广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初19977号原告：东莞市泽景果品物流园有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇上元村秋源路泽景大厦**。法定代表人：钱泽辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗娜，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉懿，广东星啸律师事务所辅助人员。被告：欧阳建军，男，1983年10月17日出生，汉族，住湖南省洞口县，原告东莞市泽景果品物流园有限公司与被告欧阳建军租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗娜及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁合同关系已于2019年3月15日解除；2.被告向原告支付租金11480.7元（2018年11月至2019年3月每月分别为1968元、3806元、2297.5元、2297.5、1111.7元）、水费73.5元（2018年10月至2019年1月每月分别为21元、17.5元、21元、14元）、电费2203.2元（2018年10月至2019年1月每月分别为705.6元、660元、486元、351.6元）、物业管理费1550.9元（2018年11月至2019年3月每月分别为295.2元、570.9元、275.7元、275.7元、133.4元），共计15308.3元及相应利息（以15308.3元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系房屋租赁关系，原告受东莞市泽景实业投资有限公司的委托，负责出租和管理其名下泽景果品物流园内的商铺。原告与被告订立协议，约定被告于2018年1月1日起租用原告位于泽景果品物流园内的123号和124（123A）号商铺，面积共计89.7平方米，租期三年。后经双方协商，被告于2018年12月将124（123A）号商铺退还给原告，仅保留123号商铺（45.95平方米）的租赁关系。根据协议约定，被告应按月向原告缴纳123号商铺租金、水费、电费和物业管理费，计算方式为店铺租金：2018年1月至2018年12月每平方每月40元,2019年1月至2019年12月每平方米每月50元，2020年1月至2020年12月为每平方米每月60元；物业管理卫生费：每平方米每月6元；水费及电费以当月实际发生额为准。被告于2018年11月开始欠缴各项费用，原告已于2019年3月12日向被告送达了《解除合同通知书》。自被告逾期还款之时，原告所辖市场管理中心已多次向被告协商、催缴租金，但被告始终未能付款。被告辩称，被告法律意识淡薄，没有看清楚合同，但原告招商时答应被告的一切都没有兑现，原告在招商时告诉被告有补贴，整租区是不需要铺位费的，后来原告要求被告等商户搬到其他区域，故被告租了铺位，而原告开始答应免租半年。关于租金问题，被告不同意原告的诉请。被告在2018年11月已经退回了124号（123A）商铺，并把钥匙交回，不应计算2018年11月、12月的租金及物业管理费。2019年3月6日，原告将被告租赁的铺位门锁换了，这时候算终结合同，不应将2019年3月的租金费用都计算，最多也只是计算到3月6日。双方于3月7日协商，被告说因门锁换掉，被告的所有东西包括证件，货物都在商铺里拿不出来，问原告能否让被告先把货物清掉，用货款交租金及其他费用；而原告不答应。后被告无奈之下将门锁砸坏，还报警了，并将自己的物品、货物拿出来。3月8日，被告叫人来拆冷库，也通知了原告，但原告不让拆，派出所也出警处理，被告想不通就把冷库砸了。原告围绕其诉请提交了《商铺进场协议》《不动产权证书》《集体土地使用证》《授权委托书》、电费发票、水费发票、污水处理费票据、水电登记表、应收商铺租金水电物管费明细表、《针对泽景商户逾期补交房租解除合同通知书》予以证明；而被告提交了监控视频予以反驳。本院组织双方到案涉商铺进行现场勘验；同时到供电公司调取了客户抄表结算复核单、泽景用户用电情况表，并到公安机关调取了询问笔录、人民调解协议书、人民调解申请书、人民调解受理登记表、调查笔录、调解协议履行完毕确认书及出警视频等。根据双方的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年12月28日签订《商铺进场协议》，约定原告同意被告进驻泽景果品物流园1区123号、123A号两间商铺并按原告的业态规划进行合法经营；该商铺建筑面积合计89.7平方米，该面积为计算管理费、水电费、卫生费等费用的面积，物业管理费实收每平方米每月6元；被告签订协议后交付20000元作为进场经营保证金，原告收款后开付收据凭证（保证金每间10000元）；2018年1月1日至2018年12月31日全年12个月，商铺租金每平方米每月40元，签订三年合同免前三个月租金，2019年1月1日至2019年12月31日租金每平方米每月50元，2020年1月1日至2020年12月31日租金每平方米每月60元；租期到期后，如被告选择不再续期经营，原告需在被告结清所有费用后将保证金无息退还给被告，如被告选择续期经营，提前三个月向原告提出申请，同等条件下原告保证被告优先续期权；被告当月租金及物业管理费需在本月10日前向原告缴纳，如被告连续两个月未按时缴纳租金，原告在通知被告后，被告仍然未缴纳租金，视为被告违约并退出市场，原告有权没收被告的押金，并解除租赁合同；被告当月产生的水电费及物业管理费需在下月10日前向原告缴纳，如被告连续两个月未按时缴纳水电及物业管理费，原告在通知被告后，被告仍未缴纳水电及物业管理费，视为被告违约并退出市场，原告有权没收被告的押金，并解除租赁合同；原告违约，需向被告退还保证金，并向被告赔偿等额的保证金，被告违约，原告有权没收保证金，同时被告需结清已欠费用等。双方确认被告已向原告支付了保证金20000元，后被告提出不再承租124号（123A）铺位，仅租赁123号铺。案涉租赁商铺及相应土地于2016年12月21日已办理集体建设用地使用权及房屋所有权的不动产权证书，证号为“粤（2016）东莞不动产权第0084764号”，权属人为东莞市泽景实业投资有限公司；该公司于2016年8月1日出具《授权委托书》，委托原告以原告名义对上述登记的不动产进行出租、经营、管理，委托期限为长期。原告出具落款为2019年3月12日的《针对泽景商户逾期补交房租解除合同通知书》，载明被告租赁123号、124号商铺，从2018年11月1日起连续多月未交租金，要求被告在2019年3月15日前交清所欠租金及水电物业管理费，否则原告将按合同约定单方解除租赁合同并回收123号、124号铺面，进行重新招租处置。原告主张于2019年3月12日向被告直接交付上述通知书，而被告自认于2019年3月15日收到通知。被告认为：对原告主张所欠的所有水费无异议；对原告主张2018年10月至2019年1月每月的用电量即588度、550度、405度、293度无异议，但不同意按1.2元/度支付电费，应按供电公司收费单价标准支付电费；对涉及123号铺位的租金及物业管理费，其中2019年3月应计算至2019年3月6日，且对铺位收费面积有异议；对涉及124号（123A）商铺的租金及物业管理费，被告在2018年10月底已将门锁匙交还原告，并在11月初返还商铺，不应计算2018年11月及12月的费用。原告支付用电户名为“东莞市泽景实业有限公司”、用户编号为“0319050002569169”所涉2018年10月至2019年2月每月的电费分别49403.11元、42236.26元、37767.4元、33781.4元、73246.27元；同时，上述用电的电度电费单价均为0.7206元，而上述每月的实用电量，考核/计费电量，实际交纳电费金额构成分别为：38180度，65980度，电度电费47545.19元+加价合计1953.01元-力调电费95.09元；34880度，56300度，电度电费40569.78元+加价合计1666.48元；29180度，50440度，电度电费36347.06元+加价合计1493.03元-力调电费72.69元；24180度，45160度，电度电费32542.3元+加价合计1336.73元-力调电费97.63元；76060度，94460度，电度电费68067.88元+加价合计2796.01元+力调电费2382.38元，其中加价合计包括水利基金、水库移民后期扶持资金、可再生资源等各项附加费项目。本院组织原、被告对案涉商铺的面积进行现场测量，双方确认123号商铺套内使用面积为35.25平方米，建筑面积（使用面积+墙体面积）为43.66平方米；124号（123A）商铺套内使用面积为51.66平方米，建筑面积（使用面积+墙体面积）为58.14平方米，而两商铺室内是相通的，没有墙壁相隔。2019年3月8日，被告到案涉租赁商铺搬走东西遭到原告保安阻拦，双方发生口角并有肢体冲突，后双方经公安部门处理自愿达成和解；被告在公安机关询问笔录中陈述其当天发现租赁商铺店门的锁被换了，就用螺丝刀把锁撬开。2019年3月9日，被告到案涉租赁商铺拆掉冷库遭到原告人员阻拦，而公安机关的出警视频显示：被告人员多次提及前两天原告把商铺门锁了并不让被告拿东西；原告人员称商铺是原告的，不换锁怎么用，其有权收回商铺。另从被告提供的监控视频显示：2019年3月6日15时44分许，有两人打开卷闸门进入商铺，并搬开杂物进入旁边商铺，后将一金属条状的物件扔在商铺内离开；2019年3月7日13时38分许，被告开车停在商铺附近，被告下车走近商铺但并没有进入商铺，后被告一直在通电话。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁商铺已办理了房屋及相应土地的不动产权证书，而《商铺进场协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告拖欠原告租金拒不支付，已构成根本违约，原告据此主张解除双方案涉合同依法有据；同时，被告自认于2019年3月15日收到原告出具的《针对泽景商户逾期补交房租解除合同通知书》，故本院对原告请求确认案涉《商铺进场协议》于2019年3月15日解除予以支持。被告对原告诉请返还2018年10月至2019年1月垫付的水费73.5元不持异议，本院予以支持。现本案争议的主要焦点为：第一，被告何时不再租赁案涉124号（123A）商铺，原告主张该商铺2018年11月及12月的租金、物业管理费是否成立；第二，案涉123号商铺的实际租赁面积是多少，该商铺2018年3月的租金及物业管理费应计算到何时；第三，被告支付的电费标准是什么；第四，被告抗辩保证金20000元抵扣案涉债务是否成立。一、对于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，原告主张双方协商被告于2018年12月不再租赁124号（123A）商铺，但原告对该事实未提供证据佐证，而被告表示2018年11月后没有再租赁该商铺，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告上述主张难以采纳，相应地对原告要求被告支付涉及124号（123A）商铺的租金及物业管理费不予支持。二、对于第二个争议焦点。一方面，案涉123号商铺计算租金及物业管理费的面积应以建筑面积（套内使用面积+墙体面积）即双方现场测量确认的43.66平方米为准。另一方面，虽然原告主张其于2019年3月11日更换了租赁商铺的门锁，但从公安机关2019年3月9日的出警视频显示原告人员确认有更换商铺门锁情况，这与原告在诉讼中主张更换门锁的时间矛盾；同时，原告在公安机关于2019年3月8月、3月9日处理双方纠纷中均提到商铺门锁被原告更换了，结合被告提供的监控视频显示2019年3月6日有两人打开卷闸门进入商铺的行为情况，本院对被告主张原告于2019年3月6日更换商铺门锁予以采纳。虽然原告是在被告拖欠租金等费用的情况下更换门锁，但该行为严重影响到被告对租赁物的使用及收益，结合本案实际情况，本院酌定被告应付的2019年3月租金计算至3月10日。鉴于被告对原告主张其拖欠123号商铺租金、物业管理费的月份未持异议，故被告应向原告支付2018年12月至2019年3月每月租金分别为:1746.4元（40元/平方米×43.66平方米）、2183元（50元/平方米×43.66平方米）、2183元（50元/平方米×43.66平方米）、727.67元（50元/平方米×43.66/平方米÷30天/月×10天），共计6840.07元；被告应向原告支付2018年12月至2019年2月每月的物业管理费均为261.96元（6元/平方米×43.66/平方米）及2019年3月的物业管理费为87.32元（6元/平方米×43.66/平方米÷30天/月×10天），共计873.2元。三、对于第三个争议焦点。原告主张供电公司收取的电费单价是按总电费（即实际收取的金额）除以考核/计费电量，而双方口头约定按1.2元/度的标准收取电费，因原告代缴电费存在管理成本，整个园区用电也存在客观损耗；而被告则主张电费应该按供电公司收取电费的单价标准计算，之前一直以为供电公司按1.2元/度收取电费才按该标准交费给原告。鉴于供电公司收取的电费实际包括电度电费及各项附加费项目，并受力调电费项目影响，不能仅以电度电费单价作为被告支付电费的单价，而原告主张按总电费除以考核/计费电量所得数值作为被告支付电费的单价并无不妥，本院予以采纳；同时，原告并未提供证据证实双方约定被告支付的电费包括原告代缴电费的成本、整个园区的公共电费分摊等，况且原告每月有收取被告物业管理费，故原告主张被告支付超出供电公司收费标准的电费缺乏依据，本院难以采纳。因此，按被告每月的用电量及上述认定的单价可计算被告应向原告返还2018年10月至2019年1月每月的电费分别为：440.27元（49403.11元÷65980度×588度）、412.61元（42236.26元÷56300度×550度）、303.25元（37767.4元÷50440度×405度）、219.18元（33781.4元÷45160度×293度），共计1375.31元。另，利息是法定孳息，原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费、水费自起诉之日起的利息并无不妥，结合原告利息请求，本院认定被告应向原告支付以9162.08元（6840.07元+873.2元+1375.31元+73.5元）为本金，自2019年6月5日（即起诉之日）起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（1年期）计至清偿之日止的利息。四、对于第四个争议焦点。双方案涉合同约定若被告违约，原告有权没收保证金。如上所述，被告存在不支付有关案涉123号商铺租金等费用，已构成根本违约；同时，被告确认之前其单方以租金太高等为由提出不再租赁124号（123A）商铺，且原告当时不同意退回保证金。而本案并没有证据显示原告对此放弃追究被告的违约责任，故原告主张没收该20000元保证金并无不妥，本院对被告有关抵扣保证金20000元的抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市泽景果品物流园有限公司与被告欧阳建军签订的《商铺进场协议》于2019年3月15日解除；二、限被告欧阳建军于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市泽景果品物流园有限公司支付租金6840.07元、物业管理费873.2元，并返还垫付的水费73.5元、电费1375.31元，共计9162.08元；三、限被告欧阳建军于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市泽景果品物流园有限公司支付相应利息【以9162.08元为本金，自2019年6月5日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（1年期）计至清偿之日止】；四、驳回原告东莞市泽景果品物流园有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费91.35元，由原告东莞市泽景果品物流园有限公司负担36.35元，被告欧阳建军负担55元。本判决为终审判决。审判员  龙泽云二〇一九年十月十六日书记员  叶玉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。