甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2019）甘10民终1008号上诉人（原审原告）：彭某，男，汉族，城镇居民，户籍所在地合水县，住庆阳市。委托诉讼代理人：白某1（系彭某妻弟），男，汉族，住合水县。委托诉讼代理人：田某，甘肃金桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，女，汉族，农民，户籍所在地合水县，住庆阳市。上诉人彭某因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服合水县人民法院（2019）甘1024民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭某的委托诉讼代理人白某1、田某，被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持彭某的诉讼请求，或发回重审；2.诉讼费用由张某负担。事实和理由：一、一审法院认定的部分事实缺乏证据证明。首先，张某从欧某处转租220平方米摊位时是否向欧某支付了1万元保证金没有证据证明，其真实性无法确定。其次，一审法院认定火灾发生后没有经营通道不属实。进入家具城的通道除了电梯之外，还有4个门可以通往家具城，因张某将部分家具堆放在通道内，实际有两个门可供通行，但张某及其他承租人平时只开南面的一个门经营。再次，一审法院认定2018年6月1日，张某腾退从欧某处转租的220平方米摊位与事实不符。张某从欧某处转租摊位后一直占有使用该摊位，彭某不知道张某腾退摊位一事，对此张某没有提供证据证明，在彭某对此事不认可的情况下，一审法院对没有证据证明的辩解进行认定缺乏事实依据。最后，一审法院认定张某于2019年2月11日搬离摊位一事缺乏有效证据证明，仅凭张某提供的一条手机短信无法证明张某搬离摊位。即使搬离摊位，也不能证明合同已经解除。二、一审法院认为彭某与张某签订的书面房屋租赁合同已经解除，解除后又形成了不定期租赁合同缺乏法律依据，不能成立。张某没有合同解除权，其无权单方面解除合同。首先，依照合同法规定，合同的解除只有法定解除和约定解除两种形式，合同法没有关于合同自动解除的规定。按照彭某与张某签订的房屋租赁合同第四条的约定可知，双方关于合同自动解除的约定实为约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据该规定及张某逾期不交纳房租的事实可知，违约方为张某。合同解除权人为彭某，张某没有解除权。只有彭某才享有合同解除权，因双方未约定解除权行使期限，张某也没有催告上诉人行使解除权，加之彭某多次要求张某支付房租，张某也承诺迟延支付房租，故彭某没有主张解除合同。因双方约定租赁期限共5年，自2014年6月10日至2019年6月9日，张某自认截止2019年2月还在经营家具，故双方之间的租赁合同应继续履行，不存在一审法院认定的合同解除的事实及产生不定期租赁合同的事实。其次，本合同不具有法定解除的情形，同时，张某没有解除权，故其于2019年2月11日提出搬离承租房，因彭某对此不知情，也不同意解除合同，双方亦未办理交接手续，张某于承租期内未经彭某同意擅自搬离承租房的行为不能认定合同解除，合同应继续履行，房屋空置期间的租金应由张某承担。三、张某对火灾事故的发生存在过错，应承担侵权赔偿责任。同时，火灾事故未造成租赁房屋损坏，房屋完好无损，能够正常使用，不影响张某承租经营。一审法院认定张某不承担违约责任完全错误。合水县公安消防大队于2018年7月18日作出的火灾事故认定书认定起火原因不能排除杨某（其母齐某）放炮引发火灾的可能性；不能排除进入盛世开元家具城人员及内部人员吸烟等遗留火种引发火灾的可能性。加之起火部位位于盛世开元家具城二层平台下方东北角2米范围内，张某在该起火部位放置了大量家具。根据火灾事故认定书可以确定张某系侵权人。除了电梯之外，还有4个门可以通往家具城，但张某及其他承租人平时只开南面的一个门经营。火灾对张某承租房屋经营家具未造成实际影响，火灾发生后张某经营的家具城照常开门营业，出入通道能够正常使用，不影响张某承租经营。张某在逾期不交纳房租的情况下继续经营家具城的事实完全能够证明家具城能够正常使用。一审法院认定承租房屋不能正常使用没有证据证明，属于事实认定错误。同时，根据双方签订合同第八条约定，发生不安全事故，由张某负责，故其逾期不缴纳房租的行为构成违约，根据合同第七条第6项的规定，张某缴纳的1万元合同保证金应作为违约金赔偿给彭某。四、张某从欧某处转租的摊位应认定为对欧某剩余租期的承租行为，一审法院片面地以张某与彭某就转租摊位未签订租赁合同就认为是不定期租赁缺乏证据证明，属于事实认定错误及适用法律错误。张某经营家具销售，其经营活动本身要求相对稳定，加之张某对彭某与欧某签订有房屋租赁合同完全知晓，并支付了转租摊位的租金，故张某从欧某处转租房屋一事应认定为张某承继了欧某与彭某签订的房屋租赁合同的权利义务，张某应按照欧某与彭某签订的租赁合同履行权利义务，租期为欧某承租的剩余租期，而不是不定期租赁。一审法院认定双方成立不定期租赁关系属于事实认定及适用法律错误。一审法院认定张某于租金交付到期前搬离转租摊位，对白某1履行了告知义务完全不属实，彭某及白某1不知道此事。张某从欧某处转租摊位后拒不交纳房租的行为属于违约行为，张某应该支付转租摊位的租金。五、一审法院判决彭某将2万元保证金退还张某，属于适用法律错误。首先，彭某与欧某之间的保证金与本案不属于同一法律关系，一审法院无权一并处理。张某辩称其将1万元保证金交给欧某一事彭某不知情，张某也没有提供证据证明，即使给付也与彭某无关。张某就该1万元无权向彭某主张权利，其只能向欧某主张相关权利。其次，在张某没有反诉的情况下一审法院判决退还2万元保证金超出了诉求范围，属于适用法律错误。六、一审法院判决张某向彭某支付摊位占用费错误。本房屋租赁合同期限5年，至2019年6月9日租赁期满，承租期内张某向彭某支付的是租赁费，而不是摊位占用费。张某辩称，其于2018年5月份电话告知白某1，不再承租欧某的摊位。白某1对外悬挂横幅出租该摊位。故其不应当支付2018年和2019年的摊位租金。张某向欧某支付了保证金，且将后者剩余的货物款一并支付。故保证金应该由彭某予以退还。商场消防不过关，2017年2月份发生了火灾，之后没有生意，张某未再承租。彭某向一审法院起诉请求：1.判令张某继续履行合同，向彭某支付房租103356元；2.判令张某向彭某支付违约金1万元；3.判令张某承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：合水县盛世开元时代广场二楼家具城系彭某、白某1、白某2三人所有，房屋出租事宜由白某1负责，租赁合同以彭某名义签订。2014年5月21日，白某1以彭某名义与张某签订房屋租赁合同，将盛世开元二楼C区210.65平方米的摊位出租给张某，用于经销家具，合同约定租期5年，自2014年6月10日至2019年6月9日，保证金10000元，每年租金50556元（每平方米20元/月），每年6月1日至6月9日交清下年房租。2017年6月张某从欧某处转租G区220平方米摊位，租金为52800元，上述摊位张某均按期向白某1交纳了2017年至2018年度租金，并向欧某支付保证金10000元。在经营过程中，2018年2月4日下午15时许，该家具城二层平台下方发生火灾，原进入家具城的扶梯被合水县消防队封存，无法通行，致家具城没有经营通道，该家具城租户找白某1协商未果后，租户自行打开封闭的应急通道用作经营通道。2018年至2019年度房租到期后，家具城所有租户以火灾导致原有经营通道被封，影响其效益为由拒绝交纳房租。2018年6月1日，张某腾退从欧某处转租的220平方米摊位，2019年2月11日张某搬离租赁的210.65平方米摊位。一审法院认为，彭某与张某于2014年5月21日签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。《房屋租赁合同》第四条约定，“每年租金到期的最后一天（6月9日）乙方仍然未交清下年租金，则乙方违约，合同自动解除”，张某于下年租金到期后的最后一天并未交清房租，依据合同约定，双方签订的书面房屋租赁合同已经解除。但张某继续占用摊位，彭某等房屋所有人未提出异议，视为双方未签订书面租赁合同但租赁关系依然成立，为不定期租赁合同。双方对于支付租金的期限约定不明确，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，在租赁期限届满时为支付租金的日期，但火灾发生后，彭某作为出租人，所提供的房屋不能正常使用，故双方互不承担违约责任，彭某要求支付违约金的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同出租人与承租人均有权随时解除合同，2019年2月11日，张某通知白某1搬离摊位，租赁关系已经完全解除，彭某请求张某继续履行合同的诉讼请求不予支持。2019年2月11日之前，张某对于租赁的摊位仍然占用，应当支付实际占用费，占用费参照租赁期间的租金计算，2018年6月10日至2019年2月11日实际占用费33844元（20元/平方米/月）。对于张某转租的欧某的摊位，因双方未签订书面房屋租赁合同，视为不定期租赁，双方均有权随时解除合同。张某在租金交付到期前，已搬离转租的220平方米摊位，并对白某1履行了告知义务，租赁合同已解除，故彭某要求张某支付欧某处转租的房屋租金诉讼请求无事实依据，不予支持。欧某转让摊位时，彭某未退付欧某交付的保证金1万元，也未退付张某交付的1万元保证金，合计2万元，由彭某予以退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决：一、解除彭某与张某之间的房屋租赁合同；二、由张某支付彭某摊位占用费33842元；三、由彭某退还张某保证金20000元；四、驳回彭某的其他诉讼请求。上述给付内容，限判决生效后15日内履行。案件受理费2586元，减半收取1293元，由彭某负担905元，张某负担388元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张某提交照片打印件一张，证明其于2018年5月通知白某1，对转租的欧某的摊位不再续租，白某1悬挂横幅公开招租，证明目的为2018-2019年张某未再承租该摊位。对该份证据，彭某对其真实性认可，因张某表达过不再续租的意愿，彭某为了减少损失，故对外悬挂横幅招租，但不能就此认定房屋租赁合同已经解除。经审查，张某提交的照片打印件真实，能够印证张某向白某1告知不再续租房屋一事，本院予以采信。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.一审判决解除彭某与张某之间签订的《房屋租赁合同》并由张某向彭某支付占用费是否合法有据；2.张某从欧某处转租摊位租期的认定，及张某腾退该摊位时间的认定问题；3.彭某要求张某支付违约金的请求能否成立，及一审判决判处由彭某归还张某保证金2万元是否适当的问题。关于一审判决解除彭某与张某之间签订的《房屋租赁合同》并由张某向彭某支付占用费是否合法有据的问题。彭某与张某签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定且不损害国家利益、集体利益和社会公共利益，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面实际地履行各自的义务。租金交纳期限届满后，因张某未按约定交纳租金，合同第四条约定的解除合同条件已经成就，双方签订的合同自租金交纳期限届满次日即告解除，一审判决确认解除合同并无不当。一审判决对合同解除日期未予明确欠妥，但实体结果正确，应予以维持。合同解除后，张某并未及时腾退租赁物，故一审判决张某支付房屋占用费并无不当。关于张某搬离房屋的具体时间问题，彭某对一审判决认定的日期有异议，但未提出否定该认定的证据，本案除张某的手机短信内容外，亦无其他相关证据证实张某搬离的具体时间。结合有关证据研判，张某于2019年2月11日搬离的事实具有高度盖然性，一审判决予以认定并无不当。关于张某从欧某处转租摊位租期的认定，及张某腾退该摊位时间的认定问题。张某转租欧某的摊位后，因与彭某未签订新的书面房屋租赁合同，一审判决认定为不定期租赁并无不当。张某二审期间提交了白某1悬挂的横幅照片证明其具体腾退时间，白某1对其真实性认可，但认为其仅为减少损失，不意味着认可张某可以随意解除合同。从白某1的陈述看，张某于租金交付到期前，已搬离转租摊位确系事实，故一审判决对彭某要求张某支付转租房屋租金的请求不予支持并无不当，应予维持。关于彭某要求张某支付违约金的请求能否成立，及一审判决判处由彭某归还张某保证金2万元是否适当的问题。租赁物常用通道因不可归责于张某的原因发生火灾，导致日常出入通道通行受阻，张某因此未按合同约定交纳租金，张某因故未交纳租金的行为并不构成违约，故其不应当承担违约责任，彭某要求张某支付违约金的请求亦不能成立，其向张某收取的1万元保证金应予退还。关于欧某转租摊位保证金的退还问题。欧某在转让该摊位时，彭某未退付其1万元保证金。从常理分析，张某欲承租该摊位，如未向欧某支付保证金，则欧某不可能向其转租。一审法院为减少当事人诉累，对该笔保证金一并作出处理并无不当。综上所述，彭某的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2586元，由上诉人彭某负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 卢小栋审判员 杨立锋二○一九年十月十二日书记员 张 婷