海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初629号 原告：海南新成海物业综合管理有限公司。住所地：海南省。 法定代表人：林奇勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩玮，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：云钰芳，海南法立信律师事务所律师。 被告：刘红卫，女，1971年11月30日出生，汉族，原住河北省，现住址不详，系海南省琼海市。 原告海南新成海物业综合管理有限公司（以下简称新成海物业公司）与被告刘红卫物业服务合同纠纷一案，本院2019年2月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告住址不详，不宜适用简易程序进行审理，本院依法变更为普通程序审理本案。2019年4月14日，本院依法在人民法院报刊登公告送达有关诉讼文书及开庭传票。原告的委托诉讼代理人韩玮到庭参加诉讼。被告刘红卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新成海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年11月份至2018年8月期间所欠的物业管理费共计4091.9元（133.72㎡×0.9元/㎡/月×34个月）；2.判决被告向原告支付2015年11月份至2018年8月期间所欠的公用区域公摊水电费227.46元；4.判决被告向原告支付逾期付款违约金2138.0832元（以欠费数额为基数，按每日千分之一计算，直至实际支付所欠款项之日止）。事实和理由：被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买京博雅苑小区XX号房。房屋面积为133.72㎡，每月物业费的标准为：物业管理费0.9元/㎡，公摊水电费0.05元/㎡。原告接受开发商的委托，为京博雅苑小区提供物业管理服务，根据原告与开发商签订的《京博雅苑前期物业服务合同》第五条第一项第三点约定：“业主逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起每日加收应缴费用千分之一的违约金”。自2015年1月份起，被告开始欠缴物业服务费及相关费用，经原告多次催缴仍未缴纳。综上所述，原告依约提供了物业服务，但被告拒交物业费及相关费用的行为极大损害了原告的合法权益。鉴此，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告刘红卫未作答辩，亦未提供证据材料。 原告为证明其所主张的事实，提供了《京博雅苑物业管理服务合同》、《普通住宅物业服务收费备案通知书》、《欠费明细表》、《商品房买卖合同》及《欠费催缴记录》等相关证据材料。经审核，原告提供的上述证据能够相互印证，能够形成相关证据链，足以证明被告刘红卫系京博雅苑小区XX号房的业主、其拖欠原告物业管理费、公摊水电费以及原告与开发商签订《京博雅苑物业管理服务合同》约定业主逾期缴纳物业服务费，原告可自逾期之日起加收违约金等事实。故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告系1996年1月8日依法成立的从事物业管理的有限责任公司。海南京博房地产开发建设位于琼海市嘉积镇人民路412号的“京博雅苑”小区，2009年6月30日与原告签订了《京博雅苑物业管理服务合同》，委托原告对该小区提供前期物业管理服务，双方就物业的服务内容和质量、服务费用、违约责任等达成协议。其中该合同第该合同第五条第一款第一项约定：“物业服务价格多层：0.9元/平方米·月，物业服务费收取方式为按月收取”；该合同五条第一款第三项约定：“业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之一。”被告已经缴交2015年11月份之前的物业服务管理费用。为了方便业主核算公摊水电费用，原告根据一定时期的平均数按月固定计算收取公摊水电费0.05元/㎡/月，对此原告已在公告栏里公示，一直没有业主提出异议。按照物业服务管理费每月0.9元/平方米标准计算，被告每月应缴交物业服务管理费120.35元（133.72㎡×0.9元/㎡/月=120.35元/月）、公摊水电费6.69元（0.05元/㎡/月×133.72㎡=6.69元/月）。被告自2015年11月开始拖欠物业服务管理费、公摊水电费，至2018年8月被告共拖欠物业服务管理费4091.90元、拖欠公摊水电费227.46元。根据《京博雅苑物业管理服务合同》第五条第一款第三项约定，被告逾期交纳物业服务费的，原告有权按每日千分之一收取滞纳金。从2015年11月起至2018年8月止以实际欠费为基数按每日1‰计算，原告以此主张被告应付违约金2138.0832元。被告购买了京博雅苑小区XX号房，建筑面积为133.72㎡，属多层楼房，每月物业费的收费标准为0.9元/㎡。因被告欠缴物业费、水电公摊费，原告2017年陆续向被告发送催缴通知短信。原告认为，其依约提供了物业服务，被告拒交物业服务管理费、公摊水电费的行为损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。本院于2019年4月14日通过人民法院报刊登公告方式向被告刘红卫送达起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票、民事裁定书等诉讼材料，但被告刘红卫无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 另查明，2011年8月9日琼海市物价局作出了海价物业备案（2011）18号《普通住宅物业服务收费备案通知书》，该通知对原告管理服务的“京博雅苑”住宅区**物业服务收费标准作了备案登记。批准其对物业服务费、公摊水电费等项目的收费标准，明确多层楼房的物业服务管理费为0.9元/平方米·月，登记备案有效时间为2011年8月1日至2014年7月31日止。2015年后，国家政策不再要求物业公司收取物业服务费必须要经过琼海市物价局备案，因此原告仍按照原收费标准收取物业服务费等费用。 本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷。本案争议的焦点是：一、原告主张被告支付物业管理费、公摊水电费是否应当支持；二、原告主张的违约金是否过高，是否应调整。 一、原告主张被告支付物业管理费、公摊水电费是否应当支持。原告2009年6月30日与海南京博房地产有限公司签订《京博雅苑物业管理服务合同》，海南京博房地产有限公司聘请原告为“京博雅苑”小区进行服务管理，双方就小区的服务项目、服务质量及项目收费标准等作了约定。并且该小区物业服务管理的收费标准已报琼海市物价局备案。被告系“京博雅苑”小区第XX号房的业主，原告自2009年进入被告小区提供物业服务，原、被告之间已形成物业服务关系，被告应该依约向原告支付物业管理费。被告购买房屋属于多层楼房，面积为133.72㎡，按《前期物业服务合同》约定：多层楼房每月0.9元/㎡收费标准，被告应每月缴纳物业服务费120.35元（133.72㎡×0.9元/㎡），原告主张被告支付自2015年11月至2018年8月拖欠的物业服务费用4091.90元，有事实根据和法律依据，应予照准。另，原告主张被告支付公摊水电费，根据一定时期的平均数按月固定计算收取公摊水电费0.05元/㎡的收费标准，被告应每月缴纳公摊水电费6.69元（133.72㎡×0.05元/㎡）。故被告应向原告支付自2015年11月起至2018年8月的公摊水电费227.46元。 二、关于原告主张的违约金是否过高，是否应调整。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告未支付物业服务费的行为已违反合同约定，构成了违约，故原告根据《前期物业服务合同》约定，要求被告支付违约金的主张理由正当充分，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于民间借贷最高利率为年利率24%的规定，原告主张按照每日千分之一计算违约金明显超过民间借贷最高利率标准，本院参照上述规定酌情调整违约金计算标准为月利率2%。故被告应支付原告违约金为1341.54元（违约金自2015年11月至2018年8月止以月利率2%计付）。 综上所述，原告为被告提供物业服务，被告未依约定向原告支付物业管理费、公摊水电费存在违约，原告主张被告支付自2015年11月起至2018年8月的物业服务费4091.90元、公摊水电费227.46元及违约金1341.54元，应予以支持。原告超出上述部分的请求，没有事实根据及法律依据，依法应予以驳回。被告刘红卫经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告刘红卫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南新成海物业综合管理有限公司支付自2015年11月起至2018年8月止拖欠的物业费4091.90元、公摊水电费227.46元及违约金1341.54元（违约金计付至2018年8月止）。 二、驳回原告海南新成海物业综合管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘红卫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 李 居 坤 审 判 员 欧阳天富 人民陪审员 陈  英 二〇一九年十月二十八日 书 记 员 符 谷 群 附相关的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件 适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院 关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。