黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1047号上诉人（原审原告、反诉被告）：黑龙江颐和房地产开发有限责任公司，住所地东宁市绥阳镇兴阳街334号。法定代表人：曲志刚，董事长。委托诉讼代理人：巴振喜，男，该公司法律顾问。上诉人（原审被告、反诉第三人）：黑龙江大湾集团有限公司，住所地牡丹江市东安区兴隆镇大湾路。法定代表人：隋秀海，总经理。委托诉讼代理人：王秀娟，黑龙江大正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局，住所地牡丹江市爱民区西祥伦街77号。负责人：张明铭，局长。委托诉讼代理人：沈恩宁，男，该局业务科科长。委托诉讼代理人：马凤军，黑龙江马凤军律师事务所律师。原审第三人：黑龙江颐稼农业科技有限公司，住所地东宁市绥阳林业局八里坪胶合板厂。法定代表人：刘祖国，经理。原审第三人：徐文利，男，1969年3月5日出生，汉族，无职业，住所地哈尔滨市道外区。上诉人黑龙江颐和房地产开发有限责任公司(以下简称颐和公司)、上诉人黑龙江大湾集团有限公司（以下简称大湾公司）因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局（以下简称沈阳军区牡丹江房地产管理分局）、原审第三人黑龙江颐稼农业科技有限公司（以下简称颐稼公司）、徐文利租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省东宁市人民法院（2017）黑1024民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。颐和公司上诉请求：1.变更一审判决第一项、第二项，改判沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司赔偿颐和公司经济损失600万元；2.撤销一审判决第三项、第四项；3.一、二审诉讼费由沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司承担。事实和理由：一、原审判决遗漏案涉财产评估费用未做处理。二、原审判决认定案涉合同于2015年12月23日解除没有事实根据。颐和公司至本案诉讼前从来没有接到过解除合同的通知。三、颐和公司在案涉合同解除前对承租房屋及场地进行的投资应予保护。四、原审判决对颐和公司2015年12月23日以前对案涉有关房屋的修缮、改造费用的赔偿请求不予支持，违反法律规定。案涉合同解除系被上诉人原因造成的，颐和公司对于修缮房屋没有实现预期的使用期限，修缮费用应由被上诉人承担。六、原审判决对颐和公司投资的与承包场地相关联的“山下”附属设施、设备、机械的赔偿请求不予支持违反法律规定。沈阳军区牡丹江房地产管理分局辩称，根据沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司签订的合同第七条约定，如果对房屋进行改造和拆除费用由乙方也就是大湾集团负担，作为出租方不应承担任何责任。颐和公司的上诉与事实不符，请求法院驳回其上诉请求。大湾公司辩称，一、沈阳军区牡丹江房地产管理分局要求解除《房地产租赁合同》，大湾公司不存在过错，一审法院判令大湾公司对颐和公司的损失进行赔偿是错误的。二、案涉的八里坪库区是军事保护区，颐和公司未经审批就修建地上或地下建筑物和附属物，既违反了合同的约定，也违反了《中华人民共和国军事设施保护法》的相关规定，一审法院判令大湾公司对颐和公司违法行为所产生的损失进行赔偿是错误的。三、颐和公司没有提交证据证实其投入资产的情况，一审法院仅依据颐和公司提交的颐稼公司出具的资产表格就认定其有资产损失的存在依据不足。一审法院没有支持其财产损失评估费是正确的。四、颐和公司主张的关联的山下损失与大湾公司无关。一审法院以颐稼公司的投资收益归颐和公司所有，保护颐稼公司的投资利益是错误的，请求驳回颐和公司的上诉，维护大湾公司的合法权益。大湾公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回颐和公司对大湾公司的诉讼请求；2.由沈阳军区牡丹江房地产管理分局、颐和公司承担本案的一、二审诉讼费用、财产保全费及其他一切费用。事实和理由：一、沈阳军区牡丹江房地产管理分局于2017年9月10日在（2017）黑1024民初1774号案件中，要求解除与大湾公司签订的《房地产租赁合同》，故本案中不存在大湾公司在双方解除合同后未及时通知颐和公司的事实。二、大湾公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局形成的《关于提前终止租赁合同协议书》是为了完成中国人民解放军总政治部、总后勤部、中共军委纪委联合下发的《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》和中国人民解放军总后勤部《全军工程建设项目和房地产资源专项整治的指导意见》而形成的，是配合沈阳军区牡丹江房地产管理分局整改工作而形成的程序上的材料。三、沈阳军区牡丹江房地产管理分局要求解除合同，大湾公司没有过错，应当免责。四、大湾公司和颐和公司及徐文利签订的是《土地承包合同》，颐和公司和徐文利承包的只是土地，并且约定在该合同因故终止时应使所承包的土地恢复原状。颐和公司在未经大湾公司同意的情况下，在承包地内建水井、鱼池和钢棚，搞农业、牧业的开发建设，即使有损失也应自行承担。五、颐和公司对军产进行破坏，违反了合同的约定和《中华人民共和国军事设施保护法》的相关规定，一审法院判令大湾公司对实施违法行为所产生的损失进行赔偿是错误的。六、颐和公司在本案中主张权利的资产全都是颐稼公司的，故颐和公司主体不适格，其无权主张权利。七、一审法院认定颐和公司损失的依据不足，采信评估报告作为定案依据是错误的。沈阳军区牡丹江房地产管理分局收回军产对大湾公司来说是不可抗力，大湾公司没有过错，一审法院判令大湾公司赔偿颐和公司236410元的损失没有法律依据。请求改判驳回颐和公司对大湾公司的诉讼请求，维护大湾公司的合法权益。颐和公司辩称，不同意大湾公司的上诉请求，其依据的事实和理由不能成立。大湾公司明确其没有与沈阳军区牡丹江房地产管理分局实际解除双方的租赁合同，在此前提下大湾公司也不具备通知颐和公司解除转租合同的事实，即沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司的租赁合同没有实际解除，大湾公司和颐和公司之间的转租合同更没有解除。在租赁合同没有期满的情况下，沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司让颐和公司交付案涉场地，给颐和公司造成的经济损失应予赔偿。沈阳军区牡丹江房地产管理分局辩称，关于大湾公司提到的颐和公司在案涉土地上违建的内容和事实，我方表示认可，仅对2015年12月23日解除合同的事实提出异议，2015年12月23日解除合同有法律程序的确认。原审第三人颐稼公司、徐文利未发表答辩意见。颐和公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令沈阳军区牡丹江房地产管理分局、大湾公司赔偿颐和公司经济损失100000元（具体数额以资产评估机构出具的评估报告为准）；2.诉讼费用由沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司承担。诉讼中，颐和公司增加诉讼请求，要求沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司赔偿颐和公司经济损失9862380元，其中,颐和公司租赁场地内的相关设备设施和构筑物价值7237020元，与颐和公司租赁场地相关的辅助设备设施构筑物（山下）价值2625360元。沈阳军区牡丹江房地产管理分局向一审法院反诉请求：1.要求颐和公司拆除违法建筑，恢复原状。在房照上所记载的建筑面积9119平方米之外的建筑无论是临时的还是永久建筑都应拆除。关于在33栋储备房产中有9处库房改变了原来的形状、结构，要求颐和公司对这9处库房恢复原状，面积涉及2926平方米。一审法院认定事实：2002年8月9日，沈阳军区牡丹江房产管理分局和大湾公司签订了军队房地产租赁合同，合同约定主要内容为：沈阳军区牡丹江房地产管理分局将东宁县境内八里坪原部队库区（房屋建筑面积9000平方米，土地使用面积约800万平方米，实际以电网面积为准，实际使用面积小于档案面积）及附属设备、设施出租给乙方使用，做为养殖基地。房地产租金为130万元;租赁期限为50年，自2002年10月15日至2052年10月15日。租赁期间，如遇到国家有关法律、法规、政策调整，则按新法律、法规、政策执行。合同签订后，沈阳军区牡丹江房地产管理分局将八里坪部队库区给大湾公司管理使用。该库区的土地使用证面积7908452平方米，租赁时有营房33栋。2012年，大湾公司为甲方、颐和公司为乙方和徐文利，共同签订土地承包合同，合同约定：“大湾公司将其租赁的八里坪库区800万平方米土地和原有库房耕地承包给乙方。承包期限自2011年4月8日至2052年8月10日，年租金3万元，每年4月8日前以现金方式交予甲方。第七条（一）甲方的权利和义务：1.发包国家所有依法由本单位使用的土地;2.监督、检查乙方按合同约定的用途合理有效使用土地，制止乙方损害土地和农业资源的行为;对沈阳军区房地产管理分局的有关事情帮助协调；3.现在库房的使用乙方使用多少维护多少，并保持原貌；4.按合同约定的租金价格和应交方式收缴租金；5.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；6.依照合同为乙方提供生产、技术、信息等服务；7.尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。（二）乙方的权利和义务1.享有承包土地的使用、收益和土地承包经营的权利，有权自主组织生产及处理产品；2.乙方对发包人擅自更改合同内容或不合理的摊派有权拒绝；3.承包土地被依法征用、占用的、给予的补偿有权依法获得，在承包期满或因故终止合同时，应使所承包的土地恢复原有状态；4.维护土地的农业用途，不得用于非农建设，不得给土地资源造成损害；5.不经甲方同意不准对外转包；6.按合同约定交纳租金；7.执行甲方与沈阳军区房产局租赁合同的各项条款的内容。”2015年9月6日，徐文利与曲志刚签订终止合作协议书，约定徐文利退出合作经营，曲志刚对其投入补偿65万元。2015年10月13日，沈阳军区牡丹江房地产管理分局向大湾公司送达了关于违规租赁问题专项整治通知。通知内容为：“根据中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委联合下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，中国人民解放军总后勤部《全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治的指导意见》的通知，对于擅自出租、超期出租、超面积出租，未使用制式文本合同等房地产资源管理领域存在的问题进行专项整治，要求一律以中止合同或废止原租赁合同重新签订制式合同的方式解决，并按规定报批的要求进行整治。因我部与贵公司所签订的50年长期租赁合同，属于擅自出租、超期出租、超面积出租、签订非制式合同，违反了军队有关房地产管理的政策规定。因此，所签合同在此次专项整治、整改范畴，望你公司接此通知后与我部积极配合，确保此项工作顺利整改完成。”2015年12月23日，沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司签订关于提前终止租赁合同协议书。约定：“一、因双方原因于2002年10月15日签订的租赁期限为50年的房地产租赁合同从即日起终止。二、本协议生效执行前，乙方对承租该房地产期间所产生的水、电、暖等一切费用负责结清，对经过双方同意维修改造的房地产固定部分，乙方一律不得拆除，保持现状。如发生拆除损坏房屋及设施设备，按市场价格给予赔偿，协商不能解决的，甲方将向法院起诉。三、本协议签订终止合同生效后，一是甲方退还剩余合同期租金95.8万元;二是给予大湾公司承租后投资更换电网、打井、增加变压器等固定投入的经济补偿，合计退还及补偿105.8万元”。同日，沈阳军区房地产管理局批复牡丹江房管分局，同意终止大湾公司项目，收回出租房地产，退还租金95.8万元，补偿固定设施费10万元，所需费用105.8万元列入2016年度预算。2015年12月29日，沈阳军区房管局将上述105.8万元付给大湾公司提供的账户。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2016年5月19日，沈阳军区牡丹江房地产管理分局的沈恩宁和大湾公司的宋树坤到八里坪库区告知颐和公司的法定代表人曲志刚，沈阳军区牡丹江房地产管理分局和被告大湾公司的合同已解除，其不能再扩大建设。颐和公司在经营期间以颐稼公司的名义对八里坪库区进行经营管理，从事养猪。颐稼公司认可其投资权益归颐和公司。2015年12月23日前，颐和公司在租赁场地新建建筑物和构筑物及辅属设施为：挖水井1口、挖鱼池2处、建设门卫室和大门各1个、挖化粪池11个、建猪舍1处、立牌匾1个、建林下种植员工宿舍2处、安装视频监控、立电线杆10根、牌匾1个、鱼池小房1个；改建的设施为：营房装修用于宿舍和办公室1栋、修鱼池小房1栋、修林下路5500米、菌包场办公室和员工宿舍各1个、地下供水管；上述新建和改建项目总计评估价为1455180元。另，原告将营房和火车站改猪舍9处。2015年12月23日至2016年5月19日期间颐和公司在租赁场地新建建筑物和构筑物及辅属设施为建水井2口、鱼池2个、建养殖钢棚1处，评估价为236410元。2016年5月份之后，颐和公司在租赁库区新建项目为：210平方米宿舍1栋、286平方米宿舍1栋、187平方米接待室1栋、彩钢结构猪舍5栋，挖水井4口、鱼池1个、电缆340米、建赶猪台3处、挡车器1个、木耳养殖棚1处；改建项目为：营房改菌包场和培养室各1栋。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司于2002年签订的合同是双方真实意思表示，但合同约定的租赁期限50年超过了法定的最长租赁期限20年的规定，超过20年期限的部分应为无效。2015年12月23日签订的《关于提前终止租赁合同协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方亦按约定予以履行，沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司签订的案涉房地产租赁合同于2015年12月23日终止。大湾公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局签订案涉《房地产租赁合同》后，与颐和公司签订《土地承包合同》，大湾公司与颐和公司系《土地承包合同》的相对方，颐和公司与大湾公司形成转租合同关系，颐和公司与沈阳军区牡丹江房地产管理公司之间不因此而形成直接的法律关系。但其租赁期限应以大湾公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局的合法有效的租赁期限为限，有效租赁期限至2022年8月9日止，期限超过的部分约定无效。沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司的合同终止后，于2016年5月19日，沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司派工作人员向颐和公司的法定代表人曲志刚告知了沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司之间的合同已经解除，沈阳军区房地产管理分局要收回租赁物，并告知其不要再投资建设。颐和公司在与大湾公司签订《土地租赁合同》后，进行了长期的投资规划，在大湾公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局解除合同时未对颐和公司投资建设的部分予以结算，颐和公司在2015年12月23日之前的投资按租赁合同约定和公平原则，应由沈阳军区牡丹江房地产管理分局对其投入的损失予以赔偿，其赔偿范围为：挖水井1口、挖鱼池2处、建设门卫室和大门各1个、挖化粪池11个、建猪舍1处、立牌匾1个、建林下种植员工宿舍2处、安装视频监控、立电线杆10根、牌匾1个，营房装修用于宿舍和办公室3栋、修鱼池看护房1栋、修林下路5500米、菌包场办公室和员工宿舍各1个、地下供水管，评估价为1455180元。大湾公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局解除合同后，大湾公司未及时告知颐和公司双方合同的解除情况，大湾公司应对2015年12月23日至2016年5月9日期间颐和公司的建设投资损失予以赔偿，其赔偿范围为：建设水井2口、渔池2个和养殖钢棚1处的损失，共计236410元。颐和公司在2016年5月之前将营房改建猪舍产生的费用，按合同约定应由其自行承担。2016年5月19日，大湾公司和沈阳军区牡丹江房地产管理分局已明确告知颐和公司双方之间的合同已解除，不允许再进行投资建设，但颐和公司继续投资建设，放任损失的扩大，对其2016年5月19日之后的投资建设所造成的损失其应自行承担，对2016年5月19日之后的投资建设，大湾公司和沈阳军区牡丹江房地产管理分局不承担赔偿责任。颐和公司在生产建设过程中购置的动产应自行处置，颐和公司要求大湾公司和沈阳军区牡丹江房地产管理分局承担赔偿责任的主张，一审法院不予支持。颐和公司在租赁场地之外的投资建设与履行《土地承包合同》不具有必然的联系，颐和公司要求大湾公司和沈阳军区牡丹江房地产管理分局承担赔偿或补偿责任，一审法院不予支持。关于沈阳军区牡丹江房地产管理分局的反诉请求，一审法院认为，沈阳军区牡丹江房地产管理分局将大湾公司列为反诉被告，系主体错误。沈阳军区牡丹江房地产管理分局要求颐和公司拆除违法建筑的请求，违法建筑不属于民事案件认定范围，但2016年5月19日之后，颐和公司继续进行投资建设，放任损失的扩大，其投资建设的不动产应当予以拆除，其购置的动产应自行处置。沈阳军区牡丹江房地产管理分局要求对原军用库房恢复原状的请求，因在合同中未禁止承租人在使用过程中对军用库房进行改建、拆除，对该项请求一审法院不予支持。综上，判决：一、中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局赔偿黑龙江颐和房地产开发有限责任公司2015年12月23日前在库区投资新建和改建的建筑物和构筑物及附属设施的损失1455180元，于判决生效之日起30日内付清；二、黑龙江大湾集团有限公司赔偿黑龙江颐和房地产开发有限责任公司2015年12月23日至2016年5月19日期间在库区投资的新建和改建的建筑物和构筑物的损失236410元，于判决生效之日起30日内付清；三、驳回黑龙江颐和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、黑龙江颐和房地产开发有限责任公司于判决生效之日起6个月内拆除2016年5月19日之后建设的不动产（按鉴定报告的明细具体包括210平方米宿舍、286平方米宿舍、187平方米接待室、6.5平方米鱼池小房、9号1、9号2、10号1、5号彩钢结构猪舍、1号井、2号井、4号井、5号井、4号鱼池、赶猪台3处、木耳养殖棚1755平方米、挡车器1个）和营房改菌包场和培养室各1栋中添附的部分；五、驳回中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局的其他反诉请求。二审中，各方当事人均未出示证据。本院二审采纳一审法院认定的证据，并对一审法院查明事实予以确认。本院认为，关于颐和公司是否有权主张权利的问题。颐和公司与大湾公司签订八里坪库区的《土地承包合同》，颐稼公司在本案中答辩时认可是颐和公司以其名义在案涉的八里坪库区进行投资经营，认可投资权益归颐和公司所有，故颐和公司有权就其投资向大湾公司和沈阳军区牡丹江房地产管理分局主张权利。关于对颐和公司投资损失应保护的范围问题。2015年12月23日，沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司签订了《关于提前终止租赁合同协议书》，终止了双方签订的《房地产租赁合同》。2016年5月19日，沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司的工作人员向颐和公司的法定代表人曲志刚告知了沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司的租赁合同已解除，沈阳军区牡丹江房地产管理分局要收回案涉的租赁物，告知其不要再进行投资建设。在此情况下，颐和公司自2016年5月19日后再进行投资建设产生的损失，系颐和公司的个人原因导致损失的扩大，对该部分损失应由颐和公司自行承担。对于此前的投资，符合合同约定的部分可获得赔偿。颐和公司和大湾公司签订的《土地承包合同》中约定对于库房的使用要保持原貌，因颐和公司将营房改建猪舍，已改变房屋的原貌，不符合双方之间合同的约定，故对于该部分改建投资损失颐和公司无权获得赔偿。对于2016年5月19日之前，颐和公司在租赁场地投资新建建筑物和附属设施，以及改建的设施，符合合同约定的部分，一审法院予以保护是正确的。对于颐和公司主张的其在租赁场地之外的投资建设，因与履行案涉的八里坪库区的《土地承包合同》不具有必然的联系，一审法院对颐和公司主张的该部分投资损失未予保护是正确的。颐和公司在生产建设过程中购置的动产应自行处置。综上，一审法院对颐和公司可获得赔偿的投资损失的认定是正确的。关于大湾公司和沈阳军区牡丹江房地产管理分局如何承担赔偿责任的问题。沈阳军区牡丹江房地产管理分局将案涉的八里坪库区租赁给大湾公司，大湾公司又将其转租给颐和公司，颐和公司自2011年开始在案涉的八里坪库区进行投资经营，沈阳军区牡丹江房地产管理分局未提出异议。2015年12月23日，沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司签订《关于提前终止租赁合同协议书》，双方明确了合同解除后租金退还，投资补偿的具体数额，大湾公司也收到了上述款项。现大湾公司主张该协议书不是双方的真实意思表示，但未能出示证据予以证实，故应认定该协议是双方的真实意思表示，是合法有效的。大湾公司在与沈阳军区牡丹江房地产管理分局解除租赁合同后，应当及时将该情况通知颐和公司，但大湾公司直到2016年5月19日才与沈阳军区牡丹江房产地管理分局的工作人员一起将合同解除情况通知颐和公司，并告知颐和公司此后不要再进行投资建设。大湾公司对于其与沈阳军区牡丹江房地产管理分局之间租赁合同的解除不存在过错，其双方之间租赁合同的解除导致大湾公司与颐和公司之间的转租合同无法继续履行，故对于颐和公司在2015年12月23日因投资建设而产生的合理损失应由沈阳军区牡丹江房地产管理分局承担赔偿责任。但对于颐和公司在2015年12月23日至2016年5月19日之间因投资建设而产生的损失，因大湾公司未将其与沈阳军区牡丹江房地产管理分局解除合同，沈阳军区牡丹江房地产管理分局要收回案涉租赁场地的事宜及时通知颐和公司存在过错，故大湾公司应对此部分损失承担赔偿责任。关于财产评估费的问题。颐和公司称财产评估费是其交纳的，但其在一审中未提交财产评估费的票据，在此情况下，一审法院未予以处理并无不当。综上所述，颐和公司和大湾公司的上诉主张均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41318元，由上诉人黑龙江颐和房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费4846元，由上诉人黑龙江大湾集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李冬梅审判员  杜 敏审判员  周晓光二〇一九年十月十八日书记员  卫小雨附本案涉及相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”