云南省泸水县人民法院民 事 判 决 书(2016)云3321民初176号原告：昆明明亨物业服务有限责任公司怒江分公司。委托代理人：陈炳银，男，一般授权代理。委托代理人：丽春，男，一般授权代理。被告：尹建中，男。委托代理人：杨权信（系尹建中之妻），女，特别授权代理。原告昆明明亨物业服务有限责任公司怒江分公司（以下简称“明亨物业”）诉被告尹建中物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月6日在本院第三法庭依法公开开庭进行了审理，原告明亨物业及其委托代理人陈炳银、丽春，被告尹建中及其委托代理人杨权信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明亨物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2013年1月1日至2015年12月31日物业服务费5616.06元整，生活垃圾清运费180元整，物业服务费滞纳金7076.26元整，以上共计人民币12872.32元整。2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告购置泸水县六库镇山水蓝岸一期某苑某栋某单元某室，面积为222.86平方米。根据被告授权山水蓝岸业主委员会同昆明明亨物业服务有限责任公司怒江分公司（以下简称原告）达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供了完善的物业服务。但被告未履行缴费义务。因此，自2013年1月1日至2015年2月29日拖欠物业服务费及每天千分之三的滞纳金共计人民币12872.32元整。被告尹建中答辩称：1.原告诉被告授权山水蓝岸业主委员会同原告达成的物业服务合同属于无效合同，原告2012年开始给被告和小区内所有业主开具的物业管理费收据为原告单位的普通收据，明显存在偷税漏税（应开具税务发票），损害了国家利益。违反了《合同法》第五十二条的规定，原告的行为损害国家利益，合同无效。2.原告提交人民法院的《物业服务委托合同》复印件被告不认可，三份合同都是假合同。2013年合同中落款法定代表人签字为分公司负责人，违反了《公司法》第十四条的规定，分公司不具备承担民事责任的权利。2014年合同中，合同封面时间为“2014年1月1日-2014年12月31日”，合同履行时间为“2015年1月1日-2015年12月31日”，合同签订时间为“2013年11月6日”，明显为假合同。依据《合同法》第四十二条的规定，该合同为无效合同。3.原告诉状中表述“原告一直积极履行相关权利义务”与事实不符：原告为履行物业服务合同第二部分第3项“负责物业共用设施设备及其运行的日常维护”义务。2010年8月被告入住，交清了全年的物业管理费。（1）2010年10月起，被告多次向原告反映厨房顶共用上下水管道井漏水，希望原告派人维修，原告一拖再拖，两个月后原告派人简单处理告知“维修好了”，被告又将原来水毁的厨房顶重新装修，投入2500元。但是到2011年雨天管道井仍然漏水，被告重新装修又被水毁，被告又多次向原告反映维修事宜，原告派人来查看，原告认定是阳台漏水（被告在入住前对整个阳台进行了防水处理），阳台属于屋顶由被告使用，阳台原告不负责。被告在原告误导下，再次对阳台重新做了防水，再投入3100元，被告再次又将原告水毁的厨房重新装修（投入1300元），但是雨天仍然漏水，重新装修又被水毁，被告又多次要求原告维修无果，直至今天共用上下水管道井仍然漏水，被告家仍然保持原样，被告一家人在漏水的环境中生活了六年，精神备受折磨。（2）被告在原告没有修好共用上下水管道井的情况下，仍然交清了2012年物业费。2012年初，被告发现家中经常有刺鼻的油烟味，原告认为是烟囱不够高的原因，所以被告自费加高了烟囱，后来经过调查，阳台下水管道冒烟，冒烟原因是一楼商户将油烟排入雨水管道所致（排水通道属于公共设施，按照物业服务合同排水通道的管理应该由原告负责），被告多次通知原告希望得到解决，原告答复可以解决，直至今天这一问题仍然没有结果，原告只收费不作为，明显违反合同约定。（3）被告2012年5月房顶（共用部分）漏水，被告向原告反映，原告派人来查看后，告诉被告“维修工人请假，等几天”，被告多次催促，原告派人来简单处理，告知已经维修好。但是下雨天仍然漏水，被告又多次向原告反映，两个月不见回音，被告无奈自己请人维修（支出800元）。（4）丹桂苑和玫瑰苑之间的道路（小区配套路）货车扰民，被告和小区业主多次反映，物业管理不理不睬，业主联名（有21户签名，有书面情况材料），但是在原告管理期间没有解决，原告不履行物业管理的基本职责，违反了《物业管理条例》第一百零八条的规定，应承担违约责任。4.被告对原告起诉拖欠物业管理费被告有异议，原告提供的《物业服务费及滞纳金明细》备注中“物业服务费滞纳金计算到2015年2月29日”有悖常理，造假行为一目了然，属于虚假证明。5.原告不具备法人资格，诉讼主体不合法。6.原告内部管理混乱，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，每次到被告家处理物业管理事务的都是不同的人，员工之间没有工作交接，违反《物业管理条例》第33条以及《合同法》第五十二条之规定。严重侵害业主合法权益，造成被告直接经济损失11500元，财产损失、精神伤害无法估量。综上所述，答辩人认为原告内部管理混乱，违反《物业管理条例》第33条的规定。其拒不履行合同义务违反了《合同法》第五十二条、第五十三条的规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告尹建中是否应当支付给原告明亨物业2013年1月1日至2015年12月31日物业服务费5616.06元、生活垃圾清运费180元及物业服务费滞纳金7076.26元。针对本案争议焦点，原告向本院提交了如下证据：1、营业执照，证明原告的诉讼主体适格。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为负责人和法定代表人概念不一样，负责人承担不了民事责任，原告不具有法人资格，所以原告的诉讼主体不适格。本院对该组证据的三性予以认可，根据相关法律规定，原告是依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，属于民事诉讼法中规定的其他组织，是适格的诉讼主体，本院对该组证据予以确认并在卷佐证。2.2013年至2015年的《物业服务合同书》，证明原、被告双方是物业委托合同关系。经质证，被告对该组证据无异议，本院对该组证据予以确认并在卷佐证。3.整改单复印件，证明原告方已经尽了防水整改的协调义务。经质证，被告对证据的三性均有异议，认为该组证据中无被告方签字，整改单是原告单方制作的，整改的结果也没有得到被告的认可，被告报备后，原告一直没有尽到维修义务。本院认为，该组证据系2014年6月23日的报修整改单，整改单上没有被告的确认签名，故该组证据不能证明原告要待证的事实，本院不予确认。针对本案争议焦点，被告向本院提交了如下证据：1.身份证复印件，证明被告的诉讼主体适格。经质证，被告对该组证据无异议，本院对该组证据予以确认并在卷佐证。2.2014年《物业服务委托合同》，证明根据合同约定第二部分第三条，被告的漏水问题属于物业服务范围内的问题。经质证，原告对该组证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为对公共部位的日常维护不包括维修，原告已经尽到了协调义务，被告家的是防水问题，不属于物业维护范围。本院认为，因原告对该组证据的三性无异议，故本院对该组证据的三性予以确认，但单凭该份证据不能证明其证明观点。3.照片16张，证明（1）被告家的问题不是防水问题，是管道井没有处理好造成的漏水；（2）下水道冒烟与物业没有尽到义务有关，烟囱也是被告自己加高的；（3）漏水给被告造成的损失。经质证，原告对该组证据不认可，认为照片中的拍摄时间不明确。本院认为，经本院到被告家进行实地勘察后，认为被告家中管道井的漏水问题以及下水道冒烟问题均为客观存在的事实，被告家中漏水的管道井属共用设备设施，原告对该共用设备设施负有维护、运行和管理义务，本院对该组证据的三性予以确认。4.物业服务费及滞纳金明细表，证明物业服务费滞纳金计算到2015年2月29日，原告的计算方式不对，被告方不认可由此计算的滞纳金。经质证，原告认为这是笔误，滞纳金应计算到2015年2月28日。因原告已当庭说明并更正明细表中的日期，故本院对该组证据的证明目的不予认可。5.收据及发票，证明原告2011年用正规的发票按照0.5元一平方米计算收取的物业费，2012年在被告不知情的情况下提高了物业费收费标准，也不使用正规的发票。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，2012年提高收费标准的问题和2010年收费为0.5元每平方米的问题不冲突。本院对该组证据的真实性、合法性予以认可，因原告是否使用正规发票与本案无关联性，故本院对该组证据的关联性不予认可。6.《装修管理协议》、《前期物业管理服务协议》、《山水蓝岸小区停车位租用协议》、照片两张，证明（1）前三份协议中的负责人不一致，原告不断更换责任人，业主的诉求不能得到妥善解决；（2）在同一天跟不同的人签订停车协议，证明管理混乱，管理不到位。经质证，原告认为（1）更换负责人是公司内部人员调动，和管理混乱没有关系，小区业主的情况反映也不能证明原告管理混乱；（2）被告提供的协议正好证明原告管理规范。本院认为，原告更换负责人系原告公司内部人员调整问题，与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予认可。7.证人赵某的证言，证明物业管理混乱以及被告家漏水。经质证，原告对该组证据不予认可。本院认为，该证人只是该小区中的一名业主，其一人的观点并不代表全体业主的观点，故该证据只能够证明被告家漏水的问题，不能证明原告整体管理混乱。根据庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：原告系怒江州泸水县六库镇山水蓝岸（一期）小区的物业服务公司。原告分别于2013年1月1日、2013年11月6日、2014年12月30日与山水蓝岸（一期）业主委员会签订了2013年、2014年、2015年的《物业服务合同书》，物业服务合同期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。山水蓝岸（一期）业主委员会作为甲方，原告作为乙方，双方在合同中约定：……第三条乙方提供的物业服务包括以下内容：1.制定物业服务计划并组织实施：保管与本物业相关的图纸、住用户档案与竣工验收等资料；根据法律、法规和《管理规约》的授权制定物业服务有关的制度。2.负责物业共用部位的日常维护、运行和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风窗、大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、各类物业管理用房及设备用房等。3.负责物业共用设施设备及其运行的日常维护、运行和管理。共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、高低压配电设施设备、低下排水系统、闭路电视线路、供电线路、通讯线路、供气管道、消防设施、公共照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备、监控设施设备、智能化设施、垃圾卫生设施、围墙等……第八条本物业管理区域物业服务费收费方式为：包干制。第九条物业服务费。1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按时足额交纳。2.收费标准如下：住宅0.7元/平方米/月；商铺0.7元/平方米/月；车库20元/月/个。物业服务费得交纳方式按年度提前预交，最少不得低于半年，即每次交纳期限为上一年度12月31日至本年度3月31日，逾期交纳这每天按本金的千分之三作为滞纳金……第十一条……3.其他代收费用：（1）生活垃圾外运处置费：5元/月/户……第十五条房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修及更新改造费用：（1）本物业共用部位，单笔维修及养护费用在200元以下的，由乙方承担；单笔维修费用在200元以上的，由甲方承担；更新改造费用由甲方承担；（2）本物业共用设备设施，单笔维修及养护费用在200元以下的，由乙方承担；单笔维修费用在200元以上的，由甲方承担；更新改造费用由甲方承担……。另查明，被告尹建中于2008年购买了泸水县六库镇新城区山水蓝岸小区某苑某栋某单元某室，房屋建筑面积为222.86平方米。被告于2010年8月入住，期间，被告家中厨房内属于物业共用设备设施的上下水管道井多次漏水，厨房部分装修设施因水浸泡被损毁，被告因此向原告反映希望派人协调解决，但原告派人处理后仍未妥善解决该问题。现被告以原告物业服务不到位等问题为由，拒绝交纳2013年1月1日至2015年12月31日的物业费，但愿意交纳此期间的垃圾清运费。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范等项目的有偿服务行为。本案中，原告物业公司与山水蓝岸业主委员会签订的2013年至2015年的《物业服务合同书》系山水蓝岸业主委员会与原告的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对山水蓝岸业主委员会及原告具有法律约束力。原告与山水蓝岸业主大会签订合同后取得了对该小区的物业管理权，被告系该小区的业主，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。现原告依照合同为该小区提供有偿的物业管理服务，作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。按合同约定，从2013年1月1日至2015年12月31日，被告应向原告交纳代收的垃圾清运费180元（5元/月/户×12个月×3年）、物业服务费5616.07元（222.86平方米×0.7元/平方米/月×12个月×3年），因被告业主家中厨房管道井属于共用设备设施，原告物业公司对这部分物业共用设备设施负有维护、运行和管理义务，但原告未能全面履行该义务，最终导致业主遭受部分财产损失，根据物业服务费的收取应与服务水平相适应的原则，本院酌情扣减40%的物业服务费，故被告实际还需支付的物业服务费为3369.64元。至于原告主张的滞纳金，实质系双方约定的逾期支付的违约金，从庭审查明事实来看,本案原告的服务与合同中的约定确实有差距,未能完全履行，因原告存在不完全履行合同义务的情况，本身就存在违约行为，故其主张的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告尹建中于本判决生效之日起十日内支付原告昆明明亨物业服务有限责任公司怒江分公司自2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费3369.64元、垃圾清运费180元，合计3549.64元；二、驳回原告昆明明亨物业服务有限责任公司怒江分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，由原告昆明明亨物业服务有限责任公司怒江分公司负担88元，由被告尹建中负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云省怒江傈僳族自治州中级人民法院。审 判 长  和晓霞审 判 员  李云燕人民陪审员  李树王二〇一六年九月二十日书 记 员  欧小晶