新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2016）���4223民初2015号原告：马磊，男，1986年4月6日出生，回族，个体，现住新疆沙湾县。原告：马玉琴，女，1982年9月5日出生，回族，个体，现住新疆沙湾县。两原告共同委托诉讼代理人：谢彩霞，新疆沙泉律师事务所律师。被告：新疆清水湾房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：新疆塔城地区沙湾县沙城北路***号。法定代表人：刘德兴，系该公司经理。委托诉讼代理人：李宗芳（特别授权），男，1956年11月25日出生，汉族，系该公司职工，现住新疆沙湾县。原告马磊、马玉琴诉被告新疆清水湾房地产开发有限公司（以下简称清水湾公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理。本案依法由助理审判员王雅文适用简易程序于2016年9月1日公开开庭审理，原告马磊及其委托代理人谢彩霞、原告马玉琴的委托代理人谢彩霞、被告清水湾公司的委托代理人李宗芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马磊、马玉琴诉称：2014年3月，原、被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于百福铭城小区135幢103号建筑面积为134.16平方米的商品房出售给两原告，两原告按照合同支付了购房款1341600元，并支付了维修基金、契税等所有费用，2016年4月，原告因为资金周转紧张，准备用该房产办理贷款时，被告知该房在2013年12月已经被出售并办理抵押贷款，原告认为被告故意隐瞒房屋已被出售并抵押的事实，欺骗原告购买房屋，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、依法撤销原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还已付购房款1341600元、维修基金26295元、契税39443元、工本费1680元、利息218949.12元，并赔偿原告1341600元，以上合计2969567.12元；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。被告清水湾公司辩称：2013年11月22日，原告购买了被告开发并取得预售许可证的百福铭城135栋110号商品房，建筑面积73.76平方米。合同签订后，被告对该商品房合同进行了备案，原告在银行办理了按揭贷款手续。同时，案外人杨兆虎购买了同楼的103号商铺（建筑面积134.16平方米），也办理了合同备案和银行按揭贷款手续。2014年3月15日，案外人杨兆虎因故退房，被告与杨兆虎协商后，同意其退房，并于同日签订了退房协议。2014年4月，原告称其购买的商品房太小，要求换到111号商品房，同时提出还要购买103号商铺的要求。被告提出103号商铺是出售给杨兆虎后又退回的房，现已备案在杨兆虎名下，不能再办理按揭贷款，原告说只要办理房产证时能办到他的名下即��，111号房原告办理按揭贷款，103号房原告支付全款。经原、被告协商，2014年4月21日，原、被告签订了一份房屋预订协议，约定同意原告退回110号房，110号房原告交付的首付款、税款、公共维修基金和原告已经偿还的贷款本息都转到111号房，作为首付款。已备案和办理了按揭手续的110号房退回被告，自协议签订之日，110号房的银行贷款由被告偿还。同时，原、被告约定原告购买备案在杨兆虎名下的103号房，双方口头约定对103号房暂不签订制式商品房买卖合同，到能够办理商品房房产证时再签订，两份合同备案变更费由被告承担。协议达成后，原告依约支付了103号房的全部房款，被告向原告交付了103号房。原告取得103号房后，将该房出租给案外人用以餐饮经营，租期三年。诉讼之前原、被告之间并未出现纠纷，原告也未向被告主张过103号房变更备案要求。被告认为，原告购买了被告开发的房屋，双方之间的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，且已经实际履行，应当认定为有效。原告购买的103号房虽至今未办理备案登记，但合同已经实际履行，且原告已将103号房出租给案外人，案外人已对103号房进行装修且经营至今。故原告的起诉没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月15日，案外人杨兆虎、李艳红共同购买被告开发的位于沙湾县三道河子镇8区沙城北路135栋103室商品房（即百福铭城小区135幢103号，以下简称103号房）。双方在沙湾县房管局办理了预购商品房预告登记，权利人为案外人杨兆虎、李艳红；义务人为清水湾公司；预告证明号为：沙湾房建房管所第010983号；合同约定面积为：共1套房屋，总计134.16平方米，其中套内建筑面积120.15平方米，分摊建筑面积14.01平方米。2013年12月19日，案外人杨兆虎、李艳红在中国建设银行股份有限公司沙湾县支行为103号房办理了抵押贷款，抵押物为103号房；商品房预售合同号为沙湾0009047；预告证明号为沙湾房建房管所第010983号；抵押合同号为71327；抵押建筑面积为134.16平方米；抵押价值为人民币1341600元；借款金额为490000元；抵押期限为2013年12月19日至2024年1月18日。2014年4月21日，两原告与被告就103号房达成了《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积为134.16平方米；单价每平方米9800元，总金额壹佰叁拾壹万肆仟柒佰陆拾捌元整（1314768元）；付款方式为2014年12月30日一次性付清全部房款。同日，原告马磊向被告交纳103号房房款10万元。2014年6月24日，原告马磊向被告交纳103号房房款1241600元。原告马磊两次合计超付房款26832元，被告自认该款转为代收费。2015年7月10日，原告向被告交纳103号房代收费40586元���含维修基金26295元、契税39443元、工本费1680元）。另查明，2013年11月22日，原告购买了被告开发并取得预售许可证的百福铭城135栋110号商品房，建筑面积73.76平方米。被告对110号商品房合同进行了备案，原告在银行办理了110号商品房按揭贷款手续。2014年4月21日，原告马磊与被告签订房屋（商业用房）订购协议书，约定原告退还110号商品房，预订建筑面积约197.51平方米的111号商品房，原告为110号房屋所交纳的所有费用（含贷款还款额）作为交纳111号房屋的房款。原告马磊、马玉琴系夫妻关系。现因原告欲用103号房办理银行抵押贷款时，被告知103号房已办理了抵押贷款，抵押人为案外人杨兆虎、李艳红。故原告以被告在向其出售103号房时，故意隐瞒103号房已经出售给他人，并办理了预告登记、抵押贷款的事实，使原告陷入错误判断，并���于错误判断而在意思表达不真实的情况下与被告签订了103号房的商品房买卖合同，故请求撤销原、被告之间就103号房达成的商品房买卖合同，并返回购房款、代收款、利息、并赔偿原告一倍的购房款。以上查明的事实，有原、被告举证及双方当庭陈述在案佐证。本案争议焦点为：1、原、被告之间就103号房达成的买卖合同效力如何认定；2、原告的诉讼请求有无依据。本院认为，关于原、被告之间就103号房达成的《商品房买卖合同》效力如何认定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，被告将103号房出售给原告之前，已经将103号房出售给案外人杨兆虎、李艳红，并办理了预告登记，且案外人杨兆虎、李艳红以103号房为抵押物，在银行办理了按揭贷款。被告在与原告签订103号房商品房买卖合同时，103号房的预告登记、抵押登记均未注销，即被告与原告签订103号房买卖合同时，欺骗原告103号房屋所有权不存在权利瑕疵，使原告在违背真实意思的情况下与被告订立合同。根据《合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故原、被告之间就103号房达成的《商品房买卖合同》属于可变更、可撤销的合同。被告辩称2014年3月15日案外人杨兆虎、李艳红已退103号房，且原告取得103号房后，出租给他人经营餐饮业务，故原告对103号房的所有权并不存在瑕疵。首先，被告虽提供《退房协议》一份，但案外人杨兆虎、李艳红并未到庭，无法核实《退房协议》真实性。且从沙湾县房管局预购���品房预告登记情况来看，103号房权利人仍为案外人杨兆虎、李艳红，以103号房为抵押物办理按揭贷款的抵押人也为案外人杨兆虎、李艳红。故被告辩称原告取得的103号房不存在权利瑕疵，与事实不符。其次，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，若原告取得103号房用于自住，属于对该房的占有、使用，若将103号房出租给他人，属于对该房的收益，但原告不能再用103号房办理抵押贷款手续，其处分的权能收到阻却，原告不能完全地行使103号房所有权，即原告取得的103号房所有权有瑕疵。故被告抗辩原告取得的103号房所有权没有瑕疵，本院不予采纳。被告辩称原告知晓103号房无法办理抵押贷款，仍与被告签订103号房的《商品房买卖合同》。被告的该辩解系单方陈述，没有其他证据予以佐证，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。因原、被���之间就103号房达成的《商品房买卖合同》属于可变更、可撤销合同，原告主张撤销该《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）款规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因原、被告之间就103号房达成的《商品房买卖合同》为可撤销合同，故原告主张由被告返还已付103号房购房款及利息、赔偿损失及承担不超过已付103号房购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据，但原告计算的已付103号房购房款数额有误。根据103号房《商品房买卖合同》约定购房款总价为1314768元，原告举证��2014年6月24日支付103号购房款收据中，手写注明多交房款26832元（2014年4月21日支付购房款100000元+2014年6月24日支付购房款1241600元-约定房屋总价款1314768元）转为代收费，且原告举证的交纳103号房代收费收据中，103号房代收费合计应为67418元，原告实际交纳了40586元，差额26832元即为多交的购房款折抵，故认定原告已付103号房购房款为1314768元。原告主张被告返还已付的103号房购房款1314768元、维修基金26295元、契税39443元、工本费1680元、赔偿一倍已付购房款1314768元，本院予以支持。原告主张被告支付已付购房款利息，根据原告主张的利息计算标准，计算出利息为322118.16元【1314768元×中国人民银行同期贷款利率6%÷12个月×49个月（自2014年6月24日计至起诉之日）】，原告仅主张218949.12元，系对自己权利的处分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销原告马磊、马玉琴与被告新疆清水湾房地产开发有限公司就位于沙湾县沙城北路西侧、北环路南侧的“百福铭城”135幢103号房达成的编号为GF-2000-0171、0047833号《商品房买卖合同》。二、被告新疆清水湾房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告马磊、马玉琴支付的购房款1314768元、维修基金26295元、契税39443元、工本费1680元、利息218949.12元，赔偿原告马磊、马玉琴1314768元。以上合计2915903.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的2969567.12元，案件受理费适用简易程序减半收取15278元，由原告马磊、马玉琴负担多诉部分276元，由被告新疆清水湾房地产开发有限公司负担15002元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。代理审判员  王雅文二〇一六年九月二十八日书 记 员  高艳芳