安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1602民初1699号原告：周芸，女，1970年3月3日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。被告：亳州市天润房地产开发有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区汤王大道天润花园D号综合楼。统一社会信用代码913416007199462437（1-1）。法定代表人：陈兴魁，该公司董事长。委托代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。执业证号13416200410224906。委托代理人：方金亮，男，该公司职员。原告周芸诉被告亳州市天润房地产开发有限责任公司（以下简称天润房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告周芸，被告天润房产的委托代理人王铸、方金亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周芸诉称：原告与被告于2010年9月2日签订了购买被告开发的位于汤王大道天润上层23#1单元703号房的商品房购房合同。原告于2012年6月9日向被告交纳了办理房地产权登记所需的契税、公共维修基金等13569元。同时将编号为3018101的首付款162616元缴费条据应被告要求交与被告。根据合同约定，被告应当于商品房交付之日起60日内为原告办理房地产权证书。但迟至今日，被告仍未为原告办理房地产权证书。故请求人民法院依法判令被告承担从合同约定之日起至房产证交付之日止，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约鑫。截止起诉时暂计算至18000元。原告周芸针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同、收据、收条各一份，证明双方签订合同后原告履行了付款义务，而被告没有履行合同义务。另外，证明合同约定违约金过低，按照法律规定可以增加。被告天润房产辩称：原被告关于逾期办证违约金有约定在合同15条12款，所以不适用最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件的解释的规定；原告购买的房屋的分户证已经于2014年10月31日办妥，被告已通知原告办理转移登记和抵押登记，根据城市房地产开发经营管理条例第33条的规定，办理变更登记的主体是业主开发企业提供协助，原告拒不办理，其责任应自行承担。被告同意按合同约定承担违约金。被告天润房产就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：1、营业执照一份，证明被告的主体资格；2、钥匙领取单，证明被告按期办理了交房手续；3、房地权证亳字第××号房产证一份，证明该争议房屋已经2014年10月31日办理了分户证。经庭审举证，被告天润房产对原告周芸所举证据发表质证意见为：对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对证据2中的收条、收据无异议，对合同的证明目的有异议，该合同是根据国家住建部和工商总局联合制定的示范文本制作的，不是格式合同，合同内容是双方协商一致的结果，不违反国家法律法规的强制规定，为有效合同。原告周芸对被告天润房产所举证据发表质证意见为：对证据1、2无异议，对证据3有异议，他没办该证。经庭审举证、质证，合议庭对原、被告双方所举证据认证如下：（一）原告周芸所举证据1、2具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；（二）被告所举证据1、2、3，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：被告天润房产为2000年6月29日成立的房地产开发、销售公司，其于2004年以出让方式取得位于汤王大道东侧、芍花路北侧编号为（2005）字第00020号地块的土地使用权，并在上述地块建设名为“天润上层”的商品房。2010年9月2日，原告与被告天润房产签订《商品房买卖合同》，约定原告以银行按揭贷款方式向被告购买“天润上层”第23幢1单元703号商品房，建筑面积120.7平方米，每平方米为人民币2755.72元，总价332616元。其中签订合同的当日支付首付款162616元，余款170000元，以银行按揭贷款方式支付。原告按约履行了房款的支付义务。该合同第八条约定被告应在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付原告使用。2012年6月10日，被告将该商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3.……”2012年6月9日，被告将原告处编号为3018101号的房屋首付款收据收回，同时向原告收取了办理房屋权属登记应付的契税等费用，用来为原告代办房屋权属证明。双方未约定原告取得房地产权属证书的具体时间，2014年10月31日，该房分户登记在被告名下。现原告起诉至本院，认为被告未能按约为原告办理涉案房屋权属登记，要求被告承担从合同约定之日至房产证交付之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的违约金。本院认为，本案中，双方合同未约定在什么时间内原告可以取得房地产权属证书，而被告在2012年6月9日已将原告手中的办理房地产权属证书所需材料取回，办证费用亦由被告收取，视为被告自愿承诺为原告代办房地产权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；……”的规定，被告应在房屋交付使用之日即2012年6月10日起的90日内将权利人登记为原告的房地产权属证书交付给原告。被告未能在此日期内将权属证书交付原告，应根据上述规定承担违约责任。被告辩称其已通知原告办理转移登记、抵押登记，原告拒不办理，被告未能举证证明，其抗辩理由，本院不予采信。同时《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”本案，原告未能举证证明其实际损失，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告要求被告承担从合同约定之日起至房产证交付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。参照中国人民银行公布的现行的《金融机构人民币贷款基准利率调整表（2015年10月24日）》，一年期贷款利率为4.35%。自2012年9月11日起至2016年3月15日，被告应向原告支付违约金约50640元，原告起诉要求计算至起诉时为18000元，系原告对自身权利的处置，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：被告亳州市天润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告周芸支付自2012年9月11日，至2016年3月15日的违约金18000元；并支付2016年3月16日至被告将登记的房地产权利人为原告周芸的房地产权属证书交付给原告周芸之日止的违约金（计算方法，以人民币332616元为基数，参照一年期贷款利率为4.35%的标准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告亳州市天润房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  李 健人民陪审员  詹霄霄人民陪审员  赵永明二〇一六年九月十四日书 记 员  袁 标附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。