陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0602民初2853号原告史浪，男，汉族，1989年5月29日出生，延���市宝塔区人，现住宝塔区北大街***号院**号。委托代理人李和平，陕西旷达律师事务所律师。被告延安晋江水房地产开发有限公司（以下简称延安晋江水公司）。住所地：宝塔区七里铺物资大楼*楼。法定代表人闫湖，该公司总经理。委托代理人张星，陕西北望律师事务所律师。原告史浪诉被告延安晋江水公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石亚弟适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告史浪委托代理人李和平，被告延安晋江水公司委托代理人张星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史浪诉称，2013年11月19日，原、被告签订《泗海怡园内部认购意向协议书》，该协议约定，原告史浪���买被告延安晋江水公司开发的位于桥沟街道办事处泗海怡园小区6号楼1单元9层902室，面积143.69平方米，单价6889.8元/平方米，总房款900000元，约定被告延安晋江水公司应当在2014年12月31日前将成品房交予原告史浪，如逾期交房超过31日，原告可解除协议，原告解除协议后，被告按已付款的2%向原告支付违约金。2013年10月26日原告向被告支付购房款20000元，2013年11月9日原告向被告支付购房款380000元。截止目前，被告仍未向原告交付房屋，已逾期交房近2年，原告解除协议的条件已经成就，原告可以与被告解除协议。原告认为被告按已付款的2%向原告支付违约金过低，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为���准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定，“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”故被告应当按照银行同期贷款基准利率为标准支付原告已付购房款400000元的利息。原告多次与被告就解除合同事宜协商未果，现诉至法院，请求判决：1、解除原、被告之间签订的《内部认购意向协议书》；2、被告向原告退还已经支付的房款400000元，利息63550元（利息按同期银行贷款利率计算，从2013年11月19日起计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。原告史浪为证明其主张成立向本院提交了如下证据：证据一：《泗海怡园内部认购意向协议书》一份。证明被告��安晋江水公司应当在2014年12月31日前将成品房交予原告史浪，截止目前，被告仍未向原告交付房屋，已逾期交房近2年，原告解除协议的条件已经成就。证据二：收据两张。证明2013年10月26日原告向被告支付购房款20000元，2013年11月9日原告向被告支付购房款380000元。被告应当按照银行同期贷款基准利率为标准支付原告已付购房款400000元的利息。被告延安晋江水公司辩称，原告请求解除合同的理由不充分，不能成立。合同约定，原告应办理按揭手续，但原告一直没有办理按揭手续，但和原告同楼的人已经将按揭手续办理完毕，故原告违约在先。被告逾期交房不是被告自身原因，主要原因是政府、民航部门时常有法律之外的干扰。被告开发的泗海怡园小区于2016年7月份开始陆续交房，原告购买的房屋也会随后交付。被告延安晋江水公司为证明其主张成立向本院提交了如下证据：证据一：工商变更登记一份。证明原告与延安龙泉房地产开发有限公司签订的合同的权利义务应当由被告享有和承担。证据二：《泗海怡园内部认购意向协议书》一份、收据两张。证明被告开发的房屋手续齐全，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。原告要求解除合同的理由不能成立。证据三：商品房预售许可证一份。证明被告给原告销售的房屋证件齐全，原告要求解除认购协议的理由不能成立。经庭审质证，被告对原告所提交证据一、证据二真实性无异议，原告对被告所提交证据一、证据二、证据三的真实性无异议，证明目的有异议，经审查，本院对原、被告所提交证据的真实��予以认定。被告庭审后，向本院提交了延安市城乡规划局延市城规函[2012]304号文件一份，西部机场集团延安机场有限公司函一份，中国人民解放军某部队通知及函各一份，原告史浪对该四份证据的真实性无异议，关联性和证明目的均有异议。本院对被告庭后提交的证据的真实性予以认定。经审理查明，2013年6月5日延安龙泉房地产开发有限公司在延安市工商行政管理局将其公司名称变更为延安晋江水房地产开发有限公司。2013年11月19日，原、被告签订《泗海怡园内部认购意向协议书》，被告用刻有“延安龙泉房地产开发有限公司”的印章在该合同上盖章，该协议约定，原告购买被告开发的位于桥沟街道办事处泗海怡园小区6号楼1单元9层902室，面积143.69平方米，单价6889.8元/平方米，总房款900000元，该合同约定原告应首付总房款的40%，其余办理银行按揭（原告未办理按揭手续）。上述合同约定被告应当在2014年12月31日前将成品房交予原告，如逾期交房超过31日，原告可解除协议。另查明，2013年10月26日原告向被告支付购房款20000元，2013年11月9日原告向被告支付购房款380000元。2014年11月18日被告取得了“泗海怡园”小区楼盘的商品房预售许可证明。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。1993年10月31日国务院印发的国发〔1999〕25号《关于国家行政机关和企业事业单位印章的规定》第24条规定，“国家行政机关和企业事业单位、社会团体的印章，如因单位撤销、名称改变或换用新印章而停止使用时，应及时送交印章制发机关封存或销毁，或者按公安部会同有关部门另行制定的规定处理。”被告与原告签订合同时，被告虽未将“延安龙泉房地产开发有限公司合同专用章”按上述规定移送印章制发机关封存或销毁，但被告自认与原告签订的合同的权利和义务由其享有和承担，故盖有“延安龙泉房地产开发有限公司”印章的合同对被告具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告之间签订的《泗海怡园内部认购意向协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收取原告部分购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述司法解释第2条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得��品房预售许可证明的，可以认定有效”，2014年11月18日被告取得了“泗海怡园”小区楼盘的商品房预售许可证明，故该合同真实、合法、有效，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。双方已在合同中约定被告逾期交房超过31日后，原告有权解除合同，至今被告未按合同约定向原告交付房屋，解除合同的条件成就，故原告诉请与被告解除合同，本院予以支持，被告应当向原告返还购房款400000元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。被告辩称，“被告未能按期交房是由于政府行为和下雨等不可抗力原因造成的，根据合同约定被告可以据此延期交房”，但截至目前，被告已经逾期交房达627天，该辩解理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题��解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告史浪与被告延安晋江水房地产开发有限公司于2013年11月19日签订的《泗海怡园内部认购意向协议书》。二、被告延安晋江水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告史浪购房款400000元及利息（其中本金20000元的利息自2013年10月26日起算，本金380000元的利息自2013年11月9日起算，均计算至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回原告史浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8353元，原告史浪已��交，减半收取，实际由被告延安晋江水房地产开发有限公司承担4176.5元，在本判决生效后兑现案件款时一并支付原告史浪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员  石亚弟二〇一六年九月十九日书记员  杜 瑞