广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9395号上诉人（原审原告）：广州圣轩酒家有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈水泉，董事长。委托代理人：朱毅华，为广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人：鲍文格，董事长。委托代理人：佘泽伟、张昕，均为公司职员。被上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店，住所地广州市海珠区。负责人：黄明非，总经理。委托代理人：杨秀琛，为该公司的职员。上诉人广州圣轩酒家有限公司（以下简称“圣轩酒家”）与被上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称“珠江侨都公司”）、广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店（以下简称“珠江帝景酒店”）租赁合同纠纷一案，上诉人圣轩酒家不服（2016）粤0105民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。圣轩酒家上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令两被上诉人珠江侨都公司、珠江帝景酒店退还其所缴纳的2015年11月租金96662.07元及赔偿其经营损失279874.3元;3、本案一、二审诉讼费用由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担。事实及理由：一审判决认定珠江侨都公司、珠江帝景酒店作为场地的出租人和管理人对其承租场地不符合正常经营需要应负有责任，其是认可的，也是符合事实的。但是一审法院既然也认定酒店溺死事件给其经营造成影响，那么就应该对其的损失做出一个公平的判断，而不能是象征性地要求珠江侨都公司、珠江帝景酒店给予与其实际损失严重不符的赔偿，极为不公。一、其有权不予缴纳无法正常经营使用承租场地期间的租金、管理费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，珠江侨都公司、珠江帝景酒店作为业主和管理方有义务保证承租人的承租环境，现在因为珠江侨都公司、珠江帝景酒店管理上的问题导致了圣轩酒家门前有死者家属披麻戴孝哭灵，这种情形已经严重影响了圣轩酒家正常经营餐饮生意，且造成巨大的经济损失。其完全有权根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，主张免交租金。另外根据双方签订的《租赁合同》第5.4条的约定，因珠江侨都公司、珠江帝景酒店管理服务出现问题，经投诉仍不纠正的，其有权不付或少付管理费。其在长达超过半个月的期间承租场地不能适合使用，而这期间的租金管理费高达10多万元，仅仅1万元的租金返还金额与其经营受损天数相比显然是远远不足的。二、一审法院既然认定其经营受损与珠江侨都公司、珠江帝景酒店有关，也确认了其提供的营业收入数据，但断章取义的以个别天数的营业额未低于日常平均营业额为由不予支持营业损失是缺乏法律依据的。1万元象征性赔偿也仅仅是其一天的营业额损失数字，与其实际损失相差甚远。综上，请求二审法院依法纠正一审判决错误，支持其上诉请求。被上诉人珠江侨都公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。圣轩酒家上诉理由、上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。被上诉人珠江帝景酒店辩称，作为管理方，其公司在租赁期间已尽到充分的管理义务。在无任何证据证明泳池溺亡事件与其公司、珠江侨都公司存在因果关系的情况下，仍积极协调溺亡者家属、安排解决圣轩酒家反映问题的应急处理方案等，从而有效阻止了事态的进一步发展，故与其管理义务无关的事由不应由其承担任何责任。同时，圣轩酒家作为经营者，应对其自身经营行为负责，包括对经营所需承担的风险。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。圣轩酒家上诉理由、上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。圣轩酒家于2016年1月25日向原审法院起诉请求：1.珠江侨都公司、珠江帝景酒店返还收取圣轩酒家2015年11月-2015年12月租金（每月96662.07元计）和管理费（每月27143.02元计），共计247610.18元；2.珠江侨都公司、珠江帝景酒店赔偿圣轩酒家经济损失（包括2015年12月16日和2016年1月2日两场预定酒席取消而减少的消费金额87424元和退消费卡损失14559元、2015年11月24日至2015年12月12日期间营业额损失177891.3元）；3.珠江侨都公司、珠江帝景酒店不得采取停水、停电等行为破坏圣轩酒家经营；4.本案诉讼费用由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担。原审法院经审理查明：2006年1月23日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）三方就乙方租赁甲方位于广州市艺洲路灏景街××号广州珠江帝景酒店一楼西餐厅场地及设备经营餐厅共同签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001），约定：甲方已委托丙方对酒店进行全面物业管理，在本合同的范围内，丙方的行为全部代表甲方，乙方同意由丙方进行物业管理。1.本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年；（其中2006年2月23日至2006年4月22日为免租期，共二个月，供乙方报批及店内装修，在此期间乙方免交租金，但须缴交管理费和其它应缴的费用）。双方可在合同期满前两个月根据市值租金进行续约洽谈，在同等条件下，甲方优先给予乙方之租赁期延续五年，但必须重新洽谈并签定新的租赁合同。2.租赁范围：位于酒店首层西侧总面积为1085.74平方米（分摊面积为223.53平方米）；2006年2月23日至2008年2月22日租金为每月65144.40元；2008年2月23日起租金将每年度调升，调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%。遇不可抗力因素（战争、自然灾害）的情况下，双方可对租金升幅进行检讨。3.综合管理费及其他费用：乙方同意自免租日（即2006年2月23日）起，每月支付丙方综合管理费21714.80元，作为现有中央空调使用、24小时周边保安、垃圾处理、清理隔油池、排污费等的综合管理费：管理费用不包括：能源费（含水费、电费、燃气费等费用）；4.保证金／终止合同……；5.4.丙方的管理服务出现问题，经乙方投诉仍不纠正的，乙方有权少付或不付管理费。2009年9月4日珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱某祥（圣轩酒家）（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）签订《场地租赁合同的补充协议》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-060）,三方就原《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001）的部分条款做出修订，并达成以下补充协议：一、将原合同中的“第1.合同期限”内容，“本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年”修订为“本合同有效期2006年2月23日至2019年8月31日，为期十三年零6个月9天”。注：延长租金表以总建筑面积（1085.74㎡）计算，每年度租金调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%，具体如下：2016年2月23日至2017年2月22日月租金85013.45元；……。2009年9月11日，三方又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-061），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街××号广州珠江帝景酒店一楼西面，自编号02，总建筑面积15.714平方米，包括分摊面积3.235平方米；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年9月30日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为1125.82元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为471.42元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。同日，三方又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-062），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西北角，自编号06，总建筑面积157.02平方米，包括分摊面积30.48平方米，租赁面积按235.53平方米计算；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年10月31日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为11249.43元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为4710.6元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。2009年9月29日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）再签订《酒店场地租赁合同》，约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街××号该酒店一层半楼之西面走火梯之风机房及西厨办公室场地，总建筑面积24.62平方米，包括分摊面积4.1平方米；乙方租赁该酒店场地用途为员工用餐地点。租赁期自2009年10月1日至2019年8月31日，共9年11个月；租金以总建筑面积计算，从2010年10月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年10月1日至2009年10月10日为免租期、……、2015年10月1日至2016年9月30日为1763.85元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米10元/月，按总建筑面积计算每月管理费为246.2元。甲方将于2009年10月1日前通知乙方进场；……。2015年11月22日珠江帝景酒店内的游泳池发生有人溺水死亡事故。2015年11月24日至12月12日期间，死者家属不间断在酒店大堂、圣轩酒家门口正对的位置披麻戴孝、捧死者遗像哭灵。2015年11月27日及2015年12月24日圣轩酒家向珠江帝景酒店发出《珠江帝景酒店催收圣轩酒家租金回函》及《关于珠江帝景酒店向圣轩酒家发催收函回函》。2015年12月28日圣轩酒家委托律师向珠江侨都公司、珠江帝景酒店发出《律师函》。圣轩酒家因发生上述事件造成其经济损失，遂提起本案诉讼。诉讼中，各方当事人确认圣轩酒家支付了2015年11月的租金，尚未支付2015年12月租金、2015年11月及12月管理费。圣轩酒家为证明其遭受经济损失事实，还提交证据如下：1.照片，证明酒店大堂出入口，圣轩酒家唯一入口通道被死者家属设灵围坐，客人根本无法绕行进入消费的事实；2.营业额统计表，证明圣轩酒家因受影响营业额下降的事实；3.退订酒席（退订金86000元、赔偿10000元）及消费卡凭证（退回充值额14559元），证明圣轩酒家因闹灵事件导致消费客人退订酒席和消费卡的事实；4.交涉函件，证明圣轩酒家多次与珠江侨都公司、珠江帝景酒店协商要求尽快解决事件消除影响及磋商赔偿，但对方不予理睬，甚至以停水电威胁的事实。对此，珠江侨都公司的意见是：对证据1的真实性没有异议，合法性、关联性不予确认，不能证明其存在违约的行为；对证据2、3真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明营业额下降及酒席预定消费卡是真实存在的，且不能证明是因其原因所导致；对证据4真实性、合法性、关联性不予确认，未收到相关的交涉函件，圣轩酒家也未提交相关证据证明该函件已交付给其。珠江帝景酒店的意见是：同意珠江侨都公司对证据1-2的质证意见，证据3不能证明是其原因所导致，故与其没有因果关系；证据4的函件已收到，但不同意其证明的内容。另查：圣轩酒家圣轩酒家公司经工商部门核准登记成立于2006年4月24日，成立时朱某祥是该公司的法定代表人。珠江帝景酒店是珠江侨都公司成立的分公司。原审法院认为：根据三方当事人签订的租赁合同及补充协议约定，圣轩酒家公司是涉案物业的承租人，珠江侨都公司是涉案物业的出租人，珠江帝景酒店是涉案物业的管理人。本案争议焦点是珠江帝景酒店内游泳池发生有人溺水死亡事故，珠江侨都公司、珠江帝景酒店应否对圣轩酒家公司主张的损失进行赔偿问题。圣轩酒家公司依据《中华人民共和国》第二百一十六条及二百二十八条，以及《租赁合同》第5.4条约定，认为珠江侨都公司、珠江帝景酒店未能提供适合经营的环境导致圣轩酒家公司损失，提起本案诉讼。该院认为，圣轩酒家公司向珠江侨都公司承租涉案物业用于经营餐饮，珠江侨都公司作为出租人交付的房屋应适用于经营，出租人不仅交付的租赁物应适于约定的使用收益状态，而且在整个租赁期间，出租人应保持租赁物合乎约定的用途。虽然目前没有证据证明是珠江侨都公司、珠江帝景酒店直接原因造成溺水者死亡，但溺水者家属在圣轩酒家经营范围内做出的行为，对圣轩酒家经营已造成影响，为此珠江侨都公司、珠江帝景酒店作为场地出租人及管理人对保证圣轩酒家承租场地符合正常经营需要应负有责任。因此，综合本案实际情况，珠江侨都公司对该期间租金应酌情予以减收，由珠江侨都公司向圣轩酒家返还租金10000元为宜，圣轩酒家尚未支付2015年12月租金及2015年11月及12月管理费，故圣轩酒家要求返还没有依据，予以驳回。珠江帝景酒店非租金实际收取人，故不需承担租金返还责任。对于圣轩酒家主张的酒席消费及消费卡损失，如前所述理由，由珠江侨都公司、珠江帝景酒店酌情赔偿损失10000元为宜，对圣轩酒家主张超出部分不予支持。对于圣轩酒家主张的营业损失，根据圣轩酒家提供该期间的营业额，对照其平时每月营业额，有部分天数的营业额实际超出圣轩酒家所述的每天平均营业额，故该营业损失与此事没有直接必然的关联，圣轩酒家主张的营业损失请求，依据不足，不予支持。是否采取停水停电问题，由有关法律法规政策，以及当事人约定所调整，本案中圣轩酒家主张的停水、停电等行为尚未发生，即未产生法律后果，圣轩酒家要求判令珠江侨都公司、珠江帝景酒店不得采取停水、停电等行为破坏圣轩酒家经营的请求，不符合有关诉讼请求的规定，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，于2016年5月10日作出如下判决：一、珠江侨都公司在本判决生效之日起10日内退还租金10000元给圣轩酒家；二、珠江侨都公司、珠江帝景酒店在本判决生效之日起10日内赔偿经济损失10000元给圣轩酒家；三、驳回圣轩酒家的其它诉讼请求。一审案件受理费9075元，由圣轩酒家负担8903元、珠江侨都公司、珠江帝景酒店负担172元。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为：1.珠江侨都公司、珠江帝景酒店是否存在违约行为；应否对圣轩酒家主张的损失承担赔偿责任；2.损失赔偿数额。针对上述争议，分析如下：关于争议焦点一，圣轩酒家主张珠江侨都公司、珠江帝景酒店对于案外人哭灵事件未有及时、妥善处理，导致其经营损失。珠江侨都公司、珠江帝景酒店作为涉案物业出租人、管理人违反合同法规定的适租义务以及《租赁合同》第5.4条约定的管理义务，应当承担违约责任。依据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当保证出租房屋在租赁期间符合约定用途，以保障承租人通过使用租赁物业实现合同约定的使用和收益目的。本案中，虽系因案外人原因导致圣轩酒家经营环境受到影响，而非出租房屋本身原因所致，但圣轩酒家大门口出入必须经过珠江帝景酒店大堂，适租义务也应及于该出入必经范围。珠江侨都公司、珠江帝景酒店作为圣轩酒家的出租人、管理人，对于圣轩酒家该部分经营环境、经营秩序等负有管理责任，对于案外人哭灵事件有义务及时采取措施妥善处理，最大限度减少不利影响。诉讼中，珠江侨都公司、珠江帝景酒店并未提供充分证据证明其已适当履行管理义务；此外，依据《租赁合同》第5.4条“丙方的管理服务出现问题，经乙方投诉仍不纠正的，乙方有权少付或不付管理费”。圣轩酒家主张珠江侨都公司、珠江帝景酒店违约，依据充分。珠江侨都公司、珠江帝景酒店应承担违约给圣轩酒家造成的损失。关于争议焦点二，损失赔偿数额。1.租金损失。首先，圣轩酒家并未因事件发生导致停业；其次，依照《租赁合同》第5.4条约定其可以主张减免的是管理费；再结合事件影响的具体时间等情形，一审判决酌情判令退还圣轩酒家10000元租金，赔偿数额基本适当。圣轩酒家上诉请求退还其2015年11月全月租金96662.07元，依据不足，本院不予采纳。2.经营损失。本案中，圣轩酒家提供的营业额统计表、退订金及消费卡退回充值凭证并不足以证实其实际的经营利润损失，其上诉主张279874.3元经营损失，依据不成立，本院不予采纳。一审判决根据本案具体情况酌情支持圣轩酒家10000元的经营损失，没有过分低于合理范围，本院对此不予调整。综上所述，上诉人圣轩酒家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6948元，由上诉人广州圣轩酒家有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年九月二十六日书 记 员  袁 蕾