江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0423民初1943号 原告黄新宁，男，1956年9月3日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市浔阳区。 原告黄新元，男，1963年4月18日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省九江市武宁县。 原告黄新华，男，1967年12月12日出生，汉族，上海市人，住上海市闵行区。 委托代理人张文姬，江西康润律师事务所律师。 委托代理人江民杰，江西康润律师事务所律师。 被告黄建锐，男，1986年12月5日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省九江市武宁县。 委托代理人聂文虎，江西修江律师事务所律师。 委托代理人焦凌峰，江西豫宁律师事务所律师。 被告黄新峰，男，1973年1月1日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省九江市武宁县。 原告黄新宁、黄新元、黄新华与被告黄建锐、黄新峰确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法由审判员盛奎伟担任审判长、与审判员刘梦三、人民陪审员柯松华组成合议庭，书记员吴道子担任记录，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告黄新宁及三原告委托代理人张文姬、江民杰、被告黄建锐及其委托代理人聂文虎到庭参加了诉讼，被告黄新峰经本院依法公告送达诉状副本、举证通知书及开庭传票后未到庭应诉，故本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。 三原告诉称：1、请求依法确认两被告签订的房屋买卖合同无效；2、请求依法判令被告黄建锐向原告返还共同所有房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：三原告与被告黄新峰系同胞兄弟。2012年12月，兄弟四人协商一致同意共同出资在老家武宁县船滩镇辽田村黄家58号101号祖传宅基地上建造新房。其中原告黄新华出资280000元，原告黄新宁出资50000元，原告黄新元出资20000元，被告黄新峰出资50000元，由被告黄新峰负责日常施工建设。三原告在房屋建设期间，先后将上述出资汇入被告黄新峰账户。房屋共耗资40余万元，并于2014年12月整体竣工。因原告三人已在外定居，仅被告黄新峰常年生活在农村老家，因此在房产登记时，仅登记在被告黄新峰名下，但事实该房屋为兄弟四人共同出资，共同所有。2019年3月12日，被告黄新峰在三原告不知情的情况下，擅自将该房屋作价284900元出售给被告黄建锐，交易价格远低于房屋建造成本，且被告黄建锐作为同村村民，明知该房屋不属于出卖人一人所有，仍同意以低价交易将房屋过户至其名下，故两被告主观上存在恶意串通损害三原告的合法权益，故原告诉诸法院。 被告黄建锐辩称：1、被告黄建锐依法取得船滩镇辽田村三组58号房屋所有权：两被告经协商一致，以284900元价款购买涉案房屋，双方依照法律规定缴纳了相关税费，并于2019年3月12日完成了不动产变更登记，被告黄建锐依法取得了该房屋的不动产登记证书，由此，也就取得了涉案房屋的所有权。2、被告黄建锐受让船滩镇辽田村三组58号房屋主观上没有恶意，客观上没有实施串通行为：首先，原告诉状中已自认涉案房屋仅登记在被告黄新峰名下，被告黄建锐也正是基于此而与被告黄新峰一人协商、交易，主观上没有任何过错；其次，被告黄新峰从未告知被告黄建锐涉案房屋还可能存在共有人，被告黄建锐更不知道存在房屋权利人之外的原告会主张共有权利，被告黄建锐相信不动产权证书的证明效力，没有任何不当，也就无从谈起与被告黄新峰存在串通；再次，被告黄建锐已支付了相应对价，且同意被告黄新峰在两年内以原交易价加年利率24%并承担全部过户登记税费后随时收回房屋，主观上无恶意，不存在损害国家、集体或第三人的利益。3、三原告主张涉案房屋共有权利缺乏事实依据：首先，涉案房屋原权利人为被告黄新峰一人，没有三原告共有人登记记载；其次，三原告主张出资兴建房屋，依据不充分，三原告转账给被告黄新峰的款项不能代表其款项是建房资金，将汇款凭证作为建房出资依据不具有完全的排他性；再次，原产权证登记时间为2016年11月1日，三原告明知产权登记为被告黄新峰一人，但从未向房产管理机构提出过更正登记或者异议登记，说明其出资是对被告黄新峰的赠与，且已经交付，赠与成立，不得撤销。综上，请求法院驳回三原告的诉讼请求。 被告黄新峰未到庭，未答辩。 本案在审理过程中，原告为证明其诉讼主张，依法向本院提交了如下证据： 第一组证据：原告身份证复印件3份、被告身份证复印件1份。证明：原、被告双方的主体身份适格。 第二组证据：武宁县船滩镇辽田村民委员会出具的《证明》1份、银行转账凭证4张。证明：1、三原告与被告黄新峰确系同胞兄弟，涉案房屋宅基地为三原告与被告黄新峰四兄弟父辈留下的，四兄弟共同出资在祖传宅基地上建设房屋；2、原告黄新华于2014年7月8日将300000元转给黄新峰用于修建房屋，其中20000元是代黄新元垫付的建房款，原告黄新宁分别于2012年11月22日、2014年1月6日转账30000元、20000元给黄新峰用于修建房屋；3、三原告的户口均已转出辽田村。 第三组证据：思软房屋信息综合管理平台照片一份。证明：2019年3月12日，船滩镇辽田村三组58号101房屋完成转让备案登记，从出让方转给受让方黄建锐，成交价格为284900元。 第四组证据：黄新宁与黄建锐、黄修文（黄建锐之父）的通话录音（2页及一张光盘）。证明：被告黄建锐及家属明知案涉房屋系四兄弟共同所有。 第五组证据：证人黄某1出庭作证的证言“三原告和被告黄新峰系我叔叔，被告黄建锐是我堂兄弟；三原告与被告黄新峰系亲兄弟，案涉房屋建造期间，我平时不在家，就是过节过年才回家，他们建房的具体时间我不记得了；我自己不清楚三原告是否出资，听我哥哥和妈妈说，建房应该是三原告和被告黄新峰共同出资；拆老房建新房要看兄弟之间怎么协商，可以一个人自己建，也可以一起建。”、证人黄某2出庭作证的证言“我与原、被告系同一村庄的，三原告与被告黄新峰系同胞亲兄弟；老房是三原告和被告黄新峰父母的，新房是拆除老房建的，但是我不清楚出资情况，建房时间是2012-2013年左右，我看到了建房的过程，花了多少钱不清楚，估计三四十万，我自己建的房屋面积和案涉房屋面积差不多，造型不同，我没有去案涉房屋里面看过，黄新峰还有一个姐姐；建房过程中三原告是否回来过我不清楚，我当时在东莞，只是每个月回来一次，知道他们在建房。”。证明：三原告与被告黄新峰是兄弟同胞亲属，以及四人出资建设涉案房屋的事实。 被告黄建锐质证称：对第一组证据的三性没有异议，但无法证明三原告与被告黄新峰系兄弟关系，更不能证明三原告和黄新峰之外还存在其他血缘关系的人员存在，即使三原告主张的共有权利存在，还有可能存在其他共有人未参加诉讼。对第二组证据的武宁县船滩镇辽田村民委员会出具的《证明》有异议，该《证明》是影印件，无法作为本案证据使用，另一方面，村委会不具有证明当事人身份关系的资格，也不能够证明涉案房屋宅基地属于父辈留下，应当提供土地管理部门的登记作为依据，即使确定该房屋宅基地属于三原告父辈留下，也是法律意义上的遗产，根据《证明》可证实三原告父亲是2010年7月去世，母亲1996年2月去世，而房屋产权登记为黄新峰的时间是2016年11月1日，产权登记已经包括了宅基地使用权，根据《中华人民共和国继承法》第八条规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为两年，自继承人知道或应当知道权益被侵害开始计算，该房屋登记于2016年11月1日，成立至今已将近3年，三原告即便是要主张土地使用权的继承权也已经超过了诉讼时效的规定，所以三原告已经不再享有该土地的继承权；对汇款凭证的真实性没有异议，关联性有异议，汇款种类为人民币，作为种类物不能代表是建房资金，仅凭汇款凭证认定为建房资金不具有证据上的排他性，结合村委会出具的《证明》可证实三原告早年因工作迁出原户籍地在九江、上海生活，其生活条件、经济来源明显好于被告黄新峰，该汇款完全存在兄弟间的一种资助，与本案房屋没有关联。对第三组证据有异议，不属于有效证据。 对第四组证据真实性没有异议，关联性有异议，黄建锐并不知道三原告是该房屋共有人，黄建锐父亲也不清楚该房屋是三原告和被告黄新峰共同出资建设，即便是当事人知道是他们出资建设的，那么出资人内部进行过其他形式的协商，被告黄建锐是不清楚的，本案事实为房屋登记为被告黄新峰1人，没有共有人。对第五组证据的证人证言有异议，其证言均没有证明三原告出资的事实。 被告黄新峰未到庭，未质证。 经审查，本院认为：第一组证据来源与形式合法，可以证明各自身份情况，本院予以采信。第二组证据的武宁县船滩镇辽田村民委员会出具的《证明》，原告在庭后提交了原件，经核对，与庭审提供的相符，该《证明》与第五组证据的证人证言可相互印证，能够证明三原告与被告黄新峰系亲兄弟以及案涉房屋系拆老房建新房的事实，故本院对第二组证据的武宁县船滩镇辽田村民委员会出具的《证明》予以采信，银行转账凭证来源合法，内容清楚明确，但无法证实与本案具有关联性，故本院对银行转账凭证的真实性、合法性予以采信，关联性不予采信。第三组证据系打印件，无原件核对，且被告有异议，故对该组证据，本院不予采信。对第四组证据，被告黄建锐对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。第五组证据与第二组证据的《证明》可相互印证，能够证明三原告与被告黄新峰之间的关系，但无法证实三原告出资情况。 被告黄建锐为证明其诉讼主张，依法向本院提交了如下证据： 第一组证据：增值税普通发票、个人所得税完税证明、契税发票、涉案房屋产权登记证书复印件各1份（均与原件核对无异）。证明：涉案房屋已经办理了不动产登记，被告黄建锐依法取得房屋所有权，房屋价款是284900元。 第二组证据：《二手房买卖合同》复印件1份（与原价核对无异）：出让方黄新峰，受让方黄建锐，中介方九江多溢不动产经纪有限公司。证明：涉案房屋初始登记为黄新峰，无共有人，登记时间2016年11月1日，交易价款为284900元。 原告质证称：对第一组证据的真实性没有异议，合法性、关联性有异议：1、仅凭不动产权证书不能证明两被告是在合法前提下完成的不动产权交易，也不能证明产权交易未侵害三原告的合法权益；2、仅凭增值税普通发票、税收发票不能证明被告黄建锐已完全支付284900元的购房款，原告合理怀疑黄建锐甚至未支付购房款；3、原告合理怀疑两被告恶意串通，名为买卖，实为借贷，且被告代理人提到房产交易合同有两份，是否该284900元仅为备案合同价款，远低于市场价格，而阴阳合同中的阴合同价格更是低于284900元，不符合房屋买卖的市场行情，也不合乎常理。对第二组证据的真实性没有异议，合法性有异议：1、被告黄新峰在三原告不知情情况下将共有面积299.19平方米的房屋作价284900元出售给明知房屋有共有人的黄建锐，合同价格明显低于市场价格甚至低于7年之前的建造成本，合同的签订应归于无效；2、合同第三条约定，乙方黄建锐一次性付款，于2019年3月11日前将所有购房款支付给黄新峰，但被告未提交任何证据证明黄建锐已履行该合同义务；3、根据合同第五条约定，双方于2019年3月14日前办理房屋交接手续，被告也未提供证据证明双方履约，故原告认为该合同仅为两被告恶意串通侵害三原告权益的掩人耳目的方式。 被告黄新峰未到庭，未质证。 经审查，本院认为：第一组证据均盖有相关单位印章，来源与形式合法，与本案相关联，本院予以采信。第二组证据来源合法，内容清楚明确，有两被告及中介方的签字、盖章，本院予以采信。 被告黄新峰未到庭，亦未提交证据。 综合庭审举证、质证及本院认证，可确定本案事实如下：原告黄新宁、黄新元、黄新华与被告黄新峰系同胞兄弟。2013、2014年左右，案涉房屋由被告黄新峰在黄新宁、黄新元、黄新华、黄新峰父母留下的老房的地基上（武宁县船滩镇辽田村三组58号）开始施工建造，房屋完工后，备案登记在被告黄新峰一人名下。2019年3月12日，由被告黄新峰作为出让方、被告黄建锐作为买受方、九江多溢不动产经纪有限公司作为中介方，三方共同签订了《二手房买卖合同》，被告黄新峰将其名下的房屋（即案涉房屋）以284900元的价格出售给被告黄建锐；同日，在武宁县不动产登记局将案涉房屋变更登记到了被告黄建锐名下。三原告认为，其系案涉房屋共有权人，被告黄新峰私自处分案涉房屋侵害了其合法权益，故诉诸本院。 另查明：2012年11月22日，原告黄新宁向被告黄新峰转账30000元，2014年1月6日，原告黄新宁向被告黄新峰转账20000元，2014年7月8日，原告黄新华向被告黄新峰转账300000元。 本院认为：本案首先要审查的即是三原告是否系案涉房屋共有权人？若是，则应继续审查两被告签订的房屋买卖合同是否合法有效；若不是，则无必要再对两被告签订的房屋买卖合同的效力进行审查。 本案中，①三原告称其转账给被告黄新峰的款项用途是建造案涉房屋，但根据原告提交的银行交易流水，转账记录中并未注明资金用途，因给付的标的系金钱，其用途不具有唯一性和排他性，还有可能是双方的其他经济往来，加之，原告申请出庭作证的证人黄某1也表示，即使是父母留下来的宅基地，房屋既可以是兄弟中的一人建造也可以几兄弟一起建造，该一说法也符合客观常理，而案涉房屋的建造平时都是被告黄新峰在负责，建好后又是登记在被告黄新峰一人名下，因此，在三原告未能提供其他诸如共建案涉房屋合同等相关证据佐证的情况下，仅凭转账凭证无法证实款项用途就是用来建造案涉房屋；②根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。这些是物权法关于物权公示基本原则的法律规定，物权具有排他性。案涉房屋建好后，在不动产登记部门备案登记的房屋所有权人为被告黄新峰一人，并无三原告，在三原告未能提供充足证据的情况下，根据法律规定，只能认定案涉房屋的所有权人系被告黄新峰。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，本案三原告至今未能提供充足证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。因三原告未能提供充足证据证明其系案涉房屋的共有权人，故其请求确认两被告签订的合同无效以及要求被告黄建锐返还案涉房屋的诉讼请求，也就缺乏事实和法律依据，故对三原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。被告黄新峰经本院传票合法传唤后未到庭应诉，因此产生对其不利的法律后果，由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告黄新宁、黄新元、黄新华的全部诉讼请求。 案件受理费5573元，由原告黄新宁、黄新元、黄新华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长  盛奎伟 审 判 员  刘梦三 人民陪审员  柯松华 二〇一九年十月十六日 书 记 员  吴道子