安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0504民初2307号原告：余志远，男，1982年1月11日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：余昌发，男，1957年6月17日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。被告：马鞍山市中海房地产开发公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：王士明，该公司经理。委托诉讼代理人：田家森，安徽铭心律师事物所律师。原告余志远与被告马鞍山市中海房地产开发公司（以下简称中海房地产公司）物业合同纠纷一案,本院于2016年6月20日立案受理后,依法适用简易程序由代理审判员刘乔独任审判,于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告余志远的委托诉讼代理人余昌发、被告中海房地产公司的委托诉讼代理人田家森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余志远向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告地板、家具损失共计6745元；2、判令被告支付疏通室外污水管道费用150元；3、判令被告支付原告交通费、打车费200元；4、判令被告支付挖污水管道工钱150元，以上合计7245元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年3月，原告发现室外下水管道损坏，冒出粪便，通知被告修理，被告不予理睬。2016年5月11日，原告进门时发现室内臭气熏天，地板及家具被污水浸泡（因该房屋是为结婚准备，故家中不常住人，污水可能已浸泡多日）。原告自己挖了约1米发现系室外下水管道破损，于是找到疏通管道的师傅疏通了室外下水道。后被告派人将管道洞补上了。因室外下水管道堵塞，原告家中被污水浸泡多日，给原告造成经济损失，原告向被告索赔未果，故诉至法院。中海房地产公司辩称：1、主体错误，被告是房地产开发公司，不是后期物业管理公司，原、被告之间无物业服务合同关系，原告起诉被告物业损害纠纷无法律依据。2、原告起诉的事实、理由不存在，各项诉请不成立，下水管道破损不是事实。据被告了解，原告房屋室外下水管道并无破损，系因原告和楼上住户产生的生活垃圾及房屋装潢洒落的装潢垃圾等堵塞下水管道，应当由原告和楼上业主承担责任，与被告无关。3、原告诉请的4项经济损失，依法不成立。为支持其诉讼请求，余志远向本院提供八组证据并说明如下：证据一，原告身份证、户口本复印件各一份，被告基本注册信息查询单一份，证明原、被告主体身份；证据二，收条一张，证明原告为疏通管道支付了150元；证据三，房产权证复印件一张，证明原告系马鞍山市雨山区向山镇名门世家小区6栋105户主；证据四，物业费收据三张、发票一张，证明被告负责名门世家小区物业管理并收取物业管理费；证据五，收款收据一张，证明因本次损坏更换地板支付6745元；证据六，浸泡地板拆除前后光盘一张，证明地板被浸泡和更换的事实；证据七，中海名门世家业主手册一份，证明物业管理的范围包括设备的专门保养检修；证据八，《马鞍山市住宅装饰装修工程施工合同》一份，是案涉房屋当初装修时的各项费用，证明本次受损害的物品价值。中海房地产公司发表如下质证意见：1、对证据一无异议但认为和本案无关。2、对证据二收条的三性均有异议，案涉争议事实是否存在和发生均无法看出，且收条系复印件，无法达到其证明目的，与本案无关。3、对证据三房产权证无异议但认为和本案无关，产权证上的地址和原告住所地不一致，证明原告诉请不存在。4、证据四物业费收据及发票已超过举证期限，其中2011年11月16日的收据和发票系马鞍山市永信物业管理有限公司（以下简称永信物业公司）向原告出具，证明原告不是被告的服务对象，无权起诉被告。另外两张收据上加盖的是被告公司的财务专用章，被告是开发商不是物业公司，永信物业公司只是委托被告代为收取物业费，且时间明显在后，该份证据不能支持原告的诉请。5、对证据五收款收据三性有异议，不能支持原告的举证目的，因为收款收据上并未有地板是因浸泡需要更换的说明，也未载明更换地板的地点，价格和数量不具有真实性，不能支持原告诉请。6、对证据六光盘的三性均有异议，光盘反映的场景地点不一定是名门世家6-105室，该处地板也不一定是被水浸泡过，不能证明原告的地板遭到损坏并更换。7、对证据七业主手册的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，反而证明原告起诉被告主体错误，和原告形成物业服务关系的是永信物业公司。8、对证据八施工合同的真实性无异议，但和本案无关。合同载明的发包方不是原告，且原告未能举证证明合同是否实际履行，工程地址与本案事故地址也不一致，与产权证地址也不一致。为支持其抗辩主张，中海房地产公司申请证人尹某出庭作证，尹某当庭陈述其系永信物业公司的员工，负责名门世家小区的保安工作，2014年10月，因为永信物业公司搬到了老市里，社区居委会要求被告代管案涉小区物业，包括保安、卫生、设施等基本的都代管，物业费由业主去中海房地产公司财务交，其工资也由中海房地产公司支付。原告之前向其说过下水道堵塞的事情，因其认为堵塞可能是楼上505、305装修造成，曾带原告去505室协商过。案涉争议发生时其在现场，时间在2016年5月左右，其看到案涉房屋室外下水道被头发、砂砾、食品袋、菜叶等堵塞，原告家中地板被污水浸泡，原告喊了人过来疏通，当时即疏通好了，疏通费用是原告支付的。其问了当时疏通管道的工人，说是楼上的装潢垃圾堵塞了管道。对下水管道事实上有无破损其不清楚，因为下水管道在地下一米左右，有无损坏是看不出来的，但原告坚持挖室外管道，在未通知物业的情况下自行挖掘。对于小区的下水管道，中海房地产公司一年检修两次，年初和年末各一次。证明案涉下水管道堵塞是楼上装潢和原告及楼上生活使用造成，与被告和物业公司均无关系，案涉小区物业应该是由永信物业公司管理，被告只是接受委托收取物业费，原告起诉的主体错误。余志远发表如下质证意见：下水管道没坏不是事实，挖的时候，证人不在场，但是挖开后，发现有洞，被告派人把洞补起来，管道堵塞处确有装潢垃圾。本院认证意见如下：1、被告对原告提供的证据一、三、八的真实性不持异议，该三组证据可以证明本案相关事实，本院予以认定。2、证据二收条、证据四物业费收据均系原件，物业费收据上也都加盖了公章，结合尹某的证人证言，对该两组证据予以认定。3、证据五收款收据系原告自行选定的地板价格，不能证明其实际受损失情况，对该组证据不予认定。4、证据六光盘内容反映了地板损坏的情况，结合双方当事人陈述、地板费用的收款收据及尹某的证人证言，对该份证据予以认定。5、证据七业主手册的签订主体并非被告，达不到原告的证明目的，本院不予认定。6、原告对被告提供的尹某的证人证言未提出异议，结合原告提供的证据及双方当事人陈述，对尹某证人证言的真实性予以认定，对其证明目的在说理部分进一步阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月，因室外下水管道堵塞，马鞍山市雨山区向山镇名门世家小区6栋105室的地板被下水道污水浸泡，原告找工人对室外下水道进行疏通并支付了疏通费用150元。后原告向被告索赔未果，以致成讼。另查明：中海房地产公司的经营范围包括房地产开发、物业管理。马鞍山市雨山区向山镇名门世家小区6栋105室于2012年2月1日开始进行装修，其中主材部分复合地板的费用为3750元。围绕诉讼请求范围，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、中海房地产公司是否为本案适格被告；2、余志远主张中海房地产公司支付其地板、家具损失，疏通室外污水管道费用以及交通费、挖掘污水管道工钱是否具有事实和法律依据。本院认为：物业服务企业未能履行法律、法规规定以及合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（一）主体问题。余志远提供的物业费收据加盖中海房地产公司财务专用章，与中海房地产公司提供的尹某的证人证言相互印证，可以证明自2014年开始余志远向中海房地产公司缴纳物业费用，中海房地产公司收取了余志远的物业费用，双方形成物业服务合同关系，中海房地产公司应当提供相应的物业服务。中海房地产公司主张案涉小区物业管理的主体为永信物业公司，其仅系受永信物业公司委托代为收取物业费用，物业费最后都交给永信物业公司，本院当庭释明如确有上述事实，庭审结束后五个工作日内向本院提供证据，但中海房地产公司并未提供证据，故对其该项抗辩主张，本院不予采信。余志远基于物业服务合同关系向中海房地产公司主张违约损失具有事实和法律依据，本案被告主体适格。（二）损失问题。物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。室外下水管道属于业主共用设备范畴，物业服务企业依法有对其进行维护、管理的义务，中海房地产公司未能及时对案涉室外下水管道进行管理、维护，导致余志远家中被污水浸泡，造成损失，中海房地产公司应当承担相应的违约损害赔偿责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，余志远于2016年3月即发现室外下水管道存在问题，但直到2016年5月才来查看案涉房屋，其对自己的房屋疏于管理，导致污水浸泡多日才被发现，造成损失扩大，对扩大部分的损失应当予以扣减，本院酌情确定中海房地产公司承担75%的损害赔偿责任。案涉房屋装修时复合地板的费用为3750元，考虑到房屋系于2012年装修，应当对地板价值予以折旧，本院酌情确定地板价值3000元，即中海房地产公司应当赔偿余志远经济损失2250元（3000元×75%），并应支付余志远为疏通下水管道支出的费用150元。余志远主张室外下水管道损坏，但并未提供证据予以证明，对其要求中海房地产公司支付其挖掘下水管道工资的诉讼请求，本院不予支持。余志远要求中海房地产公司支付其因诉讼支出的交通费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，余志远的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告马鞍山市中海房地产开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告余志远经济损失2250元、下水道疏通费用150元，共计2400元。二、驳回原告余志远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告马鞍山市中海房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。代理审判员 刘 乔二〇一六年九月十八日书 记 员 邢涵敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。