上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第4141号原告(反诉被告)：上海赵巷资产经营管理有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇芦湾村。法定代表人：黄永强，总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海汇辽建筑装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇芦湾村XXX号。法定代表人：余战进，总经理。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：商文学，上海江三角律师事务所律师。原告上海赵巷资产经营管理有限公司与被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2015年11月17日公��开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蔡新、被告的委托诉讼代理人蒋海芳到庭参加诉讼。审理中，根据被告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司就装饰装修工程进行审价。本案于2016年7月26日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蔡新、被告的委托诉讼代理人蒋海芳与商文学到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2016年8月29日第三次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蔡新、被告的委托诉讼代理人蒋海芳与商文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海赵巷资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《租赁协议》无效；2、被告立即腾退出坐落于青浦区赵巷镇民实路XXX号XXX号公建房3层东半楼面及四层辅助用房；3、被告支付房屋使用费(自2015年7月1日起至实际腾退之日止，按合同约定年租金2.7万元计算)。审理中，原告将上述第三项诉请变更为：被告支付房屋使用费(自2016年1月1日起至实际腾退之日止，按合同约定年租金2.7万元计算)，其余诉请不变。事实和理由：2013年7月8日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定：原告将青浦区赵巷镇民实路XXX号XXX号公建房3层东半楼面及四层辅助用房租赁给被告使用，建筑面积为522.90平方米；租赁期限8年，自2013年1月1日至2020年12月31日；租赁费为每年2.5万元，每年增加1,000元，先付后用，每半年结付一次。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告也按约支付租金至2015年12月底。因租赁房屋没有产权证，双方签订的租赁合同无效，且政府部门现正在对无证房屋进行清理和整治，故作如上诉请。被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司辩称：被告承认原告主张的租赁协议的签订、内容、履行及租赁房屋没有权证，也未取得有关建造手续的事实。被告从2009年7月开始租赁系争房屋，是与金葫芦村居委会签订协议，系争房屋是毛坯房，经被告装修后于2010年开始使用，当时金葫芦社区还在筹建，相关配套设施都没有，约定租金相对较低，每年2万元，每年递增。2013年7月8日，应金葫芦居委会与原告要求，被告与原告签订本案所涉租赁合同继续租用系争房屋。系争房为公建房，由原告实际使用和控制，虽无产证，但不能认为无产证的房屋就不能出租，原、被告之间的租赁合同意思表示真实，内容也未违反法律禁止性规定，应合法有效，现合同尚未到期，被告也不存在任何违约行为，故请求法院驳回原告全部诉请，要求继续履行合同。同时，被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告可信赖利��损失1,126,803.50元(系租金差价损失，按现在市场承租522.90平方米相应房屋租金标准每平方每天1.50元，从2016年7月26日起计算至2020年12月31日止，共1,610天，为1,262,803.50元，再减去该期间原、被告约定租金136,000元)；2、反诉被告支付反诉原告搬迁损失费15万元(估算)；3、反诉被告支付反诉原告宣传损失费5万元；4、反诉被告支付反诉原告装饰装修损失739,995元。审理中，被告将上述第三项反诉请求变更为：反诉被告支付反诉原告宣传损失费72,000元，其余诉请不变。事实和理由：2015年7月开始，原告提出要终止协议，并拒收租金。理由是政府部门正在对无证房屋进行整治，系争房屋为无产权房，属整治范围。据被告了解，系争房屋系公建房，为国家所有，原告虽无产权，但具有使用权，可以依法出租。现原告隐瞒真相、虚构事实，意图达到终止合同的非法目的，给被告造成巨���经济损失，故作如上反诉请求。针对反诉，原告上海赵巷资产经营管理有限公司辩称，不同意被告的反诉请求。除装饰装修损失外，其他损失均无法律依据。装饰装修损失应依据鉴定结论，结合合同约定，计算残值损失。且应考虑合同无效过错责任，原告认为双方各承担50%责任比较合理。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人主要对被告主张的损失存有争议：1、宣传损失。被告认为，其为经营需要委托广告公司制作营销广告，而该营销广告是以系争房屋作为经营地制作的，如搬离系争房屋就要重新制作。被告为此提供广告合同及发票。原告对此不予认可。本院认为，即使该两份证据客观真实，也与其主张的宣传损失缺乏关联性，这并非被告搬离系争房屋必然造成的损失，故本院对此不予认可。2、装饰装修损失���被告为确定其装饰装修损失，向本院申请审价，本院依法于2016年1月15日通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行审价，该审价公司于2016年6月27日出具《赵巷镇民实路XXX号公建房装修工程造价的司法鉴定意见书》，鉴定意见为：青浦区赵巷镇民实路XXX号公建房3层东半楼面及4层辅助用房装修工程造价为739,995元，其中装饰工程(含水电安装工程)造价为724,779元，网络电话工程(含监控系统)造价为15,216元。被告为此支付鉴定费27,000元。鉴定人员某某陈述该装饰装修工程的成新率约60%-70%。双方对鉴定报告及鉴定人员的陈述均无异议，仅是对装饰装修费用的计算及责任承担产生争议。本院认为，本案系争租赁房屋既没有权证，也没有取得合法建造手续，故该租赁合同为无效合同。被告理应将系争房屋返还原告，故对原告要求被告腾退系争房屋��主张，本院予以支持。对原告主张的房屋占有使用费，系争房屋虽没有权证及合法建造手续，但被告并未能举证说明因此影响其正常使用，故对原告参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费的主张，本院亦予以支持。对被告反诉主张的可信赖利益损失、搬迁费损失及宣传费损失，因缺乏相应依据，本院均不予支持。对被告反诉主张的装饰装修损失，根据鉴定结论，并综合考虑装饰装饰工程成新率、双方对合同无效的过错等因素，本院酌情确认原告承担362,597元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海赵巷资产经营管理有限公司与被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司于2013年7月8日签订的《租赁协议》无效；二、被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区赵巷镇民实路XXX号公建房3层东半楼面及4层辅助用房腾退后返还原告上海赵巷资产经营管理有限公司；三、被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海赵巷资产经营管理有限公司房屋使用费(按每年27,000元标准，自2016年1月1日起计算至实际腾退之日止)四、反诉被告上海赵巷资产经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司装饰装修损失362,597元；五、反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取计40元，由被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司负���；反诉案件受理费11,755.20，由反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担9,756.82元，反诉被告上海赵巷资产经营管理有限公司负担1,998.38元；鉴定费27,000元，由原告上海赵巷资产经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高金登二〇一六年九月九日书记员  王珊珊附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。