重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初6053号原告：重庆市丽华物业管理有限公司（组织机构代码：68147493-x），住所地重庆市大足区双桥经开区双北路187号附22号。法定代表人：彭期银，公司董事长。委托代理人：程富宏，男，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区，系公司员工，特别授权。被告：杨盛刚，男，1978年1月12日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区双桥经开区。原告重庆市丽华物业管理有限公司诉被告杨盛刚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法由代理审判员邓俊适用小额诉讼程序于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告重庆市丽华物业管理有限公司特别授权委托代理人程富宏和被告杨盛刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告杨盛刚支付所欠物业管理费2399元，路灯公摊费150元，滞纳金600元，合计3149元（2014年2月1日至2016年7月31日）。2、诉讼费由被告承担。原告于2014年2月1日与XX业主委员会第三次签订物业管理服务合同，合同中第十九条约定了服务期限为：2014年2月1日至2017年1月31日，服务期限为3年，物业收取费用计算方法为按建筑面积每月每平方米0.6元向原告缴纳，路灯公摊费每月每户5元。合同签订后，原告即进入该小区进行了服务。被告接收了位于大足区双桥经开区XX路“XX”小区13-4-2的房屋一套，建筑面积为133.27平方米，从2014年2月1日至2017年7月31日，被告享受了物管服务至今，但是一直未缴纳物业管理服务费。现原告为维护其自身合法权益，诉前所请。被告杨盛刚辩称：1、物业公司相关工作人员不负责，在休息室睡觉，保安巡逻不到位；2、小区消防设施、监控不完善，被告车辆被擦挂后，无法调取监控取得证据；3、被告房屋室内漏水，大梁裂缝，向物管公司反应后也不处理；4、小区内家禽宠物物管公司不管理。5、被告只愿意缴纳每月三十元的清洁费。本院经审理认定事实如下：2014年2月1日，原告重庆市丽华物业管理有限公司（乙方）与重庆市双桥区XX小区业主委员会（甲方）签订了《XX小区物业服务合同》，合同约定，原告重庆市丽华物业管理有限公司为XX小区提供物业服务，XX小区各业主按照面积支付物业管理费。双方在合同中第六条第三款约定：根据重庆市物价局关于对《重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》渝价【2004】778号规定，路灯、小区路灯、廊道……以每户每月暂按5元标准收取……第七条约定：……双方一致同意丽华物业在本小区服务期为3年，3年内住宅每平方按0.6元/月，商业每平方米按1元/月收取物业服务费。3年内部涨价、不跌价……物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第十九条约定：本合同期限为三年，自2014年2月1日起至2017年1月31日止……第二十八条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应承担以下责任。1、按每日3%的标准向乙方支付逾期付款违约金至付清本金时止……在庭审中还查明，该合同还对其他事项进行了约定。原告重庆市丽华物业管理有限公司（乙方）与重庆市双桥区XX小区业主委员会（甲方）在上述合同中签字并盖章。另查明，被告杨盛刚系XX小区的业主，其居住的位于大足区双桥经开区XX路“XX”小区13-4-2的房屋建筑面积133.27平方米，为普通住宅。被告杨盛刚自2014年2月1日至2016年7月31日止的物业服务费及公摊费用未向原告重庆市丽华物业管理有限公司缴纳。为维护原告的合法权益，现原告起诉来院，请求判令：1、被告杨盛刚支付所欠物业管理费2399元，路灯公摊费150元，滞纳金600元，合计3149元（2014年2月1日至2016年7月31日）。2、诉讼费由被告承担。原告自愿在庭审中将滞纳金降低为300元。上述事实，有原告重庆市丽华物业管理有限公司庭审陈述、物业服务合同、房屋质量问题报告、聘请物业意见征集表、照片等证据载卷为凭，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告重庆市丽华物业管理有限公司与重庆市双桥区XX小区业主委员会签订了《XX小区物业服务合同》，在合同中有业主委员会的印章，能够表明该合同系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合同合法有效，本院予以认可。被告辩称并未与原告签订物业服务合同，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述物业服务合同中，系重庆市双桥区XX小区业主委员会的意思表示，该表示真实有效，被告杨盛刚系该XX小区的业主，重庆市双桥区XX小区业主委员会的意思表示必然对被告杨盛刚有约束力，即该物业服务合同必然溯及被告杨盛刚。关于物业服务费和公摊费。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据双方签订的《XX小区物业服务合同》，双方对物业服务费的标准作了明确约定，原告重庆市丽华物业管理有限公司向被告提供物业服务，被告应支付相应的物业服务费。本案中，被告辩称，原告物业管理服务工作不到位，被告只认可缴纳30元/月的清洁费。本院认为，关于被告物业公司工作人员不尽责的行为，被告可以向物业公司进行反应，由被告对其工作人员和工作制度进行相应的整改和完善，而原告提供的证据中能准确反应在其向被告提供物业服务时，总体上对小区的物业服务尽到了管理责任，虽然在物业公司管理时存在一定的瑕疵，但是被告也不能以此拒绝缴纳物业管理服务费，所以对于被告的辩论意见，本院不予采信。另外，被告辩称的房屋主体出现裂缝、漏水的问题，被告应当通过其他正当法律手段向相关义务人主张自己的权利，而不属于本案一并解决的范围。综上，原告重庆市丽华物业管理有限公司作为被告小区的物业管理单位，已按照合同履行了义务，向被告杨盛刚提供了物业服务，被告杨盛刚也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。根据合同的约定，被告杨盛刚应于每月10日前缴纳物业服务费，但是被告杨盛刚自2014年2月1日至2016年7月31日一直不履行付款义务，应当承担违约责任。被告杨盛刚的房屋为普通住宅，其建筑面积为133.27平方米，根据合同约定的收费标准，被告杨盛刚共计应缴纳物业服务费用为2398.86元（0.6元/月·平方米×133.27平方米×30月），但是原告重庆市丽华物业管理有限公司诉请的物业服务费为2399元超过了其应当收取的费用，本院予以调整为2398.86元，另外，公摊费用为150元（5元/月×30月），以上合计2548.86元。关于违约金，按照合同约定的违约条款，被告杨盛刚当月未缴纳的物业费用每日的违约金按照5‰计算，原告在庭审中自愿认可违约金的损失为300元，未超过双方在合同中对违约金的约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨盛刚于本判决生效后三日内支付原告重庆市丽华物业管理有限公司2014年2月1日至2016年7月31日的物业服务费、公摊费合计2548.86元和违约金300元，以上共计2848.86元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半），由被告杨盛刚负担。本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  邓俊二〇一六年九月二十日书 记 员  唐巧