重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初5658号原告：重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，统一社会信用代码91500113742899297Y。法定代表人：黄文强，总经理。委托代理人：邱振华，男，汉族，1976年10月21日出生，住重庆市万盛经开区。委托代理人：李智红，男，汉族，1965年6月24日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：邹秀林，男，汉族，1990年7月1日出生，住重庆市綦江区古南街道。原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）与被告邹秀林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法由代理审判员李红梅适用小额诉讼程序于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司的委托代理人李智红到庭参加诉讼，被告邹秀林经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告洁庆置业公司诉称，2009年4月30日原告与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市綦江区古南街道新山村1号小区进行物业管理。根据双方签订的物业服务合同约定，高层住宅物业服务费1元/月·平方米，公共水电费7元/月·户（实际按照6元/月·户计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对小区进行物业管理。被告却长期拖欠原告物业费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听，2014年9月1日起至2015年9月30日止，被告已经累计拖欠原告物业服务费1061.3元，公共水电费78元，违约金608元（从欠费次月起按未交纳的物业服务费的千分之三计算违约金至2015年9月30日止），共计1747.3元。原告认为被告享受了原告提供的服务却恶意拖欠物业费，损害了原告的合法权益，请求法院判决被告支付上述物业服务费、公共水电费、违约金，并承担本案诉讼费。被告邹秀林未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（小区的开发商）作为甲方，原告作为乙方，双方对小区的物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中物业服务事项为,乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和适宜于。物业共有部体包括：房屋的承重结构（含：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、电梯、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、电梯、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤（不承担对业主、非业主及物业使用人的人身、财产保险和财产的保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用（在具备公共维修基金的前提下）。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其它费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。其中服务费用中约定：1.本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅电梯楼1元／月·㎡（含电梯费）；2.公共水电费：每户7元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）。物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。在违约责任中约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同期限中约定：本合同期限为五年，自首次交房之日起计算；业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年；如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务，2015年9月起，原告因合同期满停止对该小区提供物业服务。2009年6月12日，原告就小区的物业服务收费取得原綦江县物价局的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元，高层住宅电梯费第三层及以上按常住人口计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行一年，有效期从2009年6月13日至2010年6月12日止，期满前15日内提出正式收费申请。期满后原告未提出申请，法庭上陈述一直参照前批复执行。2013年1月10日，原告就小区的物业服务收费再次取得重庆市綦江区发展和改革委员会的批复，该批复与原綦江县物价局的批复内容基本一致，对物业服务费用标准有所提高，高层由每月每平方米0.57元变为0.65元。原告制作的业主手册中临时公约第三十四条载明公共水电费为每户暂定7元收取，现原告实际按每户6元收取公共水电费。被告在接房时，向原告签订承诺书，承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法等。被告所购重庆市綦江区古南街道新山村1号小区9幢31-4住房一套（系高层住宅），面积为81.64平方米，2014年1月7日接房后至2014年8月31日已交物业服务费，2014年9月1日至2015年9月30日共计13个月被告没有缴纳物业服务费和公共水电费。上述事实，有《前期物业服务合同》、资质证书、业主手册、巡查情况记录表、物管工作日志、綦价[2009]45号文、綦发改价[2013]7号文，以及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，建设单位即重庆天骄物业发展有限公司与物业服务企业即原告签订的前期物业服务合同，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。现原告已履行物业服务义务，其要求被告缴纳物业服务费和公共水电费的请求符合法律规定，本院予以支持。按照《前期物业服务合同》的约定，被告物业系高层住宅，被告应支付原告物业服务费1061.3元（2014年9月1日至2015年9月30日共计13个月，81.64㎡×1元／月·㎡×13个月），公共水电费78元（6.00元／月·户×13个月）。关于滞纳金，被告在诉讼中对此是否过高亦未进行抗辩，根据《前期物业服务合同》第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每逾期一日应按未交纳物业费总额的千分之三的标准向乙方支付滞纳金，结合原告从当月10日前收取当月的物管费之事实，原告要求被告从欠费次月1日起按所欠物业费每日千分之三的标准计算滞纳金至2015年9月30日止的请求符合合同约定和法律规定，本院予以准许。被告邹秀林未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃相应的诉讼权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邹秀林在本判决生效之日起5日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2014年9月1日至2015年9月30日期间的物业服务费1061.3元及违约金（违约金从2014年10月1日起计算至2015年9月30日止以每月应交物业服务费为基数按每日3‰的标准计算）；二、被告邹秀林在本判决生效之日起5日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2014年9月1日至2015年9月30日期间的公共水电费78元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告邹秀林负担（此费原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  李红梅二〇一六年九月六日书 记 员  刘 颖