云南省昆明市五华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0102民初11941号 原告（反诉被告）：黄勇，男，1965年8月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：张潇尹，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）：马双凤，女，1968年2月14日出生，回族，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：张潇尹，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：龚世敏，女，1977年12月8日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：杨沾钰，云南广度百佳律师事务所律师，特别授权代理。 原告黄勇、马双凤与被告龚世敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，被告龚世敏向本院提出反诉，本院受理后决定合并审理本诉和反诉，并依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）马双凤和黄勇、马双凤的委托诉讼代理人张潇尹，被告（反诉原告）龚世敏及其委托诉讼代理人杨沾钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄勇、马双凤向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即从昆明市五华区×××招待所迁出，并将该租赁房屋腾还原告；2.判令被告支付自2019年6月1日起至实际迁出租赁房屋之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准按每日274元计算）；3.判令被告支付自2019年6月1日起至实际迁出租赁房屋之日止的水、电费；4.判令被告立即支付欠付租金15000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年6月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告承租位于云南省昆明市五华区×××招待所（以下简称：×××待所），租期一年（2018年6月1日至2019年5月31日），年租金10万元。现因租期届满后被告拒不腾还房屋，并拖欠租金15000元和水电费未付，因此提起诉讼。 被告龚世敏辩称，双方之间的租赁关系是长期租赁关系，故原告的诉求1不能成立，应当予以驳回。其次，同意按每年10万元的标准支付租金，租金不应按日计算和支付。第三，水电费同意按照实际使用支付。第四，租期内原告返租了106号房屋，月租金为550元。自2018年9月1日至2019年9月1日期间的租金为6,600元，欠款2万元扣减106号房屋的租金6,600元后，未付租金应为13,400元。第五，案涉租赁关系是长期租赁关系，双方从2015年就建立了租赁关系，前后签署过四份租赁合同，本案争议的是最后一份合同。原告合同签订时承诺长期合作，除去之前已履行的，现双方还剩16年的租赁关系。被告为了缓解经营问题，在原告同意的情况下将房屋分租给案外人，与案外人的合同现在正常履行中，若提前解除合同，腾还房屋，必将造成损害，原告也应承担违约责任。 反诉原告龚世敏向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿因提前解除租赁合同致反诉原告承租经营招待所而投入所造成的损失8万元；2.反诉费用由反诉原告承担。事实与理由：反诉原、被告于2015年12月1日就××招待所房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，反诉原告承租接手房屋后，为长期经营招待所规划、投入了大笔资金，并新建了5间房舍以及其他以为经营所需的设施。现反诉被告在反诉原告正常经营期间违背诚实守信原则中途诉请腾房，必然造成反诉原告上述投入和未来可预期经济利益的巨大损失，因此提起反诉。 反诉被告黄勇、马双凤辩称，反诉请求中提到的提前解除合同事实不存在，合同系因履行期届满而自然终止。其次，损失8万元到底指向什么，具体的损失怎么计算也不清楚。在租赁物之上，后面添设的附属设施中和房屋形成附合物的部分是我方增设，与反诉原告无关。反诉原告增添的没有和房屋形成附合的部分其可以自行搬离，而不存在所谓的赔偿问题。第三，根据租赁合同第八条约定，承租人需要对房屋进行改扩建、增设他物，应经出租人同意。未经出租人同意的改扩建、增设他物行为属于违约行为，构成对出租人所有权的妨害，也是侵权行为。根据最高人民法院城镇房屋租赁合同司法解释第十三条规定，承租人未经出租人同意，装饰装修或扩建发生的费用由承租人自行承担。第四，租赁合同第11条约定租赁期间任何一方终止合同需提前半年通知对方，这是以合同履行期没有届满为条件的，现在合同期届满了，合同自动终止，不存在人为情况。第五，合同第2条约定租期届满后，承租人享有优先承租权。现我方已不想再出租房屋，只想将房屋收回自用，故优先承租权的问题并不存在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在判决理由部分一并阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：××招待所系2015年10月29日登记设立的个体工商户，经营场所位于云南省昆明市五华区，登记经营者为黄勇。自2015年2月1日至2018年5月31日期间，龚世敏一直向黄勇、马双凤租赁“×××招待所”，双方为租赁事宜先后签订了三份租赁合同。2018年6月1日，黄勇、马双凤（甲方／出租方）与龚世敏（乙方／承租方）再次签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将“×××招待所”出租给乙方居住使用；2.租期一年（2018年6月1日至2019年5月31日）。租期届满后若乙方继续租用，甲方房屋继续出租，乙方享有优先权，甲方不得恶意加价转租；3.年租金10万元；4.乙方不得随便损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经甲方书面同意；5.乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：⑴在租赁期间同意第三人经营使用，长期合作；⑵擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；⑶承租房屋进行违法活动；⑷故意损坏承租房屋……；6.提前终止合同：⑴租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效；⑵如因国家建设、不可抗力因素或出现合同第十条规定（注：甲方不能干扰乙方正常营业，否则定罚年租一倍）的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方给予补偿；7.本合同—式两份，自双方签字之日生效；8.马双凤在合同空白处签署：甲方同意，乙方在租赁期间给第三人经营使用。长期合作。合同履行中，龚世敏于2018年11月出具给黄勇、马双凤《欠条》一份，内容为：2018年8月29日欠马双凤2万元。此欠款用×××招待所106房费减，多退少补。106房2018年9月入住，房租费每月550元。 2019年6月22日，黄勇、马双凤向龚世敏发出《催告》，以2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》项下租期于2019年5月31日届满后，龚世敏拒不签订新合同为由，要求龚世敏：1.腾还租赁物；2.支付拖欠租金15,000元；3.支付2019年6月1日起至搬离时止的租赁物占用费；4．结清搬离租赁物前的水电费；5.不得损坏租赁物。 本案审理过程中，当事人向本院申请一个月的和解期间，现和解期间已经届满，但当事人未能达成和解协议。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间自2015年2月起建立房屋租赁合同关系，并自2015年2月1日履行至2019年5月31日（注：合同约定的租期），52个月的租期内，双方共签订了四份租赁合同，即合同基本上是一年一签。2019年5月31日租期届满后，虽然龚世敏仍旧占有、使用租赁物，但结合2019年6月22日的《催告》内容，黄勇、马双凤对租期届满后的新租赁关系并未认可，即原租赁合同当事人并未对新的租赁关系达成合意，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称：合同法）第二条第一款“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”规定，本院依法确认黄勇、马双凤与龚世敏之间在租期届满后并无合同关系，龚世敏在租期届满后继续占有、使用租赁物并不属于法律上的定期或者不定期租赁，故其继续占有、使用租赁物无合法依据。案涉合同中的“长期合作”内容录音证据中关于租期的内容不具有确定性，且与约定租期矛盾，若视为此系对租期的变更，则其期间又不具有确定性，故根据合同法第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”规定，租期仍应按合同约定（即一年）确定。 其次，根据案涉《欠条》确定的债权债务关系，龚世敏在租期内欠付租金2万元，现租期已经届满，欠付租金应当予以支付。同时，2018年9月1日黄勇、马双凤向龚世敏返租了租赁物中的106号房屋，月租金550元。租金属于金钱债务，故两笔租金形成的债务可以相互抵充。但是，龚世敏对106号房屋享有占有、收益权的合法期间为2018年6月1日至2019年5月31日，黄勇、马双凤系106号房屋出租人（权利人）和返租人，其自2019年6月1日起占有、使用106号房屋即为自用，不应再向龚世敏支付106号房屋对应的租金。因此，黄勇、马双凤实际承租106号房屋9个月，应付租金4,950元（550元/月×9个月），债务相互抵充后，龚世敏还应向黄勇、马双凤支付租期内的租金15,000元（注：原告诉求金额）。 第三，租期届满后龚世敏仍占有、使用租赁物，故其在租期届满后继续占有租赁物的租赁物占用费应按合同约定的标准按10万元/年计算至租赁物返还时止。同时，龚世敏在租期届满后占有、使用租赁物期间因租赁物的使用发生的水、电费也应由其支付给黄勇、马双凤。 第四，龚世敏主张损失8万元系其在租期内对租赁物进行添附、装饰装修产生的材料费。对此，本院认为，龚世敏主张其在租赁物上加盖了三楼钢结构房，但未办理合法的建盖手续，其提交的证据（照片）反映该装饰装修也未形成附合的添附，本院依法确认该添附不属于法律上的“扩建”。同时，由于合同中并未约定租期届满后承租人对租赁物所作添附、装饰装修如何处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”规定，本院对龚世敏请求黄勇、马双凤赔偿或者补偿装饰装修和添附材料费的诉求本院不予支持。由于案涉合同因租期届满而失效，承租人在租期内对租赁物所作装饰装修和添附（未形成附合的）可自行拆除，但拆除时不能对租赁物造成毁损。 综上所述，根据法律对房屋租赁合同履行的规定，结合约定和履行情况，本院确认案涉租赁合同项下的租期已经届满，根据合同法第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，本诉原告向本诉被告主张案涉租赁合同项下权利的诉讼请求应受法律保护，本诉被告应当将符合约定或者租赁物的性质使用后的状态的租赁物返还给本诉原告，并向本诉原告支付租期内的未付租金和租赁物占用期间的占有使用费、水电费。反诉原告的反诉请求无合法依据，应当予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条规定，判决如下： 一、本诉被告龚世敏应于本判决生效之日起三十日内，将位于云南省昆明市五华区×××招待所房屋返还本诉原告黄勇、马双凤，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态； 二、本诉被告龚世敏应于本判决生效之日起十日内向本诉原告黄勇、马双凤履行以下金钱债务：1．支付租期内的租金15,000元；2．按年租金10万元的标准支付租赁物占有使用费（自2019年6月1日起计算至租赁物返还之日止）；3.按实际使用、支出数额支付租赁物占用期间的水、电费（自2019年6月1日起计算至租赁物返还之日止）； 三、驳回反诉原告龚世敏的反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,431元，减半收取计1,215.5元，由本诉被告龚世敏负担；反诉案件受理费900元（已减半收取），由反诉原告龚世敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  李其恒 二〇一九年十月二十二日 书记员  邓云飞