江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民再提字第00147号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：吴江市七宝房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇八都开发区（永联村）。法定代表人：崔展翔，董事长。委托诉讼代理人：姜正彬，江苏均锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵亚，系该公司员工。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：谈建荣。委托诉讼代理人：唐洁，江苏瀛元律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：韦丽丽。委托诉讼代理人：唐洁，江苏瀛元律师事务所律师。再审申请人吴江市七宝房地产开发有限公司（以下简称七宝公司）因与被申请人谈建荣、韦丽丽商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第1448号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月21日作出（2015）苏审二民申字00726号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人七宝公司的委托诉讼代理人姜正彬、邵亚，被申请人谈建荣、韦丽丽的委托诉讼代理人唐洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。七宝公司申请再审称，1、合同约定交房日期是2011年10月31日，由于工程改变延误了工期，符合交房条件后，申请人于2012年7月底以EMS邮寄方式通知被申请人办理交房手续，被申请人办理交房手续中发现收楼确认书含有“互不追究违约责任”的内容，就离开了售房现场。被申请人也曾经带着律师前来购房，对于单方面的条款可以要求修改，在没有证据证明的情况下而认定申请人拒绝交房错误。2、二审法院按照已付款日万分之三计算违约金远高于房屋的租金损失。综上，请求撤销二审法院判决，改判申请人按照房屋租金1.3倍标准承担违约金，违约时间按照2011年10月31日至2012年7月31日计算。被申请人答辩称，1、收到没有公司盖章的交房通知后，被申请人去了好多几次并且提出了逾期交房这一事宜，申请人一定让被申请人放弃违约责任才能给钥匙，当时被申请人不同意，申请人就拒绝交房。2、2014年6月30日与谈建荣办理了交房手续，计算违约金应当计算至实际交付之日。3、本案不存在违约金过高请求调整的情况。综上，申请人申诉请求应不予支持，请求维持二审法院判决。谈建荣、韦丽丽向一审法院起诉请求：1、判令七宝公司支付逾期交房违约金（按已付房款1058646元的万分之三每日计算，从2011年10月31日起至实际交房之日止），暂计算至起诉之日为161970元；2、本案诉讼费用由七宝公司承担。一审七宝公司的反诉请求：1、判令解除双方之间于2011年2月22日签订的商品房买卖合同；2、判令谈建荣、韦丽丽支付违约金31759.38元；3、反诉费用由谈建荣、韦丽丽承担。一审法院认定事实：2011年2月22日，谈建荣、韦丽丽（买方）与七宝房产（卖方）签订《商品房买卖合同》1份。合同第三条约定，买方所购商品房为苏州市吴江区七都镇望山路2058号1幢2单元604号房，房屋建筑面积170.42平方米，套内面积149.58平方米；第四条约定，按建筑面积计算单价,每平方米6211元，总房价1058646元；第六条约定，买方应于2011年2月22日签订合同时交付房款558646元，余款50万元申请办理商业贷款，若由于买受人原因不能贷款或贷款不足的，则不能贷款或贷款不足部分，买方应于签订本合同之日起15日内付给卖方，买方在签订本合同时，应将贷款所需资料一并交给卖方……；第七条约定，买方逾期付款超过90日，卖方有权解除合同，并由买方支付应付款3%的违约金；第八条约定，卖方应当在2011年10月30日前交房，并约定如遇不可抗力，卖方可据实延期，如遇政府方面原因除外；第九条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同。……如买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之三违约金；第十一条约定，由于买方原因，未能按期交付的，双方同意按第七条第一款第二项的违约责任处理。截至2011年2月22日，谈建荣、韦丽丽支付给房款558646元。2011年4月11日，谈建荣、韦丽丽付清全部购房款项合计1058646元的余款50万元。2012年7月，七宝房产向谈建荣、韦丽丽发出《交房通知书》，通知谈建荣、韦丽丽于2012年8月2日前来办理交房手续。该通知书后附件1为交房手续流程；附件2为交房费用清单。交房手续流程第5项载明：交付钥匙，签定收楼确认书，并领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。2013年10月15日，苏州市政通房地产土地评估有限公司出具《房地产评估报告》，确定评估对象本案所涉房屋在2013年9月25日的房地产租赁价格为8417元/年。一审法院判决：一、七宝公司于判决生效后十日内给付谈建荣、韦丽丽违约金21884.20元，并按8417元/年*1.3倍的标准，继续承担从2013年10月31日起至实际交房之日止的违约金。二、驳回谈建荣、韦丽丽的其他诉讼请求。三、驳回七宝公司的反诉请求。本诉案件受理费3540元、诉讼保全费1330元、反诉案件受理费7165元，合计12035元，由七宝公司负担。谈建荣、韦丽丽不服一审法院判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，诉讼费由七宝公司承担。二审法院查明事实与一审一致。二审法院认为，谈建荣、韦丽丽与七宝公司于2011年2月22日签订的《商品房买卖合同》第九条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同。买方要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之三违约金。七宝公司一审期间以合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋租金价格，明显高于买受人可能遭受的损失为由，请求予以调整缺乏依据。七宝房产应按已付房款1058646元每日万分之三的标准支付违约金，并计算至七宝房产实际交房时止。二审法院判决：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2013）吴江震民初字第0282号民事判决；二、七宝公司于判决生效后十日内按已付房款1058646元每日万分之三的标准向谈建荣、韦丽丽支付自2011年10月31日起至实际交房之日为止的违约金；三、驳回七宝公司的反诉请求。本院再审中，被申请人确认交房日期计算至2014年6月31日。申请人提供以下四组证据：一、规划局反馈表证明逾期交房是因为规划部门调整导致的，过错不在于申请人，后来的房屋均符合交房条件。二、交接流程单证明房屋按照流程进行交接，申请人从未拒交房屋。三、业务收楼确认书。2014年6月30日被申请人收取并签署确认书，该确认书条款中同样有对被申请人的不利条款，但没有影响被申请人收取房屋，证明申请人不是拒绝交房的事实。四、通知业主收房单，证明通知被申请人收房。被申请人质证意见为：1、对证据一的真实性没有异议，但与本案没有关联性，没有提供任何证据证明是因为不可抗力因素才逾期交房的。2、对证据二真实性没有异议，是在二审法院建议下办理了交接。3、对证据三真实性没有异议。收楼确认书是申请人格式文本与最早收楼的格式文本是一样的。4、证据四与本案没有关联性。再审庭审中，双方均认可2012年8月、2013年3月27日被申请人到售楼处收房，被申请人主张系因七宝公司要求放弃违约责任，故未能交付房屋。再审还查明，2015年10月19日，一审法院出具执行结案通知书一份，载明本案双方当事人达成和解协议且申请人已经履行完毕。再审查明的其他事实与二审法院一致。本院再审认为，关于违约时间计算的问题。双方当事人签订的商品房买卖合同第九条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同。……如买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之三违约金。根据本院再审查明的事实，申请人主张系政府规划部门调整的原因导致交付迟延，但即使因为第三人的原因导致申请人违约，亦不能免除或减轻申请人的违约责任。此外，根据再审庭审中双方的陈述，被申请人多次要求申请人七宝公司交付房屋，七宝公司要求签收格式的“收楼确认书”才能交付钥匙，因该“收楼确认书”载明“本交房手续已交接完毕，双方已按合同履约，双方互不追究对方《商品房买卖合同》项下违约责任”的内容，由此产生的交房未成的争议以及不利后果应由七宝公司承担。因此基于再审新查明的事实，七宝公司申请再审主张不存在拒绝交房以及违约责任时间计算至2012年7月31日理由并不充分。关于本案所涉违约金是否过高的问题。申请人七宝公司认为双方约定的违约金超过案涉商品房的租金损失，明显过高，本院认为，违约金过高调整要考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，仅以租金作为损失计算基准，没有事实和法律依据，而违约金约定是双方当事人履行合同义务的承诺和保证，双方针对逾期交房以及逾期付款的违约责任约定是对等的，被申请人已按约向七宝公司支付购房款，而七宝公司违约交付案涉商品房，却要求调低违约金依法应不予支持。综上，基于再审查明新的事实，本案逾期交房的责任应由七宝公司自行承担，七宝公司主张调整违约金理由并不充分，二审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第1448号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  高 洪代理审判员  秦岸东代理审判员  陈 丽二〇一六年九月二十七日书 记 员  朱亚萍