广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终7320号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱晓红委托诉讼代理人：周艮，广东瑞特律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏锡贤，广东瑞特律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：仇洪涛委托诉讼代理人：钟群新，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：夏梦璐原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳中山花园支行法定代表人：石军。委托诉讼代理人：段文静上诉人朱晓红因与被上诉人仇洪涛及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）、中国农业银行股份有限公司深圳中山花园支行（以下简称农业银行中山花园支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱晓红上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回仇洪涛一审的全部诉讼请求，支持朱晓红一审的反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定的事实错误。l、关于定金的法律属性。定金是保证合同得以履行的大前提，未经双方书面变更定金条款当属无效，且本案朱晓红提出240万元为定金的原因有二：①督促仇洪涛严格履约；②定金直接用于云南项目投资，如果不是云南项目急需该款，朱晓红也无需要求仇洪涛支付如此之大的定金。2、300万元监管款的形成。文件无法证明监管款包括180万元定金，因此一审判决错误认定300万元监管款中包括180万元定金，完全是主观臆断。3、仇洪涛违约后朱晓红即告知仇洪涛及中原公司和银行终止交易，这便是朱晓红享有的对办理贷款条款内发生误解的撤销权。此外，从双方关于定金条款的特别约定来看，通常情况下，二手房买卖约定的买方支付的定金很少高至合同总价款的20%，但本案中，朱晓红之所以要求在备注条款中将定金约定为合同总价款的20%即240万元，主要是基于以下原因：首先，仇洪涛在签订合同时并不具备在深圳购房的条件，在目前二手房买卖合同纠纷判例很难支持20%违约金的形势下，为了防止将来仇洪涛因不具备购房条件而导致违约的风险，朱晓红才将定金调高至240万元；其次，双方签订合同的时间为2015年5月18日，但在双方签订合同前，朱晓红己欲在云南以一次性付款的方式购买房产，且在双方签订合同后的2015年5月23日，朱晓红与案外人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司签订的了房屋认购协议书，约定朱晓红应于2015年6月30日前以一次性支付3498315元购买一处房产，上述事实表明朱晓红是在急需款项购房的前提下要求仇洪涛支付20%的定金的。基于上述客观原因，双方才在签订的《二手房买卖合同》中的第三条和第十四条的备注条款特别约定，仇洪涛应在2015年6月19日前将共计240万元定金直接支付给朱晓红，但仇洪涛仅仅支付了60万元的定金，且也没有任何证据表明双方已经对上述定金条款进行了变更，因此，仇洪涛已经构成根本违约，朱晓红依约享有解除合同的权利，朱晓红已短信通知仇洪涛终止交易解除合同。二、仇洪涛提供300万元监管资金的问题与朱晓红没有任何法律关系。朱晓红从未要求仇洪涛提供300万元资金监管，同时关于仇洪涛具体提供多少监管资金是依据银行的要求而获得银行贷款的必要条件，该条件与朱晓红无关。因此，仇洪涛在为了获得房价款70%贷款的前提下，才按照银行的要求将300万元交由银行进行监管，朱晓红为了协助仇洪涛获得上述借款，才在银行提供的空白的资料上签署名字，而仇洪涛竟依据其向银行提供的监管资金的数额和银行承诺的贷款金额及已经支付的60万元定金的总和合合同总金额1200万元，从而推定朱晓红同意将约定的剩余的180万元的定金作为监管资金，这是没有任何事实和法律依据的主观臆断。l、贷款的主体为仇洪涛，朱晓红仅仅提供协助义务，根据第三人中国农业银行的法庭陈述，仇洪涛之所以必须提供300万元的监管资金，完全是因为依据银行的规定，绝非朱晓红意思表示。仇洪涛如贷房价款70%的款项，最少要提供上述300万元的资金作为贷款的先决条件。所以，上述监管资金及贷款金额都是仇洪涛与银行协商的结果，与朱晓红无关，是仇洪涛与银行之间的法律关系。朱晓红仅仅是依据仇洪涛的要求在相关文件签字而己，且由于在仇洪涛与第三人迟迟未能协商好的前提下，为了不耽误仇洪涛的贷款进程，应银行的要求下才在空白的材料上签字，根本不存在任何朱晓红同意将剩余180万元定金作为监管资金的事实。银行让朱晓红在空白文件上签字后再肆意妄为，违背了诚信原则是欺诈行为。2、一审判决用数字倒置相加推定定金条款变更是荒谬之举。尽管监管金额300万元和银行承诺贷款金额840万元及己付的60万元定金之和己达到合同总金额1200万元，且从形式上看似对朱晓红利益并无任何损害，但由于定金合同为实践性合同，以实际交付为成立，且合同也约定要直接支付给朱晓红，因此，如双方同意将剩余的180万元定金作为监管资金，那么，该180万元并未实际交付给朱晓红，也就不能适用定金罚则，因此，完全违背了朱晓红订立合同时备注条款约定之目的，也将严重加大朱晓红的交易风险。退一步来讲，如果以上述资金总和等于合同总价款从而推定朱晓红同意变更定金条款，那么仇洪涛将监管资金提高至360万元，是否就能认定朱晓红同意将己收到的60万元的定金作为监管资金了呢？朱晓红还需退还已收到的60万元定金？因此，不管仇洪涛提供的监管资金及银行承诺贷款的金额为多少，仇洪涛都应依据合同之约定支付全部定金，在没有任何证据证明朱晓红己明确表示变更定金条款的前提下，更不能以上述资金总额等于合同总金额而推定朱晓红已同意变更了定金条款。同样的道理定金240万再加上贷款也是1200万元。一审法院用倒置法计算推定是对定金条款的变更，显然不合理。三、银行与仇洪涛之间存在利益上的利害关系，其陈述不能作为定案依据。第三人中国农业银行的陈述前后不一，且由于其与仇洪涛存在业务上的利益关系，其单一的陈述不能作为本案的判决依据。正如前述，贷款的主体为仇洪涛，朱晓红仅仅是依据仇洪涛贷款之需要而提供协助贷款之便利，因此，朱晓红不存在任何与第三人银行进行谈判沟通的必要，朱晓红更是为了给予仇洪涛贷款之便利，应银行工作人员的要求而于签署了空白资料，银行工作人员在庭审时，刚开始支支吾吾称朱晓红签署名字的材料是空白的，但随即又改口称仅金额部分不是空白的，且明明是2015年6月18日签署的材料，银行工作人员却辩称是业务需要而将日期填写为2015年6月19日，同时，在银行工作人员为仇洪涛讲解的纸张上明明写的首期款为367万元，而最后的首付款却变为360万元，上述事实都表明了银行工作人员的陈述的矛盾性，且贷款银行为仇洪涛方所联系，其双方在业务上更是存在利益关联，因此，第三人银行工作人员称朱晓红同意将180万元定金作为监管资金的陈述是不具有任何证明效力的，不能作为判决对朱晓红不利的依据。四、朱晓红提交的云南项目急需涉案资金投入表明朱晓红提出解除合同的原因不是因深圳房价在涨。尽管深圳房价一直在飙涨，但朱晓红始终坚守诚实信用的基本原则，在双方沟通过程中为了能让仇洪涛获得相应的贷款而全力协助仇洪涛按照银行的要求签署各种贷款文件，但正是由于仇洪涛根本不具备依据双方签订的合同的约定支付240万元定金及同时要按照银行要求提供300万元监管资金的履约能力而恶人先告状，将朱晓红的仁慈作为其诉讼的依据，因此，朱晓红针对仇洪涛的不诚信行为不仅要依据法律全力反击，更要仇洪涛对其不诚信行为依法付出相应的代价，而一审判决不仅完全无视双方明确签订的合同条款的约定，反而仅仅依据仇洪涛为了获得840万元的贷款而按照银行的要求提供300万元的监管资金的事实，推定朱晓红同意变更了定金条款的约定，该推定完全是助长了不诚信行为的滋生，更是严重损害了司法的公信力。因此，朱晓红认为在双方明确约定了定金条款的前提下，不管仇洪涛应银行的要求同意监管的资金及银行承诺贷款的金额为多少，都不能证明双方变更了定金条款，仇洪涛仍应依约承担相应的违约责任，恳请二审法院依据上述事实与理由，依法作出公正的判决，维护朱晓红的合法权益。被上诉人仇洪涛辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，应予维持，事实和理由：一、关于“定金180万元的支付方式已经变更”的证据确实、充分，并且证人证言、相关合同可互相印证，已形成完整的证据链。支持关于“定金180万元的支付方式已经变更”的证据，包括了以下证据：1、由交易双方与农业银行签订的《二手房交易结算资金托管协议》；2、交易双方签署的《二手房交易资金托管业务申请／审批表》、《住房、商用房按揭类个贷资料综合运作单》；3、第三人农业银行工作人员的证言；4、第三人中原地产工作人员的证言；5、由中原地产工作人员现场拍摄的照片（由农行工作人员在纸张上以文字向交易双方描述了整个交易的付款安排）。以上证据均证明：交易双方在农行办理首期款托管时，根据农行政策，要求必须将首期款300万元（包括180万元定金）在银行办理资金托管，不能直接支付给朱晓红。除已付的定金60万元外，实际付款将分两期支付：在产权过户后由银行按照托管协议释放在银行托管的300万元，抵押登记完成后银行将贷款840万元直接支付给朱晓红。以上两笔付款加上已付的定金60万元，合计共付1200万元。经银行工作人员的解释，朱晓红同意将180万元订金的支付方式变更为资金托管的方式，于是交易双方签署了托管协议，仇洪涛也按照托管协议的约定将300万元支付到农业银行托管。第三人农业银行的工作人员、中原地产工作人员均出庭作证，证词相互映照并且有现场解说的照片作为支持，与《二手房交易结算资金托管协议》、《二手房交易资金托管业务申请／审批表》等资料也相互吻合，因此已经构成了完整的证据链。二、朱晓红主张180万元定金不包括在300万元监管款项，却不能自圆其说。朱晓红认为“180万定金不包括在300万监管款项，仇洪涛须另行支付180万”。但此观点无论从正反两个方面来说都无法成立：1、按照托管协议，托管的300万资金将划转给朱晓红。如按朱晓红的观点，仇洪涛还需另行支付180万元定金，则仇洪涛须支付的总金额将为：60万+180万+300万+840万=1300万元。这显然是不可能。因此，如按照朱晓红的逻辑，显然双方还必须有一个补充协议，要么是朱晓红将多收的180万返还给仇洪涛，要么是仇洪涛如何将剩余120万再支付给朱晓红，但双方并没有签订这样的协议。由于交易价款是交易中的核心问题，所以双方不可能忽略，朱晓红的观点根本无法自圆其说。三、对朱晓红其他观点的回应。1、关于所谓的空白材料上签字的问题：第一，这与事实不符，双方签署托管协议除了编号、双方签名、日期等信息是手写外，其余都是电脑打印，不可能存在后续补填的情况；第二，托管合同和其他材料都是经过充分沟通后才由双方签署的，即使个别地方存在空白，也对托管合同没有任何影响。2、关于所谓银行工作人员与仇洪涛存在利害关系的问题。第一，朱晓红毫无证据可以证明其主张，第二农业银行工作人员的证言与中原地产工作人员的证言吻合，并有其他证据支持，所以证言是可信的。3、关于托管协议实际于6月18日签订的问题：双方于6月18日到银行办理按揭贷款申请及首期款托管业务，因为朱晓红非常关注细节，所以花费了大量时间在与仇洪涛的沟通和解释工作上，签署资料完毕后已经是5点多钟，而仇洪涛的资金在招商银行卡内，大额转账5点之后央行系统关闭，是无法实时到账的，所以银行工作人员是在6月19日确认资金到账之后，将日期填写为6月19日，操作流程也合理合规。在一审中银行工作人员已经明确答复。4、关于367万元与360万元的问题：第一，该纸张不是银行工作人员为仇洪涛讲解的证明，而是在中原地产工作人员在场的情况下，银行工作人员为进行资金托管向交易双方讲解的书面证明，中介当时拍照证明；第二，关于367万元和360万元的差别，是因为评估公司最初给出的1190万元的预估数值，当天银行工作人员再次询问评估公司时，评估公司明确答复因为房价上涨，评估值可以高于1200万元，因此贷款金额、首付款金额相应进行了调整。朱晓红提出这一问题属于混淆视听。5、朱晓红所谓云南项目的问题：第一，该项事实的真实性无法核实；第二，朱晓红并未提供云南项目的开发商已解除合同并没收了定金的证明，如果因资金问题导致朱晓红在云南项目违约而遭受损失，在2015年6月27日的《合同解除函》中，朱晓红也没有提到任何关于云南项目的问题，显然与常理不符。因此即使假设该认购书为真，则有较大可能该认购书并未被解除而是在继续履行。如果该认购书并未解除，则说明朱晓红另有资金来源，180万元定金的支付方式变更根本对朱晓红没有太大影响，而不是朱晓红所称的“急需”；第三，朱晓红没有任何证据证明该合同与本案有任何关系。四、朱晓红解除合同的根本原因是房价暴涨。事实上，朱晓红解除合同的唯一原因就是房价暴涨，以各种借口意图毁约，由于在签订二手房买卖合同后房价已经上涨了较大幅度，仇洪涛有非常大的诚意履行合同。并且，仇洪涛已经将北京的两套房产出售，资金充足。当时为了继续履行合同，仇洪涛也通过中原地产的工作人员与朱晓红沟通，如果朱晓红急需资金，仇洪涛可提供180万借款，只要朱晓红出具借条即可。但朱晓红并未同意，也足以说明所谓的急需180万资金只是朱晓红的借口而已。综上所述，请求二审法院依法判决，驳回朱晓红的不当诉求，维持一审判决，维持仇洪涛的合法权益。原审第三人中原公司述称：作为居间方，在双方意思一致的基础上，中原公司促成了双方的交易。即使法院判决合同解除，不再履行合同，中原公司同样可以依据相关合同向违约方追索佣金和相关违约金。原审第三人农业银行中山花园支行述称：1、关于托管协议第4条第4.1（2）项所约定的《二手房托管资金划转申请/审批表》在办理托管手续的当日，甲乙双方都已经签好并保存在农业银行，几天后，在农行工作人员知道他们发生纠纷之前，朱晓红到银行索取该审批表，并将该审批表撕毁。2、朱晓红陈述对贷款多少并不知道的事实，与事实不符。双方对监管资金及贷款资金的金额全部都是认可的，并签下了协议。3、朱晓红陈述签的是空白协议，但这些空白的地方当时空的只是一些当事人的信息未填写而已，例如身份证号等。仇洪涛向一审法院起诉请求：1、判令朱晓红继续履行涉案合同，并办理登记过户手续；2、判令朱晓红赔偿仇洪涛违约金240万元；3、由朱晓红承担全部诉讼费用。一审审理过程中，仇洪涛变更和增加诉讼请求为：1、第2项诉讼请求变更为“请求判令朱晓红按照每日万分之五的标准向仇洪涛支付迟延履行违约金，从2015年7月11日计算至朱晓红配合仇洪涛办理递件过户手续之日为止”；2、增加第4项诉讼请求，即“请求判令朱晓红承担财产保全费5000元以及赔偿仇洪涛为申请财产保全支付的担保公司费用54000元”。朱晓红向一审法院反诉请求：1、解除仇洪涛与朱晓红于2015年5月18日签订的《二手房买卖合同》；2、仇洪涛向朱晓红支付违约金240万元；3、本案全部诉讼费费用由仇洪涛承担。一审法院认定事实：位于深圳市xx区xx栋xx房，建筑面积为219.57平方米，于2003年6月13日登记至朱晓红名下。2015年5月18日，仇洪涛（买方）与朱晓红（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案的xx栋xxx房转让给买方，转让价款为1200万元，签约当日支付定金10万元，合同生效后4日内支付定金50万元；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年6月19日（含当日）前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行批复为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号，买方须于2015年6月日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款的申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；在买方按照本合同上述约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该物业没有设定抵押，卖方保证签约后7日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；双方同意在定金或首期款中预留5万元作为交楼押金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定除上述定金60万元之外，买方同意在该物业经查档有效的情况下于2015年6月19日或之前另将定金180万元直接支付给卖方，以及其它内容。仇洪涛向朱晓红支付了定金60万元，朱晓红于2015年5月22日出具了收据。2015年6月19日，仇洪涛、朱晓红签署了《住房、商用房按揭类个贷资料综合运作单》、《二手房交易资金托管业务申请/审批表》、《二手房交易结算资金托管协议》，其中运作单上记载购房人向农业银行申请贷款840万元，审批表和托管协议上记载托管金额为300万元。同日，仇洪涛向托管账户转入资金300万元。庭审中，仇洪涛认为朱晓红签署上述文件，表明朱晓红已同意将除定金60万元之外的首期款，包括合同约定直接支付给朱晓红的首期款180万元均监管在银行。朱晓红则认为上述文件均为6月18日签署，仇洪涛并未向其说明300万元包括双方约定直接支付的180万元，朱晓红签署上述表格只是履行协助义务，对仇洪涛贷款的金额并不清楚，即使朱晓红同意监管300万元，也不代表朱晓红同意变更180万元定金的支付方式为监管。第三人中原地产表示仇洪涛、朱晓红签署上述文件时，其工作人员也在场，仇洪涛曾向朱晓红说明变更180万元的支付方式为银行监管。第三人建设银行表示，签署上述文件时明确告知朱晓红180万元要监管在银行。2015年6月27日，朱晓红向仇洪涛发出《解约通知函》，告知因仇洪涛违约，朱晓红决定解除合同。2015年7月2日，仇洪涛向朱晓红发函要求继续履行合同。2015年7月7日，中国农业银行股份有限公司深圳东部支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意向仇洪涛发放贷款840万元。同日，朱晓红向中国农业银行股份有限公司深圳东部支行发函通知双方交易已终止，并要求终止资金监管及停止办理购房按揭贷款手续。同日，仇洪涛向朱晓红发函告知已取得贷款承诺函，要求朱晓红配合办理递件过户手续。同日，第三人中原地产员工也通过短信通知朱晓红于2015年7月9日办理递件过户手续。2015年7月10日，第三人中原地产向朱晓红发函催告其办理递件过户手续。关于合同的继续履行，仇洪涛愿意一次性付款购买涉案房产。2015年12月9日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，仇洪涛家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购2套。仇洪涛提交了佣金支付承诺书、财产保全担保函、收据等拟证明其损失，朱晓红对上述证据不予认可。朱晓红提交了《认购协议书》及POS签购单等拟证明朱晓红于2015年5月23日认购洱海国际生态城房产，总价为3498315元，一次性付款，并支付了定金25万元，故朱晓红要求仇洪涛将定金180万元直接支付给朱晓红。仇洪涛及第三人对上述证据均不予认可。一审法院认为，仇洪涛、朱晓红签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。合同约定，买方须于签约4日内向卖方支付定金60万元，须于2015年6月19日或之前直接将定金180万元支付朱晓红。本案中，仇洪涛依约支付了定金60万，并于2015年6月19日监管首期款300万元，朱晓红辩称仇洪涛未依约将定金180万元支付给朱晓红，构成了违约，对此，原审法院认为，第一，朱晓红签署了《住房、商用房按揭类个贷资料综合运作单》、《二手房交易资金托管业务申请/审批表》、《二手房交易结算资金托管协议》，其上明确记载银行托管金额为300万元，购房人向农业银行申请贷款840万元，而合同约定的购房款为1200万元，故朱晓红签署上述文件，应视为朱晓红同意将180万元作为首期款在银行监管。第二，仇洪涛、第三人中原地产及农业银行均表示已明确向仇洪涛、朱晓红说明180万元要监管在银行，双方均同意。故原审法院认为，朱晓红签署上述文件，实际变更了合同约定的定金180万元的支付方式。2015年7月7日，中国农业银行股份有限公司深圳东部支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意向仇洪涛发放贷款840万元，至此，仇洪涛支付购房款的主要合同义务已经能够履行，朱晓红通过出售涉案房产获取购房款的合同目的已完全可以实现。朱晓红应配合仇洪涛递件过户手续，在仇洪涛及第三人中原地产催告的情况下，朱晓红仍未配合过户，朱晓红已构成违约。故对于朱晓红要求解除合同并由仇洪涛支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于仇洪涛要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于合同的继续履行，仇洪涛可在判决生效之日起三十日内一次性向朱晓红支付剩余购房款1140万元；朱晓红应于仇洪涛付清购房余款之日起三个工作日内配合仇洪涛办理涉案房产登记至仇洪涛名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由仇洪涛、朱晓红依照合同约定承担；朱晓红应于涉案房产产权过户至仇洪涛名下及仇洪涛付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付仇洪涛。对于仇洪涛要求朱晓红支付违约金的诉讼请求，结合仇洪涛履行合同的情况、房屋的总价款及案件审理的期限，一审法院酌情将违约金支付标准调低为以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，朱晓红应于判决生效之日起十日内向仇洪涛支付违约金，违约金按购房款1200万元日万分之四的标准，从2015年7月11日起计至涉案房产转移登记至仇洪涛名下之日止。至于仇洪涛要求朱晓红承担财产保全费以及赔偿担保公司费用，一审法院认为，财产保全费属于案件诉讼费用，一审法院将根据对诉讼请求的支持比例计算其承担；至于担保费用由朱晓红承担，并无法律及合同依据，且朱晓红支付的违约金已足以弥补该项损失，故一审法院对该请求不予支持。据此，一审法院判决：一、朱晓红继续履行与仇洪涛签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、仇洪涛应于判决生效之日起三十日内一次性向朱晓红支付剩余购房款1140万元；2、朱晓红应于仇洪涛付清购房余款1140万元之日起三个工作日内配合仇洪涛办理涉案的xx堡x栋xxx房转移登记至仇洪涛名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由仇洪涛、朱晓红依照合同约定承担；3、朱晓红应于涉案房产产权过户至仇洪涛名下及仇洪涛付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付仇洪涛；二、朱晓红应于判决生效之日起十日内向仇洪涛支付违约金（违约金按购房款1200万元日万分之四的标准，从2015年7月11日起计至涉案房产转移登记至仇洪涛名下之日止）；三、驳回仇洪涛的其它诉讼请求；四、驳回朱晓红的全部反诉请求。本诉案件受理费94124元，仇洪涛实际缴纳108200元，保全费5000元，由仇洪涛负担5421.7元，朱晓红负担93702.3，仇洪涛多交的受理费14076元，由原审法院向仇洪涛清退；反诉受理费13000元，由朱晓红负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点在于：仇洪涛是否因未按合同约定支付定金而构成违约。关于定金，涉案合同约定，仇洪涛应于合同签订当天支付定金10万，合同生效后4天支付定金50万，应于2015年6月19日或之前支付定金180万。仇洪涛已依约支付了前两笔定金共60万元，至于180万元的定金，仇洪涛主张双方2015年6月19日办理首期款资金监管手续时，一致同意将该款作为首期款进行监管，朱晓红则主张仇洪涛未依约支付该笔定金，构成违约。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收取定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”,定金系履行合同的一种担保，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，如果系双方协商一致将该笔定金作为首期款的一部分进行监管，则仇洪涛履行了支付定金义务，如果仇洪涛未实际支付该笔定金，则该定金条款不生效，故朱晓红以仇洪涛未支付该笔定金为由主张仇洪涛违约，理由不能成立。而且，仇洪涛与朱晓红于2015年6月19日办理首期款监管及申请贷款，监管的首期款为300万元，申请贷款840万元，农业银行中山花园支行于2015年7月7日出具《个人购房贷款承诺函》，同意向仇洪涛发放贷款840万元，朱晓红收取购房款的合同目的已完全可以实现，朱晓红却未按合同约定履行配合过户、交付房产的义务，其行为已构成违约，一审判决对此认定正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的承担方式之一，涉案合同不存在不能继续的情形，一审判令继续履行合同并无不当，本院予以维持。关于合同约定的逾期履行违约金，一审判决已酌情调整为日万分之四，仇洪涛未对此提出上诉，朱晓红二审亦未就该违约金仍然过高进行举证，故本院对此不予调整。综上，朱晓红上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审  判  长 傅新江审  判  员 聂 效代理 审 判员 王丹妮二〇一六年九月十八日书记员（兼） 李全慧附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。