广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初902号 原告：蒋林红，女，1970年1月5日生，汉族，自由职业，住桂林市七星区。 委托代理人：周海鹏，广西君健律师事务所律师。 被告：潘咏志，男，1967年1月16日生，汉族，自由职业，住桂林市叠彩区。 第三人：陈桦，男，1968年3月9日生，汉族，住新疆伊宁市。 委托代理人：王程，广西鹏韵律师事务所律师。 委托代理人：苏翠芸，广西鹏韵律师事务所律师。 原告蒋林红与被告潘咏志、第三人陈桦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后,依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员谭继元、吴丽琳参加的合议庭，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告蒋林红及其委托代理人周海鹏，第三人陈桦的委托代理人苏翠芸到庭参加诉讼。被告潘咏志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋林红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2017年4月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系。2017年3月，被告因准备移民澳洲，拟将属其所有的位于桂林市七星区私有房屋出卖，恰逢原告离婚后无房居住，准备购房。双方经协商，于2017年3月20日签订了《购房协议》，约定原告以人民币90万元的价格购买被告所有的该处房屋。合同签订后，原告于同年3月23日通过其在中国建设银行开立的账户向被告转账支付了首期购房款共计人民币30万元，被告当即出具了收条。在办理房屋过户的过程中，被告先是声称房屋尚有贷款未还完，需要向银行申请解封，其后又以其不在桂林为由拖延办理。出于对自己已付购房款的担心，原告要求与被告签订《房屋租赁合同》，约定如不能过户，原告支付被告的款项则转换为租金，原告有权租赁该房屋15年。双方于2017年4月7日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给原告使用，每年租金2万元，租期为15年，如该房屋办理不了所有权过户手续，原告原支付给被告的30万元购房款则用于抵充15年的房屋租金。《房屋租赁合同》签订后，被告即将房屋交付给原告占有使用至今。由于被告的原因，导致该房屋的转让过户手续一直未能办理完成，被告也不愿意归还原告原已支付给其的30万元款项。原告无奈，只能退而求其次，要求依据双方《房屋租赁合同》的约定，承租使用原告的房屋15年。为维护合法权益，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 原告蒋林红在举证期限内提供的证据有：1.购房协议，证明2017年3月20日，原、被告签订了房屋买卖协议，约定原告以90万元的价格购买被告的房屋。2.银行交易流水，证明2017年3月23日原告向被告支付购房款人民币30万元。3.转账凭证，证明2017年3月23日原告向被告转账购房款人民币30万元。4.收条，证明被告在收到原告的款项后出具收条。5.存量房买卖合同，证明原、被告于2017年4月27日签订《存量房买卖合同》。6.房屋租赁合同，证明原、被告于2017年4月7日签订《房屋租赁合同》。7.物业费收据，证明原告在实际占用房屋后，自2017年7月起即开始缴纳物业费。8.房产证，证明被告系桂林市七星区的所有权人。9.（2017）桂0305民初1858号民事判决书，证明原、被告双方已提起诉讼，已经解除买卖合同。10.公证书，证明证据5中的龙少林系被告过户存量房买卖合同房产的代理人。 被告潘咏志未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见及证据。 第三人陈桦陈述：一、原告提起诉讼不符合起诉条件，请法院驳回原告的起诉。陈桦与潘咏志在桂林市叠彩区人民法院有民间借贷纠纷案件且已进入执行程序，蒋林红在执行过程中就执行标的即本案涉案房屋提起存在租赁关系的异议，桂林市叠彩区人民法院作出执行裁定书驳回其异议。按照相关法律规定，蒋林红应在驳回裁定送达之日起十五日内向执行法院即桂林市叠彩区人民法院提起执行异议之诉。现原告提起诉讼不符合起诉条件，请法院驳回原告的起诉。二、原告与被告就该房屋存在房屋买卖合同的关系，双方并不存在租赁合同关系，被答辩人诉请确认《房屋租赁合同》合法有效缺乏事实依据，不符合法律规定。（一）桂林市七星区人民法院作出的（2017）桂0305民初1858号生效民事判决已查明蒋林红向潘咏志转账的30万元包括购房定金18万元和车位使用费12万元，并判决解除原、被告的《购房协议》及潘咏志向蒋林红双倍返还购房定金36万元。现蒋林红应依据该生效判决申请执行，而不是另行起诉。（二）《房屋租赁合同》无法核实真实性，且蒋林红向潘咏志转账的30万元不是租金，故原告诉请缺乏事实和法律依据。 第三人陈桦在举证期限内提供的证据有：1.居民身份证复印件，证明第三人的基本情况，是适格的诉讼主体。2.（2018）桂0303执370号执行裁定书原件、（2019）桂0303执异3号执行裁定书原件及（2019）桂0303执异3号执行裁定书送达回证复印件，证明原告蒋林红在第三人陈桦与被告潘咏志的民间借贷纠纷执行案件中，就执行标的即位于桂林市七星区世纪新城3号楼1-12-2房提起执行异议，桂林市叠彩区人民法院作出驳回裁定后，蒋林红应当向执行法院即桂林市叠彩区人民法院提起执行异议之诉，原告向桂林市七星区人民法院起诉不符合起诉条件，请驳回起诉。3.（2017）桂0305民初1858号民事判决书原件及送达回证复印件、公告报纸复印件，证明桂林市七星区人民法院作出的（2017）桂0305民初1858号生效民事判决确认原告与被告存在商品房买卖合同关系，原告在2017年3月23日向被告潘咏志转账的30万元是购房定金18万元和购车位使用费12万元，不是租金，原告与被告之间不存在租赁合同关系。 第三人陈桦对原告蒋林红提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无法确认，因为陈桦不是协议当事人，根据桂林市七星区人民法院作出的（2017）桂0305民初1858号生效判决，该判决确认了原告和潘咏志是商品房买卖合同关系，双方并没有租赁合同关系。对证据2、3真实性无异议，对证明内容有异议，根据（2017）桂0305民初1858号生效判决，原告向被告所支付的30万元中18万元是购房定金，另外的12万元是车位使用权的转让款。对证据4无法确认真实性，因为第三人不是收条的当事人。对证据5无法确认真实性，因为第三人不是合同当事人，合同的甲方签署人也不是被告潘咏志，而是一个叫龙少林的人，如果法庭查明该证据是真实的，也是证明原、被告双方不是租赁关系。对证据6真实性和证明内容均有异议，从生效判决看出，原、被告双方并没有租赁合同关系，只是商品房买卖合同关系，而且原告向被告支付的30万元也并不是租金，已经确认这30万元中的18万元是购房定金，另外的12万元是车位使用权的转让款。对证据7真实性无法确认，对证明内容有异议，不能证明原告是缴纳涉案房屋的物业费；从证据摘要所显示的内容来看，如果法庭查实是缴纳涉案房屋的物业费，原告也是在2017年7月才开始在涉案房屋居住，这个时间已经是在第三人查封了该房屋及原告已经向桂林市七星区人民法院诉请解除商品房买卖合同诉讼提请之后，所以原告属于恶意占有涉案房屋。对证据8真实性和证明内容均没有异议。对证据9真实性无异议，证明原、被告双方存在的是商品房买卖合同关系，原告向被告所支付的30万元是18万元的购房定金和12万元的车位使用权转让款，并不是原告所称的租金。对证据10的真实性无异议，证明内容有异议，该证据无法证明原告提供的证据5中的龙少林与公证书中的龙少林是同一个人，因为公证书中并没有龙少林的签字和手印，无法与原告提供的证据5中的龙少林的签字和手印进行核对。 原告蒋林红对第三人陈桦提供的证据质证意见如下：对证据1真实性及证明内容均无异议。对证据2两份裁定书真实性无异议，对送达回证的真实性无法确认，对证明内容有异议，没有法律依据，原告提起异议之诉的申请和本案的诉请并没有关系，本案只是确认涉案房屋的租赁合同有效。对证据3中的判决书真实性无异议，对送达回证和公告的真实性无法确认，对证明内容有异议，原告与被告是先形成了买卖合同关系，但已经解除，为了维护原告的30万元，且原告之前一直租房，没有房屋，才要先购房，购房不成才转为租赁房屋15年，原告并没有对（2017）桂0305民初1858号判决申请执行，原告明确表示只要求租赁涉案房屋15年，不要求执行（2017）桂0305民初1858号生效判决。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告潘咏志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。本院结合原告蒋林红与第三人陈桦的举证和质证，认证如下：一、对原告蒋林红提供的证据1-10真实性均予以确认，证据1可证明原、被告于2017年3月20日就涉案房屋签订《购房协议》一份；证据2-4可证明2017年3月23日原告向被告支付人民币30万元。证据5、10与本案无关联性。证据6可证明原、被告于2017年4月7日签订《房屋租赁合同》一份。证据7因未载明房号，不能证明与本案存在关联性。证据8可证明被告系涉案房屋的所有权人。证据9可证明原、被告双方经诉讼已经解除《购房协议》。二、对第三人陈桦提供的证据1真实性予以确认，可证明第三人的身份情况。对证据2中两份执行裁定书的真实性予以确认，可证明原告蒋林红在第三人陈桦与被告潘咏志的民间借贷纠纷执行案件中，就执行标的即涉案房屋提出执行异议，桂林市叠彩区人民法院作出裁定驳回异议人蒋林红的异议请求。对证据3真实性予以确认，可证明本院作出的（2017）桂0305民初1858号生效民事判决已查明，原告于2017年3月23日汇给被告的30万元中包含购房定金18万元和购车位使用权款12万元，并判决解除原、被告于2017年3月20日签订的《购房协议》及潘咏志返还蒋林红购房定金36万元。 本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，原、被告签订《购房协议》一份，约定被告将其拥有独立产权的位于桂林市七星区屋（房产证号：桂林市房权证七星区字第××号）含室内装修、家具、电器等以人民币90万元出售给原告，并约定协议签订后原告向被告支付购房定金18万元，如因被告原因导致合同不能如约履行，被告应双倍返还定金。2017年3月23日，原告向被告转账支付30万元。同日，被告向原告出具《收条》一份，载明：今收到蒋林红交来世纪新城3栋1单元12-1号楼购房首付款30万元，余款60万元待蒋林红办完贷款后结清。2017年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告现自愿将坐落在桂林市七星区屋出租给原告作住房使用，租期为十五年，从2017年4月14日至2032年4月14日止，每年租金为2万元，十五年租金合计30万元，如该房屋过户手续不能完成，原告已付给被告的购房款30万元冲抵十五年的房屋租金；被告须于2017年5月1日前将该房产交付给原告使用；本租赁合同在双方顺利完成上述房屋过户手续后失去效力，反之则于签订之日起正式生效。 2017年6月19日，本院受理原告蒋林红诉被告潘咏志买卖合同纠纷一案，原告蒋林红提出的诉讼请求为：请求判令解除原、被告签订的《购房协议》，被告返还定金36万元、购房税费32766.17元；全部诉讼费用由被告承担。2017年8月15日，本院作出（2017）桂0305民初1858号民事判决，查明：2017年3月20日，原、被告还签订了一份《车位转让协议》，协议约定被告将七星花园世纪新城地下停车场C区56#车位使用权转让给原告，原告于签订协议之日起一次性支付被告12万元。原告于2017年3月23日通过中国建设银行桂林象山支行汇给被告30万元（其中包含购房定金18万元，购车位使用权款12万元）……因被告与案外人的纠纷，上述房屋于2017年5月11日被桂林市叠彩区人民法院以（2017）桂0303民初575号民事裁定查封，上述房屋的过户手续未能完成。该案判决如下：一、解除原告蒋林红与被告潘咏志于2017年3月20日签订的《购房协议》；二、被告潘咏志返还原告蒋林红购房定金人民币36万元、个人所得税9255.39元；三、驳回原告蒋林红的其他诉讼请求。现该判决已发生法律效力。 2018年6月1日，桂林市叠彩区人民法院作出（2018）桂0303执370号执行裁定书，裁定拍卖被执行人潘咏志所有的位于桂林市七星区。蒋林红对该拍卖提出书面异议，称:1.异议人蒋林红是涉案房屋的承租人、实际使用人；2.请求停止涉案房屋的拍卖、变卖或以物抵债执行程序。2019年2月22日，桂林市叠彩区人民法院作出（2019）桂0303执异3号执行裁定，认为根据桂林市七星区人民法院出具的（2017）桂0305民初1858号民事判决书查明的事实，异议人蒋林红向被执行人潘咏志支付的30万元，其中包括购房定金18万元及购车位使用权款12万元，与租金无关。故异议人未提供支付租金的支付凭证，无法认定双方之间存在租赁关系，因此裁定驳回异议人蒋林红的异议请求。 现原告认为因被告的原因导致涉案房屋过户手续一直未能办理完成，被告亦不愿意归还原告已支付的30万元款项，故原告要求按《房屋租赁合同》的约定，承租使用原告的房屋15年。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否执行异议之诉，是否属于本院管辖；二、涉案《房屋租赁合同》是否合法有效。 关于争议焦点一，本案是否执行异议之诉，是否属于本院管辖的问题。本院认为，原告在本案中的诉讼请求为确认原、被告双方于2017年4月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效，涉案房屋系在桂林市七星区，故本院具有管辖权。因本案并非原告对执行裁定不服而提起的诉讼，不是执行异议之诉，故不是由执行法院管辖。本院对第三人关于原告提起诉讼不符合起诉条件的陈述不予采信。 关于争议焦点二，涉案《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。原、被告在《房屋租赁合同》中约定“如该房屋过户手续不能完成，原告已付给被告的购房款30万元冲抵十五年的房屋租金；本租赁合同在双方顺利完成上述房屋过户手续后失去效力，反之则于签订之日起正式生效。”故原、被告签订的《房屋租赁合同》并非签订时即生效，双方约定合同生效的条件是该房屋过户手续不能完成，以原告已付给被告的购房款30万元冲抵房屋租金时才生效。现虽然房屋过户手续没有完成，但原告于2017年6月19日已选择通过买卖合同关系解决双方的纠纷，且本院已认定了原告向被告支付的30万元包含购房定金18万元和购车位使用权款12万元，并已作出被告双倍返还原告购房定金共计36万元的生效判决。该案判决已经发生法律效力，生效判决具有强制性、稳定性，不因原告欲将买卖合同关系变更为租赁合同关系的意愿而改变。且该判决系基于原告提起的诉讼而裁判，原告在本院就买卖合同关系作出生效判决后又欲确认原、被告间存在租赁合同关系，违反诚实守信原则。综上所述，本院认为原告支付给被告的30万元系购房定金和购车位使用权款，并未冲抵为涉案房屋租金，未达到原、被告约定的《房屋租赁合同》生效的条件，故该《房屋租赁合同》未生效。本院对原告要求确认该《房屋租赁合同》合法有效的诉讼请求不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告蒋林红的诉讼请求。 案件受理费5800元、公告费560元，共计6360元（原告已预付），由原告蒋林红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖莉莎 人民陪审员  谭继元 人民陪审员  吴丽琳 二〇一九年十月十五日 书 记 员  廖黎明