山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书(2015)莱州民重初字第18号原告（反诉被告）山东永农作物科学有限公司，住所地：山东省莱州市。法定代理人姜方武，总经理。委托代理人丁学东，山东平文律师��务所律师。被告顾金欣（反诉原告），男，1981年8月29日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托代理人赵俊霞，莱州福兴法律服务所法律工作者。原告山东永农作物科学有限公司与被告顾金欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日做出(2014)莱州沙民初字第528号民事判决书，被告顾金欣不服该判决，上诉至山东省烟台市中级人民法院，山东省烟台市中级人民法院以原审判决认定基本事实不清为由，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭将本案与反诉原告顾金欣与反诉被告山东永农作物科学有限公司房屋租赁合同纠纷一案进行了合并审理。原告（反诉被告）山东永农作物科学有限公司的委托代理人丁学东、被告（反诉原告）顾金欣的委托代理人赵俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东永农作物科��有限公司诉称：2010年12月14日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，原告承租了被告的房屋，合同约定外围水电相关事宜由被告负责解决，如因被告原因造成水电供应不正常超过10天，原告有权终止合同。2014年6月13日，原告承租的房屋被断电，至今为止被告没有给予解决。诉请法院依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告给付原告违约金36万元。被告顾金欣辩称：原告租赁的房屋水电正常，我没有违约，不应承担违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告顾金欣诉称：2012年12月14日，反诉原、被告签订了房屋租赁合同1份，该合同约定“租赁期限从2010年12月14日至2019年12月31日，租金9万元每年”，反诉原告依法履行合同将租赁房屋交付给了反诉被告使用，反诉被告在使用租赁房屋期间内不仅烧坏了租赁房屋的电缆，而且于2014年6月份起诉至莱州市人民法院要求解除合同并由反诉原告承担违约金36万元。法院审理中，反诉被告称其已于2014年6月14日搬出了租赁房屋，但反诉被告从未通知反诉原告要求解除合同，也未向反诉原告交接房屋，反诉被告将租赁房屋关闭。后在烟台市中级人民法院开庭时反诉被告明确承认未向反诉原告进行交接，2015年7月12日反诉原告收到反诉被告的通知1份，该通知载明，反诉被告要求反诉原告于收到通知5日内领取钥匙并进行房屋交接。2015年7月17日反诉原、被告进行了交接，并且当日由莱州市公证处进行了损失情况保全和由莱州市宏正会计师事务所对损失进行了评估，评估损失为81460元。根据反诉原、被告签订的房屋租赁合同第十三条规定，一方违约赔偿另一方违约金36万元，反诉被告擅自解除房屋租赁合同，并且至今未交纳清租金，破坏租赁房屋，以上行为均严重��反了法律规定，为此请求法院依法判决反诉被告付给反诉原告租赁费53261.28元、擅自解除合同的违约金36万元，赔偿反诉原告租赁物被破坏的损失费81460元，付给反诉原告公证费1000元、评估费2000元。反诉被告山东永农作物科学有限公司辩称：我公司在履行房屋租赁合同中不存在违约行为，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：原告山东永农作物科学有限公司自2009年10月开始租赁使用被告顾金欣位于莱州市土山镇顾家村的房屋。2010年12月14日，原告山东永农作物科学有限公司与被告顾金欣签订了房屋租赁合同，被告为甲方，原告为乙方，合同的主要内容有：“一、经甲乙双方协商，甲方同意将坐落在顾家村【以莱州国有（07）第1687号土地证、莱房权证土山镇字第0247**号为准】的场地房屋，全部租赁给乙方使用。二、租赁期限从2010年12月14日至2019年12月13日。三、租金大写玖万元/年，租金总额为捌拾壹万元。四、租金的缴纳期限与方式：合同签订之日甲方将场地房屋交给乙方使用，三日内乙方支付甲方两年租金18万元，以后每两年支付1次，乙方于2012年12月14日支付第二次租金18万元，于2014年12月14日支付第三次租金18万元，于2016年12月14日支付第四次租金18万元，与（于）2018年12月14日支付第五次租金9万元。结算房租时，乙方如需发票，甲方必须提供，但费用由乙方负担。五、房屋用途为乙方公司职工住房、食堂、小卖部等公司内部使用。六、维修养护责任：租赁期间，正常情况下甲方对房屋及其附着设备每隔两年检查、修缮一次，检查、修缮期间不得影响乙方正常使用，乙方应积极协助。日常正常使用房屋漏水等甲方应及时修缮，修理费用由甲方承担，因乙方管理使用不善造成的损失和维修费用，由乙方承担并赔偿损失。七、甲方与乙方的权利和义务：甲方权利：甲方有权对乙方租赁期间造成的财产损失追索等值经济赔偿……；乙方义务：在租赁期间内，如因乙方管理不善引起的火灾或其他原因造成房屋及所有设施损毁等由乙方负全部责任，并负责赔偿甲方损失。非因乙方原因导致房屋损毁和造成损失的，乙方不承担责任；乙方应服从水电部门管理，负责按时支付水、电费用。水、电费必须每月最后一天结清……；八、合同的变更、终止和解除：1、由于不可抗力的原因使本合同无法继续履行，经甲、乙双方协商可以变更或终止合同；2、乙方不按时上缴租金，甲方有权提前解除合同；3、单方违约本合同，对方有权提前解除合同，并追究对方责任；……十一、外围水、电相关事宜由甲方负责解决，因甲方原因造成水、电供应不正常在10天以上的，乙方有权终止��合同，并追经（究）甲方责任；十二、院内花草树木由乙方负责管理；十三、违约责任：一方违约赔偿另一方违约金36万元”。合同的尾部甲方处签有“顾金欣”，乙方处盖有原告单位的公章。合同最后写有“附：租赁房屋原貌照片一组”。上述合同签订后，原告按照合同约定付给被告首期租金18万元，并按合同约定使用租赁房屋及其附着设备，双方对签订合同时房屋的现状及房屋内附属设备的种类、数量等没有签署交接清单，而是对出租房屋的外貌、内部局部拍了照片，由原告保存。原告于2012年按照租赁合同的约定向被告交纳了2012年12月14日至2014年12月13日租赁期间的租金18万元。2012年3月26日，原告山东永农作物科学有限公司与被告顾金欣签订了变压器安装协议，约定原告委托被告设计并安装50KVA变压器一台，原告一次性付给被告变���器安装材料费6万元，被告收到款后一个月内安装调试完毕交由原告使用。后因被告未在约定的时间内安装完毕，原告向本院起诉，要求解除双方签订的变压器安装协议，并要求被告退还变压器安装材料费6万元、赔偿损失1万元、返还电缆60米，经本院审理，于2014年4月25日作出（2014）莱州商初字第43号民事判决书，判决被告顾金欣返还原告山东永农作物科学有限公司变压器安装材料费6万元，驳回了原告的其他诉讼请求。2014年6月，原告的工人从租赁被告的房屋中搬出，但未与被告交接租赁的房屋，亦未就房屋内的附属设备进行清点。2014年7月24日，原告诉至本院，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告给付违约金36万元。本案一审宣判后，被告对判决不服向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院经审理于2015年7月8日决定将���案发回重审，2015年7月10日，原告向被告送达了盖有单位公章的通知书1份，内容为：“顾金欣先生：我公司前期已告知，与你解除租赁房屋的租赁合同，但你至今不来领取钥匙，现再次告知你，即日起五日内到山东永农物科学有限公司（地址：莱州市土山镇银海工业园）领取钥匙，并进行房屋交接”。被告于同年7月12日给原告回了函，内容为：“贵单位2015年7月10日的信函我刚收到，你单位从未通知我解除租赁合同这是双方均认可的事实，我多次要求你单位开开租赁房屋的门让我进去查看情况，你单位坚决不给我开门这也是事实，现我通知你单位于2015年7月17日前交纳所欠（至2015年7月20日前的）房屋租赁费53261.28元。现因你单位通知我解除合同并进行交接，所以你单位按合同规定应承担擅自解除合同的违约金36万元。根据你单位的交接要求，我现通知你单位于2015年7月17日上午九时共同到莱州市土山镇顾家村你单位租赁的房屋处进行共同交接并查看确定房屋及相关设施的损失情况,为此我特通知你单位在交接时对租赁房屋及相关设施的破坏和损失给予全额赔偿”。2015年7月17日上午，原、被告对租赁房屋进行交接，被告申请莱州市公证处对交接过程进行公证，莱州市公证处公证员张维对现场情况进行拍照、录像，制作了工作记录，并于同年7月27日出具了（2015）莱州证民字第601号公证书。公证书主要内容有：“根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处公证员张维、本处工作人员胡轶及申请人于2015年7月17日来到位于莱州市土山镇顾家村的顾金欣所有的房屋，对该场地房屋的现状进行查看、清点并保全证据。公证员张维对现场情况进行了拍照、录像，共拍摄照片一百三十六张，公证员张维制作《工作记录》一份共二页。��证明本公证书所附《工作记录》的复印件与原件内容相符，原件上的签名均属实，该工作记录系对保全证据的现场工作所作的真实记录，原件由本处保存。本处将现场拍摄所得照片制成二份封存后，一份交给申请人，一份存于本处；本公证书所附光盘为公证员张维现场拍摄的刻录盘，与现场情况相符”。公证书所附《工作记录》的主要内容有：“2015年7月17日上午9时，莱州市公证处公证员张维、工作人员胡轶来到位于莱州市土山镇顾家村的顾金欣所有的房屋，该房屋位于莱州市土山镇顾家村北，雷埠马家村村碑东侧，大门朝南，发现大门上锁，无法进入。至10时28分左右，莱州市公证处公证员张维、工作人员胡轶与申请人顾金欣再次来到该房屋，发现大门已打开，门口站着3个人，其中1人穿白T恤，黑色运动裤，年龄约40多岁，自称叫赵双财，另1人穿1套浅蓝工作服，年龄约40多岁，自称叫王启穆，第3人穿蓝T恤，黑运动裤，年龄约40多岁，自称叫张丰强。3人均自称是永农公司工作人员。上述人员对房屋进行了查看，现场所见：该房屋占地约3000平方米，共东西走向两排平房，部分房屋门窗有毁损情况。南数第一排分两幢，东侧平房连接有一处厢房。南数第2排为1整排平房，院内第1排到第2排平房中间东西两头各有1处厢房。南数第2排平房室内西首上方墙壁有明显火烧烟熏痕迹，下方有1段电缆。室内分为约30多间小房间除西首第1间房间内有1张上下层双人床外无其他物品，也未见暖气片及暖气管道、灯具等。部分房间内的天花板已脱落或坍塌；卫生间内设施大部分毁损。平房外西首地下有两根截断的电缆伸在外面，从大门走出后在该平房西墙外地下有1根电缆伸在外面，另有1根截断的电缆线放在地上。院内东首厢房内有1台常压锅炉，锈蚀情况较严重。锅炉房南侧房间内顶棚脱落情况较为严重。院内西首厢房内除男、女卫生间内有两个蓝色水箱外，无其他设施。南数第1排平房分东西两处，门均有部分毁损。室内无设施，未见暖气及灯具。东首平房及连接的厢房内共有5处空调管口，但室内无空调，也未见空调管道。房间内橱柜没有柜门，也未见木地板。大门原为自动门，现已毁损，未见电机，电缆裸露在外，大门边框有碰撞凹痕。上午11时27分左右，永农公司工作人员现场将钥匙交给了顾金欣。公证员张维对现场情况进行录像、拍照，并制作《工作记录》一份共二页”。2015年7月24日，本院对原告山东永农作物科学有限公司与被告顾金欣房屋租赁合同纠纷一案进行重审立案。原告主张，根据租赁合同第11条约定，外围水电应由被告解决，合同履行过程中就造成停电，双方为顺利履行合同，原告同意出资上变压器，但被告迟迟不能安装，原告通过诉讼将预付给被告的变压器款收回，后经被告联系从卞吉涛处另接了电源，起诉前原、被告发生矛盾，卞吉涛擅自提高电价，2014年6月份原告将5月份的电费缴清后即不同意卞吉涛提高电价，卞吉涛给原告停止供电，被告不同意给予解决。原告方的工人于起诉前的6月14日前后搬出承租的房屋，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告给付违约金36万元。被告对此辩解，因原告的工人使用不当致电源电缆烧毁，被告联系了邻居卞吉涛，将原告承租房屋的电源接到卞吉涛的变压器上，由卞吉涛按市场价向原告收电费；2012年3月份原告找被告协调另上变压器，因供电公司要求厂房是谁的变压器写谁名，原、被告签订安装协议，由被告负责协调供电公司、原告出资另上变压器，被告买了设备后原告不配合安装到屋内，导致安装费退回原告；期间原告一直使用卞吉涛的电，至今电缆一直通电使用，被告已履行了合同约定的义务，不构成违约。原告就其主张提交了如下证据：1、原、被告2010年12月14日签订的《房屋租赁合同》复印件；2、录音光盘1张及整理的录音内容，原告主张，该录音系原告方工作人员王国华与被告的通话录音，其中内容有：王国华（以下简称王）：喂？顾总。对方答：喂。王：哎，我是永农小王。对方答：怎么地？王：那个东部宿舍那个电你看看能不能帮忙协调一下？对方答：协调不了，自己协调吧。3、本案租赁房屋2013年11月、12月、2014年6月份电费收据3张，收款人均为卞吉涛，3张收据的电费单价分别为1.0元/度、1.1元/度、1.3元/度，在3张收据所在的会计凭证的报销单中均有赵双财和王国华签名；4、客户名称为焦春芳的电费收据3张，客户名称为莱州市众信建筑有限公司的电费收据7张；6、盖有莱州市土山镇康康旅馆的收据1张、白条若干，盖有莱州市土山镇四海香旅馆的白条1张。原告对此解释，租赁合同明确约定外围水电相关事宜全部由被告负责解决，该水电相关事宜包括水源、电源及水价、电价等与水电相关的所有事宜；录音证据证实被告拒绝原告要求其协调承租场地用电事宜；证据3证明自2013年11月至2014年6月卞吉涛单方提高电价至1.3元/度的事实；证据4、5证实在涉案标的物附近场地用电的电价在卞吉涛提价前后时间段没有变化，证实卞吉涛单方提价没有合法依据；证据6证实原告自2014年6月15日从涉案房屋中搬出。经质证上述证据，被告对租赁合同无异议，认为不仅要看合同第11条，还应看合同第7条乙方义务的第2条，是原告将租赁房屋的电缆烧坏，被告没有办法才从卞吉涛处给原告接上电，电价一直是由原告与卞吉涛协商，与被告无关；对录音内容认可是王国华与被告的通话内容，但主张该对话是双方协商安装变压器事宜；对原告提交的其他证明材料认为与本案无关，同时主张，工业用电和一般工业供电、高峰用电、超出用电范围的用电具体确认很复杂，原告说卞吉涛乱收费不真实。原告就其主张的卞吉涛停止给其供电的事实没有证据提交。被告为反驳原告的主张，提供证人卞吉涛到庭做证，卞吉涛到庭证明：2012年正月开始山东永农作物科学有限公司从我那里接过照明电，用于宿舍使用，以前的电烧了；顾金欣来找的我，当时讲好电费是1元/度，去年长到1.1元/度，后来我发现连续3个月电亏空，过去找他也没给解决，今年5、6月份我按1.3元/度与永农公司结算的；我没给原告断电，现在永农公司租顾金欣的房屋正���供电。经质证该证言，原告不认可，认为证人与被告是邻居，证言有倾向性，即使没断电他也没有理由提高电价，原告有权不接受。被告还提交了两份录音录像资料及整理的对话书面材料，被告主张，这两份材料分别是被告与原告单位的工作人员赵双财的录像录音资料、与原告单位的工作人员王国华的通话录音资料，与赵双财的视频是在原告起诉前1天，与王国华的录音是在原告起诉后。其中标注与赵双财的录像录音中主要内容有：被告问：这儿这是怎么整的？对方答：我和领导已经说了，已经停了4天了。被告问：电费现在欠他的？对方答：不欠。被告问：那么这个闸是谁拉下来的？是你和他协调的？电不是停了吗？你怎么协调的？对方答：他不是说长长电价？我跟领导说了，领导说咱用不起，不用了。被告说：没电了给你们解决，包括开始的电，余杭���能知道，这个电线是被你家烧的，开始电线从马家过来，没电你们能入住？你前年正月在这？对方答：我在。被告问：前年正月你在？是不是前年正月把这里烧了？你知道这个事？对方答：我知道。被告说：前年正月初六都烧了，电差不多都烧了。对方答：初五不就是初六。被告说：他让你们用这个电就不可能挣你们的或者熊你们，没必要。对方答：那是。被告问：我想着是前年正月初六，初六我坐席，我走亲戚，给我打电话说这里烧了，你那天在这里？对方答：我那天在，我那天拉着个叫张明洪的回老家了，他家在南边庄上，刚刚到了，接了个电话就回来了。被告提交的标注与王国华的对话录音中主要内容有：被告问：你能不能安排两个人开开门我看看？对方答：我回来给领导说了，他们也和律师说了，开不开无所谓，因为已经经过法院了。被告说：我不管你家用什么起诉的，最起码你家得给我开开门看看我的损失，包括你们该给我修复起来修复起来，早就应该给我修复起来了，你们迟迟也不给这样做。对方答：我感觉这次是因为电，电解决好了，这个住肯定还是要住的。被告说：你听我说，当时姓赵的和我伙计怎么沟通的我不知道，后期我打电话问他（指卞吉涛），他说姓赵的已经和你家领导说多少遍了，是姓赵的让他将电闸拉下来的，你明白了吧？对方答：我们先不谈这个事，反正已经起诉了。被告问：你们把里面给我破坏的东西是不是应该修复起来？对方答：我们已经起诉了，这个以后肯定要谈。被告问：房子是房子，你们应该开开门叫我进去看看里面什么情况，我给你们打电话打了两三遍了。对方答：反正都起诉了，法院这边协调吧。被告问：你这个门开不开？对方答：律师说让我不用开了，我听他的，他不让开我肯定是不能开了。经质证上述两份录音材料，原告对被告与赵双财的录音录像内容真实性认可，但主张，原告与赵双财谈话视频录音不能确定是否是原告起诉前一天，从录音中可以听出赵双财对原告公司的领导是有意见的，录音中虽然顾金欣多次提到正月初六原告把电线烧了，但是赵双财都没有肯定答复；对被告提交的标注其与王国华的通话录音，原告认为：1、不能确定该录音的时间，也不能确定与顾金欣通话的就是王国华本人；2、从录音中可以听到顾金欣说你们那里现在已经没电了是吧，这可以证实不论是什么原因，承租厂地已经没电了，并非被告以及卞吉涛所说的至今没有停电；3、顾金欣虽然说是姓赵的让他拉闸的，但是录音中王国华并未答复；因王国华现在不在原告处工作了，无法确定该录音是顾金欣与王国华的通话录音。审理中，被告顾金欣提出反诉，要求原告作为反诉被告支付给反诉原告租赁费52273.97元、擅自解除合同的违约金36万元、赔偿反诉原告租赁物被破坏的损失费81460元、付给反诉原告公证费1000元、评估费2000元。反诉原告主张，根据租赁合同约定，租赁费每年9万元，从2014年12月15日计算到2015年7月17日是52273.97元，因反诉被告擅自解除合同先违约，应当承担违约金36万元。反诉原告顾金欣向本院提交了反诉被告山东永农作物科学有限公司于2015年7月10日给反诉原告出具的通知书1份、反诉原告于2015年7月12日给反诉被告山东永农作物科学有限公司的回函1份、（2015）莱州证民字第601号公证书1份（附《工作记录》）及公证费收据复印件1份，经质证，反诉被告对通知书、回函、公证书的真实性均无异议，但主张房屋没有交接是因为反诉原告不同意解除合同，公证费收据是复印件，不论反诉被告是否违约，公证费用不应由反诉被告承担。反诉原告顾金欣就其主张的租赁物损失价值情况提交了烟台宏正资产评估事务所有限公司出具的“烟宏评报字（2015）第90号评估报告书及该公司收取评估费2000元的发票1张。该评估报告“评估对象和评估范围”中记载：“顾金欣委托评估的位于土山镇顾家村顾金欣所有的房权证为莱房权证土山镇字第0247**号的房屋及建筑物内的资产损失，包括电器开关、铝合金门及纱窗、空调、地板、木门、吊顶等，共计121项，该房屋及建筑物于2007年前后经过装饰装修并对外出租”；评估的基准日为2015年7月17日，评估结论为：资产损失价值81486元；在“特别事项说明”中记载：“列入评估范围的部分资产已被拆除，评估现场评估人员未见到实物，评估中根据委托方提供的、经销商出具的销售证明来确定��体资产名称及型号，其真实性由委托方负责”。经质证上述评估报告书及评估费发票，反诉被告对两份证据的真实性无异议，但认为评估报告是反诉原告单方委托，评估的事项是否损坏以及损坏的原因均无法证实，评估费与反诉被告无关。反诉被告表示，反诉原告所做评估报告没有法律效力，反诉被告没有必要申请重新评估。反诉被告主张，资产评估报告中评估的损坏项目非其公司人员造成，对此没有提交相关证据。在上述评估报告中，评估对象共分121项，其中受损财产项120项，另1项非财产，为“院内杂草清除”（评估价值2000元）。评估的受损财产绝大部分在“资产状况”栏标注为拆除或损坏，反诉原告主张，2015年7月17日交接房屋当天，反诉被告的工作人员赵双财认可评估报告中“资产状况”栏标注为拆除和无物的项目是反诉被告造成的，反诉被告2015年7月17日才将房屋钥匙交给反诉原告，反诉原告在此之前根本没到该房子中，被评估的财产大多是与房屋连在一体的，交接当天的财产状况进行了公证，所以以上财产损失都是反诉被告造成的。反诉原告就租赁房屋出租给反诉被告时房内存在被评估的受损财产的主张提交了如下证据：1、莱州市沙河洪贵电器商店出具的顾金欣到其商店购买电缆600米、支付电缆款15000元的证明；2、莱州市云峰路金灶沐室内装饰材料店出具的证明，证实顾金欣位于顾家村北工厂6亩地，厂内共两排房子，顾金欣于2007年5月16日在前东排东厢屋南1间安装马桶、浴室柜、花洒、太阳能，共计价款13760元；3、莱州沙河镇创辉家电城出具的证明，证明顾金欣位于顾家村北工厂6亩地，厂内共两排房子，前排东排从西向东1间、2间、3间、4间、东客厅共安装5台空调、价款25300元的事实；4、苑福强出具的证明，证实其于2007年给顾金欣的房子安装衣柜拉门、三排酒柜、电视背景墙、木门，顾金欣付款10360元的事实；5、孙占荣出具的证明，证实其于2006年和2010年分两次给顾金欣的房子制作窗帘，第1次6、7套，第2次30多套，顾金欣支付其近1万元的事实；6、莱州市万通建材市场三威装饰材料店出具的证明，证实顾金欣的房子位于村北部，共有二排，前排分左右二块，顾金欣于2006年从其店购买木地板计76.55平方米，购买和安装费共计付款12000元。上述由单位出具的证明，原告均提交了盖有该单位公章的该单位的营业执照复印件。经质证，反诉被告均有异议，认为上述证据均非在购买或安装时的原始证据，即使是真实的，也无法证明反诉原告将这些物品交给了反诉被告，因原、被告在交接时对所有物品都予以拍照，只要照片中没有的，反诉被告都没有接收。反诉被���提交了双方签订租赁合同前2010年12月9日拍摄的租赁房屋原貌照片1组共13张，该组照片显示，租赁合同所涉房屋内外门窗完好，窗户上挂有窗帘、安装铝合金纱窗，租赁房屋墙外挂有空调室外机，洗澡间内贴有瓷砖完好，太阳能水管引进连接安装洗澡用的喷头、花洒，各个房间内吊顶完好。经质证，反诉原告无异议，认为从2010年12月9日14时35分的相片中可以明确看出有四个空调的外挂机，充分说明房屋内有空调。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、租赁房屋原貌照片、反诉原告提交的证人卞吉涛的证言、反诉被告出具的通知、莱州市公证处出具的公证书、烟台宏正资产评估事务所有限公司出具的评估报告书及评估费发票、视频和录音资料及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。本院认为：原、被告于2010年12月14日签订的租赁合同系双方当��人真实意思表示，不违反相关法律规定，该合同合法有效。原、被告于2015年7月17日上午自行协商对租赁房屋进行了交接，应视为被告同意解除双方签订的《租赁合同》，本院对原告要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持。原告主张，根据双方签订的《租赁合同》第十一条约定，外围水、电事宜由被告负责解决，租赁合同履行过程中因被告的原因造成原告承租的房屋被断电，被告至起诉前不能给予解决，被告已构成违约，故要求解除租赁合同，要求被告支付违约金36万元。被告对此辩解，因原告的工人使用不当致电源电缆烧毁，才导致后期用电出现矛盾。本院认为，被告就其主张的电源电缆被原告的工作人员烧毁的事实提交了被告与原告单位的工作人员赵双财的录像录音资料，原告对该录像录音资料的内容真实性予以认可，本院对此予以采信。在该资料中，被告问赵双财“这个电线是被你家烧的，开始电线从马家过来，没电你们能入住？你前年正月在这？”，赵双财答：“我在”，被告问：“前年正月你在？是不是前年正月把这里烧了？你知道这个事？”，赵双财答：“我知道”，被告说：“前年正月初六都烧了，电差不多都烧了”，赵双财答：“初五不就是初六”，上述对话内容能够证明，原告的工作人员认可，被告出租房屋内的电线是被原告方烧损；被告提供的证人卞吉涛到庭证明：原告从2012年正月开始从证人处接过照明电用于宿舍使用，以前的电线烧了，被告顾金欣曾找过证人谈电费电价的事，电费是证人与原告单位结算，证人没给原告单位断电；被告提交的其与原告单位的工作人员赵双财的录像录音资料中，被告问，“这个闸是谁拉下来的？”，赵双财答“我跟领导说了，领导说咱用不起，不用了”；被告主张的其与原告单位的工作人员王国华的通话录音中，被告说“当时姓赵的和我伙计怎么沟通的我不知道，后期我打电话问他（指卞吉涛），他说姓赵的已经和你家领导说多少遍了，是姓赵的让他将电闸拉下来的，你明白了吧？”，对方没有正面回答，而是说“我们先不谈这个事，反正已经起诉了”；本院（2014）莱州商初字第43号民事判决书证明，2012年3月26日，原、被告曾签订安装变压器的协议，后因种种原因未能履行。综合上述事实和证据能够证明，涉案租赁合同履行期间，原告的工人使用不当致电源电缆烧毁，之后被告积极协调租赁房屋的用电事宜，先是协调从邻居卞吉涛处外拉电源，后又考虑安装变压器解决用电问题。在原告方与卞吉涛因电价问题发生磨擦时，打电话与原告单位的赵双财、王国华进行协调，而原告方认为电价高了，自行决定“不用了”，并非原告所说的“2014年6月13日原告承租的房屋被断电”，即被告已依据合同的约定尽到了协调用电的义务，被告不存在违约行为。故原告以被告违反《租赁合同》第十一条的约定构成违约，要求被告支付违约金36万元，本院不予支持。反诉原告顾金欣主张，反诉被告山东永农作物科学有限公司擅自解除合同违约在先，要求反诉被告支付违约金36万元，本院认为，反诉被告在认为电价过高、与反诉原告不能达成一致协议时，选择向法院起诉的方式解决纠纷，不能认定为违约行为，反诉原告未举证证明反诉被告存在其他违反租赁合同的违约行为，其要求反诉被告支付违约金36万元，本院不予支持。根据双方签订的《租赁合同》的约定，反诉被告应于2014年12月14日前支付给反诉原告第三次的租金18万元，而反诉被告于2014年6月��织工人从租赁房屋中搬出，并于2014年7月24日向法院起诉，至2015年7月17日才与反诉原告进行交接，自2014年6月至2015年7月17日间，反诉被告虽没有使用租赁房屋，但其在《租赁合同》期满前提起诉讼要求解除合同，造成反诉原告的租金利益损失，反诉原告要求反诉被告支付自2014年12月15日起至2015年7月17日止的租金52273.97元，不超过双方签订的《租赁合同》约定的租金标准，本院对此予以支持。反诉原告顾金欣为证明双方交接租赁房屋时租赁物的损失现状，提交了（2015）莱州证民字第601号公证书及所附《工作记录》，反诉被告对此无异议，本院对该公证书予以采信。该公证书证明，租赁房屋在交接时南数第2排平房室内约30多间小房间除西首第1间房间内有1张上下层双人床外无其他物品，未见暖气片及暖气管道、灯具，卫生间内设施大部分毁损，院内西首厢房内除男、女卫生间内有两个蓝色水箱外，无其他设施，南数第1排平房的门均有部分毁损，室内无设施，未见暖气及灯具；东首平房及连接的厢房内共有5处空调管口，但室内无空调，也未见空调管道；房间内橱柜没有柜门，未见木地板；大门原为自动门，现已毁损，未见电机，电缆裸露在外，等等。而根据反诉被告提交的双方签订租赁合同前2010年12月9日拍摄的租赁房屋原貌照片显示，当时租赁合同所涉房屋内外门窗完好，窗户上挂有窗帘、安装铝合金纱窗，租赁房屋墙外挂有空调室外机，洗澡间内贴有瓷砖完好，太阳能水管引进连接安装洗澡用的喷头、花洒，各个房间内吊顶完好。在反诉原告提交的其与反诉被告单位工作人员王国华的对话录音中，反诉原告问对方，“你能不能安排两个人开开门我看看？”，对方答：“我回来给领导说了，他们也和律师说了，开不开���所谓”，在反诉原告问：“你们把里面给我破坏的东西是不是应该修复起来？”时，对方答：“我们已经起诉了，这个以后肯定要谈”，反诉原告问：“你这个门开不开？”，对方明确拒绝打开租赁房屋的大门。上述事实和证据能够证明，反诉原告将租赁物交付给反诉被告时，租赁物完好无损，至反诉被告将租赁房屋交回给反诉原告前，反诉原告没有进入租赁房屋内，故应当认定，涉案租赁房屋及附属设施所受损坏是反诉被告的人员所致。反诉原告就其主张的租赁物及附属设施的资产损失价值情况提交了烟宏评报字（2015）第90号评估报告书，该评估报告评估的对象共分121项，其中拆除或损毁的资产项120项（即不含“院内杂草清除”项），该部分评估损失价值为79486元，主要包括电器开关、铝合金门及纱窗、空调、地板、木门、吊顶等，该部分被评估资产���多与租赁房屋具有不可分割性，因反诉被告不认可接受过被评估的部分资产，反诉原告还提交了莱州市沙河洪贵电器商店、莱州市云峰路金灶沐室内装饰材料店、莱州沙河镇创辉家电城、苑福强、孙占荣和莱州市万通建材市场三威装饰材料店出具的证明，反诉被告对上述证明不认可，也不提出反驳证据，对反诉原告提交的评估报告书不申请进行重新评估。本院认为，根据上述证据情况，结合（2015）莱州证民字第601号公证书及所附《工作记录》记载的现状，本院对烟宏评报字（2015）第90号评估报告书中评估的除“院内杂草清除”项外的120项资产系被告单位人员拆除或毁损的事实予以确认。根据双方签订的《租赁合同》约定，“在租赁期间内，如因乙方管理不善引起的火灾或其他原因造成房屋及所有设施损毁等由乙方负全部责任，并负责赔偿甲方损失”，本院对反诉���告要求反诉被告赔偿该部分资产价值的诉讼请求予以支持。烟宏评报字（2015）第90号评估报告书中评估“院内杂草清除”价值2000元，在双方签订的《租赁合同》中并未约定清除院内杂草是反诉被告的合同义务，亦未约定未清除院内杂草的合同后果，故对反诉原告主张的该2000元损失不予支持。反诉原告支出的评估费2000元是其为确定受损资产的损失价值必须支出的费用，应当由反诉被告予以负担。反诉原告支出的公证费是其为取证而支出的费用，不应由反诉被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告山东永农作物科学有限公司与被告顾金欣之间的房屋租赁合同。二、反诉被告山东永农作物科学有限公司付给反诉原告顾金欣自2014年12月15日至2015年7月17日止的租赁费53261.28元；三、反诉被告山东永农作物科学有限公司赔偿反诉原告顾金欣租赁物损失费79460元、评估费2000元；以上二、三项均限判决生效后十日内理清。四、驳回原告山东永农作物科学有限公司要求被告顾金欣支付违约金36万元的诉讼请求；五、驳回反诉原告顾金欣要求反诉被告山东永农作物科学有限公司支付违约金36万元的诉讼请求；六、驳回反诉原告顾金欣要求反诉被告山东永农作物科学有限公司赔偿公证费1000元的诉讼请求；七、驳回反诉原告顾金欣要求反诉被告山东永农作物科学有限公司赔偿院内杂草清除费2000元的诉讼请求。如果反诉被告���按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告负担（已交纳）；反诉费4383元，由反诉原告负担2886元（已交纳），由反诉被告负担1497元，限本判决生效后七日内交予本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李广斌人民陪审员  王永敏人民陪审员  杨文珍二〇一六年九月九日书 记 员  黄晓娟