北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初4083号原告：王爱荣，女，1947年5月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁丽萍，北京市隆平律师事务所律师。委托代理人：徐博，北京市法律援助中心律师。原告：刘咏新，女，1972年12月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：刘咏梅，女，1968年11月27日出生，香港居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘咏新，女，1972年12月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：刘宗铎，男，1985年10月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：姚志斗，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王意，北京市京师律师事务所律师。被告：赵洁，女，1987年1月6日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐南南，1983年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李力争，北京市中银律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住黑龙江省泰来县。原告王爱荣、刘咏新、刘咏梅与被告刘宗铎、赵洁确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，刘咏新申请追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）作为第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱荣的委托诉讼代理人袁丽萍、徐博、原告刘咏新、原告刘咏梅的委托诉讼代理人刘咏新、被告刘宗铎的委托诉讼代理人姚志斗、王意、被告赵洁及其委托诉讼代理人徐南南、李力争、第三人经纪公司的委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱荣、刘咏新、刘咏梅向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2017年1月27日就北京市朝阳区小黄庄X号院XX号楼X层X单元XXX号签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：C1427043）无效；2.二被告将北京市朝阳区小黄庄X号院XX号楼X层X单元XXX号房屋原物返还给三原告。诉讼过程中，王爱荣、刘咏新、刘咏梅增加诉讼请求：1.确认京（2017）朝不动产权第XXX号无效；2.对涉案房屋的评估费18024元由败诉方承担；3.二被告承担中国人民财产保险服务有限公司北京市分公司保险服务保费25310.25元；4.判令赵洁负责涉案房屋的还贷并解押，将涉案房屋恢复至原告名下。事实和理由：三原告系母女关系。位于北京市朝阳区小黄庄X号院XX号楼X层X单元XXX号原系由三原告共同所有，其中原告王爱荣占有该房屋份额的75%，原告刘咏新和刘咏梅各占房屋份额的12.5%。2016年6月，因急需资金周转，三原告将该XXX号房屋抵押借款，后经三原告查询，该房屋被王惠以三原告名义售与被告刘宗铎，故三原告于2016年9月1日在西城区人民法院提起诉讼，要求确认该房屋买卖合同无效，在该案诉讼中，被告刘宗铎于2016年12月5日将涉案房屋出售给被告赵洁，并于2017年1月27日就北京市朝阳区小黄庄X号院XX号楼X层X单元XXX号签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：C1427043）。西城区人民法院经审理后，于2018年11月8日下发（2016）京0102民初24888号民事判决，确认王惠代理三原告与被告刘宗铎就北京市朝阳区小黄庄X号院XX号楼X层X单元XXX号签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：C13339683）无效，现该判决业已生效。三原告认为，被告刘宗铎在诉讼期间以远远低于市价的售价将涉案房屋转手出售给被告赵洁，被告赵洁不属于善意取得，且三原告与被告刘宗铎之间的房屋买卖合同业已被人民法院确认为无效，故二被告就涉案房屋所签订的房屋买卖合同亦属于无效合同，且二被告应向三原告返还涉案房屋原物。刘宗铎辩称，不同意原告的诉讼请求，被告刘宗铎当时售房并未像原告起诉书陈述，双方通过中介签订买卖合同，约定正常市场房价交易款项，不存在低于市场价格售房，也并不认识本案被告赵洁，双方并不存在损害三原告利益的行为，请求法院驳回原告的诉讼请求，对于原告增加的诉讼请求，我们认为本案是确认合同无效之诉，确认不动产权证书不应在本案处理，其提出或增加本案的此诉讼请求无法律依据，对涉案的房屋的评估费，需要法庭调查阶段，是否是本案发生，由法院认定是否由败诉方承担，第三项保全费用如已发生，由法院认定。赵洁辩称，原告诉讼请求及理由不能成立，请求法院予以驳回。赵洁与刘宗铎之间买卖涉案房屋系通过经纪公司居间介绍以正规合法手续购买的，买卖合同是合法有效的；即便刘宗铎无权处置该涉案房屋，根据物权法第106条规定，赵洁也属于善意取得，是合法有效的。赵洁购买涉案房屋时是善意的，赵洁购买涉案房屋完全是按照市场价购买，并没有低于市场价，双方在2016年12月5日办理了网签手续，并于2017年1月17日正式签订合同并办理过户登记手续，并取得了不动产权证书，权利人为赵洁，赵洁在2016年12月28日与汇丰银行（中国）有限公司北京分行签订了房地产抵押贷款合同，银行已于2017年3月20日放款给刘宗铎，2017年4月20日赵洁开始还房贷至今，赵洁2017年1月至4月对房屋进行装修，2017年9月正式入住至今年，入住后，原告从没有找过赵洁。西城法院判决原告与刘宗铎买卖合同无效，不必然推出赵洁与刘宗铎的买卖合同无效，根据合同法规定，赵洁与刘宗铎所签合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有恶意串通，合同合法有效。对于原告增加的诉讼请求，针对第一项诉讼请求，不认可，原告起诉案由是确认合同无效纠纷，确认房产证无效是另外的法律关系，不是本案要解决的。对第二项诉讼请求不予认可，评估费我们不清楚，涉及的是上一个案件评估问题与赵洁无关。第三项诉讼请求，保全服务费，保全是否发生不清楚，费用是否发生存疑，如果发生按照法律规定进行处理。不同意原告的全部诉讼请求。经纪公司述称，刘宗铎和赵杰于2016年10月5日签署了北京市存量房屋买卖合同，约定刘宗铎将其名下位于朝阳区小黄庄路X号院XX号楼X层X单元XXX的房屋，出售给赵杰。双方于2016年12月5日办理了网签，于2017年1月11日办理了资金存管，2017年1月11日办理涉案房屋过户。2017年3月20日完成了涉案房屋的贷款的放款手续，这个交易流程就全部履行完了。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王爱荣、刘咏新、刘咏梅系母女。徐南南、赵洁系夫妻。坐落于北京市朝阳区小黄庄路X号院X号楼X层X单元X房屋（以下简称涉案房屋）系王爱荣、刘咏新、刘咏梅（以下简称三原告）按份共有，登记日期为2015年8月25日的《房屋所有权证》（X京房权证朝字第XXXX号、X京房权证朝字第XXXX号、X京房权证朝字第XXXX号）记载上述内容。2015年，刘咏新向中国建设银行股份有限公司北京长安支行（以下简称建设银行）借款，并以涉案房屋作抵押办理了不超过300万元的担保。2015年10月27日，三原告与案外人王惠经北京市方正公证处签署了公证委托书，委托王惠全权代理办理：预约还款并提前偿还银行贷款、办理注销与北京市朝阳区小黄庄路X号院XX号楼X层X单元XXX房产相关的抵押登记手续，办理房屋、土地核验、代理办理此房地产的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房地产权转移、过户等有关事宜。2016年6月10日，刘咏梅与王惠再次签署《委托书》，委托王惠代办银行还款手续、代收房款等。2016年6月20日，王爱荣、刘咏新与王惠、案外人曹奕再次签署了《委托书》，委托王惠、曹奕代为银行还款手续、代收房款等。2016年6月20日，三原告（甲方／借款人）与案外人张未（乙方／借款人）签署了《借款合同》，约定甲方向乙方借款人民币420万元，借款期限为一个月，自2016年6月20日到2016年7月19日止。借款月利率为2%，日息为月利率除以30。担保房产为北京市朝阳区小黄庄路X号院XX号楼X层X单元XXX，三原告同意将上述抵押物的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》原件及有关证明的原件交由乙方保管。同年6月21日，三原告的委托诉讼代理人刘咏新和张未的委托诉讼代理人姜凯航就上述《借款合同》办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2016年8月16日，王惠代理三原告（出卖人）与刘宗铎（买受人）就涉案房屋签署了合同编号：C1333968《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定的房屋基本情况为楼房，坐落为朝阳区小黄庄路X号院XX号楼X层X单元XXX，该房屋成交价格为人民币700万元。合同落款处三原告的签字均为王惠代签。后，刘宗铎办理了涉案房屋产权证。2016年8月23日，刘宗铎及其配偶赵琳签署《委托书》，委托案外人王振出售涉案房屋。2016年10月5日，王振以出售方刘宗铎（甲方）代理人身份与买受方赵洁（乙方）就涉案房屋交易事宜由经纪公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，成交总价为830万元，合同签订当日支付定金50万元，网签后2016年12月31日支付190万元，2017年1月15日支付272万元，拟贷款318万元。2016年10月5日，出卖方刘宗铎（甲方）、买受方赵洁（乙方）、见证方经纪公司（丙方）签订《补充协议》，约定为保证资金安全，甲乙双方未到建委进行房屋档案确权之前丙方建议定金自行交接不超过10万元，甲方同意乙方暂交定金5万元，在网签后3日内，共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙。2016年10月5日，刘宗铎（甲方）与赵洁（乙方）签订《装修款补充协议》，约定房屋成交总价款为830万元，包括房屋配套设施折价款340万元，因此出售房屋的合同价格为490万元。2016年10月5日，王振收到赵洁支付的购房款5万元2016年10月12日，赵洁向经纪公司支付了居间服务费。同日，王振收到赵洁支付的购房款4.50万元。以上款项均为徐南南账户转账付款。2016年12月6日，出卖方刘宗铎（甲方）、买受方赵洁（乙方）、见证方经纪公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方承诺，如其所申请的购房贷款未货批准或未能足额获得批准，乙方将依照甲乙丙之间签署的有关合同约定，在约定时间内以现金形式或者其他方式缴纳或补足，如有违反，按照相关约定承担违约责任。2016年12月8日，赵洁就涉案房屋买卖交易完税。2016年12月28日，借款人赵洁、徐南南与汇丰银行（中国）有限公司北京分行（以下简称汇丰银行）签订《房地产抵押贷款合同》，约定赵洁、徐南南以涉案房屋作抵押担保向汇丰银行借款303万元用于支付购买涉案房屋的部分购房款，贷款期限共计336期。汇丰银行发放了上述贷款，赵洁、徐南南逐月向汇丰银行偿还借款本息。2017年1月11日，赵洁、刘宗铎通过王振在光大银行开户的资金监管账户交易购房款金额为177万元；2017年1月16日，赵洁、刘宗铎通过王振在光大银行开户的资金监管账户交易购房款金额为2983440元。2017年1月17日，出卖人刘宗铎与买受人赵洁签订《存量房屋买卖合同》，合同编号：C1427043，约定涉案房屋成交价格为467.80万元。同日，涉案房屋的权利人登记为赵洁。2017年2月21日，涉案房屋设立抵押登记，抵押权人为汇丰银行。以上《补充协议》、《装修款补充协议》、《存量房屋买卖合同》落款处均为王振签名。涉案房屋现为赵洁使用。2016年9月1日，法院受理原告王爱荣、刘咏新、刘咏梅与被告刘宗铎、王惠确认合同无效纠纷案，案号为（2016）京0102民初24888号，王爱荣、刘咏新、刘咏梅在该案提出诉讼请求：确认2016年8月12日王惠与刘宗铎签订的存量房屋买卖合同无效。在该案审理中，王爱荣、刘咏新、刘咏梅申请对涉案房屋进行价值评估，法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称评估公司）进行了鉴定，2018年5月2日，评估公司出具《房地产评估报告》，评估结果：2016年8月12日涉案房屋的市场价值为8012172元。王爱荣、刘咏新、刘咏梅预付了鉴定费18024元。2018年11月8日，法院作出（2016）京0102民初24888号民事判决：“确认被告王惠代理原告王爱荣、刘咏新、刘咏梅（出卖人）与被告刘宗铎（买受人）就北京市朝阳区小黄庄路X号院XX号楼X层X单元XXX签署的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：C1333968）无效。”在本案诉讼中，王爱荣、刘咏新、刘咏梅、刘宗铎、赵洁均认可（2016）京0102民初24888号民事案件中形成的对涉案房屋价格的鉴定意见。本院认为，本案争议焦点为出卖人刘宗铎与买受人赵洁就涉案房屋交易签订的房屋买卖合同是否无效。王爱荣、刘咏新、刘咏梅在本案的诉讼请求为请求法院确认出卖人刘宗铎与买受人赵洁签订的合同编号：C1427043《存量房屋买卖合同》无效，而该合同属涉案房屋买卖的交易双方为办理房屋过户手续在房屋登记机关签署的合同，故应综合分析。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。关于王惠代理王爱荣、刘咏新、刘咏梅（出卖人）与刘宗铎（买受人）就涉案房屋签署的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：C1333968）的效力问题，已为生效判决确认无效，但并不必然影响刘宗铎与赵洁之间的房屋买卖合同的效力。首先，现有证据不能证明刘宗铎与赵洁签订的房屋买卖合同存在合同法第五十二条规定的合同无效之情形。其次，通过赵洁提交的证据证明，买受人赵洁在与刘宗铎签订房屋买卖合同时查验了足以使赵洁信赖刘宗铎为涉案房屋所有权人的权属证明，赵洁与刘宗铎交易涉案房屋的价款属合理价格，赵洁支付了价款、占有了涉案房屋，故交易真实，且涉案房屋所有权已经转移登记到赵洁名下，故应认定赵洁为善意，构成法律规定的善意取得。综上，对王爱荣、刘咏新、刘咏梅之确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。王爱荣、刘咏新、刘咏梅要求确认《不动产权证书》无效的诉讼请求，非民事案件审理范围，故本院在本案中不予处理。王爱荣、刘咏新、刘咏梅的其他诉讼请求涉及合同无效的法律后果，因其确认合同无效的诉讼请求未被支持，故其相应的诉讼请求，没有合法依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回王爱荣、刘咏新、刘咏梅的诉讼请求。案件受理费二万二千零八十元，由王爱荣、刘咏新、刘咏梅负担（已交纳）。诉讼财产保全申请费五千元，由王爱荣、刘咏新、刘咏梅负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇一九年十月二十二日法官助理  刘伟光书 记 员  张晓奕