广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初7679号原告李元有，男，汉族，1973年12月2日出生，住址：广东省电白县，委托代理人陈扬骏、周徐海，均系广东泰旭律师事务所律师。被告陈国平，男，汉族，1969年2月28日出生，住址：广东省东莞市，委托代理人黎灼祺，广东常正律师事务所律师。原告李元有诉被告陈国平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周徐海，被告的委托代理人黎灼祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李元有诉称，2015年9月30日，原告与被告签订《档口租赁合同》，约定被告将其位于东莞市常平镇朗贝三鸟批发市场内十三档口出租给原告，租赁期为2015年11月1日至2022年10月30日共7年。合同前4年按每平方米15元交纳租金，原告需向被告支付押金60000元，履约保证金240000元，双方因自身原因需提前解除合同的，需向对方支付相当于12个月租金作为违约金。合同签订后原告向被告支付押金60000元，履约保证金240000元，合同约定被告应在2015年11月1日向原告交付租赁物，被告逾期未向原告交付，被告亦确认租赁物无法交付，截止目前被告退还原告100000元。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告押金、保证金200000元；2、被告支付原告违约金240000元（30000元/月×12个月=360000元，原告自行调整为240000元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈国平辩称，双方在2015年11月11日签订了《档口租赁合同》，约定被告将档口出租给原告，由被告搭框架结构给原告经营。在合同签订之后，被告聘请人员购买材料对档口进行改造，以便在2016年2月底交付给原告，但是后来朗贝村第四股份合作社发现被告对档口进行升级改造，便告知被告该档口所在的位置要建一条新路，该新路要穿过该档口所在的大部分地方，被告与合作社进行沟通更改新路的规划，避开档口，但是合作社回复不能，建议被告与村委会进行沟通，村委会还是答复不能。后来被告向村委会申请，要求村委会向镇政府反映，得到的回复还是不能。因此，原、被告就档口的位置进行沟通，被告告知原告档口无法出租，被告还有其他地方出租给原告，但是原告不同意，双方一直在沟通。被告为了履行合同请人施工，购买的材料现在成了废品，由此造成的损失不是双方引起的，按照公平的原则，该损失应该由原、被告双方分摊，被告大概支出的费用50000元左右，该费用应该在原告起诉的押金中予以扣除。关于违约金，由于不是被告的原因导致该合同无法履行，而是因为原告不同意变更承租的地方，故违约金不应该由被告承担。经审理查明，2015年11月1日，原告作为承租方，被告作为出租方，共同签订《档口租赁合同》，约定被告将坐落于东莞市常平镇朗贝三鸟批发市场内十三档口承包给原告；租赁期限自2015年11月1日起至2022年10月30日，共计7年，其中免租期为4个月，自2015年11月1日至2016年3月1日止；承包期间，合同前4年原告按照滴水面积15元/平方米计算交纳每月租金，满4年后原告按滴水面积17元/平方米计算交纳每月租金；原告需在每月15日前向被告支付上月的租金及水电费（其中电费1元/度；水费以实际抄表数按政府规定的单价计算交纳），除此之外被告不得另行收取原告任何费用，水电费逾期支付的按照违约条款执行；鸭毛费原告每月按0.10元/斤计算交给被告；原告需向被告交纳押金60000元，签订合同之日付清，合同期满后押金由被告全额退还原告；原告需向被告交纳履行合同保证金240000元，分12个月扣还给原告，包月从租金中扣除；如遇政府及国土部门等需要征用改造及拆迁，全部赔偿款按被告占30%，原告占70%进行赔付，赔偿款以政府出具的依据为准；双方因自身原因需要提前解除合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照标准向对方支付相当于12个月租金的违约金，因被告的原因提前解除合同的，除按约定支付相当于12个月租金的违约金外，还应减收相应的租金并按实际造成的损失进行赔偿，并退还原告履行合同保证金和押金；被告未按约定提供场地或用水、用电等市场内经营设施致使原告不能正常经营的，应该减收相应的租金，原告有权要求被告继续履行或解除合同，并要求被告赔偿相应的损失，并退还合同保证金和押金；发生自然灾害等不可抗力事件或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，被告应免收租金，如场地无法复原的，本合同自动解除，应退还保证金及押金，地面建筑按前款执行，双方互不承担违约责任。同日，原、被告还签订《补充协议》，约定租赁期限自2015年11月1日起至2027年10月30日止，共计12年，如因特殊原因导致场地无法继续使用，经双方协商一致后合同有效期调整为7年；合同期满7年后继续续期的这5年，由于村委会调整收费标准导致之前合同的相关费用要修改时，被告按照村委会的收费标准并与原告协商一致后收取原告的相关费用，不得额外加收其他任何费用。2015年9月30日，原告依约向被告交付了押金60000元，保证金240000元。被告在确定合同无法履行后，向原告返还100000元。2016年6月16日，原告以本案诉请起诉至法院。被告为了证明其有权出租案涉档口及未履行租赁合同是因为政府修建翠珠路将通过案涉地块，举证了补充协议、证明、《关于朗贝三鸟市场升级改造的申请》、《关于朗贝三鸟市场升级改造的申请复函》、《关于启动翠珠路朗贝段、朗贝大道改造工程有关事宜的函》、翠珠路道路征地图、常平镇翠珠路（东段）道路工程施工图设计、图片等证据，其中证明有两份，一份证明是2016年7月20日，主要内容为被告出租的地方属于东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社管理范围，东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社在2015年11月上旬发现被告对案涉租赁位置的土地进行升级改造，被告已经购买了材料及聘请了人员进行施工，故东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社即时通知被告停止施工行为，并告知被告此地方将会建设一条翠珠路，将会占用被告出租地方的一大部分地，被告请示翠珠路能否绕开被告的地方，东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社让被告与朗贝村委会协商，后村委会回复翠珠路不能改变规划，故被告将改造工程停工至今。一份是2016年8月3日，是由东莞市常平镇朗贝村村民委员会、东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社出具的，主要内容为三鸟批发市场内屠宰场13号档口所在地约2000平方米是属于东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社所有，东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社已经将上述地块出租给被告，租期由2014年6月至2027年年底，租期内被告可以自用或转租。《关于朗贝三鸟市场升级改造的申请》、《关于朗贝三鸟市场升级改造的申请复函》显示被告在2015年11月29日向朗贝村委会申请在三鸟市场剩余约2000平方米的闲置空地上搭建一框架建筑，以用作新的屠宰场所，申请村委会的领导积极协调有关部门重新调整翠珠路线位走向，尽量避开该地，并允许被告在地块上搭建。2015年12月7日，朗贝村委会就被告的上述申请出具复函，主要内容为让被告就三鸟市场选址进行升级改造的事项与第四股份经济合作社、三鸟市场管理有限公司进行协商处理，对于翠珠路规划设计变更事宜，朗贝村委会已经呈报反映，收悉该道路红线设计已经党委审议确定不能作出调整。《关于启动翠珠路朗贝段、朗贝大道改造工程有关事宜的函》显示东莞市常平镇人民政府办公室在2014年12月17日向常平镇规划所发函，让规划所会同朗贝村抓紧做好翠珠路朗贝段及朗贝大道改造工程设计和征地拆迁工作。图片显示案涉租赁位置现在处于空置状态。以上事实，有《档口租赁合同》、收据、补充协议、证明、《关于朗贝三鸟市场升级改造的申请》、《关于朗贝三鸟市场升级改造的申请复函》、《关于启动翠珠路朗贝段、朗贝大道改造工程有关事宜的函》、翠珠路道路征地图、常平镇翠珠路（东段）道路工程施工图设计、图片及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，从本案现有证据来看，原、被告在签订《档口租赁合同》后才开始搭建十三档口，后因搭建行为违反了辖区道路规划而被相关部门通知停止改造升级，即十三档口在搭建前未经辖区内的规划部门审核同意，未依法领取建设规划许可证，最终亦未完成搭建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案案涉租赁物没有建设工程规划许可证，不具备出租条件，本院据此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定案涉《档口租赁合同》无效。由于合同无效，双方因该合同取得的财产，应当互相返还，故被告依法应向原告返还押金及保证金，由于被告已经返还原告100000元，故被告仍需向原告返还押金、保证金余款合计200000元，原告诉求被告返还押金、保证金200000元，合法有据，本院予以支持。被告抗辩应从返还的押金、保证金中扣除其聘请工人、购买材料费用50000元，但未举证证明，本院不予采纳。被告抗辩应从返还的押金、保证金中扣除其聘请工人、购买材料费用50000元，但未举证证明，本院不予采纳。由于被告并未向原告交付租赁物，故原告无需向被告返还租赁物。原、被告签订的《档口租赁合同》因违反法律、法规的强制性规定而无效，故合同中关于违约金的约定同样自始无效，原告根据《档口租赁合同》约定诉求被告支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告陈国平在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李元有返还押金、保证金200000元；二、驳回原告李元有的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3950元，由原告李元有承担2154元，被告陈国平承担1796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员  李淑花二〇一六年九月十二日书 记 员  陈晓贤谢淑玲附判决引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。