沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0112民初3455号原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人黄卫东,系公司总经理。委托代理人杨烁、杨鹤鹏，系辽宁隆丰律师事务所律师。被告葛秀艳，女，汉族，住辽宁省铁岭县。第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行住所地大东区东顺城街***号。负责人李佩歧，系该支行负责人。委托代理人孟凡玲，李新蕾，系北京隆安律师事务所律师。原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司与被告葛秀艳、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称：建行大东支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司的委托代理人杨鹤鹏、第三人建行大东支行委托代理人李新蕾到庭参加诉讼，被告葛秀艳经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求人民法院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判决撤销该房屋销售合同的登记备案；2、请求人民法院依法判令撤销该房屋抵押登记备案；3、请求人民法院判令被告支付违约金10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。第三人建行大东支行辩称：截止到2016年8月10日原告已代被告还清全部贷款，对于原告主张的诉讼请求第2项办理撤销登记需被告本人或者原告出具生效的法院裁判文书，第三人协助办理。被告葛秀艳未向法院提交书面答辩状。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告双方商品房买卖合同关系，被告购买原告开发的房屋。第三人没有异议。2、定金收据，借款合同及放款证明，证明被告按合同约定支付了部分房款。第三人没有异议。3、保证合同，证明原告为被告购买房屋提供按期还款的保证责任。第三人没有异议。4、催缴合同书，证明被告未按期偿还银行贷款，证明银行向原告发出了催款通知书。第三人没有异议。5、个人贷款还款凭证、结清证明，证明原告承担担保责任，为被告偿还按月的贷款并一次性将贷款偿还完毕。第三人没有异议。6、律师函，EMS邮寄单，证明被告未按时偿还贷款，原告收到银行催缴通知后，原告按合同补充协议的约定向被告发出律师函。第三人没有异议。7、借款协议一份，证明被告向第三方公司借款缴纳房屋的首付款，但是现在第三方公司并没有交被告借款的首付款支付给原告。第三人没有异议。第三人向本院提供如下证据：结清证明一份，证明被告的贷款已经结清。原告没有异议。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2015年1月15日，原、被告签订商品房买卖合同（编号E1510004936）及补充协议，约定：被告购买原告开发的坐落于沈阳市XX区某街38-3号房屋，建筑面积87.76平方米；总金额612565元，被告应于签订合同当日交纳首期房款192565元，其余420000元房款以贷款方式支付。并约定，如因买受人未按时还贷导致出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出买人还款通知的15日内仍未偿还，出卖人有权解除合同，买受人需支付出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用，买受人应于出卖人书面解除合同通知送达之日起七日内，与出卖人到政府相关部门办好合同销售登记注销手续，并向出卖人支付该房屋总价款10%的违约金。同日，被告与沈阳和瑞物业有限公司签订借款合同，约定：沈阳和瑞物业有限公司无息借给被告182565元；借款期限五年，分五次还清。但沈阳和瑞物业有限公司并未向被告实际支付该笔借款，被告亦未按约定向沈阳和瑞物业有限公司偿还该借款。合同签订后，被告仅向原告支付10000元的购房款定金。后，原告（保证人）与第三人建行大东支行签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定：“本合同所指债务人为因购置坐落于东陵区沈营路38号项目所属之住宅与商业用房房产而与建行大东支行发生借贷关系的全部债务人，本最高额保证所担保的债权是指从2015年4月14日至2020年4月14日期间，因建行大东支行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。担保责任的最高限额为人民币贰亿元。该笔合同的保证期间为建行大东支行与债务人签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如果债务人主合同项下债务到期或者建行大东支行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任。”担保借款合同签订后，建行大东支行向被告发放贷款420000元以转账方式直接支付给原告。截至2016年8月9日，被告葛秀艳已拖欠应还贷款数额5100元未还，故建行大东支行向被告发出个人贷款过期催款通知书，载明了若该客户仍未对拖欠进行偿还，原告应按照《个人住房借款最高额保证合同》的第七条，即保证责任中约定条款之规定，代为偿还该客户拖欠贷款，偿还金额以实际偿还日期时点拖欠金额为准。2016年8月10日，原告作为担保人向建行大东支行偿还了被告葛秀艳所欠全部剩余贷款及相关费用，现涉案房屋的贷款已全部结清。原告来院起诉，要求解除原被告之间的商品房买卖合同。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告葛秀艳未按个人购房担保借款合同的约定按期偿还借款，导致原告作为担保人在第三人建行大东支行的要求下承担保证责任，偿还了被告葛秀艳所欠剩余全部借款及利息，依照原告与被告葛秀艳签订的商品房买卖合同补充协议的约定，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告葛秀艳按照总房款10%赔偿损失，因原告仅主张10000元违约金，故对该主张本院予以支持。同时，原告已结清涉案房屋的贷款，故有权要求被告及第三人配合其撤销银行抵押手续，故对该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司与被告葛秀艳于2015年1月15日签订的编号为E1510004936的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起立即解除；二、被告葛秀艳于本判决生效之日起五日内，协助原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司办理商品房买卖合同备案撤销手续；三、被告葛秀艳于本判决生效之日起五日内一次性支付原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司违约金10000元；四、被告葛秀艳、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行于本判决生效之日起五日内，协助原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司办理位于沈阳市XX区某街38-3号1-8-1号房屋的银行抵押撤销手续。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10026元，保全费120元，公告费690元，由被告葛秀艳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费10026元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 波代理审判员  田琳琳人民陪审员  金 丽二〇一六年九月五日书 记 员  沈 晴本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。