福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初2052号 原告：金威集团（福建）有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：蔡金榜，董事长。 委托诉讼代理人：纪东谊，福建携晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈清意，福建携晟律师事务所律师。 被告：王阳阳，男，1989年9月15日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏义鑫，福建伟盛律师事务所实习律师。 被告：张明忠，男，1957年12月6日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 第三人：泉州金陵房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区。 法定代表人：蔡金榜，董事长。 委托诉讼代理人：陈武泉，男，1965年7月24日出生，汉族。 第三人：吴志辉，男，1958年1月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告金威集团（福建）有限公司（下简称金威公司）与被告王阳阳、张明忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用普通程序。因原告金威公司申请追加第三人，本院于2019年6月10日追加泉州金陵房地产开发有限公司（下简称金陵公司）、吴志辉为本案第三人参加诉讼。本院已公开开庭对本案进行了审理。原告金威公司的委托诉讼代理人纪东谊，被告王阳阳及其委托诉讼代理人葛宁，第三人金陵公司的委托诉讼代理人陈武泉到庭参加诉讼。被告张明忠及第三人吴志辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金威公司向本院提出诉讼请求：1.判令王阳阳偿还金威公司借款2459719元，并按每月73792元支付补偿款（自2017年5月1日起计至实际还款日止），暂计至起诉之日为1761158元，合计4220877元；2.判令张明忠对王阳阳的上述付款义务承担连带保证责任；3.判令本案诉讼费、保全费、保全保险费（以实际发生为准）由两被告负担。庭审中，金威公司变更诉讼请求为：1.判令王阳阳支付金威公司款项2459719元，并按每月73792元支付补偿款（自2017年5月1日起计至实际还款日止），暂计至起诉之日为1761158元，合计4220877元；2.判令张明忠对王阳阳的上述付款义务承担连带保证责任；3.判令本案诉讼费、保全费、保全保险费（以实际发生为准）由两被告负担。事实和理由：王阳阳因向他人转购“XXXX园XXXXX岛XX”块地别墅，急于办理产权证及支付相关税费，向金威公司借款1966203元用于支付上述购房费用。2016年6月20日，王阳阳出具《借条》（下称《借条1》），载明：1.待王阳阳办妥房屋产权证及土地使用权证后，必须在二天内配合银行办理借款抵押手续，向银行借款用于归还向金威公司的借款。待银行借款给王阳阳后，王阳阳承诺保证在三日内还给金威公司借款1966203元；2.如有违约王阳阳愿意承担每个月10万元经济损失；3.张明忠作为保证人，对王阳阳的相关合同义务承担连带保证责任，等等。《借条1》出具后，王阳阳并未依照《借条1》约定如期归还借款。金威公司于2017年2月23日向王阳阳发《律师函》催款。催款后，王阳阳于2017年3月13日再次出具《借条》（下称《借条2》），主要内容约定：1.王阳阳愿意从2016年8月20日至2017年4月30日止共8个月零11天支付金威公司补偿款人民币493516元；2.王阳阳应付给金威公司款额为人民币2459719元；3.王阳阳保证于2017年4月30日前还清该笔款项给金威公司，如逾期超过2017年4月30日张明忠担保王阳阳愿意从2017年5月1日起每月给王阳阳补偿款73792元等等。张明忠在《借条2》以保证人身份签字捺手印。《借条2》出具之后，两被告仍未依约履行相关付款义务。金威公司又分别于2017年6月19日、2019年3月13日委托律师向两被告发送《律师函》进行催款，但至今两被告均未能还本付息。迫于无奈，金威公司特诉至法院。另外，本案的基础法律关系是房地产买卖关系，后转为民间借贷法律关系。2005年7月7日，金陵公司与吴志辉签订《金陵房地产“金威颐园”项目国有土地使用权临时转让合同》，双方约定吴志辉购买金陵公司所有的XX岛1号用地，并由吴志辉自建，不动产登记由金陵公司统一办理。后吴志辉将该房产卖给张某、王阳阳并登记在王阳阳名下（由金陵公司协助办理权属登记），王阳阳确认尚欠金陵公司代付的手续费及相关税费1966203元由王阳阳支付给金陵公司的关联公司金威公司。王阳阳于2016年6月20日出具借条确认该事实，并于2017年3月13日再次出具借条确认该事实。 王阳阳辩称，金威公司并未实际出借任何款项给王阳阳，王阳阳办证所需契税都是自己交的，因此王阳阳没有向金威公司借款，请求法院驳回金威公司的诉讼请求。买卖房屋是王阳阳与张礼佣出资1000万元向吴志辉购买，张礼佣是王阳阳的父亲，王阳阳、张某已经实际支付了1000万元给吴志辉，由吴志辉协助王阳阳办理产权过户手续。房屋备案价格是5370535元，签订房屋买卖合同后，王阳阳缴纳了契税，没有欠金威公司款项。 张明忠未作答辩。 第三人金陵公司述称，金陵公司于2005年7月7日与吴志辉签订一份《XXX园项目国有土地使用权临时转让合同》，该宗地别墅基建由吴志辉自行雇请施工队建设，金陵公司负责配合吴志辉办理居住产权证及土地使用权证，但吴志辉应缴纳各种手续费，该费用由金陵公司代收并向有关机构缴纳。由于吴志辉将该土地转让给张某，张某将该房屋产权备案登记在王阳阳名下，同时王阳阳也愿意承担吴志辉应向金陵公司代收代缴的一切费用及相应的违约金，因此王阳阳要办理产权证前，应与金陵公司结清各项费用。但王阳阳迟迟无法结清所有费用，后来经过双方协商，同意王阳阳向金陵公司的关联公司金威公司支付该款项，该债权金陵公司确认由金威公司享有，金陵公司配合办理产权证。 第三人吴志辉未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张明忠及第三人吴志辉未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及王阳阳应付给金陵公司的款项是多少的问题，本院认定如下：王阳阳认为金陵公司的收费项目及金额部分不合理、不合法。对此，金威公司及金陵公司已提供相应的计算标准及文件资料并一一进行说明。虽然王阳阳未在金陵公司制作的《自建XX岛XX地块应付款项明细表》中签字，但在王阳阳签署《购地自建业主您应付土地款及应付各相关费用清单》及《购地自建业主本单的项目费用标准》的当日，即2016年6月20日，王阳阳亦向金威公司出具一份借条，其中确认了王阳阳尚欠金陵公司所有手续费用及代交相关税费共计1966203元。该金额与《自建XX岛XX地块应付款项明细表》中列明的王阳阳未付款项一致。故可以推定王阳阳对《自建XX岛XX地块应付款项明细表》中所列的各项费用是知晓且确认的。该表所列各项费用（除“超两个月费用”外）系双方当事人共同的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。扣除“超两个月费用”120000元（金威公司自认该款项系违约金），王阳阳尚欠金陵公司的所有手续费及代交相关税费本金共计1846203元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年7月7日，金陵公司与吴志辉签订一份《金陵房地产“XXX园”项目国有土地使用权临时转让合同》。该合同约定：本合同为临时购地合同，为今后代各购地者办理产权证及银行按揭等事项，待后购地合同改换为售房合同，双方以另行签订正式售房合同为据；乙方（吴志辉）同意向甲方（金陵公司）订购土地，该宗地位于XX岛，编号1号，使用面积1313.85㎡，定价每平方米1223元，总额1606839元；该宗土地用途由甲方负责办理居住产权证及土地使用权给乙方名下，但乙方应缴纳土地及建筑必交的营业税及各种税费、配套费、建筑税和各种手续费等费用均由乙方自行承担，与甲方无关，上述费用均由甲方向乙方代收代向有关部门缴纳。该合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，金陵公司依约将该地块交由吴志辉建设。合同履行过程中，吴志辉向金陵公司支付款项共计3113024元。2014年6月14日，吴志辉在《购地自建业主您应付土地款及应付各相关费用清单》及《购地自建业主本单的项目费用标准》上签名，确认相关费用标准及金额，但《购地自建业主本单的项目费用标准》中同时明确“以上收费款项截止至2013年6月30日，若2013年7月1日后，如有关单位及部门增加或调整各其他各种相关费用的收费标准，买受人同意按实补交（由开发商统一代收代缴）。金陵公司与吴志辉未签订商品房买卖合同。 2015年1月26日，吴志辉与证人张某签订《房屋及土地使用权转让合同》，约定：吴志辉于2005年7月7日向金陵公司购得泉州市洛江区XXX园别墅地一块（地块编号：玉泉岛01，土地使用面积1313.85平方米）并建筑别墅房屋（毛坯房）一座及围墙、绿化等工程，双方议定上述房产及土地使用权转让价格为人民币1000万元，此转让价为净价，吴志辉不承担房产土地交易费用、登记费用及金陵公司收取的更名费，增加的土地建筑面积多出的税费均由张某承担；鉴于吴志辉该土地房产属于金陵公司XXX园别墅区项目下的开发项目，吴志辉转让的房屋土地使用权仍需以金陵公司的名义与张某签订售房合同，并向有关部门登记备案，办理土地使用权和房屋所有权证书；双方议定，吴志辉收到张某全部转让金后，吴志辉应出具一份授权声明书给金陵公司，授权该公司与张某签订售房合同。该合同还就其他相关事项等进行了约定。该合同签订后，张某支付了购房款，吴志辉将案涉房屋交付张某，并通知金陵公司及经金陵公司同意，将吴志辉与金陵公司合同项下的权利义务转让给张某。 因张某欲将案涉房屋产权证书登记在王阳阳名下，经金陵公司同意，张某将其受让的吴志辉与金陵公司合同项下的权利义务转让给王阳阳。 2016年6月20日，王阳阳在《购地自建业主您应付土地款及应付各相关费用清单》及《购地自建业主本单的项目费用标准》上签名，确认相关项目费用的标准及金额，同意按5370735元作为案涉房产的商品房总价款。同日，金陵公司向王阳阳告知其办理产权证书前应支付给金陵公司的款项明细，因王阳阳无法立即支付，经双方协商，金陵公司将对王阳阳所享有的债权转让给金威公司，王阳阳尚欠金陵公司的款项转为向金威公司的借款，由王阳阳向金威公司出具借条一份。该借条载明：“借款原因，王阳阳向吴志辉转购‘XX·XXX园XX苑XX岛01’地块别墅，王阳阳急于办理产权证因尚欠泉州金陵房地产开发有限公司代付所有手续费用及代交相关税费共计人民币1966203元。本人王阳阳因经济困难向金威集团（福建）有限公司借款人民币1966203元。待王阳阳在办妥房屋产权证及土地使用证后，必需在二天内配合银行办理借款抵押手续。待银行借款给王阳阳款项后，王阳阳承诺保证在三日内还给金威集团（福建）有限公司人民币1966203元。（注：借款期二个月内双方同意不增退人民币120000元，如超过二个月按借款额和二个月时间比例计算）。如有违约王阳阳愿意承担一切经济赔偿责任，按签订本借条之日起每月支付人民币壹拾万元整支付给金威集团（福建）有限公司……”张明忠作为担保人在该借条上签字，承诺对上述借款承担保证责任。借条中未约定保证期限及保证方式。 2016年6月22日，王阳阳与金陵公司签订商品房买卖合同，合同总价款为5370735元。金陵公司并依约配合王阳阳办理了案涉房屋的权属证书。但王阳阳未依约偿还所欠款项。张明忠亦未履行保证责任。为此，金威公司委托律师，于2017年2月23日向王阳阳、张明忠发送律师函催讨。2017年3月13日，经各方协商一致，王阳阳作为借款人，张明忠作为担保人，再次向金威公司出具借条一份。该借条载明：“一、根据2016年6月20日经张明忠先生担保，王阳阳先生向金威集团（福建）有限公司借款人民币1966203元用于支付泉州金陵房地产开发有限公司房款。二、现王阳阳本人愿意从2016年8月20日至2017年4月30日止共8个月零11天支付给金威集团补偿款人民币493516元。三、以上2条合计，王阳阳应付给金威集团款额为人民币2459719元。王阳阳保证于2017年4月30日前还清此笔款项给金威集团。如逾期超过2017年4月30日张明忠担保王阳阳愿意从2017年5月1日起每月支付给金威集团补偿款73792元，每季度结算一次，作为下个季度借款本金……”该借条亦未约定张明忠的保证方式及保证期限。后王阳阳未依约偿还款项，张明忠亦未履行保证责任。金威公司委托律师于2017年6月19日及2019年3月13日向王阳阳、张明忠发送律师函催讨。但王阳阳、张明忠至今未履行。金威公司遂于2019年4月15日诉至本院。 本案审理过程中，因金威公司提出财产保全的申请，本院于2019年4月28日作出（2019）闽0502民初2052号民事裁定书，裁定冻结登记在王阳阳名下的址在洛江区××街道××型——XX岛XX的产权转让、抵押、赠与等交易手续。 本院认为，关于本案各当事人之间法律关系的问题。金陵公司与吴志辉签订的《金陵房地产“XXX园”项目国有土地使用权临时转让合同》，虽合同标的物为土地使用权，但该合同同时约定“本合同为临时购地合同，为今后代各购地者办理产权证及银行按揭等事项，待后购地合同改换为售房合同，双方以另行签订正式售房合同为据”。从双方约定的权利义务分析，金陵公司除了转让土地使用权外，还需为吴志辉办妥商品房权属证书的相关手续，吴志辉除了支付土地使用权的价款外，还应承担金陵公司开发建设商品房过程中产生的相关费用。吴志辉的合同目的并非在于直接取得案涉土地的使用权，而是在金陵公司审定认可下自建房屋，后通过与金陵公司签订商品房买卖合同，最终达到取得商品房所有权及其土地使用权的合同目的。金陵公司与吴志辉之间本质上应属于商品房销售合同法律关系。该合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。在该合同履行过程中，吴志辉经金陵公司同意，将其在该合同中的权利和义务一并转让给张某，后张某经金陵公司同意，又将其在该合同中的权利和义务一并转让给王阳阳。至此，王阳阳因受让，与金陵公司之间形成了商品房销售合同关系，双方并签订商品房买卖合同，金陵公司依约为王阳阳办理案涉房屋产权手续。但王阳阳未能依约将双方确认的尚欠手续费、税费等费用支付给金陵公司，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。王阳阳向金威公司出具借条，形式上虽体现为借款，但实质上系金陵公司将对王阳阳享有的该债权转让给金威公司。基于此，金威公司有权要求王阳阳支付尚欠的款项并支付相应的违约金。关于尚欠的所有手续费及代交相关税费等费用，如上文分析本金应为1846203元，王阳阳应予支付给金威公司。关于违约金，双方约定“超两个月费用”为120000元，该费用从两张借条的内容上分析可知，系2016年6月20日至2016年8月20日两个月的违约金。第二张借条上同时约定，2016年8月20日至2017年4月30日期间的违约金为493516元，自2017年5月1日起为每月73792元。王阳阳根本否定其应承担违约责任，视为其同时提出违约金过高的抗辩。金威公司未提交证据证明其实际损失，其实际损失应认定为违约方逾期给付所造成的资金占用损失。因此，按欠款本金1846203元为基数计算，双方约定的违约金标准已超过了法律保护的民间借贷年利率24%的标准，显然过高，本院予以调整为以1846203元为基数，自2016年6月20日起按照年利率24%计算为宜，金威公司关于要求王阳阳偿还款项及补偿款的诉讼请求，本院予以部分支持。张明忠在两张借条上签字，自愿为王阳阳的上述债务提供担保，因双方未约定保证方式，张明忠依法应按照连带责任保证对王阳阳的上述债务承担保证责任。因双方未约定保证期间，故保证期间依法应认定为自主债务履行期届满之日起六个月内。金威公司委托律师于2017年6月19日向张明忠发送律师函催讨，系在保证期间内要求保证人承担保证责任。现金威公司要求张明忠对王阳阳的上述债务承担连带保证责任的诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。张明忠承担保证责任后，依法有权向王阳阳追偿。金威公司要求二被告承担保全费、保全保险费的诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。张明忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、王阳阳应于本判决生效之日起十日内向金威集团（福建）有限公司支付尚欠的手续费及代交相关税费等费用1846203元，及该款自2016年6月20日起至本判决确定的付款之日止按照年利率24%计算的违约金； 二、张明忠对王阳阳的上述债务承担连带清偿责任； 三、张明忠承担保证责任后，有权向王阳阳追偿； 四、驳回金威集团（福建）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40567元，由金威集团（福建）有限公司负担8954元，王阳阳、张明忠共同负担31613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  史赠莹 人民陪审员  蔡毓瑜 人民陪审员  傅金刚 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  连丽娜 判决书适用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 …… 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。