山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终2868号上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛祥德物业管理有限公司。法定代表人：王生俭，职务董事长。委托诉讼代理人：李宜桥，系青岛祥德物业管理有限公司职工。委托诉讼代理人：王冬梅，系青岛祥德物业管理有限公司职工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛市李沧区瑞康花园小区业主委员会。法定代表人：孙元强，职务业委会主任。上诉人青岛祥德物业管理有限公司（以下简称祥德公司）因与被上诉人青岛市李沧区瑞康花园小区业主委员会（以下简称瑞康花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年6月22日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人祥德公司的委托代理人李宜桥、王冬梅，被上诉人瑞康花园业委会的法定代表人孙元强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、祥德公司与瑞康花园业委会签订的物业服务合同第二十五条规定本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重损害甲方利益，甲方经三分之二以上投票权的业主通过后可以解除合同。瑞康花园业委会未经三分之二以上投票权业主通过，擅自解除与祥德公司的合同，一审法院对这一事实认定不清；二、与祥德公司签订合同的是“李沧区瑞康花园业主委员会”，并非“瑞康花园小区业主委员会”，解除合同告知书系瑞康花园小区业主委员会出具，其无权与祥德公司解除合同，一审法院对这一事实认定不清；三、祥德公司离开瑞康花园小区后并未有其他物业公司进驻该小区，现在小区内无保洁人员无门卫，没有物业的专业管理人员，一审法院对这一事实认定不清。被上诉人瑞康花园业委会辩称：祥德公司当时是与上一届业主委员会签订的物业服务合同，签订合同时未经小区三分之二以上业主同意，其合同本身是无效的。现在祥德公司已经从小区撤出，谈不上继续履行合同的问题，其也不同意继续履行祥德公司与上届业主委员会签订的物业服务合同。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。祥德公司向一审法院起诉请求：1、继续履行祥德公司、瑞康花园业委会签订的物业服务合同；2.瑞康花园业委会按照合同约定向祥德公司提供物业服务管理用房；3.诉讼费用由瑞康花园业委会承担。瑞康花园业委会向一审法院提起反诉，请求：祥德公司立即向瑞康花园业委会交付场地出租租金2200元、小区地下车库租金50000元、电费1058元。一审法院认定事实：一、祥德公司与瑞康花园业委会于2014年5月24日签订《物业服务合同》一份，相关主要内容为：“甲方：青岛市李沧区瑞康花园小区业主大会；执行机构：青岛市李沧区瑞康花园小区业主委员会；乙方：青岛祥德物业管理有限公司。甲方选聘乙方为青岛市李沧区万年泉路61号瑞康花园小区提供物业管理服务事宜。……第二十五条，本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经三分之二以上投票权的业主通过后可以解除合同。合同期限为:2014年6月1日至2017年5月31日。二、瑞康花园业委会于2015年5月27日作出《终止物业管理合同告知书》一份，相关主要内容为：“经业主大会，业委会开会研究决定解除与祥德物业公司的合作。你公司在小区物业管理上多次出现严重违规行为，小区内居民投诉，保修不予以处理，人员管理不及时。我方多次通知后不予以处理。我方决定提前终止合同，终止时间为2015年5月25日。请你公司于三日内与我方联系办理终止物业合同及其他相关手续……若三日内不与我方办理终止物业合同，我方将自行处理，一切问题概不负责。”祥德公司主张瑞康花园业委会系无故终止合同。瑞康花园业委会主张终止合同合理合法。三、祥德公司称，其于2015年6月初被强行赶出青岛市李沧区瑞康花园小区。瑞康花园业委会称祥德公司于2015年6月撤出瑞康花园小区。现已经有其他物业公司进驻该小区。四、祥德公司认可收取了成都我来啦网格信息技术有限公司的场地租赁费2200元，并同意返还瑞康花园业委会。五、祥德公司、瑞康花园业委会均认可青岛市李沧区瑞康花园小区地下车库系由山东安泰房地产开发有限公司开发、投资建设，经营权归山东安泰房地产开发有限公司所有。庭审中，瑞康花园业委会提交照片打印件一组，证明祥德公司不作为，小区内垃圾成堆。祥德公司认为，该证据无法体现出照片系争议小区内拍摄，没有拍摄时间，也无法证明照片拍摄是否是在祥德公司服务期间。对证明事项不认可，在祥德公司服务期间不存在垃圾。瑞康花园业委会另提交照片打印件一张，证明祥德公司擅自将小区东南墙根的简易房3间卖给了小区业主，价格5000元左右。祥德公司对此不予认可。瑞康花园业委会另提交电费收据、水费收据各一份，证明祥德公司代收了涉案小区内某会所的2015年5月、2015年6月的电费1058元及2015年7月水费1665.8元（包括开水表费），祥德公司均未缴纳，瑞康花园业委会垫付了该两笔款项。祥德公司对此均不认可，并称证据均为复印件，不能作为证据使用，2015年6月份祥德公司已经被瑞康花园业委会赶出小区，对该费用如何产生祥德公司不清楚。一审法院认为：一、祥德公司、瑞康花园业委会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，符合有关法律规定，对各方当事人均具有约束力。但因祥德公司已经于2015年6月离开青岛市李沧区瑞康花园小区，其他物业公司已经进驻该小区，故祥德公司、瑞康花园业委会之间的《物业服务合同》已经履行不能，该《物业服务合同》已经自2015年6月起解除。祥德公司经法院释明后，坚持要求继续履行该物业服务合同。故对祥德公司要求继续履行其与瑞康花园业委会签订的《物业服务合同》、瑞康花园业委会向其提供物业管理用房的诉请，法院不予支持。祥德公司可另行主张其权利。二、因祥德公司认可已经收取场地租赁费2200元，并同意返还，故对瑞康花园业委会要求祥德公司返还场地租赁费2200元的诉请，法院予以支持。三、关于瑞康花园业委会要求祥德公司支付青岛市李沧区瑞康花园小区地下车库租金50000元的诉请，祥德公司不予认可，且该租金涉及第三人山东安泰房地产开发有限公司，故本案对此不予处理。四、关于瑞康花园业委会要求祥德公司支付电费1058元及水费（包括开水表费）1665.8元的诉请，祥德公司不予认可，且瑞康花园业委会提交的证据均为复印件，瑞康花园业委会提交的证据不足以证明其主张，故对瑞康花园业委会的该诉请，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、驳回祥德公司的诉讼请求。二、祥德公司于判决生效之日起十日内返还瑞康花园业委会场地租赁费人民币2200元。三、驳回瑞康花园业委会的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（祥德公司已预交），由祥德公司负担。反诉费566元（瑞康花园业委会已预交），由祥德公司承担21元，瑞康花园业委会承担545元，祥德公司于判决生效之日起十日内支付瑞康花园业委会21元。经审理查明，二审庭审期间，瑞康花园业委会称，祥德公司于2015年6月撤出小区后即由众恒信物业公司接管，后业主大会通过决议，不再聘请物业公司，由小区业主实行自治。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为涉案物业服务合同能否继续履行。根据已查明的事实，祥德公司已经于2015年6月撤出青岛市李沧区瑞康花园小区，后由其他物业公司接管，且目前瑞康花园小区业主大会已通过决议对小区实行业主自治。因此，祥德公司与瑞康花园业委会之间签订的《物业服务合同》已经丧失履行的基础。对于祥德公司要求继续履行与瑞康花园业委会之间签订的《物业服务合同》的请求，本院不予支持。如祥德公司认为瑞康花园业委会存在违约行为给其造成损失，可就此另行主张。综上，上诉人祥德公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人青岛祥德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  杨保国代理审判员  龙 骞二〇一六年九月二十二日书 记 员  韩明玉书 记 员  王庆光