广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2329号原告（反诉被告）深圳市京基颐景投资有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东5016京基一百大厦**7201－C，统一社会信用代码91440300MA5DJUGA7B。法定代表人陈华。委托代理人黄美玲，女，汉族，户籍地址广东省深圳市罗湖区，系原告公司员工。委托代理人贝小丹，女，汉族，户籍地址广西昭平县，系原告公司员工。被告（反诉原告）陈绪辉，男，汉族，户籍地址湖北省洪湖市，本院受理上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄美玲、贝小丹及被告陈绪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2018年初签订了深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷x号二、三楼整层的《房屋租赁合同书》，约定原告将涉案物业出租给被告使用，租金4600元/月，租赁保证金4600元，水电费保证金2300元，物业用途为居住，租赁期限均于2018年10月31日届满。2018年5月18日被告书面承诺，“于2018年10月31日将涉案房屋交还原告并结清一切水电杂费”。由于涉案物业租赁期限均于2018年10月31日届满，且已纳入城市更新单元片区内，有鉴于此，原告就其拥有的租赁物业在租赁期限届满后需收回不再续租。原告于2018年11月1日向被告发出了《通知》，通知被告，房屋租赁期限届满，原告不再续租，并要求被告最晚于2018年11月10号前搬离，但是被告至今拒不腾空并返还、交付租赁物业，并拖欠租金及水电费。自租赁期限届满之日起至今，被告一直占有、使用该租赁物业，并未按租赁合同要求缴纳4600元租赁保证金及2300元水电费保证金，且原告在签订租赁合同时已给予被告2个月的免租期。租赁期限届满后原告多次要求被告返还、交付该租赁物业，但是被告拒不履行。为维护自身合法权益，特请求法院判令：1、原被告之间关于深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷x号二、三楼（下称“涉案房屋”）的租赁合同关系终止；2、被告涉案房屋返还、交付给原告；3、被告支付拖欠的租金人民币7400元；4、被告支付持续占用涉案房屋使用费/租金（以《房屋租赁合同书》约定的租金金额为基数，从2018年12月1日起计算至被告腾空返还上述租赁物业为止）；5、被告支付涉案房屋自2018年11月12日之日起持续使用的水、电费；6、被告承担本案诉讼费、保全费等。庭审中，原告称本案起诉后，被告已支付2018年12月至2019年3月的使用费，原告请求变更诉讼请求第3项为：被告支付拖欠的租金人民币4600元；变更诉讼请求第4项为：被告支付持续占用涉案房屋使用费/租金（以《房屋租赁合同书》约定的租金金额为基数，从2019年4月1日起计算至被告腾空返还上述租赁物业为止）；变更诉讼请求第5项为：被告支付涉案房屋自2019年3月1日起持续使用的水费，原告放弃该项电费请求。被告答辩称，一、原告存在暴力欺压炳坑商业街商户的行为；二、深圳市龙岗区宝龙街道南约社区炳坑村四巷x号的业主是案外人黄景友，被告与黄景友存在房屋租赁实体关系，2019年3月的房租由黄景友老板收租，被告不认可与原告之间存在经济关系；三、2016年底才将四巷x号整栋租给被告，被告对二楼、三楼全部重新装修花费120320元，被告若搬离，原告需要赔偿120320元；四、被告签订的租赁合同书和承诺书系无效、存在重大误解、显失公平。被告反诉称，被告2016年6月30日与黄景友签订了租赁协议，承租了黄景友的涉案房屋进行个体经营，经黄景友同意，对涉案房屋进行了装修，购置了家具等，黄景友同意租赁到期后补偿装修费用。后原告对涉案房屋所在区域进行城市更新，需要拆除涉案房屋（其实际并未取得拆迁许可，并无拆迁资格），由于涉案房屋涉及众多商户的商业经营和家庭营生，原告不愿给出合理的补偿，租户不愿意与其签约，为了强迫租户签约，原告雇佣黑恶势力扰乱商户的正常经营，断水断电，骚扰经营，暴力胁迫。同时原告让黄景友找到被告，让被告与原告签订租赁协议，黄景友当时承诺租赁期限延长到涉案房屋被推墙时，被告对原告与黄景友之间的关系并不知情，被告基于对黄景友的信任才签订了协议，但是原告提供的格式合同没有遵守被告与黄景友之间达成的协议要求，新的租赁协议并非被告的真实意思表示，是在原告对被告欺诈及人身威胁的情况下不得已签署。被告与原告签订合同是在黑社会势力胁迫下，以及房东使用欺骗的手段迫使之下签订，该合同应是无效合同。现原告要求被告退租，其行为违反了之前和出租人之间的约定，给被告造成了重大经济损失。为维护自身合法权益，特请求法院判令：1、被告和原告之间关于深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷x号二、三楼的租赁合同无效；2、原告向被告支付装修费用120320元人民币；3、原告向被告支付因扰乱被告正常经营造成的损失10000元；4、由原告承担本案相关诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）。针对被告的反诉，原告答辩称，一、原被告之间签订的房屋租赁合同是在平等自愿原则下协商一致签订，是双方真实意思表示，合法有效。即便因房屋产权不符合相关法律规定，认定房屋租赁合同无效，也应当按照合同无效的原则处理，即被告应当返还租赁房屋、支付房屋占有使用费及清欠拖欠的占有使用费、水费；二、关于被告的第二项反诉请求，被告承租房屋的时候并无装修费用，该请求与本诉无关；三、双方签订的租赁合同于2018年2月1日，租赁期限是2018年2月1日至2018年10月31日，原告给予被告免租期两个月，被告于2018年5月18日书面承诺在2018年10月31日将租赁房屋交回给原告，并结清一切水电等杂费，被告还承诺不得以任何理由再向出租方提出任何形式的额外补偿。租赁合同到期前，原告多次以书面、口头、电话等多种形式通知被告租赁到期后不再续租，并要求被告最晚于2018年11月10日前搬离，即比租赁合同期限10月31日多给了十天时间，但是被告至今既不腾空拒不返还交付租赁物业，并拖欠租赁物业水电水费，且被告一直占有使用该租赁物业，并且没有交付租赁物业保证金及拖欠房租。因此被告的第二第三项第四项反诉请求没有法律依据。经审理查明，2018年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》约定：“1、甲方将位于深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷x号二、三楼的房屋出租给乙方使用，该租赁物业用途为居住，乙方不得将租赁物业用于其他用途，本合同有效期内，乙方不得对租赁物业进行改建、扩建、装修；2、租期为九个月，从2018年2月1日起至2018年10月31日止……租赁物业因城市更新涉及拆迁改造的，则本合同提前解除或终止。合同自甲方通知乙方且通知送达乙方之日起自动解除、终止，双方互不承担违约责任。甲方除应返还乙方租赁保证金外，乙方不得向甲方或拆迁人主张包括但不限于装饰、装修、搬迁、安置、停产停业等任何形式的补偿或赔偿，也不得要求甲方寻找其他替代物业出租给乙方，乙方还应按照本协议约定及时交还租赁物业；3、本租赁物业月租金总额为人民币4600元，乙方应于每月5日前以转账方式向甲方交付当月租金。首月租金为4600元、租赁保证金为4600元、水电费保证金为2300元，应于本次合同签订时支付……租赁期间，乙方如拖欠租金达10天，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费等相关费用……”另，原告向本院提交双方签订的《关于的补充协议》一份，协议约定：“鉴于2018年4月1日，甲乙双方就深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷x号二、三楼房屋签订了《房屋租赁合同书》，现经甲乙双方协商一致，在原合同的基础上达成本补充协议如下：1、现甲乙双方协商一致，甲方同意对乙方免租两个月，即2018年2月1日至2018年3月31日乙方无需支付租金，自2018年4月起按原合同签订租金标准支付甲方租金……”上述《房屋租赁合同书》及《关于的补充协议》的落款处甲方均有原告盖章，乙方均有被告陈绪辉签名及捺印，签订日期均为2018年4月1日。庭审中，被告确认其签名及捺印的真实性，但称其是在原告的恐吓下签订的，被告仅确认合同书最后签字的一页，对其他页的内容不予确认，并称补充协议的日期不是被告所写的。原告向本院提交《承诺书》及《搬迁通知》各一份，《承诺书》载明“陈绪辉承租深圳市京基颐景投资有限公司位于炳坑村××西区××、西区××（××至××、西区××（××至××），共计三栋楼房并已签订租赁协议，其中西区三巷x号、西区三巷x号租赁截止至2018年6月31日，西区四巷x号租赁期限截止至2018年10月31日。现本人承诺如下：1、本人承诺在2018年10月31日必须把三栋楼房交回给出租方深圳市京基颐景投资有限公司，并结清一切水电等杂费。2、本人承诺在自己租赁期间不以任何形式转租于他人。3、本人无条件搬离之后不得以任何理由再向出租方深圳市京基颐景投资有限公司提出任何形式的额外补偿。”该《承诺书》落款承诺人处有被告陈绪辉签名及捺印，日期为2018年5月18日。《搬迁通知》系“炳坑京基城市更新办公室”于2018年10月31日向被告陈绪辉发出的西区四巷x号房屋搬离通知：“最晚搬离时限为11月10号，届时我司将报停一楼物业水电并进行封楼处理……”庭审中，被告对《承诺书》及《搬迁通知》的真实性予以认可，但称其系在受到开发商的惊吓情况下签订的，且被告是承租方，有优先购买权，原告未经过租户同意，无权强行要求租户搬迁。被告向本院提交《工商营业执照及被告本人的深圳市旅业系统操作人员工作证》，称其租赁涉案房屋进行了合法经营；提交《残疾证明》证明被告本人是肢体残疾的残疾老人，并称其受到恐吓后有后遗症；提交《照片》打印件七张，被告称系2017年12月26日，有原告雇请的黑社会团体使用凶器在开发商门口集合出发，威胁被告搬迁，派出所拘留当时在现场人员的照片，案件仍在审理当中。另，被告提交了《费用开支》一份，列明涉案房屋内添置用品的费用及装修费用共计120320元；提交《收款收据》复印件及《刷卡单》各一份，证明被告已经向原告支付了2019年3月的房租以及2019年2月的水电费合计4872元。被告向本院提交《微信聊天记录》截图打印件两页，称系其与涉案房屋的业主的沟通，证明其与业主存在事实的房屋租赁关系，该证据显示手机机主与备注名为“四巷x号”微信用户的对话，手机机主向对方问询拆迁签字及诉讼事宜。原告对被告提交的《残疾证明》真实性予以确认；对《工商营业执照及被告本人的深圳市旅业系统操作人员工作证》不予确认，称该证据显示的经营场所为深圳市龙岗区龙岗街道南约炳坑南园社区炳坑村西区三巷x号，并非本案涉案房屋所在的四巷x号；对《照片》七张及《费用开支》不予认可；原告主张上述四项证据均与本案无关。原告称《收款收据》为复印件，且无收款方确认，对该证据不予认可；对《刷卡单》的真实性认可，但称《刷卡单》仅能证明被告在3月10日向原告支付一笔款项，不能证明被告未拖欠原告租金，且被告与原告的租赁合同是2018年2月1日至2018年10月31日，前面免租期两个月，合计租期仅半年，合计租金31600元，且被告签订合同至今未支付9200元租赁保证金，故被告声称原告收取其几十万元租金毫无事实依据。原告称被告提交的《微信聊天记录》无原件，且记录中无联系人，仅有被告所称的其单方的陈述，对该证据不予认可。庭审中，原告称涉案房屋无房产证或建筑规划许可证，系历史遗留违法建筑，权利人为案外人黄志秋，因涉案房屋所在片区已纳入城市更新单元，黄志秋与原告签订了搬迁补偿协议并将房屋移交原告进行管理。被告称其确未见原告出示房产证或建筑规划许可证，但称其见过小产权证，猜测涉案房屋是小产权房，被告称其从2012年开始承租涉案房屋，在与原告签订合同之前是与黄景友签订的房屋租赁协议，黄志秋是黄景友的儿子。庭后，原告向本院提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》一份，显示深圳市龙岗区坪地街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室收到“黄东年”交来位于“龙岗区龙岗街道南约社区炳坑西区四巷x号”的农村城市化历史遗留违法建筑普查申报材料，申报材料内容包括申报表、当事人身份证明、建筑用地规划许可证、用地批准通知书各一份，回执的收件单位处有该领导小组办公室的盖章。原告还提交了《房产确权声明书》《委托书》及《黄东年家庭户口本》各一份，显示黄东年与黄景友系夫妻关系，有一子黄志秋，黄东年于2018年6月12日在《房产确权声明书》中声明将涉案房屋100%赠与黄志秋，而黄志秋于2018年1月1日签订《委托书》，将涉案房屋委托原告管理，包括出租等事宜。被告称，2018年5月18日，黄景友带被告与原告去签订合同，黄景友向被告口头承诺可以承租至开发商拆墙时才搬走，合同落款时间2018年4月1日系原告补签；而《承诺书》是黄景友与被告协商之后，诱导被告签订的，且2017年12月26日有黑社会人员骚扰被告，被告怕又再被骚扰，于是签订承诺书。原告代理人称《房屋租赁合同书》的落款时间为2018年4月1日，且原告并未承诺被告半年签一次合同，而是要求被告在半年合同到期之后必须搬走，被告也以书面的形式承诺合同到期后会搬走，且不得要求任何补偿。双方确认涉案房屋自双方签订合同后由被告占有使用，租赁日期到期后，被告仍持续使用该房屋及向原告缴纳租金。原告称双方签订合同后，原告给予被告两个月免租期，被告应于2018年4月1日起支付租金，但被告未支付2018年4月份租金，截至2019年3月31日，被告共拖欠租金4600元；原告确认涉案房屋的水费被告已经交至2019年2月28日，之后的水费尚未有结算清单。被告称其系从2018年5月18日签订合同之后才开始交租金。被告明确其向原告主张的装修费用120320元系被告于2016年6月在涉案房屋因经营旅馆需要而进行的家具及电器采购、房屋装修、使用网络服务等所产生的费用；明确其向原告主张的损失费10000元系因原告多次派人威胁被告停水停电，扰乱其正常经营，造成被告精神困扰的精神损失费。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；而对合同是否履行发生争议的，应由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被告确认原告提交的《房屋租赁合同书》中的签名以及《补充协议》《承诺书》《搬迁通知》等证据，结合双方认可的事实，本院确认被告自双方签订《房屋租赁合同书》起一直使用深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷x号二、三楼的场地并向原告支付租金。关于《房屋租赁合同书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋没有房产证，亦未取得规划许可而建造，原、被告双方就该房屋签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。被告反诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同书》无效，本院予以支持。在合同无效的情况下，双方当事人基于无效合同所获得的利益应当予以返还。故对原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于涉案房屋的占有使用费及水费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告称被告尚未支付2018年4月的租金（占有使用费）4600元，被告则主张其于2018年5月18日签订合同后开始交纳租金，本院认为，被告作为完全行为能力人应对其填写内容及签名承担相应的法律责任，故本院认可《房屋租赁合同书》中所载的房屋租赁期间，因此被告应按双方合同约定向原告支付2018年4月的租金，被告负有履行义务，但未向本院提交证据证明其已经支付该月租金，应承担举证不能的不利后果，本院对原告请求被告支付2018年4月租金（占有使用费）4600元的诉请予以支持。另，原、被告双方确认房屋租金（占有使用费）已支付至2019年3月，故原告请求被告参照每月4600元的租金标准，向原告支付自2019年4月1日起至返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付自自2019年3月1日起持续使用房屋产生的水费，因该费用尚未结算，原告未提交证据证明该费用实际发生，本院不予支持。原告可待实际结算产生后另循法律途径解决。关于被告要求原告赔偿损失的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告反诉请求原告向被告赔偿家具、家电采购损失、网络服务费用及装修损失共计120320元、精神损失费10000元。首先，被告为其经营需要而购置的家具、家电及网络服务费用等均属于被告个人财产，被告可以继续迁移使用，被告要求原告赔偿该部分损失缺乏事实及法律依据；其次，关于装修损失，涉案《房屋租赁合同书》签订之时，原、被告双方并未明确约定租赁房屋的交付状况，且被告在起诉状中明确说明系2016年与黄景友签订租赁合同后经黄景友同意，对涉案房屋进行了装修，即被告所称的装修发生于《房屋租赁合同书》签订之前，被告亦未提交有效证据证明其在与本案原告履行合同的过程中对涉案房屋进行过装修及存在损失的存在事实及具体金额，应承担举证不能的后果，故对该主张本院依法不予支持；再次，关于精神损失费，被告主张因原告多次派人威胁被告停水停电，扰乱其正常经营，造成被告精神困扰。但被告向本院提交的《照片》打印件本院无法确认与原告的关系，被告该主张缺乏事实依据，本院依法不予支持。另，关于被告辩称被告未取得拆迁许可等产权争议问题，本院认为，取得所有权并非出租人对外出租房屋的前提，被告占有使用租赁房屋并获益，其理应向出租人即原告支付相应的占用费，原告是否取得租赁房屋的所有权并不影响被告履行支付占用费的义务，故本院对被告的相关辩解，不予采纳。被告其他抗辩意见亦未提交证据证实，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市京基颐景投资有限公司与被告（反诉原告）陈绪辉的《房屋租赁合同书》无效；二、被告（反诉原告）陈绪辉于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）深圳市京基颐景投资有限公司返还位于深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷x号二、三楼的房屋；三、被告（反诉原告）陈绪辉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市京基颐景投资有限公司2018年4月的房屋占有使用费4600元；四、被告（反诉原告）陈绪辉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市京基颐景投资有限公司自2019年4月1日起至返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月人民币4600元计算）；五、驳回本诉原告深圳市京基颐景投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告陈绪辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元（本诉原告已预缴），由本诉被告陈绪辉承担；反诉案件受理费人民币727元（反诉原告已预缴），由反诉原告陈绪辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林 洋二〇一九年十月十八日书记员 文精英本案适用的相关法律条文如下：1、《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。