上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2457号原告吴韵斐，女，1985年11月8日出生，汉族，住上海市。委托代理人路少红，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人王剑锋，北京大成(上海)律师事务所律师。被告上海万通投资有限公司，住所地上海市。法定代表人黄国平，执行董事。委托代理人张滔，上海市嘉诚律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总裁。委托代理人于雪莲。委托代理人夏威。原告吴韵斐与被告上海万通投资有限公司(以下简称万通公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴韵斐的委托代理人路少红，被告万通公司的委托代理人张滔，第三人德佑公司的委托代理人于雪莲、夏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴韵斐诉称：2015年9月12日，原、被告及第三人德佑公司三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，被告将本市天潼路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋建筑面积173.37平方米，总房价款为910万元。当时，因原告属限购对象，原、被告协议先由原告支付定金，待原告出售自住房屋后再行签订房屋买卖合同。2015年9月14日，原、被告签订《定金合同》约定双方于2015年12月31日前签订《上海市房地产买卖合同》。当日，原告支付被告定金10万元。之后，原告着手出售自住房屋，并考虑到能尽快入住系争房屋，原告立即安排系争房屋装修设计事宜。2015年9月24日原告与设计单位签订设计合同，同年9月30日原告在中介陪同下带领设计师、测量师对系争房屋进行测量、绘制房型图。2015年10月初，设计单位向原告出具了系争房屋方案设计图，原告为此向设计单位支付定金及设计费共计71,848元。2015年11月2日，原告在被告财务处补充支付40万元后，准备与被告签订房屋买卖合同，被告工作人员却告知原告已将系争房屋出售给案外人，并推荐原告购买系争房屋同一小区、同一户型、房价高出系争房屋200余万元的房屋，原告未能接受。原告多次与被告协商无果后，委托律师于2015年11月3日发函给被告，要求被告在收函后3日内安排签订房屋买卖合同，否则解除合同，并要求被告支付总房价款20%的违约金。次日，被告书面通知原告已将系争房屋出售给他人。2015年11月10日左右被告退还原告40万元，另10万元定金至今未予退还。原、被告所签《房地产买卖居间协议》对于系争房屋的具体室号、购房款总价及支付比例都做了详细约定，该协议已具备房屋买卖合同的主要条款。《定金合同》仅变更了《房地产买卖居间协议》中约定的定金金额，并未变更《房地产买卖居间协议》中约定的违约金条款。现被告违约致双方合同解除，对原告造成重大损失。故原告起诉要求：1、解除原、被告及德佑公司签订的《房地产买卖居间协议》及原、被告签订的《定金合同》；2、被告返还定金10万元；3、被告支付违约金182万元；4、被告赔偿房屋设计费损失71,848元。被告万通公司辩称：被告同时委托多家中介出售系争房屋，因原、被告之间尚未签订正式房屋买卖合同，其他中介无法查询到系争房屋已出售给原告的信息，于2015年11月1日误将系争房屋出售给案外人唐某某，被告已与唐某某签订正式房屋买卖合同，唐某某也已支付被告20万元购房款。为此，被告多次与原告沟通并表示愿意按定金罚则承担违约责任，双方并就原告购买相同户型的其他房屋进行协商，因出售价格未能协商一致。原告仅支付被告定金10万元，2015年11月2日原告支付被告的40万元非定金，是原告自行至被告财务处支付，被告也已返还原告该40万元。现被告同意解除《房地产买卖居间协议》及《定金合同》，同意返还原告定金10万元。《房地产买卖居间协议》及《定金合同》对房款支付时间、房屋交付条件及时间、房屋过户时间、被告解除抵押登记的时间都未作约定，故《房地产买卖居间协议》及《定金合同》应为预约合同，而非房屋买卖合同。《定金合同》中约定的定金罚则，已实质性变更了《房地产买卖居间协议》中关于违约责任的约定，原告主张的违约金没有合同依据且远远超出其实际损失，不同意支付原告违约金。即使法院判令被告应当承担违约责任，违约金约定也过高，要求法院调低。原告主张的设计费损失远高于市场价且与设计成果不符，房屋设计时间也违反常理，故不同意赔偿原告设计费损失。第三人德佑公司述称：因被告已将系争房屋出售给他人，故同意解除《房地产买卖居间协议》，但德佑公司保留向违约方主张违约责任的权利。原告在签订《房地产买卖居间协议》前支付德佑公司2万元意向金，在原告支付被告10万元定金后，德佑公司已将该2万元返还给了原告。经审理查明：2010年8月，被告万通公司取得本市天潼路XXX号XXX室房屋产权。2015年9月12日，原告吴韵斐作为买受方(乙方)、被告万通公司作为出售方(甲方)、第三人德佑公司作为居间方(丙方)签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方坐落于本市天潼路XXX号XXX室房屋，建筑面积173.37平方米，总房价910万元，已设立抵押权；乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2015年9月12日前向丙方支付意向金2万元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方授权丙方进行定金保管；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后通过丙方或直接向甲方支付首期房价款计200万元(含已支付的全部定金，不包含尾款，由丙方代为保管)；乙方通过申请贷款的方式支付第二期房价款计410万元；乙方通过丙方或直接向甲方支付其他房价款计300万元，支付期限为该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金，同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的2%向丙方支付违约金；甲、乙双方约定以上总房价款为各付各税的价格。该协议对于商品房出售合同的签订时间、房价款的具体支付时间、申请过户时间、交房时间均未作约定。上述协议签订前，原告向德佑公司支付意向金2万元。2015年9月14日，原告作为乙方、被告作为甲方签订一份《定金合同》，约定，1、乙方预订本市天潼路XXX号XXX室房屋，甲方已领取该房屋房地产权证(大产证号：沪房地虹字2010第009698)，该房屋建筑面积为173.37平方米；2、乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为52,489元，乙方预订的该房屋总房价为910万元，乙方采取贷款方式；3、乙方同意签订本合同时，支付定金10万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款；4、甲、乙双方商定，乙方于2015年12月31日前到上海七浦路XXX号XXX楼与甲方签订《上海市商品房出售合同》；5、乙方预订的该房屋存在浦发银行南汇支行的抵押，甲方将在甲乙双方签订《上海市商品房出售合同》并由乙方付清首付款后的七个工作日内撤销该房屋的抵押；6、在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；7、由于签订商品房出售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金；8、本协议一式二份，甲乙双方各持一份。《定金合同》签订当日，原告支付被告定金10万元。之后，德佑公司将原告之前支付的2万元意向金返还给原告。2015年11月1日，被告作为卖方(甲方)、案外人唐某某作为买方(乙方)签订《上海市商品房出售合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积173.37平方米，乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价为52,488.90元，总房价款为910万元；甲乙双方商定于2016年1月31日前由双方共同向虹口区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；乙方应于2015年11月1日前向甲方支付房款计100万元，乙方应于2015年11月5日前向甲方支付房款计173万元，乙方应于2016年2月29日前向甲方支付房款(含贷款)计637万元，若贷款不能按期到账支付，乙方必须在收到银行或甲方书面通知后10个工作日内以现金形式全额付清房款。至今，唐某某支付被告购房款共计20万元。2015年11月2日，原告支付被告购房款40万元。当日，被告工作人员告知原告因被告失误已将系争房屋出售给他人。2015年11月3日，原告委托律师致函被告，要求被告在收函后3日内就系争房屋买卖合同签订事宜联系原告，并尽快安排房屋买卖合同的签署，否则，原告将解除协议并要求被告按协议约定支付总房价款20%的违约金。2015年11月4日，被告书面通知原告称，由于被告委托多家销售公司分销出现失误，原告预订的天潼路XXX号XXX室房屋已被他人签订《上海市商品房出售合同》，现被告同意按《定金合同》第六条约定退回原告定金，要求原告收到通知后3日内至被告财务室(上海市七浦路XXX号XXX楼物业)办理退订事宜。之后，被告将原告支付的40万元购房款退还给原告，10万元定金至今未退还原告。另查明：2015年10月31日，原告就出售其名某的本市陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋与案外人签订《房地产买卖居间协议》，2015年11月19日，原告与案外人就该房屋交易签订《上海市房地产买卖合同》，房屋转让价款为442万元。2016年2月18日，本市陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋经核准登记至案外人名某。审理中，唐某某来院称，2015年11月1日，其确与被告就系争房屋签订房屋买卖合同，总房价款为910万元，至今其支付被告20万元购房款。签约当日，其携带了20万元现金及存有80余万元的银行卡，因被告财务下班无法刷卡，故签约当日仅支付20万元。次日，其准备支付被告80万元时，被告称系争房屋之前已出售给他人，被告暂不收取80万元购房款。现其要求被告继续履行房屋买卖合同。审理中，应原告申请，本院依法裁定冻结被告名某的银行存款1,991,848元或查封、扣押其等值的其他财产。上述事实，由房地产权证、《房地产买卖居间协议》2份、《定金合同》、银行交易明细、收据、律师函、通知、《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、本院与唐某某所作的谈话笔录及当事人陈述等证据佐证。本院认为：原、被告与德佑公司三方签订的《房地产买卖居间协议》及原、被告双方签订的《定金合同》对于原告所购房屋室号、建筑面积、购房款总价及支付方式作出了约定，但对于房屋产权过户时间、交房时间、购房款支付时间等房屋买卖合同所涉主要条款均未作约定，原、被告就系争房屋的交易尚需双方就前述主要条款进一步磋商并签订《上海市商品房出售合同》，因此，《房地产买卖居间协议》及《定金合同》的性质应为预约合同。该两份合同均为合同当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力。根据双方合同约定，原、被告应于2015年12月31日前签订《上海市商品房出售合同》。然被告未经原告同意，于2015年11月1日擅自将系争房屋另行对外出售，致双方交易不成，对此，被告构成违约，应承担相应违约责任。现原告要求解除《房地产买卖居间协议》、《定金合同》，返还定金10万元，德佑公司对于解除《房地产买卖居间协议》亦无异议，本院依法予以支持。两份合同的解除时间为原告解除合同的意思表示到达被告及德佑公司之日即2016年1月22日。关于违约金，《房地产买卖居间协议》、《定金合同》虽是预约合同，但仍是独立的合同，原、被告就违约责任的承担既约定了违约金，又约定了定金，原告作为守约方有权选择适用违约金条款。鉴于被告主张违约金约定过高，要求调低，本院将兼顾双方合同履行情况、被告的过错程度以及系争房屋上涨情况等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌情确定违约金金额。关于原告主张设计费损失71,848元的请求，原告在未与被告签订《上海市房地产买卖合同》、仅支付被告10万元定金的情况下，即委托设计单位对所购房屋进行设计，不符合常理，且原告未提供确实充分的证据证明其已向设计单位支付定金及设计费71,848元，故对原告该项请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告吴韵斐与被告上海万通投资有限公司、第三人德佑房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间协议》及原告吴韵斐与被告上海万通投资有限公司签订的《定金合同》均于2016年1月22日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海万通投资有限公司返还原告吴韵斐定金10万元；三、自本判决生效之日起10日内，被告上海万通投资有限公司支付原告吴韵斐违约金50万元；四、对原告吴韵斐的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,726.63元，由被告负担；财产保全费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根审 判 员  华 琴人民陪审员  毛济平二〇一六年九月十二日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。