成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2015)温江民初字第03501号原告成都瑞西合能房地产有限公司，住所地：温江区光华大道天宝中街1号，组织机构代码：59020099-2。法定代表人侯永桥，总经理。委托代理人李雯，女，汉族，1983年1月21日出生，该公司员工，住成都市锦江区，特别授权代理。被告刘根全，男，汉族，1986年8月2日出生，住四川省简阳市。第三人中国工商银行股份有限公司成都滨江支行，住所地：成都市锦江区滨江西路12号，组织机构代码：90197540-3。负责人李勤。委托代理人王月娟，女，汉族，1982年1月18日出生，该支行员工，住成都市高新区。原告成都瑞西合能房地产有限公司（以下简称瑞西合能公司）诉被告刘根全以及第三人中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称“工行滨江支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞西合能公司的委托代理人李雯、第三人工行滨江支行的委托代理人王月娟到庭参加诉讼。被告刘根全经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞西合能公司诉称，原、被告于2012年9月26日签订了备案号为15****的《商品房买卖合同》及补充协议，被告以按揭贷款方式购买原告开发的温江区***号，面积为65.17平方米的房屋一套。原、被告与中国工商银行股份有限公司成都滨江支行签订了《个人住房购置借款/担保合同》，被告向银行借款200000元，按揭期限20年，并将该房屋抵押给银行，原告为被告借款提供连带保证担保。合同签订后，银行发放了借款，但被告未按《个人住房购置借款/担保合同》约定偿还贷款，银行通知截止2014年5月19日被告已连续拖欠3期月供本息共计4409.33元。经银行和原告多次催收无果，银行要求原告承担保证责任。原告于2014年6月9日代为偿还4460.68元，2014年9月4日代为偿还196867.33元。根据《商品房买卖合同补充协议书》第三条2款第3项“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。因出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除通知之日起10日内，偿还出卖人所承担担保责任的金额并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金”。被告的行为已构成根本违约，故原告于2014年5月30日依约向被告发函解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被告承担违约金，且在收到解约通知10日内一同到房管局办理《商品房买卖合同》预收备案登记撤销手续。截止起诉时，被告仍置之不理，故原告诉至法院，请求判决：1.解除原、被告于2012年9月26日签订备案号为15****的《商品房买卖合同》及补充协议;2、被告在10日内配合原告到房产主管部门办理撤销《商品房买卖合同》预售备案和预抵押登记手续;3、被告支付原告违约金57766.6元;4、被告承担本案诉讼费用。被告刘根全未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人工行滨江支行述称，该套房屋的按揭款已全部结清，因刘根全无法联系，无法办理注销该套房屋预抵押登记手续。我方愿意配合原告办理注销预抵押登记手续。经审理查明，2012年9月26日原告被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于温江区“合能·珍宝琥珀”***号房屋，房屋总价款为288,833元。《商品房买卖合同补充协议书》第三条第二款第三项“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除通知之日起10日内，偿还出卖人所承担担保责任的金额并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金”。合同签订后被告支付购房首付款88833元，余款200000由被告向第三人贷款支付，原告为被告提供包含借款本金、利息及其他有关费用的连带保证担保。2012年10月10日第三人向被告发放贷款200000元。2014年5月8日以及同月20日第三人向原告发出逾期催收通知书要求原告在收到通知后督促被告还款或由原告承担连带保证责任。2014年5月30日原告向被告发出解除合同通知要求根据《商品房买卖合同》补充协议的约定解除双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议等相关资料。2014年6月9日原告代被告偿还按揭款4460.68元，2014年9月4日原告再次代被告偿还按揭款196867.33元，至此该房按揭贷款的本息全部结清。另查明，2012年10月8日原、被告双方对《商品房买卖合同》进行了备案登记。2013年6月9日第三人与被告亦在房管部门办理了预购商品房抵押预告登记。上述事实，有原告营业执照、被告身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、中国工商银行个人贷款逾期催收通知书、解除合同通知书及邮政特快单、投递查询单、个人及家庭房屋登记记录信息证明、个人贷款结清证明、工商银行凭证以及原告的当庭陈述、预购商品房抵押预告登记证、合同备案登记信息等证据，经庭审调查核实在案佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告在承担担保责任后，有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，现原告已向第三人偿还了全部贷款及利息等，其已承担了担保责任，故对其要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并要求被告配合到房产主管部门办理撤销《商品房买卖合同》预售备案手续的主张本院予以支持。原告代被告向第三人结清房屋贷款后，被告与第三人应到相关部门办理撤销预购商品房抵押预告登记手续。关于原告要求被告支付违约金57766.6元的问题。被告未按与银行的借款合同约定偿还借款本息，导致原告承担了担保责任。被告的该行为亦违反了与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，应当向原告承担合同约定的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条的约定，原告要求被告支付违约金57766.6元的请求，本院予以支持。对于被告已支付原告的购房首付款，被告可向原告主张返还，如果对此发生争议，被告可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都瑞西合能房地产有限公司与被告刘根全于2012年9月26日签订的关于购买温江区“合能·珍宝琥珀”***号房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告刘根全于本判决生效之日起十日内协助原告成都瑞西合能房地产有限公司到房屋产权登记部门办理撤销“合能·珍宝琥珀”***号房屋的商品房买卖合同备案登记手续；三、被告刘根全于本判决生效之日起十日内协助原告成都瑞西合能房地产有限公司到房屋产权登记部门办理撤销“合能·珍宝琥珀”***号房屋的预购商品房抵押预告登记手续；四、被告刘根全于本判决生效之日起十日内支付原告成都瑞西合能房地产有限公司违约金57766.6元。本案案件受理费1244.16元，诉讼保全费1964元，共计3208.16元由被告刘根全承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 周 毅人民陪审员 肖 莹人民陪审员 何万春二〇一六年九月十九日书 记 员 徐 凤