安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）庐民一初字第04411号 原告:合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市XX。 法定代表人：戴晖，董事长。 委托诉讼代理人：田中伟，该公司法务主管。 委托诉讼代理人：田兴都，广东联建律师事务所律师。 被告：合肥金鹰国际购物中心有限公司，住所地安徽省合肥市XX。 法定代表人：李培，董事长。 委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐祥，安徽巢阳律师事务所律师。 被告：安徽富世商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区XX。 法定代表人：张世晶，董事长。 委托诉讼代理人：郭卫锋，安徽坤慧律师事务所律师。 原告合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司（以下简称南国影院公司）与被告合肥金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰购物中心）、安徽富世商业运营管理有限公司（以下简称富世运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理，依法由审判员刘军担任审判长，与审判员彭举、人民陪审员罗国凤组成合议庭适用普通程序于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告南国影院公司委托代理人田中伟、李应泉，被告金鹰购物中心委托代理人童助旭，被告富世运营公司委托代理人郭卫锋到庭参与诉讼。之后，本院于2016年4月15日第二次公开开庭进行了审理。审判组成变更为由审判员刘军担任审判长，与审判员彭举、人民陪审员尹来意。原告南国影院公司委托代理人田中伟、田兴都，被告金鹰购物中心委托代理人童助旭，被告富世运营公司委托代理人郭卫锋到庭参与诉讼。之后，本院于2016年8月10日第三次公开开庭进行了审理。原告南国影院公司委托代理人田中伟，被告金鹰购物中心委托代理人童助旭到庭参与诉讼。被告富世运营公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 南国影院公司向本院提出诉讼请求：1、请求两被告支付南国影院公司因其违约而引起的截止提起本诉讼之日损失包括首期投入成本11506681.45元，运营期间直接亏损3440620.9元及可预期收益1889746元（暂定），共计16837048.35元。2、两被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：2013年初，南国影院公司与金鹰购物中心之间签订了《租赁合同》及补充协议等文件，就南国影院公司租赁场地进行影院经营事宜达成协议。该场地系富世运营公司转租给金鹰购物中心。然而，自2013年10月开始，两被告即发生种种违约行为，期间虽经南国影院公司多次函告，两被告却很少采取补救措施且大部分一直持续至今,两被告持续、严重的违约行为，导致南国影院公司从开业到起诉之日已达成巨额损失共计人民币16837048.35元。在此期间，南国影院公司虽与两被告多次磋商，然而却无法达成任何解决协议。有鉴于此，依据中华人民共和国合同法及协议，南国影院公司诉至贵院，望判如所请。 金鹰购物中心辩称：一、南国影院公司诉讼请求不明确。 南国影院公司基于租赁合同起诉金鹰购物中心，但其对于合同是否继续履行以及解除与否并未提出任何请求。其主张的赔偿请求，是基于解除或其它原因终止合同，还是继续履行合同要求赔偿阶段性的损失并未作出明确，其诉讼请求不明。 二、南国影院公司在租赁合同的履行过程中违约在先，金鹰购物中心已经依据约定解除了双方的合同，其应当依法承担相应的违约法律后果。 自2015年以来，南国影院公司一直以种种理由拒绝支付租赁费用，虽经金鹰购物中心多次催告，南国影院公司仍置若罔闻。截至2015年底，南国影院公司已经累计拖欠租金达12个月，严重违反了租赁合同的约定。其虽然提出租赁物所存在的外部条件问题，但均非合同约定的租赁条件，其对于金鹰购物中心的违约指责没有事实依据。因南国影院公司长期拖欠租金已经根本违约，故金鹰购物中心已经于2015年12月8日致函南国影院公司，解除双方的租赁合同并要求其限期撤离租赁场所。双方租赁合同的解除完全是因为南国影院公司的违约所造成的，南国影院公司无权要求金鹰购物中心对于其装修等投入进行赔偿，相应的法律后果应当由其自行承担。 三、金鹰购物中心已经将租赁物返还给富世运营公司，相关的出租方责任应当由该公司承担。 根据金鹰购物中心与富世运营公司签订的《合肥富世广场裙楼租赁合同之补充协议二》，金鹰购物中心已经于2014年10月31日将包括南国影院公司承租场所在内的XX的所有物业全部移交给富世运营公司管理，之后相应的出租方的权利义务实际由富世公司享有和承担。南国影院公司诉称的物业问题，即便存在，作为物业的所有人及管理方，相应的责任也应由富世运营公司承担。 四、南国影院公司自开业以来经营惨淡，毫无利润可言，其主张的预期收益没有事实依据。 根据南国影院公司提供的经营数据，其自开业以来一直处于亏损状态，更没有任何利润可言。南国影院公司主张的可预期利润的损失不过是水中月、镜中花。 综上所述，南国影院公司提出的诉讼请求没有事实与法律依据，请求人民法院查明事实，依法驳回其对于金鹰购物中心的全部诉讼请求。关于南国影院公司拖欠的租金，金鹰购物中心将根据富世运营公司的决定，保留进行追索的权利。 富世运营公司辩称：南国影院公司在本案中的诉讼请求是两被告赔偿因违约给其造成的损失，但根据“合同相对性”原则，违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系的存在是合同当事人承担违约责任的前提。本案中的富世运营公司将房屋租赁给金鹰购物中心，金鹰购物中心又将房屋转租给本案南国影院公司，富世运营公司与南国影院公司之间根本就不存在合同关系，何来违约责任？故南国影院公司请求富世运营公司承担违约责任并赔偿其损失没有法律依据，纯属滥用诉权行为。富世运营公司对于金鹰购物中心陈述的关于2014年10月30日之后，金鹰购物中心将XX的所有物业全部移交给管理富世运营公司并不认可。截止目前，富世运营公司与南国影院公司之间并没有合同关系。综上，恳请人民法院依法驳回南国影院公司对富世运营公司的诉讼请求。 经审理查明：2010年3月31日，富世运营公司作为出租方将包括涉案房产在内的XX整体出租给金鹰购物中心。之后，金鹰购物中心（甲方）于2013年初与深圳市南国艺恒影院投资管理有限公司（乙方）就承租位于XX房屋签订房屋租赁合同一份，该租赁合同约定甲方将位于XX房屋出租给乙方，租赁面积为2345平方米，租赁用途为：南国艺恒影城品牌用途，保证365天营业,租赁期限为15年，装修免租期为120天。租金标准为年底保底租金与年净票房收入分成租金二者取较高值，租金按月支付，先支付后使用。管理费包括物业管理费、公共能耗费。管理费为第1-5年为8元/平方米/月。第6-10年为10元/平方米/月。第11-15年为12元/平方米/月。租赁合同中关于金鹰购物中心违约所承担的违约责任为：租赁期间内，甲方未按合同约定的时间交付该物业，则装修免租期相应顺延。租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该物业发生损耗，造成乙方财产损失或者人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。在租赁期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：违反本合同及其补充条款的约定，不承担违约责任或支付维修费用，致使乙方无法正常经营的。由于甲方原因，该物业因法院强制执行而被查封乙方无法正常经营的，其他因甲方违约造成合同无法履行的。就南国影院公司违约所承担的违约责任为：租赁期限内，乙方累计3次逾期交付租金、物业管理费、运营推广费、水、电、空调机其他费用或一次性逾期达30天以上的。甲方有权单方面解除本合同，收回该物业，因此造成的一切后果由乙方自行承担，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。合同明确了金鹰购物中心就电影院交付的标准条件为：甲方负责垂直电梯及自动滚梯的采购、安装及装饰，客梯电梯同轿厢的装饰由甲方安装物业要求统一完成。在节假期间和必要的活动中甲方优先提供物业范围内的户外广场、中庭等公共设施给乙方，公共电梯、扶手梯、步行梯、停车场应按乙方的经营时间提供给乙方使用。 在合同签订后，深圳市南国艺恒影院投资管理有限公司设立合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司即本案原告南国影院公司履行租赁合同的权利、义务。在金鹰购物中心承租XX房屋经营过程中，由于金鹰购物中心自身商业经营原因导XX商户纷纷撤场。2014年9月28日，富世运营公司与金鹰购物中心签订富世广场裙楼租赁合同之补充协议二，协议明确经双方达成一致意见，XX裙楼租赁合同终止，金鹰购物中心关于该合同项下的所有权利义务亦都终止，金鹰购物中心于2014年10月31日前将XX物业整体交还富世运营公司管理。百货类品牌由金鹰购物中心负责清场。凡继续经营的餐饮类品牌由金鹰购物中心协助，变更为富世运营公司直接出租，富世运营公司承继出租方的全部权责，三方另行签订协议，具体条款以三方协议为准。（贵人香、南国影院公司等承租户若继续留在C座经营，而又不愿解除其与金鹰购物中心原所签订的租赁合同，可以但不限定由金鹰购物中心协调在原合同中增加富世运营公司作为出租方，富世运营公司直接向承租方收取租金，开具租赁费发票，具体条款以三方另行签订的协议为准）。如现承租人拒绝对租赁合同进行变动，金鹰购物中心于其租赁合同暂不变更，但乙方收取的全部租金和物业费按税后金额转交富世运营公司。合同签订后，金鹰购物中心就变更出租主体函询南国影院公司，南国影院公司予以拒绝。另在南国影院公司与金鹰购物中心租赁合同履行过程中，金鹰购物中心与南国影院公司就房屋漏水、拖欠租金等相应问题互相函件磋商。 2015年1月1日起，南国影院公司未向金鹰购物中心支付房租等其他费用。2015年12月8日，金鹰购物中心向南国影院公司发出解除合同的通知，理由为金鹰购物中心认为南国影院公司严重拖欠租金、物业管理费等逾期达11个月。2015年12月17日，金鹰购物中心与富世运营公司签订交接协议书一份，该协议书明确双方同意整体租赁物业及附属设备设施交接在2015年12月31日24时前双方完成拆、留事宜确定。双方还就其他事宜进行了协商。在签订该份协议后，富世运营公司于2015年12月25日发出敦促签订租赁合同或限期搬离的函要求南国影院公司抓紧时间与富世运营公司洽谈重新租赁事宜并于2015年12月31日24时前达成协议。否则，富世运营公司将于2016年1月1日8时收回金鹰购物中心原承租区域内没有与富世运营公司签订租赁合同的相关物业，停止该部分物业相关联的各项能源供应，关闭通道、房门，重新调整物业租赁规划。富世运营公司并将此内容在XX张贴。2016年1月1日起，富世运营公司将富世广场整栋房屋锁闭导致南国影院公司无法营业。 南国影院公司明确2013年自开业起的3月-12月营业收入2351616元、2014年全年营业收入3600029.3元，2015年整年营业收入3429079.6元，在经营期间内一直处于亏损状态。金鹰购物中心明确2014年10月31日起未对XX进行管理，但是其在发往南国影院公司的函件中明确在2014年10月31日后协调富世运营公司进行物业管理。南国影院公司另明确在2015年1月1日之后仅有一部电梯能够达到南国影院公司经营的7楼，停车场也能够停车，但是无法达到相应标准。南国影院公司在2016年2月26日第一次庭审时就其与金鹰购物中心之间的租赁合同不认可已经解除，之后于2016年4月15日第二次庭审时明确认可合同解除的状态，并认为合同事实上无法履行。 以上事实有富世广场裙楼租赁合同之补充协议二、房屋租赁合同、函件、解除合同通知、交接协议、照片及当事人陈述予以证实。 本院认为：一、关于租赁合同的主体问题 南国影院公司与金鹰购物中心签订了房屋租赁合同，双方之间建立了房屋租赁合同关系，南国影院公司据此以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，符合诉讼的要件。南国影院公司与富世运营公司并未签订任何租赁合同，即使富世运营公司在金鹰购物中心退出XX管理后予以接手管理，但是不能由此认定南国影院公司与富世运营公司建立了房屋租赁合同关系，否则无法厘清各方之间所建立的关系。南国影院公司虽然认为其与富世运营公司建立了租赁合同关系，但是其并未提供证据予以证明，且南国影院公司在金鹰购物中心征求其变更租赁合同主体时明确予以拒绝，故富世运营公司并非本案租赁合同的主体，南国影院公司以租赁合同纠纷为由要求富世运营公司承担赔偿责任，本院不予支持。 二、关于违约责任的认定问题 南国影院公司认为金鹰购物中心存在违约的主要依据在于南国影院公司经营的基本配套措施无法正常提供，主要体现在电梯、电扶梯、中央空调、垂直电梯、灯饰、停车场、物业管理、漏水维修。金鹰购物中心认为南国影院公司在2015年1月1日起停止交纳租金构成违约故解除合同。本院基于金鹰购物中心自述于2014年10月31日起将XX移交给富世运营公司，虽然并未就出租的XX房屋予以收回，但是停止了对XX履行物业管理职责，构成违约。南国影院公司于2015年1月1日起停止向金鹰购物中心支付租金，在其持续运营的情况下，亦构成违约。理由在于： 1、2013年双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为15年。虽然金鹰购物中心因为自身经营问题导致无法经营故将承租的XX退还给出租人富世运营公司，但是金鹰购物中心作为出租人将XX出租给南国影院公司，金鹰购物中心有义务依据合同约定履行合同义务。金鹰购物中心作为XX的物业管理负责方，负有对XX整栋房屋的物业管理职责，金鹰购物中心明确自2014年10月31日之后将物业管理职责移交给富世运营公司，必然就物业管理职责部分构成了对南国影院公司的违约。金鹰购物中心商户撤场客观上会影响南国影院公司的经营收入，但是该情况的出现系正常的商业风险。双方在签订房屋租赁合同时金鹰购物中心并未就此对南国影院公司做出承诺。南国影院公司不能以商户撤场为由认为金鹰购物中心构成违约。另外，在金鹰购物中心停止对XX履行物业管理职责之后，客观上会造成停车位管理等涉及到物业管理方面的无序，但是南国影院公司就占有、使用承租房屋的权利并未受到影响，客观上南国影院公司仍然可以继续从事经营工作，且实际上南国影院公司一直持续经营至2015年12月31日。在南国影院公司2015年整年的运营期间其自述所得营业款为3429079.6元，对比南国影院公司明确的2013年3-12月营业收入2351616元、2014年全年营业收入3600029.3元而言，并非构成明显下滑，南国影院公司不能以金鹰购物中心的相应违约责任为由拒绝持续缴纳房租。 2、房屋租赁合同的出租方出租房屋的根本目的是收取租金，南国影院公司虽然以金鹰购物中心构成违约为由停止支付租金，但是金鹰购物中心的违约事由并非构成南国影院公司拒付租金的理由。在南国影院公司2015年整年的运营期间其自述所得营业款为3429079.6元，对比南国影院公司明确的2013年3-12月营业收入2351616元、2014年全年营业收入3600029.3元而言，并非构成明显下滑，南国影院公司不能以金鹰购物中心的相应违约责任为由拒绝持续缴纳房租。 三、关于南国影院公司主张的各项诉讼请求 基于本院认定南国影院公司及金鹰购物中心均存在违约的情况，对于南国影院公司主张的因违约造成的损失为：首期投入成本11506681.45元、运营期间亏损3440620.9元及可预期收益1889746元。本院具体分析如下： （一）投入成本。南国影院公司主张因违约造成损失中的首期投入成本11506681.45元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。就租赁合同而言，双方解除租赁合同的情况下，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。只有在不能拆除形成附合的情况下才考虑残值损失承担主体的问题。本案中，南国影院公司主张首期投入成本，但是其并未向本院申请残值评估，本院在庭审时要求其明确是否申请装修残值的鉴定，南国影院公司认为由于锁门导致相应设备的残值所剩无几，对其鉴定与本案无直接关联。基于此，本院认为在南国影院公司2015年期间运营收入并未明显大幅下滑且不要求就设备残值进行评估的情况下，该项主张并无依据，本院不予支持。 （二）运营期间直接亏损、可预期收益。南国影院公司虽然主张运营期间直接亏损、可预期收益，但是并未提供证据予以证明，且其明确在正常经营期间本身即存在亏损的情况下，对南国影院公司的该项主张，本院不予支持。 综上所述，南国影院公司的各项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费收取为122822元，由原告合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 审 判 员  彭 举 人民陪审员  尹来意 二〇一六年九月六日 书 记 员  杨丹丹 附本判决所引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。