广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初15737号原告：廖明杰，男，1993年11月7日出生，汉族，住广东省连州市。原告：廖伟明，男，1995年4月5日出生，汉族，住广东省连州市。两原告共同委托诉讼代理人：陈冠荣、范新华，均系广东香山律师事务所律师。被告：唐运娟，女，1966年7月6日出生，汉族，住广东省阳春市。被告：钟伟俊，男，1974年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。两被告共同委托诉讼代理人：张全新，广东国政（四会）律师事务所律师。第三人：满堂红（中国）置业有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区悦来南路18号A1座第5层。主要负责人：陈晓华，总经理。委托诉讼代理人：周奕奕，该司员工。原告廖明杰、廖伟明与被告唐运娟、钟伟俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，根据两原告申请，依法追加满堂红（中国）置业有限公司中山分公司（以下简称满堂红公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖明杰、廖伟明及其共同委托诉讼代理人陈冠荣，被告唐运娟、钟伟俊及其共同委托诉讼代理人张全新，第三人满堂红公司委托诉讼代理人周奕奕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告廖明杰、廖伟明诉称，在第三人满堂红公司介绍下，两被告与两原告于2016年1月26日签订房地产买卖合同，把中山市港口镇美景东路×号××花园××幢×××房以54万元的价格转让给两原告，过户税费及中介费由两原告承担。两原告按约定在合同签订当天向两被告支付了定金5万元，且于2016年1月26日至3月14日支付了共计15000元的中介费和3500元的交易手续费给满堂红公司。另外，在两被告的配合下，两原告向中国工商银行股份有限公司中山孙文支行提出该房的二手楼按揭贷款初审申请，于2016年4月1日获得银行同意贷款37.8万元的二手房按揭贷款确认书。按合同约定，总房价之中扣除定金以及二手楼按揭贷款之后的其余房款11.2万元，应当在过户递件成功后由两原告支付给两被告。两被告于2016年3月还清了该房原有的抵押贷款，银行也解除了该房原有抵押登记并通知两被告到银行领取该房的产权证原件，但两被告经两原告及满堂红公司多次催告，迟迟不到银行领取该房的产权证原件，迟迟不配合两原告到相关部门办理该房的过户手续，并且多次要求加价，否则，其宁愿双倍退还定金给两原告，也不配合办理过户手续。两原告不同意解除合同，要求继续履行合同。由于两原告已于2016年4月1日获得银行同意贷款的确认书，按约两被告应当在银行同意贷款7天内配合两原告办理过户手续。鉴于满堂红公司于2016年6月3日又再次通知两被告在2016年6月15日前协助两原告办理过户递件及缴交税费手续，两原告要求从该最后期限的次日（即2016年6月16日）起计算迟延履行合同的违约金。对于违约金的计算标准，合同约定每日按总房价的千分之一计付，两原告酌情要求以总房价为基数，按每日万分之八计算（即每日432元计算）。据此，两原告诉至法院，请求判令：1.两被告协助两原告办理中山市港口镇美景东路×号××花园××幢×××房的产权过户手续；2.两被告向两原告支付迟延履行违约金（违约金从2016年6月16日起，按每日432元计算至房屋过户至两原告名下之日止）。原告廖明杰、廖伟明对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.中山市不动产登记资料证明表；2.房地产买卖合同；3.收款证明；4.收款收据4份；5.二手房按揭贷款确认书；6.押品契证资料收据；7.手机微信聊天记录。被告唐运娟、钟伟俊辩称，不同意两原告诉讼请求：1.两原告违反了房地产买卖合同附件第二点物业有抵押登记情况适用中的第2项，该款规定了买方应于2016年2月29日前签订购房抵押贷款合同，但至今两被告没有见到该贷款合同。另外两原告也违反了附件第二点中的第3项，该款规定买方于递件成功付卖方10万元，但至今两被告没有收到该10万元首期款。由于两原告首先违约，两被告才决定不卖房。2.在签订房地产买卖合同后，两被告听儿子说他的女朋友是中山人，儿子也想在中山工作，同时两被告也想留在中山工作，还有被告唐运娟的兄弟都在中山工作和居住，所以两被告决定不卖房，涉案房屋留作两被告一家人居住使用。3.现在经常有房产中介打电话询问是否卖房，两被告予以拒绝，并没有出卖。4.两原告起诉的违约金过高，如果法院认为两被告违约，两被告请求减少违约金，违约金计算应该以50000元为基数，不应该以540000元为基数，因为两被告实际只收到50000元定金。被告唐运娟、钟伟俊就其辩解提交房产证复印件两份。第三人满堂红公司述称，我方于2016年1月26日促成原被告签订买卖合同之后，配合两原告办理贷款申请及两被告办理房产注销抵押手续，其后因为两原告同意贷款批复书审批通过以及两被告房产注销手续已经完成，按照交易手续，为了避免延迟向房屋登记机关办理买卖手续的申请，所以我方催促双方去办理申报税费的手续。但两被告没有配合办理申报税费手续。第三人满堂红公司对其陈述提交通知、快递底单及快递查询情况。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，被告唐运娟、钟伟俊（卖方）与原告廖明杰、廖伟明（买方）、第三人满堂红公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：卖方将其名下位于中山市港口镇美景东路×号××花园××幢×××房【房产证号：02××5502××××2756；土地证号：国（2010）易1××××5】以54万元的价格转让给买方，过户税费及中介费由买方承担；该房存在抵押，买方须在2016年1月26日支付定金5万元，卖方在收到上述款项后7天内向抵押银行办理转按手续，并在经纪方、银行通知的时间内备齐相关资料协助买方申请银行按揭；买方应于2016年2月29日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方须提供协助；首期款（不含定金）10万元买方于递件成功当天付卖方；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行扣除卖方所欠款项后直接划入卖方在该行开设的账户；若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方；买卖双方委托经纪方办理转名手续并提交交易所需资料及交易费用；因任何一方无故不履行合同义务超过十天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，或支付等额于总楼价百分之十的违约金；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；买方应向经纪方支付中介费15000元；合同还约定了其他事项。合同签订当天，两原告向两被告支付了定金5万元。2016年1月26日至3月14日支付了共计15000元的中介费和3500元的交易手续费给满堂红公司。在两被告的配合下，两原告向中国工商银行股份有限公司中山孙文支行提出案涉房屋的二手房按揭贷款初审申请，于2016年4月1日获得银行同意贷款37.8万元的二手房按揭贷款确认书。两被告于2016年3月还清了案涉房屋原有的抵押贷款，2016年4月29日，案涉房屋原有抵押登记解除。银行通知两被告领取案涉房屋的产权证原件。满堂红公司于2016年6月3日通知两被告于2016年6月15日前与其经办人员办理案涉房屋交易税费缴纳手续。但两被告经多次催告，迟迟不到银行领取案涉房屋的产权证原件，不配合两原告到相关部门办理案涉房屋税费申报等过户相关手续。在之后的协商过程中，两被告以房价上升过快为由要求两原告加价买屋，双方协商不成。据此，两原告遂于2016年7月26日诉至本院，主张前述实体权利。另查，案涉房屋截止2016年9月5日不存在查封、抵押情况。诉讼中，根据两原告申请，本院查封了案涉房屋。庭审中，两被告称案涉房屋没有装修，现没有人居住使用。两原告及第三人满堂红公司均确认签订抵押贷款合同需要房屋过户出新房产证后才能签订，过户之前先向银行申请贷款。诉讼中，两原告称如果法院支持其诉求，其同意在判决生效后把定金之外的首期款11.2万元先行支付给两被告（但要求两被告提供收款账户），至于剩余购房款37.8万元仍需在案涉房屋过户抵押给银行放款后支付。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告廖明杰、廖伟明与被告唐运娟、钟伟俊签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。两原告在上述合同签订后，已依约向两被告支付了5万元定金，支付了中介费及交易手续费，亦在两被告配合下获得银行按揭贷款批准，积极履行了合同义务。至于两原告须于2016年2月29日前签订抵押贷款合同的义务，因案涉房屋未过户未出新房产证，暂不具备签订抵押贷款合同的条件，故未签订抵押贷款合同责不在两原告。因两原告支付首期款的时间是递件成功当天，未到付款期限，故两原告未付首期款的行为不存在违约。两被告辩称两原告存在违约行为的意见，理据不足，本院不予采纳。两被告应按照合同约定配合两原告办理申报税费等过户相关手续，但其在履行部分合同义务后，不按约定全面履行其合同义务，两被告的行为已构成违约，应承担相应违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。案涉房屋亦不存在无法履行的情形，因此，两原告要求两被告继续履行合同，将案涉房屋过户至两原告名下的诉求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。同时，根据权利义务对等原则，两原告亦应履行其付款义务，于本判决生效之日起七日内向两被告支付首期款11.2万元，于案涉房屋过户之日起三十日内（因两原告办理银行按揭贷款需适当的时间）向两被告支付剩余购房款37.8万元。两被需配合两原告收取相应款项。关于两原告主张的违约金应否调整问题。两原告主张违约金按日432元计算（按总价款54万元的每日万分之八），两被告认为该违约金过高，请求法院调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，两原告未能提供充分有效证据证明其主张的违约金未超过其实际损失的30%，故本院认定每日432元的违约金过高，应予调整。考虑两原告履行合同情况（仅交定金5万元），根据公平及诚信原则，本院酌情确定违约金以54万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2016年6月16日起计至房屋过户之日止。综上所述，两原告诉求合理部分，本院予以支持。两被告辩解合理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告唐运娟、钟伟俊于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告廖明杰、廖伟明将其名下位于中山市港口镇美景东路×号××花园××幢×××房【房产证号：02××5502××××2756；土地证号：国（2010）易1××××5】过户至原告廖明杰、廖伟明名下；二、被告唐运娟、钟伟俊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖明杰、廖伟明支付违约金（以54万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2016年6月16日起计至上述房屋过户之日止）。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9372元，减半收取为4686元，诉讼保全费3220元，合共7906元（原告廖明杰、廖伟明已预交），由被告唐运娟、钟伟俊负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇一六年九月二十七日书记员  李绮湘