广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9690号原告：曾国豪，男，1979年10月10日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区。委托诉讼代理人：卢超龙，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。被告：清远市华泰建筑工程有限公司，住所地广东省清远市新城**区华泰大厦****。法定代表人：李亚明，职务经理。委托诉讼代理人：杨少文，该公司员工，联系地址同上。被告：广州市穗京房地产开发有限公司，住，住所地广州市越秀区寺右新马路南二街四巷**/div>法定代表人：张为民，职务董事长。委托诉讼代理人：吴国盛，广东法全律师事务所律师。被告：广州市水泊经济贸易有限公司，住，住所地广州市越秀区建设六马路造币左地段（惠雅阁）住宅楼南侧加建楼**/div>法定代表人：谢才雄，职务董事长。委托诉讼代理人：吴国盛，广东法全律师事务所律师。原告曾国豪诉被告清远市华泰建筑工程有限公司（以下简称华泰公司）、广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）、广州市水泊经济贸易有限公司（以下简称水泊公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁明辉、被告华泰公司委托诉讼代理人杨少文、被告穗京公司及水泊公司共同委托诉讼代理人吴国盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令不得执行广州市建设六马路造币左地段惠雅阁东梯xx房，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2004年5月17日，穗京公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告向其购买建设六马路造币左地段项目中的东梯xx房，总金额302075元。同年5月18日，双方另行订立《购房协议》，约定原告首期付款5万元，待穗京公司办完房产证后，再交付10万元，其余欠款视原告经济情况逐年交款；原告交付第一期房款后即可自行装修入住，如出现产权争议由穗京公司负责等。当日，原告向穗京公司支付首期购房款5万元，之后穗京公司将该房屋交付原告使用。2005年1月25日，原告向穗京公司支付购房款5万元。后来，原告又自愿将全部尚未支付的购房款202075元交予广州市越秀区人民法院执行。但穗京公司至今未为原告办理房产证，之后原告才得到该房屋已被法院查封。查封依据是广州市越秀区人民法院于2011年7月20日对华泰公司与穗京公司、水泊公司建设工程合同纠纷一案作出的（2011）穗越法民三初字第1941号民事判决书。该案判决穗京公司、水泊公司向华泰公司支付建筑安装工程款5507226.25元及垫付的临迁费376332.25元等。上述判决于2011年8月5日发生法律效力，经华泰公司申请，广州市越秀区人民法院以（2011）穗越法执字第4755号案立案执行。原告提出书面执行异议，但被法院裁定予以驳回。原告认为，原告有权请求排除执行。第一，原告有权援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，原告作为房屋消费者，是无过错的不动产买受人；华泰公司享有的是金钱债权，且其是否享有优先受偿权并未经过司法确认，因此该两条款本案均可以适用。第二，原告在各被告的工程款纠纷发生前已经与穗京公司签订了书面购房合同，支付了购房款，并且占有了房屋。即原告签约及合法占有涉案房屋均发生在人民法院当前有效查封之前。第三，原告已将剩余购房款按照人民法院的要求支付执行，不损害华泰公司的债权。第四，至今未办理房产证的原因系穗京公司与其他单位之间的经济纠纷，责任在穗京公司。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告华泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告与穗京公司不存在房屋买卖合同关系。2.涉案房屋早在2004年的时候已经被法院查封，案号为（2004）东法执字第3704号恢1-3号。3.被告华泰公司对涉案房屋享有建设工程优先受偿权，具有优先受偿性。4.被告穗京公司已经进入法院强制清算程序，华泰公司的债权已经到清算组进行登记，依法受法律保护。被告穗京公司辩称，不同意原告诉讼请求，穗京公司与原告确认存在房屋买卖合同关系，在2004年穗京公司也已经将涉案房屋交付给原告，关于原告是否支付房款由法院依法查明。原告家庭名下在本市有其他房屋，其不符合广州市的限购政策，华泰公司对涉案房屋有建设工程优先受偿权，原告的诉请没有事实及法律依据。被告水泊公司辩称，不同意原告的诉讼请求，水泊公司不清楚穗京公司与原告之间的法律关系，请法院予以查明。经审理查明，2004年5月17日，穗京公司（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》。约定，乙方所认购的商品房为甲方开发的位于广州市东山区（现越秀区）建设六马路造币左地段上建设的商品房穗雅阁东梯六层606号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共82.175平方米，其中套内建筑面积65.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.435平方米；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3676元，总金额302075元；买受人于签订本合同时一次性付款；出卖人应当在2004年5月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续等。该合同未办理交易鉴证或备案手续。同年5月18日，原告（乙方）与穗京公司（甲方）签订《购房协议》，约定关于上述房屋的买卖，乙方首期付款5万元，待甲方办完房产权证后，乙方再付10万元，余款视乙方经济情况逐年交款；乙方交付第一期房款后即可自行装修入住，如有出现产权争议应由甲方负责等。当日，原告向穗京公司支付购房款5万元，并取得穗京公司开具的收款收据。2004年7月，穗京公司将涉案房屋交付原告使用。2015年1月25日，原告再向穗京公司支付购房款5万元，并取得穗京公司开具的收款收据。另查明，2011年7月20日，本院就华泰公司与穗京公司、水泊公司之间的建设工程合同纠纷一案作出（2011）穗越法民三初字第1941号《民事判决书》，判决如下：一、穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向华泰公司支付建筑安装工程款5507226.25元。二、穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向华泰公司支付代为垫付的临迁费376332.25元。案件受理费52985元由穗京公司、水泊公司共同承担。上述判决于2011年8月5日发生法律效力。经华泰公司申请，本院以（2011）穗越法执字第4755号案立案执行。本院在执行华泰公司与穗京公司、水泊公司建设工程合同纠纷一案中，原告作为案外人对本院执行涉案房屋提出书面异议。本院于2019年2月20日作出（2018）粤0104执异615号执行裁定书，其中查明：位于广州市越秀区建设六马路造币左地段的地块由穗京公司与广州市城市规划局东山区规划分局共有。查询日期为2018年12月4日的查册表显示，涉案楼盘查封情况如下：一、广州市越秀区人民法院查封情况：2001年3月2日，原广州市东山区人民法院以（2001）东法经初执字329-332-1号案查封了上述楼盘在2001年3月2日前尚未办理预售登记、查封、抵押的房产（首层全层及西梯4-10层除外）。2006年2月16日以（2004）东法执字第3704号恢字1号续封该项目，续封期限为2006年2月24日至2007年2月23日。2011年3月4日，本院以（2004）东法执字第3704号恢字1号案查封了广州市建设六马路造币左地段惠雅阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外；已预售、过户的除外；已查封的作轮候查封），查封期限从2011年3月4日至2013年3月3日止，续封至2017年2月27日。2014年10月23日，本院以（2011）穗越法执字第4755号案轮候查封了广州市建设六马路造币左地段惠雅阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外；已预售、过户的除外）。根据原告提供的由广州市不动产登记中心2018年11月20日出具的《依申请信息公开答复书》，涉案房屋无预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记，预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况；该房目前由（2011）穗越法执字第4755-3号《协助执行通知书》查封，期限至2020年2月27日止。二、其他法院查封情况：2009年4月9日，广州市白云区人民法院以（2003）云法民执字第1642、1643号案续封东梯2-5楼01房、2-8楼08房、807、907、西梯209、309、210、310、211、311、212、312、213、313房，查封期限至2010年4月18日，后又续封至2014年4月15日。2015年3月20日，广州市白云区人民法院以（2003）云法民执字第1642、1643号恢2号案轮候查封了广州市建设六马路造币左地段惠雅阁东梯208、西梯209、309、210、310、211、311、212、312、213、313共11套，查封期限为三年，自转为正式查封之日起算。2012年7月6日，广州市荔湾区人民法院以（2003）荔法执字第2393号案查封了穗京公司名下位于建设六马路造币地段惠雅阁东梯601、701、801、901、1001、1101、207、307、407、507、607、707、1007、1107房屋共14085平方米及负一层1-23号车位共700平方米的房产（已查封的作轮候查封）。2015年5月11日，广州市海珠区人民法院轮候查封了穗京公司占有的惠雅阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外，已预售、过户的除外）。该裁定认为，原告签订《商品房买卖合同》的时间为2004年5月17日，处于法院查封期间，故原告的异议请求未能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要求，本院对此不予支持。故裁定驳回了原告的异议请求。另，据穗京公司提交的查册时间为2017年11月28日的《广州市不动产登记查册表》记载，除上述查封情况外，本院还曾于2004年11月3日以（2004）东法民三初字第2169、2169-2号协助执行通知书及民事裁定书查封惠雅阁房产（已预售、抵押除外），查封期限从2004年11月3日至2006年11月2日；于2008年8月27日以（2004）东法执字3704号恢字1号协助执行通知书及民事裁定书查封属穗京公司占有的惠雅阁（首层全层及西梯4-10层除外）尚未被抵押、预售的全部房产（已查封的作轮候查封），查封期限从2008年8月27日至2010年8月26日。本案审理过程中，原告称其已结婚，配偶名下另有一套房产，原告具备在广州市限购区域购买住房的资格。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均要求争议不动产的买受人在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，原告与穗京公司签订《商品房买卖合同》时，包括涉案房屋在内的惠雅阁商品房已被人民法院查封，因此原告不属于上述司法解释规定的能够排除执行的情形，故对原告诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告曾国豪的诉讼请求。案件受理费5831元，由原告曾国豪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 博人民陪审员  黎满华人民陪审员  叶志坚二〇一九年十月二十八日书 记 员  梁 涛唐嘉仪