福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初2123号 原告（反诉被告）：泉州宏伟彩印有限公司，住福建省泉州市鲤城区火炬工业区火炬街5号（铁通电子内一楼）。 法定代表人：宋宇凯，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄宏阳，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨燕婷，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泉州市铁通电子设备有限公司，住福建省泉州市鲤城区江南高新技术园区紫华路13号。 法定代表人：洪泉益，公司董事长。 委托诉讼代理人：涂师铭，福建泉南律师事务所律师。 原告泉州宏伟彩印有限公司（以下简称“宏伟公司”）与被告泉州市铁通电子设备有限公司（以下简称“铁通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。被告铁通公司向本院提起反诉，本院于2019年5月31日受理后予以合并审理。后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏伟公司的法定代表人宋宇凯及委托诉讼代理人杨燕婷、被告铁通公司的委托诉讼代理人涂师铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏伟公司向本院提出诉讼请求：1.铁通公司于2018年1月19日发出的《通知书》无效，铁通公司继续履行双方于2016年12月8日签订的《租赁协议书》；2.铁通公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：宏伟公司因生产需要，承租铁通公司位于福建省泉州市鲤城区××工业区××街××号××房××楼，双方于2016年12月8日签订《租赁协议书》，约定：1.租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；2.月租金8500元，每月5日前缴清租金及水电等费用；3.租赁保证金8500元；4.租赁期间，铁通公司如需自用或整体出售案涉厂房，需提前一个月通知宏伟公司，宏伟公司应积极配合，按时搬出厂区。租赁开始后，宏伟公司依约支付租金、水电费，合理使用租赁物。2018年1月19日，铁通公司以自用案涉厂房为由，向宏伟公司发出《通知书》，要求：1.解除《租赁协议书》；2.限宏伟公司于2018年2月19日前搬迁。随后，宏伟公司多次与铁通公司交涉，要求其提供自用案涉厂房的凭证，均未果。2018年春节前后，案外人泉州市良策商业管理有限公司（以下简称“良策公司”）进入铁通工业园内进行装修改造，给宏伟公司的生产经营带来了不良影响。后宏伟公司获悉，铁通公司已于2018年1月9日与良策公司法定代表人李谋志签订了《租赁合同》，将铁通电子设备有限公司工业厂房（包括案涉厂房）整体出租。合法的租赁关系受法律保护，铁通公司的解约行为既不符合合同约定，又不符合法律规定，损害了宏伟公司的合法权益。 铁通公司辩称，1.铁通公司于2018年1月19日向宏伟公司发出的通知符合双方签订的租赁合同第7条的约定，给予了宏伟公司足够的时间，未违反法律规定，该通知合法有效。2.宏伟公司不同意解除合同后，铁通公司未再发出解除通知，并决定让其承租到租赁期满，故宏伟公司的诉求于法无据，应予以驳回。3.宏伟公司自2018年3月起至今未缴交租金，根据租赁协议第二条的约定，铁通公司提出反诉。 铁通公司向本院提出反诉请求：1.终止《租赁协议书》的履行；2.宏伟公司立即支付自2018年3月1日至2019年5月1日止的租金127500元；3.宏伟公司立即缴清实际使用的水电费；4.宏伟公司立即支付合同违约金26775元；5.宏伟公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，铁通公司变更第2项诉讼请求为：宏伟公司立即支付自2018年3月1日起至其腾空交付案涉厂房之日止的租金。事实和理由：2016年12月8日，铁通公司与宏伟公司签订了《租赁协议书》一份，租赁期为3年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止。宏伟公司在合同履行过程中，除前几个月有按合同约定于每月5日前支付租金外，自2017年6月起均未按时交清租金和水电费。特别是自2018年3月起至今，经铁通公司多次催收、交涉，宏伟公司均不交租金、水电费。为此，铁通公司曾分别于2018年11月12日和2019年4月2日向宏伟公司发出文字催收函，但宏伟公司至今分文未交。此外，宏伟公司还拒绝铁通公司到其办公处抄水、电表，并拒交水电费。综上，宏伟公司的行为是严重违约行为，根据《租赁协议书》第二条“乙方（宏伟公司）每月5日前需交清租金及每月产生的水电费，电梯公摊电费，维修费用，卫生费及保安费用等，乙方如没按时支付租金及水电费，超期30天每天按千分之一利息支付滞纳金给甲方（铁通公司），拖延超过50天没支付，甲方有权终止合约，并按违约处理”的约定，铁通公司为维护其合法权益，提起反诉。 宏伟公司对铁通公司的反诉辩称：1.未缴交租金的根本原因系铁通公司违约在先，宏伟公司依法行使不安抗辩权。2018年1月19日，铁通公司向宏伟公司发送通知书以收回厂房自用为由，要求宏伟公司于2018年2月19日前搬迁。因提前解除合同会给宏伟公司造成巨大的损失，宏伟公司多次要求铁通公司提供厂房自用的相关证明，铁通公司均不予理会。自2018年1月19日起，铁通公司多次派人以威胁、恐吓等方式要求宏伟公司搬迁，且铁通公司发出解除合同通知后，未按以往惯例向宏伟公司发送缴费通知书，而是由良策公司向宏伟公司收取租金、水电费，因良策公司未能提供任何铁通公司的授权材料，故宏伟公司拒绝向其支付任何费用。后宏伟公司获悉，铁通公司已于2018年1月9日将厂房整体出租给良策公司，与其通知书中所称的自用不符，且违反协议书的约定。在多次与铁通公司交涉未果的前提下，宏伟公司暂缓向铁通公司缴交租金。2.为保障企业正常用电，宏伟公司多次向铁通公司在福建省电力有限公司泉州供电公司的账户内缴费。3.铁通公司的违约行为给宏伟公司造成了巨大的损失，宏伟公司保留相应的诉权。铁通公司将厂房整体出租给良策公司后，良策公司将厂房内的员工宿舍打造成酒店式公寓，给厂区造成了消防等隐患；良策公司装修期间，随意堆放建筑物，给宏伟公司及其他租户的进出造成影响；铁通公司多次以威胁、恐吓手段要求宏伟公司搬迁，导致宏伟公司的员工无心上班，订单量骤减。以上损失，宏伟公司将保留诉权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.宏伟公司提供铁通公司与李谋志签订的租赁合同复印件及良策公司企业信用信息公示报告，欲证明铁通工业园（包括案涉厂房）整体出租给李谋志为法定代表人的良策公司。铁通公司对此提出异议。本院认为，宏伟公司未提供租赁合同原件，亦未提供其他证据予以佐证，故租赁合同的真实性不予采信。2.宏伟公司提供函、《关于泉州市铁通电子设备有限公司恶性终止租赁协议的求助信》及快递单，欲证明其依法行使不安抗辩权。铁通公司对此提出异议。本院认为，上述证据均为宏伟公司单方出具，无法达到其证明目的。3.宏伟彩印申请证人杨某出庭作证，欲证明铁通公司发送《通知书》后，多次采取威胁、恐吓的方式要求宏伟公司搬迁，给宏伟公司造成了较大损失。本院认为，由于杨某系宏伟公司的厂长，在没有其他证据佐证的情况下，本院对杨某的证言不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宏伟公司（乙方）向铁通公司（甲方）承租位于泉州市鲤城区××镇××开发区××＃××号楼××楼××房，双方于2016年12月8日签订《租赁协议书》。协议书第一条约定，租用期限3年，自2017年1月1日至2019年12月31日止；第二条约定，租金每月8500元，乙方5日前需交清租金及每月产生的水电费等；乙方如没按时支付租金及水电费，超期30天每天按千分之一利息支付滞纳金给甲方；拖延超过50天没支付，甲方有权终止合约，并按违约处理；第四条约定，甲方提供水、电等基本设施供乙方使用，水电费用由乙方负责，水费每吨按4.5元计算，电费按电厂收费标准，加收损耗每度1.1元，乙方每月初按实际使用费用上缴给甲方，不得拖延；第七条约定，租赁期间，甲方如需自用或整体出售，必须提前一个月通知乙方，乙方应积极配合，按时搬出厂区；第九条约定，协议履行期间，乙方如有违约行为，甲方有权终止租赁协议的执行，并追究乙方的违约责任。2017年1月1日，铁通公司将案涉厂房交付给宏伟公司使用至今。2018年1月19日，铁通公司以其决定收回案涉厂房修缮后自用为由，向宏伟公司发出《通知书》，要求宏伟公司应于2018年2月19日前全部搬迁，同时将尚未支付的租金和水电费交由物业管理部，租赁协议提前终止。2018年3月1日起，宏伟公司未再支付租金。2019年4月19日，宏伟公司提起本案诉讼，要求确认《通知书》无效，并继续履行租赁协议。后铁通公司向本院提起反诉，要求解除租赁协议，并要求宏伟公司支付租金、水电费及违约金。本院于2019年5月31日受理反诉。宏伟公司于2019年6月5日收到反诉状。 另查明，诉讼过程中，铁通公司与宏伟公司共同确认，案涉厂房截至2019年7月的水费1107元，2018年2月至2019年8月用电130400度，其间宏伟彩印已向电业局缴交电费42644.88元。 本院认为，宏伟公司与铁通公司签订的《租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效。双方均应按照协议约定，履行各自的义务。铁通公司已将案涉厂房交付给宏伟公司，宏伟公司负有按时足额支付租金的义务，但宏伟公司自2018年3月起未再按合同约定支付租金。宏伟公司抗辩其延迟支付租金，系因为铁通公司违约在先，其依法行使不安抗辩权。本院认为，本案中，铁通公司虽曾于2018年1月19日书面通知宏伟公司，要求宏伟公司搬迁并提前终止《租赁协议书》，但宏伟公司收到通知书后，并未与铁通公司就终止协议一事达成共识，也未按通知书要求搬出案涉厂房，仍继续使用案涉厂房至今，可见，铁通公司发出通知后，双方之间的《租赁协议书》并未解除，铁通公司至今仍按协议继续履行其义务，因此，宏伟公司的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。宏伟公司未依约履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。现铁通公司要求解除双方签订的《租赁协议书》，符合合同约定及法律规定，予以支持。宏伟公司主张确认《通知书》无效，并要求继续履行《租赁协议书》，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉《租赁协议书》自2019年6月5日宏伟公司收到铁通公司反诉状时解除。由于宏伟公司自2018年3月1日起未再支付租金，故宏伟公司应支付铁通公司自2018年3月1日起至2019年6月5日租赁协议解除之日止按8500元/月的标准计算的租金128917元，即：8500×15+8500÷30×5=128917元。协议解除后，案涉厂房仍由宏伟公司占有使用，故宏伟公司还应支付铁通公司自2019年6月6日起至腾空交付案涉厂房之日止按8500元/月标准计算的房屋占用费。考虑到宏伟公司逾期支付租金造成铁通公司的损失实际上是利息损失，且双方协议约定的违约金过分高于实际损失，故本院酌定按月利率2%的标准计算宏伟公司逾期支付租金的违约金。据此，铁通公司请求的2018年3月至2019年4月期间的违约金为17850元，即：8500×2%×（14+13+12+11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1）=17850元。铁通公司请求违约金的其他部分，缺乏依据，不予支持。案涉厂房2018年2月至2019年8月用电130400度且截至2019年7月水费1107元。根据协议第四条“电费按电厂收费标准，加收损耗每度1.1元”的约定，扣除宏伟公司已缴交的电费42644.88元后，宏伟公司还应向铁通公司支付电费100795.12元（即：130400×1.1-42644.88=100795.12元）及水费1107元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、泉州宏伟彩印有限公司与泉州市铁通电子设备有限公司于2016年12月8日签订的《租赁协议书》于2019年6月5日解除； 二、泉州宏伟彩印有限公司应自本判决生效之日起十日内支付自2018年3月1日起至2019年6月5日止的租金128917元给泉州市铁通电子设备有限公司； 三、泉州宏伟彩印有限公司应自本判决生效之日起十日内支付自2019年6月6日起至泉州宏伟彩印有限公司将址在泉州市鲤城区××镇××开发区××＃××号楼××楼的租赁厂房腾空交付给泉州市铁通电子设备有限公司之日止按8500元／月标准计算的房屋占用费给泉州市铁通电子设备有限公司； 四、泉州宏伟彩印有限公司应自本判决生效之日起十日内支付逾期支付租金的违约金17850元给泉州市铁通电子设备有限公司； 五、泉州宏伟彩印有限公司应自本判决生效之日起十日内支付泉州市铁通电子设备有限公司电费100795.12元及水费1107元给泉州市铁通电子设备有限公司； 六、驳回泉州宏伟彩印有限公司的诉讼请求； 七、驳回泉州市铁通电子设备有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由泉州宏伟彩印有限公司负担；反诉案件受理费减半收取后计1692.5元，由泉州市铁通电子设备有限公司负担98元，泉州宏伟彩印有限公司负担1594.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长 杨佩芳人民陪审员许自伟 人民陪审员 黄    佳    玲 二〇一九年十月十日 书 记 员 叶    月    娇 本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第一款第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。