河北省玉田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0229民初2276号 原告：李征，男，1994年5月28日生，汉族，农民，住玉田县。 委托诉讼代理人：王凤辉，河北鸿翔律师事务所律师，特别授权。 被告：宋凯，男，1996年6月1日生，汉族，农民，住玉田县。 被告：秦海占，男，1990年3月29日生，汉族，农民，住河北省迁安市。 被告：李有志，男，1994年10月22日生，汉族，农民，住玉田县。 被告：李军，男，1968年8月8日生，汉族，农民，户籍地河北省承德市隆化县，现住河北省三河市。 被告：唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司），住所地玉田县城内。 法定代表人：孙福兴，系总经理。 原告李征与被告宋凯、秦海占、李有志、李军、顺达公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告李征及委托诉讼代理人王凤辉，被告宋凯、李有志到庭参加诉讼，被告秦海占、李军、顺达公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 李征向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的买卖协议无效，被告返还原告购房款320000元及定金10000元，共计330000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告系朋友关系，于2018年1月28日在被告处购买了一套商品房，该商品房位于玉田县华景时代二期26-3-1302，并于2018年1月31日通过原告父亲账户给被告支付购房首付款320000元，基于对被告的信任，原告在购房前并未核实该房屋状态，且双方之间也没有签订购房合同，后原告在办理房屋入住手续时才从物业处获知该套房屋由于拖欠银行贷款已经被法院查封，基于以上事实，被告出卖给原告房产的行为系无权处分。根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。同时根据《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”。被告未告知该房产的抵押权人就将已经抵押的房屋转让，其合同是无效的。根据《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有进错的，应当各自承担相应的责任。 宋凯辩称，2018年1月28日下午众泽房产中介公司二手房销售李有志和我成交了华景二期26-3-1302，是李有志联系的买主原告，我联系的个人中介王立杰，在成交之前确认了房屋能办理更名和贷款手续（贷款手续于2018年9月1日后办理），于是李有志、我和买主原告签订了定金协议，由于可以走一手房更名手续，当时卖主没有来，由我代签的定金协议，缴纳购房定金1万元，将定金1万元微信转给秘书张立稳，秘书转给我，我转给了联系的个人中介王立杰。2018年2月3日上午李有志、我、原告及原告的父亲办理了房屋更名及转账购房首付款手续，因我联系的王立杰没有来，王立杰将其联系的原华景二期销售的代理公司秦海占过来协助办理房屋更名手续。我和原告的父亲去伯雍大街的农业银行办理转账手续，因购房者不放心直接把钱转给个人中介，所以将32万元购房首付款跨行转给了我的中国建设银行账户内，转完首付款后，我带领原告之父来到顺达集团销售部与李有志及原告会合，后找到秦海占和卖主，在办理房屋更名手续之前，向销售部人员再一次确认了房屋能否办理更名及贷款手续。得知可以办理房屋更名及贷款手续后（贷款于2018年9月1日后办理），秦海占让卖主拿出当时购房的收据、协议还有刷卡小票，交给销售部人员办理房屋更名手续，秦海占让把购房款32万元转到自己账户内，后我将32万元购房首付款转给了秦海占的中国建设银行卡内（卡号：62×××78），房屋更名手续办完后，销售部人员让原告签订了一个2018年9月1日办理华景二期26-3-1302贷款手续的通知单。办理完房屋更名手续及签了贷款手续通知单后，手续就办完了，不同意原告的诉请，我不是原房主，我只是协助办理手续的人员。 秦海占辩称，我以前给李军办过房屋买卖改名的事，玉田的中介王立杰（不知道她公司名称）知道我有房源，我们业务上有往来。2018年1月28日王立杰找到我，说有客户要买玉田华景二期26号楼3单元1302号房屋，这个房子也是李军的。王立杰给我转了10000元定金，我将10000元转给了房主李军。2018年2月3日在顺达开发商处，我和李军、原告及宋凯共同办理了改名手续，宋凯给我转了320000元购房款，我收取了30000元的改名服务费，将剩余的290000元转给了李军。改名是直接在开发商处把李军的一张收据改成原告的名字，收据上写的多少钱我不清楚，我只负责改名。手续办完，双方签字。宋凯和王立杰是一个公司的，具体不清楚。联系买房的是王立杰，改名时是宋凯跟着办的，其余不清楚。 李有志辩称，我也是负责跑手续的，过程与宋凯所说内容一样。当时的房款都到原房主的手里了，我只收取了服务费4000元。 李军辩称，2016年8、9月份我通过三河兴达房地产公司联系购买了玉田县房产，我看完房子后直接向开发商交了20万元房款，开发商和我签订了购房协议书，为我开具20万元收据。2017年我通过秦海占把这处房产卖出，秦海占先给我转了1万元订金后，我、李征、宋凯、秦海占四人在开发商处将房产由我名下更名到李征名下，开发商把当时和我签订的购房协议及收据收回了，秦海占通过银行卡转给我29万元尾款，我的房子是通过秦海占变更名字卖出的。我买房时不知道这处房产是否是查封状态，房产是中介和开发商经手办理的。 顺达公司未作书面答辩，亦未向本院提供相应证据。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交以下证据：一、身份证复印件一份；二、李为强身份证复印件、常住人口登记卡复印件各一份，证明原告父亲李为强的身份情况；三、李为强情况说明一份；四、宋凯于2018年1月28日出具的收据一份；五、李为强中国农业银行转账凭证一份；六、顺达公司收据一张；七、申请法院调取华景时代二期26-03-1302房产查封信息。 被告宋凯提交以下证据：中国建设银行个人活期交易明细、微信交易明细截屏打印件、秦海占建设银行账户信息截屏打印件各一份。 被告秦海占提交以下证据：微信聊天记录截屏打印件、微信转账记录截屏打印件各两张。 被告宋凯质证意见：原告证据中，证据四我没有开过，不是我签的名，原告交的1万元定金是通过微信转给公司秘书张立稳，张立稳将钱给我，我又转给王立杰，由王立杰转交房主。我们公司销售二手房时收取定金正常应该有定金协议，不是开收据，但更名以后就收回定金协议，现在因为我公司不办理二手房业务了，所以定金协议的原底已经找不到了，不记得原告是否签订过定金协议了。我没有开过1万元收据，即使秘书开收据也会让我签字，当时我也在场，肯定会让我本人签名的。证据五银行流水不是银行打印的，我是每笔5万元收到的，原告提供的是一次性打入的。我所在公司在国土局有备案，名称为唐山房易泽房产经纪有限公司并有营业执照。对原告申请法院调取证据，我不知情该房产存在查封。对原告的其他证据及被告秦海占的证据均无异议。 被告李有志质证意见：对原告及被告宋凯、秦海占的证据均没意见。对原告申请法院调取证据，当时不知道该房被查封。 原告质证意见：对申请法院调取证据，认为本案诉争房产已经于2016年8月8日查封，被告2018年1月28日明知该房产被查封的情况下将房产出售给原告的行为无效。对被告宋凯证据，建设银行个人活期交易明细及宋凯在答辩说明中的自认，证实了原告将32万元购房款汇到宋凯名下。对微信交易截屏及秦海占账户信息截屏均无异议。宋凯在其答辩中关于1万元定金已经做过陈述，且认可其收到该笔款项。对被告秦海占的证据无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告李军以交纳200000元压房款方式购买被告顺达公司开发的玉田县华景时代二期26号楼3单元1302室楼房后，委托被告秦海占出售该房，原告经被告李有志、宋凯介绍欲购买上述楼房。2018年1月28日原告交纳定金10000元后，当日被告宋凯将该定金转给王立杰，王立杰收款后转给被告秦海占，被告秦海占收款后转给被告李军。2018年2月3日原告之父李为强通过农业银行账号62×××74代原告向被告宋凯6228480659197600474账号转账320000元，同日被告宋凯向被告秦海占转账320000元，被告秦海占又向被告李军转账290000元。同日，原告与被告宋凯、李有志、秦海占、李军一起，在被告顺达公司办理华景时代二期26号楼3单元1302室更名手续，被告顺达公司收回曾为被告李军开具的收据后，为原告出具收原告压房款150000元的收据一张。后原告得知玉田县华景时代二期26号楼3单元1302室楼房已被法院多次查封。诉讼中经本院释明，原告同意按本院认定的房屋买卖合同的效力对本案进行处理。 本院认为，原告李征因欲购买被告李军的房屋通过被告宋凯、秦海占向其支付定金及房款，双方间口头房屋买卖合同关系成立；被告宋凯、李有志、秦海占实际为原告李征向被告李军购买房屋提供了中介服务，原告与该三被告形成居间合同关系。原告所购房屋处于被法院查封状态，原告与被告李军间达成的买卖合同无法实际履行，被告李军应返还已收取原告的购房款300000元，被告秦海占返还原告居间费30000元，被告宋凯、李有志承担连带责任。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李军返还原告李征购房款300000元，于本判决生效之日起五日内付清。 二、被告秦海占返还原告李征居间费30000元，被告宋凯、李有志承担连带责任，于本判决生效之日起五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6250元，由被告李军负担5682元；被告秦海占负担568元，被告宋凯、李有志对上述568元诉讼费承担连带责任，均于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  蒋召民 审 判 员  梁 莉 人民陪审员  王洪秋 二〇一九年十月十六日 书 记 员  刘晓丽