平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0403民初536号原告（反诉被告）牛磊，男，1986年1月13日出生，汉族，个体工商户，住平顶山市新华区。委托代理人许涛，河南博识律师事务所律师。委托代理人张雅云，女，1963年1月3日出生，汉族，住平顶山市卫东区，系原告牛磊的母亲。被告（反诉原告）杜大云，男，1959年12月31日出生，汉族，住平顶山市高新区。被告（反诉原告）杜俊克，男，1994年4月17日出生，汉族，住址同上，系被告杜大云的儿子。被告沈小沛，男，1963年10月15日出生，汉族，个体工商户，住平顶山市卫东区。三被告共同委托代理人王国平，河南应都律师事务所律师。原告（反诉被告）牛磊诉被告（反诉原告）杜大云、杜俊克、被告沈小沛土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛磊及其委托代理人许涛、张雅云，被告杜大云、杜俊克、沈小沛及三被告共同委托代理人王国平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告牛磊诉称，2010年9月28日原告与被告杜大云、杜俊克签订《土地承包合同》一份，约定原告承包位于高××××店镇杜大云养鸡场的场地，合同期限从2010年11月1日至2031年11月1日；交费方式为第一年2010年先付承包租金捌仟元整到2011年11月1日-30日交租金叁万元，另外预交2011年11月30日前-2012年11月30日前承包租金，合同期限内按一年一付，以后乙方应于第年11月1日-30日缴纳租金，年租金为叁万捌仟元；甲方应尽的义务必须保证乙方用水电充足，道路畅通，如因水电、道路等原因造成乙方经济损失，由甲方赔偿；合同期内甲方不得以任何理由增加乙方承包租金。2010年10月22日被告杜大云、沈小沛与原告又签订《合同附件》一份，约定如乙方在承包使用期间，因甲方的原因，致使乙方不能正常经营，需赔偿乙方所建厂房等一切损失费壹佰万元，另赔偿乙方精神损失费伍拾万元。担保人沈小沛也需向乙方赔偿伍拾万元。合同签订后，原告在承租的5.5亩土地上投资近壹佰万元建了厂房，进行生产经营。但是合同履行到第四年，原告前去给被告杜大云缴纳租金，杜大云推脱不要，后原告及家人又多次带钱去杜大云家里缴租金，杜大云一直说等等。后来，听担保人沈小沛说，杜大云目的是要涨租金，但是一直也没有说个具体数额。2015年12月10日，被告杜大云突然带人把原告工厂的西门用大水泥管堵住，还用车堵在原告工厂的南门口，同时还对原告的工厂停水停电，致使原告的工厂不能生产经营。2015年12月20日被告杜大云给原告发出了解除《土地承包合同》通知书，要求解除《土地承包合同》。理由是原告没有按时交房租，存在严重违约。杜大云发出通知后，不到一个小时原告又拿着钱去交，被告杜大云家里人仍是不要。被告的行为致使原告工厂停电停水，无法生产经营，损失惨重。期间原告多次找中间人协调，被告仍然拒收租金，并将租金从约定的叁万捌仟元涨到陆万元，后又反悔涨到捌万元。因此，原告未交租金是被告杜大云的原因，被告杜大云的行为已构成严重违约，故提起诉讼，请求依法判令被告杜大云、杜俊克继续履行合同，恢复对原告工厂正常的供水供电，被告杜大云、杜俊克赔偿损失1500000元，被告沈小沛赔偿损失500000元。被告杜大云、杜俊克辩称，原告所述基本都不是事实，二被告从没有收到或者拒收租金，二被告将土地承包给原告就是为了得到租金，怎么会不收租金呢。诉状描述多次拒收租金有些牵强，原告听说的涨房租也不是事实。被告停电、堵门都是原告违约在先的情况下才实施的，原告从2014年11月1日就应当缴纳2015年的承包款，原告一直拖到2015年12月20日才去缴纳，所以二被告才决定单方解除合同，向原告送达解除合同通知书，并且原告至今没有向二被告缴纳承包租金。原告起诉的1000000元损失赔偿，没有法律依据，并且500000元精神损失不符合高院的规定，请求驳回。被告沈小沛辩称，沈小沛是担保人，两个合同没有任何条款约定担保人的权利和义务。原告牛磊请求担保人沈小沛赔偿500000元很勉强，担保人没有任何的责任和过错，依法不应当承担责任。反诉原告杜大云、杜俊克反诉称，2010年9月28日，反诉原告与反诉被告签订《土地承包合同》，约定反诉被告承包反诉原告养鸡场21年，并约定承包租金合同期限内一年一付，于每年的11月1日缴纳年租金38000元。可是，自2014年11月1日至2015年11月1日，反诉被告没有向反诉原告缴纳2014年11月1日至2015年11月1日承包租金。截止2015年12月20日，反诉被告拖欠电费2800元，反诉被告在承包的4年多时间内，累计损坏十一块电表。反诉被告为了其个人通车方便，擅自将反诉原告的一面门面房拆除，并将其改建为大门。2015年12月20日，反诉原告向反诉被告发出解除《土地承包合同》通知书，单方解除上述三份《土地承包合同》，该通知已于当日送交反诉被告。鉴于反诉被告违约的事实，致使反诉原告不能实现合同目的，特提起诉讼，请求法院判令双方于2010年9月28日签订的《土地承包合同》已经解除；判令反诉被告给付反诉原告租金38000元，剩余租金计算至反诉被告机器设备搬走之日；反诉被告给付反诉原告电费2800元；反诉被告恢复其擅自改建的西大门。反诉被告牛磊辩称，1、反诉原告所称的土地租赁合同解除，不符合合同法的规定，该合同不应当解除；2、租金38000元反诉被告一直向反诉原告进行缴纳，但是因为反诉原告的原因，一直拒收，所以这38000元，作为反诉被告是愿意支付的，至于剩余的租金，也就是反诉原告2015年12月10日停水停电以后的租金不应当进行支付；3、反诉原告提出的2800元电费，具体数额应根据电表的度数来进行计算，反诉原告所称的反诉被告承包期间累计损坏11块电表，不是反诉被告损坏的，电表由反诉原告管理，电表损坏是反诉原告的责任；4、反诉原告所称的西大门不是反诉被告擅自改建的，是经反诉原告同意后改建的，因为从改建到现在用了四五年，如果反诉原告不同意，不可能用到现在。综上，反诉原告的部分诉讼请求不应得到支持。经审理查明，2010年9月28日，原告牛磊与被告杜大云、杜俊克签订《土地承包合同》一份和《合同附件》一份，约定：被告杜大云将依法取得的位于高××××店镇杜大云养鸡场地土地经营权使用权承包给原告牛磊用于生产帘子布厂用的包装材料，即配件；合同期限从2010年11月1日到2031年11月1日止；交费方式为第一年2010年先付承包租金捌仟元整到2011年11月1日-30日交租金叁万元，另外预交2011年11月30日前-2012年11月30日前承包租金，合同期限内按一年一付，以后乙方（即原告牛磊）应于第年11月1日-30日缴纳租金，年租金为叁万捌仟元；甲方（即原告杜大云）应尽的义务:必须保证乙方用水电充足，道路畅通，如因水电、道路等原因造成乙方经济损失，由甲方赔偿；并约定合同期内甲方不得以任何理由增加乙方承包租金；甲方现有财产：一楼房屋15间土地共5.5亩左右、变压器一台。被告沈小沛在合同尾部证明人一栏签名。《合同附件》主要内容为：一、甲方(杜大云)承诺在5.5亩左右土地上南围墙在向外扩张1.5米左右，现围墙外有电线杆也向外移动由甲方无偿负责移动。二、甲方一楼15间门前允许乙方（牛磊）向前扩18米左右，有任何问题由甲方负责。三、甲方院内楼板和砖，乙方负责拆卸和使用，用不完给予甲方。四、甲方承诺向外扩建，扩建后乙方承包总面积约7亩左右。五、甲方承诺更换一台变压器，变换后变压器瓦数为100千瓦，变更费用不向乙方收取任何费用，更换后变压器放在15间房头一电线杆上。六、甲方现有拖拉机叉车各一台，施工期间甲方无偿叫乙方使用。七、乙方承包土地，施工期间因周围居民和道路等原因，造成乙方不能施工和进度延缓，给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿一切费用。八、甲方在乙方承包土地一楼15间房南头加盖上下共2间房，次此2间房不能在北面东面开窗。九、一楼15间房门前有砖和石子沙等东西，甲方需无偿负责移走，院内一草一木都归乙方所有。在10月7号前甲方把院内和一楼15间房门前清理干净乙方可以施工，一楼15间房北头在10月5日前空出6间可以叫乙方使用。依法承包土地南大门10米内清理干净保证道路畅通进车方便，甲方负责道路扩宽。十、如乙方施工期间由于土地上方高压线等原因不能正常施工，甲方负责解决。需在3天内解决造成延期拖延等原因甲方赔偿一切误工损失。以上为甲乙双方的约定和甲方承诺办理事项，甲方在10月15号内全部办理妥当，如办理不成或者违约甲方需赔偿乙方土建费、施工费、人工费、经济损失等。此合同原告牛磊、被告杜大云、证明人沈小沛签字。2010年10月22日，被告杜大云（甲方)与原告牛磊（乙方）又签订《合同附件》一份，约定：如乙方在承包使用期间，因甲方的原因，致使乙方不得正常经营，需赔偿乙方所建厂房等一切损失费壹佰万元，另赔偿乙方精神损失费伍拾万元。担保人沈小沛也需向乙方赔偿伍拾万元。被告沈小沛在担保人一栏签名。在合同履行过程中，双方产生矛盾。2015年12月10日，被告杜大云用水泥管堵住原告牛磊工厂的西门，2015年12月15日，被告杜大云切断原告牛磊工厂内用电。2015年12月20日，被告杜大云向原告牛磊发出解除《土地承包合同》通知书，通知原告牛磊因其自2014年11月以来没有缴纳承包租金，已严重违约，通知其解除双方于2010年9月28日签订的《土地承包合同》。原告牛磊于2016年2月22日向本院提起诉讼，本院于2016年2月24日立案受理。另查明，被告沈小沛和被告杜大云系同村村民，原告牛磊和被告沈小沛认识。在庭审中，原告牛磊称其多次向被告杜大云缴纳租金，被告杜大云拒绝接受，也通过被告沈小沛从中协商，但被告杜大云始终不接，被告杜大云对此予以否认；被告沈小沛在庭审中陈述被告杜大云曾对其说过原告牛磊找其缴纳租金，但被告杜大云没有要，至于原因是什么并不清楚。原告牛磊及其家人和被告沈小沛的谈话录音有几处显示：沈小沛讲“当时咱都在屋里，你会不知道，咱都一块，说给他钱，他说先拿着”。‘他实际也没有具体的给我说，我估计他的意思是最低是六万以上”。原告牛磊庭审中提交一份打印好的租赁合同，其上面显示租金为80000元，牛磊称是被告沈小沛给的，但沈小沛不予认可。再查明，原告牛磊自合同签订以来共缴纳4次租金，租金交至2014年11月，电费缴至2015年11月15日。发生矛盾后，原告牛磊称因与他人签订有供货合同，为避免损失，原告把部分机器设备拉走另租他厂进行生产。经现场勘验，且经过做工作被告杜大云将封堵的西大门打开。原告牛磊承租被告厂院后新建有厂房，厂院里存有设备、大量原材料以及卡车一辆等物品。在审理过程中，经本院多次进行调解，双方未达成一致意见。且原、被告均坚持自己的主张。本院确认的以上事实，有原告牛磊提供的土地承包合同及合同附件、录音资料、公安询问笔录、照片、收据，被告杜大云提供的土地承包合同及合同附件、解除《土地承包合同》通知书、收据及庭审笔录等证据在案为凭。这些证据材料已经庭审质证和本院审查，能够证明案件事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原、被告之间签订的《土地承包合同》及《合同附件》，系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。涉案合同约定的租金交付方式为一年一付，根据双方提供的证据材料，结合原告牛磊、被告沈小沛的庭审陈述意见，以及原告牛磊及其家人和被告沈小沛的谈话录音，可以认定双方产生矛盾的主要原因是被告杜大云认为租金低，要求提高租金。同时也可以证实原告牛磊愿意缴纳租金、被告杜大云拒绝接收的事实。双方发生矛盾应当协商解决，协商不成可以通过正当途径予以解决，被告杜大云以私力堵住工厂大门、切断厂内用电，致使原告牛磊不能正常经营，构成违约，按照《合同附件》的约定，原告牛磊请求被告杜大云赔偿损失1000000元，被告沈小沛赔偿损失500000元，理由正当，应予支持；原告牛磊请求被告杜大云赔偿精神损失费500000元，于法无据，本院不予支持；被告杜俊克未在《合同附件》上签名，故原告牛磊请求被告杜俊克承担赔偿责任，应予驳回。关于涉案合同是否继续履行或解除的问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，被告杜大云向原告牛磊送达解除合同通知后三个月内原告牛磊即向法院提起诉讼，故应当认定解除合同通知对原告牛磊未生效。根据本案查明的事实，原告牛磊并未违约，原告牛磊庭审中再三表示愿意缴纳租金，即使原告牛磊迟延缴纳租金，也尚未达到根本性的违约。故原告牛磊请求被告杜大云、杜俊克继续履行合同，恢复对原告工厂正常的供水供电，理由正当，本院予以支持。涉案合同继续履行，反诉被告牛磊应当依约缴纳租金、电费等费用，但考虑到反诉被告牛磊租金交至2014年11月，反诉原告杜大云于2015年12月堵住工厂大门，客观上阻碍了合同继续履行的可能，原告牛磊缴纳租金的期限应为2014年至2015年，故反诉原告杜大云请求反诉被告牛磊支付租金38000元，理由正当，应予支持。反诉原告杜大云的其他诉讼请求，没有证据予以证实，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：2010年9月28日，原告牛磊与被告杜大云、杜俊克签订的《土地承包合同》、原告牛磊与被告杜大云签订的《合同附件》继续履行；被告杜大云恢复对原告牛磊工厂正常的供水供电；被告杜大云赔偿原告牛磊损失1000000元；被告沈小沛赔偿原告牛磊损失500000元；反诉被告牛磊给付反诉原告杜大云租金38000元；驳回原告牛磊的其他诉讼请求；驳回反诉原告杜大云、杜俊克的其他反诉请求。上述一至五项，于本判决发生法律效力之日十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23000元，原告牛磊负担5750元，被告杜大云负担11500元，被告沈小沛负担5750元；反诉案件受理费410元，反诉原告杜大云、杜俊克负担35元，反诉被告牛磊负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王会英审 判 员  岳艳艳人民陪审员  岳梦娇二〇一六年九月十九日书 记 员  孟慧芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。