福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终4405号 上诉人（原审被告）：林俊德，男，1971年8月4日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：黄伟聪，男，1968年12月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄峥嵘，北京中银（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓琪，北京中银（泉州）律师事务所律师。 上诉人林俊德因与被上诉人黄伟聪房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄恩惠上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回黄伟聪的一审诉讼请求。事实和理由：一、黄伟聪不是讼争房屋的产权人，无权出租房屋，黄伟聪作原告主体错误，一审未追加房屋的实际所有权人为本案的当事人系遗漏重要当事人，且仅凭《房屋租赁合同》就认定林俊德系讼争房屋租赁合同的一方当事人，并判决林俊德承担租赁合同所产生的租金是错误的，应予纠正。二、根据《房屋租赁合同》第一条，讼争房屋出租是用作证劵公司的，林俊德在合同签订、房屋的使用过程中，均有向各有权方告知，该讼争房屋是林俊德受厦门市中弘兴资产管理有限公司的委托而进行的办公场所租赁，包括业主、黄伟聪等在内的所有知情人，都清楚林俊德仅是厦门市中弘兴资产管理有限公司的一位小股东，讼争房屋并不是林俊德使用，而是公司委托林俊德代为租赁的，故一审未追加厦门市中弘兴资产管理有限公司参加诉讼是错误的。且林俊德未收到第二次开庭传票，导致找到的证据无法及时提交给法院，程序违法。三、《房屋租赁合同》签订后，林俊德并没有实际使用讼争房屋，该房屋系厦门市中弘兴资产管理有限公司在管理、使用，而自2017年8月开始，该公司就已经没有在讼争房屋内活动，该事实黄伟聪及其他相关权利人是清楚的，黄伟聪完全有能力、时间、条件入场收回房屋，但其不主动去收回房屋，导致房屋一直放着未使用，故黄伟聪未能采取适当措施导致损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，自2017年8月份以后产生的一切费用不应由林俊德承担。 黄伟聪辩称，一、根据一审提供的证据已足以证明黄伟聪系合法的出租人，且林俊德一审是有出庭参加诉讼的，对黄伟聪作为出租人并未提出异议，故黄伟聪作为原告的主体适格。二、林俊德是以自己的名义与黄伟聪签订合同的，在与黄伟聪签订合同时并未提交任何授权书或在合同中注明是受委托签订的，从未提及厦门市中弘兴资产管理有限公司，根据合同相对性原则，应认定合同相对人是林俊德。在合同履行过程中，也从未披露是受他人委托而签订租赁合同，押金、租金也均系林俊德交付，至于林俊德与他人在经营场所与他人合伙经营是其内部事宜，与本案无关。且根据厦门市中弘兴资产管理有限公司的登记信息显示，该公司的住所地、经营场所为厦门市思明区莲前路联丰新城4号楼1层33单元，并非本案讼争的租赁场所，故林俊德的主张无法成立。三、林俊德拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任，一审判决正确。四、虽然林俊德没有按约支付租金，但租赁期限尚未到期，林俊德实际上一直使用租赁场所，在一审中也明确场所仍用于存放收藏品等，且是林俊德将租赁场所锁住的。租赁期间，林俊德也从未明确向黄伟聪表示不再使用租赁场所，要求收回，实际至今也尚未将租赁场所返还给黄伟聪，故黄伟聪不存在扩大损失的行为。 黄伟聪向一审法院起诉请求判决：一、解除黄伟聪与林俊德于2016年3月18日签订的关于新一佳商场洪濑店三楼部分位置的《房屋租赁合同》；二、林俊德立即腾退租赁房屋；三、林俊德支付拖欠房屋租金人民币320000元（暂计至2019年4月17日）及违约金96000元（以所拖欠的租金的30%计算），之后的租金计算到实际腾空之日（租金以493.15/天计算标准）。 一审法院认定事实：2016年3月18日，黄伟聪与林俊德签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：黄伟聪同意将座落于新一佳商场洪濑店三楼部分位置出租给林俊德作为证券公司经营使用；免租期自2016年3月18日至2016年4月17日止；租期自2016年4月18日至2019年8月1日止；年租金为人民币180000元；租金采取先付后租的方式，每半年支付一次，首次半年租金必须在签订合同时一次性支付，后期应在支付租金日（每年4月18日与10月18日）提前10天支付，租金逾期超过7天，属林俊德违约，黄伟聪有权终止合同并取消合同押金，同时支付双倍的年租金作为赔偿黄伟聪的损失；合同签订日，林俊杰应一次性支付合同押金50000元给予黄伟聪，待合同终止时，所有费用结算完毕后，黄伟聪应将押金不计收利息如数归还给林俊德。合同签订后，林俊德依约支付50000元押金给黄伟聪。讼争房屋系由林俊德用于经营证券及艺术品，面积为800至1000平方米。黄伟聪的办公场所亦在本案讼争房屋所在楼层。后林俊德未能按时支付租金，截止2019年4月17日，尚欠租金320000元未付。另查明，讼争房屋系黄伟聪向案外人所租，双方明确约定黄伟聪有对外转租的权利。 一审法院认为，一、关于林俊德是否系本案适格被告的问题。黄伟聪与林俊德在《房屋租赁合同》的第一条中约定黄伟聪将讼争房屋出租给林俊德作为证券公司经营使用，且林俊德依约向黄伟聪交付了50000元的押金，根据“合同相对性”原则，本案租金的支付义务在于林俊德，至于其所辩称的实际使用者是公司，应由公司支付租金，缺乏法律依据，不予采纳。故林俊德是本案的适格被告，依法应履行《房屋租赁合同》约定的相关义务。二、关于黄伟聪的诉讼请求是否可得到支持的问题。《房屋租赁合同》中约定合同租期自2016年4月18日起至2019年8月1日止，林俊德应在支付租金日（每年4月18日与10月18日）提前10天支付。但合同签订后，林俊德未能依约按时支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，黄伟聪要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，于法有据，予以支持。租赁关系解除后，林俊德继续使用讼争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将讼争房屋返还给黄伟聪。《房屋租赁合同》中约定讼争房屋的年租金为180000元，黄伟聪已履行交房的义务，林俊德理应按约按时交付房屋租金。双方在一审庭审中一致确认截至2019年4月17日，林俊德尚欠黄伟聪租金320000元，但讼争房屋现仍由林俊德占有使用，故黄伟聪诉请林俊德支付租金至实际腾空房屋之日，予以支持。关于黄伟聪要求林俊德支付违约金的诉请，双方在《房屋租赁合同》中约定，租金逾期超过7天，属林俊德违约，黄伟聪有权终止合同并取消合同押金，同时支付双倍的年租金作为赔偿黄伟聪的损失。对此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款关于当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，双方在合同中约定如林俊德违约则取消合同押金50000元并支付双倍的年租金，该约定已明显高于其所受到的损失，故黄伟聪要求按照尚欠租金的30%计算违约金，予以认可，但林俊德已支付的50000元押金应在违约金中予以扣除，故林俊德应支付的违约金为320000元×30%-50000元=46000元。综上，黄伟聪与林俊德签订的《房屋租赁合同》主体合格，双方当事人意思表示真实，内容合法且没有违反法律强制性规定，应确认为合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行义务。合同签订后，林俊德未能依约履行支付租金的义务，故黄伟聪要求解除合同、腾退房屋、支付尚欠租金及违约金等诉请，对合法的部分依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除黄伟聪与林俊德于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》；二、林俊德立即将址在南安市新一佳商场洪濑店三楼部分房屋腾空、交付给黄伟聪；三、林俊德应于判决生效之日后十日内，支付黄伟聪租金（截止2019年4月17日的租金为人民币320000元，自2019年4月18日起至实际腾空房屋之日止的租金按493.15元/日计算）及违约金人民币46000元；四、驳回黄伟聪的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，林俊德在一审时已填写了相关的送达地址确认书，且一审法院亦是按照送达地址确认书上的内容进行邮寄的，在第二次传票邮寄回执单上亦有林俊德的签名，故林俊德关于其未收到传票、程序违法的主张不能成立。虽然黄伟聪并非讼争房屋的实际产权人，但实际产权人已明确同意黄伟聪享有对外转租的权利，故黄伟聪的诉讼主体适格。林俊德主张其是受厦门市中弘兴资产管理有限公司的委托而代签讼争房屋租赁合同的，首先，林俊德并无证据证明，也无证据证明有向黄伟聪披露过。其次，即便林俊德的上述主张成立，根据合同法关于隐名代理的相关规定，黄伟聪亦有权向林俊德主张权利，故林俊德关于其系受托代签合同，不应由其承担责任的主张缺乏依据，不予采纳。讼争房屋租赁合同的当事人是黄伟聪和林俊德，林俊德并无证据证明其要求黄伟聪提前收回房屋，故林俊德关于存在扩大损失的主张，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，林俊德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7540元，由林俊德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一九年十月三十日 法官助理 肖森华 书 记 员 康雯娟 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十四条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。