广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初23735号原告（反诉被告）：深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道沙头社区九九工业城源基宿舍A栋118号1楼，统一社会信用代码914403003429403186。法定代表人：吴伟群。委托代理人：张超，广东正觉律师事务所律师。委托代理人：赵燕虎，系该公司员工。被告（反诉原告）：深圳市蓝坤投资实业有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝石路29号一楼，统一社会信用代码914403007230421246。法定代表人：蓝洪剑。委托代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。上述原告深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司与被告深圳市蓝坤投资实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张超、赵燕虎,被告委托代理人张灏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月12日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告向被告租赁位于深圳市宝安区沙井街道帝堂路马安山蓝天科技园第A2栋厂房第1层作为我司仓库存放机器设备，以及宿舍第B栋第六层、第605房至第608间作为员工宿舍，同时原告根据合同约定向被告缴纳了租房保证金人民币66008元。然而在原告正常租赁过程中，2018年8月7日下午该厂房墙体却突然倒塌，将原告的机器设备（包括2013年出厂的宇宙蚀刻退膜机一台、2013年出厂的宇宙后处理机一台以及若干小的机器设备）压倒并导致全损，原告因此遭受了巨额经济损失人民币393658元（详见附件之清单）。虽经原告多次与被告沟通协商赔偿事宜，但被告均采取推诿态度，而且被告修缮后的厂房根本无法正常使用。无奈之下，原告于2019年5月10日向被告寄送《退租声明》，明确原告将于2019年6月1日正式解除与被告签订的案涉《租赁合同》，并要求被告承担相应的经济损失。然而被告依然置若罔闻，拒绝对原告做出赔偿。为维护原告的合法权益，请求依法保护原告的合法权益。诉讼请求：1.被告返还原告支付的租房保证金人民币66008元；2.被告赔偿原告因为案涉事故遭受的损失人民币393658元；(以上两项诉讼请求金额合计人民币459666元)3.由被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩并反诉称，原告的诉求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。另，2017年12月12日，双方签订《租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区沙井街道帝堂路马安山蓝天科技园A2栋厂房第1层，宿舍第b栋第六层，第605间至608间租给原告使用。厂房结构为框架结构。租赁期限从2018年1月11日起至2020年1月31日止，每月租金人民币33040元。原告负责垃圾清运费每月人民币655元。原告应于当月5日前交清租金、水费、电费、垃圾清运费等费用，原告无故停付租金及相关费用，故请求法院判决驳回原告起诉的同时，支持被告请求如下：1、原告支付被告租金人民币99120元（暂计2019年7月-9月租金，实际应计至合同到期或原告迁出之日止）；2、原告支付2019年7-9月垃圾清运费人民币1965元，2019年6月-8月水费571元、电费6036元（暂计数，实际应计至迁出之日）；3、本案反诉费由原告承担。庭后，被告提交变更反诉请求申请书，1、明确第一项反诉请求为原告支付2019年7月1日至2019年10月24日期间的房屋使用费125552元；2、变更其第二项反诉请求为原告支付2019年6月1日至2019年10月24日期间的基本电费人民币4048元。针对被告的反诉，原告辩称，涉案合同已于2019年6月1日解除，此后原告并不存在使用被告仓库的行为，因此无须支付被告任何仓库租金以及相关费用。经审理查明，2017年12月12日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《租赁合同》，约定：1、甲方提供位于深圳市宝安区沙井街道帝堂路马安山蓝天科技园第A2栋厂房第1层，面积1130平方米。宿舍第B栋第六层，第605间至第608间，共4间；2、租赁期限从2018年1月12日起至2020年1月31日止；3、厂房单价按每月平方米24元整，宿舍每月每间400元整，合计33004元；4、合同签订后，乙方即交两个月租金的保证金人民币66008元整，另同时交付首月租金；租金、水费、电费、垃圾费等费用应于当月5号前交清；5、该物业甲方以现状承租给乙方使用，除房屋主体建筑结构外，乙方因使用致其他设备设施的维修、维护责任及由此产生的一切费用均由乙方承担；6、甲方有下列情况之一的，乙方可要求终止合同，由此造成的损失由甲方承担：因甲方的原因导致租赁物主体结构损害，不能再用于生产的。合同签订后，原告向被告支付保证金66008元，被告自认已收到。另查明，2018年8月7日，原告承租的房屋发生墙体倒塌（庭审被告确认该墙体在原告承租已存在，并非原告所装修建设），致使原告2013年出厂的宇宙蚀刻迟膜机一台、2013年出厂的宇宙后处理机一台及若干小机器设备被损坏。2018年8月10日，原告向被告发送《财产损失报告》，告知被告因墙体倒塌造成的财产损失明细。2019年4月30日，原告向被告发送《退租声明》，声明因案涉仓库已经不适合继续再用于仓储，故其司将于2019年6月1日之前清空房屋并正式解除与被告的租赁合同。再查明，2019年10月24日，原被告签订《厂房交接确认书》、《厂房宿舍设备设施清单》，确认厂房、宿舍于2019年10月24日交接完毕，机器设备及物品已清空，水电费结清（未交基本电费）；2019年6月至10月的水电费为：6月水电费为2645元、7月水电费为3108元、8月水电费为1457元、9月水电费为981元、10月水电费为802元，合计8993元，未交基本电费合计4048元。2019年10月31日，原告向本院提供书面意见，要求被告分担涉案被损坏的两天机器设备从存放之日至其提出解除合同之日期间仓储租金损失39183元。以上事实，有《租赁合同》、《厂房交接确认书》、《厂房宿舍设备设施清单》、微信聊天记录、转账明细以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。经本院向被告释明后，被告既没有提供涉案租赁物的产权证，也未提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，故被告应承担举证不能的不利后果，本院依法认定原告深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司与被告深圳市蓝坤投资实业有限公司于2017年12月12日签订的《租赁合同》无效。关于原告要求被告返还租房保证金66008元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于房屋租赁合同无效，因此，原告要求被告返还租房保证金66008元，于法有据，本院予以支持。关于被告赔偿原告因事故遭受的经济损失393658元。原告主张被告作为涉案仓库的出租方，负有管理厂房等公共设施，涉案厂房的墙体间于原告与第三方之间，属于被告的管理范围。被告辩称该墙不属于主体部分，是被告交付原告后装修装饰部分，并非墙的主体结构，该隔墙的安全由原告负责，且墙体发生倒塌是在原告使用期间。本院认为，原被告双方对原告承租被告房屋期间发生墙体倒塌，且该倒塌的墙体并非原告承租后所装修建设，事实并无争议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，虽被告主张该墙体并非主体结构，应由原告负责管理，但原告承租被告房屋时涉案墙体已然存在，且被告未提供证据证明墙体的倒塌系因原告不合理使用房屋导致，结合原告租赁房屋仅用于存放设备，故本院认为导致涉案租赁物墙体倒塌过错在被告。另，提供符合合同使用目的、安全可靠的租赁物，并对出租房屋履行维修管理，系出租方应尽基本义务。现涉案原告租用涉案厂房中，因被告提供的租赁物墙体的倒塌遭受财产损失，被告应承担违约责任。原告主张因墙体倒塌造成一台2013年出厂的宇宙蚀刻迟膜机及一台2013年出厂的宇宙后处理机报废，具体的损失为：2013年出厂的宇宙后处理机一台全损金额为80000元、吊装运费损失金额14000元、二手设备翻新维修费22450元；2013年出厂的宇宙蚀刻迟膜机一台全损金额185000元、吊装运费损失金额30000元、二手设备翻新维修费23025元及分担租金损失39183元，并提供设备购买合同，维修费、运费单据、证人证言等证据，可以相互印证，形成证据链；被告虽不予认可，但未提供有效证据予以反驳，故本院对原告主张的上述设备损坏及运费的损失予以采信。至于分担租金损失，原告主张涉案设备分担了仓储但是无法卖出获益，故该部分仓租应由被告承担。本院认为，涉案墙体的倒塌导致原告实际承租房屋面积减少，案涉设备无法使用并占据了一定仓储空间，故原告要求被告分担租金于法有据，但原告未能提交证据证明仓储面积减少造成的实际损失及影响的时间长短，故本院酌定被告分担原告租金10000元。综上，被告应赔偿原告损失80000+14000+22450+185000+30000+23025+10000=364475元。关于反诉要求原告支付2019年7-10月房屋使用费及2019年6-10月基本电费。被告主张原告使用涉案房屋直至2019年10月24日，故原告应支付房屋使用费及基本电费。原告主张其于2019年6月1日正式退租后，没有再使用过涉案厂房，原告的机器设备留在被告处是因为被告不让搬设备。本院认为，首先，原告已于2019年4月30日向被告发送退租声明，被告未提出异议，故被告应配合原告清空承租房屋。其次，被告承认原告交付租金后才可以搬机器，但被告未提交证据证明原告仍欠被告2019年6月份之前的租金，因此，导致原告在提出退租后继续占用涉案房屋在于被告的阻拦。最后，被告提供的租赁房屋墙体倒塌，已造成原告财产损失，足见涉案租赁并不能安全使用，构成根本违约。综上所述，被告提供的涉案租赁并不能安全使用，且在原告主动要求搬离时加以阻拦，才导致原被告双方于2019年10月24日方完成承租房屋的交接，对于期间发生费用，应由被告自行承担，故被告主张要求原告支付2019年7-10月房屋使用费及2019年6-10月基本电费，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告深圳市蓝坤投资实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司租房保证金人民币66008元；二、被告深圳市蓝坤投资实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司遭受的损失人民币364475元；三、驳回原告深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市蓝坤投资实业有限公司的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4097元，原告深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司已预交，由原告深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司承担人民币260元，被告深圳市蓝坤投资实业有限公司承担人民币3837元；反诉受理费人民币1227元，被告深圳市蓝坤投资实业有限公司已预交，由被告深圳市蓝坤投资实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 王    辉二〇一九年十月三十日书记员 薛晓媚（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。