黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2018）黑81民初19号原告：黑龙江省建三江农垦通信有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市富锦市建三江管理局局直迎宾路7号。法定代表人：聂亚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宏达，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。被告：黑龙江省仁恒房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区黄河路88号哈工大建筑科技大厦1栋2单元25层5号。法定代表人：于海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘巧玲，黑龙江三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雪，黑龙江三维律师事务所律师。原告黑龙江省建三江农垦通信有限责任公司（以下简称通信公司）因与被告黑龙江省仁恒房地产开发有限责任公司（以下简称仁恒公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，因被告下落不明，于2018年7月30日裁定中止审理。2018年11月6日（第一次开庭）本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案，因于海龙未出庭，本院于2019年5月7日（第二次开庭）公开开庭审理了本案。原告通信公司法定代表人聂亚平及其委托诉讼代理人张宏达，被告仁恒公司法定代表人于海龙及其委托诉讼代理人刘巧玲、高雪到庭参加诉讼。本案依法审理，现已审理终结。原告通信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告仁恒公司履行合同，交付中央大街与七星路交叉口从东向西第一户一带二门市103.35㎡和第二户一带二门市196.72㎡房屋；中央大街从南向北第四户一带二门市218.29㎡房屋；临中央大街厢房位置从南向北三楼建筑面积473.49㎡房屋；2.判令被告仁恒公司支付置换房屋税费787,515.00元，滞纳金484,321.00元，合计1,271,836.00元；3.判令被告仁恒公司支付案涉房屋装修费（以鉴定结论为准）;4.判令被告仁恒公司支付补偿金4,000,000.00元，5.判令被告仁恒公司支付逾期交房违约金450,000.00元；6.判令被告仁恒公司支付逾期办理产权证违约金4,100,000.00元；7.判令被告仁恒公司支付损失费工资277,968.00元，社保69,877.50元，住房公积金26,090.00元，合计373,935.50元；8.诉讼费由被告仁恒公司承担。事实与理由：原告通信公司与被告仁恒公司于2014年8月12日签订了《房屋置换合同》，合同约定原告通信公司以1600㎡国有土地使用权置换被告仁恒公司在原址开发的楼房4套，分别是中央大街与七星路交叉口从东向西第一户一带二门市103.35㎡和第二户一带二门市196.72㎡房屋；中央大街从南向北第四户一带二门市218.29㎡房屋；临中央大街厢房位置从南向北三楼建筑面积473.49㎡房屋，约定交付时间为2014年10月30日，合同签订后，原告通信公司依约定适时、完全地履行了合同义务，而被告仁恒公司在施工过程中，一再延误工期至2016年底，后原告通信公司多次催告被告仁恒公司要求其按合同约定交付房屋，被告仁恒公司均以种种理由推脱致使原告通信公司无法按期接收并使用案涉房屋，给原告通信公司造成巨大的经济损失。原告通信公司与被告仁恒公司签订的《房屋置换合同》真实、合法、有效，根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”的规定，被告仁恒公司的行为系违约行为，依法应当继续履行。被告仁恒公司辩称，1.案涉房屋已经具备交付条件，原告通信公司没有取得案涉房屋系第三方原因造成，应当由第三方承担法律责任；2.原告通信公司主张的置换房屋税费及滞纳金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回；3.原告通信公司主张案涉房屋装修费用，被告仁恒公司已支付完毕，原告通信公司不应重复主张；4.原告通信公司主张的4,000,000.00元补偿金没有事实及法律依据，应当予以驳回。5.原告通信公司主张逾期交房的450,000.00元违约金应当由黑龙江农垦鑫城建筑安装有限公司（以下简称为鑫城公司）承担；6.原告通信公司主张的4,100,000.00逾期办理产权证违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。7.原告通信公司主张损失费工资、社保、住房公积金的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。通信公司提交如下证据：证据一，房屋置换合同及补充协议各一份（复印件），意在证明该房屋置换合同及补充协议系原被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应当依法认定该合同有效。仁恒公司质证意见：对证据的真实性及证明问题均无异议。复印件是一致的，但是没有原件核对。本院认证意见：对证据的真实性及证明问题予以确认。证据二，销售不动产税率及涉案房屋应缴纳税款明细一份（复印件），意在证明销售不动产税率和应缴纳税款，根据证据一置换合同的第五条第三项的内容，本案被告仁恒公司有义务向原告通信公司交付涉案房屋，同时对于交付房屋应当缴纳的税费由被告仁恒公司承担。仁恒公司质证意见：对于证据的真实性及证明问题均有异议，该份证据系复印件，无法质证，即便该证据的明细金额与实际相符，被告仁恒公司依据合同约定可以配合原告通信公司办理相关权属证书，向税务机关缴纳相关费用，原告通信公司无权直接向被告仁恒公司主张。本院认证意见：因该证据为复印件，无法证明证据的真实性，本院对证据的真实性不予确认，对证明问题将在本院认为中展开论述。证据三，社保缴纳明细表一份、工资发放明细表一份、住房公积金一份（复印件），意在证明由于被告仁恒公司的违约行为致使原告通信公司为履行合同而额外支付社保、工资、公积金。系原告通信公司的直接损失，应当依法由被告仁恒公司承担。仁恒公司质证意见：对于证据的真实性有异议，该份证据系原告单位自行出具，无法证实其真实性。依据原告通信公司与被告仁恒公司2014年8月12日签订的房屋置换合同及补充协议并没有原告通信公司主张的关于损失费工资、社保、住房公积金的约定，因此原告通信公司主张的该笔损失没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院认证意见：因该份证据为原告单位自行出具，无法证实证据的真实性，对证明问题将在本院认为中展开论述。被告仁恒公司提交一份证据：编号为HF-2012-2-1黑龙江省建设工程施工合同共18页（与原件核对无误的复印件），意在证明案涉房屋所在项目的承包人为鑫城公司，孙亚林系该公司的实际控制人，被告仁恒公司与建筑方约定由其负责后续验收及进户事项。基于被告仁恒公司与建筑方的施工合同，建筑方长期恶意占有案涉房屋，导致原告通信公司无法取得。通信公司质证意见：被告仁恒公司提供的该份证据与本案不具有关联性。同时根据合同法相关规定，在履行合同过程当中，一方因第三人原因而造成违约，应当向对方承担违约责任，至于和第三人的纠纷，应当另行解决。在本案中被告仁恒公司与第三人鑫城公司之间的任何纠纷，不影响被告仁恒公司向本案原告通信公司承担违约责任。本院认证意见：该证据是被告仁恒公司与第三方的建设工程施工合同，与案涉置换合同没有关联性，因此本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年于海龙欲开发七星农场通信科办公楼，因七星农场通信科是原告通信公司的下属单位。于海龙通过同学找到通信公司总经理聂亚平，经过协商通信公司于2012年9月14日与于海龙挂靠的黑龙江省建三江农垦华杨房地产开发有限责任公司（以下简称华杨公司）签订了《房屋置换合同》。后于海龙自己成立了黑龙江省仁恒房地产开发有限责任公司，原告通信公司与被告仁恒公司于2014年8月12日签订了《房屋置换合同》，约定原华杨公司权利义务由仁恒公司继承。仁恒公司给付原告通信公司500,000.00元，用于原告通信公司搬迁和装修费用。由于原、被告定位房屋位置不一致，双方又于同日签订了《补充协议》，约定将《房屋置换合同》中第二条第三款变更为原告通信公司以1600㎡国有土地使用权置换被告仁恒公司在原址开发的楼房4套，分别是建三江城市丽景小区一期一号楼中央大街与七星路交叉口从东向西第一户一带二门市103.35㎡和第二户一带二门市196.72㎡房屋；中央大街从南向北第四户一带二门市218.29㎡房屋；临中央大街厢房位置从南向北三楼建筑面积473.49㎡房屋，约定交付时间为2014年10月30日。双方均认可置换房屋的位置以《补充协议》为准。合同签订后，原告履行了合同义务，被告仁恒公司作为案涉房屋的开发商因欠建筑商鑫城公司工程款，以案涉房屋抵账，因此案涉房屋被鑫城公司法定代表人孙亚林占有且出租，导致原告通信公司无法按期接收并使用案涉房屋。另查明该房屋所在小区命名为建三江城市丽景小区，该小区于2013年9月开工到2014年10月竣工。案涉房屋为国有资产，国有资产的置换应履行报批手续，本院庭审时限原告通信公司三日内提供报批手续，原告通信公司没有如期提供。且案涉房屋没有办理房屋预告登记及产权登记，未办理竣工验收。本院认为，本案的争议焦点为《房屋置换合同》应否继续履行，原告通信公司诉请中第二至八项请求应否得到支持。1.关于案涉合同应否继续履行问题。原、被告双方于2014年8月12日签订《房屋置换合同》及《补充协议》，该合同真实、合法、有效。被告仁恒公司虽因第三方建筑商占有案涉房屋，导致无法交付，但该事由与原告通信公司无关，应向原告通信公司承担履行交付置换房屋的义务。《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”鉴于现阶段房屋已由被告仁恒公司占有，双方均同意继续履行合同，故案涉合同应继续履行。2.关于被告仁恒公司应否支付置换房屋税费及滞纳金问题。双方于2014年8月12日签订的《房屋置换合同》中第五条第三项中约定：“乙方（仁恒公司）负责为甲方（通信公司）办理置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证，置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证应在房屋交付之日起六个月内办理完毕，办理置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证所发生的一切费用（含契税）均由乙方承担。”但因案涉房屋一直没有办理房屋所有权证和土地使用权证，该笔费用目前没有发生，故本院对此项请求不予支持，原告通信公司可在案涉房屋办理完房屋所有权证和土地使用权证后向被告仁恒公司另行主张。3.关于被告仁恒公司应否承担案涉房屋装修费问题。双方于2014年8月12日签订的《房屋置换合同》差价补偿中约定:“由于甲方房屋位置、房屋层数、装修标准、设备情况、破损程度、土地适用面积等存在差异，乙方另外支付甲方人民币550，000.00元作为甲方搬迁和装修的费用，款项在合同签订后三日内支付给甲方。”双方在同日签订的《补充协议》中第一条第四项中认可乙方应向甲方支付500,000.00元差价补偿。合同签订后，被告仁恒公司依约向原告通信公司支付了500,000.00元费用，原告通信公司认可收到了该笔费用并用于搬迁及房屋装修，因此本院对此项请求不予支持。4.关于被告仁恒公司应否向原告通信公司支付4,000，000.00元补偿金问题。双方于2014年8月12日签订的《补充协议》第三项将原《房屋置换合同》第四条第四项变更为：“乙方在拆除施工区域时如遇个别居民不配合乙方，导致置换新房屋在2014年10月30日前不能交付，乙方向甲方支付补偿金人民币4，000，000.00元，并将七星通信科的土地使用权归还给甲方。”现案涉房屋已经施工完毕且具备交付条件，补偿金条款将不再适用，故对此项请求不予支持。5.关于被告仁恒公司应否向原告通信公司支付450,000.00元违约金问题，双方于2014年8月12日签订的《房屋置换合同》中第四条第二项约定：“乙方如未按合同规定的期限将置换新楼房交付甲方，自合同规定交付房屋期限的第二天起，乙方每年向甲方支付150，000.00元的违约金。”案涉房屋约定交付时间为2014年10月30日。因被告仁恒公司没有如期交付置换房屋，因此原告通信公司按合同约定向被告仁恒公司主张2014年10月30日至2017年10月30日三年共计450,000.00元违约金并无不当，本院予以支持。6.关于被告仁恒公司应否承担逾期办理产权证4,100，000.00元违约金问题。双方于2014年8月12日签订的《房屋置换合同》第五条第三项中约定：“乙方如未能按规定的期限办理完置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证，逾期期间乙方每月向甲方支付100,000.00元违约金。”按此规定，原告通信公司向被告仁恒公司主张2014年10月30日至2018年3月30日，共计4,100，000.00元违约金（41个月?100,000.00元?4,100,000.00元）。本案中被告仁恒公司应承担逾期交房的违约金，办理产权证应以案涉房屋交付为前提，但事实上案涉房屋并没有实际交付，即承担逾期办理产权违约金的条件未成就。故本院对此项请求不予支持。待案涉房屋交付后，如被告仁恒公司逾期办理产权证，原告通信公司可另行主张权利。7.被告仁恒公司应否向原告通信公司支付社保、工资及住房公积金。因双方在《房屋置换合同》及《补充协议》中没有关于此项的约定，原告通信公司主张该笔损失没有事实及法律依据，故对此项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、黑龙江省仁恒房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内按《房屋置换合同》及《补充协议》约定向黑龙江省建三江农垦通信有限责任公司交付中央大街与七星路交叉口从东向西第一户一带二门市103.35㎡、第二户一带二门市196.72㎡、中央大街从南向北第四户一带二门市218.29㎡、临中央大街厢房位置从南向北三楼建筑面积473.49㎡四套房屋;二、黑龙江省仁恒房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内给付黑龙江省建三江农垦通信有限责任公司逾期交房违约金450,000.00元;三、驳回原告黑龙江省建三江农垦通信有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82,975.00元（原告已预交）,由被告黑龙江省仁恒房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  卜洪元审判员  王耀华审判员  张 继二〇一九年十月十四日书记员  安 迪