河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫03民终4708号上诉人（原审原告）：仝会平，女，汉族，1970年5月12日生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：仝宝霞，河南坤达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王春珍，女，汉族，1966年4月2日生，住河南省新安县。原审第三人：靖彩侠，女，汉族，1962年8月3日生，住河南省新安县。上诉人仝会平因与被上诉人王春珍,原审第三人靖彩侠执行异议之诉纠纷一案，不服新安县人民法院作出的（2019）豫0323民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月12日对当事人进行询问，上诉人仝会平及其委托诉讼代理人仝宝霞、被上诉人王春珍及其委托诉讼代理人李小穗、原审第三人靖彩侠到庭参加询问。本案现已审查终结。仝会平上诉称，请求依法撤销新安县人民法院作出的（2019）豫0323民初980号民事判决，依法维护仝会平的合法权益。事实与理由：1.一审法院偏袒一方，违背了法律面前人人平等的法律原则。一审判决既已审理查明王春珍与靖彩侠系民间借贷所产生的债权债务关系，以及仝会平与靖彩侠之间系因租赁协议已交付10年租金而产生的债权债务关系，因此仝会平与王春珍在本案的权利义务地位是平等的。仝会平的租赁行为在涉案房屋方面的权利，应优先于王春珍的民间借贷行为所产生的债务主体。王春珍申请法院查封涉案房屋的行为，发生在仝会平租赁涉案房屋后，故仝会平对涉案房屋的租赁权应受法律保护，其对涉案房屋享有优先购买权。2.仝会平在法院查封前，已长期租用涉案房屋并得到大众的认可。后仝会平与房屋所有权人因债务纠纷签订以租抵债协议，该协议是双方真实意思的表示，且已实际履行，应受法律保护。“买卖不破租赁”是对承租人实际享有的租赁权，承租人占有使用租赁物的权利的保护，承租权是受到物权保护的权利。因此，仝会平与房屋所有权人以租抵债取得的承租权可以对抗在后的所有权。3.根据相关法律规定，不动产未办理过户登记依法不能认定房屋所有权变更，法院不能强制执行。4.本案涉案房屋为不动产，但一审判决根据物权法第二十三条对动产物权的规定进行判决，系适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判，以维护仝会平的合法权益。王春珍答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。根据新安县人民法院2018年1月28日作出的（2017）豫1323执恢132号之一执行裁定书，及2018年7月16日作出（2017）豫323执恢132号公告，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定，足以证明涉案房屋的所有权已经合法有效的转移给了王春珍。王春珍依法享有的物权应当得到法律保护，物权是绝对权，任何人都不得侵犯。仝会平提交的证据不能排除王春珍合法享有的物权。2.仝会平和靖彩霞涉嫌虚假诉讼，不仅不应支持仝会平的上诉请求，还应依法追究仝会平和靖彩霞虚假诉讼的法律责任。第一，依据仝会平在申请执行阶段向新安县人民法院执行庭和执行法官递交的证据材料中，靖彩侠给仝会平出具的内容为“2013年8月20日至2014年8月20日，房租15000元整，靖彩侠”的收据，证明自2013年8月20日起，靖彩侠已经将涉案房屋的房租价格上涨到了每年15000元。仝会平和靖彩霞虽然没有向法院提交相关房租收据，但王春珍有理由相信2014年8月20日至2015年8月20日期间的房租不会低于每年15000元。靖彩霞称从2011年开始陆续从仝会平处借款10万元，到2014年后半年开始已经没钱还本付息。既然靖彩霞自2011年开始就向仝会平借款，为什么不是从2011年开始就抵扣借款本息。仝会平又为什么没有从2014年靖彩霞开始拖欠借款本息时，就签订以借款抵房租的协议，而是在2015年的8月20日签订了十年的房屋租赁合同，并且将原有的15000元的房租降低到每年1万元。正常情况下抵债一般是高价抵债，根本不可能存在用明显不合理的低价去抵偿自己的债务的情形。靖彩霞以明显低于之前正常租赁价格66.67%的价格，将自己的房屋出租给仝会平明显不合常理，也不合逻辑。更何况从仝会平向一审法院提交的银行流水显示，其有网上转账和交易的记录，说明其当时存在网上交易和转账的习惯，但其并不能提供向靖彩霞转账支付10万元借款本金的证据。仝会平没有任何证据能够证明靖彩霞向其借用了10万元借款，当然也不能证明其向靖彩霞实际支付了10万元的房屋租金。仝会平与靖彩霞存在虚假诉讼，恶意占用已经合法转移给王春珍所有的房屋。2.仝会平在本案中，不仅不敢再出示其在执行异议阶段提交的靖彩侠给其出具的2013年到2014年的租金收据，并且在对该份证据发表质证意见为不清楚。对该证据的真实性也不敢提出异议，进一步说明仝会平明知该份证据对其不利有意避开，存在虚假诉讼的行为。3.仝会平称自2005年开始一直租用涉案房屋，但是除了其向执行局提出执行异议时提交的2013年至2014年15000元房租的收据外，并没有依法提交自2005年至2015年期间的租赁合同和相应的租金收据。事实上自2013年开始，涉案房屋同地段的房租每年都在上涨，涉案房屋的房租大幅度的下降完全不合常理。靖彩侠述称，2005年仝会平开始租赁房屋，中间没有写租赁协议和房租收据。从2011年开始陆续从仝会平处取出10万元。以前每个月都有利息，到2015年因为付不出利息，后我们算了算账，签订了10年的合同，现在房租跟隔壁的房租基本一样。仝会平向一审法院起诉请求，1.判令对仝会平租赁的位于新安县杭州路东门市房（产权证号：房权证新房字第××号）不得采取拍卖，腾房等执行措施；2.确认仝会平对房屋有租赁权。一审法院认定事实：2015年8月20日，仝会平与靖彩侠签订《房屋租赁协议》，协议约定仝会平租赁靖彩侠位于新安县新城杭州路中断烟草局对面门面房一间，租赁期限10年，租期自2015年8月20日至2025年8月19日止，年租金为1万元整，一次性付清10年租金。同日，靖彩侠向仝会平出具收到10万元租金的收到条。王春珍与靖彩侠因民间借纠纷，王春珍向新安县人民法院申请查封靖彩侠位于新安县新城杭州路烟草局对面一套门市房，新安县人民法院于2016年5月24日作出（2016）豫0323财保37号民事裁定书，查封涉案房屋，并于2018年1月8日作出（2017）豫0323执恢132号之1执行裁定书，裁定涉案房屋以流拍价287375元交付给王春珍,以抵偿靖彩侠对王春珍的债务,涉案房屋的所有权自本裁定送达王春珍时转移。因该房产相关手续不全,新安县不动产登记中心未办理过户登记。2018年7月16日，新安县人民法院发出公告，责令靖彩侠在2018年7月31日前迁出该房屋。一审法院认为，合法权利都应当得到法律保护，但法律对不同的权利设定了不同保护方式。物权是绝对权，任何人都不得侵害物权，而租赁权是相对权，只能向债务人主张。法院依法进行的强制执行行为，应当得到维护。从实质上讲，本案中仝会平无法继续依据合同享有租赁权，是因靖彩侠未及时偿还王春珍借款的违约行为造成的，并非法院违法执行行为导致，因此，仝会平只能向靖彩侠主张合同权利，无权阻止法院依法进行的强制执行程序，仝会平的诉求请求于法无据，不予支持，并判决驳回仝会平的诉讼请求。本院二审期间，仝会平向本院提交三组证据：1.房屋租赁协议及工商登记信息查询，拟证明仝会平从2005年开始一直租房子，从2009年到2017年仝会平实际占有涉案房屋，当时的租金一年是6000元，优惠两个月就是5000元；2.新安县新城春旺烟酒行出具的证明，拟证明从2016年至今该烟酒行房租19000元两间，靖彩侠与仝会平协议的租金与市面价格基本一致；3.仝会平本人的记账本，拟证明从2006年8月20日到2010年8月20日期间房租的缴纳情况。王春珍质证称，对第一组证据真实性不持异议但对仝会平提出的证明方向有异议，该证据不能证明自2013年以后，涉案房屋的房租已经上涨到15000元的事实。对第二组证据真实性有异议，新安县新城春旺烟酒行出具的证明不真实，且该证明也不符合民事诉讼法关于证据的法律要件。对第三组证据真实性有异议，不能证明系当时约定的租房价格，更不能够据此否定自2013年以后涉案房屋的房租已经上涨到了每年15000元的事实。靖彩霞质证称，上述证据属实。王春珍在二审期间向本院提交三组证据：1.仝会平向新安县法院执行局提交的证据一组，拟证明靖彩侠在2013年8月20日至2014年8月20日向仝会平收取的房屋租金是每年15000元。2.洛阳至诚价格评估有限公司对涉案房屋出具的评估报告，证明从评估报告中的现场评估照片可以看出涉案房屋在拍卖前评估鉴定时，到涉案房屋现场查看，仝会平正在经营期间，应当知道涉案房屋被执行和被拍卖的基本事实。3.仝会平与王春珍在2018年4月4日的通话录音资料及内容整理各一份，证明仝会平早就知道涉案房屋被执行的事实。仝会平质证称，对第一组证据的来源真实性没有异议，但证明方向2013年8月20日至2014年8月20日的房租15000元，和从2015年以后签订的十年的房租10000元，不存在严重的偏离市场价格。房租中间有降有升，不能证明所谓的虚假诉讼之疑。第二组证据评估报告只能证明到现场看过，但不能证明仝会平就应当知晓这个事。作为法院在拍卖涉案房屋时，应该书面通知或者其他合理方式通知当事人或者优先购买权人。仝会平租赁靖彩霞房屋事实一直存在。对第三组证据的录音真实性没有异议，但通话录音不能反映仝会平早就知道涉案房屋被执行的情况。靖彩霞质证称，上述证据均属实，但对评估报告有意见，我对评估的情况不清楚，也没有选定评估机构的程序，当时到涉案房屋的时候我也不知道是评估公司的人。本院经审查，认为上述证据不影响本案基本事实的认定，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”仝会平主张其对涉案房产享有自2015年8月2日至2015年8月19日十年的租赁权，并请求停止腾房等强制执行措施，应当提交证据证明其对涉案房屋在该期间内享有租赁权。本案中，仝会平称其并未实际支付房屋租金，而是以其对靖彩霞享有的10万元债权来抵偿房屋租金。但仝会平未能提交证据证明其对靖彩霞享有10万元的债权，根据本案证据不能确定仝会平与靖彩霞之间债权的真实性，进而也不能确定靖彩霞出具租金收到条的真实性。同时，仝会平与靖彩霞在2015年8月20日签订的租赁协议也未到相关部门进行登记备案。据仝会平提交的证据，无法确定其与靖彩霞于2015年8月20日签订的租赁协议的真实性。因此，仝会平提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有十年的租赁权，提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定情形，其上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，仝会平的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人仝会平承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一九年十月十日书记员 苏彦辉