四川省雅安市名山区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1803民初562号原告（反诉被告）：高建国，男，生于1973年9月7日，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：费文华，四川天责律师事务所律师。委托诉讼代理人：周虹，四川天责律师事务所律师。被告（反诉原告）：雅安茗都置业投资有限公司，住所地雅安市名山区蒙阳镇茗都街69号。法定代表人杨欣，公司董事长。委托诉讼代理人：龚玲玲，女，公司员工。原告高建国与被告雅安茗都置业投资有限公司（简称茗都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案。审理中，被告茗都公司向本院提起反诉，本院于2016年7月21日立案。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高建国及其委托诉讼代理人费文华、周虹、被告（反诉原告）茗都公司的法定代表人杨欣及其委托诉讼代理人龚玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高建国向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理名山区山水茗都·茗都金街X层X号商业用房产权证；2.判令被告给付原告违约金459794元（以1739668元为基数，自2014年1月1日起计算至2016年6月1日止共计881天，按每日万分之三计算，1739668×881×0.0003=459794元），并计算至办理完产权证止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为被告做了消防工程，被告无钱支付，双方协议用房抵工程款。2013年4月18日，原告与名山县京华实业有限公司（后变更为茗都公司）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同中约定名山县京华实业有限公司将名山区山水茗都·茗都金街X层X号商业用房出售给原告，房价总款1739668元；合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按照逾期天数向买受人付每日万分之三的违约金；买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。合同和补充协议都是格式合同，在履行的过程中，如双方发生争议，按照不利于提供格式合同的一方作出解释。在《商品房买卖合同补充协议》中约定的“分户土地使用证的办理，双方同意在本项目全部完成且本项目所有分户房产证全部办理完毕之日起一年内由双方共同办理”的条款，系免除茗都公司责任的条款，属无效条款。商品房必须具备双证，被告肯定是应当为原告办理房产证和土地使用权证，这是出卖人的义务。这个义务确实需要买受人提供相应的资料，缴纳相应的费用。原告交纳的质保金6万元，这本身就是用工程款抵的，当时就约定作为办证费用，在质保金上的备注上已经作了说明，且被告到现在都没有退还质保金，这6万多元就是用来办理相关证件的办证费用。被告没有做到相应的附属义务，为原告办理房产证和土地使用权证，属于被告违约。请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告茗都公司辩称：《商品房买卖合同补充协议》第六条关于产权登记的补充约定中约定“甲方（茗都公司）自商品房交付使用之日起365日内，办理分户产权。甲方在取得商品房所有权证（大产权）之后，按照政府规定程序或者乙方的委托开始办理房屋过户手续。乙方（高建国）委托甲方代办的，须在甲方交房当日出具办理房屋权属证书和他项权证书的委托书并在其后全力配合甲方开展办证工作；同时乙方须在房屋交付时向甲方提交办理房屋权属转移登记所需的全部相关资料，并向甲方预交按政府规定应由乙方承担的各种相关税、费。如乙方未在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料、交清全部相关税、费的，甲方有权拒绝代办，由此不能及时办理房屋权属转移登记的后果均由乙方自行承担；对分户土地使用权的办理，双方同意在本项目全部完成且本项目所有分户房产证全部办理完毕之日起一年内由双方共同办理”。被告在2011年即办理了所在楼栋的土地使用权证，在2013年7月3日已办理了所在楼栋的房产证，不存在原告所说的未办理所在楼栋权属证明的情形。原告高建国购房后，未交纳相关税费，原告所交的质保金是对工程的保证，并不是其交纳的税费，故未办理房产证，但在原告起诉后，被告为化解纠纷，主动垫付相关税费，为原告办理了合同所涉房屋的房产证，不存在由法院判决被告办房产证的问题。现房屋还未全部售完，暂不具备办理分户土地使用证的条件。综上，原告的全部诉讼请求无相关事实和法律依据，请求全部予以驳回。反诉原告茗都公司向本院提出反诉请求：1.由高建国履行商品房买卖合同义务，到茗都公司接收、管理其所购买的商品房；2.由高建国承担合同违约金247933.6元。事实和理由为：高建国在合同签订、房款付清后一直不到茗都公司接收房屋，其已经构成单方解除合同的行为。茗都公司在2013年7月3日办理完楼栋所有权证后即要分户办理到各买受人的名下，但高建国一直不到茗都公司交买受人的信息资料、预交办证费用、向税务局纳税。高建国的恶意行为给茗都公司造成了极大的损失。让外界误认为茗都公司有大量的商铺卖不出去，企业品牌价值大大受损。高建国所买受的12间商铺，长期由茗都公司代为管理、维护。依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条2款、3款，第十一条4款、5款的约定，高建国应当向茗都公司支付购房总价款20%作为损失赔偿金，并承担本案的诉讼费用。按照合同约定，1739668元20%的违约金应当是347933.6元，茗都公司主动减去10万元，只请求247933.6元。另外，四川鑫高消防工程有限公司承建了茗都公司商品房修建中的消防、通讯、弱电工程。茗都公司按照合同约定于2013年4月19日支付了该公司全部工程款1804246元，对方公司出具了财务收据予以载明。四川鑫高消防工程有限公司收到全部工程款后，也按照约定向茗都公司缴纳了64578元的质保金，茗都公司向其出具了财务收据。高建国系四川鑫高消防工程有限公司的法定代表人，自己在收据上添加“用于办证费支出”，并用微信发给茗都公司财务人员，以此逃避高建国在购房合同中应履行的义务。四川鑫高消防工程有限公司交的质保金与高建国应交纳的办证税费，主体不同、性质不同，高建国所作的单方意思表示无效。并且四川鑫高消防工程有限公司所做工程确实出现了质量问题，也没有履行质保义务，四川鑫高消防工程有限公司交纳的质保金所涉问题应另案处理。反诉被告高建国对反诉原告茗都公司的反诉辩称：一、茗都公司反诉的事实不成立。2013年4月18日，高建国与名山县京华实业有限公司（后变更为茗都公司）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同中约定名山县京华实业有限公司将名山区山水茗都·茗都金街X层X号商业用房出售给高建国。同时，高建国作为甲方、名山县茗都花园酒店有限责任公司作为乙方、茗都公司作为丙方签订了《“茗都金街”商铺委托经营合同》（以下简称经营合同），高建国按照该经营合同的约定，将其所购买的名山区山水茗都·茗都金街X层X号商业用房委托给乙方经营。也就是说，高建国购买茗都公司的房屋是现房，高建国购买后茗都公司立即将现房交与高建国，并在此情况下三方才签订了经营合同。因此，根本不存在茗都公司所诉高建国没有接受房屋的事实。并且，接受房屋是高建国的权利，而茗都公司不应当提起诉讼要求高建国来主张自己的权利。二、高建国不应当承担违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条第四款的约定，即：对《买卖合同》和本协议中直接涉及乙方退房或通过解除合同方式发生退房事项的……甲方均有权要求乙方一次性支付购房总价款20%作为损失赔偿金。也就是说，对于该条只是针对解除合同和退房事宜而约定违约赔偿，根本不存在不接房有违约赔偿。所以，茗都公司所诉的事实与理由根本不成立，请求人民法院依法驳回茗都公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对质保金的收据，双方当事人均进行了提交，但高建国提交的质保金收据经手人处签注有“办房产证之税”，高建国自认系鑫高消防工程有限公司工作人员签注，这部分钱就是办证费用。茗都公司则认为收据上明确载明为质保金，且交纳主体亦不同，性质不同，不能认定为高建国办理房产证的税费。本院认为，该收据上明确载明为收到鑫高消防工程有限公司质保金，是用茗都公司一期消防工程款抵付，虽然高建国一方在该收据上签注了“办房产证之税”字样，但茗都公司不认可，高建国亦无其他证据证明该质保金已抵付了办证税费，且鑫高消防工程有限公司与高建国并非同一主体，因此，对于高建国辩称的已用质保金抵付税费的事实，本院不予认定。2.对于茗都公司是否已向高建国交付房屋的问题。根据高建国提交的“茗都金街”商铺委托经营合同及相关付款凭据，双方当事人在签定了商品房买卖合同后，高建国实际并未支付茗都公司房款，而是以茗都公司欠付鑫高消防工程有限公司的工程款来抵付购房款，同时，高建国已将所购房屋委托第三方经营，第三方也按约定支付了高建国相应的收益。因此，应认定茗都公司在与高建国签订合同当日，实际已将房屋交付给高建国。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四川鑫高消防工程有限公司曾为茗都公司做了消防、安防工程。经协商，同意茗都公司用房抵工程款。2013年4月18日，原告作为买受人，名山县京华实业有限公司作为出卖人（后变更为茗都公司），双方签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定的主要内容为“出卖人以出让方式取得位于名山县平桥新区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为名国用2011第东－120号；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为山水茗都·茗都金街，建设工程规划许可证号为2011－011，建设工程施工许可证号为513122201104290101；商品房预售许可证号为名房预售证第12－05号；该商品房为X层X号；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为名山县农村信用联社，该商品房在建工程已设定抵押，抵押权人为名山县农村信用联社；预测建筑面积203.49平方米，每平方米8549.16元，总价款1739668元；买受人采取一次性方式付款；第二十条产权登记中约定：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意至实际取得之日计算，出卖人向买受人支付万分之三每日的违约金；转移登记所涉税费按国家有关部门规定的承担比例和标准缴纳。”同日，原告作为买受人（乙方），名山县京华实业有限公司作为出卖人（甲方），双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，该协议的主要内容为“第五条关于房屋交付的约定：乙方付清全部房款后方能接房。双方同意，对乙方所购商品房，在商品房达到交付使用条件后，甲方无须一定以书面形式通知乙方办理房屋的交付手续，同时双方还承诺：无论甲方是否通知以及通知在客观上是否能够送达乙方，乙方均应按合同约定的交房时间（或甲方通知的交房时间）届满前前往‘山水茗都’销售中心咨询办理房屋交付手续。如乙方未及时办理，则自该交房日之18时起，合同项下商品房的毁损灭失的风险责任即转移给乙方，同时乙方还应支付物管费、维修基金并承担逾期收房的违约责任；第六条关于产权登记的补充约定：甲方自商品房交付使用之日起365日内，办理分户产权。甲方在取得商品房所有权证（大产权）之后，按照政府规定程序或者乙方的委托开始办理房屋过户手续。乙方委托甲方代办的，须在甲方交房当日出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书并在其后全力配合甲方开展办证工作；同时乙方须在房屋交付时向甲方提交办理房屋权属转移登记所需的全部相关资料，并向甲方预交按政府规定应由乙方承担的各种相关税、费。如乙方未在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料、交清全部相关税、费的，甲方有权拒绝代办，由此不能及时办理房屋权属转移登记的后果均由乙方自行承担；对分户土地使用权的办理，双方同意在本项目全部完成且本项目所有分户房产证全部办理完毕之日起一年内由双方共同办理。第十一条其他约定中针对退房事项载明‘若乙方既不按照甲方通知的时间办理退房手续，又不按时与甲方协商，或无法达成协商结果，或不按照协商结果执行，甲方均有权要求乙方一次性支付购房总价款20%作为损失赔偿金。’”同日，高建国作为甲方（委托方），名山县茗都花园酒店有限责任公司作为乙方（受托方），名山县京华实业有限公司作为丙方（担保方），三方签订了“茗都金街”商铺委托经营合同一份，约定“甲方是茗都金街X层X号商铺的合法所有权人，甲方将其拥有的“茗都金街”上述物业的十年经营权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行招商和经营，在满足甲方约定收益的前提下，提升被委托商铺品牌及市场价值；委托期限起始于与开发商签订《商品房买卖合同》之时。”另查明：2013年4月19日，四川鑫高消防工程有限公司出具收据一份，载明“收到名山县京华实业有限公司山水茗都项目消防、安防工程款1804246元。”同日，名山县京华实业有限公司向高建国出具收据一份，载明“收到高建国付购‘茗都金街’X层X号商铺款合同价1739668元。备注：山水茗都一期消防工程款抵付”。同日，名山县京华实业有限公司向四川鑫高消防工程有限公司出具收据一份，载明“收到鑫高消防工程有限公司交来山水茗都一期消防弱电质保金64578元，备注山水茗都一期消防工程款抵付。”被告在2011年即办理了涉案房产所在楼栋的土地使用权证，在2013年7月3日已办理了涉案房产所在楼栋的房产证。2016年6月23日，茗都公司代高建国交纳了房屋产权转移所涉的契税、印花税合计70456.55元，雅安市名山区地方税务局出具了房地产交易纳税通知书，载明“相关税收已完清”。同日，针对涉案房产，雅安市名山区房地产管理所颁发了名房权证监证字第00517**号房产证，载明房屋所有权人为高建国。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。针对本诉，根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋权属证书的，至实际取得之日，出卖人向买受人支付万分之三每日的违约金。本案中，双方当事人在签订合同当日实际已将房屋交付，但高建国无证据证明其按合同约定交纳相关税费，且系在其起诉后，茗都公司自行代为交纳税费后，才办理了房产证，因此，高建国未能在商品房交付之日起365日内取得房屋权属证书，并非茗都公司的原因。因此，高建国请求茗都公司办理房产证已无必要，其请求给付相应的违约金，证据不充分，本院不予支持。在双方签订的商品房买卖合同中明确载明，商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押。在商品房买卖合同补充协议中则约定“对分户土地使用权的办理，双方同意在本项目全部完成且本项目所有分户房产证全部办理完毕之日起一年内由双方共同办理”，因此，高建国无证据证明办理土地使用权证的条件已成就，故高建国请求给付逾期办理土地使用权证的违约金，本院不予支持。对于高建国请求依法办理土地使用权证的问题，本案暂不作处理，高建国可在符合办理条件后，另行主张权利。对于高建国主张的办理土地使用权证的相关约定系格式条款，该条款不生效的意见，本院不予采纳。针对反诉，因高建国在签订商品房买卖合同之日即已接收房屋并已将所购房屋委托案外人经营，故茗都公司请求高建国接收、管理其所购买的商品房的请求不成立，本院不予支持。茗都公司请求高建国承担逾期收房的违约责任，本院亦不予支持。而商品房买卖合同补充协议第十一条第4款所说的违约责任，是指不按约定办理退房手续时应承担的违约责任，本案不具备此情形，故茗都公司以高建国未按约定交纳税费等请求支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告高建国的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告雅安茗都置业投资有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费8196元，由原告高建国负担。反诉案件受理费2510元，由反诉原告雅安茗都置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审 判 长  杨培琼人民陪审员  陈 琼人民陪审员  郑万宇二〇一六年九月二十三日书 记 员  唐双萍