江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016��苏01民终6264号上诉人（原审被告）：高淳县天信置业有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇丹阳湖北路56号-6。法定代表人：朱信群，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲志强，江苏普善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏玉明，男，1970年4月1日生，汉族。被上诉人（原审原告）：任国珍，女，1970年10月1日生，汉族。委托诉讼代理人：魏玉明，自然情况同上。上诉人高淳县天信置业有限公司（以下简称天信置业）因与被上诉人魏玉明、任国珍商品房预售合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天信置业上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回��上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋因受政府行为影响导致延误交付，责任不在上诉人。自2014年开始，因受南京青奥会、国家公祭日以及中、高考等活动的影响，政府主管部门要求停工建设时间累计达102天，导致涉案房屋建设工期滞后，完全超出上诉人可控范围，不应由上诉人承担责任。二、涉案房屋早已验收合格，能够使用。上诉人于第一次通知被上诉人收房时，涉案房屋实质上已经具备交付条件，除竣工验收备案手续外的规划验收合格证、房屋测绘成果、住宅使用说明书、住宅质量保证书等均已经具备，楼栋分项验收、消防、电梯、绿化、防雷、水电气设施等也通过验收，并具备验收手续。竣工验收备案手续并不必然说明上诉人开发的房屋不合格，不能交付。三、一审判决违约金起算时间错误。上诉人如��在延期交付的违约行为，应当将政府要求停工的时间排除在外，涉案房屋的延期交付时间应当从2015年10月11日起算，至2015年12月21日截止，延误交付仅为72天，按约定计算违约金仅为3783元。综上，一审判决认定事实不清，证据不足。魏玉明、任国珍辩称：上诉人要求撤销一审判决没有事实依据，我方一审起诉要求上诉人赔偿延期交房违约金是有合同依据的。上诉人提出交房时间受高考、中考、青奥会影响，为政府要求停工时间，但该时间是可预见的，并且青奥会老百姓5、6年前就已经得知。上诉人陈述延期交房理由完全可以预见，既然双方签订合同就应该严格按照合同内容履行。魏玉明、任国珍向一审法院起诉请求：天信置业按购房总价以每天万分之一的标准赔偿自2015年6月30日至2015年12月21日的违约金9879.77元，并负担本案诉讼费用。��审法院认定事实：2013年5月15日，魏玉明、任国珍与天信置业签订商品房预售合同一份，约定：天信置业将位于淳溪镇北岭路309号天淳江南1幢1单元902室商品房出售给魏玉明、任国珍，该商品房面积为86.82平方米，单价为6079.28元，总价为527803元，魏玉明、任国珍应于2013年5月15日前支付227803元，余款300000元应于5月25日前按银行按揭要求办理完成按揭贷款手续，如逾期，按未付到期价款的每天万分之一支付违约金；天信置业应于2015年6月30日前向魏玉明、任国珍交付该商品房，如逾期，按已收价款的每天万分之一支付违约金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，魏玉明、任国珍即按约支付购房款227803元，余款300000元也按约在银行办理了贷款手续。因天信置业未交付房屋，魏玉明、任国珍多次催告后，天信置业交付房屋。魏玉明、任国珍诉至一审法院。一审另查明，天信置业于2015年12月21日取得房屋建筑工程竣工验收备案登记。天信置业于2016年2月2日退还魏玉明、任国珍2432元。一审法院认为，魏玉明、任国珍和天信置业签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自义务。魏玉明、任国珍已按约履行了付款义务，天信置业应按约如期交付符合约定标准的商品房，其至2015年12月21日才取得房屋竣工验收备案登记证明材料，应属违约，应负引起纠纷的责任。魏玉明、任国珍的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持，但双方约定的交付时间为2015年6月30日，故其主张的违约金应自2015年7月1日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、天信置业于判决生效后十日��赔偿魏玉明、任国珍违约金9141.46元（以525371元为基数，自2015年7月1日起按每天万分之一计算至2015年12月21日）；二、驳回魏玉明、任国珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由天信置业负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人天信置业提供了以下证据：1、涉案房屋竣工验收备案登记表、单项工程竣工验收证明书、规划验收合格书以及电梯、消防、环评、防雷验收合格书，证明涉案房屋于2015年9月18日涉案房屋实际已经能够使用。2、（1）南京市高淳区建筑工程局高建工字［2014］30号文件（复印件）；（2）南京市高淳区城市管理局《关于青奥期间渣土停运的通知》（复印件）；（3）从“我要播报网”下载的2014年11月26日的《国家公祭日期间南京空气要达到良好12月6日起工地停工》新闻报道网页打印件；（4）从“江苏科技报”下载的2015年5月22日的《南京工地将为中高考停工》新闻报道网页打印件。该组证据证明涉案房屋在施工过程中因政府要求，停工建设时间累计102天，应在计算上诉人支付违约金的期间中扣除。两被上诉人对上诉人提供的两组证据真实性没有异议，但对证明目的不予认可。本案二审争议焦点为：1、涉案房屋未办理竣工验收备案手续时是否符合交付条件；2、南京青奥会、国家公祭日和中、高考日期间政府决定工地停工能否成为上诉人迟延交房的免责理由。一、关于涉案房屋未办理竣工验收备案手续时是否符合交付条件问题。本院认为，《中华人民共和国合同法��第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人于2013年5月15日签订的《商品房预售合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《商品房预售合同》第六条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料…。上诉人天信置业虽��在2015年12月21日前已经对涉案房屋竣工验收合格，依法可以交付发包方使用，但不能视为开发商向购房业主交付使用的条件成就。上诉人天信置业于2015年12月21日才取得房屋建筑工程竣工验收备案登记证明材料。在涉案房屋尚未经过竣工验收备案前，上诉人天信置业称涉案房屋经验收合格，能够交付使用不符合双方合同约定的交付条件，因此，本院对天信置业上诉称涉案房屋未取得竣工验收备案手续就具备交付条件的意见不予支持。二、关于南京青奥会、国家公祭日和中、高考日期间政府决定工地停工能否成为上诉人迟延交房的免责理由问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本案中，上诉人主张南京青奥会、国家公祭日和中、高考日期间政府对工地停工的决定构成不可抗力。本院分别认定如下：1、关于南京青奥会期间工地停工是否构成不可抗力的问题。本院认为，根据上述相关法律规定，构成不可抗力的要件之一为不可预见。双方当事人于2013年5月15日签订《商品房预售合同》，而南京市人民政府于2010年7月发布《关于办好青奥会建设新南京的意见》，早于涉案《商品房预售合同》的签订时间。南京市高淳区城市管理局发出的《关于青奥期间渣土停运的通知》等文件均系根据南京市人民政府发布《关于办好青奥会建设新南京的意见》的相关要求形成的，故南京市高淳区建筑工程局及南京市高淳区城市管理局发出的南京青奥会期间工地停工通知并非上诉人所不可预见，不构成不可抗力。上诉人在应当能预见的情况下，自愿与被上诉人签订《商品房预售合同》，应按照合同约定承担迟延交房的违约责任。2、关于国家公祭日期间工地停工是否构成不可抗力的问题。本院认为，从上诉人天信置业提供的2014年11月26日《国家公祭日期间南京空气要达到良好12月6日起工地停工》网页打印件的新闻报道内容来看，并未载明涉案工程停工，该证据尚不能达到上诉人的证明目的。上诉人称国家公祭日期间工地停工构成不可抗力的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。3、关于中、高考日期间工地停工是否构成不可抗力的问题。本院认为，2001年国家教育部宣布，从2003年开始，高考时间由实行多年的7月改为6月，每年6月7、8日为考试日，部分省区高考时间为3天。根据要求高考期间考点周围范围内所有建筑工地应全天停工，天信置业作为房地产开发商对这一要求应当是明知的，高考期间停工要求明显早于双方签订《商品房预售合同》时间，因此上诉人天信置业称高考日不可预见，构成不可抗力的意见不能成立，本院不予支持。上诉人天信置业关于中考日构成不可抗力的意见亦不成立，本院不予采纳。据此，上诉人天信置业主张应当免除因南京青奥会、国家公祭日和中、高考日期间停工的天数理由不能成立，一审法院对魏玉明、任国珍要求天信置业支付违约金的主张予以支持并无不当，本院依法予以维持。上诉人天信置业称涉案房屋因受政府行为影响导致延误交付，一审判决违约金起算时间错误的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，天信置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人高淳县天信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  沈萍儿二〇一六年九月二十三日书记员  郭旭冬