广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终9859号上诉人（原审被告）：吴瑶，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：段晨，广东钧霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市城市管理局田贝招待所，住所地：深圳市田贝路。负责人：赵泽兵，所长。委托诉讼代理人：卜宏昭，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审被告：深圳市纽宏国际珠宝交易中心有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：杨关琴，董事长。委托诉讼代理人：沈家梅，系该公司员工。上诉人吴瑶因与被上诉人深圳市城市管理局田贝招待所（以下简称城市管理局田贝招待所）、原审被告深圳市纽宏国际珠宝交易中心有限公司（以下简称纽宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴瑶上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1、吴瑶与城市管理局田贝招待所继续履行2013年5月21日签订的《房屋租赁合同书》，吴瑶继续合法使用租赁房产；2、改判由纽宏公司代吴瑶支付押金15万元性质为合同押金，继续作为《房屋租赁合同书》押金使用，而不是保证金，城市管理局田贝招待所不得没收；3、吴瑶按《房屋租赁合同书》的约定补交拖欠城市管理局田贝招待所的租金差额。二、一、二审案件诉讼费用由城市管理局田贝招待所负担。事实与理由：一审法院认定事实不清。涉案租赁物一直由吴瑶个人投资入股的企业实际使用，吴瑶与城市管理局田贝招待所2013年5月21日签订的租赁合同为实际履行的合同。第一、吴瑶与城市管理局田贝招待所2013年5月21日签订的《房屋租赁合同书》后，当日即与徐海勇、郑廷仕签订了成立合伙公司协议书，共同成立盛益珠宝有限公司经营珠宝生意，该公司注册资本500万元，徐海勇出资250万元，占40%股份，郑廷仕出资250万元，占40%股份，吴瑶以其个人租赁的房产深圳罗湖区XX大厦四楼738平米房产场地入股，占股20%股份。租赁房产实际上一直由该公司使用。第二、吴瑶与城市管理局田贝招待所签订《房屋租赁合同书》后，随即于2013年5月23日按规定完成了备案手续，房租租赁凭证编号为XXXXXX。后由于纽宏公司（吴瑶为其股东）原注册地在他处，但未在原注册地办公，工商登记管理部门找不到该司而将该司列入经营异常状态，考虑到纽宏公司希望进入水贝区域营业，经纽宏公司要求，由其与城市管理局田贝招待所签署了一份租赁合同，用于工商注册登记。随后又由纽宏公司与田贝所就涉案房屋签署了租赁合同，经纽宏国际要求，为了其密切与城市管理局田贝招待所的关系，故吴瑶就争议标的租赁房产应付的租金由吴瑶先向纽宏公司支付，再由纽宏公司代为向城市管理局田贝招待所支付。2014年11月起由于其另外与田贝所租赁的XX大厦二楼及一楼的六号商铺迟迟未能交付使用，故纽宏公司暂未代吴瑶将争议标的租赁房产租金交付给城市管理局田贝招待所。导致吴瑶与城市管理局田贝招待所就租赁房产因拖欠房租发生纠纷。综上，吴瑶认为一审法院认定事实不清，房产的实际承租人及实际使用人没有现场查实，也未对吴瑶提供的证据进行核实，光凭推论得出了与事实不符的结论，判决错误。城市管理局田贝招待所辩称，一、一审从涉案的租赁合同签署时间，实际履行的租金标准以及缴纳租金的主体和双方关于租赁事务的往来函件，相关票据等客观事实的基础上，认定涉案房屋是由纽宏公司承租，明确了本案实际履行的租赁合同是城市管理局田贝招待所与纽宏公司在2013年10月18日签署的租赁合同。符合双方签约的初衷和目的，与客观事实相吻合。二、一审在查明事实的基础上认定纽宏公司拒不缴纳租金的行为已经违反租赁合同的约定，导致城市管理局田贝招待所合同目的无法实现，城市管理局田贝招待所依法享有合同解除权，并有权要求纽宏公司交还房产。同时，因为纽宏公司长期拒不支付租金，导致城市管理局田贝招待所遭受了实际经济损失，所以纽宏公司应当向城市管理局田贝招待所赔偿合同解除前支付租金了约定的滞纳金。也正是因为纽宏公司的行为，城市管理局田贝招待所依约有权没收租赁保证金。三、纽宏公司未对一审判决提出上诉，表明纽宏公司是认可一审判决结果，认可其与城市管理局田贝招待所之间的租赁关系。认可其违约的法律事实，愿意承担相应的法律后果。四、吴瑶的上诉陈述的事实与客观事实不符，吴瑶与城市管理局田贝招待所2013年5月21日签署租赁合同时，吴瑶是以纽宏公司法定代表人身份签约，2013年6月1日即由纽宏公司作为正式的承租人与城市管理局田贝招待所签约，合同内容与2013年5月21日内容完全一致。之后，2013年10月18日，纽宏公司与城市管理局田贝招待所又重新签署了租赁合同，变更了租金的标准，同时在合同也注明了之前签署的租赁合同作废。城市管理局田贝招待所与纽宏公司签署的两份租赁合同中吴瑶均是作为纽宏公司的法定代表人签字的，后期合同履行、缴纳租金的时间、标准、以及开具的发票等均是按照2013年10月18日合同进行。而后纽宏公司因为与城市管理局田贝招待所其他租赁关系发生争议，向城市管理局田贝招待所来函阐述了双方的租赁关系和其不予支付涉案房屋租金的理由。城市管理局田贝招待所也客观向纽宏公司正式回复了函件，上述一系列租赁合同签署和履行的行为，均能够明确的表明涉案房屋租赁关系是发生在城市管理局田贝招待所与纽宏公司之间，实际履行的就是2013年10月18日签署的租赁合同。至于吴瑶所称的相关合伙合作事宜，城市管理局田贝招待所均无从知晓，无法判断。这与城市管理局田贝招待所同纽宏公司的租赁合同不具有关系，更不具有合同相对性。请求二审法院对一审判决予以维持。纽宏公司述称，同意吴瑶的意见，补充如下：一、确认租金水电费都由吴瑶实际支付。吴瑶是房产租赁合同的当事人和实际承租人。二、纽宏公司与城市管理局田贝招待所于2013年6月签订租赁合同，主要用于工商登记注册，一审时城市管理局田贝招待所也是提供了一份证据证明，2014年10月，纽宏公司进行了注册地等事项工商变更，当时进行工商变更的原因主要是工商登记部门找不到纽宏公司，列入经营异常的问题，当时为了解决这个问题，与城市管理局田贝招待所签订了另一份租赁合同，并将注册地变更至租赁合同标的物所在地，纽宏公司并未实际承租和使用。三、纽宏公司没有上诉，并不等于认可了一审判决。四、纽宏公司给城市管理局田贝招待所的函件表明，只要田贝所继续履行罗湖区田贝四路XX大厦2、6楼的交付，4楼的租金继续给付城市管理局田贝招待所。城市管理局田贝招待所向一审法院起诉请求：1、依法解除2013年10月18日城市管理局田贝招待所与纽宏公司签署的《房屋租赁合同书》；2、依法判令纽宏公司向城市管理局田贝招待所支付拖欠的房屋租金309960元（自2014年10月1日暂计至2015年4月30日，实际应付至纽宏公司搬离之日）；3、依法判令纽宏公司向城市管理局田贝招待所支付拖欠租金所产生的滞纳金171363.6元（暂计至2015年4月30日，实际应付至纽宏公司付清租金之日）；4、依法判令城市管理局田贝招待所有权没收纽宏公司缴纳的租赁保证金15万元；5、依法判令纽宏公司在判决之日起10个工作日内搬离并恢复房屋原状；6、本案案件受理费、诉讼保全费等全部由纽宏公司承担。一审法院认定事实：一、位于深圳市罗湖区××路××大厦于1992年取得《深圳市建设工程竣工验收证书》，未办理房地产证。XX大厦四层（以下简称涉案房产）产权目前在产权登记部门备案登记在深圳市市政公用事业管理公司名下。XX大厦原是深圳市金田房地产开发公司与深圳市市政公用事业管理公司共同开发，后深圳市市政公用事业管理公司因政府机构调整被撤销，其职能并入了深圳市人民政府城市管理办公室。1991年11月18日，深圳市人民政府城市管理办公室与深圳市金田房地产开发公司签订相关房产分配协议，由深圳市人民政府城市管理办公室分得XX大厦二、三四层及一层的部分商铺。2001年，深圳市人民政府城市管理办公室成立机关服务中心与田贝城管接待所合所办公负责办理物业与产业的统一管理工作。2004年，深圳市城市管理办公室更名为深圳市城市管理局。二、吴瑶是纽宏公司的法定代表人及股东。纽宏公司自2013年3月7日成立至今，其法定代表人一直是吴瑶,未变更。2013年5月21日，城市管理局田贝招待所作为出租方，与吴瑶作为承租方，签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定城市管理局田贝招待所将涉案房产出租给吴瑶，月租金总额为47970元，交租时间为每月10日之前，租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日，房屋建筑面积是738平方米，租赁保证金为15万元；该合同的附页中用手写字体约定，本合同与双方签订的房屋租赁合同书同时具有法律效力。该《深圳市房屋租赁合同书》在房屋租赁管理部门办理了租赁备案手续，同时吴瑶办理了《房屋租赁凭证》，该《房屋租赁凭证》记载承租人是吴瑶。2013年6月1日，城市管理局田贝招待所作为出租方，与纽宏公司作为承租方，签订《房屋租赁合同书》，约定城市管理局田贝招待所将涉案房产出租给纽宏公司；月租金为47970元，包水电费；交租时间为每月10日之前；租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日；房屋建筑面积是738平方米；租赁保证金为15万元。该《房屋租赁合同书》尾部承租方处，由纽宏公司盖章及吴瑶作为纽宏公司法定代表人签名。2013年10月18日，城市管理局田贝招待所作为出租方，与纽宏公司作为承租方，签订《房屋租赁合同书》，约定城市管理局田贝招待所将涉案房产出租给纽宏公司，月租金为44280元，交租时间为每月10日之前；租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日（从2013年11月开始收取租金）；房屋建筑面积是738平方米；租赁保证金为15万元；合同第六条约定，承租方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的千分之五加收滞纳金，拖欠租金达1个月以上的，出租方可提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；合同正文尾部约定，以上合同书于2013年10月18日重新签订，原先合同同时作废，双方共同遵守。如果出租方违约，应向承租方支付三倍租赁保证金的违约金并负责赔偿装修费用，承租方不负责恢复房屋原有结构；如承租方违约，出租方没收租赁保证金，并应出租方要求恢复房屋原有结构；合同落款时间处标明，原签日期为2013年6月1日，重签日期为2013年10月18日。该《房屋租赁合同书》尾部承租方处，由纽宏公司盖章及吴瑶作为纽宏公司法定代表人签名。三、上述租赁合同签订后，纽宏公司于2013年5月21日通过银行转账的方式向城市管理局田贝招待所支付租赁押金15万元，城市管理局田贝招待所向纽宏公司出具《收款收据》，表明收到租赁押金15万元。其后，纽宏公司依2013年10月18日《房屋租赁合同书》约定的租金标准即44280元/月通过银行转账的方式按月向城市管理局田贝招待所支付租金，城市管理局田贝招待所亦向纽宏公司出具付款人为纽宏公司的正式发票表明收到纽宏公司支付的租金，直至2014年9月。2014年10月之后，纽宏公司未再向城市管理局田贝招待所缴纳租金。2014年9月29日，纽宏公司向城市管理局田贝招待所出具《关于要求暂缓交纳XX大厦四楼物业租金的申请》称：“2013年6月我公司租用了贵所名下的深圳市罗湖区田贝四路XX大厦四楼物业，租用后我公司积极开发建设并按合同约定支付租金…为了减轻我司的经营压力，经我公司研究特向贵所申请要求暂缓交纳XX大厦四楼物业租金…”。2014年11月13日，城市管理局田贝招待所向纽宏公司发出《追缴租金通知书》称：“贵公司2014年9月29日向我单位提出暂缓交纳XX大厦四楼物业租金的申请，我单位认为两处物业的租赁各自独立，不能混淆，申请理由不成立。在未得到我单位答复之前，贵公司应信守合同，不得擅自停交租金。现贵公司结欠我单位租金三个月共132840元，请于本月20日前缴清”。由于纽宏公司经城市管理局田贝招待所催促仍拒交租金，城市管理局田贝招待所为此提起本案诉讼。四、庭审中，城市管理局田贝招待所称涉案房产由纽宏公司使用，目前由纽宏公司转租给案外人使用；吴瑶、纽宏公司则称，涉案房产由吴瑶使用。五、吴瑶是一审法院根据纽宏公司申请追加的被告。吴瑶经一审法院追加之后，城市管理局田贝招待所坚称其将涉案房产租赁的对象是纽宏公司而非吴瑶，因而只要求纽宏公司承担责任，而不要求吴瑶承担责任。纽宏公司在庭审中表示，合同约定的违约金标准过高，请求法院对违约金标准进行调整。一审法院认为，城市管理局田贝招待所与纽宏公司于2013年10月18日签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的主要争议焦点是实际履行的合同是与吴瑶签订的租赁合同还是与纽宏公司签订的租赁合同。对此，吴瑶、纽宏公司称，与吴瑶签订的租赁合同为实际履行的合同，纽宏公司只是代吴瑶交付租金；城市管理局田贝招待所则称，与纽宏公司签订租赁合同为实际的租赁合同，2013年5月21日与吴瑶签订的租赁合同实为吴瑶作为法定代表人代表纽宏公司签订，且该合同被城市管理局田贝招待所与纽宏公司于2013年10月18日所签订的租赁合同所变更。一审法院认为，城市管理局田贝招待所与吴瑶、纽宏公司先后签订了租赁合同，约定承租的房产均为涉案房产，租赁的期限均为2013年6月1日至2018年5月31日。由于该房产不可能同时既出租给吴瑶又出租给纽宏公司，因此，与吴瑶签订的租赁合同和与纽宏公司签订的租赁合同仅可能只有一份为实际履行的合同。鉴于：其一，从签订时间看，与吴瑶签订的租赁合同签订在前，与纽宏公司签订的租赁合同签订在后，且与纽宏公司签订的租赁合同中吴瑶是作为法定代表人签字确认的，吴瑶不可能不清楚与纽宏公司签订的租赁合同的合同内容，应视为城市管理局田贝招待所、吴瑶及纽宏公司约定变更了承租方主体为纽宏公司。其二，从合同履行看，纽宏公司是依2013年10月18日与纽宏公司签订的《房屋租赁合同书》约定的租金标准即44280元/月通过银行转账的方式按月向城市管理局田贝招待所支付租金的，城市管理局田贝招待所亦向纽宏公司出具付款人为纽宏公司的正式发票表明收到纽宏公司支付的租金，即本案实际履行的合同是2013年10月18日与纽宏公司签订的《房屋租赁合同书》，而非2013年5月21日与吴瑶签订《深圳市房屋租赁合同书》。其三，从往来函件看，纽宏公司于2014年9月29日向城市管理局田贝招待所出具的《关于要求暂缓交纳XX大厦四楼物业租金的申请》已明确涉案房产是纽宏公司向城市管理局田贝招待所承租的，城市管理局田贝招待所于2014年11月13日向纽宏公司发出《追缴租金通知书》催缴租金的对象亦是纽宏公司，可见，城市管理局田贝招待所与纽宏公司对涉案房产是由纽宏公司承租之事实并无争议。综上，涉案房产的承租人已变更为纽宏公司及实际履行的租赁合同为2013年10月18日与纽宏公司签订的《房屋租赁合同书》之事实是非常清楚的，吴瑶、纽宏公司关于2013年5月21日与吴瑶签订《深圳市房屋租赁合同书》为实际履行合同的抗辩意见，一审法院不予采纳。纽宏公司作为承租人，自2014年10月之后拒不向城市管理局田贝招待所缴纳租金，该行为构成违约，应向城市管理局田贝招待所承担相应的违约责任。城市管理局田贝招待所要求解除2013年10月18日《房屋租赁合同书》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。《房屋租赁合同书》解除后，纽宏公司应及时将涉案房产交还城市管理局田贝招待所，城市管理局田贝招待所要求纽宏公司交还涉案房产的诉讼请求，一审法院予以支持。城市管理局田贝招待所要求纽宏公司支付自2014年10月之后的租金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。纽宏公司于2013年5月21日向城市管理局田贝招待所缴纳的租赁押金15元与租赁合同约定的租赁保证金数额一致，虽标明为租赁押金，但纽宏公司亦未再向城市管理局田贝招待所缴纳其他租赁保证金，该租赁押金应视为租赁合同约定的租赁保证金。城市管理局田贝招待所要求没收该租赁保证金15万元的诉讼请求依据充分，一审法院予以支持。2013年10月18日《房屋租赁合同书》虽然明确约定“承租方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的千分之五加收滞纳金”，该约定虽是当事人的真实意思表示，但违约金标准过高，鉴于一审法院已支持了城市管理局田贝招待所要求支付租金、没收租赁保证金的诉讼请求，一审法院根据我国《合同法》的规定对违约金标准进行调整，酌定按中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付滞纳金。综上，一审判决：一、解除深圳市城市管理局田贝招待所与深圳市纽宏国际珠宝交易中心有限公司于2013年10月18日签订的《房屋租赁合同书》。二、确认深圳市城市管理局田贝招待所无须向深圳市纽宏国际珠宝交易中心有限公司退还租赁保证金15万元。三、深圳市纽宏国际珠宝交易中心有限公司应于判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区田贝西路XX大厦四楼租赁房产返还深圳市城市管理局田贝招待所。四、深圳市纽宏国际珠宝交易中心有限公司应于判决生效之日起十日内按每月44280元的标准向深圳市城市管理局田贝招待所支付租金直至上述房产实际交还深圳市城市管理局田贝招待所之日止（截止至2015年4月30日租金数额为309960元）。五、深圳市纽宏国际珠宝交易中心有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳市城市管理局田贝招待所支付拖欠自2014年10月起每月租金44280元的滞纳金（滞纳金以当月租金44280元为基数，自当月11号起，按中国人民银行同期贷款利率计算，计至本判决确定房产交付之日止）。六、驳回深圳市城市管理局田贝招待所的其他诉讼请求。本案受理费10114元、公告费780元，由深圳市纽宏国际珠宝交易中心有限公司承担。本院对一审认定事实予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于当事人实际履行的合同是城市管理局田贝招待所与吴瑶于2013年5月21日签订的租赁合同，还是城市管理局田贝招待所与纽宏公司于2013年10月18日签订的租赁合同，作为本案的争议焦点问题，一审判决已进行了详细的论述，鉴于合同的签订时间、具体履行情况、结合纽宏公司与城市管理局田贝招待所往来函件反映的事实，一审认定本案实际履行的合同系城市管理局田贝招待所与纽宏公司于2013年10月18日签订的租赁合同，该认定理据充分。至于吴瑶上诉主张一审未查清涉案房屋的实际使用人，本院认为，即使纽宏公司未实际使用涉案房屋，亦不影响纽宏公司与城市管理局田贝招待所之间确立的租赁法律关系。吴瑶的该上诉理由不能成立，本院不予支持。纽宏公司自2014年10月之后未向城市管理局田贝招待所支付租金，该行为构成违约，城市管理局田贝招待所有权要求解除租赁合同，一审判决解除合同、并判令纽宏公司支付拖欠的租金、滞纳金，处理正确，纽宏公司亦未提起上诉，视为认可一审判决，本院予以维持。至于保证金15万元，纽宏公司于2013年5月21日支付给城市管理局田贝招待所，虽然支付的时间早于双方签订合同的时间，但纽宏公司在与城市管理局田贝招待所签订租赁合同后，未再支付合同约定的15万元保证金，一审认定该15万元即为纽宏公司与城市管理局田贝招待所租赁合同约定的租赁保证金，并无不当，由于纽宏公司构成违约，城市管理局田贝招待所有权没收该保证金。综上所述，吴瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10114元，由吴瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅  新  江审 判 员 聂    效代理审判员 王  丹  妮二〇一六年九月十八日书 记 员 林晓翔（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。