广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0891民初843号原告：湛江飞鹏尧丰房地产开发有限公司，住所地湛江市赤坎区双港路8号。法定代表人：杨土华，董事长。委托诉讼代理人：邹志文，广东承诺律师事务所律师。被告：王庆芳，女，汉族，1966年5月23日出生，住址广东省湛江市赤坎区。第三人：中国建设银行股份有限公司湛江市分行，营业场所湛江市人民大道中46号。负责人：石仁苍，行长。委托诉讼代理人：谢春勿，男，系该行员工。委托诉讼代理人：刘庆光，男，系该行员工。原告湛江飞鹏尧丰房地产开发有限公司（以下简称飞鹏公司）诉被告王庆芳、第三人中国建设银行股份有限公司湛江市分行（以下简称建行湛江分行）追偿权纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告飞鹏公司的委托诉讼代理人邹志文和第三人建行湛江分行的委托诉讼代理人谢春勿、刘庆光到庭参加诉讼，被告王庆芳经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及中国建设银行湛江分行三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，借款总额220000元；2、判令被告返还原告代偿的贷款本金178156.4元及利息2451元（以同期中国人民银行的基准贷款利率为标准下浮3%的利率水平上浮50%的年利率计息（本金×［利率×（1-3%）＋利率×（1＋50%）］），从2019年3月14日暂计至2019年4月22日），共180607.4元，利息计至本金清偿为止；3、原告对被告名下的湛江市赤坎区［粤（2019）湛江市不动产证明第0008771号］享有优先受偿权；4、律师费10000元由被告承担；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年10月27日，原、被告双方达成协议，被告购买原告所有的湛江市赤坎区。为此，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房每平方米5790.94元，总价款324756元；买受人采取贷款方式付款：按揭贷款，首期支付104756元，余款220000元向贷款机构申请贷款支付，等等。2016年1月12日，原、被告及中国建设银行湛江分行（第三人）三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：中国建设银行湛江分行（第三人）贷款22万元给被告，原告作为被告的连带保证人；发生争议向中国建设银行湛江分行（第三人）住所地法院起诉；等等。中国建设银行湛江分行（第三人）依照约定放款了22万元予被告。另外，原告与中国建设银行湛江分行（第三人）双方于2015年8月7日签订了编号为建湛房合字2015年12号《楼宇抵押贷款合作协议》，该协议约定：原告与中国建设银行湛江分行（第三人）就原告依法开发建设并销售的座落于湛江市赤坎区项目”的商品房楼宇进行按揭贷款合作；原告履行连带保证责任后，中国建设银行湛江分行（第三人）同意将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给原告；等等。被告违约，不按时交纳按揭款。中国建设银行湛江分行（第三人）于2019年3月14日直接扣取了原告178156.4元（剩余的全部按揭款项）。被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告王庆芳经本院依法传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。第三人建行湛江分行辩称，本案被告于2016年2月向我方申请贷款22万元，第三人与原告及被告签订了借款合同，第三人履约发放贷款给被告，由于被告在履行合同过程中出现严重违约的情形，长期不按时正常还款，并从2018年8月开始已经拖欠银行的贷款，因此我方依照借款合同第17条的约定，宣布贷款立即到期，要求贷款人立即还款，同时解除借款人的借款合同，由于借款人没有按照贷款人的要求清偿借款本金，第三人依照借款合同约定，向原告即借款合同的保证人追偿，从保证人扣划借款本息，保证人履约还被告欠第三人的本息之后，依法取得追偿权，因此第三人认为原告起诉要求被告追偿，依法有据，但数额方面，第三人扣划原告的代偿数额为准，同时保证人代偿以后，也依法应当取得对借款合同的抵押物的优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2015005330），主要约定出卖人将湛江市赤坎区双港路8号新坐标商住小区4幢5层505房出售给买受人，商品房预测建筑面积共70.96平方米，其中套内建筑面积56.08平方米，分摊共有建筑面积14.88平方米；商品房总价款为324756元；买受人通过贷款方式付款，应当于2015年10月27日前支付首期款104756元，余款220000元申请贷款支付。2016年1月12日，原告作为保证人、被告作为借款人及抵押人和第三人作为贷款人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440683650-2012-20161196080），主要约定借款人借款本金为220000元，借款期限自2016年2月1日至2026年2月1日，贷款年利率为基准利率水平上下调3%；还款方法采用等额本金还款方法，每一个月归还本金金额1833.33元，利息逐期结算还清；借款逾期罚息为贷款利率的水平上上浮50%；出现违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；本合同项下的担保方式为保证和抵押；保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押人以湛江市赤坎区设定抵押，抵押财产价值324756元，被担保主债权数额22万元。2015年8月7日，原告作为甲方与第三人作为乙方签订《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：建湛房合字2015年12号），主要约定在甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于湛江市赤坎区的经批准命名为“新坐标商住小区（一期）项目”的商品房楼宇进行按揭贷款合作，乙方为甲方上述项目的购房人提供相关贷款业务；甲方对乙方向购房人发放的住房贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方履行连带保证责任后（在抵押登记前履行连带保证责任的除外），乙方同意将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方，甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除。另查明，被告名下的湛江市赤坎区已办理抵押权登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司湛江市分行。再查明，2016年2月1日，第三人向被告发放贷款220000元。2018年10月开始，被告未向第三人偿还借款。2019年3月14日，第三人从原告账户扣取178156.4元，摘要为提前结清王庆芳贷款本息。2019年3月15日，第三人向原告账户退回1054.98元，摘要为退回王庆芳还贷资金余款。本院认为，本案系追偿权纠纷。本案的争议焦点：1、原告主张解除三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否有事实及法律依据；2、原告要求被告偿还代偿的本金178156.4元及相应利息是否有事实及法律依据；3、原告对涉案的房产是否享有优先受偿权；4、原告要求被告承担律师费10000元是否有事实及法律依据。关于原告主张解除三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）是否有事实及法律依据的问题。原、被告及第三人签订的《借款合同》系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。第三人已依约向被告发放借款本金220000元，而被告自2018年10月份开始未按约定及时足额偿还借款本息，属违约行为。现原告以被告违约主张解除《借款合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条的规定，当事人可以约定解除合同或依据法定事由解除合同。合同的解除权由合同当事人依法行使。本案《借款合同》涉及三个法律关系，包括被告与第三人之间成立的借贷合同关系、原告与第三人之间成立的保证担保合同关系和被告与第三人之间成立的抵押担保合同关系。因此，《借款合同》的解除涉及以上三个法律关系的解除。原告作为保证担保合同的当事人，并非借贷合同及抵押担保合同的主体，其只对保证担保合同享有合同解除权利，对借贷合同及抵押担保合同不享有合同解除权利。原告主张解除《借款合同》有违合同相对性原则，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告偿还代偿的本金178156.4元及相应利息的问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本案第三人扣划原告178156.4元并退还10524.98元，实际扣款167631.42元（178156.4元-10524.98元），即原告代被告偿还的款项为167631.42元，原告依法有权向被告追偿。关于原告请求的代偿款利息以同期中国人民银行的基准贷款利率为标准下浮3%的利率水平上浮50%的年利率计算，并无合同依据，考虑原告代偿款项的损失主要为资金占用费用损失，本院酌定按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。关于原告对涉案抵押房产是否享有优先受偿权的问题。本案被告以其名下的位于湛江市赤坎区向第三人提供抵押担保并办理了抵押登记，抵押合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物”的规定，及《楼宇抵押贷款合作协议》第八条“在甲方履行连带保证责任后，乙方同意将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方”的约定，本案原告代被告清偿债务后依约获得涉案抵押房产的抵押权利，对涉案抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款依法享有优先受偿权，优先受偿的数额为原告代被告清偿的款项金额167631.42元。关于律师费的问题。律师费是当事人根据自身情况自主选择是否聘请律师而产生，本案原告聘请律师产生的费用与被告实施的违约行为之间没有必然的因果关系，其主张被告承担律师费并无依据，本院不予支持。被告王庆芳经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条的规定，判决如下：一、限被告王庆芳于本判决生效之日起十日内返还原告湛江飞鹏尧丰房地产开发有限公司代偿的款项167631.42元及利息（利息以167631.42元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2019年3月14日计至付清之日止）；二、确认原告湛江飞鹏尧丰房地产开发有限公司对被告王庆芳名下的湛江市赤坎区享有167631.42元的优先受偿权；三、驳回原告湛江飞鹏尧丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4600元，由原告湛江飞鹏尧丰房地产开发有限公司负担600元，被告王庆芳负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄晓君人民陪审员  邱 远人民陪审员  杨 飞二〇一九年十月十四日书 记 员  陈思贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。