黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1003民初676号原告牡丹江星元房产有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东一条路39号。法定代表人肖景辉，男，董事长。委托诉讼代理人王铁兵，1967年9月19日出生，女，汉族，牡丹江星元房产有限公司职员，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。被告刘永刚，1974年6月22日出生，男，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市江南新区。原告牡丹江星元房产有限公司（以下简称“星元房产”）与被告刘永刚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告星元房产的委托诉讼代理人王铁兵、被告刘永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星元房产向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付所拖欠的物业管理费1707.10元（其中物业管理费1627.70元，违约金79.40元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告受牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司东安分公司（以下简称“龙裕公司”）的委托，自2011年9月起对牡丹江市阳明区爱河新城小区实行前期物业管理��务，双方签订了爱河新城小区前期物业管理委托服务合同，合同约定业主按建筑面积每月每平方米0.60元的标准，向原告支付物业服务费，对小区业主具有约束力。依据合同原告对爱河新城小区进行物业管理服务并积极履行自己的职责。被告所居住的爱河新城小区X号楼X单元XXX室、面积为66.2平方米房屋，原告持续为被告提供物业管理服务至今，但被告拖欠物业费1707.10元，原告多次找到被告催缴，被告均不予理睬。据此，诉至法院。被告刘永刚辩称，原告起诉的事实和理由不准确，原告对小区物业服务是对外承包的，业主没有享受到原告的服务，希望看下小区物业收费标准和资质，2011年至今小区服务状况需要法院审核。根据物业收费各项级别，该小区物业服务连最低级别四级都不符合，并且出示的票据不是国家正规票据，小区这么长时间没有成立业主委员会。被告并未入住，房屋水电暖都停了，原告说与业户签订每月每平方米0.60元物业管理服务合同，要求其出示这份合同。原告星元房产再称，原告对该小区服务不是对外承包给其他人，原告具备物业收费资质，是否成立业主委员会的责任不在原告，原告没有责任和义务成立业主委员会，原告对该小区物业服务系根据与龙裕公司签订的合同，原告全面履行了合同义务。在庭审调查过程中，原告为支持其主张向法庭提供如下证据：证据一、牡丹江星元房产有限公司营业执照、牡丹江市物价监督管理局出具的证明、爱河新城小区前期物业管理委托服务合同、牡丹江市区住宅物业服务合同收费价格表各一份，证明原告具备本案诉讼主体资格及物业收费资质，原告对该小区收费标准符合法律规定。原告与龙裕公司于2011年9月10日签订物业合同，本案被告居住在该小区X号楼X单元XXX室，原告履行该合同为被告提供物业服务，合同约定物业服务费每月每平方米0.60元，原告收费标准没有超出国家法律规定。证据二、牡丹江星元房产有限公司收费专用收据及被告身份证复印件各一份，证明被告向原告缴纳了2012年3月至2013年2月的物业服务费，交费时向原告公司提供的身份证复印件，被告缴纳费用并提供身份信息是对物业委托服务合同的认可。证据三、照片四张，证明原告向被告催缴物业费，被告未履行缴纳物业费的义务，原告向法院提起诉讼。被告刘永刚质证认为，证据一形式要件无异议，证明问题有异议，原告对小区收费标准没有明确��注是几级收费；前期物业管理委托服务合同的时间有异议；2013年10月21日牡丹江市物价监督管理局出具证明，2015年12月8日营业执照登记，而其交费时间是2012年3月15日，时间上有差异；物业费每月每平方米0.60元标准是如何计算的；当时签订合同原告口头约定过几天换正式发票，结果到现在也没有换正式发票。证据二无异议。证据三有异议，被告没有看到物业费催缴通知单。本院认为，原告提供的证据一，被告对形式要件无异议，本院予以采信，该证据可以证明原告根据与龙裕公司2011年9月10日签订的《前期物业管理委托服务合同》，为爱河新城小区提供物业管理服务，合同约定爱河新城小区物业管理费每月每平方米0.60元的事实；证据二，被告对该证据无异议，本院予以采信；证据三，系原告于2015年3月10日、2016年3月10日向被告下达物业费催缴通知单，该证据可以证明原告曾向被告催缴物业费的事实，本院予以采信。被告刘永刚向本院提供如下证据：证据一、牡丹江星元房产有限公司收费专用收据二张（物业费、一次性垃圾清运费），证明当时告诉业主先交钱后签合同，说过段时间换正规发票，但一直未给换。证据二、2013年、2014年及2016年采暖收费专用收据、牡丹江供电公司电力销售发票各一份，证明被告没有在此居住。证据三、照片一张，证明小区管理混乱，不够一、二、三级资格。原告星元房产质证认为，证据一形式要件无异议，证明问题有异议，该份证据结合原告提供的证据能够证实被告对原告与龙裕公司签订合同所约定内容的确认及对收费标准的认可；换正式发票被告没有提供其他证据证实，同时被告提供的这份证据与本案无关，这份证据恰恰证实被告从2013年3月之后至今未缴纳物业费。证据二形式要件无异议，证明问题有异议，该组证据不能证明被告没有在该房屋居住，恰恰能够证实该房屋所有权为被告，原告为被告提供物业服务，被告应当交纳物业服务费用。证据三形式要件有异议，证明问题有异议，无法证明该照片的真实性、合法性，无法证实与本案有关联性，不能证明被告要证明的问题。本院认为，被告提供的证据一，原告对形式要件无异议，本院予以采信，该组证据可以证明被告自2012年3月至2013年2月向原告支付物业管理费477元的事实；证据二，系被告证明没在此小区居住，该证据与被告应否缴纳物业费没有关联性，本院不予采信；证据三，系被告���方出具，该证据无法证明原告物业管理状况，本院不予采信。根据确认的证据及庭审调查，本院确认如下案件事实：经审理查明，被告刘永刚系牡丹江市阳明区爱河新城小区X号楼X单元XXX室的业主，该房屋建筑面积为66.2平方米。原告星元公司根据与龙裕公司2011年9月10日签订的《前期物业管理委托服务合同》，为爱河新城小区提供物业管理服务，合同约定爱河新城小区物业管理费每月每平方米0.60元。被告自2012年3月至2013年2月向原告支付物业管理费477元，自2013年3月15日至2016年8月15日未支付物业管理费。另查，原告于2015年3月10日、2016年3月10日向被告下达了物业费催缴通知单。本院认为，本案争议焦点：1.原告星元公司是否是本案的适格主体，是否具备物业收费资质，对该��区的收费标准是否符合规定；2.原告诉请是否符合法律规定。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告根据与龙裕公司签订的《前期物业管理委托服务合同》，为爱河新城小区提供物业管理服务，该合同合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付自2013年3月15日至2016年8月15日欠交的物业管理费1627.70元本院予以支持。关于违约金，原、被告双方并未约定，原告主张违约金不符合法律规定，故对其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法���物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，判决如下：一、被告刘永刚应于本判决生效之日起十日内支付原告牡丹江星元房产有限公司自2013年3月15日至2016年8月15日的物业管理费1627.70元；二、驳回原告牡丹江星元��产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘永刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。代理审判员  李坤二〇一六年九月十四日书 记 员  于萍