贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0422民初1893号原告（执行案外人）：陶春，男，汉族，1969年8月4日出生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。原告（执行案外人）：洪菊，女，汉族，1974年3月10日出生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。二原告委托诉讼代理人：洪应,贵州秀水律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二原告委托诉讼代理人：陈娟,贵州秀水律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：贵州普定农村商业银行股份有限公司，住所地：普定县城关镇富强路23号，统一社会信用代码：91520422780193252J。法定代表人：陈明龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭志龙，贵州定南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郑厚荣，贵州定南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：普定县供销社社员股金有限公司。住所地：贵州省安顺市普定县穿洞街道人民村波玉大道，统一社会信用代码：91520422MA6DNYK48K。法定代表人：罗嵎，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陶陈成，贵州罡境律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段梦文，贵州罡境律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人（被执行人）：张翠华，男，汉族，1973年10月13日出生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。第三人（被执行人）：徐庆兰，女，汉族，1973年10月1日出生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。原告陶春、洪菊与被告贵州普定农村商业银行股份有限公司（以下简称“普定农商行”）、普定县供销社社员股金服务有限公司（以下简称“普定供销社”）及第三人张翠华、徐庆兰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陶春、洪菊及委托诉讼代理人洪应、陈娟，被告普定农商行委托诉讼代理人郭志龙，被告普定供销社委托诉讼代理人段梦文、陶陈成及第三人张翠华到庭参加诉讼，第三人徐庆兰经本院送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院不予执行登记在第三人徐庆兰名下位于普定县的房屋；2、请求人民法院依法确认上述房屋的所有权归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：第三人张翠华与徐庆兰共同在普定县，产权号为：黔（2017）普定县不动产权第0000749号，登记权利人为第三人徐庆兰。原告与第三人于2017年10月10日签订《房屋转让合同》，由原告以801800元购买该房。合同约定原告在2018年1月17日前付清房款。签订合同后不久原告即入住该房。此后，原告按照合同约定陆续以各种方式支付房款，其中：2017年10月19日在化处信用社向第三人之子张徐转款100000元，同日向第三人支付现金30000元；2017年10月21日代第三人偿还案外人王道珍欠款50000元，代第三人偿还案外人小鹏飞欠款30000元；2017年10月22日在太平信用社向第三人之子张徐转账206000元，同日通过该信用社转账代第三人偿还案外人余洪欠款70000元，同时向第三人支付现金5800元。原告支付的上述购买房款共计501800元，由第三人张翠华于2017年10月22日出具《收条》确认。对于未付的300000元购房款，原告后来又以下列方式支付：2017年11月3日向第三人支付现金60000元；2017年10月25日向第三人支付现金50000元；2017年12月18日代第三人偿还被告普定供销社欠款100000元及利息2499元，同日向第三人支付现金500元；此后又向第三人支付现金50000；2017年12月23日向第三人支付现金20000元；2018年1月17日支付第三人最后一笔房款17000元。对原告支付的上述300000元购房款，由第三人张翠华于2018年1月17日出具《收条》确认。至此，原告全部付清第三人801800元购房款，第三人出具《承诺书》，承诺提供相关证明配合原告在5年内办理房屋过户手续。故按照法律规定，原告于2018年1月17日付清全部房款后，第三人出售的上述房屋已经归原告所有，原告为此于2018年1月24日将第三人的水电户头过户到自己名下，还将该房1-2层开办“普定县明珠娱乐中心”至今。但在第三人还未配合原告办理过户手续时，被告普定农商行与第三人金融借款合同纠纷案及被告普定供销社与第三人民间借贷纠纷案，因第三人未履行生效民事判决，二被告分别于2019年2月14日、2019年3月8日申请强制执行。然而，贵院在未查清本案房屋已属原告所有的情况下，在执行过程中将该房屋查封，侵害了原告的合法权益。为此，原告于2019年5月向贵院提出执行异议申请，请求贵院查明该房屋属于原告的事实，依法解除查封。但是贵院未实地查明事实，以原告对该房屋的查封异议请求不符合法律规定为由，于2019年6月10日作出（2019）黔0422执异18号、（2019）黔0422执异19号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。按照《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对该房屋享有的权利完全能够排除执行，故为维护原告的合法权益，特诉至法院请求支持其诉请。被告普定农商行辩称：1、原告诉称的房屋买卖关系发生于物权法生效之后，原告与第三人的买卖未经登记不能对抗第三人；2、原告所支付的房款支付达17次，而且是向不同人支付，明显违背了交易法则，我方认为不是真实交易，所以原告所持的房屋转让合同不能作为房屋权属的证据。被告普定供销社辩称：1、根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告申请执行异议需具备四个条件；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,公民集体土地不能出租转让；最高人民法院给湖北省高院（2010）民一第4号复函中也明确非同一集体组织成员间房屋买卖合同无效。本案争议的房屋涉及农村集体土地，原告与第三人非同一集体成员签订的房屋买卖协议应为无效协议；2、除上述所述，原告至今未支付全部价款，也未将房屋交付法院执行，从法院执行异议裁定书18号、19号可以证实以上事实，而且至今未过户原因系原告自身原因导致，原告诉请不符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院驳回原告诉请。第三人张翠华述称：原告所述属实，我也答应原告随时配合原告过户，得到原告支付的钱是属实的，我认可的。我与第三人徐庆兰原来是夫妻，这些过程她是知道的。第三人徐庆兰未作述称。原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、身份证复印件二份，证实原告诉讼主体资格；2、房产证复印件一份，证实第三人徐庆兰、张翠华在转让房屋前，双方在化××村××房屋××层，建筑面积768.15平方米；3、房屋转让合同复印件一份，证实原告2017年10月10日与第三人签订房屋转让合同，约定原告以801800元购买第三人位于化××村××层房屋，张翠华承诺在5年内配合办理房屋过户手续；4、收条复印件5张、历史交易流水查询复印件三份，承诺书复印件二份，证实原告向第三人及其子付款、转款、代为还款，于2018年1月17日前将801800元购房款付清给第三人；5、用电户头过户复印件二份、工商营业执照复印件一份、照片复印件7张，证实原告2018年1月24日将购买房屋供电户头过户到自己名下，并于2018年12月26日办理工商营业执照，将房屋1-2层开办普定县明珠娱乐中心。6、执行裁定书复印件二份，证实原告不服普定县人民法院作出的驳回对普定县房屋解除查封的裁定，提起执行异议之诉。7、原告方的贷款证复印件一份，证实原告2017年10月15日在农村信用社贷款30万，这笔钱陆续支付给第三人的房款；8、原告洪菊开办诚信营业部的营业执照复印件一份，证实原告有经济能力支付第三人房款。被告普定供销社向本院提交如下证据：营业执照及法定代表人身份证明、身份证各一份，证明被告的主体资格。被告普定农商行、第三人张翠华、徐庆兰未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人张翠华、徐庆兰原系夫妻关系，二人在婚姻关系存续期间共同在普定县建筑面积为800平方米的混合结构房屋，产权证号黔（2017）普定县不动产权第0000749号，权利人登记为徐庆兰。2017年10月10日，原告陶春、洪菊与第三人张翠华、徐庆兰签订了房屋转让合同，合同约定张翠华、徐庆兰将自建于普定县房屋（面积为800平方米）以801800元的价格出卖给原告陶春、洪菊，原告分两次支付合同价款，价款付清时间为2018年1月17日。水电户头由第三人负责过户给原告，电的户头包括照明电和动力电。合同签订后，原告与第三人于2018年1月24日办理了供电户头的转让。现该房屋由原告管理使用。上述房屋至今未办理产权变更登记。同时查明：2018年2月11日，原告（本案被告）普定县农村信用合作联社（以下简称：普定信用联社）诉被告卢凤翎、姜德敏、卢梦初、肖体艳、徐庆兰、张翠华、王永刚、华逢莲金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）黔0422民初403号民事判决，判决“一、被告卢凤翎、姜德敏在本判决生效之日起十日内偿还原告普定县农村信用合作联社借款10万元及相应利息；二、被告卢凤翎已支付的利息16236元在上述款项中予以扣减；三、被告卢梦初、肖体艳、徐庆兰、张翠华、王永刚、华逢莲连带对上述债务承担连带偿还责任；四、被告卢梦初、肖体艳在本判决生效之日起十日内偿还原告普定县农村信用合作联社借款296178.68元及相应利息；五、被告卢梦初已支付的利息49771.6元在上述款项中予以扣减；六、被告卢凤翎、姜德敏、徐庆兰、张翠华、王永刚、华逢莲连带对上述债务承担连带偿还责任；七、被告徐庆兰、张翠华在本判决生效之日起十日内偿还原告普定县农村信用合作联社借款296446.84元及相应利息；八、被告徐庆兰已支付的利息34121.06元在上述款项中予以扣减；九、被告卢凤翎、姜德敏、卢梦初、肖体艳、王永刚、华逢莲连带对上述款项承担连带还款责任；十、驳回原告普定县农村信用合作联社其他诉讼请求。”。判决生效后，因张翠华、徐庆兰未履行上述生效判决书所确定的义务，普定农商行向本院申请执行，本院于2019年5月21日作出（2019）黔0422执194号执行裁定，裁定：查封被执行人徐庆兰名下座落于普定县房屋（产权号为：黔（2017）普定县不动产权第0000749号）。同年5月29日，陶春、洪菊向本院提出执行异议，请求终止对徐庆兰名下座落于普定县房屋（产权号为：黔（2017）普定县不动产权第0000749号）的执行，本院于2019年6月10日作出（2019）黔0422执异19号执行裁定，裁定：驳回陶春、洪菊的异议请求。另查明，2018年10月12日，原告（本案被告）普定供销社与被告（本案第三人）张翠华、徐庆兰民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）黔0422民初2305号民事判决，判决“一、被告张翠华、徐庆兰在本判决生效之日起十日内偿还原告普定县供销社社员股金服务有限公司借款83940元及相应利息（利息从2017年5月2日起以借款83940元为基数，按年利率15.84%计算至2018年5月2日；从2018年5月3日起以借款83940元为基数按年利率24%计算至借款还清之日止）；二、驳回原告普定县供销社社员股金服务有限公司的其他诉讼请求”。判决生效后，因张翠华、徐庆兰未履行上述生效判决书所确定的义务，普定供销社向本院申请执行，本院于2019年5月21日作出（2019）黔0422执316号执行裁定，裁定：查封被执行人徐庆兰名下座落于普定县房屋（产权号为：黔（2017）普定县不动产权第0000749号）。同年5月29日，陶春、洪菊向本院提出执行异议，请求终止对徐庆兰名下座落于普定县房屋（产权号为：黔（2017）普定县不动产权第0000749号）的执行，本院于2019年6月10日作出（2019）黔0422执异18号执行裁定，裁定：驳回陶春、洪菊的异议请求。同年6月25日，陶春、洪菊对（2019）黔0422执异18号、19号执行裁定不服，依法向本院提起诉讼。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，诉争的房屋系第三人徐庆兰所有，土地性质为集体所有，按“房随地走”的原则，该房屋除可在本集体经济组织成员之间进行转让外，不得上市交易。原告陶春、洪菊与第三人徐庆兰不属于同一集体经济组织成员,双方不具有适格的交易主体资格，双方签订的合同违反了强制规定，属无效合同。双方基于房屋转让合同支付房款、过户用电户头，并对房屋实际进行管理使用的行为均不能产生物权变动效力，亦不能进行转让登记。原告对登记在第三人（被执行人）徐庆兰名下的房屋提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，其不享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求不予执行诉争房屋的理由依法不能成立；确认争议房屋归原告的请求依法不予支持。第三人徐庆兰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告陶春、洪菊的诉讼请求。案件受理费11818元，由原告陶春、洪菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决即发生法律效力。审 判 长  陈 航人民陪审员  赵德江人民陪审员  赵廷桐二〇一九年十月二十一日法官助理郭兴云书记员叶露露