河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终3125号上诉人（原审被告）：陈静，女，1983年8月31日生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：牛正龙，河南一得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈书山，男，1962年7月10日生，汉族。上诉人陈静因与被上诉人沈书山租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2015）洛龙民初字第3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈静的委托诉讼代理人牛正龙，被上诉人沈书山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈静上诉请求：一、撤销原判，驳回沈书山的诉讼请求。二、本案诉讼费用由沈书山负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2009年10月15日，陈静与沈书山签订租赁合同，约定由陈静租赁沈书山的房屋，租赁期限从2009年10月31日至2012年10月31日，租金为每年90000元，合同到期后，双方没有续签租赁合同，陈静一直继续承租上述房屋。2014年3月1日，双方再次签订租赁合同，约定租赁期限为2015年9月30日至2018年9月30日，每年租金为150000元。沈书山没有经过陈静的同意就私自将自己持有的第二份租赁合同的期限改为2014年9月30日至2017年9月30日，一审法院认可沈书山私自修改合同的行为并认定从2014年9月30日至2015年9月30日的租金为150000元，陈静应再向沈书山交纳剩余租金60000元是错误的。二、沈书山的诉求之一是要求陈静赔偿使用厂房过程中给沈书山造成的损失5000元，但是一审法院认定陈静单方搬离承租房屋给沈书山再次出租造成了相关损失并判决由陈静赔偿沈书山3000元，该判决结果与沈书山的诉求不符，程序违法。沈书山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审法院驳回陈静的上诉请求，并由陈静承担一、二审诉讼费用。沈书山向一审法院起诉请求：一、解除沈书山与陈静签订的房屋租赁合同；二、判令陈静给付沈书山剩余租金60000元整，并赔偿使用厂房中给沈书山造成的损失5000元整；三、本案诉讼费由陈静承担。一审法院认定事实：沈书山作为甲方于2009年10月15日同陈静作为乙方签订《房屋租赁合同》，将位于洛阳市洛龙区安乐镇东岗村的生产院落一座（车间三栋和门面二楼的房屋）出租给陈静，约定：“……6、该房屋租赁共个月。自2009年10月31日至2012年10月31日止。7、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意，重新签订租赁合同。乙方不提前通知的，视为合同期满终止。……9、租金：该乙方租赁的全部房屋租金每年为90000.00元（大写玖万元整），一次性付清。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证”。合同生效后，沈书山与陈静依约履行完毕，后沈书山与陈静在该合同履行期满之日于2012年11月1日起，就该房屋的租赁未续签合同，继续沿用该合同至2014年10月31日。陈静租赁沈书山厂房及房屋至2014年3月1日，沈书山向陈静提出要增加该租赁厂房及房屋的租金，双方经协商，于2014年3月1日签订《房屋租赁合同》，该合同的内容除租赁期限为自2015年9月30日至2018年9月30日止，每年租金为150000元外，其他内容与双方于2009年10月15日所签的《房屋租赁合同》的内容相同。该合同签订后，陈静离开，在场人告诉沈书山该合同中的租赁期限的日期写错了，沈书山自行将其所持的《房屋租赁合同》的租赁期限改为2014年9月30日起至2017年9月30日止。该合同生效后，双方依约履行，陈静于2014年12月23日向沈书山支付房租60000元，于2015年2月12日向沈书山支付房租30000元，计90000元。陈静租赁沈书山该厂房及房屋至2015年4月，在未告知沈书山的情况下，单方搬走到他处。现沈书山为追要陈静余欠的房租，状诉来院。一审法院受理后，依法审理，当庭调解，但双方意见差距太大，不能达成一致协议。一审法院认为，陈静同沈书山签订《房屋租赁合同》后，于履行中，在未告知沈书山的情况下单方搬往他处，以其行为表明不履行合同义务，该合同已没有继续履行的必要，应依法终止履行。陈静与沈书山签订《房屋租赁合同》后已经履行合同义务，且已付沈书山当年租金大部，后陈静在未告知沈书山的情况下搬往他处，系其放弃对沈书山厂房及厂地的租赁，使沈书山的厂房及厂地无法转租及收益，给沈书山造成的租金损失，陈静应依约向沈书山支付余欠租金。陈静辩称双方签订的房屋租赁合同的期限是2015年9月30日至2018年9月30日，该合同并未履行，因2015年4月其已从沈书山处搬离，但陈静在该合同签订后，支付沈书山租金90000元，表明陈静向沈书山支付的该租金是履行该房屋租赁合同第一年的租金支付义务，虽然该房屋租赁合同中表述的租赁期限有误，但就合同的整体来讲，不影响其效力。陈静还辩称租赁期限实际是2014年10月31日至2015年9月30日，少一个月租期，相当于增加了租金，但从2012年11月1日起至2014年3月1日止期间是沿用原来签订的《房屋租赁合同》，至于沿用的期限多长，租金交至何时，租金交了多少，陈静并没有举证，不能证明其少租沈书山厂房及厂地一个月，所以，该辩称一审法院不予采信。陈静在未告知沈书山的情况下单方搬离租赁沈书山的厂房及厂地，给沈书山再次出租造成的相关损失，应适当予以赔偿，根据沈书山要求陈静赔偿损失费5000的请求，应酌定为3000元为宜，其他诉求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、陈静于判决生效后十日内支付沈书山厂房及厂地的租金60000元。二、陈静于判决生效后十日内支付赔偿沈书山租赁费损失3000元。三、驳回沈书山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1425元，由陈静负担。本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于陈静是否应向沈书山支付剩余租金60000元的问题。因沈书山没有提供证据证明其持有的第二份租赁合同修改的内容经过陈静的同意，陈静对此也不认可，故第二份租赁合同的期限应以未修改的合同为准，由于第二份租赁合同尚未开始履行，故双方租金的计算应按照第一份租赁合同约定的租金每年90000元计算。关于沈书山主张的使用厂房损失5000元是否应支持的问题。沈书山没有提供证据证明其损失的存在及损失的数额，应承担举证不能的不利后果。本院认为，本案双方争执的焦点在于陈静是否应向沈书山支付2014年9月30日至2015年9月30日的剩余租金60000元的问题。沈书山主张2014年9月30日至2015年9月30日的租金为150000元，并提供了其和陈静签订的第二份租赁合同，该租赁合同将租赁期限由2015年9月30日至2018年9月30日修改为2014年9月30日至2017年9月30日，陈静对此不予认可，并提供其持有的租赁期限为2015年9月30日至2018年9月30日的租赁合同一份。本院认为，沈书山主张第二份租赁合同日期书写笔误，其在陈静的同意下进行了修改，但是没有提供证据证明其主张，故第二份租赁合同履行期限应以陈静持有的未修改的合同为准。从本案已经查明的事实可以看出，从2014年9月30日至2015年4月陈静搬离承租房屋时，陈静共向沈书山支付租金90000元，此时第二份租赁合同尚未开始履行，双方形成事实上的租赁关系，故2014年9月30日至2015年9月30日的租金应按照双方第一份租赁合同约定的每年90000元进行计算，因陈静在此期间已经支付了90000元的租金，故沈书山要求支付剩余租金的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于沈书山主张的使用厂房损失是否应支持的问题。沈书山没有提供证据证明其损失的存在及损失的数额，应承担举证不能的不利后果。一审法院认定陈静应向沈书山支付2014年9月30日至2015年9月30日的剩余租金60000元并赔偿租赁房屋空置造成的损失3000元欠妥，本院予以纠正。综上所述，陈静的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，程序不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销洛阳市洛龙区人民法院（2015）洛龙民初字第3269号民事判决。二、驳回沈书山的诉讼请求。一审案件受理费1425元，二审案件受理费1375元，均由沈书山负担。本判决为终审判决。审 判 长  郏文慧审 判 员  邱平平代理审判员  杨献民二〇一六年九月二十六日书 记 员  任 君