福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0521民初2648号原告：杨文秀，男，1950年11月23日出生，汉族，住福建省惠安县，委托诉讼代理人：杨春红（系原告的女儿），1975年2月8日出生，住福建省惠安县。委托诉讼代理人：林主送，福建真诚人律师事务所律师。被告：泉州台商投资区叶财生服装店，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇屿头村昭扬街，统一社会信用代码：350509600224922。经营者：叶财生，男，1971年1月23日出生，汉族，住福建省南安市，原告杨文秀与被告泉州台商投资区叶财生服装店（简称叶财生服装店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，由简易程序转为普通程序于2016年4月25日、7月8日开庭审理本案。原告杨文秀及其委托诉讼代理人林主送、杨春红、被告的经营者叶财生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨文秀向本院提出诉讼请求：被告立即把原告座落在泉州台商投资区××侨乡综合市场××楼××号店面返还原告，并赔偿原告自2016年3月5日起至返还之日止的损失。诉讼中，原告变更诉讼请求为判决被告继续履行与原房主ＸＸ为签订的《租赁合同》，支付原告自2016年3月5日起的租金，每年租金80000元，在每年的3月5日前付清下一年度的租金。事实和理由：2015年12月22日，原告以1390000元的价格向ＸＸ为购买址在泉州台商投资区××侨乡综合市场××楼××号店面，已办理产权过户登记在原告名下。2016年3月5日，原告为行使与ＸＸ为《房屋买卖合同》赋予的权利，找被告要求重新签订房屋租赁合同，收取租金，被告既不与原告签订房屋租赁合同，又不从原告的店面搬出去。被告叶财生服装店辩称，其于2014年2月27日与ＸＸ为签订租赁合同，承租ＸＸ为所有的位于洛阳镇侨乡市场××楼××号店面，约定租赁期限至2020年3月4日止。签订合同后，其按时支付租金，租金已支付至2018年3月4日。其中，2016年3月5日起至2018年3月4日止的租金系ＸＸ为向其借款未按期还款双方约定用租金折抵。而原告与ＸＸ为签订的房屋买卖合同的时间发生在ＸＸ为与其签订房屋租赁合同及借条之后，ＸＸ为在出卖房屋之前对原告没有尽到详细的告知义务，原告作为善意第三人，应向ＸＸ为请求返还2016年3月5日起至2018年3月4日的租金。经审理查明，2014年2月27日，ＸＸ为与叶财生签订了《租赁合同》，约定被告向ＸＸ为租赁ＸＸ为原有的泉州台商区××侨乡综合市场××楼××号店面。租赁期为六年，即自2014年3月5日起至2020年3月4日止。租金：每年80000元整，六年不变。付款方式为一年一付，在每年的2月20日前付清下一年的租金。2015年12月22日，原告与ＸＸ为签订《房产买卖合同》，原告以1390000元的价格向ＸＸ为购买其所有的位于泉州市台商投资区××侨乡综合市场××楼××号店面。双方约定：ＸＸ为将店面过户给原告当天或第二天，原告应一次性支付给ＸＸ为1000000元，待原告的房产证办出来的当天或第二天原告应一次性支付ＸＸ为购房款390000元。过户后，ＸＸ为将店面及钥匙、相关的所有房产手续和材料一并移交给原告使用，并结清之前的物业、水电等相关费用。因ＸＸ为原先该店面有租约，租金收至2016年3月5日，原告从2016年3月5日起与租客重签合同，租金由原告收取。2015年12月31日，涉讼店面产权变更登记于原告名下。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、《房产买卖合同》和被告提供的《租赁合同》及双方当事人的陈述等证据证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点：被告是否应向原告支付2016年3月5日起至2020年3月4日止的租金。原告认为，2015年12月22日，原告向ＸＸ为购买其位于泉州台商区××侨乡综合市场××楼××号店面，双方已依约履行了合同约定的事项，并办理了房屋的过户手续。被告作为该店面的承租人明知ＸＸ为要将其承租的店面卖给原告，却未在原告缴清购房款办理过户之前将其与ＸＸ为之间还存在以租金抵扣借款的约定告知原告。ＸＸ为也告知原告该店面的租金仅支付至2016年3月5日，原告应自2016年3月5日起重新与被告签约，隐瞒了被告与ＸＸ为之间的约定。原告对被告与ＸＸ为之间的约定不知情，该约定对原告不具有约束力。因原、被告均愿意继续履行被告与ＸＸ为签订的《租赁合同》，故被告应自2016年3月5日起支付原告店面租金。原告相应提供证据1即《房屋所有权证书》1份，以此证明原告已取得涉讼店面的所有权；证据2即《房屋买卖合同》1份，以此证明原告于2015年12月22日以1390000元向ＸＸ为购买其原有的位于泉州台商区××侨乡综合市场××楼××号店面，基于涉讼店面存在租赁关系，从2016年3月5日起须与该店面的租客重签合同，自2016年3月5日起向租客收取租金。被告质证称，对证据1、2的真实性无异议。被告认为，其于2014年2月27日与ＸＸ为签订租赁合同，向ＸＸ为承租其本案涉讼的店面，双方约定租金每年80000元，一年一付，租期六年。被告按约支付租金至2016年3月5日。ＸＸ为因缺乏资金于2015年7月11日向被告的经营者叶财生借款110000元，双方约定ＸＸ为应于2015年9月30日还清借款，逾期未还，借款应折抵其向ＸＸ为承租的涉讼店面二年的租金（2017年-2018年）。借款后，ＸＸ为未偿还借款，故其租金已支付至2018年3月4日。被告相应提供证据3即《租赁合同》1份，以此证明被告与ＸＸ为对承租涉讼店面的相关约定；证据4即借条1份，以此证明被告与ＸＸ为约定以二年店面租金折抵借款；证据5即中国建设银行存款凭条2份，以此证明被告已支付租金至2016年3月5日；证据6即福建农村信用社转账凭证1份，以此证明被告借款110000元给ＸＸ为；证据7即微信聊天录音记录及照片各1份，以此证明ＸＸ为未偿还借款及双方约定折抵租金。原告质证称，对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性有异议；对证据5、6的关联性有异议；对证据7的真实性无异议，对其关联性有异议。本院经审查认为，证据1，来源自泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局，具有真实性、合法性，被告亦无异议，能够证明原告已取得本案涉讼店面的所有权；证据2，有ＸＸ为作为卖方，杨文秀作为买方在合同上签名，被告对其真实性无异议，该证据具有真实性、合法性，能够证明原告向ＸＸ为购买涉讼店面，双方于2015年12月22日签订房屋买卖合同及相关的约定；证据3，有ＸＸ为作为出租户，被告的经营者叶财生作为承租户在合同上的签名，原告对其真实性、关联性无异议，能够证明被告于2014年2月27日向ＸＸ为租赁涉讼店面，双方约定店面年租金为80000元，一年一付，租期至2020年3月4日。证据4，载明ＸＸ为作为借款人向叶财生借款110000元，虽双方约定的违约责任涉及到涉讼店面租金的处理，但是该证据属叶财生与ＸＸ为之间的民间借贷关系，且原、被告均确认原告在购买房屋时，被告未告知原告叶财生与ＸＸ为之间关于借贷和折抵租金的约定，该证据不具有关联性，本院不予认定；证据5来源自中国建设银行，具有真实性，合法性，能够证明被告已支付租金至2016年3月5日；证据6来源自福建农村信用社，可以证明叶伟锋于2015年7月11日汇款110000元给ＸＸ为，但该借款原告作为购房者并不知情，该证据不具有关联性，本院不予认定；证据7微信录音记录及照片，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。ＸＸ为与被告的对话均发生于原告与ＸＸ为交易结束之后，录音的内容体现为ＸＸ为与被告对借款110000元如何偿还的协商过程，从双方交流的内容可以看出，ＸＸ为与被告之间存在民间借贷关系，双方协商以ＸＸ为欠被告的借款折抵原告应收取，但此方案并没有征得原告同意也未事先告知原告，依ＸＸ为与原告的买卖合同约定，其已无权处分本案涉讼店面2017年至2018年的房屋租金。尚且对话亦体现ＸＸ为又多次表示愿意自己偿还债务，并已偿还了30000元，被告亦确认收到该款项，可见，被告与ＸＸ为对该借款始终在协商具体如何偿还问题，并没有真正要折抵租金的意思，该借款与本案无关，不应用于折抵被告应向原告支付的租金，被告主张其租金已支付至2018年3月4日，证据不足，本院不予采信。综上事实，本院认为，被告向ＸＸ为租赁房屋，双方之间建立的租赁合同关系，体现了双方的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。在租赁期间，ＸＸ为又与原告签订了《房屋买卖合同》并办理了房屋所有权变更手续，体现双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，也应认定有效。涉讼店面在租赁期间发生所有权变动，不影响原租赁合同的效力。原告依法取得涉讼店面所有权，而被告又表示愿意继续承租，原告有权要求被告按原租赁合同履行合同义务。被告已支付租金至2016年3月4日，原告请求被告继续与其履行原《租赁合同》并按原约定自2016年3月5日起至2020年3月4日止按年租金80000元向其支付租金，符合法律规定，应予支持。但原《租赁合同》约定被告应于每年2月20日付清下一年度租金，一年一付，故租金的支付方式仍应以原约定为准。因房屋产权变更及合同纠纷等原因，被告至今仍未支付自2016年3月5日起至2017年3月4日止的店面年租金，其应于判决生效后五日内支付给原告，其后的年度租金仍按合同约定日期支付。被告主张其已支付租金至2018年3月4日，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决如下：被告泉州台商投资区叶财生服装店应于判决生效后五日内一次性向原告杨文秀支付自2016年3月5日起至2017年3月4日止的年租金80000元，2017年3月5日之后的年度租金按原合同约定的日期支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，由被告泉州台商投资区叶财生服装店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  雷斯凡人民陪审员  黄雪卿人民陪审员  江逸聪二〇一六年九月二十八日书 记 员  杨明钦附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。