山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁13民终4215号上诉人（原审被告）：临沂市信诚房地产开发有限公司。住所地：平邑县兴水路中段**号。法定代表人：韩新民，经理。委托诉讼代理人：王恪，山东平大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许强，男，1984年3月10日出生，汉族，居民，住平邑县保太镇华家村***号。被上诉人（原审被告）：平邑县人民政府平邑街道办事处。住所地：平邑县浚河路***号。法定代表人：闫光成，主任。委托诉讼代理人：廉勇，山东东蒙律师事务所律师。上诉人临沂市信诚房地产开发有限公司因与被上诉人许强、平邑县人民政府平邑街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2015）平商初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人临沂市信诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王恪、被上诉人许强、被上诉人平邑县人民政府平邑街道办事处的委托诉讼代理人廉勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临沂市信诚房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、将本案发回平邑县人民法院重审。事实和理由：一、平邑��道办城中居民委员会是项目的实际开发者。平邑街道办城中居民委员会作为应当参加诉讼的当事人，未参加诉讼，导致本案判决返还房款责任不当。人民法院应当通知平邑街道办城中居民委员会参加本案诉讼。事实依据：本案争议的工程建设项目实际开发者为平邑街道办城中居民委员会，信城公司与平邑街道办城中居民委员会订立的《联合开发协议》能够证实。平邑街道办城中居民委员会应当作为本案被告与平邑县人民政府平邑街道办事处共同承担还款责任。上诉人作为资质出借方，仅应承担连带责任。二、原审判决中认定平邑县人民政府平邑街道办事处只是出借银行账户不是事实，平邑县人民政府平邑街道办事处作为城中居民委员会的上级政府部门实际参与项目开发建设，直接收取并支配房款，涉案楼房建筑施工款由平邑县人民政府平邑街道办事处承担支付责任，因此，平邑县人民政府平邑街道办事处在本案中应当承担偿还责任而不是连带责任。综上，上诉人对涉案工程楼房没有所有权、处分权，对工程发包和施工没有管理权，原审判决上诉人承担偿还责任，违背了权利义务对等原则；平邑街道办城中居民委员会作为项目开发者应当作为共同诉讼人参加诉讼并承担还款责任。庭审中，上诉人补充上诉意见称，在2016年4、5月份即本案上诉前后，平邑县人民政府平邑街道办事处又向该案涉案楼房的工地拨付了工程款约五六百万，项目正在施工之中，在近期就能交付。一方面如果购房者愿意要房子的话，可以继续履行合同。另一方面证实平邑县人民政府平邑街道办事处对涉案楼房进行实际的接管，相应履行退款、还款责任应当由平邑县人民政府平邑街道办事处和平邑街道办城中社区居民委员会承担。平邑县人民政府��邑街道办事处辩称，应当依法撤销一审判决，发回重审或改判平邑县人民政府平邑街道办事处不承担连带责任。事实和理由：一、被上诉人平邑县人民政府平邑街道办事处不是楼盘的开发主体，上诉人与平邑街道办城中居民委员会签订了联合开发协议，由上诉人每平方米提取1.5%的管理费，一审原告的诉求应当由上诉人和平邑街道办城中居民委员会承担责任。二、平邑县人民政府平邑街道办事处不是出借银行账户，而是依照平邑县委（2012）第23号文件的规定，对平邑街道办城中居民委员会的公章、现金、合同、账册进行监管。一审法院按照出借银行账户将被上诉人列为诉讼主体显然错误，特别需要说明的，平邑县人民政府平邑街道办事处以及全县的乡镇都是统一在农业局购置的发票，在备注栏上加盖审计办的章后，由各村居领取后使用，以防止村居坐收坐支。三、被上诉人在一审时已经申请法院追加平邑街道办城中居民委员会为本案的当事人，但一审法院违反法律规定没有进行追加，程序违法。综上，被上诉人平邑县人民政府平邑街道办事处不是楼盘的开发主体，只是按照文件的规定，进行了相应的管理行为，购楼人存入账户的资金全部由城中社区居委会使用，因此被上诉人不应当承担责任，上诉人作为开发商出借了资质应当与平邑街道办城中居民委员会共同承担责任。许强辩称，被上诉人和上诉人签订了购房协议，直到现在也没有如期交房，没有履行合同，显失公平，我方要求按照《合同法》的相关规定判决上诉人返还双倍定金，并按同期银行贷款利率支付利息，平邑县人民政府平邑街道办事处承担连带偿还责任。许强向一审法院起诉请求：依法判令被告返还原告购房款100000元，及自2013年9月10日��的同期银行贷款利息，并依法赔偿原告的损失，诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年9月4日，原告许强为优先购买聚福园小区楼房，向被告平邑县人民政府平邑街道办事处及被告临沂市信诚房地产开发有限公司交纳定金10000元，并由二被告向原告许强出具山东省临沂市农村集体经济组织统一收款票据一份（0169809），票据载明交款人为许强，收费名称为：收购楼房定金款，收款方式为客户回单，金额为10000元，备注：8#3－801。该收据上加该了被告临沂市信诚房地产开发有限公司及被告平邑县人民政府平邑街道办事处下属单位平邑县平邑镇审计工作站的公章。2013年9月13日，原告许强与被告临沂市信诚房地产开发有限公司签订了聚福园认购书，主要内容为：一、出卖人：临沂信诚房地产开发有限公司，买受人：许强；二、认购房屋：楼宇位置为8号楼3单元8层801户，房屋单价为每平方米3030元，建筑面积为107.89平方米，房屋总价款为叁拾贰万陆仟玖佰零拾柒元整，定金为100000元整，付款方式为现金。三、认购说明：1、买受人为取得房屋的优先购买权，在签订本认购书时，自愿交付上述所列之定金。2、买受人签订认购书后，定金不予退还。在规定期限内，出卖方有义务为买受人保留本认购房屋。3、买受人签订认购书后，待出卖方开始统一组织签订《商品房买卖合同》，买受人接到通知后，七日内应与出卖方签订《商品房买卖合同》并付首期房款，定金转入首期房款。如逾期，出卖方有权单方终止本认购书，定金不予退还。4、签订《商品房买卖合同》后本购书自动失效。5、买受人在支付定金时，双方对上述约定均无异议。6、买受人如变动电话及地址应及时通知出卖方。7、房屋面积最终以政府主管部门认定的测绘机构出具的实测数据报告为准，多退少补。8、办理银行按揭贷款客户，首付款比例按银行规定为准。9、车库价款及储藏室价款另行计算。原告许强在协议书上签字并按手印，协议书上盖有被告临沂市信诚房地产开发有限公司公章。当日，原告许强向被告平邑县人民政府平邑街道办事处及被告临沂市信诚房地产开发有限公司交纳了楼房首付款90000元，由二被告出具了山东省临沂市农村集体经济组织统一收款票据一份（0169814号），内容为：缴款人：许强，收费项目名称：收购楼首付款，金额：90000元，8#3－801，收款方式：客户回单，该收款票据上盖有被告临沂市信诚房地产开发有限公司财务专用章和被告平邑县人民政府平邑街道办事处下属单位平邑县平邑镇审计工作站章。截止到开庭时被告未取得该楼的商品房预售许可证。2015年5月18日原告以其诉讼请求诉至法院，因原、被告意见不一致，本案未能达成协议。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，被告临沂市信诚房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，违反法律、行政法规的强制性规定，与原告许强签订的聚福园认购书，应当认定为无效。原告许强因购买聚福园小区楼房，与被告临沂市信诚房地产开发有限公司签订《聚福园认购书》，分两次共向二被告缴纳购房款100000元，有被告临沂市信诚房地产开发有限公司和平邑县人民政府平邑街道办事处共同加盖印章的收款票据予以确认。因被告临沂市信诚房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证明，亦未通知原告许强签订商品房买卖合同，现原告许强要求被告临沂市信诚房地产开发有限公返还购房款的请求并无不当。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定��返还买受人。”被告临沂市信诚房地产开发有限公司应当双倍返还购房定金，现原告许强未要求双倍返还购房定金，是对自己权利的处分，符合法律规定，法院予以准许。《最高人民法院关于出借银行帐户的当事人是否承担民事责任问题的批复》规定：“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借帐户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条规定：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”银行帐户是被告平邑县人民政府平邑街道办事处对外活动的重要凭证，被告平邑县人民政府平邑街道办事处以代为管理而出借银行帐户违反了相关法律���定，在本案的诉讼中形成了不可分的诉讼权利义务关系，应当确定为共同诉讼人。被告平邑县人民政府平邑街道办事处出借银行帐户的行为违反了中国人民银行《人民币银行结算帐户管理办法》关于存款人使用银行结算帐户，不得出租、出借银行结算帐户的规定，应当为其过错行为承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条，《最高人民法院关于出借银行帐户的当事人是否承担民事责任问题批复》之规定，判决：一、原告许强与被告临沂市信诚房地产开发有限公司签订的《聚福园认购书》无效。二、被告临沂市信诚房地产开发有限公司于判决书生效后十日内返还原告许强购房定金10000元。三、被告临沂市信诚房地产开发有限公司于判决书生效后十日内返还原告许强购房款90000元及利息（自2013年9月13日起按中国人民银行同期贷款利率计息）。四、被告平邑县人民政府平邑街道办事处对上述第二、三项给付内容负连带偿还责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，由被告临沂市信诚房地产开发有限公司和被告平邑县人民政府平邑街道办事处共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明案件事实与一审查明相一致。本院认为，合同是当事人之间设立、变更或终止民事权利义务关系的协议，其合同相对性���合同规则和制度赖以建立的基础和前提。合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，合同的效力仅及于合同当事人，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，被上诉人许强与上诉人临沂市信诚房地产开发有限公司签订的认购书，明确约定上诉人为涉案房屋的出卖人，且被上诉人许强所交纳的定金及房款票据上均加盖了上诉人临沂市信诚房地产开发有限公司与被上诉人平邑县人民政府平邑街道办事处的印章，被上诉人许强作为买受人有理由相信出卖方就是上诉人，其依据认购书和收款票据要求上诉人承担返还购房款并无不当。上诉人与平邑街道办城中居民委员会的内部约定，对房屋买受人没有约束力，不能对抗买受人向出卖人主张权��。上诉人主ＸＸ邑街道办城中居民委员会为实际开发者应参加诉讼的理由不成立，本院不予支持。根据最高人民法院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条规定：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行帐户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”因此，银行帐户是被上诉人平邑县人民政府平邑街道办事处对外活动的重要凭证，被上诉人平邑县人民政府平邑街道办事处以代为管理而出借银行账户是违法的，具有一定的过错，且上诉人出借银行帐户的行为违反���中国人民银行《人民币银行结算账户管理办法》关于存款人使用银行结算账户，不得出租、出借银行结算账户的规定。被上诉人平邑县人民政府平邑街道办事处应当为其过错行为承担连带责任。综上所述，上诉人临沂市信诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由上诉人临沂市信诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一六年九月十九日书记员 孙 壹