广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终2818号上诉人（原审原告）：高丽红，1979年9月16日，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂有高，广东信荣律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：金静学，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄广德，北京市时代九和（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卿爱娣，北京市时代九和（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金锐学，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：侯林，北京市百瑞(深圳)律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道法定代表人：吴军强。上诉人高丽红、金静学与被上诉人金锐学、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高丽红上诉请求：1、撤销一审第二项、第三项判决；2、改判金静学向高丽红支付违约金110万元；3、金静学承担本案全部案件受理费及保全费。事实与理由：一、一审判决以高丽红所举证据不足以证明金锐学对金静学的签约行为进行追认为由认定涉案《房地产买卖合同》未成立错误，涉案《房地产买卖合同》在高丽红与金静学之间已经成立并生效，即便金锐学不知情，也只是对金锐学不发生法律效力而已。根据《合同法》第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，涉案《房地产买卖合同》自高丽红与金静学签字时已经成立，由于金静学对涉案房屋没有所有权和处分权，且未取得金锐学同意而冒充金锐学签字，签约后金锐学至今不予追认，故金静学的行为构成无权处分，合同虽属无权处分合同，但是高丽红与金静学之间的真实意思表示，对金静学有效，对金锐学无效。二、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已明确规定无权处分合同属有效合同，无权处分人应对其无权处分行为应向买受人承担违约责任。该司法解释第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中金静学未取得涉案的所有权或处分权导致高丽红无法取得涉案的所有权，高丽红有权根据该规定要求其承担违约责任支付违约金。三、金静学的电话录音、金锐学在签约后到派出所为金静学开具证明委托金静学继续交易的行为，均表明金锐学对金静学的签约行为已经予以追认，应当与金静学共同承担连带责任。四、一审判决认定高丽红疏于审查金静学的身份，存在过错错误。高丽红购买涉案房屋是通过专业房地产居间机构世华公司完成，高丽红对已经世华公司审核并持有金锐学身份证和抵押合同原件、带领高丽红入室看房的金静学没有其他途径再行审查，不存在过错可言。综上，一审法院认为涉案合同不成立、金静学承担缔约过失责任，金锐学不承担责任，高丽红有过错错误，因此恳请二审法院公正判决。被上诉人金静学辩称：答辩意见与金静学上诉状意见一致，再补充一点事实，高丽红与两案外人在中院有两个生效判决的案件，案号是（2015）深中法房终字第2251、2252号，判决内容高丽红继续履行与两案外人的涉案合同，高丽红无权购入涉案的两个房产，另案判决已经申请强制执行，案号是（2016）粤0305执563、564号，从执行情况看，高丽红即将获得两个房屋的产权，正好印证高丽红并没有购房资格的事实，而且在高丽红与两案外人案件中，两案外人已经提交了与高丽红签约时名下有一套房产的事实，相关的事实可以在另案中调取。被上诉人金锐学述称：同意金静学的意见，在金锐学起诉金静学、高丽红与世华公司房屋买卖合同纠纷一案中，南山法院作出的（2015）深南法民三初字第643号民事判决对于本案争议的事实，已经进行了调查和确认，金锐学坚持在643号案件中的意见。金静学上诉请求：1、撤销一审判决第二判项，改判金静学无需向高丽红赔偿损失55万元，依法将赔偿额予以调低至2万元；2、高丽红承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院认定金静学应赔偿高丽红55万元，金额过高，没有考虑高丽红自始没有购房资格导致其根本无法获得房屋升值带来的预期利益，故其实际损失应为定金35万元被占用而产生的利息损失，且高丽红本身对合同无效也负有过错。高丽红在2015年5月25日得知金静学并非业主后，她可以另行购买房屋减轻损失，在合同签订日2015年4月12日至2015年5月25日房屋升值多少，高丽红并没有举证。且高丽红在与金静学签订合同之日仍在与毕英、郑文新就房屋纠纷打官司(截至本案上诉之日该两案仍在审理中，案号分别为(2015)深中法房终字第2252、2251号），即高丽红至今仍没有购房资格，即使金静学获得业主授权，高丽红也根本购买不了涉案房屋（涉案房屋为双拼房，需两个购房指标），所以高丽红自始无法获得房屋升值带来的预期利益，故金静学不应赔偿其该等损失。其次，金静学也是在世华公司的恶意诱导下签订的合同，根据《合同法》第425条之规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，因此世华公司也须承担赔偿责任，一审法院却没有追究世华公司的过错，这是不公平的。此外，高丽红在本案合同无效中也负有过错，合同无效所引起的缔约过失责任不应由金静学一人承担。综上，一审判决事实认定不清，适用法律不当。金静学认为高丽红的损失应为35万元定金被占用产生的利息损失。金静学酌情愿赔偿其2万元。恳请二审法院依法改判，支持金静学的诉求。被上诉人高丽红辩称：一、金静学上诉称高丽红签约时没有购诚心诚意资格不是事实。事实是高丽红为深圳户籍，购买涉案房屋系为改善性换房，并早于2015年3月31日低价出售了自有房屋南山前海汉京湾雅居A座21H。涉案买卖合同签订时间为2015年4月12日，签约时高丽红具备购买涉案房屋的资格。至于高丽红在此前购买案外人毕英的房屋事宜，是因为毕英先行对高丽红违约，高丽红才转而另行购买涉案房屋，又被金静学欺骗，在实际产权人金锐学不追认合同确定无法履行的情况下，才转而改变诉求要求毕英继续履行合同，该事实有深圳中级法院（2015）深中法房终字第2251、2252号生效判决予以确认。如果金锐学追认合同，高丽红完全可以不必变更诉讼请求而追究毕英解除合同的违约赔偿责任，不存在金静学上诉所称即使获得金锐学授权也根本买不了涉案房屋的情况。高丽红卖掉自有房屋后购买毕英和本案房屋，因房价上涨均被违约，是实实在在的买房受害者，金静学对其冒充金锐学涉嫌诈骗高丽红购房款，导致高丽红不得不改变诉求起诉毕英继续履行合同，先后遭遇三案五案，心力憔悴。二、高丽红没有办法进一步审查金静学真实身份，不存在疏于审查的过错。高丽红购买涉案房屋是通过专业房地产经纪机构-世华公司居间完成，之前并不认识金静学，签约时金静学持有金锐学身份证原件、按揭合同原件、涉案房屋门钥匙，以至于世华公司也没有识别出来，并确认冒充金锐学的金静学就是金锐学本人，在此情况下，高丽红已无法通过其他途径识别金静学的真实身份。三、金静学上诉称高丽红在2015年5月25日知晓其并非业主后可以另行购房减轻损失不是事实。事实是，金静学不但持有金锐学的身份证原件冒充金锐学签订合同，而且冒充金锐学去公证处办理公证手续，在福田公证处冒充未果的情况下，又于2015年5月25日到南山公证处，再次被识别不像金锐学后，继续欺骗公证员说是自己整容所致，并应南山公证处要求去公安局开具证明继续欺骗所有人，最后因为房价暴涨欲违约才承认冒充，并自认涉案房屋是其与金锐学共同投资购买，告诉高丽红说金锐学要求加价50万元才同意公证。四、涉案房屋虽登记在金锐学名下，但实际属于金静学和金锐学共有，并一直由金静学支配，金锐学不追认合同只不过是金静学与其合意反价违约的借口。五、涉案房屋截止高丽红起诉后的2015年7月16日已升至200多万元，目前已值近500多万元，该巨额升值即为金静学、金锐学恶意违约获利，又是高丽红不能履行合同实际损失，金静学违约获利如此之高还主张赔偿高丽红35万元的利息，缺乏依据。六、金静学冒充金锐学名义出售涉案房屋，骗取高丽红购房款，行为构成合同诈骗，根据最高人民法院《关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》，高丽红一审要求将本案移送深圳市公安局追究金静学的刑事法律责任，一审法院未予答复处理，违反法定程序，现高丽红继续申请移送。综上，高丽红认为，金静学上诉请求属无理缠诉，冒充金锐学出售房屋性质恶劣，非法占有高丽红购房款恶意明显，在已经串通金锐学违约获得巨额利益后仍不知足，请求驳回其上诉，将本案移送公安机关立案处理，以制裁金静学的故意犯罪行为。高丽红向一审法院起诉请求：1、解除高丽红与金锐学、金静学签订的编号为819xxxx、819xxxx的《房地产买卖合同》；2、金锐学、金静学连带支付高丽红违约金110万元并返还高丽红购房定金35万元；3、金锐学、金静学连带赔偿因其违约给高丽红造成的房屋升值损失共计200万元；4、金锐学、金静学承担本案全部诉讼及保全费用。庭审中，高丽红变更第三项诉讼请求为“判决金锐学、金静学增加支付违约金200万元”，并增加事实和理由如下：在合同履行中，金锐学知晓金静学以其名义与高丽红签约后，曾于2015年5月25日下午亲自到深圳市南山区粤海派出所开具相关证明委托金静学继续交易涉案房屋，以实际行为追认了两份合同，应当对高丽红承担违约责任。一审法院认定事实：位于深圳市南山区月亮湾大道港湾大道南恒立心海湾花园x栋B-xx3、xx4房，于2011年10月27日登记在金锐学名下，产权为100%，房产证号为深房地字第××、400051xxxxx号。2015年4月12日，金锐学（卖方）与高丽红（买方）签订两份《房地产买卖合同》(编号为819xxxx、819xxxx)，约定：卖方将涉案的恒立心海湾花园x栋B-xx3、xx4房分别以222万元、328万元的价格转让给买方，买方在签约时分别向卖方支付定金15万元、20万元；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；以及其它内容。该两份合同的卖方处签注为“金锐学”。同日，高丽红向世华公司刷卡支付了款项35万元，世华公司出具了收到涉案房产保证金35万元的收据。2015年4月24日，金锐学（卖方）与高丽红（买方）签订《的补充协议》，对买方支付首期款及买方出具公证委托书的时间进行了变更。该协议的卖方处签注为“金锐学”。庭审中，各方均确认上述合同系金静学以金锐学的名义签订。高丽红陈述，签订《房地产买卖合同》时，金静学持有金锐学的身份证和贷款抵押合同原件，以金锐学的名义签约，高丽红认为金锐学构成表见代理。金静学陈述，其是在没有金锐学的授权的情况下以金锐学的名义签署合同，因金静学代金锐学办理涉案房产的契税，故持有金锐学的身份证和相关文件，金静学明确表示自己不是业主，不能签订合同，但是世华公司说只要金静学签订合同，世华公司可以搞定后续手续，所以金静学在世华公司的误导下签订了合同。世华公司称金静学与世华公司工作人员比较熟悉，但世华公司在签约前不确定金静学是金静学还是金锐学，因金静学持有金锐学的身份证，故认为其是金锐学本人。庭审中，高丽红和世华公司陈述，2015年5月25日，在金静学继续冒充金锐学相继在南山区公证处、宝安公证处公证被识破时，金静学才被迫承认其并非金锐学。2015年6月6日，高丽红授权律师向金锐学、金静学发出《律师通知函》，催告金锐学追认并继续履行合同。高丽红认为涉案合同虽由金静学签约，但金锐学是知晓、认可并实际履行的，从金锐学签约前，交付了房屋钥匙供高丽红实际看房；签约时将身份证原件、抵押合同原件交付金静学用于出售涉案房产；签约后，于5月25日下午，又由世华公司工作人员冯显梁召集金锐学、金静学到粤海派出所开具身份证明用于履行涉案合同可以证明。对此，金静学表示，因为无法办理公证，金静学经咨询可能涉及赔偿问题，才告知金锐学其冒充金锐学名义签订合同，金锐学明确表示拒绝履行合同。金锐学表示，5月25日，金静学让其去派出所开具身份证明，并未告知其用途，之后到公证处，才知其用作卖房，金锐学明确表示不同意，至6月6日，金锐学接到律师函时才知道合同内容。高丽红提交了世华公司工作人员冯显梁的名片、出具的情况说明以及录音资料等证据拟证明金锐学曾为履行涉案合同配合到派出所开具证明，并提出加价等，金锐学、金静学对上述证据不予认可。高丽红提交了涉案小区同类户型成交合同、评估报告以及二手房买卖合同及房产证等拟证明涉案房产房价暴涨，而高丽红为换房，出售了涉案房产，损失巨大。金锐学、金静学对上述证据不予认可。金静学提交了房产租赁合约、家私电器清单、佣金清单等证据拟证明金静学在世华公司工作人员冯显梁的居间介绍下先后出租两套家庭房产，冯显梁知道其真实身份。对此，世华公司表示，经核实，上述合同租赁前的洽谈系冯显梁负责，冯显梁认识金静学，但不确认其真实身份。另查，金锐学另案向一审法院起诉金静学、高丽红[（2015）深南法民三初字第643号案]，请求确认《房地产买卖合同》（合同编号：819xxxx、819xxxx）为无效合同，高丽红和金静学赔偿金锐学经济损失150万元。该案仍在审理中。一审法院认为，金静学以金锐学的名义与高丽红签订《房地产买卖合同》（合同编号：819xxxx、819xxxx），高丽红所举的证据不足以证明金锐学对金静学的签约行为进行追认，故涉案的《房地产买卖合同》（合同编号：819xxxx、819xxxx）并未成立。对于高丽红要求解除合同的诉讼请求，原审法院不予支持。因《房地产买卖合同》并未成立，金静学也无权代理金锐学签收定金35万元，因上述定金仍托管在世华公司处，故世华公司应将定金35万元迳行返还高丽红。因金静学并无金锐学的授权而签订《房地产买卖合同》，故金静学应对合同未成立承担主要责任，而高丽红在签约时，疏于审查金静学的身份，亦存在过错，综合考虑双方的过错、高丽红的实际损失以及定金的支付金额，原审法院酌定金静学向高丽红赔偿损失55万元。对于高丽红要求金锐学承担连带责任以及金锐学、金静学支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于判决生效之日起十日内向高丽红返还托管的定金35万元；二、金静学应于判决生效之日起十日内向高丽红赔偿损失55万元；三、驳回高丽红的其它诉讼请求。案件受理费17200元，保全费5000元，由高丽红负担16409元，金静学负担5791元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》系金静学冒充金锐学名义与高丽红签订，高丽红提交的证据未能证明签订合同时金静学取得了权利人金锐学的授权，金锐学对金静学签订涉案合同的行为未予追认，故涉案合同对金锐学不发生法律效力，一审判决对此认定正确，本院予以维持。但金静学冒充他人身份签订涉案合同，处分涉案房产应属金静学的真实意思表示，高丽红作为合同相对方，虽系受欺诈签订涉案合同，但其未依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，要求法院撤销或变更该合同，而以起诉要求金静学承担违约责任的方式确认涉案合同的效力，本院认定涉案《房地产买卖合同》对高丽红、金静学产生法律效力，一审判决认定涉案合同未成立，本院不予认同，依法予以纠正。涉案合同签订后，因金静学的原因导致合同不能继续履行，金静学构成违约，应承担相应的违约责任。至于金静学上诉主ＸＸＸ红没有购房资格的问题，并不是导致涉案合同不能继续履行的原因，金静学该上诉理由不能成立，本院不予支持。高丽红有权要求解除合同，高丽红请求解除合同的起诉状材料于2015年8月17日送达金静学，本院确认涉案《房地产买卖合同》已于2015年8月17日解除。至于高丽红主张转让价20%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，考虑到高丽红在签订涉案合同时，亦未尽到审慎的注意义务，具有一定的过错，本院酌情确定金静学应支付转让价10%的违约金即55万元，故一审酌定金静学向高丽红赔偿损失55万元，从结果处理看，并无不当，本院予以维持。综上所述，金静学上诉请求不能成立，应予驳回；高丽红上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、六十条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第771号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第771号民事判决第三项；三、确认涉案《房地产买卖合同》（编号：819xxxx、819xxxx）已于2015年8月17日解除；四、驳回高丽红一审其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费、保全费共计40600元，由高丽红负担12180元，由金静学负担28420元。本判决为终审判决。审  判  长 傅新江审  判  员 聂 效代理 审 判员 王丹妮二〇一六年九月十八日书记员（兼） 李全慧附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》：第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十七条当事人通过反诉或抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。