广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初9688号原告：冯兴才，身份证住址广州市越秀区。被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全。原告冯兴才与被告广东耀华房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯兴才到庭参加了诉讼。被告广东耀华房产开发有限公司经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2010年4月14日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于白云机场东侧，广州中医学院西南侧地段编号为170的地块，鑫耀大厦（裙楼栋）幢316房（以下称该商品房），房屋地址白云区机场路10号之三316房，建筑面积18.6平方米（实测13.6871平方米），套内建筑面积为8.12平方米（实测5.96平方米），楼款总金额为人民币1558153.06元。合同已于签署当日在广州市房地产交易中心办理网上签订登记。合同签署后原告向被告付清了全部楼款1558153.06元，以及用于办理产权证所需的契税等款项49408元。合同第二十一条约定，被告应在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；合同第二十二条约定，逾期每日则按照该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。在《补充协议》中，被告承诺保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则将保留购房合同中有关房产证办理相应条款的一切权利。该商品房2010年4月14日签订购房合同，被告应在2010年7月28日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用，210个工作日去办妥产权登记，把房产权证交付原告使用。即从2010年7月29日起至2011年6月14日止共210个工作日。从2011年6月15日起算至2016年7月20日止，逾期天数共1860天，违约金合计1558153.06元×0.05%×1860元=1449082.35元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、广东耀华房产开发有限公司立即办理广州市白云区机场路10号之三《鑫耀大厦（裙楼栋）幢316房房地产权证，交付原告使用；二、广东耀华房产开发有限公司立即返还原告迟延办理房地产权证违约金1449082.35元；三、本案诉讼费由被告负担。被告未答辩。经审理查明：2010年4月14日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：乙方所购商品房为鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层316号房，房屋地址为广州市白云区机场路10号之三316房（以下简称涉案房屋）。商品房合同约定建筑面积为18.6平方米，其中套内建筑面积8.12平方米，共有分摊面积约10.48平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为191890.76元/平方米，总金额为1558153元。付款方式为分期付款，第一期：自预售合同网上签订之日起支付全部房价款的56.42%，即879077元；第二期：在2010年4月15日前，支付全部房价款的43.58%，金额679076元。甲方应当在2010年7月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房产证。甲方应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《本合同补充协议》，双方补充约定：甲乙双方就双方签订的《商品房买卖合同》的第十八条补充约定如下：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积产生误差的，双方同意按合同约定的建筑面积（含分摊面积）计算单价，建筑面积单价为83771.666元/㎡，并以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补。……本补充协议是双方的真实意思表示，如有与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议为准。上述合同签订后，原告向被告付清了合同约定的全部房价款1558153元，被告于2010年10月11日向原告开具了金额为1558153元的售房款发票。2015年12月9日，被告收回上述金额为1558153元的购房款发票原件，于2016年1月13日重新向原告开具金额为1146591元的购房款发票。原告于2010年4月14日向被告交付了涉案房屋的代缴税费49408元。2013年4月21日，原告（甲方）与被告（乙方）与案外人广州鑫耀物业管理有限公司（丙方）、吴树炎（丁方）签订《补充协议》，约定：鉴于：1、甲、乙双方于2010年4月14日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，甲方购买了“鑫耀大厦”316号商铺；2、甲、丙双方于2010年12月31日就商铺签订了《租赁合同》，现各方依据有关法律规定，经平等自愿协商，达成补充协议如下：……第二条本协议签订后，甲方不再向乙方和丙方要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任，乙方保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则，甲方将保留购买合同中有关房产证办理相应条款的一切权利等。2010年10月8日，原、被告在房管部门办理了涉案房屋的预告登记。涉案房屋产权登记的地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四316房，该房预告登记建筑面积为13.6871平方米，其中套内面积为5.96平方米，分摊面积为7.7271平方米。原告主张被告于2010年7月28日向其交付了涉案房屋。被告至今未为原告办理涉案房屋的不动产权证书。以上事实：有广州市商品房买卖合同（预售）、售房款发票、税费收据、产权情况表及当事人陈述等证据证实。本院认为：被告经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，应当视为其放弃举证和答辩的权利。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，原告已依约向被告支付了合同约定的全部购房款，被告应当根据双方约定在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。原告主张被告于2010年7月28日向其交付了涉案房屋，由于房屋买卖合同中对于房屋交付的事实属于应由卖方举证的事实，现被告未能举证证明涉案房屋交付的时间，本院对原告自认的房屋交付时间予以确认，故被告应当在2010年7月28日起210个工作日内，即在2011年6月1日前为原告办妥房地产权证并交付原告。虽双方于2013年4月21日签订《补充协议》，约定被告保证在2013年10月28日前为原告办好涉案商铺房地产权证，但因被告实际未在上述时间为原告办理产权证，故依照上述补充协议约定，原告有权按照双方签订的房屋买卖合同中关于办理房地产权证的相关条款约定追究被告逾期办证的权利。现原告要求被告依照上述商铺买卖合同的约定办理涉案商铺的房地产权证和支付逾期办证违约金的主张合理合法，本院予以支持。根据约定，逾期办证违约金每日按照商品房总价款的0.05%的标准计算，应自2011年6月2日起算，原告现要求自2011年6月15日起算，计算至2016年7月20日，逾期办证天数按照1860天计算，上述计算方式未超过双方约定，本院予以支持，但违约金应当以总房价款为限，另涉案房屋总价款应当按照该房屋实际价款即1146591元为本金，经核算，逾期办证违约金为1066329.63元（1146591元×0.05%×1860元），原告主张的超出部分本院不予支持。被告广东耀华房产开发有限公司经本院送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起30日内，被告广东耀华房产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定为原告冯兴才办理，并向原告冯兴才交付鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层316房（现门牌地址：广州市白云区机场路10号之二之三之四316房）的不动产权证书；二、在本判决生效之日起三日内，被告广东耀华房产开发有限公司向原告冯兴才支付迟延办证违约金1066329.63元；三、驳回原告冯兴才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8921元，由原告冯兴才负担1723元，被告广东耀华房产开发有限公司负担7198元（被告负担的部分应于本判决生效后3日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一六年九月九日书记员  郑萍军