山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终3807号上诉人（原审被告）：山东鑫沃房地产开发有限公司。住所地：海阳市徐家店镇驻地。法定代表人：程强，该公司总经理。委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李全君，个体工商户。上诉人山东鑫沃房地产开发有限公司(以下简称鑫沃公司)因与被上诉人李全君房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2016）鲁0687民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫沃公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人李全君的诉讼请求，判决双方合同继续履行。事实与理由：一、本案不具备解除合同条件，不应当判决解除。双方的买卖协议一经签订即为有效，一审认为房屋尚不具备交付条件即判决解除，既不客观也不公正。涉案车库虽然尚未交付，但是已经收尾，根据李全君提供的照片也可以直观看出，车库主体已经完工，只是还有剩余扫尾事项，鑫沃公司也表示很快可以交付。一审法院完全可以根据事实责令鑫沃公司尽快交付，而完全不应当判决解除合同。即使判决解除合同，也应当具备解除条件，至少应当具备李全君催促交付未果以及确实不能实现合同目的的基本解除条件，而本案李全君没有催促交付，合同也没有约定房屋用途，李全君主张车库用于开商店，鑫沃公司并不知晓，双方也无约定，一审法院以所谓李全君合同目的无法实现为由径行判决解除显属不当。二、由于双方协议对于合同解除是否涉及利息并无约定，一审法院判决合同解除后由鑫沃公司向李全君支付购房利息损失也属不当。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律失当，判决显失客观公正，请求二审法院依法改判，依法驳回李全君的诉请，判决双方购房协议继续履行。李全君辩称，一、本案根本不存在不具备解除合同的条件，双方的买卖协议签订有效，但由于鑫沃公司的原因导致合同不能履行，而李全君没有任何违约之处。鑫沃公司故意采取拖延战术，但李全君不会妥协。由于鑫沃公司的不作为，导致李全君的损失，鑫沃公司有责任有义务承担李全君所有的损失。鑫沃公司所谓李全君没有催促交付，合同也没有约定房屋用途，这纯属无理狡辩，双方已签订合同，李全君按合同已履行自己的义务，全额交清款项，而鑫沃公司却没有按期交付车库和储藏室，并且三年了也没有任何建设迹象，何况这几年里李全君多次去询问，要么根本找不到人，即使找到了得到的回答总是“快了快了”的拖延之词。二、鑫沃公司主张由于双方协议对于合同解除是否涉及利息并无约定，一审法院判决支付购房款利息也属不当，鑫沃公司纯属无理狡辩。因为根据《合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条等规定，损失赔偿不是必然要约定的，如果合同中未约定损失赔偿的，但违约方给守约方造成损失的，仍应赔偿。此案因鑫沃公司违反民法的诚信原则，利用优势地位坑害消费者所致，给李全君造成极大的精神和经济损失。为保护消费者依法维权的积极性，更好地维护诚信的社会风尚，鑫沃公司应赔偿李全君所有因此事产生的一切费用，因鑫沃公司单方面违约，李全君现在有权要求鑫沃公司双倍返还购房款。本案中李全君东借西凑倾家所有购置涉案车库和储藏室，虽然李全君身体残疾以及欠亲戚朋友多年钱款，但是要求并不高，只是要求鑫沃公司退还房款以及最起码的房款利息。综上，鑫沃公司的上诉主张没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求依法驳回鑫沃公司的上诉请求，维持一审判决。李全君向一审法院起诉请求：1、判令鑫沃公司返还已交购房款147692元并赔偿一倍房款；2、判令鑫沃公司返还李全君水利改造款800元；3、判令鑫沃公司赔偿自2013年8月23日起，按照同期银行贷款利率计算的利息损失。庭审中，李全君增加诉讼请求，要求解除双方于2013年8月23日签订的两份车库出售协议和两份储藏室出售协议以及2014年6月26日签订的车库出售协议。一审法院认定事实：李全君于2013年8月23日与鑫沃公司签订车库(储藏室)出售协议四份，约定李全君购买鑫沃公司开发建设的胶东半岛国际商城（逸水湾家园）C区19号楼1号、2号储藏室及43号、44号车库，面积分别为14.10平方米、14.08平方米、21.97平方米和26.93平方米，价款分别为19740元、19712元、35152元和43088元，一次性付款，交付时间均为2014年8月30日。2014年6月26日，李全君与鑫沃公司再次签订车库(储藏室)阁楼出售协议书一份，约定李全君购买该商城C区19号楼41号车库，面积为21.97平方米，价款为30000元，一次性付款，交付时间为2015年5月30日。合同签订后，李全君按约向鑫沃公司支付了所有款项，鑫沃公司超过交付日期未向李全君交付所购三处车库和两处储藏室。李全君主张自己系截瘫残疾人，迫于生计借款买车库、储藏室以备将来开商店所用，自己依约履行了付款义务，而鑫沃公司至今未交付车库及储藏室，且车库、储藏室所在楼盘三年没有任何建设迹象，导致李全君的合同目的无法实现，李全君有权解除三份车库出售协议和两份储藏室出售协议，要求鑫沃公司退还已交款项147692元及利息，2013年8月23日交付的四笔款项共计117692元自2013年8月24日起、2014年6月26日交付的款项30000元自2014年6月27日起，按照银行同期贷款利率计算利息损失；根据《中华人民共和国合同法》第107条和第113条的规定，要求鑫沃公司赔偿一倍款项147692元。因为所购车库及储藏室为开商店，2013年与建筑商协商对车库进行水利改造，花费改造费800元，鑫沃公司应予返还。鑫沃公司不同意解除协议，辩称不知李全君购房的最初目的，且协议项下的车库、储藏室已经建设完毕，只需竣工验收即可；对利息损失计算方式有异议，主张利息损失应当从鑫沃公司违约时间起算，且主张一倍房款赔偿与利息损失不能同时主张，属于重复计算；对一倍房款赔偿不予认可，辩解鑫沃公司没有违反协议约定，不存在协议无效或者应当撤销的情形，也没有将涉案房屋另行出售，所以李全君主张一倍赔偿不成立；对水利改造费不予认可，主张李全君进行水利改造是李全君与建设商之间的行为，且未提供相应的证据，该损失与本案无关。另查，鑫沃公司于2012年12月14日为案涉车库、储藏室所在楼盘办理了商品房预售许可证，编号为海房预许字2012第61号。目前，本案所涉工程未取得竣工验收备案。一审法院依据李全君提供的身份证明、车库（储藏室）出售协议书及付款收据、施工现场录像，鑫沃公司提供的营业执照副本、法定代表人身份证明、商品房预售许可证等及庭审笔录认定上述事实。一审法院认为：2013年8月23日与2014年6月26日，李全君、鑫沃公司签订的四份《车库（储藏室）出售协议》及一份《车库(储藏室)阁楼出售协议书》系当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的情形，协议合法有效。李全君、鑫沃公司应依照协议的有关约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，李全君已按合同约定付清了全部款项，但鑫沃公司未按约定时间交付房屋，本案所涉房产至今未取得竣工验收备案，不具备交付条件，李全君的合同目的至诉讼时无法实现，李全君诉请解除协议，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，李全君主张退还已交付款项147692元及赔偿按同期银行贷款利率计算的利息损失，予以支持，2013年8月23日交付117692元的利息损失应该自2013年8月24日起算，2014年6月26日交付30000元的利息损失应该在2014年6月27日起算。李全君主张的水利改造款800元，未提供相应的证据，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”鑫沃公司出售车库及储藏室并无《解释》第八条及第九条的行为，故李全君主张一倍房款的赔偿于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，一审法院于2016年5月19日判决：一、解除李全君与山东鑫沃房地产开发有限公司于2013年8月23日签订的四份《车库（储藏室）出售协议》以及2014年6月26日签订的《车库（储藏室）阁楼出售协议》；二、山东鑫沃房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李全君已付款项147692元；三、山东鑫沃房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按银行同期贷款利率支付李全君的利息损失，以117692元为基数自2013年8月24日起算，以30000元为基数自2014年6月27日起算，计至判决生效之日；四、驳回李全君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1627元，由山东鑫沃房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，李全君、鑫沃公司于2013年8月23日签订的四份《车库（储藏室）出售协议》，于2014年6月26日签订的一份《车库(储藏室)阁楼出售协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。本案中，李全君已经按协议书约定向鑫沃公司支付涉案车库、储藏室的全部款项，但是鑫沃公司未能在约定时间向李全君交付涉案车库、储藏室，本案所涉车库、储藏室所在楼盘项目至今未取得竣工验收备案，不具备交付条件，致使李全君的合同目的不能实现，李全君请求解除上述协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一审法院判令解除上述协议，于法有据，并无不妥。鑫沃公司上诉主张本案不具备解除合同条件，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，李全君主张鑫沃公司退还已交付的款项147692元以及赔偿按同期银行贷款利率计算的利息损失，一审法院认定2013年8月23日交付117692元的利息损失应该自2013年8月24日起算，2014年6月26日交付30000元的利息损失应该在2014年6月27日起算，符合法律规定，并无不当。鑫沃公司上诉主张双方协议中对于合同解除没有约定利息损失，其不应向李全君支付相应购房款利息的意见，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫沃公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3254元，由上诉人山东鑫沃房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  陈晓彦审判员  吴继辉二〇一六年九月二十八日书记员  林重霄