云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2923民初838号原告祥云县鑫锋商贸有限公司。住所地：云南省大理州祥云县。委托代理人孙涛、苏润梅，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被告丁章君。委托代理人朱建科，云南正圣律师事务所律师，特别授权代理。原告祥云县鑫锋商贸有限公司（以下简称鑫锋公司）诉被告丁章君房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年8月1日立案受理后，依法由审判员杨志坚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫锋公司的委托代理人孙涛、苏润梅，被告丁章君及其委托代理人朱建科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫锋公司诉称，2014年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于祥云县金鑫建材城内的C幢7－10号铺面，年租金47955元，租期三年（2014年5月1日至2017年4月30日）；签订合同时付清第一年租金；其后免租金一年（租期2015年5月1日至2016年4月30日）；第二次支付租金时间为2016年4月30日前（租期2016年5月1日至2017年4月30日）；逾期未交从应交租金次日起承租方每天承担应交总额5％的违约金。合同签订后，被告支付了第一年的租金，原告将房屋交付被告使用。第一年租期届满后，原告按约免除被告一年的租金。按合同约定，被告应于2016年4月30日前支付原告第二次租金47955元，但逾期后经原告多次催收被告拒不支付。为维护原告的合法权益，原告诉请法院判令：被告丁章君支付原告鑫锋公司房屋租金47955元及违约金40000元；被告承担案件受理费。被告丁章君辩称，一、涉案房屋系在军队土地上建盖的临时建筑物，涉案土地对外出租是否履行相关审批手续，是否符合规划许可不清，直接涉及到合同的效力。二、本案合同签订时，原告确定租金为每平方米25元，现原告租赁他人仅每平方米10元。被告租金是他人的2.5倍，故本案合同显失公平。三、被告经工商登记成立了个体工商户“祥云县老丁师建材经营部”，本案被告应为该经营部，而非丁章君。四、原告所诉违约金40000元过高，请求法院予以减少。综上，如原告将租金标准调整为每平方米10元，被告将尽快支付租金，否则请求法院驳回原告的诉讼请求。归纳原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：被告丁章君应否支付原告鑫锋公司租金47955元？应否支付违约金40000元？为证明其诉讼主张，原告鑫锋公司举证如下（均为复印件）：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证各一份，以证明原告鑫锋公司主体资格；2、身份证一份，以证明被告丁章君主体资格；3、《房屋租赁合同》一份，以证明原、被告租赁合同内容；4、《军队房地产租赁合同》二份、《祥云县环城西路25号空闲土地投资开发协议》一份、《军队房地产租赁许可证》一份、祥云县发展和改革局《投资项目备案证》一份，以证明原告承租部队房地产开发建设祥云县金鑫建材城合法。经质证，被告丁章君对第1、2、3、4组证据的真实性无异议，但认为不能达到原告举证目的。为证明其抗辩主张，被告丁章君举证如下：1、身份证、营业执照复印件各一份，以证明被告丁章君及其登记成立的祥云县永诚建材经营部主体资格及身份情况；2、照片四张，以证明被告投入资金装修承租房屋状况；3、照片二张，以证明被告承租房屋生意清淡状况；4、《房屋租赁合同》复印件一份，以证明原告鑫锋公司与案外人杨以章同期签订的合同租金仅为每平方米10元，原、被告合同租金高于其他租户2.5倍，显失公平。经质证，原告鑫锋公司对第1组真实性无异议，但认为营业执照与本案无关联；对第2、3组照片均有异议，认为与本案无关联；对第4组合同有异议，认为祥云县金鑫建材城市场内的房屋区位不同，租金也不同，该证据不能达到被告举证目的。本院审核认为，原告鑫锋公司提交的第1、2、3、4组证据，被告丁章君提交的第1组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认；被告丁章君提交的第2、3、4组证据与本案争议焦点无关联，本院不予确认。经审理查明：鑫锋公司是2014年1月23日登记设立的有限责任公司，法定代表人为刘怀伟。2013年6月1日，刘怀伟与中国人民解放军78318部队签订《祥云县环城西路25号空闲土地投资开发协议》约定：该部队将位于祥云县祥城镇环城西路25号的房地产整体出租给刘怀伟投资新建和经营。2013年6月2日，刘怀伟与该部队签订《军队房地产租赁合同》约定：刘怀伟承租上述房地产用于仓储餐饮、物流市场，租期3年（2013年6月1日起至2016年5月31日止）等内容。2013年11月9日，中国人民解放军成都军区房地产管理局就涉案房地产租赁颁发了《军队房地产租赁许可证》。2014年1月20日，祥云县发展和改革局对鑫锋公司在祥云县环城西路25号申办祥云县金鑫建材城的投资项目进行了备案。期间，鑫锋公司对祥云县金鑫建材城进行了投资建设。2016年1月1日，鑫锋公司与该部队签订《军队房地产租赁合同》，约定鑫锋公司承租上述房地产用于物流建材市场，租期2016年1月1日起至2025年12月30日止等内容。2014年5月1日，丁章君与鑫锋公司签订《房屋租赁合同》约定：丁章君租赁鑫锋公司上述祥云县金鑫建材城市场内C幢7-10号房屋二间，面积159.85平方米；租期三年，自2014年5月1日至2017年4月30日；租金每月每平方米25元，年租金47955元；实行先交租金后使用房屋，租金按年一次性交清；第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）签订合同时交纳；第二年免租金一年（2015年5月1日至2016年4月30日）；第二次交纳租金时间为2016年4月30日前，租期为2016年5月1日至2017年4月30日；逾期未交租金，从应交次日起鑫锋公司每天按应交总额的5％收取违约金；本合同自双方签字或盖章后生效，合同期满自行失效；合同还约定了其他权利义务内容。合同签订后，鑫锋公司将上述房屋交付丁章君使用至今，丁章君向鑫锋公司支付了第一年的租金。期间，丁章君2014年12月4日登记注册了名称为“祥云县老丁师建材经营部”的个体工商户在承租房屋开展经营活动。因丁章君未支付第二次租金47955元（租期2016年5月1日至2017年4月30日），鑫锋公司诉至本院。本院认为，原告鑫锋公司租赁中国人民解放军78318部队位于祥云县祥城镇环城西路25号房地产，办理了《军队房地产租赁许可证》，并经祥云县发展和改革局备案，使用承租的房地产投资建设了祥云县金鑫建材城。因此，原告鑫锋公司对投资建设的祥云县金鑫建材城享有租赁收益权。原告鑫锋公司与被告丁章君签订的《房屋租赁合同》自愿合法，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按约履行自己的合同义务。按合同约定，被告丁章君应于2016年4月30日前支付第二次房屋租金47955元（租期2016年5月1日至2017年4月30日）。据此，被告丁章君逾期未支付该期租金构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告鑫锋公司要求被告丁章君支付第二年租金47955元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。原告鑫锋公司主张被告丁章君支付逾期付款违约金40000元，过分高于逾期付款造成的资金占用利息损失，故本院予以适当减少。结合以实际损失为基础、兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本院调整为由被告丁章君承担欠付租金47955元为本金自2016年5月1日起至付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告丁章君关于租金标准显失公平，应调整为每平方米10元的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。因与原告鑫锋公司签订《房屋租赁合同》的民事主体是丁章君，并非丁章君承租房屋后登记注册的个体工商户“祥云县老丁师建材经营部”。故被告丁章君关于其不是本案正确被告的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。根据本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁章君于判决生效后五日内支付原告祥云县鑫锋商贸有限公司房屋租金47955元，并支付该款为本金自2016年5月1日起至付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回原告祥云县鑫锋商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告丁章君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  杨志坚二〇一六年九月二十二日书记员  张凤莹