四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初3380号原告：宜宾市名园物业服务有限公司（组织机构代码：74693752-9）。住所地：宜宾市翠屏区南岸吉祥名都小区**幢负*层物管部。法定代表人：李刚，经理。委托诉讼代理人：刘初友，公司员工。被告：黄勇，男，汉族，1978年2月10日出生，住宜宾市翠屏区。原告宜宾市名园物业服务有限公司（以下简称：名园物业公司）诉被告黄勇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名园物业公司的委托代理人刘初友、被告黄勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告从2008年1月起至2015年12月的物业服务费8459元；2、被告按照每日千分之一支付逾期违约金直至结清全部物管费，截止至2015年12月31日应支付违约金11635.55元。以上两项费用共计20094.55元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我公司与被告所购买的“吉祥名都”小区住宅房的业委会签订了《物业服务委托合同》并提供物业服务后，被告从2008年1月起至2015年12月31日止，未向我公司交纳物业费8459元，截止至2015年12月31日止的违约金11635.55元，两项费用共计20094.55元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判如诉请。被告黄勇辩称：我未缴纳物业管理服务费的原因如下：1、原告和上一届业委会在未经法定程序召开业主大会并取得三分之二以上业主同意的情况下，将小区多处绿化带改建为停车场并收费，业主要求回复原状，原告无回应；2、小区共有1400套住房，在停车位严重不足的情况下，将大量室内车位违规改建为营业用房，如餐饮、印刷厂、食宿、美容美发等；3、原告擅自允许电信营运公司在小区楼顶建设基站，对业主健康权造成侵害，同时违规收取基站租用、广告费用；4、楼道消防设施形同虚设、排水系统阻塞、电梯日常设施维护不到位、水池路灯不能正常运行；5、不能制止乱搭乱建、治安漏洞多；6、原告于2015年11月29日单方撤离小区保安、保洁，导致小区完全处于无管理状态，已单方违约，原告在2015年12月期间未服务，被告拒绝承担该月物业费用；7、原告在未经法定程序召开业主大会并经三分之二以上业主同意的情况下，单方面提高物业管理费，提高部分被告拒绝给付；8、2008年-2013期间的物业服务费已过诉讼时效，被告拒绝给付。综上，被告愿意支付2014年—2015年期间的物业服务费，但因原告提供物业服务不合格、不到位，应减少此期间的物业服务费，同时由于原告履行合同不全面、不及时、任意终止履约，被告属于依法抗辩并未违约，不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：被告黄勇系翠屏区南岸西区吉祥名都小区21-4-6-B号房产业主（系电梯房），房屋建筑面积为107.45平方米。2006年12月25日，四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司（甲方）与四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司（乙方）签订《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》。约定由乙方管理“吉祥名都”小区的前期物业管理工作，电梯公寓为0.8元/平方米，委托管理期限从2006年12月1日起至小区业主成立委员会，另行选聘物业管理公司止。2009年5月7日，四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司变更为宜宾市名园物业服务有限公司（即原告名称）。其经营范围为：物业管理、停车服务等。2011年3月1日，吉祥名都小区业主委员会（委托方/甲方）与原告（被委托方/乙方）签订《物业服务委托合同》，约定由原告对吉祥名都小区进行物业服务，负责小区的门岗、照明、电梯、公共部位的卫生、绿化管理；委托期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。综合服务费为：“电梯住宅：0.8元/月/平方米；若业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应收费的1%/天的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本合同的授权，向违约业主提起诉讼。此后，双方分别于2012年1月1日、2013年11月2日签订了《物业服务合同》，约定服务期限分别从2012年1月1日至2013年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.8元/月/平方米），2014年1月1日至2016年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.9元/月/平方米），服务内容、违约金计算标准与诉请时限标准同前。被告黄勇从2008年1月起至2015年12月31日止未缴纳物业服务费。原告主张被告黄勇从2008年1月至2015年12月31日应缴纳的物业服务费为8459元，违约金为20094.55元。2015年11月29日，原告向被告所在小区发布了《关于暂停吉祥名都小区物业服务工作的报告》：因被告小区业主委员会要求，被告于2015年11月29日暂停提供物业服务。后被告小区业委会于2015年12月17日作出解除《物业服务委托合同》的通知：于2015年12月18日正式终止与原告的《物业服务委托合同》。即原告从2015年11月29日至2015年12月18日共20天未提供服务。庭审中，被告提供了部分照片证明物业服务达不到合同的约定，如车辆乱停乱放、小区内违章建筑乱搭等。原告未提供有向被告予以催收缴纳物业服务费的相关依据。以上事实，有原告营业执照、组织机构代码、商品房销售合同、前期物业管理委托协议、物业服务委托合同及原、被告当庭陈述等证据，本院予以确认。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与吉祥名都小区业委会签订了《物业服务委托合同》，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业服务企业签订物业服务委托合同的职责，故业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，因此，被告作为吉祥名都小区业主之一，应当按照物业服务委托合同的约定，向原告缴纳物业服务费。本案中，因原告未能举证证明在欠费期间向被告催缴物业服务费的证明，根据双方签订的合同情况，2013年12月31日之前催收物业费的依据不充分，本院不予支持。2014年1月1日，业主委员会与原告签订了2014年1月1日至2016年12月31日止的物业服务合同，虽然在该合同项下原告主张的物业费的催收依据不充分，但因物业服务仍在履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条“当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算”的规定，本院认定为连续债务，从该合同约定的最后一期履行期限届满之日起算，即确认原告主张的未过诉讼时效的物业费为2014年1月1日至2015年12月31日（扣减原告撤离的20天），金额计算为（107.45平方米×0.9元/月/平方米×23个月零10天）即2288.6元。关于原告主张违约金的诉请，因被告举证证明了原告在提供物业服务中存在的瑕疵，小区内确实存在占道停车、占用绿地、违章建筑等情况，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告辩称未经法定程序上调物业服务费，对上调部分的费用不予支付，因该费用是由业主委员会与原告签订的合同中约定且已实际实施，调整幅度不大，考虑到促进物业的良性经营，最终达到维护全体业主合法权益的角度，故对该项辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、黄勇向宜宾市名园物业服务有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日（扣减原告撤离的20天）的物业管理费2288.6元，此款于本判决生效之日起五日内付清。二、驳回宜宾市名园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，减半收取为151元，由宜宾市名园物业服务有限公司负担101元，黄勇负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  钟倩青二〇一六年九月五日书记员  段仕琼