广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初5908号原告（反诉被告）：珠海市香洲正方控股有限公司，住所地珠海市。法定代表人：陈根洪，董事长。委托诉讼代理人：王文文，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市双鱼消防器材有限公司，住所地珠海市。法定代表人：付子瑜，总经理。委托诉讼代理人：佘旭湘，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。原告珠海市香洲正方控股有限公司（以下简称正方控股公司）与被告珠海市双鱼消防器材有限公司（以下简称双鱼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，被告双鱼公司在法定期间内提起反诉，本院依法受理反诉并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正方控股公司的委托诉讼代理人王文文，被告双鱼公司的委托诉讼代理人佘旭湘、吴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正方控股公司向本院提出诉讼请求：1、确认珠海市香洲区国营林场与被告于2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告向原告支付自2015年4月1日起至2016年6月30日期间的占用使用费人民币272700元及滞纳金58066.92元，此后支付占用使用费及滞纳金至实际搬离租赁房屋之日止（占用使用费按每月18180元计费，滞纳金按每天拖欠额的1‰计）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年4月29日，珠海市香洲区国营林场（以下称区国营林场）就被告租用位于珠海市金鼎会同村牌坊左侧原鼎福制衣厂房屋签订了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期为2008年5月1日至2018年4月30日；租赁房屋面积为4695平方米；租金为每月18000元，租期从第二、三两年增加0.5%，第四、五两年增加0.7%，第六、七两年增加1%，第八、九、十叁年增加1.2%；租金应在当月是十五日前交付；拖欠房租，每天按月租金1‰支付滞纳金，超过二个月属违反合同。并没收合同押金和追讨欠租及滞纳金。合同签订后，区国营林场将租赁房屋交付被告使用。2008年8月8日，香洲区机构编制委员会发出《关于香洲区国营林场体制改革有关问题的通知》（珠香机编[2008]25号），该通知要求“将香洲区国营林场的现有资产委托香洲区正方控股有限公司经营”。2009年9月16日，区国营林场将上述租赁房屋移交给原告管理。同月17日，区国营林场和原告共同向被告发出《通知》，告知被告出租方由区国营林场变更为原告。原告接管上述房屋后，区国营林场与被告签订的租赁合同继续履行，但被告经常不按约定时间交租。至今，2015年4月起租金仍没有支付。因区国营林场出租给被告的租赁房屋没有办理建设规划许可证，因此，原告依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条规定，提出本案诉讼，请依法判决区国营林场与被告签订的《房屋租赁合同》无效，并由被告支付自2015年4月起至搬离租赁房屋之日的占用使用费和滞纳金。被告双鱼公司辩称，一、被告停付租金的原因是正方控股公司的租赁物使用寿命已到，该租赁物不符合约定的用途。2008年4月29日，被告与区国营林场就租赁“会同村牌坊右侧原鼎福制衣厂”的厂房、宿舍及相关配套设施一事签订了《房屋租赁合同》。2008年8月，珠海市香洲区机构编制委员会向珠海市香洲区农业局下发了《关于香洲区国有林场体制改革有关问题的通知》，将区国营林场的资产交由正方控股公司经营管理。在区国营林场转交给正方控股公司的资产中就包括了被告承租的租赁物。由于正方控股公司所提供的租赁物中的厂房本身就属于临时性建筑，其使用寿命远低于永久性建筑。在被告使用7年之后，房屋的屋顶铁皮瓦大面积脱落，主体墙面也出现开裂情况。租赁物中的变压器出现老化、漏油、出线端连接杆烧坏等无法修复的故障。这些问题已不是普通的维护、修理所能解决。在这种情况下，被告多次向正方控股公司及承担租赁物业管理服务工作的珠海市香洲正方公共资源运营有限公司（原珠海市香洲区正方物业管理有限公司）进行反映，期望由正方控股公司对其提供的租赁物进行大修或更换，以保证租赁物继续具有正常使用功能。但正方控股公司及正方物业均不予理睬。被告认为，正方控股公司作为《房屋租赁合同》中的出租人，不仅应当按照约定将租赁物交付给被告，还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在租赁物使用寿命已到，且正方控股公司拒绝对租赁物进行大修或更换时，属于其未尽到出租人的义务，被告有权拒绝其相应的履行要求，即被告有权拒付租金。二、原告要求支付滞纳金没有法律和事实依据。由于原告提供的租赁物没有办理建设规划许可证，致使《房屋租赁合同》无效。因此，合同中关于租金和滞纳金的约定属于无效。况且，被告未支付租金是因为原告提供的租赁物不符合约定用途。可见，原告要求支付滞纳金没有法律依据。三、原告应向被告支付厂房屋顶铁皮更换费用56000元。由于房屋的屋顶铁皮瓦大面积脱落，主体墙面出现开裂情况。在台风等气候异常情况下，存在重大安全隐患。在被告多次联系原告及承担物业管理的正方物业公司未果情况下，为避免上述安全隐患导致人身伤亡及财产损失，被告联系第三方进行更换维修支付的费用，应由原告承担。四、《房屋租赁合同》无效，由于原告提供的租赁物没有办理建设规划许可证，原告存在重大过错，应当赔偿被告造成的损失。被告双鱼公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付维修金56000元；2、原告承担诉讼费用。事实和理由：一、被告停付租金的原因是正方控股公司的租赁物使用寿命已到，该租赁物不符合约定的用途。由于正方控股公司所提供的租赁物中的厂房本身就属于临时性建筑，其使用寿命远低于永久性建筑。在被告使用7年之后，房屋的屋顶铁皮瓦大面积脱落，主体墙面也出现开裂情况。租赁物中的变压器出现老化、漏油、出线端连接杆烧坏等无法修复的故障。这些问题已不是普通的维护、修理所能解决。在这种情况下，被告多次向正方控股公司及承担租赁物业管理服务工作的珠海市香洲正方公共资源运营有限公司（原珠海市香洲区正方物业管理有限公司）进行反映，期望由正方控股公司对其提供的租赁物进行大修或更换，以保证租赁物继续具有正常使用功能。但正方控股公司及正方物业均不予理睬。被告认为，正方控股公司作为《房屋租赁合同》中的出租人，不仅应当按照约定将租赁物交付给被告，还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在租赁物使用寿命已到，且正方控股公司拒绝对租赁物进行大修或更换时，属于其未尽到出租人的义务，被告有权拒绝其相应的履行要求，即被告有权拒付租金。二、原告应向被告支付租赁物维修费用56000元。在租赁物使用寿命已到，原告拒绝对租赁物进行大修或更换情况下，被告未维修租赁物以满足正常使用而支付的维修费用56000元应由原告承担。原告正方控股公司提交以下证据：1、《房屋租赁合同》及附件；2、珠香机编[2008]25号文件、国营林场临时厂房出租表；3、《通知》（2009年9月17日）；4、《通知》（2015年5月29日）、《通知》（2015年5月20日）；5、（2015）珠香法民三初字第1145号《民事判决书》、（2016）粤04民终1541号《民事裁定书》。被告双鱼公司提交以下证据：1、《关于厂租回复问题》、2、《回复函》；3、《联系函》；4、《珠海市双鱼消防器材厂厂房屋顶铁皮修复工程合同》；5、收据2份。经审理查明：2008年4月29日，区国营林场（出租方）与被告双鱼公司（承租方）签订一份《房屋租赁合同》及附件。合同约定：被告承租位于珠海市金鼎会同村牌坊右侧原鼎福制衣厂房屋用于生产消防器材及员工宿舍，总面积4695平方米；租赁期共十年，从2008年5月1日至2018年4月30日；合同签订后，前三个月（即2008年5月1日至2008年7月30日）为装修期免租，从2008年8月1日至2009年4月30日每月租金为每月18000元，租金从第二、三两年增加0.5%，第四、五两年增加0.7%，第六、七两年增加1%，第八、九、十叁年增加1.2%。合同第四条合同双方权利及责任约定，出租方：1、按现状提供本合同第一条规定的房屋；2、按现状提供给排水设施；3、按现状提供通电设施；4、按现状提供可作本合同第一条用途的部分合法证明，以上四点的房屋、设备设施、文件证明详细见附件。承租方：2、在本合同签订之日起三天内向出租方交纳人民币36000元整作为押金（合同保证金），押金在承租期满后退回，不计利息；3、自行负责承租期内造成的房屋及附属设施的维修费用；10、每月房租应在当月是十五日前交付；11、拖欠房租，每月按月租金1‰支付滞纳金，超过二个月未交者属违反合同，并没收合同押金和追讨欠租及滞纳金。合同附件约定：区国营林场将现有厂房、宿舍、水电等设施移交给被告使用，合同终止时完整交还区国营林场。移交设施有：1台1**千瓦的变压器和配电房、1台南通柴油发电机（飞鲸牌、型号75KW）、1台全自动水泵控制箱（LYS3型）、1个消防池117立方米，有4幢厂房已安装了34寸的消防管、9个消防栓、二台7.5千瓦消防泵、消防合格证明和消防设施竣工图。合同后还附有涉案租赁物业的平面图。合同签订后，区国营林场将涉案租赁物业及上述设施交付被告使用。2008年8月8日，珠海市香洲区机构编制委员会发出《关于香洲区国营林场体制改革有关问题的通知》（珠香机编[2008]25号），通知将区国营林场的现有资产委托正方控股公司经营。2009年9月16日，在珠海市香洲区国有资产监督管理办公室和珠海市香洲区农业局的监督下，区国营林场将涉案租赁物业移交给正方控股公司管理。同月17日，区国营林场和正方控股公司共同向被告发出一份《通知》，告知被告，涉案租赁物业于2009年8月1日起移交给正方控股公司经营管理，原由区国营林场和被告签订的租赁合同的出租方的权利义务由正方控股公司承接。被告于2009年9月24日签收该通知。2015年4月29日（落款显示为2015年5月29日）、5月20日，正方物业公司分别向被告发出催收租金的《通知》，被告签收该通知。2015年5月7日、5月25日，针对上述两份《通知》，被告分别向正方物业管理公司发出《关于厂租回复问题》和《回复函》，主要内容是：被告于2008年5月起租用区国营林场作为厂部生产地，截止到目前已经租用7年。在这7年间，被告一直自行承担房屋日常维修和保养，现由于所租房屋天顶铁皮瓦使用年限已久，大面积脱落，造成房屋出现大面积的漏水现象。房屋主体墙面开裂，严重影响到被告的生产经营及人身安全。由于以上原因，被告房屋目前已经不具备出租条件，被告也一直协商贵方给予维修，贵公司一直没有解决。同年6月13日，被告又向正方物业公司发出一份《联系函》，告知原告厂房内原有一台变压器低压端的出线端的连接杆已经烧坏，绝缘子亦已经坏了，再加上漏油，被告多次维修，但还是出现问题，唯一办法是到变压器厂维修。被告希望原告进行维修、解决问题。原告主张将涉案租赁物业委托正方物业公司经营管理，并以原告名义对外进行经营活动。正方物业公司于2015年6月24日向本院提起诉讼，要求双鱼公司支付本案涉案租赁物业的占用使用费，该案经二审，珠海市中级人民法院于2016年7月1日驳回正方物业公司的起诉。被告主张涉案租赁物业已经到了使用寿命，不符合租赁用途，被告于2016年7月对涉案租赁物业进行了维修，产生了维修费用为56000元，被告已向维修人林引盛支付25000元。另查明，涉案租赁物业为砖墙结构、铁皮屋顶，至法庭辩论终结该物业未办理任何报建手续。被告至法庭辩论终结前仍在使用涉案租赁物业，庭审时被告明确表示不愿意搬离涉案租赁物业。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”之规定，区国营林场出租给被告的物业未能提供建设规划许可证及其他合法权属证照，故区国营林场和被告于2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》应依法认定无效。区国营林场的现有资产现由原告经营，原告承接区国营林场与被告的租赁关系出租方的权利义务，有权提起本案诉讼，原告请求确认区国营林场与被告于2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》无效，有事实和法律依据，本院依法支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据房屋租赁合同以及原告诉讼请求，本院支持被告向原告支付自2015年4月1日起按每月18180元计至被告实际搬离租赁物业之日止的占用使用费。被告主张涉案租赁物业已经到了使用寿命，但未提供证据予以证明，也没有申请鉴定，且被告一直占用涉案租赁物业用于经营，并明确表示不搬离涉案租赁物业，故对其租赁物业已经到了使用期限，不符合租赁用途的抗辩，本院不予采纳。关于原告请求的滞纳金，涉案租赁合同因租赁物业未取得建设工程规划许可证及未经批准而无效，双方均有过错，原告作为物业的出租者，过错程度更大，故其主张依照合同约定的日1‰支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于被告反诉的维修费，双方租赁合同无效，但合同中关于房屋由被告负责维修的约定，系双方真实的意思表示，可以作为确定维修费用承担的依据，故对被告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十六条、第三百九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：一、确认珠海市香洲区国营林场与被告（反诉原告）于2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）珠海市双鱼消防器材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市香洲正方控股有限公司支付自2015年4月1日起按每月18180元计至被告（反诉原告）珠海市双鱼消防器材有限公司实际搬离租赁物业之日止的占用使用费；三、驳回原告（反诉被告）珠海市香洲正方控股有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）珠海市双鱼消防器材有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5554元，由原告负担441元、被告负担5113元；反诉案件受理费600元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员  庞博二〇一六年九月九日书 记 员  李幸