福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初7402号 原告：张日达，男，汉族，1969年5月17日出生，住福建省泉州市鲤城区。 原告：柯长平，男，汉族，1951年4月13日出生，住福建省泉州市丰泽区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴俊猛、张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 被告：叶丽泉，男，汉族，1964年4月4日出生，住福建省泉州市丰泽区。 被告：张秧，女，汉族，1928年3月3日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林传茂、黄棍，福建泉秀律师事务所律师。 被告：蔡淑宝，女，汉族，1966年2月2日出生，住福建省泉州市丰泽区。 原告张日达、柯长平与被告叶丽泉、张秧、蔡淑宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张日达、柯长平及其共同委托诉讼代理人吴俊猛、被告叶丽泉、被告张秧的委托诉讼代理人黄棍、被告蔡淑宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张日达、柯长平向本院提出诉讼请求：1、依法确认张日达、柯长平与叶丽泉、蔡淑宝于2007年6月19日签订的《房屋买卖协议书》及张日达与张秧于2008年元月6日签订的《房屋买卖补充协议书》合法有效；2、依法确认张日达、柯长平对《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议书》项下址在城东办事处东星社区后园2-030、原产权人为张秧的房产因被拆迁而衍生的补偿权益（包括安置面积、房屋增购权、拆迁补偿款）享有188.24平方米的全部权益。事实和理由：2007年6月19日，叶丽泉、蔡淑宝作为甲方与张日达、柯长平作为乙方，签订一份《房屋买卖协议书》，约定甲方将址在城东办事处东星社区后园私宅房产作价21万元出售给乙方。2007年12月10日，张秧作为被拆迁人与拆迁人泉州市城建国有资产投资有限公司就址于东星社区后园2-030的房屋签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定被拆迁人选择产权调换，按被拆迁房屋建筑面积188.24平方米计算。2008年元月6日，张秧作为甲方、叶丽泉作为张秧代理人与张日达作为乙方签订一份《房屋买卖补充协议书》，协议就2007年6月19日签订的《房屋买卖协议书》进行修改和补充，其中第一条约定原卖方／业主为叶丽泉／蔡淑宝，修改为业主为张秧，叶丽泉、蔡淑宝为代理人；第二条约定总购房款为40万元；第三条约定付款方式为：乙方先支付总房款的28万元，余10万元同意乙方至交房前还清，另有2万元未付房款待双方过户手续办结后付清。甲方同时将拆迁补偿协议书、选房证等相关手续交给乙方。补充协议签订后，被告己将《城市房屋拆迁补偿安置协议》以及《选房证》交给张日达、柯长平。张日达、柯长平也已经按照约定支付购房款。安置房现已经可以选房，但叶丽泉、张秧、蔡淑宝却不履行自己的协助配合义务。 叶丽泉、蔡淑宝辩称，其确有签订本案相关协议。 张秧辩称，其本人并未出卖东星社区后园的2—030号的房屋，也没有委托叶丽泉出卖房产，更没有与张日达、柯长平签订《房屋买卖补充协议书》，《房屋买卖协议书》以及《房屋买卖补充协议书》对张秧是不产生法律效力的，也没有没约束力。《房屋买卖协议书》、《房屋买卖补充协议书》是张日达、柯长平与叶丽泉等串通签订，且损害张秧的利益，应当认定合同无效。综上，应驳回张日达、柯长平的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2007年6月19日，张日达、柯长平与叶丽泉、蔡淑宝签订一份《房屋买卖协议书》，约定叶丽泉、蔡淑宝将址在城东街道东星社区后园的一处拟拆迁房屋的实际安置面积出售给张日达、柯长平，面积按不少于100平方米计算，价格按2100元/平方米支付；协议签订时支付首期款60000元，于2007年7月底前支付第二期款50000元，其余款项在张日达、柯长平与拆迁指挥部签订拆迁协议时的2天内，按实际平方结算后全额支付清楚；被拆迁时，指挥部对该宗发给补偿安置奖励金，由双方各分享50%，指挥部对该宗给予其它货币补贴、其他补偿及选房的优惠措施由张日达、柯长平享有；叶丽泉、蔡淑宝如无法为该宗办理以张日达、柯长平独立签订的被拆迁协议书，该宗补偿安置面积日后应办理过户手续，过户费用由双方共同承担；等等。协议签订后，张日达、柯长平支付前两期款项共计110000元，叶丽泉于2007年6月19日出具《收条》，确认收到上述款项的事实。 2007年12月10日，叶声兰、张秧作为被拆迁人，与泉州市城建国有资产投资有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，对东星社区后园2-030的房屋的拆迁安置补偿进行了约定：该房屋占地面积119.9平方米，总建筑面积239.8平方米；持有合法产权证件或有关行政部门批准的有效文件的房屋建筑面积119.9平方米；认定为违章建筑面积119.9平方米，违章建筑按57%给予补偿，即68.34平方米；房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式；等等。叶丽泉代张秧签署了上述协议，张秧对叶丽泉代签行为予以认可。 2008年1月6日，叶丽泉以张秧代理人的名义，以张秧为出售方，与购买方张日达、柯长平签订一份《房屋买卖补充协议书》，约定2007年6月19日双方签订的《房屋买卖和协议书》所列的内容由于甲方变更业主、增加建设面积等情况，且该幢房屋已由张秧与拆迁指挥部签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，双方对原协议进行修该和补充，即：原“甲方（卖方/业主）为叶丽泉、蔡淑宝”，修改为“卖方业主为张秧，叶丽泉、蔡淑宝为代理人”；面积修改为以指挥部协议书的补偿安置面积188.24平方米为准，总购房价修改为400000元；付款办法修改为2007年7月前付房款110000元，收到指挥部房屋拆迁补偿安置协议书（业主为张秧）后的2天内付至总房款的95%约380000元，张日达、柯长平先付至280000元，余100000元至交房前还清，另有20000元待双方过户手续办结后付清；等等。上述协议叶丽泉代张秧签字捺印，同时叶丽泉在代理人一栏签字捺印。至2009年1月24日，张日达、柯长平已依约共支付购房款380000元。 另查，叶声兰、张秧是叶丽泉的父母，叶声兰于2000年左右过世。叶丽泉、蔡淑宝陈述，房屋所在的土地是叶声兰申请的，房子则是其盖的。张秧陈述，房子所在的土地是70年代由叶声兰以家庭的名义申请，房子则是在2003年、2004年左右基建。 本院认为，张日达、柯长平与叶丽泉、蔡淑宝于2007年6月19日签订的《房屋买卖协议书》，系双方真实意思表示，其实质是对房屋拆迁安置后的权益进行转让，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然叶丽泉、蔡淑宝、张秧均主张原房屋所在的土地是叶声兰申请的，但不论叶丽泉、蔡淑宝在缔约时对标的物是否有所有权或处分权，并不影响该合同的效力。对于叶丽泉以张秧代理人的名义签订的《房屋买卖补充协议书》，张秧主张其没有签订该份协议且也没有委托叶丽泉出售房屋，但对于叶丽泉代其签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》并无异议，同时，叶丽泉、蔡淑宝主张房屋是其所建，张秧也确认房屋是在叶声兰过世之后基建，再基于签订协议书时张秧的年龄状况，张日达、柯长平有理由相信叶丽泉在代张秧签订《房屋买卖补充协议书》时是有代理权的，故本案的《房屋买卖补充协议书》合法有效。对于诉争房产因被拆迁衍生的补偿权益，张日达、柯长平主张享有188.24平方米的全部权益，并要求本院予以确认。根据《物权法》第四十二条第三款规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被拆迁人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。本案房屋拆迁选择产权调换方式进行安置，故拆迁补偿权益特别是安置权、房屋增购权均属于根据《物权法》规定，由原不动产物权衍生出来的物权权利，而上述物权权利专属于被拆迁人。因此，张日达、柯长平享有的是基于合同的债权请求权，其要求确认享有对诉争房产因被拆迁衍生的补偿权益，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认张日达、柯长平与叶丽泉、蔡淑宝于2007年6月19日签订的《房屋买卖协议书》以及叶丽泉代理张秧与张日达、柯长平于2008年元月6日签订的《房屋买卖补充协议书》合法有效； 二、驳回张日达、柯长平的其他诉讼请求。 本案受理费7400元，减半收取3700元，由张日达、柯长平负担1850元，叶丽泉、张秧、蔡淑宝负担1850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇一九年十月八日 书记员  郑若湄 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《中华人民共和国物权法》 第四十三条第三款征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被拆迁人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -8-