.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民事裁定书（2016）新42民初12号原告：四川南瑞房地产开发有限公司。住所地：四川省遂宁市创新工业园区南环路6号。组织机构代码证：76234206-6法定代表人：黄静，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：黄玉成，四川浩典律师事务所律师。被告：新疆润泰房地产开发有限公司，住所地：乌苏市新华路，组织机构代码证号：56053100-2。法定代表人：帅立松，该公司总经理。被告：乌苏南瑞房地产开发有限公司，住所地乌苏市新华路，组织机构代码证号：07224966-5。法定代表人：帅立松，该公司总经理。两被告共同委托代理人（特别授权）：郝永芳，女，汉族，1975年1月3日出生，住乌苏市。两被告共同委托代理人：王忠安，新疆鼎智律师事务所律师。原告四川南瑞房地产开发有限公司（以下简称南瑞公司）诉被告新疆润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）、被告乌苏南瑞房地产开发有限公司（以下简称乌苏公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月10日公开开庭进行了审理，原告南瑞公司代理人黄玉成，被告润泰公司、被告乌苏公司的共同代理人郝永芳、王忠安到庭参加了诉讼。原告诉称，2014年7月1日，原告与被告润泰公司、乌苏公司签订《天山·弗莱明戈房地产开发工程项目转让合同》，约定由原告给被告转让天山·弗莱明戈项目，用地性质为商用性质，项目转让总价为5300万元等。合同签订后，原告依约将工程项目移交给被告润泰公司接管，并派相关人员协助办理各种转移手续。现被告已支付土地款1028.5万元，定金1000万元，转让款300万元，剩余转让款未支付。故诉至法院，请求法院判令被告：1、支付转让款2626.931752万元；2、支付截止起诉之日的违约金941.76万元，同时要求被告按照年利率24%支付违约金至转让款付清为止；3、被告承担本案的诉讼费、律师费。被告润泰公司、乌苏公司答辩称，原、被告之间签订的工程项目转让合同为无效合同。理由如下：1、涉案合同转让的是工程项目用地及该地块的现有附着物，依据相关规定，本合同转让的是土地使用权；2、根据相关法律规定，土地使用权转让必须具有土地使用权才能进行转让，原告方不具土地使用权；3、根据相关司法解释规定，截止到诉讼开始原告未取得土地使用权的，土地使用权转让合同无效。综上，涉案合同为无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：一、原告的组织机构代码证及企业信用信息，二被告被告组织机构代码证，及企业信用信息，证明原、被告主体资格。被告质证称对证据真实性无异议。二、2014年7月1日的《天山·弗莱明戈房地产开发工程项目转让合同》、《天山·弗莱明戈房地产开发工程项目转让合同补充协议》、2014年8月19日的《补充协议》、《国有建设用地使用权出让合同》及附件平面图、《土地转让协议》。证明：双方签订的转让合同、补充协议书系双方真实意思表示，合法有效；《国有建设用地使用权出让合同》、《土地转让协议》证明涉案土地现已转让到乌苏南瑞房地产开发有限公司名下。被告质证称，1、对2014年7月1日签订的转让合同真实性无异议，对证明事项有异议：该转让合同说明部分已经说明了该地块未办理土地使用权证，按照最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释规定，因原告在起诉前不具有土地使用权证、也未经政府部门准许转让，故该转让合同无效。2、对2014年8月19日签订的补充协议真实性认可，但认为该合同无效。3、国有建设用地使用权出让合同，土地转让协议均为复印件，对真实性、合法性、关联性不予认可。三、投资协议书一份，证明：原告取得这块地的合法来源。被告质证称，1、对投资协议书真实性认可，但该协议仅能证实四川中胜公司与乌苏市政府达成了投资意向，不能证明原告取得土地使用权，原告也没有证据证实其与四川中胜公司之间具有关系。2、根据该协议，因中胜公司未按约定投资汽车园，乌苏市政府应收回土地收回，更无法证实原告取得土地使用权。四、物资交接清单明细一组。证明：原告已经向被告提交了项目的相关合同、售楼部资产、财务档案资料，建设规划施工批文资料，施工记录资料，现场施工材料设备。被告质证称，1、对移交清单真实性无异议，但移交清单证明原告仅移交了部分涉及本案项目的材料，没有全部移交。施工许可证和开工许可证、建设项目选址意见书到现在还未移交，施工资料更是缺失。2、移交最早日期是2014年7月8日，最晚到2014年10月8日，根据合同约定是合同签订日三日内移交，但是原告没有按照合同约定移交。3、移交的很多开发批准手续是过期的，用地批准书、建设用地规划许可证是过期的，不能证实原告已按照合同约定履行了移交相关资料的手续。五，委托书一份，证明：当时约定把土地证直接办理到被告名下，我方到润泰公司委托帅立松全权办理税费，但其并未按约定履行义务。被告质证称，对委托书的真实性和帅立松的签字我方无法确定，既然是委托书，按照民法通则规定，委托事项应该委托在委托人的名下，证件办理到我方名下不对，也没有这个委托事项，我方对证据不予认可。被告为支持其抗辩请求，向法庭提交如下证据：一，2014年7月1日的《天山·弗莱明戈房地产开发工程项目转让合同》，证明：1、该合同实际是一个建设用地使用权转让合同，在合同第二个条款第二条第一项中有明确的说明，天山·弗莱明戈一期工程项目用地及该地块现有附着物，该条说明转让的是建设用地使用权。2、证明至今原告未对本案所涉土地办理土地使用权证。3、该合同是无效合同。二，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，证明被告移交的主要批准材料里这两个证据都处于过期的状态，这是原告在转让时明确知道的；建设工程规划许可证里，建设规模是148651.9平方米，而原告未按照建设工程规划许可的建设规模完成相关建设，违反了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条。原告未完成相关的投资建设，故土地使用权不得转让。原告质证称，1、对合同真实性无异议，对关联性证明事项有异议，合同是建设工程项目转让，不是单纯的土地使用权转让。2、对两份许可证，真实性无异议，说明许可证我方交给被告时是有效的，是被告迟迟未去办理许可证更名手续导致许可证失效，责任不在我方，虽然我方没有土地使用权证，但政府同意转让。本院对双方当事人无异议的证据予以确认，对双方有异议的进行综合认定。根据原被告提交的上述证据及庭审，本院查明本案的事实如下：2014年7月1日，原告南瑞公司、四川南瑞房地产开发有限公司乌苏分公司与被告润泰公司、被告乌苏公司签订了《天山·弗莱明戈房地产开发工程项目转让合同》，约定：原告方的乌苏分公司开发经营的新疆乌苏市天山·弗莱明戈工程项目，在签订本合同之前，已经取得该地块的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，但该地块还未办理《土地使用权证》；为加快项目工程进度，原告方将天山·弗莱明戈工程项目整体转让给被告方，由被告方承接天山·弗莱明戈开发工程的所有权利与义务；转让内容含现状实物与资料、财产权与使用权、第三方合同权利义务的转让，其中转让的现状实物与资料包含天山·弗莱明戈一期工程项目用地；项目转让价格为5300万元；付款时间及方式另有明确约定等。合同签订后，双方又签订了两份《补充协议》，对前述合同的相关内容作了补充。原告向被告移交了开发资料、报建资料、档案资料、施工资料等。关于合同总价款问题，庭审中双方均认可从总转让款5300万元中优惠200万元，总价款变成5100万元。对于已付款问题，双方均认可被告已支付定金1000万元，另支付给乌苏兴财公司1028.5万元。对其他付款数额及是否应当扣除的数额双方有争议。庭审中，原告提出其虽然未取得土地使用权证，但乌苏市政府同意其转让涉案宗地，并请求庭后调取相关证据，但原告在本院限期内未向我院提供乌苏市政府同意其转让涉案宗地的相关证据。本院认为，原、被告双方签订的《天山·弗莱明戈房地产开发工程项目转让合同》，从其内容看是国有土地使用权及地上项目的转让，因此，双方之间的法律关系是国有土地使用权转让关系。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，原告在转让涉案宗地及地上项目之前，应取得土地使用权证书或经有批准权的人民政府批准。本案原告在转让涉案宗地前未取得土地使用权证书，但其在庭审中称有批准权的乌苏市人民政府事实上同意其转让，并称其庭后可取得相关证据予以证实，但其在本院限定期限内未能提供有批准权的政府同意其转让涉案宗地的证据，在不能确定涉案宗地能否转让的情形下，原告请求被告支付剩余转让款、支付利息违约金等请求，缺乏事实和理由，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项“起诉必须符合下列条件（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，驳回原告的起诉。综上，原告的起诉因缺乏事实和理由应当予以驳回，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告四川南瑞房地产开发有限公司的起诉。本案不收取案件受理费。原告预交的案件受理费227463元退还原告四川南瑞房地产开发有限公司。如不服本裁定，可在收到判决之日起十日之内通过本院或者直接上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判长努斯拉提代理审判员环路人民陪审员张玉霜二0一六年九月九日书记员杨文婷