长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0106民初640号原告阎志画，男，1986年1月28日生，汉族，现住长春市。委托代理人张书伟，吉林恒林律师事务所律师。被告中机农业发展投资有限公司，住所地长春市绿园经济开发区长白公路2777号。法定代表人李树君，董事长。委托代理人许子生，吉林翔韵律师事务所律师。原告阎志画诉被告中机农业发展投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阎志画及其委托代理人张书伟、被告中机农业发展投资有限公司的委托代理人许子生出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年下半年，被告方以招商引资的相关优惠政策吸引原告对涉案房屋进行投资经营。自2014年10月起，原告根据被告方的要求，开始对本案涉案房屋进行装修，并严格按照被告要求，装修金额不低于90万元。后原、被告双方于2015年2月6日签订编号为SMZF-2015-02-001的《房屋租赁合同》，并于2015年3月19日签订《补充协议》。合同及补充协议中明确约定房屋使用用途为饭店、宾馆，由被告负责涉案房屋的消防改造工程。原告多次和被告协商解决涉案房屋的消防验收问题，被告一直以种种理由进行推托并承诺会尽快办理。但直至原告起诉之日止，被告依然无法办理涉案房屋的消防验收合格手续，导致原告签定合同的目的根本无法实现，且给原告带来巨大经济损失。现为维护原告合法权利，诉至法院，要求：1、判令解除原、被告之间编号为SMZF-2015-02-001的《房屋租赁合同》及补充协议；2、判令被告赔偿原告经济损失暂定1,000,000.00元及利息。被告辩称，1、不同意解除合同，要求继续履行合同。2、不同意赔偿损失及利息。3、诉讼费用及保全费应当由原告承担。理由是：房屋已经具备了原告所要求的使用条件，被告方并没有违约，不构成解除合同的条件。开庭审理中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了如下证据材料：第一组证据共同证明：被告开发房屋未取得消防验收备案手续，且经原告多次催告后，仍未履行主要义务，致使原告无法开展经营活动，合同目的无法实现。证据1、原告与被告于2015年2月6日签订的《租赁合同》一份，内容：第一条1.1：甲方将位于中机（长春）物流科技园11楼二层及119室出租给乙方用于商业经营；1.2乙方的经营范围为饭店、宾馆，证明：原告承租被告房屋用于经营饭店、宾馆，属于公共聚集场所，被告对此明知。被告质证：真实性及证明问题均没有异议，被告已经按照合同履行了义务。证据2、2015年9月21日沟通函及邮件截图，内容：中机家宴酒店消防工程验收事宜，需被告提供消防验收申报表格，因酒店消防工程由被告施工，在原告与被告沟通无效的情况下，原告发函要求被告提供所需表格，并通过电子邮件方式向被告负责人发送相关表格，证明：被告未履行消防验收申报义务。被告质证：1）真实性没有异议，确实沟通过，证明问题有异议，中机公司对涉案房屋消防验收问题达到合格水平，只是双方欠缺沟通，不能证明涉案房屋在建设房屋没有达到消防验收标准，涉案房屋已经经备案验收。2）在之后，中机公司与消防部门进行了沟通，已经通知原告可以办理手续。证据3、视听资料（录音2段），证明：由于被告开发的房屋未履行消防备案手续，致使原告营业场所无法办理营业前消防验收手续，无法正常营业，合同目的无法实现。被告质证：表述上看时间是2015年7、8月份；录音是经过整理的，不是原始的；录音的内容不能证明原告所要证明的问题（产权证办理不了，消防不合格），障碍确实存在过，后来被告方拿着相关的材料、文件已经和消防部门进行了沟通，把问题理清了，消防部门同意收件办理，现在到那里去可以办。起码到原告起诉之前早已经具备了办理条件，只是由于原告的消极不作为没有去办理，作为被告只能提供具备办理的条件，不能代替去办理。证据4、2015年11月18日发给被告的沟通函及送达照片，内容：中机家宴酒店消防工程验收一事，原告经咨询消防大队，需被告提供租赁房屋的建设工程消防设计备案受理凭证、产权证或租赁建筑所在园区的大产权证，在多次沟通无效后，特发函沟通，并送达至被告负责人办公室，证明：经原告多次催告，被告始终未履行主要义务（原告第一次发函是9月份，第二次发函是11月份，事情已经过了两个月）。被告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，因为这段时间确实因为消防部门的误解，在该时间段上办理消防验收方面出现了障碍，后来经沟通，障碍已经消除了，达到了条件。证据5、通知函（系被告发给原告的），内容：酒店消防工程验收事宜，因被告管理人员出差，无法办理，证明：对于酒店消防验收事宜，被告已收到原告通知，但截止2015年12月25日，被告仍未提供办理酒店消防验收所需手续，使合同目的无法实现。被告质证：真实性没有异议，该函件本身说明我公司努力在为原告办理这件事情，而不是说不具备条件，而且在此过程中并没有因为件没有及时办理而影响原告的营业，没有哪个部门来说不允许营业。补充协议上说得很清楚，前两年是不收费经营，故谈不上损失的问题。第二组证据共同证明事项：原告为履行合同，委托有资质的施工单位进行装修，共计投入人民币1,052,961.10元，已经达到合同约定的标准（超过90万元）。证据6、原告与长春市匠雅装饰装璜有限责任公司于2014年10月9日签订的施工合同，内容：工程名称：长春市中机物流园中机家宴酒店，工程面积1323.16平方米，开工日期：2014年10月12日，承包方式：乙方包工包料，设计费：52,926.00元。证据7、长春匠雅装饰装璜有限责任公司营业执照，内容：匠雅装饰公司具备室内外设计及装修资格。证据8、工程结算书，内容：原告与施工方结算后，装修共计投入1,052,961.10元。被告质证：没有异议。第三组证据证据9、原告与被告于2015年3月19日签订的租赁合同补充协议，内容：第六条第一款：甲方违约的，应当对乙方履行以下赔偿义务：1）支付违约金357,438.00元；2）乙方装修直接损失，首年按90万元折旧计算；3）搬运费用16,000.00元；4）间接损失5万元），证明：由于被告违约导致原告解除合同，被告应当向原告支付违约金357,438.00元，赔偿原告装修损失900,000.00元，搬运费用16,000.00元，间接损失50,000.00元。被告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，1）被告并没有构成违约，违约的核心就是消防工程材料手续运用，现在已经具备相关条件，虽然至2015年12月份致函时还不具备相关条件，但这是因为办证机关的误解问题，并不是说被告没有相应的备案条件，没有办证责任在办证机关，被告也已积极沟通，被告不存在违约；2）合同上约定前两年不收租金，因此即便违约存在，原告也不存在经营损失；3）合同上明确约定在装修时乙方应承担80,000.00元的装修费用交给甲方，结果乙方未缴纳该笔费用，如果存在违约也是乙方先行违约。因为被告没有违约，因此后面的关于违约的计算根本不会发生，故该证据证明不了原告要证明的问题。第四组证据共同证明：原告为了履行合同义务，购买酒店运营必须的物品等累计投入205,660.00元，先后雇佣员工数十名，累计支出工资228,834.00元，上述支出共计434,494.00元，超过协议约定的违约金数额，被告应当以原告实际损失数额进行赔偿。证据10、收据、发票等164张，内容：原告购买运营必须品支出，证明：原告为履行合同，累计投入205,660.00元用于购置固定资产以及酒店运营所必须的物品。证据11、现场照片27张，内容：原告酒店装修及固定资产现状照片。证据12、考勤记录表4张，内容：自签定合同后按原告雇佣员工，系原告雇佣员工考勤情况。证据13、支付宝工资支付凭证29张，内容：原告通过转账方式累计共向员工支付工资177,354.00元。证据14、工资收据2张，内容：原告在2015年2月16日支付替班厨师工资1,000.00元，洗碗工资480.00元，在2015年4月6日支付后厨工资50,000.00元。被告质证：1）原告提供的相关票据几乎都是白条，不能作为证据使用，因为我国商业经营行为有税法要求，必须走正规发票；2）这些证据表明的是原告为了经营或在经营中发生的费用，这是正常的，原告的经营行为并没有受到阻碍，因此谈不上损失；3）现在在消防部门已经具备了办理消防验收的条件，应当由原告去办理，我方可以协助，但是原告一直不去办理，责任在原告方，原告起诉本身就是无理的，所谓的这些损失是不存在赔偿问题的，能经营应该继续经营，我方要求继续履行合同。4）支付工资的相关票据系企业内部记载，而且原告进行经营发生工资很正常，不存在赔偿问题；另外该工资支付是否入账不明确。证据15、银行转账流水，证明：通过银行转账支付工资数额为41,072.00元，系原告为经营而发生的投入，解除合同后应视为原告损失。被告质证：1）真实性无法确认，没有办法证实支付的对象是否是原告员工，另外经营过程中也没有向公司报备案表说明雇佣人员的情况；2）发生工资说明原告在经营，正常营业支出不是原告损失。本案的核心问题是是否具备了办理消防验收条件，在这一前提下原告一直在正常经营，即便上述这些费用真实，也不能证明是原告损失。被告当庭提供了如下证据材料：证据1、租赁合同、补充协议各一份，证明：原、被告之间建立合同关系，被告依照协议的约定履行了合同义务。原告质证：真实性没有异议，对证明问题有异议，被告并没有按照合同约定履行相应义务，因为根据租赁合同的常理出租方应提供承租方开展营业活动所需的房屋，由于出租方提供的房屋没有消防验收备案受理凭证，所以不能开展经营活动。证据2、建设工程施工合同文本（GF-1999-0212）（中机工合字2014-037号），证明：原、被告建立合同关系后被告对涉案房屋（租赁给原告的房屋）进行了消防工程设施建设，并且已经验收合格。原告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，根据租赁合同补充协议消防工程的改造原本就是被告义务，应由被告承担；该份证据无法证明他的消防改造工程已经验收合格。证据3、长春市建设工程竣工验收备案证，证明：本案所争议的房屋已经达到了消防验收合格的标准，已经备案，需要说明的是有了该备案证既可以办理合同的产权，也可以办理消防验收。原告质证：真实性没有异议，系档案管出具的，证明问题有异议，根据消防法第13条之规定建设工程应当在验收后报公安消防机构备案，第15条规定公共聚集场所建设投入使用前，建设单位、使用单位应向消防机构申请消防安全检查，原告在申请消防安全过程中公安消防机关根据公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查规则（试行）的通知，要求原告提供消防验收备案受理凭证，而且根据该通知的附件公共聚集场所投入使用前消防检查判定不合格要点第一项未依法申请消防验收或者进行消防竣工验收备案或者经消防验收不合格，经竣工验收备案抽查不合格的，应判定为不合格。被告仅提供竣工验收备案证不能满足原告营业前进行消防检查的要求，而且根据原告提供的证据，被告在办理竣工验收备案证时所提交的竣工消防验收备案证并不是公安消防机构出具的，涉嫌虚假成分，而且他提供虚假证据的时间是2012年，那么原、被告双方签订租赁合同及补充协议的时间是2015年，在签定合同之后原告为了经营需要进行申请消防安全检查时由于被告提供的消防验收被告证的虚假导致原告没有办法正常开展经营活动，所以该份证据不能证明被告已经提供了符合原告使用条件的房屋。证据4、消防安全验收备案证，证明：该栋号的楼房已经消防安全验收。原告质证：被告提供的该份证据系复印件，而且极不清楚，故真实性无法确认。根据原告提供的证据当时被告提供给原告该备案证后，原告曾经到政务大厅申报消防安全验收检查，工作人员明确说这个证件是假的，根本不是公安消防支队出具的，经原告在网上查询该证件，也未查到结果，输入备案号和验证码根本查不到相应结果。证据5、建设工程消防监督管理规定（公安部106号文），在该份文件上对于原告一再声称公众聚集场所消防安全检查的问题说明一下消防验收分两个类别，一是有合格证才能使用的（涉及重要场所），第二类别是次要的，经备案后就可以认定为合格的，然后进行抽查，抽中就查，抽不中就视为合格，涉案房屋维第二种，系备案的，没有抽中就是合格的，可以办证。原告质证：真实性没有异议，根据建设工程消防监督管理规定，竣工验收时无论是需要备案的也好还是必须经验收合格的也好必须去公安消防机关办理手续，如果是备案工程必须有竣工验收受理凭证，如果验收的工程必须有消防验收合格证，这样才可以使用，想要说明的问题是本案涉案房屋根本不具备消防竣工验收受理凭证。另，依据原告的申请，本院于2016年7月14日到长春市城建档案馆调取中机（长春）物流科技园一期第四消防备案原件——建设工程竣工验收消防备案受理凭证20000WYS120006161号，在城建档案中有该份备案凭证。本院依职权去长春市绿园消防支队调取了情况说明一份，该情况说明证明建设工程竣工验收消防备案受理凭证20000WYS120006161号在“吉林消防办事直通车”互联网站未查到相关备案信息。经审理查明：2015年2月6日，原、被告签订《中机农业发展投资有限公司租赁合同》，合同编号：SMZF-2015-02-001，约定：被告将位于中机（长春）物流科技园区内的11号楼二层及1119室，面积1323.16平方米租给原告，原告用于经营饭店、宾馆，期限为2015年1月1日起至2024年12月31日止，一方违约，对方有权解除合同，由违约方向守约方据实赔偿损失，同时承担年租金20%的违约金。2015年3月19日，原、被告签订《补充协议》，对双方签订的《租赁合同》作出变更和补充，约定：第一年、第二年的每年80,000.00元租金免收，第三年的2016年11月30日前开始给付租金，以后的于每年11月30日前按双方的约定数额给付；被告保证所承租的11号楼2层装修总体金额不能低于900,000.00元（消防系统除外）；因被告所承租的11号楼2层目前的消防设施不能满足被告的使用要求，由被告对现有消防工程进行改造；被告如果在10年租期未满时收回租赁物，即提前解除租赁合同，则视为被告违约，被告需对原告履行以下赔偿：（1）违约金赔偿，按照原告本合同期内实际缴纳租金1,191,461.00元的30%作为违约金计357,438.00元；（2）原告直接损失：原告前期投入的装修费用，按首年900,000.00元折旧结算，之后按每年60,000.00元递减折旧（即假如第一年违约，需支付被告900,000.00元，第二年违约需支付被告840,000.00元，以此类推，不足六个月按半年计算，超过六个月按一年计算，以合同签订日往后推算365天算作一年）；（3）原告因搬迁到新址所产生的设备、设施等搬运费用16,000.00元由被告负责支付；（4）原告间接损失：因被告违约而导致原告经营损失按首年50,000.00元计算，之后按每年50,000.00元递增计算赔偿。《租赁合同》、补充协议签订后，原告组织对租赁房屋进行装修，共花装修费用1052961.10元。经本院调查被告在长春市城市建设档案馆备案材料中建设工程竣工验收消防备案受理凭证220000WYS/20006161号在“吉林消防办事直通车”互联网站未查询到相关备案信息。现原告以被告无法办理涉案房屋的消防验收合格手续，导致原、被告签订合同的目的根本无法实现，给原告带来巨大经济损失，特诉至法院，要求依法判令解除原、被告间签订的编号为SMZF-2015-02-001的《房屋租赁合同》及补充协议；判令被告赔偿原告经济损失1,400,000.00元及利息。本案争议的焦点：是否应解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》及补充协议；被告是否应赔偿原告损失1,400,000.00元及利息。依据审理查明的事实、本案争议的交点及双方当事人提供的证据，经过质证、认证，本院综合评判如下：原、被告双方签订的《租赁合同》及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，协议签订后，原告对所承租的房屋进行了装修，按补充协议约定，被告负责房屋的消防改造工程，但被告所提供出证据消防备案受理凭证：20000WYS120006161号经本院调查在“吉林消防办事直通车”互联网站未查到相关备案信息，说明原告提供的消防备案凭证不真实，不能证明原告所承租的房屋消防工程合格，因原告所租房屋用于经营酒店、宾馆，因消防工程不合格，不准原告经营饭店、宾馆，原告不能实现合同目的，是被告违约造成的，被告应承担违约责任，故原告要求解除《房屋租赁合同》及补充协议的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告赔偿经济损失1,400,000.00元中的装修费900,000.00元、搬迁费16,000.00元，有双方签订的《房屋租赁合同》、补充协议上的约定及相关证据佐证，本院予以支持。原告主张的违约金357,438.00元及按损失50,000.00元的诉讼请求，因原告并没有向被告交付租金、违约金357,438.00元是依据《补充协议》上的约定按照原告本合同期内实际缴纳租金1,191,461.00元的30%作为违约金计算而来，原告实际上并没有向被告缴纳租金，故此项请求本院不予支持，间接损失50,000.00元庭审中原告所提供的证据不能证明其主张的损失成立，故此项请求本院亦不予支持。关于原告要求给付利息一节，因无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告阎志画与被告中机农业发展投资有限公司于2015年2月6日签订的《房屋租赁合同》及2015年3月9日签订的《补充协议》；二、被告中机农业发展投资有限公司于本判决生效后立即赔偿原告阎志画经济损失装修费900,000.00元、搬迁费16,000.00元，计916,000.00元；三、驳回原告阎志画的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400.00元，由原告阎志画承担4,440.00元，由被告中机农业发展投资有限公司承担12,960.00元（于本判决生效后立即给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春人民陪审员  李凤香人民陪审员  郭 力二〇一六年九月十九日书 记 员  石 峰