重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初6302号原告:谌乾坤，男，汉族，1987年8月12日生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘列春，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：刘洋，男，汉族，1995年8月1日，住重庆市长寿区长寿湖镇花山村**，公民身份号码5002211995********。委托诉讼代理人：蒲旭，京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝小平，男，汉族，1970年7月5日生，住四川省广安市广安区，系刘洋父亲。第三人：重庆金色家园房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区民生路**附**第**第（3、4）单元38-D，统一社会信用代码91500103MA5U5MXHXU。法定代表人：蒋伟，总经理。原告谌乾坤诉被告刘洋及第三人重庆金色家园房地产经纪有限公司（以下简称金色家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军担任审判长、与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谌乾坤及其委托诉讼代理人刘列春，被告刘洋及其委托代理人蒲旭、蓝小平到庭参加诉讼。第三人金色家园公司经本院依法传唤后拒不到庭,本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告谌乾坤诉称，2017年6月22日，在第三人居间下，原、被告签订《存量房居间买卖合同》，约定被告购买原告位于九龙坡区经纬大道1601号3幢xxx号的房屋一套。签约后被告仅支付了定金4万元，未按约定支付其余房款。原告通知被告解除了上述合同。原告现起诉来院，请求判决：1、确认原、被告于2017年6月22日签订《存量房居间买卖合同》建立的房屋买卖合同关系已于2017年8月17日解除；2、被告向原告支付违约金144000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告刘洋辩称，1、合同未约定该违约金，即便有违约金该违约金也过高应予调低，且对方也无实际损失。2、谌乾坤发出的解除通知，没有合同及法律依据，刘洋也回复了不同意解除合同，该解除通知并不能产生法律效力。3、刘洋在本次房屋交易中无违约行为，不应当支付违约金。第三人金色家园公司未到庭，亦未提交书面意见。经审理查明,2017年6月22日，谌乾坤（甲方、卖方）与刘洋（乙方、买方）、第三人金色家园公司（丙方、居间方）签订《存量房居间买卖合同》，约定：刘洋购买谌乾坤名下位于九龙坡区经纬大道1601号3幢xxx号的房屋一套，建筑面积81.28平方米，不动产权证号：105-2015-xxx，无抵押。关于房款及付款方式，约定：成交价76万元，刘洋签约时付定金4万元，首付款30万元（用于解押），刘洋应于2017年7月15日前支付。如付款方式为全款，剩余房款46万元在2017年9月1日前支付；如付款方式为贷款，拟贷款部分为46万元，刘洋向建行、公积金管理中心申办抵押贷款；若刘洋因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的（包括未足额批准的），则刘洋自行筹齐剩余房款，在双方办理产权过户前以现金或银行转账形式支付给谌乾坤；贷款部分支付时间以刘洋办理抵押贷款的银行或公积金管理中心发放贷款的相关政策法规为准；物业交验押金5000元，在进行交割并签订《物业交接单》后支付。如自行交割,双方须签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。关于按揭及过户，约定：1、甲乙双方应于2018年5月30日前往贷款机构办理贷款申请手续；2、甲方应在2018年8月10日前办理完成提前还贷手续并取回房产证；3、甲乙双方须符合过户条件后，在贷款审批通过后10个工作日内办理过户递件手续。关于违约责任，约定：如谌乾坤在签订本合同后将该房屋出卖给第三人，导致刘洋不能取得房屋所有权证的，刘洋有权退房，谌乾坤应当自退房通知送达之日起15日内退还刘洋全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按刘洋累计已付房价款的一倍支付违约金。关于中介服务费，约定为3000元，由刘洋支付。双方又在补充协议中约定：如谌乾坤违约，谌乾坤将退还刘洋定金4万元加上违约金4万元和中介服务费10600元，共计90600元；如刘洋违约，谌乾坤将不退还刘洋所交定金。合同签订当日，刘洋向谌乾坤支付了购房定金4万元，并向第三人支付了中介服务费7600元。2017年7月3日，刘洋、谌乾坤到三峡银行办理按揭贷款面签手续。2017年7月24日，刘洋、谌乾坤到广发银行重庆分行办理按揭贷款面签手续。刘洋陈述其办理的按揭贷款于2017年8月7日审批通过，且银行也通知了谌乾坤。2017年8月17日，谌乾坤向刘洋发送解除合同的短信，载明：根据合同约定，刘洋逾期付款超过15日，谌乾坤有权解除合同。签约后，刘洋仅通过支付宝支付了定金4万元，至今没有支付首付款。为减少这种不确定性对双方的不利影响，现通知如下：解除《存量房居间买卖合同》。2017年8月22日，刘洋向谌乾坤回复短信，载明：1、双方没有签订相关付款方式，因此刘洋不知道以哪种方式付款；2、谌乾坤没有履行追款义务；3、中介方要求刘洋等待银行相关事宜办好了再付款，三方口头同意了的。综上所述刘洋没有违约行为。谌乾坤于2017年10月20日将讼争房屋过户给案外人郑晓琼，讼争房屋现登记的权利人为郑晓琼。谌乾坤陈述出售给郑晓琼的价格为76.8万元。2017年9月20日，刘洋以谌乾坤为被告、金色家园公司为第三人向本院提起诉讼，案号为（2017）渝0107民初21144号，该案中刘洋请求：1、判令谌乾坤履行《存量房居间买卖合同》义务，谌乾坤协助刘洋将重庆九龙坡区经纬大道1601号3幢xxx号房屋产权转移登记至刘洋名下；2、本案诉讼费用由被告承担。该案经审理后本院认为讼争房屋谌乾坤已经出售给案外人且办理了产权转移登记，房屋产权已登记在案外人名下，刘洋庭审中坚持要求谌乾坤就该房屋协助其办理产权转移登记，因客观履行不能，本院不予支持。本院遂于2018年6月29日作出民事判决书，判决：驳回刘洋的诉讼请求。该案现已发生法律效力。此外，在该案审理中，刘洋申请该笔交易的居间方经办人黎淋作为证人出庭作证，证人称：首付款是根据银行预约还款时间决定的，谌乾坤预约银行还款时间为2017年8月10日之前；2017年8月7日，三峡银行工作人员通知中介说审批已经通过了，需要谌乾坤再次签字，但是此时谌乾坤就不去签字，称刘洋已经违约，不会再去签字，银行也给谌乾坤打了电话；2017年8月11日，约谌乾坤到中介公司协商，此时谌乾坤称刘洋已经违约需要支付违约金，且定金4万元不退还。审理中，刘洋举示建设银行、三峡银行、工商银行交易明细和对账单，拟证明在合同履行期内，刘洋具有支付首付款的资金能力。刘洋称，合同签订时双方约定的首付款支付时间是在谌乾坤向贷款银行预约还款解押之日，合同签订时估计的还款解押时间为2017年7月15日，所以合同约定2017年7月15日为首付款的支付时间，但2017年7月15日谌乾坤并没有预约还款解押，因此刘洋也就没有支付该30万元。谌乾坤质证认为，即使刘洋有付款能力，也不能证明刘洋有付款的意愿，更不能证明刘洋履行了付款义务，既然约定在2017年7月15日付款，就应当按照约定办理。审理中，刘洋举示了第三人金色家园公司2017年8月23日出具的“说明函”一份，载明：1、2017年6月22日，刘洋先生、谌乾坤先生委托我方办理二手房买卖事宜，黎淋、罗旭生是我司的业务办理人员。2、甲乙丙三方在2017年6月22日签约当天，经口头约定达成一致，甲乙双方共同解押，以甲方向银行预约的还款期为乙方的首付款支付时间。所以协议中未明确乙方首付款具体的付款方式及资金划转方式。3、2017年7月24日，甲乙丙三方在广发银行重庆分行营业部办理乙方银行按揭面签手续，当天甲乙双方经口头约定再次达成一致，首付款支付时间为2017年8月10日以前。谌乾坤对该证据真实性和证明内容均不予认可。审理中，刘洋另陈述，案涉房屋在2017年8月份的市场价格为80万元，在2019年4月份的市场价格为100万元。谌乾坤陈述案涉房屋在2017年8月份和2019年4月份的市场价格均为76万元。双方在合同中约定2017年7月15日支付首付款是基于合同签订时双方预计的谌乾坤还款解押的时间，在谌乾坤未能预约还款的前提下刘洋没有义务支付首付款。同时，根据合同约定双方在合同签订后，并未对付款方式等进行选择或者明确约定，谌乾坤要求刘洋直接支付给其本人，无合同依据，在双方未能就付款方式达成一致的情况下，刘洋未支付首付款并非违约行为，不能适用合同中逾期付款的约定；合同中逾期付款违约金的约定为累积未付款的20%，合同解除时即使按照谌乾坤认为的合同解除时间2017年8月17日，刘洋未付款也仅是首付款30万元，违约金也只有6万元，且支付该违约金的前提是谌乾坤返还刘洋的定金4万元；刘洋主张的4万元违约金是根据补充协议中约定的违约金4万元。谌乾坤另陈述，违约金数额及计算方式，合同约定为累积的逾期未付款的20%，本案中合同中约定的房价为76万元，刘洋支付为4万元，未付款金额为72万元，因此刘洋向谌乾坤应当支付违约金144000元；合同约定2017年7月15日前刘洋向谌乾坤谌支付30万元首付款，刘洋以该款项支付给谌乾坤不安全为由拒绝支付，谌乾坤在2017年7月15日前积极配合刘洋办理银行面签手续；2017年7月15日后谌乾坤仍在配合办理相关手续，但刘洋仍未支付30万元首付款，因此在2017年8月17日谌乾坤发出解除通知；2017年8月17日，刘洋在收到该解除通知后，刘洋未在3个月内向法庭提出诉讼，因此解除已经发生效力；首付款30万元的支付没有附加条件；2017年6月26日预约还款，预约的还款日期在2017年8月1日左右，在2017年7月3日办理按揭贷款面签手续时已经告知了刘洋，2017年7月24日再次办理按揭贷款面签手续时，也告知了刘洋还款时间；解押时间是与谌乾坤有关，与刘洋在2017年7月15日前支付首付款无关。刘洋补充陈述，2017年7月24日第二次办理按揭贷款面签手续时，谌乾坤告知还款时间为2017年8月10日；合同约定首付款付款时间为2017年7月15日是估计的时间，本意是谌乾坤实际预约还款时间；合同未约定该款是如何支付，合同中的付款方式均未勾选，刘洋不知晓首付款应该支付给谁，如果该款项支付给谌乾坤本人，双方应当签订存量房交易结算资金自行划转声明，但双方未签订，因此双方并未达成一致意见由刘洋直接支付给谌乾坤。谌乾坤补充陈述，谌乾坤直接向刘洋催要过首付款、也通过中介公司催要过，但刘洋一直以按揭审批未通过，款项直接支付给谌乾坤不安全为由拒绝支付；2017年7月19日，谌乾坤向中介公司发出信息，要求刘洋支付首付款。2017年8月14日，谌乾坤委托北京盈科（重庆）律师事务所向刘洋发出《律师函》，产生费用2000元。2018年9月26日，谌乾坤因本案委托北京盈科（重庆）律师事务所代理，产生费用8000元。2017年10月22日，谌乾坤因（2017）渝0107民初21144号案委托北京盈科（重庆）律师事务所代理，产生费用10000元。2019年4月12日，刘洋主张解除与谌乾坤建立的房屋买卖合同关系的意思表示到达谌乾坤。上述事实，有当事人陈述、《存量房居间买卖合同》、收条、房地产权证、（2017）渝0107民初21144号民事判决书、委托代理合同及发票、个人开户申请表及业务凭证及庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，争议的《存量房居间买卖合同》系由刘洋、谌乾坤和第三人金色家园经纪公司共同签字确认，系此三方的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对三方均产生法律约束力，三方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述存量房居间买卖合同，刘洋与谌乾坤建立了房屋买卖关系，双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。《存量房居间买卖合同》虽约定刘洋于2017年7月15日前向谌乾坤支付首付款30万元，但双方确认该首付款系用于谌乾坤还款解押。谌乾坤自述其还款解押时间为2017年8月1日左右，但刘洋、居间方金色家园公司及居间方经办人均表示谌乾坤还款解押时间为2017年8月10日前，首付款支付时间也为2017年8月10日前。本案中，关于首付款支付、还款解押、办理按揭手续双方无详细约定，按照二手房交易的一般惯例，买方支付首付款用于卖方解押的，且买方需按揭支付部分房款的，为保证交易双方资金安全及交易的顺利进行，一般是在买方按揭贷款审批通过之后进行支付首付款、还款解押手续。此外，谌乾坤在2017年7月15日之后的2017年7月24日亦配合刘洋再次办理了银行按揭贷款审批手续，此亦表明谌乾坤继续履行合同。故对谌乾坤陈述首付款30万元刘洋应无任何条件的在2017年7月15日前支付，本院不予采信。刘洋的银行按揭贷款申请于2017年8月7日审批通过后，谌乾坤于2017年8月17日向刘洋发送解除合同的通知，以刘洋逾期付款超过15日为由解除合同，此时谌乾坤并不享有合同解除权。因此，谌乾坤于2017年8月17日向刘洋做出的解除合同的通知不产生解除合同的效力。故对谌乾坤主张确认与刘洋于2017年6月22日签订《存量房居间买卖合同》建立的房屋买卖合同关系已于2017年8月17日解除以及主张的刘洋支付违约金144000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谌乾坤的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1103元，由原告谌乾坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘香军人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年十月十日法官 助理  张朝义书 记 员  曹丽娟