天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民二初字第1566号原告：武玲娥，女，1972年6月10日出生，汉族，住天津市南开区。委托代理人：张雪峰（原告之夫），1970年12月2日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘冬军，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司，住所地天津市津南区八里台工业园区。法定代表人：杨文杰，职务：经理。委托诉讼代理人：孙博，该公司职员。原告武玲娥与被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪峰、刘冬军和被告碧桂园公司的委托代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武玲娥向本院提出诉讼请求：1、涉案房屋由原告自行维修，维修费用33945元由被告承担；2、被告向原告赔偿自2014年9月至2016年8月24个月的房租损失60000元；3、被告按每月2500元向原告支付自2016年9月起至房屋维修完毕之日的房租；4、被告向天津市正阳供热有限公司支付原告所应支付的采暖费及滞纳金3929.55元；5、被告依据《天津碧桂园前期物业服务协议》向广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司支付原告所应支付自2015年1月至2016年5月的物业服务费及滞纳金共计5283.77元以及自2016年6月至房屋维修完毕之日止，向物业支付物业费及滞纳金；6、被告向原告赔偿协调房屋维修事宜路费损失1000元；7、本案诉讼费、鉴定费等费用全部由被告承担。事实和理由为：原、被告于2013年4月5日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告碧桂园公司开发的坐落于津南区××月庭院××商品房××套。原告于2014年9月7日收房时发现房屋存在质量问题，原告多次要求维修未果，故诉至法院。被告碧桂园公司辩称，请求法院依法驳回原告全部诉请，事实及理由为：涉案房屋经验收合格符合交付条件，并于2014年6月30日取得了竣工验收备案书，房屋在交付时不存在质量问题。且原告收房时亦未提出质量问题。2、原告收房后，亦没有对该房有质量问题进行报修。3、即使房屋交房后存在质量问题且原告进行了报修，但该问题未达到严重影响入住的程度，故原告主张损失无事实和法律依据。且由于原告主张自行维修，故再另行主张第2、3项没有依据，因为原告何时维修完毕，被告无法掌握。且原告主张的租金标准过高。对于原告的第4、5项诉请中滞纳金的部分认为无法律依据，因为该项属于扩大损失部分，是由于原告原因导致，我方不应承担。原告向本院提交如下证据：商品房买卖合同1份，证明双方权利义务约定情况。照片7张，证明房屋存在的质量问题。录音材料1份，内容为原告与被告工作人员就房屋维修事宜进行沟通。被告工作人员出具的承诺书1份，证明被告认可质量问题，但未依约完成维修义务。2015年6月12日都市报道60分栏目视频资料1份，证明被告未履行维修义务。物业服务协议1份，证明物业费标准。催费通知单1份，证明采暖费标准及逾期情况。租房合同及房租调整说明1份，证明原告房租损失。2014年至2015年采暖费发票1份、2014年至2015年违约金发票1份、2015年至2016年热能损耗补偿费发票1份、人工材料费收据1份，证明采暖费损失。天津碧桂园物业服务中心催费通知单1份，证明原告的物业费损失。视频材料1份，证明涉案房屋漏水情况。租赁费用说明1份，证明房租损失。被告对原告提交的证据1真实性无异议，证明目的不认可。对证据2真实性、关联性和证明目的均不予认可，不能体现拍摄地点和时间。对证据3不能证明是否是我方工作人员，录音不完整没头没尾，且时间无法识别。对证据4真实性无异议，证明目的不予认可，该证据只能证明2015年4月1日原告对上述问题进行了报修，不能证明该日期之前或收房之日报修的问题。对证据5真实性无异议，但只能证明原告在2015年6月12日就相关问题向电视台和相关部门进行维权，不能证明该时间之前的报修，且报修内容不完整。对证据6、7，真实性无异议，但证明目的不认可，不能证明是否实际产生，且与本案无关联性。对证据8真实性无异议，但关联性和证明目的不认可，租房合同是2006年的，租期已经十年，不具有关联性，且该合同上没有写明租金，不能证明其证明目的。对证据9取暖费发票的真实性无异议，对违约金发票的合法性、关联性不予认可。对热能损耗发票不认可，因为是否供暖由原告决定，不应由被告承担损失。对证据10的真实性无异议，但是对其关联性有异议，额外的损失不应由被告承担。对证据11、12的真实性不认可。被告碧桂园公司向本院提交如下证据：1、天津市建设工程竣工验收备案书1份、天津市新建住宅商品房准许交付使用证1份，证明涉案房屋符合交付条件，房屋在交付时不存在质量问题。2、入住登记表1份、材料移交书1份、物品签收单1份，证明原告已经正常入住，交付时房屋不存在质量问题。原告对被告提交证据1真实性无异议，但认为该证据只能证明被告向相关行政机关提出申请，行政机关予以审核通过，不能证明被告交付的房屋不存在质量问题。原告对被告提交的证据2真实性无异议，但无法证明房屋不存在质量问题，且依据双方签订的合同，原告没有拒绝收房的能力。本院经认证分析，原告提交的证据1、4、5及被告提交的证据1、2均符合证据的客观性、合法性、关联性，对其证明效力，本院予以确认。原告提交的证据2结合本院现场勘查情况，真实性予以确认。原告提交的证据3无法确定系被告处工作人员录音，对其证明效力不予确认。原告提交的证据6、7、9、10、11真实性予以确认。原告提交的证据8、12系原告单方提供证据，无房管部门备案信息予以佐证，对其证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告与被告于2013年4月5日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告碧桂园公司）开发的坐落于津南区××以南××月××11-1-1203房屋一套，面积为93.27平方米，价格为620836元。该合同第三条约定，甲方应于2014年8月30日前交付房屋，第八条约定，在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修责任。合同签订后，原告按约交付被告购房款。2014年6月30日，被告取得了本案涉及房屋的《竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2014年9月7日原告办理收房手续。2015年4月1日，被告处工作人员刘洪向原告出具承诺书，载明原告房屋存在：卧室飘窗处墙面开裂、飘窗石材有划痕、卫生间马桶缺失、厨房卫生间过门石不平、卫生间顶棚漏水、洗衣间包管墙面不直、厨房墙砖空鼓、厨房水龙头缺失、厨房缺面板、厨房地砖不平、次卧玻璃划痕、储藏间地板不平、入门锁更换共13项问题，并载明以上问题工期15天内完成。2015年6月12日，天津电视台“都市报道60分”栏目曾对原告涉案房屋问题进行采访报道，该栏目视频资料中被告处工作人员同意对原告房屋存在问题进行维修。2015年12月1日，本院至涉案房屋处依法勘验，发现房屋存在如下问题：房屋墙面存在色差、客厅过门石有裂缝、客厅左侧墙角有空鼓、厨房和卫生间过门石不平、卫生间右前角天花板返潮脱皮、卫生间瓷砖空鼓、卫生间马桶缺失、主卧窗台石有划痕、主卧地板起鼓、主卧门框装饰条开胶、主卧开关面板收口不严、客厅右侧踢脚线空鼓开口、厨房门口右侧墙面污染、厨房地砖不平、厨房瓷砖空鼓、厨房顶棚浸水、功能阳台石膏板不平、功能阳台踢脚线接口不严、厨房墙砖空鼓、厨房水龙头缺失、燃气管道包口尺寸不合适、厨房过门石不平、次卧窗户玻璃划痕、储藏间踢脚线不顺直、防盗门无法反锁。被告处工程师范学奇到场，并陈述原告报修过，但对于原告保修的问题都进行了维修，原告没有报修的被告工作人员发现的问题也进行了维修，而且对于维修事项均有台账记录。案件审理过程中，原告申请我院委托相关机构对于原告房屋的维修费用进行鉴定，2016年7月15日，天津元旭工程咨询管理有限公司出具鉴定意见：维修预算造价为33945元。原告支出鉴定费6000元。后被告申请鉴定人员出庭接受质询。本庭依法宣天津元旭工程咨询管理有限公司工程师吕明远、梁晓东到庭，二人陈述鉴定事项是根据法院委托、当事人申请和现场勘查情况作出的，该案所做的是维修费用的鉴定，并非原因鉴定。鉴定事项中的“用原规格材料”指的是按照原样重新置换，鉴定事项中墙面涂料色差，依据鉴定规范，需要重新粉刷所有墙面。另查明，原告房屋物业费标准为每月186.6元，天津碧桂园物业服务中心曾向原告发出催费通知，载明原告欠缴2015年1月至2016年5月物业费3172.2元、滞纳金211.57元。2014年12月11日，天津市正阳供热有限公司向原告发出缴费通知单。2016年2月16日，原告向该公司缴纳2014至2015年度取暖费1916.75元、违约金1579.4元，并缴纳2015至2016年度热能补偿费383.4元。庭审中，被告认为原告在收房时未提出维修事项，在收房后的报修，被告依约履行了维修义务，被告认为原告未能够提出证据证实涉案房屋存在影响原告入住的情形，故认为原告主张的租房损失、物业费、暖气费及路费无法律依据。对于鉴定意见书，不能作为本案赔偿依据，且认为鉴定书中的事项，已经过保修期。原告认为被告多次对原告房屋进行维修，但未修复合格，且产生的采暖费、滞纳金等合理费用应由被告承担。案件审理过程中，原告将诉请4变更为被告赔偿原告采暖费及滞纳金3929.55元，原告将诉请5变更为被告赔偿原告自2015年1月至2016年5月的物业服务费及滞纳金共计5283.77元以及自2016年6月至房屋维修完毕之日止的物业费及滞纳金。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》合法、有效，双方应按照该合同的约定履行义务和享受权利。原告依约向被告缴纳了购房款，被告亦应当向原告交付质量合格的房屋。关于被告是否应当支付原告维修费33945元。原告主张于2014年9月7日收房之日即提出房屋质量问题，但对此并未提交证据予以证实，本院不予采纳。2015年4月1日，被告处工作人员承诺原告对所列房屋质量问题予以维修，故本院认为原告提出维修事宜的时间宜认定为2015年4月1日。由于《住宅质量保证书》约定，复合地板的保修期为6个月，原告未能够提交证据证实在2015年3月7日前提出该项维修请求事项，故对于该项维修费用，本院不予支持。被告认可收房后的维修事项有台账予以记录，但经法庭多次提示，均未向法庭提交该证据，对此应当承担不利的法律后果。由于原告办理收房手续后并未实际入住该房屋，且一直对于房屋存在的质量问题采取各种方式与被告交涉，结合被告工作人员所出具的承诺书，本院认定原告所提出的各项维修事项均为涉案房屋存在的质量问题，被告应当承担保修义务，故对于被告主张鉴定意见书仅是维修费用的鉴定，并非损失原因的鉴定，不予采纳。综上，被告应当支付原告房屋维修费用31282元。关于被告是否应向原告赔偿自2014年9月1日至2016年8月31日24个月的房租损失60000元，综合考虑原告房屋存在的上述质量问题，确实存在有影响居住的维修事项，原告该项损失应当参照津南区2014年房屋指导租金八里台板块高层13元/月/平方米计算，该项应为29100元。关于被告是否应当按照每月2500元向原告支付自2016年9月至房屋维修完毕之日的房租，由于庭审中，双方均认可维修工期为1个月，故被告应当依法向原告支付维修期间的租金，标准应当参照津南区2014年房屋指导租金八里台板块高层13元/月/平方米计算为1212元。关于被告是否应当赔偿原告采暖费、物业费及滞纳金损失。由于原告收房后无法居住使用房屋，因此采暖费及物业费是原告必然产生的损失，该项应由被告予以赔偿。其中2014-2015年度取暖费为1916.75元、2015-2016年度报停费为383.4元、2015年1月-2016年5月物业费为3172.2元，共计5472.35元。原告主张的暖气费及物业费滞纳金损失并非本案直接损失，对于原告主张被告赔偿的请求，本院不予支持。原告另主张的2016年6月至维修完毕之日的物业费损失，由于该项费用原告尚未缴纳，损失尚未实际产生，故本院不予支持。被告是否应当向原告赔偿协调房屋维修事宜路费损失1000元，对于该项损失，原告并未提交相关证据予以证实，故本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百五十七条之规定，判决如下：一、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内给付原告武玲娥维修费用31282元和鉴定费6000元，共计37282元。二、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内给付原告武玲娥租金损失30312元。三、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内给付原告武玲娥物业费、暖气费损失5472.35元。四、驳回原告武玲娥的其他诉讼请求。案件受理费757元，由被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 侯 敬二〇一六年九月二十六日书 记 员 单重庆