山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终854号上诉人（原审被告）：秦静，女。委托诉讼代理人：秦志杰，山东陆海律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋玉钦，山东陆海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兆彦，男。被上诉人（原审原告）：腾玉芹，女。委托诉讼代理人：凌云，山东舜铭律师事务所律师。上诉人秦静因与被上诉人刘兆彦、腾玉芹房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。秦静上诉请求：1、请求撤销（2015）东民一初字第2325号民事判决，依法改判或发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同的标的物已灭失。2006年10月23日，上诉人与被上诉人刘兆彦签订房屋买卖合同，由上诉人购买被上诉人位于东港区西五里村的房屋，价款13万元。后上诉人交付房款，被上诉人交付房屋。现该房屋已灭失，被上诉人请求确认上述房屋买卖合同无效没有物权基础，不应当予以支持。二、一审判决未向双方当事人释明合同无效之法律后果而违反法定程序。退一万步讲，即使本案涉案合同无效，一审法院也应当就涉案房屋及购房款进行明确的处分，一审法院的简单判决致使一审判决没有可执行性。本案系消极确认之诉，被上诉人要求确认涉案房屋买卖合同纠纷无效，一审法院应当就消极确认之诉的法律后果对双方当事人予以释明。尤其，本案是被上诉人在自愿出售房屋且已收取了相应价值购房款七年之久后才提起的，涉案房屋的市场价值及购房款的实际市场购买力均发生了重大的变化。一审判决将必然引发双方当事人之间大量的诉讼，给上诉人增加了无穷的诉累，将浪费大量的司法资源，请求二审依法改判。刘兆彦、腾玉芹辩称，一、涉案房屋买卖合同基于的物权虽然现在已经消灭，但不影响被上诉人起诉要求确认该买卖合同无效。2006年10月23日，被上诉人与本案上诉人签订该房屋买卖合同时，该房屋未灭失，合同无效自始无效，虽然现在涉案房屋已经拆迁，并不影响法院确认合同无效。同时，也没有任何法律规定，确认合同无效，必须有物权基础。二、一审法院未向双方当事人释明合同无效的法律后果，并不违反法定程序。法律没有明确规定法院确认合同无效，必须向当事人释明法律后果。被上诉人在一审诉讼时，只要求法院确认涉案房屋买卖合同无效，一审法院不能就涉案房屋及购房款进行明确的处分，否则就违反了不告不理的基本原则。所以上诉人所主张的“即使本案涉案合同无效，一审法院也应当就涉案房屋及购房款进行明确处分”的上诉事实与理由不成立。刘兆彦、腾玉芹向一审法院起诉请求：要求依法确认刘兆彦与秦静签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于日照市东港区日照街道西五里村。1990年5月，涉案房屋取得日集建（90）字第1140084号集体土地建设用地使用证，该证书中记载有：“土地使用者：刘兆彦，地址：日照办事处西五里，用途：住宅，四至：东至许某甲、西至大路、北至王某甲、南至刘某甲”等内容。2003年12月18日，涉案房屋取得日房字第××号房屋所有权证，该证书记载：“房屋所有权人：刘兆彦，房屋坐落：日照街道西五里河村，丘（地）号：90810019”等内容。2006年10月23日，刘兆彦（甲方）与秦静（乙方）签订买卖房屋合同，内容约定：“第一条乙方购买甲方拥有的坐落在日照东港区西五里村拥有的房产，证件齐全大队保管。第二条上述房产双方确认交易价格为：总价人民币130000元整（大写壹拾叁万元整），总价中不含过户税费及相关手续费。第三条付款时间与办法：甲乙双方同意一次性付款，并约定于2006年10月23日支付房款人民币壹拾叁万元整给甲方。第四条应于收到乙方全额房款当日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并将房产证与土地使用证交给乙方保存，该房屋相关的权利和义务全部转移给乙方，第三方不得以甲方事由向乙方主张房产权利。办理过户前因拆迁原因所得政府补偿全部归乙方所有。……第七条税费负担：房屋交付使用后，乙方可在认为必要时办理房屋产权过户手续，需甲方签字或提供身份证明时甲方应提供帮助。过户时甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，因交易房产过户引起的一切税费及相关过户手续费由乙方承担”等内容。合同签订后，秦静于2006年10月23日将购房款人民币130000交付给刘兆彦，刘兆彦于同日将房屋钥匙交付给秦静，并由秦静父亲秦绪明居住。秦静主张日照市东港区日照街道西五里村委会同意刘兆彦与腾玉芹将涉案房屋过户至秦静名下，并提供证明一份，内容记载有：“日照房产交易中心：兹证明我村村民刘兆彦有住房一处，经协商卖给秦静，前往办理房产证变更，村两委同意变更到秦静名下。2008年12月5日”，秦静还提供宅基地（居民住宅）变更土地登记申请书及地籍调查法人代表身份证明各一份，三份证据上均加盖有“日照市东港区日照街道西五里河村民委员会”的印章；秦静另主张当时未能办理过户系因秦静父亲身体××，行动不方便。刘兆彦与腾玉芹主张对以上三份证据不知情，并主张办理房产过户需要刘兆彦、腾玉芹与秦静双方共同到房管部门办理，秦静未能办理过户的原因应是村集体土地上的房屋不能出卖给本村以外的人，因为违反该政策规定，所以未能办理房屋过户。2013年7月，涉案房屋拆迁。刘兆彦、腾玉芹与秦静双方均未提供拆迁安置协议。同时查明：秦静系城镇居民，其户口在济南市历下区。刘兆彦与腾玉芹系夫妻关系。诉讼中，腾玉芹主张其系涉案房屋的共同所有人，刘兆彦单独处分涉案房屋未征得其同意，其有权作为原告进行诉讼。秦静主张，秦静在涉案房屋居住七年之久，腾玉芹不可能不知道，应视为腾玉芹对刘兆彦卖房行为的默许。一审法院认定上述事实的证据有当事人陈述、买卖房屋合同、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证等。一审法院认为，2006年10月23日，刘兆彦与秦静签订的房屋买卖合同，秦静购买登记在刘兆彦名下的坐落在日照市东港区日照街道西五里村的房屋，交易价格为130000元，合同签订后秦静交付刘兆彦与腾玉芹购房款130000元，涉案房屋交付给秦静，并由秦静居住至拆迁前。秦静购买涉案房屋时系城镇居民，涉案房屋所在土地性质为农村宅基地。上述事实清楚，证据充分，一审法院法院予以确认。关于城镇居民能否购买农村宅基地上的房屋问题，国家有关土地管理政策中有明确规定。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确指出“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也指出“实行最严格的土地管理制度，……禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设、进一步促进农业发展农民增收的若干意见》也多次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。因此，城镇居民购买农村宅基地上的房屋买卖合同，违反了现行的国家土地管理政策，损害了社会公共利益，应按照《中华人民共和国合同法》第52条第（四）项的规定认定无效。故本案刘兆彦与秦静签订的房屋买卖合同无效。因腾玉芹与刘兆彦系夫妻关系，其作为房屋的共有人，房屋买卖合同的效力的认定涉及其利益，故其作为原告起诉适格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：刘兆彦与秦静于2006年10月23日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费2900元，由刘兆彦、腾玉芹负担1450元，秦静负担1450元。二审期间，上诉人秦静提交一份日照市人民政府关于日照新东港城乡发展有限公司划拨用地的批复（日政土字[2014]147）一份及山东省人民政府建设用地批件一份，用于证明涉案房屋所在土地已转为国有划拨土地，为建设用地。被上诉人刘兆彦、腾玉芹对上述证据质证认为，批复不能证明涉案土地的性质是国有土地或划拨土地，该份证据的形成时间为2014年12月23日，一审能提供而未提供，不属于新证据，批件系复印件，真实性无法确认，且不能证明涉案土地的性质，也不能证明该批件涉及的土地就是涉案房屋的土地。本院于2016年8月24日从日照新东港城乡发展有限公司调取涉案土地的土地使用权证复印件一份，该土地使用权证载明涉案土地于2015年1月8日转变为国有划拨土地。对该证据，上诉人秦静没有异议。被上诉人刘兆彦、腾玉芹认为该证据不能证明涉案房屋的土地系国有划拨土地，对该证据的真实性请求法院依法认定。本院认为，涉案房屋原系刘兆彦所有，2006年10月23日，刘兆彦将涉案房屋以13万元的价格卖于秦静，但房屋至今仍登记于刘兆彦名下，涉案房屋现已被拆除。上述事实清楚，本院予以确认。二审秦静提交了一份日照市人民政府关于日照新东港城乡发展有限公司划拨用地的批复及一份山东省人民政府建设用地批件，后本院依职权从日照新东港城乡发展有限公司调取涉案土地的土地使用权证一份，上述证据足以证明，至本案诉讼时，涉案土地已变更为国有划拨土地，认定合同无效的障碍已消除，秦静与刘兆彦之间的房屋买卖合同因涉案土地的性质变更为国有土地而有效，原审认定无效不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人秦静的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第2325号民事判决；二、驳回刘兆彦、腾玉芹的诉讼请求。一审案件受理费2900元，二审案件受理费2900元，均由被上诉人刘兆彦、秦静负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 李 云代理审判员 汤 阳二〇一六年九月二日书 记 员 赵小璐