浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终4957号上诉人（原审被告）吴玲燕，女，1972年6月5日出生，汉族，住浙江省松阳县。被上诉人（原审原告）浙ＸＸ太物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区景芳五区景苑公寓内。法定代表人徐爱秀，总经理。委托代理人陈玲、朱沈楼，浙江弘源律师事务所律师。上诉人吴玲燕因与被上诉人浙ＸＸ太物业服务有限公司（以下简称华太物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：吴玲燕系杭州市江干区房屋所有人（与案外人陈某共同共有），该房屋面积为145.99平方米。吴玲燕另买受盛世钱塘花园地下车位一个。2009年9月，华太物业与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》一份，约定物业管理服务费的收费标准为每月1.80元/平方米，地下汽车位使用管理费每个每月50元。2011年8月15日，华太物业与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《补充协议》一份，约定自2011年7月1日起物业管理服务费的收费标准为每月2.30元/平方米。吴玲燕未缴纳2008年11月1日至2014年12月31日期间的物业管理费和地下车位使用管理费。华太物业于2015年10月曾向吴玲燕邮寄律师函予以催缴。另查明，华太物业原名称为杭州复兴物业管理有限公司，于2007年8月27日更名为现名称。华太物业于2016年2月诉至原审法院，请求判令：1、吴玲燕支付物业管理服务费用22511元，车位费3700元（物业服务费以145.99平方米自2008年11月1日至2011年6月30日按照1.8元每月每平方米计算，自2011年7月1日至2014年12月31日按照2.3元每月每平方米计算；车位费自2008年11月1日至2014年12月31日，按照每月50元每个车位计算）；2、吴玲燕承担案件诉讼费用。原审法院认为：华太物业与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》、《补充协议》，系杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会代表全体业主而签订，在该份合同及补充协议被依法撤销或确认无效前，对双方均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。华太物业为盛世钱塘花园小区提供了物业服务，吴玲燕作为业主应当按照约定支付服务费用及地下车位使用管理费。吴玲燕拖欠自2008年11月1日至2014年12月31日的物业管理费22511元及地下车位使用管理费3700元，经华太物业书面催讨仍未支付，故对华太物业要求其支付物业管理费及地下车位使用管理费的主张原审法院予以支持。吴玲燕认为华太物业未按约定提供相应服务，但未能提供充分证据予以确认，故原审法院不予采纳。吴玲燕认为华太物业物业服务致使其受损，可以另行提起损害赔偿之诉。吴玲燕认为华太物业侵吞物业维修基金，并已由业委会向原审法院起诉，与华太物业主张物业服务费及地下车位使用管理费的问题属于不同的法律关系，不予处理，吴玲燕以此抗辩不交物业费等，缺乏法律依据，原审法院不予采纳。吴玲燕认为物业费涨价系华太物业采取不合法手段所取得，但未能提供业委会与华太物业签订的《补充协议》被确认无效或被撤销的证据，故原审法院不予采纳。吴玲燕认为已缴纳物业服务费及车位费至2014年8月，但未能提供证据予以证明，故原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、吴玲燕支付浙ＸＸ太物业服务有限公司2008年11月1日至2014年12月31日的物业管理费22511元，于判决生效之日起十日内付清；二、吴玲燕支付浙ＸＸ太物业服务有限公司2008年11月1日至2014年12月31日的地下车位使用管理费3700元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的一审案件受理费227.50元，由吴玲燕负担。吴玲燕应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。宣判后，吴玲燕不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人按照2.3元/平方米的标准主张物业费所依据的《补充协议》是其串通上届业委会用欺诈手段得来的，属于无效协议。根据物业管理服务合同第二十三条的约定，被上诉人未提供遇到国家政策性调整的相关证据，故被上诉人违反约定涨价。根据《补充协议》的记载，业委会经向全体业主发放物业服务费调整的征询意见表，得到了多数业主的理解和认可，为此，业委会同意2011年7月1日起物业费按新标准，住宅每月每平方米2.3元，但事实上征询意见表是被上诉人串通第一届业委会，由被上诉人操作大量假冒业主签名和重复计票得到的表决结果，违反法律强制性规定。根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条以及浙江省高级人民法院的相关规定，业主大会关于物业服务费调整的表决应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而根据上诉人提交的移送处理书可见，案涉小区共计1240户业主，即便将大量假冒业主签名和重复票都计算在内，同意上调物业费的票数也仅为601票，未过半。且被上诉人与第一届业委会串通非法涨价违反《合同法》第五十二条的规定。二、被上诉人严重违反物业服务合同约定的服务、管理标准，甚至不择手段对待维权业主，导致小区业主依法维权。在广大业主罢免第一届业委会的过程中，被上诉人唆使社会人员对业主殴打恐吓，导致广大业主抵触被上诉人，极力维权。被上诉人缺乏法律观念，挪用物业维修基金，且被杭州市审计局、杭州市住房保障和房产管理局确认，第二届业委会也依法提起了返还之诉。被上诉人未依约提供服务，达不到物业服务一级资质的标准，应在原合同价1.8元/月/平方米的基础上下调。三、被上诉人在享有合同权利的同时却不履行或不适当履行合同义务，甚至违反合同义务，上诉人已提供视频资料、政府部门的文件予以证明，但一审法院却默许被上诉人可以仅享受权利不必承担违约责任。综上，上诉人吴玲燕请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或在查清事实后改判。被上诉人华太物业答辩称：被上诉人是依法与案涉小区业主委员会签订补充协议，对提升物业费标准是业主委员会负责向小区业主通知，与被上诉人无关。被上诉人一直按合同约定履行义务，故上诉人应依约支付物业费。涉及物业维修基金的案件正在审理过程中，业主当时反映了这个问题，审计部门进行了审查，说涉嫌存在问题，并没有最终认定。被上诉人方在2011年或2010年进行投票，而上诉人提供的数据是2014年或2015年出的，不能代表准确的数据。具体的征求意见不是被上诉人负责去征求的，应由业主委员会负责，被上诉人只是负责签订补充协议而已。综上，被上诉人华太物业请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人吴玲燕与被上诉人华太物业在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，华太物业根据其与业委会签订的《盛世钱塘花园物业管理服务合同》、《补充协议》向业主吴玲燕主张物业服务费及地下车位使用管理费于法有据，吴玲燕对《补充协议》效力以及华太物业物业服务质量所持异议缺乏有效证据证明，本院不予支持，且物业服务质量的提升需要物业公司、业委会和全体小区业主的共同努力和相互配合，部分业主不缴纳物业服务费、地下车位使用管理费会影响物业公司对小区物业服务的正常开展，进而影响其他已缴费业主的利益。如吴玲燕认为华太物业服务致其受损的，可另行提起损害赔偿之诉。对于吴玲燕上诉状中所述的物业维修基金问题，因业委会已经另行提起诉讼，故不在本案中处理，亦不作为吴玲燕拒交物业服务费和地下车位使用管理费的合理事由。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费455元，由吴玲燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 亮代理审判员 韦 薇代理审判员 韩圣超二〇一六年九月三十日书 记 员 翟羽佳