大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0203民初1634号原告提兆君被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司法定代表人于瑞宝委托代理人李丹被告付海风原告提兆君与被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称瑞家公司）、付海风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告提兆君、被告瑞家公司的委托代理人李丹、被告付海风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提兆君诉称，2016年3月17日，原告和被告付海风在瑞家地产英华街店签订了《房地产买卖合同》，合同第二条（二）1约定：被告付海风支付定金10000元，买卖双方同意由居间方（被告瑞家地产）代卖方（原告）保管定金。合同第六条约定：违约责任，如买方（被告付海风）未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人。2016月3月26日，原告与被告付海风在瑞家地产英华街店签订了《合同变更协议》，约定：合同期限缩短半个月至2016年4月16日到期。合同签订后，3月29、30日原告到西岗区公正处办理《房屋买卖合同》公证，被告付海风不到场，致使合同无法履行。3月30日被告瑞家公司告诉原告：被告付海风是否买我的房子在考虑当中。4月8日被告瑞家公司告诉原告：“实话和你说吧，对方的房子已经买了”原告说：“你为何现在才告诉我”。被告瑞家公司于3月18日至4月8日之间又给被告付海风介绍了新房源，并又签订了一份新的房屋买卖合同，新合同购买的房屋地址是：西岗区黄河路49号2—5—10，新合同已经在4月12日执行完成，这部分事实两个被告在极力隐瞒。5月17日原告和被告瑞家公司区域经理李春光，在瑞家长春路店达成口头协议：被告付海风赔付8000元定金、被告瑞家公司赔付原告1000元。5月18日至今被告付海风一直不去瑞家签字。原告与被告付海风签订的《房屋买卖合同》（我的房子是37中学区房）未终结情况下，被告瑞家公司又给被告付海风介绍房源并签订新的房屋买卖合同，致使原告的《房屋买卖合同》无法履行。为了向被告瑞家公司要回1万元违约赔偿金和原告的房屋使用权证，原告付出了大量时间精力，原告原打算房屋边租边卖，没有使用权证连出租都不可能，《房屋买卖合同》里没有约定被告瑞家公司可以扣押原告房屋使用权证，合同到期后被告瑞家公司仍然扣押原告使用权证，直到5月7日才把房屋使用权证还给原告，为此原告四次去瑞家总部，两次到房地产协会，一次到西岗消协，一次前去联系大连社记者，一次前去联系电视台新闻直播间记者，一次到大连房地产局市场管理处反映情况，两次到青松律师事务所咨询。现原告诉至法院，1、要求被告瑞家公司将被告付海风交付其保管的10000元定金支付给原告；2、要求被告瑞家公司支付扣押房屋使用权证导致原告房屋无法出售损失费5000元；3、要求被告瑞家公司和被告付海风共同赔付给原告误工费5000元，通勤费300元，房屋降价费5000元。被告瑞家公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求，我们是代为保管被告付海风交付的定金，依据合同双方达成的一致意见来处理定金，或依据法院的裁决来处理定金；对第二、三项诉讼请求不同意。被告付海风辩称，不同意原告诉讼请求。我认为使用权证书已经到期，房屋可以置换，置换没有买卖的意思，使用权证书到期了，所以我不敢买。1、2016年3月17日，我与原告在瑞家地产英华街店签订《房地产买卖合同》，3月18日中介人员告诉我被原告系离婚状态，原告刻意隐瞒。2、合同要求原告迁出房子中的户口之后办理房屋过户，3月18日至3月25日期间原告再三以各种理由拖延户口的迁移，3月26日我与原告在瑞家地产英华街店协商，请求原告解除合同，原告不同意，3月27日中介人员告诉我，原告有两个户口，一个是现住所中山区发达街12号内的单身户口，另一个是合谊街15—7—3号一家三口的户口，因此导致户口迁出困难，买卖无法继续进行。3、原告的房屋合谊街15—7—3租赁期自2011年11月1日起至2015年12月31日止，租赁期已满，原告无权买卖。4、终止与原告的房屋买卖之后我同意赔偿定金的一半即5000元，原告不同意，在中介的协商下我将赔偿金从5000元涨到6000元，之后涨到7000元，直至涨到8000元，原告一直不同意，最后中介愿意拿出一千元，原告才同意，此时原告的贪婪已经激怒了我，我本着息事宁人的态度没有要求原告赔偿中介费7000元，原告竟然如此贪婪地要求被告的让步。5、合谊街15号这栋回迁楼一直与开发商打官司纠纷不断，（附判决书两份），一大部分住户办理不了产权，原告的房屋也是使用权房屋办理不了产权，正因如此被告的房屋一直未能出售，因此原告迁怒于我及瑞家地产。综上所述，正是原告的原因导致的买卖无法进行，而且一个最重要的事实是原告的房屋根本不具备买卖的资质，请求法院维护我的合法权益，判决合同无效。经审理查明，原告提兆君、被告瑞家公司、被告付海风于2016年3月17日签订一份《房地产买卖合同》，约定：被告付海风购买原告提兆君承租的位于大连市西岗区合谊街15号7层3号公有自管使用权房屋，建筑面积52m2,价款385000元，房屋的管理单位为大连宁安物业管理有限公司。买受人应于合同签订之日支付定金10000元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，买卖双方同意由居间方保管定金。买方于本合同签订之日起10个工作日内，备齐购房余款375000元，同时三方将该款存入银行做资金监管。卖方在签订合同当日需将房屋权属证明原件存放于居间方。违约责任，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金给买方作为违约赔偿。此房由卖方负责办理过户，过户费用卖方承担，卖方保证自签约之日起三十个工作日内将手续办理完毕。卖方同意在办手续前将户口迁出。合同签订当日，原告将房屋使用权证交给被告瑞家公司保管，被告付海风将10000元定金交给被告瑞家公司存放。2016年3月26日，三方当事人签订了《合同变更协议》，原合同约定卖方自签订之日起三十个工作日内将过户手续办理完毕并迁出户口，现变更为卖方保证在2016年4月16日前将过户手续办理完毕并将所有户口迁出。另查，原告提兆君承租的案涉房屋《公有住房租赁证》记载的租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2016年7月11日，该房屋的产权单位辽宁宁安房地产开发有限公司向原告出具情况说明：大连市西岗区合谊街15号7-3房屋的承租权可以进行置换。庭审中，被告付海风表示拒绝继续履行合同，原告要求解除合同。本院所确认上述事实，有原告提供的公有住房租赁证、房地产买卖合同、合同变更协议、收条、微信截图、情况说明、被告付海风提供的公有住房租赁证及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院的审查，均予采信。本院认为，原告与二被告签订的《房地产买卖合同》及合同变更协议系三方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规规定，原告出售其承租的使用权房屋得到产权单位的允许，该合同合法有效，三方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。被告付海风未提供证据证明已经按照合同约定期限将购房款项存入指定银行做资金监管，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告瑞家公司将被告付海风交付其保管的定金10000元支付给原告的诉讼请求合理，本院予以支持。关于被告付海风辩称原告出售的房屋租赁期限已到，原告无权出售的意见，因原告承租的案涉房屋公有租赁关系并未解除，且案涉房屋产权单位同意原告置换房屋，故被告的反驳意见本院不予采纳。关于被告付海风辩称原告有两个户口导致户口迁出困难，影响被告落户，导致买卖无法进行的意见，因被告未提供证据证明原告未按约定期限迁出户口，故被告付海风的反驳意见，本院不予采纳。关于原告要求被告瑞家公司赔偿5000元损失的诉讼请求，因合同约定，出卖方应在签订合同当日将房屋权属证明原件存放于居间方处保管，被告瑞家公司作为合同的居间方，依据合同约定保管原告房屋使用权证书，原告与被告付海风对合同的解除未达成一致意见，被告瑞家公司没有延迟返还原告房屋使用权证书，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告瑞家公司和被告付海风共同赔偿原告误工费、通勤费、房屋降价费损失的诉讼请求，因双方在房地产买卖合同中约定了定金条款，原告提供的证据不足以证明被告违约给原告造成的损失超过定金数额，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内将被告付海风交付其保管的10000元定金支付给原告提兆君。二、驳回原告提兆君的其他诉讼请求。案件受理费433元（原告以预交），减半收取216.5元，由原告提兆君负担191.5元，被告付海风负担25元。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为两年。审判员  王殿刚二〇一六年九月二日书记员  张 颖