苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初6号原告：王林。被告：王金。被告：陈玲妹。委托诉讼代理人：刘红，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旋，江苏万拓律师事务所实习律师。原告王林男与被告王金男、陈玲妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王林男，被告陈玲妹的诉讼代理人刘红到庭参加诉讼。被告王金男经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王林男诉称，原、被告系朋友关系，于2009年9月10日就被告将其位于相城区阳澄湖镇湘城湘太路边（湘城戴娄村警务室对面）的部分厂房出售给原告达成协议，后原告按约支付了全部转让款人民币90万元。但被告出售的厂房因被告有债务被相城区法院依法查封并进入评估、拍卖程序。由于被告出售给原告的厂房无房产证、土地证，故原、被告于2009年达成的厂房出售协议应无效，且转让的厂房实际已被法院查封、评估、拍卖用于清偿被告的债务，致原告的利益受到损害。原告只能诉至法院，请求判令原、被告双方于2009年9月10日签订的《厂房出售协议》无效，被告王金男、陈玲妹返还原告已支付的转让款人民币90万元、承担利息损失60万元（按年利率10%，计算至被告实际付清之日止），本案诉讼费由被告承担。被告王金男未应诉答辩。被告陈玲妹辩称，认可签订协议的事实，被告已将厂房交付给原告使用，被告按照协议已经履行了相应义务。厂房占地面积有1600多平方米，交易价格90万元，当时低于市场价，考虑到了房屋没有两证，原告知道这个事实，但符合合同法鼓励交易原则。协议合法有效，原告请求应予驳回。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、原告的身份证复印件、两被告的常住人口信息原件，证明原、被告主体身份。2、《厂房出售协议》原件一份，证明两被告于2009年9月10日将厂房出售给原告，约定了厂房的面积、价款。3、收条原件2张、存单复印件6张、现金支票复印件4张、银行承兑汇票复印件1张，证明原告于2009年9月10日、2009年9月14日共付给被告购房款90万元。经质证，被告陈玲妹对原告的上述证据之真实性无异议。被告王金男未提交书面质证意见，但于庭前委托他人向本院提供收条二份，内容为王林男于2013年2月21日收到王金男房租10万元，于2014年11月12日收到王金男5万元。经质证，原告对收条的真实性无异议，认可分二次收到厂房租金15万元。经审理查明，2009年9月10日，原告王林男为购房人，被告王金男、陈玲妹为出售人，双方签订《厂房出售协议》一份，约定被告王金男出售厂房（南面三楼三间1000平方米，平房600平方米8.5间）给原告，墙面向北4米为通道，到三楼三间厂房东墙角至，包括土地使用权，今后村里缴费由原告负责（包括南面西面围墙和大门在内出售给原告），具体债权债务与原告无关，付款方式按银行凭证，共计玖拾万元（900000.00元）。协议落款处，原、被告分别在购房人和出售人处签名，两被告还捺了指印。见证人郭某签名。协议后附了厂房平面图，标注粗线范围内的房屋为买卖房屋，原告王林男与被告王金男分别在平面图的下方签了名。原告于当天支付购房款70万元，其中存单5张计55万元，现金支票二张计10万元，承兑汇票一张5万元，被告王金男出具收条一份。2009年9月14日，原告支付购房款20万元，其中现金支票2张计10万元，存单一张10万元，被告王金男再出具收条一份。后两被告将出售的厂房移交给原告。原告于2010年2月10日将厂房出租给案外人蔡金男，并与蔡金男签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期为2010年2月10日至2013年2月10日。原告认可收到蔡金男支付半年租金5万元，但一个月后蔡金男就离开了，由被告王金男接收厂房并转租给他人。原告还认可于2012年经被告王金男从承租人秋香处收到租金10万元，于2013年2月21日经被告王金男从秋香处再收到租金10万元。对于该20万元租金，原告表示均是被告王金男电话通知去收取，原告出具收条给被告王金男。2014年11月12日原告又收到租金5万元，再次出具收条给被告王金男。此后本案厂房因被告王金男、陈玲妹涉及债务纠纷，被本院裁定查封，在进入执行程序后予以评估、拍卖。原告为此诉至本院，要求确认原、被告之间的《厂房出售协议》无效并由两被告返还购房款人民币90万元和按年利率10%承担利息损失。以上事实，有原告提供的原、被告主体身份材料、《厂房出售协议》、收条、存单、现金支票、银行承兑汇票、《房屋租赁合同》，被告王金男提供的收条及到庭当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。审理中，经本院核实，被告王金男，被告陈玲妹，包括被告陈玲妹担任投资人的苏州市旺盛丝绒制品织造厂和苏州市胜艺工艺服饰品厂因多起债务案件未了结，正在本院执行中，本案所涉厂房已被本院一并查封，并予以评估、拍卖。审理中，被告陈玲妹认可本案转让的厂房目前被法院查封并予以评估、拍卖，但其和女儿王洁均提出了执行异议，其与被告王金男原系夫妻关系，现已离婚，是在离婚前把厂房转让给原告的，如果法院处分已经转让的厂房可能会损害其利益。原告表示原告虽未提出执行异议，但要求参与两被告厂房被拍卖后的财产分配。本院认为，被告王金男、陈玲妹在2009年9月10日与原告签订《厂房出售协议》并在原告支付转让款90万元后，双方已办理了厂房移交手续，故厂房的收益应归原告享有。被告王金男提供的二份收条虽然写明原告分二次收到被告王金男租金合计15万元，但实际上是他人租用了原告购买的厂房后支付的租金，故原告与被告王金男之间形成事实上的口头委托租赁关系，原告为委托人，被告王金男是受托人，租赁收益应归委托人即原告享有。现到庭原告与被告陈玲妹均认可本案转让的厂房无所有权证和土地证，即无法办理转移登记，参照《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，故原告与两被告签订的《厂房出售协议》依法应为无效，且两被告转让的厂房系因两被告有债务而被本院查封并评估、拍卖，用于清偿两被告及被告陈玲妹担任投资人的苏州市旺盛丝绒制品织造厂和苏州市胜艺工艺服饰品厂的债务，由此产生本案纠纷的责任在两被告。对因无效合同取得的财产依法应予返还。两被告转让的厂房已在本院强制执行中，故原告无须再承担返还义务。被告王金男、陈玲妹应返还原告支付的转让款90万元。对于合同无效造成对方损失的，按过错情形由合同当事人承担相应责任。两被告针对原告的诉请未提出损失赔偿主张。原告请求两被告承担转让款利息损失，本院考虑到在转让厂房被查封与评估及拍卖前由原告收益，故酌情支持按本金90万元，自起诉之日起按银行同期贷款基准利率计算利息。被告王金男经本院合法传唤后未到庭，视为自行放弃答辩、质证等诉权，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告王林男与被告王金男、陈玲妹于2009年9月10日签订的《厂房出售协议》无效。二、被告王金男、陈玲妹返还原告王林男转让款人民币90万元，并支付该款自2016年1月4日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息至实际清偿之日止，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费9800元，公告费300元，合计人民币10100元，由被告王金男、陈玲妹负担（此款原告已预交，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  干文建人民陪审员  钱惠良人民陪审员  吴进兴二〇一六年九月五日书 记 员  徐 婷