北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初18959号原告:肖超,男，1975年2月22日出生。委托诉讼代理人:齐正，北京卓浩律师事务所律师。被告:吴香梅，女，1961年3月5日出生。原告肖超与被告吴香梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖超及其委托代理人齐正、被告吴香梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖超向本院提出诉讼请求：1.解除我与吴香梅于2013年6月29日签订的《房屋租赁合同》；2.吴香梅立即将位于北京市海淀区清河×公司宿舍×号楼3层1门303号房屋（以下简称303号房屋）腾退并交还给我；3.吴香梅向我支付2015年7月1日至2016年5月30日期间的房租差价损失18700元并按照每日166.67元的标准支付自2016年5月26日起至实际腾退之日止的占有使用费；4、吴香梅向我支付违约金10000元；5、本案的诉讼费由吴香梅负担。诉讼过程中，肖超变更第1项诉讼请求为：确认我与吴香梅的租赁合同关系于2016年5月23日解除。事实和理由：2013年6月29日，我与吴香梅签订房屋租赁合同,约定我将303号房屋出租给吴香梅，租期为2013年7月1日至2014年5月2日，租金为每月2800元，吴香梅按季度向我支付租金。租赁合同到期后，双方没有续签合同，吴香梅并未交还房屋，仍按照每月2800元标准向我支付租金，但擅自将租金支付方式改成月付。因我女儿要回京上学，需要住处，我于2015年5月开始与吴香梅协商，让其搬离303号房屋，但其不同意。后经多次协商，吴香梅仍表示不肯搬离。2016年5月23日，我再次找吴香梅协商合同解除事宜，但其仍表示申请到公租房后才搬走，于是当天我口头通知其解除合同。吴香梅辩称，我不认可双方合同关系于2016年5月23日解除，但我同意解除双方的合同关系，并希望肖超能宽限我一点腾房时间。我申请的公租房交房后，我就搬走，如果申请不到公租房，我最迟12月份就搬走。另外，2014年4月，肖超的爱人曾向我提出房租涨至每月租金3000元，2014年5月3日，我按照每月3000元向肖超支付了租金。2014年8月，因为房屋的卫生太差，我想搬走，但是经肖超爱人的劝阻，我才没有搬走，房租也恢复为每月2800元，至今房租标准仍是2800元，且我也一直按每月2800元支付房租，肖超从未提出异议。同时，我的房屋租金已经交到2016年8月31日，并且肖超曾在2015年答应过我可以在303号房屋内居住3年。综上，我不同意肖超的第三、四项诉讼请求。经审理查明，303号房屋，建筑面积60.10平方米，房屋所有权人为肖超。2013年6月29日,出租方（甲方）肖超与承租方（乙方）吴香梅签订《房屋租赁合同》，约定：肖超将303号房屋出租给吴香梅居住使用；房屋租赁期限自2013年7月1日起至2014年5月2日止，共计10个月；租赁期内任何一方不得随意解除合同，如果确有妨碍租赁事宜的情况发生，经甲乙双方商量同意后甲方提前一个月通知乙方后，方可收回出租房屋；租金为每月人民币2800元整，每个季度交纳一次，分别于每季度最后一月的后三日内预交下季度租金；违约责任：任何一方违反合同约定，除应当赔偿对方全部损失外，还应当向对方缴纳相当于两个月房屋租金的违约金。合同签订后，肖超依约向吴香梅交付了303号房屋，吴香梅亦依约向肖超支付了房屋租金。2014年5月2日，合同期满后，双方未续签合同。2016年2月1日，肖超的妻子董红霞与吴香梅及其女儿沟通合同解除及腾房事宜，通话录音显示：吴香梅及其女儿均承诺最迟于2016年4月底前搬走。2016年5月23日，肖超及其委托诉讼代理人齐正再次与吴香梅沟通合同解除及腾房事宜，并于当天正式口头通知吴香梅：解除双方之间的合同，并要求吴香梅按照市场价4500元补交从2015年7月起至2016年5月23日止的房租差价，同时要求吴香梅3天内从303号房屋内搬出，否则从2016年6月起按照每月5000元的标准支付占有使用费。庭审中，吴香梅抗辩称肖超曾承诺其可以居住使用303号房屋的期限为3年。经询问，肖超对其上述抗辩意见不予认可。吴香梅未就该项抗辩意见提交证据。庭审中，肖超主张吴香梅的房屋租金支付到2016年5月31日；吴香梅抗辩称房屋租金已经支付到2016年8月31号并向本院提交了中国建设银行存款凭条及转账账单详情，显示：吴香梅分别于2014年5月3日、2014年8月3日、2014年10月30日、2015年2月2日、2015年4月29日、2015年7月31日、2015年10月30日、2016年1月31日向肖超卡号为×××账户内存入9000元、8400元、7800元、8400元、8400元、8400元、8400元、8400元；2016年5月1日，吴香梅向肖超转账2800元；2016年5月31日，吴香梅向肖超卡号为×××账户内存入8400元。经质证，肖超认可收到上述款项，但认为最后一笔款项系吴香梅补交的房租差价。另查，吴香梅占有使用303号房屋至今。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证，《房屋租赁合同》、通话录音光盘、中国建设银行存款凭条、转账账单详情等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，肖超与吴香梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。合同期满后，双方当事人虽未续签合同，但吴香梅继续占有使用303号房屋并向肖超支付房屋租金，故双方形成了事实上的房屋租赁合同关系。依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。根据本案查明的事实，肖超于2016年5月23日向吴香梅提出解除合同。经审查，该解约行为具有事实及法律依据，本院对其效力予以确认。吴香梅虽抗辩称肖超曾承诺其租赁期限为三年，但并未提交证据，故本院对吴香梅的上述抗辩意见不予采信。合同解除后，吴香梅理应将303号房屋交还给肖超，现肖超起诉要求吴香梅腾退并交还303号房屋之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。根据吴香梅提交的证据可以认定双方一直按照每月2800元的租金标准履行合同，且肖超未提交证据证明双方就租金标准达成新的合意，故肖超起诉要求吴香梅支付2015年7月1日至2016年5月30日的房租差价损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，吴香梅理应结清相关费用，而根据吴香梅提交的中国建设银行存款凭条，本院认定截至庭审时，其已经向肖超支付了2016年8月31日之前的房屋租金，肖超虽称吴香梅于2016年5月31日支付的8400元系补交的房租差价，但未向本院提交证据予以佐证，本院不予采信。现肖超起诉要求吴香梅支付自2016年5月26日起至实际腾退之日止的占有使用费之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。但肖超主张的占有使用费标准缺乏事实及法律依据，本院将参照租金标准予以判定。同时，考虑到吴香梅已经支付租金至2016年8月31日，则该部分租金可用于折抵相应的占有使用费。综上，本院判定自2016年9月4日起至实际腾退之日止的占有使用费由吴香梅支付。肖超以吴香梅未及时搬离303号房屋为由要求其支付违约金之请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认肖超与吴香梅就位于北京市海淀区清河×公司宿舍×号楼3层1门303号房屋形成的房屋租赁合同关系于2016年5月23日解除；二、吴香梅于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区清河×公司宿舍×号楼3层1门303号房屋腾退并交还给肖超；三、吴香梅按照每月2800元的标准向肖超支付自2016年9月4日起至实际腾退之日止的占有使用费；四、驳回肖超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百五十九元，由肖超负担负担二百三十四元，已交纳；由吴香梅负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  刘宝平二〇一六年九月二十八日书 记 员  张璐萌