成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初7615号 原告（反诉被告）：四川阳光飞扬教育发展有限公司。住所地：成都高新区天府大道北段**。 法定代表人：蒋孝兵，总经理。 委托诉讼代理人：洪涛，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建宏，四川泰仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都东风学校。。住所地：成都市二环路丽都路**** 法定代表人：赵弥，职务不详。 被告（反诉第三人）：赵弥，男，1971年6月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告（反诉第三人）：贺静，女，1972年1月31日出生,汉族，住成都市温江区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 第三人：四川置信商业旅业地产有限公司，，住所地：成都市武侯区丽都路** 法定代表人：彭海涛，总经理。 委托诉讼代理人：方灿，四川衡平律师事务所律师。 原告四川阳光飞扬教育发展有限公司（以下简称阳光飞扬公司）与被告成都东风学校、赵弥、贺静及第三人四川置信商业旅业地产有限公司（以下简称置信商旅公司）合同纠纷一案，本院于2016年10月12日受理后，被告成都东风学校于2017年3月10日提起反诉，本院受理后依法适用普通程序合并审理，并于2017年7月27日作出（2016）川0107民初10519号《民事判决书》。阳光飞扬公司不服，向四川省成都市中级人民法院提出上诉。2018年4月9日，四川省成都市中级人民法院以（2017）川01民终13577号《民事裁定书》裁定，撤销原判，发回重审。本院立案后，分别于2019年3月11日、2019年4月25日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）阳光飞扬公司的委托诉讼代理人洪涛，被告（反诉原告）成都东风学校、赵弥（反诉第三人）、贺静（反诉第三人）的共同委托诉讼代理人何庆书，第三人置信商旅公司委托诉讼代理人方灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 阳光飞扬公司向本院提出诉讼请求：1.判令成都东风学校向阳光飞扬公司退还多收取的2007年4月1日至2012年3月31日期间租金、物管费239416.58元及利息损失64642.48元（利息按年利率6%计算）2.判令成都东风学校向阳光飞扬公司退还多收取的2012年4月1日至2015年1月19日期间租金302438.63元及利息损失36292.64元（利息按年利率6%计算）；3.判令成都东风学校向阳光飞扬公司支付违约金100000元；4.判令成都东风学校退还阳光飞扬公司缴纳的保证金100000元及利息损失10000元（利息按年利率6%计算）。事实和理由：阳光飞扬公司与成都东风学校、赵弥、贺静签订了《转让合同》和《合作经营协议书》约定以租赁物的建筑面积为标准收取租金及物业管理费，《转让合同》中约定的租赁物面积为650平方米，《合作经营协议书》中约定租赁物一楼面积为28平方米，二楼面积为650.92平方米。虽阳光飞扬公司多次要求成都东风学校、赵弥、贺静提供租赁物产权登记证和租赁物面积的相关证明。但成都东风学校方面均以各自理由推辞，阳光飞扬公司遂一直按照合同约定的租赁面积支付租金。2015年1月16日，因成都东风学校的原因导致其与置信商旅公司签订的房屋租赁合同及补充协议被解除，2015年2月5日，阳光飞扬公司下属的成都阳光飞扬英语培训学校与置信商旅公司就案涉租赁场地重新签订了《房屋租赁合同》，此时阳光飞扬公司方知被告虚报租赁物面积达119平方米，恶意多收取了阳光飞扬公司的租金和物管费。鉴于成都东风学校、赵弥、贺静的上述违约行为，特诉至人民法院。 成都东风学校、赵弥、贺静辩称：第一，成都东风学校与阳光飞扬公司之间不是租赁合同法律关系，是合作经营关系。第二，阳光飞扬公司提出的诉讼请求第一项和第二项所主张的房租和物管费已过诉讼时效。第三，案涉房屋租赁时除置信商旅公司享有产权部分外还存在100多平米的多功能厅，故使用面积实际为600多平米。第四，合同履行过程中，阳光飞扬公司恶意拖欠相关费用导致成都东风学校无法按时向置信商旅公司支付房屋租赁费，置信商旅公司向案涉房屋实际使用人，即阳光飞扬公司发出了解除通知书，合同的解除责任在阳光飞扬公司，且成都东风学校已经就此事提起了反诉；第五，成都东风学校未足额收取到10万元保证金，根据合同约定阳光飞扬公司违约保证金不予退还；第六，赵弥、贺静不是合同相对方，不是适格主体，不应当承担责任。 置信商旅公司述称，我方仅与成都东风学校签订了租赁合同，因阳光飞扬公司违约，我方于2015年1月20日与其解除租赁合同。对阳光飞扬公司与成都东风学校之间的关系不清楚。 成都东风学校向本院提出反诉：1.判令解除成都东风学校与阳光飞扬公司签订的《合作经营协议》；2.判令阳光飞扬公司赔偿成都东风学校损失427201元；3.判令阳光飞扬公司缴纳的履约保证金100000元归成都东风学校所有。事实与理由：否认与阳光飞扬公司存在租赁合同法律关系，双方实际上是合作经营关系。2007年3月10日，成都东风学校与阳光飞扬公司签订了《合作办学协议》约定双方合作开办学校，成都东风学校提供位于置信逸都城C区1、2楼部分房屋作为教学场地，并约定了阳光飞扬公司每年向成都东风学校支付固定数额的回报，每年在上一年单价的基础上递增3%。2012年3月25日，因之前的合作协议将在2012年3月31日到期，双方遂续签的了一份《合作经营协议》，将合作期限从2012年4月1日延续至2017年3月31日，同时约定了阳光飞扬公司在第一年按44070元/月的标准向成都东风学校支付相应的费用，之后每年在上一年单价的基础上递增5%，支付方式为在上一次费用到期前10日预交后3个月的费用，另外，阳光飞扬公司应当向成都东风学校缴纳履约保证金100000元。合同履行过程中，阳光飞扬公司违反合同约定拒绝足额支付费用，给成都东风学校造成了严重的损失。鉴于阳光飞扬公司的违约行为，特提出反诉。 阳光飞扬公司针对反诉答辩称：第一，案涉合同终止日期为2017年3月31日，此前仅是因为置信商旅公司与成都东风学校解除合同而无法履行，成都东风学校与阳光飞扬公司从未约定解除合同或行使单方解除权，案涉合同至起诉前已经终止，成都东风学校无权请求解除；第二，置信商旅公司解除租赁合同，成都东风学校于2015年1月16日收到通知时已经丧失了案涉房屋的承租权和转租权，导致案涉合同无法继续履行的责任和过错在成都东风学校，成都东风学校无权要求阳光飞扬公司承担损失和继续支付租金；第三，案涉合同无法继续履行的责任在成都东风学校，阳光飞扬公司有权要求成都东风学校退还保证金。综上，请求法院驳回成都东风学校的全部反诉请求。 本院经审理查明如下事实:2007年3月11日，阳光飞扬公司与成都东风学校签订了《转让合同》约定成都东风学校提供位于置信逸都业主会所面积为650平方米的场地作为教学场地，租金由成都东风学校自行承担，阳光飞扬公司需定期向成都东风学校支付固定数额的回报款，其中2007年4月1日至2007年9月30日期间的固定回报款为113100元，2007年10月1日至2008年3月31日期间的固定回报款为113100元，自2008年4月1日起，每年递增3%，物管费为3元/平方米/月，由阳光飞扬公司支付，合同履行期限截止到2012年3月31日。同时，成都东风学校将案涉场地现有的设施、设备等物品折价五万元和现有学生资源折价五万元给阳光飞扬公司。此外，合同还约定了阳光飞扬公司向成都东风学校支付场地租赁保证金10000元，违约方将向守约方支付违约金100000元，阳光飞扬公司及成都东风学校分别在《转让合同》末尾加盖印章并签字。成都东风学校当庭否认签署过《转让合同》，并陈述称《转让合同》载明的乙方名称为“阳光飞扬教育发展有限责任公司”。 《转让合同》届满前夕，阳光飞扬公司与成都东风学校于2012年3月25日重新就案涉场地签订了《合作经营协议书》，约定成都东风学校投入位于成都市武侯区××街××号置信逸都城Ｃ区1楼建筑面积为28平方米，2楼建筑面积为650.92平方米的房屋与阳光飞扬公司合作经营。合同履行期间为2012年4月1日至2017年3月31日，阳光飞扬公司向成都东风学校支付场地使用费，按65元／平方米／月计算，即为44070元／月（44070元／月÷65元／㎡／月＝678㎡），场地使用费从2013年4月1日开始以每年5%递增,支付方式为每三个月支付一次。此外，阳光飞扬公司向成都东风学校缴纳履约保证金100000元。《合作经营协议书》第10.1.2约定：“在协议期限内，甲（成都东风学校）、乙（阳光飞扬公司）双方中任何一方提前终止协议，或任一方发生严重违约事项，导致此协议无法继续履行时，违约方应向守约方支付10万元的违约金”；第10.3.2条约定：“乙方（阳光飞扬公司）有下列情形之一的，甲方（成都东风学校）有权单方面解除协议并收回场地，乙方所缴纳的保证金不予退还：乙方未按本协议规定的时间支付场地使用费逾期超过15天（含15天）以上”。 2014年6月29日，成都东风学校向阳光飞扬公司出具《收据》一张，载明收到了阳光飞扬公司缴纳的保证金100000元。 《关于解除及的通知》载明：2015年1月16日，置信商旅公司因成都东风学校未按照租赁合同的约定按期足额支付租金，且满足了租赁合同约定的单方解除条件，置信商旅公司要求解除与成都东风学校之间的租赁合同法律关系，并请成都东风学校于2015年1月19日中午12:00前腾退案涉房屋。拟证明因成都东风学校未按期向案涉房屋所有人置信商旅公司缴纳房租，导致置信商旅公司解除了与成都东风学校之间的租赁合同，故而阳光飞扬公司与成都东风学校之间的租赁合同无法继续履行。成都东风学校经质证认为：不曾收到过置信商旅公司发出的解除通知书，对该证据的三性均不予认可，但认可与置信商旅公司解除合同的事实。此外，就《合作经营协议书》的解除原因，成都东风学校当庭陈述称按照《合作经营协议书》的约定，阳光飞扬公司应当于2014年12月支付自2015年1月起的费用14万元，但阳光飞扬公司未按约定足额向成都东风学校阳光飞扬公司仅支付了6万余元，因此《合作经营协议书》无法继续履行的责任在阳光飞扬公司。 2015年2月5日，案外人成都阳光飞扬英语培训学校与置信商旅公司就案涉房屋重新签订了《房屋租赁合同》约定成都阳光飞扬英语培训学校承租置信商旅公司位于成都市武侯区××街××号置信逸都城Ｃ区一楼及二楼部分房屋，建筑面积为一楼28平方米，二楼531.92平方米的场地用于经营教育培训、教育咨询。租赁期限为2015年1月20日至2018年4月19日。阳光飞扬公司在（2016）川0107民初10519号案庭审中认可成都阳光飞扬英语培训学校系其下属公司，因阳光飞扬公司与成都东风学校之间的租赁协议无法继续履行，阳光飞扬公司又需要继续承租案涉房屋，遂让成都阳光飞扬英语培训学校与置信商旅公司重新就案涉房屋签订租赁合同，而该份租赁合同约定的承租面积比阳光飞扬公司与成都东风学校之间签订的合同当中对面积的约定少了100余平方米，自此，阳光飞扬公司才知道案涉房屋的租赁面积与约定不符。 另查明：1.成都东风学校当庭表示反诉请求第2项主张的损失赔偿427201元系根据合作经营协议约定的65元/平方米/月的标准并逐年递增的方式从2015年1月1日起至2017年3月31日止，共计1402553.67元，扣除人工费等相关费用后，只主张了427201元，对此，成都东风学校并未举示证明其损失的其他证据。 2.就本案中阳光飞扬公司与成都东风学校之间对案涉房屋真实面积争议的问题，本院于2019年3月15日组织阳光飞扬公司、成都东风学校、赵弥进行了现场查看。经查看，案涉房屋的结构与置信商旅公司与案外人成都阳光飞扬英语培训学校签订的合同所附图纸完全一致，实际面积与图纸标明的尺寸无明显差异。案涉房屋仅有唯一的楼梯通道从一楼通向二楼，二楼三面环窗、一面为墙，未见通向其他该房屋的通道口。赵弥所指称的与业主协商的额外活动室位于房屋靠近天乐苑小区一侧的角落，结合本院调取的案涉房屋所在置信逸都城在住建局备案的图纸，该位置属于置信商旅公司产权范围，且在置信商旅公司与案外人成都阳光飞扬英语培训学校签订的租赁合同标明的租赁范围内。 3.成都东风学校系民办非企业单位（法人），登记时记载的单位领导（合伙人）成员中包含赵弥、贺静及案外人赵阳、案外人廖小静，负责人为被告赵弥。被告赵弥、贺静于2001年3月登记结婚，并于2007年12月13日协议离婚，同时二人在离婚协议中约定位于置信丽都A区2栋2单元102（总校）由被告贺静经营管理，股权男女双方各占50%。成都东风学校称学校为民盟出资设立，现并无其他股东，赵弥仅是民盟任命的校长。 4.案涉房屋租金均进入了贺静个人账户，该个人账户中存在多项个人消费记录。贺静辩称通过取现的方式将租金交给了财务，但收取租金和取现金额不能对应，其余款项用途贺静不能作出合理说明。成都东风学校称其有账簿记载，但并未在法庭要求的举证期限内向法庭提交。 以上事实，有《转让合同》、《合作经营协议书》《关于解除及的通知》、《房屋租赁合同》、离婚协议、银行流水、图纸等证据及当事人陈述笔录在案证实。 本院认为，关于阳光飞扬公司与成都东风学校之间合同的性质问题，成都东风学校虽当庭否认签署过《转让合同》，但从《转让合同》签章处加盖的印章来看，分别加盖的是名称为“成都东风学校”和名称为“四川阳光飞扬教育发展有限公司”的印章，并由各自法定代表人签字盖章，可以认定《转让合同》系阳光飞扬公司与成都东风学校签订。从《转让合同》和《合作经营协议书》约定的内容来看，《转让合同》明确约定阳光飞扬公司向成都东风学校支付固定数额的回报款，自行支付物管费，同时向成都东风学校缴纳物管费等约定，双方在《转让合同》届满后续签的《合作经营协议书》也约定了阳光飞扬公司向成都东风学校支付场地使用费，并自行负担物管费等相关费用，两份合同约定的内容更符合租赁合同的性质，且都没有关于经营期间盈亏如何负担的约定，不具备联营合同的基本属性。综上，可以认定阳光飞扬公司与成都东风学校之间真实的法律关系是租赁合同法律关系。 置信商旅公司将案涉房屋租赁给成都东风学校，成都东风学校又转租给阳光飞扬公司，租赁物是同一的。置信商旅公司将案涉房屋收回再另行出租给案外人成都阳光飞扬英语培训学校的时间衔接紧密，不具有改变房屋结构的时间，置信商旅公司也认可再次出租的是同一房屋，故本院认定置信商旅公司出租给成都东风学校的房屋与出租给案外人成都阳光飞扬英语培训学校的房屋为同一房屋。鉴于成都东风学校无法提供与置信商旅公司的合同文本，置信商旅公司又称其合同文本均为格式合同，本院推定成都东风学校从置信商旅公司处租赁的房屋面积与案外人成都阳光飞扬英语培训学校合同载明的面积一致，即559.92㎡。成都东风学校所称的从业主处额外协商使用的活动室或多功能厅未能证明真实存在，应当承担证明不力的后果。基于诚实信用原则，成都东风学校不应在转租合同中随意增加租赁物的面积。鉴于现有证据显示阳光飞扬公司实际知晓成都东风学校单方增加租赁物面积的时间为置信商旅公司与案外人签订租赁合同时，即2015年1月20日，阳光飞扬公司于2016年10月12日起诉未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效期间。故阳光飞扬公司基于《房屋租赁合同》载明案涉房屋真实面积小于《转让合同》和《合作经营协议书》约定的面积，认为成都东风学校违约，并要求成都东风学校返还多收取的2007年4月1日至2012年3月31日期间的租金166429.94元（113100元/半年÷6个月÷650㎡×（650㎡-559.92㎡）×12个月×[1+（1+3%）+++]）、物管费16214.4元（3元/㎡/月×（650㎡-559.92㎡）×12个月×5年）和利息损失按年利率6%自2012年3月31日暂计至2016年10月11日为49689.27元（（166429.94元+16214.4元）×6%/年÷365天/年×1655天），退还2012年4月1日至2015年1月19日期间的租金300374.18元（（60000元-65元/㎡/月××559.92㎡）+65元/㎡/月×（678㎡-559.92㎡）×[12个月+12个月×（1+5%）+9个月×]）及利息损失按年利率6%自2014年12月31日暂计至2016年10月11日为32094.78元（300374.18元×6%/年÷365天/年×650天）的诉讼请求，本院在上述范围内予以支持。前述应当退还的租金共计466804.12元、物业费16214.4元。利息损失暂计至2016年10月11日为81784.05元，后续利息损失以欠付款项483018.52元为基数按照年利率6%自2016年10月12日起计算至款项付清时止。 关于成都东风学校主张解除《合作经营协议书》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”2012年3月25日阳光飞扬公司与成都东风学校签订《合作经营协议书》，约定租期为2012年4月1日至2017年3月31日。合同履行过程中，因成都东风学校未能按时向置信商旅公司交付租金，置信商旅公司要求解除合同并返还房屋，且于2015年2月5日将案涉房屋另行出租给案外人成都阳光飞扬英语培训学校并签订了《房屋租赁合同》。置信商旅公司收回房屋，导致阳光飞扬公司与成都东风学校签订的《合作经营协议书》无法实际履行，因而《合作经营协议书》自2015年2月4日起已经终止。故成都东风学校向本院提起反诉请求解除双方签订的《合作经营协议书》的诉讼请求，因《合作经营协议书》业已终止而丧失了解除的可能性，对该项反诉请求本院不予支持。按照《合作经营协议书》约定，阳光飞扬公司向成都东风学校主张违约金100000元，本院予以支持。 关于成都东风学校主张的损失问题，2015年1月16日置信商旅公司发出《关于解除及的通知》，并于2015年1月20日实际收回房屋。成都东风学校称未收到通知但认可合同解除的事实，其不能提交与置信商旅公司的合同，又未能提交证据证明其与置信商旅公司解除合同的时间和原因。成都东风学校认可与置信商旅公司解除合同，即丧失了案涉房屋的租赁权。成都东风学校并未因所称阳光飞扬公司未按照约定在2014年12月底前足额支付下一个阶段的租金而主张解除合同，《合作经营协议书》仍然继续有效。但置信商旅公司主张解除与成都东风学校的租赁合同并实际收回租赁房屋，致《合作经营协议书》丧失继续履行的基础。故成都东风学校要求阳光飞扬公司赔偿损失427201元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于阳光飞扬公司和成都东风学校诉争的保证金100000元归属的问题，根据《合作经营协议》第10.3.2条的约定，阳光飞扬公司发生逾期支付相关费用的情况下，成都东风学校有权不予退还其缴纳的保证金。据阳光飞扬公司诉状中所称发现租金计算异常是在成都阳光飞扬英语培训学校与置信商旅公司签约时，迟于应付租金的期限。结合庭审查明的事实来看，阳光飞扬公司未能按约定足额支付费用，符合合同约定的成都东风学校不予退还保证金的约定情形。故成都东风学校要求确认阳光飞扬公司缴纳的保证金100000元归成都东风学校所有的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。综上，阳光飞扬公司要求成都东风学校退还保证金100000元和利息（以100000元为基数，从2015年2月4日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于赵弥、贺静是否对本案承担责任的问题。成都东风学校虽系民办非企业单位（法人），是经成都市民政局批准设立，并由成都市武侯区教育局主管的非营利法人。但从离婚协议书看，赵弥、贺静已经将成都东风学校“股权”作为了夫妻共同财产，二人共计“占股”100%，决定由贺静经营管理学校事务；从庭审情况看，成都东风学校称出租案涉房屋后并未经营其他项目，租金系主要收入来源，现贺静作为成都东风学校的实际管理者之一以个人账户收取租金，存在与成都东风学校资金混同的情形。赵弥、贺静的上述行为破坏了非营利法人不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的公益属性，也使得成都东风学校丧失了独立人格，丧失独立承担民事责任的基础。鉴于赵弥、贺静与成都东风学校的关系违背了法人制度设立的宗旨，违背了法人独立地位原则，违反了诚实信用和公平原则，损害了债权人利益。参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，赵弥、贺静应对成都东风学校的债务承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川阳光飞扬教育发展有限公司向被告（反诉原告）成都东风学校缴纳的保证金100000元归被告（反诉原告）成都东风学校所有； 二、被告（反诉原告）成都东风学校于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）四川阳光飞扬教育发展有限公司返还2007年4月1日至2015年1月19日期间多收取的租金466804.12元、2007年4月1日至2012年3月31日期间多收取的物业费16214.4元、违约金100000元并赔偿利息损失（暂计至2016年10月11日为81784.05元，后续利息损失以483018.52元为基数按照年利率6%自2016年10月12日起计算至款项付清时止）； 三、被告（反诉第三人）赵弥、贺静对上述第二项确定的被告（反诉原告）成都东风学校的债务承担连带责任； 四、驳回原告（反诉被告）四川阳光飞扬教育发展有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都东风学校的其他诉讼请求。 本诉案件受理费12328元，反诉案件受理费4536元，共计16864元，由被告（反诉原告）成都东风学校负担11841元，由原告（反诉被告）四川阳光飞扬教育发展有限公司负担5023元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  裴幼郡 人民陪审员  代君秀 二〇一九年十月十五日 书 记 员  李舒驹