肇庆市中级人民法院法律文书审批表案号（2016）粤12民终字第998号份数拟稿单位民四庭拟稿人拟稿时间2016年9月8日秘密等级核稿审批意见广东省肇庆市中级人民法院民事判决书（稿）（2016）粤12民终998号上诉人（原审被告）：高要市恒福房产发展有限公司。住所地：肇庆市高要区南岸府前大街**号。法定代表人：刘应中，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱江，男，1984年5月2日出生，汉族，住肇庆市端州区。被上诉人（原审原告）：何金玲，女，1986年1月1日出生，汉族，住肇庆市端州区。以上两原告的共同委托代理人：梁剑华，广东余黎张律师事务所律师。上诉人高要市恒福房产发展有限公司（下简称高要恒福房产公司）因与被上诉人朱江、何金玲商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民三初字第285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高要恒福房产公司上诉请求：1.依法撤销肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民三初字第285号民事判决，改判驳回朱江、何金玲的诉讼请求；2.判令朱江、何金玲承担本案一、二诉讼费。事实��理由：1.一审判决认定事实错误。双方签订的商品房买卖合同约定，如出现不可抗力原因，高要恒福房产公司可以据实延期交楼。诉讼中，高要恒福房产公司已证明在交付商品房前出现了大量恶劣天气，影响正常交付，高要恒福房产公司可根据约定延期交房。2.一审判决实体处理错误。商品房买卖合同签订后，高要恒福房产公司以电话、快递等方式多次通知朱江、何金玲办理收楼手续，但两人为逃避支付物业管理费而故意不办理收楼手续，造成违约的过错在在高要恒福房产公司。2014年12月30日，涉案商品房已经竣工验收合格，但朱江、何金玲仍然逃避办理收楼手续，恶意损害了高要恒福房产公司的合法权益，其诉讼请求不应得到支持。朱江、何金玲辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。朱江、何金玲向一审法院起诉请求：高要恒福房产公司向朱江、何金玲支付逾期交楼违约金47734元（暂计至起诉之日逾期485天，实际计算至实际交付之日止）；2、高要恒福房产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月17日，朱江、何金玲（××）与高要恒福房产公司（建设单位、出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，向该公司购买位于高要区南岸镇塘路50号恒福新城的第A2幢4层405号房（预售商品房）。该合同第三、四、六条约定：上述商品房的用途为住宅，套内面积为66.4平方米，单价每平方4951.01元，总款为328747元，由××于2013年10月17日前一次性付清。第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格即建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同��，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、同时按附件四《补充协议》的约定执行。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，逾期交楼但合同继续履行的，逾期交楼不超过30日的按已交房款的万分之二、超过30日的按已交房款的万分之三计付违约金给××。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交搂，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述买卖合同的附件四《补充协议》第二条第2款约定：买卖合同第八条约定的“不可抗力”包括��不限于白天工作时间当地气象站定点测量风力达到六级（或以上）或在白天工作时间内降雨达30毫米（或以上）的天气；买卖合同第八条约定的“交付条件”是指出卖人将具备水、电接口的商品房交付××使用；买卖合同第八条出卖人据实予以延期情况还包括：（1）主体工程完工后，因各种政府市府配套工程原因影响本小区相关配套设施施工安装；（2）因城市规划变更等非出卖人可预见、可控制的情况影响本工程施工进度的；（3）出卖人不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况等客观原因，罢工、静坐、示威、游行或政府行为等社会原因；（4）工程在施工过程中遇到现有的技术、工艺、设备不能及时解决的突发问题，使施工不能继续进行的；（5）如其他原因需延期的，出卖人应书面告知××延期交楼的期限。第3款约定：买卖合同第九条约定的“出卖人逾期交��的违约责任”是指除买卖合同第八条规定的特殊情况外，如出卖人超过本合同规定的期限且如出卖人因其他原因在经书面告知××的延期交楼期届满前仍未将达到买卖合同第八条约定的交付条件的商品房交付给××使用。第5款约定：买卖合同第十一条约定的商品房交接事项还包括：××应依买卖合同约定的交楼时间或出卖人按照××合同地址发出交楼通知书三天内，亲自前往出卖人处办理交接房手续。双方还在合同中约定了其他内容。合同签订后，朱江、何金玲依约于2013年10月17日向高要恒福房产公司支付了购房款328747元，但高要恒福房产公司一直没有如期交付房屋给朱江、何金玲。庭审中，朱江、何金玲要求继续履行上述合同并由高要恒福房产公司按合同约定支付违约金。高要恒福房产公司则陈述：由于当时天气恶劣，造成其截止2014年6月30日的预售商品房不符合合同���八条规定的交付条件，故延期交楼，但其预售商品房已于同年12月12日达到了交付条件。诉讼过程中，高要恒福房产公司补充了《气象资料分析》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》各一份，拟证实该公司存在可据实延期交楼的情形即高要市南岸于2013年8月至2014年12月间出现6级风以上的天数为53天、日雨量超过25毫米的天数为32天，以及恒福新城A2幢等工程于2014年12月12日竣工验收、同年12月30日经当地建设行政主管部门同意备案即涉案商品房已符合交楼条件的事实。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。朱江、何金玲与高要恒福房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同自双方签章时成立并发生法律效力，受法律保护，双方当事人在行使合同权利的同时均应自觉履行合同约定的义务。综合双方当事人诉辩、举证、质证的情况及庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点有二：一是何时及有否交楼，二是应否及如何计付违约金。关于焦点一，高要恒福房产公司没有按《商品房买卖合同》约定于2014年6月30日前交付房屋给朱江、何金玲，是违约行为。高要恒福房产公司虽提供《气象资料分析》拟证实其存在上述合同第八条约定的可据实延期交楼的情形，根据该条及上述合同附件四《补充协议》第二条第2款的约定，高要恒福房产公司据实延期交楼应当书面通知朱江、何金玲，但高要恒福房产公司没有提供相应证据证实其已向朱江、何金玲发出延期交楼的书面通知；高要恒福房产公司虽提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》拟证实本案商品房所涉工程最终于2014年12月30日验收备案，但根据上述合同第十一条及附件四《补充协议》第二条第5款的约定，高要恒福房产公司应当书面通知朱江、何金玲办理交付手续、出示证明文件、签署房屋交接单并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且高要恒福房产公司没有提供相应证据证实其已履行以上义务，也没有提供证据证实朱江、何金玲已收取涉案商品房钥匙并已使用涉案商品房。因此，高要恒福房产公司履行合同义务不符合约定，导致涉案商品房至今尚未实际交付。关于焦点二，朱江、何金玲与高要恒福房产公司双方约定的交楼时间为2014年6月30日，但由于高要恒福房产公司履行合同义务不符合约定并导致涉案商品房至今尚未实际交付，故高要恒福房产公司的行为构成违约。双方在合同中约定迟延交楼超过30天的以实际交房款以每天万分之三的利率计算违约金的约定不超出法律的规定，高要恒福房产公司应从逾期之日即2014年7月1日起按实际交房款328747元以每天万分之三的标准计付违约金给朱江、何金玲。经核算，计至起诉之日止的违约金为328747元×日万分之三×487天＝48029.94元；对朱江、何金玲诉请相应不足出部分，应视其放弃，故截止起诉之日高要恒福房产公司需向朱江、何金玲支付的违约金为47734元。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决：高要市恒福房产发展有限公司应于该判决发生法律效力之日起十天内支付违约金47734元（暂计至2015年10月30日，以后违约按实际交房款328747元以每天万分之三的标准计至涉案商品房实际交付之日止）给朱江、何金玲。高要恒福房产公司逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费993元，由高要市恒福房产发展有限公司负担。该款已由朱江、何金玲预交，高要市恒福房产发展有限公司在履行付款义务时迳付给朱江、何金玲。本院二审期间朱江、何金玲提交了证据：高要市住房和城乡规划建设局于2015年2月10日作出的《责令改正违法行为通知书》及肇庆市城乡规划局高要分局于2015年12月21日作出的《关于恒福新城A2座每层4号房违建整改情况的说明》，证明高要恒福房产公司涉案商品房所在楼盘存在擅自改变原规划审批图纸进行建设的行为，其备案不合法。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于朱江、何金玲的举证，本院认可证据的真实性，并对一审查明的事实予以确认，另查明：高要市住房和城乡规划建设局于2015年2月10日作出《责令改正违法行为通���书》，责令高要恒福房产公司于2015年2月25日前对擅自改变原规划审批图纸进行建设的A1、A2座项目按原规划审批图纸进行整改，并将整改情况书面报告该局。肇庆市城乡规划局高要分局于2015年12月21日作出《关于恒福新城A2座每层4号房违建整改情况的说明》，就高要恒福房产公司已按照建设工程规划许可证的规定对恒福新城A2座每层4号房整改完毕一事向高要区住房和城乡建设局进行说明。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉、答辩以及查明的事实，二审争议的焦点高要恒福房产公司延期交房能否免除违约责任。高要恒福房产公司延期交付房产构成违约，朱江、何金玲可以依据双方合同约定要求高要恒福房产公司承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款关于出卖人可据实延期的特殊原因第一条“遭遇不可抗力��且出卖人在发生之日起60日内告知××的”的约定，不管不可抗力是否属实，高要恒福房产公司都未将相关事由告知朱江、何金玲，其主张可以据实延期交房的理由不成立，不能构成违约的抗辩。另，涉案合同第十一条约定了商品房的交接程序：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。第八条第一款约定了商品房交付条件是验收合格，并说明验收合格是指在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。虽然涉案商品房于2014年12月30日办理了备案手续，但是高要恒福房产公司没有书面通知朱江、何金玲办理交付手续，未履行商品房交接的通知义务，故朱江、何金玲履行收楼义务的条件尚未成就，高要恒福房产公司主张朱江、何金玲故意不办理收楼手续造成违约缺乏事实依据，不能得到支持。一审判决高要恒福房产公司向朱江、何金玲支付违约金并无不当，应予维持。综上所述，高要恒福房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费993元，由上诉人高要市恒福房产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张秀丽代理审判员  覃争义代理审判员  黄国涛二〇一六年九月八日书 记 员  赵崇轩第10页共10页