巴彦淖尔市临河区人民法院民事判决书（2018）内0802民初452号原告（反诉被告）：中国石化销售有限公司内蒙古巴彦淖尔石油分公司（以下简称中石化公司）。负责人：董某。统一社会信用代码91150802736104638D。委托诉讼代理人：史某。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古蒙正律师事务所律师。被告（反诉原告）：巴彦淖尔市中通石油有限公司（以下简称中通石油公司）。注册号152800000009790。法定代表人：王某1。被告（反诉原告）：王某2，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：王某1，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。三被告委托诉讼代理人：王某3，公司职工，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。上列原告中石化公司与被告中通石油公司、王某2、王某1买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中石化公司委托诉讼代理人史某、刘某，被告中通石油公司、王某2、王喻委托诉讼代理人王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中石化公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.中通公司、王某1、王某2履行与中石化公司于2010年12月1日签订的《加油站资产收购合同》义务并办理土地变更手续；2.中通公司、王某1、王某2向中石化公司支付违约金50万元；3.案件受理费、律师费由三被告负担。事实理由：2010年12月1日，中石化公司与中通公司、王某1、王某2签订《加油站资产收购合同》，约定中通公司、王某1、王某2将临河区八一乡八一村新道五社962公里巴彦淖尔市××区中通加油站出售给中石化公司，收购价格为650万元，其中包括土地245000平方米、房屋227.5平方米、加油机8台、油罐4个等财产和附属设施。合同签订后，原告向三被告支付了80万元的定金，该定金在中石化公司正式投入使用后作为向三被告支付的收购价款。根据合同第三条第二款、第四条、第十条的约定，三被告应在3个月内协调有关部门将加油站《国有土地使用证》办理在原告名下，使用类型为出让，出让年限按照国家规定最高年限，用途为商业面积为25亩。三被告保证加油站道路开口正常使用。原告将80万元定金打入被告指定账户后，三被告也将加油站交付给原告。2010年12月20日，原告开始正常营业，并于2011年4月对加油站进行了改造。现三个月期限已过，原告多次催促三被告至今未给原告办理土地变更手续，而将原告正常经营的加油站出口堵住，导致原告无法经营。依照合同第八条的约定，三被告的行为构成违约，应当承担违约责任。被告中通石油公司、王某2、王某1辩称：中石化公司的诉讼请求不能成立，双方签订《加油站资产收购合同》时没有集体土地所有人参与，剥夺了集体土地所有人的合法权益，因此，合同约定三个月内变更集体土地证既违背了客观事实也违反了法律强制性规定。在涉案加油站没有取得《国有土地使用证》情况下，中石化公司要求将涉案加油站的土地《集体土地使用证》为其变更为《国有土地使用证》没有事实依据。另，中石化公司违背合同约定擅自圈占不属于合同约定的土地面积已构成违约，应承担违约责任。合同签订后，中通石油公司、王某2、王某1方已尽全力办理土地证变更手续，但办理国有土地证是政府的行为，不是中通石油公司、王某2、王某1可以控制范围。2014年12月23日，中通公司向中石化公司送达了,请求将合同第四条：甲方须在3个月内协调有关部门将加油站《国有土地使用证》办理至乙方名下，调整为：按法定程序将集体土地使用证，办理国有土地使用证到乙方名下。超出约定面积应按市场评估价价款付给甲方，该超出部分的土地出让金由乙方自行承担。中石化公司未对该调整请求作出回复属于法定默认。2018年2月13日，中通公司、王某1、王某2又向中石化公司送达了《解除加油站资产收购合同的通知书》，中石化公司已签署了该通知书，符合解除合同的条件。基于上述事实提出反诉请求，请求判令：1.解除中通石油公司、王某2、王某1与中石化公司于2010年12月1日签订的《加油站资产收购合同》；2.中石化公司返还中通石油公司、王某1、王某2向其移交的财产、涉及加油站的证件；3、中石化公司赔偿中通石油公司、王某1、王某2经济损失（使用费），从2011年1月9日至全部财产返还以及加油站经营证件恢复到中通公司、王某1、王某2名下之日止，每年40万元并按照中国人民银行同期贷款利率承担利息；4、中石化公司承担中通石油公司、王某2、王某1违约金50万元；5、诉讼费、鉴定费由中石化公司负担。本院经审理查明，2010年12月1日，（甲方）中通公司、王某1、王某2与中石化公司签订编号为内蒙06-10-0004-Z-TZ《加油站资产收购合同》，约定乙方收购甲方所有的位于巴彦淖尔市××区处的中通加油站。加油站土地使用权人：王某1，证件名称为：集体土地使用证，证号：八一集有×××。房屋面积227.5平方米，加油机8台、油罐4个以及其他财产和附属设施等。收购价格为人民币650万。付款方式为：第一次付款时间为合同签订时乙方给付甲方定金80万元，定金交付时甲方向乙方交付加油站，乙方开始对加油站进行改造经营……；第二次付款时间为加油站土地使用证办理在乙方名下，甲方交付乙方土地局出具的行政单位正式发票入账，交给乙方审验符合合同约定后15日内，乙方向甲方交付收购款520万元；第三次付款时间为待甲方将正常经营所需证件交付乙方并协助办理经营所需证照至乙方名下后，乙方支付剩余收购款。合同第四条约定，合同签订后甲方须在3个月内协调有关部门将加油站《国有土地使用证》办理至乙方名下，使用权类型为：出让，用途为：商业，面积为25亩（含道路红线）。合同第八条约定，下列行为为违约责任：1.甲方未按合同规定向乙方交付符合合同约定的加油站财产和证照；或未按照合同规定的时间向乙方交付加油站。2.乙方未按合同规定及时足额交付价款。3.甲方未按合同规定履行证照的完善、协助变更、代办义务，致使乙方不能正常使用加油站的。4.甲方违反本合同约定，未办理土地合法化手续的。5.任何违反合同其他规定的。违约救济措施：1.一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施。2.违约方向另一方支付违约金。3.一方根本违约，造成另一方履行合同对自己重大不利的，另一方可解除合同。4.一方违约给另一方造成损失的，违约方应当向另一方赔偿因此而受到的实际损失以及为了实现权益而支出的调查费用、律师费用、取证费用、诉讼仲裁费等。5.违约方承担违约责任后，仍应当继续全面履行合同。6.双方特殊约定的违约责任和违约金：（1）违约金：由于甲方原因或第三方主张权利终止合同，甲方返还乙方定金；如有其它违约行为，甲方支付乙方违约金50万元。由于乙方原因终止合同，乙方支付甲方违约金50万元。（2）甲方如果违反第5条约定，需承担违约责任。（3）甲方违反第九条约定，需承担法律责任等内容。2010年12月17日，中石化公司两次通过中国银行转账将金额分别为50万元、30万元，合计80万元的定金交付给中通公司、王某1、王某2的委托代理人王某3。同日，中通公司向中石化公司出具了80万元的定金收据。2011年1月9日，中通公司与中石化公司签订《加油站资产收购合同交接清单》，并按照该清单进行了财产交接。后中石化公司对加油站重新进行了改造、购置了设施设备并添建了围墙。合同约定的三个月期限届满后，中通公司、王某1、王某2未依照约定将加油站的土地使用权证变更至中石化公司名下。2014年8月7日，内蒙古自治区人民政府作出内政土发〔2014〕504号《关于临河区人民政府实施城市规划2012年第七批次建建设用地的批复》。2014年9月9日，巴彦淖尔市人民政府作出巴政地审字〔2014〕64号转发内蒙古自治区人民政府《关于临河区人民政府实施城市规划2012年第七批次建设用地的批复》的通知。2015年5月7日，巴彦淖尔市国土资源局临河分局，巴临国土资字〔2015〕79号，向巴彦淖尔市规划局发出的关于核实规划条件的函》。2015年7月9日、2016年9月20日、2017年6月13日，巴彦淖尔市国土资源局临河区分局分别作出《关于临河区八一村110国道绕城公路北一宗国有建设用地使用权出让方案的请示》的巴临国土资发〔2015〕121号、〔2016〕138、〔2017〕103号文件。2014年12月23日，中通公司通过邮件的方式向中石化公司送达了,申请调整事项为:一、将合同第四条中：合同签署后，甲方须在3个月内协调有关部门将加油站《国有土地使用证》办理至乙方名下，使用权类型为：出让。出让年限按国家规定最高年限，用途：商业，面积为25亩（含道路红线）。调整为：按法定程序将集体土地使用证，其中总面积25亩减去道路占红线面积，以乙方所建围墙（包括预留围墙护墙土）面积，办理国有土地使用证到乙方名下。超出约定面积应按市场评估价价款付给甲方，该超出部分的土地出让金由乙方自行承担。二、《合同》约定的土地面积的土地出让金由甲方承担。调整为：由双方各承担50%。三、新增建设用地有偿使用费352780元应由乙方承担。四、你方擅自改变线路，占甲方土地面积应按实际占地面积给甲方补偿20万元。五、土地招拍挂，你方接牌，交土地出让金，办理土地使用证后，出让金按现调整后的金额从合同总金额中扣除。2017年12月22日，中石化公司向三被告发出《催告函》，内容：根据《加油站资产收购合同》第四条……、第八条……的规定，你方至今未将加油站塔吊的相关行政审批手续及权证交与我公司。对此，我公司已数次催促贵方代理人王某3并与之商洽后续事宜的解决方案均未获得明确的答复，为在诚实信用的基础上尽快解决此事特以此函催告贵方，请贵方尽快办理土地权属并交给我公司，如继续拖延，我公司将保留以司法程序保障合同利用得以实现的权利。2017年12月27日，中通公司针对上述《催告函》进行了回复了，回复内容：一、2015年1月23日，我方以特快专递向你公司发出了关于的函件，但你公司至今未作回复，符合法定的默认。二、2017年12月20日，我方给崔鑫打电话要求协商上述事情，其开始以电话信号不好为由，说一会儿回给我方，但至第二天没有回音，我方再打电话连续挂断，拒绝接电。无奈我方去办公室找崔鑫，得到的结果是他很忙。三、你公司催告函的主题是违约责任，你方是首先违约方的事实如下：1、你方未经我方同意也未经我方指界，擅自建设围墙，并擅自扩大了占地面积六亩三分，导致规划重新报批，你方是首先违约方。2、你方多占的六亩多地，在报批内蒙古政府时已经按照你方建围墙的面积申报，而且已经按照此面积发文批准。现招拍挂只能是按内蒙古政府批准面积，这多出来的面积你方以撒赖的方式要将该多出的地退给我方，那么多出土地面积的土地出让金仍由你方承担。3、《加油站资产收购合同》中第四条约定是无效条款，因在签订合同时，我方向你方提供的土地手续是村集体土地，你方是明知的（合同中已经注明）。村集体土地我们双方签订协议时并未有集体土地所有权人签字同意，属于擅自处理集体土地是法律禁止的非法行为，约定三个月办为国有土地到你方名下是无效条款。无效的法律后果，自然不存在违约金。4、由于你方是首先违约方，且又不作出处理意见，你方加油站六年使用我方土地进出入站，作为一个大公司，不但没有一句好话，反而是出口伤人，我方出于无奈，采取措施，让你们明白即便是办了国有土地使用证，路占地不出钱也不能正常使用的。综上事实，请求书面回复。同年，中通公司、王某1、王某2在涉案加油站的两段围建了金属围栏。2018年2月13日，中通公司、王某1、王某2通过邮寄的方式向中石化公司送达了《解除加油站资产收购合同的通知书》。通知中石化公司解除双方于2010年12月1日签订的《加油站资产收购合同》，终止合同的履行，如有异议在接到通知书次日起15日内回复。2018年2月26日，中石化公司针对该通知书向中通公司、王某1、王某2作出了《关于解除加油站资产收购合同通知的的回复》该回复函，主要内容：你方和我公司签订的《加油站资产收购合同》后，我公司严格遵守了合同约定，履行了合同义务，但你方迟迟不履行自己的义务，属违约在先，你方无权要求解除合同，我公司不同意解除合同。2018年5月30日，中通公司、王某1、王某2向本院提出《司法鉴定评估申请书》，请求：1.对中石化公司从2011年1月9日起至2018年6月9日9月（根据诉讼期限暂定），每年（参照租赁同类加油站）使用费进行评估鉴定；2.对中石化公司实际占用、占有、使用的特点面积进行鉴定，其中占用是指擅自建围墙包括护墙面积、改造进站架设电杆、线路占用的土地面积；占用是指合同约定的“包括路占红线”在合同范围内约定的面积；使用是指中石化公司在经营涉案加油站期间实际进入加油站路径的土地面积。2018年6月12日，本院委托鉴定机构对上述鉴定内容进行鉴定。2018年8月13日，内蒙古佳明测绘有限公司因110绕城线重新扩建无法确定原道路位置，无法进行测量、无法出具鉴定报告为由，将委托鉴定材料退回本院。2018年9月30日，本院根据中通公司、王某1、王某2申请调取110绕城线的部分相关文件。2018年11月9日，中通公司、王某1、王某2重新提出《司法鉴定评估申请书》，2018年11月14日，本院委托鉴定机构进行了鉴定。2018年11月28日，内蒙古佳明测绘有限公司作出编号为2018-L238号《土地面积勘察技术报告》，测绘结果：土地总面积29180.22平方米，合43.773亩。其中1.护墙占用面积275.84平方米；改造进站架设电杆、线路占用的土地面积350.57平方米；2.合同约定的“包括路占红线”在内实际占用的面积16849.71平方米；3.中石化公司在经营加油站实际进入加油站路径及空地使用的面积11704.10平方米。2019年6月15日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司作出内恒（巴）评字〔2019〕第287号《关于中国石化加油站使用费的价格评估报告书》，价格评估结论：价格评估标的物在2011年1月9日至2018年6月9日加油站使用费价格为人民币贰佰玖拾陆万陆仟陆佰陆拾伍元整（2966665元）。审理中，中石化公司与中通公司、王某1、王某2对双方签订《加油站资产收购合同》；中石化公司向中通公司、王某1、王某2支付80万元定金；中通公司、王某1、王某2向中石化公司交付加油站财产及相关证件的事实认可。对中通公司、王某1、王某2向中石化公司送达、以及中石化公司发出的《催告函》、《关于解除加油站资产收购合同通知的的回复》的事实无异议。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中石化公司与中通公司、王某1、王某2签订的《加油站资产收购合同》为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。按照双方合同约定在中石化公司履行了向中通公司、王某1、王某2交付定金的义务后，中通公司、王某1、王某2亦按合同约定给中石化公司交付了标的物。中通公司、王某1、王某2未按约定将涉案加油站的土地使用权证变更给中石化公司，其行为已构成违约。故，中石化公司要求中通公司、王某1、王某2履行合同义务办理涉案加油站土地变更手续并支付违约金的诉求，符合约定和法律规定，本院予以支持。对于中石化公司主张的律师费，涉案合同虽然对此有约定，但中石化公司未提交其支付律师费的相关证据，故对该请求，不予支持。关于中通公司、王某1、王某2反诉主张的解除《加油站资产收购合同》，中通公司、王某1、王某2虽于2018年2月13日向中石化公司邮件送达了《解除加油站资产收购合同的通知书》，其行使法律赋予的不安抗辩权，但中石化公司在该通知书告知的期限内已进行了回复并明确作出了不同意解除的意思表示，且中通公司、王某1、王某2未能提供能够证明中石化公司存在经营状况恶化；转移财产、抽逃资金、以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的相关证据，因此，中通公司、王某1、王某2主张解除合同的条件并未成就，其主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持，对其提出要求中石化公司返还财产、返还证件以及赔偿经济损失（使用费）的诉求，亦不予支持。关于中通公司、王某1、王某2主张的违约金，因双方所签订的《加油站资产收购合同》中约定中石化公司收购加油站的占地面积为25亩，如中石化公司实际加油站的土地面积超出合同约定，则侵害了中通公司、王某1、王某2的合法利益，其可另案主张权利。因此，中通公司、王某1、王某2的这一诉求，本院不予支持。综上，中石化公司的合理诉求，本院应予支持。中通公司、王某1、王某2主张的反诉诉讼请求，证据不足，依法予以驳回。依照《合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：1被告巴彦淖尔市中通石油有限公司、王某1、王某2于本判决生效后60日内协助原告中国石化销售有限公司内蒙古巴彦淖尔石油分公司将合同约定的25亩加油站所占用土地的使用权人，由王某1变更为中国石化销售有限公司内蒙古巴彦淖尔石油分公司；2被告巴彦淖尔市中通石油有限公司、王某1、王某2于本判决生效后60日内支付原告中国石化销售有限公司内蒙古巴彦淖尔石油分公司违约金50万元；3驳回原告中国石化销售有限公司内蒙古巴彦淖尔石油分公司要求被告被告巴彦淖尔市中通石油有限公司、王某1、王某2承担律师费的诉讼请求；四、驳回被告巴彦淖尔市中通石油有限公司、王某1、王某2的反诉请求。案件受理费42000元，鉴定费60000元，由被告巴彦淖尔市中通石油有限公司、王某1、王某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长 李晓荣人民陪审员 杨丽霞人民陪审员 王海峰 二〇一九年十月三十日书 记 员 王 苗附相关法律条文：《合同法》第四十条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。