广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初824号原告：黄宏华，男，1982年9月20日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区）3-208，原告：吴妙贤，女，1987年3月6日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区、四期）6号楼8G房，委托代理人：张永明，广东稳健律师事务所律师。委托代理人：徐莉，广东稳健师事务所律师。被告一：吴木新，男，1976年3月17日出生，汉族，住址：广东省深圳市坪山区，被告二：韩秀兰，女，1958年11月22日出生，汉族，住址，重庆市南岸区，被告三：惠州市君之德实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水锦惠大厦1层商场1130号铺。法定代表人：韩秀兰。原告黄宏华、吴妙贤诉被告吴木新、韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司（以下简称君之德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄宏华及其委托代理人张永明、徐莉到庭参加诉讼，被告一吴木新、被告二韩秀兰、被告三君之德公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄宏华、吴妙贤向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间签订的《商铺买卖合同》。二、判令被告一吴木新返还原告已付购房款合计人民币264863元，被告二韩秀兰、被告三君之德公司向原告承担连带责任；三、判令被告一吴木新按照房产转让价格人民币424863元的20%向原告支付违约金人民币84972.6元，被告二韩秀兰、被告三君之德公司对违约金的赔偿向原告承担连带责任。上述款项合计349835.6元。四、判令三被告承担本案担保费、保全费、鉴定费、评估费、公告费、诉讼费等。事实与理由：原告与被告于2016年10月16日签订了两份《商铺买卖合同》，约定将被告位于惠阳区淡水××城大道××大厦××商场××、××号商铺转让给原告，建筑面积均为6.42M2，转让价格分别为212431元和212432元，付款方式为分期支付：于2016年10月16日前支付全部购房款的60%，余款共160000元向银行申请抵押贷款。以上合同由原告与被告一的委托代理人韩秀兰和代理人单位君之德公司签订。原告依约支付了首期款264863元（含定金），但由于被告存在诸多违法行为，涉嫌欺诈、纠纷矛盾突出等，导致按揭银行不给予办理银行按揭贷款。鉴于被告先行违约、根本违约、实质违约行为导致合同无法继续履行，根据《商铺买卖合同》第七条的约定，请求解除合同，保障原告合法权益。吴木新未答辩，未向本院提供证据韩秀兰未答辩，未向本院提供证据。君之德公司未答辩，未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年10月11日，俩原告与被告三君之德公司签订两份《〈锦惠大厦〉商铺认购书》，约定俩原告认购位于惠阳区淡水××城大道××大厦××商场××、××号商铺，同时约定于2016年11月16日前签订《商铺买卖合同》。2016年10月16日，俩原告与被告二（被告一委托代理人）、被告三君之德公司签订俩份书面《商铺买卖合同》，约定将卖方（吴木新）位于惠阳区锦惠大厦二层商铺2215号、2216号商铺转让给原告，俩商铺建筑面积均为6.42M2，套内面积均为3.98M2，转让价共计424863元，约定于2016年11月23日前支付全部购房款60%（含定金），剩余款项40%向银行申请抵押贷款。合同备注第1项约定：“买方接卖方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到卖方指定的银行办理按揭贷款手续；……”第七条约定：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。”同日，俩原告通过POS机刷卡，支付宝转账等方式共向被告三账户支付首期款含定金共计264863元。被告三于同日出具收款收据，盖章确认收到俩原告款项共计264863元。另查，被告一吴木新于2016年8月31日经公证委托被告二韩秀兰全权处理案涉商铺的出售、转名过户、代收房款，代付税款等。本院认为，本案的焦点一是案涉《商铺买卖合同》效力约束的合同相对人，二是案涉《商铺买卖合同》是否依法应当解除。关于订立案涉《商铺买卖合同》的当事人。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，两份《商铺买卖合同》是由俩原告与被告二被告三直接磋商，合同落款处俩原告签名，被告二盖私章被告三盖公章成立的，俩原告在合同文本台头应当清楚知道卖方就是被告一吴木新，在案证据委托书也证实被告二是合同的受托人。因此，从《〈锦惠大厦〉商铺认购书》甲方由被告三盖章，《商铺买卖合同》条款中约定的权利义务和被告二被告三在合同履行中实际收取了俩原告首期商铺款可知，合同是在俩原告与被告二被告三之间履行，故应当认定案涉《商铺买卖合同》效力约束的当事人是俩原告及被告二被告三。卖方吴木新作为被告二的委托人并未实际介入合同。案涉《商铺买卖合同》是否应当依法解除。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适用担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，俩原告依约先履行了交付俩商铺首期款含定金共264863元的义务。俩原告在庭审中的陈述及本院另案处理的（2019）粤1303民初783号案、909号案中证据亦表明：被告三因发布违法房地产广告被行政处罚，按揭银行停止对该楼盘提供按揭，购买了同一楼层商铺的其他购买人未能办理银行按揭，公司经营状况恶化，有可能丧失履行能力，俩原告行使了合同不安抗辨权，中止合同继续履行。以上事实，本院予以确认。被告二和被告三未能提供担保恢复合同的履行，导致合同无法继续履行，俩原告中止履行合同后请求解除合同，本院依法予以支持。根据以上法条规定和原告行使不安抗辨权的事实，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，俩原告的损失是被告二被告三占用购商铺款264863元的利息损失。俩原告请求三被告支付房产转让价20%违约金，证据不充分，本院不予支持。被告一、被告二、被告三经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭，视为放弃自己的抗辩权利，本院依法作缺席处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄宏华、原告吴妙贤与被告韩秀兰、被告惠州市君之德实业有限公司于2016年10月16日签订的两份《商铺买卖合同》。二、被告韩秀兰、被告惠州市君之德实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄宏华、原告吴妙贤俩商铺首期款含定金共计264863元及利息（利息计算：按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年10月16日起至付清264863元之日止）。三、驳回原告黄宏华、原告吴妙贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6546元，公告费390元，由原告黄宏华、原告吴妙贤共同负担1685元，由被告韩秀兰、被告惠州市君之德实业有限公司共同负担5251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄国胜人民陪审员  黄定满人民陪审员  邓远红二〇一九年十月十六日书 记 员  潘柏君