山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1121民初2401号原告（执行案外人）:于善生。委托诉讼代理人：李云娥，山东阳尔律师事务所律师。被告（申请执行人）:五莲县宝增小额贷款有限公司，住所地五莲县富强路99-3号，组织机构代码58879111-3。法定代表人：王新选，董事长。委托诉讼代理人：汤凤鸣，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：娄奉娟，山东莲信律师事务所律师。被告（被执行人）:日照福通机械有限公司，住所地五莲县松柏镇驻地，组织机构代码55992705-0。法定代表人：许加波，总经理。原告于善生与被告五莲县宝增小额贷款有限公司（下称宝增公司）、日照福通机械有限公司（下称福通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于善生的委托诉讼代理人李云娥，被告宝增公司的委托诉讼代理人汤凤鸣、娄奉娟到庭参加诉讼。被告福通公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于善生向本院提出诉讼请求：1.依法认定位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间（土地证号：莲国用20**第××号）所有权归原告所有，立即停止对该房屋及土地的强制执行，并解除查封、拍卖；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月5日，原告收到五莲县人民法院送达的（2016）鲁1121执异40号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2014年9月27日，在查封之前，原告已经从被告福通公司购买了其公司沿街房最西面房屋五间及1404平方米土地一宗，并于2014年9月28日办理了土地过户手续。原告受让的1404平方米土地及土地上的五间房屋正是被告宝增公司申请查封、拍卖的房屋及土地。原告对被告宝增公司查封的涉案五间房屋已经实际占有并已经与被告福通公司全部交接完毕开始对租户收取租金。被告宝增公司辩称，1.起诉状及异议书中于善生均为打印，无于善生的亲笔签字，答辩人对是否是于善生提出的诉讼存在异议，要求法庭查明原告的身份，并要求于善生本人到庭参加诉讼。在答辩人查封福通公司的沿街房及土地之前，山东五莲农村商业银行股份有限公司早已对福通公司的沿街房及土地进行了查封，答辩人作为第二顺序查封人，属于轮候查封。原告应向山东五莲农村商业银行股份有限公司提出异议。2.于善生与福通公司不存在真实的房屋及土地转让交易。房屋买卖合同中，于善生与福通公司约定，以银行承兑汇票支付210万元购房款，但于善生不能举证证实出票银行、汇票号码及承兑汇票上的权利义务，有无背书转让等情况，答辩人对原告是否支付房屋转让款存在异议。3.2014年9月22日，于善生与福通公司在向五莲县国土资源局申请变更国有土地使用权转让时签订了国有土地使用权转让合同书，但在执行异议时于善生提供的土地使用权转让合同书却是在2014年9月25日签订的，且转让合同的内容并不一致。2014年9月22日签订的合同系备案合同，该备案合同系有效合同，但在该合同中第四条中并未有关于建筑面积，转让总金额及房价总金额的约定。两份合同对土地使用权约定相互矛盾，可以看出于善生与福通公司存在虚假交易。4.在2014年9月27日原告与福通公司签订的房屋转让合同中第二页第五条约定“甲方协助乙方办理土地使用权过户手续后乙方用银行承兑汇票支付该合同210万元给甲方。”但原告所持有的土地使用权证系2014年9月28日颁发，在2014年9月27日原告便给福通公司出具收到条，收到转让款，显然与协议不符。5.被告福通公司提供的沿街房及土地等自制平面图可以看出，该沿街房并未占用于善生从福通公司受让的上述土地。6.原告提供的房屋转让合同书的转让房屋地上三层、地下一层每层面积大约234平方米，而法院查明的答辩人查封的房屋的每层5间面积为482.2平方米，该沿街房的面积并不一致。故于善生所得房屋及土地使用权并不能证实包含在答辩人查封的房屋及土地范围内。综上，鲁（2016）1121执异字第40号《执行裁定书》驳回于善生执行异议的裁定书事实清楚，证据充分，适用法律正确。被告福通公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告福通公司将其拥有的位于五莲县松柏镇松柏村的莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的1404平方米土地的使用权转让给原告是否属实问题。莲国用（2014）第××号土地使用权证证明了“于善生受让福通公司莲国用（2011）第635号项下土地使用权后，于2014年9月28日办理了土地使用权变更登记，变更登记使用权人为于善生。该土地使用权证项下的土地南北长78米，东西长18米。”，被告宝增公司对莲国用（2014）第××号土地使用权证真实性没有异议的同时，又主张原告提供的土地使用权转让合同书与备案的土地使用权转让合同书对土地使用权约定相互矛盾，认为原告与福通公司存在虚假交易。被告宝增公司上述主张自身存在矛盾，且备案的土地使用权转让合同书未有关于建筑面积，转让总金额及房价总金额的约定，并不影响交易双方在备案后就上述问题另行达成协议，因此，本院对被告宝增公司的主张不予采信，对原告提供的土地使用权转让合同书予以采信，对福通公司将其拥有的位于五莲县松柏镇松柏村的莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的1404平方米土地的使用权转让给原告的事实予以确认。2、被告福通公司将其在莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的土地上建设的办公楼，位于五莲县松柏镇吕街路以西、334省道以北从西面郑召伟边境线往东的办公楼五间[地上三层，地下一层，每层面积大约234平方米（18米×13米）]，以210万元的价格转让给原告是否属实。被告宝增公司对原告提供的房屋转让合同书、收到条、书面通知的真实性均提出异议，认为原告应当继续提供20万元转让款的具体转让情况及银行承兑汇票的承兑汇票号，承兑银行等相关情况；原告与被告福通公司自2014年9月27日签订房屋买卖协议，但该通知系2014年9月22日张贴与事实不符。原告提供的房屋转让合同书内容显示：2014年9月27日，于善生与福通公司签订房屋转让合同。约定，福通公司将其在莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的土地上建设的办公楼，位于五莲县松柏镇吕街路以西、334省道以北从西面郑召伟边境线往东的办公楼五间[地上三层，地下一层，每层面积大约234平方米（18米×13米）]，以210万元的价格转让给于善生；福通公司协助于善生办理土地使用权过户手续后，于善生用银行承兑汇票支付合同约定的转让价款210万元给福通公司。通知内容为：“因我已与于善生签订了房屋转让合同，将该房屋所有权转让给于善生所有，所有租赁事宜及租金自2015年9月3日起各租赁户均需与于善生协商缴纳，房屋租金由于善生收取，有关该楼房的一切事宜、一切管理均与我无关。”该通知落款日期为2014年9月22日，房屋租赁户处的签名为郑明兰、沈允章，并盖有福通公司的印章。收到条内容显示：2014年9月27日，福通公司出具收到于善生土地（第××号）转让款现金200000元，及该地上楼房（共5间）款银行承兑汇票2100000元的收到条。原告提供的证据能够证实原告与被告福通公司签订买卖涉案房屋合同的事实、被告福通公司收到房屋及土地转让款的事实及被告福通公司将涉案房屋收益权交付原告的事实，因此，本院对原告提供的上述证据予以采信，对被告福通公司将其在莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的土地上建设的办公楼，位于五莲县松柏镇吕街路以西、334省道以北从西面郑召伟边境线往东的办公楼五间[地上三层，地下一层，每层面积大约234平方米（18米×13米）]，以210万元的价格转让给原告并收到原告房屋、土地转让款的事实及将涉案房屋控制权、收益权交付原告的事实予以确认。3、涉案房屋是否占用原告从被告福通公司受让的土地。被告宝增公司主张被告福通公司提供的沿街房及土地等自制平面图可以看出，该沿街房并未占用原告从被告福通公司受让的土地。通过本院组织原告及被告宝增公司对现场进行勘验，涉案房屋南北13米，房后至北院墙距离为58.4米，土地东西18.1米，而受让的土地南北长78米，东西长18米，结合被告福通公司提供的沿街房及土地等自制平面图本院确认涉案房屋坐落在原告从被告福通公司受让的土地之上。4、涉案房屋及土地是否存在轮候查封问题。被告宝增公司虽然主张涉案房屋及土地存在轮候查封，但未提供证据证实。本院(2014)莲民保第334号民事裁定书，于2014年9月30日对被申请人日照福通机械有限公司所有的位于南大门口东侧（含大门口）四层沿街房（地下室一层、地上三层）8套、大门口西侧四层沿街房（地下一层、地上三层）6套及位于日照市天龙汽车配件有限公司东侧二层沿街房6套予以查封；（2014）莲民保字第337号民事裁定书，查封了被告福通公司所有的位于五莲县松柏镇驻地的全部厂房、机器设备和沿街房；通过本院现场查看，本院可以确定涉案房屋不存在轮候查封。5、关于涉案房屋每层面积问题。被告宝增公司虽然主张原告提供的房屋转让合同书的转让房屋地上三层、地下一层每层面积大约234平方米，而法院查明的查封的房屋的每层5间面积为482.2平方米，该沿街房的面积并不一致。本院通过现场查看，结合被告福通公司提供的沿街房及土地等自制平面图，涉案查封的沿街房共四层，包括地上三层，地下一层，其中该沿街房地上一层、二层从西往东数每层5间房屋的面积为241.1平方米，与房屋转让合同书约定的每层面积大约234平方米基本吻合。本院认为，案外人提起执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。因此，本案争议的焦点问题为：原告与被告福通公司签订的土地使用权转让合同书、房屋转让合同书的效力和原告是否享有位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间所有权问题。一、原告与被告福通公司签订的土地使用权转让合同书、房屋转让合同书的效力问题。首先，原告与被告福通公司签订的土地使用权转让合同书有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”本案争议的土地属于出让的国有土地，依法可以转让，且原告已支付了相应的价款，办理了土地使用权变更登记。因此，应认定原告与被告福通公司签订的土地使用权转让合同书有效。其次，原告与被告福通公司签订的房屋转让合同书有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告与被告福通公司签订了房屋转让合同书，原告交纳了购房款，被告福通公司以张贴通知方式将已经租赁房屋的控制权、收益权转让给原告，说明原告已经实际占有涉案房屋，因此，本院确认原告与被告福通公司签订的房屋转让合同书有效。二、涉案四层沿街房所有权归原告所有。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案原告与被告福通公司转让土地办理了土地使用权变更登记，并签订房屋转让合同书，因此，被告福通公司在转让土地使用权时，地上楼房的所有权随之转让，涉案四层沿街房所有权归原告所有。综上所述，原告已经取得涉案四层沿街房所有权，作为执行案件的案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，足以排除对涉案财产的强制执行。因此，原告请求依法认定位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间（土地证号：莲国用20**第××号）所有权归原告，立即停止对该房屋及土地的强制执行，本院予以支持。对于原告请求在本案中解除对涉案房屋的查封，是执行程序问题，本案是以确认执行标的物所有权归属问题为审理对象,不涉及执行程序中采取的相关执行措施，原告可向相关执行部门申请解封。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间（土地证号：莲国用20**第××号，共四层）所有权归原告于善生所有；二、停止对位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间（土地证号：莲国用20**第××号，共四层）及土地的强制执行；三、驳回原告于善生的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告五莲县宝增小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本院（2016）鲁1121执异40号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  苗存刚审 判 员  孔凡柱人民陪审员  王连洁二〇一六年九月十九日书 记 员  王 娟