惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3031号原告：惠州市秋谷依家物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区上杨移民新区新兴路23号。法定代表人：李智勇。委托诉讼代理人：黄永军，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕娜，广东指针律师事务所实习律师。被告：赖光进，男，汉族，1964年5月18日出生，住福建省清流县。原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司（以下简称秋谷依家公司）与被告赖光进物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告秋谷依家公司的委托诉讼代理人黄永军、吴燕娜，被告赖光进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秋谷依家公司向本院提出的诉讼请求为：1.被告向原告支付从2015年11月起至2018年8月止的物业管理费4058.92元（按每月119.38元的标准计算）、水电费1290.83元（根据小区实际使用按照建筑面积每月每平方米分摊）、违约金1074.9元（违约金按物业管理服务合同每日千分之三的标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告秋谷依家公司与被告赖光进于2014年3月14日签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告位于惠州市大亚湾区***商铺提供物业管理服务，物业服务费为2.5元／平方米，被告应于每月28日前支付当月物业服务费，公（共）用及损耗水电费用按建筑面积每月每平方米分摊。被告的房产面积为47.75平方米，每月应交物业管理费为119.38元，每月小区公（共）用水电费以实际产生费用按被告房产面积分摊。同时，双方在合同第十条违约责任中约定违约金的计算标准为从逾期之日起按每天万分之五交纳。被告自2015年11月起至今未按照前期服务合同约定的时间交费，累计至2018年8月，被告已拖欠物业管理费4058.92元，水电费（含公共分摊）1290.83元，累计产生违约金1074.9元，合计人民币6424.65元。原告秋谷晨曦大地花园管理处工作人员在此期间多次催促被告交纳物业服务费，但被告拒不缴纳，已严重违约，被告拖欠物业管理费的行为不仅侵害了物业公司的权益，也侵害了全体业主的合法权益，严重影响了小区物业管理的正常运营，现为维护原告的合法权益以及小区全体业主的共同利益，特向法院提起诉请，望判如所请。原告秋谷依家公司提供如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、物业企业资质证书；2.被告身份证复印件；3.前期物业管理服务合同；4.物业管理催收函及快递信息；5.律师函及快递物流信息；6.物业管理费、水电费、违约金明细。拟证明其诉称的事实。被告赖光进辩称，原告的起诉事实及理由不真实，前期物业管理服务合同是一份不真实、违反当事人真实意思表述的无效合同；原告提供的证据清单不真实，物业费、水电费没有计算依据，被告有异议，被告主张的事实及理由详见被告提供的质证意见、证据清单、证人证言。为维护被告的合法权益，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告赖光进提供如下证据：1.收款收据。拟证明其辩称的事实。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：原告登记成立于2007年4月27日，经营范围为物业管理。2012年10月19日，被告赖光进通过购买方式取得位于惠州大亚湾西区***商铺的所有权，房屋用途为商场，建筑面积为47.75平方米。2014年2月，被告办理了收楼手续，后于2014年3月14日与原告签订一份《前期物业管理服务合同》，主要约定：1.原告为被告的上述房产提供前期物业管理服务；2.物业管理服务费用的收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）为商铺按建筑面积每月每平方米2.5元，公（共）用及损耗水电费用按建筑面积每月每平方米分摊，缴纳费用时间为当月28日前；3.原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；4.被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；5.物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告缴纳了部分物业管理费后，自2015年11月起陆续欠缴物业管理费，为此，原告于2018年8月11日向被告发出《物业管理费催收函》，于2018年11月5日向被告发出《律师函》，要求被告支付自2015年11月起至2018年8月的物业管理费4058.92元以及欠缴的水电费1290.83元、滞纳金1074.9元，上述两个函件均未妥投。因被告仍未支付，原告向本院起诉，提出如上诉请。另查，被告于2017年5月31日向原告缴纳了物业管理费及水电费共计1481.75元，其中包括了2017年5月至7月的物业管理费358.14元。庭审过程中，被告表示违约金按每日千分之三计付违约金过高，应予调低。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。涉案商铺已交付被告使用，原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告辩称合同无效，但未提供证据予以证实，本院不予采信。关于物业费的计算问题。本案中，原告要求被告支付自2015年11月至2018年8月的物业管理费，根据合同约定，商铺按建筑面积每月每平方米2.5元,被告位于晨曦大地花园的商铺建筑面积为47.75平方米，故每月应缴纳物业管理费为119.38元。2015年11月至2018年8月共34个月，应缴纳物业管理费4058.92元，扣减被告已缴纳的2017年5月至7月的物业管理费358.14元，被告还需向原告支付物业管理费3700.78元。原告请求超过部分，本院不予支持。关于违约金的计算、公摊水电费问题。被告未依约向原告支付物业服务管理相关费用，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，每次缴纳费用时间为每月28日前，逾期未缴纳的，从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金。现原告主张按日千分之三计付违约金，被告则认为违约金过高要求予以调整。本院认为，根据物业服务费的性质，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率基础上再提高30%的标准计算逾期付款违约金，故本案违约金可计为：2015年11月1日至2017年4月30日期间每月逾期违约金应以每月119.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准自每月28日的次日起计算至实际支付完毕之日止；2017年8月1日至2018年8月31日期间每月逾期违约金应以每月119.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准自每月28日的次日起计算至实际支付完毕之日止。原告主张被告应缴纳的水电费(含公共分摊)1290.83元，未提供有效证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赖光进自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司支付2015年11月至2017年4月、2017年8月至2018年8月期间的物业管理费3700.78元及逾期付款违约金（2015年11月至2017年4月、2017年8月至2018年8月期间每月的逾期违约金应以每月119.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准，分别自每月28日的次日起计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司负担10元；由被告赖光进负担15元，此款已由原告预交，被告可径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十月十五日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3031号原告：惠州市秋谷依家物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区上杨移民新区新兴路23号。法定代表人：李智勇。委托诉讼代理人：黄永军，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕娜，广东指针律师事务所实习律师。被告：赖光进，男，汉族，1964年5月18日出生，住福建省清流县。原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司（以下简称秋谷依家公司）与被告赖光进物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告秋谷依家公司的委托诉讼代理人黄永军、吴燕娜，被告赖光进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秋谷依家公司向本院提出的诉讼请求为：1.被告向原告支付从2015年11月起至2018年8月止的物业管理费4058.92元（按每月119.38元的标准计算）、水电费1290.83元（根据小区实际使用按照建筑面积每月每平方米分摊）、违约金1074.9元（违约金按物业管理服务合同每日千分之三的标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告秋谷依家公司与被告赖光进于2014年3月14日签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告位于惠州市大亚湾区***商铺提供物业管理服务，物业服务费为2.5元／平方米，被告应于每月28日前支付当月物业服务费，公（共）用及损耗水电费用按建筑面积每月每平方米分摊。被告的房产面积为47.75平方米，每月应交物业管理费为119.38元，每月小区公（共）用水电费以实际产生费用按被告房产面积分摊。同时，双方在合同第十条违约责任中约定违约金的计算标准为从逾期之日起按每天万分之五交纳。被告自2015年11月起至今未按照前期服务合同约定的时间交费，累计至2018年8月，被告已拖欠物业管理费4058.92元，水电费（含公共分摊）1290.83元，累计产生违约金1074.9元，合计人民币6424.65元。原告秋谷晨曦大地花园管理处工作人员在此期间多次催促被告交纳物业服务费，但被告拒不缴纳，已严重违约，被告拖欠物业管理费的行为不仅侵害了物业公司的权益，也侵害了全体业主的合法权益，严重影响了小区物业管理的正常运营，现为维护原告的合法权益以及小区全体业主的共同利益，特向法院提起诉请，望判如所请。原告秋谷依家公司提供如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、物业企业资质证书；2.被告身份证复印件；3.前期物业管理服务合同；4.物业管理催收函及快递信息；5.律师函及快递物流信息；6.物业管理费、水电费、违约金明细。拟证明其诉称的事实。被告赖光进辩称，原告的起诉事实及理由不真实，前期物业管理服务合同是一份不真实、违反当事人真实意思表述的无效合同；原告提供的证据清单不真实，物业费、水电费没有计算依据，被告有异议，被告主张的事实及理由详见被告提供的质证意见、证据清单、证人证言。为维护被告的合法权益，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告赖光进提供如下证据：1.收款收据。拟证明其辩称的事实。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：原告登记成立于2007年4月27日，经营范围为物业管理。2012年10月19日，被告赖光进通过购买方式取得位于惠州大亚湾西区***商铺的所有权，房屋用途为商场，建筑面积为47.75平方米。2014年2月，被告办理了收楼手续，后于2014年3月14日与原告签订一份《前期物业管理服务合同》，主要约定：1.原告为被告的上述房产提供前期物业管理服务；2.物业管理服务费用的收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）为商铺按建筑面积每月每平方米2.5元，公（共）用及损耗水电费用按建筑面积每月每平方米分摊，缴纳费用时间为当月28日前；3.原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；4.被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；5.物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告缴纳了部分物业管理费后，自2015年11月起陆续欠缴物业管理费，为此，原告于2018年8月11日向被告发出《物业管理费催收函》，于2018年11月5日向被告发出《律师函》，要求被告支付自2015年11月起至2018年8月的物业管理费4058.92元以及欠缴的水电费1290.83元、滞纳金1074.9元，上述两个函件均未妥投。因被告仍未支付，原告向本院起诉，提出如上诉请。另查，被告于2017年5月31日向原告缴纳了物业管理费及水电费共计1481.75元，其中包括了2017年5月至7月的物业管理费358.14元。庭审过程中，被告表示违约金按每日千分之三计付违约金过高，应予调低。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。涉案商铺已交付被告使用，原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告辩称合同无效，但未提供证据予以证实，本院不予采信。关于物业费的计算问题。本案中，原告要求被告支付自2015年11月至2018年8月的物业管理费，根据合同约定，商铺按建筑面积每月每平方米2.5元,被告位于晨曦大地花园的商铺建筑面积为47.75平方米，故每月应缴纳物业管理费为119.38元。2015年11月至2018年8月共34个月，应缴纳物业管理费4058.92元，扣减被告已缴纳的2017年5月至7月的物业管理费358.14元，被告还需向原告支付物业管理费3700.78元。原告请求超过部分，本院不予支持。关于违约金的计算、公摊水电费问题。被告未依约向原告支付物业服务管理相关费用，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，每次缴纳费用时间为每月28日前，逾期未缴纳的，从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金。现原告主张按日千分之三计付违约金，被告则认为违约金过高要求予以调整。本院认为，根据物业服务费的性质，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率基础上再提高30%的标准计算逾期付款违约金，故本案违约金可计为：2015年11月1日至2017年4月30日期间每月逾期违约金应以每月119.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准自每月28日的次日起计算至实际支付完毕之日止；2017年8月1日至2018年8月31日期间每月逾期违约金应以每月119.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准自每月28日的次日起计算至实际支付完毕之日止。原告主张被告应缴纳的水电费(含公共分摊)1290.83元，未提供有效证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赖光进自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司支付2015年11月至2017年4月、2017年8月至2018年8月期间的物业管理费3700.78元及逾期付款违约金（2015年11月至2017年4月、2017年8月至2018年8月期间每月的逾期违约金应以每月119.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准，分别自每月28日的次日起计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告惠州市秋谷依家物业管理有限公司负担10元；由被告赖光进负担15元，此款已由原告预交，被告可径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十月十五日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾