江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2012)玄民初字第949号原告：马启江，男，1928年6月21日生，满族。原告：谭舜华，女，1936年12月17日生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：王卫，江苏天哲律师事务所律师。被告：孙军，男，1969年4月28日生，汉族，无业。委托诉讼代理人：刘杭，江苏正大律师事务所律师。被告：任晓军，男，1970年2月13日生，汉族，南京科联信息。原告马启江、谭舜华诉被告孙军、任晓军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马启江、谭舜华及其委托代诉讼理人王卫，被告孙军及其委托诉讼代理人刘杭，被告任晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马启江、谭舜华诉称：任晓军代理原告与被告孙军签订了南京市存量房买卖合同，该合同约定原告以85万元的价格将原告位于南京市玄武区进香河路XX号304室的房屋卖给被告孙军。其后，房屋被过户至孙军名下。该房屋的交易价格与市场价格差距很大，明显显失公平，请求法院撤销涉案房屋买卖合同。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、确认房屋买卖合同无效；2、判令被告将涉案房屋的产权人变更登记在原告谭舜华名下；3、判令任晓军返还购房款（以法院认定的数额为准）给孙军。事实与理由：1、案外人吴波为进行集资诈骗，欺骗原告用涉案房屋作抵押，向两被告借款，实际是吴波向两被告借款，原告出具的授权任晓军办理房屋相关事项的授权委托书也是吴波集资诈骗的手段，2、原告与被告不存在借贷关系，任晓军卖房的理由不成立；3、涉案房屋买卖时孙军作为抵押权人未与原告协商，售房款也被任晓军占有，两被告系恶意串通，损害了原告的利益。被告孙军辩称：1、任晓军持有经公证的授权委托书与孙军签订涉案房屋买卖合同，该合同合法有效，房屋买卖的价格也是合理的；2、原告2008年就曾将涉案房屋抵押给他人用于借款，故其在本案中改口称被骗进行授权委托书公证，显然与事实不符；3、本案房屋买卖合同不存在法律规定的无效情形。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告任晓军辩称：1、同意孙军的抗辩意见；2、其与原告存在借贷关系，原告出具的授权委托书是真实的，涉案房屋的买卖也是经过原告同意的。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。南京市玄武区进香河路XX号304室（以下简称304室）房屋所有权原登记在谭舜华名下。2010年6月28日，两原告出具授权委托书，并经江苏省南京市公证处公证，委托任晓军办理304室房屋的下列事项：向银行或个人偿还贷款并解除产权的抵押权（包括领取他项权证、向银行或个人提前还款、到房产局办理解押手续）；签订房屋买卖契约；向房产管理部门申请办理房屋买卖预告登记手续、办理房屋买卖手续、办理抵押手续；领取产权证、他项权证、土地使用权证；向房产管理部门申请撤消买卖手续、注销抵押手续；缴纳有关税费、领取相关退税和补贴；更换及办理房屋使用权证和土地使用权证；代为办理房屋使用权证、土地使用权证、他项权证的挂失、补办及领取手续；修改房产证密码；领取售房款。委托期限自2010年6月28日起至2011年6月27日止。2010年6月28日，两原告出具借条一张，载明：今借孙军、任晓军48万元，定于2012年12月27日前归还。2010年6月28日，吴波向谭舜华出具借条一张，载明：今借谭舜华现金48万元，借期半年。2010年7月5日，304室房屋设立了抵押，抵押权人为孙军。该抵押合同的内容目前已无法查明。2010年9月21日，两原告向任晓军出具借条一张，载明：今借到任晓军15万元，由双方约定时间还本。2010年9月21日，吴波向谭舜华出具借条一张，载明：今借到谭舜华现金15万元，每月26日付息，双方约定时间还本。2010年10月9日，案外人华顺明出具一张收条，载明：今收到谭舜华5万元。2011年6月27日，两原告出具授权委托书，并经江苏省南京市公证处公证，委托任晓军办理304室房屋的下列事项：向银行或个人偿还贷款并解除产权的抵押权（包括领取他项权证、向银行或个人提前还款、到房产局办理解押手续）；出售304室房产，签订房屋买卖合同；向房产管理部门申请办理房屋买卖预告登记手续，办理房屋买卖手续，办理抵押手续；领取产权证、他项权证、土地使用权证；向房产管理部门申请撤消买卖手续、注销抵押手续；缴纳有关税费、领取相关退税好补贴；更换及办理房屋使用权证和土地使用权证；代为办理房屋使用权证、土地使用权证、他项权证的挂失、补办及领取手续；修改房产证密码；领取售房款。委托期限自2011年6月27日起至2013年6月26日止。2012年3月20日，任晓军与孙军签订《南京市存量房买卖合同》，约定：谭舜华以85万元的价格将304室出售给孙军；2012年3月20日付定金10万元，取得新房产证时付清余款75万元；房款结清时正式交付房屋，交付前腾空房屋；过户后3个月内将其落户于该房屋的户籍迁出。同日，任晓军、孙军分别作为转让方代理人和受让方签署房屋权属登记申请书，载明的合同总价为85万元。2012年3月23日，304室房屋的所有权变更登记至孙军名下。2012年5月21日开具的销售不动产统一发票载明的售房款为85万元，纳税额为10942.9元。南京市市区契税纳税申请表、契税完税证，成交价格为85万元，计征契税初估价格为1094290元，交税金额为32828.7元。审理中，孙军提交了其与任晓军签订的购买304室房屋的另一份房屋买卖合同，签订日期也是2012年3月20日，买卖价格为110万元（含定金10万元）。孙军、任晓军称：价格为110万元的合同是真实的合同，为了少缴税，故提交给房产局备案的合同将房屋价格写为85万元。2012年8月，吴波集资诈骗一案案发。2015年12月28日，江苏省高级人民法院作出（2015）苏刑二终字第00022号刑事判决，认定吴波犯集资诈骗罪，判处其有期徒刑十五年，并处罚金人民币五十万元，责令吴波退赔被害人损失。该判决认定的与本案有关的事实有：2010年3月至2012年2月，吴波为进行非法集资，与南京鼎益投资顾问有限公司等投资公司联系借款，均被告知借款需提供房产抵押。后吴波遂采用欺骗手段骗取包括谭舜华、马启江在内的23人同意用自有房产为吴波借款提供抵押。投资公司确定的抵押借款方式为：投资公司拟定借款及抵押手续并指定相关人员以个人名义与房主签订抵押借款合同，履行借款手续，吴波再向房主出具借条。办理房产抵押登记后，投资公司安排的人员将抵押款通过房主交付吴波，或要求房主在出具的收条上注明“将钱款交付吴波”字样后直接将抵押款交付吴波。吴波作为实际用款人每月向投资公司支付6%至8%的利息，向房主支付2%至3%的利息。吴波采取欺骗房主提供房产担保的手段进行非法集资，共造成上述投资公司及任晓军、孙军等单位与个人1080.55万元损失不能返还。其中：2010年6月28日，吴波骗取谭舜华、马启江以其所有位于南京市玄武区进香河路33号11幢304室房屋为其向任晓军、孙军借款进行抵押。应任晓军、孙军要求，谭舜华、马启江与其签订抵押借款合同，向任晓军、孙军借款48万元，向任晓军借款15万元，吴波实际收到58万元。后吴波支付给谭舜华、马启江利息10万元，支付任晓军利息1.2万元。2012年3月20日，任晓军将谭舜华、马启江的被抵押的房屋卖给孙军。本院从吴波集资诈骗案件卷宗中调取的吴波在公安机关的讯问笔录证实：2012年3月，吴波因借款而负债几千万万元，遂告知债权人其以无力还款。吴波集资诈骗案件卷宗中吴波记录的房贷情况一览表载明：用谭舜华的304室房屋借款58万元，投资公司人员为刘在春，经办人为任晓军。目前304室房屋仍由两原告居住。以上事实有房屋所有权证、土地使用权证、授权委托书、公证书、权属登记申请书、南京市存量房买卖合同、销售发票、购房发票、契税纳税申报表、完税证、人口信息证明、户口本、借条、收条、江苏省高级人民法院（2015）苏刑二终字第22号刑事判决书、（2015）苏刑二终字第22号案件开庭笔录、任晓军询问笔录、本院庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等证据证实。审理中，双方当事人还存在如下争议：1、关于本案的两张借条。两原告认为是吴波借款，原告并未收到两被告的款项，所谓借款是吴波进行诈骗的手段；吴波本来借63万元，后来因任晓军的老板不同意，吴波还回去5万元，交给原告一张5万元的收条，原告不认识华顺明。孙军称：任晓军要借钱给原告，但钱不够，孙军给了任晓军10万元现金，任晓军向孙军出具了借条。孙军要求任晓军提供担保，就把原告的房屋抵押给孙军，既然设立了抵押，所以又要求原告出具借条时加上孙军的名字。过了两三个月任晓军把钱还给了孙军，孙军把借条还给了任晓军；其与刘在春是熟人关系，有生意往来，与华顺明是熟人关系。任晓军称：两张借条共计63万元，其中10万元是从孙军处所借，因原告未归还借款，所以任晓军也未归还孙军该10万元借款；其与吴波并无关系，并未收到过吴波的利息，原告借款时称吴波是原告的干女儿；其认识刘在春，华顺明是任晓军朋友；原告归还5万元时任晓军不在，故委托华顺明代收。2012年11月13日任晓军在本院谈话时称：因原告欠其借款63万元，故未将售房款交给原告。在此后的开庭中任晓军又称因原告已归还5万元，目前尚欠58万元。任晓军在2014年4月3日接受公安机关询问时称：其对外放贷，原告通过报纸广告找到任晓军借款63万元，任晓军明确告知原告要用房屋作抵押，且要办理授权委托书，如不还钱可以卖他们的房子，借款是通过银行打给谭舜华的，后来原告付了1.2万元利息。2、关于304室房屋购房款的支付情况。孙军、任晓军一致确认：孙军已付给任晓军80万元，余款30万元因原告未迁出户口和交付房屋，暂未支付；具体付款为：3月20日交付定金10万元，孙军提交了任晓军出具的收条一份；2012年5月3日通过孙军妻子徐璟的银行卡汇至任晓军账户20万元，2012年5月18日孙军通过银行本票支付任晓军50万元。孙军举证了定金收条、孙军妻子徐璟的银行汇款记录、银行本票、结婚证。任晓军在2014年4月3日接受公安机关询问时称：因借款到期后原告不还钱，经协商原告同意卖房子，因孙军愿意购买，就以160万至170万元的价格卖给了孙军，孙军先付了85万元购房款。原告不认可被告所称的购房款交付情况。3、关于304室房屋抵押担保的债务。原告称：是在出具48万元借条时办理的抵押，对抵押合同的内容不清楚，孙军、任晓军称：抵押是针对本案的两张借条，抵押合同约定的担保的债务是63万元。本院认为：根据江苏省高级人民法院（2015）苏刑二终字第22号刑事判决书认定的事实以及本案查明的事实，本院认定，原告向孙军、任晓军出具借条，办理304室房屋的授权委托书，设立抵押，均是吴波为实现集资诈骗的手段，并非原告的真实意思，均属无效。孙军、任晓军关于63万元借款相关情况的陈述相互矛盾，任晓军关于房屋买卖价格、购房款支付等情况的陈述也前后不一致，结合吴波集资诈骗案的情况和涉案房屋的买卖过程等因素，可以认定：孙军、任晓军作为吴波集资诈骗案的受害人，在无法收回集资款的情况下，利用原告的授权委托书买卖涉案房屋并过户到孙军名下，故该行为违反法律规定，涉案房屋买卖合同应属无效。该房屋的所有权现应恢复登记在谭舜华名下。关于原告提出的由任晓军向孙军返还购房款的诉讼请求，本院认为，因授权委托书无效，故涉案房屋买卖合同的购房款支付等行为的效力并不及于原告，原告不负有向孙军返还购房款的义务，因此孙军和任晓军之间支付和返还购房款的行为与原告无关。故原告的该项诉讼请求系他人之间的权利义务关系，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告任晓军代理原告谭舜华与被告孙军签订的关于南京市玄武区进香河路XX号304室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效；二、被告孙军于本判决生效之日起十日内配合原告将南京市玄武区进香河路XX号304室房屋的所有权变更登记在原告谭舜华名下；三、驳回原告马启江、谭舜华的其他诉讼请求。案件受理费13456元与诉讼保全申请费5000元，合计18456元，由原告马启江、谭舜华负担6152元，被告孙军负担12304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孔亚伟人民陪审员  李 迅人民陪审员  唐晓妹二〇一六年九月二十九日见习书记员  鲁天琳