山东省单县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1722民初3307号 原告：吴道青（案外人），男，1978年3月16日出生，汉族，住单县。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭传佳，山东法运律师事务所律师。 被告：袁方（申请执行人），男，1979年8月8日出生，汉族，住单县。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐冰清，单县宏兴法律服务所法律工作者。 第三人：齐向辉（被执行人），男，1977年2月8日出生，汉族，住单县。 原告吴道青诉被告袁方、第三人齐向辉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，因第三人齐向辉下落不明，本院通过公告向其送达了相关法律文书，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告吴道青委托诉讼代理人郭传佳、被告袁方及其委托诉讼代理人徐冰清到庭参加了诉讼。第三人齐向辉经本院公告送达开庭传票，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴道青向本院提出诉讼请求：1、不得执行单县天昆太阳城3号楼1单元1901室；2、请求确认单县天昆太阳城3号楼1单元1901室归原告所有，并解除对该房屋的查封；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告袁方与第三人齐向辉等追偿权纠纷一案，单县人民法院（2018）鲁1722民初1345号民事判决书已发生法律效力。单县人民法院在执行（2018）鲁1722民初1345号一案过程中，原告对单县人民法院执行单县天昆太阳城3号楼1单元1901室不服，并提出异议申请，单县人民法院作出（2019）执异10号执行裁定书，原告不服提起诉讼。2013年6月9日原告与第三人签订了《房屋买卖协议书》，第三人将涉案房屋出售给原告，双方约定通过原告对第三人享有的37万元借款折抵房款。原告在查封之前已经实际占有使用了涉案房屋，涉案房屋至今未过户并不是因为原告的过错。因此，原告特向单县人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的请求。 袁方辩称：1、单县人民法院作出的（2019）鲁1722执异10号执行裁定书适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。2、原告与齐向辉之间的债权存在虚假，原告以虚假的债权关系，用于抵偿齐向辉所有的房屋，我方不予认可，并且该房屋并没有实际交付。请求法院在查明案件事实的情况下驳回原告的诉求。 齐向辉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、（2019）鲁1722执异10号裁定书，证明：原告对案涉房屋提出执行异议，被单县人民法院裁定驳回异议请求，原告在法定期限内有权提起执行异议之诉。 2、单县天昆太阳城开发建设指挥部出具的证明一份，证明原告无法办理过户手续并非原告的过错。 3、天昆太阳城小区回迁户挑选安置房确认书一份，证明因为无法办理过户手续，因此安置房确认书仍以齐向辉、郭锴瑜的名义签订。 4、房屋买卖协议书一份，证明2013年6月9日齐向辉因无力偿还原告借款，原告与齐向辉签订协议双方均同意用齐向辉名下的回迁房抵偿借款37万元。 5、借条两份，证明经许长生、郭锴瑜向原告借款37万元，结合证据4，共同证实通过抵偿借款的方式，原告已经实际交付了房款。 6、郭锴瑜出具的收条一份，证明齐向辉最初回迁房为单县天昆太阳城3号楼1单元401室，原告想调换同单元1901室，吴道青通过郭锴瑜交付了调换房屋的差价款6万元。 7、装修保证金收据一份、物业管理费和垃圾清运费收据一份、电费收据一份、施工证收据一份、水费收据一份。证明原告已经实际占有涉案房产。 8、离婚协议书，证明2017年郭锴瑜与齐向辉协议离婚时对涉案房屋没有约定，能够证实涉案房屋已经被齐向辉和郭锴瑜出售给原告。 9、中国农业银行个人明细对账单一份（户名吴道青，交易日期为：2011年4月2日至2012年12月21日）。证明：原告借款资金的来源。 针对上述证据，被告质证认为： 1、对（2019）鲁1722执异10号裁定书，真实性没有异议。 2、对单县天昆太阳城开发建设指挥部出具的证明真实性、合法性以及原告证明目的有异议。开发建设指挥部不是一级行政主管部门，不是常设机构，不是不动产过户主管部门，原告要求房产过户按程序应当去不动产登记中心，而不是去开发建设指挥部。开发指挥部证明原告多次要求办理房产过户手续不符合常理。该证据没有出具人签名，证据不符合民事诉讼法形式要件要求，开发建设指挥部公章不是备案的公章，不能确认公章真实性。 3、对天昆太阳城小区回迁户挑选安置房确认书真实性没有异议。对原告证明目的有异议，证据内容显示确认人为：齐向辉和郭锴瑜，无法证明因不能过户原告以齐向辉和郭锴瑜名义签订选房确认书；该证据仅能证明2015年5月18日确认产权调换两个房产为3—1—1901号房、3—1—403号房，不能证明两套房产在当日实际交付给齐向辉、郭锴瑜或者是本案原告。确认书注明：从2015年5月18日起五日内办理上房手续及交纳相关费用，选期房的待通知交房五日内到指挥部办理上房手续及交纳相关费用。两套房产是期房还是现房不能确定，如果案涉争议房产是期房该证据不能证明交付时间；如果争议房产是现房，原告应当提交2015年5月24日前办理1901号房交房手续和交纳相关费用的单据。 4、对《房屋买卖协议书》真实性、合法性及证明目的有异议。 该证据中“齐向辉”签名与“安置房确认书”中“齐向辉”签名明显不是一人笔迹，从原告提供的证据都可以证实齐向辉真实性签名存疑，不能认定这份证据的真实性； 单县法院同时受理了两个执行异议之诉案件，均涉及齐向辉名下天昆太阳城回迁房产。两份房屋买卖协议书显示一个时间为2013年6月9日，一个时间为2012年10月28日，两份协议间隔近9个月，但字体、格式完全一致，只是换了一下价格、面积数字。连协议第一条第二项首行没有缩进不符合格式文本排版方式的错误都一致。根据日常生活经验两案中的协议书均有造假嫌疑。 结合原告提供的确认书，选房时间为2015年5月18日，而且据原告所述1901室是原告自己补了6万元差价调换而来，原告和齐向辉在2013年6月9日房子没有建好，没有确定选多大面积房产的情况下，就确定了回迁房150平方米左右，又再次印证了买卖协议的虚假性。因为调换房产补6万元，很显然是小面积换大面积，根据协议约定，原告以37万元价格购买150平方米房屋，1901房产本不到150平方米，在这种情况下，原告还有何道理再拿出6万元支付调换差价？ 5、对借条真实性及原告证明目的有异议。 仅凭两份没有齐向辉签字的借条不能证明借款的真实性。原告如何支付给齐向辉借款，他自己的钱款来源，齐向辉借款为什么自己不出具借条？以上事实原告没有其他证据证实，不能确认借款关系成立并实际履行。况且，借条出具人还有许长生，根据合同相对性，即使借款关系成立借款人还有许长生，这些借款与齐向辉无关。 退一步讲，即使借款真实，该款用于东升木业公司，公司债务应当由公司财产偿还，齐向辉即使是股东和法人，也不能用自己财产偿还公司财产债务。 6、对收条的真实性及证明目的有异议。 异议理由同第四份证据关于6万元差价款的意见。 7、对该组证据真实性没有异议，对原告证明目的有异议。 该收据形成于2019年3月20日，即使证据真实能证明原告实际占有案涉房产，其占有房产也在查封之后。 8、对离婚协议书真实性没有异议，对原告的证明目的有异议。 离婚协议中没有处理房产，不能推定没有房产。更不能证明原告以合法债权换取案涉房产，并在法院查封之前占有房产的事实。 9、对对账单的真实性有异议，原告无法证实实际已经将借款交付给第三人齐向辉，并且从明细中均没有2012年5月20日和12月26日共计37万元转账记录和取现金的记录。 被告为支持自己的主张，提供如下证据： 1、被告袁方与第三人齐向辉及其弟弟齐林旺的录音三份及书面资料一份。证明：涉案房产均是齐向辉和郭锴瑜通过虚假的债权债务关系转移房产的事实。 2、（2018）鲁1722财保21号卷宗中民事裁定书、单县房管局证明一份、协助执行通知书复印件一份、送达回证两份。证明：在2018年9月28日被告已经向法院申请，将齐向辉所有的天昆太阳城3号楼1901室、403室房产予以查封，原告是在查封后才缴纳了物业费及水电费，涉案房产是在查封后原告才开始装修，查封之前并未实际占有涉案房屋。 原告质证认为：对录音的真实性合法性关联性均有异议，被告无法提供录音的对方为齐林旺，且即使对方为齐林旺，作为证人证言，齐林旺应当出庭接受双方的质询，否则证言不能作为判案依据。录音的内容也与本案无关。涉案房屋交房的时间2015年5月交给吴道青，《回迁户挑选安置房确认书》上齐向辉的签字为郭锴瑜书写，因为当时齐向辉有其他事情，于是委托郭锴瑜代为办理。 对证据2，对房管局出具的证明真实性有异议，涉案房屋已在2012年出售给原告，2015年被原告实际占有，该证明与事实不符。对其他证据的证明目的有异议，原告在单县法院查封之前已经实际占有。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告袁方作为申请人向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2018）鲁1722财保21号民事裁定书。2018年3月14日袁方作为原告起诉齐向辉、郭锴瑜、齐林旺（袁方认为在2011年7月份齐向辉向晁伟民借款100万元中，其是担保人，后借款到期后，齐向辉未履行还款义务，其已代齐向辉偿还了该笔借款，其依法行使追偿权），本院于2018年7月23日出具（2018）鲁1722民初1345号民事判决书，缺席判决：一、由齐向辉于本判决生效后十日内支付袁方为其代偿的人民币100万元及相应利息（其利息自2017年12月28日起按年利率6%计算至还清之日止）；二、对第一项中不能追偿的部分，由齐林旺向袁方支付二分之一；三、齐林旺向袁方支付应负担款项后，仍有依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定向齐向辉追偿的权利；四、驳回袁方的其他诉讼请求。上述判决生效后，袁方作为申请执行人申请执行齐向辉。 2018年9月28日本院在单县不动产登记中心和单县天昆太阳城小区的协助下查封了齐向辉名下位于单县天昆太阳城小区拆除回迁（3号楼1单元1901室、3号楼1单元403室）的房产二处。执行过程中，本院执行庭对单县天昆太阳城小区3号楼1单元1901室进行了评估，待拍卖。 吴道青对本院查封单县天昆太阳城3号楼1单元1901室房屋提出书面异议，请求解除查封并中止执行。吴道青称，齐向辉为投资山东省单县东升木业有限公司，2012年5月20日向其借款25万元，2012年12月26日向其借款12万元，共计37万元（上述款项均来自其单县农行的银行卡）。齐向辉无力偿还，与吴道青协商将其位于单县青的37万元借款，双方2013年6月9日签订了《房屋买卖协议书》，齐向辉妻子郭锴瑜亦在协议书中签名；齐向辉回迁房为单县天昆太阳城3号楼1单元401室，其调换为3号楼1单元1901室，需向开发商补交部分房款差价，已从齐向辉房屋补偿款中扣除，2015年5月22日，吴道青将6万元调房差价款交付郭锴瑜；该房屋已交付吴道青，一直由其占有使用。因拆迁回迁政策原因，至今所有购买户均未变更过户登记。 袁方称，吴道青主张涉案房产属于其所有，缺乏事实和法律依据：1、该借款虚假，吴道青未提供向齐向辉出借37万元的借据，亦未提供37万元真实性的证据。2、退一步讲，假设借款成立，也系许长生和郭锴瑜两人共同借款（借条落款系许长生和郭锴瑜两人，无齐向辉签名），用郭锴瑜和齐向辉的房产抵偿全部债务不合常理。3、涉案房产面积与吴道青提供的《房屋买卖协议》中面积不符。4、吴道青提供的房屋买卖协议虚假。齐向辉因欠债，2012年初已去向不明，至今都无法联系，2013年6月9日是如何签订的房屋买卖协议的？5、案外人并未实际占有使用涉案房产。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行”的规定，本案应继续执行。请求法院依法驳回异议。吴道青、袁方为支持各自的主张，提供了相应的证据。本院执行庭经过审查后认为：一、案涉房屋买卖合同涉及到以房抵债，就实体问题，所涉原始债务及房屋买卖协议的真实性、合法性在异议审查程序中，不宜径行认定。二、案外人凭其在2019年3月20日天昆太阳城物管处五份收据，想证明在单县人民法院2018年9月28日查封之前，其就已合法占有该涉案房屋的证据不足。综上，吴道青还未完成对涉案房屋归其所有或其他足以阻止强制执行的举证责任。依照相关法律规定，出具（2019）鲁1722执异10号执行裁定书，裁定：驳回吴道青的异议。 吴道青对上述执行裁定书不服，向本院提出执行异议之诉。在诉讼过程中，原、被告各自向本院提供证据以证明自己的主张。 本院认为，原告作为执行案件的案外人，提起的诉讼，应为案外人执行异议之诉，故本案案由应为案外人执行异议之诉。 通过开庭审理，当事人有以下争议焦点： 一、原告与第三人签订的《房屋买卖协议》是否合法有效？原告是否已支付全部价款？ 二、在本院查封涉案房屋之前，原告是否已合法占有该不动产？ 针对第一个争议焦点，本院认为原告与第三人签订《房屋买卖协议》效力待定。理由如下：首先，原告提供的2013年6月9日的房屋买卖协议上“齐向辉”的签名与2015年5月18日的天昆太阳城小区回迁户挑选安置房确认书上“齐向辉”的签名（原告称系郭锴瑜代签）明显不一致，上述两份证据上“齐向辉”的签名与2017年11月21日离婚协议书上的“齐向辉”的签名也有不同之处。哪个证据上的签名是真是假？或者虽不是齐向辉本人的签名但是其捺的手印或者是齐向辉本人认可是其委托他人签名，原告对此未提供充足的证据予以证明，也未申请鉴定加以甄别，故本院对《房屋买卖协议》上“齐向辉”的签名真假无法判断；其次，齐向辉本人是否借款存疑，因为原告提供的借据上显示借款人为许长生和郭锴瑜，但在《房屋买卖协议》中，许长生却转变为证明人，不负清偿责任了，即使如借据中所述该借款为东升木业经营所用，那么东升木业作为有限公司，现未被注销的情况下，清偿债务主体应为东升木业而非齐向辉和郭锴瑜本人。再退一步，即使齐向辉和郭锴瑜自愿替东升木业清偿该笔债务，但原告应提供证据证明该笔债务确实存在，原告提供借据的同时，还应提供2012年5月20日、12月26日分别支付25万元、12万元现金的来源和支付途径，原告委托诉讼代理人当庭陈述原告从事建筑行业，在家中有大量现金，支付时只有当事人在场，并无其他人员予以证明，庭后原告向本院提交原告在农业银行的个人明细对账单，以此证明借款资金来源。但该对账单显示2012年5月20日之前虽有多项取款，超过25万元，但后期还有多项存款，即原告有习惯，有现金要存起来。在2012年5月20日当天并未有25万元的支出，在2012年12月26日也未有12万元的支出。第三，《房屋买卖协议》中双方约定的回迁房面积为150平方米左右，议定上述房屋总价款为人民币37万元，涉案房屋面积实为149.04平方米，与《房屋买卖协议》中的面积基本相符，按约定的房价执行即可，且该协议中并未约定需要根据楼层找差价，何来的调换差价？如有调换差价，也应由齐向辉和郭锴瑜承担，原告对此也未提供证据证明齐向辉因调换房屋交付了相应的差价。第四，即使原告与齐向辉的债权债务关系成立，原告与齐向辉签订的《房屋买卖协议》实质上是以房抵债协议，结合齐向辉此时外欠债务较多，显然双方签订的协议损害了其他债权人利益。综上，由于存在众多疑点和不合理性，原告提供的证据不能足以解释，故对上述《房屋买卖协议》的合法性，本院无法予以确认。 针对第二个争议焦点，本院查封涉案房屋的时间是2018年9月28日，2015年5月18日天昆太阳城小区回迁户挑选安置房确认书，确认人系“齐向辉”和郭锴瑜，并非原告，原告所述系其调换的“1901室”显然与其提交的证据不符。对于开发商何时向齐向辉和郭锴瑜交付涉案房屋以及齐向辉和郭锴瑜何时向原告交付涉案房屋，原告负有举证责任，原告提供的天昆太阳城物管处的装修保证金、垃圾清运费、电费、水费收据仅能证明2019年3月20日原告对涉案房屋开始装修使用，但不能证明原告在2018年9月28日之前已对涉案房屋合法占有。原告提供的天昆太阳城开发建设指挥部的证明即使是真实的，亦不能证明原告在本院查封之前已合法占有涉案房屋。 综上，原告现有证据不足以证明原告与齐向辉、郭锴瑜签订的房屋买卖协议书的合法有效以及在本院查封之前已合法占有涉案房屋，涉案房屋亦未进行产权过户登记（未办理过户登记手续非原告原因造成的），故本院无法确认涉案房屋的产权归原告所有，即原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，故本院对原告的诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 驳回原告吴道青的各项诉讼请求。 案件受理费100元，由原告吴道青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长 王 坤 人民陪审员 王 颖 人民陪审员 高祥彬 二〇一九年十月三十日 书 记 员 沙 伊