广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初9409号原告顺德区伦教街道办永丰村委会资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。负责人冯锦荣。委托代理人何东明，广东伦教律师事务所律师。委托代理人罗美棋，广东伦教律师事务所实习律师。被告佛山市顺德区文达创盈五金有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人关泽殷。委托代理人周宏耀，广东宏骏律师事务所律师。原告顺德区伦教街道办永丰村委会资产管理办公室诉被告佛山市顺德区文达创盈五金有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何东明、罗美棋及被告的委托代理人周宏耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月2日，原告与被告签订一份《租赁合同》，被告租赁原告位于佛山市顺德区伦教街道永丰村工业北路支路厂房，租赁面积2102平方米，每月租金25224元。因被告在签订租赁合同前自行投入资金建设该厂房，故被告的建设费用抵减2013年12月1日至2015年12月15日期间的租金。2015年2月10日，原告与被告经协商一致签订一份《协议》，约定原告以621088.4元的价格回购上述厂房建筑物。原告支付回购款项给被告后，上述厂房即属于原告所有。当日，原告与被告重新签订一份《租赁合同》，约定由被告继续租赁原告的上述厂房，租赁期限自2014年12月7日起至2019年12月6日止，每月租金28377元，每月综合服务费1051元。每月租金在当月10日前支付给原告，逾期一个月未付的，原告有权解除合同。从2016年起，被告一直未支付租金给原告，经原告追讨无果。综上所述，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。现请求：一、依法判令被告立即将占用的位于佛山市顺德区伦教街道办永丰村工业北路支路厂房（面积约2102平方米）按现状返还给原告；二、依法判令被告向原告支付厂房使用费141807.25元（从2016年1月1日暂计至2016年6月1日共152天，每日使用费932.94元，以后顺延计算至被告实际返还厂房之日止，详见附表）、综合服务费5252.12元，以上标的额合共147059.38元；三、本案的诉讼费用全部由被告承担。被告辩称，被告在2016年1月向原告提出解除合同，退回厂房。原告出租厂房缺乏合法用地、消防手续，消防部门要求被告停止办厂。据了解，原告出租厂房的用地为农业农地，地上建筑为非法建筑，双方签订的租赁合同系无效合同。基于合同无效，原告无权向被告收取租金、综合服务费等费用。被告在2016年5月已经要求原告申请变压器停电，原告一直拖延不配合，所产生的变压器费用应由原告承担。原告在诉讼中提供的证据及被告的质证意见如下：1.组织机构代码证复印件2份，企业信息查询资料1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.租赁合同2份，协议1份，证明原、被告之间租赁合同关系，双方就厂房租赁、租金计算、违约责任已经做出书面约定。3.进账单复印件1份，由于双方之间协议，原告向被告支付了厂房建设费用615088.4元。被告的质证意见：对证据1无异议。对证据2中双方在2013年9月2日签订的租赁合同的真实性无异议，第二页手写部分是原、被告真实意思表示，加盖作废章是原告单方行为，补充内容已经明确因土地问题致使厂房在合同期内不能存续，原告同意补偿被告54000元厂房搬迁费。对2015年2月10日的租赁合同及协议真实性无异议，合同是无效合同。对证据3无异议，该费用不全是厂房建设费，还包括被告向城建部门缴纳的罚款金额。被告在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：1.QQ聊天记录打印件1份，证明被告在2016年1月向原告提出解除租赁合同。2.租赁合同复印件1份，系2013年9月2日签订的，原、被告在2014年5月12日在合同第二页补充了手写部门内容，明确因土地问题致使厂房在合同期内不能存续，原告同意补偿被告5.4万元的厂房搬迁费。3.回复函复印件1份，2016年6月8日原告向被告出具的，证明被告在2016年6月1日已经向原告提出停止变压器的申请。4.存款明细表1份，证明双方是按照第二份合同履行，厂房建好后由被告在使用，被告按照第二份合同缴纳押金，于2015年2月15日缴纳押金29428元及2014年12月和2015年1月的租金、管理费等。原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，该证据的内容不能证实双方达成解除合同的合意。对证据2的真实性无异议，由于双方于2015年2月签订的租赁合同已经对该条款进行修改，对被告所称的54000元的厂房搬迁费不予确认。对证据3的真实性无异议，双方就厂房交接没有约定具体交接时间，厂房一直没有交给原告使用，该申请只是被告一方提出的方案，没有经过双方确认。对证据4，确认收到押金、租金及管理费。案经开庭审理，经庭审辩证、质证，本院对上述证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3及被告提供的1、2、3、4，双方当事人对证据的真实性没有异议，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2013年9月2日，原、被告签订一份《租赁合同》，合同中有如下约定：甲方（即原告，下同）将座落在永丰工业北路支路厂房出租给乙方（即被告，下同），乙方在租赁初期投入567088.4元建设厂房，厂房建设后约为2102平方米，租金按每平方米每月12元计算，租赁期从2013年12月1日至2018年11月30日为期五年，乙方投入上述款项抵减2013年12月1日至2015年12月15日期间的租金，2015年10月16日至2018年11月30日期间租金按季度缴交。2014年5月12日，双方以手写方式在上述合同末部添加下列内容“乙方租赁土地……致使费用增加5.4万元，鉴于乙方积极应对处理，甲方同意扣减两个月租金作为补偿，若由于用地问题导致厂房在合同期内不能存续，甲方同意给予乙方5.4万元作为厂房搬迁补偿”。双方代表人冯锦荣、陈超民在添加内容处签名并盖章。2015年2月10日，原、被告重新签订一份《租赁合同》，约定甲方将座落在永丰工业北路支路厂房出租给乙方，租赁物面积为2102平方米，租赁期从2014年12月7日至2019年12月6日为期五年，乙方在签订合同时交按金29428元，租金按每平方米每月13.5元计算，即每月租金28377元，综合服务费每平方米每月0.5元，即每月综合服务费1051元，租金、综合服务费由乙方于当月10日前支付给甲方，乙方逾期每天按月租金1%向甲方支付违约金，直至全部支付完毕止。同日，双方又签订一份协议，约定被告投入资金567088.4元建设涉案厂房，后期因某种原因缴纳罚款54000元，故被告合计投入621088.4元，经双方同意，原告愿意向被告支付收购金额615088.4元，支付上述款项后，厂房（含水、电等设施属）的权属人为原告。双方签订第二份《租赁合同》及协议后，原告于2015年2月13日向被告支付了615088.4元。被告于2015年2月15日向原告支付了押金29428元、2014年12月和2015年1月租金、综合服务费共58856元。2015年3月10日，被告将所持有的双方于2013年9月2日签订的《租赁合同》原件交回给原告，原告在所持有的上述合同原件上加盖“作废”印章。此后，被告向原告缴交租金、综合服务费至2015年12月31日。2016年1月13日，被告通过QQ通信软件向原告工作人员发送了一份《解除租赁合同协议》文件，但此后双方未就终止租赁达成一致协议。2016年6月8日，原告复函被告，回复不同意被告提出变压器暂停供电的申请。庭审中，被告称其至2016年6月5日搬离涉案厂房，但在庭审辩论终结后于2016年7月27日将厂房锁匙交还给原告，原告确认已收回涉案厂房。本院认为，根据原、被告之间于2015年2月10日签订的协议，因原告向被告支付涉案厂房的投入建设费用，故原告为涉案厂房的出资人，对涉案厂房享有支配处分权利。但因原告向被告支付建设费用后，至本案辩论终结前仍未为涉案厂房办理建设工程规划许可证或者获得主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院确认双方分别于2013年9月2日、2015年2月10日签订的《租赁合同》均为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方签订的《租赁合同》为无效合同，故被告应当将占用的涉案厂房返还给原告，因原、被告双方于2016年7月27日办妥厂房锁匙交接手续，原告已确认收回涉案厂房，故本院对原告主张由被告返还厂房的诉请不再另行作出判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。为此，虽然本案中，原、被告签订的《租赁合同》为无效合同，但原告仍可以根据双方对租金标准的约定要求被告支付厂房的占有使用费。关于本案中厂房的占有使用费的确定问题，被告确认于2016年6月5日搬离涉案厂房，但直至庭审时才于2016年7月27日将厂房钥匙交还，故本院认定被告占有使用厂房至2016年7月27日止。双方在《租赁合同》中约定的租金标准为租金28377元/月及综合服务费1051元/月，合计为29428元/月，又因双方确认2016年1月1日前的占有使用费已结算完毕，故被告应向原告支付2016年1月1日至2016年7月27日的占有使用费为203053.2元（29428元/月×6个月＋29428元/30天×27天）。因原告依无效合同收取的押金29428元应退还给被告，为避免当事人的诉累，应抵减上述占有使用费，故被告实际应向原告支付2016年1月1日至2016年7月27日期间的占有使用费173625.2元。对于被告主张租金应扣减搬迁费54000元的抗辩意见，本院认为因原、被告于2015年2月10日所签订的《租赁合同》对双方于此前约定的租金标准作出明确变更，双方也没有在该份合同中约定搬迁费用的金额，也没有约定租金标准可扣减被告日后发生的搬迁费用，故被告的该点抗辩意见，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区文达创盈五金有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告顺德区伦教街道办永丰村委会资产管理办公室支付2016年1月1日至2016年7月27日期间的厂房占有使用费173625.2元；二、驳回原告顺德区伦教街道办永丰村委会资产管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1620.59元（已减半），由原告顺德区伦教街道办永丰村委会资产管理办公室负担324元，被告佛山市顺德区文达创盈五金有限公司负担1296.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇一六年九月三日书记员  彭 雅