济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0191民初980号原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人王德全，总经理。委托代理人杨光，山东诚功（济南）律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，山东诚功（济南）律师事务所律师。被告曹晶，女，1976年5月9日出生，汉族，公司员工，住济南市。原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司（以下简称新天物业）与被告曹晶物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，于2016年8月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新天物业的委托代理人ＸＸ、被告曹晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新天物业诉称，被告入住某小区X号楼X单元X室后，于2009年7月28日同原告签署物业服务合同。后因小区调整布局改为X号楼X单元X室，被告自2011年2月至2016年3月共欠缴5397.10元。原告为催缴物业费曾委托济南市中明泽法律服务所向被告发出通知，通知被告到物业服务中心说明情况并据实缴纳物业费。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告补缴物业费5397.10元；2、本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。被告曹晶辩称，原告未按照法律规定招投标文件及《物业服务合同》的约定提供相应的管理和服务，没有履行合同在先，物业管理服务十分混乱，严重影响了被告的日常生活，给被告造成了很大的损失，被告有权拒绝交纳物业费，具体如下：1、原告未配备足够的物业服务人员，且相关人员存在无证上岗的严重问题；2、原告未对电梯进行维修保养，导致电梯无法正常使用；3、原告未对消防设施进行管理和维护；4、原告未按规定提取公共设施维修基金，账目未公开；5、原告未履行出入管理和服务职责，人员和车辆出入无管理，监控设备未进行维护，造成小区频繁发生盗窃案件，导致被告的1500元车辆被盗；6、原告未按合同约定进行车辆管理，车辆管理混乱，占用小区绿化通道，消防通道长期被堵塞，给小区业主的安全带来极大隐患；7、原告未按合同约定进行公共区域的管理和维护，小区公用地有种菜、养羊等行为，绿化长期不维护，垃圾堆放长期不清理，小区内可以摆摊卖东西；8、原告存在霸王行为和欺骗行为，在某小区交房期间，原告在没有提供任何服务的情况下要求全体小区业主预交半年诉讼费，否则不给房屋钥匙。原告在2016年5月1号的巡检表上竟然将1-5号的时间和检查情况都已填上正常；9、原告存在管理混乱、服务不合规定的情况；10、原告无视各级政府的管理和要求；11、原告因自身问题已被业主投票更换；12、根据《民事诉讼法》的规定，物业管理纠纷的诉讼时效为两年，被告之前没有收到过原告催收物业费的通知，因此本诉讼的有效期应该自2014年5月开始计算。经审理，本院认定，2009年7月28日，原告新天物业（甲方）与被告曹晶（乙方）签订《某物业服务合同》一份，约定甲方为乙方所购买的济南某小区X室（建筑面积97.81㎡）提供物业管理服务，物业服务类型为小高层及高层住宅。合同第四条第一款项约定，自建设单位通知业主收房之日起，开始向甲方交纳物业服务费。自办理入住手续时预交六个月的物业服务费，以后可选择每六个月交纳一次服务费。合同第四条第二款约定，物业服务费标准多层住宅按照0.89元／月／㎡的标准收取物业费。合同第三条约定了服务标准包括公共设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、小区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理、消防及定期举办利于小区居民精神文明建设、有益身心健康的社区文化生活等等。合同第十条第四款约定，乙方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳物业管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳违约金。2009年7月28日，被告曹晶办理入住手续，并按照合同约定预交了6个月的物业费。2011年2月至2016年3月期间的物业费被告曹晶未交纳。庭审中，被告曹晶主张其未交纳物业费的原因是原告新天物业未按照合同约定履行服务义务。为证实其主张，被告曹晶提交涉案小区照片打印件53张，反映了原告新天物业没有按照物业服务合同对小区进行管理和服务；原告处的巡检签到表打印件一份，反映原告造假服务记录；公告、公示打印件7份，反映了居委会及广大业主对原告的物业服务不满意并将其更换的事实；舜华路街道办事处消防安全隐患表、高新区舜华路派出所出具的行政处罚决定书、责令改正通知书打印件，反映了原告物业未对涉案小区消防系统急性管理和维护；济南供电公司停限电通知书打印件，反映了原告因拖欠电费造成小区公共区域长时间停限电的事实；光盘一张，反映了原告物业未按照法律规定及物业服务合同约定提供管理和服务，物业服务给业主造成了重大的人身损失，业主非常不满意的事实。原告对被告提供证据的真实性不予认可，无法有效证明在被告拖欠物业费期间原告的服务长期持续的存在瑕疵。另查明，原告新天物业分别于2013、2014、2015年在公示宣传栏张贴物业交费通知，并且已于2016年6月1日不再为某小区提供物业服务。上述事实，有原告提交的《物业服务合同》、催要物业费用告知函、被告提交的照片打印件及光盘，原、被告的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。当事人对以下事实有争议：一、原告的物业服务是否存在重大瑕疵。被告曹晶主张原告物业服务存在重大瑕疵并提交了一系列证据：被告提交照片打印件53张，证实原告没有按照物业服务合同对小区进行管理和服务，给业主造成了重大的影响；原告处的巡检签到表打印件一份，证实原告系造假服务记录；提交公告、公示打印件7份，证实居委会及广大业主对原告的物业服务不满意并将更换原告物业的事实；提交通知打印件1份，证实原告没有进行小区的大门看护；提交舜华路街道办事处消防安全隐患检查表打印件、高新区舜华路派出所出具的行政处罚决定书、责令改正通知书打印件各一份，证实原告物业未对涉案小区消防系统进行管理及维护，给业主的人身财产安全造成了重大隐患的事实；济南供电公司停限电通知书打印件1份，证实原告因拖欠电费造成小区公共区域长时间停电的事实；提交网站打印件18张，证实原告没有进行相应的管理和服务，给业主造成的损失，业主对原告提供的服务不满意，业主并经过媒体进行报道；提交光盘一张，证实原告物业未按照法律规定及物业服务合同约定提供管理和服务，物业服务给业主造成了重大的人身损失，业主非常不满意的事实，录音是物业姓刘的副经理和齐鲁晚报高新区负责人员的录音对话、业主和物业姓刘的副经理的对话录音，充分证实了业主对物业的不满，及录音中可以证实物业经理承认物业小区内存在的问题，及多年来也未得到解决。录像中可以看出当时小区内的环境门口没有管理人员等，原告公司没有进行管理的事实,小区还有放羊等不良现象。经庭审质证，原告对被告提交的以上证据不予认可，原告主张双方签订的物业合同中并没有约定业主可以在物业公司管理存在有缺陷、少缴纳物业费用。本院认为，被告曹晶提交了一些列的证据证明原告物业的管理存在问题，特别是以上证据中证实居委会及广大业主对原告的物业服务不满意并将更换原告物业的公告、公示打印件7份、高新区舜华路派出所出具的行政处罚决定书、责令改正通知书及济南供电公司停限电通知书、录音资料等证据，充分证实了原告提供的物业服务存在重大瑕疵，并且导致2015年12月经某小区业主大会依法投票表决，不再聘用原告为某小区提供物业服务，原告于2016年6月1日撤出某小区。以上证据和事实足以证实原告对涉案小区的服务不到位，存在重大瑕疵。二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效，原告不予认可，原告提交了2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日原告在某小区宣传栏内张贴的关于催告业主进行物业费缴纳的书面通知的照片四张，证明在被告的缴费期限内，原告通过张贴的形式不断进行物业费的催缴，并没有超过被告所抗辩的诉讼时效。提交2016年1月1日某辖区的新东方花园居委会出具的情况说明一份，证明原告自2016年6月1日起不再为某小区提供服务。原、被告双方的物业服务关系于2016年6月1日终止，双方物业服务合同期限内被告缴纳物业费属于对整体债务的分期履行，诉讼时效的起算时间点应该自2016年6月1日起开始计算，所以原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，并没有超过诉讼时效。被告主张从来没有收到过原告催告物业费的通知，因此本诉讼的诉讼时效有效期应该自2014年5月开始计算。本院认为，本案原告从2010年开始一直提供物业服务，处于持续性状态，虽然各期物业费的支付具备一定独立性，但是物业服务费仍是原告与被告之间的整体债务。原告也在提供物业服务的期间分别于2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日通过张贴催费单的形式向被告主张拖欠的物业费，说明被上诉人并未放弃对拖欠物业费主张的权利，一直在持续主张，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。本院认为，原告新天物业公司与被告曹晶签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以认定。原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。庭审中，原、被告双方对于欠交物业费的期间没有异议，本院予以确认。原告新天物业公司未提交证据证明其已按照涉案物业服务合同的约定履行了相关义务，而根据被告曹晶提交的录像及照片，可以证实原告新天物业公司对涉案小区的服务不到位，存在严重的违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因此，本院认定，因原告新天物业公司在涉案物业服务合同履行过程中存在违约情形，其提供的物业服务存在重大瑕疵。据此，本院酌定被告曹晶按照合同约定物业费的70%向原告新天物业公司交纳物业费，被告曹晶应当支付的2011年2月至2016年3月的物业费应为3777.97元。对于被告曹晶提出的要求原告新天物业退换装修押金2000元，赔偿因原告不负责任给被告造成的财产损失1500元，退换小区的广告及其他营业性收入以及维修基金等，因其未提出反诉，本院不予审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曹晶自本判决生效之日起十日内向原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司支付2011年2月至2016年3月期间的物业费3777.97元；二、驳回原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司负担15元，被告曹晶负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  师长利人民陪审员  李成军二〇一六年九月二十七日书 记 员  赵 蕊