重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初4568号原告（执行案外人）：袁泽华，男，1974年2月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：霍永军，重庆永登律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，重庆永登律师事务所律师。被告（申请执行人）：陶华禄，男，1949年6月23日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，住重庆市綦江区。被告（被执行人）：张基和，男，1956年5月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。原告袁泽华诉被告陶华禄、被告张基和案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由审判员肖庆容担任审判长，与代理审判员权珊珊、人民陪审员陈乐惠组成合议庭，适用普通程序，分别于2016年9月9日、9月23日公开开庭进行了审理。原告袁泽华及其委托诉讼代理人霍永军以及被告陶华禄均参加了两次庭审，被告张基和的委托诉讼代理人喻祯洪、杜长坤分别参加了第一次、第二次庭审。本案现已审理终结。原告袁泽华向本院提出诉讼请求：1．裁决立即停止在（2015）綦法民执字第02885号执行案件中对位于原綦江县的房屋的执行，并解除查封；2．裁决确认其与张基和分别于2005年12月20日、21日签订的《重庆市房地产买卖合同》《房地产买卖合同增补协议》合法有效，并确认其享有房屋所有权。事实及理由：其与张基和分别于2005年12月20日及21日签订了《重庆市房地产买卖合同》《房地产买卖合同增补协议》，张基和将位于原綦江县的房屋（门面）出售给其。双方约定房屋价款为142740元，价值72260元的房屋水电、装饰、装修一并出售，前述款项于2005年12月30日前支付10万元，于2006年10月30日前支付115000元。2005年12月28日，其支付购房款10万元，并与张基和签订《房地产买卖合同增补协议增补条款》，双方约定交房时间为2005年12月31日。张基和于2005年12月31日交付房屋。其分别于2006年4月8日及2006年10月13日支付购房款1万元及31244元。截止2006年10月30日，其尚欠购房款1496元及水电、装饰、装修折价款72260元未付。2006年10月31日，其又支付了3万元。鉴于双方未明确约定房屋过户时间，其听说张基和将要用该房屋抵押贷款，因其感到不安便向张基和要求10日内过户，然后再支付余款43756元，张基和要求其先支付2万元后才办理过户。其于2006年12月13日付款2万元，但是张基和至今未办理房屋过户，致使余款23756元一直未支付张基和。事后了解，张基和的确于2007年9月将该房屋抵押贷款19万元，2011年1月才将抵押登记注销。抵押贷款期间，该房屋确实无法办理过户。张基和将该房屋用于抵押贷款的行为严重不诚信，使其感到不安，其有理由在张基和过户后才支付余款。房屋至今未过户，是张基和的不诚信行为导致，其无任何过错。张基和差欠陶华禄借款应当及时支付，但其与张基和建立合法有效的房屋买卖关系及占有使用讼争房屋在前述借款发生之前，亦在法院保全查封之前。在陶华禄申请查封之前，其已将购房款支付完毕，仅差欠水电、装饰、装修折价款23756元。在陶华禄申请执行张基和民间借贷纠纷案件中，法院将其购买房屋作为执行标的是违法的，严重损害其合法权利。其提起执行异议申请，法院作出（2016）渝0110执异10号执行裁定予以驳回。综上所述，其与张基和建立房屋买卖合同关系合法有效，房屋已经按照约定交付其实际占有使用。其于2006年10月31日前已经支付完清购房款142740元，张基和就应当及时办理过户。虽然双方对房屋过户时间未作约定，但因张基和将房屋抵押贷款引起其不安，张基和应在其要求下，在合理的期限内办理房屋过户，其可以选择将10％的欠款23756元在过户后支付。故房屋至今未过户，其无过错，法院应当排除执行，不能将讼争房屋作为执行标的，应当解除查封。其还差欠张基和的到期债权，其承诺积极协助，及时履行支付。被告陶华禄辩称，执行是否符合规定，法院已作出过裁定，其在房管局查询讼争房屋是张基和的，房管局提供的房产证如果是真实的，就请法院依法裁决。被告张基和辩称，讼争房屋于2005年12月出卖并交付袁泽华使用是事实。其与袁泽华签订合同约定，袁泽华应在2006年10月30日前付清所有款项。合同明确约定了付款时间，对过户的时间未作约定，因此应该是先付款后过户。导致未过户的原因及责任是因为袁泽华未按合同约定支付价款，并且在执行异议的听证中，袁泽华陈述从2006年12月份后，袁泽华到外地打工，2012年才回家，其在此期间找不到袁泽华，未过户的责任在袁泽华。其同意继续履行合同，但前提条件是袁泽华支付未付的价款以及赔偿相应的损失，否则其不同意将讼争房屋过户给袁泽华，其可以另案起诉，解除合同返还房屋。对袁泽华的第二项诉讼请求，不应该在本案中解决所有权的问题，其不同意确认讼争房屋归袁泽华所有，袁泽华应另案起诉。其要求袁泽华付清购房余款并付清逾期付款的损失才同意过户给袁泽华。请法院依法判决。经审理查明，2005年12月20日，被告张基和与原告袁泽华签订《重庆市房地产买卖合同》，约定：张基和将位于原綦江县房屋[门面，建筑面积71.37平方米]出售给袁泽华，成交价格为2000元/平方米（建筑面积），合计142740元。2005年12月21日，张基和与袁泽华就买卖该房屋签订《房地产买卖合同增补协议》，约定：原合同双方协商议定房地产成交价格为2000元/平方米（建筑面积），合计142740元，增补：增加水电、装饰、装修费72260元，增补后总成交价为合计215000元；付款期限：第一次付款在2005年12月30日前，付款金额为10万元，第二次付款在2006年10月30日前，付款金额为115000元；办理房产证、土地使用权证费用由袁泽华承担。2005年12月28日，张基和与袁泽华就买卖该房屋签订《房地产买卖合同增补协议增补条款》，约定就双方所签增补协议再作增补条款：如房地产管理机构评估总成交价超出14万元部分所发生的交易税费双方各承担一半；交房日期为2005年12月31日。袁泽华于2005年12月28日支付张基和首期房款10万元，于2006年4月8日支付张基和房款1万元，于2006年10月13日以货款抵付张基和房款31244元，于2006年10月31日支付张基和房款3万元，于2006年12月13日支付张基和房款2万元。袁泽华尚欠购房余款23756元一直未支付张基和。张基和于2005年12月31日将该房屋交袁泽华占有使用至今。该房屋的所有权、土地使用权至今仍登记在张基和名下。本院在审理陶华禄与张基和民间借贷纠纷一案中，于2015年8月21日作出（2015）綦法民初字第06465-1号民事裁定，于当日查封了张基和名下的前述房屋。2015年9月16日，本院以（2015）綦法民初字第06465号民事调解书确认张基和与陶华禄自愿达成的如下协议：张基和于2015年10月31日前付清陶华禄借款本金140460元及陶华禄为实现债权产生的费用1000元，张基和从2015年9月8日起至借款付清时止以140460元为基数按月息18.7‰向陶华禄支付利息。因张基和未履行前述义务，陶华禄遂申请强制执行，本院以（2015）綦法民执字第02881号案立案执行。执行过程中，袁泽华以案外人身份对前述房屋作为执行标的提出书面异议，本院于2016年5月12日进行了听证审查，于2016年5月19日作出（2016）渝0110执异10号执行裁定，驳回案外人袁泽华的执行异议。袁泽华不服该裁定，于2016年6月2日向本院提起诉讼。袁泽华在执行异议申请书中陈述：2006年10月份前期，其看付款周期快到了，多次催促张基和办理过户手续，张基和每次都以事忙推托，其顾及朋友情份未再催，直至2006年12月份，其再次到翠竹山庄找张基和协商办理房屋过户事宜，张基和说现在临近春节，山庄生意忙，让其再付2万元，余款等年后办完过户手续后再付。其再次付了2万元现金给张基和，张基和写了收条。春节后，其又打电话与张基和约时间办理过户手续，并说明其马上要外出做生意，让张基和尽快与其一起完清手续，其好支付剩下的款项。张基和说开年事情比较多，等忙完再通知其。于是其就外出了，张基和一直没有给其电话联系，其在外地做生意也是好几年时间，双方各忙各的，没有见面，直到2012年其回来。其回来后找张基和多次协商房屋过户事宜，均因购房余款及利息支付问题协商未果，导致房屋至今没有过户。审理中，本院于2016年7月26日主持双方当事人调解，事后袁泽华以自身拟承担的房屋过户费用过高为由翻悔，致协议未成。张基和于调解当日将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证原件交给袁泽华。袁泽华于2016年8月17日向本院案款账户交付案件暂扣款3万元，并备注代缴购房尾款。另查明，在张基和交给袁泽华的房屋所有权证上“设定他项权利摘要”一栏显示：张基和于2004年9月17日将前述房屋用于原綦江县农村信用合作联社古南信用社抵押借款32.26万元，于2007年9月24日被注销抵押登记。张基和又于2007年9月26日将前述房屋用于原綦江县农村信用合作联社古南信用社抵押借款19万元，直至2011年1月6日才被注销抵押登记。张基和在第二次庭审中陈述在与袁泽华签订房屋买卖合同时，曾口头告诉袁泽华将该房屋抵押借款的情况，但未举示证据证明向袁泽华声明前述房屋已经被用于抵押借款并设定他项权登记的情况。以上事实，有双方当事人的陈述、协助执行通知书、房地产买卖合同、房地产买卖合同增补协议、房地产买卖合同增补协议增补条款、收条、银行回单、购空调等扎账清单、重庆市行政事业单位资金往来结算票据、房地产抵押合同、查询解押证明、（2016）渝0110执异10号执行裁定书、执行异议申请书、房屋所有权证、国有土地使用证、（2015）綦法民初字第06465号民事调解书、（2015）綦法民初字第06465-2号民事裁定书等证据在卷为凭，并经当庭质证和审查，可以采信。本院认为，本案的关键是审查原告袁泽华享有的民事实体权利是否足以阻却强制执行措施？（一）关于原告袁泽华是否取得涉案房屋的物权问题。袁泽华与张基和之间本着自愿、平等互利、协商一致的原则签订的《重庆市房地产买卖合同》《房地产买卖合同增补协议》《房地产买卖合同增补协议增补条款》，是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，袁泽华为善意受让人。合同签订后，袁泽华按约向张基和支付了10万元首付款，张基和也按约将涉案房屋交付袁泽华占有使用。截止2006年12月13日，袁泽华尚欠购房余款23756元未付给张基和。之后，双方因故未办理涉案房屋产权过户手续，该房屋的所有权、土地使用权至今仍登记在张基和名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，以及该法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，袁泽华虽然占有、使用、收益所购涉案房屋至今，但因未办理涉案房屋的产权过户登记手续，张基和仍为涉案房屋的名义产权人，从法律上讲袁泽华至今未取得涉案房屋的物权。（二）关于未办理涉案房屋产权过户登记手续的原因，袁泽华享有的民事实体权利是否足以排除强制执行问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”袁泽华在尚未办理涉案房屋产权过户登记手续的情形下，原则上应满足该规定的条件，才能产生阻却强制执行措施的结果。但是，根据本案查明的事实来看，袁泽华与张基和在进行房屋买卖交易前，张基和已于2004年9月17日将涉案房屋在原綦江县农村信用合作联社古南信用社进行抵押借款并办理他项权登记手续，此次他项权设定登记于2007年9月24日才被注销抵押登记，张基和在本案审理中未举示证据证明双方在订立房屋买卖合同时向袁泽华披露过该房屋正处于他项权设定状态的情况。2007年9月26日，张基和再次将涉案房屋在原綦江县农村信用合作联社古南信用社进行抵押借款并办理他项权登记手续，此次他项权设定登记直至2011年1月6日才被注销抵押登记。由此可见，张基和出让涉案房屋时隐瞒了用此房屋抵押借款并办理他项权登记手续的真实情况，且事后亦未向袁泽华披露过此情况，仍将涉案房屋用作抵押借款，其行为违反了民事活动应当遵守诚实信用的原则，没有履行出让人应尽的协助受让人办理房屋产权过户的合同附随义务，既存在缔约过错又存在违约行为。袁泽华虽然存在未完全按照约定付清购房余款23756元的情况，但是张基和隐瞒了用涉案房屋抵押借款并办理他项权登记手续的真实情况在先。涉案房屋从买卖开始至2011年1月6日，基本上都处于他项权设定的持续状态，事实上无法办理产权过户手续。袁泽华未付清购房余款事出有因。对袁泽华关于“房屋至今未过户，是张基和的不诚信行为导致”的诉称意见和理由，符合客观实际，本院予以采纳。对张基和关于“导致未过户的原因及责任是因为袁泽华未按合同约定支付价款”的辩称意见和理由，与客观事实不符，本院不予采信。尽管袁泽华因涉案房屋未办理产权过户登记没有取得物权，不能发生所有权变动的法律效果，但是其善意受让、实际占有、合法占有、合法收益该房屋长达10年。在袁泽华已经于2006年12月13日前支付89%的购房款，并于本案审理中向本院案款账户交付3万元购房尾款的情况下，可认定双方已经履行了房屋买卖合同的主要义务，双方已经形成较为稳定的法律关系和经济利益关系，袁泽华对涉案房屋的期待利益相对于张基和而言更加重要。从本案实际出发，为了维护交易秩序、维护社会诚信和善意受让人的利益，认定袁泽华对涉案房屋享有一定的民事实体权利更能彰显司法的公平正义。在此情形下，如果因张基和与陶华禄之间于2015年9月经本院调解处理的民间借贷纠纷而对涉案房屋查封执行，则必然会让该房屋逆转到买卖合同未履行的初始状态，从而会增加履行费用和交易成本，不符合发挥物的最大效用和最大经济效益，并影响交易秩序的稳定，损害袁泽华的合法权利。故袁泽华对涉案房屋享有的一定的民事实体权利足以排除强制执行。综上所述，袁泽华对涉案房屋享有一定的民事实体权利，足以排除本院的强制执行，对其要求停止在（2015）綦法民执字第02881号执行案件中对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。就袁泽华要求本院解除对涉案房屋查封的诉讼请求，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故本院对袁泽华要求解除涉案房屋查封的请求不予处理。鉴于袁泽华与张基和之间就购房尾款利息的支付问题和产权过户费用承担问题还存在争议，故本案不宜将涉案房屋确认归袁泽华所有，应另择其他途径解决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十二条第一款（一）项和第二款之规定，判决如下：一、不得在（2015）綦法民执字第02881号执行案件中执行登记于被告张基和名下的位于原綦江县的房屋；二、确认原告袁泽华与被告张基和于2005年12月20日签订的《重庆市房地产买卖合同》及于2005年12月21日签订的《房地产买卖合同增补协议》合法有效；三、驳回原告袁泽华的其余诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告袁泽华负担40元（已预交），被告张基和负担40元，于本判决发生法律效力后7日内向本院交纳。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  肖庆容代理审判员  权珊珊人民陪审员  陈乐惠二〇一六年九月二十三日书 记 员  胡镜月