北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京01民终5328号上诉人（原审被告）北京锦鸿盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区祁家豁子2号（南院）10号楼二层203室。法定代表人李志斌，总经理。委托诉讼代理人王磊，男，1990年7月2日出生，北京锦鸿盛世房地产经纪有限公司业务部主管。被上诉人（原审原告）曲向东，男，1976年11月11日出生。上诉人北京锦鸿盛世房地产经纪有限公司（以下简称锦鸿盛世公司）因与被上诉人曲向东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初14411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。锦鸿盛世公司上诉请求：撤销一审判决第一项，同意退还押金1500元及一个月租金1500元，改判驳回曲向东一审的其他诉讼请求。事实和理由：1、卫生费的收据上写明签订合同后是不退的，所以卫生费不应当返还；2、曲向东搬走并未告知我公司，我公司不知道曲向东何时搬走，至今仍未办理房屋交接手续，故只同意返还一个月的租金。曲向东对此答辩称：我提交的录音及短信证据可以证明，锦鸿盛世公司要求我提前腾房，我于2015年6月23日就已经搬走。我对于一审判决有异议，但未提起上诉。不同意锦鸿盛世公司的上诉请求及理由。曲向东向一审法院起诉请求：1、要求锦鸿盛世公司退还我房租3400元、押金1500元、卫生费365元；2、要求锦鸿盛世公司支付违约金3000元；3、诉讼费由锦鸿盛世公司承担。一审法院认定事实：2015年5月29日，锦鸿盛世公司（甲方）与曲向东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定曲向东承租位于北京市海淀区29号101其中一间房间（以下简称涉案房屋），房屋租赁期自2015年5月30日至2016年4月2日，租金标准为每月1500元，支付方式为季度付，第一次支付时间为2015年5月29日。合同第四条第四款约定：“押金：1500元。人民币大写壹仟伍佰元整，租赁满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。押金条丢失，押金不退。”第十条第二款约定：“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”2015年5月29日，锦鸿盛世公司将涉案房屋交付曲向东居住。同日，曲向东向锦鸿盛世公司交纳押金1500元、2015年5月30日至2015年8月29日的租金4500元、卫生费365元，锦鸿盛世公司向曲向东出具收据。审理中，曲向东表示2015年6月锦鸿盛世公司以房屋内有隔断需要拆除为由，要求其搬出涉案房屋，其于2015年6月23日搬出，但双方未签订书面交接协议。曲向东提交通知、短信记录及录音，用以证明其应锦鸿盛世公司的要求于2015年6月23日搬出房屋。锦鸿盛世公司对上述证据均不予认可，表示其于2015年8月3日电话通知曲向东交下一期的房租，曲向东未交，其不清楚曲向东搬走的时间，锦鸿盛世公司对此未提交证据。曲向东提交北京中润置家房地产经纪有限公司于2015年6月23日出具的收据，证明其于2015年6月23日搬出涉案房屋并另行租房。锦鸿盛世公司对收据的真实性不予认可。锦鸿盛世公司提交其与同时期另外两名租赁涉案房屋的租户签署的租赁合同及退房协议，租期分别为2015年5月20日至2016年4月2日、2015年5月16日至2016年4月2日；退房时间分别为2015年9月14日、2015年8月27日。曲向东对租赁合同及退房协议的真实性不予认可，但其亦不清楚其他租户的姓名或联系方式。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、通知、短信记录、录音、退房协议等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曲向东与锦鸿盛世公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。本案争议的焦点是曲向东搬出涉案房屋的时间以及锦鸿盛世公司是否存在违约行为。曲向东与锦鸿盛世公司未签订书面的退房交接协议，在曲向东提交短信记录及录音用以证明其搬出时间的情况下，锦鸿盛世公司并未提交相应证据予以反驳，亦未能提交证据证明曲向东的退房时间，且锦鸿盛世公司提交的退房协议显示另外两名租户亦未租住至合同期满。根据证据规则分析，锦鸿盛世公司作为从事房地产经纪业务的中介公司，完全有能力记录或核实曲向东的退房时间，但锦鸿盛世公司并未对此举证，故其应当承担不利的法律后果。根据曲向东提交的收据，其已于2015年6月23日另行租赁房屋，故曲向东主张其于2015年6月23日退房，要求锦鸿盛世公司退还其剩余房租、卫生费及押金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，具体数额由法院依据曲向东居住的时间予以判定。曲向东提交的通知并无锦鸿盛世公司的公章，其未能提交充分证据证明锦鸿盛世公司存在提前收回房屋的行为，锦鸿盛世公司亦未提交证据证明曲向东系自行提前退租，故依据现有证据，法院无法判断何方违约。现曲向东要求锦鸿盛世公司向其支付违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京锦鸿盛世房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还曲向东押金一千五百元、房屋租金三千二百六十四元、卫生费三百四十元，以上共计五千一百零四元；二、驳回曲向东的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，曲向东与锦鸿盛世公司对于《房屋租赁合同》未能继续履行的原因产生争议，曲向东主张系由于锦鸿盛世公司要求其提前搬出诉争房屋，锦鸿盛世公司对此不予认可，主张系曲向东擅自提前搬出，双方当事人均应就自己的事实主张提供证据。现曲向东提供了通知、录音及短信记录，用以证明锦鸿盛世公司要求其提前搬出。锦鸿盛世公司主张曲向东系自行搬出，但未能提交证据推翻上述证据的证明效力，亦未能证明其公司在曲向东搬出后，向曲向东主张过租金或其他相关权利，结合锦鸿盛世公司认可在曲向东搬走时确实存在拆除房屋内隔断的情况，故曲向东所持事实主张的存在具有高度可能性，对于锦鸿盛世公司所持曲向东擅自搬出的事实主张，因缺乏证据支持，本院不予采信。锦鸿盛世公司所持仅应返还一个月租金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院在认定曲向东退房的时间的同时，未基于证据规则对于曲向东提前退房的原因予以认定，对证据的认定和采信有所不当。但因曲向东未提起上诉，故本院对于违约责任的问题不予处理。在《房屋租赁合同》已经解除的情况下，曲向东要求锦鸿盛世公司返还押金、剩余租赁期的房屋租金、卫生费符合法律规定。锦鸿盛世公司上诉主张卫生费在签订合同后即不予退还的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，锦鸿盛世公司的上诉请求不能成立，应予驳回；对于一审判决结果，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费五十元，由北京锦鸿盛世房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜审 判 员  徐 冰代理审判员  王 梦二〇一六年九月二十六日书 记 员  罗娇杨