浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终4086号上诉人（原审被告）：杭州厚仁商业街开发经营有限公司，住所地：杭州市西湖区三墩镇厚诚路97号。法定代表人：朱承达，董事长。委托代理人：楼献，浙江初阳律师事务所律师。委托代理人：鲍芳，浙江峰翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨建平，男，1974年8月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：徐虹，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人杭州厚仁商业街开发经营有限公司（以下简称厚仁公司）因与被上诉人杨建平房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：厚仁公司系由杭州坤和旅游客运中心有限公司（原名称杭州坤和实业发展集团有限公司）、杭州厨房斗股份经济合作社、杭州厚诚桥股份经济合作社为厚仁路商业街建设项目管理设立的有限责任公司。2011年1月19日，厚仁公司（甲方）与杨建平（乙方）签订《合同书》1份，明确：甲方经营的“三墩新天地”项目坐落于杭州市西湖区三墩镇厚仁路上，位于董家路与金渡北路之间，沿厚仁路东西两侧布置，总建筑面积约15万方的综合建筑群。该项目系根据《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见的通知》杭政办函（2008）183号文件、规定开发的10%村级留用地建设项目，目前该项目正在建设中。双方约定：乙方购买三墩新天地项目8幢3层整层房屋，预测建筑面积761.2平方米，乙方明知至合同签署日为止，该项目正在建设中，尚未办理房屋所有权初始登记，该房��所有权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的实施细则出台而定。乙方于本合同签订当日即2011年1月19日付清全额房价款计850万元。第六条“办理产权证登记的约定”：6.1甲方应在该房屋办理初始登记后，根据杭州市政府相关部门关于办理该房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知乙方，并按照本合同约定的条件，将该房屋转让给乙方。乙方则应按照政府需要（如杭州市房屋转让合同示范文本）及甲方书面通知规定的期限与甲方共同履行办理产权登记程序；6.8甲方承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续。若在约定的时间内未办妥三证，乙方可以在三个月内决定是否退房，超过三个月视为乙方放弃退房权；6.9若根据6.8条款规定乙方申请退房，则必须具备以下条件：A、在规定时间内收到乙方书面的退房申请；B、已解除了甲方对乙方贷款的担保责任；C、已将该房屋恢复原状。则甲方应当在一个月之内将房款全部退还乙方，同时按银行同期商业贷款利率利息予以补偿。第七条“该房屋交付的约定”：7.1本《房屋买卖合同》的房屋交付时间为2012年12月31日。该房屋交付条件为项目工程竣工验收、质量和消防验收合格，建筑装饰装修标准符合本合同附件。第八条“违约责任”：8.1甲方违反本合同的约定未经乙方同意将本合同项下房产转让给第三人或者拒绝将该房屋转让给乙方或者由于甲方违约不履行本合同义务。则甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额的20%向乙方支付违约金；8.2乙方违反本合同内容的约定，则构成违约，乙方应按本合同总金额20%向甲方支付违约金。该份《合同书》签订后，杨建平即支付购房款850万元。2013年10月30日，因交房时间延误，双方就此签订《补充协议��1份，约定：厚仁公司于2013年11月1日前支付给杨建平25万元；从签订合同之日起到2014年6月31日止，杨建平所购房屋的物业管理费由厚仁公司承担；杨建平收到25万元后，双方不再存在任何经济纠葛。次日，杨建平收到厚仁公司支付的25万元，并从厚仁公司处退回所购房屋因面积差异多支付的购房款113791元。2016年1月11日，杨建平向厚仁公司寄发退房通知函，认为房屋交付后3年内，厚仁公司未能办妥房屋产权转移登记手续，厚仁公司的行为构成违约，致使杨建平合同目的无法兑现，故杨建平解除与厚仁公司签订的《合同书》，并要求厚仁公司办理退房交接手续，退还购房款，支付利息损失及20%违约金。2016年1月16日，厚仁公司回函确认于1月14日收到上述退房通知函。杨建平于2016年3月1日向原审法院起诉，请求判令：一、确认杨建平、厚仁公司于2011年1月19日���订的《合同书》已于2016年1月14日解除；二、厚仁公司返还杨建平购房款8386209元，并支付利息2574845元（自2011年1月19日暂计至2016年2月16日，利息按照银行同期商业贷款利率计算，此后计至实际付清之日）；三、厚仁公司支付杨建平违约金1700000元；四、本案的诉讼费用由厚仁公司承担。原审法院另查明：案涉房屋自厚仁公司通知杨建平收房后，杨建平未到厚仁公司处领取过钥匙，案涉房屋处于原始状态。原审法院认为：杨建平、厚仁公司签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对双方当事人均有法律约束力。根据杨建平、厚仁公司的诉辩主张，本案存在以下四个争议焦点，现分别分析如下：一、如何理解案涉房屋产权办理登记的相关约定。案涉房屋所涉项目为10%村级留用地���设项目，杨建平、厚仁公司对此均知晓，双方也因此约定产权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的实施细则而定，同时约定厚仁公司在取得该房屋初始登记后根据政府关于办理案涉房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知杨建平办理。上述约定虽然是双方真实意思表示，但是双方同时还约定，厚仁公司承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续，如在约定时间内未办妥三证，则杨建平可以在三个月内决定是否退房，超过三个月视为放弃退房权。该项约定与前述一般约定并不矛盾，是双方就案涉房屋办理产权转移登记手续在时间上的一明确约定，该项约定文意清楚，不存在任何争议，即案涉房屋在交付后3年内未能办理产权转移登记手续的，则杨建平享有退房权利，同时双方对该项退房权利约定了限制条件。这一约定实质为双方约定一方解除合同���条件，该约定解除权系双方真实意思表示，对杨建平、厚仁公司均有法律约束力。二、案涉房屋是否已经具备退房权利行使的条件。杨建平、厚仁公司对于《合同书》第6.8条款中“房屋交付后3年内”的理解存在争议。杨建平认为该3年应从合同约定的交房时间起算；厚仁公司则主张杨建平没有收房也就不能认定交房。对此原审法院认为，交付房屋是厚仁公司的合同义务，杨建平未按厚仁公司通知收房，其法律后果是视为交房，故案涉房屋已经交付杨建平。至于“房屋交付后3年内”应从何时起算，因发生延期交房的事实，故起算时间是合同约定交房时间还是延期后实际交房时间，双方对该条款的理解产生争议。杨建平、厚仁公司在签订《合同书》时，明确约定交房时间即2012年12月31日，故“房屋交付后3年”从合同目的及交易惯例，可以确定该条款的真实意思表示应为合同约定交房之日起3年内。况且延期交房是厚仁公司的违约行为所致，双方虽然就此违约达成支付违约金的协议，但并未约定该3年期限延后，故不能因厚仁公司违约反而致使违约方受益。综上，“房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续”的期限已经届满。根据《合同书》第6.9条约定，杨建平在约定的行使退房权利时限内，提出书面退房申请，且房屋处于原状，亦无担保，故解除合同的条件成就，杨建平有权解除合同。厚仁公司于2016年1月14日收到原告的解除合同通知，故案涉《合同书》自该日解除。三、合同解除后的厚仁公司的民事责任。《合同书》第6.9条款约定，杨建平行使退房权后，“则甲方应当在一个月之内将房款全部退还乙方，同时按银行同期商业贷款利率计算利息予以补偿。”此处约定使用“同时”二字��而非“逾期”，文意解释有利于杨建平，故利息起算应理解为从杨建平给付房款之日起计算。对于杨建平行使该项约定解除权后的厚仁公司的法律责任，该条款已经明确约定，即由厚仁公司补偿支付杨建平相应利息，故杨建平请求再适用第8.1条的违约金条款，没有事实依据，原审法院不予支持。据此，厚仁公司应当返还杨建平已付购房款8386209元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付利息。四、《补充协议》的签订是否意味着双方就本案争议达成合意。本案争议为案涉房屋在约定时间内无法办理产权证，杨建平是否有权行使约定解除权，而《补充协议》是被告违约延期交房达成的违约责任的承担合意，故《补充协议》解决的争议与本案争议不同，厚仁公司以此抗辩本案争议亦得以解决，显然与事实不符，故原审法院对厚仁公司的���项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院于2016年6月2日判决：一、确认杨建平与厚仁公司于2011年1月19日签订的《合同书》于2016年1月14日解除；二、厚仁公司于判决生效之日起三十日内返还杨建平购房款8386209元；三、厚仁公司于判决生效之日起三十日内支付杨建平利息2574845元（计算至2016年2月16日），2016年2月17日起至上述购房款返还之日止的利息，按照未还购房款数额和年利率5%另行计算支付；四、驳回杨建平其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97766元，由杨建平负担10200元，由厚仁公司负担87566元。��中厚仁公司负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。宣判后，厚仁公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉《合同书》中有关房屋产权转移的内容，涉及好几个条款，应全面了解。而厚仁公司的承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移的登记手续，是建立在预测3年政府会出台关于留用地产权登记政策的实施细则；而杨建平当时也是认可这一预测的。故而，《合同书》6.8条款的约定解除权是双方基于相信3年内政府会出台关于留用地产权登记政策的实施细则的这一前提之下产生的。这在《合同书》中涉及产权转移登记的条款均有明确的表述：2.1条：“本项目坐落于杭州市西湖区三墩镇厚仁路上，位于董家路和金渡北路之间，沿厚仁路东西两侧布置，总建筑面积约15万方的综合建筑群。该项目系根据《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于��强村级集体经济组织留用地管理的实施意见的通知》规定开发的10%村级留用地建设项目，目前该项目正在建设之中。”3.5条：“乙方明知，至本合同签署日为止，该项目正在建设中，尚未办理房屋所有权初始登记。该房屋所有权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的实施细则出台而定。”6.1条：“甲方应在该房屋办理初始登记后，根据杭州市政府相关部门关于办理该房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知乙方。并按照本合同约定的条件，将该房屋转让给乙方。乙方则应按照政府需要（如《杭州市房屋转让合同》（示范文本））及甲方书面通知规定的期限与甲方共同履行办理产权登记程序。”6.5条：“如在办理产权登记时政府要求签订《杭州市房屋转让合同》（示范文本）则双方必须以本合同为依据。任何一方提出的变更合同条件不符合本合同条款��容及其他书面约定的，另一方有权拒绝，变更合同条件方视为违约。”6.6条：“甲乙双方应当共同向政府房产管理登记部门申请转移登记。因乙方在银行贷款时，甲方已为乙方之按揭提供了担保责任，如乙方未提供完整的办证资料和费用的，致甲方贷款担保责任发生并因此遭受损失的，买受人应予以赔偿。在甲乙双方签订《杭州市房地产转让合同》并将本合同产权属登记到乙方名下之日起十日内，乙方必须将该房屋办理他项权抵押权证，作为前述银行贷款的抵押担保，并同时解除原甲方为乙方提供的担保责任。”6.7条：“在乙方办理房产转让交易中乙方应当根据办理产权登记时的法律、政策规定依法缴纳相关税费。”6.8条：“甲方承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续。若在约定的时间内未办妥产权证，乙方可以在三个月内决定是否退房，超过三个月��为乙方放弃退房权。”综合以上条款可见：（1）项目用地性质为村级留用地。（2）房屋所有权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的实施细则出台才能确定。（3）在厚仁公司取得该房屋初始登记后，再根据杭州市政府相关部门的关于办理该房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知乙方。（4）办理产权转移登记时，要按照杭州市政府的要求签订《杭州市房屋转让合同》（网签）。（5）乙方（业主）要向政府有关部门缴纳相关税费。（6）3年内办妥房屋产权转移手续，要由三方共同行为：甲方、乙方和政府相关部门。（7）在2011年时，厚仁公司基于对政府实施细则的期待，作出交付后3年转移产权登记的承诺。而杨建平当年也是相信政府会在3、4年内出台相关实施细则的。二、案涉房屋不具备退房权利行使的条件。1、杭州市人民政府关于留用地产权登记政策的实施细则尚未出台。2、一审判决中“本院认为，交付房屋是被告的合同义务，原告未按被告通知收房，其法律后果是视为交房，故案涉房屋已经交付原告。”一审法院未查清何时“被告通知收房”，“视为交房”的时间点？即“案涉房屋已经交付原告”的时间？这一节中，“本院认为”完全是理论推导。但房屋交付是实实在在的法律行为。相反，一审判决已经查明：2013年10月30日，因交房时间延误，双方签订了《补充协议》。厚仁公司在答辩状中认为：杨建平虽然在2013年10月30日签了《补充协议》，但收房手续未完成，杨建平未验房和领取钥匙，即未完成交付手续。在庭上经法官当庭释明，认为签了《补充协议》就视为交房了。这样我们双方当庭确认交房时间为2013年10月30日（杨建平承认）或2013年11月1日（厚仁公司承认）。而一审判决分析四个争议焦点的第二个焦点时，一审判决又“疏漏了”这一视为交房的时间。请二审法院查看庭审记录（或录像）和双方律师的代理词。3、一审判决认定：“延期交房是被告的违约行为所致，双方虽然就此违约达成支付违约金的协议，但并未约定该3年期限延后，故不能因被告违约反而导致违约方受益。”一审判决这一认定，看起来有理，但却又违反了一审判决自己认定的事实：由于延期交房，杨建平于2013年11月1日收到厚仁公司的25万元违约金及面积差的款项113791元。厚仁公司在开庭时，还因收到面积差款项而变更了诉讼请求。这完全说明房屋交付时间在2013年11月1日。如果按照一审判决的逻辑，那么，杨建平收取了25万元的违约金，这一收益又该如何处理呢？如一审判决自己认定交房时间在2012年12月31日，那么，这25万是否应退还厚仁公司？双方的补充协议是否应一并解除呢？4、厚仁公司认为，退一步说，杨建平退房权利行使条件也应该在2016年11月1日之后，而不是2016年1月。三、一审判决合同解除后的民事责任，有失公平。1、寄希望政府会3年内出台关于留用地产权转移登记的实施细则，是双方的合意行为。2、按照《合同书》第6.9条款的文意解释，也解释不出“利息起算应理解为从原告给付房款之日起计算”，更不存在“明确约定”。这种文意解释完全是一审法院自己的解释。按照6.9条款的文意解释，是“甲方应当在一个月之内将房屋款全部退还乙方”，“同时”，将一个月内的按银行同期商业贷款利率计算的利息予以补偿。否则，按一审判决的解释，就难以消除以下两点矛盾：3、2012年12月31日至2013年10月30日，这一延期交房的违约金25万，杨建平已于2013年11月1日取得，要不要退还？4、2012年12月31日或2013年11月1日视为交房后，房屋的权利和义务均���杨建平享有和承担。杨建平完全可以像其他业主一样占有、使用（或出租），有一定的收益。一审判决对于杨建平怠于行使自己的权利，反而给予奖励！要厚仁公司支付商业贷款利息，太不公平了！套用一审判决的说法：不能因杨建平不入住而致使不入住方收益。如果其他业主也要求解除合同，那么，其他业主的入住使用收益今后如何计算，又如何返还给厚仁公司？！四、一审判决对《补充协议》的认定，是自相矛盾的。1、一审判决既认定“《补充协议》是被告违约延期交房达成的违约责任的承担合意”。但却又不认定“承担合意”的法律后果是“房屋交付时间双方合意变更为2013年11月1日（因为这一天支付了25万违约金和房屋面积差价款）。一审判决在认定房屋交付时间时又不顾这‘合意’，又用《合同书》上的‘合意’2012年12月31日。”2、一审判决既认定了“���担合意”，杨建平收取了厚仁公司的25万违约金，又判决厚仁公司还要支付杨建平2012年12月31日至2013年11月1日期间的商业贷款利息，又把这“承担合意”抛弃了。3、一审判决2011年1月19日的《合同书》于2016年1月14日解除，却没有判决2013年10月30日双方的《补充协议》的解除。一句话，对杨建平有利的，均不解除和返还。综上，请求驳回杨建平的诉讼请求。针对厚仁公司的上诉，杨建平答辩认为：1、一审法院对杨建平具有约定解除权的认定，事实清楚，论证充分。厚仁公司认为本案不具备合同解除条件明显脱离客观事实，缺乏证据支持。《合同书》第6.8条、6.9条款明确约定，厚仁公司承诺在房屋交付后三年内办妥房屋产权转移登记手续，如果逾期未办妥，则杨建平有权在满足一定条件的情况下单方解除涉案合同。这是《合同书》赋予杨建平的约定解除权。2、一审法院对杨建平符合约定解除条件的认定正确。《合同书》明确约定交房时间为2012年12月31日，杨建平和厚仁公司在签订合同之时可以预见到合同约定的“房屋交付后三年”届满日期为2015年12月31日。如果按照厚仁公司的认为的“三年”应从实际交付之日起计算，那么如果交房遥遥无期，则该条款的约定岂不是形同虚设。因此，一审法院认定“房屋交付后三年”的起算时间应从合同书约定的交房之日起算，而不是从实际交房之日起算，系尊重杨建平与厚仁公司的真实意思表示，一审法院如此认定完全符合客观事实，不存在错误。3、一审对“厚仁公司补偿杨建平的利息应从支付房款之日起算”的认定正确。一审判决书第10页第二段对“厚仁公司补偿杨建平的利息应从支付房款之日计算”的认定已经做出充分论证。如果按照厚仁公司抗辩所称，厚仁公司在杨建平申请退款之日立刻退还房款的，岂不是不需要支付利息补偿，那么双方为何要约定“同时按银行同期商业贷款利率计算利息予以补偿”的内容的？厚仁公司关于“从应当退还购房款之日起计算利息损失”的抗辩理由明显不合常理。4、关于厚仁公司提出的第三点上诉理由“一审判决合同解除后的民事责任，有失公平”，杨建平认为：一审法院根据杨建平与厚仁公司的约定解除权判决解除《合同书》，并按照双方约定的合同解除后的赔偿约定判决厚仁公司承担赔偿，完全尊重当事人的契约精神，不存在有失公平的问题。厚仁公司因迟延交房而支付杨建平的违约金具有一定的惩罚性，且系双方协商确定，厚仁公司无权要求杨建平返还；并且因迟延交付房屋而支付违约金与本案不能办理房产证而解除《合同书》系独立的法律关系，一审法院围绕杨建平诉请范围审理案件亦不存在错误。综上，请求驳回厚仁公司诉请，维持原判。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点是杨建平的约定解除权是否成就。首先，在签订合同时双方当事人对房屋土地性质均系明知，而在此情况下，厚仁公司仍承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续，因此，杭州市人民政府关于留用地产权登记政策的实施细则是否出台，不能作为厚仁公司免责事由。其次，双方合同中约定“甲方（厚仁公司）承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续。若在约定的时间内未办妥产权证，乙方（杨建平）可以在三个月内决定是否退房，超过三个月视为乙方放弃退房权。”该约定中的“房屋交付”应为实际交付时间，而��约定的交付时间，理由为迟延交付房屋和约定解除条件的成就是两个不同的法律事实，若厚仁公司未能在约定的时间交付房屋，其应承担的是逾期交房违约责任，但根据双方合同的约定，交付房屋后3年内办妥房屋产权转移登记手续，仍应以实际交付之日起算。最后，双方合同约定的交付时间为2012年12月31日，后由于厚仁公司未能在约定时间内交付，双方于2013年10月30日就交房时间延误问题签订《补充协议》，亦即截止2013年10月30日，厚仁公司尚未交付房屋，即使从此时起算，至杨建平本案原审起诉日止，尚未超过3年，故而杨建平的解除权尚未成就。因此，杨建平关于要求确认合同解除，返还购房款并支付利息、支付违约金等诉讼请求，均不应予以支持。原审法院对本案处理不当，本院予以纠正。综上，厚仁公司的上诉意见部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初1581号民事判决。二、驳回杨建平的诉讼请求。一审案件受理费97766元、二审案件受理费87566元，均由杨建平负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年九月七日书 记 员  王 颖