成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（201420156）成华民初字第1234631川01**民初3513号原告张云中，男，汉族，1966年9月7日出生，身份证号码：511025196609075033，住四川省资中县轮镇细心村1社22号。委托代理人王琳，四川公生明律师事务所律师。特别授权。原告刘晴马鹏岳淑芳，女男女，汉族，19716473年125月6191日出生，住成都市金牛区白马寺街19号7栋2单元9号四川省巴中市巴州区文星街20号红碑路西龛段1幢1单元18号，公民身份证号码：51010319710106312030271964051117117302195427。委托代理人江娜覃舸瑞，四川超卓北京市惠诚（成都）律师事务所律师。特别授权。委托代理人姜美红，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。特别授权。被告成都金干科技龙武文化发展有限公司，住所地：成都市成华区东三环路二段龙潭工业园航天路8号。法定代表人：程文研刘兴奎，总经理。委托代理人唐晓肖然，男女，汉族，19816年912月1824日出生，住成都市成华区龙港二路2锦江区东光街11号71栋37单元1210楼1004号，公民身份证号码：5137221986122400280104198109181675，系被告公司员工。一般代理特别授权。委托代理人彭婉芹，女，汉族，1993年4月6日出生，住四川省都江堰市柳街镇龙安村9组，公民身份号码：510181199304063663，系被告公司员工。特别授权。原告刘晴马鹏岳淑芳与被告成都龙武文化发展有限公司成都金干科技有限公司（以下简称“金干龙武公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于20146年121月320日受理后，依法适用简易程序，于20156年66月18621日公开开庭进行了审理。原告刘晴马鹏岳淑芳及其的的委托代理人覃舸瑞江娜、，被告金干龙武公司的委托代理人唐晓彭婉芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晴王英芳、谭繁岳淑芳荣诉称，原告于2009年101月1122日与被告签订《资产转让合同》，约定：原告以每平方米3200元，共计192万69747元的价格受让成都市成华区龙潭寺四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”二七幢3层整层及4层66平方米，共计60015.546平方米的房屋。被告应当在2010年69月30日前向受让人交付该资产，逾期超过30日后，受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，转让人按日计算向受让人支付全部已付款万分之一的违约金。同日，原告与被告另签订《物业回租协议》，约定原告将该受让房租赁给被告，租期5年，自2010年69月30日至2015年69月2930日，每年租金为14.47731万元（折在房价中），五年共计72万38655元。合同签订后，原告及时履行了合同义务，先后向被告支付了78万984873.6元，且被告先后出具了收据证明已收款。但被告经原告多次要求仍拒不履行交房义务，应承担违约责任，且《物业回租协议》租期已满，原告房款已支付完毕赔偿原告实际损失。原告于2013年4月19日与被告签订了《资产转让合同》，根据合同约定：被告将其所有的“成都金干科技有限公司孵化基地项目中的9-6、9-7房屋”转让给原告，转让价款总金额为2832320元。被告应当在2013年6月30日前将质检验收合格且符合合同约定的房屋交付给原告。原告应于2013年4月30日之前支付首期房款1416320元，余下购房款从交房十日内开始支付，每月支付59000元，分24个月付清。若被告未按约交付房屋，逾期超过90日后，原告有权退房，被告应退还全部已付款，并按照原告全部已付款的5%支付违约金。合同签订后，原告已于2013年4月30日前向被告支付了购房款1416320元，但被告违约，至起诉时也未向原告交付符合合同约定的房屋。被告的行为已构成根本违约，为了维护自身合法权益，原告现提起诉讼，诉讼请求：1、判令确认解除《资产转让合同》，被告退还原告已付购房款984873.6元；2、判令被告赔偿原告损失，包括同期银行贷款利率的四倍以及《回租协议》项下的租金成738655元都市成华区龙潭工业园四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”二幢3层整层及4层66平方米，共计600平方米的房屋属于原告所有解除原、被告双方签订的《资产转让合同》；2、判令被告立即将位于成都市成华区龙潭工业园四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”二幢3层整层及4层66平方米交付给原告返还原告购房款1416320元；3、判令被告向原告支付支付违约金158340元违约金（暂计至2016年1月20日，以实际交付时间为准70816元；4、判令被告赔偿原告截至2014年10月30日的利息损失127468元及自2014年12月31日起至判决确定的履行之日止按照银行同期贷款基准利率计算的利息损失；5、；4；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告进一步明确其第二项诉讼请求为：判令被告在成都市成华区龙潭工业园四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”二幢3层整层及4层66平方米，共计600平方米的房屋验收合格后立即将其交付给原告。原告还明确其第三项诉讼请求为：判令被告按照中国人民银行同期同类贷款利率自被告取得权属证明即2011年6月30日起至被告协助原告办理过户手续之日止向原告支付利息。被告金干龙武公司辩称，根据《成都市成华区经济发展和改革局文件（成华发改投资含【2008】26号）关于建设项目登记备案的通知》，成华区政府应当在2008年8月-2010年8月期间，完善交房所需的各项手续。龙武公司基于这一规定与原告马鹏岳淑芳签订了《房屋买卖合同》。但由于政策的变更，导致龙武公司于2012年7月25日方取得国有土地使用权证，于2012年11月25日方取得建设用地规划许可证，于2013年4月7日方取得《建设工程规划许可证》，，而其他相关手续迄今尚未办理完结，目标房屋仍不具备出售、交付使用的条件。基于这一事实，被告同意原告提出解除《资产转让合同》及退还购房款。但原告认为被告拒不履行交房义务的说法，在原被告签订《资产转让合同》及补充协议时，并不能预见之后政策的变化，并非被告有意不交付房屋。因此原告据此要求被告承担原告的损失，对被告显示公平。在龙武公司与原告签订了《房屋买卖合同》时，并不能预见之后的政策变化。因而由于不可抗力的原因导致龙武公司无法办理完善工程的相关手续，导致目前为止已完工房屋不能竣工验收，也无法交付，并非龙武公司有意违约。因此原告提出由龙武公司承担逾期交房给原告造成损失，要求原告按照同期同类银行贷款利率赔偿原告损失，对龙武公司显示公平，就算即使法院认定认为被告应当承担赔偿责任原告损失，在双方签订的《资产转让合同》中，也仅约定被告按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，原告主张同期银行贷款利率，是于法无据的，且在被告应当承担的过错责任中，也有法院的生效判决判决过，被告未能按期交付房屋只能承担部分的过错比例，那么应当按照被告的过错比例来承担赔偿责任。关于原告主张的租金，虽然原被告之间签订了回租协议，但是回租协议的履行是基于原告购买的房屋能够达到出租的条件，那么不能交房的原因并非被告的原因造成，被告也未将原告的房屋对外出租进行获利，那么原告要求主张租金损失是没有法律依据也是无理的要求。现被告也陷入巨大的债务纠纷中，正在积极地将资产盘活，以期按期偿还各债权人的债务，如果原告这样的不合理的要求得到支持，势必会加大被告的对外债务，甚至会影响被告整个对外债务清偿的计划，请求法院在查明事实真相的情况下予以谨慎判决。也应当按照《房屋买卖合同》中约定，按每日万分之一计取。该房屋的性质为工业用地，根据《》违约金、逾期取得楼栋权属证明违约金、逾期取得房屋所有权证书违成都市龙潭都市工业集中发展区管委会文件（龙潭管委【2010】19号字）》第一条第一款的规定，“企业开发的总部楼宇主要用于设计研发、销售结算和行政办公等用途，招商对象必须是具有独立法人资格的企事业单位实体”，根据该文件的规定，原告所诉房屋不能办理到个人名下，因此该房屋无法过户到原告名下。综上，请求驳回原告的诉讼请求。延期交房的责任不只是公司的责任还有政府招商引资的责任。原告请求违约金和利息损失属于同类性质且金额过高，请求法院依法调整。经审理查明，201309年1014月11229日，原告马鹏岳淑芳与被告龙武公司签订《资产转让合同》一份，其中约定：原告以分期付款的方式购买被告位于四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”二七幢3层整层及4层66平方米，建筑面积共计60015.46平方米的房屋。房屋单价为每平方米3200元，总价款192000069747元。被告应当在2010年69月30日前向受让人交付房屋。被告若未按照约定的期限将房屋交付给二原告的，按照下列方式处理：与被告签订《资产转让合同》一份，合同约定：被告将其以出让方式取得的“成都金干科技有限公司孵化基地”项目中的9-6、9-7房屋”转让给原告，该房屋用途为写字楼，预测面积为424平方米，转让价格为每平方米6680元，总转让金额为2832320元。合同第五条约定，买受人应于2013年4月30日之前付款1416320元，余款从交房十日内起开始支付，每月支付59000元，分24个月付清。合同第七条约定，出让方应当在2013年6月30日前将质检验收合格且符合合同约定的房屋交付给受让方。如因发生不可抗力因素未能按时交房，出让方可据实予以延期，该延误不视为出让方违约，出让方无须对受让方补偿任何费用。合同第八条约定，除不可抗力外，出让方未按照标准第七条约定的期限和条件将房屋交付受让方的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理{（（1）和（2）不做累加）}1）、逾期在9030日之内，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出让方被告按日计算向受让方原告支付已交付房价款万分之二1的违约金，并于该房屋实际交付起1530日内向受让方交付违约金，合同继续履行。2）、逾期超过9030日后，受让方原告有权退房解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照原告全部已付款的2.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于实际交付该房屋之日起30日内向原告支付违约金。被告应当在2011年6月30日前，取得合同项下房屋所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能在约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理（1和2不作累加）：1、原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1.5%向原告支付违约金。原告不受让方退房的，合同继续履行，自被告应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告交付。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理：原告不退房，从规定期限每延期一天，被告按日向原告支付已付房款的万分之1的补偿金。201109年11月2214日，原告马鹏岳淑芳还与被告龙武公司签订《物业回租协议》一份，协议约定：原告将涉案房屋租赁给被告，租赁期限为5年，自2010年69月30日至2015年69月2930日。租赁单价为：20元/㎡（每年按15%递增）。被告应当给予原告每年的租金为1440007731元。租金折在房价中。出让方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照受让方全部已付款的5%向受让方交付违约金。受让方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出让方按日计算向受让方支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向受让方支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了首期78万984873.6元购房款1416320元，但被告至今未将原告所购房屋交付给原告。目前被告仅取得了涉案房屋所在项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证，涉案房屋目前尚未通过竣工验收。庭审中，被告主张原告所主张的利息过高，请求法院按照合同约定的万分之一每日计算利息。原告则主张合同中约定的违约金过低，请求按照诉讼请求来计算利息。当事人陈述，未交付房屋原因包括房屋验收未达到条件，需要补交相关手续以及政策调整等。庭审中，被告认为原告主张的违约金过高要求降低违约金的计算方式。上述事实，有经过庭审质证的如下证据及当事人庭审陈述在案为证：1、双双方方当事人的身份信息；2、《资产转让合同》及补充协议资产转让合同；3、《物业回租协议》汇款单；4、收据收据；5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证银行转账明细、电汇凭证、情况说明、案外人马航太的身份证复印件。本院认为，原、被告签订的《资产转让合同》《资产转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。故本院确认成都市成华区龙潭工业园四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”二幢3层整层及4层66平方米，共计600平方米的房屋属于原告所有。该合同对原被告均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。现原告按照合同约定交付了首期购房款，被告却未按照合同约定将讼争房屋交付原告，且经原告催告后仍未在合理期限内履行，原告有权解除合同，故本院对原告要求解除《资产转让合同》的诉讼请求予以支持。原告解除合同后，被告应当返还原告已付购房款，故本院对原告要求被告退还原告已付购房款984873.6元的诉讼请求亦予以支持。合同解除后，被告还被告在成都市成华区龙潭工业园四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”二幢3层整层及4层66平方米，共计600平方米的房屋验收合格后立即将其交付给原告的诉讼请求予以支持。被告延迟履行交房义务，已构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告赔偿损失，主张解除按照中国人民银行同期贷款利率计算利息双方签订的合同的诉讼请求，符合法律规定，也符合双方约定，本院予以支持。合同解除后，。被告应当返还原告已付的购房款，故对原告要求被告向其退还购房款1416320元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按照约定的期限交付房屋，还构成违约，应当承担违约责任。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。由于合同中明确约定，若被告逾期交房，应按照原告全部已付款的5%向原告交付违约金，故本院对原告的该项主张予以支持。关于被告主张的利息损失，实际上系原告认为约定的违约金低于造成的损失，请求人民法院予以增加。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院根据原告已经支付货款金额、合同履行情况、违约交房期间、以及当事人预期利益、原告未举证损失的情况等综合因素，将损失赔偿额酌定为以984873.6780000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从20110年610月31日起至全部被告协助原告办理过户手续购房款返还完毕之日止酌情认定被告除应承担70816元的违约金外，还应当赔偿原告的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告岳淑芳与被告成都龙武文化发展有限公司于2009年11月22日签订的《资产转让合同》位于成都市成华区龙潭工业园四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”二幢3层整层及4层66平方米，共计600平方米的房屋属于原告所有。二、被告成都龙武文化发展有限公司于成都市成华区龙潭工业园四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”二幢3层整层及4层66平方米，共计600平方米的房屋验收合格后十日内立即将该房屋交付给原告马鹏解除原告刘晴与被告成都金干科技有限公司于2013年4月19日签订的《资产转让合同》。二、被告成都龙武文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马鹏岳淑芳返还购房款984873.6并赔偿损失支付利息（利息损失计算方法：以984873.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2010年10月1日起至全部购房款返还完毕之日止以780000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2011年6月30日起至被告协助原告办理过户手续之日止）被告成都金干科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘晴购房款1416320元。三、驳回原告岳淑芳的其他诉讼请求。三、被告成都金干科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晴支付违约金70816元。四、被告成都金干科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晴支付利息（利息计算：以1416320元为基数，利率为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2014年6月30日算至本判决生效之日）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97151104220元，由被告成都龙武文化发展有限公司承担成都金干科技有限公司负担，此款已由原告预交，被告在承担前述义务时一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 舒 友 蛟二〇一六年九月二十七日书 记 员 肖然李明慧