广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终8652号上诉人（原审被告）：广州市富域房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：吴俊东，系该公司经理。委托代理人：邓奉媛，系该公司员工，通讯地址。被上诉人（原审原告）：陈念，住所地广东省广州市。委托代理人：陈文胜，系广东明浩律师事务所律师。上诉人广州市富域房地产开发有限公司（以下简称富域公司）因与被上诉人陈念房屋买卖合同纠纷一案，不服��州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富域公司上诉请求：撤销原审判决，驳回陈念一审的诉讼请求。事实和理由：一、我司认为，陈念于2011年11月26日签收房地产权证，视为陈念知道或应当知道其面积差异的权利受损。陈念没有在二年内主张权利已经超过诉讼时效。二、退一步来说，陈念在一审中也自认在2011年房产登记后的几个月内向我司提出过面积差异退款，视为陈念已向我司提出了明确的退款意思表示，陈念已明确知道自己的权益受损并且提出了退款请求，不存在陈念再给予退款履行期限的无理主张。三、一审在适用法律及司法解释上明显错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条的规定，陈念在知道自己权利受损之日起二年内都未向我司主张权利，已��明显怠于行使自己的权利，一审判决无限期保障陈念的权利，明显违背公平原则。庭审中陈念并未对超过法律保护期间的事实提供证据证明，而一审法院却径自作出诉讼时效自起诉之日起算并未超过诉讼时效的裁决，有失公平。四、一审判决所依据的证人证言未经证人出庭作证核实即予以采信，程序违法，为查明案件事实，我司恳请法院传唤关键证人刘某出庭作证。被上诉人陈念二审辩称：1、我方认为富域公司不守商业诚信，作出完全违背常理、公序良俗的行为，明明多收了我方购房款，应自觉予以退回，这不仅有合同依据也有法律依据。富域公司所提起的仅针对诉讼时效的问题，对欠款的事实没有异议。这种情况下，富域公司还进行上诉，不合理也不合法。2、针对本案的争议焦点诉讼时效是否超过的问题。我方认为没有超过诉讼时效，根据《最高人��法院关于审理民事案件诉讼时效若干问题的规定》第6条，原审判决中也有载明，结合本案事实，由于双方没有约定如何履行债权债务，富域公司也没有说不履行，只是口头告知我方需要履行时间，诉讼时效根本没有起算，一审判决符合事实和法律依据，富域公司的请求不合理，请依法予以驳回，维持原判。2016年1月11日，陈念向原审法院提起本案诉讼，称陈念向富域公司购买的诉争房产实际套内建筑面积仅为65.88㎡，比原购房面积减少了1.2988㎡，依照合同约定，富域公司应当自觉退还多收的购房款9581元，但富域公司经陈念多次催讨仍拒不退还。陈念为维护自身合法利益，故起诉要求富域公司按购房价格返还诉争房产建筑面积减少所对应的购房款9581元，并按中国人民银行公布的一年期贷款利率赔偿陈念的利息损失（从房产确权之日起计至购房款返还之日止���。富域公司原审辩称，依照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，本案的诉讼时效为2年。陈念已于2011年11月26日签收房地产权证，即陈念自该日起就知道权利受到侵害的情况，且陈念在签收房地产权证之后并未就该事宜向富域公司主张权利，不存在诉讼时效中断的情形。陈念起诉日为2016年1月7日，距2011年11月26日已经四年有余，远远超诉讼时效。另外，经广州市政府服务中心出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房产套内面积为65.8828㎡，而非陈念所称的65.88㎡。故请求法院依法驳回陈念的诉讼请求。一审法院认定事实：2009年5月15日，富域公司与罗某、黄某分别作为甲方（卖方）、乙方（买方）签订《商品房买卖合同》，其中约定甲方经批准预售其投资建设的富域尚某居商品房，乙方向甲方所购商品房为富域尚某居A1幢12层X号房，��绘地址为黄埔区黄埔东路3691号X房；该商品房合同约定建筑面积共83.7663平方米，其中套内建筑面积67.1788平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积16.5875平方米；该商品房按套内建筑面积计价，单价为7377元，总金额495550元；计价面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，甲、乙双方不作任何赔偿；计价面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，甲、乙双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税等。该合同签订后，罗某、黄某依约向富域公司付清了购房款495550元，富域公司将房屋交付罗某、黄某。之后，罗某、黄某将上述房屋转让给陈念，2013年11月15日，广州市国土资源和房屋管理局核准登记广州市黄埔区黄埔东路3691号X房的权属并核发《房地产权证》，其中载明，房地产权属人为陈念，房屋建筑面积82.92㎡，套内建筑面积65.88㎡；该权属证书附有广州市房地产测绘所出具的《房地产分户图》，其中列明该房屋套内建筑面积65.8828㎡，单元总建筑面积82.9166㎡。2016年1月5日，罗某、黄某与陈念签订《权益转让协议》，罗某、黄某将向富域公司主张退还多收购房款的权利转让给陈念。2016年1月11日，陈念等富域尚某居A1栋06号户型、A2栋03号户型的共11间房屋的权属人，同时向原审法院起诉提出上述诉讼请求。原审法院对该11件案件分为两批合并开庭审理，庭审中，陈念称富域公司约在产权登记几个月后将房地产权证转交原业主罗某、黄某，罗某、黄某彼时知道所购房屋套内面积减少，就在那段时间通过电话及口头方式找富域公司的工作人员刘某主张退款，刘某表示办理退款需要走流程需要一段时间，而一直拖着，2016年1月5日陈念取得原权属人罗某、黄���转让向富域公司追索多缴房款的权利后，也口头告知了刘某；小区30户业主均找过此人要求退款，可相互证明。富域公司称刘某为其公司经理助理，经核实，罗某、黄某没有通过刘某或其他工作人员向公司主张过退款，富域公司从未收到过罗某、黄某或者陈念的退款主张，也未收到罗某、黄某转让追索多缴房款权利的通知。富域公司提交《房地产权证原件签收表》，证明罗某、黄某于2011年11月26日签收了上述X房的《房地产权证》原件。陈念表示对《房地产权证原件签收表》上“罗某、黄某”的签名真实性无法确认，但不申请笔迹鉴定。富域公司提供了其于诉讼期间向广州市房地产档案馆查询取得的《广州市不动产登记查册表》，证明上述X房登记的套内面积为65.88㎡。原审法院认为，涉案房产黄埔区黄埔东路3691号X房的原权属人罗诚标、黄金莲与富域公司��愿签订的《商品房买卖合同》，为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。双方在该合同中约定涉案房屋广州市黄埔区黄埔东路3691号X房的套内建筑面积为67.1788㎡，而房管部门核发的《房地产权证》登记套内建筑面积为65.88㎡、该证书所附广州市房地产测绘所出具的《房地产分户图》则列明套内建筑面积为65.8828㎡。该合同约定“按套内建筑面积计价”、“计价面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，甲、乙双方不作任何补偿；计价面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，甲、乙双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税”，故根据上述合同条款的约定，应当按照测绘部门实际测绘确定的套内面积65.8828㎡比照合同约定的计价套内建筑面积67.1788㎡计算面积误差，即房屋的实测套内建筑面积比合同约定的计价面积减少1.296㎡，面积误差比约为1.93%，富域公司按该约定应退还陈念购房款为9581元，双方的该项债权债务关系成立。本案争议的焦点为陈念的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。陈念没有确定原权属人从富域公司处领取《房地产权证》的确切时间，对富域公司提供的《房地产权证原件签收表》上“罗某、黄某”的签名真实性不予确认，但不申请笔迹鉴定，因陈念没有提供证据推翻富域公司依据《房地产权证原件签收表》主张的原权属人签收该证书的事实，故原审法院对《房地产权证原件签收表》的证明力予以确认，认定原权属人罗某、黄某于2011年11月26日领取了《房地产权证》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时起算。原权属人自2011年11月26日起应当知道涉案房屋的套内建筑面积减少，但原权属人和富域公司在合同中没有约定退还购房款的时间，即没有约定履行期限，且原权属人罗某、黄某在2016年1月5日将向富域公司追索多缴房款的权利转让给陈念，陈念主张退还购房款的诉讼时效期间是否应当从2011年11月26日起算？《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。因此，未约定履行期限的债务，在债权人未主张随时履行请求权，债��人也未明确表示不履行债务的情况下，双方的债权债务处于和平共处的稳定状态，法律不宜强加干涉，应给予相应的保护，而不应以双方的权利义务关系存续时间长，就认定为债权人怠于行使权利，强行适用诉讼时效；只有当债权人主张债权被拒或债务人明确表示不履行时，诉讼时效期间才开始计算，这样才符合诉讼时效制度保护合法民事权利的立法本旨。本案中，无合同有关条款或交易习惯可确定富域公司应当退还购房款的履行期限，则原权属人可随时要求富域公司履行。陈念陈述原权属人在领取房产证后的那段时间通过电话或口头方式向富域公司的职员刘某要求富域公司退还购房款、刘某表示办理退款需要走流程需要一段时间而拖延至今，陈念对上述主张的事实没有提供其他证据予以佐证，而富域公司也予以否认，明确表示从未收到陈念或者原权属人提出的退款主张，因此应认定原权属人和陈念在2016年1月11日起诉前，没有向富域公司提出过退还购房款的主张，其诉讼时效期间未起算，陈念从原权属人处取得追索多缴房款的权利后，虽主张口头通知富域公司的工作人员，但未提交相关证据予以证明，故视为未通知富域公司上述追索权转让的事实，其提起本次起诉作为其书面通知富域公司原权属人转让追索权的上述以及首次主张债权的形式，诉讼时效从起诉之日起算，未超过诉讼时效期间。退一步来讲，即使根据陈念陈述原权属人于2011年11月26日领取房产证后的一段时间曾向富域公司主张过债权的自认，认定原权属人在当时已主张过债权，但因原权属人没有设定给予富域公司履行义务的宽限期，而富域公司在本次诉讼中的明确表示从未收到陈念和原权属人主张的行为，应视为富域公司在此之前一直没有向原权属人和陈念明���表示拒绝履行义务，故陈念的诉讼时效期间未起算，陈念在此情况下起诉主张权利，亦没有超过诉讼时效期间。综上所述，公平合理、等价有偿、诚实信用，是民事活动应当遵守的原则。富域公司本应遵循公序良俗和多退少补的传统交易习惯，按照合同约定自觉将原权属人罗某、黄某所购房屋面积减少部分的购房款退还陈念，使合同目的和双方利益得到实现。原审法院根据诉讼时效制度的本质要求，为更好地维护社会经济秩序，符合民众对公平正义的需求，判定陈念主张退还购房款没有超过诉讼时效期间，对其要求富域公司返还购房款的诉讼请求予以支持。因合同没有约定富域公司返还购房款的时间，陈念要求富域公司从房产确权之日起计付利息是无依据的，原审法院不予支持。从陈念起诉之日起至原审法院判定的富域公司返还购房款的期限，应是给予富域公司必要的履行债务的准备时间，该期间也不应计付利息，若富域公司迟延履行债务的，则应依法支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，原审法院判决如下：一、被告广州市富域房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，返还原告陈念购房款9561元。二、驳回原告陈念的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45元，由原告陈念负担8元，被告广州市富域房地产开发有限公司负担37元。上述款项已经由原���预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，富域公司提交了一份内容为“在业主领取房产证后，本人确定业主和本人提出过房屋面积差异退款的事宜，本人也提出要走流程，不要单和本人说，应该按正常流程提出书面申请，不然公司不会处理，但至今本人未收到过任何纸质的书面申请材料。”的刘某的情况说明，作为证人证言，但表示证人没有到庭。陈念的意见：针对富域公司提交的材料，我方认为该材料的内容在一审时已经提出了，不属于新证据。根据证据规则，如果情况说明属于证人证言的证据形式，证人没有出庭接受质证，其证人证言的真实性无法确认，也不符合法定形式，建议法庭不予认可。陈念表示无新证据提交。本院认为，根据《最���人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。富域公司在二审提交了一份刘某的情况说明，作为证人证言，但其表示证人没有到庭。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条、第五十五条的规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。证人应当出庭作证，接受当事人的质证。富域公司将证人证言作为证据提交，但证人没有出庭作证，根据上述规定，富域公司提交的情况说明不符合上述规定，不能作为证据，本院不���采纳。原审认定涉案房屋的实测套内建筑面积比合同约定的计价面积减少1.296㎡，面积误差比约为1.93%，富域公司按该约定应退还陈念购房款为9561元，双方当事人对此均无异议，本院也予以确认。富域公司提起上诉主张陈念于2011年11月26日签收房地产权证，视为陈念知道或应当知道其面积差异的权利受损，陈念没有在二年内主张权利已经超过诉讼时效。对此，本院认为，双方的合同约定“按套内建筑面积计价”，而陈念支付的购房款是购买房屋的支付对价，合同也约定如有面积差异双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款，但没有约定何时结算房款。原审对此认为双方没有约定退还购房款的时间，即没有约定履行期限，该情形属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定的情形，并据此作出陈念在本案中的诉讼请求没有超过诉讼时效的认定，阐述全面、合理，本院不再赘述，予以确认。原审判决富域公司返还面积差异款给陈念，处理正确，本院予以维持。富域公司上诉认为诉讼时效应从陈念于2011年11月26日签收房地产权证起计算、陈念没有在二年内主张权利已经超过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。富域公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人广州市富域房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  李 民代���审判员姚伟华二〇一六年九月七日书记员  胡 茜颜玉婵