广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3323号原告：中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，住所地广州市南沙区龙穴岛龙穴大道中路13号101房，统一社会信用代码914401017299350467。负责人：翁作林，行长。委托诉讼代理人：童波，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄木海，广东启源律师事务所实习律师。被告：侯文国，男，1988年11月26日出生，汉族，住广州市花都区。被告：黎换沂，女，1990年2月4日出生，汉族，住广州市从化区。被告：广州市碧荷居房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区进港大道345、347号。法定代表人：江巨华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禹谋，广东百健律师事务所实习律师。原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行(以下简称中国银行南沙分行)与被告侯文国、黎换沂、广州市碧荷居房地产开发有限公司（以下简称碧荷居公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国银行南沙分行的委托诉讼代理人童波，被告碧荷居公司的委托诉讼代理人邓淑文、王禹谋到庭参加了诉讼。被告侯文国、黎换沂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行南沙分行诉称：2016年1月6日，原告和侯文国、碧荷居公司签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定：侯文国向原告贷款80万元用于购房，期限为360个月，由碧荷居公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，并约定了利率和违约责任等；侯文国将其贷款所购的位于广州市南沙区×××××碧荷居××房的房产抵押给原告，并办理了预告抵押登记手续；当侯文国未按期还款，原告有权要求侯文国赔偿损失并要求碧荷居公司承担保证责任，依法及合同约定对抵押房产行使抵押权。后原告向侯文国发放了贷款，侯文国未能依约按期还款，故原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与侯文国、碧荷居公司签订的《个人一手住房贷款合同》；2、侯文国、黎换沂向原告偿还贷款本金754002.62元及合同约定计算的利息、罚息（暂计至2019年4月16日的利息2502.67元、罚息9.11元），本息合计756514.4元。三、本案代理费39100元由侯文国、黎换沂承担；四、碧荷居公司对侯文国、黎换沂的债务承担连带责任；五、拍卖、变卖侯文国位于广州市南沙区×××××碧荷居××房的房产，以所得价款优先清偿其所欠原告的上述债务；六、诉讼费、保全费由三被告承担。被告侯文国、黎换沂未作答辩。被告碧荷居公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求无异议。第二项诉讼请求请法院依法查明。第三项诉讼请求我方不予同意，理由是我司开发建设的涉案房屋早在2018年12月18日已经取得广州市南沙区不动产登记中心出具的《广州市不动产首次登记告知通知书》，该涉案房屋已经具备办理产权证的条件，涉案房屋至今未进一步办理不动产权证以及他项权利登记的责任不在我司，我司也一直催促侯文国和黎换沂及时配合办理涉案房屋的产权证。另外，涉案房屋已经被他案查封拍卖，鉴于原告为涉案房屋的抵押权利人，南沙法院也书面通知原告申报债权，对于债权申报情况以及涉案房屋分配情况需要法院依法查明。对于涉案的贷款，已经通过法院清偿的，则涉案的债权债务应相应扣减，根据淘宝司法拍卖网显示，涉案房屋已经在2019年7月9日拍卖成交，成交金额为156万元，涉案房屋拍卖所得款已经足以清偿本案中涉案的全部贷款本息以及实现债权的费用，我司认为本案的涉案贷款是以涉案房屋办理的抵押登记，理应以涉案房屋拍卖所得价款优先受偿，我司仅需对房屋拍卖优先受偿后的不足部分承担补充清偿责任，如果因原告未及时或怠于行使债权申报等法律权利导致原告的涉案债权债务未得到清偿，且放任涉案房屋被处分拍卖，则是原告对抵押权人权利的放弃或怠于行使，由此产生的不利后果理应由原告自行承担。对于原告的第四项诉讼请求不予同意。对于原告的第五项诉讼请求即对于涉案房屋原告享有优先受偿权，我方无异议。对于原告的第六项诉讼请求，我方不同意承担本案的诉讼费和保全费，因为本案的违约行为是侯文国和黎换沂所作出的，违约责任应由其二人共同承担。经审理查明：2016年11月29日，中国银行南沙分行（贷款人）与侯文国（借款人）、碧荷居公司（保证人、开发商）共同签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：×××××），约定：侯文国向中国银行南沙分行借款800000元用于购买位于广州市南沙区×××××碧荷居××房（以下简称涉案房屋）；贷款期限为360个月，从实际放款日起算;利率采用浮动利率，以发放贷款之日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮15%，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为3.470833‰；等额本息还款；首期还款日为放款日在第一个还款周期对应日之前的最后一个2日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直到清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购买的房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证,黎换沂在抵押物共有人处签名；借款人未按约定按期足额还款，贷款人有权停止发放贷款、终止或解除本合同，要求借款人赔偿因违约造成的损失包括律师费、诉讼费等，提前收回已发放借款，有权提前行使抵押权，要求保证人承担保证责任等。合同签订后，中国银行南沙分行向侯文国指定的开发商账户发放借款800000元用于购买涉案房屋，侯文国以涉案房屋作为贷款的抵押担保，并办理了抵押权预告登记，黎换沂作为抵押物共有人签名抵押。中国银行南沙分行提交侯文国、黎换沂结婚证复印件拟证明其二人为夫妻关系。借款后，侯文国仅偿还了部分借款本息。根据中国银行南沙分行提供的逾期未还款查询清单，截至2019年9月19日侯文国尚欠本金余额754002.62元、利息15521.15元、罚息376.48元。碧荷居公司提交了盖章日期为2018年12月18日的《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明广州市南沙区不动产登记中心通知碧荷居公司，其司申请的广州市南沙区南沙街碧荷二街×××××号不动产首次登记已立案受理，并已核准登记且已记载于不动产登记簿。中国银行南沙分行与广东启源律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律师事务所童波律师、庄木海实习律师代理本案诉讼，已实际支付律师费39100元。本案在审理过程中，经中国银行南沙分行申请，本院作出了（2019）粤0115民初3323号民事裁定书，裁定冻结被告侯文国名下价值795614.4元的银行存款或查封、扣押其他等值财产。上述保全费为4498.07元。本院认为：中国银行南沙分行与侯文国、碧荷居公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。中国银行南沙分行放款后，侯文国应依约还本付息，逾期还本付息的，应承担相应的违约责任。侯文国现有多期贷款未按时还本付息，已构成违约。根据贷款合同的约定，中国银行南沙分行有权解除合同并宣布贷款提前到期。因此中国银行南沙分行请求解除合同并要求侯文国提前还清本金并支付利息、罚息，有合同依据，本院予以支持。对于中国银行南沙分行主张的利息、罚息的计算标准以及金额，侯文国没有提出相反证据予以推翻，本院对中国银行南沙分行的主张予以采信。根据合同约定，碧荷居公司对涉案债务承担阶段性连带责任保证，即保证期限截止至借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证书之日。涉案房屋虽已办理抵押权预告登记，但并未进行抵押权登记。根据物权法第二十条不动产预告登记制度的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，碧荷居公司提供的《广州市不动产首次登记告知通知书》等证据证明涉案房屋在2018年12月18日后已可以申请登记，但截至中国银行南沙分行起诉，各方均未就涉案房屋申请权利登记，预告登记权利人对涉案房屋并没有因此取得抵押权，故中国银行南沙分行主张抵押权依据不足，保证人（开发商）碧荷居公司应依约对借款人侯文国的债务承担连带责任保证，因此中国银行南沙分行要求碧荷居公司对侯文国的涉案债务承担连带清偿责任，有合同依据，本院予以支持。中国银行南沙分行主张律师费39100元、保全费4498.07元由侯文国承担符合双方合同约定且不违反法律规定，本院均予以支持。中国银行南沙分行提交侯文国、黎换沂结婚证复印件拟证明其二人为夫妻关系，黎换沂在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》所附的担保信息中作为涉案房屋共有人签名同意抵押，足以证明涉案房屋为侯文国、黎换沂夫妻共同购买，中国银行南沙分行主张侯文国、黎换沂共同偿还债务合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行与被告侯文国、广州市碧荷居房地产开发有限公司于2016年1月6日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：×××××）。二、被告侯文国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行偿还借款本金754002.62元，并支付利息15521.15元、罚息376.48元（利息、罚息暂计至2019年9月19日，自2019年9月20日起至贷款清偿之日止按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准计算）。三、被告侯文国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行偿付律师费39100元。四、被告侯文国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行偿付保全费4498.07元。五、被告黎换沂对本判决主文第二、三、四项所确定的被告侯文国的债务承担连带清偿责任。六、被告广州市碧荷居房地产开发有限公司对本判决主文第二项所确定的被告侯文国的债务承担连带清偿责任。七、驳回原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11756元由被告侯文国、黎换沂、广州市碧荷居房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 仓人民陪审员  吴树永人民陪审员  张帮明二〇一九年十月二十一日书 记 员  吴诗如