黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书(2015)让乘民初字第606号原告：赵旭忠，男，1982年4月1日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：孙玉冰，系黑龙江庆虹律师事务所律师。被告：大庆石油管理局住所：黑龙江省大庆市让胡路区龙南法定代表人：刘宏斌职务：局长委托诉讼代理人：刘超，男，1982年5月21日出生，汉族，系大庆油田矿区服务事业部物业管理二公司职工，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘佰龙，男，1976年4月23日出生，汉族，系大庆油田矿区服务事业部物业管理二公司职工，住大庆市让胡路区。原告赵旭忠与被告大庆石油管理局物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,由代理审判员刘冰独任审理，于2015年8月19日公开开庭进行了审理，原告赵旭忠及其委托代理人孙玉冰、被告大庆石油管理局的委托代理人刘超、刘佰龙到庭参加诉讼。后由于案情复杂，本案依法转为普通程序，由代理审判员刘冰担任审判长并主审本案，与人民陪审员丁宁、高红共同组成合议庭，于2016年9月7日公开开庭进行审理。原告赵旭忠的委托代理人孙玉冰、被告大庆石油管理局的委托代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵旭忠诉称：原告所有的大庆市让胡路区东湖上城B114601室房屋房顶漏水，原告多次找被告维修，被告一拖再拖，现原告诉讼至法院，要求被告给付原告房屋顶层防水维修费、原告家因返水造成的损失费、房屋维修期间的租房费共计10000元（以鉴定结论为准）；诉讼费用由被告承担。被告大庆石油管理局辩称：原告的诉讼请求及事实与理由均没有法律依据，望法院依法驳回原告的诉讼请求，主要有以下几点，第一，原告房屋产权交易时间是2014年12月19日，与原告在举证过程中所述的时间不符；第二，根据大庆市住宅物业服务分等收费标准，其中物业的公共部位收费范围包括楼内公共墙面、顶面、地面，并不包含屋顶；第三，根据住宅共用部位设施设备维修管理办法（建住宅1998213号文共用部位中修级以上维修为公共维修资金专款专用，屋顶防水属中修以上维修，由市财政专项维修基金进行维修）；第四，2013年由东湖社区及东湖上城业主委员会牵头，物业公司配合，申请了专业的维修队伍，维修合同为业主委员会与市政府委派的施工队签定的，至今只有两年的时间，仍在维修的保修期，如发生质量问题，应由施工队进行协调处理，如超过保修期后发生漏雨，物业公司将积极配合与东湖社区再次申请通过维修基金。为证实自己的主张，原告赵旭忠向本院提交证据如下：1.提交房屋所有权证、居民户口簿、结婚证复印件（与原件核对无异议）各一份，欲证实原告系涉案房屋的房屋所有权人。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均无异议，但是产权登记时间为2014年12月19日，如原告有任何诉请，应在2014年12月19日之后。本院对该证据予以采信。2.提交照片6张，欲证实涉案房屋漏水情况及室内低温导致墙体长毛。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，首先房屋低温的鉴定程序是由业主提出，物业公司配合进行测温，在低温报告出具之后方可认定为低温；其次墙体长毛存在多种可能性，房屋漏雨只是其中一种可能，最后原告房屋已经由业主委员会与市政府房管局委派的维修队伍进行维修，且在保修期之内，本案被告主体应为施工队，综上我方对原告欲证实的问题不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。3.提交录音1段，系原告用手机录制的2014年1月份原告与物业二公司指挥中心闫干事的通话录音；欲证实物业公司已经承诺第二年夏天给原告做外墙体维修及顶棚维修。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，首先原告的房屋并非为房改房，物业公司没有义务及资金对其主体进行维修，同时闫干事并未承诺原告第二年进行维修，他说：“看看能不能，我们互相提醒一下”，即使是闫干事真的承诺了第二年一定维修，也并非是法定义务。本院对该证据的真实性予以确认。4.提交录音1段，系原告用手机录制的2014年1月份，物业二公司上城分公司蓝主任与原告的通话录音，欲证实我们多次和物业公司反映情况，物业公司承诺第二年夏天维修。经质证，被告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，此份录音里蓝主任从未承诺第二年夏天维修，他说：“夏天时和开发商联系，能不能维修我也说不好”，他还说：“你家的房子去年动用了维修基金，在他们的保修范围内”按照物权法不动产的交付以登记为准，原告录音证据主体不适格，其他意见同上一录音证据的质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。5.提交录音1段，系原告用手机录制的2014年1月份原告与物业二公司上城分公司王庆军的通话录音，欲证实物业二公司领导同意给维修房屋房顶。经质证，被告对证据的真实性没有异议，首先王庆军说：“不知道什么情况，是我们刚接来的”、“和领导反映”，有可能是我们刚接来的，不知道是什么问题，后发现低温是房屋主体结构造成的，应该申请房屋维修基金，通过以上录音可以反映出即使不在物业公司的服务范围内的项目物业公司仍然在采取各种办法进行解决，足可以证明我方超值在履行物业服务合同，应当驳回原告诉讼请求。本院对该证据的真实性予以确认。6.提交2014年1月17日原告爱人用手机录的录像一份，内容为物业公司工作人员来原告家时的情况，欲证实物业公司确认房屋低温返潮并同意给维修室内墙体损坏及外墙体和屋顶。经质证，被告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，我方答应在2014年夏天给维修，是我方与房开公司协调后，房开公司答应给予维修，我方与原告并未形成任何书面的维修协议及意向协议，即使我方基层工作人员想尽快给业主解决问题，但如果从法律上不属于物业公司应该承担的责任与义务，物业公司不应予以维修且本案主体非常明确，应为使用维修基金的施工方。本院对该证据的真实性予以确认。被告大庆石油管理局未向本院提交证据。本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：原告赵旭忠系位于大庆市让胡路区东湖上城B114601室房屋的业主，房屋产权证上登记的购买时间为2014年12月。原告陈述其购买该房屋的时间为2013年2月，于2013年4月入住该房屋，并于2014年12月办理的过户手续。被告大庆石油管理局下属的大庆油田矿区服务事业部物业管理二公司系该房屋的物业管理单位，被告陈述其于2013年开始管理该小区物业。另查明，2014年，原告的房屋屋顶在夏季漏雨、冬季渗水、返水，造成房屋室内屋顶、屋顶与墙体的交界处出现发霉、长毛以及室内衣柜返水。2014年1月，原告多次与被告联系室内渗水、返水、低温等情况，被告对原告房屋的屋顶采取了加盖棉被的保温措施。现原告诉讼至法院，要求被告给付原告房屋顶层防水维修费、原告家因返水造成的损失费、房屋维修期间的租房费共计10000元（以鉴定结论为准）；诉讼费用由被告承担。以上事实有当事人陈述及相关书证为证，足以认定。本院认为：原告赵旭忠与被告大庆石油管理局系物业服务合同关系，被告作为原告房屋的物业管理单位，应当对物业共用部位进行日常维护、维修。1.关于原告要求被告给付房屋顶层防水维修费的诉讼请求，本院认为原告的房屋屋顶作为物业共用部位，被告应当承担维护、维修的责任，原告的房屋屋顶存在漏水、渗水的情况，且尚未进行维修，故被告应当对原告房屋的屋顶防水进行维修，达到使用标准，本案无需对屋顶防水的维修费用进行鉴定、增加诉讼成本。2.关于原告要求被告承担因返水造成的损失费、房屋维修期间的租房费共计10000元（以鉴定结论为准）的诉讼请求，本院认为原告没有提交证据证实原告室内的损失系由被告的过错造成的，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第三十六条之规定，判决如下：一、被告大庆石油管理局于本判决生效后二十日内将原告赵旭忠位于大庆市让胡路区东湖上城B114601室房屋屋顶防水予以维修。二、驳回原告赵旭忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  刘冰人民陪审员  丁宁人民陪审员  高红二〇一六年九月二十二日书 记 员  周爽本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。