宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)宁04民终511号上诉人（原审被告、反诉原告）：张哲，男，1986年8月10日出生，汉族，初中文化，宁夏彭阳县人，农民，住宁夏彭阳县。委托代理人：韩小鑫，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏鑫祥房地产开发有限公司彭阳分公司。住所地：宁夏回族自治区彭阳县。负责人：曹忠，该公司会计。委托代理人：马守军，该公司员工。代理权限为特别授权。上诉人张哲因与被上诉人宁夏鑫祥房地产开发有限公司彭阳分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院(2016)宁0425民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张哲的委托代理人韩小鑫、被上诉人宁夏鑫祥房地产开发有限公司彭阳分公司委托代理人马守军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张哲上诉请求：1、撤销彭阳县人民法院(2016)宁0425民初143号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求、支持上诉人一审反诉请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人向证人张彩当时推荐彭阳县城富阳花园小区房屋时，口头承诺可以将住宅改建成门面房使用。张世强购买的位于该小区13号一楼临街房屋的照片和张世强的证言，足以证实被上诉人在销售涉案房屋时存在故意欺诈、虚假承诺的事实。该证据与本案具有关联性，一审���予确认，导致涉案认定事实错误；二、原判适用法律错误，判决结果错误。首先上诉人给被上诉人出具的“欠条”明确约定2014年1月15日前付清房款，否则被上诉人不给上诉人交付涉案房屋和办理房产证。但被上诉人之后又积极给上诉人办理了房产证并在银行用该房屋抵押办理了按揭贷款，被上诉人的目的是以虚假承诺诱导上诉人达成《商品房买卖合同》。其次，被上诉人在与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，被上诉人应在2014年2月10日前向上诉人交付该房屋，而被上诉人至今未向上诉人履行交付涉案房屋的义务，不存在上诉人违约的事实；三、被上诉人作为开发商利用自身的优势，将同一小区同楼层的涉案房屋以高于158%的价格出卖给上诉人，违反公平原则。该小区一楼楼层的销售价格约2900元／平方米，而上诉人之所以愿意按4602元／平方米的价款购买���案房屋，是在被上诉人口头承诺能改建成门面房的情况下才与被上诉人签订了《商品房买卖合同》。并且上诉人是在2015年6月底才得知涉案房屋无法由住宅改建成门面房使用的，而原审法院推定上诉人2014年2月10日拿到购房合同之日起就知道涉案房屋的性质为住宅，提出撤销权的时间最迟应为2015年2月10日的认定错误。上诉人的撤销权除斥期间应从2015年6月底起计算。宁夏鑫祥房地产开发有限公司彭阳分公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。宁夏鑫祥房地产开发有限公司彭阳分公司向一审法院起诉请求：要求被告支付购房款116147元及违约金8130.29元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月24日，原被告就原告开发的位于彭阳县城富阳花园小区13号楼2单元102室住宅（建筑面积114.35平方米）签订��《商品房买卖合同》，合同约定房屋单价4602元，总价款526147元，其中首付款166147元，剩余360000元在银行办理按揭。合同第七条约定，买受人逾期付款的，应在逾期之日起30日内向出卖人支付自逾期之日起至实际付清之日止应付款日万分之二的违约金，合同继续履行。第八条同时约定，出卖人应当在2014年2月10日前交付房屋，买受人未按合同约定按期支付房款的交付日期相应顺延。合同签订后，被告只支付了50000元购房款，剩余116147元首付款被告于合同签订当日出具了欠条，约定于2014年1月15日前付清，否则原告有权不交付房屋，不办理房产权证。逾期后，被告至今未支付剩余购房款，原告亦没有交付房屋。同时查明，原被告签订合同后，原告当时并未拿到合同，而是在办理了银行按揭贷款后，于2014年2月10日拿到合同。一审法院认为，原被告于2013年12月24日签订的商品��买卖合同合法有效。双方应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。但被告在合同签订后只支付了部分首付款，对剩余首付款未按照合同约定的期限履行，其行为已构成违约，应承担继续支付购房款116147元的违约责任。关于违约金，双方在合同中约定买受人逾期付款的，应在逾期之日起30日内向出卖人支付自逾期之日起至实际付清之日止应付款日万分之二的违约金，该约定虽然偏高，但原告主张违约金8130.29元，合理有据。因此，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。关于被告主张原告在售房过程中故意虚假承诺，客观上导致被告陷入错误认识，产生重大误解，从而与原告签订了显失公平的商品房买卖合同。现反诉要求撤销原被告签订的《商品房买卖合同》，并退还被告已付购房款410000元及违约金41000元的请求。首先，原被告签订的《商品房买卖合同》明确载明涉���房屋性质为住宅，且房屋单价与彭阳县房屋产权产籍管理所的备案价格一致，亦未超出销控价格。被告虽提供两位证人证明原告有虚假承诺行为，但证言内容与本案现有客观证据相互矛盾，原告也予以否认，其真实性无法确认。其次，被告是在完全自愿的情况下与原告签订的房屋买卖合同，其也未提供证据证明原告签订合同时存在欺诈、胁迫或者乘人之危的情形。再次，根据合同法的规定，对于可撤销的合同，自撤销权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，原被告于2013年12月24日签订合同，但被告称拿到合同的实际时间为2014年2月10日。因此，从即日起，应推定被告知道或者应当知道涉案房屋性质为住宅，其提出撤销权诉讼的最迟日期应为2015年2月10日。但被告于2016年5月23日提起撤销权诉讼，早已超过了法律规定的一年期间。综上，被告以签订合同时存在重大误解和显失公平为由对抗剩余购房款的支付有违诚实信用原则，其反诉请求亦无事实和法律依据，本院应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条、第五十四条、第五十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张哲于本判决发生法律效力后三十日内支付原告（反诉被告）宁夏鑫祥房地产开发有限公司彭阳分公司购房款116147元及违约金8130.29元；二、驳回被告（反诉原告）张哲的反诉请求。本诉案件受理费2786元，减半交纳1393元，反诉案件受理费8065元，减半交纳4033元，均由被告（反诉原告）张哲负担。二审中，上诉人张哲与被上诉人宁夏鑫祥房地产开发有限公司彭阳分公司未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致���本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。而上诉人在签订合同后仅支付了部分首付款，对剩余首付款未按照合同约定的期限履行，其行为已构成违约，应承担一定的违约责任。因此，原审法院判决由上诉人支付被上诉人违约金8130.29元并无不当。关于上诉人主张由于被上诉人的虚假承诺，使其与被上诉人签订合同时存在重大误解和显失公平的问题。现有的证据《商品房买卖合同》中明确载明涉案房屋性质为住宅，且房屋单价与彭阳县房屋产权产籍管理所的备案价格一致，并未超出销控价格出售。因此，上诉人辩解其以每平方米4602元的价款购买涉案房屋，是被上诉人承诺涉案房屋能改建成门面房无相应的证据证实，其辩解理由不能成立，其请求本院不予支持；关于对涉案《商���房买卖合同》行使撤销权的时间从何时计算的问题。上诉人认为其知道涉案房屋不能改建成门面房的时间是2015年6月底。但上诉人认可其拿到合同的实际时间为2014年2月10日，因此，上诉人辩解其知道或者应当知道涉案房屋性质为住宅，其提出撤销权诉讼的最迟日期应从2015年6月底计算的辩解理由不能成立。因此，原审认定上诉人撤销权消灭并无不当。综上所述，张哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10851元，由上诉人张哲负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 萍代理审判员  苟改莉代理审判员  闫儒红二〇一六年九月六日书 记 员  杨 静