上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44164号原告(反诉被告)上海龙兰机床设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：顾志龙，总经理。委托诉讼代理人：李华东，男，上海龙兰机床设备有限公司工作。被告(反诉原告)刘加云，女，1975年12月12日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：彭盼，上海夜晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。原告上海龙兰机床设备有限公司诉被告刘加云以及反诉原告刘加云诉反诉被告上海龙兰机床设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2016年3月30日、2016年8月23日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海龙兰机床设备有限公司的法定代表人顾志龙及其委托诉讼代理人李华东，被告(反诉原告)刘加云的委托诉讼代理人李继生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海龙兰机床设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2、判令被告从上海市浦东新区海霞路XXX号厂房(以下简称系争房屋)内迁出并将该厂房返还给原告；3、判令被告向原告支付自2015年6月20日起至2015年9月19日止的欠付房租人民币(以下币种相同)10,801.80元；4、判令被告按每月15,600.60元的标准向原告支付自2015年9月20日起至被告实际迁出之日止的房屋租金。审理中，原告自愿撤回第2、3、4项诉请。事实和理由：2012年6月19日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定将甲方(指原告)位于上海市浦东新区海霞路XXX号内的厂房，建筑面积约887平方米出租给乙方(指被告)做经营合法的幼儿教育使用，并在附件中约定乙方做幼儿教育使用要合法经营。合同履行至2015年7月，政府联合执法取缔非法教育机构，使被告教育场所被强行关闭，不得经营，故导致合同无法继续履行。被告刘加云辩称，双方在签订《租赁合同》前及签订《租赁合同》时，原告采取欺骗手段告知被告系争房屋具有合法产权证明，并向被告提交了虚假的房产证复印件。被告在向主管行政部门申请证照时却发现系争房屋没有产权证，无法办理相关证照。故原、被告之间的《租赁合同》应属无效合同，无效合同自始无效，对双方均没有法律约束力，且导致合同无效的全部过错均在原告。被告在发现原告的欺骗行为后，曾明确告知原告双方之间的《租赁合同》是无效的并要求原告赔偿损失，但双方未能达成一致意见。鉴于《租赁合同》无效，原告无权依据合同约定的租金标准向被告主张租金。另，被告早已将系争房屋腾空，系争房屋实际也已经处于原告控制之下。故不同意原告的全部诉请。反诉原告刘加云向本院提出诉讼请求：1、判令确认涉案《租赁合同》无效；2、判令反诉被告退还已收租金510,420元；3、判令反诉被告退还保证金14,580元；4、判令反诉被告赔偿装修等损失暂定130万元(其中包括装修损失120万元、系争厂房周边新建房屋的搭建损失10万元)，具体数额以评估结论为准。事实和理由：2012年6月19日，反诉原、被告之间签订《租赁合同》，约定反诉被告将其位于上海市浦东新区海霞路XXX号内厂房，建筑面积约887平方米出租给反诉原告做幼儿教育使用。反诉被告保证该房屋有产权证并可提供给反诉原告办理相关证照。反诉原告信以为真，对系争房屋进行了装修，并购置了幼儿教育设施设备，但在向主管行政部门申请证照时却发现系争房屋没有产权证，无法办理。更为可气的是反诉被告竟然欺骗反诉原告，提供虚假房产证给反诉原告。反诉被告明知系争房屋没有房产证却故意隐瞒真相，并采取欺骗的方式提供虚假房产证给反诉原告，给反诉原告造成了巨大的经济损失，过错完全在反诉被告，故其依法应赔偿由此给反诉原告造成的全部损失。反诉被告上海龙兰机床设备有限公司辩称，系争房屋是由反诉被告从案外人上海达宸服饰有限公司处租赁而来，反诉被告提供给反诉原告的相关房产证及证明材料系反诉被告从案外人上海达宸服饰有限公司处取得，反诉被告对于房产证上的房屋是否为系争房屋以及系争房屋是否为违章建筑等情况并不清楚。双方签订的《租赁合同》是真实有效的。对已收取的租金和保证金金额无异议。反诉原告在没有办理相关证照的情况下实际经营使用系争房屋达三年多之久，并已经招生产生了利益，故不同意退还已收租金。现《租赁合同》因反诉原告非法经营和不按时支付租金而由反诉被告予以解除，根据合同约定，反诉被告有权没收保证金不予退还，故不同意退还保证金。鉴于合同第C8条明确约定“为确保厂房的完整，乙方(指反诉原告)装修的部分以及添附物无偿归甲方(指反诉被告)”，故不同意赔偿反诉原告装修等损失。经审理查明，2012年4月21日，案外人上海达宸服饰有限公司(甲方)与原告上海龙兰机床设备有限公司(乙方)签订《厂房、仓库、办公室租赁合同》一份，约定甲方将位于军民路南侧(海霞路XXX号)的厂房(门卫、仓库、食堂、办公室)(以下简称租赁物)租赁于乙方用作办公经营用房及生产用房。租赁期限为5年，即从2012年6月20日至2017年6月19日止。每年租金为25万元。2012年5月20日，原告上海龙兰机床设备有限公司(甲方)与被告刘加云(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区海霞路XXX号内厂房，建筑面积约887平方米出租给乙方做幼儿教育使用。租赁期限从2012年6月20日至2017年6月20日。租金每月合计14,580元，租金应在叁个月支付一次，实支付现金43,750元。每次支付租金须提前15天，先缴后用房。合同第B2条约定：租赁协议签订时，乙方应向甲方支付14,580元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第C5条约定：乙方须按本合同的约定缴纳租金、足额缴纳各种费用，(包括但不限于租金、水电费)不按时支付租金和其他费用超过30天，甲方有权采取停电、停水、关闭门窗等措施，同时有权收回出租厂房，有权终止合同并对承租方厂房内物资进行清理，收取房租和滞纳金。合同第C7条约定：本合同租赁期内乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方租赁保证金，同时应按提前退租的天数租金以50%向甲方支付违约金。甲方中途擅自退租，应赔偿乙方租赁保证金，同时应按提前退租的天数租金以50%向乙方支付违约金。合同第C8条约定：为确保厂房的完整，乙方装修的部分以及添附物无偿归甲方。合同第C10条约定：有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：……2、承租人从事违法活动，违反合同约定的；3、承租人不支付或不按时支付租金超过30天以上者；……合同补充条款约定：1、从2015年6月20日至2017年6月20日租金递增7%；2、在合法经营下，在合同期限内，甲方无故收回房屋，应赔偿乙方所有装修及经济损失；3、在办证过程中，甲方应提供有关资料，积极配合。2013年5月10日，上海市浦东新区民政局向被告发送了一份《名称核准通知书》，内容为：上海浦东新区民办小白领幼儿园发起人：你(们)提出核准“上海浦东新区民办小白领幼儿园”名称的材料已收悉，根据民政部《民办非企业单位名称管理暂行规定》，经上海市社会团体管理局审查，已核准。请在一年内到登记管理部门办理登记手续，逾期此次名称核准将自动失效。2015年7月28日，浦东新区祝桥镇人口调控和管理服务工作领导小组、祝桥镇学前儿童看护点管理工作领导小组、祝桥镇江镇社区事务治理委员会根据浦东新区学前儿童看护点管理要求，对被告在系争房屋处开办的无证儿童看护点在反复、多次劝导的前提下，进行了取缔。另查明，系争房屋没有产权证亦无建设工程规划许可证。上海市浦东新区祝桥镇军民村民委员会在发现被告对系争房屋进行改造时，曾多次到现场制止无效，村委会明确告知被告系争房屋属于无证建筑，不得办理儿童看护点。因系争房屋无产权证，故被告向上海市浦东新区教育局提交的开设民办三级幼儿园的申请报告未获审批通过。庭审中，原、被告双方一致确认2015年6月20日之前的租金被告已经全部付清，另被告于2015年6月21日左右向原告支付了36,000元，之后未付。同时，原、被告双方一致确认被告已于2015年7月28日将系争房屋交还给了原告。审理中，经被告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对上海市浦东新区海霞路XXX号内承租厂房的装修价值及系争厂房周边搭建的三处房屋的搭建费用进行评估。评估费34,500元，由被告预缴。上海沪港建设咨询有限公司出具了司法审价报告，工程造价审价意见为：一、无争议部分(1、承租厂房的装修及其三处搭建房屋工程；2、海霞路司法安装工程)的工程造价为951,935元；二、有争议部分(承租厂房的化粪池工程)的工程造价为86,143元；合计工程造价为1,038,078元。原告认为，审价金额过高。对此，鉴定单位认为审价过程公开透明，原告经鉴定单位多次发函的情况下未到场进行勘察，鉴定单位根据现场实际勘察测量情况以及被告提供的图纸，套用《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》进行审价，最终得出本案的工程造价审价意见。被告对司法审价报告无异议。此外，鉴定单位表示由于化粪池工程为隐蔽工程，鉴定单位无法判断化粪池的大小、类型，故将此工程计入争议项。且工程造价均未扣除折旧。以上事实，由原、被告提供的《厂房、仓库、办公室租赁合同》、《租赁合同》、情况说明、录音光盘、《名称核准通知书》、申请报告、司法审价报告等以及原、被告当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的《租赁合同》依法应确认为无效。被告实际使用了系争房屋，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方《租赁合同》约定的租赁费用标准予以计算。鉴于庭审中原、被告双方一致确认被告已于2015年7月28日将系争房屋交还给了原告，故被告要求原告退还2015年7月28日前的全部已收租金，于法无据，本院对此不予支持。另，鉴于庭审中原、被告双方一致确认2015年6月20日之前的租金被告已经全部付清，被告于2015年6月21日左右向原告支付了36,000元，之后未付，故原告仍应向被告退还2015年7月28日后的已收租金共计15,783.30元。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告要求原告退还保证金14,580元，本院予以支持。被告要求原告赔偿合同无效情况下的装修、搭建损失，根据有关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。故本案应在考虑原告是否同意利用装饰装修物，双方对合同无效的过错程度等因素基础上确定赔偿事宜。关于被告在租赁期间对系争厂房的装修价值及在系争厂房周边搭建的三处房屋的搭建费用的工程造价数额，上海沪港建设咨询有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，原告对鉴定结果的异议已由鉴定单位作出明确解释，故司法审价报告可以作为认定依据。现对于司法审价报告中的有争议项目(即承租厂房的化粪池工程)因鉴定单位明确表示该项目是系争房屋要达到正常使用功能所必须的，且根据系争房屋的平面图来看确实存在该项工程，故本院将该项目计入工程造价范围。原告出租无产权证明及合法建造手续的房屋显有过错，被告疏于对房屋合法性审查，对合同无效亦有责任。故本院根据司法审价报告所确定的工程造价扣除折旧后，结合双方对合同无效的过错责任酌情确定原告应当赔偿被告的工程造价费用的数额。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海龙兰机床设备有限公司与被告(反诉原告)刘加云于2012年5月20日签订的《租赁合同》无效；二、原告(反诉被告)上海龙兰机床设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还被告(反诉原告)刘加云租金15,783.30元；三、原告(反诉被告)上海龙兰机床设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还被告(反诉原告)刘加云保证金14,580元；四、原告(反诉被告)上海龙兰机床设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)刘加云支付装修和搭建损失250,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海龙兰机床设备有限公司的全部本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)刘加云的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费460元，反诉案件受理费4,525元，鉴定费34,500元，合计39,485元，由原告(反诉被告)上海龙兰机床设备有限公司负担35,655元，由被告(反诉原告)刘加云负担3,830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孟筱晖人民陪审员  蔡 萍人民陪审员  楼建钢二〇一六年九月二日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。