成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1093号原告黄存伦，男，1939年11月26日出生，汉族，住成都市锦江区，原告叶德琼，女，1945年12月20日出生，汉族，住成都市金牛区，委托代理人徐伟强，男，1952年5月2日出生，汉族，住成都市武侯区，（特别授权）原告代仕强，男，1971年7月28日出生，汉族，住新都区，原告徐成，女，1958年4月11日出生，汉族，住新都区，原告文中波，男，1976年7月7日出生，汉族，住新都区，被告成都市创和物业有限公司，住所地：成都市青羊区清江东路368号2单元12号。法定代表人文映忠，董事长。委托代理人王慧，四川英特信律师事务所律师。（特别授权）委托代理人谢正阳，男，1991年5月14日出生，汉族，住四川省彭州市，（系该公司员工，一般代理）被告成都市新都区雅丽园业主委员会，住所地：新都区天源路2段195号。负责人鄒正秀，主任。委托代理人郭子成，男，1949年9月26日出生，汉族，住成都市成华区，（系该业务会副主任，一般代理）原告黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波诉被告成都市创和物业有限公司、成都市新都区雅丽园业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月29日受理后，依法适用普通程序，由审判长罗勇、人民陪审员朱兆群与人民陪审员李军依法组成合议庭，于2016年4月20日在第十一审判庭公开开庭进行了审理。原告黄存伦及其委托代理人徐伟强、原告徐成、文中波到庭参加诉讼，被告成都市创和物业有限公司的委托代理人王慧、谢正阳、被告成都市新都区雅丽园业主委员会的委托代理人郭子成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波诉称，2013年7月2日，被告雅丽园业主委员会在未召开业主大会，也未召开业主代表大会的情况下，擅自与被告成都市创和物业有限公司签订《物业服务合同》，违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条的相关规定。根据《物业管理条例》第十五条的规定，被告雅丽园业主委员会与成都市雅丽园业主委员会与成都市创和物业有限公司签订《物业服务合同》的行为属于无权代理，侵犯了全体业主的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法确认二被告于2013年7月2日签订的《物业服务合同》无效；本案诉讼费用由二被告承担。被告成都市创和物业有限公司辩称，业主委员会依法有权与物业服务企业签订物业服务合同，且2013年6月续签的物业服务合同不存在合同无效的情形，物业服务合同对全体业主具有约束力，小区个别业主无权直接主张已生效的物业服务合同无效，业委会与被告续签物业服务合同的行为再次得到业主的同意，请求驳回原告的诉讼请求。被告成都市新都区雅丽园业主委员会辩称，业委会有权代表小区全体业主与物业服务企业签订合同，业委会就续聘物业服务企业事宜召开了业主大会，业委会续签物业服务合同的行为再次得到业主确认，业委会和物业服务企业的合法权益理应受到法律的保护，请求驳回原告的诉讼请求。原告黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波为证明其主张的事实，在举证期限内向本院举出以下证据，予以证明：1、经原告方了解、核查，2013年5月25日征地物业服务费调价业主意见征求表，以此证实大多数业主并未同意该意见；2、关于小区物业服务事项事宜的意见书，以此证实大多数业主对此并不知情。经庭审质证，被告成都市创和物业有限公司、成都市新都区雅丽园业主委员会对原告所举证据1、2的真实性均不认可，因证据上均存在业主的2个签名，而签名所表达的意见确是截然相反的，认为原告所提交的证据也有可能是造假的，故请求法院对原告所提交的证据不予以采信。被告成都市新都区雅丽园业主委员会为证明其主张的事实，在举证期限内向本院举出以下证据，予以证明：5原告的缴费情况统计表，以此证实5原告从2013年开始就未缴纳物业管理相关费用的情况。经庭审质证，原告黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，虽然原告黄存伦确实从2012年8月开始未缴纳相关费用，其他原告也确实存在未缴纳费用的情况，但是因为被告违反合同约定，私自涨价，导致的。被告成都市创和物业有限公司对该份证据的真实性无异议，且可以反映出，该份合同签订后，原告也按约缴纳了部分费用，就可以表示对该份合同的认可。经审理查明，被告成都市创和物业有限公司系坐落于成都市新都区新都镇天缘路二段195号“雅丽园小区”的物业服务单位。五原告系该小区的业主。该小区自交付适用始，小区内便成立了“新都区雅丽园业主委员会”。2009年12月29日，被告新都区雅丽园业主委员会与被告成都市创和物业有限公司签订试用期为三个月的《物业服务合同》，此后，该小区的物业服务便有被告成都市创和物业有限公司负责。试用期届满后，被告新都区雅丽园业主委员会与被告成都市创和物业有限公司签订为期三年的《物业服务合同》，合同对物业管理事项、期限、双方权利义务等均作了明确约定，服务期限从2010年3月29日起至2013年3月28日止。2012年12月，被告新都区雅丽园业主委员会通过向外张贴选举公告，召开业主代表大会，对业主委员会的成员进行了换届选举，任期为三年，并将新一届的业委会任期、组成人员及其任职情况于2013年1月10日进行了公告。二被告所签《物业服务合同》到期后，被告新都区雅丽园业主委员会就是否与被告成都市创和物业有限公司续签《物业服务合同》和上调物业费事宜召开业主大会，并由被告成都市创和物业有限公司雅丽园物业服务中心向业主发出书面征求意见表。根据回收的征求意见表进行统计，已获得专有部分面积过半人数同意续签合同和调整物业费。2013年6月29日，被告新都区雅丽园业主委员会代表该小区业主与被告成都市创和物业有限公司续签自2013年7月1日起至2016年6月28日止，为期三年的《物业服务合同》。现该合同履行期已届满，小区内的大部分业主未对服务合同的履行情况提出异议。本院认为，物业服务合同是全体业主形成共同意思，通过业主会或业主大会选聘物业服务企业并与之签订的由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务合同的当事人一方是全体业主，合同另一方为物业服务企业。物业服务合同是否有效与物业管理区域内全体业主的共同利益直接相关，应由全体业主通过计提表态来决定。本案中，原告黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波五原告主张被告新都区雅丽园业主委员会与被告成都市创和物业有限公司签订的《物业服务合同》无效，认为，被告新都区雅丽园业主委员会在未召开业主大会、也未召开业主代表大会的情况下，擅自与被告成都市创和物业有限公司签订《物业服务合同》，违反物业管理条例的相关规定，被告新都区雅丽园业主委员会签订该合同的行为属于无权代理。根据庭审查明，被告新都区雅丽园业主委员会与被告成都市创和物业有限公司于2013年7月2日所签的《物业服务合同》是向广大业主发出了征求意见表，根据回收的征求意见表进行统计，已获得专有部分面积过半人数同意而进行的续签合同。国务院颁发《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主且占总人数过半的业主参加。……业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，被告新都区雅丽园业主委员会的成立和选任程序符合法律规定，与被告成都市创和物业有限公司签订的《物业服务合同》也符合上述条例规定，因此，被告新都区雅丽园业主委员会与被告成都市创和物业有限公司签订的《物业服务合同》有效。原告黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波五原告主张合同无效缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，国务院颁发《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波的诉讼请求。案件受理费200元，由原告黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审 判 员  罗 勇人民陪审员  朱兆群人民陪审员  李 军二〇一六年九月十九日书 记 员  陈茜超