山西省沁源县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0431民���240号原告韩增录，1954年12月13日出生，男，汉族。委托代理人张世科，男，山西圣寿律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告王沁生，1971年6月13日出生，男，汉族。委托代理人马国俊，男，山西晋陶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告韩增录诉被告王沁生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理，于2016年7月14日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩增录及其委托代理人张世科和被告王沁生及其委托代理人马国俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我于2015年10月27日在王和村委和邻居张文庆、韩秉权、中间人孙乃义的参与下以210000元的价格购买被告王沁生位于王和镇王和村昌盛街的房产一处。双方签订了卖房契约，并在卖房契约中明确了房屋四至等必要内容。我还另外向被告王沁生支付了5000元用于购买当时房屋内的家具。同时被告王沁生还向我出示了其购买该房时的买卖契约，表明被告王沁生具备转让资格。2015年12月23日，我以21万元的价格又将该房转让给王记平。2016年4月14日，王记平正在家中对该房屋进行装修时，被告王沁生以该房屋部分归其所有为由进行阻止。王记平将该情况通知我，后经王和派出所进行调解未果。为维护我的合法权益，特向沁源县人民法院起诉，请求法院判令：1、依法确认我与被告王沁生的房屋买卖契约无效，并责令其退还已收款项215000元，赔偿损失10599.5元，共计225599.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、房屋买卖是双方当事人合意的结果，不应该无效。双方当事人之间因有债权债务关系，我无力偿还情形下，经双方协商同意以物抵债，是当事人之间的真实意思表示，并且有书面文约，应认定为有效行为；二、不动产的登记，不影响买卖关系的成立。所有权没有登记，原告应在买卖成交后，向有关机关办理房产登记，领取房产证。没有办理登记是原告的不作为，其过错责任应由其承担；三、原告还欠我10000元房款未付。双方买卖成交后，原告还欠我10000元未付，有欠条为证，所以在本次诉讼中一并办理；四、要求原告将其屋内的冰箱、洗衣机、三轮车等财产非法占为己有，责令原告无条件返还予我。通过原、被告的诉辩，本案争议焦点为：原告的诉求有无事实和法律依据。原告为支持自己的主张，向本院提供如下证据：卖房契约复印件1份，予以证明原、被告双方于2015年10月27日签订了卖房契约，约定价格为210000元，并明确了房屋四至，但因原告不具备买房资格，故该契约属于无效；收条复印件1份，予以证明2015年11月15日被告收到原告10000元，被告所称的欠款10000元已不存在；房屋协议复印件1份，予以证明当时原、被告之间是以物抵债。经质证，被告对原告提出的证据1真实性无异议，原告说自己是城镇居民不能购买房屋不能成立，我们认为房屋买卖契约是成立的，且该契约上加盖有村委公章，希望本庭予以支持，对该证据予以确认；被告对原告提出的证据2的真实性无异议，该证据只能说明房屋买卖有债权债务关系，没有办理房屋登记手续也是原告造成的，债务不能全部折抵所有房价，原告还欠被告10000元；被告对原告提出的证据3的真实性无异议，该证据只能说明2012年8月23日已经以物抵债，当时并没有执行，2015年双方又重新协商，约定为210000元。为反驳对方观点，被告向法庭提供如下证据：1、欠条复印件1份，予以证明2015年10月31日原告欠被告10000元。经质证，欠条不认可，钱已经给了，只是当时没有抽了欠条。根据原、被告举证及质证的意见，本院认证如下：对于原告提出的证据1，该卖房契约虽系原、被告双方自愿签订，但因该契约违反国家强制性规定，该契约应属无效契约，故对该证据本院不予采信；对于原告提出的证据2，该收条的真实性因原、被告均无异议，本院予以认可，但是该证据并不能证明原告是否欠被告10000元钱的事实，故本院对该证据不予采信；对于原告提出的证据3，该协议虽系原、被告真实意思表示，但因该协议属于物权法中规定的禁止留押的情形，故本院对该协议不予采信。对于被告提出的证据1，因该欠条系原告向被告出具欠款的真实意思表示，且有原告的签名和手印予以佐证，故本院对该证据予以采信。结合庭审及根据认证结果，本院查明以下事实：2015年10月27日，在王和村委及邻居张文庆、韩秉权、中间人孙乃义等的参与下，被告王沁生以210000元的价格将位于王和镇王和村昌盛街的一处房产出卖与原告韩增录。2015年12月23日，原告韩增录又以210000元的价格将该处房产转让与王记平。因三方发生矛盾，故原告向法院提起诉讼��又查明，原告韩增录系城镇户口，被告王沁生系农村户口。原、被告之间的房屋买卖合同系因双方债权债务而签订的以物抵债合同，即在抵押合同之上又成立的买卖合同。因被告王沁生无力偿还原告韩增录的债务，而无奈将该处房产出卖与原告韩增录。再查明，原告韩增录欠被告王沁生10000元房款未付清。本院认为，依法成立的合同受法律保护，但是违反法律、行政法规的强制性规定应属无效合同。对于原告提出的请求本院依法确认原、被告之间的房屋买卖契约无效以及判令被告退还房款215000元（包含房内部分家具财物5000元）和赔偿损失10599.5元，共计225599.5元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十）项规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”根据《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发��2004〕234号）第（十三）项规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中原告系城镇户口，本身并不具备购买农村房屋的资格。被告对于该房屋也仅仅享有使用权而不享有所有权，更不能将该房屋向非农村集体所有成员出售。另外本案中原、被告系因债务纠纷而达成的以物抵债协议，因违反国家强制性规定应属无效。对于其中家具等财物5000元以及赔偿损失10599.5元的请求，因没有相关证据予以证明，故本院不予支持。另外因原告直至起诉时尚欠被告10000元购房款未付清，实际原告交给被告��房款200000元，故被告应返还原告购房款200000元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十）项，《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）第（十三）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定判决如下：原告韩增录与被告王沁生签订的房屋买卖契约无效；被告王沁生返还原告韩增录购房款200000元，于本判决生效后三个月内支付；三、驳回原告韩增录的其他诉讼请求。本案案件受理费4684元，由被告被告王沁生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长  李庆宏代理审判员  李 啸人民陪审员  郭留东二〇一六年九月五日书 记 员  李 锐