宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0212民初6141号原告：范捷，男，1947年10月27日出生汉族，退休职工，住宁波市江东区。委托代理人：周含宇，浙江宇豪律师事务所律师。委托代理人：贾向华，浙江宇豪律师事务所律师。被告：邬中秋，女，1943年9月15日出生汉族，无业，住宁波市鄞州区。委托代理人：戴威豹，系邬中秋之子，1965年4月10日出生汉族，无固定职业，住宁波市江东区。原告范捷为与被告邬中秋房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月5日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员韩涛适用简易程序审理，于2016年8月10日、同年9月22日公开开庭进行了审理。原告范捷的委托代理人周含宇、贾向华到庭参加诉讼，被告邬中秋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告范捷起诉称：2015年10月15日，原、被告通过宁波市天天红利房地产信息咨询有限公司居间就原告位于宁波市江东区沧海路635弄18幢64号302室的房屋签订了《存量房屋买卖中介合同》，双方约定价格为1118000元，并约定被告在合同签订日支付定金20000元，2015年10月30日支付首付房款800000元，余款于三证办出后支付。合同签订后，原告为交付房屋作准备与房屋承租人张亚彬解除了租房合同，但被告仅委托其儿子戴威豹向原告代理人舒文琴支付了购房定金20000元，未履行其他付款义务。2015年11月13日，双方通过各自代理人在中介公司业务员范萱娜在场见证下签订补充协议，确认合同系被告原因无法正常履行，被告于协议签订日支付原告200000元房款，2015年12月10日过户时付清剩余房款，并另外支付原告补偿款6800元。补充协议签订后，被告仅向原告代理人舒文琴支付200000元购房款，仍未履行协议约定的其他义务。2016年1月7日，原告向被告发律师函催告被告履行合同、支付违约金及赔偿原告其他损失，但被告给予拒收。请求依法判令：1.解除原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》；2.被告支付原告违约金100000元、补偿金6800元、房屋租金损失16000元，合计122800元。被告邬中秋答辩称：被告未在《补充协议》上签字，也未委托戴威豹签字，该协议是无效的。戴威豹支付给舒文琴的200000元款项是借款，舒文琴应还本付息。戴威豹在2016年8月23日告知舒文琴可以付款过户了，但舒文琴讲已经起诉。原告应归还被告定金20000元，并支付中介费。原告范捷为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1.《存量房屋买卖中介合同》及《补充协议》各一份，拟证明原、被告就房屋买卖、购房款支付及违约责任等进行约定的事实；2.《租房合同》一份，拟证明原告在签订《存量房屋买卖中介合同》时与张亚彬存在房屋租赁关系的事实；3.房产证、不动产登记信息查询结果各一份，拟证明涉诉房屋属原告所有的事实；4.律师函、快递面单及快递改退批条各一份，拟证明原告向被告发函及被告拒收的事实；5、情况说明一份，拟证明双方买卖房屋及被告未按约定履行义务的事实被告邬中秋未对上述证据发表质证意见，也未向本院提交证据。本院对上述证据认证如下：原告范捷提供的上述证据，均提供了原件或与原件核对一致的复印件，且可相互印证，真实合法，与本案具有关联性，被告邬中秋亦未提供反驳证据，本院对上述证据的真实性予以认定。本院根据当事人的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2015年10月15日，原、被告及案外人宁波市天天红利房地产信息咨询有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：被告邬中秋购买原告范捷位于宁波市江东区沧海路635弄18幢64号302室的房屋一套，价款为1118000元；被告邬中秋在合同签订之日支付购房定金20000元（可抵扣房款），在2015年10月30日内支付首付房款800000元，余款298000元在三证办出后支付；被告邬中秋如延迟付款，每逾期一日支付原告范捷100元，逾期十日，作违约处理，被告邬中秋支付原告范捷违约金100000元，赔偿给原告范捷造成的损失；双方还就房屋的交付时间、税费负担等权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告邬中秋按约向原告范捷支付了购房定金20000元，后因未按约向原告范捷支付首付房款800000元，原告范捷的委托代理人舒文琴与被告邬中秋的委托代理人戴威豹（被告邬中秋之子）于2015年11月13日签订《补充协议》一份，约定：此协议为2015年10月15日签订的《存量房屋买卖中介合同》的补充协议；被告邬中秋购买原告范捷位于宁波市江东区沧海路635弄18幢64号302室的房屋，原约定过户日为2015年10月30日，因被告邬中秋未能及时过户，导致合同无法正常履行，现经双方同意，现补充如下：被告邬中秋于补充协议签订当日先预付房款200000元给原告范捷，双方再次约定过户时间为2015年12月10日内，过户当天全额付清余款898000元，被告邬中秋同意另付给原告范捷补偿金6800元在过户当天付清。上述补充协议签订后，被告邬中秋按补充协议约定向原告范捷支付了购房款200000元，但未按补充协议的约定支付余款，双方未办理房屋过户手续，也未交付房屋。2016年1月7日，原告范捷委托律师向被告邬中秋发送催告函，催告被告邬中秋履行义务，但被拒收。原告范捷于2016年7月5日向本院提起诉讼。另查明，涉诉房屋原被出租给他人，每月租金2000元，租赁期限截至2015年11月15日，原告范捷与被告邬中秋签订买卖合同后未再将该房出租给他人。本院认为：原、被告之间的买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定或法律规定全面履行自己的义务。被告邬中秋向原告范捷购买房屋，但未按双方合同约定支付购房款，已构成违约，原告范捷有权解除合同，故本院对原告范捷要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，双方应终止涉诉房屋买卖合同的履行。本案系被告邬中秋不履行其付款义务而违约，故被告邬中秋应向原告范捷赔偿因其违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原、被告既约定了定金，又约定了违约金，现原告范捷选择适用违约金条款，符合法律规定，本院予以支持。原告范捷在被告邬中秋违约后未及时采取解除合同等适当措施防止损失的扩大，应自行承担扩大部分的损失。原告范捷主张违约金100000元，明显超出其实际损失，综合考虑本案原告范捷因被告邬中秋违约所遭受的损失数额、违约方的过失程度、原告范捷不当扩大的损失数额等因素，本院认为将原告范捷主张的违约金调整为45000元为宜。原告范捷要求被告邬中秋支付补偿金6800元和房屋租金损失16000元，因该两项损失已计入原告范捷主张的违约金之内，故本院对原告范捷另行主张的该两项损失不予支持。《补充协议》已明确载明被告邬中秋再向原告范捷支付购房款200000元，即使该款是由戴威豹所付，也应认定为戴威豹替被告邬中秋所付，被告邬中秋辩称该款是戴威豹出借给舒文琴的款项，与事实不符，本院不予采纳。本案合同解除后，原告范捷应将收取被告邬中秋的购房款220000元返还给被告邬中秋，但鉴于被告邬中秋在本案中未提起反诉，当事人可另行解决。本院对原告范捷合法合理的诉讼请求予以支持，对被告邬中秋合法合理的辩解意见予以采纳。被告邬中秋未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告范捷与被告邬中秋于2015年10月15日签订的《存量房屋买卖中介合同》；二、限被告邬中秋于本判决生效后五日内支付原告范捷违约金45000元；三、驳回原告范捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2756元，减半收取1378元，由原告范捷负担873元，由被告邬中秋负担505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  韩 涛二〇一六年九月二十七日代书记员  徐巧娜??8???7?