广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初9789号原告：广州市天境房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城凤凰三路17号自编五栋301室。法定代表人：李勇，职务执行董事。委托诉讼代理人：章怡冉，原告员工，联系地址。被告：黄丽香，女，汉族，1973年7月23日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：江永潜，广东道隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏志勇，广东道隆律师事务所实习人员。第三人：潘超鹏，男，汉族，1992年8月28日出生，住广州市海珠区。第三人：杨倩雯，女，汉族，1989年12月10日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李静宏，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市天境房地产开发有限公司诉被告黄丽香、第三人潘超鹏、杨倩雯案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人章怡冉，被告黄丽香及其委托诉讼代理人江永潜，第三人潘超鹏、第三人杨倩雯及其委托诉讼代理人李静宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除对位于萝岗区××××号（中泰天境花园自编二期A9栋）1304房的预查封措施；2、立即停止对位于萝岗区××××号（中泰天境花园自编二期A9栋）1304房的执行程序；3、诉讼费由被告承担。事实与理由如下：被告黄丽香与第三人潘超鹏、第三人杨倩雯民间借贷纠纷一案【案号（2018）粵0105民初384号】，被告依据生效后的民事判决书申请强制执行【案号（2018）粤0105执5230号】，并申请预查封属于原告所有的位于广州市萝岗区××××号（中泰天境花园自编二期A9栋）1304房，原告对该5230号执行案件房屋的预查封和执行存在异议，理由如下：一、涉案房屋属于原告所有，被告无权预查封和执行涉案房屋。2016年12月11日，原告与第三人在双方合意的基础上签订了《广州市商品房买卖合同》及其附件，将原告开发的位于萝岗区××××号（中泰天境花园自编二期A9栋）1304房销售给第三人，总房款983723元。2016年12月14日，第三人与广州农村商业银行股份有限公司开发区支行签订了《楼宇按揭合同》，第三人向农商行借款680000元用于购买涉案房屋，并将涉案房屋抵押给农商行。原告为第三人的借款承担阶段性连带保证责任。因第三人拖欠贷款，原告履行了保证责任，代第三人向农商行清偿本息等相关费用合计668097.52元。鉴于上述情况，原告根据购房合同的约定向第三人发出通知，解除了双方的购房合同。虽然被告向贵院申请了预查封，但并不影响原告依据购房合同约定、法律规定行使解除权，法律也并未禁止原告依据法律规定及购房合同约定对涉案上的原有基础关系进行变更。既然预查封并不能限制购房合同在不能履行时基于正当合理的理由予以解除，那么在出现了购房合同已经解除的新的事实的情况下，被告不能再预查封和执行产权属于原告的涉案房屋。二、购房合同已经解除，涉案房屋的预告登记已失效。法院执行涉房屋没有事实基础和法律依据。本案中，涉案房屋仅办理了预告登记，产权仍旧属于原告，第三人还不是涉案房屋的产权人。原告与第三人签订的购房合同己解除，第三人基于该购房合同享有的债权已消灭，故预告登记已失效。第三人现己不是涉案房屋的预告登记权利人。三、购房合同解除后，因第三人不配合原告办理解除涉案房屋的备案登记手续，原告已经另案向广州市黄埔区人民法院提起诉讼。经原告多次催告，截止至起诉之日，第三人仍未配合原告办理解除涉案房屋的备案登记手续。综上，原告与第三人的购房合同己解除，第三人己不是涉案房屋的预告登记权利人，更不是涉案房屋的产权人，被告无权预查封和执行原告名下的涉案房屋。被告辩称：不同意原告诉讼请求，根据相关法律规定，法院可以查封涉案房屋，在本案中，两个第三人在原告处购买涉案房屋，并支付了全部购房款，根据双方签订的商品房买卖合同，原告应在2017年12月31日将房屋交付给第三人，即第三人应该是享有该房屋实际使用权，虽然房管部门仍登记在原告名下，但根据相关规定，本案两个第三人是房屋实际所有人，原告应该按照双方合同约定办理相关登记转移手续，另外，原告与第三人签订的补充协议约定，第三人不能还款导致原告承担保证责任，原告有权解除合同，该条款违反法律的强制性规定，严重损害两个第三人的权利，原告不能够取得涉案房产的所有权。第三人潘超鹏述称：不同意解除查封，涉案房屋仍属于第三人名下。第三人杨倩雯述称：不同意原告诉请，涉案房屋仍属于第三人名下。经审理查明：第三人潘超鹏、第三人杨倩雯原是夫妻关系，已于2017年11月14日协议离婚。2018年5月7日，黄丽香与潘超鹏、杨倩雯因民间借贷纠纷，本院以（2018）粤0105民初384号民事判决书判决：潘超鹏、杨倩雯在本判决生效之日起十日内向黄丽香清还欠款321287.13元及利息。判决发生法律效力后。因潘超鹏、杨倩雯并未主动履行义务，黄丽香向本院申请强制执行，本院（2018）粤0105执5230号立案执行。执行过程中，本院于2018年7月9日查封了潘超鹏、杨清雯所有的位于广州市萝岗区××××号中泰天境花园自编二期A9栋13层1304房，2019年3月27日，原告提出执行异议。2019年4月9日，本院以（2019）粤0105执异116号执行裁定书驳回原告的执行异议。另查，2016年12月11日，原告与两第三人签订《广州市商品房买卖合同》，约定两第三人向原告购买中泰天境花园自编二期A9栋1304房，总房款983723元，按揭付款，原告于2017年12月31日前交付使用。合同附件补充协议约定若原告解除合同的，第三人有义务积极配合原告解除备案登记，第三人配合原告解除该商品房备案登记之日起60日内向第三人返还已支付的房价款（扣除原告收取的违约金以及注销备案等相关手续费）。第三人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除本合同，第三人应向原告支付违约金，等。合同经网上登记备案。2016年12月14日，两第三人与广州农村商业银行股份有限公司开发区支行签订《楼宇按揭合同》，约定第三人向广州农村商业银行股份有限公司开发区支行贷款680000元用于购买涉案房屋，并将涉案房屋抵押给广州农村商业银行股份有限公司开发区支行。2017年9月8日，两第三人与广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告为中泰天境花园商品楼宇进行按揭合作，对购房人偿还银行贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任。合同签订后，两第三人向原告支付了全部房款，原告也通知第三人收楼，两第三人因双方发生纠纷，没有办理收楼手续。2018年7月23日，广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行向第三人发出《担保责任通知书》，因第三人未能按时足额归还贷款，要求原告履行保证责任，为此，原告代第三人向农商行清偿本息等相关费用合计668097.52元。广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行出具了原告《代偿证明书》。2018年8月14日，原告通过邮政快递向两第三人发出《关于代偿农商行购房贷款的通知函》，要求承担保证责任后，解除《广州市商品房买卖合同》，收回房屋。2019年1月30日，原告通过邮政快递向两第三人发出《关于解除〈广州市商品房买卖合同（预售）〉的通知函》，要求自2019年1月30日起解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，并收回房屋，办理注销预告登记手续。等。经查询，快递他人签收。由于第三人不同意，原告为此向广州市黄埔区人民法院起诉第三人协助办理房屋注销手续，案件正在审理中，等。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告是涉案房屋的开发企业，两第三人向原告购买了该房屋，并按合同约定支付了全部房款，原告与两第三人为此办理了预告登记。两第三人有权处分该房屋，由于两第三人拖欠被告的借款，没有按执行通知履行生效判决所确定的义务，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，本院于2018年7月9日对两第三人购买的办理了商品房预告登记手续的房屋进行预查封并无不当，且效力等同于正式查封。原告因履行与第三人的担保责任，要求与第三人解除购房合同关系，发生在本院2018年7月9日查封之后，原告承担连带担保责任后，可以另行向第三人追偿，原告为此享有的是债权，其要求解除合同，有违公平合理原则，不能对抗法院的查封，亦不足以排除执行，原告提出的异议，理由不充分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市天境房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市天境房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  梁浩荣二〇一九年十月十八日书 记 员  杜彦泽