山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民���6733号上诉人（原审原告）：青岛富美投资开发股份有限公司。法定代表人：魏秀美，总经理。诉讼委托代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。诉讼委托代理人：魏淑芳，山东鑫盛方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修元述。诉讼委托代理人：修永淳。上诉人青岛富美投资开发股份有限公司（以下简称富美公司）因与被上诉人修元述商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第4895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日受理后，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年8月23日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人富美公司的委托代理人孙涛、魏淑芳，被上���人修元述的委托代理人修永淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富美公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：一、一审判决认定事实错误。富美公司从未授权过房本亮收受房屋定金，定金汇入了房本亮个人账户，显然不是富美公司收款。案外人王新兴与富美公司无任何关系，既不是富美公司的股东，也不是员工，其收款行为与富美公司无关。《商品房〈商业网点/住宅〉保留预订单》和收款收据上的印章均系伪造的，房本亮的行为不构成表见代理；二、一审法院适用法律错误。涉案房屋未取得房屋预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《商品房内部预订合同书》应当无效。被上诉人修元述辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。富美公司向一审法院起诉请求：1、依法确认富美公司、修元述于2009年12月25日签订的《商品房保留预订单》不成立；2、依法确认富美公司、修元述于2010年6月12日签订的三份《商品房内部预订合同书》无效；3、诉讼费由修元述承担。一审法院认定事实：2009年12月25日，修元述以案外人修永康(修元述舅舅)的名义与房本亮签订《商品房保留预订单》，其中甲方为青岛富美投资开发股份有限公司，乙方为修永康，内容为：乙方为甲方内部员工的亲友，有意预订甲方正在开发建设的商品住宅/商业网点小区（位于市北区临清路、茌平路、博平路合围地块）之商业网点·商品住宅，经双方友好协商，订立本保留预订单。一、乙方以建筑面积每平方米23000元，预订位于本小区B座一层L1网点、临茌平路之一套商品住宅/商业网点，预测建筑面积为82.76㎡＋108.6㎡（见后附图示）。二、乙方于签订本预订单时交付给甲方保留定金200万元。本保留金于甲方取得商品房预售许可证后，甲乙双方签订正式的商品房销售合同后转为正式预付款的一部分。本保留预订单在乙方交付有关定金并经双方签字盖章后即生效，至双方签订正式商品房买卖合同后即失效。落款处甲方加盖有富美公司的公章，乙方有修永康签名。合同签订之前，2009年9月15日，修元述通过母亲修永淳的银行账户向房本亮的账户汇入30万元；2009年9月26日，修元述通过案外人谢莉的银行账户向王新兴账户汇款70万元；2009年9月29日，修元述通过母亲修永淳的账户向王新兴账户汇款100万元。2009年9月30日，收款人房本亮向修永康出具的收款收据载明“今收到修永康（内部���工亲属）定房款，金额为200万元，附注购房人为谢莉”，并加盖“青岛富美投资开发股份有限公司财务专用章”。2010年6月12日，富美公司（甲方）与修元述（乙方）签订三份《商品房内部预订合同书》，其中第一份约定乙方向甲方购买市北区茌平路《富美·文化商苑》编号为L2-14号网点房，规划用途为商业，建筑面积43.51平方米，总房款870200元，2010年6月30日前已付435000元，2011年1月19日前付清余款;甲方预定于2011年7月30日前交付该房屋，本合同自双方签字之日起生效。第二份合同约定乙方向甲方购买市北区茌平路《富美·文化商苑》1栋1单元3层305户（网上一楼），规划用途为住宅，建筑面积125.31平方米，总房款914763元，2010年6月30日前已付275000元，2011年1月19日前付清余款;甲方预定于2011年7月30日前交付该房屋，本合同自双方签字之日起生效。第三份合同约定���方向甲方购买市北区茌平路《富美·文化商苑》编号为L1-5号网点房，规划用途为商业，建筑面积191.36平方米，总房款3827200元，2010年6月30日前已付1290000元，2011年1月19日前付清余款;甲方预定于2011年7月30日前交付该房屋，本合同自双方签字之日起生效。上述三份合同均约定因本项目茌平路南侧两栋海军旧宿舍楼属于青岛市重点工程快速路三期的拆迁范围，但这两栋楼的拆与否会对本项目南侧的小区环境及茌平路的道路设计建设有所影响，也因此事至今未定造成本项目现在无法取得房地产预售许可证。如购房人对此有任何疑问可提出书面退房申请，我公司将于30日内予以办理退房退款手续，如不提出退房申请，则视同购房人放弃因此事而提出的任何其他赔偿要求。签订上述三份合同当日，富美公司向修元述出具青岛市房地产业预收款专用收据三份，对应上述三份合同金额分别为435000元、275000元、1290000元，共计200万元。2012年12月31日，修元述通过案外人刘翔的银行账户分两笔向富美公司付款36万元，2013年8月26日，修元述通过父亲郭鸿的银行账户向富美公司付款75200元。签订合同时，富美公司将修元述持有的《商品房保留预订单》及2009年9月30日200万元的收款收据原件均予收回。本案审理过程中，富美公司申请对《商品房保留预订单》及2009年9月30日收款收据中的印签与其在银行中留存的印签进行比对鉴定。一审法院认为：行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。房本亮作为富美公司第二大股东，虽然其并未提交富美公司的授权，富美公司亦否认授权其代为售房，但房本亮持富美公司的印鉴以公司名义与修永康签订《商品房保留预订单》，这一行为符合表见代理的特征，故一审法院确认房本亮与修永康签订的上述保留预订单以及其后收取其保留定金200万元的行为构成表见代理。该预订单并不违反法律规定，且已履行完毕，富美公司要求确认该预订单不成立的请求于法无据，法院依法不予支持。本案中富美公司、修元述以上述保留预订单为基础，另行签订了三份《商品房内部预订合同书》，富美公司主张其签订合同系受修元述的威胁、欺骗，导致在未查清事实的情况下被迫签订，但富美公司未能提交证据证明其在签订上述合同书时修元述存在上述情形。富美公司主张修元述并未向富美公司或者其股东房本亮支付200万元购房定金，根据富美公司提交以及法院调取的银行汇款凭证，修元述累计向房��亮付款200万元，其中向王新兴账户的付款，富美公司不予认可，称房本亮并未收到该款项，但是房本亮已于2009年9月30日为修永康出具收款收据，结合王新兴在派出所的询问笔录，可以确认修元述已经支付200万元定金的事实。富美公司主张修元述未按照该三份合同约定支付剩余房款，导致逾期付款，因此认为该三份合同并未实际履行。一审法院认为，修元述是否付款、如何付款系合同的履行问题，不是本案审理的范畴。至于富美公司主张其至今未取得房屋预售许可证，因此应认定上述三份合同书无效的问题，根据合同法第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，本案中富美公司在与修元述签订合同书时就没有取得预售许可证，富美公司是否取得该许可证并不是修元述的责任，因此，富美公司以其在签订合同时自身就存在的过错为理由，要求��认合同无效，违反了合同法的诚实信用原则，法院依法不予支持。富美公司在本案中申请对保留预订单及200万元收款收据中的印签与其在银行中留存的印签进行比对鉴定，但青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1224号民事判决书中已经确认，富美公司自认该公司的印签手续均由房本亮办理，再加上房本亮所拥有的富美公司第二大股东身份，故上述两个印签是否一致不影响房本亮的行为构成表见代理，故对于富美公司这一鉴定请求，法院不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条之规定，判决：驳回富美公司的诉讼请求。案件受理费51085元由富美公司承担。经审理查明，二审庭审期间，富美公司自认涉案房屋在本案起诉前已建成，目前富美文化商苑房屋出售比例为98%，入住比例为92%。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、富美公司与修元述于2009年12月25日签订的《商品房保留预订单》是否成立；2、富美公司与修元述于2010年6月12日签订的三份《商品房内部预订合同书》的效力如何认定。关于第一个诉争焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。在本案中，已生效的（2013）青民一终字第1224号民事判决书中确认，房本亮拥有富美公司第二大股东身份，且富美公司自认其公司的印签手续均由房本亮办理。因此，房本亮与修元述于2009年12月25日签订《商品房保留预订单》的行为，使人有理由相信其具有相应的代理权，房本亮的行为足以构成表见代理，其行为的后果应由富美公司承担。故，富美公司以房本亮没有授权以及《商品房〈商业网点/住宅〉保留预订单》和收款收据上的印章系伪造为由主张其与修元述于2009年12月25日签订的《商品房保留预订单》不成立，本院不予支持。至于修元述是否已交付房款的问题，因本案系确认合同效力纠纷，而房款交付属于合同履行问题。故，本院对本案房款交付问题不作审查亦不作认定。关于第二个诉争焦点，本院认为，尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，但该条规范的是出卖人与买受人签���商品房预售合同的行为。而本案中，富美公司与修元述签订的《商品房内部预订合同书》中对于房屋坐落、房屋单价、付款时间、交房时间等均已作了明确约定，该合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该合同应当认定为商品房买卖合同。且富美公司自认至本案起诉前涉案房屋已建成，涉案房屋所在楼盘的大部分房屋已销售完毕并向购房人进行了交付。因此，涉案房屋目前已属现房，不存在预售的问题。富美公司以涉案房屋没有预售许可证为由主张其与修元述签订的三份《商品房内部预订合同书》无效，本院对此不予支持。富美公司无有效证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，��，原审据此判决驳回富美公司主张合同无效的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人富美公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44735元，由上诉人青岛富美投资开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  杨保国代理审判员  龙 骞二〇一六年九月五日书 记 员  魏 威书 记 员  王庆光