苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初7890号原告彭宗霞。被告翁志聪。委托代理人杨俊华，江苏尚维律师事务所律师。委托代理人褚小萍，江苏尚维律师事务所实习律师。第三人俞喜红。委托代理人姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。委托代理人陈琳，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。原告彭宗霞与被告翁志聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理。审理中，依法追加俞喜红为本案第三人参加诉讼，由审判员姚民适用简易程序于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告彭宗霞、被告翁志聪的委托代理人杨俊华、褚小萍，第三人俞喜红及其委托代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭宗霞诉称:2013年7月31日，第三人与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定第三人将位于吴江区松陵镇锦安小区2、7号商铺出租给被告使用，租赁期限自2013年7月31日起至2014年7月31日止，年租金4万元，租赁期间承租方不得将商铺转租。2014年7月1日，被告又与原告签订一份《租赁合同》，约定将上述房屋出租给原告使用，合同期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止，年租金4万元，且原告可以将店面转租，被告收取了原告9万元店面转让费。而对于上述《租赁合同》系被告冒充第三人名义签订，原告毫不知情，直到第三人到原告承租的商铺收取租金时，原告才知道被告冒充第三人名义将上述房屋出租给原告，第三人还说其对外签订的房屋租赁协议都明确约定承租人不得转租，这与被告当初承诺原告能转租的初衷背道而驰，为此，原告多次找被告要求退还9万元商铺转让费，但被告拒绝退还。现要求判令：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同无效；2、被告返还商铺转让费9万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告翁志聪辩称:被告无需返还9万元转让款，理由如下：首先，该9万元系原、被告双方针对店内物品和商品的作价款，被告已履行交付义务，现原告要求被告返还该款项没有依据；其次，原、被告之间不存在转租行为，2014年7月1日的《租赁合同》并非双方的真实意思表示，双方从未按合同内容履行过权利义务，被告也未收取过租金，当时，被告将店内物品和商品转让给原告后，原告找到被告说孩子要入学，入学报名需提供一份租期为三年的租赁合同，由于原告急于要到工商部门办证就请被告帮忙写了这份合同，该《租赁合同》实际上是虚假的，签订日期也不是2014年7月1日。第三人俞喜红述称:对于2014年7月1日被告以第三人名义与原告签订的《租赁合同》，第三人并不知情，该《租赁合同》系被告冒用第三人名义签订的，应为无效合同。至于原告与第三人于2015年8月1日签订的《房屋租赁合同》，第三人于2016年7月31日租期届满前已告知原告到期不再续租，并限其搬离租赁房屋，但原告一直不肯搬离，现要求判令：1、原告立即搬离吴江区松陵镇锦安小区2、7号商铺；2、原告给付第三人2016年8月1日至实际搬离之日按每日109.58元（40000元/365）计算的租金。原告彭宗霞辩称：原告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定一方终止合同应提前3个月通知对方，如不到3个月，需补偿对方经济损失。现第三人在2016年6月11日给原告的材料中告知2016年8月30日房屋到期，只提前2个月，因此，第三人无权要求原告支付租金。被告翁志聪辩称：因第三人的诉讼请求与被告无关，故被告不作答辩。经审理查明：2013年7月31日，俞喜红（出租方）与翁志聪（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定俞喜红将位于吴江区松陵镇恬园锦安小区2#-7号商铺（下称涉案房屋）出租给翁志聪使用，建筑面积为75.7平方米，租赁期限自2013年8月1日起至2014年7月31日止，年租金4万元；承租方有擅自将房屋转租、转让或转借，以及不能做到先交租后使用或拖交款1个月以上等情形的，出租方有权解除租赁合同，并收回房屋；租赁期间，双方均不得擅自变更或解除租赁合同，一方如因特殊情况需终止合同时，应提前3个月通知对方，并商定补偿经济损失；租赁期满，如出租方的房屋需继续出租，承租方有优先权，但需另订租赁合同；承租方逾期交付租金，除应及时如数补交外，每次应支付违约金10%；出租方对承租方在承租前做到通电通水，并分别计量水电费，水电费及物业费、房租税等，均由承租方承担；另收租房押金2000元，在合同终止时退还给承租方等内容。合同签订后，俞喜红将涉案房屋交付翁志聪使用，翁志聪于2013年8月15日支付了4万元租金。彭宗霞提供的2014年7月1日的《租赁合同》，抬头甲方栏中打印为俞喜红、谢雪元，乙方栏中打印为彭宗霞，该《租赁合同》主要约定：甲方将位于吴江区松陵镇永康路（锦安小区）784、786号商铺出租给乙方使用，建筑面积为75.7平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止，年租金4万元，房屋安全保证金2000元；乙方于合约签订后3日内支付2014年度租金4万元，以后每年6月30日前支付下一年度租金，如乙方未在合同约定付款的期限内如数付清租金，甲方有权立即终止此合同，不退还2000元保证金，租赁合同终止前，如乙方再租（退租）应提前90天向甲方提出书面申请；租赁期内，该商铺的物业管理费、水电等其他任何费用均由乙方承担缴纳；租赁期内，乙方可以转租，但必须提前30天内通知甲方；甲方必须提供相关的房产证及身份证，并将复印件提供给乙方，以便乙方办理营业执照等用途。合同落款处，甲方栏中签有“俞喜红”、“谢雪元”的名字，上述名字及日期栏中的“2014.7.1”均为翁志聪所书写，乙方栏中有彭宗霞签名。2014年7月16日，彭宗霞支付给翁志聪9万元转让费。2014年7月22日，彭宗霞以上述吴江区松陵镇永康路（锦安小区）784、786号商铺向吴江工商局申请开设一家超市，并提供了一份《租赁合同》复印件，该《租赁合同》复印件与上述《租赁合同》完全一致。2014年8月12日，吴江工商局核准了彭宗霞的上述申请，核准的超市名称为“吴江区松陵镇彭家超市”。2014年8月1日、2015年8月1日，俞喜红（出租方）与彭宗霞（承租方）先后签订二份《房屋租赁合同》，约定俞喜红将涉案房屋出租给彭宗霞使用，租赁期限分别自2014年8月1日起至2015年7月31日止、自2015年8月1日起至2016年7月31日止，二份合同其余内容与上述2013年7月31日《房屋租赁合同》完全一致。在上述二份合同签订前，彭宗霞分别于2014年7月29日、2015年7月30日向俞喜红支付了4万元租金。2016年6月11日，俞喜红交给彭宗霞一份通知，告知彭宗霞双方之间的《房屋租赁合同》于2016年7月31日到期，到期后将收回房屋自用，要求彭宗霞尽快将房屋内的东西全部搬离，超过2016年8月30日，房屋内的物品视为彭宗霞的废弃物。以上事实，有原、被告及第三人的陈述、原告提供的《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《收条》，被告提供的原告开设超市时的工商登记材料、第三人提供的《房屋租赁合同》、《收据》、通知及本案庭审笔录予以证实。2016年9月14日，俞喜红确认彭宗霞于2016年9月2日已将涉案房屋返还给俞喜红，现俞喜红要求彭宗霞支付自2016年8月1日起至2016年9月1日止按每日109.58元计算的租金。本案当事人争议的焦点：原告付给被告的9万元转让费是否应予返还。原告主张被告应将9万元转让费返还给原告。原告认为：该9万元系被告的店面转让费（不包括店内物品和商品作价款），店内物品及商品的作价款原告已另外支付给被告。当时，原告同意付9万元转让费是因为被告明确告知该店面今后可以转租，并签订了《租赁合同》，现第三人不同意原告转租并要求收回房屋，显然，被告是在欺骗原告，因此，原、被告所签订的《租赁合同》应为无效，被告应将9万元转让费返还给原告。被告主张该9万元不应返还给原告。被告认为：原告提供的这份《租赁合同》是被告应原告要求而签订的，当时，原告找到被告说孩子要入学，入学报名需提供一份租期为三年的租赁合同，原告急于要到工商部门办证就请被告帮忙写了这份《租赁合同》，该《租赁合同》并不是双方的真实意思表示，签订日期也不是2014年7月1日。至于被告所收取的9万元，系被告作价给原告的物品和商品（包括香烟等）款项，除此之外，被告并没有收到过原告任何款项，现原告要求被告返还上述9万元没有相应依据。本院认为：被告以第三人名义与原告订立的《租赁合同》，因未得到第三人书面授权或追认，故该《租赁合同》应为无效，对第三人不具有法律约束力。由于上述《租赁合同》并没有约定原告应向被告支付9万元店面转让费，因此，不能认定被告所收9万元是基于上述《租赁合同》而取得的款项。根据第三人与原、被告所签订的《房屋租赁合同》可以看出，租期相互衔接，且原告根据其与第三人之间的《房屋租赁合同》每年向第三人支付了4万元租金，可见，原告支付给被告的上述9万元也不是之后的租金，否则不可能不与被告交涉而重复交纳租金。审理中，原告承认被告有作价给原告的物品和包括香烟在内的商品，并认为另支付了相应对价，但就其另支付的对价未提供相应证据加以证明，本院碍难采信。鉴于原告承认被告有作价给原告的物品和商品，可认定上述9万元与被告作价给原告的物品和商品有关。原告辩称该9万元系其受被告谎称可以转租而支付的店面转让费，但根据原告与第三人于2014年8月1日订立的《房屋租赁合同》，原告应当知道房屋不得擅自转租之事实，这时，原告可以以被告构成欺诈为由要求撤销双方之间的店面转让关系，但直至2016年6月11日第三人告知其到期不再续租后才要求被告返还上述9万元款项，显然已超过1年的撤销权行使期间。综上，被告所收9万元款项于法不悖，现原告要求被告返还该9万元，本院不予支持。综上，本院认为：被告以第三人名义与原告订立的《租赁合同》，因未得到第三人书面授权或追认，故该《租赁合同》应为无效。而原、被告之间的店面转让关系合法有效，且原告接收了该店面内的物品和商品，现原告要求被告返还9万元转让款，于法无据，本院不予支持。原告与第三人签订的《房屋租赁合同》应系双方当事人的真实意思表示，该合同于法不悖，属合法有效。因第三人于租期届满前已告知原告到期后不再续租，故原告与第三人之间的《房屋租赁合同》到期终止。合同终止后，原告应将涉案房屋返还给第三人，原告未返还的，第三人有权要求原告赔偿房屋占用期间相当于租金的损失。由于第三人确认2016年9月2日原告已将涉案房屋返还给了第三人，现第三人要求原告赔偿2016年8月1日至2016年9月1日期间的租金损失3506.56元（109.58元/天×32天），于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认2014年7月1日的《租赁合同》为无效合同。二、原告彭宗霞于本判决生效之日起10日内赔偿第三人俞喜红损失3506.56元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入第三人俞喜红指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）三、驳回原告彭宗霞的其他诉讼请求。如果原告彭宗霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1050元，由原告彭宗霞负担。第三人俞喜红已预交案件受理费25元，由原告彭宗霞于本判决生效之日起10日内直接给付第三人俞喜红，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  姚民二〇一六年九月十八日书记员  蔡洁