福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3740号 上诉人（原审被告）：张萍萍，女，1958年7月13日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：林栋梁、陈晰。 被上诉人（原审原告）：梁宏，男，1974年12月16日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 原审被告：柯碧明，男，1957年1月12日出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人张萍萍因与被上诉人梁宏及原审被告柯碧明房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 张萍萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回梁宏一审的诉讼请求。事实与理由：梁宏没有提供证据证明其已将押金交付给张萍萍，涉案房屋被法院拍卖，作为房屋买受人王聪阳、朱棋源、杨荣鹏应当尊重梁宏合法的租赁权，梁宏有权继续使用租赁房屋至合同期限届满之日，一审未依法追加王聪阳、朱棋源、杨荣鹏为本案第三人，程序违法，请求二审予以改判。 梁宏辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，张萍萍的上诉理由不能成立，应维持原判。 梁宏向一审法院起诉请求：1.解除梁宏与张萍萍于2017年5月5日签订的房屋租赁合同；2.张萍萍、柯碧明退还押金5000元及剩余租金52500元，并支付自起诉之日起至实际还款之日止按年利率6%计算的利息；3.本案诉讼费用由张萍萍、柯碧明共同承担。 一审法院认定事实：张萍萍与柯碧明于2011年3月31日登记结婚。案涉租赁房屋址于福建省石狮市××路××号，原登记在柯碧明名下。2016年4月1日，泉州银行股份有限公司石狮凤里支行与柯碧明、张萍萍签订编号为ＨＴ9350581002Ａ160300022《个人最高额抵押合同》，抵押合同约定：本合同所担保的债权为自2016年4月1日起至2019年4月1日，在271.84万元的最高余额内，抵押权人（泉州银行股份有限公司石狮凤里支行）依据与借款人（石狮市百鸣服饰织造有限公司）签订的借款合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权。抵押物址在石狮群英中路134、136号，房屋所有权证：狮凤字第0110号，土地使用证：狮凤国用（1996）字第0109号。双方并办理了抵押登记手续。2017年5月5日，张萍萍作为出租人、梁宏作为承租人签订房屋租赁合同一份，载明：出租之物业落于石狮市××路××号店面；租赁期共3年，从2017年5月5日起至2020年5月4日止；租金为每年50000元，每年付一次等内容。合同中部另载明手写内容：“押金伍仟元整”、“房租到期、水电费交清、没损坏房子、退还押金。”张萍萍以收款人身份于2018年4月20日在合同底部注明：“2017年5月5日至2020年5月4日止叁年房租交清。”一审法院在执行申请执行人泉州银行股份有限公司石狮凤里支行与被执行人石狮市百鸣服饰织造有限公司、晋江市百鸣服饰织造有限公司、柯碧明、张萍萍、柯小乐金融借款合同纠纷一案中，于2018年5月17日对案涉房屋进行现场查封。案涉房屋经公开拍卖，买受人王聪阳、朱棋源、杨荣鹏于2018年11月10日竞买成交。2019年3月6日，一审法院将案涉房屋交付给买受人杨荣鹏。2019年3月7日，一审法院作出（2018）闽0581执245号之二执行裁定，确认案涉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人王聪阳、朱棋源、杨荣鹏所有。梁宏与杨荣鹏、朱棋源就案涉租赁房屋另行签订《店面租赁合同》，载明租赁范围为石狮市××路××号其中一层和二层约130平方米，租期为一年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止，年租金36000元等内容。 诉讼中，张萍萍向一审法院申请追加王聪阳、朱棋源、杨荣鹏为第三人参加诉讼。一审法院经审查认为，王聪阳、朱棋源、杨荣鹏与本案处理没有法律上的利害关系，对张萍萍的申请不予准许。 一审法院认为，案涉房屋原登记在柯碧明名下，并已取得房屋所有权证，梁宏与张萍萍就案涉房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”梁宏与张萍萍于2017年5月5日订立房屋租赁合同时，案涉房屋已登记设立抵押权，双方的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉房屋因抵押权人泉州银行股份有限公司石狮凤里支行实现抵押权而被拍卖，并发生所有权变动，张萍萍已事实上无法保障梁宏对案涉房屋的承租权利，梁宏要求解除与张萍萍签订的房屋租赁合同，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。梁宏与张萍萍在房屋租赁合同打印文本的基础上，另行书写“押金伍仟元整”、“房租到期、水电费交清、没损坏房子、退还押金”等内容，系双方特意就押金作出的补充说明，可以证明梁宏已向张萍萍支付押金5000元的事实。张萍萍主张未收到押金，但未提供相反证据证明，也未对双方专门约定押金退还条款的目的及必要性作出合理说明，对其主张不予采信。梁宏与张萍萍签订的房屋租赁合同已经解除，梁宏要求张萍萍返还押金5000元，依据充分，予以支持。梁宏与张萍萍均认可2017年5月5日起至2020年5月4日止的租金140000元已缴纳完毕，其中第一年和第二年的租金均为50000元，第三年的租金为40000元，予以确认。自2019年3月6日法院向杨荣鹏移交案涉房屋之日起，梁宏基于其与张萍萍签订的房屋租赁合同而对案涉房屋享有的承租权已经终止，张萍萍应返还梁宏自2019年3月6日起至2020年5月4日止的租金48219元（50000元×60天÷365天+40000元）。梁宏主张其在2019年正月期间被要求提前搬离，但未提供证据证明其实际搬离租赁房屋，梁宏要求张萍萍返还租金超出48219元的部分，不予支持。柯碧明并非案涉租赁合同的相对人，梁宏要求柯碧明承担返还押金和租金的主张，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、解除梁宏与张萍萍于2017年5月5日签订的《房屋租赁合同》；二、张萍萍应于判决生效之日起十日内返还梁宏押金5000元和租金48219元；三、驳回梁宏的其他诉讼请求。案件受理费1185元，由梁宏负担55元，张萍萍负担1130元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，梁宏作为承租人与出租人张萍萍于2017年5月5日订立房屋租赁合同时，案涉房屋已登记设立抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的相关规定，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权，以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”之规则，抵押权优于租赁权。案涉房屋因抵押权人泉州银行股份有限公司石狮凤里支行实现抵押权而被拍卖并发生物权变动，自2019年3月6日法院向买受人杨荣鹏移交案涉房屋之日起，梁宏已无法实现基于其与张萍萍签订的房屋租赁合同而对案涉房屋享有继续承租的合同目的，梁宏要求解除与张萍萍签订的房屋租赁合同，符合解除合同的法定条件，应予支持。一审判决认定本案租赁合同解除后，张萍萍应返还梁宏押金5000元及自2019年3月6日起至2020年5月4日止的租金48219元，依据充分，应予维持。王聪阳、朱棋源、杨荣鹏不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，一审不予准许追加其为本案第三人，程序合法。张萍萍的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 综上所述，张萍萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1130元，由张萍萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年十月九日 书记员  康雯娟 附注：本案适用的主要法条及申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。