江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初3298号原告谢淑慧，女，1987年10月24日生，汉族。委托代理人吴波,江苏玄博律师事务所律师。委托代理人莫燕雯，江苏玄博律师事务所律师。被告伍枝礼，男，1980年6月9日生，汉族。被告毕冬梅，女，1983年11月23日生，汉族。委托代理人伍枝礼（系毕冬梅之夫），男，1980年6月9日生，汉族，原告谢淑慧诉被告伍枝礼、毕冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢淑慧委托代理人吴波和莫燕雯、被告伍枝礼、被告毕冬梅委托代理人伍枝礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢淑慧诉称，2015年12月26日，原、被告在中介方南京满天红房地产经纪有限公司介绍下签订《房地产买卖中介合同》，约定原告购买两被告位于南京市浦口区天华东路103号北外滩水城第十五街区01幢4单元608室房屋，建筑面积87.65平方米，总价款为1028000元。原告在合同签订当天支付定金30000元。2016年3月18日，双方签订《南京市存量房买卖合同》及补充协议，变更合同价款为1088000元。原告依约履行义务，要求支付首付款，但被告以种种理由拒绝配合原告履行合同，办理过户及贷款手续。现请求判令：1、被告继续履行2016年3月18日签订的《南京市存量房买卖合同》配合原告办理涉案房屋过户及贷款手续；2、被告承担本案诉讼费。被告伍枝礼、毕冬梅共同辩称，原告所述签订合同及补充协议属实。原告至今未付首付款，原告应当承担违约责任，继续履行合同。经审理查明，2015年12月26日，原、被告在中介方南京满天红房地产经纪有限公司介绍下签订《房地产买卖中介合同》，约定原告购买两被告位于南京市浦口区天华东路103号北外滩水城第十五街区01幢4单元608室房屋（所有权证号为宁房权证浦转字第号、丘号为10745419-001-68），建筑面积87.65平方米，总价款为1028000元，房屋登记日期满2年后办理买卖手续。被告在原告领取产权证后全款付清三日内腾空房屋，并书面通知原告、中介方办理交付的具体时间，约定违约金叁万元。双方还补充约定：1、2015年12月26日支付定金30000元；2、2016年4月30日之前办理过户、原告支付21万元；3、尾款交房当日付8000元；4、原告商业贷款78万元、办理贷款时间约定2016年3月5日办理贷款手续。2015年12月26日，原告支付被告定金3万元，被告出具定金收条一份。2016年3月18日，原、被告双方签订《南京市存量房买卖合同》，约定房屋转让价款为108.8万元，定金3万元，尾款8000元。合同第四条规定，双方同意以以下付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任：1、原告2016年3月18日支付定金3万元；2、原告商业贷款78万元整、2016年5月31日之前；3、原告支付现金21万元整、2016年4月15日之前；4、交房当日支付尾款8000元；5、双方交易在90天之内完成，原、被告双方2016年4月30日之前过户。原告无法以现金方式补足贷款资金不足部分的，双方同意解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请，同时原告承担违约金3万元。原告逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。原告逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期价款超过3万元的，被告有权解除本合同。被告在解除合同后当天内将已收房价款退还原告，所收定金不予退还；并有权要求原告支付占总房价款百分之二的赔偿金。合同第五条规定，原、被告双方定于2016年4月30日前正式交付该房屋，被告应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于2016年4月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。被告应在2016年4月30日前交其落户于该房屋的户籍关系迁出。被告逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金。被告逾期交付房屋超过10天的，原告有权解除本合同。被告应在原告解除合同后当日内将已收房价款和双倍定金返还原告，并按总房价的百分之二支付赔偿金。第七条规定，双方同意在本合同生效后90日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，原告承担所有交易税费。第十条规定，该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通知等相关杂费，由被告结清所有费用。2016年3月18日，原、被告签订补充协议一份，约定如下：1、现出售价为108.8万，此价格为被告净得价，原告在原出售价基础上补偿给被告6万元，以现金或贷款方式支付；2、任何一方违约，违约金约定为20万元；3、出售价和违约金以本协议为准；4、原、被告双方签字生效。2016年4月15日，原告贷款未确定通过，原告未支付首付款。2016年4月25日，中介公司通知被告，原告的贷款手续已通过。中介公司经办人带被告到贷款银行询问贷款事项。被告认为原告贷款手续未确认通过不同意过户。2016年4月28日，原告贷款审批通知书发出。2016年5月3日，原告查询银行流水显示当天原告之夫张文银行帐户存款2016年4月25日余额为27万元。上述事实，有当事人提供的《房地产买卖中介合同》及补充协议、定金收条、《南京市存量房买卖合同》、补充协议、南京满天红房地产经纪有限公司员工吴兵出庭作证证言、贷款审批通知书、银行流水明细、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同各方当事人应当全面履行各自的义务。对于原告要求被告继续履行房屋买卖合同，配合原告办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，原告认为原告要求支付首付款，被告不愿意配合办理过户手续；被告认为原告没有按约支付首付款，贷款预审批手续通过后，原告仍未按约定履行合同义务，被告同意履行合同，但原告应承担违约责任，支付违约金20万元；本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告未按约定于2016年4月15日支付首付款，被告有权拒绝原告关于办理过户手续的要求。现原告要求继续履行合同，被告同意继续履行合同，本院认为，原、被告应继续履行合同确定的权利义务，原告应支付购房款，并按合同约定支付迟延履行违约金，即每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。对原告关于因被告要求确认贷款预审批手续，不同意办理过户手续，所以未付首付款的意见，本院认为原告办理贷款预审批手续，应当知道被告的银行帐号，主动履行支付首付款的义务，对原告的此点意见不予支持。被告在原告支付首付款后应配合原告办理过户手续。对于原告要求被告配合办理贷款手续的诉讼请求，本院认为，被告已配合原告办理了贷款预审批手续，故对原告的此项诉讼请求不予支持。关于被告认为原告应支付违约金20万元的意见，本院认为，原、被告在补充协议约定的违约金条款系不履行合同的违约金，而非迟延履行违约金，故对被告的此点意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决生效后五日内，原告谢淑慧支付被告伍枝礼、毕冬梅首付款21万元，并按21万元为本金自2016年4月16日至实际支付之日止按每日万分之五标准支付迟延付款违约金；被告伍枝礼、毕冬梅配合原告谢淑慧将南京市浦口区天华东路103号北外滩水城第十五街区01幢4单元608室房屋（所有权证号为宁房权证浦转字第号、丘号为10745419-001-68）产权过户至原告谢淑慧名下，办理过户手续发生的费用由原告谢淑慧承担；二、自本判决生效后五日内，原告谢淑慧支付被告伍枝礼、毕冬梅购房款78万元，并按78万元为本金自2016年6月1日至实际支付之日止按每日万分之五标准支付迟延付款违约金；三、自本判决生效后五日内，被告伍枝礼、毕冬梅结清涉案房屋物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等费用，并腾空涉案房屋交付原告谢淑慧，原告谢淑慧支付被告伍枝礼、毕冬梅购房款68000元；四、驳回原告谢淑慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14592元、保全费5000元，合计19582元，由原告谢淑慧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：4318，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费14592元。审 判 长  谢 明人民陪审员  倪敬芳人民陪审员  余贵春二〇一六年九月八日书 记 员  胡 颖