安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0881民初1418号原告：潘长生，男，1982年12月19日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：黄志武，安徽正维律师事务所律师。被告：程备志，男，1975年2月4日出生，汉族，住安徽省桐城市。被告：程新甫，又名程兴甫，男，汉族，1947年12月2日出生，住址同上，系原告程备志之父。上述二被告共同委托诉讼代理人：ＸＸ鹏，江西红阳光律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：叶苏，江西红阳光律师事务所律师。原告潘长生诉被告程备志、程新甫租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘长生及其委托诉讼代理人黄志武，被告程备志及其与原告程新甫共同委托诉讼代理人ＸＸ鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘长生向本院提出诉讼请求：1、判令程备志、程新甫赔偿潘长生因出租房屋电气线路故障造成的各项经济损失合计504607元；2、判令程备志、程新甫向潘长生返还租金15000元、押金5000元，合计20000元。事实与理由：潘长生与程备志于2013年3月25日签订《个人租房协议书》一份，约定潘长生承租程备志、程新甫的厂房及门面房，期限一年，年租金35000元，押金5000元。合同签订后，潘长生在承租屋内从事无纺布生产加工。2013年10月22日傍晚，潘长生在关闭机械设备后关门离开厂房。当晚23时45分，因电气线路故障引起火灾，烧毁潘长生承租屋内所有生产机械设备、无纺布产品及原材料，损失经鉴定为498607元，并为此支付鉴定费6000元。由于火灾是因电气线路故障所致，而电力线路为出租人安装，起火点显示，四根电线均从楼房和车间墙壁之间穿过，电线与墙壁融为一体，严重违反操作规范，安全隐患严重，故程备志、程新甫作为出租人应对火灾事故承担全部责任，赔偿潘长生所有经济损失。由于租赁的房屋已被烧毁，程备志、程新甫还应返还潘长生已经给付的租金15000元和押金5000元。程备志、程新甫辩称，租赁合同中明确约定，房屋租赁期间，安全管理义务由承租人负责，潘长生作为承租人应对使用的租赁物负有安全管理责任。本起火灾系电路故障引起，与潘长生使用管理租赁物不当有因果关系。因此，潘长生作为承租人应对本起事故负全部责任，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存有争议的以下证据，本院作如下认证：一、原告提交的证据。1、火灾事故认定书、火灾认定说明记录、勘验笔录、现场图、视听资料、桐城市练潭亨达包装有限公司的企业信息查询单、2016年6月13日的现场照片、光盘、截屏照片、程备志起诉的《民事起诉状》、（2014）桐民一初字第02232号案件《应诉通知书》、建设部“关于发布国家标准《建筑电气工程施工质量验收规范》的通知”、《民用建筑电气设计规范》、《建筑电气安装工程施工质量验收规范》、供电公司出具的“证明”、用户电费明细表及部分发票，仅能证明火灾系因电力线路故障所致，但均不足以证明租赁房屋电力线路存在安全隐患，火灾的发生与承租人潘长生无关，故本院对以上证据的证明目的不予采信；2、安徽百友资产评估司法鉴定意见书及鉴定费付款凭证，系具有司法鉴定资质的鉴定单位对本起火灾造成潘长生具体经济损失所作出的认定，程备志、程新甫在本次庭审中对该报告中关于原材料的数量提出异议，但在此前历次诉讼及本案举证期内均未提出重新鉴定申请，故本院对潘长生因火灾遭受经济损失为498607元，支出鉴定费6000元的证明目的予以采信；3、个人租房协议书、押金收条一张、房租收条，具有真实性、合法性、关联性，故本院对该组证据的证明目的予以采信。二、关于被告提交的证据。1、个人租房协议、火灾事故认定书、集体土地使用权证、消防监督检查记录一份、福华村民委员会证明材料、消防部门对潘长生和证人吕某的询问笔录，虽能证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，出租的房屋归程备志、程新甫所有，火灾发生系电器线路故障引起，出租的房屋曾进行过消防检查，潘长生经营期间电路曾发生故障，但均不能以此确认火灾发生完全归责于潘长生使用、管理不当，从而应对本起火灾负全部责任，故本院对以上证据的证明目的不予采信；2、安徽九华司法鉴定意见书及鉴定费发票系对本起火灾造成程备志、程新甫具体经济损失所作出的认定，与本案无关联性，（程备志、程新甫在本起火灾中的损失已另案起诉），故本院对该组证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年3月25日，程备志与潘长生签订《个人租房协议书》一份，程备志将与其父程新甫共有的位于本市双港镇福华村的一处闲置钢构顶棚厂房及楼房出租给潘长生用于开办登高无纺布加工厂，租赁期限为2013年3月25日至2014年3月25日。协议主要内容为：租赁期间，承租人不得损坏房屋结构；租期内，出租人应帮助承租人协调水、电供应，保证畅通。出租屋当面检查，一切正常后交承租人使用，租期内安全由承租人自负；租期内如发生火灾，造成经济损失应由承租人按价赔偿，不可抗拒的自然灾害，承租人不承担赔偿责任。合同签订后，程备志、程新甫向潘长生交付了房屋，潘长生向程备志支付了合同期内租金35000元及5000元押金。2013年10月22日23时45分，潘长生经营的登高无纺布加工厂突然发生火灾，租赁合同中的钢构顶棚厂房、隔间、楼房和潘长生登高无纺布加工厂所有的生产设备、原材料及产品被烧毁。2013年11月19日，桐城市公安局消防大队作出桐公消火认字（2013）第5号火灾事故认定书，认定起火原因为：“起火部位为无纺布加工点三层楼房与钢构顶棚厂房之间的隔间部位，起火点位于隔间部位北墙无纺布原料堆放最高处，起火原因为电气故障引起火灾。”2013年12月2日，程备志诉至本院，要求潘长生赔偿房屋损失491520.82元及鉴定费用20000元，合计491520.82元。同年12月13日，潘长生提起反诉，要求程备志赔偿火灾造成其生产设备、原材料及产品损失504607元。2014年8月15日，本院作出一审判决，双方不服，提起上诉。2014年12月4日，安庆市中级人民法院以程序违法为由裁定撤销原审判决，发回本院重新审理。2015年7月13日，本院作出（2015）桐民一重初字第00001号判决，双方不服，再次提起上诉。2015年11月19日，安庆市中级人民法院再次以程序违法为由，裁定撤销重审判决，发回本院重新审理。第二次案件发回重审期间，程备志、潘长生撤回本诉和反诉。2016年5月6日，程备志、程新甫及潘长生分别作为原告向本院提起第三次诉讼。另查明，程备志与潘长生签订的租房协议中所涉及到被大火烧毁的钢构顶棚厂房系程备志在其自家自留地建造，建设时并未取得建设规划许可，至今未取得产权证书。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、程备志与潘长生签订的房屋租赁合同是否合法有效；2、火灾的成因系因出租物存在瑕疵，还是承租人使用管理不当；3、因火灾而导致潘长生的财产损失承担比例如何确定；4、承租人关于出租人返还租金、押金的诉讼请求是否应予支持。一、程备志与潘长生签订的房屋租赁合同是否合法有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，程备志提供了集体土地使用证及出租房屋所在地双港镇福华村民委员会出具的证明材料，以证明其于2007年向该村委会提出建造厂房，经村两委研究同意并报镇城建办、土管所批准在自家自留地建造生产车间，但程备志未能向本院提供建设许可及相关产权登记手续，故本院认为该钢构顶棚厂房属为违章建筑，依法不能出租。由于钢构顶棚厂房为本起租赁合同的主要标的物，因此双方由之形成的房屋租赁合同关系应属无效。程备志作为出租人，将违章建筑物租赁给潘长生，潘长生作为承租人，亦未对承租的厂房是否为合法建筑进行合理审查，双方对租赁合同的签订均存在一定过错，应当各自承担相应的责任。二、线路故障引起火灾系因出租房屋电路存在安全隐患，还是承租人使用管理不当。2013年11月19日，桐城市公安局消防大队桐公消火认字（2013）第5号火灾事故认定书对起火原因认定为：起火部位为无纺布加工点三层民房与钢构顶棚厂房之间的隔间部位，起火点位于隔间部位北墙无纺布原料堆放最高处，起火原因为电气故障引起火灾。双方对火灾事故认定书均无异议。由于消防部门未能对何种原因引起线路故障给出具体的认定，从而历次诉讼均无法确定火灾系因出租房屋电路存在安全隐患，还是承租人保管不善。（2015）桐民一重初字第00001号案件审理过程中，本院曾依法向桐城市公安局消防大队核实该起火灾事故原因以及火灾责任应如何认定，但桐城市公安局消防大队给出的解释为无法查明。三、火灾导致潘长生的财产损失承担比例如何确定。程备志、程新甫主张潘长生对该起火灾事故承担全部责任，但未能举证证明其提供的出租房屋的电路不存在安全隐患，火灾发生全系承租人未正确使用租赁物，或属承租人其他原因导致。潘长生主张其无责，亦未能举证证明其在承租期间合理使用出租房屋，起火的真正原因为出租房屋电路架设存在瑕疵。由于不能确定起火根本原因，导致火灾责任无法认定。因此本院认为，本案财产损失承担比例应结合具体案情来确定。作为承租人，潘长生租赁房屋不是用于正常的生活起居，而是用于开办工厂。讼争房屋能否满足无纺布加工生产需要，程备志、程新甫并不完全清楚，而对于潘长生来说，在合同签订之前，对租赁物的基本情况作详细了解，租赁的房屋能否达到开办无纺布加工厂所需要的基本要求，房屋和电路能否满足安全生产需要，是其应尽的合理审查义务。在合同签订之后，承租人对租赁物负有管理和妥善保管义务，对不符合租赁要求的部位有请求出租方加以改造和完善的权利，等等。从合同签订之初至火灾发生，近七个月时间，出租房屋持续处于潘长生实际管控之下，其从未对出租房屋及附属设施的安全问题提出过任何整改意见，或进行过系统维护。尤其是，无纺布属易燃物品，防火意识更需高度关注。如果潘长生在生产车间下班无人值守情况下，能将总电源闸刀闭合。如果潘长生日常注重对电路进行维护，则火灾就有可能会避免。由于本案无法排除起火部位的电力线路存在瑕疵因素，程备志在向潘长生交付厂房时，亦未尽到合理的提醒、告知义务，因此宜适当减轻承租人赔偿责任。本院认为，在现有证据不能确定火灾成因的情况下，潘长生基于安全防火义务缺失，怠于履行安全生产管理责任，是造成本案重大损失的主要原因，因此对火灾的发生承担70%责任较为合理，程备志、程新甫应对火灾的发生承担30%责任，即程备志、程新甫应赔偿潘长生经济损失504607元（机器设备、产成品、原材料损失498607元＋鉴定费6000元）的30%，计151382.10元。四、返还15000元租金及5000元押金是否返还。虽然本案的房屋租赁合同无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案房屋租赁合同签订之初，潘长生给付了程备志、程新甫合同期一年的租金35000元及押金5000元。房屋租赁合同履行过程中，潘长生实际租用程备志、程新甫房屋近7个月，因此潘长生应比照约定的租金标准承担房屋实际租赁期间的使用费。由于火灾造成租赁的房屋严重毁损，潘长生作为实际使用人客观上已经不能继续使用标的房屋，故未使用期间已收取的15000元租金及房屋押金5000元，程备志、程新甫应予返还。综上所述，潘长生要求程备志、程新甫赔偿财产损失中的合理部分及返还租金15000元、押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告程备志、程新甫须于本判决生效后十五日内赔偿原告潘长生因火灾造成的各项经济损失合计151382.10元；二、被告程备志、程新甫须于本判决生效后十五日内返还原告潘长生房屋租金15000元、押金5000元；三、驳回原告潘长生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9046元，由原告潘长生负担2955元，被告程备志、程新甫负担6091元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  张卫东审 判 员  杨大勇人民陪审员  王 溯二〇一六年九月二十八日书 记 员  项 琼附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。