江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终2008号上诉人（原审被告）：高媛，个体户。委托诉讼代理人：梅家宝，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈伟，个体户。委托诉讼代理人：段建军，江苏法之衡律师事务所律师。上诉人高媛因与被上诉人陈伟租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院于2016年5月20日作出的(2016)苏0830民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月9日公开开庭审理了本案。上诉人高媛的委托诉讼代理人梅家宝、被上诉人陈伟及其委托诉讼代理人段建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高媛向本院提起上诉称：本案所涉租赁合同系上诉人代案外人刘大庆、夏颖夫妇与被上诉人订立，上诉人自己并未实际经营，租金也是由夏颖实际向被上诉人交纳，刘大庆夫妇后来又将房屋转租给戴军并由其向被上诉人支付房屋租金。原审判令上诉人向被上诉人支付租金，其认定事实和适用法律均是错误的，因为刘大庆、夏颖是实际的承租主体，应追加该两人为被告。请求二审依法改判。被上诉人陈伟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告陈伟一审诉讼请求是：判令被告高媛给付租金179562.28元并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息至付款之日止,由被告负担本案诉讼费用。一审判决认定事实为：2011年4月24日原、被告签订房屋（摊点）租赁合同一份，约定出租方陈伟为甲方，承租方高媛为乙方，甲方将坐落在墨香苑美食街的3-3B22房屋（摊点）租赁给乙方经营餐饮，租赁期限从2011年5月8日起至2015年5月18日止；租金74000元/年，后三年每年按8%递增租金；合同签订之日一次性付清租金，即每年的5月18日前一个月；乙方不得将承租的房屋（摊点）不经营餐饮或转租他人，如转租给他人须经甲方同意，否则将无偿收回，后果由乙方负责；如果一方违约必须一次性承付对方租赁合同金额的30%违约金。合同还对其他事项进行了约定，该合同由原告陈伟及被告高媛签名并捺印。合同签订后原告陈伟依约交付了租赁房屋，被告高媛支付了自2011年5月18日至2013年5月18日的房屋租金，对于2013年5月18日后的房屋租金未予给付。另查明，本案庭审期间被告高媛陈述认为签订合同后实际由他人承租经营，后二年将房屋又转租案外人戴军，并陈述转租时由他人电话联系原告陈伟征求过意见。原告陈伟质证否认，认为承租人是被告高媛，实际承租情况及转租事宜其本人不知情更未同意。被告高媛对其辩解理由除其本人当庭陈述未再提供其他任何证据加以证明。原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。原被告之间签订的房屋（摊点）租赁合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照法律的规定或者根据合同的约定全面履行义务。承租人应当依照约定的期限支付租金。被告高媛辩称认为未实际经营及后二年转租他人，但未举证证明原告陈伟知晓并同意。即使被告高媛陈述情况属实，也不能豁免承租人应当依照合同约定支付租金的责任。原告陈伟依据租赁合同主张给付租金及利息符合合同约定，亦遵循了合同相对性原则。合同相对性原则指合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同的效力及于合同当事人。它包括的内容是合同债权人只能请求合同债务人履行合同或者承担违约责任，不能请求合同以外的第三人履行合同义务或承担违约责任；合同当事人之外的第三人无权请求合同债务人履行合同义务或承担违约责任；合同债务人因第三人违约的，仍应对合同债权人承担违约责任，债务人与第三人的关系另行解决。因而被告高媛抗辩理由缺乏事实和法律依据，依法不予采信。如果其认为次承租人存在拖欠租金的事实可另行依法主张权利，在本案中依法不应理涉。原告陈伟诉请内容应核定为179532.28元，其中2013年5月18日至2014年5月18日租金为86313.60元[79920+（1+8%）]，2014年5月18日至2015年5月18日租金为93218.68元[86313.60+（1+8%）]。原告陈伟主张的利息部分并无不当，依法照准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：被告高媛于判决生效后10日内给付原告陈伟租金179532.28元并承担该款自2016年4月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息至本判决确定的给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3890元，减半收取1995元，由被告高媛负担。二审期间，上诉人向本庭提交下列证据：1、被上诉人于2012年5月21日亲笔出具的收到3-3B22号房屋第二年租金79500元收条一份，证明高媛代为夏颖、刘大庆签订合同后，第二年租金由实际承租人夏颖支付给被上诉人；2、上诉人与夏颖、刘大庆夫妇于2013年8月8日订立的转让协议一份，证明经上诉人、实际承租人与被上诉人联系同意后，实际承租人将该房屋转让给第三方戴军；3、实际承租人刘大庆与戴军于2016年5月17日的通话记录一份，证明该房屋在2013年8月8日已由刘大庆、夏颖转让给戴军承租；4、被上诉人起诉戴军3-3B18号房屋租赁合同纠纷一案，2016年6月16日在盱眙县法院民三庭主持下的谈话笔录复印件一份，证明了第三人戴军承租了被上诉人3B18号房屋，期间刘大庆、夏颖夫妇又将3B22号房屋转租给了戴军，戴军已经陆续向被上诉人交纳了房屋租金，谈话内容中可以反映通过戴军与被上诉人结算，结算清3B22号房屋租金后，剩余39330元，从中不难看出被上诉人在2013年8月份是同意刘大庆、夏颖夫妇将实际租赁的3B22号房屋转给戴军，否则戴军也不会多向被上诉人交纳房租；5、被上诉人向戴军出具收房租5份条具，共计15万元。可以证明戴军是以两处房屋向被上诉人交纳房租的，但在条具中没有分清。被上诉人质证称：1、对2012年的收条的真实性没有异议。夏颖是代高媛交纳租金的；2、对转让协议不清楚，也从来没有看到过，更没有同意将墨香苑转让给戴军承租；3、通话记录与本案无关；4、对谈话笔录的真实性没有异议，戴军就自己承租的3B18号房屋多交了3万多元，表示同意代高媛交纳租金，被上诉人也认可；5、对证据5的真实性没有异议。这5份条据除了第一年应交房租以外，其余是戴军交纳房屋租金的收据。本院经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、谁是与被上诉人就墨香苑美食街3-3B22号房屋建立租赁关系的合同主体；2、该房屋的租金是否已经付清。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2011年4月订立的墨香苑美食街3-3B22号房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。被上诉人作为出租人，其履行了自己的合同义务，向上诉人交付了房屋，上诉人则应依约履行及时足额支付租金的义务。上诉人高媛辩称其系代案外人刘大庆、夏颖夫妇订立合同，但其作为订立合同的承租主体，依据合同相对性原理，其应依约对被上诉人承担承租人的义务；其主张后二年转租他人，但从其陈述的事实看亦系承租人将租赁房屋转租给他人，上诉人并无证据证明双方当事人之间的租赁关系终止后，被上诉人陈伟与案外人另行建立了租赁关系。在上诉人无证据证明其已足额支付了租赁合同约定期限内租金的情况下，原审判令其向出租人履行租金给付义务并无不当。因案外人刘大庆、夏颖夫妇并非本案所涉租赁合同的主体，因而上诉人称应追加该两人参与本案诉讼的主张不能成立，本院对此不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3890元，由上诉人高媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年九月五日书 记 员  ＸＸ平