广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3515号原告（反诉被告）：雷俊杰，男，1977年3月19日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张晓东、任鹏，均系广东徒法律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州琛博拍卖行有限公司，住所地广州市从化街口街建云东路39号之三，统一社会信用代码：91440101769525527T。法定代表人：邝彧行。委托诉讼代理人：曾扬、戚美英，分别系广东安扬律师事务所律师及实习律师。原告（反诉被告）雷俊杰与被告（反诉原告）广州琛博拍卖行有限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷俊杰的委托诉讼代理人张晓东、任鹏、被告（反诉原告）广州琛博拍卖行有限公司（以下简称琛博公司）的委托诉讼代理人曾扬、戚美英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雷俊杰向本院提出以下诉讼请求：1、判令撤销原告与被告之间的房屋拍卖合同；2、被告返还原告保证金35000元；3、被告支付原告资金占用期间利息126.88元；（以35000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月21日暂计至2018年12月21日，实际支付至履行完毕之日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月11日，原告在淘宝网资产××价网络××被深圳市××房产的拍卖活动所吸引，该套房产在“标的物介绍”部分明确记载“周边信息”有幼儿园—财贸幼儿园：中小学—深圳中学、深圳小学、翠园中学等。“小区内部配套”有购物中心、娱乐中心、学校、幼儿园、医疗中心等。基于上述标的物介绍，原告当日参与了该套房产的竞买并以705000元的价格成交。但原告认为，涉案房产的拍卖活动因被告存在如下瑕疵而应予以撤销，被告应向原告退回保证金35000元。一、被告在涉案房产的标的物介绍中对涉案房屋作引人误解的虚假宣传，致使原告陷入错误认识，构成重大误解。如前所述，被告在涉案房产的周边信息介绍中，宣称涉案房产周边有幼儿园、中小学；小区内部配套有学校、幼儿园等，致使原告以为涉案房产为学区房从而参与竞买。但实际上，涉案房产并不具有学区房功能，小区内部也没有学校、幼儿园等配套设施。原告认为，被告对涉案房产的虚假宣传，致使原告参与竞买的后果与自己的真实意思相违背。原告参与竞买涉案房产的真实意思表示为了购买学区房，在涉案房产并不具有学区房功能的情形下，如果继续履行拍卖合同将对原告造成进一步的较大损失。同时，被告虚假宣传的行为违反了《拍卖管理办法》第5条第2项之规定，即被告不得利用拍卖公告或其他办法，对拍卖标的作引人误解的虚假宣传。原告在被告的误导下参与竞买涉案房产构成重大误解，涉案拍卖合同应予以撤销。二、被告经营拍卖业务未取得行政许可，违反法律的强制性规定，被告举办的本案拍卖活动应予以撤销。根据《拍卖法》第十一条之规定：企业取得从事拍卖业务的许可必须经所在地的省、自治区、直辖市人民政府负贡管理拍卖业的部门审核批准。但被告经营拍卖业务并未取得上述相关部门的审核批准，并且在2018年10月12日被广州市工商行政管理局专业市场管理分局以“公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假”为由列入了经营异常名录。原告认为，被告在明知自己没有经营许可并被列入经营异常名录的情况下，仍然在2018年11月11日开展拍卖业务，违反了法律和行政法规的强制性规定。特别是涉案房产在被告的主持下，先后在2018年2月6日、2018年3月16日、2018年5月24日、2018年6月30日等日期多次进行拍卖，而拍卖结果均未履行，多名竞买人的保证金极有可能如本案原告一样被被告收入囊中。综上，被告未获得从事拍卖业务的行政许可，并在拍卖活动中虚假记载涉案房产的周边信息及内部配套，致使原告陷入错误认识，作出与自己真实意思相违背的决定，构成重大误解。故原告依据《合同法》第52条、54条及《民法总则》第147条之规定，特向贵院提起诉讼。被告（反诉原告）琛博公司答辩称：1、涉案房产标的物的介绍内容是客观反映房产的相关信息，并没有虚假宣传，也不会使竞买人陷入错误认识，不构成重大误解，我方受业主张铁的委托，公开拍卖位于罗湖东门路、××路交叉房屋所有权及土地使用权权证号为2000632037号，我方于2018年10月11日将涉案房产在淘宝网资产竞价网络平台进行公开竞买公告，公告中关于标的物的介绍，涉案房屋基本信息配套设施、交通状况、周边信息等具体情况是客观真实的，并不存在虚假宣传，公告中也约定了咨询看样的时间，公告中案涉房屋介绍周边信息客观列出了涉案房产周边的学校情况，并没有表示涉案房产是学区房，也没有说明或承诺该房产具有学区房功能，作为一般人的正常理解，仅仅是该房产周边的学校情况，而不能当然认为是学区房，不会产生误解，竞价公告第八条特别提醒中说明标的物以现状为准，我方不承担标的物瑕疵担保的责任，请慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵。竞买须知的第十一条，合格的竞买方参与本次竞价会，视同对转让标的已进行过调查且知需转让标的可公开披露的所有信息和及其可能存在的瑕疵。由此所产生的纠纷，我方均不承担任何法律责任及赔偿责任，本案原告参与本次竞买活动视为已接受竞价公告、竞价须知的全部内容，对标的物已进行全面了解，知需涉案标的物的全部情况，况且原告是有较强经济能力的中年人，且是深圳本地人，对本次竞买房产及当地的入学政策是有充分了解的，因此原告不能据此认为我方有作出虚假宣传，原告认为其是因重大误解而不履行合同，根据最高院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干意见》第71条规定，重大误解是指行为人对行为的性质、对方当事人标的物的品种、质量、规格及数量错误认识，是行为后果与自己的意识相悖，造成的重大损失，可见重大误解是指一方因自己的过错而对合同主要内容发生误解，而本案中原告对涉案房产的性质，房屋主要信息均与清晰了解，不存在认知上的错误，即使原告错误认为该房产是学区房而购买，这也只是一般误解，不能据此撤销合同，可见本案原告没有对涉案房产有重大误解，这只是其为不履行合同义务的借口，本案中事实是原告竞买房产成功后悔拍，并拒绝履行付款义务，显然已经违约，违反了诚实信用原则，现其向法院起诉我方，是恶人先告状，其诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回；2.我方是具有经营资质，有权进行拍卖活动的企业，原告认为我方未取得行政许可，违反法律强制性规定的情形是不存在的，2018年10月12日我方是有被工商部门列入异常名录，具体原因是我方上传社会公示信息失误所致，我方已进行整改，更正了企业公示信息，已经在2018年12月17日已经被移除经营异常名录；3.本案原告竞得标的物后不履行付款义务，根据竞买公告、竞买须知以及我国相关法律规定，原告已违约，应承担违约责任，无权要求返还竞价保证金及利息。被告（反诉原告）琛博公司于2019年8月20日向本院提出反诉，反诉诉讼请求：1、判令反诉被告雷俊杰应支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金35250元给反诉原告；2、判令反诉被告雷俊杰补足成交价差额42000元给反诉原告；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年10月8日，反诉原告人受委托人人张铁委托依法公开拍卖位于罗湖东门路、××路路交叉口××大厦××、××楼5082复式房。反诉原告人于2018年10月Il日将涉案房产在广州琛博拍卖行有限公司淘宝网资产竞价网络平台上进行公开竞买活动公告。反诉原告人于2018年11月9日10时起至2018年11月11日1时止（延时除外）将该房产在广州琛博拍卖行有限公司淘宝网资产竞价网络平台上进行公开竞买，2018年11月11日11时39分反诉被告人通过公开竞价方式以705000元成交价竞得该房产。但被反诉人并未按《竞买公告》及《竞买须知》的相关条款在2018年11月21日16时30分前将竞价成交余款交入琛博拍卖行有限公司支付宝账户或指定账户，与没有在2018年11月21日17时前与广州琛博拍卖行有限公司办理后续交易手续。事后，反诉原告人征得委托人张铁的同意将案涉房产再行拍卖，2019年1月26日10时32分，由买受人邵劲峰通过竞价以663000元成交竞得该房产，与第一次拍卖的差额42000元。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条的规定，被反诉人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金35250元，并补足差额42000元。经审理查明：2018年10月8日，案外人张铁与琛博公司签订《委托拍卖合同》，委托琛博公司拍卖位于罗湖东门路、××路交叉路口房屋所有权及土地使用权，权证号为2000632037号，拍卖保留价人民币六十七万元整。合同第四条约定：试运营期间，拍卖标的经拍卖成交的，委托人需向拍卖人支付淘宝相关规定标准佣金的拍卖服务费，按成交价收取2.5%的拍卖服务费；拍卖标的未成交的，委托人无需向拍卖人支付任何费用。2018年11月9日10时至2018年11月11日11时，琛博公司在阿里拍卖上对涉案房产即深圳市罗湖区翠竹路怡泰大厦A、B座裙楼5楼082复式房进行拍卖。拍卖起始价为280000元，加价幅度5000元或整倍数，竞价周期2天1小时，竞价规则：一人报名出价，满足成交条件，方可成交。拍卖网页上重要提示：该标的物需交纳保证金35000元，竞买前请务必遵照《竞买公告》、《竞买须知》及《标的物情况介绍表》要求，进行实地看样、调查标的物信息、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容。《竞买公告》主要内容如下：二、重大事项披露：1、买卖双方各付税费；2、带租约，2600元/月；3、复式，买一层送一层。四、保证金交纳及处置：a)项目竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴纳的保证金。b)本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入琛博公司指定账户，余款在2018年11月21日16时交入琛博公司支付宝或银行账户。七、竞价方式：b)本次竞价为有保留增价竞价方式，最高应价需要达到保留价方可成交。《竞买须知》第5条：参与本次竞价需交纳竞价保证金人民币3.5万元。竞价成交的，本标的物竞得者冻结的保证金将自动转入拍卖行指定账户，保证金扣除拍卖佣金后，余款转为成交价款定金。竞价未成交的，竞买人的保证金在竞价活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息。6、琛博公司佣金加纳情况：按成交价收取2.5%拍卖佣金。8、竞价成功后，买受人应在琛博公司通知的时间内与转让方履行转让协议签约手续。10、竞价成功后，买受人未按有关规定履行相关手续时，买受人将承担违约责任并无权要求返还竞价保证金。买受人逾期付竞价款，琛博公司有权组织重新竞价。《标的物介绍》中，标的物简介内容如下：精装复式单身小公寓，一层客厅二层卧室。目前出租给上寓酒店公寓，酒店做客房租金收入可观。周边交通便利，邻翠竹地铁站和公交站，周边三百米内有一所高中两所小学若干幼儿园等，距深圳人民医院不到二百米。投资自住都方便。现租给酒店做客房了，可以卖给个人公司都行，不限购。一、标的物基本信息：物业类别：住宅，产权：70年。四、周边信息：幼儿园：财贸幼儿园，中小学：深圳中学、深圳小学、翠园中学；小区内部配套：购物中心、娱乐中心、学校、幼儿园、医疗中心等。附图涉案房屋深房地字××号权利证书记载：权利人：张**,宗地号：Ｈ218-××1,宗地面积9861.3㎡，土地用途：商住混合用地；土地位置：罗湖区东门路、文锦路交叉口，使用年限70年。房地产名称：怡泰大厦A、B座裙楼5083，建筑面积32.82㎡，用途：商业。2018年11月11日，雷俊杰通过公开竞价以705000元成交价竞得涉案房产，其由淘宝冻结的35000元保证金在竞价成功后动转入了琛博公司账户。后，雷俊杰告知琛博公司不购买涉案房产，并未支付剩余房款。2018年12月28日，张铁与琛博公司签订《拍卖委托合同》，委托琛博公司对涉案房产进行重新拍卖，合同中约定的拍卖保留价为人民币二十三万八千元。后，琛博公司在阿里网上发布拍卖公告。《竞买公告》中约定的竞价方式亦未无保留价。案外人邵劲峰以663000元竞拍取得涉案房屋，并于2019年2月18日与琛博公司签订拍卖成交确认书。之后案外人邵劲峰将购房款打入琛博公司账户，琛博公司扣除佣金16200元后，于2019年3月26日分3次以银行转账方式转账636583元，以微信方式转账10217元给张铁。后，邵劲峰与张铁于2019年3月5日向税务局缴纳涉案房屋过户所需的房地产交易税费，税务局出具《房地产交易税费申报表》。另查，一、2018年10月12日至2018年12月17日期间，琛博公司因公示企业隐瞒真实情况，弄虚作假被列入企业经营有异常名录。二、雷俊杰提交的同小区面积为37.4㎡，用途为商业办公类的商品房价格为95万。三、庭审中，雷俊杰自认拍卖前其未到现场看房。四、被告琛博公司于2018年5月21日取得由广东省商务厅颁发的《拍卖经营批准证书》。本院认为，本案为拍卖合同纠纷。琛博公司受案外人张铁委托就涉案房屋进行拍卖，雷俊杰进行竞拍，双方形成拍卖合同关系。双方在拍卖过程中形成的《竞买公告》、《竞买须知》及《标的物情况介绍表》等文件，是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于雷俊杰、琛博公司之间的拍卖合同是否应被撤销的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”及《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；”的规定，雷俊杰以涉案房产不具有学区房功能，小区内部也没有学校、幼儿园等配套设施，被告对涉案房屋作引人误解的虚假宣传，致使其陷入错误认识，构成重大误解，以及被告经营拍卖未取得行政许可，违反法律强制性规定，且于被列入经营异常名录为由，主张撤销合同。本院认为，首先，琛博公司并未在拍卖公告中明确说明涉案房屋属于学区房。雷俊杰作为理性自然人，应知晓房屋是否属于学区房，与该地区的入学政策息息相关，与房产周围或内部是否有学校并无必然关联。雷俊杰称拍品介绍中周围及小区内部学校就意味着属于学区房构成重大误解，与常理不符。其次，拍卖公告属于邀约邀请，小区内部是否应有学校需以拍卖成交确认书记载为准，且雷俊杰竞拍成交价格与其提交的同地段房产商业办公类房产价格相近，并非学区房价格，雷俊杰并未因拍卖公告中小区内部有学校的宣传而增加相应的购房成本；最后，拍卖前雷俊杰需阅读的《竞买公告》、《竞买须知》及《标的物介绍》等，载明涉案房产带租约拍卖，已出租给上寓酒店公寓做客房，涉案房产权利凭证上也明确记载涉案房产用途为商用，琛博公司已明确提示在竞买前需进行实地看样、调查标的物信息，但雷俊杰并未到现场进行实地勘察。故，关于雷俊杰有关涉案房产不具有学区房功能，雷俊杰构成重大误解要求撤销合同的主张，本院不予支持。至于，雷俊杰称琛博公司经营拍卖未取得行政许可，违反法律强制性规定，且于被列入经营异常名录为由，要求撤销合同的诉求，本院认为，被告工商登记信息经营范围为拍卖，且已取得《拍卖经营许可证书》，被告已获得拍卖许可，可开展拍卖活动。根据《企业信息公示暂行条例》第十七条：“有下列情形之一的，由县级以上工商行政管理部门列入经营异常名录，通过企业信用公示系统向社会公示，提醒其履行公示义务；情节严重的，由有关主管部门依照有关法律、行政法规规定予以行政处罚；造成他人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：…（二）企业公示信息隐瞒真实情况，弄虚作假的。被列入经营异常名录的企业依照本条例规定履行公示义务的，由县级以上工商行政管理部门移出经营异常名录；满3年未依照本条例规定履行公示义务的，由国务院工商行政管理部门或者省、自治区、直辖市人民政府工商行政管理部门列入严重违法企业名单，并通过企业信用信息公示系统向社会公示。被列入严重违法企业名单的企业的法定代表人、负责人，3年内不得担任其他企业的法定代表人、负责人。企业自被列入严重违法企业名单之日起满5年未再发生第一款规定情形的，由国务院工商行政管理部门或者省、自治区、直辖市人民政府工商行政管理部门移出严重违法企业名单。…”以及《国家工商行政管理总局关于贯彻落实有关问题的通知》第五条：“正确处理信用约束和行政处罚的关系。对于企业同时存在违法违规行为依法应由工商部门行政处罚的，工商部门应当根据相关规定实施行政处罚。”，可见，企业被列入经营异常名录或者严重违法企业名单，属于对企业的信用约束。琛博公司因公示信息隐瞒真实情况，弄虚作假而被列入经营异常名录，工商部门旨在通过企业信用公示系统提醒其履行公示义务，并未禁止企业在被列入经营异常名录期间进行拍卖活动，且琛博公司已履行完公示义务，并被移除了经营异常名录，故，对雷俊杰此项诉求，本院不予支持。综上，雷俊杰有关撤销拍卖合同的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于琛博公司是否应向雷俊杰返还保证金及利息的问题。根据《竞买须知》第10条：“竞价成功后，买受人未按有关规定履行相关手续时，买受人将承担违约责任并无权要求返还竞价保证金。买受人逾期付竞价款，琛博公司有权组织重新竞价。”本案中，雷俊杰竞买成功后，未按有关规定履行支付后续款项及办理相关手续的义务，属违约方，故，雷俊杰无权要求返还竞价保证金及利息。三、关于雷俊杰是否应向琛博公司支付佣金及补足差额的问题。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条：“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”的规定，本案中，雷俊杰悔拍，致使拍卖人征得委托人的同意后，将涉案标的再行拍卖且拍卖成功，雷俊杰应支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金及两次拍卖之间的差价。但，根据《竞买须知》第5条：参与本次竞价需交纳竞价保证金人民币3.5万元。竞价成交的，本标的物竞得者冻结的保证金将自动转入拍卖行指定账户，保证金扣除拍卖佣金后，余款转为成交价款定金。雷俊杰竞价成交，其交纳的3.5万元保证金中已经包含了本人应交纳的拍卖佣金，其已向琛博公司履行完支付本人应交纳佣金的义务。另，根据案外人张铁与琛博公司签订的《委托拍卖合同》，拍卖标的未成交的，委托人无需向拍卖人支付任何费用。本案中，雷俊杰悔拍，且未与琛博公司签订涉案房屋拍卖成交确认书，拍卖标的并未成交，委托人张铁无需向琛博公司支付任何费用，因而雷俊杰也无需向琛博公司支付张铁所需要缴纳的佣金，故，琛博公司要求雷俊杰支付本人及委托人应当支付的佣金35250元的诉求，本院不予支持。至于，琛博公司诉请支付42000元差价的主张，本院认为，雷俊杰悔拍，琛博公司再次拍卖成功，且所得款项低于前次拍卖款42000元，但该42000元差价款损失的主体是委托人张铁，并非琛博公司。即便主张差价款，也应由张铁向雷俊杰主张，琛博公司无权向雷俊杰主张支付差价。故，对琛博公司支付差价款主张，本院不予支持。综上，琛博公司要求雷俊杰支付拍卖佣金35250元及拍卖差价款42000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《企业信息公示暂行条例》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）雷俊杰的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广东琛博拍卖行有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5401元，由原告（反诉被告）雷俊杰负担（已预交），反诉受理费865.63元，由被告（反诉原告）广东琛博拍卖行有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年十月二十八日法官助理陈越书记员李健华