广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0305民初1680号原告：中原地产代理（深圳）有限公司，。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：梁晶，系该公司员工。委托诉讼代理人：夏梦璐，系该公司员工。被告：曾游哲。委托诉讼代理人：楚姣，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓勇，广东卓建律师事务所律师。被告：张雪娇。委托诉讼代理人：张明，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张拼，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原告中原地产代理（深圳）有限公司诉被告曾游哲、张雪娇居间合同纠纷一案，本院于2016年2月2日受理后，于2016年9月8日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏梦璐，被告曾游哲的委托诉讼代理人孙晓勇，被告张雪娇的委托诉讼代理人张明、张拼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告曾游哲和被告张雪娇于2015年11月30日通过原告居间交易位于深圳市南山区××三湘××单元16A物业达成一致，签署了编号为227553的《二手房买卖合同》，约定转让成交价为21500000元。两被告同时向原告承诺，在就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金一共500000元（其中被告曾游哲支付400000元，张雪娇支付100000元），并分别签署了《佣金支付承诺书》。根据承诺书的约定：“如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。”现两被告未按照二手房买卖合同第四条约定的时间即2015年12月8日前（含当日）办理资金监管和申请银行按揭手续，经原告多次催告仍不履行，且两被告私下解除了《二手房买卖合同》，导致合同无法继续履行，直接造成原告无法收取佣金500000元的损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、两被告向原告连带支付违约金共500000元，并支付自2015年12月8日起至实际支付之日止的利息（按同期银行贷款利率计算）；2、两被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告张雪娇向原告支付违约金500000元及利息（利息从2015年12月8日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。被告曾游哲辩称，1、被告曾游哲与原告之间未签订深圳市二手房预约居间买卖合同；2、原告主张违约金于法无据，有关居间合同的法律规定仅有报酬请求权及费用请求权，并无违约金请求权。退一步讲，即使原告有权请求违约金，但此违约金等同于佣金金额，金额过高；3、原告提交的《佣金支付承诺书（卖方）》并非被告曾游哲签署。被告张雪娇辩称，1、原告未完成居间合同义务，其主张的全部佣金无事实依据。基于原告为被告张雪娇提供二手房买卖居间服务，根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及房产买卖的交易习惯，居间人的义务始于买卖双方的意向看房、谈价、签约、赎楼、过户、交房等整个交易环节。原告未完成签署居间合同中的全部义务，根据权利义务相一致的原则，原告只能根据在本居间合同中所尽的义务来确定自己的报酬，而不能主张全部佣金；2、双方约定的佣金为按份之债，双方明确约定了承担责任的份额，应属按份之债，即使被告张雪娇对居间合同承担一定的责任，最多也应在约定的范围内承担相应的责任；3、原告提供的《佣金支付承诺书（买方）》为显失公平的格式文本，违背了被告张雪娇的真实意思表示，对于免除原告的义务，加重被告张雪娇责任的条款应予撤销；4、原告无实际损失，其主张违约金不应支持；5、被告张雪娇已为涉案房产的买卖支付了违约金1000000元，无需再承担违约责任，否则显失公平。原告为证明其诉讼主张，提交了以下证据：证据一，《二手房买卖合同》，用于证明两被告在原告居间服务下形成了买卖合同关系。证据二，《资金托管协议》及定金托管收据，用于证明原告尽到了定金托管的义务。证据三，《履约催告函》及快递单，用于证明被告张雪娇不按期办理资金监管，原告发函予以了催告。证据四，《佣金支付承诺书》（买方），用于证明被告张雪娇向原告承诺违约金一事。证据五，《佣金支付承诺书》（卖方），用于证明被告曾游哲向原告承诺违约金一事。证据六，《解除商品房买卖合同协议》，用于证明两被告私下解除合同关系，在与原告的居间合同关系中恶意违约；如果该协议为买卖双方真实签署的，则证明买卖关系中的根本性违约为被告张雪娇。被告曾游哲针对原告提交的证据发表了如下质证意见：对证据一的真实性、合法性予以确认，但原告未完成全部居间服务。对证据二的真实性、合法性、关联性均予以确认。对证据三、四的真实性、合法性、关联性均不予确认，因被告曾游哲未收到过该材料。对证据五的真实性、合法性、关联性均不予确认，因并非被告曾游哲本人签字及加盖指模。对证据六的真实性、合法性、关联性均予以确认，解除合同是合同双方的权利，并非恶意违约。被告张雪娇针对原告提交的证据发表了如下质证意见：对证据一的真实性予以确认，该合同为买卖双方之间签署的二手房买卖合同，基于合同的相对性，原告并非该合同的当事人，本证据不能证明原告提供了居间服务。对证据二的真实性予以确认，原告收到了张雪娇的1000000元。对证据三，被告张雪娇从未收到过该催告函。对证据四的真实性予以确认，该承诺书明确约定了张雪娇承担佣金的份额；对合法性不予确认，该承诺书系原告提供的格式文本，免除了己方责任，加重对方责任，排除了对方的主要权利，显失公平。对证据五，不是张雪娇签署，无法确认。对证据六的真实性予以确认，张雪娇为此支付了1000000元违约金。被告张雪娇提交了以下证据：证据一，深圳市二手房预约买卖及居间服务格式合同，用于证明居间服务的标准文本的式样。证据二，（2012）深中法房终字第2475号民事判决书，用于证明同类案例的判决，供法庭参考。原告针对被告张雪娇提交的证据发表了如下质证意见：对证据一的真实性予以确认，关联性不予确认，原告已经提供了相应的居间服务，且根据原告多年的交易惯例，所有单都没有签署书面的居间服务格式合同。对证据二的真实性予以确认，关联性不予确认，我国不是判例法国家，因此并无参考价值。被告曾游哲对被告张雪娇提交的两份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告曾游哲未提交证据。经过庭审举证质证，本院对原告提交的证据认证如下：对原告提交的证据一、二、四、六的真实性、合法性均予以确认；对证据三，原告提交了快递查询单，查询单显示已签收，故本院对其真实性予以确认；对证据五，被告曾游哲否认是其本人签署，因原告当庭撤销了对被告曾游哲的诉讼主张，曾游哲撤回了笔迹及指模鉴定申请，且该项证据对本案判决并无实质影响，在未进行司法鉴定的情况下，本院对该证据暂不予以确认。本院对被告张雪娇提交的两份证据的真实性、合法性均予以确认。综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年11月30日，两被告就交易位于深圳市南山区××三湘××单元16A物业达成一致，签署了编号为227553的《二手房买卖合同》，约定转让成交价为21500000元；买方张雪娇同意在本合同生效之日起当日内向卖方曾游哲支付定金100000元；在本合同生效后三日内再向卖方支付定金900000元。本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，等等。2015年11月30日，原告作为托管方（丙方）与被告曾游哲（卖方、甲方）及张雪娇（买方、乙方）共同签署了协议编号为0190563的《资金托管协议》，约定鉴于甲乙双方签署了关于三湘海尚花园一期D座一单元16A物业的《二手房买卖合同》，甲乙双方同意将定金1000000元、交楼押金10000元交由丙方进行托管；等等。被告张雪娇分别于2015年11月28日和2015年11月30日将共计1000000元支付给了原告。张雪娇签署了《佣金支付承诺书（买方）》，载明张雪娇基于原告在促成张雪娇与卖方曾游哲签署合同，达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，自愿就三湘海尚花园一期D座一单元16A物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金100000元。如因张雪娇过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，张雪娇仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。2015年12月16日，两被告签署了《解除商品房买卖合同协议》，约定因张雪娇个人原因，其自愿放弃购买位于深圳市南山区中心路三湘海尚花园一期D栋1单元16A房产，所交定金1000000元支付给曾游哲作为违约补偿。本院认为，原告与两被告签署的《资金托管协议》及被告张雪娇向原告出具的《佣金支付承诺书（买方）》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均应按照约定履行各自义务。由《资金托管协议》、《佣金支付承诺书（买方）可知，在原告提供的中介服务下，两被告签署了《二手房买卖合同》，被告张雪娇支付了1000000元定金，原告与两被告之间形成了居间合同法律关系。2015年12月16日，被告张雪娇出于个人原因解除了其与被告曾游哲签订的《二手房买卖合同》，导致原告与两被告之间的居间合同无法继续进行，原告存在丧失提供居间服务的机会和可期待佣金的损失，原告主张被告张雪娇支付违约金有事实依据。被告张雪娇辩称原告没有损失的辩论意见不成立，本院不予采纳。本案的焦点在于如何确定违约金的金额。首先，被告张雪娇在《佣金支付承诺书（买方）》中承诺支付的佣金金额是100000元；承诺如因张雪娇过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，张雪娇仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金；其次，被告张雪娇应否预见买卖双方总佣金的金额。《佣金支付承诺书（买方）》未注明买卖双方总佣金金额；虽然原告提交了《佣金支付承诺书（卖方）》，用于证明作为卖方的曾游哲承诺的佣金金额为400000元，但被告曾游哲对该承诺书上的签字不予认可。即使曾游哲签署的承诺书真实，因原告未提交证据证明其曾将曾游哲承诺的佣金金额告知过被告张雪娇，亦未举证证明张雪娇知悉买卖双方总佣金金额，故张雪娇对其违约行为给原告造成的损失无法做出明确判断。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告张雪娇应当预见的原告佣金损失至少为100000元，综合本案，原告后续居间服务的不能履行系被告张雪娇因个人原因解除二手房买卖合同导致，非原告原因导致，鉴于此，本院支持的原告主张的违约金金额为100000元，超出部分本院不予支持。因被告张雪娇与被告曾游哲签署《解除商品房买卖合同协议》的日期是2015年12月16日，被告张雪娇以解除商品房买卖合同的方式实质终止了居间合同的履行，故其应于同日向原告支付违约金。原告主张被告张雪娇支付违约金的起算点为2015年12月8日依据的是两被告签署的《二手房买卖合同》，该合同对原告无约束力，基于此，本院将违约金起算点调整为2015年12月16日。本院支持的违约金产生利息的计算方法为：以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年12月16日起计算至实际付清之日止。被告张雪娇提出《佣金支付承诺书（买方）》系显失公平的格式文本，对于加重被告张雪娇责任的条款应予撤销的辩论意见，本院认为，因该承诺书实质隐含了原告提供居间服务的义务，并不能视为显失公平，对该项辩论意见，本院不予采纳。被告张雪娇辩称其已为涉案房产的买卖支付了违约金，无需再承担违约责任，否则显失公平。本院认为，张雪娇承担的1000000元的违约责任是基于《二手房买卖合同》向卖方曾游哲承担，而非在居间合同中对原告承担，对被告张雪娇的该项辩论意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张雪娇应于本判决生效之日起十日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金100000元及利息（利息以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年12月16日起计算至实际付清之日止）；二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果被告张雪娇未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4407.80元，由原告负担3526.24元，被告负担881.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  程胜亮二〇一六年九月十二日书记员  庄美芬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。