广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初5427号原告深圳市力恒轩贸易有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新中四道16号阳光海景豪苑B座05F，组织机构代码35987992-0。法定代表人胡若婧。委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。被告曾某，男，汉族，1983年1月7日出生，住址广东省深圳市南山区。委托代理人郭某，男，汉族，1985年9月1日出生，住址江苏省徐州市徐州经济开发区，系被告公司的法律顾问。第三人深圳房天下房地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区南山街道南山大道以南1039号枫叶城市酒店303，组织机构代码33517028-X。法定代表人韦志军。原告深圳市力恒轩贸易有限公司与被告曾某、第三人深圳房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告法定代表人胡若婧及委托代理人周争锋，被告曾某及其委托代理人郭某到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行和原告签订的《二手房买卖合同》，协助原告办理过户登记手续，并把房产交付给原告；2、被告负有申请减免相关交易税费的义务；3、被告支付迟延履行违约金（以转让价300万元为基数，按日万分之五自2016年2月3日起计至被告交付房产之日止）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告返还原告定金8万元；3、被告支付原告违约金60万元。事实和理由：2016年1月14日，原告在第三人的居间下与被告签订了《二手房买卖合同》，约定原告购买被告名下位于深圳市彩田路紫光名苑塔楼物业28楼B单元房产（以下称涉案房产），定金8万元；2016年2月2日前双方做一次性付款的资金监管，并于资金监管后3个工作日内办理递件过户手续，任何一方逾期超过15日视为根本违约。合同签订后，原告于2016年2月2日委托法定代表人和被告及第三人工作人员一起到中国农业银行深圳蛇口支行办理一次性付款的资金监管手续，被告此时要求原告必须从其对公账户转账到双方约定的监管账户，不同意从原告委托的法定代表人账户转入监管账户，继而拒绝办理资金监管，导致监管无法进行下去。原告只能申请一个对公账户，并通知被告前往银行办理资金监管，被告接到通知后，拒不办理，并在2016年2月18日单方发函解除双方买卖合同。被告辩称，原告先以公司名义购房，在2016年2月2日双方做资金监管时因原告不能提供对公账户未能办理资金监管。后原告已将购房主体变更为个人，却仍以原告的对公账户办理资金监管，被告对此有异议。原告的行为构成违约，被告没有违约。被告同意解除合同，但不同意返还8万元定金及支付违约金。第三人未作陈述。经审理查明，2016年1月4日，原告在第三人的居间下与被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将其名下的涉案房产（建筑面积60.53平方米）以300万元出售给原告；原告在合同生效之日向被告支付定金3万元，在合同生效后2日内再向被告支付定金5万元，双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；原告须于2016年2月2日前将除定金之外的全部房款292万元支付至双方指定的银行或第三方资金监管账户，双方必须于原告付款期限届满前3个工作日内到监管机构办理手续签署一切相关文件，如被告不配合办理相关手续，原告有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；被告逾期履行超过15日，原告可解除合同并要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还原告已支付的定金。合同备注条款还约定，原告如在未知的情况下不能购买涉案房产，则双方同意买方主体变更为个人。合同签订后，原告于当日、次日分别支付定金3万元、5万元，被告出具定金收据。2016年2月2日，原告法定代表人胡若婧在其个人账户中存入292万元，并与被告共同前往中国农业银行深圳蛇口支行办理剩余购房款资金监管手续。被告在银行办理资金监管手续时表示不同意原告由个人账户转账至资金监管账户，要求应由原告的对公账户转账。因双方未能协商一致，当日未签订资金监管协议，原告于当日向银行申请开立对公账户。2016年2月15日，银行通知原告对公账户已开立成功。次日，原告法定代表人胡若婧将个人账户中的292万元转入原告对公账户，并通过短信和微信以及第三人通知被告于下午前往银行办理资金监管手续。被告未配合办理，并称没有收到原告的短信和微信通知，但被告提交的微信记录显示第三人的工作人员在2016年2月16日将原告对公账户办理成功的消息告知了被告。2016年2月18日，被告向原告发出《二手房买卖合同终止函》，通知原告终止涉案房产买卖合同。原告收到被告的《二手房买卖合同终止函》后，于2016年2月25日向被告发出《履约催告函》，要求被告继续履行合同，未果。原告遂向本院提起诉讼要求被告继续履行并支付逾期履行违约金，后在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为解除合同并要求被告退还定金、支付违约金。另查，原告在签署涉案《二手房买卖合同》当日还签署了一份《主体变更确认书》，放在第三人处。被告称，2016年2月5日双方通过第三人商讨变更买方主体为个人的事宜，被告同意变更买方主体为个人；原告则表示没有接到被告已同意变更买方主体的通知。被告提交的《主体变更确认书》上没有新买方的签字。以上事实有《二手房买卖合同》，定金收据及转账凭证，银行卡交易明细清单，短信、微信记录，《二手房买卖合同终止函》，《履约催告函》，《主体变更确认书》及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面正确履行义务。合同履行过程中，因双方在2016年2月2日办理资金监管时被告不同意原告法定代表人的个人账户作为资金监管的转款账户，而原告在当日无法提供对公账户转账，双方办理资金监管事宜暂时搁置。后双方在协商变更买方主体事宜上亦未最终达成一致，《主体变更确认书》上没有新买方的签字，《主体变更确认书》未生效，涉案《二手房买卖合同》的主体仍然是原告与被告。被告辩称涉案《二手房买卖合同》的买方主体已变更为个人，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。原告于2016年2月15日成功开立对公账户，并于次日通知被告办理资金监管，被告未配合办理，并于2016年2月18日发函通知原告终止合同，被告的行为构成违约，原告有权请求解除合同并要求被告返还定金、赔偿违约金。关于违约金。被告辩称其没有违约、不同意支付违约金的答辩意见可视为对违约金过高的抗辩。考虑到履行合同过程中有因原告未提前办理好对公账户而导致双方办理资金监管事宜暂时搁置的情况，此事由给涉案合同的履行造成了一定的障碍，原告对合同的解除、合同解除后损失的发生负有一定的责任，本院结合涉案合同的履行情况、双方的过错程度，对原告请求的按合同约定的转让成交价20%的违约金60万元，酌情调整为转让成交价的10%即30万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市力恒轩贸易有限公司与被告曾某签订的《二手房买卖合同》；二、被告曾某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市力恒轩贸易有限公司返还定金8万元；三、被告曾某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市力恒轩贸易有限公司支付违约金30万元；四、驳回原告深圳市力恒轩贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31040元（已由原告预交），因原告变更诉讼请求，按规定收取10600元，由原告负担3600元，由被告负担7000元；保全费5000元（已由原告预交），由原告负担4600元，由被告负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐   篪人民陪审员 唐   琪人民陪审员 夏 文 郁二〇一六年九月二十八日书 记 员 何彦(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。第1页共109页