山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终1105号上诉人（原审被告）：莒县娃娃乐幼儿园。法定代表人：赵凤梅，该园园长。委托诉讼代理人：周夫峰，山东文心正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莒县图书馆。法定代表人：王瑞峰，该馆馆长。委托诉讼代理人：吴海龙，山东聚祥律师事务所律师。原审被告：赵凤梅。上诉人莒县娃娃乐幼儿园因与被上诉人莒县图书馆、原审被告赵凤梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2015）莒民初字第3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莒县娃娃乐幼儿园上诉请求：请求撤销一审法院（2015）莒民初字第3196号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认为双方于2002年签订的房屋租赁合同到期后未续签租赁合同，从而是不定期租赁合同错误，2001年签订的房屋租赁合同与2006年签订的房屋租赁建设合同的主体是一致的，用途也是一样的，2006年的合同是2021年到期，2001年的合同也应顺延到2021年。2、2006年的房屋租赁建设合同合法有效，一审认定无效错误。本案中，莒县图书馆是以楼房为主体存在的合法建设，楼房区域内的少量平房是图书馆的辅助用房，没有法律规定主建筑区域的辅助用房必须重新规划许可，该平房的形成与存在是合理合法的。否则，政府机关的违章建筑不该存在这么多年。上述少量平房系图书馆原有自建，形成多年，即便无规划许可，也是图书馆的过错，过错造成的后果不该由上诉人承担。本案中的图书馆自建平房由于老化，才由上诉人承租后投资改造予以翻建，并无不当，一审判决上诉人将上诉人自建的平房交还图书馆，于法无据，于理不通。二、1、上诉人多年在涉案房屋的基础设施建设上及教学等方面投入大量资金，目前在园幼儿200多名，一审判决解除合同、合同无效并判令上诉人予以返还房屋，势必影响社会稳定。2、鉴于幼儿园使用农商银行沿街楼，与租用图书馆连为一体，农商银行已预收2015年10月1日之后的房租10万元，现一审判决让幼儿园停止经营，造成的损失不仅是对农商银行的违约，还有对签订入托协议的幼儿家长的违约，以及固定资产投入损失和营业损失，该损失巨大。综上，一审判决认定2001年房屋租赁合同已解除，2006年房屋租赁建设合同无效均不能成立，两份合同均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，图书馆从未提出撤销权、解除权或确认无效，两份合同均应履行至2021年。一审判决认定事实错误，判决结果不当，请求二审依法撤销一审判决予以改判。被上诉人莒县图书馆辩称，一、涉案租赁物分为三处分别出租，而不是作为一个整体同一时间出租，租赁期限到期后，莒县图书馆根据上级政策收回上述租赁物，莒县娃娃乐幼儿园一直恶意侵占拒不返还。二、莒县娃娃乐幼儿园主张租赁期限未届满，并提供了一份2006年5月1日签署的并加盖双方印章及各自法定代表人签订的房屋租赁建设合同，予以证明，但该合同莒县图书馆并未见过，且未在上级主管部门备案，前任馆长杜某在担任馆长及离任时均未提及该合同，因此，该合同并非真实的，一审时，莒县图书馆已经就合同的形成时间申请了鉴定。即使该份租赁合同真实，其中的租赁物除图书馆院内北二层楼有产权手续，其他租赁物均未进行产权登记，也未有建设工程规划许可证，因此，该租赁合同无效。合同无效后，莒县娃娃乐幼儿园应当返还上述租赁物。三、关于涉案房屋收回问题，赵凤梅系莒县图书馆工作人员，按规定不应从事营利性活动，因此，无论是莒县图书馆出租涉案房屋还是赵凤梅开办幼儿园，都是违反法律规定的。莒县图书馆于2014年6月份就告知莒县娃娃乐幼儿园返还涉案房屋，且从2014年下半年未再收取租金，莒县娃娃乐幼儿园明知仍拒不搬离，且赵凤梅已于2015年9月份另选场地经营娃娃乐幼儿园，涉案房屋及场地应予返还。综上，莒县娃娃乐幼儿园的上诉请求无任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审被告赵凤梅未述称。被上诉人莒县图书馆向一审法院起诉请求：请求法院判令莒县娃娃乐幼儿园及赵凤梅将其占用的位于莒县图书馆院内的北二楼及北二楼楼西平房、北二楼楼前东侧平房、北二楼楼北平房及其院内场地返还给原告；诉讼费用由莒县娃娃乐幼儿园及赵凤梅承担。一审法院认定事实：赵凤梅系莒县图书馆的工作人员，2001年参加单位轮岗后，成立莒县娃娃乐幼儿园，莒县娃娃乐幼儿园系民办非企业法人单位，法定代表人为赵凤梅。2002年5月1日，莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：莒县图书馆将座落在图书馆院内北二楼的楼房租赁给莒县娃娃乐幼儿园做幼儿园使用，租赁期限自2002年6月1日起至2011年6月1日止，共九年，租赁费每年9000元。合同签订后，莒县娃娃乐幼儿园使用租赁的楼房及楼房前面的场地用于开办幼儿园。2003年6月份，莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园约定，由莒县娃娃乐幼儿园在北二楼前东侧兴建平房，建成后由莒县娃娃乐幼儿园使用九年，期满后平房所有权归莒县图书馆所有。2006年5月1日，莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园再次签订《房屋租赁建设合同》一份，合同约定：莒县图书馆将座落在图书馆院内二层楼西办公楼东二间平房和二层楼后八间平房租赁给莒县娃娃乐幼儿园使用，莒县娃娃乐幼儿园可以对原有房屋根据需要进行投资改造，建设方案需经莒县图书馆同意，产权归莒县图书馆所有，合同履行时间自2006年5月1日起至2021年5月1日止，每年交纳房屋租赁1500元，合同到期莒县娃娃乐幼儿园无条件将使用权移交给莒县图书馆。合同签订后，莒县娃娃乐幼儿园对北二楼西二间平房和北二楼后八间平房进行了扩建和装修，亦用于幼儿园使用。北二楼租赁到期后，双方没有续签书面的租赁合同，但莒县娃娃乐幼儿园仍继续使用该北二楼，莒县娃娃乐幼儿园亦按原合同约定的标准每年9000元收取租赁费至2014年6月30日。对北二楼西二间平房和北二楼后八间平房，莒县图书馆按每年1500元收取租赁费至2014年6月份。2015年5月底，莒县图书馆向赵凤梅发出解除租赁合同关系、限自接到通知之日起十五日内搬离租赁的房屋及场地的通知。莒县娃娃乐幼儿园收到通知后，至今未搬离。现莒县图书馆以政府对办公用房清理，对涉案房屋另有使用用途为由，向一审法院提起诉讼，请求判令莒县娃娃乐幼儿园将其占用的北二楼及北二楼西侧平房、北二楼楼前东侧平房、北二楼北侧平房及院内场地返还。另查明：上述北二楼北侧平房、西侧平房均未取得建设工程规划许可证。莒县图书馆主张双方仅签订了《房屋租赁合同》，对于其他平房的租赁并未签订书面合同。庭审中莒县娃娃乐幼儿园向法庭提供了《房屋租赁建设合同》，莒县图书馆认为：如果双方签订了《房屋租赁建设合同》，因租赁物没有规划许可及合法的建设手续，合同也无效，莒县娃娃乐幼儿园应返还租赁物。莒县娃娃乐幼儿园与赵凤梅则认为：该《房屋租赁建设合同》是莒县娃娃乐幼儿园在租赁房屋基础上的改造、翻建，无须建房行政机关批准，双方签订的合同有效，要求继续履行。庭审过程中，莒县图书馆申请对《房屋租赁建设合同》的形成时间进行鉴定，因该合同形成时间与本案无关，故一审法院不予准许。一审认定上述事实的证据有双方当事人陈述、房屋租赁合同、房屋租赁建设合同、收款凭证、国有土地使用证、房屋所有权证等。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；本案莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园签订的租赁北二楼的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方应当全面履行合同约定的权利义务。双方关于北二楼东侧平房的增设和期满后所有权的归属是对原房屋租赁合同的补充，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院予以认定。根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方之间对北二楼的房屋租赁合同到期后，莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园未续签租赁合同，莒县图书馆亦未对莒县娃娃乐幼儿园继续使用该房屋提出异议，故一审法院认定莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园之间存在房屋租赁关系，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁出租人可以随时解除合同，但应在合理期限前通知承租人。莒县图书馆已于2015年5月向莒县娃娃乐幼儿园发出解除租赁合同、限期十五日内搬离的通知，解除合同的通知已经送达莒县娃娃乐幼儿园，并给莒县娃娃乐幼儿园预留处理与解除房屋租赁合同相关事宜的时间。莒县图书馆单方解除房屋租赁合同的条件已经成立，该房屋租赁合同已解除，故莒县图书馆要求莒县娃娃乐幼儿园返还租赁物北二楼、北二楼东侧平房及相关院内场地，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园订立的关于北二楼北侧平房和西侧平房的房屋租赁建设合同无效，莒县娃娃乐幼儿园应将其基于该无效合同占有使用的北二楼北侧平房和西侧平房返还给莒县图书馆。赵凤梅系莒县娃娃乐幼儿园的法定代表人，其在签订、履行房屋租赁合同中的行为均代表莒县娃娃乐幼儿园，亦应由莒县娃娃乐幼儿园享有权利、承担义务。综上，案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条之规定，一审判决：一、莒县娃娃乐幼儿园于判决生效后十五日内向莒县图书馆返还涉案北二楼、北二楼东侧平房、北侧平房、西侧平房及相关院内场地；二、驳回莒县图书馆对赵凤梅的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由莒县娃娃乐幼儿园负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，莒县娃娃乐幼儿园与莒县图书馆于2002年就坐落于图书馆院内的北二楼的楼房签订租赁合同，租赁期限为9年。2003年6月，双方又约定由莒县娃娃乐幼儿园在上述北二楼前东侧兴建平房，建成后由莒县娃娃乐幼儿园使用9年，期满后平房所有权归莒县图书馆所有。2006年5月1日，双方再次签订房屋租赁建设合同一份，约定莒县娃娃乐幼儿园租赁北二楼西二间平房和北二楼北八间平房，并可扩建和装修，租赁期限至2021年5月1日止。上述北二楼北侧平房、西侧平房未取得建设工程规划许可证。上述事实清楚，本院予以确认。莒县娃娃乐幼儿园主张2002年的合同与2006年的合同主体一致、用途一致，因此2002年的合同应与2006年的合同期限一致，均应截止到2021年，但该两份合同的标的物不同，约定的租赁期限不同，该两份合同系两份独立的合同，不能必然推导出两份合同的期限一致。2002年的合同到期后，双方未再签订书面合同，原审认定为不定期租赁合同并无不当，不定期租赁合同，双方均可随时解除合同。2006年的合同中涉及的北二楼北侧平房、西侧平房因未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故2006年的合同应系无效合同，莒县娃娃乐幼儿园主张2006年的合同有效没有法律依据，本院不予支持。莒县图书馆对于2006年的合同的形成时间有异议，但未举证证明该合同系虚假的，其抗辩主张原任馆长在任和离任时未提及此合同，不能推翻该合同，对该合同的真实性，本院予以确认。莒县娃娃乐幼儿园主张其已对幼儿园进行了大量的投资，可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定另案主张，在本案中，本院不予审理。综上所述，上诉人莒县娃娃乐幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人莒县娃娃乐幼儿园负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 李 云代理审判员 汤 阳二〇一六年九月九日书 记 员 赵小璐