上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)初字第13号原告（反诉被告）江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区上海路。法定代表人金钟仁，董事长。委托代理人廖荣华，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。委托代理人廖海清，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）上海亚尚物业管理有限公司，住所地上海市松江区新桥镇新格路505号3幢三楼3195室。法定代表人陈亚繁，执行董事。委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。被告（反诉原告）上海君杰房地产开发有限公司，住所地上海市松江区新桥镇莘松路1266号。法定代表人陈君明，董事长。委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称江苏乐天玛特）诉被告（反诉原告）上海亚尚物业管理有限公司（以下简称亚尚公司）、上海君杰房地产开发有限公司（以下简称君杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，江苏乐天玛特于2015年11月30日向本院提起诉讼，亚尚公司、君杰公司于2016年2月29日提起反诉，本院受理后依法组成合议庭于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江苏乐天玛特的委托代理人廖荣华、廖海清，被告（反诉原告）亚尚公司、君杰公司的共同委托代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏乐天玛特诉称，江苏乐天玛特与亚尚公司于2012年8月31日签署房屋预租合同一份，约定由江苏乐天玛特承租亚尚公司位于上海市松江区新桥镇XX路XX号亚繁生活时尚广场的地下一层全部和地上一层、地下二层部分共计14,191平方米的区域（以下简称租赁房屋），用于经营乐天玛特超市。2014年9月1日，双方就租赁房屋的计租日、交付条件、房屋交接等事宜签订了补充协议（一）。双方约定，亚尚公司应于2015年1月31日前完成B2-B3层自动坡道梯的安装，乐天玛特超市的预计开业日为2015年4月1日，亚尚公司保证乐天玛特超市开业当天，地上一层及地上二层入驻商铺开业率达到70%，否则江苏乐天玛特有权顺延开业和计租日。同日，君杰公司向江苏乐天玛特出具承诺函，表示自江苏乐天玛特将2年租金19,682,917元（人民币，下同）转移至亚尚公司银行账户之日起至2017年3月10日，如江苏乐天玛特无法按约承租房屋，愿意就亚尚公司所负的违约责任承担连带责任。根据双方约定，江苏乐天玛特向亚尚公司银行账号转入2年的租金19,682,917元，履行了房屋预租合同项下的主要义务。但亚尚公司既未能在约定的2015年1月31日前完成B2-B3层自动坡道梯的安装，也未能保证2015年4月1日入驻商铺达到70%开业率要求，在亚尚公司违约在先的情况下，于2015年8月31日向江苏乐天玛特发送解约函告，构成擅自解除合同。亚尚公司之后擅自将租赁房屋转租给XX超市及A，侵犯了江苏乐天玛特的租赁权利。根据合同及协议的约定，江苏乐天玛特有权解除房屋预租合同，亚尚公司应分别支付违约金2,000万元，返还已经支付但尚未使用的租金，君杰公司承担连带责任。据此，请求法院判令：1、解除江苏乐天玛特和亚尚公司之间的房屋预租合同。2、亚尚公司向江苏乐天玛特支付合同提前解除的违约金2,000万元。3、亚尚公司向江苏乐天玛特返还已支付但尚未使用的两年租金共计19,682,917元。4、亚尚公司向江苏乐天玛特支付迟延安装自动坡道梯的违约金2,000万元。5、君杰公司就亚尚公司的所有债务承担连带责任。6、亚尚公司、君杰公司共同承担案件受理费和财产保全费。审理中，针对第一项诉讼请求，江苏乐天玛特主张合同解除的时间以亚尚公司、君杰公司收到江苏乐天玛特的起诉状之日确定。亚尚公司、君杰公司共同辩称，同意解除预租合同，但认为系江苏乐天玛特拒不进场，亚尚公司自2013年8月15日不断催促江苏乐天玛特进场，然江苏乐天玛特拖延至2015年仍没有进场，更没有提交装修图纸，违反合同根本义务，构成合同根本违约，亚尚公司有权行使单方合同解除权。亚尚公司于2015年8月31日发出解约函，江苏乐天玛特确认收到该份解约函，因此双方之间的合同关系于2015年8月31日解除。亚尚公司、君杰公司因江苏乐天玛特拒不履约的违约行为遭受巨大经济损失，在行使合同解除权后，亚尚公司才将租赁房屋另行出租，挽回损失。又称，基于亚尚公司没有违约行为，故君杰公司也无需承担连带责任。据此，请求法院驳回江苏乐天玛特的其余诉讼请求。审理中，亚尚公司、君杰公司提起反诉。反诉诉称，预租合同签订后，江苏乐天玛特一直拖延不交接房屋，亚尚公司一直催促江苏乐天玛特进场，江苏乐天玛特不予理睬，双方经沟通于2014年9月1日签订补充协议，强调江苏乐天玛特在9月30日之前提交合法施工图图纸进场施工装修，但江苏乐天玛特没有按时提交，亚尚公司屡次发函要求江苏乐天玛特进场，其推诿拖延，造成亚尚公司、君杰公司巨大经济损失，亚尚公司无奈发函解除预租合同。之后亚尚公司另寻承租人，案外人于2015年年底入驻租赁房屋，2016年年初开业，挽回亚尚公司的部分损失。据此，请求法院判令：一、确认亚尚公司、君杰公司与江苏乐天玛特于2012年8月31日签订的房屋预租合同及其补充协议于2015年8月31日解除。二、江苏乐天玛特向亚尚公司、君杰公司支付违约金4,417,690.70元(2015年4月1日至2015年8月31日5个月租金4,100,607.70元+违约金2,000万元-已收租金19,682,917元)。三、江苏乐天玛特向亚尚公司、君杰公司赔偿损失（为满足江苏乐天玛特需求进行额外加固、改造的工程款）2,910,281.4元。四、反诉案件受理费由江苏乐天玛特承担。江苏乐天玛特反诉辩称，亚尚公司并不享有法定解除权，也无合同约定的解除权。根据房屋预租合同和补充协议（一），对江苏乐天玛特的装修时间和进驻时间没有明确约定，因此江苏乐天玛特不进场装修不构成合同违约，亚尚公司无权行使合同解除权，更不构成法定解除权。江苏乐天玛特不需要承担违约金及支付租金、赔偿工程款等损失，亚尚公司、君杰公司反诉主张的违约金4,417,690.70元因江苏乐天玛特没有违约，故不同意承担。亚尚公司因没有履行开业率达到70%的合同约定，构成合同违约，应承担违约责任。关于工程款损失，一方面两公司将房屋出租给了案外人XX超市，另一方面加固工程使物业增值，故不构成损失。从公平合理角度出发，也不应由江苏乐天玛特承担。据此，请求驳回亚尚公司、君杰公司的全部反诉请求。江苏乐天玛特提交如下证据：1、《房屋预租合同》及附件；2、补充协议（一）及附件一、承诺函，证据1-2，证明江苏乐天玛特与亚尚公司就本案租赁房屋的租金起算日、预计开业日、入驻商铺开业率、违约责任等事宜进行了约定；亚尚公司不得擅自解除预租合同，且有义务于2015年1月31日前完成B2-B3层自动坡道梯的安装，并在开业日即2015年4月1日保证入驻商铺达到70%的开业率；君杰公司对亚尚公司就房屋预租合同项下违约责任承担连带责任。3、租金支付凭证，证明江苏乐天玛特已经按约支付2年租金，共计19,682,917元。4、由上海市卢湾公证处出具的第2015-2288号公证书，公证内容为XX路XX号地上一层、地下一层和二层电梯安装现场照片，证明截止2015年6月18日，亚尚公司并未按照补充协议（一）的约定完成B2-B3自动坡道梯的安装，也未达到预租合同约定的70%开业率的要求，应承担违约责任。5、由上海市卢湾公证处出具的第2015-4636号公证书，公证内容为XX路XX号及地上一、二层现场照片，证明截止2015年11月11日，租赁物业地上一层和二层的商铺开业率远未及70%，江苏乐天玛特有权行使同时履行抗辩权，延迟开业。6、2015年8月31日亚尚公司致江苏乐天玛特的函告；7、2015年9月15日江苏乐天玛特回复亚尚公司的函，证据6-7，证明亚尚公司于2015年8月31日发出的解除《房屋预租合同》的通知缺乏法律和合同依据，不能产生合同解除的法律效力。8、由上海市卢湾公证处出具的第2015-4635号公证书，公证内容为亚繁亚乐城公众微信号中关于XX超市的入驻的信息；9、2015年10月26日江苏乐天玛特致亚尚公司的函；10、2015年10月28日亚尚公司致江苏乐天玛特的复函；11、XX超市股份有限公司官方网站，页面上关于商业布点中的亚乐城门店地址就是涉案合同的租赁地址，显示即将开业；12、XX超市官网，2016年1月27日发布的亚乐城店开业新闻；13、2016年1月29日现场查看照片，证据8-13，证明亚尚公司2015年8月31日行使单方合同解除权无效，亚尚公司将江苏乐天玛特在预租合同项下所承租的地下一层全部物业区域转租给XX超市，地上一层部分物业租赁区域分割出租给A，以其行为明确表示不再履行预租合同项下的合同主要义务，构成预期违约。亚尚公司、君杰公司的质证意见：对证据1、2的真实性没有异议，但不认同江苏乐天玛特证明目的。其认为，调整交付时间至2014年9月1日，调整原因是江苏乐天玛特没有按约进场装修顺延一年；江苏乐天玛特没有在2014年9月30日之前提交合法施工图纸，以各种理由推诿拒不进场；2014年9月1日进场装修到2015年4月1日开业，江苏乐天玛特无法预知6个月装修期是否达到开业率70%，江苏乐天玛特以开业率进行抗辩不成立。其还认为，大型商业超市进场运营是基础，商超不进驻这些签约小业主采取观望，XX超市开业后，商场店铺全部开业，也印证了商超开业对小业主的开业带来的影响。对证据3的真实性合法性没有异议。对证据4-5的真实性无法确认，不认同江苏乐天玛特的证明目的。对证据6的真实性没有异议，但认为亚尚公司有权行使合同解除权。对证据7的真实性没有异议，但不认同江苏乐天玛特的证明目的。对证据8-13真实性没有异议，亚尚公司是在与江苏乐天玛特解约后与XX超市洽谈签约的，与江苏乐天玛特的诉请无关。亚尚公司、君杰公司提交如下证据：1、函件八份，证明2014年9月1日前，亚尚公司一直向江苏乐天玛特发函催促江苏乐天玛特尽快进场。2、补充协议（一），证明租金起算日调整为2015年4月1日，强调江苏乐天玛特应当于2014年9月30日前提交合法施工图纸，部分交叉施工的内容在图纸提交后的60天内完成二次装修。3、房屋交接备忘录，证明双方按照现状交接房屋，江苏乐天玛特已经具备进场装修条件。4-5、函告，证明亚尚公司向江苏乐天玛特进行催告，要求江苏乐天玛特尽快进场装修。6、江苏乐天玛特的回函，证明江苏乐天玛特强调2014年12月1日之前可以提供图纸，不会影响补充协议（一）中约定的开业时间。7、回复函，证明江苏乐天玛特未按承诺于2014年12月1日提交合法施工图纸，亚尚公司再次发函催告，江苏乐天玛特不予理会。8、函，证明亚尚公司行使单方解除权，系江苏乐天玛特严重违约导致。9、施工合同，证明为江苏乐天玛特入驻需要，亚尚公司对租赁房屋进行了改造、加固，产生的额外成本。10、付款凭证，证明亚尚公司实际支付工程款。江苏乐天玛特的质证意见：对证据1真实性无法确认，认为无关联性，不认同亚尚公司函件中所述内容，催告函不能产生相应的法律效力；双方之后签订补充协议（一），对此作了谅解和豁免，应以补充协议（一）约定的新开业日为准。对证据2的真实性、合法性没有异议，但认为补充协议（一）中明确开业率70%仍然有效，江苏乐天玛特提供装修图纸和亚尚公司招商互相配合和同时进行，亚尚公司招商毫无进展，江苏乐天玛特暂缓进场及提供图纸是江苏乐天玛特的权利。对证据3真实性、合法性没有异议，证明交付房屋确实没有达到约定条件，尽管江苏乐天玛特对按照现状交付存在的问题不追究亚尚方式的违约责任，但没有免除亚尚公司需要根据补充协议继续完成未施工部分。对证据4-7真实性无法确认，江苏乐天玛特提供合法施工图纸和进场装修安排与亚尚公司招商进度同步，因开业率70%未达到，江苏乐天玛特不构成违约。对证据8真实性没有异议，但认为无关联性。对证据9-10真实性和合法性没有异议，但认为无关联性；亚尚公司完成工程量和支付工程款是其合同项下义务，应自行承担；工程量对超市具有公用性，不应该认定为损失。经质证，本院认为，亚尚公司、君杰公司对江苏乐天玛特提交的证据1-3、6-13的真实性没有异议，故本院予以确认；关于证据4-5的真实性，因这两份证据由公证机关出具公证书加以证明，故本院予以确认。江苏乐天玛特对亚尚公司、君杰公司提交的证据2-3、8-10的真实性没有异议，故本院予以确认；关于证据1的真实性，因亚尚公司、君杰公司未提交送达至江苏乐天玛特的依据加以佐证，故本院不予确认；关于证据4-7的真实性，发函与回函中的相关内容可以证明送达对方，故对证据4-7真实性予以确认。经本院审理查明，江苏乐天玛特（乙方）与亚尚公司（甲方）于2012年8月31日签订房屋预租合同一份，第一条中约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市松江区新桥镇XX路XX号XX广场乙方租赁部位为地下一层全部（建筑面积约11,789平方米）和地上一层（建筑面积约1,987平方米）、地下二层部分（建筑面积约415平方米），双方同意最终租赁建筑面积以租赁红线范围产证登记面积为准；房屋用途为商业，质量要求为依法竣工验收合格。第二条中约定，房屋租赁期限为自计租日起20年；计租日为免租期（免租期为六个月，自乙方接收租赁房屋之日起算，此期间不计租金）届满之日的次日。本合同签订后，甲方应在2013年9月30日之前按本合同附件三的交房标准提供满足乙方进场装修的场地、条件。乙方进场装修时，甲方应当与乙方签署进场装修交接备忘录，如因乙方原因延迟接收房屋的，计租日仍为2014年3月31日。如甲方可按附件三约定提前交房提供乙方进场装修条件的，应提前两个月书面通知乙方，乙方应提前接收房屋，届时乙方的计租日做相应提前。如因甲方原因未能在上述期限内提供乙方进场装修的场地、条件的，每逾期一天向乙方支付人民币三万元延迟金，逾期超过60日的，乙方有权解除租赁关系。如因政府原因导致相关手续未办妥的，交房日期相应迟延，乙方计租日亦做相应顺延，超过365日之后，双方有权解除合同，甲乙双方均不算违约。乙方预计的开业之日为2014年3月31日。如因乙方原因未能按预计的开业日开业，则计租日不变，逾期超过180日的，甲方有权解除租赁合同。因甲方原因未达到本合同约定的开业率导致乙方未能按前述预计日期开业的，则甲方无权解约，前述开业率按本合同第8-1-10项确定。甲方保证乙方开业日当日该房屋具备乙方正常开业的所有条件和手续，房屋周边环境符合开业要求（停车场可正常使用等），否则甲方向乙方支付每日三万元的违约金，致使乙方逾期开业超过90日的，乙方有权解除合同，甲方应在乙方结清本合同项下所有款项、返还房屋以及办理完毕所有手续后的同时，退还乙方预付租金。甲方于2013年9月30日前向乙方正式交付该房屋。第三条约定，该房屋前三年租金为1.9元/天/平方米。第一期租金以前两年为期，先付后用，乙方在本合同签订之日起十五个工作日之内向由甲方负责以甲方名义的甲乙双方共同开设的银行共管账户一次性支付两年租金19,682,917元。乙方应在甲方交房之日起十个工作日内将共管账户中的两年租金转账至甲方提供的银行账户，该两年租金在共管账户期间所产生的银行利息归甲方所有。以后租金支付以三个月为期，乙方提前三个月向甲方支付每期全额租金。根据第8-1-10条约定，甲方保证，乙方超市正式开业当日，该物业的地上一层二层的入驻商铺开业率达70%，否则计算乙方租金起始时间（2014年3月31日）作相应顺延，直至达到本条所约定的70%开业率之日起算租金。如果超过两年，同时开业率仍未能达到本条所约定的70%的，乙方可以单方面解除合同，并有权要求甲方赔偿实际损失。根据第8-2-2条约定，乙方应于甲方交房前三个月即2013年6月30日前提报卖场平面布置图；此后两个月内提报装修设计图纸，以便于甲方协助乙方办理相关审批手续。如因乙方原因未能按时提报上述相关资料，导致整体工程不能按计划如期进行，所产生的一切责任由乙方承担。第十四条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，一方擅自解除合同的，应支付对方违约金2,000万元。第十五条解除本合同的条件中约定，甲乙双方一致同意，一方行为满足下列条件之一的，对方有权解除合同。解除合同不影响追究违约责任。因甲方原因乙方解除租赁合同时，甲方按本合同支付违约金；因乙方原因甲方解除租赁合同时，乙方按本合同支付违约金，违约金为2,000万元，本合同另有约定的除外等。在合同附件中记载了交房平面图、广告示意图、房屋交付标准、由甲方提供的证照内容、君杰公司出具给亚尚公司出租房屋的委托书。该份委托书中，君杰公司同意双方签订的该份预租合同的内容，保证承租人就预租合同的内容正常履行。2012年9月，江苏乐天玛特向亚尚公司账户转入两年租金共计19,682,917元。2014年9月1日，亚尚公司（甲方）与江苏乐天玛特（乙方）签订补充协议（一），就该房屋的计租日、交付条件、房屋交接等事宜达成一致。1、原合同约定的乙方开业日即租金起算日为2014年3月31日，现乙方的开业日即租金起算日调整为2015年4月1日。原预租合同8-1-10关于70%同时开业率的约定仍然有效。2、本协议签订之日起五日内，双方在该房屋尚未达到原合同附件三房屋交付标准的前提下，按房屋现状完成房屋交接事宜并签订进场装修交接备忘录，双方将不再就此提出异议且互不追究对方责任。如未能在此约定期限内完成房屋交接事宜的，视本协议无效。3、在乙方正式进场装修前，由甲方派员管理现场，并承担现场设施设备的维护维修费用。乙方应在2014年9月30日前向甲方提供原合同约定的应由甲方负责施工部分的合法图纸，即乙方将前述图纸交于甲方施工前，应根据国家相关规定办理完毕申报手续。甲方在收到前述合法施工图纸且双方完成施工图纸交底确定施工方案后60天内完成甲方施工部分，所涉及相关部门的验收手续由乙方负责，甲方将给予协助。按原预租合同，甲方尚未完成的施工部分如隔墙、卸货区钢结构雨篷、部分管道井、仓库地坪等由乙方工程部提供合法图纸双方明确施工技术要求和确定施工方案后由甲方在60天内完成。4、甲乙双方按本协议第二条约定办理完房屋交接事宜后，乙方应按原合同第三条3-2款约定于房屋交接之日起十个工作日内将共管账户中的两年租金19,682,917元转账至甲方的银行账户，该笔租金在共管账户期间所产生的银行利息归甲方所有。若乙方使用该房屋后因甲方原因导致乙方在该笔租金转账至甲方的银行账户之日起至2017年3月30日期间内无法按原合同约定承租该房屋的，且甲方未能在本协议确定后5个月内按本协议第五条的约定安装、调试完毕一部B2-B3的自动坡道梯的，则甲方按原合同约定向乙方支付2,000万元的违约金及退还已支付而未使用完的租金。甲方同意以该房屋所属之物业资产作为支付违约金及退还已支付而未使用完的租金的履约担保，担保期限为该两年租金转账至甲方之日起至2017年3月30日止。若乙方因乙方自身原因未在2015年4月1日前正式开业的，则起租日按2015年4月1日计算。若因甲方的原因导致乙方未能在2015年4月1日前正式开业的，则起租日按原合同相关条款约定相应顺延。若因甲乙双方以外的原因导致乙方未能在2015年4月1日前正式开业的，则参照原合同相关条款执行。5、甲方同意在原合同约定五台自动坡道梯的基础上，在不违反法律法规的前提下，再按乙方的要求加装一部B2至B3的自动坡道梯，并在2015年1月31日前完成安装、调试。6、甲乙双方对本协议签订前双方履行合同中存在的任何瑕疵及上述内容的调整，均互不追究违约责任。7、原合同约定与本协议有冲突的，均以本协议为准，其他未涉及的条款仍按原预租合同为准。同日，君杰公司向江苏乐天玛特出具一份承诺函，同意以该房屋所属之物业资产作为履约担保，担保期限为自该两年租金转账至亚尚公司之日起至2017年3月30日止。同时提供保证担保，即因亚尚公司原因导致江苏乐天玛特在此期间无法按原合同约定使用、承租该房屋的，就亚尚公司应当承担的违约责任，君杰公司将承担连带责任。2014年9月3日，亚尚公司与江苏乐天玛特双方签署房屋交接备忘录，双方按补充协议（一）第二条约定，于2014年9月3日由亚尚公司将该房屋按房屋现状标准交付给江苏乐天玛特进场装修，双方对房屋按现状交接事宜无任何异议。2014年10月8日，亚尚公司向江苏乐天玛特发函，函称：希望江苏乐天玛特尽快按约定提交合法图纸，以便于我司开展后续工作，避免双方不必要损失。2014年11月10日，亚尚公司向江苏乐天玛特发出《关于尽快提供合法施工图纸的函告》，声明：我司无法按补充协议（一）约定完成我司负责施工部分工程及加装B2至B3的自动坡道电梯工程，完成日期应相应顺延。2014年11月17日，江苏乐天玛特回函，函称：确认收到公函，确认未提交经消防部门审批的图纸，经协调，亚尚公司负责施工部分的完成时间可根据我司提交图纸的时间相应顺延。根据我司MD部门及工程部的工作进度，12月1日前当能提交装修图纸给贵司，不致影响补充协议（一）中约定的开业时间。2014年12月10日，亚尚公司出具回复函，函称：至今仍未收到有效图纸，我司无法开展应由我司负责施工部分的工程及B2-B3自动坡道电梯工程，不仅影响贵司开业时间，我司的招商工作也会受到阻碍。催促尽快提供符合约定的图纸进场装修施工，以免造成不必要的损失。2015年8月31日，亚尚公司向江苏乐天玛特发送函告，告知：贵司因未按合同约定进场装修，经我司数次函告，一直拖延至今仍未进场装修，严重违反合同约定，致使合同目的无法实现。我司再次函告贵司，原合同于本函发出之日即解除，贵司应按原合同约定承担违约责任。该函发出后，亚尚公司与XX超市进行了洽谈签约，并在亚繁亚乐城公众微信号上发布2015年10月23日XX超市入驻亚乐城签约仪式的信息。江苏乐天玛特得知后于2015年10月26日向亚尚公司发函，询问签约情况，同时告知房屋预租合同真实有效，否认亚尚公司与XX超市的合同效力。2015年10月28日，亚尚公司复函，坚持房屋预租合同已经解除，无意与江苏乐天玛特进行履行合同。XX超市亚乐城店于2016年1月27日开业。另查明，2014年12月31日，上海市松江区公安消防支队向江苏乐天玛特出具建设工程消防设计审核意见书，批准同意江苏乐天玛特装修工程的消防设计图纸。审理中，江苏乐天玛特提交了由上海市卢湾公证处公证的租赁现场照片，根据2015年6月18日拍摄照片显示，亚尚公司尚没有完成B2-B3自动坡道梯的安装，商场无店铺开业；根据2015年11月11日拍摄照片显示，商场第一层和第二层仍处于装修状态，无商铺经营。本院认为，江苏乐天玛特与亚尚公司于2012年8月31日签订房屋预租合同一份，亚尚公司作为产权人君杰公司的授权方，将系争房屋出租给江苏乐天玛特用于超市经营，双方就租期、计租日、交房条件、租金及支付方式、解除合同条件、违约责任等作了约定；江苏乐天玛特与亚尚公司还于2014年9月1日签订补充协议（一）一份，调整了开业时间，并就计租日、交接条件以及房屋交接等相关事宜达成一致意见，上述两份协议均未违反法律禁止性规定，系双方当事人真实意思表示，应认定有效。关于本案争议焦点1，如何理解江苏乐天玛特的开业时间与亚尚公司承诺的满足同时开业率70%之间的关系？江苏乐天玛特是否享有顺延开业的抗辩权？根据双方在房屋预租合同第8-1-10条中约定的亚尚公司“保证超市开业之日该物业地上一层二层入驻商铺开业率70%”，在补充协议（一）中再次约定“原预租合同8-1-10关于70%同时开业率的约定仍然有效”，则上述约定内容中的“同时开业率70%”如何理解双方存在争议，江苏乐天玛特认为存在履行先后，亚尚公司认为不存在履行先后，对此，本院认为，“同时开业率70%”包含有双方同时开业的状态及亚尚公司承诺此时所涉地上一层二层入驻商铺开业需要达到的程度两层意思，同时开业，意味着双方的权利义务是一致的，江苏乐天玛特要适用开业率是否达到这个约定条件，就应该同时适用自己是否开业这个约定条件，没有履行先后。江苏乐天玛特认为亚尚公司有先履行义务，与合同约定不符。江苏乐天玛特的该项抗辩意见，本院不予采信。另外，江苏乐天玛特承租物业开设大型商业超市，大型商业超市是大型商场中具有举足轻重作用的商业形态，其不按时入场装修势必对商铺业主的心理产生影响，这些业主往往采取等待观望，因此江苏乐天玛特待70%开业率满足后才进场装修开业，也与目前的商业惯例不符，也有违公平合理性。再则，从房屋预租合同第8-1-10条后款的约定来看，一旦江苏乐天玛特按时开业，而亚尚公司在此时间没有达到承诺的开业率70%要求，江苏乐天玛特享有租金起始时间相应顺延的权利，直至亚尚公司满足70%开业率之日起算租金，2年后仍未能达到，江苏乐天玛特享有单方解除权等，也进一步说明亚尚公司在开业率70%没有满足情况下，江苏乐天玛特享有租金顺延支付的权利，而非顺延入场开业的权利。据此，江苏乐天玛特按约入场开业的合同义务仍存在，并没有被免除。江苏乐天玛特主张其享有顺延开业的权利，并无合法正当的理由，本院不予采信。关于争议焦点2，合同解除权行使问题。根据双方在补充协议（一）中的约定，江苏乐天玛特与亚尚公司完成房屋交接后，应在2014年9月30日前交付给亚尚公司合格图纸，便于亚尚公司在60天内完成需要配合尚未完成的施工部分，但江苏乐天玛特没有在约定的时间交付图纸；亚尚公司在10月及11月两次发函催告要求交付图纸，江苏乐天玛特虽回函称其可在12月1日前提交图纸，但在该时间仍未提交，直至双方约定的2015年4月1日开业时间仍未提交施工图纸，也没有给亚尚公司其可以顺延开业的正当理由，在本案中也无证据证明其享有顺延开业的权利，故其不按时提交图纸、不按时开业的行为构成违约。根据双方在房屋预租合同及补充协议（一）中的约定，亚尚公司在江苏乐天玛特逾期超过180天才享有合同解除权，虽然亚尚公司于2015年8月31日行使解除权，距离双方约定的2015年4月1日开业时间，并没有达到180天，亚尚公司不享有合同约定的解除权，但是，双方约定江苏乐天玛特享有6个月免租期的装修时间、2014年9月30日前交图纸、亚尚公司因配合也需要有2个月的配合施工时间，因此江苏乐天玛特没有在2014年9月30日前交图纸、也没有在开业前的6个月进场装修，更不可能在合同约定的2015年4月1日开业，亚尚公司对预租合同的预期利益已经落空。亚尚公司在与江苏乐天玛特多次交涉未果情况下，于2015年8月31日发函要求解除合同，此时距双方约定的交图纸时间达11个月，距亚尚公司2个月配合施工期间也有7个月，江苏乐天玛特开设的是大型超市，大型超市作为大型商场的重要商业形态，按时开业对积聚人气提升商铺入驻开业率等起到非常重要的作用，一旦大型超市未能如期开业，势必对亚尚公司的招商工作带来影响，因此江苏乐天玛特未按时进场装修开业进一步带来出租人对合同期待利益的落空，导致合同目的不能实现，因此江苏乐天玛特未按时入驻开业的违约行为构成严重违约，亚尚公司有权解除合同。亚尚公司于2015年8月31日发给江苏乐天玛特解除合同的函告，江苏乐天玛特于该日收到这份解约函，则双方之间的合同关系于该日解除。亚尚公司要求确认2015年8月31日为双方合同解除日，本院予以采纳。江苏乐天玛特认为亚尚公司没有达到开业率70%不享有解除权的抗辩意见，本院不予采信。据此，江苏乐天玛特要求以其起诉状副本送达至对方为合同解除时间，本院不予支持。关于争议焦点3，合同解除的后果处理。针对本诉部分，本院认为，根据预租合同及补充协议（一）中的约定，合同解除后，江苏乐天玛特已付租金应由亚尚公司予以返还；基于君杰公司承诺对江苏乐天玛特转账至亚尚公司账户中的未使用完的租金返还承担履约担保，且在本案中作为反诉原告也同意与亚尚公司共同返还，故君杰公司应承担共同返还责任。关于江苏乐天玛特主张的合同解除违约金2,000万元及未加装坡道电梯一部的2,000万元违约金，本院认为，因江苏乐天玛特没有实际入驻、没有提交图纸，违约在先，且本院已认定江苏乐天玛特不享有顺延开业的抗辩权，故江苏乐天玛特主张上述两项违约金，依据不足，本院不予支持。针对反诉部分，即亚尚公司、君杰公司主张的违约金部分涉及两项内容，一项为租金损失，本院认为，基于江苏乐天玛特没有进场以及没有提交施工图纸等事实，亚尚公司存在的是房屋空置的损失，故其主张的房屋租金损失，本院不予采信；另一项为加固改造的工程款损失，本院认为，从补充协议（一）约定的亚尚公司尚未完成的施工部分内容来看，主要为隔墙、卸货区钢结构雨棚、部分管道井、仓库地坪等，鉴于江苏乐天玛特未进场，因此亚尚公司的配合工作尚未启动；另外，亚尚公司此后出租给XX超市等，即便有加固改造工程，也不能排除与后入驻的超市有关，案外人实际获得该部分利益，故其主张的工程款损失，本院亦不予采信。关于违约金2,000万元，根据预租合同第15条解除合同条件及违约金承担中的约定，一方违约的，另一方有权要求违约方承担2,000万元的违约金，该项约定对双方来说是平等的、权利义务一致的；另外，双方在本诉反诉中均认为对方违约，且均主张违约金为2,000万元；考虑到江苏乐天玛特未按时开业实际造成亚尚公司的空置损失，以及间接造成其他商铺的开业延期及对招商工作带来的影响等，亚尚公司的实际损失及预期利益损失客观存在，因此亚尚公司要求江苏乐天玛特承担2,000万元违约金，本院予以支持。君杰公司不是合同当事人，根据合同相对性原则，其作为反诉原告与亚尚公司一起共同要求江苏乐天玛特承担违约责任等，缺乏依据，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）江苏乐天玛特商业有限公司与被告（反诉原告）上海亚尚物业管理有限公司之间签署的《房屋预租合同》、补充协议（一）于2015年8月31日解除；二、被告（反诉原告）上海亚尚物业管理有限公司、上海君杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）江苏乐天玛特商业有限公司租金人民币19,682,917元；三、原告（反诉被告）江苏乐天玛特商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海亚尚物业管理有限公司违约金人民币20,000,000元；四、驳回原告（反诉被告）江苏乐天玛特商业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上海亚尚物业管理有限公司的其余反诉请求。六、驳回被告（反诉原告）上海君杰房地产开发有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币340,214.59元，保全费人民币5,000元，由江苏乐天玛特商业有限公司负担241,800元，上海亚尚物业管理有限公司、上海君杰房地产开发有限公司共同负担103,414.59元；反诉案件受理费人民币31,547.90元，由江苏乐天玛特商业公司负担1,366元，上海亚尚物业管理有限公司、上海君杰房地产开发有限公司共同负担30,181.90元。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青人民陪审员  耿晓光二〇一六年九月三十日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。