江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初861号原告：刘梦戎，男，1990年8月14日出生，汉族，赣州市瑞金市人，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：白ＸＸ，江西保全律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：兰连英，江西保全律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州市鸿泰置业有限公司，住所地：赣州市章贡区章江南大道豪德水岸新天D3栋5C室。统一社会信用代码：913607005892278552。法定代表人：黄礼华，该公司总经理。委托诉讼代理人：范卫权，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈艳，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原告刘梦戎与被告赣州市鸿泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人兰连英，被告的委托诉讼代理人范卫权、陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2015年12月29日已解除；2、被告返还原告购房款705557元、住宅专项维修金4045元，两项并按银行同期贷款利率计算利息至还清为止，暂计至起诉之日为70000元；3、被告支付原告购房违约金105833.55元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同编号是：20XXXXXXX44，合同总价款为705557元，合同约定：逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的15%向买受人支付违约金。因被告房产存在严重违反规划设计的行为，消防设施和电梯也不符合相关规范及规划设计，在原告向相关部门反映情况后，赣州市城乡规划建设局、赣州市房产局等部门均向被告发出通知要求整改到位，使业主能顺利收房，赣州市城乡规划局并要求业主进行监督，如未整改到位可以继续要求整改，并告知会持续督促被告的整改工作。原告认为，被告在约定的交房时间内未交付达到交房条件的房产，原告已在2015年12月29日向被告发出退房通知要求解除购房合同，且被告在售楼时承诺的两房可变三房，三房可变四房不能实现，原告的购房目的无法实现，原告有权解除购房合同。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；证据2、购房合同、缴款凭证、住宅专项维修资金专用收据，证明原告支付款项；证据3、退房通知书及快件单，证明原告因被告房屋违反规划设计需要整改导致逾期交房等原因，已于2015年12月29日向被告发出退房通知书，双方合同已解除：证据4、1、2、3号楼一层平面图及4、5、6号楼一层平面图，证明：1、2、3号楼一层平面图及4、5、6号楼一层平面图标注英文字母部分，在A、B处规划图纸上为通往二三层店铺的楼梯，后被开发商取消，C处此墙往小区移动近2米，在地下室和一层店铺可看出。D处4号楼架空层被开发商砌墙占用，E处无障碍坡道规划图上有，但被开发商取消，F处1、2、3号楼架空人行通道私自开设侧门；证据5、1、2、3号楼二层平面图及4、5、6号楼二层平面图，证明：1、2、3号楼二层平面图及4、5、6号楼二层平面图标注英文字母部分，G处3号楼东侧二、三层店铺私设楼梯通往小区，H处二层店铺原为大通铺，后被改为独立的二层店铺，此处楼梯也被私自取消，属于违反规划设计行为；证据6、律师函及快件回执，证明原告委托律师向被告及赣州市房地产管理局、赣州市城乡建设局、赣州市城乡规划局、赣州市公安消防支队、赣州市质量技术监督局等部门反映被告房屋存在违反规划设计，消防及电梯不符合相关规范等问题，被告在不符合交房条件下要求业主收房；证据7、赣州市城乡规划局答复，证明被告实质上违反规划设计，私自变更规划，涉案房屋不符合合同约定的交房条件；证据8、赣州市城乡规划局在原行政诉讼（钟琼等诉赣州市城乡规划局等行政确认违法一案）提交的答辩状，证明：被告将一层原属二三层通道商铺单独出售、将二三层商业出口设置在小区内、3号楼架空层占用、底层消防通道被占用等情况，规划局认可被告违法建设，自行变更原有设计。不论变更是在核发合格证之前还是之后，但是证明交房时房屋现状与规划设计不符，私自变更规划；证据9、录音笔录（业主代表等与被告股东郭生泉对话），证明涉案房屋存在违反规划设计问题，被告许诺整改；证据10、现场照片，证明被告通知交房时并不具备交房条件，存在多处违反规划的地方，如被告私设疏散楼梯并将商铺出口设置在小区内，未经规划部门同意，消防设施也不符合规划，属于私自改变规划，实际现状与规划图，竣工图不符。交房通知书证明被告于2015年9月29日发出通知，要求业主在9月30日收房；证据11、锦绣虔城三种户型宣传图（两房改三房，三房改四房效果图）和禁止浇筑短信，证明被告买房时宣称业主可以对房屋进行浇筑，但被告通过物业公司通知禁止浇筑，违反合同约定，导致业主合同目的无法实现；证据12、建筑施工图设计总说明，证明30层楼以上电梯额定速度设定为2.5米每秒，电梯实际额定速度为2.0米每秒，不符合施工要求；证据13、图片，证明赣州御景江山小区同品牌同载重量的电梯（广日1000公斤）轿厢尺寸为1.56米乘以1.45米，公园壹号小区同品牌800公斤载重量电梯轿厢尺寸为1.36米乘以1.31米（除去木制隔板，实际和锦绣虔城1.4米乘以1.35米大体一致），赣州康莱博精品酒店（广日1000公斤）电梯轿厢尺寸为1.54米乘以1.45米，锦绣虔城电梯尺寸仅为800公斤对应轿厢，不符合国家标准；证据14、被告提交照片（行政诉讼中提交的证据材料），证明：被告房屋经整改之前不符合规划，部分经整改后符合规划。被告于约定时间交房时并不符合规划设计，不具备交房条件。显示拍摄时间6月2日，用以说明现状符合规划，按照被告自己的说法，意味着其认可之前是不符合规划的，至少在通知交房时不符合规划；证据15、授权委托书，证明原告授权业主代表李壮、刘固民、吴友平与江西实创律师事务所签订办理与被告因房屋质量问题产生的纠纷。被告辩称，1、答辩人已按《商品房买卖合同》规定的交房时间（2015年9月30日前）及交房条件履行了交房义务，被答辩人不享有《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定的单方解除权；2、锦绣虔城项目已通过规划验收，且已取得了竣工验收备案表，原告购买的商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向符合答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》的约定，被答辩人不享有《商品房买卖合同》第十条约定的单方解除权；3、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中对商品房的房型、面积进行了明确的约定，并将户型图作为合同附件，现答辩人交付的商品房完全符合合同约定，答辩人并不存在任何违约、虚假情形；4、被答辩人提供的《退房通知书》没有被答辩人的签字，退房的意思表示未生效。《律师函》虽有律师事务所的盖章，但未附委托人出具的退房事项的委托书，被答辩人退房的意思表示未生效。综上所述，被答辩人请求确认合同于2015年12月29日解除缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、《赣州市商品房买卖合同》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，证明被告开发的锦绣虔城小区已符合原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定的交付条件，原告与被告签订的《商品房买卖合同》对房型、面积进行了明确的约定，并将户型图作为合同附件，现被告交付的商品房完全符合合同约定。证据2、《赣州市建设工程质量监督管理站关于对锦绣虔城“全体业主”反映该工程存在质量问题情况调查报告》，证明原告提出的电梯问题、消防门不合格等问题经质量监督管理站查证并不符实；证据3、照片（原告提出的锦绣虔城小区不符规划设计部分现状实拍图），证明锦绣虔城小区的建设现状符合规划设计。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证，对原告提交的证据1、2，被告不持异议，本院对其三性予以认定并在卷佐证。对当事人持有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据3，被告对其真实性持有异议，经核实，该组证据无原告本人签名，不能视为原告有效表达了其退房的意思表示，仅能证明江西实创律师事务所律师于2015年12月29日向被告寄出《律师函》、《委托人名单》、《退房通知书》，本院对这一部分事实予以认定；2、原告提交的证据4、5，被告对其三性持有异议，经核实，上述两组证据不能证实被告有违反规划设计的行为，仅能证明江西实创律师事务所律师就锦绣虔城一期业主收房事宜向有关部门发出过《律师函》，本院对这部分一事实予以认定；3、原告提交的证据6，被告对其关联性持有异议，经核实，该组证据为原告单方陈述，本院对其关联性不予认定；4、原告提交的证据7，被告对其关联性持有异议，经核实，该组证据不能证明原告所购房屋不符合交房条件，仅能证明赣州市城乡规划局对案外人吴友平关于锦绣虔城项目有关问题的信访件进行了答复，本院对这一部分事实予以认定；5、原告提交的证据8，被告对其关联性提出异议，经核实，该组证据为未结案件中某一方当事人的陈述，未经法院确认其法律效力，无法证明原告所要证明的对象，本院对其关联性不予认定；6、原告提交的证据9，被告对其三性均有异议，经核实，该组证据无法反映谈话双方当事人的身份，其内容也不能证明原告所购的房屋不符合交房条件，本院对其关联性不予认定；7、原告提交的证据10，被告对其三性持有异议，经核实，原告提交的照片不能反映被告不符合交房条件，本院对其关联性不予认定；原告提交的交房通知书，与庭审查明的事实相符，本院予以认定；8、原告提交的证据11，被告对其三性持有异议，经核实，该组证据不能证明来源于被告，且也未在原、被告签署的相关合同中予以说明，不能证明该宣传资料对原告签订合同的目的产生了重大影响，本院对其真实性、关联性不予认定；9、原告提交的证据12，被告对其关联性持有异议，经核实，该组证据不能反映被告安装的电梯不符合额定速度，本院对其关联性不予认定；10、原告提交的证据13，被告对其关联性持有异议，经核实，该组证据不能证明被告安装电梯不符合合同约定或法律强制性规定，本院对其关联性不予认定；11、原告提交的证据14，被告对其关联性提出异议，经核实，该组证据证明原告反映了部分问题后，被告已及时予以整改，本院对其关联性不予认定；12、原告提交的证据15，被告对其三性均有异议，经核实，该组证据不能反映原告委托业主代表行使的具体权限内容，本院对其关联性不予认定；13、被告提交的证据1，原告对其关联性持有异议，经核实，该组证据可以证实原告所购房屋在合同约定的交付时间之前已取得《竣工验收备案表》，符合交房条件，本院对其三性予以认定；14、被告提交的证据2，原告对其三性均有异议，经核实，该组证据可以证实被告在办理竣工验收备案表之前，已有业主向相关部门反映小区存在有关质量问题，赣州市建设工程质量监督管理站于2015年9月21日出具《关于对锦绣虔城“全体业主”反映该工程存在质量问题情况调查报告》，本院对这一事实予以认定；15、被告提交的证据3，原告对其三性持有异议，经核实，从照片无法反映被告的房屋是符合还是不符合规划设计，本院对其三性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月24日，原告刘梦戎与被告赣州市鸿泰置业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章江新区H14地块锦绣虔城小区X栋X号房屋一套，建筑面积为89.89m2,房屋总价款705557元，被告应在2015年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告。合同分别约定了买受人可以退房的几种情形：一是面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；二是出卖人未按本合同规定的交房期限交房，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，同时在《合同补充协议》还约定了买受人依据该种情形解除合同的，应在具备解除合同条件之日起7日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同；三是经原设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致买受人所购商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人应当在通知到达之日起15日作出是否退房的书面答复，买受人未在上述期限内书面答复的，视为接受变更。合同还约定：商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，如不能达成一致意见，双方委托具有相应资质的机构进行质量检测。所需检测费用由买受人先行垫付，检测结果合格则由买受人承担，检测结果不合格则由出卖人承担。检测结果为合格的，原通知的交房日期视为交付日期；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，返修合格之日视为交付日期。上述合同签订后，原告按约定支付了购房款。2015年9月29日，被告向原告发出交房通知书。原告认为房屋未达交付条件拒绝收房。2015年10月20日，江西实创律师事务所律师以部分业主的名义向赣州市城乡建设局、赣州市公安消防支队、赣州市质量技术监督局、赣州市房地产管理局、赣州市规划局、赣州市鸿泰置业有限公司发出《律师函》，反映被告开发的锦绣虔城小区存在质量问题。2015年12月29日，江西实创律师事务所律师白ＸＸ向被告寄出《律师函》、《委托人名单》、《退房通知书》打印件，《退房通知书》中载明的退房理由为被告将不符合规划及约定的房产强制交房及被告在售楼时公开宣传两房可变三房、三房可变四房，但近期又通知禁止浇筑，导致业主购房目的无法实现。《退房通知书》落款为打印的“锦绣虔城一期1-6号楼部分业主”。被告对原告解除合同持有异议，原告遂于2016年3月16日诉至本院。另查明，被告在办理竣工验收备案表之前，已有业主向相关部门反映小区存在有关质量问题，赣州市建设工程质量监督管理站于2015年9月21日出具《关于对锦绣虔城“全体业主”反映该工程存在质量问题情况调查报告》，调查的情况如下：电梯已于6月份将电梯载重量为1000kg的电梯牵引力发动机组件重新更换完成，并已通过建设监督局检测部门进行验收，出具监督检测报告；卫生间排污管问题经核查，施工单位是按经图审的图纸施工；楼面有裂缝问题在业主首次提出时已责令施工单位按照有关程序对裂缝部位进行严格的处理，现已处理完毕，已经建设、设计、监理共同试水检验验收，无发现有渗漏现象，同时已对处理的裂缝板面请有资质的检测机构进行静载检测，并出具了合格的检测报告；入户门内空高度问题经核查符合设计要求，门框高度由生产厂家按标准制作；外墙保温不达标问题经核查为投诉人随意猜测；消防门不合格问题经核查，2#、3#楼阳台与客厅之间的木质防火门，经查该门有正式的设计变更、出厂合格证明、消防部门的验收意见书。本院认为：关于江西实创律师事务所寄出的《退房通知书》是否产生通知的效力问题。《退房通知书》属于当事人的实体权利，需由本人表示或特别授权的代理人代为表示才能产生相应的法律效力。原告出示已向被告送达的《退房通知书》为打印件，既无本人签名或特别授权代理人的签名，也未向被告送达特别授权的委托书，该意思表示不能视为原告的有效表示，不产生解除合同通知到达的效力。关于原告主张的退房理由是否成立的问题。原告主张解除合同，应符合合同约定或法定的解除条件方能提出。原告主张解除合同的理由一是房屋不符合规划；二是被告进行了不实宣传，导致其购房目的无法实现。根据原、被告双方的合同约定，规划设计的变更导致原告所购房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化时，原告可以退房，但原告所提出的不符合规划方面的问题均不属于上述约定的情形，另外，原告对房屋公共设施、设备等质量提出异议，原、被告又无法达成一致意见的，原告也应依合同约定，由双方共同委托有资质的机构进行检测，但原告并未提供经检测不合格的相关鉴定结论来支持其主张，且原告所购房屋已经相关部门组织竣工验收合格，并取得竣工验收备案表，该备案表未被有关部门撤销，具有法律效力，根据庭审查明的事实，被告对原告等部分业主反映的问题，在有关部门的协调下也及时做了相应整改，故原告提出的被告交付的房屋不符合规划设计，不符合交付条件的理由不成立。原告称被告售楼时承诺了两房可变三房、三房可变四房，但近期又通知禁止浇筑，导致其合同目的无法实现，原告未提供充分证据予以证实，仅凭未加盖公章的图片无法证实是被告所做宣传，也无其他证据证明原告买房的主要目的为两房变三房或三房变四房，原告这一解除合同的理由亦不能成立。综上所述，原告所主张的退房理由不能成立，且律师寄出的《退房通知书》不产生通知的法律效力，被告已在约定的期限内通知原告收房，原告拒不接收的责任应由原告自行承担，故对原告要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2015年12月29日解除，由被告退还购房款、专项维修金及相应利息并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘梦戎的诉讼请求。案件受理费12654元，由原告刘梦戎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅人民陪审员  饶 云人民陪审员  赖 慧二〇一六年九月十三日书 记 员  李兆莎