广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14370号原告：王双全，男，汉族，住福建省三明市三元区。委托诉讼代理人：刘永贤，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：廖世杰，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张子瑜，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳凤，广东东成律师事务所律师。第三人：佛山市南海区菲凤房地产中介服务部，住所地：佛山市南海区。经营者：彭雪荷。第三人：朱冬梅，女，瑶族，住广东省龙门县。原告王双全诉被告廖世杰、第三人佛山市南海区菲凤房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月5日进行了第一次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人刘永贤，被告的委托诉讼代理人陈柳凤到庭参加了诉讼，第三人佛山市南海区菲凤房地产中介服务部经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本院在第一次庭审结束后，根据审理需要，依法追加朱冬梅为第三人参加诉讼，并于2019年9月29日进行了第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人刘永贤，被告的委托诉讼代理人陈柳凤到庭参加了诉讼，第三人佛山市南海区菲凤房地产中介服务部、朱冬梅经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2016年8月15日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告归还涉讼房屋，位于佛山市南海区桂城东二中心村A区八巷2号xx房，支付水电费、物业管理费2000元；3.被告向原告支付房屋占用费，按照每月1050元，从2016年9月1日至归还房屋时止，暂计至2019年5月31日为34650元；4.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告双方于2016年8月15日签订《房地产买卖合同》，约定原告将位于佛山市南海区桂城东二中心村A区八巷2号xx房(粤房地权证佛字第0200551xxx号)出卖给被告，总价款为245000元，被告支付2万元定金，其余房款225000元于办理交税和办理银行按揭款支付；原告收到2万元定金后7日内交付房屋。合同签订的当日，被告支付了2万元定金，原告同时交付了该房屋予被告。2018年10月17日该房屋注销抵押后，原告多次催促被告履行合同，支付剩余房款225000元，办理过户手续，但被告以种种理由拖延。2018年11月23日，原告委托律师向被告发律师函，催促被告履行合同。被告于2018年12月11日复函，称收到原告律师函，表示愿意继续履行合同。2019年1月8日，原告应中介(本案第三人)要求到中国邮政储蓄银行南海支行办理被告购房按揭手续，并签名。但时至今日，经原告多次催促，被告至今仍未支付225000元购房款。经原告多次向被告催促履行合同未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判准原告的诉讼请求。被告答辩称：请求法院驳回原告的诉请。被告没有违约，是原告没有按照合同的约定在10天内向抵押银行申请还款，办理抵押注销手续，原、被告合同约定配合朱冬梅过户及银行贷款，并同意被告装修房屋使用。被告按照合同约定，指定朱冬梅在办理完毕银行贷款，且银行同意贷款手续后，因原告没有清偿银行贷款，无法涂销银行贷款手续，因原告一直拖延办理银行涂销抵押手续导致朱冬梅贷款失效。若非原告的原因，该房屋在2016年就可以完成过户，后经各方协商同意，2019年1月8日，原告及被告指定的朱冬梅再次到银行办理贷款，由于房屋外部结构问题不予审批通过。后被告委托中介找银行办理银行按揭手续，由于原告不配合导致朱冬梅没法办理。被告认为只要原告配合朱冬梅办理银行贷款，原告即可收到剩余的购房款。因房价上涨，且涉讼房屋被告已经装修了8万元，原告是想通过解除合同而赚取更多的利润。第三人佛山市南海区菲凤房地产中介服务部、朱冬梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也无提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的身份证复印件、第三人的个体户机读档案登记资料复印件各1份，用以证明原告、被告、第三人的诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》原件1份，用以证明原告委托第三人将位于佛山市南海区桂城东二中心村A区八巷2号三层302房出售，后在第三人的撮合下，原告与被告双方于2016年8月15日签订《房地产买卖合同》的事实；原告将位于佛山市南海区桂城东二中心村A区八巷2号xx房出卖给被告，总价款为245000元，被告支付20000元定金，其余房款225000元于办理交税和办理银行按揭款支付；原告收到20000元定金后7日内将房屋交付被告。3.房产证原件1份，用以证明涉讼房屋为原告所有，该房屋于2018年10月17日注销抵押。4.律师函原件2份、EMS邮单原件（尾号3631、4031）及查询信息打印件各2份，用以证明2018年11月23日，原告委托律师向被告和第三人发出《律师函》，被告和第三人已经收到律师函的事实；律师函催促被告在收到函告后十五日内履行合同，支付剩余房款225000元。5.公证书原件1份、中国邮政储蓄银行卡原件1张，用以证明原告及其妻子于2019年1月7日在佛山市南海公证处办理《公证书》，公正委托朋友朱红英帮忙办理房屋转让相关手续（因原告长期远在福建居住和工作）；2019年1月8日，原告应第三人通知到南海中国邮政银行办理被告购房按揭手续，签名，并当场办理邮政银行储蓄卡，以便收取剩余房款的事实。6.解除合同通知书原件2份、EMS邮单（尾号7425、8825）原件及查询信息打印件各2份，用以证明原告因被告收房后长期不履行合同，不支付房款，长期占用房屋，已经构成根本性违约，原告通知被告和第三人解除《房地产买卖合同》，要求被告将房屋交回原告；解除合同通知书于2019年6月10日发出，被告和第三人于2019年6月14日签收。被告举证如下：1.《房地产买卖合同》原件1份，用以证明被告已经将涉讼房屋出售于案外人朱冬梅，且已经交付装修使用。2.关于《律师函》的回复函复印件1份，用以证明被告没有违约行为且要求继续履行合同。3.佛山市（南海区）不动产登记（抵押权）信息查询结果原件1份，用以证明原告是2018年10月17日才注销抵押，原告存在严重的违约行为。4.情况说明原件1份，用以证明房屋交易过程中双方履行合同的情况。5.证明原件1份、朱冬梅身份证复印件1份、签署意见复印件1份，用以证明2016年8月原告配合朱冬梅办理银行抵押贷款，是原告的原因导致同贷书失效，房屋已装修使用，要求继续履行合同。6.房屋装修设计图复印件1页、东二中心村A区8巷2号三层302房装修后房屋现状照片打印件7页、装修报价复印件6页、收款收据原件5份、房屋原结构图复印件1份、参照隔离房屋状态照片打印件3页，用以证明按合同第16.6条约定原告同意装修使用，原告将房屋移交给被告后，被告已将涉讼房屋装修并交给第三人朱冬梅使用，且房屋内部结构已发生变更。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告举证1，原告不予确认，经审查，该证据为原件，原告虽有异议但并未举证予以推翻，本院确认其真实性。被告举证2、3，原告确认其真实性，本院予以确认。被告举证4、5，原告不予确认，本院进行综合认定。被告举证6，被告未能提供书面装饰装修合同、亦未能举证证明被告实际支付了装修费用，被告举证的装修报价、收款收据、房屋原结构图，原告不确认，本院均不予确认。被告举证6的参照隔离房屋状态照片，与本案无关，本院不予采证。被告举证6的东二中心村A区8巷2号三层302房装修后房屋现状照片打印件，原告确认其真实性，但认为被告仅在原告于2015年装修的基础上多装修了一个房间，本院确认该组照片的真实性。本院综合采信的证据结合当事人陈述，确认以下事实：2016年8月15日，原告王双全（卖方）与被告廖世杰（买方）、第三人佛山市南海区菲凤房地产中介服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定：卖方向买方出售位于佛山市南海区桂城街道东二中心村A区8巷2号xx房，建筑面积46.7平方米，成交价245000元。该物业现状为已办理抵押登记。第一部分房款为定金20000元，买方在签署本合约时直接转给卖方。第二部分房款为首期款，该物业成交价减去银行贷款金额余下的款项作为首期款，交税当天由买方直接转给卖方。第三部分为房屋余款按揭贷款支付给卖方，双方需到银行办理相关手续，（银行贷款金额实际以银行评估批复为准）待办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划给卖方。卖方收到房屋定金之日起7天内交付该物业予买方。双方缴纳税费及递件过户时间以经纪方通知为准。若卖方的房屋有银行抵押，卖方应当在签订本合同之日起10天内向抵押银行申请还款并承担还款的所有手续费用，到相关部门办理抵押注销手续。若卖方需买方的定金和首付款作银行还款解押，卖方应当在签订本合同之日起10日内把该房交易的权利不可撤销的委托公证给经纪方指定的人员。买方向银行按揭贷款的，应当在签订本合同之日起15日内向银行申请贷款。该物业装修估价为捌万元整，如卖方违约赔偿装修费用两倍及定金。配合第三方办理过户及银行贷款，并同意装修使用，等约定。2018年11月23日，原告向被告寄送《律师函》要求被告在收到律师函后15日内与原告办理过户手续，并向原告支付购房款。同日，原告向第三人佛山市南海区菲凤房地产中介服务部、彭雪荷寄送《律师函》要求经纪方催促被告与原告办理过户手续及支付购房款。2018年12月11日，被告复函原告律师要求原告按合同约定办理过户至买方或买方指定第三人的相关交易过户手续。2019年7月26日，经查询，涉讼房屋登记于原告王双全名下，于2018年10月17日注销抵押登记。原、被告在庭审中均确认：原告收取了被告涉讼房屋定金20000元。涉讼房屋于2016年8月15日交付被告，于2019年1月8日去银行办理银行贷款手续。原告在庭审中陈述：中介有告知原告资质不够不能贷款，中介说想想其他办法，后经原告催告后就无下文了。原告在出售房屋予被告时已经有简单装修，且具备出租条件，已经交付中介进行出租。被告在庭审中陈述：原告交付涉讼房屋予被告后，被告装修涉讼房屋且交付朱冬梅使用，目前由朱冬梅居住使用。被告现无法一次性支付剩余房款并要求继续通过贷款支付剩余房款。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告王双全与被告廖世杰、第三人佛山市南海区菲凤房地产中介服务部于2016年8月15日签订的《房地产买卖合同》中关于原、被告双方权利义务的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原、被告于2016年8月15日签订涉讼《房地产买卖合同》，于2019年1月8日办理涉讼房屋的银行贷款手续，现银行不批准贷款，被告亦在庭审中表示无法一次性支付剩余房款，原告的合同目的不能实现，原告主张解除涉讼《房地产买卖合同》，本院予以支持。合同约定卖方应在签订合同之日起10天内向抵押银行申请还款并办理抵押注销手续，合同亦约定若卖方需买方的定金和首付款作银行还款解押应当在签订本合同之日起10日内把该房交易的权利不可撤销的委托公证给经纪方指定的人员，被告并未举证证明其在原告未在合同约定的期限内办理抵押登记注销手续的情形下曾要求原告办理涉讼房屋的抵押登记注销手续或解除合同，原告迟延办理抵押登记注销手续，存在履行瑕疵，但被告在贷款不成功后表示不能一次性支付剩余房款导致合同解除，原、被告对合同的解除均存在过错。原告诉请被告支付占有使用费，而被告辩称其对涉讼房屋有进行过装修而支付了相应的装修费，考虑到双方对于合同的解除均存在过错，而被告亦未举证证明其装修的价值，综合本案案情，本院酌定原告的租金损失、被告的装修损失由原、被告各自承担，原告诉请被告支付占有使用费，本院不予支持。合同解除，原告诉请被告返还涉讼房屋，本院予以支持。原告并未举证证明涉讼房屋尚欠水电费、物业管理费2000元未支付，亦未举证证明其已支付上述费用，原告的该项诉请，本院不予支持。两第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告王双全与被告廖世杰于2016年8月15日签订的《房地产买卖合同》中双方的权利义务约定；二、被告廖世杰应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区桂城街道东二中心村A区8巷2号三层302房的房屋予原告王双全；三、驳回原告王双全的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2762.38元（原告已预交），由原告负担333.13元，被告负担2429.25元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的2429.25元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一八年十月十八日书记员  成海欣