河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0402民初1914号郑国亮，男，汉族，1963年4月19日出生，住河南省平顶山市新华区曙光街**号院*号楼*号，身份证号码4104021963********。委托代理人李晓燕，河南金豫律师事务所律师。被告平顶山市隆嘉房地产有限公司，住所地平顶山市新城区管委会院内，组织机构代码79915598—5。法定代表人林继云，执行董事。委托代理人张洪，河南首位律师事务所律师。原告郑国亮与被告平顶山市隆嘉房地产有限公司（以下简称隆嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑国亮及委托代理人李晓燕，被告平顶山市隆嘉房地产有限公司的委托代理人张洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑国亮诉称，2011年5月25日郑国亮与平顶山市隆嘉房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郑国亮购买隆嘉公司开发的位于本市××××北“君临天下（原鹰城明珠）”4号楼2单元12层1204号商品楼房，建筑面积142.35平方米。房屋价款347334元，郑国亮已全额支付平顶山市隆嘉房地产有限公司且已入住，但由于平顶山市隆嘉房地产有限公司的原因，致使房产证不能办理，要求隆嘉公司协助办理房产证并承担本案产生的所有诉讼费用。隆嘉公司辩称，双方签订的房屋买卖合同属实，且房屋已交付。合同面积是142.35平方，但是隆嘉公司在平顶山市房产局调取的测绘面积是145.02平方，差额2.67平方，差额面积在补充协议第二条上约定“双方同意以最后测绘面积为准”，本案不存在设计变更的问题，全市发通知要求不允许高层建筑阳台不封顶，隆嘉公司具有先履行抗辩权，郑国亮在没有交付完所有房款前，隆嘉公司没有给郑国亮办理过户的义务，且本案郑国亮所诉已超出诉讼时效，应该驳回郑国亮诉讼请求；未办理房产证系多方原因造成的，只要郑国亮交付完所有的房款，隆嘉公司同意配合办理房屋登记手续。经审理查明，2011年5月25日郑国亮与平顶山市隆嘉房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况位于本市××××北“君临天下（原鹰城明珠）”4号楼12层1204号商品楼房，建筑面积142.35平方米。套内建筑面积113.1平方米，应分摊的共有建筑面积为29.25平方米；……第五条按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2440元，总金额347334元整；第六条合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记为准，产权登记与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。双方同时又签订附件八《商品房买卖合同补充协议》，该协议中第二条约定：“《商品房买卖合同》第六条关于面积确认及面积差异处理，双方约定并同意产权面积最终以测绘面积为准，产权面积与合同约定面积的差异部分由买卖双方按照合同约定的单价多退少补”。郑国亮现已按照合同约定面积全额支付隆嘉房地产公司房款且已经入住，郑国亮要求隆嘉公司协助办理房产证未果，引起诉讼。另查明，诉争房产经过平顶山市房产局测绘队测绘测绘面积为145.02平方米，双方确定合同面积是142.35平方米，误差2.67平方米。以上事实，由郑国亮提供的《商品房买卖合同》、购房定金收据、中华人民共和国契税完税证，隆嘉公司提供的房产局测绘面积明细以及庭审笔录等证据材料予以证实，上述证据经当庭质证和本院审查，予以认定。本院认为，郑国亮与隆嘉公司所达成的关于房屋买卖的合同、及房价，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反我国相关法律之规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行其义务。从该房屋买卖合同的补充协议中第二条约定：“《商品房买卖合同》第六条关于面积确认及面积差异处理，双方约定并同意产权面积最终以测绘面积为准，产权面积与合同约定面积的差异部分由买卖双方按照合同约定的单价多退少补”，可以确认，郑国亮应当依约定先向隆嘉公司支付全部购房款后，隆嘉公司再依约定协助郑国亮办理房屋买卖过户登记手续。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本案中，郑国亮所购买的房屋实测面积是145.02平方，合同面积是142.35平方，差额2.67平方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。郑国亮所购买的房屋实测面积与合同面积误差比未超出3%，根据双方约定及相关法律规定，郑国亮应向隆嘉公司补缴差额面积的房款，因商品房属特殊商品，国家允许面积误差存在，郑国亮已明确表示自己不愿意补交房款，故郑国亮要求隆嘉公司协助办理房屋过户手续无事实和法律依据，本庭不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，判决如下：驳回郑国亮的诉讼请求。案件受理费100元，由郑国亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  高俊营审 判 员  殷莉娜人民陪审员  姚秋娟二〇一六年九月二十九日书 记 员  李水平附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。