河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5636号上诉人（原审被告）：洛阳傲宇房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区中州东路东段69号20幢101号。法定代表人：郭飘飘，经理。上诉人（原审被告）：郭飘飘，女，1989年4月24日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人（原审被告）：郭姗姗，女，1985年5月20日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。三上诉人共同委托诉讼代理人：张少辉，河南成昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张长明，男，1960年8月13日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被上诉人（原审原告）：徐颖，女，1959年2月14日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所律师。原审被告：任超辉，男，1978年5月9日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。原审被告：郭晓辉，女，1979年1月27日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人洛阳傲宇房地产经纪有限公司（以下简称傲宇公司）、郭飘飘、郭姗姗因与被上诉人张长明、徐颖和原审被告任超辉、郭晓辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2019)豫0304民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傲宇公司、郭飘飘、郭姗姗上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判傲宇公司不对任超辉、郭晓辉退赔徐颖的损失300000元的债务承担补充清偿责任；郭飘飘、郭珊珊不对傲宇公司的该项债务承担连带清偿责任或发回重审。二、撤销一审判决第四项，改判傲宇公司不返还张长明、徐颖中介服务费10000元；郭飘飘、郭珊珊不对傲宇公司的该项债务承担连带清偿债务或发回重审。事实和理由：一、本案存在两个法律关系，房屋买卖合同关系和居间服务合同关系，房屋买卖合同关系是本案的主要合同关系，一审法院将案由定为居间合同纠纷并对此重点审理本末倒置，造成傲宇公司承担责任过重。二、一审判决认为傲宇公司具有谨慎审查义务缺乏事实和法律依据。傲宇公司的合同义务是提供咨询服务，收的也是咨询费，并不包括代办房屋过户以及调查房屋权属的义务。不论是合同法对居间方的法定义务，还是三方签订的《房屋买卖（居间）合同》中约定的居间义务，均没有要求傲宇公司对涉案房屋权属状况进行调查。傲宇公司作为居间人，依据合同约定，仅提供咨询服务及促成合同成立。案涉《房屋买卖（居间）合同》合法有效，傲宇公司的居间义务已经完成，不应退还收取的10000元服务费，也不应对出卖方退还30万元房款承担补充清偿责任。三、一审中，傲宇公司提交了傲宇公司从2017年1月1日至2019年3月31日的资产负债表、利润表、2017年6月至2017年11月工资表，证明傲宇公司长期没有资产，不存在股东个人财产和公司财产混同的情形，一审判决认定傲宇公司未提供证据证明傲宇公司的财产与其股东个人财产独立、股东未对变更前后的债务进行特别约定是错误的。四、傲宇公司仅提供咨询服务，不存在过错行为，不应承担责任。即便傲宇公司存在过错，也要根据过错程度承担过错赔偿责任，而不是补充清偿责任。补充清偿责任的适用有明确法律规定，一审判决傲宇公司适用补充清偿责任缺乏法律依据。一审判决认定傲宇公司存在缔约过失责任是错误的。缔约过失责任要求主观上存在故意、恶意。傲宇公司对涉案房屋是否査封并不知情，傲宇公司一直劝徐颖不要购买涉案房屋，但徐颖坚持购买，傲宇公司在本案中不存在故意和恶意。五、张长明、徐颖自身存在重大过错，应对自己的损失承担一定比例的责任。张长明、徐颖作为完全民事行为能力人，购买房屋负有审慎注意义务。张长明、徐颖没有尽到审慎注意义务，明知涉案房屋不能交易的情况下，执意要求购买，自身存在重大过错，应对自身的损失承担责任。《房屋买卖（居间）合同》约定购房款应当转到卖方账户。张长明、徐颖私自分两次将47万元购房款转至案外人任瑞娟的账户，转钱时特意避开傲宇公司的工作人员。张长明、徐颖不按合同约定转钱的行为增加了购房款损失的风险，扩大的风险应由其自己承担。六、任超辉、郭晓辉二人因诈骗罪被判处有期徒刑十年，并分别判处罚金3万元。任超辉、郭晓辉在刑事案件中退赃20万元，剩余30万元无力退还，造成傲宇公司名义上对30万元承担补充清偿贵任，实际上承担连带清偿责任，显失公平。综上所述，一审判决认定亊实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审。张长明、徐颖辩称，一、傲宇公司收取了中介费，应当对案涉房产信息的真实性负责。作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，傲宇公司对交易各环节及风险更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务。傲宇公司除具有如实报告义务外，还负有勤勉尽责、忠实、专业等义务，包括对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。傲宇公司没有到市房产主管部门了解案涉房产的真实状况，没有采取任何防范风险措施，有不可推卸的责任，理应对张长明、徐颖的损失承担连带清偿责任。傲宇公司的店长王琳海参与了本案所有付款过程，傲宇公司的工作人员陪同张长明、徐颖到银行向卖方付款，傲宇公司上诉称其对张长明、徐颖的付款情况不知情不是事实。二、傲宇公司存在股东个人财产和公司财产混同的事实。案涉房产购房定金系向傲宇公司刷卡支付，银联签购单显示收款方为恒馨绿苑美容养生会所，傲宇公司的店长王琳海称该会所为郭珊珊私人经营，上述证据表明傲宇公司财务混乱，个人财产和公司财产混淆。三、傲宇公司提供的视频证据内容不完整，该视频证据的录制时间是2018年2月5日，当时张长明、徐颖已经支付购房款50万元，本案的经济损失已经实际发生，傲宇公司没有履行相关义务的事实已经确定，其应当承担相应的赔偿责任。四、张长明、徐颖的购房款50万元被诈骗，案发后任超辉亲属只退了20万元，还有30万元未退，涉案房产因价格上涨，张长明、徐颖现在买房须多付出20余万元，张长明、徐颖的直接经济损失超过98万元，损失巨大，傲宇公司应对其行为付出相应代价。任超辉、郭晓辉未到庭答辩。张长明、徐颖向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与第一、第二、第三被告于2017年9月21日共同签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令第三、第四、第五被告对（2018）豫0304刑初88号刑事判决书责任第一、第二被告退赔原告叁拾万元承担连带赔偿责任；3、判令第一、第二被告向原告赔偿违约金14.95万元；4、判令第三、第四、第五被告对诉讼请求第三项中第一、第二被告的债务承担连带偿还责任；5、判令第三、第四、第五被告共同返还原告中介服务费壹万元。一审法院认定事实：原告张长明、徐颖欲购买被告傲宇公司介绍的被告任超辉名下位于洛阳市××区××东路××号恒大绿洲51号楼2单元1201号房产一套。原告张长明于2017年9月17日向被告傲宇公司支付10000元中介服务费，同时向被告任超辉、被告郭晓辉支付10000元定金。2017年9月21日，原告张长明（买方）与被告任超辉（卖方）、被告郭晓辉（卖方代理人）、被告傲宇公司（经纪方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：“房屋位于恒大绿洲51号楼2单元12层1201，面积205.82平方米；该房屋处于抵押状态，买卖双方均清楚该房屋上述情况，且确认该房屋是以现状出售:买房本人或授权代表已作充分了解并实地看房，对该房屋现状清楚并无任何异议。买房愿意购买该房屋，双方均承诺不以此为由拒绝履行合同义务；该房屋成交价格为人民币壹佰肆拾玖万伍仟元整（￥1495000）；买方于2017年9月17日交付定金人民币（大写）壹万元（￥10000）予甲方代为保管；买方于2017年9月22日交付人民币肆拾万元（￥400000）予卖方作为首付款；买方需支付经纪方的咨询费人民币（大写壹万贰仟元整（￥12000）；卖方如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。”原告分别于2017年9月21日、9月27日、10月21日给付被告任超辉、被告郭晓辉共计490000元购房款。后来原告了解到案涉房产已被多家法院查封，已无法正常交易。且被告任超辉、被告郭晓辉在收到原告支付购房款500000元后，并未按照与原告的约定用于解决其与恒大地产集团洛阳有限公司的纠纷，而是用于偿还个人债务。后被告任超辉、被告郭晓辉分别以诈骗罪被判处刑罚，并责令退赔原告徐颖300000元。案发后被告任超辉与被告郭晓辉已退还原告徐颖购房款200000元。以上事实有（2018）豫0304刑初88号刑事判决书、（2019）豫03刑终43号刑事裁定书予以佐证。现原告张长明、徐颖为维护其合法权益，故诉至法院。一审法院认为，原告张长明与被告任超辉、被告郭晓辉、被告傲宇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故该合同合法有效。由于案涉房产已被多家法院查封，已存在合同无法履行的情形，故对原告请求解除该合同的诉求，一审法院予以支持。被告任超辉、被告郭晓辉在明知案涉房产已被多家法院查封的情况下，故意对原告隐瞒该事实，仍与原告张长明签订《房屋买卖（居间）合同》，致使合同无法履行，其行为构成根本违约，应当承担违约责任。由于原告张长明与被告任超辉、被告郭晓辉签订的《房屋买卖（居间）合同》约定“卖方如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金”，该约定合法有效，因此，被告任超辉、被告郭晓辉应当向原告张长明支付案涉房产成交价1495000元的10%即149500元违约金。因为《房屋买卖（居间）合同》无法履行是由于被告任超辉、被告郭晓辉的案涉房产被多家法院查封，其构成根本违约所造成的，而被告傲宇公司作为居间人，其义务主要是提供订立合同的机会并促成合同的成立，因此被告傲宇公司、被告郭飘飘、被告郭姗姗不应对被告任超辉、被告郭晓辉的根本违约行为承担责任，即对原告要求被告傲宇公司、被告郭飘飘、被告郭姗姗对被告任超辉、被告郭晓辉支付违约金承担连带责任的请求，一审法院不予支持。被告傲宇公司作为中介服务机构，有在合同签订前核查交易房产真实情况的义务，在本案中被告傲宇公司并未尽到谨慎审查的义务，存在缔约过失责任，损害了原告张长明的利益，因此，被告傲宇公司不得要求原告张长明支付中介服务费，并应对原告张长明的损失承担一定的赔偿责任。且（2018）豫0304刑初88号刑事判决书判决“责令被告人郭晓辉、任超辉退赔被害人徐颖损失人民币30万元”，该判决已经生效，原告张长明与原告徐颖系夫妻关系，故一审法院认定被告傲宇公司对原告徐颖300000元的损失承担补充清偿责任，且向原告张长明返还中介服务费10000元。由于被告傲宇公司是一人有限责任公司，2017年12月28日前该公司唯一股东为被告郭姗姗，后变更为郭飘飘，且被告傲宇公司、被告郭飘飘、被告郭姗姗均未提供证据证明各自财产是独立的，被告郭飘飘与被告郭姗姗未对股东变更前的公司债权债务进行特别约定，根据相关法律规定，故一审法院认定被告郭飘飘、被告郭姗姗应对被告傲宇公司的债务承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十二条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第六十九条之规定，判决:一、依法解除原告张长明与被告任超辉、被告郭晓辉签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告傲宇公司对被告任超辉、被告郭晓辉退赔原告徐颖损失300000元的债务承担补充清偿责任；被告郭飘飘、被告郭姗姗对被告傲宇公司的该项债务承担连带清偿责任；三、被告任超辉、被告郭晓辉于本判决生效之日起十日内支付原告张长明违约金149500元；四、被告傲宇公司于本判决生效之日起十日内返还原告张长明中介服务费10000元；被告郭飘飘、被告郭姗姗对被告傲宇公司的该项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告张长明、徐颖的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8593元，减半后收取4296.5元，由被告任超辉、郭晓辉共同负担。二审中，上诉人提交以下证据：股转转让合同一份，证明：郭飘飘与郭珊珊约定股权转让之前公司债务以及因公司债务股东所承担的连带责任均由郭姗姗承担，股权转让之后公司债务以及因公司债务股东所承担的连带责任均由郭飘飘承担。张长明、徐颖质证认为，对该证据的真实性有异议，该股权转让合同并非来源于工商登记档案，郭姗姗与郭飘飘系姐妹关系，存在相互串通的可能性。该份合同即使是真实的，也仅属于双方内部协议，不能否认郭姗姗、郭飘飘作为傲宇公司的前股东及现股东应当承担的法律责任。本院认为，该证据的真实性无法核实，不能证明上诉人的证明方向，本院不将其作为本案有效证据使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋买卖过程中产生的法律纠纷，一审法院将案由定为居间合同纠纷欠妥，本院予以纠正。本案涉及买卖合同和居间合同两种法律关系。二审中，双方争议的焦点是傲宇公司作为居间方的责任承担问题及傲宇公司的股东郭姗姗、郭飘飘的责任承担问题。关于傲宇公司的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”傲宇公司是从事房屋中介服务的专业中介公司，依法诚信交易是中介公司立足房屋交易市场的底线，告知和核实房屋权属、纠纷、买卖双方的交易理由等信息的真实性是中介方的首要义务。查封信息属于房产的基本信息，会直接影响买方的交易决策，傲宇公司应在合同签订前进行核实并如实报告。傲宇公司未尽到谨慎审查的法定义务，使张长明基于虚假情况签订了案涉《房屋买卖（居间）合同》并产生损失，傲宇公司不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。一审法院认定傲宇公司在任超辉、郭晓辉返还房款不能的范围内承担补充赔偿责任并返还居间费10000元并未不当。关于郭姗姗、郭飘飘的责任承担问题。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，郭姗姗、郭飘飘作为傲宇公司的股东，并未提供有效证据证明公司财产独立于股东个人财产，一审法院认定郭姗姗、郭飘飘对傲宇公司返还居间服务费及赔偿房款损失的债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人洛阳傲宇房地产经纪有限公司、郭飘飘、郭姗姗负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年十月二十四日书记员  单晓玉