四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6217号上诉人（原审被告）成都市安恒置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道办事处麓山大道。法定代表人熊敏，董事长。委托代理人叶义，男，1987年10月10日出生，汉族，住四川省简阳市，系公司员工。被上诉人（原审原告）陈建，男，1964年2月29日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托代理人肖家秀，四川金坛律师事务所律师。上诉人成都市安恒置业有限公司（以下简称安恒公司）因与被上诉人陈建商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托代理人叶义、被上诉人的委托代理人肖家秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安恒公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈建的全部诉讼请求。事实和理由：一、关于房屋交付条件的认定。原判错误地认定房屋内存在垃圾致使陈建无法入住，不满足交付条件，安恒公司应承担逾期交房的违约责任。事实上，案涉房屋于2013年6月28日取得《建设工程规划合格证》，于2013年3月19日取得《房产测绘技术报告书》，已达到案涉《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件及法律规定的交房条件，仅有一点垃圾不是陈建不能依约收房的理由。二、关于交房时间的认定。案涉房屋不存在任何地基基础、主体结构或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，根据《商品房买卖合同》第9.4条的约定，陈建无权拒绝收房，否则自安恒公司书面通知陈建办理房屋交接手续之日起，视为安恒公司已向陈建交付房屋。故案涉房屋的交付时间为2013年6月30日。陈建到过现场，却以交付房屋卫生情况拒绝收房，且在屋内垃圾已及时清理的情况下，在长达近三年的时间内拒绝收房，具有恶意，原审法院判决安恒公司承担由此导致的损失，属认定事实错误，且显失公平。更何况，案涉房屋内有垃圾的事实是以陈建提交的照片和录音为证据进行认定的，安恒公司对此证据不予认可，不应以此作为定案依据。三、原审中，为促进双方调解成功，安恒公司在陈建同意撤诉的情况下提出可更换房内抽水马桶的调解意见，但双方并未调解达成一致意见，原审法院却将此让步决定作为安恒公司的自认，判决安恒公司更换抽水马桶，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定。案涉房屋内的抽水马桶符合双方签订的《成都名都项目11-14号楼栋豪华装修交楼标准》，陈建无权要求更换。四、原审法院审理本案严重超过法定审限，致使安恒公司因此承担逾期交房的违约金，有违公平、公正原则。陈建辩称，一、陈建接到安恒公司的交房通知，遂前往收房，但发现房屋内脏乱不堪，垃圾遍地，卫生间更是一片狼籍，此情形严重不符合精装房的交付条件，故陈建未与安恒公司办理交房手续。之后，安恒公司并未及时清理房内的垃圾，甚至还有保洁人员居住在案涉房屋中。二、房屋内中空调设计不合理，导致房内地板变形，陈建要求安恒公司更换地板，但安恒公司一直拖延。三、陈建购买案涉房屋为给女儿做婚房，安恒公司应按约定向陈建交付干净的精装房，而非堆放垃圾、已被使用的二手房屋。安恒公司迟迟不清理案涉房屋内的垃圾，导致房屋无法居住；且双方在本案诉讼前的沟通中，已就更换抽水马桶达成一致意见，但安恒公司至今未更换，导致房屋至今无法正常居住使用。四、原审法院在审理本案过程中，由于案情复杂，由简易程序转为普通程序审理并无不当，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。陈建向一审法院起诉请求：1、判令安恒公司继续履行合同，将陈建所购房屋重新装修后交付陈建；2、判令安恒公司向陈建支付逾期交房的违约金，从2013年7月1日起，安恒公司按日向陈建支付已付房款万分之一的违约金至房屋实际交付时止；3、安恒公司承担本案全部诉讼费。庭审中，陈建对其第一项诉讼请求明确为：要求安恒公司将屋内的建筑垃圾及生活垃圾清理干净，并更换室内两个抽水马桶。一审法院认定事实：2011年3月3日，陈建、安恒公司签订《商品房买卖合同》及《成都恒大名都商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。《商品房买卖合同》约定，陈建购买安恒公司开发的位于成都市天府新区××山大道××号“恒大名都”××栋××单元××层××号，建筑面积111.98平方米的房屋，合同总价为828552元，装修水平为简装。合同第十条约定“交付条件：出卖人应在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有质证的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十二条约定“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。《补充协议》第3条约定“买受人一次性付款，于2011年3月3日前，支付房价款计人民币628552元，于2011年3月14日前，支付剩余房价款计人民币200000元。第9.2条“在交付房屋时，买受人如对商品房的设施、设备和质量（包括房屋的装饰、装修标准）有异议，应向出卖人或出卖人委托的物业服务企业提出，对于商品房存在的质量问题，除依照法律的规定和合同的约定不能交付的以外，由出卖人或出卖人委托的物业服务企业按双方约定的标准进行质量、更换重做，整改期间不视为延期交房。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的设施、设备和质量（包括房屋的装饰、装修标准）不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然能应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。9.3条约定“对买受人提出的质量问题双方有争议的，由买受人委托成都市有资质的建设工程质量检测机构检测，该机构出具的书面质量鉴定意见作为协商处理争议的依据。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权拒绝接收房屋或者解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。否则视为不存在该质量问题”。2013年3月3日，陈建向安恒公司支付购房款628552元。2013年3月14日，陈建向安恒公司支付购房款200000元。2013年6月，安恒公司通过快递通知陈建接收房屋。此后，陈建按约到安恒公司处进行接房。发现房屋内堆放垃圾，致使陈建未与安恒公司委托的物管公司办理接房手续。2014年5月18日，陈建与物管公司工作人员再次进入房屋时发现房屋内堆放大量生活垃圾，并有保洁人员居住在该房屋，屋内相关卫生设施已被使用。陈建、安恒公司就收房问题未达成一致意见，陈建至今未与安恒公司办理接房手续，也未领取房屋钥匙。原审法院另查明，2013年3月19日，成都市国伦房地产测绘有限公司出具诉争房屋的《房产测绘技术报告书》。2013年5月，诉争房屋取得《建设工程规划合格证》。原审法院再查明，《成都名都项目11-14号楼栋豪华装修交楼标准：7、卫生间：洁具：选用“伊奈”或“柯勒”或“美标”名牌洁具。现房屋内垃圾已清理，但抽水马桶未予以更换。原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、《建设工程规划合格证》、《房产测绘技术报告书》、快递单、照片、通话录音、庭审笔录以及双方当事人的陈述。原审法院认为，本案的争议焦点为安恒公司是否完成合同约定和法律规定的交房义务。陈建、安恒公司签订的《商品房买卖合同》载明，安恒公司应在2013年6月30日前向陈建交付诉争房屋，交付标准为：该商品房已取得规划验收合格证；有质证的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。安恒公司认为，其在约定时间内按照上述合同约定已经完成了交付义务，本案因陈建自身原因拒绝接房，安恒公司不应当承担逾期交房的违约责任。陈建主张安恒公司交付的房屋存在大量建筑垃圾且被其他人员居住使用，致使陈建无法正常使用该房屋。陈建为证明其主张提交了房屋照片及通话录音。安恒公司对房屋照片及通话录音的真实性均不予认可。原审法院认为，安恒公司对陈建提交的通话录音真实性不予认可，但未提出鉴定申请证明该录音存在伪造或剪辑。陈建提交的现场照片与通话录音能够相互印证，原审法院对陈建提交的上述的证据予以采信。安恒公司虽然按照约定取得了相关规划验收，但根据陈建、安恒公司签订的《房屋买卖合同》载明，陈建购买的房屋装修水平为简装。根据《房屋买卖合同》内的《成都名都项目11-14号楼栋豪华装修交楼标准》可以看出，陈建购买的房屋应当具备交房即能直接入住的条件。陈建在接到安恒公司的交房通知后到安恒公司处办理接房手续，但因房屋内存在大量垃圾，陈建要求物管公司对垃圾进行清理，物管公司也未提出异议。但此后，安恒公司或物管公司并未进行清理。安恒公司主张多次通知陈建接房，陈建予以否认，安恒公司也未提交相关证据予以证明，原审法院对安恒公司的该辩解不予采信。之后，陈建再次查看房屋情况时，发现诉争房屋已被他人居住，房屋内存在大量生活垃圾，房屋内的设施设备均被使用。安恒公司否认房屋被他人居住使用。但陈建至今未接房，也未取得房屋钥匙，陈建不具有居住使用该房屋的条件，在房屋完成交付前，房屋钥匙一直由安恒公司或安恒公司委托的物管公司保管，故造成房屋被他人居住使用的责任应由安恒公司承担。安恒公司主张按照《补充协议》第9.2条之规定，在交付房屋时，买受人如对商品房的设施、设备和质量（包括房屋的装饰、装修标准）有异议，不视为延期交房。但本案中，双方的争议焦点并不是房屋的装饰、装修不符合合同约定，而是安恒公司交付的房屋被他人居住，致使陈建无法使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。安恒公司应对按照合同的性质及目的向陈建交付能够立即使用的房屋。安恒公司虽在合同约定的期限内通知陈建进行接房，但是其交付的商品房无法满足陈建的使用目的，应当承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，安恒公司逾期交房应从逾期次日起按照已付房款的每日万分之一向陈建支付违约金，即每日违约金为82.86元/日（828552÷10000）。陈建在原审庭审中未提交证据证明因安恒公司未交付房屋产生的损失。安恒公司逾期交房，致使陈建无法居住，原审法院参照诉争房屋同地段、同类型户型及装修水平的房屋租金，对违约金酌情调整为50元/天。故安恒公司应从2013年7月1日起按照50元/日向陈建支付违约金至房屋实际交付之日。陈建主张要求安恒公司更换诉争房屋内抽水马桶，安恒公司予以认可，原审法院予以确认，安恒公司应按照《成都名都项目11-14号楼栋豪华装修交楼标准》为陈建更换诉争房屋内的同品牌同型号的抽水马桶。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，原审法院判决：一、安恒公司于判决生效之日起十日内给付陈建逾期交房违约金（从2013年7月1日起按照50元/日计算至房屋实际交付之日止）；二、安恒公司于判决生效之日起十日内按照《成都名都项目11-14号楼栋豪华装修交楼标准》为陈建更换位于成都市天府新区××山大道××号“恒大名都”××栋××单元××层××号房屋内的抽水马桶。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元，由安恒公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。二审中，陈建述称其于2015年10月份之后与原审法院工作人员一并前往案涉房屋查看现场，此时室内垃圾已清理完毕，但两个抽水马桶未更换。本院认为，本案二审争议的焦点为：安恒公司是否按期交房，是否应承担逾期交房的违约责任以及违约金的数额；陈建要求安恒公司更换抽水马桶的主张能否成立。现就上述争议焦点的认定分述如下：本案中，陈建主张已在安恒公司通知的期限前往验收房屋，但因房屋内堆放大量垃圾、杂物，地面、墙面瓷砖存在大量污垢等问题未能接收房屋。陈建为此提供了现场照片及双方关于验收房屋的录音为证。安恒公司虽对上述证据不予认可，但并未举出相反证据否认照片及录音的真实性，且综合考虑陈建与安恒公司在房屋交易中所处的地位以及本案的具体情况，陈建提交的上述证据能够形成较为完整的证据锁链，证明案涉房屋在验收时的客观状况，原审法院采信陈建提交的上述证据并无不当。本院认为，商品房的交付条件应符合合同约定的交付条件，同时亦应具备正常使用和居住的条件，购房人在接收房屋时，有权依据合同的约定对房屋进行验收。本案中，双方约定案涉房屋的装修水平为简装，结合双方签订的《成都名都项目11-14号楼栋豪华装修交楼标准》的约定内容，案涉房屋在交付时应具备直接入住的条件。但在陈建查验房屋时，房屋内堆积大量杂物，室内地面及墙面瓷砖也有污垢，不符合房屋正确居住使用的条件，陈建有权拒绝接收房屋。之后，安恒公司未对房内垃圾、杂物进行清理，且在陈建于2014年5月再次查看房屋时，房屋内存在大量生活垃圾，设施设备均有被使用痕迹，仍然不符合房屋正常居住使用的条件。故原判认定安恒公司未能在约定期限内交付符合约定条件的房屋构成违约，并无不当。关于安恒公司实际交房的具体时间，本院认为，安恒公司虽主张其对案涉房屋清理完毕后，电话通知了陈建前往收房，但对此未举示任何证据佐证，本院对其主张不予采信；而根据陈建在二审中的陈述，其在原审法院组织下于2015年10月前往查看案涉房屋，此时房内垃圾已清理完毕，本院认为，应以此时认定案涉房屋已具备正常居住使用的条件，故安恒公司逾期交房的期间应自2013年7月1日起计至2015年10月31日止，共计850天。原审法院认定安恒公司至今未向陈建交付案涉房屋错误，本院予以纠正。关于违约金的数额。在陈建未对其实际损失举证予以证明的情况下，原审法院结合合同的履行情况、逾期交房的期间长短、安恒公司的过错程度等因素，酌情调整按50元/天作为违约金计算标准，并无不当，本院予以维持。故安恒公司应向陈建支付的逾期交房违约金数额应为42500元（50元/天×850天）。关于应否更换抽水马桶的问题。本院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利义务。《成都名都项目11-14号楼栋豪华装修交楼标准》是《商品房买卖合同》的组成部分，安恒公司有义务向陈建交付符合约定的房屋，包括室内的装修设施、设备。由于案涉房屋内的抽水马桶在房屋交付前被他人使用，陈建要求安恒公司予以更换的主张成立，本院予以支持。综上，安恒公司的上诉请求不成立，本院不予支持。但原审法院对逾期交房期限认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第3391号民事判决第二项，即：“二、成都市安恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照《成都名都项目11-14号楼栋豪华装修交楼标准》为陈建更换位于成都市天府新区××山大道××号“恒大名都”××栋××单元××层××号房屋内的抽水马桶”；二、撤销成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第3391号民事判决第一项，即：“成都市安恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付陈建逾期交房违约金（从2013年7月1日起按照50元/日计算至房屋实际交付之日止）”；三、成都市安恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付陈建逾期交房违约金42500元；四、驳回陈建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费1186元，由上诉人成都市安恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 耘审判员 赵 锋审判员 何广智二〇一六年九月十八日书记员 梅芳芝