安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终576号上诉人（原审原告）：河沥溪街道坞村社区和平塘居民小组,住所地安徽省宁国市河沥溪街道办事处坞村路**号。负责人：周建华，该村民组组长。委托诉讼代理人：郑芬，安徽皖宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈继生，男，成年，汉族，农民，住安徽省宁国市。被上诉人（原审被告）：汤建民，男，成年，汉族，居民，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：刘德凤，北京圣运（天津）律师事务所律师。原审第三人：宁国市河沥办事处河沥溪村坞村经济管理合作社，住所地安徽省宁国市河沥溪办事处坞村村。负责人：程玉亭，该经济管理合作社主任。委托诉讼代理人：刘小平，该经济管理合作社书记。上诉人河沥溪街道坞村社区和平塘居民小组（以下简称“和平塘村民组”）为与被上诉人陈继生、汤建民及原审第三人宁国市河沥办事处河沥溪村坞村经济管理合作社（以下简称“坞村合作社”）确认合同无效纠纷一案,不服宁国市人民法院（2015）宁民一初字第02316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。上诉人和平塘村民组的负责人周建华及委托诉讼代理人郑芬，被上诉人陈继生、汤建民及其委托诉讼代理人刘德凤，原审第三人坞村合作社的委托诉讼代理人刘小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和平塘村民组上诉请求：撤销一审判决，改判确认陈继生、汤建民于2011年3月10日签订的《房屋产权买卖协议》无效。事实和理由：一、一审法院认为诉争房屋所涉土地性质尚不明确，错误。炸药库并非“小三线”的组成部分，其建设的目的是用于存放炸药、雷管，因历史原因，没有任何四至资料，林业三定时，炸药库周围均系灌木丛，也没有倒车场。1981年林业三定时，林业部门划分第三人的山场以炸药库为界，即至炸药库房屋滴水为界。自1984年起，这片山场由上诉人内部承包经营，进行造林，后期平整土地后出租给陈继生。直至该片林地拆迁，炸药库的主管部门也未对该片林地的四至提出异议。上诉人提举的证据相互之间，及上诉人提举的证据与原宁国县人民政府办公室的第十七号县长办公会纪要之间也不存在矛盾。通过上述事实可知，在炸药库的主管部门未申请确权改变第三人的林权证之前，诉争房屋所涉土地的权属应归第三人所有，上诉人系第三人的组成部分，即系该土地的共有人。二、本案诉争房屋系陈继生从上诉人处租赁山场后建设，用于养殖鸽子。在陈继生租赁山场时，上诉人已与其明确约定：未经上诉人及第三人同意，陈继生不得将所租用的土地、房屋进行买卖或变相买卖。陈继生违反约定，将其建在租赁土地上的房屋出售与汤建民，根据“房地一体”原则，两被上诉人的行为侵犯了上诉人的林地所有权及用益物权。原审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，不当。三、原审法院关于“即使陈继生对案涉房屋无处分权，也不必然导致《房屋产权买卖协议》无效”的理由错误。首先，汤建民一直居住在炸药库，对案涉房屋所占土地的权属十分清楚，此种情况下，汤建民还主动拟好《房屋产权买卖合同》并与陈继生达成转让协议，汤建民、陈继生的行为明显属于恶意串通，故该《房屋产权买卖协议》无效。其次，案涉房屋未办理相关准建手续，无产权证书，根据相关法律规定，此种房屋不得转让，因此，两被上诉人签订的《房屋产权买卖协议》应为无效。汤建民答辩称：一、和平塘村民组不是本案适格民事诉讼主体。诉争房屋系建在炸药仓库所属土地上，故该土地在性质上属国有土地。二、案涉房屋系建在国有土地上，故两被上诉人签订的《房屋产权买卖协议》不违反法律的强制性规定。三、《房屋产权买卖协议》签订时，案涉房屋所涉土地并未被征收，两被上诉人没有串通的理由。根据房屋所在地理位置及房屋状况，汤建民买房的价格合理。四、在案涉房屋所涉土地的性质是国有土地还是集体土地存在争议的情况下，要确认《房屋产权买卖协议》的效力，应先由土地部门对案涉房屋所涉土地的权属进行确权。上诉人在未申请确权的情况下，主张《房屋产权买卖协议》无效不能成立。请求驳回上诉，维持原判。陈继生答辩称：房子是建在集体土地上的，不是建在炸药库的四至范围内的。请求依法判决。坞村合作社述称：炸药库属国家所有，但炸药库旁边的土地是集体土地。国有土地应有国有土地使用权证，因汤建民出示不了国有土地使用权证，故案涉房屋所涉土地应为集体土地。请求依法判决。一审法院认定事实：1984年4月1日，和平塘村民组与坞村村签订了《荒山造林承包合同》，约定由和平塘村民组承包坞村合作社所有的位于原炸药库旁的荒山进行造林。陈继生系和平塘村民组村民。1998年5月9日，陈继生与和平塘村民组签订了《荒山地租赁协议书》，约定和平塘村民组将其管理的部分空闲地的管理使用权承租给陈继生，四至为：经贸公司原用的空闲地约2.4亩，南至山脚，东至水沟，西至山脚，北至炸药库大房，租赁期限为10年。同年，陈继生在其承租的土地上建设房屋。合同期限届满后，双方于2008年7月9日签订了《关于炸药库旁空闲地续租协议》，约定续租10年。2011年3月10日，陈继生与汤建民签订《房屋产权买卖契议》，约定陈继生将宁国市物资局化轻建材公司老火工仓库倒车场内的所有建筑物及附属物以有价形式（合计人民币28000元）卖与汤建民。上述《房屋产权买卖契议》中所涉房屋座落于和平塘村民组，该土地早在建设“小三线”厂时就建了火工仓库，即现在所称的“老火工仓库”。后三线厂撤离，“老火工仓库”由宁国物资局继续用以存放炸药、雷管，当时汤学林（即汤建民父亲）为物资局员工，一直负责看管该仓库，并全家居住在此。后陈继生以及汤建民均在此新建了房屋，且陈继生将所建房屋转让与汤建民。1989年6月12日，原宁国县人民政府办公室制作的第十七号县长办公会议纪要决定“一、未处理的资产要分别处理。……（三）、宁国仓库（原炸药仓库）产权属县政府，待后处理。……”。2015年9月1日，宁国市林业局出具证明一份，载称：“兹有河沥溪街道办事处河沥溪村经济合作社（原坞村村），利用村民组空闲林地整治平整后租用给陈继生建造了部分房屋做养鸽厂，该房屋坐落空闲林地经调查确属河沥溪街道坞村经济合作社和平塘村民组共同所有，未办理准建手续。附：租用地原始协议1份”。2015年10月27日，宁国市河沥溪街道办事处出具证明一份，载称：“原物资局火工仓库，于2015年9月17日由市政府安排进行拆除，拆除时雷管库与炸药库倒车场之间有一条约两米宽连接道路，确实存在（道路具体数据可查阅相关地图资料）”。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于和平塘村民组诉称其与陈继生签订的《关于炸药库旁空闲地续租协议》明确约定，在未取得和平塘村民组同意的情况下，陈继生不得将所租用的土地、房屋进行买卖或变相买卖，故陈继生对本案讼争的房屋不享有所有权，陈继生在未取得第三人及和平塘村民组同意的情况下即出卖上述房屋属于无权处分。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，陈继生虽违反《关于炸药库旁空闲地续租协议》的约定，将本案讼争房屋卖与汤建民，即使其系无处分权，亦不必然导致其与汤建民签订的《房屋产权买卖契议》无效，故和平塘村民组的该项诉称理由，不能成立。对于和平塘村民组以陈继生、汤建民系恶意串通，损害其利益为请求权基础，请求确认《房屋产权买卖契议》无效的诉称意见，一审法院认为，首先，和平塘村民组在民事起诉状中称“1984年4月1日，和平塘村民组与第三人签订了《荒山造林承包合同》，约定由和平塘村民组承包第三人所有的位于原炸药库旁荒山进行造林”，可见，和平塘村民组认为其对本案讼争房屋下的土地不享有所有权，故陈继生与汤建民签订的《房屋产权买卖契议》未损害和平塘村民组的根本利益；其次，和平塘村民组提举的宁国市林业局出具证明，载称：“兹有河沥溪街道办事处河沥溪村经济合作社（原坞村村），利用村民组空闲林地整治平整后租用给陈继生建造了部分房屋做养鸽厂，该房屋坐落空闲林地经调查确属河沥溪街道坞村经济合作社和平塘村民组共同所有，未办理准建手续。附：租用地原始协议1份”，该份证据不仅与和平塘村民组的陈述互相矛盾，还与汤建民提举的原宁国县人民政府办公室制作的第十七号县长办公会议纪要相互矛盾，且和平塘村民组亦未能作出合理解释；第三，和平塘村民组对“老火工仓库”的房屋及土地的产权属宁国市政府没有异议，但认为“老火工仓库”旁边的土地归第三人所有，经审理查明，“老火工仓库”由炸药仓库、导火索库、雷管库三部分组成，炸药仓库、导火索库为并排建筑，雷管库位于炸药仓库、导火索库对面的山坡上，距离约二、三十米，导火索库旁有一倒车场，倒车场与雷管库之间有一条约两米宽的连接道路，本案讼争房屋系建于倒车场上，对于倒车场土地的权属性质（包含本案讼争房屋下的土地），和平塘村民组未提供证据予以证明，该倒车场是否系“老火工仓库”的附属设施，还是属第三人所有，亦无相关证据予以证明，且各方当事人于本案所举证据，均未对“老火工仓库”的范围及土地四至进行明确；第四，对“老火工仓库”的范围及土地四至进行明确，实际系对国有土地或集体土地的确权行为，该确权行为不属于人民法院的审理范围。综上，讼争房屋的土地权属性质尚不明确，和平塘村民组所举证据不足以证明陈继生与汤建民于2011年3月10日签订的《房屋产权买卖契议》损害了其利益，故对其请求确认陈继生与汤建民于2011年3月10日签订的《房屋产权买卖契议》无效的诉讼请求，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告河沥溪街道办事处河沥溪村和平塘村民组的诉讼请求。本案受理费300元，由原告河沥溪街道办事处河沥溪村和平塘村民组负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。一审认定的案件事实正确，本院对一审认定的案件事实予以确认。二审另查明，陈继生与和平塘村民组在《关于炸药库旁空闲地续租协议》中约定“乙方（陈继生）在续租期间未经甲方（和平塘村组）同意不得擅自办理土地、房产等属于自己产权的相关证件。为确保村组及村民的利益，在未取得甲方及村同意情况下，乙方不得将所租用土地、房屋进行买卖和变相买卖。否则甲方有权收回、并赔偿甲方总额双倍违约金”。原坞村大队的山场与“老火工仓库”的交界处标注的界限为“炸药库”。二审诉讼中，本院已告知各方当事人对于案涉房屋所在土地的所有权归属及性质，应由相关政府部门进行确权，并给予了十五日的申请确权期限，如相关部门在十五日内受理了确权申请，本院将依法中止本案的审理。在本院确定的期限内，各方当事人未能提交政府部门受理确权申请的相关文书。本院认为,本案的争议焦点为：陈继生与汤建民签订的《房屋产权买卖协议》是否无效。《房屋产权买卖协议》中所涉房屋是在陈继生与和平塘村民组签订《荒山地租赁协议书》之后所建造，应属陈继生的个人财产，陈继生有权依法对其进行处理。虽然陈继生与和平塘村民组在《关于炸药库旁空闲地续租协议》中对陈继生所租用的土地及建造的房屋的处分行为作出了限制性的约定，但该约定并不意味着陈继生对《房屋产权买卖协议》所涉房屋无处分权，现陈继生违反该约定，将其建造的房屋出售给汤建民，构成违约，但陈继生违反约定出售房屋的行为并不会导致《房屋产权买卖协议》无效。和平塘村民组主张案涉房屋所占用的土地归其及村集体所有，并提举了《山林权属落实登记表》及《证明》以证实其主张，但在《山林权属落实登记表》中登记的原坞村大队山林权属与炸药库的界限为“炸药库”，即原坞村大队山林与炸药库间的界线不明确，依《山林权属落实登记表》，本院无法认定案涉房屋所涉土地的所有权人及土地性质，《证明》只有相关机关的印章，无具体经办人签名，不符合法人出具证明的形式要件，依法不能作为有效证据使用，因此，和平塘村民组关于《房屋产权买卖协议》所涉房屋占用的土地归集体所有，无充分有效证据加以证实，其关于汤建民所购房屋系建于集体土地上，故汤建民与陈继生签订的《房屋产权买卖协议》无效的上诉理由也不能成立。若今后相关部门将案涉房屋所涉土地确认为集体土地，所有权人或用益物权人可另行主张权利。《房屋产权买卖协议》中所涉房屋是陈继生与和平塘村民组签订《荒山地租赁协议书》后为生产经营所建，并非专门用于出售的商品房，因此，和平塘村民组关于本案所涉房屋未取得相关准建手续，无权属证书，依城市房地产管理法的规定，不得转让的上诉理由也不能成立。和平塘村民组提举的现有证据不能证明其是案涉房屋所占用土地的所有权人或用益物权人，也未提举证据证明陈继生与汤建民恶意串通，其关于陈继生与汤建民恶意串通，损害其利益，所签订的《房屋产权买卖协议》无效的上诉理由也不能成立。综上所述，和平塘村民组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人河沥溪街道坞村社区和平塘居民小组负担。本判决为终审判决。审判长  胡德明审判员  谢 贞审判员  周宏韬二〇一六年九月十三日书记员  杨 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……