新疆维吾尔自治区巩留县人民法院民 事 判 决 书(2016)新4024民初1510号原告(反诉被告)：王文全，男，1969年9月29日出生，住址乌鲁木齐。委托代理人：刘斌，新疆枫树律师事务所律师。被告（反诉原告）：康夏云，男，1970年5月29日出生，现住巩留县。委托代理人：苏辉军，巩留县东买里镇法律服务所法律工作者。原告(反诉被告，以下简称原告)王文全诉被告（反诉原告，以下简称被告）康夏云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法由审判员康倩适用简易程序独任审理，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告王文全的委托代理人刘斌、被告康夏云及其委托代理人苏辉军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王文全诉称，2015年9月1日，原告与被告签订房屋出租合同，被告将自己的房屋及4亩宅院出租给原告经营木材加工厂；租赁期限为3年，从2015年9月1日至2018年9月1日，租赁费每年15000元，房屋押金2000元，租赁期满后退还押金，合同约定甲方必须解决380伏用电及用水问题。协议签订后，原告依约给被告交付了房租费和押金，因被告没有解决用水，原告打了井并重新换了大门，征得被告同意后垫了院子，修了安装机器的基础，定购了木材加工的机器设备。但被告违反合同约定，没有给原告解决380伏用电问题，并在2016年6月份将房屋租赁给他人，该第三方对宅院进行了地面硬化和使用。被告的违约行为导致原告的前期花费付之东流，被告应当对此承担违约责任，故原告诉至法院，请求判令1、被告退还收取原告的未到期房屋租赁费5000元及押金2000元，退还原告打井费用6000元、修门费用4000元，安装设备基础费9000元，垫场地费10000元，赔偿因未提供380伏用电和用水、未按约定出租房屋至2018年9月1日的违约行为给原告造成的经济损失（以评估为准）。2、诉讼费用由被告承担。被告康夏云答辩称，原告所述与事实不符，被告将房屋交付给原告使用后，原告以大门过小为由更换大门，原来的小门还在，这是原告自己为了方便改的大门，费用应当由原告自己承担。被告交付房屋时院子里有一口水井，原告在施工过程中将水井损坏，所以才重新打了井，水井费用不应由被告承担；原告将机器设备运来后根本没有安装，所以其要求的安装设备基础费9000元不能成立；关于合同约定的用电问题，被告仅是协助解决义务；原告授权工人将钥匙交还，提前解除合同，所以押金和租金不应当返还。且原告在租赁期间将60米长的围墙损坏，所以被告提起反诉，要求原告赔偿60米围墙的损失10000元。针对被告康夏云的反诉，原告答辩称，围墙没有损坏，被告交付房屋时围墙就是现在的样子，并且围墙产生裂缝的原因有很多，可能是下雨等原因，被告不能证明是原告损坏了围墙。原告王文全为支持其诉讼请求向法庭提供如下证据：1、房屋租赁合同一份（原件），拟证明双方租赁期限是2015年9月1日至2018年9月1日,租赁面积是4亩,租金每年15000元,押金2000元，另合同约定甲方必须解决用水用电问题。经质证，被告对合同的对真实性、合法性无异议，表示水问题已解决，用电方面仅是协助义务。2、收条两份（原件），拟证明2015年9月1日原告给被告支付2015年9月1日至2016年9月1日的租赁费15000元和押金2000元。经质证，被告对该份收条予以认可。3、照片3张，拟证明原告给被告宅院新修了大门，被告又将宅院租给了伊北驾校，后对场地进行了硬化，被告没有提供380伏用电设施。经质证，被告仅对照片的证明目的不予认可，表示新修大门是因为原告嫌原先大门小，然后自己安装了大门，硬化场地也是在与原告解除合同以后，用电是协助义务。4、证人姜某甲证言及其记录的费用记录单一份，拟证明原告在被告场地修建大门、打井、垫场地、修建安装设备基础设施产生29000元费用的事实。宅院没有电，双方没有解除合同。经质证，被告对该组证据均不予认可，表示修建大门、打井、垫场地是事实，但费用不能确认。关于用电原告并没有向被告主动提出要求解决。5、证人姜某乙证言，拟证明原告在被告场地修建大门、打井、垫场地、安装设备产生费用的事实，宅院没有电、双方没有解除合同以及被告将宅院租给伊北驾校的大概时间。经质证，被告对该证人证言不予认可，表示原告将木材出售不再经营加工厂，所以才将钥匙返还，双方解除合同。被告康夏云为支持其答辩理由向法庭提供如下证据：1、房屋出租合同书一份，拟证明合同第三条规定房屋不租后将押金2000元返还给原告；围墙损坏、私自安装大门应当由原告承担赔偿责任；被告仅是协助原告解决用水用电问题。经质证，被告对合同的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，表示到现在为止被告没有退还押金，双方没有办理解除合同的手续。该合同证明不了原告损坏被告的院墙。且原告修建大门是经过被告同意的。被告必须解决380伏用电问题，而不是协助义务。2、照片1张，拟证明被告宅院原先有门，原告为了方便又安装了大门。经质证，被告对照片的真实性认可，表示被告租院落的目的是进行木材加工，小门导致车辆无法进入，且小门还在，没有被损毁。3、照片3张，拟证明原告在施工期间将围墙浸泡，需要重建。经质证，被告对照片的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，表示围墙现状就是照片显示的样子，没有损坏，且院墙裂缝有多重原因导致，不能仅凭三张照片就证明是原告施工造成的。4、证人马克力木证言，拟证明被告院子里的第一口井与第二口井都是马克力木打的。经质证，被告对证人证言的真实性予以认可，但表示证人同某某证明了打井是经过被告同意的，并且被告也出了1000元钱，双方约定合同三年期满后原告将井无常给被告使用，但因被告违约导致合同无法履行，被告应当返还打井的费用。经审理查明，2015年9月1日，原被告双方签订房屋出租合同，被告康夏云将其4亩宅院出租给原告王文全用于经营木材加工厂，合同约定租赁期三年，从2015年9月1日至2018年9月1日，租金为每年15000元，押金2000元，租赁期满后，押金退还。另合同约定被告必须解决380伏用电及用水问题。原告租赁房屋后对院落进行了改造，修建了大门、铺垫了场地，并打了水井。2016年6月份原告搬走离场，具体时间双方都记不清楚,后被告将院落出租给伊北驾校。在原告工地负责施工的工人姜某甲（本案证人）表示，被告出租的宅院原来有一口水井，是否能用并不清楚，但是在施工过程中铲车将水井管道铲坏，所以重新打了井。另查明，争议宅院原有的小门还在，原告仅是在小门边上重新安装了大门。打井时被告参与出资1000元。争议房屋的电压没有达到380伏。被告康夏云要求原告赔偿1万元围墙损失，经本院释明，表示不要求进行评估鉴定。本案的争议焦点为：1、被告康夏云是否存在违约行为；2、被告收取的未到期的租金是否应当退还，若退还，金额为多少；3、押金2000元是否应当退还给原告；4、原告改造院落产生的打井费、修门费、垫场地费是否应当由被告承担，具体花费金额如何认定；5、原告诉称产生9000元安装设备基础费情况是否属实；6、原告诉称被告违约给其造成了间接的经济损失是否应当得到支持。7、被告反诉要求原告赔偿其围墙损失是否应当得到支持。本院认为，一、关于被告是否存在违约行为问题。因原告承租院落的目的是经营木材加工厂，具备380伏的电压是运转机器的前提，是木材加工厂得以经营的必需条件，所以原被告双方才将用电问题单独列项写进合同，而被告方并未提供380伏的电压，显然构成违约，被告方辩称其对于用电问题仅是协助义务的抗辩本院不予支持。二、关于未到期租金是否退还的问题。在履行合同中，因被告确实存在未提供380伏电压的违约行为，致使合同目的不能实现，所以原告诉称其搬离宅院不再续租就是因为用电问题得不到解决的理由合乎情理，本院予以支持，而被告因违约致使原告使用房屋不足一年，多收取的租金应当退还。对于退还数额，应当按照1250元/月（15000元÷12个月）×未使用的月数计算，但因原告诉称是在2016年5月底搬离，而其实际搬家的工人，也是本案的证人姜某乙表示是在端午节（6月9日）期间搬走并交还钥匙的，被告述称是在7月1日将院落外祖，导致原告搬走的起始时间无法确认，本院本着公平的原则酌定为6月15日，以此计算被告应退还的租金数额，为2500元（2.5个月×1250元/月）。三、关于押金是否应当退还的问题。因被告在履行合同中存在过错导致原告未能租满3年，且原告修门、打井不仅得到被告的准许，其他改造也没有破坏院落的属性和用途，所以收取的押金应当退还给原告。四、关于原告改造院落的花费认定及责任承担问题。因被告出资参与打井，并且在庭审中表示原告修建大门是因为嫌原来的门过小，可以看出对于原告打井、修门的事情原告是知情的，并且没有提出反对，因水井、大门、铺地都已经与院落形成附合，原被告双方在合同中对合同解除时附合物的处理没有进行约定，所以根据《最高人民法院》的规定，在出租人违约导致合同解除的情况下，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失，原告方对此要求按照证人姜某甲自己的记录进行核算，此份证人证言形式单一、证明力度过低，需要原告提供其它证据加以佐证补强，但原告并未向本院申请对残值进行鉴定，所以本院对原告要求被告赔偿水井、大门及垫场地等全部费用的诉讼请求不予支持，原告应当自行承担举证不能带来的不利后果。五、关于9000元安装设备基础费的问题。庭审中，本院要求原告明确安装设备基础费项目的确切花费，原告表示是拉沙、挖坑及商砼费等，具体数额要求法庭根据证人姜某甲的记录核算，但经审核，姜某甲的记录简单笼统，根本无法确认哪些钱属于原告诉称的安装设备基础费，且仅凭证人姜某甲的记录作为唯一计算标准，证明力度明显过低，本院对原告的此项诉讼请求不予支持。六、原告要求被告承担经济损失的问题。因原告并未向法庭提供证据证明其是否产生了经济损失、具体是什么经济损失以及计算依据，本院对原告的此项诉讼请求不予支持。七、被告康夏云反诉原告要求其赔偿围墙损失问题。被告提供了围墙有裂缝的照片在案佐证，但仅凭照片无法证明裂缝的形成时间及形成原因，也无法证明裂缝是否是原告造成，所以被告的反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）康夏云于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）王文全租金2500元、押金2000元，合计4500元。二、驳回原告（反诉被告）王文全的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）康夏云的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费350元，由原告王文全承担325元，被告康夏云承担25元；反诉费50元，由被告康夏云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 康 倩二〇一六年九月二日书记员 丁珊珊