广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初959号 原告：张德新。 被告：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所地：南宁市青秀区金洲路**金旺角商住楼****，统一社会信用代码：91450000785228485Y。 法定代表人：朱春林。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司北区分公司，，住所地：防城港市港口区行政中心区金花茶大道与江山大道交汇区域**营销中心**统一社会信用代码：91450602322606013N。 负责人：罗丽丽。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：唐粮松，广西富乐华房地产开发有限公司员工。 原告张德新与被告广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）、广西富乐华房地产开发有限公司北区分公司（以下简称富乐华北区分公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张德新、被告富乐华北区分公司、富乐华公司的共同委托诉讼代理人唐粮松到庭参加诉讼，被告金旺角公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张德新向本院提出诉讼请求：1.被告共同向原告支付逾期交房及逾期协助办理房产证所产生的违约金6万元（含契税滞纳金692.4元、延期交房违约金34600元以及逾期办证违约金25035元）；2.被告共同向原告支付逾期履行诉讼请求一中的义务所产生的利息780元（以6万元为基数，利率按同期贷款利率4.75从2018年11月20日暂计至2019年3月1日，若超过2019年3月1日，则增加利息以此计算方式逐日增加）；3.被告自判决生效后十日内协助原告办理房产证；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月20日，原告购买由被告富乐华公司开发的位于防城港市中央商务区，停车位1个，按照《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目ＩＶ号（4＃）地块职）地块职工市场合作建房合同书》称《合作建房合同书》）分别支付款项有:第一次，2012年8月20日支付房款34917元，车位费5000元，小计39917元。第二次，2012年10月17日支付房款34917元，车位费15000元，小计49917元。第三次，2014年11月8日支付房款7万元。第四次，2015年3月5日支付车位费4万元，面积补差费0.6平方米×3115元／平方米＝1869元，备案、预抵押、管道燃气初装费2823.8元。被告富乐华北区分公司在未取得预售许可证时就催促原告签订了《商品房买卖合同》，并第一次与中国工商银行进行按揭贷款面签，因未取得预售许可证，所以按揭贷款未成功。而根据合同第二条，在开发商完成本组团预售证办理后，原告才能与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，开发商于2017年5月19日取得16栋的预售证，合同书约定2013年12月31日取得预售证，预售证办理逾期三年五个月十六天。2014年12月31日即合同书约定的交房时间前原告第一次、第二次、第三次向被告金旺角公司总共支付了159834元，收款账号是陈泽坚专用账户，2015年3月前原告四次共计向两被告支付了款项204526.8元。被告富乐华北区分公司在预售证取得后，就催促原告与中国工商银行进行了第二次按揭贷款面签，结果在按揭贷款审批流程中显示以现金支付首付，不能提供支取凭证按揭未成功，原告在合作建房合同书约定交房前就依约向两被告支付了房款达39%，原告征信，收入证明，银行流水均符合按揭贷款要求。根据合同书第十五条第1项，在换签《商品房买卖合同》后29日内被告富乐华北区分公司应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案，因签订《商品房买卖合同》时还未取得预售证，不合规导致房管局不予备案，2017年5月19日取得预售证后办理合同备案时，按合同书规定29日内应通知原告，因原告没有收到被告富乐华北区分公司发出的合同备案通知，以致未能及时交纳契税产生契税滞纳金692.4元。原告是在业主群公告后才知道《商品房买卖合同》已经备案，才去缴纳契税的。第三次按揭贷款改成面签中国农业银行时被告富乐华北区分公司要求原告按第二套房贷款，因原告在购买该房屋的时候是首套房，是被告富乐华北区分公司交房的时间逾期才导致原告要按第二套房进行按揭贷款，因此增加了很多利息，原告一时无法接受，被告富乐华北区分公司又给原告发一次性现金支付催款通知，又发解除购房合同通知，当然原告也给被告富乐华北区分公司发了退房通知，却被被告富乐华北区分公司告知退房可以，但是钱要在被告富乐华北区分公司把原告的房卖掉之后才退。2018年2月26日，原告接被告富乐华北区分公司通知告知再不办按揭贷款就登报解除合同，原告收到通知后曾经与被告富乐华北区分公司协商一年内分期付清余下房款，被告富乐华北区分公司不同意。最终原告被迫无奈答应了按第二套房办理按揭贷款，与中国农业银行在2018年2月27日面签，2018年3月20日中国农业银行放款。被告通知原告2018年7月16日收房，原告2017年4月20日开始支付月供。而2018年7月16日被告富乐华北区分公司开发的房子根本就没有达到交付条件。没有政府监管部门的验收记录，没有达到合同附件二约定的装饰、设备标准的要求，也没有政府相关部门出具的三证两书。根据被告富乐华北区分公司出具的承诺书、被告金旺角公司的合同书和原告在网络上搜索到的（2016）桂0602民初2242号判决书，按合同书被告富乐华北区分公司应于2013年12月31日取得预售证，2014年12月31日交付，实际取得预售证时间为2017年5月19日，通知交房日期为2018年7月16日。根据（2016）桂0602民初2242号判决书，2013年9月10日至2014年12月31日期间非被告原因误工80天，即445天里就有80天不能施工，从2015年1月1日至2018年7月16日共计1321日,原告推算出非被告富乐华北区分公司原因误工为1321／445×80＝237天，具体误工时间还希望法院公正、有理有据推算。诉讼请求一中的违约金由以下3项累加得出:1.契税滞纳金692.4元，根据合同书第二条、第十五条换签合同应在预售证取得后，被告富乐华北区分公司在取得预售证后购房合同备案29天内通知原告。2.延期交房违约金34600元，根据合同书第二条、第九条、第十条相关约定两被告应共同支付：159834×0.0002×（1321-237）＝34600元（在2014年12月31日前原告共向被告金旺角公司分三次共支付房款159834元。即便被告富乐华北区分公司没有按时交房，原告还是继续履行了合同书中约定的义务。2015年3月5日，原告第四次向被告富乐华北区分公司付款44692.8元所产生的违约金，还请法院公平、公正计算）。3.因被告富乐华北区分公司原因导致逾期办理房产证违约金25035元，根据合同书第十五条被告富乐华北区分公司应协助原告于交房即2014年12月31日后的720日办理房产证，因被告富乐华北区分公司各种原因导致房产证至今未能办理，按合同书第十五条第4项第2款，违约金为房款的万分之一乘以违约天数,所以该笔违约金为116.99×3115×0.0001×（1407-720）＝25000元，上述3项共计6万元。 被告金旺角公司书面答辩称，被告金旺角公司接受被告富乐华公司的委托，代其签订合同书、代为催缴及收取房款和车位款，是被告富乐华公司的委托代理人，代理权限并不包括开发建设、经营、销售案涉商品房项目。因此，被告富乐华公司与被告金旺角公司之间存在的不是代理销售关系，而是一般的委托代理关系，被告金旺角公司已完成委托代理事项，代理行为的后果由被代理人承担，即被告金旺角公司对被告富乐华公司的债务不承担连带责任，原告起诉要求被告金旺角公司与被告富乐华公司对其诉讼请求承担连带责任，侵犯了被告金旺角公司的合法权益。事实上，被告金旺角公司与原告签署《合作建房合同书》后，原告已与被告富乐华公司换签了《商品房买卖合同》，原告对于本案所主张的权利义务应当以新签订的《商品房买卖合同》为准。被告金旺角公司并不是《商品房买卖合同》的当事人，依法不应当承担责任。因此请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求或判决被告金旺角公司不承担任何责任。 被告富乐华北区分公司、富乐华公司共同辩称，被告富乐华北区分公司、富乐华公司没有逾期情形，不应承担违约责任。原告付完全款的时间为2018年3月20日，在《商品房买卖合同（预售）》的第十一条有明确关于交房的约定，原告交完房款后的三十日内被告富乐华北区分公司、富乐华公司才交房，《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于可以顺延的交房时间进行了明确约定。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定在商品房自交付之日起730个工作日内协助办理房产证，因此交房时间为2018年7月6日，现在没有超过这个逾期的时间，被告富乐华北区分公司、富乐华公司不存在逾期行为。原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。关于原告主张的违约金的计算方式没有事实和法律依据，被告富乐华北区分公司、富乐华公司不予认可。 本院经审理认定事实如下：2012年8月20日，原告作为乙方与被告金旺角公司作为甲方签订了一份《合作建房合同书》，约定原告购买被告富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区，建筑面积116.39平方米，单价为每平方米3115元，总金额为362554.85元。2015年3月11日，原告作为买受人与被告富乐华公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：4-16-1-2502），约定原告购买被告富乐华公司开发的位于广西防城港市行政中心区，建筑面积116.99平方米，单价为每平方米3115元，总价款为364424元。《商品房买卖合同（预售）》第七条对付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金140424元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年3月5日前支付首期房价款140424元，占全部房价款的39%；余款224000元申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第九条对商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；《商品房买卖合同（预售）》第十一条对交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：2.施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3.因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）；双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同（预售）》第十二条对逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；《商品房买卖合同（预售）》第二十条对房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不得要求退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之壹支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。2018年3月20日，中国农业银行股份有限防城港分行向原告发放贷款224000元。同日，被告富乐华公司收到该笔贷款，原告累计向被告富乐华公司支付完案涉商品房全部购房款共计364424元 另查明，2015年2月2日，被告富乐华公司取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。2016年9月8日，防城港市住房保障和房产管理局对《商品房买卖合同（预售）》办理了备案证明登记。 再查明，案涉商品房于2013年7月20日开工建设。2018年6月26日，案涉商品房经建设工程质量竣工验收合格。2018年7月1日，被告富乐华公司作出一张《防城港市中央商务区（CBD）北部湾海港城收房通知书》，通知原告认购的防城港市中央商务区（CBD）北部湾海港城16号楼现已具备交房条件，将于2018年7月6日正式办理交房手续。烦请原告认真阅读本通知背面的《收房须知》，并带齐相关材料前往北部湾海港城营销中心及物业管理服务中心办理收房手续。2018年7月6日，被告富乐华公司将案涉房屋交付给原告。 本院认为，原告与被告金旺角公司签订的《合作建房合同书》以及原告与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于原告请求支付逾期交房违约金、逾期办证违约金和利息的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，如原告未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至原告付清全部款项后的30日内。因原告于2018年3月20日才向被告富乐华公司交完剩余购房款224000元，故被告富乐华公司最迟应当在2018年4月19日前向原告交付案涉商品房。被告富乐华公司于2018年7月6日才向原告交付案涉商品房，已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”的约定，违约金应以已付房款364424元为基数，按每日万分之壹从2018年4月20日计算至2018年7月5日为2806.06元，对于超出部分，本院不予支持。因原告与被告富乐华公司未对契税滞纳金的支付作出约定，原告要求被告富乐华公司支付契税滞纳金692.4元的主张，本院不予支持。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不得要求退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之壹支付违约金。”的约定，被告富乐华公司为原告办理产权证的时间为自2018年7月6日交付案涉商品房之日起730个工作日内，被告富乐华公司办理不动产权证的履行期限尚未届满，被告富乐华公司不构成逾期办证，原告要求被告富乐华公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》对办理不动产权证的具体时间有明确约定，原告要求被告富乐华公司在本判决生效十日内协助原告办理不动产权证的诉讼请求，不符合双方的合同约定，本院不予支持。由于原告与被告富乐华公司没有对逾期交房和逾期办证违约金产生的利息进行约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告请求被告金旺角公司和被告富乐华北区分公司承担共同支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、契税滞纳金和利息以及协助原告办理房产证的问题。虽原告与被告金旺角公司就案涉房屋签订了《合作建房合同书》，但随后，原告又与被告富乐华公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告与被告富乐华公司成立买卖合同关系，合同的相对方为被告富乐华公司，原告应依据《商品房买卖合同（预售）》的约定向被告富乐华公司主张相应的权利，故原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张德新支付逾期交房违约金2806.06元； 二、驳回原告张德新其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1319.5元，减半收取计659.75元，由原告张德新负担629.29元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担30.46元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1319.5元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇一九年十月二十一日 书记员  庞剑