广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终8671号上诉人（原审原告）：隋长鸿，住址河南省泌阳县。现住广州市荔湾区。委托代理人：甄健昆，住址同上。委托代理人：甄东彪（系隋长鸿家翁），住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：广州市财富天地市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：卢广，经理。委托代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。委托代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所工作人员。被上诉人（原审被告）：广州市众策物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：罗晋升，经理。委托代理人：杨成诺，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人隋长鸿因与被上诉人广州市财富天地市场经营管理有限公司（以下简称“财富天地公司”）、广州市众策物业管理有限公司（以下简称“众策公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人隋长鸿上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判众策公司与隋长鸿于2013年11月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》合法有效，有效期至2015年1月12日止；2、撤销原审判决第二项，改判支持我方一审诉讼请求，判决财富天地公司、众策公司赔偿我方经济损失合计199709元；3、一、二审案件受理费由财富天地公司、众策公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，财富天地公司、众策公司严重违反《采访天地广场C区租赁补充合同》第7条（1）（2）、第8条（3）、第47条、第52条、第54条的确定，其违约行为，导致我方收到巨大经济损失，财富天地公司、众策公司应当赔偿我方所有损失。我方认为一审法院对合同解除的认定有误，一审法院对补充租赁合同第52条的运用不当，众策公司发出的《律师函》和《催收欠款通知书》，不具有合法合理的依据，不符合第52条约定的书面通知。我方既没有拖欠租金6个月以上的行为也没有合同第52条约定的违约行为，众策公司无权单方提前解除合同。（一）由于财富广场的经营状况一直欠佳，所以其能够一直坚持正常营业的商铺给予免租金、免管理费的优惠政策，我方一直坚持正常营业，所以众策公司、财富天地公司从2014年5月31日后不收我方租金，直到商铺被封被损毁；（二）我方已经预交了租金，但是众策公司直到我方上诉仍未按合同第8条（3）的约定提供租金发票给我方；（三）按照合同约定如我方有合同约定的违约行为，可以从保证金中抵扣违约金、赔偿金等，但是直至我方上诉，众策公司都未发出过书面通知或提供发票。由此可见保证金没有被使用过，我方没有作出过违约行为。（四）众策公司一审答辩状以及庭审中均承认我方没有欠租。（五）众策公司在2014年10月31日的催收通知书中是催收场地占用费，由此可见众策公司认定2014年4月1日已与我方解除了涉案合同，我方没有欠租的违约行为。被上诉人财富天地公司二审辩称：我方同意原审判决，请求驳回隋长鸿的上诉请求，维持原判。被上诉人众策公司二审辩称：不同意隋长鸿的上诉请求，我方认为隋长鸿的第一项上诉请求实质上是变相请求法院确认解除合同的效力，而根据合同法司法解释二第24条规定，合同解除后，隋长鸿应当在三个月内提起诉讼，隋长鸿向荔湾法院提起诉讼的时间已经违反了法律规定，隋长鸿的该项上诉请求应该被驳回。关于隋长鸿第二项上诉请求，我方认为一审判决驳回隋长鸿的该项请求是正确的，因此，请求二审法院驳回隋长鸿全部上诉请求。隋长鸿于2016年1月4日向原审法院提起本案诉讼称：隋长鸿向众策公司承租涉案商铺，并缴付了三按押金48324元及预付的首期租金9665元。在合同有效期内，在隋长鸿方正常营业无过错的情况下，财富天地公司、众策公司于2014年11月5日将隋长鸿的档口大门加上铁锁（隋长鸿原有两把铁锁锁门的情况下）并贴上封条。2015年1月3日，在没有任何口头告知或书面告知的情况下，他们故意强行毁坏了隋长鸿档口原有的锁住大门的两把铁锁，并故意毁坏了隋长鸿档口内的合法财产、财物。在隋长鸿已报案的情况下，他们于2015年1月10日，2015年1月11日再次故意毁坏隋长鸿在档口内的设施及装修，使隋长鸿的档口彻底无法再经营，以达到通过违法手段逼迫隋长鸿放弃合法的经营，然后再把档口租予其他人的目的。财富天地公司、众策公司在隋长鸿无过错的情况下对隋长鸿的档口违法封铺两个月，并采取违法的手段故意毁坏了隋长鸿档口大门原有的两把铁锁并毁坏了档口内的财物及装修，对隋长鸿造成了巨大的损失，财富天地公司、众策公司的违法行为损害了隋长鸿的商誉和名誉，直接影响了隋长鸿的生意。据此，请求判令：一、隋长鸿与广州市众策物业管理有限公司所签的《广州市房屋租赁合同》《财富天地广场C区租赁补充合同》有效。二、财富天地公司、众策公司赔偿隋长鸿经济损失合计199709元。各项经济损失分项如下：1、财富天地公司、众策公司赔偿隋长鸿因财富天地公司、众策公司采取违法的手段封隋长鸿的档口门导致隋长鸿无法营业所造成的损失（时间段为2014年11月5日—2015年1月3日），包括隋长鸿和丈夫的工资收入损失费用24748元，档口的营业收入损失费用10000元。2、财富天地公司、众策公司赔偿隋长鸿因财富天地公司、众策公司违法故意毁坏隋长鸿的财物所造成的损失（时间点位分别是2015年1月3日，2015年1月10日，2015年1月11日），包括现金4000元，华硕笔记本电脑一台27**元，书桌1张300元，文件柜子1个200元，鞋子展柜5500元及人工支出、运输费用2500元，精装修费用6025元及人工支出、辅料费用2500元，鞋版、货物鞋子10000元，天花灯饰1500元及人工支出900元，隋长鸿锁住档口大门的铁锁两把100元，电脑音响1套500元，电话座机一部100元，电脑路由器一部100元，摄影三脚架连器材300元，电拖板一个50元，转椅一张300元，折叠椅2张200元，试鞋镜一个100元，货物手拉车1部100元，帽子和围巾各4套200元，合共38274元整。3、被告在合同有效期内采取违法的手段故意封门并毁坏隋长鸿的财物及已经造成的客观事实导致了商铺租赁合同无法再执行而产生的违约损失，包括赔偿隋长鸿双倍的租赁押金96648元，退还预付的首期租金9665元。4、被告的违法行为（商铺的彻底毁坏）导致了隋长鸿失业，而且无法即时重新就业的经济损失，两个人各一个月的工资损失12374元。5、被告的违法行为造成隋长鸿商誉，名誉权的损失8000元。三、财富天地公司、众策公司在公开发行的报刊上向隋长鸿赔礼道歉，为隋长鸿消除影响，恢复隋长鸿的商誉和名誉。四、财富天地公司、众策公司在广州财富天地广场公告栏张贴对隋长鸿的赔礼道歉。五、法院允许隋长鸿将此案有关的文书可以上网发布。六、财富天地公司、众策公司承担本案的诉讼费。财富天地公司原审辩称：本案与本被告没有关系，因为本被告不是租赁合同的主体。本被告与隋长鸿于2013年11月11日签订《财富天地广场物业管理服务合同》，自签订上述合同至2014年10月31日期间，隋长鸿从未交过物业管理费，上述合同中并没有约定减免物业管理费。2014年10月底，众策公司与隋长鸿解除租赁合同关系，受众策公司的委托，本被告与众策公司一起对隋长鸿的涉案商铺贴封条，之后本被告多次催促隋长鸿缴纳物业管理费，催收无果后，本被告受众策公司的委托，本被告与众策公司一起对隋长鸿的涉案商铺进行了清理。众策公司原审辩称：1、根据《财富天地广场C区租赁补充合同》第43条、第71条的约定，隋长鸿应与财富天地公司签订《物业管理服务合同》，并有义务缴纳相应的物业管理服务费，而隋长鸿至2013年11月起即拒交物业服务管理费，构成《财富天地广场C区租赁补充合同》第52条第（9）项所约定的严重违约行为。2、众策公司基于与财富天地公司建立长远、互利合作关系的考虑，对于包括物业管理服务费在内的任何形式的欠费均采取零容忍的态度，根据《财富天地广场C区租赁补充合同》第52条第（9）项约定，承租方拖欠租金、物业管理服务费、水电费、空调费、以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中一项超过15日的，众策公司在书面通知其采取补救措施未果的情况下，有权单方提前终止合同，并采取措施收回商铺。鉴于隋长鸿在持续拖欠物业理费的严重违约行为，2014年3月20日，众策公司委托律师向隋长鸿发送律师函，要求其及时采取补救措施，否则租赁合同提前终止。但隋长鸿于2014年3月23日收到律师函后却怠于实施补救措施，因此律师函所提示的7日合理期限届满时（即2014年3月31日），租赁合同已提前终止。3、租赁合同提前终止后，隋长鸿并未按照《财富天地广场C区租赁补充合同》第60条的约定，将商铺清空并交还给众策公司，对于该种长达7个月有余的逾期拒迁行为，众策公司为避免自身损失的进一步扩大，再次发送函件通知隋长鸿及时搬离商铺及相应法律后果。此后，众策公司收回商铺，该行为完全符合《财富天地广场C区租赁补充合同》第60条的约定，不构成任何违约。4、租赁合同的提前终止，在于隋长鸿存在违约行为，众策公司在此过程中并无过错，且在提前终止合同、收回商铺的过程中，众策公司完全按照相关合同条款的约定进行操作，隋长鸿因自身违约行为产生的不利后果不应由守约方众策公司承担。同时，隋长鸿在租赁合同提前终止的情况下拒不搬离商铺，应根据《财富天地广场C区租赁补充合同》第61条的约定，向众策公司支付场地占用费。原审法院经审理查明：2013年11月4日，出租人众策公司（甲方）与承租人隋长鸿（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区西湾路150号财富天地广场X栋C1-X（自编号）房号的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积40.27平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2013年7月至2017年11月30日，月租金额人民币16108元，2017年12月1日至2018年6月30日，月租金额人民币16913元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付次月租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币48324元保证金，甲方应在租赁期限届满或解除合同之日将保证金无息退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等等。同日，出租人众策公司（甲方）与承租人隋长鸿（乙方）签订《财富天地广场C区租赁补充合同》，约定：甲、乙双方已签订由广州市国土资源和房屋管理局编制的《广州市房屋租赁合同》（下称“原合同”），本着平等互利的原则，经友好协商，现就广州市西湾路150号财富天地广场C区商铺租赁事宜达成一致意见，并根据中华人民共和国有关法律、法规之规定，签订本补充合同，共同遵守；该商铺仅限于作经营成品鞋之用途；该商铺的租赁期限列于附件二第一部分；甲、乙双方约定该商铺的租金已列于原合同及附件二第二部分，在租赁期内，乙方须按本合同规定向甲方支付租金；从计租日起，乙方须于每月十日前向甲方支付当月租金，如遇法定节假日、假日，则顺延至节、假日后第一个工作日缴交；租金不含物业服务费；本合同签订时一次性支付首期租金及租赁保证金详见附件二；甲方有权从乙方租赁保证金中扣除乙方应支付的违约金、赔偿金、滞纳金或因损害甲方或甲方的设备、设施而应支付之赔偿金，并书面通知乙方已扣除的金额和事由以及向乙方开具发票；如因租金上调或其他任何原因导致租赁保证金不足三个月租金时，乙方应在收到甲方通知之日起五日内补齐；合同期满并交回该商铺30日内，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用并交回保证金发票原件后，由甲方如数无息退还乙方租赁保证金；该商铺指定交付日详见附件二；乙方必须于指定交付日起按本合同约定支付该商铺的租金及物业管理服务费等相关费用；乙方应按合同规定如期足额支付租金及其它应支付的费用；乙方须于签订本合同时与甲方指定的管理公司签订《物业管理服务合同》，按财富广场统一的收费标准缴纳物业管理服务费及相关费用，如合同期内物业管理服务费及相关费用收费标准调整，乙方须按照新的标准缴纳物业管理服务费及相关费用；租赁期间，因甲方原因导致本合同提前终止的，甲方应双倍返还乙方的租赁保证金；租赁期间，因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方有权没收乙方保证金；乙方未能按时支付租金，每逾期一日，须按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金；租赁期内，乙方有下列行为之一的，应在甲方书面通知中规定的合理期限内采取积极措施对下述违约行为进行补救，如乙方未能在上述甲方规定的合理期限内采取积极补救措施，甲方有权单方提前终止本合同、采取一切合理限制措施提前收回该商铺：（9）乙方拖欠租金、物业管理服务费、水电费、空调费以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日，或缴交的租赁保证金不足3个月租金且自甲方通知之日起五日内仍未补齐的。租赁期满或提前解除/终止合同时，双方须共同检查和交接该商铺；乙方须于期满或解除/终止之日或之前迁出该商铺，并将该商铺清空交回甲方，且不得擅自改动、拆除自行装修后嵌装在建筑物结构内的设备、附属设施；逾期不迁的，甲方有权自行收回该商铺，同时视为乙方放弃租赁该商铺内相关物品的所有权，以其认为适当的任何措施进入该商铺及处理该商铺内的物品，收回该商铺等等。双方签订的上述《财富天地广场C区租赁补充合同》附件二约定：第二部份租金优惠措施：2013年7月1日至2014年5月31日，租金全免；2014年6月1日至2014年11月30日，合同租金价格六折；2014年12月1日至2016年11月30日，合同租金价格八折；2016年12月1日至2018年6月30日，按原合同价格执行；第三部分管理费：该商铺的管理费为每月每平方米人民币35元；第四部分租赁保证金：人民币48324元；签约应收人民币57989元等。双方签订上述《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》当日，隋长鸿向众策公司缴交了三按押金即租赁保证金48324元、按《广州市房屋租赁合同》约定的月租金16108元的六折支付了首月租金9665元。后众策公司依约将涉案商铺交隋长鸿使用。除上述首月租金外，隋长鸿再没有向众策公司缴交过租金。2013年11月11日，隋长鸿与财富天地公司签订了《财富天地广场物业管理服务合同》，约定：隋长鸿委托财富天地公司对其所际租的涉案商铺进行物业管理服务，并向财富天地公司支付管理费，合同期限自2013年6月30日起至2018年7月1日止；财富天地公司每月向隋长鸿收取物业管理费人民币1409.00元（按建筑面积每月每平方米人民币25元）；财富天地公司向隋长鸿收取履约保证金人民币4227.00元；合同期内，隋长鸿如未能依约按时支付物业管理费、电费、水费、空调费等，每逾一日按拖欠金额的千分之一计付违约金，逾期时间达30日的，财富天地公司有权没收履约保证金，并停止提供物业管理服务，逾期时间达60日的，财富天地公司有权解除合同，并要求隋长鸿赔偿因此而受的损失等等。但隋长鸿与与财富天地公司签订上述《财富天地广场物业管理服务合同》后，隋长鸿从来没有向财富天地公司缴交过物业管理费。2014年3月19日，北京市盈科（广州）律师事务所杨成诺律师受众策公司的委托，向隋长鸿发出《律师函》，该律师函的主要内容为：“隋长鸿女士：根据众策公司提供的资料，阁下与众策公司于2013年11月4日签订了《广州市房屋租赁合同》和《财富天地广场租赁补充合同》，约定由阁下承租众策公司所有的位于广州市荔湾区西湾路150号财富天地广场自编C1-X号商铺。根前述书面合同，双方已就租赁期限，租金的缴纳，商铺的交付、装修、经营和管理，违约责任的承担等事项作出了一致而明确的约定，该等约定对双方均具有约束力。合同生效之后，众策公司已按合同的约定交付商铺，并为阁下装修、经营商铺提供了必要的准备，协助乃至便利，但阁下却未能依照合同的约定按时、足额地向众策公司支付租金，阁下仍未着手积极解决租金等款项的支付问题。……目前，阁下拒付租金的行为已经构成违约并严得损害了众策公司的合法权益，阁下应承担相应的违约责任。据此，本律师根据众策公司的委托，就上述事宜致函阁下并郑重提示如下：一、阁下应立即与众策公司取得联系，并在收到本函件后的7日内（合理期限）向众策公司支付所欠的一切款项（包括但不限于租金、物业管理服务费、水电费、空调费以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等），同时就合同的后续履行作出明确的书面承诺。二、若阁下未能于上述合理期限内履行完毕付款义务及合同约定的其他义务（包括但不限于按时开业等），则自上述合理期限届满之日起，双方签订的与商铺有关的一切合同皆提前终止，众策公司有权提前收回商铺，并保留进一步追究阁下违约责任的权利。”隋长鸿于2014年3月23日收到该《律师函》。2014年10月31日，众策公司向隋长鸿发出《催收欠款通知书》，通知隋长鸿自收到或者应当收到本通知书之日起的五日内足额向我方支付房屋使用费等，隋长鸿于2014年11月5日收到该《催收欠款通知书》。2014年11月5日，财富天地公司受众策公司的委托封了涉案商铺，即在涉案商铺的大门上加了一把锁，还贴了两张封条，封条上分别盖有众策公司的公章、财富天地公司市场管理部的公章。2015年1月2日，财富天地公司对涉案商铺的物品进行清点并通知隋长鸿拿回商铺内的物品，但隋长鸿不取回，财富天地公司于是把隋长鸿的物品放在该公司的仓库内。在本案原审诉讼中，经隋长鸿的申请，原审法院到广州市公安局荔湾分局西村派出所调取了隋长鸿报警的相关档案材料，其中，该派出所民警于2015年1月3日对隋长鸿的《询问笔录》写道：“你将事情的具体经过详细说来？答：2015年1月3日15时许，我到财富天地C1X铺时，见到C1X铺内我的财物不见，在铺的玻璃门我原有的两把锁不见，只剩一把广州财富天地市场经营管理有限公司市场管理部加上的锁，玻璃门上原贴的两条封条则被撕开。我即打110报警，民警到场后，广州市财富天地市场经营管理有限公司市场管理部承认C1X铺的门是他们撬开的，里面的财物也是他们拿走的，将我的财物放在仓库内，直到我报警后才将我的财物拿到财富天地的东门门口公告栏前，我们没有清点财物，当时我要求警察做见证清点，但警察拒绝做见证所以没有清点。问：你有否财物损失？答：我们档口内有现金约四千元、一台笔记本电脑（华硕牌，约于2013年12月以三千元购买）、一批鞋版（于2013年11月份致2014年11月份陆续以一万多元购买），还有档口内的装饰柜和办公用品一批（当时2013年11月份装修了两万多元），总价值约四万元。”该派出所民警于2015年1月10日对隋长鸿的《询问笔录》写道：“问：你被拆的档口内有何损失？答：损失有上述三个展柜我购买时价值5000元，我装修墙体等费用为5000元，我自己安装供电系统花费5000元，还有我们放在档口的一只干粉灭火器购买价100元，一个防毒面具价值50元，三个玻璃胶纸共100元，一把拖把15元，一把扫把价值15元，一只水桶价值15元，以上损失共计约15295元。另外我装修天花含灯饰花费10000元，只是现在还没有被损坏，不在损失范围内。问：这个档口你是什么时候开始租赁的，出租方是谁？答：档口是2013年11月4日我向出租方广州市众策物业管理有限公司租赁的合同是我签订的，租期为五年，时间至2018年6月30日，按照合同我已经交了三按一租的钱。问：你们双方签订的合同上规定的开始交租时间是什么时候？答：详见我们提供给公安机关的双方签订的《广州市房屋租赁合同》和《财富天地广场租赁补充合同》（复印件）所规定的条款。问：那从租赁到现在你们是否一直在经营？答：是的，我们一直在经营。问：那你们从2014年6月至今有无交租金给出租方？答：出租方口头通知我们只要正常经营一个月就免租一个月，所以至今没有收过我的租金。但是2014年9月我们主动向众策物业公司咨询过是否需要交租金，对方还是这样答复我们，说我们只要正常经营一个月就免租一个月，以此类推。问：广州市众策物业管理有限公司有无以发律师函等方式通知你们交租金等？答：有，大概在2014年10月底的时候，广州市众策物业管理有限公司邮寄过一份缴费通知给我家里，当时我们也看过这份通知。收到缴费通知后的11月4日我还正常营业，11月5日早上我们回去开档时就发现人们的档口被物业公司封住了，门上加了一把锁，还贴了两张封条，盖章的分别是广州市众策物业管理有限公司和广州市财富天地市场经营管理有限公司市场管理部。当时被封的还有其他人租的档口，所以我们被封档口的业主就去物业公司咨询，但是对方就避而不谈，之后至今我们就一直没有经营了。”该派出所民警于2015年1月3日对蒲某的《询问笔录》写道：“问：你讲一下事情的经过？答：2015年1月3日15许多，我在西湾路的财富天地上班，有人来通知我说有警察来了，于是我就来到财富天地C区，原来是C1X档的旧档主报警说我们偷了他档口的财物，但我们并没有偷他档口的物品，而是他们没有履行合同义务交租金，合同视为无效，业主收回档口而发生的，我们将其档口的物品已清理打包好放在财富天地的东门处，但C1X档的档主说我们偷了他的财物，于是警察就将我和档主带回派出所处理。问你所在公司和C1X档有何纠纷？答：我所在的公司是越秀财富天地市场管理有限公司，负责财富天地的物业管理的，而C区的档口是由越秀地产于2013年租给众策公司，再由众策公司人租出去，当时众策公司与分租户签定了合同（合同约定是半年免租）；到了2014年3月开始同小租户收租，但小租户以生意不好为由而不交租，当时众策公司发了律师函给小租户，但租户仍不交租；到了2014年10月，为了配合公司的决策，将不交租的租户的档口进行回收清理（由于其不交租可视为不履行合同，业主可回收档口），当时是将档口的门用锁锁上；2014年11月份清理了一批，但仍有一小部份租户不肯清理，包括今天报警的C1X档，于是我们就在2015年1月2日将C1X档内的物品清理出来回收档口，我们将其档口的物品存放在C区的东门由专人看管，直到今天C1X档的旧档主回来发现我们将其档口门封住并清理了他的物品，于是他就报警说我们偷了他的东西。问：你们是否依法去封C1X档的档口？答：是的，由于C1X档从2014年3月份至今没有交过租金，当时他和众策公司所签的合同已无效，我们才代表业主收回档口。问众策公司收回档口有没发过通知给小租户（包括C1X档）？答：这我不清楚，今天众策公司的人休息，但据我所知是有发过催收租金等通知的，具体要众策公司的人才知道。问：你们清理C1X档时有没其他人在场见证？答：都是我们财富天地管理有限公司的人，但我们清理时全程有录像的。问：你们清理C1X档之前有没有通知过租户？答：没有。问：为何不通知？答：由于当时怕他们集体阻碍我们清理。问：以上所说是否属实？答：全部属实。”原审法院认为：出租人众策公司（甲方）与承租人隋长鸿（乙方）于2013年11月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故隋长鸿诉请确认隋长鸿与众策公司所签的《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》有效的诉讼请求，原审法院予以支持。出租人众策公司（甲方）与承租人隋长鸿（乙方）于2013年11月4日签订的《财富天地广场C区租赁补充合同》的附件二第二部份约定：“租金优惠措施2013年7月1日至2014年5月31日，租金全免。”，而北京市盈科（广州）律师事务所杨成诺律师受众策公司的委托于2014年3月19日向隋长鸿发出《律师函》，以隋长鸿拒付租金为解除双方签订的关于涉案商铺的一切合同。因2014年3月还在免租期内，故众策公司以隋长鸿拒付租金为由解除双方签订的关于涉案商铺的一切合同没有事实依据，该《律师函》对隋长鸿没有法律效力。在诉讼中，众策公司又以隋长鸿欠交物业管理费为由，主张众策公司在该《律师函》中提出解除双方关于涉案商铺的一切合同合法有效。众策公司没有提供证据证实在隋长鸿发出该《律师函》时已经知悉隋长鸿欠财富天地公司物业管理费，且该《律师函》函告隋长鸿：阁下应立即与众策公司取得联系，并在收到本函件后的7日内（合理期限）向众策公司支付所欠的一切款项（包括但不限于租金、物业管理服务费、水电费、空调费以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等）。即函告隋长鸿向众策公司支付物业管理费，这没有事实依据，因为众策公司不是涉案商铺的物业管理人，涉案商铺的物业管理人是财富天地公司，众策公司无权要求隋长鸿向其支付物业管理费。而从隋长鸿提供的《律师函》的内容看，该《律师函》写道：“目前，阁下拒付租金的行为已经构成违约并严得损害了众策公司的合法权益，阁下应承担相应的违约责任。”可见众策公司是以隋长鸿拒付租金为解除双方签订的关于涉案商铺的一切合同的。隋长鸿只是在双方签订《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》时向众策公司缴付了首月租金9665元，即只支付了2014年6月份的租金，除上述首月租金外，隋长鸿再没有向众策公司缴交过租金，故隋长鸿至今没有向众策公司缴交2014年7月1日起的租金，确违反了出租人众策公司（甲方）与承租人隋长鸿（乙方）于2013年11月4日签订的《广州市房屋租赁合同》第三条：“租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付次月租金给甲方”的约定，以及违反了双方签订的《财富天地广场C区租赁补充合同》第5条：“从计租日起，乙方须于每月十日前向甲方支付当月租金，如遇法定节假日、假日，则顺延至节、假日后第一个工作日缴交”的约定，隋长鸿应承担违约的法律后果。根据上述《财富天地广场C区租赁补充合同》第52条：“租赁期内，乙方有下列行为之一的，应在甲方书面通知中规定的合理期限内采取积极措施对下述违约行为进行补救，如乙方未能在上述甲方规定的合理期限内采取积极补救措施，甲方有权单方提前终止本合同、采取一切合理限制措施提前收回该商铺：（9）乙方拖欠租金、物业管理服务费、水电费、空调费以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日，或缴交的租赁保证金不足3个月租金且自甲方通知之日起五日内仍未补齐的。”的规定，众策公司委托财富天地公司于2014年11月5日采取封铺的形式，以实际行动解除众策公司与隋长鸿签订的《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》，并收回涉案商铺，符合合同的约定，故原审法院认定众策公司与隋长鸿签订的《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》于2014年11月5日解除。由于隋长鸿是违约方，隋长鸿诉请财富天地公司、众策公司赔偿隋长鸿无法营业的损失包括隋长鸿和丈夫的工资收入损失费用24748元、档口的营业收入损失费用10000元的诉讼请求，原审法院不予支持。众策公司（甲方）与承租人隋长鸿（乙方）于2013年11月4日签订的《财富天地广场C区租赁补充合同》第60条：“乙方须于期满或解除/终止之日或之前迁出该商铺，并将该商铺清空交回甲方，且不得擅自改动、拆除自行装修后嵌装在建筑物结构内的设备、附属设施；逾期不迁的，甲方有权自行收回该商铺，同时视为乙方放弃租赁该商铺内相关物品的所有权，以其认为适当的任何措施进入该商铺及处理该商铺内的物品，收回该商铺”的约定，众策公司与隋长鸿的租赁关系解除后，隋长鸿拒不迁出商铺，视为隋长鸿放弃商铺内的相关物品的所有权，故隋长鸿诉请财富天地公司、众策公司赔偿隋长鸿因被告故意毁坏隋长鸿财物的损失，包括现金4000元，华硕笔记本电脑一台27**元，书桌1张300元，文件柜子1个200元，鞋子展柜5500元及人工支出、运输费用2500元，精装修费用6025元及人工支出、辅料费用2500元，鞋版、货物鞋子10000元，天花灯饰1500元及人工支出900元，隋长鸿锁住档口大门的铁锁两把100元，电脑音响1套500元，电话座机一部100元，电脑路由器一部100元，摄影三脚架连器材300元，电拖板一个50元，转椅一张300元，折叠椅2张200元，试鞋镜一个100元，货物手拉车1部100元，帽子和围巾各4套200元，合共38274元整的诉讼请求，原审法院不予支持，且隋长鸿也没有证据证实隋长鸿的损失有现金4000元等。因隋长鸿是违约方，故隋长鸿诉请财富天地公司、众策公司赔偿被告商铺租赁合同无法再执行而产生的损失，包括双倍的租赁押金96648元、退还预付的首期租金9665元的诉讼请求，原审法院不予支持；隋长鸿诉请财富天地公司、众策公司赔偿隋长鸿无法即时重新就业的经济损失12374元、隋长鸿商誉和名誉权的损失8000元的诉讼请求，原审法院也不予支持。因隋长鸿是违约方，故隋长鸿诉请财富天地公司、众策公司在公开发行的报刊上向隋长鸿赔礼道歉、为隋长鸿消除影响、恢复隋长鸿的商誉和名誉、财富天地公司、众策公司在广州财富天地广场公告栏张贴对隋长鸿的赔礼道歉的诉讼请求，原审法院均不予支持。关于隋长鸿请诉请法院允许隋长鸿将此案有关的文书可以上网发布的问题。因隋长鸿将此案有关的文书在网上发布，这是隋长鸿的自由权利，无需原审法院允许，且原审法院也会将本案的判决书在网上发布。关于隋长鸿主张众策公司在2014年6月1日以后还对隋长鸿实行免租政策，隋长鸿不用向众策公司缴交涉案商铺在2016年6月1日以后的租金的问题。因隋长鸿未能提供证据证实其该主张，原审法院不予采纳。而且派出所民警于2015年1月10日对隋长鸿的《询问笔录》写道：“问：那你们从2014年6月至今有无交租金给出租方？答：出租方口头通知我们只要正常经营一个月就免租一个月，所以至今没有收过我的租金。但是2014年9月我们主动向众策物业公司咨询过是否需要交租金，对方还是这样答复我们，说我们只要正常经营一个月就免租一个月，以此类推。”隋长鸿上述回答中关于免租的陈述也是没有事实依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，作出如下判决：一、确认出租人被告广州市众策物业管理有限公司（甲方）与承租人原告隋长鸿（乙方）于2013年11月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》合法有效。二、驳回原告隋长鸿的其他诉讼请求。本案受理费4294元，由原告隋长鸿负担4244元，由被告广州市众策物业管理有限公司负担50元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。在二审中，隋长鸿书面申请本院对众策公司调查该公司是否有2014年6月至10月期间财富天地广场A1栋C座（区）一层商铺（众策公司分租户）租金发票凭证，以证明商场有免收租金政策。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。原审认定众策公司与隋长鸿于2013年11月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，众策公司将涉案商铺交付给隋长鸿使用。关于众策公司委托律师于2014年3月19日向隋长鸿发出《律师函》，以隋长鸿拒付租金为解除双方签订的关于涉案商铺的一切合同的问题。因众策公司与隋长鸿于2013年11月4日签订的《财富天地广场C区租赁补充合同》的附件二第二部份约定“租金优惠措施2013年7月1日至2014年5月31日，租金全免”，而2014年3月还在免租期内，故众策公司以隋长鸿拒付租金为由解除双方签订的关于涉案商铺的一切合同没有事实依据，该《律师函》对隋长鸿没有法律效力。众策公司与隋长鸿上述《财富天地广场C区租赁补充合同》还约定“租赁期间，因众策公司原因导致合同提前终止的，众策公司应双倍返还隋长鸿的租赁保证金”，众策公司委托律师隋长鸿发出《律师函》通知解除双方签订的关于涉案商铺的一切合同，本属于众策公司提出要提前终止合同的行为，但隋长鸿收到该《律师函》后，并没有作出同意众策公司提前终止合同的意思表示，而是继续使用涉案商铺，其行为实际表示要继续履行合同，如上所述，众策公司的《律师函》对隋长鸿没有法律效力，因此，众策公司提前终止合同的目的不能实现，该情形属于双方上述补充协议约定的因众策公司原因导致合同提前终止的情形；此外，众策公司向隋长鸿发出《律师函》的行为对隋长鸿继续使用涉案商铺也无任何影响。因此，隋长鸿主张众策公司提前终止合同构成违约、应双倍返还租赁保证金，理据不成立，本院不予支持。隋长鸿在承租涉案商铺的过程中，向众策公司支付了首月即2014年6月份的租金9665元，除此之外，隋长鸿再没有向众策公司支付过租金。隋长鸿在本案中主张众策公司在2014年6月1日以后还对其实行免租政策、其不用向众策公司缴交涉案商铺在2016年6月1日以后的租金的问题，原审法院作出不予采纳的认定，阐述合理充分，本院不再赘述，予以确认。隋长鸿该主张没有事实依据，本院不予采纳。隋长鸿欠付2014年7月1日起的租金，违反了众策公司与隋长鸿的《广州市房屋租赁合同》第三条、《财富天地广场C区租赁补充合同》第5条的约定，隋长鸿应承担违约的法律后果。按照上述《财富天地广场C区租赁补充合同》第52条的约定，众策公司有权提前终止合同、收回商铺。众策公司有权提前终止合同、收回商铺，应通过向隋长鸿发出解除合同的通知，或通过法律途径主张解决，但众策公司却于2014年11月5日委托财富天地公司采取封铺的形式，解除众策公司与隋长鸿签订的《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》，并收回涉案商铺，众策公司采取擅自封铺的形式是利用私力救济的不当行为。因众策公司的擅自封铺的不当行为导致隋长鸿存放在涉案商铺的财物造成损失，众策公司应承担相应的赔偿责任。隋长鸿在本案中主张财富天地公司、众策公司赔偿财物损失合共38274元，鉴于隋长鸿主张赔偿财物损失的种类、价格均为单方制作且已使用了一定的时间，结合本案的实际情况，本院酌情判决众策公司、财富天地公司赔偿隋长鸿财物损失26792元。隋长鸿主张财富天地公司、众策公司赔偿隋长鸿无法营业的损失包括隋长鸿和丈夫的工资收入损失费用24748元、档口的营业收入损失费用10000元，以及主张财富天地公司、众策公司赔偿隋长鸿无法即时重新就业的经济损失12374元，没有证据证明，本院不予支持。隋长鸿主张财富天地公司、众策公司赔偿商誉和名誉权的损失8000元，没有法律依据，本院也不予支持。因众策公司于2014年11月5日擅自封铺导致隋长鸿无法使用涉案商铺，众策公司与隋长鸿签订的《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》实际于2014年11月5日解除。因隋长鸿实际使用了涉案商铺，其要求众策公司退还预付的首期租金9665元，理由不成立，本院不予支持。隋长鸿在二审中申请本院调查，不属于法院依职权调查的范围，故隋长鸿该申请，本院不予接纳。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，但对赔偿财物损失一节处理不当，本院予以纠正，其他处理并无不当，本院予以维持。隋长鸿上诉理由中，请求赔偿财物损失一节理由成立，本院予以支持，其他上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初104号民事判决；二、广州市财富天地市场经营管理有限公司、广州市众策物业管理有限公司于本判决送达之日起十日内向隋长鸿支付赔偿损失款26792元。本案一、二审受理费各4294元，均由隋长鸿各负担3824元，广州市财富天地市场经营管理有限公司、广州市众策物业管理有限公司共同各负担470元。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年九月五日书 记 员  胡 茜颜玉婵