重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终6049号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：重庆西普物业管理有限公司，住所地：重庆市江北区建新南路16号1-3，组织机构代码76593102-6。法定代表人：胡蓉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，男，重庆西普物业管理有限公司职工，住重庆市江北区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：何涛，女，1968年10月8日出生，汉族，重庆新桥医院医生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：田刚，重庆和茂律师事务所律师。上诉人重庆西普物业管理有限公司（以下简称西普公司）、何涛物业服务合同纠纷一案，均不服重庆市沙坪坝区人民法院于2016年6月4日作出(2016)渝0106民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西普公司委托诉讼代理人谭浪，上诉人何涛委托诉讼代理人田刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人西普公司上诉请求：一、撤销一审判，支持上诉人的一审全部诉讼请求。二、由何涛承担一、二审全部诉讼请求。事实及理由：一、一审法院因诉讼时效驳回西普公司的部分诉讼请求属于适用法律错误。二、一审法院关于被上诉人是否应当支付水费的评判也是错误的。上诉人何涛对此辩称，西普公司主张物业服务费已超过诉讼时效，一审判决对此适用法律正确。一审判决对于水费的认定也符合客观事实。上诉人何涛上诉请求:一、撤销一审判决，驳回西普公司关于物业服务费的诉讼请求；二、改判西普公司赔偿何涛房屋修复费用12900元、评估费5000元、房屋租金损失52000元；三、一、二审诉讼费由西普公司负担。事实及理由：一、在西普公司接受物业服务后，何涛向该公司口头反映了房屋漏水的情况。二、西普公司作为物业服务企业，只要物业共有部分漏水，就应当及时进行维修，未能及时维修即是违约。上诉人西普公司对此答辩称，何涛的上诉不符合合同约定及法律规定，不应得到支持。西普公司诉称，2010年7月26日、2013年7月25日，西普公司与重庆市沙坪坝区小龙坎嘉福西苑业主委员会两次签订《嘉福西苑物业服务合同》，约定由西普公司为位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街250号的嘉福西苑小区提供物业服务。2013年8月1日前物业服务费为38元/月，之后为48元/月，公摊费为5元/月，业主应在每月10至25日内履行缴纳义务；若逾期交纳相关费用，应从逾期之日起每天按应交相关费用的0.03%交纳违约金；物业服务总期限为2010年8月1日起至2018年7月31日止。西普公司按合同约定为嘉福西苑小区提供了物业管理服务，但何涛却自2010年8月1日起开始拒绝交纳水费、物业服务费、公摊费。西普公司请求判令何涛支付2010年8月1日至2015年12月31日的物业服务费2760元、公摊费325元，合计3085元；判令何涛向西普公司支付违约金，第一部分违约金以2010年8月至2013年7月所欠的物业服务费38元以及公摊费5元为基数，按照每日0.03%，自每月25日开始计算至付清物业服务费及公摊费为止，第二部分违约金以2013年8月至2015年12月所欠的物业服务费48元以及公摊费5元为基数，按照每日0.03%，自每月25日开始计算至付清物业服务费及公摊费为止；判令何涛支付水费1401.80元（两块水表，起止度分别为752吨-902吨、772吨-948吨，单价按4.3元/吨）。何涛诉称，其所居住的小区由西普公司提供物业服务。涉案房屋屋顶发生漏水，何涛多次向西普公司反映此情况并要求其进行维修。但西普公司一直消极对待，不予处理，致使涉案房屋的墙体、入户铁门、门套、部分家具、电器、吊顶灯等损坏，无法居住，长期在外租房。2015年6月，西普公司委托施工单位对涉案房屋的屋顶楼面予以维修，但一直未赔偿何涛的房屋因漏水产生的损失。何涛认为其房屋位于楼顶层，其楼顶面属于公共区域，系本栋楼全体业主所有，属于西普公司提供物业服务的范围。西普公司未尽到维修义务理应赔偿何涛的损失。请求法院判令西普公司赔偿房屋修复费用12900元、评估费5000元、房屋租赁费62000元；判令西普公司支付房屋无法使用的损失，该损失按照每月1400元，自2016年1月26日起计算至本案判决生效之日止。一审经审理查明，2001年10月22日，何涛取得了坐落于重庆市沙坪坝区小龙坎正街250-10-7-4号住宅的所有权，房屋的建筑面积为85平方米。2009年7月，何涛所有的房屋屋顶开始漏水。2010年7月26日，重庆市沙坪坝区小龙坎嘉福西苑业主委员会（甲方）与西普公司（乙方）签订了《嘉福西苑物业服务合同》，约定乙方为嘉福西苑小区提供物业服务。甲方委托乙方提供的物业服务的内容为：物业共用部分（包括房屋承重结构的基础、承重墙体、楼盖以及非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面等）的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通，物业项目使用专项维修资金的预算和计划等；按建筑面积的住宅收费标准为：71平方米至85平方米38元/月，水电公摊按每户每月5元收取；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月10-25日内履行交纳义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日0.03%的标准向乙方支付违约金。双方约定，以下条件下所致的损害，可构成乙方的免责事由：因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损，因物业本身固有的瑕疵造成的损害，因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用的，因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有限电视及其他共用设施设备的障碍和损失。本合同期限三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，西普公司开始为嘉福西苑小区提供物业服务。2010年8月1日至2013年7月31日期间，何涛仅于2012年1月16日交纳了2011年11月至2012年1月的水费154元（872吨-916吨）、水电公摊费用15元、物业服务费114元（38元/月×3个月）。2013年7月25日，重庆市沙坪坝区小龙坎嘉福西苑业主委员会（甲方）与西普公司（乙方）续签了《嘉福西苑物业服务合同》，约定乙方继续为嘉福西苑小区提供物业服务。按建筑面积的住宅收费标准为：71平方米至85平方米48元/月，水电公摊按每户每月5元收取；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月10-25日内履行交纳义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日0.03%的标准向乙方支付违约金。本合同期限五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。该份合同的其他内容与之前的合同基本相同。西普公司继续为嘉福西苑小区提供物业服务。但此后何涛未再交纳过物业服务费、公摊费、水费。2014年3月28日，一审法院受理了何涛与西普公司、重庆市沙坪坝区小龙坎嘉福西苑业主委员会（以下简称嘉福西苑业委会）损害赔偿纠纷一案，何涛要求西普公司、嘉福西苑业委会赔偿其因房屋问题造成的居住损失31200元，赔偿因楼顶漏水整修费和室内墙体整修费16000元。审理中查明：西普公司对房屋漏水情况进行过检修后，认为漏水是房屋屋顶楼板浇筑问题引起的，但不清楚具体的漏水点。2015年5月28日，嘉福西苑业委会与案外人重庆华芝海科技有限公司签订了《建筑施工合同》，委托重庆华芝海科技有限公司对嘉福西苑10单元进行屋面零星防水补漏施工工程，并动用了物业专项维修资金支付修复费用。经修复后，何涛房屋未再发生漏水。在该案件的审理中，何涛申请对涉案房屋因屋顶漏水导致的损失（室内室外墙体、室内吊顶、入户铁门及门套）的修复费用进行鉴定。估价报告书中的评估结论为：估价对象重庆市沙坪坝区小龙坎正街250号10单元7-4号住宅房屋因屋顶漏水对墙体、吊顶、入户铁门及门套等的修复费用在价值时点2015年9月20日的估价结果为12900元。何涛因此产生评估费5000元。2015年12月25日，一审法院依法判决驳回了何涛的诉讼请求。何涛在法定上诉期内均未提出上诉。一审另查明，何涛家中只有一块水表。嘉福西苑小区业主产生的水费由西普公司代收代缴。一审审理中，西普公司变更了诉讼请求，请求法院判令何涛支付2010年8月1日至2016年1月31日的物业服务费2694元、公摊费315元，合计3009元（扣除已交的物业服务费114元及公摊费15元）；判令何涛向西普公司支付违约金，第一部分违约金以物业服务费38元以及公摊费5元为基数，按照每日0.03%，自2010年8月至2011年10月期间每月25日起计算至付清物业服务费及公摊费为止；第二部违约金以2012年2月至2013年7月物业服务费38元及公摊费5元为基数，按照每日0.03%，自2012年2月至2013年7月期间每月25日起计算至付清物业服务费及公摊费为止；第三部分违约金以2013年8月至2016年1月的物业服务费48元以及公摊费5元为基数，按照每日0.03%，自2013年8月至2016年1月期间每月25日起计算至付清物业服务费及公摊费为止；判令何涛支付水费1462.80元（两块水表分别为752吨-902吨、772吨-998吨，单价按4.3元/吨，扣除已交的水费154元）。后经核实，何涛家中一块水表的起止度分别为772吨-872吨（产生于2012年1月之前），916吨-948吨（产生于2012年1月至2016年1月13日期间）。一审审理中，何涛举示了三份租赁合同，证明涉案房屋因漏水无法居住，其于2012年年底搬离，在外出租房屋居住所产的损失。并举示了10张照片，证明因西普公司不作为的违约行为给其房屋造成的损失。西普公司则表示2013年2月1日、2014年1月27日的租赁合同真实性不认可，两份合同的出租方均是钟景军，此名字与评估报告上何涛委托的人是同一个名字，在(2014)沙法民初字第03385案件中何涛的律师承认钟景军是何涛的丈夫。另一份租赁合同系2015年7月7日签订的，此时涉案房屋已经修好，故不认可该合同的真实性。10张照片的真实性认可，但房屋的现状并不因为西普公司未履行义务造成的。何涛则表示钟景军系其前夫，现在与其无任何关系。一审审理中，西普公司举示了9张收据，证明其履行了物业服务合同中约定的维修义务。并举示了2009年12月15日渝价［2009］455号重庆市物价局关于调整我市城市污水处理和主城区自来水价格的通知，该通知自2010年1月1日起执行，证明居民用水一次供水价格为每立方米3.5元，二次供水加压费每立方米0.8元，二次供水价格为每立方米4.3元，何涛的房屋位于7楼属于二次供水，应按照此价格交纳水费，水表的起止度是西普公司2010年8月入场时接到的资料上载明的，后西普公司工作人员去现场核实过。何涛则不认可收据的真实性，认为无法看出收据上记载的费用是用于修复涉案房屋，但认可西普公司曾对涉案房屋进行过一次维修，只是维修后仍旧漏水。通知是西普公司网上打印，真实性有异议，况且其不知晓7楼是否属于二次供水，现其家中水表显示的度数为998吨，但从2013年1月起水表的度数就是998吨，因为涉案房屋漏水，无人居住，从2013年1月起涉案房屋就未再产生水费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。嘉福西苑业委会与西普公司签订两份《嘉福西苑物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。西普公司为嘉福西苑小区提供物业服务，何涛应按照物业服务合同约定交纳物业服务费以及公摊费。关于何涛抗辩西普公司主张的诉讼请求已过诉讼时效期间的问题。何涛自2010年8月开始欠交物业服务费及公摊费，西普公司并未举示证据证明曾向何涛催收过物业服务费等费用。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。西普公司系2016年1月13日向一审法院提起的诉讼，故2014年1月14日之前物业服务费、公摊费已过诉讼时效，对西普公司的该部分请求，不予支持。现何涛还应向西普公司支付2014年1月14日至2016年1月31日期间的物业服务费1179.87元（24个月×48元/月+48元/月÷31天×18天）、公摊费122.90元（24个月×5元/月+5元/月÷31天×18天），共计1302.77元。关于何涛是否应当支付违约金的问题。2份《嘉福西苑物业服务合同》中均约定了物业服务费的交纳时间为每月10-25日，并约定业主或使用人未能按时如数交纳物业服务费的，按照每日0.03%向西普公司支付违约金。本案中何涛长期拖欠物业服务费等费用，属于严重的违约行为，理应按照合同约定向西普公司支付违约金。审理中何涛抗辩违约金的计算标准过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为每日0.03%的违约金计算标准过高，依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍。合同中约定违约金的计算基础是拖欠的物业服务费，并不包括公摊费，因此，该违约金应以每月拖欠的物业服务费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2014年1月至2016年1月每月26日分别计算至物业服务费付清为止。关于何涛是否应当支付水费的问题。首先，西普公司并未举示充分证据证明何涛家中水表的起止度，且在整个审理过程中三次变更水表的起止度，甚至曾称何涛家中有两块水表，与实际情况不符；其次，何涛的房屋所在楼层是7楼是否属于二次供水，西普公司也未予以合理的解释并提供证据佐证。何涛举示的2012年1月16日的收据中载明2011年11月至2012年1月16日产生水费154元，起止度分别为872吨-916吨，共使用了44吨水，由此计算每吨水费是3.5元，与西普公司主张的水费4.3元/吨相矛盾；最后，虽然何涛认可其所在小区的水费是由西普公司代收代缴，但西普公司也未举示证据证明其代何涛交纳了1462.80元水费。综上论证，西普公司要求的何涛支付1462.80元水费，无事实和法律依据，依法予以驳回。对于西普公司是否按约履行物业合同义务的问题。首先，2009年涉案房屋出现漏水，西普公司于2010年8月才开始为何涛房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋发生漏水与西普公司是否履行物业服务之间并不存在因果关系。其次，已生效的判决书中载明西普公司对涉案房屋的漏水情况进行过检修，何涛亦认可西普公司曾维修过的事实；再次，何涛仅举示了10张照片证明西普公司未尽管理义务，实际上该10张照片仅能反映涉案房屋漏水后的状况，2009年涉案房屋就出现了漏水，该状况发生于何时无法证明；最后，西普公司作为物业服务企业，仅对小区提供日常的物业服务，不能要求其通过日常维修解决房屋公共屋顶漏水的专业问题。况且西普公司自行维修后发现无法修好，根据相关规定启动了物业专项维修资金程序来维修涉案房屋的公共屋顶漏水问题，2015年5月通过使用物业专项维修资金完成了涉案房屋的维修，现涉案房屋的公共屋顶已不再漏水。综上，西普公司履行了物业合同中约定的义务。关于西普公司是否应当赔偿房屋修复费用12900元、评估费5000元、房屋租赁费62000元以及房屋无法使用的损失的问题。房屋的修复费用12900元是涉案房屋因屋顶漏水对墙体、吊顶、入户铁门及门套等进行修复产生的，此笔费用是通过鉴定机构鉴定出来的，何涛因此花费了5000元鉴定费。房屋租赁费62000元是涉案房屋漏水，造成房屋无法居住，何涛在外出租房屋产生的。房屋无法使用的损失，该损失按照每月1400元，自2016年1月26日开始计算至本案判决生效之日止。首先，根据上述论证，涉案房屋屋顶漏水的责任不能归责于西普公司，西普公司依据物业服务合同的约定履行了维修义务；其次，物业服务合同中约定因物业本身固有的瑕疵造成的损害西普公司不承担责任，本案中何涛房屋漏水发生在西普公司为嘉福西苑小区提供物业服务前，涉案房屋本身存在瑕疵；再次，何涛举示的租赁合同其中有两份系其与钟景军签订的，钟景军曾作为何涛的委托人参与房屋修复费用的鉴定，两份合同真实性存疑，另一份租赁合同则是涉案房屋修好后签订的，且无法证明62000元租赁费实际发生；最后，2015年6月，涉案房屋已经修好。因此，西普公司不应承担修复费用及鉴定费、房屋租赁费、房屋无法使用的损失。何涛的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。对于西普公司抗辩何涛的反诉违反一事不再理原则的问题。合同法第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。（2014）沙法民初字第03385号案件系侵权纠纷，而本案系合同纠纷，两个案件虽然均基于同一事实，但法律关系不同。法律禁止当事人基于同一事实同时提起侵权之诉和合同之诉，但并未禁止当事人在侵权之诉审结后，再提起合同之诉。故何涛的反诉并不违反一事不再理的原则。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本诉何涛于本判决发生法律效力后五日内支付本诉重庆西普物业管理有限公司物业服务费及公摊费1302.77元。二、何涛于本判决发生法律效力后五日内支付重庆西普物业管理有限公司违约金，该违约金应以2014年1月至2016年1月期间每月拖欠的物业服务费为本金，即2014年1月为27.87元，其他月份均为48元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2014年1月至2016年1月期间每月26日起分别计算至物业服务费付清为止。三、驳回重庆西普物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回何涛的诉讼请求。上诉人在二审期间向法庭举示一份小龙坎嘉福西苑业主委员会出具的证明，拟证明西普公司向何涛催收的事实。何涛发表质证意见认为，该证明不属于新证据，不应得到法庭的采信。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，上诉人二审期间提交的证据材料并非在一审庭审结束后新发现，系逾期提交证据，本院结合本案案情不采纳其所提交证据材料作为本案二审新证据。且，该份证明并没有说明西普公司曾向何涛催收过物业费，不能达到西普公司的证明目的。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据已查明的事实，涉案房屋在2009年出现漏水，西普公司于2010年8月才开始为何涛房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋发生漏水与西普公司是否履行物业服务之间并不存在因果关系。且，已生效的判决书中载明西普公司对涉案房屋的漏水情况进行过检修，何涛亦认可西普公司曾维修过的事实，在西普公司自行维修无法修好后，西普公司按规定启动了大修基金，西普公司已履行了物业服务合同义务，不存在违约行为。故，何涛要求西普公司赔偿相关的房屋修复费用、评估费、租房损失的上诉请求，不予支持。根据法律规定，公民保护民事权利的诉讼时效期间为二年。西普公司于2016年1月13日向一审法院提起的诉讼，故2014年1月14日之前物业服务费、公摊费已过诉讼时效，且西普公司并无证据证明有诉讼时效中止、中断的情形出现，故对西普公司要求从2010年8月1日至2014年1月14日期间的物业服务费的诉讼请求不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。本院对上诉人西普公司、何涛的上诉请求均不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1848元，由上诉人西普公司负担50元，由上诉人何涛负担1798元。本判决为终审判决。审 判 长  罗登文代理审判员  彭松涛代理审判员  郝晶晶二〇一六年九月二十九日书 记 员  唐 欢