山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终4581号上诉人(原审原告)：山西量子世界教育科技有限公司，住所地阳泉市盂县藏山北路171号（紫宁苑小区附近）。法定代表人：梁晓虎，董事长。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琳，北京市京都律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山西悦隆达教育科技有限公司，住所地太原市小店区平阳路65号平阳景苑19#楼二层、三层、四层。法定代表人：仇翔宇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：母锐，山西管辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乐，山西管辅律师事务所律师。上诉人山西量子世界教育科技有限公司因与被上诉人山西悦隆达教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人山西量子世界教育科技有限公司的委托诉讼代理人任视宇、林琳，被上诉人山西悦隆达教育科技有限公司的委托诉讼代理人赵乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西量子世界教育科技有限公司上诉请求：1.撤销原判决第三项;2.判令上诉人、被上诉人双方签订的《商铺租赁合同》《合同主体变更三方协议》于2019年1月25日解除;3.判令被上诉人向上诉人退还已支付的租金537,500元;4.判令被上诉人按照银行同期贷款利率向上诉人支付自2017年10月9日至实际退还之日止的商铺履约保证金及租金押金的资金占用费;5.判令被上诉人向上诉人退还已支付的消防改造费29,250元;6.判令被上诉人向上诉人赔偿装修费用共计人民币360,600元;7.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人山西悦隆达教育科技有限公司承担。事实和理由：一、原一审判决未对被上诉人违约的相关事实进行确认，系一审判决认定事实不清，刻意回避关系到案件是非曲直的重要事实。1.原一审判决未对被上诉人向上诉人出租不适租房屋的严重违约事实予以确认，系原一审判决认定事实不清，我国《消防法》第十三、十五条规定,房屋建设完工后必须通过竣工消防验收，即一次消防验收合格，方可满足投入使用条件。在上诉人整个承租期间，该商铺一直处于未通过一次消防验收，根本不具备对外出租条件的不适租状态，被上诉人已违反作为出租方应提供适租房屋的法定义务，构成对《商铺租赁合同》的严重违约。一审判决在本案证据充分且被上诉人在庭审中已经自认的情况下，却未将被上诉人将不适租房屋租赁给上诉人的行为构成严重违约的事实进行认定，系认定事实不清。2.原一审判决未对上诉人因被上诉人出租的房屋不适租而无法继续经营的重要事实予以确认，系原一审判决认定事实不清。3.原一审判决未对上诉人事先根本不知晓承租房屋未通过一次消防，且双方并未就使用不适租房屋进行经营达成过合意的重要事实进行确认。二、原一审判决适用法律有误。1.原一审判决第8页第一段第1行至第3行认定“原告称其于2019年1月底腾出租赁房屋，但未提交相关证据佐证，被告认可其于2019年3月底收房，故认定双方的租赁协议于2019年3月底已实际解除”系适用法律有误。2.原一审判决第8页第一段第7-10行认定“对于原告要求被告返还已支付的消防改造费29250元的主张，因该费用系经原告同意进行二次消防改造的花费，且该款项已由相关建筑单位收取，原告主张由被告退还，理由不当，本院不予支持”系适用法律有误。3.原一审判决第8页第一段倒数第9行-第7行“关于原告主张的装修费用，根据合同约定，该费用应由承租方即原告自行负担，但鉴于被告未通过一次消防验收给原告在履行合同中造成的困扰和损失，从公平角度考虑，酌定认定由被告补偿原告50000元。”系适用法律有误。4.原一审判决第8页第一段倒数第5行“原告的其他诉求，理由和证据不足，本院不予支持”系适用法律有误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律有误，并直接导致一审判决结果有误，恳请贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。山西悦隆达教育科技有限公司辩称，一、从合同的签订及履行情况来看，被上诉人已按合同约定履行出租人义务，将涉案房屋交付承租人使用，且提供了相应产权文件。二、上诉人所发解除通知不符合解除的条件，不能产生解除合同的法律效果，其自行搬离、腾退房屋的行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。三、被上诉人将涉案房屋交付量子猫科技后，量子猫科技及此后受让合同权利义务的上诉人一直正常使用租赁房屋进行经营活动。且上诉人已支付租金至2019年3月14日的租赁期间，被上诉人已按合同约定履行义务，上诉人理应按照合同约定支付房屋租金，不存在退还已交纳房屋租金的问题。四、根据双方合同约定，保证金和房屋押金是在合同期满且上诉人方无违约情形时，才予以退还不计息。但按照合同履行情况，双方合同约定租期并未届满，上诉人亦是违约腾退房屋，不属于退还保证金和房屋押金的情形。五、被上诉人收取的消防改造费29250元已支付山西志霖建筑安装工程有限公司，为上诉人进行消防改造项目，不存在退还的问题。六、上诉人的装修费用是其为进行自身经营活动所做投入，且已在自行撤离时进行拆除，与被上诉人无关，要求被上诉人承担该费用的诉请于法无据，不应得到支持。七、因上诉人在支付租金时存在多笔逾期付款的情形，及上诉人私自腾退房屋的违约行为给被上诉人造成经济损失及不良影响，被上诉人保留按照法律规定及合同约定向其追究违约责任的权利。综上，上诉人是在其私自腾退房屋的先行违约情形下提出，按双方的合同约定及履行合同的实际情况，上诉人的上诉请求不应得到支持，请法院予以驳回，维持原判。山西量子世界教育科技有限公司向一审法院起诉请求：1.判令原、被告双方解除《商铺租赁合同》、《合同主体变更三方协议》；2.判令被告向原告退还已支付的租金537500元；3.判令被告向原告退还商铺履约保证金及租金押金共计115000元，并按照银行同期贷款利率向原告支付2017年10月9日至实际退还之日止的资金占用费，暂计至2019年3月21日为7222．79元；4.判令被告向原告退还已支付的消防改造费29250元；5.判令被告向原告赔偿装修费用共计人民币360600元；6.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月6日，案外人山西量子猫科技有限公司（乙方／承租方）和原告（甲方／出租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租商铺位于太原市小店区平阳路65号，恒实平阳商业广场·山西悦隆达教育科技有限公司19#楼座四层3号，商铺场地租赁建筑面积516平方米，承租区域用于商业经营，经营品类为儿童科学。租赁期限3年，自2017年10月6日起至2020年11月14日止，每年租金43万元。甲方应于2017年10月9日前将约定商铺交付乙方。合同执行期间，如乙方需提前终止合同，须提前60日向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后签署书面协议，合同终止；同时视同乙方违约，由此给甲方和第三方造成的经济损失由乙方全额赔偿，乙方保证金不予退还，并须另行按本协议第十一条第二款约定支付违约金。甲方给予乙方免租期用于乙方装修（即自2017年10月6日起至2017年11月15日），装修期免收租金。乙方向甲方承租房屋需交纳履约保证金80000元，用于此合同条款的履约保证，及经营过程中的质量保证，合同期满，乙方无任何违约行为或其他导致赔偿责任的行为的，甲方在30日内将保证金退还，不计利息。乙方在租赁合同签约后除交纳租金、履约保证金外，还需向甲方支付租金押金，金额相当于一个月租金35000元，合同到期不再续约，且未拖欠甲方租金或其他费用，甲方应在合同到期且撤场后一个月内不计利息退还。固定租金按季度支付，乙方应在租赁合同签约后3个工作日内支付首期租金107500元，租金押金35000元、履约保证金80000元，合计222500元。后期租金需在前期期限届满前15日内缴纳。甲方须向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件的相关手续。甲方会同指定物业公司对乙方装修方案进行审查和施工的监督以及竣工后的验收。乙方应具备合法的经营资格并合法经营。乙方自行办理乙方注册、税务登记、迁址、二次消防验收等手续及所产生的各项税、费等相关费用。如乙方未在规定时间内向甲方缴纳租金或相关费用时，每逾期一日向甲方支付应交款千分之五的违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方解除会同，同时乙方需向甲方支付年租金总额30％的违约金。如乙方在会同期内因自身原因提前终止会同，已缴纳租金及其他相关费用不予退还。同时乙方需另行向甲方支付当年租金总额30％的违约金。如甲乙双方终止合作，乙方应将商铺在良好使用状态下交还给甲方，若甲方认为根据需要可接受乙方的已有装修及添加设施等，乙方可不必履行恢复原状义务。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，被告向山西量子猫科技有限公司交付租赁房屋，山西量子猫科技有限公司随后与山西华龙金玺装饰工程有限公司签订设计合同和施工合同，由山西华龙金玺装饰工程有限公司对涉案商铺进行施工装修，山西量子猫科技有限公司共计向山西华龙金玺装饰工程有限公司支付装修费用360600元。2017年10月9日，山西量子猫科技有限公司向被告支付履约保证金及租金押金共计115000元。2017年11月，山西量子猫科技有限公司向被告支付消防改造费用29250元，被告已将该29250元消防改造费用全额支付建设单位山西志霖建筑安装工程有限公司。山西量子猫科技有限公司自2017年10月9日至2018年11月30日共计向被告支付租金537500元，租金支付至2019年3月。2018年12月20日，原告（甲方）与被告（丙方）及案外人山西量子猫科技有限公司（乙方）共同签订《合同主体变更三方协议》，约定经三方友好协商，自协议生效之日起，乙方将其在《房屋租赁合同》及《商铺租赁合同租金缴纳补充协议》内的权利、义务、责任一并转让给丙方，丙方同意概括承受《商铺租赁合同及》、《商铺租赁合同租金缴纳补充协议》内承租方的全部权利、义务并继续履行上述合同。2019年1月17日，原告向被告发出“关于你司应尽速完成消防验收如约履行协议的通知函”，主要内容为：相关《房屋租赁协议》及《合同主体变更三方协议》签订后，原告及量子猫公司均如约履行合同义务，但被告迟迟不予提供消防验收合格手续文件，致使原告迟迟无法取得民办教育办学许可证，经原告向相应部门询问后发现，被告出租的物业未通过建筑工程消防验收，不符合出租使用条件，要求被告在收到该函件之日起3日内向其出具消防验收合格的相应证明，否则将依法解除被告与其签订的《房屋租赁协议》及相应协议。被告于2019年1月18日向原告函复要求协商处理，不同意提前解约。2019年1月22日，原告向被告发出“关于解除与你司订立的《房屋租赁协议》及相应合同的通知函”，函告被告自被告收到函件之日起，相关《房屋租赁协议》及《合同主体变更三方协议》正式解除，原告将于函件发出之日正式腾退租赁房屋，并于被告收到函件之日起3日内撤出租赁房屋，请被告派员接收。2019年2月12日，包括涉案租赁房屋在内的平阳景苑B区17#、18#、19#楼通过竣工验收消防备案。原告称其于2019年1月27日腾空租赁房屋，被告称其于2019年3月底收房，该房屋现已另行出租。一审法院认为，涉案《房屋租赁协议》、《合同主体变更三方协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同签订后，被告向承租人山西量子猫科技有限公司交付租赁房屋，山西量子猫科技有限公司也向被告交纳了实际承租期间的租赁费用。由于被告出租的房屋在租赁期间未通过建筑工程消防验收，被告不能向原告提供消防验收合格手续文件，致使原告迟迟无法取得民办教育办学许可证，据此原告提出解除合同，原告称其于2019年1月底腾出租赁房屋，但未提交相关证据佐证，被告认可其于2019年3月底收房，故认定双方的租赁协议于2019年3月底已实际解除，期间的租赁费用原告已全部交纳。因导致合同解除，有被告在实际租赁期内不能提供消防验收合格手续文件，致使原告无法取得民办教育办学许可证的原因，对原告主张被告退还履约保证金及租金押金合计115000元的请求，一审法院予以支持。对于原告要求被告返还已支付的消防改造费29250元的主张，因该费用系经原告同意进行二次消防改造的花费，且该款项已由相关建筑单位收取，原告主张由被告退还，理由不当，一审法院不予支持。关于原告主张的装修费用，根据合同约定，该费用应由承租方即原告自行负担，但鉴于被告未通过一次消防验收给原告在履行合同中造成的困扰和损失，从公平角度考虑，酌情认定由被告补偿原告50000元。原告的其他诉求，理由和证据不足，一审法院不予支持。判决如下：一、被告山西悦隆达教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告山西量子世界教育科技有限公司履约保证金及租金押金合计115000元。二、被告山西悦隆达教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告山西量子世界教育科技有限公司装修费用50000元。三、驳回原告山西量子世界教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6623元，由原告山西量子世界教育科技有限公司负担1192元，被告山西悦隆达教育科技有限公司负担5431元。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，涉案《房屋租赁协议》《合同主体变更三方协议》均系当事人的真实意思表示，虽涉案房屋在签订合同时未经消防验收，但上诉人并未证明该合同违反了效力性强制性的法律规定，一审认定该合同为有效合同，并无不当。合同签订后，被上诉人向承租人山西量子猫科技有限公司交付了租赁房屋，山西量子猫科技有限公司当时对交付情况也未提出异议，且上诉人实际使用了该房屋，也向被上诉人交纳了实际承租期间的租赁费用，现请求退还已支付租金的理由不足，本院不予支持。由于被上诉人不能向上诉人提供消防验收合格文件，致使上诉人无法取得民办教育办学许可证，被上诉人对此有不可推脱的责任，据此上诉人提出解除合同有合法依据，但上诉人在通知解除合同的同时应向被上诉人腾退所租赁的房屋，而上诉人诉称其于2019年1月底腾出租赁房屋，但未提交相关证据佐证，被上诉人认可其于2019年3月底收房，故一审认定双方的租赁协议于2019年3月底已实际解除，并无不妥。上诉人已全部交纳实际租赁期间的租赁费用，双方也不存在再交付和退还房屋租金的问题。因被上诉人不能及时提供消防验收合格手续，导致合同解除，被上诉人理应退还履约保证金及租金押金，但交付该费用的目的在于保证合同的履行，并非被上诉人有意占有使用该笔费用，故上诉人主张支付该笔资金的占用费的意见，依据不足，本院不予采纳。关于上诉人主张的装修费用，根据合同约定，相关费用应由承租人承担，但一审鉴于被上诉人未能提供消防验收手续的原因，从公平角度已酌情考虑由被上诉人补偿上诉人50000元，上诉人上诉请求退还全部费用，理由不足，本院不予支持。对于上诉人主张被上诉人返还已支付的消防改造费29250元的请求，虽该费用系经上诉人同意进行二次消防改造所花费用，但二次消防改造应在一次消防基础上进行，而被上诉人当初并未完成一次消防验收，且二次消防改造受益者也不是上诉人，该二次消防改造费用应由被上诉人承担，上诉人的该项上诉请求，理由充足，本院予以支持。综上所述，山西量子世界教育科技有限公司对退还二次消防改造费用的上诉请求，理由成立，本院予以支持，对其他上诉请求部分，理由不足，应予驳回；一审对二次消防费用的判决，适用法律不当，应予纠正，其他判决部分应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3412号民事判决第一、二项（即：“一、被告山西悦隆达教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告山西量子世界教育科技有限公司履约保证金及租金押金合计115000元。二、被告山西悦隆达教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告山西量子世界教育科技有限公司装修费用50000元。”）。二，撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3412号民事判决第三项（即：“三、驳回原告山西量子世界教育科技有限公司的其他诉讼请求。”）。三、被上诉人山西悦隆达教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人山西量子世界教育科技有限公司二次消防改造费用29250元。四、驳回上诉人山西量子世界教育科技有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取6623元、二审案件受理费13074元，共计19697元，由上诉人山西量子世界教育科技有限公司负担11000元、被上诉人山西悦隆达教育科技有限公司负担8697元。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳二〇一九年十月十一日书记员 寇 凌