四川省大英县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0923民初1001号原告：曹明宇，男，生于1952年3月22日，汉族，四川省大英县人，农民。特别授权委托代理人：袁雄兵，男，生于1951年11月7日，汉族，四川省大英县人，农民。被告：刘明，男，生于1986年10月23日，汉族，四川省大英县人，农民。被告：刘中有（系刘明父亲），生于1955年11月14日，汉族，四川省大英县人，农民。上述二被告共同委托的特别授权委托代理人：刘安富，男，生于1949年6月17日，汉族，四川省大英县人，农民。原告曹明宇与被告刘明、刘中有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告曹明宇及其特别授权委托代理袁雄兵、被告刘中有及其与被告刘明共同委托的特别授权委托代理人刘安富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹明宇诉称，2012年4月3日，被告刘明与原告签订房屋租赁合同，原告将自己所有的位于大英县卓筒井镇大白街（漫水桥头）砖混结构三楼一底的商住房第一、二层租给被告刘明作为其经营副食品超市使用。合同约定：1、房屋租期三年，即从2012年4月3日起至2015年4月2日止。2、租金约定为：每年房租费人民币8500元，另交保证金1000元，共为9500元；房租和保证金逐年交付。未交来年房租费，甲方（出租人）有权收回房屋。3、乙方（承租人）所交1000元保证金，如果没有损坏房屋，甲方必须退还乙方。如有损伤，保证金不退，并损伤多少赔多少。4、违约金约定：如乙方违约，按三年租房费用总额百分之二十标准计算违约今支付甲方。5、经营期间的水、电、气费和城管费由乙方负责。嗣后，双方按约定履行了合同。2015年4月2日，租房协议到期，被告刘明和其父亲刘中有愿意续租该房屋。经协商，被告刘中有代刘明与原告在原租房合同上又签了续租三年的租房合同，约定：租期三年，从2015年4月2日起至2018年4月2日止，租期每年11000元，双方权利义务均按原租房合同约定履行。续签合同后，被告将2015年房租费11000元交给了原告，原告出具了收款条给被告。2016年4月8日，原告发现被告未经出租人同意，擅自在承租房屋增设他物，损坏承租房墙体、地砖、钢质卷帘门，造成原告损失18075元。双方就赔偿协商未果，原告遂起诉要求与被告解除合同并赔偿损失。因合同未到期，而被告明确表示愿意继续履行合同，故法院于2016年5月17日作出判决，驳回原告的诉讼请求。双方收到判决书后均为上诉。被告从合同续签之日起至判决生效期间从未停止营业。因被告逾期未向原告支付2016年的房租费，原告先后于2016年5月19日、5月26日、6月8日书面通知被告支付房租费，但被告至今未向原告支付。被告反而于2016年6月18日书面通知原告赔偿停业损失5万元后再付房租。同月21日，经河边人民法庭组织双方调解未果，原告遂起诉要求：1、判令被告向原告支付2016年的房租费11000元，并按农商银行同期贷款利率二倍标准计算支付延迟履行债务期间的资金利息。被告刘明、刘中有共同辩称，该租房合同系双方自愿达成，是双方真实意思表示，合法有效。双方续租三年的租期截止2018年4月2日才到期。我们愿意继续履行合同，但要求原告先赔偿因其行为导致我们停业的损失后，我们再给付2016年的租金。同时，我们也没有违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕各自的诉、辩主张，在举证期限内向本院提供的证据，经庭审质证，并经本院分析、认定如下：（一）原告提供的证据1、身份证复印件、户籍证明，证实原、被告的基本情况。被告质证无异议。本院经审查，予以确认。2、房屋产权证复印件，证实讼争的房屋属原告所有。被告质证无异议。本院经审查，予以确认。3、租房合同，证实原、被告在2012年4月3日签订租房合同，被告未按约定支付保证金，损坏房屋，原告有权解除合同。被告质证无异议。本院经审查，予以确认。4、（2016）川0923民初636号民事判决书，证实被告自愿继续履行合同，应该支付原告2016年租金的。被告质证无异议。本院经审查，予以确认。5、原告催收房租费张贴书面通知的照片4张和再次通知1张，证实原告先后于2016年5月19日、5月26日、6月8日、6月19日书面通知被告支付房租费，但被告至今未向原告支付。同时证实5月26日原告向被告催收房租费时，被告正在营业。被告质证认为，其中6月8日的通知看见后并回了一个通知。5月26日的照片是假的。对其它照片无异议。对于再次通知是原告已经违约，没有赔偿被告损失的前提下要求被告交房租。本院经审查，对该组证据的真实性予以采信。6、被告送达原告的通知之通知的打印件1张，证实被告承认原告向其催收房租的事实，及被告5月26日在经营超市，停业是被告自己的行为，应由被告自行承担损失。被告质证无异议，但认为当天发生纠纷并报了警。本院经审查，该组证据的真实性予以采信。7、大英县卓筒井镇卓沿社区居民委员会出具的证明，证实被告损坏原告房屋未赔偿，未支付2016年租金以及5月26日，原告再次向被告催收租金时，被告自行关闭超市停业。被告质证认为，证明不真实。本院经审查，认为对双方在合同履行过程中发生纠纷和被告未给付原告2016年租金的事实予以采信。（二）被告提供的证据1、原告张贴的通知1份，证实原告要求被告于2016年4月4日搬出承租房屋，被告于当天关门停业。原告质证认为这是诉前的行为，不能作为本案的证据。本院经审查，对该证据的真实性予以采信。2、照片3张，证实被告主动向原告缴纳租金，原告拒收的事实。原告质证认为，照片不能证明是在交租金，不能作为拒收租金的证据。本院经审查，对该证据的真实性予以采信。3、接（报）处警登记表，证实2016年5月26日双方发生纠纷并报警的事实。原告质证无异议，但认为公安机关并未认定原告请人威胁被告强迫其停业，双方仅是争吵并未打架。本院经审查，对该证据的真实性予以采信。4、收条1张，证实原告收走了电费、气费手册，逼迫被告停业的事实。原告质证认为收条是真实的，但原告仅是为了方便缴费，与被告关门停业无关。本院经审查，对原告收走相关手册的事实予以采信。5、大英县食品药品行政处罚文书现场检查笔录，证实被告至今停业的事实。原告质证认为与本案无关，且未加盖行政处罚单位的公章。本院经审查，认为该证据与本案缺乏关联性，不予采信。根据以上认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，对本案法律事实评述如下：2012年4月3日，原告与被告刘明签订书面租房合同，载明：1、甲方（原告曹明宇）将（大英县卓筒井镇）大白街漫水桥头商住房一通二方门面连同二楼租与乙方（被告刘明）使用经营超市。租期三年。每年房租费捌仟伍佰元整，另外交押金壹仟元（即保证金）共计玖仟伍佰元。但未交来年的房租费，甲方有权收回房屋，乙方不得再经营。2、三楼未出租给乙方，乙方不得使用。如要使用另收费贰仟伍佰元。3、三年期满后，经甲方验收后方可退还甲方。4、乙方在租房期不得转租他人，如要转租必须得到甲方同意，否则即为违约，甲方有权收回房屋。另外，按中华人民共和国有关合同法按违约法处理，按三年租房费总额的百分之贰拾的违约金付与甲方（不得违约）。5、壹仟元的保证金，如果没有损伤甲方房屋，甲方就必须退还乙方，但损伤多少赔多少。6、经营期间如水、电、气或其它人身伤损事故均由乙方自行负责，城管费由乙方负责。7、三楼未租给乙方，甲方有权出入使用，乙方不得干涉甲方。经甲、乙双方协议合同到此结束。本合同定于2012年4月3日起（即交费时间有效，共计人民币玖仟捌佰元正）。补充：如乙方在经营期间，甲方不得将三楼租借给任何人。本合同据有包括合同本议和收费了一年的捌仟伍佰元和壹仟元押金共计人民币玖仟伍佰元有效凭证（即合同凭证和收费凭证）。同时，双方在合同上对房屋现状进行了确认（玻璃4块有破损、厕所二个有破、地板砖无损、卫生比较好）。合同签订当天，被告刘明将第一年的租金8500元及押金1000元交与原告，并由原告出具收条。嗣后，被告刘明在2013年4月、2014年4月分别支付了当年的租金8500元给原告，并由原告出具收条。租期届满后，原告与被告刘明的父亲即被告刘中有在原合同上续订续租协议，载明：有关合同续租三年，价格每年壹万壹仟元，其它内容照原有不变。时间从2015年4月2日开始至2018年4月2日止。原押金未动。由原告曹明宇和被告刘中有分别在对方持有的租房合同上签名确认。被告刘中有代被告刘明缴纳了第一年的租金11000元，并由原告出具收据。2016年1月24日，原告向被告表示不再将房屋出租给被告，要求被告腾退出租房。双方未能达成协议并发生争执。2016年3月10日，被告要求向原告缴纳第二年的租金，原告未收取，并于当日粘贴书面通知，要求被告在2016年4月4日搬出出租房。2016年4月8日，原告起诉要求解除与被告的租房合同，同年5月17日，本院作出（2016）川0923民初636号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，并于当月20日向原、被告宣判并送达法律文书。原、被告在法定期限内均未上诉。原告先后于2016年5月19日、5月26日、6月8日书面通知被告支付房租费，被告于同年6月16日书面通知原告，要求其赔偿停业损失。同月19日，原告再次书面通知被告支付租金。但被告均以原告应先赔偿其损失为由，至今未付租金。2016年7月5日，原告起诉来院。本院认为，原告与被告刘明自愿签订租房合同，合同期满后，由被告刘中有代其子即被告刘明与原告签订续租协议，且被告刘明对其父亲的代理行为予以认可，双方续签的租房合同，未违反法律规定，合法有效。但被告刘中有的行为后果应归责于被告刘明，应由被告刘明承担相应的合同义务。原、被告在合同履行过程中，发生纠纷，原告于2016年4月8日起诉要求解除与被告的租房合同，因被告明确表示愿意继续履行合同，且原告未提供证据证实具有法定或约定解除合同的事由，同年5月17日，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。判决生效后，被告至今未向原告支付2016年的租金。本次庭审中，经向原告释明是否要求解除合同，原告明确表示要求继续履行合同，被告亦明确表示愿意继续履行租房合同。因此，原告要求被告给付2016年度的租金，符合合同约定，被告应当按合同约定给付2016年度租金11000元。被告虽辩称因原告的行为导致其停业并造成了损失，要求待原告赔偿其损失后再给付租金，其理由不符合合同履行中的同时履行抗辩权、不安抗辩权或先履行合同义务的情形，于法无据，不予采纳。原告虽要求被告给付违约金，但因原、被告在合同中仅就转租问题约定了违约责任，而对延迟给付租金未约定违约责任，故对原告主张的违约金，不予支持。但因被告在合理期限内未给付租金，对原告造成了一定的损失，故对原告要求被告给付延迟履行租金期间的利息的诉讼请求，予以支持，但应从原告主张权利之日即2016年7月5日起至付清之日止，按大英县农商银行同期贷款利率计算延迟履行期间的资金利息。综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十五条、第六十六条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、限被告刘明于判决生效后5日内给付原告曹明宇2016年度（从2016年4月2日至2017年4月1日）的房屋租金11000元，并从2016年7月5日起至付清之日止，按大英县农商银行同期贷款利率计算延迟履行期间的资金利息；二、驳回原告曹明宇的其它诉讼请求。若被告刘明未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币202元，减半收取101元，由原告曹明宇负担50.5元，被告刘明、刘中有共同负担50.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  赵光华二〇一六年九月十九日书记员  唐 敏