重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初13319号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区静安路1号。法定代表人：冯霞，执行董事。委托诉讼代理人：杨青松，重庆博志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳棋，重庆博志律师事务所律师。被告：余中菊，女，1979年8月29日出生，汉族，住重庆市北部新区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告余中菊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月1日公开开庭进行了审理，原告万科物业的委托诉讼代理人刘佳棋、被告余中菊到庭参加了诉讼。后该案又于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人刘佳棋到庭参加了诉讼，被告余中菊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费3125.56元（2014年7月起计算至2016年4月）；2、判令被告支付公摊电费446.5元、公摊水费25.8元。事实和理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为重庆市渝北区XX路的“XX郡”提供物业管理服务。合同生效后，原告如约履行物业管理服务，被告却拒绝支付其物业管理费。截止2016年4月，被告共拖欠原告物业管理费及公摊水电费共计3597.86元，原告多次对上述费用进行催收，被告均置之不理。被告余中菊辩称，1、原告从来不对外公布重庆市物价局对高层物业管理费标准的审批文件。被告小区的高层房屋无小区大门、无小区环境、无小区绿化和相应的配套设施，不能达到《重庆市高层物业划分标准》的四级。相比附近封闭式小区的绿化及小区环境，原告收取的物业服务费标准过高；2、公摊的水电费、电梯维护等费用分摊不合理。被告所在房屋的X幢系开放式独栋，楼下广场对外来人员开放。居民楼里也设有各种商户，外来人员频繁进入X幢，享受了本应由小区业主享受的小区设施及电梯等公用设施，而相关设施的公摊水电及电梯维护等费用却由业主承担，权利义务不对等，是不合理的。而且该小区洋房业主不承担公摊水电费，原告将这部分费用全部分摊到高层业主头上；3、原告物业管理极不规范，安保形同虚设。监控自动开门，门卫脱岗现象常有，任何人可以随意进出小区。X单元门口的仅有的一个保安都已经取消，高层业主的生命财产安全完全得不到保障。早晚间及午休时间，楼下广场经常有噪音，严重影响了业主的正常起居生活，而原告对此从不作为；4、原告针对部分业主私下收取半价物业管理费，实行差别待遇，被告要求享受公平待遇；5、原告擅自改变集水井用途，且允许商铺擅自在负二楼乱接乱改下水管道，将油污、粪便全部排入集水井，一度造成高层电梯停运、车库漏水及部分业主私家车玻璃及漆面永久损伤等严重后果；6、原告对被告断水、断电，小区内清洁不到位，原告所收取的物业服务费与所提供的服务不相符。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告余中菊系位于重庆市渝北区XX路X号X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为72.88平方米，系高层住宅。2010年5月16日，以XX郡小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《XX郡前期物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方委托乙方为XX郡小区提供前期物业管理服务。原告于2010年5月27日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局对该合同进行了备案登记。该合同第七条约定，本合同期限自2010年5月18日至2013年5月17日止。合同第十三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层洋房住宅：2.5元/月·平方米；多层电梯洋房住宅：2.8元/月·平方米；高层住宅：1.95元/月·平方米（不包含公共区域水电公摊费）；商业用房：5.00元/月·平方米；其他物业：2.50元/月·平方米；（幼儿园、学校）。本项目在后期开发过程中如有其它类型物业，其物业服务收费标准另行补充约定。合同第十四条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追缴。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同第十七条约定，业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、有线电视、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫、光纤等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20日前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起按欠费总额的万分之五计收违约金。该合同第三十三条约定，甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳的物业服务费。合同第四十八条规定，本合同自双方签字盖章之日起生效。该合同还对物业服务内容及服务标准、双方的权利与义务、物业的经营与管理、专项维修资金的筹集、管理与使用、违约责任等进行了约定。上述前期物业服务合同签订后，原告进驻XX郡小区进行物业服务。被告未按时足额交纳相应的物业服务费及水电公摊费。期间，原告曾向被告书面催收过物业服务费。2015年8月20日，重庆市物价局对XX郡的前期物业收费标准到进行了备案，备案的住宅物业服务收费标准为：高层：1.95元/平方米·月（不含水电公摊费）；多层电梯洋房：2.8元/平方米·月。审理中，被告举示了以下证据：1、万科半价收取物管费的收据一份，拟证明原告对部分业主收取半价，其收费标准不一致；2、关于万科收取高额物管费的意见书一份，拟证明业主有主动找原告交涉，但是原告不予理睬；3、整改函一份，拟证明原告允许商铺私自整改房屋结构的违章行为；4、联名投诉书一份，拟证明原告同意小区商户私自改变承重墙及排污渠道，侵犯业主的共同利益；5、照片若干，拟证明原告物业服务不到位，保安脱岗、小区厕所脏乱差、小区游走商贩多、行人随意进出小区、原告占用公共用地将公共用地改为私用、与其他小区对比，原告收取了高额的物业服务费等问题。上述事实有重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、《重庆市商品房买卖合同》、《XX郡前期物业服务合同》、前期物业管理服务合同备案证明存根、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表以及当事人的陈述等随案为证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告成都万科物业服务有限公司与XX郡小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX郡前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局进行了备案登记，其收费标准也已经物价部门备案，合法有效，对小区全体业主具有约束力。尽管该合同约定的期限为2010年5月18日至2013年5月17日，但2013年5月17日后，原告仍为XX郡小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费等费用。关于收费标准问题，根据原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX郡前期物业服务合同》及重庆市物业服务收费备案表，被告所在房屋应交纳物业服务费的标准为1.95元/月·平方米。因此，被告每个月应交纳的物业服务费为1.95元/月·平方米×72.88平方米=142.12元/月，故在2014年7月至2016年4月共22个月中，被告应交纳的物业服务费为142.12元/月×22个月=3126.64元。原告诉请主张物业服务费3125.56元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。原告要求被告给付公摊电费446.5元、公摊水费25.8元，但未举示充分的证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告余中菊辩称原告服务不到位、安保不到位等问题，被告虽然举示了相应的证据证明原告的物业服务存在不足，但是该不足之处尚不足以构成拒绝交纳物业服务费本金的理由。被告还辩称原告所提供的物业服务与其收取的物业服务费不匹配，被告要求降低物业服务费等问题。但对原告服务质量与服务费用的收取是否相符的评价应该由有资质的专业部门等机构确认，原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX郡前期物业服务合同》在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局进行了备案登记，其合同中约定的收费标准也已经经过物价部门备案，均合法有效，故本院对被告要求降低物业服务费标准的抗辩理由不予采纳。被告辩称小区物业服务中存在不足等问题虽然不足以构成拒交物业服务费本金的理由，但原告应虚心听取业主的意见，有则改之，无则加勉，做一个有责任感的企业。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告余中菊在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2014年7月至2016年4月期间的物业服务费3125.56元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告余中菊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告余中菊负担。本判决为终审判决。代理审判员  王利萍二〇一六年九月十四日书 记 员  易夕寒