广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初40617号原告：深圳市华银环球房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道梅林路卓越梅林中心广场（**）****1009，统一社会信用代码91440300349725434C。法定代表人：胡贵绵。委托代理人：黄杰，广东鹏商律师事务所律师。委托代理人：杨翠云，广东鹏商律师事务所律师。被告：夏春梅，女，汉族，1987年1月23日出生，身份住址湖北省京山县。委托代理人：欧阳文勇，广东华世为律师事务所律师。委托代理人：蔡密，广东华世为律师事务所律师。原告深圳市华银环球房地产开发有限公司诉被告夏春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员马浩、韦雪萍组成合议庭适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄杰和被告委托代理人欧阳文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于深圳市福田区卓越梅林中心广场（南区）x座x的物业，租赁期限自2018年5月28日至2020年5月27日止，每月租金27900元。合同约定原告在2018年5月16日前交付房屋，交付房屋后被告向原告支付2个月租金作为保证金。租赁期内被告还应负责支付房屋水电费、物业管理费、空调费等费用。因为被告原因导致退租的，原告有权要求被告将房屋恢复原状。2018年5月28日至2019年5月27日期间每月租金为27900元。2018年5月16日，原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告按合同约定支付了2018年5月28日至2019年1月27日的租金。2019年1月28日起，被告未按合同约定向原告支付租金，亦未及时缴纳水电费、物业管理费、空调费等费用。经原告多次催促，被告至今仍未支付上述费用。根据合同约定，被告拖欠租金达5天以上或拖欠费用达5000元以上的，原告有权不予退还租赁保证金并解除合同。经原告多次催促无效，原告于2019年5月17日向被告发出《解除合同通知书》，告知被告解除租赁合同。为不影响租赁房屋后续使用，原告为该房屋恢复原状支出费用6000元。据此请求法院判令：1、确认双方签订的租赁合同于2019年5月18日解除；2、确认原告有权不予退还租赁保证金；3、被告向原告支付自2019年1月28日起至实际交还物业之日拖欠的租金，暂计至2019年4月28日为111600元（庭审中原告明确，2019年4月28日需支付2019年4月28日至5月27日的租金，故该诉讼请求的暂计金额系计算到2019年5月27日的租金）；4、被告向原告支付垫付的水电费、卫生费、物业管理费、空调费等费用，暂计至2019年5月为15458.82元；5、被告向原告支付原告为恢复房屋原状支出的费用6000元；6、诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1.被告已经于2019年2月18日就已经搬离了涉案争议的租赁房屋并将该房屋交还给原告公司的管理人员；2.被告与原告在签订本次租赁合约的时候向原告公司交付了两个月的租赁押金55800元和家私押金5000元，合计60800元，因为属于押金性质可以用于抵扣相应的租金、物业管理费。本院经审理查明，2018年5月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区卓越梅林中心广场（南区）x座x的房租出租给乙方使用，租赁面积155平方米，月租金总额27900元，租赁期限自2018年5月28日至2020年5月27日，交付房屋时，甲方可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即55800元；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，乙方责任导致退租，甲方有权选择以下权利中的一种：依附于房屋的装修归甲方所有；要求乙方恢复原状；以及向乙方收取恢复工程实际发生的费用。（该条款中双方实际勾选了前两种）；乙方拖欠租金达5天以上或者拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上的，甲方可不予退还租赁保证金。合同附页还约定2018年5月16日至2018年5月27日为免租期。签订合同后，被告向原告支付55800元。原告并于2018年5月16日向被告开具收款收据称，收到被告支付的涉案房屋的两个月租金55800元。2018年5月22日，被告向原告支付5000元家私押金。2018年1月28日开始，被告未按照合同约定支付租金，也未向物业公司支付2018年1月开始的各项费用。2018年4月15日，原告自行收回物业，并委托案外公司对涉案物业进行清理。原告提交的发票显示支付的包含墙面批荡、、地毯天花修补卫生清理及装修管理费在内的装修费共计6000元。2018年5月18日，原告向被告送达《解除合同通知书》，告知被告解除租赁合同，要求被告支付租金等各项费用。另查，涉案物业每月物业管理费2434.14元、本体维修基金33.81元、空调维护费324.55元。被告确认2019年1月开始未支付当月的物业管理费、本体维修基金和空调维护费以及当月的应付电费和空调使用费。原告提供的收费通知显示，2019年1月应付电费为369.94元、空调使用费198.52元、2月应付电费为436.4元、空调使用费112.03元、3月应付电费75.58元、4月应付电费27.56元、空调使用费2.51元、5月应付电费为60.35元、空调使用费213.43元。再查，被告主张2019年2月18日即已就搬离问题与原告的管理人员发生争执。当日，被告自行搬离了涉案物业，搬离前未与原告进行水电表抄表读数。原告对此情况予以否认，并称被告一直未向原告交还涉案房屋。原告至2019年4月才发现被告搬离并自行收回房屋并另行出租。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告未按照合同约定向原告支付租金、管理费等各项费用，构成违约，原告据此有权解除合同、没收租赁保证金及要求被告支付拖欠的各项费用。被告虽抗辩称合同约定的是支付租赁保证金，收据上载明的系押金。说明被告实际并未支付租赁保证金而是支付的押金。该收据上的措辞虽为押金，但根据其支付的时间为签订合同当日，支付的金额与合同约定的租赁保证金的数额一致，且合同并未对于押金的支付有另行约定，该费用虽在收据上注明为押金，但并不改变双方真实意思表示为，该笔费用系支付合同约定的租赁保证金。被告的该项抗辩，本院不予支持。关于合同解除的时间问题，原告虽于2018年5月18日向被告邮寄送达解除合同通知书，但原告自认于2019年4月15日自行收回房产，自该日起，双方的租赁合同因被告的提前搬离及原告的收房行为而事实上解除。原告主张的合同解除时间有误，本院予以纠正。关于租金及各项费用的计算期间问题。原告虽主张被告支付截止至2019年5月27日的租金及至2019年5月31日止的各项费用。但如前所述的，合同实际已于2019年4月15日解除，原告主张被告支付该日之后的租金及各项费用，本院不予支持。则被告应支付2019年1月28日至2019年4月15日的租金为72900元（27900元×2个月+27900元÷31天×19天）。物业管理费、本体维修基金、空调维护费、电费、空调使用费11133.18元{（物业管理费2434.14元+本体维修基金33.81元+空调维护费324.55元）×3个月+（1月应付电费369.94元+空调使用费198.52元+2月应付电费436.4元+空调使用费112.03元+3月应付电费75.58元+4月应付电费27.56元、空调使用费2.51元）+2019年4月1日至4月15日的物业管理费、本体维修基金、空调维护费1396.25元（2792.5元÷2）+2019年5月应付电费及空调使用费136.89元【当月应付电费实际为2019年4月份产生的电费及空调使用费，因被告未按合同约定，在合同解除后向原告返还涉案物业，也未就电费及空调流量的读数进行抄表确认，本院酌情按照被告2019年4月的占用房屋天数占当月总天数的比例计算当月被告应承担的电费及空调费（60.35元+213.43元）÷2】}。关于恢复原状的费用问题。首先，合同中虽给予被告免租装修期，但并无证据显示被告在征得原告的书面同意后实际对涉案物业进行了装修，被告对此也予以否认。只是确认在墙体上粘贴了一些标语；其次，原告也未提交证据证明涉案房屋交付给被告时的原状；最后，合同对于被告搬离后涉案物业内的装修处理问题即约定不可移动设施设备归原告所有，又约定被告需恢复原状，该约定明显存在矛盾之处。应视为双方对于经原告同意的被告装修部分如何处理，没有达成一致意见。但被告在庭审中自认搬离时未撕除粘贴在墙壁上的标语，也未进行卫生清扫，原告收回房屋之后必然要对标语进行清理，卫生进行清洁。本院酌情确定该部分费用为1000元。至于被告支付的家私押金5000元，被告虽未就此提出反诉，但主张予以抵扣。考虑到该费用确实系被告向原告支付的费用，且双方租赁合同已解除，为避免当事人诉累，本院确定该费用可以抵扣被告应向原告支付的租金。则剩余未付租金数额应为67900元（72900元-5000元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市华银环球房地产开发有限公司与被告夏春梅于2018年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月15日解除；二、被告夏春梅应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华银环球房地产开发有限公司支付2019年1月28日至2019年4月15日的租金67900元；三、被告夏春梅应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华银环球房地产开发有限公司支付2019年1月至2019年4月15日的应付物业管理费、本体维修资金、空调维护费、电费、空调使用费11133.18元；四、原告深圳市华银环球房地产开发有限公司有权不予退还被告夏春梅支付的租赁保证金55800元；五、被告夏春梅应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华银环球房地产开发有限公司支付房屋恢复原状费用1000元；六、驳回原告深圳市华银环球房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2961元（已由原告预交），由原告负担1180元、由被告负担1781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 马    浩人民陪审员 韦  雪  萍二〇一九年十月二十九日书 记 员 俞婷婷（代）