海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初8204号 原告：邱某，住海口市琼山区。 委托诉讼代理人：黄某，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：腾某，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南阳光美基投资开发有限公司。 法定代表人：戴某，董事长。 委托诉讼代理人：张某，海南云联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎某，海南云联律师事务所实习律师。 原告邱某与海南阳光美基投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄某、腾某，被告委托诉讼代理人张某、黎某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年12月10日签订的《海域阳光认购协议》（编号0000457）、《海域阳光车位认购协议书》（编号0000100）；解除原告与被告就海口市滨海大道209号的海域阳光项目（二期）××栋房屋、地下8#C117号车位形成的商品房买卖合同；2、判决被告返还原告已付购房款2865367元及利息（以2865367元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2017年12月13日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年5月23日共527日为182464.18元）；3、判决被告赔偿原告已付购房款2865367元的损失。4、本案诉讼费用（案件受理费、保全费等）由被告承担。事实与理由：2017年12月10日，原告与被告签订编号为0000457的《海域阳光认购协议》，约定原告购买被告开发建设的位于海口市××道的海域阳光项目（二期）××栋房屋，建筑面积138.26平方米，房屋价格为2745367元。同日，双方签订编号为0000100的《海域阳光车位认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于海口市××道的海域阳光地下8#C117号车位，车位价格为120000元。上述房款合计2865367元。认购协议签订后，在被告的催促下，原告于12月13日前付清了所有房款。被告称将根据公司的流程及时办理商品房买卖合同的备案并在备案时一并办理正式合同签订。被告口头解释称，认购协议一签，款一交，房屋就买定了，签合同和备案只是一个办理手续的流程而已。但是过了几个月被告迟迟未与原告签订正式的商品房买卖合同，不为原告办理商品房买卖合同备案登记；原告多次催促，被告以各种理由拖延，直到原告上门多次，被告的工作人员方才告知涉案房屋已经办理抵押登记的事实。原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告解押并与原告签订正式的商品房买卖合同，被告数次编造谎言多次忽悠、搪塞原告，迟迟不给解押，也不为原告办理合同备案登记，原告被逼无奈方才起诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，以及《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条：“开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持”的规定，原告与被告签订《海域阳光认购协议》及《海域阳光车位认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。本案立案后，经承办律师查询，在2017年12月10日被告与原告签订《海域阳光认购协议》、《海域阳光车位认购协议》以后的2018年6月26日，被告将海域阳关二期8号楼13层A1303房及7、8#楼地下室负一层C117车位抵押给中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司，应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”以及《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条：“因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定承担责任，应该判决解除房屋购买合同、返还购房款及利息、赔偿损失。综上，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告海南阳光美基投资开发有限公司辩称,一、涉案的《海域阳光认购协议》和《海域阳光车位认购协议书》属于预约合同性质，尚未违反认购协议中约定的正式合同签订时间，亦无阻却正式合同签订的根本性违约事由，不具备约定或法定的解除条件。（一）涉案《海域阳光认购协议》（下称“房屋认购协议”）和《海域阳光车位认购协议书》（下称“车位认购协议”）中虽然约定了原告认购房屋的房号、面积、总价款、付款时间等内容，但依照《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的内容来看，仍然欠缺了交付使用时间、面积差异的处理方式等正式商品房买卖合同的必备内容。更为重要的是，两份认购协议对双方签订正式买卖合同的意思表示是非常明确的。因此，涉案两份认购协议应当属于预约合同，而非本约合同。（二）就签约正式合同的时间，房屋认购协议约定的是“出卖人通知之日起七日内”，而车位认购协议约定的是“三年内（即2020年12月9日以前）”，目前尚未构成对认购协议的违反，不具备约定或法定的解除条件。（三）涉案房屋的在建工程抵押已经注销，属于可售状态，并无阻却双方签订正式合同的权利负担或权利瑕疵，且项目已取得预售许可证书，开发进度正常，预计今年年底即可竣工达到交付条件。更何况，被告随时可以与原告诚意磋商并签订完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定内容的正式商品房买卖合同。因此，原告方在两份认购协议项下的合同目的均可实现，两份认购协议具备继续履行的合同价值和事实条件。二、被告在两份认购协议的签订和履行过程中并无明显过错，不应承担原告所诉称的各项赔偿责任。（一）就原告诉称的在建工程抵押和网签备案问题，被告并无明显过错，更未违反认购协议的约定。1.就涉案房屋此前存在的在建工程抵押问题，被告已经在项目售楼部和海口市住宅与房地产市场信息网中公示了相关信息，并未有意隐瞒，且又在认购协议约定的期限以内及时注销了抵押登记，涤除了唯一的权利负担，未违反认购协议的任何约定。况且，预约合同属于诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。2.就涉案房屋和车位办理网签备案的问题，并非被告过错，而是受到海南史无前例的限价限售政策，包括被告在内的许多房地产企业都被监管部门口头约谈，被要求2018年8月26日以前备案的商品房重新进行价格备案，且实际备案价格不超过17300元/平米，但涉案房屋的实际认购价格为19856.55元/㎡元/平米，导致迟迟无法按新政要求重新完成价格备案。况且，两份认购协议中无网签备案的相关约定，且从相关规定来看，网签备案登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项行政措施，属于行政法律关系的范畴，不妨碍认购协议和将来签订正式商品房买卖合同的效力。（二）即便退一步来讲，被告在签订认购协议过程中略有瑕疵，但由于两份认购协议均属于预约合同性质，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第（4）款“认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容……开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持”的规定，被告亦仅应在定金罚则范围内承担责任。（三）原告并未发生任何实际经济损失，根据不因违约获利的补偿原则，被告不应承担巨额的赔偿责任。况且，原告在认购协议的订立和履行过程中亦未尽到合理的注意义务，存在一定过错。1.由于受限价政策影响，包括涉案商品房在内整个海口市区的商品房当前的销售价格不但没有出现大幅上涨，反而还低于原告当初认购的商品房价格。即便原告现在坚持退订并再另行选购商品房，亦不存在房价涨跌损失。2.原告与被告签订认购协议并支付款项，其真实意思是认购涉案房屋和车位，而不是获取资金利息。也即，双方的真实法律关系是买卖，而不是借贷等融资性法律关系。买卖法律关系的正常履行期间，不可能产生利息损失。只有在被告应退而未退相关款项而占用原告资金时，才会产生利息损失及其赔偿问题。3.在订立认购协议时，原告并未注意已通过多种方式公示的房源抵押信息；在履行过程中，亦未注意到认购协议中约定的正式合同签订时间以及海南省的一系列商品房限价政策。而是不顾认购协议中的明文约定和相关法律规定，一再坚持进行高额索赔和补偿，显然也存在着一定的过错。综上所述，被告认为：涉案的两份认购协议属于预约合同性质，目前并未超出约定的正式合同签订时间，亦未出现阻却正式合同签订的根本性违约事由，具备继续履行的合同价值和客观条件。客观上，虽然双方对认购协议及相关法律规定的理解有所分歧，但被告仍然十分愿意与原告友好磋商，签订正式商品房买卖合同。故，请求贵院及时查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：《海域阳光认购协议》、《海域阳光车位认购协议书》、收据及刷卡记录、律师函、快递记录、微信聊天记录、不动产登记信息查询情况说明、《海口市商品房买卖合同》、购房款发票、购车款收据、海南省非税收入一般缴款书、证人证言，对以上证据的真实性和证明力，本院予以确认；被告出示的证据有：《海域阳光认购协议》、《海域阳光车位认购协议书》、海口市住宅与房地产市场信息网查询截图、项目现场照片、中国房地产报、新闻出版广电总局和中国知网查询截图、报道、海口市住宅与房地产市场信息网查询、最近全市备案的住宅价格截图、海口市住宅与房地产市场信息网查询最近滨海大道备案的住宅价格截图、海口市发改委、海口市住建局关于加强商品房销售价格备案管理的通知、商品房预售许可延期材料，对以上证据的真实性和证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月10日，原告与被告签订一份《海域阳光认购协议》，约定:原告认购被告开发建设位于海口市××道的海域阳光项目（二期）××栋房屋，建筑面积138.26平方米，折后单价19856.55元/㎡，折后总价2745367元；自被告通知之日起七日内，原告应携带相关材料在被告指定的场所与被告签订《海口市商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后，本协议的效力即行终止。同日，原告与被告签订一份《海域阳光车位认购协议书》，约定原告购买位于海口市××道的海域阳光地下8#C117号车位，认购价为120000元。上述款项合计2865367元。认购协议签订后，原告于同年12月13日前付清了所有房款2865367元。尔后，被告一直没有通知原告签订《海口市商品房买卖合同》。 另查，被告于2017年8月31日取得案涉房屋《海口市商品房预售许可证》，同时该项目土地使用权及涉案房屋抵押给了中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司。2019年7月9日，被告申请解除了对以上房屋的抵押登记。 本院认为，一、关于原被告之间的商品房买卖合同是否成立问题。原告与被告签订的《海域阳光认购协议》、《海域阳光车位认购协议书》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告与被告签订的《海域阳光认购协议》、《海域阳光车位认购协议书》虽然对房号、面积、价款、付款时间等内容进行了约定，但对房屋的交付时间及面积差异处理方式等主要内容没有进行约定，故以上认购协议书并不完全具备商品房买卖合同的主要内容。更为重要的是，根据《海域阳光认购协议》第四条约定：“自出卖人通知之日起七日内，买受人应携带相关材料在出卖人指定的场所与出卖人签订《海口市商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后，本协议的效力即行终止。”由此可见，双方在签订认购协议时已明确表达了在条件成就时须签订商品房买卖合同的意思，故双方签订的《海域阳光认购协议》、《海域阳光车位认购协议书》仅是双方签订正式商品房买卖合同的预约合同，并不能认定为商品房买卖合同。 二、关于《海域阳光认购协议》和《海域阳光车位认购协议书》是否应当解除问题。被告在原告认购的房屋已经设定抵押的情况下没有告知原告，仍然与原告签订认购协议，也因此导致双方迟迟无法签订商品房买卖合同，对此被告负有一定的过错责任，但并不违反认购协议的约定。现以上房屋已解除抵押，具备签订商品房买卖合同的条件，同时被告也愿意与原告签订商品房买卖合同，故以上认购协议仍具有继续履行的客观性和合理性，同时从维护市场交易的稳定性考虑，以上认购协议不应当解除。 综上所述，原告要求解除与被告签订的《海域阳光认购协议》、《海域阳光车位认购协议书》没有合同和法律依据，本院不予支持，双方应继续履行以上协议。 依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费53192元，由原告邱某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡红胜 人民陪审员  林春妙 人民陪审员  邢益长 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  徐慧霓