上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第256号原告(反诉被告)上海百联房地产经营管理有限公司。住所地上海市黄浦区河南中路***号***楼。法定代表人许国良，该公司董事长。委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托代理人丁华，上海市中广律师事务所律师。被告(反诉原告)上海联茂商务咨询有限公司。住所地上海市黄浦区合肥路***号*******层。法定代表人庄元，该公司经理。委托代理人王赪，上海达隆律师事务所律师。原告上海百联房地产经营管理有限公司诉被告上海联茂商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海联茂商务咨询有限公司诉反诉被告上海百联房地产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁华、被告委托代理人王赪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海百联房地产经营管理有限公司诉称：2012年11月30日，原、被告签订租约，原告将位于上海市合肥路XXX-XXX号房屋4、5楼及一楼105室出租予被告，租期自2012年12月1日起至2014年11月30日止，月租金为人民币45,800元。租期届满后，被告未予迁离，原告遂书面通知被告返还系争房屋，但均未果。现原告诉请要求(1)被告迁出并将系争房屋返还予原告；(2)被告就合同终止后继续占用系争房屋期间支付房屋使用费(自2014年12月1日起至被告实际迁离日止、每月按人民币45,800元之2倍计算)；(3)被告就逾期返还房屋支付违约金人民币164,880元(按年租金之30%计算，其中月租金按人民币45,800元计算)。同时要求将被告所付租赁保证金人民币91,600元用以抵充被告欠费。原告提供以下证据：1、2012年11月30日原、被告之间《房屋租赁合同》，以证明原、被告存在租赁合同关系，双方就租赁期限、租金数额等均作明确约定。2、2014年12月3日原告致被告《合同到期终止及移交场地通知书》，以证明原告书面告知双方租约已于2014年11月30日终止，原告就此将收回系争房屋。3、2014年12月25日原告致被告《通知书》，证明内容同2。被告上海联茂商务咨询有限公司辩称并反诉诉称：被告曾按照合同约定期限向原告递交续租申请，被告该项续租申请符合合同约定及法律规定，原告应当予以被告继续租赁使用系争房屋，故不同意迁离系争房屋。对于合同租期届满后实际继续使用系争房屋期间，认为应当按照原租金标准计付租金或者房屋使用费。对于原告诉请之违约金，即使被告确实存在所述违约情节，合同中对违约金所作约定亦属于约定过高情形。另外，租赁期间，因租赁场地对面工地施工打桩，导致地面沉降，并致系争房屋处墙体开裂渗水、地毯浸水、电梯主机损坏，上述导致被告遭受经营损失，且导致被告支付维修费用。就此，被告提起反诉，要求(1)原告赔偿被告因系争房屋严重渗水而进行维修所遭受之维修费用损失计人民币300,000元(包括A、已经发生之漏水维修费用约计人民币185,000元；B、如继续租赁则须对渗水再予维修而可能发生之维修费用)；(2)原告赔偿被告因修理电梯而已经发生之维修费用人民币20,000元；(3)如原告不予续租得到法院认可，则原告赔偿被告装修损失人民币800,000元(因渗水导致装潢受损，受损情形包括墙体开裂、地毯浸水及卫生间内墙损坏等，此项诉请系对上述受损装潢进行维修而实际已经发生之维修费用损失)。被告对原告提供证据形式真实性予以确认；对原告提供证据1称此系续租合同，原告之前曾承诺续租；对原告提供证据2、3确认已经收讫，但称之前曾在合同约定期限内将续租申请书交付原告人员。被告提供以下证据：1、2009年11月11日《房屋租赁合同》，以证明原、被告就系争房屋租赁事宜所签首份租约中约定租期系自2010年1月1日起至2012年11月30日止。2、2012年11月30日《房屋租赁合同》(同原告提供证据1)，以证明原、被告就系争房屋租赁事宜曾续签租约，约定租期自2012年12月1日起至2014年11月30日止。3、U盘及内存照片，以证明在第二份租约履行期间，由于对面工地施工，对被告经营宾馆造成诸多危害，包括走廊地毯浸水、墙面脱落、电梯门框掉落、夜晚噪音过大等。4、2014年8月18日《续租申请书》，以证明被告于该日将申请书交付原告经理张剑波，同年12月初张剑波称申请期限过长，故其未将申请书提交原告，就此，被告遂于2014年12月2日将该份申请书再行邮寄原告。原告上海百联房地产经营管理有限公司针对反诉辩称：对于被告所称渗水问题，系因被告私自搭建阁楼居住使用，引起下水道堵塞所致，原告对此曾书面要求被告予以整改。对于被告所称电梯维修费用一节，因该电梯系被告与案外人海通证券公司共同使用，所涉电梯费用均由被告与海通证券公司协商支付，而电梯亦由海通证券公司进行管理，故即使发生电梯维修费用，亦与原告无涉。对于被告所称装修损失一节，租约中明确在租赁关系终止后，原告对被告装修无须承担任何赔偿责任。综上，对被告反诉请求均不予认可。原告对被告提供证据1称该份租约已履行完毕，被告提供该份租约并无意义；对被告提供证据2称租约中对租赁双方权利、义务均作明确约定；对被告提供证据3形式真实性不予认可，并称被告并无证据可予证明其所遭受之实际损失，对于被告所称对面工地施工一节，原告已向施工方提请注意；对被告提供证据4称被告系在租约约定期限后向原告邮寄续租申请，原告之前并未收到该份续租申请。原告补充提供以下证据：1、2015年2月《整改通知书》。2、照片。上述以证明被告私自搭建阁楼居住使用，造成下水道堵塞，并导致渗水现象。被告对原告提供之补充证据称之后将提交书面质证意见，但被告之后未予提交。审理中，被告申请对系争房屋渗水维修费用及渗水受损装潢维修费用进行司法鉴定。2016年4月14日及7月6日，万隆建设工程咨询集团有限公司(下称万隆公司)出具《司法鉴定意见书》及《补充鉴定意见》，鉴定意见为(1)系争房屋处地砖、地毯、吊灯、墙砖、乳胶漆工程造价为人民币205,649元；(2)系争房屋处卫生洁具和设备、卫生间门、灯具工程造价为人民币82,635元；(3)系争房屋处4、5楼水电管线等隐蔽工程修复及5楼走廊顶面修复工程造价为人民币48,828元。另上述意见书中明确(1)上述造价鉴定所涉工程内容均系被告单方主张，原告对工程内容不予确认；(2)对于上述(1)、(2)项费用，原告认为所涉工程内容系被告自行实施之装饰装修工程而非维修工程，被告则认为均系系争房屋受损所导致之维修工程，万隆公司对所涉工程性质未能作出明确判断；(3)上述(3)所涉隐蔽工程之工程量，因条件限制，无法进行实测或按照图纸计算，仅能依据表面测量数据进行估算计取，至于所涉隐蔽工程属于装修工程抑或维修工程，万隆公司未能作出明确判断。对万隆公司出具之《司法鉴定意见书》及《补充鉴定意见》，被告没有异议，原告则认为被告现无法证明意见书中所涉工程造价系被告所称因渗水且导致装潢受损所发生之维修费用。经审理查明：2009年11月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市合肥路XXX号四、五楼及部分一楼房屋出租予被告作为经营、办公使用，租期自2010年1月1日起至2012年11月30日止。签约后，原、被告按约履行各自合同义务。2012年11月30日，原、被告另行签订《房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，对上述租赁事宜再作再予约定(1)原告将位于上海市合肥路XXX-XXX号4F、5F及105室房屋出租予被告作为经营、办公使用，租期自2012年12月1日起至2014年11月30日止；(2)合同结束时，根据约定要求恢复原状的，被告必须恢复原状，被告装修物，除可移动设备外，均留归原告所有，原告无需作任何补偿；(3)租期自2012年12月1日起至2014年11月30日止，合同结束，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期交还；(4)被告如要求续租，则须在合同期满前3个月书面向原告提出续租意向，经原告同意后，重新签订租赁合同；(5)月租金为人民币45,800元，租金先付后用，按3个月作为一个支付周期，被告应在每一个周期结束5日前支付下一个周期租金；(6)被告于签约时一次性支付原告房屋租赁保证金人民币91,600元，合同结束后，被告付清全部款项及费用、办理完毕清场移交手续后，原告无息退还被告保证金；(7)被告应按时缴纳各项费用，合同履行期间不得以保证金抵作租金、物业管理费及被告应付其他费用，如被告提前退租或因被告其他违约行为导致合同提前终止，原告可不予退还保证金；(8)被告在承租期限内应合理使用所承租之房屋，如因非人为因素造成之房屋结构损坏，则由原告负责进行维修；(9)租赁合同结束之日，被告应当腾空房内物品并移交房屋，如逾期移交且维持使用现状，则被告同意按原日租金2倍支付房屋占用费，同时按年租金之30%支付违约金，如违约金不足以抵付原告损失的，被告还应负责赔偿；(10)被告在租赁房屋内注册登记企业或办理租赁登记的，应在合同结束且租赁房屋移交之日起5日内办理工商注销或迁移手续及租赁登记撤销手续，逾期未予办理的，则应当按原租金标准支付场地占用费，且被告登记注册之保证金不予退还；(11)租赁双方在合同中确认各自通讯地址，租赁双方向该地址发出函件，则发出函件之日起第3日作为收函日期；(12)租期内月物业管理费为人民币1,643.80元，由被告自行向物业公司支付；(13)租期内电梯、水电煤等相关费用均由被告自行与海通股份有限公司上海合肥路证券营业部(下称海通营业部)协商分摊后向海通营业部支付；(14)被告承诺如合同终止且不再续租，被告不以对承租房屋之装修及设备添置为由向原告主张任何经济赔偿或补偿。租赁期间，被告将系争房屋作为宾馆经营使用，被告并按约支付租赁保证金人民币91,600元及其他租赁费用。2014年11月30日，租赁期限届满，但原、被告未予重新签订租赁合同。2014年12月2日，被告向原告邮寄落款日期为2014年8月18日之《续租申请书》，称因租赁合同即将到期，故按合同约定提出续租申请，同时称被告在租赁期间按约缴纳各项租赁费用，原告亦经常关心被告所反映之须予维修问题，并称因对面工地施工造成墙面开裂渗水且导致部分房屋设施损坏，就此对设施设备进行更换已迫在眉睫，故特此申请续租5年。2014年12月3日及12月25日，原告向被告发出书面通知，称双方租赁合同已到期，要求被告于2014年12月31日办理房屋移交手续。被告收讫原告书面通知，但届时未予按通知要求办理房屋移交手续。原告因要求被告返还系争房屋未果，遂起诉来院，要求被告迁离并返还系争房屋，并要求被告支付自2014年12月1日起至实际返还房屋日止按原租金标准2倍计算之房屋使用费，同时要求被告就逾期返还房屋支付违约金人民币164,880元。对被告所付租赁保证金人民币91,600元，原告则表示可用以抵充被告欠费。另查明：被告承租期间，系争房屋对面曾进行工地施工，导致系争房屋发生墙面开裂渗水现象，并导致部分房间设施受损。被告称曾对墙面开裂渗水及受损设施进行维修。根据被告单方主张之维修工程项目，审价单位万隆公司经鉴定确认系争房屋处地砖、地毯、吊顶、墙砖及乳胶漆工程造价为人民币205,649元，系争房屋处卫生洁具和设备、卫生间门及灯具工程造价为82,635元，系争房屋处4楼、5楼水电管线等隐蔽工程修复及5楼走廊顶面修复工程造价为人民币48,828元。万隆公司同时明确(1)审价所涉维修工程项目，均系被告单方主张，原告对被告所称工程内容均未予确认；(2)隐蔽工程无法实测或者按图纸计算，仅能依据表面测量数据进行估算计取；(3)对被告单方主张之维修工程项目，其工程内容属于装饰装修工程抑或属于维修工程，万隆公司未能作出明确判断。再查明：2015年2月11日，原告对系争房屋处进行安全检查并向被告出具《整改通知书》。2015年3月16日，原告经验证确认被告除未予拆除5楼消防通道与顶楼平台之间私搭阁楼外，其他整改事项均已完成。审理中，原告称系争房屋处墙面开裂渗水系因被告私自搭建阁楼用于居住并发生渗水现象所致，被告则称墙面开裂渗水及部分设施受损系因对面工地施工所致，另被告称对面工地施工亦导致电梯主机损坏而无法使用，电梯维修费用共计人民币40,000元，被告负担其中维修费用人民币20,000元，相关维修费用发票现由海通营业部留存。被告并就所称维修费用提起反诉。而在后续庭审中，被告对之前庭审所表述意见作出如下调整，即(1)因原、被告之间租赁合同已经到期，故同意结束双方租赁合同关系；(2)反诉请求依据《鉴定意见书》变更为要求原告赔偿因渗水且设施设备受损而支出之各项维修费用共计人民币337,112元，同时要求原告赔偿电梯修理费用人民币20,000元。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、通知书、《整改通知书》、被告提供的《房屋租赁合同》、《续租申请书》、《鉴定意见书》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》及《租赁合同》系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定义务。根据合同约定，被告如要求续租，须于租期届满前3个月提出书面续租申请，且该项续租申请须经原告同意，并由原、被告重新签订新的租赁合同。被告在庭审中称续租申请已按合同约定期限交付原告工作人员张剑波，但张剑波称被告申请续租期限过长，要求被告重新办理申请手续。就此，被告认为张剑波未将被告书面续租申请交予原告，不应视为被告未向原告提出书面续租申请，原告应当同意被告续租。对此，即使被告确曾交付张剑波书面续租申请，但鉴于(1)如被告认为张剑波可代表原告处理相关租赁事宜，则张剑波已明确表示对被告申请续租期限不予接受；(2)如被告认为张剑波无权代表原告处理相关租赁事宜，则被告在张剑波表示否定意见后，更应据合同确认之联系地址向原告提出书面续租申请。鉴此，即使确如被告所述曾将书面续租申请交付张剑波，但结合上述两种情形，原、被告最终均未能就续租事宜达成合意并重新签订新的租赁合同，由此，原、被告之间租赁合同关系于合同约定租期届满之日予以自然终止，被告在合同终止后应当按约迁离系争房屋。对于原告要求被告就合同终止后继续占用房屋期间按原租金2倍标准支付房屋使用费之诉请，原告该项诉请与合同约定无悖，本院依法予以支持。对于原告要求被告就延迟返还房屋按年租金30%支付违约金之诉请，被告称该违约金标准属于约定过高情形，鉴于(1)针对延迟返还房屋期间，原告已按约要求被告支付房屋使用费，且该房屋使用费系按原租金标准2倍予以计算，由此，原告因被告延迟返还房屋所可能遭受之租金损失等实际已通过主张房屋使用费得以适当弥补，故相当于年租金30%之违约金确实存在约定过高情形；(2)该项违约金虽相较于原告遭受损失存在约定过高情形，但违约金具有惩罚性质，即使损失得以全部弥补，亦不可就此免除全部违约金，而仅可依法予以适当减少；(3)《租赁合同》所涉租金标准系于2012年予以约定，而近年来房地产市场涨幅显著。鉴此，本院综合考量上述因素后对被告应予承担之违约金数额酌情予以适当调低。对于被告要求原告赔偿维修费用人民币337,112元之反诉请求，鉴于(1)万隆公司进行审价之维修项目均系被告单方主张，所涉维修项目均未经原告确认，且万隆公司亦未能判断被告所称维修项目属于维修性质抑或装饰装修性质；(2)被告主张要求审价之维修项目，目前并无确切证据可予证明系因渗水导致之维修内容；(3)目前并无证据显示被告在进行受损维修前曾就维修事项及具体维修内容对原告予以明确告知。鉴此，由于目前尚无法确定因渗水及设施受损所实际发生之维修费用，故本院对被告该项诉请依法予以酌情支持。对于被告要求原告支付电梯维修费用人民币20,000元之反诉请求，鉴于被告就该项费用支出未能提供证据加以证明，且《租赁合同》中明确涉及电梯相关费用均由被告与海通营业部进行结算，故被告直接向原告主张电梯维修费用缺乏合同依据，如原告对电梯维修费用须予承担赔偿责任，则应当由海通营业部向原告进行主张，再由海通营业部与被告进行结算，鉴此，本院对被告该项电梯维修费用诉请依法予以驳回。对于被告所付租赁保证金，原告表示可予抵充被告欠费，该项意思表示虽与合同约定不相一致，但原告该意思表示系对己方权利之处分，且对被告而言并未增加合同义务，故依法应予准许，鉴此，本院将被告所付租赁保证金人民币91,600元用以抵充被告按约应予承担2014年12月1日至2014年12月31日期间房屋使用费。至于原告所称渗水系因被告私搭阁楼且引起下水道堵塞所致一节，鉴于原告就此所提供之《整改通知书》所涉时间系在《租赁合同》约定租期届满之后，其中对租期内渗水事宜未作任何提及，故原告上述意见尚无充足证据可予证明，鉴此，本院对原告陈述意见依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百二十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海联茂商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内迁离上海市合肥路XXX-XXX号4F、5F及105室房屋；二、被告上海联茂商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司房屋使用费(自2015年1月1日起至被告上海联茂商务咨询有限公司实际迁离日止、每月按人民币91,600元计算)；三、被告上海联茂商务咨询有限公司应付原告上海百联房地产经营管理有限公司2014年12月份房屋使用费人民币91,600元由被告上海联茂商务咨询有限公司所付租赁保证金人民币91,600元予以全额抵充；四、被告上海联茂商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内就延迟返还房屋支付原告上海百联房地产经营管理有限公司违约金人民币85,000元；五、反诉被告上海百联房地产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海联茂商务咨询有限公司渗水及受损设施设备维修费用人民币150,000元；六、驳回反诉原告上海联茂商务咨询有限公司要求反诉被告上海百联房地产经营管理有限公司赔偿电梯维修费用人民币20,000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,678元(原告上海百联房地产经营管理有限公司已预付)，由被告上海联茂商务咨询有限公司负担；反诉案件受理费人民币7,440元(反诉原告上海联茂商务咨询有限公司已预付)，反诉原告上海联茂商务咨询有限公司负担人民币5,790元，反诉被告上海百联房地产经营管理有限公司负担人民币1,650元；鉴定费人民币9,000元(反诉原告上海联茂商务咨询有限公司已预付)，反诉原告上海联茂商务咨询有限公司负担人民币7,629元，反诉被告上海百联房地产经营管理有限公司负担人民币1,371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  王铿华二〇一六年九月九日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。