贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔05民终1733号上诉人（原审被告，反诉原告）陈希川，男，1970年2月27日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托代理人王妍（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。委托代理人陈浩（一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）毕节市机关事务管理局，组织机构代码：30887008-8。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道行政办公中心*栋。法定代表人姚庆丰，该局局长。委托代理人冯永忠，该局员工。被上诉人（原审第三人）贵州电网有限责任公司毕节供电局，统一社会信用代码：91520500214402582C住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**号。负责人刘学仪。委托代理人赵新春，贵州本芳律师事务所律师。上诉人陈希川与被上诉人毕节市机关事务管理局（下称：机关事务管理局）、被上诉人贵州电网有限责任公司毕节供电局（下称：毕节供电局）房屋租赁合同纠纷一案，陈希川不服贵州省毕节市七星关区人民法院于2016年4月22日作出的（2016）黔0502民初686号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告机关事务管理局诉称:原告作为甲方与被告陈希川作为乙方签订两份《租赁合同》约定“甲方出租给乙方的门面房位于毕节市××区××路，门面编号毕节一中A幢15号、毕节一中A幢16号，租赁期限为2015年1月10日起至2015年7月10日，该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离”。《租赁合同》到期后，被告委托张美就上述两个门面于2015年7月9日再次签订《补充合同》，约定“两个门面继续租赁给乙方，合同期限为六个月，自2015年7月11日至2016年1月11日止”。《租赁合同》及《补充合同》到期后，原告通过公共交易平台进行重新公开招租，原告向被告示明情况后，征询被告意愿。但被告既不参加公开招租，也拒绝搬出涉案门面，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益。故特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即搬出所占的位于毕节市××区××路××中××及××号门面；2、被告支付迟延退房违约金暂计10,400.00给原告（该违约金两个门面分别自2016年1月11日起至被告退房之日后42日止，按照合同日租金257,00元的两倍计算）；3、案件受理费由被告承担。原审第三人毕节供电局对机关事务管理局的起诉未发表答辩意见。反诉原告陈希川反诉称：被告陈希川在毕节市公共资源交易中心网上看见原告机关事务管理局对毕节一中门面的招租公告后，与原告联系，并于2014年12月29日签订正式《租赁合同》。《租赁合同》中约定：“合同租赁期限为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止，因该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，若开工建设，租户无条件搬离。被告应向原告支付年租金46,800.00元及履约保证金4,680.00元（合同总金额的10%），承租期内按月收租。双方如存在以下情形任意一方可解除合同，租金按实际使用时间计算收取，未使用月份租金在结清全部手续前提下，原告方七个工作日内无息退还：（1）法定的不可抗力致合同无法继续履行的；（2）政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的；（3）一方被吊销营业执照的或责令关闭的；（4）任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的。如果一方出现违反合同约定，另一方可以单方面终止合同，且违约方必须支付给另一方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金”。合同签订后，被告于当日分别支付了两个门面第一年的租金46,800.00元及履约保证金。2015年7月9日，双方签订的半年期限到期，因该地段并未开工建设，原告与被告签订了《补充合同》，将租期延长到2016年1月11日，被告并于当日预交了下一年的租金。2015年12月。原告在该地段未动工建设且租期未满的情形下，突然通知被告将门面腾空移交，并对所租门面采取了断电措施，从根本上构成了违约。第三人毕节供电局也因非供电设施检修及依法限电或用户违法用电等情形，违法断取了被告的用电，使被告遭受到损失，应予赔偿。故请求人民法院判令：1、原告返还被告涉案门面剩余一年租金93,600.00元及履约保证金9,360.00元；2、原告向被告支付违约金15,600.00元；3、第三人赔偿因其违法断电给被告造成的损失15,600.00元；4、本案诉讼费用由原告承担。反诉被告机关事务管理局对反诉答辩称：1、被告要求原告返还租金93,600.00元没有任何事实和理由；2、被告在合同期满后拒绝搬出涉案门面，并未按照补充协议内容及时履行退房义务，已经构成违约，按照《租赁合同》的约定，被告无权要求退还履约保证金；3、被告既要求返还剩余一年租金又拒绝搬出涉案门面显然与自己主张自相矛盾，明显就是想通过这种途径侵吞国家财产。毕节供电局对反诉答辩称：1、被告把毕节供电局列为第三人没有法律依据，且原告与被告之间是租赁法律关系，被告起诉毕节供电局是违反供电合同关系，两者属于不同的法律关系；2、被告不是涉案门面的用电户，毕节供电局与其不存在供电合同关系，所以不存在毕节供电局违反供用电合同，毕节供电局根据作为涉案门面管理单位毕节市机关事务管理局的通知，对涉案门面停电，不具有过错，对被告陈希川不应承担责任，请求驳回被告对毕节供电局的反诉请求。原审查明：2014年12月3日，毕节市公共资源交易中心在其网络交易平台上发布毕节一中A栋8号-31号共24间门面招租公告，该24间门面位于毕节一中田径场边临街一面，24间门面面积相同，每间都是31.2平方米，招租租期为6个月，招租底价为46,800.00元。招租公告发布后，被告陈希川于2014年12月24日参与公开竞价，以挂牌底价46,800.00元/6个月的价格分别取得毕节一中A栋15号、A栋16号门面的承租权，并与毕节市公共资源交易中心签订了成交确认书。2014年12月29日，被告陈希川与原告机关事务管理局签订了毕节一中A栋15号、A栋16号门面的《租赁合同》，合同约定：陈希川承租毕节市机关事务管理局管理的毕节一中A栋15号、16号门面，租赁期间为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止，租金46,800.00元，该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月；若开工建设，租户无条件及时搬离；同时原、被告双方还约定如甲方(原告）在合同期内无正当理由提前终止合同，甲方必须提前一个月向乙方（被告）发出书面通知终止合同，并支付给乙方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金；如果合同到期，被告迟延交房，原告有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，原告保留向人民法院追诉的权利。租赁合同签订后，被告陈希川于当日向原告缴纳了涉案两个商铺租金共计93,600.00元及履约保证金9,360.00元，原告向被告陈希川出具收款收据。2015年7月9日，原、被告双方经协商一致，被告与原告签订补充合同，续租涉案门面，租赁期间为6个月，自2015年7月11日起至2016年1月11日止，租金及违约责任等与原租赁合同约定的一致。补充合同签订当日，被告陈希川向原告缴纳涉案两个铺面租金共计93,600.00元，原告向被告出具收款收据。2015年12月31日，原告向被告陈希川发出门面催交通知，要求被告陈希川在合同到期日前将涉案门面腾空移交给原告，并结清水电费及相关费用，但被告陈希川迟延返还租赁门面。2016年1月26日，原告向毕节供电局发函，请求毕节供电局对包括涉案门面在内的8间门面的用电进行断电处理，但被告陈希川仍未将涉案门面返还给原告。原告以被告违反合同约定为由请求判决被告立即搬出涉案门面，同时支付延迟退房违约金，承担案件诉讼费用。被告以已实际向原告缴纳两年租金，原告在无正当理由情况下要求被告搬出涉案门面构成根本违约，毕节供电局依据原告的断电函对涉案门面进行断电损害被告利益为由，提起反诉，请求判决原告退还原告多缴纳租金及履约保证金，承担违约责任，第三人毕节供电局赔偿断电给原告造成的损失。原审认为：原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期间已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，承租人陈希川负有返还租赁物即毕节一中A栋15号、16号门面的义务。故对于原告要求被告陈希川搬出涉案门面的诉请，本院予以支持。合同租赁期届满后，被告陈希川继续占有涉案房屋的行为，违反了《补充合同》第三条的约定，应当支付迟延返还租赁物的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定。”原、被告双方之间约定的日租金为257.00元（46,800.00元/6个月ⅹ2÷365日），如果每日按日租金的二倍亦即514.00元支付逾期腾房违约金，过分高于给原告造成的损失。应当以日租金257.00元为基数，按照超过其损失30%的上限予以保护，亦即每日按334.00元支持逾期腾房违约金。原被告之间签订的《补充合同》约定的合同到期日为2016年1月11日，则被告应从2016年1月12日起，按每日334.00元支付原告毕节市机关事务管理局逾期腾房违约金至实际返还租赁物之日止。故对原告诉请要求被告从2016年1月11日起按每日257.00元的2倍计算至被告实际退房之日后42日止的请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）即刻退还反诉人承租的毕节一中A幢15号、16号门面租金人民币93,600.00元的诉请。结合原告提交招租公告、成交确认书以及补充合同等证据，均可认定涉案门面租赁期间为6个月，租金为46,800.00元/半年，在原被告签订的《租赁合同》第二页约定的第一年度租金为46,800.00元的条款，应认定为笔误。故对被告的这一诉请，本院不予支持。对于被告要求返还9,360.00元的履约保证金，因原租赁合同及补充合同约定的履约期间已届满，原告机关事务管理局应当予以退还，本院予以支持。因原告已实际履行完毕合同，被告所举证据不能证明原告存在违约行为，故对于被告要求原告承担违约责任的诉请，本院不予支持；对于被告要求第三人毕节供电局赔偿断电给被告造成损失的诉请，因与本案不属同一法律关系，故本案不作处理，反诉人可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈希川于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋15号交付给原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局，并按每日人民币334.00元从2016年1月12日计算至实际返还租赁门面之日止的迟延返还租赁门面违约金；二、被告（反诉原告）陈希川于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋16号交付给原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局，并按每日人民币334.00元从2016年1月12日计算至实际返还租赁门面之日止的迟延返还租赁门面违约金；三、限原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）陈希川履约保证金人民币9,360.00元；四、驳回原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈希川的其他诉讼请求。案件受理费人民币13,264.00元，减半收取人民币6,632.00元，由被告（反诉原告）陈希川承担。反诉费人民币1,478.00元,减半收取人民币739.00元，由原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局承担人民币52.00元，由被告（反诉原告）陈希川承担人民币687.00元。陈希川不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决改判被上诉人机关事务管理局返还上诉人涉案门面剩余一年的租金93600元，被上诉人机关事务管理局支付上诉人违约金15600元，被上诉人毕节供电局赔偿因违约断电给上诉人造成的损失15600元。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案门面的招租广告是对不特定多数人发出的要约邀请，虽然当时签订了一份成交确认书，但是该确认书只有机关事务管理局工作人员的签名，没有该局的盖章（公章），不代表机关事务管理局的意思表示。双方于2014年12月29日签订租赁合同明确了双方权利义务，最后签订的该合同取代了成交确认书的内容，应以该租赁合同约定的内容为准（即约定年租金为46800元），机关事务管理局声称合同上的该项约定是笔误不能成立，就算被上诉人认为有错也应及时行使撤销权，被上诉人在一年内未提出任何异议显示该项约定是双方真实意思表示。否认合同约定是对法律的不尊重，破坏了法律的严肃性。涉案门面路段已纳入建设规划，有随时拆除的可能，双方约定使用期限先定半年，如期满未开工建设，上诉人继续使用，半年期满后双方续签了补充合同明确使用期限的顺延，同时上诉人向机关事务管理局交付了下一年的租金，实际已默认了双方第二年的租赁关系，租金的约定与使用期限的约定不冲突，一审判决以招租公告、（成交）确认书及补充合同否认了租赁合同的约定错误。上诉人已依约支付了两年租金，现机关事务管理局收回门面，应返还上诉人剩余一年的租金并承担违约责任。毕节供电局违法断了上诉人的用电，根据《中华人民共和国电力法》第二十九条第一款，第五十九条的规定，毕节供电局应赔偿上诉人两个门面两个月的租金损失共计15600元。本案是租赁合同纠纷，不是买卖合同纠纷，一审法院收取诉讼费时不以涉案门面租金为标的而是以门面的价值为标的计算诉讼费错误，请求二审法院纠正。被上诉人机关事务管理局答辩称：请求驳回上诉，维持原判。答辩理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充合同约定的租赁期限已经届满，一审判决上诉人返还门面并支付违约金符合事实和法律规定。双方约定租金为半年租金，不存在上诉人所称的预缴租金，上诉人所称也无任何事实和法律依据。答辩人致函给毕节供电局断电不存在违约情形，无需赔偿上诉人损失。对于本案诉讼费用计算方式，被上诉人认为本案中双方之间属于租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷，在收取诉讼费上请求二审法院给予明确。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：双方约定的年租金是93600元还是46800元。本院认为：关于双方约定的年租金是93600元还是46800元的问题。上诉人诉称以双方租赁合同为准，涉案门面的年租金应为46800元。双方租赁合同约定招租公告作为合同附件与该合同具有同等法律效力，结合招租公告与双方签字认可的成交确认书的内容（该两份文件均明确半年租金为46800元/间），一审法院认定涉案门面的年租金为93600元/间，租赁合同上的年租金46800元为笔误符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院予以维持。上诉人该诉称没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人诉称成交确认书只有机关事务管理局工作人员的签名，没有该局的盖章（公章），不代表机关事务管理局的意思表示。被上诉人机关事务管理局二审庭审时表示成交确认书上其工作人员的签字代表其部门的意思，本院确认成交确认书上被上诉人机关事务管理局工作人员的签字系代表被上诉人机关事务管理局履行工作职务的行为，应对被上诉人机关事务管理局有法律约束力。上诉人该诉称理由不足，本院不予采纳。双方当事人签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期已届满，上诉人应依约交还租赁门面，上诉人主张被上诉人机关事务管理局支付其违约金及退还多交租金的理由没有事实依据，一审法院未予支持正确，本院予以维持。上诉人要求第三人毕节供电局赔偿断电给上诉人造成的损失，鉴于涉案合同到期后，上诉人仍占用被上诉人机关事务管理局门面，被上诉人机关事务管理局依据门面管理人的身份要求毕节供电局不再进行供电，于法有据。因此，第三人根据被上诉人机关事务管理局的函对涉案门面采取断电措施的行为未对上诉人构成违约，不应对此承担责任。一审判决认为上诉人应另案起诉毕节供电局不当，本院予以纠正。一审判决认定涉案合同日租金为257元错误，本院予以纠正。双方当事人之间约定的日租金应为256元（46,800.00元/6个月ⅹ2÷365日后四舍五入），并按照超过其损失30%的上限予以保护，亦即每日按333元支持逾期腾房违约金。上诉人对于一审法院认定的本案诉讼费不服，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，财产案件根据诉讼请求的金额或价款分段累计交纳。本案本诉诉请标的额暂计算的利息为10,400.00元，则本诉的案件受理费计算为60元，减半收取为30元。反诉诉请的标的额为93,600.00元+9,360.00元+15,600.00元+15,600.00元=134,160.00元，则反诉案件受理费计算为2983.20元，适用简易程序减半收取为1491.60元。关于诉讼费的承担比例，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定的部分胜诉，部分败诉的，法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，即诉讼费用分配的比例原则，本院确认本诉案件受理费由陈希川负担25元，由毕节市机关事务管理局负担5元。反诉案件受理费由陈希川负担1387.60元，由毕节市机关事务管理局负担104元。一审法院认定本诉及反诉案件受理费的金额及承担比例有误，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实错误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初686号民事判决第三、四、五项，即“限被上诉人毕节市机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内退还上诉人陈希川履约保证金人民币9,360.00元；驳回被上诉人毕节市机关事务管理局其他诉讼请求；驳回上诉人陈希川的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初686号民事判决第一项“被告（反诉原告）陈希川于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋15号交付给原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局，并按每日人民币334元从2016年1月12日计算至实际返还租赁门面之日止的迟延返还租赁门面违约金”为“上诉人陈希川于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋15号交付给被上诉人毕节市机关事务管理局，并按每日人民币333元从2016年1月12日计算至实际返还租赁门面之日止的迟延返还租赁门面违约金”；三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初686号民事判决第二项“被告（反诉原告）陈希川于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋16号交付给原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局，并按每日人民币334元从2016年1月12日计算至实际返还租赁门面之日止的迟延返还租赁门面违约金”为“上诉人陈希川于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋16号交付给被上诉人毕节市机关事务管理局，并按每日人民币333元从2016年1月12日计算至实际返还租赁门面之日止的迟延返还租赁门面违约金”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费60元，减半收取人民币30元，由陈希川负担25元，由毕节市机关事务管理局负担5元。反诉费2983.20元，减半收取为1491.60元，由陈希川负担1387.60元，由毕节市机关事务管理局负担104元。二审案件受理费2796元，由上诉人陈希川负担。本判决为终审判决。本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。审判长 张 雄审判员 朱 莉审判员 唐 琳二〇一六年九月二十六日书记员 谢贤聪