成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初2072号 原告：严波，男，1982年1月2日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：潘艳，女，1987年1月27日出生，汉族，住成都市高新区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：张燕茹，四川天作律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：袁韬，四川天作律师事务所律师。 被告：成都市古奇鞋业有限公司，住所地成都市武侯区鞋都南路**5.6.7.**。 法定代表人：谢平，执行董事。 委托诉讼代理人：李东平。 原告严波、潘艳诉被告成都市古奇鞋业有限公司（以下简称古奇公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严波、潘艳及其共同委托诉讼代理人张燕茹，被告古奇公司的委托诉讼代理人李东平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 严波、潘艳向本院提出诉讼请求：1.判决解除严波、潘艳与古奇公司签订的编号为Ｇ800415、Ｇ800416的《成都国际皮革城合同》；2.判决古奇公司立即向严波、潘艳返还物业使用费60000元，履约保证金540000元；3.判决古奇公司自2018年11月7日按银行同期贷款利率向严波、潘艳支付资金占用利息至款项付清之日止。事实与理由：严波、潘艳系夫妻关系。2018年10月28日，严波、潘艳与古奇公司签订编号为Ｇ800415、Ｇ800416的《成都国际皮革城合同》，合同约定严波、潘艳取得位于成都市武侯区××路××号××栋××层××号物业，该物业面积为13.62平米，严波、潘艳应向古奇公司支付物业使用费60000元并向古奇公司缴纳履约保证金540000元。该协议中明确严波、潘艳取得案涉物业并支付相应的物业使用费作为租金,履约保证金由古奇公司分期向严波、潘艳进行退还。合同还约定该物业占用土地性质拟变更为商业用地，若古奇公司在严波、潘艳付清全部款项后的次月1日起5年内办理完成该物业所在楼栋的商业产权，严波、潘艳已支付的全部物业使用费和履约保证金自动转换为购房款。故双方之间签订的该合同名为租赁实为买卖。案涉合同明确约定房屋交付时间为2018年10月底，但古奇公司至今未交付案涉房屋，且案涉房屋一直未开业未达到严波、潘艳购买案涉房屋的目的，故严波、潘艳有权解除案涉合同并要求退还购房款。严波、潘艳为维护原告合法权益，特提起诉讼。 古奇公司辩称，1.案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效；2.古奇公司在签订案涉合同时项目已经验收合格，并于2017年开业，严波、潘艳于案涉合同签订当日已取得案涉房屋，并委托第三方汇金公司包装后招租；3.严波、潘艳并无合同解除权，无权解除合同。综上，请求法院驳回严波、潘艳的全部诉讼请求。 经审理查明，2018年10月28日，潘艳（乙方）与古奇公司（甲方）签订《成都国际皮革城合同》（合同编号为Ｇ800415），约定潘艳取得位于成都市武侯区××路××号××层××号物业，物业使用费为30000元，乙方应于合同签订当日，一次性支付前述物业使用费；乙方自愿向甲方缴纳履约保证金270000元，乙方于合同签订当日向甲方支付150000元，剩余履约保证金于2018年11月10日前支付；甲方按乙方已支付款项金额向乙方退还履约保证金，自乙方支付第一笔款项至付清本合同约定的全部款项期间及建设期间退还2205元，自建设期届满且乙方付清全部款项后的次月1日起退还履约保证金，具体为：第一年24000元，第二年24000元，第三年24000年，第四年27000元，第五年30000元；甲方向乙方退还履约保证金的方式为每季度支付一次，支付时间为每季度初的前7个工作日；项目物业交付时间为2018年10月28日，物业所涉国有土地使用权期限至2057年6月29日。合同第四条第5款约定：“该物业占用的土地性质拟变更为商业用地，若甲方在乙方付清全部款项后的次月1日起5年内办理完成该物业所在楼栋的商业产权，乙方已支付的全部物业使用费和履约保证金自动转换为乙方的购房款，届时双方另行签订购房合同，乙方无需另行支付购房款，乙方不再享有退还该物业的权利”。第十条约定：若甲方未能在前述时间内办理该物业所在楼栋的商业产权，乙方有权在15日内向甲方书面申请退还该物业，甲方收到申请之日起本合同自动解除，甲方在六个月内办理手续并将乙方支付的款项退还并支付收益。若乙方未在约定时间提出书面申请则视为放弃退还物业的权利，或乙方选择不退还物业，乙方支付的款项一次性转换为15年的使用费，且乙方不得以任何理由要求甲方退还，同时甲方承诺与乙方另行签订合同，确保约定的土地使用权期限届满之日止的剩余年限内乙方有权继续使用和收益，乙方无须再行支付使用费。合同签订后，潘艳按约向古奇公司支付了300000元。 2018年10月28日，严波（乙方）与古奇公司（甲方）签订《成都国际皮革城合同》（合同编号为Ｇ800416），约定潘艳取得位于成都市武侯区××路××号××层××号物业，项目物业交付时间为2018年。其余约定与上述合同一致。合同签订后，严波按约向古奇公司支付了300000元。 2018年10月28日，古奇公司并未实际向严波、潘艳交付案涉房屋，而是由严波、潘艳签署《授权委托书》，将案涉房屋委托成都市汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）代为办理物业交付相关事宜、招租、出租及物业管理、租赁管理等，委托期限20年。据此双方签订了《成都国际皮革城协议》，协议约定严波、潘艳将案涉房屋委托汇金公司统一经营管理、统一规划、统一招租；运营管理期限为自该物业所在项目建设期满次月1日起20年；汇金公司承诺按严波、潘艳与古奇公司签订的合同中所支付的物业使用费及履约保证金总额计算，租金不低于年化收益7%，不足部分由汇金公司补足，超出部分由双方按比例收取。 2019年5月16日，汇金公司出具《关于严波、潘艳委托物业经营情况的说明》，汇金公司称其已于2018年10月28日代表严波、潘艳办理了案涉房屋的交接手续，但因招租难度大，目前暂未对外出租。 另，案涉房屋所在土地用途为工业用地，所在物业楼栋规划用途为办公。古奇公司与汇金公司为关联公司。 上述事实有《成都国际皮革城合同》、《成都国际皮革城协议》、《收据》、《授权委托书》等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，从本案中双方的权利义务来看，严波、潘艳被5年内土地性质变化可将保证金、使用费转化为购房款的条件吸引，通过签订书面租赁合同的方式一次性向古奇公司支付保证金、使用费600000元，5年期满后可选择收回全部600000元或以600000元作为今后的房屋使用费。而在所谓的租赁期间，严波、潘艳并不占有使用该租赁物，案涉租赁物也不具备独立使用的属性。事实上，无论期满后严波、潘艳如何选择，5年内二人并不实际支付租金。这与出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁关系存在明显不同。到期返本，且由汇金公司支付保底租金作为投资收益，符合民间借贷关系的特征。故本院认为严波、潘艳与古奇公司所建立的关系实为民间借贷关系。案涉合同明确案涉土地性质未变更为商业用地前，房屋尚不具备买卖条件，双方对此明知。在借款尚未转换为购房款前，双方之间未建立买卖合同关系。严波、潘艳以无法达到买卖目的要求解除合同的主张，本院不予支持。 现双方约定的合同解除条件并未成就，且案涉合同不存在合同法定解除及约定解除的事由，故严波、潘艳要求解除案涉合同，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于退还款项及支付资金占用利息，现双方约定的还款期限尚未届满，古奇公司仍享有期限抗辩，故严波、潘艳要求古奇公司归还借款本金600000元并支付资金占用利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告严波、潘艳的全部诉讼请求。 案件受理费9800元，减半收取计4900元，由原告严波、潘艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  欧阳静 二〇一九年十月十六日 书记员  李舒驹