山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初724号原告（执行案外人）：青岛圣贝川科技工程有限公司，住所地青岛市高新区同顺路18号21号楼101室。委托诉讼代理人：王玉霞，山东涵清律师事务所律师。委托诉讼代理人：林英，山东涵清律师事务所律师。被告（申请执行人）：中建三局第二建设工程有限责任公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路306号。法定代表人：樊涛生，董事长。委托诉讼代理人：马良亮，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛臣，男，公司员工。被告（被执行人）：青岛智谷创业园有限公司，住所地青岛市高新区同顺路18号1号楼101室。法定代表人：潘东晓，经理。委托诉讼代理人：邹志文，男，公司员工。被告(被执行人）：青岛智慧城市产业发展有限公司（华高数字科技有限公司），住所地青岛市高新区火炬路100号盘古创客空间C座101-15室。法定代表人：潘东晓，总经理。委托诉讼代理人：刘悦，女，公司员工。原告青岛圣贝川科技工程有限公司（以下简称圣贝川公司）因与被告中建三局第二建设工程有限责任公司（以下简称中建三局二公司）、青岛智谷创业园有限公司（以下简称智谷创业园公司）、青岛智慧城市产业发展有限公司（以下简称智慧城市产业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告圣贝川公司的委托诉讼代理人王玉霞、林英，被告中建三局二公司的委托诉讼代理人葛臣、马良亮，智谷创业园公司的委托诉讼代理人邹志文，智慧城市产业公司的委托诉讼代理人刘悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣贝川公司向本院诉讼请求：1、停止对原告购买的位于青岛市高新区《中国智谷青岛园区》21号楼101户房屋的强制执行，并解除对该房产的查封；2、确认原告与智谷创业园公司签订的《青岛市商品房预售合同》有效；3、确认原告对该处房屋享有的预期所有权优于中建三局二公司的优先受偿权；4、本案诉讼费由被告负担。原告与智谷创业园公司于2017年6月16日签订的《青岛市商品预售合同》，约定原告以单价9009元每平米的价格购买智谷创业园公司开发位于高新区《中国智谷青岛园区》21号楼101户房屋，总价款为人民币2594862.3元。最后实交款以实际测绘面积计算。2016年6月16日，原告向智谷创业园公司交纳购房款100万元，2018年1月24日交纳20万元，余款在办理网签时一次性交纳。原告购买房屋的预售许可证编号为青房注字（高17）第013号。该预售许可证可以证明原告购买的房屋是国家允许对外销售的房屋。原告已经交纳了部分购房款，只等智谷创业园公司为原告办理网签后一次性交清全款。因智谷创业园公司违约没能办理网签，工程未施工完交付，并非原告过错。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照我国《合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，原告作为消费者，中建三局二公司的优先受偿权不能对抗原告的预期所有权。因此，请判如所请。被告中建三局二公司答辩称：1、我方与智谷创业园有限公司因建设工程施工合同纠纷执行一案，我方是申请执行人，智谷创业园公司为被执行人。青岛中院已经发布拍卖公告，将我方施工的“中国智谷青岛园区项目3#--26#楼及相应地下车库”工程以及被执行人的其他在建工程一并拍卖。青岛中院在拍卖公告中确定的起拍价，系以剔除24户异议房产后土地使用权及在建工程总价值为基准确定。原告所诉的房产,按照该公告的表述，本案涉案房产是否在执行拍卖范围内，尚需核实。若不在此次执行拍卖范围内，则其的关于停止执行的诉请将没有任何意义。2、依据《民诉法司法解释》305条、312条，本案是执行异议之诉，审理的范围是原告对执行标的是否享有足已排除强制执行的民事权益。原告与智谷创业园公司签订的《青岛市商品房预售合同》是否有效，不在本案的审理范围内。3、依据青岛中院的生效判决（2017鲁02民初1754号），我方对涉案房产享有建设工程价款优先受偿权。依据《民诉法》第227条和《民诉法司法解释》305条，原告的第三项诉请实际上是认为我方与智谷创业园公司之间的判决有错误，应依法按审判监督程序办理。其不应在本案中提出。4、原告并非涉案房产的权利人。《最高院关于执行异议和复议的规定》第25条第（一）项，针对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。涉案房产未登记，仍在智谷创业园公司名下，原告并非涉案房产权利人，不享有排除执行的民事权益。5、涉案房产不是用于居住的商品房，原告排除执行的请求不应支持。依据《最高院关于执行异议和复议的规定》第29条，金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，同时符合三种情形且其权利能够排除执行的，人民法院方能予以支持。该条第二项是：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案涉案房产其土地性质是工业用地，其规划用途并非是居住，不符合排除执行的条件。6、原告曲解了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿批复》的规定。首先，该批复第2条规定所述的消费者，是《消费者权益保护法》中指的为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的公民个人和单位。其次，该批复第2条规定的根本目的在于保障房屋消费者的生存利益，而非经营者的商业利益，该条中的“商品房”仅指为生活居住用房。最后，该批复第2条对购房者的利益进行了限制，即交付全部或大部分款项。本案中，涉案房产不是居住用房而是工业用房。且，依据《最高人民法院关于执行异议和复议的规定》第27条，原告对智谷创业园公司享有的是债权，该债权不能对抗答辩人的优先受偿权，原告也不符合该批复的条件，不能排除执行。综上，原告不是涉案房产权利人，不享有排除执行的民事权益，不享有优于我方的建设工程价款优先受偿权的权利。因我方的债权至今未获清偿，已经造成国有资产损害，为维护我方合法权益，请求贵院依法驳回其诉讼请求。智谷创业园公司答辩称：原告与我公司签订了青岛市商品房预售合同，原告诉称的已缴款的房款数额也属实，我公司也办理了相应的预售许可证，至于原告执行异议是否应该得到法院的支持，及其诉请是否在本案的审理范围内，请求法院依法裁判。智慧城市产业公司答辩称：同意中建三局的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证情况：证据一.执行裁定书一份，证明原告就其购买的青岛市高新区通顺路18号《中国智谷?青岛园区》房产所在地块，被中建三局二公司申请执行，提出执行异议，被青岛中院驳回异议请求。证据二.青岛市商品房预售合同一份，证明原告购买了智谷创业园公司开发的《中国智谷?青岛园区》21栋101户房屋，每平方米为9009元，总价约2594862.3元。证据三.收据及转帐凭证各一份，证明智谷创业园公司出具收据证明原告为所购买房屋已经支付全部房款。证据四.商品房预售许可证一份，证明智谷创业园公司已经为原告购买的《中国智谷?青岛园区》21栋101户房屋办理预售许可登记。中建三局二公司质证称：对证据一的真实性及证明事项均无异议。对证据二预售合同的真实性无法确认，即便是真实的，也只能说明是原告与智谷创业园公司存在合同关系，与本案执行异议之诉无关。对证据三的真实性无法确认，即便是真实的，也只能说明是原告与智谷创业园公司存在合同关系，与本案执行异议之诉无关。对证据四的真实性无异议，但该预售许可证足以说明，涉案房产的权利人仍然是智谷创业园公司，而并非本案的原告，原告无权提出执行异议之诉。智慧城市产业公司质证称：对证据无异议，同意原告的意见。中建三局二公司举证：证据一.拍卖公告从京东网打印件一份，证明事项：此次拍卖的起拍价中，系以剔除24户异议房产后土地使用权及在建工程总价值为基准确定。证据二.青岛中院的判决书（2017鲁02民初1754号）一份，证明事项：该判决是生效判决。中建三局二公司享有涉案工程价款优先受偿权。原告未通过审判监督程序推翻该判决，其诉讼请求第三项没有依据。证据三.建设用地规划许可证一份，证明事项：涉案工程项下土地为工业用地。涉案房产不是用于居住。原告的事实理由中关于房屋预期所有权优于工程价款优先权的陈述没有依据。证据四.涉案房产预售许可证一份，证明事项：涉案房产仍在智谷创业园公司名下，未登记在原告名下，原告不是涉案房产权利人，不享有排除执行的权益。原告质证称：对证据一的真实性的无异议，但无法确定剔除的24户是否包含原告。对证据二无异议，但是对数额有异议，具体数额我方不知道。对证据三无异议，但是涉案房屋已经取得了预售许可证，是可以买卖的商品房。对证据四无异议，买售人是基于对政府部门的信任，购买的商品房，原告合法购买了商品房，根据最高院工程价款优先受偿的批复，作为承包人不得对抗买售人的权利。智慧城市产业公司质证称：同意原告的意见，我方认为智慧城市产业公司不再是项目的股东了。智慧城市产业公司举证：智谷创业园公司股东会决议两份、智谷创业园公司章程一份、股权转让协议一份、企业债务承诺函一份，证明智慧城市产业公司在智谷创业园公司的所有股权已经转让给青岛网星信息产业有限公司，相应的债权债务由网星公司承担，我方在本案中不应成为适格的被告。原告质证称：真实性无法确定，（2017）鲁02民初1754号民事判决书确定智慧城市公司承担的责任，是在其未出资的范围内，承担的补充追偿责任，其股权转让不能免除其应承担的出资不到位的责任。中建三局二公司质证称：对该证据的真实性无法确定，智慧城市与其他公司的股权转让行为，应该不在本案的审理范围之内。智慧城市产业公司仍应按生效判决承担相应的责任。智谷产业园公司称：智慧城市产业公司曾经是智谷创业园公司的股东，但现在已经不是。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定与本案有关的事实如下：一、关于本案中建三局二公司对涉案房屋的查封时间及执行依据。中建三局二公司与智谷创业园公司、智慧城市公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2017）鲁02财保10号民事裁定书，该裁定书主文载明：冻结智谷创业园公司的银行存款9000万元或查封、扣押等价值的其他财产,并作出（2017）鲁02财保10号协助执行通知书，内容为查封智谷创业园公司所有的位于青岛市高新区，同顺路以南证号为青房地权市字第××号，地号为1400500270447000号的土地使用权地上在建工程(3号-26号楼)，查封期限自2017年11月13日至2010年11月12日。本院于2018年5月11日作出（2017）鲁02民初1754号民事判决书，该判决书主文载明：一、解除中建三局二公司与智谷创业园公司签订的《中国智谷青岛园区项目3#-26#楼及相应地下车库施工总承包合同》；二、智谷创业园公司自判决生效之日起十日内向中建三局二公司支付工程款及补偿款等共计7200万元；三、智谷创业园公司自判决生效之日起十日内向中建三局二公司支付工程款及补偿款等利息（以7200万元为基数，自2018年4月18日起按照人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；四、智慧城市产业公司在727万元范围内对上述二、三项未清偿部分承担补充赔偿责任；五、中建三局二公司就其施工的中国智谷青岛园区项目3#--26#楼及相应地下车库工程在70676000元范围内享有工程价款优先受偿权；六、驳回中建三局二公司的其他诉讼请求。因智谷创业园公司、智慧城市产业公司未履行全部生效法律文书确定的义务，本院于2018年9月20日作出（2018）鲁02执555号之一执行裁定书，裁定拍卖智谷创业园公司名下的位于青岛市高新区，同顺路以南的土地使用权及地上在建工程（3号楼-26号楼）。三、关于本案诉讼来源。圣贝川公司对本院对涉案房屋的执行提出异议，本院执行部门以（2019）鲁02执异132号执行裁定书驳回了圣贝川公司的执行异议申请，圣贝川公司对此不服，向本院提起诉讼，产生本案。四、关于原告对抗执行的法律依据。原告明确其对抗执行的法律依据是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条。五、关于原告支付房款情况。原告提交的其与智谷创业园公司2017年6月签订的《青岛市商品房预售合同》显示，涉案房屋暂测建筑面积为288.03方米，单价为9009元每平方米，总价款为2594862.3元，原告自认支付120万元购房款。六、涉案房屋情况及现状。原告提交的其与智谷创业园公司签订的《青岛市商品房预售合同》第二条载明，涉案房屋政府批准的规划用途为工业厂房。涉案工程尚未完工。七、有争议的事实。关于原告与智谷创业园公司之间买卖关系的真实性、该房屋是否系用于原告居住及原告名下是否有其他住房等事实，原告与被告中建三局二公司之间均存在争议。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，该诉审理范围为案外人是否有足以阻却执行的民事权益，以确认执行是否继续进行，对其他诉求不予处理，对执行依据是否正确亦不应作评价。故，本案中本院对原告要求确认其与智谷创业园公司签订的《青岛市商品房预售合同》有效、确认其对涉案房屋享有的预期所有权优于中建三局二公司的优先受偿权等诉求不予处理。本案争议焦点为:原告要求停止对涉案房屋的强制执行并解除对该房产的查封的诉求应否得到支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。可见，法律虽然规定消费者不动产物权期待权在一定条件下可对抗执行,但对其构成条件进行了严格限定，只有属于刚需购房需求的购房者，方能排除执行。涉案房产规划用途为工业厂房，且原告以公司名义购房，并非刚需消费者的身份，因此，原告据此要求对抗执行，依法不应予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告青岛圣贝川科技工程有限公司的诉讼请求。案件受理费27599元，由原告青岛圣贝川科技工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 王 楷审判员 马 喆审判员 孙向东二〇一九年十月三十日法官助理王明书记员孔怡书记员王冉冉