河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初8515号原告解晓芹，女，1968年7月1日出生，汉族，住址河南省郑州市金水区。委托代理人王杉杉，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托代理人申颈颖，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被告河南金地置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面，组织机构代码77942577-3。法定代表人周善庆，该公司经理。被告河南晟烨置业有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区城东路94号2号楼1区7层1号，组织机构代码68713956-9。法定代表人冯老豹，该公司总经理。二被告委托代理人毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。二被告委托代理人李磊，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。原告解晓芹诉被告河南金地置业有限公司（以下简称金地公司）、河南晟烨置业有限公司（以下简称晟烨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告解晓芹委托代理人申劲颖、王杉杉，被告金地公司、晟烨公司委托代理人毛学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解晓芹诉称，原告于2010年3月17日购买晟烨公司投资开发的旭日龙园2栋1单元1层103号房屋，并交纳房款，签订了《内部认购协议》。2012年10月20日，原告与被告签订正式的《房屋买卖合同》并补足了余款561660元，被告向原告出具发票。同时原告还缴纳了办证费1000元、维修基金7936元。2012年10月22日，原告又向被告交纳了50000元的车位费。后被告称需要更换新《新房屋买卖合同》，并通知原告限期更换。2013年7月22日，被告将原告《商品房买卖合同》和发票收回，并出具证明。后，原告与被告多次协商签订新合同并交付房屋，被告总以各种理由推脱。2016年4月11日，原、被告达成《协议书》，约定被告在20日内为原告选定新房屋并安排车位，双方重新签订购房协议书并在房屋登记机关备案。但被告未履行《协议书》约定义务。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.二被告退还所有款项620596元（包括房款561660元、办证费用1000元、维修基金7936元、车位费50000元），并支付违约金1000000元；2.二被告承担本案的诉讼费用。被告晟烨公司辩称，确实和原告有房屋买卖合同关系，晟烨公司收取了原告诉状所述的各项费用，但因房源有限，无法向原告提供合同中的房源，被告晟烨公司愿意承担退还房款并赔偿相应损失的责任，但损失的计算方式应以原告的实际损失为准，原、被告双方在2016年4月11日签订的协议书所约定的违约金高于本金达160%多，约定的违约金过分高于造成的损失，晟烨公司请求法院予以适当减少，减少标准可按照40%左右的标准来计算。被告金地公司辩称：该房屋买卖关系的建立即协议书的约定均系晟烨公司与原告之间的关系，该纠纷应由原告与晟烨公司之间解决，被告金地公司不应承担相应的民事责任。原告解晓芹为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一、2016年4月11日的《协议书》一份，证明原告与被告晟烨公司达成协议，被告晟烨公司限期安排与原告重新签订房屋买卖合同并交付房屋。证据二、购房发票复印件（原件被告晟烨公司已收走）及收据三张，证明两被告收取原告购房款561660元、办证手续费1000元、维修基金7936元、车位费50000元。证据三、2013年7月22日证明一份，证明被告晟烨公司收回购房发票及合同原件。证据四、旭日龙园的宣传册，证明两被告分别为旭日龙园的投资商和开发商。证据五、旭日龙园及附近周边房屋售价统计表，证明现旭日龙园小区及周边房屋售价与原告先前购买被告房屋的差价与协议约定违约金相当。被告晟烨公司、金地公司对上述证据共同发表质证意见如下：对证据一、二、三、四的真实性均无异议。证据五客观性、真实性有异议，被告晟烨公司所出售的房屋价格远远低于该统计表中所写价格。经本院审查认为，二被告对原告提交的证据一至四真实性均无异议，本院均予以采信。原告提交的证据五客观反映了双方买卖合同中约定的相邻房屋的部分现时价值，本院予以部分采信。被告晟烨公司、金地公司均未举证。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认事实如下：2012年10月20日，金地公司开具的销售不动产统一发票载明：付款方为原告，收款方为被告金地公司，不动产项目名称为河南金地置业有限公司旭日龙园，楼牌号为2栋1单元1层103号，金额561660元，项目名称为购房款。2012年10月20日、10月22日，被告晟烨公司出具的收据分别载明：兹收到解晓芹交来维修基金、办证费用、车位A1-A2（预定）费用7936元、1000元、50000元。2013年7月22日，晟烨公司出具证明载明：今收到解晓芹购房发票一张，发票号码：01041296，金额：561660元，房源2栋1单元1层103号，此发票收回红冲，收据未给。凭此条签新合同。2016年4月11日，原告（乙方）与被告晟烨公司（甲方）签订《协议书》一份，约定鉴于双方于2010年3月17日购买甲方投资开发房屋旭日龙园2栋1单元1层103号房屋并缴纳房款。双方于2012年10月20日签订正式的房屋买卖合同并补足了余款，甲方向乙方出具发票。2013年7月22日，甲方将乙方合同和发票收回，并承诺给乙方重新签订房屋买卖合同，但至今未签订新的合同，就该事宜双方达成协议：自该合同生效之日起20日内，为乙方选定新的房屋和安排车位，甲方与乙方重新签订购房协议并在房屋登记机构备案。因甲方原因在20日内不能与乙方签订新的房屋买卖合同的，甲方承诺退还乙方所缴纳的所有款项（包括房款561660元、办证费用1000元、维修基金7936元、车位费50000元），并承担违约责任，向乙方支付违约金1000000元。“旭日龙园”项目宣传手册显示：该项目的投资商为被告晟烨公司，开发商为被告金地公司。本院认为，“旭日龙园”小区系被告晟烨公司投资、金地公司开发项目。被告金地公司收取原告购房款，被告晟烨公司收取了原告的维修基金、办证、购买车库的费用，故原告与二被告之间存在房屋买卖合同关系。二被告不能按约交付原告房屋时，应当退还原告所有购房费用，故原告诉请被告返还房款561660元、办证费用1000元、维修基金7936元、车位费50000元，共计620596元，合法有据，本院予以支持。被告晟烨公司承诺若在规定期限内不能与原告签订新的房屋买卖合同、选定新的房屋、安排车位，自愿承担返还原告购房款等费用，并承担违约责任向原告支付违约金1000000元，鉴于原告于2012年已全部支付了房款、车位及相关所有费用，综合原告交付购房款的时间、金额，参考现在房屋价值的上涨情况等，本院酌定支付违约金900000元，原告诉请超出部分本院不予支持。被告辩称违约金过高，应当予以减少，该辩称理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南晟烨置业有限公司、河南金地置业有限公司返还原告解晓芹购房款等共计620596元，并支付违约金900000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19385元、保全费5000元，由被告河南金地置业有限公司、被告河南晟烨置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊代理审判员 孔 瑛人民陪审员 贾共林二〇一六年九月十二日书 记 员 杨淑元