江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0282民初555号原告：钱建新。委托代理人：蒋雷（受钱建新的特别授权委托），宜兴市城东法律服务所法律工作者。被告：钱亚君。委托代理人：蹇新（受钱亚君的特别授权委托），江苏太滆律师事务所律师。委托代理人：孙敏（受钱亚君的特别授权委托），宜兴市徐舍法律服务所法律工作者。第三人：宜兴市金牛物资有限公司，住所地宜兴市宜城街道龙潭东路162-1、162-2、162-3、162-4号。法定代表人：王莉君，该公司总经理。第三人：王莉君。委托代理人：袁莹（受该宜兴市金牛物资有限公司和王莉君的特别授权委托），宜兴市鲸塘法律服务所法律工作者。原告钱建新与被告钱亚君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由审判员王建停适用简易程序，于同年3月16日公开开庭进行了审理，原告钱建新的委托代理人蒋雷、被告钱亚君的委托代理人蹇新到庭参加诉讼。后又于同年5月27日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告钱建新的委托代理人蒋雷、被告钱亚君的委托代理人孙敏到庭参加诉讼。后因钱建新申请，本院于2016年6月21日依法通知王莉君及宜兴市金牛物资有限公司（以下简称金牛公司）为本案第三人参加诉讼，并于同年8月4日公开开庭进行了审理，原告钱建新的委托代理人蒋雷，被告钱亚君的委托代理人蹇新，第三人金牛公司、王莉君的委托代理人袁莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱建新诉称，他与钱亚君于2007年4月1日签订租房协议一份，由他将其所有的座落在宜兴市宜城街道XX号（176.92㎡）的房屋出租给钱亚君使用，现因钱亚君未按期支付租金已构成违约。故诉至法院，要求解除租赁合同，并要求搬出房屋及返还房屋中附属物、家具电器等，诉讼费用由钱亚君负担。审理中，钱建新撤回了要求钱亚君返还房屋附属物、家具电器的诉讼请求。被告钱亚君辩称，双方签订房屋租房合同是事实，但钱建新于2007年7月10日已将租赁房屋转让给了王莉君所有，故双方之间房屋租赁关系事实上已经终止，现他也不再占有争议房屋，所以要求驳回钱建新的诉请。第三人王莉君、金牛公司述称，位于宜兴市宜城街道XX路XX、XX、XX、XX号是由金牛公司作为经营场所承租的，而不是钱亚君承租的。该争议房产已由王莉君于2007年从钱建新手中购得。经审理查明，钱建新和钱亚君于2007年4月1日签订租房协议一份，约定由钱建新将其所有的位于宜兴市宜城街道XX路XX号176.92㎡的房屋租给钱亚君使用，租赁期限自2007年4月1日起至2008年3月31日，房屋租金5万元。协议还约定：年租金5万元先付后用，如续租租金于第一年结束前付清下一年度租金，有钱亚君主动联系钱建新支付……。钱亚君租期到期后，如既不支付下期房租又不搬出租房，钱建新有权向法院申请强制执行钱亚君搬出……。另查明，座落在宜兴市宜城街道XX路2幢1、2、3、4号店（即为龙潭东路162号，建筑面积176.92㎡）最早于2004年12月1日登记在钱建新名下，房屋所有权证号为宜房权证宜城字第××号，其中XX路2幢1、2号店的土地证号为宜国用（XX）字第XX号、XX路2幢3、4号店的土地证号为宜国用（XX）字第**号。该房屋于2015年10月9日由钱建新重新补办了房屋所有权证（证号为宜房权证宜城字第××号）和补办的土地证（证号为宜国用XX号）。对此，钱建新陈述称：上述房屋租给金牛公司后，在2010年时，金牛公司需要流动资金，向银行贷款100万元，要他用上述房屋为其作抵押担保，他也去银行为其办理了抵押担保手续，后来钱亚君要求继续帮他的贷款作抵押担保，他也去办理过继续抵押担保的手续，但到后来就不想去帮钱亚君抵押担保了，后金牛公司归还上述贷款，但房产证、土地证一直没有归还，因为金牛公司还想他帮其抵押贷款，他一直未同意。他也一直向钱亚君要回房产证，钱亚君一直讲困难的，要他再帮帮忙，他未同意。后到银行去取，银行称已经退给金牛公司了，钱亚君又不肯拿出来，故其在起诉前就以遗失为由重新申领的房产证和土地证。审理中，钱亚君、王莉君、金牛公司为证明自己的抗辩意见提供了如下证据：1、王莉君的书面证言，载明：本人王莉君在2007年7月10日收购了钱建新位于XX路162号的房子和公司（金牛公司），原公司的股东组成是钱建新的妹妹、妹夫和弟弟，公司变更给我和我弟弟王彤。钱建新把房子和公司作价150万元，当时房子被原公司抵押在银行（抵押100万元），我付了50万元现金票据给钱建新，他把房产证给了我，剩下100万元有我公司在2012年10月还清了银行贷款赎回了土地证，当时考虑到房产过户税就一直没有过户。2、提供称金牛公司的工商档案资料，载明：金牛公司的注册资金为251.8万元，原股东钱建敏（占48.09%股权计121.08万元），谈才春（占25.96%股权计65.36万元）、钱立煌（占25.96%股权计65.36万元），谈才春为法定代表人，公司住所地在宜兴市宜城街道XX路XX号（XX、XX、XX、XX号）。2007年7月10日，钱建敏将持有的该公司48.09%股权计121.08万元以121.08万元的价格转让给了王莉君，谈才春将其持有的该公司25.96%股权计65.36万元以65.36万元的价格转让给了王莉君，钱立煌将其持有的该公司5.95%股权计15万元以15万元的价格转让给了王莉君，钱立煌将其持有的该公司的20%的股权计50.36万元以50.36万元的价格转让给了王彤，并办理了工商变更登记。3、提供江苏省农村信用社（现江苏宜兴农村商业银行，以下简称农商行）收贷收息凭证二份（复印件），该二份凭证载明：金牛公司于2012年3月20日向该银行贷款100万元，期限为6个月，金牛公司于2012年9月20日还利息1.560952万元，于2012年10月23日金牛公司归还本金98.439048万元。钱亚君、王莉君、金牛公司称贷款是由王莉君负责归还后，收回当时用于抵押的房产证和土地证（并当庭提交2005年登记时的房产证和土地证原件）。4、提供离婚证，该离婚证载明：钱亚军与王丽君于2001年6月18日登记离婚。钱建新对上述钱亚君提供的证据质证后认为与本案无关，钱亚君并未提供证据证明登记在其名下的房屋已经转移至王莉君名下的事实，故不予认可。为此，钱建新又提供金牛公司的工商档案中“企业住所（经营场所）租赁协议一份，该协议载明：（甲方）出租方钱建新，（乙方）承租方为金牛公司，经双方平等、自愿协商，特制定如下协议：甲方自愿将拥有处分权的宜兴市宜城XX路XX号（XX、XX、XX、XX号）的厂房（商业用房）出租给乙方作为其住所和经营场所。2、出租面积为176.92㎡，出租期限为5年，即从2005年12月1日起至2010年11月30日止，到期若要继续租赁的，甲、乙双方应另行签订协议……。钱亚君对该证据质证后坚持认为，该房屋在王莉君收购金牛公司原股东的股份及金牛公司的财产时已经转让。审理中，王莉君、金牛公司认可，座落在宜兴市宜城街道XX路XX号（XX、XX、XX、XX号）争议房屋现由王莉君、金牛公司占有使用。另查明，金牛公司于2005年向农商行贷款100万元，贷款期限自2005年11月30日起至2007年11月30日止，该贷款由钱建新、陈晓冬（钱建新之妻）以宜房权证宜城字××号房产（争议房屋）作最高额抵押担保。后该100万元贷款由王莉君于2007年11月27日归还。后金牛公司于2010年3月19日向农商行贷款100万元，贷款期限自2010年3月19日起至2012年3月18日止，该贷款由钱建新、陈晓冬（钱建新之妻）以座落在宜兴市宜城街道XX路XX号（XX、XX、XX、XX号）房屋为金牛公司上述贷款提供最高额抵押担保，并由王莉君、王彤提供最高额连带责任保证。后金牛公司为上述贷款进行了转贷，转贷后的期限自2012年3月21日起至2012年9月20日止，该贷款仍由钱建新、陈晓冬以座落在宜兴市宜城街道XX路162号（XX、XX、XX、XX号）房屋为该贷款提供最高额抵押担保，并由王莉君、王彤提供最高额连带责任保证。届期，金牛公司未能按约归还该贷款本息，农商行于2012年9月28日诉至本院，本院以（2012）宜商初字第1542号立案后，在审理过程中，金牛公司2012年10月23日归还了贷款本息，为此，农商行于同年10月25日申请撤回起诉。审理中，钱亚君、王莉君、金牛公司均未能提供座落在宜兴市宜城街道XX路XX号（XX、XX、XX、XX号）房屋已转让给其所有的相关证据，同时也未提供其已按租赁协议向钱建新支付了全部租金的证据。上述事实，有租赁协议，金牛公司工商登记资料、房屋所有权证、土地使用证、最高额借款合同、借款借据、最高额抵押合同、流动资金循环借款合同、民事案件立案审查表、民事诉状、撤诉申请书、（2012）宜商初字第1542号民事裁定书、质证笔录及开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，从钱建新和钱亚君、王莉君、金牛公司各自提供的房屋所有权证、土地使用证看，可以确认本案争议房屋的所有权人至今仍为钱建新。审理中，钱亚君、王莉君、金牛公司称该房屋已随王莉君转让金牛公司的资产及原股东的股权时转让的抗辩，因未提供任何关于争议房屋的转让的证据，而金牛公司的工商登记资料中显示，该房屋是金牛公司租用钱建新的房屋用作经营场所，并不是金牛公司的自有财产；从金牛公司于2005年11月30日向农商行所贷的100万元确实是王莉君在转让金牛公司的资产和股东的股权后偿还，但并不能因此证明王莉君已取得争议房屋的所有权的事实。再从金牛公司在2010年3月19日向农商行贷款的时间看，该贷款发生在王莉君转让金牛公司的资产及股东的股份之后是王莉君自己在经营金牛公司期间发生的贷款，且该贷款仍由钱建新夫妇以争议房屋作抵押担保，如果如王莉君所述房屋已经转让，则完全无需由钱建新夫妇为其贷款进行抵押担保。故钱亚君、王莉君、金牛公司的抗辩不成立，本院不予采信。钱建新与钱亚君之间就争议房屋签订的租赁协议合法有效，因钱亚君未能按约支付租金，已构成违约，鉴于双方有关于“钱亚君租期到期后，如既不支付下期房租又不搬出租房，钱建新有权向法院申请强制执行钱亚君搬出”的约定，故现钱建新依法有权要求解除租房协议，收回房屋。因现争议房屋被王莉君、金牛公司占有，故王莉君、金牛公司有义务搬出争议房屋，返还给钱建新。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除钱建新与钱亚君于2007年4月1日签订的租房协议。二、钱亚君、王莉君、金牛公司于本判决发生法律效力之日起六十日内搬出位于宜兴市宜城街道XX路XX号（XX、XX、XX、XX号）的房屋并将该房屋交还给钱建新。如果钱亚君、王莉君、金牛公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费0.105万元，由钱亚君、王莉君、金牛公司负担。该款已由钱建新垫付，钱亚君、王莉君、金牛公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将该款直接支付给钱建新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长  王建停代理审判员  吴时力人民陪审员  许媛媛二〇一六年九月二十日书 记 员  陈唯瑶