南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0117民初1003号原告：李东旺,男,1961年2月13日出生，汉族，职员。原告：戴惠平,女,1963年7月21日出生，汉族，退休。原告：李辰飞，女，1988年7月15日出生，汉族，学生。委托诉讼代理人：李东旺（李辰飞父亲）。被告：南京德文房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇平安西路86号。法定代表人：陈晗，南京德文房地产开发有限公司董事长。委托代理人：戴悦，南京市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。原告李东旺、戴惠平、李辰飞与被告南京德文房地产开发有限公司（以下简称德文公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李东旺、戴惠平及原告李辰飞的委托诉讼代理人李东旺，被告德文公司的委托诉讼代理人戴悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李东旺、戴惠平、李辰飞诉称，2009年10月27日，三原告与被告德文公司签订了商品房预售合同，原告以总价款1329983元购买被告开发的森湖溪谷旅游度假区20幢20-4室（面积197.05M2）。三原告已支付定金50000元，于2009年10月2日支付首付款419983元，并办理按揭贷款910000元付清全部房款。被告应于2010年12月31日前向原告交付房屋，交付房屋时应已取得建设工程规划验收合格书和竣工验收备案证明材料、房屋测绘成果。若迟延交付，除原告解除合同外（原告催告90日后仍未交付的原告有权解除合同，解除合同违约清算为双倍返还定金），被告按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，支付违约金。但被告未能于2010年12月31日交付房屋，经原告多次催交无果，被告亦承诺将严格按合同中的违约条款承担违责任。2016年的2月4日，被告才向原告发出收房通知书，原告提出很多瑕疵问题要求解决，并于2016年2月26日正式收房。因延期交房违约金未能落实，故诉讼请求要求被告承担自2011年元月1日起至2016年2月26日（计1882天）的按商业银行贷款利率计算的利息438575.53元；要求判决被告协助办理权属变更；要求被告赔偿小区安全监控系统无法正常使用五年多的损失20000元。要求被告负担诉讼费用。被告德文公司辩称，1、原告诉请违约金的数额过高，其房款总共为1329983元，索要违约金为438575.53元，占比33%，请求调整至同地区租金（1000元/月）的130%以下；2、被告逾期交房，其中有一个原因系在施工期间，政府要求在青奥会、公祭日、中高考期间不得施工，统计出现在施工期而必须停工的期间有283天，请求计算违约金时予以扣减；3、关于协助原告办理房屋权属变更，系因为原告房屋合同预售面积是197.05M2，实测面积是197.34M2，应补购房款差价1957.35元，同意协助原告办理房屋权属变更。经审理查明,原告有意购买原告开发的位于溧水区洪蓝镇森湖溪谷休闲度假区的商品房，于2009年9月6日交纳了购房定金5000元。2009年10月27日，三原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《森湖溪谷旅游休闲度假区》商品房预售合同（以下简称预售合同），预售合同约定：乙方购买甲方开发的森湖溪谷旅游休闲度假区一期20幢20-4室，建筑面积197.05M2平方米，总价款1329983元（单价6749.47元/M2）。关于定金及其处理办法约定为乙方于2009年9月6日前向甲方支付定金50000元，在乙方支付首付款时冲抵房款；关于房款的支付方式、时间、迟延付款的责任方面约定：分期付款，第一期于2009年10月2日前付419983元，余款910000元乙方办理银行按揭手续以贷款方式支付，应当提交贷款资料的日期（签约后七日内）为应当付款的日期，实际提供资料的日期为实际付款日期；若乙方迟延支付合同价款，应按照未付到期价款的的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算向甲方支付迟延期间的违约金（解除合同除外）；乙方逾期付款金额达到总价款的10%，经催告后七日内仍未支付的，甲方有权解除本合同，并可要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的双倍赔偿，在解除合同60日内将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方，定金也不予返还。乙方应在解除本合同七日内，协助甲方到登记机关申请注销本合同的登记，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方按照总价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定：一、甲方应于2010年12月31日前向乙方交付房屋。二、甲方交付商品房时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《房屋测绘成果》，系住宅的还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，交接时甲方不能出示证明文件或不齐全，乙方有权拒绝接收，甲方承担迟延交付的责任；双方签署交接单，交接钥匙后即为交付，三、甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金；四、甲方迟延交房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应于解除后60天内将已收房款及双倍定金返还乙方。乙方收到上述款项后五日内，协助甲方到登记机关申请注销本合同的登记，因乙方原因迟延注销的，按总价款的万分之一/天计算迟延期间的违约金。面积差处理：建筑面积差3%以内，据实结算房款，乙方在约定付款日期按期支付购房款，并全款补足实测面积差价的，甲方按期交付，否则交付日期顺延，乙方全款到位后再予以办理交付手续，期间甲方不承担任何违约责任。关于合同生效条件双方约定：合同经双方签署并经有关部门登记鉴证后生效。双方还对其他商品房质量保证、物业服务、配套设施、合同文件的送达、争议的解决等事项进行了约定。预售合同签订后，2009年10月29日，三原告交预收房款419983元；2009年11月6日，三原告交预收房款90000元；2009年12月22日，三原告交预收房款820000元，合计1329983元。三原告按合同履行完付款义务后，被告并未能如约于2010年12月31日前交付房屋。被告于2010年12月27日，向原告寄送致歉函一份，因项目公共配套等原因，按合同约定的期限不具备交付条件，深表歉意，并将严格按合同中相关违约条件承担责任。公司将尽快做好相关工作，使房屋尽早具备交付条件，届时将提前通知。2011年7月11日，德文公司开发建设的森湖溪谷旅游休闲度假一期20幢工程于2010年12月22日竣工验收合格，并于2011年7月20日送审备案，加盖了南京市溧水区房屋建筑工程竣工验收备案专用章。2016年2月2日，德文公司和（南京三全）物业公司寄送收房入住通知书，通知原告于2016年2月10日正式办理入住手续，逾期未办理，则自2016年2月11日起视为正式交付，房屋风险转移，物业费自交付的次月计收。2016年2月14日，原告致函德文公司和物业公司，提出因为春节，交接时间定为2016年2月27日，交接中的一些瑕疵问题要求完善，提出面积差价款首选用延期交房费用进行抵充或现场交房时现金支付。2016年2月27日，原告向物业公司交纳3900元物业费（面积差价款未能交纳），办理了房屋交接单，原告收到住宅使用说明书和质量保证书，并提出进门对讲门禁系统不能正常使用，地下车库大门无遥控器，花园护栏损坏需更换等。因原、被告双方对延期交房违约金未能协商一致，三原告诉讼至本院，要求：1、被告支付逾期交房违约金438575.53元；2、被告赔偿小区监控安全系统瘫痪无法正常使用的赔偿金20000元；3、被告协助办理20幢20-4室的权属变更手续；4、被告承担全部诉讼费用。庭审中，三原告变更诉讼请求，撤回要求被告赔偿小区监控安全系统瘫痪无法正常使用的赔偿金20000元的诉讼请求。庭审中，被告提出两点抗辩理由，一是其逾期交房中一个重要原因系在施工期间，政府要求在青奥会、公祭日、中高考期间不得施工，统计出现在施工期而必须停工的期间有283天，请求计算违约金时予以扣减该期间；二是认为约定违约金过高，要求按照同地区地段租金标准下调。以上事实，有原、被告陈述、商品房预售合同、不动产销售发票、致歉函、收房入住通知书、房屋交接单、物业费收据、快递单据及微信打印件、同意备案意见、庭审笔录等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自已的义务，被告应当按照合同约定如期交房，逾期交房应当承担违约责任。被告抗辩其逾期交房中一个重要原因系在施工期间，政府要求在青奥会、公祭日、中高考期间不得施工，统计出现在施工期而必须停工的期间有283天，请求计算违约金时予以扣减。对此，本院认为，原则上在合同交房期内（2009年10月27日至2010年12月31日）的遇青奥会、公祭日、中高考期间，在计算违约金时可以扣减，且中高考禁止施工区域是中、高考考点附近以及噪声敏感建筑物集中区域，但本案在该期间内的只有2010年5月31日至6月20日期间，且不在中、高考考点附近以及噪声敏感建筑物集中区域，故被告该抗辩，本院不予采信。被告抗辩违约金过高问题，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失（损失可以参照租金确定）的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，请求减少违约金的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案房屋地段属休闲度假区，三原告均在南京工作，逾期交房约定的违约金较高（超过房价的20%，也超过租房的实际损失），本院酌定参照同地区房屋租金标准的1.3倍处理，同期同地段的租金标准参照6元/月M2（本地区拆迁安置补偿标准约为6-8元/月M2），计算期间自2011年1月起至2016年2月计62个月，则原告请求的逾期交房违约金计算为95433.62元（6元/月M2×197.34M2×62月×1.3倍），但应扣除原告应补交的房屋面积差价1957.35元；被告在交付房屋时，应当转移房屋所有权登记于原告，故应当协助原告办理转移房屋所有权登记，原告该项诉讼请求合法有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，判决如下：一、被告南京德文房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李东旺、戴惠平、李辰飞违约金95433.62元，扣除面积差价款1957.35元，尚应支付93476.27元。二、被告南京德文房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告李东旺、戴惠平、李辰飞办理森湖溪谷旅游度假区20幢20-4室房屋所有权转移登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务（或其他义务），应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（或迟延履行金）。本案案件受理费8179元，保全费2813元，合计10992元，由原告李东旺、戴惠平、李辰飞负担8649元，被告南京德文房地产开发有限公司负担2343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费8179元。江苏省南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴祖庆人民陪审员  郭景芝人民陪审员  张大权二〇一六年九月二十日见习书记员  钱俊美