江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终2622号上诉人（原审原告）：张依莎。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏田湾（东海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东海颐高数码科技有限公司，住所地江苏省东海县牛山街道和平西路106号。法定代表人：钟学文，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋立新，该公司法律顾问。上诉人张依莎因与被上诉人东海颐高数码科技有限公司（以下简称颐高公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2015)连东民初字第01511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月3日公开开庭审理了本案，上诉人张依莎的委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人颐高公司的委托诉讼代理人宋立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张依莎上诉称：请求二审法院依法改判并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：商品房买卖合同与借款合同并非同一法律关系，被上诉人存在逾期交房的违约行为并应承担违约责任。上诉人已经实际付清了所有的购房款，被上诉人却不按时交房，应认定为违约。被上诉人颐高公司答辩称：1、商品房买卖合同与借款合同是一个有机的整体，人为的割裂两者关系没有事实和法律依据。2、无论是借款合同还是商品房买卖合同均有明确约定，买房人购房款未付清，出卖人有权拒绝交房，到目前为止，上诉人仍欠35111元未支付。3、上诉人持有的现金缴款单与收据复印件不能证明上诉人已实际支付了全部购房款。该两份单据只是被上诉人为了上诉人顺利办理按揭而出具的，如果上诉人真的支付了首付款，那么其应持有原件。综上，请求二审法院依法维持原判。张依莎向一审法院起诉请求：依法判令颐高公司继续履行约定交付房屋，并判令颐高公司支付逾期交房违约金54039.2元（暂计算至2015年7月7日，全部违约金计算至实际交付之日），本案诉讼费用由颐高公司承担。一审法院认定事实，2013年4月15日，张依莎与颐高公司签订商品房买卖合同，购买颐高公司开发的颐湖园4幢2单元xx室，购房金额为726336元，房款方式为先付部分首付款，余款办理按揭手续。按揭贷款50万元已经按照合同约定履行了付款义务。首付款226336元支付了10万元现金，双方约定用张依莎父亲张某某的水晶制品抵充126336元。张某某和颐高公司签订了一份借款协议，借款金额126336元，借款126336元用水晶制品冲抵。协议约定在双方签订的商品房买卖合同中该借款以已付方式体现，并由颐高公司提供收据复印件协助张依莎方办理按揭手续。协议还约定如果张某某不偿还借款，颐高公司有权追回借款，并按每天千分之二加收违约金，借款未还清，该套住宅不予交付使用。张依莎、颐高公司双方签订的商品房买卖合同中第十一条约定，买受人房款未付清的，出卖人有权拒绝办理验收交接手续。自2013年5月23日至2014年1月21日，张依莎父亲张某某共向颐高公司交付水晶制品价值达182100元。其中有90875元用于抵充张景超购买颐高公司房产的首付款。本案中首付款共抵充了91225元，尚有35111元未抵充。本案在一审期间的争议焦点是颐高公司是否构成逾期交房并承担违约责任的问题。张依莎诉称已经足额支付了购房款，颐高公司应该按期交付房屋，至起诉之日仍然没有交房，应该承担逾期交付的违约责任。张依莎父亲张某某和颐高公司所签订的借款协议系不同的法律关系，对张依莎没有约束力，根据合同相对性原则，颐高公司无权对抗交房的义务。颐高公司辩称张依莎父亲和颐高公司签订的借款协议，用水晶制品抵充首付款部分，没有全部抵充，张依莎支付首付款违约，颐高公司有权拒绝交房。经原审法院查明，虽然是张依莎购房，但是首付款部分是张依莎的父亲和颐高公司协议支付其中的126336元，支付方式就是用水晶制品抵充张依莎父亲共向颐高公司交付182100元的水晶制品，同时有90875元的数额是用来抵充张景超购买颐高公司房产的首付款部分，故从总额看张依莎对首付款部分没有用水晶制品足额抵充。对于颐高公司辩称126336元是张依莎父亲和颐高公司签订的借款合同，和本案系不同法律关系的问题，一审法院认为126336元既是购房的首付款也是借款合同的标的，颐高公司有权选择借款合同向张某某主张权利，也可以选择向本案张依莎主张支付首付款，因为首付款没有足额支付，故对张依莎的主张一审法院不予支持。无论是借款协议还是商品房买卖合同均有约定，买受人没有付清房款的，出卖人有权拒绝交房。张依莎未付清购房款，颐高公司有权利行使先履行抗辩权，颐高公司的未交付房屋的行为应视为合理抗辩，不能认定颐高公司拒绝交房为违约的逾期交房，故对张依莎的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院认为，张依莎、颐高公司之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应该严格履行合同义务。就本案而言张依莎未按约定付清购房款，颐高公司有权拒绝履行交房义务。故对张依莎要求颐高公司交房及支付违约金的诉讼请求，因证据不充分一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回张依莎的诉讼请求。一审案件受理费1150元，由张依莎承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。上诉人张依莎向本院提供以下证据：1、被上诉人与上诉人父亲张某某签订的借款协议。证明目的：该协议第六条约定“甲乙双方所签订的商品房买卖合同中此借款以已付的方式体现”，故应当认定首付款已经付清，上诉人已经履行了首付款的付款义务；2、被上诉人出具的收据和银行客户回单。证明目的：被上诉人出具号码为0007398的收据，确认被上诉人已经收到上诉人首付款226336元，房号为xx；3、中国银行现金流水号为071034667缴款单。证明目的：被上诉人将上诉人的226336元首付款缴纳到银行。以上三份证据证明上诉人已经足额缴纳了首付款。4、建行个人贷款对账单。证明目的：上诉人已经缴纳按揭月供。5、税务机关出具的完税证明。证明目的：上诉人已经缴纳房屋买卖税费。6、东海县房产部门出具的《住房登记信息查询业务联系单》。证明目的：查询信息显示颐湖圆四幢1单元302室房屋产权已经归上诉人所有，但是房屋没有实际交付。7、被上诉人发出的《颐湖园入伙通知书》。证明目的：被上诉人于2015年1月31日向上诉人发出入伙通知，要求上诉人搬离入伙手续，但是被上诉人没有实际交付商品房；8、上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》。证明目的：该协议中无上诉人声明受父亲张某某和被上诉人双方签订的《借款协议》和《抵押协议》约束的承诺。被上诉人颐高公司质证称：对证据1真实性无异议，但是不同意其证明观点。该份证据清楚表明当时上诉人为了购买房屋向被上诉人借款，总额126336元。该款是以上诉人父亲张某某向被上诉人提供水晶制品冲抵该款，至目前为止张某某提供水晶制品尚差35111元未提供，根据该份证据第5条约定，该房屋在首付款未付清之前被上诉人有权拒绝交房。对证据2、3，上诉人提供的是复印件，上诉人也提供不出原件，当时被上诉人向上诉人提供该两份证据的复印件是为了协助上诉人到银行办理按揭贷款手续，在上诉人未能付清房屋收付款之前该两份证据原件是在被上诉人手里。因此，上诉人提供该两份证据复印件无法达到其证明观点。对证据4、5被上诉人无异议，但与本案无关联性。本案争议并非是上诉人有无纳税和有无缴纳按揭贷款，而是上诉人是否已经足额缴纳购房首付款。对证据6无异议，但与本案无关联性，理由同证据4、5的质证意见。对证据7真实性无异议，在原审庭审中上诉人否认收到该通知，上诉人收到该通知后并未到被上诉人处洽谈收房事宜，我方当时通知上诉人到被上诉人处是想对上诉人和被上诉人之间因首付款纠纷进行协商，如果上诉人缴纳剩余首付款35111元，被上诉人是可以向其交付房屋的。但目前为止上诉人并未去被上诉人处就购房首付款的交付和收房问题进行协商。对证据8真实性无异议。本院认证意见为：对上诉人张依莎提供的证据1-8的真实性予以认可。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本案在二审期间的争议焦点为：被上诉人是否逾期交房，是否构成违约。本院认为，关于该争议焦点，本院经审查后认为，涉案的《借款协议》第五条违约金责任约定：乙方如逾期不还借款，甲方有权追回借款，并按每天千分之二加收违约金，借款未还清，该套住宅不予交付使用。即使如上诉人所述，《借款协议》与《商品房买卖合同》并非同一法律关系，那么按照《借款协议》第五条之规定，被上诉人仍有权拒绝交付房屋。上诉人主张被上诉人构成逾期交房的违约行为，并应支付违约金的主张不能成立，一审法院据此裁判并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。综上，上诉人张依莎的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人张依莎负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年九月八日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。