苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初7768号原告亚新铸造（苏州）有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇小平大道西侧。法定代表人段立超，董事长。委托代理人周浩，江苏天辩律师事务所律师。被告苏州市方隆机械制造有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇八都小平大道西侧。法定代表人付文韬，董事长。原告亚新铸造（苏州）有限公司与被告苏州市方隆机械制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由审判员吴一非适用简易程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告亚新铸造（苏州）有限公司的委托代理人周浩,被告苏州市方隆机械制造有限公司的法定代表人付文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚新铸造（苏州）有限公司诉称：2010年5月13日，原告通过拍卖方式取得苏州市吴江区震泽镇八都小平大道西侧原苏州晋腾铸造有限公司厂区内房产（包括室内装修及附着物）用作生产经营。2012年7月起，被告占用原告厂房360平方及辅助房3间，用于铸件的加工、销售，并于当年9月在与原告同样的地址注册登记了公司，2014年4月被告扩展占用了原告120平方厂房。虽然，双方之前关系尚可，对厂房的占用也有过口头的约定，但被告至今未支付过任何的租金，包括原告为其垫付的水、电费及其员工的餐费。目前，双方为厂房的占用、租金的支付以及其他事项矛盾不断并逐渐深化。现诉来法院，请求判令：1、被告立即将所占用的原告所有的480平方厂房及辅助房3间清退交还给原告；2、被告支付原告自占用之日起至实际搬离时止的厂房及辅助房的租金损失265939.20元及52800元（暂计）；3、被告立即返还原告已垫付的水、电费及餐费59421.60元及23856元；4、由被告承担本案诉讼费。被告苏州市方隆机械制造有限公司辩称：原告所主张的租金是不合理的。在合同上双方已对租金有明确约定，应按合同的约定来确定双方的租金。原告所说的水电费、餐费有些是不可能发生的，也没有那么多，对原告诉讼请求的第三项我公司不予认可。因为当时曾经与原告口头约定过租赁期限为10年，而不是合同上的3年，现在合同期限未到，所以我公司不同意搬迁。经审理查明：2010年5月13日，原告通过本院拍卖取得了本案涉案房产，本院出具（2010）吴江执字第2183-1号民事裁定书，裁定如下：登记在被执行人吴江市晋腾化纤有限公司名下的位于吴江市震泽镇八都小平大道西侧的无证厂房（建筑面积约3923.20㎡），使用权证号为吴国用（2007）第××××号土地使用权（工业出让土地面积6877.10㎡）归亚新精密铸造（苏州）有限公司（注册号：320584400016456）所有；登记在被执行人苏州晋腾铸造有限公司名下的位于吴江市震泽镇八都小平大道西侧的房屋所有权证号为吴房权证震泽字第××号厂房（建筑面积约10766.65㎡），无证厂房（建筑面积约2388.43㎡）以及使用权证号为吴国用（2007）第××××号土地使用权（土地面积26748.90㎡）、设备、办公用品、装修及附属设施归亚新精密铸造（苏州）有限公司（注册号：320584400016456）所有；以上财产过户手续由买受人自行办理，过户费用由买受人承担。2010年9月28日，亚新精密铸造（苏州）有限公司经工商部门准予变更为亚新铸造（苏州）有限公司。2012年8月22日，原、被告签订《厂房租赁合同》1份，出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告，合同约定：“甲方出租给乙方的厂房座落在震泽镇八都小平大道西侧，土地证号：第××××号，租赁建筑面积为400平方米，使用权为所租赁的房屋及公共设施，厂房类型为钢架结构；厂房装修日期2个月，自8月1日起至9月30日止，装修期间免收租费，厂房租赁自2012年8月1日起至2015年7月31日止，租赁期3年，租赁期满后，甲方如继续出租该厂房时，乙方享有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担；甲、乙双方约定，该厂房租赁年租金为20000元，乙方应于每年的7月31日一次性向甲方支付一整年厂房租赁金；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权终止租赁协议”。被告搬迁入上述租赁厂房后进行生产经营至今，现因双方对租赁相关事宜意见不一产生矛盾，致原告诉至本院。审理中，原告向本院出具了情况说明，表示本案所涉厂房未办理相关产权证，虽曾向主管部门提出过办理相关的建设工程规划许可，但目前没有任何结果。上述事实，有原告提供的（2010）吴江执字第2183-1号民事裁定书、房地产估价报告、资产评估报告书、结算凭证、土地使用权证、拍卖成交确认书、律师函、被告提供的厂房租赁合同及本院的庭审笔录等证据予以证实。原、被告双方争议焦点为：一、租赁起始时间、面积及租金的计算标准。原告主张双方曾口头约定租金价格为0.4元/平方米/天，其中有360平方米被告占用的起始时间为2012年7月至今，有120平米占用时间起始时间为2014年4月至今，该120平方米的租金价格与前述的租金价格一致，因为前租的厂房和后租的厂房的条件是一致的，所以单价也是一样的。另外，被告占用了原告三间辅助房。被告向本院提供了《厂房租赁合同》1份，认为：1、对原告所称的0.4元/平方米/天不予认可，租赁合同上双方已约定400平方米每年的租金为20000元，故认可每年每平方米50元的租赁价格，前租的厂房和后租的厂房的价格是一样的，都是每年每平方米50元；2、前租的厂房为360平方米，根据租赁合同约定应从2012年10月1日开始计费，后租的厂房共120平方米，是从2014年9月份开始计费，后租的厂房没有签订合同，前租的厂房已签订合同，后租的120平方米与原告谈好按照前租的厂房的价格计算的；3、原告主张的辅助房三间不是事实，这三间原来是原告答应给的，后来没给。原告对被告提供的《厂房租赁合同》质证后表示，对该证据的真实性没有异议，但这份合同是为了便于被告办理工商营业执照时双方草签的，并非双方真实意思表示，并且也不符合当时的物价或者租赁价，有失公平，所以原告对于该合同中约定的价格不予认可，合同章确实是自己公司盖的。本院经审查分析后认为：原告所主张的厂房租赁价格、租赁起始时间及辅助房三间均只有其自行陈述，并未提供相应证据予以证明。被告提供的《厂房租赁合同》有原告的盖章及被告法定代表人的签名确认，应认为系双方当事人的真实意思表示。本院根据原、被告所签订的《厂房租赁合同》的内容，确认当时原、被告约定的租金为每年每平方米50元，前租的360平方米的计费起始时间为2012年10月1日，后租的120平方米的计费起始时间根据被告的自认确定为2014年9月1日。对原告陈述的被告租赁其三间辅助房的主张，因原告未提供相应证据予以证明，故本院不予认定。二、对原告所主张的水电费及餐费问题。1、原告主张其为被告垫付的电费为57501.60元，并提供了电费发票47份，原告表示这些电费发票的总金额没有计算过，其中包含了原告方自己花费的电费和被告方花费的电费。57501.60元的金额是原告财务上自行核算的，没有其他证据。被告质证后表示该组证据是原告自己用电后所产生的电费，不能证明被告花费了多少电费，现认可电费8000元。2、原告主张其为被告垫付的水费为1920元，原告表示该金额系其财务上自行核算的，没有证据提供。被告质证后表示其平时不需要用水，最多洗洗手，现认可水费920元。3、原告主张其为被告垫付的餐费为23856元，并提供原告方自行制作的记录清单。被告表示对此不予认可，认为该证据是原告单方面制作的，现认可餐费为5000元。本院对上述证据进行审查分析后认为，原告对其向被告所主张的水、电费及餐费所提供的证据，尚不足以证明其所主张的金额，现根据被告的自认，本院确认被告应支付原告水费920元、电费8000元、餐费5000元，合计13920元。综上所述，本院认为：根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉房屋未取得产权证或建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的房屋租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告应腾空搬离并向原告返还位于苏州市吴江区震泽镇八都小平大道西侧的480平方米的厂房。考虑到被告的搬迁需要一定的准备时间，本院酌情认定三个月为宜。被告应支付原告自占用之日起至实际腾空搬离并返还之日止的房屋占有使用费及支付原告水、电费及餐费，并负担本案相应的诉讼费用。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州市方隆机械制造有限公司于本判决生效之日起三个月内腾空搬离并向原告亚新铸造（苏州）有限公司返还位于苏州市吴江区震泽镇八都小平大道西侧的480平方米的厂房。二、被告苏州市方隆机械制造有限公司于本判决生效之日起三个月内支付原告亚新铸造（苏州）有限公司房屋占有使用费（计算方式：360平方米厂房的占有使用费，按每年18000元，自2012年10月1日起计算至被告实际腾空搬离并返还厂房之日止；120平方米厂房的占有使用费，按每年6000元，自2014年9月1日起计算至被告实际腾空搬离并返还厂房之日止。注：如被告未在本判决生效之日起三个月内腾空搬离并返还厂房，原告可就前期的房屋占有使用费先行申请执行）。三、被告苏州市方隆机械制造有限公司于本判决生效之日起三个月内支付原告亚新铸造（苏州）有限公司水费920元、电费8000元、餐费5000元，合计13920元。（上述付款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。四、驳回原告亚新铸造（苏州）有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3665元，由原告亚新铸造（苏州）有限公司负担2772元，被告苏州市方隆机械制造有限公司负担893元并于本判决生效之日起十日内直接给付原告亚新铸造（苏州）有限公司。原告已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  吴一非二〇一六年九月九日书记员  钟 莹