浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2015)温瑞塘民初字第485号原告：中房集团瑞安房地产开发有限公司。法定代表人：张棪清。委托诉讼代理人：冯金伟，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈继峰，浙江玉海律师事务所律师。被告：林仪，曾用名林义。被告：商丛桢，曾用名商晶晶。二被告共同委托诉讼代理人：林正敏，浙江品和律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李惠惠，浙江品和律师事务所律师。原告中房集团瑞安房地产开发有限公司与被告林仪、商丛桢商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中房集团瑞安房地产开发有限公司委托诉讼代理人冯金伟、被告林仪、商丛桢共同委托诉讼代理人林正敏、李惠惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中房集团瑞安房地产开发有限公司向本院起诉要求：1、请依法判决被告支付购房款800000元给原告，并支付违约金（以2600000元为基数，按每日万分之四，从2014年12月11日起计算至2014年12月21日为10400元；以1300000元为基数，按每日万分之四，从2014年12月22日起计算至2015年11月5日；以800000元为基数，按每日万分之四，从2015年11月6日起计算至实际付清之日止）；2、本案的诉讼费用由被告方承担。事实与理由：被告于2014年5月22日同原告签订一份《浙江省商品房买卖合同》（编号为2013XXXX108），购置座落于瑞安市瑞祥新区院士路与安阳路交汇“璟园”第X幢X单元XXX室商品房。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”、第五条“计价方式与价款”、第七条“付款方式及期限”、第八条“买受人逾期付款的违约责任”第1款第2项约定：该商品房建筑面积共179.7平方米，每平方米28207.61元，总房价为5068907元；被告在合同签订的同时支付购房款2468907元，于2014年12月10日支付剩余所有款2600000元；如被告逾期付款超过90日后，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期付款万分之四的违约金。合同签订后，被告依约支付了该套商品房的首付款，并于2014年12月21日支付了1300000元，剩余1300000元经原告多次催讨未果。综上所述，原告与被告签署的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告逾期支付购房款，其行为已构成违约，被告应当立即支付剩余购房款及相应违约金。被告林仪、商丛桢辩称：一、被告林仪、商丛桢于2014年5月22日签署《商品房买卖合同》，随后得知合同所涉地块存在二次抵押的状况。被告按原告要求支付款项，不久就传出因原告未予支付工程款，导致工程停工的消息。之后，因原告逾期支付信托资金利息被重庆市高级人民法院查封全部资产，导致该项目全面停工，众多购房者要求瑞安市政府维权。经市政府协调，原告对交付标准进行变更，由精装修变成毛坯房，对支付方式、时间同时变更。二、原告原先要求支付购房款1300000元，于事实与法律不符。被告已全部支付款项，又于2015年11月5日付500000元。同时根据双方于2015年11月19日达成的补充协议（以会议纪要的形式，下称补充协议），补充协议《商品房买卖合同》中原约定的交付“精装修房”变更为“毛坯房”，原购房合同中约定的购房款总额扣减800000元，即相当于装修款的金额。该补充协议合法有效，应成为当事人履行合同义务的最新依据。至此，被告的购房款已全部支付完毕。三、首先，被告不支付款项也是基于不安抗辩权，依法不承担责任。原告自2014年年底因欠薪、资产被查封、项目全面停止，被告向原告发出不安履行抗辩权，原告没有提供担保，鉴于此被告不承担相应的违约责任。其次，商品房的土地被原告抵押二次，分别是华奥国际信托（设定抵押时间为：2013年5月8号）、重庆国际信托（设定抵押时间为：2013年12月24日），但《商品房买卖合同》仅告知华奥国际信托的抵押情况。土地的二次抵押足以影响购买者是否购买。原告违反法定义务在先，即使被告不支付款项，实施的也是后履行抗辩权，依法不需要承担相应的违约责任。第三、补充协议已经对购房款支付方式与时间进行变更，不再执行原《商品房买卖合同》的付款方式与时间，实质上是被告放弃不安抗辩权，继续支付相应的款项，因此原告也不能再根据原《商品房买卖合同》追究被告相应的违约责任。第四、即使应计算违约金，则违约金约定明显过高，应予以调整，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。要求驳回原告的诉讼请求。在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证，以证明原告诉讼主体资格；证据2、身份证，以证明被告诉讼主体资格；证据3、《浙江省商品房买卖合同》、关于《浙江省商品房买卖合同》变更的补充协议，以证明被告2014年5月22日同原告签订一份《浙江省商品房买卖合同》（编号为2013XXXX108），购置座落于瑞安市瑞祥新区院士路与安阳路交汇“璟园”第X幢X单元XXX室商品房；合同约定了房价、支付房款的方式及相应违约责任等事实；（当庭提供）证据4、（2015）温瑞民初字第3456号民事判决书、（2016）浙03民终1211号，以证明与本案合同基本一致的合同经生效判决认定为有效，被告提出的不安抗辩的事由已经中院认定，应该驳回被告提出的不安抗辩的理由。质证后，被告质证意见如下：证据1、2无异议；证据3，三性无异议，但是付款的期限虽然做了约定，但是本案由于原告本身出现了风险导致项目后续无法维计，我方提出了不安抗辩；证据4，中院判决书认定颜晓春、李娜主张的不安抗辩的理由成立。本院认为，上述证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。在本院指定的举证期限内，被告提供了以下证据：证据5、会议纪要，以证明双方已经达成补充协议，约定双方对交付标准及付款时间方式等进行变更；证据6、收款收据，以证明申请人已按《会议纪要》内容履行合同约定的缴款和出具欠条的义务；证据7、土地登记资料查询结果证明及抵押合同，以证明绿城璟园所述地块进行二次抵押，但仅告知一次。中房公司未尽到披露足以影响成交信息的合同义务，存在严重违约；证据8、关于中房集团瑞安房地产开发有限公司土地查封情况的说明及相关法院执行裁定书，以证明绿城璟园所属地块分别被重庆市高级人民法院、温州市瓯海区人民法院、上海市第一中级人民法院轮候查封，存在巨大资信问题；证据9、图片1，以证明因拖欠施工单位工程款，2015年2月10日农民工上街游行；证据10、重庆高院裁定书等，以证明中房公司所产资产及账户被查封，项目全面停止，中房出险；证据11、图片2、3、4及视频1，以证明业主集体维权；证据12、图片5，以证明杭州绿城公司中止对中房项目的托管；证据13、视频2，以证明绿城项目媒体（科林维权）报导；证据14、视频3；证据15、EMS底单及不安抗辩权通知函内容，证据10-11以证明业主向中房公司提出不安抗辩。质证后，原告质证意见如下：证据5真实，但对关联性有意见，会议纪要是行政文书，不是双方变更付款期限，而且是被告方的单方承诺，不是双方约定，会议纪要是整体性承诺，其中有几个业主没有履行该承诺，被告方实际也没有履行该承诺。即使法院认为会议纪要是双方约定，我方也明确表示不再履行会议纪要；证据6，收款收据真实性现尚不能确认，对关联性，我方认为被告是根据双方签订的买卖合同履行付款义务，而不是根据会议纪要履行；证据7，土地登记资料查询结果证明真实性待法庭核实，对关联性有异议，不影响原告取得实际产权，抵押合同的真实性无法确认，原告没有提供原件，真实性请求法庭确认。即使2次抵押，也没有影响原告实际权益的取得，相关抵押权人已声明放弃已出售房屋的抵押权。我方没有告知被告是基于合同文本在输入网络后不能修改，这并非我方故意隐瞒。商品房买卖合同第13条已经约定今后的抵押事项、变更、注销均不再另行通知。即使有新的抵押产生，被告也认可不再通知，而且也不影响被告取得相关房屋权属；证据8、10真实，但是这些证据不影响绿城璟园的实际建设。原告中房集团还有比较多的其他资产可供执行，即使法院出具裁定书也不影响被告取得相关产权；证据9、11、13，真实性无法确认，但是绿城璟园项目确实出现过这种风波，但我们认为是暂时性的短期事件，现在也不存在，也不影响项目施工；证据12真实，但是绿城公司的退出和璟园的建设没有影响；证据14、15，证据不完整，真实性有异议，通知函没有被告方的签字，不能证明被告向原告提出不安抗辩。不安抗辩提出的基础是不安抗辩事由的存在，但是该事实不存在。即使被告真的有向我方通知，不安抗辩权也不应得到支持。本院认为，证据5客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳；证据6记载的是被告支付款项的事实，并不能表明其已向原告出具欠条，综合原告提供的证据4，对被告其余证据据以行使不安履行抗辩权的事实予以采纳。本院经审理认定事实如下：2014年5月22日，原告与二被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013XXXX108），约定：二被告向原告购买原告开发的座落于瑞安市瑞祥新区院士路与安阳路交汇处“璟园”第X幢X单元XXX室商品房。房屋建筑面积179.7平方米，单价为每平方米28207.61元，总价款5068907元。买受人于本合同签署的同时支付首付款2468907元，剩余购房款2600000元于2014年12月10日付清。如买受人逾期付款，超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之四的违约金。同日，双当订立关于《浙江省商品房买卖合同》变更的补充协议，将付款方式变更为“买受人于本合同签署的同时支付购房款2468907元，于2014年12月10日支付剩余所有款即2600000元”。合同签订后，二被告支付首付款，随后于2014年12月21日支付1300000元，2015年11月5日支付500000元，剩余购房款800000元未支付。2014年12月起，因债务问题，原告名下资产先后被衢州市柯城区人民法院、温州市瓯海区人民法院、重庆市高级人民法院、上海市第一中级人民法院等法院查封、冻结。为此瑞安市人民政府组织成立了中房集团债务风险处置工作组，并组织部分购房者与中房公司于2015年11月19日协商，达成一致意见，并签署会议纪要。该会议纪要记载：中房公司与购房户同意对商品房买卖合同中原约定的交付“精装修房”变更为“毛坯房”，原购房合同中约定的购房款总额扣减800000元，即相当于装修款的金额。购房户承诺在2015年11月30日前在交通银行办理按揭手续及支付尾款。为了办理银行按揭手续用，中房将开具原房款总额的收据给购房户，购房户将向中房出具800000元的欠条。若中房没有交付精装修房的，则中房承诺不会向购房户主张该800000元。中房公司与购房户双方确认：购房户与绿城璟园其他购房户享有同等待遇和权利，包括商品房交付时间、购买车位、办理产权证等，除交付精装修房外，其他事项按照商品房买卖合同执行。随后，部分购房者按会议纪要办理贷款。被告未向原告出具800000元欠条，原告未开具总房款收据，剩余购房款也未支付。本院认为：原告与二被告订立的《浙江省商品房买卖合同》、关于《浙江省商品房买卖合同》变更的补充协议、《会议纪要》中有关双方的权利义务，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合同有效。双方应按合同的约定履行义务。会议纪要已约定原告交付的房屋由精装修房变更为毛胚房、二被告应支付的购房款减少800000元，现二被告结欠的购房款为800000元，故扣除800000元后，二被告没有结欠原告剩余购房款，原告关于800000元的诉讼请求，本院不予支持。由于原告在2014年12月起曾发生债务风险，二被告有权行使不安履行抗辩权，双方达成会议纪要后，银行恢复办理贷款，表明行使不安履行抗辩权的事实已不存在，二被告至迟在2015年11月30日支付购房款余款；但二被告已于2015年11月5日支付剩余购房款500000元，不存在违约事实，原告要求从2014年12月11日起计算违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百五十九条规定，判决如下：驳回原告中房集团瑞安房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告中房集团瑞安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  缪正坚人民陪审员  蔡永林人民陪审员  潘孝熙二〇一六年九月六日代书 记员  李佳诺