北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7985号上诉人（原审被告）：孙刘建，男，1971年5月1日出生。被上诉人（原审原告）：程利营，男，1975年5月11日出生。委托诉讼代理人：孙敏，陕西和谐法律服务有限公司法律工作者。上诉人孙刘建因与被上诉人程利营房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第13365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙刘建上诉请求：撤销原判，驳回程利营的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。本案中，涉诉土地属于宅基地性质，宅基地上建房不用办理建设工程规划许可证，故租赁合同应为有效。程利营不能进行经营是因为其自身的锅炉不符合规定标准，当地政府才不允许其经营的，责任不在我，由此产生的损失应当由程利营自己承担。涉诉房屋一直处于程利营占有使用状态，因此租金不应退还。同时，根据另一判决结果，我的上手出租人张海福也没有退还我租金，故程利营没有理由让我退租金。程利营辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。宅基地要有宅基地使用证，涉诉土地不是宅基地。锅炉方面，村委会不允许使用明火，不允许经营，因此没有实际经营的责任不在我方。合同无效，应当返还我租金和押金。我要把涉诉房屋钥匙给孙刘建，孙刘建不见面也不交接，我有通话记录为证。我自始至终都没有经营过，也没有在涉案房屋居住。后来，我听说不知道是孙立建还是大房东直接把门撬开了。程利营向一审法院起诉请求：1.确认我与孙刘建签订的“合作房屋协议”（即房屋租赁合同）无效；2.孙刘建返还我房租30000元及利息（该利息以30000元为基数，自2014年8月10日计算至退还房租之日，按照中国人民银行同期1年期存款基准利率计算）；3.孙刘建返还我押金10000元及利息（该利息以10000元为基数，自2014年8月10日计算至退还押金之日，按照中国人民银行同期1年期存款基准利率计算）；4.孙刘建返还我转让费10000元及利息（该利息以10000元为基数，自2014年8月10日计算至退还转让费之日，按照中国人民银行同期1年期存款基准利率计算）；5.孙刘建返还我装修费26000元及利息（该利息以26000元为基数，自2014年8月10日计算至退还装修费之日，按照中国人民银行同期1年期存款基准利率计算）；6.本案诉讼费用由孙刘建承担。一审法院认定事实：2008年12月22日，张海福（乙方、承租人）与北京市大兴区旧宫镇有余庄村民委员会（下称有余庄村委会，系甲方、出租人）签订租赁合同，双方约定由张海福承租有余庄凉凤灌渠旁21号（即有余庄2号）占地面积为1.31亩的场地1处，租赁期限自2008年12月22日至2028年12月21日止，租金为每亩每年15000元，场地用途为租赁，双方还约定承租人经出租人同意可以在场地上增建地上物。合同签订后，张海福开始使用上述租赁场地，并在该场地上加盖房屋50余间（建筑面积在2000平方米左右）。2011年10月15日，孙刘建与张海福签订房屋租赁合同，双方约定孙刘建承租上述房屋，租赁期限自2011年11月20日至国家拆迁合同自动终止，租金为每年53800元，支付方式为年付，提前1个月交纳。合同签订后，孙刘建开始使用上述房屋，并交纳了押金10000元。孙刘建已经先后交纳了自2011年11月20日至2014年11月20日期间3年的租金。2014年8月10日，孙刘建（甲方、出租人）与程利营（乙方、承租人）签订“合作房屋协议”（即房屋租赁合同），双方约定孙刘建将“坐落在北京市旧宫河边洗浴房屋”（约200平方米，系孙刘建与张海福所签订房屋租赁合同中的部分房屋，牌匾为“龙河洗浴”）租给程利营使用，房租租赁期限自2014年8月10日至2018年，在第1年，房屋年租金为60000元，之后根据情况有递增，付款方式为每半年付1次房租，房租未到期前1个月付租金；双方还约定保证金为10000元，在合同到期后如房屋完好，则退还保证金。关于转让及转租事宜，双方在上述协议第五条约定：“在合同期内，乙方经营不善，甲方同意可以转让，但不能出租。合同不到期或转让后保证金不退。室内装修不得拆除，转让后，房租在原来的基础上，每月加2000元”；上述协议第八条载明：“协议期内，乙方须遵守国家法律法规及本村规定民约，不得从事违法经营活动，不得出现违纪行为。若乙方出现上述违纪问题，后果自己负责，甲方有权终止协议”；第九条载明：“房屋如遇国家征用或拆迁、自然灾害等人力不可抗拒因素导致协议不能继续履行，协议自行终止，双方互不承担责任。甲方退还乙方剩余租金和押金”。合同签订当日，程利营向孙刘建支付押金（即保证金）10000元、自2014年8月10日至2015年2月9日的半年租金30000元。程利营主张支付孙刘建10000元转让费，但未提供证据证明。程利营与孙刘建均认可本案涉诉房屋原来的用途即为洗浴，在交付程利营时各项设施基本齐备。程利营主张其在签订协议前约1星期接收房屋，因为设施破旧，于是自行进行装修，装修时间约1星期，共支出装修费用26000元，但未提供证据证明。程利营主张其在签订租赁合同约7日后进行经营，但一开门就被城管等政府部门的人员阻止经营，理由是不得使用明火；因无法经营，其在签订租赁协议1个月后搬走；因无法联系到被告孙刘建，故无法办理房屋交接；在当年年底看到房屋已被别人占用。孙刘建则主张，协议签订后，程利营已经在租赁房屋经营洗浴，生意不太好，之后政府的人员前来检查，认定锅炉不符合标准，要求程利营将锅炉整改为节能锅炉，但程利营未进行整改，而是自行停业；程利营一直持有房屋钥匙，直到2015年10月我与张海福的租赁合同到期，张福海才接收房屋，并继续开展洗浴经营活动。孙刘建还主张，并非程利营不能联系到我，而系程利营想要把租赁房屋转让，但一直未找到受让人。对该主张，程利营反驳称，我一直想向孙刘建交还租赁房屋钥匙，系孙刘建一直拒绝接收，意图拖延至房租到期。针对孙刘建与张海福之间因房屋租赁合同所产生争议，孙刘建于2014年将张海福诉至一审法院，其诉称：“……原告在承租的房屋进行了装修，装修完毕后，原告得知被告出租的房屋没有任何建房审批手续和相关产权证书，属于违章建筑，导致原告承租房屋后无法办理营业执照，不能正常营业。自2014年9月1日起，基于涉诉房屋没有办理营业执照，原告被迫停业”，要求：“1、确认原、被告于2011年10月15日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告房租11955元（自2014年9月1日起至2014年11月20日止），装修损失30000元；3、判令被告返还原告租房押金10000元；4、本案诉讼费由被告承担”。在该案审理过程中，孙刘建陈述称：“其已于2014年8月份不再使用承租房屋，因为政府不让使用，无法办理营业执照”；一审法院于2015年5月29日作出（2014）大民初字第14676号民事判决书，认定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告张海福从有余庄村委会处承租场地一处即有余庄2号院，在未取得建设工程规划许可证的情况下自建房屋，并与原告孙刘建签订房屋租赁合同，将所建房屋出租给原告，因此，原、被告于2011年10月15日签订的房屋租赁合同应属无效……原告称，其已于2014年8月份不再使用承租房屋，被告称，原告并未向其交房。原告对其该主张并未提交任何证据予以证明，也未提交证据证明已与被告办理了房屋、水电等交接手续，因此，对于2014年8月份至今，原告是否仍需要向被告交纳房屋占有使用费以及水电费等费用，现无法确定。因此，对于原告要求被告返还自2014年9月1日起至2014年11月20日止房租11955元以及押金10000元的诉讼请求，以及要求被告支付房屋装修费损失30000元的诉讼请求，因无法确定，本院在本案中不予处理，双方关于房屋交接及费用结算等事宜可另行解决”，判决：“一、确认原告孙刘建与被告张海福于二○一一年十月十五日签订的房屋租赁合同无效；二、驳回原告孙刘建的其他诉讼请求”。判决作出后，该案当事人均未提起上诉，该判决现已生效。为证明于2014年8月10日签订合同后不久的租赁房屋状况，程利营提交了照片，对该照片真实性孙刘建予以认可。为核实租赁房屋所在地安全生产及营业政策，一审法院与北京市大兴区旧宫镇人民政府进行联系，该单位安全科工作人员陈述称：“只要锅炉符合标准，不污染环境及不存在安全问题的情况下就可以使用”。经一审法院与有余庄村委会联系，该村委会主任及工作人员陈述称，在2013年底，旧宫镇着了一场大火，根据旧宫镇政府下达通知，在2014年1月20日左右，该村委会向各家各户下达加盖村委会公章的通知，并且挨家挨户张贴通知，要求各种企业均需停产停业整顿、关停，不得再行经营，而且，因当地要进行拆迁，在2014年年底亦发布拆迁通知，并在2015年3月开始拆迁。一审法院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。根据已生效（2014）大民初字第14676号民事判决书所认定事实，涉诉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，又考虑到孙刘建与张海福所签订房屋租赁合同已被确认无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故对程利营与孙刘建于2014年8月10日所签订房屋租赁合同，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故对程利营要求孙刘建返还押金10000元的诉讼请求，法院予以支持。虽然根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但是，考虑到本案涉诉房屋租赁合同签订于2014年8月10日，而根据法院与当地基层自治组成调查核实情况，以及孙刘建在（2014）大民初字第14676号民事案件中所提交起诉状（孙刘建在承租的房屋进行了装修，装修完毕后，得知张福海出租的房屋没有任何建房审批手续和相关产权证书，属于违章建筑，导致孙立建承租房屋后无法办理营业执照，不能正常营业）及庭审中陈述（已于2014年8月份不再使用承租房屋，因为政府不让使用，无法办理营业执照）可以认定，区别于一般情况。本案中，孙刘建在与程利营签订房屋租赁合同时隐瞒租赁房屋已无法经营洗浴的重要事实，程利营在取得涉诉房屋后已经难以通过经营获益，故对程利营要求孙刘建返还已交纳房屋租金30000元的诉讼请求，法院予以支持。因程利营未举证证明已支付孙刘建转让费10000元，故对其要求孙刘建返还转让费10000元的诉讼请求，法院不予支持。同理，因租赁房屋在交付程利营前已按照经营浴池的需要进行过装修，程利营未提供证据证明其再次进行装修及装修费的具体数额，故对其要求孙刘建支付装修费26000元的诉讼请求，法院亦不予支持。考虑到在涉诉双方签订房屋租赁合同时，当地已面临拆迁，周边部分房屋被拆除，当地基层自治组织已通知停业，故程利营在订立合同时亦欠缺注意义务，具有过错，应当承担相应的责任，对其要求孙刘建给付各项利息的诉讼请求，法院均不予支持。据此，一审法院判决：一、确认程利营与孙刘建于二○一四年八月十日所签订房屋租赁合同无效；二、孙刘建于判决生效后十日内返还程利营房屋租金三万元；三、孙刘建于判决生效后十日内返还程利营房屋押金一万元；四、驳回程利营的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审审理中，孙刘建称张海福于2015年年初已将涉诉房屋收回。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孙刘建主张涉诉土地为宅基地性质，但未能提供任何证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。涉诉房屋至今仍未取得建设工程规划许可证，故孙刘建与程利营针对涉诉房屋签订的房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据孙刘建在（2014）大民初字第14676号案件中的自述及一审法院向有余庄村委会的调查情况，孙刘建在与程利营签订合同时已经知晓涉诉房屋无法办理营业执照，锅炉未经改造不能使用，但其并未将上述重要事实告知程利营，致使程利营取得涉诉房屋后无法获得预期收益，对此孙刘建具有过错。因涉诉房屋不具备开展经营的条件，且无证据证明程利营曾在涉诉房屋实际经营，另2014年底涉诉房屋所在地区就发布了拆迁通知，故程利营已交纳的租金及押金，孙刘建应予退还。关于张海福是否应当退还孙刘建已交纳的部分使用费，未经法院处理，且与本案无直接关联，孙刘建以此拒绝退还程利营租金及押金，理由不能成立。综上所述，孙刘建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由孙刘建负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  曹雪审判员  白松审判员  王磊二〇一六年九月二十二日书记员  董红