福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初5804号 原告：张莉萍，女，1984年5月5日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：朱永坚，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐建新，福建一脉律师事务所律师。 被告：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**，统一社会信用代码91350500669290652N。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 原告张莉萍与被告福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称“沃丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张莉萍的委托诉讼代理人朱永坚，被告沃丰公司的委托诉讼代理人连梅明到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请庭外和解期间，但协商和解未果。本案现已审理终结。 张莉萍向本院提出诉讼请求：1、判令沃丰公司向张莉萍支付逾期交房违约金126509元（以购房款1888196元为基数、按日万分之一计算自2016年12月30日起至2018年10月31日止）；2、判令沃丰公司向张莉萍支付逾期办证违约金（以购房款1888196元为基数、按日十万分之一计算自2019年1月31日起至沃丰公司办理房屋产权初始预登记之日止）；3、判令沃丰公司协助张莉萍办理丰泽区××路××街××号楼店面01的《不动产权证书》；4、本案诉讼费用由沃丰公司负担。事实和理由：张莉萍与沃丰公司于2014年4月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号201404250120），张莉萍向沃丰公司购买位于丰泽区××路××街××号楼店面01。《商品房买卖合同》第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前交付店面；第九条约定，逾期交房的按已付款日万分之一支付违约金；第十四条约定，如因沃丰公司原因，张莉萍不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，沃丰公司自逾期之日起每日按已付款的0.001%向张莉萍支付违约金。合同签订后，张莉萍向沃丰公司一次性支付澜湖郡3号楼01店面房款1888196元，但沃丰公司未按照《商品房买卖合同》的约定如期交付房屋，直到2018年10月31日才将房屋正式交付给张莉萍。沃丰公司在正式交付房屋后，经张莉萍多次催促，至今未依约为张莉萍办理产权登记，已构成了严重的违约。 沃丰公司辩称，一、张莉萍未履行合同义务，属于《合同法》第六十七条规定的“先履行一方未履行的”情形，沃丰公司依法可以行使先履行抗辩权拒绝交房，交付时间可予相应顺延，张莉萍的主张没有事实根据与法律依据，依法应予驳回；二、根据建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》及泉州市住房和城乡建设局、财政局联合发布的《泉州市住宅专项维修资金管理规定》，在张莉萍未缴交专项维修金的情况下，沃丰公司有权拒绝交付房屋，张莉萍的主张没有法律依据，依法应予驳回；三、本案诉争房屋已于2018年10月31日交付，张莉萍于2018年11月3日缴纳了公共维修资金，在缴纳公共维修金之前沃丰公司有权拒绝交房。张莉萍对沃丰公司的诉求没有任何事实根据与法律依据，依法应予驳回；四、退一步说，即便法院认为沃丰公司逾期交房，沃丰公司也享有多项可据实予以延期交房的情形，张莉萍要求沃丰公司自2016年12月30日起计付违约金的请求没有事实根据与法律依据。补充协议第六条约定商品房交付使用后200日内协助办证不属于违约情形，故逾期办证时间应扣除200日再计算。 经审理查明，2014年4月25日，张莉萍与沃丰公司签订编号为201404250120的《商品房买卖合同》一份，约定张莉萍向沃丰公司购买址在丰泽区××路××街××号楼店面01，总价款1888196元。该份合同于2014年4月29日办理备案登记。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期：日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、天气资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……。”合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。合同第十八条约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计4019元，于2016年12月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上，监管银行中国银行股份有限公司洛江支行，监管账户4312××××7742”。同日，张莉萍与沃丰公司签订合同编号201404250120《商品房买卖合同》的《合同补充协议》一份，该协议第四条约定：“双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地、地震等包括如下：1、市政配套而引致的延误；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3、影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨走过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风］原因；4、供水、供电部门的停水、停（限）电通知；5、其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人……”《合同补充协议》第五条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担。”第六条约定：“1、出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。买受人所购房产的土地使用权证，在整个楼盘的买受人办理了所购买的房产的房屋所有权证登记之后，由出卖人配合买受人向土地使用权登记部门申请办理土地使用权证”。第十三条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。张莉萍已依约付清全部购房款。 另查明，据沃丰公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》等证据所载，诉争房屋所在楼盘于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2018年5月25日经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。据沃丰公司提供的泉州市生态环境局出具的通知所载，“高考、中考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”。沃丰公司确认其无法提供诉争楼盘在上述通知规定的、中高考期间禁止施工的学校周围200米范围内的相关证据，亦未能提供其在上述期间停止施工的相关证据。另据福建省气象服务中心出具的天气证明所载，自2014年4月25日合同签订之日起至2016年12月30日合同约定的交房之日止，泉州市澜湖郡（泉州市丰泽区高速路口气象观测站）共出现《合同补充协议》第四条约定的24㎜以上降雨、6级以上大风天气共计47天，即沃丰公司可顺延至2017年2月15日交房。2018年9月29日，沃丰公司向张莉萍邮寄《入伙通知书》，通知张莉萍诉争房屋已经政府相关部门验收合格，达到合同约定交房条件，定于2018年10月31日正式交房。要求张莉萍在接到该通知后于2018年11月30日前携带相关文件资料和费用至沃丰·澜湖郡办理房屋交付手续。沃丰公司并于2018年9月30日于《东南早报》刊登《交房公告》，载明澜湖郡1#、2#、3#楼及地下室定于2018年10月31日正式交房。庭审中，张莉萍与沃丰公司一致确认诉争房屋已于2018年10月31日交付。2018年11月3日，张莉萍缴纳了诉争房屋的公共维修资金3215.2元。另，截至法庭辩论终结时止，诉争房屋所在项目的房屋权属总登记尚未办妥，沃丰公司亦未向张莉萍开具已付购房款的不动产销售专用发票及交付办理分户登记所需的测绘图纸等办证所需资料。 本院认为，沃丰公司与张莉萍就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。按合同约定，沃丰公司应于2016年12月30日前，将符合合同及补充协议约定的诉争房屋交付张莉萍使用。但合同附件六《合同补充协议》第四条约定，如遇到“累计24小时降雨超过24㎜或6级以上（含6级）大风原因”，沃丰公司可顺延交房期限。自2014年4月25日双方签订合同之日起至2016年12月30日合同约定的交房之日止，出现了上述《合同补充协议》第四条约定的可延期交房的风雨天气共计47天，沃丰公司因天气因素可顺延至2017年2月15日交房。沃丰公司还辩称，因施工期间出现中、高考等政府文件限制施工的情形，故可因此顺延交房期限。但据沃丰公司提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”，而沃丰公司并无法提供证据证明诉争房屋所在楼盘在上述通知禁止施工的学校周围200米范围内，亦未能提供施工记录等可以证明其在中、高考期间停止施工的相关证据，故对沃丰公司以中、高考期间因政府文件限制施工而要求顺延交房期间的辩解，本院不予采纳。关于公共维修资金的缴纳，合同第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前向张莉萍交房；合同第十八条约定，张莉萍应于2016年12月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金；而《合同补充协议》第五条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续”。基于上述约定，可以认定双方约定张莉萍最迟应于沃丰公司向其交房时缴请诉争房屋的专项维修资金，否则沃丰公司有权拒绝交房及协助办理分户产权登记手续。另据庭审查明的事实，虽然合同第十八条约定了诉争房屋应缴专项维修资金的金额，但对缴款账户的约定不明确；而沃丰公司在邮寄给张莉萍的《入伙通知书》中，对该房屋应缴公共维修基金的金额作了变更，明确了缴款账户等具体事项，并通知张莉萍“交房时，凭缴款凭单向开发商索取收款收据”。沃丰公司实际于2018年10月31日与张莉萍办理诉争房屋的交接手续，张莉萍于2018年11月3日缴清了诉争房屋应缴公共维修资金，沃丰公司在确认该事实后，向其开具了收款收据。故沃丰公司自愿在张莉萍缴清公共维修资金时提前向张莉萍交房，并未以此拒绝交房，且导致其迟延交房的事由不可归责于买受人，现沃丰公司以此为由，要求顺延其交房期限，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，沃丰公司因出现合同约定可延期交房的免责天数，可顺延至2017年2月15日交房，但其直至2018年10月31日才将诉争房屋实际交付给张莉萍，逾期交房623天，应按总购房款1888196元的日万分之一向张莉萍支付逾期交房违约金共计117634.61元（1888196元×0.0001×623天）。关于协助办证的问题，据双方在《合同补充协议》第六条的约定，沃丰公司应于商品房交付使用后200日内协助张莉萍办理分户产权登记手续。庭审中，双方一致确认诉争房屋已于2018年10月31日实际交付，故沃丰公司应于2019年5月19日前协助张莉萍办证。但沃丰公司尚未办妥诉争房屋所在项目的房屋权属总登记，亦未向张莉萍交付购房款发票、分户图等办证所需资料，构成逾期协助办证。张莉萍请求沃丰公司按购房款1888196元的日十万分之一，自2019年1月31日起至沃丰公司办理房屋产权初始预登记之日止支付逾期协助办证违约金，本院予以部分支持，上述违约金应自沃丰公司逾期之日即2019年5月20日起计付。张莉萍同时诉请沃丰公司履行协助其办理诉争房屋不动产权证书的义务，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给张莉萍逾期交付址在泉州市丰泽区××路××街××号楼店面01的违约金117634.61元； 二、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给张莉萍逾期办理上述房屋不动产权证书的违约金（以购房款1888196元为基数、按日十万分之一的标准计付自2019年5月20日起至办理诉争房屋不动产权初始预登记之日止）； 三、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助张莉萍办理上述房屋的《不动产权证书》； 四、驳回张莉萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2868元，减半收取计1431元，由张莉萍负担25元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担1406元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇一九年十月三十一日 书记员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。