广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9143号原告：广东省广垦粮油有限公司，住所广东省广州市天河区东莞庄路省农垦总局大院自编****，统一社会信用代码91440000086821298D。法定代表人：王泽。委托诉讼代理人：游文婷、王金晓，广东天胜律师事务所律师。被告：茂名长轩实业有限公司，住所，住所广东省茂名市电白区南海街道办第十三小区社会信用代码91440904764902557Q。法定代表人：林立。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小丹，北京雷杰展达律师事务所律师。原告广东省广垦粮油有限公司（下简称广垦粮油公司）与被告茂名长轩实业有限公司（下简称茂名长轩公司）合同纠纷一案，本院2018年4月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人游文婷、王金晓，被告的委托诉讼代理人黄启哲、张小丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广垦粮油公司向本院提起如下诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《以物抵债协议》合法有效；2、判令确认被告名下的茂房证字第05-00XXXX、茂房证字第05-00XXXX的房产归原告公司所有；3、判令被告将其名下的茂房证字第05-00XXXX、茂房证字第05-00XXXX的房产过户给原告，并承担过户产生的全部税费；若由于房屋被查封未能办理房屋过户手续的，则请判令被告在房屋解封后的3个工作日内，将前述房屋过户至原告名下，并承担过户产生的全部税费；4、判令被告支付逾期过户违约金（以2548700元为本金，日千分之三为基准，自2016年10月8日起计算至房产实际过户之日止）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月17日，广垦粮油公司、茂名长轩公司与茂名市广垦长晟粮油食品有限公司（下简称广垦长晟）、珠海市晟洲投资有限公司（下简称珠海晟洲）、茂名市中晟实业有限公司、黄X、广东农垦集团公司签订了《广东省广垦粮油有限公司、茂名市广垦长晟粮油食品有限公司、珠海市晟洲投资有限公司、茂名市中晟实业有限公司及黄X等七方关于茂名市广垦长晟粮油食品有限公司债权债务清偿的总协议》，根据总协议约定，广垦粮油公司对广垦长晟、珠海晟洲、黄X三方享有的借款、货款及货物的本息及违约金的债权本金共计69294.61万元。2016年9月8日，广垦粮油公司、茂名长轩公司签订《以物抵债协议》，约定茂名长轩公司同意以其拥有的茂名市XX区东第十三小区人民制桶厂房、制桶厂宿舍楼（房产证编号分别为：茂房证字第05-00XXXX、茂房证字第05-00XXXX的房产）抵偿给广垦粮油公司，用于抵偿广垦粮油公司依据《总协议》享有的债权。另，茂名长轩公司应于本合同签订之日起30日内（即2016年10月7日前），配合广垦粮油公司办理房屋所有权的过户登记手续，取得房地产所有权证，逾期办理登记手续的，广垦粮油公司有权要求茂名长轩公司按照逾期天数，每天支付相当于须办理登记财产的抵债金额千分之三的违约金，并要求广垦长晟、珠海晟洲及黄X提前清偿广垦粮油公司依据《总协议》享有的债权。实际上，在《以物抵债协议》签订后，茂名长轩公司并未按照协议约定将茂房证字第05-00XXXX、茂房证字第05-00XXXX的房产过户给广垦粮油公司，严重违反协议的约定，侵害了广垦粮油公司的合法权益。被告茂名长轩公司辩称：涉案的两套房屋均被珠海市香洲区人民法院查封，因此不具备履行的法律基础。《以物抵债协议》是流押而无效，原告的诉讼请求不存在权利基础，依据担保法第40条规定，被告以先行为原告的债权提供抵押担保，将自有的土地、厂房、设备等先行抵押给原告，并签订抵押合同。原告为尽快实现其债权，在明知诉争房产有抵押的情况下签订《以物抵债协议》，并说明该项下的财产过户给甲方后，甲乙双方签订的关于抵债财产的《抵押合同》自动失效。原告未提及《抵押合同》以掩盖事实，因此本案《以物抵债协议》应属无效合同。被告并非债务人，被告承诺的债务金额2300万元，《以物抵债协议》约定被告以涉案房屋作价2548700元用于抵偿三方的债务，同时《以物抵债协议》备注中明确如果原告收到被告2300万元还款，则此合同作废，也就是说被告对原告是不负债务的，仅因三方欠债而承诺了2300万元的代还款。被告已代偿4.76092亿元远远超过被告承诺的2300万元的代偿金额，2018年2月5日，被告作为转让方，原告作为受让方，被告将其持有的茂名市中晟实业有限公司35%的股权作价4.76092亿元转让给了原告，以抵偿三方所欠原告相同数额的债务，同日被告将35%的股份转让给了原告，完成了4.76092亿元的代偿债务。原告要求被告履行房屋过户义务没有事实依据，被告已于2018年2月5日完成了2300万元的代偿，以物抵债协议已经作废，根据时间的先后顺序，以物抵债确定的2300万元债务在前，代偿抵债4.76092亿元在后，4.76092亿元早已覆盖2300万元的款项，被告并非债务人，被告承诺代偿金额仅为2300万元，但被告实际代偿金额却达到了4.7亿多元，被告已经履行了被告自身范围内的代偿义务；2016年9月8日签订《以物抵债协议》至起诉之日止近两年时间内，原告一直未提及过户事宜，以协议约定自签订协议之日起30日内配合完成过户手续，然而签订协议后，原告一直没有要求被告配合办理过户手续。根据合同法第110条约定，原告一直未要求过户，其中原因是因为原告希望获取更多的代偿款，而事实上原告于2018年2月获得了4.7亿多元的代偿款，原告获得的代偿款远远超过2300万元。2300万元与4.7亿多元在性质上是同主体、同类型的金钱支付，4.7亿多元代偿款理应覆盖被告承诺的2300万元的代偿债务，然而原告获得4.7亿多元后，拿到股权后不到两个月时间起诉被告要求履行过户，而股权转让前原告是从未主张过要求过户的。被告认为2300万元的代偿款被告已经代偿，以物抵债协议作废；2016年9月至起诉之日时隔两年房产现状也发生变化，被告名下的房产已经被珠海市香洲法院查封，根据合同法的规定在法律上已经是不能履行。综上所述由于《以物抵债协议》无效，或已按约作废，且无履行的前提和必要，原告的诉讼请求不存在事实和法律基础，请驳回原告诉讼请求。经审理查明：2016年3月17日，广垦粮油公司、茂名长轩公司与广垦长晟、珠海晟洲、茂名市中晟实业有限公司、黄X、广东农垦集团公司等七方签订了《广东省广垦粮油有限公司、茂名市广垦长晟粮油食品有限公司、珠海市晟洲投资有限公司、茂名市中晟实业有限公司及黄X等七方关于茂名市广垦长晟粮油食品有限公司债权债务清偿的总协议》，约定，自2014年6月30日起至2016年3月8日止，广垦粮油公司先后向广垦长晟提供借款本金共计14.78亿元人民币，珠海晟洲及黄X为前述借款提供了保证担保。……截至2016年3月8日止，广垦粮油公司已向广垦长晟提供借款本金14.78亿元中广垦长晟未向广垦粮油公司清偿的借款本金为47248.30万元（具体见附件一）。……广垦粮油公司对广垦长晟、珠海晟洲、黄X三方享有的借款、货款及货物的本息及违约金的债权中本金为69294.61万元，暂计至2015年12月31日止未向广垦粮油公司支付的利息为5701.31万元。……广垦粮油公司该项债权中，剩余【（借款本金为69294.61万元的借款、货款、货物及其相应利息、违约金）-（本协议第一条第4款所计算的购房总价款）】的债权由广垦长晟及茂名长轩公司以其所有的土地使用权、房屋所有权、设备、构筑物、在建工程及汽车等资产及珠海晟洲按其对茂名市长晟油脂工业有限公司持股比例对该司所有的海域使用权所享有的份额提供抵押担保，广垦粮油公司、广垦长晟、珠海晟洲、茂名长轩公司将签订具体的抵押或质押担保合同。2016年3月19日，广垦粮油公司（抵押权人）、茂名长轩公司（抵押人）签订一份《抵押合同》，订明：为了确保广垦粮油公司与债务人广垦长晟、珠海晟洲、保证人茂名市中晟实业有限公司于2016年3月18日签订的《债务加入及担保协议》的履行，茂名长轩公司愿意以其所有的抵押物抵押给广垦粮油公司，抵押物分别为茂名市××东开发区第十三小区制桶厂房（非住宅、使用面积1875.16平方米）、茂名市××东开发区第十三小区制桶厂宿舍楼（住宅、使用面积1227.75平方米）；主债权本金数额69294.61万元，债务履行期限2016年3月19日至2018年3月18日。本合同自双方签字盖章之日起成立，自在有关国土管理部门登记之日起生效。合同签订后，双方未在国土管理部门办理抵押登记手续。2016年9月8日，广垦粮油公司（甲方）、茂名长轩公司（乙方）签订一份《以物抵债协议》，订明：1、甲方、乙方、广垦长晟、珠海晟洲、茂名市中晟实业有限公司、黄X、广东省农垦集团公司共七方于2016年3月17日签订了《总协议》，根据《总协议》约定：甲方对广垦长晟、珠海晟洲、黄X三方享有的借款、货款及货物的本息及违约金债权简称为甲方该项债权，甲方该项债权中本金数为69294.61万元，暂计至2015年12月31日止未向甲方支付的利息为5701.31万元，2016年1月1之后应支付的借款利息，继续按借款合同约定的利率标准计算至甲方该项债权实现之日止（即总协议第一条第4款约定的房屋办理完毕房屋所有权证至甲方名下之日或广垦长晟、珠海晟洲、黄X向甲方支付相应债权数额资金之日），广垦长晟应向甲方支付的22046.31万元人民币货款或货物的利息继续按照《总协议》附件二标准计算至甲方该项债权实现之日止。2、黄X系乙方的实际投资人，是乙方唯一的实际股东。现甲乙双方在平等自愿的基础上，协商一致，乙方同意债务加入，且乙方同意以其所有的财产用于抵偿广垦长晟、珠海晟洲及黄X对甲方的上述债务，特签订本协议：乙方同意以位于茂名市××东开发区第十三小区的制桶厂房（房产证编号：茂房证字第05-00XXXX、非住宅、使用权面积1875.16平方米）、茂名市××东开发区第十三小区制桶厂宿舍楼（房产证编号：茂房证字第05-00XXXX、住宅、使用权面积1227.75平方米）的所有权抵偿甲方该项债权；……乙方对第一条所列抵债财产享有所有权或者合法处分权；抵债财产没有设立任何担保物权（抵押权、质押权）或者用益物权等权利负担，亦不存在其他权利限制情形；对于抵债财产的上述产权归属和权利负担问题，未出租给任何第三方，乙方目前没有卷入任何诉讼，也没有任何第三人提出异议，亦不存在潜在纠纷。抵债金额：l、甲乙双方以中联羊城评字【2016】第TIMPC0080号评估报告书为依据，经协商后同意所列抵债财产的价格为：制桶厂房所有权作价1601700元，制桶厂宿舍楼作价947000元，该两座房屋所有权共作价人民币2548700元，用于抵偿甲方该项债权数额为2548700元。2、乙方同意将本协议第一条所述两项房屋所有权抵偿给甲方的同时，该房屋的附着物、用水、用气、污水、电线、电器等其他设备或设施将一并转移给甲方。乙方应于本合同签订之日起30日内配合甲方办理完毕房屋所有权过户登记手续，取得房地产所有权证。甲方取得房地产所有权证之日起，广垦长晟、珠海晟洲及黄X三方对甲方相应金额（房屋所用权对应价格）的债务消灭，甲方相应金额的债权消灭。因抵债财产过户和登记所需交纳的各项税费由乙方承担，乙方应当及时支付，同时乙方应向甲方开具合法有效发票。违约责任：1、乙方逾期办理登记手续的，甲方有权要求乙方按照逾期天数，每天支付相当于须办理登记财产的抵债金额千分之三的违约金，同时甲方有权要求广垦长晟、珠海晟洲及黄X提前清偿甲方该项债权。2、抵债财产被第三人追诉的，甲方因此而支付的费用由乙方承担；甲方有权要求乙方支付费用，或者扣减相当于该费用数额的抵债金额。……本协议自双方盖章或法定代表人签字之日起生效。本协议一式肆份。甲乙双方各执贰份，每份具有同等法律效力。本协议项下抵债财产过户给甲方后，甲乙双方签订的关于抵债财产的《抵押合同》自动失效。双方在“备注”中注明：如果广垦粮油公司收到茂名长轩公司2300万元还款，则此合同作废。2018年2月5日，茂名长轩公司（转让方）、广垦粮油公司（受让方）、茂名市新泽源商贸有限公司、黄X、珠海晟洲、广垦长晟、茂名市中晟实业有限公司（目标公司）签订了《茂名市中晟实业有限公司股权转让协议》，约定，广垦粮油公司拟受让茂名长轩公司持有的目标公司35%股权（转让价格4.76092亿元），茂名市新泽源商贸有限公司同意上述股权转让并放弃优先购权。股权转让后，目标公司的股权结构：股东茂名市新泽源商贸有限公司出资额12000万元股权比例60%；股东广垦粮油公司出资额7000万元股权比例35%；股东茂名市应运投资有限公司出资额1000万元股权比例5%；……茂名长轩公司自愿以上述股权转让价代黄X、珠海晟洲、广垦长晟清偿其所欠广垦粮油公司债务中的人民币4.76092亿元（不含广垦长晟在GKLY20161116-01《借款合同》项下的3亿元借款债务）。自本协议签暑之日起，受让方在本协议项下应向转让方支付股权转让款的义务即告履行完毕，无须再向转让方支付任何股权转让款。同日，茂名长轩公司（转让方）、广垦粮油公司（受让方）另签订《茂名市中晟实业有限公司股权转让合同》，明确股权转让价格与付款方式、费用负担等事项。2018年2月7日，工商行政管理部门核准了茂名市中晟实业有限公司股权变更登记，广垦粮油公司成为茂名市中晟实业有限公司的股东。2018年3月27日，因申请人广发银行股份有限公司珠海分行与被申请人珠海市中良企业有限公司、茂名长轩公司、珠海晟洲、茂名市长晟油脂工业有限公司、余戈、王雪、余音、黄X、林立、陈伟娴、广垦长晟金融借款合同纠纷一案，广东省珠海市香洲区人民法院根据申请人的申请作出（2018）粤0402民初1709号之二民事裁定，裁定查封被申请人相关财产，并于2018年4月3日查封了茂名长轩公司位于茂名市××区第十三小区的国有土地使用权【产权证号：茂港国用字（2013）第0xXX号】、位于茂名市××东开发区第十三小区制桶厂宿舍楼的房产（产权证号：Ｃ3××**）和位于茂名市××东开发区第十三小区制桶厂房的房产（产权证号Ｃ3××**）。2018年4月4日，广垦粮油公司诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明：茂名市××东开发区第十三小区的制桶厂房（原房产证编号：茂房证字第05-00XXXX、非住宅、使用权面积1875.16平方米）现产权证号为Ｃ3××24；制桶厂宿舍楼（原房产证编号：茂房证字第05-00XXXX、住宅、使用权面积1227.75平方米）现产权证号为Ｃ3××23；产权人均为茂名长轩公司，无抵押。本院认为：截至2016年3月8日止，广垦粮油公司对广垦长晟、珠海晟洲、黄X三方享有的借款、货款及货物的本息及违约金的债权本金共计69294.61万元。2016年3月19日，茂名长轩公司与广垦粮油公司签订《抵押合同》，为保证广垦粮油公司债权（主债权本金数额69294.61万元）的实现，自愿以其名下茂名市××东开发区第十三小区制桶厂房、宿舍楼抵押给广垦粮油公司，属双方真实意思表示，抵押合同关系成立，但因未办理抵押登记手续，该抵押合同不生效。2016年9月8日，茂名长轩公司与广垦粮油公司签订《以物抵债协议》，自愿将其名下茂名市××东开发区第十三小区制桶厂房、宿舍楼作价2548700元抵偿广垦粮油公司债权额2548700元，亦是属双方真实意思表示，双方本应依约全面履行，及时办理过户登记。合同约定茂名长轩公司应于合同签订之日起30日内配合广垦粮油公司办理完毕房屋所有权过户登记手续，取得房地产所有权证，茂名长轩公司逾期办理登记手续的，广垦粮油公司有权要求茂名长轩公司按照逾期天数每天支付相当于须办理登记财产的抵债金额千分之三的违约金。从该约定来看，办理房屋所有权过户登记手续的主体是广垦粮油公司，茂名长轩公司履行配合义务。本案中，从2016年10月8日起至2018年4月3日广东省珠海市香洲区人民法院查封该抵债财产日止，广垦粮油公司并未提供其有要求茂名长轩公司履行配合办理房屋所有权过户登记手续义务而茂名长轩公司予以拒绝的证据，至2018年4月4日，广垦粮油公司才诉至本院主张过户权利，广垦粮油公司在履行《以物抵债协议》有怠于行使权利、放任茂名长轩公司违约的过错责任。因此，广垦粮油公司主张茂名长轩公司应支付从2016年10月8日起计至实际过户日止的逾期过户违约金的诉讼请求，本院不予支持。2018年2月5日，茂名长轩公司向广垦粮油公司转让其持有的茂名市中晟实业有限公司（目标公司）35%股权（转让价格4.76092亿元），用以代黄X、珠海晟洲、广垦长晟清偿其所欠广垦粮油公司债务中的人民币4.76092亿元（不含广垦长晟在GKLY20161116-01《借款合同》项下的3亿元借款债务），该以股抵债亦是各方真实意思表示，并未超过广垦粮油公司债权（主债权本金数额69294.61万元），也未明确约定包含《以物抵债协议》备注中注明的“如果广垦粮油公司收到茂名长轩公司2300万元还款”。以房抵债、以股抵债均是茂名长轩公司代黄X、珠海晟洲、广垦长晟清偿债务的方式之一，故茂名长轩公司主张《以物抵债协议》已作废的辩解，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在茂名长轩公司抵债房产未办理过户登记情况下，广垦粮油公司要求本院确认茂名长轩公司名下的茂房证字第05-00XXXX、茂房证字第05-00XXXX的房产归广垦粮油公司所有的诉讼请求，本院不予支持。广垦粮油公司要求茂名长轩公司将其名下的茂房证字第05-00XXXX、茂房证字第05-00XXXX的房产过户给广垦粮油公司，并承担过户产生的全部税费；若由于房屋被查封未能办理房屋过户手续的，则要求茂名长轩公司在房屋解封后的3个工作日内，将前述房屋过户至广垦粮油公司并承担过户产生的全部税费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东省广垦粮油有限公司、被告茂名长轩实业有限公司于2016年9月8日签订的《以物抵债协议》合法有效；二、被告茂名长轩实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告广东省广垦粮油有限公司办理过户手续，将位于茂名市水东开发区第十三小区的制桶厂房的房产【产权证号Ｃ3××24】（原房产证编号：茂房证字第05-00XXXX、非住宅、使用权面积1875.16平方米）、制桶厂宿舍楼的房产【产权证号Ｃ3××23】（原房产证编号：茂房证字第05-00XXXX、住宅、使用权面积1227.75平方米）过户至原告广东省广垦粮油有限公司名下；若由于房屋被查封未能办理房屋过户手续的，则在房屋解封后的三日内协助办理过户手续；由被告茂名长轩实业有限公司承担过户产生的全部税费；三、驳回原告广东省广垦粮油有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27190元、财产保全费5000元，由被告茂名长轩实业有限公司负担（原告已预交上述费用，本院予以退回，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内迳向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  田天宝人民陪审员  赵 琳人民陪审员  马晓岚二〇一九年十月十七日书 记 员  王施琪凤敏仪