江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第06139号上诉人(原审被告、反诉原告）：陆金明。委托诉讼代理人：钟韵康，江苏吴中益律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司，住所地苏州工业园区唯亭街道夷苑路2号。法定代表人：田全林，总经理。委托诉讼代理人廖洁，江苏拙正律师事务所律师。上诉人陆金明因租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第2914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆金明上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：原审法院对被上诉人是否拥有场地使用、管理权未做审理。被上诉人明知土地性质为集体所有不能出租的情况下，仍然对外招租，其过错明显。合同无效全部是由被上诉人造成的。合同无效，所有条款无效，不能拿任何条款来做比较过错大小。合同签订后预付一年租金2万元应予以返还。儿童娱乐项目设施应作为损失，由双方过错分担。上诉人是租赁场地，领取工商执照后购买设施进行经营，合同无效，不存在继续经营的可能性和可行性。无场地经营，设施无价值。原审法院认为物尽所用属主观臆断。上诉人向原审法院提供了雇佣人员身份证复印件及员工工资单据合法有据。上诉人做经营只要销售出门票就是收入，不存在亏损问题。原审法院未认真审理。被上诉人应对上诉人遣散人员、营业收入予以赔偿。被上诉人苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司二审辩称，被上诉人不存在过错，但愿意服从原审判决。上诉人在一审中未主张返还租金，原审法院未审理符合法律规定。上诉人的损失是自行扩大造成。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《场地租赁合同》，并由原审被告在合同解除后立即向原审原告返还租赁场地，并由原审被告承担本案诉讼费。陆金明向一审法院反诉请求：撤销《场地租赁合同》或认定无效、反诉原审被告赔偿反诉原审原告损失4038500元，并由反诉原审被告承担反诉案件受理费。庭审中，反诉原审原告陆金明变更赔偿金额为150万元。原审法院经审理查明：2013年10月14日，富民投资公司（出租方，甲方）与陆金明（承租方，乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定甲方同意向乙方出租坐落于苏州工业园区唯亭街道夷苑路以北、夷亭路以西的青苑商业广场北侧场地（夷亭路西侧起。东西约52米，南北约22米），场地面积为1144平方米。乙方仅可以将本合同项下场地用于经营业态为气模式娱乐设施的用途，乙方必须以自己名义按照招租规定的业态依法经营，并符合相关部门要求。乙方应按照本合同约定的用途使用场地，不得将场地用于任何非法、不道德的用途。租赁期限约定3年，自2014年1月1日至2016年12月31日，租金每年为2万元，一年交一次，签约时付清第一年的全部租金，提前一个月付清后一年租金。合同下方甲方处加盖富民投资公司印章，乙方处陆金明签字。另查明：陆金明租赁上述土地后，于2013年10月21日登记开设“苏州工业园区唯亭阿三儿童乐园”并从事个体经营，经营范围为游乐设施经营（不含电子游戏，电动游戏）。庭审中。陆金明确认，在现场经营的包括旋转木马等以及大小两个气模的游乐设施。2014年7月9日，富民投资公司委托江苏拙正律师事务所向陆金明发《律师函》，告知陆金明，根据合同约定租赁场地只能用于经营气模式娱乐设施，但陆金明经营儿童旋转木马娱乐设施，构成严重违约，故要求陆金明收到律师函后30日内将上述场地中的儿童旋转木马娱乐设施搬离出场地，否则将起诉至法院。上述《律师函》由陆金明签收。庭审中，陆金明提交由苏州工业园区唯亭街道建设土地房产管理所出具的《情况说明》，内容为：位于夷亭路西、夷苑路北侧苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司开发建设的青苑商业广场，宗地号为34311，宗地面积15124.8平方米。该宗地红线外北侧、夷亭路西侧土地为原村级农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。诉讼中，根据陆金明的申请，原审法院依法委托苏州市价格认定局对租赁场地内陆金明所有的设备、电线、电缆等物品进行评估。该局出具苏价证民鉴（2015）28号鉴定意见，现场设施设备等金额合计442672元，其中混凝土路面价值为60805元。现场设施设备中，另包含旋转木马、欢乐袋鼠、海洋漫步、桑巴气球、旋转海盗船、喜洋洋充气堡、小恐龙充气堡、围栏、活动班房、剑锋音响、塑料外壳鼓风机、音响、广告牌、电箱及电缆线等。根据陆金明提交的设备合格证，旋转木马、欢乐袋鼠、海洋漫步、桑巴气球、旋转海盗船均使用旋转电机。该局同时出具意见，上述设备等中，除“混凝土道路”为不可拆除（移除）外，其余鉴证标的均为可拆除（移除）。庭审中，经由原审法院释明，陆金明表示不同意交还租赁场地，只有富民投资公司赔偿其损失后才愿意搬离；富民投资公司表示，对于陆金明留在租赁场地内的设施设备均拒绝接受。关于合同约定只能使用气模的原因。富民投资公司主张因为旁边晚上要停车，放掉气模的气就可以作为停车场，故此租赁费也比较便宜；陆金明主张经得富民投资公司同意已经在租赁场地周边撞上护栏，故不存在晚上停车的可能。关于护栏安装时间，陆金明主张经营开始就有了，富民投资公司主张在经营过程中安装的。关与断电的时间，陆金明主张从2014年9月开始断电，之后无法继续经营，富民投资公司主张断电时间不确定，但确认陆金明从2014年9月开始就不经营了。关于陆金明的损失，其主张包括：1、评估设备损失442672元；2、工人的工资21万元。从2014年9至12月，合计招用15个人，都是社区居民及外来人员，也没有签订合同，工资也是现金发放。当时因不确认是否继续履行合同，就让工人继续等着，一旦开业立马上班。后来干不了，就遣散工人，遣散费每人壹万元，也是现金给付，之后签字。3、营业损失70万元，因为合同是3年，只经营了9个月，按正常利润一年要30万。经营期间只聘请孙立民记账，没有正规财务账册，也没有纳税，工人也没有缴纳社保。富民投资公司认为，工人工资及营业损失没有相应的证据证明损失存在，故不予认可，即便存在，除气模之外的损失也应由陆金明自己承担；设备损失是陆金明自行安装，如果存在损失也应当由其自行承担。以上事实，由原审原告提交的《场地租赁合同》、《律师函》、情况说明、鉴定报告等以及当事人庭审中的陈述予以证实。原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原审原被告签订合同，将上述土地对外出租用于游乐设施经营，违反法律的强制性规定，应当无效。关于责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案无效合同的签订及履行来看，首先，租赁合同中，出租方应当对于租赁物的质量及权利瑕疵承担相应的责任，富民投资公司明确租赁给陆金明的场地用途为经营娱乐设施，其在签订合同时未尽相应义务，对于无效合同的签订存在过错；陆金明作为承租方，未尽合理的审慎义务，对于合同无效也存在过错。其次，我国《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。双方约定经营业态为气模式娱乐设施，陆金明虽超出双方约定租赁物的使用范围，但并无证据表明其占用租赁场地以外的范围或者其经营对租赁场地造成损害，富民投资公司以此为由主张解除合同缺乏依据，其相应的断电行为对陆金明履行合同造成阻碍。综合比较，富民投资公司的过错程度更加明显，原审法院判决陆金明的损失，由富民投资公司承担80%，剩余20%由陆金明自行承担。关于陆金明的损失。原审法院认为，陆金明虽主张聘用人员、发放工资及遣散费，但相关主张均缺乏证据，其主张给付款项，但不能提交给付凭证，相关意见原审法院难以采信。关于利润，一方面，陆金明不能提交完整的财务凭证或纳税凭证，故其是否盈利及盈利金额不能明确；另一方面，经营盈亏归属商业风险，取决于多种内、外在因素。陆金明经营时间较短，短期内是否盈利不意味着后续能否持续、必然盈利。关于陆金明的设施、设备等损失，鉴于富民投资公司整体拒绝接受，而陆金明也确认在赔付之前拒绝搬离，综合考量双方的过错程度，原审法院认定如下：1、现场的设备设施。鉴于合同约定只能经营气模式娱乐设施，陆金明自行购买的电模式娱乐设施超出合同范围，后果自行承担，相关物品应归属陆金明并由其自行搬离；气模式娱乐设施为可移动物品，且富民投资公司拒绝接受，从物尽其用的角度，应当归属陆金明。2、混凝土路面因不可移动，且附着于租赁场地，具备相应的使用价值，从物尽其用的角度出发，原审法院将其判归富民投资公司。根据过错程度，原审法院判由富民投资公司按照评估价的80%即48644元（60805元*80%）赔偿给陆金明。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、本诉原审被告陆金明于本判决生效之日起10日内将其租赁的苏州工业园区唯亭街道夷苑路以北、夷亭路以西的青苑商业广场北侧场地恢复原状并交还给本诉原审原告苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司；二、反诉原审被告苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原审原告陆金明48644元；三、驳回本诉原审原告苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原审原告陆金明的其余诉讼请求。本案案件受理费300元，反诉案件受理费18300元，鉴定费4300元，合计22900元，由苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司负担5000元，陆金明负担17900元。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，涉案农民集体所有的土地用于非农业建设违反土地管理法的规定，原审法院认定涉案租赁合同无效，上诉人将涉案场地恢复原状并交还被上诉人正确。被上诉人出租场地用途为经营娱乐设施，在签订合同时未尽相应义务，对于无效合同的签订存在过错；上诉人作为承租方，对于其使用场地的性质亦有审查义务，对于签订无效合同也存在过错，原审法院对此认定正确。上诉人认为被上诉人承担全部责任与事实不符，本院不予支持。上诉人在双方约定的气模式娱乐设施范围外经营电模式娱乐设施，超出被上诉人签订合同时可以预料或者应当预见范围，原审法院认定上诉人对电模式娱乐设施自负责任并搬离，对于可以移动的气模式娱乐设施归属上诉人合理。因上诉人超约定范围经营，其主张的聘用人员工资、遣散费，营业损失依据不足，本院难以支持。对于混凝土路面价值部分，原审法院认定被上诉人赔偿部分不低于其应承担部分，鉴于被上诉人服从原审判决，本院亦予以确认。关于上诉人二审中要求返还预付的2万元租金，因在一审中未予主张，故在二审判决中不予理涉。综上所述，上诉人陆金明的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人陆金明负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  任小明代理审判员  黄学辉二〇一六年九月十三日书 记 员  毛莉莉