上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2196号原告丁进贵，男，1954年4月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告丁文官，女，1951年4月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告的共同委托代理人顾文德，上海市东吴律师事务所律师。被告上海川北物业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人颜志奇，董事长。委托代理人范赐晋。第三人朱伯校，男，1942年5月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。原告丁进贵、丁文官与被告上海川北物业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法通知朱伯校为第三人参加诉讼。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁进贵及原告丁进贵、丁文官的共同委托代理人顾文德，被告上海川北物业有限公司的委托代理人范赐晋到庭参加诉讼。第三人朱伯校经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告丁进贵、丁文官诉称，上海市秦关路XXX号亭子间公有住房(以下简称系争房屋)系两原告的父亲丁书根的单位中国人民解放军海军医学研究所分配给原告父亲和继母侯罗菊婚后共同承租使用，由于丁书根系军队保密单位工作，故承租人列为侯罗菊。丁书根和侯罗菊年老后，丁书根回上海南汇老家生活，继母回浙江诸暨生活，秦关路XXX号亭子间由侯罗菊转租她老乡使用，租金补贴其养老费用。2007年9月，因该房屋需拆迁一时联系不上侯罗菊，居委会通知了丁书根，丁书根委托原告及单位于2007年9月21日去被告处了解情况，被告介绍了动迁的情况，却故意隐瞒了被告已与第三人朱佰校恶意串通收回该系争房屋公房承租权的事实，但此后系争房屋未实施动拆迁。2013年丁书根想回系争房屋居住，以便原告照顾。原告发现该房屋已由案外人徐某租赁居住，经了解侯罗菊于2006年6月20日去世，侯罗菊的女儿也先于侯罗菊去世，被告在2007年9月6日便依据侯罗菊女婿即第三人朱伯校申请，收回系争房屋后以10万元有偿转让给被告职工家属徐某，其中给了朱伯校5万元。侯罗菊虽于2006年6月死亡并在其老家火化，但户籍仍在系争房屋内。原告多次与被告协商未果，为此原告曾向法院起诉被告及徐某，要求判令被告收回并将公房承租权有偿转让给案外人徐某的行为无效，法院于2015年7月24日作出(2014)虹民三(民)初字第1567号民事判决，以案外人徐某系有偿善意取得系争房屋承租权可对抗原承租人为由，驳回了原告的诉讼请求。根据《上海市房屋租赁条例》和《关于贯彻实施的意见(二)》的规定，原告继母侯罗菊死亡时，只有具备本市常住户口的配偶即原告父亲丁书根或子女即两原告对系争房屋享有继续履行租赁合同变更租赁户名的权利，而第三人朱佰校，既无本市常住户口，又非侯罗菊的直系亲属，显然对该公房没有任何继受权利，被告作为国家授权管理的专业物业公司，明知第三人没有任何资格，却与其恶意串通，为获取不正当利益，隐瞒丁书根及两原告，违反了相关法规，擅自收回系争房屋承租权并有偿转让给案外人徐某，侵犯了原告的合法权益，现系争房屋被征收，原告依据虹口区198、200、404街坊房屋补偿告知单上确认的房屋价值补偿总价，要求被告赔偿原告损失1,011,237.65元。被告上海川北物业有限公司辩称，不同意原告诉请。系争房屋并非丁书根单位分配，原告提供的丁书根单位出具的证明载明系争房屋位于秦关路，而1972年应当叫吟桂路，故该证明内容不属实。1972年7月2日丁书根户口才转为个人户口，也就是之前其是合同工，单位不可能为合同工分配房屋。被告收回房屋没有过错，根据侯罗菊在1998年申请租金减免时明确载明其为孤老，收入为零，而且在收回房屋时，被告审核了朱佰校提供的侯罗菊的死亡证明以及租金减免申请后再给朱佰校5万元补偿。丁书根直至死亡从没有向被告提出要做承租人，所以被告不能对其户口是城镇户口还是农村户口作出判断，且其户口所在地是南汇，2008年以前不属于本市常住户口，属于行政村，故丁书根不符合继续履行承租的条件。原告虽是侯罗菊继子女，但没有抚养关系，没有法定的身份关系。2006年到2007年期间，承租人从未支付过租金，根据房屋管理条例，如果连续半年没有支付租金，出租人可以收回房屋。原告提到2013年其父亲想回秦关路XXX号才发现租赁人已变更为他人，更证明他们的关系并是不是很紧密的关系，甚至2006年侯罗菊过世都不知道，丁书根没有尽到义务，其所作所为让社会认为侯罗菊是孤老。原告现在主张损害赔偿，系争房屋的产权性质是国有，承租人人现在是徐斌，该使用权人是经过法院判决文书确认的合法使用权人，原告无权要求赔偿。第三人朱伯校述称，系争房屋是侯罗菊承租的公房，丁书根户籍未登记在系争房屋内，侯罗菊和丁书根婚后，丁书根未在该房屋内居住生活，1990年起丁书根居住养老院，侯罗菊独自居住无人照顾，居委会多次联系第三人要第三人安排其晚年生活。两原告及丁书根未对侯罗菊尽到任何赡养照顾义务，丁书根也已去世，两原告无权提出任何主张，故不同意原告诉讼请求。经审理查明，两原告系丁书根子女，第三人朱佰校系侯罗菊女婿，侯罗菊与丁书根系再婚夫妻。系争房屋系公有住房，原承租人为侯罗菊，公房租赁凭证记载二层亭子间面积9.5平方米，小灶间3.3平方米，侯罗菊承租系争房屋时内有户籍侯罗菊一人。2006年6月，侯罗菊去世。2006年9月，第三人朱伯校向被告申请称：系争房屋承租人侯罗菊于2006年6月去世，其女儿先于侯罗菊去世，其是女婿，经商量决定，由第三人出面将侯罗菊租赁的房子交给川北物业，今后若因房子发生的一切法律纠纷均由第三人负责。由于侯罗菊去世前生病住院、房子搬迁等花费较大费用，申请给予一定补助。2007年9月，案外人徐某以使用权转让形式，出资10万元，取得系争房屋，承租人为徐某。同月，被告向第三人支付5万元，第三人出具收条。2013年原告丁进贵代表丁书根就系争房屋被收回转让一事与被告交涉未果。2014年5月，两原告向法院起诉被告及案外人徐某，要求确认被告收回系争房屋并将该房屋转让给徐某的行为无效，法院经审理于2015年7月24日作出(2014)虹民三(民)初字第1567号民事判决书，认为：侯罗菊的丈夫丁书根原系单位集体户口，1979年退休时其户籍迁回上海市南汇县惠南公社勤丰大队九生产队并在南汇县生活，至侯罗菊去世未实际生活居住在系争房屋内，对于侯罗菊何时回乡、何时去世也一无所知；财产转让一般是以对价为条件的，以合理的价格有偿转让，徐某受让系争房屋，支付了全额的对价，履行了适当的手续，取得系争房屋的租赁权，系善意取得，从而来对抗原承租人。故判决对于原告的诉讼请求不予支持。该案判决后，双方均未上诉。现系争房屋被征收，根据房屋补偿方案告知单，系争房屋居住认定建筑面积14.63平方米，评估价格为475,811.49元，价格补贴为142,743.45元，套型面积补贴为487,845元，居住房屋价值补偿款总价为1,011,237.65元。另查明，丁书根户籍原在部队集体户，1979年退休户籍迁回上海市南汇县惠南公社勤丰大队九生产队并实际生活在南汇县,1990年起入住养老院，2014年3月去世。上述事实，有原告提供的情况说明、婚姻证明、租赁凭证、侯罗菊火化证明书、居民死亡殡葬证、户口登记表、部队介绍信及工作记录、第三人申请报告、发票、收条、汇款收据、侯罗菊户籍证明、(2014)虹民三(民)初字第1567号民事判决书、咨询函、虹口区198、200、404街坊房屋补偿告知单、委托书，被告提供的侯罗菊写给房管所的申请报告、减免租金申请审核表、粮油帮困供应卡、住户分户账、信访处理单、评估报告，以及当事人的陈述佐证。本院认为，公民合法权益受法律保护。系争房屋系公有住房，承租人侯罗菊去世，无共同居住人，按照政策其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续租赁系争房屋。两原告之父丁书根系侯罗菊之夫，其户口属本市常住户口，侯罗菊去世后，丁书根可以继续租赁系争房屋。被告在未核实侯罗菊婚姻状况的情况下，未经通知丁书根，仅凭第三人申请收回系争房屋承租权并转让案外人，缺乏依据，侵害了丁书根的合法权益，应当承担赔偿责任。鉴于丁书根生前已由原告代为提出主张，故丁书根去世后两原告作为其债权继承人有权提出本案诉讼。然而丁书根与侯罗菊虽为夫妻关系，但双方长期分居，丁书根实际并未居住于系争房屋内，其对于侯罗菊2006年去世，被告于2007年将系争房屋有偿转让案外人的有关情况均不知情，对系争房屋长期疏于关注，直至2013年才提出相应主张，故本案中原告以2015年房屋征收中的房屋价值补偿总价作为其赔偿依据，显然缺乏依据，本院不予采纳，对于原告的损失赔偿金额，由本院酌情认定。第三人朱伯校经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告上海川北物业有限公司应于本判决生效之日起15日内赔偿原告丁进贵、丁文官20万元。本案受理费13,901.13元，由原告丁进贵、丁文官负担11,151.13元，由被告上海川北物业有限公司负担2,750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  赖维娜人民陪审员  毛济平二〇一六年九月五日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。