河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0303民初2995号 原告：赵克柱，男，1970年2月5日出生，汉族，住辽宁省绥中县。 被告：秦皇岛秦网安装工程有限公司，住所地，秦皇岛市山海关区石河镇政府院内，统一社会信用代码：9113030356195802X8。 法定代表人：王利武，董事长。 委托诉讼代理人：钮立娜。 委托诉讼代理人：张铁军，河北百人合律师事务所律师。 第三人：秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司，住所地，秦皇岛市山海关区南海西路**。统一社会信用代码：91130303738731547F. 法定代表人：赵尊，总经理。 委托诉讼代理人：单东臣，河北鼎路律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙丽丹，河北鼎路律师事务所律师。 第三人：石河镇新村建设领导小组办公室，，住所地，秦皇岛市山海关区人民政府院内 法定代表人：王金纯，主任。 委托诉讼代理人：王承玉，河北正在律师事务所律师。 第三人：秦皇岛市山海关区石河镇人民政府，，住所地，秦皇岛市山海关区人民政府院内统一社会信用代码：11130303000368956L。 法定代表人：李**，职务，镇长。 委托诉讼代理人：王承玉，河北正在律师事务所律师。 原告赵克柱与被告秦皇岛秦网安装工程有限公司、第三人秦皇岛市山海关兴武建筑安装工程有限公司、第三人石河镇新村建设领导小组办公室、第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月09日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵克柱，被告秦皇岛秦网安装工程有限公司委托诉讼代理人钮立娜、张铁军，第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司委托诉讼代理人孙丽丹，第三人石河镇新村建设领导小组办公室委托诉讼代理人王承玉，第三人石河镇新村建设领导小组办公室委托诉讼代理人王承玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵克柱向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于亚龙湾小区3栋2号、三号门市房的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、诉讼费用被告承担。事实与理由： 2011年9月18日，原告与被告秦皇岛市山海关兴武建筑安装工程有限公司签订《亚龙湾小区门市房买卖合同》，合同约定原告购买亚龙湾小区3栋2号及3号门市房，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。 原告至今尚未办理房屋过户登记，系兴武建筑公司尚未办理不动产初始登记。原告取得涉案门市房后，未登记只有物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。故原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告秦皇岛秦网安装工程有限公司辩称，原告不具有排除执行的权利，根据办理排除执行案件的规定的第二十八条，应该在人民法院查封之前，签订合法有效的合同，而本案的房屋是在农民集体土地上兴建的房屋，性质属于村民宅基地，该房屋。只有石河镇田庄村、团练村、高建庄村村民购买，原告不是村民，没有购买房屋的资格，所以原告与兴武签订的门市房买卖合同属于无效合同。因为该合同无效，所以原告的请求不符合最高院的第二十八条第一款的规定，所以请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司的意见，对原告的起诉没有异议，我公司确实将涉案房屋卖给了原告。 第三人石河镇新村建设领导小组办公室的意见，一、被查封的房屋为石河镇政府、新村办尚未销售的房屋，且石河镇政府、新村办对兴武公司到期债务数额不确定，不能执行该房屋以抵偿债务。理由如下：贵院予以确定石河镇政府、新村办对被执行人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司（以下简称“兴武公司”）负有到期债务的秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民初字第80号判决法律文书计算不正确、亦不科学，强制执行，则存在损害国家、集体利益情形。第一、在计算“亚龙湾”小区项目总收入时，明确项目总收入由售房款198534242.6元、政府奖励630000元、账户所产生的孳息230803.46元三部分组成，合计是199395046.06元。售房款198534242.6元中，兴武公司售房应收入58807181元，石河镇应收入售房款139727061.6元，其中包括实际收入售房款、未收房款、未出售房屋折价款三部分，总收入减去总项目成本后的余额为项目利润。即房屋还未销售，能否实际销售尚不得知，利润已经算出，显然是违反会计核算原则。第二、（2014）秦民初字第80号判决书同时将石河镇政府与兴武公司之间的法律关系界定为合作建设关系，确定兴武公司承担全部项目的投资，石河镇政府及新村办无收益，全部债权债务亦由兴武公司承担。但未销售房屋被折合成实际款项要求石河镇政府、新村办支付，即由石河镇政府、新村办承担项目亏损风险，显然违反法院判决应遵循的公平原则。第三、石河镇政府、新村办曾对（2014）秦民初字第80号和（2015）冀民事终字第274号判决提出再审申请。最高人民法院在再审审查时，显然已经注意了计算方式的不妥之处，所以在驳回××镇政府、新村办的再审申请时，明确提出“（2014）秦民初字第80号（2015）冀民事终字第274号计算给付的项目利润并非是最终利润，债务的确认和承担问题可在本案执行阶段一并解决。”显然已经明确石河镇政府、新村办对兴武公司的到期债务数额不确定，应重新核算。依据以上事实，在石河镇政府、新村办与兴武公司之间账目未核算完成前，石河镇政府、新村办对兴武公司的到期债务数额不确定，如果继续执行，将严重损害国家和集体利益。二、被查封的房屋解封后，应由石河镇政府、新村办进行管理，收回后亦不能作为强制执行的标的。第一、根据贵院（2019）冀0303执恢21号裁定的内容来看，被查封的房屋为石河镇政府、新村办尚未销售的房屋，兴武公司将其销售给被答辩人赵克柱显然为无权处置。第二、如果根据（2014）秦民初字第80号判决文书的意见，兴武公司既是施工方，又是合作且实际出资一方，也是项目利润的所有者，则不应有石河镇政府、新村办再向其支付工程款的事实存在，更不存在以未出售房屋抵顶工程款一事的存在。第三、退一步讲，即便有石河镇政府、新村办同意兴武公司出售房屋，销售的对象也应是有购买资格的购房人，现兴武公司将房屋销售给被答辩人赵克柱，应对其后果承担相应的法律责任。综合上述事实，请人民法院在审查执行异议案件慎重对待，以免给各方造成不必要的损失。 第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府的意见，一、被查封的房屋为石河镇政府、新村办尚未销售的房屋，且石河镇政府、新村办对兴武公司到期债务数额不确定，不能执行该房屋以抵偿债务。理由如下：贵院予以确定石河镇政府、新村办对被执行人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司（以下简称“兴武公司”）负有到期债务的秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民初字第80号判决法律文书计算不正确、亦不科学，强制执行，则存在损害国家、集体利益情形。第一、在计算“亚龙湾”小区项目总收入时，明确项目总收入由售房款198534242.6元、政府奖励630000元、账户所产生的孳息230803.46元三部分组成，合计是199395046.06元。售房款198534242.6元中，兴武公司售房应收入58807181元，石河镇应收入售房款139727061.6元，其中包括实际收入售房款、未收房款、未出售房屋折价款三部分，总收入减去总项目成本后的余额为项目利润。即房屋还未销售，能否实际销售尚不得知，利润已经算出，显然是违反会计核算原则。第二、（2014）秦民初字第80号判决书同时将石河镇政府与兴武公司之间的法律关系界定为合作建设关系，确定兴武公司承担全部项目的投资，石河镇政府及新村办无收益，全部债权债务亦由兴武公司承担。但未销售房屋被折合成实际款项要求石河镇政府、新村办支付，即由石河镇政府、新村办承担项目亏损风险，显然违反法院判决应遵循的公平原则。第三、石河镇政府、新村办曾对（2014）秦民初字第80号和（2015）冀民事终字第274号判决提出再审申请。最高人民法院在再审审查时，显然已经注意了计算方式的不妥之处，所以在驳回××镇政府、新村办的再审申请时，明确提出“（2014）秦民初字第80号（2015）冀民事终字第274号计算给付的项目利润并非是最终利润，债务的确认和承担问题可在本案执行阶段一并解决。”显然已经明确石河镇政府、新村办对兴武公司的到期债务数额不确定，应重新核算。依据以上事实，在石河镇政府、新村办与兴武公司之间账目未核算完成前，石河镇政府、新村办对兴武公司的到期债务数额不确定，如果继续执行，将严重损害国家和集体利益。二、被查封的房屋解封后，应由石河镇政府、新村办进行管理，收回后亦不能作为强制执行的标的。第一、根据贵院（2019）冀0303执恢21号裁定的内容来看，被查封的房屋为石河镇政府、新村办尚未销售的房屋，兴武公司将其销售给被答辩人赵克柱显然为无权处置。第二、如果根据（2014）秦民初字第80号判决文书的意见，兴武公司既是施工方，又是合作且实际出资一方，也是项目利润的所有者，则不应有石河镇政府、新村办再向其支付工程款的事实存在，更不存在以未出售房屋抵顶工程款一事的存在。第三、退一步讲，即便有石河镇政府、新村办同意兴武公司出售房屋，销售的对象也应是有购买资格的购房人，现兴武公司将房屋销售给被答辩人赵克柱，应对其后果承担相应的法律责任。综合上述事实，请人民法院在审查执行异议案件慎重对待，以免给各方造成不必要的损失。 本院经审理认定事实如下：2011年9月18日，原告赵克柱与第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司签订《亚龙湾小区门市房买卖合同》二份，合同约定，原告赵克柱购买山海关区，一套是商3栋2号，一套是商3栋3号；面积分别为248.4平方米、250.81平方米，价款分别为770040元、777511元；交房日期为2011年11月30日；原告赵克柱全部缴纳房款后，第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司交由原告赵克柱占有了上述房屋，由原告赵克柱使用至今。山海关区亚龙湾小区房屋为山海关区石河镇田庄村、团练村、高建庄村三村村民集中安置房，土地性质为农民集体所有土地，山海关区石河镇田庄村、团练村、高建庄村三村村民有资格购买亚龙湾小区的房屋。原告赵克柱购房时不是石河镇田庄村、团练村、高建庄村三村村民。 第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司与第三人石河镇新村建设领导小组办公室、第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府合伙协议纠纷一案，秦皇岛市中级人民法院于2014年12月30日作出（2014）秦民初字第80号民事判决书，判决第三人石河镇新村建设领导小组办公室于判决生效后十五日内给付第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司山海关区亚龙湾新民居项目利润人民币13445221.83元，第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府对上述债务承担补充清偿责任。第三人石河镇新村建设领导小组办公室、第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府对该判决不服，提出上诉。2015年7月20日，河北省高级人民法院作出（2015）冀民一终字第274号民事判决书，判决维持原判。第三人石河镇新村建设领导小组办公室和本案第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府就（2015）冀民一终字第274号民事判决申请再审，最高人民法院于2015年12月10日作出（2015）民申字第2605号民事裁定书，裁定驳回第三人石河镇新村建设领导小组办公室和本案第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府的再审申请，第三人石河镇新村建设领导小组办公室和本案第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府未履行给付第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司项目利润。被告秦皇岛秦网安装工程有限公司与第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2015）山民初字第977号民事判决书，判决第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司于判决生效之日起15日内给付被告秦皇岛秦网安装工程有限公司工程款4460299.66元。第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司对该判决不服，提出上诉，经秦皇岛市中级人民法院二审，作出（2017）冀03民终901号民事判决书，判决维持原判。第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司未履行给付被告秦皇岛秦网安装工程有限公司工程款。被告秦皇岛秦网安装工程有限公司向本院申请强制执行（2015）山民初字第977号民事判决书。本院在执行该案过程中，于2017年7月4日以第三人石河镇新村建设领导小组办公室、本案第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府作为第三人，向其送达了履行到期债务通知，第三人石河镇新村建设领导小组办公室、第三人秦皇岛市山海关区石河镇人民政府在指定期限内未对到期债务提出异议，亦未主动履行。本院于2017年8月22日作出（2017）冀0303执581号之一执行裁定书，裁定强制执行第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司对第三人石河镇新村建设领导小组办公室、石河镇政府的到期债权4189963.17元，并据此查封了本案第三人石河镇新村建设领导小组办公室未销售的坐落在山海关区（共两层）、南六（共两层）、南七（共两层）、南八（共两层）、南九（共两层）五套房屋。上述被本院查封的房屋中包括原告赵克柱购买的位于山海关区房屋。 本院认为，山海关区亚龙湾小区房屋为山海关区石河镇田庄村、团练村、高建庄村三村村民集中安置房，土地性质为农民集体所有土地，依照国家有关法律和政策，山海关区石河镇田庄村、团练村、高建庄村三村村民有权购买亚龙湾小区的房屋，其他人无权购买。原告赵克柱不是山海关区石河镇田庄村、团练村、高建庄村三村村民，无权购买该房屋；第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司向原告赵克柱出售该房屋违反了国家有关法律和政策强制性规定，原告赵克柱与第三人秦皇岛市山海关区兴武建筑安装工程有限公司签订的《亚龙湾小区门市房买卖合同》无效，据此原告赵克柱不能取得房屋产权，原告赵克柱的执行异议诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，应驳回原告赵克柱的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，判决如下： 驳回原告赵克柱的诉讼请求。 案件受理费18728元，由原告赵克柱负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  梁德印 人民陪审员  张晓莉 人民陪审员  齐艳华 二〇一九年十月十一日 书 记 员  安 妮