广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初9021号原告：陈传林，男，汉族，1990年3月14日出生，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海九控房地产有限公司，住所：珠海市高新区。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：占亮，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽萍，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告陈传林诉被告珠海九控房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈传林及其委托诉讼代理人陈福财，被告珠海九控房地产有限公司的委托诉讼代理人占亮、罗丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈传林向本院提出的诉讼请求，庭审时经变更及明确如下：一、被告赔偿原告经济损失273084.1元（按房屋总价的10%计算）；二、被告对原告所购房屋观景阳台对面的安装在会所屋顶的消防管道、电线电箱设备进行拆除及搬离；三、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实和理由：2016年9月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十二，合同约定：原告向被告购买位于珠海市高新区金唐东路99号2栋X房，预测建筑面积144.83平方米，套内面积116.44平方米，分摊共有面积28.39平方米；按套内建筑面积计算，该房屋单价为每平方米24032.75元，总价款为2798373元。其中附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》约定：该商品房不存在大、中型遮挡物及妨碍房屋正常使用的情况。合同签订后，原告依约支付首期款1998373元，余下房款800000元也以银行按揭贷款的方式向被告支付完毕。因该房屋实测套内面积只有113.63平方米，套内面积误差比为-2.41%，被告向原告退还购房款67532元，即该房屋实际总价款2730841元。根据约定，被告应在约定的时间内向原告交付符合合同约定的房屋，但原告到现场查看房屋时却发现该房屋存在诸多与购房时销售承诺及合同约定不符的情况。具体表现为：第一，该房屋客厅及观景阳台与小区会所毗邻，会所的屋顶刚好全部挡住从观景阳台看出去的景观，换句话说站在观景阳台什么景色都看不到，眼前全都是会所的屋顶，与购房时销售称的从观景阳台可以看到一片绿油油的高尔夫球场严重不符，也严重违反了合同附件十关于该商品房不存在大、中型遮挡物的约定；第二，会所屋顶处安装了许多消防管道、空调外机、空调管道、电线电箱等设备。空调管道排气口对着房屋室内排放废气，空调外机距离观景阳台太近，机器开启时即便房屋关上所有门窗仍听到空调外机运作的噪音，同时各种设备杂乱地安装、堆积在房屋观景阳台对面会所屋顶，因此无论是从噪音上还是从视觉上对原告居住环境都产生了严重影响；第三，由于会所屋顶与原告所购房屋毗邻，从会所屋顶随时可以从房屋阳台爬上来并进入室内，或者从房屋阳台直接可以跳到会所屋顶去，对原告房屋的居住安全产生严重的隐患。原告认为，当初销售人员带原告看样板房及介绍房屋时称，该房屋的观景阳台非常宽，从观景阳台处望出去可以看到非常漂亮的高尔夫球场。原告也是基于房屋的观景阳台才购买了此套房屋。但查验房屋后，原告发现阳台前面就是小区会所的屋顶，景色全部被会所屋顶遮蔽，严重破坏了房屋的观景视野等使用功能及价值，与原告当初购房时的心理预期效果相比落差非常大，给原告造成了不适感。同时，会所屋顶杂乱地安装了消防管道、空调外机、管道、电线电箱等设备以及可以直接在会所屋顶爬上房屋阳台等，也严重影响房屋的居住环境及安全。另外，原告尝试将房屋放在网上挂售，但是多名有购买意向的买家在查看房屋现场后都因阳台观景视野被遮蔽问题而放弃购买，由于观景阳台被会所屋顶遮挡的原因直接严重影响了房屋的价值以及日后的二次销售。综上，由于被告交付的房屋不符合销售的承诺及合同的约定，严重影响了房屋的观景视野等使用功能，导致房屋整体质素下降，造成房屋价值贬损。原告经多次与被告协商，被告均没有向原告作出回复。原告故诉至法院。被告辩称，一、规划许可证、销售资料、现场公示及《商品房买卖合同》中均载明了涉案房屋与商业文化活动中心毗邻，且合同对公建配套对涉案房屋可能存在的影响已作出约定，被告交付的房屋符合销售承诺及合同约定。（一）规划许可证及附图中已载明商业文化活动中心（下称商业中心）及具体位置。原告在起诉状中所称的“会所”，事实为规划许可证中的商业中心，被告在2016年3月8日商品房预售前已经取得了涉案房屋所在地块五二期的《建设工程规划许可证》，在规划许可证中已经列明该地块包含了商业中心，且许可证附图中清晰显示了涉案房屋所在的2栋楼与商业中心毗邻，且距离非常近。上述《建设工程规划许可证》已公示在销售现场，且商品房买卖合同补充协议第二十一条第12点对此进一步的明确约定：“买受人确认出卖人已在本项目销售现场将本项目的包括但不限于以下资料：……《建设工程规划许可证》……等全部条款及内容向买受人展示，买受人承诺已详细阅读并理解、知悉及认可上述文件内容”。可见，原告在认购涉案房屋时应当知道商业中心与涉案房屋的距离非常近，原告是在知情的情形下自愿购买了该商品房。（二）被告宣传资料及现场公示中已载明商业中心的具体位置，且对配套公共设施的不利因素进行了提醒。被告的对外宣传单张中清晰显示了2栋与3栋之间有一个商业中心，且与2栋距离非常接近。原告认购当时，销售现场立有《翠湖香山国际花园地块五不利因素公示》牌，该公示信息中也明确载明了2栋及商业文化中心的具体位置，并明确载明“规划配套公建，可能对旁边住户产生影响”。（三）商品房买卖合同已载明商业中心的具体位置，且明确约定房屋景观、公共部位及配套设施以实际交付为准。首先，双方《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》及《规划总平面图》中清晰载明了涉案房屋所在2栋楼与商业中心毗邻，且非常靠近。其次，《商品房买卖合同》补充协议第二十一条第三点载明：“因模型、样板间或展示间、图纸、宣传资料等表现方式的限制，无法完全表现所售商品房每一单元的景观、采光条件……对于公共部位、配套设施等，买卖合同及其附件、本补充协议有约定的从约定，如没有约定或约定不明的以出卖人实际交付的状况为准。”综上所述，被告已经在规划许可证、销售资料、现场公示及商品房买卖合同多份文件中多渠道向原告明示了商业中心及其配套设施的存在，原告是在知道且应当知道商业中心与涉案房屋毗邻，且知道商业中心对涉案房屋可能存在不利因素的前提下购买了涉案房屋。现原告再以商业中心遮挡景观，商业中心的消防管道、空调外机等公建配套设施对涉案房屋产生影响来主张被告的违约责任，不具备事实及合同依据。二、原告在签约前到现场看过涉案房屋，看房时商业中心已基本完工，原告以商业中心遮挡视线为由主张赔偿没有依据。原告于2016年7月19日签订《认购书》后，销售人员李勇峰特意带原告到涉案房屋查看现场。从被告提交的《屋面泼水、淋水、蓄水试验记录表》、《2016年6月监理月报》可以显示，商业中心在2016年6月23日前已完成屋面施工。从原告自行提交的编号为5286、5291、5304的多张照片可以显示，商业中心的主体结构基本与涉案房屋阳台的栏杆持平，即原告是在看过房屋现场后，已经知道商业中心与涉案房屋毗邻，知道商业中心的大致高度，知道涉案房屋的视线被商业中心部分遮挡的情形下自愿选择了继续购买涉案房屋并签署了买卖合同，现原告再以商业中心遮挡视线为由主张经济赔偿，显失公平。三、商业中心不属于大、中型遮挡物，且并不影响涉案房屋的正常使用。（一）商业中心不属于大、中型遮挡物。首先，《商品房买卖合同》附件十为格式条款，针对的是整个地块五所有商品房的销售，因此，这里的“商品房不存在大、中型遮挡物”是以商品房所在的整栋楼为参照物，对于涉案房屋所在的2栋整栋建筑物而言，商业中心不属于大、中型遮挡物。其次，即使商业中心属于大、中型遮挡物，由于原告已经现场看过涉案房屋，知道商业中心的具体位置及高度后自愿决定购买，因此，《商品房买卖合同》附件十的条款对被告已不再适用。（二）商业中心并不影响涉案房屋的正常使用。首先，涉案房屋的采光不受影响。从原告提交的第一段视频资料可以显示，涉案房屋采光良好。被告也特意现场查看涉案房屋，证实涉案房屋采光良好，并未因商业中心的毗邻对其采光产生不利影响。其次，涉案房屋不会受商业中心设施设备噪音的影响。1、从原告提交的第二段视频资料可以显示，靠近涉案房屋阳台的商业中心空调外机已经搬离，并不会对涉案房屋再产生任何影响。2、靠近涉案房屋阳台的消防管道仅在商业中心发生消防事故时才会开启，因此，该管道会开启的可能性非常低，对涉案房屋产生噪音影响的可能性也非常非常小，即使开启，由于发生火灾，涉案房屋内的人员也需要撤离现场，不会对其产生噪音影响。四、涉案房屋为低楼层是存在不利因素的主要原因，与商业中心本身无关。二楼属于低楼层，在任何一个小区，低楼层都存在一定的不利因素。即使涉案房屋不与商业中心毗邻，由于在二楼，涉案房屋也可能被小区树木或其他楼栋遮挡，原告在选择购买低楼层时对此应当是可以预见的。同样，任何低楼层都存在他人容易爬进房屋的安全隐患，因此低楼层的住户通常都需要加装防盗网，这也是原告在选择购买涉案房屋时就可以预知的。原告自愿购买低楼层，且已经看过房屋现场，因此原告知道且应当知道涉案房屋因楼层低所存在的不利因素，原告以商业中心为由主张任何低楼层都存在的不利因素影响，不具有正当性。五、涉案房屋阳台本身就看不到高尔夫球场，原告在起诉状中的陈述与事实不符。从被告提交的涉案房屋所在地块的总平面图可以看出，涉案房屋客厅阳台正对面的景观为商业中心及远处的3栋楼。高尔夫球场是在阳台东侧一公里以外的地方，即使没有商业中心的遮挡，涉案房屋阳台也是无法看到高尔夫球场的景观，原告在起诉状中的陈述与事实不符。综上，原告在购买涉案房屋之前，被告已经多渠道向原告展示了涉案房屋的总体规划，且原告在签订《商品房买卖合同》之前亲自到现场查到过涉案房屋，了解商业中心的高度及与涉案房屋的距离，原告在知情的情形下自愿购买了涉案房屋，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年7月19日，原、被告签订《翠湖香山国际花园认购书》，约定：原告向被告购买翠湖香山国际花园项目地块五2栋X房，总价2860191元。同年9月6日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件，主要内容包括：买受人向出卖人购买位于珠海市高新区金唐东路99号2栋X房，预测建筑面积共144.83平方米，其中套内建筑面积116.44平方米；按套内建筑面积计算房价，单价每平方米24032.75元，总价款2798373元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当于2016年7月29日前支付首期房价款1998373元，余款800000元申请贷款支付。该合同第二十四条第4款载明：出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体内容见附件十。附件一房屋平面图包括2、3栋二层平面图以及规划总平面图，其中规划总平面图标注了2栋住宅以及商业活动中心的位置。附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》载明：该商品房不存在大、中型遮挡物及妨碍房屋正常使用的情况。附件十一《补充协议》第十一条关于规划变更、设计变更约定：……因规划设计要求，出卖人有权在该商品房周边或房屋内设有梁柱、沉箱、消防设施、空调设备（如有）、给排水管、供燃气管及其它管线设施等。《补充协议》第二十一条特别约定与说明载明：……2、出卖人此前发布的各类广告、楼书、折页、沙盘模型或其他与该商品房有关的宣传材料仅为参考，对双方不具有约束力，其中如有与买卖合同（包括本补充协议及其他附件），所述内容不一致或买卖合同（包括本补充协议及其他附件）没有约定的，以买卖合同（包括本补充协议及其他附件）为准……3、买受人认可：所购买商品房的具体交付标准及房屋布局、类型以买卖合同及其附件、本补充协议约定为准……因模型、样板间或展示间、图纸、宣传资料等表现方式的限制，无法完全表现所售商品房每一单元的景观、采光条件。样板间或展示间也无法一一表现楼宇外立面、房屋内部（及外部）的石材颜色和花纹、梁柱、构件对房屋内部采光、景观、风格使用功能的影响。对于买受人所购商品房的外墙颜色，外立面及其构件、绿化以及公共部位、配套设施等，买卖合同及其附件、本补充协议有约定的从约定，如没约定或约定不明的以出卖人实际交付的状况为准……12、买受人确认出卖人已在本项目销售现场将本项目的包括但不限于以下资料：《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》……等全部条款及内容向买受人展示，买受人承诺已详细阅读并理解、知悉及认可上述文件内容。上述合同签订后，原告付清了房款。之后因案涉房屋实测套内面积为113.63平方米，面积误差比为-2.41%，被告于2018年11月25日向原告返还面积差价款67532元，房款总价调整为2730841元。2018年11月25日，原告在办理收楼时提出：案涉房屋阳台被毗邻的会所屋顶遮挡、排放口正对房屋室内、空调外机距离阳台过近且有噪声等问题，并以此为由拒绝收楼。同年12月22日，原告出具《诉求书》，向被告提出整改方案：将阳台栏杆拆除并扩展，扩展的部分采用钢结构架高至与现有阳台齐平；将周围设备用百叶窗包住；移走阳台窗户周边的空调等。原告还提供一份落款日期为“2019年3月22日”的《诉求书》，内容写明：……由于购买的是期房，当初在看房时候，被告销售人员并没有告知原告实际收楼时会出大面积遮挡的情况，而且在购房合同上也没有写明会出现客厅阳台被遮挡的问题，除此之外，被告还在阳台周围放置空调外机和消防通风通道设备，整个阳台外部景观非常难看，设备产生的噪音也将对原告的生活造成不利影响，因协商未果，原告提出退房、退款，退款金额包括：购房合同写明的购房价、首付款的利息损失以及已偿还的按揭贷款利息，暂计至2019年3月合计3013965.47元。珠海市住房和城乡规划建设局于2016年3月8日出具的翠湖香山国际花园地块五（二期）《建设工程规划许可证》［建字第（高新）2014-022-2号］及附件地块五（二期）总平面图、商业文化活动中心立面及剖面图、暖通平面图显示：商业文化活动中心位于2#、3#住宅之间，为地上两层，屋顶挑檐的高点与2栋X房、3栋204房天花基本持平，两侧露台与2#、3#住宅相连并设置有暖通设备、管线。2018年5月9日，2#、3#住宅以及商业文化活动中心办理竣工验收，同年5月29日办理验收备案。根据被告提供的2016年6月23日《屋面泼水、淋水、蓄水试验记录表》以及2016年6月《监理月报》显示：商业文化活动中心屋面施工完成后于2016年6月23日进行淋水试验；2016年7月1日监理所摄照片显示商业文化活动中心已搭设顶部框架。此外，被告主张，在翠湖香山项目的宣传单上有标明小区栋号以及商业文化活动中心的具体位置，另外在现场还公示了《翠湖香山国际花园地块五不利因素公示》，也标注了规划配套公建即案涉商业文化活动中心的具体位置并说明可能对旁边住户产生影响。2019年8月27日，本院组织双方当事人到涉案房屋现场进行查勘。从现场情况来看，涉案房屋阳台正面被毗邻的商业文化活动中心屋顶挑檐遮挡，在连接的露台上设置有暖通设备及线路，但原安装的空调外机已经迁移。同日，销售人员李勇峰在笔录中表示，出于安全考虑，公司是不允许带客户去看房的，但在原告支付定金后第三天左右，李勇峰通过电话邀约原告进入工地现场看房；当时除了屋檐、屋顶的铝盖未完成外会所的整体结构已经完成；原告看房并与家人电话沟通确定后离开现场；2016年7月29日，原告签署了房屋买卖合同，对合同条款内容没有提出异议。原告则表示，2016年3、4月，李勇峰带原告看了沙盘、参观了样板间；2016年6月，李勇峰推荐了两套房源，即2栋X房及3栋204房，经了解房屋朝向，原告选择了2栋X房；之后，李勇峰通知原告交订金并带原告到原销售中心外指了一下2栋的位置，说有一个会所在附近，层高7米，但没有进入施工现场；原告当时跟李勇峰沟通要保证阳台是通透且没有遮挡；之后两年原告都没来看过，直到被告通知收楼。本院认为，原、被告于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。原告作为买受人已经向被告付清了全部房款，故本案争议的焦点在于被告交付给原告的案涉房屋是否符合合同约定，即被告是否构成违约。首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》之前，涉案商品房仍在建设之中，被告作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同的过程中，披露案涉房屋的不足和瑕疵信息，而不应隐瞒房屋存在问题的真实情况。被告应就所售商品房的相关情况向原告履行全面、适当的提示说明义务。其次，结合被告提供的项目宣传单、商品房买卖合同附件一之总平面图以及原告的陈述，对于涉案商品房与商业文化活动中心的大体位置关系，原告是清楚的。至于被告主张在销售现场公示了《翠湖香山国际花园地块五不利因素公示》以及商业文化活动中心立剖面图、暖通平面图在内的《建设工程规划许可证》附件，以及销售人员曾带原告进入施工现场实地看房等事实，除当事人及销售员陈述之外并未提供充分证据予以佐证，本案难以认定。相反，在《商品房买卖合同（预售）》附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》中明确载明：该商品房不存在大、中型遮挡物及妨碍房屋正常使用的情况。因此，从现有证据来看，对于商业文化活动中心的楼高、间距以及对案涉商品房的遮挡程度等，被告并未完全尽到提示说明义务。最后，从现场查勘情况来看，涉案房屋阳台正面被毗邻的商业文化活动中心屋顶挑檐遮挡，露台上设置了一些配套设备，影响了案涉房屋的观景，露台与阳台直接相连也存在一定安全隐患，这些瑕疵确实在一定程度上影响了案涉商品房的整体使用功能和价值，导致购房者预期的心理舒适度降低，给原告造成了一定的经济损失，故被告应当承担相应的违约责任。综合考虑本案实际情况，原告按合同总价款的10%即273084.1元计算赔偿数额，金额过高，本院酌情调整为该商品房总价款的3%，即81925.23元。鉴于商业文化活动中心露台上设置的消防管道、电线电箱设备等均属于活动中心规划建设的配套实施，被告已经进行了部分清理，原告也未提供证据证实上述设备目前对案涉房屋居住存在其他不良影响。因此，在酌情支持原告相应赔偿要求的情况下，对于原告要求拆除及搬离设备的请求，本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海九控房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈传林赔偿损失81925.23元；二、驳回陈传林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2773元，由被告珠海九控房地产有限公司负担803元，由原告陈传林负担1970元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年十月八日书记员 张景民曾淑莹