重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初13308号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区静安路1号。法定代表人：冯霞，执行董事。委托诉讼代理人：杨青松，重庆博志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳棋，重庆博志律师事务所律师。被告：谢思，女，1988年3月31日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：郑阳（系被告丈夫），男，1985年3月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告谢思物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月4日、2016年8月31日、2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人刘佳棋、被告谢思及其委托代理人郑阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费4675.71元（2013年9月起计算至2016年3月）；2、判令被告支付公摊电费468.96元、公摊水费26.09元。事实和理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为重庆市渝北区XX路的“XX郡”提供物业管理服务。合同生效后，原告如约履行物业管理服务，被告却拒绝支付其物业管理费。截止2016年3月，被告共拖欠原告物业管理费及公摊水电费共计5170.76元，原告多次对上述费用进行催收，被告均置之不理。被告谢思辩称，1、购房合同中的11条涉及前期物业服务合同和业主临时管理规约，该约定为购房时与开发商签订，现在原告以此为诉讼依据，被告认为不合理；2、临时管理规约约定的条款对原、被告双方均有约束力，被告不交纳物管费是因为原告没有履行物业服务，不听业主提出的整改意见，其违约在先，要求原告整改完善后，被告再交纳相应的物业服务费；3、购房合同附件5中的28条明确提出，高层和洋房分开入户，且高层用户不能进入洋房区域。但是在物业服务费收取标准中可以看出，高层的物业服务费包含了洋房的公摊，原告提供的物业服务的水电公摊是由高层用户来承担，洋房用户不承担，这是不合理、不合法的。被告怀疑原告在报审物业费收费标准时没有分开报审，如果原告是统一报审的，则被告认为原告的该种行为系骗取广大高层业主的物业服务费；4、小区管理混乱，原告没有尽到安保义务，小区安保形同虚设，外来人员可以随意进出；5、高层公共区域摆摊严重，商贩侵占业主的公摊面积，原告完全没有进行制止，没有尽到相关的管理义务；6、小区有住户私建花园，物业出租的门市随意改造内部结构，商铺随意改变高层外墙，导致安全隐患，原告没有进行制止，没有尽到管理义务；7、原、被告之前签订的临时管理规约的截止时间为2013年5月17日，之后双方对合同继续履行没有进行协商，现原告起诉至2016年，被告认为不符合合同双方自愿的原则；8、原告始终不配合业主成立业主委员会，导致业主接房近四年仍然未成立业主委员会，原告始终依照前期物业服务费合同收费系强买强卖；9、原告在向业主催收物业服务费的时候没有看到自己的服务存在不足之处，业主屡次要求原告提升服务后再交纳物业服务费，但原告对此置之不理，后期原告采用电话骚扰、入户骚扰、断水、断电等恶劣手段进行催收；10、物业服务费收费混乱，原告对部分业主半价收取物业服务费；11、与周边小区进行比较，涉案小区系开放式小区，没有相应的绿化及配套设施，收费却比周边小区高，原告的收费与小区的实际情况不相符，被告要求降低物业服务费标准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谢思系位于重庆市渝北区XX路X号X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为77.35平方米，系高层住宅。2010年5月16日，以XX郡小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《XX郡前期物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方委托乙方为XX郡小区提供前期物业管理服务。原告于2010年5月27日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局北部新区分局对该合同进行了备案登记。该合同第七条约定，本合同期限自2010年5月18日至2013年5月17日止。合同第十三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层洋房住宅：2.5元/月·平方米；多层电梯洋房住宅：2.8元/月·平方米；高层住宅：1.95元/月·平方米（不包含公共区域水电公摊等）；商业用房：5.00元/月·平方米；其他物业：2.50元/月·平方米；（幼儿园、学校）。本项目在后期开发过程中如有其它类型物业，其物业服务收费标准另行补充约定。合同第十四条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追交。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同第十七条约定，业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、有线电视、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖燃气、信息、环卫、光纤等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20日前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起按欠费总额的万分之五计收违约金。该合同第三十三条约定，甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳的物业服务费。合同第四十六条规定，本合同自双方签字盖章之日起生效。该合同还对物业服务内容及服务标准、双方的权利与义务、物业的经营与管理、专项维修资金的筹集、管理与使用、违约责任等进行了约定。上述前期物业服务合同签订后，原告进驻XX郡小区进行物业服务。被告未按时足额交纳相应的物业服务费及水电公摊费。期间，原告曾向被告书面催收过物业服务费。2015年8月20日，重庆市物价局对XX郡的前期物业收费标准到进行了备案，备案的住宅物业服务收费标准为：高层：1.95元/平方米·月（不含水电公摊费）；多层电梯洋房：2.8元/平方米·月。审理中，被告举示了以下证据：1、联名投诉书一份，拟证明小区商户私自改变承重墙及排污渠道，危及业主生命安全，原告知情而不作为；2、关于万科收取高额物管费的意见书一份，拟证明业主有主动找原告交涉，但是原告不予理睬；3、万科半价收取物管费的收据一份，拟证明原告收费标准不一致；4、整改函一份，拟证明原告允许火锅店的违章行为，至今未改；5、照片若干，拟证明原告物业服务不到位，保安脱岗、小区厕所脏乱差、小区游走商贩多、行人随意进出小区、原告占用公共用地将公共用地改为私用、与其他小区对比，原告收取了高额的物业服务费等问题。上述事实有重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、《重庆市商品房买卖合同》、《XX郡前期物业服务合同》、前期物业管理服务合同备案证明存根、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表以及当事人的陈述等随案为证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告成都万科物业服务有限公司与XX郡小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX郡前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局进行了备案登记，其收费标准也已经物价部门备案，合法有效，对小区全体业主具有约束力。尽管该合同约定的期限为2010年5月18日至2013年5月17日，但2013年5月17日后，原告仍为XX郡小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费等费用。关于收费标准问题，根据原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX郡前期物业服务合同》及重庆市物业服务收费备案表，被告所在房屋应交纳物业服务费的标准为1.95元/月·平方米。因此，被告每个月应交纳的物业服务费为1.95元/月·平方米×77.35平方米=150.83元/月，故在2013年9月至2016年3月共31个月中，被告应交纳的物业服务费为150.83元/月×31个月=4675.73元。原告诉请主张物业服务费4675.71元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。原告要求被告给付公摊电费468.96元、公摊水费26.09元，但未举示充分的证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告谢思辩称原告服务不到位、管理混乱、小区商贩多、原告对小区乱搭乱建不作为，没有尽到管理职责等问题，被告虽然举示了相应的证据证明原告的物业服务存在不足，但是该不足之处尚不足以构成拒绝交纳物业服务费本金的理由。被告还辩称原告所提供的物业服务与其收取的物业服务费不匹配，被告要求降低物业服务费等问题。但对原告服务质量与服务费用的收取是否相符的评价应该由有资质的专业部门等机构确认，原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX郡前期物业服务合同》在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局进行了备案登记，其合同中约定的收费标准也已经经过物价部门备案，均合法有效，故本院对被告要求降低物业服务费标准的抗辩理由不予采纳。被告辩称小区物业服务中存在不足等问题虽然不足以构成拒交物业服务费本金的理由，但原告应虚心听取业主的意见，有则改之，无则加勉，做一个有责任感的企业。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告谢思在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2013年9月至2016年3月期间的物业服务费4675.71元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告谢思未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告谢思负担。本判决为终审判决。代理审判员  王利萍二〇一六年九月十四日书 记 员  易夕寒