江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终2733号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘巍，男，1968年6月6日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷房产公司）因与被上诉人潘巍、原审被告常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘巍的诉讼请求，并承担一、二审案件受理费。事实和理由：其公司收取开户费11000元并无不当。该款项是协议中约定明确收取的中央空调开户费、热水开户费，其中包含材料费及安装、维护、检测费用等。事实上，收取的前述开户费也实际用于上述范围。如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。原审判决返还开户费的法律依据不足。《室内风机盘管安装协议》签订于2001年，且在潘巍入住时安装完成，该协议的权利义务早完成十几年了，何谈解除。其公司在该协议的履行中并不存在违约事实。原审判决认定其公司债务加入是无视法律。其公司没有代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；其公司与金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有任何上下隶属关系；其公司出卖房屋给潘巍是在2001年，不应适用2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。潘巍辩称，金谷物业公司不是公共事业企业，金谷房产公司通过金谷物业公司代收物业费违反了相关规定。室内风机安装协议是在金谷房产公司对金禧园广大业主承诺三十年寿命的前提下签订的。事实上仅使用了三分之一的时间就不能再使用，所以原审判决解除该协议符合法律规定。金谷房产公司在销售金禧园房屋时把中央空调、热水系统作为作为卖点，现在达不到使用要求。要求驳回上诉。金谷物业公司述称，同意金谷房产公司的意见。潘巍向一审法院起诉请求：金谷房产公司返还中央空调开户费、热水开户费11000元，并支付自2015年4月10日起至款项付清之日止的利息；金谷房产公司、金谷物业公司赔偿经济损失3185元；金谷房产公司、金谷物业公司承担诉讼费。一审法院认定事实：潘巍购买了金谷房产公司开发的金禧园小区10幢甲单元601室房屋。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明：“首创全天候恒温住宅小区”、“中央空调、24小时热水供应”、“空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年”。2001年6月7日，潘巍与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定：潘巍须支付中央空调开户费10000元，热水开户费1000元；潘巍需安装风机盘管四只，费用为4900元。该协议备注处载明：潘巍首付中央空调开户费10000元，空调余款安装、试压合格后一次付清。2012年12月18日，钟楼区房管局召集荷花池街道、金谷房产公司及物业公司，金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求：金谷物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，金谷物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务。金谷房产公司、金谷物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。潘巍起诉时，金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。原审庭审中，潘巍变更其诉讼请求为：要求金谷房产公司、金谷物业公司返还开户费10000元，并支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；不再主张热水开户费1000元及其他损失3185元。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为金谷物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》。其次，涉案房屋系金谷房产公司开发，业主购房时金谷房产公司已经向业主作出“中央空调、24小时热水供应”的承诺。既然以该特色服务作为房产销售的卖点，金谷房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，金谷物业公司作为金谷房产公司先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化，政府出面协调时，金谷房产公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，金谷房产公司亦应承担相应的责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，且《室内风机盘管安装协议》中亦载明潘巍已支付中央空调开户费10000元，潘巍主张返还中央空调开户费10000元，依法予以支持。潘巍还主张支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，予以支持。潘巍不再主张热水开户费1000元及其他损失3185元，系其对自身权利的处分，并无不当，予以确认。综上所述，金谷物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、解除潘巍与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》；二、金谷物业公司、金谷房产公司于本判决生效之日起十日内返还潘巍中央空调开户费10000元，并支付自2016年1月21日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、驳回潘巍其他诉讼请求。案件受理费170元，减半收取85元，由潘巍负担25元，由金谷物业公司、金谷房产公司负担60元。二审中，针对原审判决确认事实部分，金谷房产公司、金谷物业公司认为：金谷房产公司未委托人参加协调会。各方当事人对原审其余查明的事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。本院认为，关于法律适用问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定：本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而讼争商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不可。关于责任承担问题。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向潘巍作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保在合理期间内处于适用状态就系金谷房产公司的合同义务。因为若相应设备无法使用，则对潘巍作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，潘巍向金谷物业公司交纳中央空调开户费、热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现上述合同目的，即享受中央空调及24小时热水供应的特色服务。金谷物业公司在召开协调会时还承诺在2013年1月底之前完成对小区中央空调及热水系统的维修。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致潘巍无法享受上述特色服务，金谷房产公司、金谷物业公司就此均应向潘巍承担违约责任。综上所述，上诉人金谷房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155元，由上诉人常州金谷房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 飞代理审判员 张 玺代理审判员 刘岳庆二〇一六年九月十八日书 记 员 陆晨浩