重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初4738号原告谢学翠，女，1966年3月13日出生，汉族，住重庆市忠县。委托代理人黄淑德，重庆峰岸律师事务所律师。委托代理人陈素，重庆峰岸律师事务所律师。被告重庆市江淮房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道55号。法定代表人张复仪。原告谢学翠与被告重庆市江淮房地产开发有限公司（以下简称江淮公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员霍袁平独任审判。后因被告江淮公司下落不明，遂将本案转为适用普通程序，由审判员潘雪松担任审判长，与代理审判员霍袁平、人民陪审员刘思碧组成合议庭对本案进行审理。本院于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告谢学翠委托代理人黄淑德到庭参加诉讼。被告江淮公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢学翠诉称，2011年2月10日，原、被告签订重庆市商品房买卖合同约定，原告谢学翠购买被告江淮公司开发的位于重庆市忠县滨江路32号附4号4-2607号房屋一套（以下简称7号房）。总成交金额153673元。被告江淮公司应在2012年12月31日前交付房屋。但被告江淮公司迟于2014年12月31日才交付房屋。另合同约定交房后60日内办理房地产权证，但被告江淮公司迟于2016年8月23日才将7号房房地产权证转移登记至原告谢学翠名下。被告江淮公司收取原告谢学翠大修基金、契税等代收费5706元，但7号房的契税已由相关部门免收，被告江淮公司应退还原告谢学翠多收的费用。因合同中约定的违约金过低，原告谢学翠要求调高违约金。现诉请：1、被告江淮公司向原告谢学翠退还代收的房屋契税4774元及以该款为本金由免税时间即2011年3月6日起至实际退还之日按同期贷款利率计算的资金占用利息损失；2、被告江淮公司向原告谢学翠支付2012年12月31日起至2014年12月31日止以153673元为基数按照同期贷款利率计算的逾期交房违约金；3、被告江淮公司向原告谢学翠支付由实际交房日期2014年12月31日之后60天即2015年3月1日起至房地产权证办证时间2016年8月23日期间以153673元为基数按照同期贷款利率计算的逾期办理产权登记违约金。被告江淮公司未到庭未作答辩。经审理查明：2011年2月10日，原、被告签订重庆市商品房买卖合同约定，原告谢学翠购买被告江淮公司开发的7号房。总成交金额153673元。被告江淮公司应在2012年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告谢学翠使用。被告江淮公司逾期交房超过60日后，按日向原告谢学翠支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告谢学翠支付违约金，合同继续履行。预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由原告谢学翠与被告江淮公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告江淮公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过120日后，原告谢学翠要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告江淮公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告江淮公司按日向原告谢学翠支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于被告江淮公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告谢学翠支付违约金。同时在合同补充协议约定，被告江淮公司代收按国家规定应由原告谢学翠缴纳的相关税费。其中物业专项维修资金为931元。如在政府相关部门实际收取时，已对上述税费相关标准和数额进行调整和变更的按政府相关部门调整和变更的标准和数额结算，多退少补。同日，被告江淮公司收取原告谢学翠大修基金、契税费用共计5706元。2011年3月14日，忠县房地产管理局收取原告谢学翠关于7号房的物业专项维修资金931.35元。2011年3月16日，忠县地方税务局就原告谢学翠的7号房应征收契税1536.73元予以免收。此后，原告谢学翠向被告江淮公司交付购房款。2014年12月31日，被告江淮公司向原告谢学翠交付7号房。2016年7月7日，被告江淮公司就7号房办理房地产权证取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2016年4月18日，原告谢学翠诉请如上。以上事实，有原告谢学翠陈述及原告谢学翠提供的商品房买卖合同、发票、契税缴税证明、大修基金收据、收据、房地产权证等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效……”，原告谢学翠与被告江淮公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故原、被告于2011年2月10日签订的重庆市商品房买卖合同有效。因被告江淮公司代为收取原告谢学翠大修基金、契税费用共计5706元，忠县房地产管理局已收取物业专项维修资金931.35元，忠县地方税务局已对7号房的契税予以免收，现被告江淮公司对代收取的4774.65元属无法律原因而获得财产利益，应属不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，被告江淮公司应向原告谢学翠承担返还义务即返还代收取的4774.65元。因原告谢学翠要求主张4774元，对剩余0.65元予以放弃，本院予以确认，被告江淮公司应向原告谢学翠返还4774元。被告江淮公司无法律依据占有4774元已对原告谢学翠造成损失，该损失本院认为应以该款为本金自忠县地方税务局对7号房免税之日即2011年3月16日起至实际履行之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用利息认定为宜。关于被告江淮公司逾期交房违约金的计算问题，因原、被告未具体约定计算违约金的起止时间，按照惯例及交易习惯，应从约定交房之日至实际交房之日计算违约金。另原告谢学翠称其合同约定的按日按已付房价款万分之0.5支付违约金过低，但未举示证据证明该违约金过分低于其损失，本院对其要求调高违约金的请求不予支持。被告江淮公司应支付原告谢学翠以每日7.68元（153673元的万分之0.5）自2012年12月31日起至2014年12月31日期间的逾期交房违约金5614.08元。被告江淮公司未按约定日期取得土地房屋登记机构出具的房地产权转移登记受理单，应按合同约定向原告谢学翠支付2015年3月1日（实际交房2014年12月31日之后60日）至2016年7月7日（7号房取得办理房地产权登记受理单）期间每日以1.54元（153673元的万分之0.1）计算的逾期办证违约金762.30元。同理，原告谢学翠未举示证据证明该违约金过分低于其损失，本院对其要求调高违约金的请求不予支持。被告江淮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不妨碍本院依法判决本案。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市江淮房地产开发有限公司返还原告谢学翠4774元；二、被告重庆市江淮房地产开发有限公司支付原告谢学翠以4774元为本金自2011年3月16日起至本判决确定的履行期止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用利息损失；三、被告重庆市江淮房地产开发有限公司支付原告谢学翠逾期交房违约金5614.08元及逾期办理产权登记违约金762.30元；四、驳回原告谢学翠的其他诉讼请求。上述第一、二、三项，限本判决生效后10日内履行。逾期履行第一、三项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，公告费600元，均由被告重庆市江淮房地产开发有限公司负担。上述款项已由原告谢学翠自愿垫付，限被告重庆市江淮房地产开发有限公司于本判决生效后10日内径付原告谢学翠，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  潘雪松代理审判员  霍袁平人民陪审员  刘思碧二〇一六年九月二十九日书 记 员  田 晶