广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0308民初831号原告：深圳富恒基投资有限公司,住所地广东省深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道（横岗段）2999麟恒中心广场裙楼218A商铺，统一社会信用代码91440300667074614W。法定代表人：陈宪平。委托诉讼代理人：史桂桂，江西明略律师事务所律师被告：深圳市港兴投资有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路笋岗二区1栋五楼之二，统一社会信用代码91440300279288522W。法定代表人：陈敏儿。委托诉讼代理人：张腾飞，广东瀛尊律师事务所律师。原告深圳富恒基投资有限公司诉被告深圳市港兴投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人史桂桂，被告的委托诉讼代理人张腾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的三个月租金共计人民币（以下均为人民币）178876.8元，并支付罚息（按银行同期贷款利率4.75%的1.5倍计算，自2019年3月26日起计算至实际清偿之日止）；3.被告腾空并交还涉案房屋，并按《房屋租赁合同》对应阶段的约定租金支付房屋占用费；4.被告向原告清偿垫付的物业管理费用及水电费用等共计43666.84元（暂计至2019年3月，自2018年10月计算至合同终止日止），并支付罚息（利息按2019年同期银行贷款利率4.75%的1.5倍计算，自2019年5月27日计算至清偿本息日止）；5.本案诉讼费用及财产保全由被告承担。事实和理由：被告因经营需要于2017年5月向原告承租位于深圳市盐田区南侧壹海城（一区）1栋17xxxxx号房屋，房屋面积为496.88平方米，用途为办公，双方为此签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期为五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，租金实行分阶段计算，第一阶段为2017年6月1日至2019年5月31日，按建筑面积120元／平方米计算，即每月租金65588.16元（含税）；合同同时约定每月租金应在当月的5日前支付；合同签订后，原告已按合同约定向被告提供了房屋，被告却从租赁后就时有拖欠租金，但原告为了双方的合作气氛不被打破，未行使合同权利追究其违约责任，被告不但不感念原告的好意，反而自2019年2月开始躲避原告，并拒付租金，至今已拖欠租金达三个月，共计178876.8元。原告无奈之下于2019年3月15日向被告发出催告函，给予被告10日支付租金期限，被告却在收到催告函至今仍无动于衷。原告认为被告拖欠租金的行为损害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。被告答辩称，不同意解除房屋租赁合同，被告虽延期支付了租金，但事出有因，被告现在也承诺在两个月内将拖欠的租金以及物业费等相关费用支付给原告。合同的解除权属于形成权，双方于2017年5月签订了房屋租赁合同，形成权的除斥期限为一年，原告已经过了行使解除权的时间。原告提供的证据虽显示其行使了催告权，但该份催告函并非法律所规定的解约函，不符合双方在合同第六条第二款约定的条件。经审理查明：原、被告于2017年5月签订《租赁合同》，约定：原告将位于深圳市盐田区南侧壹海城（一区）1栋17xxx号房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给被告用于办公，租赁房屋建筑面积共计496.88平方米；租赁期限为五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，免租期为三个月，自2017年6月1日起至2017年8月31日止，免租期内的物业管理费、电费、水费、日常收取的专项维修资金等相关费用由被告承担；租金自2017年6月1日起按照建筑面积及租赁时间分段递增方式计算，即第一阶段为2017年6月1日至2019年5月31日，按建筑面积120元／平方米计算，每月租金为59625.6元（含税价）；第二阶段为2019年6月1日至2022年5月31日：按建筑面积132元／平方米计算，每月租金为65588.16元（含税价）；租赁期间，被告使用租赁房屋所发生的一切费用，包括但不限于物业管理费、水费、电费等均由被告承担，房屋租赁所产生的各种税费，包括但不限于房产税、城市维护建设税等均由原告承担。合同还约定，被告应在签订本合同3日内向原告支付首期租金59625.6元及第一阶段租赁保证金119251.2元后，可进入租赁房屋进行装修工作，第二阶段第一个月内向原告另行支付租赁保证金11925.12元，前述租赁保证金不计利息；本合同履行期限届满且被告全面履行本合同义务后，原告应将前述租赁保证金共计131176.32元返还给被告；合同有效期内，被告不得以任何理由要求原告从其向原告交纳的租赁保证金中抵扣其应向原告交纳的租金和其他款项；被告除首期租金外，应于每月5日前向原告指定账户足额支付当月租金及费用；任何一方在合同期限届满前需解除本合同，必须提前1个月书面通知对方，并根据合同解除时所处的本合同第三条第1项约定的租金支付阶段，向对方支付2个月租金作为违约金；如原告提前解除合同的，除支付违约金外，原告还必须向被告双倍返还被告已经支付的保证金；如是被告提前解除合同的，除支付违约金外，已向原告支付的保证金不予返还。合同签订后，原告将案涉房屋交给被告使用，被告按约定向原告支付租赁保证金119251.2元，并按月支付租金至2019年1月，自2019年2月份起未再支付租金。2019年3月15日，原告通过邮寄方式向被告发出《催告函》，载明：“合同签订后，我公司按照合同约定将租赁房屋交付给贵公司使用，但贵公司仅支付租金到2019年1月份，之后便未按合同约定支付租金。经我公司多次催告，贵公司仍未履行支付租金的合同义务，截止至2019年3月15日止，贵公司己拖欠两个月租金合计人民币119251.20元。为此，特再次书面催告，请贵公司在收到本函10日内支付前述拖欠的租金，如有拖欠物业管理费、水电费、专项维修基金等合同约定的费用，也应在该期间内向物业管理、水电管理等部门清缴。否则，我公司将依法解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》并追究贵公司的违约责任。”被告于2019年3月18日签收。原告庭审中表示，同意将被告交纳的租赁保证金从欠付租金中折抵。被告承租使用案涉房屋期间，原告为其垫付2018年10月至2019年3月份的物业管理费、水电费等费用合计43666.84元。以上事实，有《租赁合同》、银行流水、业务回单（收款）、客户收付款入账通知、欠费清单、发票、住宅专项维修资金专用收据、催告函以及双方庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。现被告自2019年2月份起拖欠房屋租金，经原告催告后仍未履行，原告有权解除合同。原告在2019年3月15日的《催告函》中通知被告在收到该函件的10日内支付租金，否则将依法解除双方合同，但原告并未明确合同自此解除，原告亦于2019年4月24日向本院起诉，本院确认双方合同自被告于2019年5月23日收到起诉状副本之日解除，被告应当向原告返还房屋。被告自2019年3月起拖欠租金，被告应按合同约定履行租金给付义务，其中，2019年2-5月份的租金为59625.6元/月，2019年6月份起的租金为65588.16元/月。因原告同意将被告交纳的租赁保证金119251.2元从欠付租金中抵扣，该租赁保证金恰好可抵扣2019年2、3月份租金，被告实际应向原告支付自2019年4月起的租金，直至被告向原告腾退房屋之日止。被告逾期支付租金，原告可按银行同期贷款利率的标准向被告主张逾期利息。因原告仅主张2019年4月前（含4月份）的利息，而2019年2、3月份的租金已以租赁保证金予以抵扣，被告仅需向原告支付2019年4月份的欠付租金利息，利息自当月6日起计算，计至租金实际给付之日止。原告主张按银行同期贷款利率的1.5倍计息，无事实和法律依据，本院不予支持。被告在租赁使用房屋期间，应按合同约定承担管理费、水电费等相关费用，现原告已垫付的2018年10月至2019年3月份的物业管理费、水电费等费用合计43666.84元，被告应向原告给付。被告未如期给付，还应按银行同期贷款利率，向原告支付自原告主张的2019年5月27日起自实际给付之日止的利息损失。原告超出该标准主张的利息，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告深圳富恒基投资有限公司与被告深圳市港兴投资有限公司之间签订的《租赁合同》于2019年5月23日解除；二、被告深圳市港兴投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳富恒基投资有限公司返还位于深圳市盐田区南侧壹海城（一区）1栋17xxxxxx号房屋；三、被告深圳市港兴投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳富恒基投资有限公司支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金（2019年4、5月份的租金为每月人民币59625.6元，2019年6月起的租金为每月人民币65588.16元）；四、被告深圳市港兴投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳富恒基投资有限公司支付2019年4月份欠付租金的利息（以当月租金人民币59625.6元为基数，按银行同期贷款利息自2019年4月6日起计至实际支付该月租金之日止）；五、被告深圳市港兴投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳富恒基投资有限公司支付2018年10月至2019年3月的物业管理费、水电费等费用合计人民币43666.84元，并应按银行同期贷款利率支付自2019年5月27日起至实际支付之日止的利息。六、驳回原告深圳富恒基投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4638.15元，由原告深圳富恒基投资有限公司负担人民币1237.77元，被告深圳市港兴投资有限公司负担人民币3400.38元。该费用已由原告预交，本院不予退还，被告深圳市港兴投资有限公司应将该款与上述判决款项同时给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 孙 小 玲人民陪审员 余 永 金人民陪审员 刘 晓 燕二〇一九年十月二十一日书 记 员 童霄（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。