山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终5612号上诉人（原审被告）：赵恩庆。被上诉人（原审原告）：荆盛春。诉讼委托代理人：金永亮，山东容达律师事务所律师。上诉人赵恩庆因与被上诉人荆盛春房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月2日受理后，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年7月20日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人赵恩庆，被上诉人荆盛春及其委托代理人金永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵恩庆上诉请求：撤销一审判决，依法改判。其上诉的主要理由是：一、一审判决认定事实不清，据以认定案件事实的证据不足。赵恩庆与荆盛春没有对涉案房屋达成买卖合意，一审中荆盛春提出2009年5月26日出具证明后将原来的购房合同撕毁了，这不符合常理。一审中荆盛春提出“在2006年双方即达成买卖协议，就在买卖协议达成时赵恩庆就将房产证交付给荆盛春”，而赵恩庆涉案房屋产权证是2××8年9月1日才办下来的，荆盛春的说法明显虚构事实；二、事实上赵恩庆与荆盛春相交多年，2006年荆盛春知道赵恩庆出租涉案房屋，提出让其侄子荆学喜租住。赵恩庆将涉案房屋交予荆盛春使用是出于用房租抵消借款的目的，并不是房屋买卖中的交付。期间荆盛春曾多次提出将此房卖给他，赵恩庆均未同意。2009年5月赵恩庆曾将涉案房房产证借予荆盛春办理抵押贷款，后考虑风险太大，第二天又将房产证要回来了；三、一审法院据以认定买卖关系有效的证据不足。荆盛春提交的证据并不能证明双方之间存在房屋买卖关系，证明上所写的“房款”并未明确是什么房款，哪个房屋的房款，房款为多少。“手续未办”也没写明是什么手续，该证明不能证明双方之间存在房屋买卖关系。荆盛春主张购买涉案房屋的房款为20万并已支付，没有证据。荆盛春提交的录音证据是在2015年12月12日录制的，明显是为了起诉而录制的，全程荆盛春自说自话，赵恩庆并没有对其附和；四、即便2006年时赵恩庆将涉案房屋出售给荆盛春，荆盛春也没有支付任何的房款，赵恩庆无需配合荆盛春办理涉案房屋的过户手续。被上诉人荆盛春辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。荆盛春向一审法院起诉请求：1、确认荆盛春、赵恩庆之间的房屋买卖合同合法有效；2、判令赵恩庆继续履行房屋买卖合同协助荆盛春办理房屋产权过户手续；3、判令赵恩庆承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：青岛市市北区鞍山路3号2号楼2单元108户房屋登记的房地产权利人为赵恩庆。2009年5月26日，赵恩庆为荆盛春出具证明，分别载明“赵恩庆与荆盛春的房款已全部结清”、“我自荆盛春处拿房产证一份办信用卡用，用完后送还”。2009年11月12日，赵恩庆为荆盛春出具证明，载明“赵恩庆在青岛鞍山路3号房屋一套已卖给荆盛春，因赵恩庆原因手续至今还没办理，待办理手续时因青岛对二手房的各项指标会有变化，所产生的多余款项由赵恩庆负责担负，特此证明。”2011年11月15日，赵恩庆为荆盛春出具证明，载明“房款已付，手续未办。待时机成熟即办。”赵恩庆对上述三份证明的真实性无异议，但认为荆盛春称2006年已与赵恩庆就涉案房屋达成买卖协议，2009年赵恩庆才给荆盛春出具证明不符合常理。2009年赵恩庆高血压、脑出血，上述证明均系在荆盛春的指挥下写的，赵恩庆当时脑子一片混乱，对上述证明均不认可。关于涉案房屋的使用，荆盛春、赵恩庆均认可自2006年至今均由荆盛春将房屋交给其侄子荆学喜使用，但赵恩庆主张系将涉案房屋租赁给荆盛春侄子荆学喜使用，以房租抵顶赵恩庆向荆盛春的借款。关于涉案房屋房产证的交付，荆盛春称2006年赵恩庆将涉案房屋的房产证交给荆盛春。赵恩庆认可曾将涉案房屋的房产证给荆盛春，但不是2006年，因为涉案房屋的房产证是2××8年办理的，且之所以将房产证给荆盛春是因为2009年赵恩庆生病之前，荆盛春提出想用涉案房屋贷款，赵恩庆将房产证给荆盛春了。后赵恩庆以办理信用卡为由将房产证要回来了。关于荆盛春、赵恩庆是否就涉案房屋签订过书面的买卖合同，荆盛春称2006年签订过房屋买卖合同，但2009年赵恩庆给荆盛春出具证明后，将该合同撕毁。赵恩庆称没有将涉案房屋卖给荆盛春，也未曾签订过买卖合同，且赵恩庆认为荆盛春称将房屋买卖合同撕毁与常理不符。荆盛春称涉案房屋的购房款为20万元且已经全部支付给赵恩庆，其中17万元系赵恩庆欠荆盛春的物流运费及陆续的借款，另外3万元是以现金方式支付给赵恩庆的。赵恩庆对此不予认可，并称其向荆盛春的借款荆盛春已经另案主张了。荆盛春、赵恩庆均认可赵恩庆称另案主张的借款是2010年9月27日赵恩庆向青岛中迪国际物流有限公司的借款3万元及2009年5月26日赵恩庆向荆盛春出具证明中所载的借款10500元。庭审中，荆盛春提交了2015年12月22日与赵恩庆的录音一份，用于证明涉案房屋的买卖时间是2006年，价款是20万元。在该录音中，荆盛春称“2006年咱俩定的20万块钱，28个平方，接近8000块每平米了，并且是你先把钱拿走的，后来剩了一部分你拿走的现金，对不对？前面陆陆续续的你从我这儿今拿点，明拿点，你非要把房子卖给我，这都是你干的事，你现在你叫我上不来下不去，是你非要把房子卖给我……”赵恩庆称“我办不了，我怎么办”。赵恩庆对录音的真实性无异议，但称从未与荆盛春建立房屋买卖关系，20万元的房款也没有收到，“我办不了，我怎么办”是指不同意卖给荆盛春的意思。赵恩庆称2009年8月、2009年9月因脑出血、高血压两次住院。一审法院认为：本案的焦点问题是荆盛春与赵恩庆是否就涉案房屋存在真实合法的房屋买卖关系。荆盛春主张与赵恩庆存在房屋买卖关系且荆盛春已付清购房款，为此提交了赵恩庆出具的证明三份及录音资料一份。赵恩庆对三份证明真实性均无异议，但称2009年8月26日、2009年9月1日其因高血压、脑出血住院，当时脑子一片混乱，上述证明均系在荆盛春的指挥下写的，对上述证明均不认可。一审法院认为，赵恩庆系完全行为能力人，有独立实施法律行为并取得权利及承担义务的资格。2009年5月26日赵恩庆出具的证明是在其生病前出具的。2009年11月12日、2011年11月15日赵恩庆出具的证明虽然是在其生病后出具的，但赵恩庆未提交证据证明其生病后丧失了对自己行为的认识能力和判断能力，故法院对赵恩庆的抗辩理由不予采纳。在荆盛春提交的录音中，荆盛春陈述了房屋买卖事宜，赵恩庆对此只是表示自己办不了，并没有否认荆盛春陈述的房屋买卖关系及房款事宜，故法院对赵恩庆称该录音说明其不同意卖给荆盛春房屋的抗辩不予采纳。赵恩庆称自2006年将涉案房屋交付给荆盛春至今，涉案房屋均由荆盛春的侄子荆学喜使用，系赵恩庆以房租抵顶其向荆盛春的借款，但赵恩庆对借款的数额、房租数额均不能表述清楚，也未能提供相关证据证明其主张，荆盛春对赵恩庆的该主张也不予认可，故法院对赵恩庆的抗辩不予采纳。赵恩庆为荆盛春出具证明称，房款已全部结清、因自己原因导致没有办理房产证并同意承担办证时产生的多余款项，并结合赵恩庆已将涉案房屋交付荆盛春使用近10年之久等事实，均足以佐证荆盛春、赵恩庆之间存在房屋买卖关系。荆盛春已履行了支付购房款的义务。据此，一审法院确认荆盛春与赵恩庆之间的房屋买卖合同关系成立且合法有效，赵恩庆应当协助荆盛春办理涉案房屋的产权过户手续。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决：一、荆盛春与赵恩庆就青岛市市北区鞍山路3号2号楼2单元108户房屋建立的房屋买卖关系合法有效；二、赵恩庆自判决生效之日起十日内协助荆盛春办理青岛市市北区鞍山路3号2号楼2单元108户房屋的产权过户手续。案件受理费5130元、保全费3520元均由赵恩庆承担。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在本案中，荆盛春主张其与赵恩庆就涉案房屋存在买卖合同关系，并为此提交了2009年5月26日、2009年11月12日、2011年11月15日由赵恩庆出具的证明以证实其主张。赵恩庆虽否认其与荆盛春之间存在房屋买卖合同关系，但其对出具的证明其无法给出合理解释，亦未能就此提供相反证据。依据上述规定，应由其承担举证不能的法律后果。原审据此认定赵恩庆与荆盛春之间就涉案房屋存在买卖合同关系，并无不当。至于荆盛春是否已支付购房款的问题，本院认为，赵恩庆在一审庭审中自认除涉案房屋之外其与荆盛春之间不存在其他房屋买卖合同关系，通过赵恩庆出具的证明中“房款已全部结清”、“房款已付，手续未办”的表述，结合荆盛春提交的录音证据以及荆盛春已控制涉案房屋达十年之久的事实，可以确认荆盛春已经履行了支付涉案房屋购房款的义务。原审据此判令赵恩庆协助荆盛春办理涉案房屋过户手续，并无不当。综上，上诉人赵恩庆的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5130元，由上诉人赵恩庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  杨保国代理审判员  龙 骞二〇一六年九月七日书 记 员  李珊珊书 记 员  王庆光