江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0481民初853号原告（反诉被告）邓逸萍，女，1972年5月15日出生，汉族，江西省瑞昌市人。委托代理人费强，男，1975年9月7日出生，汉族，江西省瑞昌市人。委托代理人黄治贤，瑞昌市码头法律事务所法律工作者。被告（反诉原告）曹中旺，男，1976年1月6日出生，汉族，江西省瑞昌市人。委托代理人桂新华，江西泰极律师事务所律师。原告（反诉被告）邓逸萍与被告（反诉原告）曹中旺房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年5月12日立案受理后，依法由代理审判员王德卫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人费强、黄治贤，被告（反诉原告）曹中旺的委托代理人桂新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告）邓逸萍诉称及反诉辩称：原、被告双方于2011年11月19日订立一份商铺租赁合同，合同约定原告将自己位于瑞昌市黄金南路至瑞昌市公园路南侧某号商铺出租给被告商业经营，合同约定了租金标准、支付方式、违约责任等。合同订立后，双方履行合同。自2016年2月18日被告不支付租金，此后原告多次催讨，但被告总往后拖延，原告无奈诉至法院，诉讼请求如下：（1）请求法院依法判令解除原、被告双方订立的商铺租赁合同，判令被告将物品搬出原告商铺；（2）判令被告支付租金41924元（计算至2016年2月18日至2016年5月8日，此后按标准另行计算至被告搬出商铺为止）；（3）判令扣除被告违约金10000元归原告；（4）判令被告交清因租赁产生的水、电、物业费用；（5）本案的诉讼费用由被告承担。反诉原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据：第一、由于反诉原告的严重违约行为导致合同不能履行，其责任在反诉原告。第二、根据双方的租赁合同约定，如果欠租金30天以上，反诉被告可以解除合同。为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）邓逸萍向本院提供了如下证据：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、四本房屋所有权证书，证明原、被告双方租赁合同上的房屋所有权人是原告邓逸萍。3、商铺租赁合同，证明原、被告双方租赁关系的事实，根据合同条款第五条第二款，原告提出解除合同是符合双方约定。根据合同条款第七条第二款，被告应按照欠款的3%支付滞纳金，且原告有权没收保证金。如果被告反诉，原告要求按照每日3%收取被告的滞纳金。被告（反诉原告）曹中旺辩称及反诉诉称：原告2016年4月份将被告经营的橱柜衣柜店面的大门锁住，造成瑞昌橱柜衣柜店面停业，原告构成根本违约，造成被告7名员工下岗失业，被告与商家的财务资料、财产等全部被锁在商场里面，到目前为止有近3个月的损失。被告要求法庭当面把被告商铺里面的材料等全部拿出来。原告强行锁门造成的损失，被告要反诉，要求原告因锁门违约行为赔偿被告的损失。原告锁门以前的租金，被告实际经营期间的可以计算。计算时间到2016年3月底。2011年11月19日，反诉原告曹中旺与反诉被告邓逸萍订立商铺租赁合同，反诉原告租赁反诉被告邓逸萍位于瑞昌市黄金南路某号商铺经营瑞昌欧派橱柜衣柜。合同约定租赁期限为2011年11月20日至2016年11月19日止。反诉原告按照合同履行一直未拖欠反诉被告租金。一直到2016年2月18日，反诉被告要求反诉原告交纳一个季度租金，因市场经济不景气反诉原告经营的货款不能及时收回，反诉原告考虑有10000元保证金在反诉被告处，要求延期一段时间交纳，反诉被告不同意，在2016年4月初，反诉被告强行锁住商铺大门，逼迫7名员工下岗，造成瑞昌欧派橱柜衣柜店面停业，反诉被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院依法判决反诉被告赔偿反诉原告的经济损失60000元。为支持自己的答辩意见及反诉诉讼请求，被告（反诉原告）曹中旺向本院提了如下证据：接处警登记表,证明原告邓逸萍强行对被告曹中旺经营的瑞昌欧派橱柜衣柜店面锁门。考勤表一份，证明被告经营的商场共有员工7名，其中5名上下班打卡，另2名负责外勤工作，上下班不打卡，被告经营的商场在正常营业。工资清单一份，证明被告经营的商场2015年8月份至2015年12月份支付员工工资共计162355元，平均每月支付工资32741元。2015年10月份收款凭证，证明被告经营的商场2015年10月份营业收入271561.7元。2015年12月收款凭证，证明被告经营的商场2015年12月份营业收入287000元。被告曹中旺对原告邓逸萍提供的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，其认为2016年2月份被告曹中旺延期交纳租金是事实，被告曹中旺的有关货款没有到位，向原告邓逸萍要求延迟交纳，但是原告邓逸萍强行锁门。原告邓逸萍认为按照约定解除合同的条件成立，但原告邓逸萍没有通知被告曹中旺，导致被告曹中旺经营的店面不能经营。依照合同法的相关规定，原告邓逸萍要通知被告曹中旺并给必要的时间。滞纳金每日3%过高，请求法院裁定。原告邓逸萍对原告曹中旺提供的证据1真实性无异议，关联性有异议，其认为原告邓逸萍锁店面门是催缴房租，不是原告邓逸萍的单方行为，是和被告曹中旺一起锁的门；对证据2有异议，其认为被告经营的店面是否正常经营与原告邓逸萍无关；对证据3关联性有异议，其认为被告曹中旺店面的经营情况与原告邓逸萍无关；对证据4、5有异议，其认为被告曹中旺应提供税务机关的销售票据，收款凭证是自己书写的，不能作为认定本案事实依据。本院对原、被告双方提供证据的真实性予以确认，对证明目的本院将根据庭审情况综合分析认定。经审理查明：2011年11月19日，原告（反诉被告）邓逸萍与被告（反诉原告）曹中旺签订商铺租赁合同一份，原告邓逸萍将位于瑞昌市黄金南路至瑞昌市公园路南侧某号房屋租赁给被告曹中旺作经营场地，租赁面积365平方米。合同第二条约定：租赁期限为2011年11月20日至2016年11月19日，共计5年；合同第三条约定租金及其他费用：第一年月租金为5110元，第二年起每年租金按照前一年租金的20%递增。租赁期间的水费、电费根据实际使用数量，按照国家收费标准由被告曹中旺自行交纳。合同第四条约定保证金及租金交纳：签约时被告曹中旺交付10000元给原告邓逸萍作为保证金，并交纳一个季度租金15330元；以后租金按季度交纳，被告曹中旺于每季度前15日将租金交纳给原告邓逸萍，原告邓逸萍出具收取房屋租金票据给被告曹中旺。合同同时对双方权利义务、违约责任、争议解决方式及其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告双方按照合同约定一直履行至2016年2月18日。因被告曹中旺未能按照双方合同约定支付2016年2月18日至2016年5月18日该季度房屋租金，原、被告双方因房屋租金支付问题发生纠纷。2016年4月19日，原告邓逸萍将被告曹中旺经营的店面上锁，要求解除合同以及被告退房。2016年5月15日，原、被告双方再次因为拖欠租金及店面上锁一事发生矛盾。被告曹中旺的合伙人橱柜衣柜店面的实际经营者黄某某向公安机关报警，公安机关告知原、被告双方自行协商或到法院起诉解决。2016年7月1日，为避免原、被告双方因该案致使经济损失进一步扩大，经本院组织调解，原、被告双方达成如下协议：一、原告邓逸萍与被告曹中旺双方一致同意于2016年7月1日解除原、被告双方于2011年11月19日签订的商铺租赁合同。二、被告曹中旺于2016年7月2日至2016年7月8日即7日内将租赁店铺内的属于被告曹中旺一方的物品搬出，租赁的店铺由原告邓逸萍一方收回。三、原、被告双方对于2016年7月1日之前所欠的商铺租金数额、保证金10000元及被告曹中旺租赁商铺期间产生的水、电、物业等相关问题的处理，由原、被告双方进一步协商解决或由法院依法裁决。四、被告曹中旺若未能依照本协议第二项约定将租赁商铺内的物品搬出，并将租赁商铺交由原告邓逸萍收回，则应按照原合同标准继续支付2016年7月1日之后的房屋租金，若原告邓逸萍有阻挠被告曹中旺搬出物品的行为，则不得要求被告曹中旺继续支付2016年7月1日之后的房屋租金，并应赔偿被告曹中旺合理的营业损失。上述协议签订后，原、被告双方已按照上述协议第一款、第二款履行完毕。本院认为，原、被告双方于2011年11月19日签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，对该租赁合同的法律效力本院予以确认。合同生效后，原、被告双方应按照该租赁合同的约定及法律规定行使权利，并履行义务。被告曹中旺未能按照合同第四条约定及时足额支付房屋租金的行为已构成根本违约，依照双方合同第五条第二款约定，本院对原告邓逸萍请求法院判令解除原、被告双方签订的商铺租赁合同，并要求被告曹中旺支付拖欠的房屋租金的诉讼请求予以支持。对于原告邓逸萍主张的租赁商铺租金问题，本院认为依据原、被告双方签订的租赁合同第三条第一款约定，2016年租赁商铺月租金即为10596.09元，日租金即为353.20元（10596.09元÷30日）。原告邓逸萍2016年4月19日将被告曹中旺经营的店面锁住，被告曹中旺在此之前一直正常经营。故对2016年2月18日至2016年4月18日期间的租金应由被告曹中旺按照合同约定支付租金，该期间租金即为10596.09元/月×2个月=21192.18元。原告邓逸萍2016年4月19日将店面锁住要求解除合同，符合双方合同约定。被告应尽快腾退房屋。但是被告直到2016年7月1日才在本院组织下与原告协商一致后腾房，在此期间被告应支付原告占用房屋的租金损失。考虑到被告腾房应给予一定准备时间，本院根据被告交纳的保证金酌情确定为30天。综上该期间被告还应支付租金为353.20元/日×（73日-30日）=15187.6元。以上合计即为36379.78元。故被告曹中旺自2016年2月18日至2016年6月30日期间应支付的商铺租金为36379.78元。对原告邓逸萍主张的违约保证金10000元的问题，本院认为依据原、被告双方签订的租赁合同第七条第二款的约定，被告曹中旺逾期交付租金，原告邓逸萍随时有权提出解除合同，有权没收保证金。因被告曹中旺未能按照合同约定及时足额支付商铺租金，原告邓逸萍要求按照双方合同约定该保证金10000元归原告邓逸萍所有，原告邓逸萍的该项主张符合双方合同约定及法律规定，故本院对原告邓逸萍的该项诉讼请求予以支持。对于原告邓逸萍主张的要求被告曹中旺支付商铺租赁期间产生的水、电、物业等费用，因原告邓逸萍未能提供证据证实该项主张，故本院对原告邓逸萍的该项诉讼请求不予支持。对于被告曹中旺主张的要求原告邓逸萍赔偿因强行锁门造成的经营损失60000元，本院认为被告曹中旺作为商铺租赁合同的承租人，按照双方合同约定及时足额支付商铺租金是被告曹中旺的根本合同义务，被告曹中旺拖欠商铺租金的行为在法律上已经构成根本违约。原告邓逸萍对被告曹中旺经营的店面进行锁门虽然客观上给被告曹中旺造成经营损失，但依据被告曹中旺提供的证据，仅能证明被告2015年10月份、2015年12月份的营业收入情况，2015年8月份至2015年12月份员工工资发放情况，因被告曹中旺提供的证据无法证实上述期间的经营利润，故本院对被告曹中旺的反诉诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条的规定，判决如下：解除原告邓逸萍与被告曹中旺2011年11月19日签订的商铺租赁合同。被告曹中旺在本判决生效后十日内，支付原告邓逸萍2016年2月18日至2016年6月30日商铺租金36379.78元。被告曹中旺交付原告邓逸萍的合同保证金10000元归原告邓逸萍所有。驳回原告邓逸萍的其他诉讼请求。驳回被告曹中旺的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1098元，反诉受理费650元，共计1748元。由原告邓逸萍负担140元，被告曹中旺负担1608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。代理审判员  王德卫二〇一六年九月二十二日书 记 员  周晓琪