福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初2343号 原告：惠安县汾阳投资开发有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇前郭村，统一社会信用代码913505217490703777。 法定代表人：郭文福，董事长。 委托诉讼代理人：郑永桂，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：陈永康，男，1990年8月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。 第三人：兴业银行股份有限公司惠安支行，住所地福建省惠安县螺城镇八二三路新东街，统一社会信用代码9135052185623770XE。 负责人：郑志峰，行长。 委托诉讼代理人：吴亚阳，男，1974年10月27日出生，汉族，住惠安县。银行职员。 原告惠安县汾阳投资开发有限公司（下称汾阳公司）与被告陈永康、第三人兴业银行股份有限公司惠安支行（下称兴业银行惠安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汾阳公司的委托诉讼代理人郑永桂、第三人兴业银行惠安支行到庭参加诉讼，被告陈永康经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汾阳公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年3月31日签订的合同编号为201703310119号《商品房买卖合同》（含附件）。2、被告立即偿还原告为其代还兴业银行股份有限公司惠安县支行的按揭贷款本息439553.69元，并自起诉之日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。3、被告向原告支付合同解除违约金55960.6元（按购房款的10%计算）。4、被告向原告支付因本案支出的律师代理费12000元。5、被告陈永康立即配合原告惠安县汾阳投资开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。6、被告陈永康立即配合原告惠安县汾阳投资开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续和预购商品房预告登记注销手续。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付合同解除违约金33576.36元（按购房款的6%计算）。事实与理由：2017年3月31日，原告与被告签订合同编号为201703310119号《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于惠安县黄塘镇汾阳××商住楼××室商品房，建筑面积107.41平方米，总价款559606元，合同签订时应支付首期购房款119606元，其余购房款440000元办理银行按揭贷款支付。合同附件六《补充协议》约定，原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保，若被告逾期未能偿还按揭贷款本息，导致原告承担相应法律责任（含连带责任），原告有权自承担担保责任之日起2年内解除《商品房买卖合同》，被告应按购房合同总价款的15%向原告支付违约金。原告有权直接从被告已付购房款扣除律师费等。被告支付了部分首付款。2017年6月5日，原告、被告与第三人兴业银行惠安支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向兴业银行惠安支行借款440000元用于支付购房款，贷款直接转入原告账户。还款方式为等额本息还款。原告为被告按揭贷款承担阶段性连带担保责任。《个人购房担保借款合同》签订后，兴业银行惠安支行依约发放贷款。原告与被告于2017年4月10日办理商品房买卖合同备案登记，3月7日办理预购商品房预告登记，6月13日办理预购商品房抵押权预告登记。自2018年4月起，被告未能偿还按揭贷款，兴业银行惠安支行直接从原告账户扣款偿还被告的按揭贷款。由于被告自2018年2月起按揭贷款一直处于逾期违约状态，2018年6月28日，兴业银行惠安支行向原告发出《债务逾期催收通知书》，宣布决定提前收回被告全部贷款，并因向被告催收未果要求原告立即履行连带清偿义务。2018年7月26日，原告按兴业银行惠安支行要求履行担保义务，当天向兴业银行惠安支行还清被告尚欠的全部按揭贷款本息。原告共计代被告偿还按揭贷款本息439553.69元。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期未能偿还按揭贷款的，原告在承担担保责任后有权解除合同，并要求被告承担违约责任。 被告陈永康未作答辩。 第三人述称，原告共计代被告偿还按揭贷款本息439553.69元属实。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即营业执照1份，以此证明原告的基本情况。 证据2即身份信息1份，以此证明被告的身份情况。 证据3即商品房预售许可证1份，以此证明案涉房屋已于2014年3月取得商品房预售许可证。 证据4即《商品房买卖合同》及附件（含惠安县商品房买卖合同网上签约登记备案申请表）1份，以此证明《商品房买卖合同》签订及备案登记情况。 证据5即《个人购房担保借款合同》1份，以此证明被告为购买案涉商品房向兴业银行惠安支行按揭贷款440000元，原告为被告承担连带责任保证。 证据6即特种转账凭证2份、还款凭证1份、贷款利息单1份，以此证明原告代被告偿还按揭贷款本息共计439553.69元。 证据7即证明书1份，以此证明原告代被告偿还按揭贷款本息共计439553.69元。 证据8即委托代理合同1份及发票1份，以此证明原告因本案诉讼支出律师费。 证据9即收款收据1份，以此证明被告支付部分购房款的事实。 证据10即借款借据、补充协议各1份，以此证明被告向原告借款80000元用来支付案涉商品房的首付款。 证据11即不动产登记情况表2份，以此证明案涉商品房办理商品房抵押权预告登记和预购商品房预告登记的情况。 证据12即民事裁定书、生效通知书各一份，证明原告曾经起诉被告的事实。 第三人质证称，对原告提供的上述证据均无异议。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据上述证据，具有真实性，合法性，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告和第三人的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2017年3月31日，原告与被告签订编号201703310119《商品房买卖合同》（含附件），约定被告购买原告开发建设的位于惠安县黄塘镇汾阳××商住楼××号商品房，建筑面积107.41平方米，总价款559606元。合同附件六《补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款119606元，其余购房款440000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。《补充协议》第三条第3款约定：“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除合同，则买受人按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还给买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”同日，被告支付原告购房首付款39606元。2017年6月5日，被告作为借款人及抵押人与原告、兴业银行惠安支行签订《个人购房担保借款合同》1份，约定被告向兴业银行惠安支行贷款440000元用于向原告支付购房款。之后，兴业银行惠安支行依约发放贷款440000元。自2018年2月起，被告未按《个人购房担保借款合同》约定按期偿还贷款，连续逾期多期。2018年7月16日，兴业银行惠安支行向原告发出《债务逾期催收通知书》，通知原告因被告自2018年2月起未按期还款，已连续逾期多次，兴业银行惠安支行决定提前收回全部贷款，因向被告催收未果，要求原告立即履行连带清偿义务，之后原告按兴业银行惠安支行要求履行担保义务，代被告还清尚欠全部按揭贷款本息。原告先后共计代被告偿还按揭贷款本息439553.69元。另查明，案涉《商品房买卖合同》已办理登记备案手续，并已办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。案涉商品房未办理交房手续，尚未办理产权登记。原告因本案诉讼委托诉讼代理人，支付律师代理费12000元。原告因本案纠纷曾于2018年10月9日提起诉讼后提出撤诉申请，本院于2018年12月5日作出（2018）闽0521民初8666号民事裁定，准许原告撤诉，该裁定书已生效。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致原告履行担保责任，先后共代被告向第三人偿还按揭贷款合计439553.69元，原告请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金。原告自愿调整为请求被告按总房款559606元的6%支付合同解除违约金，符合法律的规定，本院予以支持。被告已付购房款为479606元（总房款559606元－向原告的借款80000元），其应支付给原告的上述款项应从已付购房款中扣除。原告请求被告支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费12000元，符合双方约定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续及本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告惠安县汾阳投资开发有限公司与被告陈永康于2017年3月31日签订的合同编号201703310119《商品房买卖合同》(含附件)。 二、被告陈永康应支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息439553.69元，并自2019年3月11日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。 三、被告陈永康应支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司合同解除违约金33576.36元。 四、被告陈永康应支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司为解除合同而增加支出的律师费12000元。 五、上述第二、三项判决项下的款项，直接从被告陈永康已付购房款479606元中。 六、被告陈永康应于本判决生效之日起十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理合同编号201703310119《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续及预购商品房预告登记注销手续。 七、被告陈永康应于本判决生效之日起在十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。 八、驳回原告惠安县汾阳投资开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10076元，由被告陈永康负担，应于本判决生效后五日内缴交。公告费560元，由原告惠安县汾阳投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  赵清花 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  叶福文 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  戴伟锋 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。