江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏11民终436号上诉人（原审被告）：熊林家。委托诉讼代理人：钱锋，江苏金匮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丹阳市金梭织造服饰有限公司，住所地丹阳市云阳镇迈村工业园。法定代表人：费建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王玉俊，江苏维尔达律师事务所律师。上诉人熊林家因与被上诉人丹阳市金梭织造服饰有限公司（以下简称金梭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第00560号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年2月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。熊林家上诉请求：撤销一审判决，依法改判熊林家向金梭公司减少支付租金79990元。事实和理由：因被上诉人的原因使上诉人承租被的部分厂房被烧毁，导致上诉人不能使用492.25平方米的厂房（占承租面积的35.3%），期间为2013年12月27日至2015年11月15日。因此上诉人依照合同法第二百三十一条的规定，请求减少支付租金79990元（226600元×35.3%）。金梭公司辩称：1、上诉人承租的区域分为两部分，一部分为营业区，另一部分为仓储区，上诉人的失火区域为仓储区的屋顶；2、因消防部门救火致上诉人的部分玻璃霉变，造成上诉人损失，该纠纷已经法院判决处理；3、因上诉人未及时清理现场，该责任应当由上诉人承担，上诉人不能因自身的原因请求减少租金；4、被上诉人在一审中已经就电费作出让步。请求驳回上诉，维持原判。金梭公司向一审法院起诉请求：判令熊林家支付金梭公司租金180000元、逾期付款利息4320元、电费12000元，并赔偿金梭公司树木损失99000元。一审法院认定事实：2010年10月25日，金梭公司、熊林家签订了《租房协议书》，约定将金梭公司的厂房租赁给熊林家使用，租赁期限为5年，自2010年11月15日起，每年租金120000元，电费由熊林家按照国家标准（0.95元/度）支付。合同签订后，熊林家即实际使用了租赁物，直至2015年11月15日租赁期间届满。期间，熊林家按约交租金至2014年5月，2014年5月15日至2015年11月15日的租金计180000元未能支付,搬离之前的水电费未能结清。另查明，2013年12月28日，金梭公司自用的厂房发生火灾，火势蔓延至熊林家租赁的房屋，造成了熊林家损失。双方就赔偿事宜未能达成一直意见，熊林家诉至法院，经镇江市中级人民法院（2015）镇民终字第697号民事判决，金梭公司应当赔偿熊林家141502元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。本案当中，双方当事人签订了租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，熊林家应当按照合同约定支付租金。合同约定每年租金120000元，自2014年5月至2015年11月，共计18个月，熊林家共欠付金梭公司租金180000元。金梭公司主张熊林家支付租金180000元于法有据，予以支持。关于水电费，金梭公司主张12000元，但未提供证据予以证明，熊林家对其中的9150元（12000-3000×0.95）予以认可，对熊林家尚欠金梭公司电费9150元的事实予以认定。金梭公司主张的电费12000元，对其中9150元予以支持。关于金梭公司主张的逾期付款利息，因金梭公司的厂房发生火灾导致熊林家受害，熊林家请求赔偿遭到拒绝，故拒绝支付租金，属于有正当理由拒绝支付租金的情形，不应承担逾期利息。金梭公司主张逾期利息4320元的请求，没有法律依据，不予支持。关于金梭公司主张的树木损失，并未提供证据证明主张的树木在租赁期间确是熊林家损坏，不予采信，金梭公司的该项诉讼请求不能成立，予以驳回。熊林家辩称应当扣除相应受损失面积的租金，一审法院认为，虽然金梭公司厂房失火导致熊林家损失是事实，但是租赁物并未因火灾影响而不能使用。熊林家未及时清理受损害的物品及场地，以便继续使用租赁物，也未与金梭公司协商解除该部分的租赁关系，故不能免除熊林家继续支付租金的义务。熊林家的该项答辩意见不能成立。熊林家辩称因消防机关封闭厂房27天，并未实际使用租赁物，应当扣除27天的房租，但没有提供证据证明封闭厂房涉及租赁物的事实，不予采信。熊林家辩称租赁房屋漏水面积达200平米，但提供的照片不能表明租赁物漏水的事实及漏水的具体面积，不予采信。熊林家主张应当支付的租金与金梭公司应当赔偿给熊林家的损失相抵销。金梭公司对熊林家所负的债务，是已经人民法院生效判决确定的债务，双方当事人虽互负债务，但本案判决并未生效，债务的性质不同，暂时不能抵销，熊林家的该项答辩意见不能成立。判决：一、熊林家应于判决生效后十五日内支付丹阳市金梭织造服饰有限公司2014年5月15日至2015年11月15日的租金180000元、电费9150元；二、驳回丹阳市金梭织造服饰有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人认为其承租的因火灾被毁的屋顶被上诉人用时个把月才修复好，还有存在漏水现象。被上诉人认为上诉人承租的房屋屋顶在火灾后十天左右就加盖完毕，漏水的地方也请瓦工修补过。双方对其主张均未能提供证据予以证实。本院认为，因被上诉人出租的房屋非因上诉人的原因损毁的，被上诉人有责任及时修复交付上诉人，就具体修复时间被上诉人负有举证责任。因本案双方均未能提供具体修复时间的证据，被上诉人应当承担举证不能的不利后果。上诉人认为被上诉人用时个把月才修复好，系当事人自认，本院予以采信。同时考虑到被上诉人修复屋顶后还存在漏水现象，本院酌情认定被上诉人自火灾发生后40天内修复因火灾损毁的上诉人承租厂房的屋顶。二审经审理查明，在（2014）丹民初字第294号案件审理期间，经熊林家申请，一审法院委托镇江仁和永信资产评估有限公司对熊林家的财产损害价值及停业损失进行评估，镇江仁和永信资产评估有限公司作出镇仁和永信鉴字（2014）第008号评估报告，该评估报告认为熊林家承租的房屋合同租赁房面积1394.74平方米，因灾停用房屋面积492.25平方米，停用起始日为2013年12月28日，停用计算截止日为2014年5月12日。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点主要为：上诉人主张减少租金79990元能否成立。本院认为，根据我国《合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案上诉人承租被上诉人的厂房，因不可归责上诉人的原因发生火灾烧毁部分厂房屋顶，可以认定为因不可归责于上诉人的事由，致使租赁物部分毁损，上诉人请求减少租金，符合法律规定，应予支持。上诉人认为厂房有492.25平方米不能使用，并提供了镇仁和永信鉴字（2014）第008号评估报告作为佐证。被上诉人认为只有约200平方米的屋顶损坏，但被上诉人未能提供证据相印证。本院认为，因屋顶大面积损坏，必然影响整个房间的使用价值，上诉人主张不能使用的面积符合常理，且有评估报告相佐证，本院不予采纳。上诉人认为不能使用房屋的期限为2013年12月27日至2015年11月15日，被上诉人认为上诉人一直使用该房屋。本院认为，被上诉人在发生火灾后40天内修复被烧毁屋顶后，已经恢复该厂房的可使用状态，自屋顶修复起该厂房已经不存在毁损状态，上诉人再主张减少租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但在屋顶未修复之前，上诉人承租的厂房仍处以毁损状态，上诉人主张减少该期间的租金，符合法律规定，应予支持。上诉人主张按照不能使用厂房的面积占总租赁面积的比重相应扣减租金，本院予以支持。因此，应当扣减的租金为13150元（120000元/年÷365天×40天×492.25平方米÷1394平方米），上诉人主张的超过部分，本院不予支持。因此，上诉人应支付被上诉人的租金金额为166850元，一审判决未认定减少的租金不当，应予改正。综上，熊林家的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第00560号民事判决；二、熊林家于本判决生效后十五日内支付丹阳市金梭织造服饰有限公司2014年5月15日至2015年11月15日的租金166850元、电费9150元，合计176000元；三、驳回丹阳市金梭织造服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5485元，由丹阳市金梭织造服饰有限公司负担2100元，熊林家负担3385元；二审案件受理费1800元，由熊林家负担1504元，丹阳市金梭织造服饰有限公司296元。本判决为终审判决。审 判 长  陈开亮代理审判员  李益成代理审判员  戴晓东二〇一六年九月二十八日书 记 员  张梦娇