广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初32906号原告：庄松奎，男，汉族，1942年12月15日出生，身份住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：蒙一洋，广东联建律师事务所律师。委托代理人：李梅芬，广东联建律师事务所律师。被告：深圳市志信实业发展有限公司（原深圳市志信实业发展公司），住所地深圳市福田区福华路**文x大厦****，统一社会信用代码91440300192255947M。法定代表人：邹东才，该司董事长。委托代理人：孙雅莲，广东万乘律师事务所律师。委托代理人：李楠楠，广东万乘律师事务所律师。被告：深圳经济特区实验外贸公司，住所，住所地深圳市福田区皇岗路XXX大厦裙楼4c-407社会信用代码9144030019032139YX法定代表人：梁镇城，该司总经理。被告：深圳市岗厦实业股份有限公司，住所，住所地深圳市福田区福田街道岗厦村东四坊****社会信用代码914403001923602373法定代表人：文晓阳。委托代理人：梅文，广东首胜律师事务所律师。委托代理人：陈涛，广东首胜律师事务所律师。第三人：中建五局华南建设有限公司【原中建五局（深圳）建设有限公司、中建五局深圳实业公司】，住所地，住所地深圳市南山区东滨路与中心路交汇处深圳湾**T1-8A会信用代码9144030019220674XY。法定代表人：周永波。委托代理人：白亦磊，男，汉族，1990年1月1日出生，身份住址广东省深圳市龙岗区，身份号码2206211990********，该司律师。委托代理人：徐俊平，男，汉族，1994年4月7日出生，身份住址广东省深圳市福田区，该司员工。上列原告庄松奎诉被告深圳市志信实业发展有限公司（以下简称志信公司）、深圳经济特区实验外贸公司（以下简称实验外贸公司）、深圳市岗厦实业股份有限公司（以下简称岗厦股份公司）、第三人中建五局华南建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒙一洋、被告志信公司委托代理人孙雅莲、被告岗厦股份公司委托代理人梅文、陈涛、第三人委托代理人白亦磊、徐俊平到庭参加诉讼。被告实验外贸公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，1996年10月15日被告实验外贸公司与被告岗厦股份公司签订《合作兴建XX大厦合同书》，约定双方合作兴建位于深圳市福田区的XX大厦，总建筑面积22364平方米，总投资约5000万元，由实验外贸公司提供建设资金，岗厦股份公司提供项目用地文件资料，协助办理报批手续，建成后按地上建筑总面积分配，为岗厦股份公司20%，实验外贸公司80%。同年11月1日，被告实验外贸公司与被告志信公司签订《合作开发经营“XX大厦”合同》，约定志信公司负责筹集建设XX大厦所需的全部资金，实验外贸公司将其所得房产面积的一切产权及90%的利润给志信公司。1996年11月8日，被告实验外贸公司（建设单位）与第三人（施工单位，原名“中建五局深圳实业公司”）签订《“XX大厦”工程项目施工合同书》，约定由第三人承包XX大厦建设工程，工程造价按国营二类收费总价下降1%。合同签订后第三人进行了施工，原告受第三人委派作为该工程项目的负责人。施工期间XX大厦更名为文x大厦，因被告志信公司需归还1997年8月4日向深圳市龙岗区横岗镇横岗村民委员会(下称“横岗村委”)的借款200万元及利息，1999年3月23日，被告志信公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《购楼协议书》，约定原告认购文x大厦1x层869.59平方米房屋，甲方以每平方米7680元卖给乙方，合计6678451元。甲方向横岗村付款贰佰万元，本金同利息由乙方归还，借款利息从借款开始计算至98年12月30日止，此款作为乙方第一次支付的楼款，并将抵押的房产证退回，剩余购楼款在中建五局承包土建工程中扣除。上述《购楼协议书》签订后，原告代志信公司向横岗村委归还了借款本金200万元及利息，收回了借款收据和实验外贸公司原提供予横岗村委作为借款抵押的福田区XXX大厦三楼的房产证，将房产退还实验外贸公司，该笔代付的借款本息作为原告支付上述购楼款的首期款。1998年5月XX大厦主体工程竣工验收，给排水工程于2001年10月完工，工程竣工后由三被告投入使用。因第三人与三被告就上述工程款结算问题进行诉讼多年，至2016年8月30日方由广东省高级人民法院作出（2015)粤高法民终字第73号民事判决，被告志信公司一直未履行上述1999年3月23日《购楼协议书》的义务，未将文x大厦1x层房产交付原告，房产一直由被告志信公司出租收益。原告认为，被告志信公司因与实验外贸公司合作开发文x大厦而分得大厦房产，其与原告签订的《购楼协议书》合法有效，具备继续履行的条件，应当继续履行，志信公司作为卖方应当向原告交付房产，并办理房产过户予原告的手续，对于剩余购楼款原告可以补足。志信公司上述债务系因文x大厦建设所负，被告岗厦股份公司与实验外贸公司作为开发商合作开发文x大厦项目，应当对该志信公司上述债务承担连带责任。据此，请求法院判令：1、确认被告志信公司继续与原告履行1999年3月23日《购楼协议书》，向原告交付深圳市福田区福华路322号文x大厦1x层房产；2、被告志信公司办理深圳市福田区福华路322号文x大厦1x层房产过户予原告的手续；3、被告实验外贸公司、岗厦股份公司对被告志信公司上述债务承担连带责任；4、深圳市福田区福华路322号文x大厦1x层房产归原告所有；5、本案诉讼费用由三被告承担。被告志信公司答辩称：一、被告志信公司与原告签订的文x大厦十x层《购楼协议书》虽成立，但未生效，对双方没有拘束力，且案涉文x大厦的工程款纠纷己经通过法律途径解决，债务己经消灭，以楼抵债的前提和基础己经不复存在，原告无权要求被告志信公司依此履行。根据被告志信公司与原告签订的《购楼协议书》的约定，“乙方（即原告)责任：1、在99年3月23日前组织好工人对自己承包的工程全面复工，确保文x大厦能够在99年5月15日前全面竣工。2、架子配合费和管理费按双方商定协议书执行，工程延期不再增加任何管理费和配合费。3、文x大厦属乙方承包工程，由乙方垫付资金将所剩工程全部做完。”从购楼协议书约定内容可见，被告志信公司与原告签署该协议书时，案涉的文x大厦处于停工状态，尚未竣工，更未结算，此时被告志信公司是否欠付原告工程款，欠款金额均未确定。为促使文x大厦尽快复工和完工，被告志信公司同意在原告承担上述责任的基础上，将文x大厦十x层以让利价抵偿给原告。之后，原告没有按照约定履行，双方发生纠纷。原告以挂靠单位即第三人中建五局华南建设有限公司（以下简称“中建五局公司”）名义，于2001年提起诉讼，案件经过多次审理，2016年终审判决生效，判决被告志信公司向第三人支付268万余元的工程款及利息，之后被告志信公司己经按照判决书确定的付款义务全部履行完毕，案件己经执行终结并结案。上述基于文x大厦建设产生的债务己经全部消灭，现在被告志信公司已经不欠付原告任何款项，原告要求以楼抵偿工程款的前提和基础已然不存在，原告要求被告志信公司履行上述购楼协议，没有任何事实和法律依据，无异于“强买强卖”，其主张根本不成立，应予驳回。二、以楼抵款协议属于代物清偿协议，根据法律规定，代物清偿协议属于实践性合同，必须有当事人一方实际交付标的物的行为，才能产生法律上的效果，仅有双方当事人达成合意，代物清偿协议成立，但并不生效，不产生合同上的权利义务关系，不能要求强制履行。《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若千具体问题（2015)》第九条“关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题”，最高人民法院审判委员会委员、民事审判第二庭庭长杨临萍指出，债权人与债务人之间存在金钱债务，有时双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿。实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债。关于债务履行期届满前约定的以物抵债。债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上，如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。本案即属于该种情况。案涉的购楼协议签署时，文x大厦尚在建设过程中，没有完工，被告志信公司是否欠付原告款项尚不确定，因此，以楼抵款协议虽然成立，但未生效，不能产生合同的法律效力。因为以楼抵款的协议约定，其本质为代物清偿，属于实践性法律行为，除当事人双方意思表示一致外，还须交付标的物房屋或完成其他现实交付才能消灭工程款债务。事实上，由于原告在与被告志信公司签署协议后不久，即以第三人中建五局公司的名义提起了诉讼，因此购楼协议中约定的房屋没有现实交付，购楼协议也没有履行，该协议对当事人没有拘束力，原告无权要求强制履行。三、被告志信公司没有向所谓的横岗村借款，更不存在原告代为偿还借款的情况，其说法毫无依据。虽然购楼协议书约定，被告志信公司向横岗村委借款贰佰万元，本金同利息由原告归还，此款作为原告第一次支付的购楼款，剩余工程款在中建五局承包土建工程中扣除。同时原告为证明其履行购楼协议，提供了被告志信公司与横岗村委签订的借款协议，并称该款由其代为偿还。但事实上，被告志信公司并未取得借款，更不存在原告代为归还的情况，原告的说法子虚乌有，没有事实依据。综上所述，被告志信公司认为，原告诉请人民法院将被告志信公司所有的文x大厦十x层判决归其所以并办理转移登记手续的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，不能成立。因此，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求！被告实验外贸公司开庭时缺席，庭前提交书面答辩状称：一、《购楼协议书》只是担保。《购楼协议书》是本案被告之一志信公司与原告单方面签署的协议，该协议的作用和目的是对支付工程款的担保；其内容表述是要求原告按期完成工程，并且因其在工程建设中垫付了工程款，志信公司将约定的1x层作为支付工程款的担保。关于文x大厦工程款的纠纷案号（2015)粤高法民终字第73号民事判决书已经执行完毕，债权债务已经消灭。因此，作为担保合同内容的本案证据《购楼协议书》权利义务同样已经消灭。原告再次以该协议要求履行合同义务的诉讼请求没有事实依据。二、《购楼协议书》合同相对方无权处分。本案被告之一志信公司与原告签署的《购楼协议书》，被告实验外贸公司对此不知情，也没有认可其处分行为。另外，涉及的房产文x大厦1x层在签署《购楼协议书》之前已经做出处分，并且在福田区国土部门做了备案登记，从法律表现形式上，涉诉的房产所有权属于案外人所有。因此，《购楼协议书》存在履行不能的情形。三、文x大厦未经建设工程竣工验收。依据《城市房地产管理法》的规定，房地产竣工验收合格后，方可交付使用。因此，涉诉的房地产目前无法办理转让、登记过户等手续。而且目前该涉诉房产已备案登记在案外人名下。四、综上，被告实验外贸公司认为原告无论是债权请求权还是物权请求权均没有请求的基础证据，原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，被告实验外贸公司请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告岗厦股份公司辩称：一、该《购楼协议书》并非真实的房屋买卖合同，而是支付工程款的担保合同；随着主债务的消灭，担保责任亦随之消灭，故《购楼协议书》已经终止。原告提交的《购楼协议书》中第二条乙方责任的约定内容为：“1.在99年三月二十三日前组织好工人对自己承包的工程全面复工，确保文x大厦能够在99年五月十五日前全面竣工。2.乙方配合的工作内容要保证实施，架子配合费和管理费按甲、乙双方在九八年七月二十三日商定协议执行，工程延期不再增加任何管理费和配合费。3.文x大厦属于乙方承包工程，由乙方垫付资金将所剩工程全部做完。”并非购楼合同的相关内容；《购楼协议书》中第三条付款方式“2.剩余购楼款在中建五局承包土建工程中扣除”的表述，该表述显然不符合正常房屋买卖合同的约定。被告岗厦股份公司认为该协议系因原告承包文x大厦工程垫付了工程款，故要求志信公司以《购楼协议书》的形式对工程款的支付提供担保。而文x大厦工程款志信公司己于（2015)粤高法民终字第73号《民事判决书》中承担了相应责任并支付完毕，主债务消灭，担保责任亦随之消灭，故《购楼协议书》已经终止。二、被告岗厦股份公司并非《购楼协议书》的签订主体，原告要求被告岗厦股份公司承担连带责任无法律依据。根据原告出具的与志信公司签订的《购楼协议书》，该合同的卖方系志信公司，被告岗厦股份公司并非《购楼协议书》的签订主体。根据合同相对性原则，被告岗厦股份公司没有任何义务对该债务承担连带责任，因此原告要求被告岗厦股份公司承担连带责任无法律依据。三、志信公司并未获得文x大厦1x层产权，原告与志信公司签订《购楼协议书》存在履行不能。志信公司并不是文x大厦1x层的产权所有人，其向原告出售文x大厦1x层系无权处分，故原告与志信公司签订的《购楼协议书》中志信公司存在履行不能。被告实验外贸公司与被告岗厦股份公司并非合同相对方，无须对原告承担任何责任。四、原告未按《购楼协议书》的约定支付剩余购楼款，故其主张交付及办理过户的诉讼请求无合法依据。根据《购楼协议书》第一条甲方责任第一款“1.负责办理认购十x层认购合同书，工程竣工后，乙方付清认购楼款后，办理房产证”的约定，原告多年来始终未支付剩余购楼款，故其主张交付及办理过户的诉讼请求不符合合同约定。五、文x大厦未经竣工验收合格，不具备交付及过户条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”现文x大厦未经建设工程竣工验收合格，原告要求交付及办理过户的诉讼请求无事实依据与法律依据。综上所述，被告岗厦股份公司认为，原告的诉讼请求无事实、合同及法律依据，被告岗厦股份公司请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：第三人作为XX大厦即文x大厦的施工单位，从被告处合法承接该工程并依法组织该工程的施工，从未参与也未委托他人参与本案案涉房屋买卖，另根据第三人与三被告建设工程施工合同纠纷一二审判决查明的事实，案涉文x大厦1x楼是原告个人与被告签订的房屋购买协议以及办理的购买事宜，由此可见案涉房屋的买卖与第三人无关。经审理查明，被告实验外贸公司与被告岗厦股份公司系宗地号为B119-xx的土地使用权人，土地用途为办公。1996年10月15日，被告实验外贸公司与被告岗厦股份公司签订《合作兴建XX大厦合同书》，约定项目用地位于彩田路以东、福华路北、岗厦小学以南，用地面积2097.8平方米，楼宇高22层，地下两，地下两层面面积22364平方米。合同约定的分配原则为：建筑总面积分配比例为被告岗厦股份公司20%，实验外贸公司80%。其中涉案1x层分配给被告实验外贸公司。1996年11月1日，被告实验外贸公司与被告志信公司签署《合作开发经营“XX大厦”合同》，约定被告志信公司负责筹集资金和承包建筑的形式与被告实验外贸公司合作开发经营XX大厦，被告志信公司集资5500万元建设XX大厦，大厦建成后，被告实验外贸公司根据与被告岗厦股份公司所取得80%的房产面积的一切产权归被告志信公司及集资伙伴，所获得的利润10%归被告实验外贸公司，90%归被告志信公司。1996年11月8日，被告实验外贸公司与第三人签署《XX大厦工程施工合同书》，约定将涉案大厦地下室以下土方、锚杆工程、地下室、地下室工程程、外墙装饰条砖和土建装饰工程，给排水安装工程发包给第三人施工。之后，因工程款的支付问题第三人与三被告产生争议，第三人向广东省中级人民法院提起诉讼，要求三被告连带支付工程款11664852.45元及利息、违约金等。2016年8月30日，广东省高级人民法院做出（2015）粤高法民终字第73号民事判决书，判决被告实验外贸公司及岗厦股份公司应向第三人支付工程款2687155.26元及利息，被告志信公司承担连带责任。第三人协助被告实验外贸公司对文x大厦（即XX大厦）进行整体验收，协助被告实验外贸公司办理涉案工程《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。在该生效判决中还查明本案原告并非涉案工程的实际施工人，第三人在本案审理过程中主张原告系第三人的员工。73号案件做出后，第三人向深圳市中级人民法院申请强制执行，2018年7月17日，该院做出（2017）粤03执304号之一执行裁定书，确认73号民事判决书执行完毕，该案予以结案。另查，1999年3月23日，原告（乙方）与被告志信公司（甲方）签署《购楼协议书》，约定乙方在认购文x大厦1x层869.59平方米，每平方米单价问题同甲方进行多次协商，甲方为了加快工程进度，并考虑到乙方在甲方资金困难的时候，能理解并给予一定支持。甲方以让利的形式按照每平方米7680元卖给乙方，合计6678451元。其中甲方负责办理认购1x层合同书，工程竣工后，乙方付清认购楼款后，办理房产证；乙方负责在1999年3月23日前组织工人对自己承包的工程全面复工，确保文x大厦能够在1999年5月15日前全面竣工；乙方配合的工作内容要保证实施，架子配合费和管理费按照甲乙双方在1998年7月23日商定协议执行，工程延期不再增加任何管理费和配合费；文x大厦属于乙方承包工程，由乙方垫付资金将所剩工程全部做完。付款方式为：1、协议签订后生效，甲方向横岗村借款200万元，本金同利息由乙方归还，借款利息从借款开始计算到1998年12月30日为止。此款作为乙方第一次支付的公司楼款，并将抵押的房产证退回；2、剩余楼款在中建五局承包土建工程中扣除。原告为证明其已支付第一期的购房款，提交了一份借款协议及两张收款收据。其中被告志信公司与深圳市龙岗区横岗镇横岗村委会（以下简称横岗村委会）于1997年8月4日签署的《借款协议》，协议约定横岗村委会将200万存款借被告志信公司使用半年，借款用被告实验外贸公司高科利房产做抵押；利息每月2%计算，三个月支付一次利息，计12万元，半年本息一次性付清，计212万元；借款期间，横岗村委会妥善保管好房产证，款归完后，横岗村委会将房产证原件归还；到期不能偿还本息一个月按3%计息，推迟两个月横岗村委有权捐卖房产。同日，横岗村委会开具收款收据一张，交款单位为：“付庄松奎”，款项来源为：“借款3个月，月息2%计”。金额为200万元，备注为现金付讫。1997年8月13日，被告志信公司开具收款收据一张，注明收到横岗村委会200万元，摘由为按照1997年8月4日借款协议执行。庭审中，原告解释称1997年8月4日的借款实际由原告收取，系横岗村委会采取转账方式支付到原告账户，故1997年8月4日横岗村委会出具了收款收据。该200万元借款本意欲抵扣被告志信公司拖欠原告承包的文x大厦工程款，由被告志信公司直接返还给横岗村委会。后因原告与被告签署购房协议书，故双方约定该200万元本息仍由原告自行偿还。之后原告采取抵扣横岗村委会拖欠原告的其他工程的工程款的方式向横岗村委会支付了200万元借款本息，横岗村委会并已将抵押在该村委会的被告实验外贸公司的房产证归还。1997年8月13日被告志信公司出具收款收据是对原告收到款项的确认。被告志信公司则称，但系因为文x大厦收尾工程资金困难，经原告介绍与横岗村委会签订借款协议，但实际被告志信公司并未收到该借款，也未将被告实验外贸公司的房产证抵押予横岗村委会。再查，在本案审理过程中，本院依职权向深圳市不动产登记中心发函查询文x大厦1x层的产权登记情况，该中心向本院做出复函称：截止2019年7月25日，涉案文x大厦1x层已被北京市第一中级人民法院以（2008）一中执字第594号预查封，查封期限从2018年10月17日至2021年10月16日。之后存在广东省茂名市茂港区人民法院、深圳市罗湖区人民法院、北京市第一中级人民法院、深圳市中级人民法院的四位轮候预查封。其中深圳市罗湖区人民法院、北京市第一中级人民法院的轮候预查封为不限权利人预查封。文x大厦未完善房地产初始登记，需完善登记后方可办理强制变更过户手续。又查，就73号案件中广东省高级人民法院判决确定的本案第三人应协助本案被告实验外贸公司对文x大厦进行整体验收，并协助办理《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》的判项履行问题，本案第三人称本案被告实验外贸公司已就该判项向深圳市中级人民法院申请强制执行，本案第三人也予以了配合，但本案被告实验外贸公司将本案第三人提交的材料遗失，导致无法办理验收手续。故该执行案件尚未审结。被告志信公司则称深圳市中级人民法院至今没有受理被告实验外贸公司就该判项提出的执行申请。目前文x大厦仍未办理竣工验收手续，也无法办理初始登记手续。因文x大厦目前无法办理初始登记，且存在多位预查封，庭审中，本院依法向原告释明是否变更诉讼请求。原告答复称不变更，坚持要求继续履行房屋买卖合同。本院认为，原告主张其与被告志信公司存在房屋买卖合同关系，但原告并未提交证据证明已按照双方签署的购房协议约定支付相应的购房首期款，替被告志信公司支付与横岗村委会签署的借款协议中约定的借款本息。而他案诉讼导致涉案房产被查封，致使即便原告已履行购楼协议书的约定替被告志信公司归还了借款本息，原告与被告志信公司之间的房屋买卖合同事实上无法履行。经法院释明后，原告拒绝变更诉讼请求。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告庄松奎的诉讼请求。案件受理费58549元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 李  丽  文人民陪审员 谢  雪  兰二〇一九年十月十八日书 记 员 俞婷婷（代）郭一鸣