河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0381民初2554号原告：秦延普，男，1972年9月13日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：孙亚伟，男，洛阳市偃师市城关法律服务所法律工作者。被告：偃师市城关镇后庄第二村民组，住所地河南省偃师市城关镇后庄村。负责人：郭长智，男，该村民组组长。被告：郭长智，男，1973年8月22日出生，汉族，住河南省偃师市。被告：郭泽吉，男，1950年11月18日出生，汉族，住河南省偃师市。被告：郭向峰，男，1974年9月20日出生，汉族，住河南省偃师市。被告：吕允建，男，1956年10月8日出生，汉族，住河南省偃师市。原告秦延普与被告偃师市城关镇后庄第二村民组（简称后庄村二组）、郭长智、郭泽吉、郭向峰、吕允建租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦延普及委托诉讼代理人孙亚伟，被告郭长智（亦系后庄村**的负责人）、郭泽吉、郭向峰、吕允建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦延普向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认该租赁协议无效依法解除，判令五被告共同退还原告的租金320000元及利息，利息从2018年4月18日起按银行同期贷款利率计算，算至还款之日；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告后庄村二组建成有大型钢构房屋，原告想开办一个大型餐厅承办婚宴，原、被告经过协商于2018年4月18日签订租赁合同一份，原告的租赁范围为房屋一楼1257平方米、二楼655平方米，双方约定一楼每平方租金17元、二楼每平方8元，租期为12年。第一年租金在合同签订时一次性付清，该租赁合同的实际履行时间为2018年9月1日。合同签订后原告于2018年4月份向被告交纳了第一年的租金10万元，在5月3日又向被告交纳租金22万元，共计32万元。租金交付完毕后，原告开始对租赁房屋进行全面装修，2018年9月1日前房屋装修工程基本完成百分之八十五。原告租赁被告房屋门前的大路政府规划修路，造成原告迟迟不能开业。在此期间，原告得知被告租赁给原告的房屋属违法建设，偃师市政府、偃师市国土资源局、偃师市规划局、偃师市工商局、偃师市公用事业局、偃师市文物旅游局、偃师市供电公司在2018年7月2日联合下发了打击违法占地建设的催告通知。被告故意隐瞒事实真相，用欺诈的手段将房屋租赁给被告，导致原告投资装修款200万元左右。2019年1月份，原告租赁的房屋被偃师市政府以违法建筑拆除，给原告造成了极其惨重的经济损失。在此情况下，原告多次找被告协商，要求被告退还租金32万元，被告拒不退还。原告认为，被告以欺诈的手段索取原告租金32万元，原告连一天都没有经营，其行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。后庄村二组辩称，后庄村二组于2014年10月由群众集资320多万元建成了5500平方米钢构房，2015年7月建成后全部租给耿颂奇，租用项目：中亳购物。因租方经营不善，拖欠后庄村二组部分租金，经双方协商，于2017年11月15日后庄村二组与耿颂奇租赁合同终止，耿颂奇在后庄村二组钢构房内所有装修、安装的电器、消防设施、大型广告电视屏、扩建的设施等财产均归后庄村二组所有。中亳购物剩余的商户可继续经营，并由后庄村二组管理。后庄村二组剩有部分钢构房待租，秦延普经多方咨询，实地考察，于2018年4月和后庄村二组签订了租赁合同，租用项目：饭店。整个租赁期间，后庄村二组没有欺诈行为。自租赁合同签订之日起，后庄村二组给秦延普四个月装修时间，2018年9月1日开始算租金，租期12年，每年租金32万元。时至今日，双方没有解除租赁合同。后庄村二组没有通知秦延普将装修的饭店拆除，拆除完全属他个人行为，修路与租金毫无关系，有租赁合同为依据。秦延普所受经济损失与后庄村二组无关。秦延普在饭店装修中摘除的电器设施、中亳购物留下的数个货架均没有交给后庄村二组有关人员私自处理。依据财产预算的此部分资金加上2018年10月以来的数月租金，共计30万元，原告秦延普应赔偿后庄村二组30万元的经济损失。被告郭长智、郭泽吉、郭向峰、吕允建辩称，原告起诉郭长智等四人没有法律依据，被告四人并不是合适的被告。原告签订租赁协议的主体是后庄村二组，郭长智四人只是作为代表人和原告签订了租赁合同，所收的租赁费全体村民决定，如果要退还也是全体村民按比例退还，不应该由郭长智等四人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2014年10月份，在未经规划部门批准的情况下，后庄村二组群众在槐新南路××××交叉口西南角的空地上集资建设钢构房，2015年7月建成5500平方米的钢构房，全部租给耿颂奇用于开设中亳购物。2017年11月15日，因耿颂奇拖延支付租金，后庄村二组与耿颂奇终止租赁合同。秦延普准备开办大型餐厅承接婚宴，经过考察看中了后庄村二组建设的钢构房。2018年4月18日，秦延普作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的后庄村二组签订一份租赁合同，该租赁合同的内容为：经甲乙双方协商达成如下协议条款：一、地理位置：偃师市槐新路与东明西路交叉口向西100米。二、租赁范围：房屋建筑面积一楼1257平方米，二楼655平方米。三、租赁期限：暂定为12年，自2018年9月1日起至2030年8月31日止，租金标准每三年在上年房租基础上上涨5％。合同期满如乙方继续使用，按原合同优先承租。四、租金及交付办法：以房屋面积一楼每平方米17元、二楼每平方米8元、仓库11000元，每年租金33万元整，全年租金一次性交清，第一年在合同签订时一次性付清，以后每年租金必须在当年7月31日以前一次性付清下半年租金。逾期未交租金，经甲方口头或书面催告后一个月仍不交租金，视为乙方放弃租赁合同，甲方有权终止合同，收回房屋。五、乙方经营期间所产生的水、电费用由乙方负责，乙方每月15日前应向甲方缴纳所产生的此项费用，甲方保证解决乙方正常经营所需水电供应（电力部门、自来水公司停电停水情况除外）。六、合法经营。一切违反国家相关规定的经营行为与甲方无关，所产生的一切后果均由乙方承担责任。乙方在按照国家规定办理相关证照等手续时，甲方须负责如实提供真实材料。七、乙方如需对所使用店铺进行装修或改造，必须征得甲方书面同意后方可实施，改造费用由乙方承担。八、合同履行期间，乙方不可私自将出租摊位整体出租或转让，若出租转让须经甲方同意，乙方不准以房屋作经营担保及债务抵押，乙方在经营中的一切债权债务由乙方负责，甲方概不负担。九、租赁期内，由于乙方管理不善（如下水道堵塞、火灾）造成楼体变形等经济损失由乙方负责。十、营业期间如遇修路、改线等外部因素引起无法营业，双方商议解决。十一、乙方若对厨房改造安装天然气管道，费用由乙方负责，但甲方须全力配合。若因厨房排水、排烟、噪音问题发生纠纷，应由甲方出面解决。十二、在合同履行期间如遇政府规划、拆迁类似行为发生，甲方应将当年租金按未使用月数退还乙方，同时遵循房屋固定资产赔偿由甲方获得，商业赔偿所得由乙方获得的基本原则。十三、以上条款为双方意思的真实表述，如在合同履行过程中推诿、拖延造成损失的，须依法赔偿对方由此所造成的损失。十四、未尽事宜，双方协商解决。十五、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章或生效。2018年4月18日。后庄村二组在甲方栏加盖印章，郭长智、郭泽吉、郭向峰、吕允建在甲方经办人栏签名捺印；秦延普在乙方栏及乙方经办人栏签名捺印。2018年4月20日，秦延普委托王孝城通过偃师农商银行向吕允建转款10万元，2018年5月1日，秦延普委托陈洪甫通过偃师农商银行向吕允建转款217900元、给付现金2100元。2018年5月3日，吕允建给秦延普出具收据一份，载明：“收据2018年5月3今收到秦延普人民币叁拾贰万园￥320000系付门市房租金2018.9.1—2019.8.30收款人吕允建”。随后，秦延普开始对租赁房屋进行装修，至2018年9月1日装修完成绝大部分，但因政府修建东明西路，致使餐厅未能开业。后秦延普得知后庄村二组的钢构房属于违法建筑，在政府的拆除之列，即与后庄村二组协商退租事宜，并拆除、移走装修的设备、家具。2019年2月份，后庄村二组将钢构房拆除。另查明，2018年7月2日，偃师市政府开展治理和拆除违法建筑集中夏季行动，偃师市国土资源局、偃师市规划局等七部门联合下发《关于依法严厉打击违法占地违法建设行为的催告通知》，要求违建中的经营户停止一切经营活动，清空个人物品、并自行拆除违法建筑，恢复土地原貌；在规定期限内未自行拆除或恢复原貌的，市政府将依法组织强制拆除。上述事实，有原告提交的租赁合同1份、交款收据1张、银行转账明细2份、关于依法严厉打击违法占地违法建设行为的催告通知1份、照片35张及当事人的陈述在卷资证。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告秦延普与被告后庄村二组签订的租赁合同，虽系双方当事人的真实意思表示，但因涉案钢构房未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告后庄村二组应当将收取原告的租金退还原告，至于原、被告因该租赁合同遭受的其他损失可另案起诉。被告郭长智、郭泽吉、郭向峰、吕允建在租赁合同上签名或收取租金，系履行职务行为，并非合同的相对人，对于租金的返还不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告秦延普与被告偃师市城关镇后庄第二村民组于2018年4月28日签订的租赁合同无效。二、被告偃师市城关镇后庄第二村民组于判决生效之日起5日内返还原告秦延普租金32万元。三、驳回原告秦延普的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由被告偃师市城关镇后庄第二村民组负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  张西贤人民陪审员  褚静静人民陪审员  郭凤梅二〇一九年十月十日书 记 员  董崇国