广东省广州市中级人民法院行 政 判 决 书(2016)粤01行终字第21号上诉人(原审被告)：广州市国土资源和规划委员会，住所地：广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：李星，广州市土地利用发展中心工作人员。委托代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广东省广业岭南燃料有限公司，住所地：广州市。法定代表人：朱冰，职务：总经理。委托代理人：陈雄飞，该公司职员。原审第三人：广州市辉煌房地产发展有限公司，住所地：广州市。上诉人广州市国土资源和规划委员会因土地出让金管理一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法行初字第96号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：1993年4月6日，被告广州市国土资源和房屋管理局(原广州市国土局)与广东省建筑工程总公司房地产开发公司签订了(93)穗国地出字第062号《广州市国有土地使用权出让合同》，出让位于麓湖路39号大院的地块。后被告分别于1996年3月20日及l996年12月13日与第三人广州市辉煌房地产发展有限公司签订了穗国地出补合(93)062号的补充合同《广州市国有土地使用权出让补充合同》。2012年7月31日，广州市中级人民法院向被告发出(2000)穗中法民执字第192号恢字1-7号执行裁定书和协助执行通知书，要求被告协助执行下列项目，其中包括：“……二、将被执行人广州市辉煌房地产发展有限公司所有的位于越秀区麓苑路39号大院的麓景台(现名麓湖御景)中的御景阁301、401、501、601、1706、1806、1906、2505、2506房、御庭阁604房等十套房产作价17677920元，交付申请执行人广东省广业岭南燃料有限公司以抵偿本案的债务。……”。2014年9月28日，原告广东省广业岭南燃料有限公司向广州市房地产交易登记中心提交了《关于申请重新评估土地出让金的报告》，申请重新评估土地出让金以利其及时缴纳、完成产权登记手续。2014年10月23日，被告下属广州市土地利用发展中心向广州市房地产交易登记中心发出穗土利函[2014]534号复函，注明上述房屋因协助司法执行产权转移，办理初始登记手续，经评审，合计应补缴土地出让金金额为人民币8127708元等。2014年10月27日，被告下属广州市土地利用发展中心作出国土收字NO.0009034《币国土房管局土地出让金收款通知》，注明合同号(或评估号)为评估号029751；用地面积为0平方米，出让金总额为8127708.00；受让单位为第三人；用地地点为麓苑路39号大院1号301、401、501、601、1706、1806、1906、2505、2506房、3号604房；备注为法院裁决过户办理初始，转移登记补交出让金。该项目已签订穗国地出合[1993]62号出让合同及补充合同之一、二号。本次登记面积1149.28平方米按规定计收土地出让金等。2014年10月28日，原告出具《具结书》，注明因上述房屋欠缴土地出让金人民币8127708元，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条等的规定，本单位确认该房屋转让时，土地出让金的缴交义务随之转移，本单位自愿缴交该房屋欠缴的土地出让金，并保留向开发企业追讨的权利。2014年10月30日，广东省广业纺织物流产业有限公司代原告缴交了上述8127708.00元土地出让金。2014年11月，被告向原告核发了上述房屋的房地产权证。原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第五十五条规定第一款规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中，原告依法院裁定书取得涉案房屋的所有权的同时，亦应包括该房屋所涉地块的共同使用权。被告认为涉案房屋超出1993年与广东省建筑工程总公司房地产开发公司签订的出让合同及1996年与第三人签订补充合同中核算出的住宅部分总建筑面积，并认为约定的土地使用权出让金已由其他房屋依法承担，故应依据合同约定就超出面积部分房屋应补交国有土地使用权出让金，但对于如何计算出涉案房屋属于超出合同面积部份并应由涉案房产承担补缴部份的土地使用权出让金义务，被告并没有提供充分的证据及依据予以证实。即使涉案房产应补缴土地出让金，但原告并非国有土地使用权出让合同或补充合同的当事方，而且法院作出的执行裁定书及协助执行通知书也未明确注明缴纳土地使用权出让金的义务属于原告，因此被告直接向原告收取土地使用权出让金缺乏事实和法律依据，应予以退回。由于涉案契税并非被告收取，故原告返还契税的请求原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第(一)项、第(二)项的规定，原审法院判决：一、撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2014年10月27日作出的国土收字NO．0009034《市国土房管局土地出让金收款捅知》。二、被告广州市国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告广东省广业岭南燃料有限公司已缴纳的土地．使用权出让金8127708元。三、驳回原告广东省广业岭南燃料有限公司的其他诉讼请求。上诉人广州市国土资源和规划委员会不服原审判决，上诉称：一、涉案房屋的权利来源决定了被上诉人需按规定缴交土地出让金和税费。根据一审法院查明的事实，2012年7月31目，广州市中级人民法院向上诉人发出(2000)穗中法民执字第192号恢字1-7号《协助执行通知书》(以下简称“《协执通知》”)，要求上诉人协助“……将被执行人广州市辉煌房地产发展有限公司所有的位于越秀区麓湖路39号大院的麓景台(现名麓湖御景)中的御景阁301、401、501、601、1706、1806、1906、2505、2506房、御庭阁604房等十套房产作价17677920元，交付申请执行人广东省广业岭南燃料有限公司以抵偿本案的债务……”也就是说，被上诉人是基于法院的判决，以以物抵债的方式取得上述涉案房屋房地产权的。广州市中级人民法院《执行裁定书》((2000)穗中法民执字第192号恢字1-7号)第三点，以及《协执通知》第三点，均有涉案房屋“过户手续按有关规定办理”的规定。因此，被上诉人办理涉案房屋过户手续，需按规定缴交土地出让金及交易所需相关税费。实践中，执行法院一直以来均没有在《协执通知》中列出具体的土地出让金及税费的金额的做法，以税费为例，即使《协执通知》中没有列明，在实践中也不存在异议。客观上，执行法院在出具《协执通知》时，无法也无权对具体金额作出认定。也就是说，具体的土地出让金及税费的金额并不需要在《执行裁定书》或《协执通知》中详细列出。一审法院认为执行法院应明确注明缴纳土地出让金的义务属于被上诉人，被上诉人才有缴交相关费用的义务，这是对司法执行与行政管理之间的关系不了解所导致的错误理解。二、涉案房屋确实需要补交土地出让金后，方可办理房地产初始登记及转移登记。涉案房屋此前没有办理房地产登记，此次根据《协执通知》办理过户手续实质包括两个程序：第一个程序是应以广州市辉煌房地产发展有限公司名义办理初始登记，第二个程序是由辉煌公司过户到被上诉人的转移登记。经查，涉案房屋所在的麓湖路39号大院的地块(以下简称“涉案地块”)，是上诉人根据1993年4月6日签订的《广州市国有土地使用权出让合同》(穗国地出合(93)062号)出让给广东省建筑工程总公司的；后因用地单位变更、建筑面积调整，上诉人分别于1996年3月20日、1996年12月13日与本案第三人辉煌公司签订两份《广州市国有土地使用权出让补充合同》(穗国地出补合(93)062号的补充合同)(以下简称“两份《补充合同》”)，合同明确约定了土地出让金和住宅建筑面积等，辉煌公司按合同缴交的土地出让金，只能是《出让合同》和两份《补充合同》约定的住宅部分总建筑面积。涉案房屋属于住宅性质，而涉案地块在涉案房屋过户前，所在项目已办理商品房预售备案登记及直接过户的住宅面积，已超出《出让合同》和两份《补充合同》约定的住宅部分总建筑面积，也就是说，超出合同约定部分的建筑面积是没有计收土地出让金的。而且上诉人与辉煌公司1996年3月20日签订的《补充合同》第三条约定，“乙方因下列原因，需向甲方补交国有土地使用权出让金……2、与原计价的建筑面积、外销面积相比，建筑面积增加……”，也即明确约定了超出合同约定部分的建筑面积是必须补交土地出让金的。因为《协执通知》要求将涉案房屋过户到被上诉人，将初始登记、转移登记一并办理，因而被上诉人理应承担原需由辉煌公司在初始登记办理的与上诉人签订变更协议、补交土地出让金的义务，否则，无法取得缴清土地出让金的证明，无法办理涉案房屋的初始登记，更无法办理转移登记。上诉人在办理初始登记时，要求被上诉人就属于“建筑面积超过(出让合同)约定面积的房屋”的涉案房屋补交土地出让金，是有充分依据的。上诉人一审时提交的《市土地利用发展中心关于土地出让金评估结果的复函》(穗土利函[2014]534号)做出的需补交地价具体金额的评估，正是基于广州市房地产交易登记中心《关于协助评估土地使用权出让金的函》(穗房交登(业务)函[2012]06008号)对于涉案房屋属于“建筑面积超过约定面积的房屋”的认定。因此，原审法院认为“对于如何计算出涉案房屋属于超出合同面积部分并由涉案房产承担补缴部分的土地使用权出让金义务，被告没有提供充分的证据及依据予以证实”的说法，对事实认定明显有误。三、被上诉人依法依约需履行补缴土地出让金的义务。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”被上诉人取得涉案房屋的所有权，同时应承接土地出让合同约定的缴纳土地出让金的义务，承接了辉煌公司办理初始登记的义务以及补交土地出让金的义务。其次，根据原审判决查明的事实，被上诉人曾先后向上诉人提交了《关于申请重新评估土地出让金的报告》、《具结书》等材料，证实被上诉人已充分了解涉案房屋欠缴土地出让金的事实，主动向上诉人提出申请补交涉案房屋的土地使用权出让金。第三，根据原审判决查明的事实，上诉人下属广州市土地利用发展中心作出的国土收字N0.0009034《市国土房管局土地出让金收款通知》载明受让单位为辉煌公司，因此被上诉人是清楚知道代辉煌公司缴交的；而从发票显示，实际代缴单位是广东省广业纺织物流产业有限公司，并不是被上诉人。原审法院判决退还被上诉人已缴纳的土地使用权出让金8127708元与事实不符。四、原审法院判决导致应补交的土地出让金无法计收。办理涉案房屋初始登记需补交的土地出让金，是超过上诉人与辉煌公司已签订出让合同约定住宅建筑面积的需计收土地出让金，不在已签订出让合同约定范围，需要签订变更协议予以约定明确，但是《协执通知》要求将涉案房屋过户到被上诉人，意味着辉煌公司不再拥有涉案房屋的所有权，上诉人与辉煌公司签订涉案房屋面积的土地出让合同变更协议没有依据，上诉人无从追收涉案房屋应补交的土地出让金。而且，原审法院《行政判决书》载明“第三人广州市辉煌房地产发展有限公司下落不明无法送达，经本院依法公告起诉状副本及开庭传票，无正当理由不到听参加诉讼，依法缺席审判”，要求上诉人与下落不明的辉煌公司签订出让合同变更协议、并据此追收需补交的土地出让金是不现实的。因此，上诉人收取补缴的土地出让金，既是适用法律的体现，也是基于被上诉人的申请而作出的行政行为。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人上诉请求：一、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法行初字96号行政判决第一、二项；二、维持上诉人作出的《市国土房管局土地出让金收款通知》NO.0009034及向被上诉人收取的土地使用权出让金8127708元的行政行为；三、本案一、二审受理费由被上诉人承担。被上诉人广东省广业岭南燃料有限公司答辩同意原审判决，请求予以维持。原审第三人广州市辉煌房地产发展有限公司未出庭陈述答辩意见。经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明，本案涉案10套房产的在（2000）年穗中法民执字第192号案件中，经广东财兴资产评估有限公司出具《报告书》，评估结果：麓景台被查封物业47套住宅的拍卖底价总价为11419929元。其中“估价的假设和限制条件”中列明“3、其他需要说明的问题……（3）本报告评估结果包含地价（含出让金）、在建工程费、管理费用及应计利息……”。另，经庭审询问，上诉人广州市国土资源和规划委员会陈述称，涉案房屋所在地块建筑因超出出让合同及补充合同中核算出的住宅部门总建筑面积须补缴土地使用权出让金，根据过户时间确定是否应当补缴超面积土地出让金，本案中涉案房产过户时，已过户面积已超出土地出让合同总共面积，因此超面积之后登记的房产（包括涉案房产）需要按比例补缴超面积土地出让金。本院认为，被上诉人广东省广业岭南燃料有限公司并非国有土地使用权出让合同或补充合同中土地出让金的缴纳主体。本院（2000）穗中法民执字第192号执行案中，涉案房产根据评估报告书中的拍卖价作为执行转让的依据，该评估报告中明确评估价包含地价（含土地出让金）。故被上诉人在受让该房产时是按照含土地出让金的价格取得产权，被上诉人依法不应重复承担缴纳土地出让金的义务。上诉人向被上诉人收取该房产欠缴的土地出让金违反了权利义务对等原则，显然不合法。其次，对于上诉人广州市国土资源和规划委员会以房屋登记过户时间先后顺序确定具体的房屋是否属于超出土地出让合同总面积，并据此确定买受人是否应当缴纳超土地出让合同面积的土地出让金及金额，其确定的方法不合理且缺乏法律依据。虽然被上诉人在办理产权登记时出具《具结书》表示确认该房屋转让时，土地出让金的缴交义务随之转移，自愿缴纳该欠缴土地出让金。但由于在本案中被上诉人受让该房产时的价格已经包含土地出让金，且计算分担超土地出让合同面积的土地出让金的确定方法缺乏法律依据，故该具结书不能作为上诉人承担缴交欠缴土地出让金义务的依据。上诉人以被上诉人作出承诺为由，主张被上诉人应当缴纳该土地出让金的理由不能成立。综上所述，广州市国土资源和规划委员会向广东省广业岭南燃料有限公司收取土地使用权出让金缺乏事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。审判长  陈卫红审判员  汪 毅审判员  肖晓丽二〇一六年九月十二日书记员  许 宁