广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终7324号上诉人（原审原告、反诉被告）：周先然上诉人（原审原告、反诉被告）：计敏共同委托诉讼代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈淑娜，广东信荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：章岩委托诉讼代理人：康晓岳，广东万乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家斌，广东万乘律师事务所律师。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司（原名称：深圳市中联地产置业顾问有限公司）法定代表人：杜欣，董事长。委托诉讼代理人：刘瑞庭，该司法务专员。上诉人周先然、计敏因与被上诉人章岩及原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周先然、计敏上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判章岩向周先然、计敏支付违约金16.8万元；2、章岩承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定“合同未继续履行的原因是：原告贷款申请未获批的情况下双方未能就付款方式、付款时间达成一致”是错误的。现有证据能充分证明涉案合同不能履行的根本原因是章岩毁约不卖，而非周先然、计敏贷款资料瑕疵所致。章岩的根本违约行为表现在以下方面：6月19日，章岩未经周先然、计敏同意单方从链家公司处取回托管的房产证原件，以实际行为表明了其不再履行合同；6月23日下午3点01分，章岩与链家公司工作人员发微信表示“上个星期五（即6月19日）下午3：28至今，我房子不卖了，自住。”；6月25日，于链家公司处，周先然、计敏、章岩、链家公司现场沟通时，章岩明确表示不再出售、合同不能履行，有现场录音为证；在周先然、计敏承诺可以一次性付款，并于6月21日联合链家公司发出催告函要求章岩于6月30日前配合监管剩余购房款的情况下，章岩又拒绝配合，有章岩与链家公司工作人员微信记录为证。6月30日（中介催告办理一次性付款手续最后日期）下午，章岩未经知会周先然、计敏、链家公司，突然到达链家公司处，未同意一次性付款，仅要求链家公司工作人员孔强给其书写“一次性付款流程”表示回家考虑是否同意，并在当晚回复孔强“经咨询律师，不选择你提出的方案”；在周先然、计敏委托律师再次催告其于7月6日上午办理一次性付款监管手续时，章岩虽有到场，但拒不配合。2、一审认为“2015年6月30日链家公司员工孔强再次变更付款时间，被告不予接受亦属合理”不是事实。实际情况是2015年6月30日（链家公司催告章岩配合办理一次性付款手续的最后一天），章岩于当天下午到达链家公司处，并未同意办理一次性付款手续，仅询问链家公司一次性付款流程、要求链家公司出书面流程称回去考虑。且其与链家公司沟通完毕时银行已经下班，客观上当日根本无法办理监管手续；链家公司工作人员给章岩出具的一次性付款流程，是在6月30日无法办理的情况下给出的顺延办理的建议，其前提是章岩未能在该日之前同意周先然、计敏一次性付款，属于章岩再次违约情况下的给予章岩的再次顺延。此时，因章岩未同意与30日前办理一次性付款手续，行为已再次构成违约。即便链家公司再次通知其重新办理手续，也属于催告性质，只能证明周先然、计敏有履约诚意而章岩拒不履行合同。需要特别说明的是，事后经向链家公司工作人员孔强了解，章岩当日前往中链家公司处时特意知会链家公司不要告知周先然、计敏。试问，如果是来配合办理手续的，又怎么会反而不让链家公司通知相关人到场呢？二、一审认为“原告未经协商径直发出《履约催促函》变更付款方式、付款时间没有法律依据”是对法律的错误适用。房屋买卖合同约定周先然、计敏按揭付款系意在降低买方购房成本，周先然、计敏在贷款可能存在不能获批的情况下，选择一次性付款并未损害章岩的权益，反而该种付款方式更能缩短交易周期、更有利于合同的履行，章岩应予配合、无权拒绝。目前，330政策后业主违约潮下，合同约定按揭付款、买方起诉要求继续履行合同并承诺一次性付款的情况下，法院一律判决继续履行合同、买方一次性付款的事实及过往司法判例均能证明，买方有权单方变更付款方式为一次性付款。三、一审法院判决认定“中介方工作人员王行斌证言前后矛盾”，但又拒不同意双方均已经申请出庭作证且已到庭的链家公司员工王行斌出庭，违反法定程序。开庭当日，章岩于庭前已申请链家公司工作人员王行斌出庭作证，且王行斌已经到达法院，并在开庭前就座旁听席。在周先然、计敏当庭同样申请王行斌出庭作证时，章岩反而以超出举证期限为由不予同意。更不可理解的是，在法庭询问章岩是否坚持己方提出的申请王行斌出庭作证申请时，章岩又放弃了该请求，周先然、计敏律师表示必需由王行斌出庭时，法庭仍根据章岩的要求拒绝了王行斌出庭作证，人为导致相关案件事实无法查明。王行斌为涉案交易跟单业务员，其对合同交易不能的真实原因、交易细节最为清楚，原审法院在明知且双方递交证言相互矛盾的情况下，仍然以“被告放弃证人出庭申请及链家公司有出庭代理人表述”为由拒绝其出庭作证，程序存在瑕疵，令人费解。周先然、计敏坚持要求王行斌、孔强出庭作证的原因是：链家公司代理人虽有出庭，但因其已知王行斌、孔强出庭作证，故在庭前并未向跟单人员充分了解细节，其本人未曾参与交易的全过程，无法替代王行斌、孔强表述合同未能履行的实际过程及原因。四、章岩的违约行为给周先然、计敏造成巨大的损失。涉案房屋升值40余万元，升值幅度高达23%,该升值部分既为周先然、计敏的损失，又是章岩的违约获利。周先然、计敏为购买涉案房屋给孩子明年读小学已于2015年4月6日出售自有唯一住房，目前该房屋也己升值。因章岩拒绝交易，周先然、计敏亦丧失了其他交易机会，损失惨重，合同约定的违约金明显不足以弥补周先然、计敏的全部损失，故其调高违约金的请求应予支持。章岩辩称：一审判决完全正确，符合事实，符合法律，判决公允。一、本案合同之所以不能够得到履行，是由于周先然、计敏违约在先，因为周先然、计敏违约在先导致合同继续履行已经没有必要。具体包括：1、在合同签订时候，周先然、计敏向银行提供虚假材料，导致银行不能放贷，导致双方约定的付款方式和付款期限不能够按照合同履行。也就是说，由于周先然、计敏提供了虚假的文件，欺骗银行，导致双方的合同不能履行。如此，周先然、计敏应当承担全部的责任。2、周先然、计敏在没有取得银行放贷的情况下，在2015年6月21日由周先然、计敏和链家公司联合向章岩发出《履约催促函》，表示愿意在2015年6月27日之前一次性付款款项。但实际上在2015年6月27日之前，周先然、计敏一分钱都没有支付，同样的各种违约。3、在上述同一份《履约催促函》中，周先然、计敏要求章岩6月30日前配合客户办理补交剩余房款手续。章岩按照《履约催促函》的要求在6月30日到了链家公司处，但周先然、计敏自己没有去。在一审庭审过程中，周先然、计敏及链家公司辩称没有通知周先然、计敏去，只通知了章岩去，这不符合《履约催促函》的精神。因为第一，《履约催促函》本身就是周先然、计敏发出，根本不需要由谁另行通知周先然、计敏过去，周先然、计敏自己有义务过去。而且，《履约催促函》也没有约定必须要接到链家公司通知才过去。按照《履约催促函》的要求，双方在6月30日都应当过去配合办理相关手续。4、一审时，链家公司辩称自己没有通知周先然、计敏去，那么如果说链家公司有通知周先然、计敏在6月30日到达链家公司办公室的义务的话，那么也是链家公司的失职，那么就应当由周先然、计敏及链家公司共同承担违约责任，与章岩无关。5、从周先然、计敏在一审提供的证据来看，周先然、计敏也没有在6月27以前以现金支付来履行合同能力，周先然、计敏提供的资金证明已经完全证明了这一点。周先然、计敏一直到2015年7月5日第一笔20万元资金才到位，也就是说，周先然、计敏和链家公司在6月21日发出的《履约催促函》周先然、计敏自己根本没有能力来履行，而事实上也没有履行。这一情况说明，在签订合同之后，周先然、计敏已经构成第二次的根本违约。6、在6月30日，章岩前往链家公司处，链家公司工作人员孔强向章岩出具了方案，说7月5日之前卖方与买方去银行做资金监管。这个方案本身存在两个问题：第一，该方案是由链家公司的业务人员单方面制作的，至今没有看到其中含有周先然、计敏的任何意思表示。也就是说，这一方案并没有周先然、计敏的授权；第二，即使有周先然、计敏的授权，那么也是属于周先然、计敏和链家公司单方面的修改合同的行为。章岩有权不予接受。三、周先然、计敏上诉状中存在大量歪曲事实及虚构事实，在上诉状中其陈述6月19日章岩单方面取回原件，周先然、计敏以此认定章岩不打算继续履行合同，这是歪曲事实。因为事实上6月19日当天是由于周先然、计敏提供虚假的贷款资料，让银行决定不予批准放贷，章岩为了维护自己的合法权益，才从链家公司处取回托管的房产证原件。这里需要说明的是，既然是托管，那么在周先然、计敏不能够正常履行合同，不能够得到银行贷款的情况之下，那么章岩是有权利这么做的。这一行为并不表明是否继续履行合同，更不构成违约。2、周先然、计敏又收到章岩的微信，表示房子不卖了，但事实是同样是章岩收到周先然、计敏的微信，章岩才给予回复。且事实上，尽管6月19日收回了托管的房产证，也尽管在6月23日章岩向链家公司的工作人员发出过这样的微信，表示房子不卖、自住。但实际上，章岩在6月30日还是按照周先然、计敏和链家公司的《履约催促函》去了链家公司处办公室。去的目的毫无疑问是要表示履行合同的。所以，周先然、计敏的这一陈述不符合事实。在周先然、计敏作虚假陈述的同时又对证据做了断章取义的理解。在6月29日周先然、计敏提到在6月25日的谈判录音，章岩明确表示不得出售合同履行，并且提供的现场录音。该现场的录音只是周先然、计敏提供的一部分录音，并不是完整的。完整的录音里面包括了如果周先然、计敏有诚意的话，章岩还是打算继续与周先然、计敏共同履行合同。因此，对此不应当歪曲理解。综上事实表明，周先然、计敏在上诉过程中有歪曲事实，并且对证据有断章取义的地方。三、周先然、计敏认为一审法院在审理过程中违反了法定程序，理由是不让链家公司的员工王行斌出庭，周先然、计敏认为一审法院的做法完全符合法律程序。因为在一审举证期限内，周先然、计敏根本没有向法庭申请要求任何人出庭，周先然、计敏是在开庭的时候当场向法庭要求王行斌出庭，这一行为没有得到法庭的支持，所以一审法庭没有让王行斌出庭，符合程序。综上所述，一审判决认定事实明确，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回周先然、计敏的上诉请求。链家公司述称：一、涉案房屋买卖合同的签订由周先然、计敏与章岩双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行合同义务。二、链家公司在促成双方交易的过程中，已经完全履行了居间义务，双方之间的纠纷与链家公司无关。周先然、计敏向一审法院起诉请求：1、解除周先然、计敏、章岩签订的《房产买卖合同》；2、章岩返还周先然、计敏购房定金30000元；3、章岩支付违约金168000元；4、章岩赔偿房价上涨损失200000元；5、章岩承担本案全部诉讼费用。章岩向一审法院反诉请求：1、解除周先然、计敏、章岩签订的《房产买卖合同》；2、周先然、计敏向章岩支付违约金168000元；3、周先然、计敏承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月21日，计敏作为买方、章岩作为卖方签订《房产买卖合同》，约定：卖方向买方转让深圳市xx区xxx花园x栋xxx房，该房产无抵押，卖方应在签订本合同后五十日内将房产证原件交付第三方办理过户手续之用；转让总价款为1680000元，定金为30000元；双方同意买方以申请按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年5月25日之前预付首期购房款（不包括定金，金额以银行贷款为准）到买方贷款银行作资金监管，买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金。合同签订当日，章岩出具收款收据确认收到计敏定金30000元。2015年5月22日，周先然、计敏与章岩签订《合同主体变更确认书》，约定由周先然继续履行《房产买卖合同》买方义务并由计敏为合同继续履行承担连带担保责任。当日，周先然与章岩以及中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行签订《二手楼交易资金监管协议》，周先然将首期款480000元支付至监管帐户。同日，周先然向银行申请按揭贷款。2015年6月19日，章岩将其原本已交付给链家公司的涉案房产的房地产证原件取回。2015年6月21日，链家公司在周先然未能取得银行贷款承诺的情况下，向章岩发出《履约催促函》，内容为：“买方愿意在2015年6月27日前一次性付款购买物业”，章岩应在“2015年6月30日前配合客户补交剩余房款的银行手续，继续履行合同”。该催促函下方有计敏签名，表示同意发函。2015年6月26日，章岩收到前述《履约催促函》。2015年6月30日下午2点，章岩前往链家公司处，链家公司员工孔强出具书面方案：“1、7月5日之前，买方跟卖方去银行做资金监管；2、资金监管后当天去房产交易中心过户……本人孔强承诺买方可以执行以上几点”。章岩在书面方案下方书写：“卖方章岩回家后24小时之内给答复。”2015年6月30日晚上，章岩向链家公司员工孔强发送短信，内容为：章岩严格按合同约定付款方式履行义务，不选择孔强提出的方案。后周先然、计敏诉至原审法院，提出上述请求，章岩则在本案中提出反诉。另查，涉案的深圳市xx区xx花园x栋xxx房，房地产证号为深房地字第××号，登记权利人为章岩。对于周先然未取得银行贷款承诺的原因，周先然、计敏主张：虽其提交的贷款资料确实存在瑕疵（不符合首套房贷款条件而提交首套房贷款的资料和申请），但主要原因是章岩在2015年6月16日将涉案房产的房地产证原件从链家公司处取回并到银行投诉，导致银行不同意周先然的贷款申请；周先然、计敏认为其只要增加首期款完全可以得到银行贷款承诺，但章岩不同意配合增加首期款也不同意周先然、计敏一次性付款，并且章岩明确告知链家公司不再卖房，而章岩未知会周先然、计敏及链家公司的情况下在2015年6月30日下午到链家公司营业场所了解交易事宜，由于章岩之前一直表示不同意继续履行，故周先然、计敏没有在6月30日到银行办理资金监管手续。章岩主张：周先然、计敏以虚假材料办理贷款业务导致贷款不成功，章岩并未到银行投诉，而是在2015年6月19日到银行就贷款事宜进行咨询，在咨询中业务员向章岩说明了贷款审批的情况，章岩因担心周先然、计敏提交虚假申请贷款会牵连章岩并且章岩担心房产证托管于链家公司处会有问题，遂于当日取回了房地产证原件；章岩认为其没有收到周先然、计敏关于增加首期款的通知，而其在收到《履约催促函》后同意变更为一次性付款，6月29日，链家公司员工王行斌电话通知章岩于6月30日到链家公司处办理相关手续，6月30日，章岩如约到场，周先然、计敏却未到场，链家公司员工孔强转达周先然、计敏意见并出具书面方案表示付款时间变更为7月5日，章岩对周先然、计敏再次变更付款时间的意见不予同意，故于当晚短信通知孔强。链家公司主张：章岩在2015年6月29日前未确定同意按《履约催促函》履行，故链家公司未通知双方于6月30日办理履行继续的手续，6月30日下午，章岩到链家公司咨询了解合同履行情况。周先然、计敏、章岩均提出的链家公司员工王行斌的证言作为证据，在章岩提交的证言中王行斌称：其与孔强在6月29日通过电话与章岩约定在6月30日到链家公司处协助办理资金监管事宜，还通知了买方即计敏；在周先然、计敏提交的证言中王行斌澄清称：其在6月29日没有通知买方计敏于6月30日到链家公司处与章岩会面洽谈。庭审中，周先然、计敏主张其诉讼请求第四项中要求章岩支付的房价上涨损失200000元是指要求章岩增加支付违约金200000元。一审法院认为，计敏与章岩签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；双方签订合同后，同意合同买方变更为周先然，故涉案合同的买卖双方变更为周先然与章岩，双方应予履行合同义务。周先然、计敏已支付定金30000元，章岩已将房地产证原件交付给链家公司，双方亦办理了480000元的资金监管手续，但周先然、计敏申请银行按揭贷款却未能获得审批通过，虽周先然主张章岩投诉所导致贷款未获批，但其对该主张未能提交充分证据予以证明，且周先然亦确认其按揭贷款申请材料存在瑕疵，可见，周先然对贷款未获批有过错，存在违约情形。原审法院认为，章岩在前述情况下直接将房地产证原件从链家公司处取回不恰当，但从涉案《履约催促函》看，周先然、计敏在章岩取回房地产证原件情况下仍主张继续履行合同并通知将付款方式变更为一次性付款，虽周先然、计敏主张章岩在2015年6月19日至收到《履约催促函》后一直表示不继续履行合同，但周先然、计敏亦未能提交充分证据证明章岩明确表示不继续履行合同，而链家公司员工的证言亦前后矛盾、难以采信，故周先然、计敏的该主张难以认定。另一方面，合同付款方式、付款时间的变更，应由双方协商确定，链家公司或周先然、计敏未经协商径直发出《履约催促函》变更付款方式、付款时间没有法律依据，且在2015年6月30日链家公司员工孔强再次变更付款时间，章岩不予接受亦属合理，故原审法院认定，双方合同未再继续履行的原因是：周先然贷款申请未获批的情况下双方未能就付款方式、付款时间达成一致。现周先然、计敏、章岩均要求解除合同，可见，双方交易基础已丧失，一审法院对双方该请求予以支持。合同解除，则章岩应向周先然、计敏返还定金30000元。如前述，双方在合同履行过程中均存在过错，而合同未能履行是双方未能协商一致所导致，故双方要求对方承担违约责任没有依据，一审法院对周先然、计敏、章岩双方要求对方支付违约金的请求均不予支持。据此，一审法院判决：一、解除周先然与章岩签订的《房产买卖合同》；二、章岩于判决生效之日起十日内向周先然退还定金30000元；三、驳回周先然、计敏的其他诉讼请求；四、驳回章岩的其他反诉请求。本案本诉受理费3635元、财产保全费2510元，由周先然、计敏负担4145元，章岩负担2000元；反诉受理费915元，由周先然、计敏负担200元，由章岩负担715元。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，章岩确认自己于2015年6月23日在短信中表示：“上个星期五即6月19下午3：28至今，我房子不卖了，自住。”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点在于：一、周先然、计敏与章岩哪方违约；二、违约责任如何承担。关于焦点一，本院认为，涉案合同签订后，周先然按合同约定于2015年5月22日向银行申请按揭贷款，但未获批准。对未获批准的原因，周先然、计敏与章岩有不同的主张，章岩主张系因周先然、计敏提交虚假的贷款资料，而周先然、计敏则主张系因章岩到银行投诉。对提交的贷款资料存在瑕疵，周先然、计敏并未否认。但在按揭贷款未获银行审批后，周先然、计敏已于2015年6月21日向章岩发出《履约催促函》，表示愿意一次性支付购房款。从章岩6月23日的短信内容看，章岩表示房子不卖，应认定其不同意接受一次性付款。2016年6月30日晚，章岩向链家公司员工孔强表示要求周先然、计敏按合同约定的付款方式履行义务，再次明确拒绝周先然、计敏的一次性付款方案。对此，本院认为，房产买卖中，付款是买方最核心的义务，亦是卖方最重要的权益，但本案中，周先然、计敏在贷款未获批准后，在合理期限内，自愿要求一次性支付购房款，付款方式由按揭贷款变更为一次性支付，并不损害卖方章岩收取购房款的权益，反而更能缩短交易周期，有利于合同目的的实现，章岩并无权利予以拒绝。故本院认定系章岩的行为导致涉案交易无法继续履行，章岩构成根本违约。一审判决相关认定错误，本院予以纠正。关于焦点二，章岩构成根本违约，根据涉案合同的约定，周先然、计敏有权要求解除合同并要求章岩双倍返还定金或要求章岩支付房产转让价10%的违约金。故周先然、计敏请求解除涉案合同于法有据。周先然、计敏要求解除合同的起诉状材料送达章岩的时间为2015年9月9日，本院确认涉案合同于2015年9月9日解除。周先然、计敏请求章岩支付房产转让价10%的违约金即168000元，考虑到在合同履行过程中，周先然、计敏向银行申请按揭贷款资料存在瑕疵，具有过错，本院酌情认定章岩应向周先然、计敏支付的违约金为10万元。周先然、计敏主张房价上涨损失20万元，未能提交充分的证据予以证明，本院不予采信。综上所述，周先然、计敏上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二款之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1225号民事判决第二、四项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1225号民事判决第一、三项；三、确认周先然与章岩签订的《房产买卖合同》已于2015年9月9日解除；四、章岩应于本判决生效之日起十日内向周先然、计敏支付违约金10万元；五、驳回周先然、计敏一审其他诉讼请求。本案一审案件受理费、保全费6960元，二审案件受理费3660元，共计10620元，由周先然、计敏负担2124元，章岩负担8496元。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年九月十三日书记员（兼） 李全慧附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十七条当事人通过反诉或抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。