呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2267号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区机场北铺路春华会馆202室。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郭守珍，女，1959年12月1日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。原审被告：呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区大南街以东泉盛小区1号楼1011室。法定代表人：曹明星，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈刚，北京市高朋（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与上诉人郭守珍、原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司（以下简称春华景致公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民三初字第00153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日受理本案，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。长融公司的上诉请求：1、请求依法改判将长融公司为郭守珍代付的物业费1918.9元及供暖费3209.8元抵顶违约金；2、一、二审案件收费由郭守珍承担。事实和理由：长融公司已补偿郭守珍半年的物业费及暖气费共计5128.7元，已向一审法院提交相关证据，一审法院应当依法查证并予以扣减长融公司支付的违约金。郭守珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。春华景致公司未向本庭提交答辩意见。郭守珍上诉请求：1、撤销一审判决，支持郭守珍一审的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费有长融公司承担。事实和理由：一、原审法院认可长融公司因“白塔国际机场航道停工275天”抗辩理由成立错误。首先，长融公司提供的《责令停工通知书》明显显示，是由于其自身建设过程中存在违法情形被责令停工的，但原审法院却将其违法建设被责令拆除延误工期归于政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设而延期，这存在明显错误。其次，长融公司提供的证据《关于超民航限高结构拆除对工期影响的说明》系其自己出具的，并无任何非利害关系方的说明进行佐证，原审法院仅凭长融公司自己的说明而支持其合理延期的抗辩是错误的。再次，长融公司提供的证据《关于“水岸小镇”项目部分建筑超高处置及相关事宜的函》是由呼和浩特白塔国际机场有限责任公司于2012年3月12日发出的，该函件内容表明影响机场净空保护的拆建工作在2012年2月28日便完成了，事实上，从2011年9月7日接到责令通知到2月28日拆建工作进行了共计175天，扣除休工期，仅停工23天，并非原审法院认定的275天。二、原审法院认可长融公司因“火车东客站市政修路停工98天”抗辩理由成立错误。长融公司提供的证据《关于道路建设对工期影响的说明》系其自己出具的，并无任何非利害关系方的说明进行佐证，原审法院仅凭长融公司自己的说辞而支持长融公司合理延期的抗辩是错误的。三、原审法院认可长融公司的免责条款成立错误。事实上，双方签订的《商品房买卖合同》实属格式合同，长融公司延期的免责事由有八条，对该合同中免责条款的解释，应对制定者作不利之解释，以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益，如果将据实予以延期交房责任条款理解为销售商可以自由地通过自己“说明”推迟交房日期，就违背了当事人订立合同的本意。长融公司辩称，原审判决没有问题，应予维持。建设工程涉及的工作很多，长融公司在筹备过程中、材料的进场等方面都受到影响，有证据可以证明长融公司的意见。春华景致公司未向本庭提交答辩意见。一审法院认定事实：郭守珍与长融公司签订的《商品房买卖合同》中对涉案房屋基本情况、平米数、房价等内容进行了约定，同时明确了交房日期（2012年6月29日）以及可据实对交房日期予以延期的特殊原因，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，郭守珍依约向长融公司支付了购房款，长融公司未按照合同约定时间交付房屋，后于2014年12月28日向郭守珍交付了房屋。另，长融公司委托评估机构对涉案房屋的住宅房地产进行了市场租赁价格评估。一审法院认为，郭守珍与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。郭守珍按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付谢恒逵，构成违约，应承担违约责任。长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日）的抗辩理由，符合合同约定的可据实延期的特殊原因，故在长融公司的违约天数中扣减373天。关于违约责任的计算问题，综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准。关于郭守珍要求春华景致公司承担连带责任的诉讼请求以及长融公司主张本案已过诉讼时效以及要求以代交的物业费、采暖费折减违约责任的抗辩理由，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付郭守珍违约金人民币62135.1元（截止到2014年12月28日）；二、驳回郭守珍的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、长融公司主张已物业费及暖气费抵顶违约金，有无事实和法律依据；二、长融公司提出的影响白塔国际机场航道停工期间、火车东客站市政修路停工期间是否应从逾期交房天数内予以扣除;三、逾期交房的违约金的截止日应当如何认定。关于焦点一，长融公司主张以代交的物业费及暖气费抵顶违约金的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知郭守珍接收房屋或实际向郭守珍交付了房屋，在此情形下，郭守珍并非该房屋相关费用的交纳主体，故长融公司主张上述款项是代郭守珍交纳的，并应当抵顶违约金的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于焦点二，根据原审法院查明并经本院确认的相关事实，长融公司提交的有关影响白塔国际机场航道停工期间、火车东客站市政修路停工期间的证据，相互关联，形成了较为完整的证据链，能够真实反映上述两个停工期间的客观情况和停工原因，且该情形符合《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可据实延期并免除逾期违约责任的约定，故因影响白塔国际机场航道、火车东客站市政修路导致的停工期间应从长融公司逾期交房的天数中予以扣除，原审法院据此认定应扣除的天数共计373天并无不当，本院予以维持。郭守珍的该项上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三，根据本院已审理的类似案件并作出的生效判决中所认定的相关事实，长融公司已就涉案房屋作出了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且涉案房屋已具备交付条件，在上述审理的其他涉及“水岸小区”业主的案件中，大部分业主亦已如期或延期接收了“水岸小区”所购房屋。涉案房屋交付的实质要件和形式要件已经齐备，而郭守珍起诉过程中已经明确知晓涉案小区的其它房屋已经实际交付的事实，故郭守珍应及时与长融公司办理相关的交房手续并接收房屋。考虑本案的实际情况以及长融公司未及时履行通知交房义务的事实，本院将涉案房屋的交付日期酌定为本判决生效之日，违约金计算的截止日也应计算至该日，即给予郭守珍相应的准备期间，郭守珍应在此期间内及时与长融公司办理房屋交接手续，长融公司亦应予以积极配合。一审法院认定郭守珍2015年1月2日领取钥匙，缺乏证据支持综上所述，长融公司的上诉理由不能成立，应予驳回；郭守珍的上诉理由部分成立，其成立部分本院予以支持。相关事实导致违约金的计算方式应重新依法予以认定，本院对此予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民三初字第00153号民事判决第二项，即“驳回原告郭守珍的其它诉讼请求。”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民三初字第00153号民事判决第一项中关于“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告郭守珍违约金人民币68261元”为“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告王铁岩违约金人民币62135.1元（截止到2015年1月2日），并按照上述计算方式计算违约金直至本判决生效之日止。”如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1888元（内蒙古长融房地产开发有限公司已预交50元，郭守珍已预交1838元），由内蒙古长融房地产开发有限公司负担50元，由郭守珍负担1838元。本判决为终审判决。审 判 长 杨     福     金审 判 员 韩           韬代理审判员 刘伟二○一六年九月二十八日书 记 员 曹     建     飞