山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初8191号原告：孙荣德，男，1978年5月29日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：孙曙光，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。被告：严德辉，男，1971年11月7日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：纪毓林，青岛城阳环海法律服务所法律工作者。原告孙荣德与被告严德辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙曙光、曲颂菊，被告严德辉及其委托诉讼代理人纪毓林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求依法确认原被告签订的《厂房租赁合同书》于2018年8月17日解除。二、依法判令被告返还原告自2018年6月24日起至2018年10月15日止的租赁费15616.44元及利息。三、依法判令被告向原告支付违约金30000元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月15日，原被告签订《厂房租赁合同书》，约定原告租赁被告位于城阳区张社区工业园的独院厂房。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告未经原告同意擅自于2018年6月24日占用租赁厂房，致原告无法正常使用。被告答辩称，原告所诉与事实不符，被告并未违约，也没有给原告造成任何损失。原告为证明其主张，向本院提交证据及被告质证意见如下：1、厂房租赁合同书1份，证明2016年10月15日，原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，约定原告租赁被告位于城阳区张社区工业园的独院厂房，面积700平方米，合同对租赁期限、租赁费及支付、违约责任等进行了明确的约定，本合同签订后，原告支付给被告第一年的租赁费，被告也将厂房交付给原告使用。被告对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。2、2017年10月15日被告严德辉向原告出具的收条1份，证明2017年10月15日，原告按照合同约定向被告支付了第二年即2017-2018年的房租费伍万元整，被告向原告出具了书面的收条。原告按照合同约定履行了支付租赁费的义务。被告对证据的真实性、证明事项均无异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。3、照片10张，证明2018年6月24日，被告未经原告同意更换新锁，将厂房强占，堆满了货物，并将厂房内原告存放的模具、电器及原材料等搬至院子里，因被告搬运不当及下雨等原因，原告的模具、监控、电器及原材料损坏严重。被告的行为已构成严重违约，且致使原被告双方签订的合同无法继续履行，根据厂房租赁合同第九条的约定，被告应向原告支付违约金3万元。被告对证据的真实性不予认可，对证明事项有异议。本院对该证据真实性予以采信，但该证据尚不足以证明换锁、强占厂房、堆积货物等行为的实施主体，本院认为，需结合其他证据予以认定。4、原告律师给被告发的律师函1份、被告给原告的函复1份，证明因被告的违约行为，原告于2018年8月14日向被告发送律师函解除双方签订的《厂房租赁合同书》，被告于2018年8月17日收到，并在8月21日给原告复函，因此《厂房租赁合同书》应于2018年8月17日解除。另外，8月21日的函复中，被告认可该厂房已经租赁给第三人，被告的行为已经构成违约。被告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，被告给原告回复函所阐述的事实就是当时真实的情况。本院对该证据真实性予以采信。被告为反驳原告主张，向本院提交证据及原告质证意见如下：1、城阳区张社区出具的证明1份、被告为原告垫付的水费票据1份，证明原告2018年2月已搬离了所租赁的厂房，并且水费未交，并向社区的工作人员表明了不再租赁该厂房，并让被告退回的租赁费来顶账，原告经营期间所欠的水费为4225元，由被告为其垫付。原告对证据的真实性无异议，但该证据不符合法律规定的形式，没有法定代表人或经办人的签字，没有法律效力，从内容上看，该证据属于证人证言，单位或相关工作人员应出庭接收询问，否则不能作为认定事实的依据，且该证据上所称的原告拖欠水费，社区曾多次催促原告让其缴纳没有任何证据予以支持，仅凭该证据不能证明上述事实。水管漏水所产生的水费系租赁物的正常磨损引起，不应由原告承担，水费的缴纳与被告违约是两个法律关系，合同上没有约定水费的缴纳时间，即使原告欠缴水费，也与本案诉求无关，该证据不能证明原被告之间的租赁合同已经解除。对水费票据的真实性无法确认，该证据无法证明系原告租赁期间所产生的水费，该证据的单位处写的是严德辉的名字，证明不了与本案租赁厂房之间的关系，即使该证据是本案租赁厂房产生的水费，根据原被告双方签订的合同，原告也未接到相关部门及被告通知缴费，也没有相关规定要求原告缴纳水费，证明不了被告的主张。与被告是否违约没有必然关系，被告应当承担违约责任。本院对该证据真实性予以采信，该证据尚不足以证明被告证明事项，原告曾表示不再租赁这一事实尚需被告提交其他证据进一步证明。2、原告使用电费清单1份，证明原告在2018年2至3月份用电量明显下降，证明原告已不再涉案厂房经营，也可以看出2018年1月原告的用电量是50894千瓦时，从2月至3月的用电量是284千万时，以后越来越少，6月至11月用电量更少，也证明了自2018年6月份至11月份，被告也没有使用该厂房，故被告也不存在违约情况。原告对证据的真实性不予认可，该证据没有盖章，真实性无法确认。证明不了被告自2018年6月份后没使用厂房。通过原告提交的证据3及被告为原告的复函均能证明被告于2018年6月后占用该厂房。原告在2018年6月之前用电多少与合同的履行没有任何关系，原告缴纳了租赁费就应当有该房屋的使用权，即使原告不用电，被告也无权侵占。本院对该证据真实性及证明事项不予采信。3、贴在涉案厂房门上的通知1份，证明2018年6月25日后原告在继续使用该厂房。原告对证据的真实性无异议，但不能证明被告的证明事项，该证据恰能证明被告非法侵占原告房屋，恶意破坏房屋内财产的事实。原告系青岛奥瑞欧塑胶有限公司股东和法定代表人。本院对该证据真实性予以采信，该证据尚不足以证明原告至2018年6月25日仍在涉案厂房中经营生产这一事实，且根据原告提交证据，2018年6月25日之后涉案房屋已换新锁，被告亦承认已经将涉案房屋租赁给第三人，对该证据证明事项本院不予采信。4，土地租赁转让协议书及土地租赁协议书复印件各1份，证明2000年12月30日被告从苟银诗处租赁土地1.5亩，租赁期为30年，2002年6月30日经北张村委会同意，苟银诗将自己与村委的租赁土地中的1.5亩土地转包给被告，被告在该土地上建造厂房，没办理任何建筑手续。原告该证据系复印件不予认可，且与本案无关。该证据系复印件，本院对该证据真实性及证明事项不予采信。本院依原告申请，到青岛市公安局城阳分局上马派出所调取了2018年6月24日、2018年6月25日接处警登记薄2份及出警视频资料3份。原告对证据真实性无异议，从该组证据可以看出被告在合同期内强行收回厂房造成原告巨大的经济损失。损失包括模具、原材料、监控设施、家电及其他物品等。被告的行为违反双方签订的租赁合同约定，依法应承担违约责任，赔偿原告的损失。被告对接处警登记薄真实性无异议，但是是原告报警的，报警原因系原告自述，被告不认可。三份视频可以看出只是原告自己的叙述，他所说的问题是被告所造成的无法确认，且原告在2018年6月25日以公司的名义张贴通知书，内容是告知该厂房由原告继续使用，直至原告使用到合同到期。这期间在2018年6月24日原被告确实发生过争执，但原告并未搬离厂房，直到合同期满才搬走的。通过对证据的分析与认定，本院认定本案事实如下：经审理查明，2016年10月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同书》，合同约定：……一、甲方位于城阳区张社区工业园的独院厂房，建筑面积约700平方米，出租给乙方作为注塑厂房使用，乙方对所承租的房屋做了充分了解，愿意承担。二、甲、乙双方议定租赁期限为两年，自2016年10月15日至2018年10月15日止，租金为人民币95000元。交款方式为二次交清，每次交款45000元、50000元。自签订合同时交清第一次，第二次2017年10月15日前交清。甲方收取租金只开收据（若乙方需要正式发票税金乙方负担）……九、在租赁期内，甲乙双方不得随意终止合同，任何一方违约需承担三万的违约金。乙方的玖万伍仟元的租金不能作为违约金之用。2017年10月15日，原告向被告支付租金50000元，被告为原告出具收条一份，记载：今收到承租方孙荣德（2017-2018）年房租费伍万元整。又查明，据原告述称，2018年6月24日，被告未经原告同意更换新锁，将厂房强占，堆满了货物，并将厂房内原告存放的模具、电器及原材料等搬至院子里。2018年8月14日，原告向被告发送《律师函》，因被告上述行为，函告内容如下：……1、在您收到本律师函之日，委托人即与您解除《厂房租赁合同书》；2、请您在收到本律师函之日起3日内联系委托人办理剩余期间的租赁费返还、相关费用的结算、厂房交接等事宜；3、请您在收到本律师函之日起3日内支付委托人违约金30000元并赔偿委托人因您占用仓库造成的损失及货物被雨淋湿无法使用造成的损失30000元。……2018年8月21日，被告函复原告，函复内容如下：……2018年1月份，您在没有告知我方的情况下搬离厂房，并于2018年2月份电话通知我方，欲解除与我方签订的《厂房租赁合同》，并提出让我方退还剩余房租的想法，……我方同意了您的要求，并按照租赁合同的惯例，我方提出在您剩余租赁期间内若有第三方承租，即与您结算的主张，您亦表示同意。……，经过您的同意并本着保证您在厂房里遗留杂物安全的考虑，我方维修了大门并更换了新的锁具并给您留有一把钥匙。2018年6月份下旬，我方电话通知您有第三方准备租用该厂房，并要求您尽快清理厂房内剩余杂物，……在此，我方郑重声明，这期间我方与您的通话记录及录音，我方均有保留，并且过程中有大量证人可以为我方作证。……被告在庭审过程中未提交任何通话记录及录音、证人证言。另查明，原、被告因纠纷，曾于2018年6月24日、2018年6月25日两次报警处理，据原、被告述称，派出所去现场调查后再无处理结果。涉案租赁物系上马街道北张社区工业园的独院厂房。无产权证书，无规划许可。再查明，原告租赁涉案厂房后，将涉案厂房给青岛奥瑞欧塑胶有限公司使用，原告系公司股东及法定代表人，该公司地址在北张居委会西南500米，2010年4月29日成立。以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原、被告提交证据及当庭陈述，涉案租赁物无产权证书，未经相关部门规划许可，被告亦无任何证据可证明其对涉案标的物享有物权，故应认定针对涉案租赁物所签订的《厂房租赁合同书》为无效合同。本案中根据原被告提交证据，被告在给原告回函中认可于2018年6月维修大门并更换锁具，无论其自述是何原因，结合原告提交证据，均可以认定原告自2018年6月24日起实际失去对涉案租赁物的管理使用。被告抗辩称，原告在2018年6月24日之后仍在涉案厂房中经营使用，但其提交青岛奥瑞欧塑胶有限公司的通知内容系原告对于承租权利的重申与告知，尚不足以证明原告仍在涉案租赁物中经营使用，故对该抗辩意见，本院不予采信。综上，本院认定原告实际使用涉案厂房至2018年6月24日。因被告维修涉案厂房大门并更换锁具，使原告自2018年6月24日起实际失去对涉案租赁物的管理使用，故对于其预交的2018年6月24日起至2018年10月15日止的租赁费（使用费）15616.44元[日使用费136.9元（50000元÷365日）×未占用厂房天数114天（2018年6月24日至2018年10月15日）=15616.44元]，被告应予返还。对原告主张的以此为本金自起诉之日至付款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，本院认为，原、被告对合同无效均存在过错，且因原告原因也对被告对涉案厂房后续的正常使用造成一定的影响，依据公平原则，本院对原告的该诉请不予支持。因涉案合同无效，原告依合同约定要求被告赔偿损失30000元（参照合同约定违约金30000元）的主张，缺乏事实与法律依据，且原告在本院释明后对涉案厂房的损失亦不申请鉴定，故本院对该诉请不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告严德辉于本判决生效之日起10日内返还原告孙荣德2018年6月24日起至2018年10月15日止的使用费15616.44元。二、驳回原告孙荣德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，由原告孙荣德负担1087.5元，由被告严德辉负担1087.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 李 珂审 判 员 徐 鹏人民陪审员 张 静二〇一九年十月二十四日书 记 员 孙瑜阳