四川省营山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1322民初1841号原告：梁泽，男，生于2006年5月6日，汉族，四川省营山县人，住营山县朗池镇。法定代理人：龙丽，女，生于1986年9月5日，汉族，四川省营山县人，住营山县朗池镇，系原告的母亲。委托诉讼代理人：龙开俊，四川营欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹强，四川营欣律师事务所实习律师。被告：营山凯悦房地产开发有限公司。法定代表人：杨易，总经理。委托诉讼代理人：王康平，四川营欣律师事务所律师。原告梁泽诉被告营山凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年7月26日、9月5日公开开庭进行了审理。原告的法定代理人龙丽及其委托诉讼代理人龙开俊、尹强与被告凯悦房产公司的委托诉讼代理人王康平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告梁泽向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告购房款326284元，并支付违约金97885.20元；3.被告退还原告阳台封闭费3800元，并给付资金占用利息；4.被告退还专项维修基金3035元。事实与理由：原、被告于2014年7月29日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的凯悦﹒世纪城第1幢第11层11-2号住房一套，房屋面积为75.88㎡，总售价为326284元，原告一次性支付了上述购房款。同时约定，被告在2015年12月31日前向原告交付上述房屋。期限届满，原告多次要求被告交付房屋，但时至今日，被告一直未向原告交付。被告的行为已经构成根本性违约，根据合同的约定，原告有权要求退房，并要求被告按原告已付房款的30%承担违约金。被告凯悦房产公司辩称，原、被告存在商品房买卖合同关系，且被告已经交付了购房款属实。被告因多种原因所致，才未能按时向原告交付房屋，希望原告予以理解，并继续履行合同。原、被告所签订的合同对违约金约定过高，如果解除合同，请求法院对违约金予以降低。住房专项维修基金并不是被告收取的，而是相关行政职能部门收取的，因此被告没有向原告退还的义务。经审理查明：2014年7月29日，原告作为买受人与被告凯悦房产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的凯悦·世纪城1幢X单元第11层11-2号商品房一套；建筑面积为75.88㎡；房屋单价为4300元／㎡，总价款为326284元；买受人采取一次性付款方式；出卖人在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，并且在交付房屋时，房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等；逾期超过90日未交房后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30%向买受人支付违约金。同时，双方签订的《合同相关附件补充协议》约定：买受人在签订本合同时，即支付总房款的99%，余款1%在2014年8月30日前结算付清。事后，原告按照合同约定，向被告全额支付了购房款326284元（2014年6月28日，原告向被告支付的定金20000元抵作了房款；2014年7月29日支付购房款302484元；2014年8月22日支付3800元），并且在2014年7月29日向被告支付了阳台封闭费3800元。2014年8月22日，原告交付住宅专项维修资金3035元。目前，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对涉案的第1幢楼进行了竣工验收，并且共同出具了竣工验收报告。2016年5月31日，被告在其小区门口张贴公告，向小区第1幢的业主通知房屋基本达到交房条件，定于2016年6月1日正式交房，但是该房屋至今没有达到双方合同约定的交付条件。原告认为被告未按合同约定期限交付房屋的行为侵犯了自己的合法权益，遂诉至本院，请求作出诉请之判决。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方应该按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定履行了给付购房款的义务，被告也应按照合同约定的条件和期限向原告交付房屋。双方约定被告在2015年12月31日前向原告交付房屋，但时至今日，被告应向原告交付的房屋一直未达到合同约定的交付条件，一直不能向原告履行交付的义务，其存在根本性的违约，同时根据双方所签订的合同约定，原告有权要求退房。因此，原告要求解除其与被告所签订的《商品房买卖合同》（包括合同附件）的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，及双方所签订合同的约定，原告要求被告向其退还购房款及阳台封闭费的请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告无证据证实因被告违约导致其产生了些什么损失，本院认定只产生了利息损失，此损失可以参照最高人民法院关于民间借贷中，借贷双方未约定逾期利率按年利率6%的规定执行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案原、被告约定按已付房款的30%承担违约金，明显过高。根据公平原则及被告的过错程度，本院将违约金予以适当减少，调整为以年利率6%上浮30%的利率（即年利率为7.8%）作为计算违约金的依据,自实际交款之日起至合同解除之日止。原告在与被告签订《商品房买卖合同》之前交付的定金20000元抵作购房款应该是在双方签订合同时才确定的，此部分金额应与签订合同当天支付的购房款同时计算违约金，原告支付的购房尾款在后期，应自实际交付时起计算违约金。关于原告支付的阳台封闭费3800元:合同一旦解除，原告就这部分资金必然有利息损失。因此，本院对原告要求被告就这部分款项向其承担赔偿责任的理由成立，本院予以支持。就这部分款项的损失，本院参照年利率6%执行。关于原告要求被告退还住房专项维修资金的问题：原告无证据证实此款由被告实际收取并占有，因此其此项请求的理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告梁泽与被告营山凯悦房地产开发有限公司于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告营山凯悦房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后，立即向原告梁泽退还购房款326284元，并支付违约金（违约金以购房款322484元自2014年7月29日起、购房尾款3800元自2014年8月22日起，分别按年利率7.8%计算至本判决发生法律效力之日止的和）；三、被告营山凯悦房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后，立即向原告梁泽退还阳台封闭费3800元，并给付赔偿金（赔偿金以3800元自2014年7月29日起，按年利率6%计算至款退还时止）；四、驳回原告梁泽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元，由被告营山凯悦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  罗钰蓉二〇一六年九月五日书记员  刘 旭