广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4415号上诉人（原审被告）：广州市德成物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：徐紫，该公司总经理。委托代理人：刘军，广东海印律师事务所律师。委托代理人：林鉴波，广东海印律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余力抗，香港特别行政区居民，住广东省深圳市。被上诉人（原审原告）：吴智敏，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。被上诉人（原审原告）:黄俭英，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。被上诉人（原审原告）：陈绍新，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。四被上诉人的共同委托代理人：何干林，广东厚载律师事务所律师。四被上诉人的共同委托代理人：尹成宗，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市德成物业管理有限公司（以下简称：德成公司）因与被上诉人余力抗、吴智敏、黄俭英、陈绍新委托合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：余力抗、陈绍新是广州市xx马路168号4-01,02房、第四层12、27号铺的产权人，建筑面积分别为86.46平方米、361.3691平方米。黄俭英、吴智敏是广州市xx马路168号首层37房、40房的产权人，建筑面积分别为：27.01平方米、19.24平方米。广州市xx马路168号即为广州xxxx购物广场A、B座。2006年11月16日，xxxx广场业主委员会（甲方）与德成公司（乙方）签订《xxxx广场商铺委托经营协议书》，约定：第一条、（一）甲方同意将坐落在广州市xxxxxx马路168号xxxx广场A座、B座已受托的单位委托乙方出租及管理，而小部分甲方未能联系的小业主，在这协议书生效期后由乙方负责直接联系和签署委托书，甲方并当尽力协办，（二）甲方原则性同意将以上xxxx广场C座委托乙方管理；第二条、甲方委托乙方策划经营管理期限为12年，生效日期由2006年9月1日起计：（一）在签署本协定后，乙方可进场装修及招租，甲方协助乙方尽快将各小业主的委托出租书及各房产证副本交给乙方，如各小业主已齐可申领市场牌照的有关文件，并交给乙方，（二）在签约后，甲方同意乙方进场，由乙方与原管理公司（东华物业）及有关部门协调，将广场内公用地方占有物清除……第三条、（一）乙方保证3年内该商场达到75%的出租率，（二）首5年作出检讨，如乙方经营不善（租金低于市场水准20%及全场出租率低于80%），甲方可给乙方2年作改善期，乙方应在该期间内达到前述要求，若乙方违反本条各项约定，甲方有权终止委托……第五条、收益分配，（一）当业主出租月计5年内，承租方支付的款项70%为业主的租金，30%为乙方的商场装修，维修及补贴部分未能租出商铺的管理费及收益，（二）第6年起至第10年内，承租方支付的款项中75%为业主的租金，25%为乙方的商场装修，维修及补贴部分未能租出商铺的管理费及收益……第六条，乙方承诺初期出租商铺的租金连乙方的分成部分（其中已减除政府税项）不小于Y30元/平方米，租约不能多于3年……第九条、在本委托期内，乙方须承担整个商场之管理及有关费用，乙方自行向承租户及未受委托的业主追收管理费及有关费用；第十条、乙方在每个月收到承租方租金当月的20号前支付甲方租金，遇节假日可顺延，甲方收取租金时须向乙方提供书面收款凭据，如因乙方原因逾期未付，每一天加付月租金1%的滞纳金给甲方，超逾15天属违约，甲方有权向乙方提出终止委托，如果乙方违反前述规定，甲方有权向租客直接收租，甲方的收租行政费用需由小业主支付，如果租户欠租，15天内乙方需书面通知甲方或业主等。余力抗、吴智敏作为该协议甲方的签约代表在协议书上签名。2007年12月13日，黄某乙起诉德成公司（2008）越某三初字第334号房屋租赁合同纠纷一案，要求解除其与德成公司签订的《租赁合同》，及要求德成公司向其返还租金1万元及利息、按金1万元及利息等。原审法院于2008年3月18日作出（2008）越某三初字第334号民事判决书；查明：2007年11月8日黄某乙与德成公司签订租赁合同，约定德成公司同意将xx马路168号B座首层大厅出租给黄某乙使用，租期从2007年11月20日至2008年5月19日止……合同签订后，黄某乙在进入该案涉讼物业准备装修时，遭到第三方东华物业公司（以下简称：东华物业公司）的阻拦，至该案法庭调查时，黄某乙未能进入涉讼物业经营；判决：于本判决发生法律效力之日，解除黄某乙与德成公司于2007年11月8日所签订的租赁合同等。德成公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于同年8月15日作出（2008）穗中法民五终字第2123号终审判决；认定黄某乙在进入该案涉讼物业时遭到东华物业公司的阻拦，本案德成公司作为该物业的出租人，并未依约履行交付出租物业的义务……德成公司关于黄某乙在遭到德成公司以外第三方的阻拦而无法使用承租场地时，应以侵权为由起诉第三方等；遂判决驳回上诉，维持原判。2008年，xxxx广场业主委员会向原审法院起诉东华物业公司（2008）越某三初字第1427号物业服务合同纠纷一案，要求确认双方于2003年4月7日签订的委托管理合同于2004年3月31日终止，东华物业公司将xxxx广场物业管理权交还给该业委会等。原审法院于2008年7月15日作出（2008）越某三初字第1427号民事裁定书，裁定驳回xxxx广场业主委员会的起诉。该业委会不服裁定提起上诉，广州市中级人民法院于2008年12月3日作出（2008）穗中法民五终字第3739号终审裁定，认定：该业委会于1994年4月20日按照香港《社团条例》有关规定注册，取得了由香港警务处牌照科办法的《社团注册证明书》，但是，根据香港地区的法例，具有类似我国大陆地区业主大会权利的组织应当是依照香港地区《建筑物管理条例》在土地注册处登记的业主立案法团，因此，在香港注册成立的该业委会既不是我国大陆地区承认的业主自治组织，也不是我国香港地区承认的业主自治组织；遂裁定驳回上诉，维持原裁定。2008年10月，德成公司向原审法院起诉东华物业公司（2008）越某三初字第3104号侵权纠纷一案，要求东华物业公司赔偿德成公司经济损失70000元及其利息等。原审法院于2009年8月28日作出（2008）越某三初字第3104号民事判决书，查明：xxxx广场业主委员会于1994年4月20日按照香港社团条例第151章第5A（1）条之规定注册，并取得了由香港警务处牌照科办法的《社团注册证明书》，社团名称为“xxxx广场业主委员会”，该委员会未在本市房地产行政主管部门备案，其业主成员的户数及所对应的其拥有xxxx购物广场的总面积及所占广场的面积比例双方存在争议……该案庭审中双方确认，本案德成公司出租给黄金灵的广州市xx马路168号B座首层大厅实际为xxxx购物广场B座首层大厅，系属全体业主的共有部位，该部位当时没有对外出租经营或使用……东华物业公司陈述当时确实存在没有合法业主授权的人员（不清楚其是否黄某乙）进场装修经营，该公司不允许其进入，涉讼xxxx广场商住小区（含购物广场）从1998年起一直由东华物业公司行使物业管理等；判决驳回德成公司的诉讼请求。德成公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第4275号终审判决，认定：德成公司主张黄某乙遭到东华物业公司阻拦而无法使用承租场地从而造成德成公司经济损失，在该案中以侵权为由起诉东华物业公司，本案关键在于东华物业公司对黄某乙的阻拦行为是否正当……对东华物业公司现仍为案涉物业的物业服务企业此一事实予以确认，因此，东华物业公司严格履行其管理职责，对他人未经授权使用场地的行为予以阻止并无不当，另一方面，德成公司虽于2006年11月16日与xxxx广场业主委员会签订了xxxx广场商铺委托经营协议书，但该业主委员会并非经xxxx广场业主大会选举产生，不能代表全体业主，上述协议书仅对该业主委员会所代表的部分业主具有约束力，德成公司在未征得全体业主、业主大会同意，且在明知案涉物业仍实际由东华物业公司进行管理的情况下，仍将物业共有部位的该案所涉场地出租给他人使用，显属不当等；判决驳回上诉、维持原判。涉讼xxxx商场现由德成公司及东华物业公司管理。余力抗、吴智敏、黄俭英、陈绍新于2014年7月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：确认余力抗、吴智敏、黄俭英、陈绍新与德成公司之间基于《xxxx广场商铺委托经营协议书》形成的委托经营关系于2013年8月31日解除。原审庭审中，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英提交如下证据:1、xxxx广场业主委员会于2013年7月23日向某公司发出的《解除合同通知书》，记载：自xxxx广场商铺委托经营协议书签订以来，德成公司始终未能履行该合同约定的责任和义务，违约事项包括……2、合约第三条，保证3年内该场达到75%出租率，可惜改善期已过超过99%（下月尾届满），商场内只出租低于15%还是今年出租，即前6年出租率接近0……6、合约第九条，德成公司须承担整个商场之管理费用，德成公司自行向承租户及未受委托的业主追收管理费及有关费用，可惜德成公司并不履行此项协议，引致小业主被管理公司告上法院而招致赔偿，被控期间深受精神困扰……因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，委员会正式通知德成公司从2013年8月31日起解除该合同，终止德成公司在该合同中各项权利和义务，德成公司由本年6月1日后起至通知解除合约最后一天止（即8月31日内）所签一切的租约，委员会都一概不承认。德成公司收到该通知书后，应于15日内向委员会提出书面答复意见，告知德成公司对于解除合同的原则态度和决定，否则，委员会有理由认为该合同已经由双方当事人协商一致，符合合同法第九十三条第一款关于可以解除合同的规定，认为德成公司已经以默认之形式明确表示放弃合同法第九十六条关于请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的主导权，此解除合同通知书依法成立生效等。2、顺丰速运单（编号852790226840）及顺丰速运出具的回复，记载该编号快件于2013年8月6日由德成公司妥收。3、德成公司于2013年8月25日向香港xxxx业主委员会并各位业主发出《关于香港xxxx业主委员会单方解除合同的回复意见》，认为委员会单方面宣布解除与德成公司此前签订的xxxx广场商铺委托经营协议书的行为，没有法律依据，属于违法行为……根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的强制性规定，在德成公司没有与委员会达成协商一致的情况下，委员会无权单方面变更、解除和废止xxxx广场商铺委托经营协议书等。德成公司称没有收到解除合同通知书，且速运单并无写明该邮件是寄送的《解除合同通知书》，故对证据1、2真实性不予确认；对证据3真实性予以确认，该回复是德成公司针对业主委员会负责人梁贯球要求解除委托经营管理协议书作出的，并非是对证据1作出的回复。德成公司提交如下证据：1、德成公司于2013年7月28日与广州市杰创物业管理有限公司签订的《商铺租赁合作框架协议》，约定德成公司将越秀区xxxxxx马路168号A、B座一、二、三、四层中已受托及未出租部分租赁给该公司作商业用途使用，租期为12年等。2、德成公司与广州百润物业有限公司签订的《房屋租赁合同》，约定德成公司将越秀区xx马路168号二层53号、三层76、77、78、82、83号商铺代业主出租给该公司使用，租期从2013年1月1日至2017年12月31日止等。3、xxxx广场业主委员会于2013年8月27日登报作出的通告，定于2013年8月31日在xxxx大埔道6至8号福耀大厦2字楼商讨及议决罢免德成公司商铺委托经营权及商讨广场出租或出售事宜等。4、xxxx广场业主委员会2007年11月23日的会议记录。5、xxxx业主委员会向诚伯公司于2007年8月1日发出的通知，要求该公司将管理费交予德成公司。6、xxxx广场业主委员会于2010年8月31日发出的收款通知，写明德成公司代委员会收取C座三楼五号铺业主补交的前管理费￥1392，2009年9月尚欠￥356.5（已扣税金），另2009年2月至2010年8月收入共￥13924.2，扣除筹办业委会律师费￥2000（未扣除代支税金）。7、xxxx业主委员会向广州诚伯信息有限公司发出的通知，要求该公司迁离并将xxxxxx马路168号四楼1至48号商铺回复原貌等。8、xxxx业主委员会作出的五羊购物广场商铺业主名单明细表，显示商铺编号为AB01/02、AB12、AB27业主姓名为陈绍新。9、xxxx业主委员会于2014年3月26日作出撤销德成公司之委托声明。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英对证据3没有异议，对其余证据均不予确认，上述证据不能证明德成公司出租涉讼广场出租率达到75%，也不能证明德成公司曾向陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英分配过出租收益。在本案一审审理期间，德成公司向原审法院申请对2013年7月23日《解除合同通知书》上xxxx业主委员会公章的真实性进行鉴定，余力抗、吴智敏、黄俭英、陈绍新称该通知书原件已寄送给德成公司，其无法提供原件以供鉴定，德成公司遂撤回了上述鉴定申请，认为余力抗、吴智敏、黄俭英、陈绍新应承担不能证明解除合同通知书真实性的举证责任。此外，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英称其本次起诉只代表陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英，未获得xxxx业主委员会及其他香港业主的授权；其表示如原审法院认定余力抗、吴智敏、黄俭英、陈绍新与德成公司委托关系解除之日与其起诉主张的日期不一致的，同意由原审法院予以调整。原审法院认为：已经生效的（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决书认定，xxxx业主委员会与德成公司签订的《xxxx广场商铺委托经营协议书》对该委员会所代表的部分业主具有约束力。余力抗、吴智敏作为xxxx业主委员会的签约代表在该协议书上签名，余力抗、陈绍新是涉讼xx马路168号4-01,02房、第四层12、27号铺的共有人，黄俭英、吴智敏是涉讼xx马路168号首层37房、40房的共有人，属于xxxx业主委员会所代表的香港业主，上述房屋亦位于德成公司受托经营的xxxx广场商铺范围内，故上述协议书对陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英与德成公司具有约束力。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英基于上述协议书约定就其所有的商铺与德成公司间存在委托关系，德成公司辩称陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英无权提起本案诉讼没有依据，该院不予接纳。根据上述协议书第三条约定：“乙方保证3年内涉讼商场达到75%的出租率……如乙方经营不善，甲方可给乙方2年作改善期，乙方应在该期间内达到前述要求，若乙方违反本条各项约定，甲方有权终止委托。”德成公司作为负有履行义务的一方，应对协议履行情况承担举证责任。从本案查明的事实及证据来看，一、德成公司曾在2007年将涉讼广场B座首层大厅出租给黄某乙，黄某乙因东华物业公司阻拦未能入场而产生纠纷，已生效的（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决书认定东华物业公司作为xxxx广场的物业服务企业，阻拦黄某乙使用承租场地理由正当，即德成公司未能履行出租人义务将涉讼广场B座首层大厅交付给黄某乙使用。二、德成公司提交了其与广州市杰创物业管理有限公司签订的《商铺租赁合作框架协议》、与广州百润物业有限公司签订的《房屋租赁合同》，约定将涉讼商场相关商铺出租给两公司，而德成公司事实上未能将合同约定的商铺交付两公司使用，其抗辩称两公司因xxxx业主委员会及该委员会主席梁贯球等人阻挠未能入场导致合同无法履行，但没有提供证据对此予以证实。三、德成公司提交了xxxx业主委员会向广州诚伯信息有限公司发出的通知，通知该公司交还涉讼xx马路168号四楼1至48号商铺；但德成公司没有提供与该公司签订的租赁合同等相关证据来证明该公司是合法承租上述租赁场地。四、德成公司提交了xxxx广场业主委员会出具的收据，写明德成公司代收C座三楼五号铺业主补交的前管理费￥1392，2009年2月至2010年8月收入共￥13924.2等，该收据并未记载上述费用是德成公司出租涉讼商场收取承租人的租金收益；且德成公司签订委托经营协议书至今，只提供了该收据用于证明其曾向xxxx业主委员会支付过费用，从侧面反映德成公司经营管理涉讼商场的惨淡状况，如果涉讼商场达到75%的出租率，相信德成公司不只一份收据来证明其收取过租金并分配租金收益。上述事实及证据均不能证明德成公司经营涉讼商场达到协议书约定的75%出租率，故德成公司履行合同义务不符合约定，已构成协议书约定的解除条件。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英认为xxxx业主委员会向某公司发出《解除合同通知书》于2013年8月31日送达德成公司，遂起诉确认陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英与德成公司间的委托关系于2013年8月31日解除。德成公司申请对该《解除合同通知书》中业主委员会公章真实性进行鉴定，因陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英无法提供通知书原件而作罢。即便如此，德成公司于2013年8月25日向香港xxxx业主委员会并各位业主作出的《关于香港xxxx业主委员会单方解除合同的回复意见》，写明德成公司认为xxxx业主委员会单方面宣布解除与德成公司签订的协议书的行为没有法律依据；该回复证明德成公司知道xxxx业主委员会作出解除与德成公司所签协议书的行为，不论德成公司是否收到上述《解除合同通知书》，xxxx业主委员会解除与德成公司所签协议书的意思表示均已到达德成公司。已生效的民事判决书认定xxxx业主委员会与德成公司签订的协议书对该委员会所代表的部分业主具有约束力，同理，在德成公司违约行为构成协议书约定解除条件的情况下，xxxx业主委员会解除与德成公司所签协议书的意思表示对该委员会所代表的业主亦具有法律效力，故陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英与德成公司间基于《xxxx广场商铺委托经营协议书》形成的委托关系已于2013年8月25日解除。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英对委托关系解除日期认定有误，其同意由该院予以调整，是陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英依法行使民事权利和诉讼权利的行为，性质上并非变更本案诉讼请求，该院予以照准。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款及的规定，于2015年6月23日作出如下判决：确认陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英与德成公司之间基于2006年11月16日的《xxxx广场商铺委托经营协议书》所形成的委托关系已于2013年8月25日解除。案件受理费100元，由德成公司负担。判后，上诉人德成公司不服，向本院提起上诉称：一、陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英起诉没有事实与法律依据。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英诉求是确认2013年8月13日《xxxx广场商铺委托经营协议书》已经解除。这个协议书签订的一方是xxxx业主委员会。《xxxx广场商铺委托经营协议书》明确约定xxxx业主委员会谨代表已受托的业主委托德成公司对xxxx广场进行经营、管理、宣传、招租，并约定xxxx业主委员会协助德成公司尽快将各小业主的委托出租书及房产证副本交给该公司，但现在没有证据证明陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英是xxxx业主委员会的成员，也没有证据证明xxxx业主委员会受到陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英德委托。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英主张其与xxxx业主委员会是代理与被代理的关系，但没有在一审的时候提供证据证明其所主张的委托代理关系。吴智敏和余力抗只是xxxx业主委员会的签约代表，不是合同当事人，根据合同相对性，德成公司与陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英并无委托关系。因此，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英无权提起本案诉讼，是不适格当事人。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英以自己名义提起诉讼，其主体不符合相关法律规定，应驳回陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英的起诉。二、一审判决认定事实错误，德成公司并无违反“协议书”的约定，履约亦无出现约定解除的条件。德成公司接受业委会经营委托以后，一直兢兢业业履行委托事宜，没有任何违约行为。德成公司提交的《商铺租赁合同》3年出租率高达85％，这说明德成公司没有违约，也说明出租率不达约定之说不是事实。xxxx业主委员会和其主席梁贯球为了制造不达约定的假象，使用卑劣的手法，违反“协议书”第三条五年检讨和二年改善期的约定，在未满期限之前抢先在2013年7月23日发出解除通知书，使用人为手段，恶意阻扰承租人杰创物业公司履行合同，如果以此认定出租率未达约定，那么其责任应由xxxx业主委员会和梁贯球承担，与德成公司无关。三、解除合同通知书不具有真实性，没有证据证实该解除合同通知书取得了全体314名业委会成员的同意。《xxxx广场商铺委托经营协议书》是业委会所代表的全体成员314人的整体意思表示，解除管理委托当然也应该是全体成员314人的整体意思表示，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英即使同意解除，也不能代表全体314位业主。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英也无证据证明解除是全体业主的意思表示，可见，解除通知书没有合法的事实基础，其内容不真实。四、陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英不是行使解除权的当事人，又提供不出通知书的原件，仅提供复印件，不能证明其真实性。五、原审法院追加原告的程序不当，原审法院没有告知德成公司是依职权还是依申请追加黄俭英、陈绍新为本案原告，德成公司也没有收到追加原告的书面文件。六、原审卷宗中只有陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英委托尹成宗律师的委托书，没有律师事务所的指派函，原审法院未能确定该代理人是否有代理资格的情况下作出判决明显违反法律程序。综上所述，一审判决在诉讼主体、解除条件及解约通知书效力等问题上，存在对事实的认定错误。上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英的原审起诉或诉讼请求；3、本案的全部诉讼费用由陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英承担。被上诉人陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英答辩称：一、陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英是本案的适格诉讼主体。根据已生效的裁判文书，xxxx业主委员会在中国大陆不具备民事主体资格，不能作为签约主体和诉讼主体，故以xxxx业主委员会名义与德成公司签订的《xxxx广场商铺委托经营协议书》，在xxxx业主委员会与德成公司之间是不成立的。由于xxxx业主委员会不具备签约主体资格，故《xxxx广场商铺委托经营协议书》对业主委员会下面的成员为效力待定的合同，余力抗、吴智敏在签约时作为业主代表在合同上署名的行为相应产生两个法律后果：首先，签署该合同是余力抗、吴智敏的真实意思表示，该合同对余力抗、吴智敏名下物业具有法律约束力；其次，对其他业主而言，余力抗、吴智敏的行为属于无权代理，该合同只对事后追认的业主有效。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英作为《xxxx广场商铺委托经营协议书》的当事人，享有该合同的包括诉权在内的请求权，当德成公司怠于履行合同义务时，有权通知德成公司解除合同或向法院提起诉讼。二、余力抗、吴智敏是业主的签约代表，并非xxxx业主委员会的代理人。三、陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英在本案的诉讼请求是确认其四人与德成公司之间的委托关系已解除，仅限于其四人名下物业，并非代表协议所涉及的所有业主。四、德成公司是否适当地履行合同义务的举证责任在于德成公司。自合同签订至陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英通知解除合同长达七年期间，德成公司将大量的时间精力耗费在争夺物业管理权上，导致陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英名下合计六套商铺无一出租，严重违反合同约定，构成根本违约，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英解除合同合法。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英于2013年7月23日向某公司发出《解除合同通知书》，该公司在2013年8月25日向xxxx业主委员会及各业主发出的《关于香港xxxx业主委员会单方解除合同的回复意见》中也确认已收到解除合同的通知，因此合同于2013年8月25日解除。五、德成公司在履约过程中动机不纯，存在多项违约行为，没有履约诚意和履约能力。德成公司在协议书中承诺为业主交物业管理费但一直未交，导致大部分业主2011年被物业管理公司诉至法院追讨物业管理费。签约后六年多一直出租率奇低，为了私利将公共地方出租才遭到物管阻止，任意出租却不将租金交回给业主。六、陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英与德成公司之间是委托关系，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英享有法定的任意解除权。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实基本无误，本院予以确认。另查明，德成公司在2013年8月25日《关于香港xxxx业主委员会单方解除合同的回复意见》中确认xxxx业主委员会单方面宣布解除与该公司签订的《xxxx广场商铺委托经营协议书》，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英表示对相关人员向某公司发出的解除合同通知的行为予以认可。陈绍新、黄俭英称其二人知道并认可余力抗、吴智敏在《xxxx广场商铺委托经营协议书》签名的行为。二审第一次庭询期间，德成公司不确认陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英名下的商铺在其委托管理的商铺范围内，认为陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英没有提交相关的委托书给xxxx业主委员会。德成公司在二审第二次庭询期间称该司已经对相关商铺对外整体招租,并签订了租赁协议,签订的时间在本案诉讼之前,由于受到第三方的干扰,导致大部分的商铺处于空置的状态。德成公司二审庭询后提交的《说明》中称陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英名下的商铺是通过xxxx业主委员会委托德成公司经营管理，并称陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英的商铺不具有出租的条件，一直无法正常使用，一直无法出租出去，故没能收取到租金，德成公司无法向陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英支付租金。二审期间，德成公司提供如下证据：一、《xxxx广场业委会委托广州市德成五羊管理有限公司改造、出租、管理一览表》、《xxxx广场业主会会议报告》（德成公司称为传真件，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英对此不予确认）、《xxxx业主名单》，拟证明xxxx广场一共有商铺314个，通过xxxx业主委员会委托德成公司经营管理的商铺有203个，业主人数为268人；二、（95）穗证字第19172号《公证书》（复印件）、（95）穗证字第19268号《公证书》（复印件）、《广州xxxx广场业主推选代表人声明书兼授权委托书》2份（复印件）、《借条》、《证明》、（1996）穗中法房初字第51号《民事调解书》（复印件），拟证明xxxx广场商铺的业主通过授权委托xxxx业主委员会，委托德成公司经营管理业主的商铺；三、xxxx广场业主委员会致广州伯诚信息有限公司、桂小姐的函件（复印件）、xxxx广场业主委员会致张总的函件、广东省广州市公证处公证书（复印件）、广州xxxx广场业主推选代表人声明书兼授权委托书（C座）（复印件）、证明书（共34份，复印件），拟证明xxxx广场C座的业主商铺有委托xxxx广场业主委员会跟德成公司签订委托合同，C座的大部分商铺属于德成公司委托经营管理的范围；四、铺面代理租赁合同（复印件）、xxxx广场A、B座4楼业主租金收支表、房地产平面附图、德亚国际有限公司的上海商业银行支票（共79张，8张支票为原件，其余均为复印件）、香港邮政挂号信和挂号信回执（含未拆封信封数个）、情况说明，xxxx广场A、B座三层部分租金一览表、房屋租赁合同、德成公司致商铺业主的函件；拟证明德成公司按照约定支付了收益分配给商铺的业主；五、xxxx业主委员会致广州伯诚信息有限公司的函件、广州伯诚信息有限公司确认函、广州伯诚信息有限公司全体业主说明函（复印件），拟证明xxxx业委会主席、东华物业公司多次干扰阻拦广州伯诚信息有限公司进场，导致广州伯诚信息有限公司无法进场使用xxxx商铺；六、关于出租xx马路168号4楼事项，拟证明德成公司对外招租都告知了xxxx业主委员会业委会和业主；七、商铺租赁意向书，拟证明德成公司与租客达成了初步共识，签署了商铺租赁意向书。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英对上述有原件的证据的真实性无异议，但认为与本案无关。陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英提供了55份业主解除对德成公司委托的公证书（均为原件），德成公司对该55份公证书的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为与本案无关。关于《xxxx广场商铺委托经营协议书》第五条约定的租金收益如何支付的问题，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英主张应按照该协议书第十条的约定支付，由出租出去的商铺的业主收取相应的租金。德成公司称该公司一方面按照合同约定支付租金，一方面是按照xxxx业主委员会的指示来支付租金收益。德成公司对其关于按照xxxx业主委员会的指示支付租金收益的主张无提供相应的证据。德成公司称其邮寄支票的业主是实际出租出去的商铺的业主。本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英是否本案适格的诉讼主体；二、陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英与德成公司之间是否存在委托合同关系；三、陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英要求与德成公司解除委托合同关系的主张是否成立。关于争议焦点一。虽然涉案《xxxx广场商铺委托经营协议书》是由xxxx业主委员会与德成公司签订，但已发生法律效力的（2008）穗中法民五终字第3739号民事裁定书已经认定xxxx业主委员会不具备合法的民事诉讼主体资格，（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决认定《xxxx广场商铺委托经营协议书》仅对该业主委员会所代表的部分业主具有约束力，余力抗、吴智敏分别为案涉六个商铺的产权人，且作为xxxx业主委员会代表与德成公司签订了《xxxx广场商铺委托经营协议书》，陈绍新、黄俭英作为共有人对此予以认可，故陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英有权以自己的名义对涉案商铺主张权利，故德成公司以陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英并非合同相对方为由，主张陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英作为本案诉讼主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。从涉案《xxxx广场商铺委托经营协议书》关于“……签署本协定后，乙方（德成公司）可进场装修及招租，甲方（xxxx业主委员会）协助乙方尽快将各小业主的委托出租书及各房产证副本交给乙方……”的约定来看，德成公司在《xxxx广场商铺委托经营协议书》签订后，仍需取得业主出具的委托出租书方能合法行使经营管理的权利。如前所述，虽然涉案《xxxx广场商铺委托经营协议书》的合同相对方为xxxx业主委员会，但吴智敏、余力抗为该协议的签约人，认可该协议中关于将其自有商铺委托德成公司进行经营管理的内容，德成公司亦确认涉案商铺由其进行经营管理，故德成公司以陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英无证据证明其四人曾向该司出具委托出租书为由，主张其与陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英之间并无委托合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。如前所述，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英与德成公司之间就涉案商铺形成委托出租合同关系，故陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英有权随时要求解除其与德成公司之间的委托合同。此外，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英将涉案商铺委托德成公司经营管理的目的是为了获得涉案商铺的租金收益。《xxxx广场商铺委托经营协议书》签订至今已经十余年，德成公司所提供的证据仅能证明其曾向部分已出租商铺的业主采取过邮寄支票的支付租金方式，但并无提供证据证明其在涉案《xxxx广场商铺委托经营协议书》签订后曾向陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英支付过租金收益，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英作为涉案商铺的业主在长达十余年期间无法对涉案商铺进行收益，其通过委托德成公司经营管理而获取租金收益的合同目的无法实现，再者，德成公司于2013年8月25日向xxxx业主委员会并各位业主作出的《关于香港xxxx业主委员会单方解除合同的回复意见》中表示该公司认为xxxx业主委员会单方面宣布解除《xxxx广场商铺委托经营协议书》的行为没有法律依据，原审法院关于德成公司知道xxxx业主委员会作出解除与德成公司所签协议书的行为，xxxx业主委员会解除与德成公司所签协议书的意思表示已到达德成公司，陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英与德成公司间基于《xxxx广场商铺委托经营协议书》形成的委托关系已于2013年8月25日解除的认定并无不当。德成公司以《xxxx广场商铺委托经营协议书》尚未期满为由，认为陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英无权解除委托关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人德成公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市德成物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  梁淑敏审判员  李 静二〇一六年九月十四日书记员  邹凌青黄咏欣