成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0108民初317号原告成都传媒文化投资有限公司。法定代表人廖联清。委托代理人张红兵。委托代理人ＸＸ。被告成都微音文化传播有限公司。法定代表人谭仲。原告成都传媒文化投资有限公司（以下至判决主文前简称传媒公司）与被告成都微音文化传播有限公司（以下至判决主文前微音文化公司）一案,本院于2016年1月18日受理后,依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行了审理，原告传媒公司的委托代理人张红兵到庭参加了诉讼，被告微音文化公司下落不明，本院依法公告向其送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书。现公告期届满，被告微音文化公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告传媒公司诉称，原告与被告于2010年8月13日签订《成都东区音乐公园租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定，被告承租原告位于成都东区音乐公园的30号楼、31号楼中的一部分商铺物业，租赁面积为742㎡，租赁期限为2011年6月29日至2019年6月27日，共8年；租金为：第一年、第二年、第三年按20元/㎡•月计收，第四年、第五年按25元/㎡•月计收，第六、七年按30元/㎡•月计收，第八年按35元/㎡•月计收，由被告按季度向原告支付。同时约定被告应当缴纳商业运营管理费并按月向原告支付商业运营管理费，商业运营管理费的标准为5元/㎡•月；还约定逾期未交租金的，每逾期1天原告有权按照双倍日租金收取逾期违约金；逾期30天以上的，原告有权解除合同，逾期违约金计算至合同解除时。合同生效后原告依约向被告提供房屋，而被告自2012年3月起至今未向原告支付房屋租金及商业运营管理费，原告多次催收未果，截止2015年12月31日被告已共欠付租金707696.67元、商业管理费181790元、并由此产生逾期违约1439580元，共计2329066.67。为此原告诉至法院，现请求判决：1、依法解除原告与被告签订的《成都东区公园项目租赁合同》；2、被告将东区音乐公园（现东郊记忆）30号楼、31号楼商铺恢复原状后立即退还原告；3、被告立即向原告支付租金、商业运营管理费等费用共计人民币889486.67元（暂计算至2015年12月31日）；4、被告立即向原告支付违约金共计人民币1439580元（暂计算至2015年12月31日）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告微音文化公司未答辩。经审理查明，原告传媒公司系成都市成华区建设南支路4号30栋1-2层、31栋1-2层房屋（权2780587、权2754672）的所有权人。2010年8月13日，原告传媒公司（甲方）与被告微音文化公司（乙方）签订《成都东区音乐公园项目租赁合同》，合同约定，被告微音文化公司承租原告传媒公司所有的位于成都市成华区建设南支路4号30栋、31栋中的一部分商铺物业。合同载明：第一条物业的租赁：1.1乙方承租位于中国四川省成都市成华区建设南支路4号的成都东区音乐公园项目中30栋、31栋中的部分商铺，具体物业位置见本协议附件一“东区音乐公园项目平面图”。1.2租赁面积，乙方承租面积为承租物业的实用面积，包含承租物业的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积，上述两个面积为742平方米，如甲方交付的物业实用面积与上述1.1约定的面积不符，按实际测绘面积为准。第二条租赁期限、物业交付时间、进场装修时间及开业时间约定：租赁期限为8年，从甲乙双方签字确认接受承租房屋之日起计算租期。甲方同意在2011年4月21日前将符合约定的物业交付给乙方。第四条租金及履约保证金：4.1乙方甲方依约向乙方移交场地之日起向甲方支付租金。租期1-3年，租金20元/㎡·月；租期4-5年，租金25元/㎡·月；租期6-7年，租金30元/㎡·月;租期8年，租金35元/㎡·月。租金每3个月缴纳一次，乙方应当在计租期第一个月25日之前向甲方支付当期租金。如果起租日并非在某个月的第一日，第一次的租金与最后一次的租金应按该整个月内所占的日数比例计算。免租期：从乙方验收签字之日起四个月内为免租期，但乙方应支付物业管理费及商业运营管理费及水电气费。4.4乙方须在合同生效之日起五日内向乙方支付履约保证金44520元；如未出现因乙方原因导致合同解除的情形，则乙方交还租赁场地后90日内，履约保证金无息退还；若乙方交还租赁场地时，尚有应支付的相关费用未支付，甲方有权从履约保证金中直接抵扣，抵扣后的余额无息退还。6.2乙方应当按月向甲方支付物业管理费，物业管理费的标准为5元平方米（实用面积）/月，物业管理费不含水电气等费用。6.3乙方应每月向甲方支付商业运营管理费，标准为5元每平方米（实用面积）/月。第九条合同的变更、解除与终止。9.5租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物并要求乙方赔偿损失并不予退还乙方保证金：9.5.1未按合同约定转租租赁物。9.5.2未经甲方书面同意，拆改变动租赁物主体结构。9.5.3损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。9.5.4未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁物用途。9.5.5利用租赁物存放危险物品或进行违法活动。9.5.6拖欠租金及应交的其他费用一个月以上仍未支付的。第十条违约责任。10.1甲方逾期交房达30天的，视为违约，甲方应按日向乙方支付逾期天数内的日租金作为违约金，本合同继续有效，双方应全面履行。10.4乙方逾期未交租金的，逾期时间在30天内的，每逾期一天，甲方按照双倍日租金收取违约金。逾期超过30天的，甲方有权按9.5条处理；甲方未解除合同的，有权继续按照双倍日租金/日收取违约金。同时，合同还对房屋交接、双方权利义务以及争议解决等其他事项予以约定。2011年4月27日，被告微音文化公司向原告传媒公司出具承诺书，承诺书中对进场装修时间、施工改造时间等予以了约定。2011年6月29日，原告传媒公司将出租房屋交付给被告微音文化公司，双方签订《商户场地交接清单》。后原、被告双方按照合同约定执行，被告微因文化公司仅向原告文化传媒公司支付了2012年2月28日前的房屋租金，后未再支付其他费用及2012年2月28日后的房屋租金。原告传媒公司多次向被告微音文化公司催收未果，遂诉至法院。庭审中，原告传媒公司陈述称被告微音文化公司于2015年年底停止经营，现在出租房屋仍处于被告微音文化公司的控制之中。原告传媒公司主张被告微音文化公司所欠费用及计算标准如下：租金：房屋面积为742平方米。2012年2月29日至2014年6月29日期间的租金按照约定的20元/㎡·月计算；2014年6月30日至2016年6月29日的租金按25元/㎡·月计算;2016年6月30日至2018年6月29日的租金按30元/㎡·月计算；2018年6月30日至2019年6月29日的租金为35元/㎡·月计算。商业管理费按照5元/㎡·月计算，从2011年9月29日起计算至房屋实际腾退之日止。按照上述标准，暂计算至2015年12月31日的房屋租金为707696.67元、商业运营管理费为181790元。另查明，2011年10月11日，原告传媒公司对成都传媒文化产业园区运营管理有限公司（以下简称运营管理公司）出具《授权委托书》，《授权委托书》载明：授权范围为成都东区一期。授权仅为经营管理授权，不涉及资产产权改变。授权期限自本授权委托书签发之日起至我司书面解除本授权委托之日止。《授权委托书》亦载明其他事项。2013年12月1日，原告传媒公司对成都新闻广告策划有限公司（以下简称策划公司）出具《授权委托书》，载明：范围：东郊记忆园区。内容负责东郊记忆园区的招商、商家管理、租金及其他费用收取、纠纷处理等。授权期限为2013年12月1日-2016年12月31日或自本授权书签发之日起至委托人书面解除本委托书为止。《授权委托书》亦载明其他事项。2014年7月24日，成都市工商行政管理局出具《准予变更登记通知书》，决定准予成都新闻广告策划有限公司名称变更为成都东郊记忆园区运营管理有限公司。上述事实，有原告举出的原、被告营业执照及组织机构代码证、成都东区音乐公园项目租赁合同、承诺书、房屋产权证、商户场地交接清单、成都传媒文化产业园区运营管理有限公司营业执照、成都传媒文化投资有限公司向成都传媒文化产业园区运营管理有限公司授权委托书、成都传媒文化投资有限公司向成都新闻广告策划有限公司出具的授权委托书、准予变更登陆通知书、缴费通知书、费用催缴通知书、欠费通知书、欠费通知书的邮寄凭证以及原告传媒公司的当庭陈述予以证实。本院认为，原告传媒公司与被告微音文化公司签订的《成都东区音乐公园项目租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合同合法有效，对双方具有约束力。原告传媒公司向被告微音文化公司提供房屋，被告微音文化公司应向原告传媒公司支付房屋租金及商业运营管理费，按照合同约定，被告微因文化公司逾期向原告传媒公司支付租金，原告传媒公司有权解除合同，并要求被告微音文化公司将承租房屋恢复原状后予以退还。故对原告传媒公司要求解除其与被告微音文化公司签订的成都东区音乐公园项目租赁合同，并要求被告微音文化公司将承租房屋恢复原状后腾退给原告传媒公司之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告微音文化公司作为承租人，其理应向原告传媒公司支付房屋租金及商业运营管理费，故对原告传媒公司要求被告微音文化公司向其支付租金及运营管理费之诉讼请求，本院予以支持，但因被告微因音文化公司已于2015年年底停止经营，故本院对原告传媒公司主张的商业运营管理费仅支持截至到2015年12月31日前的部门，对原告主张的2016年1月1日后的商业运营管理费不予支持。关于原告传媒公司要求被告微音文化公司按照未支付租金的两倍支付违约金之主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，同时综合考虑案件实际情况，本院对原告传媒公司主张的违约金酌情认定为200000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都传媒文化投资有限公司与被告成都微音文化传播有限公司于2010年8月13日签订的《成都东区音乐公园项目租赁合同》；二、被告成都微音文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的位于成都市成华区建设南支路4号30栋1-2层、31栋1-2层（权2780587、权2754672）房屋恢复原状并腾退给原告成都传媒文化投资有限公司；三、被告成都微音文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒文化投资有限公司支付房屋租金，截至2015年12月31日的房屋租金为707696.67元；2016年1月1日起至房屋腾退之日止的房屋租金按照以下标准计算：房屋面积为742平方米，2016年1月1日至2016年6月29日的租金按25元/㎡·月计算;2016年6月30日至2018年6月29日的租金按30元/㎡·月计算；2018年6月30日至2019年6月29日的租金为35元/㎡·月计算，租金计算至被告成都微音文化传播有限公司腾退房屋之日止四、被告成都微音文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒文化投资有限公司支付商业运营管理费181790元。五、被告成都微音文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒文化投资有限公司支付违约金200000元。六、驳回原告成都传媒文化投资有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21226元，由被告成都微音文化传播有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于成都市中级人民法院。审 判 长  蒋登祝人民陪审员  左都元人民陪审员  梅志超二〇一六年九月二十三日书 记 员  官晨曦