北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终5247号上诉人（原审原告、反诉被告）：王年霞，女，1980年11月16日出生。委托诉讼代理人：张良杰，北京市大都律师事务所。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金瑛，女，1972年3月23日出生。原审第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：蔡英东，男，北京中原房地产经纪有限公司法务专员。上诉人王年霞因与被上诉人金瑛及原审第三人北京中原房���产经纪有限公司（简称中原房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王年霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判金瑛按约定赔偿我违约金141525元。主要事实和理由：一审判决没有认定金瑛违约与事实不符。金瑛在中原房地产经纪公司向其发出催办函后30日内未协助我办理房屋产权转移登记手续，逾期75天，应当按照合同约定承担违约责任。金瑛辩称，同意一审判决。我没有违约行为，合同也没有明确约定办理产权转移登记手续及交付房屋的具体日期。我按照合同履行，不存在违约，不同意金瑛的上诉请求。原审第三人中原房地产经纪公司述称，本案与我公司无关，不发表具��意见。王年霞向一审法院起诉请求：要求金瑛支付逾期办理房屋解押、评估、批贷函、交税、过户的违约金141525元。金瑛提起反诉请求：要求王年霞支付逾期付款违约金27.5万元（自2015年10月21日起至2016年2月1日止，共计100天，以涉诉房屋成交价的日万分之五计算）；2、反诉费由王年霞负担。第三人中原房地产经纪公司述称：涉诉房屋上有房屋所有权证与土地证，办理注销抵押手续时比较费时，金瑛从事实角度上不构成违约，王年霞的诉讼请求与第三人无关，不同意王年霞的诉讼请求。金瑛的反诉请求合同依据不合理，涉诉房屋已经办理了过户手续，不同意金瑛的反诉请求。一审法院认定事实：2015年9月30日，王年霞与金瑛签订《北京市存量房屋买卖合同》，金瑛作为出卖人将其所有的坐落于北京市东城区××××××18号10层公寓1003号房屋出售于买���人王年霞，涉诉房屋建筑面积为160.56平方米。合同约定，涉诉房屋成交价格为555万元，购房定金10万元。买受人具体付款方式及期限的约定见附件-资金划转补充协议。涉诉房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押登记日期为2009年11月4日，出卖人应于2015年10月20日申请办理抵押注销手续。出卖人已将涉诉房屋出租，承租人已放弃优先购买权。买受人贷款方式为商业银行贷款，拟贷款金额为370万元。出卖人应当在产权转移前将涉诉房屋交付买受人（合同第六条）。违约责任：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将涉诉房屋交付买受人的，逾期在三十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任。买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起第三人中原房地产经纪公司通知三日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，金瑛（甲方）、王年霞（乙方）签订《资金划转补充协议》，该协议适用条件为业主有抵押（包括银行抵押）客户代为还清。协议约定，涉诉房屋成交价为555万元，定金为10万元，由甲、乙双方于2015年9月30日自行交接，全部定金的最终处理方式为转为购房款的一部分。首付款155万元，乙方应于2015年10月20日时，支付给甲方首付款优先用于甲方偿还贷款。待乙方支付首付款后2个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方须至抵押权人处全额还清甲方的贷款余额，并办理抵押注销手续，首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足；尾款（不含定金）390万元，甲方同意乙方向银行申请贷款用于支付尾款，付款方式及时间依银行放款时间确定。2015年9月30日，王年霞向金瑛交付定金2万元，2015年10月8日，王年霞向金瑛交��剩余定金8万元。2015年10月19日，王年霞向金瑛交付首付款139万元，其中通过银行转账方式支付138万元，通过微信方式支付1万元。2015年10月19日，王年霞、金瑛与第三人共同到交通银行申请结清以涉诉房屋为抵押物的贷款。2015年11月16日，中原房地产经纪公司向金瑛出具函件一份，内容为：金瑛应在接到第三人通知之日起30日内协助王年霞办理房屋过户手续，现本次房产交易已进入贷款阶段，金瑛在接到第三人业务人员通知后积极配合后续贷款，纳税及过户手续。2015年12月10日，中原房地产经纪公司再次向金瑛出具函件一份，内容为：合同约定涉诉房屋应至迟于2015年10月20日办理抵押注销手续。但金瑛在已经还完银行贷款后一直不积极办理抵押注销手续，以至于影响到交易的进行和房屋的过户。第三人作为居间方通知金瑛在收到本通知后一周内立即办理抵押��销手续。另查，金瑛与恒隆地产公司于2014年10月25日签订《北京市房屋出租委托代理合同》，由恒隆地产公司代理出租涉诉房屋，出租代理期自2014年12月1日至2017年11月30日。诉讼中，经法院调解，王年霞于2016年2月1日向金瑛支付剩余首付款16万元；金瑛协助王年霞办理了贷款申请手续，中国银行股份有限公司北京丰台支行向金瑛出具《贷款通知单》，告知给予王年霞388万元贷款额，将在借款人办理完毕房屋产权抵押登记手续后，履行放款义务。2016年2月26日金瑛配合王年霞办理了涉诉房屋的所有权转移登记手续，将涉诉房屋登记到王年霞名下。2016年2月29日，金瑛将恒隆地产公司腾空的涉诉房屋交付王年霞。再查，2015年11月7日，涉诉房屋由交通银行申请抵押注销，并于2016年1月12日注销涉诉房屋抵押。上述事实，有《北京市存��房屋买卖合同》，《资金划转补充协议》，《钱款交付书》，中原房地产经纪公司函件两份，《北京市房屋出租委托代理合同》，工作记录及当事人陈述等证据在案为证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王年霞、金瑛签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王年霞主张金瑛逾期申请办理抵押注销手续、配合申请贷款手续、交税、过户，要求其支付违约金的诉讼请求，虽然《北京市存量房屋买卖合同》中约定，出卖人应于2015年10月20日申请办理抵押注销手续，金瑛申请抵押注销的日期为2015年11月7日，考虑到王年霞向金瑛交付首付款协助金瑛���清贷款的日期为2015年10月19日，抵押注销手续在抵押人还清贷款后，仍需要抵押权人交通银行出具注销申请，进行相关操作，故抵押注销的时间并非金瑛一人可以掌控，且实际申请日期仅比约定时间晚十七天，亦在合理时间范围内，因此法院认为金瑛在抵押注销申请方面并不存在违约行为。关于金瑛配合王年霞申请贷款手续、交税、过户等行为，因合同中并无明确时间约定，金瑛在诉讼中均积极配合王年霞履行了合同义务，故法院亦不认定金瑛在上述行为中存在违约行为。综上，对于王年霞的该项诉讼请求，本院不予支持。金瑛要求王年霞支付逾期支付首付款违约金的诉讼请求，因王年霞未在约定时间内足额支付首付款，剩余16万元首付款于2016年2月1日方予支付，故金瑛要求王年霞支付逾期付款违约金的诉讼请求法院予以支持。该项违约金的具体数额，考虑到金瑛���未就其损失提供证据证明，其主张的数额过高，故法院将予以酌定。王年霞主张《资金划转补充协议》中关于首付款支付时间的约定并非双方买卖合同内容的答辩意见，因《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定买受人具体付款方式及期限的约定见附件-资金划转补充协议，故《资金划转补充协议》为双方房屋买卖合同的重要内容，王年霞的该答辩意见，法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2016年4月判决：一、驳回王年霞的全部诉讼请求；二、王年霞于判决生效后十五日内向金瑛支付逾期付款违约金人民币三万元；三、驳回金瑛的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法订立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王年霞与金瑛签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，王年霞应于2015年10月20日向金瑛支付首付款155万元，其实际交付139万元，与合同约定金额不符，其在原审审理中经一审法院调解才支付完毕。因此，原审法院酌情判决王年霞支付金瑛逾期付款违约金3万元，并无不当，本院予以确认。关于王年霞主张金瑛违约并要求其支付违约金是否成立的问题。王年霞在支付金瑛139万元首付款后，2015年10月19日，王年霞、金瑛与第三人共同到交通银行申请结清以涉诉房屋为抵押物的贷款。上述还款解押时间并不违反合同约定，金瑛并无拖延之情形。至于具体办理解押完毕的时间，原审法院考虑到办理抵押注销需要银行出具注销申请，进行相关操作，时间并非金瑛一人可以掌控，并认定金瑛在抵押注销申请方面并不存在违约行为，本院亦认同一审法院之观点。故王年霞以中原房地产经纪公司通知催办函为依据，认为金瑛逾期办理涉案房屋产权转移登记手续75天，并要求其支付违约金，无合同依据，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7548元，由王年霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  霍翠玲审 判 员  王金龙代理审判员  王 佳二〇一六年九月二十九日书 记 员  张 璐