海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初618号 原告：海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司。住所地为海南省琼海市。 法定代表人：林奇勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩玮，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：云钰芳，海南法立信律师事务所律师。 被告：张玉柱，男，汉族，原住山西省，现住址不详，系琼海市业主。 原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司（以下简称新成海物业公司）与被告张玉柱物业服务合同纠纷一案，本院2019年2月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告住址不详，不宜适用简易程序进行审理，本院依法变更为普通程序审理本案。2019年4月14日，本院依法在人民法院报刊登公告送达有关诉讼文书及开庭传票。原告的委托诉讼代理人韩玮到庭参加诉讼。被告张玉柱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新成海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2013年3月份至2018年8月期间所欠的物业管理费共计9873.6元（99.73㎡×1.5元/㎡/月×66个月）；2.判决被告向原告支付2013年3月份至2018年8月期间所欠的公摊电梯运行费1320元；3.判决被告向原告支付逾期付款违约金10931.76元（以欠费数额为基数，按每日千分之一计算，直至实际支付所欠款项之日止）；4.判决被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买万泉豪廷小区XX号房。房屋面积为99.73㎡，每月物业费的标准为：物业管理费1.5元/㎡，公摊电梯运行电费20元。原告接受开发商的委托，为万泉豪廷小区提供物业管理服务，根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》第八章第二十六条约定：业主逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起每日加收应缴费用千分之一的违约金。自2013年3月份起，被告开始欠缴物业服务费及相关费用，经原告多次催缴仍未缴纳。综上所述，原告依约提供了物业服务，但被告拒交物业费及相关费用的行为极大损害了原告的合法权益。鉴此，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告张玉柱未作答辩，亦未提供证据材料。 原告为证明其所主张的事实，提供《万泉豪庭前期物业服务合同》、《普通住宅物业服务收费备案通知书》、《欠费明细表》、《商品房买卖合同》以及《欠费催缴记录》等相关证据材料复印件，原告提供原件予以核对。经审查，原告提供的上述证据能够相互印证，能够形成相关证据链，能够证明原告负责万泉豪庭小区的物业服务管理，被告张玉柱系万泉豪庭小区XX号房的业主及其拖欠原告物业管理费，但对《欠费明细表》中涉及公摊电梯运行费的收取，原告没有其他证据佐证收费标准，故对该证据中的公摊电梯运行费不予采纳。原告与开发商签订《万泉豪庭前期物业服务合同》约定业主逾期缴纳物业服务费，原告可以自逾期之日起加收违约金的事实，故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告系2006年8月3日依法成立的从事物业管理的有限责任公司分公司。琼海大东南置业有限公司开发建设位于琼海市嘉积镇朝标桥头东的“万泉豪廷”小区，2013年1月16日与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对该商住区提供前期物业管理服务，双方就物业的服务内容和质量、服务费用、违约责任等达成协议。其中该合同第三章第六条第1项规定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，该面积以房产最终核定的房屋建筑面积为准，具体按以下标准执行（最终以琼海市物价局核定为准）。多层住宅：每月1.0/㎡；高层住宅：每月1.5/㎡；别墅、酒店公寓、会所（办公、商用）：每月2.8/㎡。用户应交公摊电梯电费（用户应交公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数）。......第5项收费方式（1）按月交付方式:业主于每月10日前将当月费用交纳，逾期至月末最后一天的，第二个月开始追加该户欠费滞纳金。(2)按年交付方式:业主于每年初第一个月的25日前交纳当年费用，逾期自第1季度末交纳当年度费用的，乙方即原告自该年度第2个月(即2月1日)起开始计上该户欠费滞纳金。注:业主交纳物业费的起始时间按业主与甲方即琼海大东南公司购房合同中约定交房的当月计起，物业费按月计算。第二十六条规定，业主或物业使用人未及时交纳服务费的，物业公司可下书面催缴通知，经催缴仍未交纳的，物业公司有权按每日千分之一收取滞纳金。被告购买了万泉豪庭小区XX号，建筑面积为99.73㎡，属高层楼房，每月物业费的收费标准为每月1.5/㎡。因被告欠缴物业费及公摊电梯运行费，原告2017年8月向被告发送催缴通知书。原告认为，其依约提供了物业服务，被告拒交物业服务管理费、公摊电梯运行费的行为损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。本院于2019年4月14日通过报纸公告方式向被告张玉柱送达起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票、民事裁定书等诉讼材料，但被告张玉柱无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 另查明，2013年3月20日琼海市物价局作出了海价物业备案（2013）X号《普通住宅物业服务收费备案通知书》，该通知对原告管理服务的“万泉豪廷”住宅区**物业服务收费标准作了备案登记。批准其对物业服务费、水电公摊费以及电梯公摊费等项目的收费标准，明确高层楼房的物业服务管理费为1.5元/平方米·月，登记备案有效时间为2013年3月1日至2016年3月1日止。2015年后，国家政策不再要求物业公司收取物业服务费必须要经过琼海市物价局备案，因此原告仍按照原收费标准收取物业服务费等费用。 本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷。本案争议的焦点是：一、原告主张被告支付物业管理费、公摊电梯运行费是否应当支持；二、原告主张的违约金是否过高，是否应调整。 一、原告主张被告支付物业管理费、公摊电梯运行费是否应当支持。原告2013年1月与琼海大东南公司签订《前期物业服务合同》，琼海大东南公司聘请原告为“万泉豪廷”小区进行服务管理，双方就小区的服务项目、服务质量及项目收费标准等等作了约定。并且该小区物业服务管理的收费标准已报琼海市物价局备案。被告系“万泉豪廷”小区第XX号房的业主，原告自2013年进入被告小区提供物业服务，原、被告之间已形成物业服务关系，被告应该依约向原告支付物业管理费。被告购买房屋属于高层楼房，面积为99.73㎡，按《前期物业服务合同》约定：高层楼房每月1.5元/㎡收费标准，被告应每月缴纳物业服务费149.60元（99.73㎡×1.5元/㎡），原告主张被告支付自2013年3月至2018年8月拖欠物业服务费9873.6元（149.60元/月×66个月)，有事实根据和法律依据，应予照准。另，原告主张被告支付公摊电梯运行费每月20元，按《前期物业服务合同》约定：住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由实际使用人按户据实平均分摊。公摊电梯电费计算方法为：用户应交公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数。本案中原告主张被告应向其每月支付20元公摊电梯运行费，但未提供每月分类目录电价及电梯用电总量的证据予以佐证，故原告主张被告每月支付公摊电梯运行费20元，不予支持。但考虑到原告为小区提供电梯服务，电费已实际产生，本院综合考虑原告对小区管理的实际情况及适当参照市场价格，酌情调整公摊电梯运行费为每月10元，故被告应向原告支付自2013年3月起至2018年8月的电梯公摊运行费660元（66个月×10元），原告超出上述部分公摊电梯运行费的请求，本院不予支持。 二、关于原告主张的违约金是否过高，是否应调整。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告未支付物业服务费的行为已违反合同约定，构成了违约，故原告根据《前期物业服务合同》约定，要求被告支付违约金的主张理由正当充分，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于民间借贷最高利率为年利率24%的规定，原告主张按照每日千分之一计算违约金明显超过民间借贷最高利率标准，本院参照上述规定酌情调整违约金计算标准为月利率2%。被告应支付原告违约金为6846.84元（违约金自2013年3月至2018年8月止以月利率2%计付）。 综上所述，原告为被告提供物业服务，被告未依约定向原告支付物业管理费存在违约，原告主张被告支付自2013年3月起至2018年8月物业服务费9873.6元、公摊电梯运行费660元及违约金6846.84元，应予以支持。原告超出上述部分的请求，没有事实根据及法律依据，依法应予以驳回。被告张玉柱经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告张玉柱于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司支付自2013年3月起至2018年8月止拖欠的物业费9873.6元、电梯公摊运行费660元及违约金6846.84元（违约金计付至2018年8月止）。 二、驳回原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费320元，由被告张玉柱负担235元，海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司负担85元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 李 居 坤 审 判 员 欧阳天富 人民陪审员 陈  英 二〇一九年十月二十八日 书 记 员 符 谷 群 附相关的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件 适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院 关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。