南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1302民初2271号原告邓德华，男，汉族，1950年3月21日生，住南充市顺庆区。原告邓艳，女，汉族，1981年10月24生，住南充市顺庆区。二原告共同委托代理人张涛，四川英特信律师事务所律师。被告冯昌建，男，汉族，1976年5月25日生，住南充市顺庆区。被告邓春艳，女，汉族，1975年6月12日生，住南充市顺庆区。二被告共同委托代理人李亚辉，四川果城律师事务所律师。委托代理人易凌，四川果城律师事务所律师。原告邓德华、邓艳诉被告冯昌建、邓春艳买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由审判员雷奎独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓德华及原告的委托代理人，被告冯昌建、邓春艳及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓德华诉称，2014年10月10日，原、被告签订《集资建房协议书》，约定：原告购买被告集资所建的位于顺庆区金台镇金正街4号门面一间，约定购房总价为209800元，合同同时约定原告一次性给付购房款后，被告将该门面房交付原告使用，由被告统一办理房屋产权证给原告。合同签订后，原告按约给付被告购房集资款209800元。尔后，被告声称原告再向被告给付46000元后可以向原告提供一个车库。原告在听信被告的承诺后，于2015年6月26日又向被告给付车库款46000元。但是被告不按约定向原告交付房屋，也未向原告办理相关购房产权证书。现原告得知，被告所建房屋不具备合法手续，原、被告双方当事人签订的《集资建房协议书》是无效的。为维护原告的合法权益。故起诉来院，要求判令：一、确认原、被告双方当事人于2014年10月10日签订的《集资建房协议书》无效。二、判令被告向原告返还集资建房款255800元，并按给付购房款255800元为基数按每月2%给付资金利息，其中209800元的利息自2014年10月10日起计算至该款项付清为止，46000元的利息从2015年6月26日起计算至该款项付清为止；由被告承担本案诉讼费。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：一、原、被告的身份信息。证明原、被告参加诉讼的主体资格。二、原、被告双方当事人签订的《集资建房协议书》。证明原告看重该合同的第三条由被告办理房屋产权证书给原告，但由于被告现建设成的房屋无修建合法手续，且属于农村房屋，被告事实上无法给原告办理房屋的产权证书。三、被告出具的收款收据。证明被告收到原告给付的购房款及车库款。以上证据经庭审质证，被告的质证意见是：一、对证据一、二的真实性无异议，但认为第二组证据不能达到原告的证明目的。二、对证据三的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。被告冯昌建、邓春艳辩称，一、原、被告双方当事人签订的《集资建房协议书》是双方当事人的真实意思表示，协议约定出售的房屋只涉及到房屋的使用权，不涉及到房屋的其他权利，且双方现已履行完毕；二、原告诉称的向被告支付10万元购买车库不是事实；三、原告的诉请有悖民法倡导的诚实信用原则和公序良俗原则。综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告冯昌建、邓春艳为证明其主张，向本院提交以下证据：一、原、被告双方当事人的身份信息。证明原、被告双方当事人参加诉讼的主体资格。二、案涉房屋的《建房用地呈报表》、《规划呈报表》、《建房规划审批表》。证明被告出售给原告的房屋具有合法的修建手续。三、收据收条。证明原告向被告给付集资建房款属实。四、原、被告双方当事人签订的《集资建房协议书》。证明被告出售给原告的房屋只涉及到使用权，不涉及到房屋所有权的转让。五、《租赁房屋合同书》。证明被告已将出售给原告的门面房移交给原告邓艳使用，约定已履行完毕。六、《租房协议》。证明原告邓德华已享有门面房的收益权。七、录音光盘及对证人赵选的调查笔录。证明原告当初明知被告是利用其宅基地修建房屋，且明知该房屋不能办理所有权证，而原告自愿集资购买。八、存款单。证明被告收到原告集资建房款的情况。以上证据经庭审质证，原告的质证意见是：一、对证据一无异议。二、对证据二的真实性无异议，但对关联性和合法性有异议，案涉房屋无国家行政部门的审批意见，修建房屋至今未取得合法手续，本身房屋的修建不合法。三、证据三无异议，但认为不包括原告向被告交付的46000元购买车库款。四、对证据四的真实性无异议，但注意协议的内容，不是说的是租用门面，而应当让原告取得购买房屋的使用权。五、对证据五合同的真实性有异议，无经营门面的营业执照，不能达到被告的证明目的。六、对证据六的真实性有异议，《租房协议》中的唐国辉与原告无关系，并且注意，签订协议的时间是2013年10月18日，发生在本案双方当事人签订的协议之前，显然是被告在违法使用。七、对证据七的真实性有异议，也不能达到被告的证明目的，不能说明被告的建房行为是合法的。八、对证据八的真实性无异议。经审理查明，2014年10月10日，原、被告双方当事人签订《集资建房协议书》，约定：被告将其所建的位于顺庆区金台镇金正街4号门面一间以209800元的总价以集资建房的形式出售给原告，合同签订后，合同同时约定原告一次性给付购房款后，被告将该门面房交付原告，等被告办理完相关手续后统一办理房屋产权证。合同签订后，原告按约给付被告购房集资款209800元。被告并于2015年8月15日向原告出具《收款收据》一张，载明：“有关邓艳、邓德华在冯昌建处的集资建房款于2015年8月15日止按协议全部付清贰拾玖仟捌佰元正（209800元正），冯昌建。2015年8月15日。”原告在庭审中提供了2015年6月26日在南充市顺庆区金台镇邮政储蓄银行的取款单，取款金额合计为46000元。另查明，原告属于南充市顺庆区金台镇董家院村村民，被告属于南充市顺庆区金台镇肖家庙村村民，案涉及房屋的土地属于南充市顺庆区金台镇肖家庙村集体所有的农村土地，被告所修建起的案涉房屋是在其原有宅基地基础上翻修扩建的，其至今未取得县级以上政府相关部门同意修建的审批文件。本院认为，本案的争议焦点有三个，一是案涉集资买卖房屋合同是否有效，二是原告给付给被告的款项是209800元还是255800元，三是双方主张的各自损失问题，本院分述如下：一、案涉集资买卖房屋合同无效。其理由是，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己的财产处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方签订的集资建房协议书虽属于双方自愿，但该协议中的房屋土地属于被告户籍地所在地的顺庆区金台镇肖家庙村的集体土地，而原告是顺庆区金台镇董家院村的村民，原、被告双方不属于同一集体经济组织内成员，根据“地随房走”的原则，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的转让。我国《合同法》第一百三十二条规定“出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”被告自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地属于金台镇肖家庙村的村集体所有，而村集体所有的土地由本村村民集体所有。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”我国《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”之规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。原、被告双方签订的集资建房协议的标的物不仅仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，不同于正常的可以在市场上流通交易的商品房买卖合同，原告不是金台镇肖家庙村的村民，被告是肖家庙村的村民，原告不具备在金台镇肖家庙村购买房屋或者集资建房的主体身份，故原、被告双方签订的集资建房协议是无效的。该协议确定为无效后，根据我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故被告应当返还原告集资建房款。二、关于原告向被告给付的款项是209800元还是255800元的问题。庭审中，原告认为被告在2015年6月26日将其所有车库以46000元的价格出售给原告，并在当天向被告交付购买车库款46000元，被告在庭审中予以否认，结合被告于2015年8月15日向原告出具《收款收据》一张，载明“有关邓艳、邓德华在冯昌建处的集资建房款于2015年8月15日止按协议全部付清贰拾玖仟捌佰元正（209800元正），冯昌建。2015年8月15日。”也就是截止到2015年8月15日止，被告方收到原告给付的集资建房款的总额是209800元，而原告提供于2015年6月26日在南充市顺庆区金台镇邮政储蓄银行的取款单金额合计为46000元是在被告向原告出具的收条的时间之内，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院确认原告向被告给付的款项是209800元。三、关于原、被告双方当事人主张的损失问题。原、被告双方当事人签订集资建房协议时，双方均明知案涉及标的物的房屋法律规定不能买卖，而被告将明知不能买卖的房屋通过集资建房的形式出售给原告明显具有过错，原告明知被告通过集资建房形式的将不能出售的房屋向其出售时而自己自愿购买，明显也具有过错，本案中，原、被告双方当事人均具有过错，故本院对双方的损失问题由各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告邓德华、邓艳与被告冯昌建、邓春艳于2014年10月10日签订的《集资建房协议书》无效；二、被告冯昌建、邓春艳在本判决生效之日起十五日内退还原告邓德华、邓艳集资建房款209800元；三、驳回原告邓德华、邓艳的其他诉讼请求。如未按本判决履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案按规定征收的案件受理费2569元，由被告冯昌建、邓春艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  雷奎二〇一六年九月二十九日书记员  张静