江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终2491号上诉人（原审被告）：淮安万润置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区淮海西路179号楼办公楼6层。法定代表人：王水林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙卫东，江苏大业天平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱金柱。被上诉人（原审原告）：朱兆红。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李想，江苏群汇律师事务所律师。上诉人淮安万润置业有限公司（以下简称万润公司）因与被上诉人钱金柱、朱兆红商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院(2016)苏0891民初1249号民事判决。向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人万润公司的委托诉讼代理人孙卫东、被上诉人钱金柱、朱兆红的委托诉讼代理人李想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万润公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在约定的交付房屋期限之前已经提前将验收合格的房屋交付给了被上诉人，被上诉人也已将购买的房屋或自用或出租，故在法律和约定均没有规定交房须取得“备案证明”，否则要承担违约责任的情况下，上诉人不应承担“延期交房”违约责任；2、一审法院依据的国务院《建设工程质量管理条例》第49条的规定，应理解是建设单位对房屋验收合格的资料进行报送备案的规定，并没有规定《验收备案表》是房屋交付的法定条件，上诉人的交付房屋的行为和资料报送备案协助办证是两个不同的行为，一个是民事行为，一个是行政行为，一审法院据此规定判决上诉人承担“延期交房违约金”系适用法律错误；3、《合同法》142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。现一审法院认定上诉人交付房屋不符合“法定条件”，那上诉人也要承担房屋交付后的附随风险义务，故该判决不符合事实与法律。被上诉人钱金柱、朱兆红二审答辩称：《建设工程质量管理条例》规定，建设单位取得《商品房竣工验收备案表》为其交付房屋的法定条件。上诉人在没有取得《验收备案表》的情况下将房屋交付给被上诉人，并不符合交付条件，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告钱金柱、朱兆红一审诉讼请求是：请求法院判令被告支付逾期交房违约金34177元（自2012年12月31日至2016年3月20日，按日万分之一计算），之后违约金顺延计算至被告将符合交付条件的房屋实际交付给原告之日止。被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原、被告于2011年9月5日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的新港农贸市场1幢106室商铺，总价为29.0868万元。关于交房及备案，合同约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付全部房款并交纳了契税。2011年12月20日，涉案房屋经建设、监理、施工、设计等单位验收，结论合格。2012年8月13日，原告向被告出具说明，称其就所购房屋向被告反映的相关质量问题，经原告检查核实，被告已完成整改，质量合格。当日，原、被告还签订协议，约定被告对原告反映的质量等问题，给予部分补偿。补偿款已于当日给付。2014年12月20日，原、被告又签订协议，内容与前述协议相同，协议还明确“原告接收房屋后，曾于2012年5月15日向被告提出房屋质量问题”。被告建设的上述工程，还先后取得工程监理质量评估报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告，结论为合格；通过工程规划核实；绿化达标；工程无拖欠工程款；通过前期物业管理备案；供水正常；供电验收合格；通讯设施符合验收条件；消防设备合格；防雷装置符合要求；档案资料符合归档要求。涉案工程的建设、监理、施工、设计单位，于2012年5月，就工程存在的相关质量问题所进行的整改，进行了验收，结论是符合相关要求。上述验收记录并有原告等相关业主的签字确认。上述涉案工程至今尚未取得资料备案手续。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同依法成立，当事人应当按约定行使权利并履行相关义务。根据当事人的诉辩称、举证及陈述，本案主要争议焦点是涉案房屋是否符合约定的交付条件及被告应否承担原告主张的逾期交房违约金。关于房屋的交付条件，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。根据以上行政法规的规定，建设单位取得《商品房竣工验收备案表》为法定的交付条件。涉案房屋虽然经建设、监理、施工及设计单位验收合格，并取得了供水、供电、消防等有关配套设施的验收，但是被告至今未取得《商品房竣工验收备案表》，据此，一审法院确认被告于2012年5月15日之前，向原告交付的房屋不符合条件，构成违约。但是涉案房屋经验收合格且配套设施均已到位，房屋具备使用功能，原告的合同目的基本实现，同时，原告在接受房屋时亦有怠于审查的疏忽，对违约情形的发生负有较小的过错责任，结合双方的过错程度，一审法院认定被告应承担70%的违约责任。鉴于涉案房屋交付条件的满足具有不确定性，一审法院依法确定违约金计算期间自2012年12月31日至2016年3月20日，之后的违约金原告可根据实际情况另行主张。被告应承担上述期间违约金34177元的70%为23923.9元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告淮安万润置业有限公司于本判决生效后十日内，向原告钱金柱、朱兆红支付逾期交房违约金23923.9元；二、驳回原告钱金柱、朱兆红其他诉讼请求。案件受理费减半收取327元，由被告负担277元，原告负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：上诉人是否按照商品房买卖合同的约定适当履行了交付房屋的义务，是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定，全面履行义务。本案中，双方当事人订立的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条约定，上诉人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。因此双方签订的商品房合同约定的经验收合格，应以政府主管部门的登记备案作为标志。本案中，上诉人所建设的房屋，虽然经过多个分项验收合格，但并未经政府主管部门登记备案，且该状态延续至今，故其虽然已经向被上诉人交付了房屋，但因其不符合约定的交付条件而构成瑕疵交付，其应因此对上诉人承担延迟交付的违约责任。因为被上诉人在约定的交付期限前已受领房屋，一审法院结合双方的过错大小，酌定上诉人向被上诉人承担合同约定违约责任的70%，系一审针对本案事实依法行使自由裁量权，裁量尺度并无不当，应当支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费398元，由上诉人淮安万润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年九月二日书 记 员  ＸＸ平