江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终2101号上诉人（原审被告）：淮安金辉房地产有限公司，住所地淮安市淮阴区长江东路103号1楼103室。法定代表人：翁溯冲，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩丽丽，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苏，江苏引航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙大晋。委托诉讼代理人：路丹，江苏穿石律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文斌，江苏穿石律师事务所律师。上诉人淮安金辉房地产有限公司（以下简称金辉公司）因与被上诉人孙大晋商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院于2016年5月23日作出的(2016)苏0804民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月31日公开开庭审理了本案。上诉人金辉公司的委托诉讼代理人韩丽丽、被上诉人孙大晋的委托诉讼代理人路丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金辉公司向本院提起上诉称：在房屋符合合同约定的交付条件后，上诉人于2015年2月9日按照合同约定的方式邮寄了交房通知书，被上诉人未领取房屋也应当视为上诉人已向被上诉人交付房屋，被上诉人在一审期间也自认其于2015年6月16日收到上诉人的交房通知。原审认定的逾期交房时间是错误的，应认定为2015年1月2日至2015年2月16日；原审酌定的按每日万分之三给付逾期交房违约金过高，远远超过了被上诉人所受的实际损失，应按每日万分之二支付该违约金。请求二审改判上诉人赔偿被上诉人2015年1月2日至2015年2月16日期间按每日万分之二计算的逾期交房违约金24463.63元。被上诉人孙大晋答辩称：上诉人在一审时的移交签收表，清楚载明2016年2月5日由上诉人的经办人与孙大晋办理了房屋交接手续；对违约金同意一审认定的事实。请求驳回上诉，维持原判。原告孙大晋一审诉讼请求为：判令被告支付逾期交房违约金共计530490元（从2015年1月2日起至2016年2月5日止共计399天，按日万分之五计算）。另外，原告为处理商品房事宜从新疆到淮安往返的交通费、住宿费，合计7573元，也应由被告负担。一审判决认定事实为：2013年10月19日，原告孙大晋（××）与被告金辉公司（××）签订商品房买卖合同，主要内容为：1．××购买××金辉天鹅湾第65号楼6501号房，按套内面积计算，每平方米6554.65元，总价款为265.909万元。2．出卖人应当在2015年1月1日前，将经验收合格的商品房交付××使用。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。3．商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下的方式处理：⑴出卖人采用按本合同约定的地址发挂号信（以寄信回执为准）的方式发出交房通知书，××应按照出卖人书面通知的规定日期和地占，会同出卖人对该房屋进行验收交接，××应及时验收并签署验收单交予出卖人；××逾期7日仍未办理验收交接手续的，则视同该商品房已按期合格交付给××，出卖人不承担延期交房的违约责任；⑵房屋交接时，××对该房屋的质量有异议，××有权要求出卖人进行整改，如有异议成立，出卖人应该及时对该房屋进行整改，在此情况下出卖人不承担延期交房的违约责任；⑶对于商品房存在的质量瑕疵，××应在交房时一次性提出。4．出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第⑴、⑵、⑶项处理：⑴××退房，出卖人在××提出退房要求之日起60日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价的1%赔偿××损失。⑵××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金。⑶如因××原因，导致出卖人未能按期产权备案，造成的损失和责任由××全部承担。合同签订后，原告于2013年11月11日向被告交纳购房款135.909万元。同年12月4日，原告孙大晋、案外人杨淑霞（甲方）与交通银行股份有限公司淮安分行（乙方）签订个人房产抵押贷款合同，被告金辉公司作为保证人，合同主要内容为：1．贷款金额为130万元，贷款期限120月。2．贷款发放与支付：略。上述事实，原、被告陈述一致，且有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、缴款发票、现金完税证予以证明，对此予以认定。关于被告向原告交付房屋日期是否为2016年2月5日的争议。原告向法庭提交下列证据：1．QQ聊天记录。被告工作人员韩明回复原告孙大晋的QQ聊天主要内容为：2015年7月23日：你的房子问题我已追了工程了，尽快为你解决。2015年9月1日：孙总，刚才刚给我回话，你们家现在成品天沟正在扫尾，过几天应该就OK了。2015年11月6日，原告孙大晋问：你看看漏成什么样子了，韩明回复：我联系一下工程和物业。被告客服主管袁海雷以及原告邻居小胡的聊天记录。2．视频资料。2016年4月9日，原告用手机对金辉天鹅湾第65号楼6501号房屋维修情况的摄制，视频画面显示墙面仍存在渗漏痕迹。3．（2015）淮阴证民内字第555号公证书：2015年7月27日，淮安市淮阴公证处根据孙大晋要求保全证据的申请，公证员刘立公与公证处工作人员会同孙大晋、拍照人刘冰在当天14时48分来到淮安市淮阴区金辉天鹅湾65－1，对室内情况拍照。附6张照片，部分照片显示房屋顶部、墙面渗漏痕迹以及成品天沟修复痕迹。4．原告于2015年7月29日向被告邮寄的通知，主要内容为：原告在验收过程中发现仍然存在房屋顶部、墙面渗水等五个质量问题，暂不具备交房条件，要求被告方尽快解决维修问题，并承担从2015年1月1日起至实际交房日期间的违约责任，赔偿因延期交房给原告造成的其他损失。5．本案交付房屋住宅使用说明书、住宅质量保证书、接房物品移交签收表，落款日期均为2016年2月5日。经庭审质证，被告对证据1的工作人员身份均不予认可，证据2是原告单独制作，真实性不予认可。即使证据是真实的，也只能证明房屋存在一般的瑕疵问题，不能证明房屋主体结构存在问题。被告有义务进行整改，但没有义务承担延期交房违约责任。对证据3的真实性无异议，根据合同约定，被告已经向原告交付了房屋，不承担违约的责任。被告已收到证据4，原告在通知书中已自认于2015年6月16日收到交房通知，对原告在通知书中列举的渗水、密封不严、院子地面不平整等问题，均不是房屋质量问题，也不是安全结构问题。对证据5的真实性没有异议，房屋实际交付时间确实是2016年2月5日，但这个日期是因为原告迟延接收房屋造成的，不应将此日期作为计算被告迟延交房的日期。被告针对本案争议焦点，向法庭提交下列证据：1．2015年2月9日邮寄的EMS快递单凭证一份，证明2015年2月9日被告向原告指定的代收人孙大江邮寄了交房通知书。2．淮阴区建设工程竣工备案证书一份，证明2015年2月12日被告建设工程经验收合格取得该份证书。经庭审质证，证据1没有署名所寄物品的品名，原告没有收到交房通知，被告只是在2015年6月16日用电话的方式通知原告接收房屋。证据2中的备案时间不能证明商品房验收合格。一审法院认为：被告作为出卖人，应当向××交付质量合格的房屋。尽管被告提供的建设工程验收备案时间为2015年2月12日，但原告提交的照片、视频资料，结合被告工作人员韩明与原告QQ聊天内容，可以认定，本案交付的房屋一直存在渗水质量问题，被告未能提交证据证明原告存在故意延迟接收房屋情形，故被告单方通知行为不产生视为交付的法律效力。原告无法实现居住房屋的合同目的，被告应当按照合同约定承担逾期交付的违约责任。原告提交的房屋住宅使用说明书、住宅质量保证书落款日期均为2016年2月5日，被告在庭审中也认同2016年2月5日将房屋实际交付给原告，因此，违约金应当从2015年1月2日起计算至2016年2月5日。关于违约金是否需要调整的问题。原审结合当事人过错程度、双方预期利益以及原告对其实际损失举证情况，根据公平原则，将违约金比例调整为每日万分之三，超出的部分不予支持。违约金具体数额为31.8293万元（265.909万元×3÷10000/天×399天）。违约金是合同双方对一方违约可能造成对方损失的预先约定，因原告未能举证证明其实际损失超过约定违约金，故原告要求被告另行承担交通费、住宿费，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百四十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告淮安金辉房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次向原告孙大晋支付逾期交房违约金31.8293万元；二、驳回原告孙大晋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9105元，由原告孙大晋负担3030元，被告淮安金辉房地产有限公司负担6075元。二审经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、上诉人逾期交房违约的责任应该计算到何时；2、对合同约定的逾期交房违约金标准是否应当予以调整。本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同的约定,全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2013年10月19日订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。就房屋交付问题，合同约定上诉人应于2015年1月1日前将经验收合格的房屋交付给被上诉人。案涉房屋于2015年2月12日取得建设工程竣工备案，虽然从形式上看，该房屋至此符合了约定的交付条件。而上诉人却于2015年2月9日即向被上诉人通知交房，此时交付房屋的约定条件尚未成就，因而该通知应为无效通知。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案涉及房屋的质量问题已严重影响被上诉人居住使用，既然司法解释赋予了××解除合同的权利，根据举重以明轻的法律原理，则其当然享有暂不受领有严重质量问题的房屋的权利。故原审判令上诉人承担至房屋的严重质量问题得以修复后的2016年2月5日的逾期交房违约责任并无不当。关于逾期交房违约金标准问题，因违约金既有补偿损失，也有惩诫违约的双重功能，双方当事人在合同中约定的该标准为每日万分之五，原审考虑了被上诉人实际损失的因素后，酌情下调为每日万分之三，该标准远低于民间借贷法定利率的上限标准，仅略高于金融机构贷款利率标准。在此情形下，上诉人仍然要求再行下调为每日万分之二的标准，既无事实依据，亦无法律依据，本院对此不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由上诉人淮安金辉房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年九月十九日书 记 员  ＸＸ平