文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初48号原告：王承发，男，1956年7月21日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：黎万兰，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆裕亿房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县西沱镇温泉路**，统一社会信用代码91500240552006531T。法定代表人：谭佑祥，该公司经理。委托诉讼代理人：杜可，重庆海灯律师事务所律师。第三人：石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司，，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇老街南门步行街**统一社会信用代码915002402139530160。法定代表人：杨俊，该公司经理。委托诉讼代理人：杜可，重庆海灯律师事务所律师。原告王承发与被告重庆裕亿房地产开发有限公司（以下简称裕亿公司），第三人石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王承发的委托诉讼代理人黎万兰，被告裕亿公司及第三人宏发公司的共同委托诉讼代理人杜可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王承发向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令裕亿公司支付王承发逾期交房的租金损失215000元。2.判令裕亿公司为王承发办理川主•民心佳园（高层电梯房）3幢4单元X1号、3幢4单元X2号、3幢3单元X3号、3幢8单元X4号、3幢9单元X5号共5套房屋的产权证，并支付截止2018年12月的逾期办证违约金218400元，后续违约金按175元/日计算至办证之日止。3.判令裕亿公司赔偿王承发物业费损失12213元。事实和理由：2008年9月13日，王承发与宏发公司委托代理人秦小军签订了《石柱桥北川主巷片区旧房拆迁还房安置合同》。2011年9月18日，宏发公司与王承发签订《川主巷片区危房改建协议书》。2012年6月4日，宏发公司与王承发签订《还房协议》。上述合同及协议分别约定了宏发公司拆迁王承发房屋面积、还房面积、面积计算办法、还房时间、过渡费用、营业损失、违约责任等。其后，宏发公司将桥北川主巷片区危房改造项目转让给裕亿公司。然而，裕亿公司及宏发公司均未按照合同约定履行义务。2015年5月19日，裕亿公司办理了该片区房屋的竣工验收备案登记证，符合交房及办证条件。但裕亿公司一直未履行交房及办证义务。2016年5月11日，王承发向法院起诉，要求裕亿公司交付房屋并承担相应的费用。最终，法院判令裕亿公司向王承发交付川主•民心佳园（高层电梯房）3幢4单元X1号、3幢4单元X2号、3幢3单元X3号、3幢8单元X4号、3幢9单元X5号共5套房屋及过渡费、营业损失。法院判决生效后，裕亿公司仍然迟迟不履行交房义务，王承发遂申请强制执行。在执行过程中，裕亿公司交付了房屋，但至今未办理产权证。另外，因为裕亿公司向王承发实际交付房屋前已经产生了物业费，王承发接房后，向物管公司缴纳了前期未实际接房的物业费12213元，此费用应当由裕亿公司承担。以上事实有判决书等证据可以证明。综上所述，王承发为维护合法权益，特此根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条的规定起诉，请贵院依法审理，作出公正判决。被告裕亿公司辩称，1.本案的事实经过。（1）2011年9月18日，宏发公司与王承发签订《川主巷片区危房改建协议书》，约定宏发公司拆除王承发重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）X街道X路房屋。该房屋占地面积99.5平方米，建筑面积447.75平方米，附属面积52平方米，合计约500平方米。该房屋结构为砖混结构，房屋使用性质为住宅。还房原则为拆一还一。王承发在选择安置房时，其累计选房面积超过原拆迁面积小于5平方米部分按1000元／平方米（不含5平方米），超过部分按同区位、同用途新建商品房现行市场价计算后，由王承发向裕亿公司补足房款。2012年6月4日，宏发公司与王承发签订《还房协议》，约定：宏发公司向王承发还房的地址位于石柱县桥北川主巷“川主•民心佳园”，该项目的设计方案已由县政府、县危改处置领导小组以及县规划局审查通过，总体建设：1幢、2幢为多层6+1，3幢为高层电梯房。王承发自愿选择高层电梯房5套房屋（后经测量总建筑面积为542.75平方米）。王承发需购停车位3个。还房价格：多层6+1按原拆迁协议执行，高层电梯房按宏发公司对外承包多层6+1与高层电梯房之间的差额向宏发公司补齐价款。后因宏发公司开发资质受限，遂由裕亿公司办理后续开发事宜，裕亿公司对该项目的权利义务概括承受。川主•民心佳园竣工后，裕亿公司通知王承发等41户还房户在2014年10月31日前到楼盘项目部计算相关费用，王承发在接房通知书上进行了签字。2014年l1月13日，该项目2幢楼通过整体竣工验收。王承发到项目部接过房，项目部根据双方签订协议的约定《交房结算表》，项目部应支付王承发过渡费、营业损失费149800元，王承发应支付项目部超面积房款、高层电梯房与多层6+1结构差价款以及其他费用共计531708.17元。互相抵销后，王承发还应向项目部支付381908.17元。但王承发提出应根据2008年9月l3日秦小军代表杨国林签订的《石柱桥北川主片区旧房拆建还房安置合同》进行结算，该合同中约定：“除楼梯公摊面枳计算在还房面积内，其他消防道、绿化地、采光道、空坝等公共设施不计算公摊面积。”同时，对《还房协议》中约定的高层电梯房与多层6+1结构差价款不予认可，双方为此产生争议。截止2015年1月8日，除王承发之外的其余40户拆迁户全部完成结算及接房。2015年1月28日，裕亿公司再次向王承发发出通知，要求其在2015年2月10日前到项目部付清差价款并接房。2015年5月19日，石柱县建设委员会颁发该项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）王承发于2015年3月10日向石柱县人民法院起诉宏发公司、杨天金（杨国林）、秦小军，请求法院判决按照2008年9月13日秦小军代表杨国林与其签订的《石柱桥北川主片区旧房拆建还房安置合同》约定履行相关义务。2015年10月17日，石柱县人民法院作出(2015)石法民初字第01423号民事判决书，判决驳回王承发的诉讼请求。王承发不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，该院于2015年11月16日作出(2015)渝四中法民终字第01149民事裁定书，裁定撤销石柱县人民法院(2015)石法民初字第01423号民事判决书，准许王承发撤回一审起诉。（3）2016年5月1日，王承发向石柱县人民法院起诉裕亿公司、宏发公司，请求交付5套住房给其执业，并办理房地产权证；还请求判令赔偿过渡费、营业损失及其他赔偿损失（截止到2015年12月31日之前的损失共计449648.4元）；另请求支付其违约金20万元。在庭审中，裕亿公司主张双方签订的合同为双务合同，根据合同的约定，王承发应支付超面积房款、高层电梯房与多层6+1结构差价款以及其他费用。理由是，双方没有约定履行的先后顺序，根据交易习惯也应当同时履行。即王承发在接房时，应将支付给裕亿公司的相关款项付清后，才能将房屋交付给王承发，享有同时履行抗辩权。法院承办法官考虑王承发系拆迁安置还房，没有住房系一直租房居住，就在判决书中告之裕亿公司可以另行起诉主张权利。石柱县人民法院遂于2016年8月4日作出(2016)渝0240民初1768号民事判决书，判决裕亿公司交付王承发5套房屋。同时判决裕亿公司支付王承发过渡费、营业损及租房费共计256938.46元。还判决驳回王承发的其余诉讼请求。另外，判决认定支付上述费用的截止时间应为2015年5月19日石柱县建设委员会颁发该项目《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止。王承发、裕亿公司均不服该判决提起上诉。重庆市第四中级人民法院于2017年1月9日作出(2016)渝04民终1466号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年4月14日，裕亿公司向石柱县人民法院起诉王承发、宏发公司，请求王承发支付超面积房款144675元、房屋结构造价的差价款307500元以及其他费用。石柱县人民法院于2017年8月23日作出(2017)渝0240民初l48l号民事判决书，判决王承发支付超面积房款、房屋结构差价款以及其他费用共计4436165.3元。王承发不服该判决提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2017年11月10日作出(2017)渝04民终1014号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王承发不服该终审判决向重庆市高级人民法院申请再审，该院于2018年8月21日作出(2018)渝民申600号民事裁定书，裁定驳回王承发的再审申请。2.2008年9月13日，秦小军与王承发签订的《石柱桥北川主片区旧房拆建还房安置合同》经法院多份生效民事裁判文书认定对宏发公司不具有法律约束力。王承发在本案中再次根据该协议向裕亿公司主张权利不应予以支持。3.宏发公司与王承发签订的《川主巷片区危房改建协议书》《还房协议》属于双务合同，不属于单务合同，且没有约定履行的先后顺序，根据交易习惯也应当同时履行，裕亿公司享有同时履行抗辩权。在王承发没有支付超面积房款、房屋结构差价款以及其他费用之前，裕亿公司有权拒绝王承发要求交付房屋的诉讼请求。4.虽然裕亿公司应向王承发支付过渡费、营业损失及租房费，但王承发也应向裕亿公司支付超面积房款、屋结构差价款以及其他费用，且该债务的种类、品质相同，还均已到期，王承发和裕亿公司均有权向对方主张抵销。抵销后王承发还应向裕亿公司支付剩余款项。5.裕亿公司两次通知王承发接房，已经尽到通知王承发接房的义务，王承发在2015年的首次起诉中也知道裕亿公司取得该房屋的竣工备案登记证，具备法定交房条件，王承发因其自己想根据2008年9月13日秦小军代表杨国林与其签订的《石柱桥北川主片区旧房拆建还房安置合同》履行，以图不承担公摊费用，同时其无端否认不履行《还房协议》中约定的高层电梯房与多层6+1结构差价款，以追求所谓的最大经济利益，并根据其主张进入诉讼程序，导致诉讼多年，其责任完全在于王承发，所有损失应由其自行负责。6.王承发在接房时主张按照2008年9月13日秦小军代表杨国林与其签订的《石柱桥北川主片区旧房拆建还房安置合同》履行，不认可《还房协议》中约定的高层电梯房与多层6+1结构差价款，如该主张最终被法院予以采信和支持，则证明裕亿公司属于人为无故设置接房条件和障碍，导致不能接房期间的损失应由裕亿公司负责。而法院最终并未采信和支持王承发的该主张，应当由王承发自己负责。裕亿公司在王承发接房时，要求王承发支付超面积房款、房屋结构差价以及其他费用并且进行互相结算和抵扣，抵扣后王承发剩余部分应当支付给裕亿公司，否则不予交付房屋。如果该主张最终没有被法院采信和支持，则裕亿公司承担没有交房期间的损失，但法院支持了裕亿公司的主张，证明裕亿公司在王承发当初接房时的主张正确，不交付房屋给王承发符合法律规定，相关损失只能由王承发自己承担。7.裕亿公司、宏发公司一直同意将房屋交付给王承发，欢迎王承发来接房，但双方必须根据约定进行结算抵扣，抵扣后将尚欠的款项支付给裕亿公司。作为平等的民事主体之间签订的合同，不可能只享有权利，只要求对方承担义务。8.王承发起诉请求为其办理房屋产权证属于重复起诉，应当裁定驳回其起诉。王承发在2016年起诉交付5套房屋时就请求办理房屋产权证，但该诉讼请求被一、二审驳回。王承发再一次起诉，属于重复起诉。9.双方在协议中没有约定具体的办理房屋产权证的时间以及违约责任条款，并且双方的合同性质属于拆迁安置合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的逾期办证的违约责任处理方式。故，其请求支付逾期办证的违约金也不应支持。综上所述，王承发的诉讼请求应当予以驳回。第三人宏发公司的辩称意见与裕亿公司一致。本院经审理认定事实如下：1.2016年5月11日，王承发向本院起诉裕亿公司、宏发公司，本院于2016年8月4日作出(2016)渝0240民初1768号民事判决书。该案相关情况为：（1）王承发的诉讼请求。请求判令裕亿公司将民心家园3幢4单元X1号、3幢4单元X2号、3幢3单元X3号、3幢8单元X4号、3幢9单元X5号共5套房屋交付给王承发执业，并办理房地产权证；判令裕亿公司赔偿过渡费、营业损失及其他损失截止到2015年12月31日之前共计449648.41元；判令裕亿公司支付违约金20万元。（2）该案经审理查明内容。2008年3月5日，宏发公司委托秦小军作为石柱县X镇桥北川主巷片区危房改造工程的责任人，全面负责此工程建设相关事宜。该工程的伤亡安全事故由秦小军负责，工程的债权、债务均由秦小军负责。宏发公司收取该工程管理费用16万元。2008年9月13日，杨天金（曾用名杨国林）的委托代理人秦小军（甲方）与王承发签订《桥北危房改建协议书》，约定：杨国林拆除王承发在川主片区建筑面积500平方米的房屋。还房时按底楼拆一还二，以上楼层及自建厕所、猪圈等按拆一还一，阳台折半。王承发在选择住宅安置房时，必须结合原拆除面积和新建住宅安置房设计户型对应选择安置房，其累计选房面积超过原拆除面积小于5平方米部分按1000元平方米（不含5平方米），超过部分按同地段、同区位、同用途新建商品房现行市场价计算后由王承发向甲方补足房款。建设工期为甲方开工之日起一年，超过一年甲方应当继续向王承发支付临时安置补助费。在过渡期由王承发自行解决，甲方以自然户为单位，一次性付12个月3000元（每超一个月补偿250元），搬迁费200元/户，灶赔偿200元/户。王承发及杨国林违反约定，除按国家相关法律法规追究其责任，并全额承担协议另一方因此造成的直接经济损失。杨国林在拆迁人处加盖了私章，秦小军在杨国林的委托代理人处签字捺印，王承发在被拆迁人处签字捺印。庭审中，王承发认为此协议不是其签署的。2008年9月13日，杨国林的委托代理人秦小军（甲方）与王承发签订了《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》，该合同约定：由王承发无偿提供原旧房地盘，甲方无偿新建新房还王承发。原旧房地盘现场测量实际占地使用面积甲方按拆一还二，楼层按拆一还一的方式计算，其总还房面积为500平方米。甲方还房地点、楼层由王承发按原居住地前后顺序在原居住地或所建新房优先选择住宅。除楼梯公摊面积计算在还房面积内，其他消防道、绿化地、采光道、空坝等公共事实不计算公摊面积，不计价。甲方施工图纸确定后，王承发自主选房，还房总面积小于或大于5平方米（含5平方米）以内按500元/平方米互补，大于或小于5平方米（不含5平方米）以外，应按当时当地段房产市场价以货币互补。王承发搬迁费用由甲方按户主一户计算给王承发200元。王承发过渡费每月每户250元，共计3000元，甲方赔偿王承发的附属物灶200元。若过渡时间超出12个月，按每户每月400元计算过渡费，但过渡时间最长不能超过18个月。王承发被拆迁房屋属营业用房，每年补偿营业损失费6万元。还房时间超过18个月需继续租赁仓库，甲方继续支付仓库租金费用。因王承发经营商品属易霉易烂，甲方还房后需经特殊装修，时间至少6个月，甲方应补给王承发装修6个月的营业损失费3万元。所建还房的质量必须经相关职能部门的检验认定合格后方能交给王承发使用。因王承发户主已合法取得产权证，所以拆建还房后应由甲方按还房总面积、分套数、分楼层负责无偿办理给原住户。如一方违约，每年违约方付20%的违约金（以还房面积套数、以当时市场价计算），秦小军备注过渡费从2008年6月起，营业补偿费从2008年6月起。甲方负责人杨国林加盖印章。宏发公司未在此协议上加盖公章。2010年7月27日，秦小军给王承发出具《欠条》：今欠到王承发的住房过渡费和营业损失费共计64200元，半年内付清。2011年9月18日，杨国林出具《承诺》约定：川主巷片区所有危旧房改建拆迁建筑面积及附属面积之和为还房面积，在还房时甲乙双方不补差价。同日，宏发公司与王承发签订《川主巷片区危房改建协议书》，内容与《桥北危房改建协议书》相似，宏发公司在此协议书上加盖了公章，秦小军作为宏发公司的委托代理人签字，王承发也在此协议书上被拆迁人处签字捺指印。2012年6月4日，宏发公司与王承发签订《还房协议》，协议明确了还房的位置：电梯房3幢3单元1、21层2套面积202.12平方米；高层电梯房3幢4单元1、6、13层3套，面积322.11平方米；王承发需购停车位3个。在此协议第三条的还房标准中写明：多层6+1按原拆迁协议执行，高层电梯房除水、电、气、电视、电话按原协议执行外，其余部分按宏发公司对外售房标准执行。高层电梯房按拆迁方对外承包多层6+1与高层电梯房之间的差额向宏发公司补齐价款；拆迁户选择的电梯以第10层为计算基价，每上一楼加10元/平方米，每下一楼减20元/平方米，依次类推；停车位按宏发公司对外销售价格执行。2012年5月31日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室给秦小军发出《建设开工通知》。2014年，裕亿公司接收川主巷片区危房拆建项目后，向王承发等38个被拆迁户发出了《还房户接房通知书》，通知要求还房户在2014年10月31日到楼盘小区售房部算帐并结清相关费用，王承发在此通知书上签字。2015年1月28日，裕亿房产公司桥北川主民心佳园项目部再次向王承发发出《通知》：通知王承发在2015年2月10前到公司项目部付清差价款并接房，逾期将对房屋进行处理。另查明，裕亿公司提交了《交房结算清单》，清单记载王承发应补差价381908.17元。王承发、裕亿公司均认可王承发的过渡费每年4200元，营业损失每年6万元。裕亿公司代理人自认秦小军是挂靠宏发公司，后因资质问题挂靠裕亿房产公司。秦小军现脑梗死在医院接受治疗。涉案第3幢楼房整体竣工验收时间为2014年11月13日，石柱县建设委员会于2015年5月19日向裕亿公司颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（3）该案本院认为情况。宏发公司向秦小军出具的《委托合同》，该合同中约定了桥北川主巷片危房改造工程的所有权利义务均归秦小军享有和承担，同时还约定了秦小军向宏发公司缴纳管理费，符合挂靠的做法，加之宏发公司自认秦小军挂靠，故《委托合同》名为委托，实为挂靠。王承发主张裕亿公司赔偿是依据《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》，裕亿公司对该合同不予追认。本院认为宏发公司的委托代理人实为挂靠人秦小军在该合同上签字的行为，事后未得到宏发公司的追认，且该合同上也未加盖宏发公司公章，合同中关于权利义务的承担者的约定也未明确为宏发公司，秦小军的签字应当认定为其个人行为，而非宏发公司行为，应由秦小军个人承担及案外人杨国林承担其所签订合同的责任。宏发公司虽未追认该合同，但是实际按该合同中约定的过渡费、营业损失费向王承发支付，本院视为裕亿公司追认过渡费、营业损失费的约定。宏发公司及裕亿公司均不认可王承发主张的公共设施不计算在公摊面积内，互不补差价的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，除宏发公司及裕亿公司追认的约定，其余约定不应约束宏发公司及裕亿公司，约束王承发与裕亿公司的合同应为2011年9月18日王承发与宏发公司签订的《川主巷片区危房改建协议书》。杨国林出具的《承诺》书系杨国林个人承诺，对裕亿公司无约束力。《还房协议》是王承发与宏发公司真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。裕亿公司以王承发不补差价拒绝交房，现王承发选择的房屋建筑面积为542.72平方米（房管所登记为准），双方争议的是超过500平方米的42.72平方米应否补差价。本院认为王承发应根据《还房协议》约定的还房价格及楼层差价与裕亿公司对差价部分进行结算。因王承发选择的是高层电梯房，故王承发应按《还房协议》中约定的还房价格对超出还房面积及其他费用向裕亿公司补齐差价。虽然王承发、裕亿公司未约定补齐差价与交付房屋的先后顺序，补交差价与交付房屋是均是义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，王承发享有原被拆迁房屋的所有权，与宏发公司签订的协议其实质为房屋所有权调换，裕亿公司也不否认王承发享有对诉请房屋的所有权。所有权优先于债权，裕亿公司辩称王承发未补齐房款差价而拒绝交房的理由不能成立。故王承发请求交付5套房屋的诉讼请求，本院予以支持。再根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。交房除符合约定条件外，必须达到法定条件，通常取得《建设工程竣工验收备案证》即可以证明商品房已经具备有关法律法规及规章所规定的合法交付条件。《还房协议》约定裕亿公司交付王承发房屋标准应按对外销售的标准执行即商品房买卖的交房标准执行。裕亿公司通知王承发接房时还未验收合格和取得备案登记，王承发可以参照商品房交付的标准拒绝接房。王承发在（2015）石法民初字第1423号案件诉讼过程中，裕亿公司已取得备案登记，宏发公司在庭审中也辩称要求王承发补齐差价后交房，王承发对此已知晓，故裕亿公司不用再次通知王承发接房。王承发的损失计算截止时间应为2015年5月19日，此后王承发继续不补面积差价导致王承发自己扩大了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，对于王承发2015年5月19日之后产生的营业损失和过渡费，本院不予支持。裕亿公司从2012年7月1日至2015年5月19日期间未支付过渡费为34个月零19天，故裕亿公司应赔偿王承发过渡费12121.73元[（34个月×350元/月）+（350元/30天×19天）]，营业损失费173166.73元[（34个月×5000元/月）+（5000元/30天×19天）]，王承发因裕亿公司不具备交房条件，而租用石柱交通建设总公司的房屋也应计算到2015年5月19日，故裕亿公司应支付王承发2014年10月15日起至2015年5月19日的房租9250元[（18000元/12个月×6个月）+（18000元/12个月/30天×5天）]。虽然2010年7月27日秦小军以个人名义向王承发出具了欠条，因秦小军身体状况本院无法查明秦小军是否支付了王承发62400元，裕亿公司认可过渡费及营业损失标准也符合欠条中的金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，裕亿公司应向王承发支付欠条上载明的过渡费及营业损失费62400元。因裕亿公司及宏发公司对王承发接房后继续承担的营业损失及租房费不予追认，故王承发请求支付接房后6个月的营业损失费3万元，本院不予支持。关于王承发请求的违约损失20万元，宏发公司盖章的《川主巷片区危房改建协议书》中第七条约定王承发及宏发公司违反约定，除按国家相关法律法规追究其责任，并全额承担协议另一方因此造成的直接经济损失。裕亿公司已向王承发支付了直接经济损失，但并双方未约定违约金的数额基数、方式，王承发请求裕亿公司支付违约金20万元的请求，本院不予支持。关于裕亿公司主张王承发应补差价381908.17元，应根据《川主巷片区危房改建协议书》中关于还房面积超过5平方米的约定和《还房协议》中宏发公司对外发包多层6+1与高层电梯房之间的差额、楼层费用，由王承发向裕亿公司补齐。裕亿公司未提供宏发公司对外发包多层与高层电梯房的价格差，同时裕亿公司也未向本院提供办理水、电、气**口、大修基金等原始缴费凭证，裕亿公司可另行向王承发主张权利，本院可就查明的事实进行判决。（4）该案判决结果。一、裕亿公司于判决生效之日起十日内向王承发交付川主•民心佳园（高层电梯房）3幢4单元X1号、3幢4单元X2号、3幢3单元X3号、3幢8单元X4号、3幢9单元X5号共5套房屋；二、裕亿公司于判决生效之日起十日内向王承发支付过渡费12121.73元、营业损失费235566.73元及租房费9250元，以上共计256938.46元；三、驳回王承发的其余诉讼请求。2.王承发、裕亿公司均不服前述(2016)渝0240民初1768号判决书，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，该院于2017年1月9日作出(2016)渝04民终1466号民事判决书，该案相关情况为：（1）王承发的上诉请求。维持(2016)渝0240民初1768号民事判决第一项，撤销第三项，变更第二项为“裕亿公司在判决生效之日起十日内向王承发支付过渡费14736.41元、营业损失费304701.4元、房租费18000元、面积补差费97980元，承担违约金20万元，以上费用合计635417.82元”；由裕亿公司负担本案一、二审诉讼费用。（2）裕亿公司的上诉请求。维持(2016)渝0240民初1768号民事判决第三项，撤销第一项，变更第二项为“裕亿公司在本判决生效之日起十日内向王承发支付过渡费9800元、营业损失202400元，合计212200元”；判决驳回王承发关于请求交付房屋的诉讼请求；由王承发负担本案一、二审诉讼费用。（3）重庆市第四中级人民法院经审理查明情况。2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第一条第2款约定：“乙方在选择住宅安置房时，必须结合原拆除面积和新建住宅安置房设计户型对应选择安置房，原拆除房屋建筑面积80平方米以上的被拆迁户，在选择住宅安置房时不能选择建筑面积80平方米以下的户型。乙方在实际选择安置房时，其累计选房面积超过原拆除面积小于5平方米部分按照1000元／平方米（不含5平方米），超过部分按照同地段、同区位、同用途新建商品房现行市场价计算后由乙方向甲方补足房款。其累计选房面积不足原拆除面积部分按评估价由甲方向乙方补足房款。”前述协议书第四条“付款方式和期限”约定：“甲乙双方以拆迁建筑面积加附属房面积还房，产权调换面积互不补差价。甲方在乙方自行搬迁完毕并办理相关搬迁手续后一次性向乙方支付被拆除房屋过渡费。乙方在甲方安置房建成并经验收合格后一次性向甲方支付房产权调换差价。乙方在一个月内（从甲方通知之日起）付清差价款，如不付清房款的，甲方有权将该房屋另行处理。”第七条“违约责任”约定：“甲乙双方任一方违反本协议，除按国家相关法律规定追究其责任，并全额赔偿协议另一方因此造成的直接经济损失。”2012年6月4日，《还房协议》第一条“还房原则”约定：“按照原拆迁协议先拆迁，先交钥匙，先选房。”在2016年6月14日石柱县人民法院一审庭审中，裕亿公司的委托代理人何小明陈述：宏发公司因为法定代表人出现了欺诈行为，宏发公司的资质受到了限制，经过秦小军与裕亿公司协商，项目由裕亿公司接管；裕亿公司对宏发公司签订的合同的权利义务进行了概括承受。重庆市第四中级人民法院认定的其他案件事实与石柱县人民法院一审查明的其他案件事实相同。（4）重庆市第四中级人民法院本院认为内容。关于王承发向裕亿公司主张权利的合同依据问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案中，王承发依据2008年9月13日《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》、2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》、2012年6月4日《还房协议》主张权利，而裕亿公司对《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》不予认可。经审查，2008年9月13日《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》中甲方名称（房地产开发商）处为空白，甲方法定代表人加盖了杨国林的印章，委托代理人处有秦小军的签字。虽然2008年3月5日宏发公司给秦小军出具了《委托合同》，但2008年9月13日《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》中的委托人并非宏发公司，而是杨国林。宏发公司事后并未对该合同进行追认，王承发也未催告宏发公司在法定期限内追认，因此该合同的相对方并不是宏发公司和王承发，王承发不能基于该合同主张权利。另外，2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》和2012年6月4日《还房协议》，分别加盖了宏发公司和“宏发公司川主巷危房改造项目部”的印章，两份合同均合法有效，应作为宏发公司和王承发行使权利、履行义务的依据。2012年6月4日《还房协议》因签署时间在后，系对2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》的部分变更，《还房协议》中未约定的内容应以2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》为准。关于裕亿公司应否向王承发交付房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，裕亿公司对宏发公司签订的合同的权利义务进行了概括承受后，虽然没有举证证明当时取得了王承发的同意，但是王承发在裕亿公司提供的《还房户接房通知书》中签字的行为，以及在本案中起诉要求裕亿公司交付房屋，均证明其对宏发公司概括转移合同权利义务的认可。其与宏发公司2011年9月18日签订的《川主巷片区危房改建协议书》、2012年6月4日签订的《还房协议》中约定的义务，应由裕亿公司承担。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，2012年5月31日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室给秦小军发出《建设开工通知》，王承发原有房屋被拆除后，裕亿公司在安置房屋建成后应当向王承发履行还房的义务。2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第四条约定，王承发在宏发公司安置房建成并经验收合格后一次性向宏发公司支付房产权调换差价；王承发在一个月内（从宏发公司通知之日起）付清差价款。涉案房屋于2015年5月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，至此时裕亿公司才具备交付房屋的条件。裕亿公司并未举证证明在2015年5月19日后已通知王承发付清差价款，其以行使同时履行抗辩权为由，主张不交付5套房屋的上诉理由不成立。关于裕亿公司应否向王承发支付过渡费、营业损失、房租、面积补差款及其金额问题。第一，关于过渡费、营业损失、房租费用计算时间问题。本案中，裕亿公司上诉称对支付过渡费和营业损失费的起点时间和计算标准没有争议，该公司认为截止时间最迟计算到实际竣工验收通知时间2014年11月13日为止。因2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第一条第二款约定对房屋超过面积按照同地段、同区位、同用途新建商品房市场价格计算补足差价；第四条约定宏发公司将安置房建成并经验收合格后才有权主张差价款。因此，向王承发交付安置房屋的标准应按商品房买卖的标准执行。裕亿公司于2015年5月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，才具备交房条件，因此石柱县人民法院一审将支付过渡费、营业损失费和房租的截止时间点计算至2015年5月19日并无不当，石柱县人民法院一审对过渡费、营业损失费和房租费的计算金额正确，本院予以确认。对秦小军以个人名义向王承发出具的欠条，因裕亿公司认可的过渡费及营业损失标准符合欠条中的金额，石柱县人民法院一审予以支持并无不当。第二，关于王承发主张的面积补差价款及其金额问题。在2012年6月4日签订的《还房协议》中，未约定由宏发公司向王承发补偿公摊面积差价款。2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第一条第2款中，约定了结合拆除面积和新建住宅安置房设计户型对应选择安置房，拆除房屋和选择安置房的面积均按建筑面积计算。王承发主张还房面积差价款97980元，所依据的2008年9月13日《石柱县桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》，其中第三条第3项虽约定“除楼梯公摊面积计算在还房面积内，其它消防道、绿化地、采光道、空坝等公共设施不计算公摊面积，不计价”，但该合同并未得到宏发公司追认，因此对王承发的该项上诉请求不予支持。关于裕亿公司应否向王承发支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第七条约定，甲乙双方任一方违约，除按国家相关法律规定追究其责任，并金额赔偿协议另一方因此造成的直接经济损失。裕亿公司逾期向王承发交付房屋后，王承发主张的过渡费、营业损失费、房租费均为其直接经济损失。2008年9月13日《石柱县桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》虽有违约责任的约定，但该合同并不能适用，因此一审法院不予支持20万元违约金并无不当，王承发的该项上诉理由不成立。（5）重庆市第四中级人民法院判决结果。驳回上诉，维持原判。3.2017年4月14日，裕亿公司向本院起诉王承发、宏发公司，本院于2017年8月23日作出(2017)渝0240民初1481号民事判决书，该案相关情况为：（1）裕亿公司的诉讼请求。王承发向裕亿公司支付超面积房款144675元，并从2014年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，直到王承发付清时止；王承发向裕亿公司支付房屋结构造价的差价款307500元，并从2014年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，直到被告付清时止；王承发向裕亿公司支付自来水入户费4240元、居民照明用电入户费2400元、闭路电视光纤入户费2440元，共计9080元；王承发向裕亿公司支付大修基金43420元、测绘费1177.77元、不动产权证登记费435元，共计45032.77元。（2）该案判决结果。王承发于本判决生效之日起十日内向裕亿公司支付406903.3元及利息（以406903.3元为基数，从2015年5月20日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；王承发于本判决生效之日起十日内向裕亿公司支付自来水入户费4240元、居民照明用电入户费2400元、闭路电视光纤网入户费2440元、大修基金43420元，共计52500元；驳回裕亿公司其余诉讼请求。4.王承发不服前述(2017)渝0240民初1481号民事判决书，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，该院于2017年11月10日作出(2017)渝04民终1014号民事判决书，判决维持了本院(2017)渝0240民初1481号民事判决书的判决结果。5.王承发不服重庆市第四中级人民法院作出(2017)渝04民终1014号民事判决书，向重庆市高级人民法院进行申请再审，该院2018年8月21日作出(2018)渝民申600号民事裁定书，驳回王承发再审申请。6.庭审后，王承发代理人向本院提交了一份《代理词》，对王承发诉讼请求进行了明确。具体内容为：（1）关于王承发主张的逾期交房的租金损失，根据原判决书认定的事实，裕亿公司于2015年5月19日取得备案登记证，符合交房条件，其应当将案涉5套房屋交付给王承发，但裕亿公司实际于2017年5月11日才向王承发交付四套房屋，王承发按照每套房屋每年租金2万元的标准主张损失符合市场规律，王承发己在庭审中举示租用交通公司房屋的租金标准。（2）关于王承发主张的逾期办证违约金，参照商品房买卖合同司法解释第十八条规定，从裕亿公司交付房屋之日起90日内应当为王承发办理房屋产权证书，裕亿公司本应当于2015年5月19日交房、2015年8月19日以前办理房屋产权证书，然而裕亿公司至今未办理房屋产权证书，裕亿公司应当从2015年8月20日起向王承发支付逾期办证违约金，王承发主张参照商品房买卖合同中万分之一的标准也是合理的，基数是5套房屋的总价175万元（按3500元/平米计算，共计500平方米）。（3）关于王承发主张的物业费问题，因裕亿公司于2017年5月11日才向王承发交付四套房屋，另有一套房屋至今未交付，故房屋交付之前的物业费应当由裕亿公司承担，现王承发接房后被要求缴清物业费，王承发已向法庭举示了缴费单据，该费用应当由裕亿公司承担。（4）关于王承发主张的办证请求，虽然在之前的案件中在没有评析的情形下单纯的驳回了诉讼请求，但是本案中，依据现有证据，裕亿公司应当为王承发办理产权证书是有合同依据和法律依据的，法院应当判令裕亿公司办理产权证书。本院认为，现针对王承发的诉讼请求评述如下：1.关于逾期交房的租金损失。在王承发与裕亿公司或者宏发公司订立的合同中，对于房屋拆迁中所产生的过渡费、营业损失等各项损失费用已经进行了约定，未见约定有逾期交房的租金损失，王承发也已经向本院以及重庆市第四中级人民法院进行了主张，两级法院已经做出了处理。另外，在重庆市第四中级人民法院作出(2016)渝04民终1466号民事判决书前，王承发与裕亿公司在交付房屋的问题上存在争议。2017年1月9日，重庆市第四中级人民法院作出(2016)渝04民终1466号民事判决书，维持了本院(2016)渝0240民初1768号民事判决书中判决裕亿公司向王承发交付房屋的判决结果，此时裕亿公司具有明确的向王承发交付房屋的义务。如果裕亿公司逾期交付房屋，王承发应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，请求裕亿公司支付迟延履行金以维护自己的权利。因此，对于王承发此项诉讼请求不予支持。2.关于办理5套房屋产权证的问题。王承发在本院(2016)渝0240民初1768号民事案件中，已经主张要求裕亿公司办理5套房屋产权证，但是本院判决结果第三项“驳回原告王承发其余诉讼请求”中已经驳回王承发请求裕亿公司办理5套房屋产权证的诉讼请求。王承发不服，向重庆市第四中级人民法院上诉，并且提出撤销本院(2016)渝0240民初1768号民事判决结果中前述第三项的判决结果，后重庆市第四中级人民法院未予以支持，且该院判决书已经生效。如此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审……”的规定，王承发不能在本案中提起诉讼。因此，对于王承发此项诉讼请求难以支持。3.关于逾期办证违约金的问题。因为王承发、裕亿公司之间是否应当办理房屋产权在、什么时间办理房屋产权证等问题尚不明确、存在争议，是否可以支持王承发逾期办证违约金本案中难以认定，王承发可以另行主张权利。4.关于物业费的问题。本院(2016)渝0240民初1768号民事判决书中认为：“王承发的损失计算截止时间应为2015年5月19日，此后王承发继续不补面积差价导致王承发自己扩大了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，对于王承发2015年5月19日之后产生的营业损失和过渡费，本院不予支持……王承发因裕亿公司不具备交房条件，而租用石柱交通建设总公司的房屋也应计算到2015年5月19日。”后重庆市第四中级人民法院在(2016)渝04民终1466号民事判决书认为：“裕亿公司于2015年5月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，才具备交房条件，因此石柱县人民法院一审将支付过渡费、营业损失费和房租的截止时间点计算至2015年5月19日并无不当，石柱县人民法院一审对过渡费、营业损失费和房租费的计算金额正确，本院予以确认。”按照以上生效判决书的意见，本案中王承发主张的物业费损失也只能计算至2015年5月19日。此后的损失系其自己的原因导致的扩大损失，应当由王承发承担。诉讼中，王承发提供的票据显示，其缴纳了2015年1月8日至2017年1月8日4套房屋的物业费合计6475元。如此，裕亿公司应当承担的物业费计算为6475元÷730天（2年）×131天（2015年1月8日至2015年5月19日）=1162元（四舍五入）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条、第二百五十三条规定，判决如下：一、被告重庆裕亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王承发1162元；二、驳回原告王承发其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7801元，由原告王承发负担7780元，由被告重庆裕亿房地产开发有限公司负担21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  向俊吉人民陪审员  张辉红人民陪审员  龙文富二〇一九年十月十二日书 记 员  郭春君