江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终2417号上诉人（原审被告）：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路773号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晨飚，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张觅，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴芳芳。委托诉讼代理人：王开强，江苏骏图律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆寅，江苏骏图律师事务所律师。上诉人宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）因与被上诉人吴芳芳商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜民初字第2047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒东公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判其公司无需向吴芳芳返还购房款130万元，本案一、二审诉讼费由吴芳芳承担。事实和理由：一、一审程序错误、且违反证据规则。1、本案系刑事诈骗而非民事纠纷。恒东公司仅委托宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）营销宣传、促成交易，惠安公司无权代收房款，无权代签合同，如吴芳芳所述属实，则叶志峰的行为已经涉嫌合同诈骗，应当移送公安机关处理。2、一审判决提及的孙某、朱某作为证人以及恒东公司提交两人的付款凭证等相关情节，在本案中并未经过质证，不能作为本案的定案证据。二、吴芳芳未证明已经实际付款125万元。因认购协议对房屋买卖流程和付款细节约定的非常清晰，故吴芳芳对付款时间、金额和地点是明知的，理应于2012年12月7日前到其公司的销售中心签署商品房买卖合同并付清余款。而吴法华向叶志峰支付的125万元款项与认购协议中的房款支付方案没有任何对应关系，一审法院仅凭一份收条就认定该125万元是购房款明显过于草率，即使收条为真实的，不能排除吴法华与叶志峰之间有其他经济往来的可能性。因此吴芳芳并未证实其实际付款的事实。三、惠安公司对恒东公司而言不构成表见代理，吴芳芳应当清楚支付125万元的重要性，对此应持有必要的谨慎，吴芳芳未核实任何授权片面轻信叶志峰的优惠承诺，就将125万元支付给叶志峰个人，应属明显过失。（2016）苏02民终415号案件中对惠安公司的表见代理已作出了否定的判决。故吴芳芳的行为存在重大过失，一审判决认定惠安公司构成表见代理错误，吴芳芳是委托叶志峰优惠购房，吴芳芳与惠安公司/叶志峰之间是委托代理关系。吴芳芳辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。吴芳芳向一审起诉请求：1、解除双方签订的《誉珑湖滨商品房认购协议》；2、恒东公司退还购房款130万元；3、本案诉讼费用由恒东公司承担。一审法院认定事实：恒东公司是宜兴市誉珑湖滨花园的开发商。叶志峰是惠安公司法定代表人。2012年4月，恒东公司与惠安公司签订了一份销售代理委托合同。该合同约定恒东公司委托惠安公司与另一家销售代理公司按合同联合开展誉珑湖滨综合住宅项目第一期的住宅营销代理工作。惠安公司及另一家代理公司享有对该项目宜兴地区营销策划和销售代理权。代理期自合同签约之日起至该项目正式公开发售之日起12个月，或至合同提早解除或终止时止（以较早者为准）。恒东公司负责宣传营销过程中一切合同文件的签署。恒东公司负责与客户签订房屋买卖的一切合同文件及协调办理客户的银行按揭手续，惠安公司销售人员必须协助办理。恒东公司按时向惠安公司支付销售代理费。恒东公司委派专人负责收取客户定金、购房款，与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续。在代理期内，恒东公司根据惠安公司累计成交金额支付佣金。后惠安公司派出工作人员在恒东公司售楼处接待购房者。2012年11月30日吴芳芳与恒东公司签订誉珑湖滨商品房认购协议1份，约定由吴芳芳认购誉珑湖滨花园050栋10层03号房，建筑面积193.33平方米，成交价为1881951元，定金5万元于签订本协议之前缴清，余款1831951元于2012年12月7日前缴清，2012年12月7日前吴芳芳携带此认购协议、身份证原件、全额房款收据、相关税费及其他费用到销售中心签署《商品房买卖合同》及有关文件，如认购方不按时签署合同，视作认购方违约。协议订立的当天，吴芳芳向恒东公司支付定金5万元，恒东公司开具了销售不动产统一发票。吴芳芳为证实其另行支付房款125万元提供了由吴法华（系吴芳芳父亲）于2013年1月7日汇款惠安公司125万元的转帐凭证、叶志峰于2013年1月7日出具的载有“今收到吴法华购恒基誉珑湖滨房款壹佰贰拾伍万元。”内容的收条。同时吴芳芳解释称，房子是其父亲吴法华帮吴芳芳买的，购房所有的手续都是吴法华办的。2012年春节刚过，吴法华去誉珑湖滨小区边上散步，看到售楼处有人接待了，就去看看。当时吴法华看中的房子要到当年十月份才交付。到十一月份，销售人员就打电话给吴法华说开盘了，叫吴法华去签协议交定金。吴法华交完5万元定金，要过一个礼拜再交钱。吴法华就打电话给销售，销售说这个房子暂时不具备签合同的条件，要听他通知签合同。后来等到年底催销售，销售说别急，要先付款半个月才能签合同，销售让吴法华将钱汇到惠安公司的账户上，付款之后，吴法华一直催签合同，直至有一次去售楼处遇到好多相同的付了钱拿不到房子的人才知道出事了。恒东公司则认为收条、汇款记录真实性以及关联性无法认定。对吴芳芳提供的上述证据，一审法院交叶志峰质证，叶志峰称收条是其写的，钱是其收到的，就是付吴芳芳的房款。另查明：在一审法院受理的袁建刚与恒东公司商品房预售合同纠纷一案中，袁建刚申请原审法院对购房人孙某、朱某进行调查。孙某称，其购买了誉珑湖滨16幢103室，其是2012年11月2日到售楼处订房的，并支付了5万元定金，11月5日又在惠安公司叶志峰办公室刷卡80万、58万，另外还贷款50万元。朱某称，其购买了誉珑湖滨27幢2205室，订房时支付了5万元定金，12月份到惠安公司叶志峰办公室刷卡25万元，后来又支付42万元，用公积金贷款20万元。后恒东公司向原审法院提供了孙某、朱某购房发票及付款凭证，其中孙某付款凭证中有971577元为叶志峰银行卡刷卡支付，朱某付款凭证中250780元是叶志峰银行卡刷卡支付。一审法院认为，惠安公司与恒东公司接待人员均在恒东公司的售楼处办公，购房者到售楼处购房时，难以区分惠安公司与恒东公司的工作人员，对负责接待他们的惠安公司工作人员，理所当然会在他们的引导下按照他们的要求办理购房的一整套手续。惠安公司与恒东公司签订的销售代理委托合同虽其内容规定了惠安公司无权签约、收款等，但合同名称是销售代理委托合同，导致惠安公司持有该合同后，可向购房者展示该合同并宣称他公司为誉珑湖滨住宅房的销售代理商，而购房者不一定会详细探究该销售代理合同的内容，该合同名称易使购房者产生误解，误以为惠安公司与恒东公司之间是委托代理关系。证人孙某、朱某系恒东公司认可的从其公司处购得住宅房的购房人，他们两人至恒东公司售楼处购买房屋时，也系惠安公司工作人员接待，他们二人在惠安公司刷卡支付部分购房款，从恒东公司提交的孙某、朱某购房的付款凭证来看，其中均有用叶志峰银行卡支付的部分，故据此可以看出，对于惠安公司代理收款的行为，恒东公司是认可的。综上，虽惠安公司没有获得恒东公司誉珑湖滨住宅项目的销售代理权，但从惠安公司、恒东公司的上述行为来看，购房者有理由相信惠安公司有权代理恒东公司签约、收款等，惠安公司的行为构成表见代理，该代理行为有效，恒东公司应对该代理行为产生的法律后果承担责任。本案中虽然恒东公司对吴芳芳提供的收条的真实性无法确认，但其也未能提供足以推翻收条的证据，对于本案中出现的证据经综合分析后，应当确认惠安公司叶志峰收到了吴法华代其女儿吴芳芳交纳的房款125万元及由恒东公司自行收取的定金5万元，鉴于恒东公司拒绝与吴芳芳签订购房合同，吴芳芳也未能按认购协议的约定付清房款，吴芳芳诉请要求解除认购协议，应予支持；双方各自均应承担相应责任，吴芳芳要求恒东公司返还房款的诉请于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决：一、解除吴芳芳与恒东公司于2012年11月30日签订的誉珑湖滨商品房认购协议；二、恒东公司于判决发生法律效力之日起十日内返还吴芳芳支付的房款130万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10869元(已减半收取)，诉讼保全费5000元，合计15869元（已由吴芳芳垫付），该款由恒东公司负担，并于判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给吴芳芳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒东公司提交证据如下：１、网页公证书和媒体对案涉楼盘的报道，证明其公司在销售房屋时有严格的销售流程，从签约到付款均要按照网上公布的流程办理，一审法院认为不足以区分其公司与惠安公司的销售人员没有依据。2、惠安公司工商登记信息，证明惠安公司在宜兴有多家分公司，经营范围包括房屋销售、房屋置换、房产中介等，有很多客户是惠安公司自己的客户。3、叶志峰的刑事判决书，证明在已查明的叶志峰犯罪事实中不包括本案所涉诈骗事实，本案涉嫌刑事犯罪，应当移送公安机关处理。4、叶志峰的讯问笔录，证明叶志峰承认购房者在购房过程中并未要求其出示授权委托书，购房者没有看到过其公司与惠安公司之间的销售代理合同，故一审判决对销售代理合同的认定与事实不符，购房者不会因为销售代理合同的内容产生误导。经质证，吴芳芳认为：1、销售合同中没有约定买卖房屋必须按照网络上公布的流程办理，因此恒东公司以网络上的流程来要求其是不合理的，也没有法律和事实依据。2、惠安公司是有限公司不是个体工商户，有资格签订委托销售协议。3、叶志峰的刑事案件与本案没有直接关系，其不是该刑事案件中的受害人，故叶志峰刑事案件的判决结果不影响恒东公司在经济行为中应当承担的责任。4、对叶志峰的讯问笔录的真实性和所认定的事实没有异议。本案二审争议焦点为：一、吴芳芳是否向惠安公司实际支付了购房款125万元。二、如付款属实，惠安公司收取购房款的行为对恒东公司是否构成表见代理。三、本案是否涉嫌刑事犯罪而不应作为民事纠纷处理。关于争议焦点一，本院认为，应认定吴芳芳向惠安公司实际支付了购房款125万元。吴芳芳提供的银行交易凭证载明，吴法华（系吴芳芳父亲）于2013年1月7日取款125万元，叶志峰于当日出具的收条载明“今收到吴法华购买案涉房屋款壹佰贰拾伍万元。”，并加盖有惠安公司的印章，叶志峰也确认收条是其写的，其收到吴芳芳交付的125万元购房款。因此，上述证据能够证明吴芳芳向惠安公司已实际支付购房款125万元，恒东公司虽对此提出异议，但未能提供相应证据予以推翻，故该上诉理由本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，惠安公司收取购房款的行为构成表见代理。恒东公司与惠安公司之间确实存在销售代理关系，虽然双方约定“惠安公司未经恒东公司特别授权不得代收房款”，但惠安公司在售楼处派员接待购房者并引导付款，又有户外广告牌宣传惠安公司是涉案楼盘的销售总代理，而恒东公司并未采取任何措施对“销售总代理”的具体范围和权限作出公示，普通购房者自然会按照负责接待的惠安公司人员的要求办理一切购房手续包括付款，结合其他购房者也同样向惠安公司和叶志峰支付房款，说明惠安公司的全权代理表象具有广泛性，众多购房者均如此认为，尤其部分购房者已以同样的交款方式购得了涉案楼盘的房屋，而恒东公司并未就代收代付向惠安公司提出异议，应视为其已实际追认，这种追认对其他购房者而言更增强了对惠安公司和叶志峰的信任，故应当认定惠安公司收取购房款构成表见代理。至于购房者是否看到恒东公司与惠安公司之间的代理合同，对表见代理的认定并无影响，合同名称为销售代理委托合同，合同第一条开宗明义对委托内容载明为“惠安公司享有对本项目的宜兴地区营销策划及销售代理权”，作为普通购房者，基于合同名称以及合同对委托内容的表述，再结合前述分析情形，产生“惠安公司是恒东公司的全权代理人”的认知是完全可能且合理的，不应苛求其必须逐条研读，从字体小而密的合同条款中找到第5页3.13条大段文字中并不显眼的“不得代收房款”的限制性约定。此外，即使吴芳芳向惠安公司交款确实出于优惠购房的目的，与表见代理的认定也并不矛盾，吴芳芳相信惠安公司能够给予优惠价格，也是出于信任其有销售代理权。又，惠安公司本身为独立法人，其与下属分公司经营房屋销售、房屋中介等业务并拥有自身客户，与本案不具有关联性，本案所涉的客户是恒东公司的购房客户，所考量的法律关系是建立在恒东公司与惠安公司之间销售代理关系基础上对惠安公司行为的定性。关于争议焦点三，本院认为，本案系民事纠纷。如前所述，基于表见代理的成立，本案属于购房者与恒东公司之间为返还购房款引发的合同纠纷，其中恒东公司的代理人惠安公司或其法定代表人叶志峰占有房款未交到恒东公司的行为，侵犯的是被代理人恒东公司的权益，恒东公司可另行主张，但并不影响对购房者合同权利的认定。因此，恒东公司认为本案应移送公安机关处理的意见，本院不予采纳。关于一审的审理程序问题，一审法院未组织当事人对袁建刚案的生效判决书进行质证并给予恒东公司提供相反证据的权利，直接引用该判决书中查明的其他购房者孙某、朱某的相关情况，确有不妥。但在本院二审中，恒东公司亦未能进一步提供充分证据否定其公司已收孙某、朱某的购房款中部分来自叶志峰银行卡刷卡支付的事实，故恒东公司的上诉理由不足以推翻生效判决认定的事实。综上所述，恒东公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由宜兴恒东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱 菲审 判 员  朱光烁代理审判员  王俊梅二〇一六年九月八日书 记 员  王久荣