广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1322民初3554号原告：谢金昌，男，汉族，1963年2月16日出生，住广州市越秀区沿江中路***号，身份证号：4414241963********。原告：谢添娣，女，汉族，1965年9月17日出生，住广州市番禺区洛浦街沿沙东路33号长大四公司B幢B梯101房，身份证号：4414241965********。上列原告共同委托代理人：廖宇威、高迪（助理），广东指针律师事务所律师。被告：惠州市银泰达实业有限公司。住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路**号江山美苑**栋*楼。法定代表人：杨成业。委托代理人：林立红、邹培盛，均系公司员工。原告谢金昌、谢添娣诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈国新独任审判，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖宇威、高迪、被告的委托代理人邹培盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月28日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同（合同编号：13091769）》约定：被告将博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段江山美苑C8栋一单元1003号房售予原告，成交总价340100元。被告于2014年12月30日将商品房验收合格向原告交付，若逾期交付则承担违约责任。如逾期不超过180天，被告按原告已付房款以每天万分之一计算为违约金；如逾期超过180天，则按每天万分之二计算为违约金。合同签订后，被告没有按约定交付房屋，至2016年6月底，被告才告知原告商品房已验收合格。依据《建筑法》第六十一条第二项规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。”被告没有按合同约定期限将房屋交付原告使用，应承担违约责任。而被告至今尚未有效通知交楼，未履行告知的义务，结果造成原告至今都未执行交楼程序。而双方签订了《合同补充协议书（二）》第七条约定：因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式，买受人应承当诉讼费、律师费、差旅费及其它因实现权利所发生的费用。故原告依据《合同法》，根据公平原则,合同双方权利义务对等，被告作为提供格式条款一方，在合同中要求享有赔偿律师费等费用的权利，原告理应也享有此权利。因此，恳请：1、判决被告支付原告逾期交房违约金42513元人民币（时间从2014年12月31日起至2016年9月15日止，计算方式为：340100元×625天×0.0002）；2、判决被告承担本案诉讼费、保全费。原告为其诉讼请求在举证期限内向本院提交如下证据：1、原告身份证、被告企业机读信用信息；2、商品房买卖合同；3、购房发票；4、被告关于《收楼（入伙）通知书》的声明；被告辩称，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。一、原告要求被告支付逾期交房违约金42513元计算有误，违约金计算日期应截算至2016年8月7日止。被告已于2016年7月29日向原告发出收楼通知书，原告逾期没有办理收楼手续，根据原被告双方签订的《合同补充协议书（一）》第一、三条约定，自收楼通知发出后第十日起，即从2016年8月8日起视为被告对该住宅验收合格并交付使用。二、被告在购房合同中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，即17005元。根据原被告双方签订的购房合同《合同补充协议（二）》第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”。按照意思自治的原则和合同法第114条规定，当事人可以根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，且在不违背法律的强制性规定的情况，当事人的约定应优先适用。在本案中，原被告双方约定了违约条款，且还约定了违约金的上限，即被告承担逾期交房的违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，即17005元。被告为其答辩在举证期限内向本院提交如下证据：1、EMS快递单及投递情况，证明被告于2016年7月29向日原告寄出收楼通知书；2、《建筑工程竣工验收报告》，证明案涉房屋已于2016年6月14日竣工验收合格。经审理查明，2013年12月28日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同（合同编号：13091769）》约定：被告将博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段江山美苑C8栋一单元1003号房售予原告，成交总价340100元，建筑面积78.2㎡。原告于2014年4月3日向被告一次性付清房款340100元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条第1项第（2）点约定：自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。签订合同后，被告在2016年6月28日按原告提供的地址寄出《收楼（入伙）通知书》，投递未果，于2016年8月5日退回。原被告双方签订的购房合同《合同补充协议（二）》第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”。本院认为，根据原被告签订的商品房买卖合同八、九条，《合同补充协议书（一）》第一、三条约定，被告在2016年7月29日按原告提供的联系地址寄出《收楼（入伙）通知书》，视为被告从2016年8月7日起向原告交付涉案房屋。被告实际违约的计算时间从约定的2014年12月31日起至2016年8月7日止，共582天，超过180日，按总房款乘以每天万分之二计算，即340100元×582天×0.0002=39587.64元。关于被告提出逾期交房的违约总额不超过该合同全部房款的5%的问题。第一、原被告双方签订的商品房买卖合同九条约定是合法有效的。第二、《合同补充协议书（二）》第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，该条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制，第一条第4项的约定却对买受人逾期付款的违约责任予以加重，且未对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%，而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金，且不设上限限制。因此，被告提供的该格式条款违反了合同法的公平原则，该条款应为无效，被告仍应按照商品房买卖合同第九条的约定向原告给付逾期交房的违约金。因此，对被告提出的该抗辩，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力后10日内支付原告谢金昌、谢添娣违约金39587.64元。二、驳回原告谢金昌、谢添娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  陈国新二〇一六年十一月二十四日书记员  杨锐雯