山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)晋07民终1055号上诉人（原审原告）：王永杰，男，生于1960年4月25日，汉族。委托诉讼代理人：丁保杰，男，山西天石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩霞，女，山西天石律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：杨冬梅，女，生于1963年1月10日，汉族。委托诉讼代理人：孙李辉，男，山西辉云律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吴桂梅，女，生于1966年2月1日，汉族。上诉人王永杰、杨冬梅与原审第三人吴桂梅房屋买卖合同纠纷一案，不服灵石县人民法院(2015)灵商初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王永杰委托诉讼代理人丁保杰、韩霞、上诉人杨冬梅委托诉讼代理人孙李辉到庭参加诉讼，被上诉人吴桂梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王永杰上诉请求：一、依法撤销山西省灵石县人民法院（2015）灵商初字第293号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。二、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清、定性不准、适用法律错误，导致判决结果错误，应予纠止。一审中，王永杰的诉讼请求是：因合同目的不能实现提出解除与杨冬梅的房屋买卖合同（口头）并判决杨冬梅返还王永杰购房款188308元，吴桂梅与杨冬梅承担连带返还责任。杨冬梅一审中提出不存在房屋买卖关系，仅存在买卖购房指标，不同意返还款项。因此，本案的争议焦点是，王永杰与杨冬梅之间究竟是房屋买卖关系还是购房指标买卖关系。针对这一焦点，王永杰向一审法院提供了一系列证据，充分证明王永杰与杨冬梅之间的法律关系完全符合房屋买卖的实质要件，应为房屋买卖关系。然而，一审判决对此事实非常清楚、证据非常确凿，主体非常明确案件，在本院认为中讲“对原告主张的房屋交易事由主体不能做出认定”。这一认定完全背离案件事实，而且，令上诉人不解的是，一审判决在认定杨冬梅收取王永杰16万元事实的情形下，既不认定本案系房屋买卖关系，也不认定是购房指标买卖关系，却判令被上诉人酌情返还上诉人30000元，这种判决实在令人啼笑皆非。上诉人认为，依据本案事实，王永杰与杨冬梅通过吴桂梅买卖房屋，虽未签订书面合同，但本案证据已经充分证明王永杰与杨冬梅之间存在口头房屋买卖合同。加之因被上诉人杨冬梅根本不能为上诉人王永杰办理房屋产权证书或过户手续，以及本案所涉房屋为不合法建筑，因此，依法论理应当予以解除。支持上诉人一审诉讼请求。上诉人杨冬梅上诉请求：1、请求二审法院撤销灵石县人民法院民事判决书第一项，并驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人王永杰承担。事实与理由：一、当事人双方不存在房屋买卖的事实。2012年，上诉人杨冬梅的房屋被灵石煤矿拆迁后，作为补偿，杨冬梅获得了该地块新修房屋的购房指标，2013年拆迁工作完成后，在灵石煤矿宿舍正在修建时，杨冬梅利用该指标，欲购买本案中争议的房屋，合同总价款共计121945元，在与开发商以达成购买意向后，杨冬梅向开发商缴纳了预付款10万元，取得了该房屋的购买权，但尚有28803元未向开发商支付（包含剩余房款及各项费用），而因为涉案房屋并未修建完成，开发商并未向上诉人交付房屋。2013年3月中旬，本案被上诉人王永杰委托本案第三人吴桂梅联系杨冬梅，欲购买杨冬梅预定的房屋，经双方平等协商，在充分考虑购房指标所带来的经济效益和地产增值的溢价后，王永杰向杨冬梅支付16万元作补偿，杨冬梅同意放弃该房屋的购买权，并将自己的购房权转让给王永杰，杨冬梅收到王永杰的补偿款后，将开发商向杨冬梅出具的购房收据交回，并重新以王永杰的名义开具了购房收据，自此购房权转让完成，购房权转让完成后，王永杰又以自己的名义向开发商缴纳现金28308元，自此王永杰支付了所有的购房款，房屋修建完成后，开发商将该房屋交付王永杰。从双方购房指标权的购买过程可以看出，本案中杨冬梅发生交易时，该房屋尚未修建完成，且并未向开发商付清全款，杨冬梅可以交易的，仅仅是可以以低于市场价购买房屋的指标和作为确定购房名额的收款收据，被上诉人王永杰以16万元对价购买的，也仅仅包括10万元的预付款以及购房指标权的经济价值、房地产增值的经济价值，在购房指标权转让后，王永杰向开发商缴纳了剩余房款及各项费用，并向开发商实际领受了该房屋，本案中房屋买卖的主体为王永杰与开发商，杨冬梅与王永杰之间发生的关系仅仅是部分购房权利的转让，双方并不存在买卖合同关系。二、上诉人杨冬梅并不是返还购房款的适格主体。通过本案查明的事实可知，在被上诉人王永杰向上诉人杨冬梅购买了购房指标权后，杨冬梅已经将自身购房的权利凭证交付被上诉人王永杰，且协助被上诉人在开发商处办理了变更登记，本案涉案房屋的余款也是由被上诉人王永杰以自己的名义向开发商缴纳，房屋是由开发商向被上诉人王永杰交付，从以上情节可以看出，在双方交易完成后，购房的主体己经由上诉人杨冬梅变为被上诉人王永杰，房屋买卖合同关系建立的双方为被上诉人王永杰与开发商，上诉人并非返还购房款的主体。三、本案中购房指标权转让系双方真实意思表示，且并未违背法律法规，依法应当认定为有效。本案中上诉人杨冬梅交易时，涉案的房屋并未修建完成，上诉人杨冬梅手中购房收据的性质，系对该房屋的购买权（购买资格），该权利作为种财产权利，属于债权的范围，其本身并不存在转让限制，在双方变更购房手续时，开发商对于该权利的转让也并没有提出任何异议，该转让系双方真实意思表示，并没有任何欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平的情况存在，故而其转让行为应当认定为有效，本案中被上诉人王永杰向法庭提交的两份收据，系证明房屋产权转移的主体为开发商与被上诉人王永杰的直接证据，依据此证据法院足以认定本案上诉人并不是房屋买卖主体的事实，一审法院在未查明事实真相的情况下，草率判令上诉人向被上诉人返还购房款30000元，其裁判并无事实依据、法律依据，系明显裁判错误。望二审能够在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴桂梅无答辩意见。原审原告王永杰一审法院起诉请求依法解除王永杰和被告杨冬梅之间的口头房屋买卖合同，判令被告杨冬梅返还王永杰购房款188308元，第三人吴桂梅承担连带返还责任。理由为：王永杰和第三人吴桂梅原系朋友关系。王永杰于2013年4月委托吴桂梅向其朋友杨冬梅购买房屋，经口头协议约定房价为188308元，杨冬梅承诺付清房款后将房产证变更为王永杰的名字。但在王永杰付清上述房款后，第三人吴桂梅让王永杰找杨冬梅办理变更产权事宜，而杨冬梅更是推诿躲避，至今不予办理房屋产权变更。综上被告杨冬梅的行为致使王永杰合同目的不能实现。原审被告杨冬梅辩称，王永杰所述不是事实，杨冬梅与王永杰并不存在房屋买卖关系。杨冬梅于2012年期间经拆迁取得灵石煤矿新建房屋购房指标，2013年期间杨冬梅利用该指标购买本案争议的房屋，总价款为121945元，在达成购买意向后杨冬梅向开发商缴纳预付款10万元取得房屋购买权。同年3月王永杰委托第三人吴桂梅找杨冬梅购买该房屋，经双方协商在综合考虑地价及日后经济效益等因素后王永杰同意支付杨冬梅16万元作为补偿，杨冬梅放弃对该房屋的购买权。杨冬梅收到王永杰款后将开发商向杨冬梅出具的收款收据交付予王永杰，并协助王永杰在开发商处以其名义缴纳剩余房款。房屋修建完成后开发商也是向王永杰交付的房屋。综上杨冬梅只是对王永杰进行的权利转让，并不存在房屋买卖事实。王永杰起诉杨冬梅主体错误，应依法驳回原告王永杰的诉讼请求。原审第三人吴桂梅在法定期限内未向原审法院提供书面意见。一审法院认定事实：2010年期间，灵石煤矿委托开发商对其所辖范围内部分地段进行房屋拆迁改造，但关于房屋拆迁及后续事由开发商与被拆迁户之间并未签订书面合同。被告杨冬梅母亲有房屋一处在拆迁地段范围内，并将该房屋拆迁后收益权转让与杨冬梅。2010年11月经开发商向杨冬梅出具100000元房屋首付款收据一支。原告王永杰与第三人吴桂梅原系朋友关系，杨冬梅与吴桂梅亦属朋友关系。2013年4月，经吴桂梅介绍，王永杰同意购买杨冬梅拆迁修建完成后享有的灵石煤矿25楼301室房屋权益，并由王永杰全权委托吴桂梅办理相关事宜。吴桂梅与杨冬梅谈妥后通过转账方式给付杨冬梅款160000元。此外王永杰通过吴桂梅给付开发商剩余房款及煤气、设计、取暖等物业费用共计28308元。同年3月拆迁修建完工后，经吴桂梅将完工后新建的灵石煤矿25楼301室门钥匙交付给王永杰。另查明，灵石煤矿经开发商拆迁改造完工后的新建房屋产权在交付房屋至今未办理房屋产权证。后原、被告之间就房屋的产权办理事由发生纠纷并诉至本院。庭审中双方对房屋交易的相关事由提出不同主张，原告王永杰提出委托第三人吴桂梅与被告杨冬梅达成房屋买卖口头合同，言明房价为188308元，被告杨冬梅承诺付清房款后将房产证变更到原告名下王永杰，但被告杨冬梅在原告王永杰付清款后至今未办理房屋产权事宜，认为被告杨冬梅违反口头协议约定，要求解除双方的口头房屋买卖合同，返还购房款188308元。而被告杨冬梅对此予以否认，提出双方并未约定房屋买卖事由，认为第三人吴桂梅找被告杨冬梅协商时被告杨冬梅并未取得房屋产权，也未约定买卖事由，被告杨冬梅将前期手续交付原告王永杰，转让的只是权利凭证，双方并无物权交易关系，不同意原告王永杰诉讼主张此为本案事实。上述事实有原告王永杰提供的汇款单、收据、欠条等证据以及原、被告双方当庭陈述。一审法院认为，原、被告对双方是否存在房屋买卖关系提出不同主张。原告提出全权委托第三人与被告进行房屋交易事由，但未提供证实委托权限事由及第三人与被告协议房屋买卖的相关证据。第三人未到庭诉讼。据此本院对原告主张的房屋交易事由主体不能做出认定。根据庭审查明事实，被告在与第三人协议拆迁修建房屋相关事由时并未取得新建房屋产权，拆迁新建房屋完工后房屋交付也非由被告给付原告，据此本院不能认定原、被告之间存在房屋买卖关系。故本院对原告要求解除房屋买卖合同之请求不予支持。关于原告主张返还款请求部分，庭审中被告认可收取原告160000元款的事实。但根据查明事实，原告在拆迁伊始给付开发商首付款100000元，并将该款项在原告与开发商房屋交易中进行了抵顶。扣除该款项，被告实际取得原告款为60000元。因双方未能提供证实口头协定的相关证据，本院对该款项的性质不能做出认定。考虑本案实际情况，被告已实际取得房屋使用权，综合政策和市场变化等因素，酌情由被告返还原告款30000元为宜。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，原审判决：一、被告杨冬梅于本判决生效后十五日内返还原告王永款30000元。二、驳回原告王永杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4066元，由原、被告各负担2033元（此款原告已缴纳，执行时由被告直接给付原告2033元）。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人王永杰请求解除与杨冬梅之间的口头房屋买卖合同，判令杨冬梅返还王永杰购房款188308元，吴桂梅承担连带返还责任的上诉请求能否支持？上诉人杨冬梅请求驳回王永杰的诉讼请求的上诉请求能否支持？针对以上争议焦点，本院评判如下：依据双方口头买卖协议，在王永杰支付16万元后，杨冬梅放弃拆迁修建完成后享有的灵石煤矿25楼302室房屋的购买权，并将自己的购房权转让给王永杰，王永杰又以自己的名义向开发商缴纳现金28308元，自此王永杰支付了所有的购房款。房屋修建完成后，开发商将该房屋交付给王永杰。杨冬梅所出卖的是自己对房屋的购买权，该权利作为财产权，属于债权的范围，在转让过程中，杨冬梅并无违约情形，其取得的60000元，系自身购房权利的转让及双方对地产增值预期评估的价款，此利益并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于双方协议约定的真实意思表示，原审酌情认定返还30000元的依据不足，本院予以纠正。王永杰购买的是灵石煤矿经开发商拆迁改造完工后的新建房屋，王永杰作为完全民事行为能力人，应当可以预测到购买此房屋可能遇到的风险。现开发商已将拆迁改造完工后的新建房屋交付给王永杰，但至今未办理房屋产权证，王永杰应当与灵石煤矿或开发商协商解决办理房屋产权证事宜。该房屋未办理产权证并不影响王永杰对所购房屋的使用权，不能据此认定为合同目的不能实现。王永杰请求解除合同并退款的请求，与法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、撤销灵石县人民法院(2015)灵商初字第293号民事判决；二、驳回上诉人王永杰的诉讼请求。一审案件受理费4066元，二审案件受理费4616元，由上诉人王永杰负担。本判决为终审判决。审判长  张晓军审判员  王 雪审判员  杨姣瑞二〇一六年九月二日书记员  张亚红