江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1463号上诉人（原审被告）：苏果超市（兴化）有限公司，住所地八字桥中央广场A区。法定代表人：马嘉樑，该公司总经理。委托诉讼代理人：张巍（特别授权），系该公司职员。委托诉讼代理人：倪永庆（特别授权），系该公司职员。被上诉人（原审原告）：兴化市腾龙房地产开发有限公司，住所地兴化市戴南镇不锈钢交易城B01-198。法定代表人：戴召荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌晨（特别授权），江苏江豪律师事务所律师。上诉人苏果超市（兴化）有限公司（以下简称苏果超市）因与被上诉人兴化市腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2016）苏1281民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。苏果超市上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、2015年12月以后，腾龙公司无理拒绝收房，甚至阻拦上诉人清场，是租赁房屋迟迟无法交付的主要原因。2、一审法院判决房屋占用费认定过高，超过了原合同约定房租标准的50%，该违约金标准不能超过实际损失的130%，应当以5612元/日计算。腾龙公司辩称：1、双方签订解除租赁合同的协议后，苏果超市没有按约拆除店招，店招位于租赁房屋外部，拆除不需要其他配合。由于苏果超市自身原因，迟迟未拆除，致案涉房屋未能移交。被上诉人不存在阻挠其移交的行为。2、关于房屋占用费问题，该标准是双方真实意思表示，不应进行调整。腾龙公司向一审法院起诉请求：1、苏果超市立即将位于兴化市英武路97号的一、二层部分商住楼房屋（建筑面积5189平方米）及附属设施按照约定条件归还腾龙公司；2、苏果超市将租赁房屋水电变更登记到腾龙公司名下；3、苏果超市支付房屋占用费（自2015年11月11日起，应计算到租赁房屋实际交还之日）；4、诉讼费用由苏果超市承担。一审法院认定事实：2009年10月9日，腾龙公司与苏果超市签订了一份房屋租赁合同，合同约定：腾龙公司将位于兴化市英武路97号一、二层部分商住楼房屋、地下车位和仓库出租给苏果超市，用于苏果超市的经营；租赁期限为15年，自2011年1月1日起至2025年12月31日止；年租金按合同年份计算，1-3年为1515188元，4-6年为1575795元，7-9年为1638827元，10-12年为1704380元，13-15年为1772555元；以上均为含税租金。合同履行过程中，苏果超市因经营战略的调整，该门店需关闭，向腾龙公司提出解除所签订的房屋租赁合同。2015年10月22日，腾龙公司与苏果超市签订了房屋租赁合同解除协议，协议约定：双方协商一致解除于2009年9月所签订的房屋租赁合同及相关补充协议；根据原合同的约定，苏果超市应将固定装潢、装修无偿留给腾龙公司，不得拆除，除电梯保留，其它投资设备可拆，电梯、货梯由腾龙公司向苏果超市购买，双方签订设备转让协议，转让协议与解除合同同时生效；苏果超市需于2015年11月10日前，将该物业内所有招商户清空，相关设备、管线、外立面的广告、店招拆除完成后交还腾龙公司，地下车位和仓库同时一并交还；苏果超市需在退还该租赁物业之日起7日内，完成水、电等费用清算并向腾龙公司办理水电过户；苏果超市应于2015年11月10日前将该租赁物业整体退还给腾龙公司，苏果超市如延迟交付房屋，在十日内则按每日4317元向腾龙公司支付占用费，如超过十日，则从第十一日起，按每日6476元向腾龙公司支付占用费，具体交房时间以双方签字确认的交接单为准；房屋交接后，如需要配合对方的事项，双方应当积极配合完成，如一方不配合，应承担由此给对方造成的损失；苏果超市向腾龙公司支付租金，腾龙公司需向苏果超市提供等额的发票；该协议同时约定了其他的相关事宜。解除协议签订以后，苏果超市清空了所有的招商户、撤离了全部的商品、拆除了相关设备、管线，但未能按时让房和拆除外立面的广告、店招，故腾龙公司诉至一审法院。一审另查明，在诉讼过程中，经一审法院协调苏果超市已将涉案之房交接给腾龙公司，并拆除了相关的外立面的广告和店招，腾龙公司于是要求撤回苏果超市将位于兴化市英武路97号的一、二层部分商住楼房屋及附属设施按照约定条件归还腾龙公司和租赁房屋水电变更登记到腾龙公司名下的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人协商一致，可以解除合同。2015年10月22日双方签订了房屋租赁合同解除协议，经双方签字确认后，成立生效。该协议于同年11月2日，经双方盖章确认修改逾期让房所支付房屋使用费的标准，并不影响协议其他条款的效力。解除协议明确苏果超市应于2015年11月10日前将所租赁腾龙公司的物业整体退还给腾龙公司，苏果超市理应按约定时间让房；苏果超市认为解除协议签订生效的时间，应当是修改逾期让房支付房屋使用费标准的时间，让出涉案房屋也应当按约定向后顺延十天，对此一审法院不予采纳。腾龙公司逾期向苏果超市提供支付租金的发票，并不能作为苏果超市延迟交房的事由。苏果超市认为在其撤离的工作过程中，遭受到腾龙公司阻止，其因未能向一审法院举证，故不予采信。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。”之规定，本案在诉讼过程中，为避免损失的扩大，在一审法院的协调下，苏果超市已将涉案之房交接给腾龙公司，故房屋占有使用费的计算，可按约定的时间和标准从2015年11月11日起至交接房屋之日即2016年4月25日止。腾龙公司要求撤回苏果超市将位于兴化市英武路97号的一、二层部分商住楼房屋及附属设施按照约定条件归还腾龙公司和租赁房屋水电变更登记到腾龙公司名下的诉讼请求，一审法院依法应予准许。判决：苏果超市在判决生效后十五日内，给付腾龙公司房屋占有使用费（从2015年11月11日至2015年11月20日，每日按4317元计算；从2015年11月21日至2016年4月25日，每日按6476元计算），腾龙公司同时向苏果超市提供等额的房屋占有使用费发票。案件受理费减半收取6042元，由苏果超市负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，腾龙公司与苏果超市于2015年10月22日签订的房屋租赁合同解除协议系双方真实意思表示，且内容并不违法法律规定，应当认定有效。协议签订后，双方均应按照协议全面履行义务，然苏果超市未能在协议约定的期限内退房。苏果超市虽辩称在其撤离的工作过程中，遭受到腾龙公司阻止，但未能就此举证加以证明，本院对此无法采信。故苏果超市应当就逾期退房期间承担房屋使用费的给付责任。对于逾期交房期间房屋占有使用费的标准问题。苏果超市辩称双方约定的房屋占用费超过了原合同约定房租标准的50%，应当调整为不超过原合同房租的130%，以5612元/日计算的主张，本院认为，双方房屋租赁合同解除协议中约定的是苏果超市逾期退房的房屋使用费，并非违约金，是协议双方对特定条件下房屋使用费的特别约定，此约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院对此予以确认。对于苏果超市提出对逾期退房期间房屋使用费调整的主张，本院不予支持。综上所述，苏果超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12084元，由上诉人苏果超市（兴化）有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一六年九月九日书记员  彭世美