辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书(2015)振安民一初字第00158号原告王凤杰，女。委托代理人张莉、辽宁万鹏律师事务所律师。委托代理人ＸＸ（王凤杰丈夫），男。被告丹东锦江房屋实业有限公司。法定代表人高玉柱，该公司总经理。委托代理人何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。委托代理人宋积慧，辽宁兴达律师事务所律师。原告王凤杰诉被告丹东锦江房屋实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日作出（2014）振安民一初字第00279号民事判决后，被告不服，提起上诉，丹东市中级人民法院于2015年2月11日作出（2015）丹民一终字第00039号民事裁定：一、撤销丹东市振安区人民法院（2014）振安民一初字第00279号民事判决；二、发回丹东市振安区人民法院重审。据此本院于2015年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告王凤杰委托代理人张莉、ＸＸ，被告丹东锦江房屋实业有限公司委托代理人何晓东到庭参加了诉讼。2015年10月16日原、被告申请庭外和解，但双方未达成和解协议，本案现已审理终结。原告王凤杰诉称，2013年9月15日，原、被告签订商品房订购合同，约定原告购买被告开发的锦江绿云嘉园小区XX号楼X单元XXX号商品房，房款493877元一次性付清，被告于2013年12月31日交付房屋。合同签订后，原告将购房款全部付清，被告出具两张收款收据。2013年12月30日原告要求被告交房，但被告拖延至今未交房。原告发现被告已将原告所购房屋抵押给银行，故诉至法院，请求：一、立即解除原、被告于2013年9月15日签订的商品房订购合同；二、被告立即返还原告已交付的购房款493877元及利息（以493877元为基数自2014年1月1日起至法院确定返还房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、赔偿原告493877元。被告丹东锦江房屋实业有限公司辩称，合同没有约定解除条件，且被告也没有收到原告的解除催告，所以解除合同无法律依据。欺诈行为必须影响原告对房屋的使用才存在返还价款的问题，涉案房屋并不存在这种情形，被告可在房屋竣工时交房。原告为支持自己的主张，提供了以下证据材料，被告发表了质证意见：１、2013年9月15日，原、被告签订的商品房订购合同，2013年9月10日和9月15日收款收据。商品房认购合同主要内容为：原告购买被告开发的锦江绿云嘉园小区XX号楼X单元XXX号房屋，面积为108.64平方米，房款493877元一次性付清，被告于2013年12月31日交付房屋。2013年9月10日和9月15日收款收据付款人为原告王凤杰，收款人为被告，两张收据合计金额493877元。该组证据证明，原、被告于2013年9月15日签订商品房订购合同，合同约定原告向被告一次性支付全部房款，被告承诺2013年12月31日前交付房屋。被告质证意见：对该组证据的真实性没有异议，但提出原、被告签订的是商品房订购合同，当时明确告知原告涉案房屋属于在建工程抵押，签不了正式的网签合同，这份合同只是临时性合同，收款收据不是正式的商品房买卖正规发票。2、2014年6月17日丹东市元宝区公证处公证书（2014）丹元证民字第0533号。证明截止至2014年6月16日被告向原告所出售的涉案房屋已抵押给银行的事实，而且在房产局备案显示消费者无法购买此房。被告质证意见：对证据的真实性没有异议，对原告证明的问题也没有异议，但证据本身不合法，因原告住址为宽甸满族自治县，按照公证法的规定，应由申请人所在地或证据所在地进行公证。被告未提供证据。庭审中，被告陈述涉案房屋在一审第一次开庭辩论终结后，一审判决前，已经在房产管理部门撤销了抵押登记，但在本院限定的期限内未提供相关证据。根据原告举证及被告质证，本院对以上证据认证如下：原先提供的2013年9月15日原、被告签订的商品房订购合同、2013年9月10日、9月15日收款收据和2014年6月17日丹东市元宝区公证处（2014）丹元证民字第0533号公证书，真实、合法，与本案有联性，予以确认。关于被告提出的一审判决前已经在房产管理部门撤销抵押登记的陈述，因未在限定的期限内提供相关证据，不予确认。根据原、被告举证、被告质证及本院认证，本院查明本案事实如下：原告于2013年9月10日、9月15日分两次向被告交付购房款493877元。2013年9月15日，原、被告签订了商品房订购合同，约定原告购买被告开发的锦江绿云嘉园小区XX号楼X单元XXX号房屋，面积108.64平方米，房款493877元一次性付清，被告于2013年12月31日前交付房屋，但到期后被告未能交付房屋。被告在双方签订订购合同前为涉案房屋办理了在建工程抵押权登记，在原审法庭辩论终结前该房屋状态仍为在建工程抵押而用户无法购买。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，而本案原、被告签订的商品房订购合同中约定了商品房房款金额、交房时间等基本情况，被告业已收取原告全部购房款，已具备该办法规定的商品房买卖合同的主要内容，该房屋订购合同应视为商品房买卖合同。原、被告签订商品房订购合同时，被告隐瞒涉案房屋已经办理抵押登记的事实，至约定的房屋交付之日及在本院限定期限内均未撤销抵押登记，造成原告的合同目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，双方合同解除条件业已成立，故对原告要求解除合同的请求，予以支持。双方合同解除后，被告理应返还购房款并承担占用该款项期间产生的利息。关于返还购房款的计息时间问题，原告主张从被告应交付房屋的次日即2014年1月1日起算，请求合理，本院予以照准。关于原告要求被告赔偿一倍房款的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，被告在双方签订房屋订购合同前，就已经办理了涉案房屋的在建工程抵押权登记，其虽主张在签订涉案房屋订购合同时，已将抵押情况告知原告，但未向本院提供证据证明其主张，其行为构成“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之行为，故对原告要求被告赔偿损失的请求予以支持，但该司法解释规定买受人可以要求出卖人承担不超过房款一倍的赔偿责任，现原告要求被告承担房款一倍的赔偿，要求过高，本院酌定赔偿300000元为宜。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王凤杰与被告丹东锦江房屋实业有限公司于2013年9月15日签订的商品房订购合同；二、被告丹东锦江房屋实业有限公司于本判决生效后10日内返还原告王凤杰已付购房款493877元，并以493877元为基数自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至本判决确定的给付之日止；三、被告丹东锦江房屋实业有限公司赔偿原告王凤杰300000元。如被告丹东锦江房屋实业有限公司未按本院判决确定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13678元，由被告丹东锦江房屋实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  李 健审 判 员  崔建辉人民陪审员  郑家园二〇一六年九月二十八日书 记 员  侯国丽