广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2015）深福法民三初字第1008—1010号原告广西东迪贸易有限责任公司。法定代表人曾峻龙，董事长。委托代理人连俊虎，北京市君泰（深圳）律师事务所律师。委托代理江祚穆，北京市君泰（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳泰生房地产开发有限公司。法定代表人蔡维谦，董事长。委托代理人王彪，广东深田律师事务所律师。委托代理人瞿丹丹，广东深田律师事务所实习律师。第三人深圳市辰森实业发展有限公司。法定代表人庄卫东。原告广西东迪贸易有限责任公司诉被告深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）、第三人深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）商品房预售合同纠纷三案，本院立案受理后，组成合议庭于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人连俊虎、江祚穆、被告泰生公司的委托代理人王彪、瞿丹丹到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第三人2000年9月19日签订了三份合同编号分别深（福）房预买字（1998055）第B10810号、第B10809号、第B10808号《深圳巿房地产买卖合同（预售）》，约定买卖涉案房屋，建筑面积分别为1029.26平方米、1979.69平方米、981.39平方米，预售价分别为3087780元、11878080元、7851120元，交房日期为2000年12月30日，每延期交房一日第三人应支付预售价款万分之五的违约金，延期超过三十天原告不解除合同的，第三人应每日支付购房款万分之三的违约金。前述合同签订后，原告全额支付了购房款但第三人迟迟没有交付涉案房屋也未办理产权证，原告一直向第三人主张继续履行合同办理涉案房产产权登记手续，但第三人均以工程未竣工验收为由，拒不办理。经核实，由于案外人张兴展诈骗犯罪等原因，政府和司法有关部门成立香珠花园项目善后处理专案组，确定被告作为第三人的权利义务继承人，接手香珠花园项目，继续处置有关房地产纠纷。如今香珠花园已经竣工验收，部分房屋已经办理了产权登记手续，具备办理涉案房屋产权转移登记手续条件，请求法院判令：1、被告继续履行与原告签订的深（福）房预买字（1998055）第B10810号、第B10809号、第B10808号《深圳巿房地产买卖合同（预售）》，交付办理香珠花园A栋五层507和508房、A栋1705-1710房、B栋812房、1706-1710房、1811房，共计15套房屋；AB二层201-215、220-222号共计18套房屋；香珠花园AB栋首层109、112、113号房屋的产权转移登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。被告泰生公司答辩称，1、原、被告不是房屋买卖合同纠纷，实为借款合同纠纷。1997年10月被告与辰森公司投资合作开发香珠花园项目，因被告资金短缺，找原告借钱，原告出借人民币2000万元给被告，双方协议以签订房屋买卖合同的方式为原告的债权提供担保。2000年9月26日双方签订深圳房地产-香珠花园一、二层商场商品房买卖合同，约定原告出资人民币2000万元，用于向辰森公司购买香珠花园一、二层商场商品房，建筑面积为2911.07平方米及1029.26平方米的商品房，被告向原告许诺保证用2698.4万元的价格在360天内分五期向原告回购上述房屋。根据最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案应按照民间借贷法律关系进行审理，原告应变更诉讼请求，原告拒绝变更的，法院应依法驳回原告起诉。该规定出台之前，在全国各地出现许多与本案相似的案件，都被认定为借款合同纠纷，本案被担保的标的是借款人的借款债权，而借款人基于买卖合同对借款人享有债权，不可能存在借款人用自己的债权担保自己利益债权的情况，因此买卖合同作为借款担保时，是物的担保，属于非典型担保物权，在房屋买卖合同担保借款合同这种交易模式下，担保物实际上是物权，物权法禁止流押的原则，自然使用物的担保。第三人辰森公司经本院合法传唤，在法定期限内未提交答辩状，亦未提交任何证据。经审理查明：香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳市农业科学研究中心（以下简称农科中心）与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号B302-21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围内提供用地，香港华深提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华深及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深，此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华深公司提供建设资金的约定改为香港华深与深圳华深共同提供资金。深圳华深因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（以下简称泰生公司，原法定代表人为张兴展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华深、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华深提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华深15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深按合同应分得的15.2%的房产以3300万人民币转让给泰生公司〔泰生公司实际向深圳华深（即此后的辰森公司）支付40016390元，其中，辰森公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万人民币〕。至此，张兴展所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。1998年至2002年间，泰生公司原法定代表人张兴展将香珠花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张兴展于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕。2006年1月16日，广东省高级人民法院作出（2005）粤高法刑二终字第716号终审判决，判决张兴展犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，处罚金200万元。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局（甲方）与原告（乙方）签署《深地合字（福95）039号第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法委[2010]5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至原告名下。2000年9月19日，原告与辰森公司分别签订了深（福）房预买字（1998055）第B10810号、第B10809号、第B10808号《深圳巿房地产买卖合同（预售）》，分别约定原告向辰森公司购买深圳市福田区深南路农科中心内的香珠园A栋五层507和508房、A栋1705-1710房、B栋812房、1706-1710房、1811房共计15套房屋，AB栋二层201-215、220-222号共计18套房屋，AB栋首层109、112、113号房屋；建筑面积分别为1029.26平方米、1979.69平方米、981.39平方米；售价分别为3087780元、11878080元、7851120元；交房日期均为2000年12月30日。三份合同中辰森公司的签约人是泰生公司当时的法定代表人张兴展，原告的签约人是曾峻龙。签订合同后，原告向泰生公司支付了款项。辰森公司、泰生公司未向原告交付房屋。2000年9月26日，原告作为卖方（乙方）与买方（甲方）泰生公司签订《深圳房地产——香珠园（高层、一、二层商场、商品房买卖合同》，主要内容为：甲方单方面有意购买辰森公司开发的香珠园（高层）一、二层商场、商品房，商场建筑面积2911.07平方米，商品房建筑面积1029.26平方米，但甲方苦于自身资金短缺，多次请求乙方率先出资人民币2000万元用于向辰森公司购买商场及商品房，甲方向乙方承诺：用人民币26984000元的价格在360天内，分五期向乙方回购商场及商品房；双方在商场及商品房的买卖中，所产生的一切费用，均与乙方无关。在张兴展诈骗一案的侦查过程中，深圳市公安局于2002年11月7日向原告的总经理曾峻龙所作的询问笔录中，曾峻龙陈述泰生公司当时的法定代表人张兴展找到其借钱，其以原告的名义与张兴展签订了上述三份房地产买卖合同，双方约定一年后张兴展以2600多万元回购房屋。深圳市中级人民法院在《关于对本院（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决一案所认定的“假销售高息借款”具体数额的说明》中认定，张兴展利用香珠花园房产进行假销售高息借款，本案原告的借款债权金额是2000万元。诉讼中，本院向原告释明其与泰生公司、辰森公司之间的关系为借款合同而非房屋买卖合同关系，是否变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求。本院认为，原告虽然与辰森公司签订了案涉三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向辰森购买商场、房屋，但从原告与泰生公司签订的《深圳房地产——香珠园（高层、一、二层商场、商品房买卖合同》、原告的总经理曾峻龙的陈述、深圳市中级人民法院《关于对本院（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决一案所认定的“假销售高息借款”具体数额的说明》、原告是将款项付给泰生公司而不是辰森公司等证据来看，原告没有购买案涉商场、房屋的真实意思，而是以案涉商场、房屋为担保向泰生公司提供借款，被告关于原告与辰森公司之间对案涉的三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的商场、房屋不存在房屋买卖合同关系的辩称有理，本院予以采纳。原告经本院释明后仍坚持不变更诉讼请求，对其起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，裁定如下：驳回原告广西东迪贸易有限责任公司的起诉。1008号案件受理费1008元、1009号案件受理费93068元、1010号案件受理费11651元（均已由原告预交），由本院退回给原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 颜  浩  民人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 蒋  如  秋二〇一六年九月三十日书 记 员 刘智枫（代）