四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终5327号上诉人（原审原告）：李昕晖，男，1984年7月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托代理人：刘铁伟，四川君盛律师事务所律师。上诉人（原审原告）：秦亚芹，女，1985年3月17日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托代理人：刘铁伟，四川君盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都金阳华英达置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路*号。法定代表人：曾宪佩，总经理。委托代理人：冉春江，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托代理人：罗达，中豪律师集团（四川）事务所律师。上诉人李昕晖、秦亚芹与上诉人成都金阳华英达置业有限公司（以下简称金阳华英达公司）��品房买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李昕晖、秦亚芹上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判金阳华英达公司支付逾期交房违约金1044元、逾期取得案涉房屋所在楼栋权属证明违约金9790元及逾期交付房屋所有权证违约金59002元，共计69836元；3、金阳华英达公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：案涉房屋存在质量问题进行了整改，直到2012年1月7日，金阳华英达公司才交付符合约定的房屋，并出具《收楼书》，因此，金阳华英达公司应当支付逾期交房违约金1044元；一审法院调减逾期办理楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证书违约金错误。金阳华英达公司针对李昕晖、秦亚芹上诉的答辩意见与金阳华英达公司上诉意见一致。金阳华英达公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判金阳华英达公司不承担逾期取得楼栋权属证明违约责任和不承担逾期办理房屋产权证的违约责任；3、本案一、二审诉讼费用由李昕晖、秦亚芹承担。事实和理由：金阳华英达公司逾期取得楼栋权属证明的责任在于政策变动原因，金阳华英达公司已经在合同约定时间内取得了规划合格证并向房管局提交了办理楼栋权属证明的资料，因此，金阳华英达公司不应承担逾期办理楼栋权属证明的违约责任；李昕晖、秦亚芹未能举证证明其已将办理房屋产权证所需的资料交给金阳华英达公司，因此，金阳华英达公司在此情况下享有先履行抗辩权，由此造成的后果应由李昕晖、秦亚芹承担，故金阳华英达公司不应承担逾期办理房屋产权证的违约责任；即便金阳华英达公司应承担逾期办理房屋产权证的违约责任，该违约金也应从2013年1月8日起算，因为，李昕晖、秦亚芹于2012年1月7日前往金阳华英达公司办理相应交付手续并支付契税。李昕晖、秦亚芹针对金阳华英达公司的上诉辩称，虽然金阳华英达公司登报交房，但是不符合合同约定，应当认定维修完成后即2012年1月7日交房，金阳华英达公司存在逾期交房行为，应当承担相应的违约责任。金阳华英达公司陈述其不应承担逾期办理楼栋权属证明和逾期办理房屋产权证书违约金的理由不能成立。李昕晖、秦亚芹向一审法院起诉请求：1、金阳华英达公司向李昕晖、秦亚芹支付逾期交房违约金1044元、逾期取得案涉房屋所在楼栋权属证明违约金9790元、逾期交付房屋所有权证违约金59002元，合计69836元；2、诉讼费用由金阳华英达公司承担。一审法院认定事实：李昕晖、秦亚芹系夫妻。2010年10月30日，李昕晖、秦亚芹(买受人)与金阳华英达公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定李昕晖、秦亚芹购买位于成都市青羊区培华路399号“金阳·易诚国际”2栋2单元4楼407号房屋一套，总价款为435119元；出卖人应当在2011年12月31日前向买受交付该房屋；该房屋交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、买受人已付清本合同项下应向出卖人支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收���接后，双方应当签署商品房交接单；房屋初始登记为出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，其中就交房方式、办理产权证缴纳手续等内容变更约定为：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金外，出卖人应以报纸形式通知买受人办理商品房交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理商品房交付手续的时间。出卖人不再另行通知买受人办理商品房交付手续。买受人应当在前述时间内办理完毕商品房交付手续，否则视同为出卖人已经按期交付；买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用(包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等)，由出卖人代买受人向相关部门��纳；出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准等等。2011年12月29日，金阳华英达公司在成都商报上刊登《交房公告》，载明案涉楼房于2011年12月30日起正式办理交付手续。2011年12月30日及2012年1月7日，金阳华英达公司分别向李昕晖、秦亚芹出具发票及收据，载明收到李昕晖、秦亚芹支付的案涉房屋的转移登记费用、维修基金等合计2045．75元及代收契税4351．19元。2012年1月11日，金阳华英达公司出具发票一张，载明收到李昕晖、秦亚芹就案涉房屋支付的购房款435119元。双方于2012年1月7日签订《收楼书》《入伙流转表》，载明即日起该房屋交付给李昕晖、秦亚芹。院另查明：金阳华英达公司分别于2011年11月28日、2012年1月12日取得《建设工程规划合格证》和《房屋测绘技术报告》；2013年2月27日，金阳华英达公司向成都市房管局提交办理案涉房屋所属楼栋大产权的《房屋所有权登记申请书》；2013年3月14日，金阳华英达公司正式取得案涉房屋所属2栋的楼栋权属登记；2013年4月29日，李昕晖、秦亚芹向金阳华英达公司补交户口簿及结婚证；2013年8月12日，涉案房屋取得产权登记，李昕晖、秦亚芹系该房屋产权登记共有人；2014年3月27日，秦亚芹领取涉案房屋产权证书。一审一审法院认为，李昕晖、秦亚芹与金阳华英达公司于2010年11月12日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》��系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。(一)关于逾期交房违约责任。虽然双方所签《商品房买卖合同》对房屋交付约定为“交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”，但随后双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》，其中对交付方式变更为“以报纸形式通知买受人办理商品房交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理商品房交付手续的时间。买受人应当在前述时间内办理完毕商品房交付手续，否则视同为出卖人已经按期交付”，而金阳华英达公司在2011年12月29日通过成都商报进行了公告，应视为其已按补充协议约定履行了合同约定的交房义务，至于李昕晖、秦亚芹所提供的《收楼书》等依据，仅能证明其实际收取房屋日期，故其要求金阳华英达公司承担逾期交房违约责任的诉讼主张，不符合双方合同约定，一审法院不予支持。(二)关于迟延取得房屋整体权属证明的违约责任。由于双方所签《商品房买卖合同》明确约定了金阳华英达公司应当在2012年12月31日前取得案涉房屋的初始产权登记，但根据登记审核信息载明，公司实际取得房屋整体椒属证明的时间是在2013年3月14日，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽然其辩称因《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致，规划局更正《建设工程规划合格证书》面积时间过长，导致其迟延办理案涉房屋初始登记，但案涉楼盘《房屋测绘实���报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致系因公司自身原因造成，而其作为房地产开发公司签订合同当时即应当知道若《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致时将需要一定的流程和时间对《建设工程规划合格证书》面积进行变更，在其前提下才能完成办证手续。而《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》为复印件，来源无法核实，且即便该资料真实有效，亦仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，不能证明公司迟延办理案涉房屋初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成，故一审法院对其该项抗辩不予认可。关于具体违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，金阳华英达公司应当承担从约定取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得楼栋权属证明之日即2013年3月14日止，按李昕晖、秦亚芹已付款项435119元计付违约金即9529．10元(435119元×0．0003×73天)，故对李昕晖、秦亚芹主张的该项诉讼请求，一审法院部分予以支持。(三)关于逾期交付房屋所有权证书的违约责任。一审法院认为，由于双方所签《商品房买卖合同》明确约定了金阳华英达公司应当在商品房交付之日起365日内取得涉案房屋所有权证书，否则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，支付全部已付款万分之三的违约金。本案中，金阳华英达公司于2011年12月31日向李昕晖、秦亚芹交付了涉案房屋，���其应于2012年12月31日前取得涉案房屋的所有权证书，而本案所涉房屋于2013年8月12日取得产权登记，已经超过了双方合同约定办证期限，虽金阳华英达公司抗辩称因李昕晖、秦亚芹提供的资料不完整导致逾期办理产权证，但由于在商品房买卖过程中开发商居于主导地位，对购房人交纳的资料并不会出具相应的回执，购房人对是否已交纳了相应的资料客观上无法举证，在购房人提供的办证资料是否完整发生争议时，由购房人承担举证责任显然不合理、不公平，因此，应当由开发商一方承担举证责任。若开发商认为购房人提供的办证资料不完整，开发商还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。故从其提供的《客户名单》看，仅载明李昕晖、秦亚芹于2013年4月29日向金阳华英达公司补交“户口本、结婚证”等资料，无法认定金阳华英达公司在约定的办证��限内通知过李昕晖、秦亚芹提供的资料，而且从《客户名单》的内容看，亦无法认定李昕晖、秦亚芹是为了办理所有权证而补交的户口簿、结婚证等资料，因此，金阳华英达公司提交的现有证据无法认定是李昕晖、秦亚芹的原因导致其逾期办证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，对金阳华英达公司抗辩认为是李昕晖、秦亚芹提供的资料不完整导致逾期办理所有权证的理由不予支持。因此，应当认定系金阳华英达公司的原因逾期办理房屋所有权证书。同时金阳华英达公司还抗辩称因成都市税务局直属第三分局系统升级、从2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报，导致其长达5个月无法办理产权登记工作，故迟延办理案涉房屋所有权转移登记，但经过一审法院走访，该局虽有暂停办理集体件的情况，但无书面材料存档，就该段时间是否曾经暂停办理税务申报已无法核实，且即使该局暂停办理申报，公司亦未举证证明其曾于此期间内就案涉房屋申请办理税务申报，且因系统升级问题而延迟办理，故对该项抗辩不予支持。就具体违约责任，根据双方所签《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止出卖人按日算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，故金阳华英达公司应从合同约定取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2013年1月1日起，至涉案房屋实际取得所有权证书之日即2013年8月12日止，向李昕晖、秦亚芹支付共计224天逾期办理涉案房屋所有权证违约金29240元(435119元×0．0003×224天=29240元)，故对李昕晖、秦亚芹的该项诉讼请求，一审法院部分予以支持。至于李昕晖、秦亚芹提出以房屋所有权证实际交付时间作为逾期办证违约金计算截止时间的主张，一审法院认为，金阳华英达公司于2013年8月12日为李昕晖、秦亚芹办理了案涉房屋的所有权转移登记，即取得了该房屋的所有权证书，而双方所签订的《商品房买卖合同》中并未将所有权证书实际交付时间约定为所有权证书取得时间，故其该项诉讼请求中涉及逾期办证违约金计算截止时间的主张无合同及法律依据，一审法院不予支持。另，金阳华英达公司就初始登记违约金与转移登记违约金提出抗辩，称不应叠加适用。对此，一审法院认为，由于双方在合同中对办理初始登记和转移登记的时间及违约责任分别进行了具体约定，而该约定系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，故其该项抗辩理由，于法无据，一审法院不予采纳。(四)逾期办证违约金应否调整事宜。在审理过程中，金阳华英达公司认为李昕晖、秦亚芹所主张的违约金过高，即使由于各方原因导致迟延办证，每日万分之三的违约金过高，超过其损失的30％，请求予以调整。一审法院认为，按照最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，由于李昕晖、秦亚芹在审理中未提供相关证据证明其实际损失��况，故一审法院结合合同的实际履行情况以及金阳华英达公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就前述确定的逾期取得楼栋权属证违约金9529元和逾期取得房屋所有权证违约金29240元，合计38769元，酌定调整为由金阳华英达公司承担2l323元。综上，对李昕晖、秦亚芹的诉讼请求，一审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第九十条第二款，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、金阳华英达公司于判决生效之日起十日内支付李昕晖、秦亚芹逾期取得房屋整体权属证明违约金及逾期取得房屋所有权证违约金合计2l323元��二、驳回李昕晖、秦亚芹的其他诉讼请求。如果成都金阳华英达置业有限公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1546元，减半收取773元(此款已由李昕晖、秦亚芹预交)，由李昕晖、秦亚芹承担373元，被告金阳华英达公司负担400元，其应承担部分在履行上述义务时一并支付给李昕晖、秦亚芹。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，金阳华英达公司认可于交房时收到李昕晖、秦亚芹提交的办理房屋产权证的部分资料，但并未向李昕晖、秦亚芹出具收据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。��院认为，本案的争议焦点为：金阳华英达公司是否应当承担逾期交房、逾期办理楼栋权属证明、逾期办理房屋产权证的违约责任，进而一审判决确定违约金金额是否恰当。现评判如下：首先，对于金阳华英达公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。按照双方当事人的约定，金阳华英达公司履行通知义务后，买受人未在合同约定的交房期限内前往金阳华英达公司办理收房手续的，视为金阳华英达公司按期交付房屋。现金阳华英达公司已经在约定的交房期限内登报通知办理交付手续，而李昕晖、秦亚芹未在合同约定的交房期限内办理交房手续，应当按照双方当事人的约定认定金阳华英达公司于2011年12月31日完成交房义务、金阳华英达公司不存在逾期交房的行为。虽李昕晖、秦亚芹主张案涉房屋存在质量问题可拒绝收房，但未提交相应证据加以证明，故对该主张，本院依法不予支持。据此，一审判决认定金阳华英达公司未逾期交房、不应承担逾期交房的违约责任正确，本院依法予以维持。其次，对于金阳华英达公司是否应当承担逾期办理楼栋权属证明违约责任的问题。本院认为，楼栋权属证明取得时间确实晚于双方当事人约定时间，金阳华英达公司应当承担相应的违约责任。现金阳华英达公司主张楼栋权属证明办理逾期系因政策变化原因造成，但未提交充分证据予以证明，本院对该主张不予支持。因此，一审判决认定金阳华英达公司应当承担逾期提交办理楼栋权属证明资料违约金正确。同时，一审判决根据合同实际履行情况以及金阳华英达公司的过错程度，将该违约金予以调减并无不当，本院依法予以确认。又次，对于金阳华英达公司是否应当承��逾期办理房屋产权证违约责任的问题。金阳华英达公司认为李昕晖、秦亚芹未能交齐办理房屋产权证的资料，因此导致办理房屋产权证逾期的责任不应由金阳华英达公司承担。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，应由买受人对其是否已经按约定期限向出卖人交齐办理房屋产权证所需资料的事实承担举证责任。于本案中，李昕晖、秦亚芹主张已经交齐全部资料，而金阳华英达公司认可已经收到部分资料。本院认为，对于已收到的相关资料，若金阳华英达公司主张其收到资料后向李昕晖、秦亚芹出具了收据，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，应由金阳华英达公司就其已经出具收据的事实承担举证责任；若金阳华英达公司并未向李昕晖、秦亚芹出具收据，则客观上必然导致李昕晖、秦亚芹对何时提交办证资料的事实举证不能。因此，本案中，在金阳华英达公司未能举证反驳李昕晖、秦亚芹已交齐办证资料的情况下，金阳华英达公司应当承担举证不能的后果。现金阳华英达公司举证证明李昕晖、秦亚芹于2013年4月29日向金阳华英达公司补交“户口本、结婚证”等资料，金阳华英达公司以此证明李昕晖、秦亚芹未能交齐办证所需资料。对此，本院认为，金阳华英达公司未能举出直接证据证明李昕晖、秦亚芹未能交齐资料；加之金阳华英达公司作为受托人，在完成委托事项时即向房管部门递交办证所需资料时，如发现资料有欠缺应及时通知委托人，而金阳华英达公司未能举证证明其已经通知过李昕晖、秦亚芹；同时结合金阳华英达公司关于其在交房时收取办证资料的陈述，无法从李昕晖、秦亚芹于2013年4月29日提交资料的行为得出李昕晖、秦亚芹在交房时未交齐办证所需资料的事实。因此，本院依法确认李昕晖、秦亚芹于交房时已经交齐办理房屋产权证所需的资料。一审法院确认金阳华英达公司协助办理房屋产权证逾期应承担违约金正确，本院依法予以确认。同时，一审判决根据合同实际履行情况以及金阳华英达公司的过错程度，将该违约金予以调减并无不当，本院依法予以确认。综上，李昕晖、秦亚芹、金阳华英达公司的上诉请求均不成立，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3092元，由上诉人李昕晖、秦亚芹负担1546元，由成都金阳华英达置业有���公司负担1546元。本判决为终审判决。审 判 长  何广智审 判 员  赵 锋代理审判员  范 珍二〇一六年九月八日书 记 员  杨大准