陕西省南郑县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0721民初1105号原告梁丽，女，汉族。委托代理人马建宏，南郑县148法律服务所法律工作者。被告南郑益丰房地产开发有限责任公司。住所地：南郑县大河坎镇艺苑北路。法定代表人张泽贵，该公司总经理。委托代理人吴兴红，该公司法律顾问。原告梁丽诉被告南郑益丰房地产开发有限责任公司(以下简称益丰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人和被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月初，被告南郑益丰房地产开发有限责任公司委托熟人与原告洽谈，承诺将大河坎镇汉城“汉食坊”商业街AC栋1层9号和10号商铺以优惠价格出卖给原告。2010年12月8日，原、被告双方签订了编号为【14】的《【汉食坊】商铺内部认购书》和编号为【15】的《【汉食坊】商铺内部认购书》，认购书签订之日，原告按照认购书的约定，一次性向被告益丰公司缴纳80%的购房款80万元，被告益丰公司接收了房款并向原告出具了《收款收据》。自被告益丰公司接受原告购房款后，却迟迟没有向原告交付房屋，原告经常催促，被告益丰公司均借故未予交付。2015年11月份，原告再次找被告益丰公司，要求其立即交付已购的9号、10号商铺，被告益丰公司售房部工作人员告知原告，该两间商铺所在一层整体已经卖给第三人，无法履行向原告交付9号、10号商铺的义务。后经原告多次与被告益丰公司协商，就合同解除后的损失赔偿问题无法达成一致意见，故原告向人民法院起诉，起诉前经调查，被告益丰公司早于2014年12月17日向香港东亚银行西安分行贷款时已将“汉食坊”商业街AC一层整体抵押，并办理了抵押登记。综上所述，原、被告签订的商品房认购协议，约定了商品房的基本情况、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间，具备商品房买卖合同的形式要件，同时原告依约缴纳了约定的房款，被告益丰公司接受，具备商品房买卖合同的实质要件，双方所签认购协议依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第5条之规定，应当属于商品房买卖合同，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第8条第1项之规定，诉请依法解除原、被告于2010年12月8日签订的汉食坊商业街AC栋一层9号房和AC栋一层10号房两间商铺的两份《【汉食坊】商铺内部认购书》;判令被告益丰公司返还原告已付购房款80万元、承担已交房款利息23.6万元、赔偿原告可得利益即租赁费损失25万元、并承担已付房款一倍即80万元赔偿责任。合计2086000.00元。被告辩称：原、被告双方签订商铺内部认购书后，原告按照认购书的约定，向被告益丰公司缴纳80%的购房款80万元，被告益丰公司收款后向原告出具了《收款收据》。2014年12月17日被告益丰公司向香港东亚银行西安分行贷款时已将“汉食坊”商业街AC一层整体抵押，并办理了抵押登记。导致无法向原告交付房屋。现原告要求解除合同，我们会退还房款，并在合理的尺度内赔偿原告的损失；对原告要求被告益丰公司支付一倍房款的违约责任，因原、被告双方签订的是商铺内部认购书，并非商品房买卖合同，且该内部认购书并不符合商品房买卖合同的实质要件，因此，原告要求被告益丰公司赔偿已付房款一倍的请求不符合法律规定，应当予以驳回。经审理查明：原告梁丽和被告益丰公司于2010年12月8日签订了被告益丰公司在南郑县大河坎镇店子街村开发的汉食坊商业街AC栋一层9号和AC栋一层10号两间商铺的两份《【汉食坊】商铺内部认购书》，认购书约定每间商铺建筑面积54平方米，每平方米单价8800元，认购书签订之日原告梁丽付清两间商铺的全部房款的80%即80万元。认购书签订的当日，原告梁丽向被告益丰公司交付了两间商铺的房款80万元，被告益丰公司收款后，给原告梁丽出具了收款收据。由于该商铺是被告益丰公司正在建设的项目，认购书未确定具体交房时间，只写明甲方(即被告益丰公司)通知乙方(即原告梁丽)签署正式购房合同时，乙方须在7天内与甲方签订正式购房合同。2011年底被告益丰公司出卖给原告梁丽的商铺建设竣工后，被告益丰公司既未通知原告梁丽签订正式购房合同，也未给原告梁丽方交房。2012年3月8日被告益丰公司将AC栋一层9号房和AC栋一层10号楼两间商铺以益丰公司的名义出租给第三方，租期8年，租赁合同约定2012年3月8日至2015年6月7日止免收三年租金。2014年12月17日被告益丰公司在东亚银行(中国)有限公司西安分行贷款时将“汉食坊”商业街AC栋一层整体抵押，并办理了抵押登记。由于被告益丰公司将出卖给原告的两间商铺出租给他人，尔后又将该商铺用于其贷款的抵押，导致其无法向原告梁丽交付两间商铺房屋。现原告梁丽向本院起诉，要求解除原、被告于2010年12月8日签订的汉食坊商业街AC栋一层9号和AC栋一层10号两间商铺的两份《【汉食坊】商铺内部认购书》;被告返还原告梁丽已付购房款80万元、承担已交房款利息23.6万元、赔偿原告梁丽可得利益即租赁费损失25万元、并承担已付房款一倍即80万元赔偿责任。合计2086000.00元。上述事实，有原告梁丽、被告益丰公司委托代理人的当庭陈述和原告梁丽当庭提交的和被告益丰公司于2010年12月8日签订的汉食坊商业街AC栋一层9号和AC栋一层10号两间商铺的两份《【汉食坊】商铺内部认购书》，原告梁丽交付购房款的收款收据、被告益丰公司将AC栋一层9号和AC栋一层10号两间商铺出租的《商铺租赁合同》、被告益丰公司的工商登记档案资料以及原告梁丽申请本院依法调取的南郑县房产交易中心2014年12月17日给被告益丰公司在东亚银行(中国)有限公司西安分行贷款时将“汉食坊”商业街AC栋一层整体抵押登记的他项权证存根，经当庭质证，予以确认。本院认为，原告梁丽和被告益丰公司于2010年12月8日签订的汉食坊商业街AC栋一层9号和AC栋一层10号两间商铺的两份《【汉食坊】商铺内部认购书》，该认购书约定了商品房的基本情况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，双方所签认购书依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第5条之规定，应当属于商品房买卖合同，认购书有效；认购书生效后，原告梁丽履行了向被告益丰公司缴纳房款的义务，被告益丰公司接收房款后给原告梁丽出具了收据。被告益丰公司在2011年底房屋竣工后，未通知原告梁丽签订商品房买卖合同，2012年3月8日将AC栋一层9号和AC栋一层10号两间商铺出租给他人，租期8年。又于2014年12月17日在东亚银行(中国)有限公司西安分行贷款时将已经出卖给原告梁丽的AC栋一层9号和AC栋一层10号两间商铺整体抵押，并办理了抵押登记。被告益丰公司将出卖给原告梁丽的两间商铺出租和用于其贷款的抵押，导致其无法向原告交付房屋，该行为属严重的违约行为。由于被告益丰公司违约，导致认购书无法继续履行，应当承担违约责任。现原告梁丽要求解除和被告益丰公司签订的商铺内部认购书的请求符合法律规定，应予支持;内部认购书解除后，被告益丰公司应返还原告梁丽已付购房款800000.00元、赔偿原告梁丽已交房款利息222080.00元、赔偿原告梁丽可得利益租赁费损失229500.00元、赔偿原告梁丽已付房款一倍即800000.00元，合计2051580.00元。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条(四)项、第一百一十三条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条、第八条(一)项之规定，判决如下：一、解除原告梁丽和被告南郑益丰房地产开发有限责任公司于2010年12月8日签订的汉食坊商业街AC栋9号和10号两间商铺内部认购书。二、限被告南郑益丰房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内返还原告梁丽购房款800000.00元、赔偿原告梁丽已付房款一倍即800000.00元、赔偿原告梁丽已交房款利息222080.00元、赔偿原告梁丽可得利益(租赁费)损失229500.00元，合计2051580.00元。若被告南郑益丰房地产开发有限责任公司未按上述指定期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23588.00元，由被告南郑益丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时将预交上诉费发票复印件提交本院审 判 长  王忠保代理审判员  王 娟人民陪审员  张妩娟二〇一六年九月二十日书 记 员  张 欢