福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4894号 上诉人（原审原告）：凌世波，男，1980年2月11日出生，汉族，住福建省松溪县。 被上诉人（原审被告）：泉州市园城不动产咨询有限公司，住所地晋江市梅岭街道湖光路**万达写字楼**2001。 法定代表人：张雪萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡长基，福建泉美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文帅，福建泉美律师事务所实习律师。 原审第三人：吴梦，女，1979年9月15日出生，汉族，住湖北省英山县。 上诉人凌世波因与被上诉人泉州市园城不动产咨询有限公司（以下简称园城公司）、原审第三人吴梦居间合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初5370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌世波上诉请求：1.撤销原审判决第二项，并改判园城公司退还凌世波居间服务佣金5000元及赔偿损失30000元。2.由园城公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。园城公司主张合同关系成立并已履行，应该对其履行了如实告知的义务进行举证，园城公司未能举证证明其已完成如实报告义务，应当承担举证不能的后果。凌世波委托园城公司提供居间服务，是为了能购买房屋并享有房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。园城公司应当为促成实现凌世波的委托事宜提供相应居间服务，并积极履行调查和告知义务。凌世波户籍非涉案房屋所在地户籍，签订合同时即属于限购人群，涉案房屋存在不能过户的情况。园城公司作为提供房屋买卖居间服务的专业机构，促成买卖双方签订合同前，应要求买卖双方提供相应材料，如要求卖方提供房屋产权证、买方提供身份证、居住证、社保缴纳记录、完税证明、征信报告等并进行必要调查和如实告知。园城公司应当知晓买方不符合限购政策将导致房屋买卖合同目的无法实现，应当将该事实如实全面地告知委托人并对房屋无法过户的风险进行明确提示。凌世波作为非泉州市户籍的外来人员，必然对于当地房屋买卖政策不清楚，所以才会委托专业的房屋买卖居间服务机构，但园城公司却未能对直接影响房屋交易的事项进行调查并报告凌世波。另园城公司主张泉州市限购政策仅适用于商品房及二手住房，本案合同不能履行系凌世波不愿意购买安置房及个人征信存在问题，明显不能成立。首先，本案房屋性质是否为安置房以及园城公司是否有告知凌世波，庭审调查中吴梦陈述三方有到涉案房产看房，其亦有告知园城公司涉案房屋为安置房，但并不能证明园城公司有告知凌世波。涉案房屋产权证载明的房屋性质为商品房，凌世波从房屋产权证上并无法判断房屋是否属于安置房。同时，本案合同不能履行在于园城公司未尽如实告知义务，导致凌世波因限购政策无法完成房屋过户，而非凌世波因房屋性质问题不购买。同时，根据原审庭审，吴梦回答凌世波提问时，明确签订合同前园城公司未告知过买卖双方关于购房资格的问题。在签订合同后，办理按揭付款时，园城公司才提出凌世波存在个人征信问题，吴梦还陈述园城公司曾提出以凌世波办理假离婚或者以凌世波亲人的名义购买的提议。由此可见，园城公司在促成买卖双方签订合同前并未尽到必要的调查，也未如实报告与订立合同有关的事项。 被上诉人园城公司辩称，1.原审判决认定事实清楚，应予维持。凌世波上诉所称的没有事实和法律依据，应予驳回。本案中，园城公司不存在欺诈或者隐瞒的行为，导致凌世波与吴梦房屋买卖不成的原因，除了园城公司认可的凌世波属限购人群外，还有凌世波个人征信问题，导致无法银行贷款，而且按其所述欲购买的是商品房，不是安置房，故导致合同无法履行的原因是凌世波。园城公司作为居间合同的一方当事人，已经履行了全部的合同义务，凌世波要求退还居间服务佣金5000元没有事实和法律依据。2.凌世波要求园城公司赔偿损失30000元没有依据，至今没有证据证明凌世波损失30000元，凌世波与吴梦达成房屋买卖合同，根据合同约定支付了30000元的定金，这是吴梦收取的，吴梦是否退还或者没收，应该经过司法确认才能证明，在本案一审审理过程中，凌世波追加了吴梦作为第三人，并变更了请求，要求要么让吴梦退还定金，要么让园城公司赔偿定金，房屋买卖关系和居间合同关系是两个不同的法律关系，凌世波混为一谈，其诉求是错误的，本案至今不存在定金损失的事实。即使经司法确认了定金损失30000元，还需要证明双方之间因园城公司存在过错导致定金被没收，但是至今没有证据证明，凌世波要求赔偿损失30000元没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人吴梦未作陈述。 凌世波向一审法院起诉请求：1.判令解除凌世波、园城公司、吴梦之间签订的《房产买卖经纪合同》；2.判令吴梦退还凌世波定金30000元；3.判令园城公司返还凌世波居间服务佣金5000元，并赔偿凌世波定金损失30000元。 一审法院认定事实：2018年8月20日，原、被告与第三人共同签署《房产买卖经纪合同》一份，当日被告收取原告及第三人各5000元居间服务佣金，第三人收取原告30000元定金。现该房屋已在被告的居间服务之下卖与他人。 一审法院认为，原、被告与第三人之间达成的房产买卖经纪合同，未违反效力性强制性法律规定，对各方当事人具有约束力，应受法律保护。原告主张被告对其隐瞒安置房信息，仅有其个人陈述，未能提供任何证据加以证明，不予支持。原告自认其不具有购房资格，并提供相应证据予以自证，系对其不利事实之承认，予以确认。由于原告不具有购房资格，且涉案房屋已实际卖与他人，合同目的已然无法实现，原告主张解除合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。本案诉争合同中虽有约定“被告为买卖双方提供房产政策咨询服务”内容，但原告未能举证证明其就其是否具备购房资格向被告进行过咨询、如实告知或者被告存在隐瞒答复、错误答复，依法应由原告承担举证不能的不利法律后果。原告据此主张违约责任不在于其本人的理由不能成立，进而原告主张返还居间服务佣金、退还定金、赔偿定金损失的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，结合本案诉争合同的履行情况，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、解除凌世波与园城公司、吴梦之间于2018年8月20日签订的《房产买卖经纪合同》；二、驳回凌世波的其他诉讼请求。案件受理费675元，减半收取337.5元，由凌世波负担。 对一审查明的事实，当事人均无异议，本院依法予以确认。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审当事人争议焦点：园城公司是否存在违约行为，是否应退还居间服务佣金5000元和赔偿损失30000元？当事人对争议焦点的主张与其诉辩意见基本一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，园城公司作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，对交易各环节、风险和交易相关资源都更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务，也有能力采取更加规范和严谨的履行方式。根据凌世波提供的晋江市限购政策信息体现，非泉州地区户籍家庭在晋江新购买住房的（包括新建商品住房的和二手住房），只允许购买一套，且应于购房前在晋江缴满一年个人所得税或社会保险，或办理居住证一年以上的。而凌世波提供的居住证是广东省的、社会保障卡是福建省松溪县的，根据限购政策，凌世波是不符合在晋江购买二手房条件的，另涉案房屋是商品房或安置房，双方也存在争议。园城公司作为房屋买卖合同的居间人，负有对房屋权属状况、订约人订约能力等事项的调查并如实报告义务，但其对凌世波是否符合购房条件、房屋基本情况未尽到基本审查、注意义务，存在违约行为，导致凌世波购房合同目的无法实现，损害了凌世波的利益，故其不得要求凌世波支付报酬，已收取的居间服务佣金5000元应予退还；其次，根据查明的事实，园城公司、凌世波、吴梦三方于2018年8月20日签订了《房产买卖经纪合同》，同日，园城公司向凌世波、吴梦各收取居间服务费5000元，凌世波向吴梦交付定金30000元。在《房产买卖经纪合同》尚未解除的情况下，涉案房屋却于2018年10月在园城公司居间服务下被卖与第三方，导致凌世波要求收回已支付的定金30000元遭拒绝，造成凌世波损失30000元，园城公司对此存在故意违约行为，故其对造成凌世波的损失30000元应予赔偿。 综上所述，凌世波的上诉请求成立，予以支持。园城公司的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。一审判决关于凌世波要求园城公司退还居间服务佣金及赔偿损失部分不当，予以纠正。凌世波对一审判决驳回其要求原审第三人吴梦退还定金30000元并未提起上诉，视为其服从一审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初5370号民事判决第一项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初5370号民事判决第二项； 三、泉州市园城不动产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内退还凌世波居间服务佣金5000元并赔偿其损失30000元； 四、驳回凌世波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费675元，由泉州市园城不动产咨询有限公司负担；一审案件受理费675元，减半收取337.5元，由泉州市园城不动产咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 孙 越 二〇一九年十月三十日 书记员 金雅琳 附注：引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。