山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书(2010)潍城民一重字第17号原告山东潍坊海王星辰民康连锁药店有限公司（以下简称民康公司）。法定代表人牟良平，董事长。委托代理人徐瑞砚，山东长远律师事务所律师。委托代理人齐红霞，本单位职工。被告潍坊名园物业有限公司（以下简称名园公司。法定代表人郭富春，总经理。委托代理人马乐长，该单位法律顾问。被告潍坊金威尔经贸发展有限公司（以下简称金威尔公司）。法定代表人刘慧兰，经理。委托代理人张占宾，山东普瑞德律师事务所律师。原告民康公司诉被告名园公司、金威尔公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月作出一审判决，原告民康公司不服上诉。同年9月1日，潍坊市中级人民法院以（2010）潍民终字第1409号民事裁定书发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告民康公司的委托代理人徐瑞砚、齐红霞、被告名园公司的委托代理人马乐长、被告金威尔公司的委托代理人张占宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告名园公司与被告金威尔公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，坐落在潍城区西园街15号、面积为1700平方米的租赁房屋用途为经营、办公，出租人允许承租人转租租赁房屋，并没有约定承租房屋不得作为经营药品或其他医药相关产品使用，也没有约定承租人不得出租给他人进行以上范围经营。在此情况下，2009年11月16日，原告与被告金威尔公司签订《独立商铺租赁合同》，合同约定将位于潍城区西园街15号的使用面积为100平方米的商铺出租给原告，租赁期限自2009年11月23日至2012年11月22日，年租金为9万元。合同签订后，原告于2009年11月21日支付被告金威尔公司首期租金45000元，并于2009年11月26日开始装修。期间被告名园公司多次出面阻止原告装修，并在门上加装门锁，致使原告不能实现合同目的。现要求解除《独立商铺租赁合同》，要求被告潍坊金威尔公司返还原告租金45000元并支付违约金30000元，要求二被告连带赔偿装修费36794.48元及经营损失50000元。被告名园公司辩称，原告本次起诉的诉讼请求和依据的事实和理由均发生改变，与原审是不同的两个案子，原告应另行起诉。原告与被告金威尔公司签订的独立商铺租赁合同其公司不知情，且事后也没有同意，由此造成的损失其公司不应承担赔偿责任，且经营损失50000元也没有任何法律依据。被告金威尔公司辩称，原告装修部分其公司不清楚，其余部分属实。其公司在订立合同、履行合同中无任何违约行为，不应返还原告租金，不应承担违约金。其公司对涉案房屋及原告的租赁权利无任何侵权行为，也不应当承担装修费和经营损失。经审理查明，2007年6月4日，被告名园公司与潍坊顿尔雅服饰有限公司（后更名为潍坊金威尔经贸发展有限公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“被告名园公司将其公司所有的位于潍坊市城区西园街15号建筑面积约1700平方米的房屋租赁给潍坊顿尔雅服饰有限公司，租赁期限从2007年6月16日至2012年6月15日。租赁房屋的用途为经营、办公。有下列情形之一，出租人有权解除合同：5、未经出租人书面或口头同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面或口头同意，承租人将出租房屋转租第三人的。”2009年11月15日，原告与被告金威尔公司签订独立商铺租赁合同，合同约定：“被告金威尔公司将位于潍城区西园街15号使用面积为100平方米的商铺出租给原告。租期自2009年11月23日至2012年11月22日，共3年。年租金为玖万元整。原告应于2009年11月18日前交付首期租金人民币肆万伍仟元整。租金每6个月支付一次。除租约另有约定外，任何一方未按约定履行义务的，应向对方支付违约金人民币叁万元整，由此造成对方损失的，违约方应负赔偿责任。”2009年11月16日，被告金威尔公司以其公司已更名为由，与被告名园公司重新签订《房屋租赁合同》，合同内容与原合同基本一致，承租方变更为被告金威尔公司，租赁期限变更为自2007年6月16日至2012年12月31日。2009年11月20日原告向被告金威尔公司交纳租金45000元，并与潍坊市奎文区舒尔雅装饰装修中心签订《装饰工程施工合同》对房屋进行装修。装修期间，被告名园公司出面阻止原告装修并在独立商铺门上加装门锁一把，原告亦在独立商铺门上加装门锁一把。以上事实，有原告提供的租赁合同一份、房屋租金收款收据一份、装修工程施工合同一份、税务机关代开统一发票（地税）一份、照片一宗、被告金威尔公司提交的租赁合同一份及当事人的陈述等在案为证。在案件审理过程中，原告提交了由原告及二被告盖章的协议（一下简称三方协议）一份，予以证明被告金威尔公司将独立商铺转租给原告系经过了被告名园公司的认可。该份三方协议抬头部甲、乙、丙三方中的乙方、丙方后均为空白，甲方后由被告金威尔公司职工张百状签字。三方协议的内容为：“一、丙方将位于潍城区西园街15号房屋租给甲方使用3年。二、丙方同意甲方部分面积转租给乙方使用。三、甲方与丙方合同期满后，如甲方不再继续租用丙方房屋、丙方同意继续租给乙方使用的面积使用、租金随行情另定。四、如有其它问题共同协商，本协议与甲乙双方签订房屋租赁合同具有同等效力，本协议一式三份。”在三方协议的下方，被告金威尔公司在甲方处盖章，原告民康公司在乙方处盖章，被告名园公司在丙方处盖章并由郭福春签字，落款时间为2009年11月16日。对于上述三方协议的形成过程，原告称：“2009年11月，其公司觉得被告名园公司房屋所在位置较好，想租其中一部分开分店，就找到被告金威尔公司联系租房。其公司知道被告金威尔公司不是房主后，要求被告金威尔公司与房主联系好，后被告金威尔公司告知房主被告名园公司同意转租，其公司便与被告金威尔公司签订了房屋租赁合同，合同文本为格式合同。其公司要求与房东签订三方协议，三方协议有其公司制作，其公司工作人员孙庭亮与被告金威尔公司职工张百状一同到被告名园公司处，当时三方协议上只有张百状的签名和地址填上了，原告与被告金威尔公司均未盖章。到被告名园公司后，被告名园公司的法定代表人郭富春及职工丁志平都在，郭富春签完名后让丁志平盖了章，后其公司工作人员要了郭富春的身份证复印件，丁志平将郭富春的身份证复印件给了其公司工作人员并在上面做了说明。在整个过程中其公司没有说过其公司是民康公司，被告名园公司也没问过，被告金威尔公司也没有说。其公司将三份三方协议拿回后盖了章，还没来得及给被告名园公司送，在给被告金威尔公司送的时候被被告名园公司的职工抢走了一份。”被告名园公司称：“其公司在潍城区西园街15号有两处物业，一处物业租给了潍坊金通医药有限公司（以下简称金通公司），并约定其公司不得以任何理由将潍城区西园街15号其它所属房屋作为经营药品或其他医药相关产品使用，也不得出租给他人进行以上范围的经营，如有违约需支付伍万元违约金；另一处租给了被告金威尔公司，被告金威尔公司将其公司承租的一部分转租给了联通公司。2009年11月16日，被告金威尔公司职工张百状领着好几个人到郭福春办公室，拿出三方协议，称联通公司要重新签订转租协议，要求其公司盖章，当时三方协议抬头处甲、乙、丙三方位置上仅有甲方张百状的签名，和“潍城区西园街15号”地址已填好，其他部分均为空白。其公司的法人在合同下方丙方处签字并盖章。被告金威尔公司将所有三方协议均拿走。原告开始装修后被金通公司的员工发现，金通公司向其公司反映，其公司工作人员找张百状，张百状拿出三方协议，该三方协议被我公司人员抢了过来。”被告金威尔公司称：“三方协议由原告起草。其公司对于被告名园公司与金通公司约定不能再租给药店一事不了解。在盖章之前，张百状已经签好字并填写好了内容，之前其公司已经将转租事宜告知被告名园公司，但没有告知要将房屋转租给原告民康公司。无论口头征求意见还是去盖章时，被告名园公司都未告知不准转租给药店，并且被告名园公司也没有问我们要转租给谁。我公司从没有说过三方协议是与联通公司签的，三方协议一式三份，盖章当天的过程同原告所述过程。”另查明，被告名园公司主张，在三方协议签订过程中，原告与被告金威尔公司谎称转租方为联通公司，具有欺诈行为，原告与被告金威尔公司均不认可，被告名园公司亦无证据证实。本院认为，根据合同法的相关规定，合同成立的根本要件是当事人意思表示须一致，即合意，凡意思表示不一致的合同不能成立。合同的订立应当具备法律规定的要约与承诺这两个阶段或过程，承诺生效时合同成立，合同的内容应当包括当事人的姓名或名称和住所、标的、数量、价款或报酬、履行期限、地点和方式及违约责任等条款。本案中三方协议的签订，按照本案各方当事人的实际情况和所处的地位，应当是原告和被告金威尔公司向被告名园公司发出要约，即向被告名园公司发出要求转租的请求后，被告名园公司作出承诺即表示同意后，三方协议即成立。根据本案中原、被告各自自认的三方协议订立时的具体过程，原告和被告金威尔公司向被告名园公司出示的三方协议即原告和被告金威尔公司向被告名园公司所发出的要约，并未载明当事人的名称，原告和被告金威尔公司也并未向被告名园公司说明承租人的具体情况，再结合被告名园公司与金通公司签订的房屋租赁合同内容分析，被告名园公司虽在三方协议上盖章，但并不能认定是被告名园公司对原告要求从被告金威尔公司处转租独立商铺的要约所作出的承诺。签订合同应当遵守诚实信用的原则，在三方协议中，各方当事人的情况是订立合同的一个重要内容，按合同订立时通常做法，原告和被告金威尔公司都应当告知被告名园公司协议各方当事人的情况。虽然原告提供的三方协议上加盖了各方当事人的公章，但原告在被告名园公司盖章后将三份三方协议全部带走，事后在被告名园公司并不知情的情况下加盖了自己单位的公章，而且原告加盖公章后一直未将三方协议送达给被告名园公司，被告名园公司在得知要约的真实内容即独立商铺系转租给原告后即表示不予认可，因此三方协议的内容并不是各方当事人的一致意思，应当认定该三方协议未依法成立，即被告金威尔公司将独立商铺转租给原告的行为未得到产权人被告名园公司的认可，因此被告金威尔公司与原告民康药店签订的《独立商铺租赁合同》未生效。因《独立商铺租赁合同》无效，原告交纳给被告金威尔公司的45000元租金，被告金威尔公司应予返还。对原告要求被告金威尔公司承担违约金30000元的诉求，因三方协议未成立，《独立商铺租赁合同》亦未生效，故对该项主张本院不予支持。对于原告要求二被告承担承担装修费36794.48元及经营损失50000元的诉求，因《独立商铺租赁合同》未生效，且二被告签订的租赁协议中明确规定，房屋装修亦应告知被告名园公司，原告在合同未生效且未告知产权人被告名园公司的情况下对房屋装修造成的损失应由自己承担，对于经营损失50000元原告未提供证据证实，故对该项诉求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十二条、第十三条、第四十四条、第五十八条，判决如下：一、原告与被告金威尔公司签订的《独立商铺租赁合同》无效。二、被告金威尔公司返还原告房屋租金45000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4167元，由原告负担3197元，由被告金威尔公司负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  石 皓审 判 员  齐为民人民陪审员  秦志刚二〇一六年九月二十日代书 记员  崔萍萍