西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0103民初2294号原告：师海江，男，1982年10月27日出生，汉族。委托代理人：邝惠华，女。被告：西安天尊房地产开发有限公司。法定代表人：张建国，总经理。委托代理人：李浩，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人：刘文，陕西博硕律师事务所律师。第三人：陕西秦农农村商业银行股份有限公司碑林支行。负责人：郭峰，行长。委托代理人：吴让斌，男。第三人：陕西鑫地源置业有限公司。法定代表人：王国彬，总经理。委托代理人：李燕军，陕西秀林律师事务所律师。原告师海江与被告西安天尊房地产开发有限公司（以下简称天尊公司）、第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司碑林支行（以下简称秦农银行碑林支行）、第三人陕西鑫地源置业有限公司（以下简称鑫地源公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告师海江之委托代理人邝惠华与被告天尊公司之委托代理人李浩、刘文，第三人秦农银行碑林支行委托代理人吴让斌，第三人鑫地源公司委托代理人李燕军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告师海江诉称，2013年6月4日，其与被告签订房屋买卖合同，其购买被告开发的位于水文巷88号晶筑逸品一单元2904房屋，合同签订后其依约支付房款并承担因为购房产生的银行贷款利息，直至2013年12月，其通过核实秦农银行贷款对账单得知其办理的是三年个人信用担保贷款合同，并非购房贷款按揭合同，被告天尊公司仅办理了规划许可土地证，一直未能出具商品房预售许可证及房屋验收合格证明，导致其无法办理任何房屋相关产权证明，双方签订合同无效。现要求依法确认其与被告于2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》无效；被告返还其房款首付款160658元及自2013年6月30日至2016年2月14日期间同期贷款利息26593.26元，共计189747.26元；被告赔偿其因购房贷款所支付的房屋尾款350000元及2013年6月30日至2016年2月14日的银行同期贷款利息48610.61元，共计398610.61元；被告承担本案诉讼费。被告天尊公司辩称，其与原告签订商品房买卖合同并收取原告购房款项属实，但双方系现房买卖关系，该商品房买卖合同合法、有效，原告用预售商品房的条件来衡量现房销售合同的效力，系适用规章和司法解释错误。“晶筑逸品”项目在2010年开工建设，2012年8月底竣工，2013年6月4日原告购买房屋，2013年6月8日入住时，该楼盘已验收合格，村民也已全部安置入住。原告师海江购房入住时，该项目除未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证外，已达到了现房销售的所有条件，未取得相关证件的责任不在其公司，且其与原告对建设手续不齐的情况进行了详细约定，原告也放弃了解除合同、退房的权利，就应该等到条件成熟时补办相关手续，要求驳回原告诉讼请求。第三人秦农银行碑林支行述称，其与原告系借款合同关系，并非按揭购房的贷款合同关系。借款合同签订后，其依约将借款35万元汇入被告天尊公司账户，原告自2013年6月30日至2016年2月14日向其偿还借款利息48910.61元。原告诉请与其无关，其不应承担赔偿责任。第三人鑫地源公司述称，其与被告签订房屋销售承包协议属实，但本案所涉房屋买卖合同系原、被告双方签订，购房款项亦由被告天尊公司收取，其未收到任何销售提成，不应承担赔偿责任。经审理查明，2013年6月4日，原告师海江与被告西安天尊房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买晶筑逸品第1幢1单元29层04号房屋，购买的商品房为预售商品房，用途为住宅，属框剪结构，该商品房合同约定建筑面积共54.61平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米9351元，总金额伍拾壹万零千陆佰伍拾捌元整。买受人2013年5月30日支付首付款人民币壹拾陆万零千陆佰伍拾捌元整（￥160658），余款35万元办理银行按揭贷款。出卖人应当将经验收合格商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。办理产权证书的全部费用由买受人承担。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，约定为确保顺利将被告开发的位于西安市友谊西路水文巷晶筑逸品（天荷小区）房屋交付原告正常使用，鉴于该项目《商品房预售许可证》暂时未办理完毕，故在交房至签订《商品房买卖合同》期间仍无法网签。鉴于交付原因，在此期间被告联合陕西信合碑林联社与原告共同签署《安居贷》合同，以达到在此期间顺利交付房屋的目的。根据政府有关政策文件，原、被告双方签署《安居贷》协议，双方一直同意并认可本补充协议约定的所有条款；未尽相关补充条款双方约定如下：1、原告自愿购买被告在西安市友谊西路水文巷开发的晶筑逸品（天荷小区）第1幢1单元29层04号房屋；房屋面积54.61平方米，房屋总价510658元，选择付款方式为按揭；首付160658元；贷款350000元；贷款年限20年。7、关于《商品房预售许可证》被告承诺在签署完本合同6个月内办理完毕，并同时通知原告签订《商品房买卖合同》办理正式网签及按揭手续，《安居贷》于签订正式按揭合同生效之日起废止。如被告未在承诺期限之前办理完成《商品房预售许可证》则原告可选择退房。被告在接到《退房申请》之日起15个工作日内将原告购房全款退款于原告，同时补偿原告自付款之日起同期银行利息（以《退房申请》之日当时银行一年期定期存款利率为准），包含《安居贷》期间实际支付月供总额。如因原告原因如拖延、资料无法齐备，导致无法正常签约的情况被告不做任何赔偿。上述协议签订后，原告与第三人秦农银行碑林支行签订《个人借款合同》，向第三人借款350000元用于购房，被告天尊公司就该笔借款提供连带责任保证。2013年5月30日，原告师海江向被告西安天尊房地产开发有限公司支付购房首付款160658元；2013年8月30日，原告师海江向被告西安天尊房地产开发有限公司支付购房尾款350000元。另查，2010年9月9日，被告天尊公司与第三人鑫地源公司签订《“天荷小区”工程建设、房屋销售承包协议》，约定：“鑫地源公司负责商品房的销售工作全过程，鑫地源公司应交付天尊公司的承包费为7645万元，其提取方法是天尊公司在管理财务过程中按销售收入的40%提取，直至累计金额达到承包费总额为止。其余60%的销售收入天尊公司应及时划转到鑫地源公司账户……”。审理中，被告天尊公司主张其收到原告全部购房款项后已向第三人鑫地源公司返还了销售提成，第三人鑫地源公司对被告主张的该项事实予以否认，被告天尊公司亦未能提供相应证据对该项事实予以佐证。截止一审庭审结束时，被告天尊公司仍未取得商品房预售许可证明。被告天尊公司主张其与原告之间系现房销售关系，但就商品房现售应具备的土地使用权证书、建设工程规划许可证及施工许可证，被告未能提供证据佐证其已取得上述证件。上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、个人借款合同、保证担保合同、收款收据、借款借据、“天荷小区”工程建设、房屋销售承包协议等及庭审笔录附卷佐证。本院认为，公民或者法人设立、变更、终止民事法律行为不得违反法律或者公共利益。商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告西安天尊房地产开发有限公司作为“晶筑逸品（天荷小区）”的开发企业，在本案一审庭审结束时，仍未取得“晶筑逸品（天荷小区）”《商品房预售许可证》，故双方签订《商品房买卖合同》违反了相关规定，应属无效。无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现原告要求被告返还购房首付款160658元及尾款350000元，符合法律规定，本院予以支持。被告在未取得“晶筑逸品（天荷小区）”商品房预售许可证明的情况下违规对外预售该商品房，存在明显过错，应承担过错责任，现原告要求被告按同期银行贷款利率向其支付资金占用期间的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。被告天尊公司并未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证及施工许可证，不具备商品房现售的条件，故被告天尊公司主张其与原告系现房销售关系，不受商品房预售许可证明限制的辩论意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告师海江与被告西安天尊房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、本判决生效之日起十五日内，被告西安天尊房地产开发有限公司返还原告师海江购房款510658元并按中国人民银行同期贷款利率支付该款项自2013年6月30日至2016年2月14日期间的利息损失。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9684元，由被告西安天尊房地产开发有限公司负担。（此款原告已预交，被告西安天尊房地产开发有限公司连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李新元审 判 员  袁 聪人民陪审员  李秀茹二〇一六年九月十三日书 记 员  畅 欣