包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初2557号 原告：李福清，男，1952年5月26日出生，汉族，内蒙古电建一公司退休职工，住内蒙古自治区包头市。 被告：包头市京荣胜置业开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市某某区某某路XX号某某豪庭1号楼4-201，统一社会信用代码：911502047722483564。 法定代表人：王力，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。 原告李福清与被告包头市京荣胜置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李福清，被告包头市京荣胜置业开发有限公司的委托诉讼代理人薛文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李福清向本院提出诉讼请求：一、要求被告赔偿延缓办理房屋合同违约损失：1、赔付暂时计算至起诉之日的办理房产证违约金186000元（以220000元为基数，从2013年1月1日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率6.7%计算至房产证办理结束之日止；以407289元为基数，从2015年8月11日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率7.1%计算至房产证办理结束之日止）；2、赔偿暂时计算至起诉之日的预付款利息110000元（以全部房款627289元为基数，从2015年7月1日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率6.7%计算至房产证办理结束之日止）；3、物业费9920元和手续费80元，两者共计10000元；4、精神赔偿费6000元；二、本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证书。事实和理由：1、2012年初，甲方（被告）以购房活动的形式让购房者抓房号，抓到房号者就可以买房并签订合同交预付款。我抓到了110平米的一套房，签订了合同并交了22万多元的预付款（按全款的30%计算），交款时甲方还没有破土动工。就这样按国家房地产开发商开发前需要注入20%的资金的条件具备了，但是购房者买的单。2、二十三层的楼盘，仅浇筑了八九层框架时，2013年11月就以有五证齐全为名开始售房，两次致函要求我交房款，而且是必须交全款。交预付款时就是举全家积蓄交的，本想等甲方竣工时我的退休金和住房公积金交上就差不多了。这时催款我已经退休了，无法贷款。催款内容主要是：如不按甲方要求按时交款，甲方有权出售我的已购房屋，按合同违约处理等。无奈只好听天由命，听之任之了。为此家人、亲戚、朋友经常吵架，埋怨、嘲讽铺天盖地，我每天都郁郁度日。直至2014年底，我查出癌症为止，为此家人从不和我提及此事，让我怎么开心怎么来，养宠物、逛商场，任由我开心。2015年7月，突然通知交房款，要求带上合同和收据办理手续，感谢上苍，我的房没卖出去，兴奋的心情难以言表，也感谢甲方没索要滞纳金，一切按甲方要求办理，叫签字就签字，要合同和收据就奉上，交全款没有优惠，也办了现金转账。终于有了工薪阶层值得自豪的商品房了，它体现着一生汗水的结晶。直至前几天，家人才跟我说房本没发，上诉期已近，怎么办。我才看到法律规定，想到维权。静思，甲方事事欺诈，步步陷阱。城市房地产开发规定，收取预付款后，工程资金周转不足应由开发商向银行贷款，完善后续工程直至工程竣工，没有验收合格的住房不得出售。可甲方不惜违规，强逼购房者2013年贷款交房款（交全款）。第一、属于债务转嫁，让购房者借贷还息；第二、提前三年把利润也收回，又可以投入商业运营；第三、从开工到取利自己没动用资金；第四、购房者损失三年贷款利息甲方消化了，这是扰乱金融秩序的行为，不仅如此而且还以贷款人贷款的正式发票以有问题为由拿走了。到2015年交房时统一开收据，岂不又有偷税漏税的嫌疑。3、物业管理是甲方旗下的京荣胜物业管理公司，自定物业收费标准2.5元/平米，而且强收取装修物业要求收取3000元装修保证金，合同规定装修验收合格后返还，可物业强行把它转为第一年的物业管理费，剩余部分转入第二年的物业管理费。第三年不交付房产证时要补齐并滞纳金。我家都交了免得麻烦，多收了也没有和我说。当我这两天看收据时，感叹京荣胜真不缺作假高手，办房产证时规定的物业费和收取的物业费少了近500元。按规定，标的物没正式移交至收受方应由售受方负责保管，既是保管就不应向收受方索取保管费。4、办房产证应甲方付的手续费，也没忘了让购房者代交等细枝末节不胜枚举。综上所述，甲方精心策划了合同欺诈，违约条款应按法律规定修正，按法律规定执行。赔付款应按规定执行，请求法院公正判决。 被告包头市京荣胜置业开发有限公司辩称，原告主张的办理房产证的违约金不认可，我公司没有责任为原告办理房产证，我们按照涉案合同约定只办理权属备案登记。退一步讲，逾期办理权属备案登记违约金利率约定为日十万分之一，即便需要支付违约金原告请求也过高。被告请求预付款利息没有事实、合同和法律依据，不应予以支持。物业费是物业公司收取，与我公司无关，手续费80元我方质证时发表意见。精神赔偿费没有事实和法律依据。另，我公司同意继续履行合同，给原告办理房屋所有权证书。 原告为证明其主张提交证据一、《包头市商品房买卖合同》复印件1份、《公证书》复印件1份（系案外人张丽霞、贺锋与中国建设银行包头分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的公证书）、全额交付房款的收据1份，拟证明原、被告双方于2015年8月11日签订《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的某某区某某路XX号某某豪庭-XXXX号房屋，房屋建筑面积为104.49平方米，每平方米6003.34元，房屋总价款为627289元。其已经付清了全部购房款，完全履行了商品房买卖合同自身的主要义务；被告存在诈骗行为。证据二、物业费收据4张、产权费及代收费收据1张，《九星豪庭前期物业服务协议》复印件1份，拟证明其没有拖欠过物业费，并缴纳了产权费及代收费；证据三、《商品房质量保证书》原件1份，拟证明涉案房屋质量不合格。 被告包头市京荣胜置业开发有限公司对证据一中的《房屋买卖合同》认可，并称，该合同第十二条约定了出卖人责任为报产权机关进行权属登记备案，办理产权证不是其公司的责任，该合同还约定了逾期办理权属备案登记的违约金利率为日十万分之一；对《公证书》认为与本案无关，不予质证；对房款交款收据认可，原告已交清了全部房款；对证据二中的物业费收据和产权费及代收费收据真实性认可，原告确实不拖欠物业费；对证据二中《九星豪庭前期物业服务协议》与本案无关，不予质证；对证据三的真实性认可，对证明目的不认可，称原告认为房屋质量不合格可以申请鉴定。 被告包头市京荣胜置业开发有限公司提交证据一、《房屋买卖合同》原件1份、业主验房表原件1份，拟证明双方存在买卖合同关系，出卖人职责合同有明确约定，其责任是办理权属备案登记，没有办理产权证的义务，原告的诉请没有合同依据。逾期办理权属备案登记的违约金约定为利率日十万分之一。2015年8月11日，其已向原告交付了房屋，履行了合同义务，没有违约行为；证据二、（2019）内02民终1237号民事判决书1份，拟证明法院判例中认定过逾期办理权属备案登记的违约金按照日十万分之一计算；证据三、包头某星某世界X#楼住宅工程质量分户验收汇总表1张、及各分部工程质量验收记录原件1份。拟证明被告销售并出售给原告的房屋是合格的。 原告李福清对证据一无异议，认可是其签的字，其于2015年8月11日收了房；对证据二，认为与本案无关，对其不发生法律效力。对证据三，认为达不到证明房屋合格的目的。 本院对原告提交证据一中的《包头市商品房买卖合同》复印件1份、交房款收据1份以及证据二、证据三的真实性均予以确认，对证据一中的《公证书》复印件，其真实性与关联性本院不予确认；对被告提交的证据一、证据二、证据三的真实性均予以确认。 本院经审理认定事实如下：李福清与包头市京荣胜置业开发有限公司于2015年8月11日签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定，李福清购买包头市京荣胜置业开发有限公司开发的位于包头市某某区某某路XX号某某豪庭--XXXX号房屋，房屋总价为627289元。合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的万分之0.10向买受人支付违约金”。 合同签订后，李福清履行了交纳购房款义务，包头市京荣胜置业开发有限公司于2015年8月11日向李福清交付了房屋。 另查明，包头某星某世界X#楼住宅工程质量分户验收合格。至李福清起诉时，包头市京荣胜置业开发有限公司未履行完毕房屋权属初始登记备案的义务。 本院认为，李福清与包头市京荣胜置业开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现李福清已按合同约定完成交纳购房款，包头市京荣胜置业开发有限公司未在合同约定的期间内给李福清办理完毕产权证，应承担逾期办理产权证的违约责任。李福清要求继续履行合同，并要求被告为其办理房屋所有权证书，被告同意，故李福清的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金186000元。原告称，被告提前拿到了全部房款，应向其支付利息。故其主张以220000元为基数，从2013年1月1日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率6.7%计算至房产证办理结束之日止；以407289元为基数，从2015年8月11日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率7.1%计算至房产证办理结束之日止。包头市京荣胜置业开发有限公司提出按双方合同约定的日十万分之一计算违约金。本院认为，双方签订的商品房买卖合同合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的万分之0.10向买受人支付违约金”。关于起算日期，因包头市京荣胜置业开发有限公司于2015年8月11日向李福清交付了房屋，故应从2017年8月11日起计算违约金。关于计算标准，因李福清并未就被告逾期办理房屋所有权证给其造成的实际损失进行举证。本院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，应按日十万分之五计算较为恰当。因此，本院支持被告支付原告李福清逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款627289元为基数，按日十万分之五计算自2017年8月11日起至房屋所有权证办理完毕之日止； 关于原告主张的预付款利息110000元。原告称，因被告欺诈和售卖不合格产品，故其主张以全部房款627289元为基数，从2015年7月1日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率6.7%计算至房产证办理结束之日止的利息；本院认为，原告对其所述被告欺诈和售卖不合格产品的事实未提供相应的证据，且被告提交了包头某星某世界X#楼住宅工程质量分户验收合格的证据，原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的物业费9920元。原告称，被告旗下的京荣胜物业管理公司物业费收费过高，属于乱收费，故其要求返还。本院认为，原告的该项诉讼请求与本案不属同一法律关系，且诉讼主体不同，故本案不予处理。其该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的手续费80元和精神赔偿费6000元，没有依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、原告李福清与被告包头市京荣胜置业开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》继续履行； 二、被告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告李福清办理坐落于包头市某某区某某路XX号某某豪庭--XXXX号房屋所有权证书； 三、被告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李福清逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款627289元为基数，按日十万分之五计算，自2017年8月11日起至房屋所有权证办理完毕之日止； 四、驳回原告李福清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5980元，减半收取计2990元（原告李福清已预交），由原告李福清负担2800元，被告包头市京荣胜置业开发有限公司负担190元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员 周 爱 萍 二〇一九年十月十二日 书记员 布图格其 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。