广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10986号原告：胡毅宏，男，1966年12月25日出生，香港永久性居民，A）。委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。被告：广州市绿山湖房地产开发有限公司，住所地广州市花郡区狮岭镇桃花岭路**综合楼，统一社会信用代码91440114755557069E。法定代表人：邵肇行。委托诉讼代理人：王文倩，广东达生律师事务所律师。原告胡毅宏诉被告广州市绿山湖房地产开发有限公司（以下简称绿山湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法于2018年11月23日、2019年3月21日两次组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人林振业，被告的委托诉讼代理人王文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿位于花都区××桃花××路××号桃花源小区（松月湾自编20栋）101房溢价损失暂计10000元；2、案件受理费由被告承担。2018年11月19日，原告向本院申请变更其第一项诉讼请求为：被告向原告赔偿位于花都区××桃花××路××号桃花源小区（松月湾自编20栋）101房溢价损失752325元。同日，原告申请增加三项诉讼请求为：1、被告向原告赔偿27070.09元；2、被告向原告赔偿评估费8000元；3、被告向原告赔偿交通费3000元。2019年3月21日，原告申请将第一项诉讼请求变更为：被告向原告赔偿位于花都区××桃花××路××号桃花源小区（松月湾自编20栋）101房溢价损失278225元。事实和理由：于2015年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同约定，原告购买被告开发的位于花都区××桃花××路××号桃花源小区（松月湾自编20栋）101房。因被告逾期交房，原告诉至法院成讼。花都区法院判决认定合同解除的原因为被告迟延交付房屋所致并确认合同于2017年5月11日解除，被告承担迟延交付房屋责任。后广州中院予以维持原判（详见判决书）。合同解除后，被告应当赔偿原告损失。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，原告委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对位于花都区××桃花××路××号桃花源小区（松月湾自编20栋）101房（下称：案涉房产）进行评估，于2018年10月25日，该评估公司出具《房地产估价答复书》确认案涉房屋于2017年5月10日（解除合同之日）的总价为14514700元。因此，案涉房屋的溢价为752325。由于案涉《商品房预售合同》中大部分条款是被告制定的格式条款，在设定违约责任时故意规避其解除合同后应承担的违约责任。以至原告解除合同后向被告主张赔偿法定孳息的金额只能弥补被告占用原告资金的损失，根本不足以弥补原告的全部损失。现被告根本违约，致使合同被解除，根据《合同法》之规定，被告造成原告房屋溢价的损失应予赔偿。案涉《商品房预售合同》及原告与中国银行股份有限公司天河区支行签订的《贷款合同》因被告违约而解除。故被告应赔偿原告向中国银行股份有限公司天河区支行提前还款所支付的违约金27070.09元。鉴于原告在处理与被告之间的合同纠纷过程中，为确定损失依据而支出了评估费8000元，原告在诉讼前与被告协商、诉讼及办理结算贷款等事宜，致原告来回广州和被告住所、房屋管理部门、人民法院的交通费应由被告负担。被告应赔偿原告为此支出的费用。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、关于原告变更增加诉讼请求事项，被告认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条的规定，变更、增加诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出，因此，其申请已超过法定期限，不应准许。二、原告已经在（2018）粤01民终13287号案中就同一事实、同一标的、同一诉讼请求向被告主张过损失赔偿且经两级法院二审审理终结并作出生效判决，又在本案中主张损失赔偿，构成民事诉讼法解释第247条规定的重复起诉，依法应予驳回。1、本案原告主张因合同解除的损失赔偿，包括溢价款赔偿和提前向中国银行还款支付的违约金。2、（2018）粤01民终13287号民事判决书维持一审判决，一审（2017）粤0114民初2770号判决书中已证实原告在该案中第3项、第5项诉求中已经主张过赔偿，法院经过审理，并对该诉求作出判决，支持了原告主张占用资金损失赔偿的诉求，约200万元的利息；驳回了其主张被告赔偿原告与银行之间违约金的诉讼请求，在一审判决的第11页。上述事实证实，两个诉讼当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求相同根据《民事诉讼法》解释第247条的规定，构成重复起诉，依法应裁定驳回起诉。三、原告主张溢价损失没有事实和法律依据，不应支持。原告主张生效判决的损失只能弥补资金占用的损失，不能弥补全部的损失的抗辩没有事实依据和法律依据，不成立。生效判决已根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件》第17条的规定，确定了原告的损失赔偿额。原告已在上述生效判决中获得损失赔偿的支持，无权再次要求溢价损失的赔偿且根据合同法第60条的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，而商品房预售合同中并没有约定有关溢价损失的赔偿责任，根据合同法第113条的规定，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的可能造成的损失，本案原告已经主张并被判支持获得200多万元的损失赔偿，在此基础之上，重复主张损失赔偿，既不符合合同的约定，也不符合法律的规定，且有违公平原则，不应支持。四、原告主张被告赔偿评估费损失、交通费损失于法无据，不应支持。1、本案系因原告重复起诉引起，由此产生相应的费用应由原告自行承担。2、评估非本案必然支出，且该评估费系原告在诉讼阶段单方面委托第三方作出的答复书，是其个人行为，而非司法鉴定报告，不属于也不符合《民事诉讼法》第76条的关于司法鉴定的法律规定，其产生的费用与被告无关。3、原告主张的交通费没有事实依据，也不能证明与被告有关。因此，原告主张的上述损失于法无据，不应支持。第二次庭审中补充答辩：1、我方已经在2018年10月23日、11月29日、10月18日履行了与本案关联的（2017）粤0114民初2770号、（2018）粤01民终13287号判决书的全部义务，全额退还了购房款13762375元人民币，我司除了全额退还购房款外，还另行向原告支付了利息1059047.9元人民币，绿山湖所偿还的利息已经是原告所受损失的补充，原告脱离合同主张约定房屋溢价损失没有合同和法律依据，且构成重复主张;2、2017年6月23日，我司销售的一套与涉案房屋是同一小区的房屋的单价为12858元，本案房地产评估价报告对同期涉案房屋的估价为21000元，明显同期案涉小区的房屋的是市场价不符，不能作为参考依据，以及认定案件审理的依据。经审理查明：原告作为另案原告起诉被告作为另案被告，本院于2018年5月3日作出（2017）粤0114民初2770号民事判决，判决如下：一、确认原告胡毅宏与被告广州市绿山湖房地产开发有限公司于2015年10月15日签订的《商品房预售合同》及附件、《补充协议》已于2017年5月11日解除；二、解除原告胡毅宏与第三人中国银行股份有限公司广州天河支行于2015年10月23日签订的《个人一手住房贷款合同》；三、原告胡毅宏于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区桃花岭路9号松月湾20栋101房的提前还贷手续，被告广州市绿山湖房地产开发有限公司代原告胡毅宏向第三人中国银行股份有限公司广州天河支行偿还原告胡毅宏尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以第三人中国银行股份有限公司广州天河支行核算为准）；四、原告胡毅宏在被告广州市绿山湖房地产开发有限公司履行完毕本判决主文第三项确定的义务之日起五日内，协同广州市绿山湖房地产开发有限公司办理上述房屋的涂销抵押登记手续；五、原告胡毅宏在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕之日起五日内协助被告广州市绿山湖房地产开发有限公司办理注销《广州市商品房买卖合同》网上备案的所有手续及预告登记手续；六、被告广州市绿山湖房地产开发有限公司在上述房屋的注销网上备案手续及预告登记手续办理完毕之日起三十日内向原告胡毅宏支付购房余款（购房款本金13762375元-贷款本息）；七、被告广州市绿山湖房地产开发有限公司在上述房屋的注销网上备案手续及预告登记手续办理完毕之日起三十日内向原告胡毅宏支付购房款13762375元的利息，利息分段计算，其中购房款500000元的利息从2015年8月2日起计，购房款3632375元的利息从2015年8月9日起计，购房款1000000元的利息从2015年8月16日起计，以上利息均按照年利率4.9%计算至付清之日止；以按揭贷款方式支付的购房款8630000元的利息从2015年10月28日起计，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项付清之日止；八、被告广州市绿山湖房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向胡毅宏支付3147元；九、驳回原告胡毅宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110312元，由原告胡毅宏负担50元，由被告广州市绿山湖房地产开发有限公司负担110262元；诉讼保全费5000元，由被告广州市绿山湖房地产开发有限公司负担。后被告不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年10月10日作出（2018）粤01民终13287号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。根据上述生效判决，本院认定以下事实：涉案房屋位于广州市花都区桃花岭路9号松月湾20栋101房。2015年10月15日，胡毅宏（乙方）与绿山湖公司（甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七，约定由乙方向甲方购买涉案房屋。合同第七条约定，该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米20859.67元，总金额13762375元。第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的37.29%，金额5132375元。除首期款外，剩余房款金额8630000元。须于2015年10月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州天河支行。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。应在甲方寄发的《收楼通知书》中通知的交房时间内前往办理收楼手续，本合同第十三条约定的房屋交付时间为该商品房的最后交付时间。甲方的《收楼通知书》送达后，视为甲方已按期交房。该房屋的风险责任和乙方专有部分的维修管理以及物业管理费等相关费用，由乙方承担。房屋保修期亦从此日起开始计算。第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。附件七四、关于交付期限及延期交房（对合同第十三条、第十四条的补充）1、甲、乙双方同意合同第十四条约定延期交房的违约变更为：未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过30日的，乙方同意免除甲方违约责任，本合同继续履行；逾期超过30日后，甲方应自本合同第十三条交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房款0.05%的标准支付违约金，本合同继续履行。五、关于商品房交付及交付时的验收（对合同第十二条、第十五条、第十六条的补充）1、甲、乙双方同意合同第十二条约定交房条件变更为：该商品房单位工程质量验收合格。甲方已办妥竣工验收备案手续的，视为符合交付标准。甲方房屋交付时未达到上述约定者，按照每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金。十二、关于合同解除合同因法律规定或合同约定解除的，双方应相互配合办理本合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，甲方在前述各项手续办理完毕的30日内退还乙方已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。同日，胡毅宏与绿山湖公司签订补充协议，对涉案房屋的随屋庭院的使用权等进行了约定。十八、关于商品房买卖合同及补充协议本协议作为《商品房买卖合同》的有限补充，具同等法律效力。本协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本补充协议约定为准。本协议自双方签字盖章之日起生效。2015年10月23日，胡毅宏与中国银行广州天河支行签订《个人一手住房贷款合同》及附件一、二，约定由胡毅宏为购买涉案房屋向该行贷款8630000元，并对还款期限、利率及违约责任等进行了约定。中国银行广州天河支行于2015年10月27日将上述款项支付给绿山湖公司。胡毅宏于2015年11月27日开始支付按揭贷款本息。胡毅宏于2015年8月1日向绿山湖公司支付500000元，于2015年8月8日支付3632375元，于2015年10月8日支付1000000元，以上合计5132375元。胡毅宏已按照合同约定向绿山湖公司支付全部房价款。绿山湖公司未将涉案房屋交付给胡毅宏。在（2017）粤0114民初2770号民事判决中，在绿山湖公司主张涉案房屋已于2018年4月17日取得竣工验收备案表，但未提交证据证实其主张。原告在2018年10月25日委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋在2017年5月10日的价值时点的市场价值进行评估，该公司得出的评估总价为14514700元。原告向本院提交广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司开具的评估费收据一份，金额为8000元。被告对此证据不予确认，认为不是正规发票，也没有银行流水作为凭证，且不能够显示与本案房产有关，而且是原告单方面委托的，不是诉讼中必然产生的费用。原告向本院提交中国银行股份有限公司广州天河支行的客户付费回单一份，上写“零售贷款-提前还款违约金，附言：胡毅宏违约金”，金额为27070.09元，时间为2018年10月22日。被告对此证据的关联性不予确认，认为该银行流水并未显示是与本案有关的违约金，且生效判决已经认定该违约金与被告无关。原告于2018年11月24日向本院申请对涉案房屋在2017年5月10日的市场价值评估，本院依法摇珠确认广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司为本次评估的评估单位。该公司于2019年1月22日作出业评房字［2019］第0023号房地产估价报告，该报告显示涉案房屋的评估结果为14040600元。原告对此评估报告予以确认，被告对此报告不予确认，认为房屋单价过高，与事实不符，且合同没有约定溢价款作为赔偿及违约责任的承担方式，且被告已支付利息1050000元，足以弥补原告损失。原告为此次鉴定支付鉴定费33561元。被告于2018年10月23日向原告支付受理费、保金、杂费118409元，被告于2018年11月29日向原告支付利息1000000元，被告于2018年11月29日向原告支付利息59047.9元，被告于2018年10月18日向原告支付退购房款13762375元。被告向本院提交其与案外人签订的一份《广州市商品房买卖合同》（部分，无当事人页），拟证明与涉案房屋同一小区单价12858元，评估报告单价过高。原告对该证据的真实性予以确认，但认为房屋位置、面积不同，没有可比性。被告提交京东拍卖上关于（2018）粤0114执3009号案件对涉案房屋所在小区相似户型的另一套房屋的司法评估价格的截图复印件，显示建筑面积624.76平方米，评估价为7871976元，远远低于本案中的评估结论。原告对此证据不予确认，认为房屋位置、面积、朝向均不同，市场价与变卖价也不同，房屋购买后升值是符合中国房地产市场规律的，此变卖价不能作为认定本案涉案房屋价值依据。本院认为：原、被告之间的商品房预售合同纠纷业已经（2017）粤0114民初2770号、（2018）粤01民终13287号生效判决确定双方的权利义务，在上述判决中已对被告承担的责任作出判决，原告在之前的判决中已经行使解除权主张解除合同，被告曾答辩涉案房屋已取得竣工验收备案表，虽未提交证据，但原告行使解除权意思是不再继续履行原、被告之间的合同，在本次诉讼中原告也未能提交证据证明其目前仍有意向在同一地段购入房屋，且原告也未能提交之前生效判决判决的利息尚不能弥补其损失，故对原告主张溢价损失的诉讼请求，本院不予支持。同理，对原告主张的其自行评估产生的评估费8000元及本次评估费33561元由被告承担，因该两笔鉴定费并不是必须产生的费用，应由原告自行承担。因（2017）粤0114民初2770号作出判决时间为2018年5月3日，（2018）粤01民终13287号作出判决时间为2018年10月10日，而原告与中国银行广州天河支行之间产生提前还款违约金的时间为2018年10月22日，发生在上述生效判决之后，上述违约金亦是因合同解除造成的损失，原告有权就要求被告支付上述违约金提起诉讼。对于被告来说，原告选择何种支付方式对其收取购房款并无影响，原告选择按揭贷款也是其自己对付款方式的选择，原告与中国银行广州天河支行之间的按揭贷款合同合同相对方也是原告与中国银行广州天河支行，根据日常生活法则，并不是每个银行都会规定提前还贷违约金，且针对一次性付款、分期付款的购买人，也不会实际产生这笔费用，被告对其提前还贷违约金并无法合理预见。对原告主张被告向其支付因提前还贷产生违约金27070.09元的诉讼请求，依据不足，本院予以支持。关于原告主张被告向其承担交通费3000元的主张，原告并未提交充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告胡毅宏的全部诉讼请求。案件受理费6044.43元，由原告胡毅宏负担。如不服本判决，原告胡毅宏可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市绿山湖房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  骆国贤人民陪审员  危静仪二〇一九年十月二十二日书 记 员  彭小容张丽彬郑萍黄列俊