云南省迪庆藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云34民终132号上诉人（原审被告）:香格里拉县某某酒店管理有限公司。住所地：云南省香格里拉市。法定代表人：杨某���，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某某，男，1988年10月11日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市，系香格里拉县某某酒店管理有限公司员工。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：栾某某，男，1965年10月3日生，汉族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人:倪某，男，1963年3月16日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人:秦建华，合发律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。一审被告：香格里拉县某某房地产有限责任公司。住所地：云南省香格里拉市。法定代表人：张某某，系该公司董事长。委托代理人：杨某甲，男，1972年3月19日生，汉族，云南省大理市人，住云南省大理市，系香格里拉县某某房地产有限责任公司员工。代理权限：��别授权代理。上诉人香格里拉县某某酒店管理有限公司（以下简称某某酒店公司）因与被上诉人栾某某、一审被告香格里拉县某某房地产有限责任公司（以下简称某某房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省香格里拉市人民法院(2015)香民初字第612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某某酒店公司的委托代理人赵某某，被上诉人栾某某的委托代理人倪某、秦建华，一审被告某某房地产公司的委托代理人杨某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某酒店公司上诉请求：一、撤销云南省香格里拉市人民法院(2015)香民初字612号民事判决。二、解除双方签订的《香格里拉某某国际酒店托管协议》，并驳回栾某某继续履行合同的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定“二被告共同开发香格里拉某某国际产权式酒店项目”错误。香格里拉某某国际产权式酒店项目并不是某某酒店公司开发的，而是某某房地产公司开发的。某某酒店公司仅作为承租人租赁该酒店项目进行酒店业经营活动。2.某某酒店公司与栾某某签订《香格里拉某某国际酒店托管协议》后，国家的政策发生了重大变化，独克宗古城大火以及央视报道的香格里拉旅游乱象对当地旅游业及高级酒店的经营受到一定的影响，香格里拉市的旅游市场正在萎缩，某某酒店公司的经营成本在增加，一直处于亏损经营之中，某某酒店公司已经无力继续按照双方签订的《香格里拉某某国际酒店托管协议》继续履行，继续履行该合同已经不现实且不能实现合同双方当事人的合同目的。根据最高人民法院关于《合同法》的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无��预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。某某酒店公司要求解除或变更双方签订的《香格里拉某某国际酒店托管协议》实属无奈，但符合法律关于情势变更原则的规定。栾某某在法定期限内未提交书面答辩，庭审中辩称：一、《香格里拉某某国际酒店托管协议》合法有效。二、某某酒店公司的理由属于正常商业风险。如果解除合同，栾某某等82名业主的所有房屋无法处理，请求继续履行合同。事实和理由：因为该项目是产权式酒店，栾某某等82名业主是基于8%的年租金才购买了房屋，租赁合同明确约定租赁期间租金不进行变更，商业风险由某某酒店公司��行承担，某某房地产公司对此进行担保，承担连带责任。某某酒店公司解除合同需要一次性支付十年租金，并且还清欠付的租金以及支付违约金。某某房地产公司当庭述称：某某房地产公司确实对房屋进行了担保，但房屋租金问题需要找某某酒店公司解决。现在香格里拉市场经济确实不景气，希望各方协商解决。栾某某向一审法院起诉请求：一、确认某某酒店公司2015年11月10日要求终止《香格里拉某某国际酒店托管协议》的通知无效，确认《香格里拉某某国际酒店托管协议》有效，某某酒店公司和某某房地产公司继续履行合同。二、判令某某酒店公司和某某房地产公司支付欠栾某某的租金14724.00元，债务实际清偿之日止合同约定的逾期付款违约金，某某酒店公司与某某房地产公司承担连带责任。一审法院认定事实：某某酒店公司和某��房地产公司共同开发香格里拉某某国际产权式酒店项目，栾某某从某某房地产公司购买了某某国际公寓的房屋，并于2012年3月19日将该房屋出租给某某酒店公司，栾某某与某某酒店公司和某某房地产公司签订了《香格里拉某某酒店托管协议》，协议中约定了房屋租期为十年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，月租金为购房款的8%即2454.00元，合同期内，租金不再调整，前三年租金提前支付给栾某某，2015年6月后的租金半年支付一次，于当年5月31日，11月30日分两次支付给栾某某，某某房地产公司对支付租金无条件承担连带责任。2015年11月10日，某某酒店公司向栾某某发出通知，从2015年11月1日起终止与栾某某的“托管协议”和“托管协议”愿意接受年租金从购房款的8%调整为3%优先支付所欠付的房租，并重新签订托管协议。某某酒店公司未支付2015年下半年的租��。栾某某向一审法院申请诉前财产保全，一审法院以(2015)香执保字第02号执行裁定书对某某房地产公司的36套公寓及公共部分土地使用权进行查封。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定单方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以单方通知解除合同”。本案中，栾某某与某某酒店公司、某某房地产公司签订《香格里拉某某国际酒店托管协议》是双方真实意思表示，对签约双方均有约束力，该协议约定双方在租赁期内不得单方解除协议，否则视为违约，如需解除协议须经对方同意。某某酒店公司认为香格里拉的旅游业发展状况发生变化，酒店行业经营不景气导致无法继续履行合同，提出经营情势变化属于单方可以解除合同的抗辩意见，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定了可以��方通知解除合同的五种情形，经营情势变化不属于五种情形之一，故某某酒店公司的抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。某某酒店公司如果要对租金进行调整或者终止协议，须得到栾某某的同意，2015年11月1日，某某酒店公司向栾某某发出的通知，栾某某明确表示既不愿意调整租金，也不同意终止托管协议，故某某酒店公司单方发出的通知无效，栾某某要求确认通知无效的诉讼请求，一审法院予以支持。栾某某与某某酒店公司签订合同是双方真实意思表示，合同不附解除条件，栾某某不同意解除合同，合同应当继续履行，对栾某某请求继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行合同，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，��某酒店公司对拖欠的租金应当承担继续支付的义务。根据双方协议，某某酒店公司应当于2015年5月31日支付2015年下半年的租金14724.00元，栾某某要求支付欠付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。该笔租金逾期未支付，某某酒店公司构成延迟履行，依法应承担逾期违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿计算方法”的规定，双方当事人已在协议中约定了逾期支付租金的违约赔偿计算方法即“延迟交付租金的，延迟一天，乙方每天按照未付款项的万分之二的标准承担逾期付款违约金”(计算方法：14724.00元×0.00002×违约天数=赔偿金额)。托管协议约定，担保人某某房地产公司自愿无条件对某某酒店公司欠付的租金及违约金承担连带保证责任，���合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百五十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、某某酒店公司于2015年11月1日发出的“要求终止托管协议”的通知无效；二、栾某某与某某酒店公司、某某房地产公司继续履行双方签订的《某某国际公寓托管协议》；三、某某酒店公司于本判决生效之日起十日内向栾某某支付拖欠的房屋租金14724.00元及赔偿栾某某自2015年6月1日起至债务实际清偿之日止的逾期付款违约金（计算方法：14724.00元×0.00002×违约天数=赔偿金额），某某房地产公司承担连带责任。案件受理费168.00元，由某某酒店公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：某某酒店公司认为一审判决认定“二被告共同开发香格里拉某某国际产权式酒店项目”错误。香格里拉某某国际产权式酒店项目并不是某某酒店公司开发的，而是某某房地产公司开发的。某某酒店公司仅作为承租人租赁该酒店项目进行酒店业经营活动。经质证，某某房地产公司认为某某酒店公司所述是事实，栾某某等82名房屋出租人是向某某房地产公司购买房屋产权后出租给某某酒店公司经营酒店项目的，某某酒店公司与某某房地产公司之间的关系并非共同开发香格里拉某某国际产权式酒店的关系，而是租赁合同关系。对于上述事实，栾某某的委托代理人认为从法律层面来讲应该如某某房地产公司所述，但客观事实是某某酒店公司与某某房地产公司共同运作开发的产权式酒店项目。本院认为本案民事法律关系为租赁合同关系，一审法院的如此表述对本案事实的认定没有影响。一审法院认定2012年3月19日栾某某与某某酒店公司、某某房地产公司签订了《香格里拉某某国际酒店托管协议》，该协议签订时间应为2011年11月19日，本院予以更正。对于一审认定的本案其他事实，各方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，一、关于某某酒店公司能否行使合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。栾某某等82名业主与某某酒店公司以及某某房地产公司订立的《香格里拉某某国际酒店托管协议》对各方合同当事人具有法律拘束力，该合同约定了具体的租金数额和支付方式，即由某某酒店公司按约支付租金，某某房地产公司提供保证担保，但某某酒店公司自合同约定的2015年5月31日起至今未支付租金给栾某某，迟延履行支付租金的义务，即迟延履行租赁合同的主要债务，属于合同法第九十四条规定的第（三）（四）种情形，在此情况下，行使合同解除权的应当是合同的另一方当事人栾某某，而非某某酒店公司。一审认定某某酒店公司于2015年11月10日发出的“要求终止托管协议”的通知无效是正确的。二、关于某某酒店公司提出的香格里拉旅游市场发生变化是否符合合同法情势变更原则规定的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第��十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同是无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。某某酒店公司在栾某某等82名业主对某某酒店房屋拥有产权的基础上以支付房屋租金的方式，实行产权式酒店经营管理模式，本身存在较大的商业风险，某某酒店公司在与栾某某等82名业主订立《香格里拉某某国际酒店托管协议》时，作为以经营盈利为主的企业法人，知道或者应当知道产权式酒店经营管理存在的商业风险，把逾期未付租金的违约行为归结于“无法预见”香格里拉旅游市场萎缩、酒店经营亏损，其上诉理由于法无据，不符合合同法情势变更原则��一审判决某某酒店公司继续履行合同，承担逾期未付租金的违约责任并无不当。另外，一审法院判定某某酒店公司于2015年11月1日发出的“要求终止托管协议”的通知无效，但该通知时间应为2015年11月10日，本院予以更正。综上所述，某某酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持云南省香格里拉市人民法院（2015）香民初字612号民事判决第二项、第三项；二、撤销云南省香格里拉市人民法院（2015）香民初字612号民事判决第一项；三、变更云南省香格里拉市人民法院（2015）香民初字612号民事判决第一项为“香格里拉县某某酒店管理有限公司于2015年11月10日发出的‘要求终止托管协议��的通知无效”。二审案件受理费168.00元，由上诉人香格里拉县某某酒店管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  潘敏声审判员  松晓芳审判员  唐晓冬二〇一六年九月九日书记员  赵国彪