广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10508号上诉人（原审原告)：李国庆，住广州市花都区。委托代理人：徐永荣，广东合誉律师事务所律师。上诉人（原审被告)：广州市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司），住所地广州市。法定代表人：杨婉平，该公司总经理。委托代理人：杨捷、谢祺祥，广东合慧益律师事务所律师。上诉人李国庆、某某物业公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案商铺位于花都区狮岭镇望成路16号首层西面美食广场M01、M02铺，所有权人为狮岭房地产公司，已经办理了建设工程规划许可证并取得了建筑工程消防验收的意见书，在消防方面具备使用条件。狮岭房地产公司将包括涉案商铺在内的祥兴苑商住楼出租给了某某物业公司，租赁期限为2014年1月1日至2021年1月1日，并同意某某物业公司转租。2015年6月1日，某某物业公司（出租人、甲方）与李国庆（承租人、乙方）签订狮岭香港街美食广场租赁合同一份，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营冒菜，涉案商铺的面积为43平方米，乙方在签订协议前已充分了解店内情况及周边环境情况，店内已有柱子、消防栓、配电箱、井道门以及上下水管等设备设施均不影响该场地租用面积的计算。租期3年，自2015年8月1日至2018年7月31日，免租期自2015年7月15日起至2015年8月1日止。租金按每月每平方米80元计算，每年递增5%，第一年租金为41280元。采取先付后租的租赁方式，按年缴交租金，乙方签订协议当日须将第一年租金41280元支付给甲方，以后每年须在7月15日前交纳租金。乙方须于本协议签署同时，向甲方一次性缴纳全部履约保证金6880元，本协议期满一个月后，如乙方完全履行本协议，甲方将无息返还保证金；如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定，损坏租赁场地等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间缴纳租金、水电费等任何费用，乙方现同意甲方直接从履约保证金中扣除，无需通知乙方。在租期内，因乙方原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有。乙方在本协议场地经营所需证照由乙方自行负责。乙方的营业时间与甲方营业时间同步，乙方需在美食广场统一开业日正式营业，乙方不得在营业时间内无故停止或暂停营业，否则每停业1天，甲方有权解除协议并向违约方索赔。甲方已对租赁场地进行统一设计、装修施工，以维持广场整体效果，若乙方对所租区域进行设计装修，必须提前按甲方相关规定办理手续，取得甲方书面同意后，方可按甲乙双方商定的施工方案施工。甲方的权利义务有：必须按本协议的规定向乙方提供经营场地，保证该场地内的水、电、煤气能源的正常供应，负责商城公共区域内设备设施的维护和清洁卫生，应尽力创造平和、整洁的购物环境，使乙方的营业不受其他部门或个人的干扰，对乙方经营、卫生等方面存在与美食广场不协调的地方提出限期整改通知等。合同还对乙方的权利义务、法律适用及争议解决方式等进行了约定。合同签订当天，李国庆向某物业公司支付了履约保证金6880元、第一年（2015年8月1日至2016年7月31日）的租金41280元及2015年8月1日至2015年9月1日的管理费645元。2015年7月15日，某某物业公司将涉案商铺交付李国庆使用。李国庆在2015年8月1日签订了消防安全责任书、安全防火承诺书。2015年6月2日，李国庆与司某公司签订品牌使用合同，约定司马公司将“三顾冒”品牌和制作工艺技术授权李国庆在花都区狮岭镇望成路16号使用，若使用地址需要变更须提前1个月以书面形式申请。使用期限为2015年8月2日至2018年8月1日。品牌使用费2900元每年，若李国庆提前解约，品牌使用不足一年的，品牌使用费按一年收取。履约诚意金3000元，在合同期满后，若李国庆不存在违约情形，司某公司无息全额退还。李国庆若连续50天未向司某公司指定供应商采购材料，司某公司有权单方解除合同。同日，李国庆与和洋商贸部签订了一份订购合同，约定：和洋商贸部是司某公司指定供货商，李国庆从和洋商贸部购买主材料。签订合同当日，李国庆应向和洋商贸部缴纳激励保证金24000元，在合同期限内李国庆未存在违约情形的，和洋商贸部将无息退还。合同的有效期自2015年6月2日至2018年6月1日。2015年6月2日李国庆向司某公司支付了合同保证金3000元、品牌使用费2900元，向和洋商贸部支付了激励保证金24000元。2016年4月11日，司某公司以李国庆连续50天未在其指定的供货商处购买原料、辅料为由向李国庆发出解除合同通知，告知李国庆收取的品牌使用费2900元及履约诚意金3000元不予退还。同日，和洋商贸部以李国庆连续50天未向其购买产品且连续30天购买产品少于1000元为由也向李国庆发出解除合同通知，告知李国庆约定的24000元激励保证金将不予退还。2015年10月8日，李国庆委托律师向某物业公司发送律师函，称因：1.周边卫生差，老鼠咬坏其很多高级原材料，导致材料无法使用；2.涉案商铺天花板的广告纸黏贴不牢固，经常有灰尘掉落；3.建筑质量可能存在严重问题，二楼装修导致石块等装修杂物掉落；4.贵公司无法向其提供场地的消防资料；5.涉案商铺经常停水停电，无法营业。要求解除合同，赔偿损失，并通知某某物业公司其将于2015年10月13日撤场，将场地交还某某物业公司。某某物业公司于2015年10月9日收到该函。2015年10月13日，李国庆撤场。2015年10月14日，某某物业公司向李国庆回函称不同意解除合同，并要求李国庆立即恢复正常营业。李国庆于2016年1月11日向原审法院提起诉讼称：该香港街美食广场原定于2015年7月15日开业，但因招商原因于2015年8月15日才正式对外开放营业，导致李国庆原定于2015年8月1日试营业推迟至8月15日，造成李国庆经济损失。更为甚者，试营业仅一个月，某某物业公司却存在各种违反合同的行为导致李国庆的店铺无法继续经营，李国庆多次与某某物业公司沟通要求进行整改，并于2015年10月8日向某物业公司送达律师函，但某某物业公司却以种种理由推诿，李国庆只好于2015年10月13日提出解除合同，并搬离所在店铺。因某某物业公司原因导致合同解除的，某某物业公司应向李国庆返还已交付的租金、履约保证金，并赔偿李国庆装修损失、招牌制作损失、品牌使用费损失等经济损失。据此，请求判令：1.李国庆与某某物业公司于2015年6月1日签订的狮岭香港街美食广场租赁合同在2015年10月13日解除；2.某某物业公司退还李国庆租金32910元（41280元÷365天×291天=32910元）、履约保证金6880元；3.某某物业公司赔偿李国庆品牌使用费损失5900元、食材物料损失25301.5元、激励保证金损失24000元以及装修损失30000元、招牌制作费1935元；4.某某物业公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，李国庆称其委托新贵族公司对涉案商铺内的收银台、门面等进行了装修，共花费了装修费30000元；委托花都区大旗广告经营部制作广告牌花费了1935元。为此，李国庆提交了两份装修合同、收据、收款收据、工商银行电子回单6张、招牌制作合同书等予以证明。某某物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均确认。同时表示，不同意利用已形成附合的装饰装修物。原审诉讼中，李国庆提交了照片20张及视听光盘一份拟证明涉案商铺推迟到2015年8月15日才开业，二楼经常有扬尘、碎石掉落和雨水渗漏、环境卫生差、经常停水停电。某某物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认，理由是上述证据的制作时间和制作人无法确定，事实上也不存在李国庆所述的情况，且上述证据并不能证明李国庆无法正常经营。为此，某某物业公司提交了照片2张，拟证明涉案商铺具有安全通道提示及灭火器等足以保证消防安全，涉案商铺周边环境卫生干净、整洁，美食广场二楼一直处于毛坯状态，完全不可能存在沙石掉落到涉案商铺的情况。李国庆对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，理由是上述照片是某某物业公司清理现场后拍摄的，不能反映涉案商铺的真实情况。原审诉讼中，李国庆申请原审法院对涉案商铺的环境进行现场勘察。原审法院于2016年3月9日对涉案商铺进行了现场勘察，涉案商铺位于花都区狮岭镇望成路16号首层西面美食广场，在广场内共有32间商铺，均处于停业状态。涉案商铺分为南北两间，处于空置状态。其中北间为吧台，南间为厨房，在厨房的地面有老鼠粪便。涉案商铺的东向地面用红地毯铺盖，此处原设计为天井，红地毯上设立有严禁进入的警示牌，红地毯正对的天面用彩布遮盖。美食广场的二楼、三楼均为毛坯状态，而涉案商铺的铺顶四周用彩布围闭，彩布用胶水和铁钉固定在地面上。从三楼可见天井顶蓬彩布上散落着沙石，现场工作人员往彩布上踢沙石，未见沙石掉落一楼地面，现场勘察当天为下雨天气，也未见有雨水渗漏到一楼地面。在勘察时出现了停电的状况。某某物业公司称由于人流量减少，各小商户经营不善陆续撤场，整个美食广场自2016年1月份全面停业至今。原审法院认为，李国庆与某某物业公司于2015年6月1日签订的狮岭香港街美食广场租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。李国庆以某某物业公司存在以下违约行为：1.某某物业公司向其提交的产权资料是虚假的导致其无法办理工商营业执照；2.美食广场开业前没有向消防机构申请消防安全检查，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，李国庆有权解除合同；3.多次停水停电，导致其无法正常营业；4.美食广场存在严重的环境卫生问题，在二楼装修施工时有砂石及雨水掉落，老鼠时常光顾，导致涉案商铺无法正常营业。以此要求确认合同于2015年10月13日解除，并要求某某物业公司赔偿其品牌使用费、装修费等损失。关于理由1，根据租赁合同第六条的约定，涉案商铺所需的证照由承租方自行负责，据此办理工商营业执照的义务在于李国庆而非某某物业公司，而事实上某某物业公司已经向李国庆提交了土地使用权证协助其办证，至于是否因某某物业公司提交的该证件导致其无法办理营业执照李国庆并未提供证据证明，李国庆应承担举证不能的法律后果。关于理由2，根据建筑工程消防验收的意见书，涉案商铺所在大楼符合现行国家消防技术标准规范的要求，经过了消防部门的验收，并且消防部门是允许使用的，说明涉案商铺符合房屋的使用条件，且涉案商铺设置有安全通道及灭火器材，李国庆也有消防安全责任，故李国庆据此要求解除合同无理。关于理由3，李国庆仅提交了一张订单截屏照片，该照片并不能证明涉案商铺有停水停电的行为，更不能证明某某物业公司导致其无法正常经营，即使原审法院现场勘察时出现停电的情况也只能说明勘察时的状态，不能说明在涉案商铺经营期间停电属于常态。关于理由4，根据租赁合同的约定，李国庆在签订合同前已经充分了解商铺内及周边的环境，说明李国庆在签订合同前对涉案商铺的楼顶用彩布围闭及商铺旁的电梯井某用护栏围闭是知情的，而且根据原审法院现场勘察的情况，围闭的电梯井某并不影响顾客通行。另外，虽然李国庆提交的数张拍摄有砂石散落在涉案商铺的照片，并不能证明砂石是从二楼掉落。而且原审法院在进行现场勘察时，二楼属于毛坯状态，并非李国庆所称的装修施工状态，在现场勘察人员故意将砂石踢入彩布内的情况下，也未见有砂石掉落到涉案商铺。何况即使李国庆拍摄的照片属实，此种瑕疵情况也是可以改正，并不必然导致涉案商铺无法正常经营。综上，李国庆的上述证据及意见均不能证明某某物业公司存在违约行为，李国庆要求某某物业公司赔偿其品牌使用费、食材损失、激励保证金、装修损失和招牌制作费的依据均不足，不予支持。至于李国庆要求确认租赁合同于2015年10月13日解除的问题。李国庆在2015年10月8日发函给某某物业公司，要求解除租赁合同并告知某某物业公司其将于10月13日撤场，之后李国庆在2015年10月13日撤场并告知了某某物业公司，某某物业公司在李国庆撤场之后才表示反对，而且鉴于整个美食广场已经于2016年1月关闭停业，目前仍属于关闭状态，租赁合同确实已实际无法履行，因此确认双方签订的租赁合同于2016年10月13日解除，李国庆的该项诉请有理，予以支持。合同解除，双方的权利义务终止。因此，租金仅应计算到2015年10月13日，之后的租金某某物业公司应返还给李国庆。经核算，某某物业公司应返还李国庆租金32910元（41280元÷365天×291天），李国庆的该项诉请理据充足，予以支持。至于履约保证金，根据租赁合同的约定因承租方单方原因提前终止协议并撤场的，无权收回保证金，现李国庆因自身原因擅自提前撤场，无权要求某某物业公司返还保证金，故李国庆的该项诉请理据不足，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决:一、确认原告李国庆与被告广州市某某物业管理有限公司于2015年6月1日签订的狮岭香港街美食广场租赁合同于2015年10月13日解除；二、被告广州市某某物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李国庆返还租金32910元；三、驳回原告李国庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2838元，由原告李国庆负担2102元，被告广州市某某物业管理有限公司负担736元。判决后，李国庆、某某物业公司均不服，分别向本院提起上诉。李国庆上诉并答辩称：1、原判错误认定涉案商铺所有权人为狮岭房地产公司，现有证据不能证明该公司即涉案商铺实际所有权人。2、原判错误认定涉案商铺在消防方面具备使用条件。原判以某某物业公司取得消防验收意见书就认定其消防方面具备使用条件，对李国庆提出的到消防部门调查某某物业公司是否通过消防安全检查的申请置之不理，认定错误。3、李国庆提供的证据充分证明涉案商铺环境恶劣，停水停电属常态，且多次沟通也未曾改善，已达到解除合同的程度，原判错误认定涉案商铺没有停水停电的行为。4、美食广场属于停业状态。某某物业公司不仅享有管理美食广场的权利，也应负有对该广场管理完善的义务，现该广场商户撤场无法继续经营，即使涉案商铺可正常使用，也已无法实现租赁合同的盈利目的，李国庆有权解除合同。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第三项，改判某某物业公司退还李国庆租赁合同的履约保证金6880元，赔偿李国庆品牌使用费损失5900元、食材物料损失25301.5元、激励保证金损失24000元及装修损失30000元、招牌制作费1935元，一审、二审诉讼费全部由某某物业公司承担。某某物业公司上诉并答辩称：1、原审法院现场勘查当天停电是供电部门的原因造成的短暂的，勘查完毕不久就恢复供电。未开门营业是租户自行处分权利的行为，勘查完毕后有些商户也陆续开门营业。人流量减少是商业因素造成，商户陆续撤场并非与某某物业公司解除合同，该事实不能认定解除合同的条件。“美食广场”只是名称而非涉案商铺，更非独立民事主体，不存在停业与否，涉案商铺仍可正常使用。原判认定美食广场关闭没有事实依据。2、原判没有认定某某物业公司存在违约的情形，故李国庆根据《合同法》第九十四条第二款之规定行使合同解除权没有依据。无论某某物业公司是否收到李国庆发出的解除合同通知，及某某物业公司何时提出反对意见，均不影响租赁合同的效力，原判以某某物业公司在收到李国庆发出的解除合同通知后才表示异议作为解除合同条件，不符法律规定。3、涉案商铺是合法建筑，没有被查封、不存在违法情形，不影响李国庆的使用，原判认定租赁合同无法履行没有依据。4、即使李国庆不使用涉案商铺，在租赁合同有效的情况下也需正常交租，其单方解除合同并拒绝交纳租金和相关费用已构成违约。商业风险不能成为解除合同的条件，其经营不善不能成为合同解除的理由。综上，原判查明事实不清，认定事实错误，导致适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回李国庆的全部诉讼请求，本案一审、二审案件的受理费由李国庆承担。上诉人李国庆、某某物业公司在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人李国庆与上诉人某某物业公司于2015年6月1日签订的狮岭香港街美食广场租赁合同为有效合同正确，本院予以确认。原判已就上诉人李国庆的证据及意见均不能证明上诉人某某物业公司存在违约行为，其要求上诉人某某物业公司赔偿其品牌使用费、食材损失、激励保证金、装修损失和招牌制作费以及返还履约保证金的依据均不足而不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。上诉人李国庆在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。上诉人李国庆在2015年10月8日发函给上诉人某某物业公司，要求解除租赁合同并告知上诉人某某物业公司其将于10月13日撤场，之后上诉人李国庆在2015年10月13日撤场并告知了上诉人某某物业公司，本案没有证据证明上诉人李国庆此后仍占用涉案商铺。上诉人某某物业公司在上诉人李国庆撤场之后才表示反对，而鉴于整个美食广场已于2016年1月关闭停业，目前仍属关闭状态，租赁合同确已无法实际履行，故原判确认双方签订的租赁合同于2016年10月13日解除并无不妥。合同解除，双方的权利义务终止，原判认定租金仅应计算到2015年10月13日，之后的租金上诉人某某物业公司应返还给上诉人李国庆正确。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人李国庆与上诉人某某物业公司的上诉意见均不成立，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4940元，由上诉人李国庆负担2102元、上诉人广州市某某物业管理有限公司负担2838元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年九月二十七日书 记 员  王日平