云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终426号上诉人（原审被告、反诉原告）：毕勇，男，1959年1月17日生，汉族，住澄江县。上诉人（原审第三人）：刘艳书，女，1964年10月8日生，汉族，住澄江县。上诉人（原审第三人）：刘平仙，女，1957年8月22日生，汉族，住澄江县。上诉人（原审第三人）：刘丰瑜，男，1969年10月28日生，汉族，住澄江县。四上诉人的共同委托诉讼代理人：董珈利，国浩律师（昆明）事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会。住所地：澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会大窑村。法定代表人：邹永万，主任。委托诉讼代理人：李浏贵，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜因与被上诉人澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会（以下简称忠窑居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2016）云0422民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜的共同委托代理人董珈利，被上诉人忠窑居委会的委托代理人李浏贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜上诉请求：撤销原判，将本案发回重审。事实和理由：1、本案诉争房屋的所有权人为澄江县西浦水泥厂，而一审法院未追加该厂为本案当事人参加诉讼，遗漏了当事人，属程序违法，应将本案发回重审。2、毕勇与忠窑居委会签订合同时，双方在合同中约定毕勇可以对承租房屋进行装修，其对房屋装修后，房屋已增值，现忠窑居委会将诉争房屋出租给案外人，致使毕勇无法对租赁房屋行驶优先承租权，忠窑居委会的行为已构成违约，忠窑居委会应赔偿毕勇装修损失720000元。忠窑居委会辩称，澄江县西浦水泥厂原属答辩人所有的集体企业，后改制转让给私人，但本案诉争的房屋并未转让，现属答辩人所有。答辩人将本案诉争的房屋出租给毕勇，在租赁合同中已约定房屋不得转租，毕勇承租了房屋后与刘艳书、刘平仙、刘丰瑜共同使用房屋，已构成违约。诉争的房屋现租赁期限已届满，应腾还答辩人，毕勇要求答辩人承担装修损失无事实及法律依据。毕勇主张答辩人已将诉争房屋出租给案外人，剥夺了优先承租权不属实，答辩人现不再出租诉争房屋，将采取PPP模式合作开发，故答辩人并不存在违约行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。忠窑居委会向一审法院起诉请求：一、由毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜将位于澄江县凤麓街道办事处仙湖路东的房地产一宗腾还忠窑居委会；二、由毕勇支付忠窑居委会2015年8月1日至2016年1月1日的租金27083元，2016年1月1日以后的租金按65000元/年计算至交还租赁物之日止。毕勇反诉请求：由忠窑居委会补偿其装修费720000元。一审法院认定事实：澄江县西浦水泥厂原系忠窑居委会下属的集体企业，原在澄江县马料河公路小窑加油站对面有一处企业用房，土地使用面积1871.80平方米、房屋建筑面积1242.60平方米。澄江县西浦水泥厂改制后，该房地产一直由忠窑居委会管理，忠窑居委会为盘活集体资产，将该房产对外出租。毕勇与刘艳萍系夫妻关系，刘艳萍与第三人刘艳书、刘平仙、刘丰瑜系姐妹（弟）关系。2009年7月4日，忠窑居委会与毕勇协商一致，将上述房产出租给毕勇使用，双方共同签订了《房屋租赁协议书》，协议约定了以下主要内容：“一、租赁期限为六年，自2009年8月1日起至2015年8月1日止；二、租赁费每年65000元，第一年的租金于协议签订之日一次性付清，以后的租金实行先付租金后使用的原则，由毕勇于每年8月1日前一次性付清；三、租赁期间，不得改变房屋主体结构，租期满后，若毕勇还需继续租用，在同等条件下优先考虑毕勇。”合同还约定了双方当事人的其他权利义务。合同签订后，毕勇按约定向忠窑居委会交纳了第一年的租金65000元并开始使用该房产。2009年8月2日，毕勇、刘艳萍与刘艳书、刘平仙、刘丰瑜签订《共同投资协议书》，约定由毕勇、刘艳萍共同出资450000元，刘艳书、刘平仙、刘丰瑜各出资250000元共同经营。2009年7月至12月，毕勇等人对所租赁的房产进行了装修、改造后开始对外营业，以承接婚礼宴会为主，并取名为“今盛酒楼”，其中毕勇负责管理、刘艳书负责厨房、刘平仙负责账务管理、刘丰瑜负责后勤。在租赁期限内，毕勇按约定向忠窑居委会支付了全部租金，租赁期限届满后，毕勇欲继续租赁该房产，但与忠窑居委会一直未能达成续租协议。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、忠窑居委会是否剥夺了毕勇的优先承租权；二、毕勇对租赁物的装修投入是否应由忠窑居委会承担。关于争议焦点一，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，由承租人按约定支付租金，并于合同终止时将房屋交还出租人的协议。本案中，忠窑居委会将已取得国有土地使用证、房屋所有权证的房屋出租给毕勇使用，虽然房屋所有人为澄江县西浦水泥厂，但在租赁期间内，双方均按协议履行合同义务，澄江县西浦水泥厂也未主张权利，故忠窑居委会与毕勇签订的《房屋租赁协议书》未违反法律法规的强制性和禁止性规定，属合法有效的协议，依法应受法律保护。忠窑居委会与毕勇签订的《房屋租赁协议书》中关于“租期满后，毕勇还需继续租用，在同等条件下优先考虑毕勇”的约定，其性质并非法定权利，我国现行法律并没有优先承租权的明文规定，而是一种约定的权利，该约定对合同双方当事人具有约束力，即承租人毕勇在租赁合同到期时，享有在同等条件下请求与出租人忠窑居委会优先订立新租赁合同的权利。根据该协议的约定，毕勇享有优先承租权必须同时满足两个条件：一是忠窑居委会愿意继续对外出租该房产；二是毕勇给出的承租条件与其他承租人应在同等的条件下。庭审中，忠窑居委会已明确表示暂时不考虑将该租赁物单纯对外出租，毕勇提交的证据也不能充分证实忠窑居委会已经与第三人签订了租赁合同。即便忠窑居委会确实将该房产出租给第三人，根据合同相对性原则，忠窑居委会与毕勇签订的《房屋租赁协议书》仅对双方当事人具有约束力，并不能对抗第三人，若毕勇认为能接受与第三人的同等条件而忠窑居委会未让其行使优先权，也只能追究忠窑居委会的违约责任，而不能要求再与忠窑居委会签订续租合同。故毕勇主张享有优先承租权要求继续承租该房产的辩解意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期满，承租人应当返还租赁物。”本案中，忠窑居委会与毕勇签订的《房屋租赁协议书》的租赁期限已于2015年8月1日届满，毕勇作为承租人，应当将租赁物腾还给忠窑居委会，并按合同约定以65000元/年，即178元/天支付租金至实际腾还之日，刘艳书、刘平仙、刘丰瑜作为租赁物的实际管理人，也负有腾还租赁物的义务。关于争议焦点二，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，毕勇在与忠窑居委会签订的《房屋租赁协议书》，已明确约定了租赁期限自2009年8月1日起至2015年8月1日止，租金为65000元/年，六年共计390000元。毕勇及刘艳书、刘平仙、刘丰瑜在装修该房产时，应根据租赁期限、租金高低合理计算装修投入并摊为经营成本，但毕勇及刘艳书、刘平仙、刘丰瑜在明知租赁期限只有六年，且不能完全保证可以签订续租合同的前提下，就投入巨资对房屋进行装修，且在协议中并未约定租赁期限届满后由出租方对承租方进行装修补偿，这属于商业风险，正如毕勇与第三人签订《共同投资协议书》中约定的“分享利润、分担风险”，毕勇及第三人因决策失误造成的装修损失，即便全部是事实，也不应转嫁由出租人忠窑居委会来承担，故对毕勇提出要求忠窑居委会补偿其装修损失720000元的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、由被告毕勇及第三人刘艳书、刘平仙、刘丰瑜于本判决生效之日起三十日内将位于澄江县澄马公路小窑加油站对面土地使用面积1871.80平方米、房屋建筑面积1242.6平方米的房地产腾还澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会；二、由被告毕勇按178元/天向澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会支付自2015年8月2日起至实际腾还租赁物之日止的租金；三、驳回反诉原告毕勇的反诉请求。”本院二审期间，忠窑居委会提交《证明》两份，证明澄江县西浦水泥厂改制时，忠窑居委会未转让诉争房屋。为进一步查清本案事实，本院依法向澄江县西浦水泥有限责任公司调取《忠窑集体企业所有权转让协议书》一份，同时向尹兆德进行调查并制作了调查笔录。尹兆德陈述，其系澄江县西浦水泥有限公司的法定代表人，该公司原名为澄江县西浦水泥厂，忠窑居委会将澄江县西浦水泥厂出售给其时，马料河边新加油站对面（也就是现在的今盛酒楼）的房屋并未转让，一直是忠窑居委会管理使用，现忠窑居委会与毕勇等人发生纠纷，与澄江县西浦水泥有限公司无关，由忠窑居委会自行处理。忠窑居委会所举证据，经质证，毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜对真实性无异议，但认为房屋所有权证载明诉争的房屋属澄江县西浦水泥厂所有，仅凭证明无法证实现属忠窑居委会所有。本院依法调取的《忠窑集体企业所有权转让协议书》及调查笔录，经质证，各方当事人对真实性、合法性、关联性无异议，但毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜认为本案遗漏澄江县西浦水泥厂。本院认为，忠窑居委会提交的《证明》与本院依法调取的《忠窑集体企业所有权转让协议书》及依法制作的调查笔录，各方当事人对真实性无异议，且能相互印证忠窑居委会向尹兆德转让澄江县西浦水泥厂时并未转让本案诉争的房屋，本院予以确认。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、本案是否遗漏当事人。2、毕勇等人认为忠窑居委会存在违约行为，要求赔偿装修损失720000元的主张是否成立？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案上诉人毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜以承租房屋系澄江县西浦水泥厂所有，一审未追加该厂为当事人参加诉讼为由，主张本案遗漏当事人，应发回重审。经审查，诉争的房屋虽登记在澄江县西浦水泥厂名下，但忠窑居委会向尹兆德转让资产时并未转让诉争房屋，且澄江县西浦水泥有限公司（原澄江县西浦水泥厂）对忠窑居委会主张由毕勇等人腾还房屋也无异议，故本案不属遗漏当事人情形，毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜上诉主张本案应发回重审的理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，忠窑居委会与毕勇在签订《房屋租赁协议书》时已约定诉争房屋的租赁期限至2015年8月1日止，毕勇在租赁期限内可对租赁房屋装修。现毕勇以忠窑居委会将诉争房屋出租给案外人，剥夺了优先承租权为由，主张忠窑居委会违约，应赔偿其装修损失720000元，因其未提交证据证明忠窑居委会存在违约行为，且现租赁期限已届满，双方也未约定租赁期限届满后忠窑居委会应赔偿装修损失，故对该主张，本院不予支持。综上所述，毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11476元，由毕勇、刘艳书、刘平仙、刘丰瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长  段 娟代理审判员  戴龙飞代理审判员  李福爱二〇一六年九月六日书 记 员  白子益