山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初5412号 原告：王艳，女，1976年7月13日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘传胜，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 被告：郑锦凤，女，1960年5月27日出生，汉族，户籍地：青岛市市**。 被告：刘桂芳，女，1973年8月15日出生，汉族，户籍地：山东省平度市，现住青岛市城阳区。 原告王艳诉被告郑锦凤、被告刘桂芳房屋买卖合同纠纷一案，原告王艳于2019年7月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告王艳及委托诉讼代理人刘传胜到庭参加诉讼，被告郑锦凤、被告刘桂芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王艳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告郑锦凤签订的《房地产买卖契约》合法有效，判令被告郑锦凤继续继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续；2.依法撤销被告郑锦凤、被告刘桂芳签订的《借款抵押合同》对借款抵押部分的约定，解除对青岛市市南区户房屋的抵押；3.本案诉讼费、财产保全费由被告郑锦凤、被告刘桂芳承担。事实与理由：2017年1月17日，原告与被告郑锦凤通过房产中介签订《房地产买卖契约》，协议约定，被告郑锦凤将其所有的涉案青岛市市南区户房屋出卖与原告。协议签订后，原告依约支付大部分房款，被告郑锦凤向原告交付了涉案房屋。但在双方办理房屋产权手续过程中，被告郑锦凤违反诚实信用原则，又与被告刘桂芳签订《借款抵押合同》，将涉案房屋以借款抵押形式将房屋抵押给被告刘桂芳，给原告完善房屋权利手续形成障碍。另，涉案房屋自被告郑锦凤交付后，原告就已经入住，水、电及物业管理费用原告正常缴纳。原告认为：1.原告与被告郑锦凤之间的买卖行为是双方合意的体现，形式、内容均符合法律的规定；2.被告郑锦凤在涉案房屋已出售的情况下，违反诚实信用原则，具有以已出售房屋办理抵押的主观恶意，抵押权人刘桂芳对抵押物已经出卖和使用未进行谨慎审查，同样具有主观恶意，故两被告签订的《借款抵押合同》对借款抵押部分的约定依法应予撤销（同时二被告之间涉嫌套路贷和相互串通损害原告合法权益的嫌疑，应属具有以合法形式掩盖非法目的的无效合同，但无论该事实查实与否，通过上述均不影响该抵押行为的撤销）。综上为维护原告合法权益以及合法交易秩序，现具状起诉，望判如所请。 被告郑锦凤未作答辩。 被告刘桂芳未作答辩。 经审理查明：一、2017年4月18日，王艳曾向本院提起诉讼，案号为（2017）鲁0202民初2290号，其诉讼请求：1.依法判令被告郑锦凤协助原告办理市南区逍遥二路XXXXXXXXXX户房屋的过户手续；2.本案诉讼费、财产保全费由被告郑锦凤承担。案件审理过程中，原告申请追加刘桂芳为第三人，并请求判令刘桂芳与被告郑锦凤签订的借款抵押合同抵押无效、抵押行为无效。本院经审查，位于青岛市市**户房屋设有抵押，抵押权人为刘桂芳，抵押金额为45万元，现原告要求办理该房屋的过户手续条件并不具备，对其起诉应当予以驳回；对于原告增加的“要求判令被告与第三人签订的借款抵押合同无效”的诉讼请求因该项诉讼请求与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，不宜在本案中一并审理，原告可另案主张，后本院于2018年6月26日作出（2017）鲁0202民初2290号民事裁定书，裁定：驳回原告王艳的起诉。原告王艳不服该裁定，上诉至青岛市中级人民法院，案号为（2019）鲁02民终5732号。2019年7月15日，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终5732号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 二、（2019）鲁02民终5732号民事裁定书查明原告与被告郑锦凤对下列事实无争议：1.2017年1月11日，原告与被告郑锦凤签订《房地产买卖契约》，约定被告郑锦凤将涉案房屋以71万元卖与原告；1月19日，原告应付给被告郑锦凤首付款35万元（含定金1万元），余款待被告郑锦凤办理好房产证后，配合原告办理贷款手续，余款由原告贷款支付被告郑锦凤36万元；同时约定1月19日被告郑锦凤应将房屋交付原告。2.协议履行情况：原告按协议约定共支付被告郑锦凤36万元，1月19日，被告郑锦凤将涉案房屋交付原告，涉案房屋已由原告居住使用至今。3.2017年4月13日，被告郑锦凤取得了涉案房屋的所有权证书。4.2017年4月18日，被告郑锦凤与刘桂芳签订《借款抵押合同》，被告郑锦凤将涉案房屋抵押给刘桂芳，借款45万元。 三、原告与被告郑锦凤在《房地产买卖契约》补充条款中约定，被告郑锦凤保证此房为空户，若有户口于2017年12月31日之前迁出；原告扣留房款1万元整，作为房屋交接、户口迁移、机顶盒、有线、水、电、煤气、暖气、物业等各项费用的结算押金，若被告郑锦凤不能按照合同约定交付房屋，原告可以从房屋结算押金中扣除相应的经济损失；双方在即日起120天内办理过户手续。 四、2017年4月20日，青岛市国土资源和房屋管理局就被告郑锦凤与被告刘桂芳签订的《借款抵押合同》予以登记，不动产证明号为鲁（2017）青岛市不动产证明第0030867号。至2019年10月28日，涉案房屋存在两笔查封、一笔抵押，两笔查封分别为（2017）鲁0202民初2290号、本案查封，一笔抵押为被告郑锦凤与被告刘桂芳于2017年4月18日设定的抵押。 五、2019年10月23日，原告将房款34万元提存至本院案款账户。 本院认为，原告与被告郑锦凤签订的《房地产买卖契约》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。因此对原告主张依法确认原告与被告郑锦凤签订的《房地产买卖契约》合法有效，要求被告郑锦凤继续履行合同的请求，本院予以支持。 关于被告郑锦凤、被告刘桂芳签订的《借款抵押合同》对借款抵押部分的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。2017年4月18日，被告郑锦凤、被告刘桂芳签订的《借款抵押合同》中的抵押物为涉案房屋，在此之前被告郑锦凤已与原告签订《房地产买卖契约》、收取原告购房款36万元、将房屋交付原告占有使用，该房产属所有权有争议的财产，不能作为抵押物进行抵押，故该《借款抵押合同》中的房产抵押部分应属无效。被告郑锦凤、被告刘桂芳应对涉案房屋的抵押予以解除。 关于被告郑锦凤协助原告办理过户手续的问题。本案中，原告与被告郑锦凤在《房地产买卖契约》补充条款中约定，双方在即日起120天内办理过户手续。因涉案房屋目前尚存在抵押登记，故被告郑锦凤对涉案房屋的抵押予以解除后，应协助原告办理房屋过户手续。房屋过户后，原告应当将购房款34万元支付被告郑锦凤（已提存至本院案款账户）。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、确认原告王艳与被告郑锦凤签订的《房地产买卖契约》合法有效，被告郑锦凤继续履行《房地产买卖契约》； 二、确认被告郑锦凤、被告王艳于2017年4月18日签订的《借款抵押合同》中关于青岛市市南区户房屋的抵押条款无效； 三、被告郑锦凤、被告王艳于本判决生效后十五日内解除对青岛市市南区房屋的抵押（不动产证明号为鲁（2017）青岛市不动产证明第*******号）; 四、被告郑锦凤于解除抵押之日起十五日内协助将青岛市市南区户房屋过户至原告王艳的名下。 案件受理费100元、保全费4020元，由被告郑锦凤负担。原告王艳已经预交，被告郑锦凤于本判决生效后十五日支付原告王艳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  梁玲杨 人民陪审员  胡娟娟 人民陪审员  崔 娟 二〇一九年十月三十日 法官 助理  王 玮 书 记 员  王 斌