海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初1462号 原告：刘某，男，1968年11月22日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：孙悟钧，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告：赵某1，男，2004年6月29日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。 法定代理人：赵某2（系赵某1父亲），男，1974年11月9日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：乔景刚，甘肃昊峒律师事务所律师。 原告刘某诉被告赵某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙悟钧、被告的委托诉讼代理人乔景刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告诉争房屋买卖合同成立、有效；2.判决诉争房屋所有权归属原告，责令被告协助原告办理诉争房屋过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为判决责令被告协助原告办理诉争房屋过户手续。事实与理由：原告与被告法定代理人赵某2系多年同窗好友。2017年年初，因赵某2急需用钱，便准备出售诉争房产（该房产系被告于2014年底购买，位于海南省澄迈县老城经济开发区快速干道21公里处南侧，名称为四季康城二期B区，具体房号为XX号楼XX层XX室，建筑面积91.67平方米，总价款391431元，交房标准为毛坯房，实际办理入伙手续时间为2017年年底）。后在无人购买的情况下，赵某2找到原告，称一口价35万元由原告买下诉争房产，由赵某2协助原告办理诉争房产的过户手续等，原告与家人商量后表示同意。同年3月10日，赵某2将事先起草打印好的《房屋转让协议》发至原告的邮箱。基于双方的了解和信任，双方都没有在该协议书签字。后赵某2将诉争房产的购房合同、付款凭证等其他开发商交付被告的资料原件，以及被告及其法定代理人的身份信息复印件一并交付给原告。同时，为了便于原告办理入住手续等，赵某2还特别根据原告的要求向原告的母亲姬国利出具了“委托书”。原告则按照双方约定，履行了支付诉争房款35万元、办理了入住手续、领取了房屋钥匙、交纳了十余项相关费用等义务，并于同年年底，委托其父亲刘生先找装修公司对诉争房产进行了装修等。其后的物业管理费等费用亦都是原告支付。至2019年3月份赵某2向原告口头提出退房要求之前，双方一直相安无事，被告从未提出过任何异议。原告认为，诉争房产的买卖，是建立在双方平等、自愿基础之上，尽管未签书面合同，但双方有口头约定，亦有双方认可的《房屋转让协议》。况且，除过户手续尚未办理之外，双方业已实际履行了诉争房产转让协议及口头协议的全部内容，故根据《合同法》第36条等有关法律规定，诉争房产买卖合同成立、有效。被告应予继续履行合同，协助原告办理诉争房产的过户手续。为此，原告为了维护自己的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条之规定向法院提起诉讼。 被告赵某1辩称，一、原告的起诉无事实依据。1、原告诉被告房屋买卖合同纠纷，双方之间并未签订任何书面协议。房屋买卖合同，是要式合同，是承载房屋买卖的各项要件的载体，含但不限于双方当事人、合同项下标的、价款、交付条件（价款、房屋）、违约责任、解决纠纷的方式等合同要件。而在本案中，原告根本无法提交包含交易主体、交易价格的基本证据，故无法证明被告与原告之间具有房屋买卖的合同关系。2、原告提交的《房屋买卖协议》（其陈述系赵某2提供），仅在首页可见“赵某2”的打印体，但双方均未签名确认。原告陈述，当事人之间仅是口头表达没有签定书面房屋买卖合同，但其又无法提供其他证据证明、且又在其他机构无据可查的，因此属无效合同。二、原告的起诉无法律依据。《民法通则》第十六条规定“未成年人的父母是未成年人的监护人。”第十八条规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处置被监护人的财产。”《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”原告提交的所谓《房屋买卖协议》是“2017年3月”签订，而此时，被告尚不满13周岁。即使原告与监护人赵某2真实签订买卖协议，但协议内容的房屋价格“350000元”，本身就损害了被告的合法权益。就如原告在起诉状所称2014年底购房，总价款391413元。因此，即使买卖协议是真实的，也因上述法律规定而无效。综上所述，双方之间不具备房屋买卖合同关系，即使具备，也因违反相关法律规定而无效。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告刘某提交了六组证据材料：第一组证据共8件，分别为《澄迈县商品房买卖合同》1份、《四季康城认购协议》1份、签订合同注意事项1份、被告支付房款凭证3份、入伙通知书1份、业主公约1份、委托书1份、被告及其法定代理人身份信息1份，证明被告法定代理人赵某2交付原告的诉争房产文书名称、件数，诉争房产的位置、名称、面积、价格、购买时间、已付房款、开发商通知入伙时间、赵某2委托原告之母姬国利办理入住手续并缴纳相关费用、被告及其法定代理人登记的身份信息等。第二组证据共2件，分别为《房屋转让协议》（空白）1份、原告与被告的法定代理人赵某2微信聊天记录1份，证明诉争房产转让协议系赵某2起草并发至原告邮箱让原告确认其协议条款等。第三组证据共2件，分别为原告与被告的法定代理人赵某2微信聊天记录1份、原告给赵某2的房款转账凭证1份，证明原告依据赵某2指定的收款人及账号等将约定的35万元诉争房产转让费通过银行转账方式支付给赵某2等。第四组证据共3件，分别为装饰装修施工合同及收据2份、银行活期存款凭证3份、定西市公安局安定分局西河派出所提供的亲属关系证明1份，证明原告委托其父母对诉争房产装修的时间、原告支付诉争房产装修费数额等。第五组证据共6件，分别为前期物业服务协议1份、房屋入伙验收登记表1份、四季康城代收代缴收据2份、智能电表卡1份、电费收据2份、海南祥和物业服务有限公司收据7份，证明原告母亲姬国利受赵某2委托代原告办理诉争房产入住相关手续，海南祥和物业服务有限公司登记诉争房产业主为姬国利，原告办理电卡及交纳电费的时间、数额，原告交纳诉争房产维修基金等六项费用的时间、数额，原告交纳物业管理费等四项费用的时间、期限、数额等。第六组证据是诉争房产照片1份，证明诉争房产装修后的效果与现状等。 被告赵某1向法庭提交如下证据材料：税收完税证明以及房地产过户税收证明书，证明开发商通知被告办理办证前的前期准备工作，被告按开发商的通知要求已缴纳契税。 对双方当事人提交的证据质证认证如下：被告对原告提交的第一组证据的三性和证明效力没有异议，本院予以确认；被告对原告提交的第二组证据中的房屋转让协议认为是空白的，不具有法律效力，微信聊天记录只是截图，而未能提供原始载体，不予认可。本院认为，微信聊天记录因不能提供原始载体，本院不予采信，原告主张《房屋转让协议》系被告通过邮件发送，但未能登录邮箱出示邮件原始内容，且被告虽然认可曾向原告发送过邮件，但认为邮件内容与原告证据并不一致，故本院对《房屋转让协议》不予采信。被告对原告提交的第三组证据中的房款转账凭证的证明效力有异议，认为无法证明35万系购房款项或者全部房款，对微信聊天记录因不能提供原始载体不予认可，本院对该微信聊天记录不予采信，转账凭证予以采信，可证原告向被告转账35万元房款的事实；被告对原告提交的第四、五、六组证据的客观性和真实性无异议，但认为第四组证据只能证明原告受赵某2委托办理了相关手续和装修，第五组证据中的部分文书材料代表人或者业主虽然登记为姬国利，但该登记具有随意性，与其他登记材料不相符，不能认定房屋权属归姬国利，本院认为上述三组证据来源真实，予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告因反悔才缴纳了办证契税，本院认为被告提交的该组证据能够证明其已缴纳契税，本院予以采信。 经审理查明，原告刘某与被告赵某1的父亲赵某2系同窗好友。2014年底，赵某2以其未成年儿子赵某1的名义以391431元总价款购买了由海南新榕房地产开发有限公司开发的位于海南省澄迈县老城经济开发区快速干道21公里处南侧的四季康城二期B区工大嘉园10号楼17层1702房。2017年初，赵某2急需用钱，欲出售上述房屋，原告刘某表示愿意购买。原告刘某通过银行转账的方式分别于2017年3月14日、3月16日向赵某2提供的银行账户转入了20万元、15万元，共计35万元，该两笔款项均备注为工大嘉园房款。而后赵某2将涉案房屋的购房合同、付款凭证、入伙通知书等开发商交付被告的资料原件以及被告赵某1及其法定代理人赵某2的身份信息复印件一并交付原告。2017年11月12日，赵某1和赵某2出具了一份委托书委托原告刘某的母亲姬国利代为办理交房手续、缴纳物业及相关费用等。2017年11月16日，姬国利办理了涉案房屋的入住手续、领取了房屋钥匙和电卡，刘某缴纳了涉案房屋的维修基金、不动产登记费、燃气开通费、物业费等费用。2017年12月1日，原告刘某委托其父亲刘生先与三亚品格装饰设计工程有限公司签订《装饰装修施工合同》，对涉案房屋进行了装修，原告支付了装修款69000元。 另查明，2019年3月，赵某2缴纳了涉案房屋的契税5871.46元。截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋尚未办理房屋权属证书，原、被告双方也未提交房屋所在项目是否具备办证条件的证据。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立，该合同是否有效；二、涉案房屋价款应如何认定；三、被告是否应当协助原告办理过户手续。 关于房屋买卖合同关系是否成立和合同是否有效的问题。 关于原、被告之间房屋买卖合同关系是否成立的问题。《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”但当事人未采用书面形式的，并不意味着合同不成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条的“其他形式”订立的合同。”本案中，原、被告双方虽未签订书面转让合同，但原告已向被告银行账户转账购房款35万元，被告也将涉案房屋的合同原件、付款凭证等能够证明实体权利的材料原件一并交付原告，并委托原告母亲办理了交房入住手续，原告为顺利入住还支付了维修基金、燃气开通费和物业费等多项费用，并进一步对房屋进行装修，从原、被告双方的上述一系列民事行为可以推定双方的房屋买卖合同关系是成立的。 关于原、被告双方房屋买卖合同是否有效的问题。被告辩称，涉案房屋是未成年人赵某1所有，按照相关法律规定，其监护人赵某2以35万元价款处分被告赵某1财产的行为损害了被告的合法权益，因而合同应属无效。《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定，“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”根据上述条款，监护人为了维护未成年子女的利益是可以处分未成年子女的财产的。本案中，赵某22017年初因急需用钱而出卖涉案房屋，说明赵某2一家当时陷入了经济困难，而被告赵某1当时年仅13岁，尚无独立生活的能力，家庭经济困难势必会对其健康成长和教育学习造成不利影响。涉案房屋交易价格35万元虽稍低于被告购房时的总价款391431元，但这是被告法定代理人赵某2出于当时对金钱的急迫性需要而对房产作出的处理，该款能够在一定程度上缓解赵某2一家的经济困境，被告赵某1也是受益者，可以认为是为赵某1的利益而处分财产。并且原告与被告的房屋买卖合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，被告主张合同无效缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于涉案房屋价款认定的问题。被告主张原、被告双方并未商定好房屋总价款，原告支付的35万元并非涉案房屋的全部价款。综合本案情况，原告于2017年3月向被告法定代理人赵某2支付房价款35万元，2017年底办理了交房入住手续，2018年完成了涉案房屋装修，在此期间，被告未对原告提出任何支付剩余房款的主张，直至原告装修涉案房屋被告也未提出任何异议，应视为被告认可了原告占有使用涉案房屋的行为。如若原告只支付了部分房价款，被告即向原告交付所有涉案房屋的材料原件，对原告办理涉案房屋入住和装修的行为不持异议，且在将近两年的时间里未曾跟原告确认过涉案房屋价款并向原告索要过剩余房价款，这显然不符合一般理性正常人的思维和行为习惯，故本院认定双方约定的涉案房屋价款应为35万元。 关于被告应否协助原告办理过户手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案原、被告虽未签订书面合同，但房产转让，买受人的主要合同义务是支付购房款，出卖人的主要合同义务是交付房屋并协助办理过户登记，因此，被告仍应协助原告办理房屋过户手续，但前提应是涉案房屋所在项目已经符合办证条件，被告已取得涉案房屋权属登记证书。本案中，并无证据证明涉案房屋所在项目已经符合办证条件，且被告亦尚未取得房屋权属证书，原告要求被告协助其办理过户手续的条件尚不具备，应属上述条款中法律上或者事实上不能履行的情形，故对原告的该项诉求本院无法支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、四十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告刘某与被告赵某1关于位于海南省澄迈县老城经济开发区快速干道21公里处南侧的四季康城二期B区工大嘉园10号楼17层1702房的房屋买卖合同成立、有效； 二、驳回原告刘某其他诉讼请求。 案件受理费6550元，由被告赵某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  刘 洋 人民陪审员  陈丽君 人民陪审员  吴君汉 二〇一九年十月二十九日 法官 助理  聂秀锋 书 记 员  王 淼 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。 未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。 成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《城市房地产管理法》 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。