山东省泰安市岱岳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0911民初5833号 原告：高德山，男，1991年1月10日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：张涛，山东岳首律师事务所律师。 被告：泰安丰泽置业投资有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处司家庄岱岳花园2#商业房。 法定代表人：杨承翠，董事长。 委托诉讼代理人：陈善伟、于华，山东兴峰律师事务所律师。 被告：泰安市岱岳区粥店办事处司家庄社区居委会，住所地泰安市岱岳区粥店办事处司家庄。 法定代表人：张忠诚，主任。 委托诉讼代理人：陈善伟、于华，山东兴峰律师事务所律师。 被告：郑洪国，男，1972年12月17日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：邹海岩、王慧，山东拓创律师事务所律师。 第三人：泰安市兴宏建筑安装有限公司，住所地泰安市岱岳区泰山钢材大市场首钢大街98号。 法定代表人：杨兴利，总经理。 委托诉讼代理人：李千金，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 第三人：房光鹏，男，1986年8月13日出生，汉族，泰安市岱岳区。 原告高德山与被告泰安丰泽置业投资有限公司（以下简称丰泽置业）、泰安市岱岳区粥店办事处司家庄社区居委会（以下简称司家庄居委会）、郑洪国，第三人泰安市兴宏建筑安装有限公司（以下简称兴宏建筑）、房光鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，于2019年3月4日作出（2018）鲁0911民初5448号民事判决书。宣判后，原告高德山提起上诉。山东省泰安市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）鲁09民终1701号民事裁定书，撤销了本院（2018）鲁0911民初5448号民事判决，发回本院重审。本院于2019年9月10日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高德山及其诉讼代理人张涛，被告丰泽置业及司家庄居委会的委托诉讼代理人陈善伟、于华，被告郑洪国及其委托诉讼代理人邹海岩、王慧，第三人兴宏建筑的诉讼代理人李千金，第三人房光鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高德山向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同，向原告交付坐落于岱岳区司家庄丰泽领秀城6号楼1204室的房产并办理产权过户手续；2、诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2016年，被告丰泽置业与第三人兴宏建筑、第三人房光鹏签订《房屋顶账协议书》，约定被告丰泽置业用其所有的丰泽领秀城6号楼1203室、6号楼1204室的房源进行顶账，第三人房光鹏通过材料款顶账购买了上述房产。2016年12月20日，第三人房光鹏与原告高德山签订《房屋买卖协议》，第三人房光鹏依照房屋顶账协议享有的坐落在泰安市岱岳区××庄××号楼××室的房产权益转让给原告，房产和储藏室总价共计578580元。协议签订后，原告支付了全部房款。2017年1月17日，原告与第三人兴宏建筑、第三人房光鹏到被告处办理变更手续，被告向原告出具《收款收据》两份，分别为6-1204购房款559400元和储藏室款19180元，确定了原被告间的房屋买卖合同关系。案涉房屋于2018年10月具备交付条件后，楼房正陆续交付，原告多次要求被告交付案涉房屋并办理产权过户手续，被告以种种理由拒绝办理。为维护原告的合法权益，原告具状起诉，请求法院依法判如所诉。 丰泽置业辩称，我公司根据涉案房屋的转让人与受让人所签订的转让协议及受让人所持有的能够证明权利的收款收据，为涉案房屋办理更名手续，符合房屋转让更名的操作流程。原告没有能够证明房屋权利的凭证即收款收据，已经丧失了对涉案房屋的权利，请依法驳回原告的诉讼请求。 司家庄居委会辩称，涉案房屋的开发单位为丰泽置业，司家庄居委会对涉案房屋没有所有权，原告起诉我居委会，没有事实依据，请依法驳回原告对司家庄居委会的诉讼请求。 郑洪国辩称，郑洪国并非本案原告所诉房屋买卖合同的相对方，依据合同的相对性原则，郑洪国并非本案适格被告。郑洪国系涉案房产的合法有效权利人，原告无权向其提出本案诉求。郑洪国已经实际支付涉案房产对价并按照程序由被告丰泽置业为其办理了购房收款收据的更名手续。在三方顶账协议中，阮洪生借用了第三人兴宏建筑资质承建工程并以房顶张，当时涉案房产的实际权利人郑洪国的房款已经实际交付阮洪生，被告丰泽置业已经向郑洪国交付了涉案房产，该房系郑洪国一家人多年的积蓄所购的刚需房，也是唯一住房，郑洪国在交房后已经进行装修并入住。根据被告丰泽置业的要求，郑洪国正在实际办理涉案房产的不动产权证过程中，也已经缴纳了契税、维修基金等，并办理了公证，故郑洪国与丰泽置业存在合法有效的房屋买卖合同关系，郑洪国系涉案房产的合法权利人。原告无任何合法有效证据证实系涉案房产的合法权利人，无权提出本案诉讼。在原告将其持有的证明其权利的收款收据原件交回被告丰泽置业后，丰泽置业将涉案房产变更至郑洪国名下并无过错。原告与被告丰泽置业之间的合同关系已经解除，债权债务关系消灭，丰泽置业与郑洪国之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，请驳回原告的诉讼请求。 兴宏建筑述称，一、《房屋顶账协议书》是在第三人房光鹏供货前签订，后因房光鹏实际供货金额不足，经双方协商一致，已由房光鹏退回涉案房产。2016年，阮洪生与房光鹏口头约定由房光鹏供应司家庄旧村改造A-13地块5#、6#楼工程所需的水泥、砂、砌块等建筑材料，口头约定了材料价格，并提前签订了《房屋顶账协议书》，约定以6号楼1203和1204两套房产顶账。2017年9月，房光鹏停止供货后，经双方核对，2016年10月至2017年9月，房光鹏共向阮洪生供应水泥593吨、砂2928.3立方、砌块1258.4立方、石子62.57立方、石头137.1立方，金额共计596588.36元。因房光鹏所供应材料与《房屋顶账协议书》中两套房产价值相差较大，经双方协商，房光鹏同意退回涉案房产，并且交回了购房收据，同时提供了原告身份证复印件，以便阮洪生办理房产转让手续。因6号楼1203房产价值483940元，不足以抵顶货款，阮洪生向房光鹏出具了欠条。后阮洪生将涉案房产转让给被告郑洪国，因高德山未到场，房光鹏同意阮洪生代签转让协议，虽然转让手续稍有瑕疵，但不影响双方真实意思表示。无事实和法律依据，应当依法驳回对第三人本公司的诉讼请求。二、《房屋顶账协议书》涉及房光鹏的条款因违反法律的强制性规定应当认定为无效。《房屋顶账协议书》签订时房光鹏还未实际供应建筑材料，兴宏建筑也不欠付材料款，更不存在履行期限届满问题。根据担保法第40条及物权法第186条规定：“抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”因此，房屋顶账协议书中涉及房光鹏以房抵债条款应当被认定为流押条款，该条款因违反法律强制性规定应当被认定为无效条款。 房光鹏述称，原告事实和理由部分所述属实，我和原告一起去办理过户，之后我没有去跑手续，是否办理成功我不清楚。我可以和兴宏建筑对账，兴宏建筑的账和给我打的条对不起来，对其陈述不认可。 本案经审理查明事实如下：被告丰泽置业与司家庄居委会合作开发泰安市岱岳区粥店办事处司家庄旧村改造A-13地块（丰泽领秀城），第三人兴宏建筑承接了该小区的部分建设工程。丰泽领秀城小区6号楼1单元1204室初始登记在司家庄居委会名下，但实际所有权人为丰泽置业。2016年，丰泽置业作为甲方与作为乙方的兴宏建筑、作为丙方的房光鹏签订《房屋顶账协议书》一份，约定：一、甲方将其所有的司家庄旧村改造A-13块地（丰泽领秀城）小区的两套房源（6号楼1203室93.2平方米住宅楼，此住宅楼每平米单价为5000元、房款466000元，储藏室号-1-16、价款17940元，此房源总价483940元；6号楼1204室111.88平方米住宅楼，此住宅楼每平米单价为5000元、房款559400元，储藏室号-1-17、价款19180元，此房源总价578580元）进行部分顶账；二、甲乙双方顶付款项差额由现金支付；三、丙房购买乙方房源，甲方协助乙方办理相关职责手续；四、本协议签订后，由甲方和丙方共同协助办理顶账楼房的产权过户手续，所需税费由丙方承担；双方还对其他事项进行了约定。上述协议签订之后，2016年11月30日，被告丰泽置业为房光鹏出具了收款收据，载明收到房光鹏涉案房款578580元。 2016年12月20日，房光鹏作为甲方与作为乙方的高德山签订《房屋买卖协议》，协议约定：一、乙方同意购买甲方拥有的泰安市岱岳区××庄××号楼××室的房产，建筑面积111.88平方米，储藏室号1-17；二、房产价格房屋每平方5000元（111.88平方米）共559400元，储藏室19180元，房产总价人民币578580元整；三、付款时间乙方于2016年12月20日支付购房款20万元，余款于2017年1月1日前付清，房款付清后房屋归乙方所有；因该房产系甲方自丰泽置业、兴宏建筑购买的顶账房，甲方承诺在办理买卖合同网签、房屋产权过户手续等时，协调丰泽置业、兴宏建筑并协助乙方办理；乙方支付全部房款后，甲方将原房屋顶账协议书交付乙方，房屋交付时间以丰泽置业交付房屋时间为准，协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，房光鹏先后为原告出具了三份收到房款的收到条。2016年12月31日，房光鹏又与沈健签订转让协议，约定将涉案房产转让给沈健。据此，丰泽置业将出具给房光鹏的收款收据收回，于2016年12月31日出具了交款人为沈健的收款收据，并将收据交付给了房光鹏。后房光鹏又拟制了转让方为沈健，受让方为高德山的转让协议，载明沈健将涉案房产转让给高德山，房光鹏在转让方处签署了沈健的名字，高德山在受让人处签字，本院对沈健进行调查，沈健认可房光鹏将涉案房产转让给高德山。2017年1月17日，原告和房光鹏一起到丰泽置业，丰泽置业将交款人为沈健的收款收据收回，出具了交款人为高德山的两份收款收据并交付给高德山。后房光鹏以办理涉案房屋网签手续需要为由将两份收款收据原件从高德山处要回，交给了在该建设工地施工的阮洪生之子阮超平。2017年4月，阮超平作为甲方、被告郑洪国作为乙方、郑洁龙作为担保方，三方签订协议书一份，主要载明：甲方将丰泽领秀城6号楼1204室含储藏室以578580元的价格卖给乙方，2017年10月1日前付房款20万元，其余房款每年10月1日支付5万元至全部房款支付完毕止。同时，阮超平将载明转让方为高德山、受让方为郑洪国的转让协议书交付给郑洪国，郑洪国在受让方处签字。庭审中，原告对该协议上高德山签名和指印的真实性提出异议，经本院释明，被告郑洪国不申请司法鉴定。2017年4月5日，阮超平持交款人为高德山的两份收款收据原件和上述转让协议书，与郑洪国和郑洁龙一起到丰泽置业，在高德山未到场的情况下，丰泽置业将交款人为高德山的收款收据收回，出具了交款人为郑洪国的两份收款收据并交付给了郑洪国。2018年8月22日，阮洪生作为卖方、被告郑洪国作为房主，郑洁龙作为中间人，双方签订补充协议一份，载明：原阮超平与郑洪国签订的协议作废，补充协议如下：领秀城6号1204室总房款578580元，已付30万元，还欠房款278580元，房主在办理完房产证后由阮洪生协助办理银行抵押贷款，贷款后一次性付清278580元。 涉案房屋具备交付条件后，被告丰泽置业于2018年6月将房屋交付给了被告郑洪国，郑洪国装修后入住。现该房屋已具备办理产权证书的条件，但尚未确权登记到郑洪国名下。原告向被告交涉未果，后原告诉至本院形成本案诉讼。 本院认为，涉案房产虽初始登记在被告司家庄居委会名下，但司家庄居委会和丰泽置业均当庭陈述房产所有权人为丰泽置业，故丰泽置业有权处分该房产。丰泽置业作为涉案房产的权利人，其与兴宏建筑、房光鹏签订的《房屋顶账协议书》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，亦不侵害他人利息，属有效协议，双方均应遵守。协议签订后，丰泽置业为房光鹏出具了收款收据，该协议已经得到了实际履行，第三人房光鹏据此取得该房产的期待物权。至于房光鹏与兴宏建筑之间债权债务的履行情况，不影响该协议的效力，双方可另行解决。 房光鹏取得涉案房产的期待物权后，其先后与高德山和沈健签订了房产转让协议，但房光鹏与原告签订协议在先，与沈健签订协议在后，且沈健认可房光鹏将涉案房产转让给高德山的行为，故房光鹏与原告于2016年12月20日签订的《房屋买卖协议》，合法有效，对双方具有约束力。上述协议形成后，房光鹏与高德山共同到丰泽置业，丰泽置业将原交款人为沈健的收款收据收回，为高德山出具收款收据后，即认可了房光鹏与原告之间的房产转让关系，根据《房屋顶账协议书》的约定，结合此后丰泽置业凭郑洪国持有收款收据原件就直接向郑洪国交付房屋的事实，被告丰泽置业负有向原告高德山交付房屋并协助其办理房屋产权证书的义务。 本案争议的焦点问题为郑洪国能否善意取得涉案房屋。其一，庭审中，原告陈述第三人房光鹏以办理涉案房产网签手续为由将其持有的收款收据原件收回。本院认为，原告作为一个不具有房地产交易、办证专业知识的普通购房人，在其与房光鹏存在《房屋买卖协议》的前提下，其有理由相信房光鹏的陈述，其将两份收款收据原件交给房光鹏的行为，符合常理，亦不存在过错。至于房光鹏取得收据原件之后的处理，在其与原告签订的《房屋买卖协议》未被解除的情况下，不影响原告对涉案房产的权利。其二，庭审已经查明，就涉案房产，被告郑洪国与阮超平签订转让协议时，阮超平将转让方为高德山的转让协议书交付给了郑洪国，并且郑洪国与阮超平一起到丰泽置业将交款人为高德山的收款收据变更为了郑洪国，据此，被告郑洪国与阮超平在签订房屋转让协议均时明知该房产权利人为高德山，在高德山本人未到场、高德山与房光鹏的房屋买卖协议未解除的情况下，郑洪国不能依据其阮超平签订的涉案房产转让协议及此后阮洪生与其签订的补充协议善意取得涉案房产的期待物权。其三，被告丰泽置业公司于2017年1月17日为原告出具了收款收据，据此，其明知涉案房产的权利人高德山。丰泽置业作为专业的房地产开发企业，熟知房地产转让的条件和流程，在高德山本人未到场、未严格审核高德山与郑洪国转让协议书上高德山签字指印真实性的情况下，将高德山的收款收据更名到郑洪国名下，亦不能产生涉案房产权利转移的法律后果。综合以上三个方面的分析论证，被告郑洪国不能善意取得涉案房产。 涉案房产虽初始登记在被告司家庄居委会名下，但实际权利人为丰泽置业，原告要求司家庄居委会承担责任，没有依据，依法应予驳回。在原告与被告房光鹏签订房屋买卖协议、丰泽置业已经为原告出具了收款收据的情况下，根据《房屋顶账协议书》的约定，结合此后丰泽置业凭郑洪国持有收款收据原件就直接向郑洪国交付房屋的事实，交付房屋和协助原告办理产权证书的义务人应为丰泽置业，第三人房光鹏和兴宏建设在本案中不再承担责任。现涉案房产已经具备交付和办理产权证书的条件，被告丰泽置业应将涉案房屋交付原告并协助原告办理权属证书。至于丰泽置业将涉案房产交付郑洪国的行为，因郑洪国不能善意取得涉案房产，由丰泽置业、阮洪生和郑洪国另行解决，不影响原告对涉案房产的权利。本案系房屋买卖合同纠纷，并非侵权纠纷，原告与被告郑洪国之间不存在房屋买卖合同关系，郑洪国不是原告买卖合同的相对方，原告要求被告宋洪国承担法律责任，没有事实依据，依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下： 一、被告泰安丰泽置业投资有限公司向原告高德山交付泰安市岱岳区××庄××号楼××室房产并协助原告办理该房产的权属登记证书，限自本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、驳回原告对被告泰安市岱岳区粥店办事处司家庄社区居委会和郑洪国的诉讼请求。 案件受理费9586元，保全费4020元，合计13606元，由被告丰泽置业负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  李广军 审 判 员  王洪海 人民陪审员  张 伟 二〇一九年十月三十日 法官 助理  朱 洁 书 记 员  朱 洁