山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终5812号上诉人（原审第三人）：王召贤。委托代理人：郭虎，山东泽川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平度市同和街道办事处梁家疃村民委员会。法定代表人：刘玉礼，村主任。委托代理人：张铭青，山东雅君律师事务所律师。委托代理人：邱萌萌，山东雅君律师事务所律师。原审被告：张宝山。上诉人王召贤因与被上诉人平度市同和街道办事处梁家疃村民委员会（以下简称梁家疃村委）、原审被告张宝山租赁合同纠纷一案，不服平度市人民法院（2015）平民一重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王召贤的委托代理人郭虎、被上诉人梁家疃村委的委托代理人张铭青、邱萌萌到庭参加诉讼。张宝山经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王召贤上诉请求：请求依法撤销原审判决第一项，判令由上诉人继续履行合同；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审被告张宝山将《房屋租赁合同》转让给上诉人王召贤后，该《房屋租赁合同》项下的权利义务全部由上诉人承担，一审法院已经对这一事实予以确认。但是该《房屋租赁合同》2014年7月31日到期之前以及到期后，被上诉人从未向上诉人王召贤主张过权利。《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有铲，但租赁期限为不定期。根据法律规定以及本案的实际情况，上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续有效，但是合同期限为不定期。被上诉人从未向上诉人王召贤主张权利并要求解除合同，一审法院判令上诉人将租赁的804省道南院落中的钢结构车间拆除，将放置在房屋及院落中的物品移走，返还被上诉人房屋12间及院落，没有法律依据。请求二审法院依法改判决。梁家疃村委辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本案租赁合同在2014年7月31日已经到期，被上诉人在7月2日、7月31日两次通知张宝山告知合同到期，要求将房屋跟院落返还给被上诉人，将并房屋内物品恢复原状，请求驳回上诉，维持原判。梁家疃村委向一审法院起诉请求：请求法院依法判令张宝山及王召贤：1、腾出梁家疃村委的房屋及院落；2、清除房屋及院落内张宝山及王召贤所有的相关物品；3、恢复仓库原状或赔偿梁家疃村委损失25000元。一审法院认定事实：2004年3月4日，梁家疃村委、张宝山签订《房屋租赁合同》1份，约定自2004年8月1日至2014年7月31日，梁家疃村委将本村前804省道南的房屋12间及院落（约44.9×41.5M2）租赁给张宝山使用，张宝山一次性交给梁家疃村委租赁费22000元，张宝山必须于2004年8月1日前投资不低于22000元将其12间房屋改造成砖瓦、水泥结构，房基与804省道持平；合同期内的房屋修理由张宝山负担，合同到期后保持房屋原貌，东大门张宝山可无偿使用，但不得占用；如果国家及上级政府征用本房屋，张宝山要无条件服从，梁家疃村委退回张宝山剩余年限的租赁费（每年按4400元计算）；一方违约，赔偿对方损失10万元；合同到期终止，同等条件乙方优先使用。该合同甲方由梁家疃村委盖章，原村委主任、支部书记王宝美及村班子成员ＸＸ平、王建民、王宝芳共四人签字，乙方由张宝山签字、捺印。合同签订后，梁家疃村委将该房屋及院落交给张宝山使用，张宝山也交纳了租赁费22000元，并对房屋进行了改造。2006年9月19日，中共平度市委李园街道工作委员会下达了“李发[2006]35号”通知，任命王一千同志为梁家疃村党支部委员、书记，免去王宝美梁家疃村党支部委员、书记职务。2006年11月1日，张宝山与第三人签订《租赁合同》1份，约定张宝山将租用梁家疃村委的上述房屋、院落从2006年12月1日转给第三人使用，转让费一次付清，转给第三人后合同期内出现一切问题，与张宝山无关；同时约定张宝山与第三人结清转让款后，合同转让给第三人。该合同甲方由张宝山签字捺印，乙方由第三人签字捺印，王宝美在证明人处签字捺印。第三人搬进该房屋后，开始经营餐饮业，并对租赁物进行了扩建，在12间房屋南扩建了8米的钢结构车间，在院落西侧扩建了20×8M2的钢结构车间，其扩建行为未经过梁家疃村委同意，梁家疃村委要求其恢复原状。梁家疃村委未提供证据证实原有仓库存在，亦未提供证据证实王宝美在张宝山与第三人签订合同时被罢免或暂停行使村主任职务，且张宝山和第三人知道或应当知道该事实。2014年7月2日，梁家疃村委邮寄给张宝山一份《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，主要内容是：“因我方经营需要，拟合同期满终止后不再与你续租，请你在2014年7月31日（合同期满）前搬出租用的房屋及院落，保持房屋及门窗玻璃完整无损，逾期不搬，我方有权收回房屋，并强制清理，不会保管你的剩余物品。”2014年7月31日，梁家疃村委又张贴通知一份，内容是：“张宝山，你租的房屋及院落今天期满，经村两委及党员、村民代表研究决定此处将重新招租，通知你于今天下午5时前将你的物品清理干净，恢复房屋原样。”因张宝山及第三人未腾出房屋院落，梁家疃村委于2014年8月起诉要求处理。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、张宝山与王召贤所签订《租赁合同》的法律性质及效力。二、张宝山、王召贤应否履行返还租赁物的义务。三、张宝山、王召贤应否为梁家疃村委恢复原状或赔偿梁家疃村委损失。关于第一个焦点问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十九条规定，合同当事人可以将合同权利义务一并转让。根据张宝山与王召贤《租赁合同》的约定，张宝山转给王召贤后合同期内出现一切问题，与张宝山无关，张宝山与王召贤结清转让款后，合同转让给王召贤。从上述内容可以看出，张宝山与王召贤合同内容的实质系张宝山将权利义务概括转让给王召贤。对于转让行为的效力，《中华人民共和国村民委员会组织法》第十六条第二款规定，罢免村民委员会成员，须有登记参加选举的村民过半数投票，并须经投票的村民过半数通过。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。梁家疃村委未提供证据证实王宝美在张宝山与王召贤签订合同时被罢免或暂停行使村主任职务，且张宝山和王召贤知道或应当知道该事实，参照上述规定，王宝美作为梁家疃村委的法定代表人，在合同中证明人处签字捺印的行为应视为梁家疃村委对转让行为的同意，张宝山权利义务转让有效。张宝山经梁家疃村委同意后将合同权利义务转让的后果，是王召贤成为原合同的相对方，张宝山退出原合同关系。关于第二个焦点问题，一审法院认为，张宝山转让合同权利义务后，原合同条款对王召贤有约束力，租赁合同期限至2014年7月31日届满。现梁家疃村委要求返还租赁物，王召贤应当履行返还义务。关于第三个焦点问题，梁家疃村委未提供有效证据证实原有仓库存在，其要求将仓库恢复原状或赔偿损失的诉讼请求不予支持。王召贤扩建钢结构车间的行为未经过梁家疃村委同意，现梁家疃村委要求恢复原状，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十条、第八十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十三条之规定，判决：一、王召贤于判决生效后三十日内将租赁梁家疃村委村前804省道南院落中的钢结构车间拆除，将放置在房屋及院落中的王召贤所有的物品移走，返还梁家疃村委房屋12间及院落。二、驳回梁家疃村委的其他诉讼请求。案件受理费425元，由王召贤负担，于判决生效后十日内交纳。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，梁家疃村委与张宝山签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给张宝山使用。后张宝山又将合同权利义务一次性转让给王召贤使用，张宝山退出合同，由梁家疃村委与王召贤形成事实租赁关系，期限至2014年7月31日。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，虽然梁家疃村委与王召贤之间形成不定期租赁关系，但梁家疃村委可以随时解除合同，并应在合理期限提前通知承租人。本案中，合同到期后，梁家疃村委已经张贴通知，要求租赁期满收回房屋，并于2004年8月起诉至法院要求收回房屋。截止目前，梁家疃村委提出解除合同应提前通知的合理期限已过，王召贤仍未腾还房屋，根据合同约定和法律规定，一审判令王召贤履行返还涉案房屋及院落义务并无不当，本院予以维持。王召贤要求继续履行合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人王召贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张宝山无正当理由未参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人王召贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 王 楷代理审判员 甘玉军二〇一六年九月六日书 记 员 孔 怡书 记 员 李珊珊