重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初8955号原告：重庆达祥物业管理有限公司。住所地：重庆市江津区几江街道津西花园多层，组织机构代码：79802952-2。法定代表人：杨炯祥，职务：总经理。被告：杨绍坤，男，汉族，1970年1月2日出生，住重庆市江津区。原告重庆市达祥物业管理有限公司（以下简称达祥物业公司）诉被告杨绍坤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用小额诉讼程序于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告达祥物业公司的法定代表人杨炯祥，被告杨绍坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达祥物业公司诉称：2009年10月，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在的星韵满庭小区提供物业服务。被告杨绍坤系该小区某号房屋的业主，自2010年3月起一直未缴纳物业服务费，经原告多次催收未果。请求判决被告立即支付拖欠原告的2010年3月至2016年7月期间的物业服务费、路灯费、电梯费共计6153元，并按照3‰的标准支付逾期缴纳物业服务费的违约金。被告杨绍坤辩称：我是与重庆钟爱物业管理有限公司签订的合同，与本案原告没有物业服务合同关系；钟爱物业公司违法向我收取了五通费5464元，要求原告返还给我后就缴纳物业费；小区内的游泳池、广告等收入应当属于业主共有，不应由原告物业公司获得。综上，被告拒绝缴纳物业服务费及违约金。经审理查明：被告杨绍坤系重庆市江津区星韵满庭小区某号房屋的产权人，建筑面积90.97㎡。2007年11月12日，重庆钟爱物业管理有限公司与重庆市江津区祥和房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定：由重庆钟爱物业管理有限公司为重庆市江津区星韵满庭小区提供前期物业服务；合同期限为三年，自2007年11月12日起至2010年11月12日止；物业服务费标准为0.65元/㎡。2009年10月，重庆钟爱物业管理有限公司与被告张绍坤签订了《物业管理服务合同》，2011年11月24日，重庆钟爱物业管理有限公司依法将公司名称变更为重庆达祥物业管理有限公司（即本案原告）。《物业管理服务合同》第五条约定：高层住宅物业服务费标准为0.8元/㎡；第七条约定：业主不按期缴纳物业服务费按3‰标准支付滞纳金。2010年7月27日，根据《重庆市江津区发展和改革委员会关于星韵满庭物业管理服务收费标准的通知》（津发改委[2010]156号）规定，高层住宅物业管理服务收费标准为0.65元/㎡，高层电梯费收费按层计算，从第三层开始计算，收费标准为每人每月10+0.3×（N-3）元（N为层数）。原告自2007年11月12日签订《前期物业管理合同》起，一直为该小区提供物业服务至今，2010年12月前的物业服务费标准为0.65元/㎡，2010年12月至2014年12月期间，物业服务费收费标准下调为0.45元/㎡，2015年1月起，物业服务费收费标准上调为0.55元/㎡；电梯费按照每户三人，每月30.00+0.30元×（N-3）元收取（N为层数）。2010年3月至2016年7月期间，被告欠缴的费用包括：物业服务费3488.70元（90.97㎡×0.65元/㎡×9月+90.97㎡×0.45元/㎡×49月+90.97㎡×0.55元/㎡×19月），电梯费2356.20元（30.60元×77月），路灯费231.00元（3.00元×77月），原告达祥物业公司以邮寄律师催款函的方式向被告杨绍坤进行催收，但被告并未前来缴纳物业服务费。现原告诉讼至本院，提出上述主张。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告物业公司提交的房屋产权信息档案、《前期物业管理合同》、津发改委[2010]156号文件、准予变更登记通知书、律师催款函、调整物业服务费的征求意见书及公示、物业服务相关登记记录，被告提交的费用收据、《物业管理服务合同》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的《前期物业管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效，上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。重庆钟爱物业管理有限公司与被告杨绍坤签订了《物业管理服务合同》，是双方真实意思的表示，与法不悖，合法有效，对双方当事人均具有约束力。重庆钟爱物业管理有限公司于2011年11月24日，经重庆市工商行政管理局江津区分局准予其变更名称为重庆达祥物业管理有限公司，后原告重庆达祥物业管理有限公司继续为被告所在的星韵满庭小区提供物业服务，故上述合同对原、被告仍具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。原告请求的各项费用如下：1.物业服务费，原告根据市场变化相应调整物业服务费收费标准（2010年3月-2010年11月按照0.65元/㎡收取，2010年12月-2014年12月按照0.45元/㎡收取，2015年1月-2016年7月按照0.55元/㎡收取），并将调整情况向小区居民进行公示，上述调整均未超过津发改委[2010]156号文件规定的0.65元/㎡的标准，不违反法律规定，本院予以支持，被告杨绍坤自2010年3月至2016年7月期间欠缴的物业服务费应为3488.70元，原告请求的3488.80元系计算误差，以本院审理查明金额为准；2.路灯费，原告请求按照每月4.00元的标准收取路灯费，但未能提交据实分摊的相关依据，本院结合小区实际情况楼道照明、消防通道照明、院墙路灯、草坪灯等公共设备一经使用必然产生相关费用，酌情认定每月3.00元为宜，被告自2010年3月至2016年7月期间欠缴的路灯费应为231.00元；3.电梯费，根据津发改委[2010]156号文件规定，被告杨绍坤为5楼住户（每户按3人计算），其每月应缴纳电梯费30.60元，故被告自2010年3月至2016年7月期间欠缴的电梯费为2356.20元，原告请求的2295.00元未超过本院审理查明的金额，本院予以支持。关于原告请求的物业服务费违约金，被告杨绍坤并非恶意拖欠物业服务费，因此对原告的该项请求，本院不予支持。关于被告提出的答辩意见：原告达祥物业公司依法变更登记了公司名称，但继承了原来公司（即钟爱物业公司）权利和义务，继续为被告所在小区提供物业服务合同，双方签订的《物业管理服务合同》仍然合法有效，原、被告之间继续存在物业服务合同关系；被告抗辩的“五通费”系原告乱收费问题，可以通过向相关部门举报或另案主张要求返还，并不构成法律规定的拒绝缴纳物业服务费的理由，本院不予采纳；关于小区游泳池收费、广告牌盈利账目不公开的问题，被告可以根据相关法律法规及合同约定，要求原告对账目公开或自行查阅，并不构成法律规定的拒绝缴纳物业服务费的理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨绍坤在本判决生效后十日内支付原告重庆达祥物业管理有限公司2010年3月至2016年7月期间的物业服务费3488.70元、路灯费231.00元、电梯费2295.00元，共计6014.70元。二、驳回原告重庆达祥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告杨绍坤未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨绍坤负担。此款原告已预缴，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  刘云龙二〇一六年九月九日书 记 员  陈春梅