广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法寮民一初字第867号原告东莞市佑禧物业投资有限公司，住所地：东莞市寮步镇横坑村金湖花园。法定代表人陈晓棠。委托代理人陈福生，广东品峰律师事务所律师。委托代理人张樱桃，广东品峰律师事务所律师。被告李润发，香港人，住址香港特别行政区，原告东莞市佑禧物业投资有限公司诉被告李润发商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭,并公开开庭进行了审理。原告东莞市佑禧物业投资有限公司的委托代理人陈福生到庭参加诉讼，被告李润发经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东莞市佑禧物业投资有限公司诉称，东莞银湖花园建造有限公司与被告于1994年5月27日签订《房某》及《房某补充议定书》，该契约的签订经卢某律师见证。双方约定东莞银湖花园建造有限公司将广东省东莞市横坑村金银岭开发区银湖花园银华苑6座6楼D室的房产出售给被告，出售价格为港币150675元。合同签订后，东莞银湖花园建造有限公司依约履行义务，但被告只支付了港币107865元。根据双方签订的《房某补充议定书》十一条的约定，东莞银湖花园建造有限公司于被告付清全部房款之后协助被告办理房屋所有权证，且所有相关费用由被告承担。因为被告未付清房款，所以该处房产至今未办理房屋权属变更登记。1994年7月11日东莞市公证处为东莞银湖花园建造有限公司与被告双方签订的上述《房某》出具《证明书》。2004年1月18日，东莞银湖花园建造有限公司与原告签订权利义务转让协议书，双方约定原告概括承受东莞银湖花园建造有限公司在东莞市横坑管理区金银岭开发区的权利义务。现该合同已生效，原告依法概括承受东莞银湖花园建造有限公司的权利义务。被告的行为已经严重违反《房某》，并侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、确认广东省东莞市横坑金银岭开发区银湖花园银华苑6座6楼D室房产的所有权归属于原告，该处房产的所有权尚未转移给被告；二、被告向原告支付尚未支付的剩余房款港币42810元（折合人民币42810元）以及迟延支付房款的利息（截至2014年5月30日已产生利息人民币4275.15元）;三、本案的诉讼费用由被告承担。原告在庭审中撤销第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求中迟延支付房款的利息自2004年9月16日起按照年利率24%的标准计付至款项清偿之日止。被告李润发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。经审理查明，东莞银湖花园建造有限公司与被告于1994年5月27日签订《房某》、《房某补充议定书》及附件，约定的主要内容为：1、东莞银湖花园建造有限公司将广东省东莞市横坑村金银岭开发区银湖花园银华苑6座6楼D室的房产出售给被告，出售价格为港币150675元。2、东莞银湖花园建造有限公司已收到被告预付的购房定金港币10000元，剩余房款的支付方式为：剩余房款的80%分48期免息分期支付，每期供款为港币2345元，第一期于1994年6月7日或之前交付，之后于每月月底或之前交付，直至全部48期付清；剩余房款的20%即港币28135元于东莞银湖花园建造有限公司发出该物业平顶通知书之日起十四日内付清。3、东莞银湖花园建造有限公司于1995年6月3日将案涉房产交付给被告。4、被告中途悔约，被告不得向东莞银湖花园建造有限公司索还定金，若被告未能付清房款，由违约方向对方给付房款千分之一的滞纳金。5、若被告不能按上述约定支付楼款，逾期30天尚未交付应缴楼款及滞纳金，则视为被告悔约，东莞银湖花园建造有限公司有权单方解除合同及没收被告已交付的楼款，并可将该房产转售他人。6、被告交清楼款后，东莞银湖花园建造有限公司应出具付清楼款证明书，并协助被告办理房屋所有权证，办证的手续费、税费等所有费用由被告承担。7、被告同意东莞银湖花园建造有限公司指定香港卢某律师楼安排签名见证，被告同意东莞银湖花园建造有限公司委托卢某律师楼协助办理与案涉房产文件公证手续。东莞银湖花园建造有限公司、被告及见证人卢某分别在《房某》及《房某补充议定书》上签章确认，并于1994年7月11日对案涉《房某》进行了公证。2004年1月18日，东莞市祐禧物业投资有限公司作为受让方（甲方）、东莞银湖花园建造有限公司作为转让方（乙方），双方共同签订《权利义务转让协议书》，约定乙方退出东莞市横坑管理区金银岭开发区银湖花园项目，其在银湖花园项目中的全部权利义务由甲方概括承受，包括但不限于清收房款、物业管理、收回房产、违约追究、办理房产证等，该项目项下的权利义务由甲方享有及承担。另查，东莞市祐禧物业投资有限公司于2007年3月27日变更名称为东莞市佑禧物业投资有限公司。原告主张其已经概括承受东莞银湖花园建造有限公司在东莞市横坑管理区金银岭开发区的权利义务，包括案涉《房某》及《房某补充议定书》及附件的权利义务，故其是本案的适格主体。原告还主张被告只支付部分房款，尚欠房款港币42810元。原告表示《房某》第五条约定从物业平顶通知书发出之日起十四日内付清余款，逾期按每日千分之一计违约金，但具体发出之日已记不清，而2004年9月16日已经封顶，因此原告要求被告支付剩余房款折合人民币42180元，并主动调整按照年利率24%的标准自2004年9月16日起计付迟延付款的利息至全部款项清偿之日止。本院向东莞市寮步房管所调取了案涉银湖花园商品房相关销售证件，根据该所出具的复函显示案涉银湖花园银华苑1-10幢项目于1994年5月11日取得住建部门核发的《东莞市商品房预售许可证》（94东莞商房预证字第0059号），银湖花园银龙苑于2004年9月16日取得《广东省东莞市商品房预售许可证》（04东莞商房预证字第00122号），其中银龙苑1-7#/7层于发证时已封顶。以上事实，有原告提交的《权利义务转让协议》、核准变更登记通知书、公证书、《房某》、《房某补充议定书》，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。原告主张其已经概括承受案涉《房某》及《房某补充议定书》及附件中销售方东莞银湖花园建造有限公司的全部权利义务，已提供了《权利义务转让协议》、核准变更登记通知书予以证明，本院对此予以确认。根据原告提供的《房某》显示，案涉房款总额为港币150675元，原告主张被告尚欠房款港币42810元未支付，而被告未提供相关证据证明其已付清全部房款，应承担举证不能的不利后果，因此原告要求被告支付剩余房款的诉请，本院予以支持。由于案涉合同签订时港币的汇率高于人民币，原告自愿将被告尚欠房款42810元港币按照1:1的比率折合人民币42810元，对被告的债务负担有所减轻，本院对原告主张予以采纳。故被告应向原告支付剩余房款人民币42810元。被告无正当理由至今未按约定偿还剩余房款，已构成违约，应承担相应违约责任。根据案涉《房某》及《房某补充议定书》及附件，可知案涉房款应于东莞银湖花园建造有限公司发出物业平顶通知书之日起十四日内全部付清，结合《广东省东莞市商品房预售许可证》取得时间，现原告要求被告自2004年9月16日起按照年利率24%标准计付逾期付款利息，合法合理，本院予以支持。故被告应向原告支付的逾期付款利息以人民币42810元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2004年9月16日起计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的法律规定，判决如下：被告李润发应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市佑禧物业投资有限公司支付剩余房款人民币42810元及支付逾期利息（以人民币42810元为本金，按年利率24%，从2004年9月16日起计至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费977.12元（已由原告预交），由被告承担。如不服本判决，原告东莞市佑禧物业投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李润发可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨小可代理审判员  赖艳君人民陪审员  邓爱容二〇一六年九月三十日书 记 员  许任宁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。