石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0110民初2774号原告康茂，男，1968年9月25日生，汉族，住石家庄市长安区。委托代理人董英军，石家庄市新华诚信法律服务所法律工作者。被告河北春鑫房地产开发有限公司，住所地石家庄裕华区南焦新村。法定代表人：刘江辉，经理。被告委托代理人胡兰芹，河北冀华律师事务所律师。原告康茂与被告河北春鑫房地产开发有限公司(以下简称春鑫公司)因房屋买卖合同纠纷一案，本院二0一六年四月二十六日作出(2014)鹿民一初字第01094号民事判决，原告不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院以(2016)冀01民终4411号民事裁定书将该案发还重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告其委托代理人董英军和被告春鑫公司委托代理人胡兰芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康茂诉称，被告于2010年初至2013年3月期间，在未取得政府有关部门批准手续的情况下，在鹿泉××××村开发城市印象、理想城、依水华庭项目(以下简称城市印象项目)，原告购买城市印象6幢1单元1203号房，共计交付被告购房款15万元。被告一房多卖，导致无法履行交付房屋的义务。故原告起诉法院，请求法院依法判令被告返还原告购房款15万元及违约金10万元，本案诉讼费由被告负担。被告辩称，一、不能因在《房屋买卖合同书》上在一次性付款上打有对勾就推定为原告全额交纳了购房款。首先，不知道这个对勾是谁打上去的，其次，答辩人否认原告全额交纳了购房款；第三，如果按这种推理，原告一次性交清了购房款，所以在一次性付款上打上了对勾，那么，如何解释双方在第四条买受人逾期付款的违约责任中的约定呢？既然原告一次性支付了购房款，双方还有什么必要再做上述约定？在相同的情况里，比如董桂民一案中，不但一次性付款上打有对勾，刘江辉还特别标明未开收据，且在下面第四条买受人逾期付款的违约责任中均为空白。二、证人证言证明力明显不足。三、涉案的房屋买卖因违反法律的强制性规定而无效。对造成合同无效双方均有过错，所以被告不应当依据涉案合同支付原告违约金。综上，原一审判决判令答辩人返还收据上载明的数额而不支持其他，是正确的。本庭归纳本案争议焦点为：1、原被告双方签定的合同是否有效。2、原告康茂要求被告支付购房款及违约金有何依据。原告提交证据:证据1、原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，被告给原告开据购房交款《收据》一份；证明：原告购买被告房产交房款63000元，证据2、原告与被告签订《购房合同书》一份，证明：因为被告原因（手续不全）无法交房，被告将原告第一份合同购买的房款63000元转入购买鹿泉区寺家庄西街村“城市印象”小区（是被告开发的另一小区），原被告又重新签订了《购房合同书》，原告又交现金87000元，加上63000元房款总价15万，被告未给原告开发票，被告在合同书第2页付款方式“1、一次性付款”处打对勾，证明原告87000元的事实.证据3、2015年4月15日石家庄市鹿泉区人民法院民事判决书份证明：该判决书与本案案情一样，判决原告胜诉，请求法院同样支持本案原告的诉求证据4、证人证言，证人李某（原审出庭证人）、陈某、康某和蔡某，均能证明原告购买房屋交款63000元和87000元的事实证据5、请求法官调查取证，石家庄市公安局鹿泉分局报案内容，证明原告康茂出购房款87000元的事实；被告质证意见:对证据1合同的真实性无异议，合法性、关联性均有异议，这不是原告向被告缴纳的购房款，第一组证据的出卖方是鹿泉市尹村乡东郭庄新村建设办而不是被告。对证据2合同的真实性合法性关联性均无异议，但是对其证据目的有异议，只凭这一组证据不能证据原告又向被告缴纳87000元购房款的事实，不能仅凭在合同上在一次性付款处打有对勾就推断原告全额缴纳了购房款。对证据3真实性合法性均无异议，但是与本案的关联性有异议，每个案子都千差万别具体情况不一样，不能仅凭这两份判决就推断出原告想证明的事实。对证据5请求无异议，对他的证明目的有异议，对于原告在公安机关原陈述，也只是当事人的一种陈述，应当结合本案的其他证据来判定其陈述的效力。证人李某、康某、陈某出庭证明康茂2011年5月22日交房款87000元。被告质证意见：蔡某做的是虚假的陈述，关于人数按李某在原一审时做证称当时交钱的只有李某、陈莉荣、康茂及康茂的母亲。按今天蔡某的说法不止这四个人。关于钱数按原告和证人李某的说法，原告缴纳的房款是8.7万元，而今天蔡某做证称缴纳的房款有十大几万，这显然与原告的陈述及其他证人的陈述矛盾。康茂的证人证言因两位证人是康茂的父母所以应慎重对待证人证言效力。被告提交证据:房屋买卖合同书。被告与董桂民所签，证明内容为该合同不但一次性付款上打有对勾，刘江辉还特别标明未开收据，且在下面第四条买受人逾期付款的违约责任中均为空白。证明目的：康茂没有交清购房款。原告质证意见：对该证据的真实性无异议，但是该证据不能掩盖原告向被告缴纳15万元购房款的事实。通过合同可能看出被告是一个很随意的人，在另一份与董桂民签定的合同第三条付款方式及期限显示按第一种方式付款及一次性付清，没有注明未开收据，可以看出打对勾是被告欺诈原告的行为，打对勾等于原告交款的事实。应当全盘考虑本案的连贯性而不能断章取义，因此第一次交款6.3万元，第二次交款8.7万元，合计15万元，这是事实。本院前往被告法人刘江辉服刑的石家庄监狱，刘江辉对服刑方式的对勾不予认可，辩称原告系从其公司房屋代卖人手里所买。经审理查明：2009年12月15日原告与被告签定房屋买卖合同一次性交款6.3万元，小区名称为水玲珑。因被告的原因手续不全无法交房，所以被告将原告第一份购房的房款转入城市印象小区，这个小区也是被告开发的另一个小区，原、被告又重新签定了房屋买卖合同书，合同载明，原告购买城市印象小区6幢一单元1203号房屋，地上面积119.84平方米，地下室建筑面积14平方米，总金额150000元。合同上载明付款方式有两种:一是一次性付款，二是分期付款。在一次性付款处打有对勾。原告称合同约定一次性付款，当时补交房款8.7万元，被告辩称，原告没有交款8.7万元收据，不予认可。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。原告购买被告开发的城市印象的房屋，有双方签订的房屋买卖协议，说明，原、被告买卖房屋的事实真实存在。被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告订立的商品房买卖合同，属无效合同，现原告要求被告返还购房款，本院予以支持。对于原告交付房款的具体数额部分，原告诉称缴纳15万元购房款，有《房屋买卖合同书》及证人证言，被告否认，但没提交相关证据证实其主张。在购房合同选项处一次性付款处打勾符合交易习惯，如果原告不交付房款，被告不会将盖有被告公司章的《房屋买卖合同书》交给原告，由原告持有。被告否认对勾是其所书写，却不能提交其保存的有原告签名的《房屋买卖合同书》证明其主张。综上，被告辩称理由不能成立，本院不予采信。原告要求被告返还购房款15万元本院予以支持。本案的房屋买卖因违反法律的强制性规定而无效。对造成合同无效双方均有过错，所以被告原告要求被告支付违约金的诉求，不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下:一、被告河北春鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日返还原告康茂购房款15万元。二、驳回原告康茂要求被告河北春鑫房地产开发有限公司给付违约金10万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4360元（缓缴），由被告河北春鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 李 霞人民陪审员 王 乾人民陪审员 王 媛二〇一六年九月三十日书 记 员 霍晓翠