重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5379号上诉人(原审被告、反诉原告）:王进，女，1969年3月17日出生，汉族。委托诉讼代理人:秦斌，男，重庆市巴南区花溪街道岔路口社区居民委员会推荐。被上诉人(原审原告、反诉被告）：重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3。法定代表人：赵凯，总经理。委托诉讼代理人：刘力，男，该公司员工。上诉人王进因与被上诉人重庆置信物业服务有限公司（以下简称置信物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2014）巴法民初字第04681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后,依法组成合议庭，审理了本案。上诉人王进的委托诉讼代理人秦斌,被上诉人置信物业的委托诉讼代理人刘力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王进上诉请求:撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：置信物业未提供相应证据证明其经营的合法有效性，置信物业如不具备相应手续属非法经营，就无权收取物业费；原巴蜀怡苑小区业委会主任谭善美系置信物业员工，置信物业与谭善美串通对物业管理合同造假，该合同应认定为无效；王进在一审提供的证据真实有效，已经充分证明了置信物业管理期间不作为，置信物业的管理存在许多问题，王进提供的证据应予采信；同一单元的11-4号和12-4号系一套房屋，故王进应只按一套房屋的标准支付公摊费；一审判决依据的勘验笔录未经质证，且勘验笔录不真实，业委会成员在未看清的情况下被欺骗签字，勘验笔录不应予以采信；置信物业未兑现承诺、管理混乱，置信物业未提交有效的经双方认可或经过专业机构评定的依据来证明其投资金额，一审仅凭一份现场勘验笔录就认定置信物业兑现了投资承诺是错误的；置信物业的服务未达到合同和承诺约定的服务标准，一审判决王进全额支付物业服务费，不符合情理；请求二审法院协助调取相关证据材料。因此，一审认定事实错误，请求二审依法予以改判。置信物业答辩称：置信物业在一审中提交了相应证据证明资质问题，一审法院的勘验笔录应予采信，业委会成员对置信物业完成承诺事项已经进行了确认。王进的上诉理由均不能成立，一审判决合法，也符合事实，请求二审予以维持。置信物业公司向一审法院起诉请求判令：1、王进向置信物业支付物业服务费（含公摊费）1274元；2、王进向置信物业支付未交纳物业服务费产生的违约金（滞纳金）1029.5元；3、承担本案的相关诉讼费用。王进向一审法院反诉请求：1、置信物业兑现对巴蜀怡苑小区的承诺，切实履行合同义务。2、要求置信物业赔偿王进违约金1000元。3、要求置信物业停止其因管理不善等给巴蜀怡苑小区造成的花木及相关公用设施的损失侵害，恢复小区原有的环境。4、补偿因置信物业管理不到位，造成王进生活质量下降，给王进带来的精神损失费2000元和应诉带来的误工费损失2000元，责令置信物业停止对王进的精神伤害，公开道歉。一审经审理查明:置信物业是依法成立的物业公司，2011年11月23日，置信物业对巴蜀怡苑全体业主承诺：1、单元入户门系统，使业主可以刷卡入户，预算投资4.5万元左右；2、修复或更换陈旧的监控设备，4号楼和电梯内增加监控设备，大门口和小区内加强巡视和保安监管，预算投资修复3.33万左右，更换8万元左右；3、加固围墙头，预算投资1.57万元左右；4、变压器增加防护栏，预算投资3千元左右；5、修缮景观，预算投资4.8万元左右；6、加大绿化种植，预算投资3.5万元左右；7、2号楼水表改造问题，我公司会全力配合；8、帮助业主清理历史遗留下来的产权，户外车辆停放划线按规矩摆放，不影响业主业业余活动，收益与业主商议，整体提高小区的环境卫生。2011年12月25日，置信物业与王进所在小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定，置信物业为位于重庆市巴南区渝南大道108号巴蜀怡园小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积计算，住宅0.8元/月.平方米（含电梯费，其中包括电梯电费、电梯年检费、电梯日常维修保养费）；第4栋业主每户每月30元，电梯房第一层第二层业主0.6元/月.平方米，商业物业1.2元/月.平方米，非住宅用房（指住宅物业用作非住宅使用）1.2元/月.平方米。公摊费住宅按每户每月5元的标准收取，每月30日前支付当月物业服务费、公摊费等，逾期按每天0.3%的标准支付违约金。合同期限为2012年1月1日起至2014年12月31日止。王进系重庆市巴南区X栋2单元12楼4号房屋（202房地证2006字第0XXX4号）业主，该房屋建筑面积为59.74平方米。履行合同中，置信物业依约定向包括王进在内的小区业主提供了物业管理服务，并按照公告承诺内容对巴蜀怡苑小区进行管理。王进自2013年1月起拒绝支付物业服务费及公摊费。截至2014年8月31日，王进共拖欠物业服务费及公摊费1055.84元（0.8元/平方米/月×59.74平方米×20月+5元/月×20月）。经催收未果，置信物业遂诉请判决王进支付自2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊费1274元，并支付违约金1029.5元。一审另查明:一审法院于2015年4月15在巴蜀怡苑小区对置信物业履行公告承诺内容情况进行现场勘验并经巴蜀怡苑小区业主委员会黄荣珍、黄大昌、江萍、程云洪等委员现场确认：1、单元入户门系统已启用；2、置信物业安装了监控主机及显示器，电梯轿厢安装了监控；3、置信物业在已有围墙墙头增加了玻璃渣，防止攀爬；4、在变压器周围增加了竹片围栏；5、在小区景观池加装了防护栏；6、对于加大绿化种植。法院勘验期间小区内植被覆盖率较好。故，置信物业称已完成该承诺，其在小区管理服务期间对小区绿地补种了植物。业委会代表称小区内现有植物系政府及现有物管公司种植，并非置信物业管理期间种植，并且置信物业在管理小区期间挖走很多小区已有树木。7、2号楼水表改造已经完成。8、该承诺无具体可评价的内容，且双方均未提出异议。一审审理中,王进撤回因置信物业公司管理不到位，造成王进生活质量下降，要求置信物业给付精神损失费2000元和误工损失2000元的诉请，同时认为法院现场勘验时，小区业主委员会成员没有专业知识，对勘验事项不了解，对勘验笔录不予认可；并以置信物业的物业服务质量差、服务承诺没有达到、置信物业未催收等为由，不同意置信物业诉请，并反诉要求置信物业1、兑现承诺；2、置信物业赔偿王进违约金1000元；3、停止其因管理不善等给巴蜀怡苑小区造成的花木及相关公用设施的损失侵害，恢复小区原有的环境。置信物业认为王进的反诉请求缺乏事实及法律依据，要求驳回王进的反诉请求，双方各持己见，调解未果。一审法院认为，置信物业与巴蜀怡园小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人以及包括王进在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。置信物业按照合同约定履行了合同义务并履行了公告承诺内容，应当收取物业服务费。截止2014年8月31日，王进共拖欠物业服务费及公摊费1055.84元。故仅对置信物业要求王进支付上述涉诉房屋从2013年1月1日至2014年8月31日物业服务费及公摊费1274元中的1055.84元予以支持。置信物业要求王进给付违约金的诉求，因合同约定的违约金明显过高，不符合法律规定，不予支持。王进辩称小区管理混乱，物业服务不到位，因未举示充分证据予以证据，应承担举证不能的法律后果，故对此抗辩意见不予采信。对于王进辩称物业服务费逾期未缴纳，应由业委会履行催收的前置程序，置信物业直接起诉违反法律规定的抗辩，根据《物业管理条例》第六十七条规定，业主违反物业服务合同，逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。被告（反诉）原告对上述规定理解有误，业委员督促业主交纳物业服务费并不是物业公司行驶诉权的前置程序，故对上述抗辩理由不予采纳。对于王进抗辩置信物业利用磁卡锁诈骗每户业主40元的意见，因该抗辩理由涉及置信物业是否刑事犯罪，王进应向公安机关报案依法解决，暂对其不做处理。对于王进辩称该单元11楼4号与12楼4号实为一套房屋，公摊费应以一套住房计算，公摊费是指住宅楼内走廊、楼梯、公共设施等公用水、电的费用，应由本楼住户分摊；王进的住房建筑结构跨该单元11楼、12楼，且王进为11楼4号住房、12楼4号住房各办理了房屋权属证书，若王进按一套住房计算公摊费，对该楼其他住户而言则显失公平，故对其该抗辩不予采纳。对于王进反诉请求置信物业兑现承诺，切实履行合同义务，经现场勘验及巴蜀怡苑业主委员会委员现场确认，置信物业履行了公告承诺第一、二、三、四、五、七、八项。对于第六项公告承诺，巴蜀怡苑小区现有植被覆盖率较好，王进亦未举示证据证明置信物业未加大绿化种植，应承担举证不能的法律责任。公告承诺中的预算投资金额仅系置信物业在张贴公告期间对承诺内容的预计投入，并不代表为完成公告内容必须花费足额的预算资金，故对该反诉请求，不予支持。对于王进反诉请求置信物业停止对巴蜀怡苑小区花木及公用设施的侵害，恢复小区原有环境，现置信物业已经撤场，不再继续对巴蜀怡苑小区进行物业服务，故已不存在继续对巴蜀怡苑小区花木及公用设施侵害的客观条件，故对该反诉请求，无需再做处理，因王进未举示证据证明该小区花木及公共设施因置信物业的管理导致由优到劣的变化，故应承担举证不能的法律后果，对恢复小区原有环境的反诉请求，不予支持。对于王进请求置信物业赔偿违约金1000元，因未举示证据予以证明置信物业存在违约，应承担举证不能的法律后果，故对该反诉请求，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）王进给付原告（反诉被告）重庆置信物业服务有限公司自2013年1月1日至2014年8月31日的物业服务费（含公摊费）1055.84元；二、驳回原告（反诉被告）重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王进的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）王进负担[此款原告（反诉被告）置信物业公司已经垫付，被告（反诉原告）王进在支付上述款项时一并支付原告（反诉被告）置信物业公司，本院预收的受理费不作清退]。反诉案件受理费90元，减半收取45元，由被告（反诉原告）王进负担(已缴纳)”。本院二审期间，王进围绕上诉请求提交了许祥荣、马天华的证人证言；巴蜀怡苑业委会证词、公告；置信物业公告承诺；购房合同；小区于2013年3月3日及2014年10月19日的照片等共计21份证据材料，上述证据材料经置信物业质证后，置信物业对上述证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。置信物业提交了照片17张及判决书一份，拟证明置信物业为小区提供了相应的物业服务，且已有类似的生效判决；王进经质证后对上述照片的真实性不予认可。本院认为王进提交的证据材料不能证明王进的上诉理由成立。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人王进未提供充分证据证明被上诉人置信物业与巴蜀怡园小区业主委员会签订的《物业服务合同》存在无效的情形，故该《物业服务合同》应认定为系双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方包括上诉人王进在内的全体业主均具有法律约束力。现置信物业的确在2012年1月至2014年12月期间为巴蜀怡园小区提供了物业服务，故王进理应按照合同约定支付物业服务费，而置信物业的服务资质是否存在瑕疵不影响置信物业要求王进支付物业服务费的权利。且王进名下的两套房屋系分别办理的产权证，故一审认定王进应分别支付两套房屋的公摊费，并无不当。因此，一审判决王进支付置信物业X栋2单元12楼4号房屋于2013年1月1日至2014年8月31日的物业服务费（含公摊费）1055.84元，符合法律规定。经一审现场勘验，置信物业的确完成了其公告承诺的事项，只是完成结果未令王进等部分业主满意，但置信物业公告承诺中的预算投资金额仅系其预计的投入金额，并不代表为完成公告内容必须花费足额的预算资金，故一审驳回了王进要求置信物业弥补未兑现的承诺金额及赔偿违约金等诉讼请求，也无不当。王进未提供充分证据推翻一审的现场勘验笔录的真实性，故该现场勘验笔录应予采信。王进请求法院调取相关材料的申请，缺乏相关法律依据，本院不予准许。因此，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王进负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊仕琼代理审判员  夏兴芸代理审判员  芦明玉二〇一六年九月十四日书 记 员  陈 丽