宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）宁01民再20号上诉人（原审被告）：郭青，男，1958年4月23日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：蒋海山，宁夏言成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倩，宁夏言成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴卫星，男，1975年10月21日出生，汉族，初中文化，无固定职业，住宁夏回族自治区永宁县。被上诉人（原审被告）：蔡俊，男，1971年11月13日出生，汉族，初中文化，住宁夏回族自治区永宁县。上诉人郭青与被上诉人吴卫星、蔡俊商品房销售合同纠纷一案，宁夏回族自治区永宁县人民法院于2009年2月25日作出（2008）永民初字第1700号民事判决，已经发生法律效力。吴卫星不服一审判决，向银川市人民检察院提出申诉，银川市人民检察院于2010年5月24日向永宁县人民法院发出银检民行再建字（2010）第10号再审检察建议书，建议对本案进行再审。经永宁县人民法院审判委员会讨论决定，于2013年4月11日作出（2013）永民监字第1号民事裁定书，裁定再审本案。2015年11月21日，永宁县人民法院作出（2014）永民再初字第1号民事判决。宣判后，郭青不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人郭青的委托诉讼代理人蒋海山，被上诉人吴卫星到庭参加诉讼，被上诉人蔡俊经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭青上诉请求：撤销永宁县人民法院（2014）永民再初字第1号民事判决书，维持永宁县人民法院（2008）永民初字第1700号民事判决书，本案一、二审诉讼费由吴卫星、蔡俊承担。事实和理由：原审法院认定郭青作为房地产开发建设的主体，并有权对外销售商品房，是对法律的错误认定。依照相关法律规定，商品房买卖合同的出卖人必须是依法成立、具有房地产开发资质和商品房销售资质并取得商品房销售许可证的企业。结合本案，郭青作为自然人，既不可能取得房地产开发资质，更不可能依法取得商品房预售许可证书。因此，郭青不是永宁县街心家园工程的开发主体，更没有资格签订合同进行商品房出售。二、原审法院认为郭青作为永宁县街心家园商住楼工程的实际投资人，便认为郭青是权利义务承受人，也是出售该套房屋的实际收益人，系错误认定。郭青与吴卫星签订商品房买卖合同后没有得到开发商宏嘉公司的追认，因此郭青与吴卫星签订的商品房买卖合同应属无效。即便此合同事后得到追认视为有效，此合同的义务承担主体和实际受益人也只能是宏嘉公司，宏嘉公司才是街心家园1-4-401号商住房的产权人，宏嘉公司的法人身份并未因其被吊销房地产开发资质而灭失，本案真正的义务承担者应是宏嘉公司，郭青不是本案适格主体。三、原审法院判决郭青向吴卫星返还购房款无事实和法律依据。1、郭青从未收到吴卫星的购房款，只是超出自己权限与吴卫星签订了商品房买卖合同，原审法院却认定郭青作为出售该套房屋的实际受益人，郭青没有取得购房款，如何返还？2、本案纠纷起因于蔡俊向吴卫星借款，郭青以维邦公司委托代理人名义与吴卫星签订商品房买卖合同，从而为维邦公司设定的债务转移行为，该行为因未经维邦公司及宏嘉公司的追认而不发生债务转移的法律效力。本案债务依法仍应由蔡俊清偿。3、吴卫星与蔡俊借款本金实为6.8万元，却抵顶房屋款112672元，且相关利息约定超出了法律规定。原审法院不应认定返还房款的数额为112672元。综上，郭青认为原审认定事实不清，适用法律不当。被上诉人吴卫星辩称，郭青是涉案房屋的实际受益人，其与吴卫星签订的商品房买卖合同应当认定为有效合同，永宁县人民法院（2014）永民再初字第1号民事判决正确，应予以维持。被上诉人蔡俊未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。吴卫星向永宁县人民法院一审起诉请求：判令郭青履行与吴卫星签订的商品房买卖合同，向吴卫星交付房屋，出具购房发票或由郭青、蔡俊连带向吴卫星返还购房款112672.00元及利息58589.44元。永宁县人民法院一审认定事实：2005年5月，维邦公司经永宁县人民政府发展和改革局核准，与郭青共同开发建设永宁县街心家园，并办理了商品房预售许可证，郭青为项目负责人，蔡俊承包了街心家园1号楼建设工程的施工。2006年5月16日，郭青出具证明，将街心家园3号楼由西向东3单元的半个单元东户和4单元1至6层住房，以顶付工程款的方式，顶付给蔡俊自行销售。2006年7月23日，郭青以维邦公司委托代理人的名义与吴卫星的委托代理人张国宏签订了商品房买卖合同，约定将街心家园1号楼4单元401室住房以总价112672.00元出售给吴卫星，付款方式为一次性付清。合同签订后，吴卫星并未向郭青或维邦公司交付购房款。2006年7月24日，蔡俊出具了包括吴卫星在内的三套住房的房款354336.00元的收条。2006年8月24日，维邦公司被宁夏建设厅注销了房地产开发资质。2006年11月20日，经郭青与宏嘉公司协商，签订了合作开发协议，约定由宏嘉公司提供街心家园开发项目竣工验收的印章手续，签注工程技术资料，配合质检、规划部门建档工作，服务于郭青销售，签订售房合同，开具售房专用发票办证备案；郭青负责街心家园开发项目的土地和建设施工及后期的工程竣工决算，并承担全部资金，向宏嘉公司支付项目管理费五万元。协议签订后，经永宁县人民政府发展和改革局核准，街心家园建设开发主体由维邦公司变更为宏嘉公司。2007年11月27日，宏嘉公司被宁夏建设厅注销房地产开发资质。永宁县人民法院一审认为，郭青作为房地产开发公司的委托代理人，与购房人签订的街心家园购房合同，未经房地产开发公司确认，属效力待定合同。在房地产开发公司失去房地产开发经营资质后，郭青作为街心家园的合作开发者，取得了街心家园房屋的销售权，其与购房人签订的商品房买卖合同的效力系于郭青本人，故郭青与吴卫星签订的商品房买卖合同系有效合同。吴卫星在签订购房合同后，未将购房款交付于郭青，而直接交付于蔡俊。依照吴卫星提供的郭青出具的证明，蔡俊有权出售的房屋仅为街心家园3号楼的部分房屋，而非吴卫星与郭青签订的1号楼的住房，吴卫星也未提供证据证明属于蔡俊有权出售，故吴卫星与郭青签订的购房合同没有实际履行，吴卫星要求郭青交付房屋的诉讼请求不能成立。蔡俊收取吴卫星的购房款后，未能向吴卫星交付房屋，负有向吴卫星返还购房款并按照中国人民银行规定的贷款年利率6.12%支付自出具收条之日起至起诉前的利息的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百零七条之规定，2009年2月25日，永宁县人民法院作出（2008）永民初字第1700号民事判决，驳回了吴卫星要求郭青交付房屋的诉讼请求，判令蔡俊于判决生效后二十日内返还吴卫星购房款112672.00元及利息15514.93元，由蔡俊负担案件受理费3725元。吴卫星在永宁县人民法院再审过程中诉称的案件事实和理由以及诉讼请求与其在永宁县人民法院一审过程中诉称的事实和理由以及诉讼请求相同。其认为：1、双方签订的商品房买卖合同系有效合同。郭青作为该商住楼的实际投资人和控制人，对商品房的销售具有绝对的处置权。挂靠房地产开发企业是为了规避自己应该承担的法律责任；2、郭青挂靠的企业分别于2006年、2007年被注销房地产开发资质，特别是宏嘉公司的经营期限截止到2008年，已经不具备经营主体的资格。两家房地产公司丧失对外承担民事责任主体的资格后，郭青对该商住房进行处分、收益，并以个人名义在税务机关缴纳销售不动产的票据，其具有承担民事责任的能力，此合同系有效合同；3、吴卫星已经履行了付款义务，郭青对此应承担合同责任；4、与本案类似的商品房买卖纠纷，宁夏高院已经做出了合同有效的生效判决，对本案具有指导性意义；5、郭青在开发建设该商住楼时挂靠房地产开发企业，在发生纠纷以后将所有责任都推到房地产开发企业身上，是规避法律责任的行为；6、就本案而言，郭青与蔡俊之间就涉诉房屋已经结算完毕，吴卫星向蔡俊交付的购房款，郭青是认可的，吴卫星交纳购房款的合同义务已经履行完毕，郭青以其没有给吴卫星出具收据而否认收取吴卫星购房款的抗辩意见显然不能成立；7、虽然郭青给蔡俊出具的证明，蔡俊只可以销售3号楼的部分商品房，但现实是蔡俊对1号楼的部分商品房也予以出售，如吴卫星、杨少华、蒯宝宁购买的房屋均在1号楼，上述购房人的购房款也交付给了蔡俊，被告郭青对此也是认可的。郭青在永宁县人民法院再审中辩称：原审判决符合法律要求，也符合本案的事实。由于本案吴卫星没有将房款交付被郭青，而是直接交付给蔡俊，依据吴卫星提供的郭青出具的证明能够证实蔡俊有权出售3号楼的事实，而吴卫星与郭青签订的是1号楼的住房，吴卫星无证据证明该房屋是蔡俊有权出售的，吴卫星没有向郭青交付房款，因此吴卫星与郭青签订的合同没有实际履行，原审判决驳回吴卫星第一项诉讼请求是正确的。吴卫星的选择性诉讼请求即第二项要求返还房款，因本案郭青没有收取购房款，蔡俊与吴卫星之间产生的债权债务关系应当由蔡俊予以承担法律责任，原审判决支持了吴卫星要求返还房款的诉讼请求是正确的，在该判决生效后，吴卫星没有提出上诉，也没有提出再审要求，吴卫星认可了一审法院的判决，因此，原审判决适用法律正确，事实清楚，请求依法维持（2008）永民初字第1700号判决。永宁县人民法院再审查明,2005年5月郭青挂靠维邦公司开发建设永宁县街心家园1＃、2＃、3＃商住楼工程，经永宁县发展和改革局核准，维邦公司为开发建设主体，郭青为项目负责人。在项目建设过程中，郭青又将该项目工程中的1＃商住楼工程承包给蔡俊，由蔡俊挂靠宁夏方圆建设有限公司施工建设，双方约定由郭青以现金支付蔡俊40%工程款，剩余60%工程款用建设的商住楼顶付。2006年5月16日郭青给蔡俊出具证明一份，内容为：“此证明由宁夏维邦房地产开发有限公司，郭青开发的永宁县街心家园1#商住楼、2#、3#住宅楼工程，现将3#楼由西向东三单元的半个单元东住户和四单元一至六层楼房，以顶付工程款方式顶付给施工队蔡俊自行销售。交工后工程款多退少补”。在工程施工期间，郭青没有用现金给蔡俊支付过工程款。为缓解工程建设资金短缺，蔡俊先后向张国宏、吴卫星、吴卫森借款用于工程项目建设，并答应将永宁县街心家园1-4-401室房屋顶付吴卫星的借款本息,蔡俊将此事告知郭青,郭青也表示同意并于2006年7月23日以维邦公司委托代理人的名义与吴卫星的委托代理人张国宏签订了商品房买卖合同，合同约定将永宁县街心家园1号楼4单元401室西户住房以总价112672.00元出售给吴卫星。2006年7月24日，蔡俊出具了内容为“今收到吴为星、吴为生交来购房款面积87.16平米，1#楼4单元401西户（￥112672.00元），1#楼4单元402东户面积87.16平米（￥118160.00元），3#楼3单元402东户面积91.62平米（￥123504.00元），合计（￥354336.00元）、（叁拾伍万肆仟叁佰叁拾陆元）购房款，共计叁套住房，收款人蔡俊2006.7.24”的收条。2006年12月1日经永宁县人民政府发展和改革局核准，永宁县街心家园的建设主体由维邦公司变更为宏嘉公司。2007年11月7日，维邦公司被宁夏回族自治区建设厅注销了房地产开发资质，2010年7月29日被宁夏工商行政管理局吊销营业执照。商品房买卖合同签订后，吴卫星要求郭青办理房屋交付手续，郭青以签订的购房合同没有加盖公司印章，没有收到吴卫星的购房款，吴卫星也没有提供证据证明蔡俊收款后将款交给其或公司为由拒绝办理房屋交付手续。为此，吴卫星起诉要求判令郭青继续履行与吴卫星签订的商品房买卖合同，向吴卫星交付房屋，出具购房发票或由郭青、蔡俊连带向吴卫星返还购房款112672.00元及利息58589.44元。另查明，永宁县人民法院于2009年2月25日作出的（2008）永民初字第1700号民事判决书于2009年5月19日发生法律效力后，双方当事人所诉争的永宁县街心家园1号楼4单元401号商住房被郭青出售给他人，房屋的所有权已经转移给他人。永宁县人民法院再审认为，郭青挂靠维邦公司和宏嘉公司作为房地产开发建设的主体，开发建设永宁县街心家园商住楼工程，但该工程所有项目的土地、建设施工、竣工决算、依法缴纳的各项税费等所需的全部资金以及商住房销售等均由郭青提供和负责，郭青为该工程实际开发建设的投资人、所有权人和受益人。吴卫星、郭青均为完全民事行为能力人，郭青明知蔡俊用其所开发的永宁县街心家园1-4-401西户商品房抵顶蔡俊借吴卫星的借款本息，而与吴卫星签订了《商品房买卖合同》，是吴卫星和郭青、蔡俊的真实意思表示，并且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，虽然双方所签订的合同未加盖房地产开发公司的印章，但在维邦公司和宏嘉公司的资质被自治区建设厅注销后，郭青作为永宁县街心家园商品房的开发项目的实际投资人和权利义务承受人，其与吴卫星所签订的合同应当认定为有效合同。合同签订后的次日，蔡俊给吴卫星出具了收条,载明收到吴卫星交来1#楼4单元401西户面积87.16平米购房款112672元。在吴卫星履行了交付购房款的义务后，郭青应按照合同约定承担房屋交付义务。因双方当事人诉争的街心家园1号楼4单元401西户商住房在原审判决生效后已经被郭青出售给他人，讼争的房屋所有权已经依法转移给他人，依据合同约定交付房屋的目的不能实现，吴卫星要求郭青为其出具购房发票的诉讼请求已经没有实际意义，吴卫星在起诉时其诉讼请求具有选择性，在要求交付房屋及出具购房发票的诉讼请求无法实现时，要求返还购房款112672元，并承担利息的诉讼请求应予支持。因蔡俊将借款实际用于永宁县街心家园1号楼的建设项目，其同意用所开发的房屋顶付借款，并已协调吴卫星与郭青签订了商品房买卖合同，故蔡俊不再承担返还吴卫星房款及利息的义务，郭青作为永宁县街心家园开发项目的实际投资人和权利义务承受人，也是出售该套房屋的实际受益人，应当返还吴卫星房款112672元，吴卫星主张承担利息58589.44元过高，应按照中国人民银行规定贷款年利率6.12%自2006年7月24日起至2008年10月13日止支付利息15514.93元。郭青辩称其没有收取住房款，蔡俊与吴卫星之间产生的债权债务关系应当由蔡俊予以承担法律责任，原审判决蔡俊向吴卫星返还购房款的裁决是正确的，因与本案再审查明的事实不符，且不符合法律规定，不予支持。综上，原审判决认定事实不清，处理不当，应当依法予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款的规定，判决：一、撤销（2008）永民初字第1700号民事判决书；二、郭青于本判决生效后二十日内返还吴卫星购房款112672元及利息15514.93元；三、驳回吴卫星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3725元，由郭青负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与永宁县人民法院再审查明的事实一致，对永宁县人民法院再审查明的事实予以确认。本院认为，永宁县街心家园虽属合作开发项目，但建设工程全部由郭青投资，营业税、所得税等税金也由郭青承担，郭青是永宁县街心家园商品房的所有权人，其与吴卫星签订的关于永宁县街心家园1号楼4单元401室《商品房买卖合同》属于有权处分，也符合《合同法》中合同生效的条件，据此，原审认定该商品房买卖合同有效并无不当。虽然郭青主张未收到吴卫星的购房款，但吴卫星将购房款直接交给永宁县街心家园1#商住楼工程项目经理蔡俊，郭青在得知此事后与吴卫星签订商品房买卖合同，合同签订后蔡俊给吴卫星出具了收条，该事实证明郭青同意以吴卫星交付的购房款抵付郭青应当支付蔡俊的工程款，吴卫星实际已经履行了交付购房款的义务，故郭青关于未收到购房款的主张不能成立。综上所述，郭青的上诉请求不予能成立，应予驳回。永宁县人民法院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2864元，由上诉人郭青负担。本判决为终审判决。审判长  范宁萍审判员  刘利英审判员  王文花二〇一六年九月二十二日书记员  李裕慧附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。