湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘04民终978号上诉人（原审被告）：衡阳市中泰银联房地产开发有限公司。法定代表人：左华政，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅哲，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王淑君，女。委托诉讼代理人：钱芳、张楚英，湖南秦湘律师事务所律师。上诉人衡阳市中泰银联房地产开发有限公司（以下简称中泰银联公司）因与被上诉人王淑君商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民院（2015）衡蒸民一初字第335号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人中泰银联公司的委托诉讼代理人傅哲、被上诉人王淑君的委托诉讼代理人钱芳、张楚英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中泰银联公司上诉请求：撤销原判，驳回王淑君的全部诉讼请求，并由王淑君负担一、二审案件受理费。中泰银联公司认为，涉案房屋已经综合验收合格，不存在主体结构质量问题，中泰银联公司没有违约。一审法院以未经质证的衡阳市建设工程质量监督站的通知、衡阳市住房和城乡建设局作出关于中泰峰境三期D1-D4栋质量投诉处理协调会议纪要，认定上诉人违约存在程序违法和实体处理错误；本案是商品房质量纠纷而非延期交房纠纷，上诉人不应承担延期交房和延期办证的违约责任。王淑君辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王淑君向一审法院起诉请求：1、中泰银联公司支付王淑君逾期交房违约金19972.1元；2、中泰银联公司承担王淑君未能及时取得该房屋有关权证的全部违约责任，支付违约金5069.06元；3、本案诉讼费由中泰银联公司负担。一审法院认定事实：2012年6月25日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：被告中泰银联公司将其开发的坐落于衡阳市蒸湘区红湘南路10号中泰峰境D4栋2203室出售给原告王淑君，原告向被告支付购房款506906元。对交付房屋的期限及条件，双方在合同第八条约定如下：“出卖人（被告）应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经综合验收合格......”。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人根据买受人提供的联系地址以挂号信的形式发出的《收楼通知》的，应视买受人已被送达。自《收楼通知》发出之日起30日内，买受人须来中泰峰境销售部办理房屋交房手续。买受人若未按规定的期限来办理房屋交接手续的，自《收楼通知》发出第31日起，视买受人已接受该商品房，并开始计算缴纳物业管理费以及产生的相关费用”。对逾期交房的违约责任，双方在合同第八条中约定如下：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2、国家及政府相关职能部门的政府行为和法律政策原因导致的工程进度变化的”。合同第九条约定如下：“......（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金......”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金......。”合同签订后，原告王淑君向被告支付购房款256906元，并通过个人住房公积金担保贷款方式贷款250000元。另查明，被告开发的中泰峰境三期D1-D4栋于2014年4月29日经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。原告于2014年4月30日收到被告收房通知，但原告以该房屋主体存在严重质量问题未满足合同约定的交房条件为由，拒绝接收本案诉争房屋。根据中泰峰境D1-D4业主的投诉及反映，2014年10月9日，衡阳市住房和城乡建设局作出关于中泰峰境三期D1-D4栋质量投诉处理协调会议纪要：“依据检验检测报告，可判定中泰峰境项目D区购房业主投诉的现浇板除砼强度合格外，其余检测结果均不符合要求，必须作进一步处理…暂停该项目购房业主入户装修作业…。”2014年12月3日，衡阳市建设工程质量监督站向中泰峰境三期D1栋、D2栋、D3栋、D4栋各位购房业主发出通知：“该小区D1-D4栋存在质量问题拟采取加固施工及处理方案予以公示…。”经北京东宇宏业建筑工程有限公司衡阳分公司对衡阳市中泰峰境D1-D4栋楼进行加固施工后，2015年5月25日，湖南湖大土木建设工程检测有限公司接受被告的委托，作出衡阳市中泰峰境D1-D4栋楼面板加固施工质量检测评定报告，该鉴定报告结论为：衡阳市中泰峰境D1-D4栋加固楼面板抽测部位钢筋间距，满足施工质量验收规范要求，除D2栋2303二十三层卧室板13~15/(2/B)~保护层厚度满足施工质量验收规范要求外，其余板保护层厚度偏厚；2、衡阳市中泰峰境D1-D4栋加固楼面板抽测部位加固后实测板厚大于原设计板厚；3、衡阳市市中泰峰境D1-D4栋加固楼送检的混凝土标准养护试板块和同条件养护试块混凝土抗压强度均满足加固设计强度等级要求；4、衡阳市市中泰峰境D1-D4栋加固楼面板未出现明显影响结构承载力的裂缝等缺陷。2015年5月29日，衡阳市中泰峰境D1-D4栋设计单位广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所致函给被告：…D1栋1405板（22-24XD~F轴）、D2栋2303板（12-13XB~D轴）、D2栋2303板（13-15X2/B~D轴）、D3栋2201板（4-6XB~D轴）、D3栋2901板（3-4X2/B~D轴）、D3栋1103板（12-1/13XJ~L轴）、D4栋2901板（5-6XG~K轴）、D4栋2901板（1-3XF~1/D轴）板厚度及保护层厚度均超过原设计要求，经复核，其均满足受力要求。再查明，原告至今未收房，且未办理房屋产权登记。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在逾期交房的问题。根据该合同约定，诉争房屋交房条件为：经综合验收合格，并约定被告在交房时应出示上述证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，交房期限为2014年4月30日。原告王淑君已依照合同履行了自己的付款义务，被告应按照合同约定如期交付房屋。原告虽在2014年4月30日收到被告收房通知，但因诉争房屋存在质量问题，不满足交房条件而拒绝收房。直到2015年5月29日，诉争房屋通过加固并经过相关部门检测该房屋才满足交付条件，故原告要求被告支付2014年5月1日至2015年5月29日期间延期交房以及延期办证违约金。被告辩称，其开发的中泰峰境三期D1-D4栋于2014年4月29日经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，即满足综合验收合格的标准，原告于2014年4月30日收到收房通知，被告履行合同约定的义务，房屋存在质量问题，属于保修范围，且被告也及时对房屋进行加固，延期交房的责任在于原告自身。该院认为，诉争房地产工程项目经验收合格时间虽为2014年4月29日，但根据衡阳市住房和城乡建设局作出关于中泰峰境三期D1-D4栋质量投诉处理协调会议纪要以及2014年12月3日，衡阳市建设工程质量监督站向中泰峰境三期D1栋、D2栋、D3栋、D4栋各位购房业主发出通知等可以证实该房屋主体存在质量问题严重影响正常居住和使用，该诉争房屋并不满足实际交付使用的条件，故原告拒绝收房的理由成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”综上，该院认为，原告房屋虽经验收合格，但验收单位已经明确该房屋主体存在质量问题，并不满足交付条件，直至2015年5月29日，经过该项目设计单位复核后才证实诉争房屋满足交付条件，故原告诉请2014年5月1日至2015年5月29日期间（共计394天）为被告延期交房时间，被告应按原告已付房款506906元的万分之一向原告支付违约金19972.1元。关于被告是否存在逾期办证的问题。根据该合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不要求退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。被告未将符合交付条件的房屋交付给原告，导致原告一直不能办理房屋权属登记，依据约定，被告应当按购房款506906元的1%向原告支付违约金5069.06元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告衡阳市中泰银联房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告王淑君支付违约金25041.16元。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费426元，由被告衡阳市中泰银联房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据一审法院于2015年7月30日签收的关于王淑君提交证据的收据附录显示，证据4是衡阳市建设工程质量监督站于2014年12月3日向中泰峰境三期D1栋－D4栋各位购房业主发出的公告，证据5是衡阳市住房和城乡建设局于2014年10月9日作出的中泰峰境D1栋-D4栋质量投诉处理协调会议纪要（第二次）。一审法院对上述证据4（一审判决书中列明的王淑君提交的证据3）在2015年10月27日的庭审笔录中有记录。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：双方当事人争议的焦点问题是中泰银联公司是否在合同约定的期限内交付了符合约定的房屋并办理房屋所有权证。本案中，中泰银联公司虽然已按合同约定的交房时间2014年4月30日通知了王淑君接收房屋，涉案房屋于2014年4月29日通过了竣工验收备案，但王淑君在一审提交的证据3、证据4已足以证明涉案房屋于2015年5月29日才达到合格使用、符合交房条件的事实。故原审认定中泰银联公司迟延交房共计394天，并判令中泰银联公司承担相应的违约责任并无不当。根据双方于2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，中泰银联公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。上述约定的时间起算点是房屋交付使用之日，因王淑君未履行接收房屋的义务，造成涉案房屋并未实际交付，继而导致中泰银联公司履行上述申报备案义务的期限无法确定。因此，王淑君以中泰银联公司逾期办理产权证为由，要求中泰银联公司承担逾期办证违约责任的主张没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，中泰银联公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民院（2015）衡蒸民一初字第335号民事判决；二、衡阳市中泰银联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付王淑君迟延交房违约金19972.1元；三、驳回王淑君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费426元，二审案件受理费426元，合计852元，由上诉人衡阳市中泰银联房地产开发有限公司负担680元，被上诉人王淑君负担172元。本判决为终审判决。审判长  刘丽娅审判员  许建中审判员  邓 琳二〇一六年九月六日书记员  唐宇翔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……