广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤2071民初13628号原告（反诉被告）：卢柏贤，男，1959年11月2日出生，香港特别行政区居民，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘丽琳，广东保信律师事务所律师。被告（反诉原告）：洪文滨，男，1980年5月2日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建学，广东香山律师事务所律师。原告（反诉被告）卢柏贤诉被告（反诉原告）洪文滨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢柏贤的委托诉讼代理人丘丽琳，被告洪文滨及其委托诉讼代理人吴华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢柏贤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告双倍返还定金40000元；2.判令被告返还原告已支付的中介费4000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月9日签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的房地产转让给原告，成交价款为650000元，定金为20000元，被告于签订本合同之日起5个工作日内到银行申请还清贷款，并协助银行办妥解除抵押登记手续。合同还约定了买卖双方应在约定的时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约。原告于上述合同签订当日向被告支付了定金20000元。合同约定的解除抵押登记手续的期限届满后，被告未依约办理相关手续，经原告催告后置之不理，至今仍未办理注销抵押登记手续。原告认为，被告拒不办理交易房产的解除抵押登记手续的行为构成违约，严重损害了原告的合法权益，应赔偿原告的损失及承担违约责任。原告卢柏贤为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.定金收据；3.中介费收据。被告（反诉原告）洪文滨答辩并提起反诉称：2016年4月9日，反诉原告与反诉被告及居间方中茂公司三方签订了编号00xxx8的《房地产买卖合同》，合同约定，反诉原告将位于中山市xxx房的房地产转让给反诉被告，转让成交价为650000元，在居间方中茂公司的协调下，双方约定的付款方式为，反诉被告先支付20000元定金给反诉原告，因涉案房地产处于抵押状态，待反诉原告在上述合同签订之日起5个工作日内到银行申请办理提前还款手续，在银行明确答复反诉原告一个提前还款日后，由反诉被告将首批购房款300000元直接支付给反诉原告在银行指定的还款账号，以协助反诉原告办理解除银行抵押登记手续赎楼；余款330000元在反诉原告与反诉被告到中山市国土局办理完过户交易手续当天内支付完毕。上述合同签订后，第二天，反诉原告便积极到中国农业银行中山沙溪支行办理涉案房地产的提前还款手续，该银行的贷款工作人员说，星期一和星期二不办理这项服务，告诉反诉原告在星期三和星期四可以办理该业务。反诉原告在2016年4月13日，反诉原告与居间方中茂公司积极到中国农业银行中山沙溪支行办理涉案房地产的提前还款手续，并填写“个人信贷业务要素变更申请表”，该行出具了提前还款的金额为280000多元并给出反诉原告一个提前还款日为同年5月17日。但是，居间方中茂公司告诉该银行的贷款工作人员说，提前还贷的280000多元，是由买方即反诉被告代为支付，为了双方的资金安全，由买卖双方及居间方中茂公司三方一起到该行柜台办理提前还款的划扣手续。因此，该银行工作人员最后给出反诉原告的提前还款日为2016年5月18日。但是在2016年5月18日当天，居间方中茂公司多次告知反诉被告今天为银行还款当日，要求反诉被告与反诉原告及居间方一起到上述银行办理涉案房地产的提前还款结清业务，但是反诉被告拒绝过来办理，导致涉案房地产至今仍处于抵押状态。反诉原告认为，由于反诉被告在接到居间方中茂公司通知其按照约定支付首批购房款300000元，并要求按照三方约定一起到银行办理涉案房地产的提前还款结清业务手续，但是反诉被告擅自违约故意找借口拒绝办理，经反诉原告和居间方多次催告，反诉被告仍置之不理，至今仍然拒绝履行，属于反诉被告违约行为，且该违约行为最终导致涉案房地产的买卖交易无法完成，因此反诉被告构成根本性违约，故，无权要求反诉原告双倍返还定金40000元，相反，反诉原告有权没收反诉被告交付之定金20000元，为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，请依法判决：1.解除反诉原告与反诉被告及居间方中山市中茂房地产经纪有限公司（以下简称中茂公司）签订的编号为0000418的房地产买卖合同；2.反诉原告无须支付反诉被告已支付的中介费4000元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。被告洪文滨就其辩解主张及反诉请求向本院提交的证据有：1.中介方员工胡某和原告的妻子的微信对话记录；2.证人胡某的证言。反诉被告朱庆霞辩称：原被告双方签订的房地产买卖合同中明确约定了该房产处于抵押状态，被告是应在签订合同之日起5个工作日内到银行申请还贷，并积极协助银行办理解除抵押登记手续，涉案合同于2016年4月9日签订，被告未在双方约定的时间内办理上述手续。合同另约定如买卖双方如任何一方逾期为违约方，被告的上述行为根本违约导致该合同不能继续履行，涉案房产仍处于抵押登记状态。原告特根据买卖合同的约定向被告主张双倍返还定金40000元及中介费4000元有理有据，请法院予以支持。反诉被告朱庆霞为其反诉辩解主张在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。本院经审理认定事实如下：2016年4月9日，卢柏贤（买方）、洪文滨（卖方）及中茂公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》一份（编号0000418），约定：买、卖双方通过经纪方买卖位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房物业（以下简称“该房地产”），建筑面积为95.85平方米，该房地产产权现状为抵押状态，卖方须于签署本合同之日起5个工作日内到银行申请还清贷款，并积极协助银行办妥解除抵押登记手续。（若卖方需委托担保公司融资赎楼，则卖方须于签署本合同之日起5个工作日内出具全权委托公证书给按揭担保公司或经纪方指定人员；同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须依照本合同规定及时足额支付款项）。该房地产成交价为650000元。付款方式如下：定金20000元为第一部分房款，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金20000元。630000元为第二部分房款。付款方式为一次性付款：该楼款按以下程序办理：第一期房款于买卖双方在国土局有关部门办理递件手续并领取回执当天，买方自行向卖方支付300000元；其他过户当天，过完户买方向卖方支付330000元。买卖双方同意，上述定金、一次性付款下的第二部分房款或银行按揭付款方式下首期款，买方必须存入经纪方或经纪方指定的按揭担保公司指定的银行账户监管（如因未存入经纪方指定银行账户而导致买方或卖方损失的经纪方概不负责）。卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《广东省二手房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介代理服务费，其中买方向经纪方支付中介代理服务费15600元。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。如卖方在收取定金后不依合同条款将将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同。买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方。本合同一式三份，内容必须一致，任何私自修改部分视为无效，自三方代表人签字、盖章之日起生效。本合同未尽事宜由各方友好协商解决，协商不成的依照法律或政策的相关规定执行。合同还约定了其它相关事项。合同签订当日，洪文滨开具收据（单号：7xx01），该收据记载内容为：今收到卢柏贤（41xxx3）交来xxxx房定金贰万圆（20000元），洪文滨在经手人栏签名；胡某开具收据（单号：7xx03），该收据记载内容为：今收到卢柏贤交来xxx房中介服务费肆仟圆（4000元），胡某在经手人栏签名。2016年7月1日，卢柏贤以洪文滨出卖房屋没有还清贷款，仍在抵押状态，双方签订合同不能得到履行，洪文滨行为已构成违约为由，向本院提起诉讼，主张前述实体权利。庭审中，洪文滨确认上述买卖房地产仍处于抵押状态。另查：诉讼中，经洪文滨申请，本院依法向中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行调取了制式为ABC（2012）5006-5的个人信贷业务要素变更申请表，该表记载：洪文滨于2016年4月13日就编号440xxx33的《个人购房担保借款合同》申请办理提前结清全部借款本息的业务，其声明和承诺借款合同要素变更以贵行审批后的实际变更内容为准。该表还记载了其他事项。又查：庭审中，洪文滨申请中茂公司的业务经理胡某出庭作证，胡某作证称：涉案的上述房地产买卖交易是由其促成，交易使用的合同是由中茂公司出具。卢柏贤、洪文滨对此陈述没有异议。胡某作证称：交易过程是卢柏贤代洪文滨还清上述房地产的按揭贷款，中茂公司原本提供合同版本对此有约定，在合同版本更新后，公司人员没有注意到对于按揭贷款部分的改动，之后胡某协调组织卢柏贤、洪文滨重新签订补充协议；但对此陈述没有提供证据证明，洪文滨和卢柏贤对此没有举证证明合同各方曾经就上述合同协调修改或另行达成补充协议。本院认为：卢柏贤、洪文滨及中茂公司于2016年4月9日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，各方均应依合同约定全面履行自己的义务。卢柏贤已经提交证据证明其已经按照上述合同的约定向洪文滨支付了定金20000元、向中茂公司胡某支付了部分中介服务费4000元事实，洪文滨对此没有异议，本院对此予以认定。洪文滨已经提交证据证明其于2016年4月13日申请还清贷款，卢柏贤没有提出反驳证据，本院对此予以认定。根据双方合同约定“第一期房款于买卖双方在国土局有关部门办理递件手续并领取回执当天，买方自行向卖方支付300000元”“卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《广东省二手房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任”，并结合庭审查明事实，涉案的上述房地产至今仍没有办理提前还贷手续，仍处于抵押状态。则卢柏贤有权依照《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的有关规定行使不安抗辩权，中止合同的履行并暂停支付购房款而不认定为违约行为。现洪文滨在没有证据证明其已按合同履行了相应义务并反诉主张解除上述合同关系，且涉案房地产至今不能办理过户手续的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”当事人可以解除合同的规定，洪文滨主张解除与卢柏贤的合同关系理由成立，本院予以支持；结合洪文滨反诉状及庭审查明事实来看，洪文滨的反诉请求第一项应为解除其与卢柏贤、中茂公司签订的《房地产买卖合同》中洪文滨与卢柏贤的房屋买卖合同关系，故本院对于其两人与中茂公司的中介服务合同关系在本案不予处理。又依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，因合同不能继续履行是可归责于洪文滨的违约行为造成的，故洪文滨应向卢柏贤双倍返还定金40000元并赔偿卢柏贤已经支付的中介服务费4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告卢柏贤与被告洪文滨及中山市中茂房地产经纪有限公司于2016年4月9日签订的《房地产买卖合同》中原告卢柏贤与被告洪文滨的房屋买卖合同关系；二、被告洪文滨于本判决发生法律效力之日起七日内向原告卢柏贤双倍返还定金40000元；三、被告洪文滨于本判决发生法律效力之日起七日内向原告卢柏贤赔偿中介服务费4000元；四、驳回反诉原告洪文滨的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理900元，减半收取为450元（原告卢柏贤已预交），由被告洪文滨负担（被告洪文滨负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告卢柏贤）；反诉案件受理费200元（反诉原告洪文滨已预交），由反诉原告洪文滨负担。如不服本判决，原告卢柏贤可在判决书送达之日起三十日内，被告洪文滨可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董爱民二〇一六年九月三十日书记员  雷 珊陈桂清