长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初907号 原告：周宝会，男，1967年11月18日生，汉族，无职业，现住长春市经济技术开发区红杉郡小区2栋3门606室。委托诉讼代理人：刘玉兰，吉林策业律师事务所律师。被告：唐刚，男，1972年8月15日生，汉族，个体，现住长春市双阳区上和城小区15栋2单元404室。被告：陈晓冬，女，1967年11月21日生，汉族，个体，现住长春市双阳区上和城小区15栋2单元404室。二被告委托诉讼代理人：李亚洲，吉林铭英律师事务所律师。第三人：长春市明禹房地产开发有限公司。住所地：长春双阳经济开发区劳动力培训中心办公楼505室。法定代表人：赵启超，该公司总经理。 原告周宝会诉被告唐刚、陈晓冬、第三人长春市明禹房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周宝会委托诉讼代理人刘玉兰,被告唐刚、陈晓冬及二被告委托诉讼代理人李亚洲到庭参加诉讼。第三人长春市明禹房地产开发有限公司经本院开庭传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 周宝会向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告周宝会与第三人长春市明禹房地产开发有限公司之间签订的《执行和解协议书》合法有效，房屋系原告所有。二、请求双阳区人民法院立即停止对坐落于双阳区丹江街与嵩山路交汇处明禹现代居小区3号楼3层南部QA-QC轴与3-1至3-14轴所围成的长方形,建筑面积516.03平方米房屋的强制执行，并依法解除查封。三、因诉讼支出的费用由二被告承担。事实与理由：2019年春节后，原告(案外人)周宝会获悉，因二被告唐刚、陈晓冬向长春市双阳区人民法院申请强制执行(2017)吉01民终5583号民事判决书,长春市双阳区人民法院将原告通过执行和解取得的位于双阳区丹江街与嵩山路交汇处明禹现代居小区3号楼3层南部QA-QC轴与3-1至3-14轴所围成的长方形，建筑面积516.03平方米的房屋进行了执行查封，原告提出执行异议，贵院于2019年5月8日向原告送达了（2019）吉0112执异30号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告执行异议缺乏事实与法律依据。一、被查封房屋原告通过强制执行中的执行和解方式合法取得所有权，而非第三人的财产。因第三人明禹房地产欠原告借款200万元,原告起诉至长春市净月高新技术产业开发区人民法院（以下简称净月法院）,双方经法院调解，以(2018)吉0194民初135号调解书结案,调解书生效后,第三人没有履行调解书义务，原告向净月法院申请强制执行,净月法院向第三人下发了强制执行裁定书等相关强制执行文书。2018年3月16日申请人与第三人明禹公司达成执行和解协议，约定:“明禹公司自愿将位于双阳区丹江街与嵩山路交汇处明禹现代居小区3号楼3层南侧公建房三楼约500平方米房屋抵账给原告”(即贵院查封的位于双阳区丹江街与嵩山路交汇处明禹现代居小区3号楼3层南部QA-QC轴与3-1至3-14轴所围成的长方形,建筑面积516.03平方米的房屋),同日第三人将房屋交付给原告。此和解协议在净月法院执行卷宗备案后，申请人撤回执行申请，净月法院依法做出了终结(2018）吉0194民初135号民事调解书的执行裁定书。2018年3月26日原告将取得的房屋租赁给长春市明禹物业服务有限公司，双方签订了《房屋租赁合同》，之后房屋由明禹物业使用。2019年2月2日原告缴纳了2018年至2019年的供热费。上述事实均能证实，原告合法取得了争议房屋，且已经实际交付，根据《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力”，据此，被贵院查封的本案争议房屋原告已依法取得所有权，第三人不再享有所有权，故贵院依据二被告的执行申请对本案争议房屋进行执行查封无事实依据和法律依据。二被告对属于原告的房屋申请强制执行是错误的,贵院作出的(2019)吉0112执异30号执行裁定书，事实有误，适用法律错误,应对房屋予以解封。原告与第三人的和解协议是真实的，原告已取得该房屋的所有权。二被告无权对原告的上述财产申请执行,原告在向贵院提出执行异议申请时已提交了相关证据,裁定在查明事实中也认可了原告与第三人之间签订过执行和解协议,并将房屋进行了出租,只是认为“争议房屋现根据《国有建设用地使用权出让合同》能够确定第三人取得了土地使用权,基于此认定涉案房屋系第三人所有”，首先取得土地使用权的地块不明确，是不是该房屋的用地没有证据,其次即使取得了土地，建设了房屋,然后房屋进行了合法的转让，那么对房屋也已经失去了所有权,原告系该房屋的合法所有权人，贵院的驳回执行异议裁定明显事实不清，证据不足，适用法律不当。综上，根据有关法律法规的规定提起诉讼，请求人民法院依法公断。 被告唐刚、陈晓冬辩称，我方不同意原告诉请，原告不是案涉建筑物的所有权人，以房抵债协议不能阻却执行，原告提出解除查封的理由于法无据，不能成立，请法院查明事实依法驳回原告请求。一、原告不是涉案建筑物的权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十五条第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用登记薄、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，本案原告要求解除查封的建筑物未进行登记，原告也未能提供登记为原告的物权凭证等相关证据，故原告不是执行标的的权利人。二、《以房抵债协议》不能排除执行。原告与第三人之间的以房抵债协议，该协议的目的在于消灭原告对第三人的债权而非单纯的房屋买卖。只是第三人履行债权的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且诉争房屋未完成权属登记的变更手续，本案原告作为债权人只有债权请求权，而非物权期待权或物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成由于其他债权的利益，且破坏的债权平等受偿的原则，损害了其他与第三人之间存在有债权债务关系的当事人的合法权益救济途径。该协议的订立并不能阻却其他合法权利的人基于生效文书申请强制执行。原告主张的第三人已将涉案建筑物交付给原告的证据不足，并且该交付并非法律意义上的交付，交付本身只适用于动产物权的取得。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要求，即使占有不动产也不产生物权变动的法律效果，因此，无论原告主张的房屋是否实际交付，均不产生法律意见上的物权效力。物业一直在用，证明原告从未实际占有。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，因此原告与第三人之间的《以房抵债协议》应当认定为无效合同。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议案件若干疑难问题的解答》精神，其中第十四问题，题目是：执行异议之诉案件中，预售商品房未取得预售许可证时，商品房买受人请求排除执行的，人民法院该如何处理？省法院的解答是：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，房地产开发企业在起诉前仍未取得预售许可证明的，其与买受人签订的商品房预售合同应当按无效处理，买受人请求对该商品房排除执行的，原则上不应当支持；但房地产开发企业未能继续开发建设该工程经由人民政府善后处理将房屋处分给买受人的、或者是经由人民法院拍卖程序等合法途径将房屋处分给买受人的情形除外”。因此根据该规定也不应当支持原告的排除执行诉求。该以房抵债协议，虽然在原告与第三人之间执行案卷中可能存在该协议，但并不是经人民法院以裁定或判决的形式进行认定，故不能产生物权效力。即使该《以房抵债协议》经人民法院以裁定或判决的形式予以认定，根据《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，也不能必然成为阻却执行的依据。三、本院在执行异议审查程序中，根据第三人于2017年10月16日与长春市国土资源局双阳分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，足以认定涉案建筑物的所有权人为本案第三人，另外本案原告也承认涉案建筑物的开发建设者是本案第三人，不然何来《以房抵债协议》，故人民法院可以对涉案建筑物进行查封。综上，根据《民事诉讼法解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。而在本案中作为案外人的原告并未提供充分证据证明其取得了涉案建筑物的所有权，也不能证明其享有能够排除执行的其他实体权利，故请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。对（2019）吉0112执异30号裁定书一份，执行异议申请书一份真实性无异议。我查封房子的时候赵文喜还在，当时赵文喜没有对查封提出异议，是正常查封的，如果他要是把房子给别人了，他也不能让我查封。对净月法院（2018）吉0194民初135号调解书真实性无异议，但对是否存在真实债权存在异议，因为法院的调解书是按照双方意愿调解，是否存在真实的借贷关系，原告没有提供相应的证据。对（2018）吉0194执193号执行卷宗的真实性无异议，对证明问题有异议，执行和解协议书实质是以房抵债协议，该协议是否有效并没有经法院进行认定，执行法院也没有出具执行和解的裁定书，因此，不能证明查封的建筑物的所有权归原告所有。对于原告与长春市明禹物业服务有限公司签订的房屋租赁合同一份真实性及证明问题均有异议，因为：1.明禹物业并没有出具相关证据。2.根据合同约定明禹物业应当是支付租金4万元，但是原告没有提交支付租赁费用的相关依据。对于供热费票据真实性无异议，但不能证明是缴纳争议建筑物的供热费，并且该供热费票据名称写的是原告与房屋租赁合同约定的乙方缴纳燃气费不符。燃气费收费记录真实性无异议，但不能证明原告是建筑物的所有权人。以上证据不能证明诉争的建筑物是原告的。 被告唐刚、陈晓冬为证实自己的主张，向法庭提供本院（2017）吉0112民初1122号民事判决书一份、长春市中级人民法院（2017）吉01民终5583号民事判决书一份、吉林省高级人民法院（2018）吉民申1344号民事裁定书一份、执行申请书一份。证明被告对第三人享有110万元的债权及申请执行的依据。长春市双阳区人民法院(2018)吉0112执37号裁定书，证明本案所涉建筑物已于2018年5月29日被查封 原告周宝会对以上判决书真实性无异议，对执行申请书真实性也没有异议，但是执行申请查封争议房屋的时间是2018年5月29日，此时原告已经与第三人达成和解协议，房屋已经交付。 第三人长春市明禹房地产开发有限公司未到庭，亦未提交答辩意见。 本院经审理认定如下事实：因第三人长春市明禹房地产开发有限公司欠原告周宝会借款200万元逾期未还,原告起诉至长春净月高新技术产业开发区人民法院,双方经法院调解，以(2018)吉0194民初135号调解书结案,调解协议内容为：一、被告长春市明禹房地产开发有限公司于2018年1月31日前给付原告周宝会借款本金2000000.00元、利息540000.00元、律师费8000.00元，以上合计人民币2548000.00元；二、原告放弃其他诉讼请求，双方再无其他争议。案件受理费13592.00元（已减半），由被告长春市明禹房地产开发有限公司承担。调解书生效后,第三人没有履行调解书约定的义务，原告向长春净月高新技术产业开发区人民法院申请强制执行,该院于2018年3月2日立案后向第三人下发了执行通知书、报告财产令等相关执行文书。2018年3月16日申请人作为甲方与乙方即第三人达成执行和解协议，主要条款约定:一、甲乙双方对民事调解书确定的借款事实没有异议，乙方拖欠甲方借款本金200万元，利息54万元，律师费和诉讼费21592.00元，共计人民币2561952.00元。二、现甲乙双方经友好协商，执行和解约定如下：（1）乙方同意将其公司开发的位于双阳区丹江街与嵩山路交汇处的明禹现代居3号楼南侧公建三楼约500平方米房产抵账给甲方，每平方米5123.18元，该房屋总房款共计人民币2561952.00元。（2）经甲乙双方协商一致，该房屋能够办理产权时，乙方协助甲方办理相关产权手续，相关费用由乙方承担。房屋面积以产权证登记面积为准，不再另行计算房款，即面积少于500平米，甲方不再要求乙方返房款；面积多于500平米，乙方不再要求甲方支付房款。此和解协议在长春净月高新技术产业开发区人民法院执行卷宗备案后，申请人周宝会向法院递交了撤销执行申请书，长春净月高新技术产业开发区人民法院于2018年3月25日做出了终结(2018）吉0194民初135号民事调解书的执行程序裁定书。 周宝会于2018年3月16日同长春市明禹物业服务有限公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给长春市明禹物业服务有限公司，租赁期为10年，自2017年10月30日至2027年10月30日止，租金每年为40000.00元，分别于每年12月30日支付，水、电、燃气费均由长春市明禹物业服务有限公司自行承担。周宝会分别于2018年4月13日收取长春市明禹物业服务有限公司租房款20000.00元、2018年8月28日收取5000.00元。原告周宝会向法庭提供长春燃气（双阳）有限公司收费记录显示，周宝会于2018年7月22日为案涉房屋交燃气费198.80元，提供长春市成泰热力有限责任公司发票一张及成泰供热用户信息卡一张，发票显示原告周宝会于2019年2月2日为案涉房屋交供暖费15816.20元，成泰供热用户信息卡显示用户姓名周宝会，用热**址明禹现代居站明禹现代居3号楼（南侧），用以证明原告已经实际取得争议房屋。 2017年9月11日，本院作出（2017）吉0112民初1122号民事判决书，对唐刚、陈晓冬诉长春市明禹房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出判决，内容为：驳回原告唐刚、陈晓冬的诉讼请求。案件受理费9386元（已减半收取）由二原告自行承担。判决后二原告对判决不服，上诉到长春市中级人民法院，2017年12月7日长春市中级人民法院作出（2017）吉01民终5583号民事判决书，内容为：一、撤销长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初1122号民事判决；二、被上诉人长春市明禹房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付上诉人唐刚、陈晓冬房款人民币110万元；三、驳回上诉人唐刚、陈晓冬的其他诉讼请求。被上诉人长春市明禹房地产开发有限公司对判决不服，向吉林省高级人民法院提出再审申请，2018年7月20日吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申1344号民事裁定书，驳回长春市明禹房地产开发有限公司的再审申请。长春市明禹房地产开发有限公司未能履行（2017）吉01民终5583号民事判决书确定的义务,唐刚、陈晓冬于2018年5月15日向本院申请执行,本院执行案号为(2018)吉0112执37号。本院于2018年5月29日作出（2018）吉0112执37号执行裁定书及查封公告，对长春市明禹房地产开发有限公司开发的位于长春市双阳区嵩山路与丹江街交汇处明禹现代居3号楼3层南部QA至QC轴与3-1至3-14轴所围成的长方形（现为长春市明禹房地产开发有限公司办公楼）,建筑面积516.03平方米房屋进行了查封，并对上述案涉房屋办理了查封公告。原告周宝会对执行标的提出书面异议，要求解除对案涉房屋的查封，本院于2019年4月30日作出（2019）吉0112执异30号执行异议裁定：驳回了案外人周宝会的异议请求，原告周宝会诉来法院。 上记事实，有原、被告当庭陈述、法院调解书、判决书、裁定书、执行和解协议、房屋租赁合同、收款收据、发票等证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为，（一）、从长春净月高新技术产业开发区人民法院(2018)吉0194民初135号调解书可以认定，第三人长春市明禹房地产开发有限公司欠原告周宝会借款本金及利息未还，且数额已经确定，第三人逾期未履行法律文书确定的义务，原告申请法院强制执行。在执行过程中，原告与第三人达成执行和解协议，将案涉房屋抵债给原告，从原告提供的法院调解书、执行案卷、执行和解协议足以证明该以物抵债行为客观存在，达成协议时原债务履行期限已经届满。（二）、原告与第三人达成执行和解协议，将案涉房屋抵债给原告发生在人民法院查封之前，原告已经取得案涉房屋并出租给长春市明禹物业服务有限公司，从原告提供的合同、收款收据、发票等证据应当认定原告已经占有该案涉房屋。（三）、从执行和解协议的内容看，第三人将案涉房屋抵债给原告的价值与欠原告的款项数额基本相当，符合当地房屋价格实际情况，不损害其他债权人的利益。（四）、非因原告自身原因未能办理过户登记。为此，原告与第三人达成的执行和解协议是在双方自愿的基础上达成的，应认定合法有效，也符合该小区的实际状况，原告提出的执行异议，能够排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下： 一、在本院(2018)吉0112执37号执行案件中停止对位于长春市双阳区嵩山路与丹江街交汇处明禹现代居3号楼3层南部QA至QC轴与3-1至3-14轴所围成的长方形（现为长春市明禹房地产开发有限公司办公楼）,建筑面积516.03平方米的房屋的执行； 二、驳回原告周宝会的其他诉讼请求。 案件受理费27293.00元，由被告唐刚、陈晓冬负担，于本判决生效后立即执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 李亲荣人民陪审员赵兴学人民陪审员孔祥纯 二〇一九年十月三十日 书记员 张        译        文