四川省广汉市人民法院民 事 判 决 书(2015)广汉民初字第1702号原告（反诉被告）：朱建，男，1971年9月3日生。委托代理人：刘斌，四川华神律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：西南城控股有限公司，住所地四川省广汉市经济开发区（深圳路东一段）。法定代表人：周伟，执行董事。委托代理人：谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李廷军，四川雒鹏律师事务所律师。原告朱建诉被告西南城控股有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告西南城控股有限公司在法定期限内提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）朱建及其委托代理人刘斌，被告（反诉原告）西南城控股有限公司的委托代理人谭勇军、李廷军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱建向本院提出诉讼请求：一、解除原告与西南城控股有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令西南城控股有限公司返还原告已支付的购房款325657元（以人民法院实际查明的金额为准）；三、判令西南城控股有限公司赔偿原告相应的利息损失，从2012年6月25日起，以已付购房款325657元为本金，按同期银行贷款利率计算至全部房款返还完毕为止。朱建诉称，西南城控股有限公司在2011年推销其位于广汉市东莞路二段53号的西南城项目商铺时，以散发广告单、网站宣传、报纸刊登广告的形式，宣传其西南城项目为“西南城国际会展中心”、“成都北会展商圈”、“糖酒中心”。西南城控股有限公司发布的广告还详细说明了西南城项目有“欧洲风情街”等市场配套设施等不实内容，现西南城控股有限公司无法兑现其广告宣传内容，其中华西都市报于2011年11月18日刊登的广告载明了西南城控股有限公司西南城项目有“国际会展中心”、“欧洲风情街”等内容。原告认为，西南城控股有限公司所宣传的内容能否实现，将严重影响到原告所购商铺的价格。原告受到上述广告宣传内容的影响，决定购买西南城控股有限公司开发的商铺，于2011年11月14日向西南城控股有限公司支付5万元购房款，于2012年6月25日与西南城控股有限公司签定《商品房买卖合同》，购买西南城控股有限公司开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城B1栋第1/2/3层B1-8-20号商铺，同日，向西南城控股有限公司付购房款275657元，共计已向西南城控股有限公司支付购房款325657元。不久之后，原告发现所购商业项目与宣传内容严重不符，遂要求与西南城控股有限公司解除购房合同，退还已付房款，但遭到西南城控股有限公司拒绝，遂提起诉讼。被告（反诉原告）西南城控股有限公司辩称，西南城控股有限公司预售给朱建的房屋已取得《商品房预售许可证》，双方当事人之间签定的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，朱建所述已支付购房首付款325657元是真实的。但是，朱建要求解除合同没有事实依据也没有法律依据，不同意解除合同，朱建出示的宣传资料的真实性存疑，非西南城控股有限公司所发出的宣传资料，第三方网站和报刊等媒体的宣传内容，亦非西南城控股有限公司所为，而且华西都市报刊登的内容已载明宣传内容最终以政府批文为准。朱建所称的宣传内容为项目规划全景图，而西南城整个项目还在分期建设中，并且报纸上登载的内容已经初具规模，朱建所购楼盘区域已经完全建成，与效果图无二样，上述宣传内容不能引起解除合同。被告（反诉原告）西南城控股有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令朱建继续履行双方于2012年6月25日签定的《商品房买卖合同》（合同备案号：201206250000116）；二、判令朱建支付逾期付款违约金，以300000元为基数，按合同约定的标准，自2012年9月29日起计算至朱建付清购房款为止。西南城控股有限公司诉称，本案双方当事人于2011年11月14日签定《商品房买卖合同》，朱建购买西南城控股有限公司开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城B1栋第1/2/3层B1-8-20号商铺，合同约定原告应一次性支付购房款625657元。该合同签定后，朱建支付了购房款50000元。西南城控股有限公司于2012年5月10日取得涉案商铺楼栋的预售许可证后，双方于2012年6月25日签定《商品房买卖合同》（合同备案号：201206250000116），合同约定朱建应一次性支付购房款625657元，同日，朱建向西南城控股有限公司支付了购房款275657元，剩余购房款300000元，朱建书面承诺在2012年9月28日前付清余款，如逾期付款，则按合同承担违约责任。现涉案商铺已达交付条件，朱建付清房款后，可以交房。朱建逾期付款后，西南城控股有限公司多次向朱建催收房款无果。原告（反诉被告）朱建针对其反诉辩称，西南城控股有限公司在销售商铺时向自己提供的相应购房宣传资料存在虚假宣传，无法实现自己的购房目的。西南城控股有限公司也未按合同约定提交所购房屋达到交付条件的证明，该合同仍不具备交付条件。西南城控股有限公司的反诉要求我继续履行合同，支付购房尾款的诉请已经超过两年诉讼时效，请求法院予以驳回其诉请。目前由于我经济困难，现不具备继续履行该购房合同的条件，所以请求解除合同，由于西南城控股有限公司虚假宣传，造成我不能实现购房目的，合同解除后，西南城控股有限公司具有过错，相应后果应由西南城控股有限公司承担，由西南城控股有限公司向我支付违约金。若是我的过错引起解除合同，则参照双方《商品房买卖合同》第十条的约定的标准，由我向西南城控股有限公司支付违约金，按未付款的5%支付。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。朱建于2012年6月25日与西南城控股有限公司签定《商品房买卖合同》（合同备案号：201206250000116），购买西南城控股有限公司开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城B1栋第1/2/3层B1-8-20号商铺，合同约定商品房总价款为625657元，朱建已向西南城控股有限公司支付购房款325657元。合同第六条约定付款方式为一次性付款。合同第十条约定：买受人未按照约定的时间付款，逾期超过90日的，西南城控股有限公司有权解除合同，朱建应当自解除合同通知送达之日起15日内按逾期应付款的5%向西南城控股有限公司支付违约金，西南城控股有限公司向朱建退还全部已付款。合同第十一条约定：“出卖人应当在2012年9月28日前向买受人交付该商品房。…该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件…1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书…4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”。合同第十三条逾期交房约定：…（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”。朱建于2012年6月25日向西南城控股有限公司作出书面承诺，承诺在2012年9月28日前将剩余购房款300000元支付完毕，逾期则按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任。至今朱建仍未向西南城控股有限公司支付该款。涉案楼栋于2012年5月10日取得《商品房预售许可证》，于2012年9月20日取得《竣工验收报告》和《竣工验收备案书》。本院认为，朱建与西南城控股有限公司于2012年6月25日签定的《商品房买卖合同》（合同备案号：201206250000116），与法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据本案双方当事人的诉辩主张以及查明的事实，本院归纳本案争议焦点为：一是否应解除涉案《商品房买卖合同》；二是关于《商品房买卖合同》解除后果的处理。关于是否应解除涉案《商品房买卖合同》的问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定。本院认为，从朱建在庭审中出示的广告宣传单和报刊资料来看，无法证实为西南城控股有限公司所发出的宣传资料，从华西都市报广告载明的关于“西南城项目”内容来看，该广告非西南城控股有限公司所刊登，且有关于宣传内容注明了最终以政府批文为准的提示，该广告对双方没有约束力。从朱建所主张的虚假宣传内容来看，“西南城国际会展中心”、“成都北会展商圈”、“糖酒中心”、“欧洲风情街”等内容并非是西南城控股有限公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，而朱建亦未能举证证明上述宣传资料和其他广告宣传的内容对商品房买卖合同的订立以及购房价格的确定有重大影响，因此，上述宣传广告载明的内容不应视为合同内容，故本院对朱建关于受虚假宣传影响而要求解除合同的主张，不予支持。本案中，朱建另主张在诉讼中向西南城控股有限公司发出了解除合同的通知，现西南城控股有限公司抗辩其未能收到朱建发出的解除通知，本院认为，即便西南城控股有限公司未收到解除通知，但朱建已通过诉讼方式将解除的意思告知了西南城控股有限公司。依据最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复关于“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”的规定，审查双方的合同是否解除，应以双方的约定和法律的规定为基础即审查是否具有约定基础或法定解除的情形存在。如前所述，朱建主张解除的理由不成立，本院依法不予支持。本案被告西南城控股有限公司反诉要求原告朱建继续履行合同，支付剩余购房款和违约金。本院认为，反诉原告西南城控股有限公司的诉请为给付之诉，属于双方当事人之间产生的合同之债，属于债权请求权，应适用一般诉讼时效2年的规定，自西南城控股有限公司应知道或应当知道自己的权利受到损害之日起计算。西南城控股有限公司出示的剩余购房款的书面承诺显示，反诉被告朱建应于2012年9月28日前付清剩余购房款，可见，西南城控股有限公司对朱建逾期未付剩余购房款是明知的，在此情况下，诉讼时效应自2012年9月29日起计算。故朱建关于西南城控股有限公司的诉请已经超过两年诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳，对西南城控股有限公司要求朱建继续履行合同，支付剩余购房款和违约金的诉请，本院不予支持。本案双方的纠纷已持续数年，且长期相持不下，围绕纠纷而引发的诉讼已有诉累。从查明的事实来看，朱建未按双方约定支付剩余购房款，已属违约。本案中，朱建作为违约方，虽然不能依据合同法第九十四条的规定行使法定解除权，但是西南城控股有限公司的诉请显已得不到支持，西南城控股有限公司的反诉诉请无法通过诉讼得到法院支持。在《中华人民共和国合同法》并无明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。本案中，西南城控股有限公司在合理期限内未要求朱建履行合同义务，强制履行显然是非理性的选择。本院认为，结合本案情况，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，故对于朱建关于解除《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后果的处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。涉案《商品房买卖合同》解除后，西南城控股有限公司应将朱建已付房款予以返还，由朱建赔偿西南城控股有限公司因此所产生的损失。在庭审中，本院已向西南城控股有限公司释明，若在《商品房买卖合同》依法解除的情况下，西南城控股有限公司可主张调整违约金以填补其实际损失，但西南城控股有限公司拒绝就违约金是否调整的问题发表意见。双方当事人在《商品房买卖合同》第十条约定：买受人未按照约定的时间付款，逾期超过90日的，西南城控股有限公司有权解除合同，朱建应当自解除合同通知送达之日起15日内按逾期应付款的5%向西南城控股有限公司支付违约金，西南城控股有限公司向朱建退还全部已付款。朱建主张参照双方关于逾期付款解除合同的约定，由朱建向反诉原告西南城控股有限公司支付违约金，按逾期付款300000元的5%计算，为15000元。本院认为，朱建的该主张尚属合理，本院予以支持。扣除朱建应付西南城控股有限公司的违约金，西南城控股有限公司应退还朱建购房款310657元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下:一、解除原告朱建与被告西南城控股有限公司于2012年6月25日签定的《商品房买卖合同》（合同备案号：201206250000116）;二、被告西南城控股有限公司在本判决生效后十日内退还原告朱建购房款310657元（已抵扣原告朱建应付违约金）；三、驳回原告朱建的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告西南城控股有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3560元，由原告朱建负担；反诉受理费3598元，由反诉原告西南城控股有限公司负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  陈贤君二〇一六年九月十二日书记员  唐 娟