重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4310号上诉人（原审原告）：蒋明才，男，1967年11月19日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：张福林，重庆厚善律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：重庆宜佳置业有限公司，住所地重庆市綦江区。法定代表人：戴行，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅建波，重庆言实律师事务所律师。上诉人蒋明才与被上诉人重庆宜佳置业有限公司（以下简称宜佳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第07748号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蒋明才上诉请求：撤销原判第一、二项，改判宜佳公司支付其迟延交房违约金11579元、办理登记受理单违约金4944.44元和交付房地产权证违约金8675.56元，一、二审诉讼费由宜佳公司承担。事实和理由：办理竣工验收备案登记是宜佳公司的工作，公司办理的时间蒋明才无从知晓，因此一审法院认为诉讼时效从2013年8月21日取得竣工验收备案登记之时起算是不成立的。虽然合同没有约定迟延交付房地产权证的违约金，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有规定，由于出卖人的原因造成买受人在期限届满时未能取得房屋权属证书的，应当承担违约责任。由于宜佳公司在取得登记受理单后，未及时去办理房地产权证的接收手续并交付蒋明才，致使一年后蒋明才方得到房地产权证，因此宜佳公司应当按已付房款总额，按逾期贷款利息支付违约金。宜佳公司书面辩称，双方合同约定交房时间为2012年5月30日，宜佳公司于2012年6月2日交付房屋，蒋明才从该日起就应当知晓权利受到侵害，最迟应在2013年8月21日涉案房屋取得竣工验收备案登记时起算诉讼时效，而蒋明才直至2015年9月25日才起诉主张延期交房违约金，已超过诉讼时效。合同约定房屋实际交付之日起60日内宜佳公司应当向办证部门提交办证资料，公司于2014年4月30日取得办证登记受理单，一审已判决公司承担相应的逾期办证违约责任，而宜佳公司取得受理单后即已履行完毕合同约定的办证义务，不应承担其他违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。蒋明才向一审法院起诉请求：被告向原告支付迟延交付房屋的违约金11579元、被告以原告已付房款为基数，以每日万分之一为标准向原告支付2013年8月21日至2014年4月30日期间迟延办理登记受理单的违约金，以及2014年5月1日至2015年4月30日迟延交付房产证的违约金。一审法院认定事实：2011年4月1日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于重庆市綦江区三角镇向阳街X号XX号商品房一套，建筑面积103.84㎡。合同约定：房屋成交金额为257523元，建筑面积单价2480元/㎡。签订合同之日，原告支付总房款的3成（77523元），余款180000元由原告在银行申请15年按揭贷款支付。被告应当在2012年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。除合同约定的遭遇不可抗力情况外，被告如未按合同约定的期限交房，逾期在60日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按原告已付房价款百分之壹向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告双方应当相互配合办理商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应当在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由原告方提供的资料提供给被告。如因被告方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，双方同意自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之0.05向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，到被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之壹的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。合同签订前，原告已于2010年8月6日、2011年3月5日分别向被告支付了50000元、27523元款项；合同签订后，原告办理按揭贷款支付了剩余房款。2012年6月2日，被告将房屋交付原告使用。2013年8月21日，房屋所在工程取得建设工程竣工验收备案登记证。2014年4月30日，被告取得綦江区国土资源和房屋管理局出具的登记受理单。2015年5月，原告取得房屋产权证书。之后双方因房屋墙体渗水问题协商未果，原告遂提起本案诉讼。一审法院认为，原告蒋明才与被告宜佳公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；双方均应依照合同约定履行自己的相应义务。根据合同规定，被告应当在2012年5月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用，而被告实际于2012年6月2日向原告交付的房屋未经建设工程竣工验收备案登记，不符合合同约定和法定（《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”）的条件，并非有效交付，故原告于此时应当已知晓自己的权益遭受侵害；2013年8月21日，被告取得了建设工程竣工验收备案登记证，满足了合同约定和法定的条件，原告至迟应从此时计算主张迟延交房违约金的诉讼时效；2015年9月25日，原告起诉主张迟延交房违约金，已超过2年的诉讼时效，且原告亦未提供诉讼时效中止、中断的证据。因此，原告要求被告支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求，理由不成立，法院不予支持。由于2013年8月21日被告取得了建设工程竣工验收备案登记证，房屋才符合合同约定与法定的交房条件，此时方能形成有效交房，故被告对原告实际交付房屋的时间应认定为2013年8月21日。按照合同约定，被告提交资料并取得登记受理单的时间为房屋实际交付之日起60日内。故被告取得登记受理单的时间最晚不应晚于2013年10月20日，而被告实际取得登记受理单的时间为2014年4月30日，故原告有权依照合同约定请求被告支付2013年10月21日至2014年4月30日期间迟延办理登记受理单的违约金。经审查，被告应当向原告支付迟延办理登记受理单的违约金为4944.44元（257523元×0.01%×192天）。审理中，原告请求被告支付2014年5月1日至2015年4月30日期间迟延交付房产证违约金的诉讼请求，因双方合同对此并未进行约定，也无法律强行性规定，故法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决：一、被告重庆宜佳置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告蒋明才迟延办理登记受理单违约金4944.44元；二、驳回原告蒋明才的其他诉讼请求。案件受理费930元，由宜佳公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案房屋于2012年6月2日实际交付，2013年8月21日取得建设工程竣工验收备案登记证，而蒋明才于2015年9月25日方主张迟延交房违约金，已超过两年的诉讼时效。蒋明才上诉称其不知晓涉案房屋何时取得竣工验收备案登记证，但建设工程的相关信息能够在有权机关进行查询，故对其此项上诉理由本院不予采纳。对于蒋明才主张的迟延交付房产证违约金，因双方并未就此进行约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条系规定由于出卖人的原因，买受人期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，而本案中双方已在合同内对办理产权登记进行了约定，即以取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为准。因此，蒋明才不能以上述法律规定要求主张迟延交付房产证的违约金。综上所述，蒋明才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人蒋明才负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  王伯文审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一六年九月五日书 记 员  曾 燕