福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初8983号 原告：泉州市新城物业管理有限公司，统一社会信用代码91350503555055005X，住所地泉州市丰泽区宝洲路中段浦西万达广场超高层住宅**住**楼**。 法定代表人：高少峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高英辉、戴雪花，福建学行律师事务所律师。 被告：叶剑辉，男，1985年10月26日出生，汉族，住福建省松溪县。 原告泉州市新城物业管理有限公司（以下简称新城物业公司）与被告叶剑辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城物业公司的委托诉讼代理人高英辉，被告叶剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理服务费5737.9元（自2016年1月起至2019年7月止），滞纳金3787元（计至2019年7月31日止），公摊费用1308.9元（自2015年1月起至2019年4月止），合计10833.8元；2.被告支付原告为实现本案债权而支付的律师费1000元。事实和理由：被告向福建省泉州市莲花房地产开发有限公司（下称莲花房地产公司）购买了晋江市池店镇池峰路莲花怡景新加坡城小区5栋1107室，住房建筑面积为88.96平方米。2012年6月30日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定：原告系莲花房地产公司委托的前期物业服务企业；高层住宅（带电梯）物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计收，公共水电分摊按实际发生计收；物业服务费按季度收取，收费时间为每季度第一个月的5日前；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告可请求被告从次月首日起每天按欠费总额的1‰加付滞纳金，并且约定原告通过法律诉讼程序进行催交，由此发生的费用如函寄费、公告费、律师费等相关费用一律由被告承担等条款。2013年11月8日，被告与莲花房地产公司交接楼房，即日起原告就开始为被告提供物业服务。在原告为被告提供物业管理服务期间，被告未履行《前期物业服务协议》的约定，无故拖延缴纳物业管理服务费用，已构成违约。 被告叶剑辉辩称，1.原告提供的物业管理服务质量差，未达到《前期物业服务协议》约定的标准；2.新城物业公司对于公摊水电费电费一直未提供明细进行公示；3.2017年11月，业主大会对关于“是否续聘新城物业”进行投票表决，其中同意续聘新城物业的投票只有158票，占总投票数的9.46%，最终表决结果为“新城业委会不与泉州市新城物业管理有限公司续签服务合同”。故2018年1月至今，新城物业公司未与业主签订有效的服务合同。 在审理过程中，双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认： 1.被告向莲花房地产公司购买了晋江市池店镇池峰路莲花怡景新加坡城小区5栋1107室，住房建筑面积为88.96平方米。 2.2012年6月30日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》。 3.被告自2016年1月起停止向原告缴纳物业管理费、自2015年1月起停止缴纳相关的公摊费用。 以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、承诺书、入伙流程表、楼宇交接书等证据证明。 双方当事人争议的主要焦点：1.原告是否按《前期物业服务协议》的标准为被告提供的物业管理服务？2.原告主张的公摊水电费用是否合理有据？对于有争议的证据和事实，本院认定如下。 原告为证明其主张提供如下证据：1.公摊费用明细1份，欲证明被告拖欠公摊费用情况；2.缴费通知单、律师函邮寄证明1份，欲证明原告因被告拖欠物业费向被告发缴费通知单催促支付费用的事实；3.委托代理合同及发票各一份，欲证明原告为主张本案债权，委托律师并支付律师费的事实。 被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议。 被告为证明其主张提供如下证据：1.聊天记录1份，(来源于业主总群）、照片2张(来源于业主总群里，未提供原始载体），证明物业管理不善，主墙体开窗，经业主反映后依旧未尽应尽的义务；2.业主大会表决公告照片1份（来源于业主群，未提供原始载体），证明新加坡城业主大会作出不与新城物业续签服务合同的表决结果；3.业委会物业交流群的微信聊天记录1份，证明业委会提出物业未做到位的证据；4.照片8张（来源于业主群，未提供原始载体），证明玻璃损坏未及时修理，新城物业管理存在安全问题；5.照片8张（来源于业主群，未提供原始载体），以证明新城物业管理下小区存在脏乱问题；6.微信聊天记录1份（来源于业主总群，无原始载体）、照片1张（来源于业主群，未提供原始载体），证明业主反映新城物业电动车停地下车库电池被盗，物业不作为，叫业主自行报警，监控室、摄像头不能用；7.微信聊天记录1份（来源于业主群，无原始载体），证明业主反映小区门禁形同虚设，发广告的都可以随便进来；8.照片3张（来源于业主群，未提供原始载体），证明保安安检不严，玩手机；9.照片5张（来源于业主群，未提供原始载体），证明物业管理下小区卫生状况差，垃圾不及时清理；10.微信聊天记录1份（来源于其他业主与物业公司工作人员的聊天记录，未提供原始载体），证明物业工作人员回复业主毫无服务意识。 原告质证认为，被告提供的证据均无原始载体核对，对被告提供的证据真实性、合法性、关联性均有异议。 本院认为，原告提供的证据1-3，被告对真实性均不持异议，可以证明原告主张的待证事实，本院予以采信。被告提供的聊天记录及照片，均无原件核对，真实性存疑，本院不予采信。被告主张原告提供的物业服务达不到《前期物业服务协议》的标准，但未能提供确实充分的证据予以证明，不予采信。被告庭审抗辩原告公示的公摊水电费未提供相应的计算依据，但被告在原告采取现有方式公示公摊费用长达数年的时间内均未提出异议，庭审中也对原告提供的证据公摊费用明细表不持有异议，故被告的该抗辩不足以拒付公摊水电费。被告主张自2018年1月起，业委会通过了新城业委会不与原告续签服务合同的表决内容，但未能提供确实充分的证据予以证明，不予采信。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定： 原告系晋江市池店镇池峰路新加坡城小区的前期物业服务企业。2012年6月30日，被告向莲花房地产公司购买了晋江市池店镇池峰路新加坡城小区5栋1107室，住房建筑面积为88.96平方米。同日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定：高层住宅（带电梯）物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计收，公共水电分摊按实际发生计收；物业服务费按季度收取，收费时间为每季度第一个月的5日前；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告可请求被告从次月首日起每天按欠费总额的1‰加付滞纳金，同时约定原告通过法律诉讼程序进行催交，所发生的费用如函寄费、公告费、律师费等相关费用一律由两被告承担等条款。合同签订后，被告于2013年11月8日与莲花房地产公司交接楼房。原告自2013年11月8日起就开始为被告提供物业服务。之后，被告自2016年1月起就未按《前期物业服务协议》的约定交纳物业服务，至今尚欠原告物业管理费5737.9元（自2016年1月起至2019年7月止）、公摊费公摊费用1308.9元（自2015年1月起至2019年4月止）及相应的滞纳金。 本院认为，原告新城物业公司与被告叶剑辉之间的物业服务合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告叶剑辉作为业主拖欠原告的物业管理费、水电公摊费用，事实清楚，证据充分，应依法予以清偿。现原告请求被告支付自2016年1月起至2019年7月止的物业管理费5737.9元、自2015年1月起至2019年4月止的水电公摊费用1308.9元，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告叶剑辉未能按时支付物业费用，原告新城物业公司有权主张被告支付相应的违约金。对违约金部分原告新城物业公司未能提供其实际经济损失的证明，结合本案物业合同系格式合同考量，双方约定违约金每天按欠费总额的1‰加付滞纳金偏高，本院酌定违约金每日按欠费总额的0.5‰计算加付滞纳金，即被告应支付原告滞纳金1893.5元。原告请求被告支付因主张本案债权所支付的律师费1000元，鉴于律师费并非原告实现债权的必要支出，结合合同的履行情况，本院酌情调整为被告应支付原告因主张本案债权所支付的律师费500元。被告叶剑辉的抗辩，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告叶剑辉应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市新城物业管理有限公司自2016年1月起至2019年7月止的物业管理费5737.9元、2015年1月起至2019年4月止的水电公摊费用1308.9元、滞纳金1893.5元（计至2019年7月31日止，每日按欠费总额的0.5‰计算加付滞纳金）及律师费500元，合计9440.3元； 二、驳回原告泉州市新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费96元，减半收取为48元，由原告泉州市新城物业管理有限公司负担23元，被告叶剑辉负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈艺婷 （） 二〇一九年十月十一日 书记员  蔡小丹 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。