山东省济南市历下区人民法院民 事 裁 定 书(2015)历民初字第2303号原告济南圣雅隆文教用品有限公司，住所地济南市。法定代表人孙墨林，董事长。委托代理人李建平，男，1957年出生，汉族，该单位董事，住济南市。委托代理人朱兰云，山东鲁泉律师事务所律师。被告雷良杰，男，回族，1954年出生，退休职工，住济南市。被告马秋英，女，回族，1955年出生，儿童用品营销部退休职工，住济南市。两被告委托代理人乔慧芝，山东泰泉律师事务所律师。两被告委托代理人殷静，山东泰泉律师事务所律师。第三人雷良栋，男，1950年出生，回族，退休职工，住济南市。委托代理人雷辅坤，男，1980年出生，回族，无业，住济南市。委托代理人房坤，山东博睿律师事务所律师。原告济南圣雅隆文教用品有限公司(以下简称圣雅隆公司)诉被告雷良栋、马秋英，第三人雷良栋返还原物纠纷一案，本院受理后，依法向被告、第三人送达了起诉状、开庭传票等诉讼材料。本案依法由审判员谭树杰担任审判长，与人民陪审员修芳、卢衍秀组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告圣雅隆公司的委托代理人朱兰云、李建平，两被告雷良杰、马秋英的委托代理人乔慧芝、殷静，第三人雷良栋及其委托代理人雷辅坤、房坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告圣雅隆公司诉称，1985年6月8日，原告与被告雷良杰之父雷一鸣签订《关于买卖房屋的协议》一份，约定由原告购买位于济南市的房屋一处，同时又以协议附件的形式约定雷一鸣可以租住该房屋中的东屋、西屋和院内的临时厨房，如雷一鸣不在此方居住是，应当将房屋返还原告，不得以任何理由转让给他人（包括子女）居住。在办理完房屋过户手续后，原告取得了位于济南市房屋的产权证书。现雷一鸣已去世多年，被告作为雷一鸣的儿子儿媳妇却一直占据房屋，在原告多次要求其腾房的情况下仍拒不搬迁，严重侵害了原告的合法权益，为此，特向贵院提起诉讼，1、请求被告立即腾出并返还原告所有的位于济南市的东屋、西屋各三间共计55.42m?的房屋；2、请求被告支付自2015年1月1日至返还房屋之日的房屋占用费（暂计算至2015年9月30日计人民币326.25元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告圣雅隆公司为证明其主张成立，向本院提交证据如下：证据1、房屋所有权证书1份，证明原告享有涉案房屋的所有权；证据2、工商局的工商变更登记1份，证明原告从原来的济南市文教用品厂变更登记为济南圣雅隆文教用品有限公司；证据3、关于买卖房屋的协议书1份及附件（从房管局调取），证明原告和被告及第三人的父亲雷一鸣约定雷一鸣可以在自己生前租住在涉案房屋内，其不在时将房屋返还给原告，所以被告、第三人无权占有原告的房屋；证据4、腾房通知书3份及邮寄单1份，证明原告已在合理的期限内通知被告腾房。被告雷良杰、马秋英辩称，第一，对原告是否合法享有历下区某院的所有权持有异议。根据原告提交的房产证显示该房屋的所有权人为济南市文教用品厂，该企业在改制为原告之后，原告是否取得了该房屋的完全所有权原告应提供充分证据予以证明。否则，原告无权要求被告腾出房屋。退一步讲，即便原告对涉案房屋享有完全合法的所有权，原告也无权利要求被告腾出房屋。第二，被告目前使用的是该院落的西屋，该院落东屋并非由被告使用，相关事项也不应向被告主张。对于西屋的问题，1985年的房屋买卖协议附件约定的是甲方拥有承租权，且乙方不得以以任何理由要求甲方搬家。且在该附件签订后，济南市文教用品厂将被告安置在西屋，与其父亲雷一鸣是分别安置。该行为实际上已经从事实上认可了被告同样也是协议附件所约定的甲方，也对房屋享有永久承租、使用的权利。且多年来，被告一直按照约定交纳相关费用，也对房屋进行了相应的修葺和维护，因此，原告无权要求被告腾出房屋。对于第二项诉讼请求，被告从未拒绝过交纳承租费用，2015年1月至今的承租费用被告多次主动交纳，但均遭到了原告拒绝。被告主张继续承租使用西屋，自然也会按照协议的约定交纳西屋的各项费用。对于本案诉讼费用，应由原告承担。被告雷良杰、马秋英为证明其主张，向本院提交证据如下。证据1、济南市文教用品厂行政科发给财务科的信函1份，该份证据产生于1998年，上面明确载明涉案院落被告父亲雷一鸣承租东屋，被告雷良杰承租西屋；证据2、证明1份，证明2013年4月7日原告出具证明1份，确认被告和其父亲分别承租涉案院落的东屋和西屋；证据3、收款收据24份（1987年-2014年），被告每年均以房屋承租人的身份向济南市文教用品厂及后来的原告交纳涉案院落西屋的承租费等费用，与其父亲承租的东屋是分别交纳；证据4、平房住户房租交纳通知5份，自2011年起济南市文教用品厂及后来的原告每年都向被告发放关于交纳西屋房租的通知，与其父亲东屋房租的通知是分开的；证据1-4证明涉案房屋买卖及附加协议签订后，济南市文教用品厂将被告和其父亲分别安置，且30年来被告和其父亲都是分别交纳西屋、东屋的费用，济南市文教用品厂及后来的原告也一直认可，因此双方已经用30年的行为从事实上确定了被告对涉案院落的西屋享有永久承租使用的权利；证据5、济南市房屋登记信息查询结果证明1份；证据6、被告家庭情况说明1份，证据5、6证明被告目前除涉案西屋以外没有其他房屋居住，且被告生活困难，已经没有能力另外购买房屋。第三人雷良栋陈述称，第一，原告在诉状中请求返还的该院落东屋三间现由第三人实际承租使用，有照片为证。第二，第三人与原告已形成事实租赁关系，租赁关系有效应继续履行。因为第三人居住的房屋是其父亲长期租住的，属于国有土地上的公租房。第三人父亲去世后，第三人继续承租该房屋，原告继续收房租，双方已经形成事实租赁关系，有第三人缴纳房租的收据为证。第三，原、被告与第三人已经以事实改变了房屋买卖协议的补充条款，在买卖协议补充条款中虽然约定甲方不住此房时应如数交给乙方（本案原告），但在甲方去世之前，本案的被告已经承租了西屋三间，被告是甲方的子女，甲方去世后，第三人也继续承租了东屋三间，因此，各方以事实改变了协议的约定。第四，第三人居住的房屋是其唯一住房，除此之外没有其他任何房产，有房管局开具的证明为证。根据法律规定，申请人应继续使用该房屋，不应返还。原告的诉讼请求应依法驳回，我们保留要求原告继续履行租赁关系的权利。经审理查明，原告济南圣雅隆文教用品有限公司于2007年3月27日由济南市文教用品厂而来。1985年6月8日，济南市文教用品厂与雷良杰之父雷一鸣签订《关于买卖房屋的协议》一份，约定由原告圣雅隆公司购买位于济南市的房屋一处，同时又以协议附件的形式约定雷一鸣可以租住该房屋中的东屋、西屋和院内的临时厨房，如雷一鸣不在此方居住是，应当将房屋返还原告，不得以任何理由转让给他人（包括子女）居住。2000年9月11日，济南市文教用品厂取得了位于济南市房屋的产权证书。雷一鸣去世后，被告雷良栋、马秋英及第三人雷良杰一直租住在涉案房屋内，济南市文教用品厂一直收交上述人缴纳的房屋租金。另查明，根据济南市人民政府济政发［2006］5号《关于印发济南市市属企业国有产权改革若干问题试行规定的通知》，涉案房产登记在济南市文教用品厂名下，该房产在企业改制后，涉案房屋产权性质并不明确，也没有在房管局办理变更登记。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现涉案产仍登记在“济南市文教用品厂”名下，原告济南圣雅隆文教用品有限公司虽经济南市文教用品厂变更登记而来，但其并非单纯的工商名称变更登记而来，因涉及国有企业改制财产的处置问题，在原告圣雅隆公司没有提交相关证据证明涉案房产的合法取得和变更登记的情况下，即以“济南圣雅隆文教用品有限公司”名义主张权利，显属主体不当，依法应予回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第、第一百一十九条、第一百五十四条第(三)项的规定，裁定如下：驳回原告济南圣雅隆文教用品有限公司的起诉。审 判 长  谭树杰人民陪审员  修 芳人民陪审员  卢衍秀二〇一六年九月二十日书 记 员  李倩影