云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初2151号原告：陆虹名，女，云南省广南县人，住广南县。委托代理人：张正星，维权法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：云南三鑫集团有限公司。法定代表人：金朝水，公司董事长。住所地：文山市。委托代理人：崔伟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告陆虹名与被告云南三鑫集团有限公司（以下简称三鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆虹名及其委托代理人张正星、被告三鑫公司的委托代理人崔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆虹名向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告合同违约金67075元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买了其开发建盖的位于文山市三鑫商贸城商品房一套，房屋总价款为427489元。双方于2014年2月20日签订了《商品房购销合同》并于当日支付了首付款137489元，后原告于2014年7月11日向银行贷款付清了所有购房款。双方所签合同第七条约定被告方在2014年12月30日前将验收合格的房屋交给原告方；第九条还约定了甲方逾期交房的违约责任：“l、合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；2、逾期满30天后，被告方按原告方已付款的0.03%乘以逾期天数向原告方支付违约金，合同继续履行。”在双方签订合同约定的交房时间届满后被告一直未通知原告接房，在听说房屋可以交付以后，双方办理了接房手续。但至今被告从未提供过任何的房屋验收合格的证明给原告方，因此虽然双方已经办理了接房手续，但是被告未出示任何有关房屋验收合格的证件给原告，双方接房时间应当以被告向原告出具房屋验收合格等相关证件时间为准，对于现已经逾期交房546天（约定交房时间至诉讼之日）的违约金被告应当予以支付。被告三鑫公司辩称，第一，答辩人无法如期交房是由于如今的经济大环境不景气，在此期间有不计其数的房地产企业破产，仅文山市就有金昆、古德等知名房地产企业面临破产，无法交房给购房者。答辩人在如此环境下，虽然未能如期交房，但也努力筹集资金，将购房者的利益放在第一位，最终于2016年1月14日交房，保证了原告等广大购房者能接收到房屋。这也是原告知晓的，并且原告已经与被告办理了交房手续。双方约定的交房时间为2014年12月30日，因此直至2016年1月14日违约时间只应为198天，并非原告主张的546天。第二，本案中即使是经济不景气等原因造成答辩人逾期交房，这并非答辩人的本意，答辩人也并非要推卸责任。但需要说明的是，我国《合同法》确立违约责任主要是为了填补损失，并非主要为了惩罚，既然是以填补损失为主，原告无非不过是两种损失：1.交房期限到期后原告无法进入自己购买的房屋居住的损失，该损失应当参照该逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。目前同地段同类型的房屋一年的租金远远低于原告起诉的违约金；2.若原告无法提供自己的损失依据，那么可以理解为交房期限到期后原告已经支付了房款却无法入住，在此期间原告的自有资金被占用，造成的损失则为其无法利用自有资金的损失。那么应当按照中国人民银行的同期贷款利息计算损失，现中国人民银行的同期贷款年利率仅为4.35%，而原告计算的违约金为0.03%一天，那么一年则为10.95%，超过同期贷款利息的两倍还不止。根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，本案应当按照原告的实际损失计算违约金，原告的实际损失则为18731.56元（427489元×4.35%÷365天×350天+30元×30天）。综上所述，本案存在原告不接房却故意延长逾期交房时间，应当按照实际交房时间计算违约金，并且违约金确实约定过高，不符合我国损失填补原则的精神，望人民法院查明事实，判决答辩人以原告的实际损失来承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告陆虹名针对其主张，提交以下证据：1、身份证复印件，证明原告的身份信息及诉讼主体适格；2、商品房购销合同一份，证明双方于2014年2月20日签订商品房购销合同，约定被告将自己开发的位于文山市沙坝路18幢5层503号房销售给原告，交房时间为2014年12月30日，且交付的房屋是经相关部门验收合格的并符合合同约定，并约定了甲方逾期交房的违约责任；3、发票两份，证明原告按合同约定按时支付了所有购房款；4、物业服务合同、收据，证明原告交清相关费用后，被告才同意原告接房，签订物业合同就是原告接房时间。经质证，被告对原告提交的第1、2、3组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但双方约定的违约金过高，应当以原告的实际损失来计算违约金。对第4组证据的真实性无意见，不同意原告的证明观点，物业合同是原告与物业公司签订，与被告无关，且接房后才能办理物业手续。被告在2016年1月14日已通知原告接房，且另案生效的判决已确定交房时间是2016年1月14日，大多数购房户认可的该接房时间具有高度盖然性。被告三鑫公司针对其主张，提交以下证据：文山市人民法院民事判决书17份，证明被告已于2016年1月14日交付三鑫商贸城房屋，并电话通知全部购房者接房的事实。经质证，原告对被告提交民事判决书的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可被告的证明观点，原告没有接到被告的交房通知，2016年1月14日不能视为交房时间，被告交房时没有提供房屋验收合格证明，所以原告有拒绝接房的权利。本院认为，原、被告对双方提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于文山市三鑫商贸城第18幢第5层503号商品房，建筑面积为125.07平方米，每平方米3418元，总价款为427489元。被告应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。被告应以媒体公告形式通知原告办理交接手续。被告逾期交房的违约责任，如被告未按合同规定的时间交房，交房届满后30天内，被告按每天30元计算向原告支付违约金，30天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数计算违约金支付给原告。”原告于合同签订当日向被告支付首付款137489元，2014年7月11日向银行贷款付清了余款290000元。房屋竣工后，被告未以媒体公告形式通知原告办理交接手续，2016年3月15日原告与文山和居物业服务有限公司签订了《开化商贸城三期前期物业服务合同》，并入住该房屋。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约定向被告履行了支付购房款义务，被告未按合同约定按时交付房屋的行为已经违反了合同约定，被告应承担相应的民事责任。原、被告双方约定在逾期30日内按每天30元计算违约金符合法律规定，本院予以支持。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。原、被告双方对交房日期超过30日之后的违约金虽然约定明确，但原告未提交其损失的相关依据。综上，被告要求降低违约金并要求按银行同期贷款利率计算支付的辩解理由本院予以采纳。被告辩解于2016年1月14日已电话通知原告接房，被告提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。原告主张接房时间为2016年3月15日签订物业合同时间，符合客观事实，故被告逾期交房天数为440天，本院予以采信。原告要求按合同约定计算支付违约金的诉讼请求，本院支持逾期交房超过30日后的违约金参照银行同期贷款利率予以计算，即按已付购房款427489元×银行同期贷款利率5.6%÷365天×超过30日后的逾期天数410天（440天-30天）＝26890.81元；加上30日内的违约金900（30元×30天）元，共计27790.81元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告云南三鑫集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆虹名违约金人民币27790.81元；二、驳回原告陆虹名的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，减半收取计740元，由被告云南三鑫集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇一六年九月七日书记员  刘祖英