江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复133号复议申请人（被执行人、异议人）江苏国建企业发展股份有限公司，住所地南通市。法定代表人张殿佐。复议申请人（被执行人、异议人）南通申宇建材有限公司，住所地南通市。法定代表人张殿佐。上述两异议申请人共同委托代理人孙道祥。申请执行人中国民生银行股份有限公司南通分行，住所地南通市。负责人吴海盛，该行行长。委托代理人刘松波，北京市××（××）律师事务所律师。复议申请人江苏国建企业发展股份有限公司（以下简称江苏国建公司）、南通申宇建材有限公司（以下简称南通申宇公司）不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2016）苏06执异17号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人中国民生银行股份有限公司南通分行（以下简称中国民生银行南通分行）与被执行人江苏国建公司、南通申宇公司、李国兵、李明诚等金融借款合同纠纷两案，因各被执行人未自觉履行生效的法律文书，南通中院依法评估拍卖被执行人的抵押资产。在执行过程中，南通中院通过司法鉴定处摇号抽签选定评估机构江苏金宁达房地产评估有限公司。该评估公司对被执行人名下的位于南通市人民中路111号地下一层及1-3层房产、南通市南大街89号南通总部大厦3、4层房产，以及南通市人民中路111号4至8层房产依法进行评估，并分别出具了（江苏）金宁达（2016）（房估）字第NT041301、041302、041303号《房地产估价报告》。其中，第NT041301号《房地产估价报告》载明：南通市人民中路111号地下一层及1-3层房产所有权人为南通申宇公司，规划用途为商业，建筑年代为1997年左右，建筑总面积为7083.86平方米，评估总价为5110.23万元；第NT041302号《房地产估价报告》载明：南通市人民中路111号4至8层房产所有权人为南通申宇公司，规划用途为商业，建筑年代为1997年左右，建筑总面积为5302.32平方米，评估总价为3711.62万元；第NT041303号《房地产估价报告》载明：南通市南大街89号南通总部大厦3、4层房产所有权人为江苏国建公司，规划用途为商业，建筑年代为2004年左右，建筑总面积为4574.3平方米，评估总价为3555.61万元。被执行人江苏国建公司、南通申宇公司不服该评估结论，向南通中院提出执行异议称：江苏金宁达房地产评估有限公司出具的（江苏）金宁达（2016）（房估）字第NT041301、041302、041303号《房地产估价报告》程序错误、所依据的估价规范错误、对估价对象表述不清、估价方法选择表述前后矛盾、现场勘查错误、评估价格畸低，请求南通中院撤销上述三份《房地产估价报告》，并重新选择评估公司进行评估。中国民生银行南通分行辩称:法院通过摇号抽签选定评估机构江苏金宁达房地产评估有限公司，该评估机构根据估价对象建筑物状况、土地利用、周边环境、市场销售、租赁行情、土地年限等全面情况作出估价，程序正当合法。在案涉估价对象存在许多瑕疵的情况下，评估机构作出的现有评估价格基本符合甚至略高于其实际价值，不存在评估价格畸低的问题。故案涉评估程序合法，结论正确，法院应据此作为拍卖价格的确定依据，并尽快推动拍卖程序。针对被执行人江苏国建公司、南通申宇公司对《房地产估价报告》的异议理由，江苏金宁达房地产评估有限公司于2016年5月27日向南通中院逐项进行了函复说明：案涉标的物评估机构系由南通中院司法鉴定处通过摇号抽签选定，该评估公司属江苏省高级人民法院委托鉴定机构电子信息平台公布的鉴定机构之一。因本次评估项目的作业日期为2015年9月9日至2016年4月13日，现场勘查日期为2015年9月25日，而新房地产估价规范于2015年12月1日实施，故该评估公司出具的报告中未对新的房地产估价规范进行修改。因笔误，（江苏）金宁达（2016）（房估）字第NT041301号写明估价对象位于南通市人民中路111号的地下一层及1-3层，评估报告误写为“总部大厦”，应为“供销大厦”。此外，该评估公司对异议人所主张的估价方法选择表述前后矛盾亦作了解释。针对异议人所主张的现场勘查错误、评估价格畸低，江苏金宁达房地产评估有限公司说明如下：1、根据南通市南大街89号（南通总部大厦）标的现状情况无法考虑与第一、二层相通作为商业用房进行估价，只能作为商业类办公用房评估，且四层已租赁给新东方教育使用。2、根据南通市人民中路111号标的物现状情况，地下一层在外勘日地面以上约10cm全部为积水掩盖，全部空置，进入口比较狭窄，不可能作为商业用房使用。人民中路111号房产虽然位于商业区，但作为个体来说，其商业氛围较差，且估价对象标的物大，土地剩余使用年期只有19年，变现能力差，故整体售价较低。此外，对异议人所选用的评估案例进行了反驳或说明。南通中院认为：估价报告是法院进行拍卖案涉房产的参考，涉案房产的价值最终应由拍卖成交时的市场价确定。本案中，江苏金宁达房地产评估有限公司依法接受该院委托对案涉房产进行估价，该评估公司和评估人员具有法定的资质，且评估程序合法。对被执行人江苏国建公司、南通申宇公司对估价报告的异议，该评估公司作出了相应解释说明。三份案涉《房地产估价报告》结果无明显失实情形，可以作为该院拍卖价格的参考依据。综上，被执行人江苏国建公司、南通申宇公司对《房地产估价报告》的异议主张于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定驳回江苏国建企业发展股份有限公司、南通申宇建材有限公司的执行异议。江苏国建公司、南通申宇公司向本院申请复议称：第一，南通中院执行异议裁决违法。案涉三份评估报告自2015年9月16日委托至2016年4月13日出具报告，时间长达7个月，评估标的达9个，属于复杂案件，南通中院应该举行听证。本案的被申请人应为评估公司江苏金宁达房地产评估有限公司南通分公司，而非申请执行人中国民生银行南通分行；第二，（2016）苏06执异17号执行裁定带有明显袒护性。第三，评估程序违法，评估公司的作业时间为2015年9月9日，南通中院的委托时间却是2015年9月16日；三份《房地产估价报告》的出具人为江苏金宁达房地产评估公司，但该公司并非（2015）通中法鉴委字第00103号《司法评估委托书》所委托的估价方；评估作业时间超过了法定时间。第四，三份评估报告依据的估价规范错误，应依据GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行作业，而非GB/T50291-1999《房地产估价规范进行作业》。第五，现场勘验出现明显错误，南通总部大厦三层应为商业用房，而非办公用房。第六，评估价格畸低。综上，申请复议人请求本院撤销南通中院（2016）苏06执异17号执行裁定，重新选择评估公司对涉案房地产进行重新评估。本院认为，本案的争议焦点有两个，一是南通中院作出（2016）苏06执异17号执行裁定的程序是否违法；二是评估程序是否违法，（江苏）金宁达（2016）（房估）字第NT041301、041302、041303号《房地产估价报告》是否应予撤销。关于南通中院作出（2016）苏06执异17号执行裁定的程序是否违法问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”本案中，复议申请人仅以评估时间较长，评估标的较多为由，认为本案属于案情复杂的案件，没有事实和法律依据。南通中院根据本案实际情况，对本案进行书面审查，符合法律规定。根据最高人民法院最新的诉讼文书样式，执行异议和复议案件中不再列被申请人，只列出异议申请人或复议申请人，其他当事人按照执行案件中的身份列明。然而，南通中院作出（2016）苏06执异17号执行裁定书时，最高人民法院的诉讼文书样式尚未正式出台，南通中院沿用惯常文书格式列明当事人身份并无不妥。江苏金宁达房地产评估公司南通分公司不是本案当事人，不应被列为被申请人，南通中院未将江苏金宁达房地产评估公司南通分公司列为被申请人符合法律规定。综上，南通中院作出（2016）苏06执异17号执行裁定的程序符合法律规定。关于评估程序是否违法，（江苏）金宁达（2016）（房估）字第NT041301、041302、041303号《房地产估价报告》是否应予撤销问题。针对复议申请人江苏国建公司、南通申宇公司在执行异议程序中提出的江苏金宁达房地产评估有限公司出具的（江苏）金宁达（2016）（房估）字第NT041301、041302、041303号《房地产估价报告》程序错误、所依据的估价规范错误、对估价对象表述不清、估价方法选择表述前后矛盾、现场勘查错误、评估价格畸低等问题，江苏金宁达房地产评估有限公司已向法院逐项进行了函复说明。经审查，本院对江苏金宁达房地产评估有限公司的答复予以认可，但江苏金宁达房地产评估有限公司应对评估报告中的笔误和措辞不当之处进行补正。复议申请人提出三份《房地产估价报告》的出具人为江苏金宁达房地产评估有限公司，但该公司并非（2015）通中法鉴委字第00103号《司法评估委托书》所委托的估价方。经审查，（2015）通中法鉴委字第00103号《司法评估委托书》所委托的估价方是江苏金宁达房地产评估有限公司（南通分公司），该公司为江苏金宁达房地产评估有限公司的分支机构，与江苏金宁达房地产评估有限公司系同一法律主体，故本院对复议申请人的该项复议事由不予支持。复议申请人提出的评估公司作业时间早于南通中院的委托时间以及评估作业时间超过法定时间两项复议事由，在异议申请中并未提出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。”本院对该两项复议事由不予受理。综上，江苏金宁达房地产评估有限公司依法接受南通中院委托对案涉房产进行估价，该评估公司和评估人员具有法定的资质，且评估程序合法。三份案涉《房地产估价报告》结果无明显失实情形，可以作为法院拍卖价格的参考依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回江苏国建企业发展股份有限公司、南通申宇建材有限公司的复议申请，维持江苏省南通市中级人民法院（2016）苏06执异17号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 赵    培    元审判员 朱嵘代理审判员唐志容二〇一六年九月六日书记员 朱    珈    萱