江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣05民终221号上诉人（原审被告）：吴丹。委托代理人：肖立新。委托代理人：江伟，江西弘道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新余市聚龙房地产开发有限公司。住所地：新余市高新开发区。法定代表人：钱细珠，该公司董事长。委托代理人：李辉华，江西三江合律师事务所律师。委托代理人：聂燕燕，江西三江合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹泓。上诉人吴丹因与被上诉人新余市聚龙房地产开发有限公司、被上诉人邹泓商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第02101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人吴丹的委托代理人肖立新、江伟，被上诉人新余市聚龙房地产开发有限公司（下称聚龙公司）的委托代理人李辉华、聂燕燕到庭参加诉讼。被上诉人邹泓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。一审法院审理查明，聚龙公司法定代表人钱细珠与邹泓系朋友。2013年1月29日，邹泓带吴丹及其丈夫肖立新到聚龙公司处买房，聚龙公司与吴丹签订了一份商品房买卖合同，合同约定：吴丹购买聚龙公司位于聚龙.碧海兰庭第17栋1单元3004号商品房一套，价款419203元，房款于签订合同之日一次性付清，购房人逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同，……。合同还约定了其他权利和义务。因邹泓同意为吴丹所欠房款提供担保，在吴丹没有付款情况下，聚龙公司将购房票据交付邹泓。后邹泓与吴丹丈夫肖立新一同至房管局办理了合同备案，邹泓将该票据给付了肖立新。因吴丹未向聚龙公司支付房款，聚龙公司向邹泓催讨，邹泓于2013年1月29日向聚龙公司出具承诺书，内容为“我方吴丹购买聚龙.碧海兰庭17栋1单元3004室，面积117.6平方米，成交总价为419203元，我方承诺在2013年4月31日之前一次付清全部房款”，邹泓在承诺人、担保人处签名、捺印。但邹泓未按承诺支付购房款，吴丹也未向聚龙公司支付购房款，为此聚龙公司诉至法院。一审法院审理认为,本案属商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：吴丹是否向聚龙公司支付了涉案房款，聚龙公司主张解除合同是否有事实及法律依据。吴丹与聚龙公司之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，吴丹与聚龙公司签订商品房买卖合同备案后，邹泓将购房票据交付吴丹丈夫肖立新，但否认其收取了肖立新的房款，而肖立新主张其将40余万购房款以现金方式给付了邹泓，但邹泓予以否认。一审法院认为，首先，从承诺书的内容可知，邹泓系吴丹购房的介绍人和所欠房款的担保人，邹泓也明示吴丹尚欠聚龙公司购房款419203元；其次，从签订合同主体来看，涉案房屋的销售方为聚龙公司，是房款的收取人，虽邹泓带肖立新去房管部门办理了房屋备案手续并将购房票据交付吴丹，但收取房款属销售方的一项重大权益，肖立新在聚龙公司未向邹泓出具书面授权委托收取房款的情形下，即使将房款交付邹泓，亦属给付对象错误，其对邹泓房款的给付不构成对聚龙公司的给付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第一项规定：“购房人逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同，……。”因吴丹未向聚龙公司付款，逾期超过九十日，聚龙公司有权解除合同。故对聚龙公司要求解除双方于2013年1月29日签订的关于购买聚龙.碧海兰庭第17栋1单元3004号房屋的商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条之规定，判决：解除聚龙公司与吴丹于2013年1月29日签订的聚龙.碧海兰庭17栋1单元3004号房屋的商品房买卖合同。案件受理费7588元，由吴丹承担。一审宣判后，吴丹不服，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由聚龙公司和邹泓承担。其上诉的主要事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。首先，就是否给付购房款问题，2013年1月29日，邹泓带吴丹去聚龙公司售楼部签订购房合同，吴丹及其丈夫与邹泓不太熟，如吴丹不按约支付购房款给邹泓，邹泓是不会将购房款收款收据给吴丹，也不会带吴丹去房管局登记备案，更不会在聚龙公司之后找其要购房款时，自己出具承诺书担保该笔购房款。而且邹泓以本案这种方式卖给邹宇、邓路军房屋两套，并认可收到该两套房屋的购房款，邹泓的代理人认可收到了，但未交付给聚龙公司。都是以同样方式购买的房屋，邹泓作为成年人是不可能在未收到购房款时，将购房的全套手续全部办理完毕，还将证明收到购房款的唯一凭证收款收据给付吴丹。其次，在吴丹与聚龙公司签订合同时，聚龙公司的收款收据是邹泓交付给吴丹的，合同送至房管局备案也是邹泓与吴丹一起去的，之后聚龙公司未收到房款也是找邹泓要求对聚龙公司出具承诺书，足以表明邹泓是聚龙公司的全权委托代理人，既然其他购房相关手续，邹泓可以代表聚龙公司，接受房款的行为，也应视为代理聚龙公司。退一步说，就算邹泓未得到聚龙公司收款的授权，作为合同买受人的吴丹，其在签订合同、办理房管局备案、接受发票等均是邹泓代理聚龙公司来完成这些事，聚龙公司对邹泓的这些行为也予以了认可。那么邹泓前期的代理行为，足以让吴丹相信邹泓有代理收取购房款的权利，邹泓的行为符合表见代理形式，邹泓收款行为，可认定为聚龙公司的收款行为。最后，如果邹泓不是代理人，那么聚龙公司在未收到房款后，应找吴丹，但其找的是邹泓，而非吴丹。二、本案程序违法，超审限判决。一审审理期限从2013年8月14日立案受理到本案2015年12月8日作出判决，期间共计两年多，明显超过审限，程序违法。综上，请求二审查明事实，依法改判。聚龙公司答辩称，一、吴丹未履行合同约定向聚龙公司支付购房款义务。1、邹泓无权代表聚龙公司向吴丹收取购房款，聚龙公司与邹泓之间并不存在任何的代理关系，聚龙公司从未授权邹泓代为收取购房款。2、聚龙公司没有任何行为足以使吴丹认为邹泓有权利代表聚龙公司收取购房款，邹泓并非公司员工，也不是在聚龙公司工作场所内向肖立新推销房产，签订合同及开具收款收据时除吴丹与邹泓参与外，聚龙公司销售人员也参与。邹泓的行为不构成表见代理。3、吴丹称其向邹泓支付了购房款，没有事实和法律依据。邹泓否认收到吴丹的购房款，吴丹主张其支付了40万元现金，40万元现金是一个巨大数额，现金支付不合常理。二、吴丹未按合同约定支付购房款，应依照合同约定承担违约责任。三、本案可能涉及刑事犯罪，邹泓又未到庭，一审法院延期审理，符合法律规定。综上，请求二审法院维持一审判决。二审期间，吴丹为支持其上诉主张，向本院提交了一份邹泓出具的证明，拟证明邹泓2013年1月收到了吴丹购房款419200元。聚龙公司质证称，从时间看，该证明在一审中已经存在，但吴丹没提交，不属新证据，对三性均有异议，与事实不符，实际上吴丹没有向邹泓支付购房款419200元，该数据与吴丹一审陈述不一致，一审吴丹称是支付了40万元购房款，而非419200元。本院认为，该证明中所言内容和邹泓代理人在肖立新与聚龙公司案一审中的陈述及一审法院对邹泓的调查笔录中的陈述均不一致，且二审期间，邹泓并未到庭，上述付款又无其他相应证据能够佐证，该证明的真实性无法确定，本院不予采信。二审查明事实和一审查明事实一致。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点是：1、邹泓与聚龙公司是何种法律关系？2、吴丹是否向聚龙公司支付了购房款？3、聚龙公司是否有权解除其与吴丹签订的商品房买卖合同？就上述争议焦点，本院综合评述如下：就诉争房屋收取购房款一事，聚龙公司并未委托邹泓代为收取，两者之间并不构成委托代理关系，正如一审所认定，即使吴丹将房款交付给了邹泓，亦属给付对象错误。更何况，吴丹是否向邹泓支付了购房款419200元，证据并不充分。从已查明的事实看，聚龙公司并未收到吴丹的购房款，聚龙公司依照合同约定，要求解除其与吴丹签订商品房买卖合同，依法有据，应予支持。至于吴丹主张一审程序违法，超审限判决。经本院核实，该案因案情复杂，一审曾延期六个月，后因可能涉及到刑事犯罪而中止审理，并不存在超审限情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费7588元，由上诉人吴丹承担。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  赵素萍审判员  熊 剑二〇一六年九月十九日书记员  杨 玲