浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1082民初5705号原告：临海市新兴物业管理有限公司，住所地：临海市白云崇和华城4号楼203室。统一社会信用代码：91331082727617992L。法定代表人：杨顺华，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤爱民，临海市大洋法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：丁雅洁，临海市大洋法律服务所法律工作者。被告：谢国林，男，1977年6月28日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：杜崇省，男，1963年7月20日出生，汉族，住临海市。原告临海市新兴物业管理有限公司与被告谢国林为物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告临海市新兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人汤爱民、被告谢国林的委托诉讼代理人杜崇省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临海市新兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳所拖欠的2013年7月1日至2014年6月30日的物业费1622元、车位费60元、公共能耗费450元、违约金735元，2014年7月1日至2015年6月30日的物业费1622元、车位费60元、公共能耗费437元、违约金350元，2015年7月1日至2016年3月30日的物业费1218元、车位费60元、公共能耗费165元、违约金43元，共计7182元。事实和理由：被告系临海市冠春园路89号名都花园4号楼1单元102室的业主，该房屋面积104.09平方米，地下160号车棚。从2013年7月至今，被告一直无故拖欠物业费、车位费、公共能耗费。原告多次催缴，但被告一直拒不缴纳，其行为违反了《前期物业服务合同》，损害了全体业主及原告的利益。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告谢国林辩称，原告与临海市星鑫置业有限公司于2011年11月1日签订的前期物业服务合同是一份无效合同，其合同的主要条款第四章物业管理服务费及公共能耗费用第十九条、第二十条于法无据，且违反了前期物业服务合同签订的有关法律法规要件。理由有：1、合同的订立违反《城市房地产管理法》第27条规定，违反台州市物业管理实施办法（政府令第99号、2010年8月1日起实施）第三十五条、三十七条、四十九条的规定，物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立前，由物业服务（或者建设单位）拟定本物业服务区域物业服务等级和具体收费标准后，报价格行政主管部门核准；业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务在物业服务合同中约定具体的收费标准，报价格行政主管部门备案。2、违反了浙江省物业服务收费管理实施办法（浙价服[2005]80号）及前期物业招投标的有关规定。浙价服[2005]80号：第七条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区的前期物业收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。第九条、各普通住宅小区物业服务等级、收费标准，在业主委员会成立前，由物业管理企业（或开发建设单位）按照所在地物业服务等级考证办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后向当地价格主管部门申报；价格主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业（或开发建设单位）在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同明确。第十条、实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发根据住宅小区实施物业管理服务的方案，依据所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准向当地价格主管部门申报物业服务等级和具体收费标准，并在价格主管部门核实的中准价和浮动幅度内通过招标确定具体收费标准。第十一条、物业管理在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。3、违反了当时公布的政府指导价。非普通住宅、别墅等依据业主要求和所提供的服务内容、质量和深度，通过物业服务招投标或双方协商确定，并报价格主管部门备案。综上所述，被告认为：名都花园竣工验收合格备案的时间为2013年5月6日，原告于2012年6月28日在尚未取得竣工验收合格证明的情况下，提前进驻接管物业，是违法的，无效的。退一步说，2013年5月6日后，程序上可以交房，也要履行交房手续，业主至今没有接到开发商交房通知，也无履行交房手续。原告所持有的资质与前期物业服务合同所签订的服务费不符，无法无据，合同的第十九条物业管理服务费收标准，小高层每平方米每月1.3元，多层每平方米每月0.8元，地下车位管理费每月每位35元，装修质量保证金每户2000元，装修垃圾转运费每户350元（未装修户物业退出时收费未退），第二十条的公共耗能另外分摊，与当时公布的基准价不符。故前期物业服务合同是一份无效合同，原、被告之间不存在合同关系。此外，本案前期物业服务合同没有按照法律法规规定的要求签订。根据浙价服[2005]80号第九条规定，前期物业服务合同收费标准在签订合同前应向当地价格主管部门申报，在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确。（临海市发展和改革局以红头文件正式行文批复，有文件编号）。该前期物业服务合同签订时间为2010年11月1日，招标时间为2010年10月11日（按规定应在招标之前核准发文，方可参加招标），原告把2010年11月5日的事后所谓违法备案当作审批的收费依据，违反了招标程序，原告根本没有资格参与招标，涉嫌合同欺诈和乱收费，请求法庭把违法线索转有关部门依法查处，并驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对由争议的证据和事实，本院认定如下：1.前期物业服务合同、关于“名都花园”前期物业管理服务项目收费标准的请示报告各一份，拟证明原告收取物业管理费等具有相应依据。被告对此表示异议，认为是虚假合同，没有依照法律法规签订，收费标准缺乏依据。本院认为，该组证据在已发生法律效力的（2015）台临民初字第2975号等民事判决书中已予以认定，且被告提出合同无效的理由均系该合同违反了行政管理性规定，而合同即使在违反行政管理性规定的情况下也不必然导致无效，只有在违反法律法规禁止性规定时才会导致无效，故被告有关合同无效的异议理由不成立，对于前期物业服务合同本院予以认定。对于收费标准，在前期物业服务合同中已有明确约定，且已向相关行政部门报备案，如果被告认为该收费标准及报备程序存在问题，可向有关行政部门反映。在此之前，本院对合同约定及报备案的收费标准予以认定。2.名都花园2013.7至2014.6电梯、消防水泵电费、名都花园2014.7至2015.6公共分摊电费明细、名都花园2013年7月1日至2014年6月30日公共能耗费分摊清册、名都花园2013.7.1至2014.6.30公共能耗分摊系数测算说明、名都花园2014.7.1至2015.6.30公共能耗分摊系数测算说明，名都花园2015.7.1至2016.3.31公共能耗分摊系数测算说明，拟证明被告应支付的电梯、消防水泵电费及公共能耗费等费用。被告对此表示异议，认为是虚假的。本院认为，原告的有关公共能耗费的计算方式符合合同约定，故对该组证据本院予以认定。3.催费通知单复印件一份，拟证明原告向被告催讨过物业管理费等。被告对此予以否认。且该证据未能显示其拍摄的时间、地点，无法证明催讨事实，故对该证据本院不予认定。4.被告提交浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）、台州市物业管理实施办法、临海市发展和改革局文件等复印件，拟证明原告提交的前期物业服务合同及收费标准违反上述规定。原告对此表示异议，认为原告是经过政府部门组织的招投标程序中标后签订合同，且收费标准已向有关部门报备案，不存在违反规定情形。基于同证据2的认定理由，本院对证据4的证明效力不予认定。5.被告提交浙江省建设工程规划核实确认书及竣工验收备案表，拟证明名都花园开发商在没有取得确认书的情况下就进行了竣工验收，其竣工验收是违法的，原告在开发商违法竣工验收的情况下进驻名都花园从事物业服务也是违法的。本院认为，从证据显示，名都花园小区已于2012年6月27日进行竣工验收，并验收合格，原告在竣工验收后进场接管物业符合规定。至于开发商的竣工验收是否存在违法情形，应由相关行政管理部门进行处理。故对证据五的证明效力本院不予认定。综上，本院综合认定如下事实：原告系依法成立的物业服务企业。被告系临海市冠春园路89号名都花园4号楼1单元102室的业主，该房屋面积104.08平方米，地下160号车棚。2010年11月1日，原告与名都花园的开发商临海市星鑫置业有限公司签订前期物业服务合同，约定：由原告对名都花园进行物业管理；物业管理费不含房屋共用部位、共用设施设备中修及中修以上维修、更新、改造费用及建筑垃圾清运费用，电梯、水泵、水系部分的水电费等公共能耗费须由全体业主、使用人按实分摊；物业管理服务费按建筑面积计算，各项费用标准分别为：小高层物业管理服务费每月每平方米1.30元，多层物业管理服务费每月每平方米0.8元，地下停车位管理费每月每车位35元，自行车棚物业管理费每月每只5元；对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可在逾期之日起按应缴费用每日收取千分之二的滞纳金；首次物业管理服务费用在交房时由原告向业主预收一年，之后每年预收一次。合同还对公共能耗费用的分摊办法作了具体约定。合同签订后，原告于2012年6月进驻名都花园开展物业服务直至2016年3月31日结束。被告2013年7月1日至2014年6月30日的物业费1622元，车位费60元，公共能耗费449.63元，共计2131.63元；2014年7月1日至2015年6月30日的物业费1622元，车位费60元，公共能耗费437元，共计2119元；2015年7月1日至2016年3月30日的物业费1217.74元，车位费45元，公共能耗费149.88元，共计1412.62元；上述合计5663.25元，被告未支付。原告在名都花园从事的物业服务管理，存在一定瑕疵。本院认为，作为名都花园建设单位的临海市星鑫置业有限公司与原告签订的前期物业服务合同对作为业主的被告具有法律约束力。被告应当按照合同约定的标准向原告支付相应物业管理费用。故对原告要求被告支付2013年7月1日至2014年6月30日的物业费1622元，车位费60元，公共能耗费449.63元，共计2131.63元；2014年7月1日至2015年6月30日的物业费1622元，车位费60元，公共能耗费437元，共计2119元；2015年7月1日至2016年3月30日的物业费1217.74元，车位费45元，公共能耗费149.88元，共计1412.62元；上述合计5663.25元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据合同约定，物业管理费应当由原告主动向被告收取，在本案中，原告未能举证证明其有向被告催讨物业管理费的行为和时间，其主张逾期之日无法计算，且原告的管理存在一定瑕疵，故对原告有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告有关前期物业服务合同的签订违反有关规定、应为无效合同的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于有关收费标准问题系行政管理范畴，在相关行政部门未作出处理之前，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。对于原告多主张的物业费、车位费、公共能耗费等，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢国林于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告临海市新兴物业管理有限公司自2013年7月1日至2016年3月30日的物业费、车位费、公共能耗费等共计人民币5663.25元。二、驳回原告临海市新兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢国林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[上诉案件受理费先预交50元，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局；开户行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001]。如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。审 判 员 王剑兵二〇一六年九月二十八日代书记员 朱玲英