湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初3351原告步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人王填，董事长。委托代理人禹纯辉，系该公司法务经理。委托代理人徐继军，系该公司员工。被告陈弟华。委托代理人苏梦，女，1987年2月3日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市洞阳镇洞阳社区洞阳片新屋组***号。原告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）与被告陈弟华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法组成由审判员左凌担任审判长，人民陪审员彭晓玉、黎旭参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告步步高公司的委托代理人禹纯辉，被告陈弟华及其委托代理人苏梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告步步高公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告陈弟华腾退所租赁的场地；2、被告向原告支付租赁费、场地占用费、水电费等费用及违约金计算至被告实际返还租赁场地日止；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2014年4月29日，原、被告签订《租赁合同》，由被告租赁原告位于浏阳市石霜路礼花步步高店一楼一区的商铺用于经营儿童乐园。租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日止。合同到期后，原、被告未签订新的租赁合同。被告进行占有、使用原告的商铺，被告自2015年1月起一直未向原告缴纳房屋租赁费等费用。原告多次向被告催收，被告均予以拒绝。特诉至法院。被告陈弟华辩称，2014年12月31日合同到期后，原告不愿与被告签订新的租赁合同。2015年，被告交了1月份的租金后继续使用原告商铺期间，因房屋漏水，致使被告的设备被水浸毁，影响了被告的正常经营。甚至在被告经营期间，因设备被损坏，还导致在儿童乐园里玩耍的小朋友受伤。被告就漏水事件与原告的工作人员多次进行协商，原告的工作人员同意房租和赔偿款两抵。2015年10月，被告经与原告协商后，同意撤走游乐设施，退出租赁场地。本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，原告步步高公司（甲方）与被告陈弟华（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：甲方将位于浏阳市石霜路礼花步步高店一楼一区约为120㎡的场地租赁给乙方使用，用于乙方经营儿童乐园。租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止。乙方应缴纳费用为：1、租赁费用为5000元/月；2、促销员服务费100元/月；3、市场拓展费为1000元；4、分摊租赁场地物业管理费为0.83元/㎡，共100元/月；5、公用设施设备维护维修费为1000元/年；6、中央空调使用费100元/月，按6个月收取；合同期内，乙方应向甲方缴纳费用合计人民币65000元。乙方在租赁场地安装独立的水表、电表。水电费根据乙方的实际用量并加收20%损耗甲方代为收取，乙方每月15日前缴纳。每延期一个月加收违约金额的10%依次类推。乙方自收到本合同之日起15天内，须向甲方一次性支付履约保证金人民币7000元。乙方应在每季第1个月内交清该季的应缴费用，否则，乙方按欠缴金额的10%计算违约金，逾期30天内，甲方有权解除合同。合同第8.4条约定乙方因经营困扰（如亏损、总部政策、地方政策变化等原因）难以继续履行合同，得在三个月之前以书面形式通知甲方，以使甲方有充裕的时间另觅合作伙伴，且乙方应在甲方告知后15日内腾空房屋，双方合同提前终止，同时乙方应向甲方支付违约金为3个月租金标准（按终止之日标准）；第8.5条第8.4条款规定情形外，乙方任意提前终止合同的，需向甲方支付违约金6个月租金标准（按终止之日标准）；第8.7条，乙方如存在下列违约行为之一，甲方有权解除合同，同时乙方须承担相应的违约责任和赔偿责任：⑴延期支付租金连续长达壹月的或累计3次以上；⑵未经甲方同意擅自转租的；⑶长达壹个月未连续营业的；⑷伪造甲方的印鉴、票据、甲方人员签字等损害甲方的行为（如发生此情形，乙方还应承担违约金10000元/次）；第8.8条，因乙方未及时向甲方支付租金、违约金及损失赔偿等费用，自甲方催告后三日内仍不及时履行的，甲方有权从乙方保证金中自行予以扣除相应款额；保证金不足以抵扣的，则视为乙方无任何担保，甲方有权采取停电、停水等合理措施进行催交；在乙方未完全承担责任前，甲方还有权对乙方租赁场地内的商品及设备设施进行扣押留置，并通知乙方。乙方自通知之日起一个月内仍未履行的，甲方可以对留置财产进行拍卖、变卖并优先受偿；第8.9条，根据本合同约定甲方有权解除合同的，自甲方发出解除通知后乙方须三日内腾空场地并向甲方返还租赁场地；第8.10条，乙方同意：本合同8.8、8.8、8.9条款内容具有强制执行力，即如乙方出现违约情况，甲方可不另行通知，经过现场公证或见证直接收回租赁场地，并将乙方在租赁场地内的全部物品进行搬离。同时，乙方同意：甲方可对乙方在租赁场地内的全部物品进行扣押、拍卖、变卖等其他形式进行处分，处分之后如有余款，可提存至公证处，视为乙方收到。同时合同对租赁场地装修及维护、乙方商品或服务经营的管理、乙方员工管理、保险、促销、其它等内容进行了约定。原告步步高公司委托代理人罗静，被告陈弟华在合同上签字，并加盖了步步高公司的公章。合同签订后，被告陈弟华交纳了履约保证金7000元后开始经营“开心乐园”游乐场，后一直按约支付了租金。合同到期后，被告陈弟华继续使用租赁场地，并向原告交纳了2015年1月份的租金5200元。2015年3月，被告陈弟华因所租赁的场地发生漏水现场，并损坏了被告陈弟华儿童乐园内的游玩设备，经与原告工作人员协商，未果，被告开始拒交租金。后双方一直未补签《租赁合同》。2015年10月27日，“开心乐园”游乐场粘贴通告，告知消费者“由于步步高超市漏水一直未维修好，导致游乐场无法继续经营，要求消费者将已充值的消费卡在11月30日前消费完毕”。2015年11月23日，“开心乐园”游乐场未再进行经营活动，但一直将游乐场设备留放在租赁场地。后步步高公司在“开心乐园”游乐场的设备上粘贴催款函，要求被告交纳2015年2月至11月的租金及其他费用。2016年6月12日，原告遂向本院提起诉讼要求被告支付租金、场地占用费、水电费及违约金。本院认为，原、被告于2014年4月签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。2014年到期后，双方未能于2015年继续签订《租赁合同》，但被告继续使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，故原、被告于2014年4月签订的《租赁合同》继续有效。被告应依约足额交纳租金，原告应保证被告对租赁场地的正常使用，但根据原、被告的陈述可以证明被告于2015年11月离场，是因为原告未能履行对租赁场地的维修义务，以致被告因租赁场地漏水不能正常使用而离场，故原、被告的租赁关系于2015年11月已实际解除，无履行之可能。合同解除后，被告未交纳的租金应予以支付，故原告请求被告交纳2015年2月至11月租金的诉讼请求，本院予以支持。被告于2014年交纳的7000元履行保证金，原告未予返还，可用以折抵租金7000元。原告主张被告应支付租赁期间的水电费，原告仅提交了自己制作的水电费明细表，被告对此持有异议，且认为原告未给被告安装独立的水、电表，原告未能提供其他证据予以佐证，故对原告主张的水电费，本院不予支持。被告离场后，未能将游乐场设备搬离，占用了原告的场地，致使原告的场地不能再次使用，故对原告主张被告按租金标准支付场地占用费的诉讼请求，本院予以支持。原、被告于2014年签订的《租赁合同》中并未对被告欠交租金时如何计算违约金进行相关约定，故对原告请求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张因原告未及时履行维修义务，以致造成被告的财产损失及营业损失，应由原告予以赔偿，但被告未在本案中提起反诉，本院在本案中不予审理，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、陈弟华搬离存放于浏阳市石霜路礼花步步高店一楼一区的“开心乐园”游乐场全部物品，腾退租赁场地给步步高商业连锁股份有限公司；二、陈弟华支付尚欠步步高商业连锁股份有限公司2015年2月1日至2015年11月30日的租金及其他费用47376元（其中已扣除履约保证金7000元）；三、陈弟华自2015年12月1日起至实际腾退场地之日止按5000元/月的标准向步步高商业连锁股份有限公司支付场地占用费；四、驳回步步高商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二、三项履行内容限陈弟华于本判决生效后5日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2236元，由陈弟华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 左 凌人民陪审员 黎 旭人民陪审员 彭晓玉二〇一六年九月十二日书 记 员 张 攀附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。