重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5970号上诉人（原审被告）:重庆君航物业管理有限公司,住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道80号。法定代表人：孙宗，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玲琳，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭淋，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）:陶正兰，女，1963年3月22日出生，汉族。上诉人重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航物业公司）因与被上诉人陶正兰物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2016)渝0110民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理。上诉人君航物业公司的委托诉讼代理人张玲琳、谭淋，被上诉人陶正兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君航物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案诉讼费用由陶正兰负担。主要事实和理由：1、君航物业公司与陶正兰签订的《某小区物业服务合同》、《某小区业主公约》没有违反国家强制性法律法规的规定，应属合法有效。君航物业公司按照合同内容向陶正兰收取装修期间的电梯使用费是有依据的。2、一审法院依据地方性法规及规章判令君航物业公司退还装修期电梯使用费属于适用法律错误。陶正兰辩称，案涉物业服务合同与业主公约均系君航物业公司欺诈业主签订的，该合同并未生效。请求驳回上诉，维持原判。陶正兰向一审法院起诉请求：判令君航物业公司退还陶正兰装修期间的电梯使用费308元及利息45.28元；承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月10日，因陶正兰购买了坐落于綦江区某小区住房一套（建筑面积88.03平方米），与君航物业公司签订了《某小区物业服务合同》、《某小区业主公约》等资料，物业服务合同内容为：（1）原告委托被告对润庆･某小区实施物业管理服务，被告按本合同约定的服务内容和标准提供服务。（2）本物业管理区域的物业服务收费以物价局核定标准收取；共用的专项设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向业主或使用人分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；业主应于接房通知书上明确的接房时间最后一天起交纳物业服务费用，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知物业服务企业，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反《物业服务合同》及《业主公约》的约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务费及其相关费用的，每日按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金。（3）合同期限为六年，自2010年9月30日起至2016年9月29日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为六年。某小区业主公约内容为：（1）房屋装饰装修管理公约：为规范小区装修管理，本小区统一约定：业主接房时，应交纳装修保证金（住宅2000元/户，非住宅3000元/户），还应向物业公司交纳装修垃圾二次转运费5.00元/平方米（按建筑面积计算）和装修期间电梯使用费4.50元/平方米（按建筑面积计算）；施工人员许可证及身份证复印件，到物业管理公司办理出入证。（2）业主交纳的费用构成：物业管理费包括小区公共保洁服务费（不含外墙清洗）、小区24小时秩序维护服务费、小区绿化养护费、公共设施维护保养费、上缴有关部门管理费税费、行政办公费、员工薪酬及福利、固定资产折旧费、合理利润；维修基金用于项目为小区智能化系统的维修及更新、配电房的大修及更新、电梯的大修及更新、土建部分的大修及更新、供电供水系统的大修及更新、其他公共设施的大修及更新。2015年1月18日，原告向被告交纳了现金308元，当即被告向原告出具了收据，该收据载明内容为：交款单位为装修公司，收款方式为现金，人民币为308元，收款事由为装修期间电梯使用费。2015年2月9日，綦江区发展和改革委员会作出綦发改告诫（2015）10号行政执法告诫函，内容为：綦江区境内各物业管理服务公司：根据国家发展和改革委员会2007年发布的《价格监督检查提醒告诫办法》第三条的规定，因我区境内近段时间物管收费的价格举报呈上升趋势，特别是违规收取“装修期间电梯使用费”的问题，针对以上情况我委要求境内各物业管理服务公司严格执行《重庆市物业管理条例》、渝价[1999]398号和渝价[2004]788.03号等文件的规定，严禁收取或变相收取“装修期间电梯使用费”。希各物业管理服务公司立即开展自查，如有收取“装修期间电梯使用费”的违价行为，应立即整改，对整改不力的，我委将严肃查处。在以后的工作中，我们将重点关注“12358”价格举报投诉，各物业管理服务公司倘若不听从告诫，再发生擅自涨价、自立项目收费，特别是收取“装修期间电梯使用费”等价格违法行为的，我委将依据相关法律法规从严处理。另2015年年初，该小区成立了业主委员会，该业主委员会未重新与被告签订《物业服务合同》。本案在审理中，经调解，原、被告未能够达成一致意见，各持己见一审法院认为，根据我国《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”，第四十三条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”，第四十四条“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”的规定，君航物业公司应按照有关价格部门的指导价进行收费，或双方约定收费。根据重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局联合下发的渝价(1999)398号关于印发《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》的通知以及《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第五条、第六条的规定，公共服务收费包含了电梯日常运行、维护（小修）及保养费在内。根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第十一条“为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和公用设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金，装修完毕后，经验收房屋主体结构和公用设施、设备未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。”、第十五条“物业管理单位应当遵守国家的价格法律、法规和政策，严格执行收费管理办法和收费标准，除本办法允许收取的费用外，不得向产权人和使用人收取其他任何名目的费用。同时，还应向产权人和使用人提供质价相符的服务，不得只收费不服务和多收费少服务。”的规定，君航物业公司收取陶正兰的装修期间电梯使用费违反了法律、法规、部门规章规定，属于违规收费，对陶正兰要求君航物业公司退还装修期间电梯使用费308元予以支持。至于陶正兰要求支付利息，一审法院认为从2013年3月28日起按照中国人民银行规定的同类、同期存款利率计算至君航物业公司给付止为宜。为此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《物业管理条例》第四十一条、第四十三条、第四十四条之规定，判决：“一、被告重庆君航物业管理有限公司在本判决生效后十日内退还陶正兰交纳的装修期间电梯使用费308元及利息，利息从2013年3月28日起按照中国人民银行同类、同期存款利率计算至给付之日止；二、驳回原告陶正兰的其余的诉讼请求。一审案件受理费50元，由被告重庆君航物业管理有限公司承担，限被告重庆君航物业管理有限公司在本判决生效后十日内直接向本院交纳。”本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，君航物业公司与陶正兰虽然签订了《某小区物业服务合同》与《某小区业主公约》，但该两份协议均属君航物业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式合同，而《某小区业主公约》中有关装修期间的电梯使用费的条款明显加重了业主一方陶正兰的责任，而君航物业公司在签约时并未对此内容以合理方式提醒合同相对方陶正兰注意，故该内容依法对陶正兰不产生约束力。同时，君航物业公司向业主直接收取装修期间的电梯使用费也缺乏法律、法规、规章及政策依据，不具正当性。故一审判令君航物业公司退还陶正兰装修期间电梯使用费并支付相应的资金占用损失费，并无不当。综上，君航物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆君航物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年九月十四日书 记 员  梁诗玉书 记 员  刘德宝