湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1125民初344号原告：陈某1，男，1976年2月3日出生，汉族，居民。委托代理人：义某某，男，1973年7月25日出生，瑶族，一般代理权限。被告：陈某2，男，1974年11月18日出生，汉族。原告陈某1与被告陈某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告陈某1及其委托代理人义某某到庭参加诉讼，被告陈某2经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某1诉称：原告与被告于2012年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落于江永县永明东路1栋五层房屋出租给被告，租金付款方式为一年一付，先支付租金后使用房屋。但被告至今没有支付2015年度的租金，且擅自将房屋东侧面的承重墙拆除改成公共通道，被告已构成违约。2016年2月18日，原告就被告拆除承重墙一事向被告发出通知，要求被告一个月内恢复原状，但被告没有在限期内恢复。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并责令被告限期恢复租赁房屋原状；2、被告支付房屋租金35000元及自2016年1月16日至本案判决生效之日期间的滞纳金，被告承担本案诉讼费用。原告陈某1为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、房屋产权所有证1份，拟证明原告陈某1是租赁房屋的房主；2、房屋租赁合同1份，拟证明原、被告于2012年12月10日签订了一份房屋租赁合同约定了：先付租金后使用房子，租金每年支付一次，于当年1月15日前给清；逾期支付每日按应交租金的1%计算的滞纳金；拖延10日支付租金视为违约，甲方（原告）有权终止本合同；乙方（被告）需要装修时应在甲方（原告）的指导且不能破坏房屋的主体等；3、收款收据1份，拟证明被告于2015年1月15日付给原告2015年度房屋租金35000元，但被告现今被告仍未缴纳2016年度租金，已构成违约应承担滞纳金；4、永南建筑设计院的工程设计质证证书、建筑说明图、一、二层原始平面图、一、二层现状平面图（被拆除后）各1份，拟证明：(涉案租赁房屋是由有质证的永南建筑设计院设计的；(房屋为砖混结构，房屋侧面是240墙为承重墙；(被拆除的房屋是承重墙及房屋被拆除后的现状，即：一层拆除了长3.8米×高3.3米（承重墙），二层拆除了长1.7米×高2.2米（承重墙）及二层内的间墙；5、《关于陈某1私人住宅楼整改通知》1份，拟证明永州市永南建筑设计院有限公司于2015年4月2日出具的证明，证明房屋使用过程中改变了使用功能和结构形式，对该工程造成严重的安全隐患，设计单位要求立即停止违规行为，并采取有效措施保证该房屋的使用和安全性；6、拆除租赁房屋承重结构现状照片2张，拟证明被告没有正确使用租赁房，改变了承租房一层东侧面前段（大厅）被拆除、二层东侧面拆除部分做通道，并拆除了二层内的间墙；7、《限期恢复原状通知》1份、照片3张。拟证明原告要求被告在一个月内恢复原状，并将该通知送达了被告，并于2016年2月18日将《限期恢复原状通知》、《关于陈某1私人住宅楼整改通知》粘贴在被告的办公大厅，但被告没有在限期内（一个月）恢复原状。被告陈某2未提出答辩，也未提交证据。本院认证如下：证据1，是房产管理部门颁发的有效证件，证明租赁房屋所有。证据2，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定。证据3，证明被告于2015年1月15日付给2015年度房屋租金35000元。证据4，证明永州市永南建筑设计院为陈某1房屋（私宅）作出了建筑设计。证据5，证明永州市永南建筑设计院有限公司认为房屋使用过程中改变使用功能和结构形式，存在严重的安全隐患，对原告发出整改通知，要求立即停止违规行为，并采取有效措施保证该房屋的使用和安全性。证据6，证明被告拆除了部分承重墙。证据7，证明原告于2016年2月18日向被告发出了限期恢复原状通知，要求被告在一个月内恢复原状。上述证据，本院予以确认。通过对证据的分析、认定及庭审记录，本院可以确认本案如下事实：2012年12月10日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容：1、原告将其座落于江永县潇浦镇永明东路341号房屋1栋出租给被告，租赁期限12年（从2013年1月至2024年12月）；2、租金支付方式：先付租金，后使用房屋，前4年每年3.5万元；3、付款时间：被告于上一年年底（最迟于当年2月15日之前）支付下一年的租金，拖延10日视为违约，原告有权终止租赁合同；4、原告确保房屋可正常使用，被告需装修时，须在原告的指导下进行房屋改造，不得因装修而破坏房屋的主体结构，否则造成房屋毁损由被告修复；5、被告租用原告房屋用作经营医疗行业（博爱医院）。合同签订后，被告装修时拆除了一层其中一间房的部分承重墙（设计为7.8米，拆除3.8米），二层其中一间房的部分承重墙（设计为7.8米，拆除1.7米）及二层的部分间墙；6、乙方（被告）不得以任何理解拖延支付租金，乙方每拖延一日，甲方按应支付租金的1%收取滞纳金。被告按合同约定支付了2013年、2014年租金，2015年1月15日支付了2015年的房租，2016年租金至今未支付。2015年4月2日、永州市永南建筑设计院有限公司向原告发出《关于陈某1私人住宅楼整改通知》，通知内容为“我单位发现2010年12月在我单位设计的陈某1私人住宅楼工程在使用过程中擅自改变使用功能和结构形式，对该工程造成了严重的安全隐患。为此，要求你单位立即停止违规行为，并采取有效措施，以保证该房屋的使用和结构安全性”。2016年2月18日，原告在租赁房屋内张贴了《关于陈某1私人住宅楼整改通知》和《限期恢复原状通知》，要求被告在一个月内恢复原状，被告至今未予恢复原状。本院认为：本案原告与被告所签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告至今仍未给付2016年的房屋租金，已构成违约，根据合同约定，原告有权终止租赁合同，对原告请求解除合同的诉请本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应向原告支付租赁合同解除前实际使用房屋期间的租金（按租金35000元，计算至本判决生效之日止）。租赁合同约定，乙方每延期一日，甲方按每期租金的1%收取滞纳金，延期10日视为违约，甲方有权终止租赁合同。对于滞纳金，最多计算10日，拖延10日后，甲方有权终止租赁合同，不再计付滞纳金。被告应向原告支付滞纳金3500元（35000元X1%X10）。经查，被告在装修时拆除了一、二层部分承重墙是事实，但是，拆除部分承重墙是被告按合同约定，在原告指导下进行的房屋改造，还是被告擅自改变，原告未提供充分有效的证据予以证实，故对原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，视为放弃其实体权益的抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，第一百零七、第一百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈某1与被告陈某2于2012年12月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈某2于本判决生效之日起十日内向原告陈某1支付2016年每实际使用房屋期间的租金（以年租金35000元为标准，自2016年1月1日计算至本判决生效之日止），并支付滞纳金3500元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1331元，减半收取665.5元，由被告陈某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐定杰人民陪审员  周丽娟人民陪审员  周 云二〇一六年九月六日代理书记员  周永宏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内依然不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。