广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5802号原告：方光云，男，1979年2月3日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢秋璇，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：广州汇星物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇东涌村，实际经营地址广东省广州市番禺区钟村街市广路钟三路段9号A-6房，统一社会信用代码91440101743590662X。法定代表人：李绍威，职务总经理。委托诉讼代理人：陈俊斌，男，1986年5月17日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。委托诉讼代理人：毛亚绮，女，汉族，1994年3月10日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。被告：广州市敏捷投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街市广路钟三路段9号A-8房，统一社会信用代码914401137661127353。法定代表人：谭月华,职务总经理。委托诉讼代理人：卢敏珊，女，1987年8月27日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。第三人：张敏丹，女，1982年6月21日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢秋璇，广东佰仕杰律师事务所律师。原告方光云与被告广州汇星物业管理有限公司（以下简称汇星公司）、广州市敏捷投资有限公司（以下简称敏捷公司）、第三人张敏丹商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方光云，原告方光云、第三人张敏丹共同委托诉讼代理人陈光、卢秋璇，被告汇星公司的委托诉讼代理人陈俊斌、毛亚绮，被告敏捷公司的委托诉讼代理人卢敏珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方光云向本院提出诉讼请求：1.汇星公司向方光云赔偿73288元（按16000元／平方米×91.61平方米×5%计算）；2.敏捷公司对汇星公司的上述债务承担连带清偿责任；3.诉讼费由汇星公司、敏捷公司承担。事实和理由：汇星公司是广州市南沙区东涌镇民安路72号锦绣新城一期（以下简称锦绣新城小区）的开发商。汇星公司对外销售宣传称小区配备游泳池、篮球场等娱乐设施，并在宣传图中明确游泳池、篮球场的位置。当时，游泳池、篮球场及周边绿化景观已按照上述宣传建设完成，可供业主入住后娱乐、休憩使用。考虑到锦绣新城小区公共配套设施完善、绿化景观优美，方光云、张敏丹(买受人）与汇星公司（出卖人）于2003年6月8日签订《商品房买卖合同》，向汇星公司购买南沙区东涌镇民安路72号x座xx号房，房价总金额125419元人民币。《商品房买卖合同》第十八条约定：“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。涉案房屋全部购房款已付清，汇星公司也交付了涉案房屋。该房屋实际建筑面积为91.61平方米。2018年1月2日，广州市规划和自然资源局南沙区分局将锦绣新城小区游泳池、篮球场和绿化景观所在地块（即2017NYJ-11地块）的使用权挂牌出让。2018年5月，小区游泳池、篮球场及其周边的绿化景观遭到强制拆除。小区业主失去长期生活以来娱乐、休憩的区域和设施，小区环境遭到破坏，业主的生活和住宅价值遭受严重影响。由于汇星公司在宣传中承诺提供上述配套设施，应视为合同的内容。小区公共配套设施被拆除严重影响涉案房屋的价格，故汇星公司应承担相应的违约责任。另外，敏捷公司存在与汇星公司股东和经营的业务混同，应对汇星公司的赔偿义务承担连带责任。汇星公司辩称，上述游泳池和篮球场建设在汇星公司向政府租用的土地上，位于锦绣新城小区外，与该小区完全隔离，是向社会开放经营的，不属于小区红线范围内规划使用土地的公共配套设施，业主使用上述设施也须付费使用。汇星公司未就此向方光云提出过任何要约或作出任何承诺，并已经按《商品房买卖合同》约定履行了义务，未构成违约。现涉案小区外是否有游泳池、篮球场等设施，对房屋的价值并无重大影响。方光云的主张缺乏事实和法律依据，故不同意其诉讼请求。敏捷公司辩称，汇星公司是锦绣新城小区开发商。该公司与方光云签订《商品房买卖合同》与敏捷公司无关。敏捷公司和方光云并不存在任何法律关系，故因上述商品房销售产生的纠纷与敏捷公司无关。汇星公司和敏捷公司均为独立的法人，拥有独立的财产，对外独立承担民事责任，不存在公司人格混同的情况。方光云要求敏捷公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，应驳回该项诉讼请求。第三人述称，同意原告的诉讼请求，涉案房屋权属人为原告，故相应的赔偿款项亦归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查的证据，本院经审理认定事实如下：汇星公司是广州市南沙区东涌镇民安路72号锦绣新城商品房的开发商，原名为广州汇星房地产开发有限公司，于2007年更名为汇星公司（以下统称为汇星公司）。方光云与张敏丹原为夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买涉案房屋，现已办理离婚手续，涉案房屋归方光云一人所有。2003年6月8日，汇星公司（为出卖人）和方光云、张敏丹（为买受人）签订《商品房买卖合同》。该合同约定买受人向出卖人购买广州市南沙区东涌镇民安路72号锦绣新城XX梯XXX房。该商品房的用途为住宅，建筑面积为91.36平方米，套内建筑面积为81.72平方米。该商品房屋属预售，按套内建筑面积计算每平方米1534.74元，总金额125419元整。2003年6月8日前支付38419元。余款87000元于2003年6月15日前办理银行按揭。出卖人应当在2003年12月31日前将上述商品房交付给买受人使用。签订合同时，锦绣新城南面有销售中心、游泳池、篮球场，并种植了绿化植物，但双方在《商品房买卖合同》中没有对涉案房屋基础设施、公共配套建筑作出任何约定。签订合同后，方光云、张敏丹向汇星公司支付了购房款125419元，办理了收楼手续。2012年2月29日，方光云通过析产取得了案涉房屋由不动产管理机构颁发的房地产权证，该证记载房屋建筑面积为91.61平方米。2018年，锦绣新城西南面的销售中心、游泳池、篮球场被拆毁，绿化植物也被铲除。在本案诉讼过程中，方光云为证明汇星公司未能履行对小区公共设施方面的许诺，提供了下列证据：1.锦绣新城的宣传资料，宣传资料的内容记载：“锦绣新城，由具有雄厚实力和丰富的成功经验的集团企业开发。社区总规划用地26400平方米，一期规划用地5516平方米，建设11栋风格现代的欧陆式楼宇，并设有首层临街商铺。社区地处沙田保护区，四季风景如画；绿化率高达30.1%，处处是充满岭南风情的生态园林；保安系统先进齐全，并有保安24小时巡逻、监控，确保业主安全生活；娱乐设施高尚，有常年洁净的游泳池，更有篮球场、咖啡屋；交通便捷，番禺11路直达小区，并临近广珠高速和广深高速；广州城市新中心的核心地域，令社区升值潜力无限。开发商有权对公建设施调整布置。”宣传资料附图为锦绣新城小区平面图，平面图显示小区有11座楼房。小区西南面绘有销售中心、游泳池、篮球场和绿地。宣传资料注明发展商为汇星公司。2.锦绣新城第一期总平面规划图，该图反映锦绣新城设计规划情况，图中注明第一期西南面为二期开发用地。汇星公司质证称其并未提供上述宣传资料给买房的客户，对总平面规划图没有异议。由于时间久远，无法提供当时的宣传资料和现场展示的规划图。敏捷公司表示对相关情况不清楚。对方光云提供的锦绣新城的宣传资料，汇星公司未能提供其宣传资料等予以反驳，本院对该证据予以采纳。结合汇星公司对总平面规划图的质证意见，本院认定锦绣新城原来没有规划游泳池、篮球场等公共设施，汇星公司在对外销售时作出配备游泳池、篮球场等设施的广告宣传。方光云为证明汇星公司和敏捷公司人格混同，提供了下列证据：1.汇星公司和敏捷公司工商登记信息材料，证明汇星公司的股东为谭妹、谢润莲，敏捷公司的股东为谭妹、谭汇川、广州敏骏房地产有限公司、广州锦绣投资有限公司。2.敏捷公司向广州市南沙区人民政府、原南沙区国土资源与规划局出具的《关于解决2017NJY-11地块瑕疵的请示》。在该请示中敏捷公司表示“该出让地块位于我司前期开发的锦绣新城一期的南面”，证明敏捷公司曾以锦绣新城开发商的身份对外主张权利。3.敏捷集团网页截图打印件。网页的内容反映锦绣新城为敏捷集团开发。该证据未能证明汇星公司、敏捷公司与敏捷集团的关系。汇星公司和敏捷公司质证称谭妹是两家公司共同的股东，汇星公司办理房地产开发业务的人员已经离职，故请敏捷公司协助处理有关纠纷，两个公司并不存在混同的情况。方光云为证明涉案房屋因游泳池、篮球场等被拆导致价值减损，申请进行评估。本院依法委托深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司进行评估。该公司于2019年4月10日出具《说明函》，表示“无法评估本次委托项目，原因如下：……其一，作为评估要素的游泳池、篮球场、绿化景观等公建配套设施，不存在统一的界定方式，无法定性其使用性质、类型、规格等。其二，上述评估要素对具体某一房屋的价值影响，没有任何可依据的数据或技术标准可以证明两者之间存在可量化的必然关联，故无法过滤出仅上述评估要素对房屋价值影响的数据”。本院认为，方光云和汇星公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同履行。根据双方的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：1.汇星公司广告宣传是否构成要约，并成为双方合同的内容；2.汇星公司是否违约，如何确定违约责任大小；3.敏捷公司是否应承担连带责任。关于广告宣传是否属于要约，是否视为合同内容的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”方光云提供的宣传资料显示，汇星公司对其开发的锦绣新城明确作出具备游泳池、篮球场等配套设施的表示。相关配套设施能提高小区的居住环境和条件，对双方合同的订立和房屋价格的确定有重大的影响。因此，上述宣传资料的内容应视为要约，并纳入合同的内容。关于汇星公司是否违约和违约责任大小的问题，因提供游泳池、篮球场等附属设施属于合同约定的内容，故汇星公司须按约定履行该项义务。现游泳池、篮球场等设施已被拆除，汇星公司无法履行以上合同义务，应承担违约责任。由于双方在合同中并未约定相应的违约金数额和损失赔偿计算方法，而涉案商品房是否具备上述配套设施必然影响房屋定价，故计算赔偿数额时应以双方合同约定的房屋价格为基础,不以房屋评估价格作为依据。鉴于涉案商品房实际上能满足居住需要，符合正常使用的要求，游泳池、篮球场等配套设施虽然可以改善住户的生活条件，但对该房屋的功能和使用的舒适程度并无直接影响，缺少上述设施对房屋价值变化影响有限。因此，综合考虑上述情节，酌情确定汇星公司应按总房屋价款的2%向方光云支付赔款，具体金额为2508.38元（按125419元×2%）。张敏丹同意上述赔款归方光云所有，本院予以照准。对于方光云主张的数额超出部分，本院不予支持。关于敏捷公司是否应承担连带责任的问题，汇星公司和敏捷公司是独立的法人，应独立对外承担民事责任。敏捷公司和汇星公司虽然有共同的股东，曾以开发商的名义向政府部门反映情况，但不足以证明敏捷公司和汇星公司存在人员和资产混同，故本院对方光云要求敏捷公司承担连带责任的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告广州汇星物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性支付2508.38元给原告方光云；二、驳回原告方光云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1632.2元，由原告方光云负担1582.2元，被告广州汇星物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  谭万**人民陪审员  张帮明二〇一九年十月三十日书 记 员  成涵真