广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初961号原告：乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司，住所地：乳源瑶族自治县鲜明北路幸福家园；统一社会信用代码：914402325940288277。法定代表人：谢世顺，系该公司总管。委托诉讼代理人：邓援越。委托诉讼代理人：曹芙蓉。被告：韦成海，男，壮族，1985年11月27日出生，现住广东省乳源瑶族自治县。被告：周亿芬，女，汉族，1985年1月29日出生，现住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司（以下简称“幸福物业公司”）诉被告韦成海、周亿芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员陈曲波适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财协助办案，由书记员朱琦担任记录。原告幸福物业公司委托诉讼代理人曹芙蓉、被告韦成海和周亿芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告幸福物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告韦成海、周亿芬立即支付物业管理费（水电公摊费、电梯电费）共计2403元；二、判令被告韦成海、周亿芬支付逾期缴纳物业管理费违约金365元；三、本案全部诉讼方面的费用由被告韦成海、周亿芬承担。事实和理由：被告韦成海、周亿芬购买了幸福家园电梯房XXXX房产，建筑面积123.5平方米。按照原告幸福物业公司与业主签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第二条的规定，原告幸福物业公司一直依法对被告韦成海周亿芬居住的小区实施规范的物业管理，为被告韦成海、周亿芬提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告韦成海、周亿芬自2018年1月1日起至2019年6月30日共拖欠应缴纳的物业管理费（水电公摊费、电梯电费）2403元；截止2019年6月30日，被告韦成海、周亿芬依法应缴纳违约金365元；合计2768元（上述费用暂计至2019年6月30日，每年费用的违约金从逾期之日按1元/天计算，此后至实际还款日的违约金照计）。原告幸福物业公司曾多次以多种形式向被告韦成海、周亿芬催交物业管理费，但其未予理解。被告韦成海、周亿芬的行为严重阻碍了原告幸福物业公司的管理服务工作，影响了小区物业管理的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此，特诉诸法院，望判如诉请。被告韦成海、周亿芬辩称，装修幸福幸福家园电梯房XXXX房期间，被告韦成海、周亿芬发现该房的主人房卧室的下水管存在渗、漏水，反映给原告幸福物业公司后，该公司派人对该事实进行核查。被告韦成海、周亿芬之所以缓交物业费，是希望原告幸福物业公司协调解决渗、漏水问题；在渗、漏水问题解决后，被告韦成海、周亿芬会交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告幸福物业公司向本院提供的证据材料有：一、欠费明细表，证明被告韦成海、周亿芬所拖欠的相关物业费、水电公摊费、违约金；二、《幸福家园住宅小区物业服务合同》，证明原告幸福物业公司已按合同履行了服务；三、被告身份证复印件，证明被告主体资格适格；四、《物业服务收费备案表》，证明原告幸福物业公司收取物业费的标准已在乳源瑶族自治县发展和改革局备案；五、《商品房买卖合同（现售）》，证明被告韦成海、周亿芬是幸福家园电梯房XXXX房的产权人。对原告幸福物业公司提供的上述证据材料，被告韦成海、周亿芬发表的质证意见为：对证据一欠费明细表，认可欠交的物业费和公摊费，表示该交纳时会交纳，但对违约金不予认可；对证据二《幸福家园住宅小区物业服务合同》的真实性没有异议，表示该合同是其本人签订的；对证据三被告身份证复印件、证据四《物业服务收费备案表》和证据五《商品房买卖合同（现售）》的真实性、合法性和关联性没有异议。被告韦成海、周亿芬向本院提供证据材料有：照片5张，证明幸福家园电梯房XXXX房存在渗、漏水问题，该渗、漏水问题系因原告幸福物业公司对房屋装饰装修管理不到位以及楼上房屋装修不好所导致的。对被告韦成海、周亿芬提供的照片，原告幸福物业公司表示没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告幸福物业公司提供的证据一欠费明细表，本院认为，该欠费明细表系由原告幸福物业公司单方制作的，对被告韦成海、周亿芬认可的物业费、公摊费本院予以确认，对被告韦成海、周亿芬不予认可的违约金本院将结合本案查明事实及相关证据依法作出认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告幸福物业公司成立于2012年4月11日，法定代表人为谢世顺，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为：物业服务；室内装饰；代办电信业务（依法须经批转的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年11月，原告幸福物业公司就物业服务收费到乳源瑶族自治县发展改革局备案，高层住宅物业服务费自2015年11月起按0.8元/平方米收取。2016年7月11日，被告韦成海、周亿芬向案外人乳源瑶族自治县建筑公司（谢世全）购买了幸福家园电梯房XXXX房（建筑面积为123.5平方米），并签订了一份《商品房买卖合同（现售）》。2016年12月24日，就幸福家园小区物业管理服务事宜，原告幸福物业公司（甲方）与被告周亿芬（乙方）签订了一份《幸福家园住宅小区物业服务合同》，原告幸福物业公司在该合同“甲方代表人”落款处盖章，被告周亿芬在该合同“乙方代表人”落款处签名、捺印。自2018年1月1日起，被告韦成海、周亿芬未向原告幸福物业公司交纳物业管理费、水电公摊费、电梯电费，且经原告工作人员催收未果，原告幸福物业公司遂提起本案诉讼。根据原告幸福物业公司提交的欠费明细表载明，其主张的2018年1月至2019年6月共18个月的物业管理费2403元包括物业费1778元（按99元/月计算）、2018年度水电公摊费120元、2019年1至6月水电公摊费85元、2018年度电梯电费公摊费264元、2019年1至6月电梯电费公摊费156元。在本案诉讼中，被告韦成海、周亿芬均表示双方系夫妻关系；且经本院征询，被告韦成海、周亿芬对原告幸福物业公司主张的2018年1月至2019年6月间的物业费、水电公摊费、电梯电费公摊费均予以认可，但对原告幸福物业公司主张的违约金365元不予认可。另查明，《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定：“一、双方的权利义务。1、甲方的权利义务：甲方按照《幸福家园住宅小区物业服务合同》的各项规定进行管理，并向乙方提供物业服务。2、乙方的权利义务：乙方自愿购买幸福家园住宅房屋，同意接受《幸福家园住宅小区物业服务合同》规定，享有业主的权利和履行业主的义务，并接受甲方的管理。二、物业管理事项。甲方向乙方提供以下物业管理服务：1、住宅楼范围内公共场所清洁保洁。2、公共绿化及养护。3、共用部位和共用设施设备的日常运行及维护。4、房屋装饰装修管理。5、协助公安部门安全防范工作，不作任何财产损失及被盗赔偿。6、车辆停放秩序的管理。协助公安部门治安防范工作，车辆被盗及各类破坏不作任何赔偿。7、提供其他有偿服务。三、物业服务费用。（一）、物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。标准及支付范围：乙方应承担的服务费依据其拥有的建筑面积计算所得，无论房屋是否空置，均须自房屋交付使用之日起，现房以通知收房之日起三个月作为装修期免物业费，第四个月开始交纳服务费用（注：赠送物业费含三个月装修期物业费）。收费标准为：每年按乳源县物价局核定的标准收取（2016年电梯房每月按建筑面积[含分摊的共有建筑面积]1.00元/平方米向乙方计收）。……（二）、共用部分（包括共用照明等）运行发生的费用，根据实际消耗由甲方向使用人分摊计收；1、加压泵的电费按照实际使用户数平均分摊到每户；2、住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、公共部位所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊；3、电梯电费从入住之日起至2016年12月31日按楼层分摊（2楼每户10元/月，3楼每户15元/月,4楼每户20元/月，5楼每户25元/月，6楼每户30元/月，7楼每户35元/月，8楼每户40元/月，9楼每户45元/月，10楼每户50元/月，11楼以上在10楼的基础上每户每层加10元/月。2017年1月1日起由本栋业主按楼层系数分摊（以实际用电量为准）。4、电梯年审检测费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均平摊。……（四）、费用的缴纳：缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日—2月28日一次性收取。由乙方自行到幸福家园物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日按每天1元向甲方交纳滞纳金……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告韦成海、周亿芬购买了幸福家园电梯房XXXX房（建筑面积为123.5平方米），成为了幸福家园小区的业主。原告幸福物业公司作为经营范围包括物业服务在内的具有独立法人资格的企业，其为承接幸福家园小区物业管理服务而与被告周亿芬签订了《幸福家园住宅小区物业服务合同》；该合同系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约全面履行自己的权利和义务。在《幸福家园住宅小区物业服务合同》签订后，原告幸福物业公司已向被告韦成海、周亿芬提供了物业服务，被告韦成海、周亿芬理应按照合同约定向原告幸福物业公司交纳物业管理费、水电公摊费、电梯电费公摊费。被告韦成海、周亿芬自2018年1月1日起就未向原告幸福物业公司交纳前述各项费用，其行为已构成违约。在本案诉讼中，被告韦成海、周亿芬对原告幸福物业公司主张的2018年1月至2019年6月间的物业管理费2403元（含物业费1778元、水电公摊费205元、电梯电费公摊费420元）予以认可，本院予以确认；对原告幸福物业公司要求被告韦成海、周亿芬支付前述物业管理费2403元的诉请，依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以支持。至于被告韦成海、周亿芬辩解原告幸福物业公司未协调解决幸福家园电梯房XXXX房主人房卧室存在下水管渗、漏水问题的理由能否成为暂停交纳物业管理费的理由，本院认为，虽然原告幸福物业公司按照《幸福家园住宅小区物业服务合同》的约定可向业主提供房屋装饰装修管理的物业管理服务，但该项服务系应业主的要求且在业主的监督下进行的，原告幸福物业公司不能在未征得业主同意的情况下擅自提供该项服务，且前述房屋出现下水管渗、漏水问题并不是原告幸福物业公司未依约提供物业管理服务所导致的，故被告韦成海、周亿芬的抗辩理由不属于业主拒交物业管理费的正当理由，对其抗辩，本院不予采纳。关于违约金支付问题。虽然原告幸福物业公司与被告周亿芬签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第三条第四款是约定逾期缴纳物业管理费滞纳金计收方法，但该滞纳金从性质上来讲是属违约金。由于被告韦成海、周亿芬自2018年1月1日起未向原告幸福物业公司交纳物业管理费，故原告幸福物业公司可请求被告韦成海、周亿芬支付逾期交纳物业管理费的违约金，但合同约定的违约金数额按逾期每天1元计收的标准过高，应以迟延交纳物业管理费造成的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则衡量调整；结合本案实际，本院酌情确定违约金数额为100元；对原告幸福物业公司诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告韦成海、周亿芬于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司物业管理费2403元、违约金100元，合计2503元；二、驳回原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元，由被告韦成海、周亿芬负担。本判决为终审判决。审判员  陈曲波二〇一九年十月十日法官助理李雄财书记员朱琦