海南省海口市秀英区人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0105民初1468号原告：郑燕，女，1975年6月6日出生，汉族，住海南省海口市。委托代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。被告：海口市城市建设投资有限公司，住所地:海口市秀英区和谐路16号。法定代表人：韩东光，董事长。委托代理人：李琳，海南问源律师事务所律师。委托代理人：黎江，该公司员工。原告郑燕诉被告海口市城市建设投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法由审判员黎雪独任审判，并于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏道言，被告委托代理人李琳、黎江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑燕诉称：2014年7月27日，原、被告双方签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定：被告将开发建设的x南出售给原告，房屋总价款为1283149元。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，被告开具了相应收款凭证。根据前述《海口市商品房买卖合同》约定，被告应在2015年12月31日前将“经验收合格的商品房”交付原告使用，同时合同第十一条约定：“逾期超过60日后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”原告认为，《海口市商品房买卖合同》系原、被告双方真实的意思表示，双方都必须严格遵守，全面履行合同义务。涉案商品房至今都没有通过工程质监、规划、环保等部门的验收，被告不能向原告出示并提供工程质监、规划、环保等部门对该商品房验收合格的证明文件，被告就涉案商品房未取得《工程竣工验收备案证》。根据相关法律的规定，涉案商品房尚不具备交付条件，被告已构成逾期交房违约。按照合同约定，被告应从2015年12月31日起至涉案商品房完成验收，被告取得《工程竣工验收备案证》并实际交付原告使用之日止的逾期交房违约金。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告限期向原告支付从2015年12月31日起至被告完成商品房验收、取得《工程竣工验收备案证》并实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计为63900.82元（违约金以原告已付购房款为本金，按照每日万分之三的标准计算，暂计至2016年6月13日，违约金计算为63900.82元）；2、被告负担本案诉讼费。被告海口市城市建设投资有限公司辩称：一、原告诉讼请求没有事实和法律依据，其提出的诉求是对双方签订的《海口市商品房买卖合同》中第八条约定的“该商品房经验收合格”的理解错误所致，不应得到法律的支持。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当于2015年12月31日前，将验收合格的商品房交付给原告。同时，该合同第十一条第3项明确约定：“逾期不超过30日，不属出卖人违约。”故被告在2016年1月30日前通知原告交付房屋，均符合合同约定。而根据被告提交的证据显示，被告已于2016年1月13日组织设计、监理和施工等单位组成验收组，对涉案的房屋进行了验收，认定上述工程符合施工质量验收规范标准的结论。有建设单位、施工单位、设计单位和监理单位出具的《单位（子单位）工程质量验收报告》和《单位（子单位）工程质量竣工验收记录表》等证据为证。2016年1月22日，海口市建设工程质量安全监督站出具的《关于蓝城一号南区商住楼2#、3#、4#、5#楼工程施工质量监督意见》，已经明确认定“该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。”即认可被告交付的房屋经验收合格。故在本案中，被告的交房时间和交房行为均符合合同的约定和法律规定。原告错误地将“房屋经验收合格”等同于“房屋经综合验收合格”，即将双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条中第3项交付标准等同于第1项交付标准，认为房屋交付必须取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并以此为理由拒绝交接房屋。根据合同解释关于验收交付，第3项的内容与第1项的内容是有区别的，第1项内容所指的是综合验收，第3项内容所指的是竣工验收，而合同双方当事人所约定的是第3项内容即单指竣工验收，这才符合合同当事人的本意。这是原告对交付条件错误的理解，不应由被告承担责任。根据工程竣工验收的有关法律规定，《建筑工程施工质量验收统一标准》第203条、《合同法》第279条、《国务院建设工程质量管理条例》第16条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可见，商品房买卖合同所涉及的工程验收合格是指建设工程已由施工单位按照设计要求完成全部工作任务，准备交付给建设单位投入或交付使用时，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位等依照有关规定，对该工程是否符合设计要求和工程质量标准所进行的检查和考核工作。同时，建设工程质量安全监督站对工程施工质量进行监督，并向规划局报告监督意见，体现了政府行政监管行为。本案中质监站的监督意见已经明确认定被告的房屋达到交付的条件。因此，被告交付的房屋完全符合双方合同的约定，不存在违约行为。故被告不应承担任何违约责任。二、原告的诉讼请求中关于逾期交房违约金的计算标准和计算方法错误。退一步来讲，假使认定被告逾期交房，那么根据被告与原告签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第3项的约定，出卖人逾期交房的违约责任按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，不属出卖人违约。逾期超过30日的第二日起30日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。从上述约定可知，逾期交房的违约责任是分阶段按不同的标准计算，据此无法得出原告诉讼请求中主张的数额。另外，原告没有提交任何的证据来证明造成的损失情况。而根据《合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告认为如果参照银行贷款基准利率的标准来计算原告的损失的话，原告主张的违约金明显高于造成的损失。故请求法院依法予以适当减少。综上所述，被告在本案中通知原告交付的房屋属于合同约定和法律规定的“经验收合格”的房屋，被告并不存在违约行为，无需承担任何违约责任。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法予以驳回，以维护被告的合法权益。经审理查明：2014年7月27日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的x区，房屋总价款1283149元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房（毛坯房）经验收合格。合同第十一条第3项约定，出卖人逾期交房的违约责任按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，不属出卖人违约。逾期超过30日的第二日起30日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告开具了相应收款收据。2016年1月13日，建设单位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收。2016年1月22日,海口市建设工程质量安全监督站出具海建质监综字（2016）14号《关于蓝城一号南区商住楼2#、3#、4#、5#楼工程施工质量监督意见》，验收结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2015年12月25日，被告书面通知原告于2016年1月30日起办理收房事宜，原告向被告回函，认为该房未经消防、规划、环保等部门对该商品房验收合格，不符合交房条件，故拒绝收房。2016年3月3日，海口市住房和城乡建设局向被告发出《房地产市场限期改正通知书》：经检查，发现你单位的蓝城一号南区项目，在开发、建设、销售和交付等环节中，存在涉嫌未取得相关验收手续即交付使用的违法违规行为。…责令你单位在6月3日前改正违法违规行为，并将整改结果书面报送我局房地产市场处，逾期未完成整改的，予以曝光，暂停网上签约，记入诚信档案；拒不整改的，依法从严处罚。2016年5月6日，海口市公安消防支队作出海公消验字（2016）第0050号《建设工程消防验收意见书》，认定蓝城一号南区建设工程消防验收合格。2016年6月20日，原告以被告逾期交房构成违约为由，向本院提起诉讼。上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《个人贷款支付凭证》、海公消验字（2016）第0050号《海口市公安消防支队建设工程消防意见书》、《房地产市场限期改正通知书》、《海口市建设工程质量安全监督站关于蓝城一号南区商住楼2#、3#、4#、5#楼工程施工质量监督意见》、《建设工程消防验收意见书》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及当事人陈述和庭审笔录为凭，经庭审质证，足资认定。本院认为：1、关于合同效力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，对当事人均具有法律约束力。2、关于被告是否存在逾期交房的情形。原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2015年12月31日前，将验收合格的商品房交付给原告，双方选择商品房（毛坯房）经验收合格为交付条件，2016年1月13日，建设单位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收，2016年1月22日,海口市建设工程质量安全监督站出具海建质监综字（2016）14号《关于蓝城一号南区商住楼2#、3#、4#、5#楼工程施工质量监督意见》。根据工程竣工验收的有关法律法规规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。2016年1月22日海口市建设工程质量安全监督站出具的工程施工质量监督意见，表明该楼已经验收合格，可以交付使用。该工程质量竣工验收时间为2016年1月22日，与原、被告约定的交房时间逾期22天，应认定被告逾期交房。3、关于被告是否承担逾期交房的违约责任。原告与被告在《商品房买卖合同》第十一条第3项约定，“出卖人逾期交房的违约责任按以下方式处理：（1）逾期不超过30日，不属出卖人违约。逾期超过30日的第二日起30日内，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”根据上述约定，被告逾期交房22天，属双方约定的被告不承担违约责任的期限内。原告称该工程未通过工程质监、消防、规划、环保等部门的验收，未能提供及出示经消防、规划、环保等部门对该商品房验收合格的认可文件以及其他相关证明文件,亦未取得《工程竣工验收备案证》,故请求判令被告支付竣工验收备案并实际交房之日止的违约金。本院认为，根据我国相关法律法规规定，建设工程经验收合格方可交付使用。原、被告在合同中选择商品房（毛坯房）经验收合格为交付条件，合同双方应严格按约定履行。工程验收备案证是工程竣工验收合格后经行政机关作出行政管理行为的结果，竣工验收备案在工程竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。本案双方在商品房买卖合同中对商品房交付条件提供了三个选项，双方一致同意选择以“3、该商品房（毛坯房）经验收合格”的选项作为双方合同的约定，该约定为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效约定。本案双方未选择“该商品房已完成建筑工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”为交付条件，原告以被告未通过工程质监、消防、规划、环保等部门的验收，未取得建筑工程竣工验收备案证明文件为由主张被告承担逾期交房的违约责任，不符合法律规定和合同约定。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告郑燕的诉讼请求。本案受理费698元，由原告郑燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员  黎雪二〇一六年九月十二日书记员  石悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。