新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初2179号原告：乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司。负责人：王超雄，系该公司经理。委托代理人：吴思颖，系该公司职员。委托代理人：严勇，系该公司法务办主任。被告：张忠，男，汉族。原告乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司（以下简称：思颖物业奇台分公司）与被告张忠物业服务合同纠纷一案，原告于2016年6月22日向本院提起诉讼。本院依法于同日受理后，并由审判员胥维独��审判，于2016年8月24日公开开庭进行了审理，后转为普通程序并于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告思颖物业奇台分公司的委托代理人吴思颖、严勇，被告张忠到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告思颖物业奇台分公司诉称：2013年7月4日，原告与新疆金圆房地产开发有限责任公司签订《金鹏商贸广场前期物业服务合同》，约定新疆金圆房地产开发有限责任公司将其开发的金鹏商贸广场物业委托给原告进行管理，由原告依据政府核准标准向委托管理范围内的住户收取物业管理费，合同签订生效后原告按约履行物业服务，被告在金鹏商贸广场有18处房产，但自2013年入住至今，拖欠原告物业费用48829.75元，垃圾清运费2906.62元，原告多次催讨，被告一直不交。现原告思颖物业奇台分公司将被告张忠至法院。要求被告立即支付物业费48829.75元、垃圾清运费2906.62��（其中：1-1-401物业费自2013年7月4日算至2015年10月31日；1-1-501物业费自2013年7月4日算至2015年7月1日；1-1-601物业费自2013年7月4日算至2013年10月1日；1-1-701物业费自2013年7月4日算至2015年1月1日；1-1-801物业费自2013年7月4日算至2015年1月1日；1-1-901物业费自2013年7月4日算至2014年8月1日；1-1-1001物业费自2013年7月4日算至4月1日；1-1-1101物业费自2013年7月4日算至2014年11月21日；1-1-402物业费自2013年7月4日算至2015年10月31日；1-1-502物业费自2013年7月4日算至2015年10月31日；1-1-602物业费自2013年7月4日算至2013年10月1日；1-1-702物业费自2013年7月4日算至2015年10月31日；1-1-802物业费自2013年7月4日算至2015年10月31日；1-1-902物业费自2013年7月4日算至2015年10月31日；1-1-1002物业费自2013年7月4日算至2015年10月31日；1-1-1102物业费自2013年7月4日算至2014年11月5日；1-2-401物业费自2013年7月4日算至2015年10月31日；住宅���业费合计43611.89元；垃圾清运费1270.80元；门面物业费自2013年7月4日算至2015年1月1日为5254.43元，垃圾清运费1635.82元；）及违约金13037.59元并承担本案诉讼费用。被告张忠辩称：原告起诉的是物业服务合同。被告没有和原告签订合同，也不认识原告，被告自己所有的17处房产也是被告自己公司的房屋，所以，原告没有权利向被告收取物业费。而且金鹏商贸广场在未开发前是被告的公司，金圆房产公司是被告招商的公司，被告是甲方，金圆房产是乙方，是被告与金圆房产公司合作开发的，就算是由物业服务也是由被告与原告签订物业服务合同，对原告与金圆房产公司签订的合同被告不认可。根据被告与金圆房产公司签订的协议书第十一条约定:所有的项目必须经双方的经理确认同意才可以生效，被告的会计也是金圆房产公司的出纳，现在金圆房产公司私自与原��签订的合同应为无效合同。第十一条第一款约定本项目自开工到竣工验收，所有的三包及垃圾清运均由金圆房产公司奇台分公司承担，工程验收合格后由双方委托的物业公司来实施管理。现在原告在被告所有的土地上修建物业办公室，被告要起诉原告尽快拆除上述建筑物。原告应当向金圆房产公司收取物业费，与被告没有关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张成立向本院提供证据如下：1、金鹏商贸广场前期物业管理委托合同一份。拟证实：金鹏商贸广场的物业服务是由原告提供的，其中包括被告张忠所有的17套房屋，这份合同是业主委员会没有成立之前签订的。被告对于该份合同的章子是否真实不清楚，因为被告给金圆房产公司的法人打电话对方称没有签订过这份合同，就算章子是真实的，也是金圆房产公司与原告私下签订的合同，被告不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。2、原告公司营业执照一份。拟证实：原告物业收费的合法性。被告认为原告收费不合法，首先原告之前的负责人是王超雄，现在分公司的负责人还是王超雄，现在分公司的负责人不存在，营业执照就不存在，原告没有变更负责人，应由王超雄自己出庭。而且原告没有奇台县建设局办理的物业经营许可证，属于非法经营。原告现在的物业公司有五个人，而现在建设局登记的11个人都是假的。根据消防法的规定，原告现在的消防值班没有消防的专职人员，根据金圆房产公司的房产面积应由6个人值班，白天三人，晚上三人，消防大队也已经向原告出具了违法整改的文件，原告给用户带来了巨大的安全隐患。而且1号商住楼没有保安和安全系统，都是被告自己安装的。被告经��的近三年地下车库都是锁的，地下车库可以停58辆车，大部分商户都要求原告退还物业费，因为商户没有享受到物业服务。原告所起诉的这个单元的监控是由被告自己安装的，要求被告向原告赔偿15000元的监控安装费。本院对该组证据的真实性予以确认。3、关于奇台县思颖物业公司物业收费等有关事项的备案复函一份。拟证实：原告物业费的收费标准是1.1元/平方米，垃圾清运费是1.2元/人/月，每户按三人计算。被告认为这份证据属于物价部门对物业费收费的答复，这个答复当时下发的时候物价部门对思颖物业公司没有严格审查，因为原告没有在建设局登记备案，就不应该向原告下发这个文件，这个事情反映到政府应追究相关人员的责任，这个文件是没有政府批文的情况下发的，所以被告对这个文件质凝。本院对该组证据的��实性予以确认。4、金鹏商贸广场房源明细表一份。拟证实：金鹏商贸广场由被告张忠所有的房屋有17套。被告对该份证据不认可，原告所诉的11楼的1102房屋由金圆房产公司出售给王凯，1101出售给曾志红，1001出售给乔丽和赵魁林，901出售给高亚光，而且高亚光又出售给他人了，702和802出售给奇台县政府公积金中心，已经出售了两年。而且上述这些人都已经办理了房产证。701和801租赁给利丰村镇银行使用。2014年10月1日将902和601、601租赁给建设银行使用。502是2016年1月1日租赁给政府机关事务局的刘芙蓉，合同没有签订，租赁费也没有交，但是他实际居住了两个月。这17套房屋在出售、出租前是空房，是被告与金圆房产公司分的房子，401和402是被告西域公司的办公室。501是2015年的5月1日租赁给新疆高安消防检测公司。1号楼2单元401房屋是被告本人在居住。1002是2016年的5月1日租赁给国兴电网的马星。本院对该组证据的真实性予以确认。5、打扫记录四份。拟证实：原告向被告提供物业服务的项目。被告不认可，原告提供的打扫记录也没有写年月日，而且只是一个人的签字，也没有天气情况的记录。要求原告提供2016年6月24日至8月24日期间的打扫记录。被告在楼道里安装了监控，原告是否打扫在监控里就有。本院对该组证据综合其他证据认定。6、2014年2月3月份两张、奇台县供电公司出具的收费发票一份。拟证实：原告给金鹏商贸广场提供物业服务，其中包括被告所有的17套房屋。被告不认可，因为这个电费是金圆房产公司也就是被告的合作商交的，并不是原告交的，而且上面也注明了是配电室用电、一张是一楼商场用电，还有一张是商场配电室用电，没���写是住宅用电。就算是交了电费也是2014年3月20日交的，就算是原告交的，原告的物业管理也是从2014年3月20日开始的。之前是被告的分公司交的电费。要求原告退回2014年3月20日之前收取的物业管理费。本院对该组证据的真实性予以确认。7、电梯定期检测报告一份、2014年10月17号至2015年10月份的消防安全记录表一份、电梯使用故障记录单一份、电梯使用自行检查表一份、门卫值班登记三张、照片五张。拟证实：原告签订完物业合同后为业主提供物业服务的内容。被告认为照片上的保安是现在的保安，不是去年和前年的保安，而且利丰银行、建设银行还有华联超市、麻辣空间的门前都是自己的保安打扫，原告三年来没有清理过门前的积雪，拉圾箱是后院的垃圾箱，前面没有垃圾箱、停车场也没有垃圾箱。而且原告将垃圾箱放在了电梯的��口，要求原告将垃圾箱搬出去。值班记录也是一个人的签字，被告西域公司办公室门口有监控可以调出来原告是否值班，而且没有消防值班记录。对电梯自行检测记录是2015年3月，证明原告的电梯检测是从2015年3月份开始的，而且电梯的专管员现在已经不干了，原告现在没有电梯专管员，电梯的检测记录上也没有签字，电梯的故障记录单上的登记时间前后不一致，原告长年没有消防值班人员，现在原告执证上岗的消防值班人员只有一人，原告一直没有整改，不符合消防法的规定，应当有六人值班。本院对该组证据综合其他证据予以认定。8、（2016）新2325民初386、387号民事调解书各一份。拟证实：原告给金鹏商贸广场提供物业服务。被告认为这个调解书是金鹏商贸广场的住户和整个金鹏商贸公司的物业费，与本案没有关系。本院对该组证据的真实性予以确认。9、社会消防安全培训证四份、安全资格证两份。拟证实：原告提供物业服务相关人员的证件，原告的服务内容合法。被告认为只有路俏一个人的证件是真实的，其他的证件都是假的，在监督台上就没有这些人的公示。而且王超雄早都不在原告的公司工作了。本院对该组证据的真实性予以确认。被告为证实其抗辩理由成立向本院提供证据如下：1、合作开发房地产协议书一份、奇发改基[2010]87文件一份、奇环函[2010]95号文件一份、奇台县城乡规划管理局证明一份、建设工程规划许可证一份、奇台县消防大队建设工程竣工验收消防备案受理凭证两份、关于奇台肥金鹏商贸广场规划验收有关问题的请示一份。拟证实：金鹏商贸广场这个住宅是由被告与金圆房产公司联合开发及竣工验收的。原告认为本案处理的是物业合同纠纷，与房产是由谁开发的没有关系，而且被告本人承认自己分割了17套房屋的事实。对房屋是由被告与金圆房产公司共同开发的事实没有异议。而且该组证据证实了被告所有的房屋就在金鹏商贸广场。本院对该组证据的真实性予以确认。2、电费发票五张、电费收据一份、租赁合同一份。拟证实：被告所有的房屋于2014年4月20日入住。原告认为电费发票不能证实被告入住的时间，入住是每个所有权人的权利，但是物业费是从交房之日起计算的，不论被告什么时间入住，物业费均从交房之日起计算。而且2013年7月4日原告与金鹏商贸签订了物业服务合同。本院对该组证据的真实性予以确认。3、照片11张。拟证实：被告有三套房屋有两套房屋暖气管破裂，其中一套自来水管破裂的房屋是1102号。原告认为这组照片没有时间，而且对于物业公司提供的服务有可能不能达到所有住户的满意也是正常的。原告的物业服务针对的是公共设施及公共部分，被告提供的只是工程质量的问题，与物业服务费没有关系。本院对该组证据综合其他证据予以确认。4、关于乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台物业分公司对金鹏商贸广场1号楼商住楼要求赔偿损失及相关费用的请求。拟证实：金鹏商贸监控安装费15000元由被告支付、原告三年没有清扫积雪，三年的积雪都是由华联超市和其他住户打扫的，清扫积雪总计花费12000元，上述27000元要求原告支付，而且商场没有消防应急灯和照明灯、金鹏商贸广场三年没有保安而且门禁系统坏，没有监控。原告认为这个是被告本人的陈述，不是证据，至于被告提到的积雪清扫费等与��案没有关系，被告应另案起诉。本院对该组证据综合其他证据予以认定。5、证明两份、建设工程消防意见一份、房屋买卖合同11份、房产证11本。拟证实：本来被告与金圆房产公司本来约定是按4:6分红的，结果开发完1—3层的商场没卖掉，就给被告分了一个单元住宅。房子是2016年4月份竣工验收的，这些房子是2014年3月21日跟金源房产公司签订合同。原告对房屋买卖合同时间不认可，章子无异议。房产证的时间基本上是2016年7月，原告主张的是2015年10月31日之前的物业费，这个不能作为不交物业费的理由。本院对该组证据的真实性予以确认。6、证明两份、房产证三份、房屋买卖合同三份。拟证实：702、802、901、1101、1001、1102已经出售给他人。原告认为是被告出售给他人的房屋，原告主张的物业费的计算日期大致都主张到被告出售房屋之前。本院对该组证据的真实性予以确认。7、证明一份、房屋租赁草签合同一份、租赁补充合同一份。拟证实：原告所诉的门面房不属于被告所有，是由金圆房产公司租给奇台县利丰村镇银行的。原告无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。8、案外异议书一份、赔偿损失相关费用的请示一份、合作开发房地产协议书一份、证明一份、建设工程消防验收意见书一份、奇发改价备（2015）第6号文件一份、电费收据5张。拟证实：被告跟金圆房产公司约定的房子竣工验收前的费用都是由金圆房产公司支付，而且本案诉争的房子是2016年5月份竣工验收的，原告所诉的物业费应该由金圆房产公司承担。原告认为原告与金圆房产签订协议的时候没有看到这个，这个应该是被告与金圆房产之间的事，与本案无关。关于竣工验收，原告是2013年7月4日就开始提供物服务的，既然服务了就应该支付物业费。本院对该组证据的真实性予以确认。9、房屋租赁合同七份。拟证实：501、601、602、701、801、902、1002都已出租给他人。原告认为原告主张的物业费基本上都是在被告出租之前。本院对该组证据的真实性予以确认。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：奇台县西域投资担保有限公司的法人是被告张忠，奇台县西域投资担保有限公司与新疆金圆房地产开发有限公司于2010年7月1日签订《合作开发房地产协议书》，双方共同开发金奇商贸广场，即：奇台县金鹏商贸广场。并约定由新疆金圆房地产开发有限公司在奇台县成立分公司，即：新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司。奇台���金鹏商贸广场即由新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司开发建设。2013年7月4日,新疆金圆房地产开发有限责任公司与乌鲁木齐思颖物业服务有限公司签订《金鹏商贸广场前期物业管理委托合同》，约定由乌鲁木齐思颖物业服务有限公司为新疆金圆房地产开发有限责任公司开发的奇台县金鹏商贸广场提供物业服务，服务类型为：高层住宅、商业用房、办公用房、车位（库）。奇台县金鹏商贸广场修建完工后，奇台县西域投资担保有限公司分得住宅17套，房号分别为：1-1-401、1-1-501、1-1-601、1-1-701、1-1-801、1-1-901、1-1-1001、1-1-1101、1-1-1102、1-1-402、1-1-502、1-1-602、1-1-702、1-1-802、1-1-902、1-1-1001、1-2-401。2014年3月21日新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司与被告张忠及被告张忠的儿子张晓佳分别签订《商品房屋买卖合同》，其中：1-1-401、1—1-402、1-1-501、1-1-502、1-2-401《商品房买卖合同》由新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司与被告张忠签订，房产证办理在被告张忠名下；1-1-601、1-1-602、1-1-801、1-1-701、1-1-902、1-1-1002《商品房买卖合同》由新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司与被告张忠的儿子张晓佳签订，房产证办理在被告张忠儿子张晓佳名下；1-1-702、1-1-802号房屋由新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司于2014年3月21日与昌吉州回族自治州住房公积金管理中心签订《商品房买卖合同》；1-1-901号房屋于2013年7月份出售给王锦程；1-1-1001号房屋于2014年4月1日出售给杨清珍、曾伟攀夫妻二人；1-1-1101号房屋于2012年12月24日出售给乔莉、赵魁林夫妻二人；1-1-1102号房屋于2013年3月出售给上海环宇消防工程有限公司新疆分公司奇台项目部。1-1-501号房屋由被告张忠于2015年7月1日开始出租给徐吉林；1-1-601、1-1-602两套房屋由被告张忠于2014年10月1日开始出租给中国建设银行股份有限公司昌吉回族自治州分行；1-1-701、1-1-801号房屋由被告张忠于2015年1月1日开始出租给奇台利丰村镇银行有限责任公司；1-1-902号房屋由被告张忠于2015年5月20日开始出租给中国建设银行股份有限公司昌吉回族自治州分行；1-1-1002号房屋由被告张忠于2016年5月1日开始出租给马星使用。1-1-401、1—1-402、1-2-401三套房屋由被告张忠于自己使用。上述被告张忠出租房屋的时间均在原告主张物业费日期之后。被告张忠未出售的11套房屋中124.81平方米的房屋有1-1-401、1-2-401、1-1-501、1-1-601、1-1-701、1-1-801，共计6套；107.78平方米的房屋有1-1-402、1-1-502、1-1-602、1-1-902、1-1-1002共计5套。其中：1-1-401号房屋自2014年3月21日至2015年10月31日共计19个月零9天，物业费应为124.81平方米×1.1元/月×19个月+124.81平方米×1.1元/月÷30天×9天=2649.72��；1-2-401号房屋自2014年3月21日至2015年10月31日共计19个月零9天，物业费应为124.81平方米×1.1元/月×19个月+124.81平方米×1.1元/月÷30天×9天=2649.72元；1-1-501号房屋自2014年3月21日至2015年6月30日共计15个月零8天，物业费应为124.81平方米×1.1元/月×15个月+124.81平方米×1.1元/月÷30天×8天=2095.98元；1-1-701号房屋自2014年3月21日至2015年1月1日共计9个月零9天，物业费应为124.81平方米×1.1元/月×9个月+124.81平方米×1.1元/月÷30天×9天=1276.81元；1-1-801号房屋自2014年3月21日至2015年1月1日共计9个月零9天，物业费应为124.81平方米×1.1元/月×9个月+124.81平方米×1.1元/月÷30天×9天=1276.81元；1-1-402号房屋自2014年3月21日至2015年10月31日共计19个月零9天，物业费应为107.78平方米×1.1元/月×19个月+107.78平方米×1.1元/月÷30天×9天=2288.17元；1-1-502号房屋自2014年3月21日至2015年10月31日共计19个月零9天，物业费应为107.78平方米×1.1元/月×19个月+107.78平方米×1.1元/月÷30天×9天=2288.17元；1-1-902号房屋自2014年3月21日至2015年10月31日共计19个月零9天，物业费应为107.78平方米×1.1元/月×19个月+107.78平方米×1.1元/月÷30天×9天=2288.17元；1-1-1002号房屋自2014年3月21日至2015年10月31日共计19个月零9天，物业费应为107.78平方米×1.1元/月×19个月+107.78平方米×1.1元/月÷30天×9天=2288.17元；以上九套房屋物业费共计：2649.72×2+2095.98+1276.81×2+2288.17×4=19101.72元。被告张忠自己使用的房屋1-1-402、1-1-402、1-2-401三套房屋自2014年3月21至2015年10月31共计19个月零9天，垃圾清运费应为1.2元×3人×3套×19个月+1.2元×3人×3套÷30天×9天=208.44元。另查明，原告主张的奇台县金鹏商贸广场门面房属新疆金圆房地产开发有限公司所有，该公司于2015年7月2日将该房屋出租给奇台利丰村镇有限责任公司。本院认为：合同的双方当事人都应当严格依照合同约定全面地履行自己的义务。原告是提供物业服务的企业，被告为物业用户，原告向被告提供了物业服务，被告也实际享用了物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告履行给付物业费的义务。原告主张物业费自2013年7月4日起与新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司签订物业服务合同之日起计算，但根据被告提供的《商品房买卖合同》证实，被告与新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年3月21日，故对被告其所有的11套房屋的物业费应自2014年3月21日起算，被告辩称有8套房屋已经出租给他人使用，不应当交纳物业费，但根据被告向本院提供的出租合同证实，出租房屋的出租起始时间均在原告主张物业费时间之后，故被告张忠仍应承担交纳物业费的民事法律责任。被告辩解其与新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司签订的《协议书》约定房屋竣工之前的各项费用包括物业费应由新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司承担，该约定属被告与他人的自行约定，不能对抗被告与原告之间的物业服务关系，本院对被告的该项辩解理由不予采信。经本院核算，原告对1-1-601号房屋和1-1-602号房屋的物业费主张的起始时间为2013年7月4日至2013年10月1日无事实依据，本院不予支持，对被告张忠及其儿子张晓佳名下其他9套房屋物业费共计19101.72元本院予以支持。而被告所有的1-1-702、1-1-802、1-1-901、1-1-1001、1-1-1101、1-1-1102六套房屋均于2012年至2014年4月1日之前由新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司出售给他人，故原告主张要求被告支付上述六套房屋物业费无法律依据，本院不予支持。经本院庭审核实，除1-1-401、1-1-402、1-2-401三套房屋自2014年3月21开始由被告自己使用，其余房屋在本案原告主张物业费期间均为空置房屋，且在庭审中被告也认可对于闲置房屋的垃圾清运费是减免收取的，故本院只对被告自己使用的三套房屋的垃圾清运费208.44元予以支持，对其余闲置房屋的垃圾清运费本院不予支持。对于原告主张被告支付门面房的物业费及垃圾清运费，经本院核实该门面房的所有权不属于被告，原告对该事实也认可，故本院对门面房的物业费和垃圾清运费不予支持。对于原告主张的违约金无事实依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张忠于本判决生效后十日内向原��乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司支付物业服务费19101.72元、垃圾清运费208.44元；二、驳回原告乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元，由原告乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司承担1000元，由被告张忠承担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 胥 维代理审判员 王 慧人民陪审员 韦 娜二〇一六年九月十九日书 记 员 唐晓芳