山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)青民一终字第2840号上诉人（原审被告）张龙。委托代理人彭桐亮，山东康元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）阎忠琴。委托代理人王佰禄，山东禄嘉律师事务所律师。原审被告曲连盛。委托代理人唐国臣，山东汇融律师事务所律师。上诉人张龙因与被上诉人阎忠琴、原审被告曲连盛确认合同无效纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2014）胶民初字第6180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张龙上诉称，一、一审法院认定买卖合同无效是错误的。张龙与曲连盛签订买卖合同时，房产证登记上仅有曲连盛的名字，张龙有充分的理由认为该房产仅为曲连盛所有，无其他权利共有人，因此签订买卖合同，购买房屋并办理产权变更登记。办理变更登记时曲连盛本人到场，一切变更手续合法有效。张龙有理由相信曲连盛系房屋的完全权利人，其与曲连盛之间签订的买卖合同，应认定为有效。二、该诉讼涉嫌虚假诉讼。曲连盛与阎忠琴恶意串通为了达到把已经由张龙合法取得的房屋重新取得。一审法院认定事实的主要证据是由曲连盛提供的录音，该录音不能作为认定事实的根据。三、一审法院认定不动产买卖合同无效没有事实及法律依据，也不符合合同法规定的几种无效情形，且适用法律不当。四、张龙与曲连盛签订合同时，涉案房屋登记在曲连盛名下，购房人与阎忠琴根本不认识，所以判断该买卖行为是否有效并不应以经过夫妻双方同意为条件。另外，涉案房屋与阎忠琴当时所住的房屋仅隔一百米，阎忠琴不可能不清楚涉案房屋已出售。签订合同后，曲连盛已经履行了实物和权利的交付，该合同已经履行完毕，不存在确认合同无效的任何事实和理由。综上，请求法院依法判决：一、撤销一审判决，驳回阎忠琴的诉讼请求；二、阎忠琴承担一、二审诉讼费用。阎忠琴答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。曲连盛陈述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。阎忠琴向一审法院起诉请求：1、判决确认曲连盛、张龙之间签订的胶州市郑州东路进出口公司宿舍楼×号楼×单元×（西）户的房屋买卖合同无效。2、曲连盛、张龙负担诉讼费用。一审法院认定事实：阎忠琴与曲连盛于1976年5月1日登记结婚。1999年3月9日，曲连盛交纳购房款60269.68元，1999年7月28日胶州市房产管理局颁发房屋所有权证，曲连盛于1999年8月领取涉案房屋所有权证。2009年8月3日，曲连盛作为甲方与乙方张龙就买卖涉案房屋的确权到房产管理部门填写了申请审批表，约定：“房屋价值132278元。乙方于2009年12月31日前将房款一次付清，同时甲方于2009年12月31日前将房地产交付给乙方。房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”2009年8月4日，胶州市房产管理部门将胶州市郑州东路进出口公司宿舍楼×号楼×单元×（西）户及其附房的房屋所有权证颁发给张龙，房产证号分别为胶私转字第××号、73××81号。曲连盛向一审法院提交如下证据：1、2014年8月21日曲连盛与迟桂花的谈话录音及整理资料，主要内容有：曲连盛说“这个房子不管用什么方式给了张龙，你有什么权利卖了？把这个房子给了张龙，张龙拿一分钱来？他不叫我爸爸我能给他房子？你不说张龙是我的，我能一分钱不要给他套房子？”迟桂花说“去办手续没拿钱？你承诺了一辈子的事你兑现了一点了没有？承诺29年的事你做了一点了？我说张龙是你的就是你的”。欲证明涉案房屋是在张龙与迟桂花的操控下，将涉案房屋赠予给张龙，并以买卖形式办理了过户手续。2、曲连盛与张龙的谈话录音及整理资料主要内容有：曲连盛说“我把房子给了你，是不是前提我住着？这个房子是不是我给的你？这个房子和你妈没关系，我就像个痴巴样的一分钱不要我给了你“。张龙说”房子是俺妈要的，我就是当时在家里给我的，过给我是因为俺妈叨叨着说让你过给我，这个房子是俺妈要来的，不是你要给我的，这个房子我说的不算啊。欲证明张龙对涉案房屋过户的真实背景完全不知情，并认可整个房屋过户是在迟桂花的操控下进行的。张龙也认可没有支付分文房款。3、2009年7月28日缴款人为张龙的缴纳城市交易服务费、房屋所有权登记费、查档费合计596元的收款收据一份，2009年7月28日纳税人为张龙的缴纳契税1421元的完税证一份，2009年7月29日纳税人为曲连盛的缴纳房屋转让个人所得税2845.56元的完税证一份。欲证明曲连盛在将房屋过户给张龙时产生的过户手续费，都是由曲连盛交纳的。阎忠琴对曲连盛提交的证据没有异议。张龙质证称对证据的真实性无异议，但在录音中迟桂花也提到“不给你钱怎么给你房子”，她没有认可该买卖是虚假的，只是一个谈话，在买卖中曲连盛作为一个完全民事行为能力人，如果不支付购房款不可能过户到张龙名下，阎忠琴与曲连盛在张龙于2009年取得房屋产权的五年内从未向张龙主张过权利，说明阎忠琴对房屋交易应该是知情的，而且对该交易没有任何异议。个人所得税应该由曲连盛交纳，对于其他二份纳税人都写明是张龙，该二笔款项是张龙交的，张龙当时忽略了单据。一审另查明，阎忠琴就本案向胶州市人民法院起诉胶州市房产管理局，要求撤销涉案房产的房产证，后撤诉，被胶州市人民法院以（2014）胶行初字第103号行政裁定书准予撤诉。一审庭审中张龙称以现金的方式支付了137000元购房款，因为时隔五年且房屋已经过户，张龙没有保留该证据，对于曲连盛提交的录音中张龙认可曲连盛所说“一分钱不要，把房子给了你”，认为这是一次谈话的录音，只是双方的闲聊，不能作为证据使用。一审法院认为，讼争房屋系阎忠琴与曲连盛在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，曲连盛处分共有财产应征得阎忠琴的同意。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据上述规定，第三人非善意或无偿取得财产时，其权利均得不到保护，显名共有人的擅自处分行为无效，第三人不得对抗隐名共有人的权利主张。本案张龙在录音中认可未支付房款，因此其购买房屋未支付对价，不属善意第三人。因此，张龙辩称根据婚姻法司法解释的规定，曲连盛单方处理涉案房屋的行为是合法有效的主张，于法无据，一审法院不予支持。因此，曲连盛与张龙就买卖上述房屋签订的买卖合同应为无效。一审法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》(试行)第八十九条的规定，判决：确认曲连盛与张龙于2009年8月3日就胶州市郑州东路进出口公司宿舍楼×号楼×单元×（西）户的房屋买卖合同无效。案件受理费3100元，保全费1220元，合计3320元，由张龙负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案争议的焦点问题是曲连盛与张龙之间处置涉案房屋行为法律关系的性质及效力。本案审理中，阎忠琴诉称曲连盛在未征得其同意的情况下将涉案房屋卖给张龙，张龙未支付房款；曲连盛称房屋买卖是虚假的，实际是赠与；张龙称以现金的方式支付购房款，但是未能提交相关证据。综合分析当事人的上述陈述，结合曲连盛与迟桂花、张龙的谈话录音内容及缴款人为张龙的城市交易服务费、房屋所有权登记费、查档费的收款收据、契税完税证均由曲连盛持有的事实，本院认为曲连盛与张龙之间实际是赠与法律关系，并非阎忠琴主张的买卖合同关系。因此，阎忠琴在本案中请求确认曲连盛与张龙之间的房屋买卖合同无效，与本案查明的事实相悖，其诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，原审判决曲连盛与张龙之间的房屋买卖合同无效，认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山东省胶州市人民法院（2014）胶民初字第6180号民事判决。二、驳回阎忠琴的诉讼请求。一审案件受理费3100元，保全费1220元，合计3320元，由阎忠琴负担。二审案件受理费3100元，由阎忠琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐镜圆代理审判员  迟金铜代理审判员  徐雪峰二〇一六年九月二十二日书 记 员  王 晶书 记 员  于国英