广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15014号原告（反诉被告）：佛山市三坊房地产中介服务有限公司盐步分公司，住所地：佛山市南海区。负责人：张培文。委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：俞志惠，男，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：李丽英，广东穗卫律师事务所律师。原告佛山市三坊房地产中介服务有限公司盐步分公司与被告俞志惠居间合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后,依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2019年8月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邓婉君，被告俞志惠及其委托诉讼代理人李丽英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付中介服务费16000元及支付以此本金，从2017年9月1日起至实际清偿日止按日千分之一计算的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，经原告促成，被告与案外人签订了买卖合同，约定买卖位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，并约定签合同当天向原告支付咨询及中介服务费10000元、剩下16000元递件当天支付，最迟不迟于2017年9月1日。合同同时约定逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。根据合同约定，原告已履行了合同约定的义务，促成了交易并签订买卖合同，涉案房屋亦已经过户完毕，但被告拒不支付中介服务费。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告辩称，一、原告提供的居间服务存在瑕疵，未尽如实告知义务，导致被告产生相应的税费损失、社保费损失，根据合同法第四百二十五条的规定，被告无须向原告支付报酬，原告须向被告退还已支付的佣金10000元，并赔偿被告由此产生的相应损失。首先，居间人本身应具备相关的知识、能力并掌握房地产买卖交易政策，应当为买卖双方提供真实、准确、完整的交易信息，依据房屋交易政策妥善安排、把控房屋交易进程。而委托人正是由于自身能力不足，才委托居间人从事相应的居间活动，对居间人提供的知识和信息存在很大程度的依赖，具有信赖利益。本案中，原告作为专业房地产服务机构，理应熟知涉案房屋交易时已出台的佛山当地一手房限购政策（2017年3月24日发布），即便涉案房屋成交时，二手房未纳入限购政策范围，但原告有义务提醒及帮助作为房屋买家的被告合理规避有可能实施的限购政策风险。在二手房限购政策未出台前，参考已有的一手房限购政策，原告只需把控好交易合同的签订、交易款项的支付（指引被告将定金直接支付给房屋所有权人黄国河），就可以直接、有效规避有可能出现的限购政策风险。但事实上，原告并未尽该提醒及妥善安排义务，2017年5月8日，原告在未向被告出示房产证的情况下（实际上未出房产证，当时原告告知被告房子为黄国华的，后来被告才得知房子实际由黄国汉出资购买，登记在黄国河名下，黄国华为黄国汉的曾用名），为促成交易先让被告通过现金支付40000元给黄国河、微信支付10000元、银行柜员机支付100000元给黄国汉（曾用名：黄国华）的方式，去向房屋所有权人黄国河支付购房定金合计150000元，而后才安排三方签订《买卖合同》，以致在2017年5月31日二手房纳入限购政策范围后，即便黄国河已于2017年5月8日出具收到定金150000元的《收款收据》，还是使得被告因无法满足限购政策中规定适用原政策执行的条件要求（具体为：买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行），而不得不失去购房资格。由上可见，原告未尽妥善提醒义务，未能审慎把控涉案房屋交易过程，没有参考借鉴已发布的一手房限购政策，有效帮助被告防范有可能出现的二手房限购政策风险，因此，原告提供的居间服务存在瑕疵。其次，原告具有过错，未尽如实报告义务，缺乏善良居间人应有的职业道德，导致被告产生的相应税费及社保费损失。具体表现在：第一，在交易前原告未主动告知被告涉案房屋需交纳高额税费，导致被告因重大误解而签订房屋买卖合同（如果事先知道，被告势必因房屋含税价过高、远超市场价而放弃交易）。第二，在交易过程中，原告胡乱指引及安排被告补缴社保、办理假户口、网签、交税等，导致被告产生多交税费损失109720元及社保费损失7781.05元。换句话说，在被告失去购房资格后，原告完全可以从减少被告损失的角度出发，正确指引被告通过正常缴纳一年社保，满足购房资格要求，并同时可以解决原物权所有人黄国河出证不足两年须缴纳高额房屋交易税费的问题。可见，正是基于原告上述过错，才导致被告产生了相应的税费损失及社保费损失，其具有因果关系，故原告依法应向被告承担损失赔偿责任。综上，正是由于原告提供的居间服务存在瑕疵，其未尽如实告知义务，具有合同过错，才最终导致被告产生了相应的税费损失及社保费损失。根据合同法第四百二十五条的规定，原告应退回被告已支付的10000元佣金，并赔偿被告多交税费损失及社保费损失合计117501.05元。二、退一步讲，即便被告依约要向原告支付佣金，剩余佣金数额应为1000元而不是16000元。原告故意遗漏双方债务互抵的重要事实，在自身提供居间服务存在瑕疵、具有过错的事实的情况下，被告依法亦无须向原告支付剩余的1000元佣金，法院应判决直接驳回原告诉请。在涉案房屋交易过程中，被告依约在正常情况下应向原告支付佣金26000元，2017年5月8日被告已向原告支付佣金10000元（通过微信支付给原告授权代表：刘锦国），后因被告受限购政策影响无法完成后续交易，在原告自知提供居间服务存在瑕疵、具有过错的情况下，自动组织被告与卖方协商，并于2017年7月2日达成《三方协议》，约定由原告（授权刘锦国签订）、被告及房屋卖方共同出资40000元帮助被告购买社保，以实现被告的购房资格条件要求，其中原告须出资15000元，对该15000元原告与被告双方口头协商同意与剩余的佣金互抵。因此，事实上，剩余佣金数额为1000元而非原告主张的16000元，原告故意遗漏该重要事实，具有诉讼恶意。另，针对该1000元剩余佣金，被告认为，由于原告提供居间服务存在瑕疵，具有过错，并导致被告产生相应的税费损失，被告依法无须向原告支付任何报酬，而且原告还须赔偿被告由此造成的相关税费及社保费损失。因此，原告要求被告向其支付剩余佣金16000元的主张没有事实及法律依据，法院应直接驳回原告诉请。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告退回已付佣金10000元及支付以此为本金从2017年5月9日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.原告赔偿被告税费损失107920元及支付以此为本金从2017年11月1日起至付清之日止按日百分之一的标准计算的违约金；3.原告赔偿被告社保费损失7781.05元及支付以此为本金从2018年11月12日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.本案一切诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年5月8日，被告经原告提供居间服务，与黄国河签订房屋《买卖合同》，约定被告向黄国河购买位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，房屋交易价为1560000元。为此，被告于2017年5月8日、9日，在原告的陪同及安排下，通过现金及微信、银行柜员机转账等方式，共向黄国河支付购房定金150000元（其中40000元为现金，10000元为微信转账，100000元为银行柜员机转账）。在转账过程中，原告在未向原告事先言明的情况下，要求原告将微信及柜员机转账的110000元转入了黄国河弟弟黄国汉（曾用名黄国华）的账户。后，黄国河向被告开具了前述150000元定金的收款收据。2017年5月31日，佛山市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》【佛府办函（2017）326号】，将佛山禅城地区的二手房纳入限购政策范围，该通知从2017年6月1日起执行，但对于执行时间点之前已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。对于该执行时间点前房屋买卖交易不纳入限购政策范围的例外规定与原一手房限购政策【佛府办函（2017）190号，2017年3月24日发布】一致。对此，原告作为专业房地产服务机构，理应熟知当地一手房限购政策。但原告在被告向卖家黄国河支付购房定金150000元时，未能正确指引、引导被告向房屋所有权人黄国河直接转账支付，基于此，2017年5月31日二手房限购政策出台后，被告因未能提供向黄国华的直接转账凭证而导致因不能证明涉案房屋买卖交易发生在限购政策之前而无法按原政策执行涉案房屋交易，被告为此失去购房资格。其后，为达成涉案房屋交易，原告先是安排被告于2017年7月2日与其推荐的广州誉通企业管理信息咨询有限公司签订《代办理社保记录代缴协议》拟补缴社保，但最后未能成功补缴（因广州誉通企业管理信息咨询有限公司自身原因导致，被告由此产生补缴定金损失20000元，已另案诉请解决）；后又安排被告办理了假的临时户口本（过程全由原告操办），并于2017年10月26日安排被告网签合同、2017年11月1日向房管部门缴交房屋税费，但在办理房屋过户手续时因房管局核查发现临时户口造假而最终叫停整个涉案房屋交易。直至此时，被告才知道原来涉案房屋因原产权证办证未满两年，除正常须缴纳的1%的契税以外，还须另外多缴交诸如增值税、个人所得税合计109720元的高额税费。在这之前，原告未曾主动告知被告涉案房屋须交纳高额税费的事实，而且在交易时还专门让被告做了委托交易公证，指引被告委托完全不知情的哥哥俞志强前往办理，以避免被告因为知道要交高额税费而取消交易。最终，被告为实现涉案房屋交易，不得不耗时1年、花费7781.05元，自行办理了社保缴费手续，成就了自身购房资格要求，并最终实现涉案房屋交易。由上种种可见，原告存在居间服务恶意，未尽如实告知义务，具有合同过错，缺乏善良居间人应有的职业道德，导致被告产生的相应税费及社保费损失，故原告依法应向被告承担损失赔偿责任。有鉴于此，为维护自身的合法权益，被告提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，一、被告与原告签订居间合同是其真实意思表示，不存在欺诈或胁迫的行为，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同，原告已经依约完成居间义务促成双方交易，涉案房屋已经完成过户手续，被告应按合同约定支付居间报酬。关于居间费的约定，在双方签订的《买卖合同》中由第二十一条作了特殊列明，详细记载被告应该支付居间费的时间及条件，该合同是买卖双方对房屋及成交条件都十分了解的情况下签订的，是真实的意思表示。佛山市二手楼限购政策是在2017年6月1日起开始施行，被告与案外人的买卖合同在限购政策出具之前签订，被告因限购政策失去购房资格属于不可抗力的政策因素，并非原告居间服务存在瑕疵或者过失造成。被告作为一个有民事行为能力的成年人，对房屋的现状及涉及的过户税费等应该有合理的了解，且该房屋在签订房屋买卖合同时并未出具房产证的情况被告也是知晓的。至于房屋过户过程中定金如何支付，是现金还是微信，或者是支付至谁的账户，是遵从买卖双方的意愿来安排，是买卖双方在交易过程中的自主行为，原告作为居间人只需要协助双方办理房屋过户，而且协助行为也仅仅是基本居间合同产生的附随义务，并不能过度参与双方的买卖交易过程。退一步来说，被告因政策而导致丧失购房资格，也可以和案外人提出解除合同并且双方互不负违约责任，在明知自己丧失购房资格的情况下被告仍旧继续办理过户手续，就自行承担后续产生的费用及因此而引起的责任。三、原告从未承诺承担被告购买社保的费用，被告的居间业务员在《买卖合同》及出具《收款收据》记载的人员均为邓定坚，且被告没有证据证实其通过购买社保取得购房资格。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.买卖合同原件1份，用以证明双方签订了居间协议，合同约定被告应支付居间服务费26000元，其中10000元在签订合同当日支付，剩余16000元在递件当天支付，不迟于2017年9月1日。被告举证如下：1.买卖合同原件1份，用以证明俞志惠于2017年5月8日与黄国河、佛山市三坊房地产中介服务有限公司签订涉案房屋买卖合同。2.微信支付记录复印件1份、广州银行流水清单、中国农业银行交易明细清单、业务凭证原件4张、收款收据原件1份、用以证明俞志惠已于2017年5月8日、9日向黄国河支付购房定金150000元。其中40000元为现金直接支付给黄国河，10000元按佛山市三坊房地产中介服务有限公司指引通过微信支付给黄国汉，100000元按佛山市三坊房地产中介服务有限公司指引通过银行柜员机转入黄国汉银行账户。黄国汉（曾用名为：黄国华）系黄国河的弟弟。3.中国农业银行交易明细清单原件1份、微信聊天记录3张（有手机载体核对）、收款收据原件1张、刘锦国卡片原件1张，用以证明俞志惠于2017年5月8日向佛山市三坊房地产中介服务有限公司指定员工代表刘锦国支付了佣金10000元，后由“三坊地产景裕店主管”邓定坚向俞志惠开具该10000元佣金的收款收据。刘锦国、邓定坚均系佛山市三坊房地产中介服务有限公司的员工。4.佛府办函（2017）190号、326号通知复印件各1份，用以证明佛山市三坊房地产中介服务有限公司作为居间人应熟知该限购政策，在2017年3月24日，一手房限购政策出台时，已清楚并掌握如何规避有可能出台的二手房限购政策包括对案涉房屋在内的二手房交易的影响。案涉房屋交易时间为2017年5月8日，早于二手房限购政策发布时间2017年5月31日，本身可依法按原政策执行，但却因佛山市三坊房地产中介服务有限公司未正确引导俞志惠向黄国河直接支付购房定金，防范有可能出现的限购政策风险，而使得俞志惠最终受限购政策影响失去购房资格，并产生后续税费、社保费损失。5.三方协议、代办理社保记录代缴协议原件各1份，用以证明因俞志惠受限购政策影响失去购房资格后，佛山市三坊房地产中介服务有限公司为达成案涉房屋交易，胡乱安排俞志惠的太太林健芳与广州誉通企业管理信息咨询有限公司签订社保代缴协议，并针对办理社保费补缴所需的40000元手续费的出资问题签订三方协议，该三方协议明确佛山市三坊房地产中介服务有限公司（由代表刘锦国签订）出资15000元，但佛山市三坊房地产中介服务有限公司一直未将15000元支付给俞志惠，后经协商该款项作自动互抵佣金处理。故实际剩余未付佣金仅为1000元而非16000元。另，黄国华代表黄国河签订该协议，黄国华为黄国汉的曾用名，黄国汉系黄国河的弟弟。6.广东省佛山市存量房买卖合同、缴交税费发票、公证书原件各1份，用以证明佛山市三坊房地产中介服务有限公司胡乱提出为俞志惠办理假的临时户口的方式创造购房条件，并安排俞志惠办理涉案房屋的网签手续，并故意隐瞒俞志惠须缴交高额房屋税费的事实，指引俞志惠委托其哥哥俞志强办理房屋交易公证，使得不知情的俞志强拿着俞志惠的银行卡为俞志惠缴交了涉案房屋的税费，致使俞志惠产生多交税费损失109720元。7.社保缴交记录原件1张、房屋产权证（俞志惠）原件1份，用以证明俞志惠为减少自身损失，自行花费7781.05元、耗时一年，办理了社保缴交记录，实现购房资格并最终办理了房产证，产生相应的社保费损失。8.房屋产权证（黄国河）复印件1份，用以证明该房产证出证时间为2017年8月30日，该出证时间在交易合同签订之后，可见原告未向被告释明房屋证书出证情况，也隐瞒基于房屋出证未满两年导致需缴纳高额税费的情况；9.收款收据原件2份，用以证明原告尚欠被告《三方协议》中承诺的15000元；10.手机微信聊天记录，用以证明原告指引并要求被告办理的公证委托，并不是被告基于自己需要的意思表示。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告出示的证据5，为原件，且原告对真实性无异议的被告证据3、证据10显示刘锦国系原告工作人员，故本院对被告证据5真实性予以确认；2.被告出示的证据9，为原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××房，2017年8月30日登记权属人为黄国河。2017年5月8日，黄国河（卖方）、被告（买方）、原告（经纪方）签订《买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定黄国河将涉讼房屋出售给被告，物业成交价为1560000元；卖方持有该物业之权属证明是（房产证号：F770425）；是次交易所产生的税费、土地出让金及房改房公用分摊面积费用（如有）以买方支付的方式交付；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；分三次付款，一定金，二还款额（银行），三尾款；签订合同时支付150000元作为定金，买方应在该房产所抵押银行还款通知到达当天代卖方还清银行目前所抵款项737664元房贷，交易过户手续需在合同签订后180天内完成（以付清双方交易税费为准）；基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付26000元作为咨询及中介服务费，逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；买方承诺签合同当天支付佣金10000元，剩下16000元递件当天给，最迟不迟于2017年9月1日；等等。同日，被告通过微信转账10000元购房佣金予刘锦国。2017年7月2日，黄国华（原业主）、被告（购买方）、刘锦国（中介方）签订《三方协议》，内容为：因资金转账问题导致本次交易需要购买社保，总费用为40000元整，此社保费用经协商，由三方共同承担，购买方出10000元，原业主出15000元，中介方出15000元。同日，广州誉通企业管理信息咨询有限公司与林健芳签订《代办理社保记录代缴协议》，约定由甲方为乙方代办佛山市个人社保记录，从2016年8月1日起至2017年7月30日，总费用40000元，如甲方没有办理成功，则退还定金。佛山市社会保险基金管理局出具参保缴费证明，显示被告2017年12月至2018年11月在佛山市参加社会保险、缴纳社会保险费用。2017年10月30日，广东省广州市南方公证处作出（2017）粤广南方第072673号公证书，载明被告于2017年10月27日到该公证处办理公证委托，委托俞志强代表被告执行和处理下列事项：一、代为签订上述房屋的房屋买买合同，办理购买房屋的买房交易过户手续，代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件，若交易不成功，有权办理退案手续；二、办理上述房屋的产权登记、产权测绘、查册、调档、评估、更正、晒图手续，代为办理并领取房屋的不动产权证书及相关证件；三、缴纳上述房产的购房款、税款和支付一切正当费用；四、代委托人办理上述房屋水电、煤气、电话、电视安装、装修及办理退装修押金等一切相关手续；五、代为前往房屋管理部门办理出具家庭成员（含个人）名下房产情况证明的业务；委托书有效期自签署之日起三年。涉讼房屋的网签合同买方由俞志强签名，佛山市南海区地方税务局大沥税务分局于2017年11月1日出具《税收完税证明》，显示纳税人为黄国河，因转移涉讼房屋缴纳地方教育附加1420元、教育费附加2130元、城市维护建设税4970元、增值税（二手房）71000元、个人所得税（房屋转让所得）28400元，合计107920元。2018年12月13日，涉讼房屋转移登记至被告名下。被告与刘锦国的微信聊天记录有：2017年10月16日，刘锦国“我大概两点就到南方公证处了”，被告“好”；2017年10月18日，刘锦国“我这边网签合同就已经打印好了，到时你和业主签上个名打好指印就可以了，你看看什么时候去做公证”，被告“明天早上可以吗？”，刘锦国“业主早上没时间呢”；2017年10月22日，被告“几时有时间去办公证？”，刘锦国“明天下午可以吗？”被告“星期二吧，可以吗，明天我兄弟没有时间，这一次把资料准备齐吧”，刘锦国“可以，资料齐了”；2017年10月31日，刘锦国“俞先生，通知一下你明天九点半前到盐步行政服务中心办理过户手续，记得带上资料过来”，被告“好”；2017年11月1日，被告“我们到了，你们来了没有？”，刘锦国“房管开门了你去打印一张无房证明”，被告“在机器上打吗？早开门了”，刘锦国“你会打嘛”，被告“不会，我看一下”、“打不到，没有网络，他说社区可以打”。另查明，佛山市自2017年3月25日零时起在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策，非佛山市×××民家庭在佛山市没有住房的，在上述区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定，非佛山市×××民家庭在佛山市拥有1套及以上住房的，暂停销售上述区域的新建商品住房。佛山市自2017年6月1日零时起在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非佛山市×××民家庭在佛山市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定，非佛山市×××民家庭在佛山市拥有1套及以上住房的，暂停销售上述区域的商品住房。执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。佛山市南海区国土城建和水务局于2017年7月20日向本院作出复函：如买卖双方能够提供房屋交易协议、房款交付凭证和房屋权属证书，且以上三项材料的发生（取得）时间均在2017年6月1日零时前的，该交易按原政策进行。诉讼中，原告陈述：原告在促成买卖双方签订合同时有核实产权情况，卖方有向原告提供一手房的买卖合同，当时房产证尚未出证，交易双方对此均知情，合同上约定的2017年9月1日办理过户手续是为了给业主预留办理房产证的时间。被告陈述：被告不知道房屋的房产证情况，只是看过房子，知道有抵押。诉讼中，本院对黄国河进行询问，黄国河陈述：在签订房屋买卖合同时，房产证已经办好但是在银行；涉讼房屋本是我弟弟黄国汉出资购买的，曾用名是黄国华，当时我也没有带卡在身上，签订房屋买卖合同时我弟弟也在场，被告一共支付定金150000元，均是支付给我弟弟黄国汉，是我弟弟要求将定金支付给他的；关于被告办理委托公证的事宜，当时被告不在广州，故委托其哥哥办理相关手续；交易过程中，有因为临时户口被交易中心发现后被停止过户的情况。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及卖方于2017年5月8日签订的《买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了买卖双方之间围绕涉讼房产的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房产居间合同关系发生纠纷，本案仅对原、被告之间的居间合同关系进行审查处理。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。被告主张原告提供的居间服务存在瑕疵、存在过错，不应收取中介费。本院具体分析如下：一、被告主张原告指引被告将定金直接支付给房屋所有权人黄国河的弟弟黄国汉，导致原告在2017年6月1日限购政策实施后失去购房资格。经审查，根据佛山市2017年6月1日零时起执行的商品住房限购政策及佛山市南海区国土城建和水务局于2017年7月20日向本院作出的复函，房屋交易协议、房款交付凭证和房屋权属证书的发生（取得）时间均在2017年6月1日零时前的，交易按原政策进行。涉讼房屋于2017年8月30日登记至卖方黄国河名下，故涉讼交易不能按原政策执行，而需按照2017年6月1日起实施的购房政策执行。因此，无论被告将定金支付予黄国河还是黄国汉，涉讼交易均不能按原政策执行，且黄国河表示定金支付给黄国汉系黄国汉要求的，故被告的该项主张不成立，本院不予采纳。二、被告主张原告没有向其出示房产证也未向其释明涉讼房屋未出证的情况，故意隐瞒基于房屋未出证而达成交易将支付高额税费的情况。一方面，经纪方作为中介服务机构，应向房屋购买方提供真实的房屋信息、说明房屋交易涉及的税费，涉讼合同未注明涉讼房屋没有取得权属证书的情况，而载明“卖方持有该物业之权属证明是（房产证号：F770425）”，原告也未举证证明其已履行向被告说明涉讼交易涉及的税种、计税方式的义务，原告作为经纪方存在过错。另一方面，房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行的，属于因不可归责于当事人的事由导致合同不能履行，被告作为购买方有权选择继续履行合同或解除合同；购买房屋为大宗家庭财产交易，买方应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识，被告选择继续履行合同，在涉讼合同约定交易税费由被告承担的情况下，房产证的出证时间、税费数额为被告作为买方应着重考虑关注的因素，被告对此也未尽到合理谨慎注意义务。三、被告主张在其失去购房资格后，原告没有正确引导被告完成涉讼交易，而是安排被告妻子林健芳办理社保记录代缴协议、办理临时户口，导致被告产生税费损失。经审查，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）第二条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。国家税务总局《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条规定，个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税，“自用5年以上”指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。涉讼房屋于2017年8月30日登记至卖方黄国河名下，被告选择继续履行合同，且涉讼房屋于2018年12月13日转移登记至被告名下，涉讼交易必然要缴纳营业税、个人所得税。四、被告主张原告未按《三方协议》支付其承诺的15000元。经审查，《三方协议》的履行前提是被告成功补缴社保并支出补缴费用40000元，被告自认因广州誉通企业管理信息咨询有限公司自身原因导致补缴社保不成功，被告的定金损失也已另案起诉，故《三方协议》无需履行，原告也无需支付15000元予被告。综上，原告在提供服务过程中存在过错，其无权收取全额中介服务费。综合本案实际情况，本院确定本案中介服务费为20000元。被告已支付10000元予原告，被告还应支付10000元予原告。鉴于原告在提供服务过程中存在过错，本院对原告诉请被告支付违约金的请求不予支持。被告反诉原告退还已收取的中介费10000元，本院不予支持。被告并非佛山市×××民，被告选择继续履行合同，即应提供符合条件的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，故被告在佛山市参加社会保险、缴纳社会保险费用是基于继续履行合同所需，被告反诉原告赔偿其社保费损失7781.05元及利息，缺乏依据，本院不予支持。被告选择继续履行合同，且涉讼房屋在卖方房产证出证后未满2年转移登记至被告名下，必然要缴纳营业税、个人所得税，被告反诉请求原告赔偿税费损失107920元及利息缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）俞志惠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介代理费10000元予原告（反诉被告）佛山市三坊房地产中介服务有限公司盐步分公司；二、驳回原告（反诉被告）佛山市三坊房地产中介服务有限公司盐步分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）俞志惠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费333.6元，减半收取计166.8元（佛山市三坊房地产中介服务有限公司盐步分公司已预交），由佛山市三坊房地产中介服务有限公司盐步分公司负担141.8元，由俞志惠负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉费1407.01元（俞志惠已预交），由俞志惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年十月二十三日书记员  余宝儿