重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初2188号原告：重庆港务物流集团物业管理有限责任公司，住所地：重庆市渝中区上清寺路112号第4层401、402、403房，统一社会信用代码：915001036761021898。法定代表人：蓝冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘霞，该公司职工。委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。被告：马兹红，男，生于1983年8月24日，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县沙子镇福和路**号附***号，公民身份号码：5002401983********。被告：曾进，女，生于1985年1月10日，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司诉被告马兹红、曾进物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法由本院代理审判员谭伟适用简易程序（小额诉讼）独任审判，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人刘霞、高晶晶，被告马兹红、曾进的委托诉讼代理人康小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司诉称：原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司与被告签订了《X小区前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告的X小区物业提供物业管理服务。协议第六条“物业管理服务费用”约定：1、X小区住宅物业管理服务费按建筑面积1.02元/㎡/月计收，该费用不含公共设施设备的公共水电费，公共水电费按政府规定另行按户分摊；2、被告应按季度交纳物业管理服务费和公摊费，每季度10前将费用全额缴清，逾期将每日按应交费用的千分之三计算滞纳金；3、被告接房后，若发生水电气任何一项费用或已装修或已事实入住，则从该月起物业管理服务费按收费标准全额交纳，在此之前，物业管理费按收费标准一般交纳。协议第八条还对代收代缴费用服务的具体事项进行了约定。原告认为双方签订的《X小区前期物业管理服务协议》是合法有效的，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。原告已经按照约定履行了合同的全部义务，而被告一直拖欠物业管理服务费、公摊费及水电费的行为，不仅构成了严重违约，还导致原告在该小区物业长期亏损、入不敷出，最终导致无法继续提供物业管理服务，被迫于2014年9月27日退出该物业，据此请求人民法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠物业管理服务费2228.00元，代缴水费0.00元，共计2228.00元，2、被告立即向原告支付滞纳金7772.00元，自2013年2月8日起计算至付清时止，每日按照应交费用的千分之三标准计收。（暂计算至2015年3月31日）。被告马兹红、曾进辩称：1、原告主张的费用已经超过诉讼时效，原告是于2014年7月1日停止物业管理服务，至今已经两年多时间，超过了国家关于诉讼时效期间的规定；2、原告主张2014年7月至9月的物业管理服务费缺乏事实依据，原告已于2014年7月1日停止了对X小区的物业管理服务，其主张2014年7月至9月的物业管理服务费缺乏事实依据；3、假设原告与被告之间存在物业服务合同关系，原告的主张亦没有超过诉讼时效，被告也只能按照约定物业管理服务费的70%支付，在原告提供物业管理服务期间，X小区的基础设施不完善，原告提供的物业管理服务不符合合同约定，应当降低收费标准。经审理查明：原告系X小区前物业服务企业，被告系X小区1栋12楼5号业主，2011年11月7日，原告与被告签订《X小区前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业服务，原告向被告支付物业管理服务费，该协议第六条第二款约定：“物业管理服务费用标准，X小区物业管理服务费用按每户建筑面积计收，在产权部门核定批复下达之前以《商品房买卖（预售）合同》注明的建筑面积为准；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后乙方对收取的物业管理服务费差额不做退补。1、住宅物业管理服务费按建筑面积1.02元/㎡/月；2、商业物业管理服务费按建筑面积3元/㎡/月计收；3、车位管理费70元/个/月；4、特级停车场100元/个/月。说明：以上物业管理服务费收费标准中不含共用设施设备（包括：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等）的公共水电费。上述公共水电费按政府规定另行按户分摊”；该协议第六条第三款约定“甲方交纳费用时间：按季度交纳，在每季度10日前，将费用缴清，逾期将按日向甲方加收应缴费用千分之三的滞纳金”；该协议第五条对房屋外观、设施设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化养护服务、交通秩序与车辆停放、保安服务、消防管理、房屋共用部位、共用设施设备零修和急修等服务内容和服务质量进行了约定；同时根据石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于专题研究X小区工作会议纪要、石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于X小区物业管理工作的处理意见、X小区业主委员会集中开展微查行动的情况通报、重庆老班长物业管理有限公司的通知及X小区现场照片等证据可知，在被告提供物业服务管理期间，该小区基础建设、设施设备未完善，被告提供的物业服务管理质量亦不符合合同约定。另查明，《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于X小区试行物业服务收费标准的批复》（石发改价格[2010]36号）规定：“一、公共服务收费项目及标准，（一）物业服务费（住宅）0.37元/㎡·月，（二）日常维修养护费0.20元/㎡·月，（三）停车位物业服务费，普通停车场50元/车位·月，特级停车场100元/车位·月，（四）电梯费0.45元/㎡·月；二、此标准为试行标准，在试行期间，物业服务费、日常养护费应下浮30%，下浮30%由建设单位承担，待相关设备设施完善后，你司应及时向我委申报物业服务正式收费标准；三、你司在收费前，须持本批复到我委物价检查所办理明码标价相关手续，并将收费项目、收费标准及服务内容、服务标准长期公示在物业服务区域醒目位置，接受社会和群众监督……”，被告提交的X小区物业服务收费公示牌通过了石柱土家族自治县物价检查所的检查，该收费公示牌载明物业服务费（住宅）收费标准为1.02元/㎡·月、物业服务费（商业）收费标准为3.00元/㎡·月，水电公摊费0.10元/㎡·月（建面）。再查明，被告于2014年6月27日作出了关于解除前期物业服务合同停止物业管理服务活动的决定，并于2014年7月1日撤离X小区，终止了物业服务活动。被告尚欠2013年2月8日至2014年6月30日物业管理服务费，被告马兹红、曾进所属房屋的建筑面积为101.54㎡。以上事实，有《X小区前期物业管理服务协议》、《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于X小区试行物业服务收费标准的批复》、X小区物业服务收费公示牌、关于解除前期物业服务合同停止物业管理服务活动的决定、石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于专题研究X小区工作会议纪要、石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于X小区物业管理工作的处理意见、X小区业主委员会集中开展微查行动的情况通报、重庆老班长物业管理有限公司的通知、X小区现场照片、物业管理服务费收款收据及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？2、原告在提供物业管理服务期间是否全面履行了物业管理服务的全部义务，被告要求降低物业管理服务费有无法律依据？3、被告未交纳物业管理服务费的行为是否属于履行抗辩权？现针对以上焦点作如下评析：一、关于原告的诉求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和一百四十条的规定，一般民事权利的诉讼时效为两年且可以中止、中断，权利人向义务人主张权利即可引起诉讼时效中断，本案中原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司将业主欠费情况进行了公示，应视为向被告主张权利，能够引起诉讼时效中断，因此本案并未超过诉讼时效，对于被告关于本案已经超过诉讼时效的辩称，本院不予采纳。二、原告在提供物业管理服务期间是否全面履行了物业管理服务的全部义务，被告要求降低物业管理服务费有无法律依据的问题，原、被告之间签订的《X小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，被告应依约交纳物业管理服务费，原告应依约提供物业管理服务，从石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于专题研究X小区工作会议纪要、石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于X小区物业管理工作的处理意见、X小区业主委员会集中开展微查行动的情况通报、重庆老班长物业管理有限公司的通知及X小区现场照片等证据可知，在原告提供物业管理服务活动期间，X小区存在基础建设、设施设备不完善等问题，具体表现为消防通道与消防设施不合格、3号楼至7号楼的护坡工程未完善、9号楼粪坑未处理、天台消防通道被占用、5号楼后面沉降问题、篮球场未修建、二次供水存在问题，以上基础建设和设施设备不完善等问题虽然不属于物业服务企业因管理行为而导致，但原告对以上问题亦负有管理职责，以上基础建设和设施设备不完善的问题必然会导致服务水平下降，物业服务管理质量下降，同时原告在提供物业管理服务期间自身提供的物业服务活动亦存在不符合合同约定的情形，具体表现为小区绿化、小区内交通秩序与车辆停放、环境卫生、小区安全管理（门禁系统）等与合同约定的服务质量存在较大差距，因此原告在提供物业管理服务活动期间提供物业服务质量不符合合同约定这一事实成立，对原告关于其在提供物业管理服务活动期间提供服务活动的质量符合合同约定的主张本院不予支持。本案中，原、被告双方签订的《X小区前期物业管理服务协议》属于双务合同，即原告有按照合同约定提供相应质量物业服务活动的义务，被告有按期完全缴纳物业管理服务费的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和第六条的规定，业主不按期完全交纳物业管理服务费，物业服务企业经书面催收后可以向人民法院起诉，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任；就本案而言，原告诉求被告支付未交纳的物业管理服务费，被告要求原告降低收费标准，符合法律规定，本院予以支持，关于如何降低收费的标准，本院参照《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于X小区试行物业服务收费标准的批复》执行，即在物业管理服务费中，包含物业服务费（住宅）0.37元/㎡·月和日常维修养护费0.20元/㎡·月降低30%收取，故本案原告应交纳的物业管理服务费为1609.24元[（16＋21/30）×101.54㎡×0.57元/㎡·月×（130%）＋（16＋21/30）×101.54㎡×0.10元/㎡·月＋（16＋21/30）×101.54㎡×0.45元/㎡·月=1609.24元，被告交纳物业管理费至2013年2月7日，共计欠费16个月零21天]，原告主张其服务至2014年9月28日，根据原告在2014年6月27日面向X小区的全体业主作出了关于解除前期物业服务合同停止物业管理服务活动的决定和石国土房管发[2014]162号文件第三页第四行至十行的记载内容，原告已于2014年7月1日撤离X小区，本院确认原告于2014年7月1日起终止了X小区的物业管理服务活动，对原告的此项主张本院不予支持。三、被告未交纳物业管理服务费的行为是否属于履行抗辩权的问题，本案中，原、被告之间签订的《X小区前期物业管理服务协议》属于双务合同，即原告按约提供物业管理服务，被告按约交纳物业管理服务费，虽然按合同约定，应由被告按季度先交纳物业管理服务费，原告再提供物业管理服务，但是在原告提供物业管理服务不符合合同约定的情况下，原告主张被告交纳物业管理服务费，被告就享有同时履行抗辩权，因此被告未按期交纳物业管理服务费的行为并不属于合同第六条第三款约定的情形，原告主张被告按合同约定交纳滞纳金的请求，本院不予支持。综上，原、被告之间签订的《X小区前期物业管理服务协议》合法有效，被告未交纳物业管理服务费的行为违反合同约定，原告提供物业管理服务质量不符合合同约定，应予以降低收费标准，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告马兹红、曾进于本判决生效后十日内支付原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司物业管理服务费1609.24元；二、驳回原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司负担15.00元，由被告马兹红、曾进负担10.00元。本判决为终审判决。代理审判员  谭伟二〇一六年九月五日书 记 员  高原