江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初1435号原告（反诉被告）:罗嗣仁，男，1982年2月28日生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：吴群，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：赣州丽晶酒店投资管理有限公司，住所地：赣州市章贡区。法定代表人：张俊英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟声会，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）罗嗣仁诉被告（反诉原告）赣州丽晶酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗嗣仁以及委托诉讼代理人吴群，被告（反诉原告）赣州丽晶酒店投资管理有限公司的委托诉讼代理人钟声会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗嗣仁向本院提出诉讼请求：1、确认《餐厅转让合同》关于21楼部分条款无效，被告依法返还原告已支付的21楼部分租金计人民币117280.8元；2、解除原、被告《餐厅转让合同》关于2、3楼部分，被告返还餐厅转让费160万元、押金30万元，以上合计人民币190万元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月30日，原告与被告签订《餐厅转让合同》，双方约定由被告将赣州火车站广场对面丽晶国际酒店部（含两个会议室）整体转让给原告经营，其中包括二楼、三楼、二十一楼的室内装修及餐饮设施设备。合同签订后，原告向被告支付了餐厅部转让费160万元以及押金30万元。2015年1月，因餐厅部分建筑消防检验不合格，消防部门发出《整改通知书》，被告于2015年1月16日将酒店21楼宴会厅外墙隔热层全部拆除，导致原告空调运行成本大大增加。2015年5月，因消防检验仍不合格，21楼宴会厅厨房设施大部分被拆除。经核实，21楼属被告私自搭建的违章建筑，存在重大安全隐患，无法继续使用，而作为餐饮行业，宴会占总收入的一半比重，失去宴会厅，原告无法继续正常经营。鉴于上述情形，原告依据合同约定向赣州仲裁委员会提出申请，要求撤销合同，返还转让费、押金等费用。赣州仲裁委员会经审理，已查明21楼属违章建筑，合同无法继续履行，故赣仲字（2015）第32号裁决书认定《餐厅转让合同》关于第21楼部分条款无效，并解除《餐厅转让合同》涉及第2、3楼合同，被告应依法返还转让费、押金等。上述裁定经赣州市中级人民法院以超出仲裁请求为由予以撤销。原告认为，既然21楼已确认为违章建筑，导致该部分合同内容自始无效，被告应返还原告已支付的21楼部分租金计117280.8元。此外，由于原告依据仲裁裁决书，已于2016年2月22日正式向被告送达通知于当日撤离，并已将占用使用的2、3、21楼全部交还给被告，合同已实际解除，被告应依法退还转让费及押金。故原告诉至法院，请求依法处理。为证明自己的主张及针对反诉请求的抗辩主张，原告罗嗣仁提交了以下证据：证据1、身份证复印件，证明原告主体适格；证据2、被告营业执照、组织机构代码证复印件，证明被告主体适格；证据3、餐厅转让合同，证明根据转让合同约定，被告将丽晶酒店2、3、21楼整体转让给原告，三层互为整体，不可分割；证据4、仲裁裁决书、建设工程消防验收意见书复印件，证明21楼为被告私自搭建的违章建筑，且消防检验不合格，无法继续使用，被告隐瞒上述情形，该部分合同应认定无效；证据5、通知，证明原告根据仲裁裁决，于2016年2月23日正式搬离，合同已实际解除，被告应依法退还相关费用及押金。在庭后，原告向本院补充提交了一组证据6、（2014）第0112号消防验收意见书及（2015）第B047号责令限期改正通知书，证明本案争议的租赁房屋违章搭建，未办理消防手续，擅自投入使用。被告赣州丽晶酒店投资管理有限公司针对本诉部分辩称，1、被答辩人应当全额支付21楼租金，答辩人与被答辩人签订合同后，已交付21楼给其经营，同时被答辩人也在实际经营；2、被答辩人在不符合解除合同的情况下，私自解除合同，且答辩人方没有违约行为，而是被答辩人在未支付租金情况下单方面的解除合同，造成答辩人的经济损失。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告赣州丽晶酒店投资管理有限公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付租金共计人民币1191667.4元；2、被反诉人向反诉人支付其他费用共计人民币90855.74元（含物业费、停车费、网络电话费、垃圾清运费、地下仓库费及其它相关应付费用），水电费共计人民币297638.47元，以上共计人民币388494.21元；3、被反诉人向反诉人支付逾期缴纳租金的滞纳金共计人民币357500.22元；4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年11月30日，反诉人与被反诉人签订《餐厅转让合同》，合同约定反诉人将丽晶国际酒店餐饮部（含两个会议室）整体转让给被反诉人经营，包含2楼、3楼、21楼的室内装修和餐饮相关的设备一并转让（中央空调除外）。合同约定了双方权利义务。合同生效后，反诉人依约履行了提供租赁物及设施等全部合同义务。但自2015年6月1日起，被反诉人开始一直拖欠反诉人的租金和其他相关费用。2016年4月底，被反诉人单方要求解除合同并搬离餐厅所有物品。2016年5月，反诉人为减少双方损失，只能将餐厅出租给他人经营。反诉人认为，因被反诉人的违约行为，才导致合同无法继续履行，并给反诉人造成了较大的损失，因此，反诉人特向法院提出反诉，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。为证明自己的反诉请求及抗辩理由，反诉原告赣州丽景酒店投资管理有限公司提交了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份信息复印件，证明被告的主体适格；证据2、商品房租赁合同、转租申请书、餐厅转让合同，证明被告将丽晶酒店2、3、21楼及附属的设备设施租赁、转让给原告罗嗣仁的事实，餐厅转让合同约定21楼系用于会议室所用，2、3楼与21楼独立存在以及原告逾期缴纳租金应承担滞纳金的违约责任；证据3、应付款项汇总表、明细、营业执照复印件，证明原告自2015年6月1日起至2016年4月30日共拖欠被告租金1191667.40元，其他费用90855.74元（含物业费、停车费、网络电话费、垃圾清去费、地下仓库费及其它相关应付费用），水电费297638.47元，系原告的违约行为，导致合同无法继续履行以及2016年5月份被告为减少双方损失，只能将餐厅出租给赣州市名厨餐饮投资管理有限公司名厨家宴丽江公馆分店使用的事实；证据4、赣仲字（2015）第32号仲裁裁决书、赣州市中级人民法院（2016）赣07民特1号民事裁定书，证明赣州仲裁委员会作出的赣仲字（2015）第32号仲裁裁决书已被赣州市中级人民法院撤销的事实；证据5、照片、光碟，证明餐厅2、3楼具有两千多平米的营业面积，且厨房、会议厅设施齐全，完全能满足原告经营需求的事实。反诉被告罗嗣仁针对反诉请求辩称，1、答辩人于2016年2月18日向被答辩人送达搬离通知，并于2016年2月23日正式搬离，就转让合同已事实解除。房屋租金及其他费用均只能计算至2016年2月23日，被答辩人主张计算至2016年4月30日无任何事实及法律依据。此外，由于被答辩人的客人、员工在答辩人餐厅消费、挂账等，被答辩人尚欠餐费未付，该款项应与答辩人应付款相抵扣。2、合同约定的有关21楼的转让、租赁条款不能认定双方权利义务的依据，根据公平原则，考虑答辩人已实际使用了21楼，答辩人可参照赣州仲裁委员会的裁决，以每月每平方米21元计算21楼的占用使用费。3、被答辩人主张滞纳金无事实和法律依据，应不予支持。被答辩人违章搭建21楼，涉及21楼的合同应为无效合同，而造成合同无效的主要责任在于被答辩人。在答辩人无法正常使用租赁房屋的情况下，多次与被答辩人协商未果，故而停止支付相关费用完全合理。而被答辩人自2015年6月起，也未依约定与答辩人结清相关费用，故答辩人认为被答辩人主张滞纳金无事实和法律依据，应不予支持。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3的三性无异议，原告对被告提供的证据1、2三性无异议，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据中，被告对证据4的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，本院经庭审核实，该组证据系赣州仲裁委员会出具的裁决书和赣州市公安消防支队出具的消防验收意见书，虽然该裁决书已被赣州市中级人民法院以超出仲裁范围为由撤销，但该裁决书本身内容真实，来源合法，与本案有关联，消防验收意见书亦与本案相关联，本院对该组证据的三性予以认可。被告对证据5的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告自行制作的，但未提供已送达给被告或已按该通知的内容实际履行的其他证据给予佐证其载明的内容，故对该组证据的三性本院不予认可。原告补充提交的证据6，被告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据虽然是在庭后补交，但该组证据载明的事实是本案必须查明的事实且与争议焦点有直接关联，同时该组证据系赣州市公安消防支队和章贡区公安消防大队出具的意见书和通知书，内容真实，来源合法，与本案有关联，故本院对该组证据的三性予以认可。被告提供的证据中，原告对证据3的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据中原告认可双方签字的对账明细，但对被告将费用计算至2016年4月这一事实有异议，故对双方认可的往来明细本院予以认可，对计算截止时间应结合其他证据给予综合认定。原告对证据4的的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，本院经庭审核实，该组证据中的裁决书和民事裁定书均是在争议过程中由相关部门作出的，其内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对该组证据的三性予以认可。原告对证据5的三性均有异议，本院经庭审核实，该组照片拍摄时间、地点不明，也无法证明2、3楼与21楼可以分割，故对该组证据的三性本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案案涉的“丽江公馆”项目系由江西华森房地产开发有限公司投资开发，廖志高、杨瑞昌、朱福建、邓志强向房屋所有人刘俊希、黄振森承租了“丽江公馆”×号楼×楼、×楼、×楼、×楼、×楼、×楼用于经营，其中×楼建筑面积903.24平方米，×楼建筑面积1211.4平方米，四人承租后，将×楼，×楼装修改建为餐饮部，并自行在楼顶加建面积为464.4平方米房屋（即21楼）。廖志强等四人承租“丽江公馆”的上述房屋后，即以“丽晶国际酒店”对外营业。2014年11月30日，被告丽晶公司与原告罗嗣仁签订《餐厅转让合同》，被告丽晶公司将“丽晶国际酒店”餐厅部（含两个会议室）整体转让给原告罗嗣仁经营，合同签订，餐厅部包括×楼、×楼、×楼的室内装修和餐饮相关设施设备一并转让（中央空调除外）。合同约定的主要内容如下：1、餐饮部转让费为人民币壹佰陆拾万元整，房屋押金为人民币叁拾万元整；2、经营期限自××年×月×日至××年×月×日止；3、租金标准为××年×月×日××年×月×日支付租金108000元；××年×月×日至××年×月×日每年（租金）130万元整；××年×月×日至××年×月×日（年租金）在130万元基础上增加15%；××年×月×日至××年×月×日（年租金）在上三年租金的基础上再增加15%，以此类推；4、租金按月支付，在每月5日之前支付当前月租金，逾期（支付）不得超过三天，每延期一天加收5%的滞纳金；5、原告罗嗣仁在经营期间每月向丽晶公司支付其他费用6800元整（其中含物业费2800元，停车费2500元，网络电话费1000元，垃圾清运费500元）。原告罗嗣仁如需使用地下仓库，按每个车位每月150元支付给被告丽晶公司，并按餐厅部租金递增方式递增；6、原告罗嗣仁经营餐厅部后，应向被告丽晶公司“丽晶国际酒店”客房部的客人提供自助早餐和被告丽晶公司的员工提供员工餐，费用由被告丽晶公司支付，被告丽晶公司在每月10日之前结清上个月的费用。被告丽晶公司的代表朱福建、游桂生在合同上签字并加盖了公司印章，原告罗嗣仁在合同上签字。合同签订后，原告罗嗣仁向被告丽晶公司支付了转让金160万元和押金30万元，被告丽晶公司亦依约将餐厅部×楼、×楼及×楼交由原告罗嗣仁经营管理。由于被告丽晶公司未经批准加建的顶层（×层）宴会厅属违法搭建以及存在其他消防安全问题，赣州市章贡区公安消防大队于2015年6月16日向“丽晶国际酒店”发出《责令限期改正通知书》，通知书指出“该场所×层违章搭建，未办理消防手续擅自投入使用，在×层疏散通道上设置厨房”，责令于“××年×月×日前改正。”之后，罗嗣仁便以×层宴会厅不能正常使用，影响正常经营等理由，停止支付租金。因双方对此事协商不成，被告丽晶公司向赣州仲裁委员会申请仲裁。赣州仲裁委员会于××年×月×日作出了赣仲字（2015）第××号裁决书。被告丽晶酒店对该裁决书不服，向赣州市中级人民法院提起诉讼，要求撤销该裁决书。经赣州市中级人民法院审查，于××年×月×日作出（2016）赣07民特×号民事裁定书，撤销了该赣仲字（2015）第×号裁决书。另查明，2015年5月底之前，原、被告之间的债权债务已结清。原、被告双方对2015年6月至2016年2月底的租金和其他费用进行了财务核对，双方确认，截止至2016年2月28日，除房屋租金外，原告罗嗣仁应支付给被告丽晶公司的其他费用共计374094.21元，其中地下仓库租金2700元，网络电话费用9000元，物业费25200元，停车费22500元，垃圾清理费5400元，水电费（计算至2016年2月）297638.47元，其他往来费11655.74元。而截止至2016年2月28日，被告丽晶公司应付给原告罗嗣仁的各种费用共计562181元，其中酒店客人早餐费378028元，酒店员工餐费86516元，挂账餐费77700元，2015年7月收福宴餐厅款19937元。本院认为：本案的争议焦点在于原、被告双方签订的《餐厅转让合同》效力以及双方应承担的民事责任。首先，关于案涉的《餐厅转让合同》的效力问题。从合同内容上看，该合同既含有相关设施、设备、物品转让的内容，也含有房屋租赁的内容，即标的物既含有部分动产，也含有不动产。其中不动产为丽晶酒店的×层、×层和××层。该酒店的第×层、第×层位经过建设主管部门批准建设之建筑物，经过建筑工程质量监督部门竣工验收和公安消防机构消防验收，可以投入使用，也可以租赁给他人使用。故《餐厅转让合同》中有关酒店第×层、第×层转让、租赁的内容，为有效条款、有效合同。而该酒店的第×层系丽晶公司未经建设主管部门批准自行加建，既未经建筑工程质量监督部门竣工验收和公安消防机构消防验收，且明显存在消防安全隐患。《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》规定，依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国合同法》的上述规定，属于法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同属无效合同，故双方签订合同中关于转让和租赁“丽晶酒店”第××层的内容无效，属无效条款。再次，关于无效部分的责任承担问题。被告丽晶公司作为“丽晶酒店”第×层的建筑单位，明知该×层未经建设主管机构批准而擅自加建，明知该×层未经建筑工程质量验收合格和消防工程消防验收合格而转让出租，具有明显过错。原告罗嗣仁在与被告丽晶公司签订合同时，未对被告丽晶公司转让出租的第×层进行全面必要的资料审查，没有对自己权利尽相应的注意义务，应当知道转让并出租×层应具备相关建筑质量和消防安全验收合格的资料而未注意审查，也具有一定过错，由此认定，导致双方签订的转让并租赁第×层合同相关内容无效，被告丽晶公司应承担主要责任，原告罗嗣仁应承担次要责任。“丽晶酒店”第×、×、×层是作为一个整体转让并出租的，总面积为2579.04平方米，在2015年至2016年期间，按合同约定每月租金为108333.3元，平均每平方米租金为42元。因第×、×层转让出租的内容有效，该两层房屋应按每月每平方米租金为42元计算租金。第×层转让并租赁的合同虽属无效合同，考虑罗嗣仁已实际使用，原告罗嗣仁理应支付房屋使用费。参考双方对造成合同无效的过错程度和责任分担情况，第×层的占有使用费，本院酌定以每月每平方米21元计取，自2015年6月份起至原告罗嗣仁搬离之日止的使用费用由原告罗嗣仁向被告丽晶公司支付，即占用第×层464.4平方米的使用费，每月费用9752.4元。2014年12月至2015年5月之间，原告罗嗣仁已支付的超出本院酌定占用使用费标准的部分，由被告丽晶酒店给予退还。再次，关于《餐厅转让合同》有效部分的处理问题。原、被告双方在签订案涉合同时，是将第×、×、×作为一个整体转让并租赁的，体现在租金的计算方式为整体计价，不是拆分转让和出租，其中部分转让和租赁被确认为无效必然影响其他部分的继续转让履行。虽然第×、×层在物理上能够独立转让，租赁，但因第×层的转让租赁被确认无效后，仅就第×、×层继续转让、租赁，其实际履行效果与双方订立合同同时的预期目的不符。原告罗嗣仁主张应解除第×、×层的合同，并已实际搬离案涉的标的物，被告丽晶酒店虽然对原告罗嗣仁搬离的时间有异议，但对双方已实际解除合同并无异议，故对原告要求解除关于第×、×层部分的合同主张本院予以确认。租金的计算应以每月每平方米42元计取，自2015年6月份起至原告罗嗣仁搬离之日止的租金由原告罗嗣仁向被告丽晶公司支付，即按第×层903.24平方米，第×层1211.4平方米，总面积2114.64平方米计算，每月租金为88814.88元。再次，关于合同实际解除的时间问题。原告主张其在2016年2月底已实际搬离了案涉的租赁物，但未提供充分的证据给予证明，原、被告之间也未办理交接手续，被告自认原告在2016年2月底停止营业，在2016年4月底彻底搬离，故本院综合认定原告实际搬离租赁物的时间为2016年4月底，即本案争议的合同实际解除日期为2016年4月30日，原、被告应支付的各项费用亦计算至2016年4月30日止。具体的数额以双方核实的数字为准。再次，关于转让费及押金的退还问题。参考双方对造成合同无效以及解除的过错程度和责任分担情况，原告向被告缴纳的转让费应视公平给予部分退还，计算方式如下：双方所签合同履行期限为十四年零一个月，即169个月，转让费160万元，平均每个月9467.46元，原告罗嗣仁应按其占有使用的时间，每月支付转让费9467.46元，至将租赁物交还丽晶公司时止共计17个月（自2014年12月至2016年4月间共计17个月），共计160946.82元。因此，被告丽晶公司应将多收取的转让费退还给原告罗嗣仁。由于原、被告均承担导致合同无效及解除的过错责任，而非原告方单独过错责任，故房屋押金部分应由被告丽晶公司全额退还。最后，关于反诉原告的反诉部分。反诉原告要求反诉被告支付租金以及其他应付费用，该项主张有事实和法律依据，本院予以支持，但反诉原告主张的数额应以上文本院查明的事实和认定为限，超出部分本院不予支持。关于反诉原告主张的逾期缴纳租金滞纳金部分，由于导致双方签订的合同无效或解除的主要责任在反诉原告丽晶公司，反诉被告罗嗣仁在发生可能导致合同无效或解除的情形后，双方协商未果而停止支付相关费用具有主、客观多方面的因素，且丽晶公司自2015年6月起，也未依约定与罗嗣仁结清相关费用，故反诉原告丽晶公司要求反诉被告罗嗣仁支付逾期付款滞纳金的请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告罗嗣仁与被告赣州丽晶酒店投资管理有限公司于2014年11月30日签订的《餐厅转让合同》中涉及丽晶酒店第×层转让租赁合同的条款无效。二、原告罗嗣仁与被告赣州丽晶酒店投资管理有限公司于2014年11月30日签订的《餐厅转让合同》中涉及丽晶酒店第2、3层转让租赁合同的条款于2016年4月30日已解除。三、被告赣州丽晶酒店投资管理有限公司退还原告罗嗣仁缴纳的第×层多缴纳的租金58514.4元（21元/平方米/月×464.4平方米×6个月=58514.4元）。四、被告赣州丽晶酒店投资管理有限公司将房屋押金30万退回给原告罗嗣仁。五、被告赣州丽晶酒店投资管理有限公司返还转让费1439053.18元给原告罗嗣仁（以160万元扣除原告罗嗣仁应支付的160946.82元）。六、被告赣州丽晶酒店投资管理有限公司向原告罗嗣仁支付截止2016年4月底所产生的酒店客人早餐费378028元、酒店员工餐费86516元、挂账餐费77700元、2015年7月收福宴餐厅款19937元，以上款项共计562181元。七、反诉被告罗嗣仁向反诉原告赣州丽晶酒店投资管理有限公司支付租赁丽晶酒店第×、×层房屋租金976963.68元（每月租金为88814.88元，自2015年6月1日至2016年4月30日共计11个月）。八、反诉被告罗嗣仁向反诉原告赣州丽晶酒店投资管理有限公司支付租赁丽晶酒店第×层使用费107276.4元（每月费用为9752.4元，自2015年6月1日至2016年4月30日共计11个月）。九、反诉被告罗嗣仁向反诉原告赣州丽晶酒店投资管理有限公司支付截止2016年4月底所产生的地下仓库租金3300元，网络电话费用11000元，物业费30800元，停车费27500元，垃圾清理费6600元，水电费（计算至2016年2月）297638.47元，其他往来费11655.74元，上述款项共计388494.21元。以上第三、四、五、六、七、八、九项应付款项可互相抵扣，即被告赣州丽晶酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗嗣仁支付887014.29元。十、驳回原告罗嗣仁的其他诉讼请求。十一、驳回反诉原告赣州丽晶酒店投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22938元，已减半收取11469元，由被告赣州丽晶酒店投资管理有限公司负担。反诉费22240元，减半收取11120元，由原告罗嗣仁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  张 霞人民陪审员  邹兴文二〇一六年九月七日书 记 员  刘丽萍