苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0591民初3014号 原告：中新苏州工业园区置地有限公司，组织机构代码72727947—9，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路158号。 法定代表人：史庆超，总裁。 委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。 被告：章志军，男，1980年11月4日出生，汉族，户籍地江苏省苏州。 被告：苏州工业园区优家佳房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢139室。 法定代表人：刘顺意。 被告：冶大吾代，男，1990年1月7日出生，回族，户籍地青海省化隆回族自治县。 被告：赵春苹，女，1975年3月24日出生，汉族，户籍地河南省三门峡市湖滨区。 被告：李威江，男，1977年2月18日出生，汉族，户籍地河南省渑池县。 原告中新苏州工业园区置地有限公司（以下简称中新置地公司）诉被告章志军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，由代理审判员赵美容适用简易程序独任审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由代理审判员赵美容担任审判长，与人民陪审员卢慧琴、李明俊组成合议庭，并于2016年8月11日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告的申请，通知苏州工业园区优家佳房产经纪有限公司（以下简称优家佳公司）、冶大吾代、赵春苹、李威江作为本案共同被告参加诉讼。原告中新置地公司委托代理人谢裕宽，被告章志军、冶大吾代、赵春苹到庭参加诉讼，被告优家佳公司、李威江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中新置地公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付租金共计163243元（截止2015年8月31日）以及房屋使用费70359元（暂算至2016年3月14日）、违约金32473元、所欠电费14848.29元、律师费损失9263元；2、判令被告将房屋恢复原状并返还租赁房屋给原告；3、判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉请调整为：1、判令被告章志军向原告中新置地公司支付租金163243元以及房屋使用费（计算方式为：按照10824.5元/月的标准，自2015年9月1日计算至被告搬出房屋并返还原告之日止）、违约金32473元、所欠电费16558.03元、律师费损失9263元；2、判令各被告将房屋恢复原状并返还租赁房屋给原告；3、判令本案诉讼费用由被告章志军承担。事实和理由：2013年3月8日，原告与被告章志军就苏州工业园区科能路80号维纳阳光花园96幢106室房屋达成了房屋租赁合同，约定租赁期限为2013年3月15日至2016年3月15日。但是被告一直拖欠租金，原告于2015年8月31日解除了与被告的租赁合同并要求被告恢复原状返还房屋，但是被告一直未有任何行动，继续占用房屋，截止2016年3月14日被告拖欠的租金及占用费共计233602元和电费14848.29元。原告多次向被告催款，被告迟迟不予履行。 被告章志军辩称，对于欠原告租金的金额没有异议，其在原告处承租房屋之后于2014年5月1日转租给了案外人李理想；对于使用费，其与李理想签订租赁合同时明确约定了转租期限是到2016年5月1日，并且其与李理想签订租赁合同时明确约定好了不能再将房屋转租给他人，如果转租给他人造成了损失，该损失应当由李理想承担；对于电费，其将房屋转租给李理想时就和他约定好了，电费由承租方自行承担，其认为现在产生的电费应由李理想承担。 被告冶大吾代辩称，其系“马克夫力小吃店”的实际经营人，之前其与马克夫力合伙经营的该小吃店，后来因为小吃店经营困难，马克夫力就把小吃店转让给了其。其开小店门面是从李理想手里承租的，其与李理想签订的租赁合同约定的租期是3年，即2014年11月26日至2017年10月25日。其与李理想签订的合同约定的租赁期间未满，故不应该搬出房屋。 被赵春苹辩称，其与配偶李威江系“万千跆拳道馆”的实际经营人，其系2015年11月底左右从赵伟楠手里接手该跆拳道馆的，接手了50%的股份，后来在2016年4月底，其从刘元处接手了全部股份。接手时，其知道该房屋的租赁合同是到2016年4月底到期的，但是刘元和李理想的妻子向其承诺，其可以继续租万千跆拳道馆的场地用于经营。对于租金，其在接手之后没有支付过，对于原告要求其搬离涉案房屋的诉请，其认为对跆拳道馆投入了成本用于装修，也支付了转让费，而且现在跆拳道馆也有学生在学习，目前没有其他地方搬，故不愿意搬出涉案房屋。 被告优家佳公司、李威江未作答辩。 对于当事人双方无争议的事实，本院确认如下：原告系苏州工业园区唯亭科能路80号维纳阳光花园96幢商品房的注册登记所有人。2013年3月8日，原告中新置地公司（甲方、出租人）与被告章志军（乙方、承租人）签订维纳阳光花园商业用房租赁合同，约定:甲方将其位于苏州工业园区科能路80号的维纳阳光花园96幢106室房屋租赁给乙方，租赁面积206.18平方米，承租期自2013年3月15日起至2016年3月15日止，承租期包括装修免租期在内；承租期满，甲方有权收回承租场所，乙方应如期归还，若乙方希望在承租期满后续租，须至少在承租期满前3个月以书面通知甲方其要求续租的意向；承租期自2013年3月15日开始计算；租金第一年为20000元，第二年为103708元，第三年为129894元（上述租金不含物业管理费和承租人所使用的水、电、气、电话等其它费用）；租金每半年支付一次，于每年的11月10日和5月10日前支付，乙方应于承租场所实际交付之日交付首个半年度的租金；若乙方欠缴租金、物业管理费、水电费、税款或其他费用达15天时，甲方有权中断承租场所之水、电等供应并可无条件解除本合同，并有权没收乙方所交的全部保证金，并有权要求乙方承担相当于3个月租金的违约责任；如果甲方因此而造成的损失高于以上保证金和违约金总额的，甲方有权向乙方追究由此造成的损失，合同因以上原因解除并不影响甲方要求乙方支付所欠缴租金、物业管理费、水电费、税款或其他费用的权利，无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付，乙方的损失由其自身承担；若乙方将承租房屋擅自转租或分租，除应承担本合同约定的违约责任外，仍应按本合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费（4.5元/平米/月）、水电费、税款等相关费用，并不得以其他任何第三方未交纳该等费用为由免除上述义务，否则甲方有权向乙方追究责任；乙方须向甲方缴纳相当于三个月的保证金（“承租保证金”）计为32474元，承租保证金应在签署本合同时由乙方一次性支付给甲方；承租期内，承租保证金将由甲方保管，并且不需向乙方支付任何利息；承租场所仅限作为经营家居布艺及花卉使用，乙方须持有与本合同约定的经营方式、经营范围相一致的有效证件，合法经营；除非事先得到甲方的书面同意，否则乙方不得擅自变更承租场所的用途和经营的范围、业态和方式，乙方的转租、分租行为仍受上述约定的限制，并应将该要求充分告知次承租人，次承租人违反上述约定的乙方应承担连带责任，若乙方违反上述条款，甲方有权即时单方解除本合同，没收乙方已支付的承租保证金，并且要求乙方赔偿其因此遭受的一切损失；在承租期间，乙方不得将本合同项下的承租权变相转让或用作担保，将承租场所的全部或部分转租给第三者或让第三者使用或与第三者共同使用承租场所，若发生上述情况，甲方有权中断承租场所之等的供应，同时，甲方有权提前解除合同，收回承租场所，并要求乙方赔偿甲方相当于三个月租金总额的违约金，并保留向乙方追讨由此造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他赔偿等）的权利，乙方亦须负责赔偿因其违反上述条款而对维纳阳光花园商业用房内任何其他租户或第三方所造成的一切损失；当本合同被提前终止或承租期满时，乙方须将承租房屋及其设施恢复至交付使用时的原貌，并交还甲方；乙方应对在承租期间由于其违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失（包括但不限于租金、出租承租场所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁费、律师费用等）承担责任，乙方须赔偿甲方就乙方违反本合同的任何条款或声明及保证而造成的所有损失；如果因乙方严重违约而导致甲方解除合同的，甲方有权没收乙方所交的全部保证金，并有权要求乙方承担相当于3个月租金的违约责任，如有其他损失的，甲方有权要求乙方赔偿直至弥补甲方所遭受的损失……双方还作了其他相关约定。合同签订后，被告章志军向原告交纳了承租保证金是32474元。 2014年5月1日，被告章志军（甲方）与案外人李理想（乙方）签订合同，约定甲方将座落在科能路商铺96-106号店铺出租给乙方，租期自2014年5月1日至2016年5月1日止，月租金为10833元，合同还作了其他相关约定。 同日，李理想与郭跃强签订租房协议，约定，李理想将位于苏州工业园区科能路维纳阳光花园商铺96-106二楼（面积约103㎡）出租给郭跃强作生意使用，租期自2014年5月1日至2016年4月30日止。 诉讼中，郭跃强向本院陈述称，其于2014年5月1日从李理想手上承租涉案商铺96幢106二楼用于经营“万千跆拳道馆”，该跆拳道馆实际是系其与刘元合伙经营。其于2015年11月3日将所持有的50%股份转让给了赵伟楠，后来，其与刘元以及赵伟楠签订了协议，该店由刘元和赵伟楠二人经营。其退出经营时，将“万千跆拳道馆”的营业执照注销了，因为其开这个店的时候是用“苏州工业园区跨塘维罗纳健身馆”的名字注册。被告赵春苹、李威江称：双方系夫妻关系，赵春苹系赵伟楠的姑姑，其从赵伟楠、刘元处接手“万千跆拳道馆”并自2015年11月经营至今，该店虽未在工商部门登记注册，但其双方系该店的实际经营人。 2014年11月25日，李理想与冶大吾代签订租赁合同，约定，李理想将位于苏州工业园区科能路80号维纳阳光花园96-106一楼（面积约60㎡）出租给冶大吾代，租期自2014年11月26日至2017年10月25日止。 2014年12月15日，原告向被告章志军发出“关于维纳花园商铺函”，载明：双方于2013年3月8日签订《维纳阳光花园商业用房租赁合同》，合同约定该承租场所仅限作为经营家居布艺及花卉使用，承租期自2013年3月15日至2016年3月15日止，但经原告2014年12月巡查发现，章志军在未经其书面同意的情况下，擅自将所承租商铺分租给“精品牛肉面”用作餐饮经营使用，且于建筑物外立面非法架设油烟管道，另该商铺明确禁止餐饮经营，针对上述违约及违法情况，原告要求章志军务必于2015年1月15日前，解除相关分租合同，并清理非法经营商户，按合同约定的业态经营，并支付拖欠的第二年全年租金103708元。若不按此函执行，原告将采取相应的司法途径（包括但不限于解除租赁合同），没收已支付的承租保证金，且要求章志军支付违约金并赔偿损失。 2015年8月25日，原告通过律师向被告章志军邮寄律师函，载明：鉴于章志军未经原告同意擅自转租，并长期拖欠租金，故原告于2015年8月31日正式解除与章志军的租赁合同，并要求章志军于2015年8月31日前将租赁场所恢复至合同约定状态后返还原告，并一次性付清截止2015年8月31日拖欠的租金费用163243元以及逾期付款违约金，否则原告将诉诸法律手段。上述律师函原告通过EMS快递邮寄被告章志军。经查询，上述快递投递结果为2015年8月26日“本人签收”。 关于涉案房屋现在的承租情况：涉案房屋包含上下两层，被告赵春苹、李威江经营的“万千跆拳道管”使用涉案房屋的二楼，一楼的房屋是被隔成两间，分别由被告优家佳公司和被告冶大吾代经营“精品牛肉面”店在使用。 另查明，原告中新置地公司与江苏剑桥人（苏州）律师事务所签订《委托代理合同》，原告委托该所委派律师代理与章志军租赁合同纠纷一案，律师费为9263元，并已支付该律师费用。 关于当事人争议的电费问题，原告提交了盖有“苏州供电公司收讫章”的证明材料，各被告对上述材料系原告代被告交纳涉案房屋电费均无异议，故本院对原告代被告交纳电费的事实予以确认。至于代缴电费金额，因原告主张其代被告章志军支付电费21558.03元未提供充分证据予以证明，诉讼中被告章志军认可其结欠原告电费14848.29元，故本院以被告章志军自认的金额为准。至于被告章志军辩称其已就2014年5月1日前的电费予以结清，因其未能提供证据予以证明，本院不予采信；章志军认为之后产生的电费应由实际的租户承担亦与其与原告签订的租赁合同约定不符，本院亦不予采信。 本院认为，原告与被告章志军之间的房屋租赁合同关系依法成立有效，双方均应按合同约定全面履行。被告章志军逾期支付原告租金并将承租房屋违法转租他人，违反合同约定，已构成根本违约，原告据此发函解除双方之间的租赁合同，并要求被告章志军返回承租房屋、支付欠付租金及电费、承担合同约定违约责任于法有据，本院予以支持。案涉房屋现由被告优家佳公司、冶大吾代、赵春苹、李威江占用，其应当配合被告章志军将案涉房屋返还原告。被告章志军对结欠原告截至2015年8月31日的租金163243元以及电费14848.29元金额均无异议，本院予以确认。合同解除后，被告未交还房屋的，原告要求被告章志军按照月租金10824.5元支付自2015年9月1日至各被告搬出房屋并返还原告之日止的使用费亦有法律依据，本院一并予以支持。关于原告主张没收被告章志军已交纳的保证金并要求其承担三个月租金的违约金32473元的问题。本院认为，违约金以补偿损失为原则，原告在被告实际占用房屋期间的租金利益已由上述判决认定，原告没收被告章志军交纳的保证金已具有违约赔偿性质，故原告主张被告另行再承担三个月违约金本院不予支持。被告章志军辩称其将涉案房屋转租案外人李理想，故相应的房屋使用费、电费、损失等应由李理想承担的意见，违反了合同相对性原则，本院不予采纳。原告主张被告章志军赔付维权所产生的律师费用亦有合同依据，本院一并予以支持。被告优家佳公司、李威江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告章志军于本判决生效之日起十五日内将案涉房屋苏州工业园区科能路80号维纳阳光花园96幢106室恢复原状并返回原告中新苏州工业园区置地有限公司，被告苏州工业园区优家佳房产经纪有限公司、冶大吾代、赵春苹、李威江予以协助； 二、被告章志军于本判决生效之日起十五日内支付原告中新苏州工业园区置地有限公司租金163243元、电费14848.29元以及房屋使用费（计算方式为：按照10824.5元/月的标准，自2015年9月1日计算至各被告将房屋返还原告之日止）； 三、被告章志军于本判决生效之日起十五日内赔偿原告中新苏州工业园区置地有限公司律师费损失9263元； 四、驳回原告中新苏州工业园区置地有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5646元，由被告章志军负担。被告章志军负担部分已由原告中新苏州工业园区置地有限公司预交，被告章志军于履行本判决义务时一并支付原告5646元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  赵美容 人民陪审员  卢慧琴 人民陪审员  李明俊 二〇一六年九月三十日 书 记 员  奚佳莉