四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终5337号上诉人（原审被告，反诉原告）：四川省七色光信息科技有限公司，住所地：成都市青羊区王家塘巷8号1楼3号。法定代表人：刘建，总经理。委托诉讼代理人：李晓欢，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：成都盛佳商业经营管理有限公司，住所地：成都市青羊区西大街1号。法定代表人：侯永桥，总经理。委托诉讼代理人：丁鹏，女，系该公司员工。上诉人四川省七色光信息科技有限公司（以下简称七色光公司）与被上诉人成都盛佳商业经营管理有限公司（以下简称盛佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第6161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。七色光公司上诉请求：请求撤销一审判决第2、3、4、5、6项判决内容，改判盛佳公司返还履约保证金及剩余租金共计93664元。事实和理由：1、七色光公司与盛佳公司协商一致解除合同，七色光仅需依照协商一致的协议进行补偿。2、盛佳公司提供的租赁物存在瑕疵影响七色光经营活动。七色光公司就房屋存在瑕疵与对方进行了沟通，2015年5月28日双方达成协商，七色光公司发函要求解除合同，盛佳公司回函表示认可。3、合同中约定的免租金及逾期双倍租金的约定是适于一方根本违约的情形，本案是双方协商一致解除合同。双方在就合同解除的协商中没有确定搬离时间，就应当给七色光公司一定的时间。盛佳公司发函同意解除合同的函是在2015年5月28日，应在函件达到七色光公司后并给与一定的腾退的时间。故七色光公司不应再支付逾期腾房的租金。4、关于水电费，一审判项超过了盛佳公司的此项诉讼请求。5、即使本案不认可为协商一致解除合同，七色光公司支付的违约金不应超过对方的实际损失。盛佳公司辩称，原审认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。盛佳公司向一审法院起诉请求：请求判令，七色光公司支付提前解除租赁合同的违约金108734.34元；七色光公司支付撤场后场地清理费10000元；七色光公司支付免租期租金114840元；七色光公司支付场地占用使用费283752.48元（暂计算至起诉时，按3224.46元/天计算至七色光公司实际交还场地之日）；七色光公司支付从2015年4月12日至2015年5月12日的水电费984.50元，2015年5月13日至2015年5月28日水电费用476.37元。七色光公司向一审法院反诉请求：1.确认盛佳公司与七色光公司签订的《租赁合同》于2015年5月28日解除；2.盛佳公司返还履约保证金及剩余商铺租金等费用共计93664元；3.盛佳公司支付违约金20000元。一审法院认定事实：经审理查明，2010年2月4日，盛佳公司（甲方）和七色光公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于青羊区西大街9号新城市广场使用面积为638㎡的商铺租与乙方，期限为六年，自2010年1月1日至2015年12月31日，免租期为117天，免租期分别为2010年1月1日至2010年2月28日、2010年5月1日至2010年5月31日、2011年1月1日至2011年1月31日，租赁期限届满前，如因乙方原因导致合同解除的，乙方除应按合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已享有的免租期的租赁费用；租赁费用含租金及物管费用、空调费，租金分别为2010年1月1日至2010年12月31日月租金为28710元/月，2012年1月1日至2012年12月31日月租金为30432.60元/月，2013年1月1日至2013年12月31日月租金为32257.28元/月，2014年1月1日至2014年12月31日月租金为34190.42元/月，2015年1月1日至2012年12月31日月租金为36244.78元/月，物管费为7018元/月，空调费为5104元/月；并约定了双方的权利义务；其中涉及租赁场地的交还中约定乙方逾期不搬离或不交还租赁场地的，逾期时间内，甲方收取双倍租赁费用；违约责任中约定：除非本合同约定或者法律另有规定，任何一方均不得单方提前解除合同，否则守约方有权要求继续履行合同或者要求违约方按合同解除之前三个月租金标准支付违约金等。合同签订后，七色光公司向盛佳公司缴纳履约保证金57420元，盛佳公司遂将商铺交七色光公司经营。一审庭审中，盛佳公司认可七色光公司支付了截止2015年6月30日的房屋租金。七色光公司认可欠付水电费为1747.79元。2015年5月28日，七色光公司向成都市合能房地产有限公司（以下简称合能公司，盛佳公司自称系合能公司下属物业公司）出具《撤场申请》，载明“我司决定于2015年5月28日与贵司提前解除租赁合同，并愿意履行租赁合同中关于提前撤场的相关约定：一、履约保证金不予退还；二、支付相当于三个月租金作为违约金，因我司前期已缴纳租金至2015年6月30日，特申请将该笔费用转为违约金的一部份；三、我公司的会员由本公司统一维护妥善处理，因提前撤场导致的一切后果由我司承担，与贵司无关”。2015年6月8日，合能公司回复《通知》，载明“同意双方的租赁合同于2015年5月28日解除，请贵司履行其申请中关于履约保证金57420元不予退还、支付相当于三个月租金即108734.34元作为违约金的承诺，同时在沟通撤场事宜时，贵司承诺愿意交纳10000元作为撤场后废弃场地清理费，也请贵司一并履行。另贵司需向我司缴纳违约金108734.34元、4月12日至5月12日水电费用949.22元、场地清理费用10000元，请贵司收函后到我司办理费用结算及支付事宜”。该函件后以拒收的方式被退回盛佳公司。就涉案商铺的现状，七色光公司称已于2015年6月17日将钥匙交回盛佳公司，盛佳公司已收回店铺，公司想搬物品被保安拦住，且盛佳公司又在店铺门上加锁。盛佳公司认可收到店铺钥匙，但称当时是为了带商户查看场地，借用七色光公司的钥匙，事后七色光公司仍然占用，加锁属实，但是由于七色光公司未支付任何费用就逃场所致。一审中，七色光公司提供涉案店铺的照片，拟证明盛佳公司提供的物业不合约定，给其经营造成损失，系提出解除合同的原因在于盛佳公司违约。盛佳公司质证称该证据三性均不认可，且租赁时间长达五年，七色光公司均未提出上述不合约定情形，而其提交的撤场申请也未载明系上述原因所致。一审法院认为，盛佳公司与七色光公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按照上述合同约定享有权利及履行义务。一审法院关于原审本诉请求认为，由于七色光公司于2015年5月28日提出解除双方的租赁合同，而盛佳公司回函已同意该合同于2015年5月28日予以解除，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，该租赁合同已因双方协商一致予以解除。因七色光公司在撤场申请中，已明确提出愿意履行原租赁合同中关于提前撤场的约定即履约保证金不予退还、支付相当于三个月租金108734.34元作为违约金，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，故对盛佳公司要求七色光公司支付提前解除租赁合同的违约金108734.34元的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。对于盛佳公司要求七色光公司支付撤场后废弃场地清理费用10000元的主张，因双方在合同中并无约定，且该笔费用亦无相关依据证明，故对该项请求，一审法院不予支持。对盛佳公司要求七色光公司支付免租期租金114840元的诉讼主张，因双方的合同中约定“租赁期限届满前，如因乙方原因导致合同解除的，乙方除应按合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已享有的免租期的租赁费用”，由于租赁合同系七色光公司的原因提前解除，故盛佳公司的该项诉请符合双方约定，根据合同约定中载明免租期间的租赁费用为月租金28710元加上物管费7018元、空调费5104元，由此计算的金额超过盛佳公司所主张金额，此系盛佳公司对自身权利的放弃，故该项诉讼请求一审法院予以支持。对于盛佳公司要求七色光公司按3224.46元/天计算至七色光公司实际交还场地之日的场地占有使用费用的诉讼请求，根据双方约定“乙方逾期不搬离或不交还租赁场地的，逾期时间内，甲方收取双倍租赁费用”，在双方同意租赁合同解除后，七色光公司仍未搬离涉案店铺，而在七色光公司于2015年6月17日将钥匙交盛佳公司后，已无法实际掌控涉案店铺，且之后双方因故未达成一致，盛佳公司对涉案店铺进行加锁处置，七色光公司更无法对涉案店铺行使权利，故一审法院认为在2015年6月17日涉案店铺已由盛佳公司收回，故对其该项诉讼主张，一审法院部份支持为自2015年5月28日至2015年6月17日的占用费用64489.20元（1612.23元/天×2倍×20天）。对盛佳公司要求七色光公司支付水电费用的请求，因七色光公司认可1747.79元，故对该项诉讼请求，一审法院一并予以支持。一审法院关于原审反诉请求认为，基于前述认定，对七色光公司反诉请求确认双方的租赁合同于2015年5月28日予以解除的主张，一审法院予以支持。对七色光公司反诉要求退还履约保证金及余下店铺租金共计93664元的请求，因双方租赁合同是七色光公司提前申请解除，而其所提供证据亦无法证明盛佳公司所提供的涉案店铺不合约定，以及给其经营造成损失，另七色光公司在撤场申请中也自认不予退还履约保证金，故其该项诉请，不符合双方约定，一审法院不予支持；对其余下店铺租金，由于七色光公司已实际支付租金至2015年6月30日，而七色光公司直至2015年6月17日才交还涉案店铺，故盛佳公司应退还七色光公司2015年6月18日至6月30日的租金19346.71元[（36244.78＋7018元＋5104元）÷30天×12天]。对其反诉要求盛佳公司支付违约金20000元的主张，基于前述认定，其诉请于法无据，一审法院不予支持。综上，盛佳公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持；七色光公司的反诉请求部分成立，一审法院予以支持。两相品迭后，七色光公司还应支付盛佳公司各项费用270464.62元[（108734.34元＋114840元＋64489.20元＋1747.79元）－19346.71元]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、确认盛佳公司与七色光公司于2010年2月4日签订的《租赁合同》于2015年5月28日解除；二、七色光公司于本判决生效之日起十日内向盛佳公司支付违约金108734.34元、免租期租金114840元、场地占有费64489.20元、水电费1747.79元，合计289811.33元；三、盛佳公司于本判决生效之日起十日内向七色光公司返还商铺租金19346.71元；四、前述二、三项品迭后，七色光公司于本判决生效之日起十日内向盛佳公司支付款项为270464.62元；五、驳回盛佳公司的其余诉讼请求；六、驳回七色光公司的其余诉讼请求。如果七色光公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8987.88元（此款已由成都盛佳商业经营管理有限公司预交）由盛佳公司负担3000元，由七色光公司负担5987.88元，其应负担部分在履行上述支付义务时一并支付给盛佳公司；本案反诉案件受理费2573元（此款已由七色光公司预交），由七色光公司负担1573元，盛佳公司承担1000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，盛佳公司与七色光公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，各方均应按合同约定，及时全面履行其合同义务。本案争议焦点在于：1、双方合同解除的方式及盛佳公司是否应退还履约保证金、七色光公司是否应支付免租期租赁费、场地占用费；2、扣除的返还租金在计算上与场地占用费是否为重复计算；3、一审判决水电费是否超过盛佳公司的此项诉讼请求；4、免租期租赁费、2倍场地占用费、履约保证金和违约金共同作为损失的补偿是否是否过高。关于双方解除合同的方式及盛佳公司是否应退还履约保证金、七色光公司是否应支付免租期租赁费、场地占用费。本院认为，本案中，七色光公司在租赁合同约定的租赁期限届满前，向盛佳公司认可的合能公司发函要求提前解除租赁合同，盛佳公司亦回函同意解除，故双方系协商一致解除合同。由于七色光公司在解除申请中作出了盛佳公司不退还履约保证金的意思表示，且盛佳公司对此表示同意，故七色光公司在本案中要求对方退还履约保证金的主张缺乏依据。关于七色光公司是否应支付免租期租赁费。由于双方系协商一致解除合同，而在七色光公司和盛佳公司的函件中，均未将七色光公司支付免租期租赁费用作为解除的条件，应视为双方均认可的解除条件不包含七色光公司支付免租期租赁费。同时，原合同约定的2010年1月至2015年12月共计6年租赁期限，七色光公司实际承租了5年半时间，若要求七色光公司此时全额支付2010年和2011年共计4个月的免租期，亦有失公平。原审认定事实不当，本院予以纠正。对七色光公司关于其不应支付免租期租金的主张本院予以支持。关于七色光公司是否应支付2倍场地占用费。本院认为，由于双方系协商一致提前解除合同，故盛佳公司于2015年6月8日回函同意解除合同后，应给予七色光公司合理的准备和搬离时间，七色光于2015年6月17日返还房屋，并未过分超过合理的准备和搬离时间，故不宜承担违约责任，一审判决适用法律不当，应予纠正。本院对七色光公司关于其不应支付2倍场地占用费的主张予以支持，七色光公司应从2015年5月28日至6月17日参照正常租赁期间的租赁费用，支付场地占用费33856.75元(36244.78+7018元＋5104元）÷30天×21天)。关于返还租金与场地费是否重复计算问题。本院认为，由于七色光公司已承担了2015年5月28日至6月17日的场地占用费，故盛佳公司退还七色光公司的租赁费用应从2015年5月28日起算至6月30日止，即盛佳公司应退还租金54815.68元（[（36244.78＋7018元＋5104元）÷30天×34天]。原审判决中在要求七色光公司承担场地占用费时未能扣除期间七色光公司已提前支付的租金，导致七色光公司实际重复承担了租金和占用费，认定事实有误，应予纠正。本院对七色光公司关于一审判决将场地占用费和租金重复计算的主张予以支持。关于一审判决水电费是否超过盛佳公司诉讼请求。本院认为，盛佳公司在一审的诉讼请求为要求七色光公司支付2015年4月12日至2015年5月28日的水电费共计1460.87元，并未以七色光公司实际使用数额为诉讼请求，即便七色光公司对实际数额予以了认可，所判金额亦不能超过当事人的诉讼请求，故一审对水电费的判决超过了盛佳公司诉讼请求。同时，本案中已判决七色光公司应支付从2015年5月28日至6月17日的场地占用费，该费用包含了水电费，故不应再重复计算。原审认定事实有误，应予纠正。关于损失补偿是否过高问题。由于本院二审中已支付了七色光公司的部分上诉请求，七色光公司不再支付免租期租金、2倍场地占用费等费用，故不再对全面损失补偿进行整体调整。七色光公司应向盛佳公司支付因合同解除导致的损失赔偿和租赁费用共计144051.96元（三个月租金108734.34元＋场地占用费33856.75＋水电费1460.87元，不含盛佳公司不退换的履约保证金57420元），盛佳公司应退还租金54815.68元，两项品迭后，七色光公司应支付盛佳公司共计89236.28元。上诉人七色光公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第6161号民事判决第一、五、六项；二、撤销成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第6161号民事判决第二、三、四项；三、四川省七色光信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都盛佳商业经营管理有限公司支付违约金108734.34元、场地占用费33856.75元、水电费1460.87元，以上三项共计144051.96元；四、成都盛佳商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向四川省七色光信息科技有限公司退还租赁费用54815.68元。五、前述第三、四项品迭后，四川省七色光信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都盛佳商业经营管理有限公司支付89236.28元。如果四川省七色光信息科技有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费8987.88元（此款已由成都盛佳商业经营管理有限公司预交）由盛佳公司负担5987.88元，由七色光公司负担3000元；一审反诉案件受理费2573元（此款已由七色光公司预交），由七色光公司负担1573元，盛佳公司承担1000元；二审案件受理费5430元，由四川省七色光信息科技有限公司负担2430元，成都盛佳商业经营管理有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  李俊代理审判员  王果代理审判员  赵韬二〇一六年九月十三日书 记 员  黄迪