成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初4187号 原告（反诉被告）：郫县新博新美商业管理有限公司，住所地成都市郫县郫筒镇鹃兴路81号。 法定代表人：张晶，系该公司总经理。 委托代理人：李绍杰，泰和泰律师事务所律师。 委托代理人：王萍，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：游东，男，汉族，1975年2月16日出生，住成都市高新区。 第三人：成都市西汇投资有限公司，住所地郫县郫筒镇何公路28号。 法定代表人：邱林，系该公司董事长。 委托代理人：黄欢欢，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告郫县新博新美商业管理有限公司与被告游东、第三人成都市西汇投资有限公司房屋租赁合同纠纷及被告游东反诉郫县新博新美商业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理，原告郫县新博新美商业管理有限公司委托代理人李绍杰、王萍、被告游东、第三人成都市西汇投资有限公司委托代理人黄欢欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郫县新博新美商业管理有限公司诉（辩）称，2018年5月25日，原、被告签订《新博新美连锁商场管理合同》，约定被告承租原告运营管理的新博新美郫县店1楼34号摊位，计租面积132平方米，用于经营建材类商品，租赁期限自2018年4月13日至2019年4月12日止，合同到期后，被告拒不与原告签订新的书面合同、继续使用摊位，经催告后欠付原告61301元。2019年4月，原告与第三人之间租赁合同关系到期，原告不再继续经营商场，发函通知被告租赁关系于2019年4月30日解除，要求被告结清租金及费用，被告拒绝履行义务，为维护原告权益，现诉请1、被告立即支付原告欠付费用61301元；2、被告承担案件全部诉讼费用。关于被告反诉，无法核实合同签字是否为被告签字，上份合同到期后被告继续使用房屋，前后合同关于租金、单价、面积等均无改变，被告使用商铺即应支付费用；被告称商场管理混乱，无证据证明，且其知晓另外商家接管商场，可以证明其一直在经营，情况了解，其也没有证据向原告返还商铺；根据合同约定，合同到期或者解除时被告无权要求原告赔偿装修费用，故合同正常到期不应赔偿原告装修费用。 被告游东辩（诉）称，原告证据的合同上签字以及指纹不是被告本人的，合同无效，没有签署，是否需要笔迹鉴定已提交申请，由法院认定，目前为止，被告没有书面合同，原告诉请没有道理，请求驳回原告诉请并承担诉讼费。同时，2018年4月13日2018年度合同到期后，商场以种种理由不续签合同，但允许被告经营，要求等通知再续签合同，2018年7月开始，商场管理人员、保洁员等集体辞职，出现无工作人员管理的整体瘫痪停滞经营的现实情况，被告陷入无法经营状态，至2019年4月30日，凯信商家接手。导致被告2017年投资36万元全面装修的店面全部损失，故反诉请求1、反诉被告提交2018年5月25日《新博新美连锁商场管理合同》无效，驳回原告要求支付61301元的诉讼请求；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用；3、反诉被告退还反诉原告全部已收费用；4、赔偿反诉原告店面装饰装修费用12万元。 第三人成都市西汇投资有限公司述称，依法判决。 经审理查明，被告游东自2012年起在案涉“新博新美连锁郫县店”经营。2017年3月27日，原、被告续签《新博新美连锁商场管理合同》，约定被告承租原告运营管理的新博新美郫县店1楼34号摊位，计租面积132平方米，用于经营建材类商品，租赁期限自2017年4月13日至2018年4月12日止，租金单价69元每月每平方米。租赁费用包括摊位租金、商场综合管理费、营运杂费、整体保险费、整体营运费、营业员管理基金等共计125129元（合同中累加金额有误，为154129元），原告认为被告自2018年4月13日后实际经营至2019年4月30日，欠付原告61301元租金及管理费，经催收未果，原告遂诉讼至本院。 同时查明，案涉商场产权所有人为第三人成都市西汇投资有限公司，原告总公司与第三人协议取得商场经营管理权后原告实际负责商场营业管理，2019年4月30日，原告、第三人办理移交手续，原告退场由案外公司接手继续营运管理。被告庭审确认其实际经营的店面所在位置、单价、面积等均与原告提供的合同一致，其自述实际经营至2018年8月。 以上事实有原、被告的身份信息、不动产权证、《新博新美连锁商场管理合同》及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己主张，有责任提供证据。根据庭审查明，被告至少实际经营至2018年8月（被告自述时间），其经营时间已跨越原、被告之前签订的2017年4月13日至2018年4月12日的合同约定时间，被告对原告提供的2018年4月12日后的新的《新博新美连锁商场管理合同》认为合同落款人签名非被告本人，合同无效，并提出相应鉴定申请，本院认为，被告在2017-2018年度合同租赁时间到期后，继续经营摊位，且庭审中确认其实际经营的店面所在位置、单价、面积等均与原告提供的2018-2019年度合同一致，双方事实上存在租赁合同关系，被告实际经营，应当按照2017-2018年度租赁合同约定向原告支付相应租赁费用等，被告申请字迹鉴定事实上已无必要，本院不予准许。被告自述2018年8月后没有实际经营，但并未提供诸如已向原告返还店铺、办理交接手续等证据，亦无通知合同终止的相应证据，被告辩解本院不予采信。原告主张2019年4月30日前费用，本院认为，2019年4月30日原告移交第三人物业前被告实际占用物业期间租金及综合管理费用，被告应当支付。但合同明确约定（第七条）原告负有合同到期后书面征询被告是否续签合同的先行义务，其没有书面先行征询，虽不影响双方不定期租赁关系的有效，但不定期租赁合同，法律规定双方均可随时解除，应给予对方必要准备时间，同样道理，原告在知晓2019年4月30日前不再继续管理营运商场，应当提前告知被告等众多商家，避免商家等出现比如能否与新的管理方续签合同、合同续签标准无法满足等形式上判断错误，给被告造成影响，故本院综合案涉合同履行实际情况、双方违约情形以及预期利益损失等，兼顾公平与诚信原则，酌情认定2019年4月30日前两月时间为原告通知合同不再履行的应给予被告的准备时间，不支持该期间的租金及综合管理费用。虽根据合同约定，综合管理费包括营运杂费、整体保险费、整体营运费、营业员管理基金等，但本院根据合同履行实际情况，仅认定租金及综合管理费，根据租金及综合管理费计算标准，截至2019年2月28日（10.5个月），租金为95634元、综合管理费11088元，费用共计106722元，原告自认被告已支付50000元以及保证金20000元，抵扣后，被告还应支付原告36722元。 关于反诉，有关租赁费用及要求退还已支付费用已在本诉部分阐述，不再赘述；被告诉称原告撤场之前不作为，不尽管理职责，不应支付租金及相应费用，但其并未提供有效证据证明。关于反诉店面装修装饰费用120000元，本院认为，装修装饰费用为被告经营的必要开支，该费用在租赁期限内摊销完毕，租赁期满后，可拆卸部分被告可以自行处理，其要求原告赔偿装修装饰费用没有法律依据，且被告未提供证据对此损失予以证明，合同中也约定承租方合同到期或提前解除合同，无权要求出租方赔偿装修费用。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告游东于判决生效后三日内支付原告郫县新博新美商业管理有限公司36722元； 二、驳回原告郫县新博新美商业管理有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告游东全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费用减半收取666元（原告郫县新博新美商业管理有限公司垫付），由被告游东承担。反诉费用减半收取1963元（被告游东垫付），由被告游东自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一九年十月八日 书记员  张凝