河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4542号上诉人（原审被告）：宜阳兴福村镇银行股份有限公司，住所地河南省宜阳县红旗东路锦桥花园1楼。法定代表人：张建洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王毅飞，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：洛阳浩达房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路77号副1号悦丰广场3区18楼。法定代表人：李春雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李**，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：赵彦峰，男，1982年11月25日出生，汉族，住河南省宜阳县。被上诉人（原审被告）：丁欢欢，女，1988年6月3日出生，汉族，住河南省宜阳县。被上诉人（原审被告）：赵洪波，男，1979年3月27日出生，汉族，住河南省宜阳县。上诉人宜阳兴福村镇银行股份有限公司因与被上诉人洛阳浩达房地产开发有限公司（以下简称洛阳浩达公司）、赵彦峰、丁欢欢、赵洪波执行异议之诉纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2018）豫0327民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，进行了调查询问。上诉人宜阳兴福村镇银行股份有限公司的委托诉讼代理人王毅飞、被上诉人洛阳浩达房地产开发有限公司的法律顾问李**到庭参加调查询问。本案现已审理终结。宜阳兴福村镇银行股份有限公司向本院上诉称，1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定涉案房产所有权仍属于被上诉人，属认定事实错误。1.一审被告赵彦峰与被上诉人在2014年8月29日签订了《商品房买卖合同》，且已经支付了购房款112087元，购买了被上诉人开发的涉案房产，同时到当地房地产管理部门办理了备案登记，被上诉人将涉案房产交付给赵彦峰使用，由此推定赵彦峰拥有涉案房产的所有权。被上诉人陈述，赵彦峰未办理余款16万元的银行按揭手续，并不能排除赵彦峰通过其他途径交付余款或者其中的其他原因。一审法院仅凭被上诉人的陈述的余款未办理银行按揭手续，来认定涉案房产所有权仍属于被上诉人的理由不充分。2.被上诉人只享有对涉案房产的占有权，并不享有法律意义上的完全所有权。如果赵彦峰没有按照《商品房买卖合同》的约定办理涉案房产的银行按揭贷款手续，他承担的是违约责任。对此，被上诉人可以依法行使合同权利，或拒绝将涉案房产交付赵彦峰或要求赵彦峰履行合同支付剩余房款，或行使合同解除权，解除其与赵彦峰之间签订的这份《商品房买卖合同》，但事实是被上诉人并没有主张自己的这些权利，而是将涉案房产交付给了赵彦峰，放弃了对涉案房产的所有权，造成了赵彦峰实际占有并使用了涉案房产。据此，上诉人认为赵彦峰已经完全拥有了对涉案房产的所有权。3.在司法实践中，凡是已经预售登记备案的房产，一般被认为已不再属于房地产开发企业的房产，如果房地产开发企业对外有债务未清偿，法院不会将已经预售备案的房产作为该企业的房产予以查封；同样，如果房地产开发企业对外有债务未清偿，债权人将已经预售备案登记的房产作为房地产企业的房产申请执行，房产的购买人作为案外人提出执行异议，备案房产也是会被排除执行的。4.该涉案房产经过两次流拍无人竞买，2018年6月21日宜阳县人民法院通过变卖的方式拍卖涉案房产，上诉人于2018年7月6日竞买成功，并已经按要求交付了余款，办理相关手续。被上诉人洛阳浩达公司答辩称，一、同意一审判决观点，要求驳回上诉，维持原判；二、坚持一审起诉观点和代理意见；三、上诉人的几个上诉观点与物权法相悖，不能成立。1.上诉人以房产实际占有来确认所有权的观点与物权法上以过户登记为准的观点相悖，不能成立。2.赵彦峰仅付了首付购房款，其余款没有支付，对此上诉人对自己的主张一审的时候并未提供相应证据。3.预售登记的房产按法律规定只是预查封，在未达到最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第19条规定的标准是不能转为正式查封与拍卖，原产权仍归开发商所有。4.上诉人以交付拍卖款不能成为其获得该房产的理由。如果在本案房产未过户之前，被上诉方可以提出执行异议之诉。即便是上诉方把该房产已经过户，被上诉人也可以提起撤销之诉。原告洛阳浩达公司向一审法院起诉请求：1.不得执行宜阳县香鹿山镇××小区××2-401号房产，中止拍卖程序；2.依法确认原告对宜阳县香鹿山镇××小区××2-401号房产具有所有权；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2014年8月13日赵彦峰同宜阳村镇银行签订个人借款合同，借款100000元，丁欢欢、赵洪波为该笔借款承担连带责任保证。借款到期后赵彦峰未依约履行，宜阳村镇银行诉入一审法院。2015年6月15日宜阳村镇银行申请诉讼保全。2015年6月17日一审法院作出（2015）宜民金初字第34号民事裁定书，裁定查封被告赵彦峰在宜阳县××小区××2-401的房产，或查封扣押被告相应价值的财产。2015年12月2日一审法院作出（2015）宜民金初字第31号民事判决书，判决赵彦峰偿还宜阳村镇银行借款本金100000元，同时支付自2015年1月11日起至判决确定的履行期满之日止的利息；丁欢欢、赵洪波对该款承担连带清偿责任。判决书生效后，赵彦峰、丁欢欢、赵洪波均未按期履行，宜阳村镇银行向一审法院申请强制执行。2016年5月22日一审法院向宜阳县房地产管理局发出协助执行通知书，查封被执行人赵彦峰位于宜阳县××小区××房产××套。2018年4月18日一审法院作出（2018）豫0327执恢47号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人赵彦峰位于宜阳县香鹿山镇××小区××2-401住宅房产。在执行过程中，案外人浩达公司向一审法院提出执行异议。一审法院经审查，于2018年9月6日作出（2018）豫0327执异30号执行裁定书，裁定驳回案外人浩达公司的执行异议。浩达公司不服，向一审法院提出执行异议之诉。另查明，2014年8月29日赵彦峰与浩达公司签订房屋买卖合同，欲购买宜阳县××小区××2-401号房屋，并到宜阳县房地产管理局办理了预售登记。2014年7月16日支付房款37000元，2014年8月29日支付房款75087元，共支付首付款112087元，约定余款16万办理银行贷款，因赵彦峰未到场致按揭贷款至今办理未果。本案系案外人浩达公司在宜阳村镇银行与赵彦峰、丁欢欢、赵洪波等借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（即诉争房产）提起执行异议，一审法院裁定后，浩达公司提起的案外人执行异议之诉案件。浩达公司请求排除执行的理由是该诉争房产的所有权归浩达公司所有。因此，浩达公司对本案诉争房产是否享有足以排除执行的民事权益是本案的争议焦点。对此，一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。该规定的目的在于对房地产开发企业的商品房预售行为进行行政管理，其性质是享有合同法上的请求权。该不同于《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的预告登记，也不同于《中华人民共和国物权法》第十四条规定的不动产登记簿。本案中赵彦峰仅支付诉争房产的首付款，到宜阳县房地产管理局办理的也仅是预售登记，诉争房产所有权仍属于浩达公司。因此，浩达公司享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、宜阳县××小区××2-401号房产归原告洛阳浩达房地产开发有限公司所有；二、不得执行宜阳县××小区××2-401号房产。案件受理费5381元、公告费540元，共计5921元，由被告赵彦峰、丁欢欢、赵洪波承担。本院二审中，上诉人宜阳兴福村镇银行股份有限公司和被上诉人洛阳浩达房地产开发有限公司均无新证据提交。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，2014年8月29日赵彦峰与浩达公司签订房屋买卖合同，赵彦峰先后于2014年7月16日、2014年8月29日共支付房款112087元，余款16万元双方约定按揭贷款。在办理按揭过程中，因赵彦峰未到场，致使按揭手续至今未办理。浩达公司在与赵彦峰签订合同，赵彦峰仅付部分款项未办理按揭贷款的情况下，即到房地产主管部门办理了预售备案登记，对于可能产生的法律后果应当预见。对于赵彦峰不履行合同的行为，浩达公司既未向赵彦峰追究违约责任，也未依法行使合同的解除权。造成本案登记在赵彦峰名下的房产被查封执行，浩达公司应承担由此产生的法律后果。本案当事人双方签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同在房管部门进行了预售登记，原审法院查封登记在被执行人赵彦峰名下的房产符合法律规定，浩达公司所诉的理由不能阻却人民法院对生效判决的执行。浩达公司可以依法向赵彦峰主张其权利，请求从从房屋变价款中支付剩余购房款。基于上述理由，原审对涉案房产的查封并无不当，浩达公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。宜阳兴福村镇银行的上诉理由成立，应予支持。原审认定事实清楚，但适用部分法律有误。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销河南省宜阳县人民法院（2018）豫0327民初2527号民事判决；二、驳回洛阳浩达房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费5381元，由洛阳浩达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李立华审判员  耿源泓审判员  王少林二〇一九年十月十五日书记员  王文霞