中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2889号原告：徐世德，男，1972年7月21日出生，汉族,住江西省赣州市兴国县，原告：叶天登（YAPKIAMTENG，又名叶添登），男，1959年11月17日出生，新加坡籍,住址APTBLK652JALANTENGA#13-50SINGAPORE410652（住新加坡惹南登加娜大牌652号13楼50号，邮区410652），现住广东省东莞市，两原告共同委托诉讼代理人：杨超男，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市盛塘置业有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇群星北路6栋首层111房，统一社会信用代码9144018369152884XR。法定代表人：舒建宏,副总经理。委托诉讼代理人：陈维文，广东德盈律师事务所律师。原告徐世德、叶天登（YAPKIAMTENG，又名叶添登）诉被告广州市盛塘置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐世德、叶天登及其共同委托诉讼代理人杨超男、被告广州市盛塘置业有限公司委托诉讼代理人陈维文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐世德、叶天登向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告签订的编号为20130822-1的《信盈城商铺租赁合同》;2.被告向原告返还租金843963元；3.被告向两原告支付从2014年2月21日至实际返还上诉租金之日的违约金（以843963元为本金，按人民银行同期贷款利率计算）；4.被告赔偿两原告可得利益损失112451.27元(按842963元/年×125%×6年-210666.98元计算)；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2013年8月22日签订了编号为20130822-1的《信盈城商铺租赁合同》，约定被告向两原告出租其开发的位于广州市新塘镇府前路的“信盈城”第一层L1-093的商铺，租期自2013年至2033年，总计20年；租金为842963元。同日，两原告与被告签订《信盈城商铺租赁合同补充协议》，约定自租赁合同和补充协议签订之日起180日内，“信盈城”项目对外公开认租，如两原告书面同意，则被告保证以不低于租赁合同租赁总价的1.25倍将两原告承租的商铺对外出租，实际收益归两原告所有。两原告已按约定向被告支付了全部租金，但被告因涉案商铺的建设工程并未竣工，没有履行合同义务。被告至今仍未向原告交付商铺，未能对外公开认租，已严重违约。广州市盛塘置业有限公司辩称，不同意两原告的全部诉讼请求。理由如下：两原告在签订合同时已知悉项目处于停工状态，故两原告与被告在《信盈城商铺租赁合同补充协议》中约定了合同解除的期限，现解除合同的权利已经消灭。两原告主张的违约金及可得利益损失同样没有相应的合同依据。另外，没有证据证明两原告曾向被告主张过权利，本案已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年8月22日，被告（为甲方、出租方）与两原告（为乙方、承租方）签订了编号为20130822-1《信盈城商铺租赁合同》，约定：“第一条租赁商铺1.‘信盈城’系甲方利用合作方增××××村民委员会（以下简称‘东华村委会’)提供的建设用地，独立投资开发的商业项目，该项目的集体建设用地使用证编号为：JT000029；建设用地规划许可证编号为：440183201000056；建设工程规划许可证编号为：440183201000713；施工许可证编号为：440125201107150101。且甲方已与东华村委会签订了《土地使用权租赁合同》（以下简称《土地合同》），取得了东华村委会位于新塘镇府前路约209亩土地至2051年4月30日止的使用权。2.‘信盈城’的房地产物业土地所有权属于增城市东华村委会，甲方享有租赁期限内信盈城的房地产物业的占用、使用、收益、处分等合法权益。……4.甲方同意按照本合同约定的租赁条件向乙方出租、乙方同意按照本合同约定的租赁条件向甲方承租“信盈城”第一层L1-093号商铺。5.租赁商铺的建筑面积为47.52平方米，套内建筑面积为23.76平方米。第二条租赁期限该商铺的租赁期限为20年，自2013年__月__日至2033年__月__日，合同期满后甲方将赠送至2051年4月30日止的使用权予乙方，使用权赠送期内免收租金。使用权赠送期内甲乙双方的权利义务与租赁期内一致。自本合同生效之日起计，租赁期满后不须另外续签合同，本合同自动顺延有效期至赠送予乙方的使用权届满止。……第六条租赁费用1、租金：（1）在上述二十年租赁期限内，租赁商铺的租金总额为842963元。（2）上述租金由乙方采取下述付款方式支付给甲方：以自有资金一次性支款，即：乙方于本合同签订当日一次性付清全部租金（含定金）给甲方。……本合同所附图纸及乙方与本商场的管理公司签订的《信盈城商铺委托经营协议》、《信盈城运营管理服务合同》均为本合同的共同组成部分，与本合同互为补充。……”同日，被告（为甲方、出租方）与两原告（为乙方、承租方）还签订了《信盈城商铺租赁合同补充协议》，约定：“……第一条甲方承诺自双方签订《信盈城商铺租赁合同》及本协议之日起计180天内，信盈城项目可进行公开对外认租。在公开对外认租时，乙方可按下述办法进行处理所承租商铺：1.乙方可自行持有本次所承租的商铺，不进行公开认租。2.公开对外认租时，只要乙方书面同意的前提下，甲方无条件配合乙方将该所承租商铺推向市场，接收公开认租，其实际收益（扣除销售佣金）归乙方所有。其公开认租时的价格由甲方、乙方、营销代理公司—东莞市晟利置业投资顾问有限公司协定统一并三方共同确认。且甲方保证其定价的实收租金不低于甲乙双方所签订《商铺租赁合同》内约定租赁总价的1.25倍。3、公开对外认租时，乙方可以自由定价（不能低于甲方产品定价）并由指定的东莞市晟利置业投资顾问有限公司同步推向市场，并接受公开认租，其收益归乙方所有。甲方无条件配合乙方完成相关认租文件及相关手续的办理，不再收取任何费用。第二条若自《信盈城商铺租赁合同》及本协议签订之日起计满180天，信盈城项目不能正常进入公开对外认租，乙方可按下述方法进行处理所承租商铺：1.乙方可选择继续持有（持续期限不超过自付清全款之日起一年时间），直到项目进行公开认租，在公开认租时，乙方参照本协议第一条约定的内容进行处理所承租商铺。2.乙方若不选择继续持有，乙方可要求甲方退租，并要求甲方向乙方退付租赁合同中约定的实际支付租金总额，同时甲方须向乙方支付租赁合同约定实际支付总租金的25%的费用作为补偿。3.乙方应在15日内行使上述退租权，并将退租的书面通知送达甲方，否则视为乙方选择继续持有承租商铺。……”现涉案商铺所涉工程未竣工，被告至今未将商铺交付给两原告。在本案诉讼过程中，两原告提供了以下证据：1.广东信盈商业管理有限公司（为乙方）与案外人何世业、何兴明、黄茂华（为甲方）签订的《信盈城商铺委托经营管理合同》的复印件，合同载有：“……1、委托经营管理期限为六年，在委托经营期间所产生的收益归乙方所有，损失也由乙方承担。2、甲方商铺的经营收入（包括所返租金）固定为26348.86元/年……”。2.内容为业主就涉案项目主张权利的会议录音光盘、拍摄日期为2016年9月22日的会议照片以及关于涉案项目烂尾的新闻报道网页截图。3.银行流水转账记录，显示两原告一共向被告支付了涉案商铺的租金832963元。另查明，2009年7月17日，增××××村民委员会（甲方）和被告（乙方）、陈志勇、钱涛（丙方、担保方）共同签署了《土地使用权租赁合同》。《土地使用权租赁合同》载明“……就乙方租用甲方位于新塘镇东华村开发区的土地（约208.7亩）作为开发项目之事宜，达成如下合作协议，以兹共同遵守。第一条：租赁物甲方将其拥有的位于增××××村开发区地段的以下三幅土地，共约139160.03平方米（约208.7亩）的集体土地使用权出租给乙方使用。地块一：官田（土名），面积：116362.52平方米，土地性质：工业用地，土地证号：增集用（2006）第0401754号，宗地图：地形图（新06－024号用地图为此宗地的附图）。地块二：教场（土名），面积：10499.68平方米，土地性质：拟定商住用地，具体以国土局核实为准。宗地图：地形图（新06－079号用地图为此宗地的附图）。地块三：教场尾（土名），面积：12297.83平方米，土地性质：拟定商住用地，具体以国土局核实为准。宗地图：地形图（新06－026号用地图为此宗地的附图）以上三块土地面积共139160.03平方米约208.7亩。确切位置坐标和土地面积待甲方规划，土地建设管理部门实测后确认，其位置及四至范围详见附图。第二条：租赁期限总租期为40年，从本合同土地交接之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内。……第六条：转租1、租赁期内，如乙方需要将本协议第一条的地块转租给其他人的，在不违反本合同其他条款的前提下甲方可给予配合支持；2、如乙方需将本协议第一条地块上的房产出租给第三人的，乙方与第三人的租赁期限与具体细则一定不能违反本协议的各条款规定；乙方一次性将上述房产出租给第三人的总建筑面积不得超过60％，如果乙方一次性出租的面积超过60％的，超过部分，如果乙方收取第三方租金超过一年时间的，超过那部分租金，乙方要一次性交齐租金给甲方。超过60％部分，乙方因转租上述房产而收取第三人的保证金，应按甲方收取乙方相等时间的保证金，超出的那部分保证金应由甲方代为保管，（保证金的人民银行同期存款利息归乙方所有）……第十一条其他约定1、租赁期满后，本协议第一条的地块上的不动产部分（含构筑物）和水、电、消防、环保等配套设施和有关证照、文件等完好无偿归甲方所有，动产部分归乙方所有。……第十三条丙方为乙方对本合同的履行作保证担保。……第十六条合同的效力本协议一式五份，甲、乙双方各执二份，送增城市新塘镇人民政府一份。本协议由甲、乙双方代表签名后，并待乙方向甲方缴交第一期保证金、甲方村民代表签名，乙方提交股东决议书后生效”。同日，增城区新塘镇人民政府（原增城市新塘镇人民政府）作为见证方在合同末页盖下公章。2009年9月10日，增××××村民委员会出具《授权书》交给被告收执。《授权书》载明“广州市盛塘置业有限公司于2009年7月与我村签订了关于东华村开发区209亩集体土地（东华商业城）40年的使用权租赁承包经营合同，我村特授权该公司全面负责东华商业城的投资、招商及经营管理。东华商业城项目总建筑面积约为30万平方米，其中60％建筑面积可由该公司把40年使用权一次性转让给第三方，我村予以确认备案；其余40％建筑面积用于正常出租，用以保障应付我村之集体土地使用权的租金。对广州市盛塘置业有限公司合法正常的招商工作，我村将给予大力支持”。2011年7月15日，原增城市建设局出具编号为440125201107150101《建筑工程施工许可证》，该证载明建设单位为第三人；工程名称为商业、地下室（自编号A栋、B栋、地下室一期）；建设地址为新塘镇东华村官田（土名）等内容。广州市增城区人民法院（以下简称增城区法院）曾发函原增城市城乡规划局和原增城市国土资源和房屋管理局以查询关于新塘镇府前路“信盈城”商业零售商场规划报建、验收审批，以及涉案土地的权属情况。增城市城乡规划局于2015年4月16日出具了《关于新塘镇府前路“信盈城”商业零售商场规划报建、验收审批情况的复函》，该复函载明，“……一、来文所指建筑物为盛塘世纪广场项目的一部分，盛塘世纪广场项目曾分为三宗用地办理了《建设用地规划许可证》。我局于2009年5月5日核发了地块一《建设用地规划许可证》（地字第44018320090069号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商住小区，用地位置为新塘镇东华村教场尾，用地性质为商住用地，用地面积为12297.83平方米（合18.447亩）；于2009年5月5日核发了地块二《建设用地规划许可证》（地字第440183200900065号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商住小区，用地位置为新塘镇东华村教场，用地性质为商住用地，用地面积为10499.68平方米（合15.750亩）；于2010年5月30日核发了地块三《建设用地规划许可证》（地字第440183201000056号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商业广场，用地位置为新塘镇东华村官田（土名），用地性质为商业金融用地，用地面积为116362.52平方米（合174.544亩）。我局于2010年5月30日批复了上述三块用地的修建性详细规划（增规批[2010]101号），总用地面积为139160.03平方米，可建设用地面积129442平方米，容积率为2.1，建筑密度49.5％，绿地率30.1％。二、我局于2010年11月4日核发了来函所指建筑物《建设工程规划许可证》，证号为“建字第440183201000713号”，建设单位为“增××××村村民委员会”，项目名称为“商业、地下室（自编号A栋、B栋、地下室一期）”，建设规模为：2幢，地上3层，面积64653平方米（其中商业64310平方米），地下2层，面积65548平方米。三、该项目未向我局申请办理规划验收审批手续，未办理《建设工程规划验收合格证》”。原增城市国土资源和房屋管理局于2015年4月29日出具了《市国土房管局关于协助查询相关土地情况的复函》，该复函载明“……附件中提及的增集用（2010）第0401976号、增集用（2009）第0401955号、增集用（2011）第JT000029号，权利人均为增××××村民委员会，权属性质为集体土地使用权。根据贵院提供的“增城市新塘镇府前路信盈商业零售商场”这一地址，经查询我局土地、房产系统未查询到该地址的权属信息。建议贵院提供准确地址，或前去增城市国土资源测绘院就该地块申请红线图测量。待明确宗地范围后，我局才能依据具体的坐标位置或准确地址查询相关的权属状况”。本院认为，两原告与被告签订的《信盈城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。关于解除合同的相关问题。由于涉案商铺所属工程至今仍不具备交付使用的条件，两原告承租涉案商铺营利的目的已经不能实现。现两原告主张解除《信盈城商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，上述租赁合同解除后，被告应返还租金832963元，并向两原告支付资金占用期间的利息。原告主张被告支付从2014年2月21日起至租金实际清偿之日止的利息损失，合法有据。两原告仅证明其支付了租金832963元，对于剩余租金未能予以举证，故利息应以832963元为本金，从2014年2月21日起至租金实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。对于两原告主张超出上述数额的部分，本院不予支持。关于赔偿可得利益损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，可得利益指合同被履行后可以取得的利益。赔偿可得利益可以弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态，促使当事人诚信履行合同。两原告与被告签订的《信盈城商铺租赁合同补充协议》约定两原告可选择由被告将该所承租商铺推向市场，接受公开认租，租金价格由甲方、乙方、营销代理公司—东莞市晟利置业投资顾问有限公司协定统一并三方共同确认，且甲方保证其定价的实收租金不低于甲乙双方所签订《商铺租赁合同》内约定租赁总价的1.25倍。上述约定表示被告希望两原告就合作招租事宜提出订立合同的意思表示，并没有合同的主要条款，故属于要约邀请。双方尚未就此作出明确约定，两原告提供的案外人与广东信盈商业管理有限公司签订的《信盈城商铺委托经营管理合同》亦与本案无关，故不能认定租赁总价的1.25倍的收益为被告可以或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而且，两原告并未按约定支付全额租金，被告有权推迟向两原告交付涉案商铺。原告要求被告赔偿两原告可得利益损失112451.27元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告徐世德、叶天登与被告广州市盛塘置业有限公司于2013年8月22日签订的编号为20130822-1的《信盈城商铺租赁合同》；二、被告广州市盛塘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐世德、叶天登支付832963元及利息（从2014年2月21日起计至该款实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告徐世德、叶天登的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15403.73元，由原告徐世德、叶天登负担1102.06元，被告广州市盛塘置业有限公司负担14301.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  廖燕芬人民陪审员  张帮明二〇一九年十月三十一日书 记 员  成涵真