2071民初14015号广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初15714号原告：中山市远辉房地产开发有限公司，住所地中山市板芙镇板芙北路146号。法定代表人：吴维生。委托诉讼代理人：黄俊科，系广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳丽，系广东香山律师事务所律师。被告：柯时忠，男，1973年10月18日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，原告中山市远辉房地产开发有限公司（以下简称远辉公司）诉被告柯时忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法由审判员何亦辉适用简易程序独任审判，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告远辉公司的委托诉讼代理人黄俊科到庭参加了诉讼。被告柯时忠经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告远辉公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理位于中山市××花园××601的备案终止手续。事实与理由：原告与被告于2015年6月15日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发位于中山市××花园××房，交易总价共计782453元，其中被告以银行按揭贷款方式支付购房款547000元。合同签订后，被告因个人原因无力履行合同，经双方协商，同意以终止合同备案的形式解除该合同。被告向中山市公证处办理委托公证，委托卢和海办理合同终止备案等手续，并由原告代为偿还拖欠银行的贷款。2016年6月20日，银行注销抵押登记后，被告的委托人卢和海与原告签订了《商品房买卖合同终止协议书》，约定在签约后7个工作日内协助办理注销合同备案手续。履行期限届满后，被告及其代理人拒不履行协助义务，导致原告无法取得该物业的权属。为此，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告变更其第一项诉讼请求为：确认双方签订的《中山市商品房买卖合同》于2016年6月24日解除。并明确其第二项诉讼请求为：被告协助原告向国土局办理位于中山市××花园××房的注销备案登记手续。另外，原告请求被告支付违约金78245.3元。原告远辉公司就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.被告身份证复印件；2.中山市商品房买卖合同及备案表；3.商品房买卖合同终止协议书；4.公证书；5客户借记回单2张。被告柯时忠经本院合法传唤，未到庭应诉，也未提供任何证据。本院认定事实如下：2015年6月15日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定：1.被告购买原告开发的位于中山市××花园××房，价款为782453元；2.付款方式为银行按揭方式，其中235453元于2015年6月15日以现金方式支付，另547000元在2015年9月15日前以商业贷款方式支付；3.被告逾期付款的，逾期在90天之内的，按应付金额按每日万分之一支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告按应付款1％向原告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，被告按应付款按每日万分之二向原告支付违约金至付清之日止；4.《商品房买卖合同补充协议》中第四条第C款约定，买受人选择按揭时，如买受人未按约定还款导致出卖人被追究保证责任的，买受人应按总购房款10%向出卖人支付违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告以现金支付的方式向原告支付了首期款235453元，以银行按揭贷款的方式支付了剩余房款547000元，并于2015年6月16日办理了销售登记备案登记手续，载明的购房人为被告。2015年7月28日被告与卢和海签订《委托书》，约定：卢和海代表被告签订涉案房地产的《商品房买卖合同终止协议书》，并到房管部门办理注销该房地产合同登记备案的有关手续。委托书还约定了其他事项。2015年7月30日，中山市桂山公证处出具公证书，证明上述《委托书》为柯时忠本人签名按捺。2016年4月29日，原告以银行转账的方式分别向被告供楼账户划入10306.31元、474555.32元，合计共484861.63元。2016年6月24日，被告委托代理人卢和海以被告的名义与原告签订《商品房买卖合同终止协议书》，约定：1.解除双方于2015年6月15日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.原告已向银行清偿全部贷款本息，贷款银行于2016年6月20日办理了注销抵押登记。3.本协议签订之日起7个工作日内，双方须带备相关资料至中山市房地产交易管理部门办理买卖合同的终止备案手续。合同还约定了其他条款。2016年7月26日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告同意收回涉案房屋后，将被告已支付的首期及银行贷款本金部分扣除违约金78245.3元后的剩余部分退还给被告。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已将商品房出售给被告并已为被告办理了销售登记备案手续，已履行了合同的主要义务。被告选择以银行按揭的方式支付购房款，但其在履行住房贷款合同中由于未依约履行还款义务，导致原告为被告履行了担保责任。被告的行为已构成违约。被告与卢和海签订了《委托书》并经中山市桂山公证处公证，被告与卢和海系委托代理关系，本院予以认定。卢和海以被告委托代理人的名义与原告签订的《商品房买卖合同终止协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应予恪守。该《商品房买卖合同终止协议书》中明确约定：1.解除原、被告双方于2015年6月15日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.本协议签订之日起7个工作日内，双方须带备相关资料至中山市房地产交易管理部门办理买卖合同的终止备案手续。故对于原告主张确认双方签订的《中山市商品房买卖合同》于2016年6月24日解除、被告协助原告向国土局办理位于中山市××花园××房的注销备案登记手续的两项诉讼请求，本院予以支持。原告远辉公司为被告代为偿还拖欠银行贷款合计484861.63元的事实，有原告提交相应客户借记回单等证据并保证证据及陈述的真实性、合法性，本院予以认定。被告共计向银行贷款547000元，扣除原告代被告归还银行贷款484861.63元，被告自身归还了银行贷款62138.37元。对于原告主张的违约金问题，根据《中山市商品房买卖合同》附件六补充协议的约定，买受人选择按揭时，如买受人未按约定还款导致出卖人被追究保证责任的，买受人应按总购房款10%向出卖人支付违约金。对于原告主张被告应支付违约金78245.3元（782453元*10%）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。诉讼中，原告同意收回涉案房屋后，将被告已支付的首期款235453元及其归还的银行贷款62138.37元部分扣除违约金78245.3元后，剩余部分219346.07元退还给被告，本院予以认定。被告柯时忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市远辉房地产开发有限公司与被告柯时忠签订的《中山市商品房买卖合同》已于2016年6月24日解除；二、被告柯时忠应于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告中山市远辉房地产开发有限公司办理注销上述商品房买卖合同的销售登记备案手续。三、原告中山市远辉房地产开发有限公司应于被告柯时忠协助办理注销上述商品房买卖合同的销售登记备案手续完毕后三日内，退还人民币219346.07元给被告柯时忠。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11624元，减半收取为5812元（原告已预交），由被告柯时忠负担5812元，该款项从原告应退还给被告的上述款项中予以扣除。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇一六年九月九日书记员  卢芷琪杨平丽