上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4032号原告闵军，男，1984年7月22日生，汉族，住新疆呼图壁县。原告吴桐慧子，女，1983年4月24日生，汉族，住新疆昌吉市。被告金永辉，男，1972年3月3日生，汉族，住上海市闵行区。第三人张增波，男，1981年7月9日生，汉族，住浙江省温岭市。第三人时小洋，男，1985年5月10日生，汉族，住河南省。第三人中国农业银行股份有限公司上海南汇支行，住所地上海市浦东新区。法定代表人向志良，行长。委托代理人张婷婷，女。原告闵军、吴桐慧子与被告金永辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，根据原告申请，本院依法追加张增波、时小洋、中国农业银行股份有限公司上海南汇支行(以下简称农行南汇支行)为本案第三人参加诉讼。因被告金永辉下落不明，本案转为适用普通程序。本院于2016年7月4日、9月6日两次公开开庭进行了审理。原告闵军、吴桐慧子，第三人农行南汇支行的委托代理人张婷婷到庭参加诉讼。被告金永辉、第三人张增波、时小洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告闵军、吴桐慧子向本院提出如下诉讼请求：判令被告金永辉继续履行双方所签订的《上海市房地产买卖合同》，被告协助原告办理上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续。事实和理由：2013年12月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告于2014年9月30日前解除银行抵押后与原告进行过户，过户当天原告支付剩余房款50万元。但被告迟迟不履行上述约定。被告金永辉未作答辩���第三人张增波、时小洋述称：只要被告金永辉的债务15,000元予以清偿，其同意注销抵押登记。第三人农行南汇支行述称：被告所欠其债务已得到清偿，抵押登记已经注销。经审理查明：本市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)于2011年7月3日登记在被告名下。2013年12月24日，原告作为乙方、承购方，被告作为甲方、出售方签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告系争房屋，总价为172万元(净到手价)。合同对于其他事宜进行了约定。当日，原告向被告支付了定金2万元。2013年12月29日，原告作为乙方、买受人，被告作为甲方、卖售人签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋；转让价为125万元；甲方于2014年8月30日前，办妥还贷及抵押登记注销手续；甲乙双方于2014年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2013年12月30日之前支付甲方房款15万元(含定金)，于2014年1月30日之前支付房款60万元，于双方至交易中心过户当日支付房款50万元。合同对于其他事宜进行了约定。同日，原、被告还签订《补偿协议》，约定被告净到手价为172万元，该价格由房屋买卖合同价125万元及装修设施补偿款47万元共同组成，装修设施补偿款47万元原告应于2013年12月30日前支付被告。当日，原告向被告支付了购房款60万元。2014年1月24日，原告向被告支付了购房款30万元。2014年2月22日，原告向被告支付了购房款30万元。另查明：第三人农行南汇支行于2011年7月3日被核准登记为系争房屋抵押权人，登记的债权数额为80万元。第三人张增波、时小洋于2013年6月13日被核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额为35万元。第三人张增波、时小洋又于2013年8月7日被核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额为25万元��2014年7月22日，金永辉起诉张增波、时小洋至本院，要求法院判令张增波、时小洋立即办理抵押权涤除手续，注销张增波、时小洋对系争房屋的抵押登记。本院作出一审判决后，张增波、时小洋提起上诉。在二审审理中，金永辉与张增波、时小洋达成调解协议。上海市第一中级人民法院作出的(2014)沪一中民二(民)终字第3226号民事调解书载明的协议内容为：一、金永辉于调解书生效之日起三十日内支付张增波、时小洋人民币15,000元；二、在金永辉支付上述第一项中的款项后，双方之间就上海市松江区朗亭路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的两份《房地产借款抵押合同》中所涉及的款项均已结清；三、张增波、时小洋于金永辉支付上述第一项中的款项之日起的十日内共同协助金永辉将上海市松江区朗亭路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为张增波、时小洋的抵押登记予以涤除；四、��审案件受理费人民币80元，减半收取40元，由金永辉与张增波、时小洋各半负担；二审案件受理费80元，减半收取40元，由金永辉与张增波、时小洋各半承担；五、双方就该案项下再无其他争议。2015年12月29日，上海市浦东新区人民法院以(2015)浦民保字第1187号民事裁定书查封了系争房屋。2016年7月5日，上海市浦东新区人民法院作出(2016)沪0115民初9975号民事裁定书。其中载明该院于2015年12月22日作出(2015)浦民保字第1187号财产保全裁定，现农行南汇支行向该院申请解除位于上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室房产采取的查封措施，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项之规定，裁定如下：解除上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室的保全措施。本案审理过程中，原告为被告向第三人农行南汇支行代为清偿了有关债务834,981。后第三人农��南汇支行委托原告办理了系争房屋上第三人农行南汇支行为抵押权人的抵押登记注销手续。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《房屋买卖协议》、收据、收条、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、现金缴款单、业务凭证、民事裁定书、上海市松江区房地产登记收件收据、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为125万元，而原、被告之间《补偿协议》中又约定被告净到手总价为172万，据此，本院认定原、被告真实的交易价格应为172万元。该《上海市房地产买卖合同》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故该合同中房屋价格条款应为无效条款。关于该合同及《补偿协议》的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。根据《上海市房地产买卖合同》约定，被告应于2014年8月30日前，办妥还贷及抵押登记注销手续，原、被告应于2014年9月30日之前申请办理产权过户手续，但被告未能按期履行上述义务。现原告已付房款包括代被告向银行清偿的债务数额已经超过了其应付房款的数额，原告要求被告继续履行合同，协助办理产权过户手续的诉请应当得到支持。这里需要说明的是，被告协助办理产权过户手续的前提是第三人张增波、时小洋的债务得到清偿。同时，第三人张增波、时小洋在债务得到清偿的情况下，亦有义务负责办理系争房屋上抵押权人为张增波、时小洋的抵押登记注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告闵军、吴桐慧子与被告金永辉继续履行《上海市房地产买卖合同》(含《补偿协议》)；二、被告金永辉于本判决生效之日起十日内负责清偿第三人张增波、时小洋的相关债务，在上述债务清偿后十日内第三人张增波、时小洋负责办理上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室抵押权人为张增波、时小洋的抵押登记注销手续；三、上述抵押登记注销之日起十日内被告金永辉协助办理上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室产权过户登记至原告闵军、吴桐慧子名下的手续。案件受理费80元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费5,080元，由被告金永辉负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一六年九月六日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。