广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1725号原告陈俊飞，男，汉族，1983年11月17日出生，身份证住址重庆市合川区。委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告陆雅莲，女，香港居民，1996年5月21日出生。委托代理人张健，广东深天正律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人李耀智。委托代理人王娇红，第三人中原地产代理（深圳）有限公司员工。第三人深圳中信航城房地产有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人谭燕波。原告陈俊飞诉被告陆雅莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、深圳中信航城房地产有限公司（以下简称中信公司）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈俊飞及其委托代理人刘亚娟，被告的委托代理人张健、张旭，第三人中原地产的委托代理人王娇红均到庭参加了诉讼。第三人中信公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年3月28日签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定了原告以按揭贷款方式购买位于深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园10栋A单元3××1号房产，房产转让价格为2365000元，定金共计11万元。此外，由于该套房产系被告从深圳中信航城房地产有限公司（开发商）处购买的一手商品房，尚未办理房产证，因此合同备注条款约定了“双方协商同意在卖方房产证办理出来后十日申请办银行按揭贷款，卖方承诺房产证在签署合同生效即日起约一个半月的时间内办出房产证”等条款。合同签订后，原告积极履行合同义务，如约向被告支付了11万元定金。此后原告多次催促被告办理房产证，但被告确因房价大幅上涨、见利忘义，故意拖延办理，导致房产证至今仍未办出，严重违背其签订合同时的承诺。从而导致资金监管手续及合同后续事项均无法进行。无奈之下，原告于2015年7月29日委托律师再次发函催告被告办理房产证并履行合同后续义务，但被告拒不回应。被告迟迟不予履行合同义务的行为已违反合同约定及相关法律规定，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、判令被告继续履行《二手房买卖卖合同》，即：被告应立即办理深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园10栋A单元3××1号房产的房产证，第三人深圳中信航城房地产有限公司应予以协助；被告于房产证办出后十日内协助原告办理首期款监管及申请按揭贷款手续，并履行后续房产交付义务等；2、被告向原告支付逾期履行的违约金（每逾期一日以房产转让成交价为基数按日万分之五支付与其履行违约金，从2015年5月13日起算直至被告履行时止，暂计为人民币100000元）；3、办理声明书公正的费用折合人民币2000元由被告承担，由于该笔费用已由原告垫付，故请求判令被告直接向原告支付该笔费用；4、本案诉讼费用由被告承担（含受理费、保全费等）。庭审后，经本院释明，原告书面向本院申请变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、判令解除《二手房买卖合同》；2、判令被告向原告返还定金11万元；3、判令被告向原告支付违约金473000元；4、请求被告另行增加支付违约金120万元；5、判令办理声明书公证的费用折合人民币2000元由被告承担，由于该笔费用已由原告垫付，故请求判令由被告直接向原告支付该笔费用；6、本案诉讼费用由被告承担（含受理费、保全费等）。被告答辩称，被告同意解除与原告签订的二手房买卖合同。关于原告返还定金11万元及支付违约金47.3万元的诉讼请求，我方认为原告依该二手房买卖合同第11条主张卖方承担违约责任。本案中，原被告之间已经就违约责任进行了明确的约定，根据这些约定，原告同时主张支付成交价20%的违约金和返还11万元定金要求与合同约定不符。合同第11条约定系选择性的条款而并非并列性条款，况且，该买卖合同买方也仅仅支付了少量的定金，并没有支付首期款，即便判定被告有违约的行为也不应按照20%的违约金进行主张。关于原告主张另行支付违约金120万元的请求，被告认为该主张没有任何的合同依据，不予认可，原被告之间已经就各方面的违约责任进行了明确的约定，即支付成交价20%的违约金或双倍返还定金，其他的没有约定。被告已经承担了违约责任，并且被告违约很大程度上是因为双方签订的买卖合同被告当时未取得房产证。同时二手房买卖卖合同未约定首期款，原告想通过卖方偿还高利贷，想通过以房抵债的方式逃避高利贷的追讨，在整个购房的过程中，原告也仅仅支付了11万元的定金，并没有支付首期购房款或其他的款项，除了11万元的定金外原告并未遭受其他的损失，原告所述的120万元的损失难得归咎于被告。原告的该项主张有违双方合同的明确约定请法院驳回原告该项主张。关于原告要求被告支付声明书公共费用的2000元，被告认为原告能提供发票的情况下被告愿意予以支付。第三人中原地产陈述称，在原被告双方房屋交易过程中，我方提供居间服务，促成原被告房屋买卖合同的签署，合同真实、合法、有效，我方履行了审查、协助、通知、催告等义务，我方不存在过错，签署合同后，由于被告拖延办理房产证，并拒绝继续履行合同，导致交易失败，我方现托管交易资金11万元，愿意根据法院的判决处理。第三人中信公司未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2015年3月28日，原告陈俊飞（买方）与被告陆雅莲（卖方）经第三人中原地产居间服务签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园10栋30层01单位房产转让予买方，转让成交价为2365000元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金50000元整，在本合同生效后两日内再向卖方支付定金60000元整，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款；在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出房产证原件并注销完毕五日内，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起30日（含当日）内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；涉案交易所产生的税费，除涉外合同公证费以外，均由买方承担；卖方应当于收到全部房款（不含交楼押金）五日内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认，双方协商同意在定金或首期款中预留10000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注栏注明：1、双方协商同意在卖方房产证办理出来后十日申请买方银行按揭贷款；2、卖方承诺房产证在签署合同生效即日起约一个半月的时间内办出房产证；3、陆雅莲实收人民币2365000元整，自己承担涉外合同公证费。合同签订后，原告于2015年3月28日支付了定金5万元，2015年3月29日，原告又支付定金6万元。被告陆雅莲于2015年3月28日出具收据称收到原告陈俊飞交来定金11万元。2015年5月29日，陆雅莲出具公证《声明书》称其为香港居民，未婚，未在深圳市、广州市的任何地方购买、拥有过任何不动产。原告陈俊飞为该声明向廖陈林律师事务所支付了公证费港币2500元。2015年6月4日，被告陆雅莲向深圳市房地产权登记中心递交了一手商品房转移登记（领航里程花园10栋A单元3001）的申请材料，深圳市房地产权登记中心出具了业务受理通知书。2015年6月12日，原告陈俊飞单方向中国建设银行申请贷款，并签署了按揭贷款的相关文件。2015年6月16日，原告陈俊飞向被告陆雅莲发出履约催告函，要求被告陆雅莲于2015年6月22日之前与原告陈俊飞或经纪方联系并继续履行合同义务。2015年，7月29日，原告陈俊飞委托律师向被告陆雅莲发出律师函，督促被告陆雅莲配合原告完成后续申请资金监管、按揭贷款等手续。另查，原告陈俊飞家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。再查，涉案房产已由被告另售他人，并于2016年4月11日，由被告陆雅莲名下转移登记至案外人林俊廷名下，登记过户价格为2884378元。以上事实，有《二手房买卖合同》、收款收据、银行转账凭条、声明书、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书、银行流水、建设银行贷款申请材料、履约催告函、律师函、不动产权资料电脑查询结果表等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同约定支付了定金11万元。被告在办理出一手房产证后拒绝配合原告办理按揭贷款手续，并于2016年4月将涉案房产另售他人，构成根本违约。原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。有关合同的解除。由于在合同履行过程中，被告的行为构成根本违约。原告有权解除涉案合同。结合本案变更诉讼请求申请书副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2016年6月17日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。庭审中，第三人中原地产确认定金11万元托管于第三人中原地产处，并表示愿意按照法院判决处理上述托管定金。故第三人中原地产应当将定金11万元返还给原告陈俊飞。对原告请求返还定金11万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，被告拒绝履行合同，并在诉讼过程中将涉案房产转售他人，属于恶意违约，应当承担相应的违约责任。原告有权依照合同约定，要求被告支付转让成交价20%（47.3万元）的违约金。原告主张被告于2015年6月22日再次挂牌出售涉案房产的挂牌价为370万元至380万元，比原被告约定的成交价至少高出1345000元，已造成原告巨大的损失，请求法院依法调高违约金。被告主张合同约定的违约金过高，且原告并没有遭受过多的实际损失，请求法院适当调低违约金。经审查，本院认为，被告在诉讼过程中另行出售房产给案外人，属于恶意违约。在原告不能明确主张自己的具体损失的情况下，可以按照被告二次出售房产所多获得的利益核算原告所受的损失。本案中被告拒不提交二次出售涉案房产的买卖合同，应当承担举证不能导致的不利后果，本院依照被告二次出售房产的登记价格2884378元核算被告违约多获得的利益。经核算，被告因违约多获取的利益为519378元。因合同约定的违约金低于原告因被告违约遭受的损失，故本院将本案违约金酌情上调为519378元。关于原告由被告向原告支付原告已经垫付的声明书的公证费折合人民币2000元，被告当庭表示愿意承担。经审查，涉案合同亦约定上述费用由被告承担，故该笔公证费用应当由被告承担。鉴于原告支付的公证费用为港币2500元，被告亦应当支付港币2500元予原告。故对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原被告签订的《二手房买卖合同》于2016年6月17日解除；二、第三人中原地产代理（深圳）有限公司向原告陈俊飞退回定金人民币110000元；三、被告陆雅莲于本判决生效之日起三日内向原告陈俊飞支付违约金人民币519378元；四、被告陆雅莲于本判决生效之日起三日内向原告陈俊飞支付公证费用港币2500元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19875元，由被告陆雅莲负担，上述费用原告已预交。多收取的案件受理费6661元，由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年九月二十九日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第13页共13页