江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4954号上诉人(原审被告)：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区万盛街36号。负责人：蔡东球，行长。委托诉讼代理人：钮建峰，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人(原审原告)：张麒麟。委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少虹，江苏世纪天合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱晓霞。委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少虹，江苏世纪天合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱某。法定代理人：朱晓东。法定代理人：朱文霞。委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少虹，江苏世纪天合律师事务所律师。上诉人招商银行股份有限公司苏州分行、张麒麟因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2015）熟虞民初字第02421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商银行股份有限公司苏州分行上诉请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：按照合同约定，本行有权未到期解除租赁合同，但需要多支付两个月租金。本行于2014年10月告知对方搬迁事宜。2015年1月22日，本行再次告知对方搬迁事宜。2015年1月29日，本行通过电话告知对方租赁期限截止2015年1月31日。涉案租赁合同自2015年1月31日解除。2015年2月2日，本行在常熟日报刊登乔迁公告，对方重新委托中介对外招租。合同解除后，本行已经将房屋实际交还给对方。本行工作人员与对方代表徐敬国、张敬芬的短信和通话内容，足以证明合同解除的时间。原审法院根据张麒麟、朱晓霞、朱某按份共有的比例判决分别支付租金，判非所请，程序违法。原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人张麒麟上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：招商银行股份有限公司苏州分行复函未表示解除租赁合同，后招商银行股份有限公司苏州分行未交还钥匙。原审法院认定无事实和法律依据。被上诉人朱晓霞、朱某二审辩称，与张麒麟意见相同。张麒麟、朱晓霞、朱某向一审法院起诉请求：判令原审被告支付2015年年度的租金3633840元，诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2008年12月3日，张麒麟、朱晓霞、朱晓东与原审被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定原审被告向张麒麟、朱晓霞、朱晓东承租位于常熟市海虞北路45号世界贸易中心A幢楼1、2、4层部分房屋，建筑面积为2727平方米，（其中：一层建筑面积为349.88平方米，二层建筑面积为1085.72平方米，四层建筑面积为1291.46平方米），租赁期限为10年，从2009年1月1日起至2018年12月31日止，合同约定年租金为3633840元（其中一层为7.38元/平方米.天，二、四层为3.16元/平方米.天），每年的房租金分别在当年1月和6月以转账方式分两次缴纳。朱晓东与朱某系父子关系，后朱晓东将其名下的本案所涉房产变更为朱某。房屋权属份额如下：一层建筑面积为349.88平方米由朱晓霞与张麒麟各占50%，二层建筑面积为1085.72平方米（含阳台）由朱某与张麒麟各占50%，四层建筑面积为1291.46平方米由朱某与张麒麟各占50%。2015年1月6日，原审原告向原审被告开具了2015年上半年度租金发票（金额1816920元）。2015年6月8日，原审原告的委托代理人向原审被告发函催款，原审被告于2015年6月19日回函，回函明确：原审被告的常熟支行已于2015年2月2日迁出租赁房屋，提前解除房屋租赁合同。因原、原审被告对于租赁合同的解除问题意见不一导致原审原告诉讼来院。审理中原审原告确认：张麒麟是张菊芬、徐建国的女儿，朱晓东和朱晓霞是兄妹关系，朱某是朱晓东的儿子，张菊芬、徐敬国是夫妻关系。原审被告确认：与原审被告联系的人是徐敬国、张菊芬，徐敬国、张菊芬没有出具原审原告的委托书。原、原审被告共同确认：可按照360天/年作为计算单位。以上事实，有户籍身份信息、合同、房产证、发票、信函、短信、录音资料、说明、当事人的陈述在卷佐证。原审法院认为，张麒麟、朱晓霞、朱晓东与原审被告间的房屋租赁合同合法有效，依法予以支持。朱某作为朱晓东的财产权的承继者，有权享有相应的权利。原审被告租用房屋后应当依约向原审原告承担付款之义务。原审被告抗辩已经于2015年1月解除房屋租赁合同的意见，缺乏充分的证据，原审法院难予支持。根据原审被告提供的证据和原审原告的意见，原审法院确认原审被告于2015年6月19日正式发函，信函中解除房屋租赁合同的书面意见清楚，原审原告的委托代理人于2015年6月20日收到原审被告信函，并未提出异议，原审法院据此认定，原、原审被告的房屋租赁合同于2015年6月20日解除。因原审被告提前解除房屋租赁合同导致纠纷发生，责任主要在原审被告。原审原告要求原审被告给付2015年度房屋租金3633840元的诉讼请求，缺乏充分的依据，原审法院对于其中2015年1月1日至2015年6月20日的房屋租金1726074.54元予以支持。因三原审原告对于房屋是按份共有，故租金1726074.54元也应当按照房屋产权的数量按份所有，其中863037.27元属于原审原告张麒麟所有，220770.78元属于原审原告朱晓霞所有，642266.49元属于原审原告朱某所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告招商银行股份有限公司苏州分行于本判决发生法律效力之日起十日内给付原审原告张麒麟租金人民币863037.27元。二、原审被告招商银行股份有限公司苏州分行于本判决发生法律效力之日起十日内给付原审原告朱晓霞租金人民币220770.78元。三、原审被告招商银行股份有限公司苏州分行于本判决发生法律效力之日起十日内给付原审原告朱某租金人民币642266.49元。案件受理费人民币35870元减半收取人民币17935元，由原审原告张麒麟、朱晓霞、朱某负担人民币9416元，原审被告招商银行股份有限公司苏州分行负担人民币8519元。二审另查明，2008年12月3日，张麒麟、朱晓霞、朱晓东与原审被告签订《房屋租赁合同》约定，如上诉人招商银行股份有限公司苏州分行未到期解除租赁合同，需支付二个月的租金费用作为违约金。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据涉案租赁合同的约定，招商银行股份有限公司苏州分行可以在合同到期前解除合同。招商银行股份有限公司苏州分行认为于2015年1月29日，通过电话告知租赁期限截止2015年1月31日，因未能证实电话通知对象接受张麒麟、朱晓霞、朱晓东委托处理涉案房屋租赁事宜，故本院难以认定此时张麒麟、朱晓霞、朱晓东收到解除租赁合同通知。张贴搬迁告示、登报搬迁公告以及中介人员的陈述均不是作为通知解除涉案租赁合同的依据。2015年6月19日招商银行股份有限公司苏州分行回函张麒麟、朱晓霞、朱晓东意思明确为退租提前解约，原审法院认定张麒麟、朱晓霞、朱晓东收到该复函时合同解除，符合涉案租赁合同的约定，本院亦予以确认。原审法院认定招商银行股份有限公司苏州分行支付租金至2015年6月20日正确。张麒麟、朱晓霞、朱晓东主张涉案租赁合同解除之后的租金无法律依据，原审法院未予支持正确。根据张麒麟、朱晓霞、朱晓东在庭审中要求确认份额的申请，原审法院予以分割并无不当。综上所述，上诉人招商银行股份有限公司苏州分行、张麒麟的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71740元，由上诉人招商银行股份有限公司苏州分行负担35870元，由张麒麟负担35870元。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年九月十二日书 记 员  毛莉莉