四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1102执异88号 案外人：谢蔓，女，1967年9月6日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 申请执行人：四川恒邦房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区翡翠路**。统一社会信用代码：91511102709033598A。 法定代表人：彭明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程新江，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢竹，四川金顶律师事务所律师。 被执行人：汤志强，男，1975年9月15日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 被执行人：周晓英，女，1985年6月29日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：汤志强（系周晓英丈夫），男，1975年9月15日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 在本院执行申请执行人四川恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）与被执行人汤志强、周晓英追偿权纠纷一案中，案外人谢蔓于2019年10月16日对本院查封登记在汤志强、周晓英名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××楼××号的房屋（房产权证号：××、业务件号：权0XX4）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人谢蔓称，案外人于2017年6月5日与被执行人汤志强、周晓英签订了《房屋买卖合同》，购买了位于四川省乐山市市中区翡翠路529号（产权登记位置：四川省乐山市市中区××路××号××幢××楼××号，权证号：××）83.24平方米的房屋（合同编号：20XX19），案外人支付了购房款30万元，汤志强、周晓英于同日将该房屋交付与案外人。由于被执行人汤志强、周晓英的原因，造成该房屋的产权至今未过户到案外人名下。现因申请执行人恒邦公司申请执行被执行人汤志强、周晓英追偿权纠纷一案，乐山市市中区人民法院作出（2018）川1102民初2174号民事裁定，查封了案涉房屋，并于2019年8月6日作出了（2019）川1102执恢438号公告，拍卖案涉房屋。综上，案外人于2017年6月5日与被执行人汤志强、周晓英签订了《房屋买卖合同》，并支付了大部分购房款，且占有、使用至今，房屋未办理过户手续非因案外人过错造成，故请求中止（2018）川1102民初2174号民事裁定中对登记在汤志强、周晓英名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××楼××号房屋（房产权证号：××、业务件号：权0XX4）的执行，解除对案涉房屋的查封。 申请执行人恒邦公司未提交书面陈述意见及证据。 被执行人汤志强、周晓英未提交书面陈述意见及证据。 本院查明，本院在审理恒邦公司诉汤志强、周晓英追偿权纠纷一案中，依据恒邦公司提出的财产保全申请，于2018年5月24日作出（2018）川1102民初2174号民事裁定，查封被申请人汤志强、周晓英所有的位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××楼××号的房屋（权证号：××、业务件号：权0XX4），保全金额以24万元为限，查封期限为三年。2018年5月29日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2018）川1102民初2174号民事裁定书及（2018）川1102执保253号协助执行通知书。2018年5月4日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、汤志强、周晓英于2018年6月10日前支付恒邦公司代偿的按揭购房贷款本息227582.00元及资金占用利息（资金占用利息的计算方式为：自2017年11月30日起以代偿款227582.00元为本金，按银行同期贷款利率计算至该本金还清之日止）；二、本案案件受理费2357元（已减半收取）、案件保全费1720元，共计4077元，由汤志强、周晓英共同承担（恒邦公司已预交，由汤志强、周晓英于2018年6月10日前支付给恒邦公司），本院于同日出具（2018）川1102民初2174号民事调解书，对上述协议予以确认。 2018年8月14日，恒邦公司依据已经发生法律效力的本院（2018）川1102民初2174号民事调解书，向本院申请执行，本院于同日立案受理，案号为（2018）川1102执1486号。在该案执行过程中，本院依法对二被执行人的财产情况进行了调查，除查封登记在汤志强、周晓英名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××楼××号的房屋（权证号：××）外，未发现二被执行人名下其他可供执行财产。由于查封房屋存在抵押权且未完善国有土地使用权登记信息，暂不具备处置条件。经告知申请执行人，申请执行人表示也不能提供二被执行人其他可供执行财产及线索，并同意终结该案本次执行程序。本院已依法将二被执行人纳入限制消费名单予以惩戒。2018年12月10日，本院作出（2018）川1102执1486号执行裁定，裁定终结本次执行程序。2019年6月24日，恒邦公司向本院申请恢复强制执行，本院于同日立案受理，案号为（2019）川1102执恢438号。2019年8月16日，本院在案涉房屋处张贴《公告》，案外人遂向本院提出前述异议请求。 另查明，2017年6月5日，汤志强、周晓英与谢蔓签订《房产买卖合同》，约定：汤志强、周晓英将位于四川省乐山市××路××号的房屋（合同编号：20XX19）出售给谢蔓，该房屋建筑面积为83.24平方米；成交总价为33万元，此价格含房屋过户等费用；付款方式为2017年5月21日签订合同当天支付购房定金2万元，2017年6月30日前支付购房款5万元，2017年10月30日前支付购房款5万元，余款待房屋过户手续办理完成当日一并付清。2017年5月21日，谢蔓委托卢玲向汤志强交付购房定金2万元，汤志强于同日出具收条，载明“今收到卢玲购房定金20000元（币贰万元正）”。2017年11月7日、2018年2月8日，谢蔓的母亲黄武群分别以转账、现金支付的方式向周晓英交付购房款2万元、8万元，周晓英于2018年2月8日出具收条，载明“今天收到谢蔓交来市中区XX路XX号XX号，今收到房款100000（币壹拾万元正）含2017年11月7日谢蔓转账到账20000（币贰万元正）”。2018年5月9日，谢蔓的母亲黄武群分别以转账的方式向周晓英交付购房款13万元，汤志强、周晓英于同日出具收据，载明“今收到谢蔓（身份证号511102196709××××）交来购房款（翡翠国际XX期君悦湾XX幢XX号）人民币壹拾叁万元整（13万元正），此据”。案外人接收案涉房屋后，装修并居住至今。 《房屋信息摘要》载明，案涉房屋坐落在四川省乐山市市中区××路××号××幢××楼××号，建筑面积为83.27平方米，登记权利人为汤志强、周晓英，案涉房屋的房屋唯一号为69XX0，其权证号先后由乐房权证乐山市字第2××0变更为川（2019）乐山市不动产权第0XX2号。招商银行股份有限公司乐山分行作为贷款人与恒邦公司作为保证人、汤志强和周晓英作为借款人签订的《个人购房借款及担保合同》载明的案涉房屋位于乐山市市中区××幢××单元××层××号，房产买卖合同编号：20XX19。《乐山市不动产登记中心查询单》载明：截止2018年10月30日，案涉房屋未见土地登记信息。 再查明，2017年10月11日，招商银行股份有限公司乐山分行依据已发生法律效力的四川省乐山市三江公证处（2017）乐市三证执字第73号执行证书向本院申请执行。根据该生效法律文书，恒邦公司、汤志强、周晓英应连带偿还招商银行股份有限公司乐山分行借款本金208466.76元及利息、罚息、复息、律师费。该案执行中，本院依法强制扣划恒邦公司银行存款227582元（含执行费3265元），并将执行案款224317元支付给招商银行股份有限公司乐山分行。2017年12月12日，本院作出（2017）川1102执1423号《结案通知书》，对该案按执行完毕结案。 本案审查中，汤志强陈述，其在《房产买卖合同》签订当日将案涉房屋的钥匙交给谢蔓，并陈述由于案涉房屋涉及土地问题未办理不动产登记证，故未能办理过户手续。2019年10月28日，案外人谢蔓自愿将购房余款8万元交至本院诉讼费及案款账户交付执行。 上述事实，有案外人谢蔓提交的《房产买卖合同》《收条》《收据》《证明》《中国农业银行股份有限公司乐山分行取款卡号6228××××3065回单》《中国农业银行股份有限公司乐山分行取款卡号6228××××3065的银行卡回单》《中国农业银行股份有限公司乐山分行取款卡号6228××××3065业务凭证》《中国银行交易流水明细清单》《中国农业银行银行卡交易明细清单》《中国农业银行股份有限公司乐山天星路花园分理处超级柜台客户回执》（2018）川1102民初2174号民事调解书、（2018）川1102民初2174号民事裁定书、《公告》《房屋信息摘要》《嘉壹装饰合同》《嘉壹装饰结算表》《装饰装修施工证》《居民户口簿》《委托书》《居住证明》，本院依职权调取的（2018）川1102执1486号执行案件卷宗材料、（2019）川1102执恢438号执行案件卷宗材料、（2018）川1102民初2174号卷宗材料以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 根据审查查明的事实，案涉房屋属汤志强、周晓英共同共有，在本院查封案涉房屋之前，汤志强、周晓英与案外人谢蔓签订《房产买卖合同》将案涉房屋出售给谢蔓，上述合同不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。在案证据能够证明在本院查封案涉房屋前谢蔓向汤志强、周晓英支付了25万元购房款，且谢蔓于2019年10月28日将剩余8万元房款交至四川省乐山市市中区人民法院诉讼费及案款账户，应视为其已支付全部价款。在案证据能证实谢蔓在本院查封案涉房屋前已装修入住，合法占有了案涉房屋，且未能及时办理过户手续非谢蔓自身原因所致。故，谢蔓对案涉房屋享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房屋的执行。 综上，案外人谢蔓的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，案外人谢蔓提出中止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2018）川1102民初2174号民事裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高 奕 二〇一九年十月二十九日 书记员 黄崇亮