黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初1248号原告：黄石市明惠物业管理有限公司，住所地：黄石市桂林南路118号明秀山庄106号。法定代表人：张冬华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张能、徐艳兰，均系黄石市下陆区团城山街道办事处柯尔山社区居民委员会推荐，均系特别授权。被告：陈大庆，男，1969年10月23日出生，汉族，住黄石市，原告黄石市明惠物业管理有限公司（以下简称黄石明惠物业公司）诉被告陈大庆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黄石明惠物业公司的委托诉讼代理人张能、被告陈大庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄石明惠物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈大庆缴纳物业管理费22050元（从2009年7月至2019年12月31日）、滞纳金1796元（从2009年7月至2018年12月31日）；2、判令本案受理费用由被告陈大庆承担。事实与理由：被告陈大庆购买了明秀山庄小区G栋A座402室的房屋（以下简称涉案房屋），2007年，原、被告签订业主公约，被告陈大庆办理了涉案房屋交接手续并入住。被告陈大庆入住后享受了原告黄石明惠物业公司对明秀山庄小区的物业管理服务，但从2009年7月至2019年12月31日止共拖欠126个月的物业费22050元未付。按物业管理条例第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时缴纳物业服务费用。业主公约对不按规定缴纳管理服务费约定处以每日千分之三的滞纳金。后被告陈大庆在原告黄石明惠物业公司多次催交物业费的情况下，仍拖欠不缴，故而成讼。被告陈大庆辩称，1、原告提供质价不符的物业服务，造成小区设施的极大隐患和财产损失，给被告带来财务风险和安全隐患；2、小区开发商明盛地产与原告签订的《物业委托管理合同》系前期物业合同，在业主几乎全部住满后就不能代表业主，也未行使审核、监督权；3、明盛地产持有原告90%以上的股份，基于关联利益，存在侵吞业主权益的主观动机；4、原告少作为，不作为，连基本物业服务都未履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告黄石明惠物业公司提供的物价局物业服务收费表，因其提供的系“湖景花园小区”物业服务收费表，与本案没有关联性，故本院依法不予采信。对被告陈大庆提供的网页，因其系证明明盛地产与原告间的关系，与本案没有关联性，故本院依法不予采信；2、对其提供的照片，因其系被告单独拍摄，无其他证据予以佐证真实性，故本院依法不予采信。经审理查明，：2003年，明秀山庄小区的建设单位黄石市明盛房地产开发有限公司（以下简称甲方，黄石明盛房地产公司）与黄石明惠物业公司（以下简称乙方）签订物业管理委托合同，约定：1、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应履行本合同规定的相应责任；2、委托管理期限为10年。自2003年5月1日起至2013年4月30日止；3、空置房屋的管理服务费用，由乙方按建筑面积每月每平方米壹元向甲方收取。另该合同中还对物业的委托管理事项、双方权利义务、物业的管理服务质量以及违约责任等进行了约定。后黄石明惠物业公司接管明秀山庄小区并提供了物业服务。2007年5月21日，黄石明盛房地产公司向黄石明惠物业公司出具领取进户钥匙凭据，该凭据载明：请发户主陈大庆，门牌号码为××的进户钥匙。同日，黄石明惠物业公司（物业公司）与陈大庆（业主）签订业主公约，约定：1、业主的义务：按规定缴交物业管理服务费等规定费用；2、违约责任：业主不按规定缴交管理服务费等规定费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业公司可以采取停水、停电、停气等催缴措施。被告入住涉案房屋后，自2009年7月起未向黄石明惠物业公司缴纳物业费。后黄石明惠物业公司多次向陈大庆催缴其拖欠的物业费未果，故而成讼。另查明，1、黄石明惠物业公司于2003年5月16日注册登记，取得物业管理营业执照。2、被告陈大庆系明秀山庄小区××的业主，案涉房屋建筑面积为175.12平方米。本院认为，1、依法成立生效的合同，对签约各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定，遵守诚实信用原则，全面履行各自的义务。根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，本案中，在明秀山庄小区全体业主、业主大会选聘物业服务企业之前，该小区的建设单位黄石明盛房地产公司选聘了原告黄石明惠物业公司，并与选聘的原告黄石明惠物业公司签订物业管理委托合同，后原告黄石明惠物业公司与被告陈大庆于2007年5月签订了业主公约。该合同与业主公约签约主体合法，体现了当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中,黄石明盛房地产公司与原告黄石明惠物业公司签订的物业委托管理合同对被告陈大庆等明秀山庄小区业主具有约束力，根据物业管理委托合同与原、被告签订的业主公约的规定，被告陈大庆应履行向原告黄石明惠物业公司缴纳物业费的义务。本案中，被告陈大庆所居住的涉案房屋的建筑面积为175.12平方米，按物业管理委托合同约定的每月每平方米1元的物业费计算标准，经核算，被告陈大庆自2009年7月起至2019年12月31日止托欠物业费共计22065.12元（175.12平方米×1元/平方米·月×126个月），故本院依法对原告黄石明惠物业公司要求被告陈大庆支付拖欠的物业费22050元（从2009年7月至2019年12月31日）的诉讼请求予以支持。2、原、被告签订的业主公约规定了业主不按约定缴交管理服务费的，处以每日千分之三的滞纳金，本案中，被告陈大庆未依约缴纳物业费，其行为已构成违约，原告黄石明惠物业公司有权从被告陈大庆逾期缴交物业费之日起要求其缴纳滞纳金，原告黄石明惠物业公司主张被告陈大庆从2009年7月至2018年12月31日的滞纳金1796元，经核算，该滞纳金并未超过法律规定及合同约定，本院依法予以确认。3、对于被告陈大庆提出原告明惠物业服务质量方面存在问题且不作为、少作为而拒绝交纳物业费的答辩意见，由于物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，物业服务在实践中几无完美。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，而物业公司也应当切实履行自己的职责，增强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。但是业主如果通过拒交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。被告陈大庆认为原告明惠物业未能按约履行物业服务合同约定的义务，可以另行请求原告明惠物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应拒交物业费，故对被告陈大庆的上述答辩意见，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：被告陈大庆于本判决生效之日起十日内向原告黄石市明惠物业管理有限公司支付自2007年9月起至2019年12月31日止托欠的物业费22050元、自2009年5月起至2018年12月31日止的滞纳金1796元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币396元，由被告陈大庆负担（自本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  王 冕人民陪审员  程翠萍人民陪审员  舒天星二〇一九年十月十六日书 记 员  刘润润