福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0322民初4444号原告：中国农业银行股份有限公司仙游县支行，住所地福建省仙游县鲤城街道洪桥社区825大街788号。主要负责人：吴罡，该行行长。委托诉讼代理人：陈实，男，该行职员。委托诉讼代理人：黄辉，男，该行职员。被告：陈珍福，男，1977年4月30日出生，汉族，住福建省仙游县。被告：王梅钦，女，1978年8月20日出生，汉族，住福建省仙游县。被告：莆田市建峰房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县枫亭镇工业路1号。法定代表人：朱建健。原告中国农业银行股份有限公司仙游县支行（以下简称仙游农行）与被告陈珍福、王梅钦、莆田市建峰房地产开发有限公司（以下简称建峰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄辉到庭参加诉讼，被告陈珍福、王梅钦、建峰房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仙游农行向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除原、被告签订的合同编号为35020120150012253的《个人购房担保借款合同》；2.判决陈珍福立即偿还借款本金429421.43元并支付利息（利息自2015年10月28日起按合同约定利率及计息方式计至还清之日止）；3.若陈珍福不能还款，判决以陈珍福、王梅钦设定抵押的仙游县枫亭镇麟山村“中央名苑”3号楼803房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还上述债务；4.判决建峰房地产公司对上述债务承担连带偿还责任；5.判决陈珍福、王梅钦、建峰房地产公司共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月18日，仙游农行与陈珍福、王梅钦、建峰房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：陈珍福向建峰房地产公司购买位于仙游县枫亭镇麟山村“中央名苑”3号楼803室房地产，由仙游农行向陈珍福提供44万元的住房按揭贷款；借款期限自2015年3月27日至2030年3月26日止；借款利率按年利率6.195%执行；陈珍福、王梅钦以所购房地产设定抵押担保；合同还对还款方式、担保范围、违约责任等进行了约定。合同签订后，双方办理了抵押预登记手续，仙游农行依约将贷款44万元划入建峰房地产公司账户内，但陈珍福未按约偿还借款本息，仅偿还2015年10月27日前的本息，目前总计欠本金429421.43元及自2015年10月28日起计算的利息。故诉至法院，提出上述诉讼请求。陈珍福、王梅钦、建峰房地产公司未作答辩，也未提交证据。仙游农行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，因陈珍福、王梅钦、建峰房地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。仙游农行提供的证据，来源合法，内容真实，彼此间能相互印证，可说明贷款人、借款人、担保人的主体资格、借款约定情况、担保设定情况、被告尚欠借款本息等事实，具有证据资格和证明效力，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈珍福与王梅钦于2005年9月13日登记结婚，系夫妻关系。2015年3月18日，仙游农行与陈珍福、王梅钦及建峰房地产公司签订了一份编号为35020120150012253的《个人购房担保借款合同》，约定：陈珍福因购买位于仙游县枫亭镇麟山村“中央名苑”3号楼803室房地产向仙游农行借款44万元，借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定；借款直接划入建峰房地产公司账号内；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；本合同项下的担保方式为阶段性保证+抵押，建峰房地产公司自借款发放日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为本案债务承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期日起二年；抵押物为陈珍福、王梅钦所购的坐落在仙游县枫亭镇麟山村“中央名苑”3号楼803室房产及其占用范围内的土地使用权，购房合同编号为MF200701：201403812的《商品房买卖合同》；担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用等。2015年3月19日，双方办理了抵押预告登记手续（仙房预2015字第01083号）。2015年3月27日，仙游农行依约将贷款44万元划入建峰房地产公司账户内，借款期限至2030年3月26日止，执行利率6.19500%，还款方式为等额本息还款。借款发放后，陈珍福未按约偿还借款本息，仅偿还2015年10月27日前的本息，目前总计欠本金429421.43元及自2015年10月28日起计算的利息。因索款无着，仙游农行于2016年7月14日诉来本院请求处理。本院认为，本案所涉的《个人购房担保借款合同》，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效。合同双方应按照约定的内容，严格履行合同义务。仙游农行已依约履行了发放贷款的义务，其合法权益应受法律保护，陈珍福未按照合同约定的等额本息还款法每月偿还借款本息，已构成违约，经仙游农行催讨后仍未履行还款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，仙游农行可以解除合同，有权按合同约定提前收回已发放的贷款并提前行使担保权，陈珍福应向仙游农行归还尚欠借款本金、支付约定利息并承担逾期付款的违约责任。建峰房地产公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，阶段性连带责任保证的期限届满条件尚未成就，且债权人在保证期间内向保证人主张权利，故保证人的保证责任不能免除。虽然双方当事人已向房产登记机构办理了抵押权预告登记，但是依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此仙游农行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。根据物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权登记之前，仙游农行无法就抵押物行使处分并优先受偿的权利。综上所述，仙游农行诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院依法予以驳回。陈珍福、王梅钦、建峰房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司仙游县支行与陈珍福、王梅钦、莆田市建峰房地产开发有限公司于2015年3月18日签订的编号为35020120150012253的《个人购房担保借款合同》；二、陈珍福应在本判决生效后十日内返还给中国农业银行股份有限公司仙游县支行借款429421.43元并支付利息（利息计算办法：自2015年10月28日起以本金429421.43元为基数按合同约定利率及计息方式计至还清本款之日止）；三、莆田市建峰房地产开发有限公司对本判决第二项的借款本息承担连带偿还责任；四、驳回中国农业银行股份有限公司仙游县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7969元，减半收取计3984.5元，由陈珍福、莆田市建峰房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 颜 洁二〇一六年九月三十日书记员 黄丽蓉附：1.引用的主要法律条文内容：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2.执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。