湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民初274号原告：陈伟，男，1959年6月28日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：李正桃，女，1970年5月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：田科，河南宇洋律师事务所律师。第三人：岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司，住所地岳阳市君山区君山大道景秀佳园小区。诉讼代表人：岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司管理人，湖南巴陵律师事务所。负责人：刘利民，湖南巴陵律师事务所律师。原告陈伟与被告李正桃、第三人岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司（以下简称锦绣苑公司）占有物返还纠纷一案，本院于2019年3月6日作出（2018）湘06民初174号民事判决。李正桃不服，向湖南省高级人民法院提起上诉，湖南省高级人民法院于2019年7月24日作出（2019）湘民终300号民事裁定，以一审判决认定基本事实不清为由，发回本院重审。本院于2019年8月21日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟，被告李正桃及其委托诉讼代理人田科，第三人锦绣苑公司管理人的负责人刘利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟向本院起诉请求：1、依法判令被告李正桃停止侵权，立即返还位于岳阳市君山区房屋；2、依法判令被告李正桃赔偿因侵权造成原告不能入住的各项损失；3、由被告李正桃承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年1月29日，原告陈伟与第三人锦绣苑公司签订《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房预售合同》以及《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司架空层销售合同》，并按合同要求将购房款一次性全款支付完毕，有合同和发票为证。因第三人与被告之间存在民间借贷纠纷，2013年9月18日，岳阳市君山区人民法院保全裁定冻结了原告的房屋，2018年8月12日，原告才知道自己的房屋被强行撬门并装修以及第三人已进入破产程序等情况，原告多次找到被告要求其停止侵权，返还房屋并赔偿损失未果，遂诉至本院。被告李正桃辩称，1、本院受理本案违反级别与专属管辖原则，程序违法，应将本案移送至有管辖权的人民法院审理。2、被答辩人陈伟主张其购买了涉案房屋，但其一没有进行网签，二没有登记备案，不享有涉案房屋所有权，不是权利所有人，不是本案适格主体，其只对第三人锦绣苑公司享有债权，原告要求返还原物没有法律依据；3、被答辩人陈伟与第三人锦绣苑公司之间的买卖交易没有银行流水、没有记账台账、没有销售不动产统一发票，其提交的收款收据印章与答辩人持有的收款收据不是同一枚印章，应为虚假买卖，提起的是虚假诉讼。4、被答辩人陈伟于2011年1月29日与第三人锦绣苑公司签订住房预售合同，答辩人于2013年9月18日申请岳阳市君山区人民法院对涉案房屋进行了保全。被答辩人于2018年8月才知道权利受到损害。在长达七年期间，被答辩人怠于行使权利不符合基本的生活常识和逻辑推论。被答辩人主张权利超过了物权法第二百四十五条规定的除斥期间，其请求权不应得到保护。第三人锦绣苑公司述称，1、根据锦绣苑公司股东周忠林和出纳凡提供给管理人的房屋销售合同及周凡的陈述，可以确定陈伟向锦绣苑公司购买房屋的情况属实，并实际支付了合同约定的购房款。2、锦绣苑公司开发的景秀小区一共9栋228套房屋，除5套房屋因诉讼后凭判决书办理了房产证及99户办理了网签手续外，其余124户均因锦绣苑公司的原因没有办理产权登记手续，且该124户均与陈伟一样，只签订了房屋销售合同。因锦绣苑公司管理不规范，交付房屋都没有办理正规正式手续，将钥匙给购房人，即为交付了房屋。3、李正桃主张锦绣苑公司将包括涉案房屋在内的10套房屋卖给了李正桃的事实，根据周忠云的问话笔录可以证实仅名为买卖合同，实际上的真实意思表示是担保债务。经查询管理人接收的锦绣苑公司的销售合同和收款收据，锦绣苑公司将包括涉案房屋在内的10套房屋均卖与了包括陈伟在内的第三人。4、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，管理人认为涉案房屋应属于原告喻春秋所有。5、李正桃与锦绣苑公司之间的民间借贷纠纷，已经岳阳市君山区人民法院调解结案。锦绣苑公司进入破产程序后，李正桃也向管理人申报了债权，即使涉案房屋不归原告所有，也应列入破产财产，公平受偿给第一个债权人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈伟向本院提交的身份证明、第三人岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司企业信息资料，各方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告陈伟是否真实购房情况的问题：陈伟提交了《住房预售合同》、《架空层销售合同》、锦绣苑公司收取购房款和架空层销售款的收据，拟证实其与锦绣苑公司存在真实的房屋买卖合同关系，并接收了房屋。李正桃提交了其委托诉讼代理人田科会见周忠云的笔录、李正桃与周凡的电话录音、肖国旗与锦绣苑公司签订的购房合同及付款收据、李正桃与锦绣苑公司签订的住房销售合同及抵押证明等证据，拟证明陈伟与锦绣苑公司之间系民间借贷关系，陈伟提交的收款收据上的公章不真实。经本院向管理人、周凡核实，锦绣苑公司当时同时使用的财务章有两枚（现由管理人保管），陈伟提供的收款收据上的财务章与管理人保管的其中一枚相同。李正桃在重审开庭后，虽然向本院提交了对印章真实性的鉴定申请，但在管理人核实存在两枚财务章后，不再要求鉴定，应视为其对陈伟提交的收款收据上的印章的认可。且陈伟提交的购房合同、收款收据与管理人接管的锦绣苑公司财务资料中的存根相对应，锦绣苑公司财务管理本来就不规范，出纳周凡陈述购房款均系现金交付。李正桃与锦绣苑公司签订住房销售合同，并未实际支付购房款，而是将合同中的住房作为锦绣苑公司所欠借款抵押物，而抵押担保的借款之后在岳阳市君山区人民法院另行提起了民间借贷之诉，并达成了调解协议，李正桃与锦绣苑公司之间签订的购房合同名为购房，实为借款提供担保。会见笔录、周凡的录音材料的内容与客观事实不符。故本院对陈伟提交的证据予以采信，对李正桃提交的证据不予采信。二、关于涉案房屋的占有问题：原告陈伟提交了岳阳市君山区人民法院（2013）君民保字第6-1号民事裁定书，拟证明李正桃系非法占有涉案房屋，被告李正桃提交了君山区人民法院（2013）君民保字第6-1号民事裁定书、（2013）君民初字第411号民事调解书、（2015）君执保字第11-1号查封冻结状态的照片、向岳阳市春阳物业有限公司交纳押金、垃圾处理费等费用的票据，拟证明其系合法占有涉案房屋。经审查，各方当事人提交的证据真实，本院予以采信，但对李正桃的证明目的本院不予采纳。三、其他争议事实：陈伟的陈述资料属其单方陈述，应结合其他证据综合认定。李正桃主张其从物业公司拿到房屋钥匙后，更换了入户大门，系合法占有。陈伟则提出不知道李正桃如何进入涉案房屋，并称其知道李正桃擅自进入其购买的房屋装修后，立即向公安机关报了案，但处理未果。本院根据采信的证据及当事人的当庭陈述，确认以下事实：2011年1月29日，陈伟与锦绣苑公司签订《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房预售合同》，协议将位于岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司（原粮油公司院内）第六栋西单元东户第二层（含架空层在内，架空层为第一层）出售给喻春秋，房屋建筑面积129.7平方米，每平方米按1,129元预售，房款为146,431元。同日，陈伟与锦绣苑公司签订《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司架空层销售合同》，协议将位于景秀佳园第六栋南边自东向西第五间出售给陈伟，架空层编号为6005，建筑面积为22.02平方米，每平方米售价为1,300元，总金额为28,626元。签订合同的当日，陈伟向锦绣苑公司支付了购房款126,374元及购架空层款28,626元。2012年9月，锦绣苑公司将交纳了购房款住房的钥匙统一交付给物业公司。因锦绣苑公司管理不规范，没有办理正式交接手续。陈伟自述其妻与另案原告刘向莉一起大概在2015年拿到房屋钥匙，但不清楚物业公司是否还保留了钥匙。2011年5月18日，李正桃与锦绣苑公司签订《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房销售合同》，约定锦绣苑公司将该公司（原粮油公司院内）6栋101、102、602，7栋103、402，8栋101、302、401，9栋201、204号共10套房屋以总价80万元出售给李正桃。同日，锦绣苑公司出具的一份说明中注明，上述房号作为李正桃借给周中云现资的抵押物（作为借款附件），李正桃并未实际支付购房款。2013年9月18日，李正桃以锦绣苑公司欠其220万元借款未还为由，向岳阳市君山区人民法院申请诉前保全，岳阳市君山区人民法院作出（2013）君民保字第6-1号民事裁定书，裁定查封冻结锦绣苑公司所有的位于岳阳市君山区房屋的房产登记手续。岳阳市君山区人民法院在房产部门办理了保全登记手续，但未向陈伟送达保全的相关法律文书。2013年9月22日，岳阳市君山区人民法院立案受理李正桃诉锦绣苑公司民间借贷纠纷案，并于2015年4月1日制作（2013）君民初字第411号民事调解书，内容为：“由岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司偿还李正桃欠款1170000元，此款限于调解书生效后5日内一次性付清，双方当事人再无其他纠葛，本案做一次性处理。”陈伟购买涉案房屋，拿到房屋钥匙后，一直没有入住，一直没有办理网签手续。景秀佳园小区一共9栋228套房屋，除5套房屋因诉讼后凭判决书办理了房产证及99户办理了网签手续外，其余包括陈伟在内的124户均因锦绣苑公司的原因没有办理房产证，且该124户均与陈伟一样，只签订了房屋销售合同。2018年7月30日，本院作出（2018）湘06破申3号民事裁定书，裁定受理锦绣苑公司的破产清算申请，并指定湖南巴陵律师事务所为管理人；并于2018年9月27日作出（2018）湘06破7号之一民事裁定书，宣告锦绣苑公司破产。李正桃自称2018年8月持岳阳市君山区人民法院保全裁定书从物业公司拿到房屋钥匙，之后更换了入户房门，并进行装修，还向物业公司交纳了押金、物业费等，并在电力部门办理了用电手续。2018年8月12日，陈伟到景秀佳园看房时，发现李正桃在涉案房屋进行装修施工，当场制止未果，双方为此还报警处理。之后，陈伟多次与李正桃及锦绣苑公司管理人进行交涉未果，遂向本院提起诉讼。另查明，由于涉案房屋架空层是否算一层的不同理解，锦绣苑公司在出售房屋时，将架空层作为第一层，把预售合同中出售给陈伟的房屋注明为第六栋西单元东户第二层房屋；房产部门登记时，架空层不算单独楼层，故陈伟购买的房屋成为第一层，在房产部门登记的房号为景秀佳园小区6栋102房。本院认为，本案的争议焦点是：1、本院对本案是否具有管辖权；2、陈伟对涉案房屋是否享有合法权益；3、若陈伟享有合法权益，陈伟起诉是否超过诉讼时效；4、李正桃是否构成侵权，若构成侵权，应如何承担民事责任。关于焦点1，本案的管辖权问题。《中华人民共和国企业破产法》第二十一条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十七条规定：“人民法院受理破产申请后，当事人提起的有关债务人的民事诉讼案件，应当依据企业破产法第二十一条的规定，由受理破产申请的人民法院管辖。受理破产申请的人民法院管辖的有关债务人的第一审民事案件，可以依据民事诉讼法第三十八的规定，由上级人民法院提审，或者报请上级人民法院批准后交下级人民法院审理。受理破产申请的人民法院，如对有关债务人的海事纠纷、专利纠纷、证券市场因虚假陈述引起的民事赔偿纠纷等案件不能行使管辖权的，可以依据民事诉讼法第三十七条的规定，由上级人民法院指定管辖。”本院于2018年7月30日受理锦绣苑公司的破产清算申请。本案中，虽然锦绣苑公司为第三人，但上述法律和司法解释并未规定破产企业必须为案件的原告或者被告。其次，虽然管理人未将涉案房屋列入破产财产，但涉案房屋至今仍登记在锦绣苑公司名下，本案处理与锦绣苑公司具有关联性。第三，若原告的主张不能得到支持，锦绣苑公司对涉案房屋仍有独立的请求权，管理人应当将该涉案房屋归入破产财产进行分配。故本案应属法律和司法解释规定的“有关债务人的民事诉讼”，且本案不涉及专属管辖的问题，本案只能向本院提起诉讼，本院依法对本案具有管辖权。关于焦点2，陈伟对涉案房屋是否享有合法权益的问题。本案中，虽然陈伟对涉案房屋未办理网签和产权登记手续，没有取得房屋产权，涉案房屋仍登记在锦绣苑公司名下，但陈伟于2011年1月29日与锦绣苑公司签订《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房预售合同》，并按约付清了绝大部分购房款，领取了房屋钥匙。虽然陈伟一直未入户居住，但其领取房屋钥匙，应视为实际占有该房屋。且房屋至今未办理产权登记手续是由于锦绣苑公司的房屋至今未办理竣工验收手续，陈伟自身对未办理产权登记手续没有过错。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈伟作为无过错不动产买受人，享有物权期待权和合法占有权。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。本案涉案房屋所处景秀佳园小区景共有9栋228套房屋，除5套房屋因诉讼后凭判决书办理了房产证及99户办理了网签手续外，其余包括陈伟在内的124户均因锦绣苑公司的原因没有办理房产证，且该124户均与陈伟一样，只签订了房屋销售合同。目前大部分购房户均已入住该小区。管理人基于上述实际情况，按照上述规定，未将涉案房屋列入破产财产并无不当。关于焦点3，陈伟起诉是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，岳阳市君山区人民法院于2013年9月18日裁定查封、冻结涉案房屋，符合上述规定，但由于陈伟未收到保全裁定，未向岳阳市君山区人民法院提出异议，并不影响本案审理，也不涉及本案侵权诉讼的时效问题。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定：“占有人返还原物请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”本案中，李正桃于2018年8月占有涉案房屋后，陈伟于2018年9月20日即向本院提起诉讼，符合上述法律规定，也没有超过民法总则规定的3年诉讼时效期间。关于焦点4，本案责任认定问题。李正桃与锦绣苑公司发生民间借贷关系后，虽然双方于2011年5月18日签订了《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房销售合同》，约定锦绣苑公司将该公司（原粮油公司院内）6栋101、102、602，7栋103、402，8栋101、302、401，9栋201、204号共10套房屋以总价80万元出售给李正桃。但李正桃并未实际支付购房款，而是以包括陈伟所购房屋在内的房产进行抵押，且双方未办理抵押登记手续。李正桃与锦绣苑公司就民间借贷纠纷于2015年4月1日在岳阳市君山区人民法院达成了调解协议，并由法院制作了调解书。虽然李正桃在诉前申请岳阳市君山区人民法院对涉案房屋进行了保全，但李正桃仍只享有对锦绣苑公司的普通债权，对涉案房屋并未取得任何法律上的实体权利。李正桃持岳阳市君山区人民法院的保全裁定书到物业公司领取涉案房屋的钥匙，本身具有欺骗性，其向物业公司交纳物业管理费等费用、办理用电手续，并不能使占有行为合法。李正桃进入涉案房屋后，更换入户房门，侵犯了陈伟的合法占有权。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案原告陈伟对涉案房屋具有合法占有权并实际占有，李正桃没有法律依据，没有合法原因，未经许可私自进入涉案房屋进行装修，属于无权占有。故陈伟要求判令李正桃停止侵权，将涉案房屋立即返还的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于陈伟要求判令李正桃赔偿因其不能入住造成的各项损失，因未提交相关证据证实损失的实际存在和具体数额，对该项诉讼请求，本院不予支持。由于涉案房屋在出售时注明的房号与在房产部门登记的房号不一致，本院以房产部门登记的房号为准。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：一、限被告李正桃于本判决生效后十五日内返还原告陈伟位于岳阳市君山区房屋；二、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。案件受理费3,230元，由被告李正桃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  柳春龙人民陪审员  蔡德银人民陪审员  孙 霞二〇一九年十月二十九日书 记 员  王 楠附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。