福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4789号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区坪山路315号文旅大厦10层1006。 法定代表人：吴怀捷，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婕，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马小花，女，1976年1月8日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称“土地公司”）因与被上诉人马小花商品房销售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 土地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马小花的全部诉讼请求，并支持其一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决履行协助办证，缺乏事实和法律依据，应予撤销。案涉《商品房买卖合同》签订之日土地公司即已向马小花出具《出售楼房证书》,载明“凭此证向泉州市人民政府产权部门办理产权登记。”，根据当时的政策规定，其仅需提供由售房单位开具的上述证书即可办理房屋权属登记证书，案涉《商品房买卖合同》于2005年7月14日办理登记备案，案涉房屋已经具备办证条件，其已完成协助义务。二、根据《合同法》第六十二条，一审驳回土地公司的反诉请求，严重违背公平原则。马小花在庭审调查时多次自认土地公司向其催款的事实，一审却认定为口误明显缺乏公正性。实际上，通过马小花的自述材料可以明确，在案涉房屋购房尾款的交付问题上，马小花的态度是消极的，在2014年4月23日土地公司为马小花开具了正式税务发票，但马小花未能及时办理银行按揭，而是到2018年11月才办理公积金贷款，根本不能成立在必要的准备时间内履行付款。 马小花答辩称，按照一审判决意见，要求维持原判。。 马小花向一审法院起诉请求：判令土地公司为马小花办理泉州市温陵北拓仁凤片区8幢514室房屋不动产权属证书及相关手续。一审诉讼过程中，马小花变更诉讼请求为：判令土地公司协助马小花办理泉州市温陵北拓仁凤片区8幢514室房屋不动产权属证书及相关手续。 土地公司向一审法院提出反诉请求：判令马小花向土地公司支付以逾期应付款160000元为基数自2005年8月6日起至2018年11月15日止按日万分之三点一计算的逾期付款违约金240510.4元。 一审法院认定事实：2004年5月12日，马小花与土地公司签订一份《商品房买卖合同》，约定马小花向土地公司购买址在泉州市××幢××室商品房，房屋总价款为280123元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式首付人民币壹拾贰万整，余下人民币壹拾陆万零壹佰贰拾叁圆整进行银行按揭。”合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三点一的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订当日，土地公司向马小花交付了诉争商品房，并出具《出售楼房证书》一份交马小花收执，内容载明：兹有马小花购买福建泉州市土地开发有限公司建造址在泉州市温陵北拓仁风片区××幢××室××平方米，房价人民币280123元已全部交讫，凭此证向泉州市人民政府产权部门办理产权登记。一审庭审时，双方当事人共同确认上述《出售楼房证书》出具之时，马小花尚未实际付清购房款。马小花向土地公司支付了购房首付款120000元后，土地公司于2005年7月6日就首付款金额开具《福建省泉州市商品房销售（预收款）统一票据》一份交马小花收执。2005年7月14日，诉争《商品房买卖合同》在泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处登记备案。2014年4月23日，土地公司就首付款金额换开了《销售不动产统一发票》一份交马小花收执。2014年5月21日，马小花发函给土地公司，请求土地公司协助其办理购房余款的银行按揭。2018年11月15日，马小花以提取公积金的方式向土地公司支付了剩余购房款160123元。截至本案庭审辩论结束阶段，土地公司尚未就马小花已付的购房余款160123元开具销售不动产统一发票。 一审法院认为，马小花与土地公司于2004年5月12日就址在泉州市××幢××室商品房签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，马小花已经付清全部购房款。根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，诉争合同中约定的“权属登记”既包括房屋所有权登记，也包括国有土地使用权登记。本市自2016年8月1日起实行不动产统一登记制度，根据合同约定及相关法律规定，土地公司负有协助马小花办理诉争房屋不动产权证书的义务。土地公司主张其已办理诉争房屋所在项目的首次登记，但未能提供相关证据；且土地公司自认其仅向马小花交付了金额为120000元的销售不动产统一发票，剩余已付购房款160123元尚未开具发票，因此，土地公司尚未将需由出卖人提供的完整办证资料交付给马小花。土地公司抗辩其已履行完毕协助马小花办理不动产权属登记的义务，本院不予采纳。现马小花请求土地公司协助其办理诉争房屋的不动产权证书，合法有据，予以支持。关于反诉，双方当事人仅约定付款方式为首付120000元，余下160123元进行银行按揭，没有约定付款期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，土地公司自愿在签订合同当日向马小花出具《出售楼房证书》，载明房价已全部交讫；合同签订后，土地公司未提供其有通知马小花办理银行按揭或要求马小花支付购房款的证据。虽然马小花在庭审质证阶段陈述土地公司一直要求其交款，其才提取公积金支付房款，但当时马小花系基于其主张签订合同当日即付清了购房款，又于2018年11月15日以提取公积金的方式再次支付房款160123元的情况下作出该项陈述；在之后的法庭调查阶段，双方已共同确认马小花在合同签订当日实际未付清房款，马小花并陈述土地公司没有向其催过款。马小花未说明土地公司要求付款的具体时间，对于土地公司主张自2005年7月6日至2018年11月15日期间多次催促马小花付款，马小花予以明确否认，并以口误为由撤回其质证阶段所作的陈述。即使土地公司确有要求马小花付款，马小花在必要的准备时间内履行付款义务的话亦不构成违约，结合2014年5月份马小花仍主动发函要求土地公司协助办理按揭手续的事实来看，马小花在庭审时陈述土地公司一直要求其交款，尚不构成对于己不利的事实明确表示承认，土地公司不能免除就己方主张进一步举证的义务。综上，双方对于本案购房款的付款期限没有进行约定，马小花已于2018年11月15日完成付款义务，土地公司未能提供证据证明马小花存在逾期支付购房款的违约行为，应承担举证不能的不利后果。现土地公司请求马小花支付逾期付款违约金240510.4元，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建泉州市土地开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助马小花办理址在泉州市××幢××室商品房的不动产权证书；二、驳回福建泉州市土地开发有限公司的反诉请求。一审案件本诉受理费100元，减半收取计50元，由福建泉州市土地开发有限公司负担；反诉受理费4908元，减半收取计2454元，由福建泉州市土地开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实正确，予以确认。 本院认为,土地公司二审确认尚未开具全额购房款发票，故其上诉主张其已履行协助办证的全部义务，缺乏事实依据，不予采纳。关于反诉部分，因双方未就购房款的付款期限进行约定，且土地公司未能提供证据证明马小花存在逾期支付购房款的违约行为，一审判决驳回土地公司的反诉请求并无不当。 综上，土地公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5008元，由福建泉州市土地开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年十月二十八日 书记员  康雯娟 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。