广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16225号原告：钟相权，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。被告：覃汉录，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。原告钟相权与被告覃汉录租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何敏莹、被告的委托诉讼代理人袁陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2011年4月1日签订的《房屋租赁承包合同书》；2.被告立即将涉讼租赁物腾退予原告；3.被告立即向原告支付至实际腾退涉讼租赁物之日止所拖欠的房屋租金、税费、停车场租金（暂计至2019年7月10日为572361.35元，其中2015年4月1日至2018年8月31日欠缴的递增部分租金为114992.68元，2019年2月1日至2019年7月10日欠缴的房屋租金、税费、停车场租金为457368.67元）及自2019年2月1日起至腾退涉讼租赁物之日止的违约金（以2019年2月1日起所欠租金为本金，按每日1%计算，暂计至2019年7月10日为124774.36元），暂计合共697135.71元；4.被告所支付的400000元租赁押金归原告所有；5.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2011年4月1日签订了一份《房屋租赁承包合同书》，约定将原告自建所有的坐落于佛山市南海区××××××××的房屋出租予被告经营旅业和服务业所用，出租的室内建筑面积为：一层大堂约100平方米，二层至九层（其中九层一间已出租给中国电信的约25平方米的房间除外）约4000平方米，租赁期限为10年（从2010年4月1日至2020年3月31日止，其中2010年4月1日至2010年6月30日为免租期），租金分段递增计算，第五年后每年以3%递增租金，即：①2010年4月1日至2015年3月31日：68000元/月；②2015年4月1日至2016年3月31日：70040元/月；③2016年4月1日至2017年3月31日：72141.20元/月；④2017年4月1日至2018年3月31日：74305.44元/月；⑤2018年4月1日至2019年3月31日：76534.60元/月；⑥2019年4月1日至2020年3月31日：78830.64元/月。被告须于签订合同当天向原告支付首期租赁押金30000元，合同生效之日再向原告支付租赁押金470000元，六个月后（即2010年9月30日前）支付租赁押金300000元。被告须自行承担在经营中所产生的一切费用，包括但不限于水电费、旅业管理费、垃圾费、电话费、电视费、税款等，为了方便核算，原被告对税款统一固定为4487元/月。被告应于每月25日至30日前支付租金予原告，若被告逾期缴纳租金的，每逾期一日，则原告有权按月租的1%计付违约金，若存在拖欠租金累积达3个月等违约情况的，原告有权终止租赁合同并收回房屋，且若因被告原因提前终止合同的，原告只退回被告400000元租赁押金（即剩余的400000元租赁押金归原告所有）。此外，被告考虑到旅业及服务业客户的停车需求，另向原告租用了约230平方米的场地作停车场之用，每月固定费用为3300元，即被告每月应向原告支付的总金额为：①2010年4月1日至2015年3月31日：75787元/月；②2015年4月1日至2016年3月31日：77827元/月；③2016年4月1日至2017年3月31日：79928.20元/月；④2017年4月1日至2018年3月31日：82092.44元/月；⑤2018年4月1日至2019年3月31日：84321.60元/月；⑥2019年4月1日至2020年3月31日：86617.64元/月。签订租赁合同后，原告依约将涉讼租赁物交付予被告使用，后被告也依约向原告支付了共计800000元租赁押金。2015年起，原告委托案外第三人王寿华先生代为收取被告的租金，并指示被告将租金汇入王寿华先生指定的账户内。被告每月均会将房屋租金、税费、停车场租金分别汇入到王寿华先生的账户中。但到了递增租金时，被告依旧向原告汇入未递增前的租金数额，后经多次催告，被告才调整了租金数额，但之前欠缴的递增部分差额依旧没有支付给原告。直到2019年2月份起（含当月）被告开始拖欠租赁房屋的租金、税金及停车场租金，经原告多次催讨，被告更明示拒绝缴纳任何费用，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，同意解除涉讼租赁合同，计划在2019年8月底搬离。对于原告诉请第三项，被告认为违约金按每月1%计算过高，请求调整为银行同期利率。已付的按金800000元应当全额抵扣欠付款项，合同约定只退400000元按金明显与按金的性质相违背。即使理解为400000元违约金，该违约金约定相对于每月60000元租金也明显过高，被告认为800000元应当抵扣全额款项。原告的诉请第三项按照诉讼请求的逻辑，计算也是错误的。被告认可诉请中2015年4月1日至2018年8月31日递增部分租金为114992.68元，确认租金交至2019年1月底，对欠付的数额没有异议。诉讼中，原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.房屋租赁承包合同书原件1份，用以证明原被告之间存在租赁合同关系。3.房地产权证原件1份、国有土地使用证原件1份，用以证明涉讼租赁物已取得合法权属凭证，涉讼租赁合同为合法有效的合同。4.证明复印件1份，用以证明原告委托王寿华代为收取被告所支付的租金及税费等费用。5.收据（NO.00148xx）复印件1份，用以证明被告于2014年12月10日缴纳了2014年11月租金68000元。6.招商银行户口历史交易明细表复印件21页，用以证明原告从2015年起委托王寿华代为收取被告所交付的房屋租金、税费以及停车场租金，其中税费固定每月4487元，停车场租金固定每月3300元。7.收据（NO.2221447）原件1份，用以证明原告收取了被告800000元的租赁按金。诉讼中，被告举证如下：收款收据原件1份、水电费明细原件2页、社保费申报缴款个人明细原件1份、佛山市南海区××××××营业执照复印件1份，用以证明原告收取的租金应该扣减被告为原告垫付的社保款项19985.68元及截止2019年7月5日的水电费50278.94元。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：位于佛山市南海区×××××××××屋（以下简称涉讼房屋）已办理房地产权证，建筑面积4972.02平方米，权属人为原告。2011年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁承包合同书》，约定：甲方将涉讼房屋租赁予乙方用于经营旅业和服务业用途，室内建筑面积为一层大堂约100平方米，二层至九层（其中九层一间甲方已出租给中国电信的约25平方米的房间除外）约4000平方米；租赁期为10年，从2010年4月1日起至2020年3月31日止；乙方向甲方交付押金800000元，每月租金为68000元，于每月25日至30日前支付租金，税金由乙方负责；首期租金从2010年7月起交租，即三个月免租期；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租的1%向乙方加收滞纳金，第五年后每年以3%递增租金；乙方自行负担在经营中产生的所有费用（如水电费、旅业管理费、垃圾费、电话费、电视费、税款等）；乙方有拖欠租金累计达3个月的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的由乙方负责赔偿；若甲方原因提前终止合同，甲方除赔偿合理装修费用外，除返还押金外，还须赔偿乙方违约金400000元，若乙方原因提前终止合同，甲方只退回乙方400000元押金；等等。2019年7月7日，原告出具一份《证明》，载明原告于2015年起委托王寿华代为收取被告租赁涉讼房屋所应支付的租金、税费及停车场租金。原告确认已收到被告支付的押金800000元。被告已按每月租金70040元、税费4487元、停车场租金3300元的标准支付至2018年8月底前的租金、税费、停车场租金，按每月租金76534.59元、税费4487元、停车场租金3300元的标准支付至2019年1月底的租金、税费、停车场租金。诉讼中，被告确认欠付原告2015年4月1日至2018年8月31日的递增部分租金114992.68元、2019年2月1日至2019年7月10日欠缴的房屋租金、税费、停车场租金457368.67元。原告确认欠付被告为原告垫付的社保款项19985.68元及截止2019年7月5日的水电费50278.94元，并同意在原告应收取的租金中扣减。2019年7月11日，原告提起本案诉讼，本案应诉材料于2019年7月27日送达予被告。经本院主持，原、被告于2019年9月1日办理了租赁物的交接手续。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2011年4月1日签订的《房屋租赁承包合同书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。支付租金是被告作为承租人的主要合同义务，原告主张被告欠付2015年4月1日至2018年8月31日递增部分租金，以及自2019年2月1日起未再支付租金、税费、停车场租金，被告在诉讼中予以确认，本院对原告的上述主张予以采信。被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告有权解除与被告的租赁合同。合同自通知到达对方时解除，本案应诉材料于2019年7月27日送达予被告，故本院确认原、被告于2011年4月1日签订的《房屋租赁承包合同书》于2019年7月27日解除。租赁合同解除，被告应返还租赁物予原告。因原、被告在诉讼中确认原告已收回租赁物，本院对原告要求返还涉讼租赁物的请求不再支持。被告确认欠付2015年4月1日至2018年8月31日的递增部分租金114992.68元、2019年2月1日至2019年7月10日欠缴的房屋租金、税费、停车场租金457368.67元。根据涉讼合同约定，租金在第五年后每年以3%递增，故自2019年4月1日起涉讼租赁物的每月租金应为78830.63元（76534.59元×1.03），加上税费、停车场租金，每月租金、税费、停车场租金为86617.63元（78830.63元+4487元+3300元），被告还应支付2019年7月11日至原告收回涉讼租赁物之日即2019年9月1日的租金150137.23元[86617.63元/月×1个月+86617.63元/月÷30天×（21+1）天]。原告在诉讼中同意扣减被告垫付的社保款项19985.68元及截止2019年7月5日的水电费50278.94元，故被告剩余未付的租金、税费、停车场租金为652233.96元（114992.68元+457368.67元+150137.23元-19985.68元-50278.94元）。原告主张被告所支付的400000元押金归原告所有，经审查，涉讼合同约定“若甲方原因提前终止合同，甲方除赔偿合理装修费用外，除返还押金外，还须赔偿乙方违约金400000元，若乙方原因提前终止合同，甲方只退回乙方400000元押金”，该约定对当事人提前终止合同应承担的违约责任作了平等、对等的约定，且该具有惩罚性质的押金400000元是在被告已支付800000元押金的基础上减半，相对于涉讼合同为10年租期以及当前每月租金、税费、停车场租金为86617.63元具有合理性，被告单方违约亦造成涉讼租赁物空置损失，故被告抗辩不应没收押金或者即便没收亦不应过高的理由均不成立，本院不予采纳，原告请求没收押金400000元本院依法予以支持。被告已支付800000元押金，多余的押金400000元应抵扣被告未付款项，原告未提出异议，故被告应支付剩余未付的租金、税费、停车场租金252233.96元（652233.96元-400000元）予原告。原、被告签订的《房屋租赁承包合同书》约定被告应于每月25日至30日前向原告缴纳当月的租金，被告逾期支付租金，应承担相应的违约责任。虽然合同约定“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租的1%向乙方加收滞纳金”，但该约定标准过高，本院酌情调整为以当月应付租金为本金自合同约定的逾期之日起按日万分之五的标准计算违约金。因此，截至庭审之日即2019年8月27日，被告已产生违约金24216.3元（详见下表）。本金（元）逾期期间逾期天数违约金（元）月份76534.592019年3月1日至2019年8月27日1806888.112019年2月租金76534.592019年3月31日至2019年8月27日1505740.092019年3月租金78830.632019年5月1日至2019年8月27日1194690.422019年4月租金78830.632019年5月31日至2019年8月27日893507.962019年5月租金78830.632019年7月1日至2019年8月27日582286.092019年6月租金78830.632019年7月31日至2019年8月27日281103.632019年7月租金关于2019年8月27日后的违约金，因抵扣被告垫付的社保款项、截止2019年7月5日的水电费以及应退还的押金后，被告剩余未付金额为252233.96元，其中已包含2019年8月租金78830.63元、2019年9月1日租金2627.69元（78830.63元/月÷30天×1天），故本院确认被告应以170775.64元（252233.96元-78830.63元-2627.69元）为本金从2019年8月28日起、以78830.63元为本金从2019年8月31日起、以2627.69元为本金从2019年9月2日起，均至实际清偿日止按日万分之五的标准计算违约金予原告。原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告钟相权与被告覃汉录于2011年4月1日签订的《房屋租赁承包合同书》于2019年7月27日解除；二、被告覃汉录应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、税费、停车场租金252233.96元予原告钟相权；三、被告覃汉录应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2019年8月27日的违约金24216.3元及以170775.64元为本金从2019年8月28日起、以78830.63元为本金从2019年8月31日起、以2627.69元为本金从2019年9月2日起，均至实际清偿日止按日万分之五的标准计算的违约金予原告钟相权；四、被告覃汉录已支付的押金400000元归原告钟相权所有；五、驳回原告钟相权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取10845.13元、财产保全费5000元，合共15845.13元（原告已预交42634.49元），由原告负担1150元，由被告负担14695.13元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的41484.49元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇一九年九月二十七日书记员  成海欣