徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2015﹚铜民初字第2591号原告：李德全（反诉被告）。委托代理人：李德发。委托代理人：刘伯华，徐州市鼓楼区求是法律服务所法律工作者。被告：史先永（反诉原告）。委托代理人：杜庆珠，江苏淮海正大律师事务所律师。委托代理人：董维东，江苏胜家律师事务所律师。原告李德全诉被告史先永农村土地承包合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理。本案在审理中，被告史先永提出反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李德全及其委托代理人李德发、刘伯华，被告（反诉原告）史先永及其委托代理人杜庆珠、董维东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李德全向本院提出的诉讼请求：1、判令被告给付依合同约定应付租金384000元；2、承担租金153600元的违约金30720元：3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2010年3月1日签订一份土地租用合同，被告承租原告在铜山区大彭镇沙塘村北、故黄河96亩滩地（水面）从事养殖经营。合同约定租金年800一亩，分五次付清。合同签订后被告只付了三年租金，现有五年的租金384000元拖欠没有给付，被告已构成违约，应承担违约责任，赔偿违约金。经原告多次催要未果，故诉至法院。被告（反诉原告）史先永辩称，一、原告是否是适格的有权向被告出租涉案土地及水面的权利人，应当由原告向法庭提交相关的证据；二、被告之所以不付租金，是因为原告违反合同约定，在被告建设的鹅舍中间密集种树，并且不让被告喂养的鹅使用水面，造成被告的养殖无法进行，后原告未经被告同意，又强行将被告租用的土地、水面及被告建设的鹅舍、育雏室、仓库及办公室租赁给第三方用于经营骑马场，养殖鸭子、藏獒。并且不再让被告进入其所租赁的场地和建造的设施，在原告未按合同约定履行义务的情况下，被告有权拒付租金；三、对于原告擅自将涉案标的物转租给第三方使用期间的租金，原告无权要求被告支付，被告有权要求相应减少租金的收取；四、对于因原告违约行为造成被告损失的违约责任，被告提起反诉，请求依法驳回原告的诉请。反诉原告史先永提出的反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金67680元、赔偿经济损失500000元（此为暂定金额，待评估后再增加诉讼请求，暂合计567680元；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年3月1日，反诉原告与反诉被告签订《土地租用合同书》，由反诉原告租用反诉被告享有承包经营权的位于大彭镇沙塘村北故黄河94亩河滩地（水面）从事养鹅经营，合同对双方的权利义务等进行了明确约定。合同签订后，反诉原告依约支付租金并经营，但反诉被告违反合同约定故意在反诉原告建设的鹅舍中间密集种树并且不让反诉原告喂养的鹅使用水面，造成反诉原告的养殖经营无法进行，后反诉被告违反合同约定，未经反诉原告同意强行将反诉原告租用的河滩地（水面）及所建造的鹅舍（31栋）、育雏室（10栋）、仓库（1栋）、办公室（7间）等设施租赁给第三人用于经营骑马场、养殖鸭子、藏獒等，因反诉被告的种种违约行为，给反诉原告造成了重大经济损失，应承担违约责任。反诉被告李德全辩称，反诉人的反诉理由不能成立，缺乏事实及法律依据。合同履行过程中被反诉人没有违约，违约的是反诉人。双方签订租赁合同后，被反诉人就将涉案土地交付给反诉人经营。反诉人养了一年的鹅，后转养羊。2014年8月15日前后停养的就撤走闲置。其租金仅交了三年230400元。以第三次交付租金就开始违约，期间一直进行催要未果，现进入约定的第四次交付租金期，无奈诉至法院。反诉人提出的种树，与合同无关，树是提前种植的，对养殖不构成影响，骑马场及养鸭均不在租地范围内，被反诉人是在书面催告后二个多月时为防范租地内的财产遭破坏，采取的养护措施，养几只鸭子是看管闲着养的，不存在规模饲养。藏獒是被反诉人采取的另一种看管措施。并非饲养场，这些都是书面催告后采取的防范措施，无可非议。被反诉人是为了对财产负责，并未主张看管费。故应驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李德全与案外人李德才系同胞兄弟关系。2001年3月5日，大彭镇沙塘村委员会作为甲方，案外人李德才为乙方，双方签订沙塘村黄河水面及南岸滩面使用权转让合同书，合同第一条约定：甲方将原黄河两岸滩面（长1100米、宽130米（北河口至南河滩包括水面）使用权转让给乙方使用，期限二十年，从2001年1月1日至2020年12月31日止。合同签定后，乙方按一次性交纳二十年使用费（8000元）于2001年3月5日交清。双方并于同日向江苏省铜山县公证处申请对上述使用权转让合同办理了公证。2010年3月1日，原告李德全作为甲方，被告史先永作为乙方，双方签订土地租用合同书，庭审中原告提供两份土地租用合同，一份租用合同关于甲方出租河滩地的位置及面积约定：该地块位于铜山县××镇××村，东至818米，南至78米，北至西64米，总面积为玖拾肆亩。关于土地租用期限后有手写体，内容为：“94亩×800元/亩，合计每年柒万伍仟贰佰元正”。另一份关于甲方出租河滩地的位置及面积约定：该地块位于铜山县××镇××村，面积96亩。关于土地租用期限后有手写体，内容为：“96亩×800元/亩，合计每年柒万伍仟捌佰元正”。其余内容相同。被告提供的租用合同与原告提供的第二份租用合同内容相同，第一项甲方出租河滩地的位置及面积约定：该地块位于铜山县××镇××村，面积96亩。合同第二项土地租用期限约定：该地块租用期限为11年，即自2010年3月1日起至2021年3月1日止；第三项租金及付款方式约定：租金为每亩每年800元，11年的租金乙方分五次支付，其中：（1）、2010年3月15日支付2010年3月1日至2011年3月1日的租金；（2）、2011年3月15日支付2011年3月1日至2012年3月1日的租金；（3）、2012年3月15日支付2012年3月1日至2015年3月1日的租金；（4）、2015年3月1日支付2015年3月1日至2018年3月1日的租金；（5）、2018年3月15日支付2018年3月1日至2021年3月1日的租金。第三项中有手写体内容为：“96亩×800元/亩，合计每年柒万伍仟捌佰元正”。第四条双方的权利义务第3条约定：乙方租用的沙滩地北侧相邻的黄河的全部水面，由甲方无偿提供给乙方使用，以方便乙方养鹅的用水及鹅的放养等需要；位于乙方租用地块范围内靠南侧的高坡地由乙方根据养殖需要自行平整，甲方及其相关村民不得就该高坡地上的生长物、附着物等要求乙方给予任何经济赔偿；乙方需要在租用地范围内建造养鹅的鹅舍等配套设施，其中鹅舍每排宽8米，两排之间的间距为2米，甲方可分配其相关村民在两排鹅舍的间距中间种树，但甲方及其相关村民应保证其种植树木的相关活动不得影响乙方的养殖生产；同等条件下，乙方进行养殖的劳务用工及建造养殖等相关配套设施的施工等问题，甲方享有优先权；合同第五项违约责任约定：1、甲方不按本合同的约定履行其相关义务，应按每年度全部土地租金总额的20%向乙方支付违约金，并赔偿给乙方造成的全部经济损失。2、如一方有其他违约行为，应向对方赔偿全部经济损失。合同签订后，被告将涉案土地交于被告使用，被告亦向原告按照每年76800元交付了2010年3月1日至2013年3月1日三年的租金，之后租金未交纳。在合同履行过程中，根据被告的陈述，“2011年的2、3月份（停止养鹅），原因有很多，当时2010年夏天死鱼了，说是鹅的事，赔偿之后就不让我下水了，赔了李德全5万多。在这期间我的场地养羊了，后来不干了，因为很多原因。”，“我2012年就回来了（退出场地）。后来交给史先升了，我回来之后他就自己在那干了，他是2013年退出的。”，被告在养鹅过程中使用水面时因出现河道内养殖户死鱼现象，被告作了赔偿。庭审中，案外人李德才接受本庭询问关于是否同意李德全将其承包的河滩荒地租赁给被告史先永使用的问题时，李德才回答：“当时同意，现在仍然同意。”，2013年以后，被告的合伙人也相继退出在该承包地撒花那个的经营活动，现承包范围内仍留有被告建设的养鹅棚等设施。2015年4月1日，原告李德全通过其弟弟李德发向被告送达《关于解除的通知》,主要内容为，被告仅交付三年的租金，按照合同约定应该于2012年3月15日一次性交付三年的租金，但只付了一年的租金，现通知保持追诉的权利，遗留在原告承包土地上的残存设施，于2015年4月15日前将所欠款补齐后限期自行拆除，并恢复土地原貌。否则原告决定解除合同自行处理遗留事宜。庭审中被告陈述其是按照每年76800元的标准缴纳的。本案本诉争议的焦点问题为：一、原、被告签订合同主要内容及合同效力；二、被告拒交租金是否有合法理由。关于原被告签订合同的主要内容，原告为证明自己的主张，向本院提供了土地租用合同一式二份，关于年租金，一份土地租用期限后有手写体，内容为：“94亩×800元/亩，合计每年柒万伍仟贰佰元正”，另一份手写内容为：“96亩×800元/亩，合计每年柒万伍仟捌佰元正”。经质证，被告对租赁土地的亩数及年租金提出异议，被告同时提供土地租用合同一份，该合同与原告提供的合同打印字体内容一致，手写“96亩×800元/亩，合计每年柒万伍仟捌佰元正”，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该法第一百二十五条第二款规定，合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。庭审中原告虽然提供了两份内容不同的土地租用合同，但其中一份与被告提供的土地租用合同内容相同，且原、被告一致认可是按年租金76800元（96亩×800元/亩）交付的三年租金，此系双方的真实意思表示，故本院确认被告承包涉案土地的面积为96亩，年租金为76800元。关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案原告虽然并非涉案土地的承包使用权人，但其是在取得承包使用权人李德才同意的情况下与被告签订土地租用合同，被告也实际承包了土地进行经营，该合同的签订是双方的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性、禁止性规定，被告在反诉时已认可并基于享有承包经营权提起反诉，故本院确认涉案土地租用合同合法有效。关于被告拒付租金是否有合法理由。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。该法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，因被告仅交付租金至2013年，对于剩余的租金迟延交付，故原告有权解除双方签订的租用合同，合同解除时间为2015年4月1日即原告向被告送达关于解除《土地租用合同书》的通知的时间。庭审中，被告辩称未交付租金的原因系原告违反合同约定，但庭审时被告在接受本院询问关于“被告什么时候停止养鹅及退出涉案场地时”的问题时，被告回答为：“2011年2、3月份停止养鹅的，原因有很多，当时2010年夏天死鱼了，说是鹅的事，赔偿之后就不让我下水了，赔了李德全5万元多，在这期间我的场地养羊了，后来不干了，因为很多原因。我2012年就回来了，后来就交给史先升了，我回来之后他就自己在那干了，他是2013年退出的。”故本院有理由认为被告不再经营涉案承包地原因众多，并非其所辩称的为原告单方所致。2015年9月8日被告史先永向本院递交了一份现场勘验及调查取证申请书，内容为：“申请人史先永与李德全农村土地承包合同纠纷一案，为了查明案件事实真相，申请人申请贵院对涉案土地、水面、地上附着物、原告及村民在鹅舍中间种树状况及原告将申请人租用的河滩地（水面）及所建鹅舍（31栋）、育雏室（10栋）、仓库（1栋）、办公司（7间）等设施租赁给第三人用于经营骑马场、养殖鸭子、藏獒的时间、面积、范围、地上附着物数量及租金等进行现场勘验并对经营骑马场、养殖鸭子、藏獒的第三人进行调查询问，特此申请，请予以批准为感。”但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定，符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。本案原告申请现场勘验并不符合上述法律规定的情形，故对本院对其申请不予支持。且被告于2015年9月16日提交鉴定申请书一份，内容为：申请人史先永反诉李德全农村土地承包合同纠纷一案，为了准确认定申请人的经济损失，特依法申请贵院委托司法鉴定机构对申请人的以下损失进行评估鉴定：1、被申请人李德全将申请人所兼做的鹅舍（31栋）、育雏室（10栋）、仓库（1栋）、办公司（7间）等设施租赁给第三人的租金损失；（2）、因被申请人李德全故意在申请人建设的鹅舍等设施中间密集种树并且不让申请人喂养的鹅使用水面，造成申请人的养鹅无法进行经营损失。请予以批准为感。”。庭审中，本院询问被告是否坚持要求进行鉴定的问题时，被告回答为：“是不是鉴定鉴定我商议商议再说吧。”庭后亦未再次提供鉴定申请。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故被告史先永无法举证证明原告侵犯其合法土地使用权，应承担举证不能的责任，应按照约定期限交付租金。对于原告要求被告支付至2018年的租金，本院认为，双方的租用合同于2015年已经解除，原告也于合同解除后在涉案土地上进行养殖经营，故被告应向原告支付至合同解除前的租金153600元（76800元/年×2年）的租金，对于多余部分本院不予支持。对于原告要求的违约金30720元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。因原告双方在合同中约定的违约金数额未超过相关法律规定，故对原告要求被告支付违约金30720元（153600元×20%）的诉请本院予以支持。对于被告的反诉请求，因反诉原告史先永未举证证明反诉被告侵犯其合法土地使用权，故对其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告史先永于本判决生效后十日内向原告李德全支付租金153600元及违约金30720元；二、驳回原告李德全的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告史先永的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7520元、反诉案件受理费4740元，合计12260元，由被告史先永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘振亚审 判 员  陈 琪代理审判员  王 舒二〇一六年九月二十日书 记 员  解 琰