江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1882号上诉人(原审原告):孙开梅。委托代理人:夏连宝，个体工商户。被上诉人(原审被告):仪征市真州镇丰仪装饰城。经营者:刘祥桂。委托代理人:顾兴云，江苏中立信律师事务所律师。上诉人孙开梅因与被上诉人仪征市真州镇丰仪装饰城（以下简称“丰仪装饰城”）房屋租赁合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2016）苏1081民初0091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙开梅原审诉称，2013年6月30日，原告与被告签订租赁合同1份。合同约定被告将仪征市真州镇丰仪装饰城西北侧房屋出租给原告经营安信地板，租赁期限为2013年10月1日至2014年9月30日。双方同时还约定，原告除缴纳房屋租金38400元外，还向被告缴纳物业管理费19200元及税金、财产保险费用2020元、水费180元。合同签订后，原告按照双方约定向被告缴纳了59800元。2014年7月，因被告管理不善，致使原告所经营的安信地板店内进水，原告损失了53000元。保险公司核算损失时，在被告在场的情况下，原告亦如实地登记了自己的所有损失。原告认为，被告既是出租人，又是物业管理人，同时依照合同约定应当为原告投保财产保险，应当承担对原告损失的赔偿责任。现诉至法院请求依法判令：1、被告返还原告租房保证金5000元；2、被告赔偿原告房屋租赁期间财产损失53000元；3、被告承担本案的诉讼费用。丰仪装饰城原审辩称，关于原告主张的保证金不应当返还。首先原告应当提供票据证明其已经缴纳了相关保证金，即使原告缴纳了保证金，依据双方2013年6月30日签订的租赁协议第四条的规定“为保证合同的履行，维护甲方（丰仪装饰城）信誉，乙方（孙开梅）须同时交纳履约保证金5000元，合同终止三个月后，如乙方无违约行为或无消费者质量纠纷的，退还保证金”，结合（2015）扬民终字第0475号判决书认定原告在合同到期后未搬出租赁场所，其行为已经构成违约的事实，故依照双方的租赁协议也不应当返还原告的保证金。关于原告主张房屋租赁期间的财产损失，首先被告未为原告代交财产保险。其次原告第二个诉讼请求属于侵权纠纷，本案是房屋租赁合同纠纷，故不属于同一法律关系，不应当在本案中一并处理。第三，即使在本案中一并处理，原告没有任何证据证明在2014年7月份，原告所经营的地板浸水是由于被告的行为导致以及被告的行为存在过错。最后，原告主张的损失具体数额应当由专门的鉴定机构进行鉴定，否则不予认可。原审查明，被告丰仪装饰城系个体工商户，其经营者为刘祥桂。2006年6月28日，丰仪装饰城与仪征市万年集贸市场签订租赁协议，承租仪征市西园农贸市场的场地及房屋用于丰仪装饰城经营使用。租赁期限从2006年11月1日起至2026年10月31日止。2012年7月6日，丰仪装饰城与孙开梅及其丈夫夏连宝签订丰仪装饰城经营场地（经营房）租赁合同书1份，约定丰仪装饰城将所属仪征市真州镇丰仪装饰城西北角三间房屋出租给孙开梅专营地板，租赁期为2012年10月1日起至2013年9月30日止。房屋年租金为31400元，年物业管理费15000元，水费180元/年，电费按1.2元/度支付。该合同第十一条其他约定事项载明“承租方不得经营与合同无关产品。（已交钥匙2把）承租方按实际租房时间计算，双方另行确定”。该合同还对合同履约保证金、各方权利和义务、违约责任、续签合同等进行了约定。其中合同履行保证金条款约定为：“为保证合同的履行，维护甲方信誉，乙方须同时交纳履约保证金5000元，合同终止三个月后，如乙方无违约行为或无消费者质量纠纷的，退还保证金。”2012年7月6日，丰仪装饰城并向孙开梅出具了保证金缴纳收据。2013年6月30日，丰仪装饰城（甲方）与孙开梅（乙方）再次签订丰仪装饰城经营场地（经营房）租赁合同书1份，约定丰仪装饰城将所属仪征市真州镇丰仪装饰城西北侧角房屋出租给孙开梅专营地板，租赁期为2013年10月1日起至2014年9月30日止。房屋年租金为38400元，年物业管理费19200元，水费180元/年，电费按1.2元/度支付，其中年租金和年物业管理费简称年租综合费用。该合同第七条第3项载明“合同终止后，乙方应于终止之日起24小时内腾清承租的经营场地（经营房）。如逾期未腾让，则每逾期一日加收滞占费300元；逾期达十日以上的，则视为对甲方的侵权，甲方有权强行收回，并对该房屋内的物品进行扣留，并可任意处置。同时按所欠费用的一倍加收乙方滞纳金，乙方拖欠费用达十日以上，甲方即可对扣留财产作变价处理。”合同第八条第2项载明“乙方违反合同的，应向甲方支付年租综合费用的20%作为违约金，……”。该合同还对合同履约保证金、各方权利和义务、合同的终止和解除、续签合同等进行了约定。其中合同履行保证金条款约定为：“为保证合同的履行，维护甲方信誉，乙方须同时交纳履约保证金，合同终止三个月后，如乙方无违约行为或无消费者质量纠纷的，退还保证金。”合同履行期满后，丰仪装饰城分别于2014年10月9日、2014年10月22日向孙开梅发送催告函，要求孙开梅搬出租赁房屋并结清相关费用（包括但不限于逾期占有使用费和违约金等），办理交接手续。两份函件，孙开梅均已收悉。2014年10月31日，丰仪装饰城经营者刘祥桂提起诉讼，要求法院判令孙开梅立即搬出租赁场所（丰仪装饰城西北侧角房屋），给付其房屋占有使用费21000元，并承担违约金11520元以及案件诉讼费。在上述案件审理过程中，原审法院审判人员于2014年12月15日组织原、被告前往涉案房屋现场，打开房屋门，并由原、被告双方办理房屋交接手续。刘祥桂同时撤回要求孙开梅搬出涉案租赁场所的诉讼请求。2015年1月14日，原审法院作出（2014）仪民初字第1921号民事判决书。该判决书对双方签订租赁合同等事实予以确认，并判决孙开梅于给付刘祥桂房屋占有使用费20700元，驳回刘祥桂的其他诉讼请求。原审法院认为，原、被告签订的丰仪装饰城经营场地（经营房）租赁合同书系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。对于合同保证金，双方于2012年7月6日、2013年6月30日签订的租赁合同书已明确约定为：“为保证本合同的履行，维护甲方信誉，乙方须同时缴纳履约保证金5000元（2013年约定为2012年已交纳的凭据），合同终止三个月后，如乙方无违约行为或无消费者质量纠纷的，退还保证金。”原审法院依法作出的（2014）仪民初字第1921号民事判决书以及扬州市中级人民法院作出的（2015）扬民终字第0475号民事判决书中虽确认孙开梅在双方合同到期后，未能及时返还租赁物，构成违约，然亦在主文中判决孙开梅给付经营者刘祥桂房屋占有使用费，使被告逾期交换租赁房屋的损失得到弥补，并对其要求违约金损失的诉讼请求未予支持。原审法院结合被告当庭对“双方合同中约定的保证金实际为违约金性质”内容的自认，对原告在被告违约损失已经得到弥补情形下要求被告返还保证金的诉讼请求予以支持。关于原告主张房屋租赁期间财产损失，根据原、被告签订的租赁合同以及原审法院依职权向中国人民财产保险股份有限公司扬州市分公司调取的财产综合险保险单、该公司理赔情况说明、仪征市气象局出具的天气说明，被告是以自己为投保人和被保险人直接向保险公司交纳财产综合险。2014年7月27日、7月31日、8月6日、8月7日仪征出现雷暴天气。2014年8月6日8时至20时降水量68毫米，达暴雨量级。8月7日部分地区降雨量达暴雨量级。后保险公司亦在理赔情况说明中确认“2014年8月6日下午因持续暴雨造成仪征市真州镇丰仪装饰城受损。”原告提供的房租和物业费收据与双方签订的合同以及财产综合险保单相互矛盾，不能证明其向被告交纳保险费后由被告为其代缴保险的事实，原告亦未能在限定期间内举证在出现暴雨天气的不可抗力特殊情况下系被告疏于对排水系统管理导致其财产受损以及该财产具体损失数额，故对其要求被告赔偿租赁期间财产损失的请求，亦不予支持。原告要求被告赔偿损失系基于对被告未履行合同义务的主张，属于合同纠纷，被告抗辩应当另案处理，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条等规定判决如下：一、仪征市真州镇丰仪装饰城于本判决生效之日起十日内返还原告孙开梅保证金5000元；二、驳回原告孙开梅的其他诉讼请求。案件受理费1250元，依法减半收取625元，由被告负担100元，原告负担525元；被告应负担的部分原告已垫付，此款由被告本判决生效之日起十日内给付原告。判决后，孙开梅不服，向本院提出上诉称：1、在被上诉人出租的所有承租人中只有两户遭受了损失，损失并非一审认定的不可抗力所造成的；2、被上诉人应当承担赔偿责任：（1）一审法院在向被上诉人经营者调查时，其明确说是为上诉人投保的；（2）上诉人一审提交的收据证实了被上诉人有向上诉人收取财物保险费的事实；（3）被上诉人在报损单据上盖章，证明其认可了上诉人所受的损失；（4）被上诉人已领取了保险公司的赔付款。综上，请求二审法院依法改判。二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人因暴雨所受损失经保险公司核损价为15609元，被上诉人已领取该理赔款。本院认为，被上诉人将相关房产出租给包括上诉人在内的众多商户用于装饰装修材料的经营，对外而言丰仪装饰城是一经营整体，故被上诉人以自己的名义投保财产综合险和当保险事故发生时申请理赔并不违反法律规定。根据我国保险法的相关规定，“保险事故发生时，被保险人对保险标的不具有保险利益的，不得向保险人请求赔偿保险金”。虽然对外而言，被上诉人对各商户的财产具有保险利益，但是，对内而言各商户拥有独立的财产权利。因此，被上诉人在获得理赔款后，应当将其中属于对承租商户财产理赔的部分给付最终享有保险利益的人，以弥补各承租商户所实际遭受的损失，否则将构成不当得利。因此，被上诉人因上诉人财产遭受损失而获得了15609元的保险理赔款，应当给付上诉人。需要指出的是，由于上诉人是最终的保险受益人，根据权利义务相对应的原则，上诉人应当向被上诉人给付其应承担的相应保险费用，对此被上诉人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国保险法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持仪征市人民法院（2016）苏1081民初0091号民事判决主文第一项；二、撤销仪征市人民法院（2016）苏1081民初0091号民事判决主文第二项和诉讼费负担部分；三、仪征市真州镇丰仪装饰城于本判决生效之日起十日内给付孙开梅15609元；四、驳回孙开梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费625元（已减半），由丰仪装饰城负担225元，孙开梅负担400元；二审案件受理费1250元，由丰仪装饰城负担450元，孙开梅负担800元。本判决为终审判决。审 判 长 柏 鸣代理审判员 韩 冰代理审判员 唐宏杰二〇一六年九月二十日书 记 员 羊 燕