山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0321民初2168号 原告：王文超，女，1990年5月14日出生，汉族，现住桓台县。 委托诉讼代理人：周敬发，男，1989年3月8日出生，汉族，现住桓台县。系原告王文超之夫。 委托诉讼代理人：陈玉菡，桓台天成法律服务所法律工作者。 被告：董昶，女，1984年3月27日出生，汉族，住桓台县。 委托诉讼代理人：荣坤，桓台兴桓法律服务所法律工作者。 第三人：王民，男，1975年9月14日出生，汉族，住桓台县。 原告王文超与被告董昶、第三人王民合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文超的委托诉讼代理人周敬发、陈玉菡，被告董昶及其委托诉讼代理人荣坤，第三人王民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王文超向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的店铺转让协议，并判令被告返还原告费用80000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原先租赁第三人位于张北路房屋经营“唐氏麻辣串”。2019年5月22日，被告将该店铺以80000元的价格转让给原告，当日原告向被告支付定金5000元。2019年5月29日，原告向被告交付了剩余的75000元并接手该店铺。2019年6月27日，原告申请安装门头牌匾，但桓台县行政审批服务局下达行政许可不准予决定书。原告才得知所租赁房屋系违法建筑，原告无法经营。与被告协商未果。 被告董昶辩称，涉案争议房屋系原告和第三人签订的房屋租赁合同。被告收取的80000元费用，包括向原告转让的经营麻辣烫的相关设备技术的转让费60000元和已经向第三人支付的租金20000元。原、被告之间的该转让协议符合法律规定。请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人王民述称，1、第三人与本案被告曾存在房屋租赁合同关系，后被告将涉案店铺转让给原告，原告与被告之间的店铺转让行为与第三人并无关联。2、涉案店铺位于，原属职工宿舍，属于单位福利房。该房屋现状属于历史遗留问题，并非违法建筑。在原告接手该店铺前，第三人已经将该店铺对外出租多年，实际对承租人的正常经营并不产生影响。 本院经审理认定事实如下： 2019年4月1日，王文超与王民签订房屋租赁合同一份。内容为：出租方（甲方）王民，承租方（乙方）王文超。甲方将位于食品厂小区房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年4月1日至2020年4月1日。房屋租金为20000元，按年结算，在每年的3月1日一次性交清当年度租金。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担。 庭审中，王文超主张上述房屋租赁合同的形成过程为：王文超从董昶所经营的唐氏麻辣烫门口（即涉案房屋）经过时，看到该店铺对外进行转让。王文超的丈夫周敬发便通过电话找到董昶协商。后在2019年5月22日，董昶委托其丈夫与王文超及周敬发在涉案麻辣烫店内进行商谈。通过商谈，王文超与董昶一致确认，董昶以80000元的价格将店铺转让给王文超，该80000元中包含一年的房租。当时董昶承诺该店铺没有任何问题。当日，王文超通过微信转账方式向董昶转账支付5000元定金。2019年5月29日，王文超在涉案店铺内以现金形式交付董昶剩余款项75000元，并接手该店铺。因涉案该房屋的所有人为第三人王民，董昶系向王民租赁房屋，故王文超事后与王民签订了涉案上述房屋租赁合同，并约定王文超的租赁期限以原先董昶和王民签订的租赁合同到期日为准。接手店铺后，王文超对店铺内的下水道及空调设施进行了全面清理，并维修了房屋漏雨的房顶。直至2019年6月27日，王文超向相关部门申请安装门头牌匾。但在2019年6月28日，桓台县行政审批服务局出具“2019-规建-001号”《行政许可不准予决定书》，内容为：王文超，你于2019年6月27日提出在租用门店（位于张北路老基地火锅店北侧）安装门头牌匾的行政许可申请，我局已于2019年6月27日受理。经审查，该租用门店无规划手续，属于违法建筑。违反《淄博市户外广告设置和建筑物外立面保持整洁管理条例》第十条……我局决定不予批准你取得户外广告设置许可。 对此，董昶对于涉案上述房屋租赁合同无异议。对收到王文超80000元款项无异议。对于桓台县行政审批服务局的决定书真实性无异议，但辩称涉案房屋并非违法建筑，桓台县行政审批服务局并非认定房屋是否系违法建筑的单位。王民对王文超提交的涉案上述房屋租赁合同无异议。对行政决定书不予认可，称涉案房屋原系桓台县食品厂的职工宿舍，并非违法建筑。且涉案房屋自2015年左右便对外出租，一直对外经营。 庭审中，王文超主张：因涉案房屋系违法建筑，导致其经营不能，董昶在转让店铺时对王文超进行了隐瞒。为此，王文超提交：1、其与董昶于2019年6月19日的通话录音一份。2、其与城管执法局二中队工作人员张凯于2019年7月2日的通话录音一份。2019年6月19日的通话内容为：……王：当时给你转让费80000元包含一年的房租，当时我们也比较急，交了现金，交了钥匙，就拿过店来了。老人也不知道那钱到底是多少？董：嗯，行。你等我没有用，我今天不一定过去，你们不营业吗？王：我们那边没有牌子，我坚持了几天没有人进去，我们着急安牌子。董：你越不开门就越没有人。王：是啊，那牌子是不是没有问题啊？董：那牌子我咋和你说的你咋办就行，你不按我和你说的办，惹了事……本身我转出店去，你们都快营业一个月了，这个事我这是好意去给你们帮忙。王：我态度不好。董：我也知道这个事发生在谁身上谁也着急，但不是这么个事。……王：城管今天就去给我们拆牌子去了，你不是帮我们找的人吗？……当初咱两家谈的，咱先不提房东，你和我们说的是手续齐全，进来就能干，是说这个事来不？董：我和你们说过，牌子尽量把字抠下来，你换上你们的名字，我和你说了吧。王：现在我们转过来了，我们想怎么干，我们可以自己拿主意。2019年7月2日的通话内容为：张：我城管上的……那我和你说吧，我们开会了，领导们说公事公办，按照法律程序处理就行，先立案调查……。王：我是想问一下，这个店是违建当时有没有通知他？张：当时我不是和你说过，当时和前租户说过。王：是和上一个转让给我的人说过是违建了是吧？张：和租户说过。 董昶对2019年6月19日的通话录音质证认为：对该通话录音的真实性无异议，该通话录音可以证实：1、董昶系将店铺转让给王文超，除包含一年20000元房租外，其他为设备设施技术转让费。2、证实王文超在接手店铺后已经经营了一个月。3、证实董昶在转让店铺前已经和王文超说明不要再重新大张旗鼓的做牌子，而是换换字就可以。综上，该通话录音不能证实系由于董昶的原因导致王文超不能经营。对2019年7月2日的通话录音质证认为：对该通话录音的真实性不予认可，该对话人员并非本案当事人。且涉案房屋是否系违建，不属于城管执法局通知的范围，城管执法局也没有通知董昶涉案房屋系违建。根据2018年桓台县政府的工作重点，违章建筑应当在2018年底全部清理完毕，涉案房屋在中心街道并未被清理拆除，证明涉案房屋并非违建。 王民对2019年6月19日的通话录音内容无异议，但对2019年7月2日的通话录音内容有异议，涉案房屋并非违建。 王文超、董昶及王民对上述2019年6月19日的通话录音内容无异议，对该录音内容本院予以采信。对2019年7月2日的通话录音内容，董昶及王民均不予认可，且该录音系与案外他人对话内容，王文超并未申请该案外他人出庭作证，本院无法予以认定，对该份录音内容，本院不予采信。 庭审中，董昶陈述：其和第三人王民之间签订的仅仅是房屋租赁合同，租赁期限自2017年4月1日至2020年4月1日，每年租金20000元，且租金已经全部支付完毕。涉案房屋在其之前的租户也是经营唐氏麻辣烫，董昶是从上一任租户处将店铺转让过来，继续经营麻辣烫，名称还是使用原来的门头牌匾。在王文超与王民签订租赁合同后，董昶和王民之间的租赁合同就终止了。因为租赁期限至2020年4月1日，所以王民和王文超签订的合同日期也为截至2020年4月1日，且在此之前，王文超不用支付房屋租金。对董昶的该项陈述，王民予以认可。 王文超主张其与董昶之间存在店铺转让协议，因涉案店铺无法经营，导致合同目的不能实现，并诉求解除该店铺租赁协议，并返还费用。对此，董昶不予认可，称涉案房屋并非违建，且王文超已经申请了新的营业执照，可以正常经营。董昶已经向王文超提供了设施设备、原材料并且向王文超传授了制作麻辣串、烤冷面和凉皮的技术，合同行为已经完成，不存在解除的可能性。王文超对此不予认可，称王文超与董昶之间就是单纯的店铺转让，不包括传授技术，也不是加盟店的形式，董昶也没有什么独家秘方，制作方法都是公开的。王文超也曾去惠仟佳购物街打听过几个商铺，都包含着转让费，价格高达十余万元，涉案店铺相比较是价格较低的。 庭审中，王文超明确在本案中不诉求王民承担责任。 另查明，王文超在接手涉案房屋店铺后，已经就该店铺在工商行政管理部门注册登记个体工商户，名称为桓台县索镇阿发锡纸花甲粉店。 上述事实，有王文超提交的通话录音、微信转账凭证、行政许可不准予决定书，王民提交的房屋租赁合同以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，通过庭审中原告王文超与被告董昶的陈述，可以认定的事实是：被告董昶以80000元的价格将涉案位于张北路的店铺交付原告王文超进行经营，期中包括截至到2020年4月1日的房屋店铺使用权和店内设备设施的所有权。故，原告王文超与被告董昶之间系店铺转让经营的合同关系。 本案争议焦点之一为：涉案店铺转让合同是否系原告王文超的真实意思表示。 首先，原告王文超主张在订立合同之初，被告董昶曾承诺店铺经营手续齐全，原告王文超在确认能够继续经营的情况下才订立了合同。但原告王文超认可涉案店铺经营合同只是店铺转让，并非加盟经营或技术转让，故，原告王文超与被告董昶之间的经营行为并非同一品牌的内部转让经营，双方之间的经营行为不具有连续性。故即使认定被告董昶曾经承诺涉案店铺经营手续齐全，也只是对其当前经营状态和房屋历史状态的客观描述，该项承诺并不当然适用于原告王文超接手店铺之后的其他经营行为。其次，原告王文超并未提供证据证实其在与被告董昶订立转让经营合同之初，被告董昶已经被有关部门通知而经营不能，且被告董昶刻意隐瞒该店铺不能正常经营的客观现实，从而导致其做出错误的意思表示。故，综上两点，不能据此认定被告董昶在订立合同之初存在主观欺诈行为，并导致原告王文超作出不真实的意思表示。 故，该店铺转让经营合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然原、被告双方对于是否存在经营配方及技术的转让存在争议，但该项争议不影响合同关系及效力的认定。且因第三人王民对原告王文超对于涉案店铺截至2020年4月1日的房屋使用权予以认可，原告王文超亦已经实际支付约定的转让费用80000元并接手店铺，故涉案店铺转让经营合同事实上已经在履行状态之中。 本案争议的焦点之二在于：原告王文超诉求解除涉案店铺经营合同并返还已支付费用80000元，是否具有合同依据或法律依据。 原告王文超诉求解除涉案店铺经营合同的依据为：涉案店铺系违法建筑，并因此不能申请门头牌匾，导致其无法经营，原告王文超实际履行店铺经营合同的目的不能实现。首先，根据原告王文超提交的其与被告董昶的通话录音，在原、被告双方订立涉案店铺租赁合同之后，原告王文超依据涉案店铺办理了营业执照，并进行过一段时间的经营。其提交的桓台县行政服务审批局不予许可设立门头牌匾的决定书，所证明的事项仅为不能安装门头牌匾。众所周知，安装门头牌匾或其他经营标识，系起到广而告之并促进营销经营的手段，其对经营业绩会产生影响，但具体影响的幅度无法予以确定，从而无法认定本案涉案店铺不安装门头牌匾足以导致涉案店铺无法经营。其次，关于本案原、被告之间的店铺转让合同，被告董昶的主要义务系交付涉案店铺由原告王文超使用，并将涉案店铺内的设施设备转移给原告王文超所有。关于设立门头牌匾的事宜，双方并未举证证明进行过相应协商，并为被告董昶所负的主要合同义务。因此，安装门头牌匾并非被告董昶的合同义务和违约行为。加之，在涉案店铺经营合同订立过程中，原告王文超对于涉案店铺并非被告董昶所有，且董昶系租赁于他人的事实是明知的。原告王文超应当对于房屋店铺的实际状况负有较高的审慎注意义务。被告董昶是否陈述涉案房屋的权属状态，不能免除原告王文超自身应该负有的该项义务。原告王文超因疏于履行该项义务所产生的投资风险应当自行负担。 综上，在原告王文超与被告董昶关于解除涉案店铺转让经营没有约定的情况下，原告王文超以涉案店铺不能安装门头牌匾导致无法经营为由诉求解除其与被告董昶之间的店铺转让协议，并返还相应费用80000元，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告王文超的诉讼请求。 案件受理费900元，由原告王文超承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员 田召朋 二〇一九年十月十日 法官助理 王迪迪 书 记 员 张 旭