西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初4375号原告：廖翀，男，1990年12月17日出生，蒙古族，住西安市（户籍地西安市莲湖区XX路XX号）廖翀，男，1990年12月17日出生，蒙古族，住西安市团结南路中华世纪城E区7栋3单元2005户（户籍地西安市莲湖区沣镐路2号）。原告：徐逸敏，女，1990年4月10日出生，汉族，住西安市（户籍地西安市碑林区XX路XX段XX号XX号徐逸敏，女，1990年4月10日出生，汉族，住西安市团结南路中华世纪城E区7栋3单元2005户（户籍地西安市碑林区长安路北段5号付2号。委托诉讼代理人：张**，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。被告：陕西绮得置业有限公司，住所地西安市高新区住所地西安市高新区高新路枫叶大厦C座1201室。法定代表人：王红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿智强，北京市海勤律师事务所律师。被告：西安市房地产经营二公司，住所地西安市莲湖区住所地西安市莲湖区南小巷29号羽源欣居商铺二层。法定代表人：董文军，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢禹冰，女，1978年7月14日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区卢禹冰，女，1978年7月14日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区丈八东路8A号65号楼1单元102号。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。原告廖翀、徐逸敏诉被告陕西绮得置业有限公司（以下简称绮得公司）、西安市房地产经营二公司（以下简称房地二公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖翀及其委托诉讼代理人张**，被告绮得公司委托诉讼代理人耿志强、被告房地二公司委托诉讼代理人卢禹冰、周蔷薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖翀、徐逸敏向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行2013年2月19日原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令二被告向原告交付位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号西稍门劳动路首秀二期1幢1单元23层12307号房屋，并承担自2016年1月1日至2019年2月28日的违约金43274元，之后违约金承担至实际交房之日；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年2月19日，原告与被告绮得公司签订《商品房买卖合同》，绮得公司将位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号西稍门劳动路首秀二期1幢1单元23层12307号住房一套售于原告，建筑面积123.22平方米，每平米售价7588元，房屋总价款934993元。合同约定2013年2月19日前支付总价款的40%即374993元作为首付款，剩余款项以按揭某某揭方式支付。后原告依约向绮得公司支付了首付款，同日绮得公司向原告出具了收款收据。此后，绮得公司单方违约，未按合同履行相关义务，至原告未办理剩余款项按揭贷款手续。按照合同约定，绮得公司应在2015年12月31日前将房屋交付原告，但至今房屋未交付。2019年1月9日，西稍门棚户区改造（首秀）二期房地产项目取得商品房预售证，预售证号为201XXXX2019010。据此，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。绮得公司辩称，2015年7月27日原告向其发出的退房申请，按合同约定其公司认可，同意退房，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。房地二公司辩称，《商品房买卖合同》中没有其公司印章，其公司不承担义务。绮得未取得预售房许可证时销售，其双方买卖合同属于无效，应当驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院在庭审组织双方对证据进行质证，查明事实如下：2013年2月19日，原告作为购买人、被告绮得公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买首秀Ⅱ期第1幢1单元23层12307号房，建筑面积123.22平方米，每平方售价7588元，房屋总价款款934993元。合同约定2013年2月19日前支付总价款的40%即374993元作为首付款，余款做按揭，按揭所需费用由买受人承担。合同约定2015年12月31日前将经建设、施工监理、勘察、设计单位共同验收合格房屋交付购买人使用。合同约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。同日，双方在补充协议一中签字盖章。补充协议一第一条约定：2013年10月31日前出卖人办理完项目相关手续，取得《房屋预售许可证》；第三条约定：根据手续具体内容完善合同第一条、第二条相关内容。第四条约定：买受人在出卖人取得预售证后15日内办理完成《商品房买卖合同》相关手续。完善完相关手续后次补充协议自动作废。第七条约定：出卖人逾期未取得《房屋预售许可证》，买受人有权退房，出卖人在退还买受人所有已付款项的基础上，支付已付款5%。合同约定了其他权利义务。同日，绮得公司向原告出具金额374993元的收款收据。但上述房产被告至今未交付原告。2015年7月27日，原告向被告绮得公司提交“退房申请”，称其购买案涉房屋“因开发商五证不齐，特申请退款”。本案审理中，原告提供2008年5月26日二被告签订《补充协议》一份，证明案涉项目为二被告合作开发，因对原告主张承担连带责任。原告提供买房时，销售宣传彩页，证明被告绮得公司在销售案涉房产宣传开发方有房地二公司，才购买此房。另查，二被告因合作开发西安市莲湖区XX路西稍门劳动路首秀二期发生纠纷，现在陕西省高级人民法院诉讼中。西稍门棚户区改造（首秀）二期房地产项目，于2010年10月20日取得建设用地规划许可证，2018年4月20日取得国有土地使用证，2018年4月23日取得建设工程规划许可证，2018年5月29日取得建筑工程施工许可证，2019年1月9日取得西安市商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告与绮得公司于2013年2月19日日签订《商品房买卖合同》，此时案涉房屋并未取得《房屋预售许可证》，但是自2018年4月首秀二期项目陆续取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，至2019年1月9日取得西安市商品房预售许可证。原告于2019年4月起诉，依据上述司法解释，原告与绮得公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”2013年2月19日原告与绮得公司签订的《商品房买卖合同》补充协议一约定：2013年10月31日前出卖人办理完项目相关手续，取得《房屋预售许可证》。逾期未取得《房屋预售许可证》，买受人有权退房，出卖人在退还买受人所有已付款项的基础上，支付已付款5%。合同履行中，绮得公司未能于2013年10月31日取得预售许可证。2015年7月27日原告以绮得公司五证不全提交退房申请，该申请系要求解除合同的意思表示，绮得公司收到退房申请后三个月内并未提出异议，应视为同意解除合同，故原、被告《商品房买卖合同》已经解除。合同解除，原告可以依据双方约定及法律规定向被告主张赔偿损失。但经本院释明，原告坚持继续履行合同、交付房屋的诉讼请求，故其诉请本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定>》第三十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告廖翀、徐逸敏的诉讼请求。案件受理费882元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长     冯建利审    判    员     周  荣审    判    员     韩武娜 二〇一九年十月十日                       书    记    员     卢柯仰1