四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0824民初2150号原告：苍溪县天姿物业管理有限公司。法定代表人：杨军祥，董事长。委托代理人：蔡仁林，男，生于1988年7月28日，汉族，四川省万源市人，住四川省万源市白，系该公司员工。委托代理人：向和平，四川鉴平律师事务所律师。被告：胥诗悦，女，生于2000年12月17日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。法定代表人：胥元深，男，生于1977年1月10日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，系胥诗悦生父。原告四川天姿物业管理有限公司诉被告胥诗悦物业服务合同纠纷一案，本院于2016年07月11日受理后，依法由审判员李瑞成独任审判，2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告四川天姿物业管理有限公司的委托代理人蔡仁林、向和平、被告胥诗悦的法定代理人胥元深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川天姿物业管理有限公司诉称：被告胥诗悦系位于苍溪县陵江镇人民东街2号锦秀阳光小区业主。2013年5月17日，原告四川天姿物业管理有限公司与被告胥诗悦签订《锦秀阳光前期物业服务合同》，合同生效后，原告切实履行合同义务，被告交纳物业服务费至2014年8月31日，下欠2014年8月31日至2016年8月31日物业服务费2871元，原告多次向被告催收无果，2016年4月8日，原告委托四川鉴平律师事务所向被告送达催收物业服务费的律师函，被告收悉后仍未向原告交纳物业服务费。原、被告签订的前期物业服务合同合法有效，受法律保护，双方当事人均应严格遵守，被告迟延支付或拒绝支付物业管理费的行为违反合同约定，现原告诉至法院请求判决被告立即支付原告物业服务费2244元及违约金；案件受理费由被告承担。为支持诉讼请求，原告向法庭提交了1、营业执照；2、常住人口登记卡、身份证；3、物业服务企业资质证书；4、锦绣阳光前期物业服务合同；5、收款收据；6、律师函、特快专递记录详单。被告胥诗悦辩称：被告从2014年8月31日至今的物业服务费未交属实，但原告主张的金2871元不准确，原告的房屋面积为85平方米，按1.1元/平方米/月，应为2100多元。被告方不交纳物业管理费是因原告违规收取了建渣清运费195.50元、装修管理费212.50元和装修保证金1000元，至今未退还被告。合同上约定按15个月收取物业管理费不合常理，应按年收取。原告在发律师函前未向被告催收物业服务费，只在被告门上帖单子催收。被告未交纳物业服务费是因1、原告未退还被告装修保证金；2、原告的服务质量有瑕疵，2014年上年，被告入住新房发现门外直廊排放大量的生活油烟经被告厕所窗户进入被告房间，对被告的生活造成严重影响，该油烟排放烟道系该小区业主冉玉学私自将临街门面后面部位改做厨房，致被告家庭生活受油烟困扰，被告找到原告公司，但一直未能解决访问题。3、物业公司按按1.1元/平方米/月系其单方约定，明业不合理。被告要求原告立即退还装修保证金及支付资金利息，解决过道油烟对原告家人生活的困扰后，被告才依据标准支付物业服务费。针对诉讼主张，被告向法院交了1、锦绣阳光前期物业服务合同；2、锦绣阳光房屋装饰装修管理服务协议；3、收款收据；4、照片。经审理查明：苍溪县陵江镇人民东街“锦绣阳光”小区系刘锦平、范锦先、赵举强三人出资建设。2012年8月，原告与刘锦平、范锦先、赵举强达成前期物业服务口头协议，由原告苍溪县天姿物业管理有限公司对锦绣阳光小区进行物业管理，物业服务的基本内容有：物业共用设施及其运行的日常维护和管理；公共环境卫生管理服务；安保服务，维护本物业区域内的公共秩序等。2013年3月2日，被告胥诗悦购卖苍溪县陵江镇人民东街锦绣阳光小区D栋第2层1号住房，房屋面积85平方米。2013年5月17日，原、被告签订《锦绣阳光房屋装饰装修管理服务协议》，按协议约定，被告向原告交纳装修保证金1000元，建渣清运费195.50元，装修管理费212.50元。同时，原、被告签订《锦绣阳光前期物业服务合同》，合同约定物业服务事项：1、物业共用部位和设施设备的管理维护包括：屋顶、承重墙体结构、楼梯间、走廊、门厅等。2、公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理。3、公共区域的环境维护，包括公共楼道、通道、走廊、小区道路公共场地的清洁卫生垃圾的运收、4、建筑区划内公共区域的秩序维护、交通与车辆停放秩序管理，包括停车场管理和车辆进出管理，此款约定的事项不包含业主、物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任。5、物业使用的禁止性行为的监督。6、综合服务（物业服务标准：1、公共场地每天保持干净。2、定期检查公共设施设备的安全维护。3、门岗24小时保安执勤、4、绿化的完好率到达90%以上。5、业主反映的问题及时处理并回复。其中约定物业费住宅按1.10元/月/平方米收取。物业服务费按15月交纳，如逾期交纳，按日加收2%的违约金，如超出半年仍未缴纳的违约金加收到5%。合同签订后，原告按合同约定履行义务。被告缴纳15个月（至2014年8月31日）物业管理费1402.50元。后被告不再交纳物业管理费，原告催收未果，于2016年4月8日委托四川鉴平律师事务所向被告送达催收物业管理费的律师函，被告收悉律师函后仍未交纳物业管理费。被告已拖欠原告2014年8月31日至2016年8月31日共24个月的物业服务费2244元，现原告诉至法院请求判决被告立即支付原告物业服务费2244元及违约金；案件受理费由被告承担。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。物业服务关系是一种民事法律关系。民事法律关系主体的权利义务是对等的和相互的。原告苍溪县天姿物业管理有限公司与被告胥诗悦签订《锦绣阳光前期物业服务合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行相应义务，合同签订后被告胥诗悦接受了原告苍溪县天姿物业管理有限公司提供的物业服务，故应按照合同约定的服务价格向物业公司缴纳相应的物业费用，其拖欠物业服务费不付的行为违反合同约定，应承担违约责任，原告要求被告支付欠交物业费的请求，本院支持。被告的房屋面积85平方米，且合同约定电梯住宅按1.10元/月/平方米交纳物业费，交费周期15个月，原、被告并未约定明确的交费时间，至2015年11月30日，被告已下欠原告物业服务费1402.50元。原、被告双方约定被告逾期不交纳物业服务费则按每天2%向原告交纳违约金的约定不符合法律规定，且原告未能举证合同履行后可获得的利益损失，对原告的该项主张，本院不予支持。被告要求原告立即退还装修保证金及支付资金利息，被告未提出反诉，对被告的该主张本院不予支持。被告要求原告解决过道油烟对原告家人生活的困扰后被告才依据标准支付物业服务费，因其与本案不属同一法律关系，对被告的该项主张，本院亦不予支持。为有利于物业服务市场的健康发展，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国合同法》同第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担断续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,判决如下:被告胥诗悦在本判决书生效后立即支付原告苍溪县天姿物业管理有限公司2014年8月31日至2015年11月30日共15个月的物业管理费21402.50元元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胥诗悦承担，该费用原告已预交，被告在执行兑现时一并支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  李瑞成二〇一六年九月十日书记员  朱培元