安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0203民初2001号原告：芜湖扬益物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区春江绿岛5#楼01、02，统一社会信用代码91340200057036776C（1-1）。法定代表人：杨万军，职务总经理。委托代理人：胡华荣，安徽维晨律师事务所律师。被告：黄泽良，男，1979年10月10日出生，汉族，大专文化，教师，住安徽省芜湖市弋江区。原告芜湖扬益物业管理有限公司诉被告黄泽良物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡华荣、被告黄泽良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月15日，原告与被告居住的橡绿园社区春江绿岛小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为小区全体业主和物业使用人提供物业服务。被告作为居住在该小区7幢2单元401室的业主，其自2013年1月开始没有向原告缴纳物业服务费。原告多次催讨无果，现请求判令：被告立即支付原告拖欠的自2013年3月至2015年12月期间的物业服务费2238元（103.39平方米×0.6元／平方米／月��36个月）。被告辩称：我居住在春江绿岛7幢2单元401室，一、二、三楼住户的主卧和次卧的空调主机都放在自家主卧室和次卧的飘窗上，五楼的住户把自家的一台空调主机放在我家主卧的飘窗上，另一台空调主机放在自家主卧的飘窗上，导致我家次卧的空调主机无处安放。我为此事找到原告，原告推脱说不知道该怎么处理。原告作为一个合格的物业公司，应该知道该小区业主空调外挂摆放位置。我作为小区业主，及时向原告反映上述情况，但原告却不管不问，没有尽到其职责。物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更。前��规定的公示时间不得少于10天。原告提交的物业服务合同的制定没有按照正规的流程进行，也没有经过公示，故原告所提交的物业服务合同无效。根据法律规定，业主逾期缴纳物业费的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期不缴纳的，原告才可向法院起诉。原告没有尽到其作为物业公司应有的责任，致使被告家中的空调无法安装，现要求原告对7幢2单元401室空调外机的摆放进行说明，同时赔付被告象征性1元，承担本案诉讼费。原告作为物业公司对收取的物业费没有进行公示，小区车位的收益、公共维修资金也没有公示。经审理查明：2012年10月15日，原告芜湖扬益物业管理有限公司（乙方）与澛港街道橡绿园社区春江绿岛小区业主委员会（甲方）签订《芜湖市弋江区橡绿园社区春江绿岛小区合同书》，合同约定，甲方将春江绿岛小区��物业管理一体化服务委托给乙方管理，物业服务内容包括公共部位及公共设施设备的日常维护与管理、安全管理、清洁管理、客户服务管理、档案资料管理、绿化美化管理等；合同期限自2012年10月15日至2014年4月14日，收费标准参照芜湖物业管理收费二级资质服务标准，物业管理服务收费由乙方按月、季度收取等。该合同到期后，合同双方又于2014年、2015年签订了内容相一致的合同，将合同期限延长到2016年10月14日。上述合同签订后，原告对涉案小区的进行了物业管理服务。被告系春江绿岛7幢2单元401室业主，该房屋面积103.59平方米。被告认为原告未解决其空调安放问题而未向原告缴纳自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费。原告于2015年12月11日向被告邮寄《物业费催缴律师函》，要求被告缴纳物业费，但被告至今未履行缴费义务，遂成讼。另查明，芜湖物业费收取标准有关政策实施于2010年1月1日，执行《芜湖物业服务收费实施办法》（芜价经费（2009）132号）有关规定，普通住宅二级资质服务标准，无电梯0.55元／平方米／月，上下浮动幅度20%，浮动范围无电梯0.44-0.66元／平方米／月。2015年住宅物业费收费标准参照《芜湖市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准》收取，普通住宅二级资质服务标准，无电梯0.66元／平方米／月，上下浮动幅度20%，浮动范围无电梯0.53-0.79元／平方米／月。原告对涉案小区进行了物业管理服务，并按0.6元／平方米／月的标准向小区业主收取物业费。以上事实有经庭审质证的原告提交芜湖市弋江区橡绿社区春江绿岛小区2013年-2015年物业服务合同、律师函复印件、邮寄单及原、被告陈述在卷证实。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。澛港街道橡绿园社区春江绿岛小区业主委员会与原告签订的三份《芜湖市弋江区橡绿社区春江绿岛小区物业服务合同》对小区所有业主均具有约束力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告作为业主在接受了原告提��的物业管理服务后，支付物业管理费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。原告主张的相应物业管理服务费用，有具体的合同约定为证，庭审中被告对其未缴纳物业服务费的事实予以认可，故对原告要求被告支付物业费的请求，应予支持。被告应向原告缴纳自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2237.54元（103.59平方米×0.6元／平方米／月×36个月）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决如下：一、被告黄泽良于本判决生效后十日内支付原告芜湖扬益物业管理有限公司物业服务费2237.54元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告黄泽良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张瑜二〇一六年九月十九日书记员  张晋附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。