苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江民初字第2336号原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会，住所地苏州市吴江区盛泽镇东港村。负责人何永根，主任。委托代理人姚巧明，江苏吴越律师事务所律师。被告韩寅生。委托代理人韩伟月。系被告韩寅生的儿子。委托代理人韩荣生。系被告韩寅生的哥哥。被告吴江市盛泽大东机械纺配厂，住所地苏州市吴江区盛泽镇大东村。投资人韩寅生，厂长。原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会（以下简称东港村）诉被告韩寅生、吴江市盛泽大东机械纺配厂（以下简称大东厂）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法由代理审判员李娜独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告东港村的委托代理人姚巧明，被告韩寅生暨大东厂投资人，被告韩寅生的委托代理人韩伟月到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2016年3月18日、6月17日公开开庭进行了审理。原告东港村的委托代理人姚巧明，被告韩寅生暨大东厂投资人、被告韩寅生的委托代理人韩荣生两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东港村诉称，1996年，原告与被告韩寅生以口头方式约定，原告将原盛泽大东纺配机械厂的土地、厂房租赁给被告韩寅生使用，每年租赁费为2万元。另外也有六间仓库出租给被告，每月每间为100元。但两被告除1997年的租金全额交付外，其余年限仅交部分，截止2013年8月，被告共结欠原告租金459500元，导致村民严重不满，为了维护集体经济组织和全体村民的合法利益，特向法院起诉，故请求判令：1、解除原告与被告韩寅生的租赁合同；2、两被告立即支付尚拖欠的租金459500元；3、两被告立即返还租赁的集体土地474平方米及附属建筑物（具体见测绘图）；4、两被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更租金的诉讼请求为：要求两被告立即支付自1998年1月1日起至2013年12月31日止拖欠的租金360000元(22500元／年×16年)，扣除已支付的19000元，尚需支付341000元，之后的租金损失自愿放弃。被告韩寅生、大东厂共同辩称，一、原告所称的六间仓库及地基是由4队队长韩德甫经办，经社员大会通过决定，以每间500元合计3000元的价格于25年前出卖给被告韩寅生，转让费已一次性全部支付给生产队；二、大东厂是经申请通过后在现镇东桥东南的一块800平方米的荒地上自行出资建造的，荒地款8000元也被要求在建厂后2年内付清；三、大东厂自办厂起到1996年止（1996年后转为个人私营企业），之前每年都上交集体营业执照费；四、原被告之间根本不存在口头的租赁合同，原告也无权要求两被告支付租赁款并返还租赁物。经审理查明，1998年8月3日，吴江市盛泽镇大东村经济合作社（甲方）与韩寅生（乙方）签订《租赁协议》一份，主要约定乙方向甲方租赁平房9间，租金每年每间2500元，租期3年自1998年1月1日至2001年1月1日止。未经甲方同意，乙方不得私自转租及擅自改变房屋结构。吴江市盛泽镇大东村经济合作社在落款处甲方盖章，韩寅生在落款处乙方签名，吴江市盛泽镇农工商总公司在落款处加盖公章并注明情况属实。1998年8月3日，韩寅生向吴江市工商局提出申请，主要内容为：本人于1992年投资办厂，由村集体申办工商营业执照，厂名为吴江市盛泽大东机械纺配厂，全部设备及流动资金都是其本人投资。现根据相关政策，申请注销原集体性质营业执照，重新办理私营企业工商营业执照。1998年8月5日，吴江市盛泽镇农工商总公司在该申请落款处加盖公章并注明情况属实。另外，韩寅生填写开业登记事项，事项中注明大东厂经营场所面积为474平方米，经营场所产权为大东村。“韩寅生厂房平面图”中载明建筑面积334平方米，占地面积474平方米。1998年8月5日，吴江市盛泽镇农工商总公司作出“关于同意吴江市盛泽大东机械纺配厂专制为私营企业的批复”，主要内容为：吴江市盛泽镇大东机械纺配厂原为大东村村办企业，其全部设备及流动资金均为个人投入，仅租用集体厂房，并由大东村村民委员会出面办理集体工商营业执照。现根据有关规定，同意注销吴江市盛泽镇大东机械纺配厂的集体工商营业执照，由个人申领私营企业工商营业执照。1998年9月17日，吴江市盛泽大东机械纺配厂变更为私营企业，产权属性为租赁使用权，产权截止日期为2004年12月31日，投资人为韩寅生。另查明，2003年7月24日，吴江市人民政府作出“关于同意盛泽镇行政村区域调整的批复”决定撤销大东村，将大东村的原辖区并入东港村，原大东村的村名同时终止使用。再查明，2014年6月，原告就本案纠纷将被告韩寅生诉至本院，后原告撤回该案诉讼。审理中，被告韩寅生认为《租赁协议》中落款处“韩寅生”三字系他人伪造并申请笔迹鉴定，但在鉴定过程中其拒绝预交鉴定费导致鉴定被退回。审理中，2016年4月20日，本院组织原被告前往大东厂现场勘验，整体来看，大东厂占地情况与《租赁协议》后附的“韩寅生厂房平面图”一致。为明确案涉租赁土地及地上建筑物，原告提交原盛泽镇大东五金厂（系原盛泽大东纺配机械厂别名）平面图两张，两被告确认与现大东厂实际占用的土地及地上建筑物大体一致。原告在其中一ＸＸ面图中圈出了要求返还的租赁土地及地上建筑物的范围。原被告一致确认在该平面图右下角左半部分标注“①”的部分系被告自行建造的，原告对该部分不要求被告拆除。以上查明事实，由原告至苏州市吴江区工商局调取的租赁协议、韩寅生厂房平面图、申请书、申请开业登记事项、吴江市盛泽镇农工商总公司批复、大东厂工商登记信息，吴政发﹝2003﹞166号文件、大东厂平面测绘图，本院现场勘察笔录、照片，询问笔录及庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据物权法相关规定，集体所有财产，由村集体组织或村民委员会代表集体行使所有权，吴江市盛泽镇大东村经济合作社有权代表村集体与被告韩寅生签订《租赁协议》，该《租赁协议》系双方真实意思表示，依法成立且生效，双方均应按约履行。根据“关于同意盛泽镇行政村区域调整的批复”2003年7月24日之后，大东村并入东港村，大东村的权利义务由东港村继受。被告韩寅生对《租赁协议》中签名的真实性提出异议，但因其拒绝预交鉴定费致使鉴定部门无法出具鉴定结论。对此，根据我国法律相关规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不预交鉴定费，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。故本院对于被告韩寅生提出的“《租赁协议》中的签名系伪造”的抗辩意见不予采信。《租赁协议》中约定的租赁物为平房9间，虽未明确该9间平房的具体位置，但基于《租赁协议》、“韩寅生厂房平面图”、申请开业登记事项均从吴江市工商局调取的事实，可以认定上述材料是被告韩寅生用于将原吴江市盛泽大东纺配机械厂转制为大东厂，属于整体不可分割，“韩寅生厂房平面图”即为9间平房所在的位置及面积。两被告辩称6间仓库及地基、大东厂占用的荒地均系购买，款项也已支付，未提交相应证据证明，且与大东厂工商登记载明的情况不符，本院不予采信。《租赁协议》虽约定租期为三年，租赁届满被告韩寅生继续占用租赁物，原告未提出异议，视为双方签订了不定期租赁协议。《租赁协议》中明确约定了租金及支付时间，被告韩寅生并提交证据已按期支付租金，构成根本违约，原告要求解除《租赁协议》本院予以支持，解除《租赁协议》的通知自到达被告时生效。原告在诉状中要求解除《租赁协议》，诉状副本到达两被告之日即2015年10月14日为解除通知到达之日，原被告之间的《租赁协议》于2015年10月14日解除。根据原告自认，被告韩寅生已支付租金19000元，现原告仅主张自1998年1月1日起至2013年12月31日止被告韩寅生拖欠的租金341000元，之后的租金损失自愿放弃，系对自身权利的自由处分，本院予以支持。关于被告韩寅生应返还的租赁物范围，因《租赁协议》只简单确认出租物为平房9间，《租赁协议》后附的平面图也仅描绘该9间平房的大致范围，现返还的租赁物范围应以原被告双方一致确认的测绘图标明的土地及房屋为准。对于被告韩寅生自行建造的房屋，原告不要求被告韩寅生进行拆除，系对自身权利的自由处分，本院予以确认。原告认为被告韩寅生系被告大东厂的投资人及受益人，两被告应承担连带清偿责任。本院认为《租赁协议》中的承租人系被告韩寅生，被告大东厂非该协议相对方，原告要求被告大东厂支付租金没有法律依据，本院不予支持。被告韩寅生系案涉房屋的承租人，被告大东厂系案涉房屋的使用人，《租赁协议》解除后，两被告应共同将案涉房屋返还。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会与被告韩寅生之间的《租赁协议》于2015年10月14日解除。二、被告韩寅生、被告吴江市盛泽大东机械纺配厂于本判决生效之日起三十日内将承租使用的474平方米土地及地上房屋返还给原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会。（具体范围见测绘图）三、被告韩寅生于本判决生效之日起三十日内向原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会支付租金341000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）四、驳回原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8192元，由被告韩寅生负担，于本判决生效之日起三十日内直接给付原告苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会，原告已预交的案件受理费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。逾期不交，视为自动撤回上诉。审 判 长  李 娜人民陪审员  陈明珠人民陪审员  郑乾坤二〇一六年九月十四日书 记 员  刘佳佳