海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9027民初1323号原告：海南农垦荣光农场有限公司。所在地海南省乐东黎族自治县抱由镇山荣农场场部。法定代表人：母连云，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜振东，海南琼亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汉望，海南琼亚律师事务所律师。被告：朱子林，男，1965年3月3日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：闻向阳，海南大弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。原告海南农垦荣光农场有限公司与被告朱子林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海南农垦荣光农场有限公司的委托诉讼代理人颜振东，被告朱子林的委托诉讼代理人闻向阳、马相龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南农垦荣光农场有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2013年9月28日签订的《职工危房改造合同书》有效；2.判令被告向原告支付剩余购房款144744元；3.判决被告向原告支付利息（自2016年4月16日按照年利率6%计算至购房款付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，被告获得参加原告危房改造的资格，并于2013年2月4日向原告缴纳购房款180000元。2013年9月28日，原告与被告签订一份《职工危房改造合同书》约定由被告购买原告投资建设的××县，购房款为374744元。根据上述合同第六条约定，被告应在合同签字之日起五天内向原告预缴所购房款总额50％，工程封顶后支付所购房款总额45％，工程竣工验收合格后十五天内支付所购房款总额5％余款。合同签订后，被告于2014年11月12日又向原告缴纳购房款50000元。原告从2016年9月10日原告将房屋交付被告使用至今，被告尚未支付剩余购房款144744元。原告认为，原、被告双方所签订的合同意思表示真实，系为有效合同，被告拖欠原告剩余购房款的行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉请法院判如所请。原告为其诉讼主张向本院提供的证据为：1.《关于部分农场（社区）重组的决定》和《关于部分农场（社区）重组工作的指导意见》、关于组建海南农垦荣光农场有限公司的批复，证明原告的主体资格；2.《海南农垦职工危房改造合同书》，证明被告购买原告投资建设的××县，购房款为374744元；3.收据、农业银行现金缴款单，证明被告只向原告支付230000元购房款；4.催款通知书送达回执，证明原告向被告催缴购房款。被告朱子林辩称，一、职工危房改造合同书第三条关于竞价房款的约定依法应认定为无效。2013年9月28日，被答辩人采取欺诈的方式，与答辩人签订了《职工危房改造合同书》，当时签订合同时，被答辩人只让答辩人在合同书上签字，而没有让答辩人仔细审阅合同的内容，并且答辩人在合同上签字后，被答辩人也没有给答辩人一份合同，直至被答辩人这次起诉时，答辩人才再次看到该合同，当时，答辩人根本就不知道有竞价房款的事实，答辩人认为，既然是职工危房改造项目，被答辩人应当按照《农场职工危房改造计划实施方案》的规定，向答辩人收取享受国家优惠价款的购房款，怎么会有竞价房款（市场价）？并且，在同一个危房改造项目中出现了同房不同价的情形，有的职工的房价是按照政府规定的优惠房价，而有的职工有存在部分竞价房款（及市场价），被答辩人的这一行为严重违反了《农场职工危房改造计划实施方案》的规定，其行为是以合法的竞价方式掩盖其收取高额款项的目的，该收取竞价房款的约定依法应认定无效。二、被答辩人诉求6%的利息缺乏事实依法律依据，依法不应当得到支持。依据双方签订的职工危房改造合同书，该合同书中并没有约定答辩人延迟支付购房款，应当支付利息的约定，并且被答辩人主张按照年利率6%计算明显过高，且没有事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的该项诉讼请求。三、依据双方签订的职工危房改造合同书第六、七条、甲方的权利、义务第五条：符合规定参加农垦危房改造的职工，甲方负责按总局相关政策规定申请住房补贴资金每户15000元发放到职工户，依据上述合同的约定，被答辩人至今没有将住房补贴资金每户15000元发放给答辩人，因此被答辩人应当将答辩人的住房补贴资金每户15000元，应当从总房款中扣除。四、总房款的5%目前不具备支付条件应当从总房款中扣除。依据双方签订的职工危房改造合同书第六条约定工程竣工验收合格后15天内支付所购房房款总金额5%的余款，时至今日，被答辩人交付的房屋也没有通过竣工验收，依据上述条款的约定，答辩人的购房房款总金额5%的余款不应当向被答辩人支付，具体为：应当从朱子林房屋总价款中扣除11117元（房屋总价款为374744元乘以5%）、刘雪辉房屋总价款中扣除20677元（房屋总价款413544乘以5%）、朱子林房屋总价款中扣除18737元（房屋总价款374744元乘以5%）、朱子林房屋总价款总中扣除19477元（房屋总价款374744元乘以5%）、朱子林房屋总价款中扣除15057元（房屋总价款是374744元乘以5%）、徐秋常房屋总价款中扣除15307元（房屋总价款306144元乘以5%）。五、被答辩人交付的房屋至今没有通过综合验收，房屋存在严重的质量问题，且配套设施不完善，个别住户无法正常居住。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。依据上述事实及法律的规定，被答辩人对出售给答辩人的房屋应当减少价款，按照《农场职工危房改造计划实施方案》的规定，支付职工危房改造价款，而不应当按照竞价（即市场价）支付购房款。综上，答辩人与被答辩人签订的《职工危房改造合同书》中的约定的竞价条款，严重违反了《农场职工危房改造计划实施方案》的有关规定，损害了答辩人的合法权益。因此，该合同中的竞价房款的约定系无效的约定。另外，被答辩人在没有通过综合验收的情况下，将质量不合格的房屋交付给原告使用，且被答辩人也没有按照规划要求完善小区的配套设施，答辩人无法正常使用房屋，严重影响了答辩人的生活。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条及一百一十三条的规定，请求法院判令减少支付被答辩人的房屋价款，以维护答辩人的合法权益。被告为其诉讼主张向本院提供的证据为：照片七张，证明原告交付的房屋存在严重的质量问题，应当降低房屋的价款。被告为了证明《海南农垦职工危房改造合同书》中约定的竞价条款无效，申请本院调取的证据为：海南省国营山荣农场山场字[2012]42号关于印发《2012年职工危房改造建设实施方案》的通知。本院对当事人提供的证据，经庭审证据交换和质证，认证如下：一、被告对原告提供证据1的真实性及证明内容均没有异议；对证据2的真实性没有异议，对证明内容有异议，对合同约定的竞价房款违反了法律强制性规定，且被告目前为止也没有该份合同；对证据3、证据4的真实性及证明内容均没有异议。经审查，原告提供上述证据1来源、形式符合法律规定，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2、证据3、证据4来源、形式符合法律规定，可作为认定原告主张被告尚欠本案购房余款144744元的事实依据，本院予以认定。二、原告对被告提供照片的真实性无法认可，认为拍摄的地点不明确，对房屋质量有无问题应当以评估鉴定为准，被告提供的照片无法说明房屋存在质量问题。经审查，被告提供自拍照片的时间、地点以及所反映的标的物状态不明确，且缺乏其他证据佐证，不能作为认定被告主张原告交付本案房屋质量存在问题的事实依据，本院不予采信。三、原告对被告申请本院调取原海南省国营山荣农场关于印发《2012年职工危房改造建设实施方案》的通知真实性无异议，对被告的证明内容没有异议。被告对其申请本院调取该证据的三性均无异议。经审查，该证据内容真实客观，并与本案具有关联性，本院予以认定。根据上述采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下法律事实：被告系原告前身原海南省国营山荣农场乐中分场职工。2016年11月9日，海南省农垦投资控股集团有限公司(海南省农垦总局)作出琼垦企业(2016)432号《关于组建海南农垦荣光农场有限公司的批复》，由原来的海南省国营山荣农场、海南省国营乐光农场组建海南农垦荣光农场有限公司。2012年5月18日，原海南省国营山荣农场向其各单位、机关各部门发出山场字[2012]42号海南省国营山荣农场关于印发《2012年职工危房改造建设实施方案》的通知。2013年，被告取得参加原告危房改造的资格后，于2013年2月4日向原告缴纳购房款180000元。由此，于2013年9月28日，原告与被告签订了《海南省农垦职工危房改造合同书》，合同约定建筑楼层为三层，二、三层为住房，一层为配套房。被告购买原告投资建设的××路房，购房款为374744元（含竞价房款187000）。同时约定符合规定参加农垦危房改造的职工，原告负责按总局相关政策规定申请住房补贴资金每户15000元发放到职工户。并约定被告应在合同签字之日起五天内向原告预缴所购房款总额50％，工程封顶后支付所购房款总额45％，工程竣工验收合格后十五天内支付所购房款总额5％余款。合同签订后，被告于2014年11月12日向原告缴纳购房款50000元。工程竣工后，在包括被告在内的职工投入使用涉案房屋过程中，于2018年11月9日，经原告向被告发出催缴购房款通知无果。现原告因从2015年4月15日将涉案房屋交付被告使用至今，被告尚欠原告剩余购房款144744元未付为由，向本院提起诉讼。本院认为，本案讼争焦点为：1.原告与被告签订的《海南省农垦职工危房改造合同书》是否应确认为有效；2.原告主张被告支付剩余购房款并支付相应利息的理由能否成立。本案中，被告作为原告前身海南省国营山荣农场的职工，在取得参加原告危房改造资格的情况下，经协商一致与原告签订总价款为374744元的《海南省农垦职工危房改造合同书》，是当事人的真实意思表示，双方的买卖关系合法，依法受法律保护，系为有效合同，当事人应当遵守合同约定履行合同义务。本案经庭审质证，根据本院采信的证据，并从当事人陈述的案件事实来看，原、被告之间的权利义务关系明确。本案同属于本院同时受理的另案（2019）琼9027民初1298号、1299号、1322号、1321号、1324号系列案件之一，涉案楼房工程竣工后，包括被告在内的其他职工已实际占有和使用涉案房屋，且也向原告支付了部分购房款，同时，涉案楼房二、三层除了D号楼3A2号住户外，其他住户均已入住，并且一层配套房（商铺）均已投入经商营业使用，因此，其剩余购房款被告应当清偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”规定，现原告主张被告支付剩余购房款144744元的诉讼请求并无不当，且于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”规定，鉴于原、被告双方对迟延履行违约金未作约定，因此对于原告主张被告支付自2015年4月16日起按照年利率6%计算至购房款付清之日止的利息，本院不予支持，应予以驳回。被告作为完全民事行为能力人，在与原告签订合同过程中，应当知晓合同内容。被告答辩称不知道有竞价房款，且涉案房屋存在严重质量问题，亦未举证加以证明，应依法承担举证不能的法律后果，因此，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、原告海南农垦荣光农场有限公司与被告朱子林于2013年9月28日签订的《海南省农垦职工危房改造合同书》有效；二、被告朱子林应于本判决生效之日起十五日内付清购房款144744元给原告海南农垦荣光农场有限公司；三、驳回原告海南农垦荣光农场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1597.44元，由被告朱子林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 林成雄二〇一九年十月十四日书记员 周晓虹附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。