山东省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁民终1396号上诉人(原审被告)：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地：潍坊市奎文区潍州路639号。法定代表人:王美清，董事长。委托诉讼代理人:王立国，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人:张宁，山东海右律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：王根照，男，1963年11月28日出生，汉族，个体工商户，住潍坊市奎文区宝通街6号18-2-202室。委托诉讼代理人：李庆新，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媛，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司(以下简称圣达公司)与被上诉人王根照商品房预售合同纠纷一案,不服山东省潍坊市中级人民法院(2013)潍民一初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人圣达公司的委托代理人王立国、张宁，被上诉人王根照的委托代理人李庆新、刘媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣达公司上诉请求:一、依法撤销(2013)潍民一初字第18号民事判决书第二项,重新确定违约金金额或将案件发回重审;二、一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人王根照承担。事实与理由:一审判决在认定违约金方面存在认定事实不清、适用法律错误的情形。1、一审判决没有依法查明涉案买卖房屋因迟延交付,给被上诉人造成的具体损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,前述损失系确定购房合同中约定违约金是否存在过高的情形,以及法庭如何调整违约金符合公平原则的重要依据,因此一审判决存在认定事实不清的情形。2、一审判决在未对上述第1项所述之损失依法查明的情形下,对违约金的计算方法所作调整没有法律依据,且明显违背了公平原则。依据一审判决所确定的计算方法,上诉人每年需向被上诉人支付的违约金高达240余万元,明显过高。望贵院查明被上诉人在涉案房屋买卖过程中因延期交房行为所受损失的具体情况,依法确定上诉人应该承担的合法、公平的违约责任。王根照辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2013年4月10日签订《商品房预售合同》购买了11套房产，共计1244.78平方米，约定上诉人圣达公司分别于2013年6月31日和2013年10月31日交付经五大主体验收合格的北王尚城3-108、3-109、3-112、3-113、3-114号商铺及3-117、3-118、3-120、3-121、3-122、3-123号商铺。合同签订后，被上诉人王根照如期交付总房款，但上诉人圣达公司却迟迟不交付房屋，给被上诉人王根照造成巨大损失，上诉人圣达公司构成违约，对此，一审判决已经查明，上诉人也没有异议。二、一审判决关于违约金的计算标准，是一审法院综合案件的实际情况酌情作出的认定，既未超出双方合同的约定，按照实际情况也并不高。首先，双方签订的《商品房预售合同》第九条明确约定“××如未按本合同约定的时间交付房屋，按已交房款的同期银行贷款利率的四倍支付违约金”。其次，任何资金都是有成本的，上诉人圣达公司使用被上诉人王根照1200万元资金已有四年的时间，被上诉人王根照为此负债累累，期间单纯支付其他债权人利息已近1500万元，损失巨大。被上诉人王根照多次与上诉人圣达公司协商未果。当事人约定违约金的目的主要是为了督促、保障合同履行，对此双方应当明知且有预见，愿意接受违约后的制裁。按照一审判决认定的违约金远远低于被上诉人王根照的实际损失，上诉人圣达公司上诉认为一审判决没有查清被上诉人王根照的实际损失，认为违约金计算过高没有依据。无论是双方合同的约定，还是被上诉人王根照的实际损失，还是资金市场的使用情况，一审判决认定的违约金数额不是高了，而是远远低于被上诉人王根照的损失，所以一审判决按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金并不高。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序公正、合理。上诉人圣达公司的上诉没有事实根据和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人圣达公司的上诉请求，维护被上诉人王根照的正当权益。王根照向一审法院起诉请求:一、依法判令被告继续履行双方于2013年4月10日签订的商品房预售合同;二、判令被告立即交付原告购买的北王尚城3-108、3-109、3-112、3-113、3-114、3-117、3-118、3-120、3-121、3-122、3-123号房屋;三、判令被告支付逾期交房违约金800000元;四、本案诉讼费、保全费由被告负担。后原告变更诉讼请求为:一、依法解除双方于2013年4月10日签订的商品房预售合同,并返还已交付的房款12100000元;二、判令被告支付截至2015年11月30日的逾期交房违约金共计7359348元,之后的违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决生效之日;三、本案诉讼费、保全费、担保费由被告负担。一审法院认定事实：2013年4月10日,原告王根照(××)与被告圣达公司(××)签订商品房预售合同一份,约定由原告购买被告开发的北王尚城3号楼3-108、3-109、3-112、3-113、3-114、3-117、3-118、3-120、3-121、3-122、3-123号房屋,房屋用途为商业,预测总建筑面积共1244.78平方米,单价为人民币10000元/平方米,总金额共计12447800元;商品房预售许可证为潍2012房预售证字第00003745号;××在2013年4月10日支付4000000元,2013年4月30日之前支付3000000元,2013年5月20日之前付清全部房款;××应当将依照国家和地方人民政府有关规定、经五大主体验收合格的北王尚城3-108、3-109、3-112、3-113、3-114号商铺及3-117、3-118、3-120、3-121、3-122、3-123号商铺分别于2013年6月31日和2013年10月31日交付××使用。除本合同第八条规定的特殊情况外,××如未按本合同规定的时间交付房屋,按已交房款的银行同期贷款利率的四倍支付违约金。合同还对产权登记、保修责任等事项作了约定。上述商品房预售合同签订后,原告王根照于2013年4月10日分二笔向被告圣达公司付款4000000元、2300000元,于2013年4月18日付款1200000元,于2013年5月2日付款1200000元,于2013年5月7日付款400000元,于2013年5月14日付款1300000元,于2013年5月24日付款600000元,于2013年6月8日付款300000元,于2013年6月24日付款800000元,以上共计12100000元,被告圣达公司对上述付款数额没有异议。另查明,2012年3月8日,王根照(××)还与圣达公司(××)签订商品房预售合同一份[在(2013)潍民一初字第19号案件中另案处理],该合同约定的房屋总价款为25312006元,王根照实际付款25000000元,二者差额312006元(25312006元-25000000元)。上述差额加上本案王根照实际付款数额与合同约定的差额347800元(12447800元-12100000元),共计659806元。对于上述差额部分,王根照称:本案合同涉及的3-108号商铺价格(合同约定的价款约667400元)与上述差额基本一致,双方经协商将上述3-108号商铺退出,即不再购买该3-108号商铺。圣达公司称:双方曾协商以合同涉及的3-108号商铺退出,且该商铺价格与差额基本一致,但最终双方未达成一致意见。还查明,涉案商铺所在北王尚城项目至今未通过消防验收,未办理竣工验收手续,商铺亦未交付给原告王根照占有使用。本案审理过程中,原告王根照变更诉讼请求,要求解除双方签订的商品房预售合同,判令被告圣达公司返还房款12100000元,并承担截至2015年11月30日的逾期交房违约金7359348元,之后的违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至判决生效之日。被告圣达公司认为王根照的合同解除权已经消灭,现已无权要求解除合同,违约金计算标准过高,应予以调整。上述事实,有当事人陈述、商品房预售合同、收款收据及庭审笔录等在案为证,足以认定。一审法院认为,原告王根照与被告圣达公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,双方当事人均应按合同约定行使权利,履行义务。原告王根照已按合同约定履行了向被告圣达公司支付购房款的义务,被告圣达公司至今未向原告王根照交付符合合同约定条件的房屋,构成违约,应承担违约责任。本案中,双方签订的商品房预售合同明确约定被告圣达公司应在2013年10月31日前交付所有商铺,但被告圣达公司并未按约定期限交付。在原告王根照起诉要求交付商铺后,被告圣达公司虽表示积极办理竣工验收手续,但涉案房屋至今未通过消防验收,未办理竣工验收手续,亦未交付给原告王根照实际占有使用,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”之规定,原告王根照要求解除双方签订的商品房预售合同有事实依据,符合法律规定,原审法院予以支持。本案中,双方当事人在合同中并未对解除权的行使作出约定,根据双方当事人在本案中的陈述,合同约定的交房之日亦非解除权发生之日,被告圣达公司关于依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定原告王根照无权要求解除合同的抗辩理由不能成立,原审法院不予采信。在合同被依法解除后,被告圣达公司应将原告王根照已交纳的房款12100000元予以返还。关于违约金的计算标准及期限问题,双方签订的商品房预售合同第九条明确约定违约金按已交房款的银行同期贷款利率的四倍计算,该约定系当事人真实意思表示,不违反法律规定,原审法院对上述违约金的计算标准予以确认。综合考虑涉案房屋系商业用途、被告圣达公司已长期占用原告王根照支付的购房款等事实,结合被告圣达公司的违约情形,根据公平原则,本院酌情确定被告圣达公司应承担的违约金为以已交房款12100000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率(短期/6个月内利率)的四倍自起诉之日(2013年12月5日)起计算至本判决生效之日止。对于原告王根照主张的超出上述认定部分的违约金数额,原审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、解除原告王根照与被告潍坊圣达房地产开发有限公司于2013年4月10日签订的商品房预售合同;二、被告潍坊圣达房地产开发有限公司返还给原告王根照购房款12100000元,并承担违约金[以已交房款12100000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率(短期/6个月内利率)的四倍自起诉之日(2013年12月5日)起计算至本判决生效之日止],于本判决生效之日起十日内付清;三、驳回原告王根照的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140643元,由原告王根照负担10643元,被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担130000元。保全费5000元、诉讼保全担保费52000元,由被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人圣达公司为证明约定违约金过分高于被上诉人王根照的实际损失，向二审法院提交《租金评估申请书》和三组新证据。第一组证据租金水平证据。证据1、王志强、张绍志签订的房屋租赁合同及其商品房预售合同（2015年10月）；证据2、秦红梅、张成签订的房屋租赁合同及其商品房预售合同（2016年3月4日）。证明：1、上述2套房产与本案争议房屋位于同一小区，租金水平基本相当。2、同地段、同等建设水平商铺日租金平均为1.10元/平方米。3、参照上述两套房屋的租金水平计算，争议房产迟延交付期间的租金最高可达1092944元。4、按照判决确定的同期银行贷款利率的4倍计算，违约金数额为5243923元，是房屋租金损失的4.8倍，约定违约金过分高于实际损失。第二组证据房屋交接材料。证据3、2016年3月4日被上诉人王根照领取112、113、114、117、118、120、121、122、123号商铺的钥匙。证明：1、以上证据可以证明9套房屋已于2016年3月4日交付。2、逾期交房违约金只能计算到房屋交付之日，即2016年3月4日，而不能计算到判决生效之日。3、房屋交付后，被上诉人王根照已经实际占有案涉房屋并享有房屋权利，上诉人圣达公司不应承担之后的违约金或损失。第三组证据消防验收合格证据。证据4、山东省广安消防技术服务中心出具的《检验整改报告》。证明：2016年3月30日上诉人圣达公司委托山东省广安消防技术服务中心对北王尚城小区3、4、5、6号楼进行了消防初验。4、案涉3-108、3-109号商铺，因被上诉人王根照未履行支付购房款的义务，上诉人圣达公司不负有交付房屋的义务。王根照质证称：该三组证据，是上诉人圣达公司为了申请对租金进行评估提供的一些新的证据，根据《民事诉讼法》证据规则的规定，上诉人圣达公司在二审期间提供新证据不符合证据规则的要求。对第一组证据，第一、系上诉人圣达公司提供的租赁合同，对合同的真实性无法确认。第二、租赁合同的各方均与本案无关。第三、上诉人圣达公司提供的租赁合同与本案没有关联性。对第二组证据，上诉人圣达公司提交的这个复印件与卷宗中的不一样。从上诉人圣达公司提交的证据可以看出，被上诉人王根照虽然在2016年3月4日接到过9套房屋的钥匙，但作了特别备注，不属于交房。而且现在这些钥匙也已经还给了上诉人圣达公司。对第三组证据，不能证明涉案房屋已经通过消防管理部门检验，因为山东省广安消防技术中心是否具备法定的检验资格无法查证。对该组证据我们认为不能证明上诉人圣达公司的主张。另外，对上诉人圣达公司提交的证据我们认为也是没有必要的，因为合同中已经约定了违约的处理方式和违约金的计算方式，上诉人圣达公司向法院提供这些证据作为证明被上诉人王根照损失的依据，是不能成立的。二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，由于被上诉人王根照依约支付了购房款，上诉人圣达公司至今未依约向被上诉人王根照交付房屋，构成违约；合同约定如××未按本合同约定的时间交付房屋，按已支付购房款的银行同期贷款利率的四倍支付违约金，且在通常情况下，大额资金都是有成本的，上诉人圣达公司长期占有被上诉人王根照的大额资金必然会给被上诉人王根照造成损失。因此，原审以被上诉人王根照已支付的购房款数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍判决上诉人圣达公司向被上诉人王根照支付违约金既具有合同依据，也是公平合理的。被上诉人王根照的实际损失直接表现为资金利息损失，原审按资金利息损失衡量被上诉人的实际损失更接近客观实际，且按租金损失计算出的实际损失不足以弥补被上诉人王根照的实际损失。因此，对于上诉人圣达公司进行租金评估的申请本院不予采纳，其二审提交的相关证据本院不予认定。对于上诉人圣达公司提交的其他证据，其本身存在暇疵或尚不能证明上诉人圣达公司的主张，本院亦不予认定。综上所述，圣达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52967元，由上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱建坡代理审判员  陈 浩代理审判员  毕中兴二〇一六年九月一日书 记 员  康 宁