安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终743号上诉人（原审原告）：宋来华，男，汉族，住安徽省宣城市宣州区周王镇青峰村西队组**号。委托诉讼代理人：卢建中，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张雪飞，，汉族，公务员，户籍地安徽省宣城市宣州区养贤乡新河街道乡直组**号，经常居住地安徽省宣城市区康乐山庄小区*栋***室。上诉人宋来华因与被上诉人张雪飞定金合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2015）宣民一初字第01710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人宋来华的委托诉讼代理人毛家云、被上诉人张雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋来华上诉请求：撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：1.张雪飞出卖的房屋存在权利瑕疵，构成违约。经宋来华事后了解，案涉房屋设立了两个抵押权。双方在定约时，张雪飞隐瞒房屋业已抵押的事实，其出卖房屋亦未征得抵押权人同意，将直接导致宋来华无法办理按揭贷款及过户手续，合同客观上无法继续履行，不能实现合同目的。2.张雪飞未依约履行协助宋来华咨询及办理按揭贷款事宜，构成违约。3.张雪飞单方提出解除合同没有法律依据，其应承担双倍返还定金的义务。宋来华接受张雪飞交付的23000元，不影响宋来华主张双倍返还定金的权利。张雪飞辩称，1.其系因无力偿还银行按揭贷款需要卖房，双方在签订《房屋买卖合同》时，其已告知中介公司及宋来华相关抵押情况，并未隐瞒。2.其因急需用钱，考虑到依照当时情况可能无法在一个月内办妥按揭贷款事宜，继而影响其于2015年3月10日前交付房屋，故其提出解除合同，一并退还宋来华交付的首付款131000元及定金2万元。3.其当时自愿补偿宋来华3000元，系为弥补宋来华往返车费等损失，该自愿给付行为不构成对违约的自认。综上，张雪飞不具有违约行为，宋来华的上诉理由均不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋来华一审起诉请求：1.判令张雪飞按定金罚则赔付违约金20000元；2.一、二审诉讼费用由张雪飞负担。一审法院查明事实：2015年1月17日，张雪飞（甲方）与宋来华（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定张雪飞将其坐落于宣城市东方燕园小区9幢102室出售给宋来华，成交价为462800元。双方第三条约定：甲、乙双方同意银行按揭方式付款，并约定在2015年2月10日前支付首付款存入银行二手房保证金账户或甲方账户，余款申请银行按揭贷款，并于银行批贷放款后一并打入甲方账户上；第四条约定：交房时间（房款全部到位后），甲方如违约每天罚款50元。乙方暂扣甲方人民币贰万元整，待交房时甲方结清此房产生的所有费用后，乙方一次性付给甲方；第七条规定：双方签订合同，应积极配合，任何一方不得违约。如甲方违约，应赔偿乙方定金双倍返还；乙方违约，购房定金赔偿给甲方；补充条款规定：①双方约定房东3月10日前交房（2015年）；②此房款包括楼下102室储藏室。合同还约定了中介费及贷款代理费的比例、数额，评估费的比例均由乙方负担。合同下方由张雪飞及宋来华的父亲宋先根签名。合同签订后，宋来华交付2万元定金与张雪飞，张雪飞向宋来华出具了一份收条。2015年1月21日，宋来华将合同约定的首付款131000元汇入张雪飞妻子杨霞账户。同日，张雪飞、宋来华及中介公司工作人员共同到中国邮政储蓄银行宣州支行拟办理按揭贷款事宜，但该银行工作人员口头答复不予办理。张雪飞考虑到2015年3月10日前贷款可能无法办妥贷款，故不同意再到其他银行咨询办理按揭贷款事宜。之后，张雪飞提出解除双方的房屋买卖合同，退还了宋来华首付款131000元、定金2万元并另行补偿宋来华3000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张雪飞的合同义务是保证所出售的房屋不存在权利瑕疵，且于2015年3月10日前交付房屋，并协助宋来华办理过户手续；宋来华的合同义务是2015年2月10日前支付首付款，余款办理银行按揭贷款后汇入张雪飞账户。双方合同签订后不久，张雪飞即陪同宋来华到银行咨询及办理按揭贷款事宜，在该银行不同意办理贷款手续，且宋来华未提供其他银行同意为其办理按揭贷款的情况下，表示不再协助宋来华到其他银行咨询办理按揭事宜，不构成违约。宋来华亦未能举证证明张雪飞存在拒不履行保证所出售房屋无权利瑕疵和交付房屋、协助过户等合同义务，故对宋来华诉称张雪飞违约的理由不予采信。另，宋来华在张雪飞口头提出解除合同并返还定金、首付款及补偿款时予以接受，其未要求继续履行合同，依法视为同意解除合同，双方之间的权利与义务终止。综上，宋来华诉讼主张张雪飞支付违约金20000元，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条规定，判决：驳回原告宋来华的诉讼请求。案件受理费300元，公告费150元，合计450元，由原告宋来华负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的案件事实，予以确认。另查明，案涉房屋系张雪飞以银行按揭贷款方式购买，抵押贷款的数额为23.9万元。2014年8月28日，张雪飞又将房屋抵押给案外人，抵押金额为10万元。上述两个抵押权均已办理抵押登记，在双方签订房屋买卖合同时未涤除。再查明：案涉《房屋买卖合同》还约定，由中介公司负责代办银行按揭和产权过户手续，宋来华和张雪飞应相互配合中介公司办理。张雪飞返还宋来华款项的时间为2015年1月21日。本院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强行性规定，为合法有效合同。合同履行过程中，张雪飞于2015年1月21日向宋来华主张解除合同，并返还宋来华购房款131000元及定金2万元的事实清楚。系争的焦点问题为宋来华诉请张雪飞给付第二倍定金2万元，有无事实和法律依据。经审查，案涉合同明确约定违约适用定金罚则处理，故衡量宋来华的诉讼主张能否成立，关键在于确认案涉合同解除是否系因张雪飞违约所致。首先，从双方订立合同的目的来看，宋来华系为取得案涉房屋所有权，张雪飞系为取得案涉房屋转让价款；其次，从合同义务的内容来看，宋来华负有按时支付定金、首付款及办理按揭贷款后支付剩余购房款的义务，张雪飞负有按时交付房屋的义务，双方共同负有相互配合中介公司办理银行按揭贷款及产权过户登记的义务；其三，从合同义务的履行顺序来看，双方虽未明确宋来华办理按揭贷款的期限，但约定张雪飞交房时间为2015年3月10日，且其承担逾期交房违约责任的前提为“房款全部到位后”，由此表明宋来华负有支付全部购房款462800元的先履行合同义务，依法可界定宋来华办妥按揭贷款支付剩余购房款的合理期限为2015年3月10日；其四，从宋来华履行合同义务情况来看，其依约于合同签订之日支付定金2万元，于2015年1月21日提前支付首付购房款131000元（合同约定的给付期限为2015年2月10日），故截至张雪飞主张解除合同的2015年1月21日，宋来华已切实履行合同义务，尚无违约行为；其五，从办理按揭贷款的情况来看，双方及中介公司于2015年1月21日共同到银行咨询及办理按揭贷款事宜未果后，张雪飞拒绝继续配合办理，当即退还宋来华已付定金及首付款，因张雪飞未能举证证明宋来华此后无法办理按揭贷款，且鉴于宋来华办理按揭贷款的目的在于给付剩余购房款，即若约定期限内无法办妥按揭贷款亦不排除宋来华通过其他合法方式筹集资金履行合同，因此在宋来华支付剩余购房款的期限尚未届至前，张雪飞不履行协助办理按揭贷款的合同义务，径行解除合同，显无合同和法律依据；其六，案涉房屋设立的两个抵押权虽未消除，但在案涉合同解除时，张雪飞负有的交房及配合办理产权过户手续义务的履行期限未至，亦不能排除张雪飞于合同约定期限内交付无权利瑕疵房屋的可能性，故宋来华的此节上诉理由依据不足，本院不予采纳。综合上述分析，张雪飞未与宋来华就解除合同、定金返还等事项协商一致，其不履行合同义务、单方解除合同的行为系属违约。因宋来华对解除案涉合同不持异议，其作为守约方基于合同约定的违约责任条款，要求张雪飞双倍返还定金4万元（2万元×2倍），于法有据。张雪飞已于合同解除时返还宋来华定金2万元及赔偿款3000元，尚应给付17000元，对宋来华要求张雪飞按2万元给付的主张不予支持。综上所述，宋来华的上诉请求部分成立，予以支持。原判认定事实基本清楚，但证明责任分配不当，适用法律错误，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2015）宣民一初字第01710号民事判决；二、被上诉人张雪飞于本判决生效之日起3日内支付上诉人宋来华第二倍定金17000元；三、驳回上诉人宋来华的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，公告费150元，合计450元；二审案件受理费300元，均由被上诉人张雪飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年九月五日书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……