北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终5179号上诉人（原审被告）北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。法定代表人杨明杰，总经理。委托代理人余水生，北京市华城律师事务所律师。委托代理人张荷芳，女，1981年6月9日出生。被上诉人（原审原告）北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区荣丰嘉园小区。负责人张江川，主任。委托代理人郝龙荣，北京市宏健仁和律师事务所律师。委托代理人陈文祺，男，1978年6月15日出生。上诉人北京非常空间物业管理有限公司（以下简称为非常空间物业公司）因建筑物区分所有权纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案，上诉人非常空间物业公司之委托代理人余水生、张荷芳，被上诉人北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会（以下简称荣丰嘉园业委会）之负责人张江川及委托代理人郝龙荣、陈文祺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年7月，荣丰嘉园业委会起诉至原审法院称：荣丰嘉园小区由北京荣丰房地产开发有限公司（以下简称荣丰房地产公司）开发，共计5700多户，总建筑面积25万多平方米。2006年下半年，荣丰房地产公司委托非常空间物业公司向小区提供前期物业服务。2012年12月8日，荣丰嘉园小区全体业主经首次业主大会成立了荣丰嘉园业委会，并于2012年12月在北京市西城区人民政府广外街道办事处（以下简称广外街道办事处）登记备案。非常空间物业公司自2006年下半年向我方提供物业服务至今，曾利用我方共有区域进行营利活动。在此期间，非常空间物业公司与上海框架广告发展有限公司北京分公司（以下简称上海框架广告公司）、上海定向广告传播有限公司北京分公司（以下简称上海定向广告公司）先后签订《合作合同书》，收取两公司广告费共计1241133.30元，其向框架公司2006年收取了36150元、2007年收取了140662.50元、2008年收取了180145.80元、2009年收取了246900元、2010年收取了185175元，向定向公司2011年至2012年共收取了452100元。根据《物权法》第70条、第76条和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条、第14条的规定，全体业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，非常空间物业公司利用我方小区共有部位电梯间、候梯厅区域进行广告经营并获利的行为正是属于上述法律中规定的“利用共有部分从事经营性活动”。而且，非常空间物业公司的经营行为未按照上述有关法律规定的程序征求业主意见，所以作为全体业主代表的业委会即我方有权要求非常空间物业公司返还移交公共区域的广告收益。现请求判令非常空间物业公司向我方返还公共区域广告收入1241133.30元，并承担全部诉讼费用。非常空间物业公司辩称：不同意荣丰嘉园业委会的诉讼请求。对荣丰嘉园业委会的主体资格有异议，其所诉的费用不是广告收入，合同约定是物业补偿费用和管理费，我公司提供了保洁、安保、电力服务。电梯没有明确规定是公共区域，权属应该属于开发商，收取的费用不应该向业委会返还。起诉已超过诉讼时效，不应该得到支持。原审法院经审理认为：荣丰嘉园业委会依法成立，具备诉讼主体资格，其有权利代表荣丰嘉园小区业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案荣丰嘉园小区内的电梯间、候梯厅属于为业主共有部分，荣丰嘉园小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。非常空间物业公司自2006年7月起对荣丰小区进行物业管理期间，与上海框架广告公司和上海定向广告公司先后签订《合作合同书》，利用荣丰嘉园小区内共有部位的电梯间、候梯厅进行广告营利活动，收取两公司的广告费用，侵犯了小区全体业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权要求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。非常空间物业公司利用公共部位经营进行经营，现荣丰嘉园业委会诉到法院，要求非常空间物业公司将广告收益返还给全体业主，理由正当，法院予以支持。庭审中，非常空间物业公司辩称收取的费用不是广告收益，而是物业管理费，法院认为，物业管理费是物业服务企业向物权所有人即业主收取的服务费，其法律关系是物业管理服务合同的法律关系，而非常空间物业公司与上海框架广告公司和上海定向广告公司签订的是《合作合同书》，是一般合同法律关系，是非常空间物业公司利用共有部分从事经营性的行为，与物业管理活动不同，故非常空间物业公司所述物业管理费的现由不能成立。非常空间物业公司又称公共区域的收入已民用于物业管理工作的资金投入，但非常空间物业公司未向法院提交审计报告，故法院对非常空间物业公司所述不予采信。非常空间物业公司返还广告收益的具体数额法院根据非常空间物业公司出具的发票显示金额及银行核查资金交易数额计算。荣丰嘉园业委会于2012年12月成立，其起诉未超过诉讼时效。非常空间物业公司主张荣丰嘉园业委会已超诉讼时效，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第（七）项、《物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》》第三条第一款、第七条、第十四条第一款之规定，原审法院于2016年3月判决：一、自判决生效之日起三十日内，北京非常空间物业管理有限公司向北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会返还电梯间、候梯厅广告收入一百一十七万九千四百零八元三角。二、驳回北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果北京非常空间物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决后，非常空间物业公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回荣丰嘉园业委会的诉讼请求。其上诉理由为：1.荣丰嘉园业委会并非适格诉讼主体。其未经业主大会授权，即使需要返还费用，对象亦应为全体业主。2.本案请求已超过诉讼时效。从荣丰嘉园业委会提交的合同复印件看，合同有多份、履行期限各不相同，且早已履行完毕。3.一审法院采信证据不实。荣丰嘉园业委会提供的合同均为复印件，支票存根及发票的财务项目为物业费、管理费，与本案无关。4.争议费用的性质应为经济补偿。从合同约定及履行情况看，该笔费用的性质并非广告收益。5.即使认定为广告收益，亦应扣除合理成本。广告的设立、运营、维护必然存在成本，如保洁、电力、安保等服务及税务、管理等支出，在未做审计评估的情况下，应酌情扣减合理成本。荣丰嘉园业委会同意一审判决结果，并答辩称：1.9份合同均系法院出具调查函后从广告公司调取，加盖有广告公司公章；2.争议费用性质应认定为广告收益，非常空间物业公司并未提供证据证明存在合理成本，故应全额返还；3.其作为返还主体的资格已经过法院终审判决认定，有权提起本案诉讼；4.诉讼时效应从业委会成立之日起计算，故其权利请求未超过诉讼时效；5.一审判决书认定的广告收益与实际数额相差61725元，望二审法院查明事实后酌情处理。经审理查明：2006年7月10日，荣丰房地产公司与非常空间物业公司签订《荣丰2008物业服务合同》，荣丰房地产公司委托非常空间物业公司为荣丰2008小区提供物业管理服务，委托管理期限自2006年7月16日起至业主委员会聘任新的物业公司时止。2011年5月，荣丰嘉园小区业主开始筹备召开业主大会。2012年12月8日，荣丰嘉园小区首次业主大会表决通过了《小区管理规约》、《业主大会议事规则》。该会议还成立了荣丰嘉园业委会，并于当月25日在广外街道办事处备案。为证明其诉讼请求，荣丰嘉园业委会申请一审法院发函调取了非常空间物业公司与上海框架广告公司的《补充协议》1份及《合作合同书》4份、非常空间物业公司与上海定向广告公司的《合作合同书》4份，上述9份合同均系加盖有广告公司公章的复印件。荣丰嘉园业委会还提供上海框架广告公司于2006年至2010年向非常空间物业公司支付费用的转账支票存根31张及上海定向广告公司2011年至2012年向非常空间物业公司支付费用的发票5张。上述证据的主要内容为：2006年11月20日，非常空间物业公司与上海框架广告公司签订《补充协议》，约定：双方于2006年7月协商荣丰2008社区电梯广告装饰一事，约定自2006年7月16日2008年7月15日，14部电梯，每梯每年经济补偿费为2000元，已安装11部电梯。现经双方协商一致同意，从2006年7月16日起至2006年11月30日止，上海框架广告公司向非常空间物业公司支付11部电梯该段期间的费用8250元。2008年10月，非常空间物业公司与上海框架广告公司签订的《合作合同书》4份，分别为：1、《合作合同书》（荣丰写字楼），约定：合作区域1幢楼2部电梯，每部电梯安装2面，共计4块电子镜框，1个候梯厅，安装2块电子镜框；合作期限自2008年11月1日起至2010年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用2000元/块/年，年总价为13000元/年。2、《合作合同书》（1号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼），约定：合作区域为6幢楼的14部电梯，每部电梯安装3面，共计42个镜框，6个候梯厅，安装20块电子镜框；合作期限自2008年12月1日起至2010年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1200元/块/年，年总价为87000元/年。3、《合作合同书》（9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼），约定：合作区域为5幢楼17部电梯，每部电梯安装3面，共计51块普通镜框，5个候梯厅，安装20块普通镜框；合作期限自2008年12月1日起至2010年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4000元/部/年，候梯厅每块费用1200元/块/年，年总价为92000元/年。4、《合作合同书》（14号楼、15号楼、16号楼、17号楼），约定：合作区域为4幢楼12部电梯，每部电梯安装3面，共计36个镜框，4个候梯厅，安装16个普通镜框；合作期限自2008年11月1日起至2010年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1200元/块/年，年总价为54900元/年。2010年11月，非常空间物业公司与上海定向广告公司签订的《合作合同书》4份，分别为：1、《合作合同书》（荣丰写字楼），合作期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用2000元/块/年，年总价13000元/年，合同总价为26000元。2、《合作合同书》（1号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼），合作期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1350元/块/年，年总价为9万元/年，合同总价18万元。3、《合作合同书》（9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼），合作期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1350元/块/年，年总价为103500元/年，合同总价为207000元。4、《合作合同书》（14号楼、15号楼、16号楼、17号楼），合作期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1350元/块/年，年总价为75600元/年，合同总价151200元。上海框架广告公司自2006年至2010年向非常空间物业公司支付费用的转账支票存根31张，金额共计789033.30元，存根用途显示为物业费。上海定向广告公司自2011年至2012年向非常空间物业公司支付费用的发票5张，金额共计452100元，发票经营项目显示为管理费。对于上述证据，非常空间物业公司均不予认可，并称：协议均为复印件；支票存根上记载用途为物业费，发票经营项目为管理费，均非广告费。为此，一审法院向银行调查核实，结果为：上海框架广告公司向非常空间物业公司转账记录中30笔属实，金额共计727308.30元，另有1笔无交易记录。2012年8月，非常空间物业公司向一审法院起诉上海定向广告公司，要求解除双方于2010年11月签订的4份《合作合同书》，上海定向广告公司向其支付自2011年12月至合同解除之日的合同款项。经一审法院主持，双方达成调解协议，主要内容为：双方签订的四份《合作合同书》于2012年10月17日解除；上海定向广告公司向非常空间物业公司支付四份合同款项共计17万元；上海定向广告公司拆除上述合同涉及的装饰镜框。经一审法院核实，上述案件已执行完毕，执行款17万元已包含在前述上海定向广告公司所出具的发票中。一审审理过程中，荣丰嘉园小区部分业主和荣丰房地产公司以荣丰嘉园业委会成立违法违规为由，向北京市西城区人民政府提出信访申请并申请行政复议，要求撤销对业委会的备案行为。2014年6月，北京市西城区人民政府做出行政复议决定书，维持了广外街道办事处于2012年12月做出的备案行为。荣丰房地产公司不服该决定，向一审法院提起行政诉讼，要求撤销备案。一审法院经审理，裁定驳回荣丰房地产公司的起诉。该公司上诉后，本院经审理作出终审行政裁定，维持了一审裁定。一审审理中，非常空间物业公司称：自接管荣丰嘉园小区物业管理工作以来，对小区进行了大量的人力、物力和财力投入，公共区域收入已用于小区物业管理的资金投入，其已委托审计公司审计公司账务。为此，一审法院曾限期要求其提供审计报告，非常空间物业公司最终未予提交。二审审理中，荣丰嘉园业委会还称：一审判决书认定的广告收益与实际数额相差61725元，即银行回复中无交易记录一项，望二审查明事实并酌情处理。非常空间物业公司对此不予认可，并称：荣丰嘉园业委会并未就此提出上诉，应以一审法院认定数额为准；上海框架广告公司、上海定向广告公司虽非其提供物业服务的对象，但其提交的2011年和2012年的财务报表可以证实合理成本的存在，即使返还争议费用亦应酌情扣除成本。对此，荣丰嘉园业委会不予认可。上述事实，有《补充协议》、《合作合同书》、发票、转账支票存根、付款申请单、《情况说明》、业主委员会备案单、民事调解书、民事判决书、行政裁定书及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实及双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、荣丰嘉园业委会对争议费用是否具有返还请求权；二、本案争议费用是否应该及如何返还。一、荣丰嘉园业委会对争议费用是否具有返还请求权。就此焦点，本院将围绕业委会的诉讼主体资格、诉讼时效展开讨论。关于业委会的诉讼主体资格。根据本案查明的事实，荣丰嘉园业委会系经荣丰嘉园小区业主大会选举产生，并在广外街道办事处备案。在本案一审审理过程中，荣丰嘉园小区的部分业主、荣丰房地产公司曾就业委会资格问题提起行政复议、行政诉讼，后本院作出终审裁定，认定该业委会系合法成立，驳回了撤销业委会备案的起诉。本案中，荣丰嘉园业委会根据业主大会的决定，代表全体业主提起诉讼，追索在业主共有公共区域进行经营性活动的收益，其权利正当合法，应予保护。非常空间物业公司虽坚持提出质疑，但并未提供充分证据和法律依据，故本院认定荣丰嘉园业委会具备本案的诉讼主体资格。关于诉讼时效，其实质是起算时间的确定。本案中，争议费用虽基于建筑物区分所有权法律关系产生，但其本质应为不当得利之债。《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第8条规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。2011年5月，荣丰嘉园小区业主开始筹备召开业主大会，2012年12月8日，荣丰嘉园小区首次业主大会表决通过了《小区管理规约》、《业主大会议事规则》，并成立了荣丰嘉园业委会。因此，荣丰嘉园小区业主大会首次召开并通过管理规约、议事规则之日，应视为全体业主知道或应当知道不当得利事实及对方当事人的日期，即本案诉讼时效的起算时间。因此，荣丰嘉园业委会于2013年7月提起本案诉讼，并未超过法律规定诉讼时效期间。二、本案争议费用是否应予及如何返还。就此焦点，本院将围绕费用性质、数额的确定展开讨论。关于费用性质。根据在案证据，荣丰嘉园业委会提交非常空间物业公司与广告公司间的9份合同虽为复印件，但系由一审法院发函调取、均加盖有广告公司的公章。合同内容均涉及使用荣丰嘉园小区16座楼栋内候梯厅、电梯安装广告镜框并支付经济补偿费。合同履行中，付款票据上显示用途为物业费或管理费。非常空间物业公司曾与上海定向广告公司就其中的4份合同产生诉讼，经法院调解后已执行完毕。非常空间物业公司认可两家广告公司均非其提供物业服务的对象。根据上述查明的事实，虽非常空间物业公司坚持不认可9份合同及票据的真实性，其并未提供充分证据证明广告公司向其支付费用的原因，亦未对盖有广告公司公章的复印件提出更为合理的解释。根据协议内容及相关诉讼情况，本院同意一审法院的认定，即非常空间物业公司利用荣丰嘉园小区16座楼栋的候梯厅、电梯，与广告公司合作进行经营性活动，从而获取了经营性收益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。根据该规定，非常空间物业公司利用属业主共有公共区域进行经营性活动获取的收益，其性质应属广告收益而非经济补偿，应归荣丰嘉园小区全体业主所有，非常空间物业公司理应返还。对于返还的具体数额，实质是合理成本如何扣除。根据前述司法解释的规定，非常空间物业公司可以主张扣除其为经营性活动支出的合理成本，但负有举证责任。本案审理中，非常空间物业公司提出的合理成本主要为保洁、电力、安保等服务，以及税务、管理等成本，但并未提出具体数额，即请求二审法院予以酌减。对此，本院认为：首先，在其与广告公司的合同中，仅约定其需提供保洁等服务，但并未明确约定上述服务的具体履行方式，根据日常生活常识，保洁、电力、安保等服务，一般均应在物业公司为小区全体业主提供的正常服务范围之内，即使非常空间物业公司为履行协议提供了上述服务，本院亦无法区分其是单独为广告公司提供了服务，还是混同于对小区业主的整体物业服务之中。其次，在一审法院审理期间，经释明，其在限期内并未提交审计报告，致使法院无法核实合理成本是否存在或具体数额，其二审提交的财务报表，亦不能充分证实合理成本存在。因此，非常空间物业公司所提交的证据，并不能充分证明其上诉理由，对此其应承担举证不能的责任。故非常空间物业公司在本案中所取得广告费用应予全额返还，本院难以酌情扣减。另需指出的是，荣丰嘉园业委会在二审中提出广告收益数额计算有误一节，因涉及返还数额，本院在此一并予以讨论。根据民事诉讼法司法解释的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公众利益、他人合法权益的除外。由此分析，二审法院的审理范围，应在尊重当事人处分权的前提下，体现纠错功能的同时还要保障法律的严肃性。经核实，本案一审判决送达后，荣丰嘉园业委会在法定期间内并未提起上诉，应视为认可一审判决结果。其二审中提出的数额计算错误问题，并无法律规定的除外情形，故本院不再审查。综上所述，非常空间物业公司应当将其利用荣丰嘉园小区候梯厅、电梯进行经营性活动取得的广告收益，全额返还荣丰嘉园业委会。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果并无不当，本院予以维持。非常空间物业公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费15790元，由北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会负担304元（已交纳）；由北京非常空间物业管理有限公司负担15486元（自本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费15486元，由北京非常空间物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王金龙审 判 员  霍翠玲代理审判员  王 佳二〇一六年九月十日书 记 员  张 璐