广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初14088号原告杨艳芬，女，汉族，1984年9月2日出生，住广东省东莞市，原告凌思宇，男，汉族，1982年12月27日出生，住广东省深圳市南山区，两原告共同委托代理人冯刚，广东尚融律师事务所律师。两原告共同委托代理人陈威，广东尚融律师事务所律师。被告周涵，男，汉族，1988年2月13日出生，住广东省深圳市福田区，委托代理人贺奎奎，广东合邦律师事务所律师。第三人东莞市安家房地产咨询服务有限公司，住所地：广东省东莞市万江区新城社区金鳌大道理想0769家园B6幢-P-6号铺，注册号：441900000537291。法定代表人罗友良。委托代理人肖建凤，北京市首创（东莞）律师事务所律师。第三人东莞市安家房地产咨询服务有限公司南城分公司，住所地：广东省东莞市南城区袁屋边精英名都站前商业街A31号铺，统一社会信用代码：91441900669840132L。负责人罗志威。委托代理人肖建凤，北京市首创（东莞）律师事务所律师。原告杨艳芬、凌思宇诉被告周涵、第三人东莞市安家房地产咨询服务有限公司、第三人东莞市安家房地产咨询服务有限公司南城分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日以简易程序受理后,依法由代理审判员朱昉于2016年8月16日公开开庭进行了审理，原告杨艳芬、凌思宇、两原告共同委托代理人冯刚、被告委托代理人贺奎奎、两第三人的共同委托代理人肖建凤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告及第三人签订的《房地产买卖合同》；2、被告立即返还定金50000元及原告已支付的居间服务费13000元；3、被告向原告支付违约金207600元；4、被告向原告支付因诉讼产生的首期律师费8000元、担保费2000元；5、本案受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年1月18日，在第三人的居间下，原被告签订《房地产买卖合同》一份，被告将位于东莞市南城区黄金路1号东莞天安数码城E区9号楼404号房产出售给原告，合同总价为1038000元。合同签署后，原告即根据合同约定履行义务，包括向被告支付定金50000元，居间服务费13000元及向银行申请贷款并取得同贷书等。然而经原告多次催告，被告却拒不履行合同义务。被告辩称，一、本案原告违约在先。根据合同第七条第一项约定，原告没有在7个工作日内向第三人提交商业贷款所需资料及签署相关文件，原告实际在2016年2月18日才向第三人提供相关材料；由于原告凌思宇存在信用卡逾期情况，导致第一次向广发银行申请贷款没有通过（大约是在2016年3月4日），直到2016年3月25日广发银行才批准了贷款。被告出售案涉房屋是为了在深圳购房，合同签订时双方预期案涉交易应在2016年3月初完成，根据第三人通知双方准备材料的时间，也能在3月初完成，但是由于原告的原因导致3月底才出了贷款意向书，延迟了交易时间，由于深圳房价暴涨，被告无法在深圳购房，所以被告不愿意再出售案涉房屋，同意解除案涉合同。二、即使被告在本案中存在违约的情形，原告主张的违约金及其他损失明显超出其实际损失。第三人述称，对于原告的诉请没有其他意见，请求法庭依法判决。关于事实方面，意见如下：原被告通过第三人成功交易涉案房产，签订房地产买卖合同，合同条款中均有明确的约定三方的权利义务，第三人在签订合同后，已经积极履行应当履行的义务且涉案房产的贷款是通过担保公司介入赎楼的方式进行，双方也在担保公司处办理委托手续，在申请贷款预审批过程中，原被告双方的资料都是直接交给担保公司工作人员予以处理，且自始都是双方通过微信群或电话直接沟通，事后没有继续交易，也是原被告直接沟通，在此过程中，第三人无违约行为。经审理查明，2016年1月18日，两原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）及第三人（经纪方、丙方）签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于东莞市南城区黄金路1号东莞天安数码城E区9号楼404号商品房出卖给原告。第四条约定：“该物业转让价格为壹佰零叁万捌仟元。乙方支付该转让价款的时间及方式如下：定金共计伍万元，由乙方在本合同签署之日直接支付至甲方，已付定金可抵作楼款；手续办理至ABC，支付贰拾万元整至甲方；剩余部分柒拾捌万捌仟元，由乙方通过贷款方式支付，以该物业作抵押。付款时间备选项如下：A、甲方到房管部门办理查档手续且确认产权无瑕疵后2个工作日内；B、甲方到公证处办出对丙方指定人员的委托书后2个工作日内；C、乙方取得银行同贷书后2个工作日内；……”第七条约定“乙方办理贷款的，甲、乙双方应按下列时间要求提交贷款所需资料并签订贷款申请相关文件：（一）办理购房商业贷款或公积金快贷的，应于本合同签署（或甲方名下房地产权证办出）后7个工作日内……”第八条约定“如初次约定的贷款银行无法批准或贷款额度不足的，甲乙双方应在15个工作日内协商并重新确认贷款银行，签订贷款合同并提交贷款所需全部资料及支付所需费用。如乙方最终无法通过贷款审批或银行审批贷款额度不足的，乙方应在接到丙方通知后15个工作日内以自有资金支付至甲方。”第十六条约定“乙方应向丙方支付居间服务费贰万陆仟元”。第十七条约定“甲方或乙方违反本合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：（一）每逾期一日，违约方须按标的物转让价的万分之五向守约方支付违约金。（二）逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金。（三）因一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用。”第二十一条约定“如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。”2016年1月18日当日，原告即向被告支付了50000元定金，并向第三人支付了13000元中介服务费；被告也于当日向第三人交付了案涉房屋的房地产权证、契税完税证明、不动产销售（转让）发票等材料原件。2016年3月22日，被告从第三人处取回上述材料原件。2016年3月25日，广发银行股份有限公司东莞分公司向原告杨艳芬出具《贷款意向书》。庭审中，第三人陈述如下事实：因涉案房产需要担保公司介入赎楼，所以整个经办过程是由担保公司通知双方办理手续，双方于2016年1月22日去广发银行签署银行贷款资料（原告预审批的贷款资料），当天下午办理了公证授权委托；2016年3月4日担保公司在微信群及电话通知因原告有逾期还款黑名单问题，贷款没有及时审核通过，原告在接到通知后，在微信群中说是由于银行信用系统没有更新才导致审批未通过，并称其会积极办理相关的证明手续；2016年3月15日原告开具了银行的信用证明，广发银行于2016年3月25日审核通过了原告的贷款申请；由于被告2016年3月22日从担保公司处取回了房产证等证件，2016年3月28日双方到担保公司处继续履行合同的相关问题，但原被告协商的过程中，双方各自坚持自己的意见，由于被告未交房产证，原告未支付手续款及担保金，所以担保公司无法进行赎楼。原、被告对第三人所述的事实情况均予以确认。原告称当时是以原告杨艳芬名义申请贷款，同时提供了结婚证及银行流水，之后完全是由担保公司办理贷款手续，直到2016年3月4日原告才收到通知说是原告凌思宇存在信用问题，两原告立即进行查实，得知原告凌思宇曾忘记偿还信用卡约200元，但该款在2016年1月15日即已还清，但由于银行信用系统的延迟性，导致系统未消除该记录，原告也立即去消除了，整个申请贷款的过程只有一次，也只有一间银行，并非被告所述的两次申请。被告则称双方在2016年1月22日只是签署贷款的资料，其他贷款需要的材料原告是在2016年2月18日才交齐。另，原告提交了担保公司委托合同及担保费发票、委托代理合同及律师费发票，拟证明原告为案涉纠纷支出了律师费8000元及诉讼保全保险费2000元。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、收款收据（2份）、证件收据、《贷款意向书》、录音光盘及文字资料、律师函及快递单据、担保公司委托合同及发票、法律委托代理合同及发票，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉《房地产买卖合同》是当事人真实自愿意思表示，当事人应按合同约定履行自己的义务。庭审中当事人均确认原、被告已于2016年1月22日去广发银行签署银行贷款资料，并于当天下午办理了公证授权委托，被告虽称2016年1月22日只是签署贷款资料，其他贷款需要的材料原告在2016年2月18日才交齐，但被告未能对此举证；而结合《房地产买卖合同》第八条的约定，即使初次办理贷款银行未批准，被告也无权直接单方解除合同；现原告已于2016年3月25日取得《贷款意向书》，但被告在2016年3月22日已将相关房产证明材料的原件从第三人处取回，被告已属于以自己的行为表明不履行主要债务。因此，原告有权解除合同，要求被告返还支付的定金50000元并按约定承担违约责任。被告虽主张违约金过高，但未能对此进行举证，原告有权要求被告支付转让价款20%的违约金即207600元。另，根据《房地产买卖合同》第十七条（三）以及第二十一条的约定，原告有权要求被告支付中介服务费13000元及律师费8000元。原告诉请被告支付财产保全担保费没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告杨艳芬、凌思宇与被告周涵、第三人东莞市安家房地产咨询服务有限公司于2016年1月18日签订的《房地产买卖合同》；二、被告周涵在本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨艳芬、凌思宇返还定金50000元；三、被告周涵在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告杨艳芬、凌思宇违约金207600元；四、被告周涵在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告杨艳芬、凌思宇中介服务费13000元；五、被告周涵在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告杨艳芬、凌思宇律师费8000元。六、驳回原告杨艳芬、凌思宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2754.5元，保全费1770元，共4524.5元，原告均已预缴，由被告负担4479.26元，原告自行负担45.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 朱 昉二0一六年二0一六年九月十三日书 记 员 徐婴仪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。