北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7245号上诉人（原审被告）:北京肯德基有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座6层。法定代表人:朱宗毅，董事长。委托诉讼代理人：张向伟，男，1971年8月27日出生。委托诉讼代理人：张晓光，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京南曦光大电讯商场有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-3层。法定代表人：邵国强，总经理。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。上诉人北京肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）因与被上诉人北京南曦光大电讯商场有限公司（以下简称南曦光大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第15302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肯德基公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回南曦光大公司一审全部诉讼请求或将本案发回重申。事实和理由：1、未能及时办理房屋交接手续的责任完全在南曦光大公司，我公司没有任何过错；2、一审判决适用法律错误，由于南曦光大公司的非法阻挠导致未能及时办理房屋交接手续，南曦光大公司应自行承担损失。南曦光大公司辩称：我公司同意一审判决，不同意肯德基公司的上诉请求和上诉意见。一审认定事实基本正确，我公司之所以主张占用费是因为合同终止后至2015年4月1日期间肯德基公司不与我公司办理交接手续，房屋钥匙始终在肯德基公司手中，房屋在肯德基公司控制之下，房屋没有交接的主要责任在肯德基公司一方。南曦光大公司向一审法院起诉请求：1、肯德基公司支付2014年12月23日至2015年4月1日的房屋占用费332320元。2、肯德基公司将涉案房屋恢复原状。一审法院认定事实：2008年11月5日，南曦光大公司（甲方）与肯德基公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将位于北京市丰台区×××号南曦大厦1至2层总计建筑面积为438.6平方米的房产出租给乙方使用；2.1租赁期限为：自2008年11月20日至2028年12月31日止；3.2租金为保底租金加营业额提成：保底租金为：第一年租赁年度满12月份的租金为人民币1100000元，不足一年按实际天数计算租金，租金在此基础上每三年递增5%。营业额提成为：如每租赁年度乙方该处餐厅年度营业额超过人民币12000000元，则就该营业额超过人民币12000000元以上的部分，以8%的比例作为抽成租金；9.7由于房产所在地的商业环境会因时而变易（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况。甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方单店营利连续亏损达3个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于3个月的书面通知，提早终止本租约；10.2本合同如提前终止、解除或届满后二十天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之一部分或全部。合同签订后，肯德基公司依约交纳了履约保证金，并入住房屋开始营业。2013年6月30日，经肯德基公司与南曦光大公司协商，双方达成《补充协议》，南曦光大公司免除肯德基公司2013年7月1日至2013年7月31日期间的租金。2014年3月31日，双方再次签订《补充协议》，约定：南曦光大公司承诺免除肯德基公司2014年4月1日至2014年12月31日期间3个月的租金，共计288750元。2014年9月23日，肯德基公司致函南曦光大公司称，因从2014年1月1日起，单店营利已连续亏损达3个月以上，符合双方《租赁合同》的约定，故书面通知南曦光大公司，将于2014年12月22日提前终止《租赁合同》。南曦光大公司认可收到此函。肯德基公司称其于2014年12月31日至租赁房屋处搬离物品，南曦光大公司阻止，因此报警。南曦光大公司称当日系肯德基公司要拆除设备，要求肯德基公司办理完交接手续才可以搬离。2015年4月1日，南曦光大公司与肯德基公司签订《房产交接表》，双方确认肯德基公司于2015年4月1日将租赁房产交还南曦光大公司。该房产中尚有肯德基公司如下设备：（1）空调设备5套（室内机、室外机各5台）、（2）排烟设备1套、油烟净化设备1套、（3）消防设施设备1套。2015年，南曦光大公司以房屋租赁合同纠纷为由将肯德基公司诉至一审法院要求撤销《补充协议》、肯德基公司支付租金，肯德基公司反诉要求南曦光大公司配合取回空调设备五套、油烟净化设备一套及消防设施设备一套。一审法院经审理认为肯德基公司于2014年9月23日致函南曦光大公司要求提前终止合同之时，其餐厅已经连续亏损达3个月以上，故肯德基公司行使合同解除权符合约定，双方租赁合同于2014年12月22日解除。一审法院作出（2015）丰民初字第07102号民事判决书，判决南曦光大公司配合肯德基公司取回租赁房屋内的空调设备五套、油烟净化设备一套、消防设施设备一套。一审法院认为：南曦光大公司与肯德基公司签订的《租赁合同》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。根据《租赁合同》的约定：乙方单店营利连续亏损达三个月，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知，提早终止本租约。合同如提前终止、解除或届满后二十天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之一部分或全部。本案中，肯德基公司依约于2014年9月23日致函南曦光大公司提前终止合同，双方租赁合同于2014年12月22日解除。则南曦光大公司应在解除后二十天内收回房屋，肯德基公司返还房屋也应办理相应的交接手续。2014年12月31日肯德基公司搬离物品与南曦光大公司产生分歧，后双方迟至2015年4月1日办理房屋交接手续，双方均有过错，故南曦光大公司要求肯德基公司给付房屋占用费的请求，法院难以全额支持，给付的金额，法院酌情确定。关于南曦光大公司要求肯德基公司恢复原状的请求，肯德基公司尚未取回租赁房屋内的空调设备五套、油烟净化设备一套、消防设施设备一套，此外，根据合同约定，解除合同，南曦光大公司应按当时房屋的实际状态收回房屋，故该项请求，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2016年6月判决：一、北京肯德基有限公司于判决生效之日起七日内给付北京南曦光大电讯商场有限公司房屋占用费十八万元；二、驳回北京南曦光大电讯商场有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。关于2014年12月31日双方因腾退事宜发生争议一事，肯德基公司称其在搬离物品时遭到南曦光大公司阻挠后报警。南曦光大公司对一审法院调取的报警记录的真实性认可，但认为报警记录上仅记录双方有经济纠纷，派出所亦让双方自行解决。另，南曦光大公司认可其安保部工作人员经向负责人请示后没有让肯德基公司搬离及拆除设备，原因是双方尚未办理交接手续。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：2014年12月31日，肯德基公司前往涉案房屋搬离、拆除设备，南曦光大公司安保人员向公司负责人请示后，以肯德基公司尚未办理交接手续为由未予准许。双方因此发生纠纷，肯德基公司报警。后双方于2015年4月1日办理了交接手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，南曦光大公司与肯德基公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。肯德基公司依约提前3个月向南曦光大公司致函终止合同，按照合同约定，双方的租赁合同于2014年12月22日解除。合同解除后，双方应当及时办理交接手续，妥善处理善后事宜。2014年12月31日，肯德基公司前往涉案房屋搬离、拆除设备时，南曦光大公司未予准许。南曦光大公司认为双方应当先办理交接手续，然后才允许肯德基公司搬离、拆除设备。肯德基公司则认为只有先行搬离、拆除设备后，才能办理交接手续。双方因此产生争议，直到2015年4月1日才最终办理完毕涉案房屋交接手续，进而产生本案诉讼。对于涉案房屋没有及时腾退的责任问题，本院认为，虽然《租赁合同》中约定肯德基公司有权在合同解除后取回己方物品，但是合同解除后，双方亦应该及时办理交接手续，以便将各方的权利义务交代清楚。但是本案中，肯德基公司将合同解除后的工作重点放在搬离、拆除设备之上，未及时与南曦光大公司沟通办理交接手续事宜，而南曦光大公司面对肯德基公司的搬离、拆除行为，亦未进行妥善处理，最终导致涉案房屋迟延交接。双方对此均有过错，应当分担肯德基公司占用涉案房屋造成的损失。原审法院根据双方过错程度，判决肯德基公司给付南曦光大公司房屋占用费180000元，并无不当，本院予以支持。综上，肯德基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由北京肯德基有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  曹 雪二〇一六年九月三十日法官助理  王若净书 记 员  康 飞