河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0684民再6号 再审申请人（原审被告）：卫丹丹，女，1989年9月27日出生，汉族，户籍地河南省方城县，现住高碑店市。 委托诉讼代理人：张志英，河北诚创律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：刘建新，男，1969年2月26日出生，汉族，住容城县。 委托诉讼代理人：李晓炜、王园，河北方圆律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：石腾飞，男，1988年3月4日出生，汉族，住河南省方城县。 再审申请人卫丹丹因与被申请人刘建新、石腾飞房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）冀0684民初3213号民事判决，向本院申请再审。本院经审查于2018年12月28日作出（2018）冀0684民申09号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审，再审期间中止原判决的执行。经依法另行组成合议庭，于2019年8月30日公开开庭审理了本案，再审申请人卫丹丹及其委托诉讼代理人张志英，被申请人刘建新及其委托诉讼代理人李晓炜、王园到庭参加诉讼，被申请人石腾飞，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卫丹丹再审请求撤销本院（2017）冀0684民初3213号民事判决书，依法改判。理由如下： （一）、生效的判决违反了《民事诉讼法》第二百条规定，原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明。 申请人与被申请人石腾飞系夫妻关系，2017年5月申请人起诉与被申请人石腾飞离婚，案号为（2017）冀0684民初1600号，因被告四处躲藏导致至今没有向其送达，没有进行开庭。在离婚诉讼期间，被申请人石腾飞于2017年8月23日将夫妻共同财产坐落于白沟镇××小区××楼××单元××室的房屋出售给被申请人刘建新。被申请人石腾飞与被申请人刘建新签订了房屋买卖合同。该房屋一直是原告占有并居住至今。被申请人石腾飞为被申请人刘建新出具的配偶同意出售房屋承诺书中申请人没有签字承认,是被申请人石腾飞所签。原审判决仅依据被申请人刘建新提交的由被申请人石腾飞提供的石腾飞本人签字承诺的配偶同意出售共有房屋的承诺书等相关证据进行判决,而该证据不能认定被申请人刘建新符合善意第三人，同时该房屋尚未取得房屋产权登记证书，不能为其办理过户事宜。被申请人刘建新不符合《物权法》第106条的规定，不构成善意第三人。贵院在该案件中已经查实房屋没有交付。石腾飞未经卫丹丹同意擅自将房屋出售给被申请人刘建新，构成无权处分，申请人卫丹丹请求确认合同无效的主张应当得到支持。两被申请人之间的房屋买卖合同是无效合同。 （二）、原判决、裁定适用法律确有错误。 原判决在被申请人没有提供任何证据的情形下认定被申请人刘建新与石腾飞之间签订的房屋买卖合同有效且不存在现实履行障碍，是违反法律规定的。本案申请人与被申请人石腾飞共同所有的房屋至今尚未办理任何房屋产权初始登记，且被申请人石腾飞并不持有该最原始的购房合同原件，且该房屋并没有实际向被申请人实际交付，贵院已经查明该涉案房屋没有向被申请人刘建新实际交付房屋。但纵观该案，被申请人和中介自始至终没有看到有任何申请人签字的同意承诺书等手续。石腾飞配偶卫丹丹没有委托任何中介及石腾飞卖房，配偶同意承诺书中的承诺人并非卫丹丹。同时，被申请人石腾飞提供的配偶承诺同意出售书系石腾飞伪造。故石腾飞无权将案涉房屋向刘建新出售，其卖房行为无效。 （三）、未经传票传唤、缺席判决的，送达程序不合法。本案开庭传票和判决书是邮寄向申请人与被申请人送达的，对于上述法律文书申请人并没有收到。该案的开庭传票、判决书的快递均是退回妥投。而申请人母亲一直在该房屋居住，并没有收到上述任何法律文书、故上述传票对申请人的传唤没有依法进行，不符合法律规定，不能据此缺席判决，该判决对申请人是不产生任何法律效力。 综上所述，申请人认为原审法院判决认定事实不清、证据不足、且在证据认定、诉讼程序中存在诸多错误，是严重显失公正的。故申请依法再审，纠正错误，维护申请人的合法权益。 并出示了以下证据： （1）、原一审卷宗，证明目的：石腾飞与刘建新的房屋买卖过程及法庭作出一审判决的相关情况，其中配偶出具的同意书并未申请人填写，所有的送达文书并未向申请人送达； （2）、按揭房抵借款协议、银行流水，证明目的为赵庆荣在2016年12月实际占有房屋并按期还房贷； （3）、(2016)冀0684民初3523号、(2017)冀06民终3427号判决书两份，证明目的：一、赵庆荣与石腾飞民间借贷案件已生效并开始执行；二、证实该民间借贷案一审时石腾飞就已下落不明； (2017)高执字第1037号执行裁定书，证明目的：涉案房屋在2017年9月份已经查封； （4）、民事诉状一份，证明目的：卫丹丹在2017年5月8日提起离婚诉讼，案号为(2017)冀0684民初1600号，立案时间为2017年5月18日； （5）、天津迪安司法鉴定中心司法鉴定意见书，证实目的：配偶承诺书中卫丹丹及贵院其它案件中卫丹丹的签字并非同一人书写； （6）、赵庆荣、卫丹丹的户籍证明。 被申请人刘建新辩称： （一）、申请人卫丹丹的再审理由不能成立。 1、本案的案由系房屋买卖合同纠纷。审查的是房屋买卖合同是否有效，应否继续履行的问题。本案并非审查涉案房屋是否已经进行了物权登记（即办理了房屋过户手续）,也并非审查涉案房屋是否已经为刘建新善意取得，“善意取得”与“签合同时是普意第三人”是两个不同的概念。 2、石腾飞拥有涉案房屋的完全处分权，有权对其进行买卖。石腾飞与卫丹丹虽系夫妻关系，但2017年5月18日卫丹丹已向贵院起诉离婚，案号(2017)冀0684民初1600号，该离婚案件审理过程中，2017年6月8日石腾飞与卫丹丹已达成调解协议书，双方均同意离婚，涉案房产归石腾飞所有，卫丹丹对其应得份额自愿放弃，因此石腾飞完全有权处分该房产。（有天津迪安司法鉴定中心司法鉴定意见书中附件图片“调解笔录”及“协议书”为证） 3、2017年8月23日，刘建新与石腾飞签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效。 2017年8月23日，刘建新与石腾飞签订的《房屋买卖合同》合同约定由石腾飞将天德一品住宅小区7号楼3单元1604室房屋出售给刘建新，房屋总价款102万元。其中先行支付30万元用于还清银行尾款，当日一次性支付给石腾飞47万元，另有25万元作为保证金于办理清过户手续当日付清，办理过户手续产生的相关费用均由刘建新承担并直接向主管机构缴纳等合同内容。该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，相关约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并已生效。 4、即使卫丹丹当时并未放弃其应得份额，刘建新与石腾飞签订《房屋买卖合同》的行为系表见代理，依法有效。 (1)石腾飞以个人名义向河北天德房地产开发有限公司购买涉案房屋。其与河北天德房地产开发有限公司签订的《白沟商品房买卖合同》买方人一栏明确写明“石腾飞”一人并无卫丹丹的名字，其他相关交款手续也都是石腾飞一人所办。石腾飞与刘建新签订《房屋买卖合同》时，出具了《关于配偶同意出售的承诺书》及卫丹丹的身份证、户口本复印件等证件资料。刘建新完全有理由相信其为石腾飞夫妻二人的共同意思表示，石腾飞有代理权。 (2）、刘建新已经支付了符合二手房市场行情的合理对价，购买了涉案房屋。 (3)我国《民法总则》第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的。该代理行为有效。”《婚姻法司法解释一》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 综上所述，石腾飞与刘建新签订《房屋买卖合同》的行为依法有效。本案房屋买卖合同应继续履行。 5、依据我国《合同法》第六十条之规定，卫丹丹与刘建新应全面履行自己的合同义务。交付涉案房产并协助办理过户手续。 该房屋买卖合同签订后，刘建新分别于2017年8月23日支付了30万元、2017年8月24日支付了47万元由石腾飞为刘建新出具收款收据刘建新已依约履行了全部合同义务，涉案房产银行贷款已经清偿。现卫丹丹及其母亲在涉案房产中居住，导致石腾飞、卫丹丹至今未向刘建新交付房产、协助办理过户手续。依据我国《合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，石腾飞与卫丹丹应当按照合同约定全面履行自己的义务。 （二）、原审适用法律正确，程序并无错误。 1、2018年4月25日，卫丹丹对本案申请了再审。并在申请再审后，委托贵院对《关于配偶同意出售的承诺书》中“卫丹丹”进行了笔迹鉴定，结果虽不是其本人签字，但是该鉴定意见书的结果并不影响本案《房屋买卖合同》的效力。 2、涉案房屋没有向刘建新实际交付并办理过户登记手续，但是并不影响刘建新与石腾飞之间《房屋买卖合同》的有效性。依据《物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。未办理物权登记的，并不影响合同效力。刘建新与石腾长之间的《房屋买卖合同》已经成立并生效。未办理过户手续，是因为签订合同时，石腾飞未取得房屋权属证书，不具备办理过户的客观条件，但是双方已经在《房屋买卖合同》中明确约定“待房本下发办理清过户手续当日刘建新一次性付清所押25万元保证金。”可见，双方对要履行过户手续的合同义务是已有明确约定的。该房屋买卖合同有效，应继续履行。 3、原审程序并无错误。 石腾飞与卫丹丹离婚纠纷一案，石腾飞、卫丹丹与赵庆荣合同纠纷一案及本案三件案子均在贵院审理，三件案件相关诉讼材料中均明确写明卫丹丹、石腾飞现住“天德一品住宅小区7号楼3单元1604室”，故该地址为卫丹丹的经带居住地，原审审理之时，向该地址邮寄传票传唤程序合法。即奇送达，不一定是签收后才视为送达。邮件被退回的，文书被退回之日为送达之日。 （三）、申请人再审之时，陈述的石腾飞、卫丹丹与赵庆荣之间的民间借贷纠纷、赵庆荣自愿主动偿还过的银行贷款等均与本案房屋买卖合同纠纷没有任何关联性。 （四）、为了维护交易安全以及公平原则，刘建新与石腾飞签订的《房屋买卖合同》应继续履行。 综上、刘建新与石腾飞签订的《房屋买卖合同》石腾飞有完全处分权、刘建新也有充分的理由相信石腾飞有完全处分权，且刘建新支付了合理对价属于善意第三人，并约定了待房本下发后办理清过户手续。原审适用法律正确,程序并无错误,申请人的再审申请理由不成立，应驳回再审申请,维持原审判决。 并出示了以下证据：1、白沟商品房买卖合同、石腾飞交房贷的银行流水、石腾飞向房地产公司交房款的收据、装修押金票据、销售不动产土地发票、维修基金票据，证明石腾飞已购买了涉案房屋。2、石腾飞与刘建新签订的房屋买卖合同，证明该合同签订的时间、合同内容。3、石腾飞出具的配偶同意出售房屋的承诺书，卫丹丹的身份证，户口页复印件、结婚登记审查处理表，证明刘建新购买涉案房屋时根据上述材料有理由相信石腾飞已有完全处分权。4、刘建新缴纳房款77万元的收据两张，缴纳8000元中介费的收据，证明刘建新购买涉案房屋已支付了合理对价并约定了办理房屋过户手续后支付剩余25万元，刘建新是善意第三人。5、涉案房屋的钥匙，证明石腾飞已向刘建新交付了房屋，只是申请人及其母亲强行居住拒不搬出导致了本案的诉讼。6、录音证据，中介经办人基与石腾飞之间的对话，证明石腾飞在出售该案房产时明确表示他与卫丹丹已协议离婚，涉案房产己归石腾飞所有，再加之石腾飞也出具了配偶同意出售房屋承诺书，使得刘建新相信石腾飞有完全处分权。7、证人邢某、黄某、张某出庭作证，证明该三位证人系此次房屋买卖合同中介公司经手的三位工作人员，了解该合同签订的详细过程以及刘建新是善意第三人的事实。 石腾飞未答辩。 原审原告刘建新向本院原审提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行2017年8月23日签订的房屋买卖合同（交付房屋、协助办理过户手续）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月23日，原告通过保定白沟福镇家房产中介服务有限公司购买了二被告位于白沟镇天德一品小区7号楼3单元1604室商品房，总购房款1020000元。原告于2017年8月23日、24日共计向二被告支付77万元，余款25万元待二被告配合办理过户手续后一次性付清。现二被告拒绝交付房屋，拒绝配合办理过户手续。上述事实有房屋买卖合同、收据及卫丹丹承诺书为证，现二被告违背诚实信用原则拒不履行合同义务，严重影响我的合法权益，现诉至法院，请予支持。 被告石腾飞未答辩。 被告卫丹丹未答辩。 原审查明：被告石腾飞与卫丹丹系夫妻关系，石腾飞在夫妻关系存续期间以个人名义向河北天德房地产开发有限公司购买座落于白沟镇津保路南侧兴盛大街西侧天德一品住宅小区7号楼3单元1604室房屋，总房款616980元，其中首付款246980元、按揭贷款金额37万元，2016年4月4日开具不动产统一发票。 另查明，2017年8月23日，原告刘建新与被告石腾飞签订《房屋买卖合同》，合同约定由被告石腾飞将天德一品住宅小区7号楼3单元1604室房产出售给原告刘建新，房屋总价款102万元，其中先行支付30万元用于清偿银行剩余贷款，47万元待房产本下发办理清过户手续当日支付，另有25万元做为保证金于办理清过户手续当日付清，办理过户产生的相关费用均由原告刘建新承担并直接向主管机构缴纳。被告卫丹丹出具《关于配偶同意出售的承诺书》，做为涉案房屋的实际共同共有人同意石腾飞的出售行为。合同签订后，原告分别于2017年8月23日支付30万元、2017年8月24日支付47万元，由被告石腾飞为原告出具收款收据，涉案房屋银行贷款已清偿，至今未向原告交付。 原审认为：原、被告于2017年8月23日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，相关约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。合同有效且不存在现实履行障碍，且原告已履行了支付首付款77万元的付款义务，合同应当继续履行，原告主张由被告交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求符合当事人约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告石腾飞、卫丹丹于本判决生效后二十日内协助原告办理座落于白沟镇津保路南侧兴盛大街西侧天德一品住宅小区7号楼3单元1604室房屋所有权过户手续过户至原告刘建新名下并交付房屋，相关税费由原告刘建新承担。 二、原告刘建新于办理完毕过户手续当日向被告石腾飞、卫丹丹支付剩余购房款250000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6990元（已减半收取），由被告负担。 再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。 另查明：一、2017年8月22日石腾飞出具的《关于配偶同意出售的承诺书》内容为：本人卫丹丹（身份证号：4113221989××××××××是坐落于天德一品7-3-1604之房产）的房屋所有权人。本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5工作日内提交由本人配偶亲笔签字的（配偶同意出售证明）。若因本人违反上述承诺，导致合同无法履行，本人同意承担相关法律责任。承诺人（签字）：石腾飞。再审审查阶段，就“卫丹丹”、“4113221989××××××××”、“天德一品7-3-1604”字样是否系卫丹丹本人书写，本院委托天津迪安司法鉴定中心进行笔迹鉴定。该司法鉴定中心出具津迪安［2018］文书鉴字第91号司法鉴定意见书,鉴定意见为：落款时间为“2017年8月22日”的《关于配偶同意出售的承诺书》原件上的“卫丹丹”、“4113221989××××××××”、“天德一品7-3-1604”笔迹与样本1-9中卫丹丹的笔迹不是同一人所写。 二、石腾飞与卫丹丹于2010年9月28日登记结婚。2017年8月23日，原审原告刘建新与原审被告石腾飞签订《房屋买卖合同》时，在二人夫妻关系存续期间。 三、石腾飞在夫妻关系存续期间以个人名义向河北天德房地产开发有限公司购买座落于白沟镇××小区××楼××单元××室，总房款616980元，其中首付款246980元、按揭贷款金额37万元，2016年4月4日开具不动产统一发票。至2017年8月23日刘建新与石腾飞签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋石腾飞尚未办理房屋产权初始登记。 上述事实有《白沟商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、销售不动产统一发票、交付房款银行回单、石腾飞与卫丹丹结婚登记审查处理表及身份户籍信息、《关于配偶同意出售的承诺书》、津迪安[2018]文书鉴字第91号司法鉴定意见书、庭审笔录等证据证实，足以认定。 本院再审认为，原审原告刘建新与原审被告石腾飞2017年8月23日签订的《房屋买卖合同》,虽系双方真实意思表示，但石腾飞处分夫妻共同财产未经配偶卫丹丹同意或授权，属无权处分，该买卖合同无效。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”原审原告刘建新通过中介机构与石腾飞签订房屋买卖合同前，即2017年8月22日由石腾飞出具《关于配偶同意出售的承诺书》，并非卫丹丹本人承诺，且根据该承诺书内容系石腾飞承诺“本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5工作日内提交由本人配偶亲笔签字的配偶同意出售证明”，买方刘建新未提供充分证据证实其“有理由相信其为夫妻共同意思表示”，不属于善意第三人。 综上，原审原告刘建新与原审被告石腾飞签订的《房屋买卖合同》无效，其主张由被告交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求本院不予支持。原审判决事实认定及适用法律错误，应予撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀0684民初3213号民事判决； 二、驳回原审原告刘建新的诉讼请求。 再审案件受理费13980元，原审案件受理费6990元，由原审原告刘建新负担。。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  朱丽华 审 判 员  何志刚 人民陪审员  韩 健 二〇一九年十月三十日 书 记 员  康美琪