广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14490号原告：刘嘉琳，女，1989年2月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区兴中里6号之一204房，公民身份号码440************223。被告：佛山市*******有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********时代南海互联网产业园（夏北综合楼）主楼801B室，统一社会信用代码914********694135T。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：麦仲康，广东坚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：成尉冰，广东坚信律师事务所律师。第三人：广东顺德农村商业银行股份有限公司南海支行，住所地：广东省佛山市南海区**********联华大厦首、二层，统一社会信用代码914***********334B。负责人：刘伟成。委托诉讼代理人：林婉冰，女，系第三人公司员工。原告刘嘉琳与被告佛山市*******有限公司（以下简称凯泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用简易程序，于同年8月19日公开开庭审理了本案。原告刘嘉琳与被告凯泰公司的委托诉讼代理人麦仲康、成尉冰均到庭参加了诉讼。因本案的审理与广东顺德农村商业银行股份有限公司南海支行（以下简称顺德农商行南海支行）有利害关系，故本院依法追加其为第三人参加诉讼，于同年9月29日再次公开开庭审理了本案。原告刘嘉琳、被告凯泰公司的委托诉讼代理人麦仲康、成尉冰、第三人顺德农商行南海支行的委托诉讼代理人林婉冰均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》无效；2.被告退还原告剩余年期物业转让款412500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月9日，原、被告签订《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》，约定被告将C时代南海互联网产业载体**（以下简称涉讼房屋）的使用权转让给原告作商业使用，涉讼房屋建筑面积为56.06平方米。物业使用权期限自2017年6月1日起至2037年5月31日止，另被告同意到期后无偿给予原告5年使用期，从2037年6月1日至2042年5月31日。实质上就是约定被告将物业的25年的使用权转让给原告，转让款为45万元。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款23万元，剩余22万元通过银行贷款方式向被告付清。先前被告因市政管网工程原因顺延五个月交付涉讼房屋，向原告支付了五次延误金，并承诺于2017年11月1日前交付涉讼房屋给原告使用。2017年10月29日，双方办理交楼手续。另查明，被告于2018年4月12日正式办结竣工验收备案手续，工程用途为办公楼、洒店、公寓，因此被告交付涉讼房屋给原告时并未验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告虽于2017年10月21日向原告发出收楼通知书，但此时涉讼房屋并不具备交付条件。原告于2017年10月29日办结交楼手续，被告此行为已属违法。原告与被告因此事不断周旋，涉讼房屋一直未被使用。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。合同约定被告将涉讼房屋出租给原告使用20年，其后无条件使用5年。无论合同如何表述，超过20年的使用期限和原告已支付物业使用权转让费（由于原告与被告所签定的合同并没发生产权转让，此行为为租赁关系）的性质，不改变被告将涉讼房屋出租原告、使用的年限为25年及原告支付的全部租金是原告承租该物业25年使用权的对价事实。而且，被告交付的物业与其先前宣传存在较大差异，合同上的装修内容有虚假嫌疑，约定的高级外墙砖根本没有，大堂的天花也是普通装修，而且没有约定的公共洗手间。被告在合同签订中存在欺诈行为。基于上述事实和法律，原、被告签订的合同因违反法律、行政法规强制性规定，当属无效，被告应当退还原告剩余转让款并支付利息。原告主张剩余年期物业转让款计算方法为：至2019年6月20日止，剩余使用年期为22年零11个月，故450000元÷25年÷12个月=1500元/月，计得剩余转让年期使用费金额为412500元。综上，原告为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，双方签订的《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》合法有效，应驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、双方签订的《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》合法有效1.涉讼房屋所在楼宇于2013年12月25日取得建设工程规划许可证，于2014年10月23日取得建筑工程施工许可证，于2018年2月27日竣工验收，于2018年4月12日竣工验收备案，于2019年3月6日取得不动产产权证，证号为粤（2019）佛南不动产权第0039696号。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方是在2016年12月9日签订《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》的，当时涉讼房屋所在的楼宇已经取得了建设工程规划许可证、施工许可证。而时至诉讼的今日，涉讼房屋所在的楼宇更早已经竣工验收，并取得了不动产产权证。因此，涉讼合同是合法有效的。2.原告是完全民事行为能力人，其知道或应当知道其签订的法律文件的内容或法律后果。原告对《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》约定原告只是支付对价取得使用权，并未包括物业所有权的权属变更是清楚知悉的。3.涉讼房屋所在土地是被告向佛山市南海区***夏北经济联合社承租的，双方签订了《租赁合同》，租赁期限从2012年8月16日至2042年8月15日，被告对租赁土地上的建筑物有转租权。因此，被告有权与原告签订《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》，并将涉讼房屋转租给原告。4.《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》第二条物业使用权期限第1项明确约定，物业使用权期限自2017年6月1日起，至2037年5月31日止。因此，合同的约定符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定。至于该合同第二条第二项约定：在本合同物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方5年使用权，再使用从2037年6月1日起至2042年5月31日止。该约定是属于附条件的赠予约定，即在原告一次性缴纳20年转让款的情况下，被告同意再无偿给予原告5年的使用期。该约定属于赠予的约定，应由《中华人民共和国合同法》关于赠予合同部分的法律约束（即第一百八十五条至第一百九十五条）。而纵观相关法律法规，并没有任何禁止此类附条件无偿赠予使用权的相关规定。二、原告提出被告在涉讼房屋所在楼宇未经办理竣工验收的情况下就与原告办理交楼手续的问题1.双方在2017年10月29日办理交楼手续。在办理交楼手续时，原告就已经清楚涉讼房屋所在楼宇尚未办理竣工验收的情况。原告是在清楚相关客观事实的情况下自愿办理收楼手续的，其应该自行承担相关法律后果。2.虽然双方在2017年10月29日办理交楼手续时，涉讼房屋所在楼宇尚未办理竣工验收，但依据相关法律规定，这并不是双方签订的合同无效的法定事由。是否已经办理竣工验收，并不影响合同的效力。按照相关法律的规定，只要在一审辩论终结前取得建筑工程规划许可，合同就是有效的。而本案合同签订前早就已经取得建筑工程规划许可。而且，涉讼房屋所在楼宇于2018年2月27日竣工验收，2018年4月12日竣工验收备案，2019年3月6日取得不动产产权证。因此，合同是合法、有效的。三，原告起诉中提及的“交付的物业与期先前宣传存在较大差异，合同上的装修内容有虚假嫌疑。约定的高级外墙砖根本没有，大堂的天花也是普通装修，而且没有经定的公共洗手间。被告在合同签订中存在欺诈行为”。原告的这些说法纯属子虚乌有！而且，其提出的问题与起诉的认定合同无效无关。四，原、被告签订的《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》，原告支付的45万元使用权转让款对应的是合同约定的20年使用权。因此，即使原告放弃被告赠予的5年使用权，被告也无需退还原告任何款项。第三人辩称，2016年12月30日，第三人与原告签订编号为SP16122622005的《顺德农村商业银行恒通贷记卡大额消费分期付款借款合同》，约定原告在第三人处开立顺德农村商业银行恒通贷记卡，且该合同项下大额消费分期额度为22万元，用于支付“C时代”项目二期公寓物业的物业使用权转让费，分期偿还期数为60期，自持卡人实际分期交易日起。2017年1月10日，原告使用第三人大额消费分期额度22万元支付给被告。第三人与原告签订的《顺德农村商业银行恒通贷记卡大额消费分期付款借款合同》是双方真实意思表示，签章真实有效，表明原告是知情且同意该合同的约定。第三人与原告的借贷关系真实有效，无论原、被告之间的借贷关系如何，原告都必须依约按时足额归还分期付款应还的本息及分期手续费。关于该借贷，第三人只向原告主张权利。原告向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.《C时代公寓使用权转让合同》复印件1份，用以证明原、被告签订转让合同，约定原告向被告购买涉讼房屋。3.收据（007804、007973、007974、6200059、007871、0565663）原件6份、银联POS刷卡凭证原件3份、银联签购单原件1份，用以证明原告支付了租金（含定金）45万元、刷卡手续费1320元、2018年1-3月管理费672.72元，因合同公证支付律师费1000元。4.《收楼须知》原件1份，用以证明被告于2017年10月21日通知原告收楼，原告于同月29日收楼。5.《延期交房通知书》（2017.5.20、2019.5.19）复印件2份，用以证明合同约定2017年6月1日应交楼，但被告于2017年5月通知延期交房，延迟至2017年10月31日前。经质证，被告对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，合同合法有效；对证据3的支付律师费的收据1000元的三性不确认，该费用并非被告收取，也非被告要求原告做相关的律师见证手续，对其他收据的真实性无异议，对银联转账凭证的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，双方确实在2017年10月29日办理收楼手续；对证据5的三性不确认，通知书的相对方并非原告。第三人对原告提交的证据均无异议。被告向本院提交如下证据：1.建设工程规划许可证复印件1份、竣工验收备案表原件1份、不动产权证复印件1份、建筑工程竣工验收报告原件1份，用以证明涉讼房屋于2013年12月25日取得建设工程规划许可；于2018年2月27日竣工验收；于2018年4月12日办理竣工验收备案；于2019年3月6日取得不动产权证，证号为粤（2019）佛南不动产权第0039696号，因此涉讼房屋是合法建筑，双方签订的合同合法有效。2.《租赁合同》复印件1份，用以证明被告与佛山市南海区***夏北经济联合社签订租赁合同，约定该经济社将涉讼集体土地出租给被告，被告同意以支付建设补偿方式获得土地上建筑面积13638.7平方米的已建综合楼30年使用权，租赁期限自2012年8月16日起至2042年8月15日，被告对租赁土地上的建筑物享有转租权。3.《承诺书》，《消防安全责任书》、《交楼资料签收表》、《C时代业权人/租户收楼确认书》、《业主交楼流转表》、《业主（住户）房屋验收记录表》原件各1份，用以证明原告于2017年10月29日办理了涉讼房屋的收楼手续。4.《C时代物业使用权转让合同信息备案表》原件1份，用以证明涉讼转让权合同已报佛山市南海区桂城夏北经济联合社备案。经质证，原告对被告提交的证据1由法院依法核实；对证据2无异议；对证据3真实性确认，是原告在10月29日签订的；对证据4无异议。第三人对被告提交的证据1-4均无异议。第三人未向本院提交证据。经审查，原告提交的证据3中的《收据》（6200059）反映的原告交纳律师费的事实与本案处理无关，被告有异议，本院不作认定；原告证据5为被告出具予案外人的材料，与本案无关，本院亦不作认定；原告提交的其他证据以及被告提交的证据2-4，相对方对其真实性无异议，本院予以采信；被告提交的证据1反映涉讼房屋所在物业的办证情况，证据间相互印证，原告未举证推翻，本院予以采信。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年8月2日，在鉴证方广东金融高新技术服务区C区重建局的鉴证下，佛山市南海区***夏北经济联合社（甲方、出租方）与凯泰公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区桂城佛山一环与宝石西路交界处面积33亩的集体用地租予乙方；甲方同意乙方以支付建设补偿金的方式获得上述土地上建筑面积为13638.7平方米的已建综合楼30年使用权，甲方收取上述建设补偿金后，不再就该综合楼以及乙方在租赁土地上建设的建筑物向乙方收取其他费用，也不得干涉乙方对综合楼以及乙方在租赁土地上建设的建筑物的使用、改造、运营和管理；租赁期限为30年，从2012年8月16日至2042年8月15日；乙方对租赁土地上的建筑物有转租权，乙方将地上建筑物全部或者部分转租时，应书面告知甲方；乙方将地上建筑物转租时，应确保有20000平方米的物业不得一次性收取第三方租赁期间的全部租金。2013年12月25日，佛山市国土资源和城乡规划局核发涉讼房屋所在楼宇的建设工程规划许可证。2016年12月3日，被告开具《收据》确认收取原告支付的承租涉讼物业定金50000元。2016年12月9日，原、被告签订《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》，约定：被告将C时代南海互联网产业载体1座综合办公楼1001单元公寓的使用权转让给原告作商业使用；涉讼房屋的建筑面积为56.06平方米（含公摊面积）；涉讼房屋为毛坯交楼；物业使用期限自2017年6月1日起至2037年5月31日止，使用期限届满之后，被告同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予原告5年使用期，再使用从2037年6月1日至2042年5月31日止；涉讼房屋使用权转让款450000元；原告应于2016年12月9日前支付首期定金230000元，租金余款220000元原告应于签合同当天办理第三方支付手续，若第三方支付的申请未通过或第三方未将贷款划入被告账户或划款不足，原告应在2017年1月8日前一次性支付予被告；涉讼房屋的物业管理服务及收费按原告与被告或被告指定的专业物业服务公司签订的《物业管理服务合同》执行；被告负责涉讼房屋的水电报装手续，将涉讼房屋交付原告，保证在约定交付前达到通水通电；若被告未能按规定时间内交付，则被告应向原告从逾期之日起每日按物业使用权转让款的万分之三支付滞纳金；因非原告责任而致使涉讼房屋的屋顶、主要结构、地板及排水管道、电缆等固定装置和设备遭到损坏时，被告承担相应的修理费用，在出现以上情形的损坏时，原告在7天内通知被告或其代理人，并由物业管理公司负责安排修缮工作。同日，被告开具《收据》确认收取原告支付的涉讼物业租金（2017年6月1日至2042年5月31日）180000元。2017年1月10日，被告开具《收据》确认收取原告支付的涉讼物业租金（2017年6月1日至2042年5月31日）220000元。2017年10月21日，被告委托佛山市百花物业管理有限公司C时代物业管理处向原告发出《收楼须知》，通知原告前往C时代南海互联网产业园区1座（国际专家公馆）首层办理收楼手续。2017年10月29日，原告到指定地点接收涉讼房屋。2018年2月27日，涉讼房屋所在楼宇办理竣工验收手续。2018年4月12日，涉讼房屋所在楼宇办妥竣工验收备案手续。2018年9月7日，被告将包括原告承租涉讼房屋在内的C时代物业使用权转让合同信息备案表送达予佛山市南海区***夏北经济联合社。2019年2月6日，佛山市南海区国土城建和水务局核发涉讼房屋所在楼宇的不动产权证，登记权利人为佛山市南海区***夏北经济联合社。2019年6月20日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告称涉讼房屋因为涉讼项目市政给排水网的原因延迟完工，双方确认被告在迟延交付涉讼房屋期间按2523元/月的标准向原告支付了赔偿款12615元。另查明，原告承租涉讼房屋所支付的转让款450000元中，尾期款项220000元系原告通过与第三人签订《顺德农村商业银行恒通贷记卡大额消费分期付款借款合同》，以信用贷款的形式支付的。本院认为，原、被告签订的《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记、权属变更问题，故原告与被告之间形成的是租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》虽约定租赁期限为二十年，但同时约定使用期限届满之后，被告同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予原告5年使用期，该赠送租赁期限的条款实际为意图规避《中华人民共和国合同法》对于租赁合同最长租赁期间限制而制定，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为被告出租给原告的使用期限加赠送期限两部分构成，即从2017年6月1日至2042年5月31日。上述租赁期间在被告开具的《收据》也有载明，该期限已超过二十年，超出部分无效。因涉讼房屋在庭审辩论终结之前已经通过竣工验收备案手续，并已办妥不动产权证，双方签订的《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》除上述关于租赁期限的约定存在部分无效的情形之外，并无其他无效的情形，故本院仅确认《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》中约定的租赁期限超出20年部分（2037年6月1日至2042年5月31日）无效，对原告请求本院确认《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》整体无效不予支持。《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》部分无效，不影响其有效部分的效力。对有效部分，双方应依约履行义务，不得擅自解除或变更合同。对无效部分，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，则自始无效，双方依照相互返还的原则进行清算。虽然《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》约定涉讼房屋使用权转让款450000元对应的租赁期间为2017年6月1日起至2037年5月31日，但如上所述，《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》为规避法律关于租赁合同约定的租赁期限不得超过20年的强制性规定，将原本属于租赁期限一部分的五年表述为“赠送”期限，该约定无效，故使用权转让款450000元应是原告在2017年6月1日至2042年5月31日使用涉讼房屋的对价，因此，对2037年6月1日至2042年5月31日期间对应的使用权转让款90000元（450000÷25×5），被告应退还予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告辩称其无需清退任何款项理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：确认原告刘嘉琳与被告佛山市*******有限公司2016年12月9日签订的《C时代公寓使用权转让合同（贷款版）》中约定的租赁期限超出20年部分（2037年6月1日至2042年5月31日）无效；被告佛山市*******有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用权转让款90000元予原告刘嘉琳；驳回原告刘嘉琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费8050元，减半收取计4025元（原告已预交），由原告负担3000元，由被告负担1025元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年十月十四日书记员  许晓璇