重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初1115号原告：重庆平顶物业管理有限公司（组织机构代码67335182-5），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号。法定代表人：李红，总经理。委托诉讼代理人：罗加斌，男，1961年8月11日出生，汉族，住重庆市大足区，系重庆平顶物业管理有限公司职工。被告：宋大刚，男，1964年9月18日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：李秀荣，女，1964年1月24日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶物业公司）与被告宋大刚、李秀荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平顶物业公司特别授权委托诉讼代理人罗加斌到庭参加诉讼，被告宋大刚、李秀荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平顶物业限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费、公摊费5431元，并从应交物业管理费之季度末开始，按照日息万分之五支付违约金；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2008年11月、2010年4月与重庆富士达房地产开发有限公司（以下简称富士达公司）签订了前期物业管理服务合同，合同约定由原告对富士达公司开发的大足区X街道X路X小区提供物业服务。合同到期后，原告又于2011年8月、2012年9月与大足区X业主委员会签订物业委托合同，由原告为其小区提供物业服务。合同于2014年8月31日到期。之后，原告仍然为该小区提供服务至2014年10月30日，被告却不按合同约定交纳物业管理费，截止2014年10月30日，被告下欠原告物业管理费5236元、公摊费195元等共计5431元，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，根据法律规定，起诉来院，提出如上诉讼请求。被告宋大刚、李秀荣未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书、《大足X前期物业服务合同》二份、《物业管理委托合同》、《X物业管理合同》、召开业主大会的通知及会议记录、关于X老区物业管理费调价的公示、通知、报价及费用预算、物业服务成本预算书、业主征询表、照片三页、商贸中心清理化粪池事实情况、平顶物业公司X维修故障记录单、大足X化粪池清掏验收单、关于电梯故障的函、故障通知单、催费通知及对各业主的提示、路灯电费缴费发票、被告房屋产权面积的证明等证据材料，本院对原告提交的证据予以确认并载卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：富士达公司是大足X小区的建设单位，被告宋大刚、李秀荣系大足区X街道X路X号业主，该物业面积226.88平方米，此物业系被告于2005年10月27日向富士达公司购买。2008年11月21日，原告平顶物业公司与富士达公司签订了《大足X前期物业服务合同》，约定由平顶物业公司为富士达公司开发的原大足县X房屋提供物业服务；合同期限为1年，自2008年12月1日起至2009年12月31日止。合同到期后，原告继续在该小区为被告提供物业服务。2010年4月23日，原告平顶物业公司又与富士达公司签订了《大足X前期物业服务合同》，合同约定由原告平顶物业公司为富士达公司开发的原大足县X已开发房屋提供物业服务。“合同第六条第二款第1项约定：住宅/0.35元/月.平方米；第七条约定：业主应于2009年1月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内在物管办公室履行交纳义务；第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三（注：此处“千”与“三”为刮擦后手填）的标准向乙方支付违约金。合同期限为2009年1月1日起至2011年4月30日止”。2011年8月10日，原告平顶物业公司与大足X业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同第十八条约定：“委托管理期限为壹年，自2011年8月10日起至2012年8月9日时止；第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间；第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元（多层），公摊用能费暂定5元/月……，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额（原告举示的合同显示此处有刮擦手填痕迹，有X业委会盖章确认）应交管理费的3‰交纳滞纳金”。2012年9月1日，原告平顶物业公司与大足X业主委员会签订《X物业管理合同》，合同第十八条约定：“委托管理期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月30日时止；合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间；合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元（多层），公摊用能费每月每户暂定5元/月……；4、业主或和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额（原告举示的合同显示此处有刮擦手填痕迹，有X业委会盖章确认）应交管理费的千分之三交纳违约金”。另查明，1、原告平顶物业公司从2008年12月份起一直为被告所在小区提供物业服务至2014年10月30日，被告宋大刚、李秀荣从2010年1月起至2014年10月止未交纳相关费用，经平顶物业公司催收未果；2、庭审中，原告平顶公司自愿将其主张的违约金由日利率千分之三减少为以被告每季度所欠物业服务费为基数，按日利率万分之五计算。现原告为维护自己的合法权益，起诉来院，提出如上诉讼请求。本院认为，由于被告未到庭参加诉讼，本院视为其放弃对事实的抗辩及对证据质证，据此本院结合相关证据对原告的陈述予以确认，并以此做出如下评述：依法成立的合同，自成立时生效，各方当事人均应按照合同约定享有权利并履行义务。原告平顶物业公司已按照物业合同的约定向大足X小区提供了物业服务，被告宋大刚、李秀荣作为大足X小区X房屋的业主，应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费等相关费用。1、关于物业服务费，原告平顶物业公司于2010年4月23日与富士达开发公司签订的《大足X前期物业服务合同》及与大足X业主委员会于2011年8月10日签订的《物业管理委托合同》，其物业服务费约定均为每月0.35元/平方米，合同实际履行期限为2009年1月至2012年8月。被告宋大刚、李秀荣在大足X小区X号房屋物业面积为226.88平方米，二被告从2010年1月份起到2012年8月未缴纳物业服务费的时间为32个月。因此，在这期间被告宋大刚、李秀荣应当支付的物业服务费为226.88平方米×0.35元/月.平方米×32个月=2541元，现原告要求被告支付的物业服务费为71.5元/月×32个月=2287元，本院认为原告减少物业服务费的请求数额系对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许；原告平顶物业公司于2012年9月1日与大足X业主委员会签订的《X物业管理合同》，其物业服务费约定为每月0.50元/平方米，合同实际履行至2014年10月30日止，共计26个月。因此，在这期间，被告宋大刚、李秀荣应当支付的物业服务费为226.88平方米×0.50元/月.平方米×26个月=2949元。综上，被告宋大刚、李秀荣所欠物业服务费共计5236元（2287元+2949元）；2、关于公摊用能费，因原告平顶物业公司与大足X业主委员会于2011年8月10日、2012年9月1日签订的《X物业管理合同》已约定每户每月的公摊费为5元，被告从2011年8月起至2014年10月共计39个月未缴纳公摊用能费，故被告应支付原告的公摊用能费为5元/月×39月=195元；3、关于违约金，被告作为大足X小区的业主，在长达4年多的时间内拒绝向原告缴纳物业管理费，已构成违约，应当按照合同的约定向原告支付违约金。因原告平顶物业公司与富士达公司、大足X业主委员会签订的物业合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物业管理公司支付违约金，由于在本案庭审过程中，原告自愿将其主张的违约金由日利率千分之三减少为以被告每季度所欠物业服务费为基数，按日利率万分之五计算至付清为止。本院认为原告降低违约金的请求数额系对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由被告宋大刚、李秀荣在本判决生效后十日内支付其所欠原告重庆平顶物业管理有限公司物业服务费5236元，公摊用能费195元等共计5431元；违约金以二被告每季度所欠物业服务费为基数，从应交物业服务费之季度末开始至付清时止，按照日利率万分之五至付清物业服务费为止；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由被告宋大刚、李秀荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘朝文审 判 员  何启川人民陪审员  彭祥岚二〇一六年九月十二日书 记 员  艾 程