贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔05民终1773号上诉人（原审被告，反诉原告）徐鋆利，女，1986年2月10日出生，汉族，贵州省毕节市人，现住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告，反诉被告）毕节市机关事务管理局。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道行政办公中心D栋，组织机构代码：30887008-8。法定代表人姚庆丰，该局局长。委托代理人冯永忠，系毕节市机关事务管理局职工。被上诉人（原审第三人）贵州电网有限责任公司毕节供电局。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路14号，统一社会信用代码：91520500214402582C。负责人刘学仪，系该局局长。委托代理人赵新春、商瑞崇，贵州本芳律师事务所律师。上诉人徐鋆利与被上诉人毕节市机关事务管理局（以下简称机关事务局）、贵州电网有限责任公司毕节供电局（下称毕节供电局）房屋租赁合同纠纷一案，徐鋆利不服贵州省毕节市七星关区人民法院于2016年5月16日作出的（2016）黔0502民初1254号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2014年12月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定，“甲方出租给乙方的门面房位于毕节市××区××路，门面编号毕节一中A幢26号，租赁期限为2015年2月5日起至2015年8月5日，该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离，门面租赁用途为经营服装”。《租赁合同》到期后，双方就门面于2015年8月20日再次签订《补充合同》，约定：“合同期限为六个月，自2015年8月6日至2016年2月6日止”。《租赁合同》及《补充合同》到期后，原告需通过公共交易平台进行重新公开招租，原告向被告示明情况后，征询被告意愿。但被告既不参加公开招租，也拒绝搬出涉案门面。原告认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已经终止，原、被告之间的权利义务关系已经终止。被告无权继续占用涉案门面，被告拒不搬出门面的行为已经给重新公开招租造成恶劣影响，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院。请求：1、依法判决被告立即搬出所占的位于毕节市××区××路××中××号门面（面积为31.2平米）；2、依法判决被告支付迟延退房违约金暂计5200元给原告（该违约金自2016年1月11日起至被告实际退房之日止，按照日租金260元的两倍计算）；3、被告承担本案诉讼费用。原审被告徐鋆利答辩并反诉称：一、本案事实。2014年12月31日，原、被告经协商一致签订了两份《租赁合同》，原告将毕节一中A幢26号门面出租给被告。合同签订后，被告于2014年12月31日向原告预缴了涉案门面一年租金肆万陆仟捌佰元（￥46800.00元）及履约保证金肆仟陆佰捌拾元（￥4680.00元）。2015年8月20日，因该地段并未出现原告预计的规划开工建设，原、被告双方签订两份《补充合同》，补充合同签订的当日，被告又向原告预缴了涉案门面第二年租金肆万陆仟捌佰元（￥46800.00元）。2016年2月，原告在既未出现按规划建设开工的情形，又未与被告协商提前收回涉案门面，亦未退还被告剩余租金及履约保证金的情况下，单方违约要求被告在2016年2月5前将涉案门面腾空移交原告，并于2016年2月18日致函第三人毕节供电局要求对涉案门面采取断电措施。第三人未经调查核实，在被告既未欠缴电费，亦不存在其他依法应采取断电措施的理由的情况下，仅凭原告一纸致函，违法对被告经营的涉案门面拆除电表，停止供电，导致被告无法正常经营，造成了较大损失。二、原告主张与事实不符应予驳回；且对被告构成根本违约应返还被告剩余租金及履约保证金，并承担违约责任。（一）涉案门面租金单价应为46800元/年，租期应为两年。理由为：一是《租赁合同》中已明确涉案的26号门面“第一年度租金为人民币￥：46800元/年（大写：肆万陆仟捌佰元）”。二是尽管《租赁合同》附件一《招租公告》中涉案的26号门面招租底价为4.68万元/6个月，但《招租公告》仅仅是要约邀请，双方必须经要约、承诺达成一致后才签订《租赁合同》，因此涉案门面租金单价应以《租赁合同》确定的租金单价为准；对此，从原告在毕节公共资源交易中心网站上公布的《毕节第一中学新建学生宿舍综合楼一楼门面招租公告》（第一、二、三期），招租底价由第一期的244.4万元/年，调整到第二期的208万元/年，最后又调整到150万元/年，可证实招租公告仅是原告发布的要约邀请，租金单价必须以双方协商一致并签字（盖章）的租赁合同为准。三是《租赁合同》为原告单方制作的格式合同，根据《合同法》及《贵州省合同监督条例》对格式合同条款的规定，格式合同条款发生歧义时，应按不利于格式合同制作方的意思解释，更何况《租赁合同》第六条双方保证条款第4项亦已明确“原告（甲方）应保证本次出租行为及本合同的签署符合国家法律法规等法律性文件的规定，若给被告（乙方）造成损失的，应承担赔偿责任。”，因此对租金单价出现歧义应按不利于原告的意思解释，即租金单价是按年度计算，而非按半年计算；四是签订《租赁合同》时，因原告强调涉案门面已列入规划路段，为不影响规划建设开工，同时也为了方便原告收费、入账，节约各方时间精力，被告也是按年度预缴涉案门面租金，被告按实际租用月份逐月扣缴，不足一月的按日扣缴，故被告在签订《租赁合同》当日向原告预缴了涉案门面第一年租金46800元及履约保证金4680元，在签订《补充合同》的当日又向原告预缴了涉案门面第二年租金46800元，故对涉案门面租期问题，虽然因原告以涉案门面涉及规划施工为由，在《租赁合同》及《补充合同》中均约定租期为两个半年，但在实际履行合同中，原告预收被告两年租金的行为应视为默认租期为两年。（二）原告无正当理由要求被告提前搬出涉案门面，并要求第三人对涉案门面断电的行为已构成根本违约，应按约定承担违约责任。在涉案门面两年租期未届满，亦未出现合同设定的解除合同条件即规划建设开工的情况下，原告既未与被告协商解除合同，又未对被告剩余租金及履约保证金返还的情况下，单方违约、无理要求被告搬出涉案门面，并采取了向毕节供电局发函停止涉案门面供电的违法措施，使被告无法在涉案门面正常经营，给被告造成了较大损失。根据《合同法》第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定及双方的约定，原告应返还被告剩余的涉案门面一年租金46800元及履约保证金4680元，并按约定承担涉案门面两个月租金即46800÷12×2=7800元的违约金。三、原告对因其违法采取断电措施导致被告的损失应承担赔偿责任。原、被告签订的《租赁合同》第六条“双方保证条款1、原告（甲方）保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公用设施的正常使用。”明确了原告保证涉案门面正常供电的合同义务。原告违约发函要求第三人在并无法定的停电理由的情况下，违约对被告经营的涉案门面采取断电措施的行为，违反了合同约定，给被告造成了停电期间的租金损失46800÷12÷30×75=9750元（从开始断电的2016年2月18日暂计至提起诉讼的2016年5月3日,共断电75天），原告应该赔偿被告直接损失即租金损失9750元。原告的行为已构成根本违约，应依法和依约定返还被告剩余租金及履约保证金，并承担违约责任。第三人违法对被告采取断电措施，应依法承担因此给被告造成的损失。被告提出反诉请求：1、判决原告返还被告涉案门面剩余一年租金46800元，履约保证金4680元；2、判决原告承担违约责任，即向被告支付涉案门面两个月租金，即7800元；3、判决原告赔偿因其违法采取断电措施导致被告的租金损失9750元；4、判决原告承担本案诉讼费用。反诉被告机关事务局针对反诉答辩称：一、被告要求原告返还租金46800元，没有任何事实和理由，恳请人民法院依法驳回被告该项反诉请求。第一、被告按照协议约定支付了两个半年的租金，两份合同已经实际如约履行完毕。不存在被告所称已经支付了两年的租金，被告称两次支付租金属于预缴租金也没有任何证据支撑，依法不能成立。第二、毕节公共资源交易中心发布的招租公告以及四方签署的毕节公共资源交易中心成交确认书均已明确载明涉案门面的房屋租金为46800.00元/半年，各方均无异议。在此基础上双方才签订的涉案门面《租赁合同》及《补充合同》，约定租金为46800.00元/半年也是双方签订合同时的真实意思表示，并且双方已经按照协议约定履行合同。同时，《租赁合同》中尾页已经列明“《招租公告》作为合同不可分割的一部分，与本合同具备同等法律效力”。此时的《招租公告》已经不再仅仅是要约邀请，而是具备合同效力，双方均应受此合同的约束，也就是涉案门面租期为半年，租金为46800元/半年。第三、2015年以来，被告与毕节一中部分门面承租户频繁到机关事务管理局口头和书面提出要求，要求将毕节一中6个月租期的门面不公开招租、延长租期到三年。被告签名的上访信件充分说明其完全知晓门面合同租赁期限只有6个月，所以被告才一次又一次上访要求延长租赁期限到三年。由于其诉求明显违反毕府通〔2014〕11号文件规定，被拒绝后，被告不交还到期门面并强占经营，造成国有资产损失。第四、被告恶意曲解涉案门面第一年度租金为46800元/年，完全是为了逃避拖延交房的违约责任，违反了诚实信用原则。同一时期、同一地理位置原告与李文签订的毕节一中A幢9号门面租赁合同，李文在签订合同以及诉讼中就明确表示门面租金为6个月46800元，租期为半年，而被告却刻意歪曲门面租金解释。第五、本案中所涉及的《租赁合同》以及《补充合同》制定方并非具有绝对经济优势，另一方也并非不特定、分散的消费者均不具备格式合同的要求及法律特征，不适用格式合同的规定作出对原告不利的意思解释。应当按照双方签订合同时的真实意思表示进行解释。“第一年度”仅仅为一个时间段，也就是《租赁合同》约定的2015年2月5日至2015年8月5日止这半年合同期。被告在签订《租赁合同》以及《补充合同》以后按照双方意思约定支付款项后也从未有过错误理解而找原告追回。将《租赁合同》中载明的“第一年度”理解为“一年”仅仅是看到《租赁合同》后的被告代理人意思表示，代理人的意思表示不能强加到被告在签订合同时的意思表示。二、被告在合同期满后拒绝搬出涉案门面，并未按照补充协议内容及时履行退房义务，已经构成违约，按照《租赁合同》的约定，被告无权要求退还履约保证金。《租赁合同》第三条第一款已经明确：“甲方（原告）认为乙方（被告）不存在应支付甲方（原告）或者第三方（水电、物业等费用）的未付款项以及其他违约行为的，甲方（原告）在承租期满或者提前终止合同后，在全部手续结清的前提下，甲方（原告）在七个工作日内无息全额向乙方（被告）退还履约保证金”。然而《租赁合同》到期以及《补充协议》到期后，被告拒绝搬出涉案门面的行为已经构成实际性违约，且未结清各项手续，原告有权扣除被告履约保证金。该履约保证金作为对被告不履行协议约定的一种惩罚，被告无权要求返还。三、被告要求原告赔偿其租金损失9750元没有任何事实和法律依据，且不属于反诉范围，人民法院应当依法驳回。原告依法享有涉案门面的管理资格，被告强行占用门面的行为已经侵犯了原告的合法权益，原告有权采用私力救济维护自己的合法权益。就本案而言，被告的该项诉求为侵权纠纷而本案是租赁合同纠纷，两个为不同的法律关系，不能合并审理，不属于反诉范围。四、被告既要求返还剩余一年租金（即终止租赁合同）又拒绝搬出涉案门面（即继续履行合同）显然自己主张自相矛盾，明显就是想通过这种途径侵吞国家财产。五、原告根据毕节市政府颁布的《毕节市级行政事业单位国有资产的出租管理暂行办法》（毕府通〔2014〕11号）文件要求，对涉案门面通过公共交易中心进行公开招租，毕节一中门面地处城区“黄金地段”经济价值高，资产租赁评估价是原租金的2.76倍，公开招租租金是原租金的3.15倍，国有资产的增值效益十分明显。然而，自毕府通〔2014〕11号文件执行以来，个别承租户就提出对门面进行议价租赁，并长期与其签订合同，因违反门面公开招租政策，被拒后，个别承租户歪曲事实频繁进行信访。2014年9月23日，毕节第一届人民代表大会第五次会议召开期间，毕节一中门面承租户纠集上百人闹访，公开反对毕府通〔2014〕11号文件的执行，并企图冲进会场，其中8名带头者被特警采取强制措施。其后频繁进行上访，2016年到信访局、政法委、宣传部进行上访，以在新闻媒体和网络上爆料进行要挟，为达到反对门面公开招租，以低价强行租赁的目的。其行为已给毕府通〔2014〕11号文件的执行造成严重的阻碍。对此违反诚实信用原则的行为，依法应驳回被告的反诉请求。原审第三人毕节供电局针对本诉及反诉辩称：原、被告之间签订的租赁合同已有条款明确，原告负责被告的供电，与我方无关。毕节供电局不应作为第三人参与诉讼，根据反诉的规定，只能是本诉的被告向本诉的原告提出，不能向他人提出；反诉的是供用电合同关系，供用电合同的主体是毕节供电局与机关事务局，反诉人不是供用电合同的相对方，请求法庭驳回反诉人对毕节供电局的诉讼请求。原审查明：2014年11月11日原告向市财政局发《函》（毕管资函〔2014〕11号）商请将毕节一中31间门面公开招租。2014年11月28日，市财政局批复同意将位于毕节一中校园A栋一楼31间门面分项进行公开招租，出租期限为6个月，涉案门面招租底价为4.68万元。2014年12月3日，原告在毕节公共资源交易中心发布毕节一中A栋8号-31号门面的招租公告，公告载明：本次招租的A栋8号-31号门面位于毕节一中田径场边临街一面，每间31.2平方米；租期为6个月，租赁合同期内，出租方若因政策调整等不可抗力原因需收回房屋的，则合同终止；招租底价为每间租金4.68万元/6个月；付款方式为一次性支付。招租公告发布后，被告徐鋆利于2014年12月26日以挂牌底价每间租金4.68万元/6个月承租了涉案门面，并签订了《毕节公共资源交易中心成交确认书》，成交确认书载明：原、被告就毕节一中A栋26号门面于2014年12月26日10:10时在毕节公共资源交易中心进行协议租赁，意向承租人徐鋆利以挂牌底价肆万陆仟捌佰圆/6个月（￥46800.00元/6个月）成交，各方均无异议。2014年12月31日，原、被告签订了涉案门面的《租赁合同》，合同约定：原告（甲方）出租给被告（乙方）的门面位于毕节市××区××路，门面编号：毕节一中A幢26号，面积为：31.2平方米；合同租赁期限为6个月，自2015年2月5日起至2015年8月5日止，预留装修期10日；该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离；签订合同前，被告（乙方）向原告（甲方）一次性交纳相当于合同总金额10%的履约保证金，该保证金在合同有效期间不计息；原告（甲方）认为被告（乙方）不存在应支付原告（甲方）或第三方（水电、物业等费用）的未付款以及其他违约行为的，原告（甲方）在承租期满或提前终止合同后，在全部手续结清的前提下，原告（甲方）在七个工作日内无息全额向被告（乙方）退还履约保证金；原告（甲方）在合同期内无正当理由提前终止合同，原告（甲方）必须提前一个月向被告（乙方）发出书面通知终止合同，并支付给被告（乙方）合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金；如果合同到期，被告迟延交房，原告（甲方）有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，原告保留向人民法院追诉的权利；本合同附件是本合同不可分割的部分，以下附件与本合同具有同等法律效力（附件一、毕节公共资源交易中心《招租公告》，附件二、租赁门面房《附属设施清单》）；《租赁合同》还约定了其他事项。租赁合同签订后，被告徐鋆利于当日向原告缴纳了涉案门面租金46800.00元及履约保证金4680.00元，原告向被告出具了收据。《租赁合同》到期后，原、被告双方于2015年8月20日签订《补充合同》，补充合同约定：原、被告本着互利互惠原则，根据《招租公告》及双方所签订《租赁合同》第二条第1款规定，原告（甲方）继续出租涉案门面给被告（乙方）6个月，合同期限自2015年8月6日起至2016年2月6日止；违约责任等与《租赁合同》约定的一致；《补充合同》还约定了其他事项。《补充合同》签订当日，被告徐鋆利向原告缴纳涉案门面租金46800.00元，原告亦向被告出具了收据。2015年12月31日，原告向被告徐鋆利发出《门面催交通知》，要求被告徐鋆利在2016年2月5日合同到期日前将涉案门面腾空移交给原告，并携带缴清水电费及相关费用依据到原告处办理履约保证金退还事宜。被告徐鋆利未在催交通知确定的期限内返还租赁物。2016年2月18日，原告向第三人发函，请求毕节供电局对涉案门面进行断电处理。2015年7月8日至2016年1月26日期间，被告等毕节一中A栋门面承租户向有关部门及领导递交反映材料，请求将6个月租赁期进行延长，并指出承租户签订的合同于2016年1月10日到期，而原告是2016年1月5日才发出通知要求腾空搬出门面。由于时间紧迫，无法尽快找到合适的门面搬迁造成延期。上述反映材料中还陈述了其他情况。原告认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已经终止，被告拒不搬出门面的行为已经给重新公开招租造成恶劣影响，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求判如所诉。被告认为，原告要求搬出涉案门面并安排第三人断电的行为对被告构成根本违约，应依法和依约定返还反诉人剩余租金及履约保证金，并承担违约责任及损失。向本院提起反诉，请求支持其反诉请求。原审认为：原告机关事务局对毕节一中A栋涉案门面的招租过程合法有效。原、被告双方据此签订的《租赁合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。关于涉案门面租金是46800元/半年还是46800元/年的问题。产生争议的原因是：（1）原告认为虽然《租赁合同》第三条2中载明的经公开竞价招租确定的第一年度租金为人民币46800元/年，但该条款中的“第一年度”仅为一个时间段，该部分原告将之前的租赁合同进行修改遗漏部分，但结合《招租公告》及《租赁合同》有关条款等应认定涉案门面租金是46800元/半年；（2）被告认为根据《租赁合同》第三条2中载明租金为46800元/年，应以该标准认定租金，《招租公告》为要约邀请其标准不能采用，况且《租赁合同》系格式合同，出现不同理解应作出对被告有利的解释。本案中，市财政局批复同意涉案门面租期为6个月招租底价为4.68万元。公开招租后，毕节公共资源交易中心发布的招租公告中载明的招租底价为每间租金4.68万元/6个月。原告参加招租成交后签字确认的《成交确认书》上载明：“意向承租人徐鋆利以挂牌底价肆万陆仟捌佰圆/6个月（￥46800.00元/6个月）成交，各方均无异议。”，其后双方据此签订《租赁合同》及《补充合同》。结合上述招租过程及《成交确认书》、《租赁合同》、《补充合同》的有关条款约定，虽然被告认为《招租公告》系要约邀请不能以此认定租金和租期，但公开招租后被告签订了《成交确认书》，其对租金和租期进行了确认，且《租赁合同》的最后部分载明：合同附件是合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力，附件包含《招租公告》。另外，被告认为《租赁合同》系原告单方制作的格式合同，对格式合同条款发生歧义应按不利于制作方的意思解释，但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款，“格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，《租赁合同》系通过公开招租后签订不应被认定为格式合同。如对合同的相关条款理解不一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定进行确认。综合以上叙述可知，涉案门面的租金应认定为46800元/半年。故对原告诉请被告立即搬出涉案门面的请求，本院予以支持；对被告反诉要求原告返还涉案门面剩余一年租金46800元及支付涉案门面违约损失，即两个月租金7800元的诉请，本院不予支持。关于第三人对涉案门面采取断电的行为应否承担责任问题。根据《租赁合同》约定的租期自2015年2月5日起至2015年8月5日止；《补充协议》约定的租期自2015年8月6日起至2016年2月6日止。合同到期后，被告仍占用原告门面，原告依据门面管理人的身份要求供电局不再进行供电，于法有据。因此，第三人根据原告的函对涉案门面采取断电措施的行为未对被告构成违约，不应对此承担责任。故对被告反诉要求原告赔偿因其违法要求第三人采取断电措施导致被告的租金损失9750元的诉请，本院不予支持。另外，《租赁合同》及《补充合同》约定的租期届满后，原告未诉请主张抵扣履约保证金，故对被告反诉要求原告返还履约保证金4680元的诉请，本院予以支持。关于规划开工建设是否是租赁合同解除的条件，能否据此认定涉案门面的租期不确定的问题。原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》均约定：该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离。该条款应认定为，在原、被告约定的租赁期内，若未开工建设租户继续租赁涉案门面直到租赁期满；如租赁期满后仍未开工建设，原被告可继续协商租赁，但最长不超过六个月；如开工建设而租赁合同约定的租期未到，原、被告双方提前解除租赁合同。该条款系原、被告双方关于提前解除租赁合同及继续租赁最长期限的约定，但租赁期限满后原、被告均有选择权，因此不能据此认定涉案门面的租期不确定。被告所举证据不足以证明其主张的是按年度预缴涉案门面租金后按实际租用月份逐月扣除租金。关于被告应否承担逾期返还租赁物的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的期限届满后，被告应当按期返还租赁物给原告，被告超期占用原告门面给原告造成的损失应予赔偿。虽然原、被告签订《租赁合同》及《补充合同》均约定，被告迟延交房，原告有权以当年租金的二倍为标准计算违约损失。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，结合原、被告双方是2014年12月31日就毕节一中A幢26号门面按照日租金260元达成协议并签订的《租赁合同》，并据此续签《补充合同》的事实。因此，原告诉请按照日租金260元的两倍计算损失明显过高，故对原告诉请的损失应参照租赁期间的日租金260元的130%（即日租金338元）从2016年2月7日起计算至实际退房之日止，其诉请中超过日租金260元的130%的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐鋆利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告)毕节机关事务管理局返还毕节一中A栋26号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金；(违约金按每日人民币338.00元从2016年2月7日起计算至实际返还租赁物之日止)；二、原告(反诉被告)毕节机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告(反诉原告)徐鋆利的履约保证金4,680.00元；三、驳回原告(反诉被告)毕节机关事务管理局的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)徐鋆利的其他反诉请求。本案案件受理费人民币8,398.00元，减半收取人民币4，199.00元；反诉案件受理费人民币747.00元，减半收取人民币373.50元，合计人民币4,572.50元，由被告(反诉原告）徐鋆利承担4,522.50元，由原告(反诉被告)毕节机关事务管理局承担人民币50.00元。徐鋆利不服上述判决，向本院提出上诉，请求二审法院：1、恢复租赁合同纠纷一案的审理，确定权责；2、公开开庭审理，撤销原判决第一项、第二项、第四项，改判被上诉人承担违约责任返回上诉人剩余租金46800元，支付违约金7800元，并承担因其指使供电局违法断电给上诉人造成的经济损失暂计97500元（按日租金计算），全部诉讼费由被上诉人承担；3、依法依规审核并撤销一审法院乱收取的高额诉讼费的判决。上诉理由：一审判决适用法律不当，一审法院仅凭被上诉人特别授权代理人的一句“应该属修改遗漏”的猜测来寻找证据推论判案，剥夺了上诉人的合法诉求，显失公平，办案倾向明显。本案案由为违约之诉，而非变更或撤销之诉。一审法院认定（租赁合同）为修改遗漏的推论不能成立。一审法院判决上诉人支付违约金及返还租赁门面证据不足。根据租赁合同约定，解除合同条件为开工建设条件是否成就，机关事务局明显违约，应负赔偿责任。机关事务局无正当理由提前解约，并指使供电局违法断电给上诉人造成的损失依法应由被上诉人全部承担赔偿责任，同时返还上诉人剩余一年租金并支付解除合同的违约金。一审判决计算诉讼费的方式有误，本案是租赁合同纠纷，不是买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人有明确的标的，不需法院重新估价。被上诉人机关事务局答辩称：请求驳回上诉，维持原判。答辩理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充合同约定的租赁期限已经届满，一审判决上诉人返还门面并支付违约金符合事实和法律规定。双方约定租金为半年租金，不存在上诉人所称的预缴租金，上诉人所称也无任何事实和法律依据。被上诉人致函给毕节供电局断电不存在违约情形，无需赔偿上诉人损失。对于本案诉讼费用计算方式，被上诉人认为本案中双方之间属于租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷，在收取诉讼费上请求二审法院给予明确。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：双方约定的年租金是93600元还是46800元。本院认为：关于双方约定的年租金是93600元还是46800元的问题。双方租赁合同约定招租公告作为合同附件与该合同具有同等法律效力，结合招租公告与双方签字认可的成交确认书的内容（该两份文件均明确半年租金为46800元/间），一审法院认定涉案门面的年租金为93600元/间，租赁合同上的年租金46800元为笔误符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院予以维持。上诉人关于一审法院认定（租赁合同）为修改遗漏的推论（即年租金为46800元为笔误）不能成立的诉称没有事实和法律依据，本院不予采纳。如上所述，本院确认双方约定的年租金是93600元/间，即半年的租金为46800元/间，根据双方租赁合同及补充合同的约定，上诉人的一年租赁期已到期，则被上诉人机关事务局要求上诉人返还其租赁门面有事实和法律依据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。上诉人在合同约定的租赁期到期后，以及在机关事务局通知其交房后拒绝交出租赁门面的行为已构成违约，被上诉人机关事务局要求上诉人承担（延期交房）违约金的诉讼请求有事实和法律依据，应在日租金256元（46,800.00元/6个月ⅹ2÷365日后四舍五入）的130%范围内（即333元内）予以支持，一审判决认定双方日租金为260元错误，本院予以纠正。上诉人关于一审法院判决上诉人支付违约金及返还租赁门面证据不足的诉称与事实不符，本院不予采纳。在合同约定租赁期到期后，上诉人就不再享有涉案门面的合法使用权，机关事务局作为涉案门面的管理人通知供电局停止涉案门面的供电是其行使自身权利，上诉人要求机关事务局赔偿其通知供电局断电给上诉人造成损失的主张理由不充分，本院不予采纳。上诉人诉称根据租赁合同约定，解除合同条件为开工建设条件是否成就，机关事务局明显违约，应负赔偿责任。双方租赁合同及招租公告约定：“该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离”，双方约定了租赁期最长不超过一年，开工建设是提前解除合同的条件，而不是满一年租赁期后解除合同的必然条件（即续租最多6个月解除合同，而不是满一年最长租赁期后如果不开工建设仍可以继续续租），故上诉人该诉称与合同约定不符，本院不予采纳。上诉人上诉称本案一审本诉案件受理费的金额计算有误，《诉讼费用交纳办法》第十三条规定，财产案件根据诉讼请求的金额或价款分段累计交纳，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定部分胜诉，部分败诉的，法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，机关事务局诉请要求上诉人支付迟延退房违约金暂计5200元，根据该诉讼标的额计算案件受理费为50元，简易程序减半收取为25元，按照胜诉比例，本院确认机关事务局负担3元，徐鋆利负担22元。综上，一审判决认定事实上存在错误，本院予以纠正。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1254号民事判决第二、三、四项，即被上诉人毕节机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内退还上诉人徐鋆利的履约保证金4,680.00元；驳回被上诉人毕节机关事务管理局的其他诉讼请求；驳回上诉人徐鋆利的其他反诉请求。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1254号民事判决第一项“被告(反诉原告)徐鋆利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告)毕节机关事务管理局返还毕节一中A栋26号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金；(违约金按每日人民币338元从2016年2月7日起计算至实际返还租赁物之日止)”为“上诉人徐鋆利于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人毕节机关事务管理局返还毕节一中A栋26号门面并支付逾期返还租赁物期间的违约金(违约金按每日人民币333元从2016年2月7日起计算至实际返还租赁物之日止)”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由徐鋆利负担22元，由毕节机关事务管理局负担3元。反诉案件受理费747元，减半收取373.50元。由徐鋆利负担326.5元，由毕节机关事务管理局负担47元。二审案件受理费797元，由上诉人徐鋆利负担。本判决为终审判决。本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。审判长 张 雄审判员 朱 莉审判员 唐 琳二〇一六年九月二十六日书记员 谢贤聪