广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初8846号原告：方笑君，女，汉族，1982年8月5日出生，住广东省东莞市。委托代理人：赵虎，广东佑德律师事务所律师。委托代理人：杨育，广东佑德律师事务所辅助人员。被告：刘文明，男，汉族，1983年1月4日出生，住河南省郸��县。委托代理人：高涛，湖北慧中律师事务所律师。被告：东莞市家家顺房产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号，组织机构代码为07794335-7。法定代表人：郭凤敏，系该公司总经理。委托代理人：李婕雯，系深圳市家家顺控股集团有限公司员工。委托代理人：侯迪，系深圳市家家顺控股集团有限公司员工。原告方笑君诉被告刘文明、东莞市家家顺房产经纪有限公司（以下称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日受理后，依法由审判员潘远平适用简易程序独任审判，并于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告方笑君的委托代理人赵虎和杨育，被告刘文明及其委托代理人高涛，被告家家顺公司的委托代理人侯迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方笑君诉称：2016年6月19日，方笑君作为买方，刘文明作为卖方，家家顺公司作为居间方，签订了编号为50XXXXXXXXX的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，方笑君于当日及次日向刘文明交付了定金共计50000元，其后，方笑君按照上述合同的约定提交申请银行抵押贷款的相关资料，配合刘文明申请赎楼贷款。2016年7月7日，方笑君被担保公司告知，由于刘文明的征信问题，银行无法办理赎楼贷款。2016年7月8日，担保公司将方笑君办理贷款所需资料邮寄给方笑君。后方笑君要求刘文明按照上述合同第六条第3点的约定履行义务，或双方协商其他的解决方案，但刘文明一致不配合履行上述合同项下的进一步约定，也多次拖延，不与方笑君协商，导致上述合同无法继续履行，且刘文明至今仍在放盘出售案涉房屋，刘文明的行为实属无理，故方笑君根据��述合同第十二条的约定，起诉要求刘文明承担相应的还款及违约责任。另，由于家家顺公司作为居间方，直至签订合同都没有告知方笑君案涉房屋的欠款及刘文明的欠款情况，方笑君多次要求家家顺公司协助沟通，家家顺公司均不予配合，故方笑君要求家家顺公司对刘文明的付款义务承担连带赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除方笑君与刘文明、家家顺公司签订的编号为50XXXXXXXXX《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；2.刘文明向方笑君返还已付的购房定金50000元；3.刘文明向方笑君赔偿违约金246000元；4.家家顺公司对刘文明应承担的责任承担连带清偿责任；5.刘文明、家家顺公司承担本案全部诉讼费。被告刘文明答辩称：1.涉案房产交易失败非刘文明本人意愿所致，不存在违约情形；2.方笑君及刘文明都委托家家顺公���及相关公司办理案涉交易房屋的二手房贷款及赎楼资金贷款。在办款过程中出现特别情况，不能赎楼的原因不在刘文明，不是刘文明不卖房；3.并非刘文明违约，刘文明不需返还定金，假如要返还定金，也应按公平原则返还；4.关于违约金，刘文明不存在违约，不需支付违约金，但可按银行同期同类贷款利率承担利息至50000元返还为止。被告家家顺公司答辩称：1.本案合同签订真实合法有效，家家顺公司在此过程中已尽告知查明义务。家家顺公司从担保公司了解到由于刘文明的征信问题导致不能赎楼。之后家家顺公司一直组织双方协商；2.家家顺公司不是查询个人资料的有权机关，家家顺公司有问过买卖双方是否有征信问题，买卖双方答复是没有问题。家家顺公司作为居间方，不是案涉房产所有人，在签订合同前，无权查询房产情况。在签订合同的第二天��家家顺公司与方笑君及刘文明就去房管所查询，得知只有抵押，没有查封；3.家家顺公司承担连带责任无事实和法律依据。案涉房产不能交易的责任不在家家顺公司，家家顺公司已经履行了告知义务，买卖双方出现争议时，也一直组织买卖双方协商，且依据案涉合同第十二条约定，由于买卖双方导致违约的，家家顺公司有权收取佣金，并有权向违约方追索剩余佣金。经审理查明：原告方笑君为了证明其主张，提交了以下证据：1.《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称合同）及《收款收据》，合同显示是原告方笑君为买方、被告刘文明为卖方、被告家家顺公司为居间方，三方于2016年6月19日签订该合同，合同约定刘文明将位于东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君威阁X座XX住宅以总价款1230000元转让给方笑君，定金50000元，付款方式为按揭付款，合同第六条第3款约定“该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起十个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在十个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户”，第4款约定“该房地产处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼的，卖方须于签订本合同之日起十个工作日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续”，合同第八条约定了包括担保赎楼费、增值税在内的交易费税等均由方笑君承担，合同��十二条第1款约定“如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或者承担定金罚则”。合同下方的收据部分显示方笑君已支付定金20000元，《收款收据》显示方笑君已支付定金30000元，即方笑君总共已支付定金50000元；2.《房产登记信息查询结果》，显示2016年6月20日14时19分查询到位于东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君威阁X座XX房产产权人为刘文明，设置了两次抵押，抵押总金额为960000元；3.方笑君的丈夫卢某与鼎荣投资公司人员的微信记录、方笑君与担保公司联系人员的微信记录、方笑君的丈夫卢某与刘文明之间的信息记录，拟证明刘文明已在别处��售案涉房屋，由于刘文明征信不佳导致不能赎楼，但又一直拖延不及时解决等。刘文明及家家顺公司对上述《东莞市二手房买卖及居间服务合同》及《收款收据》、《房产登记信息查询结果》的真实性确认，对方笑君的丈夫卢某与鼎荣投资公司人员的微信记录、方笑君与担保公司联系人员的微信记录、方笑君的丈夫卢某与刘文明之间的信息记录均不予确认。同时，刘文明认为，根据其与方笑君签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第六条第四款的约定，应由方笑君委托担保公司融资赎楼，赎楼资金应由方笑君负责。担保公司一般有两种赎楼方式，一种是担保公司以现金赎楼，另外一种是通过融资方式赎楼，由于双方没有保留与担保公司的赎楼合同，不知道担保公司是按哪种方式赎楼，现在由于融资不能赎楼，而赎楼是方笑君负责的，因此不能赎楼���方笑君的责任。刘文明没有提交证据。家家顺公司提交了一份由原、被告三方于2016年6月19日签名的《信息告知书》，显示交易房屋涉及抵押900000元，同时有告知签约资料清单及注意事项等。方笑君及刘文明对该《信息告知书》予以确认。另，方笑君认为抵押金额应该是960000元，而不是《信息告知书》载明的900000元，调查时间不是签订合同当日而是次日，家家顺公司没有明确告知案涉房屋信息情况，因此家家顺公司存在过错。在诉讼过程中，方笑君向本院申请保全，本院于2016年9月1日依法轮候查封了刘文明上述案涉房产，第一顺位的查封法院为东莞市第一人民法院，债权人为广发银行股份有限公司东莞分行，查封日期为2016年6月22日。另查，本院已于2016年8月16日将本案相应的诉讼材料送达给刘文明。以上事实，有原告方笑君提供的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》及《收款收据》、《房产登记信息查询结果》、方笑君的丈夫卢某与鼎荣投资公司人员的微信记录、方笑君与担保公司联系人员的微信记录、方笑君的丈夫卢某与刘文明之间的信息记录，被告家家顺公司提交《信息告知书》，当事人陈述及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对于原、被告三方签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》是三方真实的意思表示，也不违反法律的强制性规定，合法有效，合同各方均应受其约束。对于方笑君已向刘文明支付定金50000元的事实，各方均没有异议，本院予以确认。本案争议的主要焦点是案涉交易的赎楼义务应当由谁承担以及由此导致不能赎楼的法律责任归于哪方。首先，案涉合同第八条关于税费承担的约定，虽然约定了担保赎楼费以及增值税等均由买方即方笑君承担，但该约定只是买卖双方对费用由谁承担的问题，并不能推断出由谁承担担保赎楼费则由谁承担赎楼义务的结论。其次，刘文明称担保公司一般有两种赎楼方式，一种是担保公司以现金赎楼，另外一种是通过融资方式赎楼。从案涉合同第六条第3款中“若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的”表述来看，合同约定的不是由担保公司提供现金赎楼，而是由担保公司向银行提供担保，通过银行贷款的方式进行赎楼。该条第3款还约定“若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在十个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户”，从该约定来看，赎楼资金应当由卖方即刘文明负责，在无法��得贷款赎楼的情况下，刘文明应当自行筹集资金赎楼，但刘文明在无法获得赎楼贷款的情况下，并未依约自行筹集资金赎楼。同时，该条第4款的内容仅为约定在买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼的情况下，卖方须在约定限期内办理委托赎楼公证手续，该款约定的“买方愿意为卖方委托担保公司”应当理解为买方仅需成功委托担保公司即可，而并非要承担由于卖方的原因导致不能融资赎楼的责任。再次，方笑君及家家顺公司均陈述是由于刘文明的征信问题导致不能贷款赎楼，刘文明虽没有明确承认，但也没有否认，各方既没有提出也没有证据证明是由于方笑君的原因导致无法贷款赎楼，结合刘文明由于与广发银行股份有限公司东莞分行的纠纷被起诉导致案涉房屋在签订买卖合同后三日内即被东莞市第一人民法院查封而无法转让过户的事实，基本可以认定是��于刘文明的原因导致不能获得赎楼贷款。最后，作为出让人，剔除标的物上的他项权并保证不被司法机关查封以便顺利交付是其当然的合同义务，即使买卖双方约定由买方承担相应的费用支出，但涉及与出卖人自身有关的不能通过金钱解决的问题仍然应当是出卖人的责任范围。综上，案涉交易赎楼的义务在于刘文明，导致赎楼失败不能成功交易的责任也在于刘文明。刘文明关于交易失败非刘文明本人主观意愿所致、不存在违约情形以及应当根据公平原则退回定金的主张不能成立，刘文明应当向方笑君承担违约责任，即方笑君有权根据合同第十二条第1款的约定解除合同，并要求刘文明承担成交价20%的违约金，即1230000元×20%=246000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自解除通知到达对方时解除，现方笑君已向本院提起诉讼请求解除，本院已于2016年8月16日将相应的诉讼材料送达给刘文明，视为方笑君的解除通知已到达刘文明，即方笑君与刘文明间的房屋买卖合同关系已解除。同时，由于方笑君选择适用违约金约定，刘文明应当退回方笑君已支付的定金50000元。方笑君以家家顺公司没有告知案涉房屋的欠款及刘文明的欠款情况，不配合协助买卖双方沟通为由，要求家家顺公司对刘文明的责任承担连带清偿责任。首先，原、被告三方于2016年6月19日签订案涉合同，家家顺公司于同日组织原、被告三方签署了《信息告知书》，告知了交易房屋存在抵押的事实以及抵押金额，该告知的抵押金额900000元与登记的抵押金额960000元的差距并不会使方笑君对标的产生误解导致合同不能履行，且作为居间人，并不了解交易房产的真实状况，只能通过卖方的介绍获知。其次，根据合同相对性，即使家家顺���司存在违约情形，其也仅需对自己的违约行为向方笑君承担违约责任，而不应因为另一方合同当事人即刘文明的违约行为向方笑君承担责任。最后，方笑君亦未提供证据证明自己因为家家顺公司的何种违约行为受到何种损失及损失的多少。因此，对于方笑君诉请家家顺公司对刘文明的责任承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告方笑君与被告刘文明于2016年6月19日签订的东莞市二手房买卖合同于2016年8月16日解除；二、限被告刘文明于本判决生效之日起三日内向原告方笑君返还已付的购房定金50000元人民币；三、限被告刘文明于本判决生效之日起三日内支付原告方笑君违约金246000元人民币；四、驳回原告方笑君的其他诉讼请求。如果被告刘文明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2870元及保全费2000元，原告方笑君均已预交，均由被告刘文明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  潘远平二〇一六年九月三十日书记员  黎淑君第8页共9页