江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1181民初358号原告：钟一奇。原告：欧阳杏花。两原告的共同委托诉讼代理人：高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：孟华，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。被告：丹阳市德欣房地产有限公司，住所地：丹阳市缇香花园19幢19-25室。法定代表人：韩建山，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘重岳，江苏加得律师事务所律师。本院于2016年1月11日立案受理了原告钟一奇、欧阳杏花与被告丹阳市德欣房地产有限公司（以下简称德欣公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院依法组成合议庭于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人高卫，被告的委托诉讼代理人潘重岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟一奇、欧阳杏花诉称：2013年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充条款，约定原告购买被告开发的丹阳市缇香花园三期41幢806室，房屋总价款为847719元，原告应于2013年10月11日支付被告房屋价款257719元，于2013年11月11日前付清剩余的590000元；被告应于2015年5月20日前，将符合国家和地方人民政府有关规定的房屋交付原告使用，逾期交付超过15日，原告有权解除合同等。合同签订后，原告按约履约，被告则违约，未能按合同约定的期限将符合国家和地方人民政府有关规定的房屋交付原告使用。原告多次找被告协商均未果，原告无奈，按照合同约定于2015年6月24日向被告发出解除商品房买卖合同通知。根据相关法律规定，被告应当返还原告购房款，支付违约金、银行贷款利息并承担相应律师费用。原告现请求法院判令：1、被告返还原告购房款847719元；2、被告支付原告违约金113153元（自2013年10月11日起至2015年12月31日，按照银行贷款年利率6%计算；自2016年1月1日起至被告将购房款全部返还原告之日止，按照银行贷款年利率6%计算）；3、被告支付原告自2014年1月5日至2015年12月5贷款利息52731.5元（自2016年1月至被告将购房款全部返还原告之日止的贷款利息仍由被告支付）；4、被告支付原告本次诉讼律师费51900元；五、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及补充条款，证明原告购买了被告开发的缇香花园三期41幢806室，建筑面积为127.74平方米，房屋总价款847719元。原告应于2013年10月11日支付房款257719元，剩余房款590000元于2013年11月11日前付清。被告应于2015年5月20日前将符合国家规定和地方人民政府有关规定的房屋交付原告使用，逾期交付房屋超过15日后，原告有权解除合同。根据补充条款第十七条，被告应承担原告因诉讼而支付的律师费用。证据二、购房发票，证明原告已经按照合同约定将房款支付给被告。证据三、2015年6月24日的解除商品房买卖合同通知及邮寄凭证，证明因被告交房违约，原告要求解除商品房买卖合同，已向被告送达解除通知。证据四、中国建设银行个人贷款对账单，证明因被告原因给原告造成的贷款利息损失。证据五、《政府信息公开告知书》（丹住建2015信息告知字第17号，丹住建2015信息告知字第18号），证明截止2015年6月23日就涉案房屋存在质量问题，丹阳市住建局向被告发出整改通知书，说明涉案房屋未能竣工验收，不符合交付条件。并证明截止2015年6月23日，被告尚不能提供涉案房屋的竣工备案表，建设工程质量认定书等竣工验收资料，说明涉案商品房在合同约定的交付时间不符合交付条件。证据六、镇丹公消竣查字[2015]第0003号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，证明截止2015年6月30日涉案商品房消防验收不合格，不具备交付条件。证据七、丹住建信访复字[2015]第17号《关于汤雪良信访事项的答复意见书》，证明丹阳市住房和城乡建设局确认截止2015年6月30日，涉案房屋依然存在质量问题，被告仍不能提供涉案房屋质量监督合格报告，不具备交付条件。证据八、丹阳市建设工程质量监督站《关于缇香花园三期业主吴宁质量投诉的回复》，证明丹阳市建设工程质量监督站确认涉案房屋正在进行整改，该站未向被告出具建设工程质量监督报告。证据九、丹城建改字（2015）第090-C13号《责令改正通知书》，证明涉案房屋未经验收即交付，违反相关法律规定，进一步说明涉案房屋不符合交付使用条件。证据十、委托代理合同及发票，证明原告为本次诉讼支付律师费51900元。被告德欣公司辩称：1、应当驳回原告的诉讼请求，程序上看原告未能在合同约定的行使解除权的3个月期限内主张解除合同，已经丧失了解除合同权；2、在实体上，本案房屋依法经过了四方验收且验收合格，符合双方合同约定的交付条件和现行法律法规的交付标准；3、即便本案合同考虑解除原告所主张的违约金和贷款利息存在重复计算的不当情形，原告主张的6%计算标准没有法律依据也未能证实其存在相应的实际损失。应当按照合同约定的计算方式进行核算；4、本案律师费计算超出标准，即使按照标的额4%也超出计算标准；5、在丹阳市住建局于2016年3月29日出具的房屋建筑工程竣工验收备案表当中已经明确涉案房屋已经于2015年4月24日竣工验收，这表明作为政府主管部门认定的案涉房屋的竣工验收日期符合原被告在合同约定的交付条件和交付期限，应当认为是被告履行了合同义务，即便按照原告所主张的以竣工验收备案表为交付条件，那么在本案一审辩论终结之前，被告也已经取得该等条件，诉争的房屋买卖合同已经不存在任何不能继续履行的情形，作为大宗的商品买卖，人民法院应以合同继续履行为裁判原则。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一、入住通知书、邮寄单、代收代办费及房款清单，证明被告依照双方合同的约定书面告知原告正式交房，被告履行了正式交房的通知义务。证据二、丹阳市环保局《关于丹阳市德欣房地产有限公司缇香花园三期工程（31#-44#楼）项目竣工环境保护预验收意见的函》、丹阳市城管局《建设项目配套环卫设施竣工验收备案表》、丹阳市城管局《工程建设项目附属绿化竣工验收备案表》、《丹阳水务集团排水设施专项验收表》、物业服务用房确认备案表，证明被告所交付的房屋通过了环保、环卫配套、景观、绿化、水务、邮政以及物业用房等方面的验收，相关的配套设施符合约定。证据三、《丹阳市建设工程规划验收合格证》；《建设工程规划许可证》；《商品房预（销）售许可证》；《单位工程竣工验收证明书》（缇香花园三期一标2#楼、4#楼，二标段9#、10#）；镇丹公消竣复字[2015]第0009号《丹阳市公安消防大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，丹阳市住房和城乡建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；缇香花园三期施工编号与规划编号对照表。证明被告的建设工程符合规划要求，所交付的房屋通过规划部门验收合格，被告组织了施工方、监理方和设计方对建筑工程依法进行了四方联合验收，所交付的房屋符合合同约定的交付条件，也符合现行法律法规关于房屋交付的强制性标准。竣工验收备案表是证明在2015年4月24日涉案房屋已经竣工验收合格，证明在一审辩论终结前，原告所主张的不符合房屋交付条件的情形，已经不存在了，并且能够进一步的验证被告所提供的房屋完全符合双方合同约定的交付条件和交付期限。经审理查明：被告德欣公司是丹阳缇香花园三期楼盘的开发商。2013年10月11日，原告钟一奇、欧阳杏花与被告德欣公司签订商品房买卖合同及补充条款，约定原告购买被告开发的丹阳市缇香花园三期41幢806室房屋，建筑面积为127.74平方米，房屋总价款847719元；原告应于2013年10月11日支付被告房屋价款257719元，于2013年11月11日前付清剩余的590000元；被告应于2015年5月20日前，将符合国家和地方人民政府有关规定的房屋交付原告使用，逾期交付超过15日后，原告有权解除合同。双方在合同及补充条款中约定了合同解除后的法律后果，按照约定，被告应当于通知到达之日起15日内退还原告全部已付款、向原告按照累计已付款的1%支付违约金及承担律师费用等。合同签订后，原告按照合同及补充条款约定于2013年9月28日给付被告20000元；于2013年10月11日给付被告237719元；于2013年11月1日给付被告140000元；于2014年1月17日给付被告450000元。按合同约定原告共支付被告房款847719元。2016年3月29日，被告取得案涉房屋竣工验收备案表。原告认为被告没有在合同约定的时间内将符合交付条件的房屋交付给原告，2015年6月24日，原告通过邮寄的方式向被告德欣公司发出解除商品房买卖合同通知，以该公司未能按期交付符合交付条件的房屋为由，要求解除合同并要求德欣公司返还购房款、承担违约金。该邮件于2015年6月25日妥投。因被告未能退还原告购房款，原告于2016年1月11日向本院提起诉讼。另查明：原告因购买案涉房屋向中国建设银行股份有限公司丹阳支行申请贷款450000元，2014年1月17日，该行向原告发放贷款450000元，自2014年1月17日起至2015年12月17日止，原告共计向该银行支付利息52731.5元。再查明：原告为本次诉讼委托了江苏博事达（镇江）律师事务所，并支付了代理费51900元。以上事实，由原告提供的证据一至证据十，被告提供的证据一至证据三及双方当事人陈述所证实。本院认为，诉讼双方在商品房买卖合同中所约定交房条件中的“验收”，不是指建设工程竣工验收，而是指由房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门完成的验收。该项验收合格的标志是，商品房开发企业取得房地产主管部门核发的《房屋竣工验收备案表》；该项验收合格的效果是，商品房开发企业对其所开发房屋原始取得物权。本案中，讼争房屋届至约定交付日（2015年5月20日前）时，仅取得《单位工程竣工验收证明书》，直至2016年3月29日才取得《房屋竣工验收备案表》，故不能视为符合商品房交付条件。原告据该项事实和合同约定行使合同解除权，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以通知对方主张解除合同。本案合同中约定，逾期交房超过15日后，买受人有权解除合同。至2015年6月24日，被告已逾期交付超过15日，解除合同的条件成就，原告作出的解除合同通知合法有效，合同自2015年6月25日通知到达被告时解除。关于房款返还，双方在合同及补充条款中约定了合同解除后的法律后果，按照约定，被告应当于通知到达之日起15日内退还原告全部已付款。因此，对原告要求被告返还已支付的购房款847719元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告主张约定的违约金过低，主张调整为按年利率6%计算至退款之日，被告认为原告没有证据证明其实际的损失，应当按照合同的约定计算违约金。本院认为，合同在解除前仍为有效合同，在合同有效期间，被告占有原告的购房款具有合法依据，没有义务向原告返还购房款。故在合同有效期间内至2015年7月10日（应退款之日），原告的损失仅为银行存款损失，违约金调整为按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算，上述期间内原告于2013年9月28日支付的房款20000元产生利息684.27元，于2013年10月11日支付的房款237719元产生利息8102.23元，于2013年11月1日支付的房款140000元产生利息4742.2元，于2014年1月17日支付的房款450000元产生利息14895.66元，以上利息合计28424.36元。2015年7月11日后，被告应当退还原告购房款但未退还，依法应当承担逾期付款违约金，原告主张按年利率6%承担至实际退款之日违约金的请求于法有据，本院予以支持。综上，合同约定的1%违约金过低，本院调整为被告应承担至2015年7月10日的违约金为28424.36元，并以购房款847719元为本金按年利率6%承担自2015年7月11日至实际退款之日的逾期违约金。关于原告主张的银行贷款利息，被告认为该项请求与原告主张的违约金存在重复计算的情形。本院认为，原告主张的银行贷款利息是其所产生的实际损失，原告要求被告赔偿贷款利息52731.5元（2014年1月17日起至2015年12月17日止）及自2015年12月18日起至被告全部返还原告购房款之日止的贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的诉讼律师费用51900元，原、被告在补充条款中约定律师费用由违约方承担，原告为诉讼与江苏博士达（镇江）律师事务所签订了委托代理合同，支付了代理费51900元，有相关发票证明，且代理费的计算符合法律规定，对此予以认定，但原告主张未得到支持部分的律师费用应由原告自行承担4127元，本院确定由被告承担47773元，其他部分由原告自理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一．被告丹阳市德欣房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告钟一奇、欧阳杏花返还房款847719元。二、被告丹阳市德欣房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告钟一奇、欧阳杏花支付违约金28424.36元，并应支付以房款847719元为本金，按年利率6%自2015年7月11日起计算至实际返还房款之日止的逾期违约金。三、被告丹阳市德欣房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告钟一奇、欧阳杏花赔偿银行贷款利息52731.5元，并应赔偿自2015年12月18日起至被告全部返还原告购房款之日止的银行贷款利息。四、被告丹阳市德欣房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告钟一奇、欧阳杏花支付律师费47773元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14390元，由被告丹阳市德欣房地产有限公司负担（此款原告已垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十五日内连同上述应付款项一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长  徐文元人民陪审员  蒋泉英人民陪审员  丁竹仙二〇一六年九月九日书 记 员  田 莉