辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民再268号再审申请人(一审原告、二审上诉人）：袁雪琼，女，1988年4月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁雅居乐房地产开发有限公司。住所地：沈阳市沈北新区蒲南路1-38号。法定代表人：龚莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙**，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢红丹，辽宁迅驰律师事务所律师。再审申请人袁雪琼因与被申请人辽宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2019)辽01民终4852号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年８月29日作出（2019）辽民申5046号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人袁雪琼，被申请人雅居乐开发公司的委托诉讼代理人孙**、卢红丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁雪琼申请再审称：（一）二审法院错误地认为被申请人已经履行完毕交付房屋的义务，应通过再审纠正。第一，关于涉案房屋因为负1层楼板缺失，属严重质量缺陷，严重影响正常居住使用，违反法律法规强制性规定，再审申请人有权要求交付合格产品。第二，二审法院认为地下室属于赠送部分，未影响到对房屋主要部分的居住使用，属事实认定错误。第三，二审法院认为房屋的质量问题可通过被申请人承担修理、重做等违约责任进行弥补，进而认为被申请人已履行完交付义务，属事实认定错误。（二）二审法院认为再审申请人没有在举证期限届满前提交鉴定申请，故不予采纳鉴定申请，属适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定申请再审。袁雪琼向沈阳市沈北新区人民法院起诉请求：1.判令雅居乐公司在袁雪琼所购房屋地下室临边洞口补齐铺设钢筋混凝土楼板地面；2.判令雅居乐公司在二楼室内预留口设置符合安全标准的临边安全防护；3.判令雅居乐公司在铺设楼板和安全防护后向袁雪琼履行房屋交付义务；4、诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2015年9月6日，袁雪琼与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，约定由袁雪琼购买雅居乐公司开发的位于沈阳市沈北新区房屋，即本案争议房屋，建筑面积138.29平方米，购房款总额772081元，雅居乐公司于2015年9月26日向袁雪琼开具购房发票。双方约定在2016年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人。2016年1月31日，袁雪琼依约交纳了全部购房款，雅居乐公司出具收楼证明书已交清涉案房屋全部房款，可以办理入住手续。但至今袁雪琼仍没办理入住。在双方签订《商品房买卖合同》之前，雅居乐公司给付袁雪琼一份B3跃级叠院七层洋房二层户型图，在该户型图中标明了七层洋房二层地下室平面图，在精品户型解析中载明赠送大面积下沉花园，全明地下室。同时用小字标注此户型面积仅供参考，最终面积以政府审核及签订商品房买卖合同中约定的面积为准。再查，涉案房屋所在29号楼存在二层洋房赠送地下室及下沉花园给业主使用的情况，3-3-2业主即本案证人万某与雅居乐物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称物业公司）签订了补偿协议，约定因室内与地下室相连未搭建楼板，与业主协商一致，由业主自行找施工单位进行搭建，费用由地产公司以物业费形式补偿业主。该协议已履行完毕。除袁雪琼之外的与涉案房屋相同户型的29号楼的业主均已收房。另查明，2013年12月31日，涉案房屋所在楼宇取得了沈阳蒲河新城建设局出具的辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。沈阳市沈北新区人民法院作出（2018）辽0113民初字第4551号一审民事判决书，判决：一、辽宁雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力后三十日内在车库与结构夹层之间的洞口处按符合国家的相关标准铺设楼板地面，该洞口位于袁雪琼所购沈阳市沈北新区蒲南路1-29号楼1-2-2号房屋下方；二、驳回袁雪琼其他诉讼请求。案件受理费50元，由袁雪琼负担25元，由辽宁雅居乐房地产开发有限公司负担25元。袁雪琼向沈阳市中级人民法院上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。沈阳市中级人民法院对一审查明的事实予以确认。沈阳市中级人民法院认为，袁雪琼一审增加诉讼请求，要求判令雅居乐公司在铺设楼板和安全防护后向其履行房屋交付义务，理由是认为雅居乐公司未向其交付合格的房屋，故本案二审的争议焦点为雅居乐公司是否已经履行完毕交付房屋的义务，即雅居乐公司2016年1月31日通知袁雪琼收房，是否构成房屋的合法交付。对于上述争议焦点，二审法院予以评述如下：案涉《商品房买卖合同》第八条约定以“该商品房经验收合格”作为房屋交付的条件，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋所在楼宇已于2013年12月31日取得了建筑工程竣工验收备案，即在雅居乐公司通知袁雪琼收房之前，案涉房屋已经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。关于袁雪琼主张案涉房屋负1层楼板缺失，存在严重质量缺陷，袁雪琼有权拒收房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”依据上述法律规定，标的物质量瑕疵应达到致使合同目的不能实现的程度，买受人才有权拒绝接受。而对于该程度的认定标准，本院认为可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条中赋予商品房买受人合同解除权的规定，即如出现房屋主体结构质量不合格、因房屋质量问题严重影响居住使用或其他类似的情形，可认定为标的物质量瑕疵达到致使合同目的不能实现的程度，买受人有权拒绝接受标的物。本案中雅居乐公司未铺设地下室地面楼板，影响袁雪琼对地下室的使用，其交付的房屋存在瑕疵。但从本案的证据来看，本案中尚无证据表明房屋主体结构质量不合格。该瑕疵虽影响到袁雪琼对地下室使用，但该地下室属于赠送部分，并未影响到对房屋主要部分和其他房间的居住使用。且该部分瑕疵可通过雅居乐公司承担修理、重做等违约责任进行弥补，如有其他损失也可要求雅居乐公司承担赔偿责任。此外，案涉《商品房买卖合同》补充协议第七条约定:“（5）买受人在办理房屋交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定，要求出卖人承担保修义务，但维修的事项不能作为买受人拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。”综上所述，二审法院认为，案涉房屋存在的地下室楼板未安装问题，尚未达到致使合同目的无法实现的程度，袁雪琼以此为由拒绝收房，缺乏法律依据。雅居乐公司于2016年1月31日通知袁雪琼收房，应认定为履行了交付义务。对于袁雪琼二审提交的证据，以及在举证期限届满后又提出的鉴定申请等，二审法院不予采纳。袁雪琼主张雅居乐公司继续履行交付义务，缺乏事实与法律依据，二审法院不予支持。沈阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出（2019)辽01民终4852号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由袁雪琼负担。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。本院再审另查明，2019年８月被申请人雅居乐公司对地下室楼板缺失部分进行了封堵，双方于2019年８月27日对封堵后的楼板进行了查验，但对封堵后的楼板安全性未达成一致意见。本院再审认为，再审申请人袁雪琼与被申请人雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规，合法有效，双方均应依约履行。双方形成的房屋买卖法律关系的履行范围既包括有产权的面积，也应包括无产权的赠送面积。被申请人雅居乐公司在销售时承诺赠送的地下室、下沉庭院，与产权面积共同构成了袁雪琼所购住宅的整体，雅居乐公司负有向袁雪琼完整交付符合正常安全使用标准房屋的义务。关于袁雪琼主张因负一层楼梯井底部的位置楼板全部缺失，要求雅居乐公司在涉案房屋地下室临边洞口补齐铺设钢筋混凝土楼板地面的诉讼请求。住建部《住宅建筑规范》（GB5036”-2005）和《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，住宅空间必须同公共设备间建立有效分隔，达到独门独户、防火、防盗、防噪音、防污染的基本标准。并明确规定规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。依据上述规定，袁雪琼购买的房屋及赠送的负一层地下室应是封闭完整的空间，才能满足使用安全和防火防盗等基本的生活需要。但由于负一层楼梯井底部的位置楼板全部缺失，形成5.７平方米的缺口，致使袁雪琼无法进入负一层地下室地面，更无法通过负一层走到下沉庭院，且地下室的楼板缺失将直接与下面的公共地下车库相通，对房屋居住形成重大安全隐患，导致袁雪琼无法就房屋整体进行安全使用，显然该问题已经不属于质量瑕疵，而属于房屋主体结构缺陷，且已经使袁雪琼无法实现合同目的。原判认为负一层部分楼板的缺失并不影响再审申请人袁雪琼对房屋主要部分的使用，显然回避了房屋居住部分与地下室之间因为相通而不能割裂使用的事实，属于事实认定错误。故对再审申请人袁雪琼要求被申请人雅居乐公司在涉案房屋地下室楼板缺失部分补齐楼板地面的诉讼请求，本院予以支持。关于再审申请人袁雪琼要求被申请人雅居乐公司在铺设楼板和安全防护后向袁雪琼履行房屋交付义务的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”雅居乐公司虽然于2016年1月31日即合同约定的时间通知袁雪琼收房，但其交付的房屋存在上述结构缺陷，雅居乐公司负有修复的义务，雅居乐公司不应利用自身优势地位将本应自负的修复义务强行转嫁给购房的业主袁雪琼。在雅居乐公司未通过铺设楼板等方法消除安全隐患弥补缺陷之前，应视为雅居乐公司并未按合同约定履行交付义务，袁雪琼拒绝接受不符合合同约定的标的物，不违反法律规定和合同约定。虽然与袁雪琼同一户型的其他业主已经收楼，并在与雅居乐公司协商补偿1700元的情况下自行对地下室楼板缺失位置搭建了楼板，并向雅居乐公司承诺因搭建楼板而引起的后果自行承担责任，但只能视为其他业主对自己权利的处分，雅居乐公司不能因此强行要求袁雪琼效仿其他住户处分自己的权利。故袁雪琼要求雅居乐公司作为出卖人对负一层地下室楼板进行安全修复之后交付符合约定的房屋，不违反合同法维护交易稳定的立法目的。因再审过程中，被申请人雅居乐公司于2019年８月对地下室楼板缺失部分进行了封堵，再审申请人袁雪琼于同年８月２７日对封堵现场与被申请人进行了共同查验，虽然再审申请人袁雪琼对封堵之后楼板的安全性提出质疑，认为应依据国家有关建筑安全标准由有关部门进行验收，但因再审申请人袁雪琼不能提供国家关于地下室楼板安全性的有关具体标准，故本院确认被申请人雅居乐公司对地下室楼板已进行了安全封堵。综上，再审申请人袁雪琼的再审请求成立，本院对其诉讼请求中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终4852号民事判决及沈阳市沈北新区人民法院（2018）辽0113民初字第4551号民事判决。二、被申请人辽宁雅居乐房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向再审申请人袁雪琼履行交付房屋的义务。三、驳回再审申请人袁雪琼的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由辽宁雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘少方审判员  闫劲松审判员  王华迪二〇一九年十月二十四日书记员  刘美含