四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1126民初284号原告：杨明刚，男，1954年10月4日生，汉族，四川省夹江县人，住四川省夹江县。委托诉讼代理人：江瑞文，四川坤宏律师事务所律师。被告：葛明玉，男，1962年3月22生，汉族，四川省夹江县人，住四川省夹江县。被告：陈秀容，女，1964年3月12日生，汉族，四川省夹江县人，住四川省夹江县。二被告委托诉讼代理人（特别授权）：韩界忠，夹江县迎春法律服务所法律工作者。原告杨明刚与被告葛明玉、陈秀容合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理。依法由审判员张南川适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨明刚及其委托诉讼代理人江瑞文、被告葛明玉及其与陈秀容二人的特别授权委托诉讼代理人韩界忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨明刚诉称：原夹江县华江畜禽养殖场系我的个人独资企业，现该厂营业执照已被吊销。二被告系夫妻关系。2003年9月26日，我与二被告协商一致，代表夹江县华江畜禽养殖场与被告葛明玉签订了《房产开发合作协议》，约定由华江畜禽养殖场提供开发土地10.5亩的使用权，成本价105万，作为合作条件，被告方负责出资修建办证作为投入成本，金额以达到充分开发为准。利润分配扣除土地修建、规费等成本后作为纯利润，实行对半分成，即各占50%；双方签字后，被告方应尽快组织资金，抓紧开发，力争一年半的时间完工。《房产开发合作协议》签订后，二被告提出以土地抵押开发筹措资金，被告陈秀容系“秀容饭店”投资人，长期与夹江县农行有贷款业务往来，且信誉很好，以“秀容饭店”扩大经营规模、流动资金不足为由提出贷款35万元，并用土地使用权作抵押担保，容易获得贷款，同时将土地使用权转让给被告陈秀容又回避了葛明玉既与华江养殖场合作开发该土地又受让土地骗取贷款之嫌。为减少土地转让的税费，二被告提出以10.5亩土地以中的5.8亩土地作价6万元一亩，计价34.8万元转让给陈秀容。为尽快开发，我同意了二被告的提议，于签订《房产开发合作协议》的当日与被告陈秀容签订了《土地转让协议》。该协议签订后，我考虑到合作开发土地作价是10万元一亩，遂与被告陈秀容签订《土地转让补充协议》，约定“为了补偿甲方对土地平场、填方、绿化的投资费用，乙方愿一次性补偿甲方现金23.2万元，并定于双方交付手续时一次性付清”，以此表明土地作价应符合《房产开发合作协议》所约定的5.8亩土地计价58万元。为使双方签订的《土地转让协议》更具有真实性和合法性，双方于2003年9月29日在夹江县公证处对《土地转让协议》进行了公证。因该土地转让只是为了筹措资金，并非真实的转让，被告陈秀容也不会付土地转让款，为了避免被告假戏真做，我要求被告陈秀容出具欠条一张，载明“今欠到华江畜禽养殖场土地款人民币伍拾捌万元正，等开发完后一起结算”，进一步表明土地转让是假，合作开发是真。2003年10月15日，被告陈秀容依据《土地转让协议》办理了国有土地使用权证书及国有土地他项权利登记。2003年11月25日，被告陈秀容以形式上获得的土地使用权作抵押，向农行夹江支行申请贷款35万元，该行于12月3日对贷款申请进行调查后，拟同意发放贷款35万元，但该行也表明获悉该宗土地贷款的真实内幕，在发放的35万元贷款中坚持扣收华江畜禽养殖场欠该行的贷款30万元，被告方因此失去了用土地抵押贷款的意义，贷款计划流产。2004年2月23日，农行夹江支行向夹江县国土资源局递交了《关于商情夹江县国土资源局协助管理夹江县华江畜禽养殖场国有土地使用权的函》。被告获得土地使用权后，历经数年未见其筹措资金办理手续对土地进行开发。2005年9月，我在债权人宋建云、官和彬等人的压力下，以陈秀容出具的欠条为依据进行了债券转让。之后，在夹江县人民法院审理宋建云、官和彬与陈秀容的债券转让纠纷中，我如实陈述：被告陈秀容利用房产开发套取了华江畜禽养殖场的土地5.8亩，《土地转让协议》只作为公证和过户之用，与买卖的真实性和费用的实际支付无关；开发未遂，陈秀容应退还土地。最终，夹江县人民法院驳回了宋建云、官和彬的诉讼请求。综上，签订《房产开发合作协议》的双方均不具有房地产开发企业的资质，且用于开发的土地系城建规划的绿化林带，《房产开发合作协议》违反了《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《房产开发合作协议》应属无效合同。我与陈秀容签订的《土地转让协议》派生于《房产开发合作协议》，不是双方当事人的真实意思表示，不具备民事法律行为成立的法定条件，因此，《土地转让协议》以及据此转让土地使用权的行为因不具备民事法律行为成立的法定条件而不具有法律约束力。合同或其他民事行为无效，自始无效，故特诉来贵院，请求依法判令：1、确认夹江县华江畜禽养殖场与被告葛明玉于2003年9月26日签订的《房产开发合作协议》无效；2、确认夹江县华江畜禽养殖场与被告陈秀容于2003年9月26日签订的《土地转让协议》无效及转让夹国用（2002）第0315号土地使用权的行为无效；3、本案诉讼费由二被告共同承担。被告葛明玉、陈秀容辩称：1、夹江县华江畜禽养殖场与葛明玉于2003年9月26日所签订的《房产开发合作协议》未实际履行，原因是所涉土地是城建规划的绿化带，不得用于房地产开发和商业开发，并且原告用于出资的土地使用权已经消灭，该《房产开发合作协议》应当予以解除。2、夹江县华江畜禽养殖场与陈秀容所签的《土地转让协议》合法有效，该协议双方已实际履行，应受法律保护。3、要求二被告返还土地的请求无事实根据，无法律依据，不应得到支持。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。原告杨明刚为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、原被告双方身份证复印件、夹江县华江畜禽养殖场登记信息，证明原被告双方身份信息及主体资格；2、房产合作开发协议，证明夹江县华江养殖场与被告葛明玉签订合作开发房产的额协议，并约定了双方的权利义务，明确了原告以10.5亩土地出资，每亩作价10万元，与被告葛明玉共同开发房产；3、土地转让协议（5.8亩）、土地转让补充协议，证明夹江县华江畜禽养殖场与被告陈秀容签订土地转让协议以及补充协议，双方约定的土地价款为58万元，协议上所载34.8万元的目的是为了减少税费；4、公证书，证明对上述土地转让，为了让其更具有合法性，进行了公证；5、欠条，证明原被告双方约定了原告所投入的土地作价是10万元每亩，5.8亩共计58万元；同时证明欠条上所载的58万元是要等开发完后一起结算，不是单纯的债权，该土地并不是真正卖给被告陈秀容；6、农行夹江县支行给夹江县国土资源管理局的函，证明银行知道原被告之间虚假转让土地以获得贷款一事，后因贷款未能成功，银行向国土局发函，请求对该土地进行监管；7、陈秀容上诉状、答辩状，证明陈秀容在其他案件中明确陈述，夹江县华江畜禽养殖场与陈秀容之间的土地买卖是假，目的是为了套取银行贷款，并不是真正的将土地出让给陈秀容；8、土地出让金票据，证明本案所涉的5.8亩土地的土地出让金在2002年就已经由原告缴纳，并非是由被告代缴的；9、土地转让协议（4.7亩），证明5.8亩的土地转让和4.7亩的土地转让性质是一样的，原告根据房产开发协议出资10.5亩土地，每亩是10万元，所以每个土地转让协议都有一个补充协议，就是为了说明转让协议上的6万元一亩是为了减少税费。二被告对原告杨明刚所提交的第一组证据没有异议；对第二组到第六组证据真实性均无异议，但对其证明目的均不予认可；对第七组证据真实性不予认可；对第八组证据的关联性不予认可，与本案没有关系；对第九组证据真实性不予认可。二被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、二被告身份证、结婚证，证明二被告身份信息以及二被告系夫妻关系；2、（2006）夹江民初字第269、469号民事判决书，证明5.8亩土地使用权转让有效，转让行为合法有效，应受法律保护，且该转让协议经公证的价款为34.8万元，应依法予以确认。原告在这两件案件中将转让土地使用权的价款中的部分债权转让给了第三人；3、债权转让通知书、协议书，证明原告于2005年9月24日以书面形式将土地转让款中的28万元债权转让给第三人，并书面通知了被告；4、房产开发合作协议，证明原被告于2003年9月26日签订了书面的合作开发协议书；5、土地使用权转让协议（5.8亩）、公证书，证明在双方签订合作开发协议的当天，原告将出资物10.5亩土地使用权中的5.8亩以每亩6万元转让给了被告，转让价款34.8万元；6、税费发票，证明被告交付了5.8亩土地的土地出让金，根据协议约定，该款应由原告支付，由被告先行垫付；7、国有土地使用证，证明5.8亩土地的使用权人于2003年10月30日从原夹江县华江畜禽养殖场变更为了被告陈秀容；8、贷款申请，证明被告曾于2003年11月25日向农行夹江支行以5.8亩土地使用权申请抵押贷款35万元；9、承诺书两份，证明原告对出让5.8亩国有土地使用权的总价款曾承诺只要32万元或者28万元；10、证明三张，证明5.8亩土地上的绿化由原告处理并获得了全部价款。原告杨明刚对二被告第一组至第九组证据的真实性均无异议，但对二被告的证明目的不予认可，同时提出被告所缴纳的土地出让金并非是5.8亩土地的；对第十组证据的关联性有异议。经原被告双方举证、质证，本院对原被告双方的证据认证如下：对双方所提交的证据，因对其真实性各方均无异议，故本院对双方所提交的证据的真实性予以认可。对原被告双方于2003年9月26日签订《房产开发合作协议》，并签订了两份《土地转让协议》，一份5.8亩，一份4.7亩。其中5.8亩土地办理了过户登记，现登记的使用权人系被告陈秀容这一事实，本院予以认可。经举证、质证、认证，本院经审理查明以下事实：夹江县华江畜禽养殖场（以下简称华江养殖场）系原告杨明刚个人独资企业，2016年8月29日，夹江县华江畜禽养殖场被注销。2003年9月26日，原告杨明刚代表华江养殖场与被告葛明玉签订《房产开发合作协议》，约定由华江养殖场提供开发土地10.5亩，土地作价105万元；葛明玉负责出资修建办证投入成本，金额以达到充分开发为准。为筹措资金，原被告双方协商，虚构由华江养殖场将用于出资土地中的5.8亩土地使用权转让给被告陈秀容，用以向银行申请贷款。同日，华江养殖场与被告陈秀容签订《土地转让协议》，将位于工农村7社的5.8亩土地使用权以每亩6万元转让给被告陈秀容，并于同年9月29日办理了公证。在签订《土地转让协议》当日，华江养殖场还与被告陈秀容签订了《土地转让补充协议》，约定由陈秀容一次性补偿华江养殖场现金23.2万元。2003年10月14日，被告陈秀容向华江养殖场出具欠条一张，载明“今欠到华江养殖场土地款人民币大写伍拾捌万元正，等开发完后一起结算”。在庭审中，原被告双方一致确认，转让土地的款项被告陈秀容至今仍未支付过。土地使用权转让后，该贷款并未申请，农业银行夹江支行为此向夹江县国土资源局发函请求协助管理华江养殖场国有土地使用权。该函上明确“华江养殖场的土地已经作为抵押物抵押给了银行，并办理了抵押登记。为帮助企业走出困境，银行同意变更部分土地使用权证给被告陈秀容，实际上土地使用权仍归华江养殖场所有，并以陈秀容的名义用土地使用权抵押贷款”。后因原告杨明刚根据被告陈秀容于2003年10月14日所出具的欠条将部分债权转让给官和彬、宋建云，在（2006）夹江民初字第269号、469号案件中，被告在上诉状与答辩状中，对虚假过户土地使用权去申请贷款这一事实予以了认可。后该土地被规划为绿化带，至今无法开发。另查明，被告陈秀容所持有的于2003年10月30日登记编号为夹国用（2003）字第1244号国有土地使用证上所载土地，与原夹江县华江畜禽养殖场所持有的于2002年5月24日登记编号为夹国用（2002）字第0315号国有土地使用证所载土地系同一块土地。该土地在2002年5月24日所登记的使用权类型即为出让。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、关于原被告双方签订的《房产开发合作协议》，该协议的签订系双方真实意思表示，原告虽然提出当时签订房产开发协议的双方均不具备开发资质，该协议应无效，但在协议中，虽然约定了由被告葛明玉负责修建，但双方并没有就具体的开发事宜进行明确约定，也没有明确最终实施开发修建的就是被告葛明玉，故本院认为不能仅以一份简单的开发协议就对整个开发的全部事宜进行确定，也不能因为在协议上签字的双方没有开发的资质，就认定最终修建开发该房产的是没有资质的人。故本院认为该房产开发合作协议系有效的协议，对原告杨明刚要求确认与被告葛明玉于2003年9月26日签订的《房产开发合作协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。二、关于2003年9月26日夹江县华江畜禽养殖场与被告陈秀容签订的5.8亩土地转让协议的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。庭审中，双方均认可当初转让该5.8亩土地的目的是虚假转让以获取贷款，并非真实的要转让该5.8亩土地的使用权，该事实在农业银行夹江支行向夹江县国土局发送的函以及被告陈秀容在其他案件的答辩状以及上诉状中均得到了印证。虽然该转让协议经过公证使其形式上更具有合法性，但其公证行为实际上属于以合法形式掩盖非法目的，转让该5.8亩土地的使用权并非双方真实的意思表示，故本院认为该土地转让协议的效力应当是无效。二被告提出原告杨明刚将债权部分转让给他人，系对该土地转让的确认，该土地转让最终假戏真做。但在官和彬、宋建云案中，对于土地转让以及债权转让的事实并没有得到确认，故不能凭此认定该土地转让最终假戏真做，故对二被告的该答辩意见，本院不予采信。同时，根据国有土地使用证上所记载的信息，该5.8亩土地在2002年登记时其使用权类型就是出让用地，故被告所主张的该土地原性质为划拨，后在2003年自己缴纳土地出让金后才将土地性质由划拨变更为出让的答辩意见，与证据相矛盾，本院对此不予采信。根据法律规定，合同无效，则自始无效，根据该土地转让协议所进行的土地转让行为也应无效，故原夹江县华江畜禽养殖场转让夹国用（2002）第0315号土地使用权的行为无效。综上，对原告杨明刚的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原夹江县华江畜禽养殖场与被告陈秀容于2003年9月26日签订的5.8亩土地转让协议无效；二、原夹江县华江畜禽养殖场转让夹国用（2002）第0315号土地使用权的行为无效；三、驳回原告杨明刚其他诉讼请求。本案受理费17382元，依法减半收取8691元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  张南川二〇一六年九月二十六日书记员  张雅鸳