北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7239号上诉人（原审被告）:李晓琦，女，1947年12月31日出生。被上诉人（原审原告）:北京中亿豪物业管理有限公司，住所地北京市丰台区华源1里15号楼0104（1F）。法定代表人:任学梦，经理。委托诉讼代理人:刘京荣，北京市中友律师事务所律师。上诉人李晓琦因与被上诉人北京中亿豪物业管理有限公司（以下简称中亿豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第9036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭，审阅了一审卷宗、询问了双方当事人，在双方均未提供新证据的情况下，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓琦的上诉请求为：1、请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判；2、我保留向中亿豪公司就其给我造成的人身、财产损失进行追偿的权利；3、由中亿豪公司承担本案诉讼费用。事实和理由：中亿豪公司的大部分诉讼请求被一审法院公正的驳回，对此我认可，但二审判决仍判令我支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业管理费，我不同意。中亿豪公司没有资质，且此期间正是我遭受中亿豪公司迫害最严重的一段时间，难道我还要为迫害买单？原审判决认定此期间中亿豪公司进行了事实服务，属认定事实错误，丝毫未考虑我所受迫害以及生活在没有生命安全保障的环境中的事实。一审如此判决社会效果不好。中亿豪公司辩称：我公司对一审判决有异议，但未上诉。李晓琦所述对其进行骚扰、对其泼粪之事如果能证明是我公司人员所为，我公司可以承担责任。其在楼门口被人泼粪的事确实发生过，事发突然，楼门口保安没有看见致害人；关于李晓琦所述停电一事，她一报修，我公司就派人去了，经检查是元件损坏，需其出钱更换新元件，她不同意出钱，才没能及时恢复供电。故我公司不同意李晓琦的上诉请求。2015年4月，中亿豪公司向一审法院起诉请求：法院判令李晓琦给付自2011年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务管理费9306.33元及违约金1000元，并承担本案诉讼费。事实和理由：我公司于2006年1月1日起为李晓琦提供物业管理服务，李晓琦交纳截止到2009年的物业管理费及其他费用。自2010年10月1日起至2015年9月30日，李晓琦以种种理由一直拖欠物业管理费。期间，曾在我公司多次催要的，李晓琦才于2013年1月25日交纳了2363.92元的物业管理费，收据号为6070，后于2013年2月7日开具发票以进行更换，发票号为19372203，票面标注截止日期为2011年9月30日，该张发票已交给李晓琦，但其拒绝将收据交回。截止目前，李晓琦尚欠2011年10月1日至2015年9月30日期间的物业管理费9306.33元未付。一审法院认定事实：李晓琦系北京市丰台区华源1里*号楼**号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，该房建筑面积124.46平方米，年物业费包含保洁费48元/户、保安费60元/户、生活垃圾清运费30元/户、绿化费0.55元/平方米、化粪池清掏费0.3元/每平方米、管理费3.5元/平方米、小修费4.72元/每平方米、中修费5.02元/每平方米、小区共用设施维修费1元/平方米、电梯费4.49元/平方米、高压水泵费1.08元/平方米、对讲系统运行服务维修费1.2元/平方米,应纳税金130.02元，总计2363.93元。2006年1月13日，北京华能房地产开发有限责任公司（以下简称华能公司）作为甲方与乙方中亿豪公司签订《华源一里13号、14号楼物业管理委托合同》（以下简称《物业管理委托合同》）,约定:甲方将华源1里13、14号两幢住宅塔楼委托于乙方实行物业管理，订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本合同承担相应的责任;委托管理事项包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理、共用环境卫生、维护楼宇内部共用部位的清洁卫生、维护楼宇内部公共秩序、电梯的运行和日常维护管理等；委托管理期限为3年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止；期满后，双方协商可以续签合同，甲方协助业主委员会筹备组及相关部门通知业主和有关单位尽快召开业主大会，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。上述《物业管理委托合同》到期后，双方未续签。2014年7月17日，中亿豪公司向涉案小区业委会出具《关于签订合同的函》，载明：业委会从成立至今已有14个月，双方在此期间就华源1里13、14、15号楼物业服务合同事宜进行了多次的沟通与协商，至今无法达成一致意见。今特致函业委会，如果双方于2014年7月21日前仍不能就物业服务合同事宜达成一致意见，我司将放弃对14号楼的管理，13、15号楼按照2013年10月份与广大业主达成的意见继续为广大业主服务，并确保热水的供应。2014年7月22日，中亿豪公司在小区张贴告知书，表明其将于2014年10月1日零点终止14号楼的服务，届时将全面撤出14号楼，希望广大业主提前做好准备工作，以免影响正常生活。2015年12月28日，北京市住房和城乡建设委员会做出《北京市住房和城乡建设委员会关于撤回北京中亿豪物业管理有限公司物业服务企业资质的决定》，决定表明：因中亿豪公司具有中级以上职称的人员少于5人且无委托的物业管理项目，已不符合物业服务企业3级资质条件，故决定撤回中亿豪公司物业服务企业资质并上交资质证书。2015年12月30日，太平桥街道办事处张贴《关于华源新第13#、14#、15#楼启动应急物业服务的通知》，载明：由于市住建委已于2015年12月28日作出了撤回中亿豪公司物业服务企业资质的决定，现由太平桥街道办事处委托北京京丰物业管理有限责任公司为华源新第13#、14#、15#楼提供应急物业服务。庭审中，李晓琦提供交纳物业费的3张发票及1张收据，其中2007年11月10日的发票显示，李晓琦已交纳2007年10月1日至2008年9月30日期间的物业费2214.57元；2009年11月19日及2010年11月11日的发票（均未标注物业费交纳期限）显示，李晓琦交纳了两笔物业费，均为2214.57元；2013年1月25日的收据（收据号为4166070），载明：“2013年1月25日今收到14-1506交来物业服务费人民币贰仟叁佰陆拾叁元玖角贰分。”双方对上述发票及收据交纳的物业费期间各持己见。中亿豪公司表示2007年11月10日的发票交纳期间如票面所记载，2009年11月19日交纳的是2008年10月1日至2009年9月30日期间的物业费，2010年11月11日交纳的是2009年10月1日至2010年9月30日期间的物业费；2013年1月25日交纳的是2010年10月1日至2011年9月30日期间的物业费。李晓琦则表示2007年交纳的是2007年1月1日至2007年12月31日期间的物业费；2009年11月19日交纳的是2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业费；2010年11月11日交纳的是2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业费。另，中亿豪公司提交了物业公司交纳水费、电费的票据以及业主出具的服务证明，欲证明2014年10月以后，自己仍对14号楼提供物业服务。李晓琦对中亿豪公司提供的上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可。一审法院认为，中亿豪公司与华能公司签订的《物业管理委托合同》对李晓琦具有约束力。虽然在合同期满后未续签合同，但中亿豪公司继续为涉案小区提供了物业服务，上述期间双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。故李晓琦应向中亿豪公司交纳物业管理费。中亿豪公司起诉要求李晓琦支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业管理费的诉讼请求，法院予以支持。双方就已经交纳物业管理费的期限各持己见。中亿豪公司主张李晓琦2013年1月交纳的系2010年10月1日至2011年9月30日期间的物业管理费。根据中亿豪公司提供李晓琦已经交纳物业费的发票记载内容及交费时间来看，李晓琦2007年至2010年均于每年交纳当年10月1日至次年9月30日期间内的物业管理费，故应认定李晓琦2013年１月25日交纳的系2012年10月1日至2013年9月30日期间物业管理费。中亿豪公司起诉要求李晓琦支付2011年10月1日至2012年9月30日期间的物业管理费，但未提供证据证明其积极主张权利，故李晓琦主张中亿豪公司现在索要上述费用已超过诉讼时效的答辩意见，应予以支持。中亿豪公司为涉案小区提供了物业服务，李晓琦应及时交纳物业费。中亿豪公司表示虽张贴公告，但2014年10月1日后仍为涉诉的14号楼提供物业服务，因其提供的证据不足以证明其该项主张，故对其起诉要求李晓琦支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业管理费的诉讼请求，不予以支持。中亿豪公司要求李晓琦支付违约金1000元的诉讼请求，无事实及法律依据，亦不予支持。据此，一审法院于2016年6月判决：一、李晓琦于判决生效之日起七日内给付北京中亿豪物业管理有限公司二〇一三年十月一日至二〇一四年九月三十日期间的物业管理费二千三百六十三元九角二分；二、驳回北京中亿豪物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提供新的证据，且对一审认定的事实均无异议。本院对一审认定事实予以确认。庭审中李晓琦认可中亿豪公司于2013年10月1日至2014年9月30日期间，提供了清运垃圾、打扫公共区域卫生、设备运营等多项物业服务。李晓琦就其所述被迫害一节，没有提供证据证实“迫害”系中亿豪公司实施的，主张中亿豪公司法定代表人曾至其家中和单位对其进行“骚扰”。中亿豪公司法定代表人称系李晓琦张贴大字报对其进行人身攻击，其才找李晓琦进行沟通，并不构成骚扰。另，双方一致确认，李晓琦曾在楼门口被人泼粪，事发时中亿豪公司的保安在楼门口职守，但没有看清、也没有抓到行为人。本院认为：中亿豪公司与华能公司签订《物业管理委托合同》，接受开发商的委托对涉案房屋所在小区提供物业服务，该合同对李晓琦具有约束力。虽然在上述合同期满后，中亿豪公司与华能公司未续签委托合同，但中亿豪公司实际上继续为该小区提供了物业服务，在此期间双方形成了事实上的物业服务合同关系，李晓琦二审中也认可中亿豪公司提供了垃圾清运、打扫共同区域卫生、保安、公用设备设施运行、养护等多项物业服务，故其应向中亿豪公司交纳相应的物业管理费。现中亿豪公司起诉要求李晓琦支付2011年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务管理费9306.33元及违约金1000元，原审法院仅支持其中2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业管理费，中亿豪公司虽有异议，但未上诉，应视为中亿豪公司对一审判决的认可，故本院对于不支持中亿豪公司全部诉讼请求的理由不再进行论述。至于李晓琦上诉提出的其遭受“迫害”一节，其中部分情况属于其与中亿豪公司法定代表人之间个人恩怨，还有部分涉及案外人侵权。本院对此认为，涉及治安问题，不属于本案审理范围；涉及个人恩怨问题，双方可通过合法途径予以解决；至于李晓琦被他人泼粪一事，一则属于案外人侵权，二则中亿豪公司已经设置了保安，事发时保安也在岗，只因事发突然，保安没有抓到行为人，不能由此认定中亿豪公司没有提供保安服务。故李晓琦拒绝交纳2013年10月1日至2014年9月30日期间物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李晓琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李晓琦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 曹 雪审判员 王 磊二〇一六年九月九日书记员 孙春玮