河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀96民终126号 上诉人（原审被告）：张大群，男，1963年11月26日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：王辉，河北辅仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱大成，男，1963年10月8日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：朱英锋，河北永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程刚，河北达公律师事务所律师。 原审第三人：北京建工集团有限责任公司，住北京市西城区广莲路1号。 法定代表人：樊军。 上诉人张大群因与被上诉人朱大成房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省容城县人民法院（2018）冀0629民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张大群上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定事实不清，表述前后矛盾。原审判决并没有理清双方当事人之间的关系；一审判决本院认为部分与被上诉人陈述相矛盾；本案基础的法律关系是民间借贷，双方签署的房屋买卖协议以及房屋租赁协议均是虚假的，房屋买卖根本不是双方当事人真实的意思表示。涉案房子是上诉人全家唯一的居住生活用房，其一直居住在此，从来没有交付过任何人。被上诉人在上诉人一次不能回购房屋的期限届满后又继续重新约定回购期限，此行为显然不符合常理。2012年间容城县及上诉人同面积同地段的房屋租金只有1.2万元左右，而上诉人的租金高达9万元，然后又从9万元直降至3万元。这样的大幅度直降说明租赁的不真实性。2.原判决适用法律错误。本案应当适用的法律为最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。 被上诉人朱大成答辩称，1.一审法院认定双方签订的房屋买卖协议有效，基于该协议形成的债务转移及房屋租赁协议亦真实有效，事实认定清楚。2.一审法院适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。 原审第三人北京建工集团有限责任公司（提交书面意见）述称：其收到追加其单位为本案第三人参加诉讼的案件材料后，第一时间指派专人跟进负责该案件，联系当年有关人员、向有可能了解涉案工程的人员了解情况、查阅档案资料等，以希望能够协助查清该案的案情事实。但因年代久远、人员更迭等原因，在其单位穷尽一切可以了解、搜集该案件情况的方法后，依然没有找到涉案工程的资料。截止目前，其单位无法确定涉案工程项目是否与其有关，也无法提供涉案工程项目的材料。同时，其单位认为，朱大成将其单位列为本案第三人所请求的事实与朱大成的诉求无直接关联。 朱大成向一审法院起诉请求：1.判决张大群给付朱大成房屋租金24万元；2.判决张大群赔偿朱大成经济损失10万元；3.张大群承担诉讼费用。2018年11月30日朱大成增加诉讼请求，将诉讼请求第二项增加为：判决张大群赔偿朱大成经济损失12万元。 一审法院经审理认定事实如下：2012年10月8日张大群与朱大成签订《房屋买卖合同》。张大群将位于容城县关商贸城的房产（金容金街170号）一套卖给朱大成。建筑面积113.392平方米，总价款427000元。张大群与朱大成未办理房屋过户手续。房屋买卖合同第八条约定：1.在三年之内张大群如需将房产回购，朱大成自愿按原买价427000元卖给张大群；2.因张大群生活需要仍需要该房产，且张大群愿以每年玖万元租金继续租用该房产，朱大成同意，年租金每年10月8日交付。2012年10月8日至2013年10月8日的租金张大群已经交给朱大成。2016年5月10日，张大群与朱大成就房屋问题及其他问题另达成《协议书》，朱大成同意被告从2015年10月9日开始再租用该房屋两年，年租金降为3万元，租期内张大群仍可按原价赎回该房产。张大群从2014年开始并未给付过朱大成房屋租金。上述事实由《购房合同》、《房屋买卖合同》、2016年5月10日《协议书》、2016年5月10日证明及朱大成委托诉讼代理人当庭陈述予以证实。一审法院认为，张大群与朱大成双方之间基于债权债务关系，张大群将位于容城县折抵借款427000元，系双方自愿行为。张大群与朱大成之间签订的房屋买卖协议内容实际是以房抵债协议，该协议没有违反法律规定，应受法律保护。因该协议并非买卖房屋，张大群未办理产权证，不影响该协议的效力。基于该协议而产生的债务转移及房屋租赁协议也合法有效。且双方在约定时间内张大群可以按照427000元回购该房产,但约定时间过后,张大群亦未提出回购该房产。故张大群应给付拖欠朱大成的租金24万元。关于朱大成请求判决张大群赔偿朱大成经济损失12万元诉请，该诉请系2017年10月7日至立案之日即2018年9月7日实际占用期间的损失，合计11个月，因双方并未约定新的租金数额，应以第二次房屋租赁价格为准，应为27500元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：“一、被告张大群于本判决生效之日起十日内给付原告朱大成租金240000元。二、被告张大群于本判决生效之日起十日内给付原告朱大成损失27500元。三、驳回原告朱大成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元、保全费2220元均由被告张大群负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。另查明，朱大成与张大群之间存在借贷关系，因为未能偿还到期债务，双方之间签订了《房屋买卖合同》，在合同中存在房屋回购及房屋租赁条款。 本院认为，虽然本案的案由是房屋租赁合同纠纷，但是本案的实质问题是朱大成与张大群之间是借贷关系还是商品房买卖关系，双方之间的商品房买卖合同有效与否，决定了租赁合同条款是否有效。双方对存在借贷关系这一事实均无异议，均认可是因债务到期未能偿还故签订了《房屋买卖合同》。从该合同约定的内容看，与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而且没有约定付款期限，直接写明在合同签订当日已交清房款，在合同中还约定了回购期限与回购价格。在合同中，双方还约定了租赁条款，租赁价格每年9万元，远远高于当地同等地段同等面积的房屋租赁费用。故从合同约定的内容看，不能认定双方对终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系已经达成合意。朱大成与张大群之间签订房屋买卖合同的目的，是为了担保债务的履行。对回购期限的约定应视为双方对债务履行期限的约定。朱大成给付租赁费的请求，隐含的内容是取得房屋所有权的主张，违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，符合流质契约特征，属于无效协议，本院不予支持。 综上，一审判决双方之间的房屋买卖合同有效应受法律保护，并且基于该合同产生的房屋租赁协议也有效，进而做出要求张大群给付朱大成房屋租赁费的判决，认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正，并驳回朱大成的诉讼请求。朱大成可就其债权的实现另寻途径解决。 综上所述，张大群的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省容城县人民法院（2018）冀0629民初855号民事判决； 二、驳回朱大成一审诉讼请求。 一审案件受理费6700元、保全费2220元均由朱大成负担；二审案件受理费5312.5元，由朱大成负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓梅 审判员  曲 刚 审判员  张旭东 二〇一九年十月二十一日 书记员  陈 飞