广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1122号上诉人（原审被告）：丰顺金溪源投资有限公司，住所地：丰顺县******太平楼。法定代表人：罗福兰，该公司经理。委托诉讼代理人：陈远华，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱检珍，女，汉族，1976年2月20日出生，住所地：丰顺县******太平楼一队40户。被上诉人（原审原告）：邱万欣，男，汉族，1969年9月23日出生，住所地：丰顺县******太平楼二队。上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：邱家才，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。上诉人丰顺金溪源投资有限公司（以下简称“金溪源公司”）因与被上诉人邱检珍、邱万欣确认合同有效纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院（2019）粤1423民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金溪源公司的委托诉讼代理人陈远华，被上诉人邱万欣及其与被上诉人邱检珍的共同委托诉讼代理人邱家才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金溪源公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人之间的债权债务关系合法，是认定事实错误，请二审法院予以纠正。上诉人与被上诉人之间的债权债务关系来源于2013年10月22日签订的《房地产项目合作开发合同》，合同的三方是：甲方为罗福兰占51%股份、乙方为广东沣和雨润投资有限公司（以下简称“沣和雨润公司”）占20%股份、丙方为梅州市德丰源实业发展有限公司（以下简称“德丰源公司”）占29%股份。1、在沣和雨润公司退股时，根据合同相对性原则，债权债务关系仅对沣和雨润公司有效。即使邱万欣是沣和雨润公司的隐名股东，也不能将债权债务关系直接给邱万欣。否则就是违反法律规定，属于无效行为。最起码，邱万欣涉嫌侵占了沣和雨润公司财产。2、邱万欣、邱检珍称为了完成公司房地产开发，前期共同投资350万元，并向罗俊玉借款975万元，由沣和雨润公司代为注资入金溪源公司，占金溪源公司21.5%股份。事实是邱万欣根本没有向金溪源公司注资350万元，邱万欣的注资只对沣和雨润公司负责，只对沣和雨润公司有效，罗俊玉975万元也是沣和雨润公司向罗俊玉的借款，后续一直由上诉人负责还本付息。邱检珍也根本不是沣和雨润公司股东。另外，三方合作开发合同明确显示，沣和雨润公司只占20%股份，何来被上诉人所述占21.5%股份？从两被上诉人的虚假陈述，可以看出两被上诉人在整个案件中的虚假性。3、邱万欣陈述前期投资的利润是322.69万元，由金溪源公司写下欠条给邱万欣。事实是项目还在准备阶段，不可能产生利润。不可否认，当时金溪源公司是写下《借条》、《利润欠条》，包括以后的所谓《承诺书》、《协议书》、《抵押协议书》等其他债权处理文书给邱万欣。这些只是应当时作为金溪村主任、“地头蛇”的邱万欣的强烈要求和无理索取所作，要不，项目无法进行。是为了应付作为当时是金溪源主任、“地头蛇”的邱万欣不要再干涉并给予关照项目而为。按照法律规定和现在党的政策，这些行为都是违法行为，都不应得到支持（是否涉嫌犯罪另说）。因此，一审认定债权债务合法，是错误的。应予以纠正。二、一审认定涉案合同是邱检珍所签，邱万欣以其债权抵偿邱检珍购房款有效，是认定事实错误，应予以纠正。首先，邱万欣的所谓债权是违法债权；其次，邱万欣抵偿邱检珍的购房款时，邱万欣未与金溪源公司结算，未明确剩余债权等，债权债务关系未趋于消灭。三、一审依据《中华人民共和国物权法》第195条认定违法债权抵偿购房款有效，是认定事实和适用法律错误，应予纠正。该条款是关于实现抵押权的规定。对于该条的规定，首先抵押物必须是经过抵押登记；其次是处置抵押物有优先受偿权；再次是第三款明确规定“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”。而本案中的抵押物未经抵押登记、请求的不是优先受偿权、店铺折价4000元每平方米明显低于市场价格。不是双方平等、自愿的基础上签订的合同。四、一审依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条认定《金溪源小区认购协议书》是商品房买卖合同，属于认定事实和适用法律错误，应予纠正。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。而《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确共13项主要内容，其中主要内容还列举包括了以下几项：……（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；本案中，业主这些最主要的基本权利在《认购协议书》中都没有明确约定。因此，一审依据最高院的规定认定《认购协议书》就是商品房买卖合同是认定事实错误和适用法律错误，应予纠正。另外，该店铺也不是上诉人自愿交给被上诉人，是被上诉人利用自己是本村人、“地头蛇”强行霸占涉案店产。五、被上诉人提供虚假伪造的证据材料，应给予否定和惩戒。被上诉人本次提供的《认购协议书》加盖了所谓上诉人的合同专用章，而被上诉人第一次起诉所提供的《认购协议书》则没有盖有印章。客观事实上，上诉人并没有使用该印章，被上诉人也没有证据证明上诉人允许使用该类型的印章，即使个别人承认有该印章，也只是个人行为，并不能代表公司行为。综上所述，一审认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人邱检珍、邱万欣辩称，一、请求法院驳回上诉人的上诉请求；二、请求法院维持广东省丰顺县人民法院（2019）粤1423民初247号民事判决；三、由上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定邱万欣与上诉人之间的债权债务关系合法有效，是符合事实和法律的正确认定。答辩人确实是有投入资金用于房地产合作开发中，邱万欣在金溪源公司的股份系由沣和雨润公司和德丰源公司共同代持的，这一点代持方给与了确认且对代持的利益归还给邱万欣也是没有意见的。答辩人与上诉人之间的债权债务关系是各方在自愿、平等、公平协商的情况下达成的意见，且双方一直认可彼此之间的债权债务关系，上诉人就还款事项还先后出具了《借条》、《利润欠条》、《承诺书》、《协议书》、《抵押协议书》等给答辩人邱万欣，期间双方、以及公司其他股东对这个债权债务关系一直没有异议。上诉人指控答辩人邱万欣是“地头蛇”、无理索取等更是上诉人法定代表人罗福兰个人毫无依据的诬赖造谣，毫无事实依据，更没有任何证据支持。综上可见，上诉人与答辩人之间的债权债务关系是合法有效的。一审涉案的合同是邱检珍所签，邱万欣以其合法债权抵偿邱检珍的购房款是合法有效的。答辩人对上诉人的债权是合法有效的，那么邱万欣对自己的债权依法享有处分权，而邱检珍与上诉人签订《金溪源认购协议书》、《房屋购买合同》其实是邱检珍与邱万欣的夫妻共同行为，答辩人向上诉人购买涉案6间店铺，并以答辩人应支付给上诉人的购房款抵偿上诉人应偿还给邱万欣的债务本息，这完全符合《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何方可以将自己的债务与对方的债务抵销”所规定的债的抵销，亦符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四条“当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。……”之规定。从上诉人与答辩人签订《金溪源认购协议书》、《房屋购买合同》并出具收款收据给答辩人来看，上诉人也是认可这种以上诉人的债务抵偿房款的交易方式的，所以本案中邱万欣以其债权抵偿其和邱检珍共同购房的款项合法有效。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第195条认定债权抵偿房款有效是正确的。上诉人无法履行到期债务的情况下答辩人与上诉人双方经协商一致，以双方认可的市场价格把商铺折价变卖给答辩人，其实是建立了新的商品房买卖合同关系以抵偿原来上诉人欠答辩人的债务，将借款本金及利息转化为已付购房款并已对账清算，这种交易方式不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。本案认定商品房买卖合同有效也与最高人民法院第15批指导性案例72号的裁判要点及指导精神相符。上诉人无法履行到期债务后与答辩人建立新的商品房买卖关系，也可以视为并非为上诉人的债务履行提供担保，而是上诉人难以清偿债务时，通过将上诉人所有的商品房出售给答辩人的方式，实现双方权利义务平衡的一种安排交易，该交易安排未违反法律、行政法规的强制性规定。所以在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。上诉人与答辩人签订的《金溪源认购协议书》、《房屋购买合同》属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中双方签订的《金溪源认购协议书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方还就认购协议书中的6间商铺另行签订了《房屋购买合同》，且上诉人出具的收款收据也证实上诉人已实际收到房款。依据上述事实足以认定双方在债权债务到期后另外形成了一个新的商品房买卖合同关系。《认购协议书》中上诉人法定代表人的签名证实上诉人是承认这个认购协议书的。《认购协议书》中上诉人法定代表人罗福兰及股东德丰源公司的法定代表人石焕青都在金溪源公司一方签章处签名予以确认，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。因此，罗福兰作为上诉人的法定代表人，其在认购协议书上签名即是上诉人对合同的确认，况且该认购协议书还得到了公司股东德丰源公司的法定代表人石焕青的签名认可，故上诉人以没有合同专用章来否认《认购协议书》的效力是不合理的。当时因其他纠纷上诉人的公司印章被罗福兰交给其他人保管，造成无法盖公司印章，后来在上诉人公司其他股东在场并同意的情况下补盖了合同专用章，这是答辩人为了维护自己合法权益进行的证据补强，并不属于伪造证据，上诉人公司内部对这个合同专用章及《认购协议书》都没有异议。综上所述，一审认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，为了维护答辩人的合法权益，特向贵院提出本答辩请求并列明相关事实证据，上诉人的上诉无理无据，请求二审法院予以驳回并支持答辩人的答辩请求。一审原告邱检珍、邱万欣向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的0001095号《金溪源小区认购协议书》、《房屋购买合同》合法有效，待可办理产权证时被告必须配合办理；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2013年，罗福兰、沣和雨润公司、德丰源公司共同开发位于丰顺县**************，原告邱万欣通过沣和雨润公司代为注资入股金溪源公司，负责前期拿地和办理相关立项、报建手续。2014年10月，金溪源公司股东重组，邱万欣提出退股，各投资方确认原告邱万欣前期投入成本350万元，利润322.69万元。被告于2014年10月27日支付了200万元给原告邱万欣，余款未予支付。2014年10月24日，被告向原告邱万欣出具《借条》，约定股金150万元作为借款按月息1%计到2015年4月23日还清，出具《利润欠条》，约定利润322.69万元，至2015年3月31日前付清，期间不计利息。后由于被告未如期履行还款义务，故于2015年4月27日向原告邱万欣出具了两份《承诺书》，其中对150万元的借款承诺至2015年12月31日前还清，利息自2015年4月24日起按月息2%计算并按季度支付；对322.69万元的利润欠款承诺至2015年12月31日前还清，利息自2015年4月1日起按月息1.5%计算并按季度支付。之后，又由于被告未如期履行还本付息的义务，双方在2016年1月7日，再次结算后签订《协议书》，约定被告总共欠原告500万元整，从2016年2月1日起按月利率叁分壹厘肆计算利息，利息于每月的月头支付。但被告仍未能支付本金及利息，经双方于2017年2月1日再次结算，被告结欠原告7272775元，约定从2017年3月1日起按月利率5%计算利息，利息于每月的月头支付。同时双方还签订《抵押协议书》，约定被告自愿将丰顺县***********商铺101-106号共6间1029.59平方米抵押给邱万欣等。2017年12月31日，因被告仍未能还款，邱检珍与被告签订0001095号《金溪源小区认购协议书》，约定邱检珍向被告认购金溪源小区B区6栋共6间，建筑面积1029.59平方米，单价4000元/㎡，总价412万元等。罗福兰与石焕青在该协议书的“甲方盖章”栏签名确认，并加盖金溪源公司合同专用章，邱万欣在该协议书的“乙方代理人”栏签名确认。同日，邱检珍与被告又签订了一份《房屋购买合同》，约定邱检珍向被告购买金溪源商住小区B区6栋商铺6间，建筑面积约1029.59平方米，单价4000元/㎡，总价412万元，付款方式为一次性付清，交付房屋时间为2017年12月31日前等。罗福兰与石焕青在该合同“甲方”栏签名确认，并加盖德丰源公司的公章，邱检珍在该合同“乙方”栏签名确认。对于为何会加盖德丰源公司的公章，原告解释称因石焕青在德丰源公司持股20%，不想仅由被告承担责任，故才会在此合同上盖德丰源公司的公章。上述《金溪源小区认购协议书》和《房屋购买合同》约定买卖的是同一标的。被告对《金溪源小区认购协议书》上加盖的被告合同专用章有异议，认为均是事后补盖，被告并未启用过合同专用章，对外签订的任何合同都是加盖公章。原告认为被告的合同专用章确是事后补盖的，是经被告各位股东通过董事会决议，一致同意后于2018年8、9月份时补盖的，因为此时被告的公司公章并不由被告掌握。同日，被告出具一张收款收据给原告收执，收款收据的内容为：“今收到邱检珍交来认购金溪源小区B区6栋101－106号商铺款金额（大写）肆佰壹拾贰万零仟零佰零拾零元零角零分。核准：石焕青、罗福兰记账：林柳辉”。石焕青、罗福兰及林柳辉在上述收款收据上签名，并加盖金溪源公司财务专用章。之后，被告将金溪源商住小区B区6栋101-106号共6间商铺交付给原告并由原告实际占有。但由于涉案商铺无法网签，原告遂诉至法院。另查明，金溪源公司于2013年11月4日成立，注册资本为100万元，投资者及认缴出资额比例分别为：德丰源公司33.8%，罗福兰41.2%，陈卯生25%。德丰源公司的法定代表人是石焕青。一审法院认为，本案是确认合同效力纠纷，综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、原告邱检珍在撤诉后再次起诉是否属于一事不再理的问题；二、双方签订的《金溪源小区认购协议书》和《房屋购买合同》是否有效的问题。一、关于原告邱检珍在撤诉后再次起诉是否属于一事不再理的问题。一审法院认为，原告邱检珍就本案的诉请于2018年4月11日向一审法院提起民事诉讼，后向法院申请撤诉，是其自行处分自己的民事权利和诉讼权利，现再次起诉并不违反一事不再理的原则，仍属一审法院受理范围。二、关于双方签订的《金溪源小区认购协议书》和《房屋购买合同》是否有效的问题。首先，关于原、被告之间是否存在合法债权债务关系的问题。经查，原告邱万欣原系被告的隐名股东之一，后原告邱万欣退股，被告的股东协商一致对原告邱万欣的权益进行确认，其注资部分予以返还，双方于2014年10月24日确认前期投资350万元，利润322.69万元。被告已支付200万元，结欠投资款150万元及利润322.69万元，合计472.69万元。原、被告约定了还款时间，但被告未能如期还款。双方于2016年1月7日确认被告尚欠邱万欣500万元，从2016年2月1日起按月利率叁分壹厘肆计息。原告邱万欣与被告确认的本息符合法律规定，但约定的利率标准偏高。据此，以本金500万元为基数按最高利率年息24%从2016年2月1日计至2017年12月31日的利息为230万元，此时合法债务应为730万元，超过部分应属无效。涉案合同虽为原告邱检珍所签，但原告邱万欣是以其债权抵偿邱检珍的购房款，从合同的签订过程看，各方在当时均是明白清楚的，故一审法院予以认可。其次，关于《金溪源小区认购协议书》的性质问题。一审法院认为，认购协议书就当事人名称、商品房基本状况、商品房的价款、总价款、付款方式及解决争议的方法等内容作了约定，并且被告以出具收款收据的形式确认将欠款转化为商品房买卖合同标的物的对价，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，原、被告于2017年12月31日签订的《金溪源小区认购协议书》，应认定为商品房买卖合同。再次，关于原、被告之间是否在平等、自愿、协商一致的基础上签订合同，合同是否违反法律法规禁止性规定的问题。经查，由于被告未按期还款，故双方于2017年12月31日签订了《金溪源小区认购协议书》及《房屋购买合同》，约定原告以每平方米4000元的价格向被告购买前述商铺6间，并于同日，被告向原告出具了收款收据。一审法院认为，《金溪源小区认购协议书》及《房屋购买合同》“甲方盖章”处虽未加盖被告的公章，但与认购协议书同日出具的收款收据加盖了被告的财务专用章，并且均有法定代表人罗福兰及其他相关工作人员的签名，据此可以认定涉案合同是原、被告的真实意思表示。另外，双方曾于2017年2月1日签订《抵押协议书》，约定被告将金溪源商住小区B区6栋商铺101-106号共6间抵押给原告邱万欣，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议并参照抵押财产的市场价值，将抵押财产以折价的方式清偿债权。涉案合同将抵押商铺以折价的方式抵对到期债权，使原有债权债务关系趋于消灭的约定并不违反法律规定。综上，原告邱检珍与被告于2017年12月31日签订的《金溪源小区认购协议书》和《房屋购买合同》，是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。被告认为涉案合同不是双方的真实意思表示与事实不符，一审法院不予采纳。由于涉案房地产项目尚未组织竣工验收，商铺尚不具备转让条件，原告要求待具备办理不动产权证条件时被告应当予以配合的诉讼请求不具确定性，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告邱检珍与被告丰顺金溪源投资有限公司于2017年12月31日签订的0001095号《金溪源小区认购协议书》、《房屋购买合同》有效；二、驳回原告邱检珍、邱万欣的其他诉讼请求。案件受理费39760元（原告已预交，被告负担部分由一审法院予以退回原告），由被告丰顺金溪源投资有限公司负担39660元，原告邱检珍、邱万欣负担100元。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，被上诉人提交的德丰源公司与沣和雨润公司注入金溪源公司账户的资金转账明细表载明，2013年11月1日及7日，德丰源公司与沣和雨润公司共注入37490000元，其中包含代被上诉人邱万欣持有的股份。本院认为，被上诉人邱万欣提交了银行存款明细账予以证明沣和雨润公司和德丰源公司已按房地产合作开发合同的约定，对上诉人金溪源公司尽了作为股东的投资义务。被上诉人邱万欣提交了股权代持证明予以证明沣和雨润公司和德丰源公司持有的上诉人金溪源公司的部分股份是代被上诉人邱万欣持有，在被上诉人邱万欣退出股份后，上诉人通过不断出具《借条》、《欠条》、《承诺书》、《协议书》、《抵押协议书》、《认购协议书》、《房屋买卖合同》，对被上诉人邱万欣退出由沣和雨润公司和德丰源公司代持的上诉人金溪源公司的股份后，上诉人应支付给被上诉人邱万欣的相应欠款予以确认并约定利息及进行结算，后以转让房屋的方式支付所欠邱万欣的欠款本息等事实予以确认。在上诉人没有证据证明受到胁迫的情况下，对上诉人上述为偿还欠款而签订的认购协议书、房屋买卖合同的有效性应予确认，一审判决认定本案所涉认购协议书、房屋购买合同有效应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39760元（已由上诉人预交），由上诉人丰顺金溪源投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一九年九月二十七日法官 助理  陈倩倩书 记 员  幸静容