江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0903民初3063号原告：卫某某，男，1973年7月31日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：宋志勇（卫某某之岳父），男，汉族，居民，住盐都区。委托诉讼代理人：房锦根，男，盐城市盐都区楼王法律服务所法律工作者。被告：朱某某，男，1960年8月6日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：宋珍（朱某某之妻），汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：宋俊勇，男，盐城市盐都区大纵湖法律服务所法律工作者。原告卫某某与被告朱某某房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年3月3日诉至盐城市亭湖区人民法院，因被告对本案提出管辖权异议。后亭湖区法院将本案移送至本院。本院于2016年4月27日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告卫某某及其委托诉讼代理人房锦根，被告委托诉讼代理人宋珍、宋俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卫某某向本院提出的诉讼请求：判令解除房屋买卖合同，被告返还购房款80000元，并承担案件受理费。事实和理由：2015年7月3日，被告（甲方）与原告夫妇（乙方）签订一份房屋买卖协议，约定了房屋的位置、价款、支付方式等。此后，原告支付购房款50000元，并在收条上载明附加条件：（1）甲方将一切房屋的所有权和使用权交给乙方；（2）以后房产证过户的费用，甲、乙双方各认一半。2016年2月7日，被告又收到原告30000元，其余66000元本想在2016年2月20日支付给被告，可是其没有自己的房屋使用权证和土地使用证，因此，余款至今未付。据了解，被告出卖的房屋不是他所有的房屋，是大纵湖粮管所国有土地上的房产，无法办理房屋所有权证和土地使用权证。我曾多次向被告催要“两证”，其不仅无法办理“两证”，且在趁我家无人用铁链锁门，该行为视为被告收回该房屋。目前该房屋的所有权及土地使用权仍然在大纵湖粮管所名下，一直未转移至被告名下，故被告无权出售该房屋，双方的买卖合同无效。庭审中，将请求变更为：要求解除双方的买卖协议，被告返还购房款80000元。朱某某辩称，1、本案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效民事行为。关于房屋的情况，原告夫妇及亲友均经过详细了解，被告也如实告知。原告是通过严某介绍购买房屋，在2015年上半年就协商成功，原告一起去看了房屋，也了解到房屋是原大纵湖粮管所职工季维林的。双方是在完全自愿的基础上签订了买卖协议，合同的内容不违背法律规定，属有法律效力的买卖行为。2、原告认为无法办理相关产权证书，导致合同无效的理由不能成立。案涉房屋不属于法律禁止买卖的房屋，该房屋不是无法办理过户手续，在签订协议前，被告已告知暂时不能办理过户，需等涉及的居住户同时办理，需要缴纳一定的土地出让金，三户占地70平米，土地出让金每户大概需要四到五千元。原告对此事认可的。现提出不能办理或者立即办理，是出尔反尔，其理由不能成立。3、原被告双方应当继续履行合同。由于原告已实际占有和使用了案涉房屋，且水电、有线电视都过户到原告名下。期间，因原告未按约支付房款，并将门锁上，后被告用电焊将门焊起来。但目前电焊已经拆除，原告可以开门。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即原告提供的证据：1、房屋买卖协议；2、收条两份；3、滨湖派出所2016年2月26日出具的出警记录登记表，4、证人车红兵到庭作证，证明2016年2月20日与原告一起准备交剩余房款，因被告答复不能过户，故当天没有支付房款。被告提供的证据：1、大纵湖粮管所证明一份，证明案涉房屋原来是粮管所职工季维林所有，2005年季维林将房屋出售给本案被告一直居住至房屋出售给本案原告。2、季维林名下房屋所有权证书。3、案涉房屋土地使用权，使用权人是大纵湖粮管所。4、证人严某、何某到庭作证。严某证明，原告岳母请其看有无房屋要卖，其找到被告，当时原告及其他亲戚看房时，被告已告知房屋的性质以及土地证和所有权证是他人的；何某陈述，签合同时被告告知房屋的产权情况，即土地证是粮管所的大证，过户需要一段时间等。本院经审理认定事实如下：2015年7月3日，原、被告双方签订房屋买卖协议书一份，约定：1、甲方朱某某自愿将坐落在盐城市盐都区大纵湖镇平湖路305号三层房屋（建筑面积为67.16平方米）出卖给乙方卫某某、宋灿萍夫妇。2、房屋总价款为146000元。3、乙方在签订本协议时支付50000元首付款；余款乙方于2016年2月20日一次性全部付清，甲方将房屋所有权交给乙方。4、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的房屋使用权。5、甲方南房间家具一概不动，水电等由甲方支付。6、本协议签订后，如一方违反本协议条款，该方向对方赔偿首付款50000元。7、房屋如有产权争议，甲方应积极配合乙方办理相关手续等。签订协议当日，卫某某交付50000元房款，朱某某出具收条，收条中除载明收到50000元房款外，还注明了“附加条件”：（1）甲方将一切房屋的所有权和使用权交给乙方；（2）以后房产证过户的费用，由甲乙各认一半。此后，朱某某也于2015年12月18日入住该房屋。2016年2月7日，卫某某又支付朱某某房款30000元。2016年2月20日，卫某某因提出要求办理房屋过户手续未果，没有支付尚欠的房款。双方为此发生矛盾，被告此后在原告的门锁上用电焊焊上，致原告无法开锁。2016年2月26日，卫某某亲属报警，滨湖派出所经调查为原房主所为。另查明，案涉房屋使用权证上使用权人为季维林（盐城市盐都区大纵湖粮管所原职工），所有权性质为私产；房屋无单独土地使用权证，在大纵湖粮管所土地使用权证书中包括案涉房屋所在的商住楼。该房屋系朱某某于2005年1月向季维林购买，但一直没有办理房屋所有权变更登记手续，现所有权人仍为季维林。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按约全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告签订的房屋买卖合同依法成立不违反国家法律和政策规定，应为合法有效，合同约定的条款对双方均具有法律约束力。合同签订后，原、被告双方均已按合同约定履行了部分的义务，原告支付部分房款后也亦入住案涉房屋，后是因房屋的变更登记手续致双方发生矛盾。在履行合同过程中发生分歧后，双方应积极采取措施进一步协商，被告因原告未按约定支付房款，采取锁门的方式是错误的，对纠纷的发生负有一定责任。对案涉房屋的性质及现状，作为买受人，原告应当在签订协议前予以充分了解，而被告提供的证人也证明被告在事先已进行告知。故原告以被告出售他人房屋以及房屋不能办理产权过户登记手续等主张合同无效，显然没有法律依据，本院不予支持。庭审中，原告又主张解除合同，但从其陈述的解除合同的理由，也不符合约定合同法规定的约定解除或法定解除的情形。综上所述，原告主张合同无效及要求解除房屋买卖合同，返还房款，均不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告在庭审中表示不同意解除合同，应尽快开启电焊锁（虽被告陈述已将电焊拆除，原告陈述仍有电焊锁着），并积极协助原告办理房屋产权变更登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告卫某某的诉讼请求。案件受理费16001800元，由原告卫某某负担1200元，被告朱某某负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  郭玉国审 判 员  陈晓辉代理审判员  周 华二〇一六年九月十九日书 记 员  杨 艳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。