湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘3101民初611号原告(反诉被告)：湘西自治州楚源房地产开发有限公司，住所地：湖南省吉首市镇溪办事处商业城社区人民北路99号边城国际大酒店7楼703室。法定代表人：李良华，职务：经理。委托诉讼代理人：魏奇迹，湖南新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓东，湖南新世纪律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨昌秀，女。被告（反诉原告）：肖启柏，男。以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：王亚东，湖南湘州律师事务所律师。以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：向芳，湖南湘州律师事务所实习律师。原告（反诉被告）湘西自治州楚源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨昌秀、肖启柏商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年5月16日向本院提起诉讼。2016年6月15日，被告杨昌秀、肖启柏提出反诉。2016年7月13日，本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人魏奇迹、李晓东，二被告（反诉原告）杨昌秀、肖启柏及其委托诉讼代理人王亚东、向芳到庭参加诉讼。本案现已审���终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，依约向原告交清购房欠款26万元；2、被告依约向原告支付逾期付款违约金13379元（违约金按日万分之三自2015年12月1日起暂计算至2016年4月30日原告起诉时止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月28日，原、被告双方签订《吉首市商品房销售合同》及《合同补充协议》。被告选择银行按揭方式购得原告出售的位于吉首市人民北路99号边城国际大酒店第2幢1单元283号商铺一间，建筑面积为35.86平方米，商铺总价款为530375元。合同签订当日，被告已首付270375元，余款26万元被告选择银行按揭方式支付。合同履行期间，原告已按约定积极协助被告联系银行办理贷款按揭手续，因贷款银行中国银行吉首分行对被告的按揭贷款审批未获通过，致使被告的按揭款项未予发放。原告为让被��尽快办理按揭贷款，另行联系了华融湘江银行湘西分行为被告继续办理按揭贷款。后原告多次催告被告尽快配合后续按揭银行递交相关按揭审批资料，均遭被告拒绝，从而导致双方的合同处于中止履行的状态。被告的行为违反了合同补充协议第二条的约定，已对原告构成实质性违约和损害。对于被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：1、原告没有责任办理按揭，只是有协助的职能，原告已完成协助；2、被告选择以银行按揭方式购房，在未付清全部房款的情况下，原告没有义务为被告办理房产证，相应的也没有义务交付该房屋；3、原告将门面进行统一拆除，打成大通铺，是应广大业主的共同要求，已经业主代表签字同意。综上，原告不存在违约，不符合合同解除的条件，原、被告的合同应当继续履行，请求依法驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）为支持自己的主张，向本院提交以下三份证据（均系复印件）：1、《吉首市商品房销售合同》，拟证明原、被告双方对购房的价格、交付时间、违约责任进行了约定，双方应当按照合同的约定履行；2、交付款项凭证，拟证明被告已支付房屋首付款270375元给原告的事实；3、通知、告知函，拟证明被告在中国银行未成功办理按揭贷款的情况下，原告帮助被告联系了华融湘江银行为其办理按揭贷款，在原告的多次催告下，被告均拒绝递交按揭贷款资料，既不配合办理按揭贷款，亦不向原告付清房屋余款。被告（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1、原、被告双方解除《吉首市商品房销售合同》；2、反诉被告返还反诉原告已支付的购房款270375元及利息；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月28日，原、被告签订《吉首市商品房销售合同》，该购房合同范本由原告提供。合同约定：被告购买原告开发的边城国际大酒店楼盘第2幢1单元283号房，房屋总售价530375元，购房当日支付270375元首付款，剩余26万元采取按揭方式支付，合同约定房屋交付时间为2013年5月1日前。被告按照约定支付了270375元购房款后，原告至今未办理完毕按揭贷款、未办理好房屋产权证等相关凭证，以及原告未向被告履行房屋交付义务。现该房屋已经被投入使用，原告将其租赁给他人。被告多次与原告协商未果，并多次要求解除合同退还购房款被拒。被告认为，原告未按照合同约定履行相应义务，双方签订的合同目的已无法达成，合同理应解除。原告收取的购房款理应退还并按照合同的约定承担违约责任。对于原告（反诉被告）的诉称，被告（反诉原告）辩称：1、商品房买卖合同是原、被告双方的��实意思表示；2、原告违约在先，未办理产权登记，导致本合同无法实际履行，因原告违约，被告要求解除合同，并要求原告返还购房款及利息。被告（反诉原告）为支持自己的主张，向本院提交以下四份证据（均系复印件）：1、《吉首市商品房销售合同》，拟证明原、被告双方约定的交付房屋时间为2013年5月1日前，以及房屋价款及违约责任的约定内容；2、交付款项凭证，拟证明被告已支付房款270375元；3、《退房申请》、《请求解除商品房销售合同并予以退款的报告》，拟证明因无法办理按揭贷款，以及原告逾期未办理房产证、逾期未交付房屋，被告书面通知原告要求解除合同；4、吉首市人民法院（2015）吉民初字第1751号民事判决书，拟证明本案与吉首市人民法院（2015）吉民初字第1751号案件属于同一类型，且��件事实缘由均相同，两案的判决结果应一致。经庭审质证，被告对原告的证据1的真实性无异议，但对其部分证明目的有异议；对证据2无异议；对证据3有异议，认为原告应按约定办理产权登记，本案中，原告已经逾期未办理产权登记，并且被告已在告知函中注明要求退房退款。原告对被告提交的四份证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为证据1、2、3不能证明原告违约，所以原告要求被告继续履行合同，证据4作为未生效的判决，不能作为证据使用。经审查，原告的证据1、2与被告的证据1、2均相同，具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认，并作为本案的定案依据；原告的证据3与被告的证据3均具有真实性，本院对该两份证据所反映的客观事实予以确认；被告的证据4为未发生法律效力的判决书，本院不予采纳。本院根据上述采信的证据，结合庭审查明的事实，确认以下法律事实：2013年10月28日，原告与被告杨昌秀、肖启柏签订一份《吉首市商品房销售合同》，原告将位于吉首市人民北路99号边城国际大酒店第2幢1单元283号房屋出售给被告，用途为商业，建筑面积为35.86平方米，总价款为530375元。双方约定在合同签订之日，被告支付首付款270375元，余款26万元银行按揭，交房时间为2013年5月1日前；同时对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任进行了约定等。2013年10月30日，原、被告双方签订了一份《合同补充协议》，协议第二条约定：“买受人应在接到出卖人办理按揭手续通知后的十日内，按照贷款银行要求，提供相关资料和证明文件、交纳办理按揭的相关费用，在出卖人的协助下办理按揭贷款手续。如果由于买受人原因而导致未能获得贷款，则买受人应自知道或者应当知道��获贷款之日起的十日内付清全部价款，否则买受人应承担违约责任”；第三条约定：“买受人延迟提交办理房产证所需资料的，相应顺延办理房产证的时间及相应免除出卖人延迟办证的责任”。合同签订后，被告交纳了购房款270375元。之后，被告在中国银行的房屋按揭贷款手续一直未办理成功。被告分别于2015年10月11日、2015年11月12日，以无法办理房屋按揭贷款，以及原告逾期未办理房产证、逾期未交付房屋为由，书面通知原告要求解除合同，退房退款。原告分别在2015年10月16日、2015年11月5日书面通知被告，告知被告从2015年9月已将按揭银行由中国银行变更为华融湘江银行，要求被告最迟于2015年11月20日前办理按揭贷款手续，逾期不办理按揭手续也不缴纳购房款，原告将依法提起诉讼并追究被告的违约责任；被告收到原告书面通知后，已明确表示因按揭贷款长期未办���成功，原告违约，被告不同意变更按揭贷款银行，要求退房退款。另查明，原告已将283号房屋的墙体与玻璃门全部予以拆除，打成大通铺，且原告已将其承租给他人。原、被告双方因协调不成，故诉至本院。本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷。本案诉争的焦点是：原、被告双方签订的《吉首市商品房销售合同》应当继续履行还是予以解除，由此而产生的责任双方如何承担。本案原、被告签订的《吉首市商品房销售合同》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定以按揭贷款方式付款，且被告在合同签订后向原告指定的银行申请办理按揭贷款并递交了相关资料，但最终未能办妥按揭贷款手续，导致原、被告双方无法继续履行合同，现双方均未提供证据证明贷款未获审批是由于原、被告的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，本案造成合同无法履行的事由即属该规定所述“不可归责于当事人双方的事由”，故被告依此规定，反诉请求解除双方订立的商品房买卖合同，由原告返还其已支付的购房款及利息符合法律规定，本院予以支持。因本案合同解除系不可归责于双方当事人的事由，故对原告应支付被告购房款的利息，本院确定以中国人民银行同期存款利率作为计算标准。已查明，原告在未经被告同意的情况下，已将283号房屋的墙体与玻璃门全部予以拆除，打成大通铺，且原告已将其承租给他人，导致被告不能实现合同目的，已构成根本违约，被告可以要求解除合同，故本院对原告要求被告继续履行合同并支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)湘西自治州楚源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨昌秀、肖启柏双方签订的《吉首市商品房销售合同》；二、原告(反诉被告)湘西自治州楚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）杨昌秀、肖启柏已支付的购房款270375元及利息，利息按中国人民银行同期存款利率自2013年10月28日计算至返还购房款之日止；三、驳回原告(反诉被告)湘西自治州楚源房地产开发有限公��的全部诉讼请求。案件受理费5400元，反诉费2700元，合计8100元，由原告（反诉被告）湘西自治州楚源房地产开发有限公司承担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，按中国人民银行同期贷款基准利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期间届满之日起两年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  刘巧艳人民陪审员  唐小平人民陪审员  向绍文二〇一六年九月九日书 记 员  梁 智附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。