石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0110民初2772号原告董桂民，男，1963年2月15日生，汉族，住河南省息县。委托代理人高彩维，河北重信律师事务所律师。特别授权。被告河北春鑫房地产开发有限公司。住所地石家庄裕华区南焦新村。法定代表人：刘江辉，经理。委托代理人胡兰芹，河北冀华律师事务所律师。原告董桂民与被告河北春鑫房地产开发有限公司(以下简称春鑫公司)为房屋买卖合同纠纷一案，本院二0一六年一月二十日作出(2014)鹿民一初字第01197号民事判决，原告不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院以(2016)冀01民终3804民事裁定书将该案发还重审。本院依法重新组成合议，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人和被告代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告董桂民诉称，2011年5月底，原告、被告签订房屋买卖合同，由原告购买被告开发的位于鹿泉区寺家庄××村城市印象的房屋一套，房号6-1-1401，6月初，原告、被告签订房屋买卖合同，由原告购买被告开发的位于鹿泉区寺家庄××村城市印象的房屋一套，房号6-1-901。后因被告开发的城市印象项目没有办理任何审批手续，导致原告所购房屋不能及时交付，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、依法确认原告、被告签订房屋买卖合同无效。2、被告返还原告购房款31万元。3、本案诉讼费，由被告负担。被告辩称，原告的起诉于法无据。一、先说6-1-901，这套房屋，虽然在《房屋买卖合同》上勾注一次性付款，且明确载明未开收据，在第四条买受人逾期付款的违约责任处为空白，但合同上并没有标明房款多少钱，原告在公安机关陈述称，6-1-901是其从水玲珑小区置换来的，其实际共交款9万元，2011年5月，其补交房款3.5万元，而证人证实其于2011年5月交纳房款13.5万元；再说6-1-1401，无买受人签字，虽然在《房屋买卖合同》上也勾注一次性付款，但未记载未开收据，在第四条买受人逾期付款的违约责任处均填写了内容，合同上也没有标明房款多少钱，原告在公安机关陈述称，该房屋其是从康某处购买的，总计付款10.5万元。也就是说，以上两套房屋原告合计缴纳房款18.5万元，而不是其起诉的31万元。二、原告主张6-1-901房款为13.5万元，该房屋是从水玲珑小区置换来的，其在购买水玲珑小区的房屋时交款5.5万元，所以按其说法，其只需补交8万元即可，而无需补交全部房款13.5万元，所以证人李某、霍某证实原告就该房屋补交房款13.5万元是否属实不言自明。如果原告补交13.5万元属实，那么，其实际为该房屋交纳房款为5.5+13.5=19万元，已远远超过房屋价款，有无这种可能？三、通过第一条的分析可以看出，如果6-1-1401原告实际交清了购房款，就不应当再有买方逾期交款违约责任的约定，6-1-901房屋的《房屋买卖合同》即说明了这一点。四、刘江辉认可董桂民两套房屋共计缴纳房款15万元。因原告不能提供收据，且证言矛盾，不合常理。故原告不能充分证明其缴纳的房款数，所以根据证据规则的有关规定，应以刘江辉认可的数字为准。综上，原告的起诉于法无据，答辩人只应返还其缴纳的购房款15万元。本案争议的焦点1、原被告签订的《房屋买卖合同书》是否有效、2、原告要求被告返还购房款31万元有何依据、原告提交证据:1、购房合同书两份，证明原告从被告处购房两套，房号分别为6-1-901，6-1-1401。2、原一审庭审笔录中李某证人证言第十页，证明原告购房6-1-901号房产的日期为2012年5月20日左右，购房款13.5万元，且为现金。3、赵某、康某证人证言。证人赵某证明，在2012年5月份，当时有老董(指董桂民)我也去了在刘江辉的办公室，他们签的合同，当时有李某、刘江辉、老董，当时我也在场，他们是以13.5万元签的购房协议，楼盘是6号楼1单元9楼，当时是抱着一踏钱放桌子上了，多少钱我不清楚，应该是13.5万，因为合同签的是13.5万元。当时没有说交多少欠多少，都是一次性付清，因为房子便宜。（我耳朵背有些事听不清）证人康某证明我原来是在依山花园买了一套房子，记不清楚号了，转到印象城了，后来由于交房时间太长，我不再要房子要求退还房款，并补偿损失费。经商议退还房款8万元，其中1.5万元补偿费，由于老董(指董桂民)想再买一大房子，为少掏钱，就占用我这套房子的名额，这样就只交17.5万元，不然就要拿22-23万元，17.5万元的数额是协商的。去办理手续是我和董桂民一起办的，他交了房款17.5万元，我把合同给了刘江辉后，刘江辉把钱退给了我8万元，然后他们商量签合同的事。他们签合同时候我在旁边坐着。我退款和董桂民交款是在2012年6月份。提交证明一份。对证据1真实性无异议。对证据2该证人证实交房款13.5万元是听原告说的，他并不知道实际缴纳了多少，该证人证言与原告在公安机关的陈述矛盾，也不符合常。对赵某的证人证言，与事实不符，原告陈述已经说赵某并不知道多少钱签定的合同，所以说原告陈述说以13.5万元签定的合同只是自己这么认为的。况且我始终认为证人陈述交了13.5万元房款与原告的诉求一直矛盾。且证言赵某的陈述与原告提交的一份霍某的证明相矛盾，时间上不一致。对康某的证言与原告在公安机关的陈述矛盾，原告在公安机关陈述的很清楚，给了康某8万元，其中有5.5万元是康某的购房款，还有1.5万元是给他违约金，还有1万元是康某赚的钱，另外原告补缴了两万元的过户费，补交了0.5万元的购房款，一共是10.5万元，原告的陈述是比较合情合理的，而今天康某有意回避了17.5万元的构成。原告董桂民称，证人赵某所述与李某所述完全一致，另外，原告购房时间为2012年5、6月，因原告与2012年3月发生意外事故，造成卢脑损伤，故此其所购6-1-901号房产乙方签名处为董桂喜即原告哥哥代签，由此可见被告在原审中所提交的公安机关的询问笔录并非原告真实意思表示，该证据目录显示购房时间为2011年且康某的购房款为5.5万元，此两点与事实不符，故此认为原告所付购房款共计31万元，赵某的证言中显示虽未数款，但是其感觉那踏钱为十几万，此符合常理，因该款项并非支付于赵某和李某，其二人没有数钱合理。被告提交1、我们对刘江辉的调查笔录。2、公安机关对原告的询问笔录。证明原告两套房屋缴纳房款。原告质证意见：对于上交法庭购房户详情登记表质证意见如下：1、真实性有异议，其仅提供复印件无法核实。2、该证据并未显示有刘江辉等任何人的签字。故此认为该证据不能证明被告的证明目的。对于公安机关对原告的询问笔录，质证意见同原告董桂民补充部分。经审理查明，原、被告签订房屋买卖协议，协议显示：原告购买被告开发的位于鹿泉区寺家庄××村城市印象的房屋二套，房号6-1-1401和6-1-901，两份合同均无购房单价和购房总价，被告没有为原告出具收款收据，房号6-1-1401的购房合同无买受人签字。后因被告开发的城市印象项目没有办理任何审批手续，致原告所购房屋不能及时交付，原告诉至法院。庭审中，原告认为，2011年5月底，原告购买了被告的901室，交款13.5万元，双方签了合同,被告没有出具收据。2011年的6月初，原告购买了1401室，房款为17.5万元，双方签订合同，被告也没有出具收据。两份合同均明确约定一次性付款并加盖公章，说明未开收据，但被告收到了原告的房款，只是钱数没有约定。被告的广告单，也证明房子单价，由此可以来确认房子价款。证人李某的证言证实，2012年5月20日左右，我与原告在依山花园买房，买的城市印象的房子，原告说拿的是13.5万元现金，我没有数。证人赵某的当庭证言证实6－1－901号房产的购房日期为2012年5月，购房款为13.5万元。证人康某的当庭证言证实，2012年6月份，证人康某与刘江辉解除《购房合同》，并退还购房款，原告将17.5万元的现金交付刘江辉，并与刘江辉签订《购房合同》。被告认为，6-1-901房屋，原告在公安机关陈述中说，只缴纳了9万元房款，剩下的1.5万元，是被告给他的违约金，证人李某说，原告缴纳了13.5万元，是伪证。6-1-1401房屋，买受人没有签字，不能证明房款已交清。证人郑某的证言不是事实，1401号房是原告从康某处购买的，没有向被告缴纳购房款17.5万元的前提。广告单上的价格是指导性的价格，不能证明原告的证明目的。上述事实有原、被告陈述、房屋买卖合同、证人证言、刘江辉在公安机关的笔录等证据予以证实。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。原告购买被告开发的城市印象的房屋，有双方签订的房屋买卖协议，说明，原、被告买卖房屋的事实真实存在。被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告订立的商品房买卖合同，属无效合同，现原告要求被告返还购房款，本院予以支持。对于原告交付房款的具体数额部分，原告诉称缴纳31万元购房款，其《购房合同书》及证人李某、赵某、康某的证人证言可以形成完整的证据链，故此，本院予以认可。基此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条、地八十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：原告董桂民与被告河北春鑫房地产开发有限公司签订房屋买卖合同书无效。二、被告河北春鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，返还原告董桂民购房款310000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5950元（缓缴），由被告河北春鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 李 霞人民陪审员 王 乾人民陪审员 王 媛二〇一六年九月三十日书 记 员 霍晓翠