重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1676号上诉人（一审原告、反诉被告）：何贤林，男，汉族，1987年6月6日生，重庆市奉节县人。被上诉人（一审被告、反诉原告）：杨德秀，女，汉族，1966年7月16日生，重庆市万州区人。委托代理人：张波，重庆市万州区龙都法律服务所法律工作者。一审原告、反诉被告：徐浩，男，汉族，1993年2月4日生，重庆市万州区人。上诉人何贤林与被上诉人杨德秀及一审原告、反诉被告徐浩房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何贤林上诉请求：1、撤销一审判决，改判杨德秀与其继续履行双方签订的门面租赁合同，并由杨德秀承担其门面租金损失；2、一、二审案件受理费由杨德秀承担。事实和理由：1、上诉人并未违约，不符约定解除与法定解除合同的条件，双方所签的《门面租赁合同》不宜判决解除，合同中关于租金交付时间的约定应理解为租赁年的2月份，而不是自然年，故2017年2月份才是交付租金的时间，上诉人并未违约；2、上诉人多次联系被上诉人要求给付租金，是被上诉人避而不见不收租金，否则上诉人不会在第一时间起诉，一审认为是被上诉人多次催收租金未果，与客观事实不符；3、一审法院认定在被上诉人多次催收，特别是在双方因催收租金发生纠纷并报警求助的情况下，上诉人仍未支付租金已构成根本违约，这一认定也缺乏事实依据，当时发生的堵门面纠纷并非因租金，且被上诉人当天未参与；4、上诉人提供的证人证言可以证明被上诉人在电话中同意可以提前到今年的3月底支付，而不是一审法院认定的协商将租金延期至今年3月底；5、因上诉人并未违约，且要求继续履行合同，故不应承担违约金，门面修理也是在交房时依法修理，对于从2016年3月19日起的停业门面租金损失应由被上诉人承担。被上诉人杨德秀答辩称：1、房屋租赁的交易惯例是先交租金后使用房屋，不是上诉人理解的先使用房屋后交租金，合同约定的交付租金期间并无歧义，就是每年2月交下一年的租金；2、上诉人虽然多次口头答应给付租金，但一拖再拖就是不实际履行，在发生堵门面纠纷后至今也未给付，已经构成根本违约；3、基于上诉人的不诚信行为，我方已经不相信上诉人了，要求解除合同，请求维持原判。一审原告、反诉被告徐浩未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。何贤林、徐浩向一审法院起诉请求：1、判令杨德秀继续实际履行与何贤林、徐浩于2015年6月14日签订的门面房屋租赁合同且赔偿其从2016年3月17日起每天500元的停业损失至杨德秀实际履行该合同时止；2、诉讼费用由杨德秀承担。杨德秀反诉请求：1、解除双方于2015年6月14日签订的门面房屋租赁合同；2、何贤林、徐浩立即腾退万州区沙龙路三段4621号1层1号门面房屋并交清水费及滞纳金980元、电费413元、疏通厕所、修复卷帘门后交还；3、判令何贤林、徐浩给付违约金50000元；3、判令何贤林、徐浩按每月1500元标准支付从2016年3月8日起至返还房屋时的租金；3、诉讼费用由何贤林、徐浩承担。一审法院认定事实：杨德秀是重庆市万州区沙龙路三段4621号1层1号门面房的所有权人，2013年1月18日将该门面房出租给案外人熊双经营汽车美容业务。2015年6月10日，熊双与向林签订《汽车美容店转让协议》，约定熊双将重庆市万州区沙龙路三段4621号、4623号、4625号、4627号、4631号租赁门面转让给向林，向林支付熊双转让费20万元，门面内的所有货物及设备设施归向林所有，向林实际支付熊双转让费22万元。同日，向林与何贤林签订《合（伙）开店合同》，约定共同出资在重庆市万州区沙龙路三段4625号合伙经营“晨辉汽车装饰美容”。2015年6月14日，杨德秀（合同称甲方）与徐浩、何贤林（合同称乙方）签订《门面租赁合同》，主要约定：“甲方将重庆市万州区沙龙路三段4621号1层1号房屋（建筑面积60.19㎡）出租给乙方，租赁期限2年9个月（即2015年6月14日至2018年3月8日）。租金及交纳时间：今年租金已付持续有效，明年（2016年3月8日至2017年3月8日）年租金18000元，乙方每年2月份一次性向甲方交清当年租金；2017年的租金在2016年租金的基础上每年递增10％，即19800元/年；如房价涨跌有变需双方协商。违约责任：自合同签订生效，任何一方不得无故终止协议；如发生违约情况，违约方应支付守约方违约金50000元，并按实结算房租。乙方承租甲方的房屋前，必须取得工商行管政管理部门颁发的营业执照并符合工商部门审验的经营项目，甲方应提供房产证等。其他约定：甲方提供完好的房屋及设施，乙方不得破坏房屋的结构及设施，否则按实际价格赔偿；除房屋主体结构外的其他设施由乙方负责维修（如卷门、水电设施，其中房屋必须每年至少做一次防水），费用由乙方承担；水电费由乙方承担；乙方如不按时交付租金、水电费等应付费用，甲方有权单方解除合同，收回门面，并有权向乙方索取违约金。”因为当时熊双转租的包括杨德秀的房屋在内共五间门面，原告承租后继续在该门面内经营汽车美容业务，虽然门面上方有“晨辉汽车美容装饰”的招聘，但无相应的营业执照。熊双在转租房屋前已支付租金至2016年3月7日。2016年3月9日，杨德秀去找徐浩、何贤林收2016年3月8日至2017年3月8日的年租金，徐浩、何贤林同意2016年3月15日支付；3月15日上午何贤林电话通知杨德秀下午五点钟付租金；3月15日下午2点何贤林又电话通知杨德秀3月16日支付租金，3月16日仍未支付租金。2016年3月19日上午10时许，张宗秀（万州区沙龙路三段4623号房屋业主）及亲属王大林（音）等人到“晨辉汽车美容装饰”店索要租金，用汽车将洗车场门面通道封堵，不准车辆进出，该洗车场的经营管理人黄欣报警。重庆市万州区公安局双河口派出所派员出警，到现场后了解是房主因索要房租导致封堵，经做工作，出租方让出了通道。公安机关建议双方平等协商，协议不成，通过法律途径解决；为避免矛盾升级，双方同意未协商好之前，洗车方暂停营业。洗车方停止营业后，诉来该院请求处理。杨德秀在水、电供应部门催收交费后，分别于2016年4月7日代交4621号1层1号房屋电费及违约金413元、2016年5月9日代交水费及违约金980元。一审法院认为，本案争议焦点是：一、双方签订的《门面租赁合同》的继续履行与解除问题；二、本诉中营业损失的赔偿及反诉中违约金的支持与调整问题。结合双方当事人的举证及当庭陈述，该院对本案的本诉及反诉综合评析如下：一、双方签订的门面租赁合同的继续履行与解除问题双方签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。被告将约定租赁的房屋交付原告后，原告有义务按约定使用房屋，并按约定支付租金。双方约定的租金支付期限及违约责任为“2016年3月8日至2017年3月8日的年租金18000元，乙方每年2月份一次性向甲方交清当年租金。乙方如不按时交付租金、水电费等应付费用，甲方有权单方解除合同，收回门面，并有权向乙方索取违约金”，其约定是明确的，并无歧义，原告未按时支付租金已违反合同约定；原告称“2016年3月8日至2017年3月8日的租金只有2017年2月才是交租时间”的理由与合同约定不符，该院不予采纳。在被告多次催收时，原告未支付租金，特别是在双方因催收租金发生纠纷并报警求助的情况下，原告仍未支付租金，已构成根本性违约。原告称双方已协商将租金支付期限延长至2016年3月底，未提供证据证明，应承担举证不力的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”出租人向承租人要求支付租金，承租人请求延期后亦未支付，视为出租人已通知了承租人的合理期限支付租金，但承租人仍未支付，杨德秀反诉要求解除双方的《门面租赁合同》，符合双方的合同约定及法律规定，该院予以支持；原告要求继续履行合同的理由不符合双方的约定，该院不予支持。二、合同解除后的租金及设施维修处理根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求对方恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方的《门面租赁合同》解除后，承租人应当及时将承租房屋腾空后交还出租人，并从2016年3月8日起按约定年租金18000元支付占有使用期间的租金，至实际交还房屋之日止。反诉人请求被反诉人立即腾退租赁房屋，并按每月1500元标准支付租金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。对反诉人代交的水、电费用及违约金，被反诉人对事实无异议，同意在继续履行合同的情况下支付反诉人代付水、电费用及违约金。该段时间的水、电费用是承租人营业及使用承租房屋所耗用，应由承租人负担，反诉人垫付后有权向承租人追偿，反诉人要求承租人支付水、电费用及违约金的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。对租赁房屋疏通厕所、修复卷帘门问题，属于房屋的设施设备维修责任，双方的租赁合同约定“除房屋主体结构外的其他设施由乙方负责维修（如卷门、水电设施，其中房屋必须每年至少做一次防水），费用由乙方承担。”从反诉人提供的证据看，卷帘门有明显损坏，承租人负有修复责任；对厕所的疏通，本院现场查看，租赁房屋卫生间的大便器已有石子等物明显堵塞不能使用，承租人未举证证明在承租前已堵塞，应视为其在租赁期内堵塞，有义务疏通并恢复其使用功能，反诉人的该诉讼请求符合合同约定，该院予以支持。三、本诉中营业损失的赔偿及反诉中违约金的调整问题在本诉中，原告要求被告从2016年3月17日起按每天500元赔偿停业损失至被告实际履行该合同时止。原告承租房屋后未按合同约定办理工商营业执照，原告提供的机动车维修经营许可证（三类）严重模糊不清不能辩认，不能确认其经营地是双方约定租赁的房屋，原告认可在该房屋经营汽车美容装饰未获得审查批准并办理相应经营执照，对不能正常营业的损失亦未提供证据证明，应承担举证不充分的法律后果。在履行租赁合同中，双方因支付租金发生纠纷后，被告未对原告的经营场所进行封堵关闭，原告未按约定支付租金构成根本性违约，对原告的该项诉讼请求该院不予支持。在反诉中，反诉人要求被反诉人按合同约定支付违约金50000元，被反诉人以合同约定过高为由请求调整。双方所签租赁合同对违约责任约定为“任何一方违约应支付守约方违约金50000元，并按实结算房租”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“对约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。”双方约定的违约金支付标准，是合同约定年租金的2倍多，也超过合同未履行部分的总额，且反诉人同时要求承租人支付占有使用期间的租金，在获取租金收入后，其出租房屋的预期利益已实现，双方约定的违约金支付标准明显大于承租人逾期支付租金可能造成的实际损失，被反诉人请求调低违约金的理由成立，该院予以采纳。违约金主要是对因违约行为给守约方造成损失的补偿，也兼具对违约行为的惩处，综合考虑双方约定，原告迟延支付租金可能给出租人实际造成的损失,以及合同解除后出租人房屋出租的合同空置期损失，该院对双方约定违约金酌情调减为5000元。被告请求调整违约金的抗辩理由成立，该院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条,最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、驳回原告徐浩、何贤林要求被告杨德秀继续履行二○一五年六月十四日签订的关于租赁重庆市万州区沙龙路三段4621号1层1号房屋的《门面租赁合同》的诉讼请求。二、驳回原告徐浩、何贤林在本案中的其他诉讼请求。三、解除被反诉人徐浩、何贤林于二○一五年六月十四日与反诉人杨德秀签订的关于租赁重庆市万州区沙龙路三段4621号1层1号房屋的《门面租赁合同》。四、由被反诉人徐浩、何贤林于判决生效后十日内腾空重庆市万州区沙龙路三段4621号1层1号房屋并修复卷帘门、疏通卫生间，并交还反诉人杨德秀。五、由被反诉人徐浩、何贤林于判决生效后十日内支付反诉人杨德秀房屋租金及占用费（从2016年3月9日起至实际交还房屋之日止，按年租金18000元计算），并同时支付代付水、电费用及违约金1393元。六、由被反诉人徐浩、何贤林于判决生效后十日内支付反诉人杨德秀违约金5000元。七、驳回反诉人杨德秀在本案中的其他诉讼请求。本诉案件受理费250元，减半收取125元，由原告徐浩、何贤林承担；反诉案件受理费1197元，减半收取599元，由被反诉人徐浩、何贤林承担。本院二审期间，当事人均无新证据提交，本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，双方当事人2015年6月14日签订的房屋租赁合同真实合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。对于何贤林、徐浩而言，其最基本的合同义务就是按时缴纳租金。合同中约定“乙方每年二月份一次性向甲方交清当年的租金”，这一租金交付期限的约定内容非常明确，并无歧义，何贤林、徐浩至迟应在2016年3月1日之前交清2016年度的租金，否则即构成违约。何贤林对于租金交付期限的理解明显与合同约定不符，也有违市场交易习惯，其对此的上诉理由不能成立。另外，何贤林能提供确实充分的证据证明作为出租人的杨德秀同意延展租金交付期限至2016年3月底，也未能证明其主动交付租金而被杨德秀拒收的事实，故对其不构成违约的抗辩意见，本院不予采信。何贤林、徐浩迟延履行缴纳租金的基本合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行，杨德秀据此要求解除合同，既符合双方合同约定的解除条件，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，应予以支持，何贤林要求继续履行合同因而不能得到支持。合同解除后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条有明确规定，一审判处正确。何贤林二审中请求杨德秀承担其门面租金损失，而一审中请求的是赔偿其每天500元的停业损失，两者性质不同，已不属于本院二审审理范围。综上，一审事实认定清楚，审判程序合法，适用法律正确，上诉人何贤林的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人何贤林负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一六年九月二十日书 记 员 欧阳星宇