福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2015)惠民撤字第1号原告：庄琼珍，女，1970年12月30日出生，汉族，住惠安县，委托诉讼代理人：陈颖艳，福建刺桐律师事务所律师。被告：惠安县农村信用合作联社螺城信用社，住所地惠安县螺城镇南阳路146号，组织机构代码X1143956-1。代表人：郭少聪，主任。委托诉讼代理人：谢竞忠、黄惠婷，福建泉台律师事务所律师。被告：张志雄，男，1978年11月5日出生，汉族，住惠安县，被告：福建惠安建筑业投资有限公司，住所地惠安县��阳镇海滨文武学校，组织机构代码79837689-0。法定代表人：康钫扬，总经理。原告庄琼珍与被告惠安县农村信用合作联社螺城信用社(简称螺城信用社)、张志雄、福建惠安建筑业投资有限公司（简称建筑业公司）第三人撤销之诉一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月11日、6月23日公开开庭进行了审理。原告庄琼珍的委托诉讼代理人陈颖艳，被告螺城信用社的委托诉讼代理人谢竞忠、黄惠婷、被告张志雄到庭参加诉讼。被告建筑业公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告庄琼珍诉称，福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第3833号民事判决书判决主文的第三项内容为螺城信用社对张志雄提供抵押的位于惠安建筑业发展中心1幢1101、1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113号商品房享有优先受偿权，即有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。因该案抵押登记存在问题，应认定为无效行政行为。被告张志雄将涉讼房产出租给原告，该项判决已经损害到原告利益。请求判决依法撤销惠安县人民法院于2014年10月27日作出的（2014）惠民初字第3833号民事判决主文的第三项内容。被告螺城信用社辩称，抵押无效属行政诉讼受理范围，原告作为涉讼房屋的承租人，抵押是否有效均不影响其承租行为，且原告并未实际占有、使用涉讼房屋，与涉讼判决无利害关系，原告起诉不符合条件，应驳回其起诉。被告张志雄辩称，涉讼判决合法，无需撤销。被告建筑业公司未作答辩。经审理查明，本院于2014年7月4日立案受理（2014）惠民初字第3833号螺城信用社与张志雄、建筑业公司金融借款合同纠纷一案，螺城信用社请求判决：一、张志雄立即偿还螺城信用社借款本金2668336.85元及相应的利息、罚息（自2014年6月21日起至还款之日止，按合同约定及中国人民银行有关规定计付）。二、张志雄支付螺城信用社因实现债权而提起本案诉讼支出的律师代理费45000元。三、螺城信用社对张志雄提供抵押的位于惠安建筑业发展中心1幢1101-1103、1105-1113室商品房享有优先受偿权。四、建筑业公司对张志雄的上述债务及应支付的律师代理费承担连带清偿责任。本院经审理认定如下事实：2013年7月31日，螺城信用社与张志雄、建筑业公司签订合同编号为2013120197号《个人住房按揭借款合同》1份，约定：由螺城信用社向张志雄提供住房按揭贷款用于购买建筑业公司开发的惠安建筑业发展中心1���1101-1103、1105-1113室商品房，借款金额为281万元，借款总期限自2013年7月31日起至2023年7月30日止。借款利率为中国人民银行基准利率的基础上上浮30%，执行年利率为8.515%。如遇基准利率调整，自基准利率调整后次年起，贷款人按调整后的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。借款人如未按本合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息。还款方式采用等额本息还款法，每月20日为每期还款日。如果张志雄连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息，或发生其他可能影响螺城信用社债权实现的情形，螺城信用社有权宣布本合同项下债权提前到期，要求张志雄在规定期限内清偿部分或全部贷款本息。合同还约定张志雄应承担本合同项下有关律师费等螺城���用社实现抵押权的一切费用。张志雄以其购买的位于惠安建筑业发展中心1幢1101-1103、1105-1113室商品房作为借款抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等螺城信用社实现抵押权的一切费用。2013年8月6日，惠安县住房和城乡规划建设局审批同意抵押人张志雄购买的位于惠安建筑业发展中心1幢1101-1103、1105-1113室商品房办理预购商品房抵押权预告登记，并出具《商品房抵押登记证明》1份。建筑业公司为张志雄向螺城信用社借款提供连带责任保证，承诺自本合同签订之日起，至张志雄取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交螺城信用社收执之日止，本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等螺城信用社实现抵押权的一切费用承担��带责任保证。保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。借款合同还约定如果张志雄未按合同约定清偿债务及相关费用，螺城信用社有权直接从建筑业公司在螺城信用社处的保证金账户中扣收，由建筑业公司向张志雄催收。合同签订后，螺城信用社于2013年9月27日依约向张志雄发放贷款281万元。借款后，张志雄自2014年4月21日起未能依约还款。2014年6月30日，螺城信用社从建筑业公司在螺城信用社开设的账户中扣收70422.82元，以偿还张志雄在2014年4月21日至6月20日两期未偿还的借款本息。截至2014年6月20日张志雄尚欠借款本金2668336.85元及相应的利息、罚息。2014年7月3日，螺城信用社向张志雄、建筑业公司邮寄发出《通知》，宣布借款合同项下的全部借款于当日提前到期，要求张志雄立即还清尚欠的全部借款本息，并要求建筑业公司立即履行保证责任。但张志���仍未履行还款义务，建筑业公司也未履行保证责任。螺城信用社因提起诉讼而支付律师代理费45000元。诉讼中，螺城信用社向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结建筑业公司所有的价值2668336.85元的财产。本院于2014年7月7日作出（2014）惠民初字第3833-1号民事裁定书，裁定冻结建筑业公司在螺城信用社开设的账户（账号9070310010010000018387）存款109386.42元。本院于2014年10月27日作出（2014）惠民初字第3833号民事判决：一、张志雄应在本判决生效之日起十五日内偿还螺城信用社借款本金2668336.85元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2014年6月21日起至还款之日止，按合同约定及中国人民银行有关规定计付）。二、张志雄应在本判决生效之日起十五日内支付螺城信用社因本案诉讼而支出的律师代理费45000元。三、螺城信用社对张志雄提供抵押的位于惠安建筑业发展中心1幢1101、1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113室商品房享有优先受偿权，即有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。四、建筑业公司对张志雄的上述债务在抵押物价值之外承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向张志雄追偿。该判决已经生效且螺城信用社已经申请强制执行。本院于2015年5月6日受理庄琼珍与惠安县住房和城乡规划建设局（简称惠安住建局）抵押登记行政撤销一案，庄琼珍请求判令撤销惠安住建局于2013年8月6日作出的将张志雄名下的位于惠安县建筑业发展中心1幢1101-1103、1105-1113号的房产抵押给螺城信用社的商品房抵押登记的具体行政行为。本院于2015年6月24日作出（2015）惠行初字第37号行政裁定，驳回庄琼珍的起诉。庄琼珍不服，向泉州市中级人民法院（简称市中院）提起上诉，市��院于2015年8月7日作出（2015）泉行终字第190号裁定，撤销本院（2015）惠行初字第37号行政裁定，并指令本院继续审理。本院重新审理后，于2015年12月2日作出（2015）惠行初字第91号行政判决，驳回庄琼珍的诉讼请求。庄琼珍不服，向市中院提起上诉。市中院经审理查明，张志雄于2013年3月15日与建筑业公司签订《商品房买卖合同》，购买位于惠安县建筑业发展中心1幢1101-1103、1105-1113号12套商品房，于2013年7月31日与螺城信用社签订《个人住房按揭借款合同》，借款281万元。2013年8月1日，张志雄、螺城信用社共同向惠安住建局申请办理抵押登记，并提交《房地产抵押登记审批表》、房地产抵押物清单、房地产抵押登记授权委托书、抵押贷款具结书、无婚姻登记记录证明、个人住房按揭借款合同、商品房买卖合同等申请材料，惠安住建局履行受理、审核、记载于登记簿等程��。惠安住建局记载的《泉州市房屋登记簿》载明，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，权利人为螺城信用社，义务人为张志雄，预告登记证明号为惠房预2013字第2838号，登记时间为2013年8月6日，终审人、登薄人分别为王汉明、林志云。惠安住建局于2013年8月6日作出编号为20132838的《商品房抵押登记证明》，载明抵押人为张志雄，抵押商品房为惠安建筑业发展中心1幢1101-1103、1105-1113号，抵押权人为螺城信用社，以上商品房经审批同意办理抵押登记，购房合同、发票原件由我处暂予收存，特此证明。庄琼珍与张志雄于2013年10月15日签订《房屋租赁合同》、《租赁房产移交凭证》，庄琼珍于2014年5月22日办理房屋租赁合同登记备案。市中院于2016年4月26日作出（2016）闽05行终35号行政终审判决：一、撤销惠安县人民法院（2015）惠行初字第91号行政判决；二、撤销惠安���建局于2013年8月6日作出的编号为20132838《商品房抵押登记证明》。该判决于2016年4月27日发生法律效力。另查明，本院于2014年7月10日立案受理张志雄与庄琼珍房屋租赁合同纠纷，张志雄请求判决撤销双方于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》。本院经审查认为，双方签订的合同应认定有效，故于2015年7月7日作出（2014）惠民初字第3976号民事判决，驳回张志雄的诉讼请求。庄琼珍不服，向市中院提起上诉，后又申请撤诉，市中院于2015年9月18日作出（2015）泉民终字第3657号民事裁定，准予庄琼珍撤回上诉，各方当事人均按原审判决执行。该裁定于2015年9月30日发生法律效力。以上事实，有原告提供的（2014）惠民初字第3833号民事判决书、（2015）惠行初字第37号行政裁定书、（2015）泉行终字第190号裁定书、（2016）闽05行终35号行政判决书、（2014）惠民初字第3976号民事判决书、（2015）泉民终字第3657号民事裁定书，被告螺城信用社提供的（2015）惠行初字第91号行政判决书、泉州市房屋登记簿、商品房抵押登记证明，以及原告与被告螺城信用社、张志雄的陈述等证据加以证明，本院予以认定。综上事实，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，抵押权是否设立，直接关系到本案原告与张志雄租赁合同是否能对抗螺城信用社抵押权，即（2014）惠民初字第3833号民事判决与原告有法律上的利益关系，故原告有权作为该案的第三人提起撤销之诉。惠安住建局《泉州市房屋登记簿》载明涉讼房屋预告���记种类为预购商品房抵押权预告登记，但出具给权利人的编号为20132838的《商品房抵押登记证明》，因与登记簿不一致，已经被（2016）闽05行终35号行政终审判决予以撤销。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书与不动产登记簿记载的事项不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案当事人均无证据证明不动产登记簿确有错误，故涉讼房屋登记事项仍应以不动产登记簿记载的“预购商品房抵押权预告登记”为准。涉讼房屋仅办理预购商品房抵押权预告登记，螺城信用社作为涉讼房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，对抵押房屋尚不享有现实的抵押权。本院（2014）惠民初字第3833号民事判决第三项确认螺城信用社对涉讼房屋享有优先受偿权不当，应予撤销，原告请求成立，应予支持。（2014）惠民初字第3833号民事判决第三项内容撤销后，第四项内容应作相应变更：建筑业公司应在螺城信用社完成涉讼抵押房产的抵押登记手续前对上述债务承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向张志雄追偿。被告建筑业公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第一百八十七条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2014）惠民初字第3833号民事判决第三项。二、变更本院（2014）惠民初字第3833号民事判决第四项为“���、被告福建惠安建筑业投资有限公司应在原告惠安县农村信用合作联社螺城信用社完成涉讼抵押房产的抵押登记手续前对上述债务承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向被告张志雄追偿。”本案受理费100元，由被告惠安县农村信用合作联社螺城信用社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  谢惠峰人民陪审员  刘来欣人民陪审员  庄炳忠二〇一六年九月二十七日书 记 员  吴燕芬附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规��的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加��讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。