广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3494号原告：何瑞红，女，1968年10月16日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：刘凝波、吴玉梅，均系广东凝思律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州市从化区江埔街禾仓村，统一社会信用代码91440101618436340C。法定代表人：胡玲，职务董事长。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。原告何瑞红与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘凝波、吴玉梅，被告的委托诉讼代理人殷锦培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即委托有资质的设计单位和施工单位对原告从化市江埔街××院××号（御景宏雅花园2座）1503号房进行整改、修复，直至检验合格为止，相关费用由被告负担；二、被告立即赔偿原告逾期交付位于从化市江埔街××院××号（御景宏雅花园2座）1503号房的违约金约为101807元（自2015年7月1日起，每日按总房价款859132元的0.03%标准计算至2016年7月30日止）；三、被告立即协助原告对上述房产办理产权登记手续，并立即赔偿逾期办证违约金100000元（以上二、三项合计约201807元）；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2013年11月23日签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201311204203），约定原告以单价为每平方米9739.62元、总房价款859132元购买被告投资建设的御景宏雅花园2座1503房，房屋地址：从化市江埔街××院××号（御景宏雅花园2座）1503号房。该合同第八条付款方式约定，采取分两期付清全款的方式支付。第十三条房屋交付约定“被告应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。”另根据合同附件七：本合同补充协议第四条“甲乙双方同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按本合同规定的期限交房。按以下方式处理：被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际实付之日止，每日按总房价款0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。”合同签订后，原告依约支付了全部房款859132元。但被告违反合同约定的交房日期，直至2016年7月30日才向原告发出《收楼通知书》，已构成严重违约。除此之外，原告发现案涉房产地板及天花板存在严重开裂的质量问题，天花板上有一处丁字形的宽大裂缝；地面楼板也有数条又深又长的不规则裂缝，存在严重的安全隐患，根本无法满足居住条件，明显不具备收楼条件。被告在进行过一次修缮后仍无法修复，至今仍存在明显的裂缝。原告多次通过电话、发函等方式催促被告及物业管理单位尽快处理，被告均不予理会。综上，原告已按合同约定付清房款，被告未按合同约定的时间交付符合标准的商品房给原告使用，已严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院判如所请。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告立即赔偿原告逾期交付位于从化市江埔街××院××号（御景宏雅花园2座）1503号房的违约金约为101807元（自2015年7月1日起，每日按总房价款859132元的0.03%标准计算至修复好相关质量问题达到交楼标准为止）。2019年9月29日，原告提交《撤回第一项诉请及鉴定申请书》，请求撤回本案第一项诉讼请求及司法鉴定申请。事实与理由：案件审理过程中，被告已对涉案房产进行修复。被告辩称：1.涉案房屋我方已经修复，目前不存开裂的问题，如果原告认为修复达不到要求，其可以申请对该房屋进行鉴定，如果鉴定合格，鉴定费由原告方承担；2.原告所诉的违约金已过诉讼时效。根据合同的约定，我方在房屋达到收楼标准时已向原告发出了收楼通知书，根据合同补充协议第5条的规定，视为原告已经接收涉案房屋。收楼通知书于2016年7月30日送达原告，诉讼时效从2016年8月1日开始计算，如果主张前面的违约金，必须在2016年8月1日起算3年内向我方主张，其主张权利必须在2019年7月30日前向我方主张，不主张视为放弃该项权利；3.不同意原告的第三项诉请。办理产权登记，原告必须收楼、提供办理不动产权证书所需材料、缴纳由其承担的税费。但原告至今未向我司提供办理产权登记所需资料，亦未缴纳相关税费，故责任不在我方。经审理查明：2013年11月23日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街××院××号（御景宏雅花园2座）1503房；建筑面积112.8平方米；总金额为859132元。原告以分期付款方式付款：第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的50%，金额429566元；第二期于2013年12月15日前支付全部房价款的50%，金额429566元。该合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。房屋交付使用后，被告不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理，详见附件补充协议第四条。第二十一条约定：被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意按原告委托被告办理的方式为原告办理《房地产权证》，被告应在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后7个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件材料。被告应一次性如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料。被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任。第二十二条第2款约定：如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按照商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理：被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。第五条约定：原、被告双方同意买卖合同第十六条修改如下：1.原告在收到被告发出收楼通知（以寄出挂号信邮戳为准）确定的期限内到被告指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如原告未办理收楼手续，视作原告已对该商品房进行了验收、接管，被告不再另行通知。3.原告在按照被告通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权于收楼当天内以书面形式提出要求被告进行修缮，逾期不提出，视为同意接收该商品房。原告应在收楼的当天填写好《收楼验收表》交回被告，被告则应按照实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，原告同意不向被告作任何追偿。第六条约定：原、被告双方同意将买卖合同第十七条修改为：该商品房的风险责任自交付之日由被告转移给原告。如原告未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，被告应当发出书面催告书一次。非因被告责任而原告逾期不办理交接手续，视作被告实际已将该商品房交付原告使用。第九条约定：原、被告双方同意买卖合同第二十一条、第二十二条修改和补充如下：1.双方同意由原告委托被告办理该商品房《房地产权证》。被告应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。2.房屋产权交易过户的先决条件：在产权登记之前，原告应按如下要求办妥有关手续：（3）原告应按被告的要求办理产权交易过户及登记的相关手续，包括应向被告提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件。如因原告或房管部门的原因造成被告无法按约定为原告办理《房地产权证》，被告不承担任何责任。4.非因被告原因造成原告不能按期办理《房地产权证》的，被告不承担任何责任。第十条约定：原、被告双方同意买卖合同第二十三条补充如下内容：该商品房的装饰、设备标准为毛坯房，如存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，原告应在办理收楼手续时书面提出要求被告在收楼后限期作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款859132元。原告提交的《业主来访登记表》显示，2016年7月24日，原告向被告反映涉案房屋地面、天花有裂纹。2016年7月30日，被告通过邮寄方式向原告发出《收楼通知书》，通知原告到御景宏雅花园物业服务中心办理收楼手续，庭审中，原告确认收到前述收楼通知书。2017年12月15日，被告发出《关于办理＜不动产权证书＞的通知书》，通知御景宏雅花园业主备齐办证所需资料前往其公司办证中心办理不动产权证书。根据被告提交的《竣工验收备案表》可知，涉案住宅楼工程11幢〔自编名城·御景绿洲（南区）1-11栋〕竣工验收日期为2015年11月3日，竣工验收备案日期为2016年7月29日。庭审中，原、被告双方均确认，原告至今未办理涉案房屋的收楼手续。2019年9月18日，本院组织原、被告双方对涉案房产进行现场勘察，发现涉案房屋天花板及地面的裂缝已修复。根据被告公司员工反映，被告曾于2016年7月、2019年5月分两次对涉案房屋进行维修。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房违约责任的问题原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》第十三条约定，被告应在2015年6月30日前交付房屋，合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告直至2016年7月30日才向原告发出《收楼通知书》，故被告应承担逾期交房违约责任的期间为2015年7月1日至2016年7月30日。对于原告以涉案房屋天花板及地面存在裂缝为由，至今未收楼，并据此要求被告承担自2016年7月31日起至房屋裂缝修复之日止的逾期交楼违约金的问题。根据原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》附件七第十条约定，如存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，原告应在办理收楼手续时书面提出要求被告在收楼后限期作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼。经查，涉案住宅楼工程已于2016年7月29日取得《竣工验收备案表》，符合房屋交付要求，对于天花板及地面存在裂缝的问题，原告可按照合同约定，在办理收楼手续时书面要求被告维修，但不得以此为由拒绝收楼，故原告要求被告支付自2016年7月31日起至房屋裂缝修复之日止的逾期交楼违约金的主张不符合合同约定，本院不予支持。二、关于逾期交房违约责任的诉讼时效问题本案中，原告请求被告交付房屋的请求权为债权性质，适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”因民法总则于2017年10月1日起实施，当权利人之权利受到损害的事实发生在2015年9月30日之前时，适用两年的诉讼时效期间，当权利人之权利受到损害的事实发生在2015年10月1日之后，基于新法优于旧法原则，适用三年的诉讼时效期间。对于从2015年7月1日至2016年7月30日止的逾期交房违约金，其诉讼时效应分段考虑：1.2015年7月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金应适用民法通则关于两年诉讼时效的规定，因原告未在2017年9月30日之前主张权利，诉讼时效期间已届满；2.2015年10月1日起至2016年7月30日止的逾期交楼违约金应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，原告于2019年7月29日起诉，故2015年10月1日起至2016年7月29日止的逾期交房违约金诉讼时效期间已届满，仅2016年7月30日的逾期交房违约金未超过三年的诉讼时效期间。庭审中，被告辩称，收楼通知书于2016年7月30日送达原告，诉讼时效从2016年8月1日开始计算，如果主张前面的违约金，必须在2016年8月1日起算3年内向我方主张，即必须在2019年7月30日前向我方主张，不主张视为放弃该项权利。被告的前述辩称是其对自身权利的处分，应视为其承认逾期交房违约责任诉讼时效期间从2016年8月1日起重新起算。本案中，原告于2019年7月29日起诉来院要求被告支付逾期交房违约金，符合被告所述，即在2019年7月30日前主张权利。故本院确认，被告应向原告支付自2015年7月1日起至2016前7月30日止（共396天）的逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金的计算标准及金额问题。《广州市商品房买卖合同预售合同》附件七补充协议第四条约定，被告如未能按照合同规定的期限交房，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金。故，被告每日应按总房价款859132元的0.03%的标准向原告支付逾期交房违约金，金额为102064.88元（859132元*0.03%/天*396天）。四、关于逾期办证违约责任的问题《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》第十三条约定，被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。第二十二条第2款约定：如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按照商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。该合同附件七补充协议第九条约定，双方同意由原告委托被告办理该商品房《房地产权证》。被告应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。非因被告原因造成原告不能按期办理《房地产权证》的，被告不承担任何责任。按照前述约定，被告应当于2016年6月29日前到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，但被告直至2017年12月15日，被告才发出《关于办理＜不动产权证书＞的通知书》，通知御景宏雅花园业主备齐办证所需资料前往其公司办证中心办理不动产权证书，故被告应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。其承担逾期办证违约责任的期间自2016年6月30日始至2017年12月15日止（共534天）。对于2017年12月15日之后的逾期办证违约责任，是原告因涉案房屋存在裂缝拒绝收楼导致，而非被告不履行办证义务，故对于原告要求被告承担2017年12月15日之后的逾期办证违约责任的主张，本院不予支持。综上，被告每日应按总房价款859132元的0.05%的标准向原告支付逾期办证违约金，金额为229388.24元（859132元*0.05%/天*534天）。但原告仅要求被告支付10万元的逾期办证违约金，视为其对自身权利的处分，本院予以支持。故本院确认，被告应向原告支付10万元的逾期办证违约金。五、对于原告要求被告协助其办理产权登记手续的主张《广州市商品房买卖合同预售合同》附件七第九条约定，在产权登记之前，原告应按被告的要求办理产权交易过户及登记的相关手续，包括应向被告提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件。庭审中，原、被告双方均确认原告因涉案房屋存在裂缝至今仍未收楼，故客观上并非被告怠于履行办证义务，原告可在按合同约定办妥相关手续之后，另行与被告协商办证事宜，本案不予处理。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金102064.88元给原告何瑞红；二、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金10万元给原告何瑞红；三、驳回原告何瑞红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2164元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴建二〇一九年十月二十八日法官助理谭小婧书记员谢妍