江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初2390号原告：阜宁协鑫房地产开发有限公司，住所地阜宁县经济开发区大道8号。法定代表人：孙征煌，该公司总经理。委托代理人：周建华、杜惠鹏，该公司员工。被告：朱大帅，男，1987年2月23日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：崔译文（系被告朱大帅妻子），女，1989年11月10日出生，汉族，市民，住阜宁县。原告阜宁协鑫房地产开发有限公司（以下简称协鑫公司）与被告朱大帅、崔译文商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告协鑫公司法定代表人孙征煌的委托代理人周建华、杜惠鹏到庭参加诉讼，被告朱大帅、崔译文经本院公告送达开庭传票，期满后未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告协鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签的《商品房买卖合同》（合同编号：0945364520140528），并由被告协助原告解除合同备案登记；2、判令由原告代被告向工商银行偿还剩余贷款662278.97元；3、判令二被告向原告支付房屋总价6%的违约金，即59872.8元；4、判令二被告双倍返还原告保证金账户被银行扣划的费用，即28575.54元；5、判令二被告向原告支付销售代理费11976元；6、赔偿原告房屋修复费用100318元；7、支付原告律师代理费20000元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回要求二被告赔偿房屋修复费用100318元的诉讼请求。事实与理由：2014年6月3日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定二被告购买原告开发的阜宁馥桂园小区13栋301号房屋，房屋总价款997800元。合同另约定，二被告在2014年5月28日前支付308000元，余款690000元以银行按揭方式支付。该合同已在阜宁县房产管理局完成网上备案手续。2014年9月，二被告与中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下简称工商银行阜宁支行）签订了《个人一手住房贷款合同》，原告以公司保证金账户资金为二被告的贷款提供担保。贷款发放后，二被告连续多次未能按贷款合同约定，足额归还差欠工商银行阜宁支行的贷款。因二被告的严重违约行为，工商银行阜宁支行要求原告承担担保责任。2016年2月、3月、4月，工商银行阜宁支行共从我公司的保证金账户扣划14287.77元用以归还二被告差欠的贷款。根据《商品房买卖合同》第六条及附件第21条的约定，因买受人未按照约定偿还贷款，致使出卖人为买受人承担担保费用的，买受人应于10日内向出卖人双倍归还出卖人为其支付的费用。买受人逾期不偿还的，出卖人有权单方面解除合同，买受人应承担赔偿责任，总赔偿金额为总房款的6%。故原告现具状诉至法院，请求依法判令支持诉请。被告朱大帅、崔译文未作答辩。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《个人逾期贷款催收通知书》、贷款还款单、网上支付凭证、还款提示函、挂号信函、《全程策划及独家代理销售合同》等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2012年8月14日，原告协鑫公司与上海新景祥房地产投资咨询有限公司签订《全程策划及独家代理销售合同》一份，约定原告委托上海新景祥房地产投资咨询有限公司代理销售原告开发的馥桂园小区房屋，销售代理费为实际成交额的1.2%。2014年6月3日，原告协鑫公司与被告朱大帅、崔译文签订《商品房买卖合同》一份（合同编号0945634520140528），合同约定二被告购买原告开发的馥桂园小区13幢301号房屋一套，套内面积140.53平方米，房屋总价款998000元。付款方式：2014年5月28日前支付首付款300000元，余款698000元以银行按揭贷款方式支付。在该合同附件四第21条约定，因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人承担担保责任的，买受人应在收到出卖人书面通知之日起的10天内向出卖人双倍归还出卖人为其支付的费用。买受人逾期不偿还的，出卖人有权单方面解除合同，买受人应当承担赔偿责任，买受人的总赔偿金额为总房款的6%。出卖人有权在买受人已支付的房款中扣除买受人应付的总赔偿金额。在买受人履行完一切解除合同的手续后，将剩余房款无息退还给买受人。2014年9月15日交付房屋时，原告退给被告房屋面积差120元，最终房屋售价为997880元。2014年9月，二被告与工商银行阜宁支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，二被告因购房需要，向工商银行阜宁支行借款690000元，还款方式为按月等额本息还款法。原告协鑫公司为二被告的借款提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，工商银行阜宁支行依约向二被告发放了贷款。因二被告未能按时归还银行贷款，该行于2016年3月16日向原告发出《个人贷款催收通知书》，要求原告代为偿还当前差欠的借款本息9437.39元。原告于当日向二被告发出《还款提示函》，要求二被告立即偿还差欠银行的贷款本息。后因二被告及原告均未有偿还工商银行阜宁支行贷款，该行于2016年4月14日向原告发出函件一份，告知原告，该行与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》提前到期，要求原告在3日内一次性偿还全部贷款本息，否则将从原告的保证金账户直接予以扣收。后2014年4月20日，工商银行阜宁支行从原告保证金账户实际扣划14287.77元。在案件审理过程中，经原告协鑫公司申请并提供担保，本院依法对涉案房屋予以查封。本院认为，原告协鑫公司与二被告于2012年8月14日签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规范，且该合同已在房管部门登记备案，该合同应认定合法有效。原、被告双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同附件四第21条约定“因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人承担担保责任的，买受人应在收到出卖人书面通知之日起的10天内向出卖人双倍归还出卖人为其支付的费用。买受人逾期不偿还的，出卖人有权单方面解除合同”，该约定系当事人在合同中关于一方解除合同条件的约定。依据该约定，因二被告在原告代为偿还银行贷款本息后，未能按时偿还原告代为支付款项，解除合同条件成就。现原告起诉要求解除与二被告之间的《商品房买卖合同》，本院依法予以支持。因该《商品房买卖合同》已在房管部门登记备案，故二被告亦应协助原告办理解除该合同的备案登记。因二被告违约行为致合同解除，故被告应按合同约定，向原告赔偿损失。故对原告要求二被告按合同约定支付合同总价款6%的违约金59872.8元，本院依法予以支持。原告委托销售公司将房屋销售给二被告，原告为此依据代理销售合同约定支付销售公司代理销售费11976元，现该费用亦应由二被告返还给原告。在双方签订的合同附件四第21条约定，出卖人为买受人承担担保责任的，买受人应双倍归还出卖人为其支付的费用。如买受人不予偿还，出卖人则有权单方解除合同，买受人应按成交价6%赔偿出卖人损失。本院认为，该条款对买受人双倍返还费用与出卖人单方解除合同的约定，并非是可以同时适用的并列关系，而是递进关系。现原告已按照更为严厉的惩罚方式，主张要求解除合同，并要求被告按合同总价款6%赔偿损失，故原告无权再主张要求被告双倍返还代为偿还的借款本息。且若在解除合同的情形下，再判令买受人双倍返还原告代为偿还的借款本息，亦有悖公平原则。但原告作为担保人，代二被告偿还银行贷款，对于其代为偿还部分，有权向二被告追偿。即二被告应按原告实际代为偿还金额，向原告偿还14287.77元。若原告认为合同约定的总价款6%的赔偿，低于其实际损失的，可另行主张权利。对原告要求判令原告代被告向工商银行阜宁支行偿还贷款余额662278.97元的诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，在本案中，本院不予理涉。对原告主张的律师费20000元的诉讼请求，因原、被告双方在合同中并未有约定律师费的具体标准，原告在本案审理过程中，亦未能举证证明实际支付律师费用的金额，故对原告的该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下：一、解除原告阜宁协鑫房地产开发有限公司与被告朱大帅、崔译文于2014年6月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0945634520140528），被告朱大帅、崔译文于本判决生效后10日内协助原告阜宁协鑫房地产开发有限公司解除上述合同的备案登记。二、被告朱大帅、崔译文支付原告阜宁协鑫房地产开发有限公司违约金59872.8元。三、被告朱大帅、崔译文支付原告阜宁协鑫房地产开发有限公司销售代理费11976元。四、被告朱大帅、崔译文偿还原告阜宁协鑫房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款14287.77元。上述金钱给付义务，限本判决生效后10日内履行完毕。五、驳回原告阜宁协鑫房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费12630元、保全费5000元，合计17630元（原告已预交），由原告阜宁协鑫房地产开发有限公司负担10953元，由被告朱大帅、崔译文负担6677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，账号：40×××21）预交上诉案件受理费。审 判 长  潘春如代理审判员  彭 艳代理审判员  郭 洁二〇一六年九月十日书 记 员  陈虹宇附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。