文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初17243号原告：彭利，男，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：吴娟，重庆雄明律师事务所律师。委托代理人：宋亚玲，重庆雄明律师事务所律师。被告：钟华，女，汉族，住重庆市垫江县。委托代理人：曾波，重庆昂正律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司奥园国际城高层分公司，住所地重庆市九龙坡区华福大道北段**商业**1-商铺10，统一社会信用代码91500107MA5U8HE10G。负责人：周燕，该公司经理。委托代理人：谭小玲，女，土家族，住重庆市云阳县。第三人：李安顺，男，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：丁奇，重庆巨力律师事务所律师。原告彭利诉被告钟华，第三人李安顺、第三人重庆到家了网络科技有限公司奥园国际城高层分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阮斐任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭利及其委托代理人吴娟、宋亚玲，被告钟华及其委托代理人曾波，第三人李安顺的委托代理人丁奇，第三人到家了公司的委托代理人谭小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭利诉称，2018年4月17日，原被告双方在到家了公司签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定被告将其位于重庆市九龙坡区华岩镇华福大道北段房屋出售给原告，成交价为449000元，付款方式为部分按揭贷款，原告当日向被告支付定金1万元。定金交付以及贷款审批通过后，被告不愿配合原告办理房屋过户手续，并明确违约拒绝出售涉案房屋，依据双方合同，原告有权解除合同。另被告与第三人李安顺虚构购房事实、签订房屋买卖合同，被告与第三人李安顺的合同不符合房屋买卖交易习惯，也没有任何付款记录，严重损害原告的合法权益。现原告诉至法院请求判令解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》；被告返还原告定金1万元；被告支付原告违约金89800元；诉讼费、保全费、律师费由被告承担。被告钟华辩称，同意原告解除合同的请求；返还定金的请求和违约金请求相互矛盾，返还定金也是原告的损失，在已经约定了违约金的情况下，损失不应主张，故返还定金不应得到支持；原告请求的律师费双方无约定，不予认可；原告主张的违约金已经超过实际损失的1.3倍，请求法院依法调整。第三人李安顺述称，原告现诉讼请求与第三人无利害关系，请求依法判决。第三人到家了公司述称，请求依法判决。第三人到家了公司述称，请求法院依法判决。经审理查明，2018年4月17日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人到家了公司（丙方）签订《存量房交易文件》，（含《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》、《房屋交易流程》），约定：乙方经丙方居间，向甲方购买位于重庆市九龙坡区华岩镇华福大道北段房屋，建筑面积51.48平方米，套内面积39.87平方米；成交总价44.9万元；付款方式为按揭付款，乙方于签订本合同当日支付定金1万元；首付12万元，乙方银行按揭贷款31万元由放贷银行支付甲方，实际贷款金额和房款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付差额部分；尾款9000元交房时支付；该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，甲方应于2018年10月1日前办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件，甲方自有资金解押，甲方应于抵押权人告知可还款或特定还款日之前5个工作日内还款解押，乙方贷款购买该房屋，甲方应于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再还款解押；甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续，乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理房屋抵押登记手续；甲方应于收齐房款当日交付房屋。甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装修装饰等相关情况，面积属实、无查封、冻结等限制交易状况；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；甲方未按照约定时间办理解押或交付房屋的，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款，若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。上述文件签订当日，原告向被告支付购房定金1万元，被告向原告出具了收条。合同签订后，第三人到家了公司协助原告办理按揭贷款申请，2018年6月5日原告的按揭审批通过。庭审中，原告举示2018年6月1日被告和第三人到家了公司员工的电话录音，在通话中被告陈述不再出售房屋，被告对录音的真实性无异议。原告又举示了短信照片，拟证明按揭通过之后2018年6月6日第三人到家了公司向被告通知原告已经按揭通过，并要求被告预约还款解押，2018年7月17日第三人到家了公司向被告发函要求被告预约还款解押，被告否认收到过该短信和通知函。原告举示了委托代理合同及发票，拟证明原告委托律师处理涉案房屋买卖合同纠纷，产生了律师15000元。另查明，被告与第三人李安顺就涉案房屋在2018年3月30日签订合同，被告将涉案房屋出售给第三人李安顺，第三人李安顺和被告一致确认李安顺已向被告支付22万元购房款，被告已将房屋交付给第三人李安顺，现第三人李安顺已另案起诉要求被告将房屋过户至其名下。第三人到家了公司陈述，在原被告签订合同时，被告未告知涉案房屋已出售。原告请求解除合同的请求载于变更诉讼请求申请书，被告及第三人到家了公司、李安顺于2019年8月21日收到原告的变更诉讼请求申请书。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收条、微信转账记录、《个人住房（商业用房）借款合同》、房产证、电话录音及庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原被告之间的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该《房屋买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。关于原告请求解除双方合同的请求。本案中，被告在与第三人李安顺签订合同并实际履行的情况下，仍与原告签订合同并收取原告的定金，在签订合同后又拒不履行合同，被告的行为已构成违约，现原告请求解除合同符合法律规定，被告也同意解除合同，本院认为合同解除的时间以原告解除合同的意思表示送达至被告时为准，即2019年8月21日被告收到原告变更诉讼请求申请书时。关于原告请求被告返还已付定金1万元的请求，本院认为，合同解除后被告应当返还原告已付定金，对原告该请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金89800元的请求。本院认为，双方合同约定，若一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的义务超过15天的，守约方可解除合同，并要求违约方支付房款总价20%的违约金，现被告明确拒绝履行合同构成根本违约，并因其违约行为导致合同解除，其应当承担逾期履行合同致合同解除的违约金，故被告应承担房屋总价20%的违约金，即89800元。被告辩称违约金标准过高并请求法院予以调整，本院认为，合同约定房屋总价20%的违约金标准，是双方的真实意思表示，当事人在违约时应当明确预见其所应承担的后果，同时结合原被告合同的签订时间、同期重庆市房屋交易的市场行情及被告违约时的主观过错程度，本院对违约金标准不予调整，对被告的此项辩称不予采信。关于原告请求被告支付律师费15000元。双方合同中对此并无约定，原告的该请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，判决如下:一、确认原告彭利与被告钟华在2018年4月17日签订的《房屋买卖合同》于2019年8月21日解除；二、被告钟华在本判决生效后10日内返还原告彭利已付定金10000元；三、被告钟华在本判决生效后10日内支付原告彭利违约金89800元；四、驳回原告彭利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8035元、保全费2770元，由原告彭利负担805元，由被告钟华负担10000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行审 判 长 阮 斐人民陪审员 杭 静人民陪审员 王明华二〇一九年十月十四日书 记 员 李 莹