浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0381民初5989号原告：瑞安市五洲国际商贸城有限公司。法定代表人：舒策城。委托诉讼代理人:林正敏，浙江品和律师事务所律师。委托诉讼代理人:林翔，浙江品和律师事务所律师。被告：钱美连。委托诉讼代理人:洪汝逢，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人:张洛克，浙江玉海律师事务所律师。原告瑞安市五洲国际商贸城有限公司与被告钱美连商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞安市五洲国际商贸城有限公司委托诉讼代理人林正敏、被告钱美连委托诉讼代理人洪汝逢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞安市五洲国际商贸城有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告关于编号WZRA1-XXX的商品房买卖合同关系成立并判令被告继续履行相关约定；2、请求依法判令被告立即应付房款共计380000元及逾期违约金（违约金按逾期付款每日万分之一的利率计算，从2014年8月6日起暂计算至实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月5日，原、被告签订《（五洲瑞安项目）客户签约确认单》，约定被告认购原告开发的座落于瑞安市五洲国际商贸城北区X幢XXX室商品房，签约后享受确认单记载的优惠项目，约定被告购买1幢XXX室商品房，建筑面积共66.73平方米，优惠后每平方米单价为11389.96元，房款总价为760052元，被告于签约时付清首付款人民币380052元，余款380000元办理银行贷款。签约后双方需签订《商品房买卖合同》，其中第八条约定：买受人逾期支付房款的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件八约定：买受人选择贷款方式支付房价的，应在购房合同签订之日当日提交真实合法的贷款文件并办理完毕贷款手续，并接受银行信贷调查。买受人应确保在购房合同签订之日起45日内使按揭贷款到达出卖人指定账户。买受人选择贷款方式支付房价款的，无论何种原因买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在付款期限届满（45日）之日起15日内以自有资金支付，如买受人逾期不能支付或不足房款的，出卖人有权解除合同。签订客户签约确认单后，被告仅支付首付款，拒绝签订《商品房买卖合同》，未在约定时间内办理完毕银行贷款，也未在约定时间内以自有资金支付，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付，已严重违约。综上所述，上述确认单具备房屋面积、座落、价格、付款方式及附注情况，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第五条的规定，可以认定视为本约合同；并且按《合同法司法解释二》第一条的规定认定为合同成立，对合同欠缺的条款可按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条的规定，在被告已支付购房款的前提下，应依法认定商品房买卖合同成立；即使确认单属预约合同，不是本约合同，也已独立生效，被告继续履行。根据被告支付首付款、被告收取房屋的事实，双方也形成了商品房买卖合同。被告钱美连辩称，一、原告混淆了预约与本约的区别，客户签约确认单属于预约，而非本约。1、预约是指当事人双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或者协议。2、客户签约确认单属于预约的理由：第一，名称：签约确认。即为了以后签约用的。第二，“备注”明示了《商品房买卖合同》（本约）。第三，起诉状第六行：签约后双方需签订《商品房买卖合同》（本约）。第四，与其他客户也是有签订《商品房买卖合同》作为商品房买卖的正式文本，即本约。第五，签订正式的《商品房买卖合同》之后才能去银行贷款。3、预约是和本约相区别的合同。从性质上来看，预约和本约是相互独立且相互关联的两个合同。尽管预约是为了订立本约合同而订立的，而且是在订立本约合同的过程中订立的，但当事人已经就订立预约形成合意并且该合意具有相对独立性，因此可以与本约合同相分离，作为独立的合同类型。从合同产生的请求权来说，预约合同仅产生缔约请求权，而本约合同则产生本约合同履行请求权（履约请求权）。二、原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。1、我方也认为确认单已经成立。2、违反预约应该承担的违约责任是承担预约的违约责任，也不是履行本约，而是订立本约。原告诉讼请求是要求被告直接履行本约。根据《买卖合同司法解释》第2条的规定，预约合同仅产生缔约请求权。要求驳回原告的诉讼请求。在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据：证据1、营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件，以证明原告的身份情况；证据2、身份证复印件，以证明被告的身份情况；证据3、瑞房售许字（2013）第16号商品房预售许可证复印件，以证明原告系涉诉商品房合法权利人；证据4、（五洲瑞安项目）客户签约确认单，以证明原、被告就商品房买卖事宜达成初步协议及享有优惠项目；证据5、销售发票，以证明被告仅支付首期房款的事实；证据6、律师函、快递面单，以证明原告多次向被告催收剩余购房款的事实；证据7、商铺委托经营管理协议（3+7年版），以证明被告购买商品房后为经营所需与原告签订的委托经营协议。质证后，被告质证意见如下：证据1、2、3，“三性”无异议；证据4，证明对象错误，确认单仅仅是预约，不是本约；证据5真实，证明对象有异议，被告交纳款项的性质不是商品房买卖合同中的首期购房款，而是基于客户确认单的约定；证据6，被告没有收到该份律师函，真实性有异议，而且律师函和快递面单关联性和合法性有异议；证据7真实，关联性、合法性和证明对象有异议。被告没有向原告购买商品房，而且这份委托协议是与瑞安市五洲国际商业管理有限公司签订的，而且和我们举证的商铺租赁合同存在矛盾，因此不具备真实性和合法性。本院认为，证据6系原告陈述，等同于起诉状；其余证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。被告在本院指定的证期限内，提供了以下证据：证据8、瑞安市五洲国际商贸城有限公司、瑞安市五洲国际商业管理有限公司、无锡五洲国际商业运营有限公司、无锡五洲国际装饰城有限公司工商登记信息复印件，王李政谈话笔录复印件，以证明原告与瑞安市五洲国际商业管理有限公司、无锡五洲国际商业运营有限公司、无锡五洲国际装饰城有限公司具有关联关系；证据9、商铺租赁合同、商铺管理合同，以证明：1、原告与被告之间系商铺租赁关系，而非买卖关系；2、原告与瑞安市五洲国际商业管理有限公司系关联关系、委托关系。质证后，原告质证意见如下：证据8，关于身份方面的证据没有意见，关于行政处罚的证据请求法庭核实，如果真实也没有异议。王李政谈话笔录的真实性没有异议，不否认原告与瑞安市五洲国际商业管理有限公司、无锡五洲国际商业运营有限公司、无锡五洲国际装饰城有限公司具有关联关系；证据9真实、合法，对关联性有异议。本院认为，证据8、9客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。本院经审理认定事实如下：原告与案外人瑞安市五洲国际商业管理有限公司系同一集团公司的两个子公司。2014年5月5日，原告与被告签订《（五洲瑞安项目）客户签约确认单》，该确认单记载买受人为被告，认购房屋为X幢XXX室，建筑面积共66.73平方米，套内建筑面积65.04平方米，优惠后每平方米单价为11389.96元，房款总价为760052元，双方同意首付款为380052元（其中280000元作为定金，实收款100052元），余款380000元以按揭方式支付；确认单另附有以下文字“注：开发商已向乙方明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确认所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改”。随后，被告支付了380052元。订立确认书的同时，原告告知被告必须将其店铺委托案外人瑞安市五洲国际商业管理有限公司管理。同日，被告作为甲方，案外人瑞安市五洲国际商业管理有限公司作为乙方，双方订立《瑞安市五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》，该协议确认被告为商铺所有权人，约定被告将上述XXX号店铺委托乙方经营，经营期限为2015年4月30日至2025年4月29日，甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将商铺交付给乙方；合同另约定了其他事项。同日，被告作为乙方，案外人瑞安市五洲国际商业管理有限公司作为甲方，双方订立《瑞安市五洲国际商贸城商铺租赁合同》、《瑞安市五洲国际商贸城商铺管理合同》。《瑞安市五洲国际商贸城商铺租赁合同》明确甲方依据瑞安市五洲国际商贸城市场内编号为X栋XXX号商铺所有权人授权，作为出租代理人与乙方订立商铺租赁合同，约定甲方将上述XXX号商铺出租给乙方，租期为2014年10月30日至2017年4月29日，合同并约定租金标准及其他事项。《瑞安市五洲国际商贸城商铺管理合同》约定瑞安市五洲国际商贸城的管理公共事务由甲方管理和负责，期限为2014年10月30日至2017年10月29日，合同约定了其他事项。现被告已经使用上述XXX号房屋。2015年4月24日，被告向本院起诉，称其向原告购买了瑞安市五洲国际商贸城X幢XXX号、XXX号两间商铺，要求原告返还预售款776431元、履约保证金4000元并赔偿损失，因其未缴纳受理费按自动撤诉处理。在案件审理过程中，因原告诉状中所称事实与辩论中所称事实不一致，本院要求原告明确双方成立的是预约合同还是本约合同，原告确认《（五洲瑞安项目）客户签约确认单》是预约合同，但事实上已成立买卖合同。本院认为，原告确认《（五洲瑞安项目）客户签约确认单》系预约合同，故不产生本约合同的权利义务；原告诉称事实上已具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定、双方的商品房买卖合同已成立。首先，本案中与事实上商品房买卖合同相关的行为有被告使用商铺、被告向原告支付部分款项两行为。《瑞安市五洲国际商贸城商铺租赁合同》约定被告租赁的日期从2014年10月30日开始，被告根据此合同可以使用商铺。《委托经营管理协议》虽记载商铺系被告所有，但该协议同时约定了开发商不能交付商铺的情形，并且商铺所有权至今尚未登记在被告名下，《委托经营管理协议》关于商铺归被告所有的记载不真实，被告得到商铺使用权并非就是根据事实上的商品房买卖合同；其次，被告支付款项的行为，系履行《（五洲瑞安项目）客户签约确认单》中的部分义务；第三，被告使用商铺、交付部分款项，仅具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人名称、商品房基本情况、总价款条款，不具备该规定中的其他条件如付款时间、配套设施和公共设施、公共设施产权归属及其他主要内容，主要条款不完整，合同尚未成立。综上所述，原告诉称商品房买卖合同事实已成立，没有事实依据，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二条规定，判决如下：驳回原告瑞安市五洲国际商贸城有限公司的诉讼请求。案件受理费7382元，减半收取3691元，由原告瑞安市五洲国际商贸城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 缪正坚二〇一六年九月十八日代书记员 李佳诺附录一：本案涉及的主要法律条文（一）《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。