苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第2355号原告：赵青松。委托诉讼代理人：张宗峦，甘肃昶泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘梅，甘肃昶泰（北京）律师事务所实习律师。原告蔡蔺，女。委托诉讼代理人：张宗峦，甘肃昶泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘梅，甘肃昶泰（北京）律师事务所实习律师。被告：苏州中航瑞赛置业有限公司，住所地苏州高新区科发路101号。法定代表人：文涛，董事长。委托诉讼代理人：朱红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王凤武，江苏名仁律师事务所律师。被告：苏州工业园区置信物业服务有限公司，住所地苏州工业园区东延路118号顺达商业广场425室。法定代表人:楼超钢，董事长。委托诉讼代理人：杨弈珺，江苏吴鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙正彤，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告赵青松、蔡蔺与被告苏州中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）、被告苏州工业园区置信物业服务有限公司（以下简称置信物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由审判员邱黎黎独任审判，于2015年11月25日、12月3日公开开庭进行了审理，原告赵青松及其委托代理人张宗峦，被告中航瑞赛公司的委托代理人朱红、孙彩霞，被告置信物业公司的委托代理人孙正彤到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭进行审理，并依职权追加蔡蔺为本案原告。诉讼中，被告中航瑞赛公司撤销对孙彩霞的委托，另行委托王凤武作为诉讼代理人。本案于2016年3月10日、8月10日公开开庭进行了审理。原告赵青松及其委托代理人张宗峦（并作为原告蔡蔺的委托代理人）、被告中航瑞赛公司的委托代理人王凤武，置信物业公司的委托代理人孙正彤到庭参加诉讼。本案于2016年9月7日再次公开开庭进行了审理。原告赵青松、蔡蔺的委托代理人张宗峦、被告中航瑞赛公司的委托代理人王凤武到庭参加诉讼。被告置信物业公司无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵青松、蔡蔺诉称，原告与中航瑞赛公司（原名苏州艾维克建设有限公司）签订商品房买卖合同，购买中航瑞赛公司开发的幸福未来花园15幢XXX室的商品房一套，原告依合同约定履行了付款义务，中航瑞赛公司向原告交付了房屋产权证和土地使用权证，但未交付钥匙。期间，原告多次到置信物业公司处拿钥匙和申请办理装修许可证，置信物业公司以原告不交物业费为由，拒绝交付钥匙和不予办理装修许可证。原告认为原告已履行了付款义务，被告中航瑞赛公司应根据合同法的规定向原告交付房屋，包括交付钥匙。装修是业主的权利，物业管理单位没有权利剥夺业主的装修权利。被告中航瑞赛公司虽然已履行了合同的主要义务，但未尽到相应的通知、协助等法定的附随义务，因此原告认为应当由二被告承担连带责任，赔偿原告因此受到的损失。原告因此诉至法院要求判决两被告立即交付钥匙；被告置信物业公司限期为原告办理装修许可证；两被告向原告支付因此造成的损失102000元，两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更事实和理由，认为原告依据房屋买卖合同已取得房屋所有权，但两被告一直没有交付房屋钥匙，阻碍原告使用或出租房屋，侵害了原告的房屋所有权和使用权，因此要求根据侵权的法律关系，判令两被告交付房屋钥匙。诉讼中，本院依法向两原告行使法律释明权，告知其起诉的法律关系错误，原告可以变更新的法律关系进行主张。两原告未变更其主张的侵权法律关系，但由于诉讼中被告置信物业公司已将房屋钥匙交付原告，并办理了装修许可证，故原告将诉讼请求调整为：要求两被告赔偿原告侵权损失18450元，并承担本案诉讼费用。被告中航瑞赛公司辩称，我公司已向原告发放了交房通知书，原告也按照通知书的时间办理了相关的交房手续，公司从未拒绝向原告交付钥匙，也不存在原告所说的非法占有钥匙的情况。在本案起诉前，被告未接到原告任何反映钥匙的问题，原告也未向公司主张交付钥匙。综上，公司已严格履行了合同义务，不存在过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告置信物业公司辨称，至本案诉讼时，原告并未向被告公司明确要求办理装修许可证和交付钥匙，被告没有侵权行为；根据置信物业公司与中航瑞赛签订的前期物业合同，原告有义务和置信物业公司签订物业服务合同并交纳物业费，置信物业公司为原告办理装修许可证及交付钥匙都是基于物业服务合同的基础，因此置信物业公司在事实上从未拒绝向原告交付钥匙；置信物业公司在本案中没有任何故意或过失的过错；原告在取得钥匙及装修许可后，房屋至今空置，因此原告所述的损害后果不存在。综上请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告赵青松、蔡蔺与被告中航瑞赛公司签订商品房买卖合同一份，合同约定由赵青松、蔡蔺购买幸福未来花园15幢XXX室房屋一套，房屋总价款为591146元。2011年7月8日，原告根据中航瑞赛公司的通知至幸福未来花园小区办理交房手续，中航瑞赛公司向原告开具了交房通知单，确认原告已按合同约定付清了相关费用，给与办理物业登记及交付手续，但原告方未能从中航瑞赛公司取得房屋钥匙。2011年11月18日，原告赵青松和蔡蔺获得幸福未来花园15幢XXX室的房屋所有权证，赵青松和蔡蔺各占50%的所有权份额。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、房屋所有权证书、被告中航瑞赛公司提供的交房手册及庭审笔录等证据证实。另查明，被告中航瑞赛公司与被告置信物业公司签订前期物业服务合同，由中航瑞赛公司委托置信物业公司对幸福未来花园实行物业管理服务，服务期限为二年，预期交付为2011年6月。上述事实有被告置信物业公司提供的前期物业服务合同等证据证实。庭审中，原、被告确认房屋的交房流程为：1、业主至房产公司财务部核对购房款交纳情况、面积增补情况、结算购房余款，收据更换发票，缴纳代收代缴费用，确认盖章；2、业主至办证公司填写办证相关表格，办证资料收取，确认盖章；3、业主至房产公司营销部核对身份证、销售合同、入住通知书、确认盖章；4、业主至物业公司填写表格，缴纳入住相关费用，确认盖章。验房、移交钥匙、填写钥匙交接表。三方确认上述前三步手续均已办理完毕，第四步手续至今未办理。原告认为未办理的原因是其当天至物业公司幸福未来花园项目处取钥匙时，物业公司以必须先缴纳物业管理费为由拒绝交付钥匙，嗣后原告多次到物业公司讨要钥匙，但均被物业公司以缴纳物业管理费为前提而拒绝，原告为此还于2015年6月向寒山闻钟投诉；中航瑞赛公司认为其已委托置信物业公司向原告交付钥匙；置信物业公司认为原告交房当天只办理了前三步手续，并没有到物业公司来取钥匙，并且至2015年6月11日前，原告也从未向物业公司主张过交付钥匙。原告房屋的钥匙确由置信物业公司保管。诉讼中，置信物业公司与原告于2016年3月10办理完房屋钥匙交接手续，并办理了装修许可证。庭审中，原告申请朱建林出庭作证，2015年4月朱建林受原告委托装修幸福未来花园15幢XXX室的房屋，为此于同年4月下旬前往幸福未来花园物业处要求交付钥匙，于2015年5月要求办理装修许可证，但物业公司均以未交物业费拒绝。两被告对证人证言所述事实不予认可。诉讼中，本院根据原告的申请，委托苏州市价格认定局对本案所涉房屋苏州幸福未来花园15幢XXX室2011年7月至2016年3月的房屋租金价格进行鉴定。2016年5月18日，苏州市价格认定局出具终止价格认定通知书，内容为：因2011年7月至2014年12月期间幸福未来花园及周边房产租赁较少，无法采集相应期间的房屋租金数据等原因，本次认定工作无法继续进行，故决定终止价格认定。本院再次委托苏州市价格认定局对本案所涉房屋2015年1月至2016年3月的房屋租金价格进行鉴定，2016年6月27日，苏州市价格认定局出具报告书，认定结论为：价格认定标的在价格认定基准日的价格为18450元（1230元/月*15月）。原告为此支付鉴定费1750元。本院认为，两原告与被告中航瑞赛公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思，应为合法有效，交付房屋钥匙是被告中航瑞赛公司的合同附随义务，中航瑞赛公司应当履行。中航瑞赛公司将向原告交付钥匙的合同义务委托由被告置信物业公司来履行并已在交房手册上告知原告没有违反法律规定，应予准许。被告置信物业公司接受委托以后，未按约定向原告交付房屋钥匙是引起本案纠纷的直接原因。关于被告置信物业公司辩称，其未交付钥匙的原因是原告从未向其主张过，其愿意向原告交付钥匙，本院认为，首先从双方确认的房屋交付流程来看，原告已按照被告中航瑞赛公司的通知按时到达指定地点办理交房手续，并于当天办理完了除钥匙交接以外的其它手续，而被告中航瑞赛公司确认置信物业公司交付钥匙的地点和原告办理交房手续的地点一致，故本院有理由认为原告在办理完其他交房手续后必定会同时至置信物业公司处要求其交付钥匙，置信物业公司称原告未向其主张交付钥匙不符合情理；其次，交付房屋钥匙系置信物业公司受中航瑞赛公司委托完成房屋买卖合同的交付义务，即使原告在办理交房手续当天未到物业处提取钥匙，置信物业公司也应当在嗣后及时通知原告，但置信物业公司未提供相应证据证明；第三，置信物业公司认可原被告双方的确为缴纳物业管理费事宜发生过纠葛。故对被告置信物业公司的该辩称意见本院不予采纳。但对原告而言，其合同相对方为中航瑞赛公司，由于置信物业公司的原因导致原告未能取得钥匙的，原告可以要求中航瑞赛公司履行义务，因此造成原告损失的，原告可以要求中航瑞赛公司承担赔偿原告损失的违约责任。但原告在以后长达数年的时间里一直未向中航瑞赛公司或置信物业公司主张交付钥匙，对损失的发生也存在过错。本案中，两原告认为置信物业公司未交付房屋钥匙构成了侵权，因此向两被告主张侵权损失，本院认为两原告虽然已取得了涉案房屋的所有权证书，但由于中航瑞赛公司未按照合同约定实际履行房屋的交付义务，因此两原告一直未取得房屋的占有权。且置信物业公司系根据中航瑞赛公司的委托合法占有房屋钥匙，两被告也不存在侵权行为。故原告以两被告侵害了其房屋所有权为由，按侵权法律关系起诉要求两被告承担侵权行为造成原告的损失属于起诉法律错误，在本院行使释明权，告知其起诉法律关系错误，应当变更法律关系时，原告仍然坚持按侵权关系起诉，故其诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告赵青松、蔡蔺的诉讼请求。案件受理费261元，鉴定费1750元，由原告赵青松、蔡蔺负担。二原告多交纳的案件受理费2079元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。审 判 长  邱黎黎审 判 员  王耀华人民陪审员  朱 革二〇一六年九月七日书 记 员  田德强