江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1520号上诉人(原审被告)：顾建平。上诉人(原审被告)：葛爱梅。两上诉人共同委托诉讼代理人：蒋晓芳，江苏睿恒律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：泰州市润华物业服务有限公司，住所地泰州市海陵区三角洲南园新村4幢2室。法定代表人：吴健鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：陈杰，江苏海信律师事务所律师。上诉人顾建平、葛爱梅因与被上诉人泰州市润华物业服务有限公司（以下简称润华公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2016）苏1291民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2016年7月27日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人顾建平、葛爱梅的共同委托诉讼代理人蒋晓芳，被上诉人润华公司法定代表人吴健鹏的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人顾建平、葛爱梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认为被上诉人的起诉不超过诉讼时效，于法相悖。根据双方签订的协议，被上诉人是每年预收下一年度的物业管理费。而被上诉人系于2016年4月5日才向上诉人索要，故其对2011年6月16日至2014年6月6日期间物业管理费的诉讼已经超过了2年的诉讼时效。二、被上诉人在一审中提交的小区巡视记录表、保洁周检查表等证据，系单方制作，并不具有公信力，不能据此认为其按约履行了合同义务，则上诉人就没有缴纳物业管理费的义务，上诉人并不是故意违反合同约定。被上诉人润华公司辩称，关于诉讼时效，根据江苏省高级人民法院的相关规定，物业公司要求业主给付物业服务费的，诉讼时效从最后一期物业服务费的履行期届满之日起计算。本案诉争物业费的时间段内没有出现房屋买卖的情形，不存在最后一期给付物业费的情形，故该业主应全额支付上述时间内的服务费用，不存在诉讼时效问题。上诉人称被上诉人一审提交的证据不具有公信力的说法没有事实和法律依据。上述证据是被上诉人为该小区提供完善服务的详尽记载，只能自行制作举证。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人润华公司向一审法院起诉请求：1、顾建平、葛爱梅支付欠款20626.56元及逾期付款违约金13175.22元（标准为自2010年6月26日起每日按每年度应缴款项的万分之五计算至2016年6月15日）；3、顾建平、葛爱梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：顾建平、葛爱梅系泰州医药高新区江洲南路106-2室（泰墅园小区门面房）所有权人，该房屋建筑面积为358.1平方米。2009年6月16日，润华公司与顾建平签订《泰墅园商铺用房管理协议》，约定由润华公司为上述房屋提供物业管理服务，物业管理费按房屋建筑面积交纳，费用标准为0.8元/平方米/月，实行预收制，每年收取一次。协议同时约定，如顾建平、葛爱梅未按期交纳物业管理费，则润华公司有权每日按年度总额的5‰收取滞纳金。后该公司提供了相应的物业服务，顾建平、葛爱梅亦按约交纳了截至2010年6月15日的物业管理费，但此后的费用至今未交纳。为此润华公司于2016年4月5日向顾建平、葛爱梅邮寄律师函，催交上述所欠费用及滞纳金。润华公司的原企业名称为泰州市泰墅园物业管理有限公司，后于2007年9月18日至工商行政管理部门依法变更登记为泰州市润华物业服务有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。本案中，润华公司与顾建平签订《泰墅园商铺用房管理协议》，按约为泰州医药高新区江洲南路106-2室（泰墅园小区门面房）提供物业服务，顾建平、葛爱梅作为业主，理应按照协议约定交纳相应的物业服务费用。一审法院针对顾建平的答辩意见认为：1、顾建平辩称润华公司不具有合法性及收费权利。因泰墅园小区至今未成立业主委员会，润华公司系开发商选聘的物业服务企业，且与顾建平签订了物业服务协议，该协议合法有效，据此取得了提供物业服务的合法性及收取物业服务费用的权利。2、顾建平辩称润华公司物业管理不规范；物业管理人员服务态度差，处理特殊情况不及时；违规收取电费，私自分摊公共电费。因顾建平对此未提供任何证据，且润华公司均不认可，故不予采信。3、顾建平辩称建设单位违背有关规定及购房约定，但未提供证据，且其自身亦认为是建设单位的问题，与本案不存在关联性，顾建平可通过合法途径向相关当事人主张权利。4、顾建平辩称物业服务收费标准0.8元/平方米/月与润华公司的服务项目不对称，与政府规定标准不一致。因案涉房屋属于经营性用房，并非普通住宅，根据相关规定，物业服务费可由双方协商确定。润华公司主张的收费标准符合双方协议约定，故对顾建平该抗辩意见不予采纳。5、顾建平辩称润华公司主张2014年4月前的物业管理费已超出诉讼时效。根据相关规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故润华公司起诉并不超过诉讼时效，对顾建平该抗辩意见亦不予采纳。本案起诉前，顾建平、葛爱梅已按约交纳了截至2010年6月15日的物业服务费用，润华公司主张其继续交纳2010年6月16日至2016年6月15日期间所欠的费用20626.56元（0.8元/平方米/月×72个月×358.1平方米），符合法律规定及双方合同约定；结合顾建平的答辩意见，考虑到润华公司的物业服务的确存在一定瑕疵或不足，故对上述费用酌情扣减10%，对剩余18564元予以支持。《泰墅园商铺用房管理协议》中约定物业服务费用每年预收一次，并约定了逾期不交的违约责任，不违反法律规定。现顾建平、葛爱梅经润华公司催要，对上述6个年度的物业服务费用逾期仍未交纳，故应承担相应的违约责任，支付滞纳金。关于滞纳金的具体数额，结合顾建平、葛爱梅违约的程度及理由，认为润华公司主张的标准相对偏高，故酌情调整为1856元。顾建平、葛爱梅经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。判决：一、顾建平、葛爱梅于判决生效后十日内向润华公司支付2010年6月16日至2016年6月15日期间的物业服务费用18564元及滞纳金1856元，合计20420元。二、驳回润华公司的其它诉讼请求。案件受理费648元，减半收取324元，由润华公司负担128元，顾建平、葛爱梅负担196元（顾建平、葛爱梅应负担部分润华公司已预交，顾建平、葛爱梅在上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付润华公司）。二审中，上诉人顾建平、葛爱梅提供情况说明复印件一份，证明润华公司在合同约定期间内未履行协议约定义务，未定期对小区公共部位、公共设施进行清扫维护，未对小区卫生、消防、治安等进行检查；提供一组电费收据及电费发票，证明润华公司向上诉人收取电费标准超过供电公司，造成了上诉人实际损失，上诉人保留向物业公司追讨电费的权利。被上诉人润华公司质证认为：对情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可。如果是证人证言的话，证人应当到庭作证。关于电费票据的真实性没有异议，但并不能达到上诉人的证明目的，而且该证据与本案无关。如果上诉人需要主张相关权利，可以另行主张。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条的规定，物业服务人主张物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，润华公司于2016年4月5日邮寄律师函催交并于同年4月13日起诉主张2010年6月16日至2016年6月15日期间的物业服务费，并不超过诉讼时效时间。上诉人主张润华公司的起诉超过诉讼时效，与事实不符，于法无据，本院不予采信。根据润华公司提供的有关物业服务资料等证据，该公司已经基本按照合同约定及相关规定提供了物业服务，但同时该公司也存在部分服务不到位等服务质量瑕疵问题，需要在今后的物业服务过程中加以改进和提高，一审参照合同约定应交费用的90%判决上诉人顾建平、葛爱梅向润华公司交纳物业管服务费及相应的滞纳金，并无不当。上诉人顾建平、葛爱梅虽对润华公司提供的证据不予认可，并主张润华公司没有履行协议约定的义务，但其一审中未依法到庭应诉质证，应视为其放弃相应的抗辩权利，而且其二审中提供的情况说明并不足以证明其主张成立，故本院亦不予采信。综上，上诉人顾建平、葛爱梅的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费648元，由上诉人顾建平、葛爱梅负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 于 焱审判员 刘艳生审判员 王小莉二〇一六年九月二十六日书记员 邵 峰