福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0128民初821号原告：郭南华,男,1967年1月16日出生,汉族,住福州市仓山区。原告：林亚萍,女,1972年1月5日出生,汉族,住福州市仓山区。上列两位原告的共同委托诉讼代理人：马腾铃，福建创元律师事务所律师。被告：林爱钦,女,1967年12月16日出生,汉族,住平潭县。委托诉讼代理人：柳子建，福建名仕律师事务所律师。被告：林明,女,1975年5月1日出生,汉族,住平潭县。原告郭南华、林亚萍诉被告林爱钦、林明案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2016年6月7日及同年7月14日两次公开开庭进行审理。在两次庭审中，原告郭南华及其委托诉讼代理人马腾铃，被告林爱钦的委托诉讼代理人柳子建均到庭参加诉讼，被告林明均未到庭。本案现已审理终结。郭南华、林亚萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令郭南华、林亚萍与林明于2016年1月5日签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、判令林明继续履行《二手房买卖合同》，即协助将坐落于闽侯县上街镇住宅产权过户至郭南华、林亚萍名下；3、平潭县人民法院对上述房屋停止强制执行；4、本案受理费、公告费、保全费由被告林明承担。事实和理由：2016年1月5日，郭南华、林亚萍与林明签订《二手房买卖合同》。该合同主要约定林明将其名下坐落于闽侯县上街镇住宅以366万元出售郭南华、林亚萍；郭南华、林亚萍于合同生效当日向林明支付定金35万元，合同生效后三日内，再支付约271万元购房款用于林明解押，剩余购房款待房屋过户手续办理完整后三日内付清；林明应在该房屋解押当日，将该房屋交付给郭南华、林亚萍使用；林明应当在实际接收该房屋的当日协助郭南华、林亚萍到房地产管理部门办理过户登记手续。合同签订后，郭南华、林亚萍依约履行交付购房款3074056.8元，林明依约办理解押手续并将该房屋交付郭南华、林亚萍使用。郭南华、林亚萍已进场装修。双方依约履行合同，并至房地产管理部门办理产权过户手续。郭南华、林亚萍依照规定缴纳足额税费。2016年1月8日，平潭县人民法院执行林爱钦与林明、施明民间借贷纠纷一案中，将上述房屋进行查封，致使房屋无法办理过户手续。郭南华、林亚萍作为案外人曾提出执行异议，但平潭县人民法院于2016年3月14日裁定驳回异议。综上所述，郭南华、林亚萍系善意，并已经取得诉争房屋的的所有权。现同意将剩余的购房款按照要求交付执行，故按照法律相关规定，应当停止对诉争房屋的强制执行。林明未作答辩。林爱钦辩称，首先，平潭县人民法院作出的（2015）岚执字第1165-1号、（2016）闽0128执异3号两份执行裁定书认定事实清楚，证据充分，裁定符合法律规定，应该认定其效力；其次，郭南华、林亚萍的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为查明案件事实，本院依职权向闽侯县房地产管理所调取诉争房屋的《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》及房屋登记簿附件（所有权）等材料。对真实性有争议的证据，本院分析如下：从郭南华、林亚萍提供的闽侯县房管所受理单、权属转移涉税证明及税收完税证明可以证实《二手房买卖合同》的真实性。至于合同的效力将于下文一并分析。郭南华、林亚萍提供的房屋所有权及国有土地使用证亦能与本院依职权调取的证据相互印证。对于收条，林爱钦亦陈述系由林明出具，故对该证据的形式真实性应当予以采信。对于汇款明细及证明，能与郭南山在执行异议中的陈述相互印证，故应当予以确认。林爱钦对房屋交接单的真实性亦有异议，但其未提供证据证明房屋交接单并非林明出具。鉴于房屋交接单与平面布置图、照片能相互印证，综合证明房屋交付的事实。故应当对房屋交接单、平面布置图及照片予以确认。林明经本院传票传唤未到庭，视为放弃质证权利。依据本案现有证据，本院对案件事实认定如下：林爱钦与林明、施明民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月10日立案。在该案审理过程中，林爱钦于2015年6月29日向本院提出财产保全的申请，要求查封登记林明名下的坐落于平潭县潭城镇××路××（步行街）A-53号（房屋所有权证号：）的房屋以及车牌号为闽Ａ×××××小型轿车予以查封（查封限额为260万元），并提供林爱钦名下坐落于平潭县××××新庄（房屋所有权证号：榕房权证Ｐ字第××号）的房屋作担保。本院依法作出（2015）岚民保字第132号民事裁定书，对上述财产采取诉讼保全。林爱钦在林明购房时即知道案涉房产，但在申请保全林明财产时，未向本院提供该财产线索。2015年12月15日，林爱钦与林明、施明民间借贷纠纷一案经本院立案执行。2016年1月5日，郭南华、林亚萍与林明签订《二手房买卖合同》，约定林明将位于福州市闽侯县××国宾大道××金桥花园××楼Ｂ联排住宅，建筑面积362.84平方米，以总价366万元转让给郭南华、林亚萍。双方协商一致，在合同生效当日支付购房定金35万元，合同生效后三日内，再支付人民币约271万元（以实际解押所需款项为准）购房款作为银行解押款，并约定剩余购房款待房屋所有过户手续办理完整后3个工作日内付清。2016年1月5日，林明向郭南华、林亚萍出具收条一张，该收条载明林明收到郭南华、林亚萍定金35万元。2016年1月7日由郭南华之弟郭南山汇入海峡银行福州杨桥支行过渡账户（账号：）2724056.8元用于归还林明房屋抵押贷款本息。2016年1月7日，双方前往福建省闽侯县地方税务局办理房产使用权权属转移相关税费并向闽侯县房地产交易管理所申请房屋产权过户登记。2016年1月8日，本院发出（2015）岚执字第1165-1号执行裁定书，对福州市闽侯县××国宾大道××金桥花园××楼Ｂ联排住宅（H1600212）予以查封。郭南华、林亚萍遂于2016年1月27日提出执行异议。本院于2016年3月14日作出（2016）闽0128执异3号执行裁定书，驳回异议。郭南华、林亚萍不服上述裁定，于2016年3月28日向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，林爱钦与林明系亲戚关系，郭南华、林亚萍与林明无亲属关系。林明于2012年8月23日以430万元的价格向福建长滔建设开发有限公司购买诉争房屋。林明与施明于2014年12月31日登记离婚。2016年1月7日，林明取得诉争房屋的所有权，权属情况为单独所有，所有权证号为H1600212。本院认为，本案主要有以下几个争议焦点：一、关于林明与郭南华、林亚萍签订《二手房买卖合同》的效力问题林爱钦抗辩，林明在收到执行通知书前提下，仍然与郭南华、林亚萍签订《二手房买卖合同》属于恶意转移财产的行为，应认定为恶意串通损害第三人利益，故该合同应当属于无效合同。《二手房买卖合同》是否属于无效合同应当依据合同法的规定进行判断。林爱钦主张《二手房买卖合同》属于恶意串通损害第三人利益的合同，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，对恶意串通事实的证明，需要法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑。本案中合同签订及履行时间较短，合同履行过程中林爱钦获知该信息，要求本院查封诉争房产，但目前无证据证明恶意串通事实的存在，同时，合同无效应以双方恶意串通为前提，目前亦无证据证明郭南华、林亚萍与林明主观恶意串通。故林爱钦主张《二手房买卖合同》恶意串通损害第三人利益导致合同无效的主张，证据不足，不应当采信。而且《二手房买卖合同》约定的总价款为3660000元，本案中林爱钦亦未提供证据证明上述价款属于不合理的低价。综上，结合林明与郭南华、林亚萍到房地产管理部门办理过户等事实，《二手房买卖合同》未违反法律的强制性规定，属于合法有效合同。林爱钦还抗辩案涉房屋系林明与施明夫妻共同财产，林明属无权处分。但本案的证据可以证明林明在办理过户登记手续时诉争房屋系由林明单独所有，故上述抗辩，缺乏证据支持，不予支持。二、关于郭南华、林亚萍是否享有排除强制执行的民事权益的问题依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，上文已经论述《二手房买卖合同》应认定为有效合同；其次，本案证据可以证明郭南华、林亚萍在查封之前已经合法占有诉争房屋。根据林明出具的收条可以证明在2016年1月7日，林明已经将诉争房屋的钥匙交付给郭南华、林亚萍，本院亦对案涉房产进行现场勘查，郭南华持有钥匙并能入户。虽然林爱钦对该收条及内容的真实性有异议，但其未提供证据予以反驳。房屋作为不动产，房屋钥匙的交付可以视为占有的转移。且《二手房买卖合同》第四条约定，房屋交付时间为房屋解押之日，根据闽侯县房管所受理单、权属转移涉税证明、税收完税证明及郭南山的汇款凭证可以佐证在2016年1月7日诉争房屋已经解除抵押。结合上述事实可以证明在2016年1月7日林明已经将诉争房屋交付给郭南华、林亚萍。综上，可以认定在查封之前，郭南华、林亚萍已经合法占有诉争房屋。再次，根据郭南山提供的汇款凭证等证据可以证明郭南山代郭南华、林亚萍向海峡银行杨桥支行过度账户中汇款2724052.8元，用于解除诉争房屋抵押的事实。根据郭南华、林亚萍的陈述及林明出具的收条可以证明上述款项系郭南华、林亚萍所支付的购房款。林爱钦抗辩该款项并非购房款，但其未提供证据予以反驳，对该抗辩不应当采信。另林明出具收条确认收到郭南华、林亚萍交付购房定金（现金）350000元，林爱钦抗辩该款项并未实际交付，但未提供其他证据证明其主张，考虑到本案的购房款总额以及郭南华实际付款能力，以现金方式交付350000元亦未与常理相悖。扣除上述已经支付的款项，现郭南华、林亚萍还剩585947.2元购房款尚未支付。若郭南山、林亚萍主张排除对诉争房屋的强制执行，则应当将剩余购房款585947.2元交付执行。最后，从闽侯县房管所受理单、权属转移涉税证明、税收完税证明等证据可以证明诉争房屋已经解除抵押权，买卖双方已经积极办理过户登记手续。诉争房屋未能办理过户登记系因为法院查封，并非买受人的自身原因。三、关于案外人执行异议之诉是否可以判决合同继续履行的问题《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”案外人执行异议之诉的目的在于排除对执行标的的执行。依据上述规定，对案外人提出确权的诉讼请求可以一并审理。因案涉房屋已在闽侯县房管所办理产权过户登记，林明需履行的二手房过户配合义务已经完成，故郭南山、林亚萍其它诉求无依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、郭南华、林亚萍与林明于2016年1月5日签订的《二手房买卖合同》合法有效；二、若郭南华、林亚萍在本判决生效之日起十日内将剩余购房款585947.2元交付执行，则不得执行位于福州市闽侯县××国宾大道××金桥花园××楼Ｂ联排住宅（所有权证号：H1600212）；三、驳回郭南华、林亚萍其他诉讼请求。案件受理费36080元，由林爱钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴岚芳人民陪审员  薛由伟人民陪审员  任宝彩二○一六年九月日书记员施晨附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。