广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11505号原告：佛山市鹏瑞利置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********，社会统一信用代码914***********254E。法定代表人：PUASECKGUAN。委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，广东捷顺律师事务所律师。被告：上海英模特制衣有限公司，住所地：中国（上海）自由****，统一社会信用代码913********252124N。法定代表人：吕某1。原告佛山市鹏瑞利置业有限公司（下简称“鹏瑞利公司”）与被告上海英模特制衣有限公司（下简称“英模特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，被告英模特公司于提交答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查于2019年6月26日裁定驳回被告英模特公司的管辖权异议申请，后依法适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告鹏瑞利公司的委托诉讼代理人黎婉君到庭参加了诉讼，被告英模特公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告鹏瑞利公司于2019年9月9日向本院申请庭外和解期限一个月，本院经审查予以准许。本案现已审理终结。鹏瑞利公司向本院提出诉讼请求：1.解除鹏瑞利公司与英模特公司签订的《商铺租赁合同》《补充协议》；2.英模特公司向鹏瑞利公司支付2018年12月1日到2019年2月29日的租金56658.48元；3.英模特公司向鹏瑞利公司支付2019年1月1日到2019年4月3日的物业管理费42886.95元；4.英模特公司向鹏瑞利公司支付2018年10月27日到2019年4月3日的电费34795.16元；5.英模特公司向鹏瑞利公司支付围蔽费6000元、场地复原费38040元；6.英模特公司交纳的租赁保证金50000元归鹏瑞利公司所有；7.英模特公司向鹏瑞利公司支付逾期付款违约金19936.69元（以每月欠费总额为本金从应付未付之日起每日按照2‰的标准暂计算至2019年4月30日，往后逾期付款违约金按照上述标准计算至实际清偿之日止）；8.英模特公司向鹏瑞利公司支付违约金33765.8元；9.英模特公司承担本案诉讼费用。事实与理由：英模特公司承租鹏瑞利公司所有的位于广东省佛山市南海区***************-65、A2-66、A2-67、A2-68、A2-69、A2-70、A2-71、A2-72商铺用于自主经营，租赁期自2013年10月1日至2021年9月30日止。2016年3月，双方签订《补充协议》约定，2016年3月25日起，英模特公司的租赁范围变更为A2-67、A2-68、A2-69、A2-70、A2-71、A2-72商铺。但在合同履行过程中，英模特公司并未按合同约定按时支付租金等相关费用，至今拖欠鹏瑞利公司租金、管理费、电费。从2018年12月初开始，英模特公司开始拖欠鹏瑞利公司租金、电费。2019年1月，英模特公司甚至开始拖欠鹏瑞利公司物业管理费。鹏瑞利公司多次向英模特公司发出《律师函》催缴欠款，但英模特公司仍无法依时缴纳相关费用。2019年4月中旬，英模特公司全面停止营业。鹏瑞利公司与英模特公司之间属于租赁合同关系，双方签订的《商铺租赁合同》《补充协议》真实有效，应当按照约定全面履行合同义务，英模特公司不按时支付租金等相关费用的行为已构成严重违约，除应支付所欠租金、违约金等费用，鹏瑞利公司有权行使解除权，要求解除合同并收回出租商铺。遂提起本次诉讼。英模特公司未答辩。鹏瑞利公司围绕诉讼请求依法提交了证据，英模特公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦没有提交证据，依法视为其放弃举证、质证及辩证的权利，对鹏瑞利公司提交的证据本院予以确认并在卷佐证。结合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区***************业，权利人为鹏瑞利公司，权利证号为粤房地权证佛字第****号。2013年7月18日，鹏瑞利公司与英模特公司签订《商铺租赁合同》，约定：1、英模特公司承租鹏瑞利公司所有的位于广东省佛山市南海区***********怡翠世嘉购物商场二层A2-65、A2-66、A2-67、A2-68、A2-69、A2-70、A2-71、A2-72商铺用于经营ETAM艾格旗下所有品牌服装服饰，租赁面积为641平方米，商铺的租金、物业管理费或其他根据该商铺面积计算的款项均以本条款规定的租用面积为基数。租赁期自2013年10月1日至2021年9月30日。商铺交付日定为2013年7月30日。双方约定采用提成租金方式交纳租金，其中2018年10月1日至2019年9月30日为第六个租约年，每月租金按英模特公司该月总营业额的15%计收。租金以月为一个缴费期，双方应于每一期结束后5个工作日内对该期营业额进行对账结算，经双方对账确认后，鹏瑞利公司出具书面通知，英模特公司收到书面付款通知之日起10个工作内支付上期租金。2、合同租赁保证金为50000元。3、合同5.5.1条约定商铺物业管理费按租用面积1.15元/日/平方米计算，以自然月为一个缴费期，最后一个月的物业管理费以实际租赁天数第一日起至合同终止或解除之日止计算。4、合同第5.6.1.2条约定，能源费按实际使用量收取，按月缴纳，英模特公司收到出具的付款通知日起十个工作日内支付上月的水、电等能源费用。5、合同第12.2.1条约定，在租赁期内，英模特公司逾期支付租金、保证金、物业管理费、水电能源费用等，经书面催告后超过5个工作日仍不支付的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。无论在任何情况下，英模特公司均应当自费将房屋内的所有可移动之设备和物品搬离，并将商铺恢复至商铺交付时的状态，自然损损耗除外。若经鹏瑞利公司书面催告后英模特公司仍逾期支付租金或物业管理费或其他费用超过一个月的，鹏瑞利公司有权单方面终止合同并收回商铺，租赁保证金作为违约金予以没收，且按相当于合同终止前六个月平均月租金的两倍支付违约金，鹏瑞利公司依据上述约定单方终止合同的，应当书面通知英模特公司按照合同约定交还商铺，租赁合同自鹏瑞利公司书面解除通知到达英模特公司之日起即终止。2016年，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：从2016年3月25日起，英模特公司的租赁范围变更为A2-67、A2-68、A2-69、A2-70、A2-71、A2-72商铺，租赁面积为401平方米，建筑面积617平方米。2018年12月英模特公司月销售额为175781.20元，2019年1月英模特公司月销售额为156529元，2019年2月英模特公司月销售额为45593元。英模特公司产生计费日期为2018年10月27日至11月26日、2018年11月27日至12月26日、2018年12月27日至2019年1月26日、2019年1月27日至2月26日、2019年2月27日至3月26日、2019年3月27日至4月26日的电费分别为8390.52元、7368.84元、6702.48元、6213.24元、5288.76元、2392.2元，以上电费共计为36356.04元，鹏瑞利公司主张电费为34795.16元。2019年4月3日，鹏瑞利公司向英模特公司发出律师函，通知英模特公司因其不按时支付租金等相关费用的违约行为，且鹏瑞利公司已经履行催告义务，鹏瑞利公司将依约单方解除合同并收回店铺。庭审中，鹏瑞利公司确认英模特公司于2019年4月5日撤场。另查明，双方签订《商铺租赁合同》时，案涉商铺的编号为A2-67到A2-72，后期该些商铺名称变更为L2-67到L2-72。英模特公司承租涉讼商铺，在其撤场后，鹏瑞利重新分别与案外人梁满成签订《房屋租赁合同》，租赁单位为L2-71，租赁套内面积91平方米，合同起始日期为2019年6月15日，租金为固定租金，第一年每天每平方米4.2739元计算；与叶宇锋签订《房屋租赁合同》，租赁单位L2-72，租赁套内面积91平方米，合同起始日期为2019年7月1日，租金为固定租金，第一年每天每平方米2.9918元计算；与邓良佛签订《房屋租赁合同》，租赁单位为L2-67、68，租赁套内面积133平方米，合同起始日期为2019年12月23日，租金为固定租金，第一年每天每平方米2.4147元计算；与孟改平签订《房屋租赁合同》，租赁单位为L2-69、70，租赁套内面积为138平方米，合同起始日期为2019年6月15日，租金为固定租金，第一年每天每平方米2.5857元计算。本院认为，双方当事人签订的《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。英模特公司未到庭答辩亦未对鹏瑞利公司举证予以推翻，对鹏瑞利公司诉请，本院分析如下：一、关于合同解除。庭审中，鹏瑞利公司确认英模特公司从2018年10月起未能支付涉讼商铺电费、12月起未能支付商铺租金并于2019年4月5日撤场，英模特公司并未对此进行抗辩，本院对鹏瑞利公司该陈述予以采信。本院认为涉讼合同约定租赁期限至2021年9月30日届满，英模特公司从2018年10月起未能支付相应电费及租金、物业管理费等费用，并在合同期限届满前未经鹏瑞利公司同意擅自撤场已构成根本违约。鹏瑞利公司依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定及双方合同约定享有单方解除合同的权利，故对其解除合同之主张本院予以支持。鹏瑞利公司于2019年4月3日向英模特公司发出律师函通知合同解除，故依《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，本院确认双方合同解除日期为英模特公司签收律师函之日，即合同解除日为2019年4月8日。二、英模特公司所应承担的违约责任。1、关于尚欠的租金。根据租赁合同约定，双方采用提成租金方式交纳租金，其中2018年10月1日至2019年9月30日为第六个租约年，每月租金按英模特公司该月总营业额的15%计收。故2018年12月1日至2019年2月28日的租金按英模特公司该当月销售额计算为26367.18元、23479.35元、6838.95元，共计为56685.48元【2018年12月至2019年2月的销售额（175781.20元+156529元+45593元）*15%】，鹏瑞利主张56658.48元为其实体权利之处分，本院予以支持；2、关于物业管理费。庭审中，鹏瑞利公司确认英模特公司于2019年4月5日撤场，故核定物业管理费从2019年1月1日起亦计算至该日止共计95天，按双方租赁合同第5.5条及补充协议之约定，物业管理费计算为43809.25元（1.15*401平方米*95天），鹏瑞利公司主张42886.95元，其中2019年4月1日至30日的物业管理费主张为1383.45元，并未超过本院核准范围，为其实体权利之处分，对该真实意思表示，本院予以支持；3、关于尚欠电费。租赁合同第5.6.1.2条约定，能源费按实际使用量收取，按月缴纳，英模特公司收到出具的付款通知日起十个工作日内支付上月的水、电等能源费用。根据鹏瑞利公司举证本院核定英模特公司尚欠2018年10月27日起至2019年4月26日止的电费共计36356.04元，鹏瑞利公司主张电费为34795.16元（其中2018年10月27日至11月26日电费7958.16元、2018年11月27日至12月26日电费7368.84元、2018年12月27日至2019年1月26日电费6702.48元、2019年1月27日至2月26日电费6213.24元、2019年2月27日至3月26日电费5288.76元、2019年3月27日至4月23日电费1263.68元）为其真实意思表示，对该实体权利之处分本院予以确认。4、对于主张的没收保证金、逾期付款违约金及撤场违约金。经本院审理查明，涉讼租赁合同中对于英模特公司违约时应如何承担违约责任的条款有多项规定，即有以逾期交付金额的千分之二收取滞纳金的约定，也有包括没收保证金作为违约金的约定，亦有按相当于合同终止前六个月平均月租金的两倍支付违约金。然而，无论合同条款如何对违约条款进行约定，违约责任的本质同应为弥补损失，且应该以违约方签订合同时预见或应当预见的范围为界限。在本案中，英模特公司违约对鹏瑞利公司造成的损失主要有二：一是英模特公司逾期交纳租金等费用的损失以及因此而产生的逾期违约损失；二是涉案商铺合理空租期的租金损失。对于前者，英模特公司作为承租人无正当理由逾期支付包括租金在内的各项费造成的损失，本院已于前述中支持。对于上述费用应支付而未支付产生的违约损失按合同约定应支付予鹏瑞利公司，但涉案合同约定的日千分之二标准过高，本院根据公平及诚信原则予以调整为日万分之五。对于逾期时间的认定，根据鹏瑞利公司举证英模特公司分别于2019年1月8日、2月3日、3月7日签收了结账日期为2019年1月、2月、3月的结算通知单，结合租赁合同中关于电费及物业管理费的支付时间为收到鹏瑞利书面付款通知之日起十个工作日内支付当期物业管理费、上月水电费的约定，本院核算鹏瑞利公司主张的应付日期并未超出本院核准范围，本院予以采纳。综上，计算至起诉之日即2019年5月17日止，所欠电费、租金、物业管理费逾期付款违约金为6007.63元，具体核算如下表：起算日截止日应付日欠款金额（元）项目天数（天）利率违约金（元）2018.10.272018.11.262019.1.17958.16电费1360.0005541.152018.11.272018.12.262019.2.17368.84电费1060.0005390.552018.12.272019.1.262019.3.16702.48电费770.0005258.052019.1.272019.2.262019.4.16213.24电费460.0005142.92018.12.12018.12.312019.2.126367.18租金1050.00051384.282019.1.12019.1.312019.3.123479.95租金770.0005903.982019.2.12019.2.282019.4.16838.95租金460.0005157.302019.1.12019.1.312019.1.114295.65物管1360.0005972.102019.2.12019.2.282019.2.112912.2物管1050.0005677.892019.3.12019.3.312019.3.114295.65物管770.0005550.382019.4.12019.4.52019.4.51383.45物管420.000529.05合计6007.63此后的逾期付款违约金分别以所欠租金56658.48元、物业管理费42886.95元、电费34795.16元为本金，从2019年5月18日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予鹏瑞利公司，超出本院核准部分不予以支持。对于其主张的撤场违约金，经本院审查实为空置期租金损失，涉案合同约定“按相当于合同终止前六个月平均月租金的两倍支付违约金”，诉讼中查明涉讼铺位陆续于2019年5月起由新租户接场，6月起至12月期间重新出租收取租金，鹏瑞利公司并未举证证明其收取的英模特公司撤场前六个月平均月租金，本院以本案中审核三个月的租金总和56658.48元计算平均月租金为18886.16元，计算两倍违约金为37772.32元，鹏瑞利公司主张撤场违约金33765.8元并未超出本院核准范围，本院予以支持。对于鹏瑞利公司主张的没收保证金50000元，符合双方合同约定，且结合涉讼商铺再行出租情况及鹏瑞利公司实际租金损失情况，考虑鹏瑞利公司重新招租亦存在相应的成本，对鹏瑞利公司该主张本院予以支持。6、对于主张的围蔽费及场地复原费，鹏瑞利公司所举证的收据及交易凭证中的金额不一致，收据中的工程项目也与邀请函的项目情况不相符，报价邀请函中并未明确项目具体位置，鹏瑞利亦未能提供双方签订的书面合同，无法确认其主张的44040元的围蔽费及场地复原费与涉讼商铺相关，也无法举证证明合同约定的“商铺恢复至商铺交付时的状态，故对该主张本案中不予以支持。英模特公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、佛山市鹏瑞利置业有限公司与上海英模特制衣有限公司2013年7月18日签订的《商铺租赁合同》、2016年签订的《房屋租赁合同》补充协议于2019年4月8日解除；二、上海英模特制衣有限公司应于本判决生效之日起十日内支付尚欠租金56658.48元、物业管理费42886.95元、电费34795.16元，并分别以该所欠金额为本金从2019年5月18日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予佛山市鹏瑞利置业有限公司；三、上海英模特制衣有限公司应于本判决生效之日起十日内支付计至2019年5月17日止的逾期付款违约金6007.63元、空置期租金损失33765.8元予佛山市鹏瑞利置业有限公司；四、上海英模特制衣有限公司已交付的50000元保证金归佛山市鹏瑞利置业有限公司所有；五、驳回佛山市鹏瑞利置业有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2765.63元（原告佛山市鹏瑞利置业有限公司已预交），由被告上海英模特制衣有限公司负担并应于本判决发生法律效力七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告佛山市鹏瑞利置业有限公司已预交的受理费2765.63元，经其申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 冯雅婷二〇一九年十月十八日法官助理 刘晓媛书 记 员 龙文媛