黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0624民初1436号原告：刘海琦，男，1989年2月28日出生汉族，无职业，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：孙成山，黑龙江金诺（大庆）律师事务所律师。被告：陈金，男，1953年10月31日出生汉族，退休工人，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：陈敬松，男，1979年2月3日出生汉族，无职业，住杜尔伯特蒙古族自治县。被告：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，统一社会信用代码：912306235606427731，住所地林甸县林甸镇花园街南一道街路东。法定代表人：王双，职务：总经理。委托诉讼代理人：武君，男，1957年3月25日出生汉族，该公司副经理，住林甸县。第三人：张跃军，男，1966年9月5日出生汉族，无职业，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：杜天宇，黑龙江杜兴林律师事务所律师。第三人：杜晓乘，男，1970年4月11日出生汉族，电业局工人，住杜尔伯特蒙古族自治县。原告刘海琦与被告陈金、黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称宏亿信房地产公司），第三人张跃军、杜晓乘案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，于2018年10月11日作出（2018）黑0624民初1094号民事判决。被告陈金不服该判决，向大庆市中级人民法院提起上诉。大庆市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）黑06民终537号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘海琦委托诉讼代理人孙成山，被告陈金委托诉讼代理人陈敬松，被告宏亿信房地产公司委托诉讼代理人武君，第三人张跃军委托诉讼代理人杜天宇，第三人杜晓乘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海琦向本院提出诉讼请求：1.请求依法终止对杜蒙县泰康镇鸿运嘉园小区1号楼3单元602室房屋的查封和执行；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月31日，原告与第二被告宏亿信房地产公司签订了关于鸿运嘉园小区1号楼3单元602室的商品房买卖合同，房屋面积96.59平方米，每平方米3580元，总房价款345792元。原告于签订合同的当日交付了全部购房款。第二被告在收到原告全部购房款同时向原告交付了房屋钥匙，同时为原告出具了加盖宏亿信房地产公司财务专用章的收据。原告自接收房屋之日起一直在此房屋居住。经查，案涉房屋系第二被告开发，因第二被告自身原因导致包括案涉房屋在内的整个鸿运嘉园小区至今未办理大产权登记手续。原告接收房屋后，多次找到第二被告协助自己办理案涉房屋产权登记手续，第二被告均以大产权未办理便不能办理分户为由未果。2018年3月14日，杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2017）黑0624执685号执行裁定书将案涉房屋查封。依据原告与第二被告之间形成的房屋买卖合同以及原告对案涉房屋已合法占有的事实，此执行裁定书侵害了原告的在先权利。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求人民法院解除对案涉房屋的查封和执行。被告陈金辩称，原告并不是从第二被告宏亿信房地产公司购买的房屋，不享有合法的使用权，无权要求终止查封和执行。判决下来后我方申请执行期间，执行局多次张贴执行公告，要求占有人限期搬出并张贴封条，期间并无任何人提交异议。根据物权法第106条明确规定，善意取得不动产构成要件之一是必须办理过户取得才可以，但原告没有证据过户。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告宏亿信房地产公司辩称，一、我方没有与原告签订过房屋买卖合同。因原告与第三人杜晓乘是民间借贷关系，与我方不存在真实的房屋买卖关系。二、原告在诉状中称，向我方缴纳了房款，并要求我方办理房屋产权事宜。此话不具有真实性，因我方与原告素不相识，互相之间没有来往，原告也没有找过我方协商有关房屋事宜。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人张跃军述称，张跃军向第三人杜晓乘借款是事实，该房屋作为借款的抵押担保，并非存在真实的买卖行为。杜晓乘与张跃军的真实关系是民间借贷，不存在房屋买卖关系。而刘海琦是从杜晓乘手中购买的房屋，该购买行为也当然无效，也并没有真实的履行该合同，并不是双方真实意思表示，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杜晓乘述称，2014年，因张跃军建鸿运嘉园小区时缺钱向我借款200万元，当时口头答应是3分利，用他开发的10套房屋作为抵押，给我开具10套购房合同，购房人写的都是我的名字。2014年11月份左右，张跃军又让我帮忙借款，说给3分5厘的利息，并给我出具包含利息共计100万元的欠条。200万元借款到期后，我向张跃军要钱，但他一直拖欠。第二笔款要到期时，我再次向他要钱，他还是没有偿还欠款，并称给我的10套房产让我自己卖，卖出的房屋去售楼处办理正规手续。他抵帐给我的10套房产不全是原本抵押给我的房产。这10套房产抵帐的是我第一笔200万元的借款。这10套房产，有我卖出去的，还有我抵帐的。开始张跃军给我作抵押的房屋价格是每平方米2000元，我抵帐的房产在合同上写的价格是每平方米3580元，实际上卖出的价格没有这么高。第二笔100万元，张跃军陆续偿还60万元，剩余的欠款在法院申请执行了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2015年10月31日，原告刘海琦通过第三人杜晓乘与被告宏亿信房地产公司签订了商品房买卖合同，该公司给原告出具了购房款收据。现原告刘海琦实际占有案涉房屋。经查，1.第三人张跃军向第三人杜晓乘借款属实。2.第三人张跃军挂靠宏亿信房地产公司进行房地产开发属实。3.陈金因与宏亿信房地产公司、张跃军民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月24日对鸿运嘉园小区进行了整体查封。后本院于2017年9月1日查封了案涉房屋。原告刘海琦作为案外人向本院提出执行异议，本院于2018年3月26日作出（2018）黑0624执异8号民事裁定书，驳回刘海琦的执行异议请求。刘海琦不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：一、原告刘海琦是否向第三人杜晓乘支付购房款。庭审中，原告刘海琦提出其向杜晓乘购买案涉房屋总价款为28万元。付款方式为，其先向杜晓乘交付2万元定金，后通过其父亲银行卡向杜晓乘帐户汇款21万元，余款5万元给杜晓乘出具欠据，现已将该5万元欠款还清。以上事实，原告提供银行汇款凭证以及杜晓乘的收款收据予以佐证，且第三人杜晓乘对此予以认可，本院予以确认。二、原告刘海琦是否对案涉房屋享有所有权。原告刘海琦与被告宏亿信房地产公司签订的《商品房买卖合同》盖有宏亿信房地产公司公章、法定代表人信永红印章，且有宏亿信房地产公司出具的购楼款收据，符合商品房买卖合同的形式要件。结合第三人张跃军与第三人杜晓乘之间存在债权债务关系的事实，刘海琦向杜晓乘购买案涉房屋的事实，刘海琦未向被告宏亿信房地产公司实际支付购房款的事实及刘海琦实际占有案涉房屋的事实，足以认定张跃军是将案涉房屋抵债给第三人杜晓乘、第三人杜晓乘又将案涉房屋出售给原告刘海琦的事实。原告刘海琦购买了案涉房屋并已付清全部房屋价款，取得了房屋钥匙，结合原告提供的电梯费、物业费和取暖费票据，足以认定原告合法占有案涉房屋。本院于2017年7月24日对案涉房屋在内的鸿运嘉园小区进行了整体查封，该时间是在原告购房并入住后。本院认为，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，原告刘海琦与被告宏亿信房地产公司的房屋买卖合同成立并履行（原告实际占有、使用房屋）是在法院查封之前，原告已经付清全部价款，且并非原告自身的原因导致未办理产权登记，故原告对案涉房屋享有所有权。第三人张跃军提出其向杜晓乘借款，案涉房屋作为借款的抵押担保，并非存在真实的买卖行为，也没有真实的履行该合同，房屋买卖合同也不是双方真实意思表示，故房屋买卖合同无效。本院认为，张跃军因向杜晓乘借款，因无力偿还将案涉房屋抵顶给杜晓乘的事实存在。后杜晓乘将该房屋出售给原告，经由张跃军及宏亿信房地产公司的配合与原告签订房屋买卖合同并出具收据，均是将案涉房屋抵顶给杜晓乘之后，配合杜晓乘再行出售的行为。张跃军称该房屋作为向杜晓乘借款的抵押担保，与其配合杜晓乘将案涉房屋另行出售给原告的行为相矛盾，且张跃军未提供证据加以证实，故本院对其主张不予采信。被告宏亿信房地产公司同意第三人张跃军以该公司名义进行房地产开发，亦应承担张跃军对开发房屋进行处理的相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：不得执行位于杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇鸿运嘉园1号楼3单元602室的房屋。案件受理费100元，由被告陈金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本院（2018）黑0624执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 于 也审判员 高 虹审判员 杜 平二〇一九年十月二十八日书记员 姚小双附：本判决所引用相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。