心审核完毕过户转让登记(即出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》，贷款银行为抵押权人的《上海市房地产登记证明(抵押权)》后3个工作日内，乙方应将放贷所需资料交至放贷银行并委托银行将贷款800,000元直接支付至甲方指定账户；5.房屋交接当日，甲方结清所有水电煤物业管理等费用，乙方支付甲方交房尾款100,000元。同日，双方签订《补偿协议》，该协议另行约定了房屋装修补偿款为500,000元，该笔款项乙方应于签订买卖合同当日支付给甲方。仍于该日，原告陆峰向被告罗一波转账500,000元。后，两原告至税务机关申请办理涉案房屋交易涉税事项。税务机关于2016年1月18日出具《税务事项告知书》。2016年1月28日，原告陆峰向被告罗一波转账900,000元。后，两原告向银行申请办理购房贷款。2016年3月10日，闵行区房地产登记处向两原告出具《上海市房屋状况查询受理回执》。2016年3月19日至30日期间，原、被告就涉案房屋的买卖交易互通微信。两原告称：“……按你说的360卖给我们我也实在承受不了……我也考虑房价的确变化太大，你希望能加价我能理解！但是我们最多只能承受合同之外另外加15万这极限了你看你们商量一下，毕竟我也不希望走上漫漫的诉讼路，时间拖的太长对我们双方也都没好处……”。被告罗一波称：“是没必要去打官司的……但加的价位不合适啊”。两原告回复：“这个已经是我们能力极限了，就算卖给别人360除去诉讼和律师费中介费以及赔偿事实上你们拿到不会太多……如果你们有需要我这里可以晚些交房给我们你们先住着，但是交易过户要按时进行。中介跟你约过时间吧，明天早上十点在交易中心办过户”。2016年3月23日，居间方工作人员向被告罗一波发送微信称：“过年之前签的合同，房价也是过年前的价格，我也不能逼客户一定要加多少啊！”同年3月29日的微信记录显示：“罗小姐……今天是3月29日，我们的合同定于3月30日之前必须……办理转让过户手续，请你们夫妻产权人带有效身份证及产证密码3月30号也就是明天早上10点办理过户”。2016年3月30日，两原告、被告罗一波及居间方工作人员至房地产交易中心。但该日，双方未能办理产权转让过户手续。后因原、被告双方就涉案房屋的买卖交易产生争议，遂成讼。根据第三人提供的《贷款已还明细清单》显示，截止2016年9月12日，涉案房屋尚有“未到期本金余额”672,514.97元，“已还应收利息”181,776.51元。诉讼中，两原告为担保房屋买卖合同继续履行，将剩余1,300,000元购房款支付至法院账户。另就办理产权过户手续过程中所发生的交易税费、手续费等，两原告表示由其二人自行负担。以上事实，由两原告提供的户口簿、结婚证、房地产买卖居间协议、家具清单、定金收据、上海市房地产买卖合同、补偿协议、银行转账凭证、房款收据、税务事项告知书、上海市房屋状况查询受理回执、申请办理银行贷款材料、微信记录、谈话录音等，由第三人提供的贷款已还明细清单，以及各方当事人的陈述予以证明，本院予以确认。诉讼中，两原告申请证人杨某某到庭作证，该证人陈述：其为原、被告房屋买卖交易的居间人。2015年底，其与原、被告协议好买卖涉案房屋，总价为2,800,000元，两原告陆续支付1,500,000元。约定过户日期是2016年3月30日。在之前那天(指2016年2月29日)，其发过短信及微信告知房东(指两被告)过来过户。2016年3月30日至11时30分，两位房东没有过来。两原告上午过来了。然后至当日11时30分，其就回去了。其没有见到两位房东。在过户前，原、被告曾约好去两原告家里，协商房子涨价事宜，双方没有谈成，就让其先回去了。关于400,000元房款的支付，应在过户当天支付，过户了就去银行转账。此外，其还在过户之前以微信方式向房东提醒过几次，需结清贷款后才能过户。就上述证人证言，两原告无异议。两被告认为，交易当天，被告罗一波已经到场。系两原告自行停止履行合同导致交易无法进行。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。两被告就双方以装修款形式作低房价偷逃国家税款致合同无效的抗辩意见，本院认为，当事人双方在交易过程中如存在虚报成交价格、逃避税收的情况，违反的是税收征管等相关的税收行政法规，其结果是接受相应的行政处罚，但对双方当事人之间房地产买卖合同法律关系的真实意思表示不发生影响，双方当事人之间的房地产买卖合同的民事法律关系仍然有效。故两被告就合同效力提出的异议，本院不予认同。根据买卖合同的约定，原、被告应于2016年3月30日之前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。然截止上述日期，双方未能办理产权转让过户手续。究其原因，两原告认为，系两被告因房价上涨拒不履行合同义务所致；两被告则抗辩，系两原告于过户当日未支付400,000元房款所致。本院认为，根据原、被告之间的微信记录及被告罗一波与居间方工作人员的微信记录显示，被告罗一波于约定的过户日期(即2016年3月30日)到来之前，向两原告提出加价出售涉案房屋，因两原告认为被告罗一波提出的加价幅度过高，遂未果。本院认为，合同成立并生效后，按约履行合同是缔约双方的基本合同义务。本案中，被告罗一波单方提出加价出售房屋的行为显然有违诚信。同时，本院注意到，两被告在取得了两原告的首付款后，也未按约向贷款银行办理提前还款手续，时至今日，涉案房屋上仍设有第三人的抵押权。故于2016年3月30日当天，因两被告的原因，买卖双方根本无法如约办理产权过户手续。两被告提出的系两原告未于过户之日支付房款致其二人未配合办理过户，理由过于牵强，本院不予采信。现本案诉讼过程中，两原告为担保房屋买卖合同的继续履行，已将剩余购房款全部支付至法院账户，合同继续履行亦不存在其他交易障碍，故本院就两原告要求继续履行合同并要求两被告配合办理产权过户手续诉讼请求，予以支持。关于办理产权过户手续过程中所发生的交易税费等，两原告表示由其二人自行负担。两被告未按约交付涉案房屋，理应承担逾期交付之违约责任，两原告主张两被告支付自2016年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。但就逾期交付房屋的计算标准，按照合同约定应当以已付房款(即1,500,000元)为本金，按照日万分之一的标准计算。两原告主张以总房价款2,800,000元为本金，不符合合同约定，对于超出合同约定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陆峰、郑佩珍与被告罗一波、包中胜于2016年1月12日就位于上海市闵行区莘松路X弄X号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、原告陆峰、郑佩珍于本判决生效之日起十日内向被告罗一波、包中胜支付房款1,300,000元；三、被告罗一波、包中胜于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行归还全部贷款本息(具体金额以第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行出具的结算清单为准)；四、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行于被告罗一波、包中胜结清贷款本息后的五日内，办理注销位于上海市闵行区莘松路X弄X号X室房屋的抵押登记手续；五、被告罗一波、包中胜于第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行注销抵押登记后的十日内，协助原告陆峰、郑佩珍办理位于上海市闵行区莘松路X弄X号X室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至原告陆峰、郑佩珍名下。在办理房屋产权过户过程中所应缴纳的全部税费均由原告陆峰、郑佩珍负担；六、被告罗一波、包中胜于本判决生效之日起十日内向原告陆峰、郑佩珍支付以1,500,000元为本金，自2016年5月1日起至实际交房之日止，按照日万分之一的标准计算的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,900元，保全费5,000元，合计11,900元，由被告罗一波、包中胜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一六年九月二十八日书 记 员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。