江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民再提字第00149号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：吴江市七宝房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇八都开发区（永联村）。法定代表人：崔展翔，董事长。委托诉讼代理人：姜正彬，江苏均锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵亚，系该公司员工。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：谭小惠。委托诉讼代理人：唐洁，江苏瀛元律师事务所律师。再审申请人吴江市七宝房地产开发有限公司（以下简称七宝公司）因与被申请人谭小惠商品房销售合��纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第1535号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月21日作出（2015）苏审二民申字00728号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人七宝公司的委托诉讼代理人姜正彬、邵亚，被申请人谭小惠的委托诉讼代理人唐洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。七宝公司申请再审称，1、合同约定交房日期是2011年10月31日，由于工程改变延误了工期，符合交房条件后，申请人于2012年7月底以EMS邮寄方式通知被申请人办理交房手续，被申请人办理交房手续中发现收楼确认书含有“互不追究违约责任”的内容，就离开了售房现场。被申请人也曾经带着律师前来购房，对于单方面的条款可以要求修改，在没有证据证明的情况下而认定申��人拒绝交房错误。2、二审法院按照已付款日万分之三计算违约金远高于房屋的租金损失。综上，请求撤销二审法院判决，改判申请人按照房屋租金1.3倍标准承担违约金，违约时间按照2011年10月31日至2012年7月31日计算。被申请人答辩称，1、收到没有公司盖章的交房通知后，被申请人去了好多几次并且提出了逾期交房这一事宜，申请人一定让被申请人放弃违约责任才能给钥匙，当时被申请人不同意，申请人就拒绝交房。2、本案计算违约金应当计算至2014年6月30日。3、本案不存在违约金过高请求调整的情况。综上，申请人申诉请求应不予支持，请求维持二审法院判决。谭小惠向一审法院起诉请求：1、判令七宝公司支付逾期交房违约金（按已付房款1310256元的万分之三每日计算，从2011年10月31日起至实际交房之日止），暂计算至起诉之日为200470元；2、本案诉讼费用由七宝公司承担。一审七宝公司的反诉请求：1、判令解除双方之间于2011年1月27日签订的商品房买卖合同；2、判令谭小惠支付违约金39307.68元；3、反诉费用由谭小惠承担。一审法院认定事实：2011年1月27日，谭小惠（买方）与七宝公司（卖方）签订《商品房买卖合同》1份。合同第三条约定，买方所购商品房为苏州市吴江区七都镇望山路2058号1幢2单元804号房，房屋建筑面积168.39平方米，套内面积147.805平方米，阁楼建筑面积84.52平方米；第四条约定，按建筑面积计算单价,商品房每平方米6200元，阁楼每平方米3150元,总房价1310256元；第六条约定，买方应于2011年1月27日签订合同时交付房款650256元，余款66万元申请办理商业贷款，若由于买受人原因不能贷款或��款不足的，则不能贷款或贷款不足部分，买方应于签订本合同之日起15日内付给卖方，买方在签订本合同时，应将贷款所需资料一并交给卖方……；第七条约定，买方逾期付款超过90日，卖方有权解除合同，并由买方支付应付款3%的违约金；第八条约定，卖方应当在2011年10月30日前交房，并约定如遇不可抗力，卖方可据实延期，如遇政府方面原因除外；第九条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同。……如买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之三违约金；第十一条约定，由于买方原因，未能按期交付的，双方同意按第七条第一款第二项的违约责任处理（即：卖方有权解除合同，并由买方支付应付款3%的违约金）。谭小惠分别于2010年9月6日、2010年11月30日、2011年1月27日、2011年2月17日、2011年7月25日向七宝房产支付购房款67000元、50000元、533256元、140000元、520000元，合计1310256元。2012年7月，七宝房产向谭小惠发出《交房通知书》，通知谭小惠于2012年7月31日前来办理交房手续。该通知书附件1为交房手续流程；附件2为交房费用清单。交房手续流程第5项载明：交付钥匙，签定收楼确认书，并领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。2013年10月15日，苏州市政通房地产土地评估有限公司出具《房地产评估报告》，确定评估对象本案所涉房屋在2013年9月25日的房地产租赁价格为9950元/年。一审法院判决：一、七宝公司于判决生效后十日内给付原审孙小林、汤丽美违约金25870元，并按9950元/年*1.3倍的标准计算，继续承担从2013年10月31日起至实际交房之日止的违约金。二、驳回孙小林、汤丽美的其他诉讼请求。三、驳回七宝公司的反诉请求。本诉案件受理费4308元、诉讼保全费1522元、反诉案件受理费8296元，合计14126元，由七宝公司负担。谭小惠不服一审法院判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，诉讼费由七宝公司承担。二审法院查明事实与一审一致。二审法院认为，本案中并不存在约定违约金过高的情况，七宝公司应每日按房屋总价1310256元的万分之三的标准，承担自2011年10月31日起至实际交房之日止的违约金。二审法院判决：一、维持苏州市吴江区人民法院（2013）吴江震民初字第0279号民事判决主文第三项及案件受理费负担部分。二、��销苏州市吴江区人民法院（2013）吴江震民初字第0279号民事判决主文第一、二项。三、七宝公司于判决生效后十日内以总房价1310256元为基数，按每日万分之三为标准，向谭小惠支付自2011年10月31日起至实际交房之日止的违约金。二审案件受理费4308元，由七宝公司负担。本院再审中，被申请人确认交房日期计算至2014年6月30日。申请人提供以下四组证据：一、规划局反馈表证明逾期交房是因为规划部门调整导致的，过错不在于申请人，后来的房屋均符合交房条件。二、交接流程单证明房屋按照流程进行交接，申请人从未拒交房屋。三、业务收楼确认书。2014年6月30日被申请人收取并签署确认书，该确认书条款中同样有对被申请人的不利条款，但没有影响被申请人收取房屋，证明申请人不是拒绝交房的事实。四、通知业主收房单，证明通知���申请人收房。被申请人质证意见为：1、对证据一的真实性没有异议，但与本案没有关联性，没有提供任何证据证明是因为不可抗力因素才逾期交房的。2、对证据二真实性没有异议，是在二审法院建议下办理了交接。3、对证据三真实性没有异议。收楼确认书是申请人格式文本与最早收楼的格式文本是一样的。4、证据四与本案没有关联性。再审庭审中，双方均认可2012年8月、2013年3月27日被申请人到售楼处收房，被申请人主张系因七宝公司要求放弃违约责任，故未能交付房屋。再审还查明，2015年10月19日，一审法院出具执行结案通知书一份，载明本案双方当事人达成和解协议且申请人已经履行完毕。再审查明的其他事实与二审法院一致。本院��审认为，关于违约时间计算的问题。双方当事人签订的商品房买卖合同第九条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同。……如买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之三违约金。根据本院再审查明的事实，申请人主张系政府规划部门调整的原因导致交付迟延，但即使因为第三人的原因导致申请人违约，亦不能免除或减轻申请人的违约责任。此外，根据再审庭审中双方的陈述，被申请人多次要求申请人七宝公司交付房屋，七宝公司要求签收格式的“收楼确认书”才能交付钥匙，因该“收楼确认书”载明“本交房手续已交接完毕，双方已按合同履约，双方互不追究对方《商品房买卖合同》项下违约责任”的内容，由此产生的交房未成的争议以及不利后果应由七宝公司承担。因此基于再审新查明的事实，七宝公司申请再审主张不存在拒绝交房以及违约责任时间计算至2012年7月31日理由并不充分。关于本案所涉违约金是否过高的问题。申请人七宝公司认为双方约定的违约金超过案涉商品房的租金损失，明显过高，本院认为，违约金过高调整要考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，仅以租金作为损失计算基准，没有事实和法律依据，而违约金约定是双方当事人履行合同义务的承诺和保证，双方针对逾期交房以及逾期付款的违约责任约定是对等的，被申请人已按约向七宝公司支付购房款，而七宝公司违约交付案涉商品房，却要求调低违约金依法应不予支持。综���，基于再审查明新的事实，本案逾期交房的责任应由七宝公司自行承担，七宝公司主张调整违约金理由并不充分，二审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第1535号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  高 洪代理审判员  秦岸东代理审判员  陈 丽二〇一六年九月二十七日书 记 员  朱亚萍