山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0921民初2347号原告：訾瑞京，农民。委托诉讼代理人：葛振勇，山东平畴律师事务所律师。被告：陈传夏，农民。委托诉讼代理人：禹化军，山东拓创律师事务所律师。被告：陈保利，农民。委托诉讼代理人：禹化军，山东拓创律师事务所律师。原告訾瑞京与被告陈传夏、陈保利农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告訾瑞京及其委托诉讼代理人葛振勇，被告陈保利及被告陈传夏、陈保利的委托诉讼代理人禹化军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告訾瑞京向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2015年12月26日签订的《房屋转让协议书》有效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月26日签订《房屋转让协议书》，约定被告将自己合法拥有的房屋一套，东至公路、西至地、南至王明周、北至陈保明，作价16万元卖给原告。原告及时履行了合同义务，一次性向被告支付了全部购房款16万元，被告却没有履行合同义务，没有向原告交付房屋。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈传夏辩称，原告所诉不实，诉争房产的买卖是因被告陈保利与原告之间存在民间借贷16万元的事实，名为买卖，实为抵押，且签订合同时答辩人未与家人商量，答辩人也未收到相应房款，该房产系被告陈保利与其妻共同出资所建。被告陈保利辩称，原告所诉不实，本案房屋买卖合同的签订是因答辩人与原告存在借贷关系，名为房屋买卖，实为房屋抵押纠纷。本案房屋买卖合同违反法律规定，房屋是答辩人与妻子婚后共同建造，属于家庭共有。该房屋买卖合同存在欺诈，显失公平，不存在善意取得的情形，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告訾瑞京与被告陈保利系朋友关系，两被告系父子关系（被告陈传夏系被告陈保利之父）。原、被告双方均系宁阳县东庄镇大石崮村村民。2015年12月26日，原告作为买方，两被告作为卖方，双方签订房屋转让协议书一份，协议书主要内容如下：转让方（甲方）陈保利、陈传夏，受让方（乙方）訾瑞京。第一条、房屋基本情况，转让房屋四至为：东至公路，西至地，南至王明周，北至陈保明，总建筑面积640平方米。第二条、双方商定转让价格为（人民币）160000.00元整，大写（人民币）计壹拾陆万元整。第三条、付款方式，双方一致同意购房款由乙方一次性支付。甲方在收到款项后应向乙方出具收据。第四条、房屋交付，甲方应于乙方交清购房款之日起，将该房屋的全部钥匙及相关资料交付乙方，同时乙方即享有该房屋的所有权、使用、收益和处分权。第五条、办理房屋产权证时，甲方须配合乙方办理有关手续。第六条、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，签字后具有法律效力。上述协议首部，两被告均在转让方处签字捺印，原告在受让方处签字，原告訾瑞京、被告陈传夏分别又在协议最后落款处签字捺印。原、被告双方并于协议签订当日委托宁阳东庄法律服务所对上述协议进行了见证，宁阳县东庄法律服务所并在协议书上盖章。原告訾瑞京为证实其主张，递交如下证据：1、房屋转让协议书及收款证明各一份，证明原、被告之间发生房屋买卖的事实，双方并对协议进行了见证，原告交付了购房款，被告陈保利向原告出具了收款证明。2、集体土地建设用地使用证、村镇建设工程施工许可证、村镇规划选址意见书，证明买卖房屋的概况。其中，集体土地建设用地使用证载明，土地使用者为陈传夏，用地面积400平方米，建筑面积240平方米，用途商业兼居住，四至：东至公路，西至空地，南至王明周，北至陈保明。村镇建设工程施工许可证载明，建设单位陈传夏，施工单位农建队，建设项目名称经营性楼，建设规模240平方米，建设投资9万元，建设地点规划区内，工程价格1.7万元，开工日期2001年8月30日。村镇规划选址意见书载明，建设项目名称住宅兼经营楼，建设单位（个人）陈传夏，建筑规模240平方米，用地400平方米，项目选定的地点和位置大石崮村规划区内等内容。两被告对上述证据的共同质证意见为：对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议。两被告虽在房屋转让协议书首部转让方处签字并捺印，但协议书最后落款处只有被告陈传夏签字，因被告陈传夏不具有涉案房屋所有权，被告陈传夏系无权处分。案涉房屋系被告陈保利与妻子共同出资建造，宅基地使用权确权在被告陈保利名下。因被告陈保利曾于2016年6月5日向原告借款16万元，被告陈保利并向原告出具了借款条，双方当时约定以案涉房屋作抵押，后因被告陈保利未能偿还借款，经双方协商一致，原、被告双方签订了本案房屋转让协议书。原、被告签订房屋转让协议书当天，原告訾瑞京与被告陈保利又签订了房屋租赁协议一份，双方约定的月租金3200元与本金为16万元的借款条约定的月利息3200元一致，能够证明本案纠纷系16万元借款而引起。两被告为证实其主张，递交如下证据：1、宁阳县东庄镇大石崮村出具的确权证明，证明涉案房屋系被告陈保利与其妻赵之红共同出资所建，被告陈传夏名下宅基地使用权及房屋所有权已确权在被告陈保利名下。2、房屋租赁协议，证明房屋转让协议与租赁协议系同一天签订，约定的租金与借款条约定利息均为每月3200元，房屋转让协议实为抵押合同。3、落款时间为2015年6月5日、本金为16万元的借款条，证明借款月利率2%，即月利息3200元，借款条约定了以案涉房屋作为抵押，该借款条系签订房屋转让协议当天向原告出具。4、被告陈保利结婚证，证明被告陈保利与赵之红婚姻关系。原告对上述证据的质证意见为：宁阳县东庄镇大石崮村出具的证明没有经办人或者出具证明人的签字，不动产确权应由行政机关确认，村委会无权确认。房屋转让协议签订后，因被告陈保利预暂住该房屋，经双方协商，原告将房屋租给被告陈保利。借款条与本案不具关联性，且房屋转让协议的签订时间为2015年12月26日，与借款条出具时间不一致。本院认为，原告所递交的集体土地建设用地使用证、村镇建设工程施工许可证、村镇规划选址意见书，均系政府土地管理及房屋建设相关主管部门颁发，上述证书所登记的土地使用者及案涉房屋的建设单位均为被告陈传夏，两被告所递交的村委会出具的确权证明，其效力不能对抗上述相关政府主管部门所颁发的证书。涉案房屋的所有权及土地使用权应属被告陈传夏，本院依法予以确认。原告訾瑞京、被告陈传夏在房屋转让协议书上签字、捺印，系双方真实意思表示，协议书依法成立。被告訾瑞京与被告陈传夏系父子关系，且被告陈保利亦在房屋转让协议书上签字捺印，原告訾瑞京有理由相信被告陈保利具有在涉案房屋转让过程中的代理行为，原告訾瑞京于协议签订当日依约向被告陈保利交付购房款，被告陈保利并出具收款证明，证据确实、充分，原告訾瑞京的付款行为应认定为向被告陈传夏的付款行为。两被告主张房屋转让协议书系对16万元借款的抵押，并递交本金为16万元的借款条、房屋租赁协议，原告不予认可，因该借款条落款时间为2015年6月5日，与房屋转让协议书、房屋租赁协议签订时间明显不符，有违常理，被告对其主张举证不足，对被告的上述主张，本院依法不予支持。综上，原告訾瑞京与被告陈传夏系同一村集体组织成员，双方签订房屋转让协议书系各自真实意思表示，被告未能证实存在欺诈、胁迫、恶意串通损害国家、集体或者第三人利息等引起合同无效的情形，根据法律相关规定，房屋转让协议书应予认定有效。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：原告訾瑞京与被告陈传夏于2014年12月26日签订的房屋转让协议书有效。案件受理费250元，两被告各负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李衍华二〇一六年九月二十日书记员  刘 洋