江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终49号上诉人（原审被告）:陆志豪。上诉人（原审被告）:蒋依蓉（曾用名：蒋义华）。被上诉人（原审原告）:张家港市首佳经纪有限公司，住所地张家港市杨舍镇梁丰路220号。法定代表人费琼，总经理。被上诉人（原审原告）:张家港市杨舍东城万达信息服务部，住所地张家港市杨舍镇新市河路105号。经营人：张玉芳，女，1976年5月17日生，居民身份证号码3422011976********，住安徽省宿州市埇桥区栏杆镇张疃村张疃庄**号。委托诉讼代理人：王静波，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：景峥嵘，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。原审被告:郑联。原审被告:陆春芳。原审被告:陆春华。上诉人陆志豪、蒋依蓉因与被上诉人张家港市首佳经纪有限公司（以下简称首佳公司）、张家港市杨舍东城万达信息服务部（以下简称万达信息部）及原审被告郑联、陆春芳、陆春华居间合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张开民初字第00413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆志豪、蒋依蓉上诉请求：1、请求苏州市中级人民法院撤销一审判决，依法改判上诉人不承担任何中介费用。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2015年4月15日前多次打电话、发短信给费琼（首佳公司法定代表人）询问出售房屋的抵押情况，要求提供房屋产权证明，均遭到拒绝。一审法院以“从2015年3月28日之后至本案诉讼提出这一期间，陆志豪、蒋依蓉从未向首佳公司提出首佳公司隐瞒这一信息的异议。”为由而认定“陆志豪、蒋依蓉认为首佳公司存在上述过错没有依据，本院不予采信”属认定事实错误，涉嫌枉法裁判。被上诉人作为居间方未将房屋抵押情况以及房屋产权人信息这些直接影响买受人购买意愿的重要交易信息告知买受人，并指派不具有从业资格的人向买受人提供服务，违反其应尽的合同义务，造成房屋买卖未能顺利履行，其要求支付居间服务报酬缺乏依据。被上诉人和三原审被告存在明显违约的过错行为，损害了上诉人的合同权益，一审判决错误，请求二审法院依法改判。被上诉人首佳公司、万达信息部在二审中均答辩称：房屋的产权信息在签订合同前我们已经告知上诉人，且没有陆夏芳签字，不影响涉案房屋的过户。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审被告郑联、陆春芳、陆春华均未作答辩。原审原告首佳公司、万达信息部向一审法院起诉请求：要求陆志豪与蒋依蓉、郑联、陆春芳、陆春华共同支付居间费12400元及违约金12400元。一审法院认定事实：2015年3月24日郑联、陆春芳、陆春华（甲方）经万达信息部介绍，陆志豪、蒋依蓉（乙方）经首佳公司介绍签订房产转让合同，约定：郑联、陆春芳将其名下坐落于张家港市杨舍镇长江新城7幢504室的房屋卖给陆志豪、蒋依蓉，成交价为124万元；陆春华将张家港市杨舍镇长江新城10幢48#自行车库卖给陆志豪、蒋依蓉，成交价为1万元；陆志豪、蒋依蓉在2015年3月24日前支付购房定金5万元；合同第九条：合同签字生效，视中介成功，居间方合法收取佣金（甲乙双方各成效额的1%）。中介佣金在交定金时支付，如暂时有困难不能立即支付，最迟不得超过30天。如超过规定时间拒不支付，应承担约定的双倍佣金。日后双方发生变更，中介佣金不作退回。如有一方违约，则由此造成的一切经济损失（中介费、上诉费、律师费等一切费用），应由违约方负责。合同第十条：当协议造成违约时，由违约方的签字人承担违约责任。各方并约定了其他合同条款。郑联、陆春芳、陆春华作为甲方，陆志豪、蒋依蓉作为乙方，首佳公司及万达信息部业务员周开乐作为中介方在上述合同中签名或盖章。2015年3月24日陆志豪向郑联交付了定金5万元。2015年4月14日郑联、陆春华向万达信息部支付了居间费12500元。首佳公司向陆志豪、蒋依蓉催讨居间费未着，为此引起本案纠纷。一审审理中，郑联、陆春芳、陆春华举证了2015年4月13日蒋依蓉与案外人缪振阳达成治安调解协议书，该协议约定：2015年4月2日缪振阳与蒋依蓉因房屋买卖纠纷发生争吵，缪振阳对蒋依蓉采用扇耳光方式实施殴打，经调解，双方达成了协议：双方的纠纷由房屋买卖产生，缪振阳愿意退出3万元定金返还给蒋依蓉；……双方房屋买卖纠纷、打人纠纷到此了结，双方不得再因此事引发其他纠纷，否则自行承担法律后果。郑联、陆春芳、陆春华认为，缪振阳是陆春华妻子，本案所涉2015年3月24日房产转让合同已经根据上述治安调解协议书解除，2015年4月14日蒋依蓉也已经收到郑联退回的定金3万元。因此，郑联、陆春芳将长江新城7幢504室内的房屋转卖他人并未违约。陆春华认为，长江新城10幢48#车库和陆夏芳（系陆春华前妻）共有及陆夏芳已经死亡的事实在签订2015年3月24日房产转让合同时均口头告知陆志豪、蒋依蓉。因此，郑联、陆春芳、陆春华不应承担陆志豪、蒋依蓉应承担的居间费。陆志豪、蒋依蓉认为，虽签订了上述治安调解协议书，但正式的房屋转让合同解除协议未签订，房屋转让合同还是要继续履行的，退还的3万定金仅是退还定金的一部分，正式签订房屋转让合同的解除协议时，剩下的定金2万元及违约金郑联等应退还给我方。陆志豪、蒋依蓉在一审审理中举证了2015年3月24日房产转让合同，其举证的文本中记载：“乙方（即陆志豪、蒋依蓉）付中介费8000元人民币”。陆志豪、蒋依蓉认为上述内容是费琼在合同中添加，证明陆志豪、蒋依蓉与费琼约定的中介费为8000元。陆春华表示曾经听费琼讲到陆志豪、蒋依蓉的中介费为8000元。陆志豪、蒋依蓉举证了2015年3月24日17:35之后及2015年3月25日与费琼的短信通信记录，其中反映蒋依蓉提出要求陆夏芳在房产转让合同上签字，费琼表示会安排，费琼未反映陆夏芳已经不可能在合同上签字。陆志豪、蒋依蓉以此证明：在签订合同时不知陆夏芳为共有人，在房产转让合同后并得知陆夏芳为车库共有人后，要求陆夏芳补签合同向费琼发短息，但之后知道陆夏芳已经死亡，根本不可能补签，而费琼在房产转让合同签订之前没有将该重要信息告知，因此，首佳公司在居间活动中存在过错。一审院要求费琼本人到庭核实上述短息内容并与陆志豪、依蓉对质，否则将采纳陆志豪、蒋依蓉的举证及陈述，费琼拒绝到庭质证。以上事实由2015年3月24日房产转让合同、陆志豪、蒋依蓉的结婚登记审查处理表、2015年3月24日蒋依蓉发给费琼的短信记录、2015年3月24日定金收条、2015年4月13日缪振阳与蒋依蓉达成的治安调解协议书、2015年4月14日蒋依蓉收到3万元的收条、2015年4月14日居间费收据、长江新城10幢48#车库及7幢504室的房屋权属登记信息查询结果证明等及当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为，首佳公司、万达信息部与陆志豪、蒋依蓉、郑联、陆春芳、陆春华签订的房产转让合同中包括居间条款，首佳公司、万达信息部与陆志豪、蒋依蓉、郑联、陆春芳、陆春华之间为居间合同关系，该居间合同是各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在合同签订后，作为居间人的万达信息部及首佳公司根据合同第九条的约定已经促成合同成立，完成了居间义务，有权收取居间费。万达信息部明确周开乐是其业务员，因此周开乐履行居间职务代表万达信息部，万达信息部在本案中主体适格。合同的效力判断应以法律、行政法规的强制性规定为依据，陆志豪、蒋依蓉以有关部委规章等提出异议，没有法律依据，不予采纳。郑联、陆春芳、陆春华已经按约支付了居间费，且对首佳公司、万达信息部及陆志豪、蒋依蓉认为郑联、陆春芳、陆春华的违约事实不予认定，因此郑联、陆春芳、陆春华不应再承担居间费。万达信息部已经取得了其应获得的居间费，因此万达信息部要求陆志豪、蒋依蓉、郑联、陆春芳、陆春华支付居间费的诉讼请求不予支持。陆志豪、蒋依蓉应支付给首佳公司的居间费应按8000元计算。首佳公司在房屋转让合同签订前未如实告知本案所涉车库的共有人陆夏芳的情况，给委托人陆志豪、蒋依蓉在今后的车库买卖合同履行中产生纠纷埋下了伏笔，因此首佳公司在居间过程中也存在不当行为，不应收取车库买卖涉及的居间费。根据车库的售价1万元及合同第九条对于居间费计算的标准，结合房屋转让合同包括124万元房屋及1万元车库两处房产买卖情况的约定，酌情认定应从8000元居间费中扣除500元。因此，陆志豪、蒋依蓉应支付首佳公司居间费7500元。首佳公司、万达信息部作为提供房屋买卖居间的专业公司与一般买房人即陆志豪、蒋依蓉相比，对房屋买卖合同中房屋权属的审查应更专业、严格，因此更应对居间公司严格要求。虽陆志豪、蒋依蓉借故不支付、拖延支付全部居间费也有不当之处，但首佳公司在履行居间义务过程中也存在不当行为。因此，对首佳公司要求陆志豪、蒋依蓉、郑联、陆春芳、陆春华承担逾期支付居间费的违约金的诉讼请求不予支持。遂判决：一、陆志豪、蒋依蓉应在判决生效后十日内支付张家港市首佳经纪有限公司居间费7500元。二、驳回张家港市首佳经纪有限公司及张家港市杨舍东城万达信息服务部的其他诉讼请求。案件受理费420元，由原告张家港市首佳经纪有限公司、张家港市杨舍东城万达信息服务部承担370元，由被告陆志豪、蒋依蓉承担50元。本院二审期间，上诉人陆志豪、蒋依蓉及被上诉人首佳公司、万达信息部的委托诉讼代理人景峥嵘到庭参加诉讼但均未提交新的证据。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据买受人陆志豪、蒋依蓉和出让人郑联、陆春芳、陆春华签订的有关张家港市杨舍镇长江新城7幢504室及10幢48#自行车库的房产转让合同中包括含的居间条款，首佳公司、万达信息部作为促成双方交易的房产中介与陆志豪、蒋依蓉、郑联、陆春芳、陆春华之间为居间合同关系。鉴于万达信息部已实际收取了合同约定数额的中介费，故对万达信息部在本案中的诉讼请求不予支持。首佳公司作为从事房产中介行业的专业公司，对房屋买卖合同中房屋权属的审查应更专业、严格。虽然在本案所涉房产转让合同第九条中有“合同签字生效，视中介成功”的约定，但由于本案所涉房产转让交易最终未完成，作为促成双方交易的居间方首佳公司要求继续按照约定收取中介费用，有义务就其已提供的居间服务的内容进一步举证。鉴于首佳公司在诉讼中的举证并不足以证明在整个交易过程中，其已将包括产权共有人、抵押情况等有关交易房屋的重要信息明确告知了买受人，并给与了必要提醒和专业意见。相反根据上诉人的举证可以认定，有关自行车库产权证上还有其他共有人的信息，首佳公司未及时告知买受人并提醒必要的关注。根据双方当事人在诉讼中的陈述及之后纠纷的处理经过显示，有关自行车库存在其他共有人登记信息的问题是引发买卖双方当事人纠纷并导致房产交易最终解除的因素之一。根据法律规定，居间人应当就有关合同的事项向委托人如实报告。由于首佳公司提供的居间服务存在明显失误，本院将其应收取的中介费调整为4000元。关于首佳公司要求陆志豪与蒋依蓉、郑联、陆春芳、陆春华共同支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省张家港市人民法院（2015）张开民初字第00413号民事判决。二、陆志豪、蒋依蓉于本判决生效后十日内支付张家港市首佳经纪有限公司居间费4000元。三、驳回张家港市首佳经纪有限公司、张家港市杨舍东城万达信息服务部的其他诉讼请求。一审案件受理费420元，由张家港市首佳经纪有限公司、张家港市杨舍东城万达信息服务部负担370元，由陆志豪、蒋依蓉负担50元；二审案件受理费420元，由张家港市首佳经纪有限公司、张家港市杨舍东城万达信息服务部负担370元，由陆志豪、蒋依蓉负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一六年九月二十二日书记员  郭 玮