山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)鲁17民终1552号上诉人（原审原告）：菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司。法定代表人：焦成书，该公司执行董事。委托代理人：侯杰，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于德成，汉族.委托代理人：毕美菊，山东君诚仁和律师事务所律师。上诉人菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司（以下简称“菏泽万鑫公司”）因与被上诉人于德成房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽牡丹区人民法院（2014）菏牡民初字第3727号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审原告菏泽万鑫公司诉称：2003年3月1日，原菏泽市牡丹区棉花加工三厂（以下简称“原棉花加工三厂”）与被告于德成签订合同一份，合同约定：原棉花加工三厂将家属院前排七间正房租赁给被告使用，并约定了租金等项。原棉花加工三厂因经营管理不善，于2005年8月份进入破产程序。2008年10月11日，在破产程序终结前，原棉花加工三厂破产清算组与牡丹区中兴棉花经营中心达成协议，由牡丹区中兴棉花经营中心作价接受原棉花加工三厂的破产资产和职工，并按一定比例为职工缴纳养老保险金。2014年9月25日，牡丹区中兴棉花经营中心将接受的原棉花加工三厂破产资产和职工一并移交给原告，原告对原棉花加工三厂的破产资产拥有所有权和处置权。被告未按合同约定按期缴纳租赁费，构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，要求：1、要求解除原棉花加工三厂与被告于德成签订的房屋租赁合同。2、要求被告返还所租房屋并支付租金8400元。3、诉讼费用由被告承担。原审被告于德成辩称：原棉花加工三厂在2005年8月份进入破产程序后，破产清算组与2005年10月份将破产资产作价给了菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心。2009年3月16日，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与菏泽市牡丹区华锦建材有限公司签订协议一份，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心又将该破产资产移交给了菏泽市牡丹区华锦建材有限公司所有。原告提交的菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与菏泽市牡丹区华锦建材有限公司于2014年9月18日签订的解除双方2009年3月16日协议的协议，不是菏泽市牡丹区华锦建材有限公司真实意思表示，菏泽市牡丹区华锦建材有限公司共有两个股东，其中一个股东已经死亡，另一个股东晁建国并不知道实情。牡丹区供销联社出具的情况说明已经说明，菏泽市牡丹区华锦建材有限公司已按协议约定为职工缴纳了养老保险金，并不是解除协议中所说的菏泽市牡丹区华锦建材有限公司未按约定履行义务。故原告提交的2014年9月18日的解除协议并不成立，原棉花加工三厂的破产资产仍归菏泽市牡丹区华锦建材有限公司所有。原告称菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心于2014年9月25日将原棉花加工三厂破产资产和职工一并移交给原告不是事实，属于菏泽市牡丹区华锦建材有限公司所有的资产菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心无权处分。原告对涉案财产不具有所有权，故原告没有诉权，应依法驳回原告的诉讼请求。以前的房租费被告按时交纳到2008年，后来被告不交租赁费并不是被告的原因。原棉花加工三厂破产后，其内部机构频繁变更，并没有人通知被告其租赁的原棉花加工三厂的房屋归谁管理，被告不知道房租费应该交给谁，也没有人通知过被告交租赁费的事。合同法规定的解除合同的条件是“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，所以，原告主张的解除合同也没有法律依据，也应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原棉花加工三厂与被告于德成于2003年3月1日签订租赁合同一份，合同约定：原棉花加工三厂将家属院前排七间正房租赁给被告于德成，租金���每年700元，每年3月份交清当年的租金，租赁期限为30年（2003年3月1日至2033年2月底），合同还约定了其他权利和义务。后原棉花加工三厂进入破产程序，在破产程序终结前，原棉花加工三厂破产清算组与牡丹区中兴棉花经营中心于2008年10月11日达成协议，由牡丹区中兴棉花经营中心作价接受棉花加工三厂的破产资产和职工，并按一定比例为职工缴纳养老保险。2009年3月16日，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与菏泽市牡丹区华锦建材有限公司签订协议一份，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心将破产资产移交给菏泽市牡丹区华锦建材有限公司所有。2010年1月16日，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与菏泽市牡丹区华锦建材有限公司签订协议书，约定菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心将其接收的原棉花加工三厂的破产资产及相应土地使用权移交给菏泽市牡丹区华锦建材有限公司。2014年9月18日，双方又签订协议书一份，解除了2010年1月16日签订的移交协议书。2014年9月25日，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司签订的协议书一份，约定菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心将其接收的棉花加工三厂的破产资产及相关土地使用权移交给上诉人菏泽万鑫公司，并由菏泽万鑫公司接管原棉花加工三厂的人员及相应破产费用。原审法院另查明，被告交纳房租费交纳至2008年，共拖欠原告8年的房租费5600元。原审法院认为：原棉花加工三厂与被告于德成签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，属有效合同。根据原告提供的2014年9月18日牡丹区中兴棉花经营中心与菏泽市牡丹区华锦建材有限公司签订的协议书，以及2014年9月25日菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与菏��市牡丹区万鑫农产品有限公司签订的协议书，能够认定原告对被告租赁的房屋具有所有权的事实。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。故涉案租赁房屋所有权属原告后，原租赁共同继续有效。被告于德成不按合同约定缴纳房租费，属违约行为，原告要求被告交纳租赁费合理部分的诉讼请求，予以支持。过高部分的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……，（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。虽本案被告迟延履行主要债务，但原告未提供“经催告后在合理期限内仍未履行”的相关证据，故原告要求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定的解除合同的条件，对原告该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条、第七十条之规定，判决:一、被告于德成支付原告菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司房屋租赁费5600元，限判决书生效后十日内履行完毕；二、驳回原告菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告被告于德成负担。上诉人菏泽万鑫公司不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉称：1、双方的租赁合同约定“乙方在租赁期间，如有特殊情况变化��因素，甲方有权终止合同，乙方应无条件接受，并享有优先购买权”，此约定系合同解除条款，上诉人拥有合同解除权。上诉人一审起诉，法院将起诉状送达被上诉人应是上诉人通知了被上诉人解除合同。2、在租赁期间，原棉花加工三厂的破产财产权属变迁应属“特殊情况变化”，上诉人可解除合同。3、原审判决应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判令解除涉案房屋租赁合同，故原审法院适用法律错误。4、涉案租赁合同有涂改痕迹，此涂改应视为对合同的根本性修改，一审法院应当将此事查清。如果该合同经涂改后为有效合同，因为原棉花加工三厂未在涂改处签字盖章，则应视为三厂不知情，不认可，该合同在2006年2月底就已经到期，剩余期限应当视为不定期的租赁合同，上诉人拥有随时解除合同的权利。如果该合同经涂改后视为无效合同，那���被上诉人应当将房屋返还给上诉人并支付使用期间的合理费用。请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人于德成答辩称：1、涉案租赁合同中约定的“特殊情况”应是指在该租赁物被征用或原棉花三厂将该租赁物转让给他人时，解除的条件才能成立。且该特殊情况应是租赁物的情况变化，而不是租赁物的所有权人变化。如果因租赁物所有权人变化而导致合同解除，势必与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条向违背，同时也与双方约定的优先购买权相违背。因此，所有权人的变动不属于合同解除条件的成就。2、被上诉人承租后，一直到菏泽市牡丹区华锦建材有限公司缴纳租金，但后来他们内部机构频繁变更，被上诉人不知应向谁缴纳。华锦公司、中兴公司和上诉人均未向被上诉人通知过缴纳租金，故上诉人在没有催告通知并经过合理期限，法定解除条件不成立。3、在合同签订时双方一致同意将租赁期限修改为30年，两份合同均已经修改。且被上诉人的租金也一直交到2008年，上诉人认为是被上诉人恶意篡改合同，应举出有效证据，否则其主张不能成立。综上，上诉人没有合同解除权，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为：首先，关于涉案房屋租赁合同的效力问题。涉案合同系被上诉人于德成与原棉花加工三厂就房屋租赁事宜达成一致意思表示，并签订了涉案合同，并不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。上诉人称被上诉人提交的合同经过涂改，但上诉人既未提交其应持有的合同原件，未提交证据证明该涂改系被上诉��所为，故在无相反证据足以推翻的情况下，应对该租赁合同所载内容予以认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案合同约定的租赁期限自2003年3月1日至2033年2月底，该期限明显超出了二十年，故超出二十年的部分应为无效。其次，关于上诉人是否享有合同解除权的问题。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。在双方未能协商一致的情形下，如一方请求解除合同，需具有合同约定解除或法定解除情形。具体本案，如前所述，被上诉人与原棉花加工三厂签订的房屋租赁合同，在法律保护的二十年期限内应认定为有效。现上诉人以被上诉人未按合同约定按期缴纳租金已构成严重违约为由请求解除合同��但因原棉花加工三厂破产，涉案租赁物的权属处于长期不确定状态，且上诉人未举证证明其就租金事宜向被上诉人履行了催告义务，故不应视为被上诉人未履行缴纳租金义务存在主观恶意。关于涉案租赁合同约定的“特殊情况变化”，双方当事人对该约定做出了不同解释。对此，本院认为，双方在合同中对该“特殊情况变化”的约定并不明确，故应依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物所有权的变动不应作为上诉人解除合同的约定事由。综上，由于原告未能举证证明被告存有合同约定的解除事由，也无法定解除情形，故上诉人请求解除合同，于法无据，依法不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但并不影响本案的判决结果。上诉人菏泽万鑫公司的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第���百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟代理审判员  于 辉代理审判员  李 兴二〇一六年九月十日书 记 员  张伟威