广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4133号原告：刘翠兰，女，1971年8月10日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：魏应彬，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：广州大学松田学院，住所地广东省广州市增城区朱村街。法定代表人：刘剑峰，董事长。委托诉讼代理人：苏晓军、吴毅淳，广东天胜律师事务所律师。原告刘翠兰诉被告广州大学松田学院相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘翠兰及其委托诉讼代理人魏应彬，被告广州大学松田学院（以下简称松田学院）的委托诉讼代理人苏晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘翠兰向本院提出诉讼请求：一、广州大学松田学院给予刘翠兰及其家人出入其购买的物业（以长租合同形式）的通行权，排除任何妨碍通行权等相邻关系的影响；二、广州大学松田学院负担本案诉讼费用（包括律师费）。事实和理由：2015年期间，廖先群（马云珍生意上的朋友）向刘翠兰介绍称，松田学院公寓对外出售，现房加简单装修，每平方米3500元。刘翠兰到松田学院面见了学校的法定代表人马云珍，并看了现房。2015年6月4日，刘翠兰确定购买松田学院教工宿舍楼B7幢605房，刘翠兰向马云珍支付了314265元，马云珍交代其下属郑燕平出具收款收据给刘翠兰，几天后学校派人送来《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）三份，《授权委托书》一份以及《物业管理协议》一份给刘翠兰。2016年初，松田学院将涉案房屋的钥匙交付给刘翠兰使用。2018年，涉案房屋具备入住条件，刘翠兰向松田学院提出进场装修入住，松田学院无故阻拦，妨碍了刘翠兰出入涉案房屋的通行权。为此，诉至法院，请求判令所请。被告广州大学松田学院辩称：一、刘翠兰涉嫌隐瞒事实并与郑焕生等人串通提起本案诉讼，其诉讼不应得到支持。郑焕生获得涉案《租赁合同》、《授权委托书》及收款收据是基于郑焕生代表郑育生与松田学院的原实际控制人马云珍进行以物抵债的意思表示，因此当初的《租赁合同》的承租方是空白的。在增城区人民法院的（2018）粤0118民初3228号案中，郑育生以物抵债的意思表示被否定后，上述《租赁合同》、《授权委托书》及收款收据因非松田学院的真实意思表示而不具有法律效力。另，廖先群与郑焕生均为广州荣阳商贸有限公司的股东，在廖先群起诉马云珍的民间借贷案件中[案号为（2016）粤0183民初5021号案]，廖先群在起诉状中的陈述以及庭审陈述，其代马云珍向租户收取租金的宿舍包括了涉案房屋在内。且廖先群在该案中提供了刘翠兰在本案中出示的《授权委托书》及收款收据。上述证据证明刘翠兰没有向马云珍支付过租金，刘翠兰提供的《授权委托书》及收款收据是从廖先群处取得的。综上可见刘翠兰非善意的第三人，涉嫌虚假诉讼。在（2016）粤0183民初5021号案中，马云珍否认授权廖先群向小租户收租以抵销债务，最终法院没有认定马云珍和廖先群间存在以物抵债的事实。因此刘翠兰从廖先群处获得的收款收据对松田学院不具有法律效力。二、刘翠兰诉称与松田学院签订了租赁合同并交付租金不属实。松田学院和刘翠兰没有签署租赁合同，刘翠兰也未向松田学院或者马云珍、马云珍的关联主体支付过任何款项。刘翠兰在本案中提交的《租赁合同》、《授权委托书》及收款收据并非松田学院出具给刘翠兰的，松田学院仅在2015年6月4日以物抵债时开具了相关《租赁合同》《授权委托书》及收款收据给郑焕生等人。前述租赁合同、《授权委托书》及收款收据因以物抵债的事实基础的消灭，且刘翠兰非善意第三人而不具有法律约束力。三、本案不符合相邻权的相关规定。四、超过20年的租赁期限的部分为无效合同。五、退一步而言，刘翠兰的诉求不具备可履行性。涉案房屋为松田学院的教工宿舍楼，位于学校校区内，是为了解决教职工的住宿问题，只能作为保障房使用，不能对外销售或出租。基于校园封闭管理的特征，教育部门的管理制度也不允许外来人员长期居住在校园内。综上，请求驳回刘翠兰的全部诉讼请求。经审理查明：刘翠兰为证明其诉讼请求，提供以下证据：一、《租赁合同》三份。合同载明，甲方受松田学院委托，对其规划建设的第一期240套教职工宿舍进行租赁；甲方向乙方出租广东省增城市朱村镇朱村大道东432号松田学院教工宿舍楼B7幢605房，建筑面积89.78平方米；房屋交付使用时为普通装修；房屋性质为公共租赁住房，主要用于解决在校教师住房需求，凡符合资质的教职工，可长期租住。按建筑面积计算租金，租金标准为4084.99元/年，租期20年，总计租金为81699.8元等内容。三份合同的租期分别为2016年5月26日至2036年5月25日；2036年5月26日至2056年5月25日；2056年5月26日至2066年5月25日。上述合同均无落款日期，其中甲方栏加盖广州松田教育投资有限公司印章，乙方栏有“刘翠兰”字样签名。二、落款日期为2015年6月4日的收款收据一份。内容为今收到刘翠兰交来B7-605租金314265元。收据上加盖广州松田教育投资有限公司收费专用章。三、落款日期为2015年6月4日的《授权委托书》一份。内容为松田学院现委托广州松田教育投资有限公司作为我单位合法委托代理单位，授权其代表我单位进行签署松田学院自建公共租赁住房租赁合同工作，该受委托单位的授权范围为代表我单位与刘翠兰签署出租坐落于广东省增城市朱村镇朱村大道东432号松田学院教工宿舍楼B7幢605房的有关事宜；该受委托单位的一切行为，均代表本单位，与本单位的行为具有同等法律效力，本单位将承担该受委托单位行为的全部法律责任与后果。该委托书的委托单位栏加盖松田学院印章，受委托单位加盖广州松田教育投资有限公司印章。四、落款日期为2015年4月9日的《物业管理协议》一份。协议内容为甲乙双方就甲方物业与乙方长期租赁物业管理事宜达成如下协议，长期租赁物业位于广州市增城区广大松田学院宿舍配套楼，自编号B6和B7幢，交接36套房。具体房号以交接钥匙当日确定；乙方依据租赁合同约定交接钥匙，甲方同意乙方将上述物业转租给具体用户时，甲方才开始向具体租户收取物业管理费用。协议上甲方栏加盖松田学院印章和广州松田教育投资有限公司印章，且有“马云珍”签名字样，乙方栏有“廖先群”签名字样。另查，2019年7月1日，广东省民政厅出具一份《广东省民政厅关于同意广州大学松田学院法定代表人变更登记的批复》，内容为“……同意原法定代表人马云珍变更为刘剑锋，请按有关规定履行民办非企业单位法人的民事权利和义务”。为核实涉案房屋的相关情况，本院向广州市规划和自然资源局增城区分局以及广州市增城区住房和城乡建设局发函。一、广州市规划和自然资源局增城区分局复函为，松田学院通过购买的方式取得了增城市朱村街南岗村南岗大道200号的地块，并于2012年10月31日办理了国有土地使用证；2013年7月16日该局批复了该地块建设工程设计调整方案，该修规记载教工宿舍（公租房），教工宿舍纳入我市公共租赁住房统一管理范围，项目建成后只能作为保障房使用，只租不售，不能进行产权分割。松田学院于2013年1月14日取得上述地块（教工宿舍楼B6、B7）房屋的建设工程规划许可证。截止2019年7月22日，松田学院未向该局申请办理上述教工宿舍楼规划验收及房屋所有权首次登记手续。二、广州市增城区住房和城乡建设局复函为，松田学院教职员工宿舍建设项目建设单位为松田学院，该项目纳入2012年增城市保障性住房建设计划，属于单位利用自有土地建设的公共租赁住房，房屋建成后以租赁方式出租给教职员工使用。在本案审理过程中，一、刘翠兰陈述以下，（一）因松田学院方告知涉案房屋是教职工宿舍楼，没有房产证，只能用于居住不能用于买卖，因此双方就签署三份《租赁合同》（长租）的方式取得房屋的使用权。2015年6月4日，当时松田学院的校长马云珍把已盖好章的租赁合同以及盖好章的收据提供给刘翠兰，刘翠兰在当天应马云珍的要求以现金的形式向马云珍支付了租金314265元。刘翠兰无法提供其取现的证据，刘翠兰认为其所支付的款项属于租金性质。（二）刘翠兰支付的租金款项与租赁合同上的金额是对不上的，因为马云珍提出房屋按每平方米3500元计算，因此刘翠兰支付的款项是按每平方米3500元计算的。（三）其并非松田学院的教职员工，虽租赁合同中明确约定了房屋是公共租赁住房，用于解决在校老师的住房需求，但当时马云珍承诺，教职工宿舍楼有多余的房屋可以出售，其才签署了《租赁合同》。（四）签署合同时，松田学院方未交付房屋钥匙给刘翠兰，大概在2016年，马云珍交待相关人员向刘翠兰提供了房屋钥匙。（五）其与马云珍、廖先群无其他债权债务关系。二、松田学院陈述以下，（一）对刘翠兰出具的收款收据、《授权委托书》及《租赁合同》真实性均没有异议，但上述材料是松田学院当时的实际控制人马云珍以以物抵债的形式开具给郑焕生，并非开具给刘翠兰。（二）涉案的《租赁合同》不具备可履行的条件，其不同意履行涉案的《租赁合同》。（三）为反驳刘翠兰的诉讼请求，其提供情况说明、记账凭证、以房抵债清单、工商登记资料、开庭笔录、民事调解书、民事判决书等证据。本院认为：根据刘翠兰的诉请以及松田学院的答辩意见，首先，本院需确定刘翠兰与松田学院之间《租赁合同》的效力问题。刘翠兰所提供的三份《租赁合同》所载明的租赁期限合计60年，但双方之间的三份租赁合同并非是在一份租赁合同期限届满后签订的续租合同，而是在同一时间内签订上述三份《租赁合同》，各份合同租期20年合计租期为60年。上述三份《租赁合同》虽然是分别签订的，但根本目的是为了将涉案房屋的租期计至60年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，刘翠兰与松田学院之间租赁合同超过20年的部分，应认定无效，即以超过20年租赁期限为前提所签订合同内的权利义务，不能继续规制于各方当事人，故租赁期限为2036年5月26日至2056年5月25日以及2056年5月26日至2066年5月25日的两份《租赁合同》，对签约当事人不产生约束力。继而，本院审查租赁期限为2016年5月26日至2036年5月25日的《租赁合同》的效力问题。对于松田学院提出的抗辩理由。松田学院所提供的证据，不足以证明刘翠兰存在与他人恶意串通损害松田学院合法权益的行为。至于松田学院所陈述的马云珍否认授权廖先群向小租户收租以抵销债务，最终法院没有认定马云珍和廖先群间存在以物抵债的事实等理由。刘翠兰持有松田学院出具的委托广州松田教育投资有限公司出租涉案房屋的《授权委托书》，以及加盖广州松田教育投资有限公司印章《租赁合同》，以上证据足以让刘翠兰相信签约行为是松田学院的真意表示，松田学院内部之间的关系不足以否认上述《租赁合同》的效力。故本院认定刘翠兰为善意第三人，即刘翠兰与松田学院之间签订的2016年5月26日至2036年5月25日的《租赁合同》为真意表示，且上述合同并不具备法律规定的无效情形，本院予以认定。至于松田学院提出刘翠兰没有交付租金的抗辩。从本案的证据来看，松田学院授权的广州松田教育投资有限公司已经出具收款收据，且根据收据所显示的金额，不足以否认以现金方式支付的合理性，故本院对松田学院的该抗辩理由不予采纳。在2016年5月26日至2036年5月25日的《租赁合同》合法有效的前提下，本院分析刘翠兰的诉讼请求能否得到法律支持。现作为出租人的松田学院抗辩不履行涉案《租赁合同》，但其提出的不履行的理由并非是《租赁合同》约定的解除理由。且本案中松田学院也没有提供证据证明刘翠兰存在违约行为，故松田学院的不履约的抗辩也不构成法定理由，松田学院不履约的行为显然不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，在房屋租赁关系中，虽然承租人在《租赁合同》中的主要义务是支付租金，但除此之外还附有按照约定方式方法使用租赁物，不当使用租赁物的赔偿等义务。本案中，刘翠兰要求继续履行不仅仅是要求松田学院提供房屋使用，还包括刘翠兰接收房屋、装饰装修、合理居住等概括性、持续性行为。对于上述行为，难于强制履行。故本案的情形符合上述合同法规定的不适用强制履行的情形。另外，租赁合同作为持续性合同，上述义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方当事人之间的信任关系。在2016年起至起诉之日，刘翠兰均无法接收使用涉案房屋，双方之间的信任基础已经丧失，而案涉合同约定的租赁期限还有十几年之久，并非短期内可以履行完毕。在松田学院不愿意继续履行合同、交付涉案房屋使用的情况下，继续履行合同的基础已经不复存在，故刘翠兰要求履行合同的请求不能得到支持，既然《租赁合同》无法履行，那么基于使用涉案房屋而产生的通行权，排除任何妨碍通行权等请求，也不能得到支持。最后，根据国土部门的复函，虽然松田学院违反相关规定对外出租的行为不足以否认合同效力，但从该复函内容来看，亦更为佐证本案租赁合同不适宜强制继续履行。综上所述，刘翠兰主张要求松田学院给予通行权，排除妨碍的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于刘翠兰主张要求律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘翠兰的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘翠兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年十月三十一日书 记 员  郭颖婕