海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼96民终1215号上诉人（原审被告）文昌椰海湾房地产开发有限公司。法定代表人谭说，该公司总经理。委托诉讼代理人苑本富，该公司员工。被上诉人（原审原告）王小乐。委托诉讼代理人：王明（系王小乐的外祖母）。上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司（以下简称椰海湾公司）因与被上诉人王小乐商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院(2016)琼9005民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月8日公开开庭审理本案。上诉人椰海湾公司的委托诉讼代理人苑本富、被上诉人王小乐委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人椰海湾上诉请求：1.依法撤销（2016）琼9005民初340号民事判决；2.依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1.延迟办证不属于上诉人的过错。本案中，上诉人履行交房义务后，及时向房管部门申请办理涉案商品房的房产证，逾期办证的主要原因是政府道路拓宽占用上诉人土地771.45平方米，因该宗土地政府需要走相关法律程序给予被占用方即上诉人补偿，因未能及时解决，文昌市政府将椰海明珠项目列为历史遗留问题给予解决办理房产证，若走完各种程序，正常办理房产证仍需要相当长时间才能给业主办理各类证件。依照合同法第一百一十七条关于不可抗力的规定，因政府道路拓宽占用上诉人土地，又由于政府对被占用土地按规定走完各种程序才导致上诉人无法按时给业主办理各类证件，过错完全不在上诉人，上诉人不应承担逾期办证责任。2.原审判决的违约金过高。依据合同法司法解释的规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，延期办证对被上诉人并未造成实际损失，退一步讲，即使造成损失，原审判决的违约金也过高，应适当调整。综上所述，逾期办证不是上诉人的过错，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人王小乐书面答称，一审判决公平，请求驳回上诉人的诉求。事实与理由：1.上诉人提出因政府道路拓宽未能及时补偿导致逾期办理房产证的上诉的理由不能成立。政府占用土地未能及时补偿和办理房产证没有直接关联。2.被上诉人买房时已把该交的税金，大修基金，办证各项费用都交于了上诉人，并不影响办证所需。3.上诉人在收到税、大修基金后没有及时交到税务部门和房产部门，上诉人与地方政府存在土地之争与被上诉人没有任何关联。4.上诉人提出一审判决违约金过高，被上诉人认为违约金的数额是按照合同的条款约定计算的。王小乐向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金8928元（自2013年3月1日起算至2013年10月18日）；2.判令被告支付逾期办证违约金暂计13981元（自2014年10月13日起暂计至2016年1月12日，请求计算至被告实际交付前述“二证”之日止），前述第1、3项请求合计22909元；3.本案诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：经审理查明，2013年2月6日，原告王小乐与被告文昌椰海湾房地产开发有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于文昌市清澜开发区商贸大道南侧的椰海明珠1号楼2单元7层2-711房，建筑面积58.07㎡，单价5338元/㎡，房款共310000元；交付期限：2013年2月28日。合同第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；3.因不可抗力导致合理逾期，买受人对出卖人所告知的事由表示理解且未在十日内提出书面异议的视为买受人同意合理逾期并免责。第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同附件四第2条第1项约定：业主在建设单位发出的房屋交付通知后，按通知约定的日期前来办理交付手续，同时从交付日期起开始计算物业管理服务费和车辆停放管理费（如有）。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了购房款310000元及契税3100元、住宅专项维修资金3485.40元。2013年10月18日，原告委托代理人李良彬与海南大祥物业服务有限公司文昌分公司（简称大祥物业）签订椰海明珠前期物业管理服务协议，协议第四条约定：物业管理服务费自房屋交付之日起开始计收。2016年4月8日，大祥物业给原告开具发票号码为：01686361的综合物业服务费发票，付款方名称为：椰海明珠1-2-711王小乐，金额2195.50（元），备注：2013.9-2016.3。2014年1月17日，被告向原告送达了椰海明珠住宅小区业主收房需缴纳款项明细表。2016年1月13日，涉案房屋取得房屋所有权证。一审法院认为，原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已经按照合同约定付清全部购房款，被告应按照合同约定交付房屋。现房屋已经交付，但双方对房屋的实际交付时间有争议，被告认为房屋交付时间为2014年1月17日，以被告向原告送达的椰海明珠住宅小区业主收房需缴纳款项明细表上载明的时间为准，原告认为交付时间为2013年10月18日，并提交了椰海明珠前期物业管理服务协议、综合物业管理费发票予以佐证，结合合同附件四第2条第1项以及椰海明珠前期物业管理服务协议第四条的约定，本院确认涉案商品房交付时间为2013年10月18日。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告应于2015年10月18日前主张逾期交房的违约金，原告向本院起诉的时间为2016年3月3日，期间又无中止、中断事由，原告的该项请求已经超过法律所规定的期限，本院不予支持。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条的约定，结合涉案商品房交付时间，被告应当在2014年10月13日前为原告办理房屋所有权证,但实际上原告的房屋所有权证登记的时间是2016年1月13日,被告称逾期办证并非被告的原因，但未提交证据予以证明。自2014年10月14日至2016年1月12日，被告逾期办证456天，应按照合同约定向原告支付违约金14105元（310000元×0.0001×455天=14105元）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告文昌椰海湾房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王小乐支付逾期办证违约金14105元。二、驳回原告王小乐的其他诉讼请求。案件受理费186.36元由原告王小乐负担。上诉人椰海湾公司二审向法院提交如下证据：1.关于文昌市政府道路占用土地导致公司延迟办理椰海明珠业主房产证手续的情况说明，拟证明延迟办证属历史遗留问题造成；2.文国用（2008）第XXX号国有土地使用权证、文昌市政府关于同意改变土地用地的批复，拟证明被市政府道路占用的事实；3.《文昌市政府解决商品房登记历史遗留问题工作方案》，拟证明文昌市政府对解决历史遗留问题的方案设计及要求；4.文昌市住建局关于尽快解决椰海明珠项目土地增容手续的函，拟证明该公司依规办理程序；5.会议纪要，拟证明政府部门已将椰海明珠列为历史遗留问题先行办理房产证；6.文昌市地价评估会审表，拟证明该公司解决历史遗留问题所走的程序；7.土地评估费发票，拟证明政府部门拖延解决道路占用有关事项，导致延迟办证；8.（2016）琼9005民初972号判决书，证明文昌市人民法院依据上诉人提交的证据判决驳回椰海明珠其他业主的要求逾期办证的要求。被上诉人王小乐对上述证据材料的真实性、合法性均无异议，但对其证明力不予认可，认为这与上诉人逾期办证无关。被上诉人王小乐二审向法院提交如下证据：1.文昌市规划局文件2份，拟证明上诉人违反法律规定改建椰海明珠2栋楼，造成楼盘无法整体验收，影响房产证无法按时发放；2.大修基金收据2张，拟证明上诉人占用大修基金不及时上交国家造成房产证不能按时办理。上诉人椰海湾公司对被上诉人提交的上述材料的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可。本院对双方提交的上述证据认证意见如下：上诉人提交的第2、4、7、8份与原件核对无异，其他证据的真实性被上诉人未提出异议，且以上证据的内容可相互印证，故本院对上诉人提交的8份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对被上诉人提交的第1份证据的真实性、合法性予以认可，但上诉人的违建行为与本案纠纷没有关联，对其关联性不予确认。对第2份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，文昌市人民政府于2008年4月8日向文昌市建设局作出《关于同意改变土地用途的批复》，载明将文国用（2005）第XXX号面积为9812.97平方米商业、金融用地中的9042.78平方米调整为商住用地，770.19平方米调整为市政道路用地。尔后，文昌市政府于2008年就上述770.19平方米的市政道路用地重新核发文国用（2008）第XXX号国有土地使用权证，载明使用权面积771.45平方米。2011年1月5日，椰海湾公司取得涉案椰海明珠项目的建设工程规划临时许可证[证号文市规证建（2011）A005号]，载明该项目占4块宗地，其中包含上述文国用（2008）第XXX号国有土地在内。椰海明珠项目因上述项目土地被调整为市政道路用地涉及用地增容问题未能及时解决，造成项目无法按规定程序办理商品房初始登记，文昌市政府将该项目列为历史遗留问题协调政府各部门予以统筹协调解决，经文昌市政府同意，由文昌市住建局先予办理商品房登记，再由市有关征管部门在职责范围内向开发企业追缴相关税费。2015年12月8日，文昌市住房和城乡规划建设局向文昌市国土环境资源局发函《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》，载明文国用（2008）第XXX号国有土地属市政道路，应予收回，项目所占其他三块宗地容积率批准增加。2016年5月6日，文昌市国土环境资源局委托评估公司对涉案椰海湾项目土地增加容积率补缴地价款进行估价。2016年4月，涉案房屋取得房屋所有权证。上述事实有一、二审法院认证的证据及当事人陈述予以证实。本院认为，本案二审的争议焦点为椰海湾公司是否应承担逾期办证的违约责任，即椰海湾公司逾期办证过程中是否存在责任。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”一审确认房屋交付时间为2013年10月18日，在此后的360日内椰海湾公司未能办理处涉案房屋的房产权属证书，在2016年1月13日涉案房屋才取得所有权证，客观上确实超出了合同约定的办证期限。本案争议焦点是超期456天办证是否是出卖人的责任所造成，只有是因为出卖人的责任而导致逾期办证，出卖人才应当承担日万分之一的违约责任。根据二审查明的事实，因政府规划原因，征用椰海湾项目的部分土地，导致容积率的变更以及增容费的缴纳需要对土地重新评估后才能确认，政府于2015年12月21日出台的《专题会议纪要》就本案的“椰海明珠”项目在内的历史遗留问题作出确认，并原则上同意先行办理商品房登记。以上事实表明，并非上诉人椰海湾公司有意懈怠不予办理房屋权属登记，而是存在客观不能办理的原因，且上诉人在会议纪要出台后不久的2016年1月13日即为被上诉人办妥了房屋所有权证书，因此导致本案逾期办证并非椰海湾公司的责任，椰海湾公司没有违反双方合同第十五条的约定，故不应承担违约责任。至于被上诉人抗辩称已经将大修资金等办证所需提交给椰海湾公司，椰海湾公司由于公司自身原因没有及时办证，但其所提交的缴纳大修资金的缴费单据等材料无法证明是由于椰海湾公司本身的原因导致逾期办证。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定了承担责任的前提条件，该约定也符合司法解释的规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定承担违约责任的条件，也是“由于出卖人的原因”。因此，对逾期取得房产证系出于椰海湾公司的原因是椰海湾公司承担逾期办证的违约责任的前提，椰海湾公司已经提交证据证明逾期取得房产证并非该公司的原因。因此，椰海湾公司的上诉主张具有事实和法律依据，本院予以采信，王小乐的诉讼请求缺乏证据支持，本院不予采信。综上，本院认为一审判决认定部分事实和适用法律错误，椰海湾公司上诉主张其不应承担逾期办证的违约责任理由成立，本院予以支持。由于上诉人椰海湾公司二审提交了新的证据，二审在一审认定的事实基础上查明了新的事实，并依据新的事实对一审判决结果依法予以改判，对由此产生的诉讼费用，应由椰海湾公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初340号民事判决；二、驳回王小乐的全部诉讼请求。一审案件受理费186.36元，二审案件受理费152.63元，均由上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林树平审判员  阮慧婷审判员  周传忠二〇一六年九月十三日                                                                        法官助理林珍                                                                         书记员邱飞丽附：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：林树平撰稿：林珍校对：邱飞丽印刷：林珊海南省第一中级人民法院2016年9月27日制(共印25份）