云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2301民初1916号原告：楚雄彝族自治州文化体育局。法定代表人：施克沛，职务：局长。委托诉讼代理人:张朝辉，云南荣楚律师事务所律师（特别授权）。被告:李敏，男，1974年2月9日生，汉族，高中文化。被告:吴云，男，1972年10月10日生，汉族，初中文化，自由职业。被告:杨云，男，1973年11月17日生，汉族，高中文化。三被告共同委托诉讼代理人:李能杰，云南事兴律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄彝族自治州文化体育局（以下简称：州文体局）与被告李敏、吴云、杨云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月26日、9月8日公开开庭进行了审理。原告州文体局的委托诉讼代理人张朝辉，被告李敏、吴云、杨云的共同委托诉讼代理人李能杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告州文体局向本院提出诉讼请求：一、被告立即搬出位于某电影城地下层的房屋；二、由被告支付原告自2016年4月16日起至2016年6月15日止的占用费13369.86元（80000元÷365天×61天）及至被告搬离之日止的占用费；三、由被告支付原告违约金12000元（80000元×15%）；诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月20日，原楚雄州电影公司与三被告签订《某电影城地下层租赁合同书》，约定：将位于某电影城地下层的房屋（面积1306.08平方米）租赁给三被告使用，租赁期自2005年7月20日起至2015年7月19日止，为期10年，租金为每年80000元，分两次付清，每半年支付一次。租赁期间的水费每月5日向原告交纳，如拖误按实用水表度数加收10%滞纳金。如一方违反合同的规定，须向对方支付年租金的15%作为违约金。楚雄州电影公司系原告下属单位，2011年楚雄州电影公司因改制后被撤销，其资产由原告管理，原告承继其权利义务，在租赁合同存续期间，被告应依据双方签订的合同向原告履行义务。2015年7月20日合同到期后，被告依旧使用房屋进行经营至今，并支付至2016年4月15日的房租。因政府政策调整，需收回房屋移交其他部门使用，原告分别于2016年3月3日、4月22日书面通知被告交回房屋并交纳拖欠房租、水电费，办理相关手续，但被告一直经营使用铺面拒不搬离，拒不交纳非法占有房屋期间的占用费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告李敏、吴云、杨云辩称，答辩人承租的房屋产权属于电影公司，电影公司的营业执照仍然存在，并没有注销。本案中的政府文件要产生法律效力必须经过工商变更和房屋产权变更，不能凌驾于法律之上。在没有依法完成变更前，电影公司在法律上的主体地位仍然没有消失，原告无权向答辩人收取租金，也无权要回房屋。原告与本案争议的事实没有直接利害关系，主体不适格，应当依法驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对其诉请向本院提交以下证据：1、2010年10月10日楚政复[2010]60号楚雄彝族自治州人民政府（批复）《楚雄州人民政府关于州电影公司文化体制改革实施方案的批复》、2011年9月20日楚雄州人民政府办公室第60期楚雄彝族自治州人民政府会议纪要《州文化活动中心项目建设和管理工作专题办公会议纪要》、2011年12月22日楚编发[2011]54号楚雄彝族自治州机构编制委员会文件《楚雄州机构编制委员会关于楚雄州文化体育局事业单位清理规范方案的批复》各1份，原告组织机构代码证、法人身份证明各1份，2、被告身份证复印件，3、《某电影城地下层租赁合同》1份，4、通知1份、公告1份，5、房产证、土地证各1份，6、2016年9月6日楚财资[2016]28号楚雄彝族自治州财政局文件《楚雄州财政局关于楚雄州文化体育局明确楚雄州电影公司资产管理权请示的批复》1份，7、关于楚雄州财政局机构设置的信息1份。被告李敏、吴云、杨云针对其辩解和理由，向本院提交以下证据证明：1、楚雄市建设局房管科档案摘抄表1份，2、内部企业登记基本情况表1份。本院经审理认定事实如下：2005年7月20日，楚雄彝族自治州电影发行放映公司（甲方，以下简称：楚雄州电影公司）与被告李敏、吴云、杨云（乙方）签订《某电影城地下层租赁合同》，约定：一、乙方承租地系指某电影城地下层，建筑面积约1306.08平方米；二、租赁期限为十年，自2005年7月20日起至2015年7月19日止；三、租赁金额：承租费为每年80000元，合同签订生效后，分两次付清，每半年支付一次。…….八、租赁期间双方必须信守合同，如甲方违反合同的规定，单方面收回出租地，应退赔乙方相应租金，并按一年租金的15%赔偿乙方；如乙方违反本合同之规定，逾期交付租金或不交租金，除应及时如数补交租金，并支付一年租金的15%违约金给甲方外，甲方有权单方面解除合同。……..合同签订后,被告李敏、吴云、杨云对该房屋经营使用至今，2015年7月19日合同期满后双方未续签，三被告按80000元每年支付原告租金至2016年4月15日。楚雄彝族自治州人民政府于2011年9月20日下发楚雄州人民政府办公室第60期楚雄彝族自治州人民政府会议纪要《州文化活动中心项目建设和管理工作专题办公会议纪要》，载明：会议决定：（二）关于电影公司历史遗留问题及改革成本等有关问题的处理。……以上共计210.0419万元，由财政先行审核后安排解决相关遗留问题，资产交回州财政局；遗留问题处理由州文体局负责按相关规定组织实施。楚雄彝族自治州机构编制委员会于2011年12月22日下发楚编发[2011]54号楚雄彝族自治州机构编制委员会文件《楚雄州机构编制委员会关于楚雄州文化体育局事业单位清理规范方案的批复》，载明：一、（一）撤销楚雄彝族自治州电影公司……楚雄州电影公司于2013年11月26日吊销营业执照，至今未注销营业执照。原告州文体局于2016年3月3日向被告李敏、吴云、杨云发出通知，载明：你租用楚雄彝族自治州文化体育局位于楚雄市某电影城地下层（建筑面积1306.08平方米）于2015年7月19日合同已到期，根据合同约定，楚雄彝族自治州文化体育局须将到期房屋收回。现请你在2016年4月15日之前将房屋清空交回楚雄彝族自治州文化体育局，并在2016年3月10前缴纳2016年1月1日至2016年4月15日2个合同房租费27708元。2016年4月20日下午3点在现场办理铺面的交接手续，请提前做好铺面移交手续。原告州文体局于2016年4月22日发出公告，载明：你现使用的楚雄彝族自治州文化体育局位于某商城的所有房屋及铺面已全部到期，根据合同约定及州政府、州财政局的相关要求，楚雄州文化体育局须将到期房屋收回，并通过楚雄州公共资源交易中心进行公开招租。我局已多次进行口头通知并于2016年3月3日发出书面通知，现请你将房屋清空交回楚雄彝族自治州文化体育局，并缴纳所拖欠的房租和水电费，同时办理相关手续。楚雄州财政局于2016年9月6日下发楚财资[2016]28号楚雄彝族自治州财政局文件《楚雄州财政局关于楚雄州文化体育局明确楚雄州电影公司资产管理权请示的批复》，载明：……按国有资产管理的相关规定，原州电影公司及所属某电影城属楚雄州人民政府的国有资产。州电影公司改制后，某电影城资产目前处于暂缓处理阶段。为确保国有资产保值增值，现将该项资产委托州文化体育局代表州人民政府进行管理，州文化体育局有权对该项资产进行经营性管理。另查明，楚雄州电影发行放映公司于2000年9月办理了涉案房屋的房屋产权证。本院认为，综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、原告主体是否适格；二、被告是否违约及被告的责任承担。针对争议焦点一，被告李敏、吴云、杨云向楚雄州电影公司租赁的房屋，楚雄州电影公司虽未注销营业执照，但在2011年楚雄州机构改革的相关文件中明确撤销楚雄州电影公司，原属楚雄州电影公司管理的资产交回州财政局，州财政局以正式文件明确原楚雄州电影公司所属资产龙泰电影城委托原告州文体局进行管理。原告以其名义向三被告主张权利并无不当，主体适格。三被告关于原告主体不适格的辩解，本院不予采信。针对争议焦点二，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。被告李敏、吴云、杨云与楚雄州电影公司签订的《某电影城地下层租赁合同》于2015年7月19日到期后，双方未续签合同，三被告也未返还其租赁的房屋，仍继续使用至今，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，原告分别于2016年3月3日、4月22日以书面形式通知被告搬离租赁场地，视为原告给予了被告合理的搬离期限，但截止庭审终结前被告仍未搬离，对原告要求被告腾出占用原告房屋的诉请，本院予以支持。原告州文体局作为龙泰电影城地下层房屋的管理人，有权向被告李敏、吴云、杨云主张房屋的未付租金。对原告要求被告支付自2016年4月16日起至2016年6月15日止的占用费13369.86元，2016年6月16日起的占用费继续计算至被告搬离之日止的诉请，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，根据双方在合同中的约定，三被告逾期交付租金或不交租金的行为构成违约，但三被告在原告通知交纳租金后及时支付了租金，三被告行为不构成违约，为原告要求三被告支付违约金的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告李敏、吴云、杨云将位于楚雄市某电影城地下层的房屋（面积1306.08平方米）退还原告楚雄彝族自治州文化体育局；二、由被告李敏、吴云、杨云支付原告楚雄彝族自治州文化体育局自2016年4月16日起至2016年6月15日止的租金13369.86元，自2016年6月16日起按每日219.18元继续计算占用费至被告李敏、吴云、杨云搬离之日止；三、驳回原告楚雄彝族自治州文化体育局的其他诉讼请求。以上应由被告李敏、吴云、杨云履行的内容，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕，款交本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元，减半收取计217元，由被告李敏、吴云、杨云负担114元（未交），原告楚雄彝族自治州文化体育局负担103元（已交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  高文娟二〇一六年九月十三日书记员  钱晓云