云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云O1**民初1153号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司法定代表人胡斌,该公司董事长。委托代理人杨炀，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告杨春坤，男，汉族，1963年1月27日生，昆明市人，昆明市五华区达余汽车修理厂员工，现下落不明。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称昆明公共租赁住房公司）与被告杨春坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨炀到庭参加诉讼。被告杨春坤经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明公共租赁住房公司诉称：原、被告双方于2014年6月19日签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）以及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称《补充协议》），由被告承租位于昆明市公共租赁住房，面积48.07平方米，月租金为567.7元，合同期限自2014年6月19日至2017年6月18日。根据《租赁合同》第六条约定：租金缴纳每6个月为一期，被告应于2014年12月18日前缴纳2014年12月19日至2015年6月18日6个月租金3406.2元，应于2015年6月18日前缴纳下一期租金3406.2元，截止原告起诉之日，被告共计拖欠12个月租金6812.4元；第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金，每逾期一日按照月租金的5%即28.4元计算，向原告支付违约金，截止2015年12月31日被告应承担违约金16301.6元；第十条、第十一条、第十三条约定，如被告拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告已拖欠12个月的租金6812.4元，经原告多次催要，被告拒不缴纳。现原告诉至法院请求：一、判令解除原、被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告在合同解除之日起30日内腾还所租赁房屋；三、判令被告向原告支付2014年12月19日至2015年12月18日的租金6812.4元；四、判令被告每逾期一日按照月租金5%为标准即28.4元向原告支付自2014年12月19日至实际交租之日止的违约金；五、判令原告不予退还被告缴纳的全部履约保证金3235.8元。被告杨春坤未提交答辩意见。审理中，原告针对其主张提交以下证据：一、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司《营业执照》、《组织机构代码证》，欲证明原告的诉讼主体；二、被告杨春坤身份证复印件，欲证明被告身份情况；三、《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《补充协议》、租金发票、履约保证金收据，欲证明原、被告签订租赁合同后，被告仅于2014年6月19日缴纳了首期半年的租金及履约保证金3235.8元，之后便没有再缴纳租金，租赁合同对逾期支付租金的违约金及合同解除条件进行了约定；四、律师函签收表，欲证明被告欠缴租金之后，原告于2015年6月5日向被告发送律师函，要求其缴纳租金并承担违约责任。本院认为，原告提交证据形式要件齐备，内容真实，能够相互印证证实其主张的事实，本院予以确认。根据庭审陈述及举证，本院确认如下法律事实：2014年6月19日原告昆明公共租赁住房公司与被告杨春坤签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《补充协议》，约定被告杨春坤向原告承租公共租赁住房，租赁期限自2014年6月19日至2017年6月18日止；月租金为567.7元，租金支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日被告缴纳履约保证金3235.8元，合同终止或者解除，被告无违约事项并结清全部相关费用后，由被告乙方腾退出房屋交由原告验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金，在租赁期内若被告有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告继续追偿；被告拖欠租金达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由被告使用，被告向原告支付了首期半年的租金3406.20元（2014年6月19日至2014年12月18日）及履约保证金3235.80元，此后的租金被告一直未支付。原告于2015年6月2日向被告发出催收租金及违约金的《律师函》，被告仍未缴纳租金，原告遂诉至法院主张上述请求。因被告杨春坤下落不明，本院于2016年5月4日在《云南法制报》刊登公告，向被告杨春坤公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期满，被告杨春坤未到庭应诉。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《补充协议》依法成立并发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力。被告未按约定的期限支付租金，经原告催收仍未支付，出租人可以解除合同。原告要求解除租赁合同、判令被告腾还房屋并支付所欠的2014年12月19日至2015年12月18日的租金6812.4元，本院予以支持。原告主张违约金每天按月租金的5%计算，对此，本院认为，违约金的计算，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，不应超过违约方造成损失的百分之三十，故本院酌情判令被告支付原告违约金3200元。原告要求不予退还被告缴纳的履约保证金3235.8元，履约保证金是为了合同的履行提供的一种金钱保证，在合同到期或者依法解除时予以退还，但履约保证金不是法定的债务担保方式，不能等同于定金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。双方约定被告拖欠租金达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，双方的约定不符合法律规定，对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告杨春坤于2014年6月19日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告杨春坤于本判决生效之日起30日内将租赁房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告杨春坤于本判决生效之日起10日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付2014年12月19日至2015年12月18日的租金6812.4元，以及违约金3200元；四、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费378元，由被告杨春坤承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  姚琼芳人民陪审员  纪雁萍人民陪审员  李玉珠二〇一六年九月十八日书 记 员  解海蓉