江西省安福县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0829民初1212号原告：王叶清，男，1979年2月10日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县，被告：李明凤，女，1968年10月20日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县，被告：吴英俊，男，1964年11月15日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县，原告王叶清与被告李明凤、吴英俊房民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王叶清、被告李明凤到庭参加诉讼，被告吴英俊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王叶清诉称，被告两夫妻因资金周转，2015年拿房权证找原告借款。原告怕以担保方式实现债权比较麻烦，不同意借款，就与被告商定，直接以房屋买卖的方式付钱给他们，如果购房款在期限内归还，则房屋退还给他们。如果到期未还，则房屋应当过户给原告。两被告同意这种方式。经看房后评估，两被告位于安福县××都镇安城大市场内房权证号为安福县房权镇平都镇字第A01-13483G01号、安福县房权镇平都镇字第A01-13483号的房屋（所在层第1、5、6层,建筑面积267.93平方米）作价23万元。2015年4月5日，双方签订《二手房买卖合同》，约定两被告将其位于安福县××都镇安城大市场内房权证号为安福县房权镇平都镇字第A01-13483G01号、安福县房权镇平都镇字第A01-13483号的房屋（所在层第1、5、6层,建筑面积267.93平方米）出卖给原告，价格23万元当场付清，如果被告180天内退还购房款，则合同终止。否则，买卖的房屋无条件过户给原告。卖房后，被告出具了23万元收条。180天后，被告未退还购房款，也未协助原告办理房屋过户手续。原告为此诉请：1、判令两被告将位于安福县××都镇安城大市场内房权证号为安福县房权镇平都镇字第A01-13483G01、第A01-13483号的房屋（所在层第1、5、6层，建筑面积267.93平方米，房屋价值23万元）过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。被告李明凤辩称，原、被告于2015年4月5日签订的《二手房买卖合同》，名为房屋买卖，实为民间借贷法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，本案应作为民间借贷纠纷审理，而不能作为房屋买卖合同纠纷审理。原告提出将涉案房屋过户的诉讼请求，依法不能得到支持。且作为民间借贷纠纷审理，鉴于双方未书面约定利息，如原告诉请支付利息，其利息诉请依法也不能得到支持。本院经审理查明：两被告系夫妻关系。2015年4月5日，两被告因资金需求提出向原告借款23万元。原告通过现金支付及转账方式向被告实际支付23万元后，两被告于2015年4月5日共同向原告出具一份收条，收条载明：“今收到王叶清现金贰拾叁万元整（还款时间180天，2015年10月5日）”。双方未约定借款期间的利息。为保证原告债权实现，原、被告于当日签订了一份《二手房买卖合同》，约定：原告同意购买两被告拥有的坐落在安福县××都××号的房产，建筑面积267.93平方米。上述房产的交易价格为23万元整。本合同签订之日，双方同意一次性付款方式付款。被告应于收到原告全额房款之后180天内将交易的房产全部交付给原告使用并办理过户手续。被告在180天之内可将购房款退回原告，合同终止。超过180天，被告无条件协助原告过户。双方合同签订后，若被告违约，自违约之日起，按每日违约金千分之五付给原告。同时，两被告将前述房产的两本房产证（安福县房权镇平都镇字第A01-13483G01、安福县房权镇平都镇字第A01-13483号）交由原告控制。到期后，被告未归还借款，原告遂诉至法院要求被告协助办理房屋过户手续。本案审理中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、两被告归还原告本金23万元，同时按合同约定每日千分之五从违约之日起支付违约金到款项付清为止;2、诉讼费由两被告承担。另查明：2015年10月20日，两被告通过李明兰的账户归还了3万元至原告指定的接收人王火箭账户上。上述事实，有原告王叶清、被告李明凤的陈述，原告王叶清提供的原告身份证、两被告的身份证、结婚证及被告李明凤的户口本、现金收条、二手房买卖合同、两本房产权证及被告李明凤提供的汇款凭证等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合法的民间借贷受法律保护。原告出借23万元给被告的事实，双方无异议，本院予以确认。虽然双方签订了买卖合同，但该买卖合同是作为民间借贷的担保，因此，本案仍应按照民间借贷法律关系审理。基于此，经本院释明，原告变更了其诉讼请求。原、被告约定了借款期限，被告未按照约定还款，构成违约，原告要求被告还款并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方未约定借款利息，但以逾期利率的方式约定了违约金。因此，原告主张的违约金应受到民间借贷最高利率的限制。根据规定，逾期利率以不超过年利率24%为绝对保护，以不超过年利率36%为相对保护。超过部分，均不予支持。根据查明的事实，被告自违约之日2015年10月6日至其实际还款日2015年10月20日逾期天数正好半个月，该逾期违约金最高可计算为23万元×（36%÷12）×1/2=0.345万元。被告实际还款3万元，扣除0.345万元违约金，剩余的3万元-0.345万元=2.655万元，应冲抵本金。据此，被告尚欠原告借款本金23万元-2.655万元=20.345万元。被告吴英俊无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第一款、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：被告李明凤、吴英俊于本判决生效后十日内共同归还原告王叶清借款本金20.345万元并支付违约金（违约金以实际未归还的本金为基数，自2015年10月21日起算至借款还清日止，按照年利率24%计算）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，减半收取2375元（原告已预交），由被告李明凤、吴英俊共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 欧阳爱珠二〇一六年九月十三日书记员 廖 玲 艳附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。