北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终6700号上诉人（原审原告）唐胜栋，男，1971年11月28日出生。委托代理人温晓坤，北京市京兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）麻文英，女，1959年5月11日出生。委托代理人赵军杰，男,1957年3月11日出生。上诉人唐胜栋因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第7159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年6月，唐胜栋起诉至原审法院称：2003年7月20日起，麻文英将位于北京市大兴区西红门四村养殖地的1处院落（具体门牌号为北京市大兴区×××四村民生路南区东六条22号，分为3个院落，本案涉及中间的院落，以下简称22号院）租给唐胜栋，院落内共有房屋12间；2004年6月，唐胜栋在该院落内新建60平方米的南房；2008年7月，唐胜栋在承租院落内注册北京达博丽雅服装有限公司并开始经营；在2011年7月20日租赁合同到期后，唐胜栋要求继续签订书面租赁合同，麻文英不同意续签书面租赁合同，但同意唐胜栋继续承租该院落，并要求唐胜栋继续按原租赁合同约定标准交付租金；2014年3月，院落被拆迁，麻文英与拆迁公司签订拆迁协议，领取所有拆迁款；唐胜栋在拆迁之前就多次提示麻文英，如承租院落拆迁，应将与唐胜栋有关拆迁款（如停产停业补偿款、增建房屋重置成新价款、设备迁移费等）支付给唐胜栋，麻文英也表示拆迁后定会将唐胜栋应得拆迁款支付给唐胜栋；该院落被拆迁后，唐胜栋多次要求麻文英将唐胜栋应得拆迁款返还给唐胜栋，但麻文英无理拒绝。为维护自身合法权益，唐胜栋诉至法院，请求判决麻文英返还唐胜栋停产停业损失130000元、房屋重置成新价款60000元、设备迁移费36500元、装饰装修补偿20000元，本案诉讼费用由麻文英承担。麻文英辩称：第一，麻文英与唐胜栋的租房协议到2011年7月底到期，唐胜栋于2011年底已搬出，房屋租赁协议已终止，麻文英的房屋是在2014年4月份才拆迁的，时间也已经过去2年多，在这2年当中麻文英与唐胜栋没有任何来往；第二，唐胜栋提到停产停业损失补偿被麻文英领取，但该项事实根本不存在，因为拆迁人是大兴区×××人民政府，在拆迁过程中被拆迁人要提供相应材料，其中就包括企业的营业执照、税务登记证等，这些材料都在唐胜栋手中，麻文英不可能拿到；第三，按照拆迁政策，只有在拆迁范围内正常经营的企业才给予停产停业补偿，唐胜栋已于2011年底搬出，已不在此经营，因此不享受停产停业补偿，如果唐胜栋有证据证明自己在此正常经营想要得到补偿款的话，就应该去找大兴区×××人民政府来主张自己的权益，而不是向麻文英主张，因为麻文英不是拆迁人，而是被拆迁人，麻文英没有通过借用唐胜栋的企业来冒领各种补偿；第四，对于唐胜栋提及自建房一事，有两点需要说明，一是唐胜栋所说的房子实际上是1个彩钢顶棚子，而且在以前的租赁合同中有明确约定，承租人在租用期内许建不许拆，合同到期后归出租人所有，二是唐胜栋已于2011年底搬出，到2014年4月拆迁之前唐胜栋没有向麻文英提出建房补偿事宜，时间已超过2年，不应再行主张。据此，麻文英认为，唐胜栋的请求根本不能成立，全部诉讼请求均应驳回。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。唐胜栋与麻文英签订的2份房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，房屋租赁合同的租赁期限至2011年7月20日已到期，之后双方并未订立书面的房屋租赁合同；唐胜栋主张其在合同到期后继续使用租赁物并交纳租金，直至拆迁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故唐胜栋对上述不定期租赁关系应当提供证据加以证明；就租金支付，唐胜栋主张以现金形式支付2011年7月21日至2013年7月20日期间2年租金，但未提供证据证明，其主张以转账形式分2次支付2013年7月20日至2014年7月20日期间租金28000元，其仅提供存款回单，麻文英虽认可收到款项，但就收款情况亦作出相应解释，而且，唐胜栋的上述主张与其在起诉状中的陈述（“同意唐胜栋继续承租该院落，并要求唐胜栋继续按原租赁合同约定标准交付租金”）相互矛盾；对上述支付租金情况，唐胜栋主张麻文英并未出具收据，此与2011年7月20日之前合同履行情况（出具收据）并不一致；就继续使用租赁物，唐胜栋仅提交电费、水费、卫生费收据，麻文英否认唐胜栋继续使用租赁房屋，并对收款情况作出相应解释。综上所述，唐胜栋对其主张在合同于2011年7月20日到期后，双方仍继续履行房屋租赁合同的意见，并未提供充分证据证明。因至拆迁时房屋租赁合同已经期满终止，故对唐胜栋要求麻文英给付停产停业损��130000元、设备迁移费36500元的诉讼请求，法院不予支持。租赁期间已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，故对唐胜栋要求麻文英给付装饰装修补偿20000元的诉讼请求，法院不予支持。唐胜栋主张在22号院内建造了约60平方米的房屋，麻文英不予认可，主张唐胜栋仅是建造了彩钢结构棚子，因唐胜栋未提供充分证据证明，故对所建造设施，不应认定为法律意义上的房屋，其应系一般构筑物，现租赁期限共计8年的房屋租赁合同已到期，建造成本已在租赁期限内摊销，双方亦未约定在合同到期后需由出租人对承租人给予补偿，故对唐胜栋要求麻文英给付房屋重置成新价款60000元的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：驳回唐胜栋的全部诉讼请求。判决后，唐胜栋不服，仍持原诉理由及请求提出上诉，要求本院依法改判。麻文英同意原判。本院经审理查明：2003年，麻文英（甲方、出租人）与唐胜栋（乙方、承租人）签订“租赁房屋协议书”，双方约定麻文英将22号院内12间房屋出租给唐胜栋使用，租赁期限为3年，自2003年7月20日至2006年7月20日，年租金为15000元；关于装饰装修及改扩建，双方在“租赁房屋协议书”第三条约定：“房屋租赁期间，乙方进行的施工（如砌墙、安暖气、地板砖），在不破坏整体结构的情况下进行。全部费用由乙方负责，与甲方无关，租赁期满，乙方不得自行拆走”；合同签订后，麻文英交付租赁物，唐胜栋交纳租金；合同到期后的2006年，麻文英（甲方、出租��）与唐胜栋（乙方、承租人）续签“租赁房屋协议书”，双方约定麻文英将22号院内12间房屋继续出租给唐胜栋使用，租赁期限为5年，自2006年7月20日至2011年7月20日，年租金为15000元，承租人除支付租金及本院消费金额外，不付额外费用，额外费用由出租人负责；关于租金支付，双方在“租赁房屋协议书”第二条约定：“甲乙双方自签订本协议之日起，乙方付甲方一年房租款（计壹万伍仟元整）”，同时手写备注：“提前付房租款壹年”；关于装饰装修及改扩建等其他事项，双方于2006年续签合同与2003年签订合同一致，亦均在合同第四条约定：“甲方如遇不可抗拒的政策性指令，需终止租赁合同，甲方按乙方实际入住天数结算，多余房费应退还乙方。并付给乙方搬家的运费（指三环以里）。如乙方要求中途终止合同，应付甲方30%的壹年房租款”。续签“租赁房屋协议书”后，在合同约定的租赁期间内，唐胜栋占有使用了租赁物；经协商，唐胜栋实际支付2009年7月20日至2010年7月20日期间租金16000元、2010年7月20日至2011年7月20日期间租金16000元。根据唐胜栋所提交租金收据，对于2004年7月20日至2011年7月20日这7年间的房屋租金，麻文英在收到款项后均向唐胜栋出具收据。对于在合同约定的租赁期限截止日2011年7月20日之后双方是否还形成房屋租赁合同关系，双方存有争议；麻文英主张其在合同到期后一直试图联系唐胜栋，但唐胜栋总是回老家，之后在2011年年底发现唐胜栋已将房屋转租李军，之后麻文英与李军协商，在当地村委会的协调下要求李军作出选择，或者将租金直接交给麻文英，或者搬离租赁场地，李军同意与麻文英签订房屋租赁合同，并同意向麻文英交纳租金，后李军使用22号院内房屋直至2014年4月；为证明上述主张，麻文英提交其与李军于2012年签订的“房屋租赁合同书”及李军的身份证复印件；对上述证据材料，唐胜栋不予认可，并主张其一直使用22号房屋至2014年2月至3月期间；为证明上述主张，唐胜栋提交由“西红门四村养殖小区管委会”、“×××四村卫生管理办公室”开具的8张电费、水费、卫生费收据，上述收费的开票时间为2010年2月4日、2011年1月1日、2011年1月21日、2012年1月13日、2012年2月26日、2013年1月15日、2013年10月12日、2014年2月26日；对上述收据的真实性，麻文英予以认可，但主张根据当地村委会的规定，卫生费押金等费用已由唐胜栋交纳，之后无论是交纳各项费用还是退回押金均需以唐胜栋名义办理，上述费用中合同到期后部分均由李军实际交纳，但票据由名义交费人唐胜栋持有；为证明在合同到期后仍交纳租金，唐胜栋提交2张存款回单（收款人均为麻文英���金额均为14000元，交易日期分别为2013年4月20日、2013年10月24日），并主张上述汇款系2013年7月20日至2014年7月20日期间的房屋租金28000元；麻文英认可收到上述款项，但否认上述证明目的，其主张唐胜栋在收到李军所交纳租金后，因李军已与麻文英签订了房屋租赁合同，故唐胜栋未将款项退回，而是将款项直接汇给麻文英，作为李军向麻文英所交纳2012年4月至2013年4月期间租金。经法院询问，唐胜栋陈述称，其已交纳2011年7月21日至2013年7月20日期间2年房屋租金，系现金支付，麻文英未出具收据；麻文英否认自唐胜栋处收到上述2年的房屋租金。唐胜栋在租赁院落开办有北京达博丽雅服装有限公司，其系该企业的法定代表人，该企业办有企业法人营业执照及税务登记证；为证明上述企业在实际经营，唐胜栋提交分别于2013年7月9日、2013年10月22日开具的2张北京农商���行电子缴税付款凭证。唐胜栋主张在租赁期限内在22院内建造面积约60平方米的自建房，麻文英则主张唐胜栋仅在22号院内建造彩钢结构棚子（将石棉瓦更换为彩钢结构），面积不到60平方米，且根据合同约定，在合同到期后该棚子应归麻文英所有；为证明在租赁院落内安装锅炉，唐胜栋提交特种设备使用登记证、北京市锅炉登记卡、1张7000元的锅炉及软水器收据、1张2500元的锅炉改装费收据、1张60元的手孔拆装费收据；对该证据材料，麻文英不予认可，并主张唐胜栋仅安装了1个供熨烫衣服使用的小炉子。2014年1月9日，北京市大兴区×××第四村村民委员会、北京市大兴区西红门城乡结合部改造试点领导小组办公室向22号院所在工业区住户下发“致西红门工业大院2号地项目四村标段被腾退户的一封信”，告知西红门工业大院2号地项目的拆除腾退工作已经开展���将于春节过后，全面推进该项目的入户、签约、腾退、补偿等事宜，该告知书还载明：“本项目的拆除腾退期限为2013年11月1日至2014年5月31日”。上述事实，有双方当事人陈述、租赁房屋协议书、房屋租赁合同书、收据、企业法人营业执照、税务登记证、北京农商银行电子缴税付款凭证、致西红门工业大院2号地项目四村标段被腾退户的一封信、特等设备使用登记证、北京市锅炉登记卡等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。唐胜栋在原审法院及本院审理期间均主张在双方订立的书面租赁合同��期后，仍继续履行房屋租赁合同。对此主张，唐胜栋虽提交了部分证据欲证明其主张，但经审查，其所提交的证据均不能充分有效的证明其主张，故原审法院据此对唐胜栋的该项主张未予支持。经查，原审法院的认定符合本案的实际情况，并无不当。唐胜栋该项上诉主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。另，对唐胜栋要求麻文英给付装饰装修补偿20000元及房屋重置成新价款60000元的诉讼请求，原审法院根据相关法律规定及双方合同约定所作认定亦并无不当。唐胜栋该项两项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4998元、公告费260元，均���唐胜栋负担（已交纳）；二审案件受理费4998元，由唐胜栋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李明磊审 判 员  王军华代理审判员  胡珊珊二〇一六年九月八日书 记 员  张 雯