陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4904号上诉人（原审原告）：张百川。被上诉人（原审被告）：西安市房地产经营二公司。法定代表人：董文军，该公司经理。委托诉讼代理人：何建军，陕西同顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琴琴，陕西同顺律师事务所实习律师。上诉人张百川因与被上诉人西安市房地产经营二公司（以下简称房地二公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2015)莲民初字第02814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张百川，被上诉人房地二公司的委托诉讼代理人何建军、李琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张百川上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、调查、评估等费用由房地二公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。房地二公司称租金亏损不符合事实，对富城公司租赁面积和租金认定前后矛盾，张百川在房地二公司占用其房屋期间多次提出异议。二、一审判决适用法律错误。原审认定张百川收回商铺使用权将危及建筑物安全、损害其他业主权益错误，要求张百川承担举证责任错误。三、双方签订的是委托合同书，不属于房屋租赁合同，即使属于租赁合同关系，房地二公司未经张百川同意，将商铺转租其他人，张百川可以解除合同。四、本案程序违法。房地二公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。事实与理由：一、双方租赁关系合法，且已实际履行。签订合同后，张百川一直收取房地二公司支付的租金，并未提出任何异议，房地二公司也未拖欠过租金。双方在合同中明确约定由房地二公司对外洽谈、统一经租，张百川称其不同意向外租赁，不符合事实。二、张百川要求按照市场价补还2014年7月1日至2015年5月31日期间占有使用费的租金差额没有合同依据，也没有法律依据，应当驳回。在安置时，张百川选择的是大厅式安置，也无四至和方位，房地二公司为实现张百川等业主利益最大化，统一承租经营张百川等人的商铺，实现了业主的最大利益。房地二公司为此用自己的租金贴补各业主的租金，亏损严重。张百川向一审法院起诉请求：1.确认双方的委托行为无效；2、判令房地二公司按一层每平方米200元、二层每平方米150元的标准支付租金，并按上述标准补还2015年1月1日至2015年5月30日期间一、二层的租金差额74868元；3、本案诉讼费、调查、评估等费用由房地二公司承担。一审法院认定事实：2009年7月6日，张百川取得西安市西大街XX阁商业大厦一层A1-19建筑面积58平方米、二层A2-5建筑面积45平方米购房证明书。后张百川、房地二公司签订《委托合同书》，约定：房地二公司于2008年12月1日将两处商铺交付张百川，双方无任何纠纷，张百川自愿全权委托房地二公司对外洽谈，统一经租。每月每平方米（建筑面积）租金一层40元、二层36元，月租金3940元。每年递增1%，时间暂定十五年，起租时间自2009年6月1日起算，租金每年1月15日前和6月15日前分两次支付。张百川在房屋统一经租期间不得以任何理由干扰阻止营业用房正常营业。2009年7月，房地二公司与西安富城实业有限公司（以下简称富城公司）签订《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《设备租赁合同》，将西安市西大街XX阁地下一层至地上六层建筑面积约11000平方米房产租赁给富城公司，租赁期限20年，自2009年7月1日至2029年6月30日止。租赁期限自交房之日起算，如交房日晚于2009年7月1日，租期、免租期顺延。但是最迟不得晚于2009年7月15日。租金按每年160万元起价，每5年递增1次，每次递增5%。合同约定具体租金的计算办法、数额、支付时间及其他权利义务。2014年5月14日，房地二公司信访遗留问题处理办公室出具“关于‘XX阁’大厅式安置返租递增的报告”（以下简称“递增的报告”），称经公司办公会议研究决定，从2014年6月开始，对XX阁大厅式安置房租金每年再提高1%，每月租金一层在原每平方米基础上提高0.4元，二层0.36元。张百川称合同书是在房地二公司强迫“不签字就不给房子”的情况下，由其本人签字，但认可房地二公司按合同书及“递增的报告”向其支付租金，至今未有拖欠。房地二公司提供2014年3月至2015年2月西大街XX阁租金收入及支出情况明细，证明期间公司租金亏损750809.47元。一审庭审后，张百川补充提供证据：2009年8月5日，富城公司与中国平安人寿保险股份有限公司陕西分公司（以下简称平安分公司）的《房屋租赁合同》及补充协议、富城公司的营业执照、西安市工商行政管理局备案的富城公司与房地二公司的《租赁合同》、《设备租赁合同》、西大街XX阁商业大厦返还房租名单，证明富城公司出租给平安分公司的商铺在举人阁侧面一层，2009年10月1日至2014年9月30日月租金是每平方米155元，房地二公司所称出租11000平方米面积包括一到五层的营业房，六层以上为住宅，而张百川等业主是一、二层的商铺，与房地二公司自有的部分不能同等对待。房地二公司与富城公司的租赁合同有不同版本，虽然内容一致，但是印章大小、签章、签字位置均不同。房地二公司给富城公司的租期为20年，按租赁面积100平方米推算，月租金仅为4.5元。2013年5月，房地二公司曾向常忠安按60平方米住宅面积每月每平方米支付租金15元，可见房地二公司与富城公司的租赁合同不具备真实性。对于上述证据房地二公司质证称，其受张百川等业主委托整体承租XX阁商业大厦，与富城公司签订《房屋租赁合同》。富城公司承租房屋后转租给平安分公司与其及张百川等业主无关。其公司与富城公司签订的租赁合同一式数份，各份签字、签章位置不同，富城公司在工商局留存是其所持的原件复印，与房地二公司持有的原件会有差异，但是与张百川所举并认可的三份租赁合同内容一致，证明该合同具有真实性。故不同意张百川举证意见。一审法院认为，张百川系涉案商铺所有权人，与房地二公司签订《委托合同书》，该合同书名称为委托合同，但是其内容及双方自合同签订日至今的履行方式，应属租赁合同性质，故双方形成租赁法律关系。张百川诉称该合同书是在被逼迫情形下签订，要求确认无效，并未提供合法有效证明，对其确认合同无效的诉讼请求不予支持。2008年12月2日，双方签订合同书，约定租赁期限15年，并对租赁商铺的租金、支付方式、支付时间作了明确约定，该合同书合法有效。2014年5月，房地二公司形成“递增的报告”，从当年6月起，在原约定基础上对租金进行调整。自2008年12月合同书签订起至今，房地二公司按照约定及“递增的报告”履行租金给付义务，不存在欠付租金等违约情形。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益权和担保物权。第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。张百川虽拥有涉案商铺的独立产权，但西安市西大街XX小区C区所建商业用房属于大厅式商铺，没有四至固定墙体结构，属非特定物，其对商铺现有的权利不能等同于独立商铺。张百川等业主虽分别与房地二公司形成合同关系，但是其大厅式商铺由房地二公司整体出租经营，各业主享有同等权利、义务，而房地二公司亦与富城公司签订《租赁合同》将该小区地下一层至地上六层统一出租，现双方租赁期限未满，且房地二公司对外租赁亦在履行期内，张百川要求按市场价（起诉时一层按每平方米200元、二层按每平方米150元计算）标准补还2015年1月1日至2015年5月30日期间的租金差额，亦没有合同及法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张百川的诉讼请求。案件受理费1672元，由张百川承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，张百川表示，不再要求房地二公司交还商铺，房地二公司应按市场价（一层按每平方米每月200元、二层按每平方米每月150元）的租金标准给付租金。本院认为，张百川与房地二公司于2008年12月2日就涉案商铺签订《委托合同书》，约定租赁期限15年，并对租赁商铺的租金、支付方式、支付时间作了明确约定，一审法院认定该合同书合法有效，实质为租赁合同性质，判决驳回了张百川要求确认委托合同书无效的诉请，并无不当。张百川上诉后，在二审庭审中，明确表示不再要求房地二公司交还商铺，本院予以准许。自2008年12月合同书签订起至今，房地二公司一直按照约定的租金标准向张百川履行租金给付义务，现双方租赁期限未满，房地二公司与富城公司签订的《租赁合同》亦在履行期内，张百川现要求房地二公司按市场价（一层按每平方米每月200元、二层按每平方米每月150元）标准补还2015年1月1日至2015年5月30日期间的租金差额，没有合同及法律依据，依法不予支持。对现行租金标准是否能够提高一节，双方还可通过协商处理。另审查，原审程序合法。综上所述，张百川的上诉请求依法不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1672元，由张百川负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一六年九月三十日书 记 员  刘明明