山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0214民初7833号 原告：青岛华泰鸿昌物业有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道罗圈涧社区。统一社会信用代码：913702147875830696。 法定代表人：栾同意，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙鹏，男，1982年3月23日，汉族，住青岛市市北区。 被告：张义武，男，1963年4月24日出生，汉族，住青岛市城阳区。 原告青岛华泰鸿昌物业有限公司与被告张义武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛华泰鸿昌物业有限公司的委托代理人孙鹏、被告张义武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛华泰鸿昌物业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费（含电梯运行费）7173.3元、违约金2000元，共计9173.3元；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月，原告与青岛华泰房地产开发有限公司分公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告向被告在内的山水嘉园小区业主提供前期物业服务及管理。原告依合同约定履行了相关义务，认真负责地提供了物业服务，但被告一直没有交纳该小区8号楼2单元301户的2013年3月份至2018年9月份的物业服务费（含电梯运行费）。经原告多次催要无果。 被告张义武辩称，从2013年3月份之后被告确实欠原告物业费未交纳，但不是不交物业费，而是因为被告一直没有在小区居住，被告也一直跟物业进行了交涉，协商过按多大比例交物业费，但是没谈拢，所以一直到现在没交。可以从水电气的使用情况来断定被告自购房至今未在该房居住，其中天然气一直未使用；电只在装修的时候用过，电业公司只能打印2018年2月份之后的用电情况；关于水的使用情况，因为水费是原告收取的，原告是清楚的；另外，因为曾经下水道堵塞，可能用过一小部分水电，再就是电器偶尔去用一下，怕坏了，也会跑一小部分电。之前的物业管理条例不完善才修订的，既然修订后的条例规定按六折收取管理费，被告认为之前的也按六折。 原告辩驳称，关于物业费数额，需要被告提交证据证明其一直未在该房居住，如果是事实，原告可以按照相关法律规定的交费标准来收费。如果被告能举证证明其一直未居住，根据省市的物业管理条例规定，2018年8月1日之前可以按八折收取，2018年8月1日之后按法定的六折收取。 为支持其主张，原告提交以下证据，被告质证意见如下： 1.原告与被告签订的前期物业管理服务协议1份，据此证明：被告系涉案房屋的业主，其应按照协议约定的物业费和电梯运营费按时交纳。该协议是2012年签订。 被告对该证据无异议。 2.律师函1份，据此证明：2019年1月19日原告委托山东畅海律师师事务所向被告发送了律师函以催收其所欠的物业费。 被告质证称，2019年春节被告去涉案房屋贴福字时看见门上贴着律师函。 原告辩驳称，确实是张贴在了涉案房屋门上。 为支持其抗辩主张，被告提交电表抄表明细1份（打印件），据此证明：从2018年2月份至2019年9月份电表一直未走，说明被告并未在该房居住；之前的明细电力公司称打不出来了。 原告对该证据无异议。 本院认为，原、被告提交的上述证据具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。 经庭审查证，本院确认以下案件事实： 原、被告于2012年签订《前期物业管理服务协议》，约定物业地址为黑龙江中路22号8栋2单元301户（被告系该房屋业主，户型为高层，建筑面积89.89平方米），物业管理服务收费办法和标准为：按建筑面积多层住宅0.8元/㎡/月；高层（或带有电梯住宅）按建筑面积1.2元/㎡/月（含电梯运营分摊费用）……；物业费每3个月交纳一次，每季度首月的10日前交清；逾期交纳物业管理服务费，自逾期之日起按照每日千分之二支付违约金。同时该协议对双方的其他权利义务等事项作出了约定。 另查明，原告于2019年1月21日向被告发出催交物业管理服务费的律师函。涉案房屋交付后，被告未居住，涉案房屋一直空置。被告对于原告按协议约定的收费标准计算自2013年3月1日到2018年9月15日的物业费金额（含电梯运行费）7173.3元无异议，但认为原告提供的物业服务不到位、不作为，只知道收取物业费，曾经在2017年与业主发生了多次诉讼；连业主的基本情况都提供错误，说明原告极不负责任。 再查明，青岛华泰鸿昌物业有限公司曾为催收物业费于2016年起诉多位业主，根据生效判决记载，山水嘉园小区存在分期建设、房屋交付后配套设施不完善，物业服务不达标的问题。2018年9月16日原告撤离该小区。 经本院主持调解，被告要求其物业费按协议约定金额的六折计算，原告不同意，本案未达成一致调解意见。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对被告具有约束力。原告为业主提供物业管理服务，在原告向业主书面催交后，业主应按约定的期限及时支付物业管理服务费。本案中，被告提交的证据能够证明涉案房屋交付后被告用电未实际作为生活使用，在原告未提交相反证据证明的情况下，应当认定涉案房屋空置自交付后一直空置。本案争议的焦点在于空置房屋的物业收费标准问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对于空置房屋的物业费收费标准未予约定。2012年1月1日起施行的《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条规定，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收。自2012年9月15日起施行的《青岛市物业服务收费管理办法》第十六条规定，业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当减免，减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。青岛市物价局2013年11月发布并自2014年1月1日起执行的《关于制定我市空置房物业服务费减免政策等有关问题的通知》第一条规定，对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的（含一年，起始时间自2013年1月1日起计算，下同），由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，下同）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳；第二条规定，业主大会成立后的普通住宅管理区域…..的物业服务费用的减免幅度，由业主（物业使用人）或业主大会与物业服务企业协商确定。2018年7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。2018年7月2日发布的青岛市物价局、市国土资源和房屋管理局联合下发《关于明确物业服务收费相关政策的通知》第三条规定，普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的……物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。依上述规定，对于被告的物业费收取标准，应在2018年7月1日之前按合同约定的物业收费标准的80%交纳，之后按60%交纳。据此，结合协议约定的物业费收费标准计算，被告应交纳的物业费金额为5684.7元（6903.6元×80%+269.7元×60%）。关于违约金问题，因原告存在物业服务不达标等问题，属于违约在先，故对于原告要求被告支付违约金的主张本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，参照《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条、《山东省物业服务收费管理办法》第十七条、《青岛市物业服务收费管理办法》第十六条、青岛市物价局《关于制定我市空置房物业服务费减免政策等有关问题的通知》第一条、青岛市物价局及市国土资源和房屋管理局《关于明确物业服务收费相关政策的通知》第三条之规定，判决如下： 一、被告张义武于本判决生效后十日内支付原告青岛华泰鸿昌物业有限公司物业管理服务费（含电梯运行费）5684.7元。 二、驳回原告青岛华泰鸿昌物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告张义武承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 徐 鹏 二〇一九年十月十九日 书记员 吕紫瑶