重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初字第4685号原告重庆泰正（集团）有限公司。住所地重庆市渝中区较场口85号平街9楼，社会统一信用代码91500000202933933U。法定代表人董耀武，经理。委托代理人逯德敏，女，1979年4月2日出生，汉族，住重庆市合川区。被告卓金华，男，1987年3月22日出生，汉族，住福建省长乐市。原告重庆泰正（集团）有限公司与被告卓金华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆泰正（集团）有限公司的委托代理人逯德敏到庭参加了诉讼。被告卓金华经本院公告送达起诉状及副本未到庭参加诉讼，本案依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告重庆泰正（集团）有限公司诉称：原、被告于2014年7月26日签订了《重庆国际金融中心租赁合同》，承租了南岸区南滨路76号国际金融中心名义层第18层（电梯层第21层）D户型，建筑面积为302.17平方米的房屋，租赁期限为5年，从2014年8月20日至2019年8月19日。合同约定了租金及支付方式，根据合同被告应于2015年11月1日前缴纳2015年11月1日至2016年1月31日的租金共计66628元，但被告一直未缴纳，欠缴租金达66628元，原告多次催收未果，故原告起诉来院要求判令：一、解除原告与被告于2014年7月26日签订的《重庆国际金融中心租赁合同》并立即返还租赁房屋，按租金标准的1.5倍支付房屋占用费至实际返还房屋之日止；二、被告向原告支付免租期租金21152元并按银行同期贷款利率四倍支付资金占用损失从2014年8月20日计算至实际支付之日止；三、被告向原告支付租金206759.34元（2015年11月1日至合同解除之日）并支付违约金（三个月租金）；四、被告向原告支付物业管理费、水费、电费、垃圾处置费、空调使用费等合计36686.56元并按合同标准支付违约金；五、被告向原告支付违约金66628元；六、诉讼费、律师费由被告承担。被告卓金华未到庭、未答辩。经审理查明，原告系重庆市南岸区南滨路76号国际金融中心的所有权人。2014年7月26日，卓金华作为乙方与原告作为甲方签订了《重庆国际金融中心租赁合同》，约定乙方承租南岸区南滨路76号国际金融中心名义层第18层（电梯层第21层）房屋，建筑面积为302.17平方米的D户型房屋，租赁期限为5年，从2014年8月20日至2019年8月19日止。第一租赁年从2014年8月20日至2015年8月19日止，月租金单价为70元/平方米，年租金总额为232671元，免租期一个月（2014年8月20日至2014年9月19日）；第二租赁年从2015年8月20日至2016年8月19日止，月租金单价为73.5元/平方米，年租金总额为266514元······租金应按时足额缴纳，每三个月支付一次，即每三个月为一期，每期租金须于每一期届满前10日内足额缴纳。合同签订之日起三日内向甲方按3个月租金标准支付履约保证金63456元。合同第五条第2款约定“鉴于乙方承诺租赁期限不低于5年，甲方给予乙方共计1个月的免租期。非甲方原因造成本合同提前解除或终止，乙方已享受的免租期减免租金应全额补缴交给甲方，甲方可直接在履约保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方另行追索。”租赁合同第七条约定：物业管理费为15元/平方·月，每月共计4533元，由甲方代收或者重庆奥法实业有限公司直接收取。中央空调费按实际使用的流量一个空调盘管3.5元/小时计收。水费、电费由重庆奥法实业有限公司统一收取后代乙方向有关部门交纳。租赁合同第八条约定“若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需从缴付期限后的第一天起向甲方按日加付其欠款款项总额千分之五的违约金，直至付清所有拖欠款项”若乙方拖欠甲方款项（包括但不限于：租赁保证金、租金、管理费及/或其他杂费）超过七天，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并出售乙方留置于租赁场地的物品或其他财产，如出售所得未能补足欠款，乙方已缴纳额履约保证金应作为违约金处理，乙方尚未缴纳履约保证金的，乙方应支付同等金额违约金。合同第二十五条约定：合同提前解除或期满终止之日，若乙方仍未能将承租房屋及时归还甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。乙方应赔偿甲方全部损失（包括且不限于3个月租金用于弥补甲方重新招租的损失、乙方未撤场导致甲方不能出租的损失、新的承租人进场前房屋空置的损失、甲乙双方为租赁纠纷进行诉讼期间房屋不能出租的损失等）。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。另查明，经原告催收，被告于2015年7月31日向原告出具《承诺函》，承诺2015年8月1日起按时交纳所欠物管费、租金，若违反承诺将补缴所欠的全部租金（包括免租期租金及2015年3月18日至2015年7月31日的全部租金及物管费）。还查明，原告于2016年4月14日向被告住所地邮寄《关于解除合同的函告》，向被告催收2015年11月1日至2016年4月15日的房屋租金122151.34元并要求解除合同。原告在庭审中陈述于2016年4月27日收回租赁房屋。原告诉请的费用如下：1.房屋租金206759.34元，欠费期间为2015年3月18日至2015年7月31日，租金21151.9元/月（70元/平方米·月×302.17平方米）；2015年11月1日至2015年4月16日（合同解除之日）,22209.5元/月（73.5元/平方米·月×302.17平方米）。并依据合同第八条第二款第二项按3个月租金标准支付违约金。2.免租期租金21152元，《重庆国际金融中心租赁合同》第五条第2款约定“鉴于乙方承诺租赁期限不低于5年，甲方给予乙方共计1个月的免租期。非甲方原因造成本合同提前解除或终止，乙方已享受的免租期减免租金应全额补缴交给甲方，甲方可直接在履约保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方另行追索。”双方约定的免租期为第一租赁年的第一个月（租金标准为70元/平方米·月×302.17平方米），并从2014年8月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算资金占用利息至付清之日。3.房屋占用费，按租金1.5倍标准，从2015年4月16日（合同解除之日）计算至2016年4月27日（收回租赁房屋之日）。4.物管费27195.3元，物业管理费为15元/平方·月，每月共计4532.55元，被告欠缴2015年11月1日至2016年4月30日共计5月的物管费。水电费公摊费5432元，从2015年3月1日计算至2016年4月310日，每月388元。水电费1944元、生活垃圾处置费211.26元。从缴付期限后的第一天起向甲方按日加付其欠款款项总额千分之五的违约金，直至付清所有拖欠款项。5.违约金66628元，依据合同第二十五条第四款按3个月租金标准支付违约金66628元。上述事实，有房屋产权证、《重庆国际金融中心租赁合同》、承诺函、费用清单、合同解除函及邮寄凭证等证据，结合原告的陈述，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告重庆泰正（集团）有限公司与被告卓金华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人双方均应按合同约定行使权利、履行义务。关于《重庆国际金融中心租赁合同》是否解除的问题。合同第八条约定被告拖欠租金等费用超过七天，原告有权单方解除合同。本案中，被告从2015年11月1日起未缴纳租金等费用，原告于2016年4月14日向被告住所地邮寄《关于解除合同的函告》，向被告催收2015年11月1日至2016年4月15日的房屋租金122151.34元并要求解除合同，该函于2016年4月16日签收，符合合同约定解除条件，故原告请求解除签订的《重庆国际金融中心租赁合同》符合合同及法律规定，本院予以确认。关于租金，被告未交纳2015年11月1日至2016年4月16日的房屋租金，即欠费期间5个月零16天，22209.5元/月（73.5元/平方米·月×302.17平方米），740.32元/天，共计122892.62元；且2015年7月31日向原告出具《承诺函》，承诺2015年8月1日起按时交纳所欠物管费、租金，若违反承诺将补缴所欠的全部租金（包括免租期租金及2015年3月18日至2015年7月31日的全部租金及物管费），即欠费期间4个月零14天，租金21151.9元/月（70元/平方米·月×302.17平方米），即705.06元/天，共计94478.44元。原告请求206759.34元，本院予以确认。关于原告要求按三个月租金标准支付违约金的请求，合同第八条约定，乙方拖欠甲方款项（包括但不限于：租赁保证金、租金、管理费及/或其他杂费）超过七天，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并出售乙方留置于租赁场地的物品或其他财产，如出售所得未能补足欠款，乙方已缴纳额履约保证金应作为违约金处理，乙方尚未缴纳履约保证金的，乙方应支付同等金额违约金。本案中乙方已缴纳履约保证金，且该条的违约金是为保障合同的履行，抵充租金，并非惩罚条款，故对原告的该项诉讼请求不予认可。关于原告请求被告支付免租期租金21152元。《重庆国际金融中心租赁合同》第五条第2款约定“鉴于乙方承诺租赁期限不低于5年，甲方给予乙方共计1个月的免租期。非甲方原因造成本合同提前解除或终止，乙方已享受的免租期减免租金应全额补缴交给甲方，甲方可直接在履约保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方另行追索。”是否享受免租期减免租金由是否合同一方当事人原因造成合同提前解除或终止决定，被告未按合同履行主要债务而导致合同解除，故应将免租期租金补缴原告。原告要求从2014年8月20日起按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计算资金占用利息至付清之日的请求，本院认为原告在向本院起诉前并未向被告行使免租期租金请求权，且未约定该项费用违约金，故计算免租期租金的违约金于法无据，本院不予支持。关于房屋占用费，合同第二十五条约定：合同提前解除或期满终止之日，若乙方仍未能将承租房屋及时归还甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方应按租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费，合同2015年4月16日解除，房屋2015年4月27日收回，故房屋占用费为73.5元/平方米·月×302.17平方米÷30天×11天×1.5=8143.52元，本院予以确认。关于原告请求的物管费、水电公摊费、水电费、垃圾处置费。物业管理费为15元/平方·月，每月共计4533元，被告欠缴2015年11月1日至2016年4月30日的物管费共计27195.3元，水电费共计1944元，本院予以确认。《重庆国际金融中心租赁合同》中并未对水电公摊费、垃圾处置费进行约定，故本院对该两项费用不予认可。原告请求欠缴费用的违约金以5‰/日计算至付清之日止。双方在合同中约定“若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠金额向甲方支付千分之五违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日止”，本院认为违约金过高，且原告系在2016年5月18日交纳的上述费用，结合原告的损失，本院将物管费、水电费的违约金调整为按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率四倍从2016年5月18日计算至各项费用付清之日止。关于违约金、律师费。合同第二十五条约定：合同提前解除或期满终止之日，若乙方仍未能将承租房屋及时归还甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。乙方应赔偿甲方全部损失（包括且不限于3个月租金用于弥补甲方重新招租的损失、乙方未撤场导致甲方不能出租的损失、新的承租人进场前房屋空置的损失、甲乙双方为租赁纠纷进行诉讼期间房屋不能出租的损失等）。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。原告并未提交证据证明其存在的损失，故对违约金、律师费本院不予认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方2014年7月26日签订的《重庆国际金融中心租赁合同》；二、被告卓金华于本判决生效之日起十日内日支付原告重庆泰正（集团）有限公司2015年3月18日至2015年7月31日、2015年11月1日至2016年4月16日的租金206759.34元。三、被告卓金华于本判决生效之日起十日内日支付原告重庆泰正（集团）有限公司免租期租金21152元；四、被告卓金华于本判决生效之日起十日内日支付原告重庆泰正（集团）有限公司房屋占用费8143.52元；五、被告卓金华于本判决生效之日起十日内日支付原告重庆泰正（集团）有限公司2015年11月1日至2016年4月30日的物管费27195.3元、水电费1944元，共计29139.3元及违约金，违约金从2016年5月18日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率四倍计算至付清之日止；六、驳回原告重庆泰正（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1465元、公告费1000元，共计2465元，由被告重庆卓金华承担（原告已垫付，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 佳人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  刘成惠二〇一六年九月十六日书 记 员  张志伦