广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初9992号原告：张彤，男,户籍住址云南省。委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。被告：珠海市裕坤房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市。法定代理人：钟兰芳。委托诉讼代理人：刘青，广东敬德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，广东敬德律师事务所律师。原告张彤诉被告珠海市裕坤房地产投资顾问有限公司（以下简称裕坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彤及其委托诉讼代理人李友双、黄妙娜，被告裕坤公司的委托诉讼代理人刘青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彤向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2018年1月17日签订的《房屋租赁合同》无效；⒉判令被告向原告返还已交的房屋押金69660元及水电费押金30000元；⒊判令被告向原告返还已交的房屋租金417960元；⒋判令被告向原告赔偿装修损失389880.09元；⒌判令被告向原告赔偿因涉案房屋未能通过消防验收而被行政处罚30000元。事实和理由：2018年1月17日，原告与被告就房屋租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，被告将位于珠海市××区××路××房屋租赁给原告作为经营餐饮使用，承租建筑面积为258平方米。合同签订后，原告投入大量资金对涉案房屋进行了装修。2018年5月20日，原告在涉案的房屋设立了珠海市××区XX米线店，并正式对外营业。2018年5月29日，米线店以原告的合伙人桂国生为经营者，办理了营业执照。2018年6月13日，珠海市公安局拱北口岸分局防火监督大队根据举报投诉到现场进行了核查，发现涉案的米线店存在未经消防安全检查擅自投入营业的消防违法行为，决定责令停产停业，并处罚款人民币叁万元。2018年6月28日，该局对原告的合伙人桂国生作出了上述处罚，并送达了《行政处罚决定书》【珠公拱防（消）行罚决字[2018]0048号】。之后，米线店被迫停止经营。经了解，该房屋系原业主珠海宝胜宏业房地产开发有限公司私自加建的违章建筑，并未取得建设规划许可，亦未取得建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案等法律文件。该房屋根本无法获得消防许可，即该房屋无法作为餐饮经营使用。而被告在与原告签订房屋租赁合同时并未告知原告这一情况(原告系在消防部门作出行政处罚时才了解到这一情况的)，导致原告无法正常营业，并被罚款，这一后果，给原告造成了严重的经济损失。综上所述，被告租赁给原告的房屋未取得建设规划许可证及建设工程消防验收等法律文件，致使原告无法对该房屋正常使用。根据我国法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告对涉案合同的无效有不可推卸的责任，应当承担全部法律责任，即返还因合同取得的财产并赔偿原告的经济损失。原告曾以各种方式向被告协商处理方案，被告以种种理由拖延、拒绝。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告张彤提交了以下证据：⒈房屋租赁合同；⒉收据；⒊行政处罚决定书、珠海市非税收入罚款通知书、广东省非税收入（电子）票据；4.在线申办公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查网页截图；5.营业执照、桂国生身份证复印件；6.珠海光大税务师事务所报告书；7.商铺移交确认书。被告裕坤公司辩称，一、原告被消防处罚是其自身原因导致，其停业非此原因。1、涉案房屋的产权人是珠海宝胜宏业房地产开发有限公司，房产证显示：一层1-9轴，批准建筑面积1782.23平方米，超建面积64.90平方米；一层9-15轴，批准建筑面积1171.61平方米，超建面积42.66平方米;二层物业，批准建筑面积1530.14平方米，超建面积55.72平方米。2、被告向珠海宝胜宏业房地产开发有限公司整体承租了该物业。该物业即已经取得房地产权证，则该房屋一切手续合法合规，并非如原告所说“未取得建设规划许可、未取得建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案”。涉案房产于2018年3月15日取得“建设工程竣工验收消防备案复查意见书”（编号：珠公拱防消竣复字【2018】第001号）。3、被告与原告于2018年1月17日签订的房屋租赁合同第七条房屋交付，明确“公共部分装修、第一次主体消防验收等由甲方完成”，第十条关于装修的约定“乙方工商税务、室内二次消防送审和验收、环保等开业前的一切手续及施工均由乙方自行负责”。而原告于2018年5月20日开门营业前，均未去珠海市行政服务中心申请办理“开业前的消防安全检查”事项，直至2018年6月13日，被珠海市公安局拱北防火监督大队上门检查，并开具行政处罚决定书。为此，原告被消防大队处罚，被要求停产停业，并处以三万元罚款承担主要责任。4、在原告被消防大队进行处罚后，被告与原告一起积极同消防部门协调，即刻进行消防方面的整改，主要有：新开一个安全出口门，增设安全出口指示灯，搬离挡住消火栓的餐桌等。5、在原告被行政处罚后，原告了解到，涉案房屋部分为原历史遗留的超建面积，珠海市消防法规规定，如果租赁面积低于100平米，就不用办理二次消防验收，原告就可以继续正常经营。为此，原告要求被告另行签订了两份《房屋租赁合同》，使租赁物面积低于100平米，并且原告以此办理了两个营业执照。在办理两个营业执照过后，原告又正常经营了近三个月，期间没有被再要求停产停业。6、原告被消防局行政处罚的30000元，被告已在原告应缴的2018年7、8月水电费、停车费等物业费用中予以抵扣。因此，该30000元的罚款实际上已经由被告承担。二、原告终止合同的真实原因是经营不善，亏损严重，被消防处罚只是原告作为终止合同和要求赔偿的借口。1、原告在办理两个营业执照后，已经可以正常经营。证据有：（1）原告在2018年4月至10月的水电费来看，原告每月的水电成本都有11000元以上，在6月份被消防处罚后，并未真正停业，其每月水电费仍维持在11000元左右。（2）原告每日发给客人的停车票可以看出，在6月份以后的停车数量与之前没有太大的改变。这充分证明了原告虽然被行政处罚，但是在被告承担了3万元罚金，并且协助原告办理两个营业执照后，原告已经可以正常营业。2、原告销售的是云南清真米线，一份费用大概在20-30元。从原告每日的停车量来看，每天平均停车量不超过10辆，证明客人数量在20-30人，每日的销售额在500-1000元；而原告的经营成本是每月月租金34000多元，水电11000元，每月工人工资17000元，再加上食材的成本，每月支出成本至少在6万元以上，每天的销售量至少要在2000元以上才能保本。2、投资饮食行业有一个基本规律：餐厅在营业3到6个月如果没有盈利，那么，这个店以后基本上就没有盈利的可能性。原告从2018年4月份开始，到2018年9月中旬停业，原告通过五个月的营销经营，证实在这里做米线生意是不成功的。原告在办理两个营业执照及消防整改完后，已经可以正常经营，消防管理单位也再也没有对其进行过处罚。如果生意好，原告完全可以正常经营下去。但由上分析可知，原告如果继续经营下去，只会越亏越大。这才是原告以被消防处罚为借口，提出终止合同要求赔偿的真正原因。三、如原告坚持不再租用房屋，则被告同意收回房屋，请原告立即将房屋交还给被告，装修损失应当按照过错责任，由原告承担主要责任。1、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，双方均有义务采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告如果继续占用房屋，又不开业经营，原告应当按照合同约定支付租金，损失将进一步扩大损失。2、在原告将租赁物及时返还被告的情况下，被告同意退还扣除相应月份的水电使用费后，截止交付返还房屋日期止的原告已交的剩余房屋租金（其已交付一年的房屋租金）。因房屋提前退租为原告原因引致，原告所交付的两个月房屋押金将不予退还。3、原告被消防局行政处罚的30000元，被告已在原告应缴的2018年7、8月水电费、停车费等物业费用中予以抵扣。4、原告提出的装修及其他损失不予认可。由上可知，原告租赁此场所进行餐饮的经营，一切投资及所发生的费用均是由其自主行为，经营不善及所造成的损失理应由其自行承担。另税务师事务所不具备装修造价以及物价评估资格，应由原告应申请法院指定评估造价机构评估装修造价金额，而不论其装修评估价格多少，相关费用均应由原告承担。综上所述，被告经营不善导致自行停业，企图通过以被消防处罚为由而对被告进行无理索赔，此行为已完全违背合同法及有关诚信原则。对于水电费押金30000元，因原告拖欠9、10、11月的水电费，共计金额为28009元，此外7、8月的水电费也没有支付，用于抵扣被行政处罚的3万元，原告7-11月没有交过租金，7、8月就抵了行政处罚的3万元，后面的2.8万元就和水电费抵扣，剩余约2千元由法院依法处理。对于原告请求返还已交的房屋租金417960元，因双方已经签署房屋交接协议，确定房屋交接的日期为2019年2月25日，根据最高院司法解释原告要支付2018年4月1日至2019年2月25日期间的租金，被告确认应当返还给原告的租金是2019年2月26日到2019年4月1日的租金，一共36天，租金为42223元（417960元/365天×36天），该期间的租金被告同意返还给原告。对于装修损失389880.09元应当按照双方的过程责任按比例承担，由法院来定。对于消防验收而被行政处罚30000元已经在2018年7、8月的水电费中抵扣，所以原告无权要求被告再次支付。被告裕坤公司提交了以下证据：⒈房产证复印件；⒉珠海市宝胜园租约；⒊建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程竣工验收消防备案复查意见书；⒋房屋租赁合同（2018.3.1）二份；⒌营业执照、国家企业信用公示信息；⒍缴费通知单；⒎车辆出入登记表、停车票；⒏红线图；9.照片；10.；微信聊天记录；11.宝裕美食街资料领取登记表；12.银行交易明细；13.报警回执、治安调解协议书。经审理查明，2018年1月17日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于珠海市××区××路××号房屋（详见附件平面图）用于经营餐饮项目（云南菜系），承租建筑面积为258平方米，租赁期限自2018年1月18日至2023年5月15日。合同第四条约定，该房屋租金为135元/平方/月，（该租金单价为一年一付，即年度到期当月5号前一次性支付当年租金，如乙方不能按前述付款方式支付时，按160元每平方月缴纳租金），第二年租金不变，第三年起租金每年递增6%，物业管理费4.5元/平方/月，乙方自用水电费为独立水电表，电话、网络使用费等由乙方承担，公共区域水电、垃圾处理费按建筑面积分摊；合同第五条约定，双方签订租赁合同当日，乙方向甲方缴纳房屋押金69660元、首年度租金417960元、水电费押金30000元，合计517620元，在合同期满15日内，乙方若没有违约或欠费，押金无息退还给乙方，前述押金仅为合同的履约保证金，不得用于冲抵乙方其他应缴费用；合同第六条约定，自2018年4月1日起计租金，4月1日前乙方进场装修的，甲方免收租金及管理费，水电费乙方按表自付，租金及其他各项应缴费用逾期10日未付的，甲方可采取停止供水供电锁门等强制措施催缴，逾期15日仍未支付时，甲方有权将房屋另租他人并没收乙方所缴押金；合同第七条约定，甲方于2018年1月18日将该房屋以现状交付给乙方，公共部分装修、第一次主题消防验收等由甲方完成；合同第九条约定，租赁期间，乙方场所室内外的消防安全…合同还就甲、乙双方其他的违约责任进行了约定。上述租赁合同签订后，原告依约向被告支付了房屋押金69660元、水电费押金30000元、首年（2018.4.1-2019.4.1）租金417960元，被告向原告出具了相应收据。原告陈述其承租案涉房屋装修后成立了珠海市xx区xxx米线店进行经营，原告提交的营业执照显示，珠海市xx区xxx米线店成立日期为2018年5月29日，登记住所为珠海市××区××路××号****房屋，经营者为桂国生。2018年6月28日，珠海市公安局拱北口岸分局防火监督大队出具了珠公拱防（消）行罚决字【2018】0048号行政处罚决定书，认定珠海市xx区xxx米线店存在未经消防安全检查擅自投入营业的消防违法行为，责令停产停业并处罚款30000元，原告提交的广东省非税收入（电子）票据显示，该罚款已于2018年6月30日缴纳。被告提交了其与珠海宝胜宏业房地产开发有限公司的租约及房产证复印件以证明其有权出租案涉物业，该房产证复印件显示登记房屋坐落于珠海市××区××路××轴、××轴、××层，建筑面积4483.98平方米，土地共用面积7145.2平方米，附记“…2、xx路xxx（批准报建建筑面积：1782.23平方米，超建面积：64.90平方米；旧址为xx路xx酒家x层xx轴）；xx路（批准报建建筑面积：1171.61平方米平方米，超建面积：42.66平方米；拱北侨光西路xxx（批准报建建筑面积：1530.14平方米，超建面积：55.72平方米；旧址为xx路xx酒家第x层）”，被告据此主张案涉租赁物业属于合法建筑。被告提交的两份《房屋租赁合同》显示，被告于2018年3月1日作为出租方分别与桂国生、原告作为承租方签订了两份《房屋租赁合同》，其中承租方显示为桂国生的合同约定的是xx路xxx房屋租赁事宜，承租建筑面积89.65平方米，月租金12000元，房屋押金24000元，水电费押金10000元，租赁期限2017年12月1日至2023年5月15日，自2018年4月1日起计租金；承租方显示为原告的合同约定的是xx路房屋租赁事宜，承租建筑面积93.23平方米，月租金13000元，房屋押金26000元，水电费押金10000元，租赁期限2017年12月1日至2023年5月15日，自2018年4月1日起计租金。被告提交的企业信息及营业执照显示，原告作为经营者于xx路xx号地址上注册成立了名为珠海市香洲区拱北富海汇餐饮店的个体工商户，注册日期为2018年2月2日，核准日期为2018年5月23日。被告据此主张被告配合原告使租赁物业面积低于100平方米，无需再办理二次消防验收。原告否认被告提交两份《房屋租赁合同》承租方落款签名的真实性，并表示签订两份《房屋租赁合同》与消防检查没有关系，系原告原来申请办理的珠海市香洲区拱北富海汇餐饮店不符合经营清真的个体户经营者必须是回族人的规定，因此之后以桂国生名义办理了相关营业执照。被告提交的缴费通知单显示，“拽米线”商铺2018年6月应交纳电费9979.2元、水费270.48元、停车费1032元、公摊电费40元、垃圾处理费300元、租金及管理费1161元，合计11751元；2018年7月应交纳电费12254元、水费357.42元、停车费1920元、公摊电费150元、垃圾处理费200元、租金及管理费1161元，合计16042元；2018年8月应交纳电费11258.35元、水费255.99元、停车费1168元、公摊电费283元、垃圾处理费200元、租金及管理费1161元，合计14326元；2018年9月应交纳电费11110.93元、水费217.35元、停车费1024元、公摊电费313元、垃圾处理费200元、租金及管理费1161元，合计14026元；2018年10月应交纳电费8493.66元、水费193.2元、停车费608元、公摊电费298元、垃圾处理费200元、租金及管理费1161元，合计10954元；2018年11月应交纳电费1082.97元、水费38.64元、公摊电费178元、垃圾处理费200元、租金及管理费1161元，合计2661元。其中，2018年8月的缴费通知单上有手写备注“7月16042元8月14326元合计30368元未交抵扣消防罚款叁万元，仅交368元”。被告并提交了相应的水电表照片及相关微信聊天记录对上述情况予以佐证。案件审理过程中，本院依法向珠海市不动产登记中心调取了案涉租赁物业所在珠海市××区××路××轴、××轴、××层房产的产权登记资料及宝胜园一层平面竣工图，经核对，案涉租赁标的xx路房屋并不在上述一层平面竣工图记载的建筑范围内，本院据此就案涉租赁合同效力向当事人双方进行了释明。被告为证明原告承租时已了解房产现状提交了原告承租前的案涉房产照片，照片显示案涉租赁房屋当时为永久性结构建筑，外墙为未封闭或半封闭状态。原告就其装修损失的主张提交了一份由珠海光大税务师事务所出具的《报告书》，该报告将“装修费、办公费、运费、工资、材料款、车费、餐费、加油费、设备款、租金、其他”列为支出项目汇总统计云南xxx米线珠海店费用合计1032700.19元，被告对该《报告书》不予认可。应原告申请，本院于2019年3月7日分别出具鉴定委托书和评估委托书，依法委托广东人信工程咨询有限公司（以下简称人信公司）对案涉租赁xxx房已形成附合的装修及设备于2018年9月的现值进行鉴定，委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对案涉租赁xxx房未形成附合的装修及物品价值进行评估。2019年6月，原告向本院申请撤回了对案涉租赁xxx房未形成附合的装修及物品价值的评估申请。2019年7月11日，人信公司出具了编号为RXxxx701的《工程造价鉴定意见书（初稿）》，鉴定意见为“本项目需要鉴定的总造价鉴定金额为389880.09元”，虽然原、被告于庭审时均对上述初稿鉴定意见表示没有意见，原告并据此将其装修损失诉讼请求的金额调整为389880.09元，但经本院核对，上述初稿意见存在将部分未形成附合装修及物品纳入鉴定范围的情况，另外，初稿意见亦只就造价而未对委托的现值出具鉴定意见。上述意见反馈后，人信公司于2019年10月10日出具了编号为RXxxx701的《工程造价鉴定意见书（定案稿）》，鉴定结论为“1）本项目需要鉴定的总造价鉴定金额为391150.26元，其中固定装修部分造价为321161.21元，可拆除部分造价为69989.05元；2）由于当年装修完成投入使用1年的原因，建议按总造价进行折旧，作为现存价值计算，折旧后的总造价鉴定金额为固定装修部分256928.97元（321161.21×80%），可拆除部分折旧后造价为55991.24元（69989.05×80%），合计312920.21元（256928.97+55991.24），原告对鉴定意见书（定案稿）的真实性、合法性没有异议，但认为原告系于2018年3月开始装修，自2018年5月20日正式营业，截至2018年9月投入使用不足一年，不认可按照总造价的80%折旧计算现值，要求按照初稿鉴定意见计算，被告对鉴定意见书（定案稿）的鉴定结果表示没有异议。被告并认可鉴定报告中所列的非固定装修及物品部分已由原告交由被告处分。原告预付了鉴定费用17327元。另，案件审理过程中，原告自行将案涉租赁房屋交还被告，双方于2019年7月24日签署了一份《商铺移交确认书》，内容为“现甲乙双方商议，就珠海市侨光西路（原乙方经营的米线）移交事宜达成如下事项：1、甲方同意乙方将此商铺的交付时间确认为2019年1月25日；2、自2019年8月1日前，乙方开始自行将商铺内可移动的桌椅凳子、厨房锅碗煤气瓶及电脑打印机等搬离，另分体空调、厨房设备、固定装修等不得搬离拆除。上述时间没有搬离完成的物品，视为乙方放弃所有，可由甲方自行处理…”。本院认为，原、被告均确认原告系案涉租赁标的的承租人，实际履行的系原、被告于2018年1月17日签署的《房屋租赁合同》，对此本院不持异议。从本院调取案涉租赁标的所在珠海市××区××路××轴、××轴、××层房产的产权登记资料及xx园一层平面竣工图来看，案涉租赁标的即珠海市××区××路××号房屋位于上述产权房产所在场地区域内，但不在图纸显示的建筑范围内，未有证据显示租赁标的房屋有取得建设工程规划许可或有经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效”，应当认定原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。案涉租赁标的位于“珠海市××区××路××轴、××轴、××层”房产所在场地区域内，案涉租赁房屋出租时虽非全封闭状态，从考虑上述产权房产系做整体登记，且之前该房产系做酒店餐饮整体运营，外墙未封闭或半封闭状态符合之前房产用途，原告作为承租人，不能苛责其对案涉租赁房屋产权和报建情况能够详尽了解，对于合同无效的后果及损失，原告不应承担责任，被告作为区域房产的整体运营方和出租人，持有该区域房产的相关产权资料，其未能核实案涉租赁xxx号房屋的产权及报建情况并将其出租给原告，应对案涉租赁合同无效的后果及损失承担全部责任。原告请求被告返还房屋押金69660元及水电费押金30000元并赔偿因合同无效导致的装修损失或折价补偿款，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求的装修损失或折价补偿款。人信公司出具的鉴定报告虽然超越了本院委托范围，实际包含了已形成附合装修及物品和未形成附合装修及物品两部分内容，但原、被告对此均无异议，从双方签订的《商铺移交确认书》以及相关庭审意见来看，被告实际已同意按鉴定报告范围折价接收案涉已形成附合和未形成附合装修及物品，人信公司出具鉴定报告初稿时未予考虑装修及物品的折旧情况，之后于定案稿中酌定折旧率为80%，对此本院认为，从案件审理情况来看，直至2019年7月24日原告才与被告签署《商铺移交确认书》确认交还商铺，据合同确定的租金计算时间2018年4月1日已过一年有余，人信公司据此酌定80%折旧率，并无明显不妥，对人信公司最终确定的已形成附合装修及物品和未形成附合装修及物品现值鉴定结果312920.21元，本院予以采纳并作为本案定案的依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，原告请求的按照鉴定报告定案稿计算的案涉租赁房屋装修及物品折价补偿款项312920.21元，有事实和法律依据，本院予以支持，原告关于按照鉴定报告初稿请求被告赔偿损失389880.09元的主张，本院不予采纳。关于原告要求被告返还已付租金417960元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”，案涉租赁合同虽然无效，但原告占用案涉租赁房屋，仍应按照合同约定租金标准向被告支付房屋占用费，按照原、被告所签《商铺移交确认书》的内容，被告同意将房屋占用费计至2019年1月25日为止，原告应向被告支付自2018年4月1日至2019年1月25日期间的房屋占用费341682.3元（258平方米×135元/平方米·月×9.81），原告已向被告支付租金款项417960元，被告尚应退还原告租金款项76277.7元。关于原告请求的行政罚款30000元。该款项系由于被告开设的拽米线店未经消防安全检查擅自投入营业导致被消防部门处予行政处罚，并非系合同无效原因导致发生，没有证据表明该消防责任应当归于被告。被告提交的2018年8月份缴费通知单上显示，被告自愿承担该消防罚款并用于抵扣原告应缴纳的水电及物业费，对此本院不持异议，原告虽不认可被告提交的水电及物业费缴费通知单，但并未有提供相反证据证明，对被告提交缴费通知单所反映的事实，本院均予采信。原告请求被告赔偿其行政罚款损失30000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告张彤与被告珠海市裕坤房地产投资顾问有限公司于2018年1月17日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告珠海市裕坤房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张彤返还房屋押金69660元、水电费押金30000元；三、被告珠海市裕坤房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张彤返还已交租金款项76277.7元；四、被告珠海市裕坤房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张彤支付装修及物品折价补偿款312920.21元；五、驳回原告张彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19022.88元，由原告张彤负担5000元，被告珠海市裕坤房地产投资顾问有限公司负担14022.88元；鉴定费17327元，由被告珠海市裕坤房地产投资顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  夏海峰二〇一九年十月二十二日书 记 员  梁慧欣何倩