呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初1019号原告：张军，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王怀志，呼和浩特市148协调指挥中心第一法律服务所法律服务工作者。被告：内蒙古天玺房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市锡林南路恩和小区9号楼6层608-2号。法定代表人：吕宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：内蒙古星烨商业运营管理有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区闻都世界城售楼部二楼。法定代表人：王辉宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：田元国，男，该公司职工。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告张军与被告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司（以下简称天玺公司）、内蒙古星烨商业运营管理有限公司（以下简称星烨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张军的委托诉讼代理人王怀志、被告天玺公司的委托诉讼代理人白喜文、被告星烨公司的委托诉讼代理人田元国、白喜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告天玺公司变更原、被告签订的《商品房买卖合同》，将原告的前三年的商铺租金和优惠款合计48787元追加到购买房屋总价款内，并更换发票；2.依法判令被告星烨公司从第四年开始返还商铺租金按照变更后的购买房屋总价款返还；3.依法判令被告星烨公司按照合同第八条的约定承担违约责任，即1866元。事实与理由：原告于2016年1月15日同被告天玺公司签订了《闻都世界城认购书》，购买了天玺公司开发的玉泉区南二环路南侧闻都城市××楼的三个铺位，用途：商业，建筑面积7.35平方米，单价为6913.47元，总价为50814元。同时签订了《商品房买卖合同》原告全额付清了购房款，被告出具了购房发票50814元和优惠押金8000元的收据，并加盖了天玺公司（优惠押金的收据为销售公司加盖）的发票专用章。合同第八条违约责任约定明确。在售楼部天玺公司的广告宣传是返祖十年，委托经营合同约定，乙方一次性付给甲方第一年至第三年的租金40787元，该笔款项已冲抵甲方的购房款，原告信以为真，于2015年3月19日又同星烨公司，签订了为期十年的《闻都世界城委托经营合同书》（从2015年3月19日至2025年3月19日）（第一份旧合同），将商铺交给星烨公司经营。被告在2016年1月又提出办理网签合同，逐户通知，要求业主把以前的《“闻都世界城”经营合同书》（第一份旧合同）、认购书都带上，再签订新合同，同时把以前的认购书、委托经营合同书都收回，换成了现在新的《“闻都世界城”委托经营合同书》。在换合同时根本没有协商的余地，被告的工作人员称，不换就解除合同，再承担20%的违约金。业主们无奈，只好按照被告的要求进行了签字，并且交回了旧合同。原告的旧合同当时确实是找不到了，所以才留下一份，否则，毫无根据，其他人都交回去了。两份合同对返还租金的内容完全不同。原告到2018年8月22日领取第4年租金时才发现对新签订的《委托经营合同书》返还租金的条款存在重大误解，才发现被告卖方、委托经营合同的欺诈性。被告采取的是格式合同，根据《合同书》第39条、40条、41条、52条、53条的规定，是应该依法撤销、变更合同。原告多次同二被告协商未果，到玉泉区政府信访办上访，通过内蒙古电视台新闻天天看反映情况，想达到解决问题的目的,但是，二被告开始同意调解，后来又不同意调解，一拖再拖，故意拖到今天。无奈，原告诉至本院，请求判如所请。被告天玺公司、星烨公司辩称，原告的三项诉讼请求不能在同一诉讼审理，理由是诉请一是依法判令被告承担连带责任将原告三年的商铺租金变更成购买房屋总价款；诉请一，被告是天玺，是房屋买卖合同，诉请二，被告是星烨公司，案由是委托经营本合同，诉请一和二并非同一被告并非同一案由，所以代理人认为被告不是同一诉讼，请法庭释明，本案两个诉请两个案由不能共同诉讼，针对这一点，原告这样的诉请不符合法律民诉法的规定，被告方认为不能成立。三项诉讼请求根据原告在庭前就向被告提供的四组证据材料看，原告的四组材料没有一份证据材料是能够支持原告的三项诉讼请求的，首先原告的诉请一他所依据的认购书，那么原告的四组证据里没有认购书所谓的证据，原告的说法完全是空口无凭。诉请二他所依托的诉状中所说的旧的委托经营合同书，那么请原告方出示旧的委托经营合同书的原件否则不能作为证据采信，提供的是旧的合同复印件，复印件是不予支持的，对原告提供的证据三，我想问下是哪个第八条请求的，请原告释明一下。对第三项诉请，我方需要原告提供原件，结合原被告现在履行的情况看，原告方向法庭提供原被告的合同，其中张军签订商品房买卖合同是2016年1月15日与委托经营合同页是同一日期，与张军签订商品房买卖合同2016年1月20日，这个商品房买卖合同没有约定原告诉请的时间，委托经营合同约定的是前三年是没有租金，后七年是事实租金，事实租金是所买商铺A馆的实际经营年利润除以A馆的面积再乘以两原告的购买的面积，符合合同约定涉法律规定的，所以不存在原告诉请的和合同的约定相悖的。现在星烨公司所受托的AB馆涉及商户两千多户，类似两原告向法庭提起诉讼现在仅为两起，原告方多次向呼市、内蒙、中央媒体反应本案的诉请，一定要如实反应真实情况。按照双方签订认购书，针对两原告购买的商铺只支付了当时价格的50%，两被告只交付了实际价款的50%，双方签订了买卖合同之后，原被告双方签订的是价款是原来价款的一半，现在履行的是原告只交了50%的钱得到了商铺，所以有了以事实租金的委托经营合同，一千八九百户都按照买一送一这种方式进行的。原告起诉是按照旧的合同第八条请求的。还有一百多户依照委托经营合同书进行的，这些商户剩余的购房款还要缴纳，我们按照委托经营书的比例返还，现在原被告双方形成的商品房买卖合同委托经营书是唯一合法有效的，原告与星烨公司具有委托经营关系，这个案件原告从程序和实体上都不符合法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告张军向本院提交了以下证据：证据一：文都世界城认购书、收据，证明原告向被告天玺公司购买了商铺，原告按照合同约定交付了购买商铺的全款，并且交付了8000元的优惠款，在认购书中，购房款的收据中都没有体现出前三年租金冲抵到购房款中的任何凭证。被告天玺公司、星烨公司的质证意见为，原告提供的证据中没有认购书，8000元的收据只有三份房款收据，对认购房收据真实性认可，但不能证明应该要证明的问题。本院对该组证据的真实性认可。证据二：委托经营合同书（新、旧），证明旧合同第三项双方在签定协议同时，乙方一次性付给甲方第一年至第三年的租金40787元。该笔款项已冲抵甲方的购房款，从第四年至第六年，乙方按照购房款签约金额11%每年向甲方支付租金，7-9年按12%，第十年按15向甲方支付租金，新合同第三项规定租金额=铺位购房款/该馆总购房款X馆实收租金。改变更合同内容。委托经营的前三年乙方不向甲方支付租金。前三年的租金体现在何处。被告天玺公司、星烨公司的质证意见为，对原告提供的所取消的问题经营合同书复印件不具有证据效力，并且双方签订了《委托经营合同书》即原告提供新的委托经营合同书，真实性认可，对原告要证明的问题不认可。本院对该组证据的真实性部分认可。证据三：（2015）玉民一初字第01326号民事判决书，证明根据该判决书确定，第四页上第一行：“另天玺公司与被告星烨公司系相同股东投资设立。”是共同利益的共同主体。所以，原告将两个公司都列入被告主体，是适格的主体，是有权利的依据。被告天玺公司、星烨公司的质证意见为，对该证据真实性认可，不能证明原告要证明的问题。本院对该组证据的真实性认可。证据四：销售公告，证明被告在售楼部销售人员计算的回收率比例，与被告后来换的委托经营合同的第三条不符。被告天玺公司、星烨公司的质证意见为，对真实性不持异议，但是不能作为证据使用，因为原告与被告签订的委托经营合同书是事实租金。并非约定返租比例，旧的委托经营合同书已经作废并原被告现在委托经营合同所取代。本院对该组证据的真实性认可。被告天玺公司、星烨公司提交了以下证据：《商品房买卖合同》、收据三份、《委托经营合同书》，证明原告购买被告开发的闻都城市广场A馆6幢层30155号房屋，面积均为7.35平方米，房屋总价款为50814元。原告向被告缴纳了购房款50814元。租金的计算方式为铺位购房款÷该馆总购房款×该馆实收租金。合同并未从中在将租金追加到购房款里的约定，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。原告张军的质证意见为，对合同购买的真实性认可，但对租金的约定变更后不认可。对被告要证明的问题不认可。本院对上述证据综合全案予认证。原告张军申请证人史某、肖某、赵某出庭作证。证人史某称，我买了10个商铺，后来天玺公司让办理按揭，后来就没给我们办理下来，天玺公司让我去改合同，我就一直没有去改，我去现场正好遇见业主们在售楼部围着，前三年的返租合同施改过的合同与我的不一样，我的合同还是原始合同。被告返租金太低了，所以我就没有改合同。证人赵某称，我换合同的时候没有看后台的内容，现在我看了一下，和，买房子的时候完全不一样，房地产说原来是按第一年到第三年按10%的反还，第四年到第六年是10%的反还，第七年到底九年是12%的反还，第十年是15%，现在的合同和以前不一样。当时，我们换合同签字的时候，他们没让我们看合同。证人肖某称，当时我本来是去售楼部去办网签，说是要换合同，我是全款买房，说是不换合同不能网签。他说签字就可以办理网签。当时换合同听业主说合同有点问题，我去又找就不给换回来了。我去签字的时候我问他们内容一样吗，他们说一样的。被告天玺公司、星烨公司对以上三位证人的质证意见为，对三位证人证言不予认可，不具有真实性，合法性，三个人均是被告的买房人，被告二的委托人，和本案有厉害关系。前面两位证人他们都是交的50%的房款，但是，他们现在得到了原来认购的面积，委托经营合同按照约定反租金的方式变更为现在的事实租金，不难得出，交全款的人得到了原来认购书的两倍。三位证人在法庭说没有看过合同，但是享受了买一赠一，享受事实租金的有两千七百多户。如果真的是证人说的这样，那么你们行使撤销权了吗。那么，要想行使新的合同权利，要对旧合同行使撤销权。本院对该组证据的真实性及证明问题结合其他证据予以综合考虑。本院对上述证据综合全案予认证。综合有争议的证据和事实，本院查明：2016年1月15日，原告张军与被告天玺公司签订《商品房买卖合同》，约定原告张军购买被告天玺公司位于玉泉区南二环南侧闻都城市广场第6幢3层30155号商铺，单价为6913.47元，面积为7.35平方米，总金额为50814元，付款方式约定为一次性付款，原告已经付清。合同约定房屋于2015年12月30日交付买受人，逾期交房的违约责任除特殊原因外，按合同约定的逾期时间分别处理。同时，原告张军与被告星烨公司于2016年1月15日签订《“闻都·世界城”委托经营合同书》，约定张军将闻都城市广场A馆6号楼3层30155号委托星烨公司经营（出租并代收租金）。委托经营期限为10年，自2015年3月19日至2025年3月19日。租金支付金额、支付方式及税费约定：双方约定商铺由星烨公司代为出租，星烨公司根据市场行情实收代付租金方式，并由星烨公司统一运营管理。以上合同有双方签字或者盖章予以确认。本院认为，合同当事人在平等自愿的基础上订立的合同，不违反法律、法规之强制性规定，应为有效合同，应当受到维护，合同双方应当依约履行。根据在案证据显示，原告张军与被告天玺公司签订于2016年1月15日签订《商品房买卖合同》，同时在2016年1月15日与星烨公司签订《“闻都·世界城”委托经营合同书》，合同中关于租金支付金额、支付方式及税费为双方约定张军商铺由星烨公司代为出租，星烨公司根据市场行情实收代付租金方式，并由星烨公司统一运营管理。原告张军与被告天玺公司签订的《商品房买卖合同》、与星烨公司签订的《“闻都·世界城”委托经营合同书》都是基于双方真实意思表示，且原告具有完全民事法律行为能力，二被告也是正常运营的法人机构。二者作出的法律行为，具有法律效力，对双方具有约束力。就根据在案证据显示，关于租金的支付金额多少及支付方式及时间，合同中并没有明确约定具体，只是约定由星烨公司统一运营管理，故对于原告关于将前三年租金追加至购房总价款并要求按变更后购房总价款返还相应租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。同时天玺公司与星烨公司系两个独立的法人机构，原告与二者分别各订立了两份合同，其原告诉请的租金源于和星烨公司的委托经营合同关系，天玺公司不是合同的相对方，故对于原告要求星烨公司承担违约责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张军的诉讼请求。案件受理费533元，由原告张军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘万华 二〇一九年十月十八日书记员 岳凤龙附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。