西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民 事 判 决 书(2016)藏0103民初586号原告拉萨励进房地产顾问有限公司，住所地西藏自治区拉萨市市辖区柳梧新区。法定代表人王冬梅，系该公司总经理。委托代理人何波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托代理人王科，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。被告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司，住所地四川省射洪县。法定代表人李宗建，系该公司董事长。委托代理人赵波，西藏伟豪律师事务所律师。委托代理人常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。被告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司，住所地拉萨市柳梧新区。负责人梁军，系该公司负责人。委托代理人赵波，西藏伟豪律师事务所律师。委托代理人常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。原告拉萨励进房地产顾问有限公司（以下简称励进公司）与被告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）、四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司（以下简称长兴西藏分公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年6月14日受理后，依法适用简易程序由审判员李娟独任审理此案，于2016年7月22日公开开庭进行了审理，原告励进公司的法定代表人王冬梅及其委托代理人何波、王科，被告长兴公司和被告长兴西藏分公司的委托代理人常凤龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年6月22日，原告与两被告签订《房屋销售代理合同》，约定两被告将位于拉萨市柳梧新区的长兴都汇房地产项目委托给原告进行销售，并约定按已售房屋总价款的1.6%支付原告佣金。合同签订后，原告为两被告销售了246套房屋，房屋总价款为155955541元。按合同约定，两被告应向原告支付佣金2495288.65元，但两被告仅向原告支付了180000元，剩余佣金2315288.65元两被告至今未向原告支付，原告多次催要未果，故向本院提起诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《房屋销售代理合同》；2、判令两被告共同向原告支付佣金2315288.65元、违约金694586.595元，共计3009875.245元；3、判令两被告承担本案诉讼费。原告向本院提交以下证据予以证明：1、《委托合同书》原件1份，证明原告与两被告的合同关系及原告主张的佣金和违约金的计算依据；2、《售房协议》原件246份，证明原告销售房屋的总金额及佣金的计算依据；3、《转账凭证》原件2份，证明原告仅收到两被告支付的佣金180000元。两被告答辩称：原告的诉讼请求无法律依据，陈述的事实与案件不符。原告是与被告长兴西藏分公司签订的《委托合同书》，本案的适格主体应为被告长兴西藏分公司，且原告与被告长兴西藏分公司签订的《委托合同书》已经解除，双方已对佣金进行结算，总佣金为1200000元，其中200000元已支付，剩余1000000元，双方已达成协议以房抵佣金，现两被告均不欠原告佣金。两被告不存在违约的事实，原告主张的违约金无依据。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。两被告向本院提交以下证据予以证明：1、《委托合同书》、《协议书》原件各1份，证明张亚飞系原告的委托代理人，及《委托合同书》已于2016年2月14日解除，在解除时已对佣金进行了结算，并对佣金的支付方式进行了明确；2、《确认单》原件1份，证明张亚飞有权代理原告签字，且张亚飞已选房抵佣金的事实；3、《销售数据清单》复印件7页、《退房数据统计》2页、《退房票据》原件86份，证明原告销售的房屋实际为233套，退房101套，售房实际回款38591879元，退房部分回款6020987.5元，原告的佣金应扣除退房部分后，以实际回款金额为计算标准；4、《统计表》打印件4页、《身份证》复印件6份，证明《委托合同书》解除后，原告已将自己的工作人员全部撤出，两被告重新聘请了销售人员，2016年2月14日的《协议书》已经履行；5、《付款凭证》原件7份，证明两被告向原告支付了佣金200000元，其中20000元为现金支付，180000元为转账支付。经审理查明，2014年6月22日，原告与两被告签订了《委托合同书》，约定：原告为被告长兴公司开发位于拉萨市柳梧新区的长兴都汇项目进行销售，佣金计算方式为房屋销售总房款的1.6%，结算方式为每月月底结算，结算时间在月底后5日内，结算当日以现金或转账支票的方式支付给原告，原告提供收款票据，两被告若未按规定的期限向原告支付佣金，则每超过一日按应付佣金的10%向原告支付滞纳金；若佣金支付时间超过15日，则视为两被告违约，违约金为未付佣金数额，原告有权单方面停止一切销售工作，并有权解除合同，由两被告承担违约责任，在一个月内付清未付佣金和违约金，《委托合同书》还对其他相关权利义务进行了约定。合同的落款乙方处有原告的公章和张亚飞签字，甲方处有被告长兴公司法定代表人李宗建的签字和被告长兴西藏分公司的盖章。《委托合同书》签订后，原告为两被告销售了部分房屋，在销售过程中存在退房换房等现象，经原告与两被告共同确认，扣除退房的数据，原告共为两被告销售平台3个、商铺27个、房屋202套，合同总款为143657529.17元，总回款为39306323元；两被告用10套房屋和1个商铺抵了部分工程款和材料款，该部分房屋和商铺的总价款为6363703元，总回款为5961686元。原告已于2016年2月撤出两被告的销售场地并停止全部销售工作。两被告至今共向原告支付佣金200000元。另查明，2016年2月14日，以被告长兴西藏分公司作为甲方、原告作为乙方的双方签订了《协议书》1份，该《协议书》载明：“甲乙双方自愿解除西藏拉萨柳梧新区长兴都汇商品房销售合同，销售佣金结算共计1200000元，其中甲方已支付200000元，甲方再给乙方抵住房200平方米以内，单价按5000元每平方米计算，若乙方选住房200平方米以内，甲方不再给乙方找补，若乙方选住房超过200平方米，超过部分，乙方按5000元每平方米给甲方补房款。本协议经甲乙双方签字盖章后生效”，《协议书》的落款处甲方由被告长兴公司的法定代表人李宗建签字确认，乙方由张亚飞签字确认。上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为：对于《委托合同书》的效力问题。被告长兴公司虽辩称该合同的相对方应为被告长兴西藏分公司而不是被告长兴公司，被告长兴公司不是本案的适格主体，但本院认为，《委托合同书》的落款处有被告长兴公司法定代表人李宗建的签字，也有被告长兴西藏分公司的盖章，两被告均认可委托事实，均为本案的适格被告，故本院对该《委托合同书》的委托方为两被告共同委托的事实予以认定，该合同系三方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，本院对此《委托合同书》的效力予以确认。对于原告要求解除与两被告签订的《委托合同书》的诉讼请求，两被告主张该《委托合同书》已于2016年2月14日解除，且原告的委托代理人张亚飞已选房抵了剩余佣金，《协议书》已实际履行。本院认为，两被告提交的《协议书》虽载明解除《委托合同书》，但《协议书》注明：“本协议经甲乙双方签字盖章后生效”，甲方系被告长兴西藏分公司而签字的是被告长兴公司的法定代表人李宗建没有两被告盖章，乙方为原告但仅有张亚飞的签字没有盖章，两被告提交的证据也不能证明张亚飞在签《协议书》时具有相关代理权限，且两被告主张张亚飞已经选定的两套房屋中的其中一套已由两被告另行销售，另一套也未实际交付，故两被告向本院提交的《协议书》未生效也未实际履行，结合《委托合同书》的约定：“若佣金支付时间超过15日，则视为甲方（两被告）违约，违约金为未付佣金数额，乙方（原告）有权单方面停止一切销售工作，并有权解除合同，并由甲方（两被告）承担违约责任，并在一个月内付清未付佣金和违约金”，本院认为，既然两被告提交的《协议书》未生效，两被告就未向原告支付完全部佣金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，故本院对两被告的以上主张不予采信，对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求两被告向其支付佣金2315288.65元的诉讼请求。经审理本院对以下问题予以确认：1、责任承担问题。三方当事人签订和提交的《委托合同书》中的甲方虽为两被告，但根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，被告长兴西藏分公司系被告长兴公司的分公司，其民事责任应由被告长兴公司承担，故本案中应由被告长兴公司向原告支付剩余的佣金。2、具体佣金数额的确认问题。原告认为应以原、被告三方认可的3个平台、27个商铺、202套房屋及两被告用于抵工程款和材料款的10套房屋、1个商铺的合同总价款作为基数，按照1.6%计算佣金，两被告认为应以原告实际销售的3个平台、27个商铺、202套房屋的实际回款总额为基数，按照1.6%计算佣金，两被告用于抵工程款和材料款的10套房屋、1个商铺，不是原告销售的，不应计算佣金。本院认为，三方当事人签订的《委托合同书》中并未对抵工程款和材料款的房屋或者商铺的佣金进行约定，故该部分的销售金额不应计算佣金。对于计算方式，两被告虽主张应按实际回款为基数计算，但三方当事人签订的《委托合同书》中明确约定：“佣金=房屋销售总房款×1.6%”，而两被告的主张只是合同对佣金的支付形式的约定，两被告也并未按照此支付形式向原告支付佣金，故本院认为原告应得的佣金应按照“佣金=房屋销售总房款×1.6%”的方式计算，两被告应向原告支付的佣金总额应以3个平台、27个商铺、202套房屋的销售总房款143657529.17元为基数计算，结合两被告已向原告支付佣金200000元的事实，本院对被告长兴公司应向原告支付佣金2098520元（143657529.17元×1.6%-200000元=2098520元）予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，本院对被告长兴公司向原告支付佣金2098520元予以支持，对超出部分不予支持。对于原告要求两被告向其支付违约金694586.595元的诉讼请求。本院认为，两被告未按《委托合同书》约定的时间向原告支付佣金已构成违约，应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法”。原告认为《委托合同书》中对违约金的约定过高，主张按未付佣金的30%计算违约金，本院认为原告对违约金的计算方式合理，但本院支持的未付佣金与原告主张的不一致，应以实际支持的未付佣金基数计算违约金，故本院对被告长兴公司向原告支付违约金629556元（2098520元×30%=629556元）予以支持，对超出部分不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告拉萨励进房地产顾问有限公司支付佣金2098520元、违约金629556元，以上共计2728076元；二、驳回原告拉萨励进房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费30879元，减半收取15439.5元，由原告拉萨励进房地产顾问有限公司承担1445.5元（已交纳），被告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司承担13994元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于拉萨市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费，在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 娟二〇一六年九月一日书记员 张璐婕