安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖06民终614号上诉人(原审原告)：陶园,女,1990年3月20日出生,汉族,淮北市人民路学校教师，户籍地安徽省蒙城县，经常居住地安徽省淮北市。上诉人（原审原告）:丁凯,男,1986年10月16日出生,汉族，淮北市名思教育咨询有限公司员工，户籍地安徽省濉溪县,经常居住地同陶园。上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：赵志恒，安徽北方之光律师事务所律师。上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：王清源，安徽北方之光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮北市青山房地产开发有限公司,住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：李正国，该公司董事长。委托诉讼代理人：左伟，安徽润天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩雪，安徽润天律师事务所实习律师。上诉人陶园、丁凯因与被上诉人淮北市青山房地产开发有限公司（简称青山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2016)皖0603民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁凯及其委托诉讼代理人赵志恒，被上诉人青山公司的委托诉讼代理人左伟、韩雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶园、丁凯上诉请求：撤销原判，改判支持其要求青山公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求；一、二审诉讼费用由青山公司负担。事实和理由：1、青山公司交付涉案房屋时，并未告知该房屋未经验收合格，上诉人也并非明知涉案房屋不符合验收合格条件而同意收房；2、上诉人与被上诉人签订的交房结算单中约定违约金1665元从物业管理费中扣除，因无物业公司的确认，应属无效。青山公司辩称，青山公司于2014年9月28日与上诉人就不符合原合同约定交房条件的涉案房屋进行交接，是双方对原合同履行条件的变更，陶园、丁凯在已实际收房的情况下，仍主张逾期交付违约金于法无据，不应支持。陶园、丁凯向一审法院起诉请求：1、青山公司支付其逾期交房违约金26330.14元（自2014年5月31日计算至2016年1月1日），剩余违约金计算至实际交房（符合合同第八条约定的交房条件）之日止；2、依法判令青山公司支付其租房费用10200元（暂计算至2016年1月），剩余租房费用计算至实际交房（符合合同第八条约定的交房条件）之日止；3、诉讼费用由青山公司负担。一审法院认定事实：2013年6月19日，陶园、丁凯与青山公司签订商品房买卖合同，约定青山公司将坐落于淮北市相山区南湖路58号山水文园小区1幢14层1403室房屋出售给陶园、丁凯，房屋总价款为453968元。合同约定陶园、丁凯于合同签订之日向青山公司缴纳首付款143968元，余款31万元应于合同备案一周内办理商业贷款手续，如有违约，按合同第七条执行；青山公司应当在2014年5月30日前交房，同时约定逾期交房违约责任，逾期交房超过90日后，陶园、丁凯有权解除合同；陶园、丁凯解除合同的，青山公司应当自陶园、丁凯解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按陶园、丁凯累计已付款的1%向陶园、丁凯支付违约金；陶园、丁凯要求继续履行合同的，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，青山公司按日向陶园、丁凯支付已付房价款万分之一的违约金等内容。合同签订后，陶园、丁凯已经按照合同约定付清全部房款。青山公司在房屋未经验收合格的情况下于2014年9月28日向陶园、丁凯交付房屋，陶园、丁凯予以接收，同日陶园、丁凯收到青山公司向二人支付的逾期交房违约金1665元，并同意将该款从物业管理费中扣除。陶园、丁凯认为青山公司在房屋没有验收合格的情况下即向其交房的行为属于逾期交房构成违约，应按照合同约定支付其逾期交房违约金及额外支出租金。一审法院认为，陶园、丁凯与青山公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。陶园、丁凯已依约全面履行了自己的合同义务，青山公司亦应按照合同约定履行相应义务。合同签订后，根据双方合同约定，青山公司应在2014年5月30日前交房，但青山公司未按期交付房屋构成违约，青山公司应承担支付逾期交房违约金责任。青山公司已于2014年9月28日向陶园、丁凯支付逾期违约金1665元，陶园、丁凯予以接收。在房屋未验收合格的情况下，青山公司于2014年9月28日向陶园、丁凯交房，并办理了交房手续，且陶园、丁凯在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情况下仍表示同意接收并实际占有该房屋，应视为房屋的交付使用，自此，青山公司应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此，对于陶园、丁凯请求青山公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。陶园、丁凯请求青山公司支付其租房费用，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回陶园、丁凯的诉讼请求。案件受理费458元，因适用简易程序审理减半收取229元，由陶园、丁凯负担。二审期间，青山公司出具了淮北市中房物业有限公司山水文园分公司于2016年6月20日出具的证明一份，证实物业公司认可用违约金折抵物业管理费，且已实际履行。丁凯质证称，交房结算单中并未明确物业公司是淮北中房物业有限公司山水文园分公司，且鉴定交房结算单在2014年9月28日，而该证明出具于2016年6月20日，明显是为诉讼而后补的证据。本院经审查认为，2014年9月28日，山水文园小区的交房结算放款单中，双方对违约金1665元均认可，并约定从物业管理费中扣除，此后，陶园、丁凯也实际上并未缴纳物业管理费，虽当时物业公司并未在结算单上签字，但已实际履行，故对此证据予以认定。另双方对原逾期交付房屋违约金如何约定，并不影响对陶园、丁凯实际收房日期的认定。双方当事人未提交其他新证据，均坚持一审的举证、质证意见，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：涉案房屋是否已实际交付，青山公司应否承担逾期交房的违约责任。陶园、丁凯与青山公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。依照我国相关法律规定，商品房未经验收不得交付使用。本案中青山公司将尚未验收的房屋交付上诉人使用，显然违反了法律、行政法规的强制性规定。但依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十四条规定：只有违反效力性强制性规定，才能导致行为无效。从本案“商品房未经验收，不得交付使用”的强制性规定来看，其禁止的目的不是房屋交付使用行为本身，而是将未经验收的商品房交付使用。从行为后果看，青山公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。可见该“商品房未经验收，不得交付使用”的强制性规定应属管理性强制性规定。故本案未验收先交房并不影响交付的效力。商品房买卖合同系双方民事法律行为，青山公司将未经验收的商品房转移给上诉人占有时，陶园、丁凯在应当明知该履行不符合合同约定的情况下，仍降低交房条件和标准，实际接受占有了该房屋，上诉人的接受行为，应认定对商品房买卖合同约定权利的放弃。该行为并不损害他人合法权益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该接受行为有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故本案上诉人接受房屋应依法认定房屋已交付使用，青山公司不应承担后期逾期交房的违约责任。综上所述，陶园、丁凯要求青山公司承担逾期交房违约金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由上诉人陶园、丁凯共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  柏 莉审 判 员  范向阳代理审判员  孙玉品二〇一六年九月十四日书 记 员  祝梦雅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。