四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1681民初1525号原告：四川建设集团物业服务有限公司。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托代理人：滕树林，男，生于1986年7月27日，汉族、系该公司员工。委托代理人：何晶晶，女，生于1993年8月2日，汉族，系该公司员工。被告：邓启林，男，生于1977年6月25日，汉族。委托代理人：邓启秋，男，生于1945年7月27日，汉族。原告四川建设集团物业服务有限公司（以下简称建设物业公司）与被告邓启林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法由审判员罗丹适用简易程序，于2016年8月30日公开开庭审理了本案。原告建设物业公司的委托代理人滕树林、被告邓启林及其委托代理人邓启秋到庭参加诉讼，原告建设物业公司的法定代表人ＸＸ及其委托代理人何晶晶均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设物业公司诉称，其诉讼请求为：1、判令被告向原告给付2013年7月1日至2013年12月31日期间所欠的物业管理服务费436.75元及逾期违约金471.69元，2014年1月1日至2016年12月31日期间所欠的物业管理服务费3930.77元及逾期违约金4716.92元，合计9556.13元；2、本案诉讼费由被告承担。原告建设物业公司提出以上诉请的事实和理由为：原告与四川新蓥有限公司签订了《物业管理委托合同》，其中第五章第十二条第一项约定：“本物业的管理服务费，由双方根据五家部门的指导价具体协商制定，向业主或使用人收取。标准为住宅0.9元/平方/月，商业1.5/平方/月。”第四项约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。”2013年12月27日原告建设物业公司与华蓥市蓥城首座业主委员会续签了《物业管理委托合同》，合同第六章第十二条第一项约定“本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取”，第三项约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1%交纳滞纳金”。合同签订后，原告建设物业公司曾多次以口头或书面形式对被告邓启林进行催收，但被告邓启林仍未交纳。原告为维护其公司的合法权益，特向法院起诉，请求判决支持其诉请。被告邓启林辩称，本案涉及的房屋系被告邓启林拆迁还房，没有法律规定该类房屋需交纳物业管理费；被告邓启林未与原告建设物业公司签订物业服务合同，对合同内容不认可，不应计算违约金；对物业管理费的计算标准，被告邓启林主张按照房屋套内建筑面积每平方米0.2元/月的标准计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告邓启林因拆迁还房取得位于四川省华蓥市双河街道办事处文化路蓥城首座A幢1单元1-9-1号房屋（建筑面积121.32平方米，套内建筑面积101.24平方米）。四川新蓥有限公司系华蓥市蓥城首座小区的建设单位，其作为甲方，华蓥市建工物业服务有限公司作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，约定：乙方对房屋共用部位、共用设施设备、公用绿化、公共环境卫生等项目进行维护与管理；管理服务费，由双方根据物价部门的指导价具体协商制定，向业主或使用人收取，标准为住宅0.9元/平方/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。委托管理期限从交房之日至成立业主委员会止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。庭审中，原告建设物业公司主张前期物业服务费按建筑面积每平方米0.6元/月的标准交纳。2013年12月27日，华蓥市蓥城首座业主委员会作为甲方，原告建设物业公司作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，约定：合同期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元（含公共能耗费用）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1%交纳滞纳金。被告邓启林至今未交纳2013年7月1日至2016年7月31日期间的物业服务费。另查明，2011年7月4日，四川省工商行政管理局作出（川工商）名称变核内[2011]第006692号《企业名称变更核准通知书》，核准华蓥市建工物业服务有限公司企业名称变更为四川建设集团物业服务有限公司。本院认为，2011年7月4日，华蓥市建工物业服务有限公司名称变更为原告建设物业公司，变更后华蓥市建工物业服务有限公司的权利、义务应由原告建设物业公司享有和承担，原告建设物业公司是本案适格的诉讼主体。华蓥市蓥城首座小区的建设单位四川新蓥有限公司与华蓥市建工物业服务有限公司签订的《物业管理委托合同》及华蓥市蓥城首座业主委员依法成立后，与原告建设物业公司签订的《物业管理委托合同》，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。被告邓启林所有的房屋位于原告建设物业公司服务的小区范畴内，两份合同对被告邓启林也具有法律约束力。被告邓启林辩称两份合同对其不产生效力的主张不能成立。原告建设物业公司按照合同约定从2013年7月1日至2016年7月31日连续向被告邓启林提供了物业服务，被告邓启林应当按照合同约定向原告建设物业公司交纳物业服务费。被告邓启林提出其房屋是政府拆迁还房，不应交纳物业服务费的理由不能成立。被告邓启林的房屋系住宅，2013年7月1日至2013年12月31日的物业服务费应按照前期物业服务合同约定的每月0.9元/平方米计算，原告建设物业公司主张按照每月0.6元/平方米计算，并未损害被告邓启林的利益，故本院予以准许。前期物业服务合同未约定物业服务费是按照房屋建筑面积还是套内建筑面积计算，一般习惯是按照房屋建筑面积计算，被告邓启林的房屋建筑面积为121.32平方米，2013年7月1日至2013年12月31日期间被告邓启林每月应交纳的物业服务费为72.79元（121.32平方米×0.6元/月·平方米），半年应交纳436.75元（121.32平方米×0.6元/月·平方米×6月）。原告建设物业公司主张物业费交纳至2016年12月31日，因两份《物业管理委托合同》均未对物业服务费交纳的时间进行约定，按一般习惯认定为每月最后一天前交纳当月物业费，故本院认定被告邓启林应交纳物业服务费的时间计算至原告起诉的前一个月底，即2016年7月31日。2014年1月1日至2016年7月31日的物业服务费，应按照原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定的按照建筑面积每月0.9元/平方米计算，在此期间被告邓启林每月应交纳的物业服务费为109.19元（121.32平方米×0.9元/月·平方米），两年零七个月应交纳3384.83元（121.32平方米×0.9元/月·平方米×31月），被告邓启林拖欠的物业服务费共计3821.58元，对原告建设物业公司主张的物业服务费中超过的部分，本院不予支持。关于违约金问题。四川新蓥有限公司与华蓥市建工物业服务有限公司签订的前期《物业管理委托合同》约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金”；原告建设物业公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1%交纳滞纳金”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告邓启林未明确要求本院适当调低滞纳金标准，故本院不作调整。两份《物业管理委托合同》均未对物业服务费交纳的时间进行约定，按一般习惯认定为每月最后一天前交纳当月物业费，次月1号起开始计算违约金。因此，2013年7月1日至2015年12月31日所交物业服务费的违约金应以72.79元为基数，从2013年8月1日起计算至2015年12月31日止，为694.42元（72.79元／月×159个月×30×2‰）。2014年1月1日至2016年7月31日所交物业服务费的违约金以109.19元为基数分别自2014年2月1日起、2015年2月1日起、2016年2月1日起计算至2016年7月31日止为15232.01元（109.19元／月×465个月×30×1﹪），以上违约金共计15926.43元。原告建设物业公司仅主张违约金5188.61元，未损害被告邓启林的利益，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第七条第五项、第十五条、第二十六条、第三十二条、第三十三条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：被告邓启林于本判决生效之日起十日内向原告四川建设集团物业服务有限公司交纳2013年7月1日至2016年7月31日期间的物业服务费3821.58元及违约金5188.61元，共计9010.19元。案件受理费25元，由被告邓启林负担。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 罗 丹二〇一六年九月五日书记员 蒋娅菊