江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1283民初10715号 原告：李燕，女，汉族，1974年2月12日出生，住泰兴市。 委托诉讼代理人：周新国，泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。 被告：殷照红,男，汉族，1969年8月11日出生，住泰兴市。 第三人：张红梅，女，汉族，1972年12月12日出生，住泰兴市。 第三人：殷金荣,男，汉族，1969年10月21日出生，住泰兴市。 委托诉讼代理人：张红梅，女，汉族，1972年12月12日出生，住泰兴市。 原告李燕与被告殷照红、第三人张红梅、第三人殷金荣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人周新国、被告殷照红、第三人张红梅（第三人殷金荣委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李燕向本院提出诉讼称，2016年12月7日，原告与第三人张红梅签订了不动产转让协议书一份，约定张红梅以45万元的价格将其所有的位于泰兴市，不动产证号为苏（2016）泰兴不动产权第0002956号的房屋转让给原告。协议签订后，原告按约给付了全部房款，第三人亦将房屋交付给原告。因被告与第三人欠款纠纷一案，泰兴市人民法院作出（2017）苏1283民初10239号民事调解书，由于第三人未履行调解书确定的还款义务，被告向法院申请执行，执行中法院查封了原告向第三人购买的上述房屋。原告认为，原告与第三人签订的房屋转让协议合法有效，原告交清全部房款并实际占有该房屋，其所有权应归原告，任何部门无权对该房屋进行查封、执行。请求：1.不得对位于黄桥镇柳南新村16幢103室，不动产证号为苏（2016）泰兴不动产权第0002956号的房屋进行执行。2.确认上述房屋为原告所有。3.被告承担诉讼费。 被告殷照红辩称，不同意原告观点，因为张红梅是会头，所以案涉房屋不应当买卖，按照政府说法，不能私下交易。原告户籍地与本案查封的房产地址不一致,不能证明原告没有其他用于居住的房屋,也不能证明原告实际占有使用案涉房屋。原告虽然开具了税收发票,但不能证明原告已付清款项的事实,因为存在虚假交易的可能，另外计税金额与不动产转让协议不一致。原告没有办理过户，是原告自身原因所致。请求驳回原告诉讼请求。 第三人张红梅、殷金荣述称，房子卖给原告是事实。 经审理查明，殷照红与殷金荣、张红梅欠款纠纷一案，本院于2018年1月19日作出（2017）苏1283民初10239号民事调解书：双方一致同意以173800元结账，殷金荣、张红梅保证于2018年1月25日前给付殷照红。如殷金荣、张红梅不能按期履行，殷照红可就殷金荣、张红梅未履行部分向人民法院申请强制执行。 该调解书发生法律效力后，根据殷照红申请，本院于2018年1月30日立案执行，案号为（2018）苏1283执649号。2018年2月28日，本院依法作出（2018）苏1283执649号执行裁定书：查封被执行人张红梅名下位于泰兴市的房产，查封期限为三年。案外人李燕提出异议后，本院于2018年11月5日作出（2018）苏1283执异52号执行裁定，驳回李燕的异议请求。李燕不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2016年12月7日，张红梅与李燕签订《不动产转让协议书》，约定张红梅将泰兴市房屋卖给李燕，房价45万元（协议载明的房价为30万元，双方自认少写房价目的是少交税费）。该房屋登记权利人为张红梅，不动产证号：苏（2016）泰兴市不动产权第0002956号。 2016年12月8日，李燕向税务机关缴纳了房屋转让所得个人所得税、商品住房买卖契税、增值税，在办理房屋所有权转移登记时，因地方政府规定在处理黄桥“打会”期间，凡是涉及出卖人、买受人为黄桥户籍的，办理房产登记需出具未参与“打会”证明，故案涉房屋未能办理过户登记。 2016年10月，李燕丈夫张天勇因结肠息肉住院手术，11月，张天勇被诊断为结肠恶性肿瘤再次住院手术，此后，张天勇于2017年3月、4月、5月、9月数次住院治疗。 本院认为，本案的争议焦点是李燕作为买受人获得案涉房屋所有权的请求权能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行，以及李燕作为买受人是否已经取得案涉房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据本案查明的事实，第一，李燕与张红梅于2016年12月7日签订房屋买卖合同，虽然当时地方政府对黄桥地区的房屋买卖有一定的限制，但认定合同效力依据的是法律、行政法规，而不是地方政府为解决特定问题在特定地区、特定时间作出的相关规定，故李燕与张红梅签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，系双方的真实意思表示，依法有效成立。该房屋买卖合同早于人民法院查案涉争房屋时间（2018年2月）。第二，李燕与张红梅均自认房款已经支付,其中,支付抵押权人丁春和20万元办理抵押注销登记,余款以现金方式支付给张红梅。李燕提交了银行转账凭证、银行取款凭证、张红梅出具的收条、不动产权证书（有抵押注销记载）证明房款支付事实。殷照红对上述证据持有异议，认为取款记录不能证明是付的房款。本院认为，李燕所举单个证据虽不能独立证明给付房款事实,但单个证据之间相互印证，组成证据锁链,能够据以认定李燕支付房款的事实。第三，李燕提供证人刘某、顾某到庭作证，证明李燕在2016年底、2017年初对房屋进行过装修，张红梅陈述在办理房屋过户时就交钥匙给了李燕。故在没有相反证据的情况下，本院认定李燕实际控制、占有案涉房屋的时间早于人民法院查封案涉房屋时间（2018年）。第四，从李燕于2016年12月8日即缴纳相关税费可以证明李燕是及时办理房屋过户登记手续的，因当时地方政府对黄桥地区房屋办理过户有特殊要求，致过户未成。此后，李燕未按要求完善手续办理过户登记。本院认为，李燕在买房后已经及时办理房屋过户手续，因非自身主观原因未能办成，后因丈夫因罹患恶性肿瘤而怠于继续办理，情有可原，不能认为李燕对案涉房屋未能办理所有权转移登记负有重大过错。第五，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，李燕购买张红梅的房屋，尚未完成所有权转移登记，其享有的是要求张红梅协助办理房屋所有权转移登记的债权请求权，是作为买受人获得案涉房屋所有权的期待权，并没有取得案涉房屋所有权，关于确泰兴市室的房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，李燕作为买受人获得案涉房屋所有权的请求权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下： 一、不得执行泰兴市人民法院（2018）苏1283执649号执行裁定书查封的张红梅名下位泰兴市室的房产； 二、驳回李燕关于确泰兴市室的房屋归其所有的诉讼请求。 案件受理费8050元，由李燕、殷照红各半负担(李燕已预交,殷照红在本判决生效后七日内付给李燕4025元)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  李波 人民陪审员  薛花 人民陪审员  李萍 二〇一九年十月十六日 书 记 员  王蓓