徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0312民初8178号原告：刘永新，男，1967年12月13日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。原告：徐真美，女，1978年12月2日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。共同委托诉讼代理人：许大伟，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被告：徐州骏嘉房地产开发有限公司，住所地徐州市高新技术产业开发区珠江东路11号楼办公大楼732室。法定代表人：胡翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈梓祺，江苏彭城律师事务所律师。原告刘永新、徐真美与被告徐州骏嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘永新、徐真美共同委托诉讼代理人许大伟、被告委托诉讼代理人陈梓祺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘永新、徐真美向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告退还购房认购金60000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月1日原告因欲购买被告开发的位于徐州市铜山区，与被告方签订了认购书一份。协议约定原告的付款方式为：以银行按揭贷款的方式支付购房款。协议约定认购金为人民币50000元，原告实际缴纳了认购金60000元，此后原告联系贷款银行欲办理银行按揭贷款，因原告刘永新在中国建设银行桂林分行存在为期15年（2018.7.20—2033.7.20)的103万元购房按揭贷款未结清，至目前为止仍需要归还银行8516.87元/月的等额本息还款，根据原告的收入情况，无法再获得银行的贷款。故原告在认购书中约定的贷款购房方式无法实施。因此原告向被告提出退还认购金60000元，但被告不予准许。原告认为被告拒不退还认购金的行为，违反最高院的会议纪要精神，被告收取认购金违反了法律的禁止性规定，也违反了现行的购房政策。请法院依法判令被告立即退还原告的认购金60000元。被告徐州骏嘉房地产开发有限公司辩称，被告不存在违约行为，不应当退还原告认购金60000元。理由如下：一、首先，《认购书》中关于涉案标的、数量、价款及解除条款，是双方协商一致的结果。原告作为完全民事行为能力人，应知晓其签署的《认购书》中规定的权利与义务。原告未按照《认购书》约定足额支付购房首付款及车位使用权转让款余款，已经违约。根据《认购书》第三条B款约定，原告在支付首付款811870元后，选择购房款银行按揭抵押贷款支付，其应当在2019年4月4日前向答辩人支付购房首付款，在4月8日前在再支付60000元车位使用权转让款余款。根据《认购书》第二项第4条约定及《合同法》第九十三条规定，原告有权解除《认购书》并没收定金。其次，原告逾期未付后，被告于2019年5月1日和5月6日两次发函催告其前往售楼处办理《合同》签订事宜，原告置之不理。原告迟延履行付款义务且经被告两次催告仍未履行，已经构成根本违约；二、根据《商品房买卖合同司法解释》第四条规定，因原告的违约行为导致被告与原告未能订立《商品房买卖合同》，对于原告所交的60000元认购金适用定金罚则；三、被告与原告仅签订《认购书》，并未正式签订《商品房买卖合同》，现行的房贷政策并未收紧，本案不适用2011年10月9日最高人民法院印发的会议纪要第三条的规定。根据常规的购房流程，购房人在签订《商品房买卖合同》交齐首付款后进入银行贷款流程，原告诉称其无法获得银行贷款，对此，原告未提供银行拒绝发放银行贷款的证据支持。此外，即使原告申请银行贷款有困难，也是其事先明知的，该责任应归责于原告，与被告及银行无关。综上，原告诉讼请求没有实施和法律依据，被告没收认购金于法有据，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2019年4月1日，以被告徐州骏嘉房地产开发有限公司为甲方、原告刘永新、徐真美为乙方，双方就被告开发的位于徐州市铜山新区的“云景台”商品房项目房产一套及车位一处，分别签订《认购书》一份，房产认购书第一条约定：“乙方应于2019年4月4日之前或甲方另行通知的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件（以下简称《合同》），并按其于本认购书中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续。”第二条约定：“乙方认购的单元、面积、单价、总价如下：徐州.中骏.云景台；建筑面积131.91平方米；单价10248.43元/平方米，总价1351870元。乙方对该房产的现状已作了充分的了解，自愿签订本认购书，并于本认购书签订当日向甲方支付购房定金50000元。若乙方未按本认购书约定的时间与甲方签订《合同》或未向甲方提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则甲方有权没收乙方定金，解除本认购书，并将乙方认购的房产另售予他人，而无需另行通知乙方，因此而发生的全部税费、手续费均由乙方承担。”第三条约定:“乙方选定银行按揭贷款的方式支付购房款，自认购书生效之日起3日内（即2019年4月4日前）向甲方支付购房款总额的60%作为首付款，人民币811870元。甲方协助乙方办理银行按揭贷款，乙方应于签订《合同》之日提供办理按揭贷款手续所需的全部材料并承担费用。”原、被告签订的车位认购书第一条约定：“乙方应于2019年4月4日之前或甲方另行通知的期限内与甲方签订《车位使用权买卖合同》以及《补充协议》等附件（以下简称《合同》），并按其于本认购书中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续；第二条乙方认购的车位、价款等约定：”乙方认购车位一个，位于徐州.中骏.云景台。2、车位购车款70000。3、乙方对该车位的现状已作了充分的了解，自愿签订本认购书，并于本认购书签订当日向甲方支付车位定金10000元。4、若乙方未按本认购书约定的时间与甲方签订《合同》或未向甲方提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则甲方有权没收乙方定金，解除本认购书，并将乙方认购的车位另售予他人，而无需另行通知乙方。”第三条约定：“乙方选定一次性付款方式支付车位购房款，自本认购书生效之日起7日内（即2019年4月8日前）向甲方付清全部购房款。”认购书签订当日，二原告向被告支付购房定金50000元及车位定金10000元，共计60000元。2019年5月1日、2019年5月7日，被告向原告寄送2份催告函催促原告办理购房合同签订手续，2019年5月11日，因原告经催告仍未办理相关手续，被告向原告寄送解除函1份，载明：“《认购书》将于本函发出之日解除：同时您已支付的住宅定金人民币50000元及车位定金人民币10000元我司予以没收，且我司有权将房产另售予他人。”原告于2019年5月12日收到解除函。另查明，2018年6月28日，原告刘永新因其购买的坐落于临桂县秧塘工业园花样年·麓湖国际社区C地块房向中国建设银行桂林分行办理贷款手续，贷款期限180个月（及2018年7月20日至2033年7月20日），现原告主张其未按时与被告公司签订合同系因上述房屋办理贷款手续，无法就涉案房屋再次办理按揭贷款，二份认购书不产生法律上的约束力，被告应当该购房款退还给二原告。原告因索要未果，故诉至本院。以上事实，有原告提供的房屋《认购书》原件、车位《认购书》原件、工资明细清单、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件、个人贷款支付凭证复印件、被告提供的收款收据原件2份，催告函复印件2份、解除函复印件1份、EMS中国邮政速递物流信息3份及当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的涉案二份认购书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”二份《认购书》签订后，原告未按约定与被告公司签订《商品房买卖合同》及《车位使用权买卖合同》，系原告违约，理应承担违约责任。二原告诉称未与被告按约签订房屋及车位买卖合同的原因系原告无法办理银行按揭贷款且被告未协助原告办理贷款导致，故其不应承担违约责任。本院认为，是否通过银行贷款方式支付余款，系原告选择的付款方式，且《认购书》中约定签订《合同》时，如需补足首付款，差额部分原告应以现金形式于签订《合同》前一次性支付给被告，已对原告的现金补足义务作了相应约定，故即便二原告确实因无法办理银行按揭贷款未按时签订房屋买卖合同及车位使用权买卖合同亦不能构成合理违约事由，且原告未提供证据证明其已向被告说明关于涉案房屋其无法办理银行按揭贷款的事情，故其违约与被告无关。因原、被告签订的二份《认购书》中已经明确约定：“若原告未按认购书约定的时间与被告签订《合同》或未向被告提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则被告有权没收原告定金，解除认购书。”故对于原告请求法院判令被告退还购房认购金60000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：驳回原告刘永新、徐真美的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告刘永新、徐真美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  王 舒二〇一九年十月二十二日法官助理  李双君书 记 员  冀 翼