重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1673号上诉人（一审被告）何贤林，男，汉族，1987年6月6日生，重庆市奉节县人。被上诉人（一审原告）张宗秀，女，汉族，1967年4月23日生，重庆市万州区人。委托代理人张波，重庆市万州区龙都法律服务所法律工作者。一审被告徐浩，男，汉族，1993年2月4日生，重庆市万州区人。上诉人何贤林与被上诉人张宗秀及一审被告徐浩房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初3755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何贤林上诉请求：1、撤销一审判决，改判张宗秀与其继续履行双方签订的门面租赁合同，并赔偿其门面租金损失；2、一、二审案件受理费由张宗秀承担。事实和理由：1、上诉人并未违约，不符约定解除与法定解除合同的条件，双方所签的《门面租赁合同》不宜判决解除，合同中关于租金交付时间的约定应理解为租赁年的2月份，而不是自然年，故2017年2月份才是交付租金的时间，上诉人并未违约；2、上诉人多次联系被上诉人要求给付租金，是被上诉人避而不见不收租金，否则上诉人不会在第一时间起诉，一审认为是被上诉人多次催收租金未果，与客观事实不符；3、一审法院认定在被上诉人多次催收，特别是在双方因催收租金发生纠纷并报警求助的情况下，上诉人仍未支付租金已构成根本违约，这一认定也缺乏事实依据，当时发生的堵门面纠纷并非因租金，且被上诉人当天未参与；4、因上诉人并未违约，且要求继续履行合同，故不应承担违约金，门面修理也是在交房时依法修理，对于从2016年3月19日起的停业门面租金损失应由被上诉人承担。被上诉人张宗秀答辩称：1、房屋租赁的交易惯例是先交租金后使用房屋，不是上诉人理解的先使用房屋后交租金，合同约定的交付租金期间并无歧义，就是每年2月交下一年的租金；2、上诉人虽然多次口头答应给付租金，但一拖再拖就是不实际履行，在发生堵门面纠纷后至今也未给付，已经构成根本违约；3、基于上诉人的不诚信行为，我方已经不相信上诉人了，要求解除合同，请求维持原判。一审被告徐浩未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。张宗秀向一审法院起诉请求：1、解除其与何贤林、徐浩于2015年6月14日签订的《门面租赁合同》；2、何贤林、徐浩将租赁房屋交还张宗秀；3、何贤林、徐浩支付张宗秀违约金5万元；4、何贤林、徐浩从2016年3月9日起至实际交还房屋时止依照1500元/月支付租金；5、何贤林、徐浩缴纳租赁期间的水电费；6、诉讼费由何贤林、徐浩承担。一审法院认定事实：2015年6月10日，案外人熊双将其承租的位于重庆市万州区沙龙路三段4621、4623、4625、4627、4631号门面转让给案外人向林，转让费20万元。同日，向林与被告何贤林签订《合开店合同》，约定由双方共同出资开办汽车装饰美容店。2015年6月14日，张宗秀（合同称甲方）与何贤林、徐浩（合同称乙方）签订《门面租赁合同》，约定由甲方将其自有的位于重庆市万州区沙龙路三段4623号/幢1层2号门面（建筑面积48.35平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2年9个月，自2015年6月14日至2018年3月8日。关于租金，今年租金已付继续维持有效，明年（即2016年3月8日至2017年3月8日）租金为18000元。乙方每年二月份一次性向甲方缴清当年的租金。2017年的租金在2016年的租金基础上递增10%，即19800元。如果房价涨跌有变须双方协商。关于违约责任，自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议。如发生违背情况，违约方应支付给守约方违约金50000元，并按实结算房租。乙方如不按时交付租金、水电费等应付费用，甲方有权单方解除合同，收回门面，并有权向乙方索取违约金。合同还约定，水电费及卫生费由使用人（乙方）承担。因何贤林、徐浩未在2016年2月缴纳本年度租金，2016年3月9日，张宗秀到何贤林店里收取租金，未果。2016年3月19日，张宗秀再次到店收取租金，未果后双方发生纠纷，何贤林的店内工作人员黄欣报案，后经派出所民警调解，双方同意门面暂停营业，通过诉讼程序解决纠纷。庭审中，何贤林的委托代理人认为缴纳租金的时间约定不明，认为应当在2017年2月缴纳2016年3月8日至2017年3月8日的租金。同时，何贤林申请证人黄欣、胡超、刘明亮、孙光祥出庭作证，欲证明张宗秀宽限缴纳租金的时间至2016年3月底，且何贤林于2016年3月16日向张宗秀缴纳租金情况。证人黄欣系何贤林经营的汽车美容店内员工，证明张宗秀宽限租赁期限至2016年3月底以及缴纳租金张宗秀电话拒收情况。证人胡超与刘明亮均为何贤林店内客户，证明发生租金纠纷时，其听到张宗秀宽限缴纳租金到月底，但并未亲眼看见张宗秀作上述陈述，且不认识张宗秀本人。证人孙光祥系何贤林的同学，其证明借款给何贤林1万元，并陪同何贤林去找张宗秀缴纳租金的情况，但并未找到张宗秀本人，也不清楚何贤林与张宗秀的电话内容。庭后，张宗秀撤回要求被告缴纳水电费的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人订立租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。本案争议焦点为，二被告是否存在违约行为。首先，租赁合同约定：“今年租金已付继续维持有效，明年（即2016年3月8日至2017年3月8日）租金为18000元。乙方每年二月份一次性向甲方缴清当年的租金。”签订的合同的时间为2015年6月14日，该年度为合同中的“今年”，明年为2016年（2016年3月8日至2017年3月8日），即2016年度的租金应于2016年的2月缴清。同时，依照房屋租赁市场的行情，其一般规则为先付租金后使用。因此，被告抗辩合同约定不明，缴纳2016年度的租金为2017年2月份的意见该院不予采纳。其次，何贤林申请证人出庭，欲证明张宗秀宽限其缴纳租金的时间至2016年3月底以及缴纳租金原告拒收情况，但证人胡超与刘明亮均对张宗秀是否本人作出宽限租金支付期限的表示并不确信，其证言该院不予采纳。证人黄欣、孙光祥与何贤林均具有利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据，且孙光祥并不清楚支付租金的情况。张宗秀对于证明事实不予认可，被告亦未提供其他证据证明当时的情况。因此，该院对于何贤林主张的宽限期及张宗秀拒收租金的事实不予认定。结合以上事实理由，二被告未依照合同的约定支付租金，已经构成违约，原告据此要求解除合同，收回房屋，符合合同的约定，应予以支持。同时，二被告应当向原告支付未付的租金以及未及时交还房屋的占用费，其标准参照租金计算。关于违约金，二被告存在违约行为，应当承担违约责任，但合同约定的违约金为5万元，明显过高，该院酌情认定5000元。徐浩虽未参与经营，但其作为租赁合同的当事人，亦应履行合同约定的义务，对其不承担责任的抗辩意见该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告张宗秀与被告何贤林、徐浩于2015年6月14日签订的《门面租赁合同》；二、被告何贤林、徐浩于判决生效后十日内，将租赁房屋返还原告张宗秀，并从2016年3月9日起至实际交还房屋时止依照1500元/月向原告张宗秀支付租金及占用费；三、被告何贤林、徐浩于判决生效后十日内，向原告张宗秀支付违约金5000元。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告何贤林、徐浩负担。本院二审期间，当事人均无新证据提交，本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，双方当事人2015年6月14日签订的房屋租赁合同真实合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。对于何贤林、徐浩而言，其最基本的合同义务就是按时缴纳租金。合同中约定“乙方每年二月份一次性向甲方交清当年的租金”，这一租金交付期限的约定内容非常明确，并无歧义，何贤林、徐浩至迟应在2016年3月1日之前交清2016年度的租金，否则即构成违约。何贤林对于租金交付期限的理解明显与合同约定不符，也有违市场交易习惯，其对此的上诉理由不能成立。另外，何贤林能提供确实充分的证据证明作为出租人的张宗秀同意延展租金交付期限至2016年3月底，也未能证明其主动交付租金而被张宗秀拒收的事实，故对其不构成违约的抗辩意见，本院不予采信。何贤林、徐浩迟延履行缴纳租金的基本合同义务，张宗秀据此要求解除合同，符合双方合同约定的解除条件，应予以支持，何贤林要求继续履行合同因而不能得到支持。合同解除后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条有明确规定，一审判处正确。何贤林二审中请求张宗秀赔偿其租金损失，因其在一审中系被告身份，并未就此项请求提出反诉，故不属于本院二审审理范围。综上，一审事实认定清楚，审判程序合法，适用法律正确，上诉人何贤林的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人何贤林负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一六年九月二十日书 记 员 欧阳星宇