内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初7778号原告：张志娟，女，1979年5月24日出生，满族，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：修娜，内蒙古典鉴律师事务所律师。被告：通辽京汉置业有限公司，住所地通辽经济技术开发区哲里木大桥北500米（京汉新城售楼处）。法定代表人：李万通，董事长。委托诉讼代理人：王美玲，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰杨，内蒙古嘉儒律师事务所实习律师。原告张志娟与被告通辽京汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张志娟的委托诉讼代理人修娜，被告通辽京汉置业有限公司的委托诉讼代理人王美玲、邰杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金17013.00元（以原告已付款自合同约定交付商品房之日至实际交付商品房之日，按银行同期贷款利率计算利息，且总房款325075.10元的每日万分之一计，自2016年12月31日至2017年8月25日）；2、依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金32.00元（以已付房价款325075.10元的0.01%计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于通辽经济技术开发区京汉八期7-2-1302号房，房屋总价款325075.10元。原告以银行贷款方式付款，首付房款176075.10元已于2016年12月13日前付清，被告应于2016年12月31日前交付房屋。被告如不按约定向原告交付房屋，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，自2016年12月31日起，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告依约向被告支付了房屋总价款325075.10元，但被告逾期237天（于2017年8月25日）交房，因此被告应当向原告支付逾期交房利息9309.00元，逾期交付商品房违约金为7704.00元。合同同时约定被告应当在商品房初始登记完毕之日起90日内办结房屋权属转移登记，如被告不能在上述期限内办结房屋权属转移登记，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金，原告未能在约定期限内取得房地产权属证书，按合同约定，被告应向原告支付逾期办理产权登记证的违约金32.00元。综上，请求法院判如所请。被告通辽京汉置业有限公司辩称，被告对逾期交房的事实认可，但对原告同时主张利息和违约金的行为不予认可，原告所主张的购房利息属于利息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，利息与双方约定的违约金均是基于被告公司的逾期交房这一违约行为，两者在性质功能上相当，根据合同法规定的约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，如违约金不足以弥补实际损失，可依当事人申请对违约金作出适当调整。本院经审理查明认定如下事实：2016年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于通辽经济技术开发区京汉八期7#楼-2-1302室，设计用途为住宅，建筑面积98.21平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为3310.00元，价款为325075.10元。双方约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2016年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。原告于2016年12月13日前一次性存入商品房首付款176075.10元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金……。被告应在初始登记完毕之日起90日办结房屋权属转移登记，由于被告原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约定支付了首付款176075.10元，并于2017年2月7日通过贷款方式支付了剩余房款149000.00元。被告实际于2017年8月25日向原告交付了合同约定的房屋。上述事实，有原告出示的双方签订的《商品房买卖合同》、涉案房屋的内蒙古增值税普通发票、原告的物业费收据及当事人陈述证明，上述证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，原、被告双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，房屋交付日期为2016年12月31日前。庭审中，被告对房屋是否竣工验收合格未出示证据，因被告未能提供证据佐证涉案房屋已经过验收合格，具备交付房屋的合法条件，因此其在不具备约定和法定交付条件下通知原告交付房屋不符合法律规定，故本院认为被告存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任，原告的诉讼请求本院予以支持。被告的逾期交房期间应为2017年1月1日起至2017年8月25日原告实际接收房屋之日，逾期交房237天。针对原告主张的逾期交房期间的已付款利息、违约金如何计算的问题，本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照合同约定的第1种方式，追究被告违约责任，即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。至2017年8月25日，被告已逾期交房237天，其应按合同约定支付已付款利息及违约金。因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故本院以中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息。经本院核算，利息为8625.18元（计算方式：已付购房款176075.10元×年利率4.35%÷360天×237天=5042.35元；2017年2月7日支付的购房贷款149000.00元×年利率4.35%÷360天×199天=3582.83元）。按合同约定，以合同约定的房屋价款325075.10元计算，每天的违约金为32.51元，被告逾期交房237天，违约金为7704.87元。对于原告主张的逾期办证违约金32.00元，庭审中被告方予以认可，本院予以确认。综上，被告应支付原告已付款利息8625.18元、违约金7704.87元、逾期办证违约金32.00元，合计16362.05元。原告称导致贷款未能在合同约定交房前支付的原因是因被告承诺负责办理贷款，因被告原因所致，被告对此不予认可，原告亦未提供相应证据证明其主张的事实，因此对于该事实本院不予确认。被告认为原告不能同时主张已付房款利息和违约金，对此本院认为，本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交付房屋情况下被告应同时向原告支付已交款的利息和违约金，双方约定明确，不存在约定过高的情况，因此原告根据合同约定同时主张并未违反合同约定及法律规定，对于被告的该项辩解主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告通辽京汉置业有限公司支付原告张志娟已付款利息8625.18元、逾期交付房屋违约金7704.87元，逾期办证违约金32.00元，合计16362.05元，限于本判决生效后立即执行。二、驳回原告张志娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226.00元，由原告张志娟负担17.00元，由被告通辽京汉置业有限公司负担209.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  董 伟人民陪审员  吕海云人民陪审员  汤天杰二〇一九年十月二十二日书 记 员  张 婷