云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2524民初893号原告：何双艳，女，石屏县人。委托诉讼代理人：张兴有，男，石屏县棉絮厂法律顾问。被告：建水县临安镇红庙社区二组。住所地：建水县临安镇红庙社区下灵官村。负责人：陈春辉，系该小组小组长。被告：何发，男，建水县人。委托诉讼代理人：田家良，男。第三人：田玉华，女，农民。第三人：李秀华，女，居民。第三人共同委托诉讼代理人：吕莉，云南华垣律师事务所律师。原告何双艳与被告建水县临安镇红庙社区二组（以下简称“红庙社区二组”）、何发、第三人田玉华、李秀华买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何双艳及其委托诉讼代理人张兴有，被告红庙社区二组负责人陈春辉，被告何发的委托诉讼代理人田家良，第三人田玉华、李秀华的委托诉讼代理人吕莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何双艳向本院提出诉讼请求：要求确认其和第三人田玉华、李秀华与被告红庙社区二组于2013年10月24日签订的《契约》无效；由被告红庙社区二组、何发及第三人田玉华、李秀华返还其土地转让费180万元。事实和理由：原告通过第三人李秀华、田玉华介绍与被告于2013年10月24日签订土地使用权转让协议，约定被告将位于红庙社区二组红泥田的承包地8.15亩一次性转让给原告，转让费1630815元。原告何双艳将土地转让费1630815元交给了第三人田玉华，由其将该款交给被告红庙社区二组。原告何双艳支付给第三人田玉华的费用一共是180万元，扣除红庙社区二组开具收据的1630815元，剩余的169185元据第三人田玉华说交给了时任红庙社区二组组长的被告何发，用于开支办证费，但至今未能办理土地转让手续。原告和第三人田玉华、李秀华约定三人共同平均出资转让红庙社区二组土地，但实际田玉华和李秀华并未出资，其应出资款由原告垫付。2016年4月原告找到被告何发，其答复说办不了土地转让手续。原告是因为被告何发和第三人田玉华承诺可以办理土地使用权证，才签订的协议，并交付土地转让费和办证费，被告何发和第三人田玉华存在欺诈行为，且该协议内容违反了《中华人民共和国土地管理法》第十五条的强制性规定，应为无效协议。红庙社区二组承认原告主张的签订《契约》及收到土地转让款1630815元的事实。但辩称：所签订《契约》为长期租用土地合同，虽未约定具体的租用时间和土地用途，但不是买卖合同，该《契约》合法有效；被告红庙社区二组未承诺过为原告办理土地使用权手续；如原告坚持要求返还地款，则应支付被告红庙社区二组地款总价20%的违约金，以及按每亩每年2000元标准计算3年的地租。被告何发承认原告主张的签订《契约》及红庙社区二组收到土地转让款1630815元的事实。但辩称：签订《契约》时，其是原红庙社区二组的组长，双方所签订《契约》为长期租用土地合同，不是买卖合同，该《契约》合法有效；红庙社区二组收到原告地款的数额是1630815元，不是180万元；如原告反悔，应承担违约责任。第三人田玉华、李秀华承认原告主张的签订《契约》及土地转让款1630815元全部由原告何双艳一人支付的事实。但辩称：本案系原告和两个第三人合伙向被告红庙社区二组转让土地使用权。第三人田玉华因经营米线厂需要扩大场地，得知红庙社区二组有一块土地准备出让后，就与李秀华决定转让该土地，因原告何双艳和第三人李秀华是亲戚，原告有意加入，三人达成共同开发该土地的一致意见。与红庙社区二组协商达成协议后，因为两个第三人没有钱，经与原告何双艳协商，由原告用其房产抵押贷款，用于支付土地转让款，待所有土地使用手续办妥后由三人共同承担购地款，手续由两个第三人办理，银行利息谁有谁支付，但本金及利息由三人均担。后原告贷款145万元，并凑了部份现金，共计1630815元，分两次支付给被告红庙社区二组，其开具了收据，收据以签订契约日为准，实际全部付清款项时间与签订契约时间不一致。付款完毕后，原告何双艳与两个第三人开始落实经营项目，曾计划过办农家乐、养老院，但报有关部门审批时，养老院项目未通过，后以第三人田玉华经营的米线加工厂为由报备。2016年年初原告和两个第三人商量退出经营一事，两个第三人打算于6月份贷款后就让原告退出，但贷款未遂，原告何双艳反悔就提起了诉讼。145万元贷款需每年支付利息一次，三年的贷款利息大部分由原告支付，其中田玉华、李秀华分别交付过原告利息4.5万元、4万元。原告、第三人及被告签订的《契约》系各方的真实意思表示，是否有效由法院裁决，但原告主张的土地转让款180万元不符，实际为1630815元。综合各方诉辩主张，本案各方当事人争议的焦点是：原告何双艳、第三人田玉华、李秀华与被告红庙社区二组于2013年10月24日签订的《契约》是否有效；原告何双艳实际支付的土地转让款是多少。针对以上争议，原告向本院提交了下列证据：1.《契约》原件一份，证明：被告红庙社区二组与原告签订土地转让协议的情况；红庙社区二组与第三人田玉华协商以每亩200100元的价格一次性出让土地8.15亩。2.收据原件一份，证明原告已向被告红庙社区二组支付土地转让款1630815元的事实。3.银行转款凭证原件二份，证明原告将土地转让费180万元交付第三人田玉华的事实，其中农行转款两次：2013年11月20日转款50万元、2013年11月25日转款95万元；另35万是现金交付。4.音像资料一份，证明被告及第三人承诺为原告办理土地使用权证及原告催促第三人田玉华办理土地使用手续，但其一直推诿的事实。5.建水县临安镇纪委出具的《调查情况回复》原件一份，证明红庙社区二组收到了原告交付的土地转让款1630815元。说明：其中的数额187万元系笔误，数额应该与原告诉状中主张的180万元一致。经质证，被告红庙二组、何发对原告提交的证据的真实性无异议。第三人田玉华、李秀华的委托诉讼代理人对原告提交的证据无异议，但不认可证据1的证明目的；认为证据4与本案无关联性，不能证明原告的证明目的，相关证件可以办理；证据5中的数额与原告起诉金额不一致。被告红庙社区二组对其答辩理由，向本院提交了下列证据：1.契约一份，证明被告红庙社区二组将土地处理给原告及第三人使用。2.十一户农户领取土地款清单一份，证明该十一户农户已经收到相应的土地款。经质证，第三人田玉华、李秀华对被告提交的证据无异议；原告何双艳对证据1的真实性无异议，对证据2认为不清楚。本院认为，原告何双艳、被告红庙社区二组提交的证据客观真实，本院对其真实性予以确认。被告何发、第三人田玉华、李秀华未提交证据。对本院勘验现场拍摄的现场照片九张，各方当事人均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月24日，原告何双艳、第三人田玉华、李秀华与被告红庙社区二组签订《契约》，内容为：“经双方协商，同意将二组红泥田的面积为8.15亩的土地以每亩200100元，合计人民币1630815元（壹佰六拾叁万零捌佰壹拾伍元整），处理给田玉华、李秀华、何双艳使用。付款后双方都不得反悔，以此契约为凭”。同日，红庙社区二组向原告何双艳、第三人田玉华、李秀华出具了金额为1630815元的收据一张。该8.15亩土地均为耕地，其中4642.83平方米的土地为该小组十一户农户的承包土地，其余部分为该小组集体的土地；在该土地上有一建筑物，系案外人向二农户租用后所建，面积约510.2平方米，签订《契约》后，已由原告及第三人一方收取租金，其余土地经原告同意，已由案外人种植农作物。被告红庙社区二组以每亩200100元的价格，按各农户承包土地面积，已将相应土地转让款兑付给了十一户农户。另查明：原告何双艳、第三人田玉华、李秀华均不是被告红庙社区二组集体经济组织的成员；签订《契约》时，被告何发任红庙社区二组组长，其与第三人田玉华、李秀华口头约定土地使用年限为60年；被告红庙社区二组收到的土地转让款1630815元系原告何双艳独自出资。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”本案中，原告何双艳、第三人田玉华、李秀华与被告红庙社区二组签订的《契约》，虽被告红庙社区二组主张双方系土地出租关系，非土地买卖关系，但从合同的内容及双方履行合同的情况看，实质为土地买卖关系，且原告及第三人购买土地的目的是为了改变土地的农业用途，进行非农项目投资，故原告何双艳、第三人田玉华、李秀华与被告红庙社区二组签订的《契约》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同确认无效后，原告何双艳、第三人田玉华、李秀华应当将依合同取得的8.15亩土地返还被告红庙社区二组；被告红庙社区二组应当将收取原告何双艳的土地转让款1630815元返还原告何双艳。原告何双艳主张应由被告红庙社区二组、何发及第三人田玉华、李秀华返还其土地转让费180万元，因扣除被告红庙社区二组应当予以返还的土地转让费1630815元外，原告何双艳主张返还的其余部份，其未提交相应证据予以证实，本院不予支持。被告红庙社区二组主张如原告何双艳坚持要求返还地款，则应支付地款总价20%的违约金，以及按每亩每年2000元标准计算三年的土地租金，因在签订的《契约》中，合同双方当事人未对违约金进行约定，且无效的合同自始没有法律约束力，故对被告红庙社区二组要求原告何双艳承担土地转让款20%的违约金的主张，本院不予支持；被告红庙社区二组主张的三年土地租金损失，因合同双方当事人对合同无效均存在过错，且双方均有损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告何双艳、第三人田玉华、李秀华与被告建水县临安镇红庙社区二组于2013年10月24日签订的《契约》无效。二、原告何双艳、第三人田玉华、李秀华将其所取得的8.15亩土地返还被告建水县临安镇红庙社区二组；被告建水县临安镇红庙社区二组返还原告何双艳土地转让款1630815元。限期于判决生效后五日内履行。三、驳回原告何双艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由原告何双艳负担10500元，被告建水县临安镇红庙社区二组负担10500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  韦铭辉审 判 员  李玉飞人民陪审员  安 泉二〇一六年九月八日书 记 员  王 贤