福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初8742号 原告：林剑峰，男，1989年5月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告：陈巧，女，1988年3月26日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 二原告共同的委托诉讼代理人：陈景杭，福建君守律师事务所执业律师。 二原告共同的委托诉讼代理人：卢雅柔，福建君守律师事务所执业律师。 被告：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王民辉，男。 原告林剑峰、陈巧与被告万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林剑峰、陈巧共同的委托诉讼代理人陈景杭，被告万星置业公司的委托诉讼代理人王民辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林剑峰、陈巧向本院提出诉讼请求：万星置业公司支付给林剑峰、陈巧逾期交房违约金92289元（违约金自2017年10月1日起算至2019年5月10日止,按林剑峰、陈巧已付款的日万分之二计算）。事实和理由：2017年8月25日，林剑峰、陈巧在万星置业公司处购买位于南安市美林办事处南美南金路万星城市广场××号楼××室商品房，购房款合计787450元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前交付符合约定的商品房。2017年9月5日，林剑峰、陈巧向万星置业公司支付预售房屋首付款237450元，后又通过按揭贷款方式向万星置业公司支付550000元，依约履行付款义务。后万星置业公司多次以各种理由延期交房，直至2019年5月10日，万星置业公司发出《交房通知书》，通知交房。现林剑峰、陈巧多次与万星置业公司协商，要求万星置业公司支付逾期交房违约金，但万星置业公司拒不支付。 万星置业公司辩称，第一，万星置业公司不存在逾期交房违约情况。万星置业公司开发建设的万星城市广场项目，因市政规划及基础配套建设拖延问题，存在可以据实予以延期交房的合法事由，万星置业公司不存在逾期交房情况。1、万星置业公司开发的工程项目在2017年4月前已全面完工，但由于市政规划道路（凤仪路）未及时施工原因，直至2018年5月28日才竣工验收，万星置业公司的建筑工程消防验收不得不延迟开展进行，直至2019年1月28日才完成验收。2、万星置业公司开发建设的项目在2017年4月前实际上已全面完工满足竣工验收条件，但是由于市政规划道路等建设进度滞后严重影响验收开展工作。3、万星置业公司工程项目在2019年1月28日前已完成五方及消防验收，项目本身已满足交付条件，但是由于连接讼争项目的南金路东侧污水管道工程南安市南金公路市政化改造工程未按照市政规划及时施工完成，直至2019年3月15日才竣工验收，直接影响项目内部雨污排水管道连接到市政污水管道的施工进度。4、根据合同补充协议第五条第5款（4）点约定及第（5）点约定，甲方可以据实予以延期交房。以上因市政规划道路以及污水管网基础配套设施建设拖延事实，可以成为据实予以延期交房的合法理由。在南安市南金公路市政化改造工程这一市政基础配套设施于2019年3月15日竣工验收后，应给予讼争项目正常合理的施工时间，处理雨污排水管道工程的连接事宜，故万星置业公司在2019年5月通知办理交房手续，合法合规，不存在逾期交房的违约责任问题。第二，高温、暴雨等天气因素属于不可抗力，符合讼争合同约定可以据实延期交房的事由。因此，除了大暴雨、台风天气外，高温、暴雨天气因素造成的停工天数亦应当作为延期交房时间。首先，根据合同第八条第三款约定，遭遇不可抗力的，出卖人可以据实顺延交房时间。高温、暴雨等天气属于不可抗力，可以作为延期交房的事由。其次，南安市气象局气象资料报告显示，前述天气因素等不可抗力造成讼争工程停工420天。综上，因高温、暴雨等天气因素造成停工天数420天亦应当作为延期交房时间。第三，因政府关于电力设计方案施工变更要求，造成工程建设时间拖延，应予以据实延期。福建省政府为了提升新建住宅小区配电设施防涝建设标准，要求小区的配电站房、备用发电机用房等10千伏公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上，并高于当地防涝用地高程，有福建省人民政府办公厅闽政办2016年3月1日（2016）29号文件为据。该措施实施前已经开工但尚未竣工的新建住宅小区适用本措施。本案讼争小区于2017年8月根据电力部门的规定将小区原设计在地下室的配电房等设计变更到一层平面。因变更，供电所于2018年8月6日答复同意变更方案。因该变更的原因非万星置业公司所能控制的因素导致无法正常交房，万星置业公司有权据实顺延交房的时间。第四，退一步讲如果存在逾期交房的违约行为，林剑峰、陈巧自愿同意接收，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五条第4项的约定，视为已经按《合同》约定交付房屋，万星置业公司仅需一次性支付3000元违约金，无需承担其他违约金。 本院经审查认定事实如下：万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2017年8月25日，林剑峰、陈巧与万星置业公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行网签备案登记。合同约定，林剑峰、陈巧购买万星置业公司开发的址在南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，建筑面积共145.52平方米，单价为每平方米5411.28元，总金额787450元。第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、买受人同意在未向出卖人付清合同约定的购房总价及其他约定的应由买受人缴交的相关费用（含违约金及办证费用）前，出卖人有权不予交房且不视为出卖人延期交房，同时本合同第八条约定的交房日期顺延至买受人向出卖人付清全额购房款及相关费用后的三十日。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人3000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、该条款约定详见附件六。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、该条款约定详见附件六。附件六《合同补充协议》第五条第5款约定，除火灾、水灾、飓风、、地震等不可抗力的原因外以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度；（2）遇到日降雨量超过60ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工或影响施工速度，或因市政规划、基础配套设施建设拖延或要求、标准有所更改等，造成无法正常施工或影响施工速度；（5）非甲方原因导致引起的工人停工或罢工；（6）非甲方原因的市政配套项目未完成而造成不能入住；（7）其他非甲方所能控制的因素。第六条第2款约定,甲方如未按《合同》及补充协议规定的最终交付期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方解除《合同》的，甲方应当在买卖双方至房管局办理退房手续完成后30天内退还全部已付款，并向乙方支付累计不超过乙方已付款2%的违约金。合同签订后，林剑峰、陈巧于2017年9月5日支付首期购房款237450元，并向中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）申请贷款550000元用于支付本案购房款。建设银行南安支行于2017年10月31日将贷款550000元发放给万星置业公司。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司于2019年5月10日通知林剑峰、陈巧可办理交房手续，双方于2019年5月25日办理交房手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、万星置业公司提供的《关于建设工程消防验收问题的说明》、《建筑消防设施委托检测合同》、[2017]96号南安市人民政府专题会议纪要、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、《福建省市政工程竣工验收报告》、《南安万星城市广场规划竣工测量总平面图》、《总平面图》、闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》，用于证明万星置业公司因市政规划及基础配套建设拖延问题及配电房设计变更问题而逾期交房，上述证据能否成为万星置业公司不承担逾期交房责任的免责依据，待之后一并分析认定。2、万星置业公司提供的《天气资料分析报告》，系气象部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程从2017年8月25日双方签订合同之日到2017年9月30日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过60MM、六级或六级以上大风天气共2天，即万星置业公司的交房时间可以顺延到2017年10月2日。万星置业公司主张高温、暴雨等天气属于不可抗力，可作为延期交房的事由，但是合同约定可以顺延交房的天气因素是日降雨量超过60MM或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的，并没有约定高温天气可以顺延交房，且万星置业公司所提供的天气证明又无法证明暴雨中日降雨量超过60MM以上的雨天是哪几天，故对于万星置业公司的该主张，不予采纳。 本院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，林剑峰、陈巧向万星置业公司购买址在南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，林剑峰、陈巧与万星置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，万星置业公司应当在2017年9月30日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付林剑峰、陈巧，如遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气可以延期；因本案工程从2017年8月25日双方签订合同之日到2017年9月30日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气共2天，即万星置业公司的交房时间可以顺延到2017年10月2日。但因林剑峰、陈巧直至2017年10月31日才付清全部购房款，而林剑峰、陈巧支付购房款的义务应先于万星置业公司交房的义务，因此在林剑峰、陈巧付清全部购房款之前，万星置业公司有权拒绝交房。根据《商品房买卖合同》第八条第一款第4项的约定，买受人同意在未向出卖人付清合同约定的购房总价前，出卖人有权不予交房且不视为出卖人延期交房，同时本合同第八条约定的交房日期顺延至买受人向出卖人付清全额购房款后的三十日，故万星置业公司的交房日期应为2017年11月30日。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司虽于2019年5月10日通知林剑峰、陈巧可办理交房手续，但万星置业公司也已构成逾期交房，现逾期交房已超过90日，根据合同约定，万星置业公司应支付林剑峰、陈巧自逾期之日即2017年12月1日起至2019年5月10日止（共526日），每日按林剑峰、陈巧已付购房款787450元的0.02％计算的逾期交房违约金82840元，林剑峰、陈巧诉讼请求中超出此部分的，不予支持。万星置业公司辩称，因市政规划道路凤仪路未及时施工，直至2018年5月28日才竣工验收，导致本案建筑工程竣工验收、消防验收不得不迟延开展进行，并提供《关于建设工程消防验收问题的说明》、《建筑消防设施委托检测合同》、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、《总平面图》欲证明其主张；本院认为，本案建筑项目的竣工验收时间晚于2018年5月28日，万星置业公司在合同约定的交房时间前自身并不具备需具备的全部交房条件，因此市政规划道路凤仪路建设拖延的问题不能作为万星置业公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，万星置业公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司辩称，因南安市南金公路市政化改造工程直至2019年3月15日才竣工验收，应给予本案建筑项目正常合理的施工时间，处理雨污排水管道工程的连接事宜，并提供［2017］96号南安市人民政府专题会议纪要、《福建省市政工程竣工验收报告》、《南安万星城市广场规划竣工测量总平面图》欲证明其主张；本院认为，南安市南金公路市政化改造工程于2018年10月15日开工，于2019年3月15日竣工验收，系发生在万星置业公司迟延履行交房义务之后，故上述情况依法不能成为免除万星置业公司责任的理由，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司又辩称，讼争小区于2017年8月根据电力部门规定变更配电房设计，并提供闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》欲证明其主张；本院认为，闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件于2016年3月1日印发，在本案合同签订之前，万星置业公司本应根据文件内容及时变更设计方案，但其并没有提供其及时申请变更，只因电力部门迟延批复造成方案无法变更，致使万星置业公司迟延交房的证据，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司再辩称，根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五条第4项的约定，万星置业公司公司仅需一次性支付违约金3000元，但这违约金3000元针对的是交付的房屋不符合交付条件，本案并不属于该情形，故对该辩称，不予采纳。 综上所述，本院对林剑峰、陈巧的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内支付林剑峰、陈巧逾期交房违约金82840元； 二、驳回林剑峰、陈巧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2107元，减半收取计1054元，由林剑峰、陈巧负担108元，由万星（南安）置业有限公司负担946元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王毅刚 二〇一九年十月三十一日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。