广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初4422号原告（反诉被告）石哲佳，男，汉族，1971年2月2日出生，身份证住址四川省营山县。委托代理人彭文达，广东淳锋律师事务所律师。被告（反诉原告）叶冠阳，男，汉族，1973年8月20日出生，身份证住址广东省紫金县。被告（反诉原告）深圳市金润泽科技有限公司，住所地深圳市宝安区44区顺丰路3号厂房6楼，组织机构代码79540391-0。法定代表人叶冠阳。两被告共同委托代理人冷战魁、钟概萍，广东德深律师事务所律师。第三人深圳市安乐浩益股份合作公司，住所地深圳市宝安区宝城44区兴华一路北11巷一号（办公场所），组织机构代码771604822。法定代表人梁树培。委托代理人高雨琪，广东鼎方律师事务所律师。上述当事人之间租赁合同纠纷一案，原告的诉讼请求为：1、判令二被告退回保证金人民币16830元；2、判令二被告赔偿原告损失人民币290700元（包括原告2015年1月重新装修费用43000元、2015年8月工人工资82700元、2015年8月与深圳市希依欧服装有限公司订单逾期违约退货损失157000元、2015年8月搬厂费用8000元）；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告的反诉请求为：1、判令反诉被告支付反诉原告2015年7月至9月份的租金25245元、2015年6月至9月份水电费8714元、2015年7月至9月份的卫生费360元及付清上述费用之日止的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2016年6月2日止，利息为1276元（后附利息计算方式），以上合计35595元；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。本院受理该案后，依法公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，被告深圳市金润泽科技有限公司（以下简称金润泽公司）与第三人深圳市安乐浩益股份合作公司于2014年5月7日签订租赁《合同书》，约定将第三人位于宝安区44区3号厂房6楼，面积为906平方米的厂房出租给被告金润泽公司使用，租赁期间为2014年6月1日至2016年5月31日。被告金润泽公司于当天向第三人缴纳了租赁押金43488元。被告金润泽公司的法定代表人叶冠阳于2014年5月15日与原告石哲佳签订租赁《合同书》，约定将上述部分厂房（面积330平方米）出租给原告，租赁期间为2014年6月1日至2016年5月31日，每月租金为8415元。合同签订后，原告向被告交纳两个月租金即16830元作为履约保证金，并在该址开办经营服饰公司。2015年7月，被告与第三人因租金交纳问题产生纠纷，第三人以被告欠交租金及水电费为由停止涉案厂房的水电供应，并于2015年8月份收回涉案厂房另行出租给他人。原告主张：因被告不能继续履行与第三人的租赁合同，致使承租厂房被停水停电，原告被迫于2015年8月6日搬离该厂房。被告的行为构成严重违约，应赔偿原告因此产生的全部损失。被告则辩称原告系2015年9月自行搬离涉案厂房，且未按时交纳2015年7月至9月份的租金及水电费，该提前终止合同的行为构成违约，依据合同约定被告无须退还原告已缴纳的保证金。另查：1、涉案的出租厂房尚未进行产权登记，亦未办理建设工程规划许可证等报建手续。2、被告主张向原告出租房屋的权利义务主体为叶冠阳，原告认可被告金润泽公司授权被告叶冠阳出租涉案厂房，并据此要求该两被告承担连带责任。3、原告主张已缴清2015年7月份（含7月份）之前的全部租金及水电费，并提交了收款收据作为证据；被告以双方交易习惯为先出具收据再付款，银行流水并无7月份的转账记录为由，不认可原告已支付2015年7月份的租金及水电费。4、原告提交了装修合同及票据、违约通知及加工合同、工人工资明细表、搬厂收据等证据材料，证明因被告的违约行为导致原告装修费用损失43000元、订单逾期的退货损失157000元、工人工资损失82700元及搬厂费用8000元的事实。被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，理由是该证据均系原告单方提供，无法核实真实性；且相关损失即使存在，也是由于原告自身的违约行为所导致，与被告无关。以上事实，有合同书、收款收据、银行转账记录等相关书证以及庭审笔录和当事人的陈述予以证实。本院认为，涉案厂房未经依法登记，亦未办理建设工程规划许可证等合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，当事人之间就涉案厂房所订立的租赁合同不具有法律效力，故本案纠纷应按无效合同处理。合同无效的，当事人因合同取得的财产应当予以返还。因此，被告应当向原告返还已收取的履约保证金16830元。对于当事人因合同无效产生的损失，应由当事人根据其过错承担相应的责任。本案中，原告系承租方，被告系出租方，出租方相对于承租方而言更容易知晓该出租物业的状况及违法状态，对于无效合同的签订具有较大过错。而且，从实际履行情况看，被告丧失对涉案厂房的占有使用权是导致其与原告之间“租赁合同”无法继续履行的根本原因，原告对于“租赁合同”的提前终止并无过错。因此，本院认为在该案中被告应承担主要的过错责任，原告在签订合同时未尽到合理的审查和注意义务，仅应承担次要的过错责任。综上，本院酌情判决被告应对原告因合同无效导致的各项损失承担80%的赔偿责任，原告自行承担20%的损失。关于原告主张的各项损失。一、根据现场照片及原告提交的装修费收据，本院认为其对涉案厂房进行装修的情况属实，且主要装修物已与房屋形成附合，不宜拆除。被告未提交相反证据反驳原告的主张，也无证据显示原告的装修行为未取得被告同意，故被告应对原告的装修费损失承担80%的赔偿责任。但考虑到装修物存在自然折旧以及部分装修费票据真实性存疑等因素，本院酌情按原告主张金额的70%确定其实际装修费损失为30100元。二、本案中，原、被告的“合同”关系因被告的过错而提前终止，原告不得不临时寻找其他厂房以继续经营，期间产生一定的误工损失具有合理性。但原告仅凭单方制作的工资表主张其工资损失为82700元不具有可信度，且该工人工资主要属于原告日常的经营成本支出，不应全部视为合同损失，故本院结合具体案情，酌情支持该项损失金额为20000元。三、原告主张的退货损失缺乏充分的证据予以证实，且不排除相关损失系由市场变化等正常的经营风险所致，故对于原告主张的该项损失，本院不予支持。原告主张的搬厂费用有相关票据为凭，金额也尚在合理范围内，故本院予以支持。综上所述，出租方应当赔偿原告的各项损失金额为（30100元+20000元+8000）×80%=46480元。与原告签订无效合同的相对人是被告叶冠阳，该无效合同的实际履行人亦为叶冠阳，故本院确认涉案无效合同的出租人为被告叶冠阳。根据合同的相对性原则，被告叶冠阳应承担出租人的赔偿责任。原告要求被告金润泽公司承担连带责任的依据不足，本院不予支持。关于被告的反诉请求。原告提交的收款收据是直接的付款证明，在被告未能提供相反证据的情况下，本院依据该书面证据采信原告的主张，认为原告已经付清2015年7月份的房租及水电费。根据审理查明的事实，第三人已于2015年8月份收回涉案房屋，原告未再继续使用该房屋；被告已经丧失对涉案房屋的占有使用权，无权要求原告支付2015年8月份之后的占有使用费及其他费用，故对于被告的反诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶冠阳应于本判决生效之日起五日内向原告石哲佳返还履约保证金16830元；二、被告叶冠阳应于本判决生效之日起五日内向原告石哲佳赔偿46480元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2956元，原告已预交，由原告承担2347元，被告承担609元。反诉受理费344.94元，被告已缴纳，均由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  黄海涛二〇一六年九月二十九日书记员  梁 格书记员  王 琼附相关法条：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共9页