广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9227号上诉人（原审被告）：王娓，住广州市海珠区。委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖东信，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：冯哲，广东正大联合律师事务所律师。原审第三人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（原广州市越和睿坚物业管理有限公司），住所地广州市海珠区，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。法定代表人：莫海鹰，该公司经理。委托代理人：朱明晖，该公司员工。上诉人王娓因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月7日，廖东信（出卖人，甲方）与王娓（买受人，丙方）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（以下简称越和睿坚公司，物业经营管理方，乙方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称）自编号3层821号铺，建筑面积11.05平方米，房价款总金额为513402元；（第四条）丙方按下列按揭付款方式按期付款：2013年7月8日前支付全部房价款的20%（其中包括全部房价款的20%共102680元为定金）计102680元；2013年8月15日前支付全部房价款的41%计210722元；余下房价款计200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申贷期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方。同时，本合同第六条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，丙方不得以此为理由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；（第十七条）本合同第二条所述商铺地址及铺位编号，会因商铺分割办证行为而产生变更可能；只要丙方所购买的上述商铺属于本合同附件二所标记的方位，丙方不得以地址不符为理由，向甲方提出解除合同等任何主张；最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主；等。该合同附图（附件二）中有王娓签名和指印。2014年9月4日，廖东信按王娓的通讯地址向王娓寄送了《催促逾期交款函》，其中反映因王娓已向银行申请停止贷款，要求王娓在收到该函之日起七天内办理变更付款方式的手续，支付全部所欠款项；等。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明反映，上述该邮件于2014年9月6日由他人收。据查册时间为2015年12月2日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3821房的登记时间为2014年3月26日；产权人为王娓；房屋所有权的取得方式为购买；他项权利摘要一栏记载的权利人为广发银行股份有限公司广州分行，债权数额200000元；等。廖东信于2015年6月11日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、王娓向廖东信支付剩余房款200000元及违约金（违约金以200000元为本金，每日按万分之五的标准计算，自2014年1月22日起计至王娓实际清偿之日止）；2、王娓承担本案的全部诉讼费用。王娓为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、收款收据五张（其中反映王娓支付了翠城花园越和商城三层821号铺购房款313420元、物业维修资金1161元）、盖有广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司的收据（其中反映代收王娓抵押登记等费用共计2905元）；2、越和小商品城售铺广告、现场相片、《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及查询意见、《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》；3、发票（其中反映付款方为王娓，收款方为廖东信，不动产项目为海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3821，售楼款金额为513402元）、税收缴款书；4、建设工程规划许可证、建筑功能指标明细表、建设工程审核书、广州市建设工程规划验收合格证、规划竣工验收图纸（三层）、建筑功能指标规划验收明细表；5、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3821的《房地产抵押估价报告》（其中存档的房地产权证反映该房屋为产权人为廖东信、登记时间为2012年6月6日）。廖东信质证意见：对证据1除盖有广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司印章的收据外的其他收据的真实性、合法性和关联性均予以确认，其中物业维修基金是其代收代缴的，其他款项313402元某已收取；对证据2中的越和小商品城售铺广告的真实性、合法性和关联性均不确认；对现场相片的真实性、合法性由法院审查，关联性不予确认，对《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及查询意见的真实性、合法性无异议，关联性不确认；对王娓取得《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》的来源有质疑，且答复书上记载的商铺并非本案的涉案商铺；对证据3的真实性、合法性没有异议，但该证据不能证明王娓已全额支付了购房款（包括按揭支付的部分）；证据4的真实性、合法性均由法院审查，不能证明王娓想要证明的事实，反证了涉案商铺在规划等各方面均符合行政部门的要求；对证据5的真实性、合法性无异议，但认为该证据不能证明王娓所主张的事实。越和睿坚公司表示对王娓所提交的证据均不予确认。本案原审庭审中，廖东信和越和睿坚公司均确认涉案商场已交由越和睿坚公司统一经营管理，涉案商铺没有间隔。廖东信表示由于涉案商铺是要办理按揭，其在银行出具同贷书后向王娓出具全额的发票，但按揭款没有实际发生，所以剩余房款王娓未支付。王娓表示其支付购铺款及税费大概有60万元至70万元，具体金额记不清楚；又表示实际上廖东信开具的收据有31万元多、发票有50多万元，还有一些支付的款项是没有开具单据；再表示其好像支付了剩余房款20万元，是以现金方式支付，不记得廖东信有无出具单据给其，不记得该20万元如何取得。原审诉讼中，王娓提交《申请廖东信出庭对证与指认现场书》、《现场勘查申请书》、《调查取证申请》及《申请委托第三方勘查涉案商铺四至及实体之意见》，要求调查涉案商铺的相关情况等。原审法院认为：廖东信、王娓和越和睿坚公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。王娓认为涉案房屋买卖是非法交易的意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。根据合同约定，王娓保证于合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向廖东信划付完毕丙方未付全部房价款；否则，王娓需在申贷期限届满之日起15日内以现金方式向廖东信一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）王娓如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日的，廖东信有权单方提出和决定解除本合同，若廖东信选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，王娓每日按欠付房价款的万分之五计付违约金给廖东信。王娓提交的收款收据反映其支付了购房款313402元，对于剩余款项200000元的支付情况，王娓表示好像支付了、是以现金支付，王娓的陈述不符合一般的交易习惯且没有提交相关证据予以证实，对此王娓应承担不利的法律后果，故原审法院对廖东信主张的王娓尚有购房余款200000元未支付的事实予以合理采信。王娓未在合同约定的期限内支付剩余房款的行为已构成违约，应承担违约责任，故廖东信要求王娓支付剩余房款及违约金（从2014年1月22日起计至实际支付之日止，每日按欠付款的万分之五的标准计算）的请求，符合合同约定，原审法院予以支持，但违约金总额应以欠付款本金为限。房管部门出具《广州市不动产登记查册表》已对海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3821房屋的情况进行登记，该房屋已实际登记在王娓名下，王娓认为上述房屋与涉案商铺不是同一商铺缺乏依据，故原审法院对廖东信所述的涉案商铺即为海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3821房的意见予以采信，王娓认为涉案商铺不存在的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。关于王娓提交的《申请廖东信出庭对证与指认现场书》、《现场勘查申请书》、《调查取证申请》及《申请委托第三方勘查涉案商铺四至及实体之意见》，房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》已对涉案商铺的情况进行登记，该商铺也已实际登记在王娓名下，且廖东信已确认涉案《商铺买卖合同》的真实性并以此提起本案诉讼，故王娓的上述申请没有必要，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年3月24日作出判决：王娓在判决生效之日起15日内，支付房价款200000元及逾期支付该房价款的违约金（每日按200000元的万分之五的标准计算，从2014年1月22日起计至实际支付之日止，违约金总额以200000元为限）给廖东信。案件受理费5050元，由王娓负担。判后，上诉人王娓不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2011年以来，广州市卓凡房地产开发有限公司推销没有实体、没有产权登记的“商铺”，签约时，涉案场址首层、二、三层内部无任何建筑构造物，卓某公司唯依广告图纸向王娓标示商铺位置。王娓已全部付清款项，但款项实际汇入廖东信个人账户及广州市卓凡房地产开发公司、广东华硕投资有限公司、普宁市建元贸易有限公司、越和商贸城等银行账户。在整个交易甚至本案诉讼过程中，没人见过廖东信。原审法院没有查明涉案事实，拒绝王娓要求勘察现场、鉴定廖东信签字笔迹、调查取证诸多申请，判决买受人继续支付余款错误，二审应予纠正。二、案涉《商铺买卖合同》属无效合同，应当驳回廖东信之诉讼请求。1、廖东信没有在合同上签字。该合同系王娓背对背签订，不可能确信廖东信亲自签署合同。2、涉案合同商铺根本不存在，既无实体、亦无房屋登记，廖东信不可能交付、过户。商铺作为房屋类型之一，其应依法登记。涉案合同详细记载出售商铺之地址、门牌、房号，事实上却无任何房产登记已足以说明合同无效。3、商铺买卖合同附件二并非有资质的设计院出具的设计图、无东南西北标注、无比例尺、无测绘机构签章，以此确认商铺位置无任何法律依据。4、涉案房屋是广州市国土局逾越行政职能的违法房屋登记行为，不可能存在此房屋。涉案商铺属禁止登记、禁止交易之违法建筑。5、廖东信起诉状所称的商铺根本不是涉案合同第二条约定的商铺，二者之间完全不同。6、涉案商铺之按揭是整个非法交易中的一个环节。广东发展银行华南支行明知涉案商铺为非法标的物，涉案现场空无一物，仍然对部分业主作出按揭签约并予以房款，恶意造成购买人借款事实，利用还贷信用压力逼迫购买人履行还款义务。三、王娓所提交的发票得到廖东信的确认，没有任何理由来排斥这一证据的效力，应当认定王娓已经缴付了所有款项。四、王娓二审提交的行政处罚决定书证明商铺买卖合同所约定的商铺是根本不存在的。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回廖东信的全部诉讼请求；3、廖东信承担诉讼费用。被上诉人廖东信答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审第三人越和睿坚公司答辩称：越和睿坚公司只是物业经营管理方并非商铺销售方，廖东信、王娓的商铺买卖行为与越和睿坚公司无关，廖东信要求付款的诉求与越和睿坚公司无关，越和睿坚公司没有收到王娓的任何款项。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，王娓向本院提交广州市工商行政管理局海珠分局于2012年6月11日对于广州市卓凡房地产开发有限公司擅自使用未经核准登记的市场名称“越和国际小商品城”以及虚假广告的行为所作的行政处罚决定书，陈述该证据是2016年6月调取的，主张该新证据以针对性的内容反映涉案楼盘存在非法虚假广告、非法销售的事实，证明商铺买卖合同所约定的商铺是完全虚构的，而本案的争议是由于卓某公司组织团队来具体与王娓发生销售行为，卓某公司事实是廖东信一人独资的公司。王娓并提交《调查取证及现场勘查、廖东信出庭对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》以及《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿等文件签名是否为其本人签字进行笔迹鉴定》。廖东信发表意见为：关于行政处罚决定书，超过举证期限，廖东信有权不予质证，但意见如下：1、对该证据真实性不予确认，因为被处罚的主体是卓某公司，其并非本案当事人，该处罚决定与本案无关，廖东信无法核实其真实性。2、该证据的来源不合法，即使有存在该项决定书而该决定书属于不公开的信息范畴，王娓非法取得的证据，应予以排除。3、即使存在该项处罚，该处罚的时间是2012年6月11日，而本案买卖合同的签署时间是2013年7月7日，不能因为有处罚，而将处罚的效力往后推迟，不符合法律规定，也不公平。关于王娓提出的调查取证、笔迹鉴定等申请，廖东信坚持原审庭审意见，不同意其申请。二审另查明，《商铺买卖合同》第二条约定，该商铺的最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准；第七条第4点约定，丙方收回该商铺的，乙方负责于2016年4月30日前将该商铺按原经营现状及本合同（包括合同附件）所约定的位置、面积交付予丙方使用。本院认为：根据王娓的上诉理由、请求及廖东信的答辩意见，本案二审争议焦点在于《商铺买卖合同》的效力。首先，《商铺买卖合同》由王娓、廖东信及越和睿坚公司三方签订，王娓与廖东信已就购买涉案商铺形成买卖合同关系，在廖东信已对《商铺买卖合同》予以确认的情况下，王娓质疑上述合同并非廖东信本人签名，并以此为由主张合同无效，理据不足，本院不予支持。其次，《商铺买卖合同》约定商铺地址最终以房管部门登记为准，房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》表明海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3821房屋已实际登记在王娓名下，而《商铺买卖合同》约定经营期限届满后，王娓收回商铺的，越和睿坚公司负责将该商铺按原经营现状及合同（包括合同附件）所约定的位置、面积交付王娓使用。因此，王娓以涉案商铺不存在为由主张合同无效，缺乏理据，本院亦不予支持。综上，原审法院认定《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，并无不当，本院予以维持。关于王娓有无付清剩余房款200000元的问题，王娓一审期间主张已全部付清，并表示好像支付了，是以现金支付，原审法院认定王娓的陈述不符合一般交易习惯且未提交相关证据予以证明、因此不予采信并无不当。王娓二审期间述称已将购房款汇入案外人账户，对此无提交充分证据证明其已付清全部购房款，故本院对王娓的主张不予采纳。鉴于王娓未能按照约定履行付款义务，已构成违约，原审法院据此判令其支付剩余房款，并承担违约责任，亦无不当，本院予以维持。王娓二审期间提交的行政处罚决定书系工商部门对案外人使用未经核准的市场名称及虚假广告行为作出处罚，该证据无碍《商铺买卖合同》的效力，本院不予采纳。王娓向本院申请对廖东信签名进行鉴定、廖东信出庭、现场勘查或者委托第三方勘查涉案商铺的界址及实体鉴定等，因无碍本案处理，均无必要，本院不予准许。综上所述，王娓的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5050元，由上诉人王娓负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年九月十四日书 记 员  张 利