山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1722民初638号原告:单县技工学校，住所地：单县开发区新党校院内。被告：单县胜宇房地产开发有限公司，住所地：单县中心医院院内。组织机构代码：55521194-4原告单县技工学校(以下简称技工学校)与被告单县胜宇房地产开发有限公司(以下简称单县胜宇公司)房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月21日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，由于被告单县胜宇公司法定代表人去向不详,本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等法律文书,于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢怀庆、被告的委托诉讼代理人王东东、刘亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告技工学校诉称：原、被告于2010年12月29日签订《合同书》，原告将其管理的培训中心租赁给被告，合同中约定租赁范围，租期15年，每年租金460000元，每年的元月一日付清当年租金。被告支付2011年及2012年租金100000元，尚欠租金,共计1640000元，经多次催要，被告仅支付100000元,余款以种种理由推脱未缴纳。因此，请求依法判令被告支付拖欠租金1640000元,诉讼费由被告承担。被告单县胜宇公司辩称：被告交纳租金的期限应从合同约定的2012年10月17日开始计算，所以被告应缴纳的租金数额不是1640000元，应当按每年460000元的租金开始计算其应当交纳的租金数额，交纳租金期限应从2012年10月17日开始计算。期间,由于山东省督导组、巡视组,分别于2014年3月至11月、2015年3月至4月入住培训中心住宿、餐饮，致使被告遭受了严重经济损失1914800元,该经济损失应由原告负担,应当抵付被告应缴纳的租金数额,且被告投资建设培训中心东大门及硬化路面的工程款275328元,原告应支付给被告而未支付，该款应当抵付租金,被告另出资建设培训中心配套设施消防系统设施的工程款437486.61元，应当抵付被告应缴纳的租金。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告为支持自己的诉讼请求,提供如下证据：1、单县机构编制委员会文件（单编发（2011）4号文）及2013年1月29日原告给被告下发的通知书各一份，另有移交协议书一份。单编发（2011）4号文载明：”......原与县职业技术教育中心合署的单县技工学校单独设置，为正科级财政拨款事业单位，隶属县行政学校及县人力资源和社会保障局（以下简称单县人社局）管理……。单县机构编制委员会(公章),二0一一年六月二十一日”；通知载明：”通知,天一伟业房地产有限公司：你单位租用我单位综合楼（培训中心），2013年房租已到期，请你单位接通知后，按合同执行，务于三日交财政。（附移交协议），单县技工学校(公章),2013.01.29”；移交协议载明：”根据领导安排，从2013年1月1日起，原人力资源和社会保障局与天一伟业房地产开发有限公司签订的培训中心（技校综合楼）租赁合同，甲方的权利和义务移交给单县技工学校。并由其全权负责。此协议一式两份，双方各执一份。移交方：单县人力资源和社会保障局(公章)，接收方：单县技工学校(公章),2013年1月4日”；2、被告企业变更情况，该证据来源于单县工商局信息查询，该企业变更记载：”单县天一伟业房地产开发有限公司，成立于2009年4月2日,核准日期2011年3月30日,变更核准日期2012年8月16日,变更为单县胜宇房地产开发有限公司”。3、单县人力资源局与被告单县天一伟业房地产开发有限公司公司于2010年12月29日签订的合同书一份，该合同载明：”合同书,甲方：单县人力资源和社会保障局，乙方：单县天一伟业房地产开发有限公司,甲乙双方本着平等互利原则,经友好协商,就单县人力资源保障局培训中心租赁一事,签订租赁合同如下：一、租赁范围：单县人力资源保障局培训中心及所有设施。二、租期:十五年（自2011年元月1日起）。三、租金：每年的租金为四十六万元，以现金方式一年一付，每年元月一日前付清租金。......。四、双方的责任和义务：(1)甲方帮助乙方协调各职能部关系。(2)甲方无正当理由不得随意干涉乙方的正常经营。(3)甲方未竣工的配套设施应在2011年1月1日前完工,并如期交付乙方使用,如不能按期交付租期顺延。(4)乙方应如期交纳租金,并在经营过程中遵守国家的相关规定。(5)乙方应积极配合甲方所有的培训项目和组织的各项活动。五、违约责任：(1)如遇不可抗力,甲方需解除此合同,应赔偿乙方的全部投资金额及其损失。(2)乙方如不能按期交纳租金,甲方有权要求乙方停止营业并给予经济处罚。六、甲乙双方未涉及到的问题可签订补充协议,补充协议具有同等法律。培训中心正式营业后开始计算租期。七、本合同一式四份，三方各持一份，存档一份,本合同未尽事宜,由双方协商解决。甲方：单县人力资源和社会保障局（公章），乙方：单县天一伟业房地产开发有限公司（公章），单县国有资产运营中心（公章），2010年12月29日”。4、个体户注销情况，该证据来源于工商局档案查询，载明单县鸿鹄酒店成立日期2011年6月27日，注销停业时间2015年4月29日；5、建筑安装工程结算审计定案单、会计核算中心内部转帐凭证、建筑业统一发票各一份。分别记载：”审计定案单,单审投定[2011]094号,单县人力资源和社会保障局：你单位提供的资料,按照有关法规文件,我单位对你(县劳动技校东门及其路面硬化)工程造价进行了审计,审计结果送给你们,接到通知后,如有异议,请于收到在五日内向我单县提出书面意见,逾期则按本通知办理事议,请签章认可。审计定案情况说明……。2011年4月7日,单县投资审计办公室(公章),建设单位：单县人力资源和社会保障局(公章),施工单位：单县天一伟业房地产开发有限公司(公章),工程名称：单县劳动技校东门及其路面硬化,审计造价为：贰拾柒万伍仟叁佰贰拾捌圆整(￥275328元),审减工程造价3141元”；单县会计核算中心内部转帐凭证记载：”2011年4月12日,付款单位名称：单县劳动技校,上面加盖单县人力资源和社会保障局(公章),收款单位名称：单县天一伟业房地产开发有限公司,付款金额(大写)：贰拾柒万伍仟叁佰贰拾捌圆整、￥275328元,资金性质及用途：技工学校东门道路面门道,付款单位负责人：曹××(印章),付款单位报账员：周×(印章),核算中心会计：刘××(签字)”；建筑业统一发票记载：”开票日期：2011年3月29日,发票号码00008483,工程项目名称：单县劳动技校大门路面硬化工程款,金额(元)278469.00,合计金额(元)(大写)贰拾柒万捌仟肆佰陆拾玖元整,￥278469.00,山东省单县地方税务局纳税服务中心代开发票专用章、37292502(印章)”；6、中国建设银行单县支行转账支票存根、消防设计防火审核意见书、2016年8月8日单县建安总公司第三项目部出具证明各一份，其转账支票存根记载：”中国建设银行转账支票存根,出票日期2011年4月12月,收款人：单县天一伟业房地产开发有限公司,金额：275328元”；消防设计防火审核意见书记载：”单县公安消防大队建筑消防设计防火审核意见书,(单)公消审(2009)字第035号,关于同意单县技工学校消防设计意见,单县劳动和社会保障局：你单位向我大队报送的单县劳动和社会保障局单县技工学校建筑工程(宿舍楼、餐厅、教室)消防设计图纸资料(工程位于单县经济技术开发区北园路与君子路交叉处,建筑面积5100平方米),经按照《建筑设计防火规范》(GB50016--2006)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)等国家消防技术标准审核,意见如下：一、同意该工程消防设计,请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。二、消防产品应当选用符合消防产品市场准入制度的产品。三、该工程施工中应严格遵守有关建筑管理规定。经此次审核批准后的消防设计如需变更应当重新报送我大队审核,建筑内部装修工程消防设计应当报送我大队审核。该工程竣工后,应当向我大队申报消防验收,验收合格后方可投入使用。2009年4月24月,单县公安消防大队(公章)”；另证明载明：”单县技工学校综合楼系我公司所建，整个楼消防工程造价13.20万元，已按合同条例付清。单县建安总公司第三项目部（公章）,杨瑞林,2016.8.8”；7、原告提供中国建设银行单县支行出具的中国建设银行转账支票、转账支票背书、贷方记账凭证、银行交易明细、领取人身份证各一份。分别记载：”转账支票,出票日期：2011年4月12日,收款人：单县天一伟业房地产开发有限公司,人民币(大写)贰拾柒万伍仟叁佰贰拾捌圆整(￥275328元)”；转账支票背书记载：”被书人赵臣忠、单县天一伟业房地产开发有限公司(公章)、胡翠梅(印章),被书人单县农行,姓名赵臣忠、身份证号码：372925198002107759,委托收款”；贷方记账凭证记载：”2011年4月13日,账号：10137081730131200000901011,备注：3708173010020000049,摘要：工程款,金额：￥275328元”；银行交易明细记载：”根据查询条件,客户账号：37001817301050002287,开始交易日期：20110401、截止交易日期：20140430查询结如下：客户名称：单县会计集中核算中心,客户编号：991890000010718111,客户账号：37001817301050002287,存款合约：人民币,交易日期：2011.04.13,交易时间：11.17.48,摘要描述：工程款：借方发生额：275,328.00,对方账户：10137081730131200000901011,交易机构名称：鲁单县支付营业室”。原告认为上述证据,己证实原告的主体资格即被告企业名称变更情况；证明被告租赁了培训中心及其它设施，并注明租赁期限、年租金数额及开始计算租期的时间,被告在租赁培训中心后,于2011年6月27日成立了单县鸿鹄酒店，说明开业时间为2011年6月27日，租赁期限开始计算时间应为2011年6月27日；2011年4月间单县人社局已将被告投资建设培训中心东大门及硬化路面的工程款275328元已支付给被告；对消防设备款己证明支付给单县建安总公司第三项部。以上证据经被告质证，对单编发（2011）4号文真实性无异议，原告属单县人社局的主管单位，对于2013年1月29日原告给被告发的通知真实性无异议，但对2013年1月4日移交协议并未交付给被告，当时被告仅收到通知一份，未有移交协议，是原告事后加附到通知上的；对被告企业变更情况及单县人力资源局与被告于2010年12月29日签订的合同书真实性无异议；对个体户注销情况无异议，对原告方的证明目的有异议，该个体户注销情况只能证明2011年6月27日为开业时间，而不是被告正式营业的时间，被告正式营业时间应为领取营业执照之日起,为合法经营的开始时间；对建筑安装工程结算审计定案单，会计核算中心内部转帐凭证，被告方出具的建筑业统一发票，真实性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明被告出资建设的东大门及硬化路面的工程款应当支付给被告，但被告未有领取款的凭证，被告客观事实上未领到该笔款项。对于内部转帐凭证及发票单据都是说明该款应当支付给被告；对于消防审核意见书真实性无异议，但实际施工人是被告，并不是原告；对于证明的目的有异议，配套消防设施工程价款应当以审计报告为准；支票存根有异议；对中国建设银行转账支票背书情况及银行交易明细、贷方记账凭证无异议。被告提供如下证据：1、企业信息及企业变更情况,与原告提供的企业信息内熔基本相同,其中企业变更后法定代表人为董绍亮,核准日期：2016-02-01,；2、2010年12月29日被告与单县人力资源和社会保障局、单县国有资产运营中心签订的合同书一份,该合同与原告提供的合同书中内容相同；3、单县人力资源和社会保障局复印的2014年3月14日第005号记账凭证四张,其中单县财政局专用进账单一份,载明：”2014年3月11月,通过农信社转账100000元”、另有山东省资金往来结算票据一份,载明：”来往款100000元,单县人力资源和社会保障局财务专用章(公章)”、其两份记账凭证；4、被告提供单县技工学校培训中心东大门及路面照片四张及建筑安装工程结算审计定案、单县会计集中核算中心内部转账凭证各一份,与原告提供的建筑安装工程结算审计定案、单县会计集中核算中心内部转账凭证内容相同,另三张属被告从中国农业银行单县支行调取其账户中,自2011年3、4、5月间,三个月内进账信息,单县天一伟业房地产开发有限公司的账户交易明细；5、单编发（2011）4号《关于单县技工学校机构设置及核定人员编制的通知》文件复印件一份,与原告提供的单县技工学校机构设置及核定人员编制的通知内容相同；6、被告提供证人证言四份,分别记载：”证明,单县人力资源社会保障局培训中心(以下简称培训中心),于2010年建成,为使该资产保值增值,经单县人力资源社会保障局(以下简称人社局)请示,单县县政府批准,以公开招标的方式,单县天一房地产有限公司(以下简称天一房产)中标,于2010年10月29日由人社局、单县国有资产管理运营中心、天一房产三家签订租赁《合同书》。现就人社局管理期间租金缴纳相关情况证明如下：天一房产于2011年8月26日试营业,《合同书》上写明正式营业后开始计算租金,天一房产在未正式营业的情况下足额缴纳2011年全年度租金460000元。2016年5月18日,魏荣超(签字)”、”证明,……,现就人社局管理期间租金缴纳相关情况证明如下：2012年度,因未将培训中心西楼三至四层租赁给天一房产(三、四层楼在合同书的约定租货范围内),又加之天一房产在培训中心建成东大门、铺设好砼路面,由于县委王永江书记路过那里,要求党校大院只开一门,于是安排人社局强行封堵了东大门,并拆卸了鸿鹄大酒店的牌子。当年天一房产缴纳了100000元。2013年度,《合同书》约定为出租方负责外部环境协调,单县公安局于当年因培训中心无消防和营业证下令停业3个月,培训中心经营遭受很大损失,天一房产为此又多次找人社局及国有资产管理运营中心商谈。商谈结果是：一、人社局与承租方出面协商,当时曹局长找公安李局长协商,积极办理两证(消防和营业证)。二、适当考虑降低当年租金。天一房产2013年度全年度租金缴纳100000元。2016年5月18日,魏荣超(签字)”、”证明,2014年度,山东省督导组入住培训中心9个月(2014年3月至11月),2015年度山东省巡视组入住培训中心2个月(2015年3月至4月),在督导组、巡视组入住期间使整个经营在当时的社会政治环境下遭受很大损失。单县县委组织部、单县国有资产管理运营中心、单县人社局有关负责同志为了省市领导的生活做了大量工作,单县县委组织部、单县国有资产管理运营中心、单县人社局也都向天一房产口头做了日后给予经济补偿的承诺。2016年5月18日,魏荣超、邓合勇、王玉强(均签字)”、”证明,2014年山东省督导组入住单县培训中心,当时人社局魏荣超付局长通知我去培训中心开座谈会,主要涉及督导组要离开单县培训中心事宜,我参加了一会就离开了,会议主要内容是商讨对租方的经济补偿。特此证明。证明人：邓合勇,2016.7.29”；7、被告提供单县人力资源和社会保障局委托书一份,菏泽正信恒会计事务所有限公司作出的审计报告一份,委托书记载：”委托书,菏泽正信恒会计事务所有限公司：兹有单县人力资源和社会保障局委托贵单位对人社局培训中心提供的相关会计资料进行审核。单县人力资源和社会保障局(公章),2015年10月20日”；审计报告记载：”审计报告,县人社局培训中心：我们接受委托,对县人社局培训中心提供的相关会计资料进行了审核。具体审核如下：人社局培训中心2012年度总收入487.44万元。2013年度总收入474.88万元。2012-2013度收入平均值为481.18万元。2014年度3-11月份总收入251.98万元,与2012-2013年度平均值同期相比收入下滑145.95万元。2015年度3-4月份总收入45.10万元,与往年同期相比收入下滑45.53万元。2014-2015年度营业收入与往年同期相比下滑191.48万元。审核结果：县人社局培训中心提供的相关数据真实准确。菏泽正信恒会计事务所有限公司(公章),2016-630”；被告另提供审核报告补充说明一份，载明：”关于县人社局培训中心审核报告审计数据补充分析说明如下：2012年度人社局培训中心总收入487.44万元:其中餐饮部收入295.23万元，毛利率为57%，净利润为88.57万元，净利率为30%。客房部收入192.21万元，毛利率为92%，净利润为119.17万元，净利率为62%。2013年度人社局培训中心总收入474.88万元：其中餐饮部收入269.10万元，毛利率为55%，净利润为83.41万元，净利率为31%。客房部收入205.78万元，毛利率为92%，净利润为126.35万元，净利率为61.40%。2014年度3-12月份省督导组入住人社局培训中心，期间总收入251.98万元：其中餐饮部收入146.28万元，毛利率为50%，净利润为-12.11万元，净利率为-8.28%。客房部收入105.7万元，毛利率为90%，净利润为-2.51万元，净利率为-2.37%。2015年度人社局培训中心3-4月份收入45.10万元：其中餐饮部收入25.05万元，毛利率为50%，净利润为-5.33万元，净利率为-21.28%。客房部收入20.05万元，毛利率为90%，净利润为0.99万元，净利率为4.94%。2014-2015年度省督导组、巡视组入住期间，培训中心受到经营影响营业收入减少，为保障省督导组、巡视组后勤工作期间各项费用开支增加导致2014年3-11月份与2012-2013同期平均利率相比餐饮下降38.78%，净利润损失83.77万元。客房下降64.07%，净利润损失104.81万元。2015年3-4月同期餐饮下降51.78%，两个月净利润损失19.66万元。客房下降56.76%，净利润损失19.47万元。菏泽正信恒会计事务所有限公司。2016-01-30”；8、被告提供单县人力资源社会保障局委托书一份,山东法正会计事务所有限公司做出的鲁法会审字（2016）第219号结算审计报告一份,委托书记载：”山东法正会计事务所有限公司：兹有单县劳动技校、单县人力资源和社会保障局委托贵单位对培训中心消防安全及其相关工程进行结算审核工作。单县劳动技校、单县人力资源和社会保障局(公章),2016年4月12日”、结算审计报告记载：”单县劳动技校培训中心楼改造,鲁法会审字(2016)第219号,结算审计报告,山东法正会计事务所有限公司(公章),2016年4月27日,该审计报告中,单县党校培训中心-消防工程、工程预(结)算书,工程造价为485.520.23,(大写)：肆拾捌万伍仟伍佰贰拾元贰角叁分,结算审核书中为436968.21元、518.40元，共计投资款437486.61元”；9、单县鸿鹄酒店营业执照一份,记载：”经营者姓名赵臣忠,发证日期：2012年10月17日”,该鸿鹄大酒店属单县胜宇公司下属单位,均为单县胜宇公司投资设立；10、2015年5月30日欠据一份，载明：”欠培训费拾壹万壹仟捌佰柒拾壹叁元整（111873.00元）单县党校（中国共产党单县委员会党校公章）,2013.5.30”；11、山东法正会计师事务所有限公司收取被告鉴定费12000元单据一张；12、被告提供山东省督导组、巡视组入住培训中心的情况说明一份,山东省督导组入住时间为2014年3月3日至2014年11月13日,入住期间的住宿费及餐饮费,共计372914元,其中未结算金额为8466元,该款由单县县委组织部结算的；巡视组入住时间为2015年3月9日至2015年4月30日,入住期间的住宿费及餐饮费用为243417元,该款由单县县委结算的,以上共计费为616331元,实际支付607865元,尚未支付款8466元；被告认为以上证据，对企业信息已证明被告单县盛宇房地产开发有限公司是由原企业名称单县天一伟业房地产开发有限公司变更而来；租赁合同书已证明，合同约定交纳租金的期限从培训中心正式营业后开始计算，不是从双方签订协议时间开始计算租金。2011年8月26日开始试营业，试营业期间断断续续经营，直到2012年10月17日领取营业执照开始正式营业，依据该约定，2012年10月17日前不应当交纳租金，2011年度交纳的46万元租金及2012年度交纳的租金应当计算自2012年10月17日之后期间应当交纳的租金；约定甲方即出租人单县人力资源和社会保障局未竣工的配套设施,应在2011年1月1日前完工，未如期交付被告使用，消防设施为原告的配套设施，应当由出租人来完成，在2011年1月1日前未交付,出租人没有按照合同约定履行义务，违约在先。合同约定由出租房帮助被告协调各种职能部门关系，根据该约定被告经营期间所需要的经营手续如营业执照应当由出租人帮助办理，但事实上未帮助办理，致使被告迟迟不能正式营业，直至2012年10月17日才领取营业执照开始正式营业。试营业期间,因无证经营及无消防配套设施，被单县公安局下令停止营业3个月。合同约定租赁范围是单县人力资源和社会保障局培训中心及所有设施。包括培训中心西楼的三、四层。但客观事实是没有让被告使用，给被告带来一定经济损失；记账凭证已证明被告共缴纳租金660000元，并不是原告诉称的560000元，原告予以认可；对于东大门照片及审计定案单等,已证明培训中心及路面由被告投资建设好后，由于县里不让使用，被单县人力资源和社会保障局强行封堵的现状。单县人力资源和社会保障局作为出租人,将被告建设东大门及铺设路面的投资款275328元支付给被告,该款项至今未支付给被告，应当抵付租金；对于单编发【2011】4号文证明单县人力资源和社会保障局是现在管理人即原告的主管部门单县人力资源和社会保障局就涉案损失的承诺对原告产生法律效力；证人魏荣超、邓和勇、王玉祥证人证言己证明：2011年8月26日为被告的试营业时间，按协议约定，试营业期间不计算租金，即2011年交纳的租金及2012年交纳的租金应计入自2012年10月17日以后应交纳的租金数额；出租人是单县人力资源和社会保障局，出租房未按照协议约定建设相关配套设施及消防设施，未按约定帮助协调相关部门，办理营业证执照；对于2014年3月至11月，山东省督导组入住培训中心九个月，2015年度3月至4月份山东巡视组入住培训中心两个月，期间由于当时社会政治环境，唯一出入培训中心的大门被有关部门管制，除督导组、巡视组人员入住外，没有任何其它客人入住，被告为此遭受到了巨大损失。单县县委组织部、单县国有资产运营中心，单县人力资源和社会保障局通过开会形式承诺给被告经济损失给予补偿，该损失应当抵付租金；对于审计报告及补充说明己证明，2014年度3至11月份由于山东省督导组入住培训中心，给被告造成经济损失，2015年3月至4月份山东省巡视组入住培训中心，给被告造成经济损失；对于鲁法会审字（2016）第219号结算审计报告,已证明被告出资建设消防系统、防火门改造工程款项分别为：436968.21元、518.40元，共计投资款437486.61元，该款应当抵付租金；对于营业执照已证明被告于2012年10月17日领取营业执照，即是被告依法开始正式营业的时间，租金的缴纳时间,应当从2012年10月17日开始计算；对于欠据证明，党校欠被告培训费111873元，现技工学校校长时维林是当时党校的校长，其许诺培训费111873元从租金抵付；对于鉴定费单据证明鉴定费12000元应当抵付租金，因为该款是被告替出租人垫付的；对于山东省督导组、巡视组入住培训中心的情况说明,已证明支付入住费用,但相比之下造成的经济损失巨大。以上证据证明原告向被告主张1640000元的租金没有事实和法律依据。以上证据经原告质证。对于企业信息无异议；对2010年12月29日被告与单县人力资源和社会保障局、单县国有资产运营中心签订的合同书真实性无异议，对其中的证明目的有异议，根据合同约定，租金交纳期间从正式营业后开始计算，但正式营业应当以工商注册的单县鸿鹄酒店成立之日起，于2013年1月4日原出租人将租赁合同权利义务转移给原告时，并没有涉及消防设施未竣工及部分租赁物未交付等相关情况，仅仅就东大门门岗及路面硬化进行交涉，所以作为原告方认为合同签订后交付给被告的租赁物及附属设施是完整的租赁物及设施。在原告接收后无任何人找到原告要求协调办理任何事项，合同当中未约定培训中心包括现在的西楼，而西楼实际是实训楼，而非培训中心；对单县人力资源和社会保障局复印的2014年3月14日第005号记账凭证四张无异议，作为原告方已经将该款在租金中予以扣减；对东大门及路面照片四张及建筑安装工程结算审计定案单一份、单县会计集中核算中心内部转账凭证一份无异议，该款已经支付，已提交的证据显示单县会计核算中心已经在转帐凭证、支付通知单加盖了付讫字样，说明该款已经支付给被告；对单编发（2011）4号《关于单县技工学校机构设置及核定人员编制的通知》文件复印件一份真实性无异议，对其证明目的有异议，根据文件规定，单县技工学校为正科级财政拨款事业单位，隶属县行政学校及县人社局管理，并不能说明单县人社局的承诺就代表原告的承诺，人社局的承诺不对原告产生任何效力；对2016年5月18日、2016年7月29日证人魏荣超、邓和勇、王玉祥证言四份，合法性有异议，作为证人应当出庭作证，况且该三人的证言完全是个人行为，而非单位行为，如果存在上述情况，应当有人社局、国资委、组织部三个单位共同出具加盖公章的情况说明，虽然他们谈到的巡视组、督导组在宾馆居住造成影响，该情况与本案没有关联性，从巡视组、督导组的入住到离开时的结算，均不是原告方所为，所以即使造成了损失，也与原告方无任何关系。对魏荣超在证言中谈到的租赁合同包括西楼的3、4层原告方不予认可，因在交接时西楼正在由原告方管理和使用，交接时人社局并未谈及此事，如果确有此事，也应当有人社局以单位的名义出具相关说明；对邓和勇的证明，真实性合法性有异议，该证明也与本案没有关联性，只是说明参与协调入住的情况，及答应给其损失补偿的情况；对单县人力资源和社会保障局委托菏泽正信恒会计事务所有限公司作出的审计报告一份，关联性、合法性均有异议，因为在上面已经谈到，巡视组、督导组入住以及到离开时的结算，均不是原告方所为，所以即使造成了损失，也与原告方没有任何关系。对于2015年10月份出租方的权利和义务在原告方，而非人社局，人社局无权对涉案相关资料进行对外委托审核，其审核结果也对原告没有任何约束力，该审计报告依据被告方提交的相关资料进行审核，无法确认该资料的真实性、合法性，也未提供相应的纳税凭证及印证资料。单县人社局在委托时也未对原告有书面通知；对于审核报告补充说明，原告对其真实性无异议，对关联性及其损失有异议，认为即使有损失也与原告无关，但明确表示不对审核报告补充说明申请司法鉴定；对于单县劳动技校、单县人力资源社会保障局委托山东法正会计事务所有限公司做出的鲁法会审字（2016）第219号结算审计报告一份，合法性、关联性有异议，从委托书看委托时间是2016年4月12日，委托人是人社局，当时作为人社局已经移交给技工学校，故人社局无权对外委托，另外从委托书及结算审计报告看，均有单县劳动技校的字样，无原告印章，如确实存在消防设施没有建好这种情况，在移交时人社局应当告知原告方，但人社局没有告知，人社局也没有任何加盖公章的书面通知原告，扣减消防设施的投资款项，人社局认可上述情况，应当对原告方书面通知；对营业执照一份，真实性有异议，因该营业执照颁发时间与其提交的证据中的酒店成立时间2011年6月27日相互矛盾，认为应以工商登记档案为准；对2015年5月30日欠据一份有异议，与本案无关联性；对山东法正会计师事务所有限公司收取被告鉴定费12000元单据一张有异议，与本案无关联性，鉴定报告不是原告委托，原告不应承担鉴定费，不应从租金中扣减。对于被告提交的山东省督导组、巡视组入住培训中心交费情况说明,该情况说明被告单方制作不能作为证据使用,且不是原告让督导组、巡视组入住培训中心的。本案在审理过程中，被告申请对证人魏荣超进行调查,证人魏荣超陈述：”其是人社局副局长,当时分管劳动技校,单县党校培训中心管理单位为人社局,由县2011年4号文件确立,对于移交培训中心一事及移交协议其不清楚,劳动技校是人社局的下属单位,其单县党校培训中心资产归县政府,是统一拨发的,所有权归政府,属于国有资产。对于租赁费收取一事,2011年租金足额交给县财局国有资产管理办公室,当时还未正式营业,有时交给财局,有时交给人社局,人社局再转交给国有资产管理办公室。对于2016年5月18月签有魏荣超证明是其出具的,其中一份证明有三人签字,邓合勇是现任国有资产运营中心主任,王玉强是现任组织部副部长,三人参与处理的此事。对于山东省督导组、巡视组入住培训中心具体时间记不清了,当时有县委王书记开会,组织部出面,一开始订的单州大酒店,单州大酒店以客满为由拒绝接待,后安排到培训中心,让技校负责接待,吃住标准有组织部定的,入住不久就发生问题,培训中心的酒店不让居住了,督导组要准备走,县委当时考虑要顾全大局,其与袁局长来到酒店给督导组长道歉,后勉强留下进行督导工作,同时给酒店经理开会,整顿,讲要顾全大局,在生活上照顾好督导组,二天后其与王玉强、邓合勇来到培训中心说的,照顾好督导组,会给你们一定补偿,且有租金,不要怕,培训中心当时确顾全大局了,酒店要求县里领导出面给一份书面承诺,督导组还没走,这个书面承诺没做,三人给酒店座谈时表示一定要服务好,造成的损失事后补偿,如不给酒店作工作,督导组走了,会给县里造成很大影响,为了顾全大局,我们做的承诺,从租金里扣除,未有具体补偿数额。对于2016年1月30日审计报告及2016年4月27日结算审计报告均是三家委托做出的,目的是给培训中心补偿,也是客观事实存在,培训中心开始消防很简单,也没有消防设施,包括东大门开设,均有三家商量为酒店补偿,酒店未有消防设施不准开业,经过商量考虑如单位出面安装消防设施花费太大,个人安装会节省,事后再出账。对于集中核算中心内部转账中的275328元,是支付的东大门及路面建设款,被告说没收到。对于租金问题,2011年间足额交清,2012、2013都是10万元,都有交款凭证,2012年因东大门被堵及其鸿鹄大酒店招牌不让挂一事,被告有情绪,只交10万元租金,2013年因消防问题,交了10万元,酒店装饰装修均是被告装修的”。经原告质证对调查笔录真实性无异议，对其中某些问题有异议，其中魏荣超调查笔录第三页谈到2016年1月30日谁委托审计的，答由技校、财局、人社局三家商量委托，但作为原告方，作为收取租金的技校，对该事并不知情。另外也没有任何单位以及包括国资委在内通知原告方从租金中弥补被告方的损失。另外从该笔录中显示巡视组、督导组入住是人社局、组织部及财局协调入住，在入住时技校并没有作为出租方参与，另外笔录可以显示，培训中心所有权属于国有资产，由此产生的租金也属于国有资产，作为有管理权的原告，在没有国资委书面告知或通知的情况下，而擅自用租金折抵被告的损失及其它投资明显是渎职行为。经被告质证，对调查笔录无异议，该证据能与被告提交的魏荣超、邓和勇、王玉祥三人出具的证言相印证，证明巡视组、督导组入住而给被告造成很大经济损失，三家（国资委，人社局，组织部）同意给与被告经济损失的补偿，该损失应当从租金中扣减。原告另陈述：”2010年12月29日签订的合同书，其中第四项中的3小项甲方未竣工的配套设施应在2011年1月1日前完成，该配套设施指的是水电、消防、门窗、地面设施。上述设施因系国有资产，是出租方投资，但2013年1月4日单县人社局移交给原告方时上述设施均已全部移交给了承租方且已完工”。原告陈述经被告质证有异议，对于原告陈述的配套设施的投资人有异议，合同中约定的配套设施是指除培训中心主体工程外其余工程均为配套设施，包括原告所说的水电、消防、门窗、地面设施。被告与出租人单县人社局签订租赁合同后，被告出资建设培训中心的消防系统设施，根据结算审计报告共投资为436968.21元、518.40元，该投资人是被告，而不是原告，所以原告不知情，是因为本案出租人是单县人社局，不是原告，本案原告不具有出租人的法律地位和身份”。根据前述证据，本院确认以下法律事实：2010年12月29日单县人力资源和社会保障局、单县国有资产运营中心与单县天一伟业房地产开发有限公司签订租赁合同,该合同经原、被告质证对其真实性均无异议,2013年1月4日单县人力资源和社会保障局根据单县机构编制委员会文件（单编发（2011）4号文）,将其管理的单县培训中心资产管理权利及义务移交给原告技工学校。在租赁期间,被告交纳租金2011年间足额交清,2012、2013年各100000元,出租方与承租方因被告建设的培训中心东大门及路面硬化工程款及被告承租的房屋内消防设施问题进行了协商,单县人力资源和社会保障局通过单县集中核算中心内部转账275328元,属支付给被告东大门建设款项,其房屋内消防设施建设款未解决；2014年3月起山东省督导组、巡视组入住被告开设的鸿鹄大酒店,被告认为给其造成经济损失,酒店严重收入下降,对此,山东省督导组、巡视组入住该酒店的事实,属众所周知,故本院对以上事实予以确认。上述事实：有当事人陈述、庭审笔录、调查笔录、审计报告、证人证言、转账凭证等证据在卷，且经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：原告技工学校依据单县机构编制委员会文件（单编发（2011）4号文）、及原告给被告下发的通知书、2013年1月4日移交协议书,单县人力资源和社会保障局将其管理的单县培训中心资产管理权利及义务移交给原告技工学校,其民事权利义务由原告技工学校承担,其在权利义务范围内主张权利,故对本案的原告技工学校主体适格。单县天一伟业房地产开发有限公司,通过企业名称变更为单县胜宇房地产开发有限公司,公司变更前的债权、债务,由变更后的公司承继。单县天一伟业房地产开发有限公司与单县人力资源和社会保障局、单县国有资产运营中心签订的租赁合同,该租赁合同经原告技工学校及被告胜宇公司质证,双方均明确表示认可,属双方的真实意思表示,其双方的租赁合同依法成立,本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条规定：”承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。据此法律规定,单县人力资源和社会保障局、单县国有资产运营中心即为出租人,单县天一伟业房地产开发有限公司为承租人,双方应当依法按照合同的约定履行各自权利义务,而承租人未按合同约定履行交纳租金义务,即违约,原告技工学校依据租赁合同,请求被告胜宇公司支付租金主张,本院依法予以支持。在租赁合同中,对于租期起算时间问题,原告技工学校认为应按被告企业登记信息为准起算,被告胜宇公司认为应按营业执照发放之日起算,而合同约定为培训中心正式营业后开始计算租期,原、被告均未提供有效的正式营业时间证据证明,对此本院依据上述证据证明,综合论证分析,租赁合同的签订日期为2010年12月29日,同时约定2011年1月1日前交付承租人使用,而承租人单县天一伟业房地产开发有限公司在企业登记时,核准日期为2011年3月30日,在此之前该公司未依法取得经营资格,租赁合同中约定不明,互有过错,按照公平原则及行业交易习惯,确定承租人的鸿鹄大酒店式营业时间为三个月为宜,即承租人的鸿鹄大酒店正式营业时间为2011年6月30日,即为租期开始时间；对于租金问题,承租人已支付了2011年6月至2012年6月30日租金460000元,从2012年6月30日起至2016年6月30日止,承租人欠出租人租金1840000元,期间,承租人分别两次支付租金200000元,下欠出租人租金1640000元未支付,对此事实,原告技工学校及被告胜宇公司认可,本院予以确认。在承租人租赁出租人培训中心进行餐饮、住宿经营时,租赁合同约定：四、双方的责任和义务：(1)甲方帮助乙方协调各职能部门关系。(3)甲方未竣工的配套设施应在2011年1月1日前完工,并如期交付乙方使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,对此,出租人对配套设施(即室内装修消防设施)未施工建设,原告技工学校未提供竣工的配套设施相关证据证明,未提供协助承租人与相关部门办理相关证件,致使承租人在经营鸿鹄大酒店过程中,由于证件不其全及消防设施达不到经营标准,且原告技工学校提供的单县公安局消防大队建筑消防设计防火审核意见中,未对建筑内部装修工程消防设计审核,未建设内部装修工程消防设计施工,造成被告胜宇公司停业三个月,后经双方协商确定由承租人出资建设培训中心内部装修消防设施,消防设施建设出资情况,经山东法正会计事务所有限公司审计报告,审计为436968.21元、518.40元，共计出资款437486.61元；故有出租人承担,应从租赁费中扣减。对于山东省督导组、巡视组入住培训中心造成承租人的鸿鹄大酒店损失问题,山东省督导组于2014年3月至11月间,其住宿、餐饮费,共计342914元,尚欠8466元未结清,由单县县委交纳；巡视组于2015年3月至4月底,其住宿、餐饮费,共计243417元,由单县县委组织部交纳,以上共计款616331元,尚欠8466元,对此费用被告认可,经原告技工学校质证虽提出异议,但末提供其它相关证据证明,故本院予以采信。山东省督导组、巡视组入住鸿鹄大酒店这一事实,是众所周知的,在外部宾馆不予接纳的情况下,承租人在当时的社会政治背景下,为顾全全县大局接纳了山东省督导组、巡视组入住,入住后是必会给承租人的收入造成下降,入住期间,山东省督导组因各种原因造成,不想在单县进行督导工作,要求回去,当时有单县县委组织部、单县国有资产运营中心、单县人力资源和社会保障局相关领导联合组织做承租人鸿鹄大酒店人员的工作,一定要顾全大局,把服务及日常生活让督导组、巡视组满意,同时三家口头承诺给予承租人的鸿鹄大酒店一定补偿,经双方协商达成合议,此后三家未履行所达成的口头承诺补偿,对此事实,有山东省督导组、巡视组及魏荣超、邓和勇、王玉祥证人证言相互印证,足以证实,本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此法律规定,承租人因山东省督导组、巡视组造成的经济损失,经菏泽正信恒会计事务所有限公司作出的审计报告及审计补充说明,结论为：”2014年3-11月份与2012-2013同期平均利率相比餐饮下降38.78%，净利润损失83.77万元。客房下降64.07%，净利润损失104.81万元。2015年3-4月同期餐饮下降51.78%，两个月净利润损失19.66万元。客房下降56.76%，净利润损失19.47万元”。以上通过计算餐饮、客房损失总额为：计款(2014年3-11月、1885800元＋2015年3-4月、391300元),共计2277100元,对此结论经原告技工学校质证明确表示不申请进行司法鉴定,故本院予以采信。该经济损失应由出租人承担,但山东省督导组、巡视组的住宿、餐饮费由县委及组织部己交纳616331元,应从损失中扣减,扣减后计款1660769元,该损失款原告技工学校作为单县人力资源和社会保障局的下属单位,且于2013年1月间将培训中心管理已移交,应当知道山东省督导组、巡视组入住培训中心,对此经济损失应当承担主要责任,承担该损失的60﹪份额,计款996461.4元,该款应从承租人承担的租金中扣除；被告胜宇公司在该经济损失中,应当知道督导组、巡视组入住对其宾馆会造成经济收入减少,故负次要责任,承担该损失40﹪份额,计款664307.6元,上述款项通过计算(租金1640000元-消防设施款437486.61元-损失费996461.4元)＝206051.99元,此款应由被告胜宇公司承担。原告技工学校认为消防设施及配套设施己竣工,山东省督导组、巡视组入住不知晓,且提供了单县公安局消防大队建筑消防设计防火审核意见及单县建安总公司第三项目部出具的证明,该意见显示未对内部装修消防设施的审核,单县建安总公司第三项目部建设的消防基础设施,故未对内部装修消防设施进行建设,对于其它均为原告陈述,而未提供其他相关证据证明,本院依法不予采信。被告胜宇公司称：对于投资建设培训中心东大门及硬化路面的工程款275328元,原告未支付，该款应当抵扣租金；被告胜宇公司提供的有单县党校出具的欠据,欠款111873.00元,并认为应当抵扣租金；对培训中心东大门及硬化路面的工程款275328元支付问题,被告胜宇公司虽提供了其在中国农业银行单县支行账户中的进账信息,经原告技工学校质证不予认可,且原告技工学校提供了中国建设银行单县支行的转账支票凭证、转账支票背书,被被书人为培训中心鸿鹄大酒店赵臣忠及单县天一伟业房地产开发有限公司印章、原法定代表人胡翠梅印章,经被告胜宇公司质证,对其真实无异议,出租人己支付培训中心东大门及硬化路面的工程款275328元事实,足以确认。对单县党校出具的欠据,欠款111873.00元,该欠款经原告质证有异议,被告未提供欠款详细账目,其公章及系谁书写；对于山东省督导组尚欠8466元,被告未提供相关证据证明,故本院不予采信,对此,欠款111873.00元及欠款8466元,且与本案不属同一法律关系,被告可另行主张权利。对于司法审计费12000元,被告认为应由原告负担,该审计费用是被告对其出资款审计花费的,并不是出租人而造成,故本院依法不予支持。另称：租赁合同约定培训中心西楼三、四层楼房均在租赁范围内,而原告技工学校未交付使用,违约。原告技工学校认为合同中未约定培训中心包括现在的西楼三、四层，实际是实训楼，而非培训中心。租赁合同约定：”租赁范围,培训中心及所有设施”,对于所有设施指的哪些租赁物,该条约定不明确不具体,即承租人已租赁多年,未主张该权利,应当视为培训中心不包括培训中心西楼三、四层，故对被告胜宇公司主张的培训中心西楼三、四层在租货范围内,本院依法不予采信。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定,判决如下：一、被告胜宇房地产开发有限公司给付原告单县技工学校租赁费(载止2016年6月30日止)人民币206051.99元,以后租赁费另行计付,于本判决书生效后10日内履行完毕；二、驳回原告单县技工学校的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19560元，由被告胜宇房地产开发有限公司负担4390.78元,原告单县技工学校负担15169.22元，（被告负担部分，原告已垫付，待被告履行判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  吴思亮人民陪审员  贾尊民人民陪审员  张世忠二〇一六年九月六日书 记 员  王 莹