黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初1244号原告：黄石市明惠物业管理有限公司，住所地：黄石市桂林南路118号明秀山庄106号。法定代表人：张冬华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张能、徐艳兰，均系黄石市下陆区团城山街道办事处柯尔山社区居民委员会推荐，均系特别授权。被告：陈胜，男，1972年3月7日出生，汉族，住黄石市，委托诉讼代理人：陈家芹，男，1942年7月11日出生，汉族，住黄石市西塞山区，系被告陈胜的父亲，系特别授权。原告黄石市明惠物业管理有限公司（以下简称黄石明惠物业公司）诉被告陈胜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黄石明惠物业公司的委托诉讼代理人张能、被告陈胜的委托诉讼代理人陈家芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄石明惠物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈胜缴纳物业管理费22600元（从2007年1月至2019年12月31日）；2、判令本案受理费用由被告陈胜承担。事实与理由：被告陈胜购买了明秀山庄小区G栋A座801室的房屋（以下简称涉案房屋），2011年，被告陈胜办理了涉案房屋交接手续并入住。被告陈胜入住后享受了原告黄石明惠物业公司对明秀山庄小区的物业管理服务，但从2007年1月至2019年12月31日止共拖欠129个月的物业费22600元未付。按物业管理条例第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时缴纳物业服务费用。后被告陈胜在原告黄石明惠物业公司多次催交物业费的情况下，仍拖欠不缴，故而成讼。被告陈胜辩称，1、被告于2011年入住后，与原告商定2011年之前（含2011年）的物业费交2600元结清；2、被告于2011年3月交纳押金1700元；3、被告在2012年9月交纳全年物业费1800元；4、原告物业管理服务不到位，处理房屋维修不力，导致被告主卧室外墙渗水严重、厨房楼顶漏水严重、廊道及公共空间被挤占或挪用，造成被告经济损失约25000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告黄石明惠物业公司提供的物价局物业服务收费表，因其提供的系“湖景花园小区”物业服务收费表，与本案没有关联性，故本院依法不予采信；对其提交的物业管理委托合同，证据来源及形式合法，本院依法予以采信。对被告陈胜提供的照片，因其系被告单独拍摄，无其他证据予以佐证真实性，故本院依法不予采信。经审理查明，：2003年，明秀山庄小区的建设单位黄石市明盛房地产开发有限公司（以下简称甲方，黄石明盛房地产公司）与黄石明惠物业公司（以下简称乙方）签订物业管理委托合同，约定：1、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应履行本合同规定的相应责任；2、委托管理期限为10年。自2003年5月1日起至2013年4月30日止；3、空置房屋的管理服务费用，由乙方按建筑面积每月每平方米壹元向甲方收取。另该合同中还对物业的委托管理事项、双方权利义务、物业的管理服务质量以及违约责任等进行了约定。后黄石明惠物业公司接管明秀山庄小区并提供了物业服务。2011年3月12日，黄石明盛房地产公司向黄石明惠物业公司出具领取进户钥匙凭据，该凭据载明：请发户主陈胜，门牌号码为××的进户钥匙。被告入住涉案房屋后，未按约定向黄石明惠物业公司缴纳物业费。后黄石明惠物业公司多次催缴未果，故而成讼。另查明，1、黄石明惠物业公司于2003年5月16日注册登记，取得物业管理营业执照。2、被告陈胜系明秀山庄小区G栋A座402号的业主，案涉房屋建筑面积为175.12平方米。3、2011年3月12日，被告陈胜向原告黄石明惠物业公司交纳1700元，收据上载明：1000元押金、400元电梯费、300元垃圾处理费；同日，被告陈胜另行向原告黄石明惠物业公司交纳2600元，收据上载明：2007、2008、2009、2010、2011电梯维护费。4、2012年9月1日，被告陈胜向原告黄石明惠物业公司交纳2012年物业费1800元。5、原告黄石明惠物业公司于庭审中表示被告陈胜于2011年3月12日交纳的1000元押金用来抵扣物业费。本院认为，1、依法成立生效的合同，对签约各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定，遵守诚实信用原则，全面履行各自的义务。根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，本案中，在明秀山庄小区全体业主、业主大会选聘物业服务企业之前，该小区的建设单位黄石明盛房地产公司选聘了原告黄石明惠物业公司，并与选聘的原告黄石明惠物业公司签订物业管理委托合同。该合同签约主体合法，体现了当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中,黄石明盛房地产公司与原告黄石明惠物业公司签订的物业委托管理合同对被告陈胜等明秀山庄小区业主具有约束力，根据物业管理委托合同与原、被告签订的业主公约的规定，被告陈胜应履行向原告黄石明惠物业公司缴纳物业费的义务。2、对被告陈胜提出其于2011年3月12日向原告黄石明惠物业公司交纳的2600元系2007年至2011年共5年的物业管理费的辩解意见，尽管原告黄石明惠物业公司认为该2600元仅仅是原告交纳的5年的电梯费，是物业费的一半，但原告黄石明惠物业公司所述的先交纳电梯费的物业费交纳方式不符合常理，且陈胜于2011年才领取入户钥匙，原告黄石明惠物业公司也认可其于2012年交纳的1800元系2012年全年的物业费，故本院有理由相信被告辩解意见的真实性，故对该辩解意见，本院依法予以支持。3、本案中，被告陈胜所居住的涉案房屋的建筑面积为175.12平方米，按物业管理委托合同约定的每月每平方米1元的物业费计算标准，经核算，被告陈胜自2013年1月起至2019年12月31日止托欠物业费共计14710.08元（175.12平方米×1元/平方米·月×84个月），庭审中，原告黄石明惠物业公司表示被告陈胜于2011年3月12日交纳的1000元押金用来抵扣物业费，故被告陈胜应向原告黄石明惠物业公司支付拖欠的物业费13710.08（从2012年1月至2019年12月31日）。4、对于被告陈胜提出原告物业管理服务不到位，处理房屋维修不力，导致被告主卧室外墙渗水严重、厨房楼顶漏水严重、廊道及公共空间被挤占或挪用，造成被告经济损失约25000元的答辩意见，由于物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，物业服务在实践中几无完美。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，而物业公司也应当切实履行自己的职责，增强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。但是业主如果通过拒交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。被告陈胜认为原告明惠物业未能按约履行物业服务合同约定的义务给自身造成了经济损失，可以另行请求原告明惠物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应拒交物业费，故对被告陈胜的上述答辩意见，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：被告陈胜于本判决生效之日起十日内向原告黄石市明惠物业管理有限公司支付自2013年1月起至2019年12月31日止托欠的物业费13710.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币366元，由原告黄石市明惠物业管理有限公司负担163元（已交纳），由被告陈胜负担203元（自本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  王 冕人民陪审员  王贤友人民陪审员  舒天星二〇一九年十月十六日书 记 员  刘润润