广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤09民终1165号上诉人（原审原告）梁建林。委托代理人程家钧，广东高凉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）肖超劲。被上诉人（原审被告）吴琼。委托代理人肖超艺，系肖超劲的同胞兄弟。委托代理人邓汉成。上诉人梁建林因与被上诉人肖超劲、吴琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2015）茂高法民二初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明，2004年6月17日，原、被告经协商，原告将自己位于高州市的涉案房屋及储物间以68000元转让给被告肖超劲、吴琼夫妇，过户及装水表的费用由买主负责。从2004年6月17日至2004年12月5日被告方分四次共支付购房款68000元给原告。原告写有收款收据给被告收执。在原告第一次收被告购房款的收据中载明：“梁建林原房地产一巷301房现卖肖超劲（陆万捌仟元）其他过户、装水表由买主负责。全套面积和车库111平方。现收现金（叁仟元正）。/梁建林/2004、6、17”。原告最后一次收被告房款的收据中“今收到肖超劲卖房钱壹万元整，安荣巷301房共陆万捌仟元全部结算完，特此。”/梁建林/2004.12.5。被告交清68000元给原告后，即搬进居住至今。但当时没有办理房屋过户手续。2012年8月27日，原、被告因办理房屋过户手续签订《广东省房地产买卖合同》。合同中约定原告以价格106060元将自己位于某处的涉案房屋转让给两被告。同日，原告与被告又签订《广东省房地产买卖合同》。合同中约定原告以价格11985元将自己涉案储物间转让给两被告。原告以被告尚欠款50045元为由向被告追讨，致双方发生纠纷。原审法院认为：对原告以两被告尚欠购房款50045元为由要求两被告支付购房款50045元的问题。在原、被告提供的证据中，原告转让某处的涉案房屋及114号储物间给两被告的时间是2004年，从原告写给被告的收据中可以看出原告是将301房及储物间以价格68000元转让给两被告。原告在2004年收到68000元后将房屋及储物间交给两被告居住使用至今。2012年8月27日签订的《房地产买卖合同》中的房屋及储物间转让价格共118045元。此价格是原、被告双方因办理房屋过户手续而由房产评估部门评估的价格，不能代表原、被告在2004年转让房屋及储物间的价格。另原告在庭审中对自己写给被告收执的四张借据中的内容有异议，曾要求进行司法鉴定，但在原审法院规定的时间内直到现在都没有提出书面申请及缴纳有关鉴定的费用，视为放弃自己请求鉴定的申请。原告在原审法院规定的时间内对自己的主张未能提出有力的证据以证明自己的主张，属举证不能，应负举证不能的责任。故对原告上述诉称意见不予支持。对两被告辩称118045元是当时房产评估价格，2004年交易价格为68000元的问题。2004年6月17日收据已是一个简单合同，合同是双方真实意思表示，且该合同没有违反法律及行政法规的强制性规定，应予以遵守。因原、被告在收据中约定房屋转让价格是68000元，被告已在2004年全部付清，且原、被告在2004年已将房屋及储物间交接完毕。2012年签订合同的价格只是原、被告双方在办理房屋过户手续时由房产部门评估的价格。对两被告上述的辩称意见予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁建林对被告肖超劲、吴琼的诉讼请求。案件受理费526元，由原告梁建林负担。上诉人梁建林不服原审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院认定事实错误。1.一审判决认定以价格68000元转让301房及储物间的事实错误。因为，梁建林于2004年6月17日出具的《收据》不是房地产买卖合同，而是梁建林单方写给肖超劲、吴琼证明301房的价格为68000元，301房和车库的面积为111平方米以及收到现金3000元的事实。该《收据》不是证明转让车库（储物间）及转让的价格是多少，68000元不包括转让储物间的价格。梁建林于2004年12月5日写给肖超劲、吴琼的第四张《收据》，只能证明“安荣巷301房共68000元全部结算完”，但不包括储物间的价款已结算完毕。2.一审判决认为《房地产买卖合同》是双方因办理房屋过户手续的评估价格错误。2004年底，梁建林及其家人因是否一并转让301房及储物间的问题产生异议和争执至2012年8月。肖超劲、吴琼支付301房价格68000元的房款后，自行搬进301房居住，受到梁建林的其他家庭成员极力反对，并表示不同意将储物间转让给肖超劲、吴琼及办理301房的过户手续。因此，双方直至2012年8月27日都存在争议。于2012年8月27日，双方才重新协商并签订两份《房地产买卖合同》，梁建林将位于高州市某处的涉案房屋转让给肖超劲、吴琼，双方议定交易金额为106060元。梁建林将涉案储物间转让给肖超劲、吴琼，双方议定交易金额为11985元。两合同还约定在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。2012年9月18日，高州市房产局发给肖超劲、吴琼3**房的粤房地权证高州字第××号、粤房地权证高州字第××号《房地产权证》，储物间房地权证高州字第××号、02××46号《房地产权证》。但是，肖超劲、吴琼至今尚欠50045元房价款未付清给梁建林。3.一审判决认定肖超劲、吴琼已在2004年全部付清购房款，且双方在2004年已将房屋及储物间交接完毕。《房地产买卖合同》的合同价款是办理房屋过户手续的评估价格的事实错误，证据不足。①本案中没有任何房产评估价格的证据，118045元是梁建林与肖超劲、吴琼双方签订转让301房和储物间的总交易价格，并非评估部门的评估价格。②2004年6月17日的《收据》不是合同。《收据》中并没有双方签字约定储物间的交易价格和双方的民事权利义务，不符合合同的基本条款。③梁建林虽然在2004年同意以68000元的价格转让301房给肖超劲、吴琼，但后来因双方产生争议致不能过户，事隔8年多，于2012年双方才重新签订两份《房地产买卖合同》及办理301房和储物间的过户手续。二、一审判决适用法律错误，判决不当。原审对《房地产买卖合同》的效力避而不谈，适用《中华人民共和国合同法》第八十四条第一款错误。综上所述，请求：1.撤销广东省高州市人民法院（2015）茂高法民二初字第571号民事判决；2.改判肖超劲、吴琼支付尚欠梁建林的购房款人民币50045元；3.一、二审诉讼费用由肖超劲、吴琼负担。被上诉人肖超劲、吴琼答辩称，2004年6月17日的《收据》约定双方买卖高州市的涉案房屋屋和储物间的成交价格，双方已实际履行，并交付了房屋，是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，是合法有效的。肖超劲、吴琼认为不包括储物间没有依据，2004年6月17日的《收据》约定房屋全套面积及车库（即储物间），2012年的价格是办理过户的评估价格，是交税费的价格。2004年直到2012年才办理过户，很明显是双方的真实意思表示。上诉人的上诉无理，请求驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，2012年8月27日，梁建林与肖超劲、吴琼签订的两份《房地产买卖合同》的第一条“买卖房地产情况”中记载梁建林于1994年11月22日领取的《房地产权证》的号码均为4×××4。第二条“买卖房地产价格、付款方式”中尚需付款项均为空白。二审再查明，2015年11月4日，梁建林向原审法院起诉，诉讼请求为：1.判令肖超劲、吴琼给付梁建林购房款共人民币50045元；2.由肖超劲、吴琼负担本案的诉讼费用。本院认为，根据本院查明的事实及上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是：争议的房屋及储物间的价款是68000元还是118045元，肖超劲、吴琼是否应当支付50045元给梁建林。关于争议的房屋及储物间的价款是68000元还是118045元，肖超劲、吴琼是否应当支付50045元给梁建林的问题。梁建林主张2004日年转让涉案房屋时不包含储物间，2012年签订的两份《房地产买卖合同》中约定的价款合计118045元是双方重新协商确定的，应按此价款执行。肖超劲、吴琼主张2012年签订的两份《房地产买卖合同》中约定的价款是办理过户时的评估价格，涉案房屋应以2004年约定的价款68000元为准。本院认为，第一，在合同实际履行中，对于涉案房屋的价款约定出现分歧，双方当事人对涉案房屋的款项约定存在冲突，应当综合考量合同双方当事人的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。第二，从两份《房地产买卖合同》中的“买卖房地产情况”看，涉案的301房及114号储物间的原产权证号均为4×××4号，由此可见，梁建林在1994年领取涉案房屋的产权证时，没有独立取得涉案储物间的房屋产权证。结合2004年梁建林出具的4份《收据》以及梁建林在收到肖超劲的68000元购房款后在《收据》上写下“安荣一巷301房共68000元全部结算完”的内容并将涉案的301房及储物间交给肖超劲使用的情况来看，梁建林与肖超劲当时约定转让的房屋包含了储物间，房屋的交易价款为68000元。第三，梁建林与肖超劲、吴琼于2012年又签订了两份《房地产买卖合同》，该合同约定高州市某处的涉案房屋交易总金额为106060元、涉案储物间交易总金额为11985元。该合同的签订时间是在肖超劲已实际履行完付款义务和梁建林亦已实际履行完交付涉案房屋的义务之后。虽然两份合同约定的房屋价款合计为118045元，比肖超劲已支付的购房款68000元高，但两份合同中尚需支付的款项均为空白，即合同并没有约定肖超劲、吴琼尚需支付50045元购房款的义务，这与梁建林于2004年12月5日确认的“安荣巷301房共68000元全部结算完”相吻合。故涉案的两份《房地产买卖合同》可认定为通常仅用于备案过户的形式合同，合同中关于价款约定的内容不体现双方真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：(二)意思表示真实”的规定，该约定没有法律约束力。第四，梁建林主张储物间的价款为50045元亦与《房地产买卖合同》中约定的储物间交易总金额为11985元不一致。因此，梁建林要求肖超劲、吴琼按两份《房地产买卖合同》中约定的价款118045元执行，支付50045元购房款的依据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。上诉人梁建林的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人梁建林负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  庞健军代理审判员  张 茹二〇一六年九月二十日书 记 员  许增海书 记 员  张淑贞