广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0605民初10775号原告：佛山市南海区*******溪股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区******,广东省农村集体经济组织证明书号:粤农集字第060556017004。负责人：邓啟良。委托诉讼代理人：吴健，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉然，广东百言律师事务所律师。被告：匡光海，男，1969年4月2日出生，汉族，住湖南省宁远县*********，公民身份号码432************838。委托诉讼代理人：李国荣，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈实文，广东广立信律师事务所律师。原告佛山市南海区*******溪股份合作经济社诉被告匡光海租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴健、梁嘉然，被告的委托诉讼代理人李国荣、陈实文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告返还《租用土地合同》约定的位于佛山市南海区大沥镇高边社区*委会广云路321国道旁地段3200平方米租赁土地；2.被告向原告支付自2009年4月1日起至实际返还场地之日止的差额租金（使用费）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉案租赁土地权属归原告农民集体所有。2009年3月3日，原高边居委会与原六溪股份合作经济社领导小组人员未经原告村民大会审议通过，按空地以低价向被告出租涉案场地并签订《租用土地合同》。2016年原告领导小组进行换届，原告的成员发现以上违法违规租赁行为，并向相关政府部门反映。2016年5月13日中共佛山市南海区狮山镇纪律检查委员会作出《中共佛山市南海区狮山镇纪委信访回复单》，载明“经查，2009年六溪经济社将位于广云公路大路开发区3200平方米土地整体出租给承租方，该租赁没有经过18岁以上村民或户代表会议集体表决程序”。签订上述租赁行为程序违法，所涉租赁土地合同根据合同法第五十二条第（五）项、《土地管理法》第十五条第二款、《村民委员会组织法》第二十四条第（八）项的规定应当认定为无效合同，被告应向原告返还涉案土地。历史卫星图显示涉案租赁土地已建有厂房，根据2008年6月28日，原告与梁观志就涉案场地部分位置签订的《临时占用厂房合同》显示，涉案租赁场地租金标准为7.5元/平方米。然而《租用土地合同》隐瞒存在厂房的事实，仅以空地性质将涉案土地及厂房出租给被告。被告采用恶意串通，通过违法违规程序低价取得厂房使用权，已严重损害原告经济社成员的合法权益，涉案合同应认定为无效，被告应参照2008年6月28日的《临时占用厂房合同》的租金标准及同地段厂房递增标准赔偿原告2009年4月1日起至涉案场地返还止的租金（使用费）及租金差额。综上，涉案《租用土地合同》程序违法，应当依法确认为无效合同，被告应当返还涉案租赁土地，并按市场价支付差额租金。原告为维护村民集体利益，特提起本案诉讼。补充：原告的诉请是以涉案租用土地合同无效为前提，涉案合同名为租用土地合同实为房屋租赁合同。被告辩称，一、本案缺失了一个必须共同诉讼的原告。本案所涉《租用土地合同》的出租方是两个主体，即当时的大沥镇高边村和原告。两个出租主体对涉案合同具有共同的权利义务，如出租方就该合同主张权利，两个主体是必须共同诉讼的当事人。原告无权代表高边村处理其在涉案合同中的权利义务。二、涉案合同于2009年初由双方签订并一直履行至今已10年，原告主张返还涉案土地并支付租金差额均已过诉讼请求。三、原告称被告按空地以低价承租涉案场地、原告采用恶意串通方式取得涉案厂房使用权与事实不符。四、涉案合同是原被告及高边村通过协商后，在平等互利的基础上签订的，且双方已按合同履行10年。原告已收取被告租金并分配给全体村民已经10年，从未提出过异议。原告的本案诉请，无非是看到这几年土地价格上涨，心理不平衡所致。合同标的价格的上涨或下跌都是正常的市场行为，既然双方签订了合同，就必须遵守执行，合同法最基本的原则是诚实信用原则。诉讼中，原告举证如下：1.广东省农村集体经济组织证明书复印件1份，负责人身份证明复印件1份，被告身份证复印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.佛府南集有（2012）第0700093号土地使用权属证书复印件1份，用以证明案涉土地所有权人系佛山市南海区*******溪股份合作经济社农民集体。3.临时租用厂房合同复印件1份；4.卫星图打印件2份；5.租用土地合同复印件1份；证据3-5用以证明根据原告与梁观志就案涉场地部分位置签订的《临时租用厂房合同》显示，案涉场地在2008年6月租金标准已达7.5元／平方米/月，案涉《租用土地合同》4.3元，明显低价，显失公平。《租用土地合同》隐瞒存在厂房的事实，仅以空地性质将案涉土地及厂房出租给被告。6.厂房（场地）租赁合同书复印件1份，用以证明今年原告同类场地租金达每月每平方米人民币11元，租金递增方式为：每3年为一个递增周期，每个递增周期的租金递增幅度为上一期租金基础上递增百分之十。7.中共佛山市南海区狮山镇纪委信访回复单原件1份；8.佛山市南海区人民政府办公室关于调整狮山镇辖下各社会管理处设置的通知复印件1份；证据7-8用以证明经原告成员向相关政府部门反映，2016年5月13日中共佛山市南海区狮山镇纪委作出狮纪信复字[2016]5号信访回复单确认：“经查，2009年六溪经济社将位于广云公路大路开发区3200平方米土地整体出租给承租方，该租赁没有经过18岁以上村民或户代表会议集体表决程序。”确定上诉租赁行为程序违法。诉讼中，被告举证如下：1.租用土地合同复印件1份，用以证明原告及高边经济联合社作为共同出租方与被告于2009年3月3日签订了书面的《租用土地合同》，将案涉土地出租给被告使用。该合同也经六溪村民小组盖章确认，并经大沥镇农村承包合同管理处大沥分处认定：程序合法，同意鉴证。2.照片彩色打印件20张，用以证明在被告承租前的案涉土地环境简陋、破陋不堪，承租人需花资金清除破败的建筑才能建成新的厂房。被告在承租案涉土地后，对案涉土地投入了大量的资金进行了修缮和建造，现已成为一个干净整洁的标准化厂房。3.收据原价4份；4.进账单原件4份；5.结婚证原件1份；证据3-5用以证明被告在承租土地至今，均依约按时由其妻子向出租方通过汇款缴纳租金，出租方也向被告出具了正式的电子收据。租金一直按月缴交。6.照片打印件3张（南海区狮山镇高边社区居民委员会居务公开栏），用以证明高边社区居委会及高边经联社会按时对辖区范围内的财务收支等各项情况在公开栏处进行对外公示。对当事人对对方提交的证据真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告的证据2、3、6无原件核对，本院对其真实性不予确认；2.原告的证据4，本院将结合当事人陈述及其他证据材料进行综合认定；3.被告的证据1与原告的证据5的合同内容一致，本院对该证据的真实性予以确认；4.被告的证据5为原件，原告未提出反驳意见，本院对其真实性予以确认。综合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2009年3月3日，佛山市南海区大沥镇高边经济联合社、佛山市南海区*******溪股份经济合作社（甲方）与匡光海（乙方）签订《租用土地合同》（下简称“涉案合同”），约定：甲方将位于广云公路入六溪大路开发区，原六溪旧木材厂一带，空地租给乙方使用，面积共3200平方米，共4.8亩（下简称“涉案土地”）。租用时间共20年，从2009年4月1日至2029年3月31日止。第一、二年每年每月每平方米4.2元计算，从第三年起每年每月每平方米4.3元，第四年4.4元，第五年4.5元，如此类推至20年。村委会收乙方每年每亩社会治安综合管理费1000元，20年不变（由村委会全收）。该地填土、建筑、报建、水、电、工商、税收、土地使用税、垃圾费等，由乙方负责，甲方不负责任何一切费用，甲方每月必须实收租金。本合同签订时甲方收乙方两个月押金共26880元，合同期满退回不计息。乙方对该地可进行改建和不改建，如要改建必须经甲方同意并且要建美观标准的厂房。乙方必须依法经营，要遵守环保卫生，消防部门的有关规定，如出现违法或安全问题，乙方要承担一切责任。乙方租用期满后，所有建筑物和水电装修，归甲方所有，可动产归乙方所有。2013年3月22日,大沥镇管辖的高边等5个社区居委会及其区域范围划归狮山镇管辖。2019年6月27日，佛山市南海区狮山镇大圃社会管理处城乡统筹和社会工作办公室出具《证明》，载明：由于区划调整，原“佛山市南海区*******溪股份合作经济社”现已变更为“佛山市南海区*******溪股份合作经济社”，原属于“佛山市南海区*******溪股份合作经济社”的所有权利义务相应转由“佛山市南海区*******溪股份合作经济社”承接。2019年8月23日，佛山市南海区狮山镇高边经济联合社出具《情况说明》，载明其同意由佛山市南海区*******溪股份合作经济社代为主张2009年3月3日签订的《租用土地合同》全部权利。2019年9月19日，佛山市自然资源局南海分局向我院回复《佛山市自自然资源局南海分局关于的回复》，载明涉案土地利用现状地类为建设用地，该地块未办理相关用地手续及规划报建手续，属于违法用地和违法建设行为。截止至本案庭审辩论终结之日，被告尚未出现欠租情况。本院认为，涉案合同的名称为租用土地合同，且租金系按土地面积计算，涉案合同为土地租赁合同。涉案土地是否有上盖不影响合同性质。原、被告均未能举证证明涉案土地为建设用地或已办理建设用地审批手续，原被告于2009年3月3日形成的土地租赁合同关系因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。被告已在涉案土地上进行非农业建设，但未举证证明其已办理相关规划报建手续，涉讼土地上盖建筑物是否属于违章建筑、应否予以拆除，应先由行政主管部门进行处理。本案诉讼中，本院已向相关行政主管部门发函反映涉案土地建设情况，在涉讼土地上盖建筑物未经行政主管部门处理完毕的情况下，故本院在本案中驳回原告关于返还涉案土地、支付占有使用费差额的起诉，但不影响原告在行政主管部门处理完毕后重新起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款的规定，裁定如下：驳回原告佛山市南海区*******溪股份合作经济社的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年十月十四日书记员  杨嘉瑜书记员  蒋雪君