山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0214民初5202号 原告：王淑恩，女，1943年10月31日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。 委托诉讼代理人：李琳，山东加舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，山东加舜律师事务所律师。 被告：胡珠本，男，1952年6月13日出生，汉族，住城阳区。 被告：王秀芳，女，1955年9月3日出生，汉族，住城阳区。 两被告共同委托诉讼代理人：袁岫岩，山东海塔律师事务所律师。 原告王淑恩与被告胡珠本、被告王秀芳返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淑恩及其委托诉讼代理人李琳、被告胡珠本及被告王秀芳的共同委托诉讼代理人袁岫岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王淑恩向本院提出诉讼请求：判令两被告立即从青岛市城阳区房屋（以下简称“涉案房屋”）内迁出；两被告支付原告房屋占有使用费20000元，并按照每年2000元的标准支付至实际迁出之日；本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：涉案房屋系原告在其享有使用权的（崂）集建（91）字第99326号集体土地上所建住宅，两被告一直占用该房屋10余年，至今拒不迁出。 被告胡珠本及王秀芳共同辩称，两被告为夫妻关系，被告胡珠本与原告已故配偶胡瑞本为亲兄弟，二被告于1992年左右已向原告夫妇购买了涉案房屋，并在购买后居住至今，二被告为该房屋的实际所有权人，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交： 1.集体土地建设用地使用证1份，据此证明：本集体土地建设用地使用证除载明土地使用者为本案原告外，还载明建筑占地81.90平方米，证明涉案房屋及土地的合法权利人已经国家有权机关依法登记确认为本案原告。 两被告共同质证称，对该证据的真实性予以认可，对证明事项不认可，该证据载明的填发日期为1991年12月10日，地号为I7-48-191号，仅凭该建设土地使用证不能证明涉案房屋的所有权人为本案原告。 2.房屋现状照片8张，据此证明：涉案房屋外围的现状情况，该房屋随后经粉刷修缮，但主体结构自原告于1983年建成后，未曾翻建过，而原告的合法建造行为也是其取得涉案房屋所有权的依据。 两被告共同质证称，对该证据的真实性予以认可，对证明事项不认可，该组照片恰好证明涉案房屋仅邻一户，三面为空地。 二、被告胡珠本、王秀芳共同提交： 1.涉案房屋宅基地使用证1份，据此证明：因被告在多年前向原告夫妻购买该房屋时，原告夫妇为了使被告放心并应允及时去办理变更手续，故在当时将该证件交付给被告，证明涉案房屋宅基地使用证由被告持有，被告实际为房屋的所有权人。 原告质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议：首先，该宅基地使用证系原告所持有的集体土地建设土地使用证换发之前的权属证明，其中记载的权利人仍然为本案的原告，证明本案原告为涉案土地及房屋的所有权人；其次，原被告之间并不存在房屋的买卖关系，宅基地使用证原系放置在涉案房屋内，二被告入住后，自行取得该宅基地使用证后，至今拒不归还原告，但鉴于涉案房屋及土地已换发新证，应以原告所持有的集体土地建设土地使用证所登记事项为准。涉案房屋的原钥匙是由原告交由其婆婆保管，后其婆婆将涉案房屋的钥匙擅自交给被告，二被告自此居住至今 2.青峪村113号房屋村民旧房建设申请1份（复印件加盖青峪社区居委会印章），据此证明：在涉案房屋所在地，房屋进行翻建需要翻建房屋四邻签字确认，青峪村113号房屋所有权人为本案原告，证明原告在2009年2月14日对青峪村113号房屋进行翻建时，本案被告胡珠本作为四邻，进行签字确认。 原告：对该证据的真实性无异议，但对其证明事项有异议，首先，该份申请系原告所有的字号为崂集建（91）字第99325号所有房屋的建设申请，与本案诉争房屋不具有关联性；其次，其中载明的四邻签字部分，从侧面证明本案二被告在诉争的房屋内实际居住，但其签字仅能代表其居住的事实，不能证明其对涉案房屋享有所有权。 两被告辩驳称，青峪村113号房屋与本案涉案房屋为相邻房屋，113号房屋四邻共有三户，分别为胡珠本、胡敦珊、胡瑶本，该建设申请是青峪村居委会根据上级要求对旧房改造进行的登记，因被告无法调取相关政府性文件，但该申请上四邻签字并非居住人签字，而是实际所有权人签字。 3.青峪村114号房屋村民旧房建设申请1份（复印件加盖青峪社区居委会印章），据此证明：被告2010年7月3日作为涉案青峪村114号房屋所有权人，对房屋进行翻建时，原告王淑恩作为四邻进行签字确认，被告在××村××地。结合证据2以及原告提交的证据2，证明涉案房屋仅邻一户，即113号，本案被告为涉案房屋的所有权人。 原告质证称，对该证据的真实性无异议，但：首先，该建设申请并非对涉案房屋进行翻建或者重建，仅仅是进行换梁、换瓦等房屋修缮行为；其次，被告所述在××村××地，与事实不符，且其有无其他宅基地与本案不具有关联性，不能改变其擅自侵占原告房屋的事实；申请上载明被告胡珠本仅作为申请人，不能作为其是否为涉案房屋所有权人的依据，其作为实住人有权进行修缮等不改变房屋所有权事宜的行为，权属登记应由国家有权机关登记及颁发的证书为准。 4.涉案房屋青峪村114号及113号房屋四周环境拍摄照片3张（即113号），113号房屋四邻共有三户，分别为胡珠本、胡敦珊、胡瑶本。 原告：对该证据的真实性无异议，但其证明事项与本案涉案房屋的所有权不具有关联性。 5.青峪村居委会在2009年4月19日作出的宅基地情况调查统计表（复印件），证明事项：该统计表中据了解为2009年时，丢失或尚未办理过户的房屋所有权人统计表，在该统计表中，记载了被告胡珠本是涉案房屋土地使用者。证明被告胡珠本为涉案房屋实际所有权人，统计表中载明的地号I7-48-191号即为本案涉案房屋。 原告质证称，首先，该证据系复印件，不符合法定的证据形式，对其真实性不予认可；其次，该统计表并非国家法定部门颁发的权属证书，不动产应以法定机关的登记簿及其颁发的证书所记载的权利人为准。 经向青岛市城阳区青峪社区居民委员会（以下简称“青峪社区居委会”）核实，该社区工作人员胡敦刚确认该统计表为该社区居委会出具。 本院认为，原、被告提交的上述证据均具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。 经庭审查证，本院确认以下案件事实： 原告之夫胡瑞本与被告胡珠本系亲兄弟关系，胡瑞本于2000年去世；两被告系夫妻关系。涉案房屋系由原告夫妇于1983年建造，门牌号为114号，涉案房屋邻王淑恩所有的113号房屋。涉案房屋宅基地使用证为1983年办理，其中登记的户主为本案原告王淑恩，该证目前由两被告持有。1991年原告取得《集体土地建设用地使用证》，其中登记的土地使用者为本案原告。被告自述于1992年左右开始占有使用涉案房屋，原告称被告自1999年开始占用。2009年2月14日，原告向青峪社区居委会申请修缮113号房屋，被告胡珠本在《村民旧房建设申请》的“四邻签字”处签名。2010年7月3日被告胡珠本向青峪社区居委会申请修缮涉案的114号房屋，原告王淑恩在《村民旧房建设申请》的“四邻签字”处签名。 另查明，青峪社区居委会在2009年4月19日制作了《宅基地情况调查统计表》，该表中将涉案房屋土地使用者登记为本案被告胡珠本。 关于涉案房屋买卖情况，包括时间、有无书面合同、价款、是否已支付房款，经本院询问，两被告称:1992年左右，被告想要买房，原告听说后说要去市里买房没有钱，被告为了帮助亲戚，买了原告的房子，房价共8000元，交付现金时，只有原告夫妇及被告夫妇在场，原告夫妇给被告出具了收款收条，因时间久远，买房票据已丢失，被告胡珠本与原告已故配偶为亲兄弟，故在买房时未签订书面合同。原告对于两被告占用涉案房屋的原因解释称：房屋的钥匙是由原告交由其婆婆保管，后婆婆将钥匙擅自交给被告。 关于涉案房屋的修缮情况，被告称一共修缮了两次，一次是2000年左右，涉案房屋东墙倒了，被告花费4万至5万元修缮；第二次是2010年，村里民政为被告申请了房屋修缮费1.5万元，进行危房修缮。原告称2000年被告修过一次，原告还给付了被告4000元费用，第二次修缮原告不清楚。 关于原告主张权利的情况，经本院询问，原告称：本次诉讼之前均通过自行协商的方式进行私利救济，七年之前就要过，但二被告一直拒不返还；2012年之前原告在青岛市四方区居住，在那里买的房子，2012年时原告就想回社区居住，就向被告主张权利。113号、114号都是原告的房子，原告向被告主张要求腾让房屋是行使作为所有权人的权利。被告称：原告是自起诉后突然要求被告搬离房屋，声称涉案房屋为原告所有，起因被告猜测是原告想让被告将涉案房屋西边空地交付给原告使用，因被告拒绝，故原告起诉至法院。 关于原告的诉讼请求，原告称2万元的计算依据是按照2000元每年，计算十年（自起诉之日止往前推十年）的占有使用费，按照同地段房屋占有使用费的一般标准来主张。 法庭辩论阶段，原告发表辩论意见称：涉案房屋的权利人应以国家有权机关颁布的物权凭证为准，被告所主张的双方之间存在买卖关系应提供相应的证据予以证明，否则应承担举证不明的法律后果。两被告发表意见称：原告声称2012年至今多次与被告沟通，要求其搬离涉案房屋，但根据风俗民情，房屋若真出现纠纷，村民会先找村委会进行协商，但原告自始至终从未将该事告知过村委，被告认为原告的诉求并无法律依据。 本院认为，本案为返还原物纠纷。房产作为不动产，是最基本的生活资料。房屋产权人对于房产具有排他性的占有、使用、收益、处分等权利。本案中，原告主张被告违法占用涉案房屋，要求被告腾让并支付占用费，被告则主张其已购买了涉案房屋。因涉案房屋未办理房产证照，即未办理物权登记，故无法依登记行为对产权所有权人进行初步判断，仅能依现有证据进行评判。涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》及宅基地使用证中登记的土地使用者及户主均为本案原告，如仅从登记的土地使用者及户主分析，可初步判断涉案集体土地上房屋应归原告所有；原、被告并未签订书面的房屋买卖合同，被告对于买卖关系的成立及履行负有举证证明责任。同时也必须看到，是否签订书面买卖合同并非认定合同成立及有效的唯一依据，应从双方的关系及是否实际履行进行分析，原告之夫胡瑞本与被告胡珠本系亲兄弟关系，亲属关系之间发生买卖行为而不签订书面合同并不少见。本案的裁判要点即根据原、被告的证据及举证证明责任，结合日常经验法则，对于原、被告双方是否构成买卖合同关系及履行情况进行判断，从而认定原告的诉讼请求能否得到支持。 首先，从原告关于被告占有使用涉案房屋的原因看，原告称是其婆婆擅自将钥匙交给被告。如果两被告属于违法占用涉案房屋，那原告作为房屋所有权人，房屋钥匙及宅基地使用证被他人长期持有却在较长的时间内不提出主张，明显不符合常理；原告称其曾主张过权利，但未就此进行举证，且原告亦未通过司法途径寻求救济，与常理不符。其次，从被告开始占有使用涉案房屋的时间看，虽然原、被告对于被告开始占用使用涉案房屋的时间存在争议，但即使按照原告主张的时间即1999年开始计算，至今已20年，期间无证据显示原告曾向被告主张过权利，明显不符合常理。再次，从被告提交的证据来看，涉案房屋及原告所有的113房屋均进行过修缮，原告及被告胡珠本分别在对方的修缮申请中的“四邻”处签名。对房屋进行修缮是房屋所有权人的权利，鲜见他人代为行使修缮的情况发生，且对此原告并未给出合理解释；分析原告的签名行为可见，原告对于被告拟修缮涉案房屋是知情的，而他人对自己的房屋进行修缮，原告不但不提出异议，反而作为四邻积极配合，这侧面印证了被告并非违法占用。另外，涉案房屋所在的青峪社区居委会在宅基地情况调查时，亦将涉案房屋所有权人统计为本案被告胡珠本。本院基于以上分析，认定原、被告之间构成房屋买卖合同关系，且已履行完毕，原告无权要求被告腾让涉案房屋并支付占用费。 综上所述，对于原告要求被告腾让涉案房屋并支付占用费等诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第九十一条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王淑恩的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 徐 鹏 人民陪审员 黄 燕 人民陪审员 黄兆良 二〇一九年十月十四日 书 记 员 吕紫瑶