广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1255号原告：周青，男，1983年10月1日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：莫茜特，广东泓磊律师事务所律师。被告：郑伟基，男，1974年12月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。原告周青诉被告郑伟基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依组成合议庭，并于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫茜特及被告委托诉讼代理人郑洪权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周青向本院提出诉讼请求：1、确认原被告在2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月4日解除；2、判令被告立即返还原告188500元；3、判令被告从2018年6月7日起至全部款项清偿之日止按0.4%计付违约金给原告，暂计至2018年12月10为140244.2元。事实与理由：2018年5月30日，原被告协商一致，签订《房屋租赁合同》，原告承租被告所有的位于中山市，作为生产、加工ＬＥＤ驱动电源经营使用，租赁期为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。合同签订后，原告依约向被告支付第一季度租金89250元、押金89250元、厂房四楼电安装费10000元，三项合计188500元。被告收取原告支付的款项后，却未能按期交付租赁物给原告使用，且其租赁物根本不具备交付使用的条件，被告的行为构成违约，并严重影响原告的生产经营计划，导致原告经济损失。2018年6月4日，原告现场向被告发出解除合同通知，通知被告解除《房屋租赁合同》并要求被告返还已收取的款项，但被告至今拒不返还。被告郑伟基在法定期限书面辩称：一、双方签订的租赁合同后，被告已经与原告办理租赁物相关设施交接手续，履行租赁物交付义务。被告与原告于2018年5月30日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于中山市出租给原告作为生产、加工ＬＥＤ驱动电源经营使用，双方于5月31日办理厂房、宿舍现有设施交接手续，并签订“现有设施交接”清单，上述事实证明被告有积极履行租赁物交付义务。二、因被告出租的四楼厂房已用于成品仓库，且在与原告商洽租赁合同时中山市基光照明有限公司在仓库内已存有大量货品，经双方协商原告同意给被告一定的时间尽快协调搬离上述货品，再此期间原告可以随时安排相关装修设计人员进入四楼厂房进行装修设计工作。因此，被告不存在迟延交付租赁物的行为。三、在租赁合同签订后，原告提出要被告拆除部分墙体用于吊装设备，被告予以拒绝，并称合同中并未约定上述事项，而且拆除墙体是对租赁物的严重损坏，如果因吊装设备的需要，被告可以允许拆除部分窗户，但原告执意要拆除墙体，为此双方产生争执。另6月4日原告将四楼厂房大门上锁禁止基光公司员工进入该仓库搬离货品，为此双方产生冲突，无奈，被告报警并经警方协调后，原告才于6月6日打开门锁，基光公司陆续搬离了上述货品，但此时四楼厂房已经由原告派人进驻使用。因此被告没有不履行交付租赁物的违约行为。四、原告从未向被告提出解除合同的申请，租赁合同至今尚未解除。原告诉请确认租赁合同于2018年6月4日解除缺乏事实与法律依据。双方签订租赁合同后，原告已经于2018年6月2日派人进驻上述厂房，并开始装修设计等工作，至今未提出解除合同的申请，该租赁合同至今有效尚未解除。原告称6月4日向被告提出解除合同通知书与客观事实不符。原告从未向被告初始和交付该份通知书，而且从6月4日开始原告已经安排人员接收四楼厂房，由此可见，原告称6月4日有通知被告解除该租赁合同与客观事实不符。五、租赁合同签订后，被告按约定腾空了四楼厂房，并且办理了四楼、五楼相关设施设备的交接手续，同时按约定完善了四楼相关用电设施的安装等事项，但从双方发生争执之后，原告仅是派驻人员接收四楼、五楼租赁场地，一直未进行生产经营使用，也未向被告提出解除合同，导致被告一直空置上述物业至今。原告除支付三个月的租金及押金外，未再履行支付租金的合同义务，依法应当承担违约责任，根据合同的约定，被告有权提出解除租赁合同的权利，追收拖欠的租金，没收保证金。综上所述，原告歪曲事实，诉求缺乏事实和法律依据，望法院依法审查驳回原告的全部诉讼请求，并支持被告的反诉请求。被告郑伟基向本院提出反诉请求：一、解除被告与原告的租赁合同；二、原告支付拖欠租金为178500元及按月息2%支付逾期付款利息给被告，利息计至欠款清偿之日止。事实与理由：2018年5月30日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于中山市出租给原告作为生产、交工ＬＥＤ驱动电源经营使用。租赁期限从2018年6月1日起至2021年5月31日止，约定租赁第一年、第二年的月租金为29750元，年租金357000元。原告于2018年5月31日支付三个月的租金89250元及押金89250元，并支付四楼电安装费10000元后，双方于5月31日办理厂房、宿舍享有设施交接手续，将五楼宿舍交予原告使用。因被告出租的四楼厂房原为成品仓库，且存放成品货物量大，经双方协商，原告同意给被告10天的搬离期，在被告办理货物搬离期间原告随时可以进入四楼厂房进行装修设计工作。2018年6月3日原告提出要求被告协助拆除四楼部分墙体，称要吊装设备，被告称墙体不能拆除，合同中也无需要被告协助拆除墙体的约定，如吊装设备的需要可以考虑拆除部分窗户，但设备不能太重且不能影响楼板的承重和整栋楼房的安全使用，为此双方产生争执。6月4日原告带人进入四楼厂房，并将四楼大门上锁，导致中山市基光照明有限公司存放于该四楼厂房的货品无法搬离，被告无奈只能报警要求警方协调处理。6月6日，在警方的协调下，原告才打开四楼厂房大门，基光公司才得以将货品陆续搬离四楼厂房。此后原告并未在四楼从事生产经营行为，双方的租赁合同也未解除，上述租赁场地闲置至今。原告除在签订合同后支付的三个月租金外（6月、7月、8月），未再支付过租金给被告。至2019年2月28日止，共计拖欠租金6个月，金额为29750元×6个月＝178500元。同时根据《租赁合同》第十一条第（1）款约定“乙方逾期交付租金及出租税，则每天按欠款的千分之四支付逾期付款利息给甲方，逾期超过20天的，甲方可单方解除本合同”。因上述逾期付款利息约定过高，反诉人按月息2%主张逾期付款利息。综上所述，双方签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。被告已经按双方的约定履行了交付厂房给原告承租使用的义务，原告仅支付三个月的租金，尚欠6个月的租金未予支付，其行为已经构成违约，被告根据合同约定及相关法律规定有权解除租赁合同并追究原告的违约责任。原告对被告反诉书面辩称：一、因被告未能将租赁物交付给原告使用，构成违约，原告与被告之间的租赁合同已于2018年6月4日解除，被告主张原告支付租金于法无据。原告为急于搬迁厂房，与被告双方于2018年5月30日签订《房屋租赁合同》，租期自2018年6月1日至2021年5月31日止，租金从2018年6月1日起算计收，被告应于2018年6月1日前将租赁物交付给原告使用，但直至2018年6月4日，被答辩人仍无法将租赁物交付给原告使用，其逾期交付，严重影响了原告的生产经营和计划，造成原告经济损失严重。2018年6月4日，因被告逾期交付租赁物，双方发生争执，并因此报警，在公安机关调解现场，原告向被告发出解除合同通知，解除双方签订的《房屋租赁合同》，故双方的租赁合同关系已于2018年6月4日解除。现被告在未能将租赁物交付给原告使用的情况下，不仅不同意返还已收取费用，仍主张要求原告支付租赁，没有任何事实和法律依据。二、被告称已于2018年5月31日办理交接手续，并将租赁物交予原告使用，与事实不符，被告由始至终未曾将租赁物交付给原告使用，原告的合同目的无法实现，且被告已于事后将租赁物出租给他人使用。原告与被告双方于2018年5月30日签订涉案合同，被告称已于2018年5月31日办理交接手续，并将租赁物交予原告使用，与事实不符，根据2018年6月4日、6月5日的现场视频均清楚显示，租赁物现场仍堆满了被告的货物、设备，根本不具备交付使用的条件，双方发生争执后，被告也没有再与原告沟通处理，租赁物由始至终都没有交付原告使用，被告的行为已构成违约。三、被告称原告同意给予其10天时间的搬离期，并因墙体拆除问题发生争执并不属实，双方发生争执的原因是被告无法按期交付租赁物，且拒绝退还已收取的费用。被告称原告同意给予其10天的搬离期，并因墙体拆除问题发生争执并不属实，且没有任何证据予以实证。事实上，双方发生争执的原因是被告无法如期交付租赁物。原告因急于搬迁厂房，迫切需要新厂房安置，基于被告承诺于2018年6月1日前将租赁物交付使用，原告才签订涉案合同，并支付相应款项，租金也是从2018年6月1日开始计收，原告为尽快接收租赁物，已放弃争取装修免租期，但被告反而违背承诺，逾期交付租赁物，未能将租赁物交付给原告使用，导致原告经济受损，在之后双方协商过程中，也拒绝返还已收取费用，其行为已严重侵害原告的合法权益。经审理查明：2018年5月30日，原告与被告协商签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于中山市，作为生产、加工ＬＥＤ驱动电源经营使用，租赁期为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，第一年、第二年的月租金为29750元，年租金357000元。合同签订后，原告向被告支付第一季度租金89250元、押金89250元、厂房四楼电安装费10000元，三项合计188500元。被告称双方签订的租赁合同后，被告已经与原告办理租赁物相关设施交接手续，履行租赁物交付义务。但被告在答辩时又称，出租的四楼厂房已用于成品仓库，经双方协商原告同意给被告一定的时间尽快协调办理上述货品。原告否认已接收租赁物相关设施，也否认原告同意给被告一定的时间尽快协调办理上述货品。从2018年6月4日至6月6日，原告多次带人到涉案厂房与被告交涉双方的租赁纠纷，原告一度将货车、小车停放要厂房门口阻塞交通及用锁锁上四楼厂房门口，双方数度发生冲突，并多次报警处理。2018年6月4日双方冲突期间，原告曾将一份《解除合同通知书》放在涉案租赁厂房的现场。被告郑伟基于2018年6月7日在横栏西涌派出所所作的询问笔录第2页中称：“2018年6月5日23时许，……（我）去到四楼……我就警告那名男子，叫他不能在我们工厂搞事，不要影响我工厂的正常生产……”，证明涉案的四楼厂房当时仍由被告使用。此后原告一直没有使用涉案厂房，被告也没有通知原告何时可以使用涉案厂房。为此原告于2019年1月11日向本院起诉要求处理，被告则反诉要求原告支付租金。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、收款收据、取消合同通知书、现场图片、报警回执，被告提交的不动产权证、授权委托书、房屋租赁合同、收款收据、本院在横栏西涌派出所提取的询问笔录及原被告陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同没有违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，原告已按合同约定支付了第一季度租金89250元、押金89250元、厂房四楼电安装费10000元，三项合计188500元。被告称双方签订的租赁合同后，被告已经与原告办理租赁交接手续，履行租赁物交付义务，又称，出租的四楼厂房经原告同意给被告一定的时间尽快协调搬离上述货品，但被告未能提交相关证据，原告也予否认，被告郑伟基在横栏西涌派出所所作笔录证明涉案的四楼厂房在2018年6月5日止仍由被告使用并正常进行生产经营，并没有在签订合同后就动手搬离的意思表示，表明被告未能及时交付涉案租赁物是其有意为之，故本院对被告的陈述不予采信。被告未能按合同约定交付租赁物给原告，使原告签订合同的目的无法实现，被告的行为已构成违约。事实上合同签订后原告也一直未使用过涉案厂房，故要求确认原被告在2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月4日解除，本院予以支持。由于引起解除合同的责任在于被告，原告起诉要求被告返还原告已支付的租金、押金、厂房四楼电安装费共188500元及从交付之日起的银行同期贷款利率利息，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告从2018年6月7日起至全部款项清偿之日止按每日0.4%计付违约金给原告没有合同和法律依据，本院不予支持。由于合同签订后原告一直未使用过涉案厂房，引起解除合同的责任在于被告，故被告反诉要求原告支付拖欠租金为178500元及按月息2%支付逾期付款利息没在事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的条规定，判决如下：一、原告周青与被告郑伟基在2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月4日解除；二、被告郑伟基在判决发生法律效力之日起5日内向原告周青返还原告已支付的租金、押金、厂房四楼电安装费共188500元，并从2018年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告，直至清偿之日止；三、驳回原告周青的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑伟基的反诉请求。案件受理费6232元，由被告郑伟基负担4070元，原告周青负担2162元；反诉费1935元由反诉原告郑伟基承担。（案件受理费6232元原告已预缴，被告郑伟基履行上述义务时迳付给原告周青40**元，法院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  廖辉龙审判员  黄俊慧二〇一九年十月二十八日书记员  龙伟杰王艺彬