山东省滨州经济技术开发区人民法院民事���决书(2016)鲁1691民初374号原告（反诉被告）：滨州市唯吾知足投资咨询有限公司，住所地：滨州市黄河五路520号名仕嘉园。法定代表人：李玉娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永刚，山东黄河律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：谢印华，山东黄河律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：山东房投置业有限公司，住所地：滨州市黄河六路以南渤海十八路以西。法定代表人：付金华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，山东法途律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人：王文波，山东法途律师事务所律师（特别授权代理）。原告（反诉被告）滨州市唯吾知足投资咨询有限公司（以下简称唯吾知足公司）与被告（反诉原告）山东房投置业有限公司（以下简称房投公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唯吾知足公司的委托诉讼代理人王永刚，被告房投公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唯吾知足公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房产销售佣金180万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月11日，原被告签订《房地产全程销售代理合同一份》，约定原告自合同签订之日至2015年12月31日，独家全程销售代理被告在滨州市黄河六路、渤海十八路开发建设的银泰中心项目。合同签订��，原告即着手开展代理销售活动，至2015年12月31日，该项目共计销售房产2.2万余平方米，实现销售金额1.2亿余元。按照合同约定，被告应支付原告销售佣金180万元。被告房投公司答辩称，一、对与原告之间存在商品房销售代理合同关系没有异议，但双方合同关系已经在2014年7月终止；二、原告诉求被告支付销售佣金没有事实依据，因为依据双方合同约定，被告不应向原告支付销售佣金。被告房投公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人已经支付的预付费用39万元及利息（自该款支付之日至实际返还之日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被反诉人返还内部认购销售代理费9万元及利息（自该款支付之日至实际返还之日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2013年11月11日，原被告签订《房地产全程销售代理合同一份》，约定唯吾知足公司销售代理房投公司开发建设的位于滨州市黄河六路、渤海十八路的银泰中心项目，依据合同第六条的约定，房投公司先后向唯吾知足公司支付了39万元基本销售服务费及9万元内部销售代理费。依照合同约定，预付费用及内部销售代理费应从正式销售后的销售代理费中扣除。由于唯吾知足公司与房投公司解除合同之前没有销售代理收入，内部认购涉及房屋在开盘之后也没有转化为正式销售的房源，唯吾知足公司应当返还预付费用及内部认购销售代理费并支付利息。原告唯吾知足公司针对房投公司的反诉答辩称，一、反诉原告与我方签订的房地产全程代理销售合同明确约定，反诉人于2013年7月开始每月向我方支付三万元基本销售服务费，反诉人所诉的39万元服务费是依合同应当支付的，按合同约定该款可以在最终支付销售代理费时扣除。二、9万元内部销售代理费是按当时销售回款600万元计付的，不应当予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、本诉部分原告唯吾知足公司提交的房地产全程销售代理合同一份，用以证明原被告双方于2013年11月11日签订合同，合同的期限是自合同签订之日至2015年12月31日，该合同约定佣金为销售总金额的1.5%。房投公司对该份证据的真实性无异议，但主张虽然合同第二条约定为合作期限至2015年12月31日，但其后由于原告不能履行合同从而双方协商解除了该合同，实际履行期限至2014年7月���因当事人对合同的真实性并无异议，且该合同与本案相关联，依法应予采信。依据该合同，可以证明以下事实：双方当事人于2013年11月11日签订房地产全程销售代理合同一份，合同对双方的权利义务进行了约定，合同载明的合同期限是自合同签订之日至2015年12月31日。原告唯吾知足公司提交的U盘一个，称该U盘的内容记载了在合同签订前后唯吾知足公司与房投公司的邮件往来及唯吾知足公司为履行合同所作的大量工作，证实在合同签订以前，唯吾知足公司为履行合同作了大量准备工作，在合同签订后，继续以销售代理的名义为进一步履行合同作了大量工作。经质证，房投公司对该证据提出三点异议：1.证据本身的真实性不能确定，对其形式有异议，其不具有合法性，证据本身的内容不能证明与本案有关联，证据不符合证据规则所要求的法定��式；2.该证据的形式和内容能够印证该证据为复制品，本身不能作为有效证据使用；3.该证据的内容从2013年到2014年7月，结合原告代理人对证据的说明，证实该证据证明了原告为被告作了很多工作，但双方在合同履行期间就相关工作内容进行相关的沟通是必然的，原告提供的证据证明的这种沟通不能支持原告的诉讼请求，因为，诉讼请求的主张要建立在工作成果的基础之上，同时该证据的邮件延续到2014年7月，和被告主张的双方合同关系在2014年7月解除相吻合，因此该份证据不能证实原告所主张的内容，也不能支持其诉求，不能作为认定本案事实的依据。本院认为，原告提交的该份证据,证据形式存在明显瑕疵，且真实性无法确认，依法不予采信。被告房投公司针对本诉共提交的八组证据，本院认为，其中房地产全程销售代理合同与原告唯吾��足公司提交的合同一致，与房投公司提交的唯吾知足公司无异议的授权委托书向结合，可以证明张某作为原告唯吾知足公司的代理人，负责履行原告唯吾知足公司与房投公司之间房地产全程销售代理合同的相关事宜。被告房投公司还提交滨州银泰中心策划代理合同、兴业银行网上银行付款回单、德州银行网上银行客户交易回单、山东房投置业有限公司银泰中心项目关于张某等三位销售人员工资待遇的决定、兴业银行汇款回单、报纸广告协议书、培训项目协议、房投字【2014】23号公司文件、保安服务合同、《秀水华苑》项目销售代理合同、银行转账回单、山东省国家税务局通用机打发票、原告企业工商登记信息、滨州市红杉广告有限公司工商登记信息等证据，意图通过上述证据间接证明其与唯吾知足公司之间的房地产全程销售代理合同已经��方协商一致解除，唯吾知足公司质证过程中虽然对除滨州银泰中心策划代理合同、山东房投置业有限公司银泰中心项目关于张某等三位销售人员工资待遇的决定外其他证据的真实性均无异议，但主张上述证据不足以证明双方的合同已经协商一致解除。本院认为，首先，唯吾知足公司对房投公司证据真实性的异议并无证据支持，且其提出异议的两份证据均为原件，证据形式及来源合法，与本案相关联，可以采信作为认定本案事实的依据。其次，唯吾知足公司对真实性无异议的证据，均来源合法，与本案相关联，可以采信作为认定本案事实的依据。再次，虽然房投公司提交的上述证据不能直接证明当事人之间合同解除的事实，但是，房投公司提交的其与山东黑马房地产顾问有限公司之间2014年7月29日签订的滨州银泰中心策划代理合同与本案当事人之间2013年11月11日签订的房地产全程销售代理合同所涉项目一致，与原告在庭审中的陈述的”一直到2014年7月原告的销售团队一直在被告售楼处正常履行职责，7月之后因被告与原告就销售的方案存在分歧，原告只留负责人张某继续在售楼处代理销售，其他人员在外部进行行销”相结合，可以间接认定当事人之间协商解除合同的事实。二、反诉部分房投公司针对其反诉共提交五组证据，唯吾知足公司对证据的真实性均无异议，且房投公司提交的上述证据均与本案相关联，依法应采信作为认定本案事实的依据。依据房投公司提交的上述证据，可以证明：1.房投公司向唯吾知足公司支付基本销售服务费39万元及内部认购销售代理费9万元的事实；2、房投公司收到内部认购房款800万元后又退还的事实。本院认为，当事人之间于2013年11月11日签订的房地产全程销售代理合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行。本案中，唯吾知足公司诉求房投公司支付销售代理费180万元，而房投公司主张当事人之间的房地产全程销售代理合同已经解除，并以唯吾知足公司没有实际销售业绩为由诉求唯吾知足公司返还已支付的销售代理费、内部认购销售代理费48万元及利息。因此，本案的争议焦点是当事人之间的房地产全程销售代理合同是否已经解除。关于合同的解除问题，被告房投公司主张合同已经解除，并提交相关证据予以佐证；原告唯吾知足公司对房投公司的该项主张不予认可。但是，本院认为，综合本案现有证据分析，应当认定涉案合同已经解除，具体理由如下：首先，原告唯吾��足公司虽然对房投公司主张的合同解除不予认可，但其在庭审过程中明确表述”一直到2014年7月原告的销售团队一直在被告售楼处正常履行职责，7月之后因被告与原告就销售的方案存在分歧，原告只留负责人张某继续在售楼处代理销售，其他人员在外部进行行销”。依据原告的该表述，至少可以说明，原告在2014年7月之后处于非正常履职状态。并且，房地产销售属于团队业务，原告所称的2014年7月之后仅留负责人在售楼处代理销售及其他人员离开售楼处在外行销明显不符合常理。其次，从房投公司的举证看，房投公司于2014年7月29日与案外人山东黑马房地产顾问有限公司签订的滨州银泰中心策划代理合同，所涉项目与原被告之间的销售代理合同几乎完全一致，且合同已经履行，该事实与原告在庭审过程中的陈述相结合，应当认定当事人以其行为表明了解除合同的意思，应认定当事人之间的销售代理合同协商解除的事实。在原被告之间的房地产全程销售代理合同已经解除的基础上，对当事人的本诉及反诉请求分析如下：一、对于本诉。原告唯吾知足公司诉求被告房投公司支付销售代理费180万元，但原告未能举证证明其在合同履行期间实现的销售业绩,而是请求法院到相关部门调取涉案房地产项目的销售数据。首先，原告作为销售代理商诉求被告支付销售代理费，举证证明其在合同履行期间实现的销售数据是原告应负的举证责任，在原告不能举证证明其主张的销售代理费产生的依据，且被告主张原告没有实际销售的情况下，即使相关部门存在涉案房地产项目销售数据，该数据也不能作为原告计算其销售代理费的依据。其次，鉴于双方的合同已经于2014年7月解除，原告申��调取截至2015年12月31日涉案房地产项目的销售数据并以之作为主张销售代理费的依据，明显缺乏事实依据。因此，原告的诉讼请求缺乏证据支持，其诉讼请求不能成立。二、对于反诉。被告房投公司请求唯吾知足公司返还其已经支付的预付费用及内部认购销售代理费48万元并支付利息，其依据是双方的合同已经解除，但唯吾知足公司没有实现实际销售。首先，对于房投公司已经支付的销售基本服务费39万元。根据房投公司的主张，其与唯吾知足公司之间的房地产全程销售代理合同已经双方协商解除。该合同第十一条明确约定：若乙方（唯吾知足公司）的前期策划推广方案与甲方（房投公司）出入较大，甲方认为乙方不适合继续执行该项目的代理工作的，甲方可终止本合同，甲方已支付乙方的费用作为乙方前期工作报酬，乙方不再予以返还。��据唯吾知足公司的陈述，其销售团队离开售楼处的原因正是”销售方案存在分歧”，而房投公司对于唯吾知足公司的上述陈述并未提出异议。并且，从本案实际考虑，根据被告房投公司的主张，其与原告唯吾知足公司系协商解除合同，结合合同解除后被告房投公司继续与原告唯吾知足公司的项目负责人张某合作的事实，可以推定当事人之间就合同解除的协商过程中已经对债权债务进行了清理，且不存在债权债务的纠纷，因此，房投公司请求返还其已经实际支付的预付费用与客观实际不符。其次，对于内部认购销售代理费9万元，虽然房投公司提交的证据证明认购当时收取的购房款已经退还认购的业主，但是，依据双方合同第六条之2的约定，该9万元的内部认购销售代理费也不具备返还的条件。双方合同第六条之2约定：项目计划先期采用内部认购方式销售���在开盘之后转化为正式销售的房源，佣金从总房款销售代理费中抵扣；开盘之后未转化为正式销售的房源，佣金作为销售服务费，不再予以抵扣。所谓”是否转化为正式销售的房源”，双方在庭审中一致主张应理解为是否签订购房合同。而从本案查明的事实看，原告提取销售代理费的该部分房源并未转化为正式销售的房源。因此，房投公司请求唯吾知足公司返还该9万元并支付利息，明显缺乏事实依据，其请求不能成立。综上，本案原告唯吾知足公司的诉讼请求和被告房投公司的反诉请求均缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告滨州市唯吾知���投资咨询有限公司的诉讼请求；二、驳回被告山东房投置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费21000元，由原告滨州市唯吾知足投资咨询有限公司负担；反诉案件受理费4250元，由被告山东房投置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  唐贵学人民陪审员  常世泉人民陪审员  付建军二〇一六年九月十八日书 记 员  郭王路