江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终5338号上诉人（原审被告）：昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店,住所地江苏省昆山市开发区前进东路777号。负责人：廖振梁,总经理。委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周翔。被上诉人（原审原告）：颜东平。委托诉讼代理人：周翔，系颜东平的配偶。原审被告：昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山市开发区震川东路。法定代表人：廖振梁，董事长。委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店上诉请求：华美达大酒店经营困难，无力继续支付租金，应支持其作为承租人解除合同的权利。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人周翔、颜东平二审辩称，当初购买酒店式公寓是基于开发商十年包租的承诺，华美达大酒店不具备解除租赁合同的法定和约定的条件，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告昆山格林菲尔有限公司二审中与上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店意见相同。周翔、颜东平向一审法院起诉请求判令：一、原审被告华美达大酒店继续履行2010年8月12日签订的《租赁合同》，二、原审被告华美达大酒店向两原审原告支付租金43688.97元并赔偿两原审原告损失（按银行同期贷款利率计算，从每一期逾期之日计算至实际付款之日止）；三、原审被告格林菲尔公司对第一项、第二项诉讼请求承担连带责任；四、两原审被告承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：两原审原告系昆山市开发区震川东路868号2309室房屋（建筑面积为76.11平方米）所有权人，该房屋系原审被告格林菲尔公司开发建设，两原审原告从原审被告格林菲尔公司处购买。原审被告华美达大酒店系原审被告格林菲尔公司的分公司。2010年8月12日，原审原告周翔并作为原审原告颜东平的委托代理人(甲方)与原审被告华美达大酒店（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将昆山市开发区震川东路868号2309室房屋出租给乙方，租赁用途为经营公寓式酒店，二、房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日，三、租金为4854.33元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止，四、解除合同条件，1.甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，2.甲乙双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：甲方未按时交付房屋经乙方催告后30日内仍未交付的，甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全，乙方未征得甲方同意改变房屋用途致使房屋损坏，乙方逾期不支付租金累计超过3个月，五、甲方违约责任，1.租赁期限开始时，如甲方不将此房出租给乙方使用或不履行本合同时，应按本合同中所述5年租金的双倍偿还乙方经济损失，2.租赁期间内甲方不得提前收回，否则甲方按照剩余租赁期间（剩余租赁期间超过5年按照5年计算）租金总额的双倍赔偿乙方经济损失，3.租赁期内，如甲方应提供的附属设施设备因甲方原因未能在租赁期限内具备使用条件的，每逾期一日按日租金标准的双倍支付乙方违约金，六、乙方违约责任，1.合同签订后，若乙方不履行本合同，乙方应按本合同中所述5年租金的双倍偿还甲方经济损失，2.租赁期间乙方逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿甲方损失，超过3个月，甲方有权终止合同，乙方按本合同未到期（未到期超过5年按照5年计算）租金的双倍偿还甲方经济损失，3.使用中造成房屋或设施损坏，应免费予以修复，如不按期修复，造成甲方经济损失，应予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，两原审原告将房屋交付原审被告华美达大酒店经营公寓式酒店。原审被告华美达大酒店向两原审原告支付租金至2015年9月15日。原审被告华美达大酒店从2015年9月15日开始停止向两原审原告支付租金，遂引起纠纷。另查明：2015年12月15日，原审被告华美达大酒店向两原审原告发出《关于解除租赁合同的函》，通知两原审原告因公司经营困难，已无法支付房租，为避免损失进一步扩大，现特致函解除与两原审原告签订的租赁合同，并请即来办理接收房屋及其他相关事宜。两原审原告陈述未收到以上函件并表示解约函是无效的，不同意解除合同。为了证明两原审被告经营困难，两原审被告提供《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》一份，其上显示：累计未弥补亏损41789718.48元，其中2012年度可结转以后年度弥补亏损3328211.83元，2014年度可结转以后年度弥补亏损38461506.65元。两原审原告认为原审被告华美达大酒店自身经营不善不能构成其解除合同的理由。上述事实有两原审原告提供的《租赁合同》、产权证、银行流水、两原审被告提供的《关于解除租赁合同的函》、《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》、原审法院调取的《外商投资的公司分公司登记事项》及当事人在庭审中的陈述证实。原审法院认为，两原审原告与原审被告华美达大酒店签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。《租赁合同》约定租金每3个月支付一次（先付后租），每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付，故原审被告华美达大酒店结欠两原审原告2015年9月16日至2016年6月15日的租金43688.97元（4854.33元/月*9个月）。原审被告华美达大酒店履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《租赁合同》约定原审被告华美达大酒店逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿两原审原告损失，现原审被告华美达大酒店逾期支付租金，两原审原告依据合同约定应当获得赔偿，故原审法院对于两原审原告要求原审被告华美达大酒店支付逾期付款利息的诉讼请求予以支持。关于逾期付款利息的计算方式，以三个月租金14562.99元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准分别从2015年9月16日、2015年12月16日、2016年3月16日计算至原审被告华美达大酒店实际付款之日。《租赁合同》并未约定原审被告华美达大酒店经营困难即有权解除合同，故原审被告华美达大酒店不符合约定解除和法定解除的条件，无权解除合同，同时，结合涉案房屋公寓式酒店的性质，原审被告华美达大酒店仅以经营不善即要求解除合同对于两原审原告显失公平，故原审法院对于两原审被告的相关辩称不予采纳。原审被告华美达大酒店所主张的其经营不善不能构成其主张的客观形势变化，原审法院对于该辩称不予采纳。故原审被告华美达大酒店应当继续履行《租赁合同》。两原审原告主张的要求原审被告华美达大酒店继续履行合同与要求原审被告华美达大酒店支付租金的诉讼请求为同一诉请，原审法院不予重复支持。原审被告华美达大酒店作为原审被告格林菲尔公司的分公司，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，故原审被告格林菲尔公司应当在原审被告华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。原审法院对于原审被告格林菲尔公司辩称的“原审被告华美达大酒店具有独立的诉讼主体资格，两原审原告没有必要追加原审被告格林菲尔公司作为诉讼当事人”不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十七条及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于本判决生效后十日内支付原审原告周翔、颜东平租金43688.97元并支付利息（以14562.99元、14562.99元、14562.99元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准分别从2015年9月16日、2015年12月16日、2016年3月16日计算至原审被告实际付款之日）。二、原审被告昆山格林菲尔有限公司对第一项付款义务在原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。案件受理费942元，减半收取471元，由原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、原审被告昆山格林菲尔有限公司负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，被上诉人与华美达大酒店签订的涉案租赁合同合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，华美达大酒店应当每三个月向被上诉人支付一次租金，华美达大酒店停止支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。华美达大酒店上诉认为企业经营困难，无力支付租金，不符合合同约定的解除合同的事由，也不符合法律规定的解除合同的条件，该上诉理由不能成立，不予支持。华美达大酒店是格林菲尔公司下属不具备法人资格的分公司，不能承担的民事责任应由格林菲尔公司承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942元由上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年九月二十九日书 记 员  毛莉莉