四川省眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1402民初2496号原告：贺建均，男，1973年10月5日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。委托代理人：王树江，四川清正律师事务所律师。委托代理人：高松林，四川清正律师事务所律师。被告：徐金蓉，女，1968年1月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。被告：袁江燕，女，1987年3月3日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。二被告委托代理人：游碧勇，四川省眉山市东坡区商贸法律服务所法律工作者。原告贺建均诉被告徐金蓉、袁江燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺建均及其委托代理人王树江、高松林，被告袁江燕及被告徐金蓉、袁江燕的委托代理人游碧勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺建均诉称，2008年11月3日，原告与被告徐金蓉签订了《售购房合同书》，约定：徐金蓉将位于眉山市东坡区（已交付住房准确地址：东坡区东柒巷104号附1号7栋1单元5层2号）的住房一套出售给原告，面积80平方米，单价每平方米1600元，合同总价128000元，最终决算以房产证面积为准；被告为原告办理房产证和土地证，税费由被告承担；交房时间在2009年9月30日前；办理双证的时间为交房后一年内。合同签订后，原告按约支付购房款112400元，徐金蓉于2009年12月将该房交付原告，原告随即进行装修，并于2010年6月入住该房至今。现该房登记在被告袁江燕名下，虽原告未与袁江燕直接签订合同，但袁江燕同意将该房交付给原告，原告居住至今也未持异议，袁江燕与徐金蓉系母女，又在同一安置楼。故袁江燕已用实际行动认可了该房屋买卖行为。二被告至今未给原告办理房产证和土地证，已构成违约。故原告为了维护合法权益，特起诉至法院，请求判令二被告立即将位于眉山市东坡区住房的房产证和土地证过户办理给原告，办理房产证和土地证涉及的税费由二被告承担。被告徐金蓉辩称，一、原告的请求权属于债权，按照合同约定，双证的交付时间为交房后一年内，交房时间为2009年12月，双证交付时间应在2010年12月前。原告从知道或应当知道权利受侵害到起诉之日已经时隔6年，而且诉讼时效期间也无中止、中断、延长的事由。故原告的诉讼请求已超过诉讼时效。二、2008年11月3日双方签订的《售购房合同书》无效。原告与徐金蓉签订合同时，徐金蓉的拆迁安置房尚未建成，也未取得竣工备案手续。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应当认定合同无效。徐金蓉与原告签订的合同违反了有关政策规定，双方签订的合同的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的农村集体土地使用权，双方名义上是买房，实际上是买地，其行为损害了集体经济组织的权益；案涉房屋系农民安置房屋，其具有福利和保障性质，取得安置房屋土地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，对集体经济组织之外的人员购买集体经济组织的安置房屋应当认定无效。三、根据《中华人民共和国宪法》第十条第四款的规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。徐金蓉虽是东郊村7组集体经济组织成员，但其无权出售第三人的安置房屋，徐金蓉与原告双方进行非法转让他人的安置房的行为无效。原告的请求于法无据，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告袁江燕辩称，袁江燕不是本案适格的主体，其既不是合同的签订人，也不是交易房屋的利害关系人。徐金蓉无权处分袁江燕合法所有的安置房屋，徐金蓉与原告签订合同时，袁江燕并不知道，徐金蓉签订合同的行为并未得到袁江燕的授权，事后也未得到追认。徐金蓉的行为构成无权处分行为，原告不是善意取得人。袁江燕将依法要求原告返还占有的房屋。综上，原告与徐金蓉签订的《售购房合同书》损害了袁江燕的利益，符合合同法关于合同无效的规定，原告的请求依法不予支持。经审理查明，袁江燕系徐金蓉的女儿。2007年12月19日，眉山市国土资源局东坡区分局发文，关于苏祠街道东郊七组徐金蓉等人拆迁安置用地的通知，徐金蓉、袁江燕分别作为东坡区东坡湖片区拆迁安置户被安置在东坡湖片区安置五区修建安置房屋。徐金蓉为在建安置房的栋长，在修建安置房的过程中，徐金蓉与原告贺建均于2008年11月3日签订了《售购房合同书》，徐金蓉为售房方（甲方），原告为购房方（乙方），合同主要约定：甲方自愿将修建的东郊七组第7幢2单元5楼2号住房一套（徐金蓉等安置房）卖给乙方，房屋具体座落位置以轴线为准，该房轴线为A-E,14-18；住房建筑面积约80平方米（含公摊面积），每平方米价格为1600元，合计128000元，最终决算以房产证面积为准；甲方负责安装水、电、天然气、电视、电话、宽带进入乙方套房内，费用由甲方负责。办理房产证和出让土地使用证的一切费用由甲方负责。签订合同时，乙方应付房款5万元，主体完工后付52400元，交房时付12800元，余款在甲方交付房产证及土地使用证时一次性付清。房屋交付期限为2009年9月30日。双证交付时间为交房后一年内。合同签订后，原告按约向徐金蓉支付了购房款112400元。徐金蓉于2009年12月向原告交付了房屋，原告随即进行装修，并于2010年6月入住该房至今，其水、电的户名为陈晓平（系原告贺建均的妻子），天燃气的用户名为贺建均。原告入住后每年都向徐金蓉催办产权证事宜，但该套房屋均还未办理房屋所有权证和土地使用权证。2015年6月，徐金蓉在向眉山市房管局房屋登记询问笔录中申请将上述房屋登记为袁江燕单独所有。2015年6月17日，眉山市房管局为该套房屋办理了农民安置房初始登记，所有权人系袁江燕，共有情况为单独所有，房屋坐落位置为：东坡区东柒巷104号附1号7栋1单元5楼2号，书证号：监证0263532，保管号：档0200652。2016年5月，被告交纳了土地出让金后将该套房屋的土地使用权性质由国有划拨土地变更为国有出让土地，并办理了国有土地使用权证。原告认为该房屋已经符合农民安置房办证条件，请求被告履行办证义务，被告不同意，故双方发生纠纷，原告诉至法院请求支持其诉讼请求。庭审中，袁江燕陈述其参加了2008年门面的抽签和2015年住房分户的抽签，其余的都是徐金蓉在办理，其平时都在成都上班，不清楚房屋具体在哪里，都是向徐金蓉询问情况，原告居住该案涉房屋期间其没有找过原告。另查明，东坡湖农安五区（一）7#徐金蓉等安置房正反面户型分户表中显示，袁江燕住房为七套、门面为一套，徐金蓉住房为二套、门面为一套，袁佳（亦系徐金蓉之女）住房为四套、门面为二套。另外，本院受理的2483号、2485号、2616号等案件均涉及徐金蓉、袁江燕、袁佳就该安置楼的安置房进行类似的出售行为，袁江燕、袁佳虽未在合同上签名，但存在接收买受人购房款的行为。以上事实，有原、被告的身份信息、售购房合同书、收条、水电气发票、结婚证、房屋信息摘要、眉山市房管局询问笔录、眉东国土资发[2007]92号文件、建设用地批准书、城镇建房用地呈报表、建设用地审查表、土地登记卡、户型分户表，房产证复印件等及双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，关于合同效力问题：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案案涉争议房屋系农民安置房屋，在原告与被告徐金蓉签订合同时房屋所涉土地使用权性质虽为划拨，但在本案诉至法院前案涉房屋已经办理了土地出让手续，原告与被告徐金蓉签订的合同符合此规定，其不属于合同无效的情形。被告徐金蓉和袁江燕均是被安置对象，其二人通过安置政策取得了修建安置房屋的权利。在安置房屋修建完成并取得物权证书前，被告徐金蓉和袁江燕对房屋享有的是债权权利。原告在与徐金蓉签订合同时，并不知道该房屋的权属，徐金蓉也未告知该房屋的权属情况。2015年被告徐金蓉在眉山市房管局的询问笔录中确认将该套房屋登记为被告袁江燕单独所有。而袁江燕系徐金蓉之女，二者具有特殊的身份关系，根据袁江燕的当庭陈述，袁江燕应当清楚房屋已经由徐金蓉出售给原告并且知道房屋已经交付原告占有和使用，期间袁江燕未向原告及徐金蓉主张过任何权利。同时，结合徐金蓉、袁江燕、袁佳在本院受理的2483号、2485号、2616号等案件中的出售行为，可认定袁江燕对徐金蓉出售房屋的事实是知晓并共同认可的，该出售行为应当是徐金蓉、袁江燕的共同行为。此外，签订合同时案涉房屋尚未修建完成，亦不可能作物权登记，2015年被告徐金蓉在眉山市房管局的询问笔录中确认将该套房屋登记为被告袁江燕单独所有，被告袁江燕之后才取得房屋所有权。由此应当认定原、被告在签订合同时并不能确认案涉房屋的所有权人，而之后房屋登记在谁的名下是二被告内部处分行为，并不能以此对抗完成在先的交易行为。因此，被告徐金蓉签订《售购房合同书》不是无权处分行为。综上，原告与徐金蓉于2008年11月3日签订的《售购房合同书》合法有效。关于诉讼时效问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的的单证，并转移标的物所有权的义务”和不动产以登记为权利公示的方法的规定，房屋买卖所有权的转移须办理所有权人的变更登记，无论合同是否作出约定，出卖人都应当协助买受人办理所有权的变更登记手续，并将产权证明文书交付买受人。该所有权的移转属物权行为，不适用诉讼时效的规定。本案案涉房屋被告于2009年12月交付给原告，原告合法占有使用至今，原告按照合同约定要求办理产权变更登记是一种具有物权性的请求权，不适用诉讼时效的规定。二被告作为房屋出售方的共同参与者，应当共同承担合同的履行义务。原告已按合同约定交付了相应购房款，袁江燕已经取得了房屋的权属证书，已具备合同约定的为原告办理权属转移登记的条件。袁江燕应协助原告办理权属转移登记。原告诉讼请求被告办理房屋的房产证、土地使用权证过户登记并承担过户登记费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：被告袁江燕在本判决生效之日起二十日内协助原告贺建均将位于眉山市东坡区（书证号：监证0263532，保管号：档0200652）住房的房屋所有权证和国有土地使用权证登记过户至原告贺建均名下，并由被告徐金蓉和袁江燕承担办理房屋所有权证和国有土地使用权证过户登记涉及的税费。案件受理费1430元，由被告徐金蓉、袁江燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  刘晓丽二〇一六年九月十二日书记员  陈 娜