江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初6615号原告：江苏东海张农商村镇银行有限责任公司，住所地东海县牛山街道和平东路166号。法定代表人：汪志鸿，董事长。委托诉讼代理人：闫海珍，江苏东帝律师事务所律师。被告：吕玉成，男，1963年1月2日出生，汉族，住东海县。被告：王新华，女，1963年8月7日出生，汉族，住东海县。被告：江苏海上海置业发展有限公司，住所地东海县驼峰乡曹浦村浦湾路西侧。法定代表人：陈平，总经理。委托诉讼代理人：叶ＸＸ，该公司财务。被告：陈平，男，1961年7月18日出生，汉族，住东海县。被告：陈刚，男，1964年9月9日出生，汉族，住东海县。原告江苏东海张农商村镇银行有限责任公司（以下简称东海村镇银行）与被告吕玉成、王新华、江苏海上海置业发展有限公司、陈平、陈刚金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告东海村镇银行的委托代理人闫海珍、被告吕玉成、江苏海上海置业发展有限公司的委托诉讼代理人叶ＸＸ到庭参加诉讼，被告王新华、陈平、陈刚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海村镇银行向本院提出诉讼请求：1.判令五被告向原告偿还借款本金94491.38元及利息、罚息（利息按照合同约定的利率计算，罚息按照利息的50%计算，均自2016年5月21日起计算至付清之日止，并扣除已经支付的利息433.88元、罚息20.47元）；2.判令五被告向原告支付律师代理费3000元；3.判令原告对被告吕玉成、王新华以其提供的抵押财产折价、拍卖或变卖后所得价款在所担保范围内优先受偿；4.诉讼费由五被告承担。事实和理由：2014年10月29日，原告与被告吕玉成、王新华、江苏海上海置业发展有限公司签订《个人借款合同》一份，约定原告向被告吕玉成、王新华提供个人住房贷款132000元，贷款用于被告吕玉成、王新华购买由被告陈平出售的位于驼峰乡驼峰大道116号东海国际商贸城第4幢1单元1801室房屋，贷款期限为5年，利息计算方法为等额本息还款法，被告吕玉成、王新华以其购买的房屋作为抵押物，并办理了抵押登记。同时被告江苏海上海置业发展有限公司为被告吕玉成、王新华的借款本息等费用提供连带责任保证担保。2014年10月21日，被告江苏海上海置业发展有限公司、陈平、陈刚分别与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定对上述贷款的本息、罚息及律师代理费等费用提供连带责任保证担保。2014年11月4日，原告依约发放贷款132000元。贷款发放后，自2016年5月21日起，五被告未能按照合同约定按时足额分期偿还贷款本息，已构成严重违约，应承担偿还剩余借款本息的责任。被告吕玉成辩称，对借款事实没有异议，房子是被告江苏海上海置业发展有限公司抵我的工程款。被告江苏海上海置业发展有限公司辩称，对借款事实没有异议。被告王新华、陈平、陈刚在法定期间内均未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年10月29日，原告与被告吕玉成、王新华、江苏海上海置业发展有限公司签订《个人借款合同》一份，约定被告吕玉成、王新华向原告借款132000元，用于购买位于东海县驼峰乡驼峰大道116号东海国际商贸城第4幢1单元1801室房产，贷款期限为5年，贷款采用浮动利率，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.87‰，每一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。还款方式为等额本息还款。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。被告江苏海上海置业发展有限公司作为保证人承担连带责任保证。被告吕玉成、王新华以东海县驼峰乡驼峰大道116号东海国际商贸城第4幢1单元1801室房产作为抵押物。同日，原告与被告吕玉成、王新华、江苏海上海置业发展有限公司对抵押房产办理了抵押预告登记。2014年2月18日及2014年10月21日，原告分别与被告江苏海上海置业发展有限公司、陈平、陈刚签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》三份，约定为保证原告债权的实现，三被告愿意为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。债务人包括因购置坐落于东海国际商贸城项目所属之商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权指自2014年2月18日至2016年2月17日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）。保证方式为连带责任保证，最高额保证项下担保责任的最高限额为5000万元。2014年11月4日，原告通过转账方式向被告吕玉成指定的账户支付132000元。后被告仅归还了2016年5月20日之前的借款本息，2016年8月4日，原告从被告江苏海上海置业发展有限公司账户上扣划了2400元。其中，本金1945.65元、利息433.88元、罚息20.47元。被告尚欠借款本金94491.38元及相应的利息、罚息未还。经原告东海村镇银行催要无果，引起诉讼。另查明，2016年8月25日，原告东海村镇银行向江苏东帝律师事务所支付律师代理费3000元。以上事实，有原告东海村镇银行提交的个人借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同三份、商品房买卖合同、房地产抵押合同、借款借据、对公帐号对账单、被告的身份证复印件及营业执照复印件、委托代理合同、律师代理费发票及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。本院认为，原告东海村镇银行与被告吕玉成、王新华之间的金融借款合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方应按照约定全面履行义务。原告东海村镇银行依约履行了发放贷款的义务，被告未按约偿还借款本息，构成违约，应当承担偿还借款本息的责任。原告与被告江苏海上海置业发展有限公司、陈平、陈刚之间的担保合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告江苏海上海置业发展有限公司、陈平、陈刚作为担保人为借款提供连带责任保证，应当承担连带清偿责任。关于原告主张对被告吕玉成、王新华的抵押房产享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。同时该法第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。从该两条法律规定可以看出，抵押预登记不具有终局性，其最终可能消灭，也可能转为抵押登记，而抵押登记才属于本登记，即办理了抵押登记，抵押权才依法设立。本案中，因被告吕玉成、王新华尚未取得产权证并完成抵押登记，故原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对原告所有的该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对原告抵押房屋的处分，但并非对原告抵押房屋已享有现实的抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对于原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告王新华、陈平、陈刚未到庭参加诉讼,应承担举证不能及判决结果于己不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕玉成、王新华于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏东海张农商村镇银行有限责任公司借款本金94491.38元及利息、罚息（利息按照合同约定的利率计算，罚息按照利息的50%计算，均自2016年5月21日起计算至付清之日止，并扣除已经支付的利息433.88元、罚息20.47元）及律师代理费3000元。二、被告江苏海上海置业发展有限公司、陈平、陈刚对本判决第一项内容承担连带清偿责任。三、驳回原告江苏东海张农商村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1118元，由被告吕玉成、王新华、江苏海上海置业发展有限公司、陈平、陈刚连带负担（已由原告预付，待五被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2236元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  肖汉江二〇一六年九月二十七日书记员  鲍艳丽法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。连带责任保证的保证人在主合同规定的债务届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人利息债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。