广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终14441号上诉人（原审被告）：深圳市奥嘉杰电子科技有限公司。法定代表人：李兵，总经理。委托诉讼代理人：刘文琦，该司职员。被上诉人（原审原告）：深圳市新和股份合作公司。法定代表人：张海康。被上诉人（原审原告）：黄永才，男，汉族，1971年8月4日出生。被上诉人（原审原告）：徐菁，女，汉族，1964年8月8日出生。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：利继梅，广东深天成律师事��所律师。原审第三人：深圳市弘洋物业管理有限公司。法定代表人：易X洲。上诉人深圳市奥嘉杰电子科技有限公司（以下简称：奥嘉杰公司）因与被上诉人深圳市新和股份合作公司（以下简称：新和公司）、黄永才、徐菁、原审第三人深圳市弘洋物业管理有限公司（以下简称：弘洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥嘉杰公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．新和公司、黄永才、徐菁承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：奥嘉杰公司与新和公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且已履行多年，每年均办理房屋租赁登记手续，应当予以继续履行。即使由于新和公司违反诚实信用原则，将未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给奥嘉杰公司，从而违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条的规定，导致租赁合同无效。但奥嘉杰公司基于对合同有效的信赖，已经做好了公司未来发展的长远规划，已经将与公司有关的配套设施和服务搬迁至所承租房屋并开展生产经营，在合同存续期间，奥嘉杰公司作为恪守合同约定的—方，从未拖欠过租金，实时缴纳足额的租金到新和公司、黄永才、徐菁指定的物业管理公司账户上。现因新和公司单方的原因导致租赁合同无效，奥嘉杰公司即将面临巨大的信赖利益损失，新和公司本应承担缔约过失责任，赔偿奥嘉杰公司损失。一审法院仅给予奥嘉杰公司十五日的腾房期限，��显偏袒新和公司，有失公平。一审法院基于无效合同的全面处理原则，不仅未判决新和公司应承担的责任，反而判决奥嘉杰公司十五日内将所承租房屋腾退给新和公司。仅就十五日的腾房期限而言，对于一家大型的电子科技有限公司，仅仅是另寻其他承租房屋也需要一定的时间，何况还要把所有配套设施和相关服务搬离出去，短短十五日的腾房期限实在是对奥嘉杰公司的—种苛求，对奥嘉杰公司明显不公平。综上所述，一审法院认定事实错误，恳请二审法院在查清本案全部事实的基础上，基于公平合理原则，从社会影响和社会效益出发，撤销一审判决，依法进行改判。二审庭审中，奥嘉杰公司补充上诉称：奥嘉杰公司作为承租方，和黄永才、徐菁没有任何直接联系或法律上的租赁解纷。奥嘉杰公司是和新和公司签订，产权是新和公司，跟黄永��、徐菁没有任何关系。至于股东之间的股权转让牵涉到了奥嘉杰公司，没有道理，黄永才和新和公司的利益矛盾应由股东协商或其他方式解决。一审没有调查清楚，只是对新和公司的资料进行确认，最终判决奥嘉杰公司要15日搬离，不符合法律规定。新和公司、黄永才、徐菁辩称：一、一审法院判决的判项是认定奥嘉杰公司和新和公司的租赁合同为无效，并未涉及黄永才、徐菁，因此奥嘉杰公司所陈述说股东之间的纠纷影响一审的认定是没有实质性关联。二、一审认定双方的租赁合同无效，属于依法作出，因为合同是否有效法院可以依职权作出，而本案符合合同法第五十二条第五项的情形，违反了《最高人民法院关于的解释》第二条强制性规定。因此合同无效是依法作出的。三、涉案房屋虽然和奥嘉杰公司办理了房屋租赁登记，包括奥嘉杰公司强调的使用时间较长等情形，但不等同于获得产权登记或者已办理相关的建设许可证。涉案房屋现状而言，确实没有取得任何产权或建设许可，一审法院判决无效有事实依据。四、关于租金问题，一审没有分段判决存在一定瑕疵，但因新和公司未提起上诉，不再细述。但不等同合同有效，同时依据《最高人民法院关于的解释》第五条的规定，判决其应支付房屋占有使用费是有依据的。只是在2015年2月13日新和公司以书面方式通知奥嘉杰公司将租金的43.375%直接交付给黄永才，应视为租金的支付与业主方要求改变，作为使用人的奥嘉杰公司，应当按照出租方的要求更改缴租方式，不能依据自己的意愿支付使用���。自该通知书通知后的交租行为，新和公司并不认可已收到。新和公司、黄永才、徐菁向一审法院起诉请求：1、奥嘉杰公司向新和公司、黄永才、徐菁支付所拖欠的自2014年1月1日起至2015年6月30日（暂计至此时）止的43.375%的租金合计人民币766384元，利息约40000元；以上总计金额为806384元。2、双方解除租赁合同；3、诉讼费由奥嘉杰公司承担。一审庭审中，新和公司、黄永才、徐菁变更第二项诉讼请求为判令新和公司、奥嘉杰公司签订的《厂房、宿舍租赁合同》无效。一审法院认定事实：2003年，新和公司先后与徐菁及案外人李X、易X洲、曾X雷、林X山、黄X凤签订《合作兴建厂房、宿舍合同》，约定各方合作投资兴建位于XX镇XX村XX区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，使用期限为50年。2004年9月27日，徐菁与案外人李X、易X洲���曾X雷、林X山、赵X汝签订《股东协议书》，约定共同投资兴建位于XX镇XX村XX区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，股东合作年限从2004年9月至2056年5月31日止。该协议书同时约定了各股东投资金额和投资所占比例，原则上各股东的股权转让在内部转让，若转让给其他人，需不影响股东的利益。2010年11月1日，新和公司与奥嘉杰公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定奥嘉杰公司向新和公司承租其位于XX镇XX工业园X区的A16幢厂房以及A19幢四楼一层的宿舍，面积合计为8180平方米的物业，租金按每平方米12元计算，每月的租金总额为98160元。租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月31日止。2008年12月10日，收取奥嘉杰公司租金的“深圳市XX实业有限公司”向奥嘉杰公司发出通知，要求奥嘉杰公司自2008年12月1日起将租金转入“深圳市XX物业管理有限公司”的相关���户。2012年2月1日，“深圳市XX物业管理有限公司”向奥嘉杰公司发出通知，要求奥嘉杰公司自2012年2月1日起将租金支付至“深圳市弘洋物业管理有限公司（以下简称弘洋公司）”账户。奥嘉杰公司自2012年2月起，每月将租金支付至弘洋公司账户，一审庭审中弘洋公司确认收到奥嘉杰公司自2012年2月起的所有租金。2013年10月25日，徐菁与黄永才在新和公司的见证下签订《股东（物业）转让协议》，约定：徐菁在XX镇XX村XX区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍项目中所占股份为43.375%，因投资方向调整，徐菁同意将持有的股份及所享有的物业所有权益转让给黄永才。2013年11月4日，徐菁向案外人出具《股权转让申请书》，写明需要把本人所持有的在合作投资中所占有的股权转让给黄永才，在同等条件下，各股东有权有限购买，如果各位股东放弃购买，���同意徐菁将股权对外转让。2013年11月7日，案外人李X、易X洲、曾X雷、林X山、赵X汝在新和公司的见证下出具书面文件，确认同意徐菁将部分股权转让给黄永才。2015年1月23日，黄永才、徐菁与案外人易X洲、曾X雷、林X山、赵X汝共同向奥嘉杰公司发出《声明书》，写明：经各股东平等自愿协商，一致同意从2015年1月23日起，将涉案厂房及宿舍按租赁合同约定的租金暂时交由新和公司监管，各栋租户直接将按租赁合同约定的租金交给新和公司，将视为已经按时履行了交付租金的义务。2015年2月13日，新和公司向奥嘉杰公司发出《通知》，要求奥嘉杰公司从2015年1月23日起按租赁合同将租金的43.375%支付给黄永才。2015年3月3日，奥嘉杰公司向新和公司发送回函一份，确认收到新和公司2015年2月13日的通知，同时告知新和公司其要求奥嘉杰公司将租金按比例直接支付给黄永才等人是没有法律依据的，也违反了2015年1月23日徐菁等人签署的《声明书》的主要精神，该《声明书》的主要精神是要对奥嘉杰公司交付的租金进行监管。奥嘉杰公司同时声明：奥嘉杰公司在不违反与深圳市弘洋物业管理有限公司签署的《租赁合同》前提下，只要徐菁等股东意见一致并由他们共同署名发通知给奥嘉杰公司，奥嘉杰公司将会按照共同署名通知的要求，把租金付到相应的账户。一审庭审中，新和公司对深圳市XX实业有限公司及深圳市XX物业管理有限公司向奥嘉杰公司收取租金的行为予以确认，但对深圳市弘洋物业管理有限公司向奥嘉杰公司收取租金的行为不予确认，经查，深圳市弘洋物业管理有限公司自2012年2月开始向奥嘉杰公司收取租金。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最��人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合本案，涉案租赁物未经合法报建，违反了法律的强制性规定，因此新和公司与奥嘉杰公司签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条的规定，房屋租赁合同无效，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，租赁合同的出租人即新和公司要求奥嘉杰公司支付租金，奥嘉杰公司与弘洋公司同时确认奥嘉杰公司已按照通知要求将租金足额支付至弘洋公司账户，并未拖欠新和公司租金。一审法院认为，奥嘉杰公司自2012年2月起��按照深圳市XX物业管理有限公司发出的《通知书》的要求将租金足额支付至弘洋公司账户，弘洋公司对此亦予以确认；虽新和公司当庭表示不认可弘洋公司收取奥嘉杰公司租金的行为，但新和公司从未向奥嘉杰公司提出异议，奥嘉杰公司按照租金支付的惯例，即由旧的收租的公司向奥嘉杰公司发出通知告知新的收租公司及账户，亦有理由相信弘洋公司有权收取租金，且已实际足额支付租金给弘洋公司，故新和公司要求奥嘉杰公司支付租金的行为无事实和法律依据，一审法院不予确认。黄永才及徐菁要求奥嘉杰公司支付租金的诉讼请求，未提供充分证据予以支持，一审法院对其请求不予认可。另，根据无效合同全面处理原则，现奥嘉杰公司继续使用涉案厂房已无合同依据，奥嘉杰公司应将涉案厂房腾退返还新和公司。据此，一审法院判决：一、新和公司与奥嘉杰公司于2010年11月1日的签订的《厂房租赁合同》无效；二、奥嘉杰公司应在本判决生效之日起十五日内将位于XX镇XX工业园X区的A16幢厂房以及A19幢四楼一层的宿舍腾退给新和公司。三、驳回新和公司、黄永才、徐菁的其他诉讼请求。本案受理费5932元，由新和公司、黄永才、徐菁负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案租赁物没有房地产权证，当事人未能提供相关的建设工程规划许可证或报建报批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《厂房租赁合同》应认定为无效合同，一审判决对此认定正确，本院予以维持。涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方当事人因该合同取得的财产应当互相返还。故一审判令奥嘉杰公司将涉案租赁物腾退给新和公司并无不当，奥嘉杰公司上诉主张不应退还租赁物的理由不能成立，本院不予支持。至于奥嘉杰公司上诉主张一审认定合同无效，却未根据全面处理原则，判令新和公司应承担相应的损失赔偿责任，对此，本院认为，奥嘉杰公司在一审期间未主张损失及损失的具体数额，也未提交有关损失的证据。二审期间，奥嘉杰公司表示因目前还在正常使用涉案租赁物，未能提交损失的证据。本院认为，奥嘉杰公司在搬离涉案房屋后，如有损失的事实发生，可另循法律途径解决。一审判决未就奥嘉杰公司的损失问题进行处理，并无不当，奥嘉杰该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，奥嘉杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《��华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市奥嘉杰电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年九月十八日书记员（兼） 李开宇