广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8904号上诉人（原审被告）：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地：肇庆市端州区建设三路56号法定代表人：陈业强，该公司董事长。委托代理人：陈浩、钟艺伟，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁建新，住广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：曾贤美，住广州市南沙区。上列二被上诉人共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆第二建筑公司）因与被上诉人梁建新、曾贤美商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：肇庆第二建筑公司是涉案紫茗花园项目的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2015年3月10日，梁建新、曾贤美（为乙方）与广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（为甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区紫茗花园自编6栋605房（建筑面积105.9平方米），总金额为780000元。付款方式为按揭贷款：首期款410000元自本合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款370000元须于2015年3月10日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款。如乙方未能按期将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日，每日按总房价款0.005％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，确属甲方责任的，按日支付总房价款十万分之一的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“公用设施及附属配套项目仅指《建设工程规划许可证》中载明的项目。公用设施及附属配套项目的竣工交付指竣工并达到使用条件。其投入使用（如商铺开业、学校开学）的具体时间由相关业主或经营者确定等”。之后，梁建新、曾贤美向肇庆第二建筑公司付清全部购房款。涉案楼宇于2015年8月21日取得《建筑工程竣工验收报告》，同年9月7日人防工程取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》、10月19日通过消防验收，于2015年7月28日取得《建设工程规划验收合格证》，于2016年1月18日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水，并已具备通气。2015年11月15日，梁建新、曾贤美签署涉案房屋《收楼验收确认书》，并领取涉案房屋的钥匙。肇庆第二建筑公司另提交载明签约方为肇庆第二建筑公司与广州市供电局有限公司、签约日期为2015年11月9日的《高压供电合同》及《客户受电工程竣工检验意见书》《委托银行代划电费合同》证明涉案楼宇于该日符合永久供电条件。梁建新、曾贤美对该证据真实性确认，但对其关联性有异议，并陈述经向供电部门查询，查不到相关的用电资料，不能确认涉案楼宇具备永久用电。原审诉讼中，中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局、广州供电局有限公司南沙供电局分别复函原审法院，番禺区邮政局在复函中陈述该局于2016年1月10日已同意肇庆第二建筑公司所开发的广州市南沙区紫茗花园（含紫茗花园自编1-6栋）通邮；南沙供电局在2016年3月14日出具的《关于广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司南沙紫茗花园永久用电情况的复函》中载明“经核查，目前南沙紫茗花园报装了1个专变房和2个公变房，其中紫茗花园专变房作为消防配套的永久用电，已经于2015年12月28日完成送电。紫茗花园1#、2#公变房作为居民和商业配套的永久用电，由于暂时未具备永久用电条件，我局尚未送电。”以上事实，有梁建新、曾贤美、肇庆第二建筑公司举证材料、相关部门函件及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。2016年2月24日，梁建新、曾贤美共同向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、肇庆第二建筑公司向其支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款780000元为本金，支付从2015年9月1日起至2015年11月15日止）；2、肇庆第二建筑公司向其支付延迟通过共用设施及附属配套项目验收的违约金（按每日十万分之一的标准，以总房款780000元为本金，支付从2015年9月1日起至肇庆第二建筑公司通过共用设施及附属配套项目验收之日止）；3、肇庆第二建筑公司承担本案诉讼费。原审法院认为：梁建新、曾贤美、肇庆第二建筑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然梁建新、曾贤美已于2015年11月15日收楼，但涉案房屋直至2016年1月10日才被邮政部门同意通邮、同年3月14日尚未具备永久用电，肇庆第二建筑公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给梁建新、曾贤美使用，已构成违约，故梁建新、曾贤美主张从2015年9月1日至2015年11月15日止的延迟交楼违约金合理有据，且肇庆第二建筑公司亦同意该计算时间，原审法院予以支持。关于延迟交楼违约金标准问题。根据双方合同约定，梁建新、曾贤美逾期支付房款则每日按未付款万分之五的标准支付违约金，此与肇庆第二建筑公司逾期交楼则每日按总房价款十万分之五的标准支付违约金不对等，且肇庆第二建筑公司提供的签约合同中多处变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，亦有违诚信。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，并综合本案案情，原审法院认为梁建新、曾贤美要求调整合同约定的延迟交楼违约金标准合理，应以已付房款为本金，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率标准计付为宜，对梁建新、曾贤美主张的超出该标准部分，原审法院不予支持。关于梁建新、曾贤美主张的公用设施及附属配套项目迟延违约金问题。根据肇庆第二建筑公司证据《建设工程规划验收合格证》显示涉案楼宇公用设施及附属配套项目于2015年7月28日验收合格，未超过合同约定的交楼时间，梁建新、曾贤美诉请公用设施及附属配套项目的迟延违约金没有事实依据，原审法院不予支持。综上所述原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定于2016年4月20日作出如下判决：一、肇庆第二建筑公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向梁建新、曾贤美支付从2015年9月1日起至2015年11月15日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款780000元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。二、驳回梁建新、曾贤美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费642元，由肇庆第二建筑公司负担。判后，肇庆第二建筑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、涉案合同是我司与被上诉人自愿签订的，是双方真实意思表示，应予认可。而一审法院未经合同双方的同意，擅自变更合同约定的迟交楼违约金的标准，违反民法上的契约自由原则。二、涉案合同是双务合同。被上诉人的权利是取得房屋及房屋的所有权，义务是支付相应房款。我司的权利是接受房款，义务是交付房屋并转移房屋所有权。而逾期付款违约金、逾期交楼违约金是在双方不履行各自合同义务的情况下产生的合同责任，是在出现违约行为后生效的独立于履行行为之外的给付，并非合同权利义务本身，两种违约金之间不存在等价有偿关系，故一审法院认定合同关于逾期付款违约金按万分之五计算、逾期交楼违约金按十万分之五计算的约定“有违诚信”从而调整逾期交楼违约金是缺乏事实基础及法律依据的，二审法院应当予以纠正。三、涉案合同约定的逾期交楼违约金的标准符合涉案房屋所在地的市场租金标准。我司认为对于被上诉人的逾期交楼损失是延迟交付，造成其不能按时装修涉案房屋入住或出租，因此而多支付租金或少收取租金。实际损失可以量化为被上诉人需多支付租金或不能按预期出租涉案房屋收取租金，而不是因迟延交付房屋而导致被上诉人的贷款利率提高或资金周转率降低。故一审法院不能按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算损失。现在涉案房屋所在地段的同等标准的房屋租金标准也只是1000至2000元，与按合同约定的十万分之五标准计算出来的违约金数额差距不大。故一审法院不应当调整违约金。此外，若被上诉人认为我司的逾期交楼违约金过低，应当按照实际损失要求我司承担，并且应由被上诉人就实际损失承担举证责任。但被上诉人在一审过程中没有提出相应的证据及实际损失，其主张应予驳回。综上，一审法院判决的违约金标准背离事实及法理，为维护我司合法权益，我司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判我司以总房价780000元为基数，按每日十万分之五的标准支付2015年9月1日至2015年11月15日止的延迟交楼违约金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人答辩称：我们认为一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意肇庆第二建筑公司的上诉请求，请求二审驳回上诉，维持原判。关于延迟交楼违约金标准问题，合同约定我们延期支付房款，每日须按未支付房价款万分之五的标准支付违约金，而肇庆第二建筑公司延期交房，每日只需支付房价款十万分之五的违约金。双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致原则；而且肇庆第二建筑公司提供的签约合同中多处变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，亦有违诚信原则。故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，结合具体案情，将延迟交楼违约金标准调整为按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率，合法合理，应予维持。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人的上诉请求，二审争议焦点在于违约金的计付标准。因本案属于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，买卖双方作为平等民事主体，应平等享有权利、承担义务。而涉案合同关于违约责任的约定未能体现该原则，且双方对于逾期交楼违约责任的承担存有争议，在此情况下，原审根据本案实际情况酌情确定违约金的计付标准，并无不当，本院予以维持。上诉人认为双方合同约定的逾期交楼违约金与因其违约行为造成被上诉人的损失相当，但并无充分证据证实，且与双方合同中有关迟延付款违约责任的约定相比较，显失平衡，违背合同公平对等原则，本院不予采纳。综上，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理上亦无不妥；上诉人的上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284元，由上诉人广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年九月六日书 记 员  冯冠豪