广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终9250号上诉人（原审原告、反诉被告）：章细眼，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈迁，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：唐仙龙，广东深南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰，广东深南律师事务所律师。原审第三人：深圳市乐诚房地产有限公司坪山分公司，住所地：广东省深圳市坪山新区。代表人：陈文。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：广东省深圳市福田区。代表人：王业，该分行行长。上诉人章细眼因与上诉人陈迁及原审第三人深圳市乐诚房地产有限公司坪山分公司（以下简称乐诚公司坪山分公司）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章细眼上诉请求：1、撤销一审判决第六项；2、判令陈迁向章细眼支付逾期履行违约金暂计19，040元（以成交价为基数按每日万分之五，从2015年6月1日起计至实际完成交房之日止，暂计至起诉之日）；3、陈迁承担本案的全部诉讼费用、保全费。事实和理由：（一）一审法院已经认定陈迁逾期履行合同义务的行为构成违约，但判令的违约赔偿金数额过低。自2015年3月30日，因政策变动导致房价暴涨，陈迁为了追求更高的经济利益，严重违背诚实信用的合同精神，在章细眼已经申请银行按揭贷款，并得到银行审批通过的情况下，陈迁人为制造各种障碍，恶意取消赎楼委托公证，不配合担保赎楼，也不自行赎楼，并明确表示不愿卖房，导致合同无法继续履行。陈迁的上述一系列行为已构成根本违约，章细眼为了维护自身的合法权益不受侵害，才诉至一审法院。陈迁的恶意违约及迟延履行合同义务的行为，已造成章细眼巨大的经济损失。《二手房买卖合同》第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。因此，在合同中有明确约定违约金的情况下，应综合考虑违约方的主观恶性及给守约方造成损失等方面，来确定违约赔偿金的数额。而本案中，一审法院已确定陈迁迟延履行合同义务，构成根本违约，但确定迟延履行违约赔偿金数额上过低，不足以弥补章细眼因此遭受的损失。（二）一审法院计算迟延履行违约赔偿金的终止时间有误，应该计算至陈迁实际完成交房之日止。因为二手房买卖的流程较为复杂漫长，根据相关程序规定要求，在买卖双方办理递件过户手续后，一般情况下还要经过5个工作日后才能办理受理回执，领取税单，办理缴纳税费、服务费等手续，章细眼才能领取房地产证原件。章细眼领取房地产证原件后，买卖双方才能办理交楼、水电、有线电视过户等手续，也就是说这其中可能还需要一定的时间才能办理完毕交楼手续。因此，为了避免章细眼因时间拖延造成的经济损失，也为了更加督促陈迁积极配合章细眼办理完毕房产递件过户以及交搂手续，需要将陈迁迟延履行违约金计算至实际完成交房之日止。陈迁辩称，如果法院判令合同继续履行，那么章细眼不存在任何的损失，相反是陈迁遭受了巨大损失；章细眼要求继续履行合同，应当先一次性将房款提交法院办理提存，以证明其有一次性付款的能力。陈迁上诉请求：1、撤销一审判决第九项；2、解除陈迁与章细眼于2015年4月8日签订的《二手房买卖合同》；3、本案诉讼费由章细眼承担，且在陈迁胜诉后，诉讼费用由法院直接退回给陈迁。事实和理由：（一）章细眼未提供或承担赎楼担保（费用）和短期利息，致使赎楼严重超期。章细眼没有按照案涉合同的约定，提供或承担赎楼担保（费用）和短期利息，推进赎楼的进度，致使赎楼严重超过预期，构成根本违约。但一审法院未查明该事实，也没有准予陈迁提出的调查取证申请。根据合同第二条的约定，案涉房屋的转让成交价不含税费，同时根据案涉合同第八条的约定，章细眼应当承担该条约定的第(20)项赎楼担保费和短期利息，同时应当依据案涉合同第六第(3)项的约定与融安公司签订委托担保服务合同，自行推进赎楼的进度，章细眼配合赎楼。陈迁自2015年4月13日就采用公证授权的方式全权委托融安公司进行赎楼，至此陈迁已经完成案涉合同的主要义务，相关赎楼的手续和法律文件均由章细眼或赎楼银行与该担保公司办理、签署和保存，陈迁对此无从得知赎楼的进展。案涉房屋完成赎楼后，章细眼也可与该担保公司共同前往政府主管部门直接办理案涉房屋的递件过户手续。然而案涉房屋迟至同年5月31日仍然未完成递件过户手续，甚至没有完成赎楼手续，因此章细眼是否依约及时提供或承担赎楼担保费用，与融安公司是否签订委托担保服务合同，将决定章细眼是否构成根本违约。由于章细眼一审当庭主张陈迁未在5月31日前履行赎楼义务，而陈迁由于客观原因无法提供章细眼未承担赎楼担保费和短期利息的证据，所以已经向一审法院申请调取相关证据，但原审法院未予回应。赎楼义务确实是陈迁案涉合同的主要义务，但一审法院没有核实清楚案涉房屋的具体赎楼履行方式。依据案涉合同第六第(3)项的约定，章细眼应当与融安公司签订委托担保服务合同，由章细眼自行为案涉房屋的赎楼提供担保，告知融安公司赎楼时间要求，并自行推进赎楼的进度。事实上，陈迁从未与融安公司签订委托担保服务合同，只是在章细眼的陪同下向融安公司出具了赎楼公证授权委托，因此陈迁也无从自行垫付赎楼费用短期利息。（二）章细眼实际控制赎楼进展，赎楼的风险应当由章细眼自行承担。结合上述案涉合同关于赎楼的约定，以及深圳二手房交易习惯，本应由卖方承担的主要义务即赎楼义务，实质上由买方承担。在卖方提供且不撤回赎楼公证授权委托的前提下，买方对赎楼具有实际控制权，因此应当由章细眼承担赎楼的风险，方符合实际情况。因此，一审法院关于赎楼需要先行支付赎楼费用，陈迁也可先行垫付赎楼费用的认定，不符合实际情况，属于主观臆想。陈迁在出具赎楼公证授权委托以后，章细眼自行负责与融安公司签订委托担保服务合同，并掌握赎楼进度，陈迁在根本不知道委托担保服务合同内容的前提下，无法先行支付赎楼费用。（三）章细眼怠于履行合同义务致使无法在约定的递件过户截止日期前完成递件过户。即使章细眼确实已经及时支付赎楼担保费和短期利息，但在明知案涉房屋递件过户截止日期的前提下，没有合理安排和履行在先合同义务，致使合同目的无法实现，陈迁当然可以解除案涉合同。但一审法院未查明该事实。案涉合同的签订日期为2015年4月8日，案涉合同的首期购房款监管截止期限为2015年5月30日，章细眼提交银行按揭贷款的截止期限为2015年5月31日以及案涉房屋约定了递件过户的截止日期为2015年5月31日，结合章细眼提供的两份录音证据中陈迁的多次陈述，构成紧密的证据链，证明陈迁签订案涉合同的目的是急于出售案涉房屋，并在离工作单位较近的地方再购买1套房屋。因为陈迁自2015年1月起由深圳供电局有限公司坪山供电局调至该公司位于宝安区28区新安三路一巷47号的计量中心，该事实由陈迁提供的《工作证明》予以证实。然而，章细眼在明知案涉合同明确约定案涉房屋递件过户的截止日期为2015年5月31日的前提下，且在“330”新政带来的房价暴涨现实下，没有合理安排首期购房款的监管以及提交按揭贷款申请。其中，首期购房款在案涉合同签订后的同年5月6日，导致章细眼自己迟至2015年6月1日才获得贷款承诺函，并且直至6月6日陈迁第一次通知中介及章细眼要求解除合同时，章细眼也未通知陈迁取得贷款承诺函的进度，更未向建行深圳分行提交赎楼申请，进而致使后续的递件过户的日期距离案涉合同的签订时间足足两个月有余。而此时深圳的房价已经是天翻地覆的变化，陈迁在迟迟等不到章细眼支付的购房款项的前提下，已无能力在离工作单位较近的地方另行购买1套房屋，也就是说，陈迁关于案涉合同的目的已经无法实现。章细眼在签订案涉合同后，漠视陈迁的利益，旁观深圳房价“一天一个价”的现实，怠于履行合同义务，花了将近1个月才完成首期购房款监管，超过递件过户的截止日期1天才取得贷款承诺函，且未及时支付赎楼担保费和短期利息等，最终致使案涉房屋无法如期过户，陈迁的合同目的也落空。另外，在双方均无过错的背景下，陈迁因工作调动而本着诚意卖房的初衷，充分相信章细眼所称的“资金困难”，在以合理价卖掉夫妻双方唯一住房的情况下，在合同中附加如果存在契税则减房款的条款，为章细眼减轻负担。殊不知政策引发了楼市波动，被章细眼拖延了时间，导致及时换房的计划被打乱，给足了章细眼近两个月的时间才不得已要求解除合同，合情也符合情势变更原则。章细眼辩称，虽然合同约定赎楼费用由章细眼承担，但担保公司在接受陈迁赎楼公证委托之后，有权操作陈迁的银行账户，担保公司的费用基本上都是在卖方赎楼账号中进行扣划，而不是事先由买方支付。合同中所约定的赎楼担保费用及短期利息在卖方赎楼过程中才会产生，而陈迁撤销了对担保公司的授权，导致担保公司无法进行赎楼，没有产生赎楼担保费用及短期利息。赎楼是卖方的义务，从本案事实看是陈迁控制赎楼的进展，而并非由买方控制赎楼进展。章细眼在履行合同中不存在任何违约，章细眼在2015年5月6日办理了首期款监管，同时申请了银行按揭手续，没有违反合同约定。乐诚公司坪山分公司、建行深圳分行未作陈述。章细眼向一审法院起诉请求：1、陈迁继续履行于2015年4月8日签订的《二手房买卖合同》，注销涉案物业的抵押登记将涉诉房屋过户至章细眼名下，并按期交房；2、陈迁向章细眼支付违约金19，040元（以成交价为基数按每日万分之五计算，从2015年6月1日起至陈迁实际交房之日止，暂计至起诉之日）；3、建行深圳分行协助办理涉案物业抵押登记注销手续；4、陈迁承担本案诉讼费、保全费。陈迁向一审法院提出反诉请求：1、解除章细眼、陈迁于2015年4月8日签订的《二手房买卖合同》；2、陈迁没收章细眼支付的涉案房产定金；3、本案诉讼费由章细眼承担。一审法院认定事实：（一）2015年4月8日，章细眼作为买方，与陈迁作为卖方签订了《二手房买卖合同》，合同约定：1、买方购买卖方名下位于深圳市龙岗区XX大道XX花园二期2A栋22E号房产，建筑面积为84.64平方米，转让成交价为136万元。2、买方在签约当天向卖方支付定金1万元，在合同生效后12日内再向卖方支付定金9万元，双方同意从定金中预留3000元作为交楼押金交由第三方托管。3、购房定金外的房款，双方同意买方申请按揭贷款，买方须于2015年5月30日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期购房款31万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方应在2015年5月31日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。4、涉案房产有抵押，买方同意卖方委托担保公司赎楼，卖方应在签署本合同后7日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司出具办理赎楼的公证委托书及其他相关手续，买方需协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法赎楼的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续。5、在买方取得贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年5月31日。6、由买方支付赎楼公证费、评估费、抵押登记费、因提前还贷银行征收的罚息等相关费用。7、如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以房产转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付定金；如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以房产转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。（二）合同签订当日，章细眼依约向陈迁支付定金1万元，陈迁出具1万元定金收据。2015年4月11日，章细眼通过银行转账方式支付给陈迁定金9万元，2015年4月12日陈迁出具9万元定金收据。2015年4月13日，陈迁出具公证委托书，委托张寒梅等人为其受托人，代理期限为2015年4月13日至2016年4月13日，授权受托人均可以陈迁的名义在代理期限内办理按揭贷款、签署资金监管协议、办理赎楼贷款、签署担保公司协议、房产注销抵押登记等手续。2015年5月6日，章细眼与陈迁代理人张寒梅在中国银行股份有限公司深圳市分行签署了《二手楼贷款款项存入账户确认书》，确定按照“卖方赎楼贷款+买方二手楼按揭”的方式贷款，买方申请按揭贷款金额为102万元。2015年5月7日，章细眼及陈迁代理人张寒梅与中国银行股份有限公司深圳公园大地支行签署了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定章细眼将涉案房产首期款31万元委托该支行进行资金监管，约定银行应当在收到委托监管的房地产交易资金后，向章细眼出具《收款收据》。中国银行股份有限公司深圳公园大地支行于当日收到了章细眼支付的首期款31万元，并向章细眼出具了《交易资金委托监管业务收款收据》。章细眼与苏群属夫妻关系，于2007年3月9日登记结婚。2015年5月8日，章细眼出具公证委托书，委托苏群为其代理人，授权可以其名义在代理期限（2015年5月8日至2019年5月7日）内，办理涉案房产的银行按揭贷款、资金监管手续、过户登记手续等相关事项。2015年6月1日，中国银行股份有限公司深圳公园大地支行出具《个人二手房住房按揭贷款承诺书》，同意向章细眼发放贷款102万元。2015年6月11日，陈迁向其公证受托人发出《关于中止授权委托书的通知书》，告知受托人：中止授权其办理涉案房产的买卖事宜，停止一切以陈迁名义发生的赎楼、房产证过户等相关程序，否则一切法律后果自行承担。（三）根据章细眼提交的由乐诚公司坪山分公司出具的《手续办理明细证明》，证实：章细眼依约支付了定金10万元，陈迁依约办理了委托公证；2015年5月6日在乐诚公司坪山分公司的陪同下，章细眼在深圳市龙岗区中国银行龙岗公园支行申请首付资金监管与按揭申请，现场转账31万元。中国银行于2015年6月1日出具贷款承诺书；赎楼过程中，陈迁单方收回全部委托公证书，于2015年6月11日发函给担保公司，取消委托公证，不配合担保赎楼，也不自行赎楼履行合同，导致合同无法继续履行。根据章细眼、陈迁之间的通话录音，证实在章细眼取得银行贷款承诺函后，双方就房屋过户问题进行协商，陈迁明确表示不愿卖房，并同意双倍返还定金。一审庭审中，陈迁承认担保公司未在2015年5月31日前赎回房产证原件，并推测原因是章细眼没有如期缴纳赎楼担保费用导致担保公司不能赎楼，但未提交证据证明其推测。（四）涉案房产于2015年4月8日登记于陈迁名下，于2014年3月6日抵押给建行深圳分行。章细眼具有在深圳购置两套房产资格。一审庭审中，章细眼确认将剩余房款一次性付清给陈迁，如陈迁不配合办理赎楼手续，章细眼同意代为清偿陈迁在建行深圳分行的贷款本息。章细眼确认托管至银行的首期款31万元现已退回至其账户。一审法院认为，章细眼、陈迁于2015年4月8日签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应严格履行合同义务。本案的争议焦点为章细眼主张继续履行合同、陈迁反诉请求解除合同的理由是否成立。《二手房买卖合同》签订后，章细眼在合同约定的期限内按时履行了支付定金、办理资金监管和申请银行按揭贷款手续。根据合同约定，双方应于2015年5月31日前办理递件过户手续，即章细眼应于2015年5月31日前取得银行贷款承诺函，陈迁应于2015年5月31日前赎回房产证原件，双方任何一方逾期超过5日，守约方可以行使合同解除权。首先，对于章细眼而言，其已在合同约定期限内办理了资金监管手续和申请银行贷款，至于银行何时能够审批核准贷款，是受银行的贷款审批流程影响的，并非章细眼所能控制，且章细眼取得贷款承诺函的时间（2014年6月1日）距约定的递件过户最迟期限（2015年5月31日）仅逾期1日，未构成根本违约，陈迁无权解除合同。其次，对于陈迁而言，虽然陈迁先前按照合同约定公证委托了担保公司赎楼，但在公证委托后，陈迁及其委托的担保公司怠于履行赎楼义务，未能在2015年5月31日前取得房产证原件，甚至在章细眼取得贷款承诺函后陈迁仍未赎回房产证原件。如陈迁在章细眼取得贷款承诺时已取得了房产证原件，双方仍有可能在2015年6月1日当天办理过户递件手续，与合同约定的最迟办理递件过户期限仅逾期1日，并未构成根本违约，仍具备继续履行合同的可能。然而陈迁非但不积极履行赎楼义务，反而于2015年6月11日出具了中止公证委托的通知书，通知担保公司停止一切赎楼行为，其怠于履行赎楼义务已逾期5日，构成根本违约。陈迁以其行为明确拒绝履行合同义务，导致合同无法继续履行，有悖诚实信用原则，陈迁无权行使合同解除权。陈迁在一审庭审中辩称，其委托的赎楼担保公司怠于履行赎楼义务是因章细眼未支付赎楼费用所造成，一审法院认为，赎楼义务作为陈迁应尽的最主要义务，对于合同的继续履行起到了至关重要的作用，且合同中并无约定章细眼支付赎楼费用和陈迁履行赎楼义务的先后顺序，为保证合同的继续履行，陈迁理应积极履行赎楼义务，即使赎楼需要先行支付赎楼费用，陈迁也可先行垫付赎楼费用，待赎楼义务履行完毕后另行向章细眼追偿即可，亦不影响合同的继续履行，但陈迁不得以章细眼未先行支付赎楼费用为由而拒绝履行赎楼义务最终导致合同无法继续履行，故陈迁的该主张一审法院不予采纳。综上，陈迁反诉请求解除合同，一审法院不予支持。因章细眼未构成根本违约，陈迁主张没收章细眼定金的诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一。本案中，章细眼依约履行了支付定金、办理资金监管、取得贷款承诺函的义务，陈迁拒不履行赎楼义务，其行为已构成根本违约，而双方买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且章细眼明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故章细眼请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持。继续履行涉案《房产买卖合同》的具体事项包括：章细眼支付购房余款、陈迁协助办理注销抵押登记、过户手续并交付涉案房产，即章细眼应一次性向陈迁支付购房余款126万元；之后，陈迁应协助章细眼办理产权过户登记手续，办理过户登记手续所发生的税、费由章细眼负担；陈迁应当于收到全部价款之日起3日内协助章细眼办理涉案房产的过户手续；章细眼应当于办理过户手续之日起5日内将前述房产交付给陈迁。双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方签订的编号为XXXXXX号《二手房买卖合同》执行。关于章细眼请求陈迁向章细眼支付逾期履行违约金19，040元（以成交价为基数按每日万分之五，从2015年6月1日起计算至陈迁实际交房之日止，暂计至起诉之日）。章细眼没有提供因陈迁违约行为造成实际损失的具体金额，且该约定违约金显属过高，一审法院根据双方履行合同程度，兼顾公平原则和诚信原则，将违约金标准调整为以136万元为基数每日按万分之二计算，从2015年6月1日起计至一审判决确定办理过户递件之日止，章细眼诉请超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、章细眼与陈迁继续履行双方于2015年4月8日签订编号为XXXXXX号《二手房买卖合同》；二、陈迁在一审判决生效之日起十日内办理深圳市龙岗区XX大道XX花园二期2A栋22E房产的抵押注销登记，中国建设银行股份有限公司深圳市分行应当协助办理；三、章细眼应于注销抵押登记手续后五日内向陈迁一次性支付剩余购房款126万元（房产总价款减去已支付定金金额）；四、陈迁应当于收到全部价款之日起三日内协助章细眼将深圳市龙岗区XX大道XX花园二期2A栋22E号房产过户至章细眼名下；过户产生的各项税费，由章细眼负担；五、陈迁应当于办理过户手续起五日内将前述房产交付给章细眼；六、陈迁应当于一审判决生效之日起三十日内，支付章细眼违约金，违约金以合同价款136万元为基数按每日万分之二计算，自2015年6月1日起计算至一审判决确定过户之日止；七、一审判决未尽事宜，双方按编号为XXXXXX号《二手房买卖合同》约定条款诚信履行；八、驳回章细眼的其他诉讼请求；九、驳回陈迁的全部反诉请求。本诉案件受理费17，212元，保全费5000元，合计22，212元，由章细眼承担4442元，陈迁承担17，770元；反诉案件受理费2690元，由陈迁承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）双方当事人在合同履行中是否存在违约情形及陈迁是否有权解除合同；（二）一审法院对迟延履行违约金的调整是否妥当。关于双方当事人在合同履行中是否存在违约情形及陈迁是否有权解除合同的问题。本院认为，涉案买卖合同中对于章细眼何时取得银行贷款承诺及陈迁何时完成赎楼没有明确的期限约定，但双方当事人已约定应在2015年5月31日前办理申请过户手续，鉴于合同中约定的申请办理过户条件为买方取得贷款承诺函及卖方注销抵押登记，故章细眼取得银行贷款承诺及陈迁完成赎楼按约均应在2015年5月31日前完成。章细眼在2015年6月1日取得银行贷款承诺，逾期1日，存在轻微违约。而陈迁在2015年5月31日前未完成注销抵押登记，且在2015年6月11日撤回赎楼委托授权，导致涉案合同未能继续履行，构成根本违约。陈迁上诉称未能注销抵押登记系因章细眼未承担赎楼费用及利息且赎楼进展受章细眼控制所致。本院认为，依民事法理，注销房屋上原抵押权登记是法律上可实现房屋所有权转移的前提，属陈迁作为出卖人履行《中华人民共和国合同法》第一百三十五条关于移转标的物所有权于买受人义务的当然之义，且涉案买卖合同亦明确约定由陈迁通过与担保公司签订服务协议作出授权的方式进行赎楼，由章细眼配合办理相关手续，如未能通过担保公司完成赎楼，则陈迁应“自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续”。根据前述法律规定和合同约定，陈迁是注销涉案房屋抵押登记的义务人，章细眼仅负有配合办理手续的义务，虽然双方合同约定由章细眼负担赎楼费用及利息，但其中并未约定赎楼费用及利息的支付时间及方式，陈迁亦未举证证明章细眼存在经催告后仍不支付赎楼费用及利息或阻挠担保公司赎楼等拒绝配合的违约行为，故而未能完成赎楼所产生的法律责任自应由债务人陈迁承担。因陈迁构成根本违约，其作为违约方不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。虽然章细眼存在逾期1日取得贷款承诺的违约情形，但该情形显著轻微，按常理不影响涉案合同继续履行和陈迁合同目的的实现，也未达到合同约定的“买方逾期履行超过五日”的约定解除权成就条件。因陈迁不享有约定或法定的解除权，故本院对于陈迁关于解除合同及不予退还定金的诉讼请求不予支持。在依本案现有证据不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的免除继续履行责任情形的情况下，一审法院判令双方当事人继续履行合同，符合涉案合同中关于“如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以房产转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于当事人违约后应承担继续履行责任的规定，本院予以确认。关于一审法院对迟延履行违约金的调整是否妥当的问题。如前所述，章细眼亦存在逾期1日取得贷款承诺的轻微违约情形，同时鉴于章细眼亦未提供证据证明其因对方迟延履行所遭受的实际损失金额超过一审法院调整后的违约金数额，故一审法院对迟延履行违约金的调整符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院予以确认。本案中，章细眼在一审庭审中已明确其请求的违约金计至实际交房之日，鉴于交付房屋亦属《中华人民共和国合同法》第一百三十五条所规定的出卖人基本法定义务之一，至章细眼取得贷款承诺函之日次日起，陈迁应向章细眼计付迟延履行违约金至本院判决确定的房屋交付之日。综上所述，章细眼的上诉请求部分成立；陈迁的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1026号民事判决第一、二、三、四、五、七、九项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1026号民事判决第八项；三、变更深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1026号民事判决第六项为：陈迁于本判决生效之日起三十日内，以合同价款136万元为基数按每日万分之二的标准，自2015年6月2日起计逾期履行违约金至本判决确定的房屋交付之日止；四、驳回章细眼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17212元、诉讼保全申请费5000元，由章细眼负担4442元，由陈迁负担17770元；一审反诉案件受理费2690元，由陈迁负担；二审案件受理费共计2576元，由章细眼负担270元，由陈迁负担2306元。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张    睿代理审判员 王  丹  妮二〇一六年九月九日书 记 员 林晓翔（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。