陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终5325号上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西宏华实业发展有限公司，住所地西安市雁塔区太白南路东侧新一代小区1楼2单元30层23004。法定代表人：黄国粦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈灏，陕西德尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛萍，陕西德尊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安市惠强纸业有限公司，住所地西安市长安区西户公路中段。法定代表人：惠强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王珂，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅欣，陕西云德律师事务所实习律师。上诉人陕西宏华实业发展有限公司（以下简称宏华公司）因与西安市惠强纸业有限公司（以下简称惠强公司）合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第04843号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏华公司的委托代理人陈灏、薛萍，被上诉人惠强公司的委托代理人王珂、李帅欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏华公司上诉请求：1.在一审判决第一项中增加确认惠强公司于2015年7月3日向宏华公司所发解除合同通知无效；2.撤销一审判决第四项，改判为驳回惠强公司要求支付土地租金208.3万元的诉讼请求；3.本案一审及二审诉讼费用由惠强公司负担。事实与理由：1.一审遗漏宏华公司要求确认惠强公司2015年7月3日向宏华公司发解除协议通知书无效的诉讼请求；2、惠强公司少交付土地面积高达28.36亩，宏华公司要求按照实际交付土地面积计算租金符合公平原则，并不违背合同约定，按照实际交付面积核算租金，宏华公司不应再向惠强公司支付租金208.3万元；3、一审认定宏华公司截至2015年7月欠付惠强公司租金208.3万元金额错误。惠强公司辩称，请求驳回宏华公司的上诉。1.一审法院确认其解除合同的通知并无异议；2.双方协议中租赁土地约130亩，包括108公路及河道的通道，双方不是按照土地面积计算租金，而是按照厂区计算，我方已经提交与黄国明签订的对厂区面积确认的约定；3.厂区从2013年5月18日交付黄国明，至我方送达解除通知之前，对方从未提出关于厂区面积的书面异议意见，且对方已将厂区出租给第三人；4.对方的计算方案我方不予认可。宏华公司向一审法院起诉请求：1.确认惠强公司委托陕西云德律师事务所2015年6月25日向宏华公司所发解除合同通知无效，惠强公司继续履行2013年5月18日与宏华公司签订的《房产、土地租赁协议书》；二、诉讼费由惠强公司负担。一审审理期间，宏华公司当庭提出对诉讼请求第一条增加内容：同时确认2015年7月3日惠强公司所发解除协议通知书无效。惠强公司向一审法院反诉请求：1.确认惠强公司单方解除合同的行为有效；2.宏华公司支付所签土地租金208.3万元（暂计至2015年7月3日），利息5.8万元，合计214.1万元；3.宏华公司拆除其在所租土地上修建的厂房，恢复承租之前的土地原状；4.反诉费用由宏华公司负担。一审法院认定事实：2013年5月18日，甲方斗门街办镐京村委会、北丰村委会、王寺街办王寺村村委会、乙方即本案惠强公司、丙方即本案宏华公司，三方达成《房产、土地租赁协议书》一份，约定甲方同意将原租给乙方的用于惠强公司的土地，由乙方转租给丙方使用，甲方同意并认可乙方、丙方在协议中订立的一切权利和义务。乙方、丙方约定的租赁期为12年，土地面积约为130亩，协议第四条约定租金，首年为250万元，次年为300万元，第三年为350万元，此后租金不再递增，就付款方式双方也进行了约定，就此后可能发生的拆迁，赔偿等其他内容也进行了约定，协议最后甲乙丙三方均签字盖章。协议签订后，惠强公司向宏华公司依约交付了土地及厂房，宏华公司投入部分资金对所承租场地进行了改、扩建，并对其进行了招商和市场运营。宏华公司在经营过程中，经自己测量，认为土地面积仅为101.64亩，截止2015年2月10日，宏华公司认为自己已交付租金已达3242500元，按照合同约定的租金价格，惠强公司实际交付的土地面积计算，不存在宏华公司拖欠租金的事实，而惠强公司认为截止2015年7月，宏华公司已拖欠租金达208.3万元。2015年6月25日，惠强公司委托陕西云德律师事务所向宏华公司发出律师函一份，以宏华公司拖欠房租为由通知解除合同。同年9月24日宏华公司向西安市长安区人民法院提起诉讼，请求依法确认惠强公司委托律师向宏华公司发出的解除合同通知无效,判令惠强公司继续履行与宏华公司签订的《房产、土地租赁协议书》。惠强公司在本案审理过程中，以上述反诉请求事项提出反诉。本案在审理过程中，宏华公司提出以下证据，证明自己的诉讼请求及反诉答辩主张成立：1、律师函、解除协议通知书，证明惠强公司向宏华公司发律师函及解除协议通知书以宏华公司欠付租金为由通知解除租赁合同之事实；2、《房产、土地租赁协议书》复印件一份，证明宏华公司、惠强公司签订协议书的事实；3、租赁场地实际测量图纸，证明惠强公司实际交付的土地面积为101.64亩，惠强公司违约事实；4、支付租金收据，转账凭证情况说明，证明宏华公司已经支付租金2742500元，押金50万元，合计3242500元，按照实际交付的土地面积计算，不存在宏华公司拖欠租金的事实，惠强公司以宏华公司拖欠租金为由解除合同不能成立；5、照片复印件16张，证明宏华公司投入大量资金，对涉案场地进行改造，惠强公司解除合同将对宏华公司造成巨大损失；6、《施工合同》两份、《承包协议》两份、《维护协议》、《地面施工合同》、商品混凝土送货单等复印件数份，证明宏华公司投入大量资金进行建设的事实。经质证，惠强公司对证据1真实性无异议，不认可证明目的；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，认为双方租赁的面积是粗略计算，厂区的实际情况双方已经实际确认，所以宏华公司关于租金的计算方式不能成立；对证据3认为该测量图与本案有什么关系不能确定，双方就租赁面积已经确认，故该图纸与本案无关；对证据4真实性无异议，认为50万押金不能作为付款依据，且该款宏华公司方已由黄国明拿走，由蒋元泰给惠强公司转70万元，与本案没有关系；对证据5不予质证，证明目的不认可；对证据6真实性不清楚，合同是否履行完毕，是否涉及本案的租赁标的物均不清楚，故对其证明目的不认可。为证明自己的答辩主张及反诉请求成立，惠强公司提供以下证据：1、《房产、土地租赁协议书》、《补充协议》、《厂区平面布局图》复印件，证明双方签订的租赁协议及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，宏华公司应当履行协议所确定的义务，出租的土地面积应予以图纸为准，惠强公司没有违反双方约定；2、惠强公司向宏华公司发出的告知书三份及备忘录、律师函，证明宏华公司应以双方协议向惠强公司支付租金，宏华公司未支付租金构成严重违约；3、解除协议通知书、韵达快递速递单、收条证明惠强公司单方解除双方签订的租赁协议，该解除协议行为合法有效，宏华公司已经收回50万元订金，是对惠强公司单方面解除合同行为的认可。经质证，宏华公司认为惠强公司所举证据已过举证期限，不予质证。经法庭释明不予质证的后果后，宏华公司对惠强公司所举证据所罗列的有关事实予以说明：证据1的厂区平面布局图并非是当时双方签订合同时的附件，合同约定130亩土地，并无约定含有场外道路，平面布局图不是合同签订时的图纸，只是改建说明，并无面积确认；对证据2真实性无异议，内容不认可；对证据3真实性认可，内容及证明目的不认可，关于收条内容不能证明收的押金，该收条与本案无关联性，不能证明惠强公司将押金退回。该案经法院调解，双方均坚持自己的诉讼主张，调解意见未能统一。一审法院认为，从宏华公司、惠强公司及第三方签订的《房产、租赁协议书》内容来看，宏华公司、惠强公司之间应属一种租赁合同关系，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合因素判断惠强公司是否享有合同解除权。本案中，宏华公司与惠强公司及第三方在协议中并未约定合同解除条件，也就是说对宏华公司欠付费用达到何种程度惠强公司可以解除合同没有具体约定，也就是合同并没有赋予惠强公司在宏华公司欠付租金的情况下享有合同解除权，故本案合同解除应采用法定解除的判断标准。从案件事实来看，宏华公司在双方签订协议之后至2015年2月10日，共计支付惠强公司租金2742500元，由于宏华公司认为协议约定的土地面积与自己实际测量的土地面积出入太大而拒付部分租金，双方发生争议，故宏华公司未付清租金的行为不构成根本违约，不符合单方解除合同的法定条件，再者，宏华公司在签订协议后进入租赁场地内，对场地进行改造和建设，投入了较大数额的资金，从维护交易秩序稳定、安全角度考量，合同如果解除必将会导致双方利益失衡。因此，结合本案实际情况，基于公平原则，可确认惠强公司解除合同行为无效，双方及第三方所签协议应继续履行，故对宏华公司要求确认惠强公司委托陕西云德律师事务所2015年6月25日向宏华公司所发解除合同通知书无效之诉讼请求予以支持。宏华公司、惠强公司及第三方于2003年5月18日签订的《房产、土地租赁协议》继续履行。关于惠强公司反诉一节，惠强公司要求单方解除合同的行为效力问题，在上述本诉论理中已作论述，故对其要求确认惠强公司单方解除合同的行为有效之反诉请求，不予支持；由于宏华公司未依约定足额支付租金，惠强公司要求宏华公司依据协议支付租金的理由依法成立，依法予以支持；关于其要求支付利息一节，因于法无据，依法不予支持；至于宏华公司辩称，租金计算应以实际测量的土地面积来计算之理由，因于当事人所签订的《房屋、土地租赁协议书》内容相悖且不符合常理，依法不予采信；关于惠强公司要求宏华公司拆除其在所租土地上修建的厂房恢复承租之前的土地原状之诉讼请求因其无合同依据，且与社会资源节约及环境保护相悖，依法不予支持，综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、西安市惠强纸业有限公司委托陕西云德律师事务所于2015年6月25日向陕西宏华实业发展有限公司所发解除合同通知无效，陕西宏华实业发展有限公司、西安市惠强纸业有限公司及第三方所签订的《房产、土地租赁协议书》继续履行；二、驳回西安市惠强纸业有限公司要求确认西安市惠强纸业有限公司单方解除合同的行为有效的诉讼请求；三、驳回西安市惠强纸业有限公司要求陕西宏华实业发展有限公司拆除其在所租土地上修建的厂房，恢复承租之前土地原状的诉讼请求；四、本判决生效后七日内，陕西宏华实业发展有限公司支付西安市惠强纸业有限公司所欠土地租金208.3万元；五、驳回西安市惠强纸业有限公司要求陕西宏华实业发展有限公司承担欠款利息的诉讼请求。西安市惠强纸业有限公司如未在本判决指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费27400元，陕西宏华实业发展有限公司已预交，由西安市惠强纸业有限公司承担，反诉受理费11964元，西安市惠强纸业有限公司承担64元，陕西宏华实业发展有限公司承担11900元。本院经审理查明，原判决查明事实清楚。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原审法院根据本案双方合同的约定及案件的实际情况，确认惠强公司解除合同的行为无效，双方及第三方所签协议应继续履行，宏华公司、惠强公司对此均未提出上诉，唯宏华公司在一审审理期间当庭增加诉讼请求内容，要求同时确认2015年7月3日惠强公司所发解除协议通知书无效一节，一审法院遗漏，本院予以确认，故对原审判决第一项予以变更。宏华公司上诉称因惠强公司少交付土地面积28.36亩，应按照实际交付面积核算租金，不再支付租金208.3万元。但双方合同明确约定的租赁标的物即为惠强公司原租赁的位于西户路中段108国道边用于厂房建设的土地，对于面积约130亩，合同载明即为原与本地块有关的惠强公司厂房有关的所有合同总面积，合同约定的租金费用系整体计算，并未约定单独每亩的租金，故宏华公司现提出按其自测面积计算租金，与合同约定内容有悖且不符合常理，本院不予采信。对于订金转为押金的50万元，因宏华公司与惠强公司之间存在租赁关系进而形成资金往来，黄国明作为宏华公司签订涉案合同及相关文书的主要负责人，参与合同权利义务的履行，在此基础上，惠强公司向宏华公司及黄国明发送解除协议通知后，黄国明收取惠强50万元，且条据明确载明为收条，宏华公司主张黄国明收取惠强的50万元系黄国明向惠强的私人借款，并无借条、借款合同等相关书面协议或其他借款、利息等相关口头约定予以证明，故黄国明与惠强之间的该笔经济往来，应当认定为与本案合同相关，属于惠强公司经向宏华公司退付的款项，不再计做押金或抵作租金。对于蒋元泰代付的70万元，宏华公司已经出具黄国明与蒋元泰围绕本案所涉租赁协议达成的《合作协议书》，故蒋元泰向惠强公司支付款项，且惠强公司已实际收到款项，应当认定为租金。同时，根据三方《房产、土地租赁协议书》、双方《补充协议》、《备忘录》的约定，自2013年11月1日至2015年7月3日，宏华公司应向惠强公司支付的租金为385.3元（250万×85%+300万÷360×244×85%），扣除宏华公司已经支付的274.25万元（106.25万+8万+30万+60万+30万+40万），下欠租金数额应为111.05万元，故原审判决第四项应予变更。综上所述，宏华公司的上诉请求部分成立，一审判决第二、三、五项应予维持，第一、四项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第04843号民事判决第二、三、五项；二、变更西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第04843号民事判决第一项“西安市惠强纸业有限公司委托陕西云德律师事务所于2015年6月25日向陕西宏华实业发展有限公司所发解除合同通知无效，陕西宏华实业发展有限公司、西安市惠强纸业有限公司及第三方所签订的《房产、土地租赁协议书》继续履行”为：西安市惠强纸业有限公司委托陕西云德律师事务所于2015年6月25日向陕西宏华实业发展有限公司所发解除合同通知无效，西安市惠强纸业有限公司于2015年7月3日向陕西宏华实业发展有限公司所发解除协议通知无效，陕西宏华实业发展有限公司、西安市惠强纸业有限公司及第三方所签订的《房产、土地租赁协议书》继续履行；三、变更西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第04843号民事判决第四项“本判决生效后七日内，陕西宏华实业发展有限公司支付西安市惠强纸业有限公司所欠土地租金208.3万元”为：本判决生效后七日内，陕西宏华实业发展有限公司支付西安市惠强纸业有限公司所欠土地租金111.05万元。如果未在本判决指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39364元，本诉受理费27400元陕西宏华实业发展有限公司已预交，由西安市惠强纸业有限公司承担，反诉受理费11964元西安市惠强纸业有限公司已预交，由西安市惠强纸业有限公司承担2752元，陕西宏华实业发展有限公司承担9212元；二审案件受理费23464元，陕西宏华实业发展有限公司已预交，由陕西宏华实业发展有限公司负担18067元，由西安市惠强纸业有限公司负担5397元。（上述费用于支付案件执行款时一并执行。）本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一六年九月八日书 记 员  刘书方