海口市龙华区人民法院执 行 裁 定 书(2016)琼0106执异102号异议人（被执行人）保亭岭南优质水果开发有限公司。法定代表人卢德忠。申请执行人海南元通小额货款股份有限公司。法定代表人徐元芳，董事长兼总经理。委托代理人符美玲，海南元通小额货款股份有限公司法务。委托代理人杨欢，海南瑞来律师事务所。被执行人卢德忠。被执行人曾干英。被执行人刘尚。被执行人苏林。以上三被执行人共同委托代理人卢德忠，保亭岭南优质水果开发有限公司董事长。在本院执行申请执行人海南元通小额贷款股份有限公司（以下简称元通公司）与被执行人卢德忠、曾干英、刘尚、苏林及保亭岭南优质水果开发有限公司（以下简称岭南水果公司）民间借贷纠纷一案（执行案号：（2016）琼0106执164至167号）中，异议人岭南水果公司对查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年9月20日举行了听证。现已审理终结。异议人岭南水果公司称，法院在执行元通公司与被执行人卢德忠、曾干英、刘尚、苏林及岭南水果公司民间借贷纠纷一案中，作出（2016）琼0106执字164号之一执行裁定书，查封了岭南水果公司名下办公楼及生活综合楼X幢1-3层（建筑面积4229.95平方米；产权证号：保房权证保房字第20150XXX**号）和X幢1-3层（建筑面积2592.50平方米；产权证号：保房权证保房字第20150XXX**号），房产共计6822.45平方米。根据我司委托海南立诚土地房地产评估有限公司于2015年11月12日作出《房地产抵押估计报告》（海立房字[2015]第XXX号），评估价值为27567269.04元，而相关的四个案子的总执行标的本金为400万元及利息799558.7元。所以法院的查封已严重超标的，法院只需对X幢价值10475437元的房屋进行查封就足以执行。因此，法院超标的查封的执行行为违法，我司对此提出异议，请求法院解除对上述X幢1-3层生活综合楼的查封。另，异议人作为保亭县的农业产业化重点龙头企业，法院应充分考虑公司的实际经营情况，在保障我司正常经营不受影响的情况下执行案件。本案的债权，异议人仅为担保责任人，是为公司股东承担责任。现我司的股东以公司对外担保未经股东会同意违反《公司法》第十六条的禁止性规定公司担保无效为由向海口市中级人民法院提交再审申请，案件正在受理审查。如继续超标的查封，将存在执行回转的风险。综上，异议人请求法院依法审查执行行为，解除对超出申请执行标的财产的查封和申请人银行帐户的查封。申请执行人元通公司称，异议人要求解除涉案标的中的X幢1-3层房产没有事实和法律依据。首先，异议人称法院的查封严重超出执行标的，其依据是其单方自行委托评估机构做出的房产评估价值，我方并未参与，故该评估报告确定的评估价值不能作为本案查封是否超标的的依据；其次，从评估报告的名称看，该评估是异议人为了筹借资金，将房产抵押给第三人借款而进行的，因此该报告与本案没有关联。且评估机构的注册证书显示该机构的执行有效期限至2015年6月30日，而该报告的出具时间为2015年11月12日。第三，目前本案执行标的本金已近600余万元，4倍逾期还款利息及罚息均在不断增加，所以解封任何一套都将损害我方的权益。第四，法院在执行程序中对涉案标的A、X幢土地及房屋分别进行了评估，而土地已抵押给银行，且办理了他项权登记，A、X幢房屋签订了抵押合同，但未办理他项权登记。因此对于A、B两幢房屋分摊的土地价值340.3033万元是不能作为本案执行对象的，要优先偿还给银行。且涉案房屋位置偏僻，房屋的执行时间跨度很长，且不排出两次流拍各降20%的情况出现，因此最后房屋的价值到底如何很难估计。因此，异议人要求解封X幢房产不应得到支持。最后，异议人称已提起申请再审程序，我方认为（2015）龙民二初字第1317-1320民事调解书与本案执行无关，岭南水果公司作为实际借款人，也是借款的实际使用人，且与我司签定合同的名义借款人卢德忠、曾干英是该公司三名股东中的两人，因此不存在分割公司股东利益的情况。此外，本案纠纷是调解结案，异议人明确表示承担连带清偿责任，现在提出申请再审，没有事实和法律依据。综上，为维护我司的合法权益，请法院依法驳回异议人的执行异议。本院查明，元通公司与卢德忠、曾干英、刘尚、苏林及岭南水果公司民间借贷纠纷四案，本院作出（2015）龙民二初字第1317-1320号民事调解书，确认一、四借款人卢德忠、曾干英、刘尚、苏林向元通公司于2015年12月12日前偿还借款本金共计400万元，利息共计799558.7元；二、若借款人不能按时还本付息，则需自2015年12月13日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍向元通公司支付逾期还款利息至实际还款之日；三、如借款人不能还时还本付息，岭南水果公司承担连带清偿责任；四、案件受理费64211元，减半收取32105.5元，由各借款人承担，于2015年12月12日前一次性支付给元通公司。因卢德忠、曾干英、刘尚、苏林及岭南水果公司未履行生效调解书确定的给付义务，元通公司向本院申请强制执行，执行案号为（2016）琼0106执164-167号。2016年3月7日，本院作出（2016）琼0106执164号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人岭南水果公司名下保亭县新政镇市场东北侧海南热带果蔬冷藏储运中心办公及生活综合楼X幢1至3层（建筑面积：4229.95㎡；产权证号：保房权证保房字第20150XXX**号）；二、查封被执行人岭南水果公司名下保亭县新政镇市场东北侧海南热带果蔬冷藏储运中心办公及生活综合楼X幢1至3层（建筑面积：2592.50㎡；产权证号：保房权证保房字第20150XXX**号）；三、上述房产查封期限为三年。执行过程中，本院委托海口市中级人民法院对上述房产及土地价值进行评估。海南正理房地产估价有限公司接受委托，于2016年8月16日出具（海南）正理[2016]房（估）字第776号司法技术鉴定报告，鉴定结果为上述房产中的X幢房屋建筑面积4229.95㎡，单价2618元/㎡，总价1107.4009万元；X幢房屋建筑面积2592.50㎡，单价2419元/㎡，总价627.1258万元；A、X幢所分摊国有出让土地面积9640.32㎡，单价353元/㎡，总价340.3033万元；房屋及土地合计总价为2074.8300万元。再查明，保房权证保房字第20150XXX**号、XXX房屋产权证载明，涉案综合楼A、X幢1-3层房屋的所有权人为保亭岭南优质水果开发有限公司，所有情况单独所有，登记时间为2015年11月3日，建筑面积分别为4229.95㎡和2592.50㎡。另查明，2011年1月19日，异议人与中国农业发展银行五指山市支行签订《固定资产借款合同》及《抵押合同》，约定异议人以其名下土地证号为保国用（2009）第79号61458XXX**㎡国有土地使用权作为抵押，向银行借款1400万元，并于2011年1月26日办理了他项权登记，他项权证号为保他项（2011）第01号。以上事实，有（2015）龙民二初字第1317-1320号民事调解书、（2016）琼0106执164号之一执行裁定书、司法技术鉴定报告、房屋所有权证书、国有土地使用权证、固定资产借款合同、抵押合同、他项权证、当事人陈述及听证笔录在卷为证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为查封财产是否明显超标的额，应否解除超标的额部分财产的查封。首先，异议人依据海立房字[2015]第1107号《房地产抵押估计报告》主张本院查封的财产仅X幢1-3层即可满足本案债权，而该报告是异议人单方委托的，申请执行人并未认可，且该报告已过期失效，故该报告不能作为对查封财产价值估算的依据。其次，根据本案执行依据确定的给付内容，截止到2016年9月26日，申请执行标的额约为5425158.85元（不含迟延履行金）。虽然本院执行阶段对涉案房屋及土地使用权进行了评估，其中X幢1-3层房产价值为627.1258元，已高于上述执行标的额，但异议人于2011年已将其名下61458XXXXX㎡国有土地使用权全部抵押给了农发行五指山市支行，抵押金额为1400万元，并办理了他项权登记。而本案涉案房屋分摊的国有土地使用权也包含在上述抵押范围内，故在本院执行中，需考虑抵押权人的优先受偿权。加之不动产财产在评估、拍卖、变现过程因受市场行情的影响，会存在诸多不确定因素，不动产财产变现过程还会产生一些合理的费用，且涉案债权的利息及迟延履行金均计算到实际还款之日止等等。综合考虑，为保证本案债权的实现，本案查封的财产不能认定存在明显超标的额查封，异议人关于仅保留对X幢1-3层房产查封就足以实现本案债权的主张不能成立。综上，异议人的异议理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人保亭岭南优质水果开发有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向海南省海口市中级人民法院申请复议。审判长 赵 越审判员 张琳琳审判员 林宏业二〇一六年九月二十八日书记员 江 华