江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终2383号上诉人（原审被告、反诉原告）李菊。委托诉讼代理人傅长建，连云港市海州区锦屏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋庆玉。委托诉讼代理人蒋镇轩。委托诉讼代理人杜家迁，江苏念黎律师事务所律师。上诉人李菊因与被上诉人蒋庆玉房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2016)苏0706民初1102号民事判决，向原审法院提起上诉。本院于2016年6月23日受理后，依法组成合议庭于2016年7月25日进行了公开开庭审理。上��人李菊及其委托诉讼代理人傅长建，被上诉人蒋庆玉的委托诉讼代理人蒋镇轩、杜家迁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李菊上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，判决显示公平。1.被上诉人并非申请执行人，原审法院作出的执行裁定上注明的申请人仅为江苏银行股份有限公司连云港分公司，并非被上诉人。2.原审法院认定上诉人无证据证实其在受到欺诈、违背真实意思表示情况下签订了协议书，属于事实认定错误。上诉人在明知涉案房屋为法院拍卖房屋，拍卖价为46万元的情况下，仍与被上诉人签订协议，明确成本价为46万元，购买价为55万元的事实可以反推，被上诉人明知上诉人以46万元拍卖价竞买成功，还以55万元价格诱使上诉人购买的事实。之所以这样就是因为被上诉人伙同证人故意告知上诉��评估价为62万元，上诉人竞买价46万元是买不到涉案房产的虚假情况，诱使上诉人作出了错误意思表示。被上诉人证人在出庭时也证明了上述客观事实。上诉人缺乏购房经验，更不懂法院拍卖房屋的相关拍卖常识，只好被被上诉人忽悠。上述事实均可以证明上诉人是受欺诈而与被上诉人签订不平等的购房协议。3.原审法院认定涉案协议书有居间合同的性质，多出的9万元实为居间费用，显然与事实严重不符。居间合同是指双方当事人约定一方为他方提供、报告订约机会或为订立合同的媒介，他方给付报酬的合同，而本案被上诉人确是房屋买卖协议的实际签订人和房屋出卖人，不是居间人。二、原审判决适用法律不当。上诉人没有以被上诉人无所有权和处分权为由主张协议无效，而是依据民法通则第58条第三款和民法通则实施意见第68条的规定，即一方以欺诈、胁迫的手���或乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下所为的相关条款，请求法院确认该协议书无效。蒋庆玉辩称：1.本案不存在欺诈的情形。上诉人通过中介及中间人王某认识被上诉人，得知以46万元低价拍卖涉案房屋。双方经过几次协商后达成协作意向，即通过占有使用涉案房屋的保全人蒋某，不让其他潜在的竞买人进屋看房使得上诉人能以46万元成本价竞拍成功购得房屋。因为司法拍卖的特点是不看房等于接受房屋瑕疵，所以看不到现房没人敢买。所以事实上，被上诉人等人促成了上诉人以46万元低价竞拍成功，同时上诉人支付额外共计9万元的介绍费、清偿费、精装费，即成交价55万元。上诉人主张欺诈的观点存在逻辑错误，与日常生活经验不符。司法拍卖的流程是“看房、缴纳保证金、出价竞拍”，上诉人在拍卖前须要联系法院，具有完全民事行为能���的上诉人不可能不咨询，更何况上诉人是在竞买后签订了所谓的欺诈协议。上诉人及其丈夫都是成年人，面对购房这样的大宗买卖，不会不联系法院或者上网查询了解能否买到的问题。2.双方之间签订的协议符合居间合同性质，额外多出的9万元系居间费用。涉案房屋第一次拍卖流拍后进行第二次拍卖，拍卖价为46万元，但无人竞拍，原审法院执行法官让债权人即被上诉人想办法卖掉。于是，被上诉人张贴广告并找了中介，上诉人通过中介认识了中间人王某，进而认识了被上诉人并得知了低价拍卖信息，否则上诉人完全没有必要支付1万元中介佣金。此外，上诉人于2015年10月22日（在网上竞买前）首次支付5000元定金的事实也证明上诉人是通过一干人等得知低价拍卖信息而分批支付相应费用。若被上诉人等不告知涉案房屋低价拍卖的信息，上诉人无法以46万元买得涉案房屋。上诉人十分清楚在中间人介绍的情况下，最后成交价不是淘宝司法拍卖的46万元，付出额外费用是正常的交易习惯。故上诉人争议的“46万元买不到”实际是指成交价46万元买不到，因为还有其他额外费用，故并不存在欺诈。事实是当时涉案房屋有房贷，并被其他债权人占有使用，期间进行了精装修，所以上诉人起初怕惹麻烦不敢直接购买。经过几次谈判后，双方达成了以促成46万元司法拍卖为基础（成本价），附加9万元的介绍费、清场费、精装费等费用，共计55万元的协作意向。被上诉人为了使法院尽快拍卖防止第三次拍卖价格过低损害债权人利益，因此向上诉人报告低价拍卖机会，并负责促成46万元竞拍以及支付相关清场费用，以促成交易便于上诉人尽快住进房屋。故双方的“协作”符合居间合同性质，多出的9万元为居间费用。这点在《协议书》中“双方协作购买……”的语义可以证明，并非是上诉人所称的因欺诈而签订。综上，双方签订的《协议书》系自愿合法有效，被上诉人履行了居间合同中负责清场等义务，上诉人则违反了协议书中的付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，上诉人应当付清剩余款项并支付同期利息。原审法院经审理查明：位于海州区新建中路68号的房屋原为案外人滕某、魏某所有。因滕某、魏某欠蒋庆玉及江苏银行股份有限公司连云港分行等债权人款项，蒋庆玉及江苏银行股份有限公司连云港分行等向原审法院申请强制执行，原审法院依法采取强制措施查封了上述房屋，并委托评估机构对房屋进行评估，评估价为62万元，随后原审法院将上述房产放在淘宝网上进行公开拍卖。因无人竞买导致流拍，原审法院将拍卖价格下调至46万元进行二次拍卖，蒋庆玉即委托中间��及房地产中介宣传涉案房屋的出售情况，随后李菊、蒋庆玉双方通过中间人及房地产中介相识，并洽谈房屋的买卖事宜。2015年11月11日，李菊在淘宝网上以46万元的价格对涉案房屋进行竞买。2015年11月18日，双方签订《协议书》，约定：甲（蒋庆玉）、乙（李菊）双方因协作购买涉案房屋一事，达成如下协议，供双方遵守：一、双方确定上述房屋最终成交价为五十五万元整，该价格包含房屋过户产生的契税及过户费；二、除去房屋成本四十六万元外，余款八万五千元（除去乙方已付五千元），乙方于本协议双方签字之日给付甲方三万元，余款五万五千元在乙方房贷手续办齐后三日内一次性付给甲方；三、本协议自双方签字后生效；四、本协议一式二份，双方各执一份，具同等法律效力。上述协议签订后，李菊向蒋庆玉缴纳了4万元。2015年12月25日，原审法院���出（2014）新执字第1097-1号执行裁定书，确认上述房屋由竞买人李菊以46万元购买，并裁定将房屋过户至李菊名下。随后，于2015年12月28日至30日期间，李菊陆续交纳了相关税费12982元，办理了产权过户登记手续。上述事实，有蒋庆玉、李菊当庭陈述，蒋庆玉举证的协议、民事裁定书、申请执行书、证人证言、李菊举证的协议书、执行裁定书、税费票据等在案予以证实。原审法院认为：李菊于2015年11月11日即通过淘宝网进行竞买，已了解涉案房屋属法院拍卖，拍卖价格为46万元，此后于11月18日，李菊与蒋庆玉又签订协议书，明确双方的买卖关系、权利义务，属双方真实意思表示，不违反法律规定。涉案房屋所有权人虽不是蒋庆玉，但并不影响合同效力，故双方签订的《协议书》合法有效。李菊认为其是在受欺诈、违背真实意思表示的情况下签订的��未提供证据证实，其要求认定协议书无效的主张，原审法院不予支持。关于协议书能否及应否履行问题，蒋庆玉虽不是房屋所有权人，但其作为申请执行人委托中介宣传被拍卖房屋的销售信息，并与李菊洽谈购房事宜、签订协议，李菊在明知涉案房屋为法院拍卖房屋，拍卖价为46万元的情况下，仍与蒋庆玉签订协议，明确成本价为46万元，购买价为55万元，因此该协议具有居间合同的性质，多出的9万元实为居间费用。在房屋买卖已完成、产权已过户登记的情况下，李菊应按双方签订的协议书履行款项给付义务，因协议书约定的55万元中包含税费，故应扣除李菊交纳的税费12982元，李菊还应给付蒋庆玉37018元。对于李菊反诉要求蒋庆玉返还已付款项4万元，无事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、���最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院遂判决：一、李菊于判决生效后十日内支付蒋庆玉37018元；二、驳回蒋庆玉的其他诉讼请求；三、驳回李菊的反诉请求。一审案件受理费1050元（蒋庆玉已预交），由蒋庆玉负担300元，由李菊负担750元，李菊负担部分，于给付上述款项时一并给付蒋庆玉；反诉案件受理费400元（李菊已预交），由李菊负担。本院经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。二审期间，被上诉人蒋庆玉围绕上诉请求依法提交以下证据：1.原审法院作出的（2015）海民初字第02277号民事判决书1份。证明蒋庆玉对涉案房屋原权利人滕某、魏某有可执行债权，结合一审举证的申请执行书，证明蒋庆玉系涉案房屋的申请执行人；2.中介佣金收据1份。证明李菊通过中介认识中间人王某，进而得知涉案房屋的拍卖信息，此后双方进行居间交易，额外费用为居间费。上诉人李菊对上述证据质证意见为：1.对于判决书的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。该份判决的内容说明蒋庆玉并没有向原审法院申请执行，光有申请执行书不代表原审法院对该案立案并且执行，更何况原审法院对该案没有依法作出执行裁定；2.对于佣金收据，王某为缴款人，反映不出该收据与李菊有直接关系。退一步讲，即使李菊通过王某在此期间向中介请求帮助，也是在原审法院对涉案房屋以46万元的价格拍卖之前，而李菊与蒋庆玉签订的协议是在李菊竞买成功之后，因此该佣金是否是李菊给与王某的与蒋庆玉没有任何关系。二审期间，被上诉人蒋庆玉还申请证人王某、蒋某出庭作证。1.证人王��证明：2015年8月左右，李菊通过中介找到了我，并得知涉案房屋的存在。看房后，双方同意以56.8万元成交，李菊并给了中介1万元定金，但是由于贷款没有办理成功，双方没有交易成功，1万元定金也退给了李菊。后来我带着李菊找到执行法官，得知房屋需要进行第二次竞拍，李菊还咨询了律师具体的竞拍操作时间和程序。2015年10月22日，李菊给了我5000元定金，并一再强调其交了定金后就不能再让其他人看房。2015年11月11日，李菊参与第二次竞拍成功。由于竞拍时李菊和我们都没有把握，所以当天并没有签订房屋买卖协议。2015年11月18日李菊与蒋庆玉签订了协议，并给了蒋庆玉3万元。协议中约定的55万元，除了法院拍卖的46万元，额外的9万元为介绍费、房屋的装潢费和清场费，这也是46万元买不到涉案房屋的原因。房屋钥匙也是由我们交给李菊的。2.证人蒋某证明：我��蒋庆玉的弟弟。2015年经过法院判决确定滕某、魏某欠我借款171000元。于是涉案房屋从2014年开始就一直交付由我使用。后来原审法院通知我要对涉案房屋进行拍卖。我和蒋庆玉就委托了王某贴广告出售房子。2015年9月份，我和蒋庆玉通过王某认识了李菊。2015年9月23日我与蒋庆玉、王某、李菊夫妇商定房屋价格为56.8万元。后来李菊凑不出来拍卖价46万元，那次双方就没谈成。后来双方经过商谈将房屋价格由56.8万元降为55万元。2015年10月22日双方商定下来后，李菊交了5000元定金，蒋庆玉打的收条，李菊强调不能让别人看房，他们会筹钱买房。2015年11月李菊竞拍成功，房屋也过户至李菊名下。我们就把钥匙给了李菊。2015年11月18日双方签订协作协议，约定李菊在10日内将余款付清，但到期李菊未付款并承诺到大年三十晚一定付清，可是后来仅付了5000元。上诉人李菊对上述证人证言的质证意见为：两位证人明显在作虚假陈述，证言的内容相互矛盾。王某的证言完全没有涉及到蒋庆玉参与涉案房屋的买卖过程。王某在中介隐瞒了涉案房屋依法查封和拍卖的事实，导致涉案房屋在上诉人竞买成功之前没有购买成功，并不是两个证人所说的没能就房屋价格谈判成功，也不是李菊凑不出46万元。2015年11月11日李菊通过淘宝网以46万元价格竞买成功完全是李菊的单独行为，并没有被上诉人等人的参与，但当时上诉人确实不知道46万元的价格竞买成功了。证人证言是虚假的。被上诉人蒋庆玉对证人证言的质证意见为：证人证言所述符合事实，本案就是通过中介告知上诉人李菊司法拍卖的信息，多出的钱是介绍费、清场费、装修费。李菊说证人证言是虚假的，但却不能对定金收条作出合理解释。本院认为：涉案房屋原系���外人滕某、魏某所有，因滕某、魏某欠被上诉人蒋庆玉等债权人款项未能偿还，经蒋庆玉等债权人向原审法院申请强制执行，而被原审法院查封并进行网上公开拍卖。涉案房屋在第一次公开拍卖过程中因无人购买而流拍，导致原审法院将拍卖价格下调至46万元进行第二次拍卖。蒋庆玉为了寻找购房人，促成拍卖成功，委托中间人及房地产中介对涉案房屋的出售情况进行宣传。之后，上诉人李菊与被上诉人蒋庆玉通过中间人及房地产中介认识，双方就购买涉案房屋进行了协商。在蒋庆玉和中介的配合下，李菊以46万元的价格成功竞得涉案房屋，并取得涉案房屋的钥匙顺利入住涉案房屋。在此情况下，李菊与蒋庆玉根据双方之前的约定签订了协议书。该份协议书是双方的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照协议的约定履���各自的义务。本案中，蒋庆玉起诉要求李菊依照协议支付剩余款项，原审法院根据查明的案件事实判决支持了蒋庆玉诉讼请求中的合理部分并无不当。李菊以其在受到欺诈、违背真实意思表示情况下与蒋庆玉签订协议书为由，上诉主张原审法院认定协议书合法有效是错误的，适用法律也是错误的，本院经审查后认为，李菊是在以46万元价格成功竞买涉案房屋后又自愿与蒋庆玉签订协议书，其对协议书的内容是明知的且已经依照协议约定向蒋庆玉支付了部分款项，现李菊主张其在受到欺诈、违背真实意思表示情况下与蒋庆玉签订协议书与客观事实不符且无充分证据证实，故本院对李菊的该项上诉主张不予支持。另外，原审法院根据查明的案件事实认定李菊与蒋庆玉签订的协议具有居间合同的性质，多出的9万元实为居间费用，符合相关法律规定，本院对李菊上诉主张��审法院该项认定与事实严重不符的理由不予采信。综上，李菊的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元（李菊已预交），由上诉人李菊负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年九月十九日书 记 员  卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新��事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作��判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。