中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粵01民终7076号上诉人（原审被告）：广州市文辉文化用品连锁公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：何仲坚，该公司总经理。委托代理人：彭懿君，广东国智律师事务所律师。委托代理人：梁燕珍，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭瑞香（LiSueyHeung,又名Tam,SueyHeung），女,住址：1280LagunaST.Apt#:8J,SanFrancisco,CA94115,USA，身份证编号：********。被上诉人（原审原告）：谭瑞匀（Tam,ShirleyShuiWan），女，住址：195419Ave.SanFrancisco，CA94116,USA，护照号码：217783236。两被上诉人共同委托代理人：王月璋，广州市华林法律服务所法律工作者。两被上诉人共同委托代理人：何日新，广州市华林法律服务所法律工作者。原审被告：龙锦全，住广州市荔湾区。委托代理人：龙焕琼，住址同上。上诉人广州市文辉文化用品连锁公司（以下简称文辉公司）因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：荔湾区杨巷路77号是谭瑞香、谭瑞匀于1993年12月通过向谭光辉继承取得的房产，该屋为砖木结构、混合结构2层，建基面积52.03平方米，总建筑面积156.08平方米。该屋的房产证备注栏记载：由租户搭建阁楼部位35.75平方米违章建筑未处理；房地产平面附图显示：阁楼建筑面积为52.0260。原业主谭光辉曾于1988年4月25日委托李光其和荔光玻璃店签订《广州市私房租赁合约》约定，荔光玻璃店承租杨巷路新77号首层自搭阁楼，用途住宿，租期从1988年2月至1992年1月共四年，期满前一个月没有提出终止合约的，本合约继续生效，月租金为4.38元。龙锦全原是荔光玻璃店职工。1986年9月荔光玻璃店因解决职工住房问题安排龙锦全入住案涉房屋，龙锦全按每月3.7元的标准向某光玻璃店交纳租金至1994年12月。现案涉房屋由龙锦全一家居住使用。目前龙锦全没有房屋可供搬迁。另龙锦全使用的阁楼部分位于杨巷路77号首层和二楼之间。2015年3月18日，谭瑞香、谭瑞匀的委托代理人向龙锦全发出《华某法律服务所函》，明确因房屋年久失修，需重新维护修理，要求龙锦全在接到函件5天内将从1993年12月起的房屋使用金按市场价格结算给谭瑞香、谭瑞匀，并在一个月内腾空案涉房屋。龙锦全确认收到该函件。经查，谭瑞香、谭瑞匀于2015年6月19日以文辉公司和案外人广州市荔湾区辉文百货店为被告向原审法院提起诉讼，要求文辉公司和广州市荔湾区辉文百货店迁出荔湾区杨巷路77号首层并支付房屋使用金。原审法院于2015年11月20日作出（2015）穗荔法民三初字第1021号民事判决书，查明杨巷路77号首层原由广州市荔光玻璃棉布店使用，1996年由文某公司接管，文辉公司使用杨巷路77号首层已有十几年，与房屋的原所有权人之间形成不定期租赁关系，谭瑞香、谭瑞匀有权随时解除合同。为此判令文辉公司和广州市荔湾区辉文百货店迁出杨巷路77号首层房屋，并支付房屋使用金等。另查，广州市文某文化用品公司于1995年12月4日经核准变更名称为广州市文某文化用品连锁公司，即原审被告。谭瑞香、谭瑞匀于2015年8月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.文辉公司、龙锦全（含同住人员）迁出广州市荔湾区杨巷路77号房屋阁楼，将该房屋腾空交还给谭瑞香、谭瑞匀自用;2.文某公司、龙锦全支付2011年1月至交还房屋之日止的房屋使用金（按评估公司评定月租金计）;3.文某公司、龙锦全承担案件的受理费。谭瑞香、谭瑞匀为证明荔光玻璃棉布店由文某公司接管的事实，提供了广州市文辉文化用品公司于1996年1月6日向房管科出具的报告一份，内容为：我单位原租用杨巷路77号私房做仓库用很长时间，在1994年我们根据商委的指示精神所有马路面的仓库要开铺面，我们在原有仓库楼底比较高的情况下搭起简易阁楼约20平方左右，最近根据上级改革的指示精神组织大企业、大流通，原荔光玻璃棉布店归由文某文化用品公司管理，今后77号的租金同意由文某文化用品公司负责。该报告落款加注“情况属实”并盖“广州市文某文化用品公司”的公章。文某公司对该报告不予确认，认为谭瑞香、谭瑞匀手上没有报告上的公章。原审庭审中，文某公司认为其与荔光玻璃棉布店没有关系，但确认杨巷路77号首层原由荔光玻璃棉布店使用，后由其接管。至于是否基于接管荔光玻璃棉布店而接管该房屋，文某公司称因资料缺失无法确认。原审法院认为：关于文某公司是否案涉房屋的承责主体的问题。首先，谭瑞香、谭瑞匀提供的由文辉公司前身广州市文辉文化用品公司向房管科出具的报告记载，原荔光玻璃棉布店归由广州市文某文化用品公司管理，杨巷路77号的租金由文某文化用品公司负责等。虽然文某公司对此不予确认，但未能提供相反证据予以反驳；其次，文辉公司确认杨巷路77号首层原由荔光玻璃棉布店使用，后由文某公司接管；根据荔光玻璃店和房屋原产权人签订的租赁合约记载，本案案涉的阁楼也是位于首层，为此有理由相信文辉公司接管原荔光玻璃棉布店使用的杨巷路77号首层实际应包含本案的阁楼部分。因此，原荔光玻璃店在案涉房屋上的权利义务应由文某公司承继。谭瑞香、谭瑞匀是荔湾区杨巷路77号房屋的所有权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。荔光玻璃店通过和原产权人订立租赁合约承租杨巷路新77号首层自搭阁楼，并安排龙锦全入住该屋，龙锦全向某光玻璃店交租至1994年12月。谭瑞香、谭瑞匀在继承取得房屋所有权后没有与荔光玻璃棉布店或文某公司签订租赁合同，现有证据也未能反映荔光玻璃棉布店或文某公司自1995年起有向原产权人或谭瑞香、谭瑞匀交纳过租金，因此谭瑞香、谭瑞匀起诉要求文某公司搬迁退房及支付房屋使用金合法合理，予以支持。因龙锦全是案涉房屋的实际使用人，故龙锦全也负有搬迁义务。由于案涉阁楼和杨巷路77号首层房屋属两个不同的标的，文某公司认为谭瑞香、谭瑞匀重复起诉依据不足。关于龙锦全主张出资维修案涉房屋的问题属另一法律关系，龙锦全可另循法律途径解决。对于谭瑞香、谭瑞匀诉请的房屋使用金，一、关于面积问题，虽然产权证记载“阁楼部位35.75平方米违章建筑未处理”，但文某公司、龙锦全实际使用的是整个阁楼部位，依据等价有偿原则，阁楼的房屋使用金应以产权证记载的建筑面积52.0260平方米为准，文某公司认为谭瑞香、谭瑞匀无权主张阁楼的房屋使用金理由不成立；二、关于诉讼时效问题，因谭瑞香、谭瑞匀未能举证证明其在起诉前曾向文某公司追讨过阁楼部位房屋使用金的事实，因此不能证明诉讼时效依法存在中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效的规定，文某公司向谭瑞香、谭瑞匀支付的房屋使用金应从2013年8月26日起计算，超出该期间的房屋使用金不予支持。房屋使用金标准应参照有资质的评估机构评定的私房租金标准计付，评估费由谭瑞香、谭瑞匀和文某公司各负担一半。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2016年1月12日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起6个月内，广州市文辉文化用品连锁公司、龙锦全（含同住人员）迁出广州市荔湾区杨巷路77号首层阁楼房屋，将该屋腾空退回给谭瑞香、谭瑞匀。二、从2013年8月26日起至广州市文辉文化用品连锁公司、龙锦全（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，由谭瑞香、谭瑞匀和广州市文辉文化用品连锁公司、龙锦全自判决发生法律效力之日起3日内共同向机构申请按私房租金标准（住宅性质）评定，广州市文某文化用品连锁公司自租金评定之日起3日内，按评定的租值一次性将房屋使用金支付给谭瑞香、谭瑞匀。三、驳回谭瑞香、谭瑞匀其他诉讼请求。案件受理费1513元，由广州市文某文化用品连锁公司负担。判后，上诉人文某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、文某公司不是案涉阁褛的承责主体，文某公司没有使用、占用案涉阁楼，依法不负有搬迁退房义务，亦无须向谭瑞香、谭瑞匀支付房屋使用金。首先，从房屋独立性看，案涉阁楼与杨巷路77号房屋首层独立出入，谭瑞香、谭瑞匀提供的《广州市房地产证》亦将阁楼单独列出，即阁楼不属于首层房屋。事实上，文辉公司只是接管了杨巷路77号首层，没有任何证据显示文某公司同时接管了案涉阁楼。文某公司从来没有安排龙锦全入住案涉阁楼，也从来没有收取案涉阁楼的租金，文某公司自始至终均没有占有、使用阁楼或对此存有收益。二、谭瑞香、谭瑞匀已对杨巷路77号房屋首层通过诉讼向文某公司主张了民事权利，谭瑞香、谭瑞匀无权再向文某公司主张民事权利。原审判决既认为“杨巷路77号首层实际应包含本案的阁楼部分”，又认定“案涉阁楼和杨巷路77号首层房屋属两个不同的标的”,明显自相矛盾。三、荔光玻璃棉布店、龙锦全和房屋原产权人存在不定期租赁合同关系，谭瑞香、谭瑞匀虽然通过继承取得了房产，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。谭瑞香、谭瑞匀与荔光玻璃棉布店、龙锦全的法律关系应适用租赁合同的相关法律规定。（一）案涉阁楼为荔光玻璃棉布店搭建的简易建筑。该简易建筑被视为违章建筑未处理，由此可见案涉阁楼不属于出租人即谭瑞香、谭瑞匀所有的合法产权，谭瑞香、谭瑞匀无权据此要求支付房屋租金或使用费。（二）文某公司主张案涉阁楼租金应适用一年的诉讼时效规定。请求法院判令：l、撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回谭瑞香、谭瑞匀全部诉讼请求;2、谭瑞香、谭瑞匀承担诉讼费、评估费等费用。被上诉人谭瑞香、谭瑞匀答辩称：同意原审判决，请求二审法院驳回文某公司的上诉请求。原审被告龙锦全答辩称：不同意原审的判决。龙锦全当时是荔光玻璃棉布店的员工，是荔光玻璃棉布店的总公司安排龙锦全入住的。龙锦全在1986年入住时阁楼已经存在了，在此之前发生什么事情龙锦全不清楚，涉案房屋的房产证一直到2013年都没有办理好，当时业主是不存在的，由于案涉房屋是危房，龙锦全在当时出了8000多元自己维修。原审认为属另一法律关系是不对的，现在龙锦全没有其他房屋可以入住，因此龙锦全现在不同意搬出案涉房屋，应由业主安置龙锦全房屋居住。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：关于文某公司的承责主体问题。根据现有证据显示,荔光玻璃棉布店由文某公司的前身广州市文某文化用品公司管理，杨巷路77号的租金由广州市文某文化用品公司负责,因此,文辉公司是荔光玻璃棉布店对案涉的杨巷路77号房屋权利义务的承继者，案涉阁楼是在案涉杨巷路77号房屋首层内部加建的阁楼，由荔光玻璃棉布店向原业主承租使用的，而荔光玻璃棉布店又将其分配给龙锦全租住，原审法院认为案涉阁楼的权利义务应由文某公司承继并无不当。关于诉讼时效的问题。即使如文某公司所主张的，荔光玻璃棉布店、龙锦全和房屋原产权人存在不定期租赁合同关系，但该租赁期限也已经超过了20年，谭瑞香、谭瑞匀所主张的应属房屋使用金，文某公司认为应按租金的诉讼时效规定适用一年的诉讼时效没有依据，本院不予支持。至于龙锦全二审所提的主张，因其并未提出上诉，本院不予审查。综上所述，文某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1513元，由广州市文辉文化用品连锁公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年九月二十八日书 记 员  游瑞娜