上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3336号原告胡莹乐，女，1975年11月17日出生，汉族，住所地上海市。原告魏巍，男，1973年2月17日出生，汉族，住所地上海市。委托代理人胡莹乐。原告殷淑君，女，1951年5月27日出生，汉族，住所地上海市。被告张筠，女，1973年10月9日出生，住所地香港尖沙咀凯旋门13楼D室。委托代理人张雷，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人王星，上海市金茂律师事务所律师。原告胡莹乐、魏巍、殷淑君诉被告张筠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。在转为普通程序后，依法组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告胡莹乐(兼原告魏巍的委托代理人)、殷淑君，被告张筠的委托代理人张雷、王星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡莹乐、魏巍、殷淑君诉称：其与被告及居间方于2015年10月签订《房地产买卖协议》，约定由原告购买被告位于上海市制造局路XXX弄XXX号XXX室房产，房屋成交总价人民币570万元，原告支付定金人民币150,000元，双方于2015年11月10日签署房地产买卖合同(网络版)，买卖双方任何一方未能履行，或引起原因导致房地产买卖最终未能完成的，违约方应承担违约金，违约金数额等同于定金总额，卖方违约的，应承担违约金并全额返还已收款项，买方违约的，卖方可从已收款项中扣除违约金。协议还对其他相关事项均作了约定。协议签署后，其按约支付了定金人民币150,000元。后被告要求调整签订房地产买卖合同(网络版)的时间，经协商同意签约时间调整至2015年11月27日,但届时被告仍未按约前来签订房地产买卖合同(网络版)。被告之行为，构成违约，导致其预期可得利益损失，现被告仅退还收取的定金人民币150,000元，故提起诉讼，要求被告偿付违约金人民币150,000元并赔偿预期可得利益损失人民币1,410,000元。被告张筠辩称：原、被告双方对协议中的房屋成交总价人民币570万元存在重大误解，被告认为该价应是净到手价，而协议约定相关交易税费各自承担，故该价非净到手价，被告多次要求原告及居间方确认，但对方均未予明确并称以合同约定为准，故双方对买卖房屋价款存在重大误解，致使未签署买卖合同，该合同应属可撤销。即使系被告原因致使未能签订合同，被告在2015年11月30日已明确不再继续履行合同，故合同解除时间应以该节点为准。现原告既主张违约金又主张预期可得利益损失，缺乏法律依据，在没有签订正式买卖合同前，对房屋买卖存在不确定性，原告主张预期可得利益不合理，故不同意原告的诉讼请求，要求依法判决。原告提供的证据如下：1、房地产买卖协议，证明双方对买卖房屋事项作出约定；2、定金收据，证明原告按约支付定金；3、被告与居间方工作人员、原告的微信记录，证明被告拟毁约不履行合同；4、告知函、授权书，证明因被告未在约定签署合同的时间来签约，原告授权居间方代为告知被告再次签订合同的时间；5、律师函，证明原告委托律师发函要求被告履行签约义务及不履约的后果；6、原、被告及居间方微信记录，证明被告明确不再签订买卖合同；7、网上的房地产信息，证明房价上涨的情况；8、微信记录，证明被告是在约定的签约时间后才提出关于税费的问题，之前从未提出该事由。被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为原告应主张违约金；对证据2无异议；对证据3、6、8真实性无异议，但不认可其证明内容；对证据4真实性无异议；对证据5称没有收到书面律师函，但在微信中有该函；对证据7认为无系争房屋信息无法比对。被告提供的证据如下：1、被告与居间方工作人员的微信记录，证明协议中的房屋成交总价应为净到手价；2、被告与房屋承租人的微信记录，证明被告有诚意签约；3、被告预约登记的邮件，证明被告11月26日来沪，说明被告有诚意签约；4、被告与其他中介方工作人员的微信记录，证明被告没有另行委托出售的意思；5、被告与居间方工作人员的微信记录，证明被告询问居间方工作人员系争房屋到手价情况，工作人员要求其看合约；6、原、被告微信记录，证明三方交涉的情况。原告对被告提供的证据1真实性无异议；对证据2认为与本案无关；对证据3真实性无异议，但从原告提供的证据反映出被告11月27日明确表示不在上海；对证据4真实性无异议；对证据5有异议，认为完整的微信记录表明被告要求修改价款并未提及税费事宜；对证据6真实性无异议，但被告对内容断章取义。经审理查明：被告系上海市制造局路XXX弄XXX号XXX室房产权利人。原、被告经居间方介绍于2015年10月签订《房地产买卖协议》，协议约定：原告购买被告的上海市制造局路XXX弄XXX号XXX室房产，房屋成交总价人民币570万元，原告支付定金人民币15万元，双方于2015年11月10日签署房地产买卖合同(网络版)，买卖双方任何一方未能履行，或引起原因导致房地产买卖最终未能完成的，违约方应承担违约金，违约金数额等同于定金总额，卖方违约的，应承担违约金并全额返还已收款项，买方违约的，卖方可从已收款项中扣除违约金。协议还对其他相关事项均作了约定。协议签署后，原告支付了被告定金人民币15万元。后经双方协商同意将网签买卖合同的时间延至2015年11月27日，但届时，被告仍未前来签约。之后，原告通过居间方再次要求被告履行签约义务，被告以协议有欺诈为由，于2015年11月30日明确表示不再履行协议。原告交涉未果，遂于2015年12月9日起诉来院。审理中，因被告未按约签署房地产买卖合同，房屋交易市场价已发生变化，原告要求被告赔偿预期利益损失。因双方对预期利益损失金额无法达成一致，原告向本院提出对系争房屋价格评估的申请，要求以2016年3月3日(第一次开庭时间)作为时间结点，被告要求以2015年11月30日其明确表示不再履行合同的时间作为结点。根据原告申请和双方要求，本院依法委托上海城市房地产估价有限公司对原、被告各自主张的时间结点系争房屋的市场价格进行评估。上海城市房地产估价有限公司出具的估价报告显示2015年11月30日和2016年3月3日两个价值时点系争房屋的总价分别为人民币627万元和711万元。原告对估价报告无异议，被告认为2016年3月3日为价值时点的评估价格过高且未考虑系争房屋存在租赁的状况。另查明：被告于2016年6月退还了原告支付的定金人民币15万元。本院认为：原、被告双方签订的《房地产买卖协议》合法有效，双方当事人均应按约履行。被告抗辩系因双方对交易价格存在重大误解，导致未签约，但从其提供的证据看，在约定的签约时间之前，不存在被告所称对房屋价款有重大误解的情形，故被告抗辩，本院不予采信。被告未按照约定时间履行签约义务并且之后明确表示不再履约，其行为构成违约，根据协议约定应承担违约责任。因被告违约，致使协议不能继续履行，在此期间房地产交易市场价发生明显变化，导致原告预期可得利益损失，被告应当承担责任。因被告在2015年11月30日明确表示不再履行协议，且原告在2016年12月9日已提起诉讼，原告主张以第一次开庭时间作为计算房屋价值的时点具有不确定性，故以被告明确表示不履行协议与原告起诉时间之间的价值结点作为赔偿预期可得利益损失的参考依据，较为合理。现原告同时诉请主张违约金和预期可得利益损失，缺乏法律依据，根据就高的处分原则，本院对原告要求赔偿预期可得利益损失的诉讼请求，予以合理确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告张筠应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡莹乐、魏巍、殷淑君预期可得利益损失人民币570,000元；二、原告胡莹乐、魏巍、殷淑君要求被告张筠偿付违约金人民币150,000元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,840元，保全费人民币5,000元，评估费人民币34,590元,总计人民币58,430元，由原告胡莹乐、魏巍、殷淑君负担人民币25,135元，被告张筠负担人民币33,295元。如不服本判决，原告胡莹乐、魏巍、殷淑君可在判决书送达之日起十五日内，被告张筠可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  王铿华二〇一六年九月二十一日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。