江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1719号上诉人（原审原告）：李军。上诉人（原审原告）：李海荣。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹阳，灌云县伊山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：连云港市富园房地产开发有限公司。法定代表人：姜道志，该公司董事长。委托诉讼代理人：马家麟，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。上诉人李军、李海荣因与被上诉人连云港市富园房地产开发有限公司（以下简称富园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日受理后，依法组成合议庭于2016年7月12日公开开庭进行了审理。上诉人李军、李海荣的委托代理人曹阳，被上诉人富园公司的委托代理人孙万金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李军、李海荣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人富园公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年8月25日上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即被上诉人无偿为上诉人提供办理权属登记服务，办理期限根据灌云县当地情况为准。双方并未就逾期办证约定违约金的计算方法，而一审法院却认定双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金的计算方法，这显然是错误的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。”因此，被上诉人应依据该规定向上诉人支付违约金。被上诉人没有在规定期限内为上诉人办理房地产权属证书，也没有向上诉人告知逾期办证的具体原因，上诉人也未在被上诉人提供的《承诺书》上签字，直至2014年9月11日被上诉人才将房地产权属证书交付给上诉人，上诉人才知道自己的权利受到侵害，因此该案的诉讼时效应该从2014年9月11日开始计算，而上诉人主张权利的时间2015年11月6日，并未超过法律规定的二年诉讼时效。但一审法院却认定该案已超诉讼时效，显然适用法律不当。被上诉人富园公司辩称：第一、关于一审法院适用诉讼时效问题，本案是房屋买卖合同纠纷，其诉讼时效适用一般诉讼时效即两年的诉讼时效，合同中明确约定开发商为买受人办理房产证应当履行的义务是在房屋交付后90日内要把办理产权登记的资料报产权登记机关备案即初始登记，这是开发商在为业主办证应当履行的义务。上诉人的上房时间是2008年7月30日，根据合同约定上诉人上房以后，被上诉人在90日之内就应当办理初始登记，如果90日之内不能办理初始登记，被上诉人构成违约。也就是说违约的起始点90天期满后，诉讼时效的起始点也应当从这个时点计算，上诉人也应当知道自己的权利受到侵害，从90日期满后两年内上诉人应当行使诉讼权利。上诉人在2015年11月才向法院起诉，显然超过了两年的诉讼时效。第二，本案债权符合一时性债权特点，这个债权的时间和内容在合同当中都有明确约定，交房后90日之内作为出卖方应当履行初始登记的手续，这个约定是明确的。出卖人只要超过了这个时间即构成违约，所以其符合一时性债权的规定。第三、上诉人主张有诉讼时效中断事由，根据谁主张谁举证原则，在一审中上诉人并没有向法院提供诉讼时效中断的相关证据，在二审中提出诉讼时效有中断的事是不适当的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审法院适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李军、李海荣向一审法院起诉，请求判令：1、富园公司给付违约金70879.68元；2、诉讼费用由富园公司负担。一审法院认定事实：2007年8月25日，李军、李海荣与富园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人（李军、李海荣）购买出卖人（富园公司）开发的位于灌云县伊山中路西侧富园广场的第某幢1单元某室的商品房，商品房总金额257557元；合同第八条交付期限：出卖人应当在2008年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、甲方无偿为乙方提供办理权属登记服务，办理期限根据灌云县当地实际办理情况为准。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。商品房建好后，2008年7月30日，富园公司将商品房交付给李军、李海荣。2013年1月30日，富园公司为李军、李海荣所居住的富园广场的第6幢楼房向灌云县房地产管理处办理了商品房初始登记。一审法院另查明，2012年11月27日，灌云县人民政府召开政府常务会议，其中关于富园广场项目竣工规划核实认定及产权登记相关情况汇报：为切实解决建设部门提出的开发商擅建围墙、占用公共绿地等问题，会议决定的第（一）项：以富园房地产公司拆迁专户80万元作为开发单位拆除擅建围墙、打通公共绿地的保证金，该款项转到建设局账户；第（四）项：山前河南岸绿地为公共绿地，富园广场小区业主须签订承诺书，承诺不干涉政府将公共绿地与小区分隔，房产部门方可办理产权登记，如违背承诺，该小区业主在办理房产抵押、转移时，房产部门不予办理。此后，富园公司要求富园广场小区的业主签订《承诺书》一份，内容为：本人系灌云县伊山镇富园广场小区幢单元室业主，由于该小区建设时，开发企业将山前河南岸的公共绿地围入小区园内，小区建成后开发企业多次组织拆除违建围墙均遭到部分业主阻挠，导致小区房屋无法进行核实认定，房产登记无法进行，现本人申请办理产权登记，并慎重承诺：1、承认山前河南岸按规划建设的沿河绿地为市政公用绿地，不属于富园广场小区；2、因实施规划而对小区原有围墙拆除和重新建设时，本人不以任何理由干涉；3、如果本人违背该承诺，在处分该房产时，房管部门可以不予办理。有部分业主在《承诺书》上签字，有部分业主没有签字。一审法院认为，李军、李海荣与富园公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，富园公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由富园公司提供的资料报产权登记机关备案。如果因富园公司的责任，李军、李海荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富园公司无偿为李军、李海荣提供办理权属登记服务，办理期限根据灌云县当地实际办理情况为准。因为李军、李海荣与富园公司在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金的计算方法，即富园公司无偿为李军、李海荣提供办理权属登记服务，该约定为一时性债权，而不是没有约定违约金，也不是约定以日或月为单位累计计算违约金数额的继续性债权。富园公司于2008年7月30日将涉案房屋交付李军、李海荣使用，故富园公司应当于2008年11月1日前，将权属登记需要由富园公司提供的资料报产权登记机关备案，至此李军、李海荣应当知道其权利被侵害，李军、李海荣最迟应当于2010年11月1日提起诉讼，而李军、李海荣直到2015年11月6日才向法院提起诉讼，超过了二年诉讼时效期间，李军、李海荣也未提供足够的证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故本案已超过诉讼时效期间。据此，一审法院遂根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：驳回李军、李海荣的诉讼请求。案件受理费1570元（李军、李海荣已预交），由李军、李海荣负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人李军、李海荣与被上诉人富园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该《商品房买卖合同》第十五条的约定，富园公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由富园公司提供的资料报产权登记机关备案，如果因富园公司的责任，李军、李海荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富园公司无偿为李军、李海荣提供办理权属登记服务。该合同条款对因富园公司原因导致李军、李海荣未能在约定期限内取得房屋权属证书，富园公司应承担的违约责任已作明确约定，即无偿为李军、李海荣提供办理权属登记服务。因该约定不是以违约行为持续时间长短作为计算违约金数额的计算标准，故原审法院认定双方就违约责任的约定属于一时性债权并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于上诉人逾期办证违约金的计算方法已作明确约定，则本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的适用条件。本案系商品房销售合同纠纷，诉讼时效期间为二年，从权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算。富园公司于2008年7月30日将涉案房屋交付给上诉人，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，富园公司未在2008年11月1日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案即构成违约，上诉人作为购房人，此时应当知道其权利受到侵害，所以本案诉讼时效应从2008年11月1日开始计算，而上诉人直到2015年11月6日才向法院提起本案诉讼，明显超过了二年诉讼时效期间。故本院对上诉人关于其起诉未超过诉讼时效的上诉理由亦不予采纳。综上所述，李军、李海荣的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由上诉人李军、李海荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年九月十四日书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。