广东省广州市中级人民法院行 政 判 决 书(2015)穗中法行终字第1060号上诉人（原审原告）：何���堃，香港特别行政区居民，住香港。委托代理人：娄永强、李智琪，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市住房和城乡建设委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地：广州市。法定代表人：王宏伟，职务：主任。委托代理人：邓荔、叶建萍，均系该委工作人员。原审第三人：广州纺织集团金纶房地产开发公司。住所地：广州市荔湾区。法定代表人：张柏龙，职务：董事长。委托代理人：朱征宇、张凯，均系该公司工作人员。上诉人何振堃诉被上诉人广州市住房和城乡建设委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）房屋代管一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法行初字第246号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。案经原审法院审理查明：广州市房地产管理局于1991年4月6日向何秩如核发的穗房证字第0053236号《房屋所有权证》记载：所有权人何秩如，籍贯广东番禺，身份证号码××，所有权来源1949年5月向何某继承，房屋座落海珠区南华中路漱珠新街3号，登记字号统字72152。统字72152号档案显示，涉案房屋产权人何秩如曾于1989年12月8日出具《委托书》，记载：“委托人何秩如，性别男，出生日期1913年，籍贯番禺，国籍及身份证号中国××，住址香港薄扶林华富邨华兴楼1726室。受托人李某甲，性别男，出生日期1914年，籍贯番禺，国籍及身份证号××，住址广州市大德路167号二楼三房。我因居住香港不便亲自向广州市房地产登记所办理南华中路漱珠新街三号房屋的房地产登记手续，特此委托李某甲（双互为亲戚关系）为我的合法代理人，并以我的名义申请登记领证。代理人在我委托权限范围内所签署与房地产登记领证事宜有关之文件，我均予以承认。”同日，广州市房地产登记所周某对上述事项予以认证。2006年5月9日，广州市海珠区公证处出具的（2006）穗海证经字第5479号《公证书》记载，第三人因建设需要，拟对涉案房屋申办代管手续，申请对涉案房屋进行保全证据。海珠区公证处派公证人员于2006年4月30日对涉案房屋外观进行拍摄。2006年6月23日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局发出（2006）海珠代1-31号《通告》，告知涉案房屋的所有权人、继承人或委托代理人于通告发布之日起30日内携带有效的权属证明和身份证明到海珠区国土资源和房屋管理局产权地籍科提出权利主张，逾期无权利主张的，海珠区国土资源和房屋管理局根据《广州市城市房屋拆迁管理办法���第30条实施代管。该通告内容张贴在涉案房屋原址，并刊登在2006年7月6日的《广州日报》、《香港商报》。2006年8月18日，被告作出（2006）海珠代决字7号《房屋代管决定书》，载明：“相对人：何秩如,性别：男，身份证：A528277(5)，地址：海珠区南华中路漱珠新街3号。查明海珠区南华中路漱珠新街3号房屋（测量5区2段168地号）所有权人是何秩如。2005年8月14日，我局发出穗房拆字(2005)30号广州市房屋拆迁公告，批准广州纺织集团金纶房地产开发公司拆迁上述地段房屋。2006年6月5日，拆迁人以上述房屋所有权人下落不明、无合法代理人、无法协商拆迁补偿问题为由，向我局申请房屋代管。2006年6月30日，我局发布(2006)海珠代字15号通告，告知南华中路漱珠新街3号房屋的所有权人或代理人在通告发布之日起30日内向我局提出权利主张。现期限已过，该房屋所有权���或代理人没有出现。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十条，决定如下：从2006年8月18日起，我局代管南华中路漱珠新街3号房屋，房屋代管后，我局与拆迁人签订补偿协议，被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，可以依法向我局申请发还。”2007年3月15日，广州市海珠区公证处出具的（2007）穗海证经字第3150号《公证书》显示，第三人与广州市海珠区国土资源和房屋管理局海珠区分局于2007年1月29日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。现涉案房屋已经拆除。另查，广州市海珠区公证处于2014年1月17日出具的（2013）粤广海珠第30436号《公证书》显示，何秩如于2000年4月22日死亡，李某乙于2013年5月11日死亡，原告继承南华中路漱珠新街3号房屋全部份额。2014年1月13日，广州粤国房地产土地与资产评估有限公司出具粤房公证E字第140064号《受益额咨询评估答复书》，记载：“现将座落于海珠区南华中路漱珠新街3号房地产在二O一四年一月十三日的继承公证受益额的咨询评估结果答复如下，受益额为人民币607769元。”原审法院认为：涉案房屋登记权属人何秩如是香港居民，广州市海珠区国土资源和房屋管理局在涉案房屋原址张贴及在《广州日报》、《香港商报》刊登通告，敦促涉案房屋所有人、继承人或委托代理人主张权利，已履行告知义务。涉案房屋档案中何秩如出具的经见证的《委托书》，因已注明委托事项为申请登记领证，该事项已执行完毕，故原告主张李某甲为涉案房屋所有人何秩如的合法代理人，被告应予以通知的意见，应不予采纳。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十条：“在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，有以下情形之一的房屋，可以由市房地产行政主管部门代管：（一）产权不明晰的；（二）所有人死亡并且尚无法确定继承人的；（三）所有人下落不明又无合法代理人的。拆迁由房地产行政主管部门代管的房屋，拆迁人应与代管人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当公证。被拆迁房屋应当依法办理证据保全。被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，市房地产行政主管部门应当将产权调换的房屋或者货币补偿款及其银行利息返还该所有人或者继承人。”之规定，涉案房屋权属人何秩如下落不明，事后经证实已于2000年4月22日死亡，且无合法委托代理人，何秩如继承人疏于管业，被告依照上述规定作出（2006）海珠代决字7号《房屋代管决定书》符合法定程序，已经履行了法定告知义务。原告要求确认其无效、违法并撤销代管决定的诉请，理由不成立，应予以驳回。原告要求被告在广州市���珠区南华中路段以内向原告归还同等建筑面积（73.66平方米）房屋或者按涉案房屋可得受益额607769元向原告赔偿经济损失的诉请，缺乏事实和法律依据，应一并予以驳回处理。综上所述，原审法院依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条（四）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决驳回原告何振堃的诉讼请求。上诉人何振堃不服原审判决，向本院上诉称：一、被上诉人作出(2006)海珠代决字7号房屋代管决定无事实依据，一审判决认定被上诉人辩称的涉案房屋存在“所有权人下落不明又无合法代理人”的情形，系认定事实严重错误。1、涉案房屋产权明晰，产权人为何秩如。即便市国土房管局于2006年8月18日作出所谓代管前，其产权人为何秩如之配偶李某乙和何秩���的法定继承人。涉案房屋位于广州市海珠区南华中路漱珠新街3号，所有权来源于1949年5月向何某继承。产权人何秩如在1991年领取了由广州市房地产管理局颁发的新《房屋所有权证》(穗房证字第0053236号)和《国有土地使用证》，产权登记在何秩如名下。涉案房屋属何秩如和其配偶李某乙共有，产权明晰。何秩如和李某乙对涉案房屋拥有完整的物权，任何组织或个人均不得侵害。2、产权人何秩如在被上诉人保管的房产档案中留有明确的联系地址，且共有权人李某乙一直居于该住址，根本不存所谓“所有权人下落不明”的情形。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第26条的规定，“下落不明”是指公民离开最后住所地没有音讯的情况。而在被上诉人保管的涉案房屋档案卷宗里，存有一份于1991年广州市房地产登记所盖章签字认证的《委托书》。该《委托书》第二栏中明确记载了产权人何秩如的身份信息及住址。涉案房屋的共有人李某乙一直居住在该地址，该房屋产权人并非下落不明。3、被上诉人于2006年8月18日作出(2006)海珠代决字7号房屋代管决定之时，没有查明涉案房屋产权人何秩如的下落情况，但被上诉人根本不知晓该事实，且该房屋的共有人李某乙仍健在并居住于该房产档案中的注明的地址处。因此，被上诉人以所谓涉案房屋“所有权人下落不明又无合法代理人”为由，作出(2006)海珠代决字7号房屋代管决定，没有事实依据。二、一审判决确认被上诉人适用《广州市城市房屋拆迁管理办法》第30条之规定实施代管，系适用法律错误。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第30条的规定，被上诉人实施代管，必须具备以上3种法定情形之一。但本案的客观事实是，涉案房���并非上述规定的情形，故被上诉人无权代管涉案房屋。三、一审法院认为被上诉人所谓在《广州日报》、《香港商报》刊登通告，已履行告知义务，系适用法律错误。1、被上诉人在未尽基本的通知义务的情况下进行公告送达，且公告期仅30日,远少于涉外送达规定的6个月的法定公告期限，上述送达行为程序违法。2、被上诉人所主张的在涉案房屋处张贴通告的事实，根本不成立。四、被上诉人违法代管，严重损害了上诉人的利益；被上诉人应依法归还同路段同等面积的房屋；若无法归还的，则应按涉案房屋可得受益额赔偿损失。故请求人民法院：1、撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法行初字第246号行政判决；2、将本案发还一审法院重审，或判决确认（2006）海珠代决字7号房屋代管决定违法、无效，即确认被上诉人对广州市海珠区南华中路漱珠新街3号房屋代管��法、与原审第三人签订的拆迁补偿协议无效，撤销被上诉人作出的上述房屋代管决定；3、判令被上诉人在广州市海珠区南华中路段以内，向上诉人何振堃归还同等建筑面积（73.66平方米）房屋；若被上诉人无法归还的，则按涉案房屋可得受益额人民币607769元，向上诉人赔偿经济损失；4、判令被上诉人及原审第三人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。被上诉人广州市住房和城乡建设委员会答辩称，根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十条第一款第(三)项的规定，在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，所有人下落不明又无合法代理人，可以由市房地产行政主管部门代管，我方代管涉案房屋符合法律法规的规定。2005年8月14日，我方发出穗房拆字(2005)30号《城市房屋拆迁公告》，批准广州纺织集团金纶房地产开发公司拆迁涉案房屋，已经告知房屋所有人与���迁人协商洽谈房屋拆迁补偿事宜。我方为了保障房屋所有人的利益，又于2006年6月30日发布(2006)海珠代字15号通告，在上述房屋所在地张贴通告，并于2006年7月6日在《广州日报》、《香港商报》刊登了通告内容，但房屋所有人及代理人在长达1年时间内仍未向相关部门提出洽谈拆迁补偿事宜及权利主张，我方认为上述房屋所有人下落不明又无合法代理人。根据上述规定，我方作出(2006)海珠代决字7号《房屋代管决定书》并无不当。所以请求人民法院驳回上诉，维持原判。原审第三人广州纺织集团金纶房地产开发公司辩称二审答辩意见与一审答辩意见一致,请求人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院另查明，2015年10月22日由广州市人民政府办公厅发布《广州市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定》，该规定将原市国土资源和房屋管理局的房屋代管职责划入市住房和城乡建设委。本院认为，《广州市城市房屋拆迁管理办法》（2004年1月1日施行，2012年6月8日废止）第三十条规定：“在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，有以下情形之一的房屋，可以由市房地产行政主管部门代管：（一）产权不明晰的；（二）所有人死亡并且尚无法确定继承人的；（三）所有人下落不明又无合法代理人的。拆迁由房地产行政主管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当公证。被拆迁房屋应当依法办理证据保全。被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，市房地产行政主管部门应当将产权调换的房屋或者货币补偿款及其银行利息返还该所有人或者继承人。”本案中，在涉案房屋��产权人何秩如下落不明且无合法代理人的情形下，被上诉人依据上述规定在涉案房屋原址张贴公告，并在相关报纸上将代管涉案房屋情况予以公告,无人在公告告知的期限内提出权利主张。被上诉人遂作出（2006）海珠代决字7号《房屋代管决定书》并无不当，原审判决据此驳回上诉人的诉请正确，本院予以维持。至于上诉人主张被上诉人在广州市海珠区南华中路段以内向上诉人归还同等建筑面积房屋或者赔偿相应的经济损失的诉讼请求缺乏合法性基础，本院不予支持。另外，涉案房屋原产权人何秩如的继承人可向被上诉人申请涉案房屋的货币补偿款及相应利息或经产权调换的房屋以维护其合法权益。综上所述，原审判决驳回上诉人的诉请并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条���一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人何振堃负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 琳审 判 员  肖晓丽代理审判员  姚 伟二〇一六年九月十二日书 记 员  周芷诺潘星钿