广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初2231号原告徐小兵，男，汉族，1986年1月5日出生，身份证住址深圳市罗湖区。委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人张国梁，广东普罗米修律师事务所律师。被告林晓扬，女，汉族，1977年7月1日出生，身份证住址汕头市。委托代理人陈丽惠，广东铭扬律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人李耀智。委托代理人谢渊，公司员工。第三人中国工商银行股份有限公司深圳福田支行，地址深圳市福田区。负责人伦荣生。委托代理人曾清华，广东中深律师事务所律师。委托代理人黄水生，广东中深律师事务所律师。第三人梁瀚中，男，汉族，1975年4月11日出生，身份证地址山东省青岛市市南区。委托代理人陈丽惠，广东铭扬律师事务所律师。第三人廖会利，男，汉族，1975年8月2日出生，身份证地址深圳市龙岗区。第三人向祖华，男，苗族，1986年11月20日出生，身份证地址湖南省泸溪县。原告徐小兵诉被告林晓扬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、中国工商银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称工商银行）、梁瀚中、廖会利、向祖华为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐小兵的委托代理人ＸＸ，被告林晓扬的委托代理人陈丽惠，第三人中原地产的委托代理人谢渊，第三人工商银行的委托代理人曾清华，第三人梁瀚中的委托代理人陈丽惠均到庭参加了诉讼。第三人廖会利、向祖华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月15日，在第三人中原地产的居间下，原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》。合同约定被告将其名下位于深圳市宝安区玉龙路圣莫丽斯花园XX栋X单元XX物业转让给原告，房产转让价格为12800000元。此外，该合同还对定金支付、一手房产证的办理、首期款资金监管、按揭贷款申请、赎楼、房产过户及其他合同履行的相关问题做了详细的约定。合同签订后，原告向被告支付购房定金600000元，并托管在第三人中原地产处，原被告双方签订了《资金托管协议》，被告也向原告出具了定金收据。由于深圳市房价上涨过快，被告一直迟延履行合同，并多次要求原告增加购房款项，原告不同意增加房款后，被告于2016年1月19日向原告发出《关于解除〈二手房买卖合同〉、〈资金托管协议〉的通知书》，以没有收到原告支付的购房定金为由单方面解除《二手房买卖合同》。原告认为原告已经严格按照合同约定的向被告支付购房定金，并托管在中原地产处，被告单方面解除合同的行为违反合同约定，原告有权要求继续履行《二手房买卖合同》，并要求对方承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告继续履行与原告于2015年12月15日签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金（以房屋转让成交价1280万元为基数，按日万分之五，从2015年1月19日算至被告履行合同义务止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告林晓扬答辩称，原告违约在先。根据《二手房买卖合同》第三条、《资金托管协议》第六条第1款第（1）项及第三人廖会利、向祖华共同签署的承诺书的具体内容可知，在中介机构人员（第三人廖会利、向祖华）的极力促成交易下，双方签署《二手房买卖合同》、《资金托管协议》的同时，已明确约定原告应于2015年12月15日（即签约之日）前向被告支付全部定金60万元。也正是原告和第三人廖会利、向祖华均承诺在签约当日定金必定全部到账，被告才在签署合同的同时在第三人廖会利、向祖华出具的两张空白收据上先行签名，但实际上定金至今未按约定汇入被告账户；即便原告确已将定金交付至第三人中原公司，原告也因第三人未按约支付定金给被告而构成违约。本案主合同已约定合同解除条件，原告因第三人中原公司的缘故造成违约，已达到合同解除条件。根据合同第十条约定，原告因第三人中原公司、廖会利、向祖华未按期付款而违约，逾期未付定金已远远超过五日，被告有权拒绝继续履行合同，且作为卖方解除合同的条件也已成立，被告有权解除《二手房买卖合同》、《资金托管协议》。另本案《二手房买卖合同》因未取得讼争房屋共同共有人的同意、追认，原告关于继续履行合同的诉求因存在法律上或者事实上的障碍而无法实现，且合同无法继续履行系因原告违约在先，应由原告承担合同无法履行的全部过错责任。讼争房产为被告和第三人梁瀚中的夫妻共同财产，现共同共有人即第三人梁瀚中明确表示不同意转让该房产，应当认定《二手房买卖合同》无法继续履行。本案系因原告违约在先，所以被告未告知共同共有人拟转让讼争房屋，直至本案诉讼也未取得共同共有人的同意、追认，而导致本案《二手房买卖合同》无效且不具有继续履行的可能性，原告应承担合同无效或无法继续履行的全部责任。原告没有充分、有效的证据证明其有继续履行合同的能力和条件，而讼争房屋不适于强制执行且履行费用过高，故本案合同不能继续履行。本院系因原告违约在先导致合同无法继续履行，应由原告承担违约责任（被告已另案主张原告支付违约金），而被告无任何违约情形，原告关于违约金的诉求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。退一万步讲，即便系被告违约，原告主张高额违约金也缺乏事实和法律依据，法院应予驳回或减少。请法院综合考虑被告及第三人梁瀚中名下只有本案讼争房屋一处房产以及其家庭实际情况，深圳限购政策等客观因素，驳回原告继续履行合同的诉求。第三人中原地产陈述称，原被告于2015年12月15日在我方的居间下签订了买卖合同及资金托管协议，原告依约支付了定金60万元，现托管于我方，在交易过程中我方履行了居间义务，我方将按照法院的生效判决对定金予以返还。第三人工商银行陈述称，第三人工商银行是涉案房屋的抵押权人，依法对涉案房屋享有抵押物权，原被告签订房屋买卖合同转让涉案房屋，并没有征求并取得第三人工商银行的同意。在确保第三人工商银行的抵押债权全部借款本息以及相关费用获得提前足额清偿的前提下，第三人工商银行并不反对原被告继续履行涉案房屋买卖合同。至于原被告之间所签订的房屋买卖合同是否有效，原告请求继续履行涉案房屋买卖合同是否应予支持，第三人工商银行尊重法庭的认定和判决。第三人工商银行将会在足额收到抵押债券全部本息以及相关费用后出具同意解除涉案房屋抵押登记的书面证明。第三人梁瀚中陈述称，第三人梁瀚中为本案讼争房屋的共同共有人。根据《婚姻法》第十七、十八、十九条之规定，本案讼争房屋为第三人梁瀚中与被告林晓扬婚后所购置，且夫妻双方并未就婚姻关系存续期间所得财产的归属问题作出明确约定，故应认定讼争房屋为夫妻共同财产，即第三人梁瀚中为本案讼争房屋的共同共有人。原告不构成善意取得，法院不应支持其继续履行合同并取得房屋所有权的主张。首先原告购买讼争房屋并非善意，原告与第三人中原地产均当庭陈述，本案《二手房买卖合同》、《资金托管协议》是在被告的公司出签署的，且当时被告的配偶第三人梁瀚中也在场，所以第三人梁瀚中不可能不知道被告转让房屋的事。但是，原告及第三人中原地产却未能举证证明第三人梁瀚中系明知的。如果原告及第三人中原地产关于签署合同是第三人梁瀚中在场的陈述属实，为何合同为让第三人梁瀚中签名？对此，原告及第三人中原地产未能给出合理解释和事实依据。故原告及第三人中原地产自始知悉被告与第三人梁瀚中为夫妻关系，且讼争房产为婚后所购置，属于被告与第三人梁瀚中的夫妻共同财产，原告在明知房屋为夫妻共有且未取得共同共有人同意的情况下与被告订立购房合同，并非善意购买。其次原告尚未支付合理对价，原被告在《二手房买卖合同》中约定的房价明显低于市场价格，且购房款也尚未实际支付，不属于“以合理的价格转让”，最后讼争房屋尚未办理产权变更登记手续，尚未登记至原告名下。根据《物权法》第一百零六条第一款之规定，原告不符合善意取得的条件。未经第三人梁瀚中同意，原被告签署的合同无效，被告擅自转让房屋为无权处分行为，第三人梁瀚中依法有权追回。本案讼争房屋为第三人梁瀚中和被告夫妻名下唯一房产，请法院综合考虑善意、无辜第三人梁瀚中的权益、家庭情况及深圳房屋限购政策等客观因素，驳回原告继续履行合同的诉求，避免第三人梁瀚中无端遭受不可挽回的损失。第三人廖会利、向祖华未到庭，亦未向本院提交书面陈述。经审理查明，2007年6月30日，被告林晓扬与案外人深圳市华来利实业有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深（宝）网预买字（2007）第11098号），约定被告向案外人购买位于深圳市宝安区龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯花园B02栋一座1-2层2单元01B号房。该预售合同已于2007年7月3日在深圳市国土资源和房产管理局宝安分局备案。2007年8月16日，被告林晓扬将涉案房产抵押给第三人工商银行，贷款500万元，贷款期限为20年。2015年12月15日，原告徐小兵（买方）与被告林晓扬（卖方）在第三人中原地产的居间下签订了《二手房买卖合同》，编号NO：215875，约定卖方将位于深圳市宝安区玉龙路圣莫丽斯花园B02栋2单元01B单位转让给买方，转让成交价为12800000元；买方同意在合同生效之日向卖方支付定金10万元，在合同生效后七日内再向卖方支付定金50万元，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，买方须于2016年2月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款340万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2016年2月19日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年3月19日，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；涉案交易涉及的全部税费由买方承担；卖方应当于收到全部楼款（扣除交楼押金）三日内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注约定：1、经买卖双方协商同意，卖方办理该物业一手房产证的（办理到卖方名下的房产证）税费和其他费用由卖方自己承担支付；2、卖方须于2016年2月5日之前办理出一手房产证，卖方在办理出房产证（一手房产证）后再做全权委托公证给担保公司赎楼。同日，原告徐小兵与被告林晓扬签订《资金托管协议》，约定原被告双方同意将定金60万元交由第三人中原地产托管，放款条件为原被告双方签订编号NO：215875二手房买卖合同。同日，第三人廖会利、向祖华向被告林晓扬出具承诺称：“林晓扬出售圣莫丽斯花园B02栋2单元01B单位定金60万元整，其中五十万元整于2015年12月15日之前放款给业主”。上述合同签订当日，原告支付了定金10万元，被告林晓扬出具了收款收据，收据填写日期为2015年12月25日。被告林晓扬主张原告逾期支付定金，第三人中原地产出具说明称收据填写日期为笔误，实际支付首笔定金的确是在2015年12月15日。2015年12月17日，原告通过银行转账支付第二笔定金50万元。2015年12月31日，被告林晓扬出具收款收据。2016年1月19日，被告林晓扬向原告徐小兵发出《关于解除〈二手房买卖合同〉、〈资金托管协议〉的通知书》并经过了公证，以明示的方式提出因未收到原告支付的定金而解除与原告签订的《二手房买卖合同》和《资金托管协议》。上述通知书，原告已收讫。被告林晓扬曾向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，以原告徐小兵未依照合同约定的期限支付定金为由，请求法院判决解除合同，并判决原告徐小兵支付违约金。2016年3月31日，深圳市宝安区人民法院作出（2016）粤0306民初3018号民事判决书驳回了被告林晓扬的全部诉讼请求。被告林晓扬不服，已向深圳市中级人民法院提起上诉，该案现在审理中。另查，原告徐小兵家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。再查，被告林晓扬与第三人梁瀚中于1999年7月12日登记结婚，系夫妻关系。以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、收款收据、汇款凭证、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、个人购房借款合同、公证书、《关于解除〈二手房买卖合同〉、〈资金托管协议〉的通知书》、快递回单、被告家庭户口本、结婚证、原告购房资格证明等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告徐小兵与被告林晓扬《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金60万元。依照《二手房买卖合同》的约定，原告将定金支付至第三人中原地产处即视为被告收讫定金。被告以《资金托管协议》中约定双方在签订《二手房买卖合同》是第三人中原地产及应当将定金60万元放款给被告以及第三人廖会利、向祖华出具的于2015年12月15日前支付50万元定金给被告的承诺予以抗辩，主张原告没有依照合同约定支付定金。本院认为，本案为房产买卖合同纠纷，原被告之间签订的《二手房买卖合同》系本案的主合同，原被告之间权利义务的设定应当依照主合同的约定来确认。被告据以抗辩的资金托管协议中关于签订《二手房买卖合同》后立即将定金60万元发放给被告，系第三人中原地产对被告承担的义务，并非原告支付定金的义务。且该项约定与主合同关于定金支付期限的约定明显矛盾，且与常理不符，应当依照主合同的约定确定原告支付定金的期限。至于第三人廖会利、向祖华向被告作出的于2015年12月15日之前向被告支付定金50万元的承诺，系第三人廖会利、向祖华的单方意思表示，不能视为原被告关于定金支付的合意。故被告的上述抗辩缺乏事实依据，不能成立。原告在《二手房买卖合同》约定的期限内支付了足额的定金，完成了支付定金的义务，并没有违约行为。而被告以原告没有依照合同约定的期限支付合同定金为借口，发出解除合同通知书的行为，明确表明了不再继续履行合同，构成根本违约。原告有权选择要求被告继续履行合同并支付违约金。关于第三人梁瀚中提出的其作为被告的配偶，对涉案房产享有共有权，在涉案房产的交易过程中并不知情且明确表示不同意出售涉案房产，涉案合同应属无效的主张。经审查，本院认为，第三人梁瀚中与被告林晓扬系夫妻关系，涉案房产在第三人梁瀚中与被告林晓扬夫妻关系存续期间购买，在没有证据证明系被告林晓扬个人财产的前提下，应当认定为夫妻共同财产。但是，本案即便系被告林晓扬在签订合同时擅自处分夫妻共有财产，并不当然导致合同无效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故涉案合同合法有效。另一方面，第三人梁瀚中主张，涉案房产的交易过程其毫不知情，且不愿出售涉案房产。原告向本院提交了其委托代理人ＸＸ与第三人廖会利的电话录音，第三人廖会利表述称其到被告公司签订《二手房买卖合同》时，第三人梁瀚中在场并知情。前述电话录音被告及第三人梁瀚中均不予确认。本院认为，该电话录音虽不能独立作为认定案件事实的依据，但与第三人中原地产的陈述能够相互印证。且结合被告林晓扬起诉原告徐小兵请求解除合同一案来看，涉案合同的履行早已产生纠纷，第三人在该案中没有申请参与诉讼，未提出不知情或不同意出售房产的主张，在该案的二审过程中亦未申请参加诉讼提出不知情或不同意出售房产的主张。反而在本案诉讼过程中才首次提出不知情且不同意出售房产，存在阻碍合同履行的恶意。综上对第三人梁瀚中提出的被告擅自处分夫妻共有财产，导致合同无效的主张，本院不予支持。关于违约责任，由于被告以发送《关于解除〈二手房买卖合同〉、〈资金托管协议〉的通知书》的方式明示了不再继续履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。鉴于被告林晓扬违反合同约定，原告有权按照合同约定要求被告支付延期履行的违约金并继续履行合同。原被告双方应当履行房地产买卖合同及协议约定的义务。被告林晓扬应当完成赎楼义务并注销抵押登记，办理一手房产证，配合原告办理递件过户等手续，将涉案房产交付原告，原告应当支付被告剩余房款12200000元。原告在庭审中表示，如被告怠于履行赎楼义务，原告可替被告履行，因此支付的赎楼款在剩余房款中扣除。关于违约金，原告主张因被告没有在合同约定的时间配合原告办理房产过户手续，构成违约，原告有权依照合同约定计收日万分之五的违约金。经审查，本院认为，被告于2016年1月19日发出了《关于解除〈二手房买卖合同〉、〈资金托管协议〉的通知书》，应当自该通知书发出之日起支付违约金。由于被告对违约存在主观过错，本着尊重当事人意思表示的原则，本院对违约金不作调整。关于第三人工商银行的抵押权。第三人工商银行在庭审过程中明确表示，在保障第三人工商银行的抵押债权全部借款本息以及相关费用获得提前足额清偿的前提下，第三人工商银行并不反对原被告继续履行涉案房屋买卖合同。对第三人工商银行的抵押权，应当予以保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林晓扬于本判决生效之日起三十日内偿还第三人中国工商银行股份有限公司深圳福田支行所有欠款本息，注销抵押登记，第三人中国工商银行股份有限公司深圳福田支行予以配合（如被告怠于履行该项义务，原告可代被告履行还款义务，所支付金额在剩余房款中扣除）；二、被告林晓扬于本判决生效之日起四十五日办理位于深圳市宝安区玉龙路圣莫丽斯花园XX栋X单元XX物业的一手房地产权证书，办理一手房地产权证书所涉及的税费由被告承担；三、被告林晓扬于领取一手房地产权证书的十五日内将位于深圳市宝安区玉龙路圣莫丽斯花园XX栋X单元XX物业过户登记至原告徐小兵名下（过户登记税费由原告负担），并交付上述房产；四、原告徐小兵于本判决生效之日起六十日内支付剩余房款12200000元；五、被告林晓扬于本判决生效之日起六十日内向原告徐小兵支付违约金（以1280万元为基数，按日万分之五计算，自2016年1月19日起计算至本判决指定履行过户义务之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费98600元、保全费5000元，由被告林晓扬负担。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 郭  映  舜人民陪审员 陈  远  霞二〇一六年九月二日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第17页共18页