云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初2401号原告（反诉被告）：玉溪市红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会第五居民小组。地址：玉溪市红塔区李棋街道办事处康井社区居委会*组。负责人：任涛，组长。委托代理人李幸玲，云南滇兴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：瞿春雷，男，1976年X月X日生，汉族，住玉溪市红塔区李棋街道办事处任井居委会。被告（反诉原告）陈金东，男，1979年X月X日生，汉族，住玉溪市红塔区春和街道。委托代理人何文，云南汇欣律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。第三人刘玉琼，女，1973年X月X日生，汉族，住玉溪市红塔区凤凰路街道办事处。第三人唐娅晶，男，1983年X月X日生，汉族，住玉溪市红塔区。第三人汤红坤，男，1979年X月X日生，汉族，住玉溪市红塔区春和街道。委托代理人李妍，工作人员。代理权限：特别授权代理。玉溪市红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会第五居民小组（以下简称康井五组）与瞿春雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后，依法适用简易程序，根据陈金东的申请依法追加陈金东为共同被告，并依法追加次承租人刘玉琼、汤红坤、唐娅晶为第三人。审理过程中瞿春雷和陈金东提起反诉，本院审查后予以受理，并于2016年9月12日公开开庭合并进行了审理。康井五组负责人任涛，委托代理人李幸玲，瞿春雷、陈金东及其委托代理人何文，第三人刘玉琼、唐娅晶，第三人汤红坤的委托代理人李妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告康井五组向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《康井五组老年活动中心东西两边铺面出租合同》；2、判令被告支付违约金50000元；3、判令被告支付从2016年3月1日至返还铺面之日止的租金；4、判令被告承担原告律师代理费4000元；5、判令被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告增加请求，要求第三人刘玉琼、汤红坤、唐娅晶将铺面腾还原告。事实与理由：原告与被告2013年11月15日签订《康井五组老年活动中心东西两边铺面出租合同》，约定原告将老年活动中心一层铺面出租给被告使用，租期15年，从2014年3月1日至2029年2月28日，第一个五年每年租金131500元，被告应在每年3月1日前交付下一年租金。如不按期交纳租金视为被告违约；如逾期两个月不交租金，原告有权解除合同。如一方违约，违约方须向守约方支付违约金50000元，并承担守约方的一切经济损失及法律责任。合同签订后，原告已经将铺面交付给被告使用，被告也一直在使用铺面。按照合同约定，被告应当于2016年3月1日前交纳下一年的租金，但被告经原告数次催要至今未交。被告拒不按合同交纳租金的行为已经构成违约，为此特向人民法院起诉，请判如所请。本诉被告瞿春雷、陈金东辩称，1、同意与原告解除合同；2、请求驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求；3、闲置铺面的租金被告只应支付到2016年5月31日；4、请求驳回原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求；5、本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：合同履行期间，因经济形势发生变化，双方同意对降低租金一事进行协商，协商不成时被告同意继续履行合同，原告先也同意继续履行合同，但过几天又要求解除合同，收回铺面。原告的违约行为导致双方失去了继续合作的条件，故同意解除合同。原告的违约还导致被告从2016年5月31日后不敢转租铺面，给被告造成了重大损失，应承担违约责任，赔偿违约金，闲置的8间铺面的租金也只应算到2016年5月31日，其余损失应由原告承担。原告要求赔偿律师代理费没有事实依据，双方在合同中也没有约定。诉讼费用应由被答辩人承担。第三人刘玉琼、唐娅晶、汤红坤共同辩称，如果可以继续租的话，我们愿意继续承租铺面，如果原告实在要将铺面收回去，要求瞿春雷赔偿我们违约金和装修铺面的费用。瞿春雷和陈金东向本院提起反诉，要求：1、解除反诉原告与反诉被告康井五组2013年11月15日签订的《康井五组老年活动中心东西两边铺面出租合同》；2、由被告康井五组赔偿违约金50000元；3、判令被告从2016年6月1日起赔偿原告闲置的8间铺面的租金，赔偿铺面装修费用129962.68元，赔偿原告需要向第三人承担的违约金74000元。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方签订合同后，因市场经济形式发生变化，许多铺面无法转租出去，造成原告亏损。2016年2月（春节前），原告就与原来的组干部协商，希望能降低一点租金。原来的组干部说马上就要过春节，过完春节又说要换届选举，待换届后再说。换届后原来的组长和分支书记都未继续担任。2016年5月8日换届交接手续完成后，原告继续与新任干部协商降低租金事宜，新任组干部也承诺开会协商。在双方协商不成时，原告明确表示同意继续按原合同履行，但被告却突然无故要求原告解除合同，2016年5月31日前搬走，将全部铺面交回被告。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故望判如所请。反诉被告康井五组答辩称：1、同意解除租赁合同；2、反诉被告不存在任何违约行为。反诉原告逾期交纳租金应承担违约责任，反诉被告不应该承担任何违约责任；3、反诉原告违约在先，造成的损失应当由其自行承担，所以反诉被告不应承担损失赔偿责任；4、反诉原告在诉状中陈述其向上届领导要求降低租金，现有证据证明，且协商过程并不能导致反诉原告可以中止履行合同。反诉原告没有理由拒绝缴纳租金。第三人刘玉琼、唐娅晶、汤红坤表示没有新的意见。本案审理过程中，双方对以下事实没有争议，本院予以确认：康井五组就其老年活动中心铺面整体出租一事经公开招投标，瞿春雷和陈金东中标，双方于2013年11月15日签订了《康井五组老年活动中心东西两边铺面出租合同》。合同约定：租赁铺面共卷帘门19道，租赁期限15年，从2014年3月1日至2029年2月28日止。第一个五年每年租金131500元，第二个五年和第三个五年逐步递增。租金交纳方式为先交租金后使用，一年交一次，从2014年以后每年3月1日以前交付下一年的租金。如不按期交纳租金视为乙方（承租方）违约。如逾期两个月不交租金，甲方（出租方）有权解除合同，乙方所投资的不动产无偿归甲方所有。合同第七条违约责任第1项规定：如一方违约，违约方必须向守约方支付违约金5万元，并承担给守约方造成的一切经济损失即法律责任。甲方康井五组干部、党员和代表，乙方瞿春雷和陈金东都在合同上签了字，康井居民委员会也盖章认可该合同。合同签订后，瞿春雷和陈金东按约交纳了2016年3月1日以前的租金。水电费交到2016年6月1日。2016年5月换届选举后，原组长韩文平和分支书记沈海芬未再继续担任，只有妇女委员高云芬继续担任。现组长换成任涛，分支书记换成康家忠。本案双方争议的焦点是谁违约，如何违约，应不应承担违约责任。针对上述争议，康井五组提供了4份居民小组会议记录，证明2016年5月9日、5月19日、5月29日、6月26日先后四次召开干部、党员和居民代表会议对合同问题进行讨论，现一致决定起诉法院解除合同。瞿春雷和陈金东对会议记录的真实性、合法性、关联性没有意见，但认为会议记录恰好证明双方曾多次协商。康井五组要解除合同也应推迟两个月来行使解除权，不应当月行使解除权。瞿春雷和陈金东提供了以下证据：1、康井社区居民委员会选举日程安排和瞿春雷与任涛的通讯记录及通话录音光盘，证明选举才结束，瞿春雷就于2106年4月29日打电话给任涛，换届手续交接完毕后，瞿春雷又多次打电话给任涛，双方多次协商铺面降低租金的事宜，康井五组明确不同意降租金，并要求解除合同，交还铺面，承担违约责任的情况下，瞿春雷表示愿意继续履行合同，叫任涛安排时间收租金，任涛电话里也同意，但后来又突然通知要解除合同，强行收回铺面。2、上届组干部韩文平、沈海芬、高云芬签字捺印出具的《证明》（以组长韩文平的名义出具），证明2016年2月瞿春雷就提出降低租金的要求，因临近春节组长没有召开会议讨论。春节后上级通知换届选举，组干部商量决定换届后再来讨论此事，所以就没有按时收铺面租金。换届后其没有继续担任组长。经质证，康井五组组长任涛认为电话是打过了，但有些话记不起来有没有说过。韩文平等出具的《证明》是证人证言，证人应到庭接受法庭的询问，否则对其真实性、合法性、关联性不予认可。本院向上届组干部韩文平、沈海芬、高云芬进行了调查询问，三人均承认《证明》是真实的。只是高云芬称其眼睛不好，看不清，不知道内容就签字捺印了。经质证，康井五组对韩文平和沈海芬的陈述有异议，对高云芬的陈述表示认可。本院认为，本诉原告提供的四份会议记录对方当事人无异议，可以作为认定本案事实的依据，但该证据不能证明其本诉被告违约的主张，仅能证明双方曾对是否降低租金，如不降低租金是否继续履行合同，如何确定违约责任等问题进行过协商，以及对上述问题本诉原告的意见和态度是什么。反诉原告提供的《选举日程安排》、瞿春雷与任涛的通讯记录及通话录音光盘，韩文平等原组干部出具的《证明》能够相互印证，与本诉原告提供的会议记录也能相互印证，可以作为认定本案事实的证据，证明合同履行期间双方对降低租金和如何解除合同等问题进行过多次协商。综合上述证据，本院对本案争议事实认定如下：合同履行过程中，因经济不景气，租出去的铺面中有8间铺面次承租人先后毁约将铺面交还瞿春雷和陈金东，且长期不能再次出租，瞿春雷和陈金东处于亏损状态。2016年2月春节前，瞿春雷就找原康井五组干部协商要求适当降低租金。因临近春节，原组干部没有及时召开会议协商。春节后，康井居民委员会通知将于3月29日至5月4日进行社区干部换届选举，所以原组干部经协商等换届后再召开会议讨论，瞿春雷和陈金东也就没有按期交纳2016年3月1日至2017年2月28日的租金。2016年4月25日社区干部换届选举结束后，韩文平和沈海芬没有继续任康井五组组长和分支书记，改由任涛任组长，康家中任分支书记，只有高云芬继续担任妇女委员（兼统计员）。换届结果出来后，瞿春雷就找任涛继续协商降低铺面租金事宜，任涛说等2016年5月8日换届手续移交后再说。移交手续办理后，任涛于2016年5月9日召开组干部、党员和居民代表会议，经讨论5票同意降低租金，15票不同意。因康井五组不同意降低租金，瞿春雷就表示不愿再继续履行合同，但双方就如何解除合同，瞿春雷应承担什么违约责任协商未达成一致。因康井五组表示不但要瞿春雷承担违约责任，赔偿违约金，还要求现使用铺面的三家次承租人即本案第三人解除合同，将铺面交还五组，愿意继续承租也要与五组重新签订合同，增加租金。三家本案第三人都不愿解除合同，也不愿意重新签合同，表示如康井五组强行收回铺面，将依合同追究瞿春雷的违约责任。在此情况下，瞿春雷决定不再要求降低租金，愿意继续按原合同履行，并要求康井五组组长安排时间收2016年3月1日至2017年2月28日的租金。康井五组组长电话里表示同意，但2016年5月29日开会讨论时，讨论的意见是不同意继续履行，要求解除合同，并要求瞿春雷5月31日将全部铺面交还。瞿春雷和陈金东不同意康井五组的意见，双方因此发生纠纷，并向本院起诉要求解决。本案审理过程中，双方均不愿继续履行合同，并达成从2016年9月15日起解除双方2013年11月15日签订的《康井五组老年活动中心东西两边铺面出租合同》的协议，瞿春雷、陈金东已于2016年9月14日将闲置的8间铺面的钥匙和与本案第三人签订的租赁合同原件交给康井五组。本院认为：本案双方当事人通过公开招投标于2013年11月15日签订的《康井五组老年活动中心东西两边铺面出租合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。合同履行中瞿春雷和陈金东因经营亏损，要求康井五组降低租金，属于双方对是否变更合同的谈判协商。康井五组答应进行协商，双方也多次进行了协商，只是对合同变更未达成一致，合同没有变更。是否变更合同协商期间，瞿春雷和陈金东暂缓交纳租金，是双方的共同意思，因此在双方谈判破裂前康井五组没有向瞿春雷和陈金东催收过租金。另外，谈判过程中在康井五组不愿降低租金的情况下，瞿春雷和陈金东愿意以适当承担违约金的方式解除合同，但康井五组提出不认可次承租人即本案第三人与瞿春雷、陈金东签订的租赁合同，要求次承租人重新与康井五组签订合同，增加租金，该要求违背了《中华人民共和国合同法》二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定。参照该规定，租赁物所有权发生变动尚且不得影响租赁合同的效力，租赁物所有权人与承租人之间的合同纠纷，更不得影响承租人与承租人之间租赁合同的效力。除非租赁物所有权人能够证明承租人与次承租人有导致合同无效和解除的法定情形。因此，康井五组以瞿春雷和陈金东违约不按期交纳租金为由要求解除合同，由瞿春雷和陈金东承担违约责任，要求第三人交还铺面的诉讼请求没有事实依据法律依据，本院不予支持。本案是否降低租金的谈判破裂后，瞿春雷和陈金东表示愿意继续履行合同，交纳租金，符合法律规定，康井五组不收租金，执意要求解除合同，双方已经失去了合同继续履行的条件，本案诉讼中双方达成从2016年9月15日起解除双方2013年11月15日签订的《康井五组老年活动中心东西两边铺面出租合同》的协议，本院予以照准。双方因是否降低租金的谈判未成导致矛盾激化，双方均不愿继续履行，故合同解除不能视为任何一方恶意违约所致，瞿春雷和陈金东反诉要求康井五组承担违约责任的诉讼请求也没有事实依据，本院不予支持。双方谈判破裂后，康井五组要求从2016年5月31日解除合同，收回铺面，客观上造成了瞿春雷和陈金东不敢继续转租闲置的8间铺面的事实，可能给瞿春雷和陈金东造成了一定的损失，但该损失具有不确定性，且本案纠纷实因瞿春雷和陈金东经营亏损要求降低租金导致，故瞿春雷要求从2016年6月1日至2016年9月15日解除合同期间的租金由康井五组承担的诉讼请求本院不予支持。铺面装修系次承租人投资，不是瞿春雷陈金东投资，合同依法解除后自然应该归康井五组所有并由康井五组自行处理。瞿春雷等并未实际支付本案第三人违约金，即合同争议现并未造成其赔偿第三人违约金的实际损失，故瞿春雷要求康井五组赔偿上述损失的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、从2016年9月15日起解除玉溪市红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会第五居民小组与瞿春雷、陈金东2013年11月15日签订的《康井五组老年活动中心东西两边铺面出租合同》。瞿春雷和陈金东与第三人刘玉琼、唐娅晶、汤红坤签订的《房屋租赁合同》由玉溪市红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会第五居民小组继续履行；二、瞿春雷和陈金东于本判决生效之日起十日内支付玉溪市红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会第五居民小组从2016年3月1日至2016年5月31日的租金32874.99元；三、瞿春雷和陈金东于本判决生效之日起十日内将已收取的第三刘玉琼、唐娅晶、汤红坤从2016年9月15日至2017年2月28日的租金33654.79元返还玉溪市红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会第五居民小组；四、驳回本诉原告玉溪市红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会第五居民小组的其他诉讼请求；五、驳回瞿春雷和陈金东的其他诉讼请求。本诉案件受理费2510元，减半征收1255元，由本诉原告玉溪市红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会第五居民小组承担。反诉案件受理费2673元，由反诉原告瞿春雷和陈金东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  滕永金二〇一六年九月十六日书记员  曹海丽