广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终6958号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨冬有委托诉讼代理人：王宜娟，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国帆，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王秀儒委托诉讼代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎志，广东世纪华人律师事务所律师。原审第三��：深圳市世华房地产投资顾问有限公司法定代表人：吴军强，执行董事。原审第三人：廖丽燕上诉人杨冬有、上诉人王秀儒与原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、廖丽燕因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨冬有上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判，驳回王秀儒的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由王秀儒承担。事实和理由：一、王秀儒签订《二手房买卖合同》时隐瞒其无购房资格之事实，欺骗杨冬有签署备注条款，有严重过错，但一审法院在判决书中却对上述关键事实及王秀儒举证不能的情况避而不谈。（一）王秀儒明知自身无购房资格仍恶意与杨冬有缔约，居间方员工毛某、廖某完全知悉该情况，仍积极促成合同签约，实为恶意串通。自杨冬有提起诉讼至一审庭审结束，王秀儒除了声称曾口头告知杨冬有其无购房资格外，自始至终无法提供任何其他有效证据证明其确已履行告知义务，王秀儒应承担举证不能的不利后果。然而对此关键事实，一审法院却未在判决书中进行认定。（二）《二手房买卖合同》本身已明确约定涉案房产买卖系由杨冬有与王秀儒间进行，王秀儒声称与杨冬有又约定可将房产过户至第三方，则应由其承担举证责任，一审法院既未认定该关键事实，同时对王秀儒举证不能之情况只字未提。1、《二手房买卖合同》备注条款“允许第三方过户”是居间方员工廖某所写的，杨冬有约定该条款时的真实意思为：允许委托第三方办理水电费过户。杨冬有是第一次买卖二手房，相关流程并不熟悉，因此同意居间方填写该约定。事实上杨冬有也于2015年4月13日办理了关于委托第三方的公证手续，居间方员工在庭审时亦承认杨冬有委托第三方是为了办理水电费过户。杨冬有的行为与“允许第三方过户”的约定完全一致，相互对应。2、备注条款“允许第三方过户”从用词表述顺序考察，“第三方”置于“过户”之前，该顺序与“委托第三方办理过户”的用词表述顺序一致。如果该约定是为了表示“同意过户到第三方名下”，则备注条款更应表述为“允许过户第三方”，如此表述才符合日常用语习惯，而且能避免明显歧义。因此在没有任何证据证明杨冬有与王秀儒确曾约定将房产过户至第三方的情况下，“允许第三方过户”应认定为“允许委托第三方办理过户”。3、王秀儒声称与杨冬有又约定可将房产过户至第三方，但直至一审庭审���束时自始至终无法提供任何确切有效之证据证明，应依法承担举证不能的不利后果。4、一审法院认为上述备注条款意思模糊、容易产生歧义，且杨冬有非房产买卖专业人员，因此认定杨冬有拒绝将房产过户至第三人并无过错。事实上该备注条款系由居间方员工廖某书写，庭审过程中其己自认。廖某作为专业服务者，有丰富的从业经验，如此重要之条款不但未明确详细地约定，反而仅用短短七个字且以模糊不清的方式即进行约定，根本不符合其所应具备的职业素养及专业要求。此处明显异于常理，且结合其与杨冬有共同隐瞒无购房资格之事实，完全有理由怀疑双方恶意串通，有意欺骗杨冬有签署备注条款，但一审法院在判决书中对此却不予置评。二、一审法院既然已认定杨冬有拒绝将房产过户至第三人并无过错，则《二手房买卖合同》因王秀儒无购房资��自订立时起己无法履行，杨冬有无论是否补办房地产证皆不可能损害王秀儒权益，且杨冬有在缔约过程中并无过错，杨冬有不应承担任何责任。（一）合同无法履行系因王秀儒无购房资格却恶意缔约所致，杨冬有在合同缔约过程中并无任何过错。（二）合同自订立时起己无法履行，本案应集中审理查明合同缔约过程中缔约双方之过错，违约责任亦应根据双方缔约时的过错程度由双方分别承担。（三）因合同自订立时起已无法履行，杨冬有补办房地产证的行为也不可能进一步导致王秀儒产生任何损失。既然上述行为并未损害王秀儒的合法权益，无损害则无救济，杨冬有不应因其无损害之行为而承担任何责任。三、一审法院未根据本案双方责任公正判决，且将所有过错强加于杨冬有，显失公平，于法无据。（一）王秀儒无购房资格仍恶意与杨冬有缔约，致使���同目的无法实现，属于根本违约，应承担违约责任，一审法院却自始至终未在判决书中认定王秀儒之违约责任。（二）鉴于王秀儒及居间方员工毛亚侨、廖某的欺骗行为，杨冬有补办房地产证仅系为维护自身合法权益，以免房产被恶意过户，而杨冬有是否补办房产证对涉案房产正常过户并无影响，况且因王秀儒无购房资格无法过户，也不可能对王秀儒造成任何损害。杨冬有亦在一审庭审时当庭表示只要王秀儒具备购房资格，愿依约履行合同。（三）王秀儒根本违约却未承担任何违约责任，而杨冬有一直依约履行合同义务，仅在不影响合同履行及不损害杨冬有的情况下合理维护自身合法权益却承担全部违约责任。一审判决偏袒王秀儒，违约责任认定严重不公，依法无据。四、居间方员工毛某、廖某的证言无任何其他证据证明，与事实完全不符，己涉嫌作伪证，法院应依法追究其伪证责任。（一）毛某及廖某称杨冬有因房价上涨不愿履行合同，但是无论毛某、廖某还是王秀儒皆无法说明杨冬有曾于何时何地以何种方式做出该表示，亦无任何证据证明该情况，完全是毛某、廖某与王秀儒恶意捏造。反观杨冬有与毛亚侨的微信记录显示：杨冬有自与王秀儒签订合同之后，不但从未提及因房屋涨价而要求提高售价或违约，反而分别于2015年4月22日、4月28日、5月4日、S月9日多次发微信请求毛亚侨敦促王秀儒支付首期款。杨冬有亦于2015年5月14日向王秀儒发送律师函催告履行。杨冬有一直在积极履行合同，从未要求涨价或违约，毛某、廖某证言与事实根本不符。（二）毛某及廖某皆声称曾向杨冬有告知王秀儒无购房资格，需将房产过户至第三方，后第三方对象多次因故变更时亦告知杨冬有，却无法提供任何确切有效之证据证明。���观毛亚侨与杨冬有的微信记录显示：毛亚侨自2015年4月6日首次与杨冬有洽谈之日起至2015年5月10日与杨冬有最后一次微信，自始至终未向杨冬有披露王秀儒无购房资格的事实，亦未说明王秀儒房产需过户至第三方，更从未提及第三方的任何信息，遑论第三方多次变更之事。微信记录与居间方证言前后矛盾，与事实有重大出入。本案究其根本是王秀儒与居间方员工毛某、廖某恶意串通，意图通过二手房“ABC单”赚取差价，属于违法违规行为，新闻媒体曾重点报导（见附件）。杨冬有主动提起诉讼正是为了查明事实、获得公正审理。如杨冬有因违约不愿出卖房屋，其更合理的做法应是主动和王秀儒重新商定价格，根本不必多次要求居间方敦促王秀儒付款，亦不必发函催告王秀儒履约，更不必主动提起诉讼，承担诉讼风险。反观本案王秀儒，无论其发函或提起反诉皆是在���冬有积极作为之后的被动应对，若其真为受害方，则明显异于常理，难以解释。王秀儒存在明显违约的过错行为，极大地损害了杨冬有的合法权益，而一审法院却对多处关键事实避而不谈，并判决王秀儒不承担任何违约责任，放纵违约方，更将所有过错强加于杨冬有，明显违反了民事法律的诚实信用原则及公平原则，损害了杨冬有的合法权益。综上，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护杨冬有的合法权益，请二审法院对本案依法改判。王秀儒辩称：一、一审法院查明事实清楚，杨冬有提出的上诉理由没有事实的依据，双方在签订合同时已经明确告知杨冬有，王秀儒无购房资格，需要将涉案房产过户到第三方名下，所以在合同备注条款中才有一条允许第三方过户，杨冬有的解释是违背客观事实的。其他的与我方的上诉状一致。王秀儒���诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、杨冬有向王秀儒支付违约金247000元；3、由杨冬有承担本案诉讼费。事实与理由：合同备注条款约定：“允许第三人过户”，即双方同意房产过户到第三方名下。杨冬有借口本条表意不清，认为本案的意思是由第三人办理过户手续。一审判决认为杨冬有的理解正常合理，不符合事实。首先，涉案合同由世华公司工作人员廖某填写，廖某本人及其上级毛亚侨也出庭作证。证人廖某、毛亚侨了解双方合同洽谈、签署的整个过程，并且签订合同的时候都在场，明确描述了合同签署的整个过程。当时合同填写人廖某向双方解释了合同有关问题，特别解释了“允许第三方过户”的意思就是双方同意房产过户到第三方名下。杨冬有隐瞒事实，不敢承认合同签订当时的实际情况，不敢承认自己了解“允许第三方过户”的意思就是双方同意房产过户到第三人名下，实际就是因为房价上涨，不愿卖了。其次，2015年5月19日，王秀儒根据杨冬有的通知向杨冬有发出了《催告函》告知杨冬有在2015年5月21日上午9点到招商银行布吉支行办理首期款监管，首期款金额为350500元。世华公司也通过短信通知了杨冬有，杨冬有明确表示“如果按揭贷款不是王秀儒就不来”。最后，杨冬有撤销公证、恶意挂失房产证的行为均表明，其真实意图就是房价涨了，不愿意卖了。杨冬有的行为与合同目的相违背，违反了合同约定和法律规定。由于房价上涨非常迅猛，涉案房产成交价已经上涨了40多万元。杨冬有的违约行为给王秀儒造成了严重的经济损失。故原审判决的违约金过低，不足以弥补王秀儒的实际损失，请求二审法院支持王秀儒的上诉请求。杨冬有辩称：一、王秀儒声称在合同签订的时候已经告知了要将房产过户给第三方，王秀儒无购房资格，但是没有办法提供任何证据证明。关于居间方毛亚侨及廖某的证言，根据深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见，居间方工作人员证言单独作为认定出卖人或购买人的依据，需要有别的证据进行证明，因此，在没有任何其他证据再进行佐证的情况下，该证言不应予以采信。同时中介与廖某与王秀儒有串通炒房的嫌疑，通过二手房赚取差价，新闻媒体曾报告过相关类型的案件。二、关于涉案房产过户至王秀儒或第三方名下，对于杨冬有利益没有损失一点，我方认为合同如何签订就应该如何履行，这与房款的数额无关，应尊重合同事实。三、针对王秀儒所说的涉案房产已上涨70万元，杨冬有系因房价上涨才不愿意出售房产的情况，王秀儒并无证据证明房价上涨的金额，杨冬有���房产至今没有出售，仅为自住，根本没有从中谋利。杨冬有向一审法院起诉请求：1、解除杨冬有与王秀儒签订的《二手房买卖合同》；2、王秀儒向杨冬有支付违约金247000元；3、王秀儒承担本案诉讼费用。王秀儒向一审法院反诉请求：1、解除杨冬有、王秀儒签署的《二手房买卖合同》；2、杨冬有向王秀儒退还定金20000元（其中5000元由第三人世华公司退还）；3、杨冬有向王秀儒支付违约金247000元；4、杨冬有承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月11日，杨冬有作为卖方、王秀儒作为买方签订《二手房买卖合同》，约定：王秀儒向杨冬有购买深圳市xx区xx街道xx花园x期xx栋xxx房，转让成交价为1235000元；本次房产交易定金共计20000元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金；买方向银行按揭贷款方式支付剩余房款，买方应于签署本合同之日起（含当日）付清首期款（以银行贷款为准），并于前述日期届满之日是起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；该物业没有设定抵押及其他权利负担，卖方应于签署本合同之起当日内（含当日）将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予居间方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过三十日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直到履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过三十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：“1、双方清楚并同意以上条款；2、租客租约已到期，如有纠纷，买卖双方再协商；3、允许第三方过户。”合同签订当日，杨冬有向王秀儒出具收据确认收到王秀儒20000元定金，其中杨冬有直接收取定金15000元，另5000元作为交楼押金托管于世华公司处。合同签订后，杨冬有将涉案房产的房地产证原件交给世华公司。2015年4月13日，杨冬有出具经过公证的委托书，委托深圳市融安融资担保有限公司及相关人员办理赎楼等手续。2015年5月12日，杨冬有出具声明书，声明终止委托前述授权。2015年5月13日，杨冬有向政府房产登记部门申请遗失补发房地产证。2015年5月15日，杨冬有委托律师向王秀儒发出律师函，以王秀儒一直未向银行按揭贷款申请相关材料导致双方交易无法进一步进行为由，催促王秀儒履行。王秀儒于2015年5月19日签收律师函邮件。杨冬有、王秀儒就合同的履行产生纠纷，故均诉至原审法院提出诉请。原审另查，涉案房产位于深圳市xx区xx街xx花园x期x栋x房，登记权利人为杨冬有，原房地产证号为深房地字第××号。2015年5月13日，杨冬有申请房地产证遗失，补发后房产证号为深房地字第××号。庭审中，杨冬有主张���涉案《二手房买卖合同》中备注条款约定“允许第三方过户”，是指允许第三方办理水费、电费等过户手续，不是指同意过户给王秀儒以外的其他人员，杨冬有于2015年4月13日办理公证手续的原意是委托中介人员办理水费、电费过户手续，但杨冬有办理完涉案的公证委托手续后才发现委托书中的委托事项已超出办理水、电费过户手续的权限，并非杨冬有的真实意思，杨冬有向中介索要委托书原件未果，故于2015年5月12日撤销了公证委托；杨冬有担心中介拿委托书和房地产证原件将房产过户给别人，所以于2015年5月13日申请遗失补办房地产证；涉案合同签订一个月后，杨冬有发现合同上没有写明付款日期，故要求确认付款日期后再签一份合同，但中介在当天拿出主体变更合同，要求杨冬有签字，杨冬有不同意，杨冬有才知道房屋要过户给王秀儒以外其他人。王秀儒及杨��有申请出庭作证的证人即中介人员均主张：王秀儒不具备购房资格，合同中“允许第三方过户”是指双方同意将房产过户给王秀儒以外的其他人，合同签订后王秀儒积极寻找具备购房资格的第三人廖丽燕代替作为登记受让人办理过户手续，但杨冬有在2015年5月初表示不同意过户至王秀儒以外其他人名下。王秀儒还主张其在2015年5月19日收到杨冬有催促履行的律师函后约函件内容在5日内即2015年5月21日以第三人廖丽燕为申请人递交资金监管申请，但杨冬有未予配合办理相关手续。一审法院认为，杨冬有、王秀儒签订的《二手房买卖合同》双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。合同备注条款中约定“允许第三方过户”的意思模糊、容易产生歧义，杨冬有并非房产买卖专业人员，其将此理解为允许第三��办理过户相关手续亦符合常理，其不同意配合办理以第三人廖丽燕为申请人的首期款资金监管手续亦系因其对前述约定的理解与王秀儒不一致所导致，故杨冬有对此不存在过错。但杨冬有在2015年5月13日以“担心中介拿委托书和房地产证原件将房产过户给别人”为由申请遗失补办房地产证，视为其将交予世华公司的房地产证原件取回，不再继续履行将房地产证原件交予居间方的义务，已构成违约。王秀儒请求解除合同符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。合同解除，则杨冬有应将已实际收取的定金15000元退回王秀儒，世华公司亦应将托管定金5000元退回王秀儒。对于王秀儒主张的违约金，原审法院认为双方在合同中约定的违约金标准过高，且王秀儒过错程度不大，故原审法院将杨冬有应承担的违约金酌情调整为40000元。据此，一审法院判决：一、解���杨冬有与王秀儒签订的《二手房买卖合同》；二、杨冬有于判决生效之日起十日内向王秀儒返还定金15000元；三、杨冬有于判决生效之日起十日内向王秀儒支付违约金40000元；四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于判决生效之日起十日内向王秀儒返还托管定金5000元；五、驳回杨冬有的诉讼请求；六、驳回王秀儒的其他反诉请求。本案本诉受理费2503元，由杨冬有承担；反诉受理费2653元，由杨冬有承担600元，由王秀儒承担2053元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《二手房买卖合同》系杨冬有、王秀儒的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，王秀儒依约支付了定金，杨冬有于2015年4月13日出具公证委托书，委托担保公司及相关人员办理赎楼手续。但杨冬有于2015年5月12日撤销公证委托书，2015年5月13日挂失房地产权证。杨冬有辩称认为出具委托书系为办理水费、电费过户，因发现委托事项超出办理水费、电费过户，故而撤销委托书，对此，本院认为，当房屋买卖合同签订后，委托赎楼以便实现房产转移的合同目的，应为卖方的合同义务，杨冬有撤销赎楼委托、挂失房地产证，实质以实际行动违约，其辩称缺乏事实、法律依据，显属无理，本院不予采信。至于合同的备注条款中约定“允许第三方过户”,杨冬有辩称应理解为允许第三方办理水费、电费的过户，但涉案合同为房产买卖合同，交付房产及转移房屋产权应为合同约定的主要内容，亦为当事人的主要权利义务，在涉案合同中，双方约定“允许第三方过户”，应理解为过户给王秀儒以外的第三人，方符合合同性质。将房产过户至第三人名下，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，属于当事人约定由债务人向第三人履行债务的行为。按该约定履行，不存在因王秀儒没有购房资格而不能继续履行合同的问题。涉案交易不能继续履行的根本原因系杨冬有在2015年5月12日终止委托赎楼，在2015年5月13日挂失房地产权证书，故一审判决认定杨冬有构成违约，该认定正确，本院予以维持。杨冬有上诉理由不能成立，本院不予支持。根据涉案合同的约定，卖方构成根本违约的，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。故王秀儒有权要求解除合同，王秀儒请求解除合同的反诉材料于2015年7月15日送达杨冬有，本院确认涉案合同于2015年7月15日解除。至于王秀儒主张杨冬有支付转让价20%的违约金，考虑到涉案合同的履行情况，且王秀儒不具有购房资格，双方约定房产登记至他人名下，王秀儒应无法得到涉案房产价格上涨的利益，本院酌情确认杨冬有应支付的违约金为合同转让价的10%，即123500元。一审判决将违约金调整至40000元，调整过低，本院予以纠正。综上，王秀儒上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、六十四条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二款之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第778号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第778号民事判决第六项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第778号��事判决第三项为：杨冬有于本判决生效之日起十日内向王秀儒支付违约金123500元；四、驳回王秀儒一审其他反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计人民币15766元，由杨冬有负担10000元，由王秀儒负担5766元。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年九月十八日书记员（兼） 李全慧附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、���定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第���十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁���构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十七条当事人通过反诉或抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。