广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初9574号原告：黄振华，男，汉族，1985年6月12日出生，户籍所在地：惠州市市辖区。委托代理人：徐明文，系广东百德律师事务所律师。被告：叶文林，男，汉族，1968年11月28日出生，户籍所在地：惠州市惠城区。原告黄振华与被告叶文林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄振华的代理人徐明文到庭参加诉讼，被告叶文林未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄振华起诉称，2017年8月29日，原被告双方签订《房产租赁合同书》，约定原告将其所有的位惠州市惠城区××中心公寓××房房出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2017年9月1日至2022年8月31日止；租赁期间第一年租金为每月13800元，往后每年按5%递增租金；被告应当在每月10日前交清当月租金，逾期每天按欠款金额3‰向原告支付违约金。被告超过一个月未交清租金或拖欠租金累计达13800元或者拖欠物业管理费、水电费等各种规费合计达2000元，原告有权单方面终止合同，被告除向原告支付租金及违约金外，所交保证金归原告所有等。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告从2018年9月起开始拖欠租金，也不缴纳相关物业管理费、水电费等费用。为此，原告多次通过口头和书面形式通知被告交纳租金、违约金以及相关费用，但被告均未支付。2019年2月25日，原告再次向被告发出《通知书》，要求被告尽快支付拖欠的租金、违约金以及相关费用，并解除双方签订的《房产租赁合同书》。2019年3月31日，被告向原告出具《承诺书》，同意于2019年3月31日解除上述《房产租赁合同书》，确认截止至2019年3月31日共拖欠租金101500元、违约金36801元以及部分物业管理费、水电费等费用，其中2019年1月至3月的电费已由原告代缴。同时，被告还承诺在2019年3月31日前清理并搬离屋内所有自有财产，并在2019年4月7日前支付租金、违约金和其他相关费用，如被告未依照《承诺书》的内容履行相关义务，则原告为主张权利而支付的律师费、诉讼费等费用由被告承担。但截至原告起诉时，被告即未支付拖欠的租金、违约金和相关费用。原告认为，原被告双方签订的上述租赁合同系双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的有关规定，依法应认定为有效。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，被告依法依约应承担向原告支付租金、违约金、律师费、诉讼费等责任。现根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律法规之规定，原告特向贵院起诉，请求法院依法明断，支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。一、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币101500元以及违约金人民币36801元（租金和违约金计算至2019年3月31日）；二、依法判令被告承担本案律师代理费人民币16000元；三、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。被告叶文林未出庭应诉，亦未作答辩。本院查明的案件事实经审理查明，2017年8月29日，原、被告双方签订《房产租赁合同书》，约定原告将其所有的位于惠州市惠城区××中心公寓××房出租给被告使用，租赁期限为5年，自2017年9月1日至2022年8月31日止；租赁期间第一年租金为每月13800元，往后每年按5%递增租金；被告应当在每月10日前交清当月租金，逾期每天按欠款金额3‰向原告支付违约金。被告超过一个月未交清租金或拖欠租金累计达13800元或者拖欠物业管理费、水电费等各种规费合计达2000元，原告有权单方面终止合同，被告除向原告支付租金及违约金外，所交保证金归原告所有等。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。另查之一，原告通过邮寄方式向被告发出《通知书》，予以证明原告多次向被告发出通知，要求其尽快交纳租金和相关费用。另查之二，2019年3月31日被告向原告出具《承诺书》，承诺：本人叶文林作为承租人，在2017年8月29日租赁了业主黄振华位于广东省惠州市××中心公寓××号房屋（以下简称“房屋”），并签订了《房产租赁合同书》（以下简称“租赁合同”)。合同签订后，房屋业主按合同约定按时移交租赁房屋给本人使用。本人因资金周转问题，从2018年09月01日开始至2019年03月31期间，本人均未能按合同约定支付租金给租赁房屋的业主，且拖欠此期间的物业管理费、水电费、公摊水电费等费用，具体拖欠金额如下：（1）截止至2019年03月31日，根据租赁合同约定，租户拖欠七个月（2018年9月至2019年3月）租金，租金合计101500元人民币；违约金金额为36801元人民币。（2）截止至2019年03月31日，拖欠部分物业管理费、公摊水电费、电费、水费，具体金额以物业公司的数据为准，其中2019年1月至3月电费已经由业主代缴。经本人与业主平等、自愿、友好协商，本人确定同意做如下承诺：（1）本人同意于2019年3月31日与惠州富力丽港中心B栋公寓1306室的业主提前终止租赁合同，并按合同约定处理。若租赁合同与本“承诺书”有冲突的内容，以本“承诺书”为准。(2)本人确认并同意，2019年3月31日前清理并搬离租赁房屋内所有的自有财产，其中所有不动产均是业主财产，动产部分如果2019年3月31日之前本人未能自行清理并搬离租赁房屋的，则均视为本人放弃财产的所有的权利，业主可自行处理，本人无权干涉，否则，因此而造成的一切责任由本人承担。（3）本人同意2019年3月31日前搬离租赁房屋，并移交物业给业主，把房卡、钥匙等所有属于租赁房屋的物品交给业主，否则，业主方可采取一切措施收回房屋，包括但不限于换锁、换门，停水停电等措施，由此造成的一切责任由本人承担。（4）本人确认并同意拖欠业主租金合计101500元人民币，违约金金额为36801元人民币，本人保证2019年04月07日前归还上述拖欠的所有金额，合计138301元人民币，同时缴交在2019年04月07日前拖欠的物业管理费、水电费、公摊水电费。否则，本人同意以自有的财产，包括但不限于自有物业、公司股权、基金、债券等有价资产作为担保，并无条件配合处主追讨上述拖欠的金额。（5）本人确认并同意，如果本人不能在2019年04月07日前向业主方支付拖欠的全部费用，或者本人未能按租赁合同或者本“承诺书”的约定履行义务的，业主方为了主张权利、维护自身利益而发生的包括例不限于律师费、诉讼费、保全费、因保全而发生的担保函担保费、评估拍费、交通费、误餐费、登报费用、住宿费、鉴定费、公证费等相关费用均由本人承担。（6）……。另查之三，位于惠州市东江××中心酒店式公寓××号[证号：粤房地权证惠州字第××、11××56号]房地产权属人为黄玉光、原告。黄玉光于2019年5月12日出具《共有人同意出租证明》，证明：本人黄玉光，系位于惠州市东江××中心酒店式公寓××号[证号：粤房地权证惠州字第××号]的所有权人之一。本人同意黄振华将上述房屋对外出租并由其收取全部租金及相关费用和提起诉讼或者申请仲裁维权。另查之四，原告与广东百德律师事务所于2019年4月28日签订了《委托代理合同》。原告于2019年5月13日向广东百德律师事务所支付了16000元律师服务费。广东百德律师事务所开具了相应的增值税专用发票。裁判理由和结果本院认为，原、被告双方所签订的《房产租赁合同书》、《承诺书》，均系双方真实意思表示，合同内容并未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。现被告拖欠租金，被告应在约定的期间支付租金101500元及违约金。原告诉请违约金按照日利率3‰计算，该约定过高，本院予以调低，违约金以101500元为本金从2019年4月起至实际清偿之日止按月利率2%计算。关于原告诉请的律师费，原告提供证据证明其向其律师交付了16000元律师服务费，其产生的律师服务费是16000元，本院以实际产生的律师费为依据。被告经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告叶文林应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄振华支付租金101500元及违约金（以租金101500元为基数，按照月利率2%，自2019年4月起计至上述租金101500元清偿之日止）。二、被告叶文林应于本判决生效之日起七日内向原告黄振华支付律师服务费16000元。案件受理费3386元（原告已预交1693元），由被告叶文林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  蓝诗祥审 判 员  卢 耀人民陪审员  丘小浪二〇一九年十月三十日法官助理叶丽伟书记员彭蕙雯