山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1722民初2801号原告孟立龙，男，汉族，1985年9月2日出生。被告单县太和房地产开发有限公司。法定代表人：陈军。委托代理人张春梅，山东法运律师事务所律师。原告孟立龙诉被告单县太和房地产开发有限公司（以下简称单县太和公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭审理了本案。原告孟立龙，被告单县太和公司的委托代理人张春梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟立龙向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期取得房屋所有权证的违约金38070.58元（自2014年7月16至2016年7月8日），现在变更诉请金额为17517元，并于判决书送达后10日内办理房产证；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月28日，原告与被告就阳光水岸小区10号楼3单元202室房屋签订了《商品房买卖合同》，原告根据该合同约定支付被告总房款258368.4元（含储藏室价款）。该合同第十五条第一款约定，“出卖人（被告）应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案”。2013年7月16日，被告将该房屋交付原告，依据合同约定被告应在2014年7月15日前将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未履行该义务，致原告至今无法取得该房屋产权登记证。被告的上述行严重违约，影响了原告对该房屋权利的实现（不能办理房屋抵押登记取得新的资金、不能随时出售房屋及该房屋面临被被告抵押风险等）。依据合同第十五条第二款约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金”但该约定明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综上，遂向本院提起诉讼。被告单县太和公司辩称：1涉案房屋是被告按照相关手续办理的合法建筑，且房管局已经登记备案，房屋也已交付原告，被告不存在违约行为；2、根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十六条、第十七条、第十八条规定可以认定被告不存在违约情形；3、按照合同约定，如逾期办证产生的违约金数额为25.8元，另外原告并未有任何损失，因此原告要求被告支付违约金17517元没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。。原告为支持其诉讼主张提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3规定处理。2、2013年5月28日已交房产契税3876元（票据一张）。3、2013年7月16日已交房产权登记费80元（票据一张）。4、2013年7月16日已交公共维修基金1918.8原（票据一张）。5、2013年7月9日办理按揭的房屋贷款160000元，2013年5月28日刷卡交付房款88000元及房款现金368元。2013年5月7日刷卡交付10000元购房定金。总房款258368元。原告对上述证据解释，2014年7月16日被告已将涉案房屋交付原告使用，2014年10月份原告开始居住。现原告没有取得房屋所有权证不能办理房屋抵押登记取得新的资金，不能随时出售房屋，而且该房屋也面临被被告方抵押的风险。虽然涉案房屋属于按揭贷款，期限十年，现已还清三年，还有七年的按揭贷款未还。被告单县太和公司质证认为：对《合同》的真实性无异议，《合同》第十五条，是原被告协商一致达成的。从《合同》第十一页证明，涉案房屋已经缴纳契税并已在房管局备案，原告也早已入住，原告并无实际损失。且原告的房屋为按揭房屋，在未还清房贷前原告的房屋是无法转让的。假如取得房产证在五年内转让房屋的话，原告要支付高额的税费也不会取得任何的收益，因此原告并没有因为未取得房产证而造成任何损失。对原告提交的各种缴费单据无异议，但与原告的诉求。被告单县太和公司为证明其辩驳理由成立提供如下证据：1、单国用（2011）第0020号国有土地使用权证一本；2、建设用地规划许可证一份；3、建设工程施工许可证两份；4、建设工程竣工验收报告一份；5、单县房管局分户实测面积表；证明根据被告为办理涉案房屋的房产证已做好充足的准备，办理相关手续已经完备。以上证据证明被告不存在违约行为。原告孟立龙质证认为：对被告提交的证据无异议。根据原告孟立龙的申请，本院调取了（2013）单民初字第2460号民事判决书和李先洁、朱迪与被告签订的二份《商品房买卖合同》。原告对上述证据质证认为，用李先洁、朱迪的二份《合同》拟证实，其与被告签订的《合同》与其它合同约定是否相同，经核实是相同的，对二份《合同》真实性无异议。用（2013）单民初字第2460号民事判决书拟证实，被告方逾期交房的违约金与逾期交付房屋所有权证的违约金是否相同，经当庭核对是不相同。被告单县太和公司质证认为，（2013）单民初字第2460号判决书与本案不是同一法律关系，其他两份合同与本案没有关联性。本院经审理认定事实如下：2013年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告支付被告总房款258368元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备一下第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3规定处理。第2项、买受人不房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”2014年7月16日，被告已将涉案房屋交付原告使用，2014年10月份原告开始居住。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”中华人民共和国国务院《城市房地产开发管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。……。”根据上述规定，涉案商品房经验收合格，且原告孟立龙自认，被告于2014年7月16日将涉案商品房交付原告，后原告涉案房屋商品房进行装修并居住。故对被告将涉案商品房实际交付原告孟立龙使用的事实予以确认。《中华人民共和合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据上述规定并结合原、被告签订《合同》第十五条第2项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”的约定，被告单县太和公司虽然未按合同约定履行其义务，应承担违约责任。综上所述，被告单县太和公司未履行《合同》第十五条第二项约定，且至今未办理房屋所有权证，按照《合同》第十五条第二项约定，被告单县太和公司应支付原告孟立龙逾期办理房屋所有权证违约金25.84元（按合同约定房价款的0.01%计算），并限被告并于判决书送达后10日内办理商品房所有权证。最高人民法院关于适用《中华人民共和合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述规定，原告孟立龙并未对逾期办理房屋所有权证造成的实际损失提供相关证据，且原告孟立龙请求被告单县太和支付逾期办理房屋所有权证违约金17517元，违反了原、被告双方签订的《合同》第十五条第二款的约定，依法不予支持。依照《中华人民共和合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，判决如下：1、被告单县太和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟立龙逾期办理房屋所有权证违约金25.84元2、限被告单县太和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向房产登记部门提供办理房屋所有权的全部资料并办理房屋所有权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，减半收取376元，由被告单县太和房地产开发有限公司负担（原告已垫付，待被告单县太和房地产开发有限公司履行本判决确定的义务时一并支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  丁继华二〇一六年九月二十六日书记员  朱 颖