云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2822民初626号原告：西双版纳创兴物业管理有限公司。被告：李跃。原告西双版纳创兴物业管理有限公司（以下简称创兴物业公司）与被告李跃物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日受理后，依法由审判员李丽独任审判。2016年7月21日，本院公开开庭审理了本案。原告创兴物业公司的委托代理人周娜、周晓柱、被告李跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创兴物业公司诉称，2006年3月14日原告与建设单位西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》，合同期限自2006年3月14日自2009年3月14日止。被告于2007年8月6日入伙，并与原告在勐海的分公司签订管理服务协议，由于《前期物业委托合同》的物业项目在勐海，原告为方便提供服务，特授权勐海分公司具体向被告提供相应的服务。合同期满后，小区未召开业主大会，也未另行委托物业服务企业，原告继续按照《前期物业委托合同》的内容提供服务至今。被告是坐落于鑫海花园小区6栋1单元102号房屋的业主，房屋建筑面积为247.14平方米，合同约定物业服务费按建筑面积每月0.8元/平方米收取，原告为鑫海花园小区物业提供物业管理服务期间，已按照合同约定切实提供了相应的物业服务，但被告从2008年3月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，经原告一再催缴，仍不予缴纳。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理费，但至今被告一共欠缴原告物业管理服务费12,912元，生活垃圾费288元，水费1,229.2元，水损费263.4元，共计14,692.6元。为维护原告自身的合法权益，现向人民法院提起诉讼，要求判令1、被告李跃支付物业管理服务费12,912元，生活垃圾费288元，水费1,229.2元，水损费263.4元，共计14,692.6元；2、被告李跃支付违约金5,000元。被告李跃辩称，原、被告签订合同的时候约定物业服务费是每月0.6元/平方米，且从2007年3月份接房就一直处于空置状态，2010年到2014年出租给了案外人，之后就将房屋转卖了。被告只应当承担2008年到2009年的物业服务费，并且不应当承担额外的生活垃圾费、水费等。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：被告李跃需要向原告缴纳多少物业管理服务费？本案在审理过程中，原告创兴物业公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《前期物业服务合同》1份，欲证明原告与西双版纳际通房地产开发有限公司就勐海鑫海花园小区物业管理事宜签订《前期物业委托合同》，由原告对小区提供前期物业管理服务；2、《物业服务协议》1份，欲证明被告于2007年8月6日入伙，并与原告的勐海分公司签订物业服务协议；3、《欠缴物业费明细表》1份，欲证明被告自2008年3月至今欠缴物业服务管理费用情况；4、《催收函》1份，欲证明原告向被告催收欠缴的物业费；5、《物业服务资质证书》1份，欲证明原告具有物业服务资质。经质证，被告李跃对原告提交的证据1、3、4、5真实性、合法性、关联性均不予认可。对原告提交的证据2真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采纳。被告李跃为证明其观点，向法庭提交以下证据：1、《收据》1份，欲证实被告已经向原告支付过2007年3月22日至2008年3月22日的物管费；2、《租房协议》1份，欲证实被告将房屋出租给案外人杨泽云；3、《房屋买卖合同》1份，欲证明被告于2014年8月18日将房屋卖给了案外人纳汝保。经质证，原告对被告提交的证据1、2、3真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可。本院认为，被告提交的证据1、2、3内容真实、来源合法，但是租房协议是被告与第三人之间的关系，不能对抗与原告之间的物业服务合同。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：被告李跃于2007年8月6日入住勐海鑫海花园一期，并与原告创兴物业公司签订了管理服务协议，双方约定物业服务费按建筑面积每月0.6元/平方米收取，被告李跃已向原告交纳了2007年的物业管理费。在原告创兴物业公司与原建设单位签订的《前期物业委托合同》合同期满后，小区未召开业主大会，也未另行委托物业服务企业，原告按照合同内容提供服务至今。原告创兴物业公司两次将物业服务费涨至0.8元/平方米及0.85元/平方米。本院认为，原告创兴物业公司与被告李跃之间形成合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护。被告李跃于2007年8月6日入住鑫海花园一期，并与原告创兴物业公司签订了《鑫海花园前期物业管理服务协议》，协议中对物业费的收取进行了明确的约定。被告李跃认为其接房以后并未实际入住，房屋一直空置，且2010年至2014年将房屋出租给案外人，只应支付2008年至2009年的物业管理服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告创兴物业公司于2014年3月15日向被告李跃发送了律师函，告知被告李跃应当向原告创兴物业支付物业服务费，虽然被告李跃在2010年至2014年期间已将房屋出租给案外人，但是被告李跃与案外人之间的租赁合同不能对抗被告李跃与原告创兴物业公司之间的服务协议，被告李跃对交纳物业服务费应当承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第二十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，被告李跃应当按照协议的约定向原告支付物业管理费。对于原告创兴物业公司将物业服务费提高，虽然双方在签订服务协议时约定“收费标准按建筑面积每月每平方米0.6元”收取，“物业管理费如有调整，需由甲方与业主委员会协商后，实施调整。”但是被告李跃所在的小区并未成立业主委员会，双方签订协议时为2007年，随着居民的生活水平不断提高，物价上涨，原告创兴物业公司上涨物业服务费的收费标准在合理范围内。造成被告李跃拖欠物业服务费时间过长的原因，不仅仅是被告李跃造成的，庭审中，双方均认可被告李跃的租户曾经到原告处交纳物业服务费，原告方以未结清之前的物业服务费为由拒收案外人在房屋租赁期间应当交纳的物业服务费，无形中扩大了原告自己的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，故对于2010年至2014年期间的物业服务费原告主张的违约金本院不予以支持。庭审中，被告李跃主张原告计算的违约金过高，根据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告李跃在出租房屋之前应当向原告交纳的物业服务费为3,558.5元，原告主张被告向其支付违约金5,000元，比被告实际应当交纳的物业服务费还高，本院对违约金进行调整，被告李跃应当交纳的物业管理服务费为3,558.5元，按照2008年中国人民银行同期贷款年利率7.74%计算，从2008年3月23日起计算至判决确定的履行期满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第一百一十九条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，判决如下：一、被告李跃于判决生效之日起十日内向原告西双版纳创兴物业管理有限公司支付物业管理服务费12,912元，生活垃圾费288元，水费1,229.2元，水损费263.4元，共计14,692.6元及违约金（违约金自2008年3月23日起至履行期满之日止，按照3,558.5元×7.74%/365天×实际天数计算）；二、驳回原告西双版纳创兴物业管理有限公司其他诉讼请求。若被告李跃未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取146元，由被告李跃负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 李 丽二〇一六年九月十六日书记员 罗玉钰