广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初1811号原告：陈少伟，男，1960年5月18日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。原告：何丽娜，女，1965年12月18日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：陈少伟，与何丽娜为夫妻关系，基本情况如上述。被告：湛江市顺江房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区10栋首层。法定代表人：郑土荣，经理。委托诉讼代理人：曾昌鹏，广东承诺律师事务所律师。原告陈少伟、何丽娜与被告湛江市顺江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈少伟、何丽娜、被告的委托诉讼代理人曾昌鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金44417.02元（违约金计算方法：以已交房款1240669元为基数，按每日万分之二计算，逾期交房时间从2016年3月1日计至2016年8月26日，逾期天数179天，违约金为44417.02元）。2、判令被告继续履行合同，立即将办理权属登记资料报产权登记机关备案。3、判令被告立即为原告办理房地产权属证书。4、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金，自2017年2月24日起暂计至2019年8月20日的违约金为184978.65元（违约金计算方法：以已交房房款1240669元为基数，按年利率6%计算，自2016年3月1日计算360天后，即2017年2月24日起计算，暂计至2019年8月20日，逾期天数907天，违约金为184978.65元；实际计至被告向产权登记机关提交房屋登记材料，为本案所涉房屋办理权属登记证书之日）。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月23日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于湛江市赤坎区，总房价款1240669元，房屋交付时间为2015年12月31日前，并约定了被告应在房屋交付使用后的360日内，将需原告提供的办证资料提交给产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款1240669元。2015年9月25日，原告向被告缴纳的维修基金人民币10532.52元及办证费人民币1500元。合同履行过程中，因受2015年10月4日强台风彩虹影响，被告向原告发出《延期交房通知书》，将房屋交付日期延期至2016年2月29日前。然而，被告在原告的多次催促下才向原告发出《交房通知书》，通知原告于2016年8月26日前去办理房屋交接手续，后原告于2016年9月3日接受了房屋。房屋交付后，原告多次要求被告支付逾期交付违约金及办理房屋不动产权证给原告，被告一直以拒绝，致使原告至今未取得房屋的不动产权证。原告认为被告存在逾期交房及逾期办证的行为，违反双方《买卖合同》的约定及相关法律法规及司法解释的规定，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、被告没有逾期交房,依法不应向原告支付违约金。原、被告于2015年8月23日签订《商品房买卖合同》（湛房商N0.201510263),该合同第八条第一款约定:出卖人应当在2015年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;第二款第一项约定“但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”2015年10月4日,因受强台风“彩虹”的影响,被告无法依约定于2015年12月31日前向原告交房,于2015年10月29日向原告送达《延期交房通知书》,该通知书告知原告:交房日期将由合同约定的2015年12月31日前延至2016年2月29日前,具体日期以我公司向你发出的房屋交付通知书为准。由此证明,被告已在台风发生后的30天内告知原告,具体交房时间将以发出的交付通知书为准。而被告于2016年8月20日向原告发出交房通知书，即被告通知原告收房的时间为2016年8月20日,所以被告按《延期交房通知书》的约定通知原告收房,并没有违反约定,更没有违约,不应向原告支付违约金。二、根据《商品房买卖合同》(湛房商N0.201510263)第十五条第一款第一项的约定,被告不应向原告支付违约金。《商品房买卖合同》(湛房商N0.201510263)第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。根据该条的约定,原告(买受人)退房,被告(出卖人)应当在原告(买受人)提出退房之日起60日内退还房款给原告,并按2%赔偿原告(买受人)损失。但是,原告在《民事起诉状》第二项诉讼请求中已要求被告继续履行合同,证明原告并没有提出退房的要求。所以原告要求被告支付违约金并不符合第十五条第一款第一项的条件,被告不应向原告支付违约金。2、该条的约定,双方约定的是损失而不是违约金,是为了保证房价下降的情况下买受人退房不受到损失,但是,现在房价已比购买时升值差不多一倍,原告不仅没有因购房而损失,反而因购房而获利。3、该条约定是在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,而本案中,原告于2016年9月3日才收楼而后才使用,也即被告最迟可以在2016年9月3日后的360日内(2017年8月28日)提供资料报产权登记机关备案。但是,因为原告一直与被告商量赔偿延期交房的违约金问题,被告不清楚原告是否要求解除购房合同,故一直不敢为其办理不动产权证,原因在原告一方。综上所述,被告按照《延期交房通知书》的约定通知原告收楼,并没有违反《商品房买卖合同》的约定逾期交房不应向原告支付违约金。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条第一款第一项中约定,只有在原告要求退房的情况下,被告才赔偿原告的损失,但是,在本案中,原告要求继续履行合同,所以,不符合赔偿的条件,且原告并没有损失,所以被告不应赔偿原告的损失,更不应支付违约金。请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月23日，两原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201510263），合同第三、四、六条约定：原告购买被告位于湛江市赤坎区，总购房款为1240669元；原告在签署本《商品房买卖合同》的同时一次性付清全部房款人民币1240669元（含定金）及其它应缴税、费；第八条交付期限约定：被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；······。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，所造成的一切责任由买受人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的2.0%赔偿买受人损失。2015年9月25日，原告向被告缴纳了604房的维修基金10532.52元及办证费1500元。至2015年12月9日止，原告已支付了全部购房款1240669元及缴纳了契税。2015年10月29日，被告向两原告发出了《延期交房通知书》，通知因受强台风影响，交房日期将由合同约定的2015年12月31日前延至2016年2月29日前，具体日期以被告向原告发出的房屋交付通知书为准。2016年8月20日，被告书面通知原告于2016年8月26日办理商品房交接手续。2016年9月3日，双方办理了收楼交接手续。再查明：涉案房屋于2016年8月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。又查明：2015年10月4日，第22号台风“彩虹”的中心于当天14时10分左右在广东省湛江市坡头区沿海登陆，登陆时中心附近最大风力有15级（强台风级，50米/秒），“彩虹”是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风。省政府发出关于做好防御强风“彩虹”工作的紧急动员令，省防总于当日9时将防风Ⅱ级应急响应提升为Ⅰ级。受“彩虹”猛烈的风雨影响，广东湛江多地停水停电，街道被淹严重。狂风暴雨导致湛江市区许多树木被拦腰折断，全城交通近乎瘫痪，大部份住宅小区、办公楼水电供应中断。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告于2015年8月25日所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护，双方当事人均应按合同履行自己的义务。关于被告是否逾期交房及是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。本案中，原被告签订合同时间为2015年8月25日，台风“彩虹”发生于2015年10月4日，是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风，全湛江市区断电断水，被告开发的楼盘建设工程确遭受该特大台风影响。“彩虹”发生在双方签订《商品房买卖合同》之后，应属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，台风“彩虹”导致涉案楼盘工期延误是客观存在的事实，被告可据实予以延期。2015年10月29日，被告向两原告发出了《延期交房通知书》，通知交房日期由合同约定的2015年12月31日前延至2016年2月29日前，具体时间以被告交出的交付通知书为准。但被告在因强台风影响通知原告延期交房后，但仍未能在延期交房期限2016年2月29日前将房屋交付原告使用，迟至2016年8月20日才书面通知原告收楼，显属违约，应承担自2016年3月1日起的逾期交房违约责任。被告辩称其没有逾期交房，依法不应向原告支付违约金的主张，本院不予采纳。《交房通知书》通知原告于2016年8月26日办理房屋交接手续，且原告请求违约金至该日止，故被告应向两原告支付涉案604房自2016年3月1日至2016年8月26日（共179天）的逾期交房违约金44415.95元（1240669元×0.2‰×179天），对原告请求逾期交房违约金的超出部分，本院不予支持。关于两原告请求被告办理房地产权证书及支付逾期办证违约金的问题。两原告已依约向被告支付了全部购房款，被告于2016年9月3日已将房屋交付原告使用，根据合同约定，被告应在商品房交付使用后360天内，办理权属登记的资料备案，以办理房地产权属证书，但被告至今尚未办理，已构成违约。因原告的第二、三项诉讼请求，实质均为请求被告履行合同义务，为其办理房地产权属证书，故本院作合一处理，原告关于被告应为其办理房地产权属证书的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的2.0%赔偿买受人损失。现在原告不予退房的情况下，本院参照《商品房买卖合同》第十五条约定，及综合考虑涉案合同的履行情况、涉案房屋的总价款、被告违约时长、当事人的合同目的及可得利益等因素，确认被告应向原告支付逾期办证违约金合计24813.38元（1240669元×2%）。对原告请求逾期办证违约金的超出部分，本院不予支持。对被告关于其不应向原告支付逾期办证违约金的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告湛江市顺江房地产开发有限公司须于本判决生效之日起三十日内为原告陈少伟、何丽娜办理湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区1幢604房的房地产权属证书。二、被告湛江市顺江房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金24813.38元给原告陈少伟、何丽娜。三、被告湛江市顺江房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金44415.95元给原告陈少伟、何丽娜。四、驳回原告陈少伟、何丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370.47元（原告已预交），由原告陈少伟、何丽娜负担1605.47元，被告湛江市顺江房地产开发有限公司负担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  陈小雁二〇一九年十月十六日书记员  郑俊轩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。