黑龙江省绥化农垦法院民 事 判 决 书(2016)黑8105民初286号原告：叶玉东，女，1971年11月7日出生，汉族，无业。原告：丁勇，男，1967年5月22日出生，汉族，无业。二原告共同委托诉讼代理人：张艳泽，哈尔滨市香坊区朝阳镇法律服务所法律工作者。被告：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，组织机构代码72692135-1，住所地哈尔滨市南岗区长江路380号宏洋综合楼9层1号。法定代表人：李传业，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭宝辉，黑龙江福峰律师事务所律师。被告：黑龙江省香坊实验农场，统一社会信用代码91233008132099647N，住所地哈尔滨市香坊区香福路52号。委托诉讼代理人：张瑞君，女，该农场办公室职员。原告叶玉东、丁勇与被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆房地产公司）、黑龙江省香坊实验农场（以下简称香坊农场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶玉东及二原告共同委托诉讼代理人张艳泽、被告恒隆房地产公司的委托诉讼代理人郭宝辉、被告香坊农场的委托诉讼代理人张瑞君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶玉东、丁勇向本院提出诉讼请求：1.解除二原告与被告恒隆房地产公司于2013年8月16日签订的商品房买卖合同（编号为GF-2000-0171）；2.被告恒隆房地产公司返还二原告购房款641558.00元；3.被告恒隆房地产公司按中国人民银行同期贷款利率给付原告2014年4月1日至2016年3月17日期间的利息70255.91元，此后利息按该利率标准计算至购房款全部返还之日止；4.被告香坊农场对上述债务承担连带给付责任；5.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2013年8月16日，二原告与被告恒隆房地产公司签订商品房买卖合同，约定恒隆房地产公司将位于哈尔滨市香坊区香福路农垦新城10栋1单元10层2号，使用面积为68.95平方米的房屋出售给二原告，总价款为641558.00元。此后，原告依约于2013年6月16日一次性向恒隆房地产公司交付全部购房款641558.00元。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将商品房交付给买受人。第九条约定出卖人逾期交房按照《关于2012年12月31日前购买农垦新城房产不退房的优惠政策》第六条执行。双方于2014年5月27日签订的补充协议书约定，该协议的履行由案外人黑龙江省农垦哈尔滨管理局监管执行。恒隆房地产公司保证在2014年10月31日前交房进户，如果未按时进户，应从2014年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，香坊农场为恒隆房地产公司的付款义务提供担保。如果2014年10月31日不能进户，恒隆房地产公司应在2014年10月31日向原告一次性退还购房款，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付2014年4月1日以后的利息，如恒隆房地产公司不能按期支付，由香坊农场在2014年10月31日一次性给付原告，包括房款及利息。根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延交付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。因被告恒隆房地产公司未按补充协议书约定于2014年10月31日将房屋交付给原告，原告多次找恒隆房地产公司负责人要求进户，其以种种理由推托。原告自2015年春节后与其他购房人曾多次一同到该协议监管部门黑龙江省农垦哈尔滨管理局反映情况，并提出诉求。2015年12月23日监管部门作出《信访事项复查意见书》答复已协调并督促恒隆房地产公司早日进户，若有退房意愿，请求与恒隆房地产公司协商或通过法律途径解决。被告香坊农场作为恒隆房地产公司连带责任保证人，应对恒隆房地产公司返还原告购房款及利息，承担连带给付责任。现原告诉至法院，望判如所请。被告恒隆房地产公司辩称，针对第一项诉讼请求，其认为双方签订的商品房买卖合同应依法认定无效，无需法院判决解除。该工程未取得商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出售方未取得商品房预售许可证的，所签订的商品房买卖合同无效。因主合同无效，所以在2014年5月27日所签订的补充协议作为从合同也应无效；针对第二项诉讼请求，其认为双方之间没有形成事实上的买卖关系，原告从未向其支付过购房款，因此原告无权主张返还购房款；针对第三项、第四项诉讼请求，其认为无足够法律依据，与本案二被告无关。被告香坊农场辩称，一、其同意恒隆房地产公司的答辩意见；二、三方当事人于2014年5月27日签订的协议，确认香坊农场对恒隆房地产公司退款义务提供担保。但是三方未约定保证期间，《担保法》第二十六条规定，连带责任的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满前六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和担保法规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三方未约定香坊农场提供担保的保证期间，恒隆房地产公司应支付退房款的时间为2014年10月31日，也就是主债务届满之日起六个月内即2015年4月30日前原告应要求香坊农场承担保证责任。但是原告并未在法定期限内要求香坊农场承担保证责任，香坊农场依法免除保证责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3，黑龙江省农垦哈尔滨管理局住房和城乡建设局出具的两份信访事项复查意见书的作出时间分别为2015年12月23日和2016年3月1日，其中所载明的内容亦不能反映原告在保证期间内要求香坊农场承担保证责任，故本院对此证据不予采信；原告提供的证据4，原告叶玉东分别与香坊农场场长尹东升和恒隆房地产公司董事长李传业的谈话录音，两次谈话的时间均为2016年4月6日，谈话内容未反映香坊农场认可原告曾在保证期间内要求其承担保证责任，故本院对此证据不予采信；原告提供的证据5、证据6，证人安淑文、郎秀丽分别当庭出具的证言，两位证人均系案涉楼盘的被拆迁人，与被告恒隆房地产公司及香坊农场之间均存在利害关系，且其出具的证言并无其他证据佐证，故本院不予采信；被告恒隆房地产公司提供的证据1，其与大庆市鑫森威特石油技术开发有限公司哈尔滨分公司于2013年4月19日签订的建筑材料购销合同、2013年7月16日材料款收据各一份，恒隆房地产公司无正当理由未在举证期限内向本院提供此证据，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告恒隆房地产公司因拖欠大庆市鑫森威特石油技术开发有限公司材料款，故将其开发建设的位于哈尔滨市香坊区香福路农垦新城10栋1单元10层2号的一套房屋（使用面积为68.95平方米）以641558.00元的价格折抵给该公司。该公司又将此房屋转售给原告叶玉东、丁勇。2013年6月16日，恒隆房地产公司给二原告出具收据，载明交款人为叶玉东、丁勇，金额为641558.00元，收款事由为“农垦新城10-1-1002房款抵大庆市鑫森威特石油公司”。2013年8月16日，二原告与被告恒隆房地产公司签订商品房买卖合同，约定后者将上述房屋出售给前者，价格为641558.00元，交付期限为2013年12月31日前。因恒隆房地产公司未按期交付房屋，本案三方当事人于2014年5月27日共同签订了补充协议书，约定恒隆房地产公司保证在2014年10月31日前交房进户，如逾期未进户，应从2014年4月1日起，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，香坊农场为其付款义务提供担保。如果2014年10月31日不能进户，恒隆房地产公司应在2014年10月31日向原告一次性退还房屋认购款，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付2014年4月1日以后的利息。如果恒隆房地产公司不能按期支付，则由香坊农场于2014年10月31日一次性将房屋认购款及利息给付原告。另查明，本案讼争房屋未取得商品房预售许可证明，恒隆房地产公司亦未向原告交付该房屋。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。恒隆房地产公司至今未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的商品房买卖合同为无效合同。解除合同的前提条件为合同合法有效，而案涉商品房买卖合同为无效合同，原告要求解除该合同，不符合此条件，本院不予支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告恒隆房地产公司将讼争房屋用以折抵所欠案外人材料款，应视为其已取得相应的房屋价款。原告从案外人处购得该房屋，并与恒隆房地产公司订立商品房买卖合同，以期取得房屋所有权，其本身并无过错。被告恒隆房地产公司明知该房屋未取得商品房预售许可证明仍与原告签订商品房买卖合同，导致合同无效，具有明显过错，其应按照上述法律规定赔偿原告所遭受的损失，向原告返还购房款641558.00元，并按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告2014年4月1日至2016年3月17日期间的利息69807.73元，此后利息亦按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际付清之日止。《担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案三方当事人共同签订的补充协议实质为商品房买卖合同的担保合同，因主合同商品房买卖合同无效，其作为从合同自然归于无效。各方当事人对香坊农场的保证方式和保证期间没有作出约定，其应为连带保证人，保证期间为六个月。虽然案涉保证合同为无效合同，但法律规定的保证期间仍具有相应的拘束力，债权人如在保证期间内未向保证人主张权利，保证人则不再承担无效保证的赔偿责任。三方当事人约定的主债务履行期限为2014年10月31日，原告应在2015年4月30日前向香坊农场主张权利，香坊农场才应承担无效保证的赔偿责任。而原告所提供的现有证据不能证明其在保证期间内向香坊农场主张权利，故应当免除香坊农场对无效担保合同应承担的赔偿责任。原告要求香坊农场对上述债务承担连带清偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司给付原告叶玉东、丁勇购房款641558.00元，并支付利息（2014年4月1日至2016年3月17日期间的利息为69807.73元。自2016年3月18日起以实际欠款本金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际付清之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告叶玉东、丁勇要求被告黑龙江省香坊实验农场对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求；三、驳回原告叶玉东、丁勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10918.00元，由被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  翟福生代理审判员  陈 实代理审判员  刘文文二〇一六年九月十八日书 记 员  李姝博