陕西省蒲城县人民法院民 事 判 决 书(2014)蒲民初字第02282号原告蒲城县某某局。法定代理人齐某某，该局局长。委托代理人陈某某，陕西尧山律师事务所律师。被告李某某，女，1954年8月14出生，汉族，居民。身份证号：612128195X********。委托代理人李某某，陕西省渭南市经济开发区法律服务所法律工作者。第三人樊某某，男，1982年5月6日出生，汉族，农民。身份证号：610526198X********。原告蒲城县某某局（以下简称某局）诉被告李某某及第三人樊某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日、2016年6月16日、2016年8月30日公开开庭进行了审理。第一、二次开庭原告住建局的委托代理人陈某某、被告李某某及其委托代理人李某某到庭参加了诉讼，原告某某局的法定代理人齐某某经传票传唤未到庭。第三次开庭，原告某某局的委托代理人陈某某、被告李某某及其委托代理人李某某到庭参加了诉讼，原告某某局的法定代理人齐某某经传票传唤未到庭，第三人樊某某因故未到庭。本案现已审理终结。原告某某局诉称，原告下属机构蒲城县公产房屋管理处，有位于蒲城县北大街中心广场东侧北街商场的一、二层，建筑面积共计2000平方米房屋一幢。2010年9月8日原告与被告签订了租赁合同，期限三年，以及租赁事项。被告为了开发经营，将二层转租给第三人樊某某经营KTV。合同到期后，被告李某某既未交纳房屋租赁费，也未交回房屋，经多次协商未果。现向法院提起诉讼，要求被告支付房屋租赁费22.6万元（2013年10月1日至2014年9月30日的房屋租赁费），并立即移交所租赁的房屋。被告李某某辩称，被告与原告签订租赁合同属实，但二楼已转租给第三人樊某某。原告要求被告支付22.6万元的租金无法律依据，原告已收回了部分房屋，下余的1200平方米因第三人樊某某实际占有，被告已将第三人樊某某起诉至蒲城县人民法院，应驳回原告的起诉。第三人樊某某述称，第三人与被告李某某签订了房屋租赁合同，租赁的位置及面积没有异议，期限三年，租期到2013年9月30日。租赁费只交了一年，第二、三年的租赁费未交。第二年，第三人装修房子期间，住建局阻挡停工，不让装修，要将房子收回，耽误了将近一年。2012年将租赁的房屋才装修好。2013年春节开始营业。第三人与住建局的下属单位房管所曾口头协议该房屋租赁合同，从李某某与第三人签订的合同结束开始再继续租赁。2013年，第三人出事，没能签订合同。2013年9月30日以后，第三人应给房管所的房租第三人愿意给付，但欠李某某的房租，坚决不付。本案的争议焦点为：原告要求被告支付房屋租赁费22.6万元并立即移交所租赁的房屋是否有事实和法律依据。原告某某局为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1、租赁合同书一份，证明原、被告签订了租赁合同；2、租赁费收费票据，证明被告交纳的租赁费情况；3、陕西省蒲城县人民法院（2013）蒲民初字第00030号民事判决书一份；陕西省渭南市中级人民法院（2013）渭中民一终字第00273号民事判决书一份，证明被告将租赁房屋的一、二层计1200㎡出租给樊某某使用的事实；4、租赁合同书一份，证明被告李某某将争议房屋的部分即蒲城县百惠购物中心，作为负责人与樊某某签订合同，一、二层面积1200㎡的租赁费为22.6万元。5、陕西省蒲城县人民法院（2014）蒲民初字第00938号民事判决书一份及陕西省渭南市中级人民法院（2016）陕05民终126号民事裁定书一份，证明被告将所租赁的房屋一、二层租赁给樊某某经营期间，樊某某拖欠2012年9月30日至2013年9月30日租赁费22.6万元的事实。樊某某上诉后，渭南市中级法院裁定按撤诉处理。被告李某某向法庭递交的证据有：1、2010年、2011年、2012年向原告某某局的下属单位蒲城县公产房屋管理处所交租赁期内的租赁费票据24份，证明租赁费每年43万元，止2013年9月30日的租赁费共计129万元已全部交清。2、民事诉状、陕西省蒲城县人民法院（2014）蒲民初字第00938号民事判决书一份及陕西省渭南市中级人民法院（2016）陕05民终126号民事裁定书一份，证明第三人樊某某欠被告李某某2012年9月30日至2013年9月30日的房屋租金及逾期房租，第三人樊某某交回房屋并支付李某某移交财产的价值款；逾期房屋租金未被法院支持的事实。第三人樊某某未提交证据。经开庭举证、质证并经审查，对原告某某局提供的证据认定如下：证据1、2、3、4、5，被告对其真实性均无异议，对证据4的证明目的有异议。本院对证据1、2，予以认定。证据4，符合证据关联性、合法性、真实性，予以认定。证据3、5，属法院生效的法律文书，予以认定。对被告提交的证据1，原告无异议，予以认定。证据2，属法院的案卷材料及生效判决文书，予以认定。根据上述认定的证据，原、被告，第三人的陈述及庭审笔录，本院查明如下案件事实：2010年9月8日，原告某某局与被告李某某签订了租赁合同，约定：一、甲方（某某局）将位于蒲城县北大街中心广场东侧的“北街商场”（曾取名百惠购物中心）共二层砖混房屋，建筑面积2000㎡出租给乙方（李某某）；二、租赁期限三年，自2010年10月1日至2013年9月30日止；三、该租赁房屋及场地用途为商业经营；四、该商场每年租金为43万元，租金总额为129万元。2010年10月1日，被告李某某以蒲城县百惠购物中心为甲方与第三人樊某某签订《蒲城县百惠购物中心场地招商合同》，约定将“百惠购物中心”的二楼及一楼南、北楼梯间共1200㎡转租给樊某某，樊某某经营娱乐项目，经营期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止，共计三年，樊某某除第一年应交招商费为22万元外，其余每年应交22.6万元等内容。原、被告签订合同后，被告按照约定向原告交纳租赁费至2013年9月30日，租赁费共计129万元。合同期满后，除第三人樊某某占有使用1200㎡至今未收回外，其余已被原告收回。被告李翠香向蒲城县法院起诉，请求第三人樊某某支付2011年10月1日至2012年9月30日的房屋租金，蒲城县法院作出了（2013）蒲民初字第00030号民事判决书，判决樊某某给付李某某2011年10月1日至2012年9月30日的房屋租金22.6万元。樊某某不服向渭南市中级人民法院上诉，渭南市中级法院以（2013）渭中民一终字第00273号民事判决书，判决维持原判。2014年4月8日，被告李某某又向蒲城县法院起诉，请求第三人樊某某支付2012年10月1日至2013年9月30日的房屋租金22.6万元及2013年9月30日至交回房屋之日的租金，由第三人樊某某交回房屋并支付李某某移交财产的价值款并要求终止合同。蒲城县法院作出了（2014）蒲民初字第00938号民事判决书，判决：一、樊某某与判决生效后五日内腾出租赁房屋；二、樊某某给付李某某2012年10月1日至2013年9月30日的房屋租金22.6万元。三、樊某某返还李某某移交的财产。四、驳回李某某的其他诉讼请求。樊某某不服向渭南市中级人民法院上诉，渭南市中级人民法院以（2016）陕05民终126号民事裁定书，裁定本案按撤诉处理。现该判决已经生效，正在申请执行中，第三人樊某某仍未向李某某交回房屋。本案中，因蒲城县法院（2014）蒲民初字第00938号民事判决书宣判后，樊某某不服提起上诉，在审理中，蒲城县人民法院于2015年4月1日作出（2014）蒲民初字第02282民事裁定书，裁定本案中止审理。本院收到渭南市中级人民法院（2016）陕05民终126号民事裁定书后，恢复对本案的审理。本院认为，公民、法人的合法的民事权利受法律保护。原告某某局将房屋租赁给被告李某某，被告李某某从2010年10月1日起已经租赁房屋，合同期限为2013年9月30日。在合同期限届满后，被告李某某应按合同约定将承租房屋交付原告某某局。由于被告李某某将所租房屋的部分，即二楼及一楼的楼梯占用面积，共计1200平方米租赁给第三人樊某某，第三人樊某某未按合同的约定给付房租并交回房屋，李某某诉樊某某租赁合同纠纷一案，蒲城法院作出了（2014）蒲民初字第00938号民事判决书，该其中认为“原告李某某与蒲城县某某局的房屋租赁合同已于2013年9月30日到期。合同到期后，原告李某某对其承租的房屋无权继续使用、收益。……因被告樊某某逾期占有房屋并未实际造成原告受有损失，故原告要求被告比照原合同支付自2013年10月1日至交回房屋之日租金的请求，因欠缺法律事实基础，本院不予支持”。依据此生效的判决书，被告李某某不能向第三人樊某某主张逾期的房租，也无法向原告某某局交付所租赁给第三人樊某某的房屋。故应由实际占有的第三人樊某某向原告某某局交回房屋并赔偿占用房屋期间的损失，对于2013年10月1日至2014年9月30日逾期的房租损失，比照李某某与樊某某的租赁租金22.6万元，由第三人樊某某向原告某某局赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、由第三人樊某某向原告蒲城县某某局赔偿房屋租赁损失22.6万元，于判决书生效后十日内履行；二、第三人樊某某向原告蒲城县某某局移交所租赁的房屋，于本判决生效后十日内履行；三、驳回原告蒲城县某某局要求被告李某某支付房屋租赁费及移交房屋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元，由第三人樊某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长  王 伟审 判 员  徐亚粉人民陪审员  张军民二〇一六年九月二十九日书 记 员  雷红艳