辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终字8816号上诉人（原审原告）：张月丹，女，1959年12月8日出生，汉族，系，住辽宁省辽阳市文圣区。上诉人（原审被告）：沈阳华纳置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区远航中路3-2号302室。委托代理人：金镇学，男，1984年1月25日出生，朝鲜族，系该公司职工。委托代理人：闵晓军，系广东朗乾律师事务所。上诉人张月丹、沈阳华纳置业有限公司（以下简称“华纳置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初2648号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。张月丹在一审中诉称：2013年3月，原、被告签订华发首府商品房认购协议，原告购买被告开发建设的华发首府7号楼东1单元25-1、26-1两套房屋，共交纳商品房认购款120000元。约定原告以银行按揭贷款方式购买上述两套房屋。认购协议签订后，原告积极按照被告要求及被告指定银行的要求办理贷款事宜，但最终得知贷款无法获批，无奈，因购买商品房的合同目的无法实现，故原告起诉来院，请求解除双方签订的华发首付商品房认购协议；被告向原告返还商品房认购款120000元；被告向原告支付利息及从辽阳到沈阳的往返差旅费；被告承担本案诉讼费用。华纳置业公司一审中辩称：一、原告没有按协议约定履行合同义务，属于根本违约，被告已于2014年1月21日与其解除认购协议，并不退还100000元定金，符合法律规定及双方的合同约定；二、原告要求被告返还购房认购款120000元，并支付利息损失及从辽阳至沈阳的往返差旅费，没有事实和法律依据。该2份认购协议已经于2014年1月21日通知解除，并且原告也没有提出任何异议，原告直到2016年3月22日向本院诉讼提出解除认购协议，被告认为，对于原告的诉讼请求，已经经过诉讼时效。原告的诉讼请求利息起算日是2013年3月20日，但原告的起诉时间是2016年3月22日，即使本案没有超过诉讼时效，利息也不应当从2013年3月20日开始计算。对于原告诉请的差旅费，原告没有提供相应证据证明，并且双方在认购协议中也没有对差旅费等因违约产生损失进行约定。原告为支持其诉讼请求，向法院提供如下证据：1、认购协议2份及专用收据2张、收款收据2份及申请书2份，证明原告认购被告开发的二处房屋，并向被告交纳定金，每处50000元，同日，申请加入华发QQ会会员，并每户交纳打折款10000元。被告提出，对打折款各10000元的真实性、合法性没有异议，但关联性不认可，与本案无关，入会目的为了获取该房屋的折扣。对认购协议及定金的真实性、合法性、关联性无异议，但是协议清楚约定了双方权利与义务，协议的第二条第二款约定，原告需签属本协议的同时或之前向被告支付定金50000元，2013年4月9日前付清首期购房款，并同时签订商品房买卖合同。第二条第三款约定，原告以按揭方式付款的应自行向被告指定的按揭银行咨询贷款条件，并提交相关的资料；第三条第一款因原告原因逾期未签订商品房买卖合同及附件的视为根本违约，被告有权解除本协议，已收定金不予退还。2、证明1张，证明被告同意延期交纳首付款，原告的诉请也没有过诉讼时效。被告对该份证据的真实性不予认可，首先该份证明如果属于证人证言，证人应当出庭作证，同时，该证明载明内容模糊不清，没有具体时间和人物，如延迟几个月，朋友找到领导是什么层次的领导帮忙协调，即使该说明是真实，同意年底前交付首付款也是2013年底前，而实际上到2014年1月份也没有交付首付款。3、谈话录音相关内容2份，证明原告一直在被告的指示安排下积极在被告提供的银行办理贷款。被告对该2份证据真实性、合法性、关联性均不予认可，首先内容是经概括和摘录的，没有完整的展现谈话的前因后果。录音方式原告没有予以说明是否经过谈话人的同意，那么该谈话按照原告说明时间是2016年1月19日，那么是在原告准备起诉的时候所做的录音，音频资料中原告就双方谈话人物不能确定。4、华夏银行个人帐户明细帐单1张，证明2013年12月就将二处房屋首付款存入华夏银行，并积极按被告的要求办理贷款。被告对该份证据形式上的真实性没有异议，但内容上真实性无法判断，从该帐单的体现来看2013年12月17日存入了1300000元，但是2013年12月19日就全部取出，2013年12月23日又存入1300000元，同日，就已经转出，那么从简单一出一入就已经否定原告以此帐单所要达到的目的。被告为支持其主张，向法院提供如下证据：1、华发首府商品房认购协议，共1-8页，证明双方的合同关系。认购协议前言部分已经确认了本认购协议是签订商品房买卖合同及其附件预约合同，原告所交付的定金实际上是为了签订商品房买卖合同及附件的担保，同时，也作为购房的定金。本认购协议的第三条第一、二点关于定金处理方式前提是商品房买卖合同及其附件未能签订，而并非原告在举证阶段所主张的，被告故意混淆商品房买卖合同和认购协议的概念，而本案中未能签订商品房买卖合同及其附件的根本原因是原告未能付清首付款，导致商品房买卖合同未能签订。原告对真实性没有异议，但在执行认购协议中有变更，推迟交首付款是经过被告同意的。在2013年10月2日，原告带二套房屋的首付款去找被告交款，被告让原告过完2013年10月1日以后再交。2013年10月1日以后原告又去交首付款，被告得知贷款政策有变化，贷款紧张，需要与领导商量，让原告回去等，后来被告让原告去农业银行，没有贷下来，后来，被告又让原告去华夏银行，所以首付款一直在原告手里。2、解除认购协议通知书及EMS快递单，证明被告已经向原告发出解除认购协议通知书，原告也于2014年1月21日收到解除通知。原告对解除认购协议通知书及EMS快递单的真实性没有异议，但认为解除通知不具备解除的合法效力，因为原告还在继续办理贷款，还按协议约定继续履行。通过原告在华夏银行存的首付款和春节后被告的销售部经理还让原告到被告财务交纳首付款，可以认证被告向原告发出解除协议通知被告自身都予以否认。后被告又同意给原告退款，销售人员说需要审批让原告回去等。一审法院经审理查明：2013年3月20日，原告与被告签订华发首府商品房认购协议2份，约定原告认购被告开发的位于沈阳市东陵区天坛南街12-7号第7幢1-25-1、1-26-1建筑面积均为181.26平方米房屋两处，房屋价款分别为2174576元和2166148元；签署本协议的同时或之前每处房屋原告向被告支付定金50000元，首期房款须于签署协议之日起20日内，即在2013年4月9日前付清，并同时签署商品房买卖合同，余款以银行按揭贷款支付，且须于签署商品房买卖合同之日起10日内办结按揭贷款手续。协议签订当日，原告即向被告交纳了定金每处房屋各50000元。同日，原告申请加入华发ＱＱ会，各交纳10000元的打折款。2013年4月9日原告应交纳首付款，原告与被告沟通，被告同意交纳首付款期限延迟至2013年年底，2013年年底原告到被告处交纳首付款，并找银行办理贷款时，但因购房政策变化，原告系辽阳市籍人口，房产与沈阳联网无法办理贷款，原告交纳首付款未成。2014年1月20日，被告向原告发出解除认购协议通知书，要求解除与原告签订的华发首府商品房认购协议，嗣后，原告一直与被告协商定金及打折款的返还问题，但未达成一致。原告起诉来院。一审法院认为，原告与被告签订的华发首府商品房认购协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。协议虽约定原告应于2013年4月9日前交纳房屋首付款，但到期后被告同意原告交纳首付款可延期至2013年年底，到2013年年底原告交纳首付款、办理贷款时，因房产信息联网的问题导致原告无法办理贷款，上述行为应视为原、被告在履行协议过程中，以实际行动改变了原协议的约定。关于原告要求解除与被告签订的华发首府商品房认购协议的诉讼请求，因双方均同意解除，因此，一审法院予以支持。关于原告要求被告返还定金100000元及打折款20000的诉讼请求，被告虽于2014年1月20日向原告发出过解除通知，但原告一直并未放弃对定金及打折款的追索，一直与被告相关人员商洽定金及打折款的返还问题，况且原、被告在履行协议过程中均不存在主观故意，不存在过错，根据合同法的规定，协议解除后，被告应将定金及打折款返还给原告，故原告的该项请求，一审法院亦予以支持。原告要求被告支付利息及差旅费的诉讼请求，因被告在履行协议过程中并不存在过错，不存在违约，故该项请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十六条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告张月丹与被告沈阳华纳置业有限公司于2013年3月20日签订的2份《华发首府商品房认购协议》；二、被告沈阳华纳置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张月丹定金100000元；三、被告沈阳华纳置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告打折款20000元；四、驳回原告张月丹的其他诉讼请求。案件受理费2700元，其1350元由原告承担，1350元由被告承担。宣判后，张月丹、华纳置业公司均不服一审法院判决，向本院提起上诉。张月丹的上诉理由为：一、本案导致不能履行合同目的的原因在于华纳置业公司，因华纳置业公司售楼员告诉我，该公司贷款银行是华夏银行，于是，上诉人将购房首付款存到了华夏银行。后来，华纳公司向我发出了《解除认购协议书》，故华纳公司存在欺诈行为，故请求二审法院判决华纳公司承担首付款的利息及往返路费，及诉讼费。华纳公司的上诉理由为：张月丹未履行合同义务，构成根本违约，我公司并无任何过错，无需承担返还相应款项的义务，双方于2013年3月20日所签订的认购协议中已明确约定，张月丹于2013年4月9日前付清购房首付款，并同时签订《商品房买卖合同》，余款于签订合同后内办结按揭贷款手续。但张月丹除支付10万元购房定金以外，并没有向我公司支付购房首付款，也未与上诉人签订正式合同及办理银行按揭手续，期间，我公司也催促过张月丹履约，但其未履行。根据合同约定及定金罚则，张月丹已构成根本违约，故我公司不应返还其定金12万元。综上，请求二审法院予以改判。本院查明事实与一审法院认定一致。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：导致双方未能订立商品房买卖合同从而未实现合同履行目的，哪一方存在过错，如果一方存在过错，又应承担何种违约责任。本案中，双方于2013年3月20日所签订的认购协议中第三条已明确约定：“认购人以按揭贷款方式付款的，应自行向出卖人指定的按揭银行咨询贷款条件，提出贷款申请并提交资料，通过银行初步审查。”虽然协议约定张月丹应于2013年4月9日交纳购房首付款，但由于当时购房政策发生变化，导致刘月丹不能交纳首付款；也不能办理相关贷款手续；故也未与华纳公司签订《商品房买卖合同》，不能实现合同目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人。”现不能订立商品房买卖合同的原因是由于购房政策调整，故双方均不存在过错。一审法院判决华纳公司返还张月丹购房定金及打折款并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人张月丹、沈阳华纳置业有限公司各自负担1350元。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年九月二十一日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。