江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初3403号原告：沈军，市民。被告：富建集团有限公司，住所地阜宁县阜城街道办事处北京路99号。法定代表人：姜怀标，该公司董事长。委托代理人：吴相成，江苏瑞信律师事务所律师。原告沈军与被告富建集团有限公司（以下简称富建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告沈军、被告富建公司法定代表人姜怀标的委托代理人吴相成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈军向本院提出诉讼请求：1.解除沈军与富建公司于2014年8月21日签订的《阜宁中心别墅认购书》，富建公司退还沈军购房定金100000元、购房款940000元，支付违约金100000元，合计1140000元；2.本案诉讼费用由富建公司承担。事实和理由：2014年8月21日，沈军与富建公司签订《阜宁中心别墅认购书》1份，约定沈军认购富建公司开发建设的阜宁中心商城第××号楼×××室别墅，建筑面积约374.54平方米，房屋价款2077387元，还约定了其他权利和义务。认购书签订后，沈军于当日向富建公司交纳了100000元购房定金，于2014年9月10日向富建公司交纳了购房款940000元。按认购书约定，富建公司应在2015年3月20日前与沈军签订正式的《商品房买卖合同》，沈军交清剩余房款。但到期后富建公司因内部机构发生重组及资金问题并未按约与沈军签订正式的《商品房买卖合同》，富建公司至今未有开工，亦没有能力继续履行认购书，构成违约。被告富建公司辩称，沈军诉称的签订《阜宁中心别墅认购书》及支付部分房款的情况属实。工程在2015年因特殊情况确实停工一段时间，但今年已全部恢复开工，同意返还沈军支付的购房款，但应按富建公司债务统一处置方案进行处理。认购书的手写部分约定沈军应于2015年3月20日前付清剩余房款，截止目前沈军并未付清所有房款，沈军违约在先，要求支付100000元违约金的请求不能成立。认购书约定次年分5年返还房款的50%，该约定实际为变相的非法吸收公众存款，根据相关司法解释，富建公司因涉嫌非法吸收公众存款犯罪已被阜宁县公安局立案侦查，故本案应驳回沈军的起诉，移送阜宁县公安局统一处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告沈军提供的《阜宁中心别墅认购书》、收据及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月21日，富建公司（甲方）与沈军（乙方）签订《阜宁中心别墅认购书》1份，约定乙方认购甲方建设的商品房现定名为“阜宁中心商城”第××号楼×××室，建筑面积约374.54平方米，总价款为2077387元整，乙方签署本认购权合同的同时，交纳定金100000元整给甲方，取得商品房的认购权，并同意在签署本认购权合同后，自接到甲方通知之日起7日内，到甲方办公处正式签署《商品房买卖合同》，交付合同款项，并履行合同条款，甲方签署本认购权合同并收到乙方的定金后，为乙方保留商品房认购权至本认购权合同书签署之日起至甲方正式通知乙方签署《商品房买卖合同》后7日内。甲、乙双方签署本合同后，甲方若不出售本协议项下商品房给乙方，被视为违约，甲方应双倍返还乙方所交定金，乙方若不向甲方购买本协议项下之商品房，被视为违约，所交定金不再退还，同时，乙方认购权消失，甲方有权处置商品房，在违约方违约情况下，本合同自行终止，其他未尽事宜，双方按正式《商品房买卖合同》协议执行，正式《商品房买卖合同》签署后，本认购权合同自行终止。该认购书上添署“今日付款100000元定金，在9月10日再付938693元，余款在2015年3月20日前付清后返还总房款的50%，次年分5年返回”字样。当日，沈军向富建公司交纳定金100000元，2014年9月10日交纳购房款940000元。后富建公司在2015年3月20日前未通知沈军签订《商品房买卖合同》，以致本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：1.如何确定《阜宁中心别墅认购书》的法律性质？2.沈军、富建公司是否存在违约行为以及沈军是否违约在先？3.富建公司是否应退还沈军购房定金、购房款和支付违约金？关于如何确定《阜宁中心别墅认购书》的法律性质问题。沈军与富建公司签订的《阜宁中心别墅认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人产生约束力。涉案认购书对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号和建筑面积）、价款、付款时间进行了明确约定，但因双方在签订涉案认购书时作为买卖标的物的商品房尚处于规划之中而没有进行施工，所以双方对商品房的房型、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购书中没有明确约定，但其主要内容是对将来进行商品房买卖的预先约定，主要预约事项内容是完整的，而商品房的房型、交付时间、办证时间、违约责任等内容均可由双方最终签订正式《商品房买卖合同》时予以确认。因此，涉案认购书具有预约合同的性质。二、关于沈军、富建公司是否存在违约行为以及沈军是否违约在先的问题。富建公司抗辩，涉案认购书的手写部分约定沈军应于2015年3月20日前付清剩余房款，但截止目前沈军并未付清所有房款，沈军违约在先。根据本案事实，结合涉案认购书中“自接到甲方通知之日起7日内，到甲方办公处正式签署《商品房买卖合同》、交付合同款项、并履行合同条款”的约定，可知涉案商品房交易的履行顺序应是富建公司通知沈军签署《商品房买卖合同》、双方正式签署《商品房买卖合同》、沈军结清房款，而富建公司并没有先履行通知义务，因此，富建公司违约在先，且因富建公司没有履行通知义务，沈军有权拒绝履行结清购房款义务，故富建公司的此点辩解意见理由不能成立，本院不予采纳。预约合同的目的在于当事人对将来签订合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。富建公司不履行通知义务，以自己的行为表明其不履行主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，沈军要求解除涉案认购书的诉讼请求应予支持。三、关于富建公司是否应退还沈军购房定金、购房款和支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《阜宁中心别墅认购书》解除后，富建公司应当退还沈军已经交纳的购房定金100000元、购房款940000元，富建公司对此亦无异议，故对沈军要求富建公司退还购房定金100000元、购房款940000元的诉讼请求，本院予以支持。关于沈军要求富建公司支付违约金100000元的诉讼请求。涉案认购书约定“甲方若不出售本协议项下商品房给乙方，被视为违约，甲方应双倍返还乙方所交定金”，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由此可见，涉案认购书中的定金不论是作为立约定金还是作为履约定金，如果购房者违反诚信谈判义务，将失去定金；开发商违反这一义务，将双倍返还定金。故沈军的此点诉讼请求，既符合合同约定，又符合法律规定，本院予以支持。关于富建公司提出的涉案认购书约定次年分5年返还房款的50%，该约定实际为变相的非法吸收公众存款，根据相关司法解释，本案应驳回沈军的起诉，移送阜宁县公安局统一处理的辩解意见。对此本院认为，富建公司的返本销售行为不符合非法吸收公众存款的犯罪特征，富建公司的此点辩解意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告沈军与被告富建集团有限公司于2014年8月21日签订的《阜宁中心别墅认购书》予以解除；二、被告富建集团有限公司于本判决生效后10日内退还原告沈军购房定金100000元、购房款940000元，支付违约金100000元，合计1140000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15060元，由被告富建集团有限公司负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；帐号：40×××21）。审判长  李有为审判员  张加同审判员  单国军二〇一六年九月二十二日书记员  曹金婷附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。