济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初6540号原告:王后青，男，1964年出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：李忠高，山东瀚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉仁同，山东瀚高律师事务所律师。被告：单连台，女，汉族，1951年出生，住济南市被告：张馨，女，汉族，1974年出生，住济南市被告：张琳，女，汉族，1976年出生，住济南市被告：张鹏举，男，汉族，1985年出生，住济南市四被告共同委托诉讼代理人：李攀，北京市中伦（上海）律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：梁健，北京市中伦（上海）律师事务所律师。原告王后青与被告单连台、张馨、张琳、张鹏举房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王后青的委托诉讼代理人李忠高、吉仁同，被告单连台、张馨、张琳、张鹏举的委托诉讼代理人梁健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王后青向本院提起如下诉讼请求：1.被告向原告返还租金7435781.67元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2008年4月10日，原告与案外人张峰(已故)签订《租赁协议》，约定由原告承租被告所有的位于泉城路289号营业楼三层，面积共计1200平米。2010年7月20日双方签订《补充协议》，协议约定将房屋与派出所楼之间的防火通道70平米经营面积承租给原告，原告每年向被告支付租金70万元。2012年7月24日双方再次签订《补充协议》，协议约定将房屋第四层及整楼内外全部经营面积归乙方使用，租金在原租金基础上增加70万元。2017年6月，张峰去世，四被告依法继承涉案房屋。上述协议签订后，原告依约履行合同义务。但合同履行到第二阶段，因租金数额双方存在分歧，被告将原告诉至济南市历下区人民法院。之后，原告发现涉案房屋实际面积仅为1022.23平方米，与协议约定的1200平方米严重不符。此外，2010年双方签订《补充协议》约定的防火通道张峰并非房屋产权人且该搭建的房屋为违章建筑（已拆除），原告并未使用，故该租金也应予以返还。综上所述，被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，原告为此诉至贵院，望法院依法判如所请。单连台、张馨、张琳、张鹏举辩称，1、原告与四被告的被继承人张峰签订的租赁协议及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。2、张峰及本案四被告已向原告交付了约定的房屋，原告也予接受，并不存在原告所称的面积不符的情形，且本案的租赁协议上租金的计算并不是以面积作为计价依据，且租赁协议上关于面积的约定也是约数，且为双方所接受，所以原告所称面积不符要求返还相应的租金无事实依据。3、本案租赁期限分为两个阶段，第一阶段（2009.7.20日-2014.7.20日）租赁协议已履行完毕，双方当事人没有任何争议，原告无权再行要求返还该阶段下的任何租金。且原告主张返还该阶段项下租金已超过法定诉讼时效，其主张不应被支持。4、租赁协议第二阶段（2014.7.20日-2019.7.20日）及原告在租赁期限届满后实际占用房屋期间的年租金已经由贵院所委托的鉴定机构进行了司法评估，该期间的租金是确定的，原告也无权要求返还上述期间内的任何租金或者房屋使用费。5、在第四点所述的期间中，原告并没有支付在诉状中所称的所谓违章建筑的占有使用费，故也无权要求返还该部分所对应的租金。当事人为支持其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据本院认定事实如下：王后青（承租方）与张峰（出租人）于2008年4月10日签订《租赁协议》一份，载明：“1、位置：泉城路，面积总共约1200㎡。2、租赁期限共壹拾年，即从2009年7月20日起至2019年7月20日。但壹拾年合同分为两个阶段，第一阶段即从2009年7月20日至2014年7月20日，此阶段的前三年租金为叁佰万元整/年，第四年租金为叁佰贰拾万元整/年，第五年租金为叁佰叁拾万元整/年。合同进行到2013年7月20日时，双方根据市场租金行情进行协商议定第二阶段五年的年租金。第二阶段即从2014年7月20日至2019年7月20日，租金每半年交纳一次房租，逾期不交，视为自动退租，到期时，承租方优先续租。……8、四楼维持原状，需要修饰可商议决定，三楼以回廊为界，向南为董事长办公室。……”2010年7月20日，王后青（乙方）与张峰张馨代，张琳，张鹏举签订《补充协议》，约定：本房（楼）后与派出所楼之间的防火通道70平方米经营面积，……其中每年付给派出所伍万元整，给张峰柒拾万元整，自2010年7月20日，开始计算，直至主合同的终止，……2017年7月18日，济南市泉城路商业街管理委员会办公室向GD钻世界出具《告知书》，载明：根据中共济南市委办公厅、济南市人民政府办公厅制定的《济南市拆违拆临行动方案》，经调查摸底核实，你（单位）在GD钻世界北墙与泉城路派出所之间所建加建房屋，面积约120平方米，未依法取得建设工程规划许可证（或未按照规划许可证规定）建设，属拆违拆临范围。现通知你（单位）于2017年7月25日前自行拆除。若逾期未拆，我处将依据《济南市拆违拆临行动方案》组织实施。特此告知。2012年7月24日，张峰（甲方）与王后青（乙方）签订《补充协议》，载明：原合同签订出租泉城路，未涉及的四层经营面积及泉城路整楼内外全部经营面积全部归乙方使用（租金在原租金基础上每年增加柒拾万元整）。自2012年7月20日开始计算，直至主合同的终止。另查明，张峰于2017年6月7日去世，其父母均先于其去世，单连台表示放弃对包括涉案房屋在内的张峰遗产的继承权，张馨、张琳、张鹏举共同继承包括涉案房屋在内的张峰遗产。对于实际支付租金的情况，王后青称，第一阶段按照合同约定已经足额支付，2014年7月20日前原告均按照协议约定内容履行付款义务，实际按照每半年支付一次，第二阶段因双方没有书面约定也没有协商一致原告预付了755万元。四被告称，被告认为第一阶段已经履行完毕双方没有争议，不存在返还租金的情形，第二阶段原告确实支付755万元。原、被告均称涉案房屋登记在张峰名下，被告称涉案房屋登记面积为1022.23平方米。签订涉案协议时，王后青称张峰没有出具房屋权属状况信息，被告称产权证在2016年办证，之前未办理房产证。被告提供房地产估价报告，结论为涉案房屋1-4层和地下室自2014年7月21日至2019年1月19日期间年租金是5014651元/年。王后青称该评估报告系（2018）鲁0102民初9116号案件中由法院委托，该案现尚未发生法律效力。王后青提供其自行委托测量的涉案房屋每层平面图复印件，其称没有出具专业测量报告，载明：涉案房屋一层为304.63平方米、二层为342.27平方米、三层为341.18平方米（张峰原办公室占用102平方米）、四层为34.01平方米。庭审中，王后青提供《诉讼请求计算说明》一份，载明：1、主合同约定租赁面积为1200平方米，原告前三年实际占用866.08平方米，第四年、第五年原告实际占用1022.23平方米。原告所缴纳的前三年租金为300万元，第四年为390万元，第五年为400万元。为此计算租赁期第一阶段2009年7月20日至2014年7月19日多缴纳租金如下：前三年：（1200-866.08）*（300万元/1200）*3=2354400元。第四年：（1200-1022.23）*（390万元/1200）=577752.5元。第五年：（1200-1022.23）*（400万元/1200）=592566.67元。2、2010年7月20日王后青与张峰签订《补充协议》，约定的楼后与派出所楼之间的防火通道70平方米经营面积应返还的租金为（计算至第一阶段租赁结束）：70万元*4年=280万元。3、2014年7月20日至2015年8月21日期间王后青预支付租金755万元，应返还的租金差额为：755万元*（1200-1022.23）/1200=1111062.5元。以上共计7435781.67元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”涉案《租赁协议》及2012年7月24日《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行，根据《租赁协议》中约定“位置：泉城路，面积总共约1200㎡”、“第一阶段即从2009年7月20日至2014年7月20日，此阶段的前三年租金为叁佰万元整/年，第四年租金为叁佰贰拾万元整/年，第五年租金为叁佰叁拾万元整/年。合同进行到2013年7月20日时，双方根据市场租金行情进行协商议定第二阶段五年的年租金。第二阶段即从2014年7月20日至2019年7月20日，租金每半年交纳一次房租，逾期不交，视为自动退租”及2012年7月24日《补充协议》中约定“原合同签订出租泉城路，未涉及的四层经营面积及泉城路整楼内外全部经营面积全部归乙方使用（租金在原租金基础上每年增加柒拾万元整）”可知，涉案租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，自承租人开始使用至本案起诉，应视为其在合理期限内未提出异议，现其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张返还租金，且其提供的据以计算返还租金的涉案房屋每层平面图系其自行委托测量且提供的系复印件，非具有专业资质单位或人员出具的测量报告，以此为据计算的数额，本院难以采信。因此，王后青要求以涉案《租赁协议》及2012年7月24日《补充协议》约定面积与实际面积不符返还租金的诉讼请求，理由欠当，证据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”及第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”王后青以2010年7月20日《补充协议》约定的租赁“本房（楼）后与派出所楼之间的防火通道70平方米经营面积”系违建要求返还租金，理由欠当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王后青的诉讼请求。案件受理费63850元，由原告王后青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  耿 露人民陪审员  张照萍人民陪审员  高 强二〇一九年十月二十三日书 记 员  刘允赫