广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终7128号上诉人（原审被告）：广州市越洋锦都贸易有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：鲍兰平，总经理。委托代理人：颜伦任，广东仁言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市新登峰宾馆有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：郭年春，总经理。委托代理人：司马静、何源，均为广东民生康田律师事务所律师。原审被告：鲍兰平，住广东省汕尾市红海湾开发区。原审被告：林泽丰，住广东省海丰县。上诉人广州市越洋锦都贸易有限公司（以下简称越洋公司）因与被上诉人广州市新登峰宾馆有限公司（以下简称新登峰公司）、原审被告鲍兰平、林泽丰租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人越洋公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回新登峰公司的一审诉讼请求；3、新登峰公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、租赁合同依法应予认定继续履行，不应解除。新登峰公司少交付场地面积；新登峰公司交付的租赁场地部分商铺产权不明，部分商铺无法办理租赁备案登记；新登峰公司没有依法向我司提供相关的租金发票；因产权不清晰和政府道路改造等原因导致租赁场地无法正常经营，影响我司的经济收入，双方未能就减租和免租达成一致才导致我司拖欠租金；我司在新登峰公司起诉后均有向其交付租金；我方对租赁场地投入了大量租金进行装修和推广。二、以上问题协商解决后，我方同意支付拖欠的租金。被上诉人新登峰公司二审辩称：我方要求维持原判。原审被告鲍兰平、林泽丰经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面意见。新登峰公司于2015年6月2日向原审法院起诉请求：1、确认新登峰公司与越洋公司就广州市小北路下塘西宝汉直街2号新登峰宾馆B座C座的第一层、第二层、第三层（其中第一、二层承租面积合共3834平方米，该面积不包括非承租部分的餐厅面积；第三层承租面积2000平方米）的租赁合同关系已于2015年2月12日解除，越洋公司将承租场地的经营管理权（包括被告所投入的不动产和配套设施）交还给新登峰公司。2、越洋公司向新登峰公司支付从2014年5月1日至2015年5月31日的租金（其中2014年5月1日至2015年4月30日按705930元/月标准计付，2015年5月1日至2015年5月31日按741226.5元/月标准计付）。3、越洋公司向新登峰公司支付从2015年6月1日起至被告交还上述场地之日止的场地占用费（每月按741226.5×200%标准计付）。4、越洋公司向新登峰公司支付从2014年12月6日起的逾期支付2014年5月1日至2015年5月31日期间租金的滞纳金（以同期应付而未付的租金为基数，按每日0.2%标准计至付清上述拖欠租金之日止）。5、将越洋公司交纳的履约保证金2317790元抵扣上述所主张的租金和场地占用费。6、鲍兰平、林泽丰对上述第2至5项所主张的费用承担连带责任。越洋公司原审辩称：1、不同意新登峰公司第一项诉讼请求，不同意解除合同，我司投入了装修，现在我司经营存在困难，希望新登峰公司能理解，我司希望能继续经营。而且，新登峰公司也存在责任，具体如下：新登峰公司产权部分不清晰，导致部分商铺没有办理租赁备案登记无法正常经营，我司的经营受到一定的影响；新登峰公司交铺的场地不符合双方约定的面积，新登峰公司存在少交付面积的情况；新登峰公司没有提供相关的租金发票，城管还曾封铺，导致经营受影响。2、对于新登峰公司第二项诉讼请求，我司已经付清了2014年12月31日前的全部租金，我司确认拖欠从2015年1月1日起至今的租金，但我司在新登峰公司提起本案诉讼后的2015年9月转账50万元是支付2015年的租金，我也不能明确该租金具体是交纳2015年哪个月的租金，但认为应从我拖欠的租金中扣减。我同意在扣减已付租金的情况下支付2015年1月1日起拖欠的租金，也同意按新登峰公司第二项诉讼请求主张的租金标准。3、对于新登峰公司第三项诉讼请求，我不同意按741226.5×200%标准计，我只同意按合同约定的租金标准支付2015年6月1日起的租金。4、我方不同意支付逾期支付租金的滞纳金。5、对于新登峰公司主张的保证金抵扣问题，我方要求继续履行合同，故不存在以保证金抵扣拖欠的租金和场地占用费。6、对于新登峰公司第六项诉讼请求我方不发表意见。鲍兰平、林泽丰原审无答辩。原审法院经审理查明：2014年1月1日，新登峰公司（为甲方、出租方）与越洋公司（为乙方、承租方）签订《新登峰宾馆一、二楼联合商务办公场地租赁合同书》，约定：第一条：1.1甲方出租的场地位于广州市小北路下塘西宝汉直街2号新登峰宾馆B座C座的第一层、第二层（第一层含天井空地、过道、外围空地；第二层包括B座C座加建部分，二层餐厅除外，第三层全层。具体承租范围以双方在附件一《房屋平面图》蓝色斜线部分为准）。上述租赁物业实际面积以现场测量为准，详细情况见下列附件：附件一：房屋平面图；附件二：现场面积测量计算表；附件三：房屋所有权复印件；附件四：土地使用权证书复印件。第二条：该租赁场地原为新登峰宾馆及配套设施，属于商业用地，乙方承租后独立投资，将上述租赁物业改造成商务办公用地，然后分拆转租给第三方经营。第三条：租赁期限为5年，自2014年5月1日至2018年5月15日止，本合同为续租合同，乙方应在2013年11月18日前将所拖欠的租金及水电费用一次性交清后，本合同方可生效，否则视为无效合同。第四条：4.1：乙方应于本合同签定后三日内向甲方支付履约保证金2117790元及水电费押金20万元，合计2317790元，预付一个月租金705930元。本合同期满后，如果甲、乙双方没有续约，履约保证金扣除乙方应付款项后，无息退还给乙方；如果甲、乙双方续约，履约保证金仍作为押金，不得转为租金。4.2：第一层（含天井空地、过道、外围空地）第二层（含B座、C座加建部分，但餐厅除外）第一层、第二层租金每平方米每月145元。第一层、第二层总面积3834平方米，每月租金555930。第三层租金每平方米每月75元，面积2000平方米，每月租金150000元。第一层、二层、三层总合计每月租金705930元。4.3乙方须于每月五日前，向甲方交纳下月租金，先交租后使用。4.4关于递增：租金从第二年开始每年在上年租金的基础上递增5%，即2015年5月起递增5%，递增后每月租金为741226.5元；2016年5月起递增5%……。第五条：5.1租赁物业为续租合同，第一层第二层按现状交付。5.2因第三层有部分租户租期未到，甲乙双方同意交付时期定为2014年1月1日交付。第六条：2014年5月1日为第一层、第二层租金起算日，第三层物业移交日当日起计租。第七条：7.1本合同生效后甲乙双方同意由甲方提供统一的供电总闸供电。甲方同意乙方承租的上述租赁物分设独立的水表、电表。乙方用水和用电独立计量，电费、水费按广州市登峰实业有限公司物业部向甲方实收价格的标准由乙方支付给甲方，（按相应比例收取6%电损耗）。7.4保安费、卫生费合计5元/平方米（人民币1000元/月）计算由乙方向甲方支付。第十条：乙方的权利义务：10.9按照上述约定及时支付定金、租金，按照约定及时缴纳属于乙方使用的水费、电费，承担不按时交纳的法律后果。第十五条：合同的变更、解除和终止：15.2乙方拖欠甲方租金累计达1个月，甲方有权解除本合同。乙方在租赁期内拖欠甲方租金累计达1个月，甲方有权拒绝续期租赁场地给乙方。15.3租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后才可终止本合同的执行。因乙方拖欠租金水电费累计长达1个月甲方提出终止合同收回场地。如乙方继续占用租赁场地乙方需支付甲方200%租金及占用费，并承担违约的赔偿责任。第十八条：违约责任：18.1解除合同的特别约定：（1）解除合同方式：以特快专递送达解除合同通知，解约通知自投递签收之日起十天届满即视为已送达，合同依法解除。（2）租赁期满或解除合约之次日，乙方应将该物业及其附属设备完好交给甲方，并及时将家私杂物全部搬走，否则，视为乙方的弃物，甲方有权自行处理，除向乙方收取清理费用外还按当期租金的200%收取场地占用费。（3）租赁期届满或合同终止时，乙方如有将租赁物业转租或分租给第三人的，该第三人必须自租赁期届满或合同终止之日自行搬出租赁物业或与甲方协商后重新签订租赁合同，如该第三人既不自行搬出租赁物业也未与甲方重新签订租约的，甲方有权依法收回租赁物业并要求第三人搬离，如因此造成第三人损失的，责任由乙方承担。18.2乙方逾期未交付租金、水费、电费的，每逾期一日，乙方必须按照应缴金额的2%向甲方交纳滞纳金，甲方有权采取停水停电的处理方式。18.3乙方违约导致本合同解除的，乙方已交的押金归甲方所有，所投入的不动产和配套设施无条件归甲方所有。第十九条：连带责任担保人：甲乙双方约定：甲方由股东郭年春、郭某、李安辉的个人财产作为连带责任担保人；乙方由股东鲍兰平、林泽丰的个人财产作为本合同的连带责任担保人。（另签定《履约连带责任担保书》）。新登峰公司和越洋公司在附件一的《越洋商贸城一楼平面示意图》、《二楼平面示意图》、《新登峰宾馆三层整体平面图》上盖章确认。庭审中，双方确认场地现状如上述图纸显示的间隔一致。签约后，越洋公司向新登峰公司支付了履约保证金2317790元。甲方担保人郭年春、郭某、李安辉和乙方担保人鲍兰平、林泽丰在《履约连带责任担保书》上签名。《履约连带责任担保书》的内容为：甲方担保人和乙方担保人同意以其个人全部财产分别为甲方和乙方履行该合同义务提供担保，当甲方或乙方不履行合同义务需向乙方承担支付、退还、违约、赔偿责任时，不履行合同义务的一方的担保人需承担连带担保责任；各担保人对2014年1月1日《新登峰宾馆一、二楼联合商务办公场地租赁合同书》的内容及条款进行了详细了解和阅读，也充分了解合同中的所有内容及条款。同日，新登峰公司（为甲方）与越洋公司（为乙方）签订《场地移交书及清单》，约定：根据场地租赁合同书约定，经双方协商同意，于2014年1月1日上午9点30分移交新登峰宾馆三楼的2000平方米场地，按现状移交给越洋公司，经现场确认，乙方同意按现状接收三楼场地，并愿意按合同约定承担相应管理责任，支付租金及水电费用，经双方清点，三楼物品及水电费用如下：1、三楼设备清单：排气扇28个、空调28个、洗手间顶灯28个、不锈钢毛巾架28个、马桶28个、消防喷淋78个、消防防毒面具130个、洗手盆28个、冷热水龙头配花洒水管28个、冷水龙头28个、消防烟感52个、消防栓箱整套8套、应急灯16个、消防灭火器130个、花洒头28个、门29套。2015年2月5日，新登峰公司委托广东民生康田律师事务所向越洋公司发出《律师函》（该函件以EMS邮寄方式送达，于2015年2月7日妥投），要求其在收到律师函三个工作日内付清欠付的租金、水电费、保安费、垃圾费及滞纳金/违约金，若逾期未能足额支付，则双方租赁关系自贵司收到律师函三个工作日后的次日解除等。新登峰公司为证明其向越洋公司多次催收欠费，提交了若干张催款通知单。越洋公司对通知单的真实性无异议。越洋公司为证明其已付清了2014年12月31日前的全部租金，在原审提交了以下证据：1、交易日期为2014年12月6日的广州市农村商业银行股份有限公司登峰支行的业务凭证，载明鲍兰平向郭某转账700000元，该凭证的用途一栏空白。2、交易日期为2014年12月30日的广州市农村商业银行股份有限公司登峰支行的业务凭证，载明鲍兰平向郭某转账200000元，该凭证的用途一栏空白。新登峰公司对上述证据真实性无异议，但认为上述款项是支付拖欠的2014年的水电费而非租金，且表示已将该两笔款项向越洋公司开具了收据。越洋公司不确认新登峰公司有开具收据。在原审诉讼过程中，越洋公司提交了以下付款凭证：1、2015年9月14日鲍兰平向郭某支付500000元的业务凭证。2、2015年12月9日鲍兰平向郭某支付900000元的业务凭证。3、2015年12月10日鲍兰平向郭某支付100000元的个人业务申请书。4、2015年12月11日鲍兰平向郭某支付500000元的业务凭证。5、2015年12月30日鲍兰平向郭某支付1000000元的业务凭证。另，越洋公司表示其于2015年12月30日向新登峰公司以支票方式支付租金50万元以及于2016年1月25日向新登峰公司支付80万元。越洋公司确认收到上述款项，也确认上述款项是越洋公司向新登峰公司支付的租金，并同意在本案诉讼请求中扣减上述租金结算。原审庭审中，双方确认越洋公司承租范围为广州市小北路下塘西宝汉直街2号新登峰宾馆B座C座的第一层、第二层、第三层（其中第一、二层承租面积合共3834平方米，该面积不包括非承租部分的餐厅面积；第三层承租面积2000平方米）。另，越洋公司表示：我承租的三层场地均出租给小租户经营小电器，对外经营的名称为广州市越洋锦都商场。新登峰公司表示：我司不要求越洋公司清空场地，只要求越洋公司将场地的经营管理权直接交还给我司，包括移交越洋公司与小租户之间的租赁合同等资料以及移交收租权和管理权，由我司直接向小租户收取租金和进行管理，故在本案中不需要小租户参加诉讼以及要求小租户承担本案责任。原审法院认为：关于合同效力问题，新登峰公司与越洋公司签订的《新登峰宾馆一、二楼联合商务办公场地租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同解除问题，根据上述合同约定，“乙方拖欠甲方租金累计达1个月，甲方有权解除本合同”，“以特快专递送达解除合同通知，解约通知自投递签收之日起十天届满即视为已送达，合同依法解除”，可见双方已就合同解除的条件以及解除的方式达成了一致意见。越洋公司作为承租人，应承担按约支付租金的合同义务，但越洋公司自2014年5月1日起欠付租金，且此后陆续支付的租金仍不足以清偿所欠租金，其行为已构成违约，且符合双方约定的合同解除的条件。新登峰公司已通过特快专递方式向越洋公司发出《律师函》催收租金及提出在催告期满后解除合同，但越洋公司并未能在收到该函后三个工作日内付清欠付的费用，因此，新登峰公司现要求确认其与越洋公司之间就涉案场地的租赁关系已于《律师函》妥投后三个工作日的次日即2015年2月12日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第（三）项的关于合同解除的规定，也符合双方关于合同解除的约定，原审法院对新登峰公司该主张予以支持。关于收回场地经营权问题，根据合同第十八条约定：“租赁期满或解除合约之次日，乙方应将该物业及其附属设备完好交给甲方，并及时将家私杂物全部搬走”、“乙方违约导致本合同解除的，乙方已交的押金归甲方所有，所投入的不动产和配套设施无条件归甲方所有。”双方的租赁关系已于2015年2月12日解除，且越洋公司至今仍未付清租金，新登峰公司现要求越洋公司交还场地经营管理权以及交还越洋公司投入的不动产和配套设施，符合合同约定，原审法院予以支持。关于租金问题，合同约定租金为按月结算，被告自2014年5月1日起欠付租金已构成违约，新登峰公司要求被告按合同约定的标准支付2014年5月1日至2015年5月31日的租金合法有理，原审法院予以支持。因新登峰公司和越洋公司均确认越洋公司已于2015年9月14日支付了500000元、于2015年12月9日支付了900000元、于2015年12月10日支付了100000元、于2015年12月11日支付了500000元、于2015年12月30日支付了1500000元、于2016年1月25日支付了80万元，且新登峰公司同意将上述已收款项在其主张的租金总额中扣减结算，原审法院予以照准。至于越洋公司抗辩称其已付清2014年的租金的意见，因越洋公司提交的交易日期为2014年12月6日转账金额为700000元的业务凭证和交易日期为2014年12月30日的转账金额为200000元的业务凭证均没有载明款项用途，且从合同内容可见，新登峰公司与越洋公司之间除了租金以外还有水电费用的结算，在新登峰公司不确认该费用为租金且越洋公司未能进一步举证证明该款项用途的情况下，原审法院对越洋公司提出的上述两张业务凭证是用于支付租金用途以及主张其已付清2014年租金的抗辩意见不予接纳。关于场地占用费，合同第十五条约定：“因乙方拖欠租金水电费累计长达1个月甲方提出终止合同收回场地。如乙方继续占用租赁场地乙方需支付甲方200%租金及占用费，并承担违约的赔偿责任。”第十八条约定：“租赁期满或解除合约之次日，乙方应将该物业及其附属设备完好交给甲方，并及时将家私杂物全部搬走，否则，视为乙方的弃物，甲方有权自行处理，除向乙方收取清理费用外还按当期租金的200%收取场地占用费。”新登峰公司已将解除合同的函件送达给越洋公司，但越洋公司至今仍未交还场地或经营管理权，新登峰公司据此要求越洋公司从2015年6月1日起按同期租金标准的200%计付场地占用费，符合合同约定，原审法院予以支持。关于逾期付款违约金的问题，合同已明确约定“乙方逾期未交付租金、水费、电费的，每逾期一日，乙方必须按照应缴金额的2%向甲方交纳滞纳金”，该滞纳金实质上是逾期付款的违约金，越洋公司迟延支付租金应承担相应的违约责任，新登峰公司现要求越洋公司按该标准支付从2014年12月6日起的逾期支付2014年5月1日至2015年5月31日期间租金的滞纳金，符合合同约定，原审法院予以支持，但该违约金总额以不超过上述期间所欠租金总额为限。关于履约保证金问题，合同约定若越洋公司违约导致本合同解除的，其已交的押金归新登峰公司所有，现新登峰公司要求以越洋公司已交付的履约保证金2317790元抵扣欠付的租金和场地占用费，有利于纠纷的解决，原审法院予以支持。关于连带责任问题，合同约定“甲方担保人和乙方担保人同意以其个人全部财产分别为甲方和乙方履行该合同义务提供担保，当甲方或乙方不履行合同义务需向乙方承担支付、退还、违约、赔偿责任时，不履行合同义务的一方的担保人需承担连带担保责任”，且越洋公司的担保人鲍兰平、林泽丰已在《履约连带责任担保书》上签名确认提供担保，故新登峰公司现要求鲍兰平、林泽丰承担本案中新登峰公司所主张的租金、场地占用费及违约金的连带责任，符合双方的约定，原审法院予以支持。越洋公司称新登峰公司少交付一楼墙体和梯间的使用位置，但未能提供证据证明该事实，也未能举证证明其在接收场地时已提出异议；其称经营受到影响、被城管封铺等事实，亦未能提供证据证明。因此，原审法院对越洋公司的上述抗辩意见不予接纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、确认原告广州市新登峰宾馆有限公司与被告广州市越洋锦都贸易有限公司就广州市小北路下塘西宝汉直街2号新登峰宾馆B座C座的第一层、第二层、第三层（其中第一、二层承租面积合共3834平方米，该面积不包括非承租部分的餐厅面积；第三层承租面积2000平方米）的租赁合同关系已于2015年2月12日解除；二、被告广州市越洋锦都贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将其承租的广州市小北路下塘西宝汉直街2号新登峰宾馆B座C座的第一层、第二层、第三层场地的经营管理权和不动产及配套设施交还给原告广州市新登峰宾馆有限公司；三、被告广州市越洋锦都贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将向原告广州市新登峰宾馆有限公司支付从2014年5月1日至2015年5月31日的租金（其中2014年5月1日至2015年4月30日按705930元/月标准计付，2015年5月1日至2015年5月31日按741226.5元/月标准计付，并应扣减被告已付的4300000元结算）；四、被告广州市越洋锦都贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将向原告广州市新登峰宾馆有限公司支付从2015年6月1日起交还上述场地的经营管理权和不动产及配套设施之日止的场地占用费（按741226.5元×200%标准计付，并应扣减被告已付的履约保证金2317790元结算）；五、被告广州市越洋锦都贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市新登峰宾馆有限公司支付从2014年12月6日起的逾期支付2014年5月1日至2015年5月31日期间逾期支付租金的违约金（按同期应付而未付的租金为基数，按每日0.2%标准计至付清上述拖欠租金之日止），该违约金总额以不超过上述期间所欠租金总额为限。六、被告鲍兰平、林泽丰对上述第三至五项判项中被告广州市越洋锦都贸易有限公司应承担的费用承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费79932元，由被告广州市越洋锦都贸易有限公司负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，上诉人越洋公司表示无新证据提交，被上诉人新登峰公司提交了2份证据：1、催款通知单；2、相应的水电费统计单，证明至今为止越洋公司仍欠新登峰公司大量的租金，在本案诉讼期间也没有按时按合同交租，现欠款7413144.5元。上诉人越洋公司认为，该证据没有我司签名，没有通知到我司，我司不予认可，该证据为新登峰公司单方出具，从数额上看，我司在一审判决后有支付款项，我司支付了四百万元，欠款的数额比以前少。被上诉人新登峰公司表示其也没有否认越洋公司支付的款项，其也有扣除。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。原审法院根据双方当事人提交的证据、诉辩意见，认定本案事实清楚，阐述全面、详细、合理，本院不再赘述，予以确认。越洋公司二审既没有新的证据，也没有新的理由，故对其上诉意见本院不予采纳。越洋公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。至于越洋公司二审庭审中陈述的其在一审判决后向新登峰公司支付了四百万元，新登峰公司表示其没有否认越洋公司支付的款项，越洋公司在一审判决后向新登峰公司支付的款项，可在履行原审判决中据实予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费79932元，由上诉人广州市越洋锦都贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  余 盾代理审判员  姚伟华二〇一六年九月二十七日书 记 员  胡 茜