广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初960号原告：乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司，住所地：乳源瑶族自治县鲜明北路幸福家园；统一社会信用代码：914402325940288277。法定代表人：谢世顺，系该公司总管。委托诉讼代理人：邓援越。委托诉讼代理人：曹芙蓉。被告：尧水养，男，汉族，1977年2月22日出生，住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司（以下简称“幸福物业公司”）诉被告尧水养物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员陈曲波适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财协助办案，由书记员朱琦担任记录。原告幸福物业公司委托诉讼代理人曹芙蓉、被告尧水养到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告幸福物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告尧水养立即支付物业管理费（水电公摊费、电梯电费）共计2298元；二、判令被告尧水养支付逾期缴纳物业管理费违约金365元；三、本案全部诉讼方面的费用由被告尧水养承担。事实和理由：被告尧水养购买了幸福家园电梯房XXXX房产，建筑面积90.28平方米。按照原告幸福物业公司与业主签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第二条的规定，原告幸福物业公司一直依法对被告尧水养居住的小区实施规范的物业管理，为被告尧水养提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告尧水养自2017年10月1日起至2019年6月30日共拖欠应缴纳的物业管理费（水电公摊费、电梯电费）2298元；截止2019年6月30日，被告尧水养依法应缴纳违约金365元；合计2663元（上述费用暂计至2019年6月30日，每年费用的违约金从逾期之日按1元/天计算，此后至实际还款日的违约金照计）。原告幸福物业公司曾多次以多种形式向被告尧水养催交物业管理费，但其未予理解。被告尧水养的行为严重阻碍了原告幸福物业公司的管理服务工作，影响了小区物业管理的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此，特诉诸法院，望判如诉请。被告尧水养辩称，一、电梯楼层与电梯按键数字不符，2年来都未得到解决，带来没有必要的麻烦和损失。对来被告尧水养家中的外卖、快递、亲戚朋友等，被告尧水养都得电话告知，2年产生的电话费用100元。二、消防栓裸露多年未得到解决，造成没有必要的电梯费用损失，这费用由原告幸福物业公司承担；还给业主出行带来不便，问题出现时，原告幸福物业公司处理缓慢，引起本栋业主的不满。三、楼层出现漏水问题，从入住到现在一直未真正解决，请原告幸福物业公司及时处理。四、对幸福家园小区健身区域，请原告幸福物业公司恢复原貌，补上原有设备。五、被告尧水养从未到过法院应诉，由于物业管理的原因，导致被告尧水养多年来精神压力极大，原告幸福物业公司应赔偿4年的精神损失费，按每天1元计算，应付1460元。六、15楼电梯门口窗在下雨天时会进水。七、因以上原因导致交纳物业费违约金365元和本案全部诉讼方面的费用由原告幸福物业公司承担。八、原告幸福物业公司何时解决以上问题，被告尧水养何时交纳物业费用；只要原告幸福物业公司是真心为业主办实事，物业费是不可能欠费的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告幸福物业公司向本院提供的证据材料有：一、欠费明细表，证明被告尧水养拖欠包括水电公摊费、电梯电费在内的相关物业费2258元和滞纳金；二、《幸福家园住宅小区物业服务合同》，证明原告幸福物业公司对业主履行了合同义务；三、被告身份证复印件，证明被告主体资格适格；四、《物业服务收费备案表》，证明原告幸福物业公司在乳源瑶族自治县发展和改革局对上涨的物业费进行了备案；五、《商品房买卖合同》，证明幸福家园电梯房XXXX房属被告尧水养所有；六、《通知》2份，证明电梯电费、水电公摊费每年收取一次。对原告幸福物业公司提供的上述证据材料，被告尧水养发表的质证意见为：对证据一欠费明细表，表示合同约定物业费按0.7元/平方米收取，原告幸福物业公司现按0.8元/平方米收取，业主也按0.8元/平方米交纳，但不交纳物业费实因原告幸福物业公司未解决业主问题所导致的；对证据二《幸福家园住宅小区物业服务合同》，表示该合同是在收楼当天签订的，且该合同与其他资料混杂在一起，签订时未看合同内容；对证据三被告身份证复印件和证据五《商品房买卖合同》的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据四《物业服务收费备案表》，表示其可以理解上调物业费，但原告幸福物业公司未提供相应的物业服务；对证据六《通知》，表示其未收到也未看到该《通知》，认为原告幸福物业公司应改善通知张贴方式，最好设立公告栏。被告尧水养向本院提供证据材料有：照片6张，其中第1张照片证明幸福家园二期XX栋X单元的电梯按键数与楼层数不相符，未得到解决；第2张照片证明被告尧水养家房屋阳台楼面渗水从入住至今未解决；第3张照片证明楼梯间消防栓裸露在外，小孩容易开启水阀，导致渗水进入电梯造成损失，给业主带来不便；第4张照片证明被告尧水养家房屋位于楼房顶层，如电梯旁的门窗打开，在雨天时，雨水会飘进电梯；第5张照片证明被告尧水养家楼梯间天花脱落很久，一直无人处理；第6张照片证明幸福家园小区原健身区域已改成了停车场。对被告尧水养提供的上述证据材料，原告幸福物业公司发表的质证意见为：对第1张相片，表示更改电梯程序需启用维修基金，需经三分之二以上业主书面同意后报住建部门批准，而根据维修基金使用方法，如维修基金达不到总额30%以上就被冻结，原告幸福物业公司在2017年3月前按每户500元收取维修基金，很多业主都达不到维修基金的启用标准；对第2张照片，原告幸福物业公司之前已对楼面渗水进行维修，需被告尧水养反馈维修状况；对第3张照片，认为消防栓不可封闭、挪用；对第4张照片，认为窗台位有玻璃窗，下雨天时保安会及时关闭窗户；对第5张照片，表示天花脱落处属于共用区域，会尽快修补，费用由共用业主公摊；对第6张照片，表示原健身设施还在，只是出于安全考虑，把塑料的儿童游乐设施滑梯拆除了。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告幸福物业公司提供的证据一欠费明细表，本院认为，该欠费明细表系由原告幸福物业公司单方制作的，对相关欠费本院将结合本案查明事实及相关证据依法作出认定。二、对原告幸福物业公司提供的证据二《幸福家园住宅小区物业服务合同》，因尧水养也认可系其本人在该合同上签名，故对该合同的真实性本院予以确认。三、对原告幸福物业公司提供的证据四《物业服务收费备案表》，因该备案表盖有乳源瑶族自治县发展和改革局的印章，且被告尧水养也未否认该备案表的真实性，故对该备案表的真实性本院予以确认。四、对原告幸福物业公司提供的证据六《通知》，本院认为，该通知系由原告幸福物业公司根据2017年度和2018年度的水电公摊实际费用制作的，且该通知已张贴公示于幸福家园小区二期各栋各单元，被告尧水养也未否认该通知的真实性，故对该通知的真实性本院予以确认。五、对被告尧水养提供的证据照片6张，因原告幸福物业公司并未否认该6张照片的真实性，故对该照片的真实性本院予以确认，但该照片仅能反映拍照时的所能看到的具体表面状况。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告幸福物业公司成立于2012年4月11日，法定代表人为谢世顺，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为：物业服务；室内装饰；代办电信业务（依法须经批转的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2013年8月5日，被告尧水养向案外人乳源瑶族自治县建筑公司（谢世全）购买了幸福家园电梯房XXXX房（建筑面积为90.38平方米），并签订了一份《商品房买卖合同》。同年11月19日，就幸福家园小区物业管理服务事宜，原告幸福物业公司（甲方）与被告尧水养（乙方）签订了一份《幸福家园住宅小区物业服务合同》，原告幸福物业公司在该合同“甲方代表人”落款处盖章，被告尧水养在该合同“乙方代表人”落款处签名、捺印。2015年11月，原告幸福物业公司就物业服务收费到乳源瑶族自治县发展改革局备案，高层住宅物业服务费自2015年11月起按0.8元/平方米收取。自2017年10月1日起，被告尧水养未向原告幸福物业公司交纳物业管理费、水电公摊费、电梯电费，且经原告工作人员催收未果，原告幸福物业公司遂提起本案诉讼。根据原告幸福物业公司提交的欠费明细表载明，其主张的2017年10月至2019年6月共21个月的物业管理费2298元包括物业费1517元、2018年度水电公摊费120元（按10元/月计收）、2019年1至6月水电公摊费85元、2018年度电梯电费公摊费384元、2019年1至6月电梯电费公摊费192元。另外，根据原告幸福物业公司提交的两份《通知》，幸福家园小区二期各栋楼房2017年度水电公摊实际费用中加压房水电公摊费为120元/年、2018年度水电公摊实际费用中加压房水电公摊费为169元/年。另查明，《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定：“一、双方的权利义务。1、甲方的权利义务：甲方按照《幸福家园住宅小区物业服务合同》的各项规定进行管理，并向乙方提供物业服务。2、乙方的权利义务：乙方自愿购买幸福家园住宅房屋，同意接受《幸福家园住宅小区物业服务合同》规定，享有业主的权利和履行业主的义务，并接受甲方的管理。二、物业管理事项。甲方向乙方提供以下物业管理服务：1、住宅楼范围内公共场所清洁保洁。2、公共绿化及养护。3、共用部位和共用设施设备的日常运行及维护。4、房屋装饰装修管理。5、协助安全防范。6、车辆停放秩序的管理。7、提供其他有偿服务。三、物业服务费用。（一）、物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。标准及支付范围：乙方应承担的服务费依据其拥有的建筑面积计算所得，无论房屋是否空置，均须自房屋交付使用之日起三个月后开始交纳服务费用（通知收房之日起三个月内免物业费）。收费标准为：每年按乳源县物价局核定的标准收取（2014年电梯房每月按建筑面积[含分摊的共有建筑面积]0.70元/平方米向乙方计收）。……（二）、共用部分（包括共用照明等）运行发生的费用，根据实际消耗由甲方向使用人分摊计收；1、加压泵的电费按照实际使用户数平均分摊到每户；2、住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、公共部位所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊；3、电梯电费从收楼之日起至2014年12月30日按楼层分摊（2楼每户10元/月，3楼每户15元/月,4楼每户20元/月，5楼每户25元/月，6楼每户30元/月，7楼每户35元/月，8楼每户40元/月，9楼每户45元/月，10楼每户50元/月，11楼每户60元/月。）2015年1月1日起由本栋业主按楼层系数分摊（以实际用电量为准）。4、电梯年审检测费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均平摊。……（四）、费用的缴纳：缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日—2月30一次性收取。由乙方自行到幸福家园物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日按每天1元向甲方交纳滞纳金……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告幸福物业公司作为经营范围包括物业服务在内的具有独立法人资格的企业，其为承接幸福家园小区物业管理服务而与被告尧水养签订了《幸福家园住宅小区物业服务合同》；该合同系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约全面履行自己的权利和义务。在《幸福家园住宅小区物业服务合同》签订后，原告幸福物业公司已向被告尧水养提供了物业服务，被告尧水养理应按照合同约定向原告幸福物业公司交纳物业管理费、水电公摊费和电梯电费公摊费。被告尧水养自2017年10月1日起就未向原告幸福物业公司交纳物业管理费，其行为已构成违约；现原告幸福物业公司诉请要求被告尧水养支付2017年10月至2019年6月间的物业管理费1517元（90.38平方米×0.8元/平方米×21个月），符合《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以支持。关于原告幸福物业公司主张的水电公摊费。《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定加压泵的电费按照实际使用户数平均分摊到每户，住宅区域内共有路灯、梯间灯电费、公共部位所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊；预收水电公摊费的时间为每年1月1日至2月，一次性收取。本案中，原告幸福物业公司在本案中已提交《通知》等证据证明幸福家园小区二期各栋楼房2017年度水电公摊实际费用中加压房水电公摊费为120元/年、2018年度水电公摊实际费用中加压房水电公摊费为169元/年，被告尧水养对此也未予以否认，本院予以确认。现原告幸福物业公司诉请要求被告尧水养支付2018年水电公摊费120元，系其自行处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，本院予以支持；对原告幸福物业公司诉请要求被告尧水养按照2018年度水电公摊实际费用交纳2019年1-6月的水电公摊费85元，有合同依据，本院予以支持。关于原告幸福物业公司主张的电梯电费公摊费。因《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定电梯电费自2015年1月1日起由本栋业主按楼层系数分摊（以实际用电量为准），而原告幸福物业公司未向本院提供证据证明2018年1月至2019年6月间的电梯电费实际使用数额，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告幸福物业公司应承担举证不能的不利后果，对其主张的2018年度电梯电费公摊费384元以及2019年1月至6月间的电梯电费公摊费192元本院不予支持。关于被告尧水养的抗辩拒交物业管理费的理由是否成立的问题。本案中，被告尧水养辩解称其房屋的阳台楼面渗水、其房屋所在楼层的楼梯间天花脱落、其房屋所在楼层的与电梯按键数不符、其房屋所在楼层消防栓裸露在外易开启水阀、其房屋所在楼层雨天时雨水会从电梯旁的窗户飘进来，原告幸福物业公司管理不到位，如原告幸福物业公司积极解决前述问题后再交纳物业管理费。对此，本院认为，被告尧水养房屋的阳台楼面渗水，因导致阳台楼面渗水的原因不明，且原告幸福物业公司之前已派人维修，只是维修结果有待被告反馈；被告尧水养房屋所在楼层的楼梯间天花脱落的问题，并非系由原告幸福物业公司对共用部位维护不善所导致的，且原告幸福物业公司已承诺尽快确定方案后进行修补；被告尧水养房屋所在楼层与电梯按键数不符、消防栓裸露在外易开启水阀的问题在原告幸福物业公司承接幸福家园小区物业管理服务时就已存在，并非系由原告幸福物业公司对共用设施设备管理不善所导致的；被告尧水养房屋所在楼层雨天时雨水会从电梯旁的窗户飘进来，但该窗户已安装有玻璃窗，在玻璃窗未关闭的情况下，难免有雨水飘进，只要下雨天及时关闭该玻璃窗就能解决雨水飘进窗户的问题，且原告幸福物业公司在雨天时也会派遣保安及时关闭窗户；由此可见，被告尧水养前述抗辩理由均不属于拒交物业管理费的正当理由，对其前述拒交物业管理费的抗辩本院不予采纳。至于幸福家园小区原健身区域改成停车场的问题，原告幸福物业公司称原健身设施尚在，只是出于安全考虑拆除了儿童滑梯；在此情况下，本院认为，被告尧水养并未提供证据证明该问题会对其生活产生明显的不利影响，不足以认定原告幸福物业公司在履行共用部位管理义务时存在重大瑕疵，故对被告尧水养的该拒交物业管理费的抗辩理由本院不予采纳。关于违约金支付问题。由于原告幸福物业公司与被告尧水养签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第三条第四款约定“缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日—2月30一次性收取。由乙方自行到幸福家园物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日按每天1元向甲方交纳违约金”，而被告尧水养自2017年10月1日起未向原告幸福物业公司交纳物业管理费，故原告幸福物业公司可请求被告尧水养支付逾期交纳物业管理费的违约金；至于违约金的数额，虽然合同约定违约金按每天1元的标准计收，但该约定的违约金计算标准过高，违约金数额应以迟延交纳物业管理费造成的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案实际，本院酌情确定违约金数额为100元；对原告幸福物业公司诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告尧水养于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司物业管理费1517元、水电公摊费205元和违约金100元，合计1822元；二、驳回原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元，由被告尧水养负担。本判决为终审判决。审判员  陈曲波二〇一九年十月十六日法官助理李雄财书记员朱琦