四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1602民初3074号原告：广安市中祥物业管理有限公司，住所地广安市广安区金安大道二段80号三楼。法定代表人：杨欣，经理。原告：广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会，住所地广安市广安区环溪一巷22号。代表人：金中全，主任二原告的委托诉讼代理人：黄荣全，广安市天赐法律服务所法律工作者。被告：张波，男，生于1976年6月6日，汉族，住广安市广安区。被告：刘文丽，女，生于1983年6月6日，汉族，住广安市广安区。原告广安市中祥物业管理有限公司、广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会与被告张波、刘文丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄荣全到庭参加了诉讼，被告张波、刘文丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广安市中祥物业管理有限公司、广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付拖欠的物业管理费5276元，2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与四川省东阳房地产开发有限公司订立了《商品房买卖合同》，购买了广安市广安区某处住宅，其建筑面积为108.57平方米，约定按建筑面积每月每平方米按0.9元的标准缴纳物业管理费。但被告从2011年6月30日至2016年12月31日止，欠物业管理费5276元，经多次催收，被告对欠物业管理费的时间和金额无异议，但以其家中房顶装修被楼上住房侵蚀未得到解决为由拒不给付。2015年10月19日，四川省东阳房地产开发有限公司、广安市廉明物业管理有限公司、广安市广安区东阳滨江丽景全体业主发出《联合通告》，定于2016年1月30日广安市廉明物业管理有限公司完全退出东阳滨江丽景小区物业管理，对拖欠的物业管理费与广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会共同予以追收，此款用于小区公共利益及设施建设经费。原广安市廉明物业管理有限公司现已变更为广安市中祥物业管理有限公司。被告张波、刘文丽未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据。因被告张波、刘文丽未到庭应诉，未对证据进行质证。原告提供的证据有：1.营业执照、企业名称变更核准通知书、法定代表人身份证明书。拟证明广安市廉明物业管理有限公司企业名称经核准变更为广安市中祥物业管理有限公司，广安市廉明物业管理有限公司在2016年6月30日退出了广安市广安区东阳滨江丽景小区的物业管理，故本案原告有权对广安市廉明物业管理有限公司的原有债权享有追偿权，即原告的主体适格。2.说明。拟证明广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会于2016年6月21日成立，公章上核准的备案时间是从2015年6月29日至2020年6月28日，而在业主委员会成立之前系由开发商四川省东阳房地产开发有限公司指定的物业管理公司即本案原告在进行物业管理。3.计算机信息查询结果单。拟证明被告刘文丽和张波共有的位于广安区某处房屋的建筑面积为108.57平方米，被告主体适格。4.物业服务合同（附件7）。拟证明是物业服务合同中约定了物业服务的范围和价格的收取；物业管理费按0.9元/平方米.每月收取。5.委托管理合同。拟证明房产开发商四川东阳房地产开发有限公司委托广安市廉明物业物理有限公司对东阳滨江丽景小区进行管理并收取物业管理费；6.催欠物业管理费通知及中国邮寄快递包裹单。拟证明原告曾以中国邮寄快递包裹方式向被告张波、刘文丽寄出了书面的催欠物业管理费通知；7.联合通告。拟证明四川省东阳房地产开发有限公司、广安市廉明物业管理有限公、广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会三方对拖欠物业管理费的业主发布了联合通告，要求欠物业管理费的小区住户及时交纳，对追收的物业管理费用于小区公共设施。8.民事裁定书。拟证明2016年3月29日原告曾向法院起诉被告张波、刘文丽物业服务合同纠纷案（【2016】川16**民初1363号），后来撤回了起诉。由于被告在原告撤诉并经催收后，仍未支付物业管理费，遂再次起诉。9.本院依原告申请向广安市房产管理局调取的《商品房买卖合同》部分复印件。原告拟证明四川省东阳房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，买卖合同中含有（前期）物业服务合同；该物业服务合同与其提供的物业服务合同（附件7）内容相同，其中对物业服务范围和价格进行了约定。本院对原告提供的证据及依原告申请调取的证据进行了审查。对本案事实，本院认定如下：2009年12月21日，四川省东阳房地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买四川省东阳房地产开发有限公司开发的广安市广安区某处住宅，建筑面积108.57平方米。前期物业管理期间，出卖人依法选聘的物业管理企业为广安市廉明物业管理有限公司，资质证号。物业服务收费价格为0.9元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。物业管理企业按照第4种方式收取物业服务费，即按照月收取，买受人应当在每月1日前缴费等。2011年7月10日，四川省东阳房地产开发有限公司作为甲方与广安市廉明物业管理有限公司作为乙方签订了《委托管理合同》，合同的主要内容有：甲方将东阳滨江丽景小区委托给乙方统一管理、综合服务；委托事项包括：房屋出租、管理，房屋维修、养护；房屋档案管理；政策规定的由物业公司管理的其他事项；委托管理形式为确定管理目标、经济指标，被告独立经营责任制；委托管理期限为5年，自2011年7月10日起到2016年7月10日止。收费标准为住宅按建筑面积每月每平米0.9元标准收取；甲方不得干涉乙方依法进行的管理和经营活动，乙方在管理期间，法律规定的由甲方负责的房屋维修养护等事宜，由甲方出资、乙方负责维修等。2015年10月19日，四川省东阳房地产开发有限公司、广安市廉明物业管理有限公司、广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会发出联合通告，其主要内容有：广安市廉明物业管理有限公司定于2016年1月30日完全退出东阳滨江丽景小区物业管理。经三方代表座谈会”充分讨论，达成协议如下：一、小区业主委员会依法监督和协助物管公司对小区内公共设施进行恢复、整治；对业主（特别应对未交物业管理费的业主）反映的问题予以解决（涉及金额以各户所欠物业管理费为限），逐户落实，同时对拖欠物业管理费的少数业主做好劝说工作，加大催收力度，对拒交物业管理费的个别业主直接向法院起诉。二、在小区业主委员会的完全监督下，设立专款专用资金账户，凡在小区业委会办公室和在小区业委会协助下物管公司上门收到的款项（主要是物业管理费欠款），全部进入专款专用资金账户，然后，按照轻、重、缓、急的原则，由小区业主委员会根据项目进行，按需拔付；公共设施设备，逐项落实；家庭问题（涉及金额以各户所欠物业管理费为限），逐户落实，最后三方共同验收为止。三、从即日起，四川省东阳房地产开发有限公司不再在东阳滨江丽景项目上投入一分钱，也再在“专款专用资金”账户上拿走一分钱，公司所有债权债务依法授权予广安市廉明物业管理有限公司，在小区业主委员会的监督和协助下全权享有和承担（房屋质量终身责任制除外），并加强实施。如2016年1月30日后，公共设施和业主家庭问题还没有处理完毕，则顺延至新的物业服务公司继续实施，所需费用由专款专用资金账户支付，与新产生的物业管理费无关等。2016年6月14日，原告通过中国邮政快递包裹向被告寄出催欠物业管理费通知。同时查明，原告广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会备案核准时间为2015年6月29日至2020年6月28日，在备案核准后未与原告广安市中祥物业管理有限公司续签物业管理合同。2015年10月13日，广安市廉明物业管理有限公司企业名称变更登记为广安市中祥物业管理有限公司。2016年3月29日，本院曾受理了原告与被告物业服务合同纠纷案（【2016】川16**民初1363号）；6月15日，本院裁定准许原告撤回起诉。在本案审理过程中，原告广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会向本院提出申请放弃其诉讼请求。本院认为，被告张波、刘文丽告与四川省东阳房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效；合同对前期物业服务作了约定，双方应按约定享有权利和履行义务。合同约定了前期物业管理企业为广安市廉明物业管理有限公司，且被告购买房屋的开发商四川省东阳房地产开发有限公司与广安市廉明物业管理有限公司也签订了《委托管理合同》，故被告应当向原告广安市中祥物业管理有限公司缴纳前期物业服务费。合同约定的委托管理期限为2011年7月10日至2016年7月10日，故被告向原告广安市中祥物业管理有限公司缴纳前期物业服务费的起算时间应为2011年7月10日。被告所在的“东阳滨江丽景”业主委员会于2015年6月29日成立后，随即应与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，重新约定物业服务的权利义务，新受聘的物业服务企业才可依据合同约定向业主收取物业服务费。原告广安市中祥物业管理有限公司未提供其与原告广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会签订的物业服务合同，故其向被告收取业主委员会成立后的物业服务费缺乏依据，被告只可向原告广安市中祥物业管理有限公司缴纳业主委员会成立前即截止2015年6月29日的前期物业服务费。因此，被告向原告广安市中祥物业管理有限公司缴纳物业服务费的期间应为2011年7月10日至2015年6月28日，计1438天，按每平方米每月0.9元计算，被告应缴纳的物业服务费为4683.71元。原告广安市广安区东阳滨江丽景业主委员会放弃诉讼请求的意见，符合法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张波、刘文丽在本判决发生法律效力后五日内向原告广安市中祥物业管理有限公司支付物业服务费4683.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告广安市中祥物业管理有限公司负担5元，被告张波、刘文丽负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  杨云峰二〇一六年九月七日书记员  严浩奇