福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽01执异298号 案外人：郭铃艳，女，汉族，1982年10月27日出生，住上海市虹口区。 案外人：郎中平，男，汉族，1984年3月27日出生，住上海市虹口区。 以上共同委托诉讼代理人：夏雪萍，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 申请执行人：福建海峡银行股份有限公司福州东大支行，住所地福建省福州市东大路70号，统一社会信用代码91350100X118661686。 负责人：程良谈，该行行长。 委托诉讼代理人：叶玉芳、林祥忠，该公司员工。 被执行人：上海科胜钢铁有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇曹安路3550号-17，组织机构代码76334878-5。 法定代表人：吴李。 被执行人：郑木金，女，汉族，1973年6月3日出生，住福建省周宁县。 被执行人：上海瑞银融资担保股份有限公司，住所地上海市杨浦区国宾路18号万达广场A座23楼，组织机构代码76117141-0。 法定代表人：林成辉。 被执行人：上海松砖物资有限公司，住所地上海松江工业区洞泾分区B区（洞薛路122号），组织机构代码76720952-0。 法定代表人：龚忠凯。 被执行人：上海博煌钢铁有限公司，住所地上海宝山区新二路168号1057A号，组织机构代码75034622-X。 法定代表人:周兴旺。 被执行人：上海宝就工贸有限公司，住所地上海市宝山区纪蕴路151号B幢2301室,组织机构代码78957645-2。 法定代表人：李仙斌。 被执行人：龚忠凯，男，汉族，1971年9月7日出生，住福建省周宁县。 被执行人：周兴旺，男，汉族，1967年11月7日出生，住福建省周宁县。 被执行人：郑清香，女，汉族，1969年10月25日出生，住福建省周宁县。 被执行人：李仙斌，男，汉族，1980年3月12日出生，住福建省周宁县。 被执行人：吴李，男，汉族，1974年9月21日出生，住福建省周宁县。 被执行人：詹清美，女，汉族，1976年12月7日出生，住福建省周宁县。 被执行人：林成辉，男，汉族，1964年6月22日出生，住福建省福安市。 被执行人：黄梅，女，汉族，1966年4月10日出生，住福建省福安市。 被执行人：傅永德，男，汉族，1974年2月28日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：连凤仙，女，汉族，1980年11月6日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：吴陈谷，男，汉族，1962年5月15日出生，住福建省周宁县。 被执行人：汤清梅，女，汉族，1962年12月14日出生，住福建省周宁县。 被执行人：吴惠文，男，汉族，1975年12月28日出生，住福建省周宁县。 被执行人：肖木华，男，汉族，1981年8月17日出生，住福建省周宁县。 被执行人：王慧，女，汉族，1981年7月9日出生，住上海市松江区。 被执行人：肖汤龄，男，汉族，1961年12月15日出生，住福建省周宁县。 被执行人：叶洪英，女，汉族，1960年2月2日出生，住福建省周宁县。 被执行人：郑成友，男，汉族，1978年1月12日出生，住福建省福安市。 被执行人：郑锦花，女，汉族，1978年11月12日出生，住福建省福安市。 被执行人：郑木庆，男，汉族，1974年1月3日出生，住上海市浦东新区。 被执行人：赵卫英，女，汉族，1979年10月26日出生，住上海市虹口区。 被执行人：郑小峰，男，汉族，1975年1月22日出生，住江苏省无锡市新区。 本院在执行申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州东大支行（以下简称海峡银行）与被执行人上海科胜钢铁有限公司（以下简称科胜公司）、郑木金、上海瑞银融资担保股份有限公司、上海松砖物资有限公司、上海博煌钢铁有限公司、上海宝就工贸有限公司、龚忠凯、周兴旺、郑清香、李仙斌、吴李、詹清美、林成辉、黄梅、傅永德、连凤仙、吴陈谷、汤清梅、吴惠文、肖木华、王慧、肖汤龄、叶洪英、郑成友、郑锦花、郑木庆、赵卫英、郑小峰金融借款合同纠纷一案过程中，案外人郭铃艳、郎中平对执行郑木金与龚锦淞共同共有的位于上海市宝山区云西路219弄23号1204室房地产及地下车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月27日举行听证会，案外人委托诉讼代理人夏雪萍、申请执行人委托诉讼代理人叶玉芳参加了听证。现已审查终结。 案外人郭铃艳、郎中平称，案外人郭铃艳、郎中平系夫妻关系。2013年2月5日，案外人与郑木金、龚锦淞签订《协议书》及《上海房地产买卖合同》，并于当日支付首期房款180万元（其中2万元由中介代为保管，并于同年4月8日向郑木金、龚锦淞支付），第二笔款项于2019年6月3日支付。签订协议当日，郑木金、龚锦淞将诉争房屋交付案外人，2013年2月，案外人入住诉争房屋至今。2013年2月6日，双方赴房地产交易中心申报税费时被告知需换领房产与车位合一产证后方能过户。同年3月4日，被执行人取得了新产证。次日，双方就诉争房屋重新签订了《上海市房地产买卖合同》。3月底，案外人缴纳了双方应付的所有税费。案外人在等待领取产权证过程中，郑木金涉及多起诉讼，其名下财产被申请保全，诉争房屋被多家法院查封，导致诉争房屋无法过户。综上，案外人在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法房屋买卖合同、支付了全部价款，并实际占有使用诉争房屋，积极准备过户，但因原所有人郑木金原因未能将房产过户，案外人并无过错，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，请求解除对郑木金与龚锦淞共同共有的位于上××××室房产（房地产权证号：20××88）的查封。提交的证据材料：1、上海市房地产权证、《协议书》、《上海市房地产买卖合同》；2、支付凭证（上海市浦东新区人民法院代管款收据、尾款收款收据）；3、上海市户籍人户分离人员居住登记××（回执）、××镇三花现代城第二居民委员会出具的《证明》、《房地产交接书》；4、《房地产买卖合同》；5、税费支付凭证（税收通用缴款书、销售不动产统一发票、农业银行签购单）；6、产调信息：（2019）沪0115执异311号执行裁定书、（2013）榕执行字278、279号、《上海市不动产登记簿》。 申请执行人海峡银行辩称，第一，案外人在没有付清全部购房款的情况下于签订合同当日就取得诉争房屋的房地产交接书不符合常理。第二，案外人将购房尾款120万元支付给上海市浦东新区法院，申请执行人未能实现参与分配利益，损害申请执行人的合法利益。综上，请求法院依法裁定。 本院查明，申请执行人海峡银行与被执行人科胜公司、郑木金、上海瑞银融资担保股份有限公司、上海松砖物资有限公司、上海博煌钢铁有限公司、上海宝就工贸有限公司、龚忠凯、周兴旺、郑清香、李仙斌、吴李、詹清美、林成辉、黄梅、傅永德、连凤仙、吴陈谷、汤清梅、吴惠文、肖木华、王慧、肖汤龄、叶洪英、郑成友、郑锦花、郑木庆、赵卫英、郑小峰金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2013）榕民初字第267号民事判决书已发生法律效力。因被执行人未履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法立案执行。该案审理过程中，本院于2013年5月16日轮候查封了被执行人郑木金与龚锦淞共同共有的位于上××××室房产及车位。进入执行程序后，本院分别于2015年5月5日、2018年4月27日续行查封诉争房屋。 另查明，上海市浦东区人民法院于2013年3月6日查封了诉争房屋，后该在先查封依法解除，本院的轮候查封转为正式查封。 再查明，2013年2月5日，案外人郎中平、郭铃艳（乙方）经上海宝原物业顾问有限公司居间介绍与郑木金、龚锦淞（甲方）就诉争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，协议书约定：乙方购买甲方诉争房屋的实际成交价为人民币300万元，《上海市房地产买卖合同》操作价格为人民币260万元。支付方式：2013年2月5日乙方支付给甲方的房款计人民币180万元，第二期房款120万元由乙方以银行贷款形式支付给甲方。另约定本协议约定内容如与买卖合同相冲突，以本协议为准。买卖合同另约定2013年4月10日前办理转让过户手续。2013年2月1日，郑木金出具“收到上海宝原物业顾问有限公司转付郎中平房地产定金人民币5万元”的收款收据。2013年2月5日，郎中平转账郑木金人民币173万元。2013年4月8日，郑木金出具“收到上海宝原物业顾问有限公司转付郎中平房地产尾款人民币2万元”的收款收据。2013年2月，案外人郎中平、郭铃艳经与郑木金签署房地产交接书后入住诉争房屋。2013年3月26日，案外人缴纳了诉争房屋契税。2019年6月3日案外人向上海市浦东区人民法院的执行款账户支付剩余的120万元购房款。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人系在人民法院查封之前与被执行人签订了书面买卖合同，并按约定支付了首付款180万元，现已将剩余价款120万元按照上海市浦东区人民法院的要求交付执行。案外人提供的证据“房地产交接书”，结合高镜镇三花现代城第二居民委员会的证明，足以证明案外人已在人民法院查封前占有了诉争房屋。诉争房屋未办理过户登记,系该房屋被法院查封所致,非因案外人的过错。综上,案外人对诉争房屋享有足以排除执行的权益,依法应裁定中止执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定,裁定如下: 中止对上××××室房产及车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石文玉 审判员  林 辉 审判员  严丽仙 二〇一九年十月十六日 书记员  侯珊珊 附：本案引用的相关法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用的解释 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。