四川省泸县人民法院民 事 判 决 书(2015)泸泸民初字第2712号原告：胡先春，男，1938年10月13日生，汉族，住四川省泸县。原告：胡晓东，男，1963年11月18日生，汉族，住四川省成都市武侯区。原告：胡晓辉，男，1965年9月25日生，汉族，住四川省泸县。原告胡晓东、胡晓辉共同委托诉讼代理人：胡先春（二原告之父），男，1938年10月13日生，汉族，住四川省泸县。三原告共同委托诉讼代理人：黄振清，四川中豪律师事务所律师。被告：泸州国美房地产开发有限公司，住所地泸州市龙马潭区醇香路3幢一屋51号，组织机构代码72744730-5。法定代表人：斯兴泉，公司董事长。委托诉讼代理人：林延江、孙震宇，公司员工。原告胡先春、胡晓东、胡晓辉与被告泸州国美房地产开发有限公司拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，依法由审判员李瑞金适用简易程序于2015年10月13日、11月10日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案于2016年3月9日依法裁定转为普通程序由审判员李瑞金担任审判长，与审判员张玉兰、人民陪审员罗南辉组成合议庭于2016年5月20日公开开庭进行审理。三原告及其委托诉讼代理人黄振清，被告的委托诉讼代理人林延江、孙震宇均到庭参加诉讼。本案依法报请本院审判委员会于2016年9月29日讨论。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《拆除房屋补偿协议》；2、判令被告双倍赔偿原告门市损失13366656元，并赔偿延期交房的损失6683328元以及从2014年7月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月，被告在泸县县城西街与和平街连接处拆迁开发房地产，需要拆除原告临街高级装修的11个临街门市和部分住宅，共计房产面积715.95㎡，土地面积342.62㎡。为此，双方签订了《拆除房屋补偿协议》。根据被告提交给原告的设计图纸，双方在协议第二条第二项约定“甲方在乙方旧房原址按甲方图纸西街一个单元的底层全部返还乙方，全框架结构门市房9个（宽度31M），面积300平方米（不含该层梯间和门厅公摊面积），甲方交房时不足或超出部分面积，双方按当时市价补差”。协议签订后，被告为追逐利益，在原告及其他拆迁户不知情的情况下另用设计图纸，打围施工，将协议约定返还给原告的9个门市仅修成两个（宽度12M），导致协议无法履行。原告认为被告恶意违约和欺诈，根据合同法第一百一十三条、消费者权益保护法第四十九条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条的规定，被告应按照评估价格双倍赔偿原告门市损失并赔偿原告因被告迟延交房所产生的损失。双方对此协商未果，故诉至法院请求判如所请。被告辩称：双方签订补偿协议是事实，但原告诉称的协议内容与实际约定的内容不一致，协议中约定的图纸指甲方的图纸，系报建设主管部门批准的图纸；协议约定返还的门市面积300㎡，没有约定宽度，而实际打算返还给原告的门市面积超过300㎡，该门市系全现浇结构，可以分隔为9个门市，被告已按协议约定补偿了三原告300万元，只是原告不接受返还的门市恶意敲诈被告导致协议无法履行；原告提出的赔偿损失依据不充分，且主张过高，不应得到支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交建筑红线图、组合平面图、1号楼平面图欲证明前述图纸系签订协议时被告向原告提交的图纸，从图纸载明的内容看被告应返还给三原告的9个门市面积304.78㎡，临街宽31.2M；被告质证认为前述图纸原告不能证明其来源，与被告报建设主管部门批准的图纸有差异，不应作为证据使用。本院审查后认为前述图纸无制图时间，无设计制作单位签章，无被告方签章，也无建设主管部门签章，且无法判定系何楼盘的设计图或竣工图，故本院无法认定前述图纸与本案诉争所涉及的福蟾滨城项目有关联，无法认定该图纸的真实性，故对原告提交的该组证据不予采信。2、原告提交1号楼、2号楼、3号楼负一层组合平面图1份，称该图纸系被告提交给另一拆迁户童世荣的图纸，欲证明被告提交给拆迁户有两份以上不同的图纸，被告在拆迁前具有欺诈行为。被告质证认为该图纸不能证明来源，且不完整，不予认可。本院审查后认为该图纸上的内容系原告自行批注，无法证明系被告提交给童世荣，同时图纸无设计制作单位签章，无被告方签章，也无建设主管部门签章，且无法判定系何楼盘的设计图或竣工图，故本院对该图纸不予采信。3、原告提交《拆除房屋补偿协议》，欲证明拆迁房屋房产面积688.13㎡（实测面积715.95㎡），土地面积342.62㎡（实测面积362.02㎡），协议约定按甲方图纸在原告房屋原址返还底层门市9个，面积300㎡。被告质证认为对该协议的真实性无异议，对原告证明目的有异议，本院审查后对该协议予以采信。双方对该协议第二条约定内容的理解产生分歧，本院结合其他证据予以评析。4、原告提交中介售房信息、评估报告书，欲证明被告未能返还给原告门市应当按照评估价19680元/㎡计算价格，据此计算被告应赔偿原告的损失。被告质证认为中介售房价为邀约价，不是成交价，不能参照计算，评估报告书系原告单位委托，未听取被告意见，且报告书中评估的房屋实际不存在且房屋面积、位置和开间距离在补偿协议中没有约定，故评估意见不应采信，房屋价值应已房监所备案的成交价为准。本院审查后认为中介售房信息、评估报告书作为计算门市价值的参照物，被告方对中介售房信息的真实性没有异议，且评估报告书的结论也参照了中介售房信息，故本院对中介售房信息和评估报告书予以采信。5、原告提交由刘声树批注“本图子一套共四张，是我刘声树在双方签订协议前交给胡先春的原件。过后不久，双方以此内容为依据签订了拆除房屋补偿协议。福蟾滨城项目合伙人刘声树（刘阳）2016年5月3日”的建筑红线图、组合平面图、1号楼平面图共四张，欲证明协议约定的甲方图纸系被告在签订协议前已提交给原告，应以原告持有的图纸为准。被告质证认为张仕文才代表国美公司与原告签订补偿协议，刘声树与此无关，其批注的内容不予认可。本院审查后认为原告未举证证明被告授权刘声树与原告洽谈拆迁补偿事宜，而根据《拆迁房屋补偿协议》被告系授权张仕文对外代表洽谈拆迁补偿相关事宜，同时原告提交的图纸仍无无设计制作单位签章，无被告方签章，也无建设主管部门签章，且无法判定系何楼盘的设计图或竣工图，故本院对该份证据不予采信。根据双方当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡先春与张世祥系夫妻关系，原告胡晓东、胡晓辉系原告胡先春和张世祥之子。张世祥于2013年6月16日因病逝世。2011年7月27日，被告泸州国美房地产开发公司（甲方）与原告胡先春及其妻子张世祥（乙方）签订《拆除房屋补偿协议》主要约定：一、旧房屋及土地情况：乙方旧房坐落在西街（玉蟾市场对面），胡先春名下为砖木结构小青瓦平房、茶馆，房产证面积148.01㎡，证号为032386，土地证面积162.60㎡，证号为2349.张世祥名下为两层全框架，一层砖混，全部为花岗石不锈钢等高级装修，底层为临街门市，二层为营业用房，三层为住宅房，房产证面积为540.12㎡，证号为46131号，实际测绘面积为567.95㎡，土地证面积为180.00，证号为01091号，以上房产面积715.95㎡，土地面积342.62㎡，土地使用性质均为出让。二、补偿办法及细则1、甲方一次性按照应返还乙方的住房予以折价和乙方已交纳土地出让金以及乙方房屋质量造价优于其它拆迁房等因素，补偿给乙方人民币贰佰玖拾捌万元（小写：2980000.00元）。2、甲方在乙方旧房原址按甲方图纸西街一个单元的底层全部返还乙方，全框架结构门市房9个，面积300平方米（不含该层梯间和门厅公摊面积），甲方交房时不足或超出部分面积，双方按当时市价补差。3、返还房门市室内为清水房，每个门市建卫生间一个，排污管径为110以上，污水排放符合国家要求。4、铝合金卷帘门，不锈钢门槽。5、自来水安装到每个门市卫生间，带水表一个，电力安装到每个门市，一门一表，线径符合冰箱空调使用要求。五、相关问题及违约责任：从本协议生效之日起，在三年半内甲方不再给乙方任何补偿。期满后，如果甲方没有按时交房，按照延期天数计算，甲方负责赔偿乙方门市租金、租金金额参照临近门市租金标准商定。此外，双方还对相关手续和税费、房屋及资金的交付、违约责任等进行了约定。被告加盖公司印章，张仕文作为甲方代表在协议上签字，原告胡先春代表乙方签字，并加盖张世祥私印。被告按照协议约定支付补偿款2980000元后对原告的房屋进行拆除，进行房地产开发建设。被告委托四川自力建筑勘测设计有限公司进行规划设计制图。2012年8月，四川自力建筑勘测设计有限公司作出总平面布置图、1号楼和2号楼组合平面图等图纸，图别为“方案”。泸县住房和城乡规划建设局于2012年11月14日在总平面布置图上签署意见“同意变更，原2012年5月9日所签图纸作废，以现签图纸为准”，在组合平面图上签署意见“同意”。被告于2012年11月15日取得建设用地规划许可证，于2012年12月6日取得建设工程规划许可证，项目名称为“福蟾滨城住宅小区”。建设工程规划许可证将定点红线图和2012年11月14日所签方案图作为附图。此后被告进行项目开发建设。项目建成后，“福蟾滨城住宅小区”西街方向底层原告旧房原址建成的门市情况为：两个规范门市（房屋名称为泸县福集镇西街285号1号楼），面积320.03㎡，门市开间12.59M；除该两个门市外，另建成4个不规则门市以及公用通道。该实际情况与该项目竣工图载明内容一致。2015年2月9日，被告通知原告到项目部办理交房手续，被告欲将前述两个门市交付给原告。原告认为被告交付房屋与协议约定不符，双方发生争议。故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。泸县县城福天路、龙脑大道、商业三街、花园干道、原野市场、商业二街、绿园路等地段门市中介机构挂牌的销售邀请价为26000元/㎡至50000元/㎡不等。原告委托四川开元房地产评估有限公司于2016年2月15日作出评估意见认为泸县福集镇西街（玉蟾市场对面）套内面积300㎡的商业门市房地总价5904000元，单价为19680元/㎡。该评估意见设定的条件为胡先春应取得的房地产位于泸县个相连门市面积300商业用房㎡及占用应分摊的土地使用权。本院认为：原告胡先春与其妻子张世祥与被告签订的《拆除房屋补偿协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应切实按照协议约定享受权利、履行义务。张世祥逝世后，其儿子胡晓辉、胡晓东作为继承人，有权继承张世祥名下的房产，有权承受张世祥基于《拆除房屋补偿协议》所享有的权利和应履行的义务。故原告胡晓辉、胡晓东具有诉讼主体资格。原告以被告存在违约行为导致其合同目的不能实现为由主张解除协议，并要求被告赔偿损失。对此本院认为，根据《合同法》的规定，协议的解除分为约定解除和法定解除，本案中双方没有约定协议解除的条件，故《拆除房屋补偿协议》是否应解除应根据《合同法》第九十四条的规定进行判定。根据双方签订的《拆除房屋补偿协议》分析，原告订立合同的目的是拆除旧房后得到补偿，被告订立合同的目的是拆除原告的旧房后进行房地产开发。庭审已查明：原告的旧房已拆除，原告已得到了280万元的现金补偿；被告已进行房地产开发建设，被告已于2015年2月9日通知原告接受其返还的门市。故双方争议的焦点是被告用于补偿给原告的门市是否符合协议的约定，而不是被告具有法律上或事实上不能对原告进行门市补偿的情形，即争议的不是被告主观上或客观上能不能补偿原告的问题。从协议第二条第二款的内容来看，虽然被告返还给原告的门市是2个，不符合协议中关于门市个数的约定，但该2个门市建筑面积320.03平方米，是符合协议约定的。在双方未对门市的开间、进深、朝向以及门市之间是否相连等具体情况进行约定的情况下，被告可以采取相应补救措施促使协议继续履行。基于此，原告订立合同获得补偿的目的仍可以实现，被告的行为不构成根本性违约，不足以导致合同目的不能实现，故为维护交易的安全与稳定，原告请求解除协议的理由不能成立，本院对原告的该项请求不予支持。原告以被告违约致协议解除为由要求被告赔偿损失，对此，本院认为双方签订的协议未解除则应根据协议内容继续履行。继续履行过程中，双方仍可协议补充完善相关未尽事宜或者采取相应补救措施促使协议内容履行完毕。在此过程中，不排除原告因继续履行协议而产生损失。该损失与原告所主张的损失存在法理基础和计算依据的重大区别。该损失应如何确定以及是否应由被告承担或者全额由被告承担等问题现无法确定。本院已于2016年9月20日向原告释明，原告仍坚持要求解除协议并判令被告赔偿损失，不主张协议继续履行，故在此情况下，本院不宜对尚未产生或者确定的事项进行判定。故原告要求被告赔偿损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告胡先春、胡晓辉、胡晓东的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81100元，财产保全费5000元，共计86100元，由原告胡先春、胡晓辉、胡晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  李瑞金审 判 员  张玉兰人民陪审员  罗南辉二〇一六年九月十二日书 记 员  张 绿