成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初5635号原告：郭善培，男，1953年12月13日出生，汉族，住成都市锦江区。原告：汪秀容，女，1954年2月1日出生，汉族，住成都市锦江区。被告：成都融创置地有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人：韩放，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程健，泰和泰律师事务所律师。原告郭善培、汪秀容与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法由审判员唐江适用简易程序，于2016年7月29日公开开庭进行审理。原告郭善培、汪秀容与被告成都融创置地有限公司的委托诉讼代理人程健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭善培、汪秀容向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理产权登记的违约金57577.84元（包含逾期初始登记和转移登记两项违约金）；2.被告承担本案的全部诉讼费.事实和理由：2010年1月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的蓝谷地·天域项目中的×××商品房一套，房屋总价为×元，被告于2011年12月31日向原告交付该商品房，但原告于2015年10月才拿到该商品房的房屋产权证。房屋所有权证上产权登记日期显示为2014年9月19日。因双方购房协议关于办证时间有明确约定，被告逾期办证行为已经构成违约，依约应当承担延期产权登记的违约责任。被告成都融创置地有限公司辩称，诉争房屋于2014年6月24日已在房管局办理了房屋初始登记，且违约金起算时间2013年1月1日计算，已履行合同约定的义务，分户产权于2014年7月29日向房管局申请，已履行了合同义务；原告主张的违约金，应已其实际损失为基础，但并无证据证明其实际损失，应依法予以调低；被告逾期取得初始产权及办理分户产权是同一违约行为。本院经审理查明，2010年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”×房屋，总价款×元。被告应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋权属证明的初始登记。如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证书的，原告选择不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。双方同时约定，由原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。上述合同签订后，原告依照约定支付了购房款×元，被告于2012年7月4日向原告出具《销售不动产统一发票》，并于2011年12月31日向原告交付房屋。2014年6月24日，被告取得案涉房屋初始产权登记。2014年7月39日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2014年9月19日取得案涉房屋所有权登记。以上事实的认定，有原告提交的居民身份证、工商信息查询单、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证，被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书以及原、被告双方的庭审陈述在案为证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。一、关于逾期初始登记。双方合同约定，被告应于2012年12月31日前取涉案房屋所在楼栋的权属证明，被告未按期取得，依约应当承担违约责任。违约天数自2013年1月1日起，至2014年6月24日实际取得之日止，共计540天，违约金为26619.89元。庭审中，被告请求调减逾期办理初始登记违约金。本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案鉴于被告已按期交付房屋，并明确请求对该项违约金予以减免，且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度，本院酌情确定逾期办理房屋初始登记的违约金为9500元。二、关于逾期转移登记。关于此项违约金的计算时间，因本院已支持原告所主张的2013年1月1日至2014年6月24日期间的初始登记违约金，原告再次主张该期间段的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。被告于2014年7月29日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期转移登记违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，逾期转移登记天数应从被告取得初始登记之次日即2014年6月25日起，至被告于2014年7月29日向成都市城乡房产管理局申请办理转移登记止，共计35天。因被告请求减免该项违约金，故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭善培、汪秀容支付逾期登记违约金（包括逾期初始登记和转移登记）共计10100元。二、驳回原告郭善培、汪秀容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，由被告成都融创置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  唐江二〇一六年九月六日书记员  余丹附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。