江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初10378号原告：昆山市富恒房地产开发有限公司,住所地江苏省昆山市千灯镇亭林路2-302。法定代表人：樊红雷,该公司总经理。委托诉讼代理人：宓甜甜，该公司员工。委托诉讼代理人：段慧敏，该公司员工。被告：张家亮,男,1982年5月28日出生,汉族，住湖北省武汉市江夏区。原告昆山市富恒房地产开发有限公司（以下简称富恒公司）与被告张家亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告富恒公司委托诉讼代理人宓甜甜、段慧敏到庭参加诉讼，被告张家亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告富恒公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间于2015年12月31日签订的《商品房购销合同》于2016年4月20日解除；2、判令被告支付原告违约金75400元；3、判令被告支付原告违约金（以总房价754000元为基数，按照日万分之五自2016年4月20日起计算至判决生效之日止）；4、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告申请撤回第3项诉讼请求。事实和理由：原被告于2015年12月31日就被告向原告购买位于昆山市××灯镇××北侧雅××花园××室房屋（以下简称涉案房屋）签订《商品房购销合同》。根据购房合同约定，涉案房屋总价款为754000元，被告应于购房合同签订当日支付购房款189000元，余款565000元通过商品房贷款方式支付。后因被告自身原因，被告商品房贷款申请未能获得银行批准。根据该合同第五条第二款第三项，被告申请的贷款未获批准的，被告应自合同备案完成之日起30日内全额付清涉案房屋总价款，否则被告应自合同备案完成之日（合同备案日期为2015年12月31日）起第31日起按照《商品房购销合同》第七条承担违约责任。原告于2016年3月2日向被告发送了《关于支付房价款的通知》，告知被告因其贷款申请未获批准，要求其按照合同约定支付房款人民币565000元。被告接函后虽经原告屡次电话催告，仍未能支付。根据该购房合同第七条，被告逾期付款超过三十日的，原告有权解除购房合同，原告解除购房合同的，被告应按累计应付款的10%向原告支付违约金。原告于2016年4月18日向被告发送了关于解除前述购房合同的解约函。根据邮政系统显示，被告于2016年4月20日收到前述解约函。根据《商品房购销合同》第七条及附件四合同补充协议第五条，被告应向原告支付违约金75400元。根据以上事实及理由，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持诉请。被告张家亮未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原告（卖方）与被告（买方）签订《商品房购销合同》（包括附件1-4）一份，约定被告向原告购买原告开发建设的涉案房屋（预售商品房），房款共计754000元；付款方式及期限，被告于本合同签订当日付房价款189000元，余款565000元通过商品房贷款方式支付，被告应在本合同网上备案之日起7日内办妥银行按揭签约手续；买受人逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。在该合同附件四合同补充协议对付款方式及期限补充约定：买受人贷款申请未能获得银行、住房公积金管理中心批准的，买受人应在出卖人通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内到出卖人指定地点交齐剩余房款，否则按买受人逾期付款处理，出卖人有权要求买受人每逾期一日按贷款额千分之一的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，买受人并需按房屋总价款的10%向出卖人赔偿损失。在该合同附件四合同补充协议对合同条款效力约定：本补充协议与合同不一致的，均以本协议为准。签约后，被告已支付原告购房款189000元。因被告未能按期支付原告剩余房款，原告于2016年3月2日向被告邮寄送达《关于支付房价款的通知》一份，要求被告自接到本通知书15日内支付剩余房款565000元。2016年3月3日，被告签收了上述通知书。因被告未按照上述通知书要求支付剩余房款，原告于2016年4月18日向被告邮寄送达《解约通知书》，该通知书载明因被告未能按照原告要求付款，原告要求解除双方之间的商品房购销合同。被告于2016年4月20日签收了上述解约通知书。以上事实，有原告提供的商品房购销合同、支付房款通知书及邮寄凭证、解约通知书及邮寄凭证及庭审中当事人陈述等证据所证实。本院认为，被告张家亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。原被告之间的商品房预售合同，系双方当事人在平等基础上自愿协商达成的协议，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应恪守履行。根据双方合同约定，如被告贷款申请未能获得批准的，被告应在原告通知发出之日起15日内到支付剩余房款，逾期超过30天的，原告有权解除合同，被告并需按房屋总价款的10%向出卖人赔偿损失。原告于2016年3月1日向被告邮寄送达的付款通知书，被告于2016年3月3日签收了上述通知书，但被告未能在收到通知书后30天内支付剩余房款，故根据上述合同约定，原告有权解除合同，并有权要求被告按照合同约定支付违约金。涉案房屋总价款为754000元，根据上述合同约定，违约金金额为75400元（754000元×10%）。关于原告主张的违约金是否过高问题，原告认为被告在收到应诉材料及开庭传票后拒不到庭参加诉讼，且其未主动提出违约金过高而要求法院予以调整的主张，故原告认为法院不应当主动对违约金标准予以调整。本院认为，因被告在本院合法传唤后拒不到庭参加诉讼，且其未向本院提出违约金过高而要求予以调整的主张，故本院对双方约定的违约金标准不再予以调整。被告于2016年4月20日签收了原告邮寄送达的解约通知书，根据相关法律规定，双方合同解除时间应为2016年4月20日。合同解除后，原告应当返还被告已支付购房款189000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市富恒房地产开发有限公司与被告张家亮于2015年12月31日签订的《商品房购销合同》于2016年4月20日解除。二、被告张家亮支付原告昆山市富恒房地产开发有限公司违约金75400元。三、原告昆山市富恒房地产开发有限公司返还被告张家亮购房款189000元。上述第二、三项相抵后，原告昆山市富恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被告张家亮人民币115000元。如采用转账方式支付，请汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费11340元，减半收取5670元，由被告张家亮负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  李富军二〇一六年九月二十七日书记员  黄维珺附判决引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。