重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初6185号原告重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，组织机构代码74289929－7。法定代表人黄文强，该公司总经理。委托代理人李智红，男，1965年6月24日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区，系原告员工。委托代理人邱振华，男，1976年10月21日出生，汉族，现住重庆市綦江区，系原告员工。被告赵正海，男，1965年3月7日出生，汉族，现住重庆市綦江区。委托代理人周国芳，女，1964年9月22日出生，汉族，现住重庆市綦江区，系被告之妻。原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）与被告赵正海物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法由审判员刘扬独任审判，适用小额诉讼程序于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司的委托代理人李智红，被告赵正海及其委托代理人周国芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洁庆置业公司诉称，2009年4月30日，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市綦江区古南街道新山村1号香江丰源小区进行物业管理服务，根据双方签订的物业服务合同约定，物业费1元／月／平方米，公共水电费7元／月／户（实际按6元／月／户计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对香江丰源小区进行物业服务。然而，被告却长期拖欠原告的物业服务费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业服务费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告，截止到2015年9月30日，被告已拖欠原告物业服务费792.2元（2015年1月1日至2015年9月30日共计9个月，88.02㎡×1元／月·㎡×9个月,备注：2013年12月26日接房至2014年12月31日已交）；公共水电费54.00元（6.00元／月·户×9个月）；二次供水费78元；违约金924.2元（根据合同规定：违反合同约定未能按时缴纳物业服务费的，从次月1日起应按每日千分之三的标准支付违约金）。现原告起诉要求判决被告立即支付上述物管费、公共水电费、二次供水费及相应违约金，并承担本案诉讼费。被告赵正海辩称，对原告起诉被告拖欠物业服务费和公共水电费、二次供水费的时间、金额没有意见。但是被告不交物管费有原因，因小区内车辆乱停乱放，堵塞消防通道，小区内消防设施缺少，只有消防栓，没有灭火器，楼上住户乱搭建，最重要的是被告家在23楼，因建设原因，下雨天雨水直接流入到我家门口，导致门外长期积水，出入不便且造成家人摔倒，物管都派人来扫过多次，这个问题不解决我不交物管费。对于违约金，被告有意见，因原告管理存在问题，被告不同意支付违约金。经审理查明，原告洁庆置业公司于2004年12月取得物业管理企业三级资质，2014年1月升为物业管理企业二级资质。2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（香江丰源小区的开发商）作为甲方，原告作为乙方，双方对香江丰源小区的物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中物业服务事项为,乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和适宜于。物业共有部体包括：房屋的承重结构（含：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、电梯、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、电梯、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤（不承担对业主、非业主及物业使用人的人身、财产保险和财产的保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用（在具备公共维修基金的前提下）。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其它费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。其中服务费用中约定：1.本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元／月·㎡，住宅电梯楼1元／月·㎡（含电梯费），物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2.共用的专项设备运行的能源损耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。在违约责任中约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同期限中约定：本合同期限为五年，自首次交房之日起计算；业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年；如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务，至2015年9月30，原告因合同期满停止对该小区提供物业服务。2009年6月12日，原告就香江丰源小区的物业服务收费取得原綦江县物价局的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元，高层住宅电梯费第三层及以上按常住人口计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行一年，有效期从2009年6月13日至2010年6月12日止，期满前15日内提出正式收费申请。期满后原告未提出申请，法庭上陈述一直参照前批复执行。2013年1月10日，原告就香江丰源小区的物业服务收费再次取得重庆市綦江区发展和改革委员会的批复，该批复与原綦江县物价局的批复内容基本一致，对物业服务费用标准有所提高，高层由每月每平方米0.57元变为0.65元。原告制作的香江丰源业主手册中临时公约第三十四条载明公共水电费为每户暂定7元收取，现原告实际按每户6元收取公共水电费。被告在接房时，向原告签订承诺书，承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法等。被告所购重庆市綦江区古南街道住房一套，面积为88.02平方米，2013年12月26日接房后至2014年12月31日已交物业服务费，2015年1月1日至2015年9月30日共计9个月被告没有缴纳物业服务费和公共水电费、二次供水费。庭审中，被告赵正海对拖欠物业服务费和公共水电费、二次供水费的时间和金额没有意见，但是认为其不交物管费的主要原因是被告家门外存在雨天严重积水现象，且原告在小区管理上存在车辆乱停乱放、违章搭建、脏乱差等现象，并举示照片证明小区车辆乱停乱放的事实。原告认为香江丰源小区是逐步建成的，其具备管理这样的小区能力，同时举示了巡查情况记录表、物管工作日志等材料用以证明其履行义务的情况，对小区车辆乱停乱放堵塞消防通道并影响居民出行的问题，原告认可因为房屋设计不合理，小区没有临时停车的坝子，同时建设单位将小区车库予以对外出租，导致业主车辆乱停，由于物业没有执法权，对这一问题始终没有好的解决办法。对被告举示的照片因不能反映拍摄地点及拍摄时间，原告不予认可。前述事实，有《前期物业服务合同》、资质证书、巡查情况记录表、物管工作日志、綦价[2009]45号文、綦发改价[2013]7号文,照片，以及双方当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，建设单位即重庆天骄物业发展有限公司与物业服务企业即原告签订的前期物业服务合同，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。本案中，被告作为綦江香江丰源小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用，被告抗辩原告在签订前期物业服务合同时系三级资质，但原告的资质问题不足以否定合同的效力，被告抗辩原告管理混乱，小区车辆乱停乱放等现象，但是按照合同规定和查明的事实看，原告对小区的物业服务并不仅局限于车辆管理，原告已经对香江丰源小区按照合同约定及相关规定了进行服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应及时缴纳物业服务费用，被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平。由于被告已承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法，且原告的该收费计算方式虽与物价批复不一致，但并未显失公平，根据前述时间，被告应支付原告物业服务费792.2元（2015年1月1日至2015年9月30日共计9个月，88.02㎡×1元／月·㎡×9个月），公共水电费54元（6.00元／月·户×9月），二次供水费78元。关于违约金，被告认为原告管理不到位，且业主提出建议后原告不整改，所以不应承担此项费用，本院认为结合原告代理人在庭审中的自认，原告在管理服务綦江香江丰源小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，在本案审理中，被告对雨天家门外积水强烈要求物管整改，此问题希望物业高度重视，无论下一步具体如何实施，建议双方相互配合，实事求是，做好记录，切实解决业主的实际困难。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告赵正海应支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2015年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费792.2元，公共水电费54元，二次供水费78元，以上合计924.2元，限在本判决生效之日起5日内付清；二、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告赵正海负担（此款原告已预交，被告赵正海在履行上述义务时一并付给原告重庆洁庆置业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 刘 扬二〇一六年九月十九日书记员 李红梅