江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1911号上诉人（原审被告）：江苏盛大置业有限公司，住所地涟水县涟城镇常青西路北侧开元名都售楼处。法定代表人：俞天波，该公司董事长。委托诉讼代理人：王艳，江苏益淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁菲，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩志雷。委托诉讼代理人：韩品付。委托诉讼代理人：王海龙，涟水县正平法律服务所法律工作者。上诉人江苏盛大置业有限公司（以下简称盛大公司）因与被上诉人韩志雷房屋买卖合同纠纷一案，不服涟水县人民法院(2016)苏0826民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盛大公司上诉请求:依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人将涉案2套房屋交付给案外人濮万乐并非基于商品房买卖合同关系，而是基于濮万乐的父亲濮恒丰与上诉人之间存在民间借贷关系而产生的以房抵债行为；2、韩志雷与濮万乐之间亦非商品房买卖合同关系，也是基于双方之间存在民间借贷关系而产生的以房抵债。上诉人之前将涉案2套房屋的发票开给了濮万乐，后根据濮万乐的要求，收回发票后重新将发票开给被上诉人韩志雷，故韩志雷并未将购房款支付给上诉人。3、之前濮万乐持涉案2套房屋的发票原件诉至法院要求上诉人返还购房款并一倍赔偿损失，且主张其并未将涉案2套房屋实际转卖给被上诉人，后濮万乐撤回起诉。通过以上事实，足以说明被上诉人韩志雷与濮万乐之间存在恶意串通损害上诉人利益的行为。综上，被上诉人与上诉人之间并未签订商品房买卖合同，被上诉人亦未支付购房款，故双方之间不存在商品房买卖合同关系，被上诉人也不存在损失，原审判决认定事实有误，适用法律错误。被上诉人韩志雷二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原告韩志雷一审诉讼请求是：要求被告返还购房款1870560元，并赔偿损失1870560元。一审法院认定事实为：2013年12月10日，被告与案外人签订了商品房买卖合同，合同约定将被告开发的位于涟水县涟城镇开元明都小区11号楼107、108、109、110号及10号楼101、102号共6间门面房及其他房屋销售给案外人董晓武，共计25间。2013年12月11日，案外人通过银行转账的方式向被告支付了购房款，由被告出具收条给案外人，但没有出具发票。2015年1月27日，被告通过物业公司将10号楼101、102号2间门面房交付给濮万乐。2015年3月24日，因濮万乐欠韩志雷借款，濮万乐将开元明都小区10号楼101、102号2间门面房折抵给韩志雷，被告将濮万乐的交款发票收回，重新出具开元明都小区10号楼101、102号2间门面房发票2张给韩志雷，价格1870560元，并注明预收购房款。据此，原告诉至法院，要求解除原、被告关于房屋买卖行为，返还购房款1870560元，赔偿损失1870560元。一审法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原、被告虽然没有签订《商品房买卖合同》，但被告已向原告出具预收购房款发票，应视为出卖人已经按照约定收受购房款，商品房买卖合同已经成立，双方应当按照约定履行义务。被告盛大公司在明知该房屋已经出售给他人的情况下，仍然收取原告的购房款，致原告在付款后无法取得房屋，对原告的诉讼请求予以支持。对被告主张的原告主体不适格，从未付过购房款给被告，也没有商品房买卖合同关系的辩解，因无事实和法律依据，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告韩志雷与被告江苏盛大置业有限公司于2015年3月24日签订的房屋买卖合同。二、被告江苏盛大置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告韩志雷购房款1870560元。三、被告江苏盛大置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告韩志雷损失1870560元。案件受理费36720元减半收取18360元，由被告江苏盛大置业有限公司负担。本案二审期间，上诉人盛大公司围绕上诉请求提交如下证据：本院（2016）苏08民终904号民事判决书一份，证明上诉人因与濮恒丰（濮万乐）存在借款关系而将涉案房屋抵给濮万乐，因此上诉人与濮万乐之间非商品房买卖合同关系。濮万乐并未向上诉人支付购房款，被上诉人也没有向上诉人支付购房款，故被上诉人不存在有损失之说。且涉案房屋在此之前已经出售给案外人董晓武并进行了网签，故上诉人亦不存在故意隐瞒情节，综上，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条。被上诉人韩志雷质证称：对该判决书的真实性没有异议，但是不认可上诉人的证据目的，因为濮万乐将涉案房屋转让给韩志雷是得到盛大置业同意的，盛大置业开具电子发票的行为应当视为盛大置业收取了韩志雷的购房款，双方确立了商品房买卖合同关系，而韩志雷并不知晓盛大置业将该房已经出售给了董晓武。被上诉人韩志雷二审期间陈述涉案房屋的购房款是其用现金分两次交付给濮恒丰的，但对每次的交付时间与金额记不清楚，且至今濮恒丰仍然欠其500多万元。对此被上诉人提供了《沥青混凝土摊铺合同》一份及《证明》两份，证明其购房款的资金来源。上诉人盛大公司质证称：对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，被上诉人韩志雷与濮恒丰之间也是以房抵债行为。本院经审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，案外人濮恒丰与濮万乐是父子关系。本院已生效的（2016）苏08民终904号民事判决书认定：“案外人濮恒丰与上诉人盛大公司存在借贷关系。2014年5月20日，盛大公司将位于涟水县涟城镇常青西大道北侧开元名都小区10号楼101、102室，11号楼107、108、109、110室共六套商住楼（包含涉案2套）抵债给濮恒丰用于偿还债务，由盛大公司向濮恒丰的儿子濮万乐开具了销售电子发票。之后，盛大公司仍继续向濮恒丰履行还款义务。”本院再查明，2015年9月15日，濮万乐根据盛大公司于2014年5月20日向其出具的位于涟水县涟城镇常青西大道北侧开元名都小区10号楼101、102室，11号楼107、108、109、110室共六套商住楼的发票，向涟水法院起诉，要求盛大公司返还购房款并一倍赔偿损失，后濮万乐又以原告主体不适格，申请撤回起诉。在该案审理过程中，濮万乐陈述其将房屋转卖给被上诉人韩志雷的行为没有实际履行。本案争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在商品房买卖合同关系。本院认为：上诉人与被上诉人之间并不存在商品房买卖合同关系，分析如下：1、被上诉人主张双方之间存在商品房买卖关系，但是其与上诉人之间并未订立书面的商品房买卖合同，且被上诉人亦未能提供任何证据证明其与上诉人就涉案房屋的买卖进行过洽谈与协商；2、盛大公司将涉案2套房屋向濮万乐出具发票是基于其与濮恒丰之间存在借贷关系而作出的以房抵债行为，后来盛大公司向韩志雷出具发票的行为是应濮万乐的要求所为，因为韩志雷与濮万乐之间也存在借贷关系，故盛大公司、濮万乐、韩志雷三者之间是连环以房抵债的关系；3被上诉人自认其未向上诉人支付购房款，而其提供的证据也不能反映其已将购房款支付给濮万乐。故上诉人向被上诉人出具购房款发票行为并不能证明上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条适用的前提是双方之间存在商品房买卖合同关系，故被上诉人依据该条规定主张上诉人返还购房款并赔偿损失，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，本案依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省涟水县人民法院（2016）苏0826民初817号民事判决；二、驳回被上诉人韩志雷的诉讼请求。一审案件受理费36720元，减半收取18360元，二审案件受理费36720元，合计55080元，由被上诉人韩志雷负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年九月十八日书 记 员  费婉燕