中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第988号原告：周佑强(CHOWYEWCHANG)，男，1955年6月22日生，美国籍。原告：刘力强(LIUJOHNLI)，男，1955年12月3日生，美国籍。原告：颜保夫(YINHPOUFU)，男，1950年8月26日生，美国籍。上述三原告共同委托诉讼代理人：蒋凯佳，上海润言律师事务所律师。被告：上海和煦企业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：林仙祥，执行董事。委托诉讼代理人：赵宇宁，上海邑鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林江，上海邑鼎律师事务所律师。被告：上海久赛置业投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵良才，董事长。委托诉讼代理人：冯吉，上海周祖琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳梅，上海周祖琪律师事务所律师。原告周佑强(CHOWYEWCHANG)、刘力强(LIUJOHNLI)、颜保夫(YINHPOUFU)与被告上海和煦企业发展有限公司(以下简称“和煦公司”)、上海久赛置业投资有限公司(以下简称“久赛公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法适用普通程序于2016年8月1日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人蒋凯佳、被告和煦公司的委托诉讼代理人张林江、被告久赛公司的委托诉讼代理人冯吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周佑强(CHOWYEWCHANG)、刘力强(LIUJOHNLI)、颜保夫(YINHPOUFU)提出诉讼请求：1、被告和煦公司归还原告定金及管理费434,136.88元；2、被告和煦公司支付原告违约金1,143,617.52元；3、被告和煦公司支付原告损失492,155.61元；4、被告和煦公司返还原告装修款1,000,000元；5、被告和煦公司支付原告逾期利息260,303.65元(本金共计1,926,292.49元，起算日期为2010年5月16日，按一年期存款利率2.75%，暂算至2015年3月19日，应计算至判决生效之日止)；6、被告久赛公司对于上述1至5项赔偿承担连带保证责任。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、二被告赔偿原告3-7楼客房装修筹建损失220万元；2、二被告返还原告3-7楼客房中央空调定金5万元；3、二被告支付原告逾期利息327421.90元(以2,250,000元为本金，自2010年5月16日起，按一年期存款利率2.75%，暂计算至2015年8月3日，应计算至判决生效之日)。事实和理由：2007年10月10日，案外人吴某某与朱某某受三原告委托与和煦公司就上海市松江区银都西路XXX号3至4楼房屋(以下简称“”涉案房屋一”)签订《房地产租赁合同》，用于开办客房、大堂咖啡吧等商业用途。上述合同约定，和煦公司应在该合同签订后两个月左右取得房产证，否则房租及装修顺延至取得房产证为止；若和煦公司在四个月后尚未取得房产证，则乙方有权中止合同，和煦公司应当承担违约责任。同日，吴某某与朱某某受三原告委托与和煦公司、久赛公司三方就银都西路XXX号共同签订《租赁合同补充协议》，载明上述出租房屋的产权及投资人为久赛公司，故久赛公司在三方协议中对双方合同予以确认，并承诺对和煦公司在双方合同项下应承担的责任承担连带保证责任。上述合同及补充协议签订后，三原告按约向和煦公司支付了房屋定金及物业管理费人民币(以下币种同)388,170元，并开始办理公司设立手续以便日后开展经营工作。但直至2008年4月，久赛公司和和煦公司仍未取得涉案房屋一的产证。此后，久赛公司及和煦公司与三原告协商，提出在未取得产证前先行开始房屋的装修。2008年4月26日，和煦公司与原告颜保夫、案外人朱某某签订《租赁合同补充协议(二)》，该协议明确约定：和煦公司负责涉案房屋一的装修工程，并先行支付装修工程款，在取得房产证后，由原告再按约定支付工程款及租金。2008年5月23日、6月12日，和煦公司与原告周佑强又签订《房地产租赁合同》及《房地产租赁补充协议》，上述合同及协议约定租赁标的为上海市松江区银都西路XXX号5至7楼及地下室(以下简称“涉案房屋二”)，和煦公司确保取得的房产证为可经营宾馆、餐厅等的商业性房产证。原告为此又向和煦公司支付了合同定金45,966.88元。后和煦公司按补充协议约定对出租房屋进行装修，又以资金不足为由恳请原告垫付装修款，经和煦公司再三要求，原告在不得已的情况下先后垫付了装修工程款100万元，为了上述装修，原告按约定还另行出资支付了设计、咨询等费用，购买了空调、石材、地毯等材料、设备共计价值492,155.61元。然而，直至2009年1月，虽然原告垫付了相关款项，但和煦公司仍因拖欠装修工程款引起装修工人闹事，且和煦公司及久赛公司仍未能按约取得出租房屋的产权证，致使原告承租的上述房屋停止装修。此后，久赛公司的总经理赵良才虽口头要求原告退出上述房屋的租赁，并同意对原告的损失进行赔偿，但在未协商一致的情况下，久赛公司却将上述出租房屋又另行租赁给他人，而对答应给原告的赔偿却不予回复。为此，原告曾于2012年由代理人吴某某出面提起诉讼，后因故该案于2012年9月下旬撤诉。2014年2月，原告又委托律师发函要求和煦公司及久赛公司承担相应的违约赔偿责任，但二公司仍置之不理，原告只得亲自提起诉讼，要求被告承担违约责任及赔偿原告所遭受的全部损失。另，庭审中，法庭向原告出示了(2013)沪一中民二(民)终字第821号民事判决书，该判决书载明和煦公司与久赛公司于2009年12月9日签署了《补充协议书》，约定补偿3-7楼客房经营承租人筹建装修所有损失220万元、3-7楼客房中央空调安装承包费180万元。经核实，原告对于该份判决书的内容在诉讼前并不知悉，本项目中，原告的实际损失远远大于《补充协议书》所提及的220万元，粗略估计为350万元至400万元。为了使本案得到及时处理，原告放弃了部分索赔的请求，并变更了相应诉请如上。原告诉请1的依据为几次证据交换中提交的损失凭证，以及相关的一审、二审民事判决书。诉请2为购买中央空调向供应商支付的5万元定金，空调公司是和煦公司找来的，需要先付5万元定金，被告返还的依据是补充协议第1条第2款，其中的180元包含了原告购买空调的5万元，当时中央空调安装到一半，退场之后空调没有带走。退场只是被告锁门不允许原告进去。诉请3是从被告强制不允许原告进入施工工地开始计算的，没有书面的依据，但被告对此时间点是认可的。被告和煦公司辩称，合同是和煦公司与吴某某和朱某某签订的，施工现场是吴国宏代表吴某某和朱某某作现场负责的，吴国宏可能是朱某某的配偶。和煦公司认为合同相对方是吴某某和朱某某。吴某某之前起诉过，和煦公司也反诉过，相关诉讼材料在前案中都有。前案结束后，至今超过了2年的时效，上次的案件裁定后如果要主张也应在两年内主张。不同意诉请1，根据二被告之间的补充协议，220万元的补偿部分是原告的，部分是被告和煦公司的，原告委托被告进行装潢，全部装修完毕之后款项应由原告支付给被告和煦公司，和煦公司认可的、打过收据给原告的金额总共是1,034,136.88元，而和煦公司支付给装修公司的装修预付款为210万元，故原告还欠被告和煦公司106万余元，和煦公司保留诉权，不在本案中反诉。对于诉请2不认可，钱不是和煦公司收的，也不是和煦公司结算的，而是久赛公司去和空调提供商结算的，被告和煦公司没有经手过，180万元也没有给过和煦公司。对于诉请3不认可，诉请1可以看出装修损失费220万元包含了全部费用，单独主张利息属重复计算，和煦公司先行支付的100多万元自己也承担了利息损失，故不同意支付利息。被告久赛公司辩称，原告起诉的主体资格不符，委托关系不存在，委托协议书是不合法、不生效的，本案中有权起诉的人只有吴继红、朱某某，三原告提起诉讼属于合同权利义务的转让，必须经过久赛公司的同意，否则不产生效力。合同主体不是久赛公司，故久赛公司不应承担损失，原告的损失均是和被告和煦公司之间的，即便久赛公司需要承担责任，同意被告和煦公司的答辩意见。根据合同，久赛公司承担了部分的担保责任，且为有限担保，原告和被告和煦公司自行签订的合同对被告久赛公司的担保内容发生了变更，对于扩大损失久赛公司不再承担担保责任。况且，从2007年各方签订协议，直到2012年吴某某起诉久赛公司，已经过了保证期限，期间从未向久赛公司主张过连带责任，保证期间是6个月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供了委托协议书、房地产租赁合同、租赁合同补充协议、申明书、另案庭审笔录等，证明三原告系委托吴某某、朱某某与二被告就涉案房屋签订了房地产租赁合同及补充协议，三原告主体适格。二被告对此不予确认，认为适格的主体为吴某某、朱某某。本院认为，虽然2007年10月10日的租赁合同及补充协议是以吴某某、朱某某的名义签订，但2008年颜保夫、周佑强、刘立强又分别以本人的名义与与和煦公司签订过与租赁涉案房屋有关的房地产租赁合同、补充协议以及中央空调系统销售及安装合同等，2009年，三原告与吴某某、朱某某也签订了书面的协议书，明确了双方之间是代理关系，二被告在另案庭审中也陈述，朱某某和吴某某是周佑强在中国的代理人，他们是同一主体，故本院认定三原告与吴某某、朱某某之间是委托代理关系，二被告对此也属知情并认可，三原告主体适格。2、三原告提交了定金收据、垫付工程款凭证、收条、收款收据、借条、付款凭证、室内设计合同及收据、三原告的出入境记录及机票、补充协议书、庭审笔录等，证明原告为涉案项目产生了实际的筹建装修等损失，原告的实际损失远远大于220万元，但未尽快处理本案，三原告愿意放弃部分的索赔请求，仅根据二被告签订的补充协议书中的约定主张220万元。被告和煦公司质证认为220万元中部分是和煦公司的，原告还欠被告的部分垫付工程款。被告久赛公司质证认为，补充协议书是二被告签订的，经营承租人专指和煦公司，并非现在的原告，该补充协议书表明，如果和煦公司有其他转租户，久赛公司可以保护转租户的利益，而不是对和煦公司的债务承担担保责任。本院认为，二被告于2009年12月9日签订的补充协议书系为解决租赁合同的后续事宜而单独签订的一份结算性质的协议，具有独立性，仍属合法有效。根据该协议，二被告确认上海市松江区银都西路XXX号房屋三至七楼客房经营承租人筹建装修所有损失费用共计220万元，和煦公司给经营三至七楼客房的承租人垫付的装修费用为37万元，上述220万元已明确属于三原告的筹建装修等损失，且久赛公司已同意利用并将涉案房屋另租他人，也同意折价220万元支付给和煦公司，则和煦公司应将上述折价款支付给三原告。3、原告提供了空调销售及安装合同、收据、补充协议书等，证明其已垫付了5万元空调定金，包含在补充协议的180万元内，当时中央空调安装到一半，退场之后空调没有带走。被告和煦公司质证认为自己没有收钱，180万元久赛公司也没有给过自己。被告久赛公司质证认为此项诉请与自己无关。本院认为，被告和煦公司作为一方当事人也签订了空调销售及安装合同，其明知该空调工程的款项是由三原告直接向空调公司支付，其根据空调销售及安装合同的约定，若土地性质最终未转为商业用途，同时三原告未取得项目的营业执照，则三原告无需承担该合同的所有权利、义务及责任，同时空调公司的所有空调工程款转为对和煦公司在该项目的投资款，故在三原告未取得项目的营业执照且已退场，久赛公司承诺支付给和煦公司180万元中央空调安装承包费的情形下，和煦公司应当向三原告返还相应的空调工程款。但考虑到二被告对于三原告已付的5万元并未有明确的结算，结合租赁合同无效双方各自应承担的过错，本院酌定被告和煦公司应返还给三原告空调工程款35,000元。本院认为：违反法律、行政法规的效力性强制性规定而订立的合同系无效合同。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。基于此，合同无效时，受损害方可通过请求过错方赔偿损失以回复缔约前所处的状态。本案中，关于三原告的主体问题，本院此前已作认定，在此不再赘述。关于本案所涉租赁合同的效力问题。本案中，涉案房屋并未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证等合法批准建造房屋的相关许可证明，故本案所涉三原告分别与被告和煦公司签订的以及三原告系委托吴某某、朱某某与二被告签订的房屋租赁合同及补充协议违反了我国法律和行政法规的效力性强制性规定，应当认定无效。关于租赁合同无效的过错责任问题。作为出租人的和煦公司对租赁物系未取得合法报建手续而建造的事实是明知的，但其仍与本案原告签订租赁合同；作为承租人的原告，在房屋租赁合同签订前，已明知租赁房屋土地无房地产权证，但其仍然与二被告签订租赁合同，故原、被告对本案所涉租赁合同无效均有过错，但作为出租人的被告和煦公司应当承担主要责任，三原告应当承担次要责任。关于合同无效后的后果处理问题。合同无效后，被告和煦公司应当赔偿因其过错给三原告造成的损失，故对于三原告主张的被告和煦公司赔偿筹建装修等损失220万元，如前述分析，本院予以支持，对于三原告主张的被告和煦公司返还其空调工程款5万元，本院酌情确定被告和煦公司应支付35,000元。对于三原告主张的因合同无效导致其实际损失的逾期利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于三原告主张的被告久赛公司对三原告的损失承担连带保证责任，因久赛公司签署保证条款的合同已归于无效，且久赛公司在2009年12月9日签订的补充协议书并未表示对于和煦公司的所有对外债务承担连带担保责任，故对于三原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十七条、第五十八条、第九十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告周佑强(CHOWYEWCHANG)、刘力强(LIUJOHNLI)、颜保夫(YINHPOUFU)与被告上海和煦企业发展有限公司、上海久赛置业投资有限公司就位于上海市松江区银都西路XXX号主楼3-7楼及地下室所形成的房地产租赁合同及补充协议均为无效；二、被告上海和煦企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周佑强(CHOWYEWCHANG)、刘力强(LIUJOHNLI)、颜保夫(YINHPOUFU)3-7楼客房筹建装修损失2,200,000元；三、被告上海和煦企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告原告周佑强(CHOWYEWCHANG)、刘力强(LIUJOHNLI)、颜保夫(YINHPOUFU)空调工程款35,000元；四、驳回原告周佑强(CHOWYEWCHANG)、刘力强(LIUJOHNLI)、颜保夫(YINHPOUFU)的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,419元，由原告周佑强(CHOWYEWCHANG)、刘力强(LIUJOHNLI)、颜保夫(YINHPOUFU)负担2,739元(已付)，被告上海和煦企业发展有限公司负担24,680元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，原告周佑强(CHOWYEWCHANG)、刘力强(LIUJOHNLI)、颜保夫(YINHPOUFU)可在判决书送达之日起三十日内，被告上海和煦企业发展有限公司、上海久赛置业投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 孜代理审判员 洪 飞人民陪审员 陆为明二〇一六年九月二十七日书 记 员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。