贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终1731号上诉人（原审被告）彭英，女，1975年2月28日出生，汉族，贵州省毕节市人，贵州省毕节市号。被上诉人（原审原告）毕节市机关事务管理局，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道行政办公中心D栋。组织机构代码：30887008-8。法定代表人姚庆丰，局长。委托代理人冯永忠（特别授权代理），系毕节市机关事务管理局职工。上诉人彭英因与被上诉人毕节市机关事务管理局（以下简称“机关事务局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初684号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告机关事务局诉称：2014年12月29日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定，“甲方出租给乙方的门面房位毕节市××区××路路，门面编号毕节一中A幢18号，租赁期限为2015年1月10日起至2015年7月10日，该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离，门面租赁用途为经营百货、化妆品、服装”。《租赁合同》到期后，双方就门面于2015年7月3日再次签订《补充合同》，约定：“合同期限为六个月，自2015年7月11日至2016年1月11日止”《租赁合同》及《补充合同》到期后，原告需通过公共交易平台进行重新公开招租，原告向被告示明情况后，征询被告意愿。但被告既不参加公开招租，也拒绝搬出涉案门面。原告认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已经终止，原被告之间的权利义务关系已经终止。被告无权继续占用涉案门面，被告拒不搬出门面的行为已经给重新公开招租行为造成恶劣影响，严重侵犯了原告的合法权益。为维护其合法权益，特诉至法院，请求：1、依法判决被告立即搬出所占的位毕节市××区××路××中××号号门面（面积为31.2平米）；2、依法判决被告支付迟延退房违约金暂计5,200元给原告（该违约金自2016年1月11日起至被告实际退房之日止，按照日资金260元的两倍计算）；3、被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告提交变更诉讼请求申请书，将第二项诉讼请求变更为：请求人民法院依法增加违约金数额并判决被告支付迟延退房违约金暂计8,385元（该违约金自2016年1月11日起至被告实际退房之日后30日，按照每日430元的1.3倍计算）。原审被告彭英辩称：1、被告与原告于2014年12月29日签订的《租赁合同》第三条第2项约定，被告承租的门面房租金为46,800元/年；合同履行后，被告前后于2014年12月29日向机关事务局交纳租金46,800元，2015年7月3日交纳46,800元，共交纳两年租金，从门面租赁起始时间2014年12月29日计算，租赁截止日期为2016年12月29日。现租赁期未到，原告无理要求被告搬出承租期限内的门面，不符合合同约定。2、原告未按照合同约定全面履行合同义务，给被告造成的经营损失应当予以赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告按照双方签订的合同约定，按期缴纳租金，已按照约定全面履行，但原告在2015年底便采用停水、停电的方式要求被告搬出。严重违反双方签订《租赁合同》的约定，给被告造成经营损失，共计5万元。该损失是由于原告违约行为造成，应当予以赔偿。综上，原告不依照合同约定，要求被告搬出承租期限范围内的门面，侵犯了被告的合法权益。请求人民法院查清事实，依法判决。庭审中，被告表示答辩中提出的5万元赔偿为其抗辩主张。原审经审理查明：2014年12月3日，原告毕节市公共资源交易中心发布毕节一中A栋8号-31号共24间门面的招租公告，公告载明：本次招租A栋8号-31号门面位于毕节一中田径场边临街一面，24间门面面积相同，每间31.2平方米；租期为6个月，租赁合同期内，出租方若因政策调整等不可抗力原因需收回房屋的，则合同终止；招租底价为每间租金4.68万元/6个月；付款方式为一次性支付。2014年12月25日，被告彭英以招租底价每间租金4.68万元/6个月承租了涉案门面，并与原告签订了毕节市公共资源交易中心成交确认书》，成交确认书载明：原被告就毕节一中A栋18号门面招租，于2014年12月25日10:10时毕节市公共资源交易中心进行协议租赁，意向承租人彭英以挂牌底价肆万陆仟捌佰圆/6个月（￥46,800.00元/6个月）成交，各方均无异议。2014年12月29日，原、被告签订了《租赁合同》，合同约定：原告（甲方）出租给被告（乙方）的门面房位毕节市××区××路路，门面编号：毕节一中A幢18号，面积为：31.2平方米；合同租赁期限为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止，预留装修期10日。该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离；《租赁合同》到期后，双方于2015年7月3日再次签订《补充合同》，补充合同约定：合同期限自2015年7月11日起至2016年1月11日止；《租赁合同》及《补充合同》均约定，合同到期日，如被告（乙方）迟延交房，甲方有权以当年租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，原告（甲方）保留向人民法院追诉的权利；《租赁合同》及《补充合同》还约定了其他事项。被告彭英于2014年12月29日向原告缴纳了4,680元的履约保证金及46,800元的门面租金，于2015年7月3日缴纳了46,800元门面租金，原告向被告出具了相应的收据。原告认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已经终止，被告拒不搬出门面的行为已经给重新公开招租行为造成恶劣影响，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求判如所诉。原审认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原被告签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的期限届满后，被告应当履行相应的返还义务，按期返还租赁物给原告。虽然被告认为根据双方签订的《租赁合同》第三条第2项约定，被告承租的门面房租金为46,800元/年，租赁期至2016年12月29日，原告违反《租赁合同》的约定应赔偿被告损失共计5万元；但在本案中，原、被告签订《成交确认书》载明：“意向承租人彭英以挂牌底价肆万陆仟捌佰圆/6个月（￥46,800元/6个月）成交，各方均无异议”，《租赁合同》载明租赁期限自2015年1月10日起至2015年7月10日止；《补充协议》载明租赁期为2015年7月11日起至2016年1月11日止；据此可知，原被告约定的租金系46,800元/半年，被告从2016年1月12日起超期占用了原告门面，故对被告的抗辩主张不予采纳，对原告诉请被告搬出所占毕节一中A幢18号门面的诉讼请求予以支持。合同履行期限届满后，被告超期占用原告门面给原告造成的损失应予赔偿。虽然原、被告签订《租赁合同》及《补充合同》均约定，被告迟延交房，原告有权以当年租金的二倍为标准计算违约损失；且原告在诉讼中，要求按资产评估报告书载明的430元/天的1.3倍计算至被告退房之日起最低再增加30日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，结合原告提交的评估报告是其于2014年5月18日委托评估公司对毕节一中B栋16个门面未来5年租金水平作出的评估，而原、被告双方是2014年12月29日就毕节一中A幢18号门面按照日租金260元达成协议并签订的《租赁合同》，因此原告主张按照430元/日的1.3倍计算损失明显过分高于日租金260元。原告的损失应参照租赁期间日租金260元的130%从2016年1月11日起计算至实际退房之日止，其诉请中超过日租金260元的130%的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告彭英于本判决发生法律效力之日起十日内搬出其所占原毕节市机关事务管理局位毕节市××区××路××中××号号的门面（面积为31.2平米）；二、限被告彭英于本判决发生法律效力之日起十日内向原毕节市机关事务管理局支付其超期占用原告门面的违约金，违约金按照每日338元（日租金260元的130%）从2016年1月12日起计算至实际退房之日止。三、驳回原毕节市机关事务管理局的其他诉讼请求。案件受理费人民币8,398.00元，减半收取人民币4,199.00元，由被告彭英承担。上诉人彭英不服一审判决，上诉至本院。请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、双方《租赁合同》约定第一年度租金为46,800元/年，合同签订当日，上诉人向被上诉人交纳了第一年租金。2015年7月，该地段建设规划已取消，未出现合同约定的建设规划开工情形，双方又签订了《补充合同》，上诉人又向被上诉人预缴下年度租金46,800元，被上诉人向上诉人出具收据的事实默认了涉案门面租期为两年。二、上诉人已经支付了两年的租金，履行了自己的义务，现合同期限未到，机关事务局在该地段既未规划开工建设,租期也未满的情况下，突然通知上诉人腾房，遭到拒绝就停水、停电，影响上诉人正常经营，严重违反双方签订的《租赁合同》的约定，造成上诉人的损失应当赔偿。三、《租赁合同》明确约定租金单价46,800元/年，如果说是笔误，机关事务局在签订合同后一年的期间内并未请求撤销或变更合同，直到起诉都未提到笔误的问题。一审仅依据《成交确认书》作出的判决错误。四、一审以买卖合同纠纷计算诉讼费不合理。请二审予以更改。综上，上诉人并不存在违约行为，无需支付违约金，一审认定事实不清，证据不足，判决上诉人支付违约金没有法律依据。被上诉人机关事务局答辩称，一审判决上诉人返还门面并支付违约金符合事实和法律规定。双方约定租金为半年租金，不存在被上诉人所称为预缴租金。被上诉人预缴租金没有任何事实和法律依据。机关事务局致函毕节供电局断电不存在任何违约情形，无需赔偿上诉人损失。对诉讼费用计算方式，本案属于租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷。请求二审予以明确。二审中上诉人向本院提交证据：1毕节市教育局桂花路左1号门面招租结果公告；2、2013年11月25日毕节一中A6#门面租金收据；3、2014年12月29日毕节一中A6#门面租金收据。用以证明：上诉人2015年与机关事务局《租赁合同》上约定的年租金与当时门面的租金吻合。被上诉人机关事务局质证：对证据1的真实性有异议，且教育局门面招租与本案门面无直接关联，达不到上诉人的证明目的；证据2是与毕节一中签订的合同，与机关事务局公开招租无关，且正因为原来的招租方式存在瑕疵，所以才统一由机关事务局公开招租。该证据达不到上诉人的证明目的；对证据3的真实性无异议，但上诉人一年之内交了两次租金，证据恰好证明其与我方的合同期限只是半年。本院经审查，对上诉人二审提交的证据作出认定：证据1毕节市教育局桂花路左1号门面招租结果公告，与本案一中门面的招租并无直接关联，对该证据本院不予采信；证据2为毕节一中直接收取承租人租金的收据，与机关事务局公开招租亦无直接关联，本院不予采信；对证据3的真实性本院予以采信，但该证据并未注明所交租金的起止时间，故对其证明目的本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审双方当事人争议的焦点是：双方约定的租金是46,800元/6个月还是46,800元/年。本院认为：虽然上诉人与机关事务局签订的《租赁合同》中约定门面租金为46,800元/年，但《租赁合同》同时还约定《招租公告》作为合同附件与该合同具有同等法律效力，而《招租公告》及双方签字确认的《成交确认书》均明确涉案门面租金为46,800元/6个月。且上诉人于2014年12月向机关事务局交纳门面租金46,800元后，又于2015年7月签订《补充合同》时再次向机关事务局交纳了门面租金46,800元，若双方约定的租金只是46,800元/年，则上诉人一年之内两次向机关事务局交纳租金46,800元的行为明显与常理不符。故上诉人与机关事务局签订的《租赁合同》并不能完全、真实地反映双方的真实意思。一审综合《招租公告》、《成交确认书》、《收据》以及《补充合同》认定涉案门面的租金应为46,800元/6个月符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院依法予以维持。上诉人认为涉案门面租金为46,800元/年的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。双方当事人签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期限届满后，双方的权利义务已经终止,上诉人应依约将租赁门面交还机关事务局。机关事务局作为涉案门面的管理者，是否要求毕节供电局停止供电是其与毕节供电局之间的问题，与上诉人并无任何关系，上诉人无权要求机关事务局对合同到期后断电给其造成的损失进行赔偿。上诉人对于一审法院认定的诉讼费不服，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，财产案件根据诉讼请求的金额或价款分段累计交纳。一审诉请标的额暂计算的利息为5,200元，则案件受理费应为50元，减半收取为25元。一审法院认定案件受理费的金额有误，本院依法予以纠正。另外，一审对日租金的计算有误，本院纠正为46,800元/6个月×2÷365天=256元/天,上诉人应当支付的逾期返还租赁物违约金为256元/天×130%=333元/天。综上，一审判决对诉讼费及日租金的计算有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初684号民事判决第二项，即“限被告彭英于本判决发生法律效力之日起十日内向原毕节市机关事务管理局支付其超期占用原告门面的违约金，违约金按照每日338元（日租金260元的130%）从2016年1月12日起计算至实际退房之日止）”；二、上诉人（原审被告）彭英于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人（原审原告毕节市机关事务管理局支付其超期占用原告门面的违约金，违约金按照每日333元从2016年1月12日起计算至实际退房之日止）；三、驳回被上诉人（原审原告毕节市机关事务管理局的其他诉讼请求；四、驳回上诉人（原审被告）彭英的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取人民币25元;二审案件受理费50元，共计75元由上诉人彭英负担48.75元，被上诉毕节市机关事务管理局承担26.25元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 张 晶审判员 朱 莉二〇一六年九月二十六日书记员 周海洋