上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2796号原告：张海忠，男，1968年6月16日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：陈聪颖，女，1970年11月5日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：张雨桐，女，1998年6月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：周涛，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳锐，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：马某，女，汉族，住上海市徐汇区。被告：张某某，女，汉族，住上海市徐汇区。法定监护人马某(系张某某母亲)，身份关系同上。被告：张懿银，男，2008年7月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定监护人马某(系张懿银母亲)，身份关系同上。上述被告委托诉讼代理人：胡稼东，上海誉嘉律师事务所律师。上述被告委托诉讼代理人：俞燕华，上海誉嘉律师事务所律师。被告：张帆，男，1966年9月25日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告张海忠、陈聪颖、张雨桐与被告张帆、马某、张某某、张懿银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周涛、欧阳锐、被告张帆以及马某、张某某、张懿银的委托诉讼代理人胡稼东、俞燕华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海忠、陈聪颖、张雨桐向本院提出诉讼请求：1.张帆、马某、张某某、张懿银向张海忠、陈聪颖、张雨桐返还购房款300万元;2.张帆、马某、张某某、张懿银向张海忠、陈聪颖、张雨桐赔偿损失50万元。审理中原告将诉讼请求变更为：1.解除双方就上海市徐汇区浦北路XXX弄XXX号XXX室签订的房屋买卖合同；2.张帆、马某、张某某、张懿银向张海忠、陈聪颖、张雨桐返还购房款300万元；3.张帆、马某、张某某、张懿银向张海忠、陈聪颖、张雨桐支付违约金230万元。事实和理由：2015年7月22日，就原告向被告上海市徐汇区浦北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，总价1150万元，约定应当在2015年11月5日前办理房屋过户手续。原告向被告支付了300万元购房房款。2015年8月底，系争房屋被上海市公安局徐汇分局司法限制，导致过户受阻，故原告诉至本院，望判如所请。张帆辩称，同意继续履行合同。马某、张某某、张懿银辩称，不同意原告的诉讼请求，导致系争房屋无法交易的原因系张帆刑事犯罪导致其被告司法限制，被告不存在��观过错。原告主张的违约金过高，要求要求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据上海市房地产买卖合同、房地产登记薄、支付凭证，律师函、公证书、拘留通知、补充协议，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：张帆、马某、张某某、张懿银系系争房屋权利人。2015年7月22日，就原告向被告上海市徐汇区浦北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，总价1150万元。同日，双方签订补充协议，被告向原告支付装修补偿款125万元，该笔款项在房屋交易过户的当日由原告支付给被告，地下车位XXX号无偿转让给原告。2015年6月2日，原告向被告支付购买系争房屋定金200万元；2015年7月22日,原告向被告支付购房款100万元。2015年8月27日，原告向被告发函，��张帆涉及刑事犯罪，要求被告提供履约担保；2015年8月31日，上海市公安局徐汇分局对系争房屋进行司法限制。2016年1月21日，原告委托北京京都(上海)律师事务所向被告发函要求继续履行合同，协助办理过户手续本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》真实意思表示，内容并无违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。但本案中，系争房屋上存在司法限���，该状态的存续会给合同继续履行造成法律上的障碍，就此，原告有权解除合同。故本院对原告该项诉请依法予以支持。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，合同解除后，被告收取的300万元理应返还原告，故本院对原告所提返还购房款之诉请，依法亦予以支持。在房屋交易过程中，由于被告张帆涉及刑事犯罪导致系争房屋被司法查封，故导致系争房屋无法交易的过错在被告，原告要求被告承担违约责任，有合同和法律依据，本院予以支持。至于被告应支付的违约金金额，本院认为，虽然房屋买卖合同中相关条款的有明确约定，但被告提出违约金过高，要求调整，根据合同法的规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而原告未向本院提供证据证明其损失，因此被告辩称原告主张的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定被告支付违约金的数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除张帆、马某、张某某、张懿银与张海忠、陈聪颖、张雨桐就上海市徐汇区浦北路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》；二、张帆、马某、张某某、张懿银于本判决生效之日起十日内向张海忠、陈聪颖、张雨桐返还购房款3,000,000元；��、张帆、马某、张某某、张懿银于本判决生效之日起十日内向张海忠、陈聪颖、张雨桐支付违约金1,150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费共计24,729元，保全费5,000元，由被告张帆、马某、张某某、张懿银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  晏莹二〇一六年九月二十九日书记员  金雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产���的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。