广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终11488号上诉人（原审被告）：彭碧娇，女，汉族，1983年4月20日出生。委托代理人：马红军，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田戈，男，汉族，1985年11月14日出生。被上诉人（原审原告）：汪全龙，男，汉族，1986年7月1日出生。被上诉人共同委托诉讼代理人：张玉红，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：文武，北京市康达（深圳）律师事务所律师。原审被告：陈双，男，汉族，1973年4月6日出生。上诉人彭碧娇因与被上诉人田戈、汪全龙及原审被告陈双房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭碧娇上诉请求：1、判决彭碧娇仅须返还田戈、汪全龙定金608888元；2、本案诉讼费用由双方分担。事实和理由：（一）彭碧娇并非不愿履行合同，而是由于其他客观原因导致房屋产权转移的结果未能实现。彭碧娇一直按照买卖双方的约定认真履行合同，双方于2015年3月31日向深圳市产权登记中心递件申请产权转移登记。但就在双方递件申请产权转移登记的同一天，深圳市福田区人民法院也通知深圳市产权登记中心查封涉案两套房屋，最终导致房屋产权转移未果。因此，彭碧娇并非不愿履行合同，应部分或者全部免除彭碧娇的责任。（二）田戈、汪全龙对导致涉案房屋最终未能办理产权转移也有一定的责任。在合同履行的过程中，田戈、汪全龙将买方由一人变更为两人，最后导致双方办理产权转移的进程变慢拖后，否则涉案的房产在被法院查封之前已经过户完毕。因此，应当部分或者全部免除彭碧娇的责任。（三）彭碧娇实际收到的定金为608888元，而不是一审法院认定的668888元，另外6万元由中原地产代理（深圳）有限公司收取，一审法院应当判决该6万元由中原地产代理（深圳）有限公司直接返还给田戈、汪全龙。（四）一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人即中原地产代理（深圳）有限公司，买卖双方是通过该公司提供中介服务办理房屋买卖过程中的所有事宜，因此该公司是本案的当事人之一，一审法院应当追加其参加本案的诉讼程序，否则即属于遗漏了必须参加诉讼的当事人。一审法院的送达程序也有瑕疵。在一审法院判决之前，彭碧娇一直没有收到本案相关诉讼材料和开庭传票，进而导致彭碧娇无法行使自己的诉讼权利。田戈、汪全龙辩称，涉案房屋却因彭碧娇与他人的债务问题被法院查封导致无法办理过户，责任在彭碧娇，故彭碧娇理应依约承担违约责任。将买方由一人变更为两人的《买方主体变更确认书》是在签署《深圳市二手房买卖合同》的当天一并签署，而不是在合同履行过程中签署，同时彭碧娇也没有任何证据能证明办理产权转移的进度变慢是因为田戈、汪全龙的原因。双方签署的《房地产买卖合同》第五条第二款约定：买方将定金存入监管账号，即视为卖方收讫。田戈、汪全龙将定金支付给中原地产代理（深圳）有限公司监管即视为支付给了彭碧娇，而田戈、汪全龙实际支付的定金为668888元，彭碧娇向田戈、汪全龙出具的定金收款收据上的金额也是668888元，根据合同相对性原则，彭碧娇违约理应向田戈、汪全龙承担违约责任。陈双未作陈述。田戈、汪全龙向一审法院起诉请求：1、解除田戈与彭碧娇签订的《房地产买卖合同》；2、彭碧娇向田戈、汪全龙双倍返还定金1337776元；3、陈双对彭碧娇上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：（一）2015年1月24日，田戈与彭碧娇签订《房地产买卖合同》约定：彭碧娇将其名下的涉案房产转让给田戈；建筑面积178.37平方米；转让价6688875元；定金668888元，签订合同当日支付33万元【直接打入中介方中原地产代理（深圳）有限公司监管账号】，合同签订后5日内支付定金余额338888元（直接打入彭碧娇账号），定金中预留6万元作为交房保证金交由第三方监管；田戈以银行抵押贷款方式给付除定金、交房保证金之外的房款6019987元，于2015年2月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于应交房款余款的，田戈应于银行出具贷款承诺函3日内补足应交款，同时双方应与银行签署《资金监管协议》，补足款支付至银行监管账户；双方于2015年3月30日前签署《深圳市二手房买卖合同》并在2日内共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续；如彭碧娇逾期履行超过20日，田戈可解除合同并选择要求彭碧娇支付转让成交价20%的违约金或双倍返还已支付的定金。同日，田戈、汪全龙与彭碧娇签订了《买方主体变更确认书》，约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为田戈、汪全龙名下，由田戈、汪全龙共同继续履行上述《房地产买卖合同》。（二）合同签订当日，田戈依约支付了定金33万元（刷卡支付至中介方中原地产代理（深圳）有限公司账号）。2015年1月26日，田戈向彭碧娇转账支付剩余定金338888元。彭碧娇向田戈出具了两张定金收据。同月30日，中原地产代理（深圳）有限公司在扣除预留的6万元交房保证金后向彭碧娇转账付款27万元。其后，田戈、汪全龙依约向招商银行股份有限公司深圳皇岗支行申请按揭贷款，该行审核后出具了《贷款承诺函》，同意向田戈、汪全龙发放按揭贷款334万元。2015年2月28日，田戈、汪全龙与彭碧娇及招商银行股份有限公司深圳皇岗支行共同签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定田戈、汪全龙将二手楼交易资金2679987元转入银行监管账户。同日，田戈依约将2679987元购房余款转入银行监管账户。2015年3月31日，田戈、汪全龙及彭碧娇签署了《深圳市二手房买卖合同》并向深圳市房地产权登记中心递件申请产权转移登记。同日，涉案房产被一审法院另案查封，查封案号为（2015）深福法民一初字第1922-1925号。2015年4月23日，深圳市房地产权登记中心作出深房登【2015】30号文《关于驳回办理XX广场副楼XX、XX房产转移登记申请的决定》，以涉案房产被上述案件查封为由驳回转移登记申请。（三）彭碧娇、陈双于2012年4月28日登记结婚，于2015年4月7日登记离婚。一审法院认为，田戈与彭碧娇签订的《房地产买卖合同》以及田戈、汪全龙与彭碧娇签订的《买方主体变更确认书》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方应按合同约定正确全面履行。田戈、汪全龙依约已履行了全部合同义务，涉案房产在过户途中因彭碧娇的原因被法院查封，客观上已无法办理正常过户手续，造成涉案房产买卖合同无法履行完毕的责任在彭碧娇。田戈、汪全龙请求解除涉案《房地产买卖合同》并要求彭碧娇双倍返还定金1337776元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。涉案合同约定的履行期间在彭碧娇、陈双婚姻关系存续期间，彭碧娇的上述债务属于彭碧娇、陈双的共同债务，原告要求陈双对彭碧娇的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，一审法院亦予以支持。据此，一审法院判决：一、解除田戈与彭碧娇签订的《房地产买卖合同》；二、彭碧娇应于一审判决生效之日起十日内向田戈、汪全龙双倍返还定金1337776元；三、陈双对彭碧娇的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费1860元、保全费5000元（均已由田戈、汪全龙预交），由彭碧娇、陈双连带负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）一审法院是否存在严重程序违法情形；（二）彭碧娇关于减轻责任的主张是否成立。关于一审法院是否存在严重程序违法情形的问题。本院认为，本案为买受人向出卖人主张承担违约责任的买卖合同纠纷，至于本案双方当事人与合同居间人之间的居间法律关系，则属另一法律关系而非本案诉讼标的，居间人亦非法律、司法解释所规定必须参加买卖合同诉讼的当事人，故一审法院未通知中原地产代理（深圳）有限公司参加诉讼，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项所规定的“遗漏当事人”的严重程序违法情形。其次，彭碧娇在涉案买卖合同中未留存其在深圳市的常住地址，一审法院经向其户籍地址邮寄送达未果而采用公告送达，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款的规定，亦不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项所规定的“违法缺席判决”的严重程序违法情形。关于彭碧娇减轻责任的主张是否成立的问题。本案中，彭碧娇未能履行将房屋转移登记至田戈、汪全龙名下的合同义务，虽系因一审法院另案查封涉案房屋所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于违约责任相对性的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，并不免除其违约责任，故彭碧娇据此主张减轻其违约责任，于法无据，本院不予支持。彭碧娇上诉亦称其实际收取的定金为608888元，本院对此认为，田戈分别通过刷卡和银行转账方式已支付定金共668888元，其支付定金的数额及方式均符合合同约定，彭碧娇亦向田戈出具了两张金额共计为668888元的定金收据，一审法院对定金支付事实的认定并无错漏之处。虽然前述定金中有6万元托管于中原地产代理（深圳）有限公司，但此系基于彭碧娇与中原地产代理（深圳）有限公司之间的托管关系，不能据此推翻田戈已实际全额支付定金的事实，彭碧娇就该托管的6万元可与中原地产代理（深圳）有限公司协商处理或另循法律途径解决。综上所述，彭碧娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11089元，由彭碧娇负担。本判决为终审判决。审  判  长  傅新江审  判  员  唐 毅审  判  员  张 睿二〇一六年九月十八日书记员（兼）  李开宇