广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第1173号原告（反诉被告）谭升升，女，汉族，1963年8月8日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人饶婷婷，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）代桂锋，女，汉族，1975年10月16日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人张运云，广东翰泰律师事务所律师。第三人余炎亮，男，汉族，1967年12月9日出生，住址广东省深圳市福田区。第三人李灵芝，男，汉族，1971年9月21日出生，住址湖南省资兴市。两第三人共同委托代理人张巧平，广东五维律师事务所��师。上列原告谭升升诉被告代桂锋、第三人余炎亮、李灵芝财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉,本院将本诉和反诉合并审理,分别于2016年1月12日、2016年7月15日公开开庭进行了审理,原告本人及其委托代理人饶婷婷、被告本人及其委托代理人张运云、两第三人委托代理人张巧平到庭参加第一次庭审，原告本人及其委托代理人饶婷婷、被告委托代理人张运云、两第三人委托代理人张巧平到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：2010年5月31日，原告与第三人余炎亮签订了《联营协议》，协议约定原告将自己名下位于深圳市福田区田面村田兴楼首层物业第一间交付给第三人使用，使用期限为2010年3月1日至2015年3月30日；联营使用费为每月44800元，且未经原告同意，第三人不得对外转租。协议签订后，原告依约交付物业，后第三人余炎亮未经原告同意，于2010年2月20日擅自将该物业转租给被告，并签订了《租赁合同》，合同期限为2010年2月20日至2015年2月20日，合同第九条约定，租赁期间届满，被告需要继续租赁，应提前一个月提出续租要求，同等条件下有优先权。被告与第三人《租赁合同》到期前，第三人余炎亮在2015年1月12日、20151月16日通过书面公告通知被告，如果需要续租，应在2015年1月20日前提出续租，否则将收回物业。后被告于2015年1月13日向原告提出续租要求，但因被告不同意原告的租金要求，最终拒不续签。鉴于此，原告在2015年1月20日向被告贴出公告通知，告知被告根据《租赁合同》约定，合同到期后将收回物业。合同到期后，被告并未搬离，原告多次书面告知合同到期，且需要收回物业，要求被告尽快搬离，被告均置之不理，拒不搬离。且经过深���市华富派出所多次调解、以及深圳市华富租赁管理所调解，被告均拒绝返还物业，不仅坚持要继续租赁涉案物业，且要按照被告自己给出的租金要求继续租赁。因原告已经对外签订了整改合同，整改期限一再拖延，担心整改不及时带来损失以及电路线路老化导致危及人身财产安全，最后原告实属无奈，只能通过自我救济的方式进行维权，原告在2015年5月17日聘请搬家公司代被告搬出放置于原告物业内的物品，并进行了妥善的保管。但从合同到期自原告实际收回自有物业已经超期2个月零27天，按照目前市场租金行情，因被告的侵权给原告造成租金损失、原告聘请劳务代被告搬离物品的搬运费、评估费以及聘请律师的律师费等一切损失，根据相关法律法规规定，依法应当由被告承担。恳请贵院依法查明事实，维护原告的合法权益。据此，请求法院判令：1、被���向原告支付双倍租金差额9万元；2、被告赔偿原告租金损失62220元，从2015年2月21日计算至2015年5月20日暂计三个月，且以被告履行了第一项诉请为基础；3、被告赔偿原告搬运费、保管费2万元；4、被告赔偿原告评估费2800元；5、被告赔偿原告律师费损失15000元；6、被告承担本案诉讼费等相关费用。后庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告赔偿原告占有使用费差价损失239610元，从2015年2月21日计算至2015年5月20日暂计三个月。【（110740-30870）×3】；2、被告赔偿原告搬运费、保管费2万元；3、被告赔偿原告评估费2800元；4、被告赔偿原告律师费损失15000元；（上述费用合计277410元）5、被告承担诉讼费等相关费用。被告答辩称：1、被告一直正常向原告缴纳租金，且拥有优先承租权，起主张的双倍租金差额或者占有使用费、租金损失没有事实及法律依据；2、原告2015年5月17日纠集社会人员对被告经营的店面进行打砸，被告对此已经提起反诉，起主张的相关费用没有事实及法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。两第三人共同答辩称：两第三人对原告的主张没有异议，被告的租金由第三人余炎亮收取，并由第三人余炎亮向被告开具收款收据。被告并提起反诉称：2010年3月30日，被告与原告经协商一致签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将深圳市福田区田面村田兴楼首层第102间铺位租赁给被告使用，租赁期限5年，从2010年4月1日至2015年4月1日，期满被告需要继续承租的，应提前一个月提出续租要求，被告享有优先承租权等。2015年1月14日，被告以邮政快递的形式向原告发出《福田田面田兴楼成记小厨房屋续租通知书》，提出续租要求，原告于2015年1月15日签收了该邮件。2015年5月5日晚，原���擅自断水断电，导致被告店内7000元的食材损坏，2015年5月6日上午经营损失达8000元，被告于2015年5月6日上午报警。2015年5月17日上午，原告纠集数十人带着铁锤在店内疯狂打砸，店内的海鲜池、背景墙及装修均被损坏，其他物品被其搬至户外被大雨淋湿，给被告造成巨大损失。原告未让被告享受优先承租权，因此产生的损失被告已另案起诉。2015年6月25日，被告向原告支付了房租30870元，因原告无故停电，被告不得不为其缴纳电费56380元，原告的行为已经导致租赁关系终止，其理应退还铺面押金及多交的电费和租金。据此，请求法院判令：1、原告向被告退还2015年5月份租金人民币14406元3（30870÷30天×14天）;2、原告向被告返还电费56380元；3、原告向被告退还铺面押金56000元；4、本案诉讼费由原告承担。后被告变更反诉请求为：1、原告向被��支付2015年5月5日至2015年5月6日擅自停水造成的经济损失15000元；2、原告向被告支付2015年5月17日纠集多人对店内财物进行打砸导致的经济损失185000元；3、原告向被告退还2015年5月份款项30870元;4、反诉费由原告承担。后被告再次变更诉讼请求，要求两第三人与原告及上述反诉请求承担共同清偿责任。针对被告的反诉，原告答辩称：1、原被告不存在租赁合同关系；2、被告在合同到期后拒不搬离，给原告造成很大的经济损失；3、原告在不得以的情况下，通过自我维权的方式进行清场。在清场过程中对被告的物品丝毫未动，均由被告员工打包搬出，不存在损坏被告财产及物品的行为。被告要求的损失没有事实依据及法律依据；4、被告与第三人余炎亮的合同早已于2015年2月20日到期，根据最高院的相关司法解释，合同到期后房屋形成一体的附合物属于业主。两第三人针对被告的反诉答辩称：被告的反诉请求没有事实及法律依据。经审理查明，谭升升系福田区田面田兴楼1栋首层业主，涉案房产于1998年1月24日核准登记至谭升升名下。建筑面积为971.7平方米。2010年5月31日，李灵芝、谭升升作为甲方与乙方余炎亮签订《联营协议》，协议约定：第一条，甲方以深圳市福田区田面村田兴楼首层物业第一间（面积560平方米）给乙方使用，使用期自2010年3月1日起至2015年3月30日止，共五年；第二条，乙方每月向甲方缴纳联营费44800元。联营费必须每月一日（含一日）前交清。第三年起联营费每年递增5%。原告与两第三人确认，该联营协议的签订日期早于2010年5月31日。但刚开始仅有李灵芝与余炎亮签名，谭升升系事后在甲方处补签名并签署了日期。2010年2月19日，第三人李灵芝收取代桂锋配偶李志成支付的铺面押金56000元。庭审中两第三人确认实际收取押金的系第三人余炎亮，余炎亮未将该押金转付原告，也未向代桂锋返还。但余炎亮同意在抵扣代桂锋所欠租金和水电费后，余款予以退还。2010年2月20日，余炎亮、李灵芝作为甲方（××）与乙方（××）代桂锋签订《租赁合同》，合同约定：甲方将深圳市福田区田面村田兴楼首层物业第一间（以下简称“涉案房屋”）（面积395.5平方米）租赁给乙方使用，乙方使用期自2010年2月20日至2015年2月20日止，共五年（租金从2010年4月1日起）；乙方每月向甲方交纳租赁费用28000元。租赁费用必须每月1日（含1日）前交清。第四年起租赁费每年递增5%。如有拖欠，甲方将按每天加收0.5%作为滞纳金。如拖欠满一个月，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还租赁押金；乙方在收到甲方全部房屋使用权（深圳市福田区田面村田兴楼首层物业第一间）的当天，须向甲方交付56000元租赁押金，本协议期满凭甲方开出之收据退还乙方；，租赁期间发生的一切经营费用、水电费、管理费及一切杂费均由乙方自理；租赁期届满，乙方需继续租赁，应提前一个月向甲方提出租赁要求，在同等条件下，乙方有优先权。第三人李灵芝当庭陈述其并未出租方，而是应余炎亮要求在租赁合同上签字进行见证。此后，代桂锋在涉案租赁物业内经营餐馆，事实上每月向余炎亮支付当月租金及上月水电费（当月租金指每月1日至当月末日）。余炎亮每月在收取租金和水电费后向代桂锋开具了收款收据。2015年1月13日，谭升升向余炎亮出具《通知》，称因双方租赁合同快要到期，如余炎亮需要续租，应于2015年1月18日前与谭升升签订续租合同。物业租金从2015年4月1日起按照每平方米180元收取���2015年1月13日代桂锋向谭升升发出《房屋续约通知书》，要求与谭升升续约。2015年1月15日，余炎亮向代桂锋发出《业主终止住房通知》，告知代桂锋，如1月20日前余炎亮与代桂锋未能续签合同，则2月20日合同到期后，余炎亮将收回涉案房产。此后，因各方对于租金的价格差距过大，代桂锋与余炎亮没有续签合同，也没有与谭升升签订租赁合同。2-4月的租金代桂锋按照惯例向余炎亮支付。5月1日，代桂锋直接采取转账方式向谭升升支付30870元。随即谭升升提出与代桂锋没有任何租赁关系，代桂锋转错了钱，并要求代桂锋向其提供账号，将款项予以退还。但代桂锋没有提供收款账号。2015年5月2日，余炎亮向代桂锋邮寄发出《限令搬迁公告》，称代桂锋承租涉案商铺，租赁合同已经到期，双方已无再续租的可能，以上情况余炎亮已提前告知代桂锋搬离商铺，但代桂锋没有撤离。现通知代桂锋5月5日之前搬离，逾期没有办理的，视为放弃商铺内物品的所有权。该邮件的收件地址为涉案商铺成记小厨，5月3日邮件被他人签收。5月5日晚，谭升升找人关闭了涉案租赁物业配电箱内电源开关，5月6日早上代桂锋进行报警。代桂锋、代桂锋的配偶李志成以及余炎亮前往华富派出所制作笔录。代桂锋和李志成均陈述称昨天晚上餐厅电箱锁被人撬开破坏，导致餐厅停电，造成海鲜池海鲜死亡，冰箱冻肉变臭。代桂锋称：事情的起源是代桂锋与谭升升和余炎亮有纠纷，谭升升是一房东，其与二房东余炎亮的合同到期了，代桂锋与二房东余炎亮的合同也到期了。一房东要求将租金涨到8万元，但代桂锋没有同意。所以谭升升和余炎亮都要代桂锋搬走，否则就按照8万元每月交房租。5月6日之前，房东跟代桂锋说过三次要求代桂锋搬走。李志成也陈述称：“我与余炎亮有租赁纠纷，我跟余炎亮的合同今年二月份已经到期，余炎亮跟一手房东的合同也到期了，我们想找一手当东直接租这餐厅，但一手房东不肯出来谈，余炎亮让我们搬走。”余炎亮则称因为代桂锋合同到期后不肯搬走，然后谭升升就找来两个男的要走了代桂锋铺面的电箱钥匙，准备停电。停电之前已在餐厅门口粘贴过一份停电通知，送过一份停电通知到餐厅的收银台给收银员，还邮寄过一份书面通知到诚记小厨给代桂锋收。发生上述停电纠纷后，李志成向谭升升出具文件，提出三点要求：1、要求续租商谈；2、要求谭升升补偿诚记小厨装修、硬件、家私等损失80万元；3、“再次希望业商谈续租30%左右（同等条件也可再次商议）。2015年5月17日，谭升升前往租赁物业现场将代桂锋留���在商铺内的物品搬出至门前停车场，并将海鲜池、玻璃墙和三个包房门敲破。代桂锋随即进行了报警，各方在华富派出所做的笔录中，代桂锋称谭升升突然带人前往现场要求收回店铺，然后双方发生争吵，后来谭升升就强行收店，并砸坏了店铺的东西。在此之前，2015年5月2日，谭升升委托余炎亮在店面贴了一张要求代桂锋撤店的通知，上面要求代桂锋在2015年5月5日前搬离。在当日前往派出所制作笔录之时，代桂锋向派出所提交谭升升2015年1月21日出具的《出租条件》，上面列明了续租的条件，包括每平方米的租金、管理费卫生费、排污费的金额、租赁税费由何方承担。谭升升则向派出所陈述称：多次要求代桂锋搬离，但是代桂锋均不肯搬离。所以安排装修公司人员对涉案物业进行清理，对室内墙体部分进行整改拆除，其中包括固定在墙体上的鱼缸、玻璃��及三个包房门。店铺内的物品已经安排人在代桂锋及其员工见证下搬离店铺集中放置。各方确认2015年5月17日，代桂锋退出涉案租赁物业。5月19日代桂锋将谭升升搬出的涉案租赁物业内的物品搬走。对于为何会在5月19日才搬走，代桂锋称原告将物品放在公共场所露天保存。谭升升则称搬迁时，辖区民警、治安员、街道办工作人员以及被告员工均在场，也进行了全程录像。另查，深圳市人民政府向谭升升颁发的房地产证上注明的谭升升身份证号码为，而原告提起本案诉讼时所用的身份证号码为。对于该两个身份证号码不同的情况，谭升升提交开封市公安局北郊派出所证明。显示41020219630808152X的户口与是重复户口、2015年11月17日，谭升升申请将河南省开封市北郊派出所户口删除。本院认为，谭升升将涉案商铺出租给余炎亮使用，余炎亮转租给代桂锋经营，代桂锋应按照其与余炎亮签订的合同履行相应的合同义务。合同到期后，代桂锋未能与余炎亮就续租问题达成一致，也未能与谭升升直接签订租赁合同。代桂锋应向谭升升返还涉案商铺。代桂锋逾期返还商铺，应向谭升升支付房屋占关于占有使用费的金额问题。谭升升与余炎亮的租赁合同实际至2015年3月30日截止，谭升升当庭确认3月之前的租金已实际收取，之后的没有收取。虽然代桂锋于2015年4月向余炎亮支付当月的租金，但在谭升升与余炎亮的租赁合同到期后，余炎亮无权再收取代桂锋支付的租金。谭升升有权要求代桂锋支付2015年4月1日至5月17日的占有使用费。谭升升主张按照其自行评估的评估价确认占有使用费，但该评估报告系谭升升单方委托，代桂锋对此也不予确认。本院参照2015年上半年福田区房屋租赁指导租金标准，同一区域多层首层商业用房按140元/平方米/月的标准确定。则代桂锋应向谭升升支付的占有使用费为85734元【55370元+（55370元÷31天×17天）】，至于代桂锋已向余炎亮支付的4月租金，代桂锋未在本案提出请求，代桂锋可另寻法律途径解决。谭升升诉请找有使用费的超出部分，本院不予支持。关于谭升升诉请代桂锋支付搬运费和保管费问题。代桂锋逾期未搬离，且经谭升升多次通知仍拒绝搬离。谭升升请人代维清场，必然会产生相关的搬运费。该但谭升升仅提交一份转账凭证，无法证明事实上支付了搬运费2万元。谭升升应承担举证不能的法律后果。谭升升虽诉请代桂锋支付保管费，但并未提交证据证明其存在代代桂锋保管物品的行为，且实际已支付相应的费用。对于谭升升的该项诉讼请求，本院不予支持。关于评估费问题。谭升升单方申请对涉案���面进行评估所产生的评估费，应由谭升升自行支付。对于谭升升的该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师费的问题。该费用并非诉讼必要费用，在没有合同约定应追讨相应费用产生的律师费由违约方承担的情况下，对于谭升升的该项诉讼请求，本院予以驳回。关于代桂锋反诉请求2015年5月5日至5月6日擅自停电的经济损失问题。代桂锋已在派出所自认谭升升多次告知其，要求其搬离承租物业，且也承认在停电之前，谭升升已在其承租的铺面门口粘贴通知要求其搬离，否则将采取相应的措施。按照诚实信用原则，代桂锋理应在收到通知后搬离涉案物业。其逾期搬离，导致谭升升采取自力救济的方式收回物业，由此产生的损失，应由代桂锋自行承担。关于代桂锋诉请2015年5月17日对店内财物进行打砸导致的经济损失问题。如前所述的，代��锋逾期搬离，存在侵权行为。且庭审中和代桂锋向派出所的陈述中可以看出，谭升升仅是砸毁了镶嵌在墙内的玻璃墙、安放的海鲜池以及三个包房的门。其中玻璃墙和包房的门为已形成附合的装饰装修物，在合同到期后，××不得请求补偿。该部分装饰装修作为业主的谭升升有权自行处置。安放的海鲜池，从代桂锋提交的图片无法看出是否属于固定在墙体上无法拆除的物品或者属于可以拆除的装修物。且即便该物品属于可以拆除的物品，代桂锋也未提交证据证明该物品的实际价值。对于代桂锋的该项反诉请求，本院不予支持。代桂锋2015年5月1日向谭升升账户支付的款项30870元，谭升升当庭确认同意返还，本院予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的��释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告代桂锋应于本判决生效之日起十日内向原告谭升升支付2015年4月1日至5月17日的占有使用费85734元；二、原告谭升升应于本判决生效之日起十日内向被告代桂锋返还费用30870元；三、驳回原告谭升升的其他诉讼请求；四、驳回被告代桂锋的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4100元（已由原告预交），由原告负担2250元，被告负担1850元。反诉案件受理费2835元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 夏  文  郁人民陪审员 唐    琪二〇一六年九月五日书 记 员 俞婷婷（代）