江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4892号上诉人（原审被告）：苏州市新奥电梯配件有限公司被上诉人（原审原告）：苏州交博投资管理有限公司上诉人苏州市新奥电梯配件有限公司（以下简称新奥公司）因与被上诉人苏州交博投资管理有限公司（以下简称交博公司）服务合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2014)虎民初字第1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新奥公司的上诉请求：撤销原判，改判驳回交博公司的诉讼请求。事实和理由：一、交博公司主张的运营管理费用损失不存在。2014年6月1日交博公司单方面撤场，以后由新奥公司对涉案房产履行物管职责。虽然生效判决认定双方合同解除之日为2015年8月11日，但实际2014年6月1日以后交博公司未履行物业管理的职责，其单方面撤场的行为表明交博公司违反了委托协议，放弃了可能存在的运营管理费。二、交博公司装修的价款不应由新奥公司承担，交博公司装修包括电梯维保是为了吸引承租户进场应当支出的费用，根据委托协议的约定是由交博公司承担的。一审判决认定双方一致确认涉案项目总的装修价格为905935.64元没有依据。交博公司辩称，一审判决兼顾了公平原则，对交博公司的损失进行合理酌定。主要是考虑到新奥公司的单方解约行为使交博公司丧失了后续运营管理可收取的费用，并且对交博公司的这部分收益进行了调整缩减，请求维持原判。交博公司向一审法院起诉请求：新奥公司赔偿运营管理费用损失491653元，支付违约金27695元，新奥公司向交博公司支付装修费用与交博公司应支付给新奥公司的款项相抵消后应支付的剩余装修款项以及电梯的相关费用共计375475.64元，新奥公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月底，新奥公司与交博公司签订《不动产独家委托协议》（以下简称委托协议）一份，约定新奥公司将湘江路1128号的二期厂房委托交博公司招商运营。合同第一条“委托管理内容及委托期限”约定：1、新奥公司将自己位于苏州新区湘江路1128号的二期厂房，（以下简称本物业）已办理好相关手续，可以对外出租，建筑面积共计平方米，全权委托给交博公司对外招商。交博公司根据新奥公司委托，将对本项目提出定位方案，对本物业提出整改意见，制定相关的招商方案，广告策划方案，并对本物业进行招租。协助承租方与新奥公司签订租赁合同。2、本物业的委托期限为签订合同之日起五年。第二条“租金及保证金”约定：新奥公司委托交博公司的净月租金价格为15元/平方米，此价格不含物业管理费和税费（如需开票由承租方承担税金）。本物业租金支付方式不得低于季付。第三条“招商及运营管理费用的承担”约定：1、交博公司负担本物业推向市场后的广告及宣传费用，及相关的运营管理费用，及与项目招商有关的其他接洽等费用，中介费等。2、交博公司承担所聘用招商人员、运营人员的工资和佣金奖励费用，并承担电脑、复印件等销售用办公设备及办公消耗材料费用。3、交博公司完成新奥公司要求的出租率后，交博公司直接向承租方收取2元/平方米的招商、运营管理费用。租金超出部分，则按照新奥公司50%，交博公司50%的比例分成。4、初期隔断费用由交博公司垫付，交博公司完成出租率后新奥公司按照60元/平方米支付。5、交博公司以新奥公司项目申请的市级或者省级，国家级项目，获得的政策由新奥公司享受，获得的扶持资金由交博公司享受。第四条“新奥公司约定的业绩考核要求”约定：1、双方签订合同之日起半年内完成总面积70%的出租率，如果未能达到，没有完成部分面积的租金，由交博公司按月支付给新奥公司。如交博公司不能按时支付租金，新奥公司则有权解除本合同并收回房产自行出租。2、如果因为新奥公司下列原因造成交博公司无法在规定时间内完成70%的出租率，则交博公司不承担违约责任。（1）因为新奥公司原因造成与交博公司顾客签订的合同无法履行。（2）在约定期限内无法完成电梯安装、通电、通水等承诺。第六条“违约”第2款约定：新奥公司与交博公司介绍的客户签订租赁合同或转让合同时应主动通知交博公司。若新奥公司不通知交博公司，私下与交博公司介绍的客户签订租赁或转让合同，在交博公司书面催告后三日内交博公司支付1个月的房租作为违约金。第3款约定：交博公司需要在约定的期限内，完成一定比例的出租面积，在没有完成部分的租金，由交博公司按月支付给新奥公司，如交博公司不能按时支付租金，新奥公司则有权解除本合同并收回房产自行出租。第4款约定：签订合同之日起一年满需完成总面积80%的出租率，如交博公司不能完成，由交博公司按月支付新奥公司不足面积的租金，直至完成为止。如交博公司不能按时支付租金，新奥公司则有权解除本合同并收回房产自行出租。第5款约定：甲乙双方签订之日起半年内完成总面积70%的出租率，如果未能达到，除需支付的租金以外根据已完成出租率承担五万到十万不等的违约金。上述合同签订时，苏州新区湘江路1128号的二期厂房已经通电通水，电梯已安装完毕。交博公司对该厂房进行隔断、装修后，自2013年11月开始对外招商运营。另查明，交博公司与招商客户所签订的管理协议中约定交博公司应向入驻客户提供的服务项目包括公司注册、代理记帐、法律咨询、科技申报、产业对接及科技园日常管理和物业服务等内容，其中物业管理包括企业的供水、供电和电梯，以及提供治安保卫、环卫清扫、绿化管理等项服务。再查明，2014年7月2日，交博公司向新奥公司发送律师函，函中载明：交博公司在征得新奥公司同意的前提下对涉案物业进行了整体装修，装修完毕后交博公司将核算的装修工程明细表以书面形式发给新奥公司确认，新奥公司拒绝双方进行核算确认，且未能足额支付已经构成违约。此外，新奥公司自2014年5月底开始即无理由阻挠交博公司招租的客户看房，并拒绝在交博公司招租客户的租赁合同中盖章确认，同时要求交博公司招租的客户直接私下与新奥公司签订合同，导致交博公司产生损失，新奥公司的行为已经构成违约。又查明，因本案所涉委托合同产生纠纷，新奥公司于2014年8月11日亦将交博公司诉至法院，请求法院确认因交博公司未完成合同约定的70%的出租率，故双方签订的《不动产独家委托协议》已于2014年6月1日解除，同时提出了相关的赔偿请求。2015年9月30日，法院作出(2014)虎商初字第0961号民事判决书，判决书载明：2014年4月底交博公司已经完成70%的出租率，委托协议第四条和第六条约定的解除条件并未成就，新奥公司无权根据上述条款解除委托协议，但其作为委托人，可以随时解除合同，新奥公司在该案2015年8月11日的庭审中明确以诉讼方式提出解除委托协议，交博公司也在该次庭审中同意解除委托协议，故委托协议基于双方的意思表示一致而于2015年8月11日解除。上述判决同时确定了交博公司应赔偿及返还新奥公司的相关款项。交博公司因对上述判决不服，遂于法定期间内向苏州市中级人民法院提起上诉。2016年2月2日，苏州市中级人民法院作出（2016）苏05民终465号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，因对交博公司对涉案物业进行装修的部分项目的价格产生争议，交博公司遂通过法院提起鉴定申请，请求对争议事项进行鉴定评估。法院依照法定程序委托苏州市中正工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2015年11月24日作出中正工咨（审）字[2015]第072号工程造价咨询报告书，载明双方争议的装修项目竣工结算总价为265118.74元。交博公司为此预交鉴定费9894元。在上述鉴定报告出具之后，本案审理过程中，双方一致确认涉案项目总的装修价格为905935.64元，并一致确认关于装修费用新奥公司共计向交博公司支付了55万元。本案审理过程中，双方经过对账，确认涉案项目中交博公司已经与承租客户签订了管理协议、客户也实际承租了相关房屋、但新奥公司未能收取到的运营管理费的总金额为356860.13元，相关房屋号包括：2035、1036、1037、2040、3033（4033）、5035、5038、2002、2005、2021、2020、2023、2031、2030、2026、3029、3005A、3013B、4039、3003、3027、3028、2032、2041、4042、4049、5032、2008、2010、2013A、2013B、2018A、2018B、2022、2025、2027、3021、3023、3026、3031、4043、2028、2001、2004、2003、4046、1040；新奥公司对交博公司所主张的包括4032、1039、4035、5033、5033-1、5033-2、2016、2029、2007、2011、3005、3016、1038、3006、3007号房在内的运营管理费不予认可。交博公司庭审中陈述，其在本案中所主张的运营管理费损失涉及的即是上述房屋，对于新奥公司提出异议的房屋，其对1039号房屋涉及的运营管理费本案中不再主张而另行处理，对于其余新奥公司提出异议的房屋所涉及的运营管理费不再主张，但是认为损失是客观存在的，且交博公司、新奥公司一致确认的房屋所涉及到的很多客户现仍在继续承租涉案房屋，但交博公司计算的管理费的截止期限大多数在2015年8月11日之前，从合同的截止日期到2015年8月11日期间交博公司的运营管理费损失也是客观存在的，希望法院在确定交博公司的相关损失时均予以考虑。诉讼中，双方一致确认交博公司投入的电梯保养费用是8000元，电梯检验费是3540元。交博公司在庭审中当庭表示自愿放弃要求新奥公司支付违约金27695元的诉讼请求。以上事实，有《不动产独家委托协议》、情况说明、收据、转账凭证、（2014）虎商初字第961号案件相关庭审笔录及民事判决书、（2016）苏05民终465号民事判决书、律师函、中正工咨（审）字[2015]第072号工程造价咨询报告书及鉴定费票据、对账清单、《新奥科技产业园管理协议》，以及法院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，交博公司、新奥公司签订的委托协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行。交博公司委托新奥公司对其所有的不动产出租、运营管理，与新奥公司之间系委托合同关系，新奥公司为委托人，交博公司为受托人。关于交博公司的第一项诉讼请求，法院认为，新奥公司解除与交博公司之间的委托合同关系是通过诉讼方式进行的，行使的是任意解除权，而非基于双方合同约定的解除条件的成就而解除合同，该事实已经经过法院的生效判决所确认，根据法律规定，新奥公司对其该解除合同的行为给交博公司造成的损失应当予以赔偿。关于赔偿的金额，交博公司第一项诉讼请求所主张的损失系其未来预期的运营管理费损失，该损失客观存在，故新奥公司应予赔偿，虑及该项损失是未来的预期收益，如果合同继续履行交博公司也应支出必要的成本，故应扣除相关成本。关于成本扣除的比例，酌情认定相关成本应占收入的25%，因双方在庭审中已一致确认涉案项目中交博公司已经与承租客户签订了管理协议、客户也实际承租了相关房屋、但新奥公司未能收取到的招商、运营管理费的总金额为356860.13元，故新奥公司应赔偿交博公司招商、运营管理费损失267645.10元。关于交博公司的第二项诉请，交博公司在诉讼过程中主动放弃，系其依法自主处分其民事权利的行为，并未损害国家、集体以及其他第三人的合法权益，法院对此予以认定。关于交博公司的第三项诉讼请求，双方在诉讼过程中对交博公司在涉案项目中装修的价格已一致确认为905935.64元，且新奥公司关于装修费用一共支付给交博公司55万元，故尚有差价355935.64元；关于与电梯相关的费用，公司双方在诉讼过程中一致确认交博公司在涉案项目中花费的电梯保养费用为8000元，电梯检验费用是3540元，合计11540元。上述费用均系交博公司作为受托人为了委托人的利益而支出的必要费用，故新奥公司应及时偿还交博公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决：新奥公司于判决生效之日起十日内赔偿交博公司招商、运营管理费损失267645.10元，并偿还交博公司装修费用355935.64元，电梯保养费和检验费11540元，合计635120.74元。案件受理费16098元，减半收取8049元，鉴定费9894元，合计17943元，由交博公司负担5208元，由新奥公司负担12735元。二审中，当事人未提供新的证据。二审中，新奥公司提出交博公司主张的运营管理费用属于可得利益损失，新奥公司作为委托人解除委托合同后应赔偿交博公司损失，但不应扩大到可得利益损失。本院认为：交博公司与新奥公司签订的委托协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。后因双方产生纠纷，新奥公司诉至原审法院，要求解除委托协议。该案经原审法院审理作出生效判决，认定新奥公司作为委托人有权随时解除合同。因此，新奥公司解除委托协议是行使法律赋予委托人的解除合同的权利，解除委托协议后，应当赔偿给交博公司造成的损失。新奥公司应承担的赔偿损失的民事责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的违约责任，交博公司主张的运营管理费属预期利益，要求新奥公司赔偿该项损失缺乏法律依据。一审判决认定新奥公司应当赔偿交博公司运营管理费不当，应予纠正。新奥公司该部分上诉理由成立。至于交博公司投入装修的费用，双方一致确认为905935.64元，新奥公司已经支付了55万元。虽然双方在委托协议中仅约定初期隔断费用由新奥公司支付，其余装修费用包括电梯等设施未作约定，但协议约定的委托期限为五年，新奥公司在半年后即提出解除合同，交博公司投入的相关装修等由新奥公司接受使用，该部分损失应当由新奥公司进行赔偿。综上所述，新奥公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第1583号民事判决。二、苏州市新奥电梯配件有限公司于本判决生效后十日内支付苏州交博投资管理有限公司装修、电梯保养等损失共计367475.64元。三、驳回苏州交博投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16098元减半收取为8049元，鉴定费9894元，合计17943元，由苏州交博投资管理有限公司负担10766元，苏州市新奥电梯配件有限公司负担7177元。二审案件受理费16098元，由苏州交博投资管理有限公司负担6760元，苏州市新奥电梯配件有限公司负担9338元。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年九月十二日书 记 员  吉宇璐