河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终2825号上诉人（原审被告）：河南新圣元婚礼主题酒店管理有限公司，住所地河南省洛阳高新技术开发区卓飞路8号1幢；法定代表人：张俊锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：狄龙，河南星眸律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，河南星眸律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：洛阳一江房屋租赁有限公司，住所地河南省洛阳高新技术开发区华夏路北段。法定代表人：刘克俭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王**，河南品缔晖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔帅武，河南品缔晖诚律师事务所律师。上诉人河南新圣元婚礼主题酒店管理有限公司（以下简称新圣元公司）因与被上诉人洛阳一江房屋租赁有限公司（以下简称一江公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。新圣元公司的委托诉讼代理人狄龙、王杰，一江公司的委托诉讼代理人王**、崔帅武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新圣元公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审。2.判令一江公司承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审程序错误。1.一江公司诉请解除租赁合同，而新圣元公司不同意解除，且主张案涉合同无效，双方对诉讼标的争议巨大，不符合相关法律关于简易程序的规定，本案应当适用普通程序审理。2.一审法院未对新圣元公司提出的关于案涉租赁合同无效的证据进行质证，在判决中也未给予分析认定，侵犯新圣元公司举证的诉讼权利。二、一审判决认定事实不清。1.一江公司在2006年12月30日取得的《建设工程规划许可证》载明的建设项目为标准厂房（壹层局部陆层），一江公司在明知该房屋被改造为商业用房的情况下依然将案涉房屋出租给新圣元公司，严重违反了建设工程规划许可证的规定。同时一江公司在2006年4月10日取得的国有土地使用证载明的地类（土地用途）为工业用地，一江公司自行或者允许他人将房屋改造为商业用途，实际上改变了土地的用途，也严重违反了土地管理法的强制性规定，案涉《房屋租赁合同》、《补充合同》应为无效合同。正是涉案房屋存在违反土地用途和建设工程规划的房屋用途进行改建或者扩建，造成涉案房屋的消防工程至今无法通过验收，对新圣元公司的经营造成了重大影响。2.二审法院在查清本案涉案租赁合同为无效合同后，应当依法发回一审法院重新审理。由于一江公司一审起诉是解除合同，解除合同的前提是合同有效，一旦租赁合同为无效合同，一江公司一审起诉的违约金、占用费等诉讼请求均应当被驳回，法院应当对一江公司释明是否变更诉讼请求，不宜在二审程序中直接予以改判。三、一审判决新圣元公司应当返还给一江公司，实际上无法履行，而且判决合同解除后的占有费用也不符合事实情况，二审应当发回重审审理。四、一审判决认定新圣元公司应当向一江公司支付314830.5元的违约金明显过高，且一审将该数额认定为违约金明显违反合同约定。五、一审判决认定新圣元公司向一江公司转款31万元中只有21万是房租，与事实不符，属于认定事实错误。新圣元公司向法庭提交了关于31万元的转款凭证，并说明该31万元全部是租金，而一江公司仅向法庭陈述是借款利息，却未提供任何证据证明双方的债务往来情况，故应当视为该31万元全部是支付租金，而不应当只认定21万元是租金。一江公司辩称，一、一审法院审理本案纠纷程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，新圣元公司对本案提起上诉是为了拖延时间，以达到推迟向一江公司交付房屋的目的，其上诉没有事实及法律依据，应予驳回。二、《房屋租赁合同》、《补充合同》为有效合同。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条主要针对的是未取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》规定建造的违法建筑物的租赁合同应认定无效，案涉房屋是依照《建设工程规划许可证》规定的建设标准建造的，不适用上述条文。2.案涉房屋部分改造用于商业酒店用途，经过行政机关批准同意，不违背上述司法解释的规定。3.新圣元公司在租赁涉案房屋之时，完全知晓涉案房屋的规划用途是工业厂房，也知道变更为商业酒店用途是经过行政机关同意的。其在双方出现争议纠纷时，以此来主张租赁合同无效，违背诚实信用原则。三、一审法院判令新圣元公司向一江公司支付房屋占有使用费的判决是正确的，有相应的法律依据。同时，新圣元公司应当按照租赁物的性质，将案涉房屋恢复原状交付给一江公司。四、一审法院依照合同双方约定的违约金标准，判令新圣元公司向一江公司支付违约金，有相应的事实和法律依据。五、一江公司与新圣元公司除本案所涉房屋租金外，还存在其他经济往来。一江公司应一审法院要求提交了与新圣元公司存在其他债务纠纷的相应证据，证明了一江公司与新圣元公司之间还存在欠款纠纷的事实，新圣元公司应当按期分别向一江公司支付房屋租金和欠款。因此，一审法院对新圣元公司支付的款项进行区分的做法是正确的，但区分的数额与事实情况存在差异。新圣元公司庭后向一审法院提交的334420元付款凭证中仅有24420元系向一江公司支付本案所涉房租，其余31万元均系新圣元公司向一江公司支付的欠款利息，与本案纠纷无关。一江公司向一审法院起诉请求：1.依法确认一江公司与新圣元公司之间的租赁关系已于2018年6月1日解除；2.依法判令新圣元公司立即将租赁房屋恢复原状并返还给一江公司；3.依法判令新圣元公司立即向一江公司支付拖欠的租金660940元并支付违约金283260元及滞纳金96515.2元（详见计算清单）；4.请求依法判令新圣元公司向一江公司支付逾期返还租赁房屋期间的占用费（2018.6.1起算，每月94420元，该费用计算至新圣元公司实际返还租赁房屋之日止，暂计算至2018年8月31日金额为283260元）；5.本案的全部诉讼费用由新圣元公司承担。一审法院认定如下事实：2017年8月22日，一江公司（出租方甲方）与新圣元公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：“鉴于甲乙双方就本合同约定的租赁房屋乙方从2015年4月1日，已经按照甲方与河南兰慕茵特酒店管理有限公司（冯林波）2014年4月23日签订的房屋租赁合同及补充协议（详见该合同及补充协议）约定实际租赁使用至今，为了再次明确甲乙双方的权利义务，根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合同拥有的房屋出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：一、出租房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋位于洛阳××开发区××号（一江工业园区），租赁区域及面积为：一楼房屋（钢构厂房）两跨3032平方米，多层房屋的二楼共计1036平方米，厂房东简易房屋共计250平方米，多层房屋北职工食堂。1.2甲方向乙方承诺：甲方是所出租房屋的合法拥有者，并具有一切合法手续。1.3乙方承诺该房屋用于餐饮、宾馆经营及办公房使用，并保证不会从事非法经营。二、房屋起付日期和租赁期限2.1、房屋租赁原来约定为：自2014年4月16日起至2022年4月15日止，租赁期捌年。现修改租赁期限（见补充协议），起算时间不变。2.2、租赁期间，乙方无违约情况下，甲方不得提前解除合同。如乙方存在违约行为，甲方可解除合同，并由乙方赔偿甲方三个月租金。……三、租金及保证金支付方式3.1、甲、乙双方约定，一楼房屋（钢构厂房）租金为每月每平方米26元，每年租金为人民币945984元。多层房屋的二楼租金为每月每平方米20元，每年租金为人民币248640元。厂房东简易房屋年租金为30000元，多层房屋北职工食堂年租金30000元。四项合计每年租金为1254624元。3.2、乙方负责承担交纳因租赁房屋所产生的一切税费。3.3、采用先付后租形式，前两年（2017年9月1日至2019年8月31日）乙方每月支付一次租金，每个月15日为下一个月租金支付日。第三年乙方每三个月支付一次租金，租金支付日为8月15日、11月15日、2月15日、5月15日。第四年以后含第四年每半年交一次租金，交租金日期为每年8月15日、2月15日。3.4、乙方以现金的方式向甲方支付租金及相关税费，乙方若不按时交纳，甲方将按照每天0.5%向乙方收取滞纳金，如乙方拖欠时间超过15天，甲方有权提前解除合同，并要求乙方按上述2.2条款约定赔偿相应损失。3.5、乙方应向甲方交纳不少于一个月房屋租金的租赁保证金，作为拖欠水电费及房屋损坏赔偿的保证费用，以收据金额为准。保证金在双方解除租赁合同后的5个工作日内核算完毕并退还给乙方（无息）。3.6自合同生效之日起，两年后第三年起开始每年租金同地段、同区域按市场价浮动一次房租。房租上浮，按市场上浮比例的90%加收租金；房租下调，按市场下降比例的100%减收租金。……6.5、合同期满后或提前解除本租赁合同，该房屋归还时，乙方应当在一周内自行拆除其使用期间的装修装饰物，恢复房屋原状，逾期未拆除视为放弃权利由甲方处理，产生的费用由乙方承担。……”同日，双方签订《补充合同》主要约定：“1、在乙方无违约的情况下，合同到期后自动顺延三年。2、为了乙方健康发展，房屋月租金从2017年9月30日至2019年8月31日一楼房屋（钢构厂房）3032平方米，按23元/平方米，二楼多层房屋1036平方米按19元/平方米。3、乙方应当在2017年9月20日前将四层、五层、六层房屋交还甲方，如有留置任何物品，在未取得甲方的谅解之前，均视为放弃任凭甲方处置，乙方决无异议。”一江公司提交涉案房屋房产登记情况显示：房屋所有权人为一江公司，房屋状况总层数6层，建筑面积9251.52平方米。一江公司于2018年5月21日向新圣元公司送达解除房屋租赁合同通知书，新圣元公司庭审时称其当时对此提出过异议，但并未依法提起诉讼或仲裁。新圣元公司庭后提交银行转账情况显示，新圣元公司通过其法定代表人张俊锋的银行账户向一江公司法定代表人刘克俭的银行账号共计转款334420元，除2018年2月28日转款100000元未有转款说明外，其余转款均备注房租。一江公司对此转款真实性无异议，但仅认可2018年5月10日的24420元系支付的房屋，其余31万元是双方另外借款合同所支付的利息。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同成立有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案庭审过程中，新圣元公司虽对一江公司解除合同有异议，但其自认于2018年5月21日收到解除合同通知书后并未依法对此提起诉讼或仲裁，依照法律规定，视为新圣元公司对一江公司解除合同无异议，一江公司向新圣元公司发出《解除通知书》已经发生效力，双方合同解除的时间应为2018年5月21日，一江公司要求确认双方租赁合同已解除，不违反法律规定，一审法院予以确认。因一江公司并未提交证据证明其将房屋交付给新圣元公司时的房屋原状情况，故一江公司要求新圣元公司将房屋恢复原状一审法院无法处理，但新圣元公司应将涉案房屋返还给一江公司。关于拖欠租金情况，新圣元公司经本庭依法传唤无正当理由拒不到庭参加质证，新圣元公司应对此承担不利后果。一江公司虽称新圣元公司提交的31万元系支付双方之间其他借款的利息，但该31万元转款中有21万元均备注系付房租，根据转款说明情况，应视为新圣元公司向一江公司支付房租。一江公司可就双方之间的借款合同另行依法主张权利。一江公司主张的2017年9月1日至2018年5月31日期间欠付租金660940元，应扣除新圣元公司支付的210000元，新圣元公司仍应支付420940元。关于滞纳金，依据双方合同约定，实为双方对违约责任的约定，一江公司可以420940元为基数按日0.5%计算15天为31570.5元，超过部分，一审法院不予支持。一江公司主张违约金283260元，不违反法律规定及双方合同约定，一审法院予以支持。关于逾期返还房屋占用费，一江公司可自2018年6月1日起按月94420元计算至新圣元公司实际返还租赁房屋之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审判决：一、新圣元公司于本判决生效后七日内向一江公司支付拖欠的房租420940元；二、新圣元公司于本判决生效后十五日内将从一江公司处所租赁洛阳××开发区××号房屋返还给一江公司；三、新圣元公司于本判决生效后七日内向一江公司支付违约金314830.5元；四、新圣元公司自2018年6月1日起按每月94420元标准向一江公司支付占用费至新圣元公司将所租赁洛阳××开发区××号房屋返还给一江公司之日止；五、驳回一江公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费5315元（已减半收取），由一江公司承担1594元，由新圣元公司承担3721元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。新圣元公司提交如下证据：证据一：1.不动产权登记记载表。2.案涉房屋建设工程规划许可证。拟证明：一江公司所出租的房屋规划用途为工业用房，其违反规划许可将案涉房屋改造为商业用房并出租给新圣元公司用于商业用途，案涉合同无效。证据二：1.2014年4月23日一江公司与冯林波签订的《房屋租赁合同》。2.2017年8月22日案涉双方签订的《协议书》。3.河南兰慕茵特酒店管理有限公司企业信用信息公示报告。拟证明：案涉房屋原承租人为河南兰慕茵特酒店管理有限公司法定代表人冯林波，新圣元公司是2017年8月从河南兰慕茵特酒店管理有限公司接收的酒店资产，并与一江公司签订案涉租赁合同。证据三：2015年2月5日一江公司法定代表人刘克俭与河南兰慕茵特酒店管理有限公司签订的《抵押担保借款合同》。拟证明：在新圣元公司接收案涉房屋及酒店资产前，该房屋内的酒店资产已经全部抵押给了一江公司，新圣元公司若想从案涉房屋内将酒店资产搬离需双方进行协商处理或者债权债务清算。一江公司质证认为，1.第一组证据中对证据1、证据2的真实性无异议，证明方向有异议，一江公司出租的房产不属于违法建筑，且其用途改为酒店用途是根据洛阳高新区政府招商引资的重点项目，经过相关部门同意的情况下租赁给河南兰慕茵特酒店管理有限公司的，同时2015年10月23日洛阳高新区管委会2015第九号会议纪要中明确表示要求消防大队协助新圣元公司办理消防验收许可，并且是按照酒店餐饮标准进行消防验收，不存在新圣元公司所讲的因消防一直验收不合格影响经营的情况，因此双方签订的案涉合同合法有效。2.第二组证据中对证据1的真实性无异议，但与新圣元公司无关。虽证据2的真实性无异议，但证明方向有异议，在该协议上明确写了2015年4月案涉双方已经建立租赁关系，新圣元公司欲证明双方是2017年8月建立租赁关系，明显与事实不符，同时也说明了案涉双方除了房屋租金纠纷还存在欠款纠纷，故一审判决将新圣元公司支付的款项进行区分是正确的。对证据3的真实性无异议。3.对第三组证据的真实性无异议，但案涉双方均不是该《抵押担保借款合同》的当事人，与本案无关。针对新圣元公司提交的三组证据的真实性，一江公司对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。对该三组证据的证明问题，第一组证据中不动产权登记记载表、建设工程规划许可证对案涉合同效力认定相关联，本院予以采信，第二组证据、第三组证据证明的问题与本案关联性不强，本院不予采信。另查明，洛市国用（2008）第0400394号土地使用权证载明，一江公司取得案涉土地系通过出让方式、地类用途为工业用地；洛城规证[2007]第（179）号建设工程规划许可证载明，一江公司在案涉土地上的建设项目规划用途为标准厂房。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院在审理过程中向一江公司释明，本院认定案涉合同的效力与其主张的不一致，是否同意变更诉讼请求。一江公司不同意变更诉讼请求，认为即使案涉租赁合同无效，其主张的租金和房屋占用费也应当参照合同约定的标准支付。本院认为，城市房屋的用途主要受制于土地用途与规划设计用途的限制。首先，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，我国现行法律对土地用途采取分类调控的管理办法。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”其次，房地产开发建设之前，必须按照建设工程规划设计要求制定建筑设计方案，该规划设计对房屋具体用途作出明确界定后方能获得建设工程规划许可证，一经批准不得擅自变更。案涉房屋所附着的土地为工业用地、规划用途为标准厂房，一江公司未办理相关变更手续，擅自改变房屋用途为商业酒店经营并对外出租，新圣元公司不加甄别即承租，双方签订的案涉租赁合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。一审认定案涉合同合法有效系适用法律错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”。案涉租赁合同虽然无效，但新圣元公司占用一江公司的案涉房屋，既不按照约定向一江公司支付相关费用，也不向一江公司退还房屋，损害了一江公司的合法权益，参照双方约定的租金标准，结合一江公司的主张（暂计算至2018年5月31日）及本案实际情况，一审法院判令新圣元公司支付一江公司房屋占用使用费420940元、返还房屋并无不当。至于2018年6月1日至实际返还案涉房屋之日的房屋占用费应由新圣元公司参照每月94420元标准向一江公司支付。对于新圣元公司主张的已付款数额认定错误的问题，因双方不仅存在本案租赁合同关系，还有其他经济往来，对新圣元公司提交的31万转款凭证中，仅有21万明确备注系支付房租，根据其转款备注说明，一审认定新圣元公司已支付房屋占用费为21万并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。案涉租赁合同无效，为自始无效，违约金条款即为无效条款，故一江公司依据无效合同主张违约金，缺乏法律依据，一审法院判令新圣元公司支付一江公司违约金不当，本院予以纠正。至于案涉酒店资产与案外人之间的债权债务问题，与本案不是同一法律关系，本院不予处理。新圣元公司据此主张案涉房屋返还不能，依据不足，本院不予支持。关于一审能否适用简易程序问题，本案属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件,且未存在不适用简易程序的情形,一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定,适用简易程序审理本案,程序合法。新圣元公司上诉提出的一审程序违法的主张,未提供充分证据佐证,本院不予支持。关于新圣元公司上诉称一审未组织其提交的证据予以质证，亦未分析认定的意见，经查阅一审庭审笔录，未载明其提交的相关未经质证的证据，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，新圣元公司的部分上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1602号民事判决第二项、第四项；二、撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1602号民事判决第三项、第五项；三、变更洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1602号民事判决第一项为：河南新圣元婚礼主题酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向洛阳一江房屋租赁有限公司支付拖欠的房屋占用费420940元；四、驳回河南新圣元婚礼主题酒店管理有限公司的其他上诉请求；五、驳回洛阳一江房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费5315元，由洛阳一江房屋租赁有限公司负担1815元、河南新圣元婚礼主题酒店管理有限公司负担3500元。二审案件受理费7687元，由洛阳一江房屋租赁有限公司负担2387元、河南新圣元婚礼主题酒店管理有限公司负担5300元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十月二十八日书记员  刘梦洋