苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第02394号原告：王永波，男，1987年1月6日���，汉族。委托代理人：邱大鹏，江苏狮山律师事务所律师。被告：包彩娟，女，1972年9月10日生，汉族。委托代理人：张进康，男，1971年5月17日生，汉族。原告王永波与被告包彩娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月28日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年12月7日公开开庭进行了审理，原告王永波，被告包彩娟的委托代理人张进康到庭参加诉讼。后本院于2016年9月6日再次公开开庭进行了审理，原告王永波及其委托代理人邱大鹏到庭参加诉讼。被告包彩娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王永波诉称，2015年6月26日，被告委托苏州市云房源软件服务有限公司介绍其所有的苏州市高新区某小区某幢2单元某室房产之买卖交易，并与原告签订《房地产居间买卖合同》。该合同第七条约定：如出卖方未能履行本合同条款导致合同终止或无法履行，则出卖方需双倍返还定金给买受方作为违约赔偿。现因被告的违约行为导致合同无法履行，故原告申请解除《房地产居间买卖合同》，并要求被告支付违约金8万元。因双方未能协商达成一致意见，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产居间买卖合同》，被告支付原告违约金80000元，其他损失包括误工费、交通费1000元，合计81000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告包彩娟辩称，原、被告签订房屋买卖合同时，康佳花园5幢504室房产证丢失，必须补办方可在房管局办理过户，但因该房屋存在银行贷款，补办时间长，而从签订房屋买卖合同至我方交房，中间的期限只有15天，根本来不及办理过户手续。中介当时说来不及的话，交房时间可以协商。我方于2015年8月27日补��好房产证，8月28日双方协商房子里东西的去留问题，并签有家私电器清单。直到10月22日，我方将房屋贷款还清，房子可过户，但原告却已经起诉了我方。我方认真履行合同，但原告却随意起诉至法院，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于苏州市虎丘区某小区某幢5某室房屋建筑面积63.54平方米，所有权人为被告包彩娟。2015年6月26日，原告王永波与苏州市云房源软件服务有限公司签订《房地产居间服务合同》一份，约定前者委托后者居间介绍购买被告所有的上述房屋，居间费为7100元。同日，原告作为买受方，与作为出卖方的被告及居间方苏州市云房源软件服务有限公司签订《房地产居间买卖合同》一份，约定原告向被告购买其所有的上述房屋（含5-13自行车库一间），总价为710000元。合同第二条“房屋其他情况”第1款“抵押登记情况”约定：��房屋已经设立抵押，抵押额约为贰拾伍万柒仟元整（¥257000），具体欠贷款额度以银行实际记载为准，买卖双方协商办理注销抵押登记的方式为出卖方自行还款及办理抵押登记注销。合同第三条“房屋成交价格、付款方式、税费承担及过户方式”第2款“定金”约定：人民币肆万元整（¥40000）于买卖双方交接楼房款时冲抵房款，买受方应于本合同签订之日支付定金人民币肆万元整（¥40000），定金交由居间方保管；第5款“过户方式”约定：出卖方在签订本合同当日须将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订本合同之日起十日内，备齐过户及贷款文件交于居间方；买受方于签订本合同之日起十日，备齐过户及贷款文件交于居间方；同时，买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续后10日内，须到苏州市房地产交易登记中心（或其他办理房屋权属转移���门）递交过户手续；买受方对该房屋状况已充分了解并愿意购买。合同第七条“违约责任”约定：如买受方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给出卖方作为违约赔偿，出卖方有权再将房屋转让予任何人，出卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则出卖方需双倍返还定金给买受方作为违约赔偿。合同第九条约定：买卖双方或一方未按照合同约定的时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按照本合同的约定承担违约责任，三方另有约定的除外。次日，原告通过苏州市云房源软件服务有限公司支付被告购房定金40000元，被告出具收款收据3份，金额分别为14000元、4000元、22000元。此后，因涉案房屋所权证遗失，被告即着手补办事宜。因被告迟迟未能完成补办手续，双方自行或通过中介公司工作人员多次沟通。2015年8月20日，被告委托代理人张进康向原告出具《承诺书》一份，其内容如下：本人系某小区某幢某室房东丈夫张进康，身份证号码320524197105******，现承诺于2015年8月28日将产证补办出来，并保证本人有权处理此事，如到指定日期未将产权补办出来，自愿承担一切后果以及相关违约责任。特此声明。2015年8月27日，涉案房屋所权证补办完成。次日，原告与被告委托代理人张进康签署《家私电器清单》一份，明确随房附送物品包括冰箱、空调、太阳能热水器。此后，被告即着手归还涉案房屋银行贷款事宜，以涤除其上的抵押权。因被告迟迟未能还清贷款，双方多次沟通。在原告当庭提交的其与张进康2015年9月16日的电话录音中，张进康称“我23号还款我就是23号去还款，还好款接下来就是你的事情，我没有别的想法“、”23号银行预���还款，预约23号还”、“23号我银行钱还掉，25号把他项权证拿出来”，原告问“你的意思就是这个月23号还上是吧”，张进康答“对啊“，原告再问“你23号再还不上呢”，张进康答“还不上你再怎样好了啊”。但被告并未按期还清银行贷款，原告于2015年10月12日故诉至本院。同年10月22日，被告还清涉案房屋所欠银行贷款300000元。另查明，原告与被告委托代理人张进康曾联合签署《声明》一份，其内容如下：此房屋某小区某幢某室剩余贷款由房东包彩娟自行还款，注销他项权证。双方约定客户王永波托管240000（贰拾肆万元整），贷款金额420000（肆拾贰万元整），按正常流程办理。产权办理好之后，房东拿到全款660000（陆拾陆万元整），客户拿到房产证后一周内交房，剩余房款10000（壹万元整）于交房当日结清，交房前产生的水、电、煤、物业费等由房东负责结清。对于房东负责，剩余的10000（壹万元整）尾款在网签当日需由客户王永波交于Q房网中介，便于在交房当日付款。如在此流程当中有一方故意拖延时间，不配合办理流程，另外一方有权利要求对方赔偿相对应的损失。庭审中，苏州市云房源软件服务有限公司工作人员王雨出庭作证，称其中途接手原、被告之间的房屋买卖事宜，被告于2015年8月补办好房屋所有权证后，三方进行协商，由中介公司帮忙寻找垫资公司垫资，如果垫资成功，立即办理过户手续。但由于被告的征信存在问题，导致垫资未成功。后被告表示自行寻找垫资公司垫资，原告对此也表示同意，并称如果办理不了的话，要么被告双倍返还定金，要么其向法院起诉。庭审中，原告称被告之前承诺的补办房产证时间、清偿贷款时间从未做到，且被告的征信存在问题，致使其对被告���底失去信心，已于2016年3月另行购买其他房屋。以上事实，由房屋所有权证、国有土地使用证、房地产居间服务合同、局地产居间买卖合同、数款收据三份、承诺书、声明、家私电器清单、还贷证明、证人证言、电话录音、短信记录及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告王永波与被告包彩娟签订的《房地产居间买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。在该合同第三条第5款，双方约定“出卖方在签订本合同当日须将房屋所有权证���权属证书原件放于居间方处，并于签订本合同之日起十日内，备齐过户及贷款文件交于居间方”，但被告显然违反了该约定，其签完合同后首先着手补办房屋所有权证，直至2015年8月27日才完成补办手续，后又着手寻找垫资公司垫资，以归还银行贷款、涤除抵押权。虽被告违反了双方关于履行期限的约定，构成违约，但原告并未追究，在被告补办完房屋所有权证后，双方不仅就房屋内哪些物品随房附送问题进行了协商，还就寻找垫资公司垫资的问题进行了协商，并在中介公司寻找垫资公司未果的情况下，同意由被告继续找寻垫资公司，以上种种行为表明，原告并未打算追究被告的违约责任，而是与被告协商变更了合同第三条第5款关于履行期限的约定，双方继续履行合同。从原告提交的其与被告代理人张进康的电话录音可以看出，双方另行口头约定了2015年9月23日这��时间点，以此作为被告还清银行贷款、涤除抵押权的最后期限。但被告仍未在该期限内完成合同义务，再次违反了双方的约定，故原告于同年10月12日向本院起诉，请求解除双方签订的《房地产居间买卖合同》符合该合同第九条的约定，本院对此予以支持。同时，根据合同第七条，被告未按期履行合同的行为导致原告行使解除权致本合同终止，被告应双方返还原告定金80000元作为违约赔偿。至于原告主张的误工费、交通费1000元，因其并未提供任何证据证明其主张，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王永波与被告包彩娟于2015年6月26日签订的《房地产居间买卖合同》解除。二、被告包彩娟于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王永波购房定金80000元。三、驳回原告王永波其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告王永波指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1826元，减半收取913元，由被告包彩娟承担900元，原告王永波承担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费���江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。审判员  朱海兰二〇一六年九月七日书记员  田德强