惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3027号原告：惠州市秋谷依家物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区上杨移民新区新兴路23号。法定代表人：李智勇。委托诉讼代理人：黄永军，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕娜，广东指针律师事务所实习律师。被告：陈寿元，男，汉族，1962年3月23日出生，住湖南省衡山县。原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司（以下简称秋谷依家公司）与被告陈寿元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告秋谷依家公司的委托诉讼代理人黄永军、吴燕娜，被告陈寿元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秋谷依家公司向本院提出的诉讼请求为：1.被告向原告支付从2013年4月起至2018年8月止的物业管理费8638.5元（按每月132.9元的标准计算）、水电费9076.84元（根据小区实际使用按照建筑面积每月每平方米分摊）、违约金9447.55元（违约金按物业管理服务合同每日万分之五的标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告秋谷依家公司与被告陈寿元于2011年10月9日签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告位于惠州市大亚湾区龙山七路秋谷阳光园的房产*****号的商铺提供物业管理服务，物业服务费为2.5元／平方米，被告应于每月28日前支付当月物业服务费，公（共）用及损耗水电费用按建筑面积每月每平方米分摊。被告的房产面积为53.18平方米，每月应交物业管理费为132.9元，每月小区公（共）用水电费以实际产生费用按被告房产面积分摊。同时，双方在合同第十条违约责任中约定违约金的计算标准为从逾期之日起按每天万分之五交纳。被告自2013年4月起至今未按照前期服务合同约定的时间交费，累计至2018年8月，被告已拖欠物业管理费8638.5元，水电费（含公共分摊）9076.84元，累计产生违约金9447.55元，合计人民币27162.89元。原告秋谷阳光园管理处工作人员在此期间多次催促被告交纳物业服务费，但被告拒不缴纳，已严重违约，被告拖欠物业管理费的行为不仅侵害了物业公司的权益，也侵害了全体业主的合法权益，严重影响了小区物业管理的正常运营，现为维护原告的合法权益以及小区全体业主的共同利益，特向法院提起诉请，望判如所请。原告秋谷依家公司提供如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、物业企业资质证书；2.被告身份证复印件；3.前期物业管理服务合同；4.住宅房屋设备设施移交验收记录；5.物业管理催收函及快递信息、粘贴在门前的催收函照片、催收微信聊天记录；6.律师函及快递物流信息；7.物业管理费、水电费、违约金明细；8.大亚湾房屋权属档案信息查询结果；9.关于秋谷·阳光园二期设计方案的批复；10.图片；11.关于秋谷阳光园二期消防应急通道整改的回复。拟证明其诉称的事实。被告陈寿元辩称，因原告秋谷依家公司严重违约，经我方多次要求整改，都置之不理，具体违约行为如下：1.所有业主签订的《前期物业管理服务合同》是在胁迫下签订的，属于可撤销的合同，因为不签订该合同就无法办理入伙，当时交买房定金时，并无提及此事。2.按胁迫所签下的合同《前期物业管理服务合同》的条款来衡量，秋谷依家公司没有履行合同义务，具体如下：（1）首先违反第一条双方的权利和义务的第10款“不得占用本物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能”，被告不履行大亚湾房产局于2013年9月下达的整改通知打开10栋人行通道大门，仅仅因为该人行通道打开后要增派二个保安员驻守由此增加原告工资成本支出，导致该门长期挂锁，使商铺不能正常营业，造成我个人损失几万元。且原告的行为严重违反《中华人民共和国消防法全文》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”（2）违反第三条物业管理服务质量的第三款第1项:“保证公用部位、共用设施设备正常使用，完好无损”，目前公用架空层物业公司占用充电谋利益，中老年人活动中心、游泳池、地下车库均无法正常使用，也不能使用。（3）违反第三条物业管理服务质量的第四款环境卫生的第1项：“保证按工作质量标准要求，公共场所(地)无垃圾、纸屑、公(共)用门窗无积尘”，十栋外侧此前为垃圾堆放处，小区业主要求搬开时，物业管理公司还把责任推卸给大亚湾环卫局，最终还是区卫生局来拆除的。（4）违反第三条物业管理服务质量的第五款第1项：“保证绿化枝繁叶茂、四季常青、定期修剪、无黄土裸露”，小区内、外绿化从来未见修剪、松土、施肥，现在绿化已基本上被破坏，今年三月物业管理处又进一步破坏小区环境。（5）违反第三条物业管理服务质量的第六款第1项：“保证道路、消防通道畅通无堵塞，保证本区域人车分流”，现在人车混流、道路宽度严重不足，严重违反《民用建筑设计通则》（GB50352-2005），摘要如下:“建筑基地道路宽度应符合下列规定：①单车道路宽度不应小于4m，双车道路不应小于7m；②人行道路宽度不应小于1.50m；③利用道路边设停车位时，不应影响有效通行宽度。3.原告损害业主的行为有：（1）在水电抄表时，故意多计多收;（2）在装修时乱收业主费用，代政府有关部门收费不给发票；（3）住宅、商铺管理费定价特高，还欺骗业主说是“政府指导价”。依据双方签订的《前期物业管理服务合同》第十条违约责任第一款“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正的给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”以及依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，请求法院判决原告在违约期间免收物业管理费，并尽快改正其违法行为，同时本人保留向物业公司索赔损失的权利。被告陈寿元提供如下证据：1.被告身份证；2.秋谷阳光园规划图；3.秋谷阳光园平面图；4.物业公司违反《前期物业管理合同》的有关约定，擅自改变使用功能、故意破坏小区环境的资料、照片；5.我们业主要求物业整改的书面文件；6.关于摆在我家门口的垃圾站，几年时间里，严重损害了小区环境；7.物业公司作假数据；8.物业管理公司通知；9.损失通知；10.《前期物业管理服务合同》;11.一张照片；12.建设局提供的规划图。拟证明其辩称的事实。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：原告登记成立于2016年8月16日，经营范围为物业管理。2011年7月29日，被告陈寿元通过购买方式取得位于惠州大亚湾西区龙山七路秋谷阳光园的房产*****号的所有权，房屋用途为商场，建筑面积为53.16平方米。2011年10月9日，被告办理了收楼手续，并与原告签订一份《前期物业管理服务合同》，主要约定：1.原告为被告的上述房产提供前期物业管理服务；2.物业管理服务费用的收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）为商铺按建筑面积每月每平方米2.5元，建筑面积按53.18平方米计算，公（共）用及损耗水电费用按建筑面积每月每平方米分摊，缴纳费用时间为当月28日前；3.原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；4.被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金；5.物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告缴纳了2013年4月1日之前的物业管理费，之后被告未再缴纳物业管理费。为此，原告于2018年8月15日向被告发出《物业管理费催收函》，于2018年10月26日向被告发出《律师函》，要求被告支付自2013年4月起至2018年8月的物业服务费8638.5元以及欠缴的水电费9076.84元、滞纳金9447.55元。因被告仍未支付，原告向本院起诉，提出如上诉请。另，根据被告提交的证据6显示：2013年期间，被告商铺正对面不远处存在一个露天垃圾场，经惠州市大亚湾环境卫生管理局责令，原告于2013年7月19日将露天垃圾场拆除。本院依法于2019年10月9日对涉案商铺进行了现场勘验，情况如下：1.涉案小区10栋17号及18号商铺之间的人行通道（消防应急通道）上锁；2.被告商铺正对面现无堆放垃圾；3.商铺门口公共区域规划有停车场；4.被告商铺门口斜对面10栋至11栋之间现为停车场;5.小区门口配有保安，小区（8栋至9栋小区内部）的楼外公共区域道路平整、植被生长良好，放置有专用垃圾桶,卫生较好；6.游泳池目前未开放，老年活动中心有老人在休闲活动。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。涉案商铺于2011年10月9日交付被告，原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业费的负担及计算问题。本案中，2013年期间，被告商铺正对面不远处的露天垃圾场，在环境卫生方面对被告确实产生了较大不利影响，但原告未按约及时履行对涉案商铺周围相关区域内的环境卫生义务，直至2013年7月19日才将露天垃圾场拆除，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第10条“物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：……（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；……”的规定，对原告要求被告支付2013年的4月至7月期间的物业服务费的主张，本院不予支持。之后，原告作为涉案物业的管理方，按照合同约定对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行了维护、修缮、服务与管理，被告应当向原告支付物业服务费用，故对原告诉请2013年8月至2018年8月期间（共61个月）的物业费8109.95元（53.18×2.5×61），本院予以支持。被告提出原告存在擅自改变小区规划及建筑使用功能，致使涉案小区10栋17号及18号商铺之间的人行通道长期关闭违反消防规定、部分小区绿化地带及园林景观被改建为停车场等行为，但未提供充分的证据予以证实，被告据此要求免交全部物业管理费的主张，本院不予采纳；如原告确实存在上述行为，被告可另寻其他法律途径解决。关于违约金的计算、公摊水电费问题。被告未依约向原告支付物业服务管理相关费用，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，每次缴纳费用时间为每月28日前，逾期未缴纳的，从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金，故2013年8月至2018年8月的逾期违约金应以每月132.95元（53.18×2.5）为基数，按每天万分之五的标准自每月28日的次日起计算至还清款项之日止。原告主张被告应缴纳的自2013年4月至2018年8月期间的公摊水电费9076.84元，未提供有效证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈寿元自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司支付2013年8月至2018年8月的物业管理费8109.95元及逾期付款违约金（每月的逾期付款违约金以132.95元为基数，按每天万分之五的标准自每月28日的次日起计算至还清款项之日止）；二、驳回原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239.54元，由原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司负担90.54元；由被告陈寿元负担149元，此款已由原告预交，被告可径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十月二十八日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾