福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4760号 上诉人（原审被告）：晋江陈埭万新鞋材贸易部，住所地晋江市陈埭镇洋埭村龙兴路**。 投资人：庄进益。 被上诉人（原审原告）：大连万象美物业管理有限公司晋江分公司，，住所地晋江市梅岭街道万达华府********物业服务中心 法定代表人：季红民。 委托诉讼代理人：黄红番，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘君，福建侨声律师事务所律师。 原审第三人：王剑南，男，1980年6月30日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人晋江陈埭万新鞋材贸易部（以下简称万新鞋材）与被上诉人大连万象美物业管理有限公司晋江分公司（以下简称万象美公司）、原审第三人王剑南物业服务合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初2941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万新鞋材上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判或发回重审。事实和理由：一审法院判决万新鞋材应向万象美公司支付物业管理费34332.9元、公摊电费2949.23元、公摊水费1379.17元以及违约金存在事实认定不清、证据不足的情形，依法应予撤销。1.案涉房屋自2017年9月26日起已转移至原审第三人王剑南所有，一审法院认定2018年1月1日万新鞋材才将案涉房屋交付给王剑南缺乏事实依据。2.万象美公司主张万新鞋材应承担2017年9月26日至2018年1月1日所产生的物业管理费、公摊水电费用缺乏事实与法律依据。 万象美公司辩称，万新鞋材的上诉理由没有法律依据，应维持原判。 王剑南述称，买房时约定物业管理费应由卖方即万新鞋材承担，在购房时卖方已告知物业管理费由卖方处理，租金由买方收取。 万象美公司向一审法院起诉请求：1.判令万新鞋材立即支付拖欠的物业管理费34332.9元，对逾期支付的金额按每日千分之三计算支付自2018年5月1日起至判决确定之日止的逾期违约金（暂计至2018年8月31日为1267元）；2.判令万新鞋材立即支付拖欠的物业共用部位及共用设施设备用水费1379.17元、电费16949.23元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付自起诉之日起至判决确定之日止的利息（上述物业管理费、水电费52661.3元）。 一审法院认定的事实：万新鞋材系晋江万达广场商业综合体项目写字楼A402号房业主。2011年10月30日，万象美公司与晋江万达广场有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由万象美公司向晋江万达广场写字楼提供物业服务，期限自2011年3月15日起至2014年3月14日止。2014年2月20日，万象美公司与晋江万达广场有限公司签订《关于〈福建省前期物业服务合同〉延长服务期限的协议书》，约定《福建省前期物业服务合同》期限延长至晋江万达广场写字楼业主大会成立并选聘新的物业服务企业且双方签订的物业服务合同生效之日止。后万新鞋材向万象美公司出具承诺函，确认其拖欠万象美公司2016年10月1日至2018年4月30日期间的物业管理费43488.34元，2016年3月7日至2018年4月7日期间的电费17648.53元，2016年3月10日至2018年4月10日期间的水费1670.87元，并自愿将其缴纳的装修押金共计14000元抵扣上述欠款，扣除后，需补的差额为48807.74元。2018年1月1日，万新鞋材将晋江万达广场商业综合体项目写字楼A402号房产产权交付王剑南，王剑南据此交付2018年1月1日后的物业管理费、水电费等。扣除王剑南已缴交的部分，万新鞋材尚欠万象美公司物业管理费34332.9元、公摊电费16949.23元、公摊水费1379.17元，以上共计38661.3元。 一审法院认为，万象美公司与万新鞋材之间的物业服务合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。万新鞋材拖欠物业管理费34332.9元、公摊电费16949.23元、公摊水费1379.17元，事实清楚，证据充分，应依法予以清偿。因双方约定将万新鞋材缴纳的装修押金14000元抵扣拖欠的费用，考虑公摊水、电费已由物业公司交付相关部门，该笔押金14000元，一审法院依法在公摊水、电费中抵扣，即万新鞋材拖欠公摊电费2949.23元、公摊水费1379.17元。合同双方约定缴款期限及违约金，万新鞋材未能按时支付物业管理费，万象美公司有权主张万新鞋材支付相应的违约金。万象美公司请求万新鞋材支付按日千分之三计算的违约金，因未能提供其实际经济损失的证明，也未能提供证据证实已书面催缴，结合万象美公司的实际损失情况，一审法院酌定万新鞋材应支付万象美公司以拖欠物业管理费为基数自起诉之日起至实判决确定之日止按月利率2%计算的违约金。万象美公司关于公摊水电费部分违约金的主张，没有相应合同或法律依据，一审法院依法不予支持。万新鞋材经合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、万新鞋材应在一审判决生效之日起十日内支付万象美公司物业管理费34332.9元、公摊电费2949.23元、公摊水费1379.17元以及以34332.9元为基数自2019年3月1日起至判决确定之日止按月利率2%计算的违约金；二、驳回万象美公司本案的其他诉讼请求。一审案件受理费1116元，因适用简易程序减半收取558元，由万象美公司负担174.5元，万新鞋材负担383.5元。 在二审期间，当事人未提供证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，物业服务合同是业主与物业公司之间的服务合同，其调整对象是业主和物业公司。案涉房产已于2017年9月26日过户给原审第三人王剑南，物权已发生变动，即该房产的所有权已从万新鞋材转移至王剑南，并且该房产的租金也由王剑南收取，已满足形式上和事实上的交付条件。尽管王剑南直至2018年1月1日才与万象美公司办理物业变更登记，但不动产物权经登记已发生公示效力，物业变更手续在后不能对抗在先变动的物权登记。至于万新鞋材出具的《承诺函》的性质，从《承诺函》载明的内容“需补差额：48807.74元”来看，无法得出万新鞋材承诺对自2016年3月7日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理费、水电公摊费用应由其清偿，且万新鞋材对万象美公司根据《承诺函》得出万新鞋材自愿承担“补交差额”的理解予以否认。万新鞋材认为该《承诺函》只是对所拖欠费用的一种确认，并非承诺清偿的意思表示。因此，依据合同的相对性原理，案涉房产过户前（2017年9月26日前）即所拖欠的物业管理费、水电公摊费用应由万新鞋材承担，但万新鞋材所出具的《承诺函》中已明确同意将装修押金14000元从其中扣除，该承诺不违反法律法规的强制性规定，应予准许；案涉房产过户后的物业管理费及水电公摊费用应由新的所有权人即原审第三人王剑南承担。一审法院对过户后，即2017年9月26日至2018年1月1日所产生物业管理费、水电公摊费用判决应由万新鞋材承担不当，本院予以纠正。经万象美公司结算，截至2017年9月26日，万新鞋材结欠物业管理费27161.14元，电费公摊14966.84元，水费公摊1059.86元。考虑到水、电公摊已由万象美公司支付给相关部分，万新鞋材承诺自愿抵扣的装修押金14000元从拖欠的费用中扣除，故万新鞋材仍需支付物业管理费27161.14元，电费公摊966.84元（14966.84元-14000元）、水费公摊1059.86元。 综上，万新鞋材的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初2941号民事判决； 二、晋江陈埭万新鞋材贸易部应在本判决生效之日起十日内支付大连万象美物业管理有限公司晋江分公司至2017年9月26日止结欠的物业管理费27161.14元、公摊电费966.84元、公摊水费1059.86元以及以27161.14元为基数自2019年3月1日起至判决确定之日止按月利率2%计算的违约金； 三、驳回大连万象美物业管理有限公司晋江分公司一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费1116元，因适用简易程序减半收取558元，由大连万象美物业管理有限公司晋江分公司负担148.3元，晋江陈埭万新鞋材贸易部负担409.7元。二审案件受理费1116元，由大连万象美物业管理有限公司晋江分公司负担497.5元，晋江陈埭万新鞋材贸易部负担618.5。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年十月十日 法官助理 郭财顺 书 记 员 吴彬彬 注：一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 …… 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。