广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9210号上诉人（原审被告）：广东无限极置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李惠森，董事长。委托代理人：刘振宇、刘彬，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州富力鼎盛置业发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李思廉，董事长。委托代理人：李蕻，系该司职员。原审第三人：无限极（中国）有限公司，住所地广东省江门市新会区。法定代表人：李惠森，董事长。委托代理人：刘振宇、刘彬，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广东无限极置业有限公司（以下简称“广东无限极公司”与被上诉人广州富力鼎盛置业发展有限公司(以下简称“富力公司”)、原审第三人无限极（中国）有限公司（以下简称“无限极公司”）商品房预售合同纠纷一案，上诉人广东无限极置业有限公司不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第2403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广东无限极公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回富力公司的全部诉讼请求；三、富力公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认为本案中双方合同主义务仅为交付房屋并转移所有权、支付购房款，富力公司承诺广告位由其公司单独无偿使用的义务为合同的附随义务，不予支持其公司的抗辩，属于适用法律错误。在现实经济生活中市场交易行为具有复杂性与多样性。认定法律关系不能背离整体交易的实际情况，更不能脱离约定的内容，仅根据合同或条款名称孤立地作出判断。本案所涉的写字楼交易本质上属于一宗大额交易的一部分，单独无偿使用案涉大厦屋面广告位是其公司与富力公司同意交易的前提条件，也是被包含在整体交易对价中的一部分。此义务对其公司而言显非附随义务，应为合同主义务之一。富力公司在《购买协议》中关于广告位约定所负担的义务与支付对价具有高度牵连性，也具有给付内容，并非由支付对价义务所衍生而成的义务，当然是合同的主义务之一，并非附随义务。退一步而言，即便认定关于广告位的约定属于附随义务，如果附随义务的履行与合同目的实现具有密切关系，则应认为该附随义务与对方的主给与义务之间具有牵连性，另一方可适用同时履行抗辩权。综上，富力公司在《购买协议》中作出其公司能获得单独无偿使用案涉大厦屋面广告位的承诺，却拒不履行合同义务，已构成违约。其公司因此拒付尾款具有正当性，不属于违约，不应被承担逾期付款的违约责任。二、一审法院以其公司已另案起诉要求富力公司赔偿损失为由，不予支持其公司抗辩，属于适用法律错误。一审法院已查明并认定《购买协议》与买卖合同具有联系，且《购买协议》系双方交易的整体性协议，合法有效。本案属于系列案件中之一，究其起因在于富力公司利用仅因办证需要而分别签署的《买卖合同》，将原本为整体的一宗交易割裂起诉，实为欲回避其在《购买协议》中的违约事实。其公司拒付尾款具有合法依据，一审法院应认定富力公司违约在先的事实，进而支持其公司的抗辩，而非无视整体法律关系简单认定其公司违约。三、其公司与富力公司的买卖合同属于典型的双务合同，富力公司基于履行合同义务所可能产生的请求权当属债权请求权。富力公司向其公司主张剩余价款已超过诉讼时效，一审法院以房屋价款具有物权性质为由认为富力公司的诉讼请求不适用诉讼时效，显属适用法律错误。此外，本批系列案中二审生效判决认定逾期办证违约金是适用诉讼时效的，既然均为逾期违约金，则本案中的逾期付款违约金也应适用诉讼时效。被上诉人富力公司答辩认为其公司多年来一直有向广东无限极公司追讨违约金和房款，广东无限极公司对其公司的主张也是清楚的，但广东无限极公司以毫无根据的理由拒绝付款。因此，即便法庭认为违约金应当适用诉讼时效，也由于其公司多年来向广东无限极公司主张权利构成时效中断，不存在超过诉讼时效的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。富力公司于2014年9月5日向原审法院起诉请求：1.广东无限极公司立即向其公司支付欠缴的价款750万元；2.广东无限极公司向其公司支付逾期付款违约金至实际付清价款之日止（违约金以未付价款为本金，按每日0.05%的标准自2011年3月7日起计至实际全数付清欠缴的价款之日止）；3.广东无限极公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：富力公司是位于广州市天河区珠江新城××地块富力•盈悦国际的开发商。2009年5月18日，案外人李锦记健康产品集团有限公司（以下简称“李锦记公司”）向富力公司发出《意向书》，内容为：李锦记公司或其属下公司（“买方”）同意向富力公司（“卖方”）购买富力•盈悦国际地上自然层第13层至第19层、屋面，以及其他辅助设施；物业买卖总价款为叁亿元；购买价包括的主要条件：……（b）富力•盈悦国际地上自然层第13层至第19层及屋面、负一层30个独立车位、其他辅助设施的完整合法产权；（c）富力•盈悦国际的命名权；（d）设置富力•盈悦国际户外广告、标识物的排他性权利，买方可拥有设置富力•盈悦国际户外广告、标识物的排他性权利，包括但不限于所有外墙、天台、平台及首层大堂，卖方必须尽最大努力协助买方向相关部门申请获取设置的权利等。同日，富力公司向李锦记公司发出《关于富力盈悦国际（富力君悦大酒店南塔写字楼）购置事宜复函》（以下简称《复函》），内容为：富力公司同意李锦记公司购买珠江新城××地块富力•盈悦国际地上自然层第13层至第19层物业；总价款为叁亿元；购买价包括的主要条件：……（b）富力•盈悦国际地上自然层第13层至第19层，负三层30个独立车位的完整合法产权；（c）设置富力•盈悦国际户外广告、标识物的排他性权利，买方可拥有设置富力•盈悦国际天面户外广告、标识物的排他性权利；本复函生效的条件：李锦记公司需于5月22日前与富力公司签订《购买协议书》，本复函所述条款方能生效。广东无限极公司称上述文件证明富力•盈悦国际的冠名权、设置户外广告、标识物的排他性权利是其提出的购买富力•盈悦国际写字楼及车位包括的主要条件，且富力公司在《复函》中确认购买价包括买方可拥有设置天面户外广告、标识物的排他性权利。富力公司确认上述《复函》的真实性，但认为上述证据与本案无关。关于无限极公司与李锦记公司的关系，无限极公司与李锦记公司于2015年4月27日出具的《共同声明》，《共同声明》内容为：无限极公司是李锦记公司完全控制的下属公司；李锦记公司向富力公司发出的上述《意向书》主要目的是促进无限极公司购买相关物业的顺利进行；该《意向书》中提及的全部内容，包括但不限于购买价包括的主要条件等，是基于买卖双方前期接触时关于主要交易条件的磋商内容，也是李锦记公司与无限极公司共同的意思表示。富力公司对上述《共同声明》质证称：对其真实性、合法性有异议，认为《共同声明》与本案无关，且《共同声明》提及的《意向书》仅是李锦记公司单方作出的购买意向，本案中广东无限极公司与富力公司已就写字楼、车位签订了具体的正式买卖合同，双方权利义务应按具体买卖合同履行。2009年5月27日，富力公司（甲方、卖方）与无限极公司（乙方、买方）签订《关于：购买广州市富力盈悦国际物业的购买协议》（以下简称“《购买协议》”），约定：乙方有意购买富力•盈悦国际的部分物业；富力•盈悦国际（即富力君悦大酒店南塔写字楼，以下简称“涉案写字楼”）地址为广东省广州市珠江西路××号；本协议项下的整体交易价格为三亿元；（2.2条）交易价格的构成包括：（2.2.1条）涉案写字楼部分物业的转让：a.地上自然层第13层至第19层合计7层的写字楼；b.地下室负三层30个独立车位（具体车位位置图见附件二），每个车位面积约为12.72平方米；c.写字楼的装修；（2.2.2条）涉案写字楼的整栋物业的命名权【即：甲方同意涉案写字楼名称变更为“无限极中心”，甲方不再自行或同意其他第三方变更该大厦的名称】；（2.2.3条）甲方的附随义务：a.广告、标识物：涉案写字楼的大厦屋面、首层大堂双方协商确定的广告位置，乙方有权依法无偿使用，其中大厦屋面的广告位置由乙方单独无偿使用；甲、乙双方同意在两台专用客梯内设置乙方标识；甲、乙双方同意在使用涉案写字楼首层公共区内的5支旗杆时，应经另一方同意；d.物业交付：甲方应在双方签署《广州市房地产买卖合同》后90日内，将符合本协议附件四“装修及设备配置标准表”条件的物业，交付乙方使用；e.办理《房地产权证》：涉案写字楼地下室负三层30个独立车位，甲方承诺乙方在《广州市房地产买卖合同》签署后120个工作天内，可取得在乙方名下的《房地产权证》；涉案写字楼地上自然层第13层、第14层（以下简称“第13、14层写字楼”），乙方拟通过两家关联公司分别持有，但鉴于该两家关联公司尚未成立，双方约定如下：由乙方在签订涉案写字楼地上自然层第15层至第19层写字楼《广州市房地产买卖合同》时，先与甲方就第13、14层写字楼按本协议约定的时间签订《广州市房地产买卖合同》；如果自甲乙双方签署《广州市房地产买卖合同》后90个工作天内，乙方依法设立了该两家关联公司，则甲方同意配合乙方，与该两家关联公司签署《广州市房地产买卖合同》，并同时解除甲乙双方就第13、14层写字楼签订的《广州市房地产买卖合同》；甲方承诺该两家关联公司在与甲方签订《广州市房地产买卖合同》后60个工作天内，可取得《房地产权证》；乙方同意与该两家关联公司就《广州市房地产买卖合同》约定的义务承担连带责任；付款方式：双方签订本协议，且满足本协议第4.1、4.2、4.3条的交易先决条件后5个工作日内支付定金3000万元；双方签订7层写字楼及30个车位的《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议后10个工作日内，支付7500万元；甲方提供第15层至第19层写字楼的广州市房地产交易登记中心受理回执复印件后5个工作日内支付4500万元；7层写字楼及30个车位，经验收合格交付后10个工作日内支付6900万元；乙方领取第15层至第19层的《房地产权证》后10个工作日内支付5700万元；乙方领取地下室负三层30个独立车位的《房地产权证》后10个工作日内支付900万元；乙方关联公司领取第13层、第14层的《房地产权证》后10个工作日内支付1500万元；（第4条）交易的先决条件：……双方签订本协议后30个工作天内，甲方根据乙方的要求，取得政府有关部门对涉案写字楼的更名核准文件；若乙方未能按照本协议第2.2.3条第e款约定的时间内领取30个独立车位的《房地产权证》，甲、乙双方所签署的30个车位的《广州市房地产买卖合同》自动解除，乙方将不需要向甲方支付车位的对价900万元整，甲乙双方协商同意继续履行30个车位的《广州市房地产买卖合同》除外；（第8条）双方签订本协议，甲方同意保证并承诺：乙方可以根据本协议第2.2.3条的约定，无偿行使设置广告、标识物的权利；甲方承诺，广州天力物业发展有限公司（以下简称“天力公司”）知悉并同意配合乙方履行本协议所述物业管理相关事宜；甲方承诺，在销售涉案写字楼其他物业部分时，向买方阐明物业的名称可能被更名，告知关于本协议2.2.3中a、b的约定；本协议未尽事宜，以双方签订的《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议约定的为准；《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议的约定应与本协议的约定一致，双方同意对本协议的约定做出变更的除外；在双方签署《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议，且该《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议囊括本协议所约定的内容（双方同意变更的除外），本协议自行失效等条款。无限极公司称《购买协议》签订后双方申请对涉案写字楼进行更名，并就此提交了下列证据：1.无限极公司向广州市地名委员会办公室出具的落款时间为2009年5月27日的《关于更名为“无限极中心”的申请》，内容为无限极公司申请将“富力君悦大酒店南塔”更名为“无限极中心”。2.广州市人民政府向富力公司出具的落款时间为2009年6月17日的《关于无限极中心命名的批复》复印件，内容为：关于富力君悦酒店南塔办公楼命名申请收悉，经审核，现批准将上述办公楼命名为无限极中心。3.无限极公司向富力公司出具的落款时间为2009年6月19日的《关于：加快明确无限极中心交易先决条件的事宜》，内容为：按《关于无限极中心命名的批复》的签发日期2009年6月17日推算，双方应于2009年7月2日前签署《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议；请富力公司提供相关物业权属资料等。4.2009年7月3日的《广州市民政局地名公告》复印件，显示“无限极公司”地名经广州市人民政府批准现予公告，申报单位为富力公司。富力公司表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但确认其曾申请对涉案写字楼更名为“无限极中心”。2009年7月2日，富力公司（甲方、卖方）与无限极公司（乙方、买方）签订《广州市房地产买卖合同》约定：甲方将广州市天河区珠江西路××号无限极中心第××层××号房地产（即案涉房屋）出售给乙方；房屋类型（使用性质）为办公，单元总建筑面积1787.6820平方米，套内建筑面积1330.2437平方米；交易总价款为40000000元整等。其附件六《补充协议》约定：甲、乙双方签署《广州市房地产买卖合同》后90个工作天内，乙方依法设立了一家关联公司，则甲方同意配合乙方，与该关联公司签署《广州市房地产买卖合同》及补充协议，并同时解除甲乙双方签订的《广州市房地产买卖合同》及补充协议；甲方承诺该两家关联公司在与甲方签订《广州市房地产买卖合同》后60个工作天内，可取得《房地产权证》。2009年9月25日，富力公司（甲方）、无限极公司（乙方）和广东无限极公司（丙方）签订《三方协议》约定:甲、乙双方就无限极中心第14层写字楼当地产的买卖事宜，于2009年7月2日签订《广州市房地产买卖合同》及《补充协议》，根据《补充协议》第4.1条的约定，现乙方已经设立了一家新关联公司，即本协议的丙方；（第2条）甲方与丙方另行签订无限极中心第14层写字楼的《广州市房地产买卖合同》及《补充协议》；上述协议生效当日，甲、乙双方已签订无限极中心第14层写字楼《广州市房地产买卖合同》及《补充协议》同时解除；甲方截止本协议签订之日，根据甲、乙双方已经签订的《广州市房地产买卖合同》及《补充协议》，甲方已经收到乙方支付的定金及第一期房价款450万元，乙方同意将上述450万转为丙方履行本协议第2条所述合同的定金和第一期房款，剩余房款根据甲、丙双方签订的《广州市房地产买卖合同》及《补充协议》约定继续支付等。2009年9月25日，富力公司（甲方、卖方）与广东无限极公司（乙方、买方）签订《广州市房地产买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定：甲方将广州市天河区珠江西路××号无限极中心第××层××号房地产（即案涉房屋）出售给乙方；房屋类型（使用性质）为办公，单元总建筑面积1787.6820平方米，套内建筑面积1330.2437平方米；交易总价款为40000000元整；甲、乙双方经协商一致，乙方按下列方式按期付款：购房定金2000000元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，乙方选择分期付款，并按以下时间付清款项：（1）第一期房价款：乙方须于签署本合同后10个工作日内缴付，即2500000元整；（2）第二期房价款：乙方须于甲方将该房地产交付使用及经乙方验收合格后10个工作日内缴付，即28000000元整；（3）第三期房价款：乙方须于领取《房地产权证》后10个工作日内缴付，即750万元整；以上付款时间甲方不再另行通知；甲方应当在2009年10月9日将符合本合同附件二“建筑、装修及设备配置标准”条件的该房地产交付给乙方；乙方应按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；如乙方逾期付款的，除缴清房价款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金，否则，甲方有权相应顺延办理交易过户手续及顺延交房时间；如乙方逾期付款的，甲方有权在乙方支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房价款或其他的应收款项收取；因乙方原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，则甲方不负任何责任；乙方应当按照合同约定及时支付房价款，如乙方未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），乙方应从逾期之日起每日按应付房价款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同；如果甲方要求继续履行的，合同继续履行，自合同及本补充协议约定的支付期限的第二日起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付应付而未付房价款万分之二的违约金；除非本合同另有约定，任何一方根据本合同发出的通知，均应以面呈、快递、挂号邮寄的方式送达到本合同所述地址；任何更改地址必须在变更后7个工作日以书面形式告知对方；任何一方以面呈发出的通知在递交时视为送达，双方应当及时查收对方邮寄的函件，如一方未及时收取的，自对方以快递发出的通知在交付快递公司时视为送达，以挂号邮寄方式发出的通知在投邮后七（7）日视为送达；本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并盖章之日生效；等条款。富力公司在上述合同中约定的通讯地址为广州市珠江新城华夏路××号富力中心××-××楼；广东无限极公司在上述合同中约定的通讯地址为广州市盘福路××号麒麟大厦××座××楼。同日，富力公司（甲方）与广东无限极公司（乙方）签订《附件五：补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：在乙方按约定履行合同及本补充协议约定的义务的前提下，甲方将在双方签署合同后60个工作日内办妥该房地产的《房地产权证》；若因甲方原因，导致未能按合同及本补充协议约定的期限办妥《房地产权证》的，甲方应自合同及本补充协议约定的最后办妥《房地产权证》期限的第二日起至实际办妥《房地产权证》之日止，按日向乙方支付已支付房价款0.02%的违约金，合同及本补充协议继续履行。因不可抗力或者乙方原因或者因房管部门办证延误原因除外；如本补充协议内容与合同不一致的，应以本补充协议内容为准，等条款。《买卖合同》及《补充协议》并未对广东无限极公司使用大厦屋面广告位的相关事宜进行约定。关于案涉房屋的付款情况，富力公司表示广东无限极公司已按期支付定金、第一期及第二期价款，但第三期价款750万元尚未支付。广东无限极公司称其按照《购买协议》的约定进行付款，付款情况如下：1.2009年6月1日支付3000万元，其中包括案涉房屋的价款200万元，广东无限极公司提供该日的《中国银行支票存根》作为付款凭证，该支票存根显示收款人为富力公司，金额为3000万元，用途为“订金”。2.2009年7月13日支付7500万元，其中包括案涉房屋的价款250万元，广东无限极公司提供该日的《中国银行支票存根》以及《银行进账单》作为付款凭证，上述凭证显示该日广东无限极公司向富力公司支付7500万元，用途标注为“购房款”。3、2010年1月15日支付6900万元，其中包括案涉房屋的价款2800万元。广东无限极公司提供该日的《中国银行委托付款凭证》以及《中国银行支票存根》作为付款凭证，上述凭证显示该日广东无限极公司向富力公司支付6900万元，用途标注为“购楼款”及“楼款”。富力公司对上述证据质证称无法确认广东无限极公司是否按其以上所述的时间、方式支付涉案房屋的价款，并表示根据双方就案涉房屋签订的《广州市房地产买卖合同》，广东无限极公司欠付案涉房屋第三期价款750万元。广东无限极公司确认现其就案涉房屋欠付富力公司750万元价款。关于案涉房屋的交付问题。根据富力公司提交的无限极中心管理处出具《楼层设施验收移交表（写字楼）》显示，广东无限极公司与无限极中心管理处于2010年1月5日确认交付案涉房屋，该表上加盖有双方的公章。2011年2月21日，广东无限极公司领取了案涉房屋的《房地产权证》。富力公司称因广东无限极公司欠缴案涉房屋的部分价款，其于2011年5月25日向广东无限极公司邮寄邮件，地址为广州市盘福路××号麒麟大厦××座××楼，文件品名为催缴案涉君越酒店南写字楼××房、××房欠房款及合同违约金通知书；该邮件于2011年6月26日退回；其于2014年5月12日向广东无限极公司《买卖合同》约定的通讯地址“广州市盘福路××号麒麟大厦××座××楼邮寄催缴案涉房屋所欠房款及违约金的函件各壹份。富力公司提供的邮寄上述函件的EMS邮寄单寄件人存联显示：寄件时间均为2014年5月12日；备注均为“催缴富力君悦酒店南塔写字楼××房欠房款及合同违约金通知书”。富力公司提供网上打印的上述函件的投递情况表显示，按广东无限极公司的住所地邮寄的函件于2014年5月13日被签收。富力公司称按《买卖合同》约定的通讯地址邮寄的函件被退件，并提供了邮件退件作为证据，退件上的“改退批条”邮戳时间为2014年5月13日。广东无限极公司表示并无收到上述函件。现富力公司以广东无限极公司欠付案涉房屋的剩余价款为由提起本案诉讼，要求广东无限极公司支付剩余价款及逾期付款违约金。广东无限极公司以富力公司未能保障其广告位使用权为由，拒绝支付剩余价款及逾期付款违约金。原审审理中，广东无限极公司称其未支付剩余价款是因为富力公司未按《购买协议》向无限极公司交付并确保无限极公司可单独无偿使用涉案写字楼屋面的广告位置。广东无限极公司对此提交了以下证据：1.广东安华理达律师事务所向富力公司发出的落款时间为2010年7月30日的《律师函》，主要内容为：该律所受无限极公司委托出具律师函，无限极公司有权在无限极中心东侧外墙设置“无限极中心”标识，富力公司一再拖延与拒绝配合已构成违约，要求富力公司组织相关会议协商并知会天力公司配合无限极公司设置标识等。该《律师函》由“周某”于2010年8月2日签名并手写“已收原件”字样。2.广东安华理达律师事务所向天力公司发出的落款为2010年7月30日的《律师函》，主要内容为：要求天力公司配合无限极公司使用无限极中心东侧外墙设置标识等。该《律师函》有“周某”于2010年8月2日的签名并手写“已收原件”字样。3.广东安华理达律师事务所向富力公司发出的落款时间为2010年12月20日的《律师函》，主要内容为：富力公司未经无限极公司同意，擅自协助第三方将“浦发银行”的广告标识摆放在“无限极中心”大厦的屋面处，已构成违约，要求富力公司立即拆除上述广告标识等。该《律师函》上有“孔某”于2010年12月20日的签名并手写“仅代富力鼎盛公司签收后转交”字样。4.广东安华理达律师事务所向天力公司发出的落款时间为2010年12月20日的《律师函》，主要内容为：天力公司未经无限极公司同意，擅自协助第三方将“浦发银行”的广告标识摆放在“无限极中心”大厦的屋面处，已构成违约，要求天力公司立即拆除上述广告标识等。该《律师函》上有“孔某”于2010年12月20日的签名并手写“仅收到原件”字样。5.无限极公司向富力公司及天力公司发出的落款时间为2011年1月5日的《郑重声明》，主要内容为：富力公司及天力公司放任浦发银行随意在“无限极中心”的天面设置广告标识已构成违约，要求富力公司及天力公司立即拆除“无限极中心”天面东面及东北面的“浦发银行”字样的广告标识等。该《郑重声明》上有“叶某”于2011年1月5日的签名并手写“已收原件”字样。广东无限极公司提交的上述文件均为复印件，其表示原件已直接交给富力公司及天力公司的工作人员。广东无限极公司表示上述签收人周某、孔某、叶某均为天力公司的工作人员，并提交了孔某的名片作为证据。广东无限极公司提交上述《律师函》及《郑重声明》拟证明其曾多次向富力公司及其关联物业管理公司提出有关广告、标识使用的异议。6.无限极公司自行委托第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司出具的《估值报告》，主要内容为：该司于2014年10月9日对无限极中心屋顶的四幅广告位的市场价值及市场租金进行估值；据该司现场勘察，无限极中心广告位分为东北向、东向、朝南及朝西；东北向及东向的广告位一面临花城广场，现由浦发银行使用；朝南及朝西的广告位由无限极公司占用；该司认为东北向及东向的广告位（现由浦发银行使用）在2014年10月9日可交吉出售且无繁重负担下的市场价值为1900万元；该日上述广告位的市场租金为月租105000元。无限极公司提交上述《估值报告》拟证明因无限极中心大厦屋面广告位置被占用其所遭受的损失。富力公司对上述证据质证称：对上述证据均不予认可，其并无收到上述《律师函》及《郑重声明》，并认为上述证据均为对广告位置使用的异议，与本案无关。2015年3月9日，原审法院组织富力公司、广东无限极公司及无限极中心的物业管理公司案外人天力公司到现场勘察涉案车位以及争议广告位的现状。现场可见以下情况：无限极中心一楼大门外有无限极中心及浦发银行的标识；相关车位在无限极中心负三层，相关车位上方有无限极公司的标识；在无限极中心的天面部分可见设置了五面广告位置，其中朝东（即朝向花城广场方向）及东北位置为浦发银行的广告，北面的广告位置空白，南面及西面位置为无限极公司的广告；天台还设置了若干空调、冷却塔以及电视电线设备。原审法院就现场情况拍摄照片多张存案。富力公司确认上述现场勘察情况，并表示天台的空调设备为无限极公司所有，并认为广告所在位置并非《购买协议》约定的屋面位置，现场所见的广告设置在大厦幕墙上。广东无限极公司确认上述现场勘察情况，并认为广告所在位置是《购买协议》约定的屋面位置，广告位是为专门设置广告而树立的。天力公司确认上述现场勘察情况，并表示是无限极公司先设立屋面上南面及西面位置的广告，然后由浦发银行设置相关广告，该司对天台没有特别管理，天台的广告均由设置人自行管理。原审审理过程中，双方还就以下问题发表各自观点：一、关于《买卖合同》的当事人问题及与《购买协议》的关联性问题。无限极公司和广东无限极公司均称案涉房屋的交易过程是先由无限极公司与富力公司签订购买协议，签订《广州市房屋买卖合同》，然后无限极公司与富力公司、广东无限极公司签订《三方协议》，约定解除前面的《广州市房屋买卖合同》，再由广东无限极公司与富力公司签订《买卖合同》；无限极公司是广东无限极的实际控制人，广东无限极公司只是名义上持有案涉房屋，无限极公司是案涉房屋的实际买受人，广东无限极公司与富力公司的权利、义务应该受到《购买协议》的约束。富力公司称无限极公司与其签订《购买协议》后，再由其与广东无限极公司签订《买卖合同》重新明确了权利、义务，三者是独立的法人，不存在实际持有或代为持有等情形。二、关于争议广告位与本案是否有关的问题。富力公司认为两者无关，案涉房屋价款与广告位的价值没有联系；广东无限极公司认为两者有关联，案涉房屋价款包括广告位的价值，其购买涉案写字楼的房屋是因为涉案写字楼处于珠江新城花城广场的中轴线上，对无限极公司的品牌宣传作用巨大，冠名权、广告位的使用是购买涉案写字楼的核心条款，因此在《购买协议》中约定办理更名成功再签订协议以及对整栋大楼的广告位进行安排等，若没有约定无限极公司可无偿使用无限极中心的屋面广告位等，其不会购买案涉房屋。三、关于《购买协议》与《买卖合同》的关系问题。富力公司认为两者之间没有必然的联系，两者的标的也不完全一致；广东无限极公司认为两者是一致的，《购买协议》的标的包含本案的案涉房屋，其按《购买协议》的约定支付价款，《买卖合同》是为了办理房地产权证而签署的。四、关于《购买协议》所指“屋面广告位”的具体位置。富力公司认为“屋面”指的是建筑物顶层朝天的平面位置，不包括任何幕墙或立面，因此无限极中心顶楼的广告所在位置并非《购买协议》约定的屋面位置；广东无限极公司认为“屋面”按常理的理解是房屋的外表面，即包括天面及外立面，即具有视觉可以看到效力的位置，因此无限极中心顶楼的广告所在位置就是《购买协议》约定的屋面位置。五、关于富力公司是否向无限极公司交付屋面广告位的问题。富力公司表示其已交付，但对此没有提交相关交付证据；广东无限极公司表示富力公司并无交付屋面广告位，从现场勘察也可发现部分屋面广告位由案外人使用。六、关于富力公司主张剩余价款是否已过诉讼时效的问题。广东无限极公司认为富力公司于2014年5月12日邮寄《催款通知》催收剩余价款已过诉讼时效；富力公司认为房屋价款本金作为房屋的对价，具备物权性质，因此房屋价款本金不适用诉讼时效。另，无限极公司于2014年12月23日向原审法院起诉富力公司，并将上海浦东发展银行股份有限公司广州分行列为该案第三人。原审法院以（2015）穗天法民四初字第7号案受理该案。无限极公司在该案中以富力公司未按《购买协议》向其交付无限极中心屋面广告位构成违约为由，起诉要求富力公司赔偿损失并向其交付广告位等。现该案尚在审理中。原审法院认为：富力公司与无限极公司签订的《购买协议》、富力公司与广东无限极公司签订的《买卖合同》与《补充协议》是各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约切实履行。富力公司与广东无限极公司签订《买卖合同》与《补充协议》后，根据《楼层设施验收移交表（写字楼）》广东无限极公司已实际接收案涉房屋，且案涉房屋已实际过户至广东无限极公司，故富力公司根据《买卖合同》与《补充协议》要求广东无限极公司支付相关房款及逾期付款的违约金，并无不当。关于《购买协议》与《买卖合同》的联系问题。富力公司与无限极公司签订的《购买协议》中明确包括案涉房屋在内的车位和房屋的买卖关系，并特别提出：涉案写字楼地上自然层第13层、第14层，无限极公司拟通过两家关联公司分别持有，但鉴于该两家关联公司尚未成立，先与富力公司就第××、××层写字楼按本协议约定的时间签订《广州市房地产买卖合同》，无限极公司依法设立了该两家关联公司，则富力公司同意配合无限极公司，与该两家关联公司签署《广州市房地产买卖合同》；富力公司承诺该两家关联公司在与富力公司签订《广州市房地产买卖合同》后60个工作天内，可取得《房地产权证》；本协议未尽事宜，以双方签订的《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议约定的为准等。案涉房屋位于涉案写字楼14楼，且在该《购买协议》后实际如上述约定所述，三方而后签订《三方协议》，且据此最终就案涉房屋的买卖最终签订《买卖合同》，故富力公司称《购买协议》与《买卖合同》没有联系，与事实不符，不予采纳。关于富力公司诉请广东无限极公司支付剩余价款及逾期付款违约金的诉讼请求。广东无限极公司已接收案涉房屋并于2011年2月21日领取《房地产权证》，根据《买卖合同》的上述约定，广东无限极公司应于领取《房地产权证》后10个工作日内即2011年3月7日前向富力公司支付第三期价款750万元。双方确认就案涉房屋欠付富力公司购房款750万元，房屋价款为取得房屋所有权的对价，因此房屋价款具有物权性质，富力公司称其起诉要求支付价款不应适用诉讼时效，予以采纳。关于广东无限极公司在本案中以富力公司未交付屋面广告位为由主张不应支付剩余价款和逾期付款违约金的抗辩。首先，在商品房买卖合同关系中，出卖人交付房屋并转移所有权、买受人支付购房款系双方的合同主义务，而《购买协议》系关于包括案涉房屋在内的相关车位和房屋的整体性协议，约定广东无限极公司单独无偿使用大厦屋面广告位置属于富力公司的附随义务。其次，无限极公司已以富力公司未按《购买协议》向其交付无限极中心屋面广告位构成违约为由，另案起诉要求富力公司赔偿损失并向其交付广告位等。因此，广东无限极公司在本案中以富力公司未交付屋面广告位为由主张不应支付剩余价款和逾期付款违约金，理据不足，不予支持。综上，广东无限极公司应向富力公司支付案涉房屋的剩余价款750万元及逾期付款的违约金。关于逾期付款违约金的标准和计算时间。《买卖合同》约定广东无限极公司逾期付款的，如果富力公司要求继续履行的，自约定支付期限的第二日起至实际支付之日止，广东无限极公司按日支付应付而未付房价款万分之二的违约金。该约定是双方的真实意思表示，合法有效。富力公司请求将逾期付款违约金增加至每日按未付价款万分之五的标准，但未能证明其实际损失，该主张不能成立，不予支持。按照《买卖合同》约定，广东无限极公司应付剩余价款时间为领取《房地产权证》后10个工作日亦即2011年3月7日前，否则应自第二日起支付违约金，即广东无限极公司应自2011年3月8日起，每日按未付价款750万元的万分之二，向富力公司支付逾期付款违约金至实际付清全部欠付价款之日止，以750万元为限。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年3月18日作出如下判决：一、广东无限极公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向富力公司支付广州市天河区珠江西路××号无限极中心第××层××的价款750万元；二、广东无限极公司于本判决发生法律效力之日起十日内向富力公司支付逾期付款违约金（以750万元为本金，每日按照万分之二的标准，自2011年3月8日起计至实际付清全部欠付价款之日止，以750万元为限）；三、驳回富力公司的其他诉讼请求。一审案件受理费94050元，由富力公司负担21282元，由广东无限极公司负担72768元。经查，各方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，对于广东无限极公司上诉提出富力公司未交付屋面广告位，其公司有权行使同时履行抗辩权不支付剩余购房款的问题。首先，在商品房买卖合同关系中，出卖人交付房屋并转移所有权、买受人支付购房款系双方的合同主义务，而《购买协议》(2.2.3条)亦订明涉案写字楼的大厦屋面的广告位置由乙方（无限极公司）单独无偿使用属于甲方（富力公司）的附随义务；其次，涉案《买卖合同》及《补充协议》中均未约定屋面广告位的使用问题。再次，《买卖合同》约定广东无限极公司须于领取《房地产权证》后10个工作日内缴付第三期房价款，富力公司已将涉案车位交付广东无限极公司，广东无限极公司亦于2011年2月21日领取房地产权证，故广东无限极公司应按《买卖合同》约定时间支付剩余购房款。最后，无限极公司已以富力公司未按《购买协议》向其交付无限极中心屋面广告位构成违约为由，另案起诉要求富力公司赔偿损失并向其交付广告位等。因此，广东无限极公司在本案中以富力公司未交付屋面广告位为由主张其有权行使同时履行抗辩权而不支付剩余购房款，理据不足，本院不予支持。对于广东无限极公司上诉提出富力公司主张剩余房款及逾期付款违约金请求是否超过诉讼时效问题。房屋价款为取得房屋所有权的对价，具有物权属性，故购房款本金不适用诉讼时效。至于逾期支付购房款的违约金，其性质属于合同约定的因违约产生的损失赔偿，应当适用诉讼时效。原审判决认定广东无限极公司自2011年3月8日起承担逾期付款违约金，该起算时间双方没有提出异议，本院予以确认。富力公司于2011年5月25日通过邮寄方式向广东无限极公司发送催缴通知书主张违约金，构成时效中断，但富力公司在此后两年内没有再向广东无限极公司主张违约金，延至2014年5月12日才再次通过邮寄方式发送函件给广东无限极公司主张违约金，故2012年5月12日前的违约金请求已经超过诉讼时效，原审判决支持富力公司该部分违约金请求适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，广东无限极公司的上诉请求部分成立，其相应的上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第2403号民事判决第一、三项；二、变更广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第2403号民事判决第二项为广东无限极置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州富力鼎盛置业发展有限公司支付逾期付款违约金（以750万元为本金，每日按照万分之二的标准，自2012年5月12日起计至实际付清全部欠付价款之日止，以750万元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费72768元，由广东无限极置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年九月二十日书 记 员  谢 淳林飘云