广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初2802号原告:广州市源财润南市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区南泰路610号B02房。法定代表人:黄国强，董事长。委托代理人:龚伟，广东润科律师事务所律师。被告:司徒森，男，1980年8月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人:陈碧云,广东东方昆仑（三亚）律师事务所律师。委托代理人:马晨程，广东东方昆仑（上海）律师事务所律师。原告广州市源财润南市场经营管理有限公司(以下简称“润南公司”)诉被告司徒森房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄国强、委托代理人龚伟及被告的委托代理人陈碧云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告原名为广州市源财贸易有限公司，后更名为广州市源财润南市场经营管理有限公司。原、被告双方于2012年3月27日签订了《房屋租赁合同》，并约定原告租赁被告位于海珠区××（××、检测室、办公室）的房屋经营肉菜市场，该房屋建筑面积为1087平方米。租期自2011年9月1日至2015年5月31日止，租金每月50000元，该合同签订时原告缴纳履约保证金100000元。由于涉案房屋消防系统设施陈旧老化，加之被告与上一手承租人广州市志明商贸有限公司产生纠纷并诉至本院【案号：(2007)海民三初字第1969号】，致使涉案房屋消防设备缺乏日常保养几近报废程度，因此原告在承租涉案房屋后因消防系统设施无法使用而迟迟不能正常营业。后来，经原、被告双方协商由原告投资对广州市海珠区南泰路600-610号房屋的消防系统设备进行改造。故原告先后于2009年8月和2015年1月两次对涉案房屋消防系统进行改造，共支付消防工程改造工程款581500元。原告改造后，2009年9月1日取得了以原告为消防责任主体的《消防安全检查意见书》（穗公海防检查[2009]第0173号），涉案房屋通过了消防验收。《房屋租赁合同》签订后，原告不但对涉案房屋的消防设备进行了改造，还积极履行了合同义务。消防系统通过了验收达到正常使用条件后，被告便觉得《房屋租赁合同》约定的租金偏低并多次要求提高房屋租金。遭到原告拒绝后，被告采取关停电梯、在原告办公室门前加装摄像头、破坏肉检室设备等方式阻挠原告正常经营。后来，原告被迫让步，同意租赁场地由二楼610号置换为一楼608号，租金数额不变但使用面积由原来的1087平方米变为458.8023平方米，并于2014年11月14日签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》。《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》签订后，因被告拒不配合致使原告无法继续经营。首先，因原告经营场所变更办理工商登记手续和消防安全检查，需被告提供涉案房屋产权证，但被告却迟迟不予配合，经原告多次催促，直至2015年10月份被告才将房产证复印件交付原告。其次，在原告自行办理工商变更登记手续的过程中，被工商及市场管理部门告知，广州市海珠区南泰路608号房屋的备案的门牌号为海珠区江南大道南泰路11号，与目前的门牌号不一致，必须办理门牌号变更之后才能继续办理工商登记变更手续。由于被告一直拒绝配合原告办理相关手续，致使原告经营的肉菜市场至今未取得合法经营执照，无法再继续经营。最后，被告还强行在原告租赁的广州市海珠区南泰路608号房屋内设置被告自己的办公室，严重侵犯原告的正常经营。因此，由于被告违约，原、被告之间的合同目的已经无法实现，根据《合同法》第九十四条的相关规定，双方之间《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议书》应当依法解除。综上所述，被告的违约行为致使原告前期投入的消防设备改造成本无法收回，造成了原告严重的经济损失。为维护自身的合法权益，故起诉请求判令：1、解除原、被告于2014年11月14日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告向原告支付广州市海珠区南泰路600-610号的消防工程费581500元及装修费730000元；3、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：一、同意解除被告与原告于2014年11月14日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，但被告同意解除该合同及补充协议的理由是因原告拖欠租金，按照合同约定已构成解除合同的条件，对此，被告己在2016年3月23日向法院提起诉讼的案件[案号：（2016）粤0105民初2506号]中主张相关权利。二、本案不存在原告所主张的消防费用。本案租赁物符合法律规定，该租赁物已存在符合法律规定的消防装置设备，这从被告依法取得房产证以及租赁依法进行备案可体现。原告所进行的消防检查，只不过是普通的开业消防检查，并不需要另行实施消防工程，本案根本不存在原告所主张的消防费用。对于原告在租赁物所配置的可移动的灭火器和面罩等消防器材，被告在（2016）粤0105民初2506号案中已明确表示同意其自行取走。三、关于本案装修费用问题。首先，根据被告与原告所签订的合同及补充协议的约定，对于原告在免租期内对租赁物所进行的装修，无论是合同提前解除还是履行完毕，被告均无需承担任何补偿责任。其次，原告所提交的装修费用的证明材料不符合法律规定，被告不予认可。综上，原告因其未及时支付租金，在被告依法起诉主张权利后，以种种理由敷衍，并又以未实际发生的事由向法院提起诉讼，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：广州市源财贸易有限公司于2013年9月4日经广州市工商行政管理局海珠分局核准，更名为广州市源财润南市场经营管理有限公司，即本案原告；其法定代表人于2010年12月24日由黄少艳变更为黄国强。2009年2月18日，被告（甲方）与原告前法定代表人黄少艳（乙方）签订《农贸肉菜市场场地租赁合同》。约定：甲乙双方就广州市海珠区南泰路600－610号2楼农贸肉菜市场场地的租赁，经多次协商达成一致意见；甲方负责房屋主体结构维修，确保房屋的安全；协助乙方办理经营所需的有关证照，负责提供业权人的相关资料；租赁期间，乙方不得擅自改变租赁场地的结构及用途，不得损坏甲方的设备、设施及其他财产，不得贮存危险、易燃易爆、违禁物品，不得在公共区域存放物品和设置标志；乙方应严格做好自身的消防、治安工作，并协助甲方检查房屋安全；因乙方原因造成的消防、治安及其他事故及甲方场地及附属设施损坏的，乙方应承担赔偿责任；如乙方违约或到合同期满后，场地内一切镶嵌和不可移动物，一律不作评估和作价赔偿，归甲方所有；等。2009年7月6日，被告（出租人）与广州市源财贸易有限公司（承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：出租人同意将坐落在海珠区南泰路610号的房地产出租给承租人作商业用途使用，建筑（或使用）面积1782平方米；租赁期自2009年3月1日至2011年8月31日止，每月租金为人民币49800元；双方的主要职责：出租人和承租人应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务，出租人和承租人应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作；出租人应负的修缮责任：房屋主体结构；等。该合同于2009年7月19日在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局进行租赁登记备案。据查册时间为2016年8月25日的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2005登记字85160号）记载，海珠区南泰路600-610号首、二层的产权人为被告；占有部分:全部(所有权人)；契证类型：房地产证；权证号码：4174039号；建筑面积3356.34平方米；2006年9月27日司徒森申请分割，06登记字08020682-08020808号存案；等。广州市公安局海珠区分局于2009年8月31日出具的《消防安全检查意见书》（穗公海防检查[2009]第0173号）载明：广州市源财贸易有限公司，根据你单位在海珠区××润南农贸市场（该场所位于9层商住楼的第二层，属二类高层民用建筑，使用面积1853平方米，作农贸市场使用）开业的申请，我局于2009年8月31日派员进行了消防安全检查；经检查，同意开业；等。广州市公安局海珠区分局于2009年8月31日出具的《消防安全检查意见书》（穗公海防检查[2009]第0174号）载明：广州市源财贸易有限公司，根据你单位在海珠区××号首层的商铺（该场所位于9层商住楼的首层，属二类高层民用建筑，使用面积1600平方米，作商铺使用）开业的申请，我局于2009年8月31日派员进行了消防安全检查；经检查，同意开业；等。2012年3月27日，被告（出租方）与黄国强、劳美华、广州市源财贸易有限公司（共为承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方同意将广州市海珠区××（××、检测室、办公室）的房屋（以下简称该房屋）出租给承租方作经营肉菜市场之用，出租方、承租方确认该房屋的建筑面积1807平方米；租赁期自2011年9月1日至2015年5月31日止；该房屋（2012年3月1日至2015年5月31日）每月租金为人民币5万元；租赁期间，出租方负责该房屋主体结构维修和承担该房屋的消防系统自然损坏的更换费用；租赁期间，除该房屋主体结构维修及消防系统自然损坏的更换外，其他因承租方使用而导致该房屋需要维修所产生的费用由承租方承担；等。2014年11月14日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：被告同意将广州市海珠区南泰路608号的房地产出租给原告作商业用途使用，建筑面积458.8023平方米，租赁期自2015年1月1日至2017年12月31日止，该房屋每月租金为50000元，租金按月结算，由原告在每月5日前按转账付款方式缴付租金给被告；原告向被告交纳100000元保证金，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回原告；等。广州市公安局海珠区分局于2015年3月17日出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》（穗公海消竣备字[2015]第0010号）载明：经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证；已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查；等。广州市公安局海珠区分局于2015年5月14日出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（穗海公消安检字【2015】第0059号载明：场所名称：广州市源财润南市场经营管理有限公司；地址：广州市海珠区南泰路608号首层局部；等。另查，司徒森诉润南公司、黄国强、劳美华房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2015）穗中法民五终字第5801号】中，各方当事人均确认广州市海珠区南泰路608、610号房屋系同一场地的一楼、二楼。2016年3月29日，本院受理司徒森诉润南公司租赁合同纠纷一案【案号：(2016)粤0105民初2506号】。司徒森诉称：2014年11月14日，司徒森与润南公司签署《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定司徒森将坐落在海珠区南泰路608号A08、A09、A29、A30、A31、A32、A33、A34、A35、A36、A37、A38、A44、A45、A46、A47、A48、A49、A66、A67、A68号的房地产出租给润南公司做商业使用。合同签订后，司徒森已依约将房屋交付润南公司使用，但润南公司自2016年1月起拖欠租金，现共拖欠2016年1-3月份租金共计150000元。润南公司拖欠租金的行为，己构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。故起诉请求判令解除司徒森与润南公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》、支付租金、恢复原状并搬出上述房屋等。原告于2016年4月12日提起本案诉讼。诉讼中，原告向本院申请撤回解除原、被告于2014年11月14日签订的《广州市房屋租赁合同》的诉讼请求，撤回要求被告向原告支付涉案房屋的装修费730000元的诉讼请求，被告表示同意。原告主张要求被告向原告支付广州市海珠区南泰路600-610号的消防工程费581500元的依据是《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，认为被告构成不当得利。原告表示，其所做的消防与原来的消防不同在于换了设备，原来的消防布局和功能已全部改变。原告为证实主张还提交了如下证据：1、原告代理人黄国强与广东穗安消防工程有限公司于2009年8月1日签订的《广东省建筑消防工程施工安装合同》，该合同约定建设单位：广州市源财贸易有限公司；工程名称：广州市源财贸易有限公司首、二层办理消防验收；工程地点：广州市海珠区××号首、二层；工程内容：（1）、消防出图、消防报建、消防验收，（2）、水泵房控制柜安装（2台）；以上项目内容总造价为73500元；乙方责任：完善消防报建、报验图纸及负责领取合格批文；等。2、原告广州市源财润南市场经营管理有限公司与广州市创富消防工程有限公司于2015年1月1日签订的《广东省建筑消防工程合同》，该合同约定建设单位：广州市源财贸易有限公司；工程名称：广州市源财贸易有限公司首层局部消防整改工程；工程地点：广州市海珠区南泰路608号，工程内容：（1）、消防出图，（2）、消防设备及线路安装，（3）、消防报建、报验；以上工程项目合计总造价为人民币200000元；乙方责任：（1）、消防出图；（2）、负责报建、报验收领取消防合格批文；等。证据1-2拟证明原告委托施工单位改造涉案房屋消防系统；3、收据3页，拟证明原告已经实际支付了涉案房屋的消防工程款；其中第1页是广东穗安消防工程有限公司于2009年9月1日出具给原告的《收据》，《收据》记载：收到原告办理南泰路600号首、二层消防手续费、图纸设计费、水泵房更换电箱2台、配件共73500元；第2页是广东穗安消防工程有限公司于2009年9月12日出具给原告的消防金额126000元的收据和2011年6月16日出具的消防金额182000元的收据；第3页是广州市创富消防工程有限公司于2015年2月9日出具给原告的消防工程款80000元的收据和2015年5月25日出具的消防工程款120000元的收据；4、原告代理人黄国强与广东穗安消防工程有限公司于2009年8月1日签订的《广东省建筑消防工程施工安装工程合同》，该合同约定建设单位：广州市源财贸易有限公司；工程名称：广州市源财贸易有限公司首、二层办理消防工程安装；工程地点：广州市海珠区××号首、二层；工程内容：（1）、消防水泵更换、消防喷淋更换，（2）、电控线路更换、水泵房、消防栓更换；以上项目内容总造价为308000元；等。拟证明原告因消防工程施工支出308000元；5、消防图纸16张，拟证明消防工程实际施工，原告并支付了施工费用，有施工、设计图纸为证；6、姜大华于2016年4月27日出具的《证明》，拟证明原告实际对南泰路600-610号涉案房屋进行了消防改造，并支付了工程款。被告质证表示：证据1载明工程包括首层、二层，但当时原告与被告就首层并没有任何关系，该资料甲方处原告并没有盖章，原告在2013年变更公司名称，证明该资料是原告后来补的；证据2盖章的公司是广州市创富消防工程有限公司，证据1及证据4盖章的公司是穗安消防工程有限公司业务专用章，但签章人都是姜大华，有伪造证据的嫌疑；证据3第1页手写收据的签名是姜大华，与合同中代理人签名一致，正规公司在收款时应有相关发票票据，且合同及收款不可能是一个人负责，第2页两张收据分别于2009年、2011年出具，但序号是连号的，说明合同及收据有伪造的嫌疑；故对证据1-4的真实性、合法性、关联性不予确认；证据5的消防图都是2009年的，这些图纸没有任何设计单位的盖章，图纸日期是2009年7月，里面既有首层、二层，但没有明确首层、二层的地址；即便首层是涉及到本案租赁物，但在2009年原、被告就涉案场地首层不存在任何关系；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告为证实其抗辩意见提交了如下证据：1、出具时间为2006年9月30日的消防安全检查意见书（复印件），拟证明南泰路608号租赁物已存在符合法律规定的消防设施设备，原告所取得的消防安全检查意见书等仅为承租人开业所需的消防检查；2、原告、黄少艳与被告于2012年3月27日签订的《声明》，拟证明原、被告确认2009年原告与被告及黄少艳所签署的关于南泰路610号房产的租赁合同因租赁期限届满而自然失效，各方互不追究责任；3、原告（承租人）与被告（出租人）于2014年11月14日签订的《补充协议书》，约定：如合同终止或合同租赁期届满，承租人在租赁期间和2014年6月1日至2014年12月31日新增加于该房屋的所有装饰装修、所有设备设施可以拆除，但须恢复原状，承租人在租赁期间和2014年6月1日至2014年12月31日新增加于该房屋的所有装饰装修、所有设备设施一律不作评估和不作价补偿或赔偿，不能用作抵偿该房屋的租金、保证金、水电费；等。拟证明原、被告约定合同终止或租赁期届满时，原告新增加于南泰路608号的所有装饰装修和设施设备不做补偿或赔偿；4、海珠区南泰路610、608号的产权证，广州市不动产登记查册表，拟证明租赁物具有符合法律规定的消防设备。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2“广州市源财贸易有限公司”公章和“黄国强”签名是伪造的，该《声明》并非原告或法定代表人黄国强签署，要求对该《声明》中“广州市源财贸易有限公司”公章和“黄国强”签名进行鉴定；对证据3的真实性不予确认，即使法院认可该协议，该协议中提到承租人在2014年6月至2014年12月新增加的部分不追究，仅仅是针对装修，不针对消防工程；对证据4的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，该房屋是1994年建的，在1994年建好时是有消防的，是通过消防验收的，对涉案房屋在建好之后通过消防验收原告没有异议，但是到2009年时原告与被告签合同时涉案房屋的消防已经老化，消防要求标准是不断提高的，按以前的标准已经不适用了，由于被告与上一手的纠纷，对消防已经被严重破坏，所以原告承租时才需要对消防工程进行全面改造。被告买下涉案房屋时一直没有做好消防，一直都是承租人负责搞的消防。本院认为：原告与被告签订的《农贸肉菜市场场地租赁合同》、2009年7月6日签订的《广州市房屋租赁合同》、2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》、2014年11月14日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。上述前三份合同确定了原、被告之间关于广州市海珠区南泰路610号的租赁关系；最后一份合同及补充协议确立了原、被告之间关于广州市海珠区南泰路608号的租赁关系。原告在起诉时也称在承租涉案房屋后因消防系统设施无法使用而迟迟不能正常营业，因而对消防系统设备进行改造，且原、被告就消防问题在合同及其他文书中也曾有过相关约定。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。原告在庭审中主张要求被告向原告支付广州市海珠区南泰路600-610号的消防工程费，认为被告构成不当得利。但如前所述，原、被告双方是基于租赁合同权利义务关系而产生的纠纷，不构成不当得利。因此，原告的上述主张本院不予采纳，本院仍以合同纠纷予以处理。根据原、被告在另案中对上述房屋的确认及双方在本案中的有关陈述，上述两房屋上下相连，故被告所主张的两次消防改造有部分重合，无法对各专用部分予以区分，鉴于上述情况，原告在本案中一并主张，本院予以采纳。被告主张用于出租的涉案房屋在签订该租赁合同时办理产权证明，涉案房屋为合法建筑，已存在符合法律规定的消防设施设备，并提供了涉案房屋的产权证明予以证实，本院予以认可。原告主张“其于2009年进驻涉案房屋后发现消防系统陈旧老化甚至无法使用，2009年与被告签订合同时约定以低廉的租金承租，但原告需要提供资金修复消防设施，且被告承诺原告要签订长达十年的租赁合同，原告才投入巨额资金进行消防改造”，但未能提交证据证实上述主张，被告对此不予认可，原告在明知存在消防、有碍经营等问题的情况下仍与被告签订租赁合同的行为显然不符合常理，故本院对原告上述主张不予采纳。原告主张其租赁房屋用于经营肉菜市场，在被告将涉案房屋交付给原告后，原告因自身经营需要，有义务按规定向当地公安机关消防机构申报消防安全检查手续，故被告关于原告的消防改造是为了开业检查的抗辩有理，本院予以支持。关于原告主张被告应支付其于2009年8月对涉案房屋进行消防改造产生费用的问题。原告与被告签订的《农贸肉菜市场场地租赁合同》约定，租赁期间原告不得擅自改变租赁场地的结构及用途，不得损坏被告的设备、设施；如原告违约或到合同期满后，场地内一切镶嵌和不可移动物，一律不作评估和作价赔偿，归被告所有。双方于2009年7月6日签订的《广州市房屋租赁合同》约定，出租人应负的修缮责任：房屋主体结构。根据上述合同约定，原告要求被告支付其于2009年8月对涉案房屋进行消防改造所产生的费用，缺乏依据，本院不予支持。关于原告申请对《声明》中原告的盖章及法定代表人黄国强的签名的真实性进行鉴定的问题，本院意见是该《声明》的真实与否并不影响本案的处理，故本院对原告的上述申请不予采纳。关于原告主张被告应支付其于2015年1月对涉案房屋进行消防改造产生费用的问题。首先，如原告所述，其在2009年已对广州市海珠区南泰路600-610号进行消防改造，而2015年1月又对广州市海珠区南泰路608号进行消防改造不符合常理；其次，原告称其所作消防布局和功能已全部改变，但未提交证据证明该改造经过被告同意；再次，双方于2014年11月14日签订的《补充协议书》约定：如合同终止或合同租赁期届满，承租人在租赁期间和2014年6月1日至2014年12月31日新增加于该房屋的所有装饰装修、所有设备设施可以拆除，但须恢复原状，承租人在租赁期间和2014年6月1日至2014年12月31日新增加于该房屋的所有装饰装修、所有设备设施一律不作评估和不作价补偿或赔偿，不能用作抵偿该房屋的租金、保证金、水电费。故原告要求被告支付其于2015年1月对涉案房屋进行消防改造所产生的费用，缺乏依据，本院不予支持。诉讼中，原告向本院申请撤回解除原、被告于2014年11月14日签订的《广州市房屋租赁合同》的诉讼请求，撤回要求被告向原告支付涉案房屋的装修费730000元的诉讼请求，被告表示同意。经审查，并无不妥，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市源财润南市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费9615元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文代理审判员  杨美满人民陪审员  罗帼贞二〇一六年九月××日书 记 员  林育明钱国雄