上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民一(民)初字第15665号原告:上海市闵行区某家园（北区）业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人:姜键，主任；陈美义，副主任。委托诉讼代理人:秦甜甜，上海众华律师事务所律师。被告:上海万欢物业服务有限公司，注册地上海市闵行区，实际经营地上海市闵行区。法定代表人:叶卫兵，总经理。委托诉讼代理人:朱险峰，系公司员工。原告上海市闵行区某家园（北区）业主委员会（以下简称某业委会）与被告上海万欢物业服务有限公司（以下简称万欢公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，因案情复杂，本院依法延长本案审理期限六个月。原告某业委会的委托诉讼代理人秦甜甜、被告万欢公司的委托诉讼代理人朱险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某业委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认上海市闵行区某家园（北区）业主大会（以下简称某业主大会）与被告之间的《物业服务合同》于2014年8月2日终止；2.被告向原告返还物业管理用房；3.被告向原告返还物业档案、资料等所有物业管理相关资料；4.被告向原告返还2013年度业主收益770,479元（包括停车费657,923元，游泳池出租费用12,000元；被告用业主收益为其公司员工支出的2013年4月至12月最低工资及社保基础调整增加费用96,327元；未分配的临时停车费229元；广告费4,000元）及利息（要求被告向原告返还2010年1月1日至2014年8月31日业主收益、维修基金及利息，具体以法院委托审计结果为准）；5.被告向原告支付违约金431,532元（月收取的物业管理服务费为1,414,861元/12月=117,905元，自2011年3月31日至2014年8月2日，共1,220天）。事实和理由：被告从2002年开始为上海市闵行区某家园（北区）小区（以下简称某家园北区）业主提供物业管理服务，2010年12月31日，某业主大会与被告续签《物业服务合同》一份，约定由被告为上海市闵行区xx路多层住宅、高层住宅、店铺、商业和办公楼提供物业管理服务；物业管理期间被告按照包干制收费形式确定物业服务费用；露天停车位属于全体业主共有，由被告负责日常管理，委托被告收费，其中停车位租用按150元/个/月，停车位临时停放按1小时内不收费，1-8小时5元/次，8-24小时10元/次，租用和临时停放收益25%归被告，剩余归全体业主所有；物业管理区域内的全体业主所有的相关设施委托被告经营管理，其经营管理收入50%归被告，50%属全体业主所有；合同为期两年。合同终止时，原、被告未签订新的《物业服务合同》，继续按照上述合同履行各自义务。2014年6月8日，原告委托上海A会计师事务所有限公司（以下简称A事务所）对某家园北区2013年度维修资金收支情况和业主收益资金收支情况进行审计，因被告拒绝提供2013年度所有明细账、发票领用簿或发票登记簿以及2013年度车位服务费收款日记表，业主大会表决通过：解除与被告的《物业服务合同》，并于2014年8月2日进行了公告。2014年8月6日，被告公告表示同意双方合同于2014年8月2日终止，后实际提供物业管理服务至2014年8月31日，但至今未提供小区自2010年1月1日至2014年8月2日维修资金收支情况和业主收益资金收支情况，也未返还全体业主公共收益和维修资金。另外，被告多次减少保安人数，导致小区多家业主遭遇盗窃，被告的秩序服务没有达到相应的标准，是违约行为。诉讼中，原告撤销上述第2、3、5项诉讼请求，对其余诉讼请求变更如下：1.依法确认某业主大会与被告之间的《物业服务合同》于2014年8月31日终止；2.判令被告向原告返还自2010年1月1日至2014年8月31日期间业主收益1,404,938.89元；3.判令被告向原告支付利息如下：以97,598.50元为基数，按照年利率4.9%，自2010年7月1日起；以88,324.50元为基数，按照年利率4.9%，自2011年1月1日起；以131,988.50元为基数，按照年利率4.75%，自2011年7月1日起；以144,314元为基数，按照年利率4.75%，自2012年1月1日起；以85,501元为基数，按照年利率4.75%，自2012年7月1日起；以83,501元为基数，按照年利率4.75%，自2013年1月1日起；以118,088元为基数，按照年利率4.75%，自2013年7月1日起；以116,088元为基数，按照年利率4.75%，自2014年1月1日起；以203,762元为基数，按照年利率4.75%，自2014年7月1日起；以196,512元为基数，按照年利率4.75%，自2014年9月1日起，均计算至款清之日止。被告万欢公司辩称，原告在2014年8月2日向被告提出终止合同并进行了张贴，被告实际提供物业管理服务至2014年8月31日，《物业服务合同》的终止时间确实是2014年8月31日。原告要求返还的金额计算依据与之前的不一样，业主收益与之前与业委会的结算不一致，相关费用的计算依据不清楚，故对相关诉请不予认可。自2010年1月至2013年4月的收益情况表，是经过原、被告双方确认的，双方对2013年5月1日之前的收益已经认可，所以自2013年5月1日开始审计。停车费是经过司法审计的，原告的要求不合理。至于逾期利息，在2013、2014年原告要求被告转账，但这需要业委会盖章，前一届业委会没有让被告转账，后一届业委会成立后，没有去变更相关资料，被告没有办法打款，故责任不在被告。原告为证明其诉讼请求，提供了以下证据：1.《物业服务合同》及附件；2.业主大会规则、征询表决票、征询单签收表、挂号信送达回单、业主大会表决结果、表决票开箱见证人签名、表决结果公告；3.公告；4.审计报告、2013年7-12月相关费用支出汇总表，证明2013年4-12月员工最低工资及社保基数调整费用不应当由业主的公共收益支付，该笔款项应当返还给业主；5.物业大修和专项维修更新改造实施方案的公示、停车位核查表一组，证明2012年9月25日统计的停车位是513个，2014年9月22日统计的停车位是544个，是停车费的计算依据，停车位核查表是2014年8月22-24日三天核查的结果；6.慰问一线员工费用、业委会会议记录、说明及慰问金发放表；7.2014年7月物业管理方案、2013年12月物业管理方案，证明被告在2014年7月提交的物业管理方案中体现2013年度的地面停车费用是60万元，2013年12月物业管理方案中体现出来2013年度的地面停车费786,600元，两者出入较大，被告管理混乱，可见审计的必要性；8.某家园北区附表（2013年7-12月），证明被告用近10万元给其员工交了社保，要求被告返还；9.某家园北区2015年1-12月停车收费登记表、申请报告、2014年9月至2015年12月某家园北区车辆申请表，证明2015年度总停车费为850,950元，地上停车位使用率基本为100%，现申请车位十分困难；10.某家园北区机动车车辆信息登记表，证明原告小区自2009年起基本无法申请到固定车位。11.材料移交清单两份；12.停车位统计表、车位统计表照片、停车费统计表；13.贷记凭证、汇总表、分录查询单、上海银行明细对账单，证明被告自2010年1月1日至2014年8月31日支付原告停车费收益共三笔，分别是2011年4月15日付款37,075.90元、2011年8月12日付款3万元、2014年9月25日付款347,487.07元；14.物业单位治安整改意见通知书。被告对原告提供的上述证据质证意见如下：对证据5中的停车位核查表，不清楚原告是如何核查的，不予认可；对证据9、10，证据落款日期均为被告离开小区后，故对证据的真实性无从考察，不予认可；对证据12，不予认可，有些车已经不在车位上了，停车费统计表与本案无关，若要证明相关情况，应由公司人员出庭；对其他证据均予以认可，其中证据8所反映的钱款，被告已经在2015年3月27日转账给原告。被告为支持其辩称意见，提供了以下证据：1.银行代记凭证；2.业主大会详细信息，证明在2014年9月1日前，原告没有更改账户信息，此后才有新的补充版本；3.交款汇总表，证明在银行提供新格式、原告没有变更相关账户信息之前，按照旧款的格式，被告无法向原告打款；4.银行转账凭证，证明被告在2015年3月27日将9万多元转账给原告；5.审计报告，证明在上一届业委会换届时进行了审计，报告清楚表明自小区建立开始至上一届业委会结束，被告共付款140多万元的业主公共收益，包括停车费、广告费、游泳池出租费；6.收益资金收支明细表、车位租用收益情况表，证明双方在2012年、2013年底均对收益情况进行过确认；7.原告的账户信息，证明因原告迟迟不变更账户信息，导致被告在2013年、2014年无法将款项转给原告；8.移交清单；9.《生活垃圾清运有偿服务协议书》、付款申报单、发票各一组，证明被告自2010年至2014年8月委托建筑公司对小区垃圾进行清运。原告对于被告提供的上述证据质证意见如下：对证据1、4、8认可，相关账户信息是原告的账户，有关款项已经收到；对证据2，真实性无异议，确实在2013年5月进行过业委会主任变更，但银行电话沟通称不影响被告将款项打入，向外汇出款项受影响；对证据3，真实性不予认可；对证据5，审计报告与张贴的收益情况表相矛盾，与被告2013年12月、2014年7月提供的物业管理收益相矛盾，故不予认可；对证据6不予认可，其中2014年之前的车位租用收益情况表在小区张贴过，相关数字是对的，但2014年的情况表没有张贴过，也没有经过原告盖章确认，且生活垃圾清运费应当包括在物业管理费中，不应再产生相关支出，具体由法院认定，不要求审计；对证据7，真实性认可，但对证明内容不予认可，经向银行核实，确认即使业委会主任姓名变更，也不会影响钱款进账，只会影响出账；对证据9，对发票真实性认可，但对于协议书、付款申报单的真实性不予认可。根据国家发改委、建设部发布的关于物业服务定价成本监审办法的通知第7条规定，对物业服务定价的成本应该包括清洁费用，故垃圾清运费用应该包含在物业费中，不应在本案所涉的停车费收益中扣除。另外，根据《物业服务合同》第9条，被告是按照包干制收取物业费；第11条、13条规定，对业主所享有的停车收益及其他收益，应该是纯收益，不附加任何条件。即使有这些费用支出，也应该在被告收取的收益中扣除。在某家园北区车位收益情况表中，有前面的业委会盖章，但即使要从业主获得的收益中扣除，根据业主大会议事规则后附的专项维修资金规约规定，也应有当时的五位业委会成员签字。故垃圾清运费用不应在业主的收益中扣除。对于双方提供的证据，本院认证如下：关于原告提供的证据，对被告无异议的证据，本院予以确认，对被告不认可的证据5、9、10、12，因直接与停车费收益相关，而本案对此已经进行了司法会计鉴定，对上述证据的证明力本院之后论证时结合鉴定意见再行论述。关于被告提供的证据，本院认定其真实性、关联性和合法性，但对于有关证据的内容和证明目的，本院将结合各证据的相互关系以及原、被告的意见等综合考虑后进行认定。综合原、被告提供的证据以及双方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：被告自2002年起为某家园北区提供物业管理服务。2010年12月31日，某业主大会（签约甲方）与被告万欢公司（签约乙方）签订了《物业服务合同》，约定：乙方对坐落于上海市闵行区xx路的某家园北区提供物业管理服务。乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，由业主支付物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或者承担。停车场收费采取以下方式：一、露天停车位定期租用，露天停车位属全体业主共用，车位使用人按150元/个/月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按37.50元/个/月的标准提取停车管理服务费，剩余部分归全体业主所有；二、地下停车位定期租用，地下停车位属最终产权人所有，车位使用人按300元/个/月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按75元/个/月的标准提取停车管理服务费，剩余部分归产权人所有；三、露天停车位临时停放，1小时内（含1小时）不收费；超过1小时至8小时（含8小时）收费5元/次；超过8小时至24小时收费10元/次；超过24小时的，按上述标准重新计价；临时停放收益（扣除必要的管理成本后）中的25%归乙方所有，剩余部分归全体业主所有。本物业管理区域内的全体业主所有的相关设施委托乙方经营管理，上述经营管理收入按下列约定分配：扣除管理成本后按甲方50%、乙方50%分配。专项维修资金的账务由物业管理企业代管。乙方每6个月公布一次专项维修资金的使用收支账目。本合同期限为2年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同另对其他事项进行了约定。签约后，被告继续为某家园北区提供物业管理服务，直至2014年8月31日止。2013年，原告换届。2013年8月28日，上海B会计师事务所有限公司（以下简称B事务所）受某业主大会委托，对2006年8月1日至2013年4月30日业主委员会的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，出具了审计报告。该审计报告记载：小区收益资金收支情况，上述期间收益资金期初余额417,655.81元，收入合计4,587,421.41元，支出合计4,514,147.38元，期末余额490,929.84元。其中收入包括固定车位收入4,150,521.41元、临时车位收入113,900元、其他收入323,000元，支出包括小区收益资金用于相关税费支出176,120.45元、小区收益资金用于管理成本支出1,232,336.34元、小区收益资金用于维修支出973,538.31元、小区收益资金用于补充维修资金1,441,378.28元、小区收益资金用于业委会活动经费支出185,664.90元、其他支出505,109元。该报告另说明2006年8月1日小区公共收益资金期初余额由业委会和物业公司一致确认为417,655.81元。除了受该因素和业委会会议开支、办公费用、人员津贴可能造成的影响外，上述商品住宅维修资金收支明细表及小区收益资金收支明细表的编制基本符合物业管理相关政策法规的规定，已在所有重大方面公允反映了业主大会维修资金及收益资金收支情况。根据上述审计报告所附由原、被告盖章确认的小区收益资金收支明细表（2006年8月1日至2013年4月30日）所载，2010年度、2011年度、2012年度、2013年1-4月，小区收益资金收支的有关情况分别为：固定车位收入660,789元、638,322.50元、637,682.49元、372,965元，临时车位收入34,000元、33,900元、34,000元、12,000元，游泳池收入48,000元、24,000元、24,000元、0元，垃圾清运费101,049元、82,001元、118,992元、46,959元，收益补充维修资金61,007.68元、67,075.90元、0元、0元，期末余额137,075.90元、209,498.42元、329,183.34元、490,929.84元。根据被告编制、某业主大会盖章确认的某家园北区车位租用收益情况表所载，2012年12月以前，收入3,472,794.86元，支出2,956,616.49元（包括生活垃圾清运费596,744.80元、道路及车位108,630元、审计费4,500元、业委会办公费32,725.80元、业委会津贴139,600元、划款至业主大会账户1,244,703.63元、公共设施维修更新养护费655,754.76元、待分摊房屋维修费173,957.50元、营业税金及附加187,930.03元）。2013年1-6月收入342,759.37元，支出136,172元（包括生活垃圾清运费50,359元、业委会办公费724元、业委会津贴10,800元、公共设施维修更新养护费20,277元、待分摊房屋维修费54,012元、营业税金及附加19,023.17元）。2013年7-12月收入100,327.50元，支出263,084.82元（包括生活垃圾清运费62,400元、业委会办公费1,674.50元、业委会津贴10,800元、公共设施维修更新养护费116,567.10元、待分摊房屋维修费71,643.22元、营业税金及附加5,568.15元）。根据被告编制的2014年度某家园北区车位租用收益情况表所载，2014年1-6月收入405,290元、支出106,290.80元（包括生活垃圾清运费64,800元、审计费5,000元、业委会办公费3,996.80元、业委会津贴8,150元、公共设施维修更新养护费11,135元、待分摊房屋维修费13,209元、营业税金及附加22,493.58元）。2014年7-12月收入-13,901.25元，支出495,600.37元（包括生活垃圾清运费5万元、审计费3,000元、业委会办公费2,494.30元、业委会津贴3,600元、划款至业主大会账户347,487.07元、公共设施维修更新养护费4,468元、待分摊房屋维修费84,551元、营业税金及附加-771.58元）。至此，待分摊房屋维修费合计397,372.72元。2014年6月8日，A事务所受原告委托，对某家园北区2013年度维修资金收支情况和业主收益资金收支情况进行审计，出具了审计报告。该审计报告记载：……五、2013年度业主收益资金收支情况，业主收益资金期初余额328,248.34元，本期收入443,086.87元，本期支出423,848.14元，期末余额347,487.07元。2013年度总收入中停车收入431,086.87元，其中固定车位收入405,586.87元（总收入564,452.50元）、临时停车收入25,500元（总收入34,305元）；游泳池出租收入12,000元（总收入24,000元）。2013年度支出包括：生活垃圾清运费112,759元、公共设施维修更新养护费136,844.10元（含2013年4-12月最低工资及社保基数调整增加费用96,327元）、业委会办公费等。六、其他事项。1.2013年9月，有一笔临时停车费收入305元未进行分配，直接进物业公司收入；2.2012、2013年度应有广告费收入8,000元未进行分配；3.2013年度公共设施维修更新养护费支出中有96,327元是物业公司人员费用，应由物业公司支出，不应由业主承担；4.与生活垃圾清运相关支出付款申报单上无业委会主任和副主任签字；5.根据由原、被告及居委会三方验收，2012年10月9日“关于上海市闵行区某家园北区小区物业大修和专项维修、更新、改造实施方案的公示”xx路2929弄小区车位油漆工程，工程量为513个车位，95%使用率计算，全年可收固定停车费约877,000元，2013年度实际固定停车费收入564,000元，占可收停车费总额的64%；根据被告单方提供的社区平面示意图及项目概况，小区内有固定停车位、临时停车位共计436个，根据该车位数量和95%的使用率计算，全年可收固定停车费约745,000元，2013年度实际固定停车费收入564,000元，占可收停车费总额的76%；6.由于上述1、2、5的情况存在和被告未提供2013年度所有明细账、发票领用簿或发票登记簿及车位服务费收款日记表，故无法判断2013年度小区业主收入的完整性。2014年8月21日，原、被告之间对某家园北区的相关物业资料进行了移交，包括某业主大会维修资金账簿（含银行对账单、上海市商品住宅小区业主大会账目公布报表、账户收支相关原始凭证）、某业主大会上海银行对账单和利息单、业主未分摊的房屋维修原始凭证（金额共计397,372.72元）等。2014年9月25日，被告向某业主大会付款347,487.07元。2015年1月，某家园北区的物业管理企业上海xx物业管理有限公司所制表格显示，2014年9月1日至2014年12月31日该小区的停车费合计354,600元，其中临时停车费7,200元、停车费347,400元。2015年3月27日，被告向某业主大会付款96,327元。本案审理过程中，原、被告均确认自2012年至2014年每年广告费收益4,000元，自2010年至2014年每年游泳池租金收益24,000元。双方对于某家园北区的停车费收益均同意进行审计，审计起始时间由法院根据相关证据和双方的意见确定。对于相关支出情况，原告同意按照被告所提交的审计期限内的某家园北区车位租用收益情况表所列数字确定（除生活垃圾清运费）；对于生活垃圾清运费，双方同意由法院根据合同约定依法认定，不需要审计。嗣后，上海C会计师事务所（以下简称C事务所）受法院委托，对某家园北区自2013年5月1日至2014年8月31日停车费收益进行了司法会计鉴定，并于2016年1月19日出具了报告书。鉴定意见为：2013年5月1日至2014年8月31日期间，万欢公司财务账面记录收取某家园北区停车费共计760,295.50元，其中：收取定期停车费718,295.50元，收取临时停车费42,000元。根据某业委会提供的“某家园北区机动车车辆信息登记表”（未登记临时停车费）统计，2013年5月1日至2014年8月31日期间，填表居民支付定期停车费用共计1,151,135元，其中万欢公司财务账面有记录印证的金额为653,585元，无相关记录印证的金额为497,550元。填表居民对表内的信息签字确认，但未提供相应的停车费发票或收据。其他事项说明：上述期间万欢公司营业税金及附加税费的税费率共计5.55%。停车费收入应扣除5.55%的税费后，再根据物业公司及业委会相关协议商定的分配比例，分配停车费收入。原告为本次司法会计鉴定支付了司法审计费61,000元。另查明，某业主大会的业主大会议事规则规定：业主大会每半年召开一次定期会议，召开时间为每半年公布维修资金及公共收益收支情况之日；业主委员会每届任期3年；业主委员会活动经费收支账目由物业服务企业代为管理，经费收支账目每6个月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督；业主委员会换届的，应经有资质的审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计，经审计，维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的，业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼；业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构每年1月份和7月份向业主公布一次下列情况：（一）维修资金收入、支出和结存的金额；（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况；（三）利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况；（四）业主大会、业主委员会工作经费支用情况；（五）维修资金使用和管理的其他有关情况，上述账目公布信息张贴于小区公告栏及相关门牌幢出入口。再查明，被告（签约甲方）分别于2010年1月1日、2011年3月25日，与上海市某环境卫生汽车运输处、上海某建设工程有限公司（均为签约乙方）签订了《生活垃圾清运有偿服务协议书》，两份协议书均约定：甲方为解决某家园北区业主生活过程中产生的生活垃圾，委托乙方代为清运，实行有偿服务；协议期限为2年；清运要求，日清运量22桶；清运费用，以每桶每月300元为标准，即每月6,600元；另对其他事项进行了约定。签约后，被告向上述企业支付了某家园北区自2010年1月至2013年3月的生活垃圾清运费257,400元。2013年3月19日，被告与上海某建设工程有限公司签订《生活垃圾委托清运协议》一份，约定：被告委托该公司代为清运某家园北区的生活垃圾，协议期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止；清运要求，日清运量22桶，每天清运二次；清运费用，以每桶每月400元为标准，即每月8,800元；另对其他事项进行了约定。原告作为见证人，在该协议上加盖了公章。签约后，被告向该公司支付了某家园北区自2013年4月至2014年8月的生活垃圾清运费145,200元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告在与某业主大会签订《物业服务合同》后，实际对某家园北区提供物业管理服务至2014年8月31日止，现原、被告均确认该合同关系于2014年8月31日终止，本院予以确认。根据相关规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据涉案《物业服务合同》约定，小区露天停车位属全体业主共有，被告在收取停车费后，应按照25%的标准提取停车管理服务费，剩余部分归全体业主所有；小区内全体业主所有的相关设施委托被告经营管理，相关经营管理收入扣除管理成本后按某业主大会和被告各50%的比例分配。被告在对某家园北区实施物业管理服务的过程中，收取了停车费（含固定停车费和临时停车费）、广告费和游泳池租金，其在退出小区后，应当按照合同约定的比例向原告返还。同时，原、被告在诉讼中均同意按照被告公布的某家园北区车位租用收益情况表扣减相关支出，而在被告与某业主大会共同盖章确认的某家园北区车位租用收益情况表中，一直将业委会办公费、业委会津贴、公共设施维修更新养护费、税费等作为支出予以扣减，应视为双方对相关费用支出在公共收益中扣减已达成一致。因此，被告所收取的有关收益，应在扣减税费和业委会办公费等支出后，按比例返还原告。关于2013年5月1日之前的收益、支出情况，由于B事务所在2013年所作的审计是在原告换届时，受某业主大会委托进行，该审计公司和人员具有审计资质，且审计内容和程序并无违法情形，应认定其审计报告的效力。对于原告提出该审计报告与某家园北区车位租用收益情况表不符的问题，本院注意到审计报告所涉小区收益资金收支明细表中所列收益金额较情况表所列收益金额更高，同时明细表是原、被告在审计过程中确认的，出具时间更晚，且经过专业审计认定，故不能以上述表格所列金额不一致为由否定审计报告效力。其实，双方对该报告主要争议的是有关收益是否已按分配比例计提了被告的收益，根据该审计报告及其所附明细表，在收益支出项中列入了小区收益资金用于管理成本，并予以扣减，经核算，该项目即是被告在小区公共收益中应得的分配比例，也就是说该审计已经将被告应得的收益予以计提，由此得出的收益资金余额应全部属于业主。在此情况下，本院对该审计报告的效力予以确认，对某家园北区2013年5月1日前的收支情况，原则上应以该审计报告为准进行认定和处理，除非有相反证据推翻有关金额。需要指出的是，该次审计对广告费和部分游泳池租金收益并未统计进去，而相关收益已实际产生，且原、被告在诉讼中确认上述收益应予返还，故该审计报告确定的收益资金余额490,929.84元需要据此进行调整。至于广告费和游泳池租金收益的金额，根据B事务所和A事务所出具的审计报告，结合原、被告的意见，本院确定每年广告费4,000元、游泳池租金24,000元。但因该次审计已经将2010年至2012年的游泳池租金列入收益处理，故被告尚需返还的应仅为2013年1月以后的游泳池租金收益。对于双方争议的生活垃圾清运费应否扣除的问题，虽然《物业服务合同》约定被告按包干制收费形式确定物业服务费用，但是在小区收益资金收支明细表以及被告每半年编制的某家园北区车位租用收益情况表中，均将生活垃圾清运费列入支出，而原告和某业主大会均在相关表格上加盖公章进行了确认，应视为原告和某业主大会与被告就该笔费用作为支出处理已达成一致。特别是在被告与上海某建设工程有限公司2013年3月签订的《生活垃圾委托清运协议》中，原告作为见证人并加盖了公章，说明原告对被告委托他人清运生活垃圾并产生费用支出的事实是明知的，结合前述原告和某业主大会在有关表格上盖章的行为，进一步印证了原告对该费用作为支出扣除是认可的。鉴此，本院认定生活垃圾清运费应在收益中予以扣除。但是，本院也注意到，根据被告所提供的《生活垃圾清运有偿服务协议书》、付款申报单、发票等证据，被告实际支出的生活垃圾清运费的数额低于上述明细表和情况表所载金额，故本院认为差额部分85,001元不应在收益中抵扣，已经抵扣的应予返还，据此对B事务所审计报告确定的收益资金余额也相应地予以调整。关于2013年5月1日以后的收益情况，广告费和游泳池租金收益如前所述，按每年广告费4,000元、游泳池租金24,000元处理。对于停车费收益，法院已经委托C事务所进行了司法会计鉴定，根据该事务所出具的报告书，上述期间被告财务账面记录收取某家园北区停车费共计760,295.50元；原告提供的某家园北区机动车车辆信息登记表支付定期停车费共计1,151,135元，但未提供相应的停车费发票或收据。对于上述鉴定意见，本院认定如下：第一，司法会计鉴定是鉴定机构和鉴定人对会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料等财务状况进行检验、鉴别和判断的过程。C事务所经过对被告的财务状况进行审计，在此基础上得出的结论，原则上应予采信。但是，根据某业主大会委托B事务所出具的审计报告，自2010年至2012年，某家园北区的固定车位收入每年分别为660,789元、638,322.50元、637,682.49元。根据本市小区车位使用率逐年提高的实际，停车费收益理应也逐年增长，然而根据被告财务账面统计自2013年5月至2014年8月的停车费760,295.50元，明显低于此前几年的收益数额，不尽合理。第二，根据原告提供的车辆信息登记表统计的定期停车费用1,151,135元，其中缺乏财务记录印证的部分，金额高达近50万元，但并无停车费发票或收据等直接证据加以证明；而上海xx物业管理有限公司所提供的收费情况，反映的是被告退出后停车费情况，同时也没有相关发票或收据等佐证，也难以据此反映被告收取的停车费情况。故本院认为原告提供的现有证据尚不足以证明车辆信息登记表所反映的停车费金额。综上所述，本院结合该小区此前几年的停车费收益情况，酌情确定自2013年5月1日至2014年8月31日停车费收益以90万元计。关于2013年5月1日后的支出情况，原、被告在诉讼中均同意按照被告公布的某家园北区车位租用收益情况表进行处理，虽然原告和某业主大会未在2014年度的情况表上盖章确认，但考虑到除部分费用如生活垃圾清运费、税费本院将根据协议、发票和收入进行确定外，其他费用的金额与此前公布的数字相吻合甚至更低，故本院酌情予以确认。对于本院再行调整和确定的项目：生活垃圾清运费，根据前述分析，应按照有关委托清运协议、发票等确定金额。本院结合相关证据，确定金额为138,600元。营业税金及附加，因相关情况表所列各期收入与本案司法会计鉴定及法院确定的收入金额不符，故税金自然应按本院认定的收益金额为准进行确定。另外，对于待分摊房屋维修费应否扣除的问题，被告在移交材料时，已经将业主未分摊的房屋维修原始凭证移交给了原告，原、被告对待分摊房屋维修费的金额也进行了确认，且相关费用支出不应由被告承担，被告在退出小区并移交了原始凭证的情况下，难以再行分摊该费用，故被告要求该费用在收益中扣除的主张尚属合理，本院予以支持。关于被告已经返还原告有关收益的金额，被告退出某家园北区后，共向某业主大会付款443,814.07元。综上所述，被告收取的停车费、广告费、游泳池租金收益，在扣除税费并提取《物业服务合同》所约定的收益分配比例后，扣减业委会津贴、生活垃圾清运费等支出以及已经返还的款项，尚有余额的，应当返还。根据前述分析，本院酌情确定被告还需返还原告375,000元。关于原告主张的利息，被告收取了小区公共收益后，在扣除有关支出后，理应及时返还。但是，被告与某业主大会签订的《物业服务合同》仅对收益的分配比例进行了约定，并未明确返还期限和方式，现无证据证明被告在退出某家园北区前曾经在原告或某业主大会催讨后拒不返还收益，同时考虑到被告是长期连续地为该小区提供物业管理服务，而小区的维修支出、业委会津贴和办公费、生活垃圾清运费等均从收益中支出，若如原告主张的每半年结算并返还收益，显然小区的物业管理服务难以为继，故对于原告要求自2010年起按每半年分段计算利息的主张，本院难以采纳。在被告尚未退出小区时，原告即提起本案诉讼，双方对于收益金额、扣减项目和金额、收益余额等存在巨大分歧，而被告在诉讼过程中也在向原告返还收益，在此情况下，虽然被告占有业主收益会造成业主利息损失，但其并非属于恶意拖欠，故本院酌情确定被告向原告支付利息损失以375,000元为本金自2014年9月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期存款利率计算。诉讼中，原告撤回返还物业管理用房、物业资料等方面的诉请，系其行使自身民事权利和诉讼权利的行为，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认被告上海万欢物业服务有限公司与上海市闵行区某家园（北区）业主大会之间的《物业服务合同》于2014年8月31日终止；二、被告上海万欢物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区某家园（北区）业主委员会375,000元；三、被告上海万欢物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区某家园（北区）业主委员会以375,000元为本金，自2014年9月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,618.10元，司法审计费61,000元，合计76,618.10元，由原告上海市闵行区某家园（北区）业主委员会负担43,618.10元、被告上海万欢物业服务有限公司负担33,000元（被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐新健代理审判员  左玉国人民陪审员  赵红薇二〇一六年九月十三日书 记 员  殷晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。