贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2730民初670号原告刘树武,男,汉族,1964年12月30日出生,住贵阳市。委托代理人陈俊，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。委托代理人徐十，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。被告贵州奇匀置业有限公司,住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道金龙西路（水堤角）。法定代表人：夏育有，系贵州奇匀置业有限公司董事长。营业执照注册号：522730000014544。委托代理人汪魁，贵州驰援律师事务所律师，特别授权。原告刘树武诉与被告贵州奇匀置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理。依法由本院审判员欧子红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘树武及其代理人陈俊，被告贵州奇匀置业有限公司委托诉讼代理人汪魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘树武诉称：原告经朋友介绍至被告处购买商铺，在被告的销售人员代莎莎的推荐下，原告与被告于2016年4月28日就龙里县中央都会（龙城明珠）负二楼17、18号商铺签订《商铺认购书》，并向被告交纳定金共计人民币（币种下同）10万元。随后，原告多次至被告处要求签订《商品房买卖合同》，但被告先以合同均为房管局制定的统一文本为由要求原告在其单方确定的合同上签字，随后又以合同备案完毕才能向原告返回合同为由拒绝在签订合同后让原告持有一份，原告因此拒绝签订合同。在原告的坚持下，被告的销售人员让原告查阅被告与其他购房人签订的合同，但原告却发现购买合同中载明的交房时间晚于被告销售人员承诺的交房时间，且房屋权属转移登记时间过长。因合同载明的交房时间与原告能接受的时间有差异，转移登记时间过长也将导致原告无法以房屋抵押融资周转资金，原告遂要求对合同条款协商变更，但被告予以拒绝。迫于无奈，原告于2016年5月24日委托律师向被告发出律师函通知解除《商铺认购书》并要求被告退还定金，但至今被告未向原告退款。原告认为，被告不但在销售过程存在不诚信的商业推广行为，且违背合同当事人平等协商原则，单方制订合同，将自己的意志强加给另一方。现因不可归责于原告的原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》，被告理应全额退还原告定金。因被告拒绝退还定金，现依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》向本院起诉，请求判决：1、被告退还原告定金10万元并支付占用该款期间的利息（按月息2%从2016年4月29日计算至判决生效之日）；2、诉讼费由被告承担。被告贵州奇匀置业有限公司辩称：首先原告没有按规定履行义务，原告在签订了认购书后并没有在约定的七日内履行义务，从录音及文字整理上我们不能推断出原告有签订合同的意向，原告确实来到，但是来交定金，并没有在七日来协商是否签订合同，认购书是双方平等自愿签订的，原告作为民事行为能力人，具有认知的责任，有义务来履行认购书的义务，在规定的时间没有来履行义务，这显然违背了合同的规定。原告说没有签订合同是被告的责任，交定金再签订合同后，被告告知合同有协商的余地，但交房时间是不能改变的，在签订认购书后，原告来签订合同，被告并没有阻拦，只是告知签订合同的流程。我方认为，原告故意与售房人员交涉后录音，只是想钻售房人员的空子，故意毁约。综上所述，请法庭驳回原告的诉请。原告为证实自己的主张提交的证据如下：证据1、身份证复印件、被告的工商信息查询。证实：原被告的主体身份情况。证据2、商铺认购书2份、订金收据4张。证明：原告向被告认购龙城明珠附二层17、18号商铺，并交纳订金10万元。证据3、被告与其他购房人签订的商品房买卖合同的照片。证实：被告拟定商品房买卖合同中交房时间和办证时间都较长。证据4、录音的音频2份及文字整理材料。证实：1、原告交纳订金后多次与被告联系要求协商签订合同，但被告以合同为样本合同为理由拒绝协商；2、被告要求原告先交房款，后签订合同，待合同备案后才能将合同文本交付给原告；3、合同中载明的交房时间与售楼人员的口头宣传不符；4、原告提交的第三组证据被告与其他人签订合同照片的真实性，合同照片来源于被告。证据5、律师函及邮寄的凭证。证实：被告拒绝调整合同内容，原告委托律师向被告发函解除双方的商铺认购书，要求被告退还定金。被告针对原告提供的以上证据发表质证意见为：对第一组证据无异议；对第二组证据无异议；对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，达不到原告的证明目的；对第四组证据不予发表质证意见；对第五组证据，证明原告已经发出了函，但不等于被告应该退还定金。对录音的文字整理资料及录音，对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，达不到证明目的。被告为证实自己的主张提交如下证据：（一）、书证证据1、一次性告知书。证实：被告方是按照房管部门的要求办理合同签约备案的流程，证明被告方没有过错。证据2、商品房买卖合同。证实原被告签订合同的范本，被告方提供的合同是贵州省行政管理局、贵州省住房和城乡建设厅共同制定的示范文本，并经黔南州房地产管理局备案，该合同并非被告单方制定的条款。（二）、证人代莎莎的证言：证实录音的真实性，交房时间为2017年6月30日，并没有对原告刘树武说其他的交房时间。刘树武没有在《商铺认购书》约定的七日之内来签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》有些内容是可以改，有些不能改。房屋价格可以改，交房时间不可以改正，因为交房时间在房管局都有登记的，从来没有人要求更改交房时间。违约责任条款固定的不能改，但可以备注增加条款。原告针对被告提供的以上证据发表质证意见为：对证据一的真实性有异议，对证明目的有异议，从告知书上看，被告并没有向原告对一交性告知书的内容进行释明，从告知书上看不出证明内容，达不到证明目的，只是备案告知，而非签约告知。对证据二的真实性不确认，因为是复印件，对证明目的有异议，达不到证明目的。对证人证言客观性有异议，她是被告方的员工，她受到了被告方的管理，她的证言不带有中立性，她的身份与本案有利害关系，她是卖房给刘树武的经办人。从证人证言来看有些内容我认为是如实陈述的，但没有如实的陈述交房时间。经审理查明：原告至被告处购买商铺，在被告的销售人员代莎莎的推荐下，原告与被告于2016年4月28日就被告所开发的位于龙里县中央都会（龙城明珠）负二楼17、18号商铺签订《商铺认购书》，《商铺认购书》签订后，原告按约定向被告交纳定金共计10万元。后双方因在签订《商品房买卖合同》过程中，对《商品房买卖合同》的具体条款不能达成一致，原告要求与被告共同协商变更合同的相关条款，遭到拒绝。后原告于2016年5月24日委托律师向被告发出律师函通知解除《商铺认购书》并要求被告退还定金。本院认为：原告预购被告的商铺，双方签订《商铺认购书》不存在法律、行政法规规定的无效的情形，应当有效。原告向被告履行了《商铺认购书》约定的缴纳定金的义务，被告因自己所提供的合同文本不具可协商性，亦而未能与原告协商一致并签订《商品房买卖合同》，构成违约，应承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，原告起诉请求被告返还定金，依法应予以支持。被告因自身原因未能与原告订立《商品房买卖合同》，构成违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告起诉被告支付定金占用期间的利息损失，要求按月息2%从2016年4月29日计算至判决生效之日止，并无不当，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告贵州奇匀置业有限公司在本判决生效之日起30日内向原告刘树武返还商铺认购定金100000.00元，并支付利息（按月息2%从2016年4月29日计算至判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300.00元，减半收取1150.00元，由被告贵州奇匀置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  欧子红二〇一六年九月一日书记员  方 利