广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终3402号上诉人（原审原告、反诉被告)：吴海兵，男，汉族，1991年3月1日出生。委托诉讼代理人：程学君，广东深强律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳伦干，广东深强律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘艳阳，女，汉族，1973年5月2日出生。委托诉讼代理人：覃俊翔，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。上诉人吴海兵因与被上诉人刘艳阳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。吴海兵上诉请求：1、撤销一审判决第二条，并改判：刘艳阳支付上诉违约金人民币92000元，并赔偿损失人民币10万元；2、一、二审诉讼费由刘艳阳承担。上诉的事实与理由：一、本案应定性为刘艳阳违约。吴海兵与刘艳阳签订的《二手房买卖合同》合法有效，吴海兵已向刘艳阳支付定金共计人民币20000元，该笔费用由第三方监管。吴海兵在没有超过合同约定的期限内准备了首付款，而刘艳阳却一直避而不见，中介陈X莲以及刘艳阳也没有将付款账号告知吴海兵，导致吴海兵无法有效将首付款转入刘艳阳或相关账号。因此，本次房屋买卖交易没有顺利完成的原因来自刘艳阳。二、本案中陈X莲不得成为证人。陈X莲是在十年前为刘艳阳介绍购买涉案房产的中介人士，也是本案的涉案当事人，更是刘艳阳的利益相关方，本案一审法院主要依据陈的所谓证人证言判决吴海兵违约，实在让人无法信服。综上所述，由于房价的过度上涨，刘艳阳主观故意为买卖交易设置障碍，从而达到不将房产卖给吴海兵的效果。违约方是刘艳阳，应依法改判由刘艳阳承担违约的法律责任。刘艳阳辩称：一、吴海兵所述与事实不符，在本案中构成根本违约的是吴海兵，根据双方于2015年4月13日签订的房地产买卖合同，吴海兵必须于签订合同之日起5日内（含当日）即2015年4月17日之前向刘艳阳付清首期房款，刘艳阳多次催促吴海兵依约支付首期款和办理相关的贷款手续，但吴海兵迟迟未予办理，直到2015年4月22日才与刘艳阳以及中介工作人员一起到工商银行前海支行办理首期款监管及贷款审批手续，当日经银行工作人员查询吴海兵的征信记录，因其信用度比较差，有信用卡逾期还款的情况，而且吴海兵属于地产中介从业人员，银行要求提高吴海兵的首付比例到四成即18.4万元，但吴海兵当时只准备了6万元，与银行的要求相差甚远，所以无法办理相关首期监管和贷款的审批手续，之后中介人员又多次催促吴海兵支付首期款，吴海兵都未予支付。直到吴海兵直接表态说不再购买涉案房屋，要求刘艳阳退还定金。因此，吴海兵的行为已经构成根本违约，导致合同无法继续履行的是过错完全在于吴海兵。因此，刘艳阳不应承担违约责任。二、证人陈X莲是本案涉案房屋的经纪人，对于涉案房屋的交易过程比较了解，其在一审中的陈述都是从事实出发，结合刘艳阳在一审中提交的房地产买卖合同、通话清单、个人客户信用报告，可以充分证明吴海兵已构成根本违约。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求法庭驳回吴海兵的上诉请求，维持原判。吴海兵向一审法院起诉请求：1、解除吴海兵、刘艳阳签订的《二手房买卖合同》；2、刘艳阳返还吴海兵定金2万元；3、刘艳阳支付吴海兵违约金9.2万元；4、刘艳阳赔偿吴海兵损失10万元；5、本案诉讼费用由刘艳阳承担。刘艳阳向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、吴海兵支付违约金人民币9.2万元；3、吴海兵赔偿刘艳阳经济损失2000元；4、判令本案诉讼费由刘艳阳承担。一审法院认定事实：2015年4月13日，吴海兵作为买方与作为卖方的刘艳阳签订了一份《房地产买卖合同》，约定刘艳阳将深圳市宝安区福永街道广深公路东侧时代景苑X栋X座XX房产转让给吴海兵。房产的转让价格为46万元，买方在签订合同时支付定金5000元，在签订合同当日再支付定金1.5万元；双方约定将定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；第二部分楼款为44万，买方通过申请按揭贷款的方式支付，买方应于签署合同之日起5日内付清首期房款，金额为第二部分楼款减去银行承诺书贷款金额。卖方应无条件配合办理相关手续；买方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方需无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。该房产上有抵押，买方同意卖方委托担保融资赎楼，卖方需于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给买卖双方指定的第三方办理赎楼、过户等手续。如买方未按照合同约定的期间履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付房产转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期间履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付房产转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。2015年4月13日，刘艳阳出具收据确认收到吴海兵定金2万元。2015年6月7日，吴海兵通过顺丰速运向刘艳阳邮寄一份《律师函》，要求刘艳阳在《律师函》发出后7日内配合吴海兵办理房屋过户等手续。庭审中，刘艳阳称资金监管未能办理的原因在于吴海兵，刘艳阳为证明此主张，申请了证人陈X莲出庭作证。陈X莲称，2015年4月22日，其与吴海兵、刘艳阳共同到中国工商银行前海支行办理首期款资金监管手续，但被银行告知由于吴海兵信用卡逾期且是地产从业人员，需提高首期款支付比例到四成，但吴海兵当天没有备足首期款，故当天未能成功办理首期款资金监管手续。随后陈X莲多次通知吴海兵办理资金监管手续均未果。一审法院认为：吴海兵、刘艳阳签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于违约责任认定。吴海兵主张刘艳阳不配合其办理首期款资金监管，刘艳阳称资金监管未能办理的原因在于吴海兵信用卡逾期且其是地产从业人员，银行要求吴海兵提高首期款支付比例，但吴海兵当天未备足首期款。一审法院认为，通知办理首期款资金监管的义务在于买方即吴海兵。根据查明的事实，吴海兵未按照合同约定通知刘艳阳办理首期款资金监管，构成违约，应当承担相应的违约责任。刘艳阳举证证明其曾多次通知吴海兵办理资金监管均未果，其行为并未构成违约。故吴海兵主张刘艳阳违约并要求刘艳阳赔偿其违约金92000元及损失100000元的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予确认。关于合同解除。吴海兵构成根本违约，刘艳阳依据合同约定解除双方《房产买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持。合同自通知到达对方时解除。结合本案刘艳阳反诉请求送达吴海兵时间，原审法院确认双方《房产买卖合同》已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。刘艳阳提出20%违约金的请求，则所收取吴海兵支付的定金应予退还。综合吴海兵、刘艳阳合同签订时间、刘艳阳违约时间、合同实际履行阶段等因素，原审法院认为，吴海兵应当支付刘艳阳违约金92000元（460000元×20%）。有关刘艳阳要吴海兵赔偿损失2000元的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴海兵与刘艳阳签订的《房地产买卖合同》已解除；二、吴海兵于判决生效之日起五日内向刘艳阳支付违约金92000元；三、刘艳阳于判决生效之日起五日内向吴海兵返还定金20000元；四、驳回刘艳阳的其他诉讼请求；五、驳回吴海兵的其他诉讼请求。一审本诉受理费2240元，由吴海兵负担2070元，由刘艳阳负担170元；一审反诉受理费1075元，由刘艳阳负担23元，由吴海兵负担1052元。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明以下事实：（一）吴海兵的《个人信用报告》显示其工作单位为Q房网世华地产；（二）证人陈X莲在一审出具证言：2015年4月7日，案外人世华地产工作人员李X喜介绍客户购买涉案房产，于是其通知业主刘艳阳，经协商同意46万元出售，由陈X莲代收李X喜支付的诚意金5000元。原约定为购买者为一女性客户，因刘艳阳在长沙居住，故约定于2015年4月12日签订合同。但刘艳阳来到深圳后，买方变卦换成吴海兵，李X喜称吴海兵为前客户表弟。双方于4月13日签订涉案合同后，刘艳阳、吴海兵及陈X莲于4月22日前往工商银行前海支行办理资金监管及贷款审批手续，因吴海兵征信问题及地产中介从业身份，银行提高首付比例至四成，吴海兵只有6万元故无法办理后续手续。陈X莲于4月22日及23日均不停催促吴海兵筹集首期款，吴海兵不是不接电话就是说有事稍后回复，推脱此事并不能给出具体交付时间，故刘艳阳于4月24日下午因事返回湖南。（三）吴海兵在一审时出具中国银行《个人帐户及综合服务签约确认单》一份，显示2015年4月24日其往中国银行帐户存入15万元。（四）吴海兵二审时提交短信打印件主张其于2015年4月23日、4月24日通知陈X莲及刘艳阳于4月24日办理首期款监管，刘艳阳对该证据的真实性及关联性均不予认可。（五）刘艳阳一审时出具火车票显示其搭乘2015年4月24日17：36分的高铁离深。本院认为，吴海兵与刘艳阳所签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格遵照履行。根据各方的诉辩意见，本案争议的焦点为：涉案合同未能履行应归责于哪一方的问题。吴海兵主张刘艳阳拒不配合办理首期款资金监管手续，违约在先。本院认为，吴海兵作为买方，负有支付首期款房款及通知卖方办理首期款资金监管的义务。刘艳阳已配合吴海兵于2015年4月22日到工商银行前海支行办理首期款监管及贷款审批手续，由于银行工作人员通过征信系统查证吴海兵信用度较差且属于地产中介从业人员，银行要求提高吴海兵的首付比例到四成即18.4万元，而吴海兵款项准备不足导致无法办理首期监管和贷款手续。至此，合同未能履行的原因在于吴海兵而非刘艳阳。吴海兵虽然在二审期间提交短信打印件主张其曾通知刘艳阳于4月24日再度办理首期款监管，但未能证明该证据的真实性，且其提交的《个人帐户及综合服务签约确认单》显示其于2015年4月24日向中国银行帐户存入15万元，仍不满足银行要求的四成首付比例即18.4万元。综上，吴海兵未能充分举证证明刘艳阳存在拒绝办理资金监管的行为，而陈X莲出具的证言已证明其曾多次催告吴海兵办理资金监管均未果，故合同无法履行的责任在于吴海兵。吴海兵构成根本违约，应当承担相应的违约责任。刘艳阳根据合同约定选择请求吴海兵支付违约金的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。原审法院综合考虑合同的履行阶段及吴海兵违约给刘艳阳造成的实际损失，兼顾公平及诚实信用原则，确定吴海兵支付刘艳阳违约金92000元足以弥补刘艳阳的损失，该违约金并不存在过高情形，原审判决对此处理正确，本院予以维持。综上，吴海兵的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5560元，由上诉人吴海兵负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  庄齐明二〇一六年九月二十一日书记员（兼）  周 颖