湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初163号原告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区如意街综合楼3-5楼。法定代表人：齐界，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖榕，上海协力（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋海亮，上海协力（长沙）律师事务所律师。被告：伍新霞。原告长沙开福万达广场投资有限公司诉被告伍新霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员张淳担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告长沙开福万达广场投资有限公司的委托代理人肖榕到庭参加了诉讼。被告伍新霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙开福万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订合同编号为XXXXXXXXXXX号《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》；二、被告协助原告办理撤销房屋网络签约、合同备案、预告登记等手续；三、被告向原告支付购房总款额20%的违约金合计743975.6元；四、被告支付原告代其偿还银行借款的利息4645.83元（该利息暂计算至2016年1月11日，按人行同期贷款利率计算），其后的利息仍应计算至全部本息清偿之日止；五、本案诉讼费、律师费及其他费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更被告协助原告办理撤销房屋网络签约、合同备案、预告登记等手续诉讼请求为：被告协助原告办理房屋过户手续。事实和理由，2012年8月17日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》，被告购买原告开发的位于长沙市开福区中山路589号万达广场A区4栋1单元601房，房屋总价3719878元。被告支付了房款1119878元，余款2600000元在中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行办理按揭贷款，原告对被告的银行按揭贷款承担保证责任。因被告自2014年8月起，即未按照贷款合同约定按期偿还贷款，银行遂向法院提起诉讼。法院遂判决原告对被告贷款承担保证责任。原告因被告未能依约偿还贷款，曾代替被告向银行清偿贷款214584.85元，并于2015年7月13日一次性代被告偿还银行贷款2411278.35元。根据原、被告双方订立的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》附件四第二条第（四）款第2项、第十一条之约定，原告有权解除合同，被告应当向原告支付购房款总额20%的违约金，并支付因此发生的律师费等其他费用。合同同时还约定合同解除后，需要办理合同备案或者预告登记撤销的手续，被告应当配合原告予以办理。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院，请求法院判如所请。被告伍新霞未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《长沙市商品房买卖合同》及其附件、《中国邮政储蓄银行个人借款及担保合同》、（2014）开民二初字第02748号民事判决书、（2015）开执字第00238执行裁定书及执行通知书、案件执行结束通知书、协助扣划存款通知书、收款收据、付款凭证、贷款本息情况说明、房屋产权信息。根据上述证据，本院认定事实如下：2012年8月17日，原、被告签订了合同编号为XXXXXXXXXXX的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于长沙市开福区中山路589号万达广场A区4栋1单元601房，房屋总价3716731元。被告采取银行按揭的方式支付房款。合同《补充协议》（四）第二条第4点约定，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当向原告支付其代被告向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），以及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等损失），同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应当按照日万分之五的标准向原告支付违约金。如被告未能依约履行上述义务，则原告有权宣布立即解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》，同时，除承担上述费用及损失外，被告还应当按照协议第十一条之约定对原告承担违约责任。《补充协议》（四）第十一条约定，如因被告原因导致违约，被告应当按照总购房款20%的标准向甲方违约金。同时，如合同解除，被告应当配合原告办理相关备案、登记撤销、户口迁移手续，并向甲方交还该房屋。合同签订后，依约被告支付了房款1119878元，余款2600000元通过在中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行办理按揭贷款的方式予以支付，原告对被告的银行按揭贷款承担保证责任。被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行偿还按揭贷款共计377671.14元。2014年10月30日，被告伍新霞将本案所涉房屋过户至其名下。后因被告自2014年8月起，未按照贷款合同约定按期偿还贷款，原告曾代被告向银行偿还部分贷款本息。后银行向法院提起诉讼，诉讼法院遂判决被告立即向按揭银行偿还全部借款本息，同时判令原告对被告贷款承担连带保证责任，原告向银行履行了上述法院判令的连带保证责任。自2014年7月22日起至2015年7月28日止，原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行支付了借款本息、罚息等共计2625863.2元，并因此承担诉讼费26647元、执行费26495元及律师费58370元。本院认为，一、对于合同解除问题，合同需依约信守，现被告未能依约向按揭银行偿还借款本息，导致原告代其履行了还款义务，故被告应当按照原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定承担违约责任。经查明，被告未能依约向按揭银行归还贷款本息，亦未按合同约定向原告履行垫款还款义务，按照原、被告双方签订的《补充协议》（四）第二条第4点约定，原告有权解除合同。现原告以起诉的方式向被告表达了明确的解除合同的意思表示，而被告亦未在合理期间内向本院或原告提出异议，故原、被告之间签订的原、被告签订的合同编号为XXXXXXXXXXXX的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》于本案起诉状向被告送达之日，即2016年8月17日即告解除。二、对于协助办理过户登记的问题，按照《补充协议》（四）第十一条约定，如合同解除，被告应当配合原告办理相关备案、登记撤销、户口迁移手续，并向原告交还该房屋。现本院已经确认本案所涉商品房买卖合同解除，故被告应当配合原告办理本案所涉位于长沙市开福区中山路589号万达广场A区4栋1单元601房的房屋过户登记手续。三、对于违约金的支付问题，按照《补充协议》（四）第十一条约定，如因被告原因导致违约，被告应当按照总购房款20%的标准向甲方违约金，现被告未能依约支付按揭贷款，导致原告承担保证责任，代为清偿该按揭贷款本息等款项，故被告行为明显违约当无疑义。考虑到原、被告签订的购房合同系商事行为，且原告因被告的违约行为，导致其垫款2411278.35元，并因此承担诉讼费26647元，因此产生了资金占用成本及相应实现债权费用。考虑到违约金的兼有补偿损失和惩罚违约的性质，同时参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院对于原、被告约定的违约金予以酌情调整。根据本案实际情况，本院酌定被告应当按照总购房款10%的标准向甲方违约金371673.1元（3716731元×10%）。四、因本案所涉合同已经解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告应当在扣除其代被告偿还的房屋按揭贷款利息、（2014）开民二初字第02748号案件的诉讼费、（2015）开执字第00238的执行费以及被告应向原告支付的违约金后向被告返还被告所支付的购房款。对于原告要求被告向其支付原告代被告偿还银行借款的利息及律师费的主张，因该款项本院已经在被告应当向原告支付的违约金中予以考虑，且上述款项的性质仍属违约金性质，故对于原告要求被告另行向其支付原告代被告偿还银行借款的利息及律师费的主张，本院不予支持。五、被告伍新霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担不答辩、不举证、不质证、不参加庭审等不利的法律后果。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国》之规定，判决如下：一、原告长沙开福万达广场投资有限公司与被告伍新霞于2012年8月17日签订的合同编号为XXXXXXXXXXXX的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》于2016年8月17日即告解除；二、被告伍新霞于本判决生效之日起十日内配合原告长沙开福万达广场投资有限公司办理本案所涉位于长沙市开福区中山路589号万达广场A区4栋1单元601房的房屋过户登记手续；三、被告伍新霞于本判决生效之日起十日内向原告长沙开福万达广场投资有限公司支付违约金371673.1元；四、驳回原告长沙开福万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费11286元，公告费560元，由被告伍新霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于湖南省长沙市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 淳人民陪审员 张 勤人民陪审员 刘正青二〇一六年九月五日代理书记员 沈 沙