山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终4394号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵洪斌，男，1958年8月2日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东好来物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡祚庚，总经理。委托诉讼代理人：陈修峰，山东豪才律师事务所律师。上诉人赵洪斌因与被上诉人山东好来物业管理有限公司（以下简称好来物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵洪斌上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判：被上诉人对上诉人房屋卫生间进行维修；被上诉人主张的物业费应该扣减车位费及广告费；2010年年底至2014年年底物业费应该打五折。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、涉案小区于2010年底交房后，上诉人于2012年搬至涉案小区居住，居住后不久发现房屋存在明显质量问题，房屋厕所外墙存在大面积渗水，严重影响上诉人的生活起居。上诉人于2012年向被上诉人提出维修申请，被上诉人受理了上诉人的请求，一审开庭时被上诉人也承认以上事实，但是当时被上诉人并没有告诉上诉人此问题属于开发商。从上诉人申请维修到被上诉人起诉及一审开庭前，被上诉人一直没有告诉上诉人房屋质量问题是开发商的事，和被上诉人无关。被上诉人受理上诉人申请后，多次带领人员到上诉人家中查看有质量问题的地方，说一些有关怎么修复的工程技术性术语，只看不给处理，前后来了六、七次，长达两年多时间。2014年底上诉人将此事打电话到1****热线，经12315热线的催促，开发商还是没有直接和上诉人联系，还是通过被上诉人和上诉人联系，并且于2015年初派人对上诉人居住的房屋质量问题只进行了极其简单的处理，前后共处理了三次，到现在并未满足防渗条件，对上诉人的生活仍然造成很大的影响。2、被上诉人在每次进行极其简单的处理后，要求上诉人签订一份“房屋质量问题维修完成确认单”，上诉人认为维修处理并未满足防渗条件，始终没有给予签字。自从12315热线介入后，本该由开发商出面和上诉人协商处理的房屋质量问题，却一直是被上诉人和上诉人在协商处理。从以上两点上诉人认为被上诉人已经在履行或者代替开发商履行义务，而且由于被上诉人的原因造成房屋质量问题超出了质保期。既然对上诉人和被上诉人诉讼合并审理，一审法院不能只听被上诉人的观点，也应该听上诉人的意见。二、关于业主委员会问题。大概在2014年第四季度涉案小区部分业主发起成立业主委员会的签名活动，他们挨家挨户动员说明，经过近3个月的努力，签名活动获得圆满成功，业主委员会经过签名业主的投票选举，于2014年底正式成立了，当时小区的业主们在小区7、8号楼中间的小广场召开了成立大会，当时出席大会的有小区业主、业主委员会的11名代表、段北路办事处的领导、居委会的领导等，上诉人亲自参加了成立大会，并目睹了业主委员会成立的盛况。一审判决称涉案小区未成立业主委员会与事实不符。三、关于物业费问题。1、小区地面和道路属于全体业主所有，被上诉人把没有绿化的部分和道路划分成停车位，收取费用应该归全体业主所有；小区电梯内外的广告位属于全体业主所有，被上诉人将其出租出去，目前每个电梯内外共有多达10个广告位，收取费用应该归全体业主所有。被上诉人应当将以上二项收入除去合理支出，如代收款的人工费用、应该缴纳的税金后，把剩余部分分给全体业主。2、上诉人应交物业费应当按扣除上面两项费用后的余额交纳。四、上诉人诉求的是请求法院判令被上诉人在30日内将上诉人房屋厕所外墙存在大面积渗水维修好;在房屋质量问题维修好后，上诉人按扣除上面两项费用后的余额交纳物业费。综上所述，一审法院判决驳回上诉人的反诉请求，被上诉人不承担任何违约责任，明显违反法律的公平原则及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。好来物业辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。好来物业向一审法院起诉请求：一、赵洪斌支付拖欠好来物业的物业管理费1321.63元及利息（自逾期之日起，以上述欠费数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；二、赵洪斌承担诉讼费用。赵洪斌向一审法院提起反诉请求：一、请求依法判决好来物业立即无条件的按照合同约定对该处房屋存在的大面积渗水进行维修；二、若再次维修仍不达标，请求法院依法判决好来物业承担全部维修费用计10000元；三、本案诉讼费用由好来物业承担。一审法院认定事实：坐落于济南市槐荫区段店路49号的世佳戎居小区由济南市房屋建设综合开发集团开发建设。该集团作为委托方（甲方），与作为受托方（乙方）的原告（反诉被告）好来物业于2010年12月1日签订《济南世佳戎居小区前期物业服务合同》，合同约定物业服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，；房屋及共用设施、设备的日常维修、养护和管理；配套公用设施的附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、庭院铺装、草坪灯等园林景观工程的养护管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护社区公共秩序；物业档案管理；组织开展社区文化娱乐活动等内容，并约定了双方的权利和义务、物业管理服务标准等。其中物业管理服务费约定本物业管理区域内物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅按1.2元/月/平方米（暂定）向乙方按（季）支付；空置房（已出售且已办理入住手续但未实际入住部分在办理空置房手续后）的物业费按照应收物业70%收取；空置房（未出售部分）的物业费按照应收物业费的100%向甲方收取。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，每日按照应交金额的3‰向乙方交滞纳金。合同还对物业的使用与维护等事项进行了约定。该合同还在附则中约定期限为2010年12月1日起至2013年11月30日止，但业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同签订后，好来物业在世佳戎居小区进行物业服务。2013年11月28日，济南市房屋建设综合开发集团与原告（反诉被告）好来物业又签订《〈前期物业服务合同〉续约合同》，约定将原合同延期至2014年6月30日，原合同其它条款不变。2014年6月22日，双方再次签订《〈前期物业服务合同〉续约合同》，约定合同续约，期限自2014年7月1日起至业委会代表全体业主与新选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，原合同其它条款不变。赵洪斌居住于世佳戎居小区，建筑面积91.78㎡。2010年12月30日，好来物业作为甲方（物业服务企业）与作为乙方的赵洪斌（业主即购房人）签订《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利和义务，并约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（依法应由专业部门负责的除外），共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造内容，公共环境卫生，公共区域景观、绿化的管理与维护保养、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，消防管理服务，建立并完善与本物业相关的开发资料等物业服务档案，为业主办理房屋入住、房屋空置手续等。协议中对收费标准进行了约定，物业服务收费标准合计1.20元/平方米·月，沿街商铺2.5元/平方米·月。关于交费方式，协议约定乙方自第二次交费开始，每季度第一个月10日前向甲方预交本季度的物业管理服务费。协议的“关于违约责任”处约定乙方违反本协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应从逾期之日起按每日千分之三向甲方缴纳违约金。协议另对其他事项进行了约定。双方还另行签订有《装饰装修管理服务协议》等。好来物业主张赵洪斌自2015年1月起至2015年12月未再向其缴纳物业服务费，其诉至一审法院，要求处理。赵洪斌在本案审理中说明其反诉提及的墙面大面积渗水至今仍然存在。一审法院认为，世佳戎居小区为济南市房屋建设综合开发集团开发建设，在该小区尚未成立业主委员会的情形下，济南市房屋建设综合开发集团与好来物业签订的《前期物业服务合同》合法有效。好来物业依据该合同进入世佳戎居小区提供物业服务，并与小区业主即赵洪斌另行签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。好来物业作为物业服务提供者、赵洪斌作为物业服务接受者均应严格履行该协议约定内容。依约定，好来物业的主要义务是对世佳小区提供物业服务，主要权利是向小区内业主收取物业服务费用；赵洪斌的主要义务是按约定时间和约定标准交纳物业服务费用，主要权利是接受物业服务。本案审理中，好来物业主张赵洪斌未按合同约定交纳物业服务费用，赵洪斌对此无异议，但主张好来物业未完全履行义务，其提出家中墙壁渗水，好来物业一直未予维修修复，其进而对此在本案审理中提出了反诉请求。对此，一审法院认为，好来物业为物业服务企业，其与小区业主之间存在的是物业服务合同关系。赵洪斌提出的墙壁渗水等系房屋质量问题，其就该主张在本案审理中未提供相应证据。即使确实如其所述，存在着相应问题，责任主体也并非好来物业。其以此类房屋质量问题的存在来对抗向好来物业交纳物业服务费的义务没有事实根据与法律依据，对赵洪斌的答辩意见及反诉主张不予采信，对其反诉请求不予支持。但从赵洪斌的答辩意见、反诉主张中可以看出好来物业的服务质量尚需进一步提高，其也需要切实努力做好与小区业主的沟通、交流工作。鉴于其在提供物业服务工作中尚存不足与瑕疵，对其要求被告（反诉原告）赵洪斌支付利息的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）赵洪斌于判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）山东好来物业管理有限公司支付2015年1月至2015年12月的物业服务费1321.63元；二、驳回原告（反诉被告）山东好来物业管理有限公司要求被告（反诉原告）赵洪斌承担以上物业服务费未及时交纳利息的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵洪斌的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告（反诉被告）山东好来物业管理有限公司负担5元，被告（反诉原告）赵洪斌负担20元；反诉费25元，由被告（反诉原告）赵洪斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，济南市房屋建设综合开发集团与好来物业签订的《前期物业服务合同》,内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。好来物业与赵洪斌另行签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。好来物业作为涉案小区的前期物业服务企业，为小区业主提供了物业服务，业主应当按照约定支付物业服务费用。关于赵洪斌主张的房屋质量及维修问题，与本案非同一法律关系，不属于物业服务合同纠纷的处理范围，其可依法另行解决。故赵洪斌要求对其房屋进行维修的上诉理由依法不能成立。同理，赵洪斌以存在房屋质量问题为由拒缴或降低数额缴纳物业服务费用的上诉理由，无法律依据，不能成立。小区内公共场所、共用设施设备属于全体业主共有，使用共有部分进行经营应当取得业主集体的许可，所得收益依法扣除经营成本后归全体业主所有，单个业主无权以个人名义主张上述权益，应由权利人依法主张上述权益。故赵洪斌主张其应缴物业费应扣除车位费及广告费等费用的上诉理由，无法律依据，本院不予采纳。另，赵洪斌未提交有效证据证明涉案小区已成立业主委员会，且业主委员会成立与否不影响本案的处理。综上所述，赵洪斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵洪斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年九月十八日书 记 员  孙培培