江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0724民初999号原告（反诉被告）：陈文健，男，1993年6月8日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：方名兰（系陈文键之母）,女，1970年11月9日生，汉族，住江西省赣州市上犹县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：方名权，江西泓越律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：李兴英，女，1954年5月29日出生，汉族，户籍江西省赣州市上犹县，现住上犹县。原告（反诉被告）陈文健与被告（反诉原告）李兴英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月29日进行了第一次公开开庭审理，原告（反诉被告）陈文健的委托诉讼代理人方名兰、方名权，被告（反诉原告）李兴英到庭参加诉讼。后因案情复杂，双方争议较大，本案转为普通程序，并于2019年10月14日进行了第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）陈文健及其委托诉讼代理人方名兰、方名权，被告（反诉原告）李兴英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈文健向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付购房款198000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月14日原告与被告签订一份《房屋买卖协议》，协议内容约定由被告购买原告位于上犹县犹江银座3单元702住宅一套，房屋成交价为998000元。付款方式为分二期付款，第一期付800000元，第二期付198000元。第一期付完10天内过户给被告，第二期余款在三个月内付清。协议签订后，被告支付完第一期房款后，原告将房屋过户给了被告，并将房屋交付给被告使用。第二期购房款到期后，原告多次要求被告支付剩余房款，被告均以各种理由拒绝支付。被告（反诉原告）李兴英辩称：1、被告在2018年10月14日与原告母亲方名兰签订了一份《房屋买卖协议书》，并没有与原告签订房屋买卖协议书，后来原告在被告不知情不在场的情况下，叫被告的家人拿到协议书加上了原告的名字，原告的身份证号码也没有写上，该份房屋买卖协议对原、被告不产生效力；2、被告与方名兰所签的房屋买卖协议书也不能约束被告，因为方名兰不是涉案房屋的所有人，签协议时也未出示原告委托其代签协议和代卖房屋的委托书，原告后来私自在协议上加上名字，但被告一直未予认可；3、在签署协议上，方名兰声称房屋是其自己的，且房内原有家具、家电以及车位都包含在房价内，所以才定价为998000元，当日被告一次性转账支付购房款800000元。但被告实际看房后并准备收房时，发现大部分值钱的家具、家电都没有了，车位也没有。被告当即提出要方名兰退回房款，不买方名兰的房子。在此情况下，原告与被告在2018年10月15日签订了《赣州市存量房买卖合同》，因原告明知没有车位及原告刚结婚的家具、家电也不同意卖掉，所以买卖合同确认房屋价格为546981元。被告也按双方所签存量房买卖合同约定的房屋价格缴纳了相关税费，并依据存量房买卖合同办理了房屋过户手续，该存量房买卖合同才是合法有效的，被告与方名兰签房屋买卖协议是无效的；4、被告已不欠原告购房款，被告与原告所签的存量房买卖协议约定的房屋价格为546981元，而被告实际已向原告支付了800000元，已多支付了部分购房款，被告曾多次要求退还多付的款项，但被告得到的回答是他们已经拿不出钱来了。综上，被告并不欠原告的购房款，而是原告要退回多收的购房款被告。被告（反诉原告）李兴英向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告返还多支付的购房款253019元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年10月14日，被告与原告之母方名兰签订《房屋买卖协议书》，约定“方名兰自愿将位于上犹县犹江银座住宅房一套以998000元的价格转让给被告，并口头约定包括24号停车位（无产权）、全部家具、家电及房内设施在房价的价值中”，协议签订后，被告一次性转账给原告母亲800000元购房款，原告写了一张领条给被告。后因原告母亲方名兰没有产权证且房屋为原告单独所有，房屋也还在抵押当中，因此不能办理房屋过户手续。原告母亲就让原告从广东回来，拿被告已付的钱去银行还贷后取出房产证。后双方去房管局办理涉案房屋过户手续时，因前面签的协议是无效协议，房管局要求双方重新签订存量房买卖合同，因原告也明知24号停车位不是他的，原告也刚结婚，家具、家电也不同意卖掉，所以原告在急需用钱的情况下与被告签订了存量房屋买卖合同并约定房屋总价值为546981元，合同订立后，双方在场办理了房屋过户手续。后被告要求原告返还多支付的购房款253019元，但原告却称没有钱了。被告认为，双方就同一标的物订立前后两份合同，后一份应视为是对前一份合同的变更，合同的履行应以后一份合同为准，因此，依据前一份协议多付的款项，原告应当退还。原告（反诉被告）辩称：1、原告之母与被告签订《房屋买卖协议书》后，原告在该协议上签字，是对该协议的追认，对原被告双方均合法有效，且该协议签订后，被告已支付了800000元，对剩余款项在涉案房屋办理过户手续后，被告向原告出具了欠条，被告的上述行为是对《房屋买卖协议书》确定的房屋价格的认可，可见涉案房屋的价格应为998000元；2、原被告签订的《房屋买卖协议》并不涉及车位，协议只约定是上犹县犹江银座3单元702住宅一套，并没有约定有车位，被告辩称原告明知车位不是他的，刚结婚，家具、家电也不同意卖掉，所以原告在急需用钱的情况下与被告签订了《存量房屋买卖合同》并约定房屋总价值为546981元不是事实；3、原被告签订《赣州市存量房买卖合同》并将购房价格写成548911元的目的是为了被告少缴税款，并不是实际交易价格，该存量房合同约定的房屋价格546910元是为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效。根据当事人陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）陈文健与案外人方名兰系母子关系。原告（反诉被告）陈文健委托案外方名兰代为出卖登记于原告名下的位于上犹县犹江银座的一套房屋。2018年10月14日，案外人方名兰与被告（反诉原告）李兴英签订《房屋买卖协议书》，约定将位于上犹县文韬路犹江花园E区3-5号楼3单元702号房（房权证号：上房权证上房字第**）转让给被告（反诉原告）李兴英，转让价格为998000元，并约定分二期付款，第一期付款800000元，第二期付款198000元，第一期付完十天内房屋需过户到被告名下，第二期款在三个月内付清。《房屋买卖协议书》签订当天，被告（反诉原告）李兴英通过银行转账方式支付给案外人方名兰第一期购房款800000元，案外人方名兰立下一张收据与被告，载明：“今收到李兴英购方名兰房款人民币捌拾万元整”。《房屋买卖协议》签订后，原告（反诉被告）陈文健在两份协议书上补签名字并捺印。2018年10月15日，原告（反诉被告）陈文健与被告（反诉原告）李兴英到不动产登记部门办理过户登记手续，双方签订《赣州市存量房买卖合同》（合同编号：2018101501322），合同约定原告(反诉被告)陈文健将位于上犹县文韬路犹江花园E区3-5号楼3单元702号房（房权证号：上房房权证上房字第**，约定房屋总价为546981元，当日办理完房屋过户手续。同年10月16日，被告（反诉原告）李兴英立下一张欠条与原告（反诉被告）陈文健，载明“今欠到陈文健购房款壹拾玖万捌仟元整（198000元），所欠是实。注：三个月内付清”。2018年10月24日，该房屋转移登记至被告（反诉原告）李兴英名下。另查明，2013年2月19日，原告（反诉被告）陈文健与江西安盛房地产开发有限责任公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定江西安盛房地产开发有限公司将其开发的位于上犹县犹江花园E区犹江银座3单元702住宅一套出售与原告（反诉被告）陈文健，建筑面积133.29平方米，房屋价款为550000元。房屋交付后，原告（反诉被告）陈文健对该房屋进行了装修。据上犹二手房交易中介赣州昇盛房地产顾问有限公司证实，2018年期间该犹江银座住房毛坯房二手交易价格为每平方米6000元左右，二手房交易时一般会将备案合同价格写的低于实际成交价，是一种“潜规则”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方应该遵循诚实信用原则，按照双方约定的真实意思全面完整地履行自己的义务。本案争议焦点在于出现了两份协议（合同），且协议（合同）价款不同，对该两份协议（合同）的效力问题，本院依据当事人提供的证据和查明的事实，综合认证如下：关于《赣州市存量房买卖合同》的效力问题。被告（反诉原告）李兴英主张其与原告（反诉被告）陈文健签订的《赣州市存量房买卖合同》是有效的，该合同是对之前签订的协议书的变更，合同的履行应以后一份合同为准，房屋价格也应当以该合同为准，并主张原告（反诉被告）陈文健退还多支付的房款253019元。原告（反诉被告）陈文健辩称签订《赣州市存量房买卖合同》是为了配合被告（反诉原告）李兴英规避税费而签订，并非双方的真实意思表示。本院认为，《赣州市存量房买卖合同》中所约定的房屋价款，远远低于原、被告双方签订的《房屋买卖协议》约定的价款，也低于原告(反诉被告)陈文健最初购房时的价格，根据本院调查证实2018年期间该犹江银座住房毛坯房二手交易价格为每平方米6000元左右，可见存量房买卖合同所约定的房屋价款与二手房市场行情明显不符，且原告(反诉被告)陈文健已对涉案房屋投入资金进行了装修，该涉案房屋有了增值，原告（反诉被告）以低于房屋最初交易价格出售，显然也不符合常理。另结合上犹县二手房买卖交易市场，确实存在买卖双方先签买卖合同，在房屋登记部门另行签订备案存量房买卖合同，但不作为双方真实意思表示的交易惯例。被告(反诉原告)李兴英辩称原告(反诉被告)陈文健明知车位不是他的，刚结婚，家具、家电也不同意卖掉，所以原告(反诉被告)陈文健在急需用钱的情况下与被告签订了《存量房屋买卖合同》，但被告未提供证据证实。综上，本院认为原被告于2018年10月15日签订的《赣州市存量房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，显然是为避税目的所签的“阴阳合同”，该《赣州市存量房买卖合同》仅是为在房屋登记部门登记备案的合同文本，对双方没有拘束力，对于该合同中约定的房屋价款应属无效条款。故对被告（反诉原告）李兴英要求以存量房合同约定的房屋价格546981元为准并要求原告（反诉被告）陈文健返还多支付的253019元房款的反诉请求，本院不予支持。被告(反诉原告)李兴英辩称其与原告(反诉被告)陈文健签订的《赣州市存量房买卖合同》是有效的，该合同是对之前签订的协议的变更，合同的履行应以后一份合同为准，房屋价格也应当以该合同为准的理由不能成立，本院不予采纳。关于《房屋买卖协议书》的效力问题。本院认为，案外人方名兰受原告（反诉被告）陈文健委托与被告（反诉原告）李兴英签订《房屋买卖协议书》，后原告(反诉被告)陈文健在该协议书上补签名字，是对案外人方名兰与被告所签协议的追认，且该协议内容不违反法律的强制性规定，亦无合同无效或合同可撤销的情形，该协议内容合法有效，对原被告双方均有法律效力。同时，协议书签订后被告（反诉原告）李兴英按协议约定已支付第一期房款800000元，并在办理涉案房屋过户手续后立下198000元欠条与原告(反诉被告)陈文健，上述系列行为，表明了被告（反诉原告）李兴英以其实际行动接受该协议，且原告（反诉被告）陈文健也按合同约定时间将涉案房屋过户到了被告（反诉原告）李兴英名下，合同已实际履行，故该《房屋买卖协议》真实合法有效，根据本院查明的事实结合交易习惯，涉案房屋交易价格应认定为998000元，对原告要求被告(反诉原告)李兴英支付剩余房款198000元的诉求，本院予以支持。对被告（反诉原告）李兴英主张因原告(反诉被告)陈文健母亲未得到原告授权而与其签订《房屋买卖协议》，故《房屋买卖协议》应属无效的主张不予支持。对于被告（反诉原告）李兴英主张房屋价款应包含24号车库，但实际原告(反诉被告)陈文健并无24号车库的产权，被告(反诉原告)李兴英是受到了原告(反诉被告)陈文健欺骗这一主张，本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》并未对是否含有车库做出约定且被告（反诉原告）李兴英也未提交相应证据予以证实，应承担举证不能的责任，故对被告（反诉原告）李兴英这一主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（二）（三）项、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李兴英于判决生效后三十日内向原告（反诉被告）陈文健支付购房尾款198000元；二、驳回被告（反诉原告）李兴英的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4260元（原告已预交），由被告（反诉原告）李兴英负担，限于判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5095.28元，减半收取2547.64元，由被告（反诉原告）李兴英负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 长  曾祥盛人民陪审员  许兴来人民陪审员  李 红二〇一九年十月二十三日代理书记员  钟丹萍代理书记员  廖祖煌附：江西省上犹县人民法院标的款账户户名：上犹县人民法院账号：1360792750030020420001开户行：上犹农商银行城区支行