江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终1026号上诉人（原审原告）:詹益伟。上诉人（原审原告）:马丽。委托诉讼代理人：詹益伟。被上诉人（原审被告）:吴江市恒达房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇江兴西路420号（龙庭锦绣花园3-603）。法定代表人丁国英，执行董事。上诉人詹益伟、马丽因与被上诉人吴江市恒达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江开民初字第0841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人詹益伟、马丽上诉请求：1、请求判令吴江市恒达房地产开发有限公司赔偿26044.4元（以购房款总额为本金，按贷款利率7.04%，自2013年11月7日起计算至2015年9月28日）及契税、办证费、维修基金的利息损失1527.43元（以总金额11444元，按年利率7.59%，自2013年8月18日起计算至2015年9月28日，共计692天）；2、请求判令吴江市恒达房地产开发有限公司赔偿因产证延误致上诉人儿子无法上公立学校造成直接损失5722元（私立学校费用10340元，公立学校费用4618元，两者差额即上诉人损失）；3、请求判令吴江市恒达房地产开发有限公司承担全部诉讼费用和赔偿误工费共计1000元整。被上诉人吴江市恒达房地产开发有限公司在诉讼中未作答辩。原审原告詹益伟、马丽向一审法院起诉请求：请求判令吴江市恒达房地产开发有限公司：1、赔偿违约金26044.4元（以购房款总额为本金，按年利率7.04%，自2013年11月7日起计算至2015年9月28日,实际计算至产证登记之日）；2、赔偿契税、办证费、维修基金的利息损失1527.43元（以总金额11444元为本金，按年利率7.04%，自2013年11月7日起计算至2015年9月28日，共计692天）；3、赔偿因产证延误致詹益伟、马丽儿子无法上公立学校造成直接损失5722元（私立学校费用10340元，公立学校费用4618元，两者差额即损失）；4、赔偿误工费1000元；5、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月10日，詹益伟、马丽作为买受人，吴江市恒达房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，编号为Y2012003102，约定由詹益伟、马丽向吴江市恒达房地产开发有限公司购买其开发的位于运东淞兴路北侧奥林运河湾第25幢1单元423号房；该商品房的用途为高档公寓，住宅建筑面积共38.28平方米；单价每平方米5220.219元，商品房总价款为199830元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定房屋各组成部分面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将竣工证明文件报房产管理部门备案并取得《商品房交付使用通知书》，且将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。2013年8月9日，吴江市恒达房地产开发有限公司向詹益伟、马丽交付了房屋，双方经结算，房价款总额为195132元，詹益伟、马丽已全额支付。至本案辩论终结，吴江市恒达房地产开发有限公司未按约将房屋的房地产权属证书办理至詹益伟、马丽名下。以上事实有《商品房买卖合同》以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，原告詹益伟、马丽与被告吴江市恒达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，对双方具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告于2013年8月9日向原告交付了其所购买的房屋，理应按约于90日内即2013年11月7日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。至本案辩论终结，被告吴江市恒达房地产开发有限公司未将房屋的房地产权属证书办理至原告詹益伟、马丽名下，已构成违约。关于逾期办证违约金，原告詹益伟、马丽主张自2013年11月7日起至房地产权属证书登记之日止，以购房款总额为本金，按年利率7.04%计算违约金。被告吴江市恒达房地产开发有限公司则认为应按双方合同约定的违约金计算方式一次性赔偿原告逾期办证损失。一审法院认为，双方合同约定的逾期办证违约金条款系双方协商选择的条款，系双方真实意思表示，不属于格式条款。根据相关司法解释的规定，出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方明确约定了违约金的计算标准，理应按照约定标准计算违约损失，根据合同约定，被告吴江市恒达房地产开发有限公司逾期办证应支付的违约金仅58.54元（195132*0.03%），然被告吴江市恒达房地产开发有限公司确已违约将近二年，虽原告未提供证据证明其因被告吴江市恒达房地产开发有限公司逾期办证所遭受的损失，但原告在此期间主张相关权利必然支出相关费用，根据本案实际情况，酌情确定被告吴江市恒达房地产开发有限公司应支付原告主张的逾期期间的违约金1000元。关于原告的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。据此，一审判决：一、吴江市恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付詹益伟、马丽逾期办证违约金1000元。二、驳回詹益伟、马丽的其他诉讼请求。案件受理费657元，由原告詹益伟、马丽负担607元，由被告吴江市恒达房地产开发有限公司负担50元。本院二审期间，上诉人詹益伟、马丽到庭参加诉讼但未提交新的证据。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，詹益伟、马丽与吴江市恒达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。由于吴江市恒达房地产开发有限公司未能在双方合同中约定的期限内将相关资料报产权登记机关备案，导致本案所涉房屋的房地产权属证书一直未能办理至詹益伟、马丽名下，已构成违约，詹益伟、马丽因此起诉要求给予相应赔偿的请求应予支持。虽然在双方签订的《商品房买卖合同》第15条中约定了有关因房屋销售方的责任而导致房屋产权证逾期办理的违约金计算方法（按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金），但按此约定计算的违约金畸低。鉴于本案所涉房屋在交付后近三年仍因吴江市恒达房地产开发有限公司的原因未能办理权属证书，已远远超出了法律规定的“自房屋交付使用之日起90日”的合理期限，一审判决虽将违约金数额调至1000元，但仍显不足。基于詹益伟、马丽因房屋权属证书逾期办理而造成的损失客观存在，但损失的数额难以确定，依法应按照已付购房款总额195132元，自房屋实际交付使用之日起90日即2013年11月7日起按照银行同期同档贷款利率的1.3倍计算违约金至詹益伟、马丽实际取得涉案房屋权属证书之日止。有关所涉房屋的契税、办证费、维修基金系房屋买受人依照法律或行政法规应当缴纳的费用，詹益伟、马丽要求赔偿其已缴费利息损失的上诉请求，无相应法律依据，本院不予支持。当事人对其诉讼请求负有举证责任。根据现有证据显示，詹益伟、马丽子女选择公立或私立学校就学，与本案所涉房屋产权证的逾期办理之间并无必然的因果关系，故詹益伟、马丽要求赔偿因产证延误致其儿子无法上公立学校造成学费损失的上诉请求，因证据不足，本院不予支持。鉴于詹益伟、马丽在诉讼中并未就其误工损失进行举证，而本院在对违约金调整时已作了一定的裁量，故对詹益伟、马丽要求赔偿其误工费1000元的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2015）吴江开民初字第0841号民事判决；二、吴江市恒达房地产开发有限公司以詹益伟、马丽已付房款总额195132元为本金，按照银行同期同档贷款利率的1.3倍向詹益伟、马丽支付利息作为违约金（自2013年11月7日起计算至詹益伟、马丽实际取得本案所涉房屋权属证书之日止）；三、驳回詹益伟、马丽的其他诉讼请求。一审案件受理费657元,由詹益伟、马丽负担67元，吴江市恒达房地产开发有限公司负担590元；二审案件受理费657元，由詹益伟、马丽负担67元，吴江市恒达房地产开发有限公司负担590元。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一六年九月十九日书记员  郭 玮