上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2533号(2015)闸民三(民)初字第2533号原告江敏丽，女，1985年4月10日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。被告陆某2，男，1970年1月23日出生，汉族，住上海市静安区。被告王音，女，1972年8月11日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人陆某2，男，1970年1月23日出生，汉族，住上海市静安区。被告陆某1，女，2004年10月9日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人陆某2，男，1970年1月23日出生，汉族，住上海市静安区。原告江敏丽与被告陆某2、王音、陆某1房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，后原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。于2016年07月25日公开开庭进行了审理，原告江敏丽及其委托代理人姜慧林，被告陆某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江敏丽诉称，2015年6月3日，原被告经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定由原告以总价525万元受让被告名下坐落于上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)及该房屋占用范围内的土地使用权，双方一致同意在签订《房屋买卖合同》后100天内签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。同日，原告向被告支付定金20万元。然而，被告以房屋市场价格已上涨至570万元为由，不愿意按照原定的525万元价格转让房屋，导致双方未能在约定期限内签订《上海市房地产买卖合同》。此后，原告及中介公司又通知被告于2015年9月18日签订《上海市房地产买卖合同》，但被告仍然拒绝。2015年10月2日，因被告违约，原告决定解除《房屋买卖合同》，并向被告寄送了《解除合同通知书》。故原告诉至法院，要求判令1、解除原被告于2015年6月3日签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金20万元；3、被告支付原告违约金105万元。被告陆某2、王音、陆某1辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年6月3日，被告陆某2因孩子就近读书在外租房的租期即将届满，被告王音父亲患XXX疾病急需支付高额医疗费，打算将系争房屋出售后另行购置较小的房屋，以取出部分资金周转。因急于售房，被告陆某2和原告草率签订中介提供的《房屋买卖合同》，以525万元价格将房屋转让。2015年9月7日晚，中介方突然提出要求双方在正式合同的交易价格写570万元，并表示这是国家规定的最低过户指导价，否则将不能通过房产交易中心的过户审核。被告认为这是阴阳合同而拒签。次日，中介方、被告又来电表示可以按照原约定的价格签合同，但因不能通过最低过户指导价，需要原告配合，原告认为，发票金额和实际计税金额不一致，会对国家的税收管理、公积金管理产生混乱和不良后果，对于名义纳税人，可能面临许多未知的不良法律后果，给合同的履行带来较大的风险，如贷款风险、房屋买卖实际支付金额的争议等法律隐患。双方约定的交易价格与房屋市场交易价格相差过于悬殊，有悖公平原则，存在国家干预的必要。虽然因被告陆某2急于售房，对于房地产交易行情的失察，但也不至于承担如此巨额的损失。因此房屋出卖方完全有理由因合同金额无法正常通过国家最低过户指导价的审核，而拒绝签订阴阳房屋买卖合同。据搜房网价格走势的数据显示：系争房屋每平方米均价在2015年6月为43，419元，9月为43，584元，房价未有大的波动，被告并不是因为房屋价格上涨拒签，而是因为当初签中介合同时，约定的房价就远远低于市场价值。系争房屋的房产证面积194平方米，按照扣除10%底层和地下室面积算一半来计算，系争房屋的实际市场价格在758万左右，与原告签订525万价格相差有233万之多。如果出售价格远背离市场价值，将会对被告另行购房居住带来困难。考虑到给原告带来麻烦，同意对原告作道义上的适当补偿。经审理查明，被告陆某2、王音、陆某1是系争房屋产权人。2015年6月3日，原告江敏丽(乙方)与陆某2、王音、陆某1(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定系争房屋转让价525万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后100天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。同日，原告支付定金20万元。2015年10月2日，原告向被告发送《解除合同通知书》，主要内容为，按照《房屋买卖合同》的约定，双方本应在2015年9月10日之前签订《上海市房地产买卖合同》。但被告以房屋市场价格已上涨至570万元为由，不愿意按照约定的525万元价格转让房屋，以致未能在约定期限内签订《上海市房地产买卖合同》。被告一再拒绝按照约定的525万元总价款与原告签订《上海市房地产买卖合同》，已构成违约。为此，原告决定解除与被告签订的《房屋买卖合同》。审理中，原告称，签订合同后，为了筹措首期房款，原告以低于市场的价格出售了3套房屋。2015年9月8日，原告和被告夫妇到中原公司签订网签合同，中原公司提出因房屋评估价格上涨，且面积中有50余平方米的地下室，凭中原公司的经验按570万元可以保证审核通过。被告听说后，认为房价上涨了，不同意再继续签订网签合同。原告也向中原公司提出，应该到交易中心核实能否以525万价格通过审核，因为按照570万价格，原告需要缴纳的税费也会上涨。第二天，中原公司称可以按照525万通过审核，且将该情况告知了被告，之后通知被告几次，但被告不再同意签约。被告称，2015年9月8日，被告夫妇诚心去中介处签订网签合同，但中介突然提出525万元通不过审核，网签合同中要签订570万元的价格，原被告都很诧异。被告经考虑，认为这是阴阳合同，而当天中介也没有其他办法解决。第二天，中介打电话给被告，表示可以不做高房价，以525万元签订网签合同，但要按审核价格缴税。事后，被告去交易中心咨询，交易中心工作人员表示系争房屋以525万肯定通不过审核。被告向中介公司提出加价，具体价格没说，中介反馈原告一分钱不愿意加，故没有继续协商下去。之前曾有另一家中介公司介绍的下家，被告以510万签约，收取了5万定金，后双倍返还定金解决了争议。因为当时原告出价最高，最终与原告签订了合同，从中也说明被告不了解市场。以上事实，有当事人提供的《房屋买卖合同》、《解除合同通知书》、收款收据、上海市房地产登记簿等证据及陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，被告提供的证据不足以证明该价格在双方签约时严重偏离市场价格，显失公平，且被告亦未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《房屋买卖合同》，故合同不能履行的主要责任在于被告。因被告违约，现原告要求解除合同、被告返还定金及支付违约金的诉请，与法有据，本院予以支持。被告的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于违约金的数额，考虑到系争房屋的审核价可能高于合同约定的转让价等因素，由本院依据被告的过错程度，合同的履行情况以及原告的实际损失等酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条以及第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告江敏丽与被告陆某2、王音、陆某1于2015年6月3日就上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《房屋买卖合同》；二、被告陆某2、王音、陆某1应于本判决生效之日起十五日内返还原告江敏丽定金20万元；三、被告陆某2、王音、陆某1应于本判决生效之日起十五日内支付原告江敏丽违约金30万元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16，050元(原告均已预缴)，由被告陆某2、王音、陆某1负担。被告陆某2、王音、陆某1应于本判决生效之日起十五日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  陈名玲二〇一六年九月三十日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。