广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11016号上诉人（原审被告）：娄全胜，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：张慧霞，住广州市海珠区。两上诉人的共同委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖东信，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人:谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人:冯哲，广东正大联合律师事务所律师。原审第三人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（原广州市越和睿坚物业管理有限公司），住所地广州市海珠区，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。法定代表人：莫海鹰，该公司经理。委托代理人：朱明晖，该公司员工。上诉人娄全胜、张慧霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年5月18日，廖东信（出卖人，甲方）与娄全胜、张慧霞（买受人，丙方）、广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（以下简称越和睿坚公司，物业经营管理方，乙方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称）自编号2层263号铺，即《广州市房地产权属证明书》（登记字号：11登记08317432），建筑面积6.51平方米，其中，套内建筑面积2.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.11平方米；房价款总金额为540000元；（第四条）丙方按按揭付款方式按期付款：2013年5月18日前支付全部房价款的61%计330000元，余下房价款计210000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申贷期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方。同时，本合同第六条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，丙方不得以此为理由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；（第七条）1、甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务。2、合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用。经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权。丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费……（第十二条）各方保证所填写的通讯地址为各方的准确联系地址，一方通讯地址有所改变的，应立即书面通知其余各方；一方根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如一方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切法律责任和经济损失由地址不详一方承担（买受人通讯地址：广州市新港中路353号）；（第十四条）本合同增设了乙方为买卖合同的主体，乙方是负责对商铺所在项目整体经营进行包装推广、招商、出租、装修、布局的经营管理方，负责商铺买卖后商铺的交付及后续经营管理等一切具体事务，增设乙方为本合同的权利义务主体，得到甲丙双方及乙方的共同认可，三方同意依据本合同约定的权利义务各自独立履行；（第十七条）关于地址变更。本合同第二条所述商铺地址及铺位编号，会因商铺分割办证行为而产生变更可能，只要丙方所购买的上述商铺属于本合同附件二所标记的方位，丙方不得以地址不符为理由，向甲方提出解除合同等任何主张，最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主；等。该合同附图中263房处有娄全胜、张慧霞签名和指印。娄全胜、张慧霞分别于2013年4月14日、2013年5月10日、2013年5月18日向廖东信支付50000元、120000元、160000元。2014年3月14日和2014年9月4日，廖东信分别向两娄全胜、张慧霞寄送了《催促交款函》和《再次催促逾期交款函》，内容为因娄全胜、张慧霞征信逾期，导致娄全胜、张慧霞贷款申请不获批准，要求娄全胜、张慧霞办理变更付款方式的手续，支付全部所欠款项；等。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明反映，上述该邮件分别由他人代为签收。据查册时间为2016年1月7日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2263房（房产登记号：2011登记字8317432号）的登记时间为2011年12月24日；2012年8月28日，廖东信、华夏银行股份有限公司深圳南山支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）……2013年7月16日廖东信申请涂销抵押（房产证和购房合同）……(已核准登记)；2015年1月27日，原审法院以（2015）穗海法民三初字第389号协助执行通知书及民事裁定书查封该业；2015年4月16日，原审法院又以（2015）穗海法民三初字第389-1号协助执行通知书及民事裁定书解封该业；等。据房管部门核发的房地产权证记载，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2263房的登记时间为2011年12月24日；产权人为廖东信；房屋所有权的取得方式为分割；建筑面积6.51平方米，套内建筑面积2.4平方米；等。上述房产证附有房屋的《房地产分户图》。廖东信于2015年7月29日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、廖东信、娄全胜、张慧霞双方继续履行《商铺买卖合同》；2、娄全胜、张慧霞向廖东信支付剩余房款210000元及违约金（违约金以210000元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2013年12月3日起计至娄全胜、张慧霞实际清偿之日止）；3、娄全胜、张慧霞承担本案的全部诉讼费用。娄全胜、张慧霞为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、POS刷卡凭证、广州市卓凡房地产开发有限公司出具给娄全胜、张慧霞的商铺定金50000元、首期房款120000元、房款160000元、物业维修资金684元的收款收据；广东华硕投资有限公司出具的代收契税16200元、权证综合费810元、交易印花税270元、交易服务费20元、房产证印花税10元、委托过户公证费350元；广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司出具的代收（抵押登记费、合同公证费、评估费、保险费、按揭费、印花税）3350元的收款收据；2、越和小商品城售铺广告、现场相片、《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、广州市公安局海珠区分局对《情况了解书》的查询意见、《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》；3、建设工程规划许可证、建筑功能指标明细表、建设工程审核书、广州市建设工程规划验收合格证、规划竣工验收图纸（二层）、建筑功能指标规划验收明细表。廖东信质证表示：对证据1中POS刷卡凭证的真实性、合法性和关联性不予确认；证据1中广东华硕投资有限公司和广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司出具的收据的真实性、合法性和关联性不予确认，物业维修基金是廖东信代收的，其他收据均予以确认，是廖东信委托卓某公司收取的、卓某公司已将该房款转给廖东信，廖东信确认卓某公司的收款行为由廖东信承担其法律后果；证据2中越和小商品城售铺广告、现场相片的真实性、合法性和关联性均不予确认；证据2中的复函和查询意见的真实性、合法性由法院审查，但与本案没有关联性，根据物权法的规定，不动产以登记为准；证据2中的《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》不予确认；证据3的真实性、合法性由法院审查，由于本案涉案商铺是二手、已出证、现铺的二手商铺买卖，因此证据3均与本案涉案商铺的交易无关，同时反证了涉案商铺在规划等各方面均通过了行政部门的审批，其分割销售行为合法。越和睿坚公司书面质证表示上述证据由法院自行认定。原审诉讼中，娄全胜、张慧霞提交《调查取证及现场勘查、廖东信出庭对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》、《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿等文件签名是否为本人签字进行笔迹鉴定》，要求调查涉案商铺的相关情况及涉案《商铺买卖合同》中出卖人签名为何人所签等情况。原审另查，娄全胜、张慧霞向原审法院起诉廖东信、广州市卓凡房地产开发有限公司、越和睿坚公司等【案号（2015）穗海法民三初字第2014号】，要求确认原、娄全胜、张慧霞和越和睿坚公司签订的《商铺买卖合同》无效及廖东信、广州市卓凡房地产开发有限公司退还款项及承担赔偿责任等，该案仍在审理中。原审法院认为：廖东信、娄全胜、张慧霞和越和睿坚公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。根据合同约定，娄全胜、张慧霞保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向廖东信划付完毕娄全胜、张慧霞未付全部房价款；否则，娄全胜、张慧霞需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向廖东信一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）娄全胜、张慧霞如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，廖东信有权单方提出和决定解除本合同；廖东信解除本合同的，廖东信可将娄全胜、张慧霞已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若廖东信选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，娄全胜、张慧霞每日按欠付款的万分之五计付违约金给廖东信。本案中娄全胜、张慧霞认为本案的标的物不存在故不需要向廖东信支付余款，但房屋地址为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2263房的《房地产权证》所附的房地产分户图中反映的该房屋方位与涉案《商铺买卖合同》附图中反映的涉案商铺的位置基本相符，且涉案合同约定合同第二条所述商铺地址及铺位编号会因商铺分割办证行为而产生变更可能，故原审法院对廖东信所述的涉案商铺即为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2263房的意见予以采信。娄全胜、张慧霞认为涉案商铺不存在故不需支付余款的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。娄全胜、张慧霞未能在合同约定的期限内向廖东信支付余款210000元，构成违约，应承担违约责任，故廖东信要求娄全胜、张慧霞支付剩余房款及违约金（从2013年12月3日起计至实际支付之日止，每日按欠付款的万分之五的标准计算）的请求，符合合同约定，原审法院予以支持，但违约金总额应以欠付款本金为限。关于娄全胜、张慧霞提交的《调查取证及现场勘查、廖东信出庭对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》，房管部门出具的涉案房屋的《房地产权证》、《广州市不动产登记查册表》已对涉案房屋的面积、位置情况进行登记，故娄全胜、张慧霞的上述申请没有必要，故原审法院对娄全胜、张慧霞的该申请不予采纳。关于娄全胜、张慧霞提交的《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿等文件签名是否为本人签字进行笔迹鉴定》，廖东信已确认涉案房屋《商铺买卖合同》的真实性并以此提起本案诉讼，故娄全胜、张慧霞该申请也没有必要，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年5月17日作出判决：娄全胜、张慧霞在判决生效之日起15日内，支付房价款210000元及逾期支付该房价款的违约金（每日按210000元的万分之五的标准计算，从2013年12月3日起计至实际支付之日止，违约金总额以210000元为限）给廖东信。案件受理费5356元，由娄全胜、张慧霞负担。判后，上诉人娄全胜、张慧霞不服原审判决，向本院提起上诉称：2011年以来，广州市卓凡房地产开发有限公司推销没有实体、没有产权登记的“商铺”，签约时，涉案场址首层、二、三层内部无任何建筑构造物，卓某公司唯依广告图纸向娄全胜、张慧霞标示商铺位置。商铺交易价为540000元，娄全胜、张慧霞至少付出了330000元，但款项实际汇入廖东信个人账户及广州市卓凡房地产开发公司、广东华硕投资有限公司、普宁市建元贸易有限公司、越和商贸城等银行账户。在整个交易甚至本案诉讼过程中，没人见过廖东信。原审法院没有查明涉案事实，拒绝娄全胜、张慧霞要求勘察现场、鉴定廖东信签字笔迹、调查取证诸多申请，判决买受人继续支付余款错误，二审应予纠正。二、案涉《商铺买卖合同》属无效合同，应当驳回廖东信之诉讼请求。1、廖东信没有在合同上签字。该合同系娄全胜、张慧霞背对背签订，不可能确信廖东信亲自签署合同。2、涉案合同商铺根本不存在，既无实体、亦无房屋登记，廖东信不可能交付、过户。商铺作为房屋类型之一，其应依法登记。涉案合同详细记载出售商铺之地址、门牌、房号，事实上却无任何房产登记已足以说明合同无效。3、商铺买卖合同附件并非有资质的设计院出具的设计图、无东南西北标注、无比例尺、无测绘机构签章，以此确认商铺位置无任何法律依据。4、涉案房屋是广州市国土局逾越行政职能的违法房屋登记行为，不可能存在此房屋。涉案商铺属禁止登记、禁止交易之违法建筑。5、廖东信起诉状所称的商铺根本不是涉案合同第二条约定的商铺，二者之间完全不同。6、涉案商铺之按揭是整个非法交易中的一个环节。广东发展银行华南支行明知涉案商铺为非法标的物，涉案现场空无一物，仍然对部分业主作出按揭签约并予以房款，恶意造成购买人借款事实，利用还贷信用压力逼迫购买人履行还款义务。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回廖东信的全部诉讼请求；3、廖东信承担诉讼费用。被上诉人廖东信答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审第三人越和睿坚公司答辩称：同意廖东信的意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，娄全胜、张慧霞向本院提交以下证据：1、广州市工商行政管理局海珠分局于2012年6月11日对于广州市卓凡房地产开发有限公司擅自使用未经核准登记的市场名称“越和国际小商品城”以及虚假广告的行为所作的行政处罚决定书，拟证明涉案商铺的销售违法违规、涉案商铺不存在，不合法；2、原审法院对娄全胜、张慧霞、娄全胜、梁某、张某、董某、曾某提出的确认合同无效、廖东信、越和睿坚公司、卓某公司等返还款项及承担赔偿责任的诉讼请求予以驳回的民事判决书（案号分别为（2015）穗海法民三初字第1923号、2014号、1922号、1920号），拟证明原审法院对该案的审理对当事人的诉讼权益缺乏保护，相应款项应予以返还，应予纠正，其中除对1923号案提起上诉外，其他三件案一审判决应该已经生效。娄全胜、张慧霞并提交《调查取证及现场勘查、廖东信出庭对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》以及《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿等文件签名是否为其本人签字进行笔迹鉴定》。廖东信发表意见为：1、关于行政处罚决定书，超过举证期限，廖东信有权不予质证，但意见如下：对该证据真实性无法确认，被处罚的主体是卓某公司，其并非本案当事人，对关联性不予确认；即使有存在该项决定书而该决定书属于不公开的信息范畴，娄全胜、张慧霞取得该证据的途径存疑。2、关于另案判决的问题，对真实性、合法性确认，但对证明内容不予确认。涉案商铺是已经出证的二手现铺，涉案合同经原审法院认定为有效，娄全胜、张慧霞提交的四份判决书不能否定合同的效力。关于娄全胜、张慧霞提出的调查取证、笔迹鉴定等申请，廖东信认为没有必要，廖东信确认其本人的签名是真实合法有效的，同时确认收到相应款项。越和睿坚公司意见与廖东信一致。二审另查明，《商铺买卖合同》第二条约定，该商铺的最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准；第七条第4点约定，丙方收回该商铺的，乙方负责于2016年4月30日前将该商铺按原经营现状及本合同（包括合同附件）所约定的位置、面积交付予丙方使用。本院认为：根据娄全胜、张慧霞的上诉理由、请求及廖东信的答辩意见，本案二审争议焦点在于《商铺买卖合同》的效力。首先，《商铺买卖合同》由娄全胜、张慧霞、廖东信及越和睿坚公司三方签订，娄全胜、张慧霞与廖东信已就购买涉案商铺形成买卖合同关系，在廖东信已对《商铺买卖合同》予以确认的情况下，娄全胜、张慧霞质疑上述合同并非廖东信本人签名，并以此为由主张合同无效，理据不足，本院不予支持。其次，《商铺买卖合同》约定商铺地址最终以房管部门登记为准，房管部门出具的房地产权证表明海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2263房屋已实际登记在廖东信名下，而《商铺买卖合同》约定经营期限届满后，娄全胜、张慧霞收回商铺的，越和睿坚公司负责将该商铺按原经营现状及合同（包括合同附件）所约定的位置、面积交付娄全胜、张慧霞使用。因此，娄全胜、张慧霞以涉案商铺不存在为由主张合同无效，缺乏理据，本院亦不予支持。综上，原审法院认定《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，并无不当，本院予以维持。娄全胜、张慧霞二审述称交易价540000元，其至少支付了330000元，廖东信原审起诉也主张娄全胜、张慧霞支付了330000元，剩余210000元未付清。鉴于娄全胜、张慧霞未能按照约定履行付款义务，已构成违约，原审法院据此判令其支付剩余房款，并承担违约责任，亦无不当，本院予以维持。娄全胜、张慧霞二审期间提交的行政处罚决定书系工商部门对案外人使用未经核准的市场名称及虚假广告行为作出处罚，该证据无碍《商铺买卖合同》的效力，本院不予采纳；其二审期间提交的另案一审判决也未支持其确认合同无效的诉讼请求，不能证明其关于合同无效的主张成立。娄全胜、张慧霞向本院申请对廖东信签名进行鉴定、廖东信出庭、现场勘查或者委托第三方勘查涉案商铺的界址及实体鉴定等，因无碍本案处理，均无必要，本院不予准许。综上所述，娄全胜、张慧霞的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5356元，由上诉人娄全胜、张慧霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年九月二十六日书 记 员  张 利