成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初6655号原告：田海歌，男，1986年11月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。被告：成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区静安路**号。法定代表人：韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。原告田海歌与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法由审判员李洪琳适用简易程序独任审判，于2016年9月8日公开开庭进行审理。原告田海歌、被告成都融创置地有限公司的委托诉讼代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田海歌向本院提出诉讼请求：判令被告按合同约定支付原告2013年6月30日至2014年9月23日共计450天违约金22331.75元和相关诉讼费用。事实及理由：原、被告双方系房产买卖关系，合同签订于2010年8月13日，总房款为×元。按双方合同第十九条约定，出卖人应当按每日房款总额万分之一比例赔偿买受人违约金。被告方至今未对原告履行此项合同约定，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告成都融创置地有限公司辩称，1、初始产权登记的时间为2014年6月24日，根据合同及诉讼时效，原告应在2016年7月23日之前起诉，现该部分的违约金已过诉讼时效，不应���持。2、转移登记违约金的计算时间应该从2013年12月25日计算至被告向房管局递交转移申请的受理日期2014年8月21日。3、小产权的办理依附于大产权的办理，且被告逾期办理初始产权登记，与转移登记属于同一性质违约行为，故原告主张的重复计算部分不应支持。4、违约金的计算应以实际损失为基础，原告没有证据证明其实际损失，请法院对违约金予以调低。经审理查明，2010年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”×幢×单元×层×号房屋，测绘建筑面积79.02平方米，其商品房总价款×元。并约定房屋交付时间为2012年6月30日前；被告应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房的，���同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付；房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告支付了购房款×元，被告于2013年7月25日向原告出具《销售不动产统一发票》。2012年9月27日，被告向原告交付房屋。2014年6月24日，被告取得案涉房屋初始产权登记。2014年8月21日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2014年9月23日取得案涉房屋所有权登记。2016年8月19日，原告提起本案诉讼。认定上述事实的证据有：原告提交的原告的居民身份证、被告工商信息查询单及组织机构代码证复印件、《商品房买卖合同》、税收缴款书、销售不动产统一发票、维修基金交款凭证、房屋所有权证，被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。双方合同约定，被告应于2013年6月30日前取得其所有权初始登记，自期限届满之次日至实际取得之日止，应按日以购房款的万分之一支付违约金，并于被告实际取得所有权初始登记之日起30日内支付。被告于2014年6月24日办理案涉房屋所在楼栋的权属证明。故本院确认办理房屋初始登记违约金应从违约之日起即2013年7月1日起计算至2014年6月24日。被告辩称原告起诉初始产权违约金已过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，被告逾期办理房屋初始产权登记，并应于实际取得初始产权登记之日起三十日内应支付违约金，即应于2014年7月24日之内支付，原告起诉要求��告支付逾期办理初始产权登记的违约金应自2016年7月23日之前起诉。现原告于2016年8月19日提起本案诉讼，对要求被告支付逾期办理初始产权违约金部分已超过诉讼时效。根据双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款的日万分之一支付违约金，并于原告实际取得之日起三十日内由被告支付。房屋实际交付时间为2012年9月27日，被告应于2013年12月22日前为原告办理完毕房屋分户产权登记。故本院确定被告应自2013年12月23日起支付分户产权违约金。被告向成都市城乡房地产管理局递交房屋所有权转移登记申请后，因行政审批等履行正常手续所导致的登记时间延后，并非出卖人即本案被告的原因所造��。因此，本案违约金的计算截止时间应以2014年8月21日为准。按照双方合同约定，被告支付相应违约金的条件已成就，被告应向原告支付2013年12月23日至2014年8月21日期间的违约金，原告多主张的部分本院不予支持。被告请求减免逾期办证违约金。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事��的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定逾期取得房屋所有权登记的违约金为4300元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告田海歌支付逾期取得房屋所有权转移登记的违约金4300元；二、驳回原告田海歌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费179元，由被告成都融创置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李洪琳二〇一六年九月二十日书记员  向 娟记录员  刘梓言附：本判决所���用法律条文全文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日��（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。