黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）黑02民终1552号上诉人（原审第三人）：胡建新，个体工商户，住吉林省吉林市。上诉人（原审第三人）：胡建伟，1968年10月8日出生，个体工商户，住吉林省吉林市。二上诉人委托诉讼代理人郑大鹏，黑龙江百烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩庆安，1967年7月10日出生，个体工商户，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：焦秀英，个体工商户，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：孙建新，1969年9月2日出生，个体工商户，住黑龙江省依安县。被上诉人（原审被告）：胡建杰，1972年1月8日出生，个体工商户，住河北省廊坊市。上诉人胡建新、胡建伟因与被上诉人韩庆安、胡建杰所有权确认纠纷一案，不服黑龙江省依安县人民法院（2016）黑0223民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员周虹担任审判长、审判员李颖莉、审判员王红娜组成的合议庭对本案进行了审理，书记员栾晓彤担任记录。胡建新、胡建伟上诉请求：请求撤销原判，依法改判胡建杰与韩庆安之间买卖合同无效，确认诉争房屋归胡建新、胡建伟与胡建杰共有,并二审诉讼费由对方承担。理由：1.胡建杰对诉争房屋没有处分权。2002年11月17日，房屋所有权人胡振功去世，其遗产仅有生前遗留的诉争房屋。2003年，胡建杰在未告知胡建新、胡建伟的情况下，将涉诉房屋以1，300.00元价格出售给韩庆安，胡建杰、韩庆安之间签订卖房契约未经胡建新、胡建伟同意。而在胡建新、胡建伟之父胡振功去世后，胡振功房屋应属胡建新、胡建伟与胡建杰共有，胡建杰一人出卖该房屋给韩庆安。根据《物权法》规定，胡建杰未经胡建新、胡建伟同意出售该房屋，属于无权处分，其行为违反《合同法》第一百三十二条规定，即胡建杰没有取得胡振功房屋的处分权，该房屋处分权应为胡建新、胡建伟与胡建杰共有。2.原审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，驳回胡建新、胡建伟的诉讼请求没有事实依据。根据该解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而胡建新、胡建伟不是买卖合同的当事人，并未与韩庆安签订房屋买卖契约或合同，故没有适用该规定的事实依据。同时，根据《民事诉讼法》规定，胡建新、胡建伟在原审中属于第三人，也明确了胡建新、胡建伟不是买卖合同的当事人，不应适用该解释第三条规定驳回胡建新、胡建伟在原审中的诉讼请求。3.胡建杰、韩庆安之间的买卖合同无效。在胡建杰将房屋出售给韩庆安时，胡建杰并未取得诉争房屋的全部处分权，该房屋也不是登记在胡建杰名下，在胡建杰签订房屋买卖契约时，侵犯房屋共有人胡建新、胡建伟的物权，其行为违反《物权法》及《合同法》规定，在其行为违法的情况下，确认其买卖行为有效，该判决违反法律规定。并且，作为无处分权人，胡建杰在处分胡建新、胡建伟共有财产时，并非以合理价格转让，该不动产也未经变更登记，根据《物权法》第一百零六条规定，也不应确认韩庆安取得诉争房屋的所有权。综上，胡建杰、韩庆安之间的买卖合同侵犯胡建新、胡建伟权益，不应确定有效，根据《物权法》规定，房屋买卖契约也不发生物权变动效力，故原审法院依据《合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》确认诉争房屋归韩庆安所有，适用法律错误，请求依法二审改判。韩庆安辩称，1.胡建杰和胡建新、胡建伟对诉争房屋拥有共同处分权，所以胡建杰对诉争房屋拥有处分权。一审审理中，韩庆安诉胡建杰房屋买卖一案，是确权之诉。2003年，胡建杰主动找韩庆安商谈其房屋买卖一事，根据自愿原则，达成合意，形成契约。2016年该房动迁，升值了，胡建杰眼红，拿出房照（契约中胡建杰明确没有房照，致使韩庆安误认为该房在造纸厂家属房统一的大照上），声称房屋是他的，致使动迁不能。庭审中胡建杰和胡建新、胡建伟均以胡建杰没有处分权为由，宣称合同无效，事实上胡建杰享有处分权。基于上述事实，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的适用范围的，即“人民法院受理所有人处分自己的财产而因某种原因处分权受限，应直接适用”，该条是完全保护买受人的合法权益，确定了无处分权人订立的合同，不因无处分权而无效的裁判规则。共有人处分共有物未征得其他共有人同意，不属于《合同法》第51条无权处分合同的适用范围，共有人处分共有物是处分自己的财产，特别之处在于处分的是与他人享有的，不是个人独自享有的，不属于无权处分，而是有权处分。胡建新、胡建伟应另行起诉胡建杰维权。2.胡建杰与其父母长期生活在一起，胡建新、胡建伟工作生活长期离开父母，其父母的起居由胡建杰长期照顾，胡建杰去外地生活，其父母也随其去共同生活，从生活常识来说，和父母一起生活的，其房屋应归谁，故韩庆安在胡建杰卖房时说房子是他的深信不疑。争议房屋长期无人居住，早已破烂不堪，为了不使房屋灭失，造成更大的损失，胡建杰主动以1,000.00元的价格卖给他人，后又主动找到韩庆安，说韩庆安买有益，为了养猪需要，韩庆安看在和胡建伟是好朋友，并且和胡建伟通话后，胡建伟说帮他弟吧，这样，韩庆安主动又加了300.00元买了此房，应该说价格是合理的，韩庆安强调了房照，但是胡建杰说没有房照，其隐瞒了事实的真相，如果胡建杰出示了房照，就不会出现诉争事件了。综上，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。胡建杰辩称，对一审判决不服，房子是其所卖，房本是胡建杰父亲的名，因为另外两个兄弟不在父亲身边，胡建杰在父亲身边照顾，后来胡建杰把父亲接走，当时也想处理在依安的房子，当时给5-6千元的房价，父亲胡振功没舍得卖。2002年11月，父亲胡振功在山东老家济宁去世。2003年3月，胡建杰回依安看房子，房子已破烂不堪，房子卖不了，别人不敢买，才卖给韩庆安。当时有房照但是得加700.00元，韩庆安觉得贵就不要了，然后房子卖给韩庆安家，房照胡建杰拿走了，韩庆安起诉时，胡建杰才跟胡建新、胡建伟说房子被胡建杰卖了。韩庆安向一审法院起诉请求：判令争议房屋归韩庆安所有。一审法院认定事实：韩庆安与胡建杰的父亲胡振功系邻居关系，共同居住在依安镇东北街59组，胡振功生前有三名子女，胡建伟、胡建杰、胡建新。胡振功的妻子赵淑香已先于胡振功去世，胡振功与胡建杰一同生活。2001年胡建杰去了廊坊，3、4个月后胡振功也去了廊坊，所居住的房屋一直空着。2002年11月17日胡振功在山东因病去世，2003年春，胡建杰回到依安将胡振功名下的房屋以1,300.00元的价格卖给韩庆安，双方签订房屋买卖契约，经手人为韩国范，韩庆安与胡建杰在契约上录笔签名，卖房时胡建杰没有将房屋所有权证交给韩庆安。韩庆安买房后用该房养猪，并在院内盖起了猪圈，后该地段房屋动迁，胡建杰听说动迁后委托他人拿着登记所有权人为胡振功的房照到动迁部门称该房屋有争议。一审法院认为，胡振功去世后，所遗留的房屋其儿子胡建杰、胡建新、胡建伟均有继承权；2003年胡建杰与韩庆安签订了房屋买卖合同，胡建杰作为完全民事行为能力人，其在出卖房屋时应征求其他继承人的意见，其没有征求其他继承人的意见而将房屋出卖存在过错，给其他继承人造成的损失应由胡建杰自行承担。韩庆安购买房屋已长达13年之久，胡建杰卖房后胡建新、胡建伟从未向韩庆安提出过任何异议，韩庆安有理由相信胡建新、胡建伟对于胡建杰将房屋出卖是知晓的；韩庆安与胡建杰所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，契约合法有效，对于胡建新、胡建伟要求解除胡建杰、韩庆安买卖合同、确认诉争房屋属胡建伟、胡建新、胡建杰共同所有的主张不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、确认登记在胡振功（共有人为赵桂香）名下，座落在依安县依安镇东北街59组（地号为Fl26，面积为53.20平方米）的1.5间包砖结构房屋，实际所有权人为韩庆安。二、驳回第三人胡建新、胡建伟关于要求解除韩庆安与胡建杰签订的房屋买卖契约、确认争议房屋归胡建杰、胡建新、胡建伟共同所有的请求。案件受理费100.00元，由胡建杰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案争议房屋虽登记在胡振功名下，但在胡振功去世后，其继承人依据法律事实成为房屋的共有权人。胡建杰作为共有权人之一与韩庆安签订房屋买卖合同，并将争议房屋交付韩庆安多年，在此期间，作为共有权人的胡建新、胡建伟明知争议房屋作为遗产存在的情况下，未向韩庆安主张过任何权利，视为知道或者应当知道该房屋已被处分的事实，作为买方韩庆安有理由相信胡建杰对争议房屋享有完全的处分权，故诉争房屋的买卖合同应为双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予确认。现争议房屋的产权登记人胡振功已去世，依据法律事实与法律行为，该房屋财产权利已发生实际转移，故原审法院依法确认该房屋的合法权利人为韩庆安并无不当。胡建新、胡建伟可向胡建杰主张财产损失。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。胡建新、胡建伟的上诉理由不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由胡建新、胡建伟承担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 李颖莉审判员 王红娜二〇一六年九月二十日书记员 栾晓彤