福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初8491号 原告:福建新新房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告：黄春珍，女，1983年5月7日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：黄铭水，男，1980年10月15日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建新新房地产开发有限公司（以下简称“新新房地产公司”）诉被告黄春珍、黄铭水商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴以及被告黄春珍、黄铭水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新房地产公司向本院提出诉讼请求：黄春珍、黄铭水支付新新房地产公司自2018年10月23日起至黄春珍、黄铭水实际办理不动产权证之日止，每日按总房价款的万分之五标准计算的违约金。事实与理由：2016年9月23日，黄春珍、黄铭水与新新房地产公司签订了合同编号为201606431的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定黄春珍、黄铭水购买新新房地产公司开发的南安市居委会新新家园（罗马家园）第2幢1206号房，建筑面积100.13㎡，总房价款459396元，其中首付款92396元已付清，余款367000元以按揭贷款方式支付。2016年3月18日，新新房地产公司取得了上述新新家园（罗马家园）第1-7幢的《不动产权证书》。2018年9月29日，新新房地产公司以特快专递方式发送了一份《房屋权属证书（产权证）办理催告函》，通知黄春珍、黄铭水在接函15日内预约办理房屋转移登记，但黄春珍、黄铭水当时不予理会，直到新新房地产公司起诉后才予以办理不动产权证。依据上述合同补充协议第八条的约定，自新新房地产公司通知期限届满之日起，黄春珍、黄铭水应每日按总房价款0.05%的标准向新新房地产公司支付违约金。为此，新新房地产公司提起本案诉讼。 黄春珍、黄铭水辩称，1、本案合同系新新房地产公司所拟制，合同中的违约金条款属于霸王条款，应为无效条款。2、本案新新房地产公司违约在先，合同约定交房日期为2016年11月30日，新新房地产公司应在交房后一年内协助他们办理产权证。他们于2017年要求新新房地产公司办理产权证，但新新房地产公司没办法办理，直到2018年才通知他们办证，已属逾期办证，故新新房地产公司违约在先，无权要求他们支付逾期办证违约金。综上，请求驳回新新房地产公司的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：新新房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营、物业管理、房屋维修的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2016年9月23日，新新房地产公司与黄春珍、黄铭水签订合同编号为201606431的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，黄春珍、黄铭水向新新房地产公司购买址在南安市居委会新新家园（罗马家园）第2幢1206号房，建筑面积共100.13平方米，单价为每平方米4588元，总金额为459396元，付款方式及期限为银行按揭付款。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六《合同补充协议》第一条第一款约定，首期款92396元于2016年8月29日前付清；余款367000元以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付。第八条约定，1、买受人确认，如出卖人按产权登记机关要求提交资料并取得该部门出具的商品房项目主件收件单，即视为出卖人已经履行本条规定的备案义务。2、买受人同意委托出卖人代办产权证书，买受人应在交房前把产权登记管理部门规定的所有税费各要求的资料交给出卖人，买受人应在出卖人通知办理产权证件的期限内，配合出卖人办理相关产权登记手续，否则由此产生的相关费用及违约责任由买受人自行承担。如因出卖人的原因导致买受人在商品房交付后360日内无法取得权属登记证书的，买受人不能单方面要求解除合同，出卖人每日应按合同总价的万分之0.01承担违约责任。3、若因买受人的原因导致权属登记手续无法在规定的期限内办理的，买受人无权向出卖人主张任何权利，且在买受人以按揭贷款方式支付房款的情况下，如果出卖人的担保责任由于买受人的原因无法及时解除，则自出卖人通知的期限届满之日起，买受人还应每日按总房价款0.05％的标准向出卖人支付违约金。4、买卖双方同意该商品房的买卖不适用《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定。2016年9月28日，本案商品房买卖合同办理了备案。2016年10月8日，本案商品房办理了预告登记。对于购房款459396元，黄春珍、黄铭水支付首期款92396元，余款367000元以按揭贷款方式支付。为此，2016年10月18日，黄春珍、黄铭水、新新房地产公司与中国建设银行股份有限公司南安支行签订一份《个人住房借款合同》，约定黄春珍、黄铭水作为借款人和抵押人，中国建设银行股份有限公司南安支行作为贷款人和抵押权人，新新房地产公司作为保证人，由中国建设银行股份有限公司南安支行发放借款金额为367000元的贷款给借款人黄春珍、黄铭水，用于购买位于南安市居委会新新家园（罗马家园）第2幢1206号房的房产，贷款期限180个月，黄春珍、黄铭水采用等额本息还款方法还款，黄春珍、黄铭水以上述房产为该笔借款提供抵押担保，新新房地产公司为该借款提供阶段性保证担保，保证期限自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，中国建设银行股份有限公司南安支行与黄春珍、黄铭水就上述房产办理了抵押权预告登记手续，中国建设银行股份有限公司南安支行并依约发放了贷款。现该按揭贷款尚在按揭偿还之中，但新新房地产公司从未代黄春珍、黄铭水偿还过任何按揭款。新新房地产公司于2016年3月18日办理了涉案房产的产权初始登记，并于2016年3月18日在泉州晚报刊登《关于南安新新家园（罗马家园）二期工程办理产权证的通知》。2018年9月29日，新新房地产公司向黄春珍、黄铭水邮寄一份《办理产权证通知书》，通知黄春珍、黄铭水于接到通知后15日内前往新新房地产公司售楼部联系办理产权证事宜；黄春珍、黄铭水于2018年10月8日收到该通知书。黄春珍、黄铭水于2019年8月16日办理本案商品房的产权过户登记手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案商品房为现房销售，故本案案由应为商品房销售合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷。新新房地产公司与黄春珍、黄铭水签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，黄春珍、黄铭水向中国建设银行股份有限公司南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由新新房地产公司提供阶段性连带保证担保。办理产权证本属于黄春珍、黄铭水的权利，但因黄春珍、黄铭水没有及时办理产权证，将导致涉案房产的抵押权预告登记手续无法转为抵押登记手续，如此新新房地产公司的担保责任将无法及时予以免除，加重了新新房地产公司的责任承担与风险，为此，办理产权证成了黄春珍、黄铭水应承担的一项义务。本案商品房于2016年3月18日具备办理不动产权证的条件，新新房地产公司于2018年10月8日通知黄春珍、黄铭水于接到通知后15日内办理不动产权证，黄春珍、黄铭水本应于2018年10月23日前办理本案商品房的不动产权证，但黄春珍、黄铭水直至2019年8月16日才办理本案商品房的不动产权证，故黄春珍、黄铭水的行为已构成逾期办理产权证。对于黄春珍、黄铭水逾期办理产权证应承担的违约责任，虽然《合同补充协议》第八条第3款约定，“若因买受人的原因导致权属登记手续无法在规定的期限内办理的，买受人无权向出卖人主张任何权利，且在买受人以按揭贷款方式支付房款的情况下，如果出卖人的担保责任由于买受人的原因无法及时解除，则自出卖人通知的期限届满之日起，买受人还应每日按总价款的0.05％的标准向出卖人支付违约金”，但同时《合同补充协议》第八条第2款约定，出卖人逾期办理权属证书的，应每日按合同总价的万分之0.01向买受人承担违约责任。如此，合同对于买受人违约所约定的违约金与出卖人逾期办证所约定的违约金相对比，存在严重不对等的情形，明显过高，且本案黄春珍、黄铭水一直在支付银行按揭款，新新房地产公司并没有代黄春珍、黄铭水偿还过任何款项，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本着权利义务相对等的基本原则，本院对本案买受人逾期办证应承担的违约责任调整为每日按总房款的万分之0.01计算。故黄春珍、黄铭水应从逾期之日即2018年10月24日至实际办理权属登记之日即2019年8月16日止，每日按购房款459396元的万分之0.01计算支付新新房地产公司逾期办证违约金，即应支付459396元×0.0001％×297天=136元，新新房地产公司超出该部分的请求予以驳回。 综上所述，本院对新新房地产公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄春珍、黄铭水应于本判决生效后十五日内支付福建新新房地产开发有限公司逾期办证违约金136元； 二、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1448元，减半收取计724元，由福建新新房地产开发有限公司负担723元，由黄春珍、黄铭水负担1元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇一九年十月十八日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。