海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2019）琼97民终2231号   上诉人（原审原告）：叶宇龙，男，1991年12月2日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。   委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙世建，重庆劲立律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南名角实业开发有限公司，住所地临高县临城镇解放西路18号。   法定代表人：李宁，该公司总经理。   委托诉讼代理人：符棋锋，海南方圆（儋州）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈珺杰，海南方圆律师事务所律师。   上诉人叶宇龙因与被上诉人海南名角实业开发有限公司（以下简称名角公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   叶宇龙上诉请求：1.依法撤销（2019）琼9024民初158号民事判决并依法支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于逾期交房。1.名角公司交付的房屋不符合交付条件，不是有效交付，应按相关法律规定及合同约定承担逾期交房违约责任。2.案涉房屋虽于约定的时间进行了实物交付，但是案涉房屋于2016年9月9日才取得竣工验收备案登记证，名角公司在交房时未披露案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记证之事实，上诉人接房不代表其认可名角公司的交付符合交付条件，且上诉人接房时并未放弃追究交房不符合约定及相关法律规定的违约责任。3.不管是合同约定和法律规定，均要求商品房未经竣工验收合格不得交付使用。而取得竣工验收备案登记证即竣工验收合格的标志。二、关于逾期办证。1.合同虽约定因政府及相关职能部门原因名角公司可以据实予以延期办理产权证，但从现有证据看，名角公司至今未能为上诉人办理产权证，不能归结于政策、政府部门的原因及所谓的不可抗力。2.政策性退海岸线及规划占用土地的问题，相关政策在2013年就发布，而名角公司在相关政策发布后长达6年的时间都没有解决相关问题，不符合常理。3.土地合宗的问题，虽然政府要求土地合宗后才能办理产权证，但是至今土地一直未合宗到底是因为什么原因，一审判决并未说明，上诉人了解的情况是，被上诉人因和当地政府就占用土地的补偿问题一直未能达成一致，所以名角公司一直拖着不愿意办理土地合宗，才导致上诉人的房屋至今未能办理产权证。4.名角公司虽然自称一直在积极为上诉人办理产权证，但至今并未出示相关证据证明已将上诉人办理产权证的相关资料提交给了当地的不动产登记中心。5.上诉人不否认政策性退海岸线和规划占用土地这些事实，但是即使存在这些情况，也是可以在合理的期限内予以解决的，但至今未能解决到底是政府的原因还是名角公司的原因，一审法院并没有予以明确的说明。一审法院因为办理产权证需要土地合宗，而至今土地在一直未合宗到底是因为什么原因未查清楚的情况下，仅仅因为涉及到政府部门就把责任归结于政府原因明显是错误的。6.在上诉人购买案涉房屋后长达4-5年的时间内，还未取得产权证，一审法院还认为办理产权登记存在障碍不当，损害上诉人的合法权益。综上，一审判决认定事实错误。   名角公司辩称，一、涉案房屋早已符合交房条件，本公司已经在约定期限内通知上诉人前来收房，上诉人早已收房并实际入住。二、长岛蓝湾小区的不动产权证未在期限内办理成功是由于法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素，不应承担违约责任。（一）不动产权证未按期办理成功是由于机构改革、“两证合一”等政策影响。（二）名角公司一直积极推动办证事宜，16宗土地办理合宗进而办理产权证存在政策阻碍，政府尚未确定处理方案。1.新政策规定离海岸线200米范围内不可开发建房，补偿方案确定之前，土地合宗存在阻碍。2.公共旅游公路占用小区土地，处理方案尚未确定。（三）由于政府原因，名角公司一直积极办证但未成功，依据合同名角公司可据实延期办理产权证。   叶宇龙向一审法院起诉请求：1.判令名角公司支付叶宇龙逾期交房违约金13317.42元（逾期交房起止时间为2015年12月30日至2016年9月9日）；2.判令名角公司按商品房买卖合同的约定限期为叶宇龙所购买的房屋办理产权登记手续；3.判令名角公司支付从违约之日起至起诉之日止的逾期办证违约金4456.62元（逾期办证起止时间为2018年9月9日至2019年1月9日）。   一审法院认定事实：2014年6月25日，叶宇龙与名角公司签订《临高县商品房买卖合同》，约定叶宇龙购买名角公司开发建设的长岛蓝湾小镇一期11幢15层1503房，总价款为262154元。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房工程竣工验收合格，并按合同附件三：装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价的万分之二支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之贰向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及买受人不按期向出卖人支付房款、办证费用或买受人逾期向出卖人提供办证委托书及其他材料或买受人存在其他违约行为时，出卖人可据实予以延期办理。合同签订后，叶宇龙依约付清了全部购房款，名角公司于2016年1月2日将涉案房屋交付叶宇龙使用。涉案工程于2016年9月9日通过工程竣工验收备案。名角公司开发的长岛蓝湾项目所涉及的16宗地中，因政策性用地退海岸线及政府规划道路占用土地等因素，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗，涉案房屋办理不动产权登记目前尚未具备条件。   一审法院认为，叶宇龙与名角公司签订的《临高县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签订的合同第八条约定，名角公司应当在2015年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房工程竣工验收合格，并按合同附件三：装饰、设备标准的要求交付给叶宇龙。本案已查明，名角公司已依约于2016年1月2日将涉案房屋交付叶宇龙使用，叶宇龙已办理收房手续并入住。因此，叶宇龙主张名角公司逾期向叶宇龙交付涉案房屋，请求判令名角公司支付逾期交房违约金13317.42元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，名角公司应当自房屋交付之日起730日内为叶宇龙办理房屋权属证书。在叶宇龙取得商品房权属证书后，名角公司应当在360日内向土地登记机关申请，为叶宇龙办理土地使用权证。如因名角公司的责任，叶宇龙不能在约定期限内取得房地产权证书的，名角公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向叶宇龙支付违约金。逾期180日以上的，叶宇龙有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及叶宇龙不按期向名角公司支付房款、办证费用或逾期向被告提供办证委托书及其他材料或原告存在其他违约行为，名角公司可据实予以延期办理。本案中，由于名角公司开发的长岛蓝湾项目所涉及的土地因政策性用地退海岸线及政府规划道路占用土地等因素，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗，致使涉案房屋办理不动产权登记目前还存在障碍。依照双方合同约定，上述因素属合同的免责情形，名角公司可据实延期为叶宇龙办理不动产权登记，名角公司不存在违约行为，不应承担违约责任。目前，土地合宗问题尚未解决，涉案房屋办理不动产权登记不具备条件。因此，叶宇龙请求名角公司按合同约定为其购买的房屋办理产权登记及支付逾期办证违约金4456.62元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决：驳回叶宇龙的全部诉讼请求。案件受理费244.35元，由叶宇龙负担。   二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审查明的相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：名角公司是否构成逾期交房和逾期办证违约，应否向上诉人支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。   首先，关于名角公司是否逾期交房及应否承担逾期交房违约金的问题。双方签订的《临高县商品房买卖合同》约定，名角公司应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合合同附件三装饰、设备标准的房屋交付上诉人。2016年1月2日，上诉人自愿领取了案涉房屋钥匙。本院认为，对于不符合合同约定及法律规定交付条件的房屋，叶宇龙有权拒绝收房。但是叶宇龙未经核验案涉房屋是否竣工验收通过达到合同约定及法律规定的交付条件仍自愿于2016年1月2日领取了案涉房屋钥匙。根据商品房买卖的交付习惯，交付钥匙代表交付房屋的使用权，叶宇龙接收不符合交付条件的房屋系其对自身权利的处分，应视为名角公司向其交付了房屋。综上，叶宇龙已如期收房，名角公司不存在逾期交房的违约行为，叶宇龙请求名角公司支付13317.42元逾期交房违约金无理，本院不予支持。   其次，关于名角公司是否逾期办证及应否承担逾期办证违约金的问题。双方签订的《临高县商品房买卖合同》约定名角公司应当自房屋交付之日起730日内为叶宇龙办理房屋权属证书。在叶宇龙取得房屋权属证书后，名角公司应当在360日内向土地登记机关申请，为叶宇龙办理土地使用权证。由于房屋权属证书和土地使用权证已经合一为不动产权证，按照合同约定原来两证办理期限是交房之日起1090日内，即按照新规名角公司应于2015年12月30日起1090日内为叶宇龙办理不动产权证。由于名角公司开发的长岛蓝湾项目所涉及的土地因政策性用地退海岸线及政府规划道路占用土地等因素，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗，致使涉案房屋办理不动产权登记目前还存在障碍。上述办证障碍符合合同约定因政府及相关职能部门原因的情形，名角公司可据实予以延期办理。综上，虽然名角公司未在交房之日起1090日内办理不动产权证，但导致名角公司未能按约定期限办证的因素符合合同约定据实顺延的条件，故名角公司不存在逾期办证的情形，无需承担逾期办证违约金。   最后，名角公司应积极与相关部门沟通协调，尽快完成土地合宗，扫清办证障碍，诚实信用的履行为购房业主办理不动产权证的义务。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。叶宇龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费245元，由上诉人叶宇龙负担。   本判决为终审判决。   审判长 何昌恩   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○一九年十月二十四日   法官助理 白 黎   书记员 刘昕昕   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。