河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民一初字第1925号原告（反诉被告）新乡凯德商用置业有限公司，住所地新乡市人民中路199号。法定代表人李楠，总经理。委托代理人谢荣华、张光军，河南国豪律师事务所律师。被告（反诉原告）王英峰，男，汉族，1977年1月18日出生，住河南省封丘县。委托代理人岳彦、邓晨夕，河南中原法汇律师事务所律师。原告（反诉被告）新乡凯德商用置业有限公司（以下简称凯德公司）诉被告（反诉原告）王英峰房屋租赁合同纠纷一案，新乡市红旗区人民法院于2013年8月23日作出（2013）红民一初字第352号民事判决书，原、被告双方均不服该判决，向本院提出上诉。2014年8月4日新乡市中级人民法院作出（2014）新中民三终字第4号民事裁定书，撤销（2013）红民一初字第352号民事判决书，发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新乡凯德商用置业有限公司的委托代理人谢荣华，被告（反诉原告）王英峰的委托代理人岳彦、邓晨夕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告新乡凯德商用置业有限公司诉称，2012年8月24日，原、被告签订编号为MLEAS-2049-A-2012-IC101的《房屋租赁合同》，承租位于新乡市××人民中路××广场·红旗××面积为141.4平方米的商铺。该租赁合同约定，被告应于每月第一个工作日向原告预付租金及物业管理费，若被告逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，原告可解除合同，同时被告应支付相当于当年六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金。合同签订后，原告严格按照约定履行各项义务，而被告却于2012年10月份起开始拖欠租金及合同约定的其他费用。无奈之下，原告致函被告要求解除合同，将承租房屋恢复原状予以返还，但被告却继续占用商铺进行经营活动，其行为已严重违约并侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请：一、依法确认原、被告签订的编号MLEAS-2049-A-2012-IC101的《房屋租赁合同》于2012年11月30日解除；二、请求依法判令被告将位于新乡是红旗区人民中路199号凯德广场红旗01层53/54号面积为141.4平方米的商铺恢复原状后返还给原告；三、请求依法判令被告支付拖欠原告的租金8809.67元；四、请求依法判令被告赔偿原告截至2013年2月16日的损失23346.55元，自2013年2月17日起按每日295.52元的标准赔偿给原告造成的损失直至被告将商铺恢复原状后返还原告；五、请求依法判令被告支付原告违约金47694元；六、本案诉讼费用由被告承担。本诉被告王英峰辩称，被答辩人的诉请不能成立。答辩人不存在违约，双方合同到期后，答辩人继续使用，被答辩人没有通知解除，在双方协商期间，被答辩人没有经过答辩人同意，擅自将货物、店面予以损坏，将物品拉走，给答辩人造成巨大损失；根据房屋租赁合同通用条款第六条第四项租赁期内，乙方每三年对房屋装修更新一次，在第八条第一句商户在合同生效后60天内购买公众合同险以及第十二条第二项第十二小项说到的任何租赁年度这三内容显示租赁期限至少为三年，而不是合同中约定的三个月十天，更重要答辩人的装修花了4万元如果仅仅是租赁期为三月十天的话，营业额也难以满足装修投入，说明租赁期不止为三月十天，而是三年，在答辩人经营期间，被答辩人承诺的开放式经营已经打破，被答辩人引进拉夏贝尔，造成经营环境变成封闭式经营环境，答辩人无法正常营业；综上被答辩人违约在先，因此被答辩人的诉请不能成立。反诉原告王英峰反诉称，2010年11月26日，王英峰与凯德公司签订《房屋租赁合同》，王英峰承租凯德广场的01-07号商铺，合同约定了王英峰对该商铺的装修标准及要求每三年对该房屋进行装修和设施更新一次。王英峰在凯德公司核准和同意后，对商铺进行了精装修，支付装修材料费和装修人工费共计50000元。在王英峰经营15个月后，凯德公司便以商场改造为名拆除了该店面，王英峰依据租赁合同第十二条12.1（4）约定（合同期间，甲方需要对商场或其他任何部分拆除或重建时影响到该房屋经营的，届时双方协商解决），找凯德公司协商赔偿事宜，该公司虽答应赔偿，但不讲诚信至今未兑现。2012年8月24日，王英峰又与凯德公司签订《房屋租赁合同》，承租凯德公司位于凯德广场的01-53和01-54号商铺，该公司收取王英峰保证金9898元，律师费707元，装修押金2000元，租金为每月4949元。在签订合同期间，凯德公司以2013年商场统一重新签订合同为由，只与王英峰签订了3个月的合同，其目的是为了之后收取更高的房租，能随时解除合同，及在其出现违约之后，以合同到期为由不予承担责任及逼迫商户撤场，凯德公司明显违反了法律的规定。招商期间，招商部员工承诺商场中岛为开放式统一装修（有租赁合同中图纸为证），并且给与装修样式的照片及图纸，明确对装修做出了规范，在凯德公司核准和同意后，对商铺进行了装修，支付装修材料费和装修工人工资68000元。在签约之后，凯德公司擅自改变租赁物周围原状（有租赁合同中图纸为证），且在未征求一楼商户意见的情况下，同意深澳豆捞餐饮饭店和拉夏贝尔集合店进行全封闭式装修，且装修时间长达半年，装修竣工后发现商场店面的结构形成了店中店、屋中屋的经营模式，已彻底改变了原承租房屋的外部布局结构，违反了商场采取开放式装修及经营的合同承诺，并且在招商期间故意隐瞒掩盖事实，以达到招商的目的，凯德公司存在明显的合同违约及过错。自从凯德公司同意上述两家进驻装修后，在王英峰店铺后两米处就是围挡，装修期间噪音不断，到处弥漫着粉尘及刺鼻的气味，商品货物上覆盖着灰尘，购物人员流失严重，少数进店客户看到商品上的灰尘也都不愿购买，造成了大量的货品积压及严重贬值，每月的营业额还不够支付房租，更谈不上给营业员支付工资了，给本人造成极大的经济损失（法院可去装修后的现场实地勘察）。在此期间，凯德公司不但不设身处地的为商户着想，解决商户经营困难，反而故意制造事端，2012年10月底凯德公司无理收取租金，断掉我店铺用电，还指使商场保安人员上门骚扰、威胁、停电、锁门打人等一系列的恶劣手段干扰商户的正常经营，其最终目的是使本人及其他商户无法正常经营而无奈关门走人，同时造成商户是自己退出经营的假象，这样即达到了他们欺诈违约而又不承担任何责任的目的，也为将来重新招商做准备，这就是凯德公司的所作所为及提起诉讼的目的，也是凯德公司与商户产生纠纷的根源。在此期间商户们深知凯德公司是强势主体，没有力量与之抗衡，始终抱着妥善解决问题的态度和对方进行协商，但公司自恃力量强大不予理会，并唆使保安将商户打伤，公安机关多次出警处理。由于凯德公司存在合同违约和过错行为，合同约定的经营场地已无法恢复原状，致使王英峰的合同目的无法实现，凯德应退还租赁保证金、租金、备案费、律师费、装修押金共计20000元，以及赔偿装修和积压货品损失150000元（其中营业损失80000元）。王英峰请求法院查清事实，并依法驳回凯德公司的诉请，依法认定凯德公司构成违约，并判令该公司承担因违约给王英峰造成的经济损失。反诉被告凯德公司辩称，被答辩人的反诉请求缺乏事实和依据，请求法院予以驳回。经审理查明，王英峰是个体工商户，2012年8月24日，王英峰与凯德公司签订房屋租赁合同（合同约定租赁房屋面积为141.4平方米，预付每平方米每月租金35元，合同到期时间为2012年12月31日），王英峰对商铺进行了精装修，后因凯德公司经营不善，导致王英峰后续无法经营。现凯德公司以王英峰拖欠租金为由诉至法院。王英峰以凯德公司违约造成其损失为由在本案中提起了反诉。另查明，王英峰将房屋腾空时间为2013年7月10日（合同到期后共占用191天），王英峰装修设施已被凯德公司强制拆除。本案中王英峰的损失本院认定如下：租赁保证金9898元；装修费用根据相似位置相似装修情况本院酌定为10000元；货物损失（货物在凯德公司处，长期放置，原告已放弃残值）根据王英峰所提供的照片和市场的价格因素，本院酌定为30000元较为适宜；租金、货品损失、货品贬值损失因王英峰未提供证据证明，本院不予支持，以上合计49898元。王英峰应支付凯德公司占用房屋期间的租金应为141.4平方米×35元/天÷30天×191天＝31508.63元。现凯德公司已将该商场售于新乡胖东来百货有限公司。认定上述事实的证据材料有原告所提交的房屋租赁合同及照片。本院认为，王英峰与凯德公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王英峰应依约足额交纳房租，凯德公司应保证王英峰对房屋的正常使用，但凯德公司因其自身经营不善，导致王英峰后续无法经营，故凯德公司的行为已构成违约，对王英峰的各项合理损失应予以赔偿，故本院对王英峰要求凯德公司赔偿其损失49898元的反诉请求，本院予以支持。凯德公司诉称王英峰违约，要求解除双方之间签订的合同并将房屋恢复原状的诉讼请求，且凯德公司已将商铺拆除，现双方已不具备履行合同的条件，故凯德公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因王英峰未提供证据证明其在合同到期后仍占有租赁房屋系经凯德公司的同意，故凯德公司要求王英峰支付合同到期后占用房屋的租金31508.63元的诉讼请求，本院予以支持。凯德公司已将该商场售于新乡胖东来百货有限公司，故凯德公司要求恢复原状等诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除新乡凯德商用置业有限公司与王英峰在2012年8月24日签订的《凯德广场红旗房屋租赁合同》；二、新乡凯德商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王英峰各项损失共计49898元；三、王英峰于本判决生效之日起十日内支付新乡凯德商用置业有限公司房屋占用期间的租金31508.63元；四、上述两项折抵后，新乡凯德商用置业有限公司应当向王英峰支付18389.37元；五、驳回新乡凯德商用置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王英峰的其他反诉请求。如果新乡凯德商用置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1996元，反诉费1754元，合计3750元，由新乡凯德商用置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘向军审 判 员  李 琦人民陪审员  郭培周二〇一六年九月八日代书 记员  肖秋洋