广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初17937号原告：李美幸，男，1980年5月27日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴涛，广东明境律师事务所律师。被告：沙惠恩，男，1968年2月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：陈少娴，女，1943年2月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：黄兆强、李琳娟，广东穗智律师事务所律师。原告李美幸诉被告沙惠恩、陈少娴物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴涛，两被告共同委托诉讼代理人黄兆强、李琳娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即将广州市越秀区X路X号X房腾空归还给原告；2.两被告向原告支付自2017年9月14日起至实际交还房屋给原告之日止的房屋占用费（按建筑面积37.22平方米计算，参照房管部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价计）。事实与理由：原告通过购买的方式取得广州市越秀区X路X号X房屋的产权，取得产权后，在办理房屋交接时，发现涉案房屋被两被告占用居住。原告曾多次与两被告协商，要求两被告返还涉案房屋，但两被告一直拒绝搬离、返还。截止至原告起诉之日，两被告仍实际居住在涉案房屋中。原告认为，原告已合法取得涉案房屋所有权，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，现被告拒不搬离、归还涉案房屋，其已经已严重侵犯了原告的物权权利。为维护原告的合法权益，向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称：我方不同意原告的诉请。理由如下：1.被告与涉讼房屋原产权人签有回迁安置协议，根据协议约定被告对涉案房屋享有使用权、租赁权，协议是在原告购买涉案房屋前存在并且签署的。根据买卖不破租赁原则，被告对涉案房屋享有合法租住权，不同意原告的第一项诉请。2.涉案房屋的权属较为特殊，具有公租房性质的常租回迁房，与一般的租赁合同区别对待，应维护被告的合法租住权。3.被告与原权属人有签订租赁合同，如果原告承接了出租权，原租赁合同主张租金变更应另案处理，不应在本案处理。被告沙惠恩没有在涉案房屋居住，所以被告沙惠恩不需要支付租金，也无需迁走。经审理查明：1995年7月1日，沙惠恩代表已故的沙文锋（乙方），与广州市东山区房地产管理局立新房管站（甲方）签订了《房地产租赁契约》，其中约定：甲方同意将座落在越秀上街62号3楼部位的房屋出租给乙方（包括乙方之家属名单）作住宅使用，房屋使用面积为24.24平方米；月租金为36.77元，租赁期限自1992年6月1日至1997年5月30日止；等。乙方之家属名单中包括了两被告在内。1996年11月21日，沙惠恩作为沙文锋（已故）、陈少娴两人的代理人（乙方）与广东岭南经济开发有限公司（甲方）签订了《房屋拆迁安置协议》，其中约定了：甲方经批准拆除越秀中路越秀上街62号3楼房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积24.24平方米，有正式户口的实际居住人口2人；乙方同意1996年12月5日前迁出原址房屋，甲方应于2001年12月30日前，在征用范围内新建大楼6层产权属于公有的北向套间，使用面积24.24平方米安置给乙方回迁居住；等。2010年3月15日，沙惠恩代表已故的沙文锋（乙方）与广州市东门房地产发展有限公司（甲方）签订了《东越雅居回迁安置补充协议》，其中约定：甲方准备安排乙方回迁到原址新建的东越雅居，越秀中路66号（C栋）7层05-1号房，建筑面积36.93平方米，乙方并无异议，接受该回迁安置，回迁后按时交租；甲方应向乙方支付交通费50元/月，乙方应向甲方支付代扣原房屋租金73.55元/月；两项相互抵扣，乙方应向甲方支付23.55元/月，截至2010年5月，乙方应向甲方支付2538元；等。2017年9月14日，原告取得广州市越秀中路66号705房的产权，该房屋建筑面积37.22平方米，取得方式为购买。另查明，两被告的户籍地址为涉案房屋。两被告是于2019年6月11日收到本案的起诉状副本等诉讼材料。庭审中，原告表示：广州市东门房地产发展有限公司出售房屋时告知了该房屋有租户，但称会沟通让租户搬出，但原告购买房屋后，广州市东门房地产发展有限公司却没有履行承诺，之后也无法联系，故原告只好直接找租户协商搬迁，但租户也不肯搬迁，故提起本案诉讼。两被告表示：被告从回迁后一直没有交租，也没有交租给广州市东门房地产发展有限公司，想交租给房管所，但房管所也不收；被告只同意按照公房租金73.55元的标准交纳使用费，涉案房屋仅被告陈少娴在使用，被告沙惠恩在东莞工作，没有在广州居住，两被告名下没有其他房屋。本院认为：原告是涉案房屋的合法产权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因两被告均为被拆迁安置的实际居住人，且两被告现户籍地址为涉案房屋，故可以认定两被告均是涉案房屋的使用人。两被告原是公房租户，两被告是基于拆迁而安置到涉案房屋使用的，安置回迁后，两被告没有签订租赁合同也并无交纳过租金，故无法认定两被告与广州市东门房地产发展有限公司存在租赁关系。原告是涉案房屋的产权人，有权要求两被告搬迁。即使两被告认为与广州市东门房地产发展有限公司存在租赁关系，也属于不定期租赁关系，原告依然有权要求两被告搬迁。考虑到拆迁的历史情况及两被告在广州市内现无其他地方居住，且原告在购买房屋时也知晓涉案房屋存在租户的情况，本院酌定给予两被告两年的搬迁期，在搬迁期内，两被告应积极寻找房屋以供搬迁。因两被告占有涉案房屋，应向原告支付相应的房屋使用费。对于房屋使用费的标准，考虑到前述的情况，本院认为在原告提出异议之前，两被告可参照原租金标准73.55元/月来支付使用费。原告没有证据证明在提起本案诉讼前曾向两被告提出异议，故从2017年9月14日起至两被告接到本案的起诉状副本之日（即2019年6月11日）止的房屋使用费，按照73.55元/月计收。从2019年6月12日起至两被告实际搬迁涉案房屋之日止的房屋使用费，可参照房管部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价计算。因2019年的租金参考价尚未公布，故可参照2018年的租金参考价计收，即每月每平方米35元，按建筑面积37.22平方米计算，即每月按1302.7元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起两年内，被告沙惠恩、陈少娴应将广州市越秀中路66号705房腾空交还给原告李美幸。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告沙惠恩、陈少娴应向原告李美幸支付从2017年9月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（从2017年9月14日起至2019年6月11日止的房屋使用费按照73.55元/月计算，从2019年6月12日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费按照1302.7元/月计算）；从本判决发生法律效力之次日起至被告沙惠恩、陈少娴实际腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（按照1302.7元/月计算），被告沙惠恩、陈少娴应按月向原告李美幸支付。三、驳回原告李美幸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费518元，由原告李美幸负担368元，被告沙惠恩、陈少娴负担150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  陈桂容人民陪审员  钟香华二〇一九年十月十八日书 记 员  黄 冰