重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0114民初2093号原告：李群英，女，生于1982年8月25日，土家族，住重庆市黔江区。委托代理人：陈良艳、黄学功，重庆广普律师事务所律师。被告：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委（火车站旁城投大厦907号）。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：曾果，男，生于1989年10月6日，汉族，住广东省佛山市。委托代理人：吕炳毅，男，生于1988年8月13日，汉族，住河南省辉县市。原告李群英与被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称黔江碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法由审判员李化独任审判，适用简易程序于2016年5月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转入普通程序，依法由审判员李化担任审判长，与代理审判员黄霞、人民陪审员甘石海组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告李群英的委托代理人陈良艳、被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人吕炳毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李群英诉称：2014年3月31日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市黔江区正阳街道正阳大道碧桂园XX幢X单元X号精装修房屋，总房价516013元，2014年6月10日前交房。原告如约支付了全部购房款。被告通知原告接房后，原告发现房屋装修极为低劣，根本不能正常居住，达不到交付条件，于是拒绝接房。此后被告多次对房屋进行整修至今未能整修完毕。原告认为双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第（二）项关于商品房交付条件的约定违反了强制性规定，附件五第四条第（三）项关于房屋质量问题争议的约定属于免除被告责任，排除原告主要权利的格式条款，都应为无效约定。被告对房屋多次进行整修导致原告至今不能正常接房适用，损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，起诉至本院，请求：1、确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第（二）项关于商品房交付条件的约定及附件五第四条第（三）项关于房屋质量问题争议的约定无效；2、判令被告支付原告房屋整修期间的损失32650元，从2014年6月11日起按每日50元计算至2016年3月24日；3、判令被告支付原告房屋整修期间的损失，从2016年3月25日起按每日50元计算至房屋整修完毕之日；4、诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件；2、律师事务所函、委托书、律师证复印件；3、被告基本情况、组织机构代码证；4、《重庆市商品房买卖合同》；5、发票复印件；6、照片10张、视频。被告黔江碧桂园公司辩称：一、原、被告间签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，该合同经过政府部门审核并合法备案，合同内容没有任何违反法律规定和损害任何一方当事人权益的约定，被告也没有片面减轻自身的维修义务，因此上述合同是合法有效的。二、涉案房屋早在2013年10月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同约定的交付标准，被告在进行房屋交付时也同时提供了《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，完全履行了自身的交付义务。原告要求被告承担房屋维修期间的损失，但没有举证证明涉案房屋存在何种质量问题并达到影响其正常居住的程度，因此属于毫无依据的主张，应依法予以驳回。三、原告在2015年曾以相同理由（房屋质量问题）起诉被告，先后经历一审、二审法院审理，均被判决驳回其诉请。因此原告不应再以相同理由提起诉讼，人民法院有权依法再次驳回其诉求。综上，由于原、被告间的买卖合同是双方真实意思表示，涉案房屋不存在原告诉称的质量问题，并且原告已经提起过诉讼并被驳回，因此请求法院查明案件事实后依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1、《重庆市商品房买卖合同》及附件；2、重庆市建设工程竣工验收备案登记证；3、（2015）黔法民初字第03860号民事判决书、（2015）渝四中法民终字第1524号民事判决书。经审理查明：2014年3月31日，原告李群英（乙方）与被告黔江碧桂园公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件。合同约定原告购买被告出售的位于黔江区正阳大道碧桂园XX幢X单元X的装修房，成交金额为516013元。合同第七条第（二）项约定“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。附件五第四条第（三）项约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得藉词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引发的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来接交该商品房的，该商品房的保修期限自《重庆市商品房买卖合同》约定的交付期限起计。甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十八条第2款“在商品房保修范畴和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任”的约定内容予以删除，双方同意按如下约定履行：保修期内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，甲方不承担责任。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担”。被告于2013年10月30日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，原告表示不对房屋质量问题进行鉴定。另查明，2015年原告曾在本院起诉被告，请求：被告对房屋装修质量问题进行修理，更换至原告按规定检验装修合格为止；被告向原告支付逾期交房违约金46495.17元；承担案件诉讼费用。本院于2015年10月16日作出（2015）黔法民初字第03860号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服一审判决，上诉至重庆市第四中级人民法院，重庆市第四中级人民法院于2016年1月22日作出（2015）渝四中法民终字第1524号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案原告的诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第（二）项关于商品房交付条件的约定及附件五第四条第（三）项关于房屋质量问题争议的约定无效；2、判令被告支付原告房屋整修期间的损失32650元，从2014年6月11日起按每日50元计算至2016年3月24日；3、判令被告支付原告房屋整修期间的损失，从2016年3月25日起按每日50元计算至房屋整修完毕之日；4、诉讼费用由被告承担。本院认为：根据庭审查明事实及双方提交的证据，本案的争议焦点有以下三项：一、《重庆市商品房买卖合同》第七条第（二）项及附件五第四条第（三）项的约定是否无效；二、被告是否应当赔偿原告房屋整修期间的损失；三、被告抗辩原告本次诉讼违背了“一事不再理”的原则是否成立。现针对以上焦点，本院做如下评述：关于焦点一。原告认为《重庆市商品房买卖合同》第七条第（二）项的约定违反了《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条的规定因而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”会导致合同无效，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》不属于法律及行政法规，且《重庆市商品房买卖合同》第七条第（二）项亦不存在合同法中关于合同无效的情形，因此该条款是有效的。原告认为附件五第四条第（三）项关于房屋质量问题争议的约定无效，因为该条款的最后一段规定了被告只负责维修，不赔偿损失。附件五第四条第（三）项最后一段的内容是“甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担”。首先，根据《合同法》第五十三条的规定，造成对方人身伤害和因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。从双方当事人签订的该条款的内容来看，明显不存在《合同法》第五十三条规定的情形。其次，涉案房屋作为乙方的私人财产，如乙方不配合、协助，甲方则无法进入房屋进行修补等活动，那么因此导致的一切法律后果由乙方承担，符合情理，亦不违反法律规定，因此附件五第四条第（三）项有效。综上，对原告请求确认《重庆市商品房买卖合同》第七条第（二）项及附件五第四条第（三）项的约定无效的诉求，本院不予支持。关于焦点二。原告认为若被告按约定交付房屋，原告就能入住该房屋或将其出租，50元/天的损失就是原告租房需支出的费用或出租房屋能收取的租金。根据双方在合同中对于房屋交付条件的约定，被告已经交房。原告认为被告交付的房屋装修低劣，根本不能正常居住，达不到交付条件，但其并未举示足够证据证明其购买的房屋装修部分达不到法律规定的强制性质量标准或存在致使合同目的不能实现的功能性质量问题，因此不能证明因涉案房屋质量问题会导致原告无法入住而产生相应租房费用。原告能否将所购房屋出租并收取50元/天的租金取决于该房屋是否处于出租状态以及双方对租金的约定，而不是仅取决于房屋质量问题，况且原告在本案中并不能证明所购房屋存在不能正常使用的质量问题，因此对于原告要求被告赔偿自2014年6月11日起至整修完毕之日止的损失的诉求，本院不予支持。关于焦点三。一事不再理原则，是指判决或已生效的案件，除法律另有规定外不得再起诉，也不得再受理的原则。一事不再理必须同时满足三个条件：同一当事人、同一诉讼标的、同一诉讼请求。（2015）黔法民初字第03860号案件和本案在诉讼请求上存在差异：原告在（2015）黔法民初字第03860号案件中的诉求是要求被告对房屋进行维修及赔偿违约金，本案的诉求是确认合同条款无效及赔偿原告因房屋整修产生的损失。两案虽然都对房屋质量存在争议，但针对房屋质量争议产生的诉请不相同，故本案不符合一事不再理的情形，被告此抗辩意见本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李群英的诉讼请求。案件受理费696元，由原告李群英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 化代理审判员 黄 霞人民陪审员 甘石海二〇一六年九月二十二日书 记 员 张云江