浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终3564号上诉人（原审被告）：杭州众安置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区闲林街道水木清华苑1幢6号。法定代表人：楼一飞。委托代理人：丁佳丽、韩美琴，浙江法君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：管彬，男，1979年12月24日出生，汉族，住浙江省兰溪市。委托代理人：洪波、葛晓波，浙江泽鸿律师事务所律师。上诉人杭州众安置业有限公司（以下简称众安公司）因与被上诉人管彬商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：众安公司系位于闲林街道里项村众安白马山庄商品房项目的开发商。2012年12月25日，众安公司与杭州世爵涂料有限公司（以下简称世爵公司）签订工程承包合同书一份，约定世爵公司承包众安白马山庄排屋区外墙汉涂饰工程，暂定工程总造价为456万余元，工程竣工验收合格前应支付造价的35%，工程全部竣工并经被告签署验收合格文件后30个日历天内，世爵公司向众安公司送达完整的工程结算资料，上述结算资料经众安公司代表签收后3个月内，双方完成工程结算，结算后15个日历天内，众安公司向世爵公司支付至合同工程实际决算总造价95%的工程款（其中决算总造价60%的价款由世爵公司向众安公司申购房屋进行置换，众安公司不以货币形式予以支持）。管彬系世爵公司的材料供应商，为解决应收、应付帐款的需要，世爵公司向管彬、众安公司出具股东会决议：同意为管彬购买的众安公司开发的白马山庄花语轩4幢3301号房支付购房款103万元。2014年5月30日，依据该股东会决议，管彬、众安公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定管彬购买众安公司开发建设的杭州市余杭区闲林街道白马山庄花语轩×幢×室商品房一套，房屋建筑面积为122.67平方米，购买总价款为1213068元，其中首付款为183068元，管彬于2014年5月9日前支付，余款103万元，由世爵公司于2015年2月28日前抵工程款支付。同时，合同约定众安公司应于2015年12月30日前交房，逾期交房超过90日的，众安公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付日止按日向管彬支付已交付房价款万分之2的违约金；众安公司还承诺于2016年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付给管彬。合同签订后，管彬依约付清首付款183068元，但众安公司并未在2015年12月30日向管彬交房。为此，管彬委托律师于2016年1月下旬向众安公司寄送律师函，要求众安公司在接函后七日内与管彬办理交房手续，否则将依法追究违约责任。众安公司接函后未予以回复。管彬于2016年2月22日向原审法院起诉，请求：1、判令众安公司向管彬交付杭州市余杭区闲林街道白马山庄花语轩×幢×室房屋，并协助管彬办理房屋登记手续；2、判令众安公司支付管彬逾期交房违约金9220元（按已付房款为基数，每日万分之二的利率，自2015年12月31日开始计算，暂计算至2016年2月6日，至实际支付日另行计算）。原审法院另查明：世爵公司承接的众安白马山庄外墙涂料工程于2016年1月6日验收合格，现工程价款结算尚在进行中。在工程竣工验收前，世爵公司还向众安公司出具工作函，要求从工程款中扣除1077800元用于支付黄书明的购房款，并第一个办理。原审法院认为：管彬、众安公司签订的《商品房买卖合同》及世爵公司所出具的股东会决议均系当事人的真实意思表示，合法有效，应按约履行。本案管彬、众安公司双方争议焦点是管彬对剩余购房款是否仍有支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定：债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，不管是众安公司与世爵公司所签订的《工程承包合同书》，还是管彬、众安公司所签订的《商品房买卖合同》，众安公司均同意以世爵公司的工程款抵作部分购房款；同时，世爵公司也已出具了股东会决议，表示同意为管彬支付剩余购房款，受让该债务。因此，该情形已经符合合同法关于债务转让的相关规定，管彬对剩余购房款的支付义务因债务转让而消亡，世爵公司因债务受让而与众安公司形成债权债务关系。众安公司答辩意见，不符合法律规定，原审法院不予采纳。故原审法院认定管彬向众安公司支付购房款的义务已全部履行完毕，众安公司未按合同约定的时间向管彬交付房屋及办理权属转移登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。现管彬提出的诉讼请求，符合合同的约定和法律的有效规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2016年5月17日判决：一、众安公司应于判决生效后十日内向管彬交付位于杭州市余杭区闲林街道白马山庄花语轩×幢×室商品房一套，并同时协助管彬办理该商品房的权属转移登记手续。二、众安公司支付管彬逾期交房违约金9220元（暂计算至2016年2月6日止，此后至商品房实际交付日止的违约金按购房款1213068元每天万分之二另行计算），于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15800元，减半收取7900元，由众安公司负担，于判决生效后十日内交纳本院。宣判后，众安公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认为“管彬对剩余购房款的支付因债务转让而消亡，世爵公司因债务受让而与众安公司形成债权债务关系”是错误的。本案商品房买卖合同约定的工程款抵房款的情形，属于附条件的第三人履行的情形。具体就是世爵公司的工程款达到结算支付条件且工程款足以支付管彬购房款的情况下，世爵公司用工程款支付管彬购房所须的购房款。事实上，本案所涉工程款并未达到结算支付条件，且工程款数额不足，无法完成世爵公司要求的四套房屋的工程款抵房款操作，鉴于此种情况，世爵公司书面函告众安公司要求在工程款达到结算条件后，扣除1077800元用于支付黄书明的购房款并第一个办理。一审法院在事实认定部分对上述事实予以确认，而在本院认为中，忽视工程款抵房款的前提条件和事实工程款不足的情况，片面地认为管彬同意世爵公司以工程款抵房款，同时世爵公司也同意受让管彬债务，管彬支付房款义务因债务转让而消亡显然是不合理的。二、管彬作为商品房买卖合同中房款支付的义务人，理应按照合同约定期限支付房款，管彬未完成房款支付义务的，众安公司有权拒绝交房并要求管彬承担逾期支付房款的违约责任。在世爵公司工程款无法在商品房买卖合同约定期限完成抵扣房款的，管彬作为房屋买受人，理应完成付款义务，付清剩余房款。而管彬在众安公司多次通知且明知世爵公司的工程款无法按照商品房买卖合同约定的情况下完成工程款抵房款的，仍迟延履行付款义务，按照商品房买卖合同约定，众安公司有权拒绝交房并要求管彬承担逾期付款的违约责任。综上，请求撤销一审判决，改判驳回管彬一审全部诉讼请求或发回重审，并由管彬承担一审、二审诉讼费用。二审中，众安公司明确其请求为撤销原审判决，改判驳回管彬一审全部诉讼请求。针对众安公司的上诉，管彬发表答辩意见称：一、原审认定“管彬对剩余购房款的支付义务因债务转让而消亡，世爵公司因债务受让而与众安公司形成债权债务关系”正确。1、众安公司认为本案商品房买卖合同约定的工程款抵房款情形，属于附条件的第三人履行的情形。而所谓的条件就是指“世爵公司的工程款达到结算支付条件且工程款足以支付管彬购房款的情况下”，但是在众安公司与管彬签订的《商品房买卖合同》第七条的约定中仅写明“于2015年2月28日前剩余房款1030000元由杭州世爵涂料有限公司工程款抵扣”，合同从未表明需要达到“结算支付条件且工程款足以支付”的条件。因此，管彬认为众安公司所谓的附条件是不存在的。2、本案中世爵公司用工程款抵房款的情形应属于债务转让而非第三人履行。因为众安公司欠付世爵公司工程款，世爵公司欠付管彬材料款，所以在管彬向世爵公司催讨材料款时，世爵公司提出可以由管彬购买众安公司开发的房产，产生的购房款可以由世爵公司的工程款进行抵扣。管彬认为根据当时的债权债务情况，世爵公司同意用工程款抵房款就是受让债务的行为，因为管彬在向众安公司购买房屋后就产生了支付购房款的债务，世爵公司只有受让管彬的支付房款的债务才能抵消其欠付管彬材料款的债务，世爵公司受让支付购房款的债务后，才能与其应收众安公司工程款的债权相抵扣。因此，管彬认为世爵公司当时同意以工程款抵扣房款应为债务受让。而根据众安公司与管彬签署的《商品房买卖合同》或者众安公司与世爵公司签订的《工程承包合同书》的约定可知众安公司是同意管彬将支付购房款的债务转让给世爵公司的。因此，原审法院认定“管彬对剩余购房款的支付义务因债务转让而消亡，世爵公司因债务受让而与众安公司形成债权债务关系”正确。二、管彬不存在违约的情形。1、根据前述的意见已明确管彬已将支付购房款的债务转让给世爵公司的事实，管彬也已按约支付首付款，故管彬的全部义务均已履行完毕，至于世爵公司的工程款抵扣条件是否成就已与管彬无关，并不存在管彬违约的情形。2、管彬与众安公司签订的《商品房买卖合同》约定的抵扣时间为2015年2月28日，在2015年2月28日以后至合同约定的交付日2015年12月30日期间长达10个月时间，众安公司从未将世爵公司工程款不足以抵扣房款的事实告知管彬，也未表示需要管彬另行支付购房款。至于世爵公司的工程款到底是否能够抵扣的情况，管彬并非案涉工程的当事人，管彬对世爵公司与众安公司之间的工程款结算情况无从得知，众安公司在一审过程中也未能提供证据证明世爵公司工程款不足抵扣的事实。因此管彬认为众安公司认为管彬违约的事实并不存在。众安公司有关工程款不足以抵扣房款的主张无事实依据，也与本案无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。案涉合同关于付款方式及期限约定：“（1）买受人于2014年5月9日前支付首付款，计人民币壹拾捌万叁仟零佰陆拾捌元整。（2）余款人民币壹佰零叁万元整于2015年2月28日前由杭州世爵涂料有限公司工程款抵扣。”同时约定众安公司于2015年12月30日将案涉房屋交付给买受人。经查，本案买受人已依约支付了首付款，众安公司认为上述约定系附条件第三方支付，与合同载明的文字内容不符，众安公司主张欠付世爵公司的工程款不足以抵扣房款，亦因其与世爵公司尚未结算，未能提供有效的证据予以证实。据此，在本案现有证据情形下，难以认定买受人在支付购房款问题上存在违约情形。相反，众安公司并未按照合同约定交付房屋已经构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院根据上述合同约定内容，支持管彬的诉讼请求当属正确，本院予以维持。综上，众安公司的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人杭州众安置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年九月七日书 记 员  王 颖