四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1825民初278号原告方国华,男,生于1955年12月15日,汉族，住天全县。委托代理人李锦林，四川振全律师事务所律师。被告姜明蓉，女，生于1979年9月21日，汉族，住天全县。委托代理人孟永海，系被告之丈夫，住址同上。委托代理人黄天化，男，住天全县。原告方国华与被告姜明蓉关于确认合同无效纠纷一案，本院于2016年04月06日受理后，依法由审判员杨行强独任审判，公开开庭进行了审理。原告方国华及其委托代理人李锦林,被告姜明蓉及其委托代理人孟永海、黄天化均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方国华诉称：原告在2006年6月取得协议中涉及的位于天全县小河乡顺河村国有工业用地使用权，土地使用性质为国有划拨。被告找到原告协商希望原告将该国有划拨土地转让给被告，于是，原、被告双方在2013年7月19日签订了土地转让协议。此后，原告多次向天全县国土资源局申请将该土地使用性质由国有划拨变更为出让性质，但天全县国土资源局向天全县人民政府请示未获批准。因此，原、被告双方签订的土地转让协议根据合同法的规定依法无效。为此。原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求：1、依法判决确认原、被告双方在2013年7月19日签订的土地转让协议无效；2、责令被告向原告返还土地；3、由原告退还被告182000元。原告方国华为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：1、原告的身份证复印件一份；2、《土地转让协议书》一份；3、国有土地使用证一张；4、天国土【2013】171号《关于方国华申请划拨土地转出让的请示》一张；5、天国土资【2014】348号《关于方国华办理土地使用权类型划拨变更为出让的请示》一张；6、天国土资【2015】79号《关于方国华办理土地使用权类型划拨变更为出让的请示》一张；7、天住建函【2014】257号《天全县城乡规划建设和住房保障局关于小河乡顺河村一宗土地规划指标的回函》；8、向天全县国土资源局工作人员张榆聆所做的调查笔录；9、天全县国土资源局提供的第5期《天全县人民政府常务会议纪要》；10、被告向承租人程涛出具的收条一张。被告姜明蓉辩称：一、被告与原告签订的《土地转让协议书》客观公正的反映了双方的真实意思，且无违背相关法律法规的地方和条款，因此，本人请求判定该协议书合法有效，并要求原告继续履行该合同。二、原告所提供的天全县国土资源局【2013】171号、【2014】348号、【2015】79号文件均无单位公章属无效证据，并要求原告提供相关的合法证据。三、原告提供的国有土地使用证里面没有内容，请求法庭要求原告提供完整的证据。被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：1、被告身份证复印件一份；2、《土地转让协议书》一份；3、42.2万元的转账凭证；4、竹国林的证人证言；5、维修账单，土建开支账单，安装水表户头的证明；6、本院向竹国林所做的调查笔录。经审理查明：原告于2000年6月取得位于天全县小河乡顺河村二组原小河乡石材厂的国有工业用地使用权，土地使用性质为国有划拨。2013年7月19日，原、被告双方经协商就上述土地及其土地上的设施和变压器的买卖问题达成了《土地转让协议书》，该协议约定了土地（包括厂房内所有设施及围墙外一个变压器）转让价、价款给付方式、由原告负责办理好出让国有土地使用权手续，办理土地证、契税、交易费用及其他有关费用、违约责任、争议解决方式等条款。次日，被告按约将第一期付款42.2万元通过转账的方式给付原告。此后，原告将该宗土地及其附属设施交由被告使用。同年，被告雇请同乡沙坪村二组竹国林对该宗土地及其附属设施进行维护、改造，为此开支41600元。2014年5月28日，被告为维修变压器开支11400元，并于同日申请办理了用水户头，为此，被告共计投入资金53000元。2014年6月，被告将土地租赁给承租人程涛，实际收取租金69000元。原告在收取了被告的第一期付款后，按约分别于2013年、2014年、2015年向天全县国土资源局申请将该土地使用性质由国有划拨变更为出让性质，天全县国土资源局向天全县人民政府及相关部门请示，天全县城乡规划建设和住房保障局于2014年12月8日回函告知：小河乡尚未编制乡总体规划及其控制性详细规划，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十二条之规定，我局不能作出规划许可。为此，天全县人民政府于2015年4月21日对此事宜召开县政府2015年第五次常务会议进行研究，该会议议定：因该宗土地使用权变更涉及小河乡规划编制，暂不予研究，为避免土地的无序、盲目开发，今后在乡镇规划编制未完成之前对变更土地性质的问题不予研究。故原告的申请未获批准。至此，原告请求变更土地性质无望后与被告协商解除合同、各自返还财物未果，遂于2016年6月4日起诉来院，提出前述请求。另查明，至起诉前，天全县人民政府仍未批准办理该宗土地使用权出让手续。上述事实，有原、被告双方的陈述、双方提供的证据及本院依法调取的证据在案佐证，并经原、被告双方质证，本院依法予以认定。本院认为：原、被告双方于2013年7月19日经协商达成的《土地转让协议书》虽系双方真实意思表示并实际履行，但依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条的规定，该协议应当被认定为无效，故被告要求原告继续履行合同，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定不予支持。原、被告在协议中约定由原告负责办理好出让国有土地使用权手续，办理土地证、契税、交易费用及其他有关费用，故被告在诉讼中要求原告承担在协议中约定的违约责任即“违约方应赔偿对方转让总价款20%的违约金”以及按银行贷款利率承担利息。由于天全县人民政府不予批准办理土地使用权出让手续是导致协议无效的原因，亦是原告违约的原因，是原告自身不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。原告在合同签订后积极向相关部门申请将该土地使用性质由国有划拨变更为出让性质，并在天全县城乡规划建设和住房保障局于2014年12月8日回函告知不能作出规划许可后及时通知被告，与被告协商解除合同、各自返还财物事宜，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，原告不属迟延履行，亦及时告知了被告，依法可免除责任。故对被告要求原告承担违约责任及资金利息的意见不予支持。《土地转让协议》被认定无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告收取被告的第一期付款42.2万元应退还被告，原告请求仅退还18.2万元的请求，因无证据证实，本院依法不予支持；被告应当将涉案土地及其附属设施和变压器退还原告。原告近三年未有经营涉案土地的收入和被告第一款付款42.2万元近三年的资金利息损失，应由各自承担责任。被告在经营涉案土地过程中投入的资金53000元，但其亦有租金收入69000元，被告在经营中并无损失，故其要求原告承担的意见，本院依法不予支持。诉讼中，经本院多次调解，双方因原告退还给被告多少资金，意见分歧较大，无法达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十条第（一）项、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条的规定，判决如下：一、原告方国华与被告姜明蓉于2013年7月19日签订的《土地转让协议》为无效合同；二、由原告方国华于本判决生效后五日内退还被告姜明蓉为购买土地而支付的第一期付款人民币42.2万元；三、由被告姜明蓉退还原告方国华位于天全县小河乡顺河村二组的国有工业用地，包括厂房内所有设施及围墙外一个变压器；四、驳回原告方国华请求退还被告姜明蓉182000元的诉讼请求。案件受理费1970元，由原告方国华承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  杨行强二〇一六年九月九日书记员  周 玉附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十条第（一）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。