苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2795号原告：颜庭英。委托诉讼代理人：韩雪明，江苏兴吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑朝建，江苏兴吴律师事务所律师。被告：苏州存房房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1408号1幢1806室。法定代表人：徐瑞东，执行董事。委托诉讼代理人：杜芳、杨继，公司员工。原告颜庭英与被告苏州存房房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本案于2016年6月12日受理后，适用小额诉讼程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告颜庭英及其委托诉讼代理人韩雪明，被告苏州存房房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杜芳、杨继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜庭英向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即返还原告佣金9000元。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月20日，原告因购买位于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路江南村A6号别墅，与案外人高洁以及被告签订房屋买卖合同一份，被告为居间方，合同签署后，被告向原告收取佣金9000元，并有被告职业顾问杨继出具收条。2016年2月25日，原告与案外人高洁经协商，双方自愿解除所签房屋买卖合同，并互不追究责任。后原告多次要求被告退回其所收取佣金9000元，但多次协商无果。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告苏州存房房地产经纪有限公司辩称，1、我方已为本案原告及案外人高洁提供了居间服务，该服务包括提供买卖房屋的房东客户信息、交易风险及市场行情咨询、协助客户对房屋进行实际勘察等，最终促成双方签订《房屋买卖合同》，我方有权按照合同约定向原告收取居间服务费；2、涉案房屋成交价格为2720000元，就苏州中介市场看，居间费用一般收取房屋成交价格的2%～3%，而本案合同中仅约定收取原告0.7%的居间费即19040元，已远低于市场价格。另外，原告以自己暂时没钱等借款仅交纳9000元居间服务费，即成交价的0.33%，已经严重低于苏州市场的居间服务费价格；3、原告因第二笔定金无法及时筹齐导致合同无法按期履行，并跳过我方与高洁私下签订解约协议，居间协议本是三方签订，按理也应当三方共同签署解约协议，但原告并未通知被告关于解约的任何事宜；4、双方签订协议后，被告依然做了一系列居间协调工作，在原告违约的情况下，高洁及时退还原告100000元定金，原告并未因违约受到损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年12月20日，原告颜庭英作为购房人，案外人高洁作为售房人，被告苏州存房房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方依法取得位于苏州市相城区江南村别墅A6号房产，甲方已确认该房屋其他共有权人愿意将该房屋按本合同约定出售给乙方；该房屋的基本情况如下：房屋性质为成套住宅，所有权人为徐筱雯，房型6-2-3，建筑面积189.46平方米；甲乙双方协商后的实际成交价格为贰佰柒拾贰万元整（￥2720000）；甲乙丙三方签订本合同当日，乙方需向丙方缴纳居间服务费壹万玖仟零肆拾元整（￥19040），丙方收到居间服务费后协助甲乙双方办理完该房屋交易过户、贷款手续及协助甲乙双方完成交房手续；乙方于2015年12月27日向甲方交付定金伍万元整（￥50000），于2016年2月1日前向甲方追加定金伍拾肆万元整（￥540000），定金共人民币伍拾玖万元整（￥590000），交易过程中定金转为房款，乙方采用贷款方式付款；甲乙丙定于2016年3月5日前签订房屋的网签合同、资金托管协议及相关的资金托管手续；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规提供咨询协助。本合同签订后，甲方同意留存于丙方的证件资料为房产证、土地证，丙方协助甲乙双方产权过户手续，甲乙双方需于2016年2月27日前提供相应的合法有效的(过户/贷款)证件资料；甲方如委托代理人签约，并由代理人代收定金的前提下，甲方若拒绝履行合同，甲方代理人须赔付双倍定金于乙方，且本合同第三条约定的甲乙双方支付于丙方的居间服务费都由甲方代理人支付。三方还作了其他约定。高洁、原告颜庭英、被告苏州存房房地产经纪有限公司分别在甲、乙、丙方处签名或盖章。另查明，2015年12月20日，原、被告签订《佣金确认书》、《搜房综合保障服务协议》各一份，约定涉案房屋的居间服务费为13600元，该款应于2016年3月6日前支付；保障服务费为5440元，应于签署协议当日支付。《佣金确认书》中还约定：被告居间服务的具体内容为1、提供房屋买卖/租赁信息；2、提供与买卖/租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲方签订房屋买卖合同或租赁合同。甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务；甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同，乙方即完成上述第4项服务。同日，原告向被告支付房屋佣金9000元。庭审中，原、被告在一致确认：已付的9000元全部为居间服务费，保障服务费并未收取；签约之前，被告带原告查看过涉案房屋，并进行过电话沟通。以上事实，由原、被告身份信息、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《搜房综合保障服务协议》及当事人陈述为证，本院予以确认。原告为证明自己的主张，另外举证：1、原告与案外人高洁于2016年2月25日签订的《和解协议》一份，约定双方自愿解除江南村别墅A6的买卖协议，互相不追究对方责任。原告认为，“互相不追究对方责任”的意思是指其和高洁都不存在违约，均无须承担责任。2、微信截图及原告自行整理的事件过程说明，证明原告与高洁已协商将第二笔定金重新确定为50000元。其中，微信截屏显示，高洁问：“房子的定金你家大概什么时候来付？本来说好27号之前的”，原告回复称：“我估计按照计划来不及给你那么多定金了，实在不好意思，我周末先给你5万定金吧”，高洁回复称：“好”。事件过程说明记载：2015年12月24日支付高洁定金50000元；2016年12月26日由于资金周转原因，与高洁协商第二笔定金改为50000元；2016年1月30日支付高洁定金50000元；2016年2月22日接中介杨继通知房东涨价到2800000元，我们回复考虑2天；2016年2月25日接房东通知她要单方面解除合同，理由为第二次定金不足；2016年2月26日同意解除合约（1、房屋非高洁所有可能原始合同根本无效，2、房屋大涨，扯皮的时间会造成更大损失）。经质证，被告认为，1、真实性有异议，我方未参与这份和解协议的签订过程，对于签订的时间以及是否是高洁本人签字均不清楚，具体由法院依法认定；2、关于微信截图真实性无法确定，即使是双方的对话，也不能证明已将第二笔定金变更为50000元，高洁仅是同意原告暂缓支付。关于本案居间服务费的收取。被告述称，根据搜房网房天下的规定，中介服务费由居间服务费及保障服务费两部分构成，居间服务费是房价的0.5%，保障服务费是房价的0.2%，合计为房价的0.7%。保障服务费指购房人交纳该款后，买卖成交后如房屋存在漏水、凶宅、辐射房等问题时，由中介方按合同约定对买方进行赔偿。据我方了解，在中介市场这是通行的做法，但是其他中介并不将保障服务费作为单独的一项另行收取，而是直接与居间服务费一并作为中介费收取。原告对此不予认可，认为收取保障服务费是被告的特有做法，其他中介并不收取，且收取保障服务费应在签署正式网签合时才能收取。关于解除本案《房屋买卖合同》的原因。原告述称，案外人高洁并非涉案房屋的产权人，直到与我解除协议时也未能取得产权人的授权委托书，故高洁想解除协议，并通过中介告知我。签订合同时，高洁仅持有房屋两证，我之所以同意签约是认为高洁能够事后取得授权委托，考虑到交易风险，我仅支付了9000元佣金，当时被告对此也是认可的。因此，被告在提供居间服务时并未尽到谨慎审查的义务，且刻意隐瞒房屋的重要事实，存在过错，其无权收取报酬。被告认为，解约的原因在于原告不能付清第二笔定金540000元，原告在签约时已经知道高洁并非房屋产权人，我方作为中介已提供了居间服务并促成双方签约，理应收取中介服务费；合同中已经约定了在甲方代理人代收定金前提下，如甲方无法继续履行合同，该代理人应承担双倍返还定金的违约责任。原、被告均确认：双方签约时，高洁仅出示了房屋两证，并未出具授权委托书；高洁已向原告退还两笔定金合计100000元。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告苏州存房房地产经纪有限公司作为居间人，向原告颜庭英提供了订立房屋买卖合同的媒介机会，在签约前亦从事了带看房屋、电话沟通等居间服务活动，并实际促成原告与案外人高洁签订本案《房屋买卖合同》。该合同系各方自愿签订，并未违反法律规定，应为合法、有效。原告与高洁于2016年2月25日协商一致解除该《房屋买卖合同》，并约定互相不追究对方责任，原告主张解除的原因在于高洁无法取得房屋产权人的授权，系高洁提出解除合同，而被告在此过程中未能尽到审查义务，故对于双方的解约存在过错，被告则认为是原告无法交齐定金而解约。本院认为，第一，根据原告整理的事件过程说明，高洁曾提出涨价要求，后又因“第二次定金不足”提出解约，可认定本案《房屋买卖合同》系因房价客观上涨、高洁认为原告未按约支付定金、原告认为高洁不能取得授权委托等多方面原因而解除，并非单纯因为高洁未取得授权委托。原告主张第二笔定金已协商为50000元，但双方的微信对话仅能反映高洁同意原告先支付50000元，并未明确认可将第二笔定金降低为50000元，故原告的该主张不能成立；第二，本案《房屋买卖合同》中已明确记载房屋产权人信息，故原告在签约时已明确知晓高洁并非涉案房屋的所有权人，其因“认为高洁能够事后取得委托手续”而同意签约，系其本身未尽到审慎注意的义务，被告在居间过程中并不存在隐瞒房屋产权人信息的行为；第三，《房屋买卖合同》中已就代理人不能继续履行合同的情况作出了违约责任的约定，原告并未选择向高洁主张违约赔偿，且在庭审中亦明确表示其与高洁均不存在违约行为，彼此无须承担责任；但原告在本案中又以“高洁未能取得授权委托、导致双方解约”为由主张被告在提供居间服务时存在过错，其前后矛盾，依据不足。综合上述分析，本院认定被告在涉案《房屋买卖合同》的订立及解除的过程中均不存在过错，其有权向原告收取报酬。根据双方签订的《佣金确认书》，本案的居间服务费应为13600元。但是，由于房屋买卖存在办理房款交割、权属变更等手续的特殊性，本案的中介服务并不限于为买售双方提供交易机会、沟通联络、签订前期购房合同的服务，还应包括协助办理正式网签、贷款手续及权属变更登记等，且本案《房屋买卖合同》中亦有“丙方（即被告）收到居间服务费后协助甲乙双方办理完该房屋交易过户、贷款手续及协助甲乙双方完成交房手续”的约定。考虑到本案《房屋买卖合同》在约定的网签时间前已予解除，被告并未实际为买卖双方全面提供、完整的居间服务，故本院酌情认定被告应收取的居间服务费为6800元，与原告已付的9000元相抵，被告应返还原告2200元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条、四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条等法律规定，判决如下：被告苏州存房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告颜庭英居间服务费2200元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费减半收取为人民币25元，由原告颜庭英负担。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。代理审判员  候佳芸二〇一六年九月九日书 记 员  陆锦枫