安徽省淮南市谢家集区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0404民初846号原告：淮南市为民物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市。法定代表人：姚有生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邱国旭，安徽衡威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大玮，安徽衡威律师事务所律师。被告：马传来，男，汉族，寿县人，住安徽省淮南市谢家集区。原告淮南市为民物业管理有限公司（以下简称“淮南为民物业公司）与被告马传来物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告淮南为民物业公司的法定代表人姚有生经本院传票传唤未到庭，其委托代理人邱国旭、李大玮到庭参加诉讼，被告马传来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮南为民物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费1412.60元，违约金423元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住（所有）的西都绿洲9号楼503室，建筑面积88.51㎡。根据《西都绿洲前期物业服务合同》中的约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅0.38元/月.平方米；被告已欠缴物业服务费88.51㎡×0.38元/月.平方米×42月=1412.60元，违约金合计423元，总计1835.60元。原告认为，淮南市为民物业管理有限公司按照《西都绿洲前期物业服务合同》履行了保安、保洁、绿化、设施设备维护等义务，被告同时享受了该公司提供的服务，被告就应该履行缴纳物业服务费的义务。但经原告多次催要被告仍拒绝支付拖欠的物业服务费，为维护合法权益故诉至法院。马传来辩称：物业费没有交是事实，不交的原因是房屋墙面开裂，物业一直没有给维修好，所以才至今没有交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的“缴费收据”，被告对真实性没有异议，但认为这是天然气费用折抵的两年物业费，自己实际上只交过一年。本院认为，缴费收据真实有效，虽然是以其他费用折抵的物业费，但也能够反映出被告缴纳物业费的数额及时间，故本院对该份证据予以认定。2、对于原告提交的“关于房屋墙皮皲裂的函”、“工程维修联络单”，被告对真实性没有异议，但认为自己的房屋墙面开裂没有维修好是事实。本院认为，该份证据可以证明原告就小区业主房屋的质量问题与开发商进行了反映和协商，已经尽到了物业服务的义务，故本院对该份证据予以认定。3、对于被告提交的“照片”，原告对该份证据的关联性有异议，认为与本案无关，不能成为被告拒缴物业费的理由。本院认为，照片时间、地点不明，不能反映出与本案争议的事实有直接关联性，故本院对该份证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马传来居住的西都绿洲9号楼503室，建筑面积88.51㎡。2009年12月31日，马传来与淮南为民物业公司签订《西都绿洲小区入住（住宅）合约》，其中约定：由原告公司管理被告拥有或使用的物业及配套公共设施设备，被告应遵守《淮南市物业管理规定》和《临时管理规约》，并按时缴纳物业管理费用。由于西都绿洲小区一直未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘其他物业服务企业，小区建设单位安徽省泰鼎房地产开发有限公司于2014年12月20日与淮南为民物业公司签订了《西都绿洲前期物业服务合同》作为小区临时管理规约，根据合同约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅0.38元/月.平方米。淮南为民物业公司一直按照合同约定履行保安、保洁、绿化、设施维护等基本服务职责，但自2013年1月1日起，马传来以房屋墙面开裂为由拒缴物业服务费，至2016年6月30日止，被告已欠缴物业服务费88.51㎡×0.38元/月.平方米×42月=1412.60元，违约金423元。经原告多次催要物业费无果，为维护其合法权益，故诉至法院。本院认为，本案的审理焦点是被告是否应当向原告缴纳所欠的物业费及违约金。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告淮南为民物业公司与被告马传来于2009年12月31日签订了《西都绿洲小区入住（住宅）合约》，其中约定：由原告公司管理被告拥有或使用的物业及配套公共设施设备，被告应遵守《淮南市物业管理规定》和《临时管理规约》，并按时缴纳物业管理费用。国务院《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同。《物业管理条例》第22条、23条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。由于西都绿洲小区一直未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘其他物业服务企业，小区建设单位于2014年12月20日与淮南为民物业公司签订了《西都绿洲前期物业服务合同》作为小区临时管理规约。两份合约均依法成立，系双方真实意思表示，合法有效，应该受到法律保护。合同双方应当按照合同约定全部履行各自义务，现原告提供的证据能够证明其已经按照《西都绿洲前期物业服务合同》履行了相应的保安、保洁、绿化、设施维护等基本服务职责，而被告答辩称是由于自己的房屋墙面开裂而拒绝缴纳物业费。这与本案事实没有直接关联性，故答辩理由不能成立。被告自2013年1月1日起至2016年6月30日不按约定履行缴费义务，经原告催告后仍然拒绝缴纳，其行为违反了《西都绿洲小区入住（住宅）合约》和《西都绿洲前期物业服务合同》的约定。原告主张被告按约定缴纳拖欠的物业服务费1412.60元以及违约金423元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告马传来于本判决生效之日起十日内支付给原告淮南市为民物业管理有限公司拖欠的物业服务费1412.60元，违约金423元，共计1835.60元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马传来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  丁志保代理审判员  张晶晶人民陪审员  张清兰二〇一六年九月二十二日书 记 员  王健雯附：相关法律条款《中华人民共和国民法通则》第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。