上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1354号原告：耿小琴委托代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。委托代理人：喻曼，上海祺道律师事务所律师。被告：伍金华委托代理人：刘娇，上海君帆律师事务所律师。委托代理人：季家琛，上海市浩信律师事务所律师。第三人：上海莘庄投资经营有限公司，住所地上海市闵行区莘庄镇七莘路XXX号。法定代表人：陆建新，该公司总经理。委托代理人：陈佳佳，上海嘉富诚律师事务所律师。委托代理人：李冬云，上海嘉富诚律师事务所律师。原告耿小琴与被告伍金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，本院经审查后认为上海莘庄投资经营有限公司(以下简称莘庄公司)与本案系争事实存在利害关系，故追加该公司作为第三人参加诉讼，并分别于2015年8月14日、2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告耿小琴及其委托代理人程晨，被告伍金华及其委托代理人刘娇、季家琛，第三人莘庄公司的委托代理人陈佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿小琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告返还转让费及赔偿原告各项损失合计人民币(以下币种相同)268,500元；其中包括转让费100,000元、押金9,500元、房租6,000元、装修费53,500元、中介费4,800元、经营用品20,000元、广告费3,100元、加盟费22,800元、租借小房子一间8,800元、店铺人员误工费20,000元、违约金20,000元。诉讼中，原告以需进一步收集证据为由，撤回部分诉请，并保留诉请为：要求被告归还转让费100,000元。事实与理由：2015年1月20日，原告与被告签订房地产租赁合同，由原告承租位于上海市莘北路XXX号房屋进行商业经营使用，但在原告承租涉案房屋之后，并已经开展正常经营的情况下，第三人于2015年4月19日告知原告须在三天内搬离涉案房屋，并表示被告没有转租及转让权，原告无奈提起上述诉请。被告伍金华辩称，1、同意解除租赁合同，但要求原告承担违约责任，因为这是原告提出的合同解除，而且不是依照合同约定的解除。2、对于诉请2不同意支付，其中有项费用是中介费，故可由中介公司人员出庭说明情况。第三人莘庄公司述称，其认为莘庄公司有权对涉案房屋进行对外出租。本院经审理认定事实如下：2015年1月20日由原告作为承租方(协议乙方)，被告作为出租方(协议甲方)签订《房地产租赁合同》一份，一、甲方作为该房屋的其他权利人与乙方建立租赁关系；二、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方有义务配合乙方办理相关证件，甲方提供给乙方产证复印件，身份证复印件；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未批准前，不擅自改变上述约定的用途。三、租赁期限：自2015年2月10日起至2019年9月30日止。甲方应于2015年1月20日前向乙方交付该房屋。乙方的免租期为20天，自2015年1月21日起至2015年2月19日止。该免租期不计入租赁期限，同时甲方豁免乙方在该免租期内的租金，但乙方需自行承担免租期内使用该房屋发生的水、电、煤气、物业管理等费用；四、租金约定：甲方双方约定，月租金总计为9,500元。租金进行调整：2015年2月10日至2016年9月30日租金：9,500元、2016年10月1日至2017年9月30日租金：10,000元；2017年10月1日至2018年9月30日租金：10,500元；2018年10月1日至2019年9月30日租金：10,500元；租金支付方式：租金按三个月为一期支付，第一期租金于2015年1月20日之前付清，先付后用；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过十五天，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；五、保证金和其他费用：1、保证金：甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即9,500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担。六：双方权利义务：1、甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用；2、甲方应确保其对房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移、设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三人，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此而遭受损害，甲方应负赔偿责任。合同签订后，原告于协议当日支付给被告转让费100,000元，并支付给被告2015年2月10日至2015年5月9日的租金及押金合计38,000元。2015年4月29日，第三人莘庄公司向原告发出告知函载明：第三人莘庄公司是莘谭路XXX号商铺的合法所有权人，在2014年12月，该公司与孙xx签订了《商铺租赁合同》并将租赁房屋出租给孙xx。合同规定未经莘庄公司书面同意，孙xx擅自将商铺全部或部分转租、转借他人或调换使用的应当承担违约责任。孙xx要对承租商铺进行装修或增添附属设施、设备的，需经莘庄公司书面同意。现孙xx擅自将租赁房屋转租给原告，而原告又自行对租赁房屋进行装修。原告与孙xx的行为均未经过委托人即房屋所有权人的同意。特向原告做如下声明：1、原告应当于收到本律师函之日立即停止对房屋装修与使用。对房屋造成的破坏与损失，莘庄公司保留追诉的权利；2、原告应当于收到本律师函之日起3日内搬离租赁房屋；3、原告与孙xx无权转租的行为所产生的一切费用及损失莘庄公司概不负责。原告接到上述函件后，于2015年5月3日全部搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交到第三人莘庄公司处，与莘庄公司共同在涉案房屋大门外加锁一把。第三人莘庄公司在庭审中称，涉案房屋在2015年9月收回，现在已经对外出租给案外人朱存理进行经营使用。诉讼中，孙xx(女，汉族，1962年5月14日出生，住上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室)作为证人出庭作证，证人出庭作证称：其称在2002年7月25日与房屋的产权人周xx签订租赁合同，之后权利人发生了变更，其就把租金交给了莘庄镇投资办公室。2014年9月26日由孙xx作为法定代表人的上海天傲美容美发院与莘庄公司签订房屋租赁合同，该份租赁合同中约定的莘凌路XXX号就是涉案的莘北路XXX号。莘庄公司向原告发函的事情其并不清楚，应当由莘庄公司告知孙石云，另外其向莘庄公司申请过转租，并且备案过。这家美容美发店之前是由被告在承包经营，之后在2003年左右，孙xx将这家店就转给被告进行经营，对于被告转租给原告的情况其是清楚的。另查明，在上海天傲美容美发院与莘庄公司所签订的房屋租赁合同中载明：一、甲方出租给乙方的房屋位于莘凌路XXX号，租赁房屋建筑面积为35平方米；二、甲乙双方约定，甲方于2014年10月1日前向乙方交付租赁房屋，租赁期限自2014年10月1日起至2016年9月30日止；三、甲乙双方约定，租赁房屋年租金为49,180元；四、乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人；乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同，并送交甲方备案。转租期限不得超过合同期限。合同末尾除了上海天傲美容美发院与莘庄公司的盖章之外，闵行区莘庄镇经济发展办公室在见证方处盖章。证人孙xx向本院提供的编号为沪房上字第莘00250号房屋所有权证上载明：房屋座落于莘庄镇莘凌路莘北路口。上海市公安局闵行区莘庄派出所出具的证明中载明：房产所有权人周xx位于莘庄镇莘凌路莘北路口的门面房现门派号码已改为莘北路XXX号。证人孙xx所经营的上海天傲美容美发院的经营地址即位于上海市闵行区莘北路XXX号。以上事实，由原告耿小琴提供的证据加以证实：1、2015年1月20日原、被告签订的房屋租赁合同一份；2、2015年1月20日被告出具给原告的收条一份；3、2015年1月20日被告出具给原告的租金收条一份；4、原告与案外人签订装修施工合同、工程款收据、人工费收条、收据及结账单一组；5、中介费收据及中介公司出具的证明一组；6、经营用品的订货单、收据一组；7、门头制作的收据一份；8、原告与案外人签订的合作协议及收据各一份；9、原告与案外人签订的租赁合同一份、租金收条一份；10、2015年4月29日莘庄公司发给原告的告知函一份。证人孙xx提供了：1、房屋租赁合同一份；2、房屋所有权证一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。现被告已经将涉案商铺交付原告使用，原告亦支付了相应的商铺转让费。关于转让费的协商及支付，双方目前存在一定的争议，被告认为该转让费的商定是考虑到租期尚未届满，且涉案商铺中有固定装修及空调设备，故双方商定了该项金额。本院认为，商铺转让费是指在商铺转租合同中，商铺经营人(转租人)将一定期限的商铺经营权转让给承租人，所一次性收取的营业补偿费。但结合本案，原、被告之间的转租活动关系本属于正常的履行过程期间，但由于房屋产权人莘庄公司的介入，导致原告已经无法开展正常经营活动，原告在与莘庄公司协商无果的情况下，已经将涉案商铺在2015年5月3日实际返还给莘庄公司，原告已经不再承租涉案房屋进行经营活动。另由于莘庄公司已经将涉案商铺对外出租，原、被告之间的租赁合同已无实际履行的可能，故本院认为原告提出解除租赁合同应当予以准许，结合原告实际与莘庄公司交接涉案房屋的时间为2015年5月3日，故本院确定原、被告之间的房地产租赁合同于2015年5月3日实际解除。同时本院考虑到原告仅实际承租经营了三个月，相对于原、被告之间所签订的租赁合同所约定的租赁期限而言，实际经营期限过短，原告支付转让费承租涉案房屋的经营目的实际未能得以实现，故本院酌情确定被告归还转让费的金额以90,000元计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：被告伍金华于本判决生效之日起十日内返还给原告耿小琴转让款以90,000元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,300元。由原告耿小琴负担650元，由被告伍金华负担650元(于本判决生效之日起十日内直接支付给原告耿小琴)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年九月二十日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。