广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初3543号原告：黄美琼，女，汉族，1972年6月28日出生，住址：重庆市奉节县，委托诉讼代理人：钟维松、吴晶莹，均系广东闻彰律师事务所律师。被告：东莞市富盈大厦房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇。法定代表人：刘学斌。委托诉讼代理人：莫任天，系被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司的关联东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。第三人：中国银行股份有限公司东莞常平支行，住所地：广东省东莞市。负责人：利健伟。原告黄美琼与被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司（以下称富盈大厦公司）、第三人中国银行股份有限公司东莞常平支行（以下称中国银行常平支行）商品房预售合同纠纷一案，由本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄美琼的委托诉讼代理人钟维松，被告富盈大厦公司的委托诉讼代理人莫任天到庭参加诉讼。第三人中国银行常平支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美琼向本院提出诉讼请求判决：一、解除原告与被告于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014012221C8B6217020）；二、位于东莞市××市场路富盈城市银座X号商铺退还给被告；三、被告退还原告购房税费21273元（其中专项维修基金892元、契税18989元、印花税317元、律师费1075元）；四、被告退还原告购房首期款项322960元，供方款102250.71元及利息33280.31元(供房款及利息计至2016年3月1日)；五、被告依合同约定向原告支付违约金2398.82元；六、被告向原告支付银行剩余按揭贷款207749.29元及利息（利率按照原告与银行签订的贷款合同约定的利率即6.4‰/月），自2016年3月2日起计至2019年5月27日）；七、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年1月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市××市场路富盈城市银座X号商铺。合同约定商铺价格为632960元，由原告先付首期322960元，余款310000元由原告通过银行按揭方式付款。合同第八条约定案涉商铺于2015年6月30日前经验收合格交付。第九条同时约定，如卖方逾期超过180天交付的，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了首期款322960元，专项维修基金892元，契税18989元，印花税317元，律师费1075元，并向银行贷款310000元。截止2016年3月4日止，原告已还贷102250.71元，利息33280.31元，剩余贷款本金为207749.29元。原告认为，被告没有按照合同约定的期限交付案涉商铺，已构成违约。原告依据合同约定，有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。原告为此提起诉讼。被告富盈大厦公司辩称，不同意解除合同。案涉商铺在2015年8月18日已经达到验收条件，被告在2015年12月9日向原告发出收楼通知书，被告已经按照合同履行了义务。原告应依约收楼，无权解除合同。被告已经在180天内交付案涉商铺，合同没有达到解除的条件。原告主张维修基金、契税、律师费没有依据。契税、印花税是房管部门收取，律师费是律师事务所收取，不应当由被告返还。合同没有解除，原告主张退还首期款，支付违约金没有事实依据。即便法院判决解除合同，也应当按照万分之五支付违约金，违约金的计算基础不应当包括契税、印花税、律师费、维修基金。第三人中国银行常平支行未陈述意见，亦未在举证期限内提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，黄美琼作为买受人，富盈大厦公司作为出卖人，共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014012221C8B6217020），约定买受人向出卖人购买位于东莞市××市场路富盈城市银座X号商铺，总金额是632960元；买受人在签署本合同时，先足额支付首期款322960元，余款310000元通过银行按揭的方式付款，且买受人需确保该部分按揭款项于签署本合同后60日内付清，如果银行按揭贷款金额不足，买受人需在出卖人通知之日10个工作日内补交贷款不足之差额；出卖人应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决；3、因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误或其他非出卖人所能控制的事由；4、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未依约向出卖人支付全部购房款的；出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电设施于该商品房实际交付时达到使用条件；2、电话线路、有线电视线路在该商品房实际交付使用时安装完毕，由买受人自行申请并承担因开通及使用所产生的相关费用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意自规定日期第二天起至达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。附件三约定装饰、设备标准为外墙是外墙砖或石材或玻璃或铝材等，内墙是砂浆批荡，顶棚是混凝土结构面，地面是混凝土结构面，门窗是铝合金窗，商铺使用公共卫生间，办公的卫生间预留给、排水接口，电梯三菱，办公户内强、弱电箱。附件五约定经验收合格商品房的验收主体是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。2014年1月1日，黄美琼向富盈大厦公司支付150000元定制金。2014年1月22日，黄美琼向富盈大厦公司支付首期款172960元。2014年1月22日，黄美琼支付律师费1075元。2014年2月13日，黄美琼缴纳契税18988.8元、印花税316.50元。2014年2月14日，黄美琼存缴维修资金892元。2014年4月10日，黄美琼作为借款人，中国银行常平支行作为贷款人，富盈大厦公司作为保证人，共同签订《个人商业用房贷款合同》，约定黄美琼贷款310000元，贷款期限60个月，还款方式为月均还款法，还款日为每月的1日，贷款利率为浮动利率，按中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮20%，一年一定，执行月利率为6.4%，贷款用途是购买东莞市××市场路富盈城市银座X号商铺。中国银行常平支行于2014年5月27日发放贷款。富盈城市银座于2015年8月18日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，于2016年1月7日由东莞市住房和城乡建设局出具竣工验收备案证书。富盈大厦公司主张已于2015年12月10日通过快递方式向黄美琼发出收楼通知书，通知黄美琼办理收楼手续；EMS快递查询显示，邮件于2015年12月10日由本人签收。中国银行常平支行打印的还款记录、剩余还款计划显示黄美琼截至2016年3月1日已还款贷款本金102250.71元、利息33280.31元，本金余额为207749.29元。黄美琼在2016年3月14日向本院提起诉讼，本院在2016年3月22日向富盈大厦公司送达了相关起诉材料。庭审中，黄美琼和富盈大厦公司均确认案涉商铺并未实际交付。本院认为，第三人中国银行常平支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。案涉《商品房买卖合同》是原告与富盈大厦公司的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方应该严格依照合同的约定履行各自权利义务。本案双方争议的焦点：一、是富盈大厦公司是否存在违约交付商铺的行为；二、如存在违约，富盈大厦公司应承担何种违约责任。关于焦点一。根据《商品房买卖合同》的约定，富盈大厦公司应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。案涉商铺虽然在2015年8月18日进行了验收，但是竣工验收备案证书出具的时间是2016年1月7日。本院认为，工程验收的过程并不能表示工程工程验收得到了通过，应当以书面的竣工验收备案证书为准。因此，本案案涉商铺验收合格的时间应为2016年1月7日。富盈大厦公司主张在2015年12月10日已经通知黄美琼收楼，但是案涉商铺在该时间点并未取得验收通过，因此，富盈大厦公司主张的通知收楼行为不符合合同的约定。案涉商铺取得验收合格的时间是2016年1月7日，该时间点已经超过了合同约定的最迟交付时间，富盈大厦公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于焦点二。富盈大厦公司违约，黄美琼根据合同约定要求解除合同，合理有据，本院予以支持。黄美琼在2016年3月14日向法院提起诉讼，富盈大厦公司在2016年3月22日收到应诉材料，合同解除的时间即为富盈大厦公司收到应诉材料获知黄美琼要求解除合同的意思表示的时间，即2016年3月22日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，及《商品房买卖合同》关于富盈大厦公司应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款的约定，黄美琼请求富盈大厦公司退还已经支付的首期购商铺款322960元，合理合法，本院予以支持。本案中案涉商铺的价款，首期款部分是由黄美琼直接支付给富盈大厦公司，剩余部分是由黄美琼以中国银行常平支行办理按揭贷款的借款方式，支付给富盈大厦公司。现在合同已经解除，黄美琼通过银行按揭贷款的方式支付给富盈大厦公司的商铺价款，富盈大厦公司亦应当返还。黄美琼向中国银行常平支行办理按揭贷款所需要支付的利息，属于作为守约方的黄美琼为履行合同而需要支出的成本，现富盈大厦公司违约，对于黄美琼支付给银行的利息，亦应承担赔偿责任。截止2016年3月1日，黄美琼已经归还的的按揭还款为102250.71元、利息33280.31元，富盈大厦公司应予承担赔偿责任。从2016年3月1日之后的剩余按揭贷款207749.29元，富盈大厦公司亦应当承担赔偿责任。2016年3月2日起之后的利息，应当按照贷款合同约定的利息计算。律师费、印花税是黄美琼为履行合同而支出的费用，现在合同目的已经无法实现，富盈大厦公司对于黄美琼支出的该部分费用，应予赔偿。专项维修基金和契税，已经由相关部分收取，富盈大厦公司应当协助黄美琼申请退回。合同约定，违约金应当以已经付款的0.5%计算，合同签订后，黄美琼实际支付给富盈大厦公司的款项应为商铺价款632960元，则违约金计算应为3164.8元（632960元×0.5%），黄美琼诉求2398.82元，属于自行处分权利，本院予以准许。因案涉商铺并未实际交付，黄美琼请求将案涉商铺退还给富盈大厦公司的诉求，没有实际可以履行的内容，对于该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄美琼与被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司签订于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014012221C8B6217020）于2016年3月22日解除；二、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄美琼返还购首期商铺款322960元、截止2016年3月1日的按揭供款102250.71元及利息33280.31元；三、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄美琼返还2016年3月2日以后的剩余按揭供款207749.29元及利息（利息按照编号为：2014年常中银按借字第FY030号的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定计付至实际付清之日止）；四、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄美琼退回律师费1075元、赔偿印花税317元、支付违约金2398.82元；五、被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司协助原告黄美琼办理契税、住宅专项维修资金的退回手续；六、驳回原告黄美琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费10700元，由被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  何 毅人民陪审员  朱敏仪人民陪审员  周妙娟二〇一六年九月十四日书 记 员  许华玲附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。