广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10183号上诉人（原审被告）：韦年年，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：卢日红，住广州市荔湾区。上诉人韦年年因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：白云区大坦沙岛河沙路138号颐和路1号313铺是登记在卢日红名下的房产，该屋用途为非居住用房，建筑面积35.8367平方米。2013年10月16日，卢日红（甲方）和韦年年（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：卢日红将荔湾区大坦沙岛河沙路138号颐和路1号313铺出租给韦年年，租用期限五年，自2013年10月1日至2018年9月30日，使用费为每月3200元；租金按月支付（第二年起每年递增百分之十）；乙方应于每月的5日前将使用费（租金）交于甲方，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋等。该合同落款处由韦年年手写了以下内容：“补充协议：珠岛花园颐和街313铺租赁合同以此为最后合同，此前所签租赁合同作废”。签订合同后，韦年年按每月3200元的标准向卢日红交纳租金至2015年1月；之后按每月3300元的标准交纳了从2015年2月至2015年9月的租金。后经双方口头协商调整租金标准，韦年年按每月2500元的标准交纳了从2015年10月至2016年2月的租金。2016年3月至5月，卢日红每月向韦年年交纳租金1000元。目前案涉商铺由韦年年经营。原审另查，2013年10月15日，卢日红、韦年年签订《广州市房屋租赁合同》，该合同约定的标的物、租赁期限和上述《商铺租赁合同》一致，但月租金为1000元，租金按月结算，由韦年年在每月第1日前以转账方式交纳；合同其余条款为空白。该合同于2013年10月15日办理了备案登记。卢日红于2016年3月17日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、韦年年退出荔湾区大坦沙岛河沙路138号颐和路1号313铺并解除租赁合同；2、韦年年支付拖欠的租金，其中2016年1、2月份每月拖欠800元，合计1600元；2016年3-5月份每月拖欠2300元，合计6900元；上述拖欠租金合计8500元，并要求韦年年按每月3300元的标准支付租金至实际腾退之日；3、本案诉讼费由韦年年承担。原审庭审中，卢日红称，双方口头协商调整租金时卢日红提出两个方案，道路修好后恢复月租金3300元或以月租金2500元交纳不超过三个月，因案涉商铺门前的道路基建已于2015年11月完成，故韦年年应按月租金3300元交租。韦年年认为双方协商按月租金2500元交纳至道路基建完成，但基建至今未完成，且卢日红于2016年3月提起诉讼，故韦年年从3月份开始按备案合同的租金标准即1000元交租。原审法院认为：卢日红、韦年年签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原审庭审中，双方确认于2015年10月通过口头协商调整案涉商铺月租金为2500元，但并未明确约定适用该标准的截止时间，属于约定不明的情形，为此双方应按照合同有关条款继续履行，现卢日红主张韦年年从2016年1月起按照月租金3300元的标准交纳符合合同约定，原审法院予以采纳，韦年年自2016年1月起未足额交纳租金违反了合同约定，应依约向卢日红补缴租金差额。根据合同约定，韦年年拖欠租金15天的，视为违约，甲方有权收回房屋等，现韦年年自2016年1月起未足额交纳租金，其中从2016年3月起每月仅交纳租金1000元，韦年年的行为已构成违约，卢日红有权提出解除合同并收回房屋，现卢日红起诉解除合同、及要求韦年年交回荔湾区大坦沙岛河沙路138号颐和路1号313铺并清缴腾退前的租金合法有理，原审法院予以支持。关于韦年年抗辩认为双方协商按月租金2500元交纳至道路基建完成，但对此未能提供证据予以证明，原审法院对此不予采纳；韦年年认为其每月支付租金1000元是按照备案合同履行，但根据合同的履行情况及双方在庭审中的陈述可以认定，双方于2013年10月15日所签订的合同实际是用于登记备案，双方真实履行的是2013年10月16日签订的《商铺租赁合同》，且在该《商铺租赁合同》落款处，韦年年亦签名确认了以该合同为准，此前所签租赁合同作废的内容。因此，对韦年年的该抗辩理由原审法院亦不予采纳。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，于2016年5月25日作出判决：一、解除卢日红和韦年年于2013年10月16日签订的关于租赁荔湾区大坦沙岛河沙路138号颐和路1号313铺的《商铺租赁合同》；二、韦年年（含同住人员）在判决发生法律效力之日起十日内，将广州市荔湾区大坦沙岛河沙路138号颐和路1号313铺腾空退还给卢日红；三、在判决发生法律效力之日起十日内，韦年年一次性向卢日红支付从2016年1月1至2016年5月拖欠的租金合计8500元，及从2016年6月至韦年年履行上述第二项判项之日的租金（按3300元／月计付）。案件受理费50元，由韦年年负担。判后，上诉人韦年年不服原审判决，向本院提起上诉称：一、卢日红私自改写合同日期，令法院做出错误的判决，商铺的租赁合同明明是9月27日签订的，有卢日红亲手签定的收款收据，注明交付日期为2013年9月27日，但卢日红为了自身利益，在一份没有日期的合同上私自写上了10月16日，也就是在已备案合同的后一天。二、韦年年的手写补充协议是指之前签定的每月3000元的合同无效，即中原地产公司促成签订的合同无效，因为现在的商铺是为原承租人转让，当时的合同为3000元每月，韦年年承接他的合同，已付了转让费，合同与卢日红签定，但后来卢日红以与原承租人按年递增为理由，要求加租到3200，所以才会出现了补充条款。在签定合同的时候，原租客在场可以证明。三、合同应保护双方的利益，但卢日红的条款过于苛刻根本不符合合同法的平等原则，也不符合人身权利最基本的要求，其中约定拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋。但是按照正规的租赁合同法，承租人要超过半年没有交租才可以收回房屋，依据是国际人权条例及《中华人民共和国合同法》227条规定。而且韦年年并没有欠租，工程施工进行了两年多，其一直有交纳租金，关键是店里的事务太忙，如果韦年年忘记卢日红只要提醒就已经马上打款。而且韦年年是交纳了两个月的押金，所以这个条款根本就是极其苛刻的无理条款。四、道路施工长达二年半，韦年年一直艰难支撑但卢日红并没有体谅韦年年经营困难而逆市加租。韦年年提出减租，要求施工完成后再调租金。但并没有约定为三个月，因为韦年年已经忍受了足足二年半，又怎么可能答应三个月后调租金。五、韦年年有办理备案登记的合同，并依法交纳税金，法院以无第三方认证的《商铺租赁合同》作为审判标准不合法。卢日红的合同并非正规合同，也不符合人权及国家相应的法律法规。备案的合同有效，私自签订且私自修改的《商铺租赁合同》不应被判定有效。六、一审认定韦年年自2016年3月起每月仅交一千元视为违约错误。当时卢日红提起诉讼，所以韦年年按照正规合法的备案合同约定的一千元租金标准交租，不应认定为韦年年违约。卢日红一直要求加租，联合管理处停电，造成韦年年无法正常营业，基建还在进行。双方一直没有达成最后的租金数额。七、韦年年在2013年10月16日发生车祸，根本不可能在该日与卢日红签订合同。八、两年多的道路基建造成韦年年不能正常营业，韦年年要求卢日红作出赔偿。九、卢日红恶意断电及锁门，造成韦年年不能正常营业，韦年年提出非常合理的赔偿，但一审判决没有处理。十、韦年年并没看到过补充协议的内容。请求法院判令：撤销原审判决，依法改判。被上诉人卢日红答辩称：卢日红不同意韦年年的上诉请求。双方签订了两份合同，一份是商铺租赁合同，一份是广州市房屋租赁合同，商铺租赁合同是2013年10月16日签订，商铺租赁合同有韦年年的签名和备注补充协议的内容，有详细的租金、违约处罚等各项条款，一开始的租金是3200元。第二份合同比较简单，约定租金是每月1000元，没有约定递增、违约等其他条款。韦年年没有按照商铺租赁合同约定的交租标准和时间进行交租，卢日红要求韦年年按照商铺租赁合同交租、交管理费，退出商铺。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，韦年年提交以下证据：1、双方签订的《商铺租赁合同》，该租赁合同下面没有补充协议内容；2、2013年9月27日的收款收据；3、广州天伦装饰装修协议；4、2013年10月5日的装修协议，韦年年陈述该协议的乙方将韦年年撞伤，所以韦年年与其解除了该装修协议，另行签订了证据3的合同。拟证明商铺租赁合同是不可能在2013年10月16日签订，收款收据是在2013年9月27日。卢日红质证称：证据1商铺租赁合同双方各有一份，卢日红手上有两份合同，广州市房屋租赁合同是韦年年为了避税签订的合同，因为卢日红担心韦年年反悔，所以专门要求韦年年在卢日红持有的商铺租赁合同上写上了补充协议内容；韦年年说卢日红私自写上日期是不属实的，卢日红要求验证该笔迹是卢日红写的还是韦年年写的；对收款收据，卢日红的商铺准备出租，有很多人抢着承租，韦年年为了租下涉案商铺提前交租金，所以收据的时间早于合同签订的时间；对于装修合同，卢日红不清楚韦年年的情况，与本案无关。另查明，《商铺租赁合同》落款处韦年年手写补充协议内容后落款为“2013.10.16韦年年”。一审期间，韦年年质证称：对卢日红提交的《商铺租赁合同》的真实性予以确认，但之前有份月租金3000元的合同，但韦年年找不到这份合同，因双方同时签订了一份备案合同，双方应按备案合同履行，即使补充协议有约定也应以备案的合同为准。韦年年二审述称补充协议及签名是其手写的，但日期不是其写的，并申请对日期进行笔迹鉴定。本院认为：韦年年主张应依据备案的合同支付租金，《商铺租赁合同》为私自签订、私自修改，不应作为审理的依据等，从韦年年的上诉理由来看，本案争议焦点在于合同依据的问题。韦年年一审期间对《商铺租赁合同》的真实性予以确认，并未对该合同包括补充协议及日期、签名的真实性提出异议，其二审提出未见过该补充协议的内容明显不符合事实。二审期间，韦年年主张《商铺租赁合同》签订于2013年9月27日，落款处补充协议后的日期即2013年10月16日并非其手写，而是卢日红所写。如备案的合同为双方最终确认的合同，则韦年年对为何按照《商铺租赁合同》约定的租金标准交租未作出合理解释。双方实际按照该《商铺租赁合同》的约定履行，而韦年年二审亦确认《商铺租赁合同》落款处的补充协议内容及签名为其手写，故有无该手写日期对双方实际并无影响。因此，韦年年的上述主张不成立。《商铺租赁合同》为韦年年与卢日红签订，韦年年无提交证据证明该合同并非其真实意思表示；该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方均有约束力。故韦年年主张《商铺租赁合同》是私自签订不应认定有效，应按照备案的合同履行的主张缺乏依据，本院不予支持。韦年年申请对《商铺租赁合同》落款处补充协议后的手写日期进行鉴定依据不足，本院不予接纳。《商铺租赁合同》约定拖欠租金15天视为韦年年违约，卢日红有权收回房屋，韦年年认为超过半年没有交租卢日红才可以收回房屋缺乏合同和法律依据，本院不予认可。关于韦年年欠付租金数额的问题，原审认定并无不当，本院予以认可。关于赔偿损失的问题，韦年年未就此提出反诉，本院不予审处，韦年年可另行主张。韦年年二审提交的证据不足以证明其上诉主张成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人韦年年的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人韦年年负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年九月二十二日书 记 员  张 利