大连市金州区人民法院民 事 判 决 书(2015)金民初字第03195号原告（反诉被告）杨剑，男，1978年7月15日出生，汉族。委托代理人苏华君，辽宁王善忠律师事务所律师。委托代理人王善忠，辽宁王善忠律师事务所律师。被告（反诉原告）大连恒达物业管理有限公司。住所地：大连市金州区友谊街道北山路227—*号。法定代表人张志，该公司总经理。委托代理人李同庆，辽宁律昇律师事务所律师。被告王鸿飞，男，1974年2月12日出生，汉族。原告（反诉被告）杨剑诉被告（反诉原告）大连恒达物业管理有限公司、王鸿飞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨剑及其委托代理人苏华君、被告（反诉原告）大连恒达物业管理有限公司法定代表人张志及其委托代理人李同庆、被告王鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨剑诉称：2014年12月31日，我与被告恒达物业签订了一份《停车场租赁合同》，合同约定由我承包被告恒达物业辖区内的地上、地下三个停车场，承包金为每年120000元，每季度交一次，承包期限为20年，停车费由被告恒达物业公司保安代收，然后由保安队长把每天收取的停车费交给原告。由原告每季度向被告恒达物业缴纳承包费30000元。现原告已按合同约定向被告支付了2015年1-6月的承包费60000元，但自2015年6月27日起，被告恒达物业没有按照合同的约定将每天收取的停车费（包括月租、年租和散费）交给原告。因以往每月收取停车费的数额在60000元左右的标准计算，现被告恒达物业两个半月收取的停车费应为150000元。被告王鸿飞作为上述合同的担保人，不仅了解合同对双方权利义务的规定，同时也清楚该合同签订的背景，应与被告恒达物业承担连带违约责任。现原告诉请法院判令：1、被告恒达物业继续履行合同；2、二被告立即返给原告2015年1月1日至2015年1月31日及2015年8月1日至2015年9月15日，两个半月的停车费15万元；3、二被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）大连恒达物业管理有限公司（以下简称恒达公司）辩称并反诉称：不同意原告诉讼请求。2014年10月30日，原告携两把尖刀和一把消防枪到金华小区27号楼前，欲对案外人陈红卫行凶，恰与被告恒达物业的经理张志、于宝、陈红卫相遇，双方发生争抢、扭打，造成原告轻伤。原告以追究张志、于宝、陈红卫刑事责任要挟被告恒达物业法定代表人张志，必须与其签订《停车场租赁合同》，才出具谅解书。张志为避免其与于宝、陈红卫被判处实刑，与原告签订了《停车场租赁合同》及《补充协议》。2015年1-7月，原告收取停车费共计467082元，仅支付了一季度的承包费30000元。被告恒达物业认为，其法定代表人张志在受胁迫情况下，代表公司签订的合同显失公平，是原告乘人之危订立的，依《合同法》第52条、第54条之规定，系可撤销合同、无效合同，被告恒达物业的另一股东得知后明确反对公司与原告签订的合同，该合同已经损害了被告公司的合法权益。故被告恒达物业不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、确认双方2014年12月30日签订的《停车场租赁合同》无效或撤销该合同；2、原告返还自2015年2月1日至2015年7月31日停车费376689元；3、反诉费由原告承担。被告王鸿飞辩称：我作为合同的保人，是保证合同生效，履行。现合同已生效，我没有什么责任。当初合同签订时，我如果不签字当保证人，赔偿协议就达成不了。我只担保半年期限。故不同意原告的诉讼请求。反诉被告杨剑辩称：不同意反诉原告的反诉请求。原告与被告恒达物业签订的租赁合同是双方真实意思表示，不存在被告所提及的显失公平、恶意串通等合同法第52条和54条规定的情况。原告在2009年就开始承包涉案的停车场，当时也是每年交相关租金，停车费的收取、停车场的打扫也均是由物业公司来承担。2015年1月1日开始仍然延续着这个合同的方式。到现在为止，原告共交给被告18万元，这期中包括前三个季度的租金，余下的是原、被告之前的旧账，原告还要继续把旧账算清，向张志交钱，张志拒收。原告没有违反交付承包金的合同约定。经审理查明：原告（反诉被告）杨剑与被告（反诉原告）法定代表人张志因承包经营金州区“恒达花园”事宜产生矛盾，原告认为案外人陈红卫参与其中支持张志，于2014年10月30日8时许，原告携两把尖刀和一把消防枪到金华小区27号楼前等待陈红卫，恰巧遇到被告恒达物业的经理张志、于宝、陈红卫，双方发生争抢、扭打，致原告多处轻伤、轻微伤。2014年12月30日，被告（反诉原告）恒达物业与原告（反诉被告）杨剑签订了一份《停车场租赁合同》，合同约定被告（反诉原告）将大连市金州区友谊街道恒达花园辖区内地上、地下全部停车位出租给原告（反诉被告）杨剑，停车场收取的停车费归杨剑所有，租期为20年，租金为每年120000元，每季度交一次。停车费由被告（反诉原告）恒达物业公司保安代收后，由保安队长把每日收取的停车费交给原告（反诉被告）杨剑。同时约定：停车场供水、供电、排污、打扫等相关事项由被告（反诉原告）恒达物业不附加任何条件负责，必须保证杨剑正常经营；停车场内交费的车辆出现划伤、损坏等现象，由双方共同承担责任等。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定“被告（反诉原告）恒达物业法定代表人张志与原告（反诉被告）杨剑打架一事，杨剑给张志、于宝、陈红卫出具一份谅解书，不追究三人任何法律责任。2015年1月1日停车场租赁合同生效。2015年1月1日杨剑需立即付车场季度承包款，之后需在每季度提前15天向被告（反诉原告）恒达物业交付承包费。”。被告王鸿飞在两份合同的担保人处签字。2015年4月16日，大连市金州区人民检察院指控张志、于宝、陈红卫犯故意伤害罪向本院提起公诉。本院于2015年6月18日作出（2015）金刑初字第187号民事判决书，判决张志、于宝、陈红卫犯故意伤害罪，因能够积极赔偿被害人经济损失并取得谅解，可以酌情从轻处罚，分别判处张志有期徒刑六个月、缓刑一年；陈红卫拘役六个月、缓刑一年；于宝拘役五个月、缓刑十个月。合同签订后，被告（反诉原告）恒达物业共收取停车费376689元，交给原告（反诉被告）杨剑。杨剑也交纳了租金60000元。被告（反诉原告）恒达物业自2015年6月27日不再将收取的停车费交给原告（反诉被告）杨剑。另查，被告（反诉原告）恒达物业于2011年6月1日与大连渤海恒达房屋开发有限公司签订物业管理委托合同，受委托经营管理大连渤海恒达房屋开发有限公司开发的恒达花园小区物业。合同期限为5年，自2011年6月1日至2016年5月30日止。其中第十八条约定，“被告（反诉原告）恒达物业可选聘专营公司承担本物业专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。”。再查，因张志、于宝、陈红卫与杨剑之间的伤害案，原告（反诉被告）杨剑于2014年12月31日已收取张志给付的赔偿款人民币5万元。本院所确认的上述事实有原告（反诉被告）杨剑提供的停车场租赁合同，被告（反诉原告）恒达物业提供的补充协议、（2015）金刑初字第187号刑事判决书、收条、物业管理委托合同、2016年1-7月份停车场收费明细及原、被告的陈述，以上证据已经当庭质证并经本院审查，可以采信。本院认为：《物业管理条例》第三十三条规定“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不能得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”。原告（反诉被告）杨剑系自然人，并非专业性服务企业，未取得物业管理职业资格，不具备管理案涉停车场的资质。故原告诉请继续履行与被告签订的《停车场租赁合同》及二被告给付其未收取的停车费的主张，于法无据，不予支持。且被告（反诉原告）恒达物业与原告（反诉被告）杨剑订立《停车场租赁合同》的目的是为了取得对张志、于宝、陈红卫刑事犯罪的谅解，以达到不追究犯罪人刑事责任。合同期限是20年，停车场收费为每月6万元左右，一年为72万元左右。而停车场供水、供电、排污、打扫等需要支出费用的相关事项均由被告（反诉原告）恒达物业不附加任何条件负责，原告（反诉被告）杨剑只需每年交给被告（反诉原告）恒达物业租金12万元，纯收入在60万元左右。如合同有可能继续履行，原告（反诉被告）杨剑基于该合同的收益可达到1200万元，且无需承担经营停车场的相关支出性费用。被告（反诉原告）恒达物业只能收取240万元的租金并承担相关的经营费用。订立合同的双方权利义务明显不对等，确系显失公平，应当予以撤销。该合同的订立，主要是因为被告（反诉原告）恒达物业未明确告知原告（反诉被告）杨剑，其与大连渤海恒达房屋开发有限公司签订物业管理委托合同期限为五年，距合同到期只有一年半的时间；亦未对原告（反诉被告）杨剑的物业管理职业资格进行审查，致使原告（反诉被告）杨剑对合同的订立存在重大误解。被告（反诉原告）恒达物业在合同的订立中存在重大过错，应当赔偿原告（反诉被告）杨剑的损失。原告（反诉被告）杨剑基于《停车场租赁合同》中获取的可期待利益前提下，出具了刑事谅解书。而被告（反诉原告）恒达物业基于该谅解书达到了减轻刑事犯罪人张志、于宝、陈红卫刑罚的目的后，即不再履行双方签订的合同，亦违背了民事法律关系中的诚实信用原则，被告（反诉原告）恒达物业已付给原告（反诉被告）杨剑的停车费应作为其对原告的损害赔偿，不宜予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下驳回原告杨剑的诉讼请求；撤销反诉原告（被告）大连恒达物业管理有限公司与反诉被告（原告）杨剑签订的《停车场租赁合同》；三、驳回反诉原告大连恒达物业管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3300元，由原告杨剑负担；反诉案件受理费6950元，由反诉原告大连恒达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 徐 江审判员 胥惠群审判员 谈建环二〇一六年九月九日书记员 田美环