广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初字第16734号原告陈晓雨，男，汉族，1987年8月10日出生，身份证住址广东省海丰县。原告黄小牛，男，汉族，1948年2月4日出生，身份证地址浙江省杭州市下城区。两原告共同委托代理人邓警护，北京市正海律师事务所律师。被告广东财润投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人彭可安。委托代理人徐志鸿，广东晟典（龙岗）律师事务所律师。原告陈晓雨、黄小牛诉被告广东财润投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈晓雨、黄小牛共同委托的委托代理人邓警护，被告广东财润投资有限公司的委托代理人徐志鸿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告投资开发建设位于深圳市宝安区龙华东路与民清路交汇处的“龙华公寓”并对外公开出售。2012年12月16日，两原告与被告签订五份《房屋买卖合同》，合同约定由两原告共同购买被告开发和销售的“深圳警备区龙华公寓”一楼铺位D8号房屋。合同签订后，原告即按照合同约定支付被告购房款共计港币14641750元，被告向原告出具了收款收据。此后原告多次要求被告依照合同约定交付房屋并办理相关房屋产权证明，但原告以各种理由不履行合同约定的义务，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向法院提起诉讼，请求法院判令：1被告依照双方签订的《房屋买卖合同》交付龙华公寓一楼铺位D8号房屋，并依照合同约定办理产权过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告广东财润投资有限公司答辩称，涉案物业土地属于部队，被告与部队合作建设房屋与招商，涉案土地没有取得国有土地使用权证，不具备房屋买卖及过户的条件。涉案物业1-4层目前因与部队存在纠纷未达成一致，部队政策收紧，在2014年后被查扣，目前处于无法使用状态。原告提交的房屋合同书，内容存在单方填写并有多次涂改的痕迹，被告经查找并未发现上述合同。被告对上述合同书、收款收据等材料不予认可。如原告坚持主张购买了涉案物业，不仅应当提供相应的合同文件，还应提供付款转账凭证，被告并未收到过任何款项。原告提拱的材料本身也存在重大疑问：1、本案涉案事实发生在大陆地区，双方均系大陆主体，却约定用港币进行结算，明显不合理，并且原告也没有证据证明当时在国内外汇部门兑换的3000余万港币用以支付或转账，如此大额资金无法提供任何凭证，与常理不符；2、原告提供的房屋合同书约定的交付时间为即时交付，但原告并未及时接收房屋，且始终未提出要接收房屋，如果原告确实在2012年12月16日带着3000余万现金到被告处要求买楼，不可能大意到不收取房屋，明显与情理不符；3、房屋授权书与合同书相矛盾，按照合同书的内容，原告购买商铺成为房主，但按照授权书，原告只是受被告的委托作为代理人对外代办出租、出售事宜寻找买家，原告提拱的落款日期为同一天的两份文件，相互矛盾，与情理不符。因本案当事人钱成林已离职，被告不清楚具体过程，但据了解，原告曾以希望代理房屋出租的名义取得被告公司相关文件，但最终没有任何回款，合作事宜不了了之。涉案物业在2012年左右建成，原告主张原告在2012年12月份之后从来没有向被告主张过交付房屋事宜，更没有支付过房款。原告的主张已经超出了法律规定的诉讼时效。经审理查明，2012年12月16日，原被告签订《房产合同书》，约定两原告向被告购买深圳警备区龙华公寓第一层铺位D8号房，买方取得的使用权自2003年8月26日起至2073年8月25日止；购房总价款为港币14641750，买方一次性支付；买方未按照约定的期限和数额支付购房款的，每逾期一天应承担万分之三的违约金；买方逾期支付购房款超过三十日，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，卖方有权解除《合同》并另行销售。卖方解除《合同》的，买方应承担《合同》总价款20%的违约金（卖方有权从买方已付的购房款中直接扣除），已交定金不退；卖方应于即时交易日前将验收合格的房屋交付给买方使用，卖方逾期交楼，每逾期一天应承担万分之三的违约金，卖方向买方交付时，应贴出《入伙通知书》或电话通知交付时间和交付事项等，买方受到卖方发出的入伙通知电话中确定的期限内办理入伙手续，逾期不办理的，按电话中确定的入伙日期的最后一日视为实际办理入伙的时间并开始计算买方应承担的各种正常费用（包括物业管理费等）；卖方将本房地产交付给买方之日起180日内，卖方为买方办理由深圳警备区后勤部印发的房产使用证，并向买方收取相应的办证费。合同签订后，原告于当日向被告支付了全部购房款港币14641750元。被告出具了收据。同日，被告向原告出具授权书，称全权委托原告陈晓雨、黄小牛办理出售或出租深圳警备区龙华公寓一楼铺位D1、D2、D3、D7、D8，面积共计1398.7平方米。以上事实，有《房产合同书》、授权书、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，被告广东财润投资有限公司与原告陈晓雨、黄小牛签订的《房产合同书》系双方真实的意思表示。但涉案房产没有获得房地产证，不具备上市流通的资格，违反了国家强制性规定，被告广东财润投资有限公司与原告陈晓雨、黄小牛签订的《房产合同书》应当认定无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案合同被认定为无效，故被告广东财润投资有限公司应当返还原告已经支付的购房款港币14641750元及利息（以港币14641750元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2012年12月16日起计算）。关于原告要求被告交付房产并办理过户手续的诉讼请求。本院认为，涉案房产没有产权证明，亦没有合法的报建手续，不具备商品房资格，涉案合同因违反国家强制性规定，自始无效，原告请求被告交付房产并办理过户手续没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告对诉讼时效的抗辩，本院认为，涉案合同约定的交付房产的时间为被告张贴入伙通知书之日即时交付，本案诉讼时效应当自被告发出入伙通知之日起算。被告并没有提交证据证实其曾经通知两原告接收房产，故应当承担举证不能的不利后果，故被告关于诉讼时效的抗辩缺乏事实和法律依据本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈晓雨、黄小牛与被告广东财润投资有限公司签订的《房产合同书》无效；二、被告广东财润投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告陈晓雨、黄小牛已经支付的购房款港币14641750元及利息（以港币14641750元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2012年12月16日起计算至本判决指定支付之日止）；三、驳回原告陈晓雨、黄小牛的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币97572元、由原告陈晓雨、黄小牛负担人民币48786元，由被告广东财润投资有限公司负担人民币48786元。上述款项原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年九月五日书 记 员 王    欢书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第7页共8页