广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初5736号原告：古晓燕，女，1994年10月22日出生，汉族，住广东省梅县。委托诉讼代理人：黄思博，广东广荣律师事务所律师。被告：齐倚萱，女，1970年1月6日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：朱运德，广东德纳律师事务所律师。（授权期限：2018年11月14日至2019年6月28日）。委托诉讼代理人：肖雅，广东德纳律师事务所律师。（授权期限：2018年11月14日至2019年6月28日）。委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。（授权期限：2019年7月11日至2019年7月22日，2019年8月19日至今）。委托诉讼代理人：杨胜，广东雷鸿律师事务所实习律师。（授权期限：2019年7月11日到2019年7月22日，2019年8月19日至今）。被告：黄月华，女，1991年12月5日出生，住广东省佛山市三水区。原告古晓燕与被告齐倚萱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，被告齐倚萱提起管辖权异议，后经二审驳回。根据被告齐倚萱的申请，本院依法追加黄月华为本案被告并适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告古晓燕及其委托诉讼代理人黄思博、被告齐倚萱到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告古晓燕的委托诉讼代理人黄思博到庭参加诉讼，被告齐倚萱经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三次开庭时，原告古晓燕及其委托诉讼代理人黄思博、被告齐倚萱及其委托诉讼代理人陈鸿彬到庭参加诉讼。第四次开庭时，原告古晓燕的委托诉讼代理人黄思博、被告齐倚萱及其委托诉讼代理人陈鸿彬到庭参加诉讼，被告黄月华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古晓燕向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行购房协议（协议标的62万元），在30日内为该房产办理涂销抵押登记手续，将该房产产权转移至原告名下；2.被告承担本案诉讼费用。原告古晓燕于2018年11月22日将诉讼请求变更为：1.判令解除与被告在2018年8月23日签订的《购房协议》；2.判令被告退回原告已支付的购房款人民币222358.13元；3.判令被告赔偿原告违约金人民币173600元；4.判令被告承担本案律师费人民币20000元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月23日，原告与被告签订《购房协议书》，原告购买被告名下位于佛山市三水区，房屋总价款人民币620000元。合同第二条约定，如甲方违约，如数退回定金，另再赔偿该房地产成交价的28%给乙方。签订合同后，原告依约足额支付了定金及首付款共计222358.13元，余款397641.87元根据合同约定通过银行按揭方式支付。原告依约申请了购房按揭，银行也已同意贷款，但被告一直拖延不及时赎楼（被告尚欠中国农业银行股份有限公司佛山三水支行房贷），致使涉案房产无法办理过户手续。原告为了购房花费了大量的人力财力，现被告拒不履行，已违反合同约定，构成根本违约。合同继续履行已经没有必要，现请求解除与被告的《购房协议书》。且由于被告违约，其应将原告已付款项退回给原告，并向原告支付违约金及因维权产生的律师费、诉讼费等的各项费用。为维护原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。齐倚萱辩称，1.同意解除《购房协议书》。2.《购房协议书》《购房收据》并非我方真实意思表示，理由如下：《购房协议书》的第一张没有签名，没有写明“丙方”，也没有骑缝章。双方当时约定的价格实际上是780000元，不可能以620000元卖给原告方，而现在的楼价应该是1000000元以上。签署《购房协议书》《购房收据》的时候，被告齐倚萱的母亲去世了，其本人也有抑郁症。2.我方愿意退还149280元，其余有一部分款项属于民间借贷，关于中介办理相关手续的有关费用，由于我方授权的是被告黄月华，原告提供的证据均不能证明是被告黄月华办理相关手续支付的费用，我方不予认可。3.我方不承担违约金及律师费，即便《购房协议》有效，也是原告方违约，理由如下：按照合同约定，原告应当支付30%的房款即186000元后才过户，但原告未足额支付该款项。原告有义务为被告支付房屋按揭款，但原告未依约履行，导致我方被银行起诉。原告未支付定金20000元。被告黄月华没有提交书面答辩意见，也没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合全案证据，本院对事实认定如下：2018年8月23日，原告古晓燕作为乙方与被告齐倚萱作为甲方签订《购房协议书》，约定甲方向乙方出售位于佛山市三水区的房屋（证号：粤（2018）佛三不动产权第0031788号）。房屋建筑面积80.92平方米，总房价620000元。乙方支付20000元作为购房定金，如甲方违约，如数退回定金，另再赔偿该房地产成交价的28%（即173600元）给乙方。如乙方违约，则定金不退。如甲乙双方同意免赔而取消协议，则中介费各自负责。该房屋转户产生的一切费用由甲方全部承担。转土地证时间定于2018年10月23日内，转房产证时间定于取回土地证20工作日内。任何一方借故不办理转户手续，则可作违约处理。转土地证当天乙方支付202358.13元作为首期款，乙方在取得土地证后的一周内，与甲方一起去办理房产证及银行按揭手续，余下397641.87元购房款由银行直接转入甲方账户。甲方向银行提前还清所有贷款，并在本合同签订之日起十五日内为该房屋办理涂销抵押登记手续，将该房屋产权转移至乙方名下。收楼时间定于2018年10月23日。过户税费为各付各税。甲方违反本合同的约定，致使乙方决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的一切费用，包括但不限于自行或委托第三方催收、处置抵押物／质押物的相关费用，律师费、诉讼费、执行费、拍卖费、过户费、保全费、担保费、公证费、公告费、差旅费及其他费用，概由甲方承担。2018年8月24日，原告与被告齐倚萱在相关部门为涉案房屋办理了抵押权登记，权利人即为原告，债务履行日期为2018年8月23日至2018年12月23日。农行三水支行亦是该房产的抵押权人。2018年9月10日，被告齐倚萱与被告黄月华签订委托书，委托黄月华作为代理人，代办涉案房屋的银行提前还贷、解押手续；代办涉案房屋注销抵押登记手续。该委托书在广东省佛山市三水公证处办理了公证手续。2018年10月15日，被告齐倚萱向原告出具了《购房收据》，确认收到原告购房款222358.13元。原告提供的汇款凭证、微信转账记录等显示支出的款项与上述款项基本吻合。该款项中包含了原告分别于2018年4月3日、2018年5月7日、2018年6月16日汇入被告齐倚萱农行账户用于扣缴按揭款的7000元、3500元、3500元共计14000元，此后原告就未再向该账户汇款。截止至2018年9月12日，被告齐倚萱拖欠三期本息未按期向农行三水支行支付，该行遂于2018年10月18日向本院起诉齐倚萱，要求行使优先受偿权。涉案房产的房产证、他项权证、还款存折等原件均在原告手中。2018年12月6日，原告古晓燕与广东广荣律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，委托黄思博律师作为本案的委托诉讼代理人，约定律师费为20000元。2018年12月11日，广东广荣律师事务所向原告出具了20000元的律师费发票。被告齐倚萱确认2018年12月20日收到原告变更诉讼请求的材料副本。被告齐倚萱提交的2019年7月9日的《营口市中心医院抑郁自评量表》中有“有（重度）抑郁症状”的记载。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，被告齐倚萱抗辩《购房协议书》虽然系本人签署但非真实意思表示，但其提供的证据显然不足以证明其主张，且其在签署在《购房协议书》签署后还办理了公证委托手续，其提供的医院证明也远远发生在签署上述材料之后。即便其本人患有抑郁症，但与非本人意思表示之间并不能划等号，故本院认定《购房协议书》合法有效。由于涉案房产的另一抵押权人农行三水支行已经起诉被告齐倚萱，要求行使优先受偿权，故《购房协议书》的合同目的显然已经无法达到。原告主张解除《购房协议书》，被告齐倚萱亦同意，故本院依法确认《购房协议书》于2018年12月20日即被告齐倚萱收到原告变更诉讼请求的材料副本之日解除。被告齐倚萱应当向原告返还其已经支付的房款。对于返还的金额，由于被告齐倚萱在《购房收据》中对该款项予以确认，该款项与原告提供证据证明的金额也基本吻合，对于被告齐倚萱非本人真实意思表示的抗辩，基于与《购房协议书》分析理由一致，本院对被告齐倚萱的抗辩不予采纳，故被告齐倚萱应向原告返还购房款222358.13元。对于违约金。由于原告与被告齐倚萱在《购房协议书》中约定转土地证当天（2018年10月23日前）原告支付202358.13元作为首期款，由被告齐倚萱向银行提前还清所有贷款并在《购房协议书》签订之日起十五日内办理抵押登记涂销手续，但被告齐倚萱在确认原告于2018年10月15日已经支付了222358.13元而至今未办理抵押登记涂销手续，故本院依法认定被告齐倚萱构成违约，应当向原告支付违约金。对于违约金的数额，双方在《购房协议书》中约定的是总房价的28%即173600元，被告齐倚萱予以抗辩，本院认为该违约金明显偏高，显失公平，故以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定违约金为房价总额的5%即31000元。对于律师费。由于双方在《购房协议书》中约定了律师费由违约方支付，且原告提供了《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票，是原告主张权利的必然支出，本院根据公平原则并参照广东省律师收费标准及本区域律师收费情况，依法认定原告主张20000元律师费合法有理，应予以支持。被告黄月华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，对原告主张合法有理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条规定判决如下：一、确认原告古晓燕与被告齐倚萱于2018年8月23日签订的《购房协议书》于2018年12月20日解除；二、被告齐倚萱应于本判决生效之日起十日内向原告古晓燕退还购房款222358.13元、支付违约金31000元、律师费20000元，共计273358.13元；三、驳回原告古晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5000元、保全申请费1520元，共计6520元，由原告古晓燕负担2235元，被告齐倚萱负担4285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  刘 敏二〇一九年十月二十二日法官助理  赵 书 记 员  杨敏贞书 记 员  劳凯欣广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初5736号原告：古晓燕，女，1994年10月22日出生，汉族，住广东省梅县。委托诉讼代理人：黄思博，广东广荣律师事务所律师。被告：齐倚萱，女，1970年1月6日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：朱运德，广东德纳律师事务所律师。（授权期限：2018年11月14日至2019年6月28日）。委托诉讼代理人：肖雅，广东德纳律师事务所律师。（授权期限：2018年11月14日至2019年6月28日）。委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。（授权期限：2019年7月11日至2019年7月22日，2019年8月19日至今）。委托诉讼代理人：杨胜，广东雷鸿律师事务所实习律师。（授权期限：2019年7月11日到2019年7月22日，2019年8月19日至今）。被告：黄月华，女，1991年12月5日出生，住广东省佛山市三水区。原告古晓燕与被告齐倚萱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，被告齐倚萱提起管辖权异议，后经二审驳回。根据被告齐倚萱的申请，本院依法追加黄月华为本案被告并适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告古晓燕及其委托诉讼代理人黄思博、被告齐倚萱到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告古晓燕的委托诉讼代理人黄思博到庭参加诉讼，被告齐倚萱经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三次开庭时，原告古晓燕及其委托诉讼代理人黄思博、被告齐倚萱及其委托诉讼代理人陈鸿彬到庭参加诉讼。第四次开庭时，原告古晓燕的委托诉讼代理人黄思博、被告齐倚萱及其委托诉讼代理人陈鸿彬到庭参加诉讼，被告黄月华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古晓燕向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行购房协议（协议标的62万元），在30日内为该房产办理涂销抵押登记手续，将该房产产权转移至原告名下；2.被告承担本案诉讼费用。原告古晓燕于2018年11月22日将诉讼请求变更为：1.判令解除与被告在2018年8月23日签订的《购房协议》；2.判令被告退回原告已支付的购房款人民币222358.13元；3.判令被告赔偿原告违约金人民币173600元；4.判令被告承担本案律师费人民币20000元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月23日，原告与被告签订《购房协议书》，原告购买被告名下位于佛山市三水区，房屋总价款人民币620000元。合同第二条约定，如甲方违约，如数退回定金，另再赔偿该房地产成交价的28%给乙方。签订合同后，原告依约足额支付了定金及首付款共计222358.13元，余款397641.87元根据合同约定通过银行按揭方式支付。原告依约申请了购房按揭，银行也已同意贷款，但被告一直拖延不及时赎楼（被告尚欠中国农业银行股份有限公司佛山三水支行房贷），致使涉案房产无法办理过户手续。原告为了购房花费了大量的人力财力，现被告拒不履行，已违反合同约定，构成根本违约。合同继续履行已经没有必要，现请求解除与被告的《购房协议书》。且由于被告违约，其应将原告已付款项退回给原告，并向原告支付违约金及因维权产生的律师费、诉讼费等的各项费用。为维护原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。齐倚萱辩称，1.同意解除《购房协议书》。2.《购房协议书》《购房收据》并非我方真实意思表示，理由如下：《购房协议书》的第一张没有签名，没有写明“丙方”，也没有骑缝章。双方当时约定的价格实际上是780000元，不可能以620000元卖给原告方，而现在的楼价应该是1000000元以上。签署《购房协议书》《购房收据》的时候，被告齐倚萱的母亲去世了，其本人也有抑郁症。2.我方愿意退还149280元，其余有一部分款项属于民间借贷，关于中介办理相关手续的有关费用，由于我方授权的是被告黄月华，原告提供的证据均不能证明是被告黄月华办理相关手续支付的费用，我方不予认可。3.我方不承担违约金及律师费，即便《购房协议》有效，也是原告方违约，理由如下：按照合同约定，原告应当支付30%的房款即186000元后才过户，但原告未足额支付该款项。原告有义务为被告支付房屋按揭款，但原告未依约履行，导致我方被银行起诉。原告未支付定金20000元。被告黄月华没有提交书面答辩意见，也没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合全案证据，本院对事实认定如下：2018年8月23日，原告古晓燕作为乙方与被告齐倚萱作为甲方签订《购房协议书》，约定甲方向乙方出售位于佛山市三水区的房屋（证号：粤（2018）佛三不动产权第0031788号）。房屋建筑面积80.92平方米，总房价620000元。乙方支付20000元作为购房定金，如甲方违约，如数退回定金，另再赔偿该房地产成交价的28%（即173600元）给乙方。如乙方违约，则定金不退。如甲乙双方同意免赔而取消协议，则中介费各自负责。该房屋转户产生的一切费用由甲方全部承担。转土地证时间定于2018年10月23日内，转房产证时间定于取回土地证20工作日内。任何一方借故不办理转户手续，则可作违约处理。转土地证当天乙方支付202358.13元作为首期款，乙方在取得土地证后的一周内，与甲方一起去办理房产证及银行按揭手续，余下397641.87元购房款由银行直接转入甲方账户。甲方向银行提前还清所有贷款，并在本合同签订之日起十五日内为该房屋办理涂销抵押登记手续，将该房屋产权转移至乙方名下。收楼时间定于2018年10月23日。过户税费为各付各税。甲方违反本合同的约定，致使乙方决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的一切费用，包括但不限于自行或委托第三方催收、处置抵押物／质押物的相关费用，律师费、诉讼费、执行费、拍卖费、过户费、保全费、担保费、公证费、公告费、差旅费及其他费用，概由甲方承担。2018年8月24日，原告与被告齐倚萱在相关部门为涉案房屋办理了抵押权登记，权利人即为原告，债务履行日期为2018年8月23日至2018年12月23日。农行三水支行亦是该房产的抵押权人。2018年9月10日，被告齐倚萱与被告黄月华签订委托书，委托黄月华作为代理人，代办涉案房屋的银行提前还贷、解押手续；代办涉案房屋注销抵押登记手续。该委托书在广东省佛山市三水公证处办理了公证手续。2018年10月15日，被告齐倚萱向原告出具了《购房收据》，确认收到原告购房款222358.13元。原告提供的汇款凭证、微信转账记录等显示支出的款项与上述款项基本吻合。该款项中包含了原告分别于2018年4月3日、2018年5月7日、2018年6月16日汇入被告齐倚萱农行账户用于扣缴按揭款的7000元、3500元、3500元共计14000元，此后原告就未再向该账户汇款。截止至2018年9月12日，被告齐倚萱拖欠三期本息未按期向农行三水支行支付，该行遂于2018年10月18日向本院起诉齐倚萱，要求行使优先受偿权。涉案房产的房产证、他项权证、还款存折等原件均在原告手中。2018年12月6日，原告古晓燕与广东广荣律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，委托黄思博律师作为本案的委托诉讼代理人，约定律师费为20000元。2018年12月11日，广东广荣律师事务所向原告出具了20000元的律师费发票。被告齐倚萱确认2018年12月20日收到原告变更诉讼请求的材料副本。被告齐倚萱提交的2019年7月9日的《营口市中心医院抑郁自评量表》中有“有（重度）抑郁症状”的记载。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，被告齐倚萱抗辩《购房协议书》虽然系本人签署但非真实意思表示，但其提供的证据显然不足以证明其主张，且其在签署在《购房协议书》签署后还办理了公证委托手续，其提供的医院证明也远远发生在签署上述材料之后。即便其本人患有抑郁症，但与非本人意思表示之间并不能划等号，故本院认定《购房协议书》合法有效。由于涉案房产的另一抵押权人农行三水支行已经起诉被告齐倚萱，要求行使优先受偿权，故《购房协议书》的合同目的显然已经无法达到。原告主张解除《购房协议书》，被告齐倚萱亦同意，故本院依法确认《购房协议书》于2018年12月20日即被告齐倚萱收到原告变更诉讼请求的材料副本之日解除。被告齐倚萱应当向原告返还其已经支付的房款。对于返还的金额，由于被告齐倚萱在《购房收据》中对该款项予以确认，该款项与原告提供证据证明的金额也基本吻合，对于被告齐倚萱非本人真实意思表示的抗辩，基于与《购房协议书》分析理由一致，本院对被告齐倚萱的抗辩不予采纳，故被告齐倚萱应向原告返还购房款222358.13元。对于违约金。由于原告与被告齐倚萱在《购房协议书》中约定转土地证当天（2018年10月23日前）原告支付202358.13元作为首期款，由被告齐倚萱向银行提前还清所有贷款并在《购房协议书》签订之日起十五日内办理抵押登记涂销手续，但被告齐倚萱在确认原告于2018年10月15日已经支付了222358.13元而至今未办理抵押登记涂销手续，故本院依法认定被告齐倚萱构成违约，应当向原告支付违约金。对于违约金的数额，双方在《购房协议书》中约定的是总房价的28%即173600元，被告齐倚萱予以抗辩，本院认为该违约金明显偏高，显失公平，故以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定违约金为房价总额的5%即31000元。对于律师费。由于双方在《购房协议书》中约定了律师费由违约方支付，且原告提供了《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票，是原告主张权利的必然支出，本院根据公平原则并参照广东省律师收费标准及本区域律师收费情况，依法认定原告主张20000元律师费合法有理，应予以支持。被告黄月华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，对原告主张合法有理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条规定判决如下：一、确认原告古晓燕与被告齐倚萱于2018年8月23日签订的《购房协议书》于2018年12月20日解除；二、被告齐倚萱应于本判决生效之日起十日内向原告古晓燕退还购房款222358.13元、支付违约金31000元、律师费20000元，共计273358.13元；三、驳回原告古晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5000元、保全申请费1520元，共计6520元，由原告古晓燕负担2235元，被告齐倚萱负担4285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  刘 敏二〇一九年十月二十二日法官助理  赵 书 记 员  杨敏贞书 记 员  劳凯欣