青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初355号 原告：包丽华，女，汉族，1973年11月1日出生，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：徐金满，山东青博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐彪，山东青博律师事务所律师。 被告：李梅，女，汉族，1969年12月4日出生，住青岛市市**。 被告：于亚林，男，汉族，1965年12月17日出生，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：逄文慧，山东照岳律师事务所律师。 委托诉讼店里人：俞元博，山东照岳律师事务所律师。 原告包丽华与被告李梅、于亚林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包丽华及其委托诉讼代理人齐彪，被告李梅及其委托诉讼代理人逄文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包丽华向本院提出诉讼请求：1.撤销包丽华于2018年6月15日和李梅签订的《房屋买卖合同》；2.判令李梅、于亚林返还包丽华购房款160万元，返还房租4450元，返还利息24664元，共计1629114元；3.判令李梅、于亚林另行返还定金5万元（依据合同法第115条关于双倍返还定金的规定）；4.判令李梅、于亚林赔偿包丽华损失47465元（向被告支付上述款项1629114元的损失，按照年利率6%，自款项支付至被告之日起，暂计算至2018年12月31日，2019年1月1日以后的损失，按照年利率6%另行计算至实际清偿日）；5.本案的诉讼费、保全费、邮寄费、公告费、拍卖费、执行费、律师费等各项费用由两被告承担。事实与理由：包丽华于2018年6月15日与李梅签订了《房屋买卖合同》，合同约定：包丽华购买李梅名下位于青岛市李沧区××路××号××号楼××单元××户房产（房地产权证第0××7），房屋价格298万元；包丽华于2018年6月15日一次性支付首付款（含定金）130万元，剩余房款20万元于2018年8月15日支付，剩余房款148万元于2018年10月14日支付，并于2018年8月15日开始按照年利率5%每月支付利息；包丽华使用该房屋时，应于2018年7月4日之后按照每月3000元支付房租，从2018年8月15开始包丽华不再支付房租。合同签订后，包丽华向李梅支付购房款（含定金）160万元，支付房租4500元，支付利息24664元。2018年12月29日，包丽华在青岛市不动产登记中心查询，发现李梅名下的本案房屋早在2017年8月11日已被青岛市市北区人民法院查封，查封期间为2017年8月11日至2020年8月10日。签订《房屋买卖合同》时，包丽华向李梅了解涉案房屋情况，李梅承诺该房屋没有查封、抵押等任何瑕疵，并没有告知李梅该房屋存在查封的事实。李梅故意隐瞒事实真相，并作虚假表述，欺诈包丽华在违背真实意思的情况下签订合同，购买具有重大瑕疵的房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第148条、第157条的规定，应当撤销《房屋买卖合同》，返还包丽华支付的全部款项，并赔偿损失。因于亚林与李梅系夫妻关系，应当承担连带清偿责任。为维护合法权益，向法院起诉，望判如所请。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼求为确认包丽华于2018年6月15日和李梅签订的《房屋买卖合同》无效。 被告李梅、于亚林辩称，其出售给包丽华的房产不存在欺诈。对于房产上存在的2017年的查封不知情，2016年6月本人用房屋抵押借款75万元，并在房产交易中心办理了他项权证抵押，2017年11月20日在案件完结后，出借人签字解除了抵押，没想到当时额外还申请了查封。该案已于2017年11月15日当庭支付完毕，在账务结清后，法院未及时给我解除查封，存在瑕疵。引起查封的案件早已审结，就算有查封存在，随时可以解封，不影响房屋的过户。该查封在2019年2月20日法院发现后，于2月26日解除了查封。另外，涉案房产已于2018年8月14日交付给了原告用于经商，本合同执行至今，包丽华没有因为合同的原因产生任何损失，反而因其未按时付款，给李梅、于亚林造成了损失。包丽华列出的支付款在合同框架内的是150万元，超出合同约定的在2018年12月17日支付了10万元，另外138万元至今未付。包丽华与李梅、于亚林口头约定房款全部支付完毕后办理过户手续，截止目前，过户条件尚未成就，不存在因房屋查封导致过户不能。因此，包丽华提出的诉求无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，判令继续继续履行合同，并由包丽华承担本案的诉讼费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 1、2018年6月15日。出卖方李梅（甲方）与购买方包丽华（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：乙方同意购买甲方拥有与的坐落在李沧区××路××号××号楼××单元××户的房产住宅，建筑面积为133.62平方米（详见房地产权证第0××7号），上述房产的交易价格为22302元／平方米，总价298万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付130万元作为购房首付款。双方同意以一次性付款方式付款，2018年6月15日支付首付款130万元，剩余房款168万元于2018年10月14日支付给甲方。甲方应于2018年7月4日前将交易的房产全部交付给乙方使用，并在交房当日将物业、有线、水电、煤气等费用结清。 合同底部手写备注双方协议：1、剩余房款20万元于2018年8月15日付给甲方；2、剩余房款148万元于2018年10月14日付给甲方，并于2018年8月15日开始按照年利率5%按月支付给甲方；3、乙方在使用甲方房屋时，应于7月4日后按照每月房租3000元支付甲方，从2018年8月15日开始乙方不再支付甲方房租，共计支付甲方房租4000元。 2、2018年6月15日，李梅向包丽华出具收条，载明：今收到包丽华购买李梅位于李沧区××路××号××号楼××单元××户的房屋首付款130万元整。李梅在收条上签字、捺印。 3、2018年6月15日，包丽华向李梅转账付款125万元，8月6日转账汇款10万元，8月18日转账付款2万元，9月4日转账汇款3万元，9月15日转账付款5万元，12月17日转账汇款10万元，合计155万元整，其中转账均备注为房款。 4、2018年6月30日，包丽华通过微信转账支付李梅3000元，转账说明为“房租钱”；2018年8月11日包丽华通过微信转账支付李梅1450元，转账说明为“房租”合计4450元。 2018年10月17日、10月18日、11月15日、12月14日包丽华通过微信转账向李梅支付6166元，合计24664元。 5、包丽华向法庭提交2018年12月29日青岛市不动产自然状况信息查询记录一份。该信息显示，查询日2018年12月29日时，房屋存在限制情况。经查，涉案房屋当时存在法院查封，查封时间为2017年8月11日至2020年8月10日。 6、案外人刘秀芹于2017年8月2日向青岛市市南区人民法院起诉李梅、于亚林（2017）鲁0202民初4460号民间借贷纠纷一案，在本案中，青岛市市南区人民法院于2017年8月11日查封了李梅名下的位于青岛市李沧区××路××号××号楼××单元××户的房产。双方于2017年11月15日达成调解协议，由法院出具调解书，协议内容为：李梅、于亚林于2017年11月16日前支付给刘秀芹款项80.5万元，逾期将承担相应的违约责任，且刘秀芹有权对李梅提供抵押的位于青岛市李沧区××路××号××号楼××单元××户的房产享有抵押权，对其折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。之后李梅、于亚林履行调解协议并申请注销抵押登记。经李梅申请，青岛市市南区人民法院于2019年2月26日解除了查封。 对当事人有争议的证据和事实，本院确认如下： 1、包丽华向法庭提交录音证据一份，证明2019年1月1日双方在通电话时，李梅称涉案房屋没有查房和抵押，继续索要房款，而当时包丽华已在青岛市不动产登记中心查询得知涉案房产存在查封不能交易，认为李梅涉嫌欺诈。李梅对录音真实性无异议，但认为在当时包丽华未将房款付清，房屋尚未至交易过户阶段，是否存在查封对此无影响。本院对该录音证据予以确认。 2、包丽华向法庭提交（2017）鲁0202民初4460号案件中的送达回证等证据，证明该案查封了李梅名下本案涉案房产的事实法院已经向李梅告知，李梅应当知情。李梅对送达回证中的签字确认系其本人所签，但称当时签署送达回证仅知晓开庭，并不知道法院已经将涉案房屋查封。本院对证据的真实性予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是：一、李梅出售给包丽华的房屋上存在查封，是否必然导致原被告之间的房屋买卖合同无效；二、李梅是否存在欺诈，从而导致包丽华在违背真实意思的情况下订立合同。 一、李梅出售给包丽华的房屋上存在查封，是否必然导致原被告之间的房屋买卖合同无效问题。我国城市房地产管理法规定，被司法机关依法裁定查封，限制房地产权利的房产不得转让。本院认为，该项规定是一种管理性规范，而非效力性规范。出售的房产上存在查封，并不必然导致双方签订的《房屋买卖合同》当然无效。在本案中，双方签订的合同没有约定房屋过户的时间，李梅提出双方曾口头约定支付完全部购房款后办理房屋过户手续，这一说法也符合一般的交易习惯，本院予以采信。李梅在本案诉讼过程中向法院申请解除了对涉案房产的查封，房产可以正常交易，合同目的可以实现。因此，原告主张合同无效，本院不予支持。 二、关于李梅是否存在欺诈，从而导致包丽华在违背真实意思的情况下订立合同问题。涉案房屋曾因涉诉被法院查封，虽然包丽华提交的法院的送达回证作为证据，证明李梅应当对法院查封知情。但从双方提交的证据来看，当时的诉讼案件双方达成了调解，且李梅如期履行了义务，案外人刘秀芹申请注销了涉案房屋上的抵押登记。李梅如果知晓房屋上存在查封，依常理会要求法院解除查封，由此可以推定李梅对房屋存在查封的情况当时并不知情，包丽华关于李梅存在欺诈行为并导致合同无效的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告包丽华的诉讼请求。 案件受理费23669元，财产保全费5000元，由原告包丽华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  高振东 人民陪审员  佟丽华 人民陪审员  周 圆 二〇一九年十月八日 书 记 员  张 舵