新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新23民终872号上诉人(原审原告)：聂思明，男，1974年6月17日出生，住乌鲁木齐市苏州路新洲城市。委托诉讼代理人：王凌云，新疆新靖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨龙，新疆塔城市新城法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司，住所地：呼图壁县东市路二街9区3院2-4。代表人：万其虎，该公司经理。委托诉讼代理人：张明，新疆新纪元律师事务所律师。上诉人聂思明因商品房预售合同纠纷一案,不服呼图壁县人民法院(2015)呼民初字1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日立案后，依法组成合议庭于2016年6月23日公开开庭审理了本案，上诉人聂思明的委托代理人王凌云、杨龙、被上诉人新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司(以下简称易安居房产呼图壁分公司)的代表人万其虎及委托代理人张明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聂思明上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，具体为:1、双方约定2013年12月30日前交付房屋，被上诉人至今没有提供交付清单等与交付有关的任何手续，一审对此并未进行审查；2、上诉人认可2015年1月15日被上诉人交付了4000㎡的房屋，合同约定的交付时间是2013年12月30日，2013年12月30日至2015年1月15日期间被上诉人已构成违约，一审对此亦未审查；3、一审法院在审理时没有对10#、15#、16#三幢楼房是否竣工验收，是否符合交付条件进行审查；4、双方合同约定的834㎡地下室层高3.6米，上诉人认为层高没有达到约定的条件，请求解除，一审对是否达到解除条件未进行审查。易安居房产呼图壁分公司辩称：原判事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。聂思明向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》中原告购买被告834㎡商品房的约定；二、被告向原告返还834㎡的购房款1501200元；三、被告向原告支付解除部分已付房款2％的违约金30024元；四、被告向原告支付逾期交房违约金1704948元；五、被告向原告支付逾期交房违约金（自2015年7月30日起至实际交房前一日，1749.7元/天）。一审法院认定事实：2013年10月26日，原告聂思明与被告易安居房产呼图壁分公司签订商品房买卖合同，约定被告易安居房产呼图壁分公司将中央御景花园10#、15#和16#商业楼负一层，建筑面积6189㎡的商品房，以2450万元的价格出售给原告聂思明。合同约定买受人（原告聂思明）分期付款：“双方签订合同后，买受人于2013年10月26日付100万元，在2013年10月28日付400万元，11月份再付500万元，12月份付1000万元（壹仟万元），余款2014年4月份付清”。交付期限为：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起壹佰捌拾日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定付清全部房款（含贷款）及费用（含代收代缴费用）；3、因国家政策调整，政府部门停水、停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。关于产权登记的约定，若出卖人在2014年4月前未能办理好房产证，买受人可延期付清房屋余款。该合同附件四：合同补充协议载明：1、10#、15#、16#楼前后的停车位约30个，归买受人所有；2、此合同签订后，买受人若需分割出售此楼，出卖方应给予全力配合。2013年11月28日，原告聂思明与九玖正阳房产经纪公司签订代理销售合同，原告聂思明委托九玖正阳房产经纪公司作为其购买的中央御景花园商业楼（销售面积共计6178.97㎡）的销售代理。该合同约定了合作期限、费用负担、销售价格、销售目标、代理佣金及佣金的支付及违约责任等条款。此后，原告聂思明（乙方）、被告易安居房产呼图壁分公司（甲方）及九玖正阳房产经纪公司（丙方）签订三方补充协议书，该协议书载明：鉴于1、甲方与乙方已签订商品房买卖合同；2、丙方是双方的中介，甲方先代理了甲方呼图壁县中央御景商业楼销售权，把房屋销售给了乙方，总金额为2450万元，由于乙方不能一次付清房款，故采用分期的方式付款，经过甲方的同意又让丙方代理销售门面房冲抵房款。3、由于市场销售不畅致使门面房至今未能销售也延误了房屋付款时间。为保证甲乙双方买卖合同的履行，甲乙丙三方经过平等协商，达成如下协议：第一条变更付款时间及违约责任，1、乙方于本次合同签订后在2014年4月10日前再付给甲方100万元购房款，剩余1450万元的房款由丙方负责销售门面代乙方回款给甲方；2、丙方保证在2014年4月30日前回款200万元；2014年5月1日-5月30日回款300万元；2014年6月1日-6月30日回款400万元；2014年7月1日-7月30日回款550万元；2014年8月1日前共计回款1450万元；未如期回款应承担责任；3、丙方在2014年6月1日前未能按时销售回款500万元房款，甲方和丙方签订的销售代理合同的剩余佣金甲方不再支付；原销售代理合同终止；4、甲方如还想代理销售此房屋，与甲方重新签订代理合同；5、甲方应在2014年4月30日前将房屋交付给乙方，并在同年的6月15日前部分房屋的产权证办理到乙方名下。2014年7月21日，被告易安居房产呼图壁分公司（甲方）与原告聂思明（乙方）签订商品房买卖合同补充协议2，约定：1、乙方在2014年8月1日前再给甲方付款200万元；2、甲方尽快把一楼1-02房面积87平方米，二楼面积455平方米、三楼面积886平方米、四楼面积886平方米、五楼面积656平方米，总面积大约3000平方米的房产证办到乙方名下，乙方尽量给甲方再付部分房款；3、乙方将以下房屋按揭贷款方式给甲方回款，左手负一楼面积738平方米，计划按照单价3500元/平方米，合计2583000元，右手一楼面积大约500平方米计划按照13000元/平方米，合计650万元，右手二楼大约800平方米，计划按照6000元/平方米，合计480万元，总计13883000元，按揭贷款尽量多贷，回款支付甲方房款（该约定必须乙方符合贷款条件和银行近期能办理贷款业务，如不符合以上条件乙方必须以现金支付房款），乙方不能以任何借口和理由向甲方退房，如要退房甲方将以低于此价的50%回购。贷款不够甲方以现金支付；4、剩余款项乙方付清后，甲方在政府规定的时间内把剩余产权办理到乙方名下或乙方指定人名下。2014年8月31日，原告聂思明出具授权委托书，授权被告易安居房产呼图壁分公司将原告聂思明名下的“中央御景花园”10#楼、15#楼部分（负一层、一层、二层）进行分割买卖、签订商品房买卖合同、办理房屋产权证等相关手续。一审法院另查明，原告聂思明与被告易安居房产呼图壁分公司对原告聂思明已支付购房款22316850元（其中第三方购房充抵原告聂思明购房款4573140元）及剩余2183150元未付的事实认可。又查明，原告聂思明购买的中央御景花园10#楼、建筑面积为3020.49㎡的商品房办理了房产证和土地证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告聂思明和被告易安居房产呼图壁分公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同对双方当事人具有法律约束力。原告聂思明和被告易安居房产呼图壁分公司在此后又达成补充协议，就付款时间、付款金额、房产证的办理、商品房单价及退房等事宜作了进一步的约定，该协议系双方对商品房买卖合同中付款方式及期限、产权登记约定的变更，与商品房买卖合同具有同等的法律效力。双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告聂思明、被告易安居房产呼图壁分公司及九玖正阳房产经纪公司达成三方协议，约定原告聂思明欠被告易安居房产呼图壁分公司的购房款1450万元由九玖正阳房产经纪公司负责销售门面所得价款代原告聂思明回款给被告易安居房产呼图壁分公司。原告聂思明当庭提交交款清单也证实其从被告处购买的部分商品房已对外出售，所得价款已充抵其欠被告易安居房产呼图壁分公司房款。原告聂思明提交的交款清单显示2015年4月14日原告聂思明尚欠被告3276971元购房款，至起诉时其自认尚欠被告2183150元购房款，至起诉前原告聂思明仍陆续向被告支付了部分购房款，原告聂思明称被告仅向其交付4000㎡的商品房，其却仍向被告支付了绝大部分的购房款，与其陈述及事实不符。被告不构成根本违约，故对其诉讼请求不予支持。判决：驳回原告聂思明的诉讼请求。二审中，被上诉人提交竣工验收备案表复印件一组，竣工验收备案材料载明的1#楼就是本案诉争的15#、16#号楼，证实上诉人在购买房屋时房屋已经建好、验收过程中没有房号。上诉人对该组证据有异议，认为1#与15#、16#都是分开的，如果没有备案，达不到商品房交付的条件，就是对方违约。经审查，被上诉人提交的上述材料虽为复印件，但与本院调取的呼图壁县房地产管理所房地产档案一致，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经上诉人申请，本院依法向呼图壁县房地产管理所调取本案诉争的15#、16#楼的房地产档案，上述档案材料显示：1、中央御景花园15#、16#楼即竣工验收备案材料中的商业用房1#楼；2、15#、16#楼的竣工验收备案时间为2014年1月17日；3、15#、16#楼规划用途为商业。经质证，上诉人对上述档案材料的真实性无异议，对关联性有异议。上诉人认为自己多次去有关部门查找档案，均未能取到相关证据，竣工验收备案到底是2014年还是2015年不能确定；验收是根据什么验收的，连施工图纸都没有；所有验收报告都是对楼层进行验收，并未对地下室进行验收；证明地下室有商业用途的只有测绘公司的测绘报告中能反映，地下室是否具有商业用途，应当由规划部门来证实；行政主管部门的验收是否合格与双方约定是两回事。被上诉人对真实性、合法性和关联性均无异议。认为房地产档案中的房产证已明确载明规划用途是商业；15#、16#楼是房管部门办证时为了区分才编的号，规划设计时叫商业1#楼，10#楼叫沿街商业楼，另外15#、16#地下室的面积为603.85㎡，上诉人主张解除的834㎡中包括10#楼地下室的一部分。因上述档案系国家机关形成的档案，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。庭后，本院组织双方进行了现场勘验，经勘验确认15#、16#号楼地下室相通，15#楼南侧建有消防通道通往地下室。双方均认可16#楼地下室层高不足3.6米。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，中央御景花园10#楼即沿街商业楼，15#、16#楼(相连)即商业用房1#楼。呼图壁县房地产管理所房地产档案显示：2014年1月7日，15#、16#楼竣工验收，1月17日竣工验收备案；登记在被上诉人易安居房产呼图壁分公司名下的15#、16#楼房产证上载明房屋的规划用途为商业；15#楼地下室面积为265.43㎡，16#楼地下室面积为338.42㎡。15#、16#号楼地下室相通，15#楼南侧建有消防通道通往地下室。16#楼地下室层高不足3.6米。本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同，真实、合法、有效。随后达成的补充协议，就付款时间、付款金额、房产证的办理、商品房单价及退房等事宜作了进一步的约定，该协议系双方对商品房买卖合同中付款方式及期限、产权登记约定的变更，与商品房买卖合同具有同等的法律效力。双方当事人均应当按照合同及补充协议全面履行自己的义务。一、关于地下室834㎡的合同约定是否应当解除的问题。上诉人认为被上诉人交付的15#、16#楼地下室层高未达到3.6米，并且地下室没有商业用途，要求解除15#、16#楼地下室834㎡部分的合同约定、返还834㎡的房款并支付解除部分的违约金。本院认为，双方合同中约定的解除条件中并不包括层高不够的情形，而合同法中规定的法定解除条件是违约方的违约行为达到根本违约，由于双方签订的商品房买卖合同中对16#楼地下室部分的层高并未进行约定，即使15#、16#楼地下室层高未达到3.6米，被上诉人易安居房产呼图壁分公司也未构成根本违约。因此，上诉人要求解除地下室部分的合同约定既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，对其要求解除15#、16#楼地下室834㎡部分的合同约定、返还834㎡的房款并支付解除部分的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。二、关于诉争房屋是否完全交付以及上诉人主张的逾期交房违约金是否应当支持的问题。首先，上诉人是整体购买的10#、15#楼及16#楼地下室而非零散房屋，双方签订商品房买卖合同后即与第三方九玖正阳房产经纪公司签订三方补充协议书，约定由第三方代为出售，并以售房款冲抵房款，第三方已对外出售房屋，所得款项陆续冲抵上诉人应当支付给被上诉人的购房款。并且在不能按时支付房款的情况下，上诉人聂思明出具授权委托书，授权被上诉人易安居房产呼图壁分公司将“中央御景花园”10#楼、15#楼部分（负一层、一层、二层）进行分割买卖、签订商品房买卖合同、办理房屋产权证等相关手续，上述事实足以说明被上诉人已完成房屋的交付义务。其次，上诉人认可被上诉人仅向其交付了4000㎡，剩余2189㎡至今尚未交付，却未提供被上诉人延期交付的证据以证实其主张。再次，双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定：买受人未按合同约定付清全部房款(含贷款)及费用(含代收代缴费用)，出卖人可据实予以延期交付房屋。《三方补充协议》第一条第5项对房屋交付时间亦进行了变更。其后双方又签订商品房买卖合同补充协议以及聂思明交款清单上的交款时间，均反映出上诉人未能及时按约向被上诉人支付房款。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被上诉人亦有权延期交付房屋。综上，上诉人要求被上诉人自商品房买卖合同约定的房屋交付时间2013年12月30日起至实际交房前一日支付逾期交房违约金的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，不应当予以支持。综上所述，聂思明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32704元，由聂思明负担。本判决为终审判决。审 判 长  李红霞代理审判员  高 俊代理审判员  王云凌二〇一六年九月二十日书 记 员  陈 哲