南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民再1号原审原告：江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行，住所地本市中山南路368号101、201、301室。负责人：邢小秋，江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行行长。委托代理人：周丽丽，女，江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行信贷员，住本市中山南路368号。委托代理人：徐兆平，男，江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行信贷员，住本市中山南路368号。原审被告：南京康鑫文化体育管理有限公司。法定代表人：曹德花，南京康鑫文化体育管理有限公司总经理。委托代理人：方强，男，1955年7月28日生，汉族。原审被告：康文，女，1967年5月20日生，汉族。委托代理人：方强（康文的丈夫）。原审被告：方强，男，1955年7月28日生，汉族。原审被告：方谦，男，1985年12月30日生，汉族。委托代理人：方强（方谦的父亲）。原审原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行（以下简称紫金农商行）与原审被告南京康鑫文化体育管理有限公司（以下简称康鑫公司）、康文、方强、方谦借款合同纠纷一案，本院(2012)白商初字第471号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年10月16日作出（2015）秦商监字第13号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告紫金农商行的委托代理人周丽丽、徐兆平，原审被告康鑫公司的委托代理人方强并作为原审被告康文、方谦的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告紫金农商行称，康鑫公司与我单位于2011年3月14日签订《借款合同》，约定我单位向康鑫公司提供贷款380万元，合同期内利率按月利率7.07‰计算；贷款逾期利率为月利率10.605‰计算。到期日为2012年3月14日。同日，方强与我单位签订了一份《抵押合同》，约定以其名下的座落于本市江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋作为贷款的抵押物，双方办理了抵押登记手续。康文、方强、方谦与我单位签订了一份《保证合同》，约定向我单位承担连带保证责任。后我行如约发放了贷款，现康鑫公司经营出现严重恶化，抵押物也被法院另案查封。2012年2月24日，康鑫公司向我单位出具《说明》，同意该贷款于2012年2月24日提前到期，但四被告至今未履行还款义务。特诉至法院，请求判令：1、被告康鑫公司归还贷款本金380万元；2、支付贷款利息（2011年12月21日起至2012年2月24日止，按月利率7.07‰支付；自2012年2月25日至还清借款之日止按月利率10.605‰支付）；3、紫金农商行有权对方强名下的座落于本市江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋处置款项享有优先受偿权；4、方强、康文、方谦对康鑫公司上述还款承担连带清偿责任；5、四被告承担本案诉讼费用。原审被告康鑫公司、康文、方强、方谦辩称，康鑫公司向紫金农行贷款380万元，是用方强名下的江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋作为抵押给紫金农商行，所有的手续都是按规定在江宁住建局办理的，对此抵押事实被告无异议。现在的问题在于住建局操作人员出错了他项权证的房屋地址，导致处置至今无法进行，责任不在我方，对紫金农商行提出逾期造成的利息不应当由我们承担。对本金我们应该承担。2012年3月，原审原告紫金农商行向本院起诉请求：请求判令：1、被告康鑫公司归还贷款本金380万元；2、支付贷款利息（自2011年12月21日起至2012年2月24日止，按月利率7.07‰支付；2012年2月25日至还清借款之日止按月利率10.605‰支付）；3、紫金农商行有权对方强名下的座落于本市江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋处置款项享有优先受偿权；4、方强、康文、方谦对康鑫公司上述还款承担连带清偿责任；5、四被告承担本案诉讼费用。本院原审于2012年5月30日经主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告康鑫文化公司于2012年6月4日前归还原告紫金农商行城中支行借款本金3800000元及利息（该利息以3800000元为基数，自2011年12月21日起至2012年3月14日止，按月利率7.07‰计算；自2012年3月15日起至被告康鑫文化公司实际给付之日止，按月利率10.605‰计算）。二、原告紫金农商行城中支行对被告方强名下座落于本市江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋享有优先受偿权。三、被告方强、康文、方谦对被告康鑫文化公司上述还款义务承担连带保证责任（含诉讼费、公告费）。四、此次借款合同纠纷一次性解决，双方当事人今后就此事再无其他纠纷。五、案件受理费减半收取为18833元，由被告康鑫文化公司负担（此款被告康鑫文化公司于2012年6月4日前给付原告紫金农商行城中支行）。六、公告费300元，由被告康鑫文化公司负担（此款已由原告紫金农商行城中支行垫付，被告康鑫文化公司于2012年6月4日前给付原告紫金农商行城中支行）。双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。2012年5月30日，原南京市白下区人民法院作出（2012）白商初字第471号民事调解书。本院再审认定案件事实如下：2011年3月14日，康鑫公司与南京市区农村信用合作联社（紫金农商行的前身）签订宁市信借字（中2011）第11110011-1号借款合同，约定康鑫公司向该社借款380万元，借款期限自2011年3月15日起至2012年3月14日止，月利率7.07‰；逾期罚息从逾期之日起，贷款人在借款合同约定的利率水平上加收借款人50%的利息。借款用途为装修，担保方式为抵押。同日，方强、康文、方谦均作为保证人与南京市区农村信用合作联社签订《保证合同》，约定，保证人所担保的主债权种类、数额、债务履行期间与主合同项下的债权种类、数额、债务履行期间相同，债务履行期间为2011年3月15日至2012年3月14日。本合同项下的保证方式为无条件不可撤销的连带责任。方强、康文、方谦均在该份保证合同上签字确认。同日，方强与南京市区农村信用合作联社签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定方强以其江宁其林东路138号别墅竹涛园x号总价值为550万元的房产，为上述宁市信借中2011第11110011-1号的《借款合同》作抵押担保。2011年3月16日，该社通过银行汇款给康鑫公司380万元。南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称江宁住建局）于2011年3月15日收到申请人方强提交的相关房屋抵押权申请材料，进行审查后，核准了申请人的申请登记，并在该房地产抵押合同上加盖了“南京市江宁区住房和城乡建设局抵押登记专用章”。抵押合同中抵押的房屋应为江宁其林东路138号别墅竹涛园x号。江宁住建局相关工作人员在办理他项权证时，错误地将案外人房屋江宁区麒麟镇悦民公寓x栋403室房屋进行了抵押，并据此办理了《房屋他项权证》出具给方强，方强未加核对亦将该《房屋他项权证》出具给该社。上述两处房屋并非同一处房屋。2012年9月，紫金农商行发现涉案房屋他项权证的登记错误，向江宁住建局提出申请更正，江宁区住建局遂将该《房屋他项权证》电脑登记的“江宁区麒麟镇悦民公寓x-403”手写变更为“江宁麒麟东路138号别墅竹涛园x号”。另查明，2012年1月，案外人康健与康文、方强民间借贷一案在原下关区法院审理。康健申请诉讼保全，该法院于2012年1月10日对竹涛园x房产采取了保全措施，保全时江宁住建局提供的资料显示该涉案房屋并无任何有效抵押权的记录。再查明，康健认为江宁住建局在涉案房屋他项权证上的手写更正行为违法，故向江宁区人民法院提起行政诉讼，江宁区人民法院审理后于2014年10月31日作出（2014）江宁行初字第78号行政判决，驳回康健的诉讼请求。康健不服提起上诉，南京市中级人民法院经审理后于2015年2月6日作出（2014）宁行终字第351号行政判决，一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁行初字第78号行政判决；二、撤销江宁区住建局对南京市江宁区麒麟东路138号锦绣花园竹涛园x号房屋抵押的手写更正登记；三、撤消江宁区住建局对JNA050903号他项权证上的手写更正内容；四、驳回康健的其他诉讼请求。紫金农商行城中支行认为现康鑫公司经营出现严重恶化，抵押物也被法院另案查封。康鑫公司于2012年2月24日出具《说明》一份给紫金农商行，同意宁市信借中（2011）第11110011-1号《借款合同》于2012年2月24日提前到期，公司将立即承担还款义务。因未履行还款义务，紫金农商行遂于2012年3月26日诉至法院。庭审中，双方当事人均同意正常的本金利息自2011年12月21日起至2012年3月14日止，逾期利息自2012年3月15日起至实际本金归还为止计算。以上事实，有当事人的陈述、借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同、保证合同、借款借据、房屋他项权证、说明、（2015）苏商撤申诉字第00001号民事裁定书等证据予以证实。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人所签订的借款合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，紫金农商行现要求康鑫公司归还贷款本金380万元并支付利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。紫金农商行依据《保证合同》，要求方强、康文、方谦对借款承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点是房屋他项权证的错误登记，是否影响抵押权的成立？本案中，紫金农商行与方强在房地产抵押合同中约定以方强江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋作为抵押，但是因为江宁住建局审核不当，错误的将案外人江宁区麒麟镇悦民公寓x栋403室房屋进行了抵押登记，并办理了房屋他项权证。他项权证记载的是“江宁区麒麟镇悦民公寓x-403”，并非抵押合同中涉案的房屋。后江宁住建局手写变更了登记簿及他项权证的内容。南京市中级人民法院（2014）宁行终字第351号行政判决书，认定江宁住建局在涉案的竹涛园x号房屋被法院依法查封之后，仅凭银行的申请即以手写更正的方式在该房屋上设定在先的抵押权是无效的，该房屋上并无有效的抵押权设置。法律规定，抵押权的设立必须依法登记，未经登记的抵押权在法律上并不享有优先受偿权，本案中，方强名下的江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋上并无有效的抵押权设置,紫金农商行主张对江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋享有优先受偿权，无事实及法律依据。故（2012）白商初字第471号民事调解书认定紫金农商行对方强名下座落于本市江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋享有优先受偿权，适用法律错误。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销原南京市白下区人民法院（2012）白商初字第471号民事调解书。二、南京康鑫文化体育管理有限公司于本判决生效之日起十日内归还江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行借款本金3800000元及利息（该利息以3800000元为基数，自2011年12月21日起至2012年3月14日止，按月利率7.07‰计算；自2012年3月15日起至南京康鑫文化体育管理有限公司实际给付之日止，按月利率10.605‰计算）。三、方强、康文、方谦对南京康鑫文化体育管理有限公司上述还款义务承担连带共同保证责任。四、驳回江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行要求对方强名下座落于本市江宁区其林东路138号别墅竹涛园x号房屋享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费18833元，由原审被告南京康鑫文化体育管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：03×××76）。审 判 长  杨春玲审 判 员  陶剑涵代理审判员  段海龙二〇一六年九月二十三日书 记 员  韩颖蕾