河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5183号上诉人（原审被告）：高双。委托诉讼代理人：吕玲玉，河南洛神律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙建洛。委托诉讼代理人：孙楠。被上诉人（原审第三人）：洛阳懿皇房产经纪有限公司。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏华。上诉人高双因与被上诉人孙建洛、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。高双上诉请求：1.撤销洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初912号民事判决第二项，或改判违约金由懿皇公司承担；2.判决一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院所认定违约金应由懿皇公司承担，上诉人在本案中不应承担违约责任。一审审理中，上诉人已经向法庭提交了充分的证据证明，其是因懿皇公司没有向上诉人如实履行告知义务，造成涉案房屋不能正常办理按揭贷款手续而造成《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》无法履行，一审判决在事实部分也明确认定是因懿皇公司的原因导致对外信息发布错误。上诉人向懿皇公司支付的36325元服务费用中，就明确包含了代办贷款服务费3000元、银行按揭服务费5900元，上诉人已经将办理贷款相关事宜全部委托给懿皇公司进行处理，也正是懿皇公司通过工作人员杨海涛及权证专员任莉分多次向上诉人告知，农业银行、邮政银行以及中信银行均无法为涉案房屋办理按揭贷款手续，才导致上诉人认为该涉案房屋根本不能办理按揭贷款手续，合同已经无法继续履行，只能被动的要求懿皇公司重新为其选择合适房源，上诉人从始至终都没有主动产生和做出过不履行合同的想法及行为。上诉人和懿皇公司、赵秀文三方共同签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第十三条第3项也明确约定：“因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方应向买卖双方返还已经收取的费用。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任”，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”。因此，懿皇公司作为签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的主体之一，同时也作为与本案结果存在利害关系的一方，懿皇公司应该在本案中承担全部赔偿责任。赵秀文在本案中未受到任何实际损失，一审法院所认定违约金数额过高，没有事实与法律依据。赵秀文在一审审理中并未提交证据证明其受到的实际损失金额，一审法院明确认定了：“赵秀文在上诉人表示不同意继续履行合同一个月后就将涉案房屋再次出售，且再次出售的价款高于上诉人应付给赵秀文的价款，赵秀文也未提供证据证明其有实际损失”，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，一审法院所作出的15000元违约金数额并没有事实及法律上的支撑。相反，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”就赵秀文再次出售所多获利的10000元，也应从15000元中扣除。上诉人恳请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求！孙建洛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果答辩人也认可，依法应当予以维持。一、答辩人在涉案房屋交易前已经将不动产登记证书交由本案第三人懿皇公司，上诉人高双不仅实地查看了房屋的具体状况并且查验了不动产登记证书，对房屋的状况及证书年限都是明知的，答辩人没有任何违约行为。一审判决认定，上诉人高双在签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》前实地查看了房屋状况，并且查验了答辩人交由懿皇公司保管的不动产登记证书。对该事实，上诉人并无异议。上诉人在一审中称未注意其准备购买的房屋产权期限，但房屋的现状完全可以表明其准备购买的房屋并非是新房，既然不是新房，产权期限当然不会是70年，上诉人高双作为成年人对此应该是明知的，也能够判断房屋产权期限不是70年。如果房屋产权期限影响上诉人购房，在明知不会是70年期限的情况下就应该仔细查验不动产产权证书。上诉人一审称未注意产权期限问题，与日常生活经验不符，也不是事实。二、产权期限问题并不影响上诉人贷款。答辩人在一审中提交了与案外人签订的合同，该合同交易的房屋不变，付款方式也是按揭贷款。在房屋产权期限仍然是70年的情况下，既然案外人都能够通过按揭贷款的方式支付购房款，就印证了答辩人所出售的房屋产权期限并不影响按揭贷款的事实，同时证明了上诉人高双违反合同约定，其应当承担违约责任。三、违约责任与实际损失并不是同一法律概念，代表的含义也不同，无论答辩人在上诉人违约行为中是否实际遭受损失，上诉人高双都应该按照合同约定承担违约责任。一审判决在高双提出违约金约定过高的情况下，依照职权将违约金酌定为15000元并无不当。我国法律规定的违约金具有双重意义，首先是对违约行为的处罚，次要的才是对损失的弥补。也就是说，只要存在违约行为，无论守约方是否因此遭受损失，违约方都要按照双方约定承担违约责任。本案中，虽然答辩人在高双表示不同意继续履行合同违约一个月后就以高出原价的价格将房屋出售，但并不代表答辩人没有损失。试问，答辩人已经为房屋交易做好各方面准备的情况下，高双不愿意继续履行合同，答辩人另外寻找买家，是不是要付出时间和精力？难道答辩人为了准备交易付出的时间和精力以及另寻买家付出的时间和精力就不是损失？四、如上诉人高双认为按照合同应当支付给答辩人的违约金是懿皇公司在居间服务中存在过错给其造成的损失，是其与懿皇公司之间的法律关系，是居间服务合同法律关系，与本案所诉的房屋买卖案件性质完全不同，上诉人可依照与懿皇公司的居间合同约定内容另案另诉，而不影响其依法应对答辩人承担支付违约金的责任。上诉人高双以居间服务合同纠纷为由提出的上诉理由，不仅一审中没有提出该诉求，且与本案纠纷性质不同，不应在本案所涉的房屋买卖合同纠纷中一并解决，而应另案另诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且判决结果答辩人没有提出异议。请二审法院依法驳回高双的上诉。懿皇公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决，对上诉人的上诉请求应依法驳回。2018年8月13日，赵秀文、高双在我公司的居间中介下，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号:LY0001209)，合同约定：赵秀文将其坐落于河南省××工区纱厂××路××4-102住宅，不动产权登记证号：豫（2018）洛阳市不动产权第10601551号，建筑面积101.54平方米的住宅，出售给高双，该房产转让总价款为人民币捌拾贰万伍仟元整（￥825000元），高双以按揭贷款方式付款。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。在合同履行过程中，上诉人以涉案房屋所属土地使用权问题为由，拒绝履行合同，已构成违约。一审法院判决其承担违约金正确，应予以维持。二、上诉人提出的要求改判我公司承担违约金的上诉请求不能成立，应依法驳回。在一审中，我公司既不是原告也不是被告，只是一审中的第三人，一审原告认为我公司在合同履行过程中不存在任何违约行为，因此，一审的诉讼请求中也没有请求我公司承担任何违约责任，一审法院的审理及判决也没有认定我公司存在任何违约行为，且《民事诉讼法》中也没有任何相关法律规定赋予上诉人此项权利，因此，上诉人在二审中提出要求改判我公司承担违约金的上诉请求没有任何事实依据及法律依据，该上诉请求不能成立，应依法驳回。同理，因上诉人提出的上诉请求没有任何事实依据及法律依据，二审的诉讼费用应由上诉人承担，综上，请求二审法院结合本案事实及相关法律规定，维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。孙建洛向一审法院提出诉讼请求：1.判决赵秀文、高双及懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》解除；2.判决高双向孙建洛支付违约金165000元3.诉讼费由高双承担。一审法院认定事实：1.2018年8月13日，赵秀文（卖方）、高双（买方）与懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方拟转让房产坐落于河南省××工区纱厂××路××院××4-102，不动产权登记证号：豫（2018）洛阳市不动产权第10601551号，房产用途为住宅，产权性质商品房，建筑面积为101.51平方米，该房产转让总价为825000元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2018年8月20日前面签，面签通过后7日内，付首付23万元至贷款银行监管账户，预计贷款金额59万元，买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；买方未按合同约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价20%违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金16500元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；签署合同当天买方向居间方支付代办过户费用2000元，代办贷款服务费3000元，代收评估费成交价5‰，签署合同当天卖方将不动产证原件交居间方代为保管，作为办理该房产手续之用。合同还对其他内容进行约定。高双共向懿皇公司支付36325元服务费用。2.2018年7月30日，赵秀文（委托方/甲方）与懿皇公司（受托方/乙方）签订《洛阳市存量房委托出售协议》一份，约定房屋坐落于河南省××工区纱厂××路××4-102，建筑面积101.51平方米，房产用途为住宅；甲方委托期限自2018年7月31日起至2018年10月30日止，甲方确认房产委托售价为850000元，此委托价格包括室内部分或全部物品。赵秀文将涉案房屋的产权证书交由懿皇公司保管。后懿皇公司在网上发布涉案房屋的房源信息，显示“置隆花园一楼双气精装，86万，2室2厅1卫，103㎡，年代2010年，产权商品房70年”。懿皇公司称可能是工作人员疏忽将涉案房产的信息发布为70年产权，懿皇公司工作人员没有注意该信息，也未将该信息告知高双。懿皇公司称正常情况下，双方将材料提交后是可以办理贷款，由于银行政策原因，导致涉案房屋无法办理贷款。高双称看过涉案房屋的权利证书，但是高双不是专业人士，并没有注意到房屋产权期限问题，且懿皇公司没有告知该信息。3.不动产权证号为豫（2018）洛阳市不动产权第10601551号的房屋显示的信息为权利人赵秀文，共有情况为单独所有，坐落河南省××工区纱厂××路××4-102，房屋建筑面积101.51㎡，国有建设用地使用权2050年12月19日止。4.2018年9月18日，赵秀文（卖方）、吴俊杰（买方）与懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方拟转让房产坐落于河南省××工区纱厂××路××院××4-102，不动产权登记证号：豫（2018）洛阳市不动产权第10601551号，房产用途为住宅，产权性质商品房，建筑面积为101.51平方米，该房产转让总价为835000元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2018年9月8日前面签，面签通过后5日内，付首付246000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额574000元；买方未按合同约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价20%违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金16700元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。合同还对其他内容进行约定。5.赵秀文认为高双违约，故诉至一审法院要求解除双方的合同并要求高双赔偿违约金。在诉讼过程中，赵秀文死亡，孙建洛称其系赵秀文的唯一法定继承人，申请作为原告参加诉讼，继承赵秀文的权利、义务。孙建洛提供河南省洛阳市西工公证处2018年3月16日出具的（2018）洛西证民字第121号《公证书》一份、洛阳市第十一人民医院2019年1月19日出具的《居民死亡医学证明（推断）书》一份、洛阳白马集团有限责任公司2019年5月28日、6月4日出具的《证明》各一份、中铝洛阳铜业有限公司2019年6月10日出具的《证明》一份、洛阳市公安局西工派出所2019年6月11日出具的《证明》一份，以上材料显示赵秀文父亲赵松1959年病故，母亲李帖1962年病故，配偶孙石头先于赵秀文死亡；赵秀文育有长子孙建洛，次子孙同洛，三子孙民洛；孙民洛未婚，于2004年2月13日死亡注销；孙同洛于2008年9月19日因病死亡，孙同洛生前离婚未再婚，孙同洛的父亲孙石头先于孙同洛死亡，孙同洛留有洛阳市西工区纱厂南路33号6幢4-102号房屋，由法定继承人赵秀文一人继承孙同洛的遗产。6.高双、懿皇公司庭审时均表示同意解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。高双庭审时称因涉案房屋产权为50年无法办理贷款，所以高双不愿再购买涉案房屋。赵秀文的委托诉讼代理人孙楠庭审时称由于涉案房屋未及时出售，给委托诉讼代理人孙楠及其丈夫造成贷款利息损失。双方有争议的事实如下：孙建洛提供吴俊杰、董迎娜2018年10月8日与交通银行股份有限公司洛阳分行签订的涉案房屋的抵押合同一份，证明涉案房屋可以办理抵押贷款手续。高双、懿皇公司对该证据无异议，但高双认为该证据不能证明高双有违约的事实，是赵秀文和懿皇公司的过失致使合同无法履行；懿皇公司称该证据不能证明洛阳市所有银行都能为50年产权的房屋办理抵押贷款。一审法院认为，在诉讼中，一方当事人死亡，人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。本案中赵秀文作为一方当事人在诉讼过程中因病去世，孙建洛为赵秀文的继承人，可承担赵秀文已经进行的诉讼，故孙建洛可以代赵秀文主张权利。赵秀文、高双与懿皇公司于2018年8月13日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，一审法院予以确认，各方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。因高双、懿皇公司均同意解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，故孙建洛主张解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。赵秀文作为出卖人将涉案房屋委托懿皇公司出售，并将权利证书交付给懿皇公司，高双也认可看过权利证书，赵秀文已经如实将涉案房屋的信息告知懿皇公司及购房人，在履行合同过程中无违约行为。合同约定高双以按揭方式支付部分房款，高双作为买受人应当按约定向赵秀文支付房屋对价。关于高双辩称因赵秀文未如实告知涉案房屋产权年限信息导致无法办理按揭贷款，其才不同意继续履行合同的问题。赵秀文已将权利证书交付给懿皇公司并委托懿皇公司出售房屋，懿皇公司作为专业的房屋中介机构，并且收取服务费用，其应当尽到相关义务，对外发布真实的房屋信息。因懿皇公司的原因导致对外信息发布错误，赵秀文并无违约行为，且涉案房屋此后的购房人是以按揭贷款的方式支付房款，故高双辩称因涉案房屋无法办理贷款而不同意继续履行的理由不予采纳。因高双违反合同约定不同意继续履行合同，其应当承担相应违约责任。高双辩称赵秀文并未受到损失，违约金标准过高，一审法院考虑赵秀文在高双表示不同继续履行合同一个月后就将涉案房屋再次出售，且再次出售的房屋价款高于高双应付给赵秀文的价款，赵秀文也未提供证据证明其有实际损失，故酌定将违约金调整为15000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第五十五条规定，判决：一、确认赵秀文、高双及洛阳懿皇房产经纪有限公司于2018年8月13日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》解除；二、被告高双于判决生效后十日内向原告孙建洛支付违约金15000元；三、驳回原告孙建洛的其他诉讼请求。如果高双未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由孙建洛负担3270元，由高双负担330元。本院查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案系买卖合同纠纷。赵秀文作为出卖人将涉案房屋委托懿皇公司出售，并将权利证书交付给懿皇公司，赵秀文已经如实将涉案房屋的信息告知懿皇公司及购房人高双，在履行合同过程中无违约行为。合同约定高双以按揭方式支付部分房款，高双作为买受人应当按约定向赵秀文支付房屋对价。因高双违反合同约定不同意继续履行合同，一审认定本案高双应当承担相应违约责任并无不当。高双上诉主张因懿皇公司存在过错，高双不应承担违约金，应由懿皇公司承担，对此本院认为，因高双与赵秀文的买卖合同中高双系违约方，高双应承担违约金，而高双与懿皇公司之间系居间服务合同关系，与本案买卖合同纠纷并非同一法律关系，懿皇公司是否应对高双承担赔偿责任问题，本案不予处理，高双可另案主张解决。另因赵秀文未能提交证据证明其产生有实际损失，一审法院根据本案实际情况，酌定高双承担15000元违约金符合情理，且并未违反法律规定，应予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人高双负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一九年十月十八日书记员  王丽锋