陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终3699号上诉人（原审被告）：邵文瑞，西北机场管理集团退休干部。委托诉讼代理人：游春华，西安市房地产开发公司退休职工。被上诉人（原审原告）：陕西朝阳物业管理有限责任公司，住所地西安市柿园路169号安顺世纪广场。法定代表人：李如玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永锋，陕西朝阳物业管理有限责任公司法务部员工。上诉人邵文瑞因与被上诉人陕西朝阳物业管理有限责任公司（以下简称朝阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2014)雁民初字第06269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邵文瑞及其委托诉讼代理人游春华、被上诉人朝阳物业公司之委托诉讼代理人李永锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵文瑞上诉请求：1、撤销原审判决，驳回朝阳物业公司的全部诉讼请求；2、案件受理费、鉴定费全部由朝阳物业公司承担。事实与理由：朝阳物业公司未尽服务业主和管理小区的职责，物业服务不到位、服务质量不达标，损害了业主的合法权益；擅自将其职工食堂迁入本为住宅房、而非生产用房的XX小区1-2-204室，产生的噪音与油烟严重影响了邵文瑞的日常生活。其家中暖气每年都不达标，朝阳物业公司应该返还部分采暖费。“竣工验收表”及“前期物业服务合同”均不是邵文瑞本人所签字，一审法院认定其与朝阳物业公司之间物业服务合同成立违背事实。另外，朝阳物业公司的诉请已过诉讼时效。朝阳物业公司辩称，邵文瑞的上诉请求没有事实和法律依据。前期物业服务合同是由邵文瑞之子邵心柳代邵文瑞签署的，邵文瑞是认可朝阳物业公司进行物业服务的事实，双方已形成事实上的物业服务关系。其公司完全按照合同约定履行了物业服务义务，邵文瑞称物业服务不到位、不达标，应当举证加以证明，如举证不能应当由邵文瑞承担不利的法律后果。另外，邵文瑞从未向物业公司反映暖气不热的情况，其未提供证据证明供暖不符合要求。其公司一直向邵文瑞催缴各项欠费，且物业服务费用系连续产生，不存在超过诉讼时效的问题。故应驳回邵文瑞的上诉请求。朝阳公司向一审法院起诉请求：1、判令邵文瑞立即交纳所欠的各项物业费、采暖费、代收费24878.16元；2、本案诉讼费用全部由邵文瑞承担。一审法院认定事实：位于西安市雁塔区XX路209号第1幢第3层20304号房屋即涉案房屋的所有权人为邵文瑞及游春华，建筑面积为155.04平方米，涉案房屋所在小区名称为XX小区。2007年12月，邵文瑞及游春华实际入住涉案房屋。朝阳物业公司系XX小区的物业服务公司。邵文瑞尚欠2008年11月至2009年2月、2013年11月至2014年2月及2014年11月至2015年2月采暖费合计10167.84元，尚欠2010年10月至2015年6月物业费8728.41元，尚欠2010年10月至2015年6月热能费3238.5元，尚欠2010年10月至2015年6月垃圾费342元，尚欠2010年10月至2015年6月电梯费1745.91元，尚欠2010年10月至2015年6月水费655.5元，上述费用共计24878.16元。另查明，邵文瑞与游春华系夫妻关系，经询，邵文瑞称游春华身体不适，口头要求法院不追加游春华作为本案被告，并称其一人承担本案的法律责任。在审理过程中，朝阳物业公司提供竣工验收表及前期物业服务合同，证明朝阳物业公司与邵文瑞之间存在物业服务合同关系，邵文瑞对朝阳物业公司提供的竣工验收表中的“邵文瑞”的签字的真实性不认可，并申请司法鉴定，后经陕西蓝图司法鉴定中心司法鉴定，鉴定意见为该竣工验收表中“邵文瑞”的签字与朝阳物业公司、邵文瑞经质证认可的有“邵文瑞”签字的样本中的“邵文瑞”笔迹倾向认定不是同一人书写。该鉴定意见经质证双方均对鉴定意见无异议。该鉴定的费用为1500元，已由邵文瑞预交。一审法院认为，朝阳物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务企业，邵文瑞系涉案房屋的业主。虽然朝阳物业公司提供前期物业服务合同及竣工验收表证明双方形成书面的物业服务合同关系，但因该前期物业服务合同的签订人邵心柳并非邵文瑞，亦非房屋所有权的共有人，朝阳物业公司亦未提供邵文瑞及房屋共有人游春华授权委托书，且经鉴定，朝阳物业公司提供的竣工验收表中的“邵文瑞”的签名并非其本人所签，故对于朝阳物业公司主张其公司与邵文瑞之间已形成书面的物业服务合同关系，依法不予采信。本案中，朝阳物业公司与邵文瑞双方虽未签订书面的期物业服务合同或物业服务合同，但朝阳物业公司已经履行主要义务即物业服务，邵文瑞已经接受，该合同成立，双方已经形成了实际的物业服务关系。故邵文瑞应当向朝阳物业公司交纳相关的费用。邵文瑞称不欠朝阳物业公司任何费用，但未提供相关证据予以佐证，依法不予采信。因此，朝阳物业公司要求邵文瑞支付2008年11月至2009年2月、2013年11月至2014年2月及2014年11月至2015年2月的采暖费10167.84元及要求邵文瑞支付2010年10月至2015年6月期间的水费655.5元的诉请，依法予以支持。朝阳物业公司要求邵文瑞支付2010年10月至2015年6月期间的物业费、热能费、垃圾费、电梯费合计14710.32元的诉请，依法予以支持。另朝阳物业公司提供的竣工验收表证明其与邵文瑞之间形成前期物业服务关系，经对该竣工验收表中的“邵文瑞”签字的鉴定可知该验收表中的“邵文瑞”不是邵文瑞所签，故该证据依法不予才采信。因此，该鉴定费1500元由朝阳物业公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：被告邵文瑞于本判决生效之日起十日向原告陕西朝阳物业管理有限责任公司支付采暖费、物业费、热能费、垃圾费、电梯费共计24878.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，由邵文瑞承担。因朝阳物业公司已预交，邵文瑞将其应当承担的部分并上述款项支付给朝阳物业公司。本案鉴定费1500元，因邵文瑞已预交，朝阳物业公司在邵文瑞支付上述费用时核减。本院审理查明，邵文瑞诉朝阳物业公司排除妨害纠纷一案，西安市雁塔区人民法院作出(2014)雁民初字第06269号民事判决，判令朝阳物业公司于判决生效之日起十日内将其职工食堂自XX小区1-2-204室搬离，朝阳物业公司不服上述判决，上诉至本院，本院作出（2016）陕01民终1145号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决认定朝阳物业公司擅自将其职工食堂迁入本为住宅房、而非生产用房的新西蓝小区1-2-204室，产生的噪音与油烟影响了业主邵文瑞的日常生活，已对邵文瑞的权益构成了侵害。一审判决查明事实清楚。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，邵文瑞系西安市XX小区的业主，朝阳物业公司作为西安市XX小区的物业服务公司，双方虽未签订书面物业服务合同，但朝阳物业公司已经履行主要义务即物业服务，邵文瑞业已接受，双方已经形成了实际的物业服务关系。邵文瑞辩称其与朝阳物业公司之间不存在物业服务合同关系，于法无据，不予采纳，邵文瑞应当向朝阳物业公司支付相应的采暖费、物业费、热能费、垃圾费、电梯费、水费。朝阳物业公司作为该小区的物业服务公司，亦理应尽到管理小区、服务业主的职责，但其却将其职工食堂设置在该小区的1-2-204室住宅房屋内，侵犯了邵文瑞的合法权益，其依法应承担相应的责任，因此，对于朝阳物业公司诉请邵文瑞支付的8728.41元物业费，可酌情予以减少，以判令邵文瑞支付朝阳物业公司物业费5237元为宜。邵文瑞辩称其家里暖气供暖不达标，朝阳物业公司的其他服务质量不达标，未提供相应的证据予以证明，不予采信。另外，邵文瑞所欠物业费等费用属于连续性行为，其辩称已过诉讼时效之理由，与法相悖，不能成立。综上所述，邵文瑞之上诉请求应部分予以支持，原审判决依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更西安市雁塔区人民法院(2014)雁民初字第06269号民事判决的内容“被告邵文瑞于本判决生效之日起十日向原告陕西朝阳物业管理有限责任公司支付采暖费、物业费、热能费、垃圾费、电梯费共计24878.16元”为：邵文瑞于本判决生效之日起十日内向陕西朝阳物业管理有限责任公司支付采暖费10167.84元、物业费5237元、热能费3238.5元、垃圾费342元、电梯费1745.91元、水费655.5元，共计21386.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费422元，由朝阳物业公司负担52元，邵文瑞负担370元，鉴定费1500元由朝阳物业公司负担；二审案件受理费422元，由朝阳物业公司负担52元，邵文瑞负担370元。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一六年九月二十三日书 记 员  刘书方