上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第2791号上诉人(原审被告)王幸(WangXing)，女，加拿大籍，1969年5月17日出生，中国境内经常居所地上海市。被上诉人(原审原告)吴克强，男，1956年1月31日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托代理人ＸＸ，上海兆辰汇亚律师事务所律师。原审第三人梁慧君，女，1940年2月13日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人王幸因与被上诉人吴克强及原审第三人梁慧君房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2014)闸民三(民)初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人王幸、被上诉人吴克强及其委托代理人ＸＸ、原审第三人梁慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王幸上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对吴克强所作陈述、相关证人证言、系争三张信纸等证据材料的认定与采信违反证据规则，以这些证据为基础所认定的案件事实存在错误。2、即便认定双方存在买卖房屋的事实，该买卖合同因违背最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》或《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条关于“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”规定，应认定为无效。3、吴克强依据买卖合同要求上诉人协助办理系争房屋产权过户手续，系行使债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定。4、一审法院将“上诉人家庭”认定为系争房屋的出卖人，不符合法律关于合同主体的规定。5、上诉人未收到本案的起诉状副本等诉讼文书，一审法院在审限延长、调查取证、司法鉴定等方面违反程序法规定。被上诉人吴克强辩称：系争房屋确系从上诉人家庭处购买取得，并已支付了购房款，被上诉人提供的“三张信纸”等相关证据能够证明。上诉人称系争房屋系租借给被上诉人存放家具使用，但未签订租赁合同、未收取租金，且长期未要求返还，其主张无证据证明且与常理不符。据此，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人梁慧君述称，其不应当被列为第三人，不认可买卖系争房屋的事实，不同意一审判决。吴克强向一审法院诉请判令：1、确认上海市闸北区灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋归吴克强所有；2、王幸协助吴克强办理系争房屋产权过户手续。一审法院认定事实：吴克强与梁慧君原在本市七一中学供职，系上、下级的同事关系。王幸系梁慧君与案外人王国樑之女。1994年9月，因王国樑所有的本市沪太路王家宅XXX号私房动迁，王国樑(乙方)与上海市闸北区彭浦镇龙潭村民委员会(甲方)签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，约定乙方原私房补偿款为11,270.74元，甲方以龙潭小区新房XXX号房中单元1楼90.6㎡与25号房西单元西4楼45.2㎡、39.1㎡新建房屋换给乙方，合计价款262,525.29元等内容。同期双方签订的《付款合同》中载明了房款的计算方式：一、新房每平方米基价结算：56.6㎡×289=16,357.4；66.4㎡×1,380=91,632；12.8㎡×2,760=35,328；二、套房每平方米层次差价结算：1、1055.36×0.04(4楼)×45.2㎡=1,907.89；39.1㎡×3,000(4楼)=117,300。以上合计262,525.29元。1995年上述房屋竣工，即为本市灵石路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称为103、104、105室房屋，建筑面积90.42平方米)、本市灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称为401室房屋，建筑面积50.16平方米)以及系争房屋(建筑面积42.97平方米)。1996年2月5日，上述房屋的产权均进行了登记，其中103、104、105室房屋的产权登记在王幸弟弟王荣名下，401室房屋及系争房屋的产权均登记在王幸一人名下。401室房屋自取得后主要由梁慧君夫妇居住，而系争房屋自1995年起便由吴克强实际占有至今。吴克强、王幸之间未订立任何形式的书面合同，吴克强亦未向王幸或梁慧君支付过租金或使用费。系争房屋产证原件一直保留在王幸处，吴克强、王幸的户籍均未迁入系争房屋内。2011年8月，吴克强一次性支付了系争房屋1998年1月至2011年12月的物业管理费。2011年7月，王幸以房屋产权人的身份起诉吴克强，要求其搬离[该案后于2014年3月19日正式立案受理，案号为(2014)闸民三(民)初字第770号]。吴克强遂于2011年9月起诉王幸及梁慧君，要求确认吴克强为系争房屋的权利人[案号为(2012)闸民三(民)初字第1770号，以下简称为1770号案件]。在1770号案件的审理过程中，吴克强就购房一事提供了吴英芳、崔琨荣、徐正栋、王建和、朱叔贤、郑玉兰、吴秀芬、杨克权、李业银、殷如俊、闫怀红的书面证言。其中吴英芳称，其系七一中学图书馆管理员，与吴克强、梁慧君是同事，1994年期间吴克强在聊天时说起他最近买了一套灵石路的房屋，是梁慧君的一套动迁房，总价130,000元左右，此事学校不少老师都知道。崔琨荣称，其与吴克强同在七一中学总务处工作，面对面办公，1994年上半年的一天听吴克强本人讲托梁慧君购买动迁优惠房只花十多万元。徐正栋称，其原为七一中学员工，1994年期间很多老师都听说过吴克强购买梁慧君动迁房一事，期间吴克强还多次说起房屋的朝向、面积、房型等具体情况，吴克强并于1995年就开始搬到那里去住了。王建和称，其于1978年进入七一中学，知道吴克强1994年从梁慧君手中购买了系争房屋，共支付130,000元，至(自)1995年入住使用至今。朱叔贤称，其原系七一中学总务处电工，同吴克强与梁慧君彼此熟悉，曾听葛某某讲梁慧君告诉她为吴克强买了一套灵石路的房子，对此学校不少同事都知道。郑玉兰称，其与吴克强、梁慧君均系学校同事，1994年期间自己和殷某某、吴英芳、葛某某等人在总务处议论吴克强从梁慧君处买了一套动迁房，花了十几万，据自己所知，吴克强从1995年至今居住、使用。吴秀芬称，自己是吴克强的朋友，自己一家三口于2008年12月31日到2010年9月9日租借吴克强的系争房屋，并支付租金每月500元。杨克权、李业银、殷如俊、闫怀红称，2002年3月到2006年7月期间，自己在学校食堂做厨师和打杂，吴克强提供了系争房屋租借给自己居住、使用了四年多。对此，王幸以上述人员未出庭作证为由，不认可其所述内容。梁慧君则表示，吴英芳、崔琨荣、朱叔贤、郑玉兰确系学校职工，但都是吴克强的朋友，其余人员自己不认识，这些人都不清楚房屋的具体情况，是根据吴克强的陈述而出具的证明，故对于相关内容均不认可。另外，吴克强申请证人徐某某、葛某某、殷某某、王某某出庭作证。证人徐某某称自己与吴克强、梁慧君均系原上海市七一中学同事，梁慧君时任该校校长，吴克强任总务处副主任及校办工厂副厂长，证人是体育老师，当时吴克强与梁慧君的关系非常好。证人平时与吴克强交流较多，与梁慧君接触不多。1997年前的一天梁慧君告诉自己，说其帮吴克强弄到了一套房子，原价160,000元，后通过关系帮吴克强拉掉了许多。但证人对双方之间具体的购房过程、吴克强入住时间、房屋具体位置及性质等情况均不清楚。1998年因自己需借房居住，吴克强便将位于灵石路平利路附近的一套402室房屋(具体门牌号记不清了)借给自己，后自己住了不到半年就搬离了，为此还曾向吴克强支付过800元房租，最后吴克强退还了700元。居住期间的一天晚上，小区里委上门收取费用，当时自己看到费用单子上不是吴克强的名字，而是一个姓王的人的名字(具体名字记不清了)，证人才知道房屋的产权人不是吴克强，为此还特意提醒过吴克强注意房屋的户名问题，但吴克强当时表示不会有问题。2000年初，自己得知梁慧君的亲家要购房，还建议过吴克强将房屋便宜一点卖给对方，几个月后吴克强称谈得差不多了，之后便没有下文，直至吴克强申请自己出庭时才得知吴克强、王幸之间的纠纷。证人葛某某称自己与吴克强、梁慧君均系原上海市七一中学同事，三人关系均较好。梁慧君系该校副校长，吴克强系校办工厂副厂长，证人则在总务处工作，也曾经见过王幸。1994、1995年左右的一天证人向校小卖部送面包，当时梁慧君与吴克强也都在小卖部里，证人听梁慧君说其帮吴克强买了套房子，是其爱人宅基地改造分的房子，具体位置证人不清楚，只知道是在大华地区，房价在120,000-130,000元左右，至于吴克强的购房过程及入住时间等情况，证人不清楚。证人殷某某称自己与吴克强、梁慧君均系原上海市七一中学同事，梁慧君系该校校长，吴克强系校总务处的领导，自己系总务处职员。证人曾听葛某某和一些退休老师说起过梁慧君帮吴克强买了一套房子，当时总务处的员工基本都知道此事，为此自己还询问过吴克强，但吴克强遮遮掩掩不肯说。至于房屋的来源、具体地址、吴克强搬入时间等情况证人不清楚。吴克强申请自己出庭作证后，大家打电话交流过此事，同事之间互相说吴克强是1995年入住的，所以自己在书面证言中也是这样陈述的。证人王某某称自己与吴克强、梁慧君均系原上海市七一中学同事，梁慧君系该校副校长，吴克强系校总务处副主任，证人系总务处职员。1994年左右总务处的人都在传梁慧君帮吴克强买了套房子，梁慧君也买了一套，两人的房子是挨着的，吴克强与梁慧君并未告知证人此事，对于房屋的来源、性质、位置、房价及购买过程的细节证人均不清楚。对于上述证人证言的真实性吴克强均予以认可，并表示从证人证言中可以反映出当时学校有许多教职工都是知道其向梁慧君购房一事的，因时隔已久，即便证人在对时间节点、人物、环境等内容的表述上略有偏差也属于正常现象，间接印证了证人证言的真实性。王幸与梁慧君则表示，以上大部分证人在职务上与吴克强有直接的隶属关系，证言不具有客观性，且对房屋的位置、性质、吴克强购房的具体过程、细节均不清楚，其中证人殷某某、王某某均称其系从他人处听闻梁慧君向吴克强售房一事，属于道听途说。另外，证人的部分当庭陈述与之前提交给法院的书面证言内容不符，故不认可证人证言的真实性。系争房屋的居住、使用情况一节，吴克强称大约在1995年5月，梁慧君亲自向其交付了系争房屋钥匙，但当时其并未入住，1998年其离婚后于11月下旬携子入住系争房屋，2002年3月，其曾将系争房屋出租给学校食堂的外来打工人员居住，之后又多次出借，2006年至2008年期间系争房屋基本空关，2008年至2010年其将房屋出借给吴秀芬一家居住。2010年10月，其对房屋进行了装修，装修完毕后便搬回系争房屋内居住。王幸称祖宅动迁及取得系争房屋的过程均系父亲王国樑一手操办，取得系争房屋后，因自己长期在国外工作无需居住使用，当父亲提出要将房屋借给吴克强放家具时，自己也表示同意，考虑到梁慧君与吴克强系朋友，故父母未开口，自己也未向吴克强主张过任何租金。因自己每次回沪时间较短，且不在401室房屋内居住，所以也未过问过系争房屋的事情，直至2010年10月左右得知吴克强对系争房屋进行了装修，才要求其搬离。梁慧君则表示，钥匙不是自己给吴克强的，1995年上半年自己便从七一中学退休至深圳工作，1996年探亲回上海后发现吴克强拿到了系争房屋钥匙，王国樑称是其将房屋借给吴克强摆放家具，因系争房屋属于王幸所有，故在王幸未提出异议的情况下，自己也从未进行过干涉，期间没有想过向吴克强主张任何租金。直至2010年自己搬回401室房屋居住时才发现吴克强在装修，自己遂将该情况告知了王幸。关于房款支付一节，在1770号案件诉前证据交换中，吴克强称其为支付130,000元房款，分别从在江苏证券公司(后更名为华泰证券公司)及鞍山证券公司开设的股票账户上进行取款，并分别于1994年10月、1995年5月将房款送至王幸位于巨鹿路的家中，在场人有王幸及梁慧君夫妇，第一次付款80,000元、第二次付款50,000元。后在2012年8月23日庭审中，吴克强称第一次付款80,000元系在1994年年底，第二次付款是在1995年10月左右。2013年2月4日庭审中，吴克强又称第二次付款是在1995年上半年。为此，吴克强提供一份华泰证券股份有限公司账户明细，其上显示1994年10月12日该账户上曾支取50,000元，同时吴克强表示因鞍山证券公司已倒闭，故无法取得相应的取款凭证。对于曾向吴克强收取房款一事，王幸及梁慧君均予以否认，王幸表示吴克强关于取款时间前后陈述不一，仅凭吴克强的个人取款记录亦不能证明其向自己支付了房款。审理中，为证明自己已经向王幸家庭支付过130,000元购房款，吴克强提供了三张信纸(其上部分手写字体为繁体字)，该三张信纸首部均有裁剪痕迹，底部印有原七一中学地址、电话，其中第一张信纸上记载：“所有权人王幸灵石路XXX弄XXX号XXX室混合结构：层数6建筑面积42.97①42.97×3,000=128,910元②交众多款项922.8元(532+80+310.8)③退瓷砖款924元付款13万元130000-128910-922.8+924=1091.2元”；第二张信纸上记载：“《上海市企业单位统一收据》97年1月31日王幸人民币大写叁佰壹拾元捌角310.8元：1、产证费210元2、管理费100.8元97年1月30日退原房屋装饰押金伍佰元的收据”；第三张信纸上记载：“①上海市企业单位统一收据交款单位王国良(灵石路1201×24×402)人民币大写伍佰叁拾贰元(532元)：大修基金400元、垃圾费120元、管理费12元；②上海市供电局用户保证金收据王国良(灵石路XXX弄XXX号XXX室)共计人民币捌拾元整80元；③房屋装饰押金伍佰元500元。以上三项是95年10月27日付款总计1,112元收据没有找到，在房管所抄录的。”关于上述信纸的来源，在1770号案件中吴克强曾表示因其与梁慧君之间的关系曾经非常要好，出于对梁慧君的感激、信任，加上法律意识淡薄，且考虑到已实际拿到房子，故从未要求与对方就系争房屋订立书面的购房合同或要求对方出具房款的相应收据。上述三张信纸系1997年王幸之父王国樑到系争房屋内主动交给自己的，王国樑表示应该让吴克强知道130,000元房款的具体组成情况，并当场退还了1,000余元。信纸第一页记载的“42.97×3,000=128,910元”是按单价3,000元/㎡计算的购房价格，“922.8元”是七七八八的杂费，该金额是由后两页信纸中记载的款项组成，“退瓷砖款924元”是当初浴室、厨房需要贴瓷砖，后未贴，故退还了相应的款项。而从第一张信纸尾部所列的计算公式看：“130000-128910-922.8+924=1091.2元”，亦能证明自己支付过130,000元购房款的事实。吴克强认为该信纸上的内容是王幸所写，因为信纸上所写的“王幸”二字与王幸起诉状中的签名相同。对于上述信纸，王幸表示从未见过，其上字迹不是自己所写，且信纸抬头缺失，不具备形式的完整性，且内容上并不符合买卖合同的构成要件。梁慧君表示其上字迹并非王幸或自己的笔迹，至于是不是王国樑的笔迹无法确认，因为王幸一家人的字迹都有点相似。在一审法院已充分释明风险的情况下，吴克强坚持要求对第一张信纸上的内容是否是王幸所写进行鉴定。一审法院遂委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，2012年4月16日，华东政法大学司法鉴定中心出具的鉴定意见为：信纸上的所有字迹与样本材料上的“王幸”样本字迹系同一人所写。对此王幸以鉴定单位在鉴定过程中取样不全面、不充分等为由，多次向一审法院申请重新鉴定。并拒绝就信纸中繁体字部分由华东政法大学司法鉴定中心补充鉴定。该案中王幸与梁慧君亦拒绝进行测谎。2013年8月12日，一审法院至系争房屋所在小区居委会了解本案的相关情况，时任居委会书记的王彩琴及工作人员汤敏表示，不清楚系争房屋的居住情况，通过翻找内部资料发现居委会曾登记的一张人口信息采集表上，关于系争房屋联系人登记的系吴克强，但此仅系从治安角度对辖区内住户进行定期摸排后的登记，不能就此证明房屋的产权情况。梁慧君曾于2010年向居委会反映隔壁装修引起房屋漏水，汤敏与另一名同事曾上门查看，当时系争房屋内没人，只去401室房屋内看了一次，因时间较长，相关的细节记不清了，后来此事也就不了了之。同日，一审法院还向系争房屋所在楼栋的楼组长杨芳蔷夫妇了解系争房屋的相关情况，其二人表示自己系2006年购房后入住的，在2011年担任楼组长，与居民联系较多后才得知401室房屋内居住着一个叫梁慧君的老人，但402室房屋的居住情况不清楚。对于两个房子的产权情况不清楚，只是曾在居委会的登记册上看到过401室房屋的户籍信息旁有备注，称系争房屋也是401室的。2014年2月21日，吴克强以需要补充证据为由，就1770号案件申请撤诉获准。2014年4月15日，吴克强以王幸为被告、以梁慧君为第三人，向一审法院再次提起诉讼，即为本案。2014年12月5日，一审法院委托上海市司法鉴定专家委员会就第一张信纸上的字迹是否系王幸所写出具咨询意见，并提供了从王幸单位调取的多份人事档案材料、信函及王幸在华东政法大学司法鉴定中心留存字迹等材料作为比对样本。2015年3月31日，上述鉴定单位向一审法院出具《司法鉴定咨询书》，载明的咨询意见为：送检信纸上的所有字迹与样本材料上的“王幸”样本字迹不是同一人书写。2015年4月，吴克强再次向一审法院申请对第一张信纸上的内容是否是王国樑所写进行鉴定，一审法院遂委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行该项鉴定，并提供了多份从王国樑生前单位新疆地质矿产勘查开发局第四大队调取的王国樑人事档案作为比对样本，该鉴定单位于9月9日出具鉴定意见书，作出“检材上需检字迹与样本字迹是同一人所写”的鉴定结论。对于上述鉴定意见，吴克强表示无异议，王幸则发表书面意见认为，王国樑已于2000年亡故，且非本案相关当事人，无法认定鉴定意见必然准确无误。一审法院另查明，王国樑于2000年去世。2006年4月13日，王幸曾向一审法院起诉其弟王荣，称401室系其所有的房屋，而王荣却一直居住，故要求王荣迁出该房。后经调解，双方达成调解协议，王荣于限期内搬离。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。吴克强称系争房屋系其向王幸家庭购买，但却无法提供购房合同、付款凭证等直接证据，对此吴克强称基于感激、信任，故未主动要求签订购房合同及要求对方出具房款收据，考虑到吴克强确与梁慧君具有上下级隶属关系，且得益于梁慧君的帮助吴克强才能以非动迁安置人的身份取得一套价格优惠的动迁安置房，故吴克强的上述解释具有一定合理性。故不能仅以吴克强无法提供购房合同、付款凭证等直接证据，便否认其购买系争房屋的事实，对此，还需结合吴克强提供的其他间接证据加以分析。首先，吴克强申请了多名证人出庭作证，上述证人与吴克强及梁慧君均系同事关系，王幸及梁慧君并无证据证明上述证人与吴克强之间存在足以影响其证言客观性的利益关系，虽证人在对一些细节问题的陈述上存在偏差，但因事发时间久远，也尚属合理，不能仅凭此便否认证人证言的真实性。事实上，以上证人证言之间能相互印证，均共同反映出证人曾听闻吴克强向梁慧君购买了一套动迁安置房的事实。其次，从吴克强处留有的三张信纸所载内容来看，涉及系争房屋购房费用的结算及款项明细，且经鉴定，信纸的第一页内容系王国樑书写。如依王幸及梁慧君所述吴克强仅系房屋的借用人，上述与系争房屋购房情况密切相关的三张信纸原件却由吴克强持有，显与常理不符。而从信纸所载内容看，“42.97×3,000=128,910元”公式所显示的3,000元/平方米的单价，与王国樑签订的《付款合同》所约定的安置房房款计算标准相符。而将第一页信纸尾部所载“付款13万元”的文字与其下所列“130,000-128,910-922.8+924=1,091.2元”的公式结合起来看，符合在付款130,000元后按付款明细对相关款项进行核算的特点。再次，系争房屋已由吴克强占用长达十几年，在此期间，无论王幸或梁慧君均未向吴克强主张过任何使用费用。虽王幸称其系基于王国樑的要求而同意将房屋借给吴克强使用，但在王国樑去世后的十几年时间里，作为产权人的王幸亦对系争房屋的使用情况漠不关心，更未及时向吴克强主张权利。结合王幸曾以诉讼的方式就401室房屋向其亲弟弟主张过迁让的事实，一审法院认为，对于具有较强维权意识的王幸而言，却在系争房屋的权利主张上采取消极态度，显与常理不符。综上，一审法院认为，吴克强就系争房屋系其支付130,000元所购买一节所提供的证据已达到高度盖然性，应予确认。从系争房屋来源于王国樑祖宅动迁，王国樑系拆迁安置协议的签约方，王幸亦自称系争房屋取得的相关手续均由王国樑办理等事实来看，当初王国樑是作为家庭代表处理包括安置房在内的一切动迁事宜，故吴克强有理由相信王国樑夫妇有权处置系争房屋。而直至涉讼前，在吴克强居住使用该房屋的十多年期间，王幸从未提出过任何异议或进行过权利主张，一审法院有理由相信，王幸对其父母就系争房屋所作的处置、安排是知情且同意的。另外，诉讼时效制度适用于债权请求权而不适用于物权请求权，故对王幸所称吴克强的诉请超过诉讼时效的抗辩意见，难以支持。一审法院判决：1、上海市闸北区灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋属于吴克强所有；2、王幸应于本判决生效之日起十日内协助吴克强办理上址房屋产权变更手续，将该房屋的产权变更登记在吴克强名下(因产权变更产生的相关税费，由双方根据国家规定各自负担)。本院二审期间，上诉人王幸提供了下列四组证据材料：1、上海市静安区中心医院出具的病危通知单复印件。用以证明梁慧君曾病重住院，吴克强未前往探望或与上诉人进行联系，吴克强与第三人并非关系密切。2、上诉人办理系争房屋产权证的交费单据复印件。用以证明上诉人自行办理了系争房屋的产权证，并未授权他人处置系争房屋产权。3、“上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息”复印件。用以证明上诉人曾于2006年2月、2010年11月前往房地产登记机构查询系争房屋的产权状况，上诉人并非对系争房屋漠不关心。4、“上海市房地产登记册无房地产登记记录信息”复印件。用以证明系争房屋没有租赁和异议登记情况，被上诉人消极主张权利。第三人梁慧君提交了时任亚太(深圳)国际学校校长吴沄出具的书面证明材料，该证明材料称第三人在1995年2月至1996年6月借调到亚太(深圳)国际学校工作。对于上诉人提供的上述证据材料，被上诉人质证认为：关于证据1，真实性无法确认，不能证明被上诉人与第三人关系是否密切，第三人病危是其家庭内部事务，被上诉人无法得知。关于证据2，王幸自己办理产权证符合情理，该费用收据的信息在被上诉人提供的信纸上有所体现，但无法证实系争房屋是租给被上诉人的。关于证据3和证据4，2006年的房产信息查询是上诉人为与其胞弟打官司做准备，2010年的查询也是为与被上诉人打官司做准备，与系争房屋是否系租给被上诉人没有关联性。对于第三人提供的证据材料，被上诉人质证认为，其证明内容与第三人的当庭陈述不一致，对其真实性与关联性不予认可；且该证据属于证人证言，证人未出庭作证，其证明力存在问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：系争房屋是由上诉人之父王国樑所有的私房动迁而来，该房屋建成后，产权登记在上诉人名下。一审法院对这一事实已经查明，双方当事人亦不持异议。关于系争房屋建成后的占有使用情况，被上诉人称其于1995年取得系争房屋，其后曾经空关、自用、出租等，目前在系争房屋内居住。关于曾经出租一节，被上诉人的陈述与证人吴秀芬、杨克权、李业银、殷如俊、阎怀红提供的书面证言相印证。此外，一审法院向系争房屋所在小区居委会工作人员王彩琴、汤敏调查核实证据的笔录显示，第三人曾于2010年向居委会反映系争房屋装修引起自己房屋漏水；上诉人曾于2011年起诉要求被上诉人搬离系争房屋。这都反映出上诉人及第三人并未实际占有、控制系争房屋，且上诉人亦未提供其曾经占有使用系争房屋的有关证据。故可以确认，系争房屋由被上诉人长期实际占有使用。对于系争房屋产权登记于上诉人名下却由被上诉人长期实际占有使用的现象，双方当事人各执一词予以解释。上诉人称系争房屋由其父王国樑借予被上诉人存放家具使用，且因第三人与被上诉人系朋友关系，故从未向被上诉人主张过租金。但对于上诉人的这一主张，只有其本人陈述而未提供其他相关证据佐证。被上诉人则称系争房屋是其经第三人的帮助而购买取得，并提供了相关证人证言、系争三张信纸等相关证据予以证明。关于证人证言，相关证人曾是被上诉人、第三人的同事或曾在七一学校工作，该职业身份使之具有知悉被上诉人购买系争房屋有关情况的可能性；其中徐某某、葛某某、殷某某、王某某4位证人出庭作证、接受质证，其证言的证明力较强；徐某某、葛某某两人作证称直接从第三人处听说被上诉人购买系争房屋之事。关于系争三张信纸，信纸上的文字经鉴定与王国樑的字迹相一致；信纸上记载的内容是一般在房屋交易及新房交付时才会发生的信息，包括房屋的结构、面积、单价、付款情况、房屋装修、交纳大修基金、电表用户保证金等，租借房屋一般不需要这些信息；信纸所载有关信息仅涉及系争房屋，且与王国樑老宅动迁时签定的付款合同中关于系争房屋的有关内容相印证，但对于动迁取得的其他房屋却没有记载。由此可以合理推论，系争房屋可能存在动迁安置之外的其他交易行为，否则，王国樑没有必要在相关安置协议和付款合同之外单就系争房屋制作系争三张信纸，该三张信纸也不会由他人持有。综合考虑上述证人证言、系争三张信纸等相关证据，相关证人证言之间、证人证言与被上诉人陈述之间、系争三张信纸与被上诉人陈述之间，对于被上诉人的主要诉讼主张能够相互印证，再结合被上诉人长期无偿占有使用系争房屋的事实，系争房屋由被上诉人通过支付相应价款而购买取得的诉讼主张，具有较完整的证据链予以支撑，更为可信。上诉人及第三人虽然对相关证人证言和实物证据的证明力不予认可，但没有提出足以反驳的相关证据。虽然系争房屋建成后产权登记在上诉人名下，但在上诉人没有举证其取得产权登记是根据其他原因的情况下，这主要是系争房屋在建成交付时应按规定登记在具有被安置资格之主体名下的自然结果，不能以此直接作为否定被上诉人与王国樑夫妇等在系争房屋建成交付之前达成买卖合意的依据。上诉人及第三人关于系争房屋系因借用而为被上诉人占有的诉讼主张亦无其他证据予以证明。一审法院审理过程中没有严重违反法定程序的情形，就本案所作相关证据采信于法有据，亦进行了较为充分的论述，对于本案基本事实的审查认定并无不当，本院予以确认。本院另查明，上诉人王幸于2008年取得加拿大国籍，其在中国境内的经常居所地为上海市闵行区平吉新村一村XXX号XXX室。本院认为，上诉人王幸为加拿大籍，故本案系具有涉外因素的房屋买卖合同纠纷。被上诉人为中国公民，上诉人在中国境内有经常居所，涉案房产位于中国境内，且双方当事人在诉讼过程中均援引中国法律而未提出异议，故本案应当适用中华人民共和国法律。同时，本案的审理应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外民事诉讼程序的有关规定。但由于上诉人在一审中未如实陈述其已加入外籍的有关情况，导致一审法院按国内普通程序审理本案。这是上诉人自身过错造成的结果，且未对上诉人的诉讼权利及本案的审理造成严重影响，被上诉人亦无异议，故本院在查明上诉人国籍后直接予以变更，按《中华人民共和国民事诉讼法》涉外民事诉讼程序的有关规定进行审理。《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，根据已经审查认定的证据和事实，被上诉人与王国樑夫妇为代表的被动迁安置的家庭成员之间，在系争房屋建成交付之前，就买卖系争房屋达成了一致意见，双方之间形成了买卖房屋的合同关系。上诉人作为当时被动迁安置的家庭成员之一，应当受此合同的约束；且上诉人理应知晓该买卖合同行为，其在系争房屋交付被上诉人后的很长时间内亦未有异议。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条，合同行为作为一种民事法律行为，可以采取书面形式、口头形式或者其他形式，相关法律并没有作出房屋买卖必须采取书面合同形式否则无效的强制性规定，且双方已经实际履行了支付房款、交付房屋等主要合同义务。上诉人关于本案系争合同因未采书面形式等应认定无效的意见没有法律依据，本院不予采纳。上诉人提出，买卖合同订立时系争房屋尚未依法登记领取权属证书，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的强制性规定，该合同应认定为无效。对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项是有关房地产物权转让的管理性规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行物权转让，房地产登记部门不予办理登记。但本案系争买卖合同的订立是双方按照约定产生特定权利义务的债权行为，不直接发生物权转移的效果；当事人于房地产权属登记前订立合同、于权属登记之后进行产权过户，并不违反上述规定，不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定系争买卖合同无效。本案系争买卖合同订立之后，被上诉人依约支付了购房款，并长期对系争房屋占有使用，但系争房屋的产权一直登记在上诉人名下。被上诉人遂提出判令上诉人协助办理产权过户登记的诉讼请求，上诉人抗辩称该诉求超过诉讼时效应予驳回。对此，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同，而根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，不动产所有权的转让需依法过户登记后才能发生效力。因此，被上诉人作为买受人有权请求上诉人协助系争房屋的过户登记，以取得系争房屋的所有权，实现合同目的。该协助办理过户登记之请求权不同于一般的债权请求权，它的权利基础不仅在于双方买卖房屋的合同行为，更在于我国物权法关于不动产物权变动原则上以登记为生效要件的强制性规定；即便房屋买卖合同双方没有约定协助办理产权过户登记的有关事项，买受人亦有权依据相关法律规定请求出卖人为之。同时，本案被上诉人已支付房款，并长期无偿占有使用系争房屋，上诉人及第三人对此均长期未提出异议，双方约定的给付价款、交付房屋之合同债务均已实现，被上诉人具备请求上诉人协助办理过户登记的现实理由和条件。若仅以羁于诉讼时效为由使被上诉人无法取得系争房屋的产权，有违公平诚信的民事法律原则。故对上诉人关于原告诉请超出诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。关于被上诉人提出的确认系争房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案系通过买卖合同行为转让房屋，根据有关法律规定所确定的不动产物权变动规则，在房屋产权过户登记之前，房屋产权仍属于出卖方，作为买受方的被上诉人虽可依据买卖合同合法占有使用系争房屋，但不因其支付购房款及实际占有而当然取得房屋产权。因此，系争房屋产权的归属清楚，内容并无实质争议，被上诉人依据买卖合同约定及占有使用的事实请求确认房屋产权归其所有，缺乏基础，于法无据，一审法院予以支持有所不当。且被上诉人通过请求上诉人一方协助办理系争房屋产权过户登记手续已经能够实现其权利救济和诉讼目的，同时提出确权请求不符合诉讼程序法的有关规定。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市闸北区人民法院(2014)闸民三(民)初字第1040号民事判决第二项；二、撤销上海市闸北区人民法院(2014)闸民三(民)初字第1040号民事判决第一项。一审案件受理费人民币2,900元、鉴定费人民币4,500元(吴克强均已预缴)由吴克强负担人民币5,950元，王幸负担人民币1,450元。二审案件受理费人民币2,900元，由王幸、吴克强各负担人民币1,450元。本判决为终审判决。审 判 长  王 坚代理审判员  玄玉宝代理审判员  荣学磊二〇一六年九月二十三日书 记 员  拜金琳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。