广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0783民初1245号原告：邓明明，男，汉族，住四川省广安市。现住广东省开平市。委托诉讼代理人：胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑芬，广东星辉律师事务所律师。被告：开平中业房地产有限公司，住所地：广东省开平市水口镇美华路21号23幢。法定代表人：张仲文，是该公司的总经理。委托诉讼代理人：杨志勇，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞瑞，广东风采新纪元律师事务所律师。原告邓明明与被告开平中业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓明明及其委托诉讼代理人李淑芬，被告开平中业房地产有限公司的委托诉讼代理人王瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓明明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付经验收合格的房屋；2、判令被告逾期交付房屋违约金2089.1元（从2016年3月19日暂计至2016年5月1日按已交付房价款每日万分之一计算）以及续计至被告实际交付之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月17日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，被告将位于开平市长沙街道办事处东兴大道33号14幢605房卖给原告，建筑面积94.78平方米，房屋总价款485848元。合同第八条约定被告应在2016年3月18日前将经验收合格的商品房交付原告，并在第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，因被告逾期交房的日期距起诉之日止已逾期超过30日，按照合同约定自本合同第八条规定，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同第十一条约定，被告应向原告出示验收合格的证明文件、还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约定将支付房款给被告，现在已到合同约定交房日期，但被告直到起诉之日止，仍未能依约出示合同约定交房文件，被告应承担延期交房责任。综上，原告故起诉请求依法判决，以维护原告合法权益。被告开平中业房地产有限公司辩称，1、涉案房产在2016年3月17日已经通过五方验收，达到双方签订的《商品房买卖合同》约定交付条件，本案并非答辩人逾期交楼，而是被答辩人未依约收楼。为按照2000年以后实施的《建设工程质量管理条例》规定，建设、勘察、设计、施工、工程监理依法对建设工程质量负责，竣工验收是由建设单位组织设计、施工、监理、勘察四单位进行的，而不需要建设行政主管部门组织。涉案房产实际是在2016年3月17日通过建设、勘察、设计、施工、监理五单位的竣工验收，具备交付的条件，也通知了被答辩人收楼，是被答辩人拒绝收楼，被答辩人的起诉状及证据可以反映到，答辩人是2016年3月18日前通知收楼，而业主是在2016年4月份去询问收楼，却未实际收楼。2、涉案房产已经于2016年6月16日通过综合验收，也就是达到被答辩人单方要求的收楼条件，但被答辩人仍然没有去收楼。3、鉴于多名业主以未通过综合验收拒绝收楼，答辩人也作出让步，答辩人为了平息矛盾，同意向业主免收部分物业管理费，赠送购物卡，但是被答辩人仍然是没有收楼。综上，被答辩人的起诉事由不属实，请依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。在诉讼过程中，本院依职权向开平市建筑工程质量安全监督站发出调查取证函，该站已回复。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供的中业新城收楼通知书、开平市政民互动网上投诉反馈意见、住建局的回复，用予证明被告的商品房未验收通过，违反合同约定，应承担违约责任。被告对通知书认为已按照约定通知收楼，不能证明房产未通过验收及违约；对投诉反馈意见的真实性不予认可，即使内容属实，也和法律规定有冲突，验收是由建设单位组织五方进行，而不需要建设部门组织，未办理竣工验收程序不属实；对回复的证明内容有异议，该证据的内容与法律规定不符，竣工验收手续是建设单位组织五方进行的，而不需要住建局组织，已有证据证明在2016年3月18日已经向该局下属开平市建筑工程质量安全监督站提交备案手续，是该单位没有办理，按照双方约定，若因为政府部门行为或者买受人行为导致延迟交付商品房的，出卖人不承担违约责任，实际在2016年3月17日已经竣工验收。综上，收楼通知书仅是通知收楼的事实，不应与商品房验收是否通过相并；投诉反馈意见虽属复印件，但有住建局的回复原件印证，显然住建局依业主的来访予以答复，且有关联，应予采信；回复仅是反映住建局在答复时未经综合验收，但不能否认建设单位组织五方竣工验收及存在违约。2、对原告提供的现场拍摄图片，因未有其他证据佐证来源，且又无法确定是否与涉案房屋有关，故不予采信。3、对被告提供的开平市建筑工程质量安全监督站回执，庭后本院已至函该站，并函复属实，其真实性应予认定。4、对被告提供的建筑工程市政配套规划核实报告，虽属复印件，但相关房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，及工程建设项目竣工联合验收终审意见书予以佐证，在建工程不可能不经规划而施工到竣工验收，应予采信。5、对开平市建筑工程质量安全监督站的回复，原、被告对真实性并无异议，仅是就内容陈述自已的意见，故该回复应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年10月17日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于开平市长沙街道办事处东兴大道33号14幢605房，该房约定建筑面积共94.78m2，其中套内面积为76.79m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为17.99m2。该合同第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售(预售许可证号为开预许字第2014118号)，按套总价款为485848元；第六条约定付款方式：按下列第3方式按期付款：3、按揭贷款方式付款，买受人支付首期款后，剩余房款向农业银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年3月18日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、施工中遇到重大技术难关不能及时解决的。3、因政府部门行为或买受人行为等直接导致出卖人迟延交付商品房的，出卖人不负违约责任。4、买受人未全额支付房款或物业的维修基金的，出卖人有权相应延期交楼，直至收到全部款项为止；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金；第十一条约定交接：商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如因买受人原因，买受人未能在本合同补充协议规定期限内或未按收楼通知规定地点及要求办理商品房交接手续的，则自交楼期限届满之日起视为买受人已经收楼。该商品房的所有风险责任由买受人承担，同时买受人应开始交纳物业管理费并开始计算房屋保修期。此外，合同还约定其他条款。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》。以上合同及协议签订后，原告分别于2014年10月20日支付房款185848元、2014年11月8日支付房款300000元，合计485848元。2014年11月21日，原告支付住宅专项维修资金2843.4元。2016年3月11日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告房屋已于2016年3月18日竣工并可交付使用。原告以被告未交付经验收合格的商品房，及不出示相关文件为由拒绝收房。2016年8月25日，本院至函开平市建筑工程质量安全监督站，调查如下：1、是否于2016年3月18日收到开平中业房地产开发有限公司关于中业新城第11-14幢(即位于开平市长沙街道办事处东兴大道33号11-14幢)商品楼的工程报监资料；2、是否确认开平中业房地产开发有限公司提交的报监资料具备备案条件；3、收到上述报监资料后是否有责令停止使用，重新组织竣工验收。2016年8月26日，该站回复如下：1、2016年3月18日，开平市中业房地产有限公司向开平市建筑工程质量安全监督站提交了中业新城住宅（11、12、13、14幢）项目的建筑工程质量验收资料进行审查。2、开平中业房地产有限公司提交的验收资料不需要备案。3、我站对开平中业房地产有限公司验收资料的审查至验收情况见复印件《关于东兴大道A9地块住宅（11、12、13、14幢）工程质量资料的说明》。《关于东兴大道A9地块住宅（11、12、13、14幢）工程质量资料的说明》的说明如下：一、2016年3月18日，建设单位向开平市建筑工程质量安全监督站（以下简称“监督站”）提交建筑工程质量竣工验收资料进行审查；二、2016年3月24日，监督站对建筑工程质量验收资料审查中存在的主要问题和欠缺资料向建设单位发出《开平市建筑工程竣工验收资料审查记录表》，要求建设单位处理好存在的问题和补齐资料，并领回建筑工程质量竣工验收资料；三、2016年4月19日，建设单位补齐欠缺的建筑工程质量竣工验收资料，监督站到场现场检查，对实体质量存在的问题向施工单位（广东省电白建筑工程总公司）发出《建设工程质量整改通知单》，期限7日内完成整改；四、2016年4月25日，施工单位提交《建设工程质量整改情况报告书》，对监督站4月19日指出存在的问题进行整改，监理公司确认整改完毕后，监督站作出情况属实的复查意见；五、2016年4月25日，监督站向市住建局驻市工程建设项目竣工联合验收办公室发出《工程质量竣工联合验收通知书》；六、2016年6月12日，建设单位向市工程建设项目竣工联合验收办公室提交《开平市工程建设项目竣工联合验收申请表》；七、2016年6月14日，市工程建设项目竣工联合验收办公室组织各有关部门和五方责任主体现场联合验收，并出具《开平市工程建设项目竣工联合验收现场勘查意见书》；八、2016年6月14日，建设单位提交《建筑工程竣工验收报告》；九、2016年6月17日，监督站出具《建设工程质量监督报告》；十、2016年6月24日，建设单位向市住建局办理《竣工验收备案表》。本院认为，本案应属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律规定，应属合法有效。本案争议焦点是：涉案商品房的交付条件。2000年以后，随着国务院行政审批制度改革工作的推进以及行政许可法的实施，与房地产项目竣工验收的相关行政法规、规章的规定亦发生了变化。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”。可见，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收的相关制度。竣工验收由建设单位组织五方(建设、勘察、设计、施工、工程监理)单位进行，由质监机构实施监督。竣工验收现事实的是质监机构确认下的五方验收标准。据此，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一项的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而非商品房经综合验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……。”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，原、被告约定的商品房交付条件是商品房经验收合格，而涉案商品房在约定交付的2016年3月18日前已经五方在竣工验收意见中盖章，质监机构在收到被告相关中业新城住宅（11、12、13、14幢）项目的建筑工程质量验收资料后，虽有要求被告整改，但并未责令停止使用，重新组织竣工验收，应视为质监机构确认的五方竣工验收合格。故原告以被告未交付经验收合格的商品房，及不出示相关文件为由拒绝收房的依据不充分，被告不存在逾期交房的行为，原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，显属理据不足，不应予支持。综上所述，原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邓明明的诉讼请求。本案受理费25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。代理审判员  甄灼辉二〇一六年九月十八日书 记 员  朱晓贤梁佩琼