深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书(2016）粤0303民初16036号原告李静。原告曾囤。委托诉讼代理人池俊斌，广东中全律师事务所律师。委托诉讼代理人谭克鹏，广东中全律师事务所律师。被告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司，住所地罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商务公寓1203单元，注册号440301103138768。法定代表人庄成茂被告深圳市华能金地置业有限公司，住所地罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商务公寓1203单元，注册号44030110318742。上述原告李静、曾囤诉被告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱松适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李静、曾囤及委托诉讼代理人池俊斌、被告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2015年11月30日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，约定被告以人民币247万元（以下款项均为人民币）的转让成交价将深圳市罗湖区凤凰路3号海珑华苑海阔阁2F转让给原告，并约定被告如未按时履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同等案涉房屋交易的相关事宜。为了向银行申请较高额度的贷款，原、被告又签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定上述房产转让总价款为286万元（比实际转让成交价多39万元），据此向银行多申请了贷款39万元。2016年3月16日，原、被告签订了《资金监管协议》，约定被告当天将39万元支付给第三人深圳市广天地新兴信息咨询有限公司进行资金监管，待银行放款200万元后，第三方将该39万元支付至原告账户，但被告故意三次输错银行帐号密码导致当天无法支付，并拒绝返还上述约定的39万元。为此，双方发生了争执，原告报警，警员出警后以此系民事经济纠纷，双方自行协商解决为由不予处理。此后，原告多次电话联系被告，被告拒绝再与原告协商此事。2016年4月5日，中国工商银行股份有限公司深圳湾支行向被告账户发放了贷款人民币200万元（包括了多申请的贷款人民币39万元）。此后，原告多次要求被告依约向原告返还多申请的贷款人民币39万元，但被告拒不归还，且拒不交房。原告认为依约交房是卖方的主要合同义务，但被告经多次催告仍拒不交房的行为系严重违约，依法依约需承担立即向原告交房并支付违约金的违约责任。而多申请的贷款39万元是原告的应得款项，与购房款无关及被告无权占有、使用、收益或处分。被告积极配合原告多申请贷款39万元，但在确认贷款即将发放后却一直躲避原告且回避39万元的支付事宜，在贷款发放后竟拒不归还，被告前后不一致的态度和行为明显可见，被告自始至终均具有强烈的侵犯原告合法财产的主观恶意。被告拒不交房致使原告被迫无奈租房居住，严重影响了原告的生活，原告为此额外负担了本不必要的租金支出而造成经济损失，同时也耽误了原告对案涉房屋的装修工程。被告侵占原告多申请的贷款人民币39万元，更是严重侵犯了原告的合法财产。时至今日，原告已经依约履行完《二手房买卖合同》及相关补充协议项下的全部义务，但被告无故却拒不履行其应尽的义务，完全罔顾诚实信用原则和公平原则，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告立即向原告交付深圳市罗湖区凤凰路3号海珑华苑海阔阁2F房屋；二、被告自交房期限届满之日（即2016年4月7日）起，每日按案涉房屋转让成交价人民币247万元的万分之五向原告支付违约金至实际交房之日止，暂计至2016年4月25日为人民币22230元；三、被告立即向原告返还人民币39万元并赔偿原告因被告逾期付款造成的损失，以人民币39万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年3月16日起计算至实际清偿之日止，暂计至2016年4月25日为人民币1885元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，被告认为原告的主张没有事实依据，理由为一、原、被告之间存在多份房产买卖合同，在原告提交的起诉状中有体现。其中包括了2015年11月30日签订的《二手房买卖合同》，该合同约定的房产成交价为人民币247万元，另外一份合同是办理银行按揭的房屋买卖合同，合同成交价是286万元。我方认为第二份合同才是双方合意的真实的最终的买卖合同，也是双方实际履行的合同。1）因为第二份合同签订时间是在第一份合同签订时间之后，因此第二份合同应当是双方达成新的合意，对第一份合同进行变更。2）从原告提交的证据材料可以看出，原告支付给被告的定金是人民币20万元，原告按揭的监管资金是人民币66万元，原告申请的贷款是人民币200万元，银行实际上也发放了200万元的贷款，如果第一份合同是真实的，那么被告在返还原告39万元后，原告实际支付的首期款只有人民币47万元，贷款达到人民币200万元，首付比例只有19%，明显违反了深圳市政府的限购的相关政策。原告应该清楚违反相关政策的法律后果，如果原告执意按照第一份合同要求被告返还39万元，那么是否意味着原告有骗贷及逃税的明显故意。对于原告的行为，被告为了维护自身的合法权益，将不得不向深圳市有关的房地产监管机构涉及的相关银行税务局、银监会等投诉原告的上述行为。因此从证据上看，双方第二份合同才是真实有效的合同，也是实际履行的合同。二、原告存在先行违约的行为，按照双方的约定，房产过户后原告应当办理房产抵押办理手续，但原告一直拖延长达2个月，致使被告一直无法取得应得的剩余购房款200万元。原告迟延支付该购房款的行为，已经严重违反了双方之间的约定，按照双方的约定，原告应当以人民币268万元为基数按照日万分之五的标准向被告支付违约金的人民币85800元。三、原告对于其所称的多出来的39万元不享有任何的权利，贷款银行将贷款发放到被告账户的当日，原告就向法院申请保全，并查封了被告的账户的资金39万元。这部分资金应当是被告所享有的房屋转让款，如果补充协议是真实的，补充协议也只是约定这部分款项先交由第三方来监管，待银行贷款发放后再支付至原告账户。但并没有说原告享有这部分资金的任何权利。四、原告在起诉状中称，其多次向被告催告，向原告交房，但实际上原告并没有任何的催告行为，恰恰相反，被告一直未占有该房屋。原告在起诉后，也没有任何催告要求被告交房的行为，实际上原告在2016年4月6日已经办理了该房的水电、煤气过户。如果说被告占有该房屋的话，那么在没有水电及煤气的情况下，被告是如何生活的，这明显与事实不符。而且如果原告现在收房，被告仍同意交房。但原告直至今日都没有向被告交房。因此迟延交房并不是被告的过错，而是由于原告的原因导致的。被告根本不存在任何的违约行为。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：一、2015年11月30日，原告李静、曾囤（买方）与被告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司(卖方)签订《二手房买卖合同》（001419），约定买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区凤凰路3号海珑华苑海阔阁2F，建筑面积约为70.97平方米，转让成交价为人民币247万元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币10万元，在本合同生效后三日内再向卖方支付定金人民币10万元整；买方须于2015年12月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币37万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，买方须于2015年12月20日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；该物业处于设定抵押状态；如买方或卖方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；逾期超过5日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或选择定金罚则。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。同日，双方签订《房地产登记价格确认书》，载明双方确认上述物业的交易价格为人民币247万元，签署《深圳市二手房买卖合同》时，以国土局评估价格进行登记，并以此价格进行买方房地产权证的登记价格。二、2015年11月30日，原告向被告支付定金人民币100000元，被告出具了收款收据；2015年12月2日，原告向被告支付定金人民币100000元，被告出具了收款收据。2015年12月23日，原告与被告、中国工商银行股份有限公司深圳湾支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，设立了资金监管账户，监管资金金额为人民币660000元。同日，原告将监管资金存入监管账户。后中国工商银行股份有限公司深圳市分行向原告出具了《二手楼按揭贷款确认书》，贷款金额为人民币200万元。2016年2月3日，原告取得涉案物业的不动产权证书。三、2016年3月16日，原告、被告、签订《资金监管协议》，约定：买卖双方于2015年11月30日签订《二手房买卖合同》，交易价格247万元，现将多余房款39万元交由第三方监管，做如下协定，卖家将多余房款39万元于本合同签订当日划入第三方公司账号，等待银行放款200万，第三方当日与卖家确认收到款项，并于当日将39万元划入买家账户。原、被告、明媚在该协议上签字。后双方未完成资金监管。同日，原、被告双方签订《关于深圳市二手房买卖合同（深（罗）房现买字（20160第2621号）的补充协议）》，约定：一、双方签订的《深圳市二手房买卖合同》（编号：深（罗）房现买字（2016）第2621号）与《二手房买卖合同》（编号：001419）内容不相同的，以《二手房买卖合同》（编号：001419）及本补充协议为准；二、买方应于本补充协议签订之日起当日内将该房的房产证交中国工商银行股份有限公司深圳湾支行保管并办妥按揭抵押手续；三、买方应于本补充协议签订之日起十五日支付剩余房款200万元；四、卖方应于收到剩余房款后两日内将该房产交付买方（含当日）；…备注：最迟收到尾款日期为2016年4月5日。2016年4月5日，中国工商银行股份有限公司深圳湾支行向被告发放了贷款人民币200万元。被告陈述共收到购房款人民币286万元。四、至庭审之日，被告未向原告交付涉案物业。以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、《二手楼交易资金监管协议》、不动产权证书、关于深圳市二手房买卖合同（深（罗）房现买字（20160第2621号）的补充协议等书面证据材料，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及补充协议是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。被告主张《补充协议》是受原告胁迫所签，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，被告未就该主张举证，本院对此不予认可。依据《补充协议》的内容，被告应在2016年4月7日前将涉案房产交付给原告，原告有权要求被告交付房产,原告要求被告交付涉案房产的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告按照合同约定支付因迟延交房的违约金的诉讼请求，本院认为被告未按买卖合同及补充协议的约定交付涉案房产构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权要求被告支付违约金，原告要求被告按转让成交价为基数按日万分之五支付违约金的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告返还人民币39万元并支付利息的诉讼请求，被告抗辩称合同成交价为人民币286万元，第二份合同才是双方真实意思的合同。本院认为根据《补充协议》的约定应以《二手房买卖合同》（编号：001419）为准，本院认为合同成交价为人民币247万元，被告共收到了人民币286万元，应向原告返还人民币39万元。关于原告主张该39万元的利息损失，本院认为原、被告通过采取虚构房屋转让价格的方式来获取更多的银行贷款，不符合诚信原则，也违反了相关的政策，本院不认可该种行为，对原告主张的利息损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李静、曾囤交付涉案的深圳市罗湖区凤凰路3号海珑华苑海阔阁2F房产；二、被告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李静、曾囤支付延期履约违约金（以成交价2470000元为基数，自2016年4月7日起按日万分之五的标准计算至本判决判项一确定的交付涉案房产履行期限截止日）；三、被告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李静、曾囤返还人民币39万元；四、驳回原告李静、曾囤的其它诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3756元，由原告负担17元，由被告负担3739元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  钱松二〇一六年九月三十日林晓婷书记员    魏惠如