湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘06民终1627号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭志勇，男，1963年6月10日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王小青，湖南求真法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳市农业科学研究所住所地岳阳市花板桥路。法定代表人彭高文，所长。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世平，湖南岳州律师事务所律师。原审第三人：岳阳市和乐才艺培训学校，住所地岳阳市花板湖路。法定代表人：余恒，该校校长。原审第三人：岳阳市岳阳楼区天翔汽车会所，住所地岳阳市花板湖路。经营者刘刚，男，1974年4月17日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原审第三人：岳阳市岳阳楼区都市村庄家常菜馆，住所地岳阳市花板湖路。经营者刘建平，女，1962年10月25日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人谭志勇因与被上诉人岳阳市农业科学研究所（以下简称农科所）、原审第三人岳阳市和乐才艺培训学校、原审第三人岳阳市岳阳楼区天翔汽车会所（以下简称天翔会所）、原审第三人岳阳市岳阳楼区都市村庄家常菜馆（以下简称都市菜馆）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭志勇上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人继续履行合同。事实与理由：1、上诉人与被上诉人是多年经营合作伙伴，上诉人从未违约。2、上诉人将部分经营场地转租数年被上诉人也知晓，被上诉人没有提出异议实际上已经认可转租行为。3、一审认定尚欠一个月的租金未交与事实不符，一审认定欠交租金8333.3元未交没有事实依据。被上诉人岳阳市农业科学研究所辩称，1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经届满，上诉人应当返还租赁资产，支付欠付租金，并承担逾期返还的占有使用费。租赁关系终止后，第三人作为次承租人应当及时返还。原审第三人未做陈述。岳阳市农业科学研究所向一审法院起诉请求：1、谭志勇和第三人天翔会所、第三人都市菜馆、第三人和乐学校腾空承租场地（包括搬离承租房屋，清空承租场地范围内非农科所所有的教学设施、洗车设施、餐饮设施等），并向农科所返还承租资产（场地、房屋及相关设施）；2、谭志勇向农科所支付欠付的租金8333.3元（2014年9月1日至2014年9月30日止）及利息损失（暂从2014年9月7日起计算至2015年9月7日止，为554.2元）；3、谭志勇按每月8333.3元的租金标准向农科所支付2014年10月2日起至实际返还承租资产之日止期间逾期返还资产的占有使用费（暂从2014年10月2日计算至2015年10月2日，为100000元）；4、谭志勇承担本案全部诉讼费用。谭志勇向一审法院反诉请求：判令农科所向谭志勇支付建房费用及损失110万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年10月18日，农科所与被告（反诉原告）谭志勇签订联合办学的协议，联合办学期限为四年，自2005年12月1日至2009年10月18日，由谭志勇开办的智远电脑学校，农科所提供场地等。协议第四条约定，如教学或生活用房不够，允许谭志勇在校园东侧修建临时用房，限350㎡，合作期满，应无条件拆除且不享受任何经济补偿。2011年1月11日至2013年10月9日期间，农科所与谭志勇分别于2011年1月11日、2011年11月30日、2012年8月31日、2013年10月9日签订了四份租赁合同，将花板湖路22号房屋出租给被告谭志勇，用于教学。租赁期间分别自2010年12月1日至2011年11月30日、2011年11月30日至2012年12月1日、2012年9月30日至2013年10月1日、2013年9月30日至2014年10月1日。其中，2013年9月30日至2014年10月1日合同约定年租金为10万元，并支付押金2.5万元，谭志勇于每月7日前向农科所支付本月租金。租赁合同第四条约定：租赁期满，农科所有权无条件收回该房屋，谭志勇如需继续承租，则应在租赁期满前一个月向农科所书面申请，农科所同意后双方重新签订合同，具体条款另行商议。第五条约定：谭志勇装修、扩建，需向农科所提出书面申请，经农科所同意，并办理相关手续后方可实施；改建、扩建、装修后的可动产部分归谭志勇，不动产归农科所。2014年4月20日，谭志勇将其承租的租赁物中空置的部分场地转租给第三人天翔会所，天翔会所修建洗车场地，并用于车辆清洗等经营活动，租赁期间为2014年4月30日至2015年4月30日。2010年，谭志勇将房屋转租给第三人和乐学校，第三人和乐学校用于教学培训。2012年12月28日，谭志勇将其承租的场地的一部分转租给第三人都市菜馆。合同到期后，农科所于2014年11月29日和12月11日向谭志勇发出两份通知，告知合同已到期终止，农科所决定收回租赁物，要求谭志勇支付2014年9月1日至2014年9月30日租金8333.3元，并于2014年12月15日前搬离自有财产，并腾空场地。谭志勇分别于2014年11月30日、2014年12月12日签收。至今，谭志勇既未和农科所续签合同，也未搬离房屋。租金谭志勇已经交至2014年8月31日。押金2.5万元农科所至今未退。谭志勇称其在2004年在农科所租赁物的空地上扩建了学校宿舍楼500㎡，谭志勇要求农科所按照2000元/㎡给予补偿，并赔偿其他损失10万元，共计110万元。一审法院认为，农科所与谭志勇所签订的房屋租赁合同主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。租赁期间届满，承租人和次承租人应当返还租赁物。本案中，双方的租赁合同于2014年10月1日到期，原告、谭志勇对续签租赁合同未达成一致，且合同约定续租须重新签订租赁合同，农科所有权要求谭志勇交还租赁物，第三人虽和谭志勇有转租关系，但超出原租赁合同期限的部分无效，第三人现实际占用租赁物，负有协助返还的义务，故对农科所要求谭志勇和第三人天翔会所、第三人都市菜馆、第三人和乐学校搬离房屋和场地的诉讼请求，一审法院予以支持。谭志勇自2014年9月1日至2014年9月30日，未向农科所支付租金，且每月租金应在每月7日前支付，故谭志勇应向农科所支付租金8333.33元，并自2014年9月8日起按年利率6%支付利息。谭志勇自2014年10月1日合同到期至今一直占用租赁物，应参照之前10万元/年的租金标准支付占用费。谭志勇交付的租赁押金2.5万元，可抵扣相同金额的租金、占用费。谭志勇辩称已与农科所达成口头租赁协议，但并未提供证据证明，且农科所予以否认，故谭志勇的此项抗辩一审法院不予支持。反诉称的农科所应当向谭志勇支付建房费用及损失110万元，因租赁期间已经届满，且合同已经约定动产归谭志勇、不动产归农科所，故谭志勇要求农科所赔偿110万元的诉讼请求，一审法院不予支持。第三人所称的农科所员工闹事造成损失，应由第三人向实际侵权人主张。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》本院二审期间，双方均未提交新的证据。经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、上诉人谭志勇与被上诉人岳阳市农业科学研究所系租赁合同关系，双方的租赁合同于2014年10月1日到期，因租赁合同到期之后，双方没有续签合同，被上诉人也通知上诉人合同到期要求返还租赁物，故上诉人在合同期限届满后应予返还租赁物。被上诉人要求继续履行租赁合同没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于上诉人提出的尚欠一月租金错误的问题，根据双方签订的租赁合同约定，上诉人在每月7日前主动向被上诉人支付本月租金，双方合同于2014年10月1日到期，而上诉人只支付了截止8月份的租金，尚有9月份的租金未支付，故一审法院依照双方合同约定的租金数额判决上诉人支付9月份的租金8333.33元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人谭志勇的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2977元，由上诉人谭志勇负担。本判决为终审判决。审判长 程  鹏审判员 余 立 根审判员 乔 宝 全二〇一六年九月二十六日书记员 柳龙静妮