重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1592号上诉人（原审被告）：高阳斌，男，1950年10月16日出生，汉族，居民，住奉节县。被上诉人（原审原告）：奉节县住房保障中心，住所地奉节县永安镇诗仙西路78号，组织机构代码45187559-4。法定代表人：李成，主任。委托诉讼代理人：余ＸＸ，重庆市奉节县吐祥法律服务所法律工作者。上诉人高阳斌因与被上诉人奉节县住房保障中心房屋租赁合同纠纷一案，不服奉节县人民法院(2016)渝0236民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高阳斌、被上诉人奉节县住房保障中心诉讼代理人余ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高阳斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判不支持原审原告诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1966年房管所以欺压和违法手段将我房侵占，直到现今，并销毁有关档案证据，致使公民财产受到侵犯而片瓦无存。我方向政府申请私房问题，由县政府四大家及主管单位开会研究决定，由主管单位领导指示我们到房管所优先安排房屋，我们到房管所后由李成安排，经办人员带领我们选房后，我们同时提出门市问题，李成回答住房安置后再办，但李成并未按他的答复办事。相关领导在安排房屋时提及租金问题并提出解决其遗留问题。1、奉节县住房保障中心只单方面的提出合同并未与我们协调，我们迫于房管所手握实权，签字，才能拿到钥匙。2、高阳全、高阳斌的房屋租贷合约是经双方协商及有关人员在场，经第十居民委员会认定盖章生效的。3、房管所以欺压手段侵犯公民合法财产，并销毁原有证据材料。4、高阳斌依据宪法、继承法、城市私房管理法、合同法的相关条款，解决房管所侵犯高阳全、高阳斌的合法财产问题。5、奉节法院判决认为被告举示证据与本案不具有关联性，上诉人认为房管所侵权在先，具有关联性。综上，房管所侵权在先，现依《合同法》第四条、第五十二条第二款、三款、第五十四条第二款撤销其欺诈合同，并要求被上诉人归还我的合法财产。奉节县住房保障中心辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持原判。奉节县住房保障中心向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告2014年2月20日签订的门市租赁合同；2、判令被告及时交还所承租的位于奉节县永安镇竹枝路813号门市；3、判令被告按每月1223元的标准支付从2015年2月20日至交付房屋之日止的拖欠的门市租金；4、判令被告支付违约金733.8元；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：甲方奉节县房地产管理所（根据奉节县机构编制委员会奉节编委发【2015】6号文件其权利义务由奉节县住房保障中心承接）与乙方高阳斌于2014年2月20日签订门市租赁合同，合同约定原告将位于奉节县永安镇竹枝街（路）813号门市出租给被告。门市租赁期共12个月。该门市每月租金为1223元。租金总额为14676元。2013年10月29日被告预交了一年的房屋租金14676元。合同第七条中第2条约定：“门市租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租门市：…(7)拖欠房租累计1月以上。…”合同第十条中第1条约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。…（4）拖欠房租累计1月以上的。”原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，但被告从2015年2月20日至今一直未缴纳房屋租金，现合同已到期，被告仍然占用该房屋。庭审中原告认可被告缴纳了1000元的履约保证金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《奉节县房地产管理所门市租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，原审法院予以确认，对双方均有约束力，原、被告应该按合同约定履行各自的义务。合同约定1年租赁期到期后，被告高阳斌继续使用该租赁屋，原告奉节县住房保障中心没有提出异议，因此原租赁合同继续有效，双方均应按合同约定履行义务。原告按照合同约定将租赁房屋交给被告，被告按合同约定支付了1年的租金，现被告从2015年2月20日至今的租金未缴纳，被告抗辩称其未缴纳的原因是老县城的房屋被占并且一直未得到解决，原审法院认为，被告认为房屋被占应该通过合法途径解决并不能成为拒交租金的理由，其抗辩理由不成立。双方合同中约定被告累计拖欠房租1个月以上，原告有权解除合同，收回出租门市，现在被告累计拖欠房租已有1个月以上，符合双方约定解除租赁合同的条件，原告起诉要求解除与被告2014年2月20日签订的门市租赁合同，并交还承租房屋，同时按合同约定1223元/月的租金标准支付租金的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。原、被告双方在合同中约定被告违反合同约定按合同总租金的5%支付违约金，原告主张733.8元的违约金，符合法律规定，原审法院予以确认。原告认可被告已缴纳的履约保证金1000元并认可抵扣房屋租金，原审法院予以认可。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决：一、解除原告奉节县住房保障中心与被告高阳斌于2014年2月20日签订的《奉节县房地产管理所门市租赁合同》；二、被告高阳斌将位于奉节县永安镇竹枝路813号门市交还原告奉节县住房保障中心；三、被告高阳斌按1223元/月的标准向原告奉节县住房保障中心支付从2015年2月20日起至租赁房屋交还之日止的房屋租金（原告认可的被告已支付的履约保证金1000元在执行时予以品除）；四、被告高阳斌向原告奉节县住房保障中心支付违约金733.8元；案件受理费50元，由被告高阳斌承担。上列款项限本判决书生效后10日内履行。二审中，双方当事人均没有提交新的证据，二审审理查明的案件事实与一审相同，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人高阳斌与被上诉人奉节县住房保障中心于2014年2月20日签订《奉节县房地产管理所门市租赁合同》，上诉人主张该合同是受欺诈而签订的合同，要求撤销合同，但是上诉人系一审被告，并未提出反诉诉讼请求，该项上诉请求不属于本案审理范围。本院认为该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，合同约定1年租赁期到期后，上诉人高阳斌继续使用该租赁屋，被上诉人奉节县住房保障中心没有提出异议，因此原租赁合同继续有效。上诉人高阳斌（乙方）与被上诉人奉节县住房保障中心（甲方）签订的《奉节县房地产管理所门市租赁合同》第十条约定：“乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计1个月以上的。”根据双方合同中约定上诉人累计拖欠房租1个月以上，被上诉人有权解除合同，收回出租门市。上诉人从2015年2月20日至今的租金未缴纳，上诉人累计拖欠房租已有1个月以上，符合双方约定解除租赁合同的条件，被上诉人起诉要求解除与上诉人2014年2月20日签订的门市租赁合同，并交还承租房屋，同时按合同约定1223元/月的租金标准支付租金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。双方在合同中约定上诉人违反合同约定按合同总租金的5%支付违约金，被上诉人主张733.8元的违约金，符合合同约定和法律规定。上诉人从2015年2月20日至今的租金未缴纳，上诉人上诉称其未缴纳租金的原因是老县城的房屋被占并且一直未得到解决，本院认为，上诉人房屋被占应该通过合法途径解决，其不能成为拒交租金的理由，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。综上所述，上诉人高阳斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高阳斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川代理审判员  熊德才代理审判员  胡相龙二〇一六年九月十二日书 记 员  闫东东