四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川34民终716号上诉人（原审被告）：张明玉，女，1965年8月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。上诉人（原审被告）：肖波，男，1988年4月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。被上诉人（原审原告）：赵刚，男，1978年10月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。原审第三人梁伯辉，男，1955年3月出生，汉族，四川省仁寿县人，居民，住四川省德昌县。上诉人张明玉、肖波与被上诉人赵刚、原审第三人梁伯辉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德昌县人民法院(2016)川3424民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人张明玉、肖波，被上诉人赵刚，原审第三人梁伯辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明玉、肖波上诉请求：依法撤销德昌县人民法院(2016)川3424民初444号民事判决，并依法改判驳回赵刚的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由赵刚承担。事实及理由：一、一审认定事实存在错误，适用法律不当。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，合同的当事人只能是上诉人与被上诉人双方。双方买卖房屋的事实客观存在，依据合同被上诉人应付清所购房屋的房款后，上诉人才有义务履行过户手续。现被上诉人将第三人牵涉出来证明已履行给付义务的证据是不充分的，被上诉人的首付80000.00元是交到上诉人处，上诉人因欠第三人的工程款便给了第三人，第三人也出具了收条。但关键是尾款40000.00元，被上诉人并未支付给上诉人，而是与第三人沟通，将他们之间的劳务款折抵，并没有现金支付并由第三人出具收条，且当事人也未就此收款行为向上诉人出具相关凭证，这明显损害了上诉人的权利，也违反了购房合同中载明被上诉人应向上诉人支付房款的义务，是被上诉人违约行为导致房屋至今未过户。一审法院虽然对此过程进行了调查，但未分清主次，合同是上诉人与被上诉人之间签订的，主体是上诉人与被上诉人，房款应由上诉人与被上诉人之间结算，第三人无权收取尾款。合同中被上诉人未履行完毕义务，上诉人当然有权拒绝过户。上诉人出售房屋诚意是明显的，也愿意履行自己的义务，但前提是对尾款40000.00元应有明确的说法，一审无视了上诉人这一合法权利，损害了上诉人应有的权利。上诉人在收取首付款80000.00元后，就将房屋交付给被上诉人，为表明诚意，在尾款未付的情况下就将房产证和土地证交给被上诉人，但被上诉人违反基本常理，不将尾款直接支付给上诉人，却与第三人私下结算，这是损害上诉人权利得行为，上诉人有理由拒绝过户。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。赵刚辩称，请求维持原判。事实和理由：我是通过梁伯辉的介绍去购买上诉人房屋的。当时，我要求直接与房主交易，并且在签订购买房屋合同时已经将购买房款中的首付款80000.00元当面支付给了张明玉，张明玉将此笔钱转手拿给梁伯辉用来支付其修房屋的款，由梁伯辉给我出具了收条，并口头约定了剩下40000.00元的购房尾款也交给梁伯辉来收取，是否收取与张明玉无关。后来，我已经将购房款支付完毕，但是上诉人不承认我们将购房款支付完毕的事实。梁伯辉述称，我帮上诉人修建房屋，上诉人要出售房屋我就介绍被上诉人来购买，因为上诉人欠我修建房屋的工程款几十万元，被上诉人购房款就由我来收取用于冲抵欠我的房款，并且办理房屋过户手续是由上诉人来负责。但是购买房屋这笔钱，没有写入书面合同中去。120000.00元我是收到了的，尾款40000.00元收到后，我出具了5万元的欠条给被上诉人，这50000.00元就包括了赵刚支付的40000.00元的购房尾款。赵刚向一审法院起诉请求：1.由张明玉、肖波将凤凰小区福利院背后房屋6楼6-1号的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户登记到赵刚名下，过户登记的所有税费全部由张明玉、肖波承担；2.由张明玉、肖波承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：张明玉、肖波系母子关系。2009年，经梁伯辉介绍，张明玉将自已家庭所属的正在修建的位于德昌县德州镇栖凤街凤凰小区的住宅楼六楼住房6-1号（北方头）一套出售给赵刚，赵刚与张明玉于2009年1月21日签订了《房屋销售合同》。双方口头约定出售的房屋面积约100平方米，合同约定实际面积以张明玉交房时的实际建筑面积为准，房屋销售总价为120000.00元，首付80000.00元。合同另约定：“4.甲方（张明玉）应于2009年3月21日之前将经有关部门验收合格的上述房屋移交给乙方。房屋的各证（房产证、土地使用证）由甲方负责办理，各项税费由甲方承担。”合同签订后，赵刚于次日将房屋首付款80000.00元交付给张明玉。之前，因梁伯辉为张明玉承包修建该房屋，张明玉尚欠梁伯辉建房工程款，赵刚交付购房首付款时，张明玉将赵刚交付的首付款80000.00元直接转交给梁伯辉用于抵扣欠梁伯辉的建房工程款，梁伯辉当即以自己的名义出具收条一份，收条载明：“今收到赵刚买六楼付现金（80000.00）元正。”同时，张明玉口头告知赵刚和梁伯辉，剩余购房尾款40000.00元由赵刚在短期内交付给梁伯辉。2010年3月，房屋修建完工后，张明玉及梁伯辉均通知赵刚可自行安置防盗门后即可入住，赵刚即对该房屋进行装修，装修完成后于当年6月搬入该房屋居住至今。2010年6月12日，因赵刚在为梁伯辉承包的建筑工程做活，经赵刚与梁伯辉结算后，梁伯辉尚欠赵刚劳务工资，经双方协商同意赵刚应支付的购房尾款40000.00元用予抵扣梁伯辉尚欠赵刚的劳务工资，梁伯辉于当日以自己的名义向赵刚出具收条一张，收条上载明：“今收到赵刚位于张明玉处六楼购房款40000.00元”。随后，赵刚及梁伯辉均将已向梁伯辉支付尾款一事通知了张明玉。2014年7月，张明玉将该房屋的双证交付给赵刚的妻子。自此，赵刚认为自己已按照张明玉的要求以及合同的约定支付完了购房款，张明玉也将房屋权证交付给了赵刚，故要求张明玉、肖波办理房屋的过户手续。对赵刚主张张明玉、肖波应当按照合同约定为赵刚办理房屋权证的过户登记手续，并由其承担全部税费的请求，张明玉、肖波并无异议，但张明玉认为，赵刚与梁伯辉结算交付购房尾款时并未通知张明玉，对赵刚支付购房尾款40000.00元不予认可，故拒绝为赵刚办理房屋过户手续。赵刚现认为自己已按照合同约定履行了支付购房全部价款的义务，但张明玉、肖波却拒绝为赵刚办理房屋权证的过户登记手续，经与张明玉、肖波多次协商无果后，遂起诉至法院，请求依法判令：1、由张明玉、肖波将凤凰小区福利院背后房屋6楼6-1号的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户登记到赵刚名下，过户登记的所有税费全部由张明玉、肖波承担；2、由张明玉、肖波承担本案的诉讼费。另查明，2009年10月6日，张明玉将出售给赵刚的位于德州镇栖凤街凤凰小区6-1号的住房以肖波的名义办理了房屋所有权证（房权证德权字第000133**号），该房屋的国有土地使用证[德国用（2008）第1053号]已于2008年11月19日办理，权证登记使用权人为肖波。肖波对张明玉与赵刚签订房屋销售合同及收取房款等事宜知晓并认可。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权人转移给买受人，买受人支付价款的合同。根据查明的事实能够证明，本案中梁伯辉为房屋买卖的介绍人，赵刚为买受人，虽然位于德州镇栖凤街凤凰小区的房屋的权证人登记人为肖波，而与赵刚签订房屋销售合同的是张明玉，但张明玉、肖波系母子关系，且肖波对张明玉将栖凤街凤凰小区6-1号（北方）住房出售给赵刚，与赵刚签订房屋销售合同并收取房款等事宜予以认可，故本院确认张明玉为出卖人，肖波也应当按照赵刚与张明玉签订的《房屋销售合同》履行义务。本案中，张明玉、肖波对赵刚请求其应当按照合同为赵刚办理房屋权证过户登记手续并承担全部税费一事的主张并无异议，但张明玉抗辩认为，赵刚在与梁伯辉进行房屋尾款结算时并未通知其到场，而是事后通知，故对赵刚支付给梁伯辉购房尾款不予认可并拒绝协助办理房屋过户手续。一审法院认为，依据赵刚与张明玉、肖波签订的合同以及赵刚、张明玉以及梁伯辉的口头协定，赵刚、张明玉、肖波及梁伯辉均对将赵刚购房首付款已支付梁伯辉、尾款应当支付梁伯辉的事实予以认可。赵刚自2009年1月21日与张明玉签订合同后，于次日支付了购房款80000.00元，2010年3月张明玉通知赵刚入住，张明玉在知道赵刚与梁伯辉进行购房尾款结算后又于2014年将该房的所有权证和国有土地使用证交付赵刚，因此，应视为张明玉对房屋交付、赵刚已按合同约定和口头协议履行义务事实的确认。上述事实，有各方当事人的陈述，有赵刚、张明玉、肖波签订的《房屋销售合同》、梁伯辉出具的收条及赵刚出示的房屋权证予以证实，同时，张明玉、肖波亦未向一审法院提供赵刚未按合同履行义务的相关证据，故一审法院对张明玉的抗辩不予支持。本案中张明玉、肖波出售的商品房已取得了房屋权属登记手续，故依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”以及最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定，对赵刚请求由张明玉、肖波履行房屋过户登记手续并承担全部税费的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：由肖波于2016年7月20日前将坐落于德昌县德州镇栖凤街凤凰小区6-1号的房屋的所有权及土地使用权转移登记到赵刚名下，并由肖波、张明玉承担办理房屋转移登记的全部税费。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由张明玉、肖波负担。本院二审期间，上诉人赵刚和被上诉人张明玉、肖波均未提交新证据。原审第三人梁伯辉提交的新证据如下：2009年1月21日、2009年1月22日梁伯辉出具的收条两张。用以证明赵刚已经将120000.00元的购房款支付给了梁伯辉，梁伯辉向出具了两张收条，2009年1月22日50000.00元的收条，其中40000.00元就是赵刚支付的40000.00元购房尾款。上诉人张明玉、肖波对该证据不认可，认为欠条不符合事实，与赵刚所说的2010年6月12日付款时间不符，收条时间在之前。被上诉人赵刚称对张明玉、肖波和梁伯辉的事不清楚，对将款项支付给梁伯辉无异议。本院对上述证据认证如下：本院审理的是上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷，梁伯辉与上诉人之间工程款支付的金额不属本案审理范围，且该收条与赵刚及梁伯辉无异议的案涉尾款支付时间不符，故本院对上述证据不予采信。上诉人、被上诉人、原审第三人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，上诉人肖波称：签订合同时我只负责签字，其他事宜是由我母亲在负责。上诉人对赵刚通过与梁伯辉劳务费的抵扣将案涉40000.00元购房尾款支付给梁伯辉的事实无异议，但认为赵刚应在支付该款前告知上诉人，梁伯辉收到该款后应向上诉人出具收条以抵扣工程款。本案二审审理中，双方当事人争议的焦点如下：赵刚是否已支付案涉购房尾款40000.00元。本院认为，审理中，各方当事人对赵刚受让案涉房屋，在签订合同时即支付首付款80000.00元，并由梁伯辉出具收条，后将案涉购房尾款40000.00元交梁伯辉的事实无异议。虽然上诉人称案涉房屋产权证上载明的权利人系肖波，赵刚应将该款支付上诉人，梁伯辉无权收取该款，但因在2009年1月21日的“房屋销售合同”中，张明玉、肖波均作为“甲方”在该合同上签字，审理中，肖波对将案涉房屋出售转让给赵刚并无异议，且合同签订时，案涉房屋的房屋所有权证并未颁发，故应认定该合同是由张明玉及肖波共同与赵刚签订。又因二审审理中，肖波认可案涉房屋转让事宜由其母亲张明玉负责，故应认定肖波对张明玉在转让案涉房屋中的行为予以认可。虽然双方在合同中未约定案涉房屋转让款120000.00元的支付方式，但因双方签订合同时赵刚支付案涉房屋首付款80000.00元给张明玉后，张明玉即将该款支付给梁伯辉并由梁伯辉向赵刚出具了收条，同时，赵刚与梁伯辉结算劳务费并用以抵扣案涉房屋转让尾款40000.00元后，在公安机关对张明玉进行询问时，张明玉也认可梁伯辉收了案涉房屋转让款120000.00元，其后张明玉又将案涉房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证交赵刚，诉讼中，张明玉并未提供证据证明期间向赵刚主张支付过上述尾款。上述事实能印证赵刚、梁伯辉“签订合同时与张明玉口头约定尾款40000.00元由梁伯辉收取”的陈述，应认定赵刚已经按照三方的约定向上诉人支付了案涉购房尾款40000.00元。至于梁伯辉与张明玉之间工程款的支付情况，不属本案审理范围。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，赵刚与张明玉、肖波签订的“房屋买卖合同”及付款方式的口头约定，系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。故赵刚要求上诉人按照合同约定将案涉房屋的土地使用权证、房屋所有权证转移至赵刚名下的诉求，有事实及法律依据，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，当事人对其诉讼主张有责任提供证据予以证明。因上诉人“赵刚不将尾款直接支付给上诉人，却与第三人私下结算，损害上诉人权利”的诉称与查明的事实不符，其要求撤销一审判决，驳回赵刚诉讼请求的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张明玉、肖波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，处理结果表述欠妥，应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更四川省德昌县人民法院(2016)川3424民初444号民事判决内容“由肖波于2016年7月20日前将坐落于德昌县德州镇栖凤街凤凰小区6-1号的房屋的所有权及土地使用权转移登记到赵刚名下，并由肖波、张明玉承担办理房屋转移登记的全部税费。”为“由肖波于本判决生效之日起30日内协助赵刚办理坐落于德昌县德州镇栖凤街凤凰小区6-1号的房屋的所有权及土地使用权转移登记至赵刚名下的相关手续，并由肖波、张明玉承担办理房屋转移登记的全部税费。”一审案件受理费50.00元，二审案件受理费100.00元，均由张明玉、肖波负担。本判决为终审判决。审判长  陈慧玲审判员  王和平审判员  姜奋飞二〇一六年九月十三日书记员  马 亚附本判决适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。