广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8331号上诉人(原审原告)：孔某桃，住广东省广州市。上诉人(原审原告)：郭某强，住广东省广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈启荣、江芬，均系广东经国律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市国某开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：潘某曦。被上诉人(原审被告)：广东金某实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：林某琴。委托代理人：樊玉霞、沈赓，均系广东易恒律师事务所律师。上诉人孔某桃、郭某强因与被上诉人广州市国某开发有限公司（以下简称国某公司）、广东金某实业有限公司（以下简称金某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人孔某桃、郭某强代理人陈启荣、江芬与被上诉人金某公司代理人樊玉霞到庭参加诉讼。被上诉人国某公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孔某桃、郭某强上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费全部由国某公司、金某公司承担。事实和理由：一审法院对于本案部分事实审查不清，作出错误的事实认定，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定的基本审理原则。(一)、一审法院认为合同及房产备案登记手续是《房地产预售契约》生效的必要条件，进而以“两原告不能提供与被告国某公司对涉案商铺变更后的合同及房产备案登记的证据”为由，驳回孔某桃、郭某强的全部诉讼请求，显然属于事实认定错误，理由如下：1、《房地产预售契约》是买卖双方协商一致的情况下真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。并且房产预售登记具有备案性质，并非合同生效的必备条件。商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，其属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系。根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案中孔某桃、郭某强已支付完毕涉案商铺的全部购房款，国某公司亦接收了全部款项，双方以实际行动履行本合同，因此《房地产预售契约》已生效，双方应当按照合同的约定履行相关权利及义务。此后，双方合意一致确认变更合同内容，即将负一层1001号变更为1100号，双方应继续履行变更后的合同。根据上述规定，涉案商铺买卖双方是否前往房地产管理部门办理涉案合同及房产的备案登记手续，并非合同生效的要件，因此，变更后的合同是否进行备案登记也费合同变更后生效的要件。2、广州市荔湾区法院的两份生效判决均认可《房地产预售契约》是合法有效的，并确认涉案商铺归孔某桃、郭某强所有的事实。原审法院在无充分证据的情况下推翻原生效判决，不符合法定程序。根据《证据规定》第九条之规定，人民法院生效裁判文书具有高于其他证据的效力，除非有相反、充分的证据才可以推翻。根据我国《民事诉讼法》规定，审判人员如发现已生效裁判确有错误的，应依法定程序报请本院院长提起再审，而非直接变更已生效判决认定的事实。现原审法院直接改变并推翻已生效裁判所查明的事实，不符合法定程序。况且原两份生效文书所认定的事实确切无误，本案中应以该两份文书中认定的事实直接作为本案的证据，即确认变更后的商铺归孔某桃、郭某强所有的事实。3、因涉案商铺此前被牵扯至某刑事案件中，国某公司的公章等一直处于被查封状态，因此客观上买卖双方无法前往房管部门办理相关变更登记备案手续。在这种情况下，孔某桃、郭某强也无法依照主观意愿，单独前往并办理登记备案手续。但是否办理房产的变更登记手续，并不影响变更后合同的效力。4、涉案商铺的收益权均归孔某桃、郭某强所有，该商铺至今仍处于出租状态。在此前烂尾楼摸底调查中，全部资料也表明涉案商铺归孔某桃、郭某强所有。(二)、一审以《合同法》第七十七条、第七十八条为由，否认变更后未办理备案登记《房地产预售契约》的效力，并以合同中关于商铺变更的内容不明确为由否认合同变更后的相关内容，显然属于法律适用错误，理由如下：1、合同法第七十七条所指的“法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的”合同，特指由法律、行政法规规定合同的生效必须要经过特别程序后才能产生法律效力的合同，例如：中外合资经营法、中外合作经营法规定的中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。而其他依法成立的合同，自成立时生效。本案中的商品房预售合同的成立和变更，显然不属于上述所列必须经过有关部门审核才能产生效力的合同的类别。且根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第九条规定，在本案中，即使未办理变更登记也不影响合同变更后的效力，买卖双方合意变更后的《房地产预售契约》合法有效，双方均应履行遵守。2、双方在《房地产预售契约》及《收楼确认书》中明确约定将位于广州市荔湾区某路的某某大厦(后改为“某大厦”)负一层1001号变更为1l00号。并且，(2000)荔房某第2047号判决书也再次确认了变更后的1100号商铺属孔某桃、郭某强的基本事实。变更事项清晰明确，具体到变更后的铺号及地址，变更行为系双方协商一致的合意行为，具有排他性且无歧义，不存在原审所认定的变更约定不明的情况。因此，原审以当事人双方对合同变更的内容约定不明确为由，推定为合同未变更，明显属于法条适用错误。综上，在孔某桃、郭某强缴纳完毕涉案商铺的全部款项并双方合意变更合同内容的情况下，作为涉案商铺的承继方金某大厦，应依法协助孔某桃、郭某强办理已确权涉案商铺的房屋产权证，并对逾期办证的违约责任承担连带责任。金某公司承接原开发商国某公司责任，在接管项目后五年多时间里，怠于履行其相应的责任和义务，未能为孔某桃、郭某强办理产权过户登记手续、未能支付逾期办证违约金等的行为严重侵害了孔某桃、郭某强的合法权益。房管部门在12年时对某大厦的商铺现状，业主占有情况等进行登记确认，所以现在商铺现状在国土房管部门有了新的登记确认。因此孔某桃、郭某强诉求的商铺在房管部门进行了登记确认，诉争商铺的实际使用人是孔某桃、郭某强。国某公司二审未答辩。金某公司二审辩称：一、孔某桃、郭某强上诉声称荔湾法院（2000）荔法房初字第2047号、（2013）穗荔法民三初字第120号民事判决书已认可涉案商铺属孔某桃、郭某强所有，不符合事实。相反（2013）穗荔法民三初字第120号民事判决书认定该案被告揭某就涉案商铺与国某公司签订的《房地产预售契约》已经在房管部门预售备案登记，依法产生物权登记的法律效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，可见商品房预售人须将预售合同报房产管理部门登记备案方可对外产生法律效力。孔某桃、郭某强虽主张与国某公司协商一致变更购买涉案商铺但未能办理预售备案登记，且涉案商铺已预售登记在揭某名下，孔某桃、郭某强无权要求协助办理涉案商铺的产权过户登记手续。二、某大厦目前未办理建设工程规划验收手续，在物权登记方面存在法律上和事实上障碍，金某公司也无法为孔某桃、郭某强办理涉案商铺的产权过户登记手续。且金某公司买受某大厦整体项目后，权利义务依荔湾法院的变卖公告内容确定。金某公司虽承接了国某公司开发建设某大厦所应承担的开发建设义务，但孔某桃、郭某强向国某公司购买的面积不在金某公司买受范围内，且变卖公告也没有规定金某公司需承接国某公司逾期办证的违约责任，因此金某公司不需向孔某桃、郭某强承担逾期办证的违约责任。金某公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回孔某桃、郭某强的上诉，维持原判。孔某桃、郭某强向一审法院起诉请求判令：1、判令国某公司、金某公司协助孔某桃、郭某强办理位于广州市荔湾区某路的某某大厦（即某大厦）负一层1100号铺的产权过户登记手续；2、请求判令国某公司、金某公司连带向孔某桃、郭某强支付逾期办证违约金从2013年7月29日至实际支付之日止，暂计至起诉之日为人民币49439.77元，以本金322503.39元，按中国人民银行一年的同期贷款利率计算，国某公司、金某公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由国某公司、金某公司共同承担。一审法院认定事实：1996年10月9日，孔某桃、郭某强（乙方）与国某公司（甲方）签订（编号：穗房预契字96068603号）《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方预购广州市荔湾区某路某大厦负一层-1001号房地产，建筑面积11.44平方米，总价款为港币294523.64元。契约第七条约定：甲方应于1998年10月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。契约第十条约定：该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。上述《房地产预售契约》于1996年12月18日在广州房地产交易所进行监证。上述契约签订后，孔某桃、郭某强按约定向国某公司支付购房款，但国某公司没有在1998年10月31日将商铺交付给孔某桃、郭某强。1999年4月6日国某公司将广州市荔湾区某路某大厦负一层-1100号（原-1001）商铺与孔某桃、郭某强办理交付使用确认书。2000年，原审法院受理孔某桃、郭某强诉国某公司购房违约金纠纷一案，孔某桃、郭某强要求国某公司支付逾期交房违约金36223元。该案经审理，原审法院作出（2000）荔法房某第2047号民事判决书，判决被告国某公司向两原告支付逾期交楼违约金36223元。该判决已经发生法律效力。2013年，原审法院以（2013）穗荔法民三初字第120号受理揭某诉国某公司、金某公司、第三人孔某桃、郭某强商品房预售合同纠纷一案，该案揭某起诉要求：1.确认位于广州市荔湾区某路某号某大厦负一层1100号房屋（现在编号为D15、D16）所有权归揭某所有；2.国某公司、金某公司协助揭某办理涉案房屋产权过户手续和房地产登记手续；3.国某公司、金某公司向揭某支付逾期交楼违约金121116元等。该案经审理查明，1996年11月8日，揭某与国某公司签订《房地产预售契约》，约定：揭某向国某公司预购广州市荔湾区某路某大厦负一层-1100号商铺，建筑面积11.02平方米，总价款为港币326214元。上述《房地产预售契约》已经广州房地产交易所进行监证。揭某向国某公司支付购房款人民币100017.65元及港币58718.3元。之后，揭某没有继续向国某公司支付购房款，国某公司也没有将涉案商铺交付揭某使用及办理涉案商铺的房地产权属证书。2010年7月21日，原审法院作出（2007）荔法执字第4158-4号执行裁定书裁定：将某大厦整体工程项目变卖给金某公司所有，金某公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。涉案商铺所在的某大厦至今尚未通过建设工程竣工验收。（2013）穗荔法民三初字第120号案认为：揭某与国某公司签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。由于该合同已经房管部门预售备案登记，因此依法产生物权预告登记的法律效力。虽然孔某桃、郭某强与国某公司签订的《房地产预售契约》中约定向国某公司购买的某大厦负一层-1001号商铺后变更为-1100号铺，国某公司也于1999年4月6日向孔某桃、郭某强交付了-1100号铺，但是，由于双方没有就变更后的合同及房产办理备案登记，且国某公司及孔某桃、郭某强没有充分证据证明揭某与国某公司之间的《房地产预售契约》已解除，因此，国某公司仍应依约向揭某履行合同义务及承担逾期履行的违约责任。由于某大厦尚未通过建设工程规划验收，在物权登记方面存在法律上和事实上的障碍，尚不具备确认所有权及办理房地产权属证书的条件。因此，揭某要求确认涉案的-1100号商铺归其所有，并由国某公司、金某公司承担办证责任存在法律上和事实上的障碍。据此判决：一、被告广州市国某开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告揭某支付从2010年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金。二、驳回原告揭某其他诉讼请求。该案现已发生法律效力。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”和第七十八条的规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”虽然孔某桃、郭某强提供已经生效的法律文书，证实国某公司将涉案商铺交由孔某桃、郭某强使用，但孔某桃、郭某强当庭不能提供与国某公司、金某公司就涉案商铺变更后的合同及房产备案登记的证据。故孔某桃、郭某强要求国某公司、金某公司协助孔某桃、郭某强办理涉案商铺的产权过户登记手续的诉讼请求，不予支持。对于国某公司、金某公司是否需承担逾期办证违约金的问题。由于孔某桃、郭某强主张是涉案商铺的违约金，而孔某桃、郭某强不能提供与国某公司对就涉案商铺变更后的合同及房产备案登记的证据，其所提供是某大厦负一层-1001号商铺的《房地产预售契约》和付款凭证。故孔某桃、郭某强要求国某公司、金某公司连带向孔某桃、郭某强支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回原告孔某桃、郭某强的全部诉讼请求。案件受理费1036元，由孔某桃、郭某强负担。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，孔某桃、郭某强向本院提交2012年5月14日，广州市国土资源和房屋管理局《关于某大厦负一层入户摸查工作的通告》及2012年12月25日广州市国土资源和房屋管理局向某大厦负一层商铺业主发出的《通告》证明房管部门已对涉案商铺进行了重新摸查。金某公司质证意见为：对两份证据的真实性不予确认，且与本案没有关联性。两份通告中未提到预售登记商铺和实际使用商铺不同时如何处理。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对孔某桃、郭某强的上诉请求及金某公司的答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，某大厦尚未办理建设工程规划验收手续，在物权登记方面存在法律上和事实上的障碍，尚不具备确认所有权及办理房地产权属证书的条件。故，对孔某桃、郭某强要求国某公司与金某公司协助其办理涉案商铺的产权过户登记手续的诉讼请求，原审法院予以驳回并无不妥。根据（2000）荔法房初字第2047号判决查明的事实，孔某桃、郭某强、国某公司于1996年10月9日签订了《房地产预售契约》约定，孔某桃、郭某强向国某公司购买某大厦负一层-1001号（后变更为-1100号）商铺，由于国某公司没有按约定将商铺交付给孔某桃、郭某强使用，国某公司应承担违约责任。该案原审法院判决国某公司将逾期交付房屋给孔某桃、郭某强使用的违约金36223元，一次性支付给孔某桃、郭某强。现孔某桃、郭某强据此认为国某公司所支付的款项即为变更后的负一层-1100号商铺的逾期交房违约金。（2013）穗荔法民三初字第120号判决认为虽然孔某桃、郭某强与国某公司签订的《房地产预售契约》中约定向国某公司购买的某大厦负一层-1001号商铺后变更为-1100号铺，国某公司也于1999年4月6日向孔某桃、郭某强交付了-1100号铺，但是，由于双方没有就变更后的合同及房产办理备案登记，且国某公司及孔某桃、郭某强没有充分证据证明揭某与国某公司之间的《房地产预售契约》已解除，因此，国某公司仍应依约向揭某履行合同义务及承担逾期履行的违约责任。由于某大厦尚未通过建设工程规划验收，在物权登记方面存在法律上和事实上的障碍，尚不具备确认所有权及办理房地产权属证书的条件。因此，揭某要求确认涉案的-1100号商铺归其所有，并由国某公司、金某公司承担办证责任存在法律上和事实上的障碍。原审法院据此判决：一、被告广州市国某开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告揭某支付从2010年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金。二、驳回原告揭某其他诉讼请求。本案孔某桃、郭某强承认对该判决未提起第三人撤销之诉。据此，存在两份生效判决就涉案某大厦负一层-1100号商铺买卖双方所签订合同的履行作出认定的情况，需要确定哪份合同是负一层-1100号的产权来源后才能对涉案商铺逾期办证违约金进行处理，故对孔某桃、郭某强诉请国某公司、金某公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院暂予以驳回。孔某桃、郭某强可通过合法途径解决后，再提起诉求。综上所述，上诉人孔某桃、郭某强的上诉主张，理据均暂不成立，原审予以驳回并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1036元，由上诉人孔某桃、郭某强负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年九月二十七日书记员  林嘉丽杨仁义