重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初4448号原告重庆传动轴厂，住所地重庆市沙坪坝区陈家桥街道陈电路97号，统一社会信用代码91500106203401963E。法定代表人段全，重庆传动轴厂厂长。委托代理人罗春洪，男，重庆传动轴厂副厂长，住重庆市巴南区。被告蔡庆洪，男，1978年3月6日出生，汉族，职业不详，住广东省河源市源城区。原告重庆传动轴厂与被告蔡庆洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由审判员谢国忠适用简易程序独任审理，但由于被告下落不明，本案遂依法裁定转换为普通程序审理，由审判员谢国忠担任审判长，与代理审判员ＸＸ、人民陪审员冯斌组成合议庭，适用普通程序于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告重庆传动轴厂的委托代理人罗春洪到庭参加了诉讼，被告蔡庆洪经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆传动轴厂诉称，2014年6月，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于重庆市沙坪坝区**街道**路**号房屋出租给被告使用，房屋建筑面积2558.38平方米，租赁期限从2014年7月1日至2029年6月30日，前四个月为免租装修期，租金按建筑面积计价，前三年每月每平方米21元，从第四年起每年递增5%，租金每六个月支付一次，先交租金后使用，到期前15日内支付，逾期支付租金被告应按总房屋租金的10%支付原告违约金，原告还有权解除合同。合同签订后，原告开始使用租赁房屋并进场装修，租金支付至2015年6月30日，但从2015年7月1日起未再支付租金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决：1、解除与被告签订的房屋租赁合同，并返还房屋；2、被告从2015年7月1日起，按房屋建筑面积计算并支付租金至解除双方的房屋租赁合同为止，并按原合同租金计算标准计算房屋占用损失费直至被告返还房屋之日止；3、被告按照应付未付租金的10%支付原告滞纳金；本案诉讼费由被告承担。被告蔡庆洪未作答辩。经审理查明，原告系重庆市沙坪坝区**路**号房屋的权利人，该房屋登记的土地使用权面积为656平方米（含27平方米的违法用地面积），建筑面积为2557.98平方米（其中第1层640.48平方米、第1夹层640.48平方米、第2层638.65平方米、第2夹层638.37平方米）。2014年6月，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于重庆市沙坪坝区**街道**路**号房屋出租给被告使用，房屋的总建筑面积为2558.38平方米，其中第一、二层均为640.48平方米，第三、四层均为638.71平方米；房屋的租赁期限为15年，从2014年7月1日起至2029年6月30日；租金按房屋建筑面积计收，前三年每月每平方米21元，从第四年起每年递增5%，租金每六个月支付一次，实行先交后用的方式，第一次应交租金在合同签订时支付，之后为到期前15日内支付，如被告未按期支付租金，原告有权解除合同；被告逾期支付房屋租金，每逾期一日，按应付未付房屋租金的10%支付滞纳金。合同签订后，原告按期将租赁房屋交付给被告使用，被告向原告支付了2015年6月30日前的租金。由于原告催告被告支付2015年7月1日起的租金未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。审理中，原告坚持要求判如所请，被告经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法予以缺席审理。上述事实，有原告举示的房地产权证、房屋租赁合同、收据、通知以及原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，承租人应当履行支付租金等义务。本案被告经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，也未提供任何证据和辩解意见，依法应当视为被告自行放弃本案全部诉讼权利。结合原告举示的证据，针对原告提出的诉讼请求，本院评判如下：（一）关于本案原告与被告之间签订的房屋租赁合同的效力问题。本案中，原、被告于2014年6月签订房屋租赁合同，确定被告承租原告位于重庆市沙坪坝区建筑面积为2558.38平方米的房屋，但根据原告提交的房地产权证显示，该房屋所占土地使用权面积为656平方米，其中包括27平方米的违法用地面积，因该违法占地所修建建筑物部分所涉及的房屋租赁合同内容（建筑面积42.38平方米）根据法律规定应当认定为无效，对于其他合法用地面积上所建建筑物面积所涉合同内容（建筑面积2516平方米）系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按约定享受权利和履行义务。（二）关于原告要求解除双方租赁合同，被告返还租赁房屋问题。本案双方签订房屋租赁合同，建立租赁关系，被告必须依法依约履行向原告支付租金等费用的义务，现被告并未按期交纳租金，现原告提出解除合同，并要求被告返还租赁房屋，不违反法律规定，本院予以支持。（三）关于原告提出的要求被告支付租金及房屋占用费的问题。因本案被告未到庭应诉，未举证证明其从2015年7月1日起向被告交纳租金的事实，被告应当对此承担举证不能的不利后果。现原告要求被告支付拖欠的从2015年7月1日起至双方房屋租赁合同解除之日期间的房屋租金，就合同内容中有效的部分，本院予以支持。因此，被告应当支付原告从2015年7月1日起至房屋租赁合同解除之日按52836元/月（21元/月/平方米×2516平方米）计算的租金；对于双方合同内容中无效的部分，被告应当支付原告从2015年7月1日起至房屋租赁合同解除之日按889.98元/月（21元/月/平方米×42.38平方米）计算的房屋占用费。同时，对于双方房屋租赁合同解除后，被告还应当参照原合同约定标准53725.98元/月支付原告房屋占用费直至被告向原告实际交还房屋之日止。（四）关于原告主张的未付租金的滞纳金问题。原告的该项请求实质为要求被告支付逾期缴纳租金的违约金。由于被告未按约定支付原告租金，现原告要求被告支付应付未付租金10%的滞纳金，不违反法律规定，本院予以支持。因此，被告应当支付原告以2015年7月1日起至双方房屋租赁合同解除之日（租金按52836元/月计算）租金总额的10%的违约金。被告经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，本院依法可以缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力后立即解除原告重庆传动轴厂与被告蔡庆洪于2014年6月签订的房屋租赁合同（合法用地面积所修建的建筑面积部分）。二、限被告蔡庆洪于本判决发生法律效力后十五日内将其租赁的位于重庆市沙坪坝区**镇**路**号房屋交还原告重庆传动轴厂。三、限被告蔡庆洪于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆传动轴厂2015年7月1日起至本判决发生法律效力之日期间按52836元/月计算的房屋租金和该期间按889.98元/月计算的房屋占用费，以及从本判决发生法律效力之次日起按53725.98元/月计算的房屋占用费直至被告实际向原告交还房屋之日止。四、限被告蔡庆洪于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆传动轴厂未按期交纳涉案房屋租金的违约金（该违约金以2015年7月1日起至本判决发生法律效力之日止以52836元/月计算的租金总额为基数，按10%进行计算）。五、驳回原告重庆传动轴厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10890元，公告费260元，合计11150元（原告已预交5705元），由被告蔡庆洪负担。此款限被告蔡庆洪于本判决发生法律效力后立即给付原告5705元，向本院交纳5445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  谢国忠代理审判员  刘 淇人民陪审员  冯 斌二〇一六年九月二十日书 记 员  刘 维