上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1598号原告：上海泽沛餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：林显盛，总经理。委托诉讼代理人：韩俊先、蒋水静，江苏展驰律师事务所律师。被告：上海志展房地产有限公司，住所地上海市嘉定区曹安路XXX号三楼。法定代表人：张寿东，经理。委托诉讼代理人：吴亿能、熊志明，上海津堂律师事务所律师。原告上海泽沛餐饮管理有限公司与被告上海志展房地产有限公司间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩俊先、蒋水静，被告的委托诉讼代理人熊志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年2月7日，原告向被告购买了位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称讼争房屋)，并于当日支付了定金人民币40万元(以下币种均为人民币)。被告应于2013年12月31日前交付房屋。后原告依约支付了全部购房款3,365,675元，但被告至今未交房。现起诉要求：一、被告立即交付讼争房屋；二、被告支付逾期交房违约金(以3,365,675元为基数，按照每日万分之五为标准，自2013年12月31日起计算至实际交付之日止)。被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已将讼争房屋交付予原告，即使存在逾期交房违约金，违约金的标准亦过高，应按照银行同期存款利率计算。被告已配合原告将讼争房屋过户至原告名下，被告没有拖延交付的意思，应减轻被告的违约责任。经审理查明，2012年11月22日，被告出具一份《销售委托书》，载明被告独家委托案外人上海亿正房地产经营管理有限公司(以下简称亿正公司)全权销售上海市曹安公路2078弄、2022弄华拓大厦办公楼及商业项目。2013年2月7日，原告签署两份《房屋定购单》，载明原告向被告购买讼争房屋。房屋总价分别为2,344,488元、3,055,512元。定金分别为20万元、20万元。同日，双方签订一份附件，载明：1、基于被告授权亿正公司全权销售上海市曹安公路2078弄、2022弄华拓大厦办公楼及商业项目，该委托书由被告加盖公章后交予原告律师韩俊先保存，以证实出卖方确为被告；2、本附件作为原告与亿正公司签订《房屋定购单》的有效附件，具备法律效力，有效期至双方签署的《华拓大厦商铺委托管理合同》有效期届满为止；3、《华拓大厦商铺委托管理合同》的样稿由亿正公司提供，作为本附件之附件，且承诺该管理合同在双方签署正式商铺买卖合同时，其内容不会作任何变更；4、《房屋定购单》先由林显盛先生代为签订。签订正式商铺买卖合同时，购买方有权以公司名义购买；5、交付商铺时间为2013年底；6、购买方所定购商铺编号为1号楼102、103室。由于购买方自己经营的需要，亿正公司承诺自交付商铺之日起，1号楼103室仍由上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司统一运营管理，亿正公司免费提供1号楼101室商铺以及购买方所购买的1号楼102室商铺由购买方在10年期限内自行管理使用。附件另对其他事项作了约定。2013年3月29日，原、被告签订两份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买讼争房屋。价款分别为1,486,414元、1,879,261元。被告应于2013年12月31日前交付房屋。房屋符合交付条件后，被告应在交付之日前10天书面通知原告办理交付房屋的手续，原告应在收到通知之日起15天内会同被告对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙。被告如未依约交房，应当按原告已付款金额的日万分之五支付违约金。合同另对其他事项作了约定。当日，原告向被告支付了购房款共计3,365,675元。同日，被告向原告开具了金额分别为1,486,414元、1,879,261元的发票。2014年4月3日，原告取得讼争房屋的上海市房地产权证。2015年5月，原告催促被告交房，未果。2015年1月27日、11月12日，原告分别就讼争房屋的现场情况进行了公证。因原告认为被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。庭审中，被告向本院提交了两份房屋交接书，欲证明被告已于2014年3月7日将讼争房屋交付予原告。原告对此表示，虽然其签署了该交接书，但签署该交接书的目的是为了办理产权证的需要，被告客观上并未实际交房。而根据合同的约定，被告交房的标志为交钥匙，但被告至今未交付钥匙。以上事实，有销售委托书、房屋定购单及附件、上海市商品房预售合同、支付凭证、发票、律师函、房屋交接书、公证书、上海市房地产权证及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于交房问题，根据合同约定，被告应于2013年12月31日前交付讼争房屋，为此，被告向本院提交了房屋交接书，以期证明其已于2014年3月7日将讼争房屋交付予原告。但根据合同关于交房的相关约定，交付房屋的标志为交钥匙，被告并未举证证明交付钥匙的事实，且根据原告提供的公证书及合同关于交房标准的约定，讼争房屋在2014年3月7日仍未进行隔断，没有进户门等，不符合双方约定的交房标准，故本院采纳原告关于双方签署房屋交接书系为办理过户手续之需、被告实际并未交房的陈述，确定被告未按约交房。另外，庭审中，被告向本院提交了一份《华拓大厦商铺委托管理合同》，欲证明被告已履行了交房义务。但该合同系复印件，原告亦对该合同中原告的公章不予认可，鉴于此，本院无法认定该合同的真实性，对被告欲证明的交房事实不予认可。现被告未依约交房的行为已构成违约，其应按照合同的约定支付违约金。根据合同约定，违约金的起算日应为2014年1月1日，标准为已付房款3,365,675元的日万分之五，违约金计算至实际交付房屋之日止，该标准并不过分高于原告的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海志展房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海泽沛餐饮管理有限公司交付位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋；二、被告上海志展房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海泽沛餐饮管理有限公司支付逾期交房违约金(以人民币3,365,675元为基数，按每日万分之五为标准，自2014年1月1日起计算至实际交付房屋之日止)。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,417元，由被告上海志展房地产有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春代理审判员  周 平人民陪审员  宗小时二〇一六年九月三十日书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。