徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民初字第3035号原告：梁莉，女，1977年6月6日生，个体，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张新生，江苏淮海明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宇，江苏汇君律师事务所律师。被告：刘静，女，1965年9月16日生，个体，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘刚，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。原告梁莉与被告刘静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本院又依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁莉及其委托诉讼代理人张新生、田宇，被告刘静及其委托诉讼代理人刘刚、武跃建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁莉向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《养生会所转让合同》并判令被告返还60000元转让费；2.确认《租房协议》无效并判令被告赔偿装饰装潢费用及经营损失（具体数额以司法鉴定为准）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年前后，被告欲转让其经营的百丽雅养生会所（又名舒雅会所，以下简称标的会所或会所），但一直没有找到买家。2014年7月底8月初，被告经其好友崔睦晗介绍得知原告欲承租标的会所，而后三人相约至会所查看店面。此时被告口头向原告说明会所尚有2年的租期，原告相信了被告，并就标的会所转让事宜与被告达成基本合意，确定转让费为60000元。同日下午原告在被告及崔睦晗的催促下提前支付了部分转让费50000元（余下10000元后期支付）。2014年8月4日，原被告签订了《养生会所转让合同》。2014年8月中旬开始，原告对标的会所进行装修。2014年11月，被告在原告多次催促下为原告办理了工商变更及卫生许可等手续。2014年12月1日，被告又与原告补充签订了《租房合同》，约定标的会所的租期到2016年6月1日，并在该合同中向原告保证如租房出现任何问题由其全权承担。2015年5月9日，原告筹备标的会所的开业仪式准备壮大经营，无奈此后几日，因被告未向出租人鸿信达公司支付租金，导致该公司采用停水停电方式干扰标的会所正常经营，原告多次协调处理均未果，所以不得已将标的会所停业。原告在此时方才得知被告对标的会所没有转租权。于是原告欲将标的会所及相关财物退还被告，但被告拒收。此后原告亦多次作出类似表示行为，但被告一再拒绝。2015年6月24日，鸿信达公司起诉原被告要求解除租赁合同并支付租金、水电费及违约金。经二审终审，泉山区法院及徐州市中级人民法院判决解决了鸿信达公司与被告的租赁关系，由被告承担相关租金及水电费。2015年7月10日，因为被告故意隐瞒其没有转租权的事实，导致出租人鸿信达公司可以随时解除合同，迫使原告无法经营标的会所，使原告签订《养生会所转让合同》的合同目的无法实现，给原告造成严重的经济损失。被告没有转租权，故原被告签订的租赁合同自始无效。原告于2015年6月双方发生相关争议后，通知被告收回房屋并返还财物和钱款。请求法院判如所请。被告刘静辩称，原被告于2014年8月份签订的转让合同是合法有效的，而且已经履行完毕，无法再逆转。原告提出要求解除该转让合同无事实和法律依据。原告关于租赁合同无效的陈述不属实。鸿信达公司杜经理于2015年7月8日14时25分通过电话要求原告将租赁房屋返还给鸿信达公司，但原告予以拒绝，有电话录音为证。原告主张的转让费是双方履行转让合同的内容之一，故原告要求返还60000元无事实和法律依据。原告恶意不交纳房屋使用费用、水电费用，导致鸿信达公司停水停电。原告与鸿信达公司之间均有过错，原告的装潢及经营损失与被告没有因果关系。也没有事实依据和法律依据。原一审判决和二审判决均已证实。请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2013年4月26日，案外人徐州市鸿信达房产经纪有限公司（以下简称鸿信达公司）与被告刘静签订《商务楼租赁合同》，约定鸿信达公司将徐州市王陵路xx号商务楼二楼大厅（建筑面积323平方米）出租给被告刘静使用。租赁期限自2013年6月1日起至2014年6月1日止。每月每平方米租金为17.96元，按季度支付（17400元），先支付租金后使用房屋。未经鸿信达公司同意，被告刘静不得转租、转让房屋。该《商务楼租赁合同》还约定了其他的权利义务。上述《商务楼租赁合同》签订后，双方均依约履行。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，被告刘静继续租赁使用房屋，并将租金交至2014年8月。2014年8月4日，原告梁莉（乙方、接店人）与被告刘静（甲方、转让人）签订《养生会所转让合同》，内容为：“一、甲方愿将位于徐州市王陵路xx#铜山信用社二楼百丽雅养生会所（建筑面积约250平方米）以60000元整转让给乙方经营。二、甲乙双方协商一致后，乙方向甲方支付50000元整，余款10000元，于2014年10月1日前付清。如乙方逾期支付余款，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金。三、甲方将养生馆经营权、装修、装饰、电器、设备、设施店员信息移交给乙方。四、甲方必须协助乙方办理工商营业执照、税务等相关证件变更及过户手续（相关费用由乙方承担）。五、甲方负责承担乙方接手之日前的一切债权债务（结清乙方接手之前的房租、水电、物业、员工工资等一切费用）。六、乙方应承担点交之前的所有顾客的美容、养生、产品服务（详情顾客花名册）。顾客所用产品在交接日由甲方一次性提供给乙方（2014年8月5日）。七、本合同一式两份……”此后，原告梁莉于2014年9月1日起以被告刘静名义向鸿信达公司交纳租金至2015年2月。2014年10月15日，原被告因《养生会所转让合同》的履行发生纠纷报警，徐州市公安局奎山派出所按民事纠纷处理。2014年12月1日，原被告签订《租房协议》，内容为：“刘静将位于王陵路xx号百丽雅养生会所的房屋约250平方米租给梁莉，租期为2014年6月1日至2016年6月1日止，租金为每季度17400元。所有按原租赁合同执行（刘静与鸿信达房产经纪有限公司于2013年6月1日所签订）。此租期结束后刘静放弃优先租赁权，梁莉享受优先租赁权，在此租赁期间如因租房出现任何问题，由刘静全权承担。”2014年12月2日，被告刘静向原告梁莉出具收条，内容为：“今收到梁莉（转王陵店余款）10000元整。”2015年中旬起，鸿信达公司以拖欠租金及水电费用为由，多次停止涉案租赁房屋的水电供应，原告梁莉遂停止经营。2015年6月24日，鸿信达公司诉至本院，其诉称：“被告刘静承租原告王陵路xx号商务楼二楼大厅用于经营，房租每季度17400元，租期自2013年6月1日至2014年6月1日。合同到期后，双方未续订书面合同，被告继续使用承租房屋。被告刘静自2015年3月1日拖欠租金至今，原告多次与被告刘静协调，被告刘静至今未搬出承租房屋，且辩称已将房屋转租给第二被告梁莉。请求法院判令解除原告与被告刘静之间的房屋租赁合同；被告刘静与被告梁莉连带支付自2015年3月1日起至2015年7月31日止的房屋租金29000元，逾期违约金3200元，拖欠的水电费4125元；负担本案诉讼费用”。被告刘静应诉该案后向本院提供其自工商部门调取的原告梁莉与鸿信达公司签订的《商务楼租赁合同》复印件一份。本院审理该案后认为，首先，被告刘静提交的《商务楼租赁合同》复印件有明显的涂改痕迹，且该份合同的格式条款与其和鸿信达公司签订的租赁合同相同，被告刘静未能按照原告梁莉的质证意见，提供其与鸿信达公司签订的《商务楼租赁合同》原件，以证明在工商局留存的合同并非由该合同涂改而来。其次，就原被告之间是否转租关系，被告刘静在两次庭审中的陈述明显不一。第三，被告刘静在工商局调取的《商务楼租赁合同》，与原被告签订的《租房协议》，在合同签订时间、租赁期限等约定上明显冲突，且与事实不符，故被告刘静就关于鸿信达公司直接将房屋出租给原告梁莉的主张举证不足，本院不予支持。原告梁莉提供原被告签订的租赁协议，与2014年10月15日的报警记录，以及原告梁莉以被告刘静名义缴纳房租、水电费收据等证据相互印证，可以证明原被告之间是转租的法律关系。鸿信达公司与被告刘静签订的《商务楼租赁合同》合法有效。该合同期满后，因未续签书面租赁合同，双方之间的租赁关系由定期变为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故鸿信达公司要求解除和被告刘静之间租赁合同的诉求，依法应予支持。依照法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故鸿信达公司与被告刘静在合同中关于“如逾期支付租金，原告有权采取停止供应或使用，因此造成的一切后果由被告刘静承担”的约定不符合法律规定。鸿信达公司自2015年中旬采取停水停电的方式索要欠款，致使次承租人即原告梁莉无法经营，因此造成租金损失，鸿信达公司亦有过错。依据鸿信达公司与被告刘静之间的租赁合同，被告刘静依法应支付自2015年3月1日起至2015年5月10日止的租金13533元。2015年5月10日至7月31日的租金损失，因鸿信达公司也有过错，故本院酌情确认租金损失数额为7733元。被告刘静与原告梁莉之间系转租法律关系，被告刘静承担上述责任后，与原告梁莉之间因转租发生的纠纷可另案诉讼。鸿信达公司要求原被告承担连带责任，无法律依据，不予支持。2015年9月15日，本院作出（2015）泉民初字第2632号民事判决，判令解除鸿信达公司与被告刘静之间的租赁合同关系，被告刘静向鸿信达公司支付欠付的租金及水电费用，驳回鸿信达公司的其他诉讼请求。鸿信达公司与被告刘静均不服上述判决，上诉至徐州市中级人民法院。徐州市中级人民法院审理后未采信被告刘静关于其与鸿信达公司租赁合同关系已于2014年8月解除、被告刘静在原告梁莉胁迫之下签订《租房协议》的主张。徐州市中级人民法院认为，鸿信达公司与被告刘静签订的商务楼租赁合同合法有效。合同期满后，双方之间的租赁关系由定期变为不定期。原告梁莉对涉案房屋的使用系基于与被告刘静之间签订的《租房协议》，该《租房协议》不必然导致被告刘静与鸿信达公司之间的商务楼租赁合同的解除。据此，本院一审认定被告刘静与鸿信达公司之间存在不定期租赁关系于法有据。2015年12月30日，徐州市中级人民法院作出（2015）徐民终字第4228号民事判决，驳回鸿信达公司及被告刘静的上诉，维持原判。在上述案件处理期间，原告梁莉诉至本院以受欺诈为由请求撤销原被告签订的《养生会所转让合同》及《租房协议》，并判令被告刘静返还转让费60000元、赔偿装璜损失等。2016年1月19日，鸿信达公司再次向本院提起诉讼，请求判令原告梁莉及被告刘静支付自2015年8月1日至2016年3月22日占用涉案租赁房屋的费用70140元。在本案审理过程中，本院根据原告梁莉的申请，依法委托徐州市建设工程监理有限公司对涉案租赁房屋装修价值进行评估。2016年2月23日，徐州市建设工程监理有限公司作出徐建鉴基鉴字（2016）第001号《司法鉴定报告》，主要内容为：“（一）双方认可的工程内容部分。根据现场勘验笔录，结合现场勘查内容及测量，双方共同认可的工程量如下：1、客厅及瑜伽房的地面复合地板。2、室内所有墙面的墙纸、天棚面刷乳胶漆。3、进门左手第一间卫生间墙砖、地砖铺贴。4、客厅的菱形茶镜。5、瑜伽房墙面镜子及墙面木板条。以上五项鉴定的工程造价为18548.86元。（二）现场勘验笔录中装修公司报价单部分。该部分经与现场实际情况进行核对，对报价单中部分装修内容结合现场实际施工情况进行计算，该部分鉴定的工程造价为11863.12元。以上二部分的鉴定造价为30411.98元。（三）争议部分的费用。1、根据法院提供的现场勘验笔录，当事人一方提出的汗蒸房里的发热片的维修费用2000-3000元及东一包间墙外的下水管漏水维修费2000元，因当事人双方未达成一致意见给予认可，该项费用的发生也无相关证据材料，故鉴定机构无法进行鉴定计算。2、现场勘验笔录中提到的窗帘及部分灯具因双方未达成一致意见，此部分费用本次未进行鉴定。以上两项费用请法院予以裁决。”原告梁莉质证后认为，《司法鉴定报告》中已估内容单价较低，应重新评估。汗蒸房的维修费用、房屋内的窗帘、沙发、美容床单罩、灯具及电动足疗床的价值亦应予评估。被告刘静质证后认为，《司法鉴定报告》没有明确适用标准，涉案租赁房屋的装修不涉及税金、安全文明施工费等定额费用，也不存在上楼费等运输费用。庭审中，关于60000元转让费的构成，原被告均未能举证予以明确。关于支付租金的问题，原告梁莉陈述，其承接涉案租赁房屋后由雇员负责日常经营事务，其本人并不常在店中。在鸿信达公司向店内发出催交租金单据或被告刘静电话通知交纳租金后，原告梁莉再向鸿信达公司交纳租金。后期因鸿信达公司未予催交，故原告梁莉亦未交纳租金。在鸿信达公司第一次停止水电供应后，原告梁莉欲向鸿信达公司交纳租金，鸿信达公司拒收，并表示通过诉讼方式解决问题。关于原被告之间签订的《养生会所转让合同》及《租房协议》的效力状态以及权利义务终止的原因，原告梁莉经本院释明后将诉请变更为请求解除《养生会所转让合同》，但仍坚持主张《租房协议》因被告刘静无权转租而自始无效。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《养生会所转让合同》、《租房协议》的内容及原告梁莉实际交纳租金、使用房屋的时间等事实能够证明，原被告的意思表示内容为被告刘静将涉案租赁房屋的承租权及养生会所的经营权一并让渡与原告梁莉，原告梁莉继续使用涉案租赁房屋用于经营养生会所。即《养生会所转让合同》系《租房协议》的附件，转让关系为转租关系的附属，上述两份协议的效力状态是一致的，应当一并予以评价。这也符合徐州市房屋租赁市场的交易习惯。鸿信达公司作为被告刘静的出租人，向本院起诉请求解除其与被告刘静之间的租赁合同，本院作出（2015）泉民初字第2632号民事判决予以支持。现该判决已发生法律效力，上述租赁合同的解除致使原被告之间的转租、转让合同无法继续履行。关于原被告是否有权解除转租、转让合同的问题。本院认为，违约方不应享有合同解除权。（2015）泉民初字第2632号民事判决证明，鸿信达公司解除合同的原因和依据有二，一是鸿信达公司与被告刘静的租赁合同关系为不定期，二是鸿信达公司在相应期间内没有获得租金。鸿信达公司与被告刘静书面约定不得随意转租。双方在租赁期限届满后形成不定期租赁合同关系，被告刘静仍负有向鸿信达公司按期、足额支付租金的义务。而被告刘静在后续租期不确定的情况下，未征得鸿信达公司的同意即将涉案租赁房屋转租与原告梁莉，此后亦未向鸿信达公司支付租金，致使鸿信达公司提起诉讼。被告刘静对于转租、转让合同无法履行存在一定过错，应向原告梁莉承担相应的民事责任。同时，原被告签订的《租房协议》中关于“所有按原租赁合同执行（刘静与鸿信达房产经纪有限公司于2013年6月1日所签订）”的约定，证明原告梁莉在签订《租房协议》时对鸿信达公司出租人的身份以及被告刘静的承租权期限是明知的。原告梁莉作为涉案租赁房屋的实际使用者，未及时交纳租金，鸿信达公司因此提起诉讼继而使转租、转让合同无法继续履行，原告梁莉亦应自行承担相应损失。本院根据原被告的过错程度，酌定被告刘静对原告梁莉的损失承担30%的责任，由梁莉自行承担70%的责任。关于装修损失的问题，本院认为，原被告就鉴定部门关于原被告均认可的装修部分及装修公司报价单部分作出的鉴定意见提出异议，但双方对其异议均未完成相应举证证明责任，本院对原被告的相关异议均不予采纳。关于原告梁莉主张的60000元转让费的问题，原被告在订立合同时就转让费的构成未作明确约定，在诉讼过程中亦未完成举证证明责任。鉴于原告梁莉自2015年中旬即停止经营房屋，本院参照原被告《租房协议》约定的租赁期限，酌定由被告刘静赔偿原告梁莉装饰装修残值损失4561.8元（30411.98元/2年*30%）、返还转让费9000元（60000元/2年*30%）。原告梁莉向本院主张经营损失，未提交相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告刘静应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁莉赔偿装饰装修残值损失4561.8元、返还转让费9000元，合计13561.8元；二、驳回原告梁莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1300元、鉴定费2500元，合计3800元，由原告梁莉负担2660元，由被告刘静负担1140元（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  杨 瑞人民陪审员  高传美人民陪审员  苏正军二〇一六年九月七日书 记 员  胡晓涵