广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)粤18民终1395号上诉人（原审被告）:张立，女，汉族，住湖南省岳阳县城关镇荣西路。委托代理人：吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远碧桂园新亚房地产开发有限公司。法定代表人：宋军，总经理。委托代理人：刘柏涵,该公司员工。上诉人张立因与被上诉人清远碧桂园新亚房地产开发有限公司（以下简称碧桂园新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2013年7月4日，张立与碧桂园新亚公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定张立向碧桂园新亚公司购买位于清远市清城区凤翔南路33号碧桂园新亚山湖城凤鸣湾一街×层×号房屋；该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12109.21元，总金额2801828元；买受人必须在签署本合同时支付1120732元给出卖人，在2013年12月21日前支付840548元给出卖人，在2014年6月21日前支付840548元给出卖人；买受人如未按本合同时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。《广东省商品房买卖合同》签订当天，张立向碧桂园新亚公司付清了首期楼款1120732元，于2014年1月20日向碧桂园新亚公司支付800548元，于2014年1月24日支付40000元，余下第三期购房款840548元至今未付。庭审时，张立表示，第二期购房款未能按时支付是因碧桂园新亚公司财务问题造成的，不支付第三期购房款是因碧桂园新亚公司擅自改变规划，在其购买的房屋后面建造了一个地下车库出口，影响了居住环境和房屋价值。另查明，张立以碧桂园新亚公司承诺其所购买的房屋后地下停车场出口是临时建设项目为由，向原审法院起诉要求碧桂园新亚公司拆除该停车场出入口并支付违约金至符合交楼条件之日止，该案已经原审法院受理，案号为（2015）清城法横民初字第942号。原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。张立向碧桂园新亚公司购买位于清远市清城区凤翔南路33号碧桂园新亚山湖城凤鸣湾一街×层×号房屋及有余下购房款840548元未支付的事实，有碧桂园新亚公司向原审法院提交的《广东省商品房买卖合同》、催款函邮寄单以及庭审笔录为凭，对此原审法院予以确认。作为购房人，张立有义务向碧桂园新亚公司支付购房款，对碧桂园新亚公司主张张立支付余下购房款840548元的诉讼请求，原审法院予以支持。张立辩称，碧桂园新亚公司擅自改变规划，余下购房款应在碧桂园新亚公司恢复停车场出口绿化时再支付。若碧桂园新亚公司存在擅自改变规划影响房屋居住环境和房屋价值的情况，张立可在另案中要求碧桂园新亚公司承担违约或赔偿责任，本案只对购房款支付情况进行审查。至于碧桂园新亚公司主张的违约金，其中第二期购房款，张立没有向原审法院提交证据证明是因碧桂园新亚公司财务问题造成迟延付款，故张立应当向碧桂园新亚公司支付逾期支付第二期840548元购房款的违约金，经原审法院审核，为7612.93元。对于碧桂园新亚公司主张第三期购房款的违约金，张立未支付该部分购房款的原因，是碧桂园新亚公司在其购买的房屋后建设地下车库出口引发纠纷，张立并不存在恶意违约情形，对碧桂园新亚公司主张该部分购房款违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、张立于判决生效之日起10日内向清远碧桂园新亚房地产开发有限公司支付购房款840548元及违约金7612.93元，两项合计848160.93元。二、驳回清远碧桂园新亚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6505元，由清远碧桂园新亚房地产开发有限公司负担515元，张立负担5990元。宣判后，张立不服原审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、原审判决事实查明不清，对与本案判决有重大影响的主要事实未予查明。1、被上诉人擅自改变小区规划，将房屋旁边绿化区域改造成地下停车场，原审法院却对此重要的事实不予查明。上诉人被被上诉人开发的碧桂园新亚山湖城中的商品房销售广告和宣传资料所吸引，其宣传资料中显示碧桂园新亚山湖城凤鸣湾一街×层×号房周边环境绿化好、宁静舒适，最重要的是该商品房附近均为绿化覆盖。虽然商品房的售价比普通商品房高出许多，上诉人仍以高出普通商品房的价格与被上诉人签订《商品房买卖合同》，每平方米单价达12109.21元，总房款为2801828元，合同签订后，上诉人支付了首期房款1120732元及第二期房款840548元。因上诉人急于对商品房装修入住，在该商品房未达到收楼条件时上诉人己经收楼并对其进行装修。在收楼过后，被上诉人承诺涉案商品房旁边的地下停车场出口车道是临时建设项目，待相关政府部门验收后即恢复原状，关闭通道并重新铺设绿化树木，但时至今日，被上诉人仍然没有进行恢复。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人擅自改变小区规划，将房屋旁边绿化区域改造成地下停车场，因此在其未回复涉案房屋旁边的绿化区域前，上诉人可以行使不安抗辩权，拒绝支付剩余购房款，但对于这个重要的事实，原审法院却不予查明，严重剥夺了上诉人的合法权益，明显属于事实查明不清。2、被上诉人的广告宣传单和规划图上显示其所购房屋旁有一片绿化带，但实际上却是停车场入口，对于被上诉人这种虚假宣传、欺骗消费者的行为，原审法院却不予查明。根据《中华人民共和国广告法》第二十八条规定“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的”被上诉人的商品房宣传单和规划图房屋旁边为绿化区域，但实际上它却是一个停车场的入口，明显是属于虚假宣传、欺骗消费者的行为。根据《中华人民共和国合同法》第十五条第二款的规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。本案中，被上诉人制作的广告宣传单和规划图关于涉案房屋的说明和允诺都确定而具体，且对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，属于广告要约。即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，被上诉人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，属于违约行为，上诉人行使不安抗辩权合法合理，请求上诉法院查明事实。二、法院的判决理由应以事实为根据，原审法院却只对购房款支付情况进行审查，还寄望由另案审查事实，严重损害了上诉人的合法权益。原审法院在本院认为部分告知上诉人“可在另案中要求被上诉人承担违约责任或赔偿责任，本案只对购房款支付情况进行审查”是对本案定性的错误把握，本案作为一起商品房销售合同纠纷，是合同纠纷的一种，法院理应在当事人的主张范围内对合同双方当事人的权利义务进行审查，而不仅仅是审查一部分，更没有理由根据小部分查明事实而作出判决。原审法院的此行为违反了我国民事诉讼法的法官中立原则，只对被上诉人的主张进行审查，却漠视上诉人的所有抗辩理由，严重损害了上诉人的合法权益。根据相关法律规定，对于上诉人在一审的抗辩理由，一审法院应当予以审查并进行说理，而不是忽略不提，留待另案处理。一审法院的该做法明显违反了法律程序，因此应当撤销原判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。碧桂园新亚公司答辩称：一、答辩人已经履行自身义务，没有构成违约。1、涉案小区符合政府规划，并且已经通过政府的规划验收。2、涉案地下车库入口属于消防应急车道出入口，从未使用过，也不会对上诉人产生不利影响。3、答辩人已经在宣传册上注明宣传资料为要约邀请，仅描绘大致方位，具体细节以政府有关部门的最终批准结果为准。绿化为简易图，具体细节以现场交付为准。4、答辩人已经按照合同约定将商品房交付给上诉人。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，上诉人张立以碧桂园新亚公司擅自将绿化地变更为地下车库入口构成违约为由另行向清远市清城区人民法院提起诉讼，并在诉讼过程中申请撤诉，清远市清城区人民法院以（2015）清城法横民初字第942号民事裁定书裁定准许张立撤回起诉。在本案二审查询时上诉人明确表示准备就碧桂园新亚公司将绿化地变更为车库入口的行为另行提起诉讼。再查明，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十条约定“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息”。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：张立应否向碧桂园新亚公司支付第三期购房款。张立因购买碧桂园新亚公司出售的涉案房屋，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，形成了商品房买卖合同关系。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可知，在买卖合同法律关系中，出卖人的主要义务是转移标的物所有权，而买受人的主要义务是支付价款。商品房作为不动产，转移所有权必须经过交付和办理产权变更登记两个步骤。本案中，《广东省商品房买卖合同》对于买卖双方履行各自义务的期限均有明确约定，出卖人碧桂园新亚公司已经按照合同的约定向买受人张立交付了涉案房屋，履行了其应当履行的主要义务，张立也应当在合同约定的期限内向碧桂园新亚公司支付购房款。根据合同第六条第二款的约定，张立应当在2014年6月21日前支付第三期购房款，鉴于其并未按照合同约定付款，现碧桂园新亚公司起诉要求其付款，本院予以支持。张立提出其拒绝付款的主要理由是认为碧桂园新亚公司将涉案房屋旁的绿化地变更为地下车库的入口，影响其居住环境。对此，张立在上述变更发生后，选择继续占有使用涉案房屋，且已经向原审法院另案起诉主张权利，故其以此为由拒付房款于法无据。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13010元，由上诉人张立负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏永术代理审判员  郑家驹代理审判员  何 燕二〇一六年九月九日书 记 员  汤有金附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。