江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1920号上诉人(原审原告)：江苏沪武建设集团有限公司，住所地扬州市江都区华山路460号。法定代表人:张玉松，该公司董事长。委托代理人:杨鈜云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托代理人:张长奎，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：扬州嘉联置业发展有限公司，住所地扬州市邗江区新城河路506号。法定代表人:王康法，该公司董事长。委托代理人:韩得志，扬州嘉联置业发展有限公司管理人扬州弘瑞会计师事务所有限公司员工。被上诉人(原审被告)：孙井东。委托代理人:钱平，江苏擎天柱律师事务所律师。委托代理人:夏琳，江苏擎天柱律师事务所实习律师。上诉人江苏沪武建设集团有限公司（以下简称沪武公司）因与被上诉人扬州嘉联置业发展有限公司（以下简称嘉联公司）、孙井东商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2015)扬邗民初字第01843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明：2012年9月18日，沪武公司（甲方）与嘉联公司（乙方）签订《建设工程施工合同》一份，约定：1、甲方将位于邗江北路与××交叉口西南角的蜀冈玫瑰园一期工程，建筑面积约45317.3㎡，全部交由乙方施工总承包；2、乙方承包范围为的项目均为包工包料，确保质量、工期和安全文明施工；3、施工工期以定额工期八折计算，一期工程合同工期为350日历天，开工时间以甲方书面发出开工令乙方确认的日期起算。竣工时间按乙方根据建设、设计、监理、勘探、施工五方竣工验收的意见，整改合格后该工程质量合格，获得竣工验收报告，符合工程竣工标准的日期为竣工时间；4、本合同总价暂定为8000万元，具体按实结算。2014年11月15日，嘉联公司（甲方）与沪武公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要内容为：由于甲方存在根本性违约行为，无论建设工程合同下面是否继续履行，甲方承诺在本协议签署后立即支付已结算工程款人民币10800.36354万元。逾期不支付，甲方从本协议签订之日起按年利率11%支付逾期付款利息。2014年9月17日，嘉联公司与孙井东签订《商品房买卖合同》，约定孙井东购买开发建设的邗江北路与台扬路交叉口西南角的蜀冈玫瑰园A10-102、A10-104房屋，房屋价款共计850万元。2014年9月19日，孙井东通过中信银行江都出具本票两张，其中载明“收款人扬州嘉联置业发展有限公司、凭票即付250万元、600万元”。2014年9月19日，嘉联公司出具收据一份，其中载明“交款单位孙井东、收款方式本票、人民币410万元、收款事由收A10-102购房款”；2014年9月19日，嘉联公司出具收据一份，其中载明“交款单位孙井东、收款方式本票、人民币440万元、收款事由A10-104购房款”。嘉联公司收到上述款项。因嘉联公司于2014年8月29日向案外人张晶晶借款600万元（期限从2014年8月29日至2014年9月3日），借款担保单位为孙井东，嘉联公司于2014年9月29日将孙井东在2014年9月19日出具的600万元的本票背书转让用于偿还张晶晶的借款。庭审中，嘉联公司提供嘉联公司的记账凭证中记载孙井东支付的上述款项为借款。嘉联公司提供《购房协议书》复印件一份，主要内容为：“1、甲方（××）张义龙、潘进、孙井东，乙方（××）扬州嘉联置业发展有限公司；2、收房地产市场客观形势影响，乙方开发的蜀冈玫瑰园项目面临阶段性销售困境，愿意以优惠价格对外销售，同意乙方购买七套别墅，总价为叁千万元；3、张义龙购买A5-102、A5-103、A5-104，潘进购买A2-101、A2-104，孙井东购买A10-102、A10-104。该协议书的落款甲方签字“潘进、孙井东”，乙方签字“王康法”、盖章“扬州嘉联置业发展有限公司”。孙井东对上述协议的真实性不予认可。原审另查明，2014年11月18日，扬州市中级人民法院受理沪武公司诉嘉联公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2014）扬民初字第00107号，沪武公司诉请判令：1、嘉联公司立即支付工程款10800.36354万元，自2014年11月16日起至工程款付清止按照年利率11%的标准支付逾期付款利息；2、确认沪武公司对承建工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2015年8月5日，扬州市中级人民法院裁定受理了嘉联公司提出的重整申请，重整案件尚未审结。因嘉联公司重整案件尚在审理中，沪武公司主张嘉联公司支付工程款及优先受偿权的（2014）扬民初字第00107号案件处于中止审理状态。沪武公司认为嘉联公司与孙井东恶意串通、以物抵债的行为侵害了沪武公司的合法权益，所以签订商品买卖合同无效。沪武公司诉请判令：确认嘉联公司与张义龙签订的备案号为SPE3DCC0025、SPE3DCC1000的商品房买卖合同无效。原审认为，嘉联公司与孙井东签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，受法律保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，孙井东向嘉联公司购买案涉房屋，支付相应的房款，孙井东系消费者，因此，即使沪武公司就工程价款享有优先受偿权，也不及于嘉联公司与孙井东签订《商品房买卖合同》中的房屋，因此不得对抗孙井东。沪武公司主张嘉联公司与孙井东签订的商品房买卖无效无事实和法律依据，应予驳回。嘉联公司辩称其与孙井东之间系借贷关系，并举证了购房协议书复印件、记账凭证及进账单，但因购房协议系复印件、记账凭证系嘉联公司内部自行制作，孙井东对上述证据的真实性均不予认可，嘉联公司又未能提供其他证据予以证实，故对嘉联公司的辩解不予采纳。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回江苏沪武建设集团有限公司的诉讼请求。判决后，沪武公司不服，向本院提起上诉称：1、嘉联公司与孙井东所签《商品房买卖合同》的真实意思是将房屋作为还款担保，实质双方并不存在商品房买卖法律关系。双方于2014年9月17日签订《商品房买卖合同》，9月19月即以两张支票支付250万元和600万元，但付款后也一直未开具《销售不动产统一发票》，孙井东也未催要过购房发票，双方显然不是商品房买卖关系，结合嘉联公司提供的购房协议书复印件、记账凭证等证据能够证明协议签订的目的是担保债务的履行，双方之间真实法律关系是民间借贷，故案涉《商品房买卖合同》不能产生房屋买卖的法律效力，应当认定无效。二、《记账凭证》是重要证据，原审法院以该证据是嘉联公司内部制作为由否认其效力缺乏事实及法律依据、《购房协议书》虽是复印件，但与本票、记账凭证等证据相互印证，具有相应的证明力，足以证明双方的基础法律关系是民间借贷，签订《商品房买卖合同》的目的是担保债务的履行。综上，请求二审查明事实，依法改判。嘉联公司答辩称：1、嘉联公司与孙井东签订的《商品房买卖合同》实际是为担保债务的履行，双方并不是房屋买卖合同关系，而是借款关系。孙井东答辩称：一、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并非以房抵债，应受法律保护，双方签订的《商品房买卖合同》已进行了网上备案，且已付清房款，嘉联公司开具了购房款收据，因此《商品房买卖合同》是真实有效，不是以房抵债。嘉联公司在一审中提供的购房协议为复印件，缺乏证明效力。记账凭证为其公司内部凭证，孙井东并不知情，对购房协议和记账凭证的真实性不予认可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原审。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案的二审争议焦点是：讼争的《商品房买卖合同》效力应当如何认定。本院认为：孙井东与嘉联公司签订的《商品房买卖合同》并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应确认合法有效。理由：首先，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，沪武公司诉称嘉联公司与张义龙之间恶意串通并损害了其合法权益，但其并未提供证据证明恶意串通的事实；其次，双方所签《商品房买卖合同》已进行了网上备案，且孙井东为证明双方存在商品房买卖合同且双方合同已实际履行，向法院提供了嘉联公司于2014年9月19日出具收据两份，收据载明，交款单位孙井东，收款事由均为购房款，收款金额分别为410万元、440万元，合计850万元；再次，讼争《商品房买卖合同》并不违反法律、法规的强制性规定。至于沪武公司上诉称孙井东与嘉联公司之间实际为借贷关系，《商品房买卖合同》签订的目的是担保债务的履行，但其提供的证据证据是嘉联公司内部记账凭证及一份没有原件的“购房协议书”，上述证据不足以证明孙井东与嘉联公司之间是借贷关系的事实。综上，孙井东与嘉联公司之间的《商品房买卖合同》不符合合同法定无效的情形，故对沪武公司请求确认讼争《商品房买卖合同》无效的主张，依法不予支持。原审认定事实基本清楚，判决结果并无不当。但一审关于“孙井东向嘉联公司购买案涉房屋，支付相应的房款，孙井东系消费者，因此，即使沪武公司就工程价款享有优先受偿权，也不及于嘉联公司与孙井东签订《商品房买卖合同》中的房屋，因此不得对抗孙井东。”的认定超出本案的处理范畴，该认定不当，就优先权问题本案不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沪武公司负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  柏 鸣代理审判员  郝佳佳二〇一六年九月二十七日书 记 员  唐宏杰