四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川13民终941号上诉人（原审被告）:重庆紫苑房地产开发有限公司,住所地重庆市铜梁县巴川镇营盘街55号。法定代表人:杜锦刚，董事长。委托诉讼代理人:邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋军旗，重庆龙行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕倩，女，汉族，生于1991年8月14日，住四川省蓬安县。委托诉讼代理人：吕建，男，汉族，生于1963年8月15日，住四川省蓬安县；系被上诉人吕倩之父。委托诉讼代理人：张尚贵，男，汉族，生于1958年3月13日，住四川省蓬安县。原审第三人：蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会。负责人：唐刚华，业主委员会主任。委托诉讼代理人：漆明义，男，汉族，生于1956年8月18日，住四川省蓬安县。上诉人重庆紫苑房地产开发有限公司(以下简称紫苑公司)因与被上诉人吕倩、原审第三人蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会(以下简称业委会)商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院(2014)蓬民初字第1834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人紫苑公司及其委托诉讼代理人邱明哲、蒋军旗，被上诉人吕倩的委托诉讼代理人吕建、张尚贵，原审第三人的委托诉讼代理人漆明义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：蓬安县紫苑·阳光丽都小区房屋由被告紫苑公司开发，其中该小区一期4幢1单元1楼10号房屋规划设计为“小区会所”。在进行商品房买卖时，被告与小区业主的商品房买卖合同未对“小区会所”的权属进行约定。房屋建成后，被告紫苑公司向蓬安县房地产管理局申请初始登记，2006年12月，蓬安县房地产管理局将包含一期4幢1单元1楼10号在内的房屋登记于被告紫苑公司名下，其中10号房屋套内面积为345.78平方米，分摊面积为14.3平方米，建筑面积为360.08平方米。此后被告紫苑公司未对该10号房屋对外出售，小区居民将该房屋作为娱乐场所。2O12年12月16日，原告吕倩与被告紫苑公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号0190347)，约定被告将案涉10号房屋出售给原告，合同总价款人民币1，147，935元。合同第十一条第一款约定：“出卖人应当于2013年12月31日前向买受人交付该商品房”，合同第十三条第三款逾期交房责任约定：“逾期超过30日买受人不退房，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际接房之日止，由出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一违约金。交付之日以合同签订的时间为准，出卖人不另行通知。”。2013年8月27日，原告支付被告购房款1，147，935元，2013年10月31日，被告将案涉10号房屋所有权转移登记于原告吕倩名下，登记证号：房权证蓬安字第2013038**号，2014年1月5日，原、被告就案涉10号房屋进行了书面交接，原告吕倩签署了接房手续办理确认书、消防责任协议书、房屋验收交接表、入住登记表及前期物业管理服务协议，但被告紫苑公司并未腾退该房屋内的乒乓球桌、麻将桌等物品。诉讼过程中，蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会以涉案房屋规划设计为小区会所，属小区业主的共有财产为由申请以第三人名义参加诉讼，并于诉讼中提起行政诉讼，请求确认登记行为违法，依法撤销案涉房屋的初始登记及转移登记，本案中止诉讼。2015年4月29日，南充市中级人民法院指定管辖的营山县人民法院作出(2015)营行初字第4号行政判决书，判决驳回蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会的诉讼请求。判决后第三人不服，向南充市中级人民法院提出上诉，2015年8月21日，南充市中级人民法院以(2O15)南行终字第84号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。原告吕倩的一审诉讼请求：判令被告紫苑公司履行交付房屋义务、给付违约金84000元（从2013年起至实际交房之日止）、负担本案的诉讼费用。原审认为：本案争议焦点在于案涉10号房屋在初始登记前系小区全体业主共有还是属开发商专有。在规划设计时，案涉10号房屋设计为“小区会所”。《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”，对业主共有部分作出了规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”对小区内专有部分的条件作出了规定。案涉10号房屋规划为“小区会所”，并非为物权法规定的其他公共场所，且该10号房屋亦具有构造上的独立性，利用上的独立性及能够登记成为特定业主所有权的客体，在小区业主与被告签订的商品房买卖合同也没有明确约定案涉10号房屋属全体业主共有。在进行初始登记时，案涉10号房屋套内面积为345．78平方米，分摊面积为14．3平方米，建筑面积为360．08平方米，其面积并未分摊给其他业主，相反还分摊了其他共有部分的面积，故对第三人主张10号房屋属小区全体业主共有，无相应的事实及法律依据，本院不予支持。2006年12月，蓬安县房地产管理局将案涉10号房屋初始登记于被告紫苑公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”之规定，案涉房屋在转移之前的所有权属被告紫苑公司，被告紫苑公司依法享有占有、收益、使用、处分的权利。2012年12月16日，原告吕倩与被告紫苑公司签订了《商品房买卖合同》，约定将案涉10号房屋出售给原告，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，诉讼过程中原、被告双方对合同效力无异议，故该合同合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告支付了购房款，虽在接房手续办理确认书、消防责任协议书、房屋验收交接表、入住登记表及前期物业管理服务协议等文书上签字，被告也于2014年1月5日将案涉房屋所有权转移登记于原告吕倩名下，但并未腾退该房屋内的物品，因此不能视为被告紫苑公司已向原告实际交付房屋，现原告请求被告履行交付房屋的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本院予以支持。对原告请求被告为其办理国有土地使用权证，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被告交付房屋办理房屋所有权转移登记之后，仍具有协助将案涉10号房屋的土地使用权转移登记于原告名下的义务，故对原告请求办理国有土地使用权证，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》(合同编号0190347)第十三条第三款逾期交房责任的约定：“逾期超过30日买受人不退房，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际接房之日止，由出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一违约金。交付之日以合同签订的时间为准，出卖人不另行通知。”，因被告至今未交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约金，原告已交房款1147935元，从约定的房屋交付期限届满之次日起，被告应当按日支付违约金114.79元至房屋交付之曰止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内将蓬安县紫苑·阳光丽都小区一期4幢1单元1楼10号房屋交付给原告吕倩；二、被告重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内协助将蓬安县紫苑.阳光丽都小区一期4幢1单元1楼10号房屋的土地使用权转移登记于原告吕倩名下；三、被告重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决书生效之日起二十曰内支付原告吕倩违约金，违约金金额按每日114.79元为标准从2014年1月1日起计算至房屋交付之日止；四、驳回第三人蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费7，944元，由被告重庆紫苑房地产开发有限公司负担。宣判后，紫苑公司不服，向本院提起上诉称:案涉房屋系现房。被上诉人于2014年1月5日签署的接房手续办理确认书和房屋验收交接表实际上是对房屋现状的客观描述,且经过吕倩现场验房后才办理的，其他未在交接表上“存在问题”栏填写任何内容；房屋钥匙系上诉人控制，表明房屋已在被上诉人控制之下，上诉人的交房义务已经完成，且被上诉人已实际对房屋进行了部分装修，故原审认定是书面交接房屋系事实认定错误，上诉人已不能再进行第二次交付；被上诉人没有提供证据证明因屋内设施造成了交房障碍，房屋内的乒乓球桌、麻将桌是交房后他人搬进去的，故原审以房屋内存在前述物品而认定房屋未交付系事实认定错误。由于被上诉人吕倩在诉讼中从未主张因房屋内存在物品造成了交房障碍，相反其在民事诉状中称“由于他人认为有充分证据证实相如镇紫苑街6号4幢1单元1楼10号商品房系他们所有有，并占用至今”，由此可见并不是因为案涉房屋内的物品导致其无法占有、使用房屋，而是因为房屋权属争议造成房屋被他人占用，故被上诉人应向侵权人主张权利。案涉房屋的所有权证载明的登记时间是2013年10月31日，原审将实际交房时间2014年1月5日混淆为办理产权转移时间，系事实认定错误。合同约定房屋交付时间是2013年12月31日，实际交房时间是2014年1月5日，逾期5天，但合同约定交付之日以合同签订的时间为准，不另行通知。由于被上诉人吕倩未能举示其在2013年12月31日要求交房而上诉人未能交房的证据，故逾期5天交房的违约责任不应由紫苑公司承担。案涉房屋国有土地使用权证不应由上诉人办理，因为上诉人已将办证的全部资料提交给了国土局，也即是完成了协助办证的义务，上诉人只需向国土局提交相应的资料即可办理，原审判决上诉人再协助被上诉人办证无事实和法律依据。综上，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人吕倩答辩称：案涉房屋出卖时分为两部分，一部分是售楼部，一部分未封闭，未封闭部分既有开发商堆放的物品，也有小区业主放置的东西。我在拆除售楼部的玻璃时遇到阻拦，加之未封闭部分堆放有东西，致使案涉房屋至今未予交付。上诉人对此亦不解决，被上诉人买房后至今未能使用，损失应由上诉人负担。原审第三人答辩称：案涉房屋没有单独报批报建，也不属于上诉人所有，且至今在原审第三人的控制之下，作为小区业主休闲娱乐场所。二审法院作出的（2015）南行终字第84号行政判决在审理过程中审判人员有隐瞒证据的行为，其判决不能作为本案判决的依据。上诉人的上诉请求合理、合法，应予支持。本院二审审理查明：被上诉人吕倩在二审审理中自认其接收房屋前与上诉人共同查验了案涉房屋，其在装修案涉房屋过程中，遭到部分小区业主的阻拦。案涉房屋至今仍被小区业主作为休闲娱乐、停放摩托车、堆放物品的场所。本院二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，从二审审理查明的上诉人与被上诉2014年1月5日交付房屋前，双方共同查验了房屋，被上诉人在接房手续办理确认书、房屋验收交接表签字，并接收了房屋钥匙，以及其自称的在装修过程中受到小区业主阻拦等事实看，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，应当认定上诉人就案涉房屋已经完成了向被上诉人的交付义务。虽然，被上诉人称案涉房屋在交接查验时，部分房屋内存放有乒乓球桌等物品，即便该情况属实，但由于上诉人已在房屋验收交接表上签字，应当认定其是认可案涉房屋交付时的状况，故其提出的要求上诉人向其交付房屋的诉讼请求，应不予支持。因案涉房屋权属争议或小区业主的原因，致使被上诉人不能占有、使用，其可以另行提起诉讼，主张权利。案涉商品房买卖合同约定的交房时间是2013年12月31日和“逾期超过30日买受人不退房，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际接房之日止，由出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，交付之日以合同签订的时间为准，出卖人不另行通知”，由于案涉房屋实际交付时间是2014年1月5日，上诉人并未提交迟延交房系被上诉人原因所致的证据，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担举证不能的不利后果。上诉人迟延交房5日，应按合同约定的违约金计算方法承担相应违约责任给付违约金。由于上诉人在本案审理中亦未举示其已履行完毕办理案涉房屋国有土地使用证协助义务的相关证据，按前述法律规定，其亦应承担举证不能的不利后果，故原审判决上诉人在一定期限内履行协助被上诉人办理国有土地使用权转移登记义务正确，应予维持。由于原审第三人在原审时未提出独立的诉讼请求，亦未缴纳案件受理费，故原审判决驳回其诉讼请求错误，应予纠正。至于原审第三人在答辩中称的本案引发的相关行政案件的审理程序违法的问题，不属于本案审理范围，其可以依照相关规定，另行主张权利。综上，原审认定的部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持四川省蓬安县人民法院（2014）蓬民初字第1834号民事判决第二项，即“被告重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内协助将蓬安县紫苑.阳光丽都小区一期4幢1单元1楼10号房屋的土地使用权转移登记于原告吕倩名下”；二、撤销四川省蓬安县人民法院（2014）蓬民初字第1834号民事判决的第一项，即“被告重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内将蓬安县紫苑.阳光丽都小区一期4幢1单元1楼10号房屋交付给原告吕倩”；三、撤销四川省蓬安县人民法院（2014）蓬民初字第1834号民事判决第四项，即“驳回第三人蓬安县紫苑.阳光丽都小区业主委员会的诉讼请求”。四、变更四川省蓬安县人民法院（2014）蓬民初字第1834号民事判决第三项，即“被告重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内支付原告吕倩违约金，违约金金额按每日114.79元为标准从2014年1月1日起计算至房屋交付之日止”为“上诉人重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内支付被上诉人吕倩违约金573.95元（按每日114.79元为标准，从2014年1月1日起计算至2014年1月5日止）；如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7944元，二审案件受理费7944元，共计15888元，由上诉人重庆紫苑房地产开发有限公司负担10000元，被上诉人吕倩负担5888元。本判决为终审判决。审判长  朱苏川审判员  唐晓兰审判员  石 炜二〇一六年九月二十六日书记员  赖姝伶