海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9023民初1997号 原告（反诉被告）：包伟，男，1978年4月27日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。 委托诉讼代理人：胡建，海南惠海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县老城开发区快速干道23公里处。 法定代表人：张安平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：连昌松，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。 原告包伟与被告海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源世纪公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案。因（2018）琼9023民初1164号原告海南金源世纪房地产开发有限公司与被告包伟合同纠纷一案与本案具有关联性，本院于2018年12月3日作出民事裁定，裁定中止本案的诉讼。在（2018）琼9023民初1164号民事判决生效后本院恢复本案的审理。在审理过程中，被告金源世纪公司于2019年8月14日向本院提起了反诉，反诉立案后，本院依法适用普通程序于2019年9月20日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）包伟及委托诉讼代理人胡建，被告（反诉原告）金源世纪公司的委托诉讼代理人曾晓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 包伟向本院提出本诉请求：1.判令金源世纪公司按照2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》中的价格签订中华坊三期海棠园XX幢XXXX房的《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用由金源世纪公司承担。诉讼过程中，包伟变更第1项诉讼请求为：判令金源世纪公司按照《中华坊分销协议》约定同包伟提供的符合商品房买受条件和过户条件的个人杨丽萍签订商品房买卖合同并办理过户手续。事实和理由：2017年3月6日包伟与金源世纪公司签订了《中华坊分销协议》，约定：海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处的中华坊三期海棠园XX幢XXXX房，房屋建筑面积56.47平方米（最终面积以房产证面积为准，多退少补），且该房交房标准为精修房，在金源世纪公司取得预售证后，双方签订《澄迈县商品房买卖合同》，同时约定在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更名机会。分销协议签订后，包伟依约交付金源世纪公司保证金5万元。现中华坊三期海棠园19栋预售证已办理完毕，包伟持所有有效合法手续来办理中华坊的《澄迈县商品房买卖合同》，遭到金源世纪公司拒绝，告知包伟需要每平方米加价1500元才能继续办理商品房买卖合同，否则不予办理。包伟认为，生效判决已经认定《中华坊分销协议》兼具包销协议及认购协议的效力，现包伟请求判令金源世纪公司按照《中华坊分销协议》约定同包伟提供的符合商品房买受条件和过户条件的个人杨丽萍签订商品房买卖合同并办理过户手续。 金源世纪公司对包伟的起诉辩称，一、包伟要求金源世纪公司与案外人杨丽萍签订《商品房买卖合同》，杨丽萍并不是本案当事人，无法查明其对于签订《商品房买卖合同》的意愿，即使其愿意签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》的具体内容也需要双方在平等自愿的基础上进一步协商确定，包伟不能诉请法院判决金源世纪公司与案外人签订合同，法院更不能违背意思自治原则强制判令双方签订合同，这是违背《合同法》的自愿原则的。二、《中华坊分销协议》约定的解除条件已经成就，金源世纪公司可解除《中华坊分销协议》。《分销协议》第五条约定包伟需在金源世纪公司获得预售许可证起十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件到金源世纪公司营销中心与金源世纪公司签订《商品房买卖合同》，如包伟逾期办理的，视为包伟自动放弃分销，金源世纪公司可单方面解除本《分销协议》并有权将分销的房屋另行出售且不需要通知包伟，分销保证金不退还给包伟。金源世纪公司获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。金源世纪公司已于2018年9月28日获得19号楼的预售许可证，次日，在海南日报上进行了公告。由于限购政策的出台，非海南省户籍居民家庭在海南省内购房，需提供累计24个月及以上的个人所得税或社保缴纳证明。包伟属于非海南户籍居民，不具备购房资格。虽然包伟提交了杨丽萍的社保缴费记录证明杨丽萍具有购房资格，但杨丽萍是否具有购房资格需要其向不动产登记中心申请出具其具备购房资格的证明，金源世纪公司作为开发商无法确认杨丽萍是否具有购房资格。退一步说，即使杨丽萍具有购房资格，包伟也没有在约定期限内带杨丽萍到金源世纪公司处与金源世纪公司协商签订商品房买卖合同事宜。因此，《中华坊分销协议》约定的合同解除条件已经成就，根据《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。因此，《中华坊分销协议》已具备解除条件，在此情况下，《中华坊分销协议》已丧失了继续履行的客观条件，包伟的诉请应予以驳回。 金源世纪公司向本院提出反诉请求：1.判令解除金源世纪公司与包伟签订的《中华坊分销协议》；2.判令包伟支付的5万元属于金源世纪公司所有；3.本诉、反诉诉讼费由包伟承担。事实和理由：2017年3月6日，金源世纪公司与包伟签订了《中华坊分销协议》，约定包伟分销金源世纪公司开发的位于海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处的中华坊三期海棠园XX幢XXXX房。签订协议后，包伟依约向金源世纪公司支付了5万元。协议生效后，金源世纪公司按规定准备办理预售许可证需要的各项材料。金源世纪公司已于2018年9月28日取得涉案房屋的预售许可证，并于次日在海南日报上进行公告。2018年12月20日，澄迈县人民法院作出（2018）琼9023民初1164号民事判决，认定金源世纪公司与包伟签订的《中华坊分销协议》合法有效。判决生效后，包伟未在15日内与金源世纪公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，包伟亦没有带具有购房资格的购房人与金源世纪公司签订《澄迈县商品房买卖合同》。2019年6月24日，金源世纪公司在海南日报上发出通知，告知包伟在通知发出之日起十五日内到金源世纪公司处处理包伟分销的中华坊三期海棠园19栋1402房的分销事宜，否则金源世纪公司将依法解除《中华坊分销协议》。目前，包伟仍未与金源世纪公司协商签订《澄迈县商品房买卖合同》事宜。根据《中华坊分销协议》约定，双方解除合同的条件已成就。 包伟对金源世纪公司的反诉辩称，1、在金源世纪公司取得商品房预售许可证之后，金源世纪公司并未通过合理合法的途径向包伟告知上述条件；2、在金源世纪公司取得许可证之前双方之间即已经存在关于涉诉房屋的合同纠纷，且包伟在得知金源世纪公司取得预售许可证之后多次要求金源世纪公司与其签订商品房买卖合同，金源世纪公司以双方之间存在诉讼，其要求解除合同后又变更要求确认合同无效为由拒绝履行分销协议的合同义务，因此包伟在2018年10月9日向法院提起诉讼；3、包伟在本案的合同履行过程中没有主动违约的意思表示，客观上没有签订商品房买卖合同的原因是由金源世纪公司造成的。因此，包伟不存在违约情形，金源世纪公司要求判令解除协议没有事实与法律依据，应予驳回。 经审理查明，2017年3月6日，金源世纪公司（甲方、委托方）与包伟（乙方、受托方）签订《中华坊分销协议》，第一条约定：乙方自愿同意分销甲方位于海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处的中华坊三期海棠园XX幢XXXX房，房屋建筑面积为56.47平方米（最终面积以房产证面积为准，多退少补）。该房交房标准为装修房。第二条约定：甲乙双方同意该套商品房分销单价，按建筑面积计价，每平方米7180.1元，总房款405460元。第三条约定：签订本协议当日，乙方自愿向甲方交纳分销保证金共计5万元。第四条约定：乙方分销出该套房超出金额归乙方所得（超出金额税金由乙方承担）。若乙方在分销期内未分销该套房的，乙方可自行买下该房，甲方同意乙方在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。第五条第2点约定：乙方须在甲方获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件带购房人到甲方营销中心与甲方签订《澄迈县商品房买卖合同》，逾期则视为乙方自动放弃分销，甲方可单方解除本《分销协议》，并有权将乙方分销的房屋另行出售且不需要通知乙方，分销保证金不退还给乙方。甲方获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。《中华坊分销协议》签订当日，包伟将5万元分销保证金支付给金源世纪公司，金源世纪公司向包伟出具收款收据。 另查，2018年9月28日，金源世纪公司取得了澄迈县住房保障与房产管理局颁发的澄迈县房产预售许可证（证号为：[2018]澄房预字049号，项目名称：中华坊-海棠园，幢号：32层/19号楼），并于次日在海南日报发出公告：我司开发的“中华坊”三期海棠园19号楼，经澄迈县住房保障与房产管理局批准，已获得预售许可证，证号[2018]澄房预字049号。 再查，本院于2018年12月20日作出的（2018）琼9023民初1164号民事判决书已生效，该民事判决认定涉案《中华坊分销协议》兼具居间合同及商品房包销合同的性质，认定涉案协议合法有效。 又查，金源世纪公司于2019年6月24日在海南日报发出通知：尊敬的包伟先生：......自本通知之日起十五日内，请您前来我司处理您分销的中华坊三期海棠园19号楼1402号房的分销事宜，完成履约，否则我司将依法依约解除分销协议。 以上审理查明的事实有包伟提供的《中华坊分销协议》、收款收据，金源世纪公司提供的预售许可证（证号：[2018]澄房预字049号）、报纸公告、（2018）琼9023民初1164号民事判决书、报纸通知等证据材料以及当事人的陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。 本院认为：一、关于本诉。涉案《中华坊分销协议》合法有效，其兼具居间合同及商品房包销合同的性质，本案包伟主张金源世纪公司按照《中华坊分销协议》的约定同其提供的案外人杨丽萍签订商品房买卖合同，金源世纪公司则提出反诉要求解除涉案协议，金源世纪公司的反诉行为表明其无同包伟提供的购房人签订商品房买卖合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”和第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定，《中华坊分销协议》不具有强制履行的特征，法院不宜强制缔约。故包伟主张金源世纪公司按照《中华坊分销协议》的约定与其提供的案外人杨丽萍签订商品房买卖合同并办理过户手续，于法无据，本院不予支持。 二、关于反诉。金源世纪公司主张解除涉案《中华坊分销协议》的理由有两点：1、包伟未在（2018）琼9023民初1164号民事判决生效后的15日内与金源世纪公司签订澄迈县商品房买卖合同，亦没有带具有购房资格的购房人与金源世纪公司签订澄迈县商品房买卖合同；2、2019年6月24日，金源世纪公司在海南日报上发出通知，告知包伟在通知发出之日起十五日内到金源世纪公司处理涉案房屋的分销事宜，否则金源世纪公司将解除《中华坊分销协议》。对于金源世纪公司主张解除涉案协议的两点理由，本院认为，首先，这两点理由并不是双方约定的解除合同的条件，其次，在金源世纪公司于2018年6月25日向本院起诉确认涉案协议无效的案件中，包伟主张继续履行合同，以及包伟在涉案房屋所在楼栋取得预售许可证的15日之内向本院起诉请求与金源世纪公司签订商品房买卖合同，通过包伟的这些行为可得知其一直都愿意与金源世纪公司继续履行合同。故金源世纪公司主张解除涉案协议的理由均不成立，其诉请解除双方签订的《中华坊分销协议》，及诉请包伟支付的5万元属于金源世纪公司所有的主张，没有事实根据和法律依据，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告包伟的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告海南金源世纪房地产开发有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费7382元（原告包伟已预交），由原告包伟负担；反诉案件受理费3691元（反诉原告海南金源世纪房地产开发有限公司已预交），由反诉原告海南金源世纪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王 芳 审 判 员  李劲松 人民陪审员  符厚文 二〇一九年十月八日 书 记 员  王爱姑 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。