重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初16899号 原告:重庆晓月物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路********，统一社会信用代码915001082031767190。 法定代表人：赵峻岭，该公司总经理。 委托代理人：李鹰，男，汉族，1970年3月10日出生，住重庆市南岸区。 被告：胡荣建，男，汉族，1956年9月11日出生，住重庆市渝中区大同村。 原告重庆晓月物业管理有限公司（以下简称“晓月物业”）诉被告胡荣建物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晓月物业的委托代理人李鹰、被告胡荣建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告晓月物业向本院提出的诉讼请求：1、判决被告向原告支付所欠的物业服务费7974.34元及水电公摊费420元，合计8394.34元，并支付违约金（以129.68元为基数，从2014年7月起至2017年12月止按每日千分之三计算；以168.58元为基数，从2018年1月起至2019年5月止按每日千分之三计算）。事实与理由：2007年8月31日，原告与海棠晓月汇景苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米1元计算，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，公摊水电费实行10元/月包干分摊，按每日3‰交纳违约金。2017年12月29日，原告与海棠晓月汇景苑（A区）联合代管工作小组签订《物业服务合同》，合同由重庆市南岸区海棠街道海棠晓月社区居委会代章签署，约定自2018年1月1日起物业服务费调整为按建筑面积每月每平方米1.3元计算，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每日3‰交纳违约金。该业主拖欠2014年7月至2019年5月物业管理费7974.34元，公摊水电费420元，合计8394.34元。按业主公约约定业主有按时缴纳物业费的责任。业主除应缴纳拖欠的物业管理费外，还应承担每日3‰的违约金。 被告胡荣建辩称：1、2014年8月28日因晓月物管公司提供直饮水的水表破裂漏水导致我家中受损失达数万元，当年与物管公司协商过，表示最好用物业费冲抵，这是我暂未缴纳物业费的主要原因；2、物管公司未尽到管理职责。第一，本楼少的可怜的绿化被租赁户铲除作门道，向物管反映，未得到纠正；第二，本楼门厅旁乱搭建铁梯便道，反应后未得到制止；第三，本楼第五层的公共平台被随意开挖改变用途；第四，本楼栋长期无固定人员值守，任何人都可以随意进出。综上所述，物管公司未尽到自己义务、未履行合同职责，特别是在业主造成损失的情况下，敷衍推责，推诿不处理。希望物管公司正视问题及时整改，赢得业主谅解补交物业费。 本院经审理认定事实如下：2007年8月31日，原告晓月物业与海棠晓月汇景苑业主委员会签订《海棠晓月汇景苑物业服务合同》，约定合同期限为三年，从2007年8月31日起至2010年5月31日止，物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1元计算，公摊水电费实行10元/月包干分摊；物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前履行交纳义务，业主（使用人）违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，按每日3‰的标准向晓月物业支付违约金等。 2010年3月26日，原告晓月物业与海棠晓月汇景苑业主委员会签订《关于 2010年4月7日，海棠晓月汇景苑业主委员会与晓月物业签订的海棠晓月·汇景苑物业服务合同进行备案，并由重庆市南岸区房屋管理局出具物业服务合同备案证明。 2017年12月29日，原告晓月物业与海棠晓月汇景苑（A区）联合代管工作小组签订《物业服务合同》，合同由重庆市南岸区海棠街道海棠晓月社区居委会代章签署，约定合同期限为二年，从2018年1月1日起至2019年12月31日止，自2018年1月1日起住宅的物业服务费调整为按建筑面积每月每平方米1.3元计算，物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前履行交纳义务，业主（使用人）违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费、专项维修资金的，按每日3‰的标准向晓月物业支付违约金等。 2018年1月2日，海棠晓月社区居委会与晓月物业签订的海棠晓月·汇景苑小区物业服务合同进行备案，并由重庆市南岸区房屋管理局出具物业服务合同备案证明。 被告系位于重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路581号12栋2单元8-2号房屋的业主，该房屋的建筑面积为129.69平方米。从2014年7月1日至2019年5月31日期间，被告共计欠原告物业服务费7974.34元（129.69平方米*1元/月/平方米*42月=5446.98元，再加上129.69平方米*1.3元/月/平方米*15月=2528.7元）、公摊水电费420元（10元/月*42月），共计8394.34元。原告分别于2018年11月1日、2019年5月15日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，未果。原告遂于2019年7月9日向本院递交民事起诉状，并以前述理由诉至本院。 以上事实有，房屋登记信息查询证明、《物业服务合同》2份（2007年8月31日、2017年12月29日）、《物业服务合同备案证明》2份（2010年4月7日、2018年1月2日）、《关于 本院认为，原告晓月物业与海棠晓月汇景苑业主委员会签订《海棠晓月汇景苑物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。该合同到期后，双方又签订《关于 ，直至2017年12月29日，原告晓月物业与海棠晓月汇景苑（A区）联合代管工作小组签订《物业服务合同》，约定从2018年1月1日起将住宅物业服务费提高到每月每平方米1.3元，均系双方真实意思表示，均合法有效。故从2014年7月1日至2019年5月31日期间，原告晓月物业已按约向被告提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费、公摊水电费的义务。故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费7973.34元、公摊水电费420元，共计8394.34元的诉求，本院予以支持。 关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述物业服务合同的约束。上述物业服务合同均约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，按每日3‰的标准向支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，合同约定物业服务费按月缴纳，故以当月欠缴物业费为基数，从逾期之日起计算至付清之日止。 对于被告胡荣建辩称2014年因晓月物业提供直饮水的水表破裂漏水导致其家中受损，当年与物管公司协商用物业费冲抵其损失的意见，以及晓月物业未尽到自己义务、未履行合同职责的意见，因未能提供证据予以证明，故该意见本院不予采纳。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定： 一、限被告胡荣建于本判决生效之日起十日内支付原告重庆晓月物业管理有限公司2014年7月1日至2019年5月31日期间的物业服务费7973.34元、公摊水电费420元；并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金（以当月欠缴物业费为基数，从逾期之日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告重庆晓月物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡荣建承担（此款由原告重庆晓月物业管理有限公司垫付，限被告胡荣建于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告）。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  王 冲 二〇一九年十月八日 法官助理  张金梁 书 记 员  张 杰