江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠民初字第02375号原告：上海中建物业管理有限公司无锡分公司，组织机构代码79232895-1，住所地无锡市惠山经济开发区惠山大道1539号。负责人梅元鼎，上海中建物业管理有限公司无锡分公司��事长。委托诉讼代理人：胡红卫（受上海中建物业管理有限公司无锡分公司的特别授权委托），上海中建物业管理有限公司无锡分公司项目经理。被告：张国，男，1975年11月10日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：孙利，女，1976年2月14日生，汉族，住无锡市惠山区。原告上海中建物业管理有限公司无锡分公司（以下简称中建物业无锡分公司）与被告张国、孙利物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告中建物业无锡分公司的委托诉讼代理人胡红卫到庭参加诉讼；被告张国、孙利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中建物业无锡分公司诉称：中建物业无锡分公司是无锡市嘉利华府庄园小区（以下简称华府庄园小区）的物业管理公司，自2007年11月以来，根据《临时管理规约》的规定对华府庄园小区提供物业管理和服务。张国、孙利系华府庄园3区105号的业主，于2007年12月18日办理了进户手续，缴纳了至2008年12月31日为止的物业服务费。2009年1月起至2015年6月，经中建物业无锡分公司多次催讨，张国、孙利一直未按规定的缴费标准和缴费时间缴纳物业服务费。现中建物业无锡分公司提起诉讼，要求张国、孙利立即给付2009年1月1日-2015年6月30日的物业服务费33480元（每年按10个月计算）及至2015年7月31日为止的滞纳金20494元，合计53974元，本案诉讼费用由张国、孙利承担。被告张国、孙利未作答辩。经审理查明：无锡中建房地产开发有限公司（以下简称中建房地产公司）是无锡市惠山区嘉利华府庄园小区（以下简称华府庄园小区）的建设单位。2006年，中建房地产公司制定了《临时管理规约》，并与上海中建物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》。《临时管理规约》规定：物业服务费收费标准为别墅2.80元/月/平方米、商铺5.00元/月/平方米；业主在办理房屋交接手续时一次性向物业管理公司预交一年的物业管理服务费，以后物业管理服务费每半年交付一次，业主应于缴交期第一个月的前15日内一次性付清；业主逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，物业管理公司可以按应缴费用的万分之五向业主加收滞纳金；本规约经第一位业主与开发商（中建房地产公司）签署后生效，并成为与开发商签署的购房合同的有效附件；本规约的一切条款及附件，对物业管理公司与业主以及业主的受让人（继承、受赠、承租、使用人）均具有同等的法律约束力。《前期物业服务合同》规定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交��，具体标准为排屋2.80元/月/平方米、商铺5.00元/月/平方米；物业服务费用按季（或预付半年）交付，业主或物业使用人应在每季第一个月内履行付款义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天0.5‰的标准向物业管理公司支付违约金；本合同期限自2006年10月1日起至2010年12月31日止，在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前一个月业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，中建房地产公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2011年1月1日，因原前期物业服务合同期限届满，华府庄园小区尚未成立业主大会，中建房地产公司与上海中建物业管理有限公司就合同续期达成协议并续签了《前期物业服务合同》，续展期限为2011年1月1日起至2015年12月31日止。2007年11月18日，无锡市惠山区物价局对该小区物业服务收费标准进行了核准备案，其核准的物业服务收费标准为：别墅2.80元/月/平方米、商铺5.00元/月/平方米（均含公共能耗）。张国、孙利向中建房地产公司购买了该小区3区105号别墅住宅（排屋），并于2008年4月29日以张国为所有权人、孙利为共有人领取了该房屋的所有权证（登记建筑面积为192.86㎡）。2007年12月，张国与中建房地产公司、中建物业无锡分公司签订了《临时管理规约》、办理了房屋交接验收手续，支付了至2008年全年的物业服务费5400元。2009年1月-2015年6月间的物业服务费经中建物业无锡分公司催告至今未付。2009年5月，张国向中建物业无锡分公司提出了装修申请书。审理中，中建物业无锡分公司明确表示：因小区尚未建设完毕，故物业服务费按每年收取10个月���算；业主申请装修前物业服务费可按70%收取，2008年按100%收取的物业服务费中的30%同意抵扣本次诉讼主张的时间段内的金额。同时称，其分别于2012年、2014年两次向本院提起诉讼，要求张国、孙利支付物业服务费，期间对张国、孙利提出的屋顶漏水等问题已进行过修理。以上事实有房屋登记簿证明、前期物业管理服务合同、临时管理规约、物业服务费收费标准的备案回复表、房屋钥匙文件接收表、验房情况处理单、装修申请表、物业管理费发票存根联、交款通知单、缴款通知单、律师函、使用专项维修资金业主签名确认表及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：中建房地产公司与上海中建物业管理有限公司签订的前期物业服务合同对华府庄园小区的业主具有约束力。张国、孙利作为华府庄园小区的业主与中建房地产公司签订了《临时管理规约》、接受了中建物业无锡分公司提供的物业服务，应按临时管理规约和前期物业服务合同的约定按时足额交纳相应的物业服务费，拒不交纳的，中建物业无锡分公司有权根据合同约定要求张国、孙利支付物业服务费及滞纳金。现中建物业无锡分公司要求张国、孙利支付欠交的物业服务费及滞纳金不违反临时管理规约和前期物业服务合同的约定，张国、孙利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出抗辩意见，故本院予以支持。前期物业服务合同规定的物业服务费收费标准已经有关部门核准备案、双方约定了滞纳金计算方法，中建物业无锡分公司主张的物业服务费及滞纳金，有上述所列证据为凭，但其主张的金额有误。根据收费标准及滞纳金计算标准，2009年1月1日-2015年6月30日，张国、孙利应付物业服务费确认为34560.51元，扣除2008年已交应��扣的1620.02元，实际还应交纳物业费服务费32940.49元；至2015年7月31日为止的滞纳金确认为20117.46元，物业服务费和滞纳金合计53057.95元。对中建物业无锡分公司超出部分的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张国、孙利于本判决发生法律效力之日起十日内支付中建物业无锡分公司物业服务费32940.49元、滞纳金20117.46元，合计53057.95元。二、驳回中建物业无锡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉���法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1150元、公告费608.6元，合计1758.6元，由中建物业无锡分公司负担20元、张国和孙利负担1738.6元。该款已由中建物业无锡分公司预交，张国、孙利应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给中建物业无锡分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李洪毅人民陪审员  杨雷鸣人民陪审员  张海林二〇一六年九月五日书 记 员  高 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。国务院《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有���束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。