广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初11284号原告：陈秀媚，女，汉族，1988年10月14日出生，户籍所在地：广东省深圳市福田区。委托代理人：李德志，广东万理通律师事务所律师。被告：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所地：惠州市江北文明一路。法定代表人：张贵清。委托代理人：赖淑婷，该公司法务。委托代理人：丁永霞，江苏金砖律师事务所律师。原告陈秀媚诉被告惠州市中海宏洋地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告陈秀媚的委托代理人李德志，被告惠州市中海宏洋地产有限公司的委托代理人赖淑婷、丁永霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人辩诉意见原告陈秀媚起诉称：2011年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于惠州市××城花园××商品房别墅××栋，建筑面积259平方米；对房屋质量问题，《合同》第十六条规定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”。2011年12月27日，被告向原告交付了房屋，并提交《住宅质量保证书》，在《保证书》中承诺：遵守国家建筑工程保修规定，在保修期内承担保修义务。《保证书》还载明保修范围和期限为：基础及主体结构按建筑设计合理使用年限；房屋防水为5年，其他为2年，其中灯具和电气为6个月。保修期自业主办理收楼之日起（2011年12月27日）开始。原告收房当日对房屋初步检验后发现房屋存在多处开裂、门窗过紧等问题，并按原告要求填写了《保修申请书》向被告申请修复。但被告对原告提出的质量问题未做实质性修复，造成原告至今无法入住，而房屋质量问题却越来越严重。为此，原告向贵院提出诉讼请求：1、人民法院委托检测机构和评估机构对本案房屋进行质量检测鉴定和修复费用评估鉴定。2、被告按检测和评估鉴定确定的修复费用赔偿原告，由原告对本案房屋自行修复（修复费用预计60万元，最终以鉴定为准)。3、被告从2011年12月27日交房之日起至法院判定修复之日止，按惠州市房屋租赁指导价计算的房租赔偿原告房屋因质量问题不能入住的损失（预计20万元，最终以核算结果为准)。4、本案诉讼费用全部由被告负担。原告在庭审时明确诉讼请求为：1、被告赔偿原告房屋修复费481510.33元；2、被告赔偿原告因房屋质量问题不能入住造成的损失，按月租金评估价从房屋交付之日2011年12月27日起计至被告付清修复费之日再加半年修复期止，暂计至2018年12月26日为328080.48元；3、被告负担本案的全部诉讼费用，包括原告已支付的案件受理费5900元、质量检测鉴定费15000元、修复设计费13000元、修复费用评估费9500元、月租金评估费14000元，合计57400元，上述费用应由被告返还原告。被告惠州市中海宏洋地产有限公司辩称：第一，关于本案房屋保修期限及保修项目：《住宅质量保证书》明确约定涉案房屋的保修期自2011年12月27日业主收楼之日开始。根据《住宅质量保证书》的保修范围所载明的保修项目及保修期限，除房屋基础及主体结构外，屋面防水保修期为5年，至2016年12月26日保修期结束；其他保修项目的保修期间均为2年，至2013年12月26日保修期结束。本案中，陈秀媚在2011年12月27日收房时对房屋进行了详细的检查并报修，中海公司按照报修的内容予以了修复。自此，陈秀媚既没有装修房屋，也没有报修过质量问题，直至2016年12月15日陈秀媚起诉。起诉时，除房屋基础及主体结构以及屋面防水（即将到期）尚在保修期内外，其余的质量缺陷问题均已超过保修期，中海公司无需承担保修责任。2、关于本案房屋在保修期内出现的质量缺陷问题：2017年9月14日广东保顺检测鉴定有限公司出具的《工程质量鉴定报告》中所载明的鉴定意见对于涉案房屋保修期内的质量缺陷问题并没有实质性的证明意义，主要体现在鉴定时间以及鉴定内容。即便中海公司认可鉴定报告的内容，鉴定报告也只能说明：（1）房屋主体结构是安全的，不存在影响居住使用的情形。（2）鉴定意见中3-9的表述均为不符合设计图纸要求，而非表述为存在质量缺陷。对于这一类不符合设计图纸要求的部分，在没有以质量缺陷的形式外在体现的情形下，我们认为，只要不存在违反建设工程强制性标准，开发商无需承担任何修复责任。(3）10、11、13的表述中对于部分填充墙体出现开裂、裂缝以及部分填充墙体渗水、栏杆开裂、个别屋面瓦片出现脱落的现象，由于房屋建成后交付年限巳久，这类现象的出现并非完全系施工质量的问题，还包括自然损害等多方面因素。当然，如果陈秀媚可以证明上述现象确实发生在保修期内且进行了报修，中海公司应当承担保修责任。（4）14的表述中，鉴定机构已经明确了现象发生的成因系由于地基土体变形影响致使庭院墙基础出现不均匀沉降导致，并非中海公司的原因导致。且，自然沉降的范围在合理范围内，并没有导致主体结构存在任何质量缺陷。第二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款明确规定：出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情形下，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。退一万步讲，本案如果最终法庭认定涉案房屋存在保修期内的质量缺陷问题尚未修复，中海公司应当承担的也仅仅是保修责任，中海公司从未拒绝修复，也未拖延修复，中海公司无需承担原告诉求的赔偿责任。理由如下：（1）房屋至今未能修复的原因并非中海公司拒绝修复或者拖延修复，而是陈秀媚未就质量问题向中海公司进行报修导致。如果陈秀媚起诉是报修的一种形式，起诉的内容也明确了系陈秀媚自身直接拒绝中海公司履行保修义务。（2）房屋至今未修复完成，实际修复费用并未实际产生，即便中海公司在本案中认可由原告自行修复，那么修复的费用也是不确定的。虽然本案原告申请鉴定了涉案房屋的修复方案及修复价格，但是鉴定均包含了诸多保修期限以外的修复项目，且均为加固修复的情形，我们认为超出了正常维修的限度。（3）一般对房屋有居住、使用需求的业主，在毛坯房收房后会积极进行装修，如发现质量问题，也会积极报修，尽快完成装修以解决自身的居住、使用需求。然而本案中，陈秀媚的房屋至今还是毛坯状态，且放任房屋处于未使用状态长达数年，这足以说明原告陈秀媚对涉案房屋并无居住的实际需求。那么，其诉求的房屋因质量问题导致不能入住的损失，并不客观存在。综上，我们恳请法庭驳回原告在本案中的全部诉讼请求。对于经法庭查明后认定的保修期内的质量缺陷问题，作为涉案房屋的建设单位的中海公司，将履行保修义务。查明的案件事实经审理查明，2011年1月25日，原告与惠州丰通房地产有限公司（于2017年6月28日变更名称为惠州市中海宏洋地产有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于惠州市××城花园××商品房别墅××栋，建筑面积259平方米，房屋总价3470636元，原告应支付首付款1770636元，余款1700000元于2011年2月28日前付清。被告应于2011年12月28日前将房屋交付给原告。合同第十六条约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”。2011年12月2日，原告收房时，被告向原告出具《住宅质量保证书》，承诺遵守国家建筑工程保修规定，在保修期内承担保修义务；保修范围和期限为：基础及主体结构按建筑设计合理使用年限；房屋防水为5年，其他为2年，其中灯具、电气开关为6个月，管道堵塞为2个月。保修期自业主办理收楼之日起（2011年12月27日）开始。原告收房初步检验后发现房屋存在“入户门两边接口不对称、入户门锁损坏、一层北卧们叶框变过高卡不上未装插梢、二层南卧铝合金门框变形、二层西卧左边窗线条过高”等11处的问题，并提交《保修申请书》向被告申请修复。被告针对房屋门窗、锁的问题进行了修复。此后原告又针对房屋开裂、基础下沉、渗水、外墙脱落等问题向物业反映，但至今未获修复。2016年12月15日，原告将被告诉至法院，要求其赔偿房屋修复费以及因房屋质量缺陷不能入住造成的损失，并申请对涉案房屋进行质量检测鉴定及维修费用评估鉴定。经本院摇珠委托，广东保顺检测鉴定有限公司于2017年8月29日作出保顺鉴字【2017】SW1095-1号《工程质量鉴定报告》，其鉴定结论为：1、房屋基础及主体结构有16处不符合设计图纸要求；2、个别混凝土柱出现肿胀、露筋、渗水现象，个别卫生间结构板未进行降板；3、部分填充墙体出现开裂、交接处裂缝或渗水现象；4、门窗启闭未见异常；5、部分栏杆开裂，个别屋面装饰瓦片脱落；6、部分室外围墙、挡墙开裂分离，负一层室外楼梯与主体结构交接处出现分离。原告为此支付该项鉴定评估费15000元。原告申请对涉案房屋从2011年12月27日交付之日起至房屋修复之日止（暂计至2018年12月26日）的月租金价格进行评估。经本院摇珠委托，惠州市正扬价格事务所有限公司于2018年3月18日出具（2018）正扬诉评字013号《价格评估结论书》，评估结论为：涉案房屋在2012年-2018年期间，每年每月租金分别是3408.44元、3561.25元、3721.83元、3890.18元。4066.30元、4250.19元、4441.85元。原告为此支付该项评估费14000元。本院摇珠委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋的修复费用进行评估。应该公司要求，本院摇珠委托广东中森建设工程有限公司出具房屋修复方案，广东中森公司于2018年8月出具《陈秀媚房屋修复方案图》，原告为此支付费用13000元。2019年5月20日，惠州市正扬价格事务所有限公司作出（2017）正扬诉评字141号《价格评估结论书》，评估结论为：涉案房屋在价格评估基准日（2018年1月8日）的修复费用为人民币481510.33元。原告为此支付评估费9500元。另查，庭审时，原告称其经常居住地在深圳；购买涉案房屋的目的是想自住，但因质量问题至今没有装修入住。以上事实，有原告身份证、被告企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、房地产权证、住宅质量保证书、保修申请书、工程质量鉴定报告、房屋修复方案图、修复费用与月租金价格评估结论书等证据及本院庭审笔录在卷为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告陈秀媚与惠州丰通房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。被告按约在2011年12月27日履行交房义务，原告验房后陆续发现门窗损坏、房屋开裂、基础下沉、渗水、外墙脱落等问题，根据《商品房买卖合同》第十六条、《住宅质量保证书》的约定，被告应当承担保修义务，并在接到住户修复申请的5个工作日内给予答复，并同时确定处理时间。被告辩称原告在起诉之前未向其反映过房屋开裂、渗水等质量问题，被告不存在拒绝修复或者拖延修复的情形。虽然在保修申请书中未见关于房屋开裂问题的修复申请，但原告在庭审时陈述已通过电话向物业反映，且《工程质量鉴定报告》的鉴定结论也表明房屋确实存在开裂、渗水等质量问题来看，本院采信原告已向被告及物业公司反映基础下沉、房屋开裂等质量问题。关于被告主张起诉时涉案房屋除基础及主体结构以及屋面防水尚在保修期内外，其余的质量缺陷问题均已超过保修期。本院认为，被告出具的《住宅质量保证书》中关于保修范围的约定：“有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏”的保修期限为2年，与《房屋建筑工程质量保修办法》第七条“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年”的规定不符，其保修期限应为5年。《工程质量鉴定报告》的鉴定结论的第2、3、5、6项，均属于保修期限为5年及以上的项目，并未超过保修期，原告已在保修期内通过物业进行报修，被告应当承担保修责任。被告答辩时所称的部分室外围墙、挡墙开裂分离不属于质量缺陷，亦不在被告的保修责任之内的意见。本院认为，该院墙的开裂分离系地基变形和基础不均匀沉降而引起，即由于地基基础的质量缺陷导致，属于被告应当承担的质量责任。因此对于被告的该项意见本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，原告有权自行修复涉案房屋存在的质量问题，并要求被告承担修复费用。关于修复费用的确定，实际修复费用虽未产生，但已通过鉴定方式确定具体修复费用。被告答辩所称的该鉴定均包含了诸多保修期限以外的修复项目，且均为加固修复的情形，超出了正常维修的限度的意见，与鉴定的实际内容不符，不能成立，本院对修复费用481510.33元予以认可，并依法支持原告的相应诉请。原告为此支付的质量检测鉴定费15000元、修复方案设计费13000元、修复费用评估费9500元，由被告负担。关于原告主张的因房屋质量不能入住造成的损失，本院认为，原告虽出于自己居住之目的而购买涉案房屋，因房屋质量问题而推迟入住时间，但原告的经常居住地在深圳。对于房屋不能入住所导致的实际损失，原告既不能证实其迫切入住之需求，又无证据证明其因无法入住涉案房屋而产生租房过渡费等损失。故原告按照涉案房屋的租金赔偿的主张，无事实和法律依据，本院不予认可。原告为此支付的租金评估费用14000元，由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈秀媚房屋修复费481510.33元。二、驳回原告陈秀媚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元（原告已预交5900元），由原告负担2810元、被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担8990元。本案质量检测鉴定费15000元、修复方案设计费13000元、修复费用评估费9500元，共计37500元，由被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长 黄 艳审判员 龙伟永审判员 肖石平二〇一九年十月八日书记员 陈淑花