龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0802民初6354号 原告：张忠文，男，1983年7月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告：丘琴娣，女，1982年7月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：龙岩市聚鑫房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区莲东北路3号，统一社会信用代码91350800691914273A。 法定代表人：黎文英，总经理。 原告张忠文、丘琴娣与被告龙岩市聚鑫房地产开发有限公司（以下简称聚鑫房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张忠文、丘琴娣到庭参加诉讼，被告聚鑫房地产公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张忠文、丘琴娣向本院提出诉讼请求：1、判令聚鑫房地产公司支付张忠文、丘琴娣面积差房款16980.84元及相应公共维修基金145.8元，共计17126.64元；2、判令聚鑫房地产公司支付张忠文、丘琴娣延迟交付房屋违约金3393.4元（从2016年1月1日起至2016年7月29日止，逾期210天，以807953元为本金，按日万分之零点二计算）；3、判令聚鑫房地产公司支付张忠文、丘琴娣延迟办理房屋权属证书的违约金7287.74元（从2016年10月27日起2019年4月17日止，逾期902日，以807953元为本金，按日0.001%计算）。 事实与理由：2013年4月15日，张忠文、丘琴娣与聚鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定聚鑫房地产公司将其开发建设的位于福建省龙岩市新罗区××路××号××小区××幢××室的房屋出卖给张忠文、丘琴娣，该房屋建筑面积115.62平方米，单价为每平方米6988元，总金额为807953元，张忠文、丘琴娣以银行按揭的方式支付了全部购房款。该合同第八条及第十四条约定，聚鑫房地产公司应于2015年12月31日前交付房屋并保证张忠文、丘琴娣在聚鑫房地产公司交付房后90天内取得房屋权属证书，但聚鑫房地产公司却未在2015年12月31日前按约定交付房屋，而是拖延至2016年7月29日。张忠文、丘琴娣于2019年4月17日才取得房屋权属证书，登记面积为113.19平方米。根据该合同第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起（2016年1月1日）至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付放宽的万分之0.2的违约金；第十三条约定：建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第（2）项处理即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金；交房通知书上约定公共维修基金按建筑面积60元／㎡，由于房屋面积产生差异，聚鑫房地产公司需要向张忠文、丘琴娣退还面积差部分的公共维修基金。张忠文、丘琴娣多次要求聚鑫房地产公司立即退还房屋权属登记证书与商品房买卖合同的面积差的房款，并承担延期交付房屋及延期交付房屋权属证书的违约金，但聚鑫房地产公司置之不理。因此，张忠文、丘琴娣诉请法院判如所请。 聚鑫房地产公司书面辩称：1、根据购房合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”对于面积差异的处理，双方已经达成一致意见，即据实结算，多退少补。2016年9月23日，聚鑫房地产公司已退张忠文、丘琴娣面积差价款8106元，因此，尚应退面积差金额为8874.84元（2.43㎡*6988元-8106元）。公共维修基金金额有误，张忠文、丘琴娣于2016年9月16日交纳公共维修基金6868元，因此应退公共维修基金金额为76.6元（6868元-113.19㎡*60元）。2、根据福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初4494号民事判决书，裁定聚鑫房地产公司并没有逾期交房，因此不存在逾期交房违约一说。3、购房合同第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第2项处理”。张忠文、丘琴娣于2016年9月16日办理交房，按合同约定应在2016年12月15日之前办理房屋权属证书，该套房屋的不动产权证打印时间为2019年4月17日，因此实际逾期时间为2016年12月16日至2019年4月17日共852天，违约金为6883.76元。 本院经审理认定事实如下：2013年4月15日，聚鑫房地产公司将非凡SOHO902室房屋出售给张忠文、丘琴娣，双方于同日签订了编号为201303299的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》。该合同第三条约定房屋建筑面积115.62平方米，单价为6988元/平方米，总价807953元；第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；第八条约定聚鑫房地产公司应于2015年12月31日前向张忠文、丘琴娣交付房屋；第十四条约定“如因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，张忠文、丘琴娣已通过银行按揭方式向聚鑫房地产公司付清了购房款807953元。2016年7月29日聚鑫房地产公司向张忠文、丘琴娣交付房屋。2016年9月16日，张忠文、丘琴娣向聚鑫房地产公司交纳公共维修基金6868元。2019年4月17日，龙岩市自然资源局为张忠文、丘琴娣颁发了非凡SOHO902室的不动产权证书，该不动产权属证书载明建筑面积为113.19平方米，比合同约定的建筑面积少2.43平方米。2019年4月24日，张忠文、丘琴娣领取了其购买房屋的《不动产权证书》。 另查明，本院于2016年6月27日受理了聚鑫房地产公司与戴永生商品房预售合同纠纷一案，于2016年10月17日作出（2016）闽0802民初4494号民事判决，该判决已发生法律效力。根据该生效判决认定，聚鑫房地产公司开发的非凡SOHO楼盘施工期间因大雨、大风、台风影响施工135天，因停电4天、停水22天影响施工，以及因地质原因导致工期拖延155天，以上合计可以抵扣逾期交房的天数为316天。 诉讼中，张忠文、丘琴娣变更诉讼请求为：1、判令聚鑫房地产公司立即支付张忠文、丘琴娣面积差房款16980.84元及相应公共维修基金76.6元，共计17057.44元；2、判令聚鑫房地产公司支付张忠文、丘琴娣延期办理房屋权属证书的违约金6883.76元（852天×630000元×0.00001）。 上述事实，有张忠文、丘琴娣提供商品房买卖合同、完税凭证、不动产统一发票、预购商品房预告登记申请书、商品房买卖合同备案信息、不动产权证，聚鑫房地产公司提供的非凡SOHO领证程序表、（2016）闽0802民初4494号民事判决书及生效证明书、公共维修基金收款收据，以及到庭当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，张忠文、丘琴娣与聚鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。张忠文、丘琴娣主张聚鑫房地产公司应退还面积差价款16980.84元，聚鑫房地产公司辩称已退还部分差价款8106元，张忠文、丘琴娣对于聚鑫房地产公司提供的收款收据上“张忠文”的签字有异议，认为并没有收到聚鑫房地产公司支付的该笔款项。虽然聚鑫房地产公司提交的收款收据显示退还张忠文8106元，但其提供的领证程序表上备注栏注明“退款工商银行上杭古蛟支行6212××××4770张忠文”，聚鑫房地产公司应提交转款凭证加以佐证其确实退还张忠文8106元。张忠文、丘琴娣同意公共维修基金应退还数额按照聚鑫房地产公司辩称的数额即76.6元计算，本院予以准许。因此，聚鑫房地产公司应退还张忠文、丘琴娣面积差价款16980.84元以及相应的公共维修基金76.6元。张忠文、丘琴娣在诉讼中减少诉讼请求为要求聚鑫房地产公司支付延迟办理房屋权属证书的违约金6883.76元，该违约金数额与聚鑫房地产公司自认数额一致，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、龙岩市聚鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还张忠文、丘琴娣面积差价款16980.84元以及公共维修基金76.6元； 二、龙岩市聚鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张忠文、丘琴娣逾期办证违约金6883.76元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费495元，减半收取计247.5元，由龙岩市聚鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 卢  伟  湘 二〇一九年十月二十一日 书记员 黄珺滢(代) 书记员 廖丽清(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。