福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4674号 上诉人（原审被告）：福建省泉南投资开发有限公司，住所地福建省南安市官桥镇内厝村。 法定代表人：曾水课，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱贻澍，福建麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏建坡，福建麦博律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李宝林，男，1978年7月23日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。 上诉人福建省泉南投资开发有限公司（以下简称泉南公司）因与被上诉人李宝林商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泉南公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回李宝林的诉讼请求。事实和理由：一、泉南公司不存在不通知交房或不交付诉争房屋的理由，泉南公司与李宝林之间除商品房买卖关系外并无其他债权债务关系，泉南公司在已经完成开发建设的情况下无任何理由不及时通知购房者办理交房手续而承担逾期交房的违约责任。因此，泉南公司有房不交与常理不符。诉争房屋所在小区基础设施完善，完全符合居住条件，与李宝林同一时期购买房屋的其他购房者在收到泉南公司交房通知后办理了交房手续并入住至今。泉南公司提供的交房材料足以推定其已通知李宝林办理交房手续，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，应视为泉南公司已经交付房屋。二、即使泉南公司未按合同约定交房，李宝林应及时主张权利，而其在长达八年的时间一直未向泉南公司主张交房，有悖常理。况且，其他购房者均收房并入住。李宝林要求泉南公司承担逾期交房违约金，已经超过法定诉讼时效期间。 李宝林辩称，一审判决正确，应予维持。 李宝林向一审法院起诉请求：一、判令泉南公司将位于南安市××镇××村××幢××层××号商品房交付给李宝林；二、判令泉南公司支付逾期交房的违约金（从2011年2月28日起至实际交付之日止，每日按总房款288006元的万分之二计算）。一审法庭辩论结束前，李宝林将其第二项诉讼请求违约金的起算时间变更为2016年1月3日。 一审法院认定事实：泉南公司系依法注册成立的从事房地产开发及项目投资等项目的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2010年8月16日，李宝林与泉南公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。该合同约定，李宝林购买泉南公司开发的址在南安市××镇××村××—生活区（尚城国际）第6幢2层205号房，建筑面积共114.93平方米，总价款288006元。第八条约定，出卖人应当在2011年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；中、大、暴雨及六级台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订当日，该商品房办理了合同备案及预告登记。合同签订后，李宝林依约支付了首期购房款88006元，余款20万元向中国银行股份有限公司泉州分行办理按揭贷款支付。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收，双方至今未办理交付手续。 一审法院认为，泉南公司依法取得房地产开发资质和商品房预售许可证，李宝林向泉南公司购买其开发的南安市××镇××村××—生活区（尚城国际）第6幢2层205号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，李宝林与泉南公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《商品房买卖合同》第八条约定，泉南公司应当在2011年2月28日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付李宝林，但泉南公司至今却未能交付符合合同约定条件的商品房，已然违约，现李宝林请求判令泉南公司交付址在南安市××镇××村××—生活区（尚城国际）第6幢2层205号房，合理合法，予以支持。本案工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收，也未经消防验收，尚未具备交房条件，泉南公司已构成逾期交房的违约情形，应承担相应的违约责任。李宝林于2019年1月3日提起本案诉讼，现李宝林请求自2016年1月3日起至实际交房之日止，以总房款288006元为基数，按每日万分之二计算的违约金，并未超过诉讼时效，予以支持。泉南公司辩称本案系因李宝林自身原因逾期未接收讼争房屋，与事实不符，不予采信。泉南公司又主张本案超过诉讼时效，理由不能成立，不予采信。泉南公司还主张本案违约金约定过高，但没有提供相应的证据证明，故不予采信。诉讼过程中，李宝林变更诉讼请求，系对其民事权利和诉讼权利的处分，并未违反法律规定，予以准许。综上所述，对李宝林的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建省泉南投资开发有限公司应于判决生效后三十日内将址在南安市××镇××村××—生活区（尚城国际）第6幢2层205号房交付李宝林使用；二、福建省泉南投资开发有限公司应于判决生效后三十日内支付李宝林自2016年1月3日起至实际交房之日止，以总房款288006元为基数，按每日万分之二计算的逾期交房违约金。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，应予确认。 本院认为，泉南公司主张其已通知李宝林办理交房手续，但李宝林对此予以否认，泉南公司亦未能提供相应的证据予以证明，且诉争房屋现仍不符合合同约定的交付条件，即使泉南公司曾通知李宝林交房，该通知亦为无效通知，故泉南公司主张其已按约交付房屋，缺乏依据，不予采纳。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金系按日计算，其诉讼时效期间亦应按日起算，李宝林于2019年1月3日起诉，其要求泉南公司自2016年1月3日起支付逾期交房违约金，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”规定，应予支持。泉南公司主张李宝林的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，于法无据，不予采纳。李宝林在民事起诉状中明确表示：“至今被告仍未按合同约定交付合格的房屋给原告”，在二审中亦阐明:“上诉人将符合合同约定的交付条件的房屋交付给被上诉人，被上诉人同意接收”，由此可见，李宝林要求泉南公司交付的是符合合同约定交付条件的房屋。 综上所述，泉南公司的上诉请求不能成立，但一审判决主文第一项表述欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初350号民事判决第二项； 二、变更福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初350号民事判决第一项为福建省泉南投资开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将符合合同约定交付条件的址在南安市××镇××村××—生活区（尚城国际）第6幢2层205号房交付李宝林使用。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1303元，减半收取651.5元，由福建省泉南投资开发有限公司负担。二审案件受理费1303元，由福建省泉南投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年十月十八日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。