广州市荔湾区人民法院广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初6874号原告：广东省电白建筑集团有限公司，（原名为茂名市电白建筑工程总公司，以下简称：电白公司），住所地：广东省茂名市电白区水东镇人民路91号。法定代表人：邵国钦,职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。被告：杨衍旺，男，1965年3月16日出生，汉族，住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢乐安，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄业锋，广东安国律师事务所实习人员。被告：广东省信托房产开发公司（以下简称：省信托公司），住所地：广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：王锐、吴明焱，北京市金杜（广州）律师事务所律师。第三人：广州市恒利房地产开发有限公司（以下简称：恒利公司），住所地：广州市荔湾区花地大道翠竹苑翠竹街16号3楼。法定代表人：蔡松柏，职务：经理。委托诉讼代理人：高维忠，广东纬纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少芬，女，1977年8月11日出生，汉族，住址：广州市荔湾区，系该公司职工。第三人：中国银行股份有限公司广东省分行（以下简称：中国银行广东省分行），住所地：广州市越秀区东风西路197号一至十九层及199号一至十一、十四至十九层。负责人：李瑞强，职务：行长。委托诉讼代理人：袁野，女，1992年5月10日出生，汉族，住址：广州市番禺区，系该银行职工。委托诉讼代理人：陈镇义，男，1969年3月28日出生，汉族，住址：广州市越秀区，系该银行职工。原告电白公司诉被告杨衍旺、省信托公司、第三人恒利公司、中国银行广东省分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄楚容，被告杨衍旺委托诉讼代理人谢乐安、黄业锋，被告省信托公司委托诉讼代理人王锐、吴明焱，第三人恒利公司委托诉讼代理人高维忠、陈少芬，第三人中国银行广东省分行委托诉讼代理人袁野、陈镇义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电白公司诉称：1998年8月8日，被告省信托公司与被告杨衍旺签订广州市原芳村区花地大道翠竹苑翠竹大厦B2幢25层(自然层23层）XXXX房（登记字号：97101457）的《房地产预售契约》，并在广州市房地产交易所办理了预售契约鉴证和在银行办理了按揭贷款抵押备案手续。2004年11月8日，被告杨衍旺及孔令富、孙启胜三人为甲方与原告属下茂名市电白建筑工程总公司驻广州公司第一工程处为乙方和广州市恒利房地产开发有限公司为丙方原告签订《房屋买卖合同》。同日，杨衍旺公证委托刘广明“与广信公司协商确定解除合同编码为97101457、97101458的《房地产预售契约》的法律文书内容”及委托刘广明“与广信公司协商确定合同编码为97101457、97101458的《房地产预售契约》所约定的逾期交楼违约金的数额、给付方式、给付时间”，但遗漏了授权涂销涉案房屋银行抵押的权限，导致刘广明无法以代理人身份办理注销预售契约监证及涂销银行抵押备案手续。此后，原告以及第三人恒利公司多次催促被告杨衍旺按照《房屋买卖合同》第八条的约定履行，被告一直没有协助办理涉案房屋手续，以致形成今日的诉讼。2004年11月26日，原告与第三人恒利公司签订《房屋交付协议书》第三人恒利公司依上述约定已将该七套房屋交付给原告。综上，被告杨衍旺等三人与原告、第三人恒利公司等三方于2004年11月8日签订《房屋买卖合同》，实质同意解除翠竹苑翠竹大厦B2幢25层（自然层23层）XXXX房屋的《房地产预售契约》，并将涉案房屋的权属转让给原告。而且第三人恒利公司已实际履行了《房屋买卖合同》，将涉案房屋移交给原告使用。因此，在被告杨衍旺名下的房屋预售登记应该注销，被告办理的有名无实的银行抵押也应一并涂销。特诉至法院请求：1、确认被告杨衍旺与被告广东省信托房产开发公司在1998年8月8日签订的穗房预契字第××号《房地产预售契约》（房屋成交价为806342.00元）于2004年11月8日已经依法解除。2、判令在本判决生效之日起十日内被告杨衍旺、被告广东省信托房产开发公司与第三人广州市恒利房地产开发有限公司到广州市房屋交易中心办理翠竹苑翠竹大厦B2幢25层（自然层23层）XXXX房屋的注销预售契约监证手续，被告杨衍旺、被告广东省信托房产开发公司与第三人中国银行股份有限公司广东省分行办理涂销抵押手续。3、案件诉讼费由被告承担。被告杨衍旺答辩称：第一，根据不动产物权登记生效规则，我方系案涉房产的产权人，为该案涉房产已支付超出房产的对价，即使原告有权提起本诉也已过诉讼时效，原告主张无事实与法律依据。第二，本案涉及的《房屋买卖合同》并未实际履行，根据不动产物权变动登记生效规则，不应认定《房地产预售契约》已解除，且预售契约已经履行完毕，并不存在解除条件。第三，本案原告与恒利公司长期恶意串通，轮番提起诉讼故意给本案案涉房产及其余房产增加法律负担。另补充，《房地产预售契约》是被告杨衍旺与被告省信托公司在二十多年前签订的，该合同已履行完毕，且办好了确权手续，房地产管理局已明确案涉房屋所有权属于被告杨衍旺。被告杨衍旺与原告后签订的房屋买卖合同，但原告没有支付购房款，且无实际履行，故原告无权利无理由提出主张。原告与恒利公司在近两年来多次提起诉讼，每次都是以原告电白公司败诉为结果，我方认为其是恶意诉讼。故我方认为原告的诉请无法律依据，应驳回。被告省信托公司答辩称：翠竹苑小区最初是被告省信托公司与恒利公司合作开发，由被告省信托公司出名，恒利公司实际负责项目投资并享有最终收益权。后恒利公司通过（2000）民终字第118号判决书将案涉小区过户至恒利公司名下，从此时起，案涉小区全部由恒利公司单独开发，2003年底至2004年初相应的土地证过户至恒利公司名下，项目开发过程中的全部文件、账册全由恒利公司实际所有，被告省信托公司与该开发项目无关。原告诉请实际上应当是要求被告杨衍旺继续履行与恒利公司及原告签订的房屋买卖合同，被告省信托公司并非该合同当事人。如该协议真实合法，从协议内容看，被告杨衍旺与恒利公司均确认被告杨衍旺与被告省信托公司签订的房地产预售契约中被告省信托公司的权利义务概括由恒利公司承担，被告杨衍旺是认可的。被告省信托公司已不是案涉交易的当事人，不应当作为本案被告，应作为第三人参加诉讼，且由于被告省信托公司现在并非案涉项目的开发商，客观上不存在涂销预售登记的能力，故原告要求我方涂销预售登记无法律依据，客观上也不存在履行能力。第三人中国银行广东分行是否涂销抵押登记取决于主债权是否存在，被告省信托公司并非案涉合同当事人，对于涂销抵押登记无相应法律义务。故请求法院驳回原告针对被告省信托公司的诉请。第三人恒利公司陈述称：我方对原告的诉请及事实理由无异议，其事实理由是真实的。第三人中国银行广东省分行陈述称：根据原告提交的证据1记载的账号05×××99为客户被告省信托公司在我行开的账户，经我方查询留存资料该账户的开户日期为1998年4月28日，销户日期为2001年5月10日。本案被告杨衍旺在我行无个人房屋贷款记录。至于抵押涂销登记手续，据我方了解，正常情况下，应由抵押人向我行提出申请并按照抵押部门要求办理，我行并未限制抵押人行使解押的权利，暂无查找到被告杨衍旺以案涉房屋为抵押物向我行申请抵押贷款。我行与翠竹苑项目建立按揭合作关系，并为部分购房客户办理了购房贷款，但个别贷款业务可能会在办理抵押登记手续后贷款实际发放前受到当时广东省国投破产案影响，因贷款项目风险状况发生较大变化，未实际发放贷款，有关人员长期以来也并未向我行主张放款或提出其他请求，本案被告杨衍旺在我行无个人房屋贷款记录，但相关房产有抵押登记有可能就是此种情况。经审理查明：1992年10月30日，省信托公司与案外人YTT国际投资有限公司签订《合同书》，约定双方以融资方式共同合作开发建设花地湾翠竹苑，等等。1996年1月1日，案外人香港TT国际投资有限公司委托案外人广州市恒洋物业有限公司（以下简称：恒洋公司）代收代付翠竹苑项目投资开发销售过程中的资金收支往来。1997年11月17日，省信托公司委托香港TT国际投资有限公司总代理销售花地湾翠竹苑小区，双方签订了《广州市花地湾翠竹苑小区商品房委托总代理销售合同书》。1998年6月27日，恒洋公司（甲方）与广东协联装饰工程有限公司（乙方）签订《广州市花地湾翠竹苑枫木地板制作与安装工程合同书》，约定甲方委托乙方制作、安装木地板工程，工程地点及范围：广州市芳村花地湾翠竹苑六栋高层住宅大厦。该合同附件《补充条款》约定：甲方以房产抵冲乙方的工程款，抵冲工程款的房产为花地湾翠竹苑翠竹大厦第2座第25层全层；乙方可将该房产办理银行按揭贷款，等等。上述合同书已经广州市公证处公证。1998年7月11日，双方签订《补充协议》，约定：鉴于房产按揭贷款，银行只对个人，不对企业，因此甲方用以抵冲乙方工程款的房产，由乙方购房转换为以乙方指定的个人名义办理认购及申请银行按揭贷款；乙方购房由企业名义转换为个人名义，甲方与乙方原合同及其补充条款的精神及内容不变，等等。1998年8月8日，省信托公司（甲方、卖方）与杨衍旺（乙方、买方）签订《房地产预售契约》，合同编号为：穗房预契字第××号，约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市芳村区花地大道路翠竹苑翠竹大厦二座的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为翠竹苑翠竹大厦，由甲方预售，《广州市商品房预售许可证》编号：穗房预字第××号；乙方向甲方预购上述房地产的B2幢第25层XXXX，朝向：东南；该房地产的用途为住宅，成交总价格为806342元；甲方应于1999年5月28日前将该房地产建成并正式交付乙方使用，等等。该合同于1998年9月18日经广州市房地产交易所预售契约监证。2001年2月13日，中华人民共和国最高人民法院作出（2000）民终字第118号民事判决书，维持广东省高级人民法院（1999）粤法民初字第10号民事判决，即省信托公司在判决生效之日起30日内与恒利公司共同到政府主管部门办理花地湾翠竹苑小区115673平方米土地使用权的变更登记手续，所需费用由双方各负担一半，省信托公司应同时将该项目地块的有关图纸、证件、批文等移交给广州市恒利房地产开发有限公司，等等。根据该判决，2002年3月29日，恒利公司取得广州市芳村花地湾居住区东南侧翠竹苑地段（第一期）的国有土地使用证，证号：穗府国用（2002）字第特037号。2003年4月28日，恒利公司取得花地湾翠竹苑（第一期预售：自编A3、B2栋）的商品房预售许可证，编号：穗房预字第××号。2004年9月9日，省信托公司（甲方）、恒利公司（乙方）与茂名市电白建筑工程总公司（丙方）签订《关于翠竹苑A3A4、B1B2幢建筑承包工程遗留问题的协议》，约定鉴于甲方于1993年11月23日与丙方签订了关于翠竹苑A3A4、B1B2幢商住楼的《广州市建筑安装工程承发包专用合同》，丙方依合同约定入场施工，现已完成合同约定的施工任务，1994年12月26日，丙方给甲方开具了1000万元的工程款发票，但由于甲方种种原因没有向丙方支付工程款……现三方协商达成如下协议：甲方与丙方签订翠竹苑A3A4、B1B2栋的《广州市建筑安装工程承发包专用合同》自本协议签订之日起转为乙方与丙方履行，该合同项下所发生需支付的工程款和债权债务由乙方负责，与甲方无关，等等。2004年11月8日，孔令富、杨衍旺、孙启胜（甲方）、茂名市电白建筑工程总公司驻广州公司第一工程处（乙方）与恒利公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方原与省信托公司签订了编号为97101457等共八份《房地产预售契约》，购买翠竹苑B2栋25E等八套住宅，鉴于：一、上述住宅因省信托公司清资核产停止开发，造成翠竹苑木地板工程停止施工，无法履行木地板工程合同，因此甲方的购房计划已失去意义；二、该楼盘已由省信托公司改为恒利公司开发。为此，三方就上述八套住宅的处理问题，达成本协议：一、甲方将翠竹苑B2栋25B、25C、25D、25G、25H、25E、25F共七套住宅转给乙方；……三、乙方应付丙方的购房款与丙方应付乙方的翠竹苑B1B2、A3栋工程款相抵冲，各套住宅的价格仍按甲方与广信公司《房地产预售契约》中约定的价格执行；四、乙方在1998年10月之前已完成翠竹苑B1B2、A3栋主体工程，并且省信托公司应付的逾期交楼违约金归乙方所有，本合同签订时，由丙方指定当年代销单位恒洋公司开出抵冲工程款收据给甲方（房款收据由乙方保管）；五、在未处理逾期交楼违约金及25E等七套住宅《房地产预售契约》未办理转名之前，所有对外文件及票据以甲方名义出现，但权利义务归乙方所有；甲方转给乙方的住宅，由丙方直接交付给乙方，等等。同日，杨衍旺授权案外人刘广明代理其与广信公司办理解除编号为97101457、97101458的《房地产预售契约》的法律手续，该授权委托书经广州市公证处公证。2004年11月26日，恒利公司将案涉房屋交付给茂名市电白建筑工程总公司，由该司使用至今。2012年7月3日，经电白县工商行政管理局核准，茂名市电白建筑工程总公司变更为广东省电白建筑工程总公司。2015年8月10日，广东省电白建筑工程总公司变更为广东省电白建筑工程有限公司。2015年8月26日，广东省电白建筑工程有限公司变更为广东省电白建筑集团有限公司，即原告。2019年2月27日，广州市不动产登记中心依恒利公司的申请作出（2019）查询00138号《依申请信息公开答复书》：芳村花地大道翠竹苑翠竹大厦B2幢25层E房（自然层23），预售证号940116，预售合同号97101457，预售备案时间1998年9月18日，预售人省信托公司，预购人杨衍旺，无退房或注销登记情况，以98备字24114号办理合同抵押，抵押权人为中国银行广东省分行。庭审中，杨衍旺表示，因没有收到《房屋买卖合同》的购房款，故已经撤销了对刘广明的授权委托。恒利公司表示恒利公司与被告省信托公司是合作关系，案涉楼盘是省信托公司出地落名，但是直接由恒利公司开发具体建设，所以合同有省信托公司落名。当时因省信托公司受破产影响，故木地板工程实际上没有实施，没有产生工程款，银行按揭款也没有发生。省信托公司表示整个楼盘的销售都是恒利公司在销售，其只负责配合盖章，不清楚《房地产预售契约》的履行情况。中国银行广东省分行表示，同意协助配合涂销对案涉房屋的抵押权。杨衍旺为证明《广州市花地湾翠竹苑枫木地板制作与安装工程合同书》已经实际履行，提供了照片作为证据。恒利公司、电白公司均对上述证据不予确认。本院认为：杨衍旺与省信托公司签订的《房地产预售契约》虽然约定由杨衍旺向省信托公司预购案涉房屋，但从《广州市花地湾翠竹苑枫木地板制作与安装工程合同书》、《补充条款》、《补充协议》等证据来看，二者实质上建立的是以案涉房屋抵扣木地板制作安装工程的工程款的以房抵债关系。本案的争议焦点一是：《广州市花地湾翠竹苑枫木地板制作与安装工程合同书》是否有实际履行并产生工程款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”,本案中，杨衍旺对广东协联装饰工程有限公司已实际进行木地板工程的制作、安装施工负有举证义务。现其仅提供照片等证据难以证明上述事实，应承担举证不能的法律后果，加之，《房屋买卖合同》中也清楚记载了“木地板工程停止施工，无法履行木地板工程合同”这一事实，杨衍旺等人在该合同上签名即为对该事实的确认。综上，本院认为广东协联装饰工程有限公司并未依《广州市花地湾翠竹苑枫木地板制作与安装工程合同书》的约定实际实施木地板工程，因此也未产生工程款。本案的争议焦点二是：编号97101457《房地产预售契约》是否于2004年11月8日已解除。依法院的生效判决可以确认恒利公司承继省信托公司在广州市荔湾区花地湾翠竹苑翠竹大厦地块项目上的权利义务。如上所述，该《房地产预售契约》签订的目的是省信托公司以案涉房屋抵扣木地板制作安装工程的工程款，虽然该《房地产预售契约》已经办理合同预售契约监证手续，但因实际未产生工程款，故已失去继续履行的基础。在2004年11月8日杨衍旺与恒利公司等签订的《房屋买卖合同》中也已明确约定因杨衍旺签订的案涉《房地产预售契约》的购房计划已失去意义，故由杨衍旺将房屋转给原告，以冲抵恒利公司应给原告的工程款，即双方表达了协商一致解除案涉《房地产预售契约》的意思。对此同日杨衍旺出具的办理解除《房地产预售契约》法律手续的《授权委托书》也予以印证。故本院认定编号97101457《房地产预售契约》于2004年11月8日已实际解除。即使杨衍旺陈述事后撤销了该份《授权委托书》，但也无法改变《房地产预售契约》已经解除的事实。故电白公司要求确认NO.97101457号《房地产预售契约》于2004年11月8日已解除的诉求，本院予以支持。关于《房地产预售契约》解除的后果。因《房地产预售契约》已解除，杨衍旺应遵循诚实信用原则，与省信托公司、恒利公司共同办理注销该预售契约监证手续。因中国银行广东省分行并未实际发放借款，且庭审表示愿意协助配合涂销合同抵押，故杨衍旺与中国银行广东省分行应共同办理涂销抵押手续。因电白公司基于《房屋买卖合同》成为案涉房屋的受让主体，其有权主张办理注销预售契约监证手续及涂销抵押手续，故电白公司上述诉求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认杨衍旺与广东省信托房产开发公司在1998年8月8日签订的编号穗房预契字第No.97101457号《房地产预售契约》自2004年11月8日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十天内，杨衍旺与广东省信托房产开发公司、广州市恒利房地产开发有限公司共同办理广州市荔湾区花地湾翠竹苑翠竹大厦B2幢25层（自然层23层）XXXX房屋的注销预售契约监证手续。三、自本判决发生法律效力之日起十天内，杨衍旺与中国银行股份有限公司广东省分行共同办理广州市荔湾区花地湾翠竹苑翠竹大厦B2幢25层（自然层23层）XXXX房屋的涂销抵押登记手续。本案受理费50元，由被告杨衍旺负担。如不服本判决，原、被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇一九年十月二十八日书记员 姚晓丹许湘洁