贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔05民终1740号上诉人（原审原告，反诉被告)胡贵林，男，1971年10月21日生，仡佬族，居民，住贵州省织金县。委托代理人林跃文，贵州施仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告)织金黔丰圣房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县城关镇北门小区沿河路。法定代表人李光柒，该公司董事长。上诉人胡贵林与被上诉人织金黔丰圣房地产开发有限责任公司（以下简称黔丰圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，胡贵林不服贵州省织金县人民法院于2016年5月12日作出的（2016）黔0524民初751号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2014年12月31日，原、被告签订了《商铺买卖合同》，约定：被告将其开发的位于织金县官塘桥的桐兴苑一楼600平方米门面（具体位置为甲方平面图上黄线标注范围）出卖给原告，单价为5000元/平方米，总价款为300万元，被告应在办理预售许可证后及时将双方所签合同交房屋登记机关备案，并于合同签订后一年内将经综合验收合格的门面交付原告，逾期一日，按门面价款总额的千分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款。被告办理商品房预售许可证后，却拒不将双方所签合同提交房屋登记机关备案；合同约定的交房期满，被告既不能交付门面，也不向原告支付违约金。被告的行为，已违反合同约定，损害了原告的合法权益。现特诉请人民法院判令：1、被告履行原、被告双方签订的《商铺买卖合同》提交房产登记机关备案的义务；2、被告从2016年1月1日起按每日6000元（已付房款300万元的千分之二）的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告交付房屋为止；3、本案诉讼费由被告承担。反诉原告黔丰圣公司反诉称：2014年12月31日我公司因资金困难向原告借款，但基于原告的要求，双方将本应签订的借款合同签成了《商铺买卖合同》。合同签订后，我公司支付了原告两个月的利息共计30万元。之后因资金周转困难，未再支付。2015年我公司因经营问题，对外负债高达2.8亿元，以致桐兴苑项目瘫痪。348名债权人为保证其合法权益，为确保公司开发的桐兴苑项目不成烂尾楼，在有关部门的协调下组成了债权人委员会及债权人自救组织，由债权人组织筹措资金继续施工以完成项目，从而偿还我公司所欠债权人的巨额债务，现虽桐兴苑项目在我公司名下，但项目的实际出资修建人及权利主体均系三百多名债权人，而非我公司，本案争议的商铺我公司已经不再具有所有权及处置权，《商铺买卖合同》客观上已经无法继续履行，依法应予解除。故请求法院依法判决：1、驳回原告的全部诉讼请求，并解除原告与被告于2014年12月31日签订的《商铺买卖合同》；2、本案本诉及反诉诉讼费用由原告承担。原审查明：2014年12月31日，被告作为甲方，原告作为乙方签订了《商铺买卖合同》，约定：甲方出卖给乙方的门面系位于织××县官××桥××楼600平方米门面,具体位置见双方在甲方提供的平面图上用红线标注的范围;双方以套内面积计价,每平方米5000元，600平方米门面共300万元;甲方于本协议签订之日起一年内将经过综合验收合格的门面交付乙方，每逾期一日，甲方按已付款总额的千分之二向乙方承担违约责任，逾期超过一年的，乙方除有权要求甲方对逾期部分承担按日违约金外，并可解除合同，要求甲方双倍退回房款；乙方在办理预售登记许可后，及时将本协议提交登记部门备案。合同签订后，原告按约于2014年12月31日支付150万元房款，2015年1月9日支付了150万元，被告向原告分别出具了收据。2015年由于被告负债金额巨大，资不抵债，桐兴苑项目未再继续修建。同年被告的债权人为了降低损失，成立桐兴苑项目债权自救小组，经自救小组商讨，决定对被告在织金官塘桥开发的桐兴苑项目进行自救，自筹了资金继续修建桐兴苑。2015年7月31日，被告取得商品房预售许可证。原审认为：被告在开发建设桐兴苑的过程中，因资不抵债而致使工程停工，被告的债权人为了减少自己的损失，成立了桐兴苑项目债权自救小组，自救小组自筹资金对桐兴苑继续修建。根据本案实际，虽原告与被告签订了《商铺买卖合同》，由于被告资不抵债客观上现已不能按合同履行登记备案手续，故原告要求被告履行此义务本院不予支持；被告要求解除双方签订的《商铺买卖合同》的反诉请求，因被告现已不能履行合同，其反诉请求符合法律的规定，本院予以采纳，但由于该案系被告违约所致，故反诉费应由被告负担；原告主张的违约金，虽合同约定解除合同时应双倍退回房款，但违约金系以弥补损失为目的，根据本案实际，其违约金计算方式应以原告主张的中国人民银行一至三年期贷款基准利率的1.3倍计算；被告主张原、被告之间名为买卖关系实为借贷关系，因被告未向本院提供事实依据予以证明，对该主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告胡贵林与被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司于2014年12月31日签订的《商铺买卖合同》；二、由被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内退还原告胡贵林支付的购房款3000000元并按中国人民银行一至三年同期同类贷款基准利率的1.3倍计算支付违约损失（其中以1500000为基数计算自2014年12月31日起至偿付之日止，以1500000为基数计算自2015年1月9日起至偿付之日止）；三、驳回原告胡贵林要求被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司履行将《商铺买卖合同》提交房产登记机关办理登记备案的本诉。本诉案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告胡贵林负担500元，被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司负担3300元；案件反诉费30080元，减半收取15040元，由被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司承担。胡贵林不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决改判支持上诉人一审诉请，驳回被上诉人的反诉请求，全部诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实和适用法律错误。本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除事由，一审法院认定被上诉人客观上不能按照合同履行登记备案手续有悖于客观实际，上诉人购买的商铺是已建好的现房，合同标的物客观存在，被上诉人也取得了商品房预售许可，被上诉人按照合同约定履行登记备案手续的条件已成就，被上诉人没有申请破产保护的情况下，上诉人对被上诉人的债权不属于破产债权，资不抵债不能成为被上诉人拒绝履行合同义务的理由。上诉人购买的商铺属于特定物之债，被上诉人有义务且有能力完成备案登记和履行交付义务。债权人自救小组的存在不应成为上诉人合同权利行使的障碍。本案交易房产的建成及被上诉人处分房产给上诉人均是在自救小组成立之前，不能以自救小组对被上诉人的债权对抗上诉人对被上诉人的债权。一审法院未查清自救小组与被上诉人关系的情况下所作的判决错误。一审法院从所谓348个自救小组成员的利益出发，从维护社会稳定的利益角度出发，牺牲了上诉人的个人利益，不符合法律的公平正义。被上诉人未予答辩。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：涉案合同是否存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除事由,即被上诉人能否单方解除涉案合同。本院认为：涉案合同是否存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除事由,即被上诉人能否单方解除涉案合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案中被上诉人因负债金额巨大导致涉案的桐兴苑项目未再继续修建，其债权人成立桐兴苑项目债权自救小组自筹了资金继续修建桐兴苑项目，则双方当事人的房屋买卖合同已实际不能履行导致不能实现双方合同目的，符合合同的法定解除条件，被上诉人在本案一审反诉请求解除涉案合同合法，一审法院予以支持正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人胡贵林负担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 朱 莉审判员 唐 琳二〇一六年九月十三日书记员 谢贤聪