广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初6564号原告：扬朝晖，男，1977年5月21日生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区××××××××××××，现住阳江市江城区××××××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××71X。原告：许小燕，女，1973年5月9日生，汉族，现住阳江市江城区××××××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××025。[两原告《诉讼文书送达地址确认书》确认优先送达地址为阳江市江城区×××，备用送达地址为阳江市江城区××××××××××××××××××，联系电话134×××××894（扬）/180×××××566（许）]被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市××××××广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁敏华，男，汉族，1978年5月28日生，户籍地：××××××××××，经常居住地阳江市江城区××××××××××××××××××××。公民身份号码：442××××××××××××958。。[《诉讼文书送达地址确认书》确认送达地址为阳江市江城区×××××××丰怡豪庭会所，联系人梁敏华（189×××××562）]原告扬朝晖、许小燕诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扬朝晖、许小燕，被告丰怡房产公司的委托诉讼代理人梁敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬朝晖、许小燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告丰怡房产公司向原告支付逾期办证违约金3085.50元；二、判令被告丰怡房产公司为原告办理丰怡豪庭44幢204房权属登记备案手续，履行协助办理不动产权证的义务；三、判令被告丰怡房产公司向原告退还办证税费29276元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2014年10月17日起计至办证税费退清时止。至2019年9月16日起诉时止，利息暂为8636.42元）；四、本案诉讼费用由被告丰怡房产公司承担。事实及理由：丰怡豪庭是被告阳江市丰怡房地产开发有限公司开发的商品房小区。2014年11月10日，原告向被告购买预售的丰怡豪庭44幢2层204房并签订《商品房买卖合同（预售）》，该房屋价款为492372.00元，原告按合同付清了价款。被告2014年10月17日收取了原告办证税费29276.00元，违反契税征收规定和专项维修资金交存规定，其应退还办证税费和支付占用期间的利息（按年利率6%自收取日起计至办证税费退清时止）。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼》第二十三条规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告丰怡房产公司辩称，一、本案涉及的商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他用。二、新的法定代表人接任职务后，为解决业主办证退费问题，作出分批次为业主办理的时间安排，请允许宽限时间至2019年12月31日前办理不动产权证，2020年3月30日前退还剩余办证费。三、根据原告提出的请求，被告意见如下：原告要求被告协助办理不动产权证，被告同意根据实际情况，分批次为业主办理；原被告没有约定退还办证费需支付利息，被告不同意原告提出支付办证费利息的请求；办证需要根据不动产登记中心的工作安排，并非被告单方所能控制，不能因政府部门的原因视为被告违约。经审理查明：2014年11月10日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区×××××××××××××××××××房出售给原告，合同约定建筑面积共126.90平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为492372元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署合同当日支付该商品房总价款的39%即192372元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款300000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；第八条关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交房违约责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之×的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。2014年10月17日，两原告支付了代收代缴办证税费29276元给被告，其后付清全部购房款共492372元给被告。被告于2016年5月17日将涉案商品房交付给两原告使用，并于2016年10月14日办理了初始登记，产权人是被告。庭审中，被告主张为办理涉案房屋不动产权证代原告缴交了9661元，应退还费用19615元，并提供相关票据佐证。原告对此无异议。以上事实，有两原告提供的原告身份证、《商品房买卖合同》、发票、办证税费收款收据、房屋交接确认书；被告提供的不动产权证书、房屋所有权登记费票据、物业维修资金存折等证据以及本案的庭审笔录为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：两原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。合同约定的商品房为预售商品房，因此本案案由应定为商品房预售合同纠纷。原告已依约付清购房款，被告负有将经验收合格的商品房交付两原告使用及协助原告取得涉案商品房的房地产权属证书的义务，涉案商品房已经办理初始登记，因此，两原告请求被告协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，本院予以支持。关于逾期办证的违约责任问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，被告已交付房屋给原告，被告未能举证证明其在合同约定交房之日后90天内，将办理权属登记需由被告提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向原告支付逾期办证违约金2461.86元（492372元×0.5%）。因此，对两原告该项请求，本院予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于被告存在逾期为原告办理房屋权属证书的违约行为，现原告请求被告返还办证费用，本院予以支持。被告主张代原告缴交了办证费9661元，并提供相关票据证实，且原告对此无异议，本院予以采信。本案扣除被告已代为原告支付的办证费用共9661元后，被告应退还办证费用19615元（29276元-9661元）给两原告。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内即2016年8月15日之前。因此，被告应从逾期办证之日即2016年8月16日至退还剩余办证费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给两原告。两原告请求超过上述核定数额的，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告扬朝晖、许小燕到阳江市×××××××办理位于阳江市江城区×××××××××××××××××××房的房地产权属证书；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2461.86元给原告扬朝晖、许小燕；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费19615元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年8月16日起计至退还剩余办证费之日止）给原告扬朝晖、许小燕；四、驳回原告扬朝晖、许小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费412元（原告已预交），由原告扬朝晖、许小燕负担190元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一九年十月二十九日员周琬澄附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。