山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4522号 原告：中国建设银行股份有限公司济南高新支行，住所地济南市高新区。统一社会信用代码91370100X13200677U。 负责人：林拥旗，行长。 委托诉讼代理人：石萍、张旭，山东科创律师事务所律师。 被告：张传忠，男，1969年9月25日出生，汉族，户籍所在地济南市长清区，通讯地址济南市长清区。 被告：王秀菊，女，1970年1月6日出生，汉族，户籍所在地济南市长清区，通讯地址济南市长清区。 被告：山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市历下区。统一社会信用代码91370100706207281W。 法定代表人：张全立，执行董事。 委托诉讼代理人：李秘，山东舜翔律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行（以下简称建行济南高新支行）与被告张传忠、王秀菊、山东省鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法于2019年6月24日、2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告建行济南高新支行的委托诉讼代理人张旭，被告鲁商置业公司的委托诉讼代理人李秘到庭参加诉讼；被告张传忠、王秀菊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行济南高新支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张传忠偿还原告截至2019年2月21日借款本息合计281668.07元，其中本金257635.78元（含未到期本金220141.80元，应还未还本金37493.98元），利息24032.29元（含应还未还利息19563.77元、应还罚息2772.68元、应还复利1477.23元），自2019年2月22日起至张传忠还清全部欠款之日止的利息及罚息、复利按合同约定计算；2.判令被告张传忠赔偿原告经济损失8400元（律师代理费）；3.判令被告王秀菊、鲁商置业公司对上述三项诉讼请求承担连带清偿责任；4.判令原告对被告张传忠所有的X路X号及储藏室X号的房屋进行拍卖、折价或变卖的价款有优先受偿权；5.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告张传忠于2011年1月10日签订《住房公积金借款合同》，约定：被告张传忠向原告借款32万元，用于购买被告鲁商置业公司开发的X路X号及储藏室X号房产，借款期限为240个月（自2011年1月10日至2031年1月10日止），合同还约定了其他内容。被告王秀菊为被告张传忠的上述借款出具了《共同还款责任承诺书》。被告鲁商置业公司为本债务提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约一次性将贷款32万元发放至被告张传忠指定的被告鲁商置业公司账户内。被告违约未按时归还贷款本息，经多次催告仍拖欠贷款本息。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 张传忠未作答辩。 王秀菊未作答辩。 鲁商置业公司辩称，一、鲁商置业公司提供的是阶段性保证担保，目前该房屋已经具备办理房产证、抵押登记的条件，根据合同约定，已经实现免除担保责任的情形，鲁商置业公司不应再承担保证责任。二、涉案借款是既有抵押又有鲁商置业公司提供的保证担保，原告应该先就抵押物实现债权，鲁商置业公司可在抵押物清偿不足的范围内承担保证责任，如果判决鲁商置业公司承担连带保证责任，请求法院依法释明鲁商置业公司对其他被告的追偿权；三、借款合同是格式合同，原告要求被告承担保证责任的合同条款、复利条款系免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的格式条款，应属无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审查证予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实： 2011年1月10日，建行济南高新支行（贷款人）与张传忠（借款人）、鲁商置业公司（保证人）签订《住房公积金借款合同》一份，约定以下内容：“借款人借款用于购买X路X号及储藏室X号房产，成交价为491351元，售房人为鲁商置业公司。借款本金金额为人民币32万元整。借款期限为240个月（即2011年1月10日至2031年1月10日）。本合同执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，年利率为4.3%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为40%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。关于贷款计结息，每一个月为一期，借款按期计息，当期本息当期清偿，借款人在每个还款期内的任何一天还款，均按30天计息，月利率、年利率两者之间的关系为：月利率=年利率/12，本合同另有约定的除外。对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）。借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。本合同项下借款人的还款按照先还息后还本、息随本清的原则偿还。但若本金或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方法和还款金额为等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币1990.09元。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。对借款人未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利。本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，抵押人为张传忠，抵押财产为位于X路X号及储藏室X号的房产，抵押财产价值为491351元。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办妥抵押登记。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），贷款人有权行使抵押权利。保证人为鲁商置业公司，保证人承担阶段性保证责任的，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。” 王秀菊于2010年12月29日向建行济南高新支行出具《共同还款责任承诺书》，载明其与张传忠系夫妻关系，承诺其作为涉案借款的共同还款人，承担连带清偿责任。 上述合同签订后，建行济南高新支行于2011年1月10日将贷款32万元发放至张传忠指定的收款人鲁商置业公司账户。张传忠签署住房公积金贷款凭证一份，载明：“借款金额人民币32万元整；还款方式为等额本息；借款期限自2011年1月10日起到2031年1月10日止；借款执行利率为4.3%”。 自2017年2月14日起，张传忠未按期偿还借款。建行济南高新支行根据《住房公积金借款合同》约定，要求张传忠偿还剩余全部借款。截至2019年2月21日，张传忠欠付借款本金257635.78元、利息19563.77元、罚息2772.68元、复利1477.23元。 另查明，涉案抵押房屋未办理抵押登记。 为本次诉讼，建行济南高新支行与山东科创律师事务所签订《委托代理协议》，约定山东科创律师事务所为本案提供风险代理，代理费在扣除相关费用后，每笔根据同期执行回收额的3%比例确定，未约定明确金额。建行济南高新支行也未实际支付本案律师代理费。 本院认为，建行济南高新支行与张传忠、鲁商置业公司签订的《住房公积金借款合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。建行济南高新支行履行了发放贷款的义务，张传忠理应按期足额偿还借款本息。因张传忠自2017年2月14日后再未按期足额还款，建行济南高新支行宣布涉案借款立即到期，要求张传忠偿还剩余全部借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。王秀菊系张传忠的配偶，承诺作为涉案借款的共同还款人，故应对涉案借款承担共同还款责任；建行济南高新支行要求其承担连带责任，本院不予支持。建行济南高新支行主张的律师费，委托代理协议中未明确约定数额，且尚未实际支付，故本案不予处理。建行济南高新支行主张对张传忠所有的X路X号及储藏室X号的房屋享有优先受偿权，因涉案抵押房产未办理抵押登记，抵押权未成立，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于鲁商置业公司的担保责任，因涉案借款合同约定“保证人的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止”，涉案抵押房产尚未办理抵押登记，故鲁商置业公司应按合同约定承担保证责任，对鲁商置业公司以房屋已具备办理产权登记和房屋登记的条件而免除其担保责任的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，鲁商置业公司承担连带保证责任后，有权向张传忠、王秀菊追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、张传忠、王秀菊于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司济南高新支行借款本金257635.78元； 二、张传忠、王秀菊于本判决生效之日起十日内共同支付中国建设银行股份有限公司济南高新支行截至2019年2月21日的利息19563.77元、罚息2772.68元、复利1477.23元； 三、张传忠、王秀菊于本判决生效之日起十日内共同支付中国建设银行股份有限公司济南高新支行罚息（以257635.78元为基数，自2019年2月22日起至被告实际履行之日止，按照借款执行利率年4.3%上浮40%计算；以19563.77元为基数，自2019年2月22日起至被告实际履行之日止，按照借款执行利率年4.3%上浮40%计算）； 四、山东省鲁商置业有限公司对上述一至三项判决内容承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向张传忠、王秀菊追偿； 五、驳回中国建设银行股份有限公司济南高新支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5651元，由被告张传忠、王秀菊、山东省鲁商置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵 静 人民陪审员  许成军 人民陪审员  张百静 二〇一九年十月十四日 法官 助理  任雅雯 书 记 员  李 璐