广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3700号 原告：廖杨，男，1995年9月4日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：刘毅刚，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐建林，广西金柳律师事务所律师。 被告：广西官塘投资发展有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳东新区官塘创业园研发中心2号楼5楼518号，统一社会信用代码：91450200063562350C。 法定代表人：凌艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。 原告廖杨与被告广西官塘投资发展有限公司（以下简称“官塘公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年9月6日、10月14日公开开庭进行了审理。原告廖杨的委托诉讼代理人刘毅刚，被告官塘公司的委托诉讼代理人徐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖杨向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告廖杨与被告官塘公司2016年7月16日签订的《嘉鹏·中央城认购协议》；2、判令被告官塘公司返还原告廖杨已付购房款306973元并支付已付购房款利息66116.02元（利息暂计至2019年7月1日，后续利息按同期中国人民银行5年期贷款利率的1.5倍计算至被告实际返还结清房款之日止）；3、判令被告官塘公司向原告廖杨赔偿损失306973元；以上项目合计680062.02元；4、本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、评估费等）由被告承担。 事实与理由：2014年3月5日被告与柳州市人民政府签订合同取得编号为P（2014）3号、P（2014）3号的国有土地使用权，用途为中低价位、中小型普通商品住房用地，约定开工时间为2015年5月18日、竣工时间为2018年5月17日。被告取得涉案土地、开工后，在未取得房屋预售许可即对外进行销售房屋。2016年6月30日、2016年7月16日、2016年8月1日原告多次向被告交付涉案中央城房款合计306973元。2016年7月16日原、被告签订《嘉鹏·中央城认购协议》，约定被告将坐落官塘大道3号嘉鹏中央城3栋2单元4-1号房出售与原告。协议并对双方的其他相关权利义务及违约责任等事宜进行了约定。2016年11月左右，涉案楼盘即全部停工，至今仍未复工，亦无法取得案涉房屋预售许可证，并近于烂尾楼状态，交房遥遥无期。后原告经了解查实，被告在取得涉案土地使用权后即进行抵押担保，后又因债务纠纷被他人起诉，法院依法查封涉案不动产。据此，被告复工、交房已根本无法实现。另，被告在明知涉案不动产已经抵押且被法院查封的情况下予以故意隐瞒，且在无商品房预售许可证的情况下，并仍对外销售，导致合同目的根本无法实现。其该行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，已然严重违反合同法等的规定及合同约定，已经构成根本性违约。据此被告应当承当相应的违约责任并承担损失赔偿责任。 现原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定及司法解释的规定，提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告官塘公司辩称，同意解除与原告之间的认购协议，退还原告已支付的购房款，被告没有违约，不同意支付利息及赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市柳东新区地产项目的开发商为被告官塘公司。被告在2014年2月通过拍卖方式取得柳州市柳东新区新柳大道以北、官塘大道以西Ｌ-13-04-Ａ、Ｌ-13-04-Ｂ地块的国有土地使用权，并在该地块上建设嘉鹏·中央城房地产项目，取得合法审批手续。 2016年7月16日，原告（乙方）与被告官塘公司（甲方签订《嘉鹏·中央城认购协议》，主要约定：1、原告自愿向被告官塘公司认购嘉鹏·中央城3幢2单元4-1号房，该房屋建筑面积89.85平方米，总金额为406973元；2、乙方同意签署本认购协议书时，支付人民币101000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款；3、乙方选择按揭付款（商业付款）的方式，须于2016年7月16日前支付首期房款106973元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款300000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年7月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；4、乙方必须在约定的付款方式和期限内到柳州市柳东新区嘉鹏中央城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……等等。2016年6月30日、2016年7月16日、2016年8月1日，原告向被告官塘公司分三次支付了3000元、101000元、202973元，合计306973元。之后，双方迟迟未能签署《商品房买卖合同》，且案涉房屋已备案登记到他人名下。 经查，嘉鹏·中央城房地产项目因故于2016年底停止施工至今，目前正在办理恢复施工手续。被告于2016年5月18日取得嘉鹏·中央城1期3栋的商品房预售许可证，有效期为2016年5月18日至2016年6月底。该预售许可证到期后，被告至2019年9月12日才再次取得嘉鹏·中央城1期3栋的商品房预售许可审批，有效期为2019年9月12日至2019年11月底。 另查明，被告拖欠借款被案外人邓柳斌于2015年起诉至本院，要求被告偿还借款18000000元并支付利息5832996元及承担律师费用。该案经本院一审、柳州市中级人民法院二审后作出（2015）鱼民一初字第2583号、（2017）桂02民终991号民事判决书：（2015）鱼民一初字第2583号民事判决结果为：被告官塘公司偿付邓柳斌18000000元及利息并支付律师服务费240000元。（2017）桂02民终991号民事判决结果为：驳回上诉、维持原判。上述判决已发生法律效力，并已进入执行程序，本院依法查封了被告官塘公司所有的位于柳州市柳东新区（案涉商品房所在土地）的国有土地使用权及嘉鹏·中央城房地产项目所属的1＃、2＃、5＃、6＃楼部分房屋，后依法进行司法拍卖。 原告认为，案涉房屋在第一次法庭辩论终结前尚不具备预售许可条件，至2019年9月12日才取得预售许可证，双方已合意解除认购协议，现该房地产项目至今仍处于停工状态，且被告面临生效判决确认的巨额债务，原告订立合同的目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任并赔偿原告的损失。被告官塘公司同意解除合同，认为案涉房屋现已达到预售条件，认购协议无法继续履行的原因在原告，被告不构成违约，不应承担违约责任。 本院认为，原告与被告官塘公司签订的《中央城认购协议》是双方平等协商后自愿订立的，系双方真实意思表示，虽然在签订该协议时被告并未就涉案商品房取得商品房预售许可证，但法律并未明确要求签订商品房认购协议时房开商必须取得商品房预售许可证，故该协议没有违反法律禁止性规定，依法应为有效协议，则协议双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。双方在2016年7月16日签订了《中央城认购协议书》，原告已按协议约定履行了支付房款的义务，而直至2019年9月12日第一次法庭辩论终结后，被告才取得涉案商品房的预售许可，即在双方订立《中央城认购协议书》长达四年多的时间内，被告均未取得预售许可证，并履行与原告订立商品房买卖合同、明确交房时间等义务，且案涉房地产项目自2016年底停止施工至今，严重影响了原告作为购房人购房合同目的的实现，现原告诉请解除《中央城认购协议》，被告官塘公司同意，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告官塘公司因该认购协议向原告收取的购房款306973元，应返还给原告。 如前所述，双方无法签订《商品房买卖合同》的原因为案涉房地产项目停工且商品房预售许可证到期长期未再取得该商品房预售许可证，故被告的行为是导致本案买卖行为无法继续的直接且根本的原因，则被告应承担导致合同履行不能的违约责任。原、被告签署的认购协议并未就因被告的行为导致无法签署《商品房买卖合同》并致使合同解除的违约责任进行约定，因此被告应根据合同法相关规定承担违约责任。 根据认购协议约定，房屋总价款为406973元，而原告向被告支付了101000元作为定金，已超过担保法关于定金不能超过主合同标的额20%的规定，则超过部分应视为原告预付的购房款。故被告应按照合同约定及法律规定，双倍向原告返还总房款20%的购房定金，故被告除退还原告支付的全部购房定金外，还应赔偿原告定金81394.6元（406973元×20%），原告诉请要求被告赔偿306973元，证据不足，本院不予完全支持。至于原告诉请的利息，定金赔偿已能在一定程度上弥补原告的损失，且原告的此项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，并参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告廖杨与被告广西官塘投资发展有限公司于2016年7月16日签订的《嘉鹏·中央城认购协议》； 被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告廖杨返还购房款306973元； 三、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告廖杨81394.6元； 四、驳回原告廖杨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10601元（原告廖杨已预交），减半收取5300.5元，由原告廖杨负担1590元，被告广西官塘投资发展有限公司负担3710.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 梁 佳 二〇一九年十月二十三日 书记员 韦艳想 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。