福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4661号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道**。 法定代表人：陈景红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王东游，男，1985年4月17日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：卢萍萍，福建文默律师事务所律师。 上诉人南安市泛华投资发展有限公司（以下简称泛华公司）因与被上诉人王东游商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泛华公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持泛华公司一审的反诉请求。事实和理由：一、王东游逾期支付购房款且未依约支付违约金，泛华公司依据合同约定有权不予交房且无需承担逾期交房责任。二、双方在合同中约定于2015年12月31日交房，王东游直到2019年3月5日才起诉要求泛华公司支付逾期交房违约金，其诉讼请求已经超过诉讼时效期间。三、根据合同第八条约定，“施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工的”，泛华公司可据实延期。一审判决认定合同签订日前造成无法施工的天数不约束合同相对方，有失公平。四、根据福建省气象服务中心出具的气象分析资料，可以确认自2016年1月1日至2017年12月28日工程验收合格之日，案涉工程遭遇中雨以上及六级以上台风的天数合计97天（已扣除重叠部分），根据合同约定，泛华公司可据实再予延期交房，一审判决未扣除上述天数是错误的。 王东游辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、泛华公司的上诉理由没有事实和法律依据，应依法驳回其上诉请求。三、王东游不存在逾期付款的违约行为，不承担任何责任。四、本案合同虽约定交房时间为2015年12月31日前，但诉争房屋直至2018年12月4日才经工程消防验收合格，具备交房条件，故泛华公司违约交房的时间应认定为持续至2018年12月4日，王东游的请求并未超过诉讼时效期间。 王东游向一审法院起诉请求：判令泛华公司支付王东游逾期交房违约金91619元（从2016年1月1日至2018年12月4日计880日，每日按购房款的万分之一计算）。一审法庭辩论结束前，王东游变更其诉讼请求为：一、泛华公司支付王东游交房违约金（从2016年1月1日至2018年12月4日共计880日，扣除可延期交房的天数180天，每日按购房款的万分之一计算）共计91619元；二、泛华公司支付王东游办证违约金（自起诉之日起至实际办证之日止每日按购房款的0.001%计算）；三、泛华公司立即协助王东游办理不动产登记手续。 泛华公司向一审法院反诉请求：一、判令王东游支付逾期付款违约金15984元（从2014年6月5日至2014年8月18日，每日按应付款720000元的万分之三计算）；二、泛华公司不承担逾期交房的责任，王东游承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：泛华公司系依法注册成立的经营房地产开发、房屋销售的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证，证号为（南）预售［2013］第43号。2014年5月15日，王东游的亲戚王从令与泛华公司签订《商品房定购书》一份，双方约定王从令自愿定购日昇新城9栋1505号商品房，签订本定购书时，王从令同意向泛华公司支付购房定金20000元，王从令如未能在约定的10日时间内到日昇新城售楼部签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，泛华公司有权将王东游定购的该商品房另售给他人，王从令所交购房定金不予退还。2014年7月16日，王东游与泛华公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，王东游购买泛华公司开发的址在南安市××路××号××幢××层××号房，建筑面积共183.99平方米，单价为每平方米5658.64元，总金额1041133元。付款方式和期限为银行按揭付款，具体详见附件六。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.7％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第一条约定，1.买受人于2014年7月16日向出卖人支付首期购房款（含定金）计321133元，余款720000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款、公积金贷款的方式或组合贷款向出卖人支付购房款……3.买受人应于本合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续……4.如买受人原因，买受人未按本补充协议规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。第三条第2款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任……第五条“买受人同意出卖人在交房后60日内顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。王东游于2014年5月15日向泛华公司支付定金20000元，于2014年7月16日支付首期购房款301133元，余款720000元由王东游向兴业银行南安支行办理了按揭贷款予以支付，王东游于2014年8月8日和该行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，该行于2014年8月18日将720000元发放给泛华公司。本案工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格。泛华公司于2019年1月16日将本案商品房交付给王东游。本案商品房至今未办理不动产权属登记。 一审法院认为，泛华公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，王东游向泛华公司购买址在南安市××路××号××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，王东游及其亲戚王从令与泛华公司签订的《商品房定购书》、《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽然《商品房定购书》约定应在10日内签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，但《商品房定购书》仅是双方的预约合同，王东游与泛华公司已于2014年7月16日签订《商品房买卖合同》，关于双方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定买受人应于2014年7月16日向出卖人支付首期购房款（含定金）计321133元，而王东游已于2013年12月1日向泛华公司支付定金20000元，于2014年7月16日支付首期购房款321133元（包含定金），其并没有违约。《合同补充协议》虽然约定买受人应于本合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续，但庭审中，王东游和泛华公司共同确认办理贷款事宜是由泛华公司先指定两三家银行，由王东游选择其中一家办理。关于泛华公司指定贷款银行的时间，王东游认为泛华公司是在签订贷款合同前一个星期告知其本人的，泛华公司认为签订《商品房买卖合同》时已告知王东游贷款银行。对于贷款银行的指定时间发生争议的，应由指定方泛华公司承担举证责任，因其并没有提供证据证明具体的指定时间，故贷款银行的指定时间应按王东游自认的为准。在泛华公司指定贷款银行一个星期后王东游就与兴业银行南安支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，办理完毕按揭手续，其并没有违约，故王东游并不存在逾期付款的违约行为，泛华公司请求王东游支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，泛华公司应当在2015年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付王东游使用。本案工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格，泛华公司于2019年1月16日将本案商品房交付给王东游，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现逾期交房已超过120日，现王东游请求泛华公司支付王东游交房的违约金（从2016年1月1日至2018年12月4日，扣除可延期交房的天数180天，共计880日，每日按购房款的万分之一计算）共计91619元，合理合法，予以支持。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金……”及《合同补充协议》第五条“买受人同意出卖人在交房后60日内顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的约定，本案商品房交房日期为2019年1月16日，办证期限可顺延至2019年7月15日，故泛华公司应于2019年7月15日前履行协助王东游办理本案商品房不动产权属登记的义务。现王东游请求泛华公司履行协助王东游办理南安市××路××号××幢××层××号房不动产权属登记的义务及支付自起诉之日即2019年3月5日起至实际办证之日止，每日按购房款的0.001%计算的违约金，缺乏事实与法律依据，不予支持。泛华公司辩称，因王东游未能付清违约金，泛华公司有权不予交房且不承担逾期交房的责任，因王东游并不存在逾期付款的违约行为，故泛华公司的该辩称，不予采纳。泛华公司辩称，王东游的起诉已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南安市泛华投资发展有限公司应于判决生效后三十日支付王东游逾期交房违约金91619元；二、驳回王东游其他诉讼请求；三、驳回南安市泛华投资发展有限公司的全部反诉诉讼请求。 二审中，泛华公司提供福建省气象服务中心南安观测站2016年1月1日至2018年6月1日中雨以上及最大风力六级以上天数的气象分析资料一份。王东游对其真实性无异议，予以在卷佐证。王东游未提交新证据。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于王东游是否构成逾期付款违约的问题。《合同补充协议》第一条第3项约定，“……非出卖人的原因，若贷款银行未批准按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条约定的按揭款金额的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知期限内以现金形式一次性向出卖人支付全部余款或买受人申请贷款金额与银行批准贷款金额的差额款”。王东游虽未在约定的合同签订之日起十日内办完按揭手续，但泛华公司并未提供证据证明其通知王东游于限定期限内付清购房余款，且王东游已在合同约定的交房日前付清购房款，泛华公司予以接受亦未提出异议，故泛华公司主张王东游逾期付款构成违约，不予采纳。关于顺延交房的问题。泛华公司上诉主张自案涉工程开工之日至合同签订之日间遭遇的大、暴雨及六级以上台风、停水、停电等天数应予顺延，符合双方在《商品房买卖合同》第八条中“出卖人可据实予以延期：……施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。”的约定。根据泛华公司提供的竣工验收报告，可以认定案涉工程开工日期为2013年9月1日。泛华公司主张自《建筑工程施工许可证》记载的“合同开工日期”2012年4月18日起算顺延天数，不予采纳。根据泛华公司提供的天气资料分析报告，自2013年9月1日至2015年12月31日间，中、大、暴雨及六级以上台风天数合计89天（扣除重复部分），故泛华公司可顺延交房至2016年3月29日；2016年1月1日至2016年3月29日间，上述天气因素可顺延天数合计6天，泛华公司可再顺延交房至2016年4月4日。此后的天气因素系在泛华公司违约后所发生，泛华公司主张扣除相应天数，不予采纳。王东游同意扣除可延期交房天数180日，系其处分自身民事权利的行为，一审判决予以照准并无不当。当事人未提起上诉的其余内容，本院予以照准并确认。 综上所述，泛华公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2190元，由南安市泛华投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十月十八日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。