江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0214民初6140号 原告（反诉被告）：周尚龙，男，1985年1月18日生，居民身份证号码41282219850118081X，住所地河南省泌阳县赊湾镇小康村委柳树庄后张一组。 被告：无锡宁鑫置业发展有限公司，统一社会信用代码9132021439837102XT，住所地无锡市新吴区龙山路4号（旺庄科技创业中心）B幢209。 法定代表人：张习保，该公司董事长（总经理）。 委托诉讼代理人：刘义正，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：鲍赞臣，该公司销售经理。 被告（反诉原告）：孟凡金，男，1977年9月5日生，住所地山东省苍山县。 原告（反诉被告）周尚龙与被告无锡宁鑫置业发展有限公司（以下简称宁鑫公司）、被告（反诉原告）孟凡金租赁合同纠纷一案，本院2018年10月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周尚龙，被告宁馨公司的委托诉讼代理人刘义正,被告（反诉原告）孟凡金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告周尚龙向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.两被告退还已经收取的三个月房租租金12981元、履约保证金4327元；3.两被告赔偿损失81940元，具体为三个月租金12981元及履约保证金4327元（此项与第二项诉请重复）、装修费损失27500元、装修工人出入证费用20元、装修期间的垃圾清运费790.50元、装修期间的电梯使用费158.10元、2018年11月1日至2019年5月31日期间的物业费1660.05元、2018年6月1日至2019年5月31日期间的公共能耗费1581元、三个月的加盟费损失19668元、金丽收取的租户服务费4327元（诉讼中周尚龙表示撤回对该项的主张）、违约金8928元（宁鑫公司延期交付至9月份已经达到92天，按照合同约定扣除30天后违约金计算天数为62天，按照日租金144元的标准计算)。4.诉讼费两被告承担。事实和理由：2017年8月11日，其向宁鑫公司承租了位于无锡市新吴区长江路13号彩虹城3-226和3-240房屋用于经营奶茶店，并签订了房屋租赁合同。合同约定宁鑫公司应于2017年12月31日前向其交付房屋用于装修，宁鑫公司未能按照合同约定按期交房，且虽然在2018年6月交付了商铺，但时至2018年8月20日前商场公共部分尚未装修完毕，根本达不到交付状态，致使无法经营加盟的奶茶店，故宁鑫公司的行为构成延期交付，且宁鑫公司该违约行为致使其租赁合同目的无法实现，因承租后宁鑫公司将房屋出售给孟凡金，故要求解除与孟凡金之间的租赁合同，并要求孟凡金、宁鑫公司承担相应的违约责任。 本诉被告宁鑫公司辩称：1.其公司已经按照合同约定在2018年5月30日前通知交付涉案商铺，故不存在延期交付的情形；2.从租赁合同约定内容可以看出交付商铺后给与了五个月的装修期，故2018年6月至11月的这5个月可以正常装修，此期间商业广场公共部位的装修与周尚龙的装修并不冲突；3.同意解除租赁合同，但周尚龙应按合同约定承担单方提前解除的责任；4.房屋租赁合同是和孟凡金共同签订的三方合同，现在的出租方系孟凡金，租金及履约保证金也已交付给孟凡金，其公司无权退还；5.周尚龙加盟奶茶店的期限为2017年8月7日至2018年8月6日，租赁合同签订时周尚龙明知正式交铺时加盟期限快到期，且品牌代理区域在锡山区，仍计划用于涉案商铺，显然不合理，故对涉案商铺加盟的真实性存有异议，不认可存在品牌经营损失；6、对于装修损失、物业费损失不同意承担。7.如法庭认定存在因逾期交付需承担赔偿损失及违约金的情况，直接由其公司承担，本案中不需孟凡金承担。 本诉被告孟凡金辩称：其收到宁鑫公司转交的租金和履约保证金，但与周尚龙无关，不同意退还；同意解除租赁合同；对于装修损失、物业费损失不同意承担，对于加盟费损失不予认可；其没有违约行为，没有对周尚龙造成损失，不同意赔偿。 反诉原告孟凡金向本院提出诉讼请求：判令周尚龙支付2018年9月1日至2019年3月31日期间共计7个月房租30289元，确认无需退还租赁保证金4327元。 反诉被告周尚龙辩称：宁鑫公司违约在先，故不应由其承担房租及履约保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 一、2017年8月7日，周尚龙与上海德穗企业管理有限公司（以下简称德穗公司）签订的《餐饮服务协议书》，该协议书约定德穗公司为周尚龙提供开店管理咨询、店面装修设计服务等事项，餐饮项目名称为“晋朝黑龙茶”，项目标识“区域使用服务”，即德穗公司同意周尚龙在江苏无锡锡山区设立的自营餐饮店面使用项目标识。合同同时约定周尚龙不得使用德穗公司的项目标识跨越合作区域范围从事协议指定项目或其他项目经营；合同期限自2017年8月7日起至2018年8月6日，周尚龙签约时一次性支付德穗公司相关费用22000元，从合同签订之日起周尚龙每年需向德穗公司支付项目服务费5000元；周尚龙申请增加使用新的项目标识或变更现有店面地址的，应与德穗公司另行签订相应合同。合同签订同日，周尚龙向德穗公司支付区代理费78680元，其中包括技术服务费72000元、灯箱款3180元、收银机款3500元。 二、2017年8月11日，周尚龙与宁鑫公司签订了《房屋租赁合同》，约定：（1）宁鑫公司将位于无锡新吴区彩虹商业中心3号楼第2层的编号为3—226、3—240号的商铺（两套租赁商铺以下并称涉案商铺）出租给周尚龙，租赁场所建筑面积共52.70平方米，该房屋仅限于经营餐饮，租赁期限为2018年6月1日至2023年5月31日，起始日期以宁鑫公司正式交付之日起计算。（2）宁鑫公司于2017年12月31日前向周尚龙交付涉案商铺用于装修，正式交付日期为2018年5月30日前。如宁鑫公司迟延交付房屋，则租赁期开始时间相应顺延，延期交付时间不超过一个月，双方不计违约责任。如宁鑫公司延期交付超过一个月，则超过一个月后的时间宁鑫公司负责赔偿，赔偿标准为（实际延期总天数-30)*周尚龙的实际租赁日租金。（3）周尚龙须在约定装修期内按经宁鑫公司同意之装修方案及图纸完成承租区域的装修工作，并承诺于2018年6月1日前营业（宁鑫公司原因导致未能按期开业的除外），否则周尚龙不再享受宁鑫公司给予的免租期。（4）周尚龙应于签订合同当日向宁鑫公司支付履约保证金4327元。（5）租金采取先付后用原则，第一年度的租金标准为日租金2.7元/平米，月租金4327元，全年租金51935元，第一年租金按季度支付。宁鑫公司同意涉案商铺租赁11个月免收周尚龙租金（其中装修期5个月，免租期6个月），装修期一次性免收租金，免租期在租期前3年每年优惠2个月给以扣除。（6）商铺交付使用后，由于装修、经营活动产生的水、电气、通讯、公共水电等费用及商铺的商业运营、物业管理费用由周尚龙自行承担，并由周尚龙自行向所在管理公司缴纳。装修期及免租租赁期内的物业管理费、水电费、公摊水电费等费用由周尚龙正常缴纳。（7）周尚龙无法定事由和本合同依据在合同期内单方解除合同，必须提前两个月书面通知，周尚龙支付给宁鑫公司的租赁费用和履约保证金归宁鑫公司所有，且自周尚龙退租之日起宁鑫公司有权重新处置其原承租房屋。因解除本合同，使另一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿。（8）合同解除后，双方应依法进行交接，如周尚龙在租赁期间，有违约和人为造成宁鑫公司经济损失的，周尚龙保证金不足以赔偿的，周尚龙室内所有装修、装饰物和可移动物全部无偿归宁鑫公司所有，周尚龙不得拆除和搬移。因交接造成设施和设备损坏或丢失，周尚龙应当据实予以赔偿。（9）合同解除时，周尚龙必须将承租场地内装饰装修恢复到原交付状态（取得宁鑫公司或产权人书面认可除外），如恢复原交付现状产生费用由周尚龙承担。所租场地内办公设备、物品并迁出，若未按时迁出，即视为周尚龙的抛弃物，由宁鑫公司全权处理。同日，周尚龙向宁鑫公司支付三个月租金12981元及履约保证金4327元，并向宁鑫公司员工金丽支付了租铺服务费4327元。 三、2018年1月10日，周尚龙与戴琦（美琦装饰）签订《美琦装饰装潢合同书》，约定对无锡市新吴区长江路11号彩虹城店面进行装修，施工面积32.7平方米，工期2018年1月20日至2018年2月30日，包工包料，总价27500元。 四、2018年5月8日，孟凡金与宁鑫公司签订了《商品房买卖合同》两份，购得涉案商铺。 五、2018年5月24日，涉案商铺所在的金鑫商业广场工程竣工验收合格。宁鑫公司于2018年5月30日前通知周尚龙接收租赁商铺。周尚龙于2018年6月6日办理收房手续。同日，周尚龙向无锡市广良物业管理有限公司（以下简称物业公司）支付涉案商铺的装修垃圾清运费790.50元、装修电梯使用费158.10元、公共能耗费1581元（2018年6月1日至2019年5月31日）、物业费1660.05元（2018年1月1日至2019年5月31日）。 六、2018年6月29日，孟凡金办理涉案商铺收房手续。同日，宁鑫公司、周尚龙、孟凡金签订《三方协议书》，约定：宁鑫公司将宁鑫公司与周尚龙签订的租赁合同中关于该套房产的权利义务全部转为孟凡金享有及继承，宁鑫公司已收取的周尚龙缴纳的关于该套房产的租赁相关费用全部转给孟凡金享有；后续一切事宜均由周尚龙、孟凡金按租赁合同约定执行，与宁鑫公司无关。2018年7月16日，宁鑫公司将预收周尚龙的三个月租金及一个月履约保证金共计17308元转给孟凡金。 七、2018年8月9日，周尚龙向物业公司递交了装修申请审批表，申请涉案商铺的装修期限为2018年8月10日至9月30日，并支付了装修工人出入证押金100元、装修押金5000元、装修工人出入证工本费20元以及水费充值500元、电费充值500元。周尚龙称其实际在2018年8月20日已完成装修，已经向装修方支付了22500元装修款，尚余5000元未结付。 八、2018年8月18日，周尚龙拍摄视频反映商业广场内的公共走道、天花板等部位均处于装修中，还搭有脚手架，公共卫生间也尚未能正常使用。宁鑫公司认可至2018年8月底才完成公共部位的装修。2018年9月20日，周尚龙拍摄照片显示商业广场公共部位内仍在进行部分修补。 九、2018年9月26日，周尚龙向宁鑫公司发出告知说明，称：“根据合同约定宁鑫公司应于2017年12月31日前将店铺交付用于装修及后期开业，但根据商场现状至2018年9月20日都未完成商场公共部分施工，根本未达到交付标准，致使其店铺无法对外正式营业，要求给予相关赔偿：1、2017年8月7日签订的加盟合同已失效（注：合同期限至2018年8月6日）造成商铺加盟费78680元全部损失。2、本人的房屋租金及所有装修费用投入无法产生效益，所以本人要求贵公司承担全部责任并赔偿全部损失。”宁鑫公司表示收到了告知书，但认为周尚龙是无理诉求，故未予理会。 十、诉讼中，双方当事人就是否解除合同存有争议。至法庭辩论终结前，双方当事人一致确认于2019年4月3日解除租赁合同关系，周尚龙于当日搬清了物品，退还了商铺。 双方的争议焦点在于：1、租赁合同关系解除的事由？2、租赁合同关系解除后孟凡金是否负有退还租金、履约保证金的义务？周尚龙是否需要支付截至2019年3月31日前的租金？3、宁鑫公司是否负有赔偿周尚龙各项损失并支付违约金的义务？ 本院认为：本案中所涉的租赁合同关系原由周尚龙与宁鑫公司建立，该租赁合同对双方租赁期间的权利义务均有约束力。在宁鑫公司将涉案商铺出卖给孟凡金后，根据三方协议确认，原宁鑫公司出租方的权利义务转由孟凡金继受，即周尚龙与孟凡金之间建立租赁合同关系，双方之间的权利义务仍按原租赁合同约定履行。各方当事人一致确认于2019年4月3日解除租赁合同关系，本院对此予以确认。 关于解除事由，周尚龙主张因宁鑫公司延期交付的违约行为致使其无法实现合同目的而行使单方解除权。本院认为，租赁合同虽然约定了延期交付情形下宁鑫公司需承担支付违约金的责任，但并未约定此情形下周尚龙可径直解除，故周尚龙主张的事由是否成立需按照法定解除权的构成要件来判断。合同法规定了一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，相对方有权解除合同。本案中，租赁合同约定的正式交付日期为2018年5月30日前，租期亦从2018年6月1日开始起算。现宁鑫公司于2018年5月30日前通知了周尚龙接收商铺，并未超过合同约定的正式交付期限。至于租赁合同约定的宁鑫公司应于2017年12月31日前向周尚龙交付涉案商铺用于装修，从合同上下文内容理解该5个月的装修期系给与周尚龙在免交租金的情况下提前装修准备经营的优惠条件。故该5个月的装修期并不属于正式的租期，宁鑫公司在约定的正式交铺期限前已完成交付，履行了主要债务，不存在延期交付的违约行为。至于宁鑫公司未能按照承诺提前给与5个月的装修优惠期，导致正式交付后双方还需进行一定时间的筹备，应当承担相应的责任，但该行为尚不足以达到根本违约的程度，周尚龙在装修完毕后仍可继续经营使用租赁店铺。至于周尚龙认为装修完毕后原计划加盟经营的奶茶店已因加盟期满无法继续经营的解除事由，因其提供的加盟合同本就不应适用于涉案店铺所在区域，故周尚龙主张因为宁鑫公司未能按期给与装修期，致使其开设加盟奶茶店的租赁目的无法实现并据此解除合同的意见证据不足，不予采信。 虽然周尚龙主张解除的事由依据不足，但合同约定租赁期间周尚龙可提前两个月书面通知出租方终止本合同，故周尚龙仍可依该约定单方解除合同，据此本院认为本案合同解除应属周尚龙违反合同约定期限提前解除租赁合同的情形。周尚龙单方提前解除租赁合同的，需承担相应的解约责任。 关于合同解除的后续事宜。关于租赁商铺的返还。双方已于2019年4月3日完成交接，故周尚龙交还租赁物的义务已履行完毕。 关于租金。如前文所述，虽然宁鑫公司未能按期提前给与装修期不构成根本违约，但确实导致周尚龙无法按预期享受提前装修经营的优惠利益。虽然宁鑫公司认为装修期是否提前给与不会对周尚龙造成影响，但既然宁鑫公司允诺给与该优惠条件就应该履行，且依据宁鑫公司的陈述，原定的5个月装修期是给与租户对自有区域以及给与商场对公共部位的装修筹备工作的期限，从5月30日交铺后的实际情况看，商场公共部位在9月20日仍在进行着修补、筹备工作。商铺不同于住宅，商铺的公共环境、配套设施的完成度往往会对商铺的正常经营产生直接影响。故综合合同约定本意及实际交付状况，宁鑫公司仍应当履行承诺的优惠条件，自交付之日起给与周尚龙5个月的装修期，该期间参照合同原定装修期的约定，租金予以免除。故租期从2018年6月1日起算，而租金本院酌定自2018年11月1日起计收。合同另约定有起算租金后前三年在每年头两个月给与免租的优惠条件，双方对此并无异议，该2个月的免租期仍应给与，相应免租期内的租金应当扣除。故综上本院酌定周尚龙应自2019年1月1日起支付租金。周尚龙于2019年4月3日交还商铺，故在此期间的租金应予支付。周尚龙现已经支付了3个月租金，与交还商铺前需支付的91天租金相当，故周尚龙无需再另外支付租金，对于孟凡金主张支付租金的诉请不予支持。关于履约保证金，根据合同约定，周尚龙提前单方解除合同的，履约保证金应予没收，故履约保证金孟凡金无需退还。 关于周尚龙主张赔偿的损失。如前所述，周尚龙提前单方解除合同，请求宁鑫公司赔偿装修相关费用的损失赔偿，缺乏依据，不予支持。关于加盟费损失，周尚龙提供的加盟合同约定的经营范围在锡山区，且在2018年8月已到期，故与本案缺乏直接的关联性，周尚龙主张该加盟费损失缺乏依据，不予支持。关于物业费损失，租赁合同约定了装修期、免租期、租赁期内的物业费用均由周尚龙承担，故在2019年4月3日前的费用均由周尚龙自行负担。至于租赁合同解除后的物业费，周尚龙可另行与物业公司协商处理。故周尚龙向宁鑫公司主张物业费用损失不予支持。关于案外人金丽收取的4327元租户服务费，周尚龙表示另案主张，系其对自身权利的处分，本院予以准许，故在本案中不作处理。关于周尚龙主张的违约金8928元，如上文所述，宁鑫公司在正式交付日期2018年5月30日前完成交付，不存在延期交付的情形，故周尚龙主张违约金缺乏合同依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、确认周尚龙与孟凡金之间关于无锡新吴区彩虹商业中心3号楼第2层的编号为3—226、3—240号的商铺的《房屋租赁合同》于2019年4月3日解除。 二、孟凡金无需退还周尚龙履约保证金4327元。 三、驳回周尚龙其他的本诉请求。 四、驳回孟凡金其他的反诉请求。 本诉案件受理费2530元（已由周尚龙预交），由周尚龙负担2040元，由无锡宁鑫置业发展有限公司负担490元（周尚龙同意其预交的案件受理费490元由无锡宁鑫置业发展有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡宁鑫置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向周尚龙支付）。反诉案件受理费333元（已由孟凡金预交），由孟凡金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  郭莹华 人民陪审员  王治生 人民陪审员  沈 伟 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  张浩宇 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》: 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；