山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终1215号上诉人（原审原告）：日照峻峰投资有限公司。法定代表人：郑培升，经理。委托代理人：王仲林，日照峻峰投资有限公司职工。委托诉讼代理人：靳佃春，山东风顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张先锋，男。委托诉讼代理人：王永，山东东方太阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈刚，男。上诉人日照峻峰投资有限公司（以下简称峻峰投资公司）因与被上诉人张先锋、陈刚建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2016）鲁1103民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。峻峰投资公司上诉请求：一、请求撤销一审法院（2016）鲁1103民初529号民事判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付资金占用期间的利息60万元（按同期银行贷款利率自2011年7月12日起算至2016年3月9日），2016年3月9日以后的资金占用利息按同期银行贷款利率算至被上诉人付清占用资金之日止。二、请求二审一并判令被上诉人付清上诉人借款10万元利息（按同期银行贷款利率自2012年8月10日起算至付清借款之日止）。三、本案财产保全费及一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定上诉人要求双倍返还定金不成立是错误的，被上诉人依法应向上诉人双倍返还定金400万元，但上诉人现要求被上诉人支付资金占用期间的利息60万元（按同期银行贷款利率自2011年7月12日起算至2016年3月9日），2016年3月9日以后的资金占用利息按同期银行贷款利率算至被上诉人付清占用资金之日止。理由如下：（2015）岚民一初字第1061号建设用地使用权转让合同纠纷一案及本案中，上诉人和被上诉人均肯定涉案200万元系定金，应适用担保法的定金罚则。被上诉人长达五年未向上诉人交付权属证书原件或者与上诉人一起到有权部门办理过户手续，涉案房屋土地过户必须由被上诉人申请并提交权属证书原件才能进行，被上诉人未履行协助义务违反约定，应承担违约责任，一审认定被上诉人不存在违约行为错误。2、一审认定上诉人诉求的被上诉人张先锋借款10万元与本案无关，不属同一法律关系不予处理错误。首先，该10万元借款发生的主体与本案同一且基于同一法律关系；其次，该10万元借款发生是基于本案协议的签订和履行，与本案有关联性；再次，被上诉人辩称该10万元为借款，但可以折抵以后上诉人需交纳的转让款。3、一审认定上诉人关于资金占用期间利息损失的诉讼请��不成立是错误的。二被上诉人占用上诉人210万元资金长达5年之久，一审判决被上诉人不支付一分利息显失公平。二、一审适用法律错误。一审未列明涉案不动产过户应该适用的法律法规，以明确本案申请过户的责任主体应是哪一方，另对担保法的适用也是错误的。三、一审对诉讼费和财产保全费的划分是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。张先峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陈刚未作答辩。峻峰投资公司向一审法院起诉请求：请求法院判令解除峻峰投资公司与张先峰、陈刚签订的上述转让协议；张先峰、陈刚向峻峰投资公司双倍返还定金即400万元；张先峰、陈刚偿还借款10万元，并赔偿占用上述资金的利息损失。一审法院认定事实：2011年7月8日，峻峰投资公司作为乙方、张先锋和陈刚作为甲方签订《协议》，约定张先锋与陈刚将其所有的位于日照市岚山区安东卫街道圣岚路南、万斛路东的工业用地（土地证号：日岚国用2006第5**号）及本宗地块上所有地上附着物（包括现有冷库内所有设备），以及圣岚路以南、本宗土地西北角砚台西居委卢振刚所有的民房一处和该民房所占用集体土地转让给峻峰投资公司（转让范围见协议附带的双方认可的红线图）。关于转让的数额及转让金的支付方式和时间，双方约定：1.转让价款900万元。协议签订后，由峻峰投资公司支付200万元转让款作为定金，峻峰投资公司负责协调日照市国土资源局岚山分局将上述转让的土地用途变更为国有建设用地，并由峻峰投资公司取得该宗国有建设用地土地使用权。张先锋与陈刚同意该土地由日照市国土资��局岚山分局收回并返还的资金归峻峰投资公司所有，打入峻峰投资公司指定帐户，在峻峰投资公司取得国有土地使用权证的30天内，由张先锋与陈刚协调将协议约定的民房拆除后，由峻峰投资公司一次性向张先锋与陈刚付清剩余转让款700万元。2.张先锋与陈刚同意在峻峰投资公司协调日照市国土资源局岚山分局将该宗土地变更为国有建设用地过程中给予全力配合，如在招拍挂过程中，有其他单位或个人参与竞争，张先锋与陈刚应配合峻峰投资公司协调其他单位或个人。如其他单位或个人强行摘牌，导致峻峰投资公司不能取得该宗建设用地使用权，张先锋与陈刚应配合峻峰投资公司拒绝拆迁，促使对方退出，重新由峻峰投资公司取得该宗建设用地使用权，确保峻峰投资公司与张先锋、陈刚双方的权益。如张先锋与陈刚不能及时配合，所造成的损失由张先锋与陈刚承担��对于违约责任，双方还约定，峻峰投资公司在取得该宗建设用地土地使用权后，在拆迁及建设过程中出现阻挠，由张先锋与陈刚配合峻峰投资公司协调处理。如张先锋与陈刚按约履行，峻峰投资公司不能按时支付转让款项，张先锋与陈刚有权要求峻峰投资公司按同期银行贷款利息的四倍支付利息，也有权解除协议，张先锋与陈刚还有其他损失时由峻峰投资公司据实赔偿。2011年7月12日，峻峰投资公司以其法定代表人郑培升在中国工商银行的账户转账200万元至张先锋银行账户，同日，张先锋向峻峰投资公司出具收到条，收到条记载“今收到日照峻峰投资有限公司的本人转让万斛路东、圣岚路南工业用地及地上附着物的转让款定金贰佰万元”。2012年8月10日，张先锋向峻峰投资公司借现金10万元，并出具借条一张，该借条记载“今借现金拾万元整￥1000000张先锋2012.8.10”。���先锋主张在借款之时已与峻峰投资公司协商，该10万元款项抵作土地转让款。陈刚认可上述200万元，对借款10万元表示不知情，并认为与涉案土地转让无关。另查明：涉案土地使用权登记在张先锋名下，实际系张先锋与陈刚共同所有，自2008年起至今一直由陈刚实际经营、收益，权属证书亦由陈刚持有；该土地登记用途为工业用地。峻峰投资公司受让上述土地使用权拟用于房地产开发，上述协议约定的将用途变更为“国有建设用地”，即变更为居住用地。2015年6月24日，峻峰投资公司曾以张先锋与陈刚未履行上述协议为由，将张先锋与陈刚诉至一审法院，请求张先锋与陈刚将涉案土地的使用权及附着物所有权转让至峻峰投资公司名下；张先锋与陈刚履行配合办理上述土地使用权及附着物变更手续的义务。其后，峻峰投资公司以需继续收集证据为由，申请撤回对张先锋与陈刚的诉讼。再查明：在本案中，峻峰投资公司主张张先锋与陈刚自协议签订后，一直未履行协议中约定的义务，经向相关审批部门咨询，办理过户及用途变更，需产权人亲自办理，经催促，张先锋与陈刚拒不办理，亦不向峻峰投资公司交付权属证书原件。2015年12月29日，峻峰投资公司经山东省日照市德信公证处向张先锋送达书面通知，该通知内容为“根据我公司与您于二○一一年七月八日订立的《协议》，根据协议约定，我公司现协调日照市国土资源局岚山分局办理土地储备事宜，现需要你提供本协议标的物中你本人的土地使用证（证号：日岚国用（2006）第526号）和房产证原件，请于二○一六年一月二十日前送达给我公司，如果你不能按期提供上述证件材料，视为贵方违约，我公司将按照程序追究贵方的违约责任”。张先锋与陈刚均否认峻��投资公司在协议签订后曾催促其履行协议义务，或交付证件的义务，并辩称根据协议约定双方仅系配合，办理用途变更等事宜系峻峰投资公司的义务。另外，张先锋还主张，其曾于日照市国土资源局岚山分局及日照市岚山区住房和城乡规划建设局申请变更涉案土地用途，相关部门答复涉案土地属政府储备用地，无法进行房地产开发，并提交向上述部门提出的落款时间分别为2015年4月8日、4月30日、5月20日的申请四份。峻峰投资公司对此不予认可，认为系张先锋单方制作，无法证实其实际进行上述申请。本案中，峻峰投资公司主张张先锋与陈刚未按约定交付权属证书原件，构成违约，致其合同目的无法实现，其诉讼请求具体如下：1.解除协议；2.返还双倍定金400万元；3.借款10万元；4.已支付款210万元的利息，自2012年1月8日起，按协议第四条约定的银行同期贷款利率，计算至实际付款日。经峻峰投资公司申请，一审法院先后作出（2016）鲁1103民初529-1号、529-2号民事裁定书，裁定将涉案转让的使用权证号为日岚国用（2006）第526号的国有土地使用权及地上附着物予以查封（保全价值410万元），将峻峰投资公司提供的担保财产即李燕名下的房屋所有权证号为日房权证市字第××房屋一处、王桂玲名下的鲁L×××××号牌小型轿车予以查封。一审认定上述事实的证据有当事人陈述、协议、收到条、借条、公证书、庭审笔录等。一审法院认为：峻峰投资公司与张先锋、陈刚关于转让民房及所占用的集体土地的约定条款，因该民房并非作为转让方的张先锋与陈刚所有，张先锋与陈刚亦未提供证据证实系经所有权人授权，且所占用土地系集体用地，违反相关法律强制性规定，应属无效。另外，双方关于张先锋与陈刚在招拍挂程序中的相关配合义务的约定条款，亦违反相关法律强制性规定，应属无效。但双方关于转让涉案建设用地使用权及其地上附着物（包括冷库内现有所有设备）的协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，应属合法有效。根据该协议，峻峰投资公司先负责协调相关部门将涉案土地用途变更为房地产开发用地，并取得相应的土地使用权，在此过程中张先锋与陈刚履行配合义务；但峻峰投资公司并未提供证据证实其已向相关部门申请办理相应手续，亦未提供证据证实办理相应手续需张先锋与陈刚提交权属证书原件，故峻峰投资公司关于张先锋与陈刚未依约交付权属证书构成违约的主张，一审法院不予采信。峻峰投资公司签订上述协议的目的系受让涉案土地进行房地产开发，因此，峻峰投资公司与张先锋、陈刚在协议中约定将土地用途变更为居住用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调���土地使用权出让金”，《招标拍卖挂牌国有建设用地使用权规定》第四条第一款“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有2个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”之规定，结合双方协议的约定，峻峰投资公司需协调国土部门先收回涉案土地使用权，经审批用途变更为居住用地后，再行进行招标、拍卖或挂牌程序，重新签订建设用地出让合同，但是涉案土地是否能变更土地用途，以及在变更后的招标、拍卖或挂牌程序中峻峰投资公司能否取得涉案土地使用权，均有不确定性，该不确定性不受双方是否依约履行影响，即峻峰投资公司的合同目的并不能因双方的依约履行而确定实现，现峻峰投资公司请求解除合同，一审法院依法予以支持。对于协议解除时间，以张先锋与陈刚最后收到本案起诉状时间即2016年3月9日为准。关于峻峰投资公司双倍返还定金的诉讼请求。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”之规定，本案协议的定金应为180万元，超出部分20万元应作为预付款。张先锋与陈刚未能举证证实双方曾口头约定峻峰投资公司必须在协议签订的一年内开发建设，双方均未举证证明对方存在违约行为，对峻峰投资公司要求双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措��，并有权要求赔偿损失”之规定，张先锋与陈刚应向峻峰投资公司返还定金及预付款计200万元。对于峻峰投资公司诉求的借款10万元，张先锋辩称折抵涉案转让款，峻峰投资公司与陈刚均不认可，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理。关于峻峰投资公司诉请的资金占用期间利息损失。合同的履行应遵守公平、诚实信用原则。本案双方虽未在协议中约定履行义务的具体时限，但该协议在签订之时即存在履行结果的不确定性；并且，根据协议约定，峻峰投资公司主要负责办理涉案土地用途变更及权属变更事宜，张先锋与陈刚在此过程中仅履行配合义务，但在协议签订长达五年的时间里，峻峰投资公司未能提供证据证实其已履行上述义务，亦未能及时采取措施避免损失扩大。另外，峻峰投资公司亦未提供证据证实张先锋与陈刚存在违约行为。因此，��峻峰投资公司关于资金占用期间利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、条六条、第五十六条、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，《中华人民共和国招标投标法》第六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条之规定，一审判决：一、峻峰投资公司与张先锋、陈刚于2011年7月8日签订的转让位于日照市岚山区安东卫街道圣岚路南、万斛路东的工业用地（土地证号：日岚国用2006第526号）及本宗地块上所有地上附着物（包括现有冷库内所有设备）的《协议》于2016年3月9日解除；二、张先锋、陈刚于判决生效之日起十日内返还峻峰投资公司定金、预付款合计200万元；三、驳回峻峰投资公司的其他诉讼请求。付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费39600元，减半收取19800元，财产保全费5000元，合计24800元，由峻峰投资公司日照峻峰投资有限公司负担9800元，张先锋、陈刚共同负担15000元。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，峻峰投资公司与张先锋、陈刚约定将登记于张先锋名下的涉案工业用地及其上的附着物转让给峻峰投资公司，用于房地产开发。双方关于将涉案工业用地转变为国有建设用地过程中的协调配合义务的约定违反法律规定，一审认定该部分条款无效并无不当，另双方关于集体土地使用权及地上民房的转让条款亦违反法律规定，亦应无效，但双方关于��案工业用地使用权及该地上附着物的转让系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该部分约定有效。因此，峻峰投资公司与张先锋、陈刚于2011年7月8日签订的协议部分有效，但因该合同部分约定无效，且峻峰投资公司亦未按无效约定履行合同义务，导致合同目的不能实现，现峻峰投资公司请求解除合同，一审判令解除双方关于涉案工业用地使用权及该地上附着物的转让约定并无不当，本院予以维持。峻峰投资公司主张由张先锋、陈刚按定金罚则双倍返还定金，但峻峰投资公司没有举证证明张先锋、陈刚是否存在违约行为，虽双方协议约定的部分条款因违反法律规定而无效，但亦明确了峻峰投资公司应履行的主要义务即为负责办理涉案土地用途变更及权属变更事宜，峻峰投资公司未举证证明其已积极履行主要义务，现因其怠于履行义务，导致合同不能履���，其主张双倍返还定金没有事实和法律依据。因峻峰投资公司与张先锋、陈刚签订的协议部分有效，有效部分峻峰投资公司已请求解除；对于无效部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。综合本协议签订的过程及协议履行情况，峻峰投资公司对于合同无效存在主要过错，应当承担主要责任，对于峻峰投资公司主张的利息损失，本院酌定由张先锋、陈刚承担30%的赔偿责任。峻峰投资公司主张张先锋借款10万元与本案有关联，但根据其提交的借条，该借条并未载明系本案土地的转让款，峻峰投资公司可另案主张，一审未予处理并不影响其实体权利。综上所述，上诉人日照峻峰投资有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持日照市岚山区人民法院（2016）鲁1103民初529号民事判决第一项、第二项、第三项及诉讼费负担部分；二、张先锋、陈刚于判决生效之日起十日内赔偿日照峻峰投资有限公司定金、预付款200万元的利息的30%的损失（以200万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2011年7月12日计算至判决确定的履行之日止）。付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。二审案件受理费10800元，由上诉人日照峻峰投资有限公司负担7560元，由被上诉人张先锋、陈刚负担3240元。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 李 云代理审判员 汤 阳二〇一六年九月二十九日书 记 员 赵小璐