文书内容广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1058号上诉人（原审被告）：阳江市粤丰投资有限公司。住所地：广东省阳西县。法定代表人：梁文秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴章平，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖妮妮，女，1981年3月29日出生，汉族，住广东省阳西县，公民身份号码：441******。委托诉讼代理人：黄应达，男，住广东省阳西县，由阳西县****社区居民委员会推荐。上诉人阳江市粤丰投资有限公司（以下简称粤丰公司）因与被上诉人廖妮妮定金合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粤丰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判粤丰公司向廖妮妮退回12万元；2.一审、二审诉讼费用由廖妮妮承担。事实和理由是：一审判决事实认定有误，适用法律不当。（一）一审判决认为因粤丰公司变更商场的业态规划，双方就《认筹意向书》的条款无法达成一致意见，廖妮妮遂拒绝与粤丰公司签订《认筹意向书》。一审判决将双方不能签订《认筹意向书》归咎于粤丰公司变更商场的业态规划，显属事实认定有误。廖妮妮向粤丰公司交付12万元款项的时间为2017年4月6日，而粤丰广场业态变更的时间为2017年12月29日，期间相距8个多月，足以说明双方就《认筹意向书》的条款无法达成一致意见并非因为粤丰公司变更商场的业态规划。在此前，粤丰公司一直在敦促廖妮妮签订《认筹意向书》，但廖妮妮以各种理由拒绝签订。若本案适用定金罚则，那么在粤丰广场变更业态规划之前，应是粤丰公司有权不退还该款项给廖妮妮。一审判决对该事实的认定，无法合理解释从廖妮妮于2017年4月6日缴付12万元至2017年12月粤丰广场业态变更期间，双方为什么没有按交易习惯签订《认筹意向书》。（二）关于涉案房产的总价问题，一审判决采信廖妮妮提交的《粤丰广场商业用房置业计划表》中载明的原总价，但不采信该计划表载明的折后价，显属在证据的采信上存在逻辑上的矛盾，存在事实上认定错误。粤丰公司提供的双方未签订的《认筹意向书》和其他买受人签订的八份《认筹意向书》载明的折后价与《粤丰广场商业用房置业计划表》载明的折后价有对应之处，故应将双方未签订的《认筹意向书》载明的折后价作为认定涉案房产的成交价。1.粤丰公司提交的《认筹意向书》关于涉案房产的价格情况(注:下表中的折后总价和折后单价是根据《认筹意见书》第二条约定计算:被上诉人凭该意向书于公开发售日前往粤丰广场现场销售中心认购上述房产可以享受如下特别优惠折扣:原总价-3万×98折×98折×97折。)                                                                                                    房号              面积(平方米)              认筹总价(元)              认筹单价(元)              折后总价(元)              折后单价(元)                  2268              12.89              141824              11003              104173              8082                  2269              11. 46              126010              10996              89442              7805                  2270              11. 46              126010              10996              89442              7805                  2290              15. 72              172948              11002              133169              8471                                                                                              廖妮妮提交《粤丰广场商业用房置业计划表》涉案房产的价格情况(注:该表中注明折后总价是依据折扣优惠计算出来的:【原始定价×(银行按揭即100%)一(认筹优惠价3万即30000元)】×(VIP优惠即98%))            房号              面积(平方米)              原总价(元)              折后总价(元)              折后单价(元)                  2268              12. 89              141824              109588              8502                  2269              11.46              126010              94090              8210                  2270              11.46              126010              94090              8210                  2290              15. 72              172948              140089              8912      对比两表，《认筹意向书》和《粤丰广场商业用房置业计划表》载明的房号、面积和原总价是一致的，以此可以证实《认筹意向书》的客观性和真实性。2.粤丰公司提供的由其他买受人签订的八份粤丰广场9号楼《认筹意向书》下均有备注:乙方凭此意向书于公开发售日前往【粤丰广场】现场销售中心认购上述物业可以享受一下特别优惠折扣:总价减3万×(VIP)98%。该特别优惠折扣与《粤丰广场商业用房置业计划表》载明的优惠折扣一致，即包括廖妮妮在内的买受人均可以享受该价格优惠。故，粤丰广场的所有商铺实际销售价格不会是原价，而是折后价。3.《认筹意向书》载明的优惠折扣为原总价-3万×98折×98折×97折，而《粤丰广场商业用房置业计划表》和《认筹意向书》载明的优惠折扣为总价减3万×(VIP)98%。廖妮妮购买商铺比其他买受人多了98折×97折的折扣，是因为在2018年2月后，双方依然不能就相关条款达成一致，粤丰公司为促进成交而对廖妮妮作出的让利。粤丰公司对涉案商铺多出98折×97折的折扣优惠，符合实际情况，符合交易习惯，应予采信。故涉案商铺的实际销售价格应以双方未签订的《认筹意向书》为准。综上，一审判决以粤丰公司提供的八份粤丰广场9号楼《认筹意向书》均载明认筹单位为11000元/m2为由，认定涉案房产的总价应比照该价格，从而采信《粤丰广场商业用房置业计划表》载明的原总价以及《认筹意向书》载明的认筹总价，该认定明显有误。退一步而言，如果一审判决采信《粤丰广场商业用房置业计划表》关于涉案房产的价格条款，那么也应当采信折后价，即2268、2269、2270、2290号商铺的折后价分别109588元、94090元、94090元、140089元。（三）粤丰公司向廖妮妮收取的12万元款项应当认定为认筹意向登记金，一审判决认定粤丰公司收取的12万元款项为定金，事实认定有误。粤丰公司向廖妮妮收取12万元款项时，涉案商铺处于认筹阶段，未具备签订商品房买卖合同的条件，故在《认筹意向书》第一条明确约定为认筹意向登记金，第八条明确约定:“乙方如公开发售日未签署《认购协议书》的视乙方放弃正式认购意愿，甲方有权在不通知乙方的前提下对该物业另行销售，乙方则于公开发售日后7天内凭本意向书、本人身份证及意向登记金收据的原件办理全额无息退还手续，登记金于三个月内转账退还。”粤丰公司与其他客户签订的《认筹意向书》第七条有同样的约定。由此可以证实粤丰公司对12万款项真实意思表示为认筹意向登记金。至于粤丰公司在收据上载明12万元为定金，是经办人员不理解“订金”与“定金”的含义所致。综上所述，该12万元人民币本身是依据《认筹意向书》的约定收取的，廖妮妮、粤丰公司双方因就相关条款未达成一致而导致未能签订《认筹意向书》，而非粤丰公司违约所致。廖妮妮在粤丰广场业态未变更前以不认可《认筹意向书》的条款为由拒不与粤丰公司签订《认筹意向书》，后又利用粤丰广场业态变更的机会索要双倍定金，对粤丰公司而言，是极其不公平的。一审判决事实认定错误，导致法律适用不当。请求二审法院依法纠正一审判决的错误事实认定，撤销一审判决，支持粤丰公司的上诉请求。廖妮妮二审答辩称：判令驳回粤丰公司全部上诉请求，维持一审判决，由粤丰公司承担诉讼费。（一）一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，廖妮妮于2017年4月6日在粤丰公司购买粤丰广场4间商铺，支付每间商铺定金款3万元，合计支付12万元定金款，粤丰公司交付4张收据廖妮妮收执，即双方依法建立的购房定金合同关系自定金交付时生效。但双方没有签订书面合同，亦未明确签订商品房买卖合同的具体时间。最后因粤丰公司自行变更商场的业态规划(即涉案商铺改作公寓)，双方就《认筹意见书》条款无法达成一致意见，廖妮妮于2018年11月20日通过广东赢信律师事务所向粤丰公司发出《律师函》，告知粤丰公司因没有与刘云萍即时签订《商品房买卖合同》，应向廖妮妮双倍返还定金。粤丰公司在收取廖妮妮的定金后，因自身原因进行业态规划调整，导致不能向廖妮妮依约出售涉案商铺，事后双方又无法达成一致调解意见，导致廖妮妮合同目的无法实现，故粤丰公司己经构成根本性违约，本案应当适用定金罚则承担责任。（二）关于涉案房总价问题，一审法院采信廖妮妮提交的《粤丰广场商业用房置业计划表》载明的总价是合理的。廖妮妮提交的《粤丰广场商业用房置业计划表》明确地列出涉案商铺的面积、单价、折扣等信息，这不可能是由廖妮妮单方面造假的，这与粤丰公司证据中《认筹意向书》里面的面积、单价等信息基本一致，就是涉案商铺总价钱与《认筹意向书》出入甚大。根据交易习惯，《粤丰广场商业用房置业计划表》是开发商提供给购买者相关参考资料，《粤丰广场商业用房置业计划表》也和其他的前期购买房产参考基本一样，不可能加盖粤丰公司公章或签名，《粤丰广场商业用房置业计划表》里面每间商铺价格不一定超过15万，既对廖妮妮有利也有不利的地方，廖妮妮提交《粤丰广场商业用房置业计划表》具有高盖性。既然廖妮妮定金都支付了，房价应从《粤丰广场商业用房置业计划表》和《认筹意向书》相同的单价、面积而获得真实的商铺总价。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，一审认定廖妮妮《粤丰广场商业用房置业计划表》载明的总价是合理、合法的。再者，房产作为重要的民生保障，在没有其他突变的市场冲击及政策调整等因素影响的情况，房产价值短期内急剧下降也不符合市场规律。综上所述，本案粤丰公司上诉是毫无事实及法律依据，应当依法驳回粤丰公司全部诉讼请求，维持一审判决。廖妮妮向一审法院起诉请求：1.判令粤丰公司立即返还双倍定金240000元；2.本案诉讼费及其他费用由粤丰公司承担。一审法院认定事实：2017年4月6日，廖妮妮向阳江市粤丰投资有限公司支付12万元拟购买该公司开发建设的粤丰广场商业09号楼2268号、2269号、2270号、2290号商铺，粤丰公司于收款当天分别出具四份《收据》交廖妮妮收执，载明收到廖妮妮粤丰广场商业09号楼2268号、2269号、2270号、2290号商铺定金款各30000元，但双方没有签订书面合同，亦未明确约定签订商品房买卖合同的具体时间。此后，廖妮妮因粤丰公司变更商场的业态规划（即涉案商铺改作公寓），双方就《认筹意见书》条款无法达成一致意见，廖妮妮遂拒绝与粤丰公司签订《认筹意向书》，并于2018年11月20日通过广东赢信律师事务所向粤丰公司发出《律师函》，告知粤丰公司因没有即时与廖妮妮签订《商品房买卖合同》，应向廖妮妮双倍返还定金。诉讼中,廖妮妮主张每间涉案商铺的总价约为150000元，并向一审法院提交四份《粤丰广场商业用房置业计划表》（双方均未签名或盖章）拟予证实，该四份计划表分别载明粤丰广场商业09号楼2268号商铺建筑面积12.89㎡，原总价141824元；2269号商铺建筑面积11.46㎡，原总价126010元；2270号商铺建筑面积11.46㎡，原总价126010元；2290号商铺建筑面积15.72㎡，原总价172948元。以上四商铺的面积单价约为11000元/㎡。粤丰公司向一审法院提交四份乙方为廖妮妮的《认筹意向书》（双方均未签名或盖章），主张涉案四商铺的价格应为意向书第二条所载明的折后总价，即2268号商铺折后单价为8082元/㎡、折后总价为104173元；2269号商铺折后单价为7805元/㎡、折后总价为89442元；2270号商铺折后单价为7805元/㎡、折后总价为89442元；2290号商铺折后单价为8471元/㎡、折后总价为133169元。同时，粤丰公司提供的八份粤丰广场9号楼《认筹意向书》（签约时间为2016年12月至2017年1月）均载明认筹单价为11000元/㎡。一审法院认为，本案争议焦点为:（一）廖妮妮支付给粤丰公司的12万元款项性质应如何认定，双方建立的是何种法律关系；（二）粤丰公司是否构成违约及本案应否适用定金罚则。关于焦点（一），廖妮妮向粤丰公司交付12万元，意在购买粤丰公司开发建设的粤丰广场商业09号楼四间商铺，系当事人真实的意思表示。廖妮妮、粤丰公司双方虽未签订书面的认购书，但粤丰公司出具的四份《收据》中明确载明收到廖妮妮交来粤丰广场商业09号楼2268号、2269号、2270号、2290号商铺定金款，故双方依法建立购房定金合同关系，该购房定金合同自定金交付时生效。关于焦点（二），依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”的规定，粤丰公司在收受廖妮妮交付的定金后，自行进行业态规划调整，导致其不能依约向廖妮妮出售涉案的四间商铺。双方事后因就有关购房条款又无法达成一致意见，致使廖妮妮的合同目的不能实现，故粤丰公司的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，本案应适用定金罚则承担责任，现廖妮妮请求粤丰公司双倍返还定金，一审法院予以支持。对于定金数额如何认定的问题。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。廖妮妮、粤丰公司对案涉粤丰广场商业09号楼2268号、2269号、2270号、2290号四间商铺的面积予以确认，但对四间商铺的总价存在争议。粤丰公司主张涉案四商铺的价格应按照《认筹意向书》第二条载明的折后单价进行计算，该折后单价与出售给粤丰广场商业09号楼商铺其他业主的面积单价相差甚多。一审法院认为，房产作为重要的民生保障，在没有其他突变的市场冲击及政策调整等因素影响的情况下，房产价值短期内急剧下降不符合市场规律。廖妮妮主张涉案四商铺的价款应为四份计划表载明的原总价，该四份计划表虽没有粤丰公司盖章及相关代表人员签名，但其所载明的项目及内容均与一般的房产交易习惯相符，且四份计划表载明的原总价与四份乙方为廖妮妮的意向书载明的认筹总价一致，根据四份计划表记载的原总价和建筑面积相应计得四商铺的面积单价与八份《认筹意向书》载明的粤丰广场9号楼商铺的面积单价基本一致，符合市场交易规律。故一审法院认为案涉2268号商铺总价应为141824元、2269号商铺总价应为126010元、2270号商铺总价应为126010元、2290号商铺总价应为172948元。本案中，双方约定案涉2268号、2269号、2270号、2290号商铺定金款各为30000元。因廖妮妮给付2268号商铺、2269号商铺、2270号商铺的定金超出了合同标的额的20%，据此应认定2268号商铺的定金为28364.8元、2269号商铺的定金为25202元、2270号商铺的定金为25202元、2290号的商铺的定金为30000元，合计108768.8元。廖妮妮支付超过定金数额部分的120000－108768.8＝11231.2元，应认定为相应的合同预付款。故粤丰公司应双倍返还廖妮妮定金108768.8×2＝217537.6元，并退还廖妮妮已支付相应的合同预付款11231.2元，共款228768.8元。廖妮妮诉请粤丰公司返还双倍返还定金240000元，对其诉请超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：（一）限阳江市粤丰投资有限公司于该判决生效之日起十日内返还228768.8元给廖妮妮；（二）驳回廖妮妮的其他诉讼请求。如果未能按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由廖妮妮负担84元，由阳江市粤丰投资有限公司负担2366元。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，粤丰公司在本案中所提供的意向购买方为廖妮妮的《认筹意向书》第四条约定：“乙方（意向购买方）同意在[粤丰广场]公开发售当日携带本人身份证、本认筹意向书、意向登记金收据前往开盘现场参加认购活动，甲乙双方在正式认购并签署《认筹协议书》后本认筹意向书自动失效，意向登记金自动转为购房定金。”粤丰公司和廖妮妮在本案庭审中均确认廖妮妮向粤丰公司交付12万元定金时涉案商铺处于认筹阶段。廖妮妮交付12万元定金后，粤丰公司通知廖妮妮签订《认筹意向书》，但双方对《认筹意向书》的相关条款未能达成一致意见，未能签订相应的《认筹意向书》。后来粤丰公司变更了涉案粤丰广场的整体业态规划，廖妮妮所要购买的涉案商铺变更为公寓，廖妮妮不同意购买原房屋，双方也未能对置换其他位置的商铺达成一致意见。粤丰公司陈述收取定金时涉案商铺未取得预售许可证。本院认为，本案是廖妮妮主张与粤丰公司通过支付定金方式约定在将来签订房屋买卖合同过程中所发生的纠纷，双方之间形成的应当为定金合同关系。双方的行为没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅围绕粤丰公司的上诉请求进行审查。本案双方争议的焦点问题是粤丰公司在本案中是否应当承担双倍返还定金的责任问题。本案中，廖妮妮为购买粤丰公司建设的涉案粤丰广场相关商铺，支付了12万元定金给粤丰公司。双方在本案中均确认廖妮妮向粤丰公司交付12万元定金时涉案商铺处于认筹阶段，粤丰公司亦陈述称涉案商铺未取得预售许可证，涉案商铺未具备对外正式销售的条件。而双方在本案中亦确认廖妮妮交付12万元定金时并没有签订书面合同，亦未就房屋买卖的具体条款进行磋商。双方在签订正式购房合同前还要签订相应的约定在涉案粤丰广场对外公开发售时廖妮妮参加现场认购活动并签订协议书的《认筹意向书》。根据一审法院的认定和双方当事人的陈述，该案廖妮妮所支付给粤丰公司的12万元定金仅是表达廖妮妮购买涉案粤丰广场商铺的意向，未约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，上述定金不是房屋买卖合同的履约定金。根据上述款项的性质，可以请求对方诚信谈判，履行订立房屋买卖合同的义务，对违反诚信谈判义务，导致不能签订房屋买卖合同的行为承担责任。如果双方尽到诚信的谈判义务，即使不能达成房屋买卖合同，也不承担任何责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”上述“不可归责于当事人双方的事由”的规定应理解为，当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但仍未达成本约协议的情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，根据一审法院查明的事实和双方当事人提供的证据及双方当事人的陈述，廖妮妮向粤丰公司支付12万元定金后，粤丰公司通知廖妮妮签订《认筹意向书》，但双方对《认筹意向书》的相关条款未能达成一致意见，未能签订相应的《认筹意向书》。后来粤丰公司变更了涉案粤丰广场的整体业态规划，廖妮妮所要购买的涉案商铺变更为公寓，廖妮妮不同意购买原房屋，双方也未能对置换其他位置的商铺达成一致意见。双方在本案中对购买涉案房屋的预约合同条款均未能达成一致意见，而后来在涉案粤丰广场变更整体业态规划后廖妮妮不同意购买原房屋，双方也未能对置换其他位置的商铺达成一致意见，无法签订正式的房屋买卖合同而导致解除定金合同，双方对此均没有过错，粤丰公司在此过程中不存在恶意磋商损害廖妮妮利益的问题。根据上述法律的规定，粤丰公司应当将收取廖妮妮的12万元返还给廖妮妮，并自收取上述款项之日起即从2017年4月6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付占用上述款项的利息给廖妮妮。廖妮妮主张粤丰公司应当双倍返还定金的请求理据不足，本院不予支持。一审判决对此认定和处理有误，应予纠正。综上所述，上诉人粤丰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二条、第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初453号民事判决；二、限阳江市粤丰投资有限公司在本判决生效之日起十日内返还定金12万元及利息（该利息以12万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年4月6日起计至上述款项清偿之日止）给廖妮妮；三、驳回廖妮妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2450元，由阳江市粤丰投资有限公司负担1367元，廖妮妮负担1083元；二审案件受理费2475元,由阳江市粤丰投资有限公司负担317元，廖妮妮负担2158元。本判决为终审判决。审 判 长 张国雄审 判 员 梁宗军审 判 员 蔡旻霏二〇一九年十月八日法官助理 叶宝宁书 记 员 许君怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。