福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4354号 上诉人（原审被告）：陈少华，男，1967年5月21日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：朱振灿，福建侨睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨开元，男，1957年8月27日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审被告：泉州市联胜物业管理有限公司，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道万达写字楼B座2307室。 法定代表人：林晓强，该公司执行董事兼总经理。 原审被告：林银启，男，1972年5月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人陈少华因与被上诉人杨开元及原审被告泉州市联胜物业管理有限公司（下简称联胜公司）、林银启房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初14490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈少华上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判驳回杨开元一审关于赔偿房屋价值增值损失352599元的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由杨开元负担。事实和理由：一、一审采用厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司的房地产司法鉴定估价报告作为本案确定损失的依据明显是错误的，该份鉴定估价确定的价值时点是2018年9月26日。在一审庭审时，杨开元陈述其在2017年6月、7月就已经知道本案诉争的房屋原业主庄琼珊已因合同诈骗被逮捕，诉争房屋无法过户，也就是在2017年7月，杨开元就已经知道合同无法履行，而2017年10月份本案纠纷就已经在晋江市人民法院诉调中心调解。根据《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”杨开元应当在2017年就采取法律途径诉请赔偿损失，防止损失进一步扩大，因此应确定2017年10月份为价值时点。二、陈少华对合同不能实质履行不存在主观过错，依法不应承担合同不能履行所造成的损失。造成合同不能履行的原因是诉争房产涉及刑事犯罪，陈少华主观上并没有拒不履行合同的故意，而是客观原因造成，其不存在过错，应免除违约责任。三、签订合同时，诉争房产并没有在陈少华名下，杨开元没有对陈少华是否为合同项下房产的所有权人进行审查，杨开元对合同无法履行存在一定过错，一审判决认定陈少华承担全部过错责任有误。 杨开元辩称，2016年其交付25万元给中介保管，2017年7月案涉房屋交房时就无房可交，其到一审法院起诉经调解未果。请求驳回上诉，维持原判。 联胜公司、林银启均未作陈述。 杨开元向一审法院起诉请求：1.解除与联胜公司为中介方、其与陈少华签订的《房产买卖协议》；2.陈少华、联胜公司返还其已付的房款25万元及支付违约金2万元；3.联胜公司返还中介费8000元；4.陈少华、联胜公司共同赔偿其房屋价值增值损失369215元；5.林银启对第2、3、4项诉讼请求承担连带偿付责任。一审审理中，杨开元就第四项诉讼主张变更为：陈少华、联胜公司共同赔偿其房屋价值增值损失352599元。 一审法院认定事实：2016年7月15日，陈少华与案外人庄琼珊及联胜公司就本案诉争房屋签订转让合同。2016年9月12日，杨开元与陈少华及联胜公司就本案诉争房屋（址于晋江梅岭街道梅龙小区5幢804室）签订转让合同。杨开元支付购房款25万（含定金2万元），该款项支付至联胜公司由该公司代管。杨开元支付联胜公司中介费8000元。陈少华因案外人庄琼珊诈骗犯罪行为未实际取得诉争房屋。杨开元于2018年11月8日向一审法院提起诉讼。一审审理中，杨开元向一审法院申请评估诉争房屋的市场价值，依法予以准许。厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司做出评估结论为：“估价对象于价值时点2018年9月26日的估价结果：单价8334元／㎡”。经一审法院核实，已经生效的泉州市中级人民法院（2018）闽05刑终589号刑事判决书认定庄琼珊将该诉争房屋出卖给陈少华的行为为诈骗犯罪行为。 一审法院认为，2016年7月15日，陈少华与案外人庄琼珊及联胜公司就本案诉争房屋签订买卖合同，2016年9月12日，杨开元与陈少华及联胜公司就本案诉争房屋签订买卖合同。因生效法律文书已判决认定案外人庄琼珊出卖本案诉争房屋给陈少华的行为为诈骗犯罪行为，故杨开元与陈少华及联胜公司就本案诉争房屋签订买卖合同的合同目的无法实现，对此，在该转让合同中，陈少华未能交付房屋，已构成违约，应依法承担相应违约责任。鉴于陈少华未能依约交付房屋，已构成违约，致使杨开元合同目的无法实现，故杨开元主张解除合同及陈少华返还已付房款25万元的请求予以支持。鉴于联胜公司代为收取杨开元支付的购房款25万元，故联胜公司应直接返还给杨开元。据杨开元提供的联胜公司工商登记信息体现，该公司已由有限责任公司（自然人独资）变更为三个股东出资，故杨开元关于林银启的相应主张不予支持。杨开元主张陈少华赔偿房屋价值增值损失352599元的主张于法有据，予以支持。联胜公司在二个合同的居间介绍中，系因案外人庄琼珊犯罪行为导致陈少华及杨开元未能取得本案诉争房屋，该后果不应归责于联胜公司。杨开元的其他主张缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，杨开元于法有据的主张，相应予以支持。陈少华缺乏事实与法律依据的主张不予支持。联胜公司、林银启经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除杨开元与陈少华、泉州市联胜物业管理有限公司于2016年9月12日签订的《房产买卖协议》；二、陈少华应于判决生效之日起十五日内返还杨开元购房款25万元，鉴于该款项在泉州市联胜物业管理有限公司处由其代管，故泉州市联胜物业管理有限公司应于上述时间内直接支付于杨开元；三、陈少华应于判决生效之日起十五日内赔偿杨开元房屋价值增值损失352599元；四、驳回杨开元的其他诉讼请求。一审案件受理费10158元，因适用简易程序减半收取计5079元，由陈少华负担。房屋评估费4300元，由杨开元负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实正确，予以确认。 本院认为，关于评估诉争房屋市场价值的基准日问题。经查，泉州市中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）闽05刑终589号刑事生效判决书认定庄琼珊将该诉争房屋出卖给陈少华的行为是诈骗犯罪行为，此时才能确定案涉房屋无法交付，一审判决确定2018年9月26日为评估案涉房屋市场价值的基准日并无不当。陈少华未能依约交付房屋的行为已构成违约，其关于杨开元未尽审查义务存在一定的过错、其不应承担全部违约责任的上诉主张，缺乏依据，不予支持。 综上，陈少华的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6589元，由陈少华负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十月二十二日 书记员  陈斯煜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。