沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初8573号原告：张化南，男，1986年11月26日出生，汉族，住辽宁省昌图县。被告：李宏君，男，1982年5月1日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：李琪（与被告李宏君系夫妻），女，1985年9月28日出生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：李宏君，男，1982年5月1日出生，汉族，住同上。原告张化南与被告李宏君、李琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2016年8月30日、9月6日公开开庭进行了审理，原告张化南与被告李宏君（亦为被告李琪的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张化南向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告于2016年7月10日签订的《私人房屋买卖合同范本》；2、请求法院依法判令二被告双倍返还购房定金2万元；3、请求法院依法判令二被告承担诉讼费。事实和理由：2016年7月10日，原告通过房产中介广告得知二被告所有的位于沈阳市和平区和祥街88-2号（33-5）房屋在售，并与二被告洽谈前述房产买卖事宜。由于该房屋为该栋建筑顶层，原告为自行居住而购买，故原告十分担心供暖和漏雨的问题。二被告一再保证和强调不会有漏雨的情况、供暖达标。但由于双方价格没有达成共识，故原告决定放弃购买。后二被告主动联系原告，希望再次洽谈协商房屋买卖事宜。由于原告极为担心顶楼房屋的漏雨和冬季供暖情况，故在签订合同之前又多次询问二被告该房屋是否漏雨，二被告反复承诺、强调房屋绝无漏雨，供暖合格。在二被告保证不漏雨、供暖合格的前提下，经双方洽谈最终以545000元成交，并在当日签订《私人房屋买卖合同范本》。原告于当日按照合同约定交付定金1万元。巧于2016年7月23日、24日沈阳大雨，原告想确认二被告所述房屋不漏雨的事实，故委托单位同事于2016年7月26日以购买该房名义到房屋中查看情况。至此，发现二被告的房屋在大雨过后主卧有多处漏雨痕迹（有照片和视频为证）。此后，原告与二被告沟通，二被告仍一再强调保证“没有漏雨情况”，仍故意隐瞒房屋漏雨的事实，欺骗原告，并拒不退还原告交付的定金。综上，二被告作为房屋的出卖人，有义务向原告交付质量合格的房屋并告知原告房屋的真实情况。二被告违背诚实信用的原则，隐瞒了房屋的重大瑕疵，欺骗原告与其订立房屋买卖合同，甚至在发生漏雨事实后，仍隐瞒房屋漏雨事实并欺骗原告继续履约。二被告的行为严重违反了合同约定，根据法律规定，原告有权要求解除《私人房屋买卖合同范本》，并要求二被告双倍返还定金2万元，请人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告李宏君、李琪辩称，答辩人在与原告签订《私人房屋买卖合同范本》之前，此房屋绝对没有漏雨现象。在答辩人购买房屋之后的五年内，该房屋确实没有漏雨，这一点可以咨询物业，也可以向物业取证。在签订房屋买卖合同之后，原告给答辩人打电话称房屋有漏雨，答辩人起初不相信，后到房屋查看确实有漏雨情况。原告购买的是顶楼，相对于正常楼层来讲，已经优惠了很多，原告应该承担房屋漏雨的风险。如果因为房屋漏雨，答辩人将房屋退给开发商，开发商也不会同意。答辩人与原告签订的协议第五条明确规定，如乙方（原告）原因反悔定金不予退还，如果甲方（被告）违约，甲方双倍返还。综上，恳请法院按照双方签订的协议，驳回原告的诉讼请求。原告对其主张的事实，向本院提供了如下证据：一、《私人房屋买卖合同范本》、房屋所有权证书（复印件），证明位于沈阳市和平区和祥街88-2号33-5房屋由二被告共同共有，同时证明原、被告于2016年7月10日签订房屋买卖合同。二被告质证无异议。二、支付宝转账截图，证明原告于2016年7月10日支付给被告李宏君定金1万元。二被告质证无异议。三、光盘，证明二被告出售给原告的房屋漏雨，且比较严重。二被告质证后称房屋漏雨属实，但称在双方签订协议之前该房屋没有漏雨情况，漏雨是在签订协议之后发生的，并称房屋现已维修好，不影响正常使用。被告李宏君、李琪对其答辩向本院提供了如下证据：一、邢琳（中海物业负责二被告房屋所在楼房的管家）出具的情况说明，证明二被告出售给原告的房屋在2016年7月14日之前从未漏雨。原告质证后称：首先，该情况说明没有公章，没有任何法律效力，仅能代表物业公司的管家个人，如果之前真的存在漏雨情况的话，这个人怎么负责？其次，如果像管家所证明的2016年7月10日之前确实没有漏雨的情况，我认为也是合理的；最后，我不可能买一个不好的房屋，如果在签订协议前后一周的时间内都没有下雨的天气，我没有任何办法在不下雨的情况下去楼顶做防水测试。二、光盘，内容是邢琳写情况说明时的现场情况及涉案房屋维修好的情况。原告质证后称该房屋是否维修以及维修好坏均与其无关。结合原、被告的举证、质证及庭审情况，本院认定如下事实：被告李宏君、李琪系夫妻，二人共同共有位于沈阳市和平区和详街X号33-5、建筑面积72.53平方米的房屋。2016年7月10日，原告张化南（买方/乙方）与被告李宏君、李琪（卖方/甲方）签订《私人房屋买卖合同范本》，约定二被告将其共同共有的前述房屋卖与原告，售价545000元，并约定原告在本合同签订之日向二被告支付购房定金1万元，……。签订合同当日，原告即向被告李宏君支付定金1万元。2016年7月23日、24日两天适逢沈阳暴雨。2016年7月26日，原告委托其单位同事以购房为由到涉案房屋查看，发现该房屋主卧室有多处漏雨，遂要求与被告李宏君、李琪解除房屋买卖合同。双方因此发生纠纷，并诉至法院。本院认为，本案争议焦点：1、应否解除原告张化南与被告李宏君、李琪签订的《私人房屋买卖合同范本》；2、被告李宏君、李琪应否双倍返还原告张化南定金2万元。原告张化南与被告李宏君、李琪就涉案房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。二被告作为涉案房屋的出卖人，就其出卖的房屋的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽瑕疵，对买受人即本案原告负有瑕疵担保义务。虽然二被告称其所出售的房屋在双方签订合同之前不存在漏雨现象，但此后，且在房屋实际交付之前，该房屋确有漏雨情况，二被告对该事实无异议。即便如二被告所述，该房屋在签订合同之前从未漏雨，即二被告并无隐瞒房屋漏雨的主观故意，也不影响该房屋现因漏雨而存在瑕疵的事实，这与二被告对该房屋是否修缮完毕无关。被告李宏君、李琪关于原告购买的是顶楼，且价格已经优惠了很多，应承担房屋漏雨风险的抗辩，因法律依据不足，本院不予采信。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，如前所述，原告在其与二被告签订房屋买卖合同后发现该房屋漏雨，即便二被告关于该房屋在签订合同之前从未漏雨的陈述属实，即二被告不知情，亦无过错，在房屋出现漏雨后，如再要求原告继续履行合同，不仅对原告不公平，也有悖于诚实信用原则及社会的公序良俗。故对原告主张的解除涉案房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。关于定金，被告李宏君、李琪出售给原告张化南的房屋在双方签订买卖合同之前从未漏雨，在签订合同之后因暴雨而发生漏雨，这是不可归责于双方当事人的事由，即原、被告均不存在主观过错，故本案不适用定金罚金，同时对原告要求二被告双倍返还定金2万元的主张，本院不予支持。鉴于涉案房屋买卖合同已由本案判决解除，被告李宏君、李琪应将已收取的定金1万元返还给原告张化南。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百五十三条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告张化南与被告李宏君、李琪于2016年7月10日就位于沈阳市和平区和详街X号33-5、建筑面积72.53平方米的房屋签订的《私人房屋买卖合同范本》；二、被告李宏君、李琪于本判决生效之日起五日内返还原告张化南定金1万元三、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告李宏君、李琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  严冬云二〇一六年九月十二日书记员  胡丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。