上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5618号原告(反诉被告)：郑维海，男，1977年5月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省凤阳县。原告(反诉被告)：王允筛，男，1978年7月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省凤阳县。两原告共同委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海腾其建筑装潢工程有限公司，住所地上海市青浦区华新镇北青公路XXX号XXX室。法定代表人：孙正其，执行董事。委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。原告郑维海、王允筛诉被告上海腾其建筑装潢工程有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年3月7日第一次公开开庭进行审理，原告王允筛、两原告委托代理人李庆林、被告法定代表人孙正其及委托代理人朱福昌到庭参加诉讼。审理中，应原告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司进行司法鉴定。本案于2016年9月2日第二次公开开庭进行审理，原告郑维海、王允筛、两原告委托代理人李庆林、被告法定代表人孙正其及委托代理人朱福昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑维海、王允筛向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失人民币(以下币种均为人民币)1,126,628元。事实和理由：2006年11月22日，两原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号东面围墙内一块土地租赁给两原告用于合法经营，合同期限自2007年1月1日起至2011年12月31日，租金每年10万元，每三年递增一次。原告在租赁土地上搭建房屋，若遇政府动迁，国家如作赔偿费给被告，则被告应赔偿给原告。后两原告在承租土地内修缮了地面，搭建了三层厂房用于出租。2011年12月底，合同到期后，原被告就租事宜进行协商，未达成一致，未签署书面合同。此后两原告继续使用场地，租金按每年14万元支付，支付至2014年年底。2014年9月，华新镇嵩山村与被告签署《土地减量化搬迁协议书》，确定原告承租的场地为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，嵩山村给被告土地减量化搬迁费123万元，并在协议签订后15天内支付25%，并另签一份内部协议，增加补偿40万元，被告已实际领取了40.5万元。原告就补偿款与被告协商，被告拒付，并于2014年11月12日起诉原告要求解除租赁合同并恢复原状。在此诉讼中，原告未对合同无效造成的损失进行处理，保留另行起诉的权利，故原告提起诉讼。被告上海腾其建筑装潢工程有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的合同经法院确认无效，目前处于执行阶段。原告要求赔偿损失无事实和法律依据，原告擅自建造房屋，未经被告同意。被告与村委会签订的土地减量化协议已经废除，被告将退还已收的补偿款。被告认为两原告尚欠房屋使用费，故提起反诉要求判令：两原告支付被告房屋使用费(以每年14万元为标准，自2015年1月1日至实际腾退之日止)。两原告针对反诉请求辩称：被告与村委会签订补偿协议之日起，系争土地已被村委会收回，被告无权向原告主张土地使用费。本院经审理认定事实如下：本案系争土地位于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号东面，面积4.18亩，系农村集体土地，用途为农用地。2005年9月16日，案外人上海电压调整器制造有限公司与被告签订《土地租赁合同》，将系争土地出租给被告，租赁期从2005年12月31日至2013年1月31日。2011年5月20日，青浦区华新镇嵩山村民委员会(以下简称“嵩山村委会”)、被告与上海电压调整器制造有限公司签订协议，约定系争土地自2005年12月31日起由嵩山村委会直接租赁给被告使用。2013年1月1日，被告与嵩山村委会签订《土地租赁合同》，约定嵩山村委会将系争土地出租给被告使用，租赁期自2013年1月1日至2015年12月31日。2006年11月22日，被告(甲方)与两原告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争土地租赁给乙方，租期五年，从2007年1月1日至2011年12月31日。租金每年12万元，先付后用，以后按每半年一付(租赁发票税收乙方承担)。租赁期每三年递增一次，递增5%。租赁期满甲方有权收回全部土地，如要求续租则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面意向，在同等条件下乙方有优先权重新签合同。如果在合同期内，遇到政府动迁或遭遇不可抗拒的自然灾害因素，将无条件服从。乙方需在场地内搭300平方米临时用房，如在租赁期内政府动迁，国家如作赔偿费给甲方，甲方也应赔偿给乙方搭临时用房费用。在租赁场地内不得堆放有污染的化学物及易燃易爆的危险品，不得乱挖场地和破坏围墙，如违反甲方有权收回租赁场地，修复原样，费用由乙方承担，并且赔偿甲方的经济损失。乙方应按合同规定的付款方式按期付清租赁费，乙方如逾期付款10天以上的，则应付给甲方租赁费的每天5%滞纳金，逾期超过一个月以上的，甲方有权收回乙方的全部场地物业。甲方必须保证乙方在合同生效后，三个月内能搭起八间简易房，等。另查明，原、被告签订租赁合同后，两原告未经相关部门批准在系争土地上建造了2000多平方米的房屋并进行转租，目前仍有5户次承租人。原、被告在合同期满后未签订书面合同。两原告按照年租金14万元的标准已经付清了截至2014年12月31日的租金或使用费。2014年7月28日，嵩山村委会向被告发送书面通知，通知被告系争土地上的房屋属于违法建筑，属于本次整治范畴，要求被告于2014年9月15日前主动做好搬离工作。2014年9月16日，被告与嵩山村委会签订《土地减量化搬迁协议书》，约定被告租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认，土地面积4.18亩，建筑面积2,352平方米，双方终止2013年1月1日签订的租赁土地协议，被告于2014年9月26日之前停止经营，11月30日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物，清场交付土地。嵩山村委会给予被告综合土地减量化搬迁费123万元。协议签订15天内支付25%。2014年12月15日，嵩山村委会出具证明，证明：1、本案系争土地位于嵩山村XXX号地块，性质属于农村集体土地，用途为农用地(农民的自留地)，依法不得进行开发建设。2、嵩山村委会将系争土地出租给被告，被告将土地转租给两原告未征得嵩山村委会同意，被告与两原告之间的纠纷由其自行解决。3、嵩山村委会曾就土地租赁协议的终止及出租地块上违章建筑的拆除及清场事宜与被告签订了《土地减量化搬迁协议书》，约定在条件成就时向被告支付综合土地减量化搬迁费共计162万元。上述款项的确定标准系参考出租地块的面积、租期及被告对出租地块排水、低级、回填土等基础设施的投入，并结合出租地块上违章建筑的拆除及清场费用等综合确定。4、目前嵩山村委会仅向被告支付了405,000元，由于被告及出租地块上的经营户经多次通知未在约定时限内完成拆违及清场工作，嵩山村委会决定近期与政府主管部门一起对出租地块进行强制拆违及清场。届时，嵩山村委会将不会向被告支付剩余款项，由此产生的全部责任由被告及出租地块内的经营户自行承担。2015年4月2日，嵩山村委会出具《情况说明》，内容为：被告租用嵩山村委会一处集体土地，面积4.18亩，与嵩山村委会的租赁合同至2015年12月31日到期。根据华新镇人民政府的整体工作要求，嵩山村委会于2014年9月16日与被告签订《土地减量化搬迁协议书》，将该租赁土地纳入2014年度土地减量化实施范围。协议约定，被告承诺于2014年10月底前搬离，嵩山村委会于2014年9月29日支付第一笔资金405,000元。由于被告与现在的租户内部发生纠纷，几次协调未果，至今未曾搬离原租赁地，故嵩山村委会将收回支付的405,000元减量化搬迁费，并且原先所签减量化协议作废，不纳入2014年度土地减量化实施范围。又查明，2014年11月12日，被告起诉两原告，要求解除租赁合同、返还出租土地并恢复原状。本院以(2014)青民三(民)初字第4216号案件予以受理，并于2015年8月10日判决两原告与被告签订的租赁合同无效，两原告将土地恢复原状交付被告。该判决已于2015年9月16日生效，被告向本院申请执行。在本案审理过程中，经本院释明法律风险后，两原告坚持申请对建造的房屋、装修及配套设施进行鉴定。本院依法通过上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司进行鉴定，并出具沪中世鉴字【2016】第026号司法鉴定意见书，鉴定意见为两原告建造的房屋、装修及配套设施工程总造价为1,126,628元。为此两原告支付了鉴定费3万元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，土地租赁合同、民事判决书、情况说明、通知、执行案件受理通知书、租赁协议、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，针对本诉部分，两原告与被告签订的租赁合同已经生效判决书确认为无效，两原告承租的土地和建造的房屋也被判决应恢复原状并交付被告。两原告认为被告获得的补偿款中包含了两原告投资的部分，然嵩山村委会和被告均已经明确签订的《土地减量化搬迁协议书》废止，被告需退还已收取的补偿款。原告认为双方系串通，实际上协议并未废止，为此两原告并未提供相应的依据，被告目前尚未退还钱款也并不能推定协议书继续履行，故对两原告的意见本院难以支持。被告未获取补偿款，当然无法支付原告相应的补偿款。租赁合同仅约定两原告可以建造300平方米的临时用房，实际上两原告建造了超过2000平方米的房屋并且对外出租收取租金多年，原租赁合同约定的期限届满后被告并未与两原告另行签订租赁合同，两原告建造的房屋也无任何合法有效的批建手续，故两原告要求被告赔偿损失的请求本院不予支持。针对反诉部分，根据合同相对性的原则，鉴于原告一直使用系争房屋未腾退，被告按照原、被告此前租金支付标准主张原告占有使用期间的房屋使用费，于法无悖，本院予以支持。鉴于嵩山村委会已经明确表示被告未按期交还土地，故废除了土地减量化协议，可见被告目前尚未将土地交还村委会。就被告与嵩山村委会之间的土地使用费，由双方自行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告郑维海、王允筛的诉讼请求；二、反诉被告郑维海、王允筛应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海腾其建筑装潢工程有限公司土地使用费(以每年14万元为标准，自2015年1月1日计算至实际腾退之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14,939.60元，减半收取计7,469.80元，由两原告负担；反诉受理费1,550元，由反诉被告负担；鉴定费30,000元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一六年九月二十六日书 记 员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。