广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11511号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇侨兴花园侨兴路68号。法定代表人：陈明沛，职务：总经理。委托诉讼代理人：余泽鹏、张菊，广东国硕律师事务所律师。被告：罗胜金，男，1961年9月5日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：张峰，广东威格信律师事务所律师。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以��简称侨兴公司）与被告罗胜金物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司委托诉讼代理人余泽鹏、张菊，被告罗胜金及其委托诉讼代理人张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告罗胜金向原告支付从2014年5月至2016年5月的物业管理费1330.14元及滞纳金437.54元（滞纳金按每日0.1%标准，暂计至2016年5月12日，计至实际清偿日止）；2.被告罗胜金向原告支付从2015年8月份暂计至2016年5月份（共10个月）每个月5元的专项维修基金合计50元。事实和理由：被告于2009年向中山市侨兴房地产有限公司购买座落于中山市××乡镇××花园××房及车房，建筑面积为110.87平方米。2010年2月25日被告为乙方与原告甲方签订了《侨兴花园前期物业管理服务协议》，约定物业服务费收取标准为住宅每月0.4元/平方米，被告于每月10日之前交当月的管理费和上月水电费；在约定的期限内未交清费用时，应当承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至缴交之日止，按每日欠费总额的1‰计算。侨兴花园小区成立侨兴花园业主委员会（以下简称侨兴业委会）后，选聘新的物业管理公司，原告参与竞标并提出《侨兴花园小区改造方案》，经过竞标，原告成为侨兴花园物业服务中标单位。2015年7月26日，侨兴业委会与原告协商一致签订《协议书》，在原《侨兴花园前期物业管理服务协议》的基础上，就小区服务相关内容进一步完善确认。从2015年8月份开始，普通住宅物业费每月从0.4元/平方米调整至0.6元/平方米，并代为收取每月5元的专项维修基金。从2014年5月起至今，被告拒绝交纳物业管理费及维修资金，经原告多次追讨未果。为维护原告的合���权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.欠费催缴通知单；2.房地产权证复印件、侨兴花园前期物业管理服务协议；3.中山市物价局《关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理服务收费标准的批复》、中山市经营服务性收费许可证；4.侨兴花园小区改造方案；5.协议书；6.通知。被告罗胜金辩称，1.原告无权向被告收取物业管理费，原告并未尽到合同及法律规定的相应管理义务，并且对被告造成了巨大的损失，因此被告有权拒绝缴纳物业管理费。2.原告从2014年5月份收取的水电分摊费不合理，原告擅自扩大收费的范围，私自多收取被告的水电分摊费，至今未予退回。3.原告无权向被告主张专项维修基金，专项维修基金的所有权归全体业主，原告只是负责代收代管，原告应将收取的专项维修基金交给房地产主管部门，设立专库，但原告没有遵守法律规定。侨兴小区已成立业主委员会，如被告未缴纳专项维修基金，相应权利应由侨兴业委会来行使，原告亦应将保管的专项维修基金交给侨兴业委会。被告罗胜金为其辩解依法提交了如下证据：1.水电分摊费统计表复印件、侨兴花园小区水电、管理费收费专用收据；2.照片、图片、视频光盘；3.侨兴业委会证明复印件；4.申请证人叶某、徐某、朱某出庭作证证言。根据原告侨兴公司、被告罗胜金举证陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗胜金系中山市××乡镇××花园××房及车房的业主，该物业于2009年11月30日办理由罗胜金作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2009）易3147**，房产证号：02××81]，记载建筑面积110.87平方米。2010年2月25日，原告侨兴公司为甲方、被告罗胜金为乙方签订一份《侨兴��园前期物业管理服务协议》约定，乙方将中山市××乡镇××花园××房及车房物业，委托甲方提供物业管理服务，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告依约对涉案物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》约定，在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项，其中第11项为业主的维修基金由乙方代收，每月每户5元，转交甲方或住建局主管单位公用账户保管），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2015年7月28日，侨兴公司通过公告方式告知侨兴花园业主，侨兴公司通过竞标获得侨兴花园小区物业管理经营权，试用期六个月；从2015年8月1日起，侨兴公司按新的收费标准进行收费：普通住宅每月0.6元/平方米，别墅1.2元/平方米，商铺1.5元/平方米；维修基金每户5元，所收取维修基金转交业委会统一管理。庭审时侨兴公司陈述，被告从2014年5月起未依约向原告支付物业管理费，至2016年5月被告累计拖欠原告25个月的物业管理费合计1330.44元[其中2014年5月至2015年7月为665.22元（0.4元/平方米/月×110.87平方米×15个月），2015年8月至2016年5月为665.22元（0.6元/平方米/月×110.87平方米×10个月）]、应付滞纳金437.54元；拖欠2015年8月至2016年5月专项维修基���50元（5元/月×10个月），上述费用合计1817.98元。原告经多次追讨未果，于2016年6月3日向本院起诉（原告向本院起诉的同类案件共有6件），主张前述实体权利。侨兴业委会于2016年8月10日出具证明称，侨兴公司对侨兴花园管理长达近20年，存在诸多管理上的严重失职。该公司长期掌管着水电大权，向业主乱分摊水电费达到用1倍分摊4倍以上，经业主多次投诉、上访，该公司才于2014年11月份停止向业主收取天价水电分摊费，但之前收取的分摊费用至今未退还给小区业主。小区至今存在违章改建、扩建泛滥，卫生状况脏、乱、差，大量垃圾堆放几天不拉出小区，保安形同虚设等管理问题。业主多人多次向有关部门和物管反映均无果，通过一系列依法依规的运作，侨兴业委会于2016年7月8日在西山社区会议室召开临时业主大会，以人数面积双过半677票通过同意解聘侨兴公司，并于2016年7月15日下达了书面解聘通知书，要求侨兴公司2016年7月25日前离场。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《侨兴花园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告侨兴公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是原告近年来对侨兴花园小区是否按照与业主签订的《物业服务协议》及与侨兴业委会签订的《协议书》全面、适当地履行管理义务；二是被告以原告未尽管理义务且多收水电分摊费不予退还为由拒绝缴交物业费的理由是否成立；三是2015年8月之后的物业管理费以何种标准计算；四是原��要求被告支付专项维修基金的理由是否成立。对焦点一，被告认为原告侨兴公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业费，提交了小区现状的视频、照片及小区其他业主出庭佐证。根据举证规则，原告要求被告按合同约定全额支付物业管理费应承担其已全面履行了对侨兴花园小区物业管理服务的相应证据。庭审中，原告侨兴公司亦未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。结合被告的证据、证人证言、侨兴业委会与原告签订《协议书》给予半年试用期进行整改及侨兴业委会���具证明事实，本院认定侨兴公司对该小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在重大瑕疵。对焦点二，虽然侨兴公司对该小区的管理服务存在瑕疵，但其履行合同义务行为应取得相应的对价，故被告以原告未尽管理义务且多收水电分摊费不予退还为由拒绝缴交物业费的理由不成立。原告对该小区的管理服务存在重大瑕疵，应适当减免物业管理费，被告认为原告多收水电分摊费问题可以另行主张权利。对焦点三，原、被告于2010年2月25日签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》对双方具有约束力，协议约定的物业服务费标准为0.4元/平方米/月。2015年8月之后的物业管理费原告主张按0.6元/平方米/月标准计算，依据为中价[2005]58号《关于公布中山市住宅物业服务费政府指导价的通知》及与侨兴业委会签订的《协议书》，因《协议书》条款并未���及小区物业管理费提价内容，原告在与业主已有约定物业费支付标准情况下，未与业主重新签订物业服务协议时，不能以政府指导价的通知在小区内张贴提价通知的方式提高物业管理费，故2015年8月之后的物业管理费仍应按0.4元/平方米/月标准计算。对焦点四，原告要求被告支付专项维修基金依据为与侨兴业委会签订的《协议书》的约定，专项维修基金属于全体业主所有，筹集和使用亦由业主共同决定，侨兴业委会虽有委托侨兴公司代收，但专项维修基不属于物业费部分，侨兴业委会亦已解聘侨兴公司，故原告要求业主支付专项维修基金的理由不成立。综上所述，因原告对侨兴花园小区的管理服务存在重大瑕疵，原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院确定对原告应收取的物业管理费予以减免40%，而逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，亦是导致业务迟延缴纳物业管理费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2014年5月起计，计至本院判决确定时2016年8月共计28个月，即核定被告应支付原告物业管理费共计为745.04元（0.4元/平方米/月×110.87平方米×28个月×60%）。原告请求被告支付专项维修基金的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗胜金于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2014年5月至2016年8月期间���物业管理费745.04元；二、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告罗胜金负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一六年九月二日书记员  余 伟林雷