广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终11067号上诉人（原审被告）：徐世锋，男，汉族，1977年10月24日出生。委托诉讼代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂有高，广东信荣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：廖耿辉，男，汉族，1971年12月29日出生。委托诉讼代理人：罗文元，广东商拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒绪彬，广东如智律师事务所律师。原审被告：顾运新，男，汉族，1982年10月20日出生。原审被告：高正武，男，汉族，1975年9月12日出生。原审第三人：深圳市龙城房地产经纪有限公司。法定代表人：李丽，董事长。委托诉讼代理人：林小泳，系公司员工。原审第三人：深圳农村商业银行福田支行。法定代表人：葛继伟。第三人：刘幸华，女，汉族，1980年5月5日出生。上诉人徐世锋因与被上诉人廖耿辉、原审被告顾运新、高正武、原审第三人深圳市龙城房地产经纪有限公司（以下简称“龙城房产公司”）、深圳农村商业银行福田支行（以下简称“农商行”）、第三人刘幸华房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。二审审理过程中，根据刘幸华的申请，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第二款的规定，依法准许刘幸华作为第三人参加二审诉讼。本案现已审理终结。徐世锋上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一、二审诉讼费用由廖耿辉承担。事实与理由：一、一审法院认定“在签订合同前三人曾一起商量过卖房事宜，签订合同当天顾运新电话联系过徐世锋并告知其代签合同一事”不是事实，事实是三人并未对涉案房产的出售价格、出售条件协商一致，徐世锋从未授权顾运新为代理人签订买卖合同，故不能视为徐世锋对顾运新与廖耿辉签约行为的认可。在顾运新笔录中公安提问“你和高正武卖房子有无跟徐世锋商量？”，顾运新回答“有在电话中商量”，但顾运新在本案中作为无权处分人，在并无其他证据证明顾运新在签约当日电话联系过徐世锋代签合同一事的情况下，其单方陈述不足以作为定案依据。二、一审法院认定“在中介处协商过程中徐世锋对顾运新、高正武代理处分涉案房产一事并未提出异议”不是事实。徐世锋得知顾运新冒充其签约的事实后，并未追认其签约行为，而是找到买家表示拒绝出售涉案房产，廖耿辉笔录内容显示“徐世锋是在律师出函后才知涉案房产被顾运新擅自处分的事实，并主张没有签名，没有委托，且没有收到定金后，我才知道受骗，就过来报警。”可以证明徐世锋在中介处协商时己明确拒绝追认顾运新代理签约的行为。三、一审法院以“顾运新在签订合同时也出示了房产证及徐世锋的身份证复印件，因此在签订合同时廖耿辉有理由相信高正武、顾运新享有涉案房产的处分权。”缺乏事实与法律依据。当时顾运新只是向廖耿辉出示了保存在手机中的照片，徐世锋对签约事实并不知情，从未将涉案房产证和身份证复印件照片发给顾运新供其签约使用，该事实恰恰证明廖耿辉签订合同时疏于履行审查义务，未查明签约人身份，未核实身份证件，仅凭顾运新一己之言，在明显可以查明顾运新并非产权人本人的情况，就与顾运新签约，已存在过错；顾运新在签署定金收据时，错写成自己的名字，廖耿辉仍未引起足够的重视，让顾运新涂掉后重新签署徐世锋的名字，一错再错，廖耿辉对顾运新无权处分的行为应承担责任。综上所述，廖耿辉在签约时未尽到审查义务，与非产权人签约，顾运新作为无权代理人，其笔录内容不应作为定案依据，在无证据证明徐世锋追认顾运新代理行为的情况下，该合同对徐世锋不产生法律效力，一审判决有误，请求二审法院查明事实，并依法改判。廖耿辉辩称：一审判决认定事实清楚，判决公平公正，应予维持。本案是一起典型的因房屋价格上涨恶意违约的房屋买卖案例，从一审查明的相关事实以及龙城房产公司出具的相关说明、公安机关对交易过程调查的事实，足以形成证据链，证明徐世锋对本案的二手房交易是知情且默认的。特别是徐世锋经公安机关询问时，其陈述涉案房屋虽然登记在徐世锋名下，但是事实上幕后投资人是高正武，对高正武和顾运新二人与廖耿辉就二手房买卖交易的签署、履约过程，徐世锋没有任何异议，恳请二审法院查明事实，驳回徐世锋的全部上诉请求，维护廖耿辉合法权益。龙城房产公司述称：最开始的交易，约定房屋总价格是150万元，过了一周，准备做公证时，高正武提出这套房屋家人不同意卖，认为150万元的价格过低，要求加价15万元，这是我方和高正武微信的交流过程。后期，廖耿辉不接受价格，便约了徐世锋、高正武、顾运新、还有一个女的（自称是他们家人），四人到龙城房产公司协商，在协商过程中，高正武要求房价加多35万元才促成该交易，廖耿辉愿意出10万元的加价完成交易，高正武、顾运新两人不同意160万元出售该房产，坚持要185万元的总价来成交，这是临时的恶意加价，导致双方无法接受，故没有促成交易。交谈过程中，徐世锋本人自始至终是一言不发的，足以证明顾运新、高正武两人是有权利全程把控此套房屋的交易。刘幸华述称：卖房时没有出具授权委托书，按道理说是属于夫妻共同财产，刘幸华没有同意。顾运新、高正武、农商行未作陈述。廖耿辉向一审法院起诉请求：1、徐世锋、顾运新、高正武继续履行与廖耿辉于2015年5月31日签订的《房产买卖合同》，徐世锋、顾运新、高正武向农商行解除国香尚居X座X单元XX房产抵押登记，徐世锋、顾运新、高正武将上述房产过户到廖耿辉名下并交付给廖耿辉；2、徐世锋、顾运新、高正武支付廖耿辉延期交房违约金35250元（违约金以房产交易总价1500000元为基数，自2015年6月20日起按每日万分之五计至上述房产过户并交付给廖耿辉之日止，此处暂计至2015年8月6日）；3、本案诉讼费由徐世锋、顾运新、高正武承担。一审法院认定事实：2015年5月31日，徐世锋作为卖方，廖耿辉作为买方，在龙城房产公司居间下，签订了《深圳市龙城房地产经纪有限公司房产买卖合同》（合同编号为0003148）。合同约定卖方同意将位于深圳市龙岗区国香尚居X座X单元XX房产转让给买方，转让成交价为人民币1500000元；买方在合同签订当日向卖方支付20000元定金，卖方同意从定金或首期款中预留5000元由经纪方托管作为交房保证金；买方须于2015年6月20日之前支付首期款880000元，并到买方贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或经纪方通知后积极配合办理。合同第五条约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托给担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之工作日十日内出具公证授权委托书给第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件。合同第六条约定，房屋过户的所有税费由买方承担。合同第七条约定，如买方选择一次性付款，则在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的机构监管账户之日起3日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如买方选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日起3日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管。合同第十一条约定，卖方应当在收到全款后5日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方收到全款后拒绝交房，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方须按房产交易总价按万分之五每日支付延期交房违约金给买方。合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。关于合同的签署及定金支付情况，在场人有龙城房产公司的工作人员，廖耿辉，高正武、顾运新，廖耿辉在买方一栏签字按印，顾运新在卖方一栏签署“徐世锋”并按印。合同签订当日，廖耿辉向高正武支付定金15000元，向龙城房产公司支付5000元作为交楼押金由其代为托管，顾运新以徐世锋的名义向廖耿辉出具一张金额为20000元的定金收据。廖耿辉分别于2015年6月15日、2015年6月17日在自己名下的银行账户筹集资金300000元、580000元，共计880000元，准备办理首期款资金监管手续。后徐世锋在廖耿辉及龙城房产公司的催告下仍未办理赎楼公证授权委托，亦未配合廖耿辉办理首期款资金监管手续。2015年7月2日，廖耿辉以自己被骗为由向深圳市公安局新城派出所报警，称和自己签合同的是顾运新而不是徐世锋。新城派出所于2015年7月2日询问了徐世锋并做了笔录，徐世锋称：自己和高正武、顾运新是朋友关系，涉案房产系高正武以徐世锋的名义买的，2015年5月份的一天，自己和高正武、顾运新一起商量过卖房事宜，对顾运新当时代自己签署买卖合同不知道，后来于2015年6月7日自己和高正武、顾运新一起去中介龙城房产公司谈解除合同一事高正武说过。新城派出所于2015年7月2日询问了高正武并做了笔录，高正武称：自己和徐世锋、顾运新系朋友关系，涉案房产系自己出资以徐世锋名义购买，2015年4月份将涉案房产挂到网上出售并留了电话；2015年5月31日中介龙城房产公司告知有买家，因徐世锋不在深圳，就让顾运新一起过中介处以徐世锋的名义与廖耿辉签订买卖合同，但是在2015年6月7日左右听说房价涨的厉害就不想卖了，并拒绝履行与廖耿辉签订的买卖合同，同时愿意退还双倍定金给廖耿辉，或者加价至1850000元卖给廖耿辉。新城派出所于2015年7月2日询问了顾运新并做了笔录，顾运新称：涉案房产系自己和徐世锋、高正武合伙以徐世锋的名义购买的，2015年5月份三人一起商量将涉案房产卖掉，当时徐世锋在外地，所以自己就和高正武去中介处以徐世锋的名义卖房子，后来徐世锋说现在房价涨的那么厉害就不卖了，我们还跟买家说愿意退还双倍定金，或者以1850000元的价格继续出售给买家。关于为什么代签徐世锋的名字，顾运新称已经和徐世锋电话联系过，因徐世锋在外地有事不能过来，就电话告知徐世锋代签他的名字卖房子，因为房子涨价徐世锋不想卖了所以否认不知道签字这回事。新城派出所于2015年7月31日询问了龙城房产公司工作人员林小泳并做了笔录，林小泳称：当时来公司签合同是两个人，一个是高正武，自称涉案房产是其出资购买但登记在徐世锋名下，另外一个自称是业主徐世锋，后来才知道是顾运新。关于签订合同及收取定金的过程，林小泳称顾运新自称是徐世锋，所有签合同和写定金收据都是签的徐世锋的名字，顾运新叫廖耿辉将定金付给高正武。2015年6月5日左右，中介龙城房产公司约高正武做公证授权委托，高正武告知没有徐世锋的结婚证、户口本，过了两天高正武说房子卖便宜了要求加价。之后，高正武说房子是他和徐世锋、顾运新三人一起买的，并告知签合同的并非徐世锋本人而是顾运新。2015年6月26日，在龙城房产公司的主持下，廖耿辉与徐世锋、高正武、顾运新一起协商，因价格原因双方没有谈成，所以发生了纠纷。另查明，涉案房产位于深圳市龙岗区龙城街道国香尚居X座X单元XX房产，房产证号为XXX**，建筑面积为89.77平方米，用途为住宅，登记在徐世锋名下，享有百分之百产权，农商行系涉案房产的抵押权人，涉案房产至今未办理注销抵押登记手续。同时，廖耿辉向一审法院提交了深圳市房地产权登记中心出具的购房资格证明，证明廖耿辉具有购买壹套房屋的资格。一审法院认为，顾运新以徐世锋的名义与廖耿辉及龙城房产公司签订的《深圳市龙城房地产经纪有限公司房产买卖合同》，是三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同。本案争议的焦点是顾运新以徐世锋的名义签订的合同是否对徐世锋发生法律效力？首先，关于涉案房产的权属，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，涉案房产登记在徐世锋名下，其享有百分之百产权，故在登记变更之前可以认定涉案房产的所有权人系徐世锋。其次，徐世锋、顾运新、高正武及中介工作人员在派出所的陈述称，徐世锋、顾运新、高正武三人系朋友关系，三人合伙购得涉案房产登记在徐世锋名下，在签订合同前徐世锋、顾运新、高正武曾一起商量过卖房事宜，签订合同当天顾运新电话联系过徐世锋并告知其代签合同一事，之后在中介处协商过程中徐世锋对顾运新、高正武代理处分涉案房产一事并未提出异议，不想卖只是因房屋涨价所以说不知道签合同这事，故根据以上事实可以认定顾运新在本案房屋买卖过程中享有代理权。再次，顾运新也出示了房产证及徐世锋身份证的复印件，因此在签订合同时廖耿辉有理由相信高正武、顾运新享有涉案房产的处分权。因此，顾运新以徐世锋的名义与廖耿辉签订合同并收取定金属于有权代理行为，该合同对徐世锋发生法律效力，双方应全面履行合同约定的义务，故对徐世锋辩称的顾运新、高正武签订合同、收取定金的行为构成无权代理的意见一审法院不予采纳。合同签订后，廖耿辉按照合同约定支付了定金并准备了首期款，而徐世锋收取定金后即未配合廖耿辉办理首期款资金监管手续，亦未按合同约定办理注销抵押登记手续，而是直接要求廖耿辉加价出售涉案房产，导致合同无法继续履行，徐世锋的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一。本案中，徐世锋的行为已构成违约，而廖耿辉、徐世锋之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且廖耿辉明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故廖耿辉请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持。继续履行涉案《深圳市龙城房地产经纪有限公司房产买卖合同》的具体事项包括：廖耿辉支付购房余款、徐世锋协助办理注销抵押登记、过户手续并交付涉案房产，即廖耿辉应一次性向徐世锋支付购房余款1480000元，龙城房产公司托管的交房保证金5000元应支付给徐世锋；之后，徐世锋应协助廖耿辉办理产权过户登记手续，办理过户登记手续所发生的税、费由廖耿辉负担；徐世锋应于收到全部购房款五日内向廖耿辉交付涉案房产。因双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方签订的编号为0003148《深圳市龙城房地产经纪有限公司房产买卖合同》执行。徐世锋逾期办理赎楼，廖耿辉自愿代为履行徐世锋注销抵押相关手续义务，一审法院予以准许。关于廖耿辉请求徐世锋向廖耿辉支付延期交房违约金，因廖耿辉没有提供因徐世锋违约行为造成订约时实际损失具体金额，且合同约定为卖方收到全部楼款后拒绝交房的才承担延期交房违约金，故一审法院对廖耿辉此请求不予支持。据此，一审法院判决：一、廖耿辉与徐世锋继续履行于2015年5月31日签订的编号为0003148《深圳市龙城房地产经纪有限公司房产买卖合同》；二、徐世锋于本判决生效之日起十日内办理深圳市龙岗区龙城街道国香尚居X座X单元XX房产注销抵押登记，逾期由廖耿辉自徐世锋逾期之日起十日内代徐世锋履行注销抵押登记义务，农商行协助办理；三、廖耿辉应于注销抵押登记手续后五日内向徐世锋一次性支付剩余购房款人民币1480000元；四、龙城房产公司应于在办理涉案房产注销抵押登记手续后五日内向徐世锋支付托管款人民币5000元；五、徐世锋应当于收到全部价款之日起三日内协助廖耿辉将位于深圳市龙岗区龙城街道国香尚居X座X单元XX房产过户至廖耿辉名下；过户产生的各项税费，由廖耿辉承担；六、徐世锋应当于办理过户手续之日起五日内将前述房产交付给廖耿辉；七、本判决未尽事宜，双方按《深圳市龙城房地产经纪有限公司房产买卖合同》约定条款诚信履行；八、驳回廖耿辉的其他诉讼请求；案件受理费9309元，保全费5000元，合计14309元（此款廖耿辉已预缴），由廖耿辉承担329元，徐世锋承担13980元。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房产买卖合同签订时，高正武、顾运新在场，由顾运新使用徐世锋名义与廖耿辉签订。徐世锋上诉主张顾运新无权代理其签订涉案合同，一审判令继续履行涉案合同错误，对此，本院认为，徐世锋为涉案房产的登记权利人，但在深圳市公安局新城派出所2015年7月2日的询问笔录中，徐世锋明确承认涉案房产系高正武以其名义购买。在无其他相反证据的情况下，徐世锋的上述陈述推翻了涉案房产的登记效力，证明其并非涉案房产的实际权利人，实际权利人为高正武。徐世锋配偶刘幸华主张自已为涉案房产的共有人，也未能提交证据证明徐世锋出资购买了涉案房产，其主张缺乏依据，本院不予支持。故，本院认定徐世锋、刘幸华均不是涉案房产实际权利人。在深圳市公安局新城派出所2015年7月2日的询问笔录中，高正武确认涉案房产系自己出资以徐世锋名义购买，顾运新称涉案房产系三人合伙以徐世锋名义购买。高正武、顾运新对涉案房产实际权利人的情况主张不同，但高正武、顾运新均参与了涉案房产买卖合同的签订，将涉案房产转让给廖耿辉，应认定为高正武、顾运新处分自己财产的行为。因此，涉案房产买卖合同应属高正武、顾运新与廖耿辉之间买卖涉案房屋的真实意思表示，合法有效。高正武、顾运新不履行合同义务已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的承担方式之一，涉案合同不存在不能继续的情形，一审判令继续履行合同并无不当，本院予以维持。高正武、顾运新应履行作为出卖人的合同义务，而涉案房产登记于徐世锋名下，徐世锋亦应配合继续履行涉案房产买卖合同，但徐世锋不是房产的实际权利人，无权收取涉案购房款，廖耿辉应将剩余购房款1480000元一次性支付给高正武、顾运新。高正武、顾运新收取房款后，就房款如何分配问题可自行协商或另循法律途径解决。因涉案房屋上仍设有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于买受人可代为清偿抵押债务以消灭抵押权的规定，如高正武、顾运新、徐世锋未能注销抵押登记，则廖耿辉可代为向抵押权人农商行清偿抵押债务以注销抵押权。综上，徐世锋的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，处理结果错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1357号民事判决第七项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1357号民事判决第八项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1357号民事判决第一项为：廖耿辉与徐世锋、高正武、顾运新继续履行于2015年5月31日签订的编号为0003148《深圳市龙城房地产经纪有限公司房产买卖合同》；四、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1357号民事判决第二项为：高正武、顾运新、徐世锋应于本判决生效之日起十日内向深圳农村商业银行福田支行清偿抵押债务并注销深圳市龙岗区龙城街道国香尚居X座X单元XX房产的抵押登记，深圳农村商业银行福田支行应予配合；如高正武、顾运新、徐世锋未在本判决前述指定期限内清偿抵押债务并注销抵押登记，廖耿辉可在该期限届满之日起三日内代为向深圳农村商业银行福田支行清偿并注销抵押登记，深圳农村商业银行福田支行应予配合；五、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1357号民事判决第三项为：廖耿辉应于注销抵押登记手续后五日内向高正武、顾运新一次性支付剩余购房款人民币1480000元；如廖耿辉已代为清偿抵押债务以注销抵押登记，可在前述应付剩余购房款数额中扣除代为清偿的债务本及相关费用；六、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1357号民事判决第四项为：深圳市龙城房地产经纪有限公司应于在办理涉案房产注销抵押登记手续后五日内向高正武、顾运新支付托管款人民币5000元；七、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1357号民事判决第六项为：徐世锋应于高正武、顾运新收到全部价款之日起三日内协助廖耿辉将位于深圳市龙岗区龙城街道国香尚居X座X单元XX房产过户至廖耿辉名下，过户产生的各项税费，由廖耿辉承担；八、驳回廖耿辉的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费、保全费共计人民币23618元，由高正武、顾运新负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年九月七日书记员（兼） 李开宇附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一百一十条:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。