山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终3722号上诉人（原审被告）：山东长安建设物业开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴天刚，总经理。委托诉讼代理人：马敬哲，山东舜康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伦，山东舜康律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：钱丽萍，女，1959年5月5日出生，汉族，山东省城乡规划设计研究院职工，住济南市。委托诉讼代理人：李磊，山东鼎杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任丽华，山东鼎杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李丹，男，1984年12月6日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：李磊，山东鼎杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任丽华，山东鼎杰律师事务所律师。上诉人山东长安建设物业开发有限公司（以下简称长安公司）因与被上诉人钱丽萍、李丹商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长安公司的委托诉讼代理人马敬哲、李伦，被上诉人钱丽萍、李丹的委托诉讼代理人李磊、任丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审事实错误。原审仅依据被上诉人提交的无上诉人签章的业主验收交接表复印件，就认定涉案房屋及储藏室的交房时间为2013年10月21日错误。2013年10月21日上诉人并不具备交房条件，即使交了房还有办理产权等候的时间，也应从合同约定的交房时间2014年7月31日起算办证的90个工作日。二、举证责任分配错误。对于储藏室、车库的交付时间，应由被上诉人举证，承担举证责任。三、迟延办证并未造成被上诉人经济损失，反而获利已高于数倍的购房价值。被上诉人所诉请的违约金数额过高，请二审法院依法予以调整，降低违约金标准。我国司法实践中对违约金性质的认识高度一致，以补偿为主，惩罚为辅。像被上诉人一样通过单位团购方式购买的还有很多，如果都按合同约定的日万分之二计算违约金，上诉人将因此而破产，上百名员工将失业，判决也无法实际履行，将引起严重后果和新的社会不安定因素，对双方亦无任何利益，也违背立法和司法的初衷。为此上诉人认为合同约定的违约金过高，请求二审法院依照法律的规定，以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，降低违约金。如本案涉及违约，应按金融机构同期存款利率计算。四、本案所涉的房产均已具备办证条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及本案销售合同的第15条的约定，上诉人认为买受人应当在交纳维修基金并向出卖人提出办证要求之后出卖人即上诉人才能协助被上诉人办理房产证，而本案被上诉人至今未向上诉人提出过办证的需求，因为只有上诉人一方的行为是无法为被上诉人办证的。所以，未能办证的客观事实是因被上诉人未交纳维修基金且其根本不想办证而造成。同时，本案被上诉人应当首先主张办证的要求，而后再办证不能的情况下才有权追究上诉人违约责任。一审中认定上诉人违约事实的时间计算有误，根据上述事实，被上诉人的办证是假，请求二审法院依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。钱丽萍、李丹辩称，一、原审法院认定的交房时间和办理产权证的起算时间事实清楚、证据充分，适用法律正确。被上诉人一审主张的交付房屋、储藏室时间是2013年10月21日，上诉人所说此时不具备交房条件，这与业主物品移交接收单显示的交房时间不符。退一步讲，如果真如上诉人上诉称实际交付房屋时，并不具备交房条件，那尚未到合同约定的交房时间，上诉人完全可以等到具备交房条件时再进行交付。在不具备交付条件的情况下，上诉人选择提前交付涉案房屋，首先是对包括被上诉人在内的所有购房业主正常安全方便使用房屋的严重不负责任。其次，上诉人选择提前交付，被上诉人也予以接收，实际上可认定双方已经对房屋交付条件和交付标准做了变更。再次，开发商开发销售房产及为购买房产的业主办理房产证应当是一个系统的且一脉相承的过程，这一过程在双方签订的合同中也都有明确约定，上诉人既然选择提前交房，当然视为其向被上诉人等业主默认可以提前按照实际的交房时间起算办理产权证的时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内办理房地产权证书。此条对涉案房屋办理产权证的时间起算点的约定明确具体，即约定的是房屋交付使用后90个工作日，而不是合同约定的交房时间期满90个工作日。二、原审法院以被上诉人主张的交付车库的时间确定上诉人的违约交付车库违约责任期间正确，不存在举证责任分配错误的问题。众所周知，在商品房买卖合同纠纷中，对于证据的收集举证，开发商与业主相比，业主是处于相对弱势的一方，开发商一方更会留存完备齐全的交房记录等证据材料，而业主手中一般仅掌握其出具的交房通知单、缴费收据等简单证据，且业主手中留存的很多材料也经常为复印件，甚至业主手中根本就不掌握任何关于交付的书面证明材料。交付车库的举证责任显然应当分配给上诉人。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对车库的交付时间有明确的约定，作为业主的被上诉人在开发商存在延期交付车库的情况下，仅需主张作为开发商的上诉人未按期交付车库即可，无需提供任何证据。一审法院在被上诉人无相反证据推翻上诉人的主张的情况下，认定上诉人主张交付车库时间为2015年2月份并无不当。上诉人以此理由的相应上诉主张当然不能成立。三、上诉人逾期办证、预期交付车库已经严重侵犯了被上诉人的合法权益，合同约定日万分之二的违约金与银行同期贷款利率相当，并不存在过高之情形。原审法院依据双方合同约定，判决上诉人承担违约责任并无不当。上诉人上诉称其延期办证并未造成被上诉人的经济损失，被上诉人购买的房屋现已升值不存在损失的情形，这纯属上诉人为自己违约行为所进行的无理辩解，不能作为其免除和减轻违约赔偿责任的理由。上诉人称涉案楼盘为济南市历下区辅仁学校的校区房，当初被上诉人购买房屋时也考虑到孩子上学的方便，或者是进行正常的投资交易，因为上诉人的违约行为导致的被上诉人当初花费巨额资金购房目的没有实现，对于被上诉人来说也是巨大的损失。关于延期办证的违约损失，在现实生活中，实际上无论在哪起房产纠纷案件中都很难完成充分具体的举证，但损失不能否认。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，双方约定逾期交房、逾期办证的违约金是房屋总价款的日万分之二，算下来，也就是总房款的年7.3%，这与银行同期贷款利率相差不大，并不存在违约金数额过高的情形。上诉人主张涉案房屋系团购房屋、由于团购单位的设计缺陷及其他土地出让方责任等原因导致的上诉人的违约行为，也不能构成本案的抗辩理由。根据《合同法》第121条之规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，根据合同相对性原理，即使有因为第三人原因造成违约的因素存在，其仍负有向被上诉人承担违约责任的义务。综上，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法判决驳回上诉人山东长安建设物业开发有限公司的上诉请求，维持原判。钱丽萍、李丹向一审法院起诉请求：一、长安公司支付钱丽萍、李丹自2014年2月28日至判决生效之日止的延期办理房地产权属证书（住宅和储藏室）的违约金83802元（暂计算至起诉前的2015年7月21日）；二、长安公司支付车库的延期交付违约金4214元；三、本案诉讼费用由长安公司承担。一审法院认定事实：钱丽萍、李丹与长安公司于2012年9月20日签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，钱丽萍、李丹购买长安公司开发的位于济南市房产一套，总房款为823206元；该合同第十五条约定，长安公司应当于商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记所需的资料由长安公司提交登记机关备案登记；如因长安公司原因，钱丽萍、李丹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，钱丽萍、李丹选择不解除已签订《商品房买卖合同》（预售）的，每逾期一日，长安公司向钱丽萍、李丹支付相应房屋总价款万分之二的违约金，直至钱丽萍、李丹取得房地产权属证书为止（宽限期内，不免除长安公司向钱丽萍、李丹支付违约金的违约责任）。钱丽萍、李丹依照约定向长安公司支付了住宅全部房款；长安公司于2013年10月27日将住宅交付给其使用。2012年9月15日，钱丽萍、李丹与长安公司签订另一份《济南市商品房买卖合同》，合同约定，钱丽萍、李丹购买长安公司开发的位于济南市房产一套，该商品房的用途为储藏室，总房款为39406元；该合同第十五条约定，长安公司应当于商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记所需的资料由长安公司提交登记机关备案登记；如因长安公司原因，钱丽萍、李丹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，钱丽萍、李丹选择不解除已签订《商品房买卖合同》（预售）的，每逾期一日，长安公司向钱丽萍、李丹支付相应房屋总价款万分之二的违约金，直至钱丽萍、李丹取得房地产权属证书为止（宽限期内，不免除长安公司向钱丽萍、李丹支付违约金的违约责任）。钱丽萍、李丹依照约定向长安公司支付了储藏室全部房款，长安公司未举证证明其已经将储藏室交付钱丽萍、李丹使用，钱丽萍、李丹自认长安公司于2013年10月21日将储藏室交付给其使用。2012年9月15日，钱丽萍、李丹与长安公司签订另一份《济南市商品房买卖合同》，合同约定，钱丽萍、李丹购买长安公司开发的位于济南市房产一套，该商品房的用途为车库，总房款为117081元；该合同第八条约定，长安公司应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付钱丽萍、李丹使用；第九条约定，每逾期一日，长安公司向钱丽萍、李丹支付已付房款万分之二的违约金，并继续履行交付房屋义务。长安公司未举证证明其已经将车库交付钱丽萍、李丹使用，钱丽萍、李丹自认长安公司于2015年2月将车库交付给其使用，其主张的逾期交付车库违约金期间为2014年8月1日至2015年1月31日，共计180天，其主张按照日万分之二标准计算违约金。一审法院认为，当事人各方应当本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。本案中，钱丽萍、李丹与长安公司分别于2012年9月20日、2012年9月15日签订关于涉案住宅、储藏室的《济南市商品房买卖合同》应系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，应当作为本案确定双方权利义务的依据。钱丽萍、李丹按照合同约定履行了交付房款的义务，长安公司应当于商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记所需的资料提交登记机关备案登记，逾期未完成，已构成违约，应当承担违约责任，合同中约定的违约金与银行同期贷款利率相比并不存在过高之情形，故长安公司应按照涉案合同约定的违约金计算方式向钱丽萍、李丹支付违约金。长安公司辩称，之所以未能及时办理产权证书应归结于涉案楼盘的设计方及团购方，即山东省城乡规划设计研究院，致使综合验收迟迟不能进行，相应的也就无法为钱丽萍、李丹办理房屋产权登记，故逾期办证的过错并不在长安公司，应免除长安公司的违约责任，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。长安公司提供的证据并不足以证明其违约确系因山东省城乡规划设计研究院行为所致，且根据合同相对性原理，长安公司即使因为第三人原因造成违约，其仍负有向钱丽萍、李丹承担违约责任的义务；据此，一审法院对于长安公司关于免责的抗辩意见不予采信。关于涉案住宅权属证书违约金的计算方式，一审法院认为，长安公司于2013年10月21日交付住宅，长安公司应于交付之日起90个工作日内，即2014年2月27日前办理房屋产权登记，一审法院支持长安公司向钱丽萍、李丹支付以购房款823206元为基数，自2014年2月28日起至判决生效之日止，按日万分之二计算的违约金。关于涉案储藏室权属证书违约金的计算方式，一审法院认为，长安公司未举证证明其已交付储藏室，钱丽萍、李丹自认长安公司已于2013年10月21日交付储藏室，长安公司应于交付之日起90个工作日内，即2014年2月27日前办理房屋产权登记，一审法院支持长安公司向钱丽萍、李丹支付以购房款39406元为基数，自2014年2月28日起至判决生效之日止，按日万分之二计算的违约金。关于车库的延期交付问题，一审法院认为，钱丽萍、李丹与长安公司于2012年9月15日签订关于涉案车库的《济南市商品房买卖合同》应系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，应当作为本案确定双方权利义务的依据。钱丽萍、李丹按照合同约定履行了交付房款的义务，长安公司应当在2014年7月31日前将涉案车库交付钱丽萍、李丹使用，长安公司未举证证明其已交付车库，钱丽萍、李丹自认长安公司已于2015年2月交付车库，钱丽萍、李丹主张2014年8月1日至2015年1月31日期间按合同约定计算的违约金4214元并无不当，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东长安建设物业开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告钱丽萍、李丹支付逾期办理住宅房地产权属证书违约金（以购房款人民币823206元为基数，自2014年2月28日起至判决生效之日止，按照日万分之二的标准计算）；二、被告山东长安建设物业开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告钱丽萍、李丹支付逾期办理储藏室房地产权属证书违约金（以购房款人民币39406元为基数，自2014年2月28日起至判决生效之日止，按照日万分之二的标准计算）；三、被告山东长安建设物业开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告钱丽萍、李丹支付逾期交付车库的违约金人民币4214元；四、驳回原告钱丽萍、李丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2000元，诉讼保全费人民币1070元，由被告山东长安建设物业开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据1、济南市国土资源局分别于2016年1月23日及1月25日颁发的中华人民共和国不动产权证书各一份（编号分别为D37000198232、D37000198233号），拟证明上诉人已具备为被上诉人就涉案商品房办证的条件；证据2、济南市公安局龙洞派出所于2014年8月28日出具的楼牌编制证明一份，拟证明涉案小区楼号变更情况，楼号由原5号变更为3号，原6号变更为4号；证据3、房屋建筑工程竣工验收备案单两份，拟证明：涉案房屋所在楼栋于2015年7月3日取得竣工验收备案单；证据4、维修基金交费通知、照片及维修基金交费单据一宗，拟证明2015年8月31日及2015年10月15日上诉人分别向业主发出通知，要求业主交纳维修基金。同时证明上诉人将资料报备案登记机关之前，业主有前置义务，业主必须先交维修基金，不交维修基金无法办理初始登记以及维修基金的交费时间。经质证，被上诉人的质证意见如下：对上述证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，该证据证实上诉人是在房屋交付使用后近两年的时间才完成了工程的竣工验收备案，无法按照双方商品房买卖合同第十五条的约定完成协助办理产权证的义务，构成违约；对证据4的真实性无异议，但该组证据显示被上诉人在第一时间履行了交付维修基金的义务，并没有因被上诉人的原因而耽误，不存在因涉案两栋楼业主故意拖延维修基金造成无法完成初始登记备案的情况。对当事人二审争议的事实，根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定如下：上诉人办理产权登记提供资料报产权登记机关备案的日期为2016年1月7日。另，涉案小区3号、4号楼取得不动产权证书时间分别为：2016年1月23日及2016年1月25日。又查明，涉案住宅及储藏室的《济南市商品房买卖合同》均约定商品房交付条件为“该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”。二审中上诉人认可一审法院认定的涉案房屋、储藏室及车库的交付时间，上诉人主张对一审法院计算违约金的起止时间有异议，对按相应房屋总价款的日万分之二计算违约金的标准无异议。经审理本院认定，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人应否支付被上诉人逾期办理房地产权属证书（包括住宅和储藏室）及逾期交付车库违约金及数额问题。双方签订关于涉案住宅及储藏室的《济南市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违背法律法规强制性规定，均属有效，对当事人具有法律约束力。上诉人未按合同约定期限及时办理房地产权属登记手续，已构成违约，根据合同约定应承担相应违约责任。关于上诉人承担逾期办理房地产权属登记手续（住宅及储藏室）违约责任期间及数额问题。首先，根据涉案《济南市商品房买卖合同》中关于交付期限条款及产权登记条款约定内容，当事人办理产权登记手续的合理预期为涉案房屋达到合同约定的交付条件后进行交付，上诉人于房屋交付后90个工作日内将办理权属登记所需的资料提交登记机关备案。其次，涉案住宅及储藏室交付时，并未达到合同约定交付条件，以此交房日期起算办理产权登记手续的期限，势必加大上诉人逾期办理产权登记手续的风险。但提前交房对房屋买受人有利，买受人提前享有利益，因提前交房却使房屋出卖人为此承担逾期办理房地产权属登记手续违约责任，有违公平原则。第三，被上诉人未提交有效证据证明因逾期办理权属登记手续给其造成的实际损失及数额。综合考虑上述因素，本院认为以合同约定的最晚交房时间（2014年7月31日）之次日，即2014年8月1日作为计算上诉人将办理权属登记所需的资料提交登记机关备案的起始日期公平合理。故上诉人应自2014年8月1日起90个工作日内将办理权属登记所需的资料提交登记机关备案。但上诉人未在上述期限内完成合同约定的提交登记机关备案义务，故自上述90个工作日届满（2014年12月10日）之次日起即2014年12月11日起算上诉人承担逾期办理房地产权属登记手续的违约责任期间。关于上诉人承担逾期办理房地产权属登记手续违约责任的截止时间问题。首先，根据涉案《济南市商品房买卖合同》的约定上述90个工作日期间，系上诉人将办理权属登记所需的资料由上诉人报产权登记机关备案期限。上诉人依法将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关何时办理完产权登记手续，非由上诉人所能控制，此后如仍由上诉人承担逾期办理权属登记手续违约责任不合理，亦有违公平原则。其次，房屋买受人办证的前提是初始登记完成，办理初始登记后上诉人才具备协助办证的法定条件，同时，办理涉案房屋权属登记手续，是房屋出卖人与买受人合作办理，并非房屋人出卖人的单方义务，需双方相互协助配合。被上诉人未提交有效证据证明在上诉人将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案后，系因出卖人的责任或原因致使逾期办证。第三，没有证据证明上诉人存在恶意拖延办证的情形，同时，被上诉人未提交有效证据证明因逾期办理权属登记手续给其造成的实际损失及数额。综合考虑上述因素，本院认为，以上诉人提交办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的日期，即2016年1月7日作为承担逾期办理房地产权属登记手续违约责任的截止日期为宜，且不超出合理范围。综上所述，上诉人承担逾期办理房地产权属证书（包括住宅和储藏室）违约责任的期间应从2014年12月11日起算至2016年1月7日止。一审法院认定上诉人承担违约责任期间不当，本院予以纠正。另，双方签订有关涉案车库的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律法规强制性规定，应属有效，对当事人具有法律约束力。上诉人未按合同约定期限及时将涉案车库交付被上诉人使用，已构成违约，一审法院判令上诉人承担逾期交付车库违约金及数额正确。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1661号民事判决第三项、第四项；二、撤销济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1661号民事判决第一项、第二项以及诉讼费负担部分；三、上诉人山东长安建设物业开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人钱丽萍、李丹支付逾期办理住宅房地产权属证书违约金（以购房款人民币823206元为基数，自2014年12月11日起至2016年1月7日止，按照日万分之二的标准计算）；四、上诉人山东长安建设物业开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人钱丽萍、李丹支付逾期办理储藏室房地产权属证书违约金（以购房款人民币39406元为基数，自2014年12月11日起至2016年1月7日止，按照日万分之二的标准计算）。一审案件受理费2000元，由上诉人山东长安建设物业开发有限公司负担900元，由被上诉人钱丽萍、李丹负担1100元。诉讼保全费人民币1070元，由上诉人山东长安建设物业开发有限公司负担480元，由被上诉人钱丽萍、李丹负担590元。二审案件受理费2000元，由上诉人山东长安建设物业开发有限公司负担900元，由被上诉人钱丽萍、李丹负担1100元。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年九月二十三日书 记 员  孙培培