广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初5503号原告于登奎，男，汉族，1988年9月23日出生，身份证住址黑龙江省鹤岗市兴安区。委托代理人黄锐，广东华澜律师事务所律师。被告袁素云，女，汉族，1979年11月5日出生，身份证住址湖南省常宁市。委托代理人叶宝，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托代理人梁新越，北京市康达（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦岭工业区。法定代表人杜艳花，总经理。委托代理人李玲、李婕雯，员工。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人黄锐，被告袁素云的代理人叶宝、梁新越，被告深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）代理人李玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月7日，原告与被告袁素云(卖方)、被告家家顺公司(居间方)签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买袁素云名下的房产(位于深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园10栋12A，房产证号50××35，转让价格为460万元)，原告按买卖合同及《资金托管协议》约定向家家顺公司账户支付了定金20万元，并预付了佣金1.5万元。二份合同签订后，被告袁素云告知原告，上述房产被法院查封，暂时无法履行买卖合同，正在着手处理解封事宜。此后，原告一直催促两被告尽快解决查封事项及完成交易，但上述房产一直被查封至今。2016年3月l0日，原告委托律师再次与被告联系，确定合同仍在查封状态，且袁素云表示，由于房价上涨，即便履行合同，也不能按原来双方签订的买卖合同约定的房价460万元来履行。无奈之下，原告发函至二被告，要求解除合同，退还已付定金及承担相应的违约责任。原告认为，原告与袁素云签订买卖合同后，因袁素云的其他债务问题导致房产被法院查封，合同无法履行，责任在于袁素云，在原告发函解除买卖合同后，其应承担退还定金的义务。根据买卖合同第十二条违约责任第一款的约定，卖方逾期履行超过15个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金92万元，原告据此提出第1、2、3项诉讼请求。此外，作为居间方的被告家家顺公司，有义务查清房产的具体状况及按协议履行义务，在发现交易不能履行时，应及时提醒原告，避免损失扩大。根据《资金托管协议》第四条第l款约定，家家顺公司应确定“卖方给居间方指定担保公司办理完赎楼公证委托，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态”的前提下，才能向袁素云支付定金。但家家顺公司在不具备上述条件下，向袁素云支付了部分定金(具体金额不清)，家家顺公司违反上述约定的行为造成了原告的损失，又因未能及时通知解约和退回定金，导致原告丧失了另外买房的机会，随后深圳房价暴涨至今，原告如果现在购买同样的房产，要多出近二百万元的价格，损失是明显的，而且是严重的。家家顺公司作为专业的房产居间人，应对其失职行为导致原告的损失承担法律责任，其更无权收取佣金，故原告依法向家家顺公司提出第4、5项诉讼请求。原告诉请法院判令：1、解除原告与二被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(编号NO.50333025667)以及《资金托管协议》(编号NO.55333008585)；2、被告袁素云退回原告已付定金20万元；3、被告袁素云赔偿原告违约金92万元；4、被告家家顺公司对被告袁素云的上述2、3项退赔义务承担连带偿还责任；5、诉讼费用由二被告负担。2016年8月8日，原告称，家家顺公司对袁素云的违约行为没有过错，但对于家家顺公司是否向袁素云支付定金、支付金额多少，原告仍不能确定，因此变更诉讼请求4为：被告家家顺公司对被告袁素云的上述第2项退赔义务承担连带清偿责任。被告袁素云答辩称，本案房产交易没有完成，责任完全在原告。原告仅支付了定金，监管首期款，在发现房产被查封之后就立即撤回监管资金，也没有申请按揭贷款。根据合同法第六十九条规定，当事人中止履行的，应当及时通知对方。原告没有通知袁素云，擅自撤销首期款监管，属于违约。即使房产被查封，只要在过户之前能解封，合同就能顺利履行。袁素云得知原告撤销首期款监管后，一直通过中介告知买方继续履行，只要银行按揭贷款能审批下来，我们一定想尽办法配合过户，但原告就是不买了，并且在观望半年之久才发出解除合同通知，本质原因是签订合同时深圳房价是历史以来最高顶峰，买方感觉房价要下跌，于是借机撤销首期款监管，不申请按揭。综上，袁素云保留另案起诉买方的权利，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告家家顺公司答辩称：1、双方交易之前，家家顺公司已经与袁素云确认涉案房产为有抵押、无查封状态，可交易。2、家家顺公司在买卖双方交易过程中已经履行相关义务，确保袁素云达到资金监管协议约定的放款条件。3、本案系房屋买卖合同纠纷，并非居间合同纠纷，本案合同无法履行的原因不在家家顺公司，因此，家家顺公司不应承担违约责任，也不应承担连带责任。4、家家顺公司在得知房产于2015年7月3日被查封后，已通知买卖双方，并于2015年7月8日向袁素云发函催告，要求其尽快解封房产，同时积极联系买卖双方在家家顺公司进行三方面谈，达成口头约定，袁素云在2015年12月30日前向原告返还定金20万元。在得知袁素云无法履行约定时，家家顺公司以电话、微信等多种方式建议原告起诉并申请查封房产以维护自己利益。经审理查明，2015年6月6日，原告于登奎作为买方，被告袁素云作为卖方，被告家家顺公司作为居间方，三方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧的城市明珠花园10栋12A房产转让给买方，转让总价款460万元；买方在合同签订时支付定金20万元，定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，视为卖方本人已收讫；买方应于2015年6月30日前支付除定金之外的首期款128万元至双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺为准，首期楼款视按揭银行审批后的承诺贷款金额多退少补；卖方应于合同签订之日起2日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助；买方取得银行贷款承诺函且卖方取得房地产证原件（无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方办理递件过户手续；卖方应于收到全部楼款（交房保证金除外）后2个工作日内将房产及钥匙交付买方，结清物业管理、水、电、气、有线电视等费用并办理过户手续，将交房确认书交至居间方，居间方核实后3个工作日内将交房保证金给卖方；佣金6.9万元（含必要费用1.5万元）由买方承担；买卖一方未按照合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方支付以转让总价为基数每日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期超过15个工作日的，守约方有权解除合同并适用定金罚则或支付转让总价20%的违约金；书面材料邮寄送达至合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。2015年6月7日，原告如约支付了定金20万元及必要费用1.5万元，定金由家家顺公司监管。袁素云现已收到部分定金14.5万元。签订买卖合同当天，三方签订《资金托管协议》，约定在具备卖方办理完赎楼公证委托，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态的条件后5个工作日内，居间方将托管定金20万元划入卖方指定收款账户。同时，原告填写《放款申请书》。2015年6月9日，被告袁素云办理了授权深圳市中诚致信融资担保有限公司等人赎楼、卖房等的公证委托手续。2015年6月26日，买卖双方办理首期款监管手续，原告支付首期款118万元。2015年7月3日，因案外人与袁素云民间借贷纠纷一案，涉案房产被深圳市福田区人民法院查封，查封期限三年。2015年7月8日，家家顺公司向袁素云邮寄《解封房产催告函》。2015年7月10日，买卖双方解除首期款资金监管，原告取回首期款118万元。2016年3月10日，原告向被告袁素云及家家顺公司邮寄《解除合同告知书》，称因涉案房产被法院查封，导致合同无法继续履行，经催促后涉案房产仍未被解封，合同目的无法实现，原告因此解除买卖合同和居间服务合同，要求对方返还已收款项。以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、放款申请书、公证书、委托书、定金收据、银行卡客户交易查询、解除合同告知书、快递单、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告于登奎与被告袁素云签订的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。关于袁素云认为原告没有通知卖方就中止履行合同是违约行为的答辩意见，本院认为，根据二手房买卖合同首期款资金监管的交易习惯，监管银行不可能在卖方不同意的情况下向买方退回已监管的首期款，首期款监管解除必须得到袁素云本人或公证委托授权代理人的配合办理，袁素云作为委托人，应当对受托人的行为承担责任，该答辩意见不能成立。在涉案房产被查封，合同履行出现障碍的情况下，袁素云没有提供反担保或向案外人清偿债务，没有积极排除障碍，导致买卖合同目的无法实现，存在过错，构成违约。原告如约履行合同义务，没有任何过错，原告诉请解除买卖合同及资金托管协议，要求袁素云返还已付定金20万元，支付房价20%的违约金92万元，于法有据，符合合同约定，本院予以支持。关于连带责任的问题。原告当庭明确以买卖合同纠纷为由主张权利，被告家家顺公司是居间方，原告与家家顺公司的法律关系不是买卖合同关系，原告要求家家顺公司对袁素云返还定金20万元承担连带责任，于法无据，本院不予支持，家家顺公司相关答辩意见予以采纳，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告于登奎与被告袁素云之间关于深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园10栋12A房产的买卖合同及资金托管协议；二、被告袁素云于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告于登奎返还定金人民币20万元；三、被告袁素云于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告于登奎支付违约金人民币92万元；四、驳回原告于登奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14880元，财产保全申请费5000元，公告费390元，均由被告袁素云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  陈远霞人民陪审员  郭映舜二〇一六年九月三十日书 记 员  张晶晶书 记 员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第10页共11页