广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初18307号原告（反诉被告）：李健雄，男，1951年1月14日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市禅城区。原告（反诉被告）：区焯元，男，1949年7月16日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：巢颖怡，广东中天律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市商邦置业发展有限公司，住所地广州市越秀区寺右二马路**首层**。法定代表人：苏庆，职务总经理。委托诉讼代理人：胡志高，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。原告李健雄、区焯元诉被告广州市商邦置业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人黄敏东，被告委托诉讼代理人胡志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年5月5日签订的《xx商业城业主房屋租赁合同》于2019年1月1日解除；2.被告向两原告清付越秀区中山五路xx号首层103A铺2018年10月16日起至2018年12月31日止的租金合计162500元，并自2018年11月10日起至清付时止，按每日0.1%的标准计付逾期支付租金的违约金给原告；3.被告向两原告支付因被告违约导致合同解除的违约金39万。事实与理由：广州市越秀区中山五路xx号xx商业城首层103A铺建筑面积166.94平方米，是两原告共有的物业。原被告双方于2017年5月5日签订《xx商业城业主房屋租赁合同》，约定由两原告将上述商铺出租给被告，期限为2017年5月16日至2030年10月15日，其中2017年7月16日至2020年10月15日的月租金为65000元，被告应于每月10日之前向原告支付当月租金，被告拖欠租金15天以上的，原告有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠的租金及滞纳金，被告并需赔偿原告半年租金等。原告签约后即将商铺交付给被告使用，被告为经营需要，将两原告的商铺作为首层的消防通道。被告依约向原告交租至2018年10月15日，自2018年10月16日开始拖欠租金。2018年12月3日，被告单方向原告提出解除合同，原告不同意，被告继续不支付租金。鉴于被告拖欠租金情况严重，原告于2019年3月16日向被告送达《解除合同通知书》，决定自2019年1月1日起解除双方签订的租赁合同。由于被告拖欠2018年11月、12月的租金已构成违约，原告据此向被告发出解除合同的通知符合合同法的相关规定，原被告之间的租赁合同于2019年1月1日解除。同时，因合同解除系被告的违约造成，被告应承担相应违约责任，原告因此提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉请，理由如下：1.被告同意与原告解除租赁合同，但应为2018年11月26日解除，因为当日被告向原告送达解除租赁合同通知书。被告解除合同的原因是xx商业城证照不齐，被告已经与广州市衡某物业管理公司（以下简称衡某公司）办理了交接手续，衡某公司接收承租涉案物业，被告并未实际占有经营。2.被告不同意支付2018年12月的租金65000元。原因是被告于2018年11月30日退出xx商业城，12月未实际占用涉案商铺，衡某公司接手后是有向原告支付租金的，原告要求被告支付该月租金属于重复收取。3.被告不同意支付滞纳金（即逾期付款违约金），双方在合同中约定了违约金和滞纳金，二者不应该同时主张。4.被告不同意支付违约金。原被告签订的租赁合同是无效合同，涉案物业属于违章建筑，原告无权向被告主张违约责任。即使合同有效，因为案外人堵塞通道使得消防通道缩减面积，该问题不是被告有能力解决的，所以未支付的租金的责任不在被告。即使合同有效，也无法实现被告的合同目的，无法继续履行，因此被告不应承担赔偿责任，原告也无权收取租金和违约金。被告向本院提出反诉请求：1.两原告立即退还保证金13万元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2017年5月12日开始计至原告付清之日止）；2.两原告向被告退还2017年8月16日至2018年10月15日的租金共计91万元及利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2018年9月10日开始计至付清之日止）。事实和理由：2017年5月5日，原被告双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定由原告将越秀区中山五路xx号xx商业城首层103A号铺出租给被告，以便被告并入一至三层的整体商业经营，租赁期限自2017年5月16日至2030年10月15日，其中2个月免租等。合同签订后，被告支付了保证金13万元给原告。之后，原告提供产权证给被告，然而其产权证上显示的面积明显小于其声明的合同面积。对于被告的质问，原告称“这栋大厦至今都没有完成规划等相关验收，属于历史遗留问题建筑物，房产证是特事特办的，房产证上显示的面积仅为套内面积，建筑面积未经测绘，不清楚多少”。不仅如此，被告该房产证显示二、三楼存在大片中空状态，而现实状态是二、三楼没有天井。对此，原告称这是北京华联商厦经营前就由开发商填平的，所有业主都同意，但这并不影响被告整层承租经营。为此，被告曾四次向越秀消防大队、广州市消防支队等消防部门申报不同的消防设计方案，但消防部门均认为该物业楼梯疏散宽度不够，不符合《建筑物设计防火规范》的规定，从而未能核准被告的消防设计方案。被告对此十分疑惑，经消防部门权威人士口头告知原因有二：其一是二至三层原本中空的地方被填平增加了建筑面积，相应地就需要增加疏散通道面积；其二是该物业其中一条消防通道的二至八层被人堵住，从而使得本就已经不够面积的消防通道更加不符合消防规范要求。不仅如此，开发商的一次消防虽然通过了验收，但一次消防验收时一至三层仍然是中空的，后被人填平并没有得到消防部门的许可，消防部门也未就此同意准许填平后的商场投入使用。经实地勘察，被告发现凡力影城将其中一条消防通道的二至八层全部用墙隔住。然而，被告无力解决中庭填平问题，也无权拆除二至八层消防通道隔墙。原告给予被告的免租期即将届满，被告也萌生退意，于是召集了二十余位小业主代表开会，但小业主代表一致要求被告继续承租、免租期可以顺延至消防部门准许开业之日。为此，被告采取了新的申报方案，并获得了通过。但因此整体项目消防设计通过时间和开业前消防许可时间大幅延后。此外，被告依据租赁合同对场地进行了装修，共投入了超过1500万元，但该场地因建造不符合规划许可，至今未完成备案验收手续，原开发商跑路使得消防部门提及的楼梯疏散宽度不够等土建问题、规划验收、质量验收等问题均处于无解的状态。2018年10月广州市国土规划委员会发出通知，就xx商业城中空层违法建设等历史遗留问题提出意见。对此巨大的法律风险，被告自2018年12月起将场地移交给衡某公司接管，原告知悉该事实并实际收取衡某公司支付的租金等费用。被告认为，涉案物业存在违法建设等情形，使得物业未能通过竣工验收，因此原告将物业交付被告使用违反了法律禁止性规定，涉案合同应属无效，原告收取的保证金应予退还。而且即使合同有效，案外人广州立成投资发展有限公司等主体堵塞消防通道以及开发商或其他案外人违法填平中庭使得xx商业城整体消防疏散通道存在面积、宽度不够等历史遗留问题均非被告可以解决的，未支付租金的责任不在被告，被告无需承担违约责任。而且原告一方面向衡某公司收取租金、管理费用等，另一方面还向被告主张租金以及要求履行腾空交房的义务显然不符合法律的规定。两原告对被告的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：1.原告用于出租的涉案房屋登记用途为商业，领取有房产证，完全符合原被告之间租赁合同的约定，合法有效。被告认为租赁合同无效无理。2.原被告签订的租赁合同约定，从合同约定的起租日开始，即视为房屋交付日，合同开始履行。被告将原告的涉案房屋作为首层消防通道，以便其经营另外租下的xx商业城首层及二、三层，至2019年1月1日前，均在被告管理经营中。因此，原告已完成交付义务。事实上，被告也向原告支付了2017年7月16日至2018年10月15日的租金，被告反诉要求返还租金没有事实依据，也有悖等价有偿原则。此外，由于被告拖欠2018年11月、12月的租金，原告有权解除合同、没收保证金等，故被告反诉要求退还保证金不符合合同约定，应予驳回。3.被告承租xx商业城1-3层用于经营，其消防不能通过验收，无法开业，与本案无关，更与原告无关。原告的涉案103A商铺位于xx商业城北面，是一个独立的街铺，可以独立经营使用，被告所称的消防验收问题均与原告无关。涉案商铺曾出租给华联商厦公司经营使用10年，被告退出后也由衡某公司承租作为商业使用。被告因消防问题不能开业，是其所聘请的消防公司设计及其经营业务不适合政府产业调整有关，非商铺之原因，更与本案原告的商铺无关。经审理查明，广州市越秀区中山五路xx号103A铺登记所有权人为两原告。据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第**房地产权证记载，该房屋规划用途为商业，套内建筑面积为73.47平方米。2017年5月5日，两原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《xx商业城业主房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路xx号xx商业城的首层103A铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积166.94平方米。租赁期限自2017年5月16日至2030年10月15日，其中2017年5月16日至2017年7月15日为装修免费期，2017年7月16日至2020年10月15日的月租金额为65000元，2020年10月16日至2022年10月15日的月租金额递增5%为68250元……；租金按月结算，由乙方在每月10号之前向甲方指定的账户支付当月租金。乙方交纳租赁保证金为13万元，甲方开具保证金收据；租赁期满，甲方在乙方付清该商铺的租赁期内的相关费用，三天内无息退还乙方租赁保证金。甲方发现乙方拖欠租金15日以上的，有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿甲方半年租金。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付滞纳金；甲乙双方签定本合同后，乙方可根据自己的运营需要对上述商铺进行整合改造，既可以对该商铺分割使用，也可以把该商铺与相邻的其他商铺或区域经整合后连通使用。甲方同意乙方在本合同租赁期内将本物业部分或全部转租分租给他人，但需是乙方在整体经营xx商业城一二层的情况下等。上述合同签订后，被告于2017年5月12日向原告支付了租赁保证金13万元。之后，被告按照65000元/月的标准向原告支付了2017年7月16日至2018年10月15日期间的租金。被告在承租涉案商铺所在的xx商业城一至三层后，曾先后四次对涉案商铺所在商场的消防设计向广州市公安消防局申报审核。经公安消防部门对被告提交的消防设计方案审核后，广州市公安消防局先后于2017年8月28日、9月29日、2018年1月23日、4月18日作出《建设工程消防设计审核意见书》，明确因消防疏散楼梯净宽度不足等原因，案涉工程消防设计需修改后重新报消防机关审核。2018年11月30日，广州市公安消防支队越秀区大队向被告发出《不同意投入使用、营业决定书》，写明根据被告对广州市越秀区光塔街中山五路xx号一、二、三层局部投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查存在下列问题：1.该场所现场与提供的装修平面布置图不符，综合评定为不合格；2.疏散宽度不够，不符合《建筑设计防火规范》等。2018年11月26日，被告向包括原告在内的xx商业城1-3层业主发出《解除xx商业城物业管理合同通知书》，称因涉案商业城的历史原因导致整体数次未能通过消防验收，产权证也不齐全致使涉案场地虽已装修，但因政府政策文件指引及现时市场经营环境的变化，被告的经营困难，故决定自2018年11月26日起退出xx商业城1-3层的经营并解除与原告的租赁合同。并要求原告自行考虑与管理处联系场地使用问题，或是否与有意租赁的商户签订租赁合同、或与有意接手经营经营的公司重新签订合同对外经营，由该公司负责原告的租金等费用。此后，被告分别在2018年12月9日以及2019年2月28日在《广州日报》刊登了该解除通知书。两原告并未表示同意解除租赁合同。另查明：案涉商铺所在xx商业城原由广州捷某宝房地产开发有限公司（以下简称捷某宝公司）开发建设。1998年6月23日，捷某宝公司与案外人余某忠、吴某妹签订《房地产预售契约》，约定余某忠、吴某妹向捷某宝公司购买涉案103A铺，该商铺总建筑面积为166.94平方米（含公共分摊面积91.817平方米）。2005年4月13日，余某忠、吴某妹将该商铺转让给两原告，据广州市房地产交易所《广州市预售房地产转让登记记录》记载，转让面积为166.94平方米。2000年9月6日，广州市公安消防局向该捷某宝公司核发编号为穗公消（建）验[2000]第xx号的《关于xx商业城的消防验收意见》，写明经检查验收，土建施工、自动消防系统、负二至地上四层商场装修、五至十七层公共部分装修基本符合消防技术规范的要求，同意投入使用等。被告为证明涉案商铺现由衡某公司实际经营、支付租金等向本院提交如下证据:1.被告与衡某公司于2018年11月30日签订的《协议书》，其中约定被告已将案涉xx商业城1-3层场地按已装修现状移交回广州淏某物业管理有限公司（以下简称淏某公司），衡某公司为盘活xx小业主商铺，现由管理处将场地交由衡某公司经营；自2018年11月30日起，被告退出经营，自2018年12月1日起衡某公司自行与管理处和小业主沟通场地使用问题，xx商业城业主的租金及管理费等费用全部由衡某公司承担等。2.被告于2018年11月30日与淏某公司签订的《物业接收记录》，其中载明被告于该日将xx商业城1、2、3层及其附设之一切设备及水、电表读数移交该物业公司。两原告称，对上述证据真实性无法确认，衡某公司是在2019年3月才找到两原告协商签订租赁合同，衡某公司仅同意从2019年1月开始向两原告补回租金，并没有向两原告支付2018年12月的租金。为此，两原告出示了其与衡某公司于2019年3月15日签订的《xx商业城业主房屋租赁合同》作为证据，该合同显示租赁期限自2019年1月1日开始，未见有关于2018年12月租金支付的约定。被告表示其没有证据证明衡某公司已向两原告支付了2018年12月的租金。本院认为，原、被告自愿签订的《xx商业城业主房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。虽然该合同约定的租赁面积与两原告所持房地产权证记载不一致，但因该房地产权证仅记载涉案商铺的套内建筑面积，未包含公摊面积，合同约定的租赁面积与《房地产预售契约》约定的总建筑面积一致，因此不构成欺诈。至于被告辩称双方所签租赁合同因涉案商铺所在大楼未通过竣工验收等原因应属无效的意见，因涉案103A商铺已取得行政主管部门核发的不动产权属证书，两原告对该商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故被告的该答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。两原告依约将其享有所有权的涉案商铺交付被告使用，已完成出租人交付租赁物的义务，而被告因整体承租该商铺所在xx商业城一至三层需要通过消防安全检查，并非两原告应负担的合同义务，故被告是否通过消防安全检查或xx商业城其他部分是否存在违章均不构成其拒付租金的合理抗辩，被告更不因此而享有合同解除权。因此，被告向两原告发出解除合同的通知不产生租赁合同解除的法律后果，其仍应按《xx商业城业主房屋租赁合同》的约定向两原告支付租金。由于被告未依约支付2018年10月16日以后的租金，已构成违约，并达到了合同约定的原告行使合同解除权的条件，根据合同，两原告有权解除租赁合同、没收保证金、收回商铺及向被告追讨拖欠的租金及相应迟延履行违约金（即合同中约定的滞纳金）。被告反诉请求退还保证金及已付租金于法无据，本院不予支持。关于合同解除时间，因两原告与衡某公司就涉案房屋重新签订的租赁合同约定租赁期限自2019年1月1日开始，而当时被告已经退场，故自2019年1月1日起，原被告之间的租赁关系事实上已经解除，两原告要求确认该日为合同解除之日合法合理，本院予以采纳。由于原被告之间的租赁关系自2019年1月1日起解除，两原告要求被告支付租赁关系解除前拖欠的租金即2018年10月16日至2018年12月31日期间的租金162500元符合合同约定，本院予以支持。但因两原告主张按照拖欠租金的每日1‰计算违约金显属过高，被告答辩认为其不构成违约不同意支付迟延付款违约金视为同时对违约金标准提出异议，本院酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算。至于被告辩称2018年12月的租金应由衡某公司支付的问题，即使被告与衡某公司约定2018年12月的租金由衡某公司负责，但因该约定对两原告无约束力，被告退场时也未将涉案商铺交还两原告，故并不影响两原告向被告主张租金权利，被告与衡某公司之间的约定只能另行解决。对于两原告要求被告支付违约导致合同解除的违约金39万元的诉讼请求，被告因违约致合同解除已被两原告没收保证金13万元，而两原告也已经与衡某公司签订新的租赁合同，涉案房屋不存在因空置而产生租金损失的情况，没收保证金13万元足以弥补原告目前的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对两原告要求被告再支付违约金39万元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李健雄、区焯元与被告广州市商邦置业发展有限公司在2017年5月5日签订的《xx商业城业主房屋租赁合同》于2019年1月1日解除；二、被告广州市商邦置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告李健雄、区焯元支付自2018年10月16日起至2018年12月31日止的租金162500元以及自2018年11月11日起的逾期支付租金的违约金（每月租金的违约金自当月11日起，以同期应付而未付的租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准，计至实际付清之日止，违约金总额以不超过应付租金为限）；三、驳回原告李健雄、区焯元的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市商邦置业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9500.5元，由原告李健雄、区焯元负担6500元，被告广州市商邦置业发展有限公司负担3000.5元；反诉案件受理费7030元，由被告广州市商邦置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  叶志坚人民陪审员  李月花二〇一九年十月二十八日书 记 员  梁 涛郑君灏