广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初5334号原告:深圳前海芯云移动传媒有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码9144030031163123XY。法定代表人：颜学伟，该司董事长。委托代理人：杨普军，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托代理人：王慧霞，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市爱因斯坦产业园管理有限公司，住所地深圳市福田区福保街道保税区红柳路1号赛格柏狮电子大厦二期厂房1-8层，统一社会信用代码91440300MA5DCBNP4F。法定代表人：汤斯维，该司董事长。委托代理人：韩飞，广东泰米斯律师事务所律师。委托代理人：黄有奇，广东泰米斯律师事务所律师。原告深圳前海芯云移动传媒有限公司诉被告深圳市爱因斯坦产业园管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员彭风、叶钧如组成合议庭适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨普军、被告委托代理人韩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告承租被告位于深圳市福田保税区中科智宏大厦x的房屋用于办公。原被告未签订书面房屋租赁合同，双方达成租赁合意后，原告委托公司员工吴洞x于2018年8月9日和10日向被告的法定代表人汤斯x分两笔支付了定金及首期房租共计人民币680640元。随后，原告于2018年8月10日派员布置中科智宏x房间并准备入住。原告员工在布置办公场地过程中发现该房屋异味非常重，并导致原告几名员工出现身体不适，随后，原告员工到深圳市罗湖区人民医院就诊，经医院诊断为“荨麻疹”，由新装修环境造成的。随后，原告多次与被告协商解决办法未果，原告为保全证据，遂于2018年8月31日委托第三方有资质的鉴定机构深圳市国人检测有限公司对涉案房屋进行有毒有害物质检测，该机构出具的报告显示涉案房屋有毒有害物质严重超标，无法作办公场地使用。检测报告出具后，原告于2018年9月10日向涉案房屋所在地派出所申请调解，但被告仍消极应对，使原告无法入住办公，损失进一步扩大。出租人所提供的房屋不符合约定，经过承租人多次要求，出租人仍未采取任何措施保障承租人的安全和健康，导致承租人无法入住办公，不能实现房屋租赁合同的目的，损失惨重。出租人的行为已构成严重违约，承租人有权解除合同。同时，因承租人已耗费人力物力搬迁了部分办公设备，且数月无法入住办公，存在实际损失，请法院酌情判令被告赔偿原告损失10万元。据此，原告请求法院判令：1、确认原告与被告之间的房屋租赁合同关系已解除；2、被告退还定金及房租共计人民币680640元；3、被告向原告赔偿损失人民币100000元；4、被告承担本案全部诉讼费、保全费及担保费。被告口头答辩称：第一，涉案房屋根本没有原告所称的环境问题，原告提供的检测报告等证据不真实并且与本案无关；第二，原告根本违约，又因腾房的问题导致被告无法将涉案房屋租赁，造成被告的损失；第三，原告违约根本的原因是公司经营不善，公司裁员，和本案房屋的环境没有关系，后来双方又达成了转租的协议，但原告一直没有转租出去；第四，本案的租赁合同，被告已经盖章将纸质文件交由原告，但原告迟迟未盖章也拒不交还，租赁合同内容已经达成相关的租赁标的、租期、租金以及违约责任，包括后来的转租都已经达成了双方的合意。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告承租被告位于深圳市福田保税区中科智宏大厦x的房屋用于办公，双方已达成租赁合意但未签订书面房屋租赁合同。2018年8月7日，原告工作人员通过微信沟通的方式要求被告配合办理保税区自用物资车辆的入区申报，并告知被告，原告将于8月8日下午搬入租赁物业。在微信中，被告同意为原告的车辆申报入关，并催促原告支付租金及签署合同。原告告知被告明天付款。2018年8月9日，吴洞x向被告法定代表人汤斯x转账50万元。2018年8月10日，吴洞x再次向上述汤斯x的账户转账180640元。2018年8月10日，被告向原告开具收款收据，称收到原告（吴洞x）支付的中科智宏大厦x单位租赁保证金510480元及首期综合服务费170160元。在原告承租涉案物业期间，原告工作人员通过微信与被告工作人员就租赁相关事宜进行了多次沟通，被告多次催促原告在租赁合同上签字并盖章。8月10日，原告工作人员称因为客户过去不方便，原告可能还要再搬，并询问被告的意见。并称涉案房屋面积太大，想要在保税区换一个小的房间。8月18日，原告继续询问被告在市区有无好一点的办公室，想换到市区。之后，双方就换房问题未协商一致，被告于2018年8月29日将转租协议发送给原告的工作人员，转租协议中包含被告同意原告自行对涉案房屋进行转租或由被告代为转租，在房屋未转租之前，按合同协议按时支付房租，否则按合同违约执行，房屋押金不予退还，终止合同，被告有权收回物业等条款。原告工作人员收到该转租协议后回复称：“好的，我跟我老大说一下。”2018年8月31日，深圳前海移动传媒有限公司委托深圳市国人检测有限公司对位于深圳市福田保税区中科智宏大厦x进行了室内空气检测，检测报告显示室内多处地点甲醛超标不合格。次日，原告告知被告进行了甲醛检测，显示超标。要求退租，并就退租事宜进行协商处理。2018年9月5日，被告询问原告工作人员是不是今天没有搬，原告工作人员回复称公司裁员，已经回家了。被告主张原告陆陆续续搬离了部分办公用品，并于2018年10月底彻底搬离。原告则称具体搬离时间需庭后核实，庭后提交书面回复称原告并未正式入驻该租赁房屋，仅运送少量书柜到该房屋，因两名员工出现身体异常，导致双方沟通更换办公室，原告从未组织员工在涉案房屋办公。2018年11月7日，被告将涉案房产出租给案外人。本院认为，原告向被告支付租赁保证金及租金，被告向原告交付涉案房产，双方形成租赁合同关系。因双方并未签署书面的租赁合同，根据合同法的相关规定，应视为不定期租赁。原告主张涉案房屋存在甲醛超标的情形，员工入场后就发生荨麻疹的情形，且原告并自行委托检测机构对涉案房产进行检测，结果显示所有监控点的甲醛及部分监控点的TVOC超过国家环境保护总局批准发布的标准号为GB/T18883-2002《室内空气质量标准》中规定的室内空气中甲醛含量不超过0.10mg/m3，TVOC不超过0.60mg/m3的标准，被告提供的房屋不具备租赁条件，构成违约，应承担相应的违约责任。但首先，被告于8月8日向原告交付涉案房屋。如确如原告所述的，原告员工入场几天就出现荨麻疹等因甲醛超标而导致的疾病，使得原告实际无法使用涉案房屋。常理上来说，应就该问题及时与被告进行沟通，但从原告提交的病例资料落款日期8月13日至9月1日原告在微信上告知被告房屋存在甲醛超标的情形之间，原告从未采取任何形式向被告提出上述情形并要求被告予以解决；其次，原告提交的检测报告系原告自行委托案外公司进行的检测，被告对于该检测报告不予确认；再次，原告也自认在签署合同后，将部分办公家私搬入涉案物业内使用。检测报告中并未排除甲醛超标与原告搬入的办公家私无关。不足以证明原告主张的涉案物业存在不适合使用的情形。对此，原告应承担举证不能的法律后果。关于合同解除的时间问题，原告于2018年9月1日向被告主张要求退租，但未提交证据证明何时实际退租。庭审中，原告对于何时搬离且向被告返还涉案房产的日期陈述为不清楚，被告自认2018年10月底原告已搬离涉案物业。在原告未能对搬离并返还房产之日提交证据予以佐证的情况下，本院确认被告所述的，原告实际于2018年10月31日搬离。双方合同自该日起即告解除。根据上述认定，原告应向被告支付2018年8月8日至10月31日的租金472056.77元（170160元×2个月+170160元÷31天×24天），剩余款项208583.23元（510480元+170160元-472056.77元），被告应予以返还。因如前所述的，原告未能举证证明涉案房屋租赁合同未能继续履行的违约方为被告，故原告诉请被告赔偿损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳前海芯云移动传媒有限公司与被告深圳市爱因斯坦产业园管理有限公司就深圳市福田区保税区中科智宏大厦602房形成的不定期租赁合同关系于2018年10月31日解除；二、被告深圳市爱因斯坦产业园管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳前海芯云移动传媒有限公司返还208583.23元；三、驳回原告深圳前海芯云移动传媒有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11606元（已由原告预交），由原告负担8505元，由被告负担3101元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 彭    风人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年十月八日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣