太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初4033号原告：郝某，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郭某1，北京德和衡（太原）律师事务所律师。被告：郭某2，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：段某，山西汇杰律师事务所律师。原告郝某与被告郭某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝某的委托诉讼代理人郭某1，被告郭某2的委托诉讼代理人段某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告违约金56869.58元；2.请求判令解除《承租合同》；3.请求判令诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦四层58、59号商铺业主，该房产与同层其他业主房产没有隔断，不能单独使用。2011年被告等1-4层业主共同授权其中一名业主李好生与原告签订了《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》，合同约定：被告等业主将位于麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给原告，包括出租门面楼楼体的外立面、1-4层的挑空部、楼前停车场。租金起算日为2012年1月1日，承租期限10年，租期至2021年12月31日。第一年租金为377万元；第二年开始至第十年每年租金为471万元。从第二年开始租金每年按半年度付款。第十一条第三款约定，出租方违反本合同约定，提前收回出租楼，应按照总租金的15%向原告支付违约金。2018年3月，被告等业主在承租合同中约定解除条件未成就时，提出与原告解除《承租合同》，并授权四层业主代表“杨润生”等人与太原市万柏林区家健足道店签订了《麦特摩尔大厦四层房屋出租合同》，并于2018年1月21日交付使用。被告等业主违反合同约定，提前收回房屋，根据合同约定被告等业主应当向原告支付合同总租金15%的违约金。因此，原告起诉要求被告支付违约金56869.58元，并解除双方签订的承租合同。被告郭某2辩称，一、被告在××街拥有58、59号商业用房，该房屋不能单独使用。2011年8月，被告等业主委托李好生与原告签订《承租合同》，租赁期限为10年，从2011年12月1日至2021年11月31日。租金支付方式，从第二年起按半年付款（六个月的当月支付下半年租金）。第九条约定：拖欠房租累计3个月以上的，出租方有权解除合同。《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》约定：2011年12月1日付2012年第一季度的租金，以此类推。意思为原告每次支付租金的日期应当提前一个月。二、被告无违约事实，不应当承担违约金。承租合同履行期间原告多次拖欠业主租金，累计拖欠租金的时间已经超过三个月，业主有权行使合同解除权，并且业主也通知原告解除合同，因此承租合同已于2018年3月3日予以解除。综述，原告在承租合同履行期间拖欠业主租金累计已经超过3个月，业主解除《承租合同》的条件已经成就，并且原告也收到了解除通知。原告在收到解除通知后未表示同意与否，也不支付租金，造成解除合同的过错完全在原告，被告行使解除权符合承租合同约定，故被告不存在违约，不应当向原告支付违约金，也不承担诉讼费，本案应当驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的当庭陈述，并结合双方提供的证据，本院认定事实如下：2011年被告郭某2等业主授权业主李好生作为出租方（甲方）以业主委员会名义与承租方（乙方）原告郝某签订了《承租合同》，合同主要约定：被告等业主将位于太原市××区整体出租给原告，出租楼的使用面积为6448㎡（实地测量）；承租期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；第一年租金为3770000元，第二年起每年租金为4710000元，不再递增；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，从第二年开始租金每年按半年度付款（六个月当月支付下半年租金）。第九条第三款约定，门面楼承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租门面楼，……（5）拖欠房租累计3个月以上。第十一条甲方违约责任：甲方违反本合同约定，提前收回出租楼，应按照合同总租金的15%向乙方支付违约金，若支付违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应当承担赔偿责任。合同中双方还约定了其他条款。合同附件《授权书》，载明：全体业主授权李好生出租麦特摩尔商品房一至四层，授权人认可，授权书年限为十年，授权业主签字捺印。之后，李好生（甲方）与原告（乙方）签订了《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》，内容为：关于我方与业主代表签订租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正事宜，经双方协议同意更正。更正如下：原：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年8月1日至2011年11月30日。更改为：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年9月1日至2011年12月31日。原：第五条第二款，待施工单位进场60天内乙方付甲方第一季度租金。同时三万元定金并入付甲方第一季度租金。更改为：2011年12月1日付2012年第一季度（1.2.3月份）的租金，以此类推。同时三万元定金并入付第一季度租金。”合同签订后，原告将承租房屋进行分租，合同正常履行至2017年底，期间原告交纳租金后《收据》中记载收到租金日期为上、下半年。由于原告未能按期支付2018年度租金，2018年1月20日，李好生发出《公告通知》，公告中李好生声明于2018年1月15日起业主已与其解除授权委托协议，李好生已签字同意解除与麦特摩尔大厦1-4层业主的委托代理关系，由业主自己索要各自租金，维护自己的权益。该通知张贴于麦特摩尔大厦经营场所处。2018年3月，被告等业主提出与原告解除《承租合同》，并与他人另行签订租赁合同。2018年7月11日，郝某曾向本院提起诉讼要求确认解除合同通知无效，继续履行合同，该案审理中郝某撤回起诉。2019年5月22日，郭某2向本院起诉要求郝某支付租金，本院于2019年6月26日作出（2019）晋0109民初2172号民事判决书，判决郝某支付郭某2租金3246.38元。现该份判决书已经生效。庭审中，原告对被告作为麦特摩尔大厦四层58、59号商铺业主身份不持异议，被告所有的商铺总面积为52.96㎡。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》系各方真实意思的表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行其约定义务。关于本案中《承租合同》是否已经解除，经查，原告曾于2018年7月11日向法院起诉要求确认解除通知无效，可见原告于2018年7月11日前已经收到被告等业主的解除通知，因合同自通知到达对方时解除，双方签订的承租合同事实上已经解除，故对原告提出解除合同的诉请，不予支持。关于被告是否构成违约，根据承租合同第九条约定：原告拖欠房租累计3个月以上，被告有权提出解除合同。因原告正常支付租金至2017年12月31日，被告提出解除合同时间为2018年3月，原告累计拖欠租金未达到3个月，不符合合同约定的解除条件，被告提前解除合同构成违约，原告依约有权要求被告支付违约金。现原告依据合同第十一条第3项，认为被告违反合同约定，提前收回出租楼，要求被告按照十年总租金作为基数承担违约责任，本院认为，该条款中“合同总租金”的约定并不明确，结合合同上下文意，根据公平责任原则，确定“合同总租金”应为“年度总租金”，因双方发生争议时间为2018年，违约金计算基数为2018年度产生的总租金4710000元，被告应支付原告违约金5802.83元（4710000元×15％÷6448㎡×52.96㎡），故原告主张违约金的合理部分，予以支持。综上所述，原告提出的部分诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告郭某2于本判决生效之日起十日内支付原告郝某违约金5802.83元。二、驳回原告郝某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取611元，由原告郝某负担549元，被告郭某2负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李 毅 二〇一九年十月二十九日书记员 武晓慧