苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初3202号原告：苏州德仁物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区相城大道789号7-7011室。法定代表人：周建荣，董事长。委托诉讼代理人：张聚龙，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡坤泉，公司员工。被告：徐彩珍。委托诉讼代理人：赵俊彦，江苏永德律师事务所律师。原告苏州德仁物业管理有限公司与被告徐彩珍物业服务合同纠纷一案，本案于2016年6月30日受理后，适用小额诉讼程序于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告苏州德仁物业管理有限公司的委托诉讼代理人张聚龙、胡坤泉，被告徐彩珍的委托诉讼代理人赵俊彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州德仁物业管理有限公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2014年1月1日至2015年12月31日物业服务费合计7775元，并按合同约定支付滞纳金。审理中，原告明确，因合同约定的滞纳金标准为每日千分之三，该约定标准过高，自愿调低为按中国人民银行同期同类贷款基准利率，要求从起诉之日即2016年6月30日起计算至实际履行之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月1日原告与苏州市相城区知音别苑业主委员会（以下简称知音别苑业主委员会）签订《苏州市物业服务合同》，约定：“甲方（苏州市相城区知音别苑业主委员会）通过招投标方式将知音别苑委托乙方（原告）实行物业服务；按建筑面积向业主收取物业服务费，综合商业2.5元/月·平方米，纯独立别墅1.6元/月·平方米，叠加别墅1.2元/月·平方米，多层0.85元/月·平方米，大车库0.80元/月·平方米，小车库0.40元/月·平方米，门面2.50元/月·平方米；业主逾期未交物业费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。”被告徐彩珍在原告的服务区域内有知音别苑116号房屋（建筑面积185.38㎡，车库面积34.17㎡）。原告为被告提供了各种物业服务，但被告未按时缴纳物业费，至今欠缴2014年1月1日至2015年12月31日的物业费合计7775元。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告徐彩珍辩称，1、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，应经过书面催交程序后才能起诉，而我方没有收到原告的书面催缴通知，所以原告起诉不符合程序性要求；2、根据原告自2015年2月1日才与业主委员会签订合同，因此对2015年2月1日前的物业费无权收取；3、原告主张被告应按纯独立别墅收费标准1.6元/月·平方米交纳物业费，但被告的房屋是四拼联体别墅，因合同中未对该类型别墅的收费标准进行约定，应参照叠加别墅的收费标准即1.2元/月·平方米计费；4、根据《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定，车库不应计收物业费，所以被告房屋中车库面积34.17平方米不应收取物业费；5、原告提供的物业服务质量不符合一般性要求，应该予以减收物业费。经审理查明，2015年2月1日，以知音别苑业主委员会为甲方，原告苏州德仁物业管理有限公司为乙方，双方签订《苏州市物业服务合同》约定：“甲方（知音别苑业主委员会）通过招投标方式将知音别苑委托乙方（原告）实行物业服务，委托服务期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，综合商业2.5元/月·平方米，纯独立别墅1.6元/月·平方米，叠加别墅1.2元/月·平方米，多层0.85元/月·平方米，大车库0.80元/月·平方米，小车库0.40元/月·平方米，门面2.50元/月·平方米。物业服务费按月计算，业主逾期未交物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。”双方还作了其他约定。知音别苑业主委员会在甲方签章处加盖公章，原告苏州德仁物业管理有限公司在乙方签章处加盖合同专用章。另查明，苏州市相城区元和街道春申湖中路465号知音别苑1幢116室的所有权人为被告徐彩珍，另有共有权人董惠林，房屋建筑面积185.38平方米，车库建筑面积34.17平方米。原告在庭审中明确，在本案中仅向被告徐彩珍主张权利，放弃对其他共有权人主张的权利。再查明，《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定：“物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）。”以上事实，由原告营业执照复印件、被告常住人口信息、《苏州市物业服务合同》、房屋权属登记簿及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告另外举证：1、苏州置盛物业管理服务有限公司与知音别苑业主委员会于2013年1月27日签订的《苏州市物业服务合同》复印件及该公司出具的授权委托书各1份，证明苏州置盛物业管理服务有限公司已授权原告收取2014年度物业费，该份物业服务合同的委托服务期限为2013年1月1日至2014年12月31日，授权委托书载明：“关于相城区元和镇知音别苑部分业主：24#、28#、44#、100#、116#、139#、151-202#，及商铺采莲路1145#拖欠2014年物业费，现全权委托苏州德仁物业公司代收。2、维修项目单、维修派工单、秩序维护员巡逻记录表和保洁巡查表一组，证明原告已按约为被告提供各种物业服务。3、律师函、邮寄凭证各一份，证明原告于2016年2月1日通过苏州市相城区陆慕法律服务所向被告发出律师函，向其催收拖欠的物业费。4、知音别苑物业费收取标准拍照打印件1份，证明联排别墅的收费标准为1.6元/月·平方米，该标准曾在小区内公示过，应当已在小区业主内形成共识。经质证，被告认为，1、关于物业服务合同，原告仅提供复印件，真实性无法确认，由法院依法审核；关于授权委托书，真实性无异议，但是2014年的物业费仍应由苏州置盛物业管理服务有限公司向被告主张。2、维修项目单、维修派工单是原告单方制作，业主签名的地方均为空白，故对真实性不认可；秩序维护员巡逻记录表也是原告单方制作，即使真实也不能反映原告的服务质量达标。3、关于律师函及邮寄凭证，真实性无异议，但被告并未收到，但认可邮寄凭证上载明的收件人地址为被告的地址。4、被告从未见过该份物业费收取标准，对真实性不认可，应当以合同约定为准，认可按1.2元/月·平方米交纳物业费。被告为反驳原告的主张，另外举证：照片8页，证明原告提供物业服务不符合要求。被告述称，在其住宅的东面相隔约3米处有三家餐馆，这个餐馆所在房屋也属于原告提供物业服务的范围，该餐馆油烟管道存在破损，油烟沿着墙壁溢出，另外从油烟管道附近的窗户破损处可看到排风扇，油烟直接向外排放，没有安装净化装置，导致小区内存在绿化损坏、污水外溢、餐厨垃圾遍布、大量的建筑垃圾和生活垃圾没有清理的情况，因此产生了噪音、空气污染、恶臭、环境脏乱差等问题。被告在庭审中明确，因未对上述问题进行具体、专业的检测，故无法明确是否对原告造成实质上的损害。被告庭后另补充提供照片打印件2张，证明被告所有的房屋为联体别墅。经质证，原告认为，对照片的真实性、关联性无异议，关于油烟排放问题应由城管、环保部门管理，原告已多次向上述部门反映情况，尽到了小区管理者应尽的义务。关于被告提出小区内的诸多问题，原告始终在进行动态管理，每天都安排人员进行保洁，但有时清扫过后就有人乱丢垃圾，所以不能凭这些照片认定原告提供服务不到位。对被告庭后提供的证据，要求法院直接审核。本院认为，原告与知音别苑业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》内容不违反法律法规规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行自己的义务。原告苏州德仁物业管理有限公司在订立协议后实施了物业管理与服务行为，被告徐彩珍应依照合同约定按该房屋建筑面积185.38平方米（不含车库）缴纳物业服务费。根据被告提供的房屋照片，可显示涉案房屋为联体别墅，而非纯独立别墅。原告要求按1.6元/月·平方米计费，为此提供了收费标准照片打印件。本院认为，物业服务合同中明确约定纯独立别墅为1.6元/月·平方米，叠加别墅为1.2元/月·平方米，该照片打印件不足以证明原告与知音别苑业主委员会已就收费标准进行变更，且被告对该标准亦不认可，故本院对此不予认定。因物业服务合同中未约定联体别墅的收费标准，本院决定参照叠加别墅的收费标准1.2元/月·平方米计算。原告另主张车库面积亦应缴纳物业服务费，违反相关规定，本院不予支持。原告自2015年1月1日起为知音别苑小区提供物业服务，故被告徐彩珍应向原告交纳2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费2669.47元。原告另主张该款自起诉之日即2016年6月30日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的滞纳金，未超过合同约定及法律允许范围，本院予以准许。被告徐彩珍抗辩原告存在物业管理服务不到位的情形，但其提供的照片并不足以证明原告的服务违反了双方在合同中对物业管理服务标准的约定，且即使原告在履行服务管理义务时存在一定瑕疵的情况，根据现有证据也无法证明已对被告造成客观实际损失，故本院对该辩解不予采信。关于2014年度的物业费，因原告举证的授权委托书仅能证明原告受苏州置盛物业管理服务有限公司的委托收款，无法证明该公司并已将该部分债权让与原告，故原告无权以自己名义起诉主张该部分属于苏州置盛物业管理服务有限公司债权的物业服务费，故本院对此不予认定。据此，本院依据《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、被告徐彩珍于本判决生效之日起十日内支付原告苏州德仁物业管理有限公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费2669.47元，并支付该款自2016年6月30日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的滞纳金（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告苏州德仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币25元，由被告徐彩珍负担（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告徐彩珍于本判决生效之日起十日内直接支付原告苏州德仁物业管理有限公司）。本判决为终审判决。代理审判员  候佳芸二〇一六年九月二十一日书 记 员  陆锦枫