四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初1649号原告（反诉被告）：绵阳浩瑞投资有限公司，住所地：绵阳市涪城区石塘镇瓦店村，统一社会信用代码：91510703588352380R。法定代表人：周正，公司执行董事。委托代理人：任勇，四川众城律师事务所律师。委托代理人：贾勤，该公司员工。被告（反诉原告）：胡继承，男，汉族，生于1962年8月24日，四川省遂宁市人，住绵阳市高新技术产业开发区，委托代理人：钟宇，四川道融民舟律师事务所律师。委托代理人：敬宓，四川道融民舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜泽海，男，汉族，生于1951年9月14日，四川省遂宁市人，住绵阳市涪城区，委托代理人：钟宇，四川道融民舟律师事务所律师。委托代理人：敬宓，四川道融民舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：向阳，男，汉族，生于1969年10月19日，绵阳市涪城区人，住绵阳市涪城区，委托代理人：钟宇，四川道融民舟律师事务所律师。委托代理人：敬宓，四川道融民舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓小文，男，汉族，生于1966年6月8日，绵阳市涪城区人，住绵阳市涪城区，委托代理人：钟宇，四川道融民舟律师事务所律师。委托代理人：敬宓，四川道融民舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯亮，男，汉族，生于1976年5月6日，四川省三台县人，住三台县，委托代理人：钟宇，四川道融民舟律师事务所律师。委托代理人：敬宓，四川道融民舟律师事务所律师。原告绵阳浩瑞投资有限公司（以下简称“浩瑞公司”）诉被告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮以及胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮反诉浩瑞公司买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员田浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浩瑞公司的委托代理人任勇、贾勤，被告（反诉原告）胡继承、姜泽海、向阳及其三人的委托代理人钟宇、敬宓，被告（反诉原告）邓小文、冯亮的委托代理人钟宇、敬宓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2012年7月19日，原告浩瑞公司与被告胡继承、姜泽海、向阳订立了《合作修建商业用房协议》（以下简称“《协议》”）。2012年8月13日，上述双方又与被告邓小文、冯亮订立了《关于的补充协议》，该补充协议约定被告邓小文、冯亮与被告胡继承、姜泽海、向阳享有《协议》中同等权利、责任、义务。《协议》约定“汇星·义乌小商品批发城（现名称为汇星国际酒店用品城）”的2、3楼和1楼的部分门面房由被告销售，若被告销售不出去，则由被告按约定包干价整体购买；协议同时约定原告办理预售许可证后的10日内被告向原告预付700万元购房款。同时协议还对违约责任的承担等进行了约定。2016年1月7日，原告获得了本案标的物的《预售许可证》，2016年1月8日，原告向被告发出通知，要求被告在2016年1月18日前支付700万元购房款，但是至今被告未向原告支付约定的购房款。为维护原告合法权益，现请求判令：1、原、被告签订的《合作修建商业用房协议》、《关于的补充协议》继续履行；2、被告连带向原告支付购房款700万元；3、被告连带向原告支付210万元违约金；4、诉讼费、保全费由被告承担。被告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮共同辩称：1、被告在履行商品房买卖合同中不存在违约的行为，我方未支付款项是原告违约在先，我方行使的抗辩权，故违约金不应当向原告赔偿；2、700万元购房款未支付是因为原、被告在出现争议后协商未果，我方认为原告目前修建的房屋现状与约定的不符是导致本案合同目的无法实现的原因所在，请求驳回本诉原告的全部诉讼请求。反诉原告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮共同诉称：2012年7月19日，反诉原告胡继承、姜泽海、向阳与浩瑞公司签订《合作修建商业用房协议》。2012年8月13日，反诉原告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮与反诉被告订立了《关于的补充协议》，协议中约定反诉被告应当按照与反诉原告共同确认的设计方案进行施工建设，建成后由反诉原告包销汇星·义乌小商品批发城（现名称为“汇星国际酒店用品城）”的2、3楼和1楼部分门面。浩瑞公司在修建施工过程中，未经反诉原告同意，更未经反诉原告对设计图纸签字确认的情况下，擅自对设计方案进行了重大、根本性变更，严重违反了协议中第八条第2项“未征得甲、乙双方书面签字同意，任何一方不得擅自改变经双方确认的设计方案，否则视为违约”的规定，导致反诉原告包销或者购买房屋的合同目的无法实现。综上，为维护反诉原告的合法权益，请求判令：“1、解除原、被告签订的《合作修建商业用房协议》；2、反诉被告向反诉原告返还已缴纳的700万元保证金，并按协议约定的月息0.5%向反诉原告支付资金利息；3、反诉被告向反诉原告赔偿违约金420万元；4、诉讼费、保全费由反诉被告承担。反诉被告浩瑞公司辩称：反诉被告不存在任何违约行为，现我方要求继续履行本案合同，所以反诉原告要求解除合同和退还保证金的请求不能成立。反诉被告既然不存在违约行为，故反诉原告主张的违约金也不应当得到支持，反诉原告要求被告按月息0.5%支付资金利息不属于本案的审理范围，反诉原告可以另案起诉。经审理查明：2012年7月19日，浩瑞公司作为甲方与胡继承、姜泽海、向阳作为乙方签订了《合作修建商业用房协议》一份，约定由甲、乙双方共同投资建设的“汇星义乌小商品批发城”其中第2、3楼层由乙方进行包干销售。协议约定：“甲、乙双方本着平等自愿、整合资源、诚实信用的原则，就甲乙双方共同投资建设的‘汇星义乌小商品批发城’其中第2、3楼层，按照乙方的要求量身建设，建成经政府相关部门验收合格，取得预售许可证号，乙方负责按3800元每平方米的价格包销售2、3楼。……”合同第三条约定：“甲、乙双方的责任、权利、义务：1、甲方负责该项目的投资、设计、修建、营销、物业管理等工作。……2、乙方作为战略投资合作者，利用自身的影响力和有利于自身使用的需要参与到该项目的设计、修建、营销、物业管理等方面的工作中去，并主要负责该项目的整体营销策划和二、三楼的销售工作。乙方所付出的辛劳不计报酬，甲方以包干价将项目房屋的2、3楼层和第一楼部分门面给乙方销售，超出收益归乙方所得。若乙方销售不出去，则由乙方按约定包干价整体购买，乙方有权分割出售，甲方应予以配合，并按政府相关部门规定各自缴纳税费”。合同第四条约定：“标的物面积、单价：1、乙方包销的是该项目的第二、三楼层建筑面积约为11000平方米的商业用房和第一楼临绵吴路的紧靠四个直跑楼梯口的4间约40㎡（共约160㎡）的商业门面（除楼梯间。门面宽度约3.9米，以双方确认并经政府规划建设部门审批的设计图为准），（双方结算的建筑面积以相关部门按照国家规定办理的房屋权证载明的建筑面积为准，一楼楼梯间内由二、三楼公摊的面积使用权归二、三楼所有）。包干销售价为：第二、三楼层均价3800元人民币/平方米，第一楼层紧靠四个楼梯口4个共约160平米的商业门面包干价为10000元人民币/平米。本合同总金额约为4200万元（大写：肆仟贰佰万元），最终合同总金额按实际建筑面积乘以合同单价计算，多退少补。2、办理产权证（所有权证、土地使用权证）的税费按国家规定，由买卖双方各自分担双方应承担的部分。”合同第五条约定：“双方履行权利、义务的步骤：1、本协议生效之日乙方向甲方交合作修建房屋保证金300万元，10天内乙方向甲方交合作修建房屋保证金400万元。共700万元保证金。该700万元由甲方使用，甲方按月息0.5%固定分红给乙方至甲方办理预售许可证后，本项目开始统一签订商品房买卖合同时止。乙方不追究甲方延期交房的违约责任。2、甲方拟建设的‘汇星·义务小商品批发城’项目，按甲、乙双方确认并经相关部门审批的设计方案建设。3、甲方办理预售许可证后，10日内乙方向甲方预付700万元购房款。4、甲方办完预售许可证后，具备按揭条件时，乙方以按揭贷款方式（按揭比例50%左右）一次性付清总房款50%的余款。如因乙方不具备银行按揭条件无法办理按揭时，以交房时间为基准日，15日内交清应交款。否则，按乙方欠款金额支付利息：第1至3个月内按1%月利率计算，3个月后按1.5%月息计算，否则，计算复息，并有权依法追收欠款。若甲方不能提供银行按揭，乙方则向甲方借款支付，期限三年，并按月息1%付息。”合同第六条约定：“其他约定：……2、楼层共三层，层高为：保证一楼5.15米，剩余二楼5米、三楼4.85米。屋顶修建楼梯消防安全通道，炮楼计算面积，楼顶屋面由三楼业主负责维修和使用。……4、附双方签字确认的设计图生效”。合同第七条约定：“甲、乙双方协商一致并签订解除协议时可以解除”。合同第八条约定：“违约责任：……2、未征得甲、乙双方书面签字同意，任何一方不得擅自改变经双方确认的设计方案，否则，视为违约，违约责任按合同总价的10%计算。3、本协议生效后，若乙方不包销（或购买）或甲方不包销给乙方（或卖给乙方）则属违约，由违约方承担与保证金等额的违约金700万元，并赔偿守约方的相关损失。4、甲、乙双方未按本合同的第一至第七条履行（已有违约责任约定的除外），违约方向守约方承担购房款总额5%的违约金。……”等。浩瑞公司在甲方处盖章，胡继承、姜泽海、向阳在乙方处签名捺印。2012年8月13日，浩瑞公司作为甲方与胡继承、姜泽海、向阳作为乙方，邓小文、冯亮作为丙方签订《关于的补充协议》一份，约定：“甲、乙双方根据2012年7月19日双方签订的《合作修建商业用房协议》的第三条第二款之约定，甲方同意乙方将合作修建的商业用房的第一栋的二、三层（邻近正兴泥鳅休闲庄为第一栋）分割给丙方。……3、丙方邓小文享有以绵吴路为基准，第一栋的二、三楼的前半部分的商业用房，向甲方支付合作修建商业用房定金人民币八十七点五万元整；丙方冯亮享有以绵吴路为基准，第一栋的二、三楼的后半部分的商业用房，向甲方支付合作修建商业用房定金人民币八十七点五万元整。4、协议签订两天之内丙方向甲方支付合作修建商品用房定金，丙方享受与乙方等同权利、责任和义务。6、乙方胡继承，姜泽海享有第二栋，第三栋二、三楼的商业用房，向阳享有第四栋的二、三楼的商业用房”等，浩瑞公司在甲方处盖章，胡继承、姜泽海、向阳在乙方处签名捺印，邓小文、冯亮在丙方处签名捺印。后胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮依照约定向浩瑞公司支付了保证金700万元。另查明，浩瑞公司在2012年7月19日与胡继承、姜泽海、向阳签订协议后向三人出具了上述房屋的平面图纸一套，该图纸由绵阳东艺建筑设计有限公司设计，未通过规划、建设主管部门审批。该图纸载明所欲修建的房屋为三层房屋，无地下室设计。协议签订后，浩瑞公司将相关设计图纸交由规划、建设主管部门审批，并进行了部分变更。2014年12月3日，绵阳市城乡规划局向浩瑞公司出具本案工程编号为建字第（2014）152号《建设工程规划许可证》，该证书载明建设项目名称为“汇星国际酒店用品城”，建设规模为：“共1幢，总建筑面积26818.9平方米（含地下建筑面积10268.9平方米），-1-3层”，附图及附件名称处载明：“一、附图：2014年4月15日批准的总平面图；二、附件：绵城国用[2013]第01292号”。2015年4月7日，绵阳市住房和城乡建设局向浩瑞公司出具建施第20150026号《建设工程施工许可证》，载明工程名称为：“汇星国际酒店用品城”，建筑面积（㎡）“26723.48”，层数“-1+3层”。取得上述证书后，浩瑞公司将工程发包给建设方进行修建，并于2016年1月7日取得绵阳市住房和城乡建设局（2015）房预售证第122号《商品房预售许可证》。该工程现已经进入竣工验收阶段。再查明，2014年12月6日，胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮共同向浩瑞公司出具《关于调整汇星酒店用品城修建方案的几点意见》，载明：“经双方协商，乙方对甲方目前已经通过绵阳市规划局的修建方案作出如下修改意见：1、调整二、三楼的楼层高度，二楼由4.5米调整为4米，三楼由4.5米调整为5米。2、临绵吴路方向新增两部观光电梯。3、调整二、三楼卫生间，由原来的一个调整两个。4、调整一部货运电梯的位置，调整至临九号路。（可改变为客运电梯）5、调整中央天井处下行负一楼步行梯位置于天井内或取消。6、该修改意见以甲乙双方在新的设计方案图纸上签字后生效。修建方案调整后，乙方给予甲方80万补偿”。胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮均在乙方处签名捺印。对于该方案中的五项整改方案，本诉被告暨反诉原告向阳在庭审中陈述：“五项方案均落实了”，同时陈述：“这个时间我们已经知道负一楼了，其中第五条针对负一楼的入口提出了调整意见但实际未调整，第6条也约定了所有文件需要经双方在图纸上签字才生效，地下室本就规划了修建车库，但实际绝大部分是商用，现车库的位置是在原为空地的地方，那么二、三楼办理土地证的使用面积会受地下车库的影响”。本案庭审后，浩瑞公司在本院指定的举证期内提交了通过规划局审批的建筑图纸一套，该图纸标明房屋设计存在负一楼，胡继承等五人对该图纸真实性予以认可，认为该图纸未经胡继承等五人签字同意，不产生效力。2016年1月8日，浩瑞公司向胡继承等五人发出《通知》一份，载明：“2016年1月7日，我公司已经获得汇星国际酒店用品城（原协议暂定名：汇星·义乌小商品批发城）项目的商品房预售许可证（2015房预售证第122号），根据我公司与贵方2012年7月19日签订的《合作修建商业用房协议》及其《补充协议》的约定，现将有关事项通知如下：1、2016年1月8日起，我公司开始与购房户签订商品房买卖合同；2、请贵方于2016年1月12日到项目售房部签订《认购协议》；3、请尽快筹集700万元的购房款。按照约定该款项须在2016年1月18日前付清。”胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮均在该通知上签收，并注明：“现房与设计有较大差异”。再查明，2016年1月21日，浩瑞公司委托四川鼎天律师事务所向胡继承等五人发出律师函，对费用进行了催收。2016年1月25日，胡继承等五人委托了四川道融民舟律师事务所向浩瑞公司发出回复函，认为浩瑞公司未经胡继承等五人书面认可变更设计构成重大违约，并表示在未达成一致意见前不予支付后期款项以及考虑解除合同。以上事实，有当事人身份证明、合作修建商业用房协议、补充协议、平面图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、关于调整汇星酒店用品城修建方案的几点意见、通知、律师函、回复函及当事人陈述等证据，经庭审质证，载卷核实，足以认定。本院认为：本案争议的焦点之一是浩瑞公司与胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮签订的《合作修建商业用房协议》及补充协议的性质问题。对于该问题，虽然上述协议约定了由胡继承等五人包销本案案涉物业的相关商业用房，但同时又约定了包销不出去时由胡继承等五人购买相应房产，且对于款项支付的约定中均明确胡继承等五人须支付款项为“购房款”，同时还约定由浩瑞公司在条件满足时向胡继承等五人办理房屋产权证和国有土地使用权证，上述特征符合商品房买卖合同的相关特征，同时也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”之规定，故本案双方的争议适用商品房买卖合同的法律法规规范。上述协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务和享受权利。本案的第二个争议焦点是浩瑞公司变更房屋设计方案是否构成违约。对于该问题，根据查明的事实，浩瑞公司在与胡继承等五人签订上述协议时，双方依据的是当时浩瑞公司出具的平面设计图纸，该图纸载明的建筑层数为三层，并不包含地下室。双方还在合同中约定“甲方拟建设的‘汇星义务小商品批发城’项目，按甲、乙双方确认并经相关部门审批的设计方案建设”和“附双方签字确认的设计图生效”等条款。后浩瑞公司报审并经通过规划局审批的设计图纸明确载明增加了地下室（-1层），在图纸通过审批后的第三日，胡继承等五人就向浩瑞公司出具了整改意见，该意见上明确载明“乙方对甲方目前已经通过绵阳市规划局的修建方案作出如下修改意见：……”，上述事实可以证明，增加负一层的建筑设计方案虽然没有经过胡继承等五人的书面签字确认，但该五人对该设计变更明显知情，且在整改意见中未提出异议，应当视为对设计变更的认可，向阳的陈述也能佐证胡继承等五人确认了该设计变更方案的事实。同时，胡继承等五人提出的整改方案虽然未在设计图纸上签字确认，但又认可全部得到了浩瑞公司的实施。应当认为浩瑞公司和胡继承等五人就本案工程的设计变更和建设方案形成了一致的意思表示，故浩瑞公司开发的本案工程符合与胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮的合同约定，浩瑞公司未构成违约。对于五位反诉原告认为浩瑞公司违约以及支付违约金的主张，本院不予采信。依照双方的协议约定，胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮应当自浩瑞公司取得本案工程预售许可证后10日内支付购房款700万元，现约定的支付条件已经成就，胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮应当至迟于2016年1月17日向浩瑞公司付款。本诉原告浩瑞公司要求本诉被告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮支付购房款700万元的请求与查明的事实相符，本院予以支持。胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮未依约支付购房款的行为已经构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定“甲、乙双方未按本合同的第一至七条履行（已有违约责任约定的除外），违约方向守约方承担购房款总额5%的违约金”，该约定未违反法律法规的强制性规定，合法有效。胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮未依约付款，应当向浩瑞公司赔偿购房总额5%的违约金，即合同约定的4200万元的5%即210万元，故本诉原告要求本诉被告赔偿违约金210万元的请求与查明的事实相符，本院予以支持。本案中反诉原告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮等认为合同目的不能实现，要求解除合同。根据查明的事实，浩瑞公司在履行合同过程中不存在违约情形，胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮等人对房屋设计变更、修建等均知情且未提出异议，其主张目的不能实现的理由也在于所购房屋的商业价值有可能达不到预期，但本案买卖的是商业房屋，属于商业投资的范畴，房屋买卖不可能排除商业风险，《中华人民共和国合同法》规定的合同目的系合同的根本目的，在本案中双方的合同根本目的系取得相应的二、三楼及第一楼四间商业门面房屋，现合同约定的房屋均已经达到销售条件，胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮等签订商品房买卖合同的合同根本目的系可以实现的，故其主张合同目的不能实现而要求解除合同的主张，本院不予支持；同理，其要求退还保证金700万元的请求，本院不予支持。本诉原告要求本诉被告继续履行合同的请求，本院予以支持。双方在合同中约定：“本协议生效之日乙方向甲方交合作修建房屋保证金300万元，10天内乙方向甲方交合作修建房屋保证金400万元。共700万元保证金。该700万元由甲方使用，甲方按月息0.5%固定分红给乙方至甲方办理预售许可证后，本项目开始统一签订商品房买卖合同时止。”浩瑞公司应当向胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮支付700万元保证金自交纳之日起至本案房屋商品房预售许可证办理之日止的资金利息分红，即700万元自2012年7月19日、2012年7月29日至2016年1月7日合计41个月，计算为1435000元（700万元×41×0.5%）。反诉原告要求浩瑞公司支付保证金利息的主张部分与查明的事实相符，本院对与事实相符的部分予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告绵阳浩瑞投资有限公司与被告胡继承、姜泽海、向阳于2012年7月19日签订的《合作修建商业用房协议》以及原告绵阳浩瑞投资有限公司与被告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮于2012年8月13日签订的《关于的补充协议》继续履行；二、被告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮于本判决生效之日起五日内共同向原告绵阳浩瑞投资有限公司支付购房款7000000元，并赔偿违约金2100000元，合计9100000元；三、反诉被告绵阳浩瑞投资有限公司于本判决生效之日起五日内向反诉原告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮支付保证金资金占用期间的利息分红1435000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮的其他诉讼请求；本案本诉受理费减半收取37750元，由本诉被告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮共同承担；反诉受理费减半收取49000元，由反诉原告胡继承、姜泽海、向阳、邓小文、冯亮共同承担43463元，反诉被告绵阳浩瑞投资有限公司承担5537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 田 浩二〇一六年九月十八日书记员 郭婷茹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。