.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初6047号原告：李衬，女，1977年7月23日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：钟淑娴，海南昌博律师事务所律师。被告:海南宜欣房地产开发有限公司，住所地海口市明珠路。法定代表人：黄贵洲，总经理。委托诉讼代理人：喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢木，海南天皓律师事务所实习律师。原告李衬与被告海南宜欣房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李衬的委托诉讼代理人钟淑娴、被告海南宜欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人喻鹏飞和邢木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李衬向本院提出诉讼请求：一.确认原告对位于海口市龙华区明珠路X号”宜欣商业广场”一层C-XX-X号23.42平方米的铺面享有房产所有权及其范围内相应的土地使用权；二、判令被告将海口市明珠路X号宜欣商业广场一层C-XX-X号商品房办理产权证至原告名下；三、判令被告向原告支付逾期办证违约金8793元(488525×0.2%×9年），违约金计算至被告实际为原告办理产权证书之日止，暂计算至起诉时；四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：海口市龙华区明珠路X号”宜欣商业广场”是被告开发的房地产项目，土地使用权证号为海口市国用（2003）第00XXX号；建设工程规划许可证号为海市规证建（2003）AE-XXX号；商品房预售许可证号为（2004）海房预字（XXX）号。2006年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同预售备案登记号：200XXXXXXXX3-103），约定原告向被告购买宜欣商业广场一层C-XX-1号商品房，建筑面积共23.42平方米，其中，套内建筑面积为13.35平方米，分摊面积为10.07平方米。合同约定房屋总价款为488525元，原告应于2006年4月2日之前一次性付清，被告应在2007年1月1日前交付给原告使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权���记机关备案，并于2007年6月30日之前，为原告办妥房屋产权证书，若原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房款的0.2%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2006年4月6日前支付了全部购房款488525元。被告向原告出具了不动产专用发票和收款收据。被告于2007年1月1日向原告交付了商铺，但至今仍未为原告办理该商铺的产权证。鉴于此，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，应受法律保护，原告依约履行了合同约定的付款义务，然，时至今日被告仍未为原告办理产权证书，已长达九年之久，属于严重违约，已严重侵害了原告的合法权益。被告海南宜欣房地产开发有限公司辩称，一、原告关于确认其享有涉案铺面的房产所有权和其范围内土地使用权的诉讼请求无事实和法律依据。1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》，向被告购买涉案铺面，双方形成的是债权债务关系。依据《物权法》第十四条规定，涉案铺面尚未办理权属登记在原告名下，在此情形下，依债权债务关系确认其享有物权的请求没有事实和法律依据的。2、双方签订《商品房买卖合同》后，因规划调整的原因，导致合同标的物的界址、空间界限无法明确区分和辩认，依其事实状态也已经无法对涉案铺面和土地权利进行确认。二、原告关于判令被告将涉案铺面产权证办理至原告名下的诉讼请求违反相关法规的规定，合同客观上不能履行。1、《不动产登记暂行条例》第五条”下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；”第八条”不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码，不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条”《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间”2、《房屋登记办法》第二十二条规定申请登记房屋不能特定的情况下房屋登记机构应不予登记。同上一点所述的原因，涉案商品房目前是无法特定的，那么依据《房屋登记办法》，房屋登记机构也应不予登记，原告的诉讼请求也是违反《房屋登记办法》的。根据上述规定可知，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元必须是可独立使用、权属界线封闭的空间。所以，原告购买的房屋不符合登记的要素条件，是不能在产权登记部门办理产权登记，包括法院强制执行过户的。三、原告关于判令被告承担逾期办证违约金的请求不符合双方的约定。1、合同签订后，因规划调整的原因导致了原告所购商品房、界址、空间界限不明，又由于《不动产登记条例》的实施，产权登记机关无法进行产权登记和办理产权证，根据合同第十五条第一款第三项的约定，被告应当免责。2、退一步讲，即便法院认定被告应当承担逾期办证违约责任，依据合同��十五条第一款第二项的约定，被告按原告已付房款的0.2%支付违约金即可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院经审理认定事实如下：2006年3月24日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于海口市龙华区明珠路X号”宜欣商业广场”一层C-XX-1号房，面积为23.42平方米；购房款为488525元，原告应于2006年4月7日前一次性付清；被告应于2007年1月1日前将商品房交付原告使用，于2007年6月30日之前为原告办妥房产证书；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款488525元。被告于2007年1月1日将商品房交付给原告。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告已履行完合同约定的支付购房款义务，被告亦向原告交付了涉案房屋，故被告应将涉案房屋过户至原告名下。��告辩称涉案房屋不能过户至原告名下的原因是客观不能，没有证据证实，本院不予采纳。被告没有依约将涉案房屋过户至原告名下，构成违约，应承担向原告支付逾期办证违约金的责任。根据合同约定，被告应向原告支付逾期办证违约金977元（488525元×0.2%）。原告主张超出部分，本院不予支持。原告要求确认其对涉案房屋享有房产所有权及其范围内相应的土地使用权，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。合同签订后，原告虽依约履行了支付购房款的义务，且被告也将涉案房屋交付给原告，但该房至今尚未登记在原告名下，涉案房屋产权尚未发生转移，故原告此项请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第���百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告海南宜欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于海口市龙华区明珠路X号”宜欣商业广场”一层C-XX-1号房过户至原告李衬名下；二、限被告海南宜欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告李衬支付逾期办证违约金977元；三、驳回原告李衬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4380元，原告李衬负担50元、被告海南宜欣房地产开发有限公司负担4330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员吴永红二〇一六年九月二日书记员陈家芬