广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初8025号原告刘某，住址广东省深圳市福田区。委托代理人王洋，国浩律师（深圳）事务所律师。委托代理人史跃，国浩律师（深圳）事务所律师。被告蔡某，住址福建省石狮市。被告深圳市盈泰宏进出口有限公司，住所地深圳市福田区福田中心区福中三路诺德金融中心主楼F。法定代表吴志业。两被告共同委托代理人黄继红，广东惠商律师事务所律师。原告刘某诉被告蔡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依原告申请，依法追加深圳市盈泰宏进出口有限公司（以下简称盈泰宏公司）作为本案共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭，适用普通程序于2016年8月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人史跃、两被告共同委托代理人黄继红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的2015年12月至2016年3月15日期间的租金130025元及逾期滞纳金44580元（滞纳金以每月应交租金37150元为基数，自每月应交租金之日即每月1日起按日千分之五的标准暂计至2016年3月15日，实际计至被告付清之日止）；2、被告支付2015年6月-11月期间少交的租金10620元及逾期滞纳金11151元（滞纳金以每月少交的租金1770元为基数，自每月应交租金之日即每月1日起按日千分之五的标准暂计至2016年3月15日，实际计至被告付清之日止）；3、被告支付原告代付的2016年2月份的物业管理费、空调维护费、电费、日常维修资金3281元；4、被告支付原告委托中介另行出租房产实际支付的中介费18000元；5、被告支付原告提前终止合同违约金111450元；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月21日，原告与被告蔡某签订《房屋租赁合同》，约定被告蔡某承租原告名下位于深圳市福田中心区福中三路诺德金融中心主楼5F房（以下称涉案房产），建筑面积141.51平方米，租期自2014年6月5日至2016年5月31日止，交房时间2014年5月21日，免租期15天；第一年租金每月35380元，第二年租金上浮5%每月37150元；被告蔡某应于每月1日支付当月租金，逾期按日千分之五支付拖欠款项的滞纳金；被告蔡某负责租赁期间的租赁税费、物业管理费、本体维修金、水电费、电话费、网络费等各项费用；被告蔡某向原告缴纳租赁保证金70760元，如被告蔡某未结清租赁期间所发生的相关费用、或违反租赁合同中的相关约定，原告可不予返还租赁保证金；合同期内，未经双方同意，任何一方不得提前终止合同，否则，违约方应赔偿守约方相当于三个月的租金，并承担给守约方造成的经济损失。按合同约定，自2015年6月起，每月租金应为37150元，但被告蔡某仍按第一年租金标准每月35380元支付，每月少交1770元，并自2015年12月开始拒付租金，且拖欠2016年2月份的物业管理费、电费、空调维护费、日常维修基金等费用，原告多次催收未果。为避免损失扩大，原告于2016年3月6日在深圳市影影物业管理有限公司的撮合下，与案外人重新签订租期自2016年3月15日至2018年3月14日的《房屋租赁合同》，因此向深圳市影影物业管理有限公司支付了中介费18000元，并于2016年3月9日向涉案房产所在小区物业管理处深圳市诺德物业管理有限公司诺德中心管理处结清了被告蔡某拖欠的物业管理费、空调维护费、电费、日常维修基金共计3281元。被告蔡某违反合同约定，以拒交租金的行为提前终止合同，依约应向原告支付三个月的租金作为违约金。被告蔡某辩称，涉案房产的承租方是被告盈泰宏公司，被告蔡某与原告签署租赁合同的行为是职务行为，应驳回原告对被告蔡某的起诉。被告盈泰宏公司辩称，一、被告盈泰宏公司是涉案房产的实际承租方，被告蔡某签署合同的行为是履行职务的行为，体现在以下几个方面：1、被告盈泰宏公司成立于2014年6月，工商注册登记的住所地为涉案房产；2、被告盈泰宏公司对蔡某代理公司签署涉案租赁合同的行为进行了授权；3、原告与被告盈泰宏公司共同在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了房屋租赁合同备案登记手续，《房屋租赁合同凭证》记载涉案房产承租方是盈泰宏公司；4、被告盈泰宏公司向法庭提交的房屋租赁合同上有盈泰宏公司所盖的公章；5、租赁合同签订以来，租赁税票及完税手续一直由盈泰宏公司开具和办理；6、原告与盈泰宏公司共同在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了涉案房产租赁合同登记备案的注销手续；7、蔡某从未向原告交过租金，租金是由被告盈泰宏公司委托蔡跃文代交的。二、涉案房屋租赁合同对违约金作了多重约定，即约定了逾期支付租金的滞纳金，又约定了被告未结清租赁期间所发生的费用或违反合同约定的情况下原告可不予退还租赁保证金，还约定了提前终止合同违约方应赔偿守约方相当于三个月的租金作为违约金，而本案中原告的损失仅是2015年6月-11月的租金差额损失10620元、2015年12月-2016年2月期间三个月的租金损失111450元，上述损失合计122070元，扣除租赁保证金70760元，原告的实际损失为51310元，原告请求的违约金明显过高，应予以调整，依照合同法司法解释二第29条的规定，违约金应调整为原告实际损失的30%即15393元（51310元×30%）。三、被告盈泰宏公司提前终止租赁合同的原因是因公司经营困难，无力承担高额租金，故提出与原告协商提前解约，原告口头表示同意，被告于2015年12月实际搬离涉案房产，原告已于2015年12月取回并实际控制涉案房产，原告要求被告支付2015年12月之后的租金没有事实依据。四、原告另行出租涉案房产自行支付的中介费用与被告无关，原告要求被告承担中介费，于法无据。经审理查明，2014年5月21日，原告（出租方）与被告蔡某（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房产出租给被告蔡某，租期自2014年6月5日至2016年5月31日止，交房时间2014年5月21日，免租期15天；第一年租金每月35380元，第二年租金上浮5%为每月37150元；承租方应于每月1日支付当月租金，逾期按日千分之五支付拖欠款项的滞纳金；承租方负责租赁期间的租赁税费、物业管理费、本体维修金、水电费、电话费、网络费等各项费用；承租方向出租方缴纳租赁保证金70760元，如承租方未结清租赁期间所发生的相关费用或违反租赁合同中的相关约定，出租方可不予返还租赁保证金；合同期内，未经双方同意，任何一方不得提前终止合同，否则，违约方应赔偿守约方相当于三个月的租金，并承担给守约方造成的经济损失。被告盈泰宏公司向法庭提交了另一份《房屋租赁合同》，内容与原告提交的《房屋租赁合同》的内容一致，但合同落款承租方签字盖章处加盖了被告盈泰宏公司的公章。关于加盖有被告盈泰宏公司公章的《房屋租赁合同》签署的情形，原告及两被告各执一词。原告称：该份合同是原告与被告蔡某签署合同后，仅为了办理房屋租赁备案所需而重新签订的，并非实际履行的合同。两被告在庭审中先是陈述该合同是被告蔡某与原告签完后拿回来由被告盈泰宏公司追认并加盖公章，由于向原告取回租赁合同原件补盖章比较麻烦，故没有在原告持有的租赁合同原件上加盖被告盈泰宏公司的公章，后又改口陈述该份合同是当着原告的面重新签订并加盖公章的，主张原告与被告盈泰宏公司均追认由被告盈泰宏公司与原告签订租赁合同，双方实际履行的是该追认的合同，承租人应是被告盈泰宏公司。2014年5月20日即《房屋租赁合同》签订的前一天，被告蔡某向原告支付了租赁保证金70760元，原告开具收款收据。双方确认合同签订后至2015年11月期间，每月由案外人蔡跃文的账户转账35380元至原告账户用于支付涉案房产的租金。两被告主张蔡跃文是由被告盈泰宏公司委托代为支付租金；原告则主张从蔡跃文账户转账给原告应视为是被告蔡某支付租金的行为，理由是原告每月通知被告蔡某交付租金，被告蔡某在交付租金后会通知原告，至于是谁的账户转账原告并不在意。2015年12月起，被告未再支付租金。原告还主张依合同约定自第二年即2015年6月起租金应调整为每月37150元，但被告仍按每月35380元支付租金至2015年11月，每月少交租金1770元（37150元-35380元），共少交10620元（1770元×6个月），被告确认少交2015年6月-11月期间的租金10620元。2016年3月2日，原告与被告盈泰宏公司共同向深圳市福田区房屋租赁管理局莲花所申请注销涉案房产的租赁合同登记（备案），注销房屋租赁合同登记（备案）申请受理单上显示注销原因为“提前退租”，月租金为“17688元”。2016年3月6日，原告在深圳市影影物业管理有限公司的居间下，与案外人程丽签订了涉案房产的《房屋租赁合同》，约定租期自2016年3月15日至2018年3月14日，原告应于2016年3月7日前交付涉案房产。原告还提交了中介费发票，主张原告因此向深圳市影影物业管理有限公司支付了中介费18000元。2016年3月9日，原告向涉案房产所在小区物业管理处缴纳了涉案房产2016年2月份的物业管理费、空调维修费、电费、日常维修资金共计3281元。原告提交的照片显示涉案房产门上贴有中汇安信基金字样。深圳中汇安信基金管理有限公司（以下简称中汇安信基金公司）工商登记资料显示：该公司成立于2015年2月11日，系被告蔡某一人独资的有限责任公司，公司成员有蔡某（任总经理、执行董事）、吴志业（任监事），工商注册登记的住所地为深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。原告提交的2015年9月-2016年1月物业管理处的《收费通知单》、日常维修资金收款收据、物业管理费和空调维修费发票等票据显示涉案房产上述费用的缴款人为中汇安信基金公司。原告据此主张涉案房产实际是由被告蔡某承租并用于经营其一人独资的中汇安信基金公司。两被告承认涉案房产挂有中汇安信基金公司的牌照，亦承认涉案房产的物业管理费、空调维修费、日常维修基金等费用由中汇安信基金公司缴纳，但主张挂牌是为了扩大中汇安信基金公司的影响力，并未在涉案房产经营该公司，并主张该公司缴纳涉案房产物业管理费等费用是代被告盈泰宏公司缴纳。被告盈泰宏公司还提交了盈泰宏公司向原告开具的完税发票（发票显示租金金额为每月17688元），主张涉案房产实际承租人是盈泰宏公司。原告主张由被告盈泰宏公司出具完税发票是因为以被告盈泰宏公司的名义办理了租赁备案，所以产生的税费名义上由被告盈泰宏公司承担并由盈泰宏公司开具发票。另查，被告盈泰宏公司成立于2014年6月4日，工商登记住所地为涉案房产，法定代表人为吴志业，股东为吴志业、高向晖。以上事实有原告提交的原告与被告蔡某签署的《房屋租赁合同》、租赁保证金收款收据、租金银行交易明细、物业管理处出具的发票、涉案房产照片、中汇安信公司工商登记资料、原告与案外人程丽签署的《房屋租赁合同》、中介费发票、2015年9月-2016年1月物业管理处的《收费通知单》、日常维修资金收款收据、物业管理费和空调维修费发票，住宿费发票，被告提交的房屋租赁凭证、注销房屋租赁合同登记（备案）申请受理单、加盖被告盈泰宏公司公章的《房屋租赁合同》、盈泰宏公司的企业法人营业执照、完税发票及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告蔡某是否是涉案租赁合同的承租方？二、涉案租赁合同于何时解除？三、违约责任如何承担？关于被告蔡某是否是涉案租赁合同承租方的问题。根据原告提交的租赁合同（原告与蔡某签署）、涉案房产的照片、涉案房产物业管理费等费用的票据，可以确认被告蔡某承租涉案房产后用于实际经营其一人独资的中汇安信基金公司。两被告关于“中汇安信基金公司在涉案房产处挂牌仅是为了扩大影响、缴纳涉案房产物业管理费等费用是代被告盈泰宏公司缴纳”的辩称，与常理不符，本院不予采信。根据被告提交的租赁合同（加盖了被告盈泰宏公司的公章）、房屋租赁凭证、注销房屋租赁合同登记（备案）申请受理单、完税发票显示，盈泰宏公司的工商注册住所地虽在涉案房产，原告与被告盈泰宏公司亦就涉案房产办理了租赁备案手续及注销租赁备案手续，但租赁备案及完税发票显示的月租金额与实际支付的月租金额不符，两被告亦未进一步举证证明盈泰宏公司即在涉案房产内实际经营，无法确认被告盈泰宏公司是涉案房产是实际承租方，亦无法认定被告蔡某与原告签署涉案租赁合同的行为是在为被告盈泰宏公司履行职务的行为。退一步讲，即使被告盈泰宏公司确实是在涉案房产内经营，两被告关于被告蔡某签署租赁合同是基于为被告盈泰宏公司履行职务的辩称成立，亦不能改变被告蔡某签署租赁合同后将涉案房产用于经营其独资的中汇安信基金公司这一事实，从这一点看，被告蔡某仍然是涉案租赁合同的承租方。被告盈泰宏公司自认其是涉案房产的承租方，自认其应承担相应的合同责任，但原告明确表示追加盈泰宏公司作为被告仅是为了查清案情，不对被告盈泰宏公司主张合同责任，属于原告处分自身民事权利的行为，本院予以照准。原告请求被告蔡某作为承租方承担涉案租赁合同的相应责任，符合法律规定，本院予以支持。关于租赁合同解除时间的问题。涉案租赁合同约定的租期自2014年6月5日至2016年5月31日，被告蔡某自2015年12月起未缴租金，原告催收未果后于2016年3月6日与案外人程丽另行签署了关于涉案房产的房屋租赁合同。本院认为，被告蔡某拖欠租金长达3个月，已构成违约，原告为避免损失扩大，于2016年3月6日将涉案房产另行出租给案外人，原告与被告蔡某之间的租赁合同于2016年3月6日已解除。被告辩称原告于2015年12月同意被告提前解约并由原告实际收回涉案房产，但未提供证据予以证明，本院无法采信。合同解除后，被告蔡某仍应向原告支付拖欠的2015年12月5日至2016年3月5日期间共计3个月的租金111450元（37150元/月×3个月）、2015年6月-11月期间少交的租金10620元，赔偿原告代付的2016年2月份的物业管理费、空调维护费、电费、日常维修资金3281元。关于违约责任。被告蔡某拖欠租金、少交租金，构成违约，并导致提前解除合同。原告据此请求了拖欠租金及少交租金的逾期滞纳金，还请求了相当于三个月租金的违约金，同时主张因被告违约不予返还租赁保证金而不同意被告提出的用租赁保证金抵扣所拖欠租金的抗辩意见。原告上述关于逾期滞纳金、三个月租金的违约金以及不予返还租赁保证金的主张，均属于违约金的范畴，不应重复主张，且被告亦提出违约金过高，请求予以调整。根据本案的实际情况，以及依据公平原则，本院认为，原告没收租赁保证金70760元，已足以弥补被告蔡某的违约行为给原告造成的损失，原告另主张的逾期滞纳金、三个月租金的违约金，本院不予支持。关于原告请求的中介费。经查，涉案租赁合同对提前解除合同后原告另行出租涉案房产产生的中介费没有作出约定，同时考虑到原告在租期届满后另行出租涉案房产亦可能产生中介费，原告主张其因另行出租涉案房产所支付的中介费应由被告蔡某承担，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蔡某应于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付拖欠的租金111450元；二、被告蔡某应于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付2015年6月-11月期间少交的租金10620元；三、被告蔡某应于本判决生效之日起十日内向原告刘某赔偿已代付的物业管理费、空调维护费、电费、日常维修资金3281元；四、驳回原告刘某的其余诉讼请求。被告蔡某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6237元（已由原告预交），由原告负担3430元，由被告蔡某负担2807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 张  萍  萍人民陪审员 高    兰二〇一六年九月十九日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……