四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6271号上诉人（原审原告）：吕发林，男，汉族，1977年2月17日出生，住四川省三台县。委托诉讼代理人：周光发，四川泰仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都天合汇星置业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区人民南路三段*号。法定代表人：杜玉祥，董事长。委托诉讼代理人：史栋梁，四川韬世律师事务所律师。上诉人吕发林因与被上诉人成都天合汇星置业有限公司（以下简称天合汇星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吕发林上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持吕发林在一审的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由天合汇星公司承担。事实和理由：案涉房屋卧室顶上存有横梁，该事实属于房屋买卖中的不利因素，天合汇星公司应当负有如实告知该事实的义务，而天合汇星公司未能告知，其故意隐瞒了真实情况，其行为构成欺诈；案涉房屋入户门实际为内开门，而天合汇星公司在合同中所附的房屋平面图和改造示意图中故意标注为外开门，显然天合汇星公司故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况，构成欺诈；案涉房屋卧室面积明显达不到国家规定的强制性设计标准，而天合汇星公司在销售房屋时却没有明确告知或故意隐瞒了真实情况，构成欺诈；天合汇星公司提供的销售宣传图册、展示的样板间都明确显示其销售的房屋为典型的套二户型，且对结构、面积都标注非常清楚、具体，因此天合汇星公司明知其销售的房屋本为套一户型，却故意虚假宣传为套二户型，或者说故意隐瞒套一真实情况，显然构成欺诈；同时，天合汇星公司上述行为亦属于违约行为，天合汇星公司也应承担违约赔偿责任。被上诉人天合汇星公司辩称，天合汇星公司不存在欺诈和违约行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吕发林向一审法院起诉请求：判令天合汇星公司赔偿损失36000元。一审法院认定事实：2014年2月26日，吕发林与天合汇星公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定吕发林购买天合汇星公司开发的成都市新都区大丰街道高堆村“天合·凯旋公馆”3幢1单元7层704号房屋，测绘建筑面积53.88平方米，套内建筑面积42.76平方米，房屋总价按套内建筑面积进行计算为360481元。双方在《商品房买卖合同》附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图上签名捺印，并加盖公章，对该图予以确认。图中，标注长3米、宽2.7米的部分，其中1.8米×2.7米的地方标注为阳台，该部分只有一半面积计入建筑面积；标注长3.6米、宽3米的房间邻外墙的部分显示的是飘窗，飘窗部分未计入建筑面积。房屋平面图中入户门的开启轨迹标注在房门外部，平面图及位置图的左下方有四排文字，载明“本图为房屋建筑平面布局示意图，非建筑施工图，门窗的大小、开启方式、方向、烟道、空调外机位置、外墙装饰构件、楼梯样式、梯段宽度及起步位置仅为示意，护窗栏杆、构造柱、室内外地面及局部墙面高差、排水管道等均未表示，图示尺寸仅为示意。剪力墙在相同位置不同楼层因结构需要可能有差异。以上各项以实际交付为准”。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条第十五款载明“合同附件所示房屋平面图为房屋建筑平面布局示意图，非建筑施工图，门窗的大小、开启方式、方向、烟道、空调外机位置、外墙装饰构件、楼梯样式、梯段宽度及起步位置仅为示意，护窗栏杆、构造柱、室内外地面及局部墙面高差、排水管道等均未表示，图示尺寸仅为示意。剪力墙在相同位置不同楼层因结构需要可能有差异。以上各项以实际交付为准”。签订上述协议的同日，吕发林与第三方四川福光锦官建设工程有限责任公司（以下简称福光公司）签订了《委托改造协议》，约定吕发林委托福光公司对吕发林所购买的该套房屋进行装修基础工程改造，并委托福光公司履行除该房屋税费交纳、物业服务费交纳、钥匙领取之外的其他接房手续，并由施工单位按照本委托书的约定进行装修基础工程改造。具体实施范围见《房屋改造示意图》，吕发林与福光公司在《房屋改造示意图》上签字、盖章确认。2015年9月11日，1号楼、3号楼及地下室经过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的综合验收，验收结论为本工程质量验收合格，并于2015年10月29日在成都市新都区城乡建设局进行备案。2015年9月21日，天合·凯旋公馆取得成都市新都区规划管理局颁发的《成都市规划管理局建设工程规划合格证》。房屋经竣工验收合格后，天合汇星公司将其交给福光公司进行改造，福光公司根据《改造示意图》对一间房屋的阳台墙进行拆除，对飘窗予以铲平，改造后，有阳台的空间成为一间卧室，两间卧室顶部距外墙50厘米处的承重梁呈现在卧室内部。入户房门的开始方式为内开门。2015年7月起，天合汇星公司在与其他购房者签订的《商品房买卖合同》附件十二《不利因素告知书》中向购房者告知“部分户型功能房间内天棚设有横梁，为建筑主体结构梁，符合相应设计规范要求”。2015年12月，该小区的30户业主就房屋存在的问题向成都市新都区建筑工程质量监督站和成都市新都区市场监督管理局进行了投诉。2015年12月29日，成都市新都区建筑工程质量监督站回复“查阅经审查合格的设计施工图，套二户型两个卧室存在横梁和套三户型厨房有横梁的问题，实体与设计图纸相符；套二、套三户型内开门的问题，符合设计要求；关于套二和套三户型存在大面积结构改动的问题，我站在监督建设、施工、监理、设计及地勘五方责任主体竣工验收时，套二、套三户型室内实体，与经审查合格的设计施工图相符，没有结构改动的问题。关于后期装饰装修改造问题，不属于我站监管范围。……”。成都市新都区市场监督管理局接到投诉后，组织当事人双方进行调解，但双方未达成一致意见。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于两卧室的横梁，一审法院认为，根据双方签字确认的《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》可以看出，该套房屋的原始结构设计仅有一个卧室，竣工验收时，该承重梁分别在阳台上方和飘窗上方，并不明显突出。在房屋改造的过程中，由于该梁涉及到整栋房屋的承重，至关重要，并不能对其拆除。改造后，在室内使用空间增大和使用功能齐备的同时，梁的问题也在一定程度上影响了卧室的美观和空间的充分利用，但是，横梁是整个房屋的承重部分，事关安全，不能对其拆除，在装修中可通过适当装修方法进行改善，尽量减少横梁对房屋使用的影响。在建筑领域并无强制性规定要求房屋内部不能有横梁，施工单位是按照经审查合格的设计图纸进行的施工，经过了五大主体的竣工验收，得到了相关部门的认可。2015年7月之后，虽然天合汇星公司在与他人签订的《商品房买卖合同》中将“部分户型功能房间内天棚设有横梁”作为不利因素进行告知，但是该告知是因为房屋主管部门对商品房买卖合同范本的不断完善而产生的，并不能依此认定天合汇星公司在横梁的问题上没有进行告知而存在欺诈行为。横梁问题在合同中并未进行约定，故天合汇星公司在此问题上也不存在违约行为。关于入户门的开启方式，平面图上的标示是外开门，但平面图下方的说明部分和补充协议第四条第十五款提示了门的开启方式仅为示意，以实际交付为准。从以上约定来看，天合汇星公司对门的开启方式与平面图有可能存在不一致进行了告知，实际交付的门的开启方式为内开门，并不构成违约或者欺诈。但是，天合汇星公司作为房屋的开发商，如果在签订合同时已经确定了门的开启方式为内开门，应在示意图上作出与实际情况一致的表示，以免产生该类纠纷。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条对欺诈进行了界定，即“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。欺诈行为的成立要求欺诈行为人主观上存在欺诈的故意，且虚构或者故意隐瞒事实的行为导致了对方当事人作出错误意思表示的后果。故意隐瞒真实情况，是指行为人有义务说明真实情况而不说明即构成欺诈。在本案中，天合汇星公司对吕发林提出的房屋存在的上述问题，并不存在欺诈的故意，并未虚构或隐瞒相关情况，故不构成欺诈。对吕发林提出的房屋存在的上述问题，天合汇星公司也不存在违约行为。故吕发林以天合汇星公司存在欺诈和违约行为为由要求天合汇星公司赔偿损失，无事实和法律依据，对其诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回吕发林的诉讼请求。一审案件受理费350元，由吕发林负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，吕发林明确其要求天合汇星公司赔偿损失的请求基于天合汇星公司存在欺诈行为。二审中，本院要求吕发林明确是否主张撤销案涉商品房买卖合同及补充协议，于本院指定期限内，吕发林未向本院表明其主张撤销案涉商品房买卖合同及补充协议。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的二审的主要争议焦点为：天合汇星公司是否存在欺诈行为，进而应当对吕发林进行赔偿。现评判如下：首先，认定欺诈行为需要从以下几个方面进行判断：1、行为人主观上存在欺诈的故意；2、有虚构或故意隐瞒事实的行为；3、该行为导致对方当事人产生错误认识；4、对方当事人基于错误认识作出错误的意思表示。其次，用于确定吕发林与天合汇星公司就案涉房屋买卖应享有的权利和应承担的义务的《商品房买卖合同》中明确告知了平面图中门的开启方向与实际开启方向可能存在不一致并告知了案涉房屋平面构造。因此，应当认定天合汇星公司就案涉房屋门的开启方向和案涉房屋平面构造进行了如实告知。再次，天合汇星公司向吕发林交付的房屋中横梁位于阳台和飘窗上方，并不突兀，而吕发林委托福光公司改造案涉房屋后，该横梁呈于改造后的卧室内，显得异常突兀。因是否改造由购房人即吕发林自行决定，其改造后的后果不能由出卖人即天合汇星公司承担。因此，吕发林不能以其改造后横梁突兀影响使用，而要求不负有改造义务的天合汇星公司于签订《商品房买卖合同》之前负有向吕发林披露改造后可能存在的瑕疵。故即便天合汇星公司未告知该瑕疵，也不应被认定为存在故意隐瞒事实的行为。最后，在天合汇星公司对吕发林关于欺诈的主张不予认可的情况下，应当由吕发林对其主张加以证明。而从本案证据来看，吕发林并未举出充分证据证明天合汇星公司主观上存在欺诈的故意，也未举证证明天合汇星存在虚构或故意隐瞒事实的行为。综上，吕发林的上诉请求均不成立，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由吕发林负担。本判决为终审判决。审判长 何 广 智审判员 赵  锋审判员 龚  耘二〇一六年九月二十八日书记员 杨大准1