苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初9513号本诉原告（反诉被告）：江苏耀奇玻璃有限公司，统一社会信用代码91320594MA1PY1N65M，住所地苏州工业园区唯亭望江路32号。法定代表人：林主生。委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：苏州工业园区苏东玻璃科技有限公司，统一社会信用代码9132059474247204X0，住所地苏州工业园区唯亭科技园。法定代表人：顾财荣。委托诉讼代理人：许顺亦，江苏展智律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱虹，江苏展智律师事务所律师。原告江苏耀奇玻璃有限公司（以下简称“江苏耀奇公司”）与被告苏州工业园区苏东玻璃科技有限公司（以下简称“苏东公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日受理后，本院适用简易程序，后本案转为普通程序公开开庭进行审理，上述过程中，被告提出反诉，本院一并予以受理，本诉原告（反诉被告）的委托诉讼代理人薛勇、本诉被告（反诉原告）的委托诉讼代理人朱虹（参加第一次庭审）、许顺亦（参加第二、三次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告耀奇公司提出诉讼请求为：1、解除原被告之间于2017年7月28日签订的《租赁合同》；2、本诉被告赔偿本诉原告损失200万元。3、本诉诉讼费由本诉被告承担。事实和理由：2017年年初因上海耀奇安全玻璃制品有限公司（以下简称“上海耀奇公司”）所在地地址被列入整改范围，故原被告商谈租赁厂房设备，用于企业生产经营。双方于2017年3月16日签订租赁合同，被告将所在工业园区望江路32号厂区内的部分厂房及生产设备租赁给上海耀奇公司。2017年7月28日，原被告重新签订《租赁合同》，原上海耀奇公司的权利义务由原告承受。后2018年4月20日原告突然接到苏州市姑苏区人民法院执行局的通知，方知道被告被强制执行，原告租赁的厂房也在强制执行范围内。原被告协商未果，现原告承租的机器设备又被拍卖，给原告造成巨大损失，原告诉至法院。本诉被告苏东公司辩称：同意解除案涉《租赁合同》，其无违约行为，本诉原告不存在损失，房屋和设备在出租前已经抵押给他人，且书面告知本诉原告，本诉原告与他人签订的新的租赁合同及租金差额损失与本案无关。反诉原告苏东公司的反诉请求为：1、反诉被告支付租金仅25万元，设备租赁款50万元、税金75000元，合计825000元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告承租反诉原告的厂房及机器设备，因反诉原告欠银行贷款到期未还，该房产由苏州市姑苏区人民法院于2018年7月17日裁定房屋变更登记，由苏州工业园区人民法院于2018年10月17日裁定部分设备变更所有权，故江苏耀奇公司应当支付2018年5月1日至2018年7月31日的厂房租金25万元，2018年5月1日至2018年10月17日的设备租金50万元，另其向江苏耀奇公司开具了150万元的发票，应当由江苏耀奇公司依照合同承担5%的税金75000元。且就江苏耀奇公司承租的设备，有部分苏东公司卖给了张亚青已经被拍卖执行，有部分抵债给了张国芳，剩余设备可能抵给了运输公司，但上述设备仍在江苏耀奇公司使用中。反诉被告拒绝支付租金和设备款，双方协商未果。反诉被告江苏耀奇公司辩称：2018年5月江苏耀奇公司已经提出不安抗辩权，苏东公司违约在先，致使案涉厂房和设备被司法查封拍卖，且租赁期内其认为多付了10万余元，该金额足以折抵税金。此外，江苏耀奇公司的实际损失远远不止其所主张的200万元，因其再次与他人签订合同致使租金价格九年内上涨了2000余万元，其考虑到苏东公司涉及债务较多亦无偿付能力，故仅主张200万元损失，然200万元显然不足以弥补江苏耀奇公司的损失，另考量江苏耀奇公司的实际损失明显较大，苏东公司无权主张上述反诉诉请的金额，综上，请求驳回反诉诉请。本院经审理认定事实如下：落款日期2017年3月16日，苏东公司（出租方、甲方）与上海耀奇公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，甲方将苏州工业园区望江路32号厂区内西面的二幢厂房（包括厂房内现有的生产设备）及东面办公楼的部分办公室、食堂等租赁给乙方使用。租赁物只能用于玻璃制品的生产加工，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用功能。租赁期10年从2017年5月1日至2027年4月30日，租赁保证金30万元，甲方收到保证金后本合同生效。租金第一年至第三年200万元/年，先付后租，每年分二次支付，第一次在当年的5月1日前付100万元，第二次在当年的11月1日前付100万元，以此类推，第四年至第六年的年租金，220万元/年，付款时间及方式与前述相同，第七年至第十年230万元/年，付款时间和方式前述。前述租赁费，房屋租赁费占50%，设备租赁费占50%。租赁的设备已到折旧年限，乙方可以另行添置，产权归乙方所有，原来的设备由甲方自行处理。关于租赁物的使用、维修和保养，甲方应保证租赁物正常使用，做到产权明晰，没有产品质量隐患及法律上的障碍。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，甲方应提供租赁物内专用设施的维护、保养、年审等资料，并保证租赁物在可靠状态下运行，乙方在租赁期内，应对上述设施设备进行维修保养。关于合同提前终止，在租赁期内如遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起15日后，乙方仍未支付有关款项，甲方有权提前终止合同；甲方的租赁物不能正常使用，乙方向甲方提出书面通知后，甲方没有采取更换、维修等措施，造成乙方无法正常生产的，乙方有权提前终止租赁合同。甲方的租赁物受到司法限制，使乙方不能正常生产使用的，乙方有权提前终止租赁合同。甲方违反前述规定，致使合同无法继续履行，乙方有权提出解除合同，甲方应赔偿乙方实际损失。甲方擅自提出解除合同的，除赔偿乙方实际损失外，还应承担违约金200万元。合同另约定乙方签订本合同后，需在本租赁合同的房屋地址另行注册一家生产企业，双方同意新企业注册后，由该企业与甲方重新签订租赁合同，本合同中乙方的权利义务由新公司承受。后由苏东公司（出租方、甲方）与江苏耀奇公司（承租方、乙方）于2017年7月28日签订《租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区望江路32号厂区内西面的二幢厂房（包括厂房内现有的生产设备）及东面办公楼的部分办公室、食堂等租赁给乙方使用。本租赁物只能用于玻璃制品的生产加工，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用功能。租赁期自2017年5月1日起至2027年4月30日止，甲方应于2017年3月15日或收到乙方租赁保证金时将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设备的现状承租。本合同的租赁保证金30万元，甲方收到保证金后，本租赁合同生效，甲方同意前款保证金可以折抵乙方第一期租金，乙方在支付第一期租金时少付30万元，第一年至第三年的租金200万元每年，先付后租，每年分二次支付，第一次在当年5月1日前付100万元，第二次在当年11月1日前付100万元，以此类推，第四年至第六年的租金220万元每年，付款时间及方式与前述相同，第七年至第十年，为230万元每年，付款时间及方式前述。前款租赁费，房屋租赁费50%，设备租赁费50%。乙方于每期付款日前将租赁费汇至甲方指定账号，乙方应按期足额支付租金，未经甲方同意不得推延，无故拖延的，甲方可要求乙方支付滞纳金，滞纳金以支拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之一计算，甲方在收到乙方支付的租金后开具租赁费增值税专用发票，以便乙方办理抵扣手续，抵扣所得的税金归甲方所有，如因税收政策乙方不能抵扣的，则双方约定的租金为含税金额，乙方无需另行支付税金。在租赁期限内，遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同，在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。甲方应保证租赁物的正常使用，做到产权明晰，没有产品质量隐患或法律上的障碍。乙方在租赁期内享有租赁物的所属设施的专用权，甲方应提供租赁物内专用设施的维护、保养、年审等材料，并保证租赁物在可靠运行状态下。乙方在租赁期内，应对上述设施、设备进行维护和保养。在租赁期内，若遇到乙方欠交租金超过2个月，甲方书面通知乙方交纳欠款之日起15日后，乙方仍未支付有关款项，甲方有权提前终止租赁合同。甲方租赁物不能正常使用，乙方向甲方提出书面通知后，甲方没有采取更换、维修等措施，造成乙方无法正常生产的，乙方有权提前终止租赁合同。甲方的租赁物受到司法限制，使乙方不能正常生产使用的，乙方有权提前终止合同。甲方违反前款规定，致使合同无法继续履行的，乙方有权提出解除合同，甲方应赔偿乙方实际损失，还应承担违约金200万元。特别说明：本合同是根据甲方与上海耀奇公司于2017年3月16日签订的租赁合同第16条第一款的约定重新签订的，本合同签订前，原上海耀奇公司已履行的权利义务由乙方承受。另合同中附有不动产登记簿，载明2014年11月28日，该土地抵押给苏州国发中小企业担保投资有限公司，抵押担保金额2640万元，本次为最高额抵押。落款日期2018年7月27日的（2018）苏0508执1030号之一执行裁定书载明，苏州市姑苏区人民法院在执行申请执行人苏州国发中小企业担保投资有限公司与被执行人苏东公司等人追偿权纠纷一案，该案于2018年3月14日立案，并与2018年5月21就苏州工业园区望江路32号房地产进行市场价值评估，并于2018年7月16日10时至2018年7月17日10时止在阿里巴巴司法网络平台上公开拍卖苏东公司的位于苏州工业园区唯亭镇32号房地产（有证房屋面积15655.4平方米、无证房屋面积4876.26平方米、土地使用面积26667.19平方米）。2018年7月17日，买受人新江公司以60185500元的最高价竞得，裁定：一、苏东公司位于苏州工业园区唯亭镇32号的房屋所有权及相应土地使用权（房产证号：苏房权证园区字第××号，有证房屋面积15655.4平方米，无证房屋面积4876.26平方米，土地证号：苏工园国用（2006）第00240号，土地使用面积26667.19平方米）归买受人新江公司所有。上述房屋所有权及相应土地使用权自本裁定送达买受人新江公司时起转移，二、买受人新江公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。申请执行人招商银行股份有限公司苏州分行与被执行人苏东公司等人金融借款合同纠纷一案，苏州工业园区人民法院查封了苏东公司的机器设备，并于2018年8月6日出具的（2018）苏0591执2720号之二执行裁定书裁定苏东公司所有的机器设备归买受人张亚青所有，上述机器设备的所有权自交付时起转移给买受人张亚青。原告陈述其就上述设备支付给张亚青243万元，购买了除钢化炉外的其他设备。诉讼中，原被告一致确认案涉《租赁合同》解除。2018年8月江苏耀奇公司（承租方、乙方）与新江公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定就苏州工业园区唯亭望江路32号的部分厂房、办公楼等租赁给乙方使用（其中厂房面积9703.41平方米，办公楼及门卫面积3397.65平方米，另外还有4500平方米无证搭建厂房），乙方租赁该厂房作为办公、生产、仓储使用，租期自2018年8月1日至2028年7月31日，合同第4.1条约定租金，租金第一、二年的年租金274.3万元，第三、四年的年租金325万元，第五、六年的年租金348.3万平方米，第七、八年的年租金371.5万元，第九、十年的年租金395万元。租金先付后用，每三个月付一次，签约后5日内支付第一个季度租金68.58万元和履约保证金10万元，以后每季度前5日内支付下一个季度租金。租金所需税费甲方承担50%，保证金10万元在租赁期满或者合同终止时候由甲方无息返还。江苏耀奇公司提供相应的票据，据此主张其支付了新江公司相应租金。诉讼中，依江苏耀奇公司申请，新江公司的尹根发到庭作证，其陈述江苏耀奇公司与新江公司签订的《租赁合同》属实，江苏耀奇公司将一至四幢办公楼整幢承租，自案涉厂房拍卖至签订上述《租赁合同》的过程中，江苏耀奇公司一直在使用案涉厂房，且其对新江公司的房租正常支付。以上事实，由租赁合同、函件、执行裁定书等证据以及庭审笔录予以证实。诉讼中，江苏耀奇公司提供如下函件：2018年5月30日的函件载明，愿意配合法院的执行工作，希望既能解决苏州国发中小企业抵押担保投资有限公司的抵押权利益，同时解决债务清偿，解决苏东公司的租赁权，如果上述意见无法实行，希望在解决双方租赁关系的前提下，暂停新一期租金的支付，由苏东公司承担违约金200万元，并赔偿江苏耀奇公司实际损失和腾退费用，赔偿江苏耀奇公司车间搭建钢结构房及办公室装修费用，后其于2018年6月24日再次出具函件。苏东公司则陈述未收到上述函件。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人都有约束力，双方均应诚信履行。原、被告双方签订的上述《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定原、被告双方签订的上述合同合法有效。双方于《租赁合同》中明确约定苏东公司的租赁物受到司法限制，使江苏耀奇公司不能正常生产使用的，江苏耀奇公司有权提前终止《租赁合同》。案涉厂房已经由他人竞买且江苏耀奇公司已与竞买人签订了《租赁合同》，另江苏耀奇公司的租赁设备业已由他人竞买，现苏东公司因房屋、机器设备被司法拍卖致使其无法继续与原告履行合同，其行为构成根本违约，苏东公司辩称案涉厂房于出租前已经抵押给他人，且江苏耀奇公司对此知情，其据此认为不构成违约的意见碍难采纳，诉讼中原被告对《租赁合同》已解除的事实无异议，江苏耀奇公司起诉要求确认诉《租赁合同》解除，本院予以支持。针对本诉原告江苏耀奇公司主张本诉被告苏东公司赔偿损失200万元的请求，本院分析论证如下：原被告签订的《租赁合同》明确约定：苏东公司的租赁物受到司法限制，使江苏耀奇公司不能正常生产使用的，江苏耀奇公司有权提前终止合同。苏东公司违反前款规定，致使合同无法继续履行的，江苏耀奇公司有权提出解除合同，苏东公司应赔偿江苏耀奇公司实际损失，还应承担违约金200万元。承前所述，现苏东公司因房屋、机器设备被司法拍卖致使无法继续履行合同，其行为构成根本违约，故基于此江苏耀奇公司主张解除合同具有事实和法律依据，结合江苏耀奇公司与新江公司签订的租赁合同中的租金与江苏耀奇公司与苏东公司的原租赁合同的租金差额，原租赁合同的履行情况、苏东公司的违约情形等因素，本诉原告江苏耀奇公司依照《租赁合同》之约定主张本诉被告苏东公司赔偿损失200万元具有事实和法律依据，本院对此予以支持。针对反诉原告苏东公司主张反诉被告江苏耀奇公司支付租金75万元及税金75000元的反诉诉请，本院认为，江苏耀奇公司辩称不予支付2018年5月1日起的租金，上述租金发生于苏东公司涉诉被执行期间内，苏东公司认可对其出租给江苏耀奇公司的机器设备业已出售给他人或者以物抵债抵给他人，苏东公司对设备亦不享有相应收益处分权，且苏东公司厂房被拍卖及设备抵债或出售的事实亦对江苏耀奇公司正常使用租赁物及行使承租权造成影响，江苏耀奇公司未支付自2018年5月1日起的租金不亦认定为违约，另苏东公司主张上述75000元的抵扣发票税金，但未能就此举证证实，且承前所述，江苏耀奇公司的上述行为构成根本违约，对于其违约行为造成的苏东公司的损失应当予以赔付，结合案涉租赁合同的约定内容及合同履行情况、租赁厂房及租赁物的现状，江苏耀奇公司与新江公司签订的《租赁合同》及租赁标的、租金等因素，江苏耀奇公司辩称其损失远超过合同约定的违约金200万元及反诉诉请金额825000元，并据此主张驳回反诉原告的反诉诉请计825000元的抗辩意见亦合理，本院对此予以采纳，综上所述，反诉原告苏东公司主张反诉被告江苏耀奇公司支付厂房租金25万元、设备租金50万元及税金75000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原被告于2017年7月28日签订的《租赁合同》解除；二、本诉被告苏州工业园区苏东玻璃科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告江苏耀奇玻璃有限公司损失2000000元；三、驳回反诉原告苏州工业园区苏东玻璃科技有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元、保全费5000元，合计27800元，由本诉被告苏州工业园区苏东玻璃科技有限公司负担，本诉被告应负担的上述款项已由本诉原告预交，本院不予退还，由本诉被告于本判决生效之日起十日内支付本诉原告。反诉案件的受理费减半收取为6025元，由反诉原告苏州工业园区苏东玻璃科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 贞人民陪审员  蔡培建人民陪审员  金小英二〇一九年十月三十一日书 记 员  姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。