苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初10811号原告樊晓容。委托代理人龚鹤方，江苏李杏珍律师事务所律师。委托代理人杨志毅，江苏李杏珍律师事务所律师。被告吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802室。法定代表人王多利，董事长。委托代理人蔡逸，系该公司员工。原告樊晓容与被告吴江蓝海商业管理有限公司（下称蓝海公司）无因管理纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告樊晓容的委托代理人龚鹤方、被告蓝海公司的委托代理人蔡逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊晓容诉称：原告以64344.96元、219113.36元价款向苏州南海明珠房地产开发有限公司（下称南海公司）分别购买了“吴江赛格商贸广场”3608号、3488号商铺（下称涉案商铺）。原告支付购房款后，南海公司并未通知交房，原告系居住在外地的外地人，一直不知道涉案商铺的具体交房时间，直到拿到房产证和土地证，才知道涉案商铺已经可以交付。而原、被告之间并没有签订商铺委托经营管理合同，被告擅自将原告所有的涉案商铺对外出租并收取租金的行为，符合法律关于无因管理的相关规定。现要求判令：1、被告返还涉案商铺；2、被告支付2014年4月28日至2015年4月27日期间的租金收益（按照涉案商铺总价的5%计算）；3、本案诉讼费用由被告方承担。被告蓝海公司辩称：一、“吴江赛格商贸广场”系由1700户没有进行物理分割的商铺构成，业主与被告均签有《商铺委托经营管理合同》，约定将商铺委托被告交由吴江赛格市场管理有限公司（下称吴江赛格）统一经营管理，原告也不例外，只是被告暂时找不到与原告签订的那份《商铺委托经营管理合同》。如果将涉案商铺返还给原告，势必会影响整个“吴江赛格商贸广场”的经营氛围，因此，被告不同意将涉案商铺返还给原告。二、被告已向原告支付了第三年度即2015年4月28日至2016年4月27日期间的租金，被告之所以没有将第二年度即2014年4月28日至2015年4月27日期间的租金支付给原告，是因为当时原告的地址及电话号码发生了变更，被告无法联系到原告，为此，被告专门办了一张卡，将租金打到该卡上，但原告一直没有来领取。对于第二年度的租金，被告现同意支付给原告。经审理查明：“吴江赛格商贸广场”系南海公司开发的位于苏州市××区松陵镇××北侧、××路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司所出售的商铺在铺号示意图中均有标注，并办理了独立的房产证和土地证。2012年9月10日，南海公司与樊晓容签订二份《吴江市商品房买卖合同》，约定南海公司将其开发的“吴江赛格商贸广场”3608号、3488号商铺分别以64344.96元、219113.36元价款出售给樊晓容。南海公司在将商铺出售给业主的同时，由业主与蓝海公司签订《商铺委托经营管理合同》，除樊晓容外，至今尚未发现未与蓝海公司签订《商铺委托经营管理合同》的业主，在所签订的《商铺委托经营管理合同》中，均约定：业主将商铺委托蓝海公司交由吴江赛格统一经营管理，并对“吴江赛格商贸广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年作为市场培育期，业主无偿提供给蓝海公司使用，由蓝海公司负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，蓝海公司每年向业主支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即业主为90%，蓝海公司为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，蓝海公司于当年租期内的前6个月内一次性支付给业主；业主不可撤销地赋予蓝海公司使用、出租该商铺及收益的权利，确认蓝海公司在本合同期限内始终有上述权利，业主不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、双方必须严格遵守履行本合同条款，蓝海公司延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若蓝海公司逾期3个月未支付当年期租金的，业主有权解除本合同，业主解除合同的，蓝海公司除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向业主支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。另查明：“吴江赛格商贸广场”提前于2013年4月28日正式开业。第三年度即2015年4月28日至2016年4月27日期间的租金，蓝海公司已按照其与其他业主签订的《商铺委托经营管理合同》所约定的租金标准支付给了樊晓容，而第二年度即2014年4月28日至2015年4月27日期间的租金，蓝海公司尚未支付给樊晓容。现樊晓容以其与蓝海公司之间不存在商铺委托经营管理合同关系，蓝海公司将其商铺出租给他人并收取租金的行为，符合法律关于无因管理的相关规定为由，要求蓝海公司返还涉案商铺，并支付2014年4月28日至2015年4月27日期间的租金收益（参照其他业主与蓝海公司签订的《商铺委托经营管理合同》所约定的租金标准计算）。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、铺号示意图、房产证、土地证，本院调取的其他业主与被告签订的《商铺委托经营管理合同》、《确认书》及本案庭审笔录予以证实。本院认为：“吴江赛格商贸广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。基于各商铺之间没有进行物理分割，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，南海公司在销售时与业主及被告约定，商铺出售给业主后，由业主委托被告将商铺交由吴江赛格统一进行出租、经营和管理，业主按照所付房款数额及约定比例收取回报，这从其他业主与南海公司签订《吴江市商品房买卖合同》的同时均与被告签订了《商铺委托经营管理合同》可以得到印证，对于这种产权式商铺经营模式，原告在购买商铺时应当是知道的，且“吴江赛格商贸广场”正式开业至原告起诉已有3年多，在此期间，原告不但没有提出过异议，还收取了第3年度的租金，因此，即使原、被告之间没有签订过商铺委托经营管理合同，原告的行为也应视为其认可由被告将商铺交由吴江赛格统一进行经营管理，双方之间形成事实上的委托经营管理关系，不能认定被告的行为属无因管理。由于原告的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点，单独返还在操作上存在障碍，即便能单独返还，也势必会影响“吴江赛格商贸广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，因此，原告对商铺行使所有权，不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“吴江赛格商贸广场”未成立业主大会和业主委员会，原告并无证据证明单独收回商铺符合大多数业主的意志，且目前“吴江赛格商贸广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前原告要求被告返还涉案商铺的主张，本院不予支持。对于第2年度的租金，因被告承认未给付原告，且双方对租金的计算方式均无异议，故本院对原告要求被告支付2014年4月28日至2015年4月27日期间的租金14172.92元〔（64344.96元＋219113.36元）×5%〕予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴江蓝海商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告樊晓容2014年4月28日至2015年4月27日期间的租金14172.92元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告樊晓容指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）二、驳回原告樊晓容的其他诉讼请求。如果被告吴江蓝海商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由被告吴江蓝海商业管理有限公司负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告樊晓容，原告樊晓容已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  姚民二〇一六年九月二十八日书记员  蔡洁