济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2011)历城民商初字第882号原告（反诉被告）：青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370112798875470N。代表人：王德全，经理。委托诉讼代理人：杨光，系山东海扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宜逊，系山东海扬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：魏小兵，男，生于1976年4月9日，住济南市。委托诉讼代理人：尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：马大山，山东博翰源律师事务所律师。原告（反诉被告）青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司（以下简称青岛新天物业济南分公司）诉被告（反诉原告）魏小兵物业服务合同纠纷一案，本院于2011年5月20日立案后，被告魏小兵提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议。被告魏小兵不服提出上诉，济南市中级人民法院裁定驳回其上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛新天物业济南分公司委托诉讼代理人杨光、孙宜逊，被告魏小兵的委托诉讼代理人马大山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛新天物业济南分公司的诉讼请求:1、判令被告立即支付物业费4057.92元以及滞纳金5275.30元；审理中增加诉讼请求：判令被告立即支付2011年4月份到2011年12月份的物业费1217.38元及滞纳金1582.59元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年9月15日，我公司与被告魏小兵签订海蔚广场小区的《入住合同》。合同约定了我公司作为小区物业服务企业的物业服务内容、物业费计算标准、缴纳方式及迟延缴纳相关费用的违约责任等权利义务。自2008年10月份开始，被告无故拖欠应缴纳的物业费。截止到2011年3月份，被告欠我公司物业费总计4057.92元，期间我方曾多次向被告催交，被告以种种理由拖延。魏小兵辩称，原告方的诉讼请求我方不予认可，原告方主张我方无故拖欠其物业费与事实不符。原告没有物业管理经营的资质，原告承揽的海蔚广场小区属于非法经营，无权收取物业管理费，原告没有在房管局备案。当时合同约定是每季度交一次，实际是原告要求半年交纳一次。由于原告提供的服务不符合合同约定标准，没有尽到物业管理和服务的义务，是原告先违约，被告才拒交物业费，被告并不是从一开始就拒交，而是按约定交了一年多的管理费。虽然原告与我方签订《入住合同》，但是原告方并未按该合同的约定和法律规定提供物业服务。具体表现为：1、环境卫生绿化方面。小区公共环境脏乱差，垃圾遍地，墙面乱涂乱画，地下二层污水横流，臭气熏天，公共绿地变成荒草一片，树木病萎，车辆乱停放，汽车常有刮擦，消防通道也被占用，隐患重重，此外多数民宅商用，严重扰民，原告不仅不管不问，而且为了获取高额物业费反而大力支持。2、小区公共秩序方面。小区治安环境极差，保安形同虚设，外来闲杂人员随意进入小区，导致盗窃、抢劫、打架斗殴事件频发，就连物业内部人员也发生斗殴，可见小区治安极差。3、共用部位及公共设施维护方面。小区公共设施大部分被损坏，路灯、楼顶防水帽、避雷设备、单元门、门禁系统等都有损坏，监控设备从未运行，消防设施存在安全隐患，电梯限时运行，并且只开通一部电梯。4、原告私改收费标准，欺骗全体业主，获取非法收益。根据原告方与山东海蔚置业有限公司签订的《济南海蔚广场物业管理委托合同》可知，高层住宅楼、高层公寓楼、地下车库、地下储藏室，每月每平米物业费不得高于1.05元，而原告方却向我方收取1.2元，非法获利无数。5、原告侵占公摊电费。我方已经全部缴纳该项费用，但原告方并未向供电部门全额缴纳，至今欠历下供电局电费100万元左右。6、原告侵占取暖费。我方按照面积缴纳取暖费，原告却按流量向供热单位购买蒸汽。并且原告利用流量的调节方式，达到少买流量的目的，造成小区多年来暖气不热的问题。7、原告假冒业主签名，企图骗取维修基金。8、原告侵占小区公共部分的全部收益。原告利用小区公共部位、场所采取设置电梯广告、户外广告等以及将公共场所出租的方式获利无数，所获收益均由原告非法侵占。9、原告从未公开公摊电费、取暖费、维修基金、公共部位的收益以及物业费等相关费用的收支明细情况，严重侵犯我方的知情权和监督权。10、根据双方签订的入住合同约定是按季度交纳物业费，原告请求的2009年7月之前的物业管理费已经超过诉讼时效，在二年的时间原告从未向被告主张过。综上，原告的诉讼请求于法无据，不应得到支持。魏小兵的反诉请求：1、判令反诉被告青岛新天物业济南分公司依法对小区公用部位、设施、设备2007年6月至2011年10月的公摊电费的组成及收支情况予以公示，并退还多收取的电费；2、判令反诉被告依法对2007年6月至2011年10月的供热费收支明细予以公示，并退还多收取的供热费；3、判令反诉被告对专项维修资金的管理和使用情况予以公示；4、判令反诉被告依法对利用小区公共部位出租、发布广告等经营收入、支出情况予以公示；5、判令反诉被告赔偿我经济损失5000元；6、判令反诉被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2007年7月20日，我与反诉被告签订《入住合同》1份。合同约定，由反诉被告给我所有的济南市历城区花园路101号海蔚广场小区x号楼x单元xx室提供物业服务，由我缴纳相应的物业管理费。但是，反诉被告没有依据《入住合同》的约定和法律的规定提供物业服务。反诉被告存在重复收取公摊电费、多收取供热费、违法使用和侵占维修基金，采取欺诈行为多收物业服务费等行为，从来未公开物业费及相关费用的收支情况。且反诉被告的服务质量极差，远远达不到约定的服务标准，小区公共环境脏乱差，垃圾遍地。且对小区业主民宅改商业的情况不管不问，反而支持商用。综上所述，反诉被告的种种行为违反合同约定和有关法律规定，严重侵犯了我的知情权、监督权和合法经济权益。青岛新天物业济南分公司辩称，根据民事诉讼法对反诉构成要件的规定，反诉原告所有诉讼请求与本诉物业服务合同属于不同的法律关系，没有事实和法律上的牵连性，反诉不能成立，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无争议证据，本院认定事实如下：原告系青岛新天物业发展有限责任公司设立的分支机构，不具备企业法人资格。其经营范围是：受公司委托开展物业管理，装饰工程设计、机械设备、建筑机具、周转材料、办公自动化设备租赁等。2007年9月15日，原告作为青岛新天物业发展有限责任公司的济南分支机构，与被告签订《入住合同》1份。合同约定，原告系物业管理方，被告系济南市花园路101号海蔚广场小区x号楼x单元xx室的业主。物业管理服务内容是：物业共用部位的维修与管理，物业共用设施设备及运行的维护和管理，环境卫生、绿化管理服务。物业管理区域内公共秩序、消防、交通协助管理事项的服务。物业装饰装修管理服务。电梯、二次供水等设施的运行服务。维修基金账目代管服务和物业档案资料的管理。物业管理聘用合同约定的其他事项。小区内的物业管理服务费，由业主或物业使用人按售房合同所注建筑面积（办理产权证书所表明的建筑面积），住宅楼每月每平方米1.2元。经批准改变住宅、公寓的用途进行经营者，物业管理服务费加收100%。物业管理服务费每季度交纳一次。被告应按时交纳各项物业管理费用，逾期不交，每日加收5‰的滞纳金，逐日递增。被告的房屋建筑面积是112.72平方米。签订《入住合同》后，被告魏小兵交纳了部分物业服务费。自2008年10月1日至2011年12月31日，被告拖欠应缴纳的物业服务费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告魏小兵提交的《济南海蔚广场物业管理委托合同》的效力。被告魏小兵提供的《济南海蔚广场物业管理委托合同》系山东海蔚置业有限公司（甲方）与青岛新天物业发展有限责任公司（乙方）于2006年8月21日签订。合同约定，山东海蔚置业有限公司选聘青岛新天物业发展有限责任公司对济南市历城区花园路101号海蔚广场小区提供前期物业管理服务，物业建筑面积约为129558平方米，乙方提供服务的受益人为本物业的业主（含甲方）和物业使用人。委托管理事项包括：海蔚广场的前期管理。会同甲方与业主、使用人办理物业交接和入住手续，收取相关费用及住宅共用部位、公共设施设备维修基金，并配合组建业主委员会。建筑物的主体维护，即建筑物的防漏、保养、供水、排水维护等。小区的供水、排水、下水道二次加压水泵及水箱等维护保养。小区公共区域电照明及室外照明的保养和维护，监控系统的运行、保养和维护，弱电线路、公共布线部分的维护。配套设施保养维护，包括电梯、空调等的维护和保养。小区内的环境绿化和美化、修剪和养护。小区的保洁工作，所有公共区域的洗手间、公共地带的保洁和垃圾清理。小区的治安（包括安全监控、巡视、门岗执勤等）消防和交通管理工作（包括车辆停放等）。小区消防及广播系统的保养和维护，消防管网的维护保养。委托管理期限自2006年8月21日至业主委员会成立，并与青岛新天物业发展有限责任公司签订委托管理合同生效止。每月每平方米建筑面积的物业管理服务费为：高层住宅楼1.05元，高层公寓楼1.05元，高层写字楼2.20元，地下停车库1.05元，地下储藏室1.05元，摩托车、轻骑每辆每月25元，自行车每辆每月7元；及甲方向乙方提供600平方米左右建筑面积的物业管理用房，由乙方无偿使用。而原告青岛新天物业济南分公司在济南市中级人民法院（2012）济民一初字第15号案件中提交的《济南海蔚广场物业管理委托合同》，亦为系山东海蔚置业有限公司（甲方）与青岛新天物业发展有限责任公司（乙方）于2006年8月21日签订。合同约定内容除“每月每平方米建筑面积的物业管理服务费为：高层住宅楼1.2元，高层公寓楼1.2元，高层写字楼2.20元，地下停车库1.2元，地下储藏室1.2元，摩托车、轻骑每辆每月25元，自行车每辆每月7元；甲方向乙方提供300平方米左右建筑面积的物业管理用房，由乙方无偿使用”的内容及合同第十八条关于物业费内容的解释与被告提供的《济南海蔚广场物业管理委托合同》不一致外，其他内容约定均一致。已经生效的济南市中级人民法院（2012）济民一初字第15号民事判决书对两份《济南海蔚广场物业管理委托合同》效力进行了审查，该判决书认定青岛新天物业济南分公司提供的《济南海蔚广场物业管理委托合同》系其提供物业服务期间和管理期间实际履行的合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，且双方已经实际履行，该合同为有效合同。二、被告魏小兵称原告在履行物业服务合同中存在瑕疵，构成违约。对此，被告提供证据如下：1、2011年3月至7月期间拍摄的照片104张，拟证明小区环境脏乱差，垃圾遍地无人打扫，电梯限时运行，存在乱搭乱建行为等；2、照片34张，拟证实原告将公共部位出租，发布广告，但未公布收益，亦未归还业主；3、照片23张，拟证实小区多处民宅商用，严重侵犯业主利益；4、视频光盘1份，证明内容与上述证据一致；5、报纸5份，拟证明小区内民宅商用，电梯限时运行，暖气不热，私自动用维修基金99202.25元，小区墙壁乱涂乱画等现象已被多家报纸报道；6、2011年4月的业主联名信1份，拟证实原告的行为已严重侵犯了全体业主的利益，全体业主要求解除合同，拒交物业费，返还侵占的全部收益；7、姜菡芳的证人证言1份及表格1份，拟证实原告伪造业主签名，企图再次骗取公共维修基金；经质证，原告青岛新天物业济南分公司对被告魏小兵提供的证据2、3、5的真实性无异议，对其他证据的真实性及本案的关联性提出异议。在济南市中级人民法院（2012）济民一初字第15号案件审理中，作为被告的山东海蔚置业有限公司亦向法院提交了魏小兵在本案中提交的上述证据，已经生效的（2012）济民一初字第15号民事判决书认为，根据上述证据“可以证实涉案物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等管理不到位，由此引起业主不满，新天物业公司在海蔚广场小区提供物业服务和管理期间，确实存在瑕疵，但尚不足以认定新天物业公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，因此，海蔚置业公司主张免交或少交物业费的请求不能成立，但新天物业公司的物业服务确实存在瑕疵，故对新天物业公司要求海蔚置业公司赔偿因迟延交付物业费给新天物业公司造成经济损失的主张，本院不予支持”。三、关于诉讼时效问题。原告提供了催缴物业费通知单1份及2010年4月5日照片1份，拟证实其诉讼请求未超过诉讼时效。经庭审质证，被告认为催缴通知没有加盖公章，照片上显示的日期是可以通过照相机调整的，不能证明形成时间是2010年4月5日。照片中的1603室不能证明就是被告所有的房屋。经审查，被告无反驳证据推翻原告所提供的证据，本院对该证据的效力予以确认。四、反诉原告魏小兵未提供证据证实其主张的因反诉被告服务质量差导致其房屋贬值经济损失5000元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据生效的（2012）济民一初字第15号民事判决书的认定，青岛新天物业济南分公司持有的青岛新天物业发展有限责任公司与山东海蔚置业有限公司签订的《济南海蔚广场物业管理委托合同》，为有效合同。该合同对被告魏小兵具有约束力。原告作为青岛新天物业发展有限责任公司的分支机构，受该公司的委托进行物业管理，并与被告签订了《入住合同》，故青岛新天物业济南分公司作为本案原告，主体适格。原告青岛新天物业济南分公司为海蔚广场小区提供了物业服务，被告魏小兵作为业主接受了原告提供的服务，应依照《入住合同》的约定，按照每平米1.2元的标准，根据其房屋面积、接受物业服务时间向原告缴纳物业服务费。根据上述标准，被告魏小兵自2008年10月1日至2011年12月31日应向原告青岛新天物业济南分公司缴纳物业服务费5275.3元。被告魏小兵提供的证据能够证明原告青岛新天济南公司在履行合同义务的过程中存在一定瑕疵，根据相关规定，物业服务企业没有完全履行物业服务合同约定的义务，小区的业主可以要求物业服务企业承担继续履行和采取补救措施的责任。原告青岛新天物业济南分公司作为物业服务企业履行了物业服务合同主要义务，未构成根本违约，被告魏小兵以原告履行合同中存在瑕疵主张抗辩权，拒绝支付物业服务费，理由不能成立。被告魏小兵自2008年10月至2011年12月期间欠缴物业费，原告青岛新天物业济南分公司向被告进行书面催缴，原告此前未通过诉讼主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，原告提起本案诉讼，要求被告支付自2008年10月至2011年12月期间连续拖欠的物业服务费未超过诉讼时效。综上所述，被告魏小兵应向原告青岛新天物业济南分公司支付其欠交的自2008年10月1日至2011年12月31日期间的物业服务费5275.3元。原告青岛新天物业济南分公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对其要求被告魏小兵支付滞纳金的请求不予支持。关于魏小兵的反诉请求，本院认为，《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；……（七）、监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）、法律、法规规定的其他权利。反诉原告魏小兵要求反诉被告青岛新天物业济南分公司对2007年6月至2011年10月小区公共部位、设施、设备的公摊电费的组成及收支情况予以公示，对2007年6月至2011年10月的供热费收支明细予以公示、对专项维修基金的管理和使用情况予以公示以及对利用小区公共部位出租、发布广告等经营收入、支出情况予以公示的四项诉讼请求系其行使业主合法的知情权、监督权等权利，本院对此予以支持。反诉原告方的上述反诉请求，属于小区全体业主的共同权利，已在本院（2011）历城民商重初字第879号民事判决中予以处理，本案不再进行处理。本案审理中，反诉原告尚无证据证实反诉被告青岛新天物业济南分公司存在多收取电费、供热费情况及具体数额，本院对反诉原告魏小兵主张反诉被告青岛新天济南公司退还多收取的电费、供热费的请求不予支持。反诉原告魏小兵未提供证据证实因反诉被告服务质量差导致其房屋贬值经济损失5000元，本院对其要求反诉被告赔偿的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十九条、第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告魏小兵于本判决生效之日起十日内支付原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司物业服务费5275.3元；二、驳回原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告魏小兵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司负担53元，被告魏小兵负担50元。反诉费250元，由反诉原告魏小兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘文利人民陪审员  谷明兰人民陪审员  孙 营二〇一六年九月一日书 记 员  赵 国