江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终3589号上诉人(原审被告):孔燕。被上诉人（原审原告）:徐州汇龙物业管理有限公司，住所地邳州市汇龙国际花园小区。法定代表人:刘训叶，该公司经理。委托代理人:闫旭，江苏汇英才律师事务所律师。委托代理人:马希文，江苏汇英才律师事务所律师。上诉人孔燕因与被上诉人徐州汇龙物业管理有限公司（以下简称“汇龙物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2016）苏0382民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人孔燕，被上诉人汇龙物业公司的委托代理人闫旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人孔燕上诉请求：依法改判上诉人不承担支付物业费用的责任，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人与建设单位签订前期物业服务合同没有事实依据，被上诉人一审提交的证据可以证明，前期物业服务合同是建设单位与徐州市新苑物业管理有限公司签订的。被上诉人是未经全体业主同意强行入住接管小区物业的，对小区内全体业主不具有法律约束力。一审法院以单个业主无权提出解除物业服务合同为由，对上诉人提出的反诉解除事实物业服务关系的请求不予受理是错误的。2、被上诉人强行接管小区并提供霸王式物业服务，不顾上诉人的合法权益，且其提供的服务质量不合格，存在瑕疵和违约之处，服务管理存在严重的脏、乱、差现象。对此，一审法院也予以认定，但酌定减少15%的收费太少。3、被上诉人以上诉人未缴纳物业管理费为由，在上诉人不知情的情况下，擅自停掉上诉人家的水电，导致双方因此发生争执并报警处理。被上诉人的不合格服务行为不仅给上诉人造成不便，而且导致上诉人的冰箱因被上诉人擅自停电而损坏，给上诉人造成较大的经济损失，一审法院没有查明认定支持上诉人反诉赔偿损失的请求。被上诉人汇龙物业公司辩称：1、被上诉人在一审提交的前期物业服务协议，能够证明被上诉人于2011年1月1日接受建设单位徐州隆章置业有限公司（以下简称隆章公司）的委托对邳州市汇龙国际花园小区提供物业管理服务。该前期物业服务协议对包括上诉人在内的全体业主具有法律约束力，上诉人无权单方解除物业服务合同。2、上诉人称被上诉人提供的物业服务不到位，对其反映的问题拒不整改修复无事实依据。首先，被上诉人一审中提供了主管单位印发的关于表彰包括被上诉人在内的多家物业服务企业的多个文件，能够证明被上诉人严格按照物业服务协议的约定及法律、法规规定履行义务。其次，物业管理服务是一项长期的工作，即便被上诉人在提供物业服务过程中存在上诉人诉称的部分问题，被上诉人也一直在积极完善整改，不能仅根据物业管理存在瑕疵就认定被上诉人提供的物业服务质量不合格。第三，上诉人房屋阳台漏水系房屋质量问题导致的，其应当向建筑企业主张权利。根据前期物业服务协议的约定及法律规定，被上诉人不负有对上诉人的房屋质量问题进行维修的义务，该质量问题也不是被上诉人在提供物业管理过程中造成的，上诉人无权要求被上诉人对其房屋问题进行修复。3、上诉人在一审中提出赔偿损失的反诉主张与本案并不属于同一法律关系，上诉人应当另案主张权利。即便上诉人提出反诉符合法律规定，也未提供任何证据予以证明，不应得到法院支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汇龙物业公司向一审法院起诉请求：判令孔燕支付物业费3582元、违约金193.5元，合计3775.5元，并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：汇龙物业公司2011年1月1日与邳州市汇龙国际花园小区的建设单位徐州隆章置业有限公司签订前期物业服务合同并为该小区提供物业服务至今，约定：叠加别墅物业管理服务费为0.7元/月/平方米，房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每年预缴一次。汇龙物业公司入驻该小区后以向全体业主公司邳州市物价局监制的收费标准的形式确认向小区业主收取公共水电费为200元/年/户，生活垃圾处理费48元/年/户；孔燕系邳州市汇龙国际花园小区业主，其房屋的建筑面积为183.66平方米，2014年至2015年孔燕未向汇龙物业公司交纳物业管理费用，经汇龙物业公司催要未果。一审法院认为，小区的建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对小区内全体业主具有法律约束力。汇龙物业公司按照前期物业合同的约定进入邳州汇龙国际花园小区提供服务，孔燕作为该小区的业主负有按照合同约定及时向汇龙物业公司缴纳相关费用的义务，孔燕欠付2014至2015年物业服务费合计3582元[（183.66㎡*0.7元/月/㎡*12月+200元/年/户+48元/年/户）*2年]，对于汇龙物业公司要求孔燕缴纳欠付物业费3582元的诉讼请求，因汇龙国际花园小区确存在广告乱入、部分监控摄像头无法正常使用、绿化区域乱栽蔬菜等情况，内部公共环境、公共卫生、公共设施等有维修、养护、管理不完善之处，系汇龙物业公司提供的物业服务质量瑕疵导致，故酌情对于汇龙物业公司的该项请求予以支持85%，即3045元。汇龙物业公司主张的违约金，虽提供《业主临时管理规约》予以证明，但该《规约》属汇龙物业公司单方制定，并无孔燕签字确认，也无证据证明《规约》已送达、告知孔燕并经其认可，故《规约》对孔燕并无约束力，对于汇龙物业公司关于违约金的诉讼请求不予支持。孔燕提出汇龙物业公司对其房屋阳台渗水问题拒不整改，法院认为物业服务企业并非房屋的建筑企业，没有对房屋质量进行整改义务，对孔燕该项意见不予采纳；孔燕提出汇龙物业公司是在没有经过业主同意的情况下强行进入小区，法院认为小区的建设单位有权代表全体业主与物业服务企业签订前期物业服务合同，且孔燕已事实上接受了汇龙物业公司提供的物业服务，并交纳过物业费，合同关系明确，对于孔燕的该项意见不予采纳；孔燕提出要求汇龙物业公司赔偿其擅自停电造成其经济损失5000元，并解除双方的物业服务合同关系的反诉，因赔偿停电造成的经济损失与本诉不属于同一法律关系，单个业主无权提出解除物业服务合同，故对于孔燕反诉未予受理。遂判决：一、被告孔燕于本判决生效之日起十日内向原告徐州汇龙物业管理有限公司支付物业管理费3045元。二、驳回原告徐州汇龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。本院认为，第一，关于上诉人是否有权解除与被上诉人之间的物业服务合同的问题。被上诉人提交了其与建设单位隆章公司签订的前期物业服务合同，足以证明其系依据前期物业服务合同向涉案小区提供物业服务。上诉人所说的被上诉人系强行接管物业的理由不能成立。而根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时根据《物业管理条例》第十一条第四款的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。因此，上诉人无权以个人名义单方解除与被上诉人之间的物业服务合同。第二，关于一审法院对于物业费的处理是否正确的问题。一审法院已经认定涉案小区确存在广告乱入、部分监控摄像头无法正常使用等情况，被上诉人提供的物业服务质量存在瑕疵。虽然被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，但一审法院已经根据实际情况合理地对物业费进行了15%的酌减，并无不当。第三，关于上诉人请求支持其反诉请求能否在本案中进行处理的问题。一审中上诉人提出要求被上诉人赔偿其擅自停电造成的经济损失5000元的主张，并且根据上诉人在二审期间对于该5000元请求组成明细的陈述看，该经济损失的请求不仅仅限于因物业服务所引起的纠纷，还包括房屋质量的问题，因此上诉人的主张与本诉不属于同一法律关系，故原审法院对于上诉人的反诉未予受理并无不当。综上，上诉人孔燕的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孔燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一六年九月八日书 记 员  许 丽