湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初3586号原告：长沙润广置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路1段524号（八一桥西北角）金帆大厦12楼。法定代表人任云华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：湖南乐语通讯设备有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区蔡锷路140号。法定代表人费东平，该公司总经理。委托诉讼代理人：费丹，该公司法务主管。委托诉讼代理人：张秀伟，该公司法务经理。原告长沙润广置业有限公司（以下简称润广置业公司）诉被告湖南乐语通讯设备有限公司（以下简称乐语公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润广置业公司的委托代理人吴煊、陈铭，被告乐语公司的委托代理人费丹、张秀伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润广置业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告因提前解除《房屋租赁协议》应付的违约金40万元；2.被告根据《房屋租赁协议》约定，对租赁场地按照合同附图进行恢复原貌并返回原告；3.被告赔偿原告租赁场地恢复原貌并返还之前的损失（按照如平均租赁费用4383.56元/日的两倍标准支付，从2016年7月1日起至被告将租赁场地恢复原貌并返还原告之日止）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告根据《房屋租赁协议》约定，对租赁场地按照合同附图进行恢复原貌并返回原告，如未按时恢复原告有权请第三方对租赁场地进行复原，所有费用全部由被告承担，且保证金作为违约金赔偿给原告。事实与理由：2013年5月15日，原告与被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定将长沙市开福区金帆大厦二楼部分商铺出租给被告使用，租赁期限为十年，从2013年5月25日起至2023年5月24日止，租赁费为160万元/年。被告已经对所承租的场地进行改造使用并支付相关租赁费用。2016年5月24日，被告在应付原告下一季度租赁费用时，仅仅支付了15万元，剩余25万元未支付。原告于2016年6月29日向被告发函，要求被告继续履行租赁协议，并支付拖欠的租赁费及滞纳金。次日，被告向原告发出《解除租赁合同》的通知。原告于2016年7月4日再次向被告发函，要求被告根据租赁合同约定，承担违约责任并履行对租赁场地复原及返还义务，但被告一直未履行上述义务。故原告诉至法院，请求判如所请。被告乐语公司辩称，被告同意用押金25万元抵扣后再支付15万元违约金；在被告撤店当日，被告的店内物品还没有完全撤出时，原告已将店门上锁，原告已实际将店门收回，不存在返还的问题；被告同意恢复原状，但双方对于原状的标准意见不一致；被告积极与原告协商恢复原状的标准，对此并无过错，不应承担相应的损失。经审理查明，2013年5月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定将长沙市开福区金帆大厦二楼部分商铺出租给被告使用，租赁期限为十年，从2013年5月25日起至2023年5月24日止。第四条约定：租赁费用为160万元/年，包括租金64万元,市场综合服务管理费48万元，场地维护管理费48万元。第六条约定承租方交纳押金25万元作为租赁房产无损坏及第四条费用无拖欠的保证金，协议有效期满或提前终止日，出租方验收无误后，将押金退还承租方。第十一条约定：承租方如提前终止本协议，且未找到新的承租人，则应提前三个月书面通知出租方，并向出租方支付3个月租金及市场综合服务管理费、场地维护管理费作为违约金。第十二条约定：协议履行完毕或提前终止，承租方改造的独立门面及所有商铺应根据图纸恢复原貌（见附图），并按时将复原后的租赁场地交给出租方，逾期每天按日平均费用的两倍给予出租方赔偿。如承租方未按时复原，出租方有权请第三方对租赁场地进行复原，所有费用（包括超出复原期限所产生的费用）全部由承租方承担，且保证金作为违约金赔偿出租方。协议签订后，原告将租赁场地交付给被告，被告经改造后用于经营。2016年6月29日，被告向原告发出《解除租赁合同通知函》，称被告于2016年6月30日退出标的房产，提前解除租赁合同，于合同解除日起，被告不再承担与标的房产有关的任何费用，并要求原告于2016年6月30日前与被告联系并办理房屋交接手续。被告于2016年6月29日已撤离租赁场地，但尚未清空物品，亦未向原告交付钥匙。当日，长沙金海物业管理有限公司在租赁场地外加装了安全锁，被告在门店内加装了安全锁。7月1日，双方就场地恢复标准进行协商，但因分歧较大未达成一致意见；7月4日，原告向被告发出《工作催告函》要求被告明确是否同意7月1日协商的恢复标准，并要求被告履行恢复义务、承担违约责任。被告未对该函作出回复。庭审中，被告对原告提交的租赁合同的附图不予认可，称其合同中并无附图仅附有产权证。原告后向本院补充提交了2008年与湖南飞鸿通信科技有限公司就涉案场地签订的《房屋租赁协议》及附图，拟证明租赁合同后均有附图。被告的质证意见为：对合同就附图的真实性予以认可，但对关联性不予认可。本院认为，两份合同具有延续性，两份合同的第二条、第十二条均载明了合同后有附图，并按照附图标准复原，因此对于原告提交的附图，本院予以采信。2016年8月26日，被告向原告邮寄场地钥匙，原告将该钥匙交至本院，并主张被告的行为不符合合同约定，不应视为交付租赁场地。上述事实有当事人陈述、租赁合同、往来函、产权证、照片、情况说明、票据及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，一、双方对于租赁协议已提前终止均无异议，被告愿意承担违约金40万元。本院予以确认，故被告应支付原告违约金40万元；二、因被告提前终止租赁协议系违约方，根据合同第十二条约定，被告应当按照原告提交的附图恢复租赁场地原貌并交付给原告。另该条约定被告未按时复原的需按日平均费用的两倍赔偿原告，如原告请第三方复原，保证金作为违约金赔偿给原告。本院认为，该条未对复原时间进行约定，双方亦对具体复原标准未协商一致，因此，对于租赁场地未复原双方均存在一定的过错，且合同约定的日平均费用两倍的赔偿标准或保证金作为违约金赔偿均过高，有失公平，故对于该两项本院不予支持。根据过错大小、公平原则，本院酌定由被告按照附图进行复原，并按日平均费用的70%即3068元/日（160万元/年÷365天×70%）从2016年7月1日起支付原告场地占用费至场地交付给原告之日止，如被告未恢复，原告有权请第三方进行复原，凭正式发票要求被告支付相应的复原费用。因被告有复原租赁场地的义务，故其交纳的押金25万元在其复原租赁场地后由原告予以退还，或原告请第三方复原后由双方另行协商处理；三、被告主张物业公司与原告系关联公司，原告已实际接收租赁场地，不应再计算场地占用费。本院认为，涉案场地系物业公司在外面加挂门锁，而被告在场地内加挂门锁，被告亦未举证证明物业公司与原告系关联公司，因此，根据现有证据不能证明原告已实际接收租赁场地，故对于被告的上述主张，本院不予采信。根据合同约定，被告应将租赁场地复原后交付给原告，故被告后向原告邮寄租赁场地钥匙的行为不符合合同约定的交付义务，不能视为交付租赁场地。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南乐语通讯设备有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告长沙润广置业有限公司违约金40万元；二、被告湖南乐语通讯设备有限公司自本判决生效之日起三十日将2013年5月15日签订的《房屋租赁协议》约定的租赁场地按照长沙润广置业有限公司提交的《房屋租赁协议》附图所载标准进行恢复原貌并交付给长沙润广置业有限公司；如湖南乐语通讯设备有限公司未按上述指定的期间复原则视为场地交付给长沙润广置业有限公司，长沙润广置业有限公司有权请第三方恢复原貌，并凭正式发票要求湖南乐语通讯设备有限公司支付复原费用；三、被告湖南乐语通讯设备有限公司自本判决生效之日起七日支付原告长沙润广置业有限公司场地占用费190216元（暂从2016年7月1日起计算至2016年8月31日止，其后占用费按3068元/日计算至场地交付给长沙润广置业有限公司之日止）；四、驳回原告长沙润广置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费8940元，因适用简易程序减半收取4470元，保全费3520元，共计7990元，由原告长沙润广置业有限公司承担990元，被告湖南乐语通讯设备有限公司承担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邓子平二〇一六年九月二十七日代理书记员  任 友