上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)重字第3号原告上海福得休闲俱乐部，住所地上海市青浦区。法定代表人诸其林，经理。委托代理人吴南溪，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人武一飞，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海市青浦区土地储备中心，住所地上海市青浦区。法定代表人陈栋辉，主任。委托代理人贺富强，上海市君志律师事务所律师。原告上海福得休闲俱乐部诉被告上海市青浦区土地储备中心建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2014年2月7日以(2014)青民三(民)初字第469号立案受理，经审理后于2014年7月25日作出一审判决。判决后，原告不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为原审判决认定基本事实不清，于2015年8月10日裁定发回重审。本院于2015年9月10日以(2015)青民三(民)重字第3号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年10月27日公开开庭进行了审理，原告上海福得休闲俱乐部的委托代理人吴南溪、被告上海市青浦区土地储备中心的委托代理人贺富强到庭参加诉讼。本案于2015年12月25日第二次公开开庭进行了审理，原告上海福得休闲俱乐部的委托代理人武一飞、被告上海市青浦区土地储备中心的委托代理人贺富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海福得休闲俱乐部诉称：原告成立于1994年，由上海淀山湖时装总公司(现已改制为上海淀山湖时装有限公司)组建，原拟命名为“上海名流康乐休闲俱乐部”，经工商部门核名后未予批准，最终命名为“上海福得休闲俱乐部”。原告于1994年经原青浦县土地管理局批准，获得了商榻镇湖雪村合计135,399平方米即203亩土地的建设用地规划许可证，用于开发娱乐项目。在完成相关行政审批后，原告开始投入人力物力对征地范围内的农户进行动迁补偿安置。1995年初，当原告准备对土地进行建设开发时，当地政府告知原告系争土地即将被列入黄浦江水源保护区，要求原告暂停开发。为了防止继续投入的损失，原告当即暂停开发。1996年5月，上海市人民政府对《上海市黄浦江上游水源保护条例实施细则》进行了调整，将系争土地纳入水源保护区范围，不得新建任何项目。2001年，被告出面与原告进行协商，希望收购系争土地，并给予原告相应的补偿和赔偿。双方于2001年5月23日签署被告所提供的《青浦区土地使用权收购合同》，约定由被告收购系争土地，土地收购补偿费总计每亩人民币5万元。被告先支付原告土地垦复费，待该地块出售后，再支付所在村的土地补偿、劳动力安置等各项费用(若收购金额不足和超额，按实结算)。若被告不能在约定时间内向原告支付补偿款的，自滞纳之日起，每日按实际滞纳金额的5‰交滞纳金。在合同订立后，被告仅支付了土地垦复费1,015,492.50元，但剩余补偿款至今未履行付款义务，为此，原告于2011年1月向青浦区规划和土地管理局发函，要求支付剩余补偿款，但经多次催讨，被告始终拒绝履行付款义务。故原告起诉到法院，要求：1、判令被告按每亩5万元向原告支付土地收购补偿费，总计9,134,508元(按每亩5万元计算203亩，再扣除被告已支付的1,015,492.50元)；2、判令被告支付滞纳金2,000万元(按日千分之五，以9,134,508元为基数，自2011年1月11日起计算至2014年1月15日止，已超出5,000万元，现仅主张2,000万元)；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将上述诉一、二项诉讼请求变更为：1、判令被告支付原告补偿费9,134,507.50元(按每亩5万元计算203亩，再扣除被告已支付的1,015,492.50元)；2、判令被告支付逾期付款利息(以9,134,507.50元为本金，按中国人民银行同期贷款率，自2011年1月11日起计算至实际付款之日止)。其余诉请不变。被告上海市青浦区土地储备中心辩称：不同意原告全部诉请。1、原告系无权处分，原、被告签订的土地使用权收购合同为无效合同。涉案土地为批而未供土地，原告在取得用地批复后未办理后续手续，也未缴纳安置费等费用，涉案土地一直登记在集体组织名下，故原告从未取得涉案土地使用权。此外，原告在签订土地使用权收购合同前，区政府已经发文注销原告原用地批文，故原、被告签订的土地使用权收购合同应为无效合同。2、原告对合同无效存在主要过错。原告作为建设单位应当知道取得用地批复后必须与相关部门签订征地包干协议，并进而完成征地后方能取得土地使用权。原告明知其未取得涉案土地使用权，仍与被告签订土地使用权收购合同，主观上有欺诈、故意隐瞒事实之嫌。3、被告在合同无效情况下，不存在向原告支付款项的基础。合同无效后果应为合同双方相互返还，而原告从未取得涉案土地使用权，不存在被告返还原告土地使用权的后果，相反被告之前支付原告的100多万元应当由原告返还被告。即使法院认定该合同有效，根据本案事实和合同约定也不具备付款条件，且被告有权解除合同并要求原告返还被告已经支付的补偿费及赔偿经济损失。被告对此不在本案中主张，但保留诉权。经开庭审理查明：1994年4月21日，原青浦县计划委员会以青计投(94)第128号文，批复同意上海名流康乐休闲俱乐部(下简称名流俱乐部)新建娱乐设施列入青浦县九四年预备项目计划。同年4月26日，原青浦县建设局以青建(94)字第213号文，核发名流俱乐部新建娱乐设施建设用地规划许可证。同年4月29日，原青浦县人民政府以青府土征(1994)第119号文，同意名流俱乐部新建娱乐设施用地，批准名流俱乐部在淀山湖西、湖雪村东，征用商榻镇湖雪村一队耕地43,976平方米，二队耕地29,691平方米，三队耕地47,506平方米，四队耕地14,226平方米，合计征用耕地135,399平方米作为新建娱乐设施用房用地。1996年5月，原告获批征用的土地被上海市人民政府纳入黄浦江上游水源保护区域，禁止新建工业项目。1998年10月8日至12月14日，原青浦县人民政府分别以青府土用(1998)字第227、240、266、268、287、288、296、398号文，将青府土征(1994)第119号文批准的名流俱乐部征用的土地异地置换，并分别有偿出让给案外人上海福宝家庭清洁系统有限公司、青浦县环境卫生管理所、上海崇实置业有限公司、上海远隆实业有限公司、上海华能建筑工程有限公司、上海南海置业有限公司、群欣塑胶软管股份有限公司、上海黑马电线电缆制造有限公司等八家单位。同年12月9日，原青浦县人民政府以青府土用(1998)第284号文收回名流俱乐部土地使用权，该文件载明：名流俱乐部，你单位经青浦县人民政府以青府土证(1994)第119号文批准，征用耕地135,399平方米作为新建娱乐设施用地；根据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二条“未经原批准机关同意，连续二年未使用的，应收回用地单位的土地使用权”的规定。为此，收回你单位135,399平方米土地使用权，并委托青浦县土地发展中心全面管理，组织耕种，不得抛荒。同时，注销青府土征(1994)第119号文，并收回该地块《土地使用证》。该文件同时抄送青浦县土地发展中心。2001年5月23日，青浦区土地发展中心(作为甲方)与名流俱乐部(作为乙方)签订《青浦区土地使用权收购合同》一份，约定：甲方依据本合同收购乙方坐落于青浦区商榻镇湖雪村土地135,399平方米，合203亩，土地四至范围以青府土征(1994)第119号批准文件为准；经双方协商同意该地块土地收购补偿费总计每亩5万元。甲方先支付乙方土地垦复费，待该地块出售后，再支付所在村的土地补偿、劳动力安置等各项费用(若收购金额不足和超额，按实际结算)；甲方在本合同签订后十五日内，向乙方支付原土地垦复费1,015,492.50元(135,399平方米×7.50元/平方米)，乙方同时将该地块及该地块的土地使用证(房屋土地使用权证)和房产证交付给甲方；乙方未能在约定时间内向甲方交付土地及房屋土地使用权证的，每日按实际支付土地补偿费金额的5‰交纳罚金。如超过时间60日，乙方仍不能交付土地的，甲方有权解除合同，并要求乙方返回全部补偿费和赔偿因违约所造成的一切损失。甲方如不能在约定时间内向乙方支付补偿费的，自滞纳之日起，每日按实际滞纳金额的5‰交滞纳金，滞纳时间超过60日，仍不能支付补偿费的，乙方有权解除合同，甲方返回地块并承担违约责任。合同另对其他事项作了约定。青浦区土地发展中心在合同尾部甲方处加盖公章，上海淀山湖时装有限公司(下简称淀山湖时装公司)及上海东隆羽绒制品有限公司(下简称东隆羽绒公司)在合同尾部乙方处加盖公章。上述合同签订后，青浦区土地发展中心于2001年5月24日向淀山湖时装公司支付了垦复费1,015,492.50元。后双方因该合同履行产生争议，原告遂诉诸本院。另查明，2010年5月18日，上海市青浦区规划和土地管理局向名流俱乐部发出闲置土地调查通知书，载明：名流俱乐部取得位于青浦区金泽镇地块，该局对上述地块土地使用权的土地开发利用情况进行调查，要求名流俱乐部提供相应材料。2014年3月14日，上海市青浦区土地监管事务中心出具关于名流俱乐部的情况说明，载明：经查名流俱乐部于1994年4月29日取得用地批准文件青府土征(1994)第119号，同意征用耕地135,399平方米作为新建娱乐设施用房用地。根据市局《关于开展国有建设用地专项清理工作的通知》沪规土资地(2009)1292号文的精神，“对2009年9月30日前签订的国有土地使用权出让合同和核发用地批准文件、划拨决定书的所有建设项目，以上建设项目在2009年9月30日时尚未开工或已开工但未竣工的项目进行清理”，该项目属于专项清理工作调查范围。由于该项目属于批而未供项目，根据市局关于闲置土地处置工作中的业务口径，对批而未供项目不纳入处置范围，故我单位未将该项目纳入处置范围。又查明，原告方人员许明金曾向上海市青浦区规划和土地管理局信访反映土地合同纠纷问题。青浦区规划和土地管理局于2011年1月11日受理该信访，并于当年5月11日回复：1994年4月29日名流俱乐部经青府土征(1994)第119号文批准，征用原青浦区商榻镇湖雪村(现金泽镇雪米村)一、二、三、四队耕地共计135399平方米(折合203亩)作为新建娱乐设施用房用地。1998年12月9日，经青府土用(1998)第284号“关于收回上海名流康乐休闲俱乐部土地使用权的通知”文件收回你单位135399平方米的土地使用权，并委托青浦县土地发展中心全面管理，组织耕种，不得抛荒。在此背景下，考虑到退款需有依据的目的，名流俱乐部于2001年5月23日与青浦区土地发展中心(现为青浦区土地储备中心)签订《青浦区土地使用权收购合同》。据区土地储备中心反映，当时是你方在土地使用权已被收回的情况下要求退还已交的原耕地开垦费。之后，土地发展中心实际支付你单位原土地垦复费1,015,492.50元。后因你方没有根据合同第四条约定“将该地块及该地块的土地使用证(房屋土地使用权证)和房产证交付给甲方”，土地发展中心根据合同约定无法支付后续费用。经查，青府土征(94)第119号文批准后，后续的征地行为未进行，原批准用地现仍由金泽镇雪米村集体经济组织负责耕种，故涉及征地等后续费用均未发生。故来信人要求再支付土地补偿款没有依据。再查明，原告于核发新建娱乐设施建设用地规划许可证当日，即1994年4月26日向原青浦县土地局支付垦复费598,800元，向原青浦县财政局农业税征收管理所交纳占用税466,720元；于获准征用涉案土地后，即1994年5月20日，再次向原青浦县土地局支付垦复费598,800元。之后未开展有关征地工作，原告也未支付有关征地费用，也未就涉案土地与政府签订土地出让合同，最终未取得涉案土地使用权。目前，该土地仍为青浦区金泽镇雪米村农民集体所有，并由村民耕种。还查明，淀山湖时装公司与东隆羽绒公司于1994年4月申请创办名流俱乐部，后在工商行政部门名称核准时，名流俱乐部的名称未获核准，核准名称为上海福得休闲俱乐部。2009年11月4日，青浦区土地发展中心向国家事业单位登记管理局申请变更为上海市青浦区土地储备中心即被告。2014年3月19日，淀山湖时装公司和东隆羽绒公司出具确认函确认：我方系代表上海福得休闲俱乐部(原名上海名流康乐休闲俱乐部)在《青浦区土地使用权收购合同》中盖章确认，上海福得休闲俱乐部(原名上海名流康乐休闲俱乐部)应为《青浦区土地使用权收购合同》的合同主体，承担合同项下的权利义务。以上事实，有原、被告的陈述、市工商局企业名称核准单、青浦县计划委员会批复、青浦县建设局通知、青浦县人民政府批复、上海市人民政府关于修改《上海市黄浦江上游水源保护条例实施细则》的决定、土地使用权收购合同、受理告知单、青浦规划和土地管理局回复、青浦机构编制委员会青编(2009)43号关于成立土地储备中心的文件、青浦县人民政府青府土征(1994)第119号文、青浦县人民政府青府土用(1998)字第227、240、266、268、284、287、288、296、398号文、青浦县财政局出具的上海市耕地占用税收据、中共青浦区商塌镇委员会文件、集体土地所有证、青浦区土地监管事务中心关于上海名流康乐俱乐部的情况说明及所附相关材料、事业单位法人档案、转账支票、中国农业银行上海市分行进账单、收据、闲置土地登记回执单、闲置土地调查通知书、确认函等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。审理中，原、被告双方主要存在以下争议：1、土地使用权收购合同的效力。被告认为，本案涉案土地为批而未供土地，在签订合同前，原告获批征用土地的批文已被注销，原告从未取得涉案土地使用权，故原告系无权处分，双方签订的合同应为无效合同。原告认为，被告在原告关于涉案土地的用地指标被收回的情况下，与原告签订的收购合同是双方真实意思表示，应合法有效。2、土地使用权收购合同的标的物及合同履行条件是否成就。原告认为，双方签订的合同虽名为土地使用权收购合同，但原、被告双方，尤其是被告完全清楚原告在签订合同时并未取得涉案土地使用权，更没有房地产权证，故该合同的实质是被告代政府出面收购原告的用地指标，在原告用地指标被使用的情况下，给予原告相应补偿费，该补偿是对原告土地征用权、开发权的补偿，而非土地使用权的补偿，故原告完全可以依据该合同约定主张补偿款。被告认为，原告明知其未取得土地使用权仍与被告签订土地使用权收购合同，属于欺诈行为，相应法律后果应由原告自行承担。被告签订合同时因时间仓促，经办人未来得及审核，且被告一直误以为原告已取得土地使用权，故才签订土地使用权收购合同。另外，即使该合同有效，根据合同第四条约定，原告应在被告支付垦复费的同时将土地使用权证、房产证等交付被告，但原告至今未能交付上述材料，故原告已构成根本违约，被告无需按合同约定支付土地收购补偿费。3、原告未开展后续征地工作的原因。原告认为，原告已按规定缴纳了垦复费和占用税，后续征地工作还未来得及开展就得知涉案土地禁止开发的消息，政府在1996年初，市政府正式文件下来前就口头通知过原告，故就没有再办理征地手续。此外，当时政策也并未规定必须由专业拆迁公司进行动拆迁，取得征用许可后，就是自己去谈，原告也自行与两名农民签订过补偿合同。原告为此提供：1、2013年1月28日原告盖章的情况说明，表示名流俱乐部征用地块中包括村民俞夫根、沈林荣的住宅房屋。1995年开发商项目开发中由湖雪村委员会出面调解迁移拆除了该房屋，两户得到开发商给予的经济补偿。雪米村委会盖章并表示1995年此项目开发中调解村民房屋两户的经济补偿情况属实。2、2010年5月30日，俞夫根、沈林荣的陈述笔录，俞夫根表示湖雪村东江圩由于开发时间较长，开发要其房屋迁移，其就于1995年5月始补到搬迁费48,000元。沈林荣出具除金额外同样情况的陈述，补偿金额为已收到1万元，还欠部分金额具体金额不知道。被告认为，原告在1994年4月29日即已获准征用涉案土地，市政府是1996年5月28日下文将涉案土地纳入禁止开发区域。在这两年多的时间里未开展征地工作完全是原告自身原因所致，即使没有该文件，原告闲置土地两年多按规定也应收回。另根据1987年规定，集体土地的征地，政府作为征地主体，建设单位支付费用，征地事务所与建设单位签订包干协议，建设单位不得与拆迁户进行商议，原告没有开展相应征地工作，对原告提供的上述两份证据要证明的内容不予认可。被告为此提供2014年5月4日金泽镇雪米村委会出具的情况说明，表示俞夫根、沈林荣建房时由于当时筑路和建造桥梁房位迁移，上述两户的原有宅基地不在名流俱乐部征地范围内。根据查明的事实，本院认为：土地使用权收购合同虽由名流俱乐部以其名义与被告前身青浦区土地发展中心签订，并加盖淀山湖时装公司及东隆羽绒公司公章，但根据双方提供的证据显示，名流俱乐部是淀山湖时装公司在筹备组建原告阶段拟用名称，最终核准名称为原告，且原、被告对此均无异议，故本院确认该合同主体双方为原告和被告。关于该合同效力的争议，本院认为合同效力取决于当事人的意思表示是否真实及是否满足法定的无效原因，并不受限于处分权的有无。故，本案中被告仅以原告签约时不具有土地使用权为由，认为双方签订的合同无效的意见，本院不予采纳。另对被告认为原告在签约时隐瞒其不具有土地使用权的事实，存在欺诈的意见，本院认为，被告作为专司土地事务的事业法人，在信息掌握上要明显优于原告，其对涉案土地的状况理应知悉，被告现以签约时间仓促、经办人不知情等为由认为其在签约时对涉案土地状况不清楚的解释，难以令人信服，故对被告的该意见本院亦不予采纳。关于合同的标的物及履行条件是否成就的争议，本院认为原告在明知其未取得涉案土地使用权的情况下与被告签订土地使用权收购合同，被告对此亦应知晓，原告虽于1996年5月市政府禁止开发前的两年多时间里未开展涉案土地的后续征地工作，但有关部门并未因此撤销核准原告征用涉案土地的批文，收回涉案土地，直到1998年12月政府职能部门才以“未经原批准机关同意，连续两年未使用”为由收回原告所谓的“土地使用权”，并注销有关批文，且根据原告提供的证据显示政府职能部门在此之前或几乎同时，已将原告获准征用的土地通过异地置换的方式有偿出让给案外人，根据该合同签订的背景、主体、履行情况等因素，该合同虽名为土地使用权收购合同，但实质是对原告为获批征用涉案土地有关支出及损失的补偿。综上，对原告要求被告支付补偿费的诉请，本院予以支持。但对补偿标准，考虑原告在获准征用涉案土地后，除支付相应的垦复费及税费外，未有其他投入，后续征地工作也未开展，且合同对每亩5万元补偿费的约定也并非最终结算标准，因此对原告要求被告按照每亩5万元标准支付原告补偿费的主张，本院不予支持。结合本案实际情况，扣除被告已支付原告垦复费1,015,492.50元后，本院酌情确认300万元。对被告认为即使合同有效，根据合同约定，被告付款的前提条件应为原告将涉案土地使用权证、房产证等交付被告，原告至今未能交付上述材料，故付款条件未成就的意见，同理，本院亦不予采纳。对原告要求被告支付逾期付款利息的主张，因双方就合同内容及履行条件产生争议，被告在原告向其主张后未予支付亦属合理，故对原告的该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告上海市青浦区土地储备中心应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福得休闲俱乐部人民币300万元；二、原告上海福得休闲俱乐部要求被告上海市青浦区土地储备中心支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币75,741.55元，由原告负担50,741.55元，被告负担25,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登审 判 员  孙佑正人民陪审员  邹惠贤二〇一六年九月六日书 记 员  杨 洁审 判 长  高金登审 判 员  孙佑正人民陪审员  邹惠贤二〇一六年九月七日书 记 员  杨 洁附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。