江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初12326号原告：吴健雄，男，1969年11月10日出生，住上海市闸北区。原告：钱怡捷,女,1979年6月12日出生,住上海市静安区。委托诉讼代理人：佟辉，江苏鹿鼎律师事务所律师，代理上述二原告。被告：周仲财,男,1982年2月22日出生,住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：毛辰飞，江苏丰田律师事务所律师。第三人：昆山市好享家房产中介咨询有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路925号。法定代表人：陆建峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆建兵，男，该公司经理。原告吴健雄、钱怡捷与被告周仲财、第三人昆山市好享家房产中介咨询有限公司（以下简称好享家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序审理，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告吴健雄及原告吴健雄、钱怡捷共同委托诉讼代理人佟辉、被告周仲财及其委托诉讼代理人毛辰飞、第三人好享家公司委托诉讼代理人陆建兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴健雄、钱怡捷共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2016年1月11日签订的房屋买卖成交合同；2、依法确认合同编号为S20160503720的存量房买卖合同无效，判决被告和第三人撤销合同编号为SS20160503720的存量房买卖合同的备案登记；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年1月11日，经第三人好享家公司居间联系，原、被告双方签订一份房屋买卖成交合同，约定原告将自己所有的位于昆山市淀山湖镇曙光路8号福运庄园XXXX幢房屋（以下简称涉案房屋）出卖给被告，约定价款为1960000元，合同签订之时被告支付定金60000元，2016年2月1日追加定金140000元，2016年3月20日支付房款470000元，余款1290000元通过办理贷款支付，应于2016年6月30日前办理贷款申请手续。税、费由被告承担。该合同约定如果被告贷款不成功（贷款金额不到1250000元）不作违约处理，原告把收取的定金、房款全部退还给买方。合同签订之后，被告两次按约定向原告支付了定金合计200000元，但被告未按合同约定支付470000元，直到2016年4月29日才支付房款470000元。后来第三人告诉原告只贷款了1170000元。原告遂依据合同约定向被告提出解除合同，并向被告退款，但被告拒绝配合办理退款。另外，原告事后得知，被告和第三人就案涉房屋在原告不知情的情况下，又让原告在存量房买卖合同的一张底页上签字，并到交易中心去给办理了房屋买卖备案登记。原告认为该存量房买卖合同没有法律效力，房屋买卖成交合同是对双方有法律效力并实际履行的合同。被告周仲财辩称，原、被告双方签订的房屋买卖成交合同、存量房买卖合同是双方真实意思表示合法有效，应受法律的保护。被告按约履行合同无违约行为，被告已向原告支付670000元购房款，原告已接受。2016年5月初原告拿着收到被告支付的购房款将涉案房屋的贷款还清，说明其出售房屋是真实意思表示。2016年7月20日被告的贷款已审批成功，而后被告约原告去房产交易中心过户，但原告均予以拒绝，因此原告是违约方；原告无法定或约定的合同解除权，应驳回其全部诉请，原告应继续履行房屋买卖合同。第三人好享家公司述称，2016年4月29日，原、被告一同至银行办理涉案房屋的贷款手续，原告应于当日得知涉案房屋贷款金额为1170000元，第三人提前两周预约到昆山市房屋交易中心办理登记号码，预约日期为2016年7月22日，银行于2016年7月20日审批通过被告的贷款申请，第三人于当日电话联系原告于7月22日办理过户，但是原告事后称无法抽出时间前来办理，后第三人与原被告协商于7月25日至淀山湖便民服务中心办理过户登记，后原被告至第三人处，原告提出要求被告增加购房款400000元，被告仅同意加价50000元，双方协商不成，未办理涉案房屋的产权过户手续，涉案房屋至今未交付被告。原告要求解除双方的房屋买卖成交合同，不应得到支持，而且存量房买卖合同真实有效。在签订存量房屋买卖合同之前第三人均与原被告签订了声明书，原被告已授权第三人签订该存量房买卖合同。本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，经第三人好享家公司居间介绍，被告周仲财（买方）与原告吴健雄、钱怡捷（卖方）签订房屋买卖成交合同，约定被告向原告购买其所有的位于昆山市淀山湖镇曙光路8号福运庄园XXXX幢的房屋，房屋建筑面积为223.38平方米；房屋成交总价为1960000元，付款方式为签订合同时支付购房定金60000元、2016年2月1日之前支付定金140000元、2016年3月20日前支付购房款470000元原告将贷款还清、2016年6月30日前原告协助被告办理贷款申请手续，于被告贷款申请批准起一周内原、原告双方办理上述房屋的产权过户手续，余款1290000元由被告办理贷款的银行直接放款至原告账户上，到账一周内双方办理上述房屋交房交接手续；原、被告双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税、费全部由被告承担；原、被告签订本合同后，被告中途毁约（2016年6月30日前被告未办理贷款申请手续），应书面通知原告、中介方且购房定金200000元归原告所有，原告中途毁约，应书面通知被告、中介方，并自毁约之日起十天内支付被告所付定金二倍数额；本合同如有与本次房屋交易有关的其他合同或协议有冲突，以本合同为准；在办理上述房屋产权过户时（即签订网签存量房买卖合同及开具发票）价格可作适当调整，按评估价做；如果被告申请贷款不成功（贷款金额不到1250000元）的不作违约处理，原告应于接到中介方电话通知起一周内将被告所付定金及房款全额退还。该合同签订当日，被告支付原告60000元定金；2016年1月27日，被告支付原告140000元定金；2016年4月29日，被告支付原告购房款470000元。2016年4月29日，原、被告及好享家公司签订声明书一份，约定原、被告双方自愿委托好享家公司于2016年5月17日进行存量房买卖网上签约手续，并进行存量房买卖合同备案。原、被告均在该声明书上签字，但未签署日期，好享家公司签署落款日期2016年5月17日。被告周仲财作为买方、原告吴健雄、钱怡捷作为卖方的存量房买卖合同（编号为S20160503720）于2016年5月19日备案、于2016年5月20日打印，该合同约定原告将涉案房屋出售给被告周仲财，房屋成交总价为1960000元，付款方式为首付款790000元，贷款金额为1170000元；双方应于2016年7月31日前办理房屋权属转移登记手续。原、被告、好享家公司均一致确认该合同签字页系该原、被告于2016年4月29日仅签署该页。涉案房屋于2016年5月5日经昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司评估价格为2010420元；庭审中，好享家公司称依据该评估价格，被告仅能申请贷款金额为1170000元。另查明，原、被告与好享家公司均于2016年4月29日至中国农业银行淀山湖支行办理贷款审批手续。中国农业银行于2016年7月7日受理原告贷款申请，于7月20日审批通过，贷款金额为1170000元。好享家公司向昆山市房产交易中心预约办理过户登记的日期为2016年7月22日，原、原告未于该日办理过户登记手续；后原、被告约定于2016年7月25日至昆山市淀山湖便民服务中心办理涉案房屋过户手续，当日，双方就过户问题未达成一致意见，亦未办理成功。2016年8月1日，原告转账给被告周仲财670000元。二原告系夫妻关系。涉案房屋所有权于2006年10月13日登记于二原告名下。再查明，原告提交了2016年7月30日原、被告与好享家公司就涉案房屋过户事宜进行协商的录音资料，双方确认该录音中关于原告吴健雄所述“所以，我们那个时候我们达成了，或者说你晚了1个月零9天的时间，我这边也接受了，同意了你这边晚付”内容，原告吴健雄称当时系已与被告达成一致协议在合同之外另外协商付款时间，原告亦接受了被告的付款。被告于2016年9月7日将购房款120000元汇入本院账户、于2016年9月29日将购房款1840000元汇入本院账户。本院认为，原告吴健雄、钱怡捷与被告周仲财就房屋买卖与房屋价款达成一致意思表示，双方房屋买卖合同依法成立有效。原、被告约定的房屋总价款为1960000元，被告依照双方约定的付款方式为签订合同时支付购房定金200000元，原告确认双方一致协商变更470000元购房款的支付时间，原告亦收到被告支付的470000元，故被告支付上述670000元并未违约；被告已申请贷款1170000元并承诺额外支付120000元，该贷款金额及支付方式不影响原告实际依合同可获得的总购房款数额；虽然银行显示的贷款申请日期为2016年7月7日，但结合庭审中当事人陈述，被告首次至银行申请贷款的时间应为2016年4月29日，即使银行实际发放贷款时间拖延，该时间不受被告控制，退一步讲，即使被告逾期向银行申请贷款，应属于履行瑕疵，不构成根本违约，而且依照双方房屋买卖成交合同的约定，被告已向本院汇入购房款1960000元，原告并非不能实现合同目的。综上，原告主张解除房屋买卖成交合同无法律依据。原告称因上述房屋买卖成交合同约定的贷款金额为1290000元，银行实际审批通过的贷款金额为1170000元，因双方房屋买卖成交合同载明被告申请贷款不到1250000元的不作违约处理，并约定了签订网签存量房买卖合同时价格可按评估价作适当调整，第三人亦陈述上述贷款金额为结合涉案房屋评估价格计算而来，上述贷款金额做出调整符合双方约定，亦未改变涉案购房款总金额；其次，因双方房屋买卖成交合同载明被告申请贷款不到1250000元的不作违约处理，故被告申请贷款金额为1170000元亦未违约；再次，根据合同约定，原告应于接到中介方电话通知起一周内将被告所付定金及房款全额退还，该条款并非原告单方解除合同的条件，本案中，中介方好享家公司实际并未电话通知原告被告不能履行合同约定的付款义务，而是积极协助原、被告双方办理涉案房屋产权过户手续；审理中，被告已经履行了合同约定的全部付款义务。综上，原告提出解除合同并无合同依据。又因原告向被告提出解除合同被告并未同意解除，双方就解除合同未达成一致意见，故原告提出解除房屋买卖成交合同既无法律依据又无合同依据，本院不予支持。原告称其签订存量房买卖合同时未阅读合同内容，因原告已经授权好享家公司签订存量房买卖合同，故好享家公司有权代表原、被告双方签订该存量房买卖合同，并且原、被告作为完全民事行为能力人，在该合同签字页上签字应系授权好享家公司拟定合同的确认；此外，该合同中约定的房屋总价款亦为1960000元，与房屋买卖成交合同一致，房屋买卖成交合同约定与存量房买卖合同有冲突应以房屋买卖成交合同为准，故双方付款方式及其他约定应以房屋买卖成交合同为准。存量房买卖合同应对原、被告双方产生约束力，依法成立生效。原告要求确认上述存量房买卖合同无效的并要求撤销该合同的备案登记，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告要求解除原、被告双方于2016年1月11日签订的房屋买卖成交合同、依法确认合同编号为S20160503720的存量房买卖合同无效、被告和第三人撤销合同编号为S20160503720的存量房买卖合同的备案登记，无合同依据及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告吴健雄、钱怡捷的全部诉讼请求。案件受理费22440元，减半收取11220元，由原告吴健雄、钱怡捷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）代理审判员  许廷廷二〇一六年九月二十九日书 记 员  曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。