文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初24775号原告：优胜卓越投资（深圳）有限公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300319743500D。法定代表人：章美枝。委托诉讼代理人：周诚祯，广东茂亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟兰花，广东茂亨律师事务所实习律师。被告：博海（深圳）健康管理投资有限公司，住，住所深圳市福田区梅林街道梅都社区梅林路**卓越梅林中心广场区）卓悦汇A2506，统一社会信用代码91440300567071053T。法定代表人：苏建芳。被告：苏建芳，男，汉族，1981年1月1日出生，住址，住址福建省莆田市秀屿区div>被告：林志霖，男，汉族，1983年11月3日出生，住址，住址福建省莆田市秀屿区div>被告共同委托诉讼代理人：郭艳影，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告共同委托诉讼代理人：陈俊锋，泰和泰（深圳）律师事务所律师。原告优胜卓越投资（深圳）有限公司与被告博海（深圳）健康管理投资有限公司（下称博海公司）、苏建芳、林志霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周诚祯、钟兰花，三被告的共同委托诉讼代理人郭艳影、陈俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告博海公司系房屋租赁合同关系。2017年6月28日，原告（出租方）与被告博海公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定．被告博海公司向原告租赁其位于深圳市福田区房屋，双方约定了租金标准及递增幅度。自2018年6月28日起每月租金、物业管理费、本体维修基金共计79960.65元。原告于2017年6月28日将租赁房屋交付被告博海公司使用。合同约定被告博海公司向原告支付151975元作为租赁期内保证金，被告博海公司在租赁期内出现合同第二十三条情形之一时，租赁保证金不予退还。2018年12月13日，原告向被告博海公司发出书面《房屋收费通知书》，通知被告博海公司支付2019年1月份租金、物业管理费、本体维修基金以及2018年11月份空调使用费、电费共计86847.73元，2019年1月7日，原告向被告博海公司发出《房屋收费通知书》，通知被告博海公司支付2019年1月份租金、物业管理费、本体维修基金共计79960.65元，但被告博海公司却一直拖延。在原告多次向被告催款后，2019年1月14日，被告博海公司向原告出具书面《承诺书》，承诺在2019年1月31日前付清拖欠款项，被告苏建芳、被告林志霖同日向原告出具书面《担保函》，自愿对被告博海公司拖欠款项承担无限连带保证责任。但至原告起诉之日，被告博海公司仍未支付2019年1月及2月拖欠租金、物业管理费、本体维修基金以及2018年11月至2019年2月拖欠空调使用费、电费。经原告多次催款被告博海公司均百般推脱，拒绝支付拖欠款项，且被告博海公司至今仍占有使用租赁房屋。有鉴于此，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告博海公司之间签订的《房屋租赁合同》，被告博海公司已支付的租赁保证金151975元不予退还；2、被告博海公司向原告支付拖欠2019年1月、2月租金、物业管理费、本体维修基金共计159921.30元；3、被告博海公司向原告支付拖欠2018年11月至2019年1月期间空调费、电费共计14890.50元；4、被告博海公司向原告支付自2019年2月1日起暂计至2019年2月19日的迟延履行滞纳金9964.27元（174811.80×0.3%×19）；5、被告博海公司向原告支付自2019年2月1日起暂计至2019年2月19日的房屋占有使用费88911.39元（70193.20×2÷30×19）；6、被告博海公司向原告支付聘请律师支付费用20000元；7、被告苏建芳、林志霖对被告博海公司上述支付义务承担连带责任；8、本案全部诉讼费用由三被告承担。庭审时，原告当庭变更第2、3、5项诉讼请求为：被告博海公司支付拖欠的2019年1月至3月租金、物业管理费、本体维修基金共计239881.95元；被告博海公司向原告支付拖欠2018年11月1日至2019年3月31日期间空调费、电费17381.64元；被告博海公司向原告支付2019年4月房屋空置使用费79960.65元。被告口头答辩称，首先，原告与被告博海公司签订涉案合同时，并未明确告知被告博海公司涉案房屋的面积仅为303.2平方米，双方约定的面积为473平方米，但原告实际并未向被告博海公司交付足够面积的房屋，因此原告的行为已经构成违约，基于此，被告博海公司与原告就相关事宜进行协商无果后被告博海公司于2019年3月18日书面通知原告因其违约解除涉案合同，并且被告博海公司也于当日已搬离涉案房屋，因此本案涉案合同解除的根本原因是因原告违约未向被告交付足够面积的出租房屋所致，被告认为原告请求保证金不予退还以及要求被告博海公司支付2019年1月至3月份租金及其它费用的诉讼请求，无任何依据，因在合同期内被告博海公司每月向原告支付的房租等费用均按照约定的473平方米支付，即实际上每月被告博海公司多向原告支付170平方米的相关费用，以上费用的合计已远远超过原告所主张的被告拖欠的相关费用的总额，因此被告博海公司此前与原告协商时同意先以被告博海公司多支付的相关费用及被告博海公司支付原告的保证金予以抵扣，因此被告博海公司并不存在迟延履行的情况，原告主张的迟延履行滞纳金无任何依据。关于原告主张的律师费的支付，根据双方约定被告博海公司向原告支付律师费的前提是被告博海公司擅自提前终止合同，意思是被告博海公司在没有任何理由的情况下提前主动解除合同，但本案涉案合同解除的原因是因原告违约所致，并非双方约定的被告博海公司擅自提前解除合同，因此本案并不符合双方约定的支付律师费的情形，被告也无需向原告支付律师费。另外原告主张的担保函上的签字并非被告林志霖所签，本案与被告林志霖无任何关系，希望法庭驳回原告对被告林志霖的起诉。原告与被告博海公司之间的租赁纠纷双方持续时间较久，在双方无法达成协议之后，被告博海公司也已向福田法院提起诉讼，该案件已经开庭，尚未判决。经审理查明，2017年6月28日，原告（出租方、甲方）与深圳市博海医疗投资有限公司（被告博海公司更名前的名称，下称被告博海公司）（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区房屋（下称涉案房屋）出租给乙方作办公使用，乙方租赁房屋的期限自2017年6月28日起至2019年6月27日止。租赁房屋出租面积由甲乙双方商定条件为：装修成本由甲方承担，乙方不予承担装修成本的原因，面积由甲乙双方共同约定为计473平方米。租赁房屋的单位租金按房屋建筑及装修和公共使用分摊面积计算。租赁期间，第一年的租金，按每平方米每月140元计算，税收由乙方承担（从租赁房屋交付之日起算），第二年起租金在上一年的基础上递增6%。按每平方米每月148.4元计算。甲方充分考虑现在及未来市场环境、消费指数、设备运行老化等因素，第一年将物业管理费标准确定在20.4元／平方米／月，以后由物业管理公司定价通知为准。在租赁期内，甲方有权根据大厦管理公约的规定每年调整大厦的空调费和管理费。本体维修基金按0.25元／平方米／月标准收取，租赁期内甲方保留此收费标准随政府相关政策变化调整的权力。中央空调费用按流量单位计算标准收取，收费标准以物业公司定价为准。租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费、空调使用费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。乙方应向甲方支付2个月租金、物业管理费、空调费、本体维修基金共计151975元作租期内保证金。在不影响合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方违反本合同，甲方有权抵扣保证金，以补偿甲方因乙方违约而遭受的损失。合同终止时，乙方缴清全部租金和其他应缴费用，甲方应在乙方离场10个工作日内将保证金全额无息退还给乙方。乙方应于每月20日前向甲方缴付次月租金，若乙方向甲方拖欠支付合同规定的任何款项超过双方约定的3个工作日，甲方有权向乙方要求支付日息0.3％的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的滞纳金和其他相关费用。乙方拖欠租金达5天以上时，甲方不予退还租赁保证金并解除合同。若乙方未经甲方书面同意擅自提前终止本合同的，则乙方须向甲方支付其实际使用租赁房屋期间根据合同应付未付的一切款项并赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于该租赁房屋空置期间甲方应根据本合同的规定本可以收取的租金等以及甲方追讨该等费用而产生的合理的律师费、诉讼费及履行法律程序的一切费用。合同终止后，乙方应于5个工作日迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，原告将涉案房屋交付给被告博海公司。2018年11月12日，被告博海公司出具《代付证明》记载：“本人苏建芳代支付租赁卓越城二期Ａ座2506合同期内一切费用”。被告苏建芳未签字，仅加盖了被告博海公司的印章。2018年12月13日、2019年1月23日，原告分别向被告博海公司发出《房屋收费通知书》，要求被告博海公司支付2019年1月份的租金等费用合计86847.73元（备注：电费和空调费计费时间为2018年11月份）、2018年12月份的中央空调使用费、电费3622.48元。2019年1月7日，原告发出通知要求被告支付2019年2月份的租金、物业管理费、本体维修基金费用共计79960.65元。2019年1月14日，被告苏建芳出具《承诺书》，承诺承租人将在2019年1月31日前向出租人付清所有拖欠的租金等全部费用。落款承租人处及法定代表人处均有签署“苏建芳”名字。同日，被告苏建芳、林志霖共同出具《担保函》载明，因承租人博海公司的原因在2019年1月1日起开始拖欠出租人房屋租金、管理费、本体维修基金及电费，保证人承诺承租人将继续履行《房屋租赁合同》，保证人自愿对承租人自2019年1月1日起至合同解除或终止时止所有拖欠款项承担无限连带担保责任，保证范围包括拖欠的款项、逾期付款违约金、滞纳金以及出租人为实现债权所产生的各项费用（包括但不限于律师费、诉讼费）、出租人因承租人违约行为造成的其他损失。保证人处分别有“苏建芳”及被告林志霖的签字。被告苏建芳否认《承诺书》及《担保函》上其签名的真实性，且表示可以对该签名的真实性进行鉴定。原告员工称其并非面签。从肉眼上看，两份文件上的“苏建芳”的字迹与被告苏建芳在《授权委托书》上签字的字迹明显不一致。2019年1月25日，被告博海公司向原告寄发《关于变更支付租金等费用金额及扣抵2019年1月租金的通知》称，原告出租的房屋的面积仅有310平方米远远低于合同约定的473平方米，要求自2019年1月1日起按310平方米的标准支付租金，同时多支付的保证金用于抵扣2019年1月份的租金，差额部分另行支付。另保留向原告追讨之前多支付租金的权利。2019年1月30日，原告作出《答复函》称，合同约定装修成本由原告承担，面积由双方共同约定为计473平方米，可知双方签署合同时，对于租赁面积问题已经明知，双方已经就租赁房屋装修及租赁面积问题达成一致意见，在收房时亦未提出面积问题。不接受被告博海公司上述函件的内容，其应支付拖欠的租金等费用。2019年2月18日、3月13日，原告再次发出《房屋收费通知书》，分别要求被博海公司支付2019年3月份的租金等费用合计89039.07元，电费和空调费计费时间为2018年12月份和1月份。2019年4月份的租金等费用81499.97元，其中电费和空调费为2019年2月份的费用。2019年3月18日，被告博海公司向原告寄发《解除合同通知书》称，原告出租的房屋面积小于约定面积已构成根本违约，特通知解除《房屋租赁合同》，被告博海公司将于2019年3月21日搬离租赁房屋，要求原告于当日接收涉案房屋。2019年3月21日，被告博海公司向原告寄发《房屋验收通知书》，要求原告验房。2019年3月26日，原告作出《答复函》称，根据合同约定，被告博海公司应结清欠费后，按要求对房屋验收并出具放行条。2019年3月29日，被告博海公司向原告寄发《催告书》，再次要求原告收房。2019年4月2日，被告博海公司再次寄发《回函》称，公司已搬离租赁房屋，要求原告验房并接收。原告为提起本案的诉讼，委托广东茂亨律师事务所作为代理人并签署《委托代理合同》，原告实际按合同约定向该所支付了律师费2万元，律所同时向原告开具了等额的发票。另查，涉案房层的权利人为东莞市长荣佳胶袋有限公司，建筑面积为303.2平方米。原告自该公司处承租了包含涉案房屋在内的其他房产。被告博海公司足额向原告支付租金、物业管理费本体维修基金至2018年12月，支付中央空调费、电费至2018年10月。原告向被告博海公司发出的收费通知书记载的月租金为为70193.20元、物业管理费为9649.20元、本体维修基金为118.25元，原告制作的收费通知书及物业公司的收费清单分别载明涉案房产11月份的中央空调使用费为4165元、电费为2722.08元，12月份的费用分别为1070元、2552.48元，1月份费用分别为2315元、2065.94元、2月份的费用分别为350元、1189.32元，3月份的费用分别为160元、791.82元。原告已实际向权利人支付了物业管理费及水电费等费用。又查，2019年3月27日，本案被告博海公司以房屋租赁合同纠纷为由将本案原告列为被告起诉至本院，案号为（2019）粤0304民初16843号，被告博海公司以承租房产存在面积差为由，诉请本案原告退还其多支付的房屋租金、物业管理费、维修基金。本院经审理认为，合同约定按473平方米的面积缴纳租金及相关费用系经双方合意的结果，博海公司主张退还多收取的租金、管理费、维修基金，没有法律依据，本院于2019年9月5日依法作出判决，判决驳回了博海公司的诉讼请求。博海公司不服该一审判决，已上诉至深圳市中级人民法院。再查，被告博海公司为自然人独资有限责任公司，被告苏建芳为被告博海公司的独资股东。庭审时，原告称被告博海公司约为2019年3月底搬离涉案房产，原告实际于2019年4月4日收回租赁房屋。被告称其于2019年3月18日搬离，搬离时未与原告进行交接。本院认为，原告与被告博海公司签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定，房屋出租面积，双方商定条件为装修成本由原告承担，被告博海公司不予承担装修成本的原因，面积由双方共同约定为计473平方米。据此可知，被告博海公司按473平方米的面积缴纳租金及相关费用系经双方协商一致作出的约定，以此作为其不承担装修费用的对价。双方应当按照合同约定履行合同义务。其次，原告在2017年6月28日将涉案房屋交给被告博海公司办公使用，在实际租赁面积小于约定面积超过三分之一的情形下，被告博海公司应能及时发现，而其在实际使用一年半后才就此提出异议，亦不符合常理。综上，被告博海公司按473平方米的面积缴纳租金及相关费用系经双方合意的结果，被告博海公司抗辩涉案房屋存在面积差，本院不予采信。合同约定被告博海公司应于每月20日前支付次月租金等费用，逾期支付租金等费用超过5天，原告不予退还租赁保证金并有权解除合同，被告博海公司拖欠租金并以自行搬离的方式单方解除合同，被告博海公司构成根本违约，原告有权解除合同、不予退还被告博海公司支付的租赁保证金、收取逾期支付费用的滞纳金。关于合同解除的时间，被告博海公司主张其于2019年3月18日搬离，但其未与原告办理交接，原告于2019年3月26日向被告博海公司发出的答复函中要求被告博海公司支付拖欠的租金等费用后再对租赁房屋进行验收并出具放行条，从该答复函可以看出，原告对被告博海公司主张解除合同并没有提出异议，仅要求其支付完拖欠的费用后才允许搬离，涉案的租赁合同应自原告主张的其实际收回房产之日即2019年4月4日实际解除。关于租金等费用及滞纳金。被告博海公司未支付2019年1月之后的租金、管理费、本体维修基金等费用，根据合同约定、原告的收费通知书及物业公司的收费清单，被告博海公司应向原告支付2019年1月至3月期间的租金、管理费、本体维修基金共计239881.95元[（70193.20+9649.20+118.25）×3]及2018年11月至2019年3月期间的空调费、电费共计17381.64元（4165+2722.08+1070+2552.48+2065.94+2315+2065.94+350+1189.32+791.82）。合同约定被告博海公司应于每月20日前支付下月租金等费用，逾期支付租金等费用的应按日支付滞纳金。合同约定的滞纳金的计算标准过分高于被告博海公司拖欠租金给原告造成的损失，本院酌定被告博海公司按日万分之五的标准向原告支付滞纳金。原告请求2019年2月及以前的租金、物业管理费、本体维修基金、2018年期间的空调使用费、电费的滞纳金均自2019年2月1日起计算逾期付款滞纳金，本院予以支持。因空调使用费及电费的交纳期滞后一个月，因此对于2019年1月份的空调使用费、电费的滞纳金应自应交月份次月的21日即2019年2月21日计算至实际清偿之日止（具体的计算基数、金额及起算时间详见附表）。对原告主张滞纳金起算时间部分有误及标准过高的部分，本院予以纠正。关于原告主张的2019年4月份的空置使用费，如上所述，涉案合同于2019年4月4日解除，2019年4月1日至4日期间的费用应为租金，被告博海公司还应向原告支付该期间的租金9359元（70193.20×4/30）。至于原告主张的2019年4月5日之后的空置损失，原告未提交证据证明涉案房屋在该期间为空置即实际产生了空置损失，对于该部分费用，本院不予支持。原告主张的律师费损失有合同依据且已实际产生，被告博海公司应按合同约定向原告支付律师费损失2万元。被告苏建芳否认原告提交的载有“苏建芳”签名的《承诺书》、《担保函》是其本人所签，该签名非被告苏建芳面签，且字迹明显与被告苏建芳的授权委托书上的签名字迹不一致，本院认定上述文件上的“苏建芳”并非被告苏建芳所签，被告苏建芳不是被告博海公司的担保人。被告博海公司为自然人独资的有限责任公司，公司唯一股东为被告苏建芳，在被告苏建芳无法证明其个人财产独立于公司财产的情况下，其应对被告博海公司所负原告的上述债务承担连带清偿责任。被告林志霖签署《担保函》承诺对被告博海公司的涉案责任承担连带责任担保，其亦应对被告博海公司所负原告的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告优胜卓越投资（深圳）有限公司与被告博海（深圳）健康管理投资有限公司签署的《房屋租赁合同书》已于2019年4月4日解除；二、原告优胜卓越投资（深圳）有限公司有权没收被告博海（深圳）健康管理投资有限公司支付的租赁保证金151975元；三、被告博海（深圳）健康管理投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告优胜卓越投资（深圳）有限公司支付租金、物业管理费、本体维修基金249240.95元；四、被告博海（深圳）健康管理投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告优胜卓越投资（深圳）有限公司支付空调使用费、电费17381.64元；五、被告博海（深圳）健康管理投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告优胜卓越投资（深圳）有限公司支付滞纳金（滞纳金的计算基数、时间及标准详见附表）；六、被告博海（深圳）健康管理投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告优胜卓越投资（深圳）有限公司支付律师费损失20000元；七、被告苏建芳、林志霖对被告博海（深圳）健康管理投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告优胜卓越投资（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8992元（原告已预交），由原告负担1394元，三被告共同负担7598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  吴日莲二〇一九年十月十五日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。            判决书附表：                                                                    单位：元（人民币）                  租金、物业管理费、本体维修基金、空调使用费、电费的滞纳金计算明细                  序号              费用名称              发生期间（年.月）              费用金额（即滞纳金计算基数）              相应滞纳金起算日期（年.月.日）              相应滞纳金计算标准及截止时间                  1              租金              2019.1              70193.2              2019.2.1              均按日万分之五的标准计至实际履行之日止                  2              租金              2019.2              70139.2                  3              物业管理费              2019.1              9649.2                  4              物业管理费              2019.2              9649.2                  5              本体维修基金              2019.1              118.25                  6              本体维修基金              2019.2              118.25                  7              空调使用费              2018.11              4165                  8              电费              2018.11              2722.08                  9              空调使用费              2018.12              1070                  10              电费              2018.12              2552.48                  11              空调使用费              2019.1              2315              2019.2.21                  12              电费              2019.1              2065.94