广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初3561号原告：徐丽，女，汉族，1977年11月18日出生，现住珠海市香洲区。委托代理人：王爱铭，广东加通律师事务所律师。被告：罗睿明，男，汉族，1971年6月21日出生，住珠海市香洲区。被告：杨铠榕，男，汉族，1987年5月28日出生，住珠海市香洲区。委托代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。被告：珠海市万胜得龙房地产代理有限公司，住所地珠海市拱北港二路123号16号铺。法定代表人：刘欢欢，执行董事兼总经理。委托代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所实习律师。原告徐丽诉被告罗睿明、杨铠榕和珠海市万胜得龙房地产代理有限公司（以下简称万胜得龙公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡超明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐丽的委托代理人王爱铭、被告杨铠榕的委托代理人徐海亭，被告万胜得龙公司的委托代理人李友双和黄妙娜到庭参加诉讼。被告罗睿明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年3月13日，原告的丈夫罗睿明擅自与被告杨铠榕和万胜得龙公司签订《珠海市二手房买卖合同》，约定被告罗睿明将拱北兰埔金钟街50号第X栋X房产（以下简称涉案房产）转让给被告杨铠榕，转让总价款为1550000元，交易定金为50000元，被告万胜得龙公司是代理方。事后原告在得知被告罗睿明未经自己同意，擅自将夫妻共同所有的涉案房产出售。原告坚决不同意出售涉案房产，被告罗睿明现在也同意原告的意见。在原告的要求下被告罗睿明已多次找被告杨铠榕和万胜得龙公司协商解除《珠海市二手房买卖合同》未果。综上所述，三被告签订的《珠海市二手房买卖合同》，买卖的房产是属于原告夫妻的共有财产，原告不同意出售该房产。三被告在明知涉案房产是属于原告夫妻共有财产，在原告不同意出售的情况下，依然不愿意解除《珠海市二手房买���合同》，为维护原告的合法权益，请求法院判决：一、被告罗睿明擅自与被告杨铠榕和被告万胜得龙公司三方签订的《珠海市二手房买卖合同》无效；二、三被告承担本案诉讼费用。原告为其主张提交了以下证据：1、《珠海市二手房买卖合同》；2、《房地产权证》；3、《结婚证》。被告罗睿明未提出答辩意见，也没有提供证据。被告杨铠榕答辩称：一、涉案房产只登记在被告罗睿明一个人名下，且该房产证中也列明罗睿明占有全部房产份额。而且根据物权公示原则，杨铠榕已尽完全合理义务，杨铠榕与罗睿明和万胜得龙公司三方是经过充分协商且对合同各项条款达成一致意向的前提下签订的涉案房产的《珠海市二手房买卖合同》，在平等协商一致的前提下签订，该合同合法有效。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利��享有该不动产物权的证明。在房地产交易过程中，杨铠榕作为买受人对房屋出卖人即罗睿明是否有权处分房屋仅负有形式审查义务，杨铠榕与罗睿明约定看房、签订涉案房屋二手房买卖合同期间，罗睿明并未说明此房还有其他共有人，且签订合同时经在珠海市房地产登记中心网站查询，此房权利人为罗睿明一人。据物权公示原则，杨铠榕有理由相信罗睿明是涉案房产唯一的所有权人，有权处分涉案房产。杨铠榕没有义务去查明罗睿明是否已婚，是否有其他共有人。且根据珠海市房地产交易习惯，房产买卖只需房产证上登记一方即可完成合同签订和过户登记。因此，杨铠榕与罗睿明之间签订的《珠海市二手房买卖合同》合法有效。二、原告徐丽与罗睿明虽为夫妻，亦不能证明涉案房产即为两人的夫妻共有财产。原告也不应该以此为由要求该房屋买卖合同无���。而且原告与罗睿明作为夫妻，对于共同财产的处理，双方应当是通过协商取得一致意见方才处理的，原告违背诚实信用原则，企图用其“不知情”从而达到其违约解除合同的目的，恳请法院予以驳回。首先，涉案房产存在多种可能：罗睿明的婚前财产；2、罗睿明的父母在其婚内期间赠与其个人财产；3、原告与罗睿明双方在婚内约定为罗睿明一方个人财产，等等。正是基于以上多种可能，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第17条规定：“夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”杨铠榕作为善意相对人，认为作为房产登记唯一一方的罗睿明当然拥有处分涉案房产全部权利，且���杨铠榕参观涉案房屋时，中介询问交易价格税费等情况时，原告与罗睿明均在场，罗睿明确认价格时原告没有提出任何异议。杨铠榕与罗睿明签订合同完全出于善意。现原告称罗睿明出卖房产时，其不知晓根本不是事实。实际情况是，原告是知晓涉案房屋出卖给杨铠榕。原告的行为违背诚实信用原则，侵犯了杨铠榕的合法权益。恳请法院查清事实，维护守约方的合法权益。三、杨铠榕在整个二手房交易行为中无过错、无恶意。2016年3月13日签订该涉案房屋二手房买卖合同是杨铠榕和罗睿明的自愿行为，合同列明条款由房屋中介现场宣读，双方同意后才签字确认。双方于2016年3月16日共同签署银行贷款相关文件，2016年4月1日公积金审批通过，2016年4月12日杨铠榕拿到同意贷款书。从签订合同到拿到同意贷款书期间，杨铠榕完全按照合同要求办理相应手续，无任何违背合同行为。四、原告并未与杨铠榕及时沟通协调，导致杨铠榕浪费大量人力、时间成本。从2016年3月13日签订合同到2016年4月12日银行同意贷款书批下来这段时间，杨铠榕通过短信告知罗睿明银行贷款审批进度，罗睿明均未回复，原告也并未表达要求合同无效的意愿。2016年4月11日，杨铠榕电话联系罗睿明约时间办理过户手续，罗睿明要求拿回保留在房屋中介处的房产证后再做打算。后与罗睿明沟通时其以需要培训、出差为由要求过完劳动节后再联系，并于2016年4月17日拿回房产证。2016年5月2日罗睿明来电明确表示不再继续履行合同，后原告向法院起诉要求合同无效、三被告承担诉讼费。原告夫妻这种行为浪费了杨铠榕大量的时间，且让杨铠榕期间所作的努力化为乌有；珠海市房价在此期间大幅上涨，无形中增加了杨铠榕以后的购房压力。原告应当赔偿���应的损失，并继续履行合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告杨铠榕提交了以下证据：1、房地产权证；2、《珠海市二手房买卖合同》；3、《贷款意向书》；4、收据及工行自动柜员机客户凭条。被告万胜得龙公司答辩称：一、涉案合同合法有效。2016年3月13日，万胜得龙公司与罗睿明和杨铠榕协商后，签订了一份《二手房买卖合同》。罗睿明将涉案房产委托万胜得龙公司出售。罗睿明提供给万胜得龙公司的房地产权证上显示涉案房屋的所有权是罗睿明，占有房屋份额为全部，房屋共有人处为空白。原告称罗睿明是擅自处分其夫妻共有财产，合同应无效，明显没有法律依据。罗睿明具有完全民事行为能力，根据房产登记信息，其对涉案房屋享有所有权及处分权。三被告签订的涉案合同是三方的真实意思表示，不存在合同法第五十二条合同��效的情形，合同自2016年3月13日三方签字盖章时成立并生效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告仅以罗睿明出售涉案房屋未经其同意而主张买卖合同无效，缺乏法律依据。原告称其要求罗睿明多次找杨铠榕和万胜得龙公司协商解除合同未果，因此向法院请求合同无效，该陈述自行矛盾。原告认可涉案合同是合法有效，却认为在不能达成解除合同一致意见时合同即为无效，向法院主张涉案合同无效，原告明显对法律错误理解。二、原告、被告罗睿明应共同承担违约责任。合同签订后，万胜得龙公司已经按合同第十七条的约定履行了代理义务，包括但不限于根据罗睿明授意代收定金5000元，并将定金支付给罗睿明。杨铠榕按照合同约定办理了按揭手续。随后，万胜得龙公司通知罗睿明办理产权转让手续，罗睿明迟迟不与买受人办理房屋产权转让的相关手续。罗睿明的行为已经构成严重违约。根据合同第二十条第2款约定：“因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求卖方支付本合同约定的全部佣金，并可要求卖方支付该房地产总价款百分之拾的违约金。卖方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用”，罗睿明应承担违约责任。罗睿明与原告是夫妻关系，两人应承担共同连带责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告万胜得龙公司提交了以下证据：1、二手房买卖合同2份；2、房地产权登记表2份。经审理查明：原告徐丽和���告罗睿明于2002年登记结婚。2005年，罗睿明向其工作单位中华人民共和国拱北海关购买了涉案房产，并于2006年2月8日登记在罗睿明一人名下。房产证记载房屋为平价房，土地使用权来源为国有划拨。2016年3月13日，罗睿明、杨铠榕和万胜得龙公司三方签订了一份《二手房买卖合同》，约定：罗睿明将涉案房产以155万元的价格转让给杨铠榕，杨铠榕在签订合同时支付定金5万元，余款150万元以银行抵押付款的方式支付；万胜得龙公司作为代理方为买卖双方提供代理服务，并收取代理佣金，等等。合同签订当天，杨铠榕向罗睿明支付了定金5万元。随后，有关各方向交通银行珠海柠溪支行提出贷款申请，后者于2016年4月12日向杨铠榕发出贷款意向书，同意向杨铠榕提供130万元贷款。庭审中，被告杨铠榕和万胜得龙公司均表示，他们曾不止一次��涉案房产看房，在2016年3月13日签订《二手房买卖合同》前，杨铠榕和万胜得龙公司的相关人员再次进到涉案房产里面看房，当时罗睿明、徐丽还有他们的女儿都在场，并商谈了价格和款项的支付，由罗睿明谈，徐丽本人一直在场且没有提出反对意见。之后三被告才去万胜得龙公司的兰埔店签订合同。原告徐丽表示：原告和被告罗睿明只有涉案房产一套房屋，且一直在该房屋居住；原告对罗睿明转让涉案房屋并不知情，有一天原告在家里休息，罗睿明带着一些人到家里来，把原告吵醒了，原告从房间出来问是什么事情，罗睿明说是朋友来谈点事情，那些人看到原告出来就走了；后来起诉前一星期，原告问罗睿明才知道那些人是来看房的；至于擅自转让住房的原因，罗睿明当时表示是要去别的地方买学区房。庭审中，本院依法向原告释明《二手房买卖合同》有可能是有效的，是否变更诉讼请求。原告当庭表示不变更诉讼请求。案件审理中，应本院的要求，拱北海关于2016年8月16日复函本院，确认其员工罗睿明对涉案房产拥有完全产权，向他人转让房产无限制。本院认为，被告罗睿明系涉案房产的登记所有权人，其与被告杨铠榕和万胜得龙公司签订的《二手房买卖合同》，包含了被告罗睿明和杨铠榕之间的房屋买卖合同关系，以及被告罗睿明和杨铠榕分别与万胜得龙公司之间成立的居间合同关系。原告以涉案房产系其与被告罗睿明婚姻关系存续期间购买，为夫妻共同财产，罗睿明未经其同意擅自转让涉案房产系无权处分为由主张上述合同无效。本院认为，不动产登记，除了发生不动产的物权设立等效力之外，同时还有公示效力，即向社会上不特定的人宣告不动产权利人的效力。涉案房产登记在被告��睿明个人名下，就社会公众而言，可以产生该房产为被告罗睿明个人所有的合理信赖。杨铠榕与和罗睿明签订买卖合同之前，曾与万胜得龙公司的人员一起进入涉案房产察看，当时原告也在家，且没有提出反对意见。就被告杨铠榕而言，看房时原告在场又未提出反对意见，可以得出原告同意转让涉案房产的结论。原告也没有举证证明杨铠榕明知涉案房产是原告与被告罗睿明的夫妻共同财产。因此，被告杨铠榕在房屋买卖的磋商和缔约过程中是善意的。原告称当时并不知晓杨铠榕等人是来看房的，显然不合常理。而且，如果罗睿明未与原告商量便出卖夫妻共有的唯一房产，也不可能在原告在家时带中介和买家到家里看房。因此，应当认定原告对罗睿明转让房屋是知情且同意的，罗睿明并非擅自处分夫妻共同财产。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合���纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，即使能够认定罗睿明的行为系无权处分，也不能据此认定罗睿明和杨铠榕之间的房屋买卖合同无效。三被告签订的《二手房买卖合同》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告徐丽的诉讼请求。案件受理费9375元，由原告徐丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按��方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  蔡超明二〇一六年九月二十日书记员  赖彩虹