广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0312民初666号原告桂林市某物业服务有限公司，住所地桂林市七星区。法定代表人刘某，该公司董事长。委托代理人雷某华，该公司职员。被告李某，男，1979年出生，汉族，住桂林市七星区，现住桂林市临桂区。原告桂林市某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法组成由代理审判员徐素珍担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。书记员梁晶担任记录。原告某物业公司的委托代理人雷某华、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司诉称，被告系临桂交警大队西北侧都市某二期16栋1单元604房业主。原告受建设单位委托，对都市某二期小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳92元的物业管理费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业服务管理，但被告自2013年12月起便无故拖欠物业管理费。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但未予理睬。原、被告签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3%0。原告希望被告尊重原告的广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，故诉至法院，请求：1、判决被告给付物业管理费2300元，违约金2691元，合计:4991元；2、本案诉讼费由被告承担。原告某物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、购房证明、入伙会签单、业主身份证复印件，证明被告系购买房屋的业主和交房时间；2、业主欠费明细，证明被告所欠物业服务费及违约滞纳金的具体数额；3、营业执照、法人身份证明，证明原告是合法取得工商部门颁发营业执照的经营企业；4、资质证书，证明原告具备资格经营和接管物业管理服务等业务；5、物业公司和开发商签订的前期物业服务合同，证明原告是受开发商委托合法接管都市某二期物业管理服务等业务；6、业主和物业公司签订的前期物业管理服务合同，证明被告知晓认可原告在小区服务范围、标准，同时知晓违约金的标准和计算方法；7、催款通知（附照片），证明原告多次、多种方法向被告催收物业费，被告未理睬和缴纳。被告李某辩称，其就原告起诉状中关于业主没有缴纳物业费这一事实属实，但是其不缴纳物业费是因为原告只要求业主缴纳物业费而完全没有履行物业合同义务，对小区没有尽到管理维护义务；因物业公司的违约行为及工作失职还造成了其财产和权益屡次遭受侵害和损失。原告违反了合同法及物业管理条例的规定：1、按双方签订的物业服务合同，原告对于小区人员配备、治安秩序管理未履行合同义务。人员配备不足，对外来人员及车辆进出小区不管不问、不予登记，小区门岗形同虚设，小区内多次发生入室盗窃和物品丢失等情况，其对此向物业提出后，物业仍没有采取相应的措施，而其于2015年3月遭受入室盗窃财产损失严重，与原告的违约行为有直接的关系；2、按照物业服务合同，原告有在小区加装固定摄像头以及各单元实施封闭管理的义务。但到目前为止，小区内大部分公共区域及大部分楼道没有按合同要求加装摄像头，或者安装摄像头没有录像储存功能，小区内发生业主人身财产遭受侵害事件，原告无法提供视频录像或其他相关证据协助公安机关侦破案件，2015年6月26日，其及其他多位业主的车辆在停车场被人故意划伤，遭受严重的经济损失，公安人员因无法调取现场视频，原告无法提供其他相关协助，导致不能迅速破案，原告的违约行为直接造成本人损失无法追回；3、按照物业服务合同，原告有协助业主处理房屋质量及维修问题的义务。其于2012年以来多次向原告反映房屋质量问题并在原告处填写了多份保修单，但原告从未提供应有的协助和帮助，至今其房屋质量与维修问题仍未解决；4、按照物业服务合同，小区外墙以及公共部分，小区外墙及公共部分要统一装修装饰规格。原告在管理期间，对于部分业主不按照规格装修，甚至违法私搭乱建等严重损害其他业主相邻权及共有部分所有权的行为不予制止，其向原告提出后，原告仍不管不顾；5、按照物业服务合同，对小区公共部分，物业要进行合理管理，避免大部分业主共有权遭受损害，但是小区成立以来，原告对公共部分未进行管理。对小区内应该用于建设公共健身设施的场地，任由小区部分业主种菜，菜地的化肥以及粪便味道严重影响小区环境，其刺鼻的味道严重影响了本人的生活；6、按照物权法以及物业管理条例的规定，物业公司未经全体业主同意或业委会同意不能在小区内从事与小区管理无关的活动以及经营性事项。小区内随处可见各种商家在小区内悬挂广告标语，甚至有外来商家在小区内促销商品，其向物业多次提出意见，要求其不允许商家在小区内打广告或者从事商业行为，并要求其对因允许商家在小区内从事商业行为的不当得利予以返还给业主，但未果。2015年4月-6月期间，原告私自拆除小区公共围墙，以营利为目的私自合并隔壁“某尚品”小区，致使本小区业主权益遭受践踏，小区安全受到严重威胁，在多次向原告提出采取措施无效后，部分业主自掏腰包把围墙重新砌好；7、根据物业服务合同，小区内的消防设施要进行定期合格检查。小区内大部分消防器材已超过了安全使用期，小区物业并未对消防器材进行定期检查，其多次提醒原告，原告未采取相应措施，原告的不作为及违约行为将业主的人身安全置之于危险中；8、按照物业服务合同，原告应对小区公共绿化、公共场所、公共设施设备进行有效的养护与管理，并保持公共区域和环境的清洁卫生，原告在小区的管理期间，小区多处公共场所长期处于肮脏凌乱，蚊虫滋生状态；9、按照物业服务合同，物业公司提供的服务不能达到合同约定的业主满意率80%以上，属于严重违约行为；10、按照物业服务合同约定，原告有公示服务费收支明细等相关约定，自原告入住以来从未按约定公示其服务年度计划、收支明细等相关内容，属于严重违约行为。综上，原告已经严重不按照合同约定履行相关义务，甚至是根本违约的可能性，在原告没有履行其应尽的合同义务前提下，其不缴纳物业管理费合情合理合法，请法院在原告没有履行相关义务时不予支持原告诉讼请求。其对原告起诉状中要求业主承担违约责任，缴纳违约金的请求提出异议，原告没有履行合同义务，其已经违约。故，被告请求法院驳回原告要求被告支付物业费及违约金的请求，判决原告承担诉讼费用。被告李某为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、照片5张，证明原告的物业人员素质低下，公共设施设备无人管理、无维护，原告侵犯了业主权益；2、照片4张，证明物业工作不得力，违规占用随处可见；3、照片4张，证明小区无管理，环境脏乱差；4、照片11张，证明小区无管理，环境脏乱差；5、公安机关收案回执、立案通知书，证明小区门岗不设防及消防设施失效；6、视频文件（光盘一张，已当庭播放），证明小区门岗不设防及消防设施失效。经过开庭举证及质证，原告某物业对被告李某提供的证据1-4的真实性无异议，拍摄的时间点和证明内容有异议；证据5的真实性没有异议，对被告遭受盗窃财产案件的发生地点有异议；证据6的真实性无异议，灭火器试用期有年限，需要更换则需要动用维修基金，因为该小区没有成立业主委员会，故没有维修基金及时更换。被告李某对原告某物业公司提供的证据1-4的“三性”均无异议；对证据5的真实性无异议，对其合法性及关联性有异议，因为没有约定合同的终止日期；证据6的真实性没有异议，恰好说明原告完全没有按照合同约定履行应尽到的管理义务；证据7的真实性有异议，其并未收到。本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方讼辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2010年11月26日，桂林新城置地发展有限公司（甲方）与原告桂林市某物业服务有限公司（乙方）签订了《都市某二期前期物业服务委托合同》，该合同约定：第一条甲方全权委托乙方为【都市某二期】提供前期物业管理服务，乙方行使对本物业的整体物业管理权，双方在平等、协商一致的基础上，特订立本合同；第三条乙方提供服务的受益人是甲方及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；第四条乙方在收到本合同约定的各项费用的前提下，接受甲方委托的管理服务事项；第十九条委托管理期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业服务合同》生效时止；第二十条在【都市某二期】开始交付使用（入住）后，乙方须按下列约定，实现在本物业小区的配套设施设备完全正常交付使用的前提下到达此标准量化管理：略；第二十一条物业管理服务费（二）本物业管理服务费采用包干制，物业管理服务费的标准：1、高层建筑面积每平方米1.3元向乙方交纳自入伙后如有未销售房屋由开发商负责交付物业管理费；多层建筑面积每平方米0.98元；注：在业主未获得产权证明以前，收费面积以《商品房买卖合同》登记的面积为准，获得产权证明以后，收费标准以产权登记的面积为准，但前后收费面积出现差异，将不做任何补收或退还措施（收费面积按建筑面积计）;第二十七条自本物业正式通知交付乙方管理初期，因甲方建筑施工设施设备及本物业的综合环境影响乙方的服务质量，乙方的服务质量（承诺）可不参考本合同的约定。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2011年1月24日，被告李某入伙收楼完毕，同日，被告李某（甲方）与原告某物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、完全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第八条本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）、高层楼住宅：1.3元/月/平方米；（2）多层住宅0.98元/月/平方米；第十六条业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3%0的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3%0的标准向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任；第十七条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方返还。同时查明，原告某物业公司于2001年5月22日成立，统一社会信用代码914503007276859019。原告取得物业服务企业资质证书后，该证书准许原告从事物业服务活动时间为2001年5月22日至2021年5月22日。被告李某是都市某二期的业主，其所有的物业××××大队西北侧都市某二期16栋1单元6-7层04房，经本院核实，房产证记载的建筑面积为131.95m2；经双方确认，物业费收取标准为0.7元/月/m2；其从2013年12月起未向原告交纳过物业费。原告以张贴通知单的形式向被告催交过上述费用。另，结合原告和都市某二期其他业主在同类诉讼中的抗辩及证据，都市某二期至今尚未成立业主委员会。本院认为，原告与桂林新城置地发展有限公司签订的《都市某二期前期物业服务合同》及原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护，原告与包括被告在内的全体业主均应按合同约定履行义务。物业公司与业主之间是一种相互促进的委托服务合同关系，优质的物业服务能够提高业主的生活质量，而业主的配合是提高物业公司服务质量的有力保障。物业费的收取旨在保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等项目开支，业主未及时主动交纳物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。原告作为取得物业服务资质的企业为都市某二期小区提供了物业服务的主要义务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业服务，因此，被告应按上述合同及物业服务的有关规定收费标准交纳相应的物业费，经本院审核，被告李某所欠的物业费为2309元（按被告住宅建筑面积131.95m2，物业费0.7元/月/m2，交纳期间从2013年12月至2015年12月共计25个月），而原告仅要求被告支付物业费2300元，因此，被告应向原告支付物业费2300元。而被告辩称，原告完全未履行物业服务合同约定的义务及因原告的违约行为、工作失职导致其财产和权益遭受侵害、损失，因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主或物业使用人，而且原告未完全尽到相应物业管理义务的情形是否导致了被告因此受损，本案现有证据难以证实，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被告有证据证实可另行主张以维护其合法权益，而不是采取拒交物业费的形式，故对被告的上述抗辩，本院不予采信。至于违约金的问题。原告某物业公司与被告所签订的《前期物业服务合同》系格式合同，该合同的第十六条、第十七条仅约定了业主或物业使用人违约金的赔偿标准，而未约定原告某物业公司违约金的赔偿标准，违反了公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告李某支付物业费2300元给原告桂林市某物业服务有限公司；二、驳回原告桂林市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告桂林市某物业服务有限公司负担25元，被告李某负担25元。上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐素珍人民陪审员  赵生付人民陪审员  周道奕二〇一六年九月二十五日书 记 员  梁 晶t