河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初10448号原告（反诉被告）张克，男，1983年4月29日出生，汉族，住址河南省郑州市惠济区。委托代理人岳增超，河南予顺律师事务所律师。委托代理人许定国，河南予顺律师事务所律师。被告（反诉原告）段廷昌，男，1981年11月5日出生，汉族，住址河南省淮阳县。委托代理人郑媛媛，北京德和衡(郑州)律师事务所律师。委托代理人高鸿雁，北京德和衡(郑州)律师事务所律师。被告郑州金诺房地产咨询有限公司，住所地河南省郑州市管城区南关街289号，组织机构代码76167399-8。法定代表人幸树秋，该公司总经理。委托代理人代振阳，该公司员工。委托代理人郭想宏，该公司员工。被告郑州金诺房地产咨询有限公司第十一分公司，住所地河南省郑州市金水区建业路建业城市花园6号楼1层11号。法定代表人王锦旗，该公司总经理。委托代理人代振阳，该公司员工。委托代理人郭想宏，该公司员工。原告（反诉被告）张克（以下简称原告张克）与被告（反诉原告）段廷昌（以下简称被告段廷昌）、郑州金诺房地产咨询有限公司（以下简称金诺公司）、郑州金诺房地产咨询有限公司第十一分公司（以下简称金诺分公司）房屋买卖合同纠纷二案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告张克及其委托代理人许定国；被告段廷昌及其委托代理人高鸿雁、郑媛媛；被告金诺公司、金诺分公司共同委托代理人代振阳、郭想宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张克诉称,2016年4月14日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于郑州市郑东新区××路北××单元××号的房产。被告保证在合同签订后的十个工作日备齐相关材料，向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前还清按揭银行贷款。被告解押手续办理完毕的十个工作日内，共同到房管局办理房屋产权过户相关手续。现合同约定期限已过，但被告迟迟不履行合同约定，致使合同目的无法实现。被告金诺分公司在明知被告段廷昌无房屋产权证的情况下，为达到促使原、被告签订合同获取居间费用的目的，而联合被告段廷昌一同欺骗原告，对造成原告损失起到帮助作用。故原告请求法院判令：1.被告段廷昌双倍返还原告定金6万元；2.被告段廷昌赔偿原告违约金2.04万元（暂计算至起诉之日）；3.被告金诺公司、金诺分公司对上述一、二项请求承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告段廷昌辩称，原告诉请没有事实依据，其不存在违约行为。2016年4月14日，原告与被告段廷昌双方签订了编号为1602024的《房屋买卖合同》，合同第十条约定被告段廷昌保证自本合同签订后的十个工作日内备齐相关材料，并在郑州市相关部门规定的时间内向贷款银行提出还款申请，被告段廷昌于2016年4月19日向中国农业银行郑东支行提交还款申请材料，于4月25日接到农业银行还款通知的短信，因需原告向被告段廷昌支付21万元用于办理解压事宜，故双方协商约定于5月10日去银行办理还款解压手续，但原、被告见面领取房产证后，原告却因被告金诺分公司服务态度不好、佣金过高为由，要求被告段廷昌与21世纪不动产咨询有限公司签订合同，被告段廷昌找到被告金诺分公司要求原告继续履行合同但是原告经与中介协商就修改合同和降低佣金未达成一致意见。原告以此为由一直未履行合同，被告段廷昌没有任何违约行为，因此提出反诉请求,要求法院判决1.原告张克所付3万元定金不予返还；2.原告向被告段廷昌支付违约金6.596万元，违约金是从5月10日始暂计算至8月15日。要求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。被告金诺公司、金诺分公司共同辩称，1、其作为居间人已促成了合同成立，合同约定居间佣金由原告支付，《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，合法有效。其作为居间人完成了工作，原告至今未支付居间佣金，侵犯了其合法权益。2、原告请求其承担连带责任无法律依据，三方签订的房屋买卖合同包含房屋买卖和居间两方面内容，其已完成了其居间义务，合同具有相对性，违约责任也具有相对性，其合同地位是居间人，并非房屋买卖关系的相对方，不应承担连带责任。3、在房屋合同履行过程中原告存在过错和违约，应承担违约责任。原告未向居间方支付居间费用，且以居间费用过高等为由不履行买卖合同义务。4、原告违约导致房屋买卖合同被卖方解除。由于原告怠于履行其合同义务，最终导致被告段廷昌经催告后向原告发出了解约通知书，解除了房屋买卖合同。综上所述，被告金诺分公司作为居间人促成合同成立已经履行了法律义务，不存在过错，根据合同法规定及合同的相对性，守约方有权利向合同相对方提出违约赔偿请求权，而原告作为违约方并无此权利，原告请求居间人承担连带责任无任何法律依据，故为维护其合法权益，请求法院依法驳回原告对其的诉求。被告段廷昌反诉称，2016年4月14日，原、被告双方签订了编号为1602024房屋交易合同，被告段廷昌按合同约定于2016年4月19日向中国农业银行郑东支行提交放贷还款申请材料。至此，段廷昌已全面履行合同义务。2016年4月25日接到银行提前还贷款的短信通知，按照合同规定原告应于还款现场向被告段廷昌支付解压款21万元，用于办理解押事宜。被告段廷昌于2016年5月10日、2016年5月13日分别通过电话和短信、微信的方式催促原告履行合同义务，但原告张克均未有任何回应。原告违约，应承担违约责任。故被告段廷昌反诉请求法院判令：1.确认原告张克所支付的3万元定金归被告段廷昌所有；2.原告向被告段廷昌支付违约金6.596万元（暂计至变更反诉请求之日）；3.本案诉讼费用由原告承担。原告张克辩称，1、其与被告段廷昌于2016年4月14日签订房屋买卖合同，约定其购买被告段廷昌位于郑州市郑东新区××路北××单元××号的房产。根据合同约定，被告段廷昌应在2016年4月28日之前准备齐全相关材料，在郑州市相关部门规定的时间内办理相关按揭贷款手续；并向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。而被告段廷昌直到2016年5月10日才第一次通知原告履行合同，已经违约在先；2、原告提供的证据恰好证明被告段廷昌未在约定的时间内履行合同义务；3、对于被告段廷昌提出的赔偿请求，没有事实和法律依据，被告段廷昌违约在先，且其于2014年6月20日寄出的《履行房屋买卖合同催告函》、2014年7月8日寄出的《解除房产交易合同通知书》，原告未收到。即使收到，也是在法院已立案受理此案之后（2016年5月24日），被告段廷昌已无法挽回其已构成违约的事实。故被告段廷昌诉原告承担3万元的赔偿金无事实和法律依据。综上所述，原告已经按合同约定支付了定金，履行了合同义务。而被告段廷昌却没有按合同约定的时间来履行相关的合同义务。因此，被答辩人的赔偿请求没有任何事实和法律依据，而且还应当承担违约责任，请求贵院依法驳回被告段廷昌的诉讼请求。被告金诺公司、金诺分公司共同辩称：金诺分公司作为房屋买卖合同的居间方，在合同签订之前已经认真审核了双方买卖房屋合同所涉及的身份信息，以及房产信息，并向双方如实告知，不存在原告所称未向其告知卖方房屋房产证未下来的事实。原告张克为支持其本诉诉请及反诉辩称，提交如下证据：一.房屋买卖合同，证明原告张克与被告段廷昌、金诺分公司于2016年4月14日签订了《房屋买卖合同》。二.2016年4月14日中国建设银行转款凭证，证明原告2016年4月14日通过中国建设银行向被告段廷昌转合同定金款3万元。三.被告段廷昌房屋产权证，证明2016年4月14日签订《房屋买卖合同》时，房屋还没有登记（2016年4月22日登记），被告金诺分公司未履行合同义务，在明知被告段廷昌无房屋产权证的情况下仍然促成交易。四．被告金诺公司工商公示信息、金诺分公司工商公示信息，证明作为总公司的金诺公司应承担连带赔偿责任。被告段廷昌对上述证据发表如下质证意见：证据一、二均无异议。对第三组证据真实性无异议，但不能证明被告段廷昌在无房产证情况下促成交易，相反证明了在合同签订后8天被告段廷昌已经拿到了房产证，未影响双方的交易行为。证据四和本案无关。被告金诺分公司质证意见如下：证据一真实性无异议，该证据恰好证明了居间人已经促成了合同成立，履行了居间人的法律义务。证据二与我方无关，对此不予质证。证据三的产权证真实性无异议，该证据恰好证明了该房屋能取得合法的产权证，更好地促进房屋买卖合同的履行。证据四的真实性无异议，但无关联性。经本院审查认为，证据一、二客观真实，与本案具有关联性，且被告段廷昌对其真实性均无异议，故本院予以采信。证据三客观真实，但房屋登记时间并不影响合同的履行，不能证明原告证明目的。证据四客观真实，但只能证明总公司与分公司关系，并不能证明有违约责任。被告段廷昌为支持其本诉辩称及反诉诉请，提交如下证据：一.房产证，证明房产证已经及时办理下来，并没有耽误办理房屋过户手续。二．个人信贷业务要素变更申请表，证明被告段廷昌在合同约定的时间（十天内）向银行提出了还款申请。三．银行的还款通知、贷款明细、原告张克发给被告段廷昌的微信，证明被告段廷昌还款申请被批准，已经可以提前还款，被告段廷昌告知了原告张克并与原告张克约好去领取房产证并办理还款、房屋解押手续。四．被告段廷昌发给原告张克的短信及微信，证明被告段廷昌一直在与原告张克沟通并督促其继续履行合同。五．证人证言，证明1.原告张克在签订合同时已经知道房屋没有产权证；2.银行还款通知下来后，被告段廷昌及时通知原告张克准备好钱，一起去银行办理解押手续；3.原告张克以合同不公平为由拒绝继续履行合同。六．录音，证明被告段廷昌按照合同约定履行合同，原告张克违约。原告张克对上述证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，但该证据恰好证明原、被告在2016年4月14日签订合同时，还没有房产证（房产证登记时间2016年4月22日）。对证据二无异议。对证据三真实性无异议，但该组证据从时间(周二即4月26日之前)和内容上恰好证明了被告段廷昌完全可以在合同第9款、第10款约定的时间即2016年4月28日履行该两款约定的义务。原告发给被告的微信，证明被告段廷昌在5月9号才跟原告见面。对证据四真实性有异议，证据内容显示原告已拒收。对证据五合法性有异议，因为该证人与此案件有关联。房屋买卖合同特别提醒第二款原、被告双方应当知道，在签订过程中各方所作出的口头承诺均不能作为另一方主张权利的证据。所以该证据并不影响对违约事实的认定。对证据六的真实性无异议，但此组证据的形成时间5月10日即被告已经违约之后。经本院审查认为，证据一、二、三、六客观真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性无异议，本院均予以认可。证据四客观真实，原告虽对其真实性有异议，但无证据推翻其证明，故本院予以采信。证据五证人证言原告虽对其合法性不予认可，但其证言与其余证据相印证，故本院予以采信。被告金诺分公司提交如下证据：一、房屋买卖双方身份证复印件、编号为D11868616的商品房购房合同各一份。证明被告金诺分公司积极履行了应有的法定居间义务，认真审核并如实向买卖双方告知了交易相关信息。二、编号为1602024的房屋买卖合同一份，证明1、被告金诺分公司已经花费大量劳动，履行了法定居间义务，并促成房屋买卖合同的成立。且合同系三方真实意思表示，房屋买卖合同合法有效；2、原告张克应当按照合同第六条约定向金诺分公司支付佣金；3、合同第六条约定原、被告段廷昌任意一方违约或者双方违约导致房屋买卖合同解除的，被告金诺分公司不承担佣金返还责任，所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任，同时合同第十五条约定了违约责任。三、履行房屋买卖催告函一份，证明由于原告张克存在怠于履行合同的行为，被告段廷昌对原告张克进行了履约督促。四、EMS快递单据及解除房产交易合同通知书一份，证明原告张克因存在怠于履行合同违约，被被告段廷昌（卖方）行使法定解除权的事实，原告张克通过EMS快递方式签收。第三组和第四组证据综合证明了，张克的违约行为导致了合同无法履行被解除的事实。五、由被告段廷昌出具的定金收据一份，证明本案房屋买卖合同所涉定金已由原告张克直接向本案另一被告段廷昌支付，并未按照合同约定交付被告金诺分公司保管。原告张克对上述证据发表如下质证意见：对证据一、证据二真实性无异议。对证据三真实性有异议。1.原告没收到此催告函；2.从原告提交的此证据时间上来看，被告段廷昌没有在约定时间内履行合同义务，违约在先，原告迫于无奈，才到法院起诉，以维护自己的合法权益。所以即使收到也是在法院已立案受理此案之后（立案时间2016年5月24日），其已无法挽回已经构成违约的事实。对证据四质证意见同证据三。对证据五无异议，此证据正好说明了原告已按合同约定履行了义务。经本院审查认为证据一、二、五客观真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性无异议，故本院均予以采信。证据四、五客观真实，与本案具有关联性，原告虽有异议，但无证据推翻其证明，故本院予以采信。被告金诺公司未举证。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认事实如下：2016年4月14日，原告张克（买方、乙方）与被告段廷昌（卖方、甲方）、被告金诺分公司（居间方、丙方）签订编号为1602024的《房屋买卖合同》一份，主要内容为：乙方自愿购买甲方位于郑东新区东风东路西、安平路北8幢2单元2层206号房屋（D11868616），房屋及其配套设施总价款为68万元，乙方应于本合同首次签订时向甲方支付3万元定金。乙方应向丙方支付佣金1.36万元，代办费0.1万元，在签订本合同时乙方应向丙方及时、足额支付佣金。付款方式为按揭贷款，甲、乙双方于签订本合同后10个工作日内准备齐全相关材料，并在郑州市相关部门规定的时间内，共同到该机构办理相关按揭贷款手续。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后十个工作日内准备齐相关材料，并在郑州市相关部门规定的时间内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款21万元，专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款甲方自行筹集，甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。甲方违约致使合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，乙方违约致使合同不能履行的，其无权要求返还定金，本合同签订后甲、乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。2016年4月14日，原告张克通过中国建设银行向被告段廷昌农行郑州郑东支行汇款3万元。同日，被告段廷昌出具收条载明收到张克房款定金3万元整。2016年4月19日，中国农业银行个人信贷业务要素变更申请表显示：被告段廷昌向农行郑东支行签订的《个人购房担保借款合同》下借款25.3万元，借款期限360个月，现被告段廷昌申请提前结清全部借款本息。2016年4月22日，被告段廷昌取得的涉案房屋产权证书显示：房屋所有权人为段廷昌，房屋坐落为郑东新区安平路126号院8号楼2单元2层115号，登记时间为2016年4月22日。2016年4月25日，中国农业银行郑州支行工作人员向被告段廷昌短信通知可以还款。2016年5月9日，原告与被告段廷昌通过微信相约第二天早上八点半，东区七里河北路黄河路口，就在东区房管局对面办理涉案房屋解押事宜。2016年5月10日，原告和被告段廷昌到被告金诺分公司协商房屋买卖合同履行问题，原告要求重新签订房屋买卖合同，并降低中介费，但协商未果。2016年5月13日，原告与被告段廷昌又通过微信对房屋买卖合同的履行进行了协商。后，原告与被告段廷昌亦通过电话多次协商合同的履行问题，均未果。2016年6月20日，被告段廷昌致原告张克的履行房产买卖合同催告函显示：被告段廷昌与原告张克于2016年4月14日签订的《房地产买卖合同》，被告段廷昌已按约定向农行郑东支行提交房贷还款申请材料，并于2016年5月10日、2016年5月13日分别通过电话、短信、微信的方式多次催促原告履行合同义务，原告方均未有任何回应，现被告段廷昌再次通知原告，请于接函后按合同履行义务，若接函后十日内仍未履行自己的合同义务，将视为原告不再履行双方所签订的《房地产买卖合同》，被告段廷昌将根据相关法律规定解除该《房地产买卖合同》，并依法追究原告方违约责任。2016年6月22日，被告段廷昌通过短信将上述催告函发送给原告张克。2016年7月8日，被告段廷昌向原告及被告金诺分公司发出解除房产交易合同通知书显示：根据合同约定原告应于还款现场向被告段廷昌支付解押款21万元，用于办理解押事宜，被告段廷昌于2016年6月20日发催告函，原告于2016年6月23日签收该函后十日内仍未履行自己的合同义务，将视为原告不再履行《房屋买卖合同》，被告段廷昌依法通知原告解除上述编号为1602024号房屋买卖合同。同日，被告段廷昌通过EMS向原告张克寄送解除房地产合同通知，原告张克拒收。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原、被告三方所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。被告段廷昌在合同约定时间内履行了向银行申请提前还款的义务，且已准许，并通知原告一同去办理解押手续，原告张克应当积极履行合同，支付21万元购房款，但却因佣金过高、政策变化等问题要求重新签订合同，致双方合同未履行，其违约在先，应当承担违约责任。合同约定若原告违约致使合同不能履行的，其无权要求返还定金，故其所交纳的3万元定金无权要求返还，故原告诉请被告段廷昌双倍返还定金6万元、赔偿违约金2.04万元，并要求被告金诺公司及金诺分公司对上述款项承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告段廷昌反诉请求原告张克所付3万元定金不予返还，应属于对原告该项诉请的抗辩内容，其抗辩理由成立，原告所交纳的3万元定金不予返还，但被告将此作为一项独立的诉请不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案已适用定金罚则，不予退还原告定金，且被告段廷昌未提交证据证明其实际损失已超出了定金数额，故其反诉请求原告张克支付违约金6.596万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、驳回原告张克的诉讼请求；二、驳回反诉原告段廷昌的反诉请求。本诉案件受理费1810元，由原告张克负担；反诉案件受理费1100元，由反诉原告段廷昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊代理审判员 孔 瑛人民陪审员 贾共林二〇一六年九月五日书 记 员 王圆方