安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0803民初432号原告：安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司，住所地安徽省安庆市大观区纺织南路80号纺润大楼四、五楼（原纺织厂南区冷冻食堂），组织机构代码56752057-6。法定代表人：石全，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨季冬，安徽安联律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。被告：吴国全，男，1973年7月3日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：丁霞美，女，1976年10月1日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。被告：丁霞美，女，1976年10月1日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。原告安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司（以下简称华茂中辰置业公司）与被告吴国全、丁霞美房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月8日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华茂中辰置业公司的委托诉讼代理人韩传广、被告吴国全的委托诉讼代理人暨被告丁霞美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华茂中辰置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房销售合同》及《补充协议》，被告协助原告办理注销商品房买卖合同网上登记备案手续；2、依法判令二被告向原告返还并腾空坐落于安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目A区6幢1单元2002室的房屋；3、依法判令二被告向原告支付违约金60446.9元；4、本案的诉讼费用以及原告主张权利所支付的律师代理费用由二被告承担。事实和理由:2013年9月13日，被告与原告就大观区纺织南路80号华茂1958项目A区6幢1单元2002室签订编号为2013100186068685号《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告购买原告开发的大观区纺织南路80号华茂1958项目A区6幢1单元2002室，房屋总价款为604469元，被告采取首付加按揭贷款方式购房，首付房款184469元，后被告在2013年10月27日增加了首付款180000元，剩余房款240000元办理按揭贷款，合同并约定了办理按揭贷款的时间及违约责任。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告依约履行了合同义务，已将上述合同向安庆市房产管理局登记备案，但被告在按揭贷款办理完毕后，按月还款过程中未按期还款，导致原告向贷款银行承担了保证责任。中国建设银行股份有限公司安庆市分行共计扣划原告款项215229.92元。原告因此依据合同约定行使合同解除权，同时被告还应向原告承担违约责任，支付总价款10%的违约金。吴国全、丁霞美辩称，因为原告没有给被告办理房屋产权证，所以被告没有按揭还款，要求法院驳回原告的诉讼请求。原告华茂中辰置业公司围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、二被告身份证、《商品房买卖合同》和《补充协议》、商品房买卖合同网上登记备案证明、《个人住房最高额保证合同》、《个人住房借款合同》、发放贷款凭证、保证金扣划通知书、转账凭证、结清证明、交房流程表、房屋验收确认记录单，二被告对上述证据不持异议，本院予以确认。对原告提交的委托代理合同、律师费发票、转账凭证，能证明原告为此次诉讼支出的律师代理费19500元，本院予以确认。被告吴国全、丁霞美提供交房通知书，购房发票，原告出具的契税、维修基金、办证费用收据，结婚证，原告不持异议，本院予以确认。被告吴国全、丁霞美提供的物业费、代收垃圾费、办证佣金收据，梦想家园房地产经纪有限公司收件单，显示非原告收取，与本案的关联性不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月，华茂中辰置业公司与中国建设银行股份有限公司安庆市分行签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定华茂中辰置业公司为建行安庆分行自2012年11月18日至2015年11月18日向购置华茂1958项目所属房产发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供连带责任保证。2013年9月13日，原告华茂中辰置业公司与被告吴国全、丁霞美签订编号为2013100186068685号《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定吴国全、丁霞美购买华茂中辰置业公司开发的位于安徽省安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目A区6幢1单元2002室房屋。房屋建筑面积为88.52平方米，房屋价款为604469元，吴国全、丁霞美采取按揭贷款方式付款，首付房款为184469元，剩余房款42万元办理按揭贷款；如果买受人以银行按揭方式付款的，在开发商提供阶段性担保期间内，买受人逾期付款导致出卖人被银行追究担保责任（扣划逾期归还款项或未到期之前全部款项）的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，买受人应按合同总价的10%承担违约责任；出卖人不解除本《商品房买卖合同》的，买受人应按被扣划部分的5%向出卖人承担违约责任。补充协议同时约定：各方依据《商品房买卖合同》和《补充协议》向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用。上述合同签订后，双方在房屋产权管理部门办理了销售登记备案手续，吴国全、丁霞美依约支付首付款184469元，后于2013年10月27日又支付了首付款18万元，二被告共计支付首付款364469元。2013年11月4日，吴国全、丁霞美与中国建设银行股份有限公司安庆市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定中国建设银行股份有限公司安庆市分行向吴国全、丁霞美发放住房按揭贷款24万元，贷款期限为180个月，即自2013年11月4日至2028年11月4日，借款利率为基准利率上浮10%，每年1月1日为利率调整日，每个利率调整日调整一次。贷款人一次性将款项划入华茂中辰置业公司账户。借款合同签订后，中国建设银行股份有限公司安庆市分行依约发放贷款24元，并汇入华茂中辰置业公司账户。2015年3月9日，华茂中辰置业公司向二被告交付了所购房屋。由于吴国全、丁霞美多期未按合同约定偿还借款本息，中国建设银行股份有限公司安庆市分行于2016年2月29日从华茂中辰置业公司保证金账户中共计扣划了215229.92元用于偿还吴国全、丁霞美剩余贷款本息。2016年3月8日，华茂中辰置业公司诉至本院，要求判如所请。华茂中辰置业公司为本案诉讼支付律师代理费19500元。庭审后，华茂中辰置业公司撤回了要求二被告向原告返还并腾空坐落于安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目A区6幢1单元2002室房屋的诉讼请求。另查明：2015年3月9日，二被告向华茂中辰置业公司缴纳了契税、维修基金、办证费用，由于二被告涉及其他债务，该房屋被其他法院查封，未能办理房产证。本院认为：华茂中辰置业公司分别与吴国全、丁霞美签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，与中国建设银行股份有限公司安庆市分行签订的《个人住房借款最高额保证合同》，吴国全、丁霞美与中国建设银行股份有限公司安庆市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。吴国全、丁霞美依约支付购房首付款，余款通过银行办理按揭贷款手续支付，但之后未依约按期足额支付贷款本息，导致中国建设银行股份有限公司安庆市分行从华茂中辰置业公司的保证金账户中扣划吴国全、丁霞美的剩余贷款本息，吴国全、丁霞美的行为已构成违约，华茂中辰置业公司依据合同约定要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；合同解除后，吴国全、丁霞美应当配合华茂中辰置业公司办理商品房销售备案撤销手续，对华茂中辰置业公司的该项诉讼请求亦予以支持。华茂中辰置业公司要求吴国全、丁霞美支付违约金60446.90元（604469元×10%）和律师代理费19500元的诉讼请求，符合合同约定，本院依法亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司与被告吴国全、丁霞美签订的编号为2013100186068685号的《商品房买卖合同》及《补充协议》；被告吴国全、丁霞美自本判决生效之日起十日内协助原告安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司办理注销商品房买卖合同网上登记备案手续；二、被告吴国全、丁霞美自本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司违约金60446.90元；三、被告吴国全、丁霞美自本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司律师代理费19500元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元，由被告吴国全、丁霞美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  马利平审 判 员  胡 艳人民陪审员  赵 莉二〇一六年九月八日书 记 员  胡 泉附本案适用相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。