呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3346号上诉人（原审原告）：呼和浩特市新城区爱玲学校，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。负责人：刘爱玲，该校校长。被上诉人（原审被告）：崔常有，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人呼和浩特市新城区爱玲学校因与被上诉人崔常有排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人呼和浩特市新城区爱玲学校的负责人刘爱玲，被上诉人崔常有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呼和浩特市新城区爱玲学校上诉请求：1、撤销（2019）内0104民初315号民事判决，依法支持呼和浩特市新城区爱玲学校在一审中的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由崔常有承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。第一,本案争议焦点是错误的,一审法院以“崔常有是否因呼和浩特市新城区爱玲学校做消防必须腾退房屋为本案的焦点”为由认为在一审中呼和浩特市新城区爱玲学校未向法院提供做消防，必须让崔常有腾出所居住房屋,并未提供消防部门出具的相关意见或报告为由驳回了呼和浩特市新城区爱玲学校的诉请。然而事实是,从2018年1月份呼和浩特市新城区爱玲学校与崔常有签订了《房屋租赁合同》开始,崔常有就应从该院落内搬出,因为在双方的租赁合同中约定,呼和浩特市新城区爱玲学校租赁了崔常有所有的位于呼和浩特市××路落一处,面积为7992平方米,租期为30年。从以上可以看出,呼和浩特市新城区爱玲学校是租赁了崔常有整个院落,包括院及所有的住房,既然崔常有将整个院落整体出租给呼和浩特市新城区爱玲学校,并且合同明确约定“以此合同为准”,对于之前签订的合同已作废。那崔常有应及时的从该院落内腾出。至于呼和浩特市新城区爱玲学校在一审当中事实与理由部分叙述的，由于崔常有居住导致呼和浩特市新城区爱玲学校无法做消防,并不是本案的关键,关键是崔常有要求呼和浩特市新城区爱玲学校另行支付其门窗费未果后阻碍呼和浩特市新城区爱玲学校装修,且学校也要面临招生,根据教育部门要求,教校楼里不允许有住户居住,而崔常有一家就七口人,如果不搬出严重影响呼和浩特市新城区爱玲学校开办。另外,对于崔常有不搬的理由是要求呼和浩特市新城区爱玲学校再行支付其门窗的费用是不合理的,崔常有将整体院落出租给呼和浩特市新城区爱玲学校使用,应该包括将房屋的附属品也一并出租,不能对门窗再另行算钱。第二，在一审中,法院认定了两组证据,第一组是2018年4月3日崔常有与尚杰(呼和浩特爱玲学交法定代表人刘爱玲前夫)签订了一份补充协议,另一份是2019年1月18日呼和浩特市新城区爱玲学校与崔常有签订了房屋租赁合同,对于该两组证据,呼和浩特市新城区爱玲学校认为,第一组证据《补充协议》因是崔常有与尚杰签订的,对于本案而言,该协议不具有合同相对性,不能对抗呼和浩特市新城区爱玲学校,且尚杰在法律上即不是刘爱玲的丈夫,也不是呼和浩特市新城区爱玲学校的负责人或法人,也没有得到呼和浩特市新城区爱玲学校的授权，所以其与崔常有签订的协议不得对抗本案的呼和浩特市新城区爱玲学校。原崔常有与尚杰签订的合同及补充协议已被最后呼和浩特市新城区爱玲学校与崔常有签订的合同进行了变更确认，应以此合同约定的权利义务进行履行，第三，一审法院认为崔常有系涉案位于呼和浩特市××区面积为7992平方米整栋三层房屋的所有人，可以实现对该房屋的占有、使用和收益的权利,就目前而言,从双方签订《房屋租赁合同》，该房屋交付呼和浩特市新城区爱玲学校装修使用后,崔常有只对该房具有所有权,不具有占有和使用的权利,因现在该房已经通过双方签订的合同出租给了呼和浩特市新城区爱玲学校,该房目前由呼和浩特市新城区爱玲学校占有使用,崔常有只对该房屋有收益的权利,可收取租金。第四，在双方签订的《房屋租赁合同》中明确标明:“此合同为唯一具有法律效力的合同”。法院认为属约定不明确,由于后续房屋租赁合同对崔常有居住房屋2年没作废止约定,认为前次房屋租赁协议约定的该内容仍然有效,该认定纯属法院的推定,根据合同相对性原则,呼和浩特市新城区爱玲学校与崔常有所签订的租赁合同具有相对性,并且合法有效且已履行。法院认定尚杰与崔常有签订的补充协议与本合同无任何关系。综上,一审法院认定事实错误,请求二审法院查明案件事实,公正的裁判此案。崔常有辩称，房屋租赁合同是与刘爱玲签订的，补充协议是与刘爱玲的前夫尚杰签订的。消防通道具体施工方案都是与尚杰协商的，签订协议的补充内容时有刘爱玲、尚杰与崔常有在场。呼和浩特市新城区爱玲学校向一审法院起诉请求：1、判令崔常有停止侵害、排除妨害，立即从位于呼和浩特市××区内搬出；2、诉讼费用由崔常有承担。一审法院认定事实：2018年4月3日，崔常有(甲方)与尚杰（乙方）签订一份补充协议，此协议作为尚杰（刘爱玲丈夫）租崔常有的房屋合同作以下补充：1、甲方可以在租赁物上可以住2年（2018年9月至2020年9月，在2020年9月前乙方自动搬离。3、甲方只能在租赁物上做教学用途。补充协议签订后至2018年的9月份由刘爱玲与崔常有再次签订一份租赁合同。为了好计算租金，合同落款日期写在了2018年1月18日。即呼和浩特市新城区爱玲学校的负责人刘爱玲（乙方）与崔常有（甲方）于2018年1月18日签订了一份租赁合同，由刘爱玲租赁了崔常有所有的位于呼和浩特市××区面积为7992平方米，整栋三层共计3800平方米，产权证号为呼郊计字（1993）第XXXX号，作为教学及有关活动，租赁期限为30年，租期从2018年元月18日至2048年元月18日共计30年。甲方于2018年元月18日前按现状向乙方交付租赁物，装修费用由乙方承担。从2019年9月1日上打租金180000元整，每月按此履行。前五年年租金为180000元，第六年至第十年每年租金为200000元，第十一年至三十年每年租金为300000元。合同注明：此合同为唯一具有法律效力合同。合同签订后，呼和浩特市新城区爱玲学校便对该租赁房屋进行装修。在装修过程中，呼和浩特市新城区爱玲学校、崔常有双方发生以下争议：1、呼和浩特市新城区爱玲学校认为其投入了近100万元的装修费用。目前一二楼全部装修完毕，需装修三楼，但是在装修三楼时需要做消防，而做消防的必经通道是崔常有目前占用的上下两层房屋不予腾出。2、崔常有认为施工期间涉及其门窗新增费用的补偿问题，为此，崔常有在双方合同签订以后向呼和浩特市新城区爱玲学校出具了新增费用明细，总计36814元，要求呼和浩特市新城区爱玲学校给予支付。在庭审中，呼和浩特市新城区爱玲学校不同意崔常有的补偿要求，崔常有认为其居住该房屋不影响呼和浩特市新城区爱玲学校做消防。一审法院认为，呼和浩特市新城区爱玲学校以崔常有占用的上下两层房屋是其做消防的必经通道，导致消防无法进行为由，诉请崔常有停止侵害、排除妨害，立即从位于呼和浩特市××区内搬出。对此，崔常有是否因呼和浩特市新城区爱玲学校做消防必须腾退房屋是本案的焦点。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据之规定，呼和浩特市新城区爱玲学校对其提出的主张有责任提供证据加以证明。其作为租赁房屋开办学校的主体，完善消防措施并无过错，是符合相关规定的，但是做消防必须让崔常有腾出所居住房屋，应该有消防部门出具的相关意见或报告，以此证明崔常有在此继续居住已不适宜。呼和浩特市新城区爱玲学校并未提供消防部门的相关证据予以佐证，只是单方提出主张，不具有唯一性，其主张崔常有腾出占用涉案房屋的理由证据不足，该院不予支持。本案在审理中还涉及两份房屋租赁合同效力问题，即崔常有占有涉案房屋是否有合法根据问题。崔常有系涉案位于呼和浩特市××区面积为7992平方米、整栋三层共计3800平方米、产权证号为呼郊计字（1993）第XXXX号房屋的所有权人，可以实现对该房屋的占有、使用和收益的权利。崔常有第一次与尚杰（刘爱玲丈夫）签订房屋租赁协议，约定崔常有可以在租赁物上可以住2年，从2018年9月至2020年9月。之后又与呼和浩特市新城区爱玲学校的负责人刘爱玲签订房屋租赁合同，该合同对房屋租赁协议的权利义务进行了细化和完善，但对前次房屋租赁协议中崔常有居住2年的约定没有提及，后续房屋租赁合同虽然注明此合同为唯一具有法律效力的合同，但约定不明确，由于后续房屋租赁合同对崔常有居住房屋2年没作废止约定，前次房屋租赁协议约定的该内容仍然有效。现因2020年9月期限尚未届满，因此，依据合同的约定，崔常有目前继续居住涉案房屋有合法根据。关于呼和浩特市新城区爱玲学校与崔常有之间的门窗新增费用问题，因与本案纠纷无关，该院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回呼和浩特市新城区爱玲学校的诉讼请求。案件受理费50元，由呼和浩特市新城区爱玲学校负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。呼和浩特市新城区爱玲学校向本院提交了一组新证据：离婚证，拟证明刘爱玲和尚杰于2016年5月19日已离婚。崔常有对离婚证的真实性认可。崔常有向本院提交一组新证据：尚杰向林业局打的申请报告，拟证明崔常有是房东，尚杰和刘爱玲已离婚，但尚杰还应负责任。呼和浩特市新城区爱玲学校对于该证据不认可，并不知道这件事。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为崔常有是否应从案涉房屋中搬离。涉案房屋位于呼和浩特市××区，面积为7992平方米、整栋三层共计3800平方米，产权证号为呼郊计字（1993）第XXXX号，崔常有系该房屋的所有权人。本案中崔常有与尚杰（刘爱玲前夫）签订房屋租赁协议，约定崔常有可以在租赁物上住2年，从2018年9月至2020年9月。该协议并没有解除。后崔常有与刘爱玲又对案涉房屋签订租赁协议，该合同没有对崔常有可以居住至2020年9月的约定作出变更或者废止。虽然尚杰与刘爱玲离婚，但经二审庭审询问，案涉房屋最开始由尚杰租赁，因学校没有注册成功，由刘爱玲接手继续租赁，过程当中由崔常有、尚杰、刘爱玲三个人协商确定。综合全案实际情况，因2020年9月期限未届满，崔常继续居住涉案房屋有合法根据。综上所述，呼和浩特市新城区爱玲学校的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由呼和浩特市新城区爱玲学校负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 蔡世杰二〇一九年十月九日书记员 韩 晶