河北省玉田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0229民初2523号 原告：徐静，男，1961年8月12日生，汉族，农民，住玉田县。 委托诉讼代理人：郝树玲，河北群望律师事务所律师，一般代理。 被告：张志斌，男，1958年1月20日生，汉族，农民，住玉田县。 委托诉讼代理人：张立亮，男，1980年12月12日生，汉族，农民，住玉田县，系张志斌之子，一般代理。 委托诉讼代理人：齐孟东，男，1956年9月16日生，汉族，退休工人，住玉田县，特别授权。 原告徐静与被告张志斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告徐静及委托诉讼代理人郝树玲，被告张志斌委托诉讼代理人张立亮、齐孟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐静向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告买卖宅基地合同无效，确认房屋产权归原告所有（价值80000元）；2.诉讼费由被告负担。 事实和理由：2002年原告在本村东道东玉石公路东侧审批了一块宅基地，2012年9月13日被告与原告签订了买卖宅基地合同，后因不能办理过户手续，原告退款时被告将买卖宅基地合同原件交给原告。2013年3月原告在该宅基地建二层楼房一处，原告与被告系亲家关系，被告张志斌系原告女儿公公。原告建楼时被告主动帮忙，但建楼期间费用全部由原告出资，被告只是帮着找人，帮着买东道西建起楼房。2015年将所建楼房开始出租，出租时原告口头委托被告出面与租房人签订了租房协议。2017年12月21日原告之女与被告之子办理离婚手续，原、被告之间不存在亲家关系，所租楼房是原告出资建筑的，被告无权将原告房屋继续租给他人，原告与被告多次交涉，被告以楼房是他建的为由霸占至今。原告认为，被告的行为严重侵害了原告合法权益，为此原告要求依法确认买卖宅基地合同无效，确认房屋产权归原告所有。 张志斌辩称，原告的诉求与事实不符，我方认为买卖合同有效、真实，是原、被告真实意思达成的协议，双方签订了房基地买卖合同，被告已经取得、拥有土地使用权。原告认可将该房基转让被告，被告以有偿方式受让，该土地使用权归属被告。对四置已认定，标的额8万元，约定交款后将该房基为被告永久为业。在合同第二项约定甲方房基地无手续，以后办理任何手续由乙方承担，甲方办理手续时未告知乙方，应认定违约。第三项约定本合同一式两份，原被告各持有一份，签字之日起生效，被告留的是副本，原告是正本。双方原来确实是亲家关系，后因被告之子与原告之女离婚，因转让土地合同诉至贵院，但双方实为协议转让，合同内容不违反法律强制、禁止性规定，应受到法律保护，且价款公平，原告主张合同无效依法无据，合同是双方真实意思的表示，没有威胁恐吓，并有双方签字。原、被告均应按照诚信原则履行合同，被告自取得该土地后现已形成敬老院，2015年开始出租。原告主张口头委托被告出面与租房人签订租房协议、所租楼房是原告出资建筑的，与事实完全不符，是原告变相霸占被告财产。对实际支出的盖楼款我方有产生的盖楼费用为证，并有证人出庭作证。但据合同约定，双方实为协议转让土地使用权，被告按合同约定价格向原告支付8万元土地使用权转让款，原告应履行合同义务。我方认为此合同合法有效，不违反法律规定，应受到法律保护。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交以下证据：一、身份证复印件一份；二、集体土地使用证一份，房基地买卖合同两份；三、离婚协议书复印件一份；四、协议书一份；五、徐俊民建楼各项支出一份；六、原告与安某的音频资料各一份。 被告提交以下证据：一、协议书一份、收据四张；二、房基地买卖合同复印件一份；三、申请证人安某出庭作证。 被告质证意见：原告证据中，证据二集体土地使用证发证日期是2018年，房基地买卖合同是2012年9月13日签订，与本案无任何关系。对集体土地使用证认可，但与房基地买卖合同相隔6年，集体土地使用证不能作为和我方买卖房基地的证据使用。对房基地买卖合同不认可，原来只有一份正本，我方是副本，原告不能写两份正本，笔迹一样，手印不一样，我方认为是复制，不认可。对证据三认可。证据四立协议时间是在2011年5月11日，与2012年9月13日差了一年多，在原告取得了该房基后转让给被告，不能作为证据使用，更不予认可。对证据五，两处楼房的平米数不一样，用料不一样，只是说明徐俊民建房的费用，并不是被告建房支出的费用，对证据真实性认可，但不能比照徐俊民建房的金额确定被告建房金额。证据六在录音中未说是大包还是轻包，到底是多少钱，且证人在庭审时已出庭作证，录音不能反映出大包、轻包的数额，我方认可我方提交的收款证据及建房协议是真实的。己方证人证言真实，对有的开票、有的不开票或打白条在农村的土建筑队里没有相关规定，即便偷税漏税也是行政法律，与本案无关。因为时间太长，建筑的房屋也很多，记不清避免不了，但能证明是双方的合同，可以认定其真实性。对原告提出的证人是小作坊，没有其他材料的相关证据，原因是42万元的合同全权包括建筑楼房的材料，因此建筑方无需保留票据，进一步说明证人说没有相关票据原因是有42万元自己买料，与票据没有任何关系。合同42万元是本案的真实意思，对建筑方有权自己采购材料的真实性应认可。原告将该房基以8万元转让被告，难道说原告还在原处盖房，又能在承包地出资，故此我方认为所出示的证据是真是的，并依法有据，依事实有据。 原告质证意见：被告证据中，对协议书不认可，该协议内容只能证明被告与安某建设楼房有协议，与原告诉状没有矛盾，原告诉状中也提出让被告操持建设楼房，但是原告出资，只是被告操持，因此才是被告与安某签订建设楼房协议。四张收据不能证实楼房出资的真实情况，不是税务部门的票据材料，我方不认可。每次出资需要购买材料都是原告出资，被告只是过手帮忙操持、帮着购买材料，协议书和收据不能证明是被告出资盖房的事实。证据二是复印件，没有原件，复印件不能作为证据使用。被告提到正件只有一份，原告提交两份原件可以认定被告已经将原件交给原告，被告所说只有一份原件的说法不对，是因为自己将原件提交给了原告，被告才提交的复印件，该证据没有证据价值。对证人证实盖房的事实没有异议，但该证实内容不能证明所盖房屋的产权属于谁。被告的证人提到所开的票据，对票据提出异议。证人说有的开，有的没有开，唯独被告的票据开的一份不少，我要求证人提交票据存根也就是印证该票据的真伪。证人说盖房持续一年多，但票据的时间与所说的建筑时间不相符。当问到买建筑材料是否开票时，证人说一般不要票。高达几十万的建筑材料没有票据，不可以证明该楼房的建筑价值，应该以建筑楼房时购买材料的票据来认定建筑楼房所使用材料的价值，被告当庭没有提交，证人说没有，不符合实际。谁建筑购买材料都应有票据，被告只有建房协议，没有提交购买材料的票据，因此对被告提交的四张票据无法认定其真实性，对证人所证实的内容不能认定所建筑的房屋系被告的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告在本村有一处宅基地，2011年5月11日原告与赵增元、赵福元、徐俊民、张文柱、吕振友签订协议书，主要内容为“一、立协议人在范庄南玉石公路东各建楼房一处。二、楼房尺寸：南北长11.50米，东西宽8.80米，楼房地梁上平至一层圈梁上平3.60米，二层圈梁上平3.40米。三、楼房檐平脊正，高度一致。四、前檐一致。五、楼房模式自订。备注：地梁上平，以马路中心高1米。以上协议人一致同意，互相监督。特立协议书六份，各执一份，立协议人签字生效。”。协议书签订后，原告并未在该宅基地建筑楼房。2012年9月13日原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订房基地买卖合同，主要内容为“一、甲方将坐落在虹桥镇范庄村村东（玉石路东）一块房基地0.6亩，四至东至地，南至赵福元，西至道，北至吕振友，卖与己方玉田镇药王庙村张志斌永久为业，卖价80000.00元，捌万元正。此款笔下交清。二、甲方房基地无手续，以后办任何手续由乙方承担。三、本合同一式两份，双方各执一份，双方签字之日起生效。”。后在上述宅基地之上建筑两层楼房并对外出租，2017年12月10日玉田县虹桥镇范庄村民委员会及国土所对原告的宅基地进行丈量，2018年玉田县人民政府、玉田县国土资源局为原告颁发玉田集用（2003）第1372号集体土地使用证，该证所附宅基地平面示意图记载的四邻为：东基石外6.60米，西基石外2.00米，南赵福元，北吕振友。 另查明，被告之子张立亮与原告之女徐俊娟原系夫妻，于2004年10月11日登记结婚，后于2017年12月21日在玉田县民政局协议离婚。原告主张双方签订房基地买卖合同后，因不能办理过户手续，原告退款，被告将合同原件交给原告。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于农村集体经济组织全体成员所有，宅基地使用权的权利主体是农村集体经济组织的成员。因此，宅基地的使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格紧密联系在一起，只能在同一集体经济组织内部成员间流转。被告张志斌户籍地在玉田镇药王庙村，非虹桥镇范庄村集体组织成员不符合受让农村宅基地使用权的条件，故原、被告于2012年9月13日签订的房基地买卖合同，侵犯了该村集体经济组织其他成员的权利，亦违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属无效。原告要求确认房屋产权归原告所有，原告称系由其出钱并委托被告在争议地块操持建筑楼房，被告否认原告主张，并提交与建房人安某的协议书，安某亦出庭证实建房费用系被告向其支付。故原告的该项主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、2012年9月13日原告徐静与被告张志斌签订的房基地买卖合同无效。 二、驳回原告徐静的其他诉讼请求。 案件受理费1800元，由原告徐静负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  蒋召民 审 判 员  梁 莉 人民陪审员  王洪秋 二〇一九年十月三十日 书 记 员  刘晓丽