文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初23133号原告：重庆市壁龙市场管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾工农四村******，统一社会信用代码91500107568733813W。法定代表人：吴满娇，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴微，该公司员工。被告：郭同礼，男，1967年1月27日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：余明伟，重庆众申律师事务所律师。委托诉讼代理人：余欢，重庆众申律师事务所实习律师。原告重庆市壁龙市场管理有限公司（以下简称“壁龙公司”）与被告郭同礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告壁龙公司的委托诉讼代理人吴微，被告郭同礼及其委托诉讼代理人余明伟到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。原告壁龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告于2017年1月21日签订的租赁合同，并由被告立即腾空返还租赁房屋；2、判令被告郭同礼支付原告租金70911.5元。【(2018.2.12-2019.2.11)的年租金98946元，已经支付85753元，尚欠13193元，(2019.2.12-2019.7.5)的年租金57718.5元】；3、判令被告郭同礼支付原告违约金89051元(以合同总租金296838元为基数计算30%)；4、判令被告郭同礼支付滞纳金1484元(按合同期内租金总额的千分之五收取滞纳金)；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月21日，原告同被告郭同礼签订房屋租赁合同，约定原告将位于重庆市陕西路XX号XX号房屋出租给被告使用，租赁期限是2017.2.12-2020.2.11，租金每年98946元，租赁费总计296838元，被告一次性向原告支付全年的租金，次年的租金要提前一个月支付给原告，合同签订后原告按合同约定将房屋交给被告使用，但被告从2018.2月开始拖欠原告的租金，目前，被告尚欠原告2018.2-2019.7月的租金共计70911.5元，因原告多次催款未果，故诉至法院，请求法院支持原告诉求。被告郭同礼辩称，1、原被告签订的租赁合同已于2019年2月11日解除，被告于2019年2月3日已经将案涉房屋钥匙交还给原告，并于2019年2月12日将房屋腾空返还给了原告。被告已经全部支付了2019年2月11日之前的房屋租金及相关费用，被告不欠付任何租金。2、根据双方的沟通协商，案涉房屋的租金于2018年2月11日起案涉房屋租金调整为每平方130元，原告诉求被告支付(2018.2.12-2019.2.11)期间尚欠房租13193元的事实不成立。3、被告提前解除双方的租赁合同不存在违约行为，解除租赁合同是基于双方的合同约定，以及原告未按照签订合同之初的承诺打造服装城，导致被告在租赁期间的经营中无法实现合同约定。原告诉请被告支付违约金的事实不成立，被告不应该承担违约责任，且违约金约定过高。请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2017年1月21日，壁龙公司（甲方）与郭同礼（乙方）签订了《租赁合同》，双方约定：甲方将重庆市渝中区陕西路XX号XX号房屋出租给乙方，1、租赁期限自2017年2月12日至2020年2月11日。2、租金每月150元/平方米，合计每月租金98946元，合同期租金总额296838元。3、其他费用：乙方应按时交纳物业管理费、垃圾处置费8元/平方米。水、电费按实际使用计算，每月收取。计算方式按市场实际应分摊的水、电费以商铺面积进行分摊。4、支付方式：租金和费用按年支付。5、甲方交摊位时收乙方保证金贰万元。如乙方无违约行为，退租时退还保证金，保证金不计息，退还时间最长不超过90天。…三、乙方的权利义务1、乙方已知晓所承租摊位的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求。乙方必须经营婴童装且开摊经营，不能将摊位当库房使用，擅自歇业，甲方将按200元每天进行违约处理。…四、免责、违约与争议解决6、根据双方约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不退还租金及费用，乙方还应向甲方支付合同期内租金总额的30%作为违约金。7、根据双方约定，乙方有拖欠租金的行为，甲方将每日按合同期内租金总额的千分之五收取滞纳金。拖欠时间超过十五日，甲方有权终止合同，收回商铺，拖欠租金和费用属严重违约，乙方还应向甲方支付合同期内租金总额的30%作为违约金。8、租赁期满或合同终止（或解除），乙方应提前一个月通知甲方，乙方应在租赁期满之日交还该房屋，乙方逾期归还，则甲方可视为续租。每逾期一日，还应向甲方支付2000元/天的违约金。…合同签订后原告壁龙公司按合同约定将案涉房屋交付给被告郭同礼使用。被告郭同礼向原告壁龙公司交纳了第一年租金包括物管、垃圾费用98946元。庭审中，郭同礼向法庭举示了《收据》两张。一张载明:2016年11月22日，交款单位郭同礼，收款方式现金，人民币贰万元整，收款事由为定金二楼XX号摊，面积54.97㎡（以实际测量为准），经办处有“程红”签名，加盖“金竹酒店收款专用章”印章。一张载明：2018年2月9日，交款单位郭同礼XX#，收款方式刷卡，人民币捌万伍仟柒佰伍拾叁元（85753元），收款事由为租金从2018.2.12-2019.2.11日止（一年），经办处有“程”签名，加盖“金竹品牌童装城经营管理办公室”印章。壁龙公司对该组证据的真实性予以认可。郭同礼还向法庭举示了其与程红（微信号：zy3360XXX6,昵称：红姐）的微信聊天记录，内容为：2019年1月11日，郭同礼发送信息：“陈美女！你好！请你给公司老总传达一下如果今年还是给我算130元平方，我就不打算租XX了！确实二楼就我一家门市！无法经营了！如和我旁边一个价100元平米、我也可以考虑做库房！谢谢你!”程红回复：“公司去年才给你优惠了得嘛。啷个又来说价格哦。100的话大把人要。关键是你合同都没到期已经一再给你优惠了。再讲价格就没意思了噻。”郭同礼又回复：“谢谢你给我反映到公司！我也只能做库房！整层楼都是库房为何我的价格要高一些！公司没办童装批发做活！也有责任!”2019年2月2日，郭同礼向程红发送信息：“程美女：金竹XX摊位已照你的吩咐搬空了！请问钥匙交给谁？谢谢！”壁龙公司对该组证据的真实性不予认可。2019年1月28日，郭同礼通过邮政特快专递向壁龙公司寄送了《解除租赁合同告知函》，内容为：重庆市壁龙市场管理有限公司：我系金竹品牌童装城XX#租赁户郭同礼，2017年1月21日，我与贵公司签订《租赁合同》，根据合同约定：贵公司将金竹品牌童装城XX#摊位出租于我，租期从2017年2月12日起至2020年2月11日止。因贵公司招商之初，将金竹品牌童装城2楼、3楼全部定位为童装经营，我也是看重贵公司招商能力，以及招商成功后，市场集中经营效应，才与贵公司签订租赁合同。但签订租赁合同后约2年时间，金竹品牌童装城2楼、3楼仅仅只有我一家经营童装，根本无法产生市场集中经营效应，也无法实现当初合同目的，一直处于亏损中。且贵公司现已将金竹品牌童装城2楼、3楼其他经营摊位，改作其他经营用途（办公室、库房等）。为此，在此之前我已通过微信向贵公司提出解除《租赁合同》，现我再次向贵公司提出提前解除《租赁合同》，望贵公司理解和支持，特向贵公司告知如下：一、我从2019年2月11日起，解除与公司签订的《租赁合同》，不再租赁贵公司金竹品牌童装城XX#摊位。二、根据《租赁合同》约定，我将完善2019年2月11日之前租赁摊位应当承担的费用。三、我将于2019年2月11日腾空金竹品牌童装城XX#摊位，为了避免给贵公司造成损失，请贵公司于2019年2月12日接收金竹品牌童装城XX#摊位。四、解除《租赁合同》后，望贵公司按合同约定时间退还保证金。2019年1月31日，该邮件被退回，退回原因注明为用户不要。2019年2月2日，郭同礼再次向壁龙公司通过邮政特快专递向壁龙公司寄送了《解除租赁合同告知函》。2019年2月12日，邮件被退回，退回原因注明逾期退回。庭审中，壁龙公司向法庭举示了落款时间为2019年2月12日《催费通知》，内容为：郭同礼先生，根据贵、我双方2017年1月21日签订的《租赁合同》约定，你需要在2019年2月12日之前向我司缴纳下一租赁年度的摊位租金人民币98946元整，但至今你仍未向我司缴纳。为妥善解决问题，请你在接到本通知之日起3日内向我司缴纳全年的租金。如果我司在规定时间内未收到足额租金。逾期，我司将视你为单方违约，我司将对你采取必要措施，由此所造成的经济损失和法律责任由你自行承担。壁龙公司还向法庭举示了张贴该《催费通知》的相关照片，但当庭表示无法提供原始电子载体。郭同礼发表质证意见称没有收到《催费通知》，照片不能证实拍摄的时间，不能达到原告的证明目的。庭审中，壁龙公司陈述被告称之前达成协议案涉房屋的租金于2018年2月11日起案涉房屋租金调整为每平方130元，该协议原告并没有承认，只是被告单方面承认，并没有签订书面的协议。公司并没有收到被告所称的交付房屋钥匙及交付房屋，一切都是被告单方面的行为，没有一个交接的手续。合同中并没有承诺要打造服装城。经过核实，程红之前是壁龙公司的员工，负责案涉房屋市场的管理工作。2、3楼确实只有被告一家经营童装，其余就是仓库、美容美发、宾馆等。上述事实，有《租赁合同》、《解除租赁合同告知函》、《收据》、《催费通知》等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。壁龙公司已按约履行交付房屋的义务，郭同礼亦应按合同约定履行支付租金的义务。关于郭同礼称《租赁合同》已于2019年2月11日解除，被告提前解除双方的租赁合同不存在违约行为，解除租赁合同是基于双方的合同约定，以及原告未按照签订合同之初的承诺打造服装城，导致被告在租赁期间的经营中无法实现合同约定的抗辩理由，从《租赁合同》内容看，并未赋予郭同礼任意解除权，郭同礼也未提交充分地证据证明壁龙公司有打造服装城的承诺，故郭同礼辩称的该项理由不予采信。郭同礼应当承担继续履行合同的义务。关于被告郭同礼辩称其于2019年2月12日将房屋腾空返还给了原告，被告未提交充分的证据。故被告郭同礼辩称的该项理由不予采信。根据《租赁合同》第四条第7款约定，拖欠租金超过十五日，甲方有权终止合同。现原告请求判令解除《租赁合同》并由被告腾空返还案涉房屋的诉讼请求本院予以支持。关于郭同礼欠付租金的数额，原告主张2018.2.12-2019.2.11尚欠租金13193元的诉讼请求，从郭同礼举示的证据看，原告出具的《收据》中已载明2018.2.12-2019.2.11日止（一年）租金85753元，故该时间段租金被告已经付清，原告相关的诉讼请求本院不予支持。原告拖欠的租金为2019年2月12日至2019年7月5日租金按每月8246元计算为39580.8元。关于原告要求被告向原告支付违约金89051元(以合同总租金296838元为基数计算30%以及滞纳金1484元(按合同期内租金总额的千分之五收取滞纳金)的诉讼请求。由于被告逾期支付租金，构成违约，依约应承担相应违约责任。鉴于滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不适用于民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系的双方当事人无权为对方设定滞纳金，本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为按被告郭同礼欠付款金额的中国人民银行同期贷款基准利率计算，从郭同礼应付而未付款之日起，计算至其付清欠款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市壁龙市场管理有限公司与被告郭同礼于2017年1月21日签订的《租赁合同》；二、被告郭同礼于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告重庆市壁龙市场管理有限公司重庆市渝中区陕西路XX号XX号房屋；三、被告郭同礼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市壁龙市场管理有限公司2019年2月12日至2019年7月5日租金39580.8元，并自应付之日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计付违约金；四、驳回原告重庆市壁龙市场管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1764元，由被告郭同礼负担395元，重庆市壁龙市场管理有限公司负担1369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇一九年十月二十八日书记员  曹燎