广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第1247号原告代桂锋，女，汉族，1975年10月16日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人张运云，广东翰泰律师事务所律师。被告谭升升，女，汉族，1963年8月8日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人饶婷婷，北京市中银（深圳）律师事务所律师。第三人余炎亮，男，汉族，1967年12月9日出生，住址广东省深圳市福田区。第三人李灵芝，男，汉族，1971年9月21日出生，住址湖南省资兴市。两第三人共同委托代理人张巧平，广东五维律师事务所律师。上列原告代桂锋诉被告谭升升、第三人余炎亮、李灵芝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,分别于2016年1月12日、2016年7月15日公开开庭进行了审理,被告本人及其委托代理人饶婷婷、原告本人及其委托代理人张运云、两第三人委托代理人张巧平到庭参加第一次庭审，被告本人及其委托代理人饶婷婷、原告委托代理人张运云、两第三人委托代理人张巧平到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：2010年3月30日，原、被告经协商一致签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将深圳市福田区田面村田兴楼首层第102间铺位租赁给被告使用，租赁期限5年，从2010年4月1日至2015年4月1日，期满原告需要继续承租的，应提前一个月提出续租要求，原告享有优先承租权等。2015年1月14日，原告以邮政快递的形式向被告发出《福田田面田兴楼成记小厨房屋续租通知书》，提出续租要求，被告于2015年1月15日签收了该邮件。2015年5月5日晚，被告擅自断水断电，导致反诉人店内7000元的食材损坏，2015年5月6日上午经营损失达8000元，原告于2015年5月6日上午报警。2015年5月17日上午，被告纠集数十人带着铁锤在店内疯狂打砸，店内的海鲜池、背景墙及装修均被损坏，其他物品被其搬至户外被大雨淋湿，给原告造成巨大损失。原告一直按期交纳租金，积极履行承租义务，被告的行为侵犯了原告优先承租的权利，其擅自断水断电及打砸店内财物的行为给原告造成了巨大的经济损失，应当依法予以赔偿。据此，请求法院判令：1、确认代桂锋对深圳市福田区田面村田兴楼首层第102间铺位拥有优先承租权；2、谭升升、代桂锋、李灵芝向代桂锋返还电费56380元；2、谭升升、余炎亮、李灵芝向代桂锋退还铺面押金56000元；3、诉讼费用由谭升升、余炎亮、李灵芝承担。谭升升答辩称：谭升升与代桂锋之间不存在租赁关系，无需返还租金、押金及水电费；代桂锋的租金、押金、水电费按月向余炎亮支付，代桂锋应向余炎亮主张该费用的返还。代桂锋称2015年5月向谭升升支付房租后，谭升升无故停电，导致其不得不为谭升升缴纳电费56380元，但代桂锋提供的证据显示其向深圳市供电局缴纳电费时间为2015年3月2日，明显前后矛盾。两第三人共同答辩称：被告的租金和租金由第三人余炎亮收取，并由第三人余炎亮向被告开具收款收据。第三人余炎亮并提起反诉称：代桂锋与余炎亮之间存在租赁合同关系。双方租赁合同已于2015年2月20日到期，在到期前，余炎亮及业主谭升升多次张贴公告、通知，告知代桂锋要在合同到期前一个月提出要求并续签合同，但因代桂锋不接受市场租赁价，双方无法达成一致意见没有续签，但代桂锋在合同到期后仍拒不搬离物业，经过余炎亮以及谭升升多次通知、申请派出所、租赁所进行调解等均无法形成新的租赁协议也无法让代桂锋搬走，后业主谭升升在无奈之下通过私力救济的方式收回物业，但代桂锋仍使用了半个月的物业，同时代桂锋从2015年2-5月使用的水电费、管理费一直未向余炎亮支付。据此，请求法院判令：1、代桂锋向余炎亮支付5月租金16435元；2、代桂锋向余炎亮支付2-5月水电费合计30916元（9360.5元+8639.7元+10705.8元+2206元）；3、诉讼费、反诉费有代桂锋支付。谭升升对第三人余炎亮的反诉发表意见称：第三人余炎亮的反诉没有事实依据，谭升升与余炎亮的合同已于2015年3月到期，所以余炎亮无权代谭升升向非法占有使用人的代桂锋要求租金。水电费是余炎亮与代桂锋自行结算的，与谭升升无关。代桂锋发表答辩意见称：余炎亮的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。李灵芝对于余炎亮的反诉予以确认。经审理查明，谭升升系福田区田面田兴楼1栋首层业主，涉案房产于1998年1月24日核准登记至谭升升名下。建筑面积为971.7平方米。2010年5月31日，李灵芝、谭升升作为甲方与乙方余炎亮签订《联营协议》，协议约定：第一条，甲方以深圳市福田区田面村田兴楼首层物业第一间（面积560平方米）给乙方使用，使用期自2010年3月1日起至2015年3月30日止，共五年；第二条，乙方每月向甲方缴纳联营费44800元。联营费必须每月一日（含一日）前交清。第三年起联营费每年递增5%。原告与两第三人确认，该联营协议的签订日期早于2010年5月31日。但刚开始仅有李灵芝与余炎亮签名，谭升升系事后在甲方处补签名并签署了日期。2010年2月19日，第三人李灵芝收取代桂锋配偶李志成支付的铺面押金56000元。庭审中两第三人确认实际收取押金的系第三人余炎亮，余炎亮未将该押金转付原告，也未向代桂锋返还。但余炎亮同意在抵扣代桂锋所欠租金和水电费后，余款予以退还。2010年2月20日，余炎亮、李灵芝作为甲方（××）与乙方（××）代桂锋签订《租赁合同》，合同约定：甲方将深圳市福田区田面村田兴楼首层物业第一间（以下简称“涉案房屋”）（面积395.5平方米）租赁给乙方使用，乙方使用期自2010年2月20日至2015年2月20日止，共五年（租金从2010年4月1日起）；乙方每月向甲方交纳租赁费用28000元。租赁费用必须每月1日（含1日）前交清。第四年起租赁费每年递增5%。如有拖欠，甲方将按每天加收0.5%作为滞纳金。如拖欠满一个月，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还租赁押金；乙方在收到甲方全部房屋使用权（深圳市福田区田面村田兴楼首层物业第一间）的当天，须向甲方交付56000元租赁押金，本协议期满凭甲方开出之收据退还乙方；，租赁期间发生的一切经营费用、水电费、管理费及一切杂费均由乙方自理；租赁期届满，乙方需继续租赁，应提前一个月向甲方提出租赁要求，在同等条件下，乙方有优先权。第三人李灵芝当庭陈述其并未出租方，而是应余炎亮要求在租赁合同上签字进行见证。此后，代桂锋在涉案租赁物业内经营餐馆，事实上每月向余炎亮支付当月租金及上月水电费（当月租金指每月1日至当月末日）。余炎亮每月在收取租金和水电费后向代桂锋开具了收款收据。2015年1月13日，谭升升向余炎亮出具《通知》，称因双方租赁合同快要到期，如余炎亮需要续租，应于2015年1月18日前与谭升升签订续租合同。物业租金从2015年4月1日起按照每平方米180元收取。2015年1月13日代桂锋向谭升升发出《房屋续约通知书》，要求与谭升升续约。2015年1月15日，余炎亮向代桂锋发出《业主终止住房通知》，告知代桂锋，如1月20日前余炎亮与代桂锋未能续签合同，则2月20日合同到期后，余炎亮将收回涉案房产。此后，因各方对于租金的价格差距过大，代桂锋与余炎亮没有续签合同，也没有与谭升升签订租赁合同。2-4月的租金代桂锋按照惯例向余炎亮支付。5月1日，代桂锋直接采取转账方式向谭升升支付30870元。随即谭升升提出与代桂锋没有任何租赁关系，代桂锋转错了钱，并要求代桂锋向其提供账号，将款项予以退还。但代桂锋没有提供收款账号。2015年5月2日，余炎亮向代桂锋邮寄发出《限令搬迁公告》，称代桂锋承租涉案商铺，租赁合同已经到期，双方已无再续租的可能，以上情况余炎亮已提前告知代桂锋搬离商铺，但代桂锋没有撤离。现通知代桂锋5月5日之前搬离，逾期没有办理的，视为放弃商铺内物品的所有权。该邮件的收件地址为涉案商铺成记小厨，5月3日邮件被他人签收。5月5日晚，谭升升找人关闭了涉案租赁物业配电箱内电源开关，5月6日早上代桂锋进行报警。代桂锋、代桂锋的配偶李志成以及余炎亮前往华富派出所制作笔录。代桂锋和李志成均陈述称昨天晚上餐厅电箱锁被人撬开破坏，导致餐厅停电，造成海鲜池海鲜死亡，冰箱冻肉变臭。代桂锋称：事情的起源是代桂锋与谭升升和余炎亮有纠纷，谭升升是一房东，其与二房东余炎亮的合同到期了，代桂锋与二房东余炎亮的合同也到期了。一房东要求将租金涨到8万元，但代桂锋没有同意。所以谭升升和余炎亮都要代桂锋搬走，否则就按照8万元每月交房租。5月6日之前，房东跟代桂锋说过三次要求代桂锋搬走。李志成也陈述称：“我与余炎亮有租赁纠纷，我跟余炎亮的合同今年二月份已经到期，余炎亮跟一手房东的合同也到期了，我们想找一手当东直接租这餐厅，但一手房东不肯出来谈，余炎亮让我们搬走。”余炎亮则称因为代桂锋合同到期后不肯搬走，然后谭升升就找来两个男的要走了代桂锋铺面的电箱钥匙，准备停电。停电之前已在餐厅门口粘贴过一份停电通知，送过一份停电通知到餐厅的收银台给收银员，还邮寄过一份书面通知到诚记小厨给代桂锋收。发生上述停电纠纷后，李志成向谭升升出具文件，提出三点要求：1、要求续租商谈；2、要求谭升升补偿诚记小厨装修、硬件、家私等损失80万元；3、“再次希望业商谈续租30%左右（同等条件也可再次商议）。2015年5月17日，谭升升前往租赁物业现场将代桂锋留存在商铺内的物品搬出至门前停车场，并将海鲜池、玻璃墙和三个包房门敲破。代桂锋随即进行了报警，各方在华富派出所做的笔录中，代桂锋称谭升升突然带人前往现场要求收回店铺，然后双方发生争吵，后来谭升升就强行收店，并砸坏了店铺的东西。在此之前，2015年5月2日，谭升升委托余炎亮在店面贴了一张要求代桂锋撤店的通知，上面要求代桂锋在2015年5月5日前搬离。在当日前往派出所制作笔录之时，代桂锋向派出所提交谭升升2015年1月21日出具的《出租条件》，上面列明了续租的条件，包括每平方米的租金、管理费卫生费、排污费的金额、租赁税费由何方承担。谭升升则向派出所陈述称：多次要求代桂锋搬离，但是代桂锋均不肯搬离。所以安排装修公司人员对涉案物业进行清理，对室内墙体部分进行整改拆除，其中包括固定在墙体上的鱼缸、玻璃墙及三个包房门。店铺内的物品已经安排人在代桂锋及其员工见证下搬离店铺集中放置。各方确认2015年5月17日，代桂锋退出涉案租赁物业。5月19日代桂锋将谭升升搬出的涉案租赁物业内的物品搬走。对于为何会在5月19日才搬走，代桂锋称原告将物品放在公共场所露天保存。谭升升则称搬迁时，辖区民警、治安员、街道办工作人员以及被告员工均在场，也进行了全程录像。再查，余炎亮与代桂锋确认2015年2-4月的租金代桂锋已向余炎亮支付。谭升升则称2015年3月之前的租金余炎亮已向其支付，之后的租金没有支付。余炎亮则称截止4月30日的租金已向谭升升支付。代桂锋和余炎亮确认2015年2月及之后的水电费代桂锋没有支付，其中2015年2月水电费9360.5元、3月份水电费8639.7元、4月份水电费10705.8元、5月份水电费2206元。谭升升在庭审中首先陈述3月31日之后的水电费余炎亮无权收取，后又陈述代桂锋和余炎亮之间的水电费纠纷与谭升升无关。再查，2015年3月2日，深圳南方电网向田面村田兴楼首层发放《结算电费账务提示》，提示谭升升当前应缴电费的金额，要求谭升升3月7日前缴纳电费。该提示单被代桂锋收取后于并于3月9日通过易办事交易系统缴纳了电费56380.39元。另查，深圳市人民政府向谭升升颁发的房地产证上注明的谭升升身份证号码为，而原告提起本案诉讼时所用的身份证号码为。对于该两个身份证号码不同的情况，谭升升提交开封市公安局北郊派出所证明。显示41020219630808152X的户口与是重复户口、2015年11月17日，谭升升申请将河南省开封市北郊派出所户口删除。本院认为，谭升升将涉案商铺出租给余炎亮使用，余炎亮转租给代桂锋经营，代桂锋应按照其与余炎亮签订的合同履行相应的合同义务。代桂锋虽主张因为谭升升的前夫第三人李灵芝在代桂锋与余炎亮签订的租赁合同上××处签字确认，且租赁押金的收据是由第三人李灵芝开具的，代桂锋与谭升升之间成立租赁合同关系。但首先，租赁押金的收据虽为李灵芝开具，但庭审中李灵芝与余炎亮均确认李灵芝的收款行为系受余炎亮的委托，且余炎亮也自认在扣除代桂锋应付的拖欠费用后，愿意向代桂锋返还剩余的租赁保证金；其次，每月的租金、水电费均是代桂锋直接向余炎亮支付，而非向谭升升或者李灵芝支付；再次，代桂锋与其前去李志成在派出所做笔录时均确认余炎亮是二房东，代桂锋是与二房东签订的租赁合同。对于代桂锋的上述主张，本院不予确认。关于优先承租权的问题。代桂锋主张其享有优先承租权，但法律并未对优先承租权做出相应的规定，且即便合同约定的优先承租权，也是同等条件下享有的权利。现有证据显示为谭升升与代桂锋并未就签订合同达成一致意见，代桂锋也未能与余炎亮就续签合同达成合意。对于代桂锋要求确认其享有优先承租权的诉讼请求，本院不予支持。关于代桂锋代为支付的电费56380元的返还问题。谭升升和余炎亮确认2月份的电费双方均未支付。余炎亮当庭确认当月是由余炎亮收取租金及水电费、管理费后，再由余炎亮向原告支付租金、水电费等，但是3月份准备缴纳电费时，发现电费已经被支付了。故余炎亮应向代桂锋返还2月份的电费56380元。关于铺面押金的问题。如前所述的，代桂锋与余炎亮之间存在租赁合同关系，由余炎亮收取的押金，在合同到期后，余炎亮理应向代桂锋返还。代桂锋要求谭升升和李灵芝返还押金没有合同依据，本院不予确认。关于余炎亮反诉要求代桂锋支付5月1-15日的租金的问题。余炎亮与谭升升的租赁合同已于2015年3月30日到期，到期后余炎亮无权收取余炎亮支付的租金，且余炎亮也未提交证据证明其已向谭升升支付上述期限内的租金，谭升升对此也不予确认。对于余炎亮的该项诉讼请求，本院不予支持。关于余炎亮要求代桂锋支付2-5月份的水电费的问题。谭升陈述称余炎亮的该项诉讼请求系其与代桂锋之间自行结算的，与谭升升无关。该答辩意见的意思应为余炎亮已向谭升升支付了上述电费，故代桂锋未支付的电费为代桂锋与余炎亮之间的纠纷，而代桂锋又自认没有支付上述时间段的电费，则代余炎亮有权要求代桂锋支付2-5月的电费30916元。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人余炎亮应于本判决生效之日起十日内向原告代桂锋返还2015年2月电费56380元；二、第三人余炎亮应于本判决生效之日起十日内向原告代桂锋返还押金56000元；三、原告代桂锋应于本判决生效之日起十日内向第三人余炎亮支付电费30916元；四、驳回原告代桂锋的其他诉讼请求；四、驳回第三人余炎亮的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元（已由原告预交），由原告负担2150元，第三人余炎亮负担2150元。反诉案件受理费959元（已由第三人余炎亮预交），由原告负担640元，由第三人余炎亮负担319元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 夏  文  郁人民陪审员 唐    琪二〇一六年九月五日书 记 员 俞婷婷（代）