苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初3203号原告：苏州德仁物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区相城大道789号7-7011室。法定代表人：周建荣，董事长。委托诉讼代理人：邱卫民，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡坤泉，公司员工。被告：顾志华。委托诉讼代理人：顾雪荣。原告苏州德仁物业管理有限公司与被告徐彩珍物业服务合同纠纷一案，本案于2016年6月30日受理后，适用小额诉讼程序于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告苏州德仁物业管理有限公司的委托诉讼代理人邱卫民、胡坤泉，被告顾志华及其委托诉讼代理人顾雪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州德仁物业管理有限公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2014年1月1日至2015年12月31日物业服务费合计10048元，并按合同约定支付滞纳金。审理中，原告明确，因合同约定的滞纳金标准为每日千分之三，该约定标准过高，自愿调低为按中国人民银行同期同类贷款基准利率，要求从起诉之日即2016年6月30日起计算至实际履行之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月1日原告与苏州市相城区知音别苑业主委员会（以下简称知音别苑业主委员会）签订《苏州市物业服务合同》，约定：“甲方（苏州市相城区知音别苑业主委员会）通过招投标方式将知音别苑委托乙方（原告）实行物业服务；按建筑面积向业主收取物业服务费，综合商业2.5元/月·平方米，纯独立别墅1.6元/月·平方米，叠加别墅1.2元/月·平方米，多层0.85元/月·平方米，大车库0.80元/月·平方米，小车库0.40元/月·平方米，门面2.50元/月·平方米；业主逾期未交物业费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。”被告顾志华在原告的服务区域内有知音别苑28号房屋（建筑面积237.72㎡，车库面积47.85㎡）。原告为被告提供了各种物业服务，但被告未按时缴纳物业费，至今欠缴2014年1月1日至2015年12月31日的物业费合计10048元。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告顾志华辩称，1、我的房屋属于联排别墅，物业费应按1.2元/月·平方米计算；2、2014年度知音别苑小区的物业公司并不是原告，原告没有权利收取2014年的物业费；3、2014年3月，我通知物业我的房屋出现漏水，要求物业修理，物业公司也来查看后进行登记，但一直没有维修，我多次跟物业沟通均没有结果。无奈之下，我在2014年11月自行找人维修，花费4800元，要求在本案物业费中抵扣；4、原告在管理方面有很多问题，比如路灯、水泥盖板损坏、护栏年久失修等等，要求原告进行维修，修好之后剩余的物业费我愿意向原告支付。经审理查明，2015年2月1日，以知音别苑业主委员会为甲方，原告苏州德仁物业管理有限公司为乙方，双方签订《苏州市物业服务合同》约定：“甲方（知音别苑业主委员会）通过招投标方式将知音别苑委托乙方（原告）实行物业服务，委托服务期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，综合商业2.5元/月·平方米，纯独立别墅1.6元/月·平方米，叠加别墅1.2元/月·平方米，多层0.85元/月·平方米，大车库0.80元/月·平方米，小车库0.40元/月·平方米，门面2.50元/月·平方米。物业服务费按月计算，业主逾期未交物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。”双方还作了其他约定。知音别苑业主委员会在甲方签章处加盖公章，原告苏州德仁物业管理有限公司在乙方签章处加盖合同专用章。另查明，苏州市相城区元和街道春申湖中路465号知音别苑28号的所有权人为被告顾志华，另有共有权人胡迪，房屋建筑面积237.72平方米，车库建筑面积47.85平方米。原告在庭审中明确，在本案中仅向被告顾志华主张权利，放弃对其他共有权人主张的权利。再查明，《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定：“物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）。”以上事实，由原告营业执照复印件、被告常住人口信息、《苏州市物业服务合同》、房屋权属登记簿及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告另外举证：1、苏州置盛物业管理服务有限公司与知音别苑业主委员会于2013年1月27日签订的《苏州市物业服务合同》复印件及该公司出具的授权委托书各1份，证明苏州置盛物业管理服务有限公司已授权原告收取2014年度物业费，该份物业服务合同的委托服务期限为2013年1月1日至2014年12月31日，授权委托书载明：“关于相城区元和镇知音别苑部分业主：24#、28#、44#、100#、116#、139#、151-202#，及商铺采莲路1145#拖欠2014年物业费，现全权委托苏州德仁物业公司代收。2、维修项目单、维修派工单、秩序维护员巡逻记录表和保洁巡查表一组，证明原告已按约为被告提供各种物业服务。3、律师函、邮寄凭证各一份，证明原告于2016年2月1日通过苏州市相城区陆慕法律服务所向被告发出律师函，向其催收拖欠的物业费。4、知音别苑物业费收取标准拍照打印件1份，证明被告所有的联排别墅的收费标准为1.6元/月·平方米，该标准曾在小区内公示过，应当已在小区业主内形成共识。5、整改通知复印件、告示原件各1份，证明我方于2015年3月9日、2016年5月12日通知业主委员会对小区内各项设施进行维修，要求业主委员会形成统一意见。但是业主委员会迟迟没有形成维修方案，导致我方无法启动维修程序。经质证，被告认为，1、2014年的物业公司是确实是苏州置盛物业管理服务有限公司，合同及授权委托书的真实性由法院审核。2、对维修派工单真实性不认可，其他的真实性认可；原告没有进行过维修，巡逻和保洁是有的，但保洁没有到位。3、律师函，不清楚是否收到。4、从未见过该份物业费收取标准，不认可。5、两份通知间隔时间超过一年，业主委员会作为小区业主的代表，理应积极配合维修事宜，原告所称业主委员会拖延的说法不真实，且即使原告所称属实，原告应当将实际情况告知业主，由业主选举成立新的业主委员会。被告为反驳原告的主张，另外举证：1、告知单1份，庭审前两天时已张贴在原告的公告栏处，证明我方告知原告在物业管理中存在多种问题，如河道恶臭、护栏破旧不堪、小区门禁形同虚设、门面房的消防通道随意用于人员进出，2013年被告装修房屋时发现室内渗水，物业对此置之不理等。因之前多次口头通知后原告仍不作为，才再次书面告知。2、照片一组，证明物业存在告知书中的各项问题。被告另述称，涉案房屋交付后我方即发现漏水情况，当时就向之前的物业公司反映过，后来我方自行找人维修，之前的物业公司曾口头承诺过维修费可在物业费中抵扣。目前房屋不存在漏水。经质证，原告认为，对上述证据的真实性均认可，告知书确实在公告栏中张贴了，但其中反映的问题不能证明我方提供的物业服务不到位，例如河道清理，河道旁的栏杆维修等均需要大量费用，需要业主委员会讨论并启动维修资金，并不是物业公司直接做主的。不清楚之前的物业公司是否同意抵扣。本院认为，原告与知音别苑业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》内容不违反法律法规规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行自己的义务。原告苏州德仁物业管理有限公司在订立协议后实施了物业管理与服务行为，被告顾志华应依照合同约定按该房屋建筑面积237.72平方米（不含车库）缴纳物业服务费。被告的房屋类型为联体别墅，而非纯独立别墅。原告要求按1.6元/月·平方米计费，为此提供了收费标准照片打印件。本院认为，物业服务合同中明确约定纯独立别墅为1.6元/月·平方米，叠加别墅为1.2元/月·平方米，该照片打印件不足以证明原告与知音别苑业主委员会已就收费标准进行变更，且被告对该标准亦不认可，故本院对此不予认定。因物业服务合同中未约定联体别墅的收费标准，本院决定参照叠加别墅的收费标准1.2元/月·平方米计算。原告另主张车库面积亦应缴纳物业服务费，违反相关规定，本院不予支持。原告自2015年1月1日起为知音别苑小区提供物业服务，故被告顾志华应向原告交纳2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费3423.17元。原告另主张该款自起诉之日即2016年6月30日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的滞纳金，未超过合同约定及法律允许范围，本院予以准许。被告顾志华辩称应扣除维修费4800元，但其所称房屋漏水现象发生于原告为涉案小区提供物业服务之前，被告的该项辩解依据不足，本院不予采信。被告另抗辩原告存在物业管理服务不到位的情形，但其提供的照片、告知书并不足以证明原告的服务违反了双方在合同中对物业管理服务标准的约定，且即使原告在履行服务管理义务时存在一定瑕疵的情况，根据现有证据也无法证明已对被告造成客观实际损失，本院对此亦不采信。关于2014年度的物业费，因原告举证的授权委托书仅能证明原告受苏州置盛物业管理服务有限公司的委托收款，无法证明该公司并已将该部分债权让与原告，故原告无权以自己名义起诉主张该部分属于苏州置盛物业管理服务有限公司债权的物业服务费，故本院对此不予认定。据此，本院依据《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、被告顾志华于本判决生效之日起十日内支付原告苏州德仁物业管理有限公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费3423.17元，并支付该款自2016年6月30日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的滞纳金（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告苏州德仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币25元，由被告顾志华负担（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告顾志华于本判决生效之日起十日内直接支付原告苏州德仁物业管理有限公司）。本判决为终审判决。代理审判员  候佳芸二〇一六年九月二十一日书 记 员  陆锦枫