广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2072民初5363号原告：中山市古镇镇资产经营有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李锦辉，该公司经理。委托诉讼代理人：林丽芬，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧敏，广东奥纪律师事务所律师助理。被告：韩龙浩，男，1983年9月4日出生，朝鲜族，住吉林省梨树县。委托诉讼代理人：葛宏志，广东仲马律师事务所律师。被告：李兰芬，女，1978年3月5日出生，汉族，住广西桂平市。原告中山市古镇镇资产经营有限公司（以下简称古镇资产公司）与被告韩龙浩、李兰芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古镇资产公司的委托诉讼代理人林丽芬，被告韩龙浩及其委托诉讼代理人葛宏志到庭参加诉讼。被告李兰芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古镇资产公司向本院提出诉讼请求：1、被告韩龙浩支付拖欠的租金共计269017.1元及滞纳金（按年利率24%计算,自2015年5月1日起计至被告清偿欠款之日止,暂计至2016年5月31日为49998.44元,详见附表《韩龙浩欠费明细》）;2、原告不用退还被告韩龙浩的保证金80705.13元；3、被告李兰芬对被告韩龙浩的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告韩龙浩于2013年4月30日签订了一份《“灯都新天地”商铺租赁合同》，约定原告将标的物【位于中山市**镇**路“灯都新天地”*区*号铺*、*层和*区*、*、*号铺*层，铺位计租面积1185.09平方米，其中一层面积190.85平方米，二层面积994.24平方米】租赁给被告韩龙浩作为经营餐饮场地使用；合同的租赁期限从2013年5月1日至2016年2月29日，原告自2013年5月1日起计算租金；标的物从2013年5月1日起至2016年2月29日止租金定为每月26901.71元；按先交费后使用租赁物的原则，租金按每三个月结算一次，被告韩龙浩必须于合同规定的计租之日（2013年5月1日起）前5个工作日内自行将应交租金划入原告指定账户，首个季度租金和保证金须于签约日起3日内缴付完毕；于合同签订之日，被告韩龙浩应向原告交纳3个月租金合共80705.13元作为承租商铺的保证金；合同于第八章第8.03、8.04条还约定了违约责任：“8.03、乙方（被告韩龙浩）未按合同约定的时间向甲方（原告）支付租金及其他应向甲方缴交费用，从拖欠之日起，按每天应付金额1%计付滞纳金，如乙方逾期缴付任何一期租金及其他应缴费用超过30天时，视作提前终止合同处理，同时甲方有权委托商铺的物业管理公司对商铺实施停水或停电的措施，直至乙方付清所有欠款，且甲方无需承担责任”，“8.04、下列情况之一，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回铺位，没收租铺保证金，并有权向乙方追讨一切应付而未付的费用…5）发生本合同第8.03条之情况的”。合同签订后，原告已依约将上述租赁场地交付给被告韩龙浩做经营场地使用，但被告韩龙浩却自2015年5月1日起拖欠租金，截止至合同到期日2016年2月29日，被告韩龙浩共拖欠原告租金共计269017.1元。原告于2015年12月28日通过EMS向被告韩龙浩于合同约定的送达地址发书面的《催收欠租通知书》，可该地址却查无此人；原告又委托律师于2016年3月21日以寄挂号信件的方式向被告韩龙浩于合同约定的送达地址寄送催缴租金的《律师函》，但被告韩龙浩至今仍未向原告缴清所欠租金。另查，被告李兰芬是被告韩龙浩之妻，理应对被告韩龙浩在婚姻存续期间的一切债务承担连带清偿责任。依据《中国人民共和国婚姻法》第四十一条：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还…”；《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十四条之规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负的债务主张权利的，应当以夫妻共同债务处理”。原告认为，被告李兰芬作为被告韩龙浩之妻，理应对被告韩龙浩的上述债务承担连带清偿责任。综上，租赁合同是双方自愿在公平的基础上签订的，符合法律规定。被告韩龙浩拖欠租金的行为已经构成违约，理应按合同约定承担违约责任。被告李兰芬作为被告韩龙浩的配偶，理应对被告韩龙浩的上述债务承担连带清偿责任。原告对其陈述的事实，提供以下证据：一、租赁合同、委托书，证明原告有权将标的物租赁给被告韩龙浩，且双方签订租赁合同并约定相关的权利义务；二、催收欠租通知书、EMS邮寄单、改退批条、律师函，证明原告已依据租赁合同约定向被告韩龙浩主张自己收取租金的权利，催缴租金的律师函已向被告韩龙浩成功送达；三、承诺书，证明韩龙浩于2016年1月14日向原告承诺确认欠款269017.1元，并承诺将商铺内财产变卖用于偿还租金，不足部分由被告本人补交，承诺书是被告单方的意思表示，不是双方的协议；四、证明，证明韩龙浩与李兰芬是夫妻关系。原告庭后补交证据有：证明、中山市建设工程综合验收合格证、建筑工程消防验收意见书、建筑工程消防设计审核意见书、房地产权证，证明原告有权出租涉案租赁物，租赁合同合法有效。被告韩龙浩辩称：一、原告出租的房屋没有房产证、建筑工程竣工验收证明及建筑工程消防验收证明。《建筑法》第六十一条规定“交付验收竣工的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，……建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”；消防法第十三条规定：“依法必须进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用”。因此，根据合同法第五十二条及建筑法和消防法规定，该租赁合同应无效。在合同无效的情况下，应由原告赔偿被告因此产生的损失，被告为此装修及添置经营用品花费了约四百多万元的费用，该费用应冲抵所欠租金。二、退一步说，假设租赁合同有效，双方于2016年1月14日已达成协议，约定以保证金和店铺内的财产折价支付拖欠的租金。当时由原告对店铺内的部分财产进行了登记，并经被告在资产登记表上签名。该协议达成后，被告将店铺转交给原告。此后，原告2016年3月17日发《律师函》时也是要求被告交付9个月的租金共242115.38元。综上，被告认为若租赁合同有效，则在双方已经就租赁合同结束达成协议的情况下，应按协议进行，原告不应该中途更改协议，另行向法院提起诉讼要求支付12个月的租金，更不应该要求被告支付严重超高的滞纳金。请法院驳回原告的诉讼请求。被告韩龙浩为其辩解向本院提交证据有：商铺资产登记明细表、照片，证明被告韩龙浩于2016年1月14日曾与原告达成协议，以商铺的资产用于偿还租金。被告李兰芬未应诉、答辩，亦未提交证据。经审理查明：涉案租赁物位于中山市**镇**路“灯都新天地”*区*号铺*、*层和*区*、*、*号铺*层（面积1185.09平方米，其中一层面积190.85平方米，二层面积994.24平方米），该租赁物房地产权属人为中山市古镇建设开发总公司。中山市古镇建设开发总公司于2011年11月1日出具《委托书》委托原告古镇资产公司签署上述租赁物的租赁合同，并收取租金。2013年4月30日，原告古镇资产公司与被告韩龙浩签订一份《租赁合同》，约定韩龙浩承租中山市**镇**路“灯都新天地”*区*号铺*、*层和*区*、*、*号铺*层用于经营餐饮；租赁期限自2013年5月1日起至2016年2月29日止；自2013年5月1日起计算租金，租赁物租金定为每月26901.71元；按先交费后使用租赁物的原则，租金按每三个月结算一次，韩龙浩必须于合同规定的计租之日前5个工作日内自行将应交租金划入原告指定账户；本合同签订之日，韩龙浩向原告缴纳三个月的租金合计80705.13元作为韩龙浩承租商铺的保证金；首个季度租金和保证金须于签约日起3日内缴付完毕；合同第8.03条约定韩龙浩未按合同约定的时间向原告支付租金及其他应向原告缴交费用，从拖欠之日起，按每天应付金额1%计付滞纳金，如韩龙浩逾期缴付任何一期租金及其他应缴费用超过30天时，视作提前终止合同处理，同时原告有权委托商铺的物业管理公司对商铺实施停水或停电的措施，直至韩龙浩付清所有欠款，且原告无需承担责任；符合合同第8.03条约定情况，视为韩龙浩违约，原告有权单方面解除合同，收回铺位，没收租铺保证金，并有权向韩龙浩追讨一切应付而未付的费用；合同还对双方的权利和义务等内容进行了约定。签订合同后，被告韩龙浩向原告交纳了保证金80705.13元，原告也依约将上述租赁场地交付给被告韩龙浩做经营场地使用。但原告称被告韩龙浩自2015年5月1日起拖欠租金，截止至合同到期日2016年2月29日，被告韩龙浩共拖欠原告租金共计269017.1元。原告于2015年12月28日通过EMS向被告韩龙浩于合同约定的送达地址发书面的《催收欠租通知书》，可该地址却查无此人。原告又委托律师于2016年3月21日以寄挂号信件的方式向被告韩龙浩于合同约定的送达地址寄送催缴租金的《律师函》，但被告韩龙浩至今仍未向原告缴清所欠租金。2016年5月19日，原告向本院提出上述诉求。另查明：被告韩龙浩于2016年1月14日出具一份《承诺书》，载明内容有：截止2016年2月29日，本人尚欠古镇资产公司上述租赁场地租金合计269017.1元，本人承诺于2016年2月28日前支付上述应交租金269017.1元，如本人未能按本承诺书约定期限支付租金，则本人同意由古镇资产公司变卖处置本人所租商铺内的全部可动资产，变卖后的费用作为偿还本人拖欠的租金，不足部分再由本人自行补交，并承诺无条件配合古镇资产公司对本人作出上述商铺租金等费用的催收工作。《承诺书》后附有《韩龙浩商铺资产登记明细表》。被告提供了该表作为证据，原告则称并没有变卖处置被告韩龙浩商铺资产，而且按租赁合同约定合同期满后10天内若被告不清理商铺的资产，资产则归原告所有。再查明：桂平市民政局婚姻登记处于2016年6月3日出具的《证明》显示被告李兰芬于2004年6月7日与韩龙浩办理过结婚登记。该《证明》显示韩龙浩的身份证号码与本案韩龙浩的身份证号码不相符，但被告韩龙浩确认《证明》上的韩龙浩就是其本人；被告韩龙浩也确认其与李兰芬实际上是夫妻关系，但称未办理结婚登记，当时只是为了在广西摆酒而让村委出具的一个证明。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，主要涉及租赁合同的效力问题及租金的计算问题。关于租赁合同的效力问题。被告韩龙浩以涉案租赁物没有房产证，建筑工程竣工验收证明及建筑工程消防验收证明为由主张租赁合同无效。原告对此提供了相应的证据证明涉案租赁物已办理房产证并具有相应的验收合格证等。本院认为，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容及形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告韩龙浩主张租赁合同无效，依据不足，本院不予采纳；其同时依据无效合同主张装修损失冲抵拖欠的租金，本院亦不予采纳。关于租金的计算问题。原告主张被告韩龙浩拖欠2015年5月1至2016年2月29日期间的租金合计269017.1元（月租金26901.71元×10个月）。被告韩龙浩辩称其已支付了2015年6月前的租金，原告2016年3月17日发送的《律师函》也确认拖欠9个月租金合计242115.38元。本院认为，被告韩龙浩主张已支付了2015年6月的租金，但未提供证据证明；虽然《律师函》确认拖欠租金为242115.38元，但《律师函》明确拖欠租金期间为2015年5月1至2016年2月29日共十个月，按租赁合同约定月租金26901.71元计算，应为269017.1元；并且被告韩龙浩出具《承诺书》确认截止2016年2月29日，尚欠古镇资产公司租金合计269017.1元。因此，被告韩龙浩的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。另被告韩龙浩又辩称双方已达成协议以被告韩龙浩店铺内资产变卖偿还拖欠的租金，但被告韩龙浩未能提供证据证明原告已变卖其店铺内资产，原告也否认有变卖处置被告韩龙浩资产。诉讼中，被告韩龙浩表示《承诺书》是双方达成的协议，但从《承诺书》内容看，是被告韩龙浩单方承诺，并无原告任何意思表示，《承诺书》也没有原告签名确认。故被告韩龙浩抗辩双方已达成以店铺资产变卖偿还拖欠租金的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，本院认定被告韩龙浩从2015年5月1日开始拖欠租金，至2016年2月29日止共拖欠租金269017.1元。被告韩龙浩未按约定支付租金已违约，应承担相应的付款责任和违约责任，故原告诉请被告韩龙浩支付拖欠的租金269017.1元，理据充分，本院予以支持。关于滞纳金的请求，租赁合同约定韩龙浩未按合同约定的时间向原告支付租金，从拖欠之日起，按每天应付金额1%计付滞纳金。因约定过高，原告调整为按年利率24％计算，该请求未超出双方合同约定，也未违反法律有关规定，本院予以支持。关于保证金处理问题，租赁合同约定如韩龙浩违约，原告有权单方面解除合同，收回铺位，没收租铺保证金，并有权向韩龙浩追讨一切应付而未付的费用。故原告主张没收保证金80705.13元的请求，理据充分，本院予以支持。关于被告李兰芬的责任承担问题。被告李兰芬与被告韩龙浩系夫妻关系有桂平市民政局婚姻登记处出具的《证明》予以证实，被告韩龙浩也承认与被告李兰芬系夫妻关系，对此本院予以确认。涉案债务发生在被告李兰芬与被告韩龙浩夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，被告李兰芬作为配偶，应当对被告韩龙浩的债务承担连带清偿责任。被告李兰芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告诉讼请求和诉讼理由抗辩的权利，但不影响本院依法审判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告韩龙浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市古镇镇资产经营有限公司支付2015年5月1至2016年2月29日期间的租金合计269017.1元及滞纳金（按年利率24％计算，其中以80705.13元为基数，自2015年5月6日计至清偿之日止；以80705.13元为基数，自2015年8月6日计至清偿之日止；以80705.13元为基数，自2015年11月6日计至清偿之日止；以26901.71元为基数，自2016年2月6日计至清偿之日止）；二、被告李兰芬对被告韩龙浩上述债务承担连带清偿责任；三、被告韩龙浩交纳的保证金80705.13元归原告中山市古镇镇资产经营有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7296元，减半收取3648元（原告已预交），由被告韩龙浩、李兰芬负担（在执行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 黎 妙二〇一六年九月八日书 记 员 李迪楣