广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16886号原告：江娜，女，1989年11月16日出生，汉族，住湖南省耒阳市淝田乡肥田学区****完小单位宿舍，公民身份号码430************988。委托诉讼代理人：吴惠君，广东邦南律师事务所律师。被告：黄贵旗，男，1965年9月27日出生，汉族，住广西柳江县穿山镇广西农垦国有新兴农场月亮塘队9栋1号，公民身份号码450************315。第三人：佛山市南海区西樵拓七华房地产代理服务部，住所地：广东省佛山市南海区*******樵晖新城聚豪花苑聚贤居二座1号商铺之一，统一社会信用代码92440605MA5293RY52。经营者：罗天福。委托诉讼代理人：宋智军，广东立复律师事务所律师。第三人：罗天福，男，1984年6月10日出生，汉族，广东省韶关市曲江区**************，公民身份号码440************036。原告江娜诉被告黄贵旗、第三人佛山市南海区西樵拓七华房地产代理服务部、罗天福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于同年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴惠君、第三人佛山市南海区西樵拓七华房地产代理服务部（以下简称拓七华服务部）的委托诉讼代理人宋智军到庭参加诉讼，被告黄贵旗、第三人罗天福经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告、第三人的房屋买卖合约；2.被告向原告返还已付定金30000元；3.被告向原告支付违约金190000元；4.被告向原告赔偿中介服务费10000元（原告实际已支付5000元中介费予第三人）、按揭评估咨询费6200元；5.被告向原告支付因起诉产生的律师费33000元；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告黄贵旗通过第三人拓七华服务部，于2019年3月3日签订《房屋买卖合约》（编号：NO.TH0003154），约定原告购买被告所有的位于佛山市南海区***********樵晖新城聚豪花苑翡翠居十一座502房及十一座5号车位，建筑面积合共139.93平方米，该物业成交价合共为人民币95万元。《房屋买卖合约》第三条，明确约定采用第肆种方式收付房款。[付款方式肆]涂销抵押后按揭付款1、购房定金在签署被合约当天，买房即原告支付定金30000元。该定金由卖方收取。2、银行还贷：卖方即被告一在签署本合约后30日内向抵押银行申请提前还贷手续，在卖方收到银行通知提前还贷之日起三日内一次性还清贷款。《房屋买卖合约》第十条，约定卖方在收取定金时该物业之权属证明交由经纪方保管至交易递件之日。卖方在签署本合约后不依合约条款将该物业售予买方则视为卖方违约。在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易后，卖方在15天内仍不履行合约之条款以至本合约不能顺利完成，买方有权解除合同，卖方应按本合约之有关规定承担违约责任。如卖方违约，卖方须退还所收买方已付款项之外，并须按本合约成交价的20%支付违约金给买方。《房屋买卖合约》第十九条，约定在本合约执行过程中如有争议，由三方协商解决。协商不成时，任何一方可向合同签署地人民法院提起诉讼。买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费等一切费用由违约方全部承担。《房屋买卖合约》签订后，原告依约向被告支付了购房定金3万元，并按照合约约定做好办理房屋交易的相关手续，支付了中介服务费、按揭评估咨询费。但被告收取购房定金后，迟迟不按照《房屋买卖合约》履行义务，甚至一直无法联系上。后原告自行前往房管部门查询涉案房产信息，被告知涉案房产存在抵押、查封等限制情况，即被告在签订《房屋买卖合约》时，隐瞒了涉案房产真实情况。2019年6月下旬，原告与第三人通过多方途径与被告取得联系，三方经过沟通协商，原被告于2019年6月23日签订《房屋买卖合约的补充协议》，约定1.被告须2019年6月28日前办理完涉案房产的涂销抵押、解除查封等手续，保证该房产不存在任何的抵押、查封等限制情况；2.被告须在2019年7月8日前与原告办理完涉案房产的所有权转移（过户）手续；3.如被告未能按照上述两条款约定的内容按时履行的，视为被告恶意违约，须承担所列明的全部违约责任。但，《房屋买卖合约的补充协议》签订后，被告一直未按照协议约定时间解除涉案房产的限制情况、未与原告办理房产的过户手续。经原告多次催促，被告仍一直未依约履行。原告认为，双方签订的《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约的补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。现被告怠于履行其义务，不按约定解除涉案房产限制情况、不协助原告办理按揭及房产过户手续等，已构成严重违约，造成原告的损失，被告应依《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约的补充协议》约定，承担全部违约责任。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告没有答辩。第三人罗天福没有陈述意见。第三人拓七华服务部述称，对原告的诉讼请求无异议，由法院依法裁判。我方确认已收到原告5000元的中介服务费。在本次交易中我方依法履行了居间服务，不存在过错，买卖双方签订合同后，我方多次催促被告履行合同，但被告均不理睬。据第三人了解，案涉房屋以75万元的价格被禅城法院拍卖。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告举证如下：1.原告、被告身份证、罗天福人口信息查询资料复印件各1份、拓七华服务部信息公示报告打印件1份，证明原、被告、第三人诉讼主体资格；2.房屋买卖合约原件1份，证明原被告通过中介签订了买卖合同并约定相关权利义务关系，案涉房屋成交价95万元，合同约定了涂销抵押后按揭付款及违约责任承担；3.收据原件1份（2019.3.3），证明合同签订当天被告出具收据确认收到原告支付的定金30000元；4.佣金承诺书原件1份；5.拓华地产收款收据原件1份；6.情况说明原件1份；7.收据原件1份（2019.3.9），贷款审批通知书原件1份；证据4-7证明原告为履行合约已做好交易的相关手续，并支付中介费5000元，按揭咨询抵押费6200元；8.房屋买卖合约的补充协议原件1份，证明因原告未能履行合同，经协商，原被告进行补充协议约定有关房屋履行的交易时间，被告需按约解押查封，如违约承担违约责任；9.委托代理合同原件1份、发票原件1份，证明原告为本案诉讼产生了律师费；10.不动产登记信息查询结果原件2份，证明被告出售案涉房屋时隐瞒了房产存在抵押查封的情况。原告提交的证据均有原件核对，第三人拓七华服务部对原告提交的证据均无异议，本院对原告提交的全部证据真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及认定的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区***********樵晖新城聚豪花苑翡翠居十一座502房，登记权利人为被告黄贵旗，登记日期为2008年11月27日。2018年8月23日办理抵押登记，抵押权人为谭栈。2019年5月9日,因被告与案外人纠纷被佛山市禅城区人民法院查封。涉案车位位于佛山市南海区*******樵晖新城聚豪花苑翡翠居十一座5号车位，登记权利人为被告黄贵旗，登记日期为2009年5月8日。2017年4月13日办理抵押登记，抵押权人为韦志康。2019年5月9日,因被告与案外人纠纷被佛山市禅城区人民法院查封。2019年3月3日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人拓七华服务部（经纪方）签订《房屋买卖合约》（下简称“涉案合同”），约定卖方将涉案房屋及车位以950000元的价格售予买方。在签署本合约当天，买方支付定金30000元。卖方在签署本合约后30日内向抵押银行申办提前还贷手续，在卖方收到银行通知提前还贷之日起三日内一次性还清贷款。卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等相关资料后5日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后5日内，买卖双方共同签署《广东省房地产买卖合同》及相关交易文件，卖方需将该物业证件资料交给经纪方，由经纪方办理交易递件手续。买卖双方在签署本合约后15日内提供完整的银行贷款所需资料，共同于交易递件前到银行办理按揭贷款手续，签署银行按揭贷款合同。买方在房管部门成功受理本次交易递件当天过户当天支付首期房款200000元给卖方，定金在首期房款中冲抵。申请贷款750000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。卖方需保证对上述物业享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理。有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押登，卖方应在交付该物业予买方使用之日前清理完毕，从而保证该物业交易完成后买方无须对上述事项负责，否则卖方应赔偿买方由此而引起的一切损失。买卖双方如违约，需按本合约成交价的20%支付违约金给对方。买卖双方同意在本合约生效之日向经纪方支付中介服务费及咨询费，详见佣金确认书。如买卖双方任何一方违约，违约方需承担买卖双方应付的中介服务费及咨询费，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由应支付中介服务费及咨询费的一方全额承担。备注：定金先由中介方暂时保管，代卖方拿到房产证原件后，才由中介方转交给卖方。同日，黄贵旗出具《收据》，确认收到江娜支付的涉案房屋及车位的购房定金30000元。同日，江娜签订《佣金承诺书》，载明同意并特此承诺向该公司支付服务佣金10000元，佣金在签署《广东省买卖合同》当天支付。同日，原告向第三人支付涉案物业中介服务费5000元。2019年3月9日，佛山市嘉桥房地产按揭咨询有限公司出具《收据》，确认收到江娜支付的按揭评估咨询费6200元（如不出同贷，可退款），预收80元抵押费。2019年3月21日，中国农业银行股份有限公司南海西樵支行出具《贷款审批通知书》，载明同意就购买涉案房屋向江娜贷款470000元。2019年6月23日，江娜（买方、乙方）与黄贵旗（卖方、甲方）签订《房屋买卖合约的补充协议》（下简称“补充协议”），约定：甲方须在2019年6月28日前办理完涉案房屋及车位的涂销抵押、解除查封等手续，保证该物业不存在任何的抵押、查封等限制情况。甲方须在2019年7月8日前与乙方办理完涉案房屋及车位的所有权转移（过户）手续。如甲方未能按照上述两条款约定的内容按时履行的，视为甲方恶意违约，须承担以下全部违约责任：1.甲方须退还所收取乙方已支付的购房定金30000元；2.须按照《房屋买卖合约》成交总价的20%支付违约金给乙方；3.赔偿乙方为履行《房屋买卖合约》所产生的按揭评估咨询费6200元、中介服务费10000元等损失；4.支付乙方因甲方违约而向法院主张权利所产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等。2019年7月12日，广东邦南律师事务所出具发票确认收到江娜支付的律师服务费10000元。本院认为,涉案合同与补充协议约定是各方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方应依约全面履行各自的义务。原告已按约定支付定金30000元、申请银行按揭贷款，被告作为卖方应依诚实信用原则确保涉案房屋及车位没有权利瑕疵以实现合同目的，现因卖方与案外人债务纠纷导致涉案房屋及车位在签订涉案合同后被查封，至本案辩论终结时查封状态仍持续。原告起诉后，被告未举证证明有能力解决涉案房屋及车位产权易动受限问题，原告有理由相信被告丧失履行合同的能力；且至本案辩论终结时涉案房屋及车位尚存在抵押权人分别为谭栈、韦志康的抵押登记，被告作为卖方未涂销抵押登记以保证合同目的实现。综上，被告由于自身的原因导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。原告诉请解除涉案合同，本院予以支持。被告与拓七华服务部均于2019年8月21日收到本案应诉材料，涉案合同于该日解除。如前所述，因被告自身的原因导致合同不能履行，被告应承担相应的违约责任。关于原告主张被告返还已付购房定金30000元，原告因涉案合同已实际支出购房定金30000元，被告作为卖方也出具了收款收据，且在补充协议中承诺若被告违约则被告向原告返还购房定金30000元。现原告主张被告返还定金，理据充分，本院予以支持。至于第三人拓七华服务部收取该定金实际系被告指定收款，被告向原告退还该款项后，可另行向拓七华服务部主张返还。关于原告主张被告赔偿中介服务费10000元，原告与第三人拓七华服务部共同确认原告仅向拓七华服务部支付了中介服务费5000元，剩余5000元尚未支付。原告主张被告赔偿实际支付的5000元，本院予以支持。尚未支出的5000元并不构成损失，本院不予支持。原告主张被告赔偿其已支付的按揭评估咨询费6200元，符合补充协议的约定，本院予以支持。原告主张被告赔偿其律师费33000元，但原告仅举证证明已支出律师费10000元，尚未支出的款项不宜作为损失主张，本院仅支持被告赔偿原告律师费10000元。关于原告主张的违约金，认定被告应承担的违约金，应综合合同的履行程度及原告的实际损失。具体到本案，首先，涉案房屋成交价为950000元，原告仅支付了定金30000元；其次，本院已支持原告主张的返还定金、赔偿已付中介服务费、按揭评估费及律师费的情况下，原告并未举证证明因被告违约造成的其他损失。结合上述情况，根据公平原则，本院酌定被告支付违约金30000元予原告，对超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。被告黄贵旗、第三人罗天福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决如下：一、确认原告江娜与被告黄贵旗、第三人佛山市南海区西樵拓七华房地产代理服务部于2019年3月3日签订的《房屋买卖合约》于2019年8月21日解除；二、被告黄贵旗应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予原告江娜；三、被告黄贵旗应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予原告江娜；四、被告黄贵旗应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告中介服务费5000元、按揭评估咨询费6200元、律师费10000元予原告江娜；五、驳回原告江娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费8021.4元，财产保全费2016元，合计10037.4元（原告已预交），由被告黄贵旗负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的10037.4元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年十月十二日书记员  蒋雪君