广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8659号上诉人（原审被告）：张丽卿，住福建省莆田市涵江区。委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖东信，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：冯哲，广东正大联合律师事务所律师。原审第三人：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：涂国钧。上诉人张丽卿因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年9月19日，廖东信（出卖人）、张丽卿（买受人）、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（万城越和国际小商品城）1层352号铺；该商铺[合同约定]建筑面积共8.49平方米，其中，套内建筑面积4.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.27平方米；房价款总金额为624825元；（第四条）买受人按按揭付款方式按期付款：2011年9月5日前支付全部房价款的62%（其中包含全部房价款的20%共124965元为定金）计384825元；余下房价款计240000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：1.买受人收到合作人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到合作人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；2.如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或合作人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或合作人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短，分别处理，即下列两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的，……(2)逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的1.5‰的标准向出卖人计付违约金；同时，本合同第七条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究合作人或出卖人迟延办证的违约责任；（第六条）经三方同意并确认，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人与合作人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人……根据本合同的约定，已交付的商铺的使用权及收益权在2016年4月30日之前归合作人或合作人指定的商场经营管理公司所有，买受人同意在2016年4月30日前不以任何理由向出卖人、合作人或合作人指定的商场经营管理公司索取任何租金及管理费用；（第十四条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人及合作人；出卖人及合作人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切法律责任和经济损失由买受人承担（买受人通讯地址：广州市荔湾区华某甲国际C8-2006档）；（第十六条）本合同增设了合作人为买卖合同的主体，合作人是负责为出卖人策划销售商铺，并对商铺整体经营进行包装推广、招商、出租、装修、布局；商铺买卖后商铺的交付、产权过户及后续经营管理等一切具体事务，同时享有出卖人赋予的部分权利，并相应地代为承担出卖人的义务的权利义务主体；增设合作人为本合同的权利义务主体，得到买卖双方及合作人的共同认可，三方同意依据本合同约定的权利义务各自独立履行；等。该合同附图中352房处有张丽卿签名和指印。张丽卿分别于2011年9月2日、2011年9月8日向廖东信支付50000元、334825元，剩余房价款240000元至今未支付。广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》载明，海珠区翠城南街64号68号72号1352房的权属人是廖东信，房屋所有权取得方式为分割、合并，登记时间为2012年6月7日，建筑面积8.56平方米，套内建筑面积4.22平方米；等。2014年3月24日，廖东信按张丽卿的通讯地址向张丽卿寄送了《催促交款函》，主要内容：鉴于贵方在2011年9月19日与出卖人签订《商铺买卖合同》，……贵方选择了银行按揭付款方式，现银行告知：您的按揭付款申请因“广发银行政策：外地户口只能办理贷款申请一套，因客户已经在广发银行办理了一套贷款申请”原因不获批准，并退回了按揭申请资料；根据买卖合同第四条的按揭备注第3款的规定，贵方应一次性向我方支付所余全部房价款；据此，请贵方收到本催促函后，迅速按照买卖合同的约定前到我司支付购房余款，以使房地产权证顺利办理至贵方的名下；等。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明反映，该邮件于2014年3月25日由张丽卿本人签收。2014年9月4日，廖东信按张丽卿的通讯地址向张丽卿寄送了《再次催促逾期交款函》，要求张丽卿支付全部所欠款项；等。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明反映，该邮件于2014年9月5日由他人收。查册时间为2015年12月2日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区翠城南街64号68号72号1352房的产权人为廖东信，占有部分为全部，契证类型为房地产权证（2008版），所有权来历为分割、合并，登记时间为2012年6月7日；等。廖东信于2015年7月29日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、廖东信、张丽卿双方继续履行《商铺买卖合同》；2、张丽卿向廖东信支付剩余房款240000元及违约金（违约金以240000元为本金，每日按1.5‰的标准计算，自2014年3月30日起计至张丽卿实际清偿之日止）；3、张丽卿承担本案的全部诉讼费用。张丽卿为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.收款收据、POS刷卡凭证；2.越和小商品城售铺广告、现场相片、《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函、《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》；3.建设工程规划许可证、建筑功能指标明细表、建设工程审核书、广州市建设工程规划验收合格证、规划竣工验收图纸（首层）、建筑功能指标规划验收明细表。廖东信质证意见：对证据1中盖有华硕房地产按揭中心的收据的真实性、合法性和关联性均不确认，第二、三张收据的真实性和合法性均确认，我方确认收到384825元，但该两张收据不能证明张丽卿想要证明的事实；对刷卡凭证的真实性、合法性和关联性均不确认。对证据2中的越和小商品城售铺广告和现场相片的真实性、合法性和关联性均不确认；《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函的真实性、合法性均由法院审查，关联性不确认；对《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》的真实性、合法性和关联性均不确认，该两份文书上记载的商铺并非本案的涉案商铺。证据3的真实性、合法性均由法院审查，不能证明张丽卿想要证明的事实，反证了涉案商铺在规划等各方面均符合行政部门的要求。本案原审庭审中，廖东信明确其要求继续履行《商铺买卖合同》的具体内容即要求张丽卿支付剩余房款和违约金。廖东信表示涉案商场已交由万城公司统一经营管理。原审诉讼中，张丽卿提交《调查取证申请》、《现场勘查申请书》、《申请廖东信出庭对证与指认现场书》、《申请委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体之意见》，并申请对廖东信签写《商铺买卖合同》是否为本人签字进行笔迹鉴定。原审法院认为：廖东信、张丽卿和万城公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。张丽卿认为廖东信诱导其签署上述合同的意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。根据合同约定，如张丽卿提出按揭贷款申请后，因张丽卿原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准张丽卿贷款申请的，张丽卿须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或合作人电话或书面通知后15天内，向廖东信一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）张丽卿如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日的，廖东信有权单方提出和决定解除本合同，若廖东信选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，张丽卿每日按应付房价款的1.5‰的标准向廖东信计付违约金。张丽卿至今未支付剩余房款，已构成违约，应承担违约责任。鉴此，廖东信作为守约方有权单方提出和决定解除合同或选择继续履行合同。廖东信于2014年3月24日向张丽卿发出《催促交款函》，通知其银行对张丽卿的贷款申请不予批准，要求张丽卿一次性向廖东信支付剩余房款。张丽卿于2014年3月25日签收该《催促交款函》，但未在合同约定的期限内支付剩余房款并明确表示其不同意再支付该款项，张丽卿的行为已构成违约，应承担违约责任。故廖东信要求张丽卿支付剩余房款及违约金（从2014年4月10日起计至张丽卿实际清偿之日止，每日按欠付款的1.5‰的标准计算）的请求，符合合同约定，原审法院予以支持，但违约金总额应以欠付款本金为限。廖东信主张的违约金的起算日期有误，原审法院予以调整。房屋地址为海珠区翠城南街64号68号72号1352房的《房地产权证》所附的房地产分户图中反映的该房屋方位与涉案《商铺买卖合同》附图中反映的涉案商铺的位置相对应，故原审法院对廖东信所述的涉案商铺即为海珠区翠城南街64号68号72号1352房的意见予以采信。张丽卿认为涉案商铺不存在的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。关于张丽卿提交的《调查取证申请》、《现场勘查申请书》、《申请廖东信出庭对证与指认现场书》、《申请委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体之意见》、笔迹鉴定申请，鉴于房屋部门出具的涉案房屋的《房地产权证》、《广州市不动产登记查册表》已对涉案房屋的面积、位置情况进行登记，且廖东信已确认涉案房屋《商铺买卖合同》的真实性并以此提起本案诉讼，故张丽卿的上述申请没有必要，原审法院对张丽卿的上述申请不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年3月24日作出判决：一、张丽卿在判决生效之日起15日内，支付房价款240000元及逾期支付该房价款的违约金（每日按240000元的1.5‰的标准计算，从2014年4月10日起计至实际支付之日止，违约金总额以240000元为限）给廖东信；二、驳回廖东信其他诉讼请求。案件受理费7335元，由张丽卿负担。判后，上诉人张丽卿不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2011年以来，广州市卓凡房地产开发有限公司推销没有实体、没有产权登记的“商铺”，签约时，涉案场址首层、二、三层内部无任何建筑构造物，卓某公司唯依广告图纸向张丽卿标示商铺位置。商铺交易价为624825元，张丽卿至少付出了384825元，但款项实际汇入廖东信个人账户及广州市卓凡房地产开发公司、广东华硕投资有限公司、普宁市建元贸易有限公司、越和商贸城等银行账户。在整个交易甚至本案诉讼过程中，没人见过廖东信。原审法院没有查明涉案事实，拒绝张丽卿要求勘察现场、鉴定廖东信签字笔迹、调查取证诸多申请，判决买受人继续支付余款错误，二审应予纠正。二、案涉《商铺买卖合同》属无效合同，应当驳回廖东信之诉讼请求。1、廖东信没有在合同上签字。该合同系张丽卿背对背签订，不可能确信廖东信亲自签署合同。2、涉案合同商铺根本不存在，既无实体、亦无房屋登记，廖东信不可能交付、过户。商铺作为房屋类型之一，其应依法登记。涉案合同详细记载出售商铺之地址、门牌、房号，事实上却无任何房产登记已足以说明合同无效。3、商铺买卖合同附件并非有资质的设计院出具的设计图、无东南西北标注、无比例尺、无测绘机构签章，以此确认商铺位置无任何法律依据。4、涉案房屋是广州市国土局逾越行政职能的违法房屋登记行为，不可能存在此房屋。涉案商铺属禁止登记、禁止交易之违法建筑。5、廖东信起诉状所称的商铺根本不是涉案合同第二条约定的商铺，二者之间完全不同。6、涉案商铺之按揭是整个非法交易中的一个环节。广东发展银行华南支行明知涉案商铺为非法标的物，涉案现场空无一物，仍然对部分业主作出按揭签约并予以房款，恶意造成购买人借款事实，利用还贷信用压力逼迫购买人履行还款义务。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回廖东信的全部诉讼请求；3、廖东信承担诉讼费用。被上诉人廖东信答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审第三人万城公司无提交答辩意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，张丽卿向本院提交以下证据：广州市工商行政管理局海珠分局于2012年6月11日对于广州市卓凡房地产开发有限公司擅自使用未经核准登记的市场名称“越和国际小商品城”以及虚假广告的行为所作的行政处罚决定书，拟证明涉案商铺的销售违法违规、涉案商铺不存在，不合法。张丽卿并提交《调查取证及现场勘查、廖东信出庭对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》以及《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿等文件签名是否为其本人签字进行笔迹鉴定》。廖东信发表意见为：关于行政处罚决定书，超过举证期限，廖东信有权不予质证，但意见如下：对该证据真实性无法确认，被处罚的主体是卓某公司，其并非本案当事人，对关联性不予确认；即使有存在该项决定书而该决定书属于不公开的信息范畴，张丽卿取得该证据的途径存疑。关于张丽卿提出的调查取证、笔迹鉴定等申请，廖东信认为没有必要，廖东信确认其本人的签名是真实合法有效的，同时确认收到相应款项。二审另查明，《商铺买卖合同》第六条约定，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人与合作人将涉案商铺已交付给买受人；商铺交付后，合作人应于2016年4月30日前将有关收益权移交给买受人，买受人接到合作人发出的通知后办理商铺收益权交付手续等。本院认为：根据张丽卿的上诉理由、请求及廖东信的答辩意见，本案二审争议焦点在于《商铺买卖合同》的效力。首先，《商铺买卖合同》由张丽卿、廖东信及万城公司三方签订，张丽卿与廖东信已就购买涉案商铺形成买卖合同关系，在廖东信已对《商铺买卖合同》予以确认的情况下，张丽卿质疑上述合同并非廖东信本人签名，并以此为由主张合同无效，理据不足，本院不予支持。其次，根据房管部门出具的房地产权证，海珠区翠城南街64号68号72号1352房屋已实际登记在廖东信名下，张丽卿以涉案商铺不存在为由主张合同无效，缺乏理据，本院亦不予支持。综上，原审法院认定《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，并无不当，本院予以维持。张丽卿二审述称交易价624825元，其至少支付了384825元，廖东信原审起诉也主张张丽卿支付了384825元，剩余240000元未付清。鉴于张丽卿未能按照约定履行付款义务，已构成违约，原审法院据此判令其支付剩余房款，并承担违约责任，亦无不当，本院予以维持。张丽卿二审期间提交的行政处罚决定书系工商部门对案外人使用未经核准的市场名称及虚假广告行为作出处罚，该证据无碍《商铺买卖合同》的效力，本院不予采纳。张丽卿向本院申请对廖东信签名进行鉴定、廖东信出庭、现场勘查或者委托第三方勘查涉案商铺的界址及实体鉴定等，因无碍本案处理，均无必要，本院不予准许。综上所述，张丽卿的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7335元，由上诉人张丽卿负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年九月二十六日书 记 员  张 利