浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终4749号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐国民，男，1966年6月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：徐燕飞，女，1990年5月27日出生，汉族，住杭州市余杭区，系徐国民之女。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程秦，男，1955年6月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。上诉人徐国民因与被上诉人程秦租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余瓶民初字第648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2010年6月20日，徐国民、程秦经协商签订《租赁协议》一份，约定由程秦将承包的杭州茶叶试验场预制物件制造场地出租给徐国民作为煤场使用，租期为5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止；租金为每年60000元，于每年租金7月1日前一次性付清当年租金，先付后使用。如因茶叶实验场（国家）征用或收回此场地，则终止此协议，租金按月计算；租赁场地只允许堆放煤，不允许转租，如违约，终止合同。协议签订后，程秦交付场地给徐国民使用，徐国民分别于2010年6月22日、6月28日以现金支付20000元、40000元，作为2010年7月1日至2011年6月30日期的租金；2011年7月1日以现金支付60000元，作为2011年7月1日至2012年6月30日期的租金；于2012年7月1日以现金支付70000元，作为2012年7月1日至2013年6月30日的租金60000元，加10000元作为徐国民转租给他人使用场地而支付程秦的场地损坏补偿费；2013年9月27日以现金支付30000元、2014年3月15日程秦出具收条后徐国民于2014年3月17日以银行转账支付30000元，作为2013年7月1日至2014年6月30日期的租金；2014年10月15日、2015年4月7日以银行转帐支付15000元、20000元，作为2014年7月1日至2015年6月30日的租金。2015年5月26日，杭州都市高速公路（绕城西复线）余杭段工程建设指挥部、杭州余杭农林资产经营集团有限公司发出《通告》，杭州都市高速公路（绕城西复线）余杭段工程已经省发改委批准建设，本案场地在征用范围内。此前，为便于程秦向拆迁部门拆迁补偿，双方曾于2015年4月底5月初有过口头沟通，由徐国民将煤搬离场地，程秦免收后期的租金抵作徐国民租赁期限未到的损失，但双方未签订提前解除合同、进行租金结算的书面协议，徐国民的地磅、铁砂、办公桌椅、仪表等至今也尚在场地内未搬离，有关部门也未进行征用拆迁补偿。此后，双方因要求支付租金问题协商不成，程秦向原审法院起诉，要求徐国民腾空租赁的场地，支付拖欠的租金25000元，徐国民则提起反诉，要求程秦退还多支付的租金25000元。程秦视情撤回起诉，但徐国民坚持要求反诉。原审法院认为：程秦、徐国民双方经协商自愿签订的《租赁协议》，不违反法律的规定，应受法律保护。双方应全面履行自己的义务。程秦将场地交付给徐国民使用，履行了自己的义务。根据徐国民每笔款项的支付情况，2010年7月1日至2012年6月30日二年期的租金徐国民按约定时间支付；2012年7月1日至2013年6月30日一年期的租金徐国民也按约定时间支付，但其中徐国民支付70000元中的10000元，系徐国民作为转租给他人使用场地而加付给程秦的场地损坏补偿费，故徐国民诉称70000元均系租金，与事实不符，原审法院不予认定。2013年7月1日至2014年6月30日一年期的租金徐国民延期支付，徐国民诉称共支付了90000元，其中的30000元为重复支付，程秦则解释其中2014年3月15日程秦出具30000元的收条给徐国民后，徐国民于2014年3月17日以银行转账方式支付30000元，徐国民并未重复付款，程秦的陈述更符合客观实际，徐国民的诉称不符合常理，原审法院不予认定；2014年7月1日至2015年6月30日的一年期租金，徐国民只延后于2014年10月15日、2015年4月7日分别支付15000元、20000元，合计35000元，按年租金60000元，平均每月5000元计算，并无证据证明徐国民已付2015年5月至6月的2个月的租金10000元。且双方未签订提前解除合同的协议，徐国民尚有物资留置在涉案场地。综上，徐国民诉称双方合同已提前解除，2015年5月至6月的租金10000元及多支付的租金15000元，共计25000元多支付给程秦，要求程秦退还的诉讼请求，因无事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2016年6月14日判决：驳回徐国民的诉讼请求。本案反诉案件受理费212.5元，由徐国民负担。宣判后，徐国民不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实有误。1、对转租及支付赔偿款事实的认定有误。徐国民与程秦之间自2010年至2015年期间确曾发生租赁关系，但徐国民在此5年期间均独立使用场地，从未转租，程秦也从未提出过要求徐国民支付赔偿金。转租系新的法律关系，必然会签订有书面协议，既然程秦可以取得与所谓转租人周传来的通话录音，如果曾签订有书面协议，周传来必然也会提供给程秦。如果当年多付的1万元确系赔偿款，则依据常理程秦也应在收条上注明，否则难免产生误解，但程秦并没有。且如根据程秦的说法，徐国民与转租人周传来系合伙关系，那么合伙人使用租赁场地，何来转租一说。原审法院据此认定转租事实的依据仅仅是徐国民不认可的录音孤证及对当年多付了1万元租金的猜测，没有依据。2、对租赁期间徐国民支付租金数额的事实认定有误。徐国民在租赁期间，共支付程秦租金315000元，均有收条及银行转账凭证为据，该些证据足以证明徐国民支付租金的数额，但原审法院对此确凿的书证不予认可，而是采信程秦无法提供任何书证的一面之词。合同明确约定租金为每年6万元，于每年租金7月1日前一次性付清当年租金，先付后使用。在2010年至2012年合作期间，徐国民均按约支付租金，但2012年，彼时煤炭生意较好，而程秦家境较困难，程秦提出徐国民每年多支付一些，考虑到徐国民与程秦之间均是邻里乡亲，约定的租赁期限长达5年，双方在诉讼之前也有所往来，故徐国民虽未同意程秦上涨租金的请求，但也在当年多支付给程秦1万元，并表示租金不能上涨，如程秦经济紧张可以预先支付。程秦也口头表示以后无需严格按合同约定的付款方式支付，如果徐国民手头宽裕，就可以多支付一些，只要5年总共付足30万元即可。从徐国民提交的证据来看，可以很明显看出从2012年起徐国民均未严格的按合同约定支付租金，特别是2013年以后，徐国民有时由于资金周转需要，延付了租金，为何程秦直至租赁关系解除也从未对此提出过异议？2014年3月15日、3月17日的现金收条和打款凭证，收条上明确载明“收到现金”，与程秦在答辩时提出“双方约定该笔款项就是以转账方式支付，只是此后几天才打款”的陈述明显矛盾。事实就是当时程秦经济紧张，因此徐国民才在短短3天内连续支付了两笔3万元。而且根据徐国民提交的证据，收条、打款凭证互相独立，从未重复，足以说明如果是以现金方式支付租金，程秦就是出具收条，如果以银行转账方式支付租金，则双方以银行转账记录为准，无需再出具收条，否则为何单单该3万元的凭证有两张而其他付款均只有一份凭证？至于徐国民与程秦妻子在2015年就搬离事项的录音中，程秦妻子提到减免租金，事实上，直到程秦诉至法院，徐国民才整理出5年来所有的收条、银行凭证，对账后才发现已超额支付了合同约定的租金数额，由于徐国民生意做的较大，此前对小额款项从未重视。原审法院仅仅以“程秦的陈述更符合客观情况”为由，就推翻了徐国民提交的确凿书证，没有依据。3、对程秦协商提前解除合同的事实认定有误。从程秦妻子与徐国民的录音及其他证据中可以清楚还原由于租赁场地可能被征收，程秦要求提前解除租赁合同。对此，徐国民顾念5年的合作之情，一直予以积极配合，并在最后一次通话录音的下午就仓促将煤炭搬离场地，此后程秦妻子从未再找到徐国民要求搬离。程秦所称的地磅、铁砂、办公桌椅、仪表等物，系因程秦与徐国民发生纠纷，程秦拒不让徐国民进入场地，才导致徐国民一直无法搬离，否则徐国民有何理由在主要存放物煤炭已经搬离的情况下，留下些生意必须的辅助用品而不搬离呢？徐国民租赁场地的主要用途是存放煤炭，相较于广阔的租赁场地，显存的辅助用品占地面积可以忽略不计，在此问题认定上，原审法院倒是重视起了书证的重要性，以“双方未签订提前解除合同的协议，且徐国民尚有物资留置在涉案地点”为由，不予采信徐国民的说法，完全无视徐国民提交的录音。本案纠纷的起因是程秦的场地未能进入征用范围，导致程秦未能获得征收补偿款，因此程秦诉至法院，想要从徐国民处榨取租金，而徐国民对提前搬离煤炭给徐国民造成的损失，徐国民至今未能取回的辅助用品，由于村民情谊，合作关系，均从未向程秦讨要。在徐国民提起反诉后并提交相应证据后，程秦自觉心虚，自动撤回了本诉，徐国民在一审期间也多次表示，只要程秦开放场地，让徐国民取回辅助用品，并承诺双方此后再无争议，徐国民出于良善之心，多付的租金可以不再讨要，但程秦在证据不足撤回本诉的情况下仍拒不同意徐国民的合理请求，孰是孰非，一目了然。原审法院对徐国民的陈述、证据，均采用双重采信标准，对徐国民提出的明确证据视而不见，对徐国民根据事实作出陈述完全不予采信，仅凭未能到庭的案外人的几份录音和程秦编造的陈述，就故意扭曲案件事实，甚至本院认为部分也只能通过推测性的语言，是在有悖司法公正。综上，请求撤销原审判决，判令程秦立即退还徐国民多支付的租金25000元，并由程秦承担本案全部诉讼费用。针对徐国民的上诉，程秦答辩认为：一、关于3万元的来源问题，2010年7月1日开始徐国民承租涉案房屋，前三年租金每年支付6万元，2013年9月27日支付现金3万元，按照合同的约定，是先付后用，徐国民未履行合同，至第二年才支付，2014年3月15日，徐国民称现在有钱了要通过银行转帐的方式支付，让程秦出具一张字条给徐国民的收发室处的大伯，然后程秦写了字条交给了大伯。2014年3月16日去银行查帐发现没有徐国民转帐的款项，3月17日徐国民从银行转帐支付。2014年10月15日支付了一万五千元，2015年4月17日支付了2万元，5年合计支付275000元。2015年6月30日合同结束后徐国民尚欠25000元租金，程秦多次进行催讨，徐国民称让程秦去法院起诉，然后程秦就去法院起诉了。3月15日出具的字条和3月17日银行转帐的款项实际是一笔款项，不是两笔款项。退一步说，即使徐国民支付了9万元，合计也是27万元，为什么要多支付5000元。二、2011年时，因为涉案场地较大，徐国民使用时希望将一半的场地转租，但按照合同的约定不可以转租，但徐国民已经转租了，程秦告诉徐国民不可以转租，徐国民称和对方是合伙的，但实际他们是分开经营的，程秦多次与徐国民进行商谈，但多一个人进场，会损坏程秦的场地，程秦与他们协商，要求一年一人补偿一万元的场地损失费，次承租人是同意的，但徐国民不同意，所以次承租人将一万元支付给了徐国民，徐国民给了程秦七万元，程秦出具了字条，其他一万元是场地补偿费，之后徐国民要求程秦重新写一张字条，要求写明是7万元的租金，将程秦原来写的字条撕毁了。一审审理时次承租人也证明了其中的1万元不是租金，而是场地补偿。三、2015年5月8日，接到上级通知，要征用程秦的场地，程秦也告知了徐国民，多次与徐国民商量，煤不能再进场了，要进行修复，徐国民一直要求程秦补偿，但后来场地未被征用，至今也未被征用，程秦与徐国民沟通时称如果被征用有补偿可以对其进行补偿，但如果至6月30日也没有被征用就不补偿了，但徐国民提交的录音证据不完整，只有前半部分的协商过程。而且徐国民至7月10日才将煤全部搬离，还有东西未腾空，所以徐国民称5、6月份腾空不是事实。四、一审期间程秦接到一审承办人的电话，称徐国民称协商解决，双方均撤诉解决，然后程秦写了撤诉申请书，后来程秦得知徐国民未撤诉，然后程秦就去找一审承办人了，其让程秦另行起诉。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明，程秦于2015年12月11日因本案纠纷向原审法院起诉后，又向原审法院申请撤诉，原审法院于2016年2月15日作出（2015）杭余瓶民初字第648-1号民事裁定：一、准予原告程秦撤回起诉。二、反诉原告徐国民诉反诉被告程秦案继续审理。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据租赁合同的约定，案涉场地租金为每年60000元，于每年7月1日前一次性付清当年租金，先付后使用。2012年7月1日，徐国民支付程秦700**元，该数额与合同约定的租金数额不符。对于超出的10000元，徐国民认为系预先支付，而程秦则认为系转租的补偿款。本院认为，徐国民认为预先支付，但并未提交任何证据材料证实其说，且在此后的租赁期限内，徐国民并未提出对该笔费用进行抵扣，相反，程秦则提交了相应的录音材料证明存在转租的事实，故原审法院认定该笔10000元款项系徐国民转租给他人使用场地而支付给程秦的场地损坏补偿费并无不当。2013年7月1日至2014年6月30日支付周期内的租金支付情况，徐国民认为其于2013年9月27日支付30000元，2014年3月15日以现金方式支付30000元，同年3月17日以银行转账方式支付30000元，共计90000元，而程秦则认为2014年3月15日出具收条，同年3月17日徐国民以银行转账方式支付30000元，加上2013年9月27日支付的现金30000元，共计为60000元。本院认为，根据合同的约定，年租金为60000元，而徐国民陈述的在2013年9月27日已经支付30000元的情况下，在2014年3月15日、17日连续支付两笔30000元，不符合一般生活经验法则，故原审法院采信程秦的意见并无不当，本院予以维持。承前所述，在2014年7月1日之前，徐国民并不存在超付租金的情形，2014年7月1日至2015年6月30日支付周期内，徐国民仅于2014年10月15日、2015年4月7日支付15000元、20000元，因此，即使徐国民所述2015年4月底搬离属实，也不存在超付租金的情况。原审法院对本案的处理，认定事实清楚，法律适用正确，依法应当予以维持。综上，徐国民的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212.5元，由上诉人徐国民负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年九月七日书 记 员  王 颖