广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0304民初23908号原告（反诉被告）：马珺，男，汉族，1969年2月19日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李小娜，广东深巨元律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亚朗，广东德盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：回园园，女，汉族，1970年4月14日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：赖箭洪，广东瑞特律师事务所律师。原告（反诉被告）马珺与被告（反诉原告）回园园房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李小娜，被告委托诉讼代理人赖箭洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马珺向本院提出诉讼请求：1、被告配合原告对房屋买卖合同的购房款进行监管，并要求继续履行买卖合同；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告双倍返还定金；2.解除房屋买卖合同。事实和理由：原被告双方系邻居关系，当被告得知原告欲购买房产时，主动联系原告，提出愿意出售自有房产。2019年2月22日，原被告双方签订了编号为0000269的《房地产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市福田区（以下简称“涉案房产”）的房产以625万元的价格卖给原告，双方对付款方式做了特别约定。同时原被告曾口头约定：由原被告双方一同前往涉案房产的按揭银行一同核实贷款余额，由被告向原告出示打印涉案房产的信息表，并由原告陪同被告一起办理赎楼事宜。签订完《房地产买卖合同》当日，原告依约向被告支付了15万元定金，支付后原告要求被告将上述定金交于第三方监管，被告拒不配合，且被告至今也未向原告出示涉案房产的信息，也拒绝陪同原告一起去按揭银行核实贷款余额及赎楼事宜，且原告偶然得知，涉案房产存在消费贷，由于被告的违约及不诚信行为，使原告产生极大的不信任感。在被告不履行上述义务前，原告无法支付给被告合同约定的第二笔款项。为了平衡买卖双方的履约风险，保证合同目的的最终实现，原告提议将购房款由第三方监管，并由第三方担保赎楼，原告亦愿意承担赎楼费用，被告对此予以接受，并通知原告于3月4日办理监管手续。当原告特意为此从上海提前结束出差，专门赶回深圳处理资金监管及担保赎楼事宜时，被告又予以反悔，拒不配合做资金监管。现原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告回园园辩称，房屋买卖合同第十五条已经对支付事宜作了特别约定，购房款是直接支付给被告账户而不是由第三方监管资金，且不作资金监管是由原告提出；原告在起诉状所述风险均是其臆想猜测，且在该交易中被告也承担着同等风险；原告的违约行为显而易见，而其仍提出诉讼，查封被告房产，阻止其另外出售行为恶劣。被告回园园向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉人与被反诉人签订的《房地产买卖合同》于2019年4月13日解除；2、判决被反诉人向反诉人支付违约金125万元；3、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2019年2月22日，反诉人与被反诉人签订了《房地产买卖合同》（下称合同），约定被反诉人向反诉人购买其位于深圳市福田区房产，不动产证号：300063XXXX，合同总价款为625万元人民币。合同第十五条约定：“1、付款方式：一次性付款。第一部分定金：签订本合同当日付15万元，账号：回园园，建行：621XX972********；第二部分业主赎楼款：买方于2019年2月26日前付290万到业主指定银行账号：回园园，浙商银行：62×××77；第三部分尾款：买方于取得新房产证两个工作日内付320万元到业主指定账号：回园园，建行：621XX72********。2、业主于2019年3月5日之前从欠款银行取得房产证并配合办理过户”。合同第十条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”。上述合同签订后，被反诉人仅于2019年2月22日向反诉人支付了15万元定金，第二部分赎楼款至今未予支付，后反诉人多次催促被反诉人支付该笔款项，但是被反诉人不但拒绝履行合同，反而是故意提起诉讼，查封了涉案房产。鉴于被反诉人该种不诚信的行为，2019年4月22日，反诉人委托律师向被反诉人发送了《律师函》，要求解除与被反诉人之间签订的《房地产买卖合同》，并按照合同第十条之约定支付违约金125万元，但被反诉人至今未予履行。综上所述，被反诉人拒绝按照合同约定专付价款的行为已经构成根本违约，更有违诚实信用的基本契约精神。为此，反诉人特具反诉状，望法院依法判决！原告马珺对被告回园园的反诉辩称，反诉请求不能成立，导致本案无法继续履行下去的根本原因在于回园园的违约行为以及在合同订立前后的恶意欺骗行为。经审理查明，2019年2月22日，原告马珺与被告回园园签订了《房地产买卖合同》，卖方为被告回园园，买方为原告马珺。合同约定，双方交易的房产位于深圳市福田区房产（不动产证号：300063XXXX），房屋建筑面积136.01平方米，转让成交价为625万元人民币。该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金15万元。合同第四条约定，双方约定一次性支付房款，买方须于2019年3月31日之前（含当日）将除定金之外的全部房款6100000元整支付至第四条所述的监管机构的指定账号中。合同第五条约定，在买方按照本合同约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2019年3月31日（含当日）。在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。若买方向银行按揭贷款则该房地产证由卖方配合领取，买方负有抵押义务，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续。合同第六条约定，该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起7日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交房押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。合同第七条约定，该物业没有租约。合同第九条约定，卖方应当于收到全部房款三天内将该物业交付予买方。合同第十条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金额承担违约金责任或双倍返还卖方已支付的定金。双方另在第十五条备注条款中约定：“1、付款方式：一次性付款。第一部分定金：签订本合同当日付15万元，账号：回园园，建行：621XX972********；第二部分业主赎楼款：买方于2019年2月26日前付290万到业主指定银行账号：回园园，浙商银行：62×××77；第三部分尾款：买方于取得新房产证两个工作日内付320万元到业主指定账号：回园园，建行：62XX9972********。2、业主于2019年3月5日之前从欠款银行取得房产证并配合办理过户。”2019年2月22日，买方（原告马珺）于日向卖方（被告回园园）通过银行转账的方式支付了定金15万元。2019年4月12日，被告回园园向原告马珺发出律师函，认为原告马珺拒绝按照合同约定支付第二部分款项（赎楼款）且逾期超过10日，已经构成根本违约，要求解除《房地产买卖合同》，并要求原告马珺支付违约金125万元。2019年4月14日该律师函到达原告马珺。本院依职权调取了案涉房产的不动产登记信息，显示该房产房屋性质为商品房，房屋用途为公寓式办公楼，该房产于2017年6月19日设定了最高额抵押权，被担保的最高债权数额为5751000元，抵押权人为浙商银行股份有限公司深圳宝安分行。此外，该房产因本案被我院查封，查封文号为（2019）粤0304财保881号之一；该房产还因本院受理的另一案件[（2019）粤0304民初28372号]被轮候查封，查封文号为（2019）粤0304财保1245号之一，该案涉案金额为412799元。此外，原告马珺还向法庭提交了微信聊天记录，被告回园园对此不予认可。上述事实，有双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定忠实履行合同义务。本案争议焦点为违约主体及违约责任如何确定、合同解除时间的确定。一、关于违约主体的确定。根据合同第六条约定，被告回园园应于本合同生效之日起7日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，合同于2019年2月22日签订并生效，故被告回园园涤除抵押权的期限为2019年2月28日；根据合同第十五条约定，原告马珺应于2019年2月26日前支付290万到被告回园园指定银行账号，因此，本院认为，原告马珺支付钱款的义务在先，被告回园园涤除抵押权的义务在后。原告马珺主张被告回园园涉案房产存在消费贷，对被告回园园产生不信任感，未支付赎楼款是行使不安履行抗辩权，对此，本院认为，根据合同法第六十八条规定，行使不安履行抗辩权的前提是先履行债务的当事人有确切的证据证明对方有经营状况严重恶化等丧失或可能丧失履行债务能力的情形，如果没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任，本案中，原告马珺并未提出确切的证据证实被告回园园丧失履约能力，事实上，从本院调取的证据亦可证实，交易房产的价值足以抵付最高额抵押贷款及另一笔412799元的债务，因此，原告马珺没有行使不安抗辩权的事实依据，原告马珺未支付钱款，已构成违约，被告回园园未继续履行涤除抵押权的义务不违反法律规定。二、关于违约责任的承担。被告回园园反诉请求原告马珺支付违约金125万元，本院认为，本案中原告马珺已经支付了定金15万元，被告回园园未继续按照合同约定涤除交易房产的抵押权，亦未就所受实际损失进行举证，原告马珺对支付违约金不予认可，应视为对违约金数额提出抗辩，本院酌情认定原告马珺承担相当于定金数额的违约责任，即被告回园园无须返还原告马珺15万元。三、关于合同解除时间的确定。本案中享有合同解除权的为被告回园园，根据合同第十条约定，原告马珺逾期履行付款义务超过10日，被告回园园可以行使合同解除权，故应以被告回园园要求解除合同的律师函到达原告马珺时间（2019年4月14日）作为合同解除时间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告马珺诉讼请求；二、确认原告马珺与被告回园园签订的《房地产买卖合同》于2019年4月14日解除；三、被告回园园无须向原告马珺返还定金150000元；四、驳回被告回园园其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5800元（原告已预交55550元），由原告马珺负担。本诉案件受理费原告马珺多预交部分由本院予以退回。本案保全费用5000元（原告已预交），由原告马珺负担。反诉案件受理费8025元（被告已预交），由被告回园园负担7062元，原告马珺负担963元。反诉案件受理费被告回园园多预交部分由本院予以退回。原告马珺应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费963元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  井 梅人民陪审员  吴锡钳二〇一九年十月九日书 记 员  雷小勇叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。