福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4713号 上诉人（原审被告）：周宁，男，1976年11月6日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：康根祥，福建高融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄燕剑，福建高融律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：石狮市信义房地产中介服务部，住所地福建省石狮市子芳路东侧征达花园第**第三间。 经营者：施能榕，男，1983年7月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：柯志欣，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡云婷，福建博广律师事务所律师。 上诉人周宁因与被上诉人石狮市信义房地产中介服务部（以下简称信义中介）居间合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院(2019)闽0581民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周宁上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判或者发回重审；2.判令信义中介承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：第一、周宁通过石狮市彬濠房地产咨询服务部（以下简称彬濠房产中介）出售涉案房产给柯美圆并没有主观恶意，不存在恶意跳单。双方签订《独家委托房产销售委托书》后，信义中介并未再带柯美圆看过房，而一审法院认定周宁出售涉案房屋给信义中介介绍过的居间对象柯美圆构成违约，这一认定错误。2019年2月13日，信义中介的林时锌带柯美圆看房时，周宁根本不知道看房人为柯美圆，2019年3月12日周宁与彬濠房产中介签订《房产买卖协议》时，买房的签字代表是龚明亮，当时周宁并没有与柯美圆签订合同，虽然合同上写的买方是柯美圆，但是周宁也不知道这个柯美圆就是之前2月13日的看房人。周宁与信义中介签订的房屋买卖价格是1280000元，而周宁与彬濠房产中介签订的房屋买卖价格是1275000元，周宁当时选择1275000元出售是因为信义中介没有认真履行居间合同义务，无法实现出售房屋的合同目的，周宁选择更低价格来出售房屋，显然没有主观恶意。《独家委托房产销售委托书》是2019年3月9日签订的，而签订合同后信义中介并未再带柯美圆来看房，合同只能约束2019年3月9日之后发生的行为，无法约束合同之前的行为，因此一审法院认定周宁出售涉案房产给信义中介介绍过的居间对象柯美圆明显违约属于事实认定错误。第二、信义中介并未完全履行合同义务，一审法院认定2019年3月9日至10日，信义中介做了部分看房工作，已经积极履行合同义务明显错误。《独家委托房产销售委托书》约定，信义中介的合同义务共有5项，包括推广、挂牌、网络报纸发布信息、相关咨询和每周不低于2期广告投入等等，而从2019年3月9日合同成立到2019年3月12日，信义中介并未完全履行以上合同义务，也未提供证据来证明其已经履行了上述合同义务，在一审庭审中信义中介也自认大部分合同义务并未履行。第三、周宁已经支付了中介费用给彬濠房产中介，一审法院不采信此事实错误。第四、一审法院认为《独家委托房产销售委托书》的部分独家霸王条款有效是错误的，《独家委托房产销售委托书》的部分独家霸王条款，违反合同的平等、等价和公平原则，依法应当认定为无效。周宁通过彬濠房产中介出售涉案房产已经支付了中介费用，而信义中介在履行《独家委托房产销售委托书》过程中，并未积极履行合同义务，利用独家霸王条款要求周宁支付中介费用，这样会造成周宁支付双倍中介费用，必然明显增加周宁的售房成本。第五、退一步说，如果尊重信义中介付出的部分劳动，根据合同权利义务对等原则，2019年3月9日合同成立后，信义中介仅仅履行了一点合同义务，周宁可以支付信义中介3000元的费用。 被上诉人信义中介辩称，一、周宁明显违约，理应按照《独家委托房产销售委托书》的约定支付信义中介服务费，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决结果正确。双方于2019年2月就已经在微信中达成委托关系，也确认了中介收费标准，在达成微信委托关系之后，信义中介尽职尽责的为周宁的房产进行优先推广，后双方于3月9日签订《独家委托房产销售委托书》，合同签订后，信义中介仍积极为周宁提供中介服务，对此，有双方的微信聊天可以证实，在语音中(2019年3月14日晚上20时08分)周宁也承认房产居间服务系信义中介一直在服务的，且到3月10日、11日信义中介仍然在带人看房，履行工作职责，周宁对此也是认可的。但是，周宁却无视合同约定，在独家委托期间另行出售房产，且出售对象还是信义中介介绍过的居间对象柯美圆，很明显是恶意违约。二、《独家委托房产销售委托书》系双方自愿签订，属于当事人的真实意思表示，未损害国家、集体和他人权益，合法有效，双方应当按照约定履行义务。《独家委托房产销售委托书》约定：周宁在一定期间内独家委托信义中介出售房产，周宁不得自行出售或者委托他人代售，否则周宁需要向信义中介支付中介服务费用，该约定是双方自愿签订，属于双方的真实意思表示，结合双方的聊天记录，可以证实周宁签订合同的时候是清楚知晓独家委托代理的，并且也是自愿签订的。但是周宁却违背诚实信用原则，在独家委托期间另行出售房产，系恶意违约。而信义中介在整个过程中都是尽职尽责地积极履行自己的合同义务，对此有双方的聊天记录可以证实。三、周宁所谓的另行支付中介费用给彬濠房产中介与本案无关。 信义中介向一审法院起诉请求：1.周宁立即支付信义中介服务费用19200元（计算方式为：1280000元×1.5%）；2.周宁立即支付信义中介律师费4000元；3.周宁承担本案的诉讼费用及实现债权的其他费用（包括诉讼保全费、公告费等）。 一审法院认定事实：信义中介工作人员林时锌于2019年2月13日带柯美圆到石狮市××路××号××栋××室进行看房。信义中介与周宁于2019年3月9日签订《独家委托房产销售委托书》，该合同约定周宁将其位于石狮市××路××号××栋××室房产（地产登记面积141㎡，不动产登记证编号：闽（2018）石狮市不动产权第0012519号）交由信义中介进行中介出售，出售价格1280000元，中介服务费用19200元（合同标的总金额的1.5%），独家委托协议期限为20日（2019年3月9日至2019年3月31日）。2019年3月12日周宁与柯美圆在彬濠房产中介作为中介介绍的情况下，签订了石狮市××路××号××栋××室房产的买卖协议，买卖涉及的房产出售价格为1275000元，其中周宁负担的中介费13000元，现该房屋由柯美圆所购得。信义中介于2019年4月1日诉至一审法院。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《独家代理委托书》的约定，周宁在一定期限内独家委托信义中介出售其房产，周宁不得自行出售或者委托他人代售，否则周宁需要向信义中介支付中介服务费用，该约定是双方自愿签订，属于当事人的真实意思表示，未损害国家、集体和他人权益，合法有效，双方应按照约定履行义务。虽然《独家委托房产销售委托书》对周宁的权利有一定的限制，但并非完全排除周宁销售房产的主要权利，其目的在于合同约定的期限内保障信义中介的居间成果，以激励信义中介更加主动有效地提供服务，是合法有效的，对双方均有约束力。结合微信聊天记录可以确认在《独家委托房产销售委托书》签订之前，周宁于2019年2月初就已经通过微信联系的方式委托信义中介出售石狮市××路××号××栋××室房产，并且了解了相关的中介费用及计算方式，而信义中介接受居间委托之后，也于2019年2月13日安排购买人柯美圆现场进行看房，可见信义中介并非友情看房，其也不予认可。在2019年3月9日至10日的双方微信聊天记录中可以确认信义中介在周宁要求暂停推广之后，第二天进一步征求周宁是否可以继续看房的意见，周宁明确表示可以继续看房，即信义中介已积极履行合同义务，可见双方之间的《独家委托房产销售委托书》并未暂停和终止，故对周宁辩解友情服务帮忙看房，信义中介未履行合同义务及已通知合同终止的意见，不予采信。周宁在《独家委托房产销售委托书》约定的独家代理期限20日内，另行出售房产，且出售的对象是信义中介介绍过的居间对象柯美圆，明显违约，应当根据《独家委托房产销售委托书》的约定向信义中介支付中介服务费用19200元。周宁所提供的《房产买卖协议》中约定的中介费用为26000元，其中周宁应当承担的中介费用为13000元，但其于2019年3月21日通过银行转账给吴清清的款项为19000元，彬濠房产中介2019年3月21日出具的加盖合同公章及识别号为3505810036515的收款收据金额则为10000元，明显自相矛盾，且彬濠房产中介2018年的工商年度报告中明确载明从业人数仅有1人，而吴清清及出具证明的柯美圆并未到庭说明款项交接和具体中介情况，也无吴清清的劳动合同、工资发放记录及社保缴交记录等相互印证吴清清是彬濠房产中介工作人员的证明，对周宁所提交的吴清清工作证明、收款收据及证明中涉及中介过程的内容，不予采信。信义中介与周宁并未在《独家委托房产销售委托书》中明确约定实现债权的律师服务费由周宁承担，信义中介的该项诉请无合同和法律依据，不予支持。综上所述，信义中介的诉请，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、周宁应于判决生效后十日内支付给信义中介服务费用19200元；二、驳回信义中介的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由信义中介负担33元，周宁负担157元。 对一审查明的事实，除周宁认为2019年3月12日签订房屋买卖协议时的签约代表是龚明亮，其并不清楚购买人就是看过房的柯美圆外，当事人对其他事实均无异议，对当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审当事人争议焦点：双方在合同履行过程中是否存在违约？当事人对争议焦点的主张与其诉辩意见基本一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，信义中介与周宁于2019年3月9日签订了《独家委托房产销售委托书》，约定周宁将其位于石狮市××路××号××栋××室房产交由信义中介进行中介出售，独家委托协议期限为20日（2019年3月9日至2019年3月31日），而周宁却于2019年3月12日与信义中介之前带过看房的柯美圆在其他中介介绍下签订了涉案房产的买卖合同，明显违反了《独家委托房产销售委托书》的约定，应向信义中介承担违约责任，依据《独家委托房产销售委托书》约定，周宁应向信义中介支付中介服务费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《独家委托房产销售委托书》约定，信义中介应在合同签订三天内做好推广方案，将涉案房产挂牌、在网络报纸上发布信息等，而周宁自行出售涉案房产的时间刚好在其与信义中介签订合同的三天后，此时，信义中介并没有提供证据证明其已做好推广方案，虽然信义中介已有履行带人看房等合同义务，但其并未全面履行合同义务，也存在违约行为。根据查明事实，本院酌情认定周宁承担80%责任，信义中介承担20%责任，依据双方约定的中介服务费19200元，周宁应支付给信义中介服务费15360元，一审对于信义中介的违约责任未予认定不当，予以纠正。至于周宁是否支付给彬濠房产中介服务费，与本案无关。 综上所述，信义中介一审起诉要求周宁支付服务费19200元，予以支持15360元，超出部分予以驳回，一审判决支付19200元服务费予以变更；对于信义中介一审起诉周宁要求支付律师费4000元，一审判决驳回该部分诉讼请求后信义中介并未提起上诉，视为其服从一审判决，对该部分判决予以维持。周宁的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院(2019)闽0581民初2218号民事判决； 二、周宁应于本判决生效后十日内支付给石狮市信义房地产中介服务部中介服务费用15360元； 三、驳回石狮市信义房地产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费280元，由石狮市信义房地产中介服务部负担56元，周宁负担224元。一审案件受理费380元，减半收取190元，由石狮市信义房地产中介服务部负担64元，周宁负担126元。 本判决为终审判决。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 孙 越 二〇一九年十月二十九日 书记员 金雅琳 附注：引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。