上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初4836号原告：大工科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：梁兆明，执行董事。委托诉讼代理人：邓雄仔，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海君蕾汽车配件有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黎娟芬，执行董事。委托诉讼代理人：盛振春，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。原告大工科技(上海)有限公司(以下简称“大工公司”)与被告上海君蕾汽车配件有限公司(以下简称“君蕾公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告君蕾公司提出了管辖权异议，本院于2016年3月23日依法裁定驳回了被告君蕾公司提出的管辖权异议。被告君蕾公司不服本院裁定，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审查后于2016年4月27日依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告大工公司的委托诉讼代理人邓雄仔、被告君蕾公司的委托诉讼代理人顾玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大工公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金116.9075万元(以购房款2,315万元为基数，按照日万分之五标准，自2014年9月1日计算至2014年12月10日)；二、被告向原告支付逾期办理大产证的违约金181.7275万元(以购房款2,315万元为基数，按照日万分之五标准，自2015年3月1日计算至2015年8月4日)；三、被告向原告支付逾期办理过户手续违约金423.645万元(以购房款2,315万元为基数，按照日万分之五标准，自2015年4月1日起计算至实际过户之日止)。事实与理由：2013年11月15日，原、被告签订《厂房订购协议》一份，约定原告向被告购买被告名下位于上海市松江区鼎盛路XXX号，产证号为沪房地产松字(2011)第XXXXXX号土地使用权中的1#厂房三层局部四层标准厂房(以下简称“系争厂房”)，建筑面积为5,002平方米，单价为每平方米4,630元，总价暂定2,315万元，协议并对其他事项进行了约定。2013年12月5日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，对转让价格、过户时间、付款方式、违约责任等做出约定。2014年5月26日，原、被告签订《补充协议书》一份，对房款的计算、付款方式的变更、交房日期、逾期履行责任等进行了约定。上述合同签订后，原告先后向被告支付了810.25万元的房款。然被告直到2014年12月10日才向交付系争厂房，且未能于约定的时间即2015年3月1日前办理大产证，并一直拖延办理系争厂房的过户和小产证手续。2015年9月，经原告查询，系争厂房已被多家法院司法查封。原告认为，被告逾期办理大产证以及逾期办理产权过户手续，应承担相应的违约责任，故请求法院判如所请。被告君蕾公司辩称：不同意原告的诉讼请求。系争厂房不能过户并未被告主观原因，而是基于工业用地上的厂房不能分层分割转让。原告主张的违约金标准过高，应按照双方《上海市房地产买卖合同》第10条的约定的已付款的1%为标准。此外，被告办理大产证的时间和原告办理交房过户没有关联。综上，原告主张的违约金事实依据和计算方式均存在错误，导致被告违约是政策原因。经审理查明：2013年11月15日，原、被告签订《厂房订购协议》一份，约定原告向被告购买系争厂房，建筑面积为5,002平方米，单价为每平方米4,630元，总价暂定为2,315万元。付款方式为：签订协议书当天付订金100万元，2014年1月20日支付230万元，2014年4月20日支付365万元，2014年7月31日(交房日)支付1,390万元，剩余230万元于房地产交易中心产权过户后(取得小产证)一个月内，一次性支付给被告。协议第六条约定，被告应在交房后的180日历天内为原告取得合法的单独的厂房产权证(小产证)。协议第七条违约责任：1、被告应按约定的期限交付上述厂房并按法定流程办好房屋产权证及转让过户手续。被告若逾期交房，每逾期一日，向原告支付购房总价款0.5‰的逾期违约金。若逾期超过90日历天，则原告有权解除本协议，被告需返还原告所有已支付的款项，且再向原告支付房款总价2%的违约金；2、……；3、被告将转让或者部分转让、抵押或者部分抵押给第三方或其他严重违约行为导致合同目的无法实现的，被告除需返还原告所有已付的款项外，被告需再向原告支付总房价10%的违约金。……。协议另对其他事项作了相应的约定。2013年12月5日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买系争厂房，建筑面积为5,002平方米，转让价格为2,315万元。合同第四条约定，被告于2014年7月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。合同第六条约定，双方确认在2014年12月之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……。合同第十条约定，被告未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款1%的违约金，合同继续履行。合同附件三(付款协议)约定，1、原告在2013年12月13日前支付定金100万元；2、2014年1月20日支付230万元；3、2014年4月20日支付365万元；4、2014年7月31日(交房日)支付1,390万元；5、剩余230万元于房地产交易中心产权过户后(取得小产证)一个月内，一次性支付给被告。合同另对其他事项作了相应的约定。2014年5月26日，原、被告就系争厂房及5#厂房买卖事宜签订《之补充协议书》一份，补充协议第三条约定：1、本补充协议签署前已付人民币430万元整；2、本补充协议签署后7个工作日内，原告向被告支付人民币365万元整；3、被告于2014年8月30日前完成系争厂房及5#厂房的主体竣工验收，双方于2014年8月31日办理交房手续，交房手续完成后30个工作日内，原告向被告支付920万元；4、原、被告按照本补充协议第四条约定办理产权过户手续、原告或其指定的主体取得系争厂房及5#厂房小产证后30日内，原告或其指定主体向被告支付余款人民币3,185万元整。补充协议第四条约定：1、被告应于2014年11月30日前取得整体竣工验收的《竣工验收备案证书》，包括规划验收、消防验收等，且被告须于交房后的180日内取得大产证，以便为原告办理系争厂房及5#厂房合法的独立的小产证；……。补充协议第五条约定：1、被告未按照本补充协议约定完成交房手续、办理大产证以及产权过户手续的，每逾期一日，按照购房暂定总价万分之五承担违约金；逾期超过60日的，被告有权解除与系争厂房及5#厂房相关的所有协议，被告除应于10日内返还原告已付款项外，还应按照购房暂定总价10%向被告承担违约金；……。2014年12月10日，被告与案外人缘逸软件(上海)有限公司签订《房屋交接确认书》一份，载明系争厂房已交付案外人。另查明：原告通过贷记凭证于2013年12月10日向被告支付工程款200万元，于2013年12月26日向被告支付工程款230万元，于2014年5月27日向被告支付工程款365万元，于2014年11月20日向被告支付工程款200万元，于2014年11月21日向被告支付工程款400万元，于2014年12月12日向被告支付工程款320万元。庭审中，原告认为就系争厂房其已经向被告支付了30%的购房款，即810.25万元，904.75万元系5#厂房购房款；被告认为其收到上述款项，但贷记凭证上载明的是工程款，与购房款无关。另查明：2015年8月4日，被告取得包括系争厂房在内所在地坐落于松江区鼎盛路XXX号《上海市房地产权证》，该产权证载明，用途为工业用地，使用权面积为31,870.60平方米，建筑面积为46,243.99平方米。坐落于松江区鼎盛路XXX号共有1—10幢厂房，系争厂房坐落于松江区鼎盛路XXX号1幢。系争厂房于2015年8月4日进行了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行，债权数额为7,500万元。系争厂房于2015年8月12日被上海市浦东新区人民法院司法查封，后又被本市第二中级人民法院、本院等司法查封。以上事实，有《厂房订购协议》、《上海市房地产买卖合同》、《之补充协议书》、贷记凭证、《上海市房地产权证》、上海市房地产登记薄及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：虽然，原、被告之间就系争厂房双方签订了《厂房订购协议》、《上海市房地产买卖合同》、《之补充协议书》，且双方在《上海市房地产买卖合同》中约定于2014年12月之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但本案所涉的房地产权证号为沪房地产松字(2011)第XXXXXX号土地使用权为一个整体，根据法律规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，现无证据显示原、被告之间就系争厂房的转让已经得到了有关部门批准，且系争厂房的土地用途为工业用地，根据有关行政法规以及本市规土和国土资源管理局颁发的文件规定，工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记。因此，原、被告之间就系争厂房买卖合同客观上无法继续履行。本案中原告主张的各项诉讼请求皆是基于合同能够继续履行、合同目的能够实现而提出的，在合同目的因不可归责于双方当事人的原因而无法实现的情况下，原告亦无权追究被告的违约责任，故有关的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条之规定，判决如下：驳回原告大工科技(上海)有限公司的全部诉讼请求。案件受理费62,360元，减半收取31,180元，管辖权异议费100元，合计诉讼费31,280元，由原告大工科技(上海)有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一六年九月二十六日书记员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。