重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4404号上诉人（原审原告）余先崧，女，汉族，户籍所在地重庆市沙坪坝区。委托代理人黄诚，重庆晟铭律师事务所律师。委托代理人李伟博，重庆晟铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周雅灵，女，汉族，户籍所在地重庆市南岸区。委托代理人杨依龙，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原审第三人重庆中朗房地产顾问有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新溉大道6号都会所站9幢13-2。统一社会信用代码：915001126889170351。法定代表人程荣,总经理。委托代理人王琳，女，汉族，第三人员工，户籍所在地四川省宜宾市。上诉人余先崧因与被上诉人周雅灵及原审第三人重庆中朗房地产顾问有限公司（以下简称：中朗房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第12679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余先菘上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2015年6月14日，余先菘与周雅灵及第三人三方签订了《房地产买卖居间协议书》（以下简称“协议”），协议约定：“周雅灵将其所有的位于重庆市南岸区江南大道X号X栋X号房屋以按揭付款方式卖给余先菘。”协议签订后，余先菘按约向周雅灵支付了定金人民币20000元整；周雅灵向余先菘出具了收据，之后，余先菘多次催告周雅灵按期履行协议，但周雅灵却迟迟未能按照协议约定（2015年6月30日前）面签，更没有按约定在2015年7月25日前交房。致使至今未能办理银行按揭相关手续及房屋产权转移登记手续，周雅灵的行为已构成违约。根据第三人要求，上诉人已在约定时间内完成过户所需要的材料，上诉人已履行了面签的所有资料。上诉人在2016年6月30日下午15：36：24备齐的《无房证明》，一审判决就此认定上诉人当天不可能继续进行面签的结论系主观臆断，没有证据证明不能，2015年6月30日下午从15：36：24到银行下班时间17：30时，面签时间充裕。被上诉人在一审中没有提交完成过户手续的所有材料。其夫妻双方也未亲自到场面签。被上诉人没有按照合同约定交房，也构成违约。第三人有意偏袒被上诉人，没有在庭审中提交相关的委托代理手续并经法庭举证质证，第三人的陈述与第三人提供的证人证言相互矛盾，第三人提供的证人系本案上诉人与被上诉人房屋购买事宜的实际办理人，证人证明被上诉人2015年6月30日没有在重庆应当采信，被上诉人违约客观存在。周雅灵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。原审第三人中朗房地产述称，同意一审判决。余先崧向一审法院起诉请求：1、要求解除余先菘和周雅灵的房地产买卖合同关系。2、要求周雅灵双倍返还定金人民币40000元整。3、本案诉讼费用由周雅灵承担。一审法院认定事实：2015年6月14日，余先崧与周雅灵、经纪方中朗房地产签订了三方协议《房地产买卖居间协议书》。协议书约定：周雅灵将其所有的位于重庆市南岸区江南大道X号X栋X号房屋（建筑面积57.25㎡、套内面积42.03㎡）出售给余先崧，房屋成交价格为560000元（该价格已包含该房屋大修基金、五通费用）。关于付款双方约定：1、买方须于签署本协议时缴纳20000元给卖方作为定金，该笔定金将在房屋产权转移登记时作为买方支付的第一部分购房款；2、买方须于签订本协议后过户当日支付170000元给卖方；3、买方委托经纪方向银行申请个人二手房按揭贷款计370000元支付卖方。买卖双方须积极配合经纪方于2015年6月30日之前备齐个人二手房按揭贷款所需相关资料及费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续。若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。协议第六条约定：卖方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批情况下，买卖双方按经纪方要求在7日内到房交所办理该房屋的产权转移登记手续。关于违约责任，双方约定：1、如因卖方原因导致本协议书不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金40000元，并向经纪方支付违约金10000元；2、如因买方原因导致本协议书不能履行，则视为买方违约，买方应向卖方支付违约金40000元，并向经纪方支付违约金10000元。另，双方在备注中注明：2015年7月25日之前交接房屋。协议签订当天，余先崧给付周雅灵购房定金20000元。同时，第三人中朗房地产给双方提示了过户和按揭贷款双方须准备的资料。其中，买方过户需准备的资料为：首套房单身：身份证，户口本，单身证明2张（若离婚，要带离婚证明或法院判决书），无房证明。首套房结婚：夫妻双方身份证，户口本，结婚证，无房证明（包括夫妻双方的未成年子女）。不是首套房：身份证；卖方过户需准备的资料为：房产证及产权人身份证（房产人必须到场），契税发票。买方按揭贷款所需资料为：单身：身份证，户口本，单身证明，无房证明，收入证明。结婚：身份证，户口本，结婚证，无房证明，收入证明（夫妻双方必须到场）。卖方按揭贷款所需资料为：单身：身份证，户口本，单身证明，房产证。结婚：夫妻双方身份证，户口本，结婚证，房产证（夫妻双方必须到场）。注：1、业主一定要带契税发票，若没有去档案室打。2、买方如果要省契税发票，单身的话，单身证明要开一周内，过期要重开。3、买方如果是农村户口要带户口本。4、户口本包括主页、户主页、本人页、增减页。庭审中第三人陈述需要收到周雅灵准备的面签资料。双方当事人争议焦点为：1、余先崧要求解除与周雅灵房屋买卖关系的理由是否成立；2、周雅灵是否应当双倍返还定金。余先崧认为，周雅灵未按约定（2015年6月30日前）面签，也没有于2015年7月25日前交付房屋，周雅灵的行为构成违约，余先菘要求解除合同的理由成立，周雅灵应双倍返还定金。相反，余先菘已准备好了面签的相关资料：1、2015年6月30日在沙坪坝区民政局开具的婚姻证明（单身）；2、2015年6月24日开具的收入证明；3、2015年6月30日下午15:36:24在南岸土地房屋权属登记中心查询的无房证明周雅灵认为周雅灵并不存在违约行为，相反周雅灵积极履行合同行为，但余先菘以各种方式置之不理。在2015年12月2日，周雅灵委托律师向余先崧发律师函，函称：“因贵方是按揭付款，中朗房地产已多次要求贵方准备资料去银行面签，办理按揭相关手续，但贵方均以各种理由推诿……贵方的行为已构成违约”。第三人中朗房地产认为周雅灵为履行合同，在2015年8月28日与中国银行和重庆易房保商业管理有限公司办理了《中国银行个人客户综合业务申请及交易确认单》和“易房保”金融服务平台服务协议。另外，周雅灵已签了空白的《重庆市商品房买卖合同》和《同意售房书》，周雅灵是在积极的履行合同。第三人为促成双方合同的积极履行，2015年7月、8月、9月、10月多次和余先菘联系，希望双方能继续履行合同，但余先菘不予配合。庭审中，第三人申请证人出庭作证。证人陈述其是讼争房屋的经办人，双方签订合同后，经纪人一直协助双方办手续，并告诉余先菘需要准备的面签资料。余先菘说她是医生，很忙，大概要十个工作日左右才能办好。关于按揭银行，证人建议余先菘在中国银行办理，但余先菘要求在中德建行，因选择建行，首付要上涨，余先菘又不同意，拖了几个工作日，在交房前7到10个工作日，余先菘同意在中国银行办理贷款，但又没交资料，直到逼近交房日期，余先菘就说周雅灵违约。后在办公室协商时，余先菘要求周雅灵赔15000元作为时间损失，周雅灵不同意。后周雅灵同意给5000元，余先菘说周雅灵没有诚意。一审法院询问证人余先菘是在什么时候同意去中国银行面签的。证人陈述是在2015年6月30日后，7月25日之前。余先菘陈述面签资料已在2015年6月30日前已经办好。余先崧、周雅灵双方对证人所陈述事实的真实性予以认可。庭审中，经一审中询问，周雅灵明确表示不同意解除合同。一审法院认为，根据双方的合同约定，讼争房屋的交易流程为：1、签协议时余先崧支付周雅灵20000元作为定金；2、2015年6月30日之前备齐个人二手房按揭贷款所需相关资料及费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续（即面签）；3、面签通过后7个工作日内到房交所办理过户手续并由余先菘支付周雅灵购房款170000元；4、按揭银行将购房尾款支付给周雅灵；5、2015年7月25日之前双方交接房屋。在2015年6月14日，余先崧与周雅灵《房地产买卖居间协议书》，随后双方按第三人的要求各自准备相应的面签资料，以便在双方所约定的截止时间2015年6月30日前办理面签手续。从余先崧所提供的面签资料来看（1、2015年6月30日在沙坪坝区民政局开具的婚姻证明（单身）；2、2015年6月24日开具的收入证明；3、2015年6月30日下午15:36:24在南岸土地房屋权属登记中心查询的无房证明），余先崧将所有资料准备齐全的时间在2015年6月30日下午15:36:24，而6月30日是双方所约定的面签最后期间。从常理而言，6月30日当天双方到银行完善面签手续几乎不可能。同时，按照第三人的陈述，证人建议余先菘在中国银行办理按揭手续，但余先菘要求在中德建行，因选择建行，首付要上涨，余先菘又不同意，拖了几个工作日，在交房前7到10个工作日，余先菘同意在中国银行办理贷款，但又没交资料，直到逼近交房日期，余先菘就说周雅灵违约。在双方未能面签完毕，双方就到房屋交易所办理过户手续和周雅灵就将房屋交付余先菘将使周雅灵面临极大的风险，周雅灵对此行使抗辩权，不交付讼争房屋给余先菘是合符法律规定的。同时，在6月30日前余先菘仍然未能选定面签银行，直到在交房前7到10个工作日余先菘才同意在中国银行办理贷款。综上，余先菘以周雅灵违约，未能及时办理面签和交付房屋为由要求解除双方房屋买卖关系的理由不成立，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。现在余先菘并没有足够的证据证明周雅灵不履行合同约定的义务，因此余先菘要求周雅灵双倍返还定金的理由不成立，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百一十五条的规定，遂判决：驳回余先崧的诉讼请求。案件受理费1630元，由余先崧负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由以及被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人的争议焦点为：1、余先崧要求解除与周雅灵房屋买卖关系的理由是否成立；2、周雅灵是否应当双倍返还定金。二审中，本院询问上诉人，其提出解除合同的依据是合同约定还是依照法律规定，上诉人称依照法律规定予以解除，理由是对方违约，致使合同目的不能实现。根据《合同法》的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；但应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据本案查明的事实，双方未能在2015年6月30日完成面签的主要原因在于余先崧在2015年6月30日下午15:36:24前未准备齐面签资料且也未选定面签银行所致。上诉人称由于对方原因致使当日未能面签缺乏证据支持。至于上诉人称对方未能在2015年7月25日之前交接房屋，因交房前提是双方已经办理按揭相关手续（即面签）和上诉人已支付相应的购房款，本案中，双方未能办理按揭相关手续且上诉人也未支付相应购房款，被上诉人以此为由拒绝交房符合法律规定，被上诉人的该行为并不构成违约。另外，被上诉人在一、二审中均表示，愿意继续履行合同也不会使上诉人的合同目的不能实现，且上诉人在起诉前并未通知对方解除合同，也不符合法律规定，故上诉人解除合同的理由不符合法律规定，本院不予支持。因上诉人没有足够的证据证明被上诉人不履行合同约定的义务，因此上诉人要求被上诉人双倍返还定金的理由也不成立，本院也不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由上诉人余先崧负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  肖 飞二〇一六年九月五日书 记 员  肖 姗