南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2015)江宁开民初字第1110号原告南京万顺皮鞋厂，组织机构代码13559643-8，住所地在南京市江宁区青云巷4号。法定代表人周道贵，该厂厂长。委托代理人华东，江苏东银律师事务所律师。被告南京明月建设集团有限公司，统一社会信用代码91320115733182606Q，住所地在南京市江宁区东山街道江宁商城。法定代表人李顺祥，该公司董事长。被告南京银安房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115751293588T，住所地在南京市江宁区东山街道东山社区。法定代表人李顺祥，该公司董事长。以上二被告共同委托代理人郝冰冰，江苏友诚律师事务所律师。原告南京万顺皮鞋厂（以下简称万顺厂）诉被告南京明月建设集团有限公司（以下简称明月集团）、南京银安房地产开发有限公司（以下简称银安公司）拆迁补偿纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万顺厂委托代理人华东，被告明月集团、银安公司共同委托代理人郝冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万顺厂诉称：2004年，其与被告明月集团及南京市江宁区人民政府东山街道办事处就拆迁受让其厂房、地块一事，经协商于2004年10月11日达成一致意见。约定明月集团为使用其地块，由东山街道进行拆迁，除补偿其相应款项外，明月集团在此后建成的门面房中按每平米2000元销售430平方给其。后明月集团安排银安公司作为上述地块的实际受让及使用方，由银安公司与其签订了提交国土部门备案的国有土地使用权转让协议。现银安公司已建成协议约定的相关门面房，其要求被告交付房屋时，被告以现在房价远远不止每平方米2000元为由，拒绝按约定价格交付房屋。现诉至法院，要求判令两被告依约向其出售430平方米门面房，如不能依约销售，则赔偿430平方米门面房现时价格35000元每平方米与合同约定价格2000元每平方米的差额损失。被告明月集团辩称：1、2004年10月11日的房屋补偿拆迁协议中约定其将建成的门面房中的430平米销售给原告，售价为2000元每平方，层数为一到三层，位置为沿大街东路由西向东约80米处，实际销售的面积差额部分按照开盘价多退少补，因此双方仅就原告的购房要求做了一个意向性的约定，双方房屋合同并未成立，不存在房屋交付之说。2、虽然双方对430平米的门面房按照当时的价格约定为2000元每平方米，但距离原告提起的诉请已经过去了11年，如果按照2004年约定的价格履行将导致利益失衡。3、现建成的门面房不在原拆迁地块上，约定的拆迁地块部分被道路拓宽建设使用，其余被规划为门面场地，故2004年的约定对现建成的门面房没有约束力。综上，双方之间的合同没有成立，原告对明月的诉请没有依据，请求依法驳回。被告银安公司辩称：1、其公司与原告万顺厂之间仅存在土地转让关系，不涉及土地转让以外的任何事宜，且土地款已经全部付清，不存在任何其他权利和义务的履行问题。2、银安公司和明月集团是两个独立的法人，明月集团的任何行为不能代表银安公司，更不能对银安公司起到任何约束。3、银安公司与原告之间并未就本案购房问题产生过任何有关要约、承诺等合同行为，不存在合同的相对性，故银安公司无需向原告交付房屋。综上，请求驳回原告对银安公司的诉请。经审理查明，2003年8月12日，原告万顺厂与被告明月公司签订《国有土地使用权转让协议书》1份，约定：由万顺厂将位于南京市江宁区中北汽车总站以东104国道以南地块转让给明月公司，面积约11.03亩，土地转让金每亩800000元；明月公司在协议签字生效7日内支付6000000元，万顺厂在收到明月公司首笔土地款后须于15日内将地面附属物拆迁完毕，明月公司在土地证办理完过户手续后45日内付1800000元，余款约1000000元在一年内付清；双方签订协议后万顺厂应无条件拆除其在该地块上的所有建筑物，该地块上的建筑物拆迁完毕前所发生的所有费用均由万顺厂承担。同日，双方签订《补充协议》1份，约定：在土地转让金之外，明月公司另行支付万顺厂150000元利息和100000元手续费，在明月公司第二次付款时支付；明月公司在该地块建成的商业门面房中，以优惠价格向万顺厂出售约200平方米建筑物。同年8月18日，万顺厂与被告银安公司就前述地块土地使用权转让事宜签订《国有土地使用权转让合同》1份，该份合同在南京市江宁区土地市场管理办公室进行了备案。同年9月10日，万顺厂向南京市江宁区国土资源局提交了《土地使用权转让申请审批表》，该表中受让方为银安公司。2004年10月11日，南京市江宁区人民政府东山街道办事处（甲方）、万顺厂（乙方）以及明月公司（丙方）签订《房屋拆迁补偿协议书》1份，约定：甲方负责实施对乙方座落于江宁区大街东路南侧万顺厂厂区内的全部房屋及附属设施进行拆迁，甲方付给乙方拆迁补助款4500000元；经乙方与丙方（用地单位）协商一致，丙方同意在该地块上建成的门面房中，销售430平方米的门面房给乙方，售价为2000元每平方米，层数为1-3层，位置位于沿大街东路由西向东约80米处，朝向为正迎面，实际销售面积的差额部分，按开盘价多退少补；乙方必须在签订本协议之日起五个月内将全部房屋及附属设施交给甲方拆除，若逾期前述销售门面房的约定予以撤销。上述协议签订后，明月集团和银安公司将案涉土地转让款支付给万顺厂。另查明，银安公司股东为明月集团和南京东山投资发展集团有限公司，其中明月集团拥有银安公司95%的股权。银安公司与明月集团的法定代表人均为李顺祥。再查明，银安公司于2012年7月6日取得在涉案地块建设天鹅湖花园1#、2#、银安大厦项目的建设工程规划许可证，同年10月18日取得建筑工程施工许可证。其中，银安公司建设的银安大厦房屋性质为自建房。2013年4月4日，银安公司的商品房预售方案载明，由其开发的位于南京市江宁区东山街道东山社区的天鹅湖花园各类房屋的销售价格为：住宅最高价为10685元每平方米，最低价为9860元每平方米，均价10350元每平方米；商业用房为35000元每平方米。方案中还载明本次预售是由南京明月集团自销。南京网上房地产网站上天鹅湖花园的项目介绍载明：“天鹅湖是由南京明月建设集团有限公司投资、银安房地产开发公司开发兴建。”上述事实，有《房屋拆迁补偿协议书》、补充协议、《国有土地使用权转让协议书》、《国有土地使用权转让合同》、《土地使用权转让申请审批表》、收据、庭审笔录、判决书、工商登记资料及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告万顺厂、被告明月集团及案外人东山街道签订的《房屋拆迁补偿协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方在拆迁补偿协议中有关以2000元价格销售430平方米门面房的约定系对拆迁补偿协议的补充约定，其真实意思是在拆迁补偿过程中，明月集团在当时开发楼盘的情况下以2000元价格销售给万顺厂430平方米门面房作为拆迁补偿的补充优惠条件，并不属于有关双方商定的房屋买卖的约定。由于涉案小区于2012年才取得预售许可，此时受客观因素的影响，房价（门面房）已达35000元/平方米，开发成本随之亦大幅上升，实际情况与签订拆迁补偿协议时发生的根本性的变化，此时再根据原协议约定的条件给予万顺厂优惠售房明显有失公允。双方应根据发生变化后的实际情况重新进行协商签订营业用房的买卖合同，现双方并未就新的优惠条件达成一致意见，属于不可归责于双方的原因，因此，现万顺厂要求以2000元价格购买430平方米门面房，或据此主张不能履行合同而赔偿损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告南京万顺皮鞋厂的诉讼请求。本案应收案件受理费12400元、保全费5000元，合计17400元，由原告南京万顺皮鞋厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向南京市中级人民法院预交上诉受理费。审 判 长  孙大强人民陪审员  张武平人民陪审员  周春香二〇一六年九月二日书 记 员  魏甜甜