新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初1265号原告（反诉被告）：奇台县天和中央市场有限责任公司。法定代表人：包ＸＸ，系该公司董事长。委托代理人：崔云，系该公司职员。委托代理人：许小兵，系该公司职员。被告（反诉原告）：朱春红，女，汉族。被告（反诉原告）：鲁江，男，汉族。二被告（反诉原告）共同委托代理人：徐雪梅，新疆新蓝天（奇台）律师事务律师。原告（反诉被告）奇台县天和房地产开发有限责任公司（以下简称：天和房产公司）与被告（反诉原告）朱春红、鲁江房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年5月20日向本院提起诉讼。本院依法于同日受理后，并由审判员胥维独任审判，于2016年6月27日公开开庭进行审理，并于2016年8月20日依法转为普通程序，并于2016年8月24日、2016年9月6日两次公开开庭进行了审理。反诉原告朱春红、鲁江于2016年6月27日向本院提起反诉请求，本院于同日依法受理反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）天和房产公司的委托代理人许小兵、崔云，被告（反诉原告）朱春红、鲁江的委托代理人徐雪梅到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告天和房产公司诉称：2010年6月21日，原、被告经过充分协商，在平等、自愿的基础上达成协议，并签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于奇台县天和市场小商品城A栋二楼第1-21号商铺。面积为1763.79平方米，租金每月每平方米15元，合计租金为317482元。约定租金每年11月25日前付清。租期为2010年11月1日至2015年10月31日。从2013年起，被告无故拒付租金，原告多次催要无果。为此，原告只有向法院提起诉讼，请求贵院在查清事实的基础上，依法判决被告支付租金。现原告天和房产公司将被告朱春红、鲁江诉至法院，要求：1、被告支付拖欠房租634964元，违约金190489.20元（庭审过程中变更为房租434964元，放弃违约金的诉讼请求）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告朱春红、鲁江辩称：原告于2015年3月13日向被告下发通知，因本案争议租赁房屋拆迁，被告根据通知已于2015年3月31日之前给原告腾空了房屋。原告存在违约行为。反诉原告朱春红、鲁江诉称：反诉原告与反诉被告于2010年6月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告承租位于奇台县天和市场小商品城A栋二楼第1-21号的商铺。商铺面积1763.79平方米，租金每月每平方米15元，租期为2010年11月1日至2015年10月31日，合同签订后反诉原告按照约定合理使用该租赁商铺，但反诉被告出租给反诉原告的房屋违反法律规定未取得建筑工程规划许可证，属非法临时建筑，现房屋使用至2015年3月13日，因该房屋面临拆迁，反诉被告即向反诉原告发出通知要求腾退房屋。由于反诉被告的违约行为使得反诉原告经营的家具店遭受巨大的损失。现根据法律规定因租赁房屋为非法临时建筑，约定租金过高，请求降低房屋租金，按照房屋使用情况支付合同签订之日至2015年3月31日期间房屋基本使用费并赔偿损失。反诉原告要求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求法院判令降低反诉原、被告约定的房屋租赁费，应按照房屋使用情况支付无效租赁期间的基本房屋使用费；3、要求反诉被告承担提前解约的违约金172866.90元。反诉被告天和房产公司辩称：一、双方签订的合同是2010年11月1日至2015年10月31日。二、反诉被告所有的房屋是有合法手续的。三、反诉被告发出通知后，反诉原告并没有搬迁，而是经营到2015年10月31日搬迁的，反诉原告陈述与事实不符。合同反诉被告已经履行完毕，不存在违约的事情。原告为证明其主张成立向本院提供证据如下：合同一份。拟证实：房屋租赁期间为2010年11月1日至2015年10月31日，并约定租金。被告对真实性无异议，证明的问题有异议，合同的终止时间是2015年10月31日。本院对该证据的真实性予以确认。被告为证实其抗辩理由成立向本院提供证据如下：1、合同一份。拟证实：房屋租赁期间为2010年11月1日至2015年10月31日。被告对该证据无异议。2、通知一份。拟证实：原、被告签订合同后，原告以书面方式通知被告该商铺定于2015年3月31日要拆迁。被告认为通知是其公司发的，但是被告并没有按照该通知实施，是按照合同约定期限届满实施的。本院对该证据的真实性予以确认。3、照片4张。拟证实：原告向被告发出通知之后，被告断水断电，被告于2015年3月31日搬迁。被告认为看不懂照片内容，显示不出来租赁房屋的东西。断水断电的事情不存在。本院对该组证据综合其他证据予以认定。反诉原告为证实反诉请求成立向本院提供证据如下：调查专用证明一份。拟证实：住建局没有该商铺规划等手续。反诉被告对真实性认可，对证实的内容不认可，没有证实被告的商铺没有手续，与本案没有关系。被告的商铺都有手续。本院对该组证据的真实性予以确认。反诉被告为证实其抗辩理由成立向本院提供证据如下：1、建设施工许可证一份。拟证实：反诉被告的商铺有建设许可。反诉原告认为该建设许可证并非是本案诉争的彩钢房的许可证。本院对该组证据的真实性予以确认。2、发改委的立项批复一份、奇台县棚户区房屋征收的公告一份、房屋拆迁与安装施工合同一份、关于暂停办理的公告一份。拟证实：本案争议房屋并没有按照反诉原告说的时间拆迁，拆迁是在10月31日之后拆迁的，反诉原告也并未在10月31日之前搬迁。反诉原告认为：首先四月份关于暂停办理的公告有住建局公章，这个公告与被告什么时间搬迁没有直接关系，原告发通知是3月13日，反诉原告准备在3月31日之前搬走，这个公告是4月24日发的，这个时候已经基本搬完了。发改委的82号文件，奇台县政府的征收决定公告，对真实性不认可。其次，该项目的立项及征收公告的时间，也从侧面证实反诉被告要完成这些工作之前，必须通知反诉原告在2015年的3月31日之前搬迁，否则无法执行。施工合同是与第三人签订的，施工合同真实性无法确认。与第三人签订的合同属于证人证言，应当庭作证，拆迁的时间并不等于搬迁的时间，真实性、关联性都有异议。本院对发改委的立项批复、奇台县棚户区房屋征收的公告、暂停办理的公告的真实性予以确认。3、照片12张、光碟一份。拟证实：2015年8月12日照片上显示反诉原告还在经营，光盘证实10月28日反诉原告搬走。反诉原告对于反诉被告提供的照片真实性认可，除了窗帘部分，其他确实是反诉原告店里的，但是并没有直观的反映时间，这组照片并不能证明反诉被告所要证明的问题，对证明的问题有异议。照片拍照及创建时间是不一样的，而且电脑上的时间随时可以修改，所以反诉被告提供的照片不能证实照片的客观时间，证明时间的真实性不认可。对于录像，反诉原告搬走的那天为什么不摄，反诉原告搬走后反诉被告任何时间都可以拍摄，反诉被告就拍摄了一个空房子，不能证实反诉原告是在10月31日以后搬走的。本院对该组证据的真实性予以确认。4、出庭证人孙辉当庭证言。拟证实：反诉原告于2015年10月31日之后搬走。主要内容为：“我是反诉被告公司的职员，反诉原告是反诉被告公司的商户。郎萨家私从2015年3月31日反诉被告发出通知后一直经营到2015年11月中旬才搬走的，当时反诉原告搬的时候没有给我说，反诉原告搬走之后给我打电话让我取钥匙。房屋拆掉以后我们就断掉了暖气和自来水。我在反诉被告公司干了11年了，是负责管理市场的，管理的是商铺的入住、退房和收费。反诉原告大概是在8-9月份开始清货，到10月底就将货清完了，其他的商户大概是在5-6月份搬迁的，因为当时要赶工期，我不清楚5-6月份搬迁的商户房租是否到期”。反诉被告对证人证言无异议。5-6月份搬迁的商户是公司统一调整到花卉市场了。反诉原告认为证人是反诉被告的员工，其证言可信度不高。尽管证人很刻意的陈述证言，但是从其陈述的其他小商品城的商铺5-6月份搬迁的，不可能反诉原告于10月31日之后搬迁，5-6月份小商品城的商铺整个搬走了，证人说得10月份不是事实，请法院对证人证言不予采信。本院对证人证言综合其他证据予以认定。5、关于朗萨家私拆迁补偿的申请一份。拟证实：反诉原告截止2015年5月5日向反诉被告提交申请时并未搬走。反诉原告对该组证据的真实性不认可，认为不是反诉原告朱春红的签字。本院对该组证据综合其他证据认定。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2010年6月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于奇台县天和中央市场内小商品城区A二楼栋第1-21号钢结构房屋。合同主要内容为：“…甲方出租的房屋座落于奇台县奇台镇天和中央市场内小商品城区A二楼栋第1-21号钢（结构）的房屋21间，建筑面积1763.79平方米，租赁于乙方经营家俱…租期5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止…第三条：租金和租金交纳期限：1、租金每月每平方米15元，合计：每年租金317482元，共计租金317482元；2、租金交纳期限及方式：签定合同时付租金158471元，剩余租金158471元于2010年11月25日之前付清…第十五条：特别约定的其他事宜：1、合同期限为十年，第一、二、三年每平方15元，第四、五年随行就市，并于每年11月25日前全部付清；2、第二年、第三年的租金于每年的11月25日之前全部付清；3、因修建清场影响生意，双方协商装修期限在原合同的基础上延长2个月，2010年11月1日—2015年10月31日…”。2015年2月3日奇台县发展和改革委员会下发奇发改[2015]82号文件批复将奇台县天和市场棚户区改造项目立项建设，建设规模及主要内容：该项目征收涉及73户131间房屋及其附属物，征收建筑面积6720平方米；新建安置房建筑面积约115450平方米，地上89300平方米，地下26150平方米。建设期限：2014年7月-2017年11月。2015年3月13日被告向原告发放通知，内容为：“尊敬的商户：根据天和中央市场有限责任会议决定对天和市场小商品城部分商铺进行升级改造。对在改造范围内的商铺进行拆迁。希望A6二楼1-21号朱春红商户共同配合做好拆迁工作，请商户在拆迁时间之前做好退房工作。对拆迁有异议的商户在通知日起三个工作日内到天和市场公司进行协商处理。逾期不办理者，我公司将按相关程序执行。拆迁时间定于2015年3月31日。奇台县天和中央市场有限责任公司.2015年3月13日”。2015年4月24日奇台县住房和城乡建设局下发《关于暂停办理被征收范围内相关手续的公告》，内容为：“因奇台县天和市场片区棚户区改造项目房屋征收工作的需要，县人民政府对项目用地范围内的房屋及附属物进行征收，具体征收范围为东至迎宾路，南至市场路，西至汇通商贸城，北至天和购物中心范围内的房屋、附属物和土地使用权。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《新疆维吾尔自治区实施办法》的相关规定，房屋征收范围确定后，被征收人不得有在征收范围内新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途的行为，县城乡规划、建设、房产、国土资源、公安、工商、税务等有关部分将暂停办理该项目征收范围内房产证发放和房屋租赁登记、土地审批、规划许可、营业执照登记、税务登记、户口迁进和分户登记等相关手续，暂停期限至2016年4月20日”。2015年9月23日奇台县住房和城乡建设局下发房屋征收决定的公告及《房屋征收决定》，征收时间为2015年9月23日至2015年10月23日。2015年10月被告朱春红向原告提交《关于朗萨家私拆迁补偿的申请》，主要内容为：“…我投入近300万元进行装修经营使用，但由于租赁第一年，恰逢修建天和购物中心；第二年修建天和市场前地坪；第三年修建我家具城门前的万德福地下超市，在我租赁的前三年因天和上述建设导致我家具店门前不是被挖成大坑，就是门前通道被整个围起来，朗萨家私经营环境十分恶劣。在此期间，我投入大量的广告费宣传，但由于门前施工，导致我装卸家具困难无路可走，有的顾客拿着广告单甚至连家具店的门都找不到，严重影响了我家具店生意。尽管经营环境不好，我们依然以天和市场发展和建设的大局为重，有困难尽量自己克服，期间从未给贵公司添麻烦。但到2015年3月31日，贵公司给我们下发了一份书面的拆迁通知，限期通知让我们于2015年3月31日全部搬迁，并随后于2015年5月5日将整个小商品城的水部掐断。使得我们不能继续经营，无奈之下只得全部搬迁…申请人：朱春红.2015年10月”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告主张被告支付截止2015年10月30日止的租金434964元，被告辩解其于2015年3月31日之前已经搬迁完，并向本院提供被告于2015年3月13日向原告发放的通知证实被告要求原告于2015年3月31日之前搬迁，原告主张被告实际经营至2015年10月31日搬迁。故本案争议的焦点问题是被告租赁本案争议房屋的腾退时间。原告向本院提供了2015年4月24日奇台县住房和城乡建设局下发《关于暂停办理被征收范围内相关手续的公告》、照片、出庭证人孙辉当庭证言证实被告于2015年10月31日房屋到期后腾退房屋的。原告向本院提供的照片在电脑上显示照片拍摄时间为2015年8月12日，被告认可照片是在被告的店里拍摄的，该照片与原告提供的上述其他证据可以相互印证，被告并未于2015年3月31日之前腾退本案争议房屋。原告对被告腾退房屋的时间负有举证责任，故本院对被告腾退房屋的时间确定为2015年8月12日。被告从2013年11月1日至2015年10月30日期间的租金共计634964元未向原告交纳，原告起诉后被告向原告交纳200000元房租，现原、被告均认可租金算至2015年10月30日还欠付原告租金434964元。被告提前腾退房屋的期限为2个月零19天，故被告应向原告支付房屋租金的数额为434964-317482÷12×2-317482÷12÷30×19=365294元。反诉原告主张本案争议房屋为非法临时建筑，其与反诉被告签订的租赁合同为无效合同，并向本院提供调查专用证明，该调查证明只可以证实反诉原告曾向奇台县房屋管理所申请调取证据，而不能证实本案争议房屋为临时非法建筑。且反诉被告向本院提供建设施工许可证可以证实本案争议房屋并非临时非法建筑。故对反诉原告的该项主张本院不予支持。反诉原告主张降低与反诉被告约定的房屋租赁费无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付提前解除合同约定的违约金172866.90元，庭审中反诉原、被告均认可未能继续履行合同的原因是本案争议房屋为政府规划拆迁房屋，且反诉被告向本院提供的发改委的立项批复、奇台县棚户区房屋征收的公告均可证实该事实，故即使提前解约也并非反诉被告自身原因导致，而是当地政府规划行为所致，故反诉原告要求反诉被告承担提前解约的违约金无法律依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱春红、鲁江于本判决生效后十日内向原告奇台县天和中央市场有限责任公司支付房屋租金365294元；二、驳回原告奇台县天和中央市场有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告朱春红、鲁江的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7824元，由被告奇台县天和房地产开发有限责任公司承担1276元，由被告朱春红、鲁江承担6548元；反诉费1797元由反诉原告朱春红、鲁江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  胥 维审 判 员  梁洁秀人民陪审员  许明辉二〇一六年九月九日书 记 员  唐晓芳