山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁08民终2898号上诉人（原审原告）济宁荣泰物业管理有限公司。法定代表人孙振哲，董事长。委托代理人（特别授权）高坤英，山东××城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周彦哲，女，1998年8月15日出生，汉族，城镇居民。上诉人济宁荣某物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2016）鲁0828民初545号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，原告济宁荣某物业管理有限公司由金乡县荣某物业管理有限公司更名而来，其系具有贰级资质的物业服务企业。2011年7月份，金乡县荣泰物业管理有限公司与金乡县杭州湾公寓的建设单位金乡县鸿翔荣华达置业有限公司签订杭州湾公寓前期物业管理服务合同，约定由金乡县荣泰物业管理有限公司对杭州湾公寓提供前期物业服务，花园洋房物业收费价格为0.7元/月/㎡。被告周彦哲系杭州湾公寓花园洋房13号楼3单元205室的业主，该住宅建筑面积为194.77平方米。2014年12月30日，原告申报其物业服务星级为三星级，后物业行政主管部门审批认为原告符合三星级服务规范。同时，原告申请物业收费标准分别为多层住宅为0.45元/月/㎡，花园洋房为0.6元/月/㎡，高层住宅为1.1元/月/㎡，商业用房为0.5元/月/㎡。2015年3月6日，金乡县物价局审批同意多层住宅物业收费标准为0.45元/月/㎡，高层按1.00元/月/㎡收取。2014年12月18日，金乡县物价局、金乡县房产管理局联合下发金价字【2014】27号文件，明确金乡县普通住宅前期物业服务费政府指导价标准为三星级无电梯收费标准为0.45元/月/㎡，有电梯标准为1.00元/月/㎡。原告要求被告按照0.6元/月/㎡交纳2014年--2015年度的物业费。现被告拖欠原告2014年3月1日至2015年3月1日的物业费1402.34元（194.77㎡×0.6元/月/㎡×12月），拖欠2015年3月2日至2016年年3月1日的物业费1051.76元（194.77㎡×0.45元/月/㎡×12月），合计2454.1元。2015年9月25日，原告向被告下发了物业费催缴通知单，但被告至今未履行交费义务。上述事实，有原、被告陈述，原告递交的中华人民共和国物业服务企业资质证书、杭州湾公寓前期物业管理服务合同、业主承诺书、金乡县住宅小区物业服务收费标准申请表、物价公示栏、金价字【2014】27号文件、物业费催缴通知单、物业费清单等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。原审法院认为，原告济宁荣泰物业管理有限公司与金乡县杭州湾公寓的建设单位金乡县鸿翔荣华达置业有限公司之间的前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，因此，该合同依法成立并合法有效，该合同对包括被告周彦哲在内的金乡县杭州湾公寓全体业主具有约束力，原告应依约提供物业服务，被告应依约履行交纳物业费的义务。原告要求被告按0.6元/月/㎡的标准交纳2014年3月1日至2015年3月1日物业费的诉讼请求，事实清楚，本院应予以支持。原告要求被告交纳2014年3月1日至2015年3月1日公摊电费100元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的2015年3份至2016年3月份的物业收费标准，虽然其申报花园洋房为0.6元/月/㎡，但物价局仅审批同意多层按0.45元/月/㎡收取物业费，高层按1.00元/月/㎡收取，结合金价字【2014】27号文件，被告交纳前期物业费的标准应是三星级服务无电梯的0.45元/月/㎡，故对原告要求按0.7元/月/㎡收取被告2015年3月份至2016年3月份物业费的诉讼请求，其超出相关规定的部分，本院不予支持。被告辩称原告服务不到位，未完全履行物业服务义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告就其抗辩主张可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周彦哲于本判决生效之日起十日内偿付原告济宁荣某物业管理有限公司物业费2454.1元。二、驳回原告济宁荣某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告周彦哲负担。济宁荣某物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院判决2015年3月份至2016年3月份上诉人应按0.45元/月/平方米收取被上诉人物业费明显错误。上诉人对杭州湾公寓的花园洋房向物价部门申报的收费标准为0.6元/月/平方米，物价部门没有审批。因为依据《山东省物业条例》第六十九条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。而被上诉人在杭州湾公寓的住房为复式花园洋房，不属于普通住宅。因为花园洋房的物业收费是依据市场调节价，而不是政府指导价，所以物价部门没有对花园洋房的收费标准进行审批，并非物价部门不同意该收费标准，而是不属于其业务范围，上诉人和金乡县鸿翔荣华达房地产开发公司签订的前期物业服务合同中约定，对花园洋房的物业收费标准为0.7元/月/平方，所以上诉人对花园洋房的收费是具有事实依据，并非没有依据。一审法院以被上诉人花园洋房物业收费未经物价部门审批为由，认定花园洋房应按照普通多层住宅的收费标准进行收费明显错误。二、对于2014年3月份至2015年3月份的公摊电费应予支持。该公摊电费包括二次加压费和路灯及楼梯照明，物业公司如果不收上述费用，则无法对该小区进行二次加压和路灯及楼道照明，小区就不能正常运行，会严重影响小区居民生活。所以一审法院以上诉人收取公摊电费100元没有依据为由，不支持上诉人请求错误。综上，请求法院，1、改判被上诉人支付上诉人物业费3138元；2、诉讼费由被上诉人承担。周彦哲在二审中答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。二审中查明的事实与一审查明的相一致。本院认为，上诉人济宁荣某物业管理有限公司作为物业公司，向被上诉人提供物业服务，被上诉人应向上诉人交纳物业费。2014年12月30日，上诉人申报其物业服务星级为三星级，物业行政主管部门审批认为原告符合三星级服务规范。2015年3月6日，金乡县物价局审批同意多层住宅物业收费标准为0.45元/月/㎡，高层按1.00元/月/㎡收取。2014年12月18日，金乡县物价局、金乡县房产管理局联合下发金价字【2014】27号文件，明确金乡县普通住宅前期物业服务费政府指导价标准为三星级无电梯收费标准为0.45元/月/㎡，有电梯标准为1.00元/月/㎡。现上诉人请求被上诉人按照0.7元/月/㎡交纳2015年3月-2016年3月的物业费，对于上诉人的该项上诉请求，本院认为，被上诉人为金乡县杭州湾花园洋房业主，上诉人与金乡县鸿翔荣华达置业有限公司签订的前期物业管理服务合同中约定对花园洋房的物业收费标准为0.7元/月/平方，现上诉人请求被上诉人支付2015年3份至2016年3月份的物业费，按0.7元/月/平方收取，由于上诉人对于2014年3月1日至2015年3月1日的物业费，在原审中同意按0.6元/月/㎡交纳，结合上诉人于2014年12月30日对杭州湾公寓的花园洋房向物价部门申报的收费标准为0.6元/月/平方米，对于2015年3月份至2016年3月份的物业费，应以0.6元/月/平方米收取为宜。原审法院以上诉人虽然申报花园洋房为0.6元/月/㎡，但物价局仅审批同意多层按0.45元/月/㎡收取物业费，高层按1.00元/月/㎡收取，结合金价字【2014】27号文件，被上诉人交纳前期物业费的标准应是三星级服务无电梯的0.45元/月/㎡，对上诉人2015年3月份至2016年3月份物业费按0.45元/月/㎡收取，该认定与事实及合同约定不符，应予以纠正。上诉人请求被上诉人交纳2014年3月份至2015年3月份的公摊电费100元，该公摊电费包括二次加压费和路灯及楼梯照明。对于上诉人的该项上诉请求，本院认为，上诉人的收费标准是经过物价部门批准，上诉人已向被上诉人收取了物业管理费，现请求被上诉人交纳公摊电费没有法律依据。上诉人的上诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：一、维持山东省金乡县人民法院（2016）鲁0828民初545号民事判决第二项；二、变更山东省金乡县人民法院（2016）鲁0828民初545号民事判决第一项为“被告周彦哲于本判决生效之日起十日内偿付原告济宁荣泰物业管理有限公司物业费2804.68元（194.77㎡×0.6元/月/㎡×24月）”。案件受理费50元，由被上诉人周彦哲负担。本判决为终审判决。审 判 长  张阿梅审 判 员  王衍琴代理审判员  张 婕二〇一六年九月二十六日书 记 员  翟梦若