四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6447号上诉人（原审原告）：罗俊武。上诉人（原审原告）：张玉梅。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗乐，四川锦官城律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王汇东，四川锦官城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。法定代表人：迟梅英，董事长。委托诉讼代理人：刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马杰，北京中伦（成都）律师事务所律师。上诉人罗俊武、张玉梅与被上诉人四川佳年华置地有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗俊武、张玉梅上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项；2、依法改判佳年华公司从2013年12月30日起按罗俊武、张玉梅已付款金额每日万分之一支付逾期未办理房屋所有权证的违约金，直至佳年华公司为罗俊武、张玉梅办理房屋所有权证之日止；3、佳年华公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审判决没有查清佳年华公司迟迟未办理案涉房屋所在楼栋初始登记而导致案涉房屋权属登记无法进行的原因；2、案涉商品房买卖合同中明确约定交房时间为2012年12月30日前，同时约定办理案涉房屋所有权证书的时间为交付之日起365日内，一审判决对违约金起算时间认定错误。3、罗俊武、张玉梅的直接损失就是案涉购房款的资金利息损失，更何况还存在无法出售房屋、办理抵押等间接损失。一审判决在佳年华公司未要求调减违约金的情况下，违反不告不理原则主动调减违约金错误，且调减明显不合理。被上诉人佳年华公司辩称，佳年华公司基于无偿委托办证，且罗俊武、张玉梅没有遭受实际损失，因此，一审判决确定的违约金适宜，应当予以维持。罗俊武、张玉梅向一审法院起诉请求：1、佳年华公司立即为罗俊武、张玉梅办理房屋所有权证；2、佳年华公司从2013年12月30日起按罗俊武、张玉梅已付款金额每日万分之一向罗俊武、张玉梅支付逾期办理房屋所有权证的违约金，直至佳年华公司为罗俊武、张玉梅办证之日止。一审法院认定事实：罗俊武、张玉梅与佳年华公司于2010年10月20日签订了《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》，约定罗俊武、张玉梅以563400元的价格购买佳年华公司开发的位于双流县××路社区“空港晶座”××幢××单元××层××号房屋；佳年华公司应当在2012年12月30日前向罗俊武、张玉梅交付该商品房，罗俊武、张玉梅委托佳年华公司代交专项维修资金、契税、法律法规、政策规定的应当由罗俊武、张玉梅承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定佳年华公司应当在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，罗俊武、张玉梅同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，罗俊武、张玉梅未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向罗俊武、张玉梅支付已付款万分之壹的违约金。《买卖合同补充协议》约定，罗俊武、张玉梅委托佳年华公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……罗俊武、张玉梅须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，罗俊武、张玉梅须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由罗俊武、张玉梅承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由罗俊武、张玉梅自行承担；佳年华公司在罗俊武、张玉梅交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助罗俊武、张玉梅办理房屋所有权证……。合同签订后，罗俊武、张玉梅按约向佳年华公司支付了购房款。2013年1月29日，双方签订“补充协议”，确认房屋实际面积为102.28㎡（其中套内面积为90.49㎡，公摊面积为11.79㎡），按所签订合同相关条款，房价总额实际应为562905元。签订“补充协议”当日，罗俊武、张玉梅向佳年华公司支付了契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，佳年华公司向罗俊武、张玉梅交付了案涉房屋。另查明，“空港晶座”楼盘2、3、5、9、10、11、12、13、15栋取得了房屋权属证明（初始登记）。截至2016年3月11日，佳年华公司仍未向房屋产权登记机关提交罗俊武、张玉梅的办证申请资料。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议》、收款收据、双流县房产管理局关于调查“空港晶座”项目产权登记情况的复函、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，罗俊武、张玉梅与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1、佳年华公司是否违约，是否应当承担违约责任；2、办理房屋产权证的条件是否成就。一审法院根据所查明的事实，综合评判如下：一、关于佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任的问题。一审法院认为，首先，佳年华公司协助罗俊武、张玉梅取得案涉房屋的房屋所有权证书系佳年华公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自佳年华公司与罗俊武、张玉梅签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到罗俊武、张玉梅。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要佳年华公司提供，如果佳年华公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此佳年华公司有协助罗俊武、张玉梅取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与罗俊武、张玉梅签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且佳年华公司为罗俊武、张玉梅办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。虽然目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所在楼栋初始登记系房产开发商销售商品房必须完成的工作，可给予佳年华公司相应的时间，以本判决生效后两个月为宜。综上，佳年华公司辩称为罗俊武、张玉梅办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故佳年华公司不需向罗俊武、张玉梅承担违约责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。罗俊武、张玉梅诉请佳年华公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。二、而对于罗俊武、张玉梅主张依法判令佳年华公司从2013年12月30日起按已付房款金额每日万分之一支付逾期未办理房屋所有权证的违约金，直至实际办证之日止的问题。一审法院认为，因《买卖合同补充协议》约定“佳年华公司在罗俊武、张玉梅交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助罗俊武、张玉梅办理房屋所有权证”，而罗俊武、张玉梅于2013年1月29日履行完毕《买卖合同补充协议》所约定的全部义务，故本案违约金的起算应从2014年1月29日起计算。佳年华公司对违约金的起算时间的抗辩意见成立，一审法院予以采纳。同时，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证佳年华公司需按日向罗俊武、张玉梅支付已付款万分之壹的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而罗俊武、张玉梅并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为4447元为宜。佳年华公司辩称案涉房屋已交付，佳年华公司已履行主要的合同义务，且罗俊武、张玉梅无任何损失，故不需向罗俊武、张玉梅支付违约金的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，罗俊武、张玉梅与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》合法有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合罗俊武、张玉梅的实际损失，一审法院酌情支持4447元。佳年华公司应于判决生效后两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、佳年华公司于判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理罗俊武、张玉梅所有的“空港晶座”6幢1单元3层309号房屋的所有权证书；二、佳年华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付罗俊武、张玉梅违约金4447元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414元，由罗俊武、张玉梅负担389元，佳年华公司负担25元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决认定的违约金数额是否适当。现评判如下：首先，对于违约金计算起点的认定。本院认为，按照双方的约定，佳年华公司应当在向罗俊武、张玉梅交房后且罗俊武、张玉梅向佳年华公司交齐税费资料后365日内，协助办理案涉房屋所有权证书。现罗俊武、张玉梅于2013年1月29日交齐税费资料，因此，佳年华公司应当在2014年1月29日前协助办理案涉房屋所有权证书。现佳年华公司未在约定期限内履行义务，故逾期办理房屋所有权证书的违约金应从2014年1月29日开始起算。因此，一审法院认定逾期办理房屋所有权证书违约金起算时间正确，本院依法予以确认。其次，佳年华公司于一审中做根本性抗辩即认为不存在违约行为，不应承担违约责任，佳年华公司的该抗辩理由包含对违约金提出调减的主张，因此，一审法院在此基础上对违约金进行调减正确，本院依法予以确认。最后，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然罗俊武、张玉梅未举出佳年华公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但佳年华公司至今仍未协助罗俊武、张玉梅办理房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，逾期办证期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合佳年华公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上，罗俊武、张玉梅的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院对罗俊武、张玉梅的诉讼请求未予全部支持，漏判驳回罗俊武、张玉梅的其余诉讼请求，虽有不当，但不影响本案的实体处理结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省双流县人民法院（2016）川0122民初194号民事判决第一、二项，即：“一、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理罗俊武、张玉梅所有的“空港晶座”××幢××单元××层××号房屋的所有权证书；二、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付罗俊武、张玉梅违约金4447元”；二、驳回罗俊武、张玉梅的其余诉讼请求。二审案件受理费828元，由上诉人罗俊武、张玉梅负担。本判决为终审判决。审判长 龚 耘审判员 赵 锋审判员 何广智二〇一六年九月十九日书记员 梅芳芝