浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0624民初2832号原告：新昌县金和物业管理有限公司（组织机构代码68911429-3）。住所地：新昌县南明街道石城西路**号。法定代表人：王春，该公司董事长。委托代理人：俞伟伟，浙江越州律师事务所律师。被告：张洪楚，男，1973年8月2日出生，汉族，住新昌县。原告新昌县金和物业管理有限公司与被告张洪楚物业服务合同纠纷一案，于2016年8月2日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员杨伟东独任审判，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告新昌县金和物业管理���限公司的委托代理人俞伟伟、被告张洪楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新昌县金和物业管理有限公司起诉称：被告与绍兴人和景园房地产开发公司签订了商品房买卖合同，购买了新昌县南岩路人和景园一期2幢2152号住宅用房，建筑面积为127.53平方米。合同约定由新昌县金和物业管理有限公司作为前期物业管理公司。根据《前期物业服务协议》及补充合同，被告购买的住宅用房物业费为每月每平方米1元，如被告不按照约定缴纳物业服务费，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴款总额2‰计算的滞纳金。现被告拖欠2014年5月1日至2015年4月30日物业服务费1530元、公共能耗费574元（50元+127.53平方米×4.11元/平方米）、电梯费300元、车棚费60元，共计2464元。原告经多次催讨，被告均拒不缴纳，截止2015年9月30日，上述物业费按双方约定的标准计算的��纳金为754元。审理中，原告主动变更滞纳金标准为每日万分之二。诉请：一、判令被告支付原告所欠物业服务费2464元，并支付该款项自2015年10月1日起至款项付清日止按每日万分之二计算的滞纳金；二、本案诉讼费由被告承担。被告张洪楚答辩称：原告主张的物业费属实，被告也确未曾缴过。因为原告没有履行自己的职责，未能做到消防通道畅通，还把物业管理用房也出售给了他人。如原告做到上述几点，被告同意缴纳物业费。原告新昌县金和物业管理有限公司为证明其在本案中的事实主张，向本院提供的证据如下：1、新昌县金和物业管理有限公司营业执照副本、组织机构代码证复印件。证明原告的主体资格。被告张洪楚质证认为：无异议。2、《商品房买卖合同》及《人和景园前期物业管理服务协议》。证明被���张洪楚系新昌县南岩路人和景园2幢2152号的房屋业主，该房屋建筑面积为127.53平方米，被告张洪楚另购有车棚一个；被告在签订《商品房买卖合同》同时与原告签订了为期三年的前期物业服务协议，协议对物业费、公共能耗费、滞纳金等作了约定。被告张洪楚质证认为：无异议。3、历月电费明细四份、电费发票二十二份及地下车棚电费抄录十一份。证明小区2012年5月1日至2015年4月30日期间总公共能耗为223978元，已向业主收取的部分公共能耗费用12773.74，按小区业主户数及建筑面积分摊，被告应承担的公共能耗费为574元。被告张洪楚质证认为：真实性无异议，但因为小区二期的用水是一期供应的，故电费不应由被告等一期业主承担。4、短信催收通知、书面催收物业费通知及照片。短信时间为2015年6月30日；催收物业费通知时间���2015年12月30日，张贴在小区公告栏及业主门口，要求被告在2016年1月8日前缴纳物业费。证明原告就物业服务费向被告进行了催收。被告张洪楚质证认为：短信未曾收到，书面催交通知也没看到过。被告张洪楚未向本院提交证据。本院认为：证据1、2、3，被告无异议，本院依法可确认作为认定案件相关事实的证据。证据4，短信通知，仅系打印件，不能证明是否出自于短信平台运行商，即证据来源不明，本院不予认定；催收物业费通知及照片显示贴于小区公告栏及人和景园小区2幢2152室大门，因此被告关于该通知未曾看到的辩解不能成立，对催收物业费通知予以认定。综上，本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下事实：被告系新昌县人和景园小区2幢2152室业主，房屋建筑面积127.53平方米，另有车棚一个。2012年5月29日，原告新昌县金和物业管理有限公司与被告张洪楚签订了人和景园《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：物业服务费小区住宅为每月每平方1元，物业费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、公共车库、园区景观等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊，自行车棚每月5元/间标准向业主或使用人收取；如被告不按照约定缴纳物业服务费，原告有权按照每逾期一日加收应缴款总额2‰的滞纳金。合同签订后，原告根据协议约定提供了相应的物业管理和服务。截止2015年4月30日，被告尚欠2014年5月1日至2015年4月30日物业服务费1590元（含车棚）、公共能耗费574元、电梯费300元，合计2464元。原告对欠缴物业费用在2015年12月31日进行了催交，要求在2016年1月8日前缴清。因被告逾期未缴，原告诉讼来院。本院认为：本案原、被告签订的人��景园《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，损害到其他业主的权益。被告张洪楚虽主张原告物业服务措施不到位、服务质量存在瑕疵，但未能提供充分证据证明。退一步说，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维护、管理义务，业主委员会及业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，但不应以此拒交物业费。故被告张洪楚拒不支付物业费的理由，本院不予采信。关于公共能耗费，原、被告在合同中约定属于未计入物业费中的项目，且原告提供的计算标准无明显不当，并对此进行了解释和说明，被告亦未提供相反证据予以推翻，故本院予以支持。关于滞纳金，即逾期支付物业服务费的违约金，原告虽主动变更违约金为要求按每日万分之二计算，但本院结合案件实际认为，被告未在原告催告的合理期限内支付物业服务费，由此给原告造成的损失为该资金被占用期间产生的利息损失，因此原告变更后的违约金标准仍过高，有损社会公共利益，本院将其调整为按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30﹪计算。关于违约金的起算时间，虽然原告没有证据证明其采取了直接送达的方式向被告送达催交通知书，但采取在小区公告栏内及门口张贴通知的方式向业主催交，不违反法律规定，本院据此认定原告已以书面形式向被告送达了催交通知书，故违约金的起算时间为催交通知书中约定的交款时间届满的次日即2016年1月9日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第三百九十八条、《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告张洪楚支付原告新昌县金和物业管理有限公司物业服务费1590元（含车棚）、公共能耗费574元、电梯费300元，合计人民币2464元，并支付上述款项自2016年1月9日起至实际付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30﹪计算的逾期付款违约金。限于本判决书生效之日起十日内付清。二、驳回原告新昌县金和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告张洪楚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告张洪楚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  杨伟东二〇一六年九月八日书记员  王金英