江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终4036号上诉人（原审原告）：范淑侠，无业。委托代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周五保，个体户。委托代理人：谭卫民，江苏彭城律师事务所律师。原审第三人：徐州新华瑞房地产投资有限公司，住所地新沂市新华路1号。法定代表人：苏余丰，该公司董事长。上诉人范淑侠因与被上诉人周五保及原审第三人徐州新华瑞房地产投资有限公司（以下简称新华瑞公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2015)新民初字第1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范淑侠的委托代理人成凤忠，被上诉人周五保的委托代理人谭卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人范淑侠的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：不动产的权属转移系登记生效而非交付，不动产所有权具有排他性，他人不得非法占用和使用。据上诉人了解，被上诉人就涉案房屋和相邻房屋共向房屋开发商支付了20万元的购房预付款，因此原审法院查明事实错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人周五保答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1、2007年3月20日，被上诉人与徐州新华瑞房地产有限公司签订协议书，购买了涉案房屋，同年4月，交付了购房款20万，经过被上诉人与新华瑞公司以及涉案楼盘的实际施工人孙广珍协商，剩余房款以孙广珍欠被上诉人的材料款冲抵新华瑞公司欠孙光珍的工程款,来冲抵被上诉人的剩余房款。合同签订后，新华瑞公司就将涉案房屋及另一套房屋和钥匙交付给被上诉人，被上诉人在装修后一直居住至今。2、被上诉人认为上诉人同新华瑞公司恶意串通，以超低的价格将涉案房屋出售给上诉人，取得房屋所有权证，其目的是以上诉人的名义诉讼达到侵犯被上诉人合法权益的目的。3、按照一审向法庭提供的证据，涉案房屋在上诉人购买时市场价已经达1.1万元，而出售价格只有4600元，明显低于市场价。4、上诉人在起诉状委托书及购房合同中多次签名，通过肉眼观察这些签名不是出自同一人之手，经被上诉人申请，法院责令上诉人出庭接受质询，但上诉人自始至终没有露面，被上诉人怀疑上诉人并非是真正的购房人以及所有的签字并非是其本人所为，但这个问题没有得到解决，在这种情况下一审法院才将案件移送公安机关处理。原审第三人新华瑞公司既未出庭，也未提交书面答辩意见。范淑侠向一审法院起诉请求：请求判令周五保腾退沂铁花苑6号楼103-1号房屋；周五保自2015年5月7日起以每日100元标准向范淑侠支付房屋占用使用费，直至腾退之日止；诉讼费用由周五保负担。一审法院认定事实：2007年3月20日，周五保作为认购方与原审第三人新华瑞公司签订《“沂铁花苑”商铺认购协议书》，约定：周五保以4600元/㎡单价认购沂铁花苑I103-1、I203-1、I103-2、I203-2号商铺，建筑面积224.22㎡，总价款1031412元；双方在2007年4月4日前签订正式《商品房买卖合同》。2007年4月18日，案外人孙广珍向周五保出具941724元工程款欠据一张，注明“以I103-1、I203-1、I103-2、I203-2号门面房抵押，此门面房以沂铁花苑F楼工程款作抵押，原审第三人在该欠据上盖章。除已付定金2万元外，周五保于2007年4月29日向第三人交付20万元购房款。后原审第三人将涉案房屋钥匙交付周五保，周五保装修入住I103-1、I203-1、I103-2、I203-2号房屋至今，一直未与原审第三人签订《商品房买卖合同》。2014年6月6日，原审第三人新华瑞公司以周五保为被告，向原审法院提起诉讼，请求周五保支付沂铁花苑103-1、203-1、103-2、203-2号房屋剩余房款831412元及违约金。原审法院于2014年12月31日公开开庭审理了该案，周五保经公告送达传票未到庭参加诉讼。2015年1月9日，原审第三人以周五保未到庭，相关事实无法查明为由，申请撤回起诉，后原审法院裁定准许。2015年5月6日，新沂市住房和城乡建设局向范淑侠核发新房权证新沂字第××号《房屋所有权证》，确认位于新安镇徐海路168号沂铁花苑6号楼103-1号建筑面积为110.16㎡商铺归范淑侠单独所有。经原审法院依职权调查，范淑侠申请办证时向房产部门提交一份落款日期为2015年4月9日《商品房买卖合同》一份，销售不动产统一发票（办证联）等。本案在审理过程中，范淑侠拒绝就房屋买卖情况接受法庭询问，但认可原审第三人新华瑞公司作为出卖人，未将涉案房屋交付范淑侠占有、使用。另，经范淑侠、周五保确认，范淑侠持有的《房屋所有权证》登记的沂铁花苑6号楼103-1号房屋，由上、下两层组成，与周五保认购并实际居住的沂铁花苑I103-1、I203-1，I103-2、I203-2中的两套房屋重合，但庭审中，范淑侠无法陈述涉案房屋具体位置。经原审法院实地勘察，目前6号楼103-1号、103-2号房屋相邻，两房中间无隔断墙，共用两房中间的入户门，房内已装修，仅一处楼梯通向二楼房屋。一审法院认为：本案因原审第三人新华瑞公司在向范淑侠出售涉案房屋时，仅履行权利交付义务，未履行实物交付义务，导致涉案房屋的所有权与占有权发生分离。范淑侠虽因买卖行为而取得涉案房屋所有权，但该权利来源于原审第三人，故其继受取得的权利不得优于其前手即原审第三人所享有的权利。原审第三人在将房屋所有权转让给范淑侠前，虽未与周五保签订《商品房买卖合同》，但与周五保签订的《“沂铁花苑”商铺认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，且在约定的合同签订日后收取周五保交付的购房款，并将涉案房屋交付周五保使用，应认定原审第三人与周五保之间的商品房买卖合同成立。原审第三人虽未将涉案房屋所有权转移登记至周五保名下，但已将房屋的占用、使用等权能让与周五保，该让与行为不违反法律规定，也未损害他人合法权利，周五保因此取得涉案房屋的占有、使用权应受法律保护。在周五保占有、使用涉案房屋期间，虽房屋所有权发生转移，但不影响周五保依据其与原审第三人的约定继续对涉案房屋的占有、使用。原审第三人如对周五保的占有、使用行为持有异议，可另行解决。因原审第三人未向范淑侠履行房屋的实物交付义务，范淑侠也未实际取得涉案房屋的占有、使用权，故其要求周五保腾让，并支付占用使用费无事实和法律依据，不予支持。范淑侠如认为第三人的交付行为不符合合同约定，可要求原审第三人继续履行交付义务或承担违约责任。遂判决：驳回范淑侠的诉讼请求。一审庭审中，范淑侠向法庭提交的2015年4月9日其与原审第三人签订《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票（办证联）上显示，范淑侠购买涉案房屋价款总额为50.4436万元。周五保在一审庭审时向法庭提交徐州市信人价格评估有限公司对涉案房屋作出的评估报告书，该评估报告书的评估基准日为2015年4月13日，评定涉案房屋的评估价为118.5万元。二审开庭前，本院通知上诉人范淑侠，要求其本人到庭参加诉讼，但范淑侠未出庭参加诉讼。为了查清案件事实，在双方当事人的代理人均在场情况下，承办法官当庭给范淑侠本人拨通电话，并询问案件事实，且对电话内容予以实时记录，范淑侠表示其购买涉案房屋是委托其代理人成凤忠办的，并给了成凤忠50余万元，签合同前看了涉案房屋，知晓该房屋已有人使用，但是图便宜就购买了该房屋。同时，其认可签订合同的整个过程都没有与新华瑞公司见过面，买卖房屋合同是成凤忠代其签订。范淑侠表示，其知晓涉案房屋价值七十至八十万元。其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，范淑侠虽持有涉案房屋的权属证书，但范淑侠在与新华瑞公司签订涉案房屋买卖合同前，新华瑞公司与周五保已经签订具有商品房买卖主要内容的认购协议书，结合新华瑞公司在协议签订后收取了周五保交付的购房款，且新华瑞公司在孙广珍向周五保出具以涉案房屋抵押所欠工程款的欠条上盖章，同时新华瑞公司将涉案房屋交付给周五保使用等事实，因此可以认定新华瑞公司与周五保就涉案房屋签订商品房买卖合同，并履行了交付义务。现新华瑞公司与范淑侠虽又签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并协助范淑侠办理的房屋登记手续，但新华瑞公司并未将涉案房屋交付给范淑侠。结合范淑侠陈述的房屋买卖过程看，范淑侠购买涉案房屋前曾到房屋所在地看房，并知道涉案房屋被他人占有居住，且自认知晓涉案房屋价值七十至八十万元，但为了贪图便宜其与新华瑞公司签订商品房买卖合同。从范淑侠与新华瑞公司签订商品房买卖合同看，涉案房屋价款为50.4436万元，周五保一审时提供的涉案房屋的评估报告书，评估该房屋价格为118.5万元。根据以上事实可以看出，范淑侠明知新华瑞公司已将涉案房屋出售给他人，且将房屋已交付给购房人使用，在此情况下范淑侠故意以明显低于市场的价格购买，其行为有违在民事活动中应遵循诚实信用的原则。另外，2015年4月9日，新华瑞公司与范淑侠虽签订了商品房买卖合同，但新华瑞公司并未向范淑侠履行房屋交付义务。根据合同相对性原则，在涉案房屋不能实际交付时，范淑侠应首先要求新华瑞公司按照合同约定履行义务。故在新华瑞公司没有向范淑侠履行房屋交付义务的情况下，范淑侠仅依据权属证书，要求周五保返还涉案房屋，本院不予支持。综上所述，范淑侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人范淑侠负担。本判决为终审判决。审 判 长  裴运栋代理审判员  孙守明代理审判员  汤孙宁二〇一六年九月二十一日书 记 员  王俞卜