山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终7035号上诉人（原审原告）：曹义田。委托代理人：姚莹，山东亚和太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋岭峰。委托代理人：徐永强，山东齐海律师事务所律师。委托代理人：王畅畅，山东齐海律师事务所律师。原审第三人：冯守军。上诉人曹义田因与被上诉人宋岭峰、原审第三人冯守军房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二商初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曹义田的委托代理人姚莹，被上诉人宋岭峰的委托代理人徐永强、王畅畅，原审第三人冯守军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹义田上诉请求：一、依法撤销青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二商初字第937号民事判决书；二、依法���回重审或改判支持上诉人的诉讼主张，即判令被上诉人继续履行合同，将其出卖房屋过户至上诉人名下；三、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院关于上诉人主张的100万元购房款系替原审第三人冯守军向被上诉人的还款事实认定错误、证据不足，不符合常理。首先，上诉人在一审已经提交了房屋买卖交易所涉及的完备的基本证据，能够形成完整证据链证明上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系。其次，一审法院采信被上诉人关于涉案100万元是上诉人代冯守军还款的说辞缺乏事实和证据支持。再次，本案的认定存在多处逻辑错误：一审法院以双方约定价格明显低于市场价格为由，质疑涉案房屋买卖行为有违常理是不合理的；在第三人冯守军明确否认涉案100万元系上诉人替其还款的情况下，一审法院还以该瑕疵证据作为主要推断依据，有失公允；被上诉人提交的电话录音内容繁多而凌乱，本身就存在模糊概念、诱导上诉人的嫌疑，一审法院断章取义。二、本案事实是第三人亦欠上诉人巨额款项，上诉人为保证自己的利益，愿意付出173万元买这套房屋并过户至自己名下。在第三人无力偿还上诉人借款的情况下，上诉人还能因拥有这套房产部分挽回自己损失。故上诉人自行付款向被上诉人购买该套房产意思表示是真实的。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，理应依法发回重审或依法改判，维护上诉人合法权益。被上诉人宋岭峰辩称，本案一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，应依法予以驳回。一审法院综合本案各方提交的证据，结合现实情况，依据事实和法律查明，本案涉案网点房买卖交易价格明显低于房屋的实际价值，该网点房原为��三人冯守军所有，冯守军向答辩人借款280万元后，将该网点房过户给答辩人作为还款的担保。2015年7月3日上诉人代第三人向答辩人还款100万元，第三人便要求答辩人将网点房先草签给上诉人，待第三人还清剩余借款，或由上诉人代其还清后，答辩人再与上诉人签订正式房屋买卖合同，办理过户。事后因第三人未能还清剩余借款本息，上诉人也未再代第三人还款，故答辩人未能与上诉人办理过户。答辩人与上诉人之间并非真实的房屋买卖关系，上诉人上诉状所述有房屋买卖合同的完整证据链与事实不符。主要理由如下：一、上诉人向答辩人支付的100万元是代第三人冯守军偿还的借款，一审认定正确。首先，上诉人是在签订《青岛市存量房买卖合同》（草签）之前转账给答辩人100万元，后签订合同，办理网签手续。因此，在签订合同和办理网签前就支付大部分购房款有悖常理。其次，转账支付的100万元与合同约定的付款方式、支付时间均不相符。第三，录音证据中上诉人认可代冯守军偿还借款的事实。第四，第三人冯守军在2015年7月3日签字的《证明》中清楚的写明了曹义田代冯守军还款的事实，与上诉人曹义田录音内容相印证。二、上诉人与答辩人之间并无真实的房屋买卖意思表示，上诉人要求继续履行《青岛市存量房买卖合同》（草签）的诉讼请求不成立。原审第三人冯守军陈述称：我向本院提交一份声明作为我的意见，内容为：本人因经营不善，资金链断裂，欠了不少外债，其中欠宋岭峰约120万元，欠曹义田约300万元。基于对宋岭峰的信任，同时怕其他债权人处理房屋，就把合肥路856-4号这处网点房暂时让宋岭峰顶名，没有真实交易，只是变更了产权登记，实际权利人还是本人。因为经营状况越来越差，拖欠各方的钱都迟迟还不上，宋岭峰要钱要的比较急，本人说实在不行就以房顶账，但宋岭峰明确表示他要现金，不要房子，就向本人提议要将网点房变现，问本人同不同意？本人觉得这个方式可行，当时就想到了曹义田，因为本人也欠曹义田的钱。因此，本人把出售房屋的消息透露给曹义田，在菏泽商会的撮合下，曹义田同意了。当时协商房子是以173万元的价格卖给曹义田。宋岭峰非要曹义田先打100万元房款，否则不同意配合。为了省事，本人直接让曹义田将100万元房款打给了宋岭峰。接着宋岭峰和曹义田签了购房协议，双方还办理了网签等手续。事后，宋岭峰要求本人写下证明：“冯守军支付给宋岭峰借款人民币100万元整，由曹义田账号直接汇到宋岭峰工行帐号山东路支行6222083803003167070”。曹义田支付了100万元后，宋岭峰言而无信，要求曹义田向其再支付173万元房款，曹义田不同意，本人也不同意宋岭峰的做法，但宋岭峰拒绝配合过户。本人作为房屋实际产权人，认可曹义田已支付了100万元房款。现在对剩余73万元房款本人同意用欠曹义田的钱等额抵顶，并同意将房屋过户给曹义田。曹义田向一审法院起诉请求：一、宋岭峰继续履行合同，将其出卖房屋过户至曹义田名下；二、宋岭峰承担案件受理费、保全费。一审法院认定事实：2015年7月3日，曹义田作为乙方，宋岭峰作为甲方，签订《青岛市存量买卖房合同（草签）》一份，合同载明，甲方依法取得的房地产权证号为：20××37号，房屋坐落地为崂山区合肥路856-4号，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为173万元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房款后，甲方应开具收款凭证。甲乙双方确认，在2015年7月30日��前，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托】向青岛市房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给与协助。甲乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的壹%的违约金，合同继续履行。甲方未按本合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已收款壹%的违约金，合同继续履行。附件三付款协议约定为现金付款，乙方于2015年7月30日前向甲方支付人民币173万元。2015年7月3日，曹义田向宋岭峰支付100万元，宋岭峰也承认收到该笔款项。曹义田称，2015年7月3日的这笔借款是曹义田向宋岭峰支付的购房款。宋岭峰不予认可，辩称该笔款项是曹义田替第三人冯守军向宋岭峰偿还的借款。宋岭峰在庭审中称，2015年3月16日，宋岭峰向冯守军提供借款280万元，并提交借款合同、借款借据、收款条及上海浦东发展银行业务凭证证明其主张。为确保该笔借款能如期归还，冯守军将其名下的位于崂山区合肥路856-4号网点房（青房地权市字第××号）过户给宋岭峰，现宋岭峰是崂山区合肥路856-4号网点房（青房地权市字第××号）所有权人。冯守军在庭审中及曹义田提交的询问笔录中称，2015年3月16号确实向宋岭峰借款，但实际借款数额为120万元，并不是280万元。宋岭峰提交冯守军向其出具的证明一份，证明2015年7月3日曹义田向宋岭峰支付100万元是曹义田替第三人冯守军向宋岭峰偿还的借款。该证明载明“冯守军支付给宋岭峰借款人民币壹佰万元整，有曹义田账号直接汇到宋岭峰工行账号山东路支行6222803803003167070。��款人：冯守军。收款人：宋岭峰。2015.07.03”。第三人冯守军承认该份证明上的签字是本人所签，但其称曹义田不清楚此事。宋岭峰另提交曹义田、宋岭峰之间的电话录音三份，电话录音中曹义田多次提到“我给他（冯守军）拿钱，他都给我打着欠条呢，他（冯守军）该我钱”，“我这个100万元我打官司也是替他（冯守军）打的，我打过来冯守军也得给我”，“必须催冯守军拿钱，他不拿钱，我们捣鼓这个房子没意义”，“必须让冯守军弄一部分钱，不然这些人捣鼓没价值”，“你得催他，让他冯守军弄钱”这类话语。原审法院认为，本案争议的焦点在于2015年7月3日，曹义田向宋岭峰支付100万元是曹义田向宋岭峰支付的购房款，还是曹义田替第三人冯守军向宋岭峰偿还的借款。基于曹义田、宋岭峰、第三人提交的证据，当事人的陈述，基于公平原则和诚实信用原则认为，2015年7月3日，曹义田向宋岭峰支付的100万元款项是曹义田替冯守军偿还的借款，而不是购房款，具体理由如下：第一，涉案房屋位于崂山区合肥路856-4号网点房，宋岭峰与第三人冯守军于2015年3月17号签订的《青岛市存量房买卖合同》双方约定的过户价款与曹义田与宋岭峰于2015年7月3日双方签订的《青岛市存量买卖房合同（草签）》合同约定的过户价格均为173万元，明显低于该处房屋的实际价值，该行为有违常理。首先宋岭峰、第三人冯守军作为完全民事行为能力人，其不可能以明显低于市价很多的价格出售该房屋；其次，即使宋岭峰以173万元的价格从第三人冯守军手中取得该房屋，也无理由再以173万元的价格次出售给曹义田，而毫无得利。故冯守军与宋岭峰之间的房屋买卖是第三人冯守军向宋岭峰的债权所作的担保；而宋岭峰与曹义田之���的房屋买卖，是曹义田替冯守军向宋岭峰还款，并且把原为冯守军名下的房产约定过户到曹义田名下，为曹义田替冯守军还款的债权作担保，故曹义田、宋岭峰之间签订的《青岛市存量买卖房合同（草签）》并非双方房屋买卖的真实意思表示。第二，第三人冯守军于2015年7月3日向宋岭峰出具的证明，冯守军承认该证明上的签字为其本人所签，该证明也明确还原了事实，冯守军支付给宋岭峰借款人民币壹佰万元整，由曹义田账号直接汇到宋岭峰工行账号山东路支行6222803803003167070。该证明载明的汇款账号与汇款时间与曹义田提交的中国农业银行对账单及综合应用系统查询信息相符合。第三，宋岭峰提交了三份与曹义田之间的电话录音，在这几份电话录音中，曹义田虽未明确承认2015年7月3日的这笔借款是曹义田替冯守军偿还的借款，但多次提到“我给他（冯守军）拿钱���他都给我打着欠条呢，他（冯守军）该我钱”，“我这个100万我打官司也是替他（冯守军）打的，我打过来冯守军也得给我”，“必须催冯守军拿钱，他不拿钱，我们捣鼓这个房子没意义”这类话语，录音内容可以明确看出曹义田知晓冯守军欠宋岭峰借款以及2015年7月3日的100万元是曹义田替冯守军所还等事实。综上所述，2015年7月3日，曹义田向宋岭峰支付的100万元款项是曹义田替冯守军向宋岭峰偿还的借款，而不是购房款；曹义田、宋岭峰之间签订的《青岛市存量买卖房合同（草签）》也并非双方房屋买卖的真实意思表示，故曹义田要求宋岭峰继续履行合同，将涉案房屋过户到曹义田名下，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，判决：驳回曹义田的诉讼请求。案件受理费20370元及保全费5000元，由曹义田承担。二审中，上诉人提交案外人菏泽商会以及高峰、吴在飞等人出具的《关于曹义田购买冯守军房子的情况说明》一份，证明涉案100万元就是曹义田支付的购房款，被上诉人应当依约尽快为上诉人办理房屋过户。另提交借贷凭证、借款合同、情况说明材料，证明第三人与上诉人之间本身就存在借贷关系，第三人尚欠上诉人300万元未还清。被上诉人质证称，对上述《情况说明》的效力、内容不认可，上诉人本身就是菏泽商会的会长，对上面签字的人如果是证人应出庭作证。对于借款300万元真实性无法确认，如第三人确实借上诉人300万元，到期日是2015年1月，在第三人还欠上诉人300万元的情况下，第三人卖房屋还要收上诉人100万元，不符合常理。第三人质证称，有买房的事，两家商会的领导都出面协调了；对于借款300万元，上面是我的签字，是借款300万元至今未还。庭审中，被上诉人提交了2015年10月16日录音和2016年02月2日录音，主要证明事项：上诉人曹义田本案支付的100万元是代第三人偿还的100万元借款，并非购房款。并证明第三人没有说实话。第三人质证称，录音内容一直是说房屋是我的，我拿房屋卖了，然后还被上诉人钱，对录音认可。上诉人质证称，录音是被上诉人跟第三人之间的，真实性无法确认，对证明事项不予认可，仅能证明第三人有卖房还被上诉人钱的意愿。另查明，被上诉人在二审庭审中称，其与第三人冯守军之间不是真实的房屋买卖关系，是对借款担保。我们是为了要钱，并不是要房屋，第三人找上诉人付了100万元，如果再给被上诉人173万元，我们同意把房屋过户，过户到谁名下我们不管。100万元是替第三人的还款，并不是购房款。对于“上诉人为什么替第三人还款”这个问题，被上诉人回答称，是第三人找上诉人来还款，之前上诉人也借给第���人300万元了。第三人回答称，我在2014年11月18日借上诉人300万元，借被上诉人钱是2015年，我没还300万元情况下再让上诉人替我去还别人钱也不合理。100万元的收条之前写的是房款，后来被上诉人又逼我改成借款，被上诉人带人打我，我在湛山派出所有报案。后上诉人曹义田在本院对其所作的调查笔录中，其同意支付剩余73万元。二审查明其他事实与一审一致。本院认为，本案的主要焦点是上诉人与被上诉人及第三人之间是否存在真实的房屋买卖关系以及100万元的性质如何认定。从本案查明事实看，曹义田、冯守军与宋岭峰分属菏泽商会和济宁商会，且相互间认识。冯守军既欠曹义田借款，又欠宋岭峰借款，对外还有其他债务。虽然冯守军与宋岭峰签订有房屋买卖合同，并将涉案房屋过户至宋岭峰名下，但双方在庭审中均认可双方之间并没有真��的房屋买卖关系，房屋所有权人仍是冯守军，宋岭峰仅是名义房产人，其过户目的在于为宋岭峰借款进行担保。根据宋岭峰提交的其与冯守军之间的录音证据以及庭审中的陈述亦可以证实，冯守军是房产实际权利人，宋岭峰不要房子，只想套现收回借款，至于房子出卖给谁，宋岭峰不管，其同意按照冯守军指示将房子过户给买受人。由于冯守军只有一套涉案房屋，而宋岭峰与曹义田均为其债权人，宋岭峰明确不要房子，而曹义田有意买房子，经协商，冯守军、宋岭峰同意将涉案房屋出卖给曹义田，由曹义田将房款根据冯守军指示直接支付给宋岭峰，以偿还冯守军所欠宋岭峰之借款。由此，曹义田根据冯守军指示，向宋岭峰支付了100万元房款，宋岭峰与曹义田不仅签订了房屋买卖合同，还办理了二手房网签手续。上述事实已经证明，冯守军作为涉案房产的实际权利人已经同曹义田形成房屋买卖合同关系，并且曹义田已经支付了房款100万元，名义权利人宋岭峰也与曹义田签订房屋买卖合同，虽然网签因过期而被撤销，但不能据此否定冯守军、宋岭峰已将涉案房屋出卖给曹义田的事实。宋岭峰在本案中并不否认将涉案房屋出卖给曹义田，其只是认为曹义田替冯守军偿还借款100万元后，需要另行再支付173万元房款才能配合办理过户手续而已，其并未否认出卖房屋的事实。按照常理，如果曹义田与冯守军、宋岭峰之间不存在真实的房屋买卖关系，由于曹义田与宋岭峰同为冯守军的债权人，曹义田在冯守军仍欠其300万元借款未还的情况下，一般不会再借100万元给冯守军用于偿还冯守军欠宋岭峰的借款。综上，根据各方当事人提供的证据，结合相关事实，本院能够确信冯守军作为实际权利人、宋岭峰作为名义权利人与曹义田存在真实的房屋买卖关系具有高度可能性，应当确认房屋买卖合同关系存在。既然房屋买卖合同真实存在，内容又不违反国家法律法规强制性规定，应为合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人也应恪守约定，诚信履行。据此，曹义田作为买受人应当支付房款173万元，宋岭峰作为名义权利人，应当根据合同约定和实际权利人冯守军指示，配合将涉案房屋过户至曹义田名下。关于100万元性质是房款还是借款的问题。本院认为，曹义田支付的100万元应当认定为房款。首先，前述已经分析，宋岭峰与曹义田均为冯守军债权人，宋岭峰明确不要房子，而曹义田想买房子，从曹义田支付100万元后，双方即签订房屋买卖合同并随即办理了网签手续的事实，可以推定该100万元应为房款的可能性非常大。其次，在曹义田直接支付给宋岭峰100万元后，冯守军向��岭峰出具的收条中，很明显先写的是房款，后被划掉，改写成借款。从最初书写的“房款”字样看，该能够反应出当时的真实本意，即该100万元是指房款。第三，前面也已分析，由于曹义田与宋岭峰同为冯守军的债权人，按照常理，如果曹义田不是为了买房而支付100万元房款，曹义田在冯守军仍欠其300万元借款未还的情况下，一般不会再借100万元给冯守军用于偿还冯守军欠宋岭峰的借款，曹义田、冯守军在庭审中均对此予以明确。最后，前面已经分析认定了双方存在真实的房屋买卖关系，曹义田支付的100万元显然是指房款。如果像一审认定100万元为借款，“宋岭峰与曹义田之间的房屋买卖，是曹义田替冯守军向宋岭峰还款，并且把原为冯守军名下的房产约定过户到曹义田名下，为曹义田替冯守军还款的债权作担保”，则宋岭峰应当把涉案房屋过户至曹义田名下才能真正起到担保作用。现曹义田已经支付了100万元，而房屋仍在宋岭峰名下，无法起到实质性担保作用，如按一审逻辑，显然不符合常理。故应当认定宋岭峰与曹义田之间的房屋买卖关系真实，该100万元是房款。综上，上述情形能够相互印证，形成完整的证据链证明双方存在真实的房屋买卖关系，该100万元是房款。即对曹义田来讲，是支付的购房款，对冯守军来讲是收到的购房款，对于宋岭峰来讲，是冯守军用房款偿还其借款。由于涉案房屋总房款为173万元，曹义田已经支付了100万元房款，尚欠73万元房款。虽然冯守军表示同意将剩余房款73万元可以用其所欠曹义田300万元的借款予以抵顶，但考虑到该房屋已经用于对宋岭峰借款的担保，如果允许抵顶，则不利于宋岭峰债权的保护。故曹义田仍应再行支付剩余房款73万元，用于优先偿还冯守军欠宋岭峰借款。��于曹义田已经同意再支付剩余73万元房款，待其支付73万元后，其即履行完毕付款义务，宋岭峰作为名义权利人应当根据合同约定和实际权利人冯守军同意过户的指示，配合将涉案房屋交付并过户至曹义田名下。因该73万元本应该支付给实际权利人冯守军，但冯守军又欠宋岭峰借款，而涉案房屋用于担保冯守军借宋岭峰款项，故该73万元可先支付给宋岭峰，至于该73万元房款在宋岭峰和冯守军之间最终如何具体结算，宋岭峰和冯守军可依据双方之间的借款纠纷案件的处理结果而定。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。原审以双方不存在房屋买卖的真实意思表示，曹义田支付的100万元不是房款为由，驳回曹义田的诉讼请求欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二商初字第937号民事判决；二、上诉人曹义田于本判决生效后10日内支付给被上诉人宋岭峰剩余房款73万元；三、被上诉人宋岭峰于上诉人曹义田履行完毕上述第二项义务后30日内将位于崂山区合肥路856-4号，房权证号为青房地权市字第××号，建筑面积74.78平方米的房屋交付上诉人曹义田并协助办理过户手续至上诉人曹义田名下。一审案件受理费20370元、保全费5000元，二审案件受理费20370元，共计45740元，由上诉人曹义田负担15000元，被上诉人宋岭峰负担30740元。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 孙 琦代理审判员 甘玉军二〇一六年九月十日书 记 员 孔��书 记 员 李珊珊