四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终7531号上诉人（原审被告）：成都海科投资有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区创新中心*楼。法定代表人杨朝，董事长。委托诉讼代理人赵丹，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨荣，男，1969年8月4日出生，汉族，住四川省成都市温江区。被上诉人（原审原告）：曾素英，女，1976年3月4日出生，汉族，住四川省岳池县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李德江，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。上诉人成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）因与被上诉人杨荣、曾素英房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2016）川0115民初字575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人海科公司的委托诉讼代理人赵丹、被上诉人杨荣、被上诉人曾素英的委托诉讼代理人李德江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海科公司上诉请求：撤销原判，依法改判按404天认定逾期办证天数及每日万分之零点一的标准计算转移登记逾期办理的违约金。事实和理由：1、根据《补充协议》第六条第二款的约定，“因买受人原因，如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。”但杨荣、曾素英直到2015年9月15日才补缴面积补差款，一审法院漏查该事实，未追究杨荣、曾素英的责任，致使判决结果错误。2、海科公司于2015年5月26日将办理产权资料递交房管局，而分户产权办理时间为2015年6月8日，按照《补充协议》第六条第三款的约定，因政策及房管局原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。因此，案涉房屋分户产权逾期办理的天数，应扣除房管局从接收办证资料到实际办理产权证的13天。原判认定分户产权证逾期办理的天数有误，应予更正。3、逾期办证非海科公司主观原因造成，且购房人没有实际损失，原判认定的违约金过高。合同约定的海科公司的义务仅是协助业主办理权属登记，由于部分业主没有交齐资料或者资料不符合要求被退回，导致整栋房屋的产权证办理延后。案涉房屋早已实际交付购房人，其能够行使占有、使用、收益的权利；同时，由于购房人系按揭购房，即使产权证按期办理，依然由贷款银行作为抵押权人，故产权证的逾期办理对购房人的利益不产生实质性影响。截止原审庭审结束，购房人也未提交证据证明其因逾期办证所受的具体损失，在此情况下，原判支持较高的违约金，有失公允。杨荣、曾素英辩称，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨荣、曾素英向一审法院起诉请求：1、判令海科公司支付逾期取得房屋权属证明的违约金16344.89元、逾期办理产权转移登记违约金24812.61元，合计41157.50元（暂计算至起诉之日）；2、海科公司承担本案诉讼费。庭审中，杨荣、曾素英变更其诉讼请求为：判令海科公司支付逾期办理产权转移登记的违约金，自2014年4月16日起计算至2015年6月8日止共计417天，以已付购房款每日万分之一的标准计算。一审法院认定事实：杨荣、曾素英系夫妻关系。杨荣、曾素英于2010年12月31日、2011年9月13日分别向海科公司支付60000元，合计12万元作为购房首付款。2012年1月13日，杨荣、曾素英、海科公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于温江区天府街办××路××单元××楼××号的房屋，建筑面积108.69平方米（实际建筑面积108.73平方米），总价款378241元。《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2012年5月1日前向买受人交付该商品房”；第十九条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。杨荣、曾素英、海科公司与中国农业银行股份有限公司成都温江支行于2012年5月15日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定杨荣、曾素英在中国农业银行股份有限公司成都温江支行借款金额为贰拾伍万捌仟元整，借款期限自2012年5月15日起至2032年5月14日止，共计240个月。同时，杨荣、曾素英向海科公司支付了剩余241元的首付款和房屋面积补差款139元及产权办理的所有款项。海科公司于2012年10月17日向杨荣、曾素英交付房屋，海科公司应当在房屋交付之日起545日内取得房屋所有权证书，海科公司于2015年4月7日向杨荣、曾素英出具正式发票。2015年6月8日，杨荣、曾素英取得本案所涉房产产权登记证。一审庭审中，杨荣、曾素英请求海科公司支付分户房产违约金(按总金额的每日万分之一计算,从2014年4月16日起计算至2015年6月8日止，共计417天）；杨荣、曾素英撤回对海科公司给付逾期办理土地使用证的违约金的请求。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》、银行卡凭证、《个人购房担保借款合同》、房款收据、税收缴款书、房屋测绘面积认定书、验房表、安全责任书、房屋产权证、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，杨荣、曾素英、海科公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，杨荣、曾素英、海科公司双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。海科公司逾期办理房屋产权证书，应当按照约定承担违约责任。杨荣、曾素英主张海科公司给付从2014年4月16日起计算至2015年6月8日止，共计417天的违约金，违约金按总金额的每日万分之一计算，共计15772.65元，对此一审法院依法予以支持。杨荣、曾素英撤回对海科公司给付逾期办理土地使用证的违约金的请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。海科公司抗辩杨荣、曾素英诉请主张，无充分证据证实，其抗辩理由不成立，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：海科公司于判决生效之日起十日内向杨荣、曾素英支付逾期办证违约金15772.65元。如海科公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取414.50元，由海科公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。本院另查明，1、2015年9月15日，海科公司出具《收据》，载明：“收到杨荣房屋面积补差款139元。”2、2012年1月13日，双方签订《“海科智城”商品房买卖合同补充协议》，其中，第三条“交接手续的补充约定”载明：“一、买受人应在交接房屋前交纳合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费等）、并签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续。二、若买受人未履行上述义务，或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行上述义务或付清欠款为止。……”。第六条“权属办理的补充约定”载明：“……二、出现套内建筑面积误差时，买受人应在办理房屋交付手续时与出卖人签订《面积差异结算协议》，并结清有关房款。因买受人原因，如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约定前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。”本院认为，本案二审争议的焦点为：一、海科公司应否承担产权转移登记逾期办理的违约责任；二、一审判决认定的产权转移登记逾期办理的天数是否正确；三、一审判决认定的逾期办证违约金计算标准是否适当。现就上述争议焦点分述如下：关于第一个争议焦点，海科公司上诉主张由于杨荣、曾素英未按约定在房屋交付之时付清全部应付款（含面积补差款），而是直至2015年9月15日才缴纳房屋面积补差款，依照补充协议第六条的约定，海科公司办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。对此，本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》第三条、第六条的约定，当案涉房屋套内建筑面积出现误差时，买受人应在交接房屋前交纳合同约定的全部应付款（含面积补差款）。而案涉房屋是否存在需缴纳面积补差款的情形，应当由出卖人海科公司在房屋交付时向买受人进行明确告知，否则，杨荣、曾素英无法知晓应否交纳面积补差款。本案中，海科公司并无证据证明其向杨荣、曾素英告知补交事宜的具体时间，也无证据证明杨荣、曾素英收到补交通知后逾期不交，故海科公司上诉主张杨荣、曾素英存在逾期交纳面积补差款的违约行为，缺乏事实依据。海科公司向杨荣、曾素英出具收到房屋面积补差款《收据》的时间虽为2015年9月15日，但不能排除该客观事实是因海科公司的原因导致，故不能适用《补充协议》第六条第二款之约定认定海科公司有权顺延办理权属登记的时间且不承担违约责任。庭审已查明，海科公司逾期办理产权转移登记的事实客观存在，一审判决认定海科公司应按约定承担违约责任正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点，一审中，海科公司提交其单方制作的统计表，该统计表上有似“兰霞”的签字以及“15.5.26”的记载，拟证明其于2015月5月26日向房管局递交了办证资料，逾期办证时间应当截止此时。经质证，杨荣、曾素英认为该统计表未加盖房管局印章，对“兰霞”的签字真实性不予确认。本院认为，该统计表系海科公司单方制作，且海科公司未提交其他证据证明签字人员的身份或工作单位，故该证据不能达到其在2015年5月26日已向房管局提交案涉房屋办证资料的证明目的。因此，本案中，海科公司虽上诉主张其于2015年5月26日已将办理案涉房屋产权登记的资料递交房管局，但海科公司除自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，杨荣、曾素英对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，海科公司的该主张不成立，其据此主张应扣除房管局自接收办证资料到实际办理产权登记之间的13天，缺乏事实依据。此外，《商品房买卖合同补充协议》第六条第三款关于“因政策及房管局原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任”的约定，是对海科公司办证逾期的免责约定，但海科公司亦未举证证明本案中存在上述免责事实，故对其该项上诉主张，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然杨荣、曾素英未举出海科公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但海科公司逾期办理案涉房屋产权证转移登记的时间长达417天的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合双方约定的违约金计算标准低于中国人民银行同期同类贷款利率的事实，按照双方约定的违约金计算标准确定海科公司应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上所述，海科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由上诉人成都海科投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 耘审判员 赵 锋审判员 何广智二〇一六年九月三十日书记员 梅芳芝