河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀02民终5230号上诉人（原审原告）：唐山东方房地产集团有限公司，住所地：唐山市高新区同济道19号。社会统一信用代码：91130293715816417D。法定代表人：方合群，该公司董事长。委托代理人：刘卫国，河北北辰律师事务所律师。委托代理人：宋玮煜，男，1982年11月5日生，汉族，该公司员工，现住唐山市路南区，。上诉人（原审被告）：郑铁瑞，男，1963年8月16日生，汉族，无业，现住唐山市路北区，。委托代理人：杨秀发，天津行通律师事务所律师。上诉人唐山东方房地产集团有限公司与上诉人郑铁瑞因租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2015）北民重字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年4月12日，唐山东方国际会展集团有限公司与被告郑铁瑞签订“租赁合同”，被告租赁唐山时尚家灯饰广场A9号商铺，租期自正式开业起两年，被告当日预交第一年度租金102778元，首期物业服务费15417元（2011年11月1日—2012年8月31日），保证金1万元，以上共计128195元。2013年3月1日，原告、唐山东方国际会展中心集团有限公司和被告签订“时尚家家居广场租赁合同变更补充协议”，出租方由唐山东方国际会展中心有限公司变更为原告，租赁面积确定为166.506平米，租赁期限自2012年3月1日至2014年2月28日。2012年3月1日，时尚家灯饰广场正式开业。2012年7月21日，唐山市内普降大暴雨，雨水倒灌，被告商铺及商铺内货品被淹。被告商铺及货品被淹后，因赔偿问题与原告及唐山东方物业管理有限公司、唐山中盛商业管理有限公司时尚家分公司未能协商一致，后诉至本院。2013年1月26日原告以邮寄、张贴于被告商铺大门等方式向被告发出租金续交通知单，告知被告第一年度租期将于2013年2月28日到期，被告应提前一个月交纳下一年度租金121549元。自2012年7月21日暴雨倒灌后，商场组织人员抽水、清理一周；唐山时尚家灯饰广场现有部分商户开门营业；被告自2012年7月22日未再正常开门经营；被告未交纳2013年2月28日—2014年2月28日期间的租金；原被告之间签订的“租赁合同”已经于2014年2月28日正式到期，租赁期满。一审法院认为，原告东方房地产与被告郑铁瑞之间的租赁合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚信原则履行合同义务。自2012年7月21日暴雨后，原告及唐山东方物业服务有限公司对商场抽水、清理一周，作为房屋出租人，已经对商场公共区域采取了相应的措施，且商场有部分商铺开门营业，且被告已经对水淹事件造成的损失提起诉讼，因此被告以商场不符合开业条件为由拒付租金理据不足，本院不予支持。原告要求被告支付2013年度至2014年度租金121549.38元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。由于原被告之间签订的“租赁合同”已经超出履行期限，解除合同已经没有事实依据，故对原告要求被告解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。遂判决：一、被告郑铁瑞给付原告唐山东方房地产集团有限公司租金121549.38元（2013年3月1日至2014年2月28日），于本判决生效后五日内履行；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3922元，由被告郑铁瑞负担。判后，唐山东方房地产集团有限公司、郑铁瑞均不服上述判决，向本院提起上诉。其中唐山东方房地产集团有限公司的主要上诉理由为：1.2011年12月23日唐山市时尚家家居广场北区正式开业，第一年租赁期满后郑铁瑞拒绝缴纳第二年租金，却一直占用商铺。一审法院判决被上诉人支付租金至2014年2月28日与事实不符，与郑铁瑞实际占有商铺时间矛盾，租金应支付至郑铁瑞实际占有商铺的时间。2.重审时上诉人要求增加诉讼请求，请求法院判令郑铁瑞支付2014年2月28日至实际将房屋返还上诉人之日的房屋占用费用。但一审法院对此未予审理。3.2012年7月21日暴雨后，上诉人与唐山东方物业服务有限公司对商场抽水、清理一周。2013年1月26日通知郑铁瑞续交租金，郑铁瑞强行占有房屋多年拒不交纳租金的行为构成违约，应向上诉人支付违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。郑铁瑞主要上诉理由为：1.一审法院判决认为东方房地产公司对公共区域采取了相应措施，该措施只是对外排水，一审法院应审查采取措施后是否能达到开业条件。东方房地产公司的措施对商场环境改善无济于事，未达到开业条件。2.大暴雨后部分“开门营业”的商户均免收租金，无偿使用商铺。各商户在商场所处地理位置不同，受灾情况不同，不具有可比性。免收租金情况下勉强“开业的商户”经营效益近乎为零，“开业”属非正常商业活动。东方房地产公司在郑铁瑞商铺玻璃上张贴广告，锁店铺门，将店铺控制在自己掌控下，致使郑铁瑞无法实施有效管理。3.东方房地产公司对商铺具有维修义务，出租方维修范围包括整个商场的公共区域和出租给郑铁瑞的商铺内部区域。上诉人的损失是由于东方房地产公司未履行义务导致，东方房地产公司对自己造成他人的损失当然具有恢复原状的维修义务。4.上诉人就损失的诉求包括商品损失、营业损失、装修损失三项，不包含维修商铺的损失。维修商铺损失包括除霉、除潮、净化、重新粉刷、装修等费用。一审法院以上诉人提起诉讼为由免除东方房地产公司的维修义务，属适用法律不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。唐山东方房地产集团有限公司针对郑铁瑞的上诉状答辩称：1.2012年7月21日暴雨后，东方房地产及东方物业公司抽水、清扫，一周之内除本案诉讼商户外，其余全部正常开业经营。东方房地产多次通知郑铁瑞开业经营，但郑铁瑞拒不开业，一直占有使用承租房屋。2.郑铁瑞在上诉状中承认其他商户开业经营，足以说明其本人的商铺也可以开业经营。商场经营状况一直良好，目前除涉案的商户占有房屋外，其余全部出租正常经营。3.东方房地产出租的房屋，不存在任何施工缺陷，不存在违约行为。根据合同约定摊位内部的维修维护责任在承租方，郑铁瑞要求东方房地产承担其内部的维修义务，不符合法律规定。对承租期间因遭水淹给郑铁瑞造成的全部经济损失，郑铁瑞已向法院起诉，法院已作出判决支持了郑铁瑞的各项诉讼请求。郑铁瑞以水淹侵权为由拒付租金，明显不成立。郑铁瑞针对唐山东方房地产集团有限公司的上诉状答辩称：1.2012年7月21日水淹事故发生后，商户不具备开业条件。装修严重破坏，夏天潮气不能排出，蚊虫滋生。空气潮湿，受淹物品发生霉变无法售卖。东方房地产有限公司拒不赔偿业主损失，业主无力购买新货品。2.东方房地产为了支撑门面，让部分受灾较轻的商户开业，免除租金，这些商户开业不代表具备开业条件。商铺遭水淹后是在出租人的控制之下，出租人在商铺玻璃门上张贴广告，锁店铺门，郑铁瑞无法经营不应支付租费。3.商户起诉赔偿的同时东方房地产公司和物业公司也起诉商户要求给付租金。同一合议庭却做出两个相矛盾的判决。东方房地产主张2014年3月1日以后的租金超出一审诉请。商铺不符合开业条件，承租人依法享有先履行抗辩权。本院二审查明：上诉人唐山东方房地产集团有限公司在二审庭审中称，2012年7月21日大暴雨后，唐山时尚家灯饰广场开门营业的商户有部分免除了租金。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人唐山东方房地产集团有限公司与上诉人郑铁瑞之间系租赁合同关系，双方均应按合同约定履行合同义务。2012年7月21日，唐山市内普降大暴雨。唐山东方房地产集团有限公司作为商铺的出租方在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，本案由于出租人的原因导致承租人商铺被水淹，出租人应当履行租赁物的维修义务。且唐山东方房地产集团有限公司在二审诉讼中称2012年7月21日大暴雨后，免除了唐山时尚家灯饰广场开门营业的部分商户租金。故上诉人唐山东方房地产集团有限公司主张2012年7月21日暴雨后，对商场抽水、清理一周，商场具备开业经营条件，要求郑铁瑞给付租金、利息、违约金的请求理据不足，本院不予支持。上诉人郑铁瑞主张大暴雨后商场一直不具备开业条件，商铺无法经营不应给付租金的上诉理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百七十条第一款第（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销河北省唐山市路北区人民法院（2015）北民重字第15号民事判决；二、驳回唐山东方房地产集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3922元，由唐山东方房地产集团有限公司负担。二审案件受理费3922元，由唐山东方房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚春涛审 判 员  沈 军代理审判员  李建波二〇一六年九月十八日书 记 员  边 琦