惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3180号原告：陈宝贵,女,汉族,1979年3月28日出生，住广东省深圳市福田区。原告：叶爱春,男,汉族,1976年8月30日出生，住广东省深圳市福田区。上列两原告共同委托诉讼代理人：李斯，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李锦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：惠州大亚湾百惠实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆13楼1305号房。法定代表人:朱永华，该公司董事长。委托诉讼代理人:陈幼妆，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人:刘盼盼，男，该公司工作人员。原告陈宝贵、叶爱春与被告惠州大亚湾百惠实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告叶爱春、两原告的共同委托诉讼代理人李锦，被告惠州大亚湾百惠实业有限公司的委托诉讼代理人陈幼妆、刘盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宝贵、叶爱春向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告2016年9月10日至2017年6月6日（总计270天）逾期办理房产证的违约金14892.88元（以购房款总额309738元为基数，按年利率6.5%的标准按日计算逾期办证违约金）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告因购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定房屋总价款为309738元。原、被告在上述合同中对双方的权利义务进行了明确,约定被告应于2015年12月28日前将验收合格的商品房交付原告使用，并应在交付房产后180个工作日内将为原告办理房屋权属登记的房产资料交予产权登记机关备案。合同签订后,原告依约交清了购房款，但被告未按合同约定在规定时间内协助原告办理房产证。根据相关法律规定，被告应支付原告逾期办证违约金。原告为支持其诉称，向本院提交了如下证据：一、商品房买卖合同；二、售房款发票、契税缴款书、住宅专项维修金专用收据；三、入伙通知书；四、不动产权证书。被告惠州大亚湾百惠实业有限公司辩称，一、根据相关法律法规及《商品房买卖合同》规定，被告承担的是协助办证（递件）义务而非办证义务。二、被告按《商品房买卖合同》规定交付给原告所购房屋后，已按《商品房买卖合同》规定的房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案，始终积极主动地推进协助办证的系列工作。出证缓慢直接影响被告的切身利益，根本不存在怠于办证的可能性。三、被告“逾期”纯系不可抗力因素所致。（一）两证合一属政策变更之不可抗力，在签订原《商品房买卖合同》时无法预见，非被告可以控制。（二）整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节，在原房地产登记的基础上增加了两个权籍调查环节，权籍调查作为不动产登记的基础，恰恰是不动产登记过程中最关键、最复杂、最耗时的两个环节。该两次权籍调查时间应予以扣除。（三）“两证合一”政策实施初期，因办证流程改变、办证系统更换、相关部门日受理业务量限制、停办等因素而出现一个较长的磨合期（见证据6），这些因素均导致不动产权属证书办理期限延长并无法预估，因此，《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》中亦有明确提示（见证据4）：“我区不动产统一登记工作处于起步阶段，各项工作尚有不足，请广大办事群众给予谅解和支持，我们会尽最大努力完善不动产统一登记发证的各项工作。”四、办理了入伙手续才意味着收房完成，《入伙通知书》仅为被告向原告发放的、意在通知原告及时收房的文件，上面记载的时间仅为被告建议原告前往收房的时间。正式收房时间应以原告前往物业管理处实际办理入伙事宜（房屋验收交接表、领取涉案房产钥匙领用登记表）的时间为准，正式收房时间无法确定的，应当以通知载明的期限届满之日或合同约定的交房时间为实际收房日期(见证据11)。五、《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确载明如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续，这应视为双方已经对违约责任进行了约定且自愿约定违约金为零，买受人选择只委托出卖人办理房屋产权手续。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告为支持其辩称，向本院提交了如下证据：一、关于不动产权籍调查相关情况的复函；二、惠州市不动产登记局收发文呈办单；三、惠州大亚湾区不动产登记受理回执；四、房屋验收交接表；五、商品房买卖合同补充协议；六、公告、通知、告知书；七、商品房预收款专用账户监管协议书。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。附件四第6条约定：买受人办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费。买受人超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的。由此造成的契税违约金及办证责任由买受人自行承担或自行办理房屋产权证。非因出卖人原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，被告于2016年1月9日向原告交付涉案房产，原告已在交付房屋之前付清购房款。涉案房产于2017年4月6日取得转移登记受理回执，于2017年6月6日登记至原告名下。惠湾国土资函【2019】1672号《关于不动产权籍调查相关情况的复函》记载：百惠园小区1栋至4栋商品房办理首次登记权籍调查业务的受理时间为2016年8月11日，办结时间为2016年10月10日，耗时60天。涉案房产转移登记权籍调查的受理时间为2017年1月10日，办结时间为2017年2月13日，耗时34天。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于逾期办证的违约责任问题。合同约定，出卖人承诺在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房已于2016年1月9日交付原告使用，被告应当在2016年9月27日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年4月6日才将办理权属转移登记需要提供的资料报产权登记机关备案，逾期191天，已构成违约，应当承担违约责任。产权登记需买受人的配合方能完成，如提交有效的身份证明、及时缴纳维修基金、契税、其他办证费用并将有关票据递交产权登记机关等，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，原告要求违约责任计算至原告取得不动产权证书止，本院不予采纳。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。”，该条款对于违约责任的约定为“继续履行”，并未约定违约金的数额或损失赔偿额计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告还应承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本院参照有关规定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，可予以扣除。故被告应承担的逾期办证违约金为4938.84元（309738元×0.06/365×97天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾百惠实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈宝贵、叶爱春支付逾期办证违约金4938.84元；二、驳回原告陈宝贵、叶爱春其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86.16元，由原告陈宝贵、叶爱春负担57.16元，由被告惠州大亚湾百惠实业有限公司负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十月十六日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾