四川省郫县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0124民初第445号原告成都市地建置业发展有限公司，住所地：成都市郫县安靖镇土地村九社。法人代表人唐力，系该公司总经理。委托代理人朱蕾，系四川永辅律师事务所律师。（特别授权）委托代理人梁国钊，系四川永辅律师事务所律师。（一般代理）被告罗新星，男，汉族，1987年10月8日出生，住成都市金牛区。原告成都市地建置业发展有限公司（以下简称地建公司）与被告罗新星追偿权纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，因被告罗新星下落不明,依法适用普通程序，由审判员何红梅,与人民陪审员李建蓉、钟家元组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭进行审理,原告地建公司的委托代理人朱蕾、梁国钊到庭参加了诉讼，被告罗新星经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地建公司诉称，2007年8月20日，原告与中国工商银行股份有限公司成都高新西部园区支行（以下简称工商银行）就“今日田园一期”签订《按揭贷款业务合作协议》约定：工商银行为该项目购房借款人提供单笔最高限额为400万元；在《房屋他项权证》未办妥之前，原告同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在工商银行指定账户上存入相应数量的履约保证金，在借款人未按合同约定履行还款义务时，原告应代为偿还或者由工商银行在原告履约保证金中直接扣收。2010年11月23日，原被告就“今日田园一期”3栋2号商品房签订《商品房买卖合同》和《商品房补充协议》约定：被告在原告发出交房通知十五日内，未进行验收交接则视为原告已将主合同项下商品房交付被告；商品房总价款180万元，合同签订当日被告支付按揭房首付款54万元，2011年3月24日支付第二笔首付款18万元，剩余房款108万元，由被告向银行申请按揭款；被告同意委托原告向权属登记机关申请办理权属转移登记；如因被告连续三期或累计六期未按时如数偿还按揭贷款本息，或因被告其他违约行为导致银行解除与被告的按揭贷款合同，并从原告在其开立的账户中扣除相应款项（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），被告必须在接到原告电话或书面通知一周内归还原告代还款项（以银行扣款凭证为准），并向原告支付代还金额15%的违约金。否则，原告有权直接或会同银行依法处分被告所抵押房产，所得款项用于支付处理抵押房产的费用、原告代还的所有款项及应向原告支付的代还款项15%的违约金等。合同签订后，被告罗新星支付首付款并与工商银行签订了按揭贷款合同（银行也依约划款），原告地建公司委托成都盛禾物业服务有限公司于2011年4月15日前向被告送达了《交房通知》，但被告既未依约前来办理房屋交接手续也未缴纳契税等相关房屋产权转移登记所涉税费，更有甚者截止2015年12月被告已连续3期累计11期未依约归还银行按揭款。工商银行为此向原告送达了《履行保证责任通知书》，并向被告公证送达了《个人住房贷款催收通知书》、《个人住房贷款提前收回贷款通知书》。在通知无果后工商银行于2015年12月28日在原告的保证金账户扣划了被告未予偿还的全部按揭贷款本息1,046,557.16元。鉴于被告前述违约行为给原告成的巨额损失，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，被告罗新星应向原告支付该代偿款1,046,557.16元、违约金165,983.57元以及代偿资金占用利息。另，虽然根据合同约定原告已经视为向被告交付房屋，但被告仍需协助配合办理接房手续，协助配合办理房屋权属转移登记手续，并支付委托原告办理房屋权属转移登记所涉及相关税费、工本费等。故此，原告诉至法院，要求判令：被告偿还原告代偿银行款1,046,557.16元及其违约金165,983.57元；被告向原告支付代偿款的资金占用损失（以1,046,557.16元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率从2015年12月28日起至付清欠款之日止。）被告罗新星经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2007年8月20日，案外人工商银行为甲方与原告地建公司为乙方就其开发的“今日田园一期”项目签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：第一条甲方作为乙方销售该项目的按揭贷款银行，乙方应在甲方开立售房款账户4******************4和按揭保证金账户4******************5。甲方对购买该项目并符合贷款条件的借款人提供单笔最高限额为400万元，住房按揭贷款最高成数为7成，期限最长不超过30年；……。第五条在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定的保证金账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。若借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知5日内履行还款义务。若乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的保证金账户中扣收。2010年11月23日，原告地建公司为出卖人与被告罗新星为买受人就“今日田园”3栋3楼层2号商品房（用途为住宅，测绘建筑面积为319.86平方米）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。约定该房屋的总价为180万元。该合同项下的房款以按揭付款方式支付，第一笔首付款54万元签订合同当日内支付，第二笔首付款18万元在2011年3月24日支付，余下房款108万元由被告在渤海银行股份有限公司成都分行申请按揭贷款。原告阶段性保证期内,因被告未能按按揭合同规定,按时足额偿还每期贷款本息,导致银行从原告在其开立的账户扣款(包括但不限于贷款本息、罚款和复息等)，被告必须在接到原告电话或书面通知一周内归还原告代还款项（以银行扣款凭证为准），并从原告代还之日起至被告还款日止，按代还金额银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息，同时被告还应向原告支付代还金额15%的违约金。在原告保证期内,如因被告连续三期或累计六期未按时如数偿还按揭贷款本息,或因被告其他违约行为导致银行解除与被告的按揭贷款合同,并从原告在其开立的账户中扣除相应款项(包括但不限于贷款本息、罚款和复息等),被告必须在接到原告电话或书面通知一周内归还原告代还款项（以银行扣款凭证为准），并向原告支付代还金额15%的违约金。否则原告有权直接或会同银行依法处分被告所抵押房产,所得款项用于支付处理抵押房产的费用、原告代还的所有款项及向原告支付的代还款项15%的违约金等。若有结余归还被告，如有不敷之数原告有权继续向被告追偿，直至全部清偿为止。被告罗新星与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》约定：被告罗新星在工商银行处借款108万元用于购买位于郫县子云东路98号3幢3层2号，建筑面积319.86平方米的个人住户贷款，期限为30年（360个月），归还周期为按月等额本息还款。该贷款一次性划入原告在该行的售房款账户4*****************4。保证担保方式为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任等事项。违约责任中约定了被告罗新星连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款息的构成违约，工商银行可宣布本合同以及与被告罗新星之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求其立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等事项。该《个人购房借款/担保合同》后经四川省成都市律政公证处（2010）川律公证内经字第1474号公证书予以公证。合同签订后工商银行按约定于2011年4月12日向原告的账户划入108万元。2015年12月21日工商银行向被告罗新星出具《个人住房贷款催收通知书》与《个人住房贷款提前收回贷款通知书》，载明：罗新星向该行的借款108万元，至2015年12月21日止已连续4期累计12期未依合同约定还款，共计拖欠该行贷款本金、利息共计26,206.47元。并请其在收到本函之日起三日内将上述逾期贷款本息存入其扣款的储蓄账户内，或前往本行办理还款手续等事宜。该两份通知均以邮寄方式向被告罗新星送达并经四川省成都市律政公证处（2015）川律公证内民字第79707号公证书进行公证。因被告罗新星未能在上述工商银行确定的期限内支付相应款项，工商银行向原告方出具《履行保证责任通知书》要求原告按其与工商银行签订的《按揭贷款业务合作协议》履行担保义务。2015年12月28日工商银行从原告按揭保证金账户4*****************5扣划被告罗新星所欠的住房贷款本金、利息及罚息共计1,046,557.16元。另查明，原告委托成都盛禾物业服务有限公司于2011年4月15日前向被告邮寄了《入伙通知书》；2014年8月29日原告向被告邮寄《交房通知》要求被告在2014年10月31日前到今日田园物业客户服务中心办理相关手续；2015年10月22日原告委托四川永辅律师事务所向被告邮寄《催办接房手续律师函》再次要求被告办理接房手续；2015年12月3日原告向被告邮寄《告知函》要求被告在接到通知后一周内归还其代为向工商银行支付的住房贷款本息、罚款和复息，并按银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息，承担还款金额15%的违约金。上述事实有原告提交的原告的工商登记信息、被告的身份信息、《按揭贷款业务合作协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、（2010）川律公证内经字第1474号公证书、《个人住房贷款催收通知书》、《个人住房贷款提前收回贷款通知书》、（2015）川律公证内民字第79707号公证书、《履行保证责任通知书》、《入伙通知书》、《交房通知》、催办接房手续律师函》、《告知函》、邮件单以及原告在庭审中客观真实的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，被告因购买原告所开发的房屋向银行进行借款，但在借款后理应按双方的约定如期履行还款义务。因被告未能按合同约定还款，导致工商银行在原告处扣划其被告应支付的贷款本金、利息及其他费用共计1,046,557.16元，由此承担了保证责任，被告理应向原告进行归还。对于原告资金利息和违约金的主张，因双方明确约定：阶段性保证期内,因被告未能按按揭合同规定,按时足额偿还每期贷款本息,导致银行从原告在其开立的账户扣款(包括但不限于贷款本息、罚款和复息等)，被告必须在接到原告电话或书面通知一周内归还原告代还款项（以银行扣款凭证为准），并从原告代还之日起至被告还款日止，按代还金额银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息，同时被告还应向原告支付代还金额15%的违约金。故被告理应向原告支付资金占用利息和违约金，其资金占用利息约定中未能明确具体的标准，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2015年12月29日起计算至被告实际偿清之日止为宜。违约金按双方约定15%应为156,983.57元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗新星在本判决生效后十日内向原告成都市地建置业发展有限公司支付代偿款1,046,557.16元及资金占用利息（利息计算方式：从2015年12月29日以代偿款1,046,557.16元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至该款实际偿清之日止）。二、被告罗新星在本判决生效后十日内向原告成都市地建置业发展有限公司支付违约金156,983.57元。三、驳回原告成都市地建置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，收取案件受理费15,752元，公告费560元，共计16,312元,由原告成都市地建置业发展有限公司承担120元，被告罗新星承担16,192元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  何红梅人民陪审员  李建蓉人民陪审员  钟家元二〇一六年九月二十三日书 记 员  刘 婷