山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初6448号反诉原告：亓如新，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：秦进红，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾范悦，山东鲁宁（济南）律师事务所实习律师。反诉被告：陈萍，女，1962年12月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王振东，山东大明律师事务所律师。原告（反诉被告）陈萍与被告（反诉原告）亓如新农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈萍的委托诉讼代理人王振东，被告（反诉原告）亓如新的委托诉讼代理人秦进红、曾范悦，反诉被告陈萍的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，原告陈萍于2019年4月23日提交撤诉申请，申请撤回对被告亓如新的起诉，本院经审查后认为原告陈萍的申请符合法律规定，准许原告陈萍撤诉。亓如新向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告陈萍支付土地承包费137460.78元；2.判令反诉被告陈萍支付土地占有使用费124273.97元；3.判令反诉被告陈萍支付违约金71928元；4.诉讼费用由反诉被告陈萍承担。事实与理由：2011年11月20日反诉原告亓如新与反诉被告陈萍签订合同书一份，约定反诉原告亓如新将承包的济南市天桥区大桥街道办事处东车村的18亩土地承包给反诉被告陈萍使用，同时约定了承包期限、承包费的标准、交费方式及违约责任等。合同签订后，反诉原告亓如新依约将涉案土地交付给反诉被告陈萍使用，已按约定履行了合同义务，而反诉被告陈萍没有依约支付土地承包费，根据合同约定反诉原告亓如新于2017年6月6日向反诉被告陈萍邮寄送达了解除合同通知书，与反诉被告陈萍解除了合同，但解除合同后反诉被告陈萍至今未腾地，因此应向反诉原告亓如新支付土地占有使用费。反诉被告陈萍的行为已经构成违约，依约应承担违约责任。为了维护反诉原告亓如新的合法权益，故提起反诉，望判如所请。陈萍辩称，1.涉案土地反诉被告陈萍并未使用过，根本没有利用上，反诉原告亓如新主张土地承包费无道理；2.反诉原告主张占地使用费不能得到支持，根据司法解释，合同无效的的才能主张占用使用费，且该司法解释为城市房屋租赁合同司法解释，不适用本案；3.合同无效，违约条款也无效，反诉原告关于违约金的反诉请求同样不能得到支持；4.反诉被告陈萍依然坚持双方的土地承包合同是无效的，因此如果以无效合同的后果计算双方的损失或者赔偿数额不应当以双方无效合同约定的租金标准计算，应当以反诉原告亓如新实际损失，即其向村委会承包土地的价格计算，且反诉被告陈萍的损失也应当由反诉原告亓如新予以补偿。反诉原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议的事实如下：2007年，反诉原告亓如新与济南市天桥区大桥镇东车村签订合同，约定由反诉原告亓如新承包位于济南市天桥区大桥镇东车村的土地从事生产经营开发，承包期限为30年，自2007年11月20日起至2037年11月20日止；在反诉原告亓如新承包期间如因经营不善无法维系对土地的正常生产经营运转，反诉原告亓如新可依法对承包土地进行正常流转，并有权处置承包地上由反诉原告亓如新建设的一切附着物。2013年11月20日，反诉原告亓如新与反诉被告陈萍签订合同书，约定反诉原告亓如新将其承包的位于济南市天桥区大桥镇东车村的18亩土地承包给反诉被告陈萍使用，承包期限为24年，自2013年11月20日起至2037年11月19日止；土地承包费计算方式为按每年每亩4500元计算，第四至第六年按每年每亩4800元计算，第七至第九年按每年每亩5100元计算，第十至第十二年按每年每亩5400元计算，第十三至第十五年按每年每亩5700元计算，第十六至第十八年按每年每亩6000元计算，第十九至第二十一年按每年每亩6300元计算，第二十二至第二十四年每亩6600元计算；所承租场地及房屋如遇政府征用或拆迁所得补偿款均由反诉被告陈萍享有；反诉原告亓如新提供厂房以外的道路供反诉被告陈萍使用，保证反诉被告陈萍正常通行，但反诉被告陈萍不能把车辆停放在道路上，不能影响他人正常通行，厂房外道路修建由双方共同修建，反诉原告亓如新提供土地；反诉被告陈萍每次交款应提前一个月交下次租金，逾期一个月未交款，反诉原告亓如新有权终止本合同，反诉被告陈萍承担反诉原告亓如新的全部损失，反诉被告陈萍无条件拆除在反诉原告亓如新所建一切建筑物；如有违约应向对方支付本协议总价款3%的违约金并赔偿因此给对方造成的损失。合同签订后，反诉原告亓如新将涉案土地交由反诉被告陈萍使用。2013年12月11日，反诉被告陈萍支付反诉原告亓如新土地承包费123000元；2015年11月12日，反诉被告陈萍支付反诉原告亓如新土地承包费3万元。2017年6月6日，反诉原告亓如新向反诉被告陈萍出具解除合同通知书一份，主张反诉被告陈萍未按约定支付承包费，要求解除反诉原告亓如新与反诉被告陈萍签订的合同书，并要求反诉被告陈萍支付欠付的承包费及违约金。反诉被告陈萍于2017年6月7日收到解除合同通知书后，仍占有使用涉案土地，且未支付反诉原告亓如新涉案土地的占有使用费。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，亓如新与陈萍签订的土地承包合同系双方当事人真实意思表示，未违反上述法律规定，合法有效，陈萍主张该合同无效，于法无据，本院不予认可。关于涉案合同是否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除的条件成就时，解除权人就可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，双方约定的合同解除的条件为陈萍应于每次交款前一个月交纳下次租金，逾期一个月未交款，则亓如新有权终止合同。亓如新主张截止2017年6月6日，陈萍共计交纳土地承包费153000元，陈萍抗辩主张共计交纳土地承包费213000元。首先，陈萍提交的银行取款回单、记账簿，无法证实其交纳土地承包费2万元的事实；其次，证人张学文的证言及其出具的收条，无法证实张学文向亓如新交纳承包土地订金2万元及亓如新与陈萍协商一致由陈萍代亓如新退还张学文订金2万元并将该款项转化为陈萍承包土地订金2万元的事实。综上，陈萍关于已交纳土地承包费213000元的抗辩主张，证据不足，本院不予采信，本院认定陈萍共计交纳土地承包费153000元。虽然涉案合同关于土地承包费的交纳时间约定不明确，但是根据交易习惯及本案承包期限在一年以上，本院认为本案交付时间认定为每届满一年交纳一次承包费的方式为宜，陈萍已违反交纳期限，故合同约定的解除条件成就，亓如新可以解除合同。2017年6月6日，亓如新向陈萍发出解除合同通知，陈萍于2017年6月7日签收该通知，则亓如新与陈萍签订的合同于2017年6月7日解除，本院予以确认。关于亓如新要求陈萍支付土地承包费137460.78元的问题。亓如新依照合同约定将涉案土地交由陈萍使用后，有权要求陈萍按约定支付土地承包费用。截止2017年6月7日，陈萍应支付亓如新土地承包费290460.78元，经本院认定陈萍已支付土地承包费153000元，则陈萍尚欠亓如新土地承包费137460.78元。亓如新要求陈萍支付土地承包费137460.78元的诉求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于亓如新要求陈萍支付占地使用费的问题。涉案合同解除后，陈萍未向亓如新返还涉案承包土地，一直占有使用涉案承包土地，亓如新有权要求陈萍支付占有使用涉案土地期间的土地使用费。陈萍抗辩主张涉案土地已于2018年7月13日被政府下达征收冻结通知，占地使用费也应截止至2018年7月13日。本院认为，即使政府对涉案土地下达了征收冻结通知，但也不能证实涉案土地已于2018年7月13日被政府征收收回，且涉案土地仍然一直由陈萍占有使用，故亓如新要求陈萍按照涉案合同约定的承包费标准支付2017年6月7日至2018年11月13日期间的占地使用费124273.97元，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于亓如新要求陈萍支付违约金71928元的问题。涉案合同约定如有一方违约，应向对方支付本协议总价款3%的违约金，因此，亓如新要求陈萍支付违约金71928元。陈萍抗辩主张其不存在违约行为，对亓如新主张违约金的方式亦有异议。本院认为，陈萍未按约定支付土地承包费，已构成违约，应支付违约金。违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，陈萍欠付土地承包费的违约行为给亓如新造成的损失应主要为资金占用损失，且涉案合同经本院确认已于2017年6月7日解除，考虑到涉案合同并未履行完毕及当事人的实际损失情况，本院认为将违约金确认为涉案合同已履行部分的3%，更为公平合理。经上述审查认定合同履行期间的合同总价款为290460.78元，故本院认定陈萍应支付亓如新违约金8714元（290460.78元×3%）。关于亓如新要求陈萍支付律师代理费15700元的问题。首先，律师代理费不是亓如新的直接损失，并且涉案合同中未明确约定律师代理费的承担问题，该费用也不是在诉讼中必然产生的诉讼费用，亓如新要求陈萍承担该费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、反诉被告陈萍于本判决生效之日起10日内支付反诉原告亓如新土地承包费137460.78元；二、反诉被告陈萍于本判决生效之日起10日内支付反诉原告亓如新占用土地使用费124273.97元；三、反诉被告陈萍于本判决生效之日起10日内支付反诉原告亓如新违约金8714元；四、驳回反诉原告亓如新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费3152元，由反诉原告亓如新负担597元，反诉被告陈萍负担2555元；保全费1920元，由反诉被告陈萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宁金风二〇一九年十月二十四日书记员  张绪凤