西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初9252号原告：王东明，男，汉族，1969年8月13日出生，住西安市碑林区。委托代理人：杨万喜，陕西博纳新律师事务所律师委托代理人：张永林，陕西博纳新律师事务所实习律师。被告：刘启秀，女，汉族，1929年4月12日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：陈瑞翔，北京市中法网维义律师事务所律师。原告王东明与被告刘启秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王东明的委托代理人杨万喜、张永林，被告刘启秀的委托代理人陈瑞翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年10月12日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定：“被告将位于陕西师范大学雁塔校区XX楼XX单元XX号的房屋，租赁给原告使用，每月租金1000元，租期二十年，自2017年至2037年，原告一次性向被告支付房屋租金200000元，被告必须按协议保证原告住房权利，如有违反，除退还甲方人民币200000元租金外，还需向原告做出相应赔偿。”合同签订后，原告按合同约定向被告支付租金200000元。但至今，被告一直未向原告交付房屋，原告多次去往被告房屋均遭到被告及被告儿子的拒绝。原告遂向被告要求返还房租租金，遭到拒绝后，诉至贵院，请求判令：1、解除原被告间签订的《房屋租赁协议》；2、被告向原告返还房屋租金200000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：对于原告诉讼请求两点，诉请1解除租房合同，答辩人同意，因为该合同事实上也没用履行。对于诉请2要求返还租金20万元，请求法庭驳回，答辩人没有收到这个钱。事实和原告起诉状差距不大，但是有一点，依据合同约定对方应一次性支付答辩人20万元的租金，但是在2017年10月12日下午，答辩人只收到了5万元，答辩人知情后，认为原告在欺骗答辩人，遂决定不再向原告出租房屋，于是答辩人分开取了钱，并把钱给了被告的孙子，答辩人还问其索要收条，对方也一直未提供。因此对于其第二条诉请，答辩人不承认，并请求法庭依法驳回。经审理查明，2017年10月12日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：被告将位于陕西师范大学雁塔校区XX号楼XX单元XX号房屋，租赁给原告使用，每月的租金1000元，租期20年，年租金20000元，自2017至2037年，原告一次性向被告支付房屋租金20万。原告自此期间内享有该房屋的所有权，如遇拆迁、搬迁或集资新高层等，原告享有上述权利，在此期间如原告在此房屋内遇到任何问题，由被告承担法律责任。被告必须按照此协议保证原告住房权利，如有违反，除退还原告人民币20万租金外，还须向原告作出相应赔偿，具体赔偿方案协商解决。合同签订以后，原告于合同签订当日以银行转账方式向被告银行账户内转款50000元，另有150000元原告主张系同日按照被告要求取现金后支付被告，原告就此事实提交银行流水，智慧柜员机业务回执等证据，其中银行流水显示原告名下XXXXXXXXXXXXXX4216银行卡于2017年10月12日柜员取款150000元，汇款汇出50000元。智慧柜员机业务回执显示原告王东明于2017年10月12日17时05分56秒向刘启秀汇款50000元。同日，被告刘启秀向原告出具收条一张，内容为：今收到王东明租房款贰拾年共贰拾万元（200000），注：房子为陕师大专家1楼1单元1号。被告主张因原告支付50000元后，未按月约支付150000元，遂于当日表示不再继续履行租赁合同，并于2017年10月12日下午17：48:05、17：48:28、17：48:50、17:49:12分四次每次5000元取款20000元；10月13日早上09:51:23、09:52:10、10:03：15分三次每次10000元取款30000元，共计50000元后，由被告的孙子把钱存在了王东明的建行卡上了，时间大概是2017年10月到2018年春节前，被告未提交向王东明银行卡存款的证据。经查，被告所提交的银行流水中10月13日10:03：13系以转账方式转账至杨永宏名下，附言内容为：还款。另查，原、被告均确认租赁合同尚未履行。再查，2018年，案外人郭某某以租赁合同纠纷为由将被告刘启秀、秦佳男、尹馨娴诉至本院，本院经审理查明以下事实：2016年11月16日，被告刘启秀向原告郭某某出具关于收到“陕师大雁塔校区专家X楼X单元X号租房定金20000元”收条一张。2016年11月17日，被告秦佳男、尹馨娴就被告刘启秀上述房屋租赁一事出具承诺书，承诺保证原告郭某某于2017年2月底前入住，并保证原告郭某某两个子女到陕西师大本部小学、初中、高中就读，如有违反上述承诺，被告秦佳男、尹馨娴向原告郭某某赔偿400000元。2016年11月17日，原告郭某某向被告尹馨娴账户转账支付380000元。同日，被告秦佳男、尹馨娴向原告郭某某出具关于收到上述房屋租金380000元的收据一张。2016年11月18日，被告刘启秀、秦佳男（甲方）与原告郭某某（乙方）就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租金400000元，期限20年，甲方已于2016年11月17日收到400000元并出具了收款凭证，甲方向乙方承诺并出具承诺书，协助乙方两个小孩在陕西××附近小学、中学就读（包含陕师大附小、附中），如未实现该约定及承诺，甲方向乙方承担违约责任。审理中，当事人均表示《房屋租赁合同》无法再继续履行，双方争议焦点在于400000元由谁退还及200000元的赔偿是否应当支付。本院经审查认为，双方当事人对于签订的合同已无法继续履行均无异议，合同并未实际履行，故作为收受租金的一方应当退还全部租金。关于退还租金的主体问题，虽然签订合同的主体系被告刘启秀及秦佳男，但纵观整个交易过程及租金的收取，本案三被告均对原告郭某某作出承诺，且均收取了部分租金，故本院认定应由三被告共同承担返还400000元的义务并承担资金占用期间的利息（以400000元为基数，按银行同期贷款利率，自2016年11月17日计算至实际还款之日）。关于被告刘启秀辩称其只应退还其收取的款项一节，因其本系合同的签订主体，且其也同意被告秦佳男、尹馨娴收取租金，在合同中其也确认收到了400000元，故其辩称毫无法律依据，本院不予采信。遂判决被告刘启秀、秦佳男、尹馨娴于本判决生效之日起十日内向原告郭某某返还400000元并支付利息（以400000元为基数，按银行同期贷款利率，自2016年11月17日计算至实际还款之日）。宣判后，刘启秀对判决不服并上诉至西安市中级人民法院，后于2019年9月12日撤回上诉。上述事实，有《房屋租赁协议》、银行流水，智慧柜员机业务回执、收条、中国银行交易流水明细清单，当事人陈述、（2018）陕0113民初812号判决书、（2019）陕01民终11176号民事裁定书及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告主张解除与被告之间的《房屋租赁合同协议》，被告亦表示同意解除该协议，据此，原、被告对就解除该协议达成一致，原、被告之间的《房屋租赁协议》予以解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张已按租赁合同约定向被告支付了20万元租金，提交了15万元现金取款银行流水及5万元的汇款存根，同时提交被告出具的20万元收条，原告方证据可以证明原告已实际支付20万元租金，且被告收到20万元租金的事实。被告主张已将转账收取的5万元租金退还原告，但其所提交银行流水仅能证明其有取款4万元的事实，但未提交已将5万元交付原告的证据，同时亦未提交足以反驳原告方提交的20万元收条的证据。另外，关于被告主张其在未收到钱的情况下先出具收条的辩解，因被告系完全行为能力人，应知晓出具收条可能所带来的法律后果，且被告在（2018）陕0113民初812号案件中，以同一标的物对外出租，亦是在收取租金后出具收条，被告现以此辩解，与事实相悖，对该辩解，本院依法不予采信。综上，原告方证据证明力明显大于被告方证据的证明力，故对原告主张已支付被告20万元租金的事实，本院依法予以认可，对被告反驳未收到15万元租金且已将已收取的5万元租金退还原告的辩解，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王东明与被告刘启明于2017年10月12日签订的《房屋租赁协议》予以解除；二、被告刘启秀应于本判决生效后十日内向原告王东明返还20万元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4900元，由被告承担，因原告已预交，被告刘启秀应于本判决生效后十日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 洁人民陪审员  王喜花人民陪审员  李 娟二〇一九年十月二十九日书 记 员  祁 鑫打印：扈艳红校对：李静2019年月日送达1