江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1581号上诉人（原审被告）：陈飞。委托诉讼代理人：李颐平、蒋晓芳，江苏睿恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市润华物业服务有限公司，住所地泰州市海陵区三角洲南园新村4幢2室。法定代表人：吴健鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：陈杰，江苏海信律师事务所律师。上诉人陈飞因与被上诉人泰州市润华物业服务有限公司（以下简称润华公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院(2016)苏1291民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈飞上诉请求：撤销一审判决，依法重新判决；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认为被上诉人的起诉不超过诉讼时效，与法相悖。根据《泰墅园商铺用房管理协议》约定，被上诉人是每年预收下一年度的物业管理费。而被上诉人系于2016年4月5日才向上诉人索要，故其对2009年10月7日至2014年4月12日期间物业管理费的诉讼已经超过了2年的诉讼时效。2、被上诉人在一审中提交的小区巡视记录表、保洁周检查表等证据，系单方制作，并不具有公信力，不能据此认为其按约履行了合同义务，则上诉人就没有缴纳物业管理费的义务。3、被上诉人提供的《泰墅园商铺用房管理协议》的签订主体是被上诉人与陈红霞，上诉人与被上诉人没有签订任何协议。被上诉人向上诉人收取物业服务费用没有事实及法律依据。被上诉人润华公司辩称：1、关于诉讼时效，根据江苏省高级人民法院的相关规定，物业公司要求业主给付物业服务费的，诉讼时效从最后一期物业服务费的履行期届满之日起计算。本案诉争物业费的时间段内没有出现房屋买卖的情形，不存在最后一期给付物业费的情形，故该业主应全额支付上述时间内的服务费用，不存在诉讼时效问题。2、被上诉人一审提交的为小区提供服务的证据，上诉人没有相反证据反驳。3、根据江苏省高级人民法院相关规定，陈红霞将涉案房屋转让给陈飞后，陈红霞和被上诉人签订的协议对陈飞具有约束力。上诉人与被上诉人虽然没有签订合同，但被上诉人实际提供了服务，且收费标准统一。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。润华公司向一审法院起诉请求：1、陈飞支付欠款24948.67元；2、陈飞支付逾期付款违约金18212.53元（标准为自2010年10月7日起每日按每年度应缴款项的万分之五支付，暂计算至2016年10月6日）；3、陈飞承担本案诉讼费用。审理过程中，润华公司向一审法院书面说明：诉状中载明的物业费用起始时间系笔误，应自2009年10月7日起计算各项费用，具体金额无变化。一审法院认定事实：陈飞系泰州医药高新区江洲南路106-7、106-8室（泰墅园小区门面房）所有权人，其于2009年向陈红霞购买了该房产。上述房产建筑面积合计为371.26平方米。2008年10月7日，润华公司曾与陈红霞签订《泰墅园商铺用房管理协议》，约定由润华公司为上述房屋提供物业管理服务，物业管理费由业主按房屋建筑面积交纳，费用标准为0.8元/平方米/月，实行预收制，每年收取一次。协议同时约定，如业主未按期交纳物业管理费，则润华公司有权每日按年度总额的5‰收取滞纳金。后润华公司提供了相应的物业服务，自2009年10月7日起，陈飞未交纳物业管理费。为此润华公司于2016年4月5日向陈飞邮寄律师函，催交上述所欠费用及滞纳金。润华公司的原企业名称为泰州市泰墅园物业管理有限公司，后于2007年9月18日至工商行政管理部门依法变更登记为泰州市润华物业服务有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。本案中，润华公司与房屋所有人签订《泰墅园商铺用房管理协议》，按约为案涉房产提供物业服务，现陈飞作为业主，理应按照协议约定交纳相应的物业服务费用。一审法院针对陈飞的答辩意见认为：1、陈飞辩称润华公司不具有合法性及收费权利。因泰墅园小区至今未成立业主委员会，润华公司系开发商选聘的物业服务企业，且与物业所有人签订了物业服务协议，该协议合法有效，润华公司据此取得了提供物业服务的合法性及收取物业服务费用的权利。2、陈飞辩称润华公司物业管理不规范；物业管理人员服务态度差，处理特殊情况不及时；违规收取电费，私自分摊公共电费。因陈飞对此未提供任何证据，且润华公司均不认可，故不予采信。3、陈飞辩称建设单位违背有关规定及购房约定，但未提供证据，且其自身亦认为是建设单位的问题，与本案不存在关联性，陈飞可通过合法途径向相关当事人主张权利。4、陈飞辩称物业服务收费标准0.8元/平方米/月与润华公司的服务项目不对称，与政府规定标准不一致。因陈飞房屋属于经营性用房，并非普通住宅，根据相关规定，物业服务费可由双方协商确定。润华公司主张的收费标准符合双方协议约定，故对陈飞该抗辩意见不予采纳。5、陈飞辩称润华公司主张2014年4月前的物业管理费已超出诉讼时效。根据相关规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故润华公司起诉并不超过诉讼时效，对陈飞该抗辩意见亦不予采纳。自2009年10月7日至2016年10月6日期间陈飞应付的物业费用为24948.67元（0.8元/平方米/月×84个月×371.26平方米），结合陈飞的答辩意见，考虑到润华公司的物业服务的确存在一定瑕疵或不足，故对上述费用酌情扣减10%，陈飞尚需支付物业费用22453.8元，对超出部分的诉讼请求，不予支持。《泰墅园商铺用房管理协议》中约定物业服务费用每年预收一次，并约定了逾期不交的违约责任，不违反法律规定。现陈飞经催要，对上述7个年度的物业服务费用逾期仍未交纳，故应承担相应的违约责任，向润华公司支付滞纳金。关于滞纳金的具体数额，结合陈飞违约的程度及理由，认为润华公司主张的标准相对偏高，故酌情调整为2245元。陈飞经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。判决：一、陈飞于本判决生效后十日内向润华公司支付2009年10月7日至2016年10月6日期间的物业服务费用22453.8元及滞纳金2245元，合计24698.8元。二、驳回润华公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，减半收取440元，由润华公司负担209元，陈飞负担231元（陈飞应负担部分润华公司已预交，陈飞在上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付润华公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条的规定，物业服务人主张物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，润华公司于2016年4月5日邮寄律师函并于4月13日起诉主张2009年10月7日至2016年10月6日期间的物业服务费，并不超过诉讼时效时间。陈飞主张润华公司的起诉超过诉讼时效，与事实不符，于法无据，本院不予采信。根据润华公司提供的有关物业服务资料等证据，该公司已经基本按照合同约定及相关规定提供了物业服务，但同时也存在部分服务不到位等服务质量瑕疵问题，需要在今后的物业服务过程中加以改进和提高。陈飞虽对润华公司提供的证据不予认可，并主张润华公司没有履行协议约定的义务，但其一审中未依法到庭应诉质证，应视为其放弃相应的抗辩权利，本院对该主张不予采信。陈飞与润华公司虽然没有签订物业服务合同，但陈飞实际上接受了润华公司的物业服务，润华公司要求陈飞支付相应的物业服务费用，应予支持。一审参照合同约定应交费用的90%判决陈飞向润华公司交纳物业管服务费及相应的滞纳金，并无不当。综上，上诉人陈飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由上诉人陈飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 于 焱审判员 刘艳生审判员 王小莉二〇一六年九月二十六日书记员 蒋 琳