福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4056号 上诉人（原审被告）：蔡章英，男，1938年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：蔡婀娜，女，1942年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈碧云，福建唯灿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴世川，男，1950年5月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审被告）；黄乌梅，女，1960年1月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李贻宣，福建泉佳律师事务所律师。 上诉人蔡章英、蔡婀娜因与被上诉人吴世川、黄乌梅房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院(2019)闽0582民初5093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡章英、蔡婀娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方之间的房屋买卖合同无效并驳回吴世川、黄乌梅的全部诉讼请求。事实和理由：1.案涉土地为集体土地，吴世川、黄乌梅于2010年12月底才从三明市三元区工业中路96号1幢802室迁到晋江市海东社区，其身份为从国有企业或国家机关退休，而且为城镇户口，可见双方签订合同时，吴世川、黄乌梅的户口在三明，而不在案涉房屋所在地的集体经济组织内，不是该集体经济组织成员，根据相关法律规定，其不具备购买的主体资格，故双方签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，自始无效。2.吴世川、黄乌梅与蔡章英、蔡婀娜于2007年3月10日签订房屋买卖合同，但蔡章英、蔡婀娜直至2019年2月份才收到要求协助办理过户手续，明显不合常理，而这也恰恰说明了吴世川、黄乌梅签订合同时明知自己无购房主体资格，却刻意掩盖，实为达到非法购房的目的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予改判。 吴世川、黄乌梅辩称，1.蔡章英、蔡婀娜一审时，仅答辩其积极履行合同约定协助办理过户手续，对于合同效力及应协助办理过户手续没有异议。2.案涉房屋所在的安海镇海东社区为城镇，即案涉房屋是城镇房屋，并非农村房屋。3.吴世川、黄乌梅出生于安海镇海东社区，因响应国家号召上山下乡，后又迁回原籍，可见其与蔡章英、蔡婀娜为同一社区居民。4.根据房屋买卖合同载明的内容，本案双方买卖的标的物是案涉房屋，并非宅基地。5.我国法律并无明确规定城镇居民不得购买农村房屋，案涉房屋买卖合同是否有效，应适用《合同法》。6.根据合同约定，蔡章英、蔡婀娜负有协助吴世川、黄乌梅办理案涉房屋过户手续的义务，至于能否办理过户手续，应由房屋管理部门和土地管理部门依法决定。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。 吴世川、黄乌梅向一审法院起诉请求：1.蔡章英、蔡婀娜履行出售方职责，协助吴世川、黄乌梅将诉争房屋的产权过户变更至吴世川、黄乌梅名下；2.蔡章英、蔡婀娜支付迟延履行违约金（从起诉之日起至实际将诉争房屋产权过户变更至吴世川、黄乌梅名下之日止，按照买卖价格55万元为基数，按年利率6%计算）。 一审法院认定事实：2007年3月10日，吴世川、黄乌梅与蔡章英、蔡婀娜签订《房屋买卖合同》一份，约定吴世川、黄乌梅向蔡章英、蔡婀娜购买坐落于晋江市××镇××号的房产，房屋所有权证为晋房安字第1××9号，集体土地建设用地使用证为晋地安集建（89）字第60009号，房屋总价55万元。2007年3月14日，蔡章英，蔡婀娜出具《房屋买卖契约》一份，确认蔡章英、蔡婀娜收到吴世川、黄乌梅支付的全部购房款55万元，并将诉争房屋交付给吴世川、黄乌梅。诉争房屋尚未办理权属变更登记。吴世川、黄乌梅与蔡章英、蔡婀娜没有约定诉争房屋变更权属登记的时间，也没有约定迟延办证违约金。吴世川、黄乌梅于2019年4月18日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，吴世川、黄乌梅与蔡章英、蔡婀娜之间的房屋买卖合同关系明确，合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴世川、黄乌梅已支付全部购房款，蔡章英、蔡婀娜协助吴世川、黄乌梅办理涉案房屋的权属登记手续是其法定义务，亦是合同约定的义务。故吴世川、黄乌梅请求蔡章英、蔡婀娜协助将位于晋江市××镇××号房屋的产权过户变更至吴世川、黄乌梅名下的主张，予以支持。双方未约定诉争房屋变更权属登记的时间。故吴世川、黄乌梅主张蔡章英、蔡婀娜支付迟延履行违约金的主张，不予支持。据此，吴世川、黄乌梅主张蔡章英、蔡婀娜协助其办理诉争房屋的产权变更登记手续的请求于法有据，予以支持。吴世川、黄乌梅的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、蔡章英、蔡婀娜应于判决生效后十日内协助吴世川、黄乌梅办理位于晋江市××镇××号房产的权属变更登记手续，房屋所有权证为晋房安字第1××9号，集体土地建设用地使用证为晋地安集建（89）字第60009号；二、驳回吴世川、黄乌梅的其他诉讼请求。案件受理费100元，因适用简易程序减半收取计50元，由蔡章英、蔡婀娜负担。 本院二审期间，双方当事人围绕诉辩意见提交了新的证据。蔡章英、蔡婀娜提供《户口本》、《集体土地建设用地使用权证》、《收款收据》、《宅基地转让公示证明》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》及《基本养老个人历年缴费明细表》各一份，拟证明案涉房屋土地为宅基地，而吴世川、黄乌梅在签订案涉房屋买卖合同及契约时，其户口并不在该集体经济组织内，且身份为退休干部，故不具备购房主体资格。吴世川、黄乌梅提交《户籍资料查询结果》、蔡章英身份证、《证明》各一份，拟证明吴世川出生时户口所在地为安海镇海东××组××户，后因响应号召上山下乡迁址外地，迁回后与蔡章英、蔡婀娜同属海东社区，且案涉房屋址在该社区，属于城镇居民房屋。本院依法组织了证据交换和质证，认定如下：经审查，上述证据均来源合法，内容真实，可以证实吴世川系出生于福建省××镇××村，其曾任职于福建三钢（集团）三明化工有限责任公司，后与黄乌梅于2010年12月31日将户籍从福建省三明市三元区迁回福建省安海镇海东社区；另外，结合双方当事人陈述，福建省××镇××村早年已经完成村改居工作，现为海东社区，案涉房屋所在的安海镇三公境自2006年起已属于该社区管辖。一审查明事实清楚，予以确认。 本院认为，蔡章英、蔡婀娜虽然主张双方在签订案涉《房屋买卖合同》及《房屋买卖契约》时，案涉房屋所属土地性质为集体土地，吴世川、黄乌梅不具备购房主体资格，但根据已查明事实，双方签订案涉《房屋买卖合同》及《房屋买卖契约》的时间为2007年3月，而案涉房屋所在地自2006年起已为城镇社区，故蔡章英、蔡婀娜的相关上诉请求，缺乏依据，不予支持。蔡章英、蔡婀娜主张吴世川、黄乌梅刻意隐瞒以达到非法购房目的，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，蔡章英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由蔡章英、蔡婀娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年十月二十五日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈斯煜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。