福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5121号 上诉人（原审被告）：惠安恒德信房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区百崎乡白奇工业区恒德信橡塑工艺厂**办公室。 法定代表人：郭汉斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑少彬，福建瑞朗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林跃明，男，1969年2月1日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：谢桂聪，福建义全律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏秀治，女，1970年9月26日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人惠安恒德信房地产开发有限公司（以下简称恒德信公司）因与被上诉人林跃明、苏秀治商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒德信公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定诉争房屋于2018年9月25日才符合交房条件错误，进而认定计算逾期交房违约金的截止日期为2018年4月16日则是错上加错。恒德信公司于一审中提供的证据可以证明案涉工程已经于2018年3月19日通过竣工验收和消防验收，而依照《商品房买卖合同》第八条约定，案涉工程已于该日达到该条约定的实质性要件，符合交房条件。因此，恒德信公司于2018年3月19日向林跃明、苏秀治发出交房通知是符合合同约定的，应作为计算逾期交房违约金的截止日。二、根据恒德信公司提供的《天气资料分析报告》可以证明在合同签订日至合同约定交房日期间，案涉工程所在地累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风累计768天，应作为可顺延天数予以扣除。 林跃明辩称，一审判决认定诉争房屋于2018年9月25日才符合交付条件正确，但对一审判决认定的顺延天数为197天保留意见。 苏秀治未作答辩。 林跃明、苏秀治向一审法院起诉请求：判令恒德信公司立即向林跃明、苏秀治支付逾期交房违约金59064.4元(以林跃明、苏秀治已支付的全部购房款822624元为基数自2017年4月1日起至2018年4月17日止按日万分之二计算)。一审法庭辩论结束前，林跃明、苏秀治变更诉讼请求为：判令恒德信公司立即向林跃明、苏秀治支付逾期交房违约金89172.4元(以林跃明、苏秀治已支付的全部购房款822624元为基数自2017年4月1日起至2018年9月25日止按日万分之二计算)。 一审法院认定事实：恒德信公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发及物业管理。2014年10月14日，恒德信公司与林跃明、苏秀治签订编号为201410130130《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）一份,约定林跃明、苏秀治向恒德信公司购买由恒德信公司开发建设的位于泉州台商投资区××路××花园××期××号楼××号商品房。该商品房建筑面积122.35平方米，总价款822624元，采用银行按揭付款方式付款。合同第八条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2.双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第一条约定，买受人应于签订本合同时付清首期款252624元，余款570000元办理银行按揭贷款。第十六条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该房屋的交付条件为出卖人取得竣工验收备案证明文件,且该条件为该房屋交付的唯一条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限:1.遭遇不可抗力；2.遭遇自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等］；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。上述《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）签订后,林跃明、苏秀治已向恒德信公司支付了全部购房款822624元。庭审中，双方共认本案商品房已于2018年4月17日实际交付。 一审法院认为，林跃明、苏秀治提供的证据1与恒德信公司提供的证据3其中的落款日期为2018年3月19日的交房通知书内容相同，结合双方的陈述，能够认定林跃明、苏秀治收到恒德信公司发出的该份交房通知书，该通知书载明办理交房时间为2018年3月26日至2018年3月30日。恒德信公司提供的证据2中《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，结合证据5中的《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》记载的组织竣工验收的日期，能够证明恒德信公司于2017年9月15日组织勘察、设计、施工、监理单位对案涉广景•湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程进行验收。《建设工程消防验收意见书》，能够证明案涉广景•湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程于2018年3月19日经综合评定消防验收合格。恒德信公司提供的证据4，真实性可以确认，根据证据4，可以认定自本案合同签订之日即2014年10月14日至合同约定的交房之日即2017年3月31日期间，因日降雨量24毫米以上降雨及六级以上（含六级）大风导致停工天数合计197天。恒德信公司提供的证据5，能够证明案涉广景•湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程于2018年9月25日通过竣工验收备案。证据6，能够证明案涉商品房已于2018年4月17日实际交付。关于逾期交房违约金的计算问题，《合同补充协议》第十六条约定，本案商品房的交付条件为恒德信公司取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该商品房交付的唯一条件。该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。案涉广景•湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程于2018年9月25日通过竣工验收备案，此时本案商品房才符合约定的交付条件。落款日期为2018年3月19日的交房通知书，通知办理交房时间为2018年3月26日至2018年3月31日，因此时本案商品房尚不具备约定的交付条件，故恒德信公司以此份通知书为据主张履行了通知交房的义务，并主张计算逾期交房违约金的截止日期为2018年3月19日，理由不能成立，不予采纳。因双方于2018年4月17日实际交房，故逾期交房违约金应计算至实际交房的前一天即2018年4月16日。另根据《合同补充协议》第十六条约定，如遇到造成施工停止或进展缓慢的气象原因[包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等]，恒德信公司可据实予以顺延交房期限且无需承担违约责任。根据恒德信公司提供的《天气资料分析报告》及《施工日记》统计，自本案合同签订之日即2014年10月14日至合同约定的交房之日即2017年3月31日期间，《施工日记》有明确记载停工且符合约定的日降雨量超过24毫米或六级以上（含六级）大风气象原因的天数计197天，该停工天数抵作恒德信公司可顺延交房天数，即本案商品房可顺延至2017年10月16日交房，逾期交房违约金应自2017年10月17日起计算至2018年4月16日，合计182天，逾期交房违约金为29943.51元（林跃明、苏秀治已付购房款822624元×日0.0002×182天）。综上所述，林跃明、苏秀治与恒德行公司签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》），系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。林跃明、苏秀治已付清全部购房款，履行了支付购房款的义务。恒德信公司未能履行按时交付商品房的义务，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。经审查认定，恒德信公司应向林跃明、苏秀治支付逾期交房违约金的数额为29943.51元。林跃明、苏秀治请求恒德信公司支付逾期交房违约金89172.4元，予以部分支持。恒德信公司主张因天气原因可顺延交房768天，予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、惠安恒德信房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给林跃明、苏秀治逾期交房违约金29943.51元；二、驳回林跃明、苏秀治的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，恒德信公司作为甲方与林跃明、苏秀治作为乙方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十六条约定：“该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件”，该条款的内容已变更了《商品房买卖合同》第八条中关于交付条件的约定，一审判决据此认定诉争房屋于2018年9月25日通过竣工验收备案时方才符合交付条件正确。一审判决认定的顺延天数系根据恒德信公司提供的《天气资料分析报告》以及《施工日记》统计而得，《施工日记》明确记载停工且可据实顺延交房时间的日降雨量超过24毫米或六级以上（含六级）大风的天数共计197天，恒德信公司主张顺延天数为768天，与事实不符，不予采纳。 综上所述，恒德信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费549元，由惠安恒德信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年十月二十八日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。