北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京01民终5177号上诉人（原审被告）王俊，男，1992年9月20日出生。委托诉讼代理人于立群，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人贾秀春（王俊之母），1964年4月11日出生。被上诉人（原审原告）龚颖，女，1972年7月22日出生。委托诉讼代理人杨春林，北京市浩东律师事务所律师。上诉人王俊因与被上诉人龚颖房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第18939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王俊上诉请求：撤销一审判决第一项，同意支付2015年1月4日至2015年2月4日期间的供暖费，改判驳回龚颖一审的其他诉讼请求。事实和理由：1、龚颖迟延办理房屋交接手续，导致逾期交房，王俊不构成违约。（1）2014年11月3日过户当天，我方告知龚颖11月8日前交房，11月8日当天我方在房屋内等着，可龚颖和中介都没有到；（2）2014年12月5日，我方微信通知龚颖办理房屋交接，但龚颖未到场；（3）2014年12月24日龚颖表示下周办理交接，交房时间应当截止于下一周的周末，即2015年1月4日；（4）2014年12月30日中介通知我方元旦后约龚颖办理房屋交接，但未确定具体时间；（5）2015年1月30日，龚颖给王俊打过电话，但未提到交房；（6）2015年2月2日，龚颖要求下周二交接房屋，我方将供暖公司的电话给了龚颖，但此后龚颖未联系我方，直到2015年2月8日中介联系我方说交接的相关问题；以上事实均说明我方多次通知龚颖办理房屋交接手续，我方已经履行了合同义务；2、违约金数额过高，龚颖认可其一周的损失为一千元左右，故违约金应当为八九千元，一审法院确定的违约金超出了损失的130%，应当减少；3、2015年2月5日我方将钥匙交给中介，房屋已经由龚颖实际控制，我方已经完成交房，故2015年2月5日以后的供暖费不应当由我方负担。龚颖对此答辩称：合同约定2014年11月8日前交房，但王俊一直拖延，我要求对方交房不是对于合同的变更，而是在尽自己努力补救履行合同。2015年2月5日王俊交钥匙，但未办理交接手续，不能认为其履行了交房义务。违约金标准按照合同约定计算正确。我对于一审判决计算的违约金期间有异议，但未提起上诉。不同意王俊的上诉请求及理由。龚颖向一审法院起诉请求：1、判令王俊给付我违约金139650元；2、判令王俊给付我垫付的采暖费1853.52元；3、判令王俊承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月4日，王俊（出卖人）与龚颖（买受人）就购买海淀区9号楼8单元1201号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定房屋总价款为245万元。合同第五条约定：在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。第六条房屋的交付：出卖人应当在2014年11月8日之前将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列手续，包括：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。第七条第（一）项违约交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在30日之后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的20%向买受人支付违约金。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在2014年11月3日前取得房屋所有权证书的，按照下列方式处理…。合同签订后，龚颖向王俊支付了全部购房款，双方于2014年11月5日办理了房屋权属转移登记手续。龚颖主张王俊延迟交付房屋，为此提交物业交验单一份，显示交验时间为2015年3月2日，在煤气表数一栏原填写为698平方米，涂改后在旁边填写630平方米。对此龚颖表示2014年11月3日查看煤气表数为630平方米，交验当天显示为698平方米。王俊对物业交验单真实性认可，认可交验当天煤气表数为698平方米，但认为2014年11月3日并未查看煤气表，对该数字不予认可。王俊主张其已负担部分燃气费，为此提交燃气费交费通知及发票的照片打印件，证明2015年1月9日抄表时，上次表示数为630，本次为639，缴费20.52元。龚颖对上述证据真实性认可。龚颖表示对于燃气费155.04元的诉讼请求不再主张。王俊主张延迟交房系龚颖导致，为此提交其母亲贾秀春（以下简称贾）与龚颖（以下简称龚）的微信聊天记录一份，内容为：“2014年11月17日（日期）龚：今天把房本交到银行了，银行人说房本一个月才能给，在这期间，我们办一下物业的事，我今天已经跟中原的人说了，咱们等信。贾：好的，知道了，房本一个月才到你手里，那钱什么时候下来。龚：钱应该用不了这么长时间，没问。贾：明白。2014年12月5日（日期）贾：龚颖在线吗？真不好意思，刚才原来租我房子的许大夫，他们经理给我打电话说许大夫不在他们单位干了，因为他年龄大了，家人没人陪，就不干了，走了，所以这房子人家就不租了，她刚跟我说，我说是吗，我放下电话赶紧跟你说一声，她的意思是等咱们约好了过去，把房子结清了，咱们把水、电、物业查一下都结清，然后好做一个交接什么的，这样你看看，完了她说你要是没时间就把钥匙放小崔他们门诊也行，到时候你还得继续租呀，你看看，到时候人家看房不方便，看房可以去她那拿，反正到时候再说吧，或者你放中介也行，你自己是怎么打算的，到时候再说，我就不清楚了，她跟我说，房子已经腾出来了，许大夫早走了，她是一直等我电话呢，我说我一直等你信呢，你看哪天，咱们约一下好吗。龚：那个好，晚上我回去跟我老公商量一下，看这房子怎么处理，然后咱们定个时间，把那房子结清了，再说其他的，你说呢。2014年12月23日（日期）贾：龚颖那个要不怎么约到下周，你看行不行，这周实在有些不舒服，你看下周你找个时间，咱们做一下交接，你看能不能安排开。龚：行，下周吧您好好休息。2015年2月2日，龚：贾姐，今天给你们打电话，你们都没接，房子的事，你嫂子说周四搬东西，你和她说一声可以，但不能再拖了，您拖一周我就损失一千块，我拖不起了，周四我会过去，周五我把房钥匙换了，所以您跟她说一声务必。贾：对不起，我没听见，好，我和她说一声，周四务必搬，谢谢了。龚：好的。2015年2月10日（日期）龚：东西我已经拿到了，您什么时候回北京。贾：周一到。龚：那下周找个时间把物业的事办了，您看周二行吗。贾：物业没什么交接的，只有供暖的事，需要跟供暖公司先联系好。龚：您把电话给我，我联系好告诉你。贾：我问一下告诉你，我之前跟小孙说过。2015年2月11日（日期）贾：其实这事早就该弄完了，时间拖得太久，我也很烦，你再问一下带什么证件。龚：好。2015年2月11日（日期）龚：您给的电话无人接听，还有别的吗。贾：别过五点。龚：好，我知道了。贾：中午最好错过，我怕他们午休。龚：好”。龚颖表示无法确认上述记录的真实性，但通过微信内容可以看出是王俊一方拖延交房，对于2014年11月17日中“我和中原的人说了，咱们等信”的陈述，龚颖表示因房产证原件在银行，中介公司说取回房产证后可以办理交接，让其等消息，故告知贾秀春已和中介联系，等中介回信协商一致三方确认交接时间。王俊另提交其母亲贾秀春与中介公司业务员孙璐的微信聊天记录，证明其多次要求交接房屋。龚颖对此不予认可。龚颖亦提交其与中介公司业务员孙璐的谈话录音，证明系王俊原因导致延期交房。王俊对录音真实性认可，但表示录音内容有诱导嫌疑，且是双方交接完成后录制。龚颖对其主张的供暖费提交供暖费发票及刷卡凭条，王俊对上述证据真实性认可，但不同意负担。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、房产证、物业交验单、微信聊天记录、录音、供暖费发票等证据材料在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王俊与龚颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，王俊应于2014年11月8日前将房屋交付给龚颖，但双方实际于2015年3月2日对房屋进行交验，王俊已构成违约，应承担相应的违约责任。龚颖主张其自2014年11月3日起多次催促王俊进行房屋交接，但未提交证据。根据王俊提交的其母亲贾秀春与龚颖的微信聊天记录，龚颖于2014年11月17日告知贾秀春等信，贾秀春表示同意，12月5日贾秀春告知龚颖房屋租户已搬走，希望双方进行交接，龚颖表示需和家人协商，12月23日贾秀春表示因身体原因希望下周（即12月30日前）再进行交接，龚颖表示同意。以上内容表明双方对房屋交付时间协商一致进行了变更。2015年2月2日，龚颖要求贾秀春须于周四（即2月4日）将房屋腾空，贾秀春表示同意。后贾秀春于2015年2月5日将房屋钥匙交给中介公司，龚颖于2月10日取得房屋钥匙。现龚颖主张王俊给付2014年11月9日至2015年3月2日期间的违约金，法院认为，2014年11月9日至12月23日期间，双方通过微信聊天已对房屋交付时间进行了变更，王俊最迟应于2014年12月30日前交房。后王俊未如期交房，亦未提交证据证明双方对交房时间再次变更，故王俊应对其逾期交房行为承担相应的违约责任。龚颖虽于2015年2月10日取得房屋钥匙，但根据合同约定，房屋交付双方对房屋进行验收，记录水电气表数并签字确认，故龚颖主张王俊给付违约金至2015年3月2日，法院对此予以支持。对于供暖费，根据合同约定，在房屋交付日以前发生的供暖等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。据此，2015年3月2日以后发生的供暖费应由龚颖承担，故龚颖要求2014年11月15日至2015年3月15日期间的全部供暖费由王俊负担的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、王俊于本判决生效后十五日内给付龚颖逾期交房违约金七万五千九百五十元及二Ｏ一四年十一月十五日至二Ｏ一五年三月二日期间的供暖费一千六百三十九元零六分，上述共计七万七千五百八十七元二角八分；二、驳回龚颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：龚颖与王俊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行己方义务。《北京市存量房屋买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年11月8日，并约定了房屋交付时应当履行的相关手续，王俊作为出卖人，应当在约定时间内按照约定的条件，将房屋交付龚颖。双方于2015年3月2日办理了房屋交接手续，晚于合同约定时间，双方就迟延办理房屋交接手续的原因产生争议。王俊作为负有履行义务的一方，主张系由于龚颖不配合交接房屋，导致房屋迟延交付，王俊就此应当承担举证责任。王俊上诉主张其于2014年11月8日在诉争房屋内等待龚颖交接房屋而龚颖未按期到场，但王俊并未就此提供证据加以证明，故本院对此不予采信。现有证据可以证明，超过合同履行期限后，2014年12月5日，贾秀春向龚颖表示可以办理房屋交接手续，要求龚颖确定时间，龚颖表示与家人协商后确定。可见，在贾秀春代表王俊作出要求龚颖接受履行合同义务的意思表示的情况下，龚颖未予及时配合，龚颖应当就合同义务未能履行的后果承担相应的责任。2014年12月23日，贾秀春表示因身体不舒服要求下周办理交接手续，龚颖于2014年12月24日作出同意的意思表示，应当视为双方就房屋交付时间达成了新的一致。现王俊主张2014年12月23日所称一周截止时间应当到下一周的周末，即2015年1月4日，但王俊认可办理房屋交接需要同时办理水电、供暖等相关手续，而2015年1月1日开始为法定节假日，无法办理相关手续，王俊作为负有履行义务的一方当事人，应当在履行期内客观上具备履行可能的时间内要求履行，故一审法院认定王俊最迟应于2014年12月30日前交房并无不当，王俊所主张的履行期限应计算至2015年1月4日的理由不能成立，本院不予采纳。双方实际于2015年3月2日办理房屋交接手续，因王俊未能提供证据证明2014年12月31日至2015年3月2日期间，房屋未能交付系因其提出履行要求而龚颖不予配合所致，故王俊就此应承担逾期交房的违约责任。双方所签订的合同中关于逾期交房违约金的标准作出了明确约定，一审法院据此确认的王俊应当支付的违约金数额正确，本院予以确认。关于供暖费问题，王俊上诉主张2015年2月5日其交付了房屋钥匙，即应视为其履行了交房义务。但双方《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定了房屋交付除了移交钥匙外，还应当对附属设施设备、相关物品进行验收、记录水电气表的读数、在相关交接清单上签字等义务，在其他义务未履行的情况下，单纯的移交房屋钥匙不产生房屋交付的法律效果。一审法院依据双方合同约定，判令王俊支付房屋交付日以前的供暖费于法有据，本院予以维持。综上所述，王俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千七百四十元，由王俊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜审 判 员  徐 冰代理审判员  王 梦二〇一六年九月二十六日书 记 员  罗娇杨