山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁08民终3871号上诉人（原审原告）山东省嘉爱物业管理有限公司，（华辰大厦）。法定代表人李小平，总经理。委托代理人（特别授权）王德龙，山东××律师事务所律师。委托代理人（特别授权）寻慧心。上诉人（原审被告）刘继学，男，1975年2月16日出生，汉族，城镇居民。委托代理人（特别授权）吕忠良。上诉人山东省嘉爱物业管理有限公司、刘继学因物业服务合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2016）鲁0828民初597号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，原告山东省嘉爱物业管理有限公司是依法成立的物业管理公司，资质等级为二级，其前身系金乡县嘉爱物业管理有限公司。2012年2月1日，济宁万旭置业有限公司（甲方）与金乡县嘉爱物业管理有限公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定金乡县嘉爱物业管理有限公司为金乡县学府名门提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层：0.35元/㎡；高层：1元/㎡；非住宅：0.60元/㎡。2013年4月30日，金乡县嘉爱物业管理有限公司（甲方）与被告刘继学（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议载明：刘继学作为业主，所购房产位于金乡县学府名门2号楼1单元504室，系高层住宅，建筑面积为119.28㎡；物业服务费及运行费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用）：高层住宅物业服务费按建筑面积1元/㎡/月，公共能耗费（电梯运行费、年检、二次供水加压费）6F以下40元每户/月，6F以上（含6F）50元每户/月；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、有线电视收视费等代收代缴服务，但不得向业主收取手续费等额外费用。2014年10月8日，金乡县嘉爱物业管理公司名称变更为山东省嘉爱物业管理有限公司，即本案原告。至今，金乡县学府名门未成立业主委员会。2016年2月1日，原告提起诉讼，要求判令被告刘继学交纳2015年4月30日至2016年4月30日期间物业服务费1634元（119.28㎡×1.10元/㎡/月×12月＋二次供水加压费60元）及违约金392元（1634元×2％×12）。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的物业管理服务合同、前期物业管理服务协议等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。原审法院认为，原告山东省嘉爱物业管理有限公司与济宁万旭置业有限公司之间的物业管理服务合同系双方真实的意思表示，且不违反有关法律规定，因此，该合同依法成立并合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对包括被告刘继学在内的金乡县学府名门全体业主具有约束力。原告按照物业管理服务合同和前期物业管理服务协议约定对该学府名门小区提供了物业服务，应当按约定取得收益，被告作为业主实际也接受了服务，应该按约定承担交纳物业服务费及二次供水加压费的义务。原告按1.1元/㎡收取物业费，超出了合同约定，对其超出部分，本院不予支持。被告应按约定向原告缴纳2015年4月30日至2016年4月30日物业服务费1431.36元（119.28㎡×1元/㎡/月×12月）以及二次供水加压费。关于原告主张的违约金，虽然《前期物业管理服务协议》约定了业主逾期不交纳物业服务费应承担违约金，但原告是否已按照《协议》的约定全面履行了物业服务义务，从被告提交的证据来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘继学于本判决生效之日起十日内支付原告山东省嘉爱物业管理有限公司物业服务费1431.36元、二次供水加压费60元。二、驳回原告山东省嘉爱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘继学负担。山东省嘉爱物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定上诉人提供的物业服务存在明显不足，缺乏事实依据，判决引用依据不当。上诉人作为学府名门小区的物业服务企业，已按和被上诉人签订的《物业服务协议》及和济宁万旭置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，履行了合同所约定的全部义务。上诉人已根据合同约定提供了相应的服务内容和质量标准，上诉人在2014年度末征求被上诉人满意度调查结果为满意；上诉人在2014年度金乡县房管局、金乡县金乡街道、沙岭社区三级行政主管部门联合物业服务评比中获得一等奖，2015年全县排名第6名。这足以证明上诉人是符合三星级的服务。被上诉人单方面以小区绿化不够、环境不好、电梯需要刷卡、问题处理不及时等理由拒绝履行缴费义务理由不成立，被上诉人提出的绿化不够、超出了上诉人应该服务的内容。电梯刷卡是开发商为了小区业主安全配备，交房时该业主已经认可。被上诉人的行为违背《山东省物业管理条例》的相关规定，一审法院以上诉人提供的服务有不足之处，不支持违约金392元明显不当。二、上诉人收费标准具有法律依据，一审法院判决标准明显不当。依据《山东省物业管理条例》第六十九条之规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业费服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。金乡县物价局金乡县房管局金价字【2014】27号文件规定，金乡县普通住宅物业服务收费标准，三星级服务标准有电梯按1.0元/月/平方米收取，上浮不超过10%收取。上诉人在该小区物业服务标准为三星级，向被上诉人收取的物业费为1.1元/月/平方米，就是按该政府指导价收取的物业费。一审法院认定上诉人超过合同标准收取物业费明显错误。综上，上诉人已按合同约定履行了物业服务义务，而被上诉人无故不缴纳物业费，应按合同约定支付违约金。请求二审法院，1、判决支持上诉人一审诉讼请求2016元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。刘继学答辩称，一、上诉人提供的物业服务存在不足之处。一审答辩人向法庭提交的相关证据已经证明，业主拒交物业费就是此原因。二、上诉人山东嘉爱物业管理有限公司在一审时向法庭提交的2015年度物业服务考评成绩汇总不能作为其符合三星级收费标准的依据，其无权按照三星级服务标准收费，服务星级的评定首先要由业主委员会或业主代表的参与。上诉人所在的学府名门小区没有业主委员会，但在评定服务星级时应当邀请业主代表或相关业主参与。在没有业主或业主代表参与的情况下，物业管理办公室单方做出的成绩汇总不能作为其具有三星级服务标准的依据，更不能成为其按照三星级服务标准收费的依据。答辩人与开发商签订的《商品房买卖合同》附件三合同补充条款第十条约定：“本小区暂定收费标准为：高层小高层住宅户收费标准暂定为物业管理费0.8元/平方米/月”。上诉人与答辩人签订的《前期物业管理服务协议》第四条规定：高层物业服务费1.00元/平方米/月。故上诉人无权要求按1.1元收取。综上，一审判决并无不当之处，请求法院驳回上诉人的上诉请求。刘继学不服一审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人无权主张该年度的物业费。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发[2011]185号）第十一条的规定，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。即使物业合同有约定，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。现被上诉人没有预收物业费的依据，其无权一次性向上诉人主张一年的物业费。上诉人的物业费已交至2015年4月30日。按照被上诉人一审诉状所诉称，原告主张的是2015年5月1日至2016年5月1日期间的物业费。截止至被上诉人起诉时，该服务年度还没有结束，故被上诉人现在无权向上诉人主张该年度物业费。二、被上诉人收费标准过高。根据《物业管理条例》第四十一条、第五十九条第二款、《物业服务收费管理办法》第五条、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第五条、第十条的规定，被上诉人向上诉人等业主收取物业费应当根据遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并且被上诉人应在其资质等级许可的范围内收取。根据金价字【2014】27、28号文件规定，被上诉人应根据其提供服务的服务星级来主张物业服务费，如被上诉人无法提供其服务星级标准等级，则上诉人同意按照最低一级的服务星级即一星级的标准缴纳物业费，即每平方每月0.5元。三、根据小区现有状况，上诉人所在的物业公司仅有权按照最低标准即每平方0.5元的标准收取物业费。目前，上诉人所在的小区电梯卡每星期刷一次卡、绿化不够、卫生打扫不干净、环境不够好、机动车及非机动车停放、摆放不整齐、晚上大门敞开、乱贴小广告等，物业公司处理问题不能及时。故被上诉人现在为上诉人提供的服务是最低标准，故其仅有权按照最低标准收取物业管理费。四、上诉人不应承担二次加压费60元。（1）、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第九条第三项明确规定：“供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。”故被上诉人无权主张二次加压费60元。（2）、没有听说过五层住宅需要加压，并由用户承担加压费的事情。综上，请求法院，1、依法将本案发回重审或改判，判决驳回被上诉人的起诉。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。山东省嘉爱物业管理有限公司在二审中答辩称，一、答辩人自接管金乡县学府名门以来，一直严格按照《物业管理条例》等相关法律法规及合同约定为小区业主提供着物业服务。1、答辩人作为金乡县学府名门小区的物业服务企业，已按和上诉人签订的《物业服务协议》及和济宁万旭置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，履行了合同所约定的全部义务。答辩人已根据合同约定提供了相应的服务内容和质量标准，答辩人在2014年末征求上诉人满意调查结果为满意。答辩人在2014年度金乡县房管局、金乡县金乡街道、沙岭社区三级行政主管部门联合物业服务评比中获得一等奖，上诉人单方面以小区绿化不够、环境不好、电梯需要刷卡、问题处理不及时等理由拒绝履行缴费义务理由不成立，上诉人提出的绿化不够等要求超出了上诉人应该服务的内容，其行为出违背合同法的相关规定。2、答辩人按照《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》为金乡县学府名门小区提供三星级物业服务，小区业主也业已享受答辩人提供的三星级物业服务，上诉人作为个体业主无法主张按照最低星级标准交纳物业费，根据《山东省物业管理条例》第三十一条、第三十二条的规定，成立业主大会之后，业主大会可以履行选聘、解聘物业服务企业的职责。根据第三十七条，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，重新约定服务星级与收费标准，个体业主无法代表全体业主。上诉人在上诉状中主张物业公司处理的问题不及时不能成立，答辩人按照《实施办法》第24页至36页三星级服务标准提供物业服务，答辩人在2014年度和2015年度小区保洁工作记录、小区安保巡查记录、小区车辆出入管理记录等工作记录均符合上述规定的内容。上诉人在诉状中提到的电梯刷卡属于开发企业的前期配置，每周刷卡用于提醒业主及时交纳物业费，做为物业服务合同的双方，业主不交纳物业费，物业公司不承担额外服务义务。绿化不够、环境不够好同样属于开发企业的前期配置，与物业公司的服务无关。机动车及非机动车停放、摆放不整齐，小区住户736户，车库加车位220左右，全国小区普通存在车库加车位不足的现象，而且答辩人并未收取车位场地管理费用。晚上大门敞开现象不存在，小区门岗实行车辆刷卡进入，由相关工作记录。乱贴小广告现象物业公司积极进行整治，个别地方存在清理死角。3、对于上诉人以答辩人小区绿化不够、环境不好、电梯需要刷卡、问题处理不及时等理由的辩解，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，上诉人就其辩解主张可另行主张权利，与答辩人要求交纳物业费不属于同一法律关系。第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”可以看出，答辩人要求上诉人交纳物业费及违约金符合法律规定，上诉人的辩解不应得到法院的支持。二、答辩人的收费标准具有法律依据。1、依据《山东省物业管理条例》第六十九条之规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场指导价。金乡县物价局金乡县房管局金价字【2014】27号文件规定，金乡县普通住宅物业服务收费标准，三星级服务标准有电梯按1.0元／月／平方米收取，不浮不超过10%收取。答辩人在该小区物业服务标准为三星级，向上诉人收取的物业1.1元／月／平方米，就是按该在政府指导价收取的物业，完全符合政府指导价，而答辩人在该小区的物业收费已实际按1.1元／月／平方米进行收取。2、金乡县物价局金乡县房管局金价字【2014】27号文件根据济价格字【2014】74文件的标准的执行时间为，物业服务合同未约定固定期限的，按本通知规定执行。根据答辩人与开济宁万旭置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，第三章委托管理服务期限，自2012年2月1日起至成立业主委员会为止，此约定不明，明显属于未约定固定期限。业主手册也未约定服务期限，应根据金价字【2014】27号的规定按政府指导价收取物业费。综上所述，答辩人自接管金乡县学府名门以来，一直严格按照《条例》和相关法律法规为小区业主提供着物业服务，上诉人拒不交纳物业费不符合法律规定及合同约定，上诉人的上诉无事实及法律依据，应依法驳回上诉人的上诉请求。二审中查明的事实与一审查明的相一致。本院认为，上诉人山东省嘉爱物业管理有限公司要求上诉人刘继学以1.1元/月/平方米交纳物业费及合同约定的违约金，对于上诉人的该项上诉请求，本院认为，金乡县嘉爱物业管理有限公司与刘继学签订《前期物业管理服务协议》，协议载明：刘继学作为业主，所购房产位于金乡县学府名门2号楼1单元504室，系高层住宅，建筑面积为119.28㎡；物业服务费及运行费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用）：高层住宅物业服务费按建筑面积1元/㎡/月，公共能耗费（电梯运行费、年检、二次供水加压费）6F以下40元每户/月，6F以上（含6F）50元每户/月。上诉人刘继学应按协议约定交纳物业服务费及二次供水加压费，上诉人山东省嘉爱物业管理有限公司没有证据证明其在该小区物业服务标准为三星级，请求刘继学以1.1元/月/平方米交纳物业费没有法律依据。原审法院认定上诉人山东省嘉爱物业管理有限公司提供的物业服务有不足之处，对于上诉人山东省嘉爱物业管理有限公司要求刘继学支付违约金的诉求不予支持，符合客观事实。上诉人刘继学提起上诉，请求按最低标准即每平方0.5元的标准交纳物业费，该请求与双方协议约定不符，本院不予支持。由于双方在协议中约定公共能耗费（电梯运行费、年检、二次供水加压费）6F以下40元每户/月，原审法院认定上诉人刘继学交纳二次供水加压费60元，该60元费用低于协议约定的标准，上诉人刘继学上诉称不应交纳二次供水加压费，该请求与双方协议约定不符，本院不予支持。上诉人刘继学称至山东省嘉爱物业管理有限公司起诉时，该服务年度还没有结束，其无权主张物业费，对于该上诉请求，本院认为，上诉人山东省嘉爱物业管理有限公司于2016年2月1日提起诉讼，请求上诉人刘继学支付2015年5月1日至2016年5月1日期间的物业费，至原审法院2016年5月1日作出一审判决，上诉人山东省嘉爱物业管理有限公司已按合同约定提供了物业服务，上诉人拖欠2015年5月1日至2016年5月1日期间的物业费事实清楚，原审法院判决上诉人刘继学支付2015年5月1日至2016年5月1日期间的物业费，符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东省嘉爱物业管理有限公司、刘继学各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  张阿梅审 判 员  王衍琴代理审判员  张 婕二〇一六年九月二十六日书 记 员  翟梦若