安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终838号上诉人（原审被告）：丁龙英，女，成年，汉族，农村居民，住安徽省宣城市。被上诉人（原审原告）：周德荣，男，成年，汉族，城镇居民，住安徽省宣城市。上诉人丁龙英为与被上诉人周德荣物权保护纠纷一案，不服宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人丁龙英与被上诉人周德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁龙英上诉请求：撤销原判，改判驳回周德荣的一审诉讼请求。事实和理由：1、2015年9月17日之后，丁龙英对第二、三间房屋进行打扫，准备入住时，周德荣却用砖头将两间房屋之间的内门封堵起来。在派出所调解时，其与周德荣曾口头约定周德荣应将第三间房屋的隔板拆除、对窗户、门予以修复，但周德荣并没有履行约定，致使至今隔板仍在、窗户无玻璃、门松垮。2、因周德荣不履行其对第二、三间房屋进行修复的约定，致该第二、三间房屋至今仍不符合居住条件，以致其根本不能入住，导致其不得不继续居住在54㎡的房屋内，故一审法院判令其将54㎡房屋返还与周德荣并自2015年10月1日起向周德荣支付该54㎡的房屋租金，错误。3、只要周德荣将封堵的两间房屋之间的内门打掉、第三间房屋中的隔板拆除、第三间房屋的窗户及门修复正常，符合居住条件，其随时可以将54㎡的房屋交还与周德荣。周德荣辩称：1、其已将第二、三间房屋交付与丁龙英，两间房之间的内门是丁龙英自己找砖匠封堵的，并非是其封堵的。2、派出所在房屋现场调解时，其并未承诺要拆除隔板、修复门窗，当时丁龙英对房屋的面貌是认可的，所以这些修复事宜应当由丁龙英自己来完成，而不应由周德荣来完成。3、丁龙英自己不入住第二、三间房屋，还无理占据54㎡房屋，故一审判决返还房屋及给付租金损失，正确。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。周德荣向一审法院起诉，请求判令：1、丁龙英搬离周德荣位于叠嶂中路17-5号54㎡的房屋；2、丁龙英赔偿周德荣损失25000元（租金1000元/月×24个月，砖瓦损失1000元）；3、本案诉讼费由丁龙英承担。一审法院认定事实：2012年3月22日、2012年4月20日，周德荣分别向丁龙英借款4800元、4600元。2012年12月30日，周德荣向丁龙英出具欠条言明欠3600元。2013年4月17日，丁龙英就该三笔债权向法院提起诉讼。2013年6月9日，经宣城市宣州区人民法院调解，双方达成了周德荣于2013年7月9日前偿还丁龙英借款本金13000元及利息的协议。2013年9月29日，因周德荣无力履行该案民事调解书所确定的义务，丁龙英（甲方）与周德荣（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，该协议第一条约定“乙方自愿将自有的（无房产证）座落于宣中后门高坎下，面积22㎡的自建房一层靠北房屋一套，以人民币10万元卖给甲方”。该协议第二条约定“乙方欠甲方借款本息等共计16800元从售房款中折抵，…”。丁龙英母亲随后于2013年10月26日入住该房屋。2013年11月6日，周德荣与丁龙英又签订《房屋买卖协议（补充）》一份，该补充协议约定：“乙方因向甲方借款到期无力偿还，经双方协商将乙方2013年9月29日在法院卖给甲方的自建房（宣州区叠嶂中路17-5号）靠北房屋一套，换成下面一层的单独的一间房（原房屋下楼梯靠西边第一间）。自本协议生效之日起，原协议作废。本协议因周德荣前妻吴庆玲作的调整”。2013年11月22日，丁龙英认为原房屋楼下另一间约54㎡的房屋系调换后属于自己的房屋，遂让其母亲搬至该房屋居住。之后，周德荣认为该54㎡房屋并非2013年11月6日双方重新调换的房屋，遂要求丁龙英的母亲搬出，因丁龙英不同意搬出，双方为此曾发生纠纷。2015年9月6日，丁龙英在与周德荣发生纠纷的过程中身体受到损害，到医院进行治疗。2015年9月9日，经宣城市宣州区鳌峰街道办事处人民调解委员会调解，双方达成《人民调解协议书》，该协议书的主要内容为：“1、因换房屋产生的纠纷，丁龙英任选一间现有房屋（鳌峰办事处叠嶂中路17-5号，换和谐书店对面望溪巷路下去二楼从左边数第三间房屋）；2、周德荣赔付丁龙英2000元医疗费；3、周德荣因暂时没有钱支付医疗费用。现打2000元欠条给丁龙英，后期周德荣的房屋出租出去再将钱还给丁龙英；4、以后不得再以此事发生纠纷，否则追究双方法律责任”。2015年9月17日，周德荣又与丁龙英签订一份新的《补充协议》，该《补充协议》言明：“2015年9月9日所签协议就房屋问题说得不是太清楚，现补充说明更换成和谐书店对面望溪巷路下去二楼从左边数第二和第三两间房屋…（以下简称“第二、三间房屋”）”。之后，丁龙英将第二、三间房屋打扫干净，准备入住时，该第二间房屋的房门被人封堵。丁龙英与其母亲仍居住在54㎡的房屋内。2016年2月29日，周德荣提起本案诉讼，诉讼中，丁龙英认为其现居住的54㎡的房屋目前的月租金为500元-600元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周德荣因无力偿还丁龙英借款，与丁龙英达成《房屋买卖协议》及《房屋买卖协议（补充）》，之后又达成《人民调解协议书》及《补充协议》，均系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，上述协议均合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。周德荣、丁龙英在签订《房屋买卖协议（补充）》后，丁龙英根据自己对补充协议内容的理解，认为现居住的54㎡的房屋系此次调换后的房屋，而周德荣却认为该54㎡的房屋并非调整后的房屋，双方由此产生纠纷。因案涉叠嶂中路17-5号房屋系周德荣的自建房，结构不规则，非标准单元套房，亦无房屋编号，且《房屋买卖协议（补充）》也未明确调整后属于丁龙英房屋的面积大小，以致造成双方理解不一致，责任在于双方调换房屋时的约定不明。但双方之间的换房纠纷经宣城市宣州区鳌峰街道办事处人民调解委员会调解后，已达成《人民调解协议书》及《补充协议》，此后，丁龙英理应及时从54㎡的房屋内搬出。虽然丁龙英在打扫第二、三间房屋后，准备入住该房屋时，该第二间房屋的房门被人堵住，但丁龙英可以要求周德荣排除该妨碍，消除房屋所存在的瑕疵与障碍。现周德荣要求丁龙英搬离54㎡房屋，丁龙英亦同意迁出，故对周德荣的该项请求予以支持，但周德荣必须消除该两间房屋的障碍，保障丁龙英能正常使用该两间房屋。因丁龙英在与周德荣签订《补充协议》后仍居住于该54㎡房屋，以致周德荣产生未能出租该房屋的租金损失，丁龙英应承担赔偿责任。考虑到丁龙英搬家需要一定的时间，租金损失可自2015年10月1日起计算至其实际搬出之日止（以周德荣请求的24个月为限）。至于月租金的数额，因周德荣未能举证证明该地段房屋的月租金市场标准，根据丁龙英认可目前该房屋的月租金为500-600元，结合该房屋的面积、户型、使用舒适度以及新旧程度等因素，酌情确定租金为600元/月。关于周德荣要求丁龙英赔偿其房屋砖瓦毁损而产生的损失的诉讼请求，因周德荣未举证证明丁龙英存在该侵权行为，亦未举证证明具体的损失数额，故对周德荣的该项请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告丁龙英于判决生效后十日内腾让位于宣城市叠嶂中路17-5号的面积为54㎡的房屋，返还给原告周德荣；二、被告丁龙英于判决生效后十日内赔偿原告周德荣自2015年10月1日起至实际腾让该54㎡的房屋之日止的租金损失（按每月600元计算，以24个月为限）；三、驳回原告周德荣的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取263元（周德荣预交313元），由原告周德荣负担188元，被告丁龙英负担75元。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案有效证据，并结合对当事人庭审陈述等内容的综合审查，二审对一审查明的案件事实予以确认。另外，二审诉讼中，本院前往诉争房屋现场进行了查看。本院认为：本案二审的争议焦点为原判判令丁龙英向周德荣返还案涉54㎡的房屋，并向周德荣支付自2015年10月1日起至实际腾房之日止的租金损失，有无事实依据及法律依据。如一审判决所述，周德荣与丁龙英在2015年9月之前就房屋调换之事所生争议系因双方对所调换房屋的理解不一，造成理解不一的原因在于双方先前的约定不明，对此双方均有责任，故丁龙英此前占据54㎡的房屋为事出有因，不可完全归结于丁龙英的过错。但自2015年9月17日，周德荣与丁龙英在2015年9月9日所达成的《人民调解协议书》的基础上另达成《补充协议》后，双方关于调换给丁龙英的房屋已经很明确，即为“和谐书店对面望溪巷路下去二楼从左边数第二和第三两间房屋”。此后，丁龙英即负有将其原先占有的54㎡的房屋返还与周德荣的义务，同时周德荣也负有按照约定将第二、三间房屋交付与丁龙英的义务。因丁龙英未将54㎡的房屋返还与周德荣，致周德荣产生房屋租金损失，故一审判决丁龙英向周德荣返还54㎡房屋并自2015年10月1日起支付该房屋租金，并无不当。丁龙英主张因周德荣未向其交付符合居住条件的第二、三间房，致其无处居住而不得不继续居住于54㎡的房屋内。关于此，本院认为，即使丁龙英主张的周德荣未向其交付符合居住条件的第二、三间房屋致其不能入住该房属实，丁龙英可另行寻找住处并依法向周德荣主张相应的房屋租金损失，而不能以此为由强行占据周德荣的54㎡房屋。综上所述，丁龙英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人丁龙英负担。本判决为终审判决。审判长  胡德明审判员  谢 贞审判员  周宏韬二〇一六年九月六日书记员  熊彩虹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……