河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终1906号上诉人（原审原告）：谢红玉，女，汉族，1962年6月19日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人（原审原告）：李梦莹，女，汉族，1985年10月12日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人（原审原告）：李梦辉，女，汉族，1992年9月3日出生，住河南省洛阳市西工区。三上诉人共同委托诉讼代理人：田兆民，男，汉族，1951年9月12日出生，住河南省洛阳市西工区纱厂东路46号院4门401号，由洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：温红卫，男，汉族，1968年1月8日出生，住河南省洛阳市老城区。被上诉人（原审被告）：陈幸，男，汉族，1954年1月6日出生，住陕西省西安市碑林区。上诉人谢红玉、李梦莹、李梦辉因与被上诉人温红卫、陈幸商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初2778号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢红玉、李梦莹、李梦辉上诉请求：1.撤销洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初2778号民事判决，改判支持上诉人的一审诉求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院仅以《房地产抵押合同》及《个人住房（商用房）借款合同》所载面积未含《补充协议》面积，即认定《补充协议》不真实错误。1.李社申请贷款时提交的合同包含《补充协议》，针对该房屋的贷款确系以《商品房买卖合同》及《补充协议》为基础，《房地产抵押合同》及《个人住房（商用房）借款合同》所载面积应系银行工作人员填写时未看后附《补充协议》所致，一审法院仅以该两份合同上未填写《补充协议》上增加面积就推翻《补充协议》的真实性依据不足。2.使用多少面积的房屋抵押贷款是银行与贷款人达成的合意，并未侵犯任何人的权利，银行同意李社使用113.9平方米的房产做抵押已满足贷款需要，不使用《补充协议》增加面积并无不当。退一步讲，即使李社申请贷款时未使用《补充协议》中增加的25.5平方米，如果由此给借贷双方造成纠纷，那也是承担借贷合同中相应的责任。《补充协议》系李社与洛阳市富邦置业有限公司（以下简称富邦公司）所签，《房地产抵押合同》及《个人住房（商用）借款合同》系李社与银行所签，以《房地产抵押合同》及《个人住房（商用）借款合同》中未体现《补充协议》增加面积为由推断《补充协议》不真实无法律依据。二、一审法院认定事实前后矛盾。一审法院认定《补充协议》出卖人签章处是富邦公司所盖印章，认定《补充协议》在洛阳市房产市场管理处备案，认定洛阳经纬房产中介测绘中心绘制的房屋草图中所列的25.5平方米已由第三人占用，但却否认《补充协议》的真实性明显前后矛盾。三、李社与富邦公司所签的《商品房买卖合同》第二十二条显示“本合同加合同附件共20页，一式伍份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，洛阳市房产地产市场管理处贰份”，说明三个问题：第一，双方所签的《商品房买卖合同》是有附件的，主合同加附件一共20页，《补充协议》属附件四，位于第19页，富邦公司称从来没有见过《补充协议》不属实。第二，伍份《商品房买卖合同》中上诉人和洛阳市房地产市场管理处、银行所持的四份《商品房买卖合同》（含补充协议）内容一致，说明富邦公司也有同样一份包含《补充协议》的《商品房买卖合同》。第三，上述条款明确说明主合同与附件具有同等法律效力，主合同有效，附件必然有效，一审法院承认主合同的有效性，却否认附件的有效性，明显自相矛盾。四、李社与富邦公司签订的《商品房买卖合同》第二十四条显示“自本合同生效之日起30天内由出卖人向洛阳市房产地市场管理处申请备案”，一审法院调取了备案，认定备案《商品房买卖合同》与上诉人所持的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）内容一致，却否认《补充协议》的真实性，属逻辑错误。五、一审法院适用法律错误。本案中上诉人向一审法院提交的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）、富邦公司委托洛阳经纬房产中介测绘中心绘制的房屋草图、以及一审法院向洛阳市房地产市场管理处调取的备案合同都是直接证据，一审法院对该证据不予采信，而是以上诉人与银行签订的《房屋抵押合同》中未填写《补充协议》增加面积为由，就认为《补充协议》不真实，于法无据。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人温红卫、陈幸未到庭，亦未提交答辩意见。谢红玉、李梦莹、李梦辉向一审法院起诉请求：1.依法判令温红卫、陈幸退还商铺面积25.5平方米，如不能退还商铺面积，可给予相应的赔偿；2.温红卫、陈幸支付谢红玉、李梦莹、李梦辉应得租赁费38250元（从2010年1月1日起暂计算至2012年2月1日止，按每平方60元给付，直至执行之日止）；3.本案的诉讼费用温红卫、陈幸承担。一审法院查明事实：2005年1月13日，李社与富邦公司签订《商品房买卖合同》一份，李社购买富邦公司位于西工区××大道西“××皮世界商贸城”商铺××套，编号为01－01－0110房屋，合同约定的建筑面积为113.905平方米，套内面建筑积为85.5平方米，房屋总价为1410448元。就上述房屋，李社与洛阳皮世界商贸有限公司已于2004年12月31日，签订《房屋租赁合同》，李社自2005年1月1日起至2009年12月31日将该商铺返租给洛阳皮世界商贸城，该房屋建筑面积113.905平方米，商铺每年租金156716元，租金总额为783580元。2010年，返租协议到期后，双方对返还房屋面积产生争议。李社主张其所持合同后附有补充协议一份，载明：01－01－0110号商铺实际面积为143.88平方米，套内面积为108平方米，公摊面积为35.88平方米，经买卖双方协商后同意按实际测量面积为准，则单价为9802.95元/平方米，实际总房款为1410448元。富邦公司认可补充协议上公章的真实性，但其辩称从来没有见过此补充协议，且富邦公司所持买卖合同后也没有附此补充协议。在审理过程中，一审法院从市房管局产权处档案室调取了双方的备案合同，备案合同与谢红玉所持合同（含补充协议）内容一致。2015年1月8日，该院工作人员对01－01－0110号商铺进行实际测量，现场测量的面积与套内建筑面积85.39平方米基本相符。谢红玉等所提交的洛阳经纬房产中介测绘中心绘制的房屋草图中所列部分已由第三人占用，并办理了房产证。另查明，1.李社与洛阳市商业银行唐宫中路支行、富邦公司签订的编号为商2005-00351号洛阳市房地产抵押合同，合同载明的抵押按揭贷款房产的地址、建筑面积113.9平方米、房产总价1410448元均与商品房买卖合同主合同载明的一致，另载明，贷款金额78万元，期限220个月。2.李社与洛阳市商业银行唐宫中路支行、富邦公司签订的编号为洛商银（2005）唐支借字第0552012010002号个人住房（商用房）借款合同（抵押加保证合同）载明的抵押物房产的地址、建筑面积113.9平方米、房产总价1410448元均与上述合同一致。3.富邦公司的股东为温红卫、陈幸，注册资本为800万元，其中，温红卫认缴资本为720万元，陈幸认缴资本为80万元，该公司于2016年4月11日核准注销。4.2016年4月11日，富邦公司出具清算报告对具体的清算事宜作出了说明，其中第四项剩余财产分配情况中，剩余财产117.93万元，按股东出资比例分配，温红卫106.14万元，陈幸11.79万元。同日，富邦公司召开股东会议，会议审议并通过了清算组确认关于富邦公司清算报告，决定注销富邦公司，如有遗漏债务，由股东承担偿付责任，股东温红卫及股东陈幸的代理人李雅楠共同签字确认。一审法院认为，谢红玉等提交商品房买卖合同补充协议，以证明返租到期后富邦公司向其交付的房屋面积比实际面积少25.5平方米。针对谢红玉等提交的补充协议，虽未显示签订时间，但温红卫认可该补充协议已于2015年1月14日在洛阳市房地产市场管理处登记备案，且表示对该补充协议上公章的真实性无异议，但对内容不予以认可，并称当时保管公司公章的人员已离职。该院认为，既然李社明知补充协议已经对房屋面积进行了重新明确和变更，那么其于2005年1月14日办理房地产抵押合同、2005年1月17日办理个人住房（商用房）借款合同时，所载明的面积都应以补充协议的为准，但其提交的上述两份合同所载明的房屋面积均与商品房买卖合同主合同一致，与其补充协议所记载的面积自相矛盾。该补充协议一但生效，其他针对该房屋所发生的民事行为都应以该补充协议为基础，但事实却并非如此。因此，谢红玉等提交的补充协议真实性无法确认，谢红玉等依据该补充协议，要求温红卫、陈幸返还房屋、支付租赁费的诉讼请求，无法依法确认，该院不予支持。陈幸经该院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，不影响依法裁判。判决：驳回谢红玉、李梦莹、李梦辉的诉讼请求。案件受理费5620元，由谢红玉、李梦莹、李梦辉负担。二审中，谢红玉、李梦莹、李梦辉提交了新证据，本院组织当事人当庭进行了质证。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，李社与富邦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已在洛阳市房地产市场管理处登记备案，该《补充协议》上富邦公司亦加盖印章，因此，对该《补充协议》的真实性应予认定，《补充协议》亦为双方当事人的真实意思表示，具有约束力，富邦公司应向李社交付合同约定面积的商铺。由于富邦公司实际向李社交付商铺商积与合同约定相差22.5平方米，该22.5平方米已归入他人名下，并且办理了房产证，因此，谢红玉、李梦莹、李梦辉等人要求继续交付房产的请求已无法实现，但对于未交付的面积的房价可由富邦公司退还。双方既然重新约定了单价，李社所交价款应按实际交付面积计算，多交部分共计220566.28元，应由富邦公司退还。根据本案实际情况，考虑到富邦公司作为商铺的销售方，未按合同约定向购房者交付与约定面积相一致的房屋，存在一定的过错，故富邦公司除应退回相应的房屋价款外，还应按年利率6%自2005年1月17日起赔偿购房者的利息损失较为公平合理。在本案诉讼期间，富邦公司办理注销登记，因此，本案富邦公司应向李社亲属谢红玉、李梦莹、李梦辉退还的购房款及赔偿的损失由其股东温红卫与陈幸负担。综上，谢红玉、李梦莹、李梦辉的上诉请求理由正当，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初2778号民事判决；二、温红卫、陈幸于本判决生效后十日内退还谢红玉、李梦莹、李梦辉购房款220566.38元；三、温红卫、陈幸赔偿谢红玉、李梦莹、李梦辉损失（以220566.38元为基数按年利率6%自2005年1月17日起计算至上述购房款实际返还之日止）；四、驳回谢红玉、李梦莹、李梦辉的其他诉讼请求。逾期履行上述金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5620元、二审案件受理费756元，均由温红卫、陈幸负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 鹏审判员 刘丽娜二〇一九年十月八日书记员 黄思维