广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初10823号原告：邱蕾，女，汉族，1981年8月5日出生，身份住址广东省深圳市福田区。原告：陈远鸿，男，汉族，1981年6月12日出生，身份住址广东省深圳市福田区。共同委托代理人：席胜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：张丽国，男，汉族，1982年2月20日出生，身份住址广东省深圳市福田区。委托代理人：李昌武，广东商达律师事务所律师。委托代理人：毛海峰，广东商达律师事务所实习律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：阳天凯。原告邱蕾、陈远鸿诉被告张丽国及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日受理后，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告陈远鸿、两原告共同委托代理人席胜、被告本人及其委托代理人李昌武、毛海峰到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还定金20万元；2、被告支付违约金110万元；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年5月17日签订二手房买卖合同，鉴于被告在合同履行过程中的根本违约行为，原告自2015年8月开始向被告提起诉讼，至今已近四年时间。最终由贵院作出（2018)粤0304民初11925号民事判决。该判决认定事实如下：1、原告已向被告支付购房定金20万元，其中1万元托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处；2、原告已经履行完毕房屋买卖合同所有阶段的义务；3、因被告在赎楼阶段的根本违约行为，原告以起诉方式解除了合同；4、原被告买卖合同约定的成交价为460万，合同并约定被告根本违约的，原告可以解除合同并选择要求支付成交价20%的违约金，即92万元；5、2016年3月22日，被告将涉案房屋以570万元价格转售给案外人赵海x且实际收到购房款，较原成交价提高110万元。根据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”；另根据《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”；《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的裁判指引》第四十条规定“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或转售利益等可得利益损失”。综上，被告将涉案房屋以570万元价格转售于案外人赵海x，较原被告合同约定的成交价增加了110万元，显然构成了原告的可得利益损失。原被告双方合同约定成交价20%的违约金仅为92万元，显然不能弥补原告的实际损失。被告辩称，被告与原告在涉案房屋买卖的整个过程中，原告一再违约或作出影响交易安全的行为，其要求被告返还定金20万元、支付违约金110万元以及承担诉讼费、保全费的诉请没有事实与法律依据，应予全部驳回，同时基于原告就房屋买卖一事既浪费司法资源又使被告不厌其烦的无休止缠诉，被告保留继续向原告追责索赔的权利。一、在涉案房屋买卖的整个过程中，原告一再违约或作出影响交易安全的行为。1.没有如数将定金20万元转入被告公证委托书指定的收款账户，造成被告现在都无法收取该款项。按照被告2015年1月5日经过公证的《委托书》第四条的规定，包括原告交付的购房定金在内的房款应发放在受托人李丹月名下的银行账户上，而原告却将定金19万元转入另一名受托人李丹x的名下银行账户。另外，根据双方《二手房买卖合同》第三条的约定，原告与被告均确认定金由居间方监管。这样，原告不但违约只转款19万元而非约定的20万元，还致使被告现在都无法收到该款项。2.没有依双方协商将首期款230万元交付给被告用于赎楼。被告出售案涉房屋的一个重要因素是自己资金周转不灵，银行按揭月供承担吃力。正因为此，被告自己根本无法拿出数百万元来先行赎楼，该情况被告如实的向被告作了披露，原告是知情的。当初与原告商定的是原告将首期款230万元交给被告用于赎楼以保证双方房屋买卖交易的顺利进行。双方2015年5月17日签订的《二手房买卖合同》中第四条第二款第一项约定“买方应予签订本合同之日起15日（含当日）内付清首期款约贰佰叁拾万元（￥2300000元）”内容的本意是将该230万元交给被告用于赎楼。原告以资金安全为由，在2015年5月29日付款时是向工商银行资金监管账户转款而不是直接付给被告，甚至在2015年6月4日向工商银行资金监管账户申请退款后都没有交付给被告用于赎楼，原告存在违约行为。3.不按照双方《二手房买卖合同》约定支付赎楼费。诚心交易的被告为了促成自己房产的成功交易，虽然原告没有将230万元实际交给自己用于赎楼，但还是积极寻找赎楼公司进行赎楼。根据双方于2015年5月17日签订的《二手房买卖合同》第四条第一款的约定，赎楼费由作为买方的原告支付。但是，负责案涉房产赎楼的深圳康德裕投资发展有限公司2016年1月19日出具的《情况说明》证实自己与原告约定的现金赎楼费用10万元被告没有支付，原告也一直没有得到银行出具的贷款承诺函，直到获知原告已经起诉、受托房产已被查封无法继续进行赎楼过户，该公司才搁置该业务的办理。4.随意更换资金监管银行，耽误交易进程。原告在之前诉讼中提供的银行流水证据证实，其于2015年5月29日转款230万元至工行二手房交易资金监管账户后，在过了不到10天时间的2015年6月8日，又莫名其妙的将该款项转至农行二手房交易资金监管账户。这样随意更换资金监管银行，耽误交易进程，给人通常的感觉是原告在故意拖延交易时间。需要指出的是，原告一再狡辩称变更二手房交易资金银行监管账户是应被告的要求，甚至还煞有介事的谎称之所以被告监管银行账户是因为被告一方强调自己的银行卡每次只能取2万元不方便，却提供不了任何证据证实其主张，根本不值得反驳。5.原告在2015年5月17日与被告签订案涉房屋买卖合同的同一时段，又购置了价格更为低廉的商品房，证实原告不会因购置被告的房屋不成功而受到半点损失。原告当初向被告依法协商洽购案涉房屋时，一再强调是为了自己的孩子在深圳有地方读书而购买一套房产，仅供自住，绝非投资。被告提供的查询于2018年6月14日的原告陈远鸿《不动产信息查询结果表》、《不动产权资料电脑查询结果表》及《不动产抵押登记查询表》证实，陈远鸿于2015年8月26日（陈远鸿自证其签约时间为2015年6月2日）从林国x、叶素x处购买了位于深圳市福田区福中路工勘院内建筑面积94.3平方米的xx院住宅楼第x栋x商品房，登记价1293702元。就是说，原告在2015年5月17日与被告签订案涉房屋买卖合同的同一时段，又购置了价格更为低廉的商品房，解决了孩子入学的问题，达到了购房的目的。证实原告当初洽购被告案涉房产仅系备选方案，不会因购置被告的房屋不成功而受到半点损失。总之，二原告通过起诉要求解除合同并查封被告案涉房产，到自行撤诉加解封，再到起诉要求继续履行合同并查封被告案涉房产，到败诉加解封，然后到如今的起诉要求赔偿经济损失并又再次查封被告案涉房产，原告对同一购房事实进行经年累月反复无常的诉讼除表明自己以自身行为表示不再履行合同并单方面解除合同外，也有遇房价上涨便要求继续履行合同、遇房价下跌就要求赔偿经济损失的投机与不诚信因素，如此浪费司法资源的缠诉行为不应得到法庭的正面评价。二、被告积极履行双方《二手房买卖合同》约定的义务，对案涉房产交易不成功不应承担任何责任。被告于2015年5月17日与原告签订《二手房买卖合同》后，带着成功交易的诚实动机和善良目的积极履行该合同约定的义务，原告动机不良目的不纯的迫不及待起诉要求解除合同和查封行为致使案涉房产交易不成功，被告作为被违约的一方没有违约，不应承担任何责任。在本案中，被告的履约行为包括分别于2015年1月5日、2015年6月19日两次办理公证委托书，指定专人负责案涉房产交易；选任专业中介进行赎楼事项，递交了赎楼申请；在《二手房交易结算资金托管协议》上签名确认，两次配合原告资金监管，等等。原告在数次相关诉讼中，均没有提供指明被告违约、要求和催促被告及时履行双方合同约定义务的任何证据，被告的房产交易莫名其妙被原告单方面终止。原告提起诉讼实质上是在敲定价格更低廉的深圳市福田区福中路工勘院内建筑面积94.3平方米的xx院住宅楼第x栋x商品房之后，担心自己违约被被告追责而采取的恶人先告状的烂招，其手段和行为不应该是作为国家工作人员的原告的应有选项。三、贵院（2018)粤0304民初11925号《民事判决书》虽然判决驳回了二原告要求继续履行二手房买卖合同的诉请，但该判决在认定事实方面存在的错误超越底线，被告已经打算申请再审。1.关于“合同约定被告应于签署合同之日起7日内（即2015年5月24日前）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。……被告于2015年6月19日重新出具公证委托书……但已超过合同约定的时间达26天，被告在赎楼过程中的迟延履行行为已构成违约”的事实认定错误，被告一直积极履行赎楼义务，不存在迟延履行行为。被告因为前一份公证委托书存在姓名错误导致需要重新办理公证委托书，在出具公证委托书办理赎楼手续的时间问题上，事出有因。此事原告明知，其既然同意被告重新办公证委托书，就意味着双方对出具公证委托书给担保公司办理赎楼手续的时间进行了变更。在这种情况下，不能再认定和追究被告在所谓迟延出具公证委托书问题上是否违约。2.关于“起诉请求解除合同并查封涉案房屋，是行使自身权利的行为，不构成违约”的事实认定错误，原告是以自己起诉的行为明确告知被告拒绝履行合同，是单方面解除合同的根本违约行为。如前所述，被告已经于2015年6月19日出具公证委托书给担保公司办理赎楼手续，原告提交了7月30日的银行同意贷款的承诺函，表明原告已经认同了被告在继续办理赎楼手续，双方继续推进买卖合同的履行。原告没有明确表示拒绝履行合同且存在在先违约行为，其在双方合同履行过程中忽然向法院起诉要求解除合同，显然不能认定是“行使自身权利的行为”，而是单方面解除合同的根本违约行为。虽然贵院在原告提起诉讼、被告反诉的(2018)粤0304民初11925号案中判决解除合同，但这并不是对原告的诉讼请求的支持，因为原告并没有请求解除合同，而是被告的诉讼请求，被告要求解除合同是基于原告以自己的行为明确表示不再履行合同、单方面终止合同的根本违约。总之，贵院（2018)粤0304民初11925号民事判决在认定事实方面存在的错误超越底线，鉴于原告不愿意息事宁人一味缠诉，被告已经打算申请再审。综上所述，原告陈远鸿、邱蕾的诉讼理由不成立，请贵院依法查明事实，分清责任，驳回原告全部诉讼请求。第三人述称：一、本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系，第三人并非本案适格当事人。原告未针对第三人提出相关的诉讼请求，故不应当由第三人承担本案的担保费、诉讼费用。二、2015年5月17日，原告与被告在第三人的居间下签订了《二手房买卖合同》（合同编号：1504515)，约定被告将深圳市xx花园x栋xD物业出售给原告。按照约定由原告直接支付定金20万元给被告，并由被告缴纳10000元作为交房保证金托管在第三人处，就该笔交房保证金第三人愿意遵循法院判决进行处理。三、根据合同约定，被告应于合同签订之日起7日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，但是被告消极履行赎楼义务。经第三人居间调停，买卖双方依然无法就继续履行达成一致意见，合同履行至此陷入停滞。四、第三人作为居间方，积极撮合原告与被告签订了《房地产买卖合同》，已经促成了合同的成立，全面履行了居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第426条规定，第三人有权利向接受服务方主张相应的居间报酬。经审理查明，被告原系深圳市xx花园x栋xD的房产（以下称涉案房产）的产权人。2015年5月17日，两原告与被告代理人李丹x在第三人世华公司的居间下签订了编号为1504515的《二手房买卖合同》，约定：被告将其名下的涉案房产，以460万元出售给两原告；交易定金共计20万元，原告于签署合同时支付10万元，于签署合同之日起2日内再支付10万元；原告应于签署合同之日起15日内付清首期款约230万元，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；被告须于签署合同之日起7日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼手续，被告单方不得停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；被告虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；双方须于银行出具足额贷款承诺函且被告已赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；原告承担过户所需的全部税费；双方同意在定金或其他房款中预留1万元作为交房保证金，交由居间方托管；双方约定交房日期为被告收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起3日内；如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为，原告可以要求被告继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还原告已支付的定金；如原告未按照合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为，被告可以要求原告继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收原告已支付的定金。之后，双方在履行合同过程中发生纠纷，两原告遂于2015年8月7日，向本院起诉被告，要求解除涉案《二手房买卖合同》、被告返还定金并支付违约金，案号为（2015）深福法民三初字第1895号。该案经开庭审理，庭后两原告于2016年3月14日向本院申请撤诉。2016年3月22日，被告与案外人签署房屋买卖合同，约定将涉案房产以570万元的价格转让给赵海x。2016年3月23日，原告邱蕾于再次向本院提出诉讼，要求被告继续履行涉案房屋买卖合同。案号为（2018）粤0304民初11925号，本院经审理认定原告履行合同过程中未存在违约行为，被告在履行赎楼义务阶段存在违约行为，原告有权解除合同要求返还定金并赔偿违约金，原告已在（2015）深福法民三初字第1895号案件中解除了原、被告的《二手房买卖合同》，但原告在本案中坚持要求继续履行合同，未提出返还定金、赔偿违约金的诉请，本院依据不告不理原则，对此不予处理。并依据上述认定，判决确认原告邱蕾、原告陈远鸿与被告张丽国之间的《二手房买卖合同》于2015年12月22日已解除，驳回原告的其他诉讼请求。被告不服上述判决，上诉于深圳市中级人民法院，但未在法院指定的期限内预缴上诉费，深圳市中级人民法院做出（2019）粤03民终1826号民事裁定书，裁定该案按本案被告自动撤回上诉处理，11925号案判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。另查，庭审中，被告主张已就上述11925号案件向深圳市中级人民法院提出再审申请，2019年9月29日，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民申384号民事裁定书，认定本案被告的请求不符合申请再审条件，驳回本案被告的再审申请。本院认为：两原告与被告之间就买卖位于深圳市福田区xx花园x栋xD房产所形成的房屋买卖合同关系已经生效判决书认定在履行合同过程中，原告未存在违约行为，被告存在违约行为，导致原告有权解除合同要求被告返还定金并赔偿违约金。根据上述生效判决的认定，被告应向原告返还定金20万元（其中托管于第三人处的1万元定金由第三人直接向原告返还）并赔偿违约金92万元（460万元×20%）。两原告主张依据两原告与被告之间房屋买卖合同解除后，被告与案外人签订的房屋买卖合同约定的购房款作为其损失的参照标准，要求法院调高双方合同约定的违约金标准至两合同约定的转让成交总价的差额。但根据合同法的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院予以增加。该规定的前提是原告因被告的违约行为导致的实际损失金额超过合同约定的违约金标准。首先，原告并未举证证明因被告的违约所导致的原告的损失，原告也未提交证据证明因为无法购买涉案房产导致原告不得不另行购买同等条件的房产所支付的对价超出本合同约定的转让成交价；其次，原告主张损失为被告两次出售涉案房产之间的差价，但自被告违约至被告再次出售涉案房产已逾半年，自两原告与被告之间房屋买卖合同解除至被告另行与案外人签订房屋买卖合同出售涉案房产也已达3个月，期间买卖市场的交易价格存在波动，不足以证明被告违约时，原告如需另行购买同等条件房产的价格即等同于再次出售时的价格；再次，生效判决认定两原告与被告之间房屋买卖合同无法继续履行的原因，在于原告已行使了合同解除权，在合同解除后无权要求继续履行原合同。原告违约金诉讼请求的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张丽国应于本判决书生效之日起十日内向原告邱蕾、陈远鸿返还定金200000元；二、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应就上述判项第一项确定的被告张丽国应向原告邱蕾、陈远鸿返还的定金200000元中的10000元与被告张丽国承担共同返还责任；三、被告张丽国应于本判决书生效之日起十日内向原告邱蕾、陈远鸿支付违约金920000元；四、驳回原告邱蕾、陈远鸿的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元、保全费5000元，共计21500元（均已由两原告预交），由两原告负担2977元、被告负担18523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 贾  建  增人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年十月二十四日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣