海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼96民终1066号上诉人（原审被告）：琼海嘉博投资开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇金海路东二巷别墅。法定代表人：黄文斌，总经理。委托诉讼代理人：符李彬，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李秀强，男，1970年5月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：高洁，海南惠海律师事务所律师。上诉人琼海嘉博投资开发有限公司因与上诉人李秀强商品房销售合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2016）琼9002民初20号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。琼海嘉博投资开发有限公司上诉请求：1、撤销海南省琼海市人民法院（2016）琼9002民初20号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、被上诉人未及时将办理产权证所需的材料递交给上诉人，造成上诉人不能按期将相关材料递交到办证机关。上诉人在2015年3月9日专门回函给被上诉人为代表的业主，要求其按时提交办证所需材料，但上诉人总是要求将办证问题与配套设施等问题一并解决、迟迟不提交相关材料。二、上诉人已经履行完毕协助办证义务。上诉人在2015年2月5日已经取得了该栋房产的初始登记，随后及时通知业主提交相关材料。收齐业主材料后，已于2016年1月13日将相关材料递交到办证机关，至此上诉人履行完毕协助办证义务。房产证未能办理是因为政府的原因。三、被上诉人没有实际损失，一审判决的违约金过高。上诉人已经按期交付了房屋，不影响被上诉人对该房屋的实际使用，被上诉人并无实际损失。李秀强口头答辩称，一、被上诉人已在2013年5月26日前提交了所有办证所需的材料和费用。上诉人主张是被上诉人原因造成拖延办证，未能提供证据证明。根据合同第15条约定，应在房产交付的730日内办理分户产权证。在一审中双方均认可交房时间是2013年5月底，但上诉人至2015年5月30日还未办理分户产权证，违反合同约定，构成违约，应当依约履行交付违约金的义务。一审中上诉人并未举证证明违约金过高，因此违约金不应调整。李秀强向一审法院起诉请求：1、被告在30日内协助原告将位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌印象1栋A单元1108号房屋权属证书办理登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金9368元（从2015年6月1日暂计至2015年12月21日，最终应计至领取房产证之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2011年，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌印象1#幢A单元11层1108房，建筑面积100.53平方米，单价按建筑面积计价为每平方米13505.55元，总金额1357713元，定于签订合同当日一次性付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书……出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金等。第十六条约定缴纳税款的方式为买受人委托出卖人代缴相关税款。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款1357713元及契税40732元。2012年7月27日，被告代原告向税务部门缴纳了契税38694.82元。2013年5月底，原、被告办理了房屋交接手续。原告并于2013年5月26日向被告交纳电视开户费、天然气管道入户费、物业维修基金、办理房屋产权证费用等。由于被告未按合同约定履行协助原告办理产权证的义务，产权证至今未办理完成，原告于2016年1月5日向本院提起诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否应协助原告办理涉案房产的房屋权属证书。二、被告是否存在逾期办证行为，原告主张的违约金是否过高，应否调整。关于第一个焦点问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。本案中，双方签订的合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书；第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款。依照上述约定，原、被告形成了委托办证的委托关系，且原告已按合同约定向被告交纳了相关税费，则被告应于交房之日起730日内履行为原告办理房产证的义务。由于原、被告均认可交房时间为2013年5月底，但没有明确具体的时间，故本院确定被告为原告办理房产证的期限为2013年6月1日起的730日内即在2015年5月30日前，而被告至今未完成其办证义务，违反了双方约定，因此，原告诉请要求被告协助办理房产证，理由正当，应予以支持。关于第二个焦点问题。如前所述，被告应于2015年5月30日前为原告办理房产证，其至今未办理完成，违反了合同约定，应承担逾期办证的违约责任，原告要求被告依约按已付房价款1357713元的日万分之0.3支付逾期办证违约金，理由正当，应予以支持。违约金应从2015年6月1日起计算至判决确定付款之日止，暂计至起诉之日即2016年1月5日共220天为8961元。原告主张违约金应计算至领取房产证之日，因房产证尚未办理完成，违约金额不确定，故对其该部分请求法院不作处理，原告可另行起诉。被告提出房产证至今未办理是政府相关部门和原告的原因，且约定违约金过高的抗辩意见，缺乏理据，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限被告琼海嘉博投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李秀强办理琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌印象1栋A单元1108房的房屋权属证书。二、限被告琼海嘉博投资开发有限公司于本判决生效之日十日内向原告李秀强支付逾期办证违约金人民币8961元（违约金暂计至2016年1月5日，并从2016年1月6日起按已付房款1357713元的日万分之0.3计算至判决确定付款之日止）。三、驳回原告李秀强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币200元，由被告琼海嘉博投资开发有限公司负担。二审期间，上诉人提供以下证据：1、海国土资监字第[2016]7号琼海市国土资源局土地行政处罚决定书。证明因政府原因造成上诉人未在规定时间内办理房产证。2、×号土地证，证明涉案房屋所在的土地用途为旅游、商住用地。被上诉人认为上述两份证据不属于新证据，对其真实性不予认可。但从证明力来说上诉证据证明上诉人擅自改变土地用途，才导致不能办理房产证。另根据本院的调查函，琼海市住房保障与房产管理局向本院出具《关于琼海嘉博投资开发有限公司办证情况有关说明》。经审查，本院对上诉人提供的证据1、2以及本院调取的《关于琼海嘉博投资开发有限公司办证情况有关说明》的真实性、合法性、关联性予确认。二审另查明，×号土地证范围内的土地用途为旅游、商住用地。上诉人未办理土地用途变更手续的情况下在该地上开发建设博鳌印象1栋项目，被琼海市国土资源局以海国土资监字第[2016]7号琼海市国土资源局土地行政处罚决定书进行处罚。2016年8月4日琼海市住房保障与房产管理局提供的《关于琼海嘉博投资开发有限公司办证情况的有关说明》称：“琼海嘉博投资开发有限公司于2016年1月13日向我局申办李秀强购买博鳌印象1栋A单元1108房的分户房产证，但该项目的土地性质为旅游、商住用地，按照有关规定，须办理土地性质变更后方可办理分户证。因此，1栋A单元1108房的分户房产证还没有办理。”除上述事实外，二审查明的其它事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人琼海嘉博投资开发有限公司与被上诉人李秀强签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，被上诉人依约交纳了购房款，上诉人于2013年5月底将涉案房屋交付给被上诉人使用。但上诉人至今未取得涉案房屋的房产证。本案中双方对上诉人应协助被上诉人办理房产证没有异议。本案的争议焦点是：上诉人是否已履行完协助办证的义务，是否应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十五条的约定：“出卖人（上诉人）应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书……。因出卖人的责任买受人（被上诉人）不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。”上诉人应在交付涉案房屋之日起730日内（即2015年5月30日前）为上诉人办理涉案房屋的房产证。上诉人至今未完成办证义务，违反合同的约定，且上诉人未能提供证据证明是由于被上诉人的原因造成其未能完成办证义务。因此，上诉人应依合同的约定，按已付房价款1357713元的日万分之0.3向被上诉人支付违约金。虽然上诉人于2016年1月13日向琼海市住房保障与房产管理局申办涉案房屋房产证，但包括涉案房屋在内的博鳌印象1栋项目所占用的土地的性质为旅游、商住用地，因此上诉人至今未办理该项目用地的土地性质变更手续，涉案房屋至今未达到办理分户房产证的条件，造成被上诉人未能取得涉案房屋的房产证。上诉人认为其已履行完协助办证的义务，是由于政府的原因造成其未能在规定时间内办理涉案房屋的房产证，其不应承担逾期办证的违约金，没有事实和法律依据。本院不予支持。综上所述，上诉人琼海嘉博投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人琼海嘉博投资开发有限公司。审判长   杨洁审判员  陈 杰审判员  陈玫伊二〇一六年九月二日书记员  王天石附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。审核：杨洁 撰稿：杨洁 校对：王天石 印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院 2016年9月9日印制