广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初24685号原告：王昊，男，1989年8月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：王潜，上海都邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。被告：谢美珍，女，1991年1月17日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，委托诉讼代理人：温志锋，广东瀛尊律师事务所律师。第三人：东莞市靖大房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇长坑村福民路心语花园12号楼商铺108号，统一社会信用代码：91441900MA4WWEM14G。法定代表人：钟国超。原告王昊诉被告谢美珍、第三人东莞市靖大房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黎绮玲适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王潜、陈志谋、被告的委托诉讼代理人温志锋、第三人的法定代表人钟国超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告签订的《房地产买卖及居间合同》；2.判令被告支付原告违约金172000元；3.判令被告立即向原告腾空交付位于东莞市××镇长坑福××路心××花园××号商业住宅楼1001号房屋；4.判令被告支付原告房屋占用费72000元及水电费、物业费4000元（房屋占用费按每月4000元，从2017年12月11日起暂计算至起诉日，并计算至房屋交付之日止，水电费以实际发生为准）；5.判令被告支付原告因维权支出的合理律师费40000元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，请求驳回原告的所有诉讼请求。一、案涉《房地产买卖及居间合同》有三方当事人，原告没有理由单方面解除该合同。二、根据《房地产买卖及居间合同》约定，首期楼款32万元需在房屋过户后三个工作日内由担保公司转给卖方，截止开庭之日该条件尚未具备，房屋至今未过户，被告无需在条件成就前支付该32万元，原告称该合同已经解除无依据。三、被告已购买家具并搬进入住，是有意购买该房，不存在违约的行为。第三人陈述称，在交易过程中，根据合同的约定，被告没有向担保公司提交按揭所需的资料，没有配合完成按揭流程，被告存在违约情形，原告诉请被告承担违约责任合理。经审理查明，2017年12月10日原、被告及第三人签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定：1.被告向原告购买位于东莞市××镇长坑福××路心××花园××号商业住宅楼1001房屋，转让价为172万元，2017年12月10日被告支付部分购房定金7万元，剩余定金13万元被告于2017年12月11日前支付，合同生效后已支付的定金抵作楼款。2.首期楼款32万元（不含定金），被告申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理。3.尾期楼款（不含定金）120万元的付款方式为按揭付款（贷款银行实际批准的金额，若因银行或公积金管理中心的审批金额少于被告申请的金额，导致首期楼款不足的，被告应在接到经纪方补交首期楼款通知后15日内自筹资金补足）；采用快速担保贷款的，则由相应担保公司向银行担保，并由银行或担保公司提前放款至原告在该贷款银行开设的账号内（放款时间以银行或担保公司规定为准），到账视为原告已收取。4.原告或被告违反合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或无正当理由逾期办理交易过户、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付物业、逾期支付楼款等义务，导致合同无法正常履行的，守约方可以书面通知解除合同，要求违约方承担转让价格10%额度的违约金，违约方应承担守约方因诉讼产生的律师费。5.双方同意首期尾款过户三个工作日内由担保公司转给原告。2017年12月10日原告向被告交付了案涉房屋。2017年12月10月原告收到被告支付的购房定金7万元，2017年12月11月原告收到被告支付的购房定金13万元。案涉房屋于2018年12月13日办理了不动产权证书，证号为：粤（2018）东莞不动产权第0442665号，权利人为原告。2019年6月11日原告委托律师向被告发出律师函，内容为：案涉房屋已于2018年12月18日办理了不动产权证书，从2018年12月19日开始，原告多次催促被告按约定支付首期楼款32万元，但被告至今未付，被告已构成根本违约，依约应承担违约责任；原告愿意给予被告15天支付首期楼款的宽限期限，如在15天内支付首期楼款32万元，原告愿意继续履行合同，否则，原告将提起诉讼。2019年6月27日原告委托律师向被告发出律师函，内容为：被告在原告给予的宽限期内无故未支付首期楼款32万元，已构成根本违约，根据合同约定，从2019年6月28日起正式解除原、被签订的《房地产买卖及居间合同》，没收被告支付的定金20万元，被告应向原告支付违约金172000元，并腾空案涉房屋，支付房屋占用费、水电费、物业费、律师费等。庭审中，原告认为被告拒不向担保公司办理担保手续，导致担保公司未向银行提供担保，银行无法发放贷款，构成违约，原告行使先履行抗辩权，没有办理过户手续。被告主张各方对于找担保公司办理赎楼等业务未达成一致协议，被告没有违约。第三人主张首期尾款32万元应由被告筹集并放到担保公司以办理快速担保贷款及支付首期尾款，但经通知，被告未支付给担保公司，也没有提供材料办理银行贷款手续。原告通过微信向被告及证人关洪升催促交钱事宜，两人均曾回复了钱到位的大概时间，但最后均没有结果。原、被告确认被告替原告还了房贷6810元。以上事实，有原告提交的房地产买卖及居间合同、物业交接确认书、商品房买卖合同（预售）、个人购房担保借款合同、银行放款回执、还款计划、收条、商品房按揭登记证明书、发票、快递回单、律师函、微信记录截屏、委托代理合同、不动产登记信息查询结果、粤（2018）东莞不动产权第442665号证，被告提交的定金收条、余额资产证明书、发票、收款收据、销售清单、订货单、置业计划书，以及本院法庭笔录等附案佐证。本院认为，本案的争议焦点是被告有没有违约。合同约定首期尾款32万元于原告过户案涉房屋给被告后三个工作日内由担保公司支付给原告，该32万元的承担方应为被告，由担保公司支付只是支付途径的形式表现。按合同约定及生活常识，担保公司支付首期尾款32万元给原告的前提是被告按担保公司的要求办理好有关担保手续，但本案中，被告至今仍没有办理好有关担保、按揭贷款等手续，根据上述查明的事实，原因在于被告，因此被告未履行在先义务，原告可以行使先履行抗辩权，拒绝把房屋过户给被告。经原告及第三人通知、催告，被告一直没有履行支付首期款或办理银行按揭担保的合同义务，构成违约，原告按合同约定通知被告案涉《房地产买卖及居间合同》于2019年6月28日解除，本院予以支持。原告要求没收定金20万元，又诉请违约金172000元，两者均为违约责任的承担方式，不能并用，根据原告的选择，本院支持原告没收定金20万元，不予支持其诉请的违约金。案涉合同解除后，被告应腾空房屋并返还给原告，并支付实际产生的物业费、水电费。原告诉请被告支付房屋占用费，属于被告违约造成的损失赔偿范围，上述已适用了定金罚则，定金已足以弥补原告房屋占用费的损失，故本院不再支持被告另行支付房屋占用费的请求。双方在合同中约定违约方应承担守约方因诉讼产生的律师费，原告提供委托代理合同、发票证实产生律师费40000元，本院对此予以支持。被告替原告支付的房贷6810元可抵扣上述款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王昊、被告谢美珍、第三人东莞市靖大房地产经纪有限公司于2017年12月10日签订的《房地产买卖及居间合同》于2019年6月28日解除；二、限被告谢美珍于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于东莞市寮步镇长坑福民路心语花园12号商业住宅楼1001的房屋（粤（2018）东莞不动产权第0442665号）并向原告王昊返还，并应支付截至返还房屋时实际产生的物管费、水电费；三、限被告谢美珍于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王昊支付律师费40000元，被告谢美珍已替原告王昊支付的房贷6810元可抵扣上述款项；四、驳回原告王昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2810元（原告已预交），由原告负担2380.69元，被告负担429.31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黎绮玲二〇一九年十月十六日书记员  徐巧琼单智森