重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初5661号原告：重庆洁庆置业��理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，统一社会信用代码91500113742899297Y。法定代表人：黄文强，总经理。委托诉讼代理人：邱振华，男，汉族，1976年10月21日出生，住重庆市万盛经开区。委托诉讼代理人：李智红，男，汉族，1965年6月24日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：蔡春平，男，汉族，1973年1月11日出生，住重庆市綦江区。原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）与被告蔡春平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法由代理审判员李红梅适用小额诉讼程序于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司的委托代理人李智红、被告蔡春平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洁庆置业公司诉称，2009年4月30日原告与重庆天骄物业发展有限公司��订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市綦江区小区进行物业管理。根据双方签订的物业服务合同约定，物业服务费1元/月·平方米，公共水电费7元/月·户（实际按照6元/月·户计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对小区进行物业管理。被告却长期拖欠原告物业费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听，截止2015年9月30日，被告已经累计拖欠原告物业服务费2863.8元，公共水电费222元，违约金1543元，共计4628.8元。原告认为被告享受了原告提供的服务却恶意拖欠物业费，损害了原告的合法权益，请求法院判决被告支付上述物业服务费、公共水电费、违约金，并承担本案诉讼费。被告蔡春平辩称，本案诉讼时效为两年，原告在本案起诉之前未采取过有效方式告知被告��纳相关费用，因此原告只可主张2013年12月19日至2015年8月31日的费用。原告在与开发商签订《前期物业服务合同》时存在违规交接，非法入驻小区。被告质疑《前期物业服务合同》和《业主公约》的有效性，被告买房时并不知晓《前期物业服务合同》的内容，不应受该合同约束。原告没有管理小区的资质，没有能力履行小区的物业服务义务，小区存在消防通道堵塞、安保不力、违章乱建等管理混乱的情况，开发商将小区车库出租给他人用于经营，小区收益不公开，损害业主利益。原告在物价局定价的情况下自己定价，违规收费。小区未到达申报的环境绿化、设备设施标准，应下浮30%物业费由开发商承担。故被告不同意交纳物业管理费和违约金。经审理查明，原告洁庆置业公司于2004年12月取得物业管理企业三级资质，2014年1月升为物业管理企业二级资质。2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（小区的开发商）作为甲方，原告作为乙方，双方对小区的物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中物业服务事项为,乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和适宜于。物业共有部体包括：房屋的承重结构（含：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、电梯、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、电梯、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建��物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤（不承担对业主、非业主及物业使用人的人身、财产保险和财产的保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用（在具备公共维修基金的前提下）。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其它费用的收取。14、法律政策规定应��乙方管理服务的其他服务事项。其中服务费用中约定：1.本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅电梯楼1元／月·㎡（含电梯费）；2.公共水电费：每户7元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）；物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。在违约责任中约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同期限中约定：本合同期限为���年，自首次交房之日起计算；业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年；如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务，2015年9月起，原告因合同期满停止对该小区提供物业服务。2009年6月12日，原告就小区的物业服务收费取得原綦江县物价局的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元，高层住宅电梯费第三层及以上按常住人口计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行一年，有效期从2009年6月13日至2010年6月12日止，期满前15日内提出正式收费申请。期满后原告未提出申请，法庭上陈述一直参照前批复执行。2013年1月10日，原告就XXX小区的物业服务收费再次取得重庆市綦江区发展和改革委员会的批复，该批复与原綦江县物价局的批复内容基本一致，对物业服务费用标准有所提高，高层由每月每平方米0.57元变为0.65元。原告制作的业主手册中临时公约第三十四条载明公共水电费为每户暂定7元收取，现原告实际按每户6元收取公共水电费。被告在接房时，向原告签订承诺书，承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法等。被告所购重庆市綦江区古南街道住房一套（系高层住宅），面积为77.4平方米，2011年8月12日接��后至2012年8月31日已交物业服务费，2012年9月1日至2015年9月30日共计37个月被告没有缴纳物业服务费和公共水电费。庭审中，被告蔡春平对自己2012年9月1日至2015年9月30日未交纳物业服务费和公共水电费的事实没有意见，但认为原告未按照合同约定管理小区，小区存在车辆乱停乱放、违章搭建、脏乱差、安保不到位等现象，并举示了多张照片证明被告的上述主张，同时提出诉讼时效的抗辩。原告认为小区是逐步建成的，其具备管理这样小区的能力，对被告举示的照片原告认为不能反映拍摄时间，看不出是原告管理期间，不能达到证明目的，原告认为小区出现业主车辆乱停、违章乱建、管理困难的现象，是由于开发商对小区和小区房屋规划设计不合理并将小区车库对外出租导致的，物业公司没有执法权，对这一问题始终没有好的解决办法。同时原告举示了业主��辆登记表、巡查情况记录表、外围巡逻签到表、清洁巡查记录、物管工作日志、小区管理照片等材料用以证明其履行义务的情况，同时举示了2014年9月29日、2015年6月3日、2015年12月18日、2016年04月5日的国内挂号信函收据和2013年11月5日的邮政特快专递存单，证明原告分五次向被告邮寄催交通知书或律师函等材料，并举示了催收说明，用于证明原告曾经在2011年至2013年期间多次邀请社区派工作人员协助催收。被告蔡春平陈述称，催费的照片不清晰，不能证明原告催收了被告，2013年11月5日的邮政特快专递没有盖邮戳，因没有收到原告的催收信件，故对原告举示的全部国内挂号信函收据和邮政特快专递存单均不予认可，对原告催费的事实不予认可。另查明，庭审结束后，本院通过中国邮政挂号信查询系统和中国邮政特快专递查询系统查询，查询不到2013年11月5日的���政特快专递（未盖邮戳）的邮件信息，2014年9月29日的挂号信（盖有邮戳）和2015.6.3的挂号信（盖有邮戳）网上现已不能查询，2015年12月18日的挂号信（盖邮戳）由收发室收，2016年4月5日的挂号信（盖有邮戳）由协议信箱收。上述事实，有《前期物业服务合同》、资质证书、业主手册、巡查情况记录表、物管工作日志、綦价[2009]45号文、綦发改价[2013]7号文、国内挂号信函收据、中国邮政特快专递存单、催收说明、原被告分别举示的照片，以及双方当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，建设单位即重庆天骄物业发展有限公司与物业服务企业即原告签订的前期物业服务合同，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享��相应的权利，被告以自己不是前期物业服务合同的当事人为由提出抗辩，本院不予支持。本案中，被告作为綦江小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用，被告抗辩原告在签订前期物业服务合同时系三级资质，但原告的资质问题不足以否定合同的效力，被告抗辩原告管理混乱，小区车辆乱停乱放、违章搭建及脏乱差现象，以上事实虽然不同程度存在，但是按照合同规定和查明的事实看，原告对小区的物业服务并不仅局限于卫生和车辆管理，原告已经对小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应及时缴纳物业服务费用，被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平。被告提出开发商将小区车库出租给他人用于经营，小区收益不公开，损害业主的利益，本院认为，被告如认为开发商或原告有损害业主利益的行为，可以通过合法的方式解决，不能以此抗辩物管费交纳。被告对物业服务费提出诉讼时效的抗辩，原告认为其已经通过多种方式向被告进行催收，按照法律及司法解释的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力，从催收说明看，社区派员协助催收事实客观存在，但具体是否有效催收本案被告这户未能证明且被告否认，本院不予采信，且按照常理，原告在多次向被告催收物业服务费无果的情况���，应当及时提起诉讼，以维护自身合法权益，故对原告要求被告从2012年9月1日起交纳物业费的请求本院依法不予支持。被告提供了2013年11月5日邮政特快专递的存单，现通过中国邮政特快专递查询系统查询到无该邮件信息，该存单上亦未盖邮戳，不能证明该邮件已经发出，故不能以该特快专递存单作为原告最早催费的依据，原告在2014年9月29日最早用挂号信向被告邮寄了催收单，虽在中国邮政挂号信查询系统中已无法查询到该国内挂号信函信息，但该挂号信函收据盖有邮戳，能证明原告已发出相关信函，应当认定原告向被告主张了权利，在被告拒绝承认收到催收文书，又不能提供反证的情况下，应作出有利于原告的理解，即认定发出催收文书的行为有效，被告对物业服务费和公共水电费的诉讼时效抗辩成立，原告的诉讼时效中断，应从向被告一方提出要求主张权利之日即2014年9月29日起计算，即物业服务费和公共水电费应从2012年9月29日起计算至原告服务期满即2015年9月30日。被告抗辩小区未到达申报的环境绿化、设备设施标准，应下浮30%物业费由开发商承担，但未举示相应证据，本院不予采信。因被告已承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法，故被告应当照合同约定交纳物业服务费及公共水电费。被告的房屋系高层住宅，根据《前期物业服务合同》的约定，高层住宅物业服务费按照1元／月·㎡收取，该标准系合同约定标准，该收费的计算方式虽与物价批复不一致，但并未显失公平，对双方当事人均具有约束力，应予认可；《前期物业服务合同》约定水电公摊费为7元／月·户收取，原告自愿要求按照6元／月·户收取，符合法律规定，应予认可。根据前述时间，被告应支付原告物业服务费2789元（2012年9月29日至2015年9月30日共计36个月1天，77.4㎡×1元／月·㎡×36个月1天），公共水电费216.2元（6.00元／月·户×36个月1天）。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，本院认为从查明的事实看，原告在管理服务綦江小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物���服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蔡春平应支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2012年9月29日至2015年9月30日期间的物业服务费2789元，公共水电费216.2元，以上合计3005.2元，限在本判决生效之日起5日内付清；二、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告蔡春平负担（此费原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  李红梅二〇一六年九月六日书 记 员  刘 颖