广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终6679号上诉人（原审被告）：钟秀娥，女，1969年6月22日生。上诉人（原审被告）：黄道清，男，1965年7月1日生。两上诉人共同委托代理人：胡长明，广东鹏港律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：赖建鑫，广东鹏港律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：钟炎华，男，汉族，1974年8月14日生。委托代理人：刘成，广东金圳律师事务所律师。上诉人钟秀娥、黄道清因与被上诉人钟炎华返还原物纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟秀娥、黄道清上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判为驳回钟炎华全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由钟炎华承担。事实和理由：一、涉案基本事实：1、钟秀娥和黄道清曾经是夫妻关系，但2014年7月9日离婚。2、涉案房产是钟秀娥名下物业，广泛2004年购置。虽曾经属于钟秀娥与黄道清共有，但2014年离婚时已经合法处置，归钟秀娥一人所有，黄道清无权在该物业上做任何处理。3、2015年初，钟秀娥有意处理涉案房产，1月9日，在黄X平的欺骗之下，办理了委托黄X平处理出售涉案房产的委托公证。但其权限仅为处理房产本身（具体内容包括收取房款等共12条，但并没有所谓代为清理债务内容）。4、2015年1月15日，在黄X平的安排和蒙骗下，钟秀娥作为出售方与钟炎华签订了一份《二手房买卖合同》，约定160万元转让涉案房产，并对房款支付与交付房产作出约定。但该合同属于被黄X平和钟炎华蒙骗性质，用意在于骗取涉案房产，是虚假合同，没有真正履行的。钟炎华作为买方完全没有按照合同支付任何一笔房款（黄X平随意出具的1月15日81万元和1月20日79万元的两张《收据》不能说明钟炎华履行合同，刚好证明是合伙行骗）。既然没有履行，就应算作钟炎华违约，钟秀娥亦可解除之。并且，该合同不是办理房地产证的依据。不应以此判决其房产证合法取得。该合同也没有给一份给钟秀娥持有，亦可佐证其欺骗性质。5、更为关键的是2015年1月20日，黄X平擅自以“钟秀娥”作为卖方与钟炎华重新签订深（龙）房现买字(2015)第1640号《深圳市二手房买卖合同》，约定以75.0978万元将涉案房产转让给钟炎华（价格远低于市场价）。该合同钟秀娥完全不知情，且钟炎华依然没有按照合同约定支付任何一笔房款及房款监管。6、1月22日，在钟秀娥完全不知情的情况下，涉案房产被以上述深（龙）房现买字(2015)第1640号《深圳市二手房买卖合同》为依据过户到钟炎华名下。7、此外，黄道清因欠黄X平35万元，在黄X平的蒙骗之下出具了75万元的欠条给黄X平，黄X平据以起诉黄道清，龙岗法院判决黄道清欠黄X平75万元成立，并进入执行程序【案号：(2015)深龙法执字第564号】。在法院执行调解中，黄道清擅自表示黄X平可以将涉案房产160万元代其清偿杨X光15万元，黄X5万元，邓X扬4万元，黄X源22.5万元，陈X文5.5万元，黄X平自身29万元等。该案已经结案。黄道清的表达和法院的处理显然是无效的，侵犯了钟秀娥的合法权利。8、此外，黄道清还与案外人杨X光、邓X扬、黄X等存在经济纠纷。二、一审判决在对上述事实的认定上犯了以下错误：第一、没有区分钟秀娥和黄道清是不同的民事主体，把两者权利义务混同。第二、一审判决对两份买卖合同的认定自相矛盾，且完全没有查明真实的履行情况，直接导致错误判决结果。第三、一审判决只看表面材料，忽视该案件事情的不合常理之处。从委托到过户完成，仅仅13天，正常情况连客户都没找到，或者有现成客户，但连银行贷款承诺书都不可能出来。第四、对黄X平的所谓授权内容也是不看证据，偏听偏信。钟炎华辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回钟秀娥、黄道清的上诉，维持原判。钟炎华向一审法院起诉请求：1、钟秀娥、黄道清立即腾退龙岗区龙翔大道顺景花园X栋XX号房产，并返还给钟炎华；2、钟秀娥、黄道清共同赔偿从2015年1月23日起至实际腾退之日的房屋使用费，每月按3000元计算（暂计至起诉之日为9000元）；3、本案的诉讼费用由钟秀娥、黄道清承担。一审法院认定事实：钟秀娥、黄道清原为夫妻关系，2014年7月9日办理离婚手续。2004年2月28日，钟秀娥向深圳市XX投资发展有限公司购买位于深圳市龙岗区中心城30区顺景花园X栋XX房产即涉案房产，建筑面积为110.96平方米，房款总价40.25万元。2004年6月9日钟秀娥取得房地产证书（证号：深房地字第XXX**号），并将涉案房产抵押给银行。2015年1月9日钟秀娥向黄X平出具公证委托书，全权委托黄X平处理涉案房产收款、过户等手续。2015年1月15日钟炎华与钟秀娥签订《二手房买卖合同》，约定钟炎华向钟秀娥购买涉案房产，转让成交价160万元，签订合同之日起当日支付定金20万元，剩余房款于2015年1月23日前付清，钟秀娥自愿支付涉案房产过户税费全部费用，钟秀娥收到全部楼款三日内将涉案房产交付给钟炎华使用。合同签订当日，黄X平以钟秀娥名义向钟炎华出具81万元的收款收据，于2015年1月20日以钟秀娥名义向钟炎华出具79万元的收款收据。黄X平同时出具《确认书》，称确认收到钟炎华涉案房款160万元，如钟秀娥未搬离而未将该房交付给钟炎华，则钟秀娥应当承担迟延交房的违约金，违约金标准以160万元为基数按银行利率的四倍计算，因本次交易产生的过户费、中介费等费用均由钟秀娥承担，与钟炎华无关，钟秀娥居住期间产生的水、电费及物业费必须结清至实际搬离并交付给钟炎华之日。2015年1月20日，黄X平以钟秀娥作为卖方，钟炎华作为买方，双方签订深（龙）房现买字（2015）第1640号《深圳市二手房买卖合同》，约定钟秀娥将涉案房产转让给钟炎华，价格为75.0978万元，交易定金1万元，交房保证金978元，此款在卖方实际交付房地产完成转移登记时进行结算，剩余房款74万元买方于2015年1月20日支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。合同签订后，涉案房产于2015年1月22日登记至钟炎华名下。钟秀娥认为，涉案房产交易价格明显低于市场价格，且其委托代理人黄X平与钟炎华存在恶意串通，损害钟秀娥、黄道清的合法权益，拒绝将涉案房产交付给钟炎华。钟炎华认为钟秀娥、黄道清拒不交付涉案房产行为，构成侵权，诉至一审法院，提出上述诉讼请求。钟秀娥另案向一审法院提起诉讼，请求撤销买卖合同及房地产证书，案号（2015）深龙法民三初字第773号。另查，（2015）深龙法民三初字第773号民事判决，查明事实及认定：一、钟秀娥委托办理过户代理人黄X平是钟炎华舅舅。涉案房产钟秀娥转让给钟炎华之前被一审法院另案查封，其中（2009）深龙法执字第5051号为正式查封，案号（2012）深龙法执恢字第377号为轮候查封。黄X平曾因与钟秀娥、黄道清之间的民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于2014年12月30日作出（2014）深龙法民一初字第1306号民事判决，判决钟秀娥、黄道清偿还黄X平借款共计75万元及其利息。该判决生效后，钟秀娥、黄道清未履行民事判决确定义务，黄X平向一审法院申请强制执行，执行案号为（2015）深龙法执字第564号。执行过程中，执行笔录显示因钟秀娥将涉案房产以协商价格160万元转让给钟炎华，160万元售楼款钟秀娥代理人黄X平代黄道清偿还杨X光15万元、黄X5万元、邓X扬4万元、代偿还查封涉案房产两案债权人黄X源22.5万元、陈X文5.5万元、扣除黄X平代为偿还银行贷款29万元、代垫付律师费2.5万元以及（2015）深龙法执字第564号执行款及利息，共计人民币160万元。2015年6月23日一审法院出具（2015）深龙法执字第564号结案通知书，该案执行完毕。二、2015年1月14日，钟秀娥向黄X平出具借条，称向黄X平借款55000元用于法院解封赎楼用途，款项在售楼款直接扣除。2015年1月15日，钟秀娥向黄X平出具借条，称向黄X平借款75000元用于法院解封涉案房产的合法用途，借款包括之前的诉讼款项从售楼款直接扣除。黄X平通过银行账号分别向钟秀娥转账55000元及75000元用于偿还债务。2015年1月15日钟秀娥出具借条，内容为钟秀娥向杨X光借款10万元，用于法院解封涉案房产的合法用途，借款期限1个月，钟秀娥承诺之前的一笔黄道清借款在售楼款中黄X平（受托人）账号直接转账到杨X光账号。黄X平分别于2015年1月22日转账1万元、2月2日转账9万元给杨X光。2015年2月2日杨X光出具收条，称收到钟秀娥委托黄X平在售楼款中支付10万元，这笔款是用于代钟秀娥归还杨X光的赎楼款。2015年2月13日黄X平转账5万元给杨X光，杨X光出具收条，称收到黄X平代付15万元。2015年1月15日，钟秀娥向邓X扬出具借条，称向邓X扬借款50000元，款项以现金50000元交给钟秀娥用于法院解封房产合法用途，钟秀娥承诺之前的一笔黄道清借款在售楼款中黄X平账号直接转账给邓X扬银行账号。2015年2月13日邓X扬出具收条，称收钟秀娥委托黄X平在售楼款中支付的50000元，这笔款是用于代钟秀娥偿还邓X扬的赎楼款。2月15日，邓X扬出具收条称收到黄X平代付现金40000元。2015年2月15日黄X出具收条，称收到黄X平代钟秀娥支付现金5万元，这笔款是钟秀娥代黄道清归还的部分借款。2015年1月15日，钟秀娥向黄X平出具借条，称向黄X平借款29万元用于银行提前赎楼，借款包括之前诉讼款项［（2014）深龙法民一初字第1306号］在售楼款中直接扣除。黄X平当日向钟秀娥转账29万元用于钟秀娥偿还涉案房产银行贷款。三、2014年12月29日钟秀娥向抵押银行申请提前还款预约，并经抵押行审批同意。该案经一审法院查明事实，判决驳回钟秀娥全部诉讼请求。再查，钟炎华提交深圳市XX物业管理有限公司于2015年4月24日出具两份《证明》，其中一份证明内容为涉案房产业主钟炎华多次要求管理处协助劝告黄道清、钟秀娥搬离，管理处多次要求黄道清、钟秀娥搬离，但黄道清、钟秀娥至今尚未搬离。另一份证明为涉案房产每月市场租金在3000-3300元。又查，涉案房产2015年深圳市指导租金标准为每月每平方米14元。一审法院认为，钟炎华与钟秀娥虽然签订两份《二手房买卖合同》，但双方实际履行交易价格为160万元，2015年1月20日签订的《深圳市二手房买卖合同》，其目的是为了办理过户备案登记手续以及规避个人所得税、营业税等税费，并不是双方实际履行的合同。故钟炎华与钟秀娥应按2015年1月15日签订的《二手房买卖合同》，全面履行合同约定的义务。涉案房产于2015年1月22日办理转让登记至钟炎华名下，根据物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。故钟炎华于2015年1月22日取得涉案房产物权，钟秀娥应当按合同约定于办理过户登记后三日内（即2015年1月25日前）向钟炎华交付涉案房产，但钟秀娥至今尚未交付房产，侵犯了钟炎华的物权。黄道清虽然与钟秀娥办理了离婚手续，但根据深圳市XX物业管理有限公司出具的证明，黄道清仍有时居住涉案房产，与钟秀娥构成共同侵权。现钟炎华请求钟秀娥、黄道清腾空涉案房产交付给钟炎华，并向钟炎华支付房屋使用费，合法有据，证据充分，一审法院予以支持。钟炎华请求钟秀娥、黄道清从2015年1月23日起至交付之日止每月按3000元标准支付房屋使用费。一审法院认为，2015年1月22日至1月25日期间钟秀娥、黄道清基于双方的买卖合同有权居住涉案房产，并不构成侵权。故应从2015年1月26日起计至本判决确定交付之日止计算涉案房屋使用费。深圳市XX物业管理有限公司出具证明涉案房产市场租金3000元至3300元之间，并不能证明涉案房产的租金标准，应参考2015年深圳市指导租金标准，即每月1553.44元（110.96平方米×14平方米/元）标准计算房屋使用费。据此，一审法院判决：一、钟秀娥、黄道清应于本判决生效之日起十日内腾空深圳市龙岗区中心城30区顺景花园X栋XX号房产，并交付给钟炎华；二、钟秀娥、黄道清应于本判决生效之日起十日内向钟炎华支付房屋使用费（从2015年1月26日起计至本判决确定交付之日止，每月按1553.44元标准计算）；三、驳回钟炎华其他诉讼请求。本案受理费25元（钟炎华已预交），由钟秀娥、黄道清承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，已生效的（2016）粤03民终6664号判决已认定钟秀娥向黄X平出具公证委托书及签订涉案房屋买卖合同的行为系其真实意思表示，钟炎华与钟秀娥于2015年1月15日签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方应全面履行各自的合同义务。钟秀娥已收取涉案房产的房款，涉案房产亦已于2015年1月22日转移登记至钟炎华名下，钟炎华于当日即取得涉案房产的所有权。钟秀娥应当按照合同约定于过户登记后三日内即2015年1月25日前向钟炎华交付涉案房产。钟秀娥至今未予交付，而黄道清亦时常在涉案房产居住，构成对钟炎华物权的共同侵害。钟炎华有权请求钟秀娥、黄道清停止侵权，搬离涉案房产并支付占用期间的使用费。综上，钟秀娥与黄道清的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决查明事实无误，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人黄道清、钟秀娥负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  庄齐明二〇一六年九月二十一日书记员（兼）  周 颖