江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)镇民终字第1994号上诉人（原审被告、反诉原告）镇江先基置业有限公司，住所地镇江新区丁卯经十二路668号。法定代表人张海滨，该公司董事长。委托代理人童玉洁，该公司职员。委托代理人梁丽，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）戴军华。被上诉人（原审原告、反诉被告）张维。两被上诉人共同委托代理人刘向阳，江苏瀛镇律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人仇昊，江苏瀛镇律师事务所律师。上诉人镇江先基置业有限公司（以下简称先基置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁商初字第0237号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月15日，戴军华、张维与先基置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：戴军华、张维向先基置业公司购买位于本市悦澜苑（建设工程规划许可证号为321101201100143、施工许可证号为321102201107180201）的房屋一套，建筑面积共计94.09平方米、单价为5007.14元/平方米，价款共计471122元；出卖人应在2013年4月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人承诺在商品房交付时达到通水通电，燃气管线铺设到户，如在规定日期未达到使用条件，则由出卖人继续采取措施使上述设施达到条件，买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任；出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。当日，双方另行签订《合同补充协议》，约定：买受人选择按揭付款，若付款逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。若出卖人选择继续履行的，买受人需支付出卖人自应付款次日按购房款总额的千分之八计算至实际全额付款之日的违约金；房屋的交付条件为出卖人取得竣工验收备案证明文件（但若该房屋所在省、市对此事项存在与本约定不一致的强制性规定，从其规定）。房屋交付时，买受人不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共设施和市政设施不完善为由拒绝接受房屋，否则视为因买受人原因造成房屋未能按期交付，出卖人就此不承担延期交房责任。房屋一经现场交付，则视为验收合格，买受人要求整修的，整修期间不视为出卖人逾期交房；买受人收房后房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经建设主管部门指定具备资质的鉴定机构认定确实存在前述质量问题，导致无法正常使用的，买受人可选择解除合同。如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商保修范围的，出卖人承担保修责任，买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按买受人原因造成逾期交付执行；买受人逾期办理房屋交付手续，需支付出卖人每日购房款总价的万分之一作为违约金。若因出卖人原因造成逾期交房的，买受人给予出卖人30日的宽展期，届满后仍未交付房屋的，出卖人按日给付买受人已交房款的万分之一作为违约金；确因出卖人原因造成买受人未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人承担违约责任。上述合同签订后，戴军华、张维交纳购房款468318元。后先基置业公司通知戴军华、张维于2013年4月30日收房。2013年4月27日，先基置业公司取得工程名称为科技西园住宅小区9#、10#楼（施工许可证号为321102201107180201），地址为镇江新区经七路以东、南纬四路以南的民用住宅《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年5月，戴军华、张维委托广州市方政装饰顾问有限公司镇江分公司对涉案房屋进行检测验收，该公司于2013年5月5日出具《房屋检验检测咨询意见书》，认为涉案房屋存在地面、墙面空鼓、开裂及渗水等质量问题。戴军华、张维据此拒绝收房，并要求先基置业公司予以整改修复。2013年9月1日，在先基置业公司进行整改修复后，戴军华、张维收取涉案房屋并向北京盛世物业服务有限公司镇江分公司缴纳2013年5月1日至2014年4月30日的物业费1129.08元。2013年11月7日，先基置业公司取得涉案小区配套设施建设方案履行确认证明。2014年4月11日，先基置业公司取得涉案房屋的《城市商品房屋初始登记证》。2014年5月30日，戴军华取得涉案房屋产权证书。另查明，2012年3月20日，镇江市人民政府下发《关于居民住宅区命名的通知》，将悦澜苑小区定位于四平山路381号，东至兴泽支路南延、南至秋山路、西至经七路、北至四平山路。2013年4月25日，先基置业公司取得位于镇江新区××、××以南，名称为“科技西园住宅小区4#-10#住宅”的《建设工程规划许可证》（该许可证号为321101201100143）。2014年3月13日，镇江市公安局新区分局丁卯派出所确认先基置业公司建设的“悦澜苑”小区地址为镇江新区××、××以南，工程规划许可证上的小区名称为“科技西园住宅1#-19#楼及地下室（含人防）”，后根据镇江市人民政府《关于居民住宅区命名的通知》命名为“悦澜苑”。戴军华、张维在接收房屋后、办理产权证的过程中得知涉案房屋并未通过商品房综合验收，亦未取得商品房初始登记证，故该房屋产权证无法办理，遂诉至法院，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条第五款的约定无效，判令先基置业公司于2013年9月1日交付涉案房屋的行为无效，承担逾期交房违约金，赔偿物业服务损失费。先基置业公司提出反诉，请求判令戴军华、张维连带支付2013年5月1日至2013年9月1日止的逾期收房违约金5653.46元。本案争议焦点：双方合同中关于交付条件及房产权属证书取得期限的约定条款是否违反法律、法规强制性规定，是否有效；涉案房屋是否达到交付条件，2013年8月4日的交付行为是否有效；双方应否承担逾期交付的违约责任。原审法院认为：当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定及诚实信用原则，行使权利，履行义务。戴军华、张维已依约支付房款，先基置业公司应当在2013年4月30日将符合交付条件的房屋交付给戴军华、张维使用。涉案房屋虽于2013年4月25日竣工验收合格，并于同年4月27日取得竣工验收备案表，但《城市房地产开发经营管理条例》规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当经综合验收合格后方可交付使用。《镇江市市区居住区配套设施建筑管理暂行办法》规定开发建设单位在办理房屋、土地权属登记手续时，应当提供《配套设施建设方案履行确认证明》。镇江市住房与城乡建设局发出《关于进一步做好工作的通知》，规定“凡市区新建居住区（含已建成或未交付的商品住房）交付前，必需办理配套设施建设方案履行的申请并经联席会议成员单位确认，否则不得进行交付，市房屋登记管理中心不予办理房屋产权初始登记”。当事人在《商品房买卖合同》中明确约定交付条件为“取得建筑工程竣工验收备案文件”，同时在《补充协议》中补充约定交付需“从省、市强制性规定”，故涉案房屋交付需符合国家和地方人民政府有关规定，上述备案文件应当包括《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》。涉案房屋于2013年11月7日方才取得《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，应认定为涉案房屋于2013年11月7日符合交付条件。当事人在商品房买卖合同中明确约定了交付时间及迟延交房的违约责任，现先基置业公司逾期交付房屋构成违约，应依约承担2013年6月1日至2013年11月7日的迟延交房违约金7493.1元（468318元×160天×0.01%）。因戴军华、张维已于2013年9月1日收取房屋并实际使用，且未提供充分证据证实此后涉案房屋仍存在不符合交付条件的事由，故对其主张2013年11月8日之后的延期交房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。先基置业公司虽通知戴军华、张维于2013年4月30日交付房屋，但因当时不符合交付条件，戴军华、张维拒绝接收涉案房屋并无不当，故对先基置业公司反诉主张的逾期收房违约金，原审法院不予支持。对戴军华、张维提出双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条中关于房屋所有权证取得期限的约定违反相关法律及行政法规的强制性规定，请求确认无效的诉称意见，虽《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产开发企业自交付使用之日起90日内对此具有协助办理义务，但该项规定并非效力性强制性规定，对该项规定的违反并不必然导致合同无效，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。对戴军华、张维提出《商品房买卖合同补充协议》第五条关于延期交房违约责任的约定显失公平，应予以调整的诉称意见，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。对戴军华、张维主张先基置业公司赔偿物业服务损失费1129.08元的诉讼请求，因物业服务费系业主享受物业服务而支付的相应对价，收取主体及合同相对方均非先基置业公司，与本案并非同一法律关系，故原审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、镇江先基置业有限公司于判决生效之日起十日内支付戴军华、张维逾期交付违约金7493.1元。二、驳回戴军华、张维的其他诉讼请求。三、驳回镇江先基置业有限公司的反诉请求。上诉人先基置业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、双方在合同中约定的房屋交付条件排除了《配套设施建设方案履行确认证明》，是双方真实意思表示，合法有效；2、原审判决以管理性强制规定来否定双方当事人的真实意思表示，适用法律错误；3、被上诉人接收的房屋具备竣工验收备案表，符合合同约定及使用目的，原审判决错误认定上诉人需付逾期违约金。请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人戴军华、张维辩称：上诉人违约事实已为（2015）镇民终字第146号民事判决书所确认，上诉人2013年11月7日才取得配套设施建设方案履行确认证明，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，当事人均未向本院提供新的证据。本院对原审法院审理查明的事实予以确认。本院认为：对本案涉案房屋，双方当事人合同约定的交付条件为出卖人取得竣工验收备案证明文件，该约定系选择性约定。商品房买卖合同文本上对房屋的交付条件列有多项选择，是因为商品房具有不同地域、不同用途、不同数量等各种不同情况。而本案涉案房屋属于群体房地产开发项目的住宅小区，为镇江市市区居住区，根据《镇江市市区居住区配套设施建筑管理暂行办法》规定，开发建设单位在办理房屋、土地权属登记手续时，应当提供《配套设施建设方案履行确认证明》。另镇江市住房与城乡建设局发出《关于进一步做好工作的通知》，规定“凡市区新建居住区（含已建成或未交付的商品住房）交付前，必需办理配套设施建设方案履行的申请并经联席会议成员单位确认，否则不得进行交付，市房屋登记管理中心不予办理房屋产权初始登记”。既然镇江市对市区居住区商品房交付具有强制性规定，则本案涉案房屋的交付条件应按镇江市强制性规定将《配套设施建设方案履行确认证明》作为取得竣工验收备案证明文件之一，且当事人双方在《补充协议》中补充约定“若该房屋所在省、市对此事项存在与本约定不一致的强制性规定，从其规定”。上诉人亦无证据证明被上诉人签订合同时知晓该强制性规定，并愿意选择排除该规定。另《竣工验收备案表》是单体工程验收，并不包括水、电、燃气等配套设施竣工验收。而涉案房屋交付时尚未通燃气。故约定的竣工验收备案证明文件还应包括《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》。上诉人于2013年11月7日方取得《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，应认定为涉案房屋于2013年11月7日符合交付条件。上诉人逾期交付房屋构成违约，应依约承担2013年6月1日至2013年11月7日的迟延交房违约金7493.1元。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人镇江先基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 涛代理审判员  奚松伟代理审判员  张少波二〇一六年九月八日书 记 员  周旻晶