西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2019）藏0103民初1088号原告（反诉被告）：靳庆江，男，1980年5月19日出生，汉族，公务员，现住拉萨市。委托诉讼代理人：秦升，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉莹，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司，住所地拉萨市柳梧新区北京大道以东团结路以北，统一社会信用代码：91540195064696596C。负责人：梁军，系该公司经理。委托诉讼代理人：任军辉，西藏国昂律师事务所律师。原告（反诉被告）靳庆江与被告（反诉原告）四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司（以下简称长兴公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人秦升、杨婉莹，被告（反诉原告）长兴公司的委托诉讼代理人任军辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳庆江向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告继续履行双方之间签订的《商品房预约协议》（协议编号：5#-32）；2.判令被告向原告交付《商品房预约协议》中约定的房屋；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年7月31日，被告为筹集资金与原告签订了一份《商品房预约协议》，约定原告预约被告拟销售的××栋的住房，面积为122.98平方米及总价款。双方还约定由原告支付预约款1万元。合同签订后，原告如约交付了1万元预约款。但协议签订后，被告多次出现停工等情况且被告一直未取得商品房预售许可，致双方一直未签订预售及销售协议。2018年至2019年5月，原告多次找被告要求签订正式合同，均被拒绝。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。长兴公司答辩称，因靳庆江违约在先，我公司无法履行合同也无法交付房屋，请求驳回本诉原告的全部诉讼请求。靳庆江为证明自己的主张，向本院提交的本、反诉证据为：1.《商品房预约协议》《收款收据》原件各1份，拟证明靳庆江与长兴公司间之权利义务关系及靳庆江依约向长兴公司支付了预约款1万元；2.《网页截图》打印件3张，拟证明长兴公司开发案涉房产项目后一直处于停工状态，案涉项目存在问题；3.《查封公告》打印件1份，拟证明长兴公司被查封21套房，存在多纠纷和停工的现象；4.《长兴都汇小区开发商的回复》《申请》《拉萨市城乡规划局柳梧分局复函通知书》《“长兴都汇”办理建设工程规划许可证的申请》《规划许可证》《施工许可证》《不动产权证》《前期手续办理及交房事宜的回复》复印件各1份，拟证明长兴公司存在停工，未办理相关手续的过错；5.《光盘》1张，拟证明被告为过错方，存在停工、未办理相关手续等问题。对此，长兴公司质证如下：对第一组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可；对第二、三、四、五组证据的三性及证明目的不予认可。本院认为，对第一组证据的真实性因双方均无异议且合法，与本案存在关联，故对该组证据本院予以确认，对第二、三、四、五组证据，因无法证明其目的，本院不予采信。长兴公司为证明自己的主张，向本院提交的本、反诉证据为《商品房预约协议》复印件1份，拟证明靳庆江未履行协议内容。对此，靳庆江质证称，对该份证据的真实性、关联性认可，但对证明目的不认可，本院认为，对该份证据因双方均无异议，本院对此予以确认。长兴公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉原、被告双方签订的《商品房预约协议》；2.判令被告向原告支付违约金90735元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告公司项目部与被告于2015年7月31日签订了协议编号为5#-32《商品房预约协议》，约定：反诉原告将案涉房屋出售给反诉被告；房屋总面积为122.98平方米，单价为5000元每平方米，总价款为614900元；反诉被告支付首付款184900元，预约款1万元，且反诉被告承诺于2015年10月31日之前付清余款。同时，双方还对付款方式、付款时间、违约责任等条款进行了约定。2015年7月31日，反诉被告向反诉原告支付了1万元预付款，剩余款项至今仍未支付完毕。现反诉原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。靳庆江答辩称，长兴公司为违约方，其主张解除合同及支付违约金的请求均过诉讼时效，故请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。据当事人举证、质证及本院认证，本院查明案件事实如下：2015年7月31日，长兴公司作为甲方与乙方靳庆江签订了一份《商品房预约协议》（协议编号：5#-32），约定：甲方尚未取得《商品房预售许可证》，双方一致认可本协议并非商品房预售或销售合同，仅为预约性质，乙方同意待甲方通过预售或销售许可审批后换签正式的商品房预售或销售合同，届时有关内容以本协议相应条款为准；甲方房屋位于西藏拉萨市柳梧新区世纪大道与北京××道交汇处，项目名称为长兴都汇，乙方预约的房屋为××栋，建筑面积为122.98平方米，单价5000元，总价款为614900元；付款方式为银行按揭付款。牌号预约款为1万元，首付款共计184900元，乙方承诺于2015年10月31日之前付清，否则不予保留房源，不享受优惠政策，合同自动终止；甲方定于2017年10月30日之前向乙方交付房屋，按揭贷款的客户需按揭银行按揭款项转到原告公司的账户后才能办理交房；乙方在接到甲方通知（含电话通知或手机短信通知）办理《商品房销售合同》之日起七日内按要求备齐相关资料到长兴都汇客户接待中心办理；若逾期一个月未能按要求办理的，甲方有权单方解除本协议，乙方所购房屋甲方有权另行销售，乙方交付的房款待该房屋出售后再无息退还给乙方；2017年10月30日之前交房时，甲方应以书面或电话方式通知乙方具体时间前来办理接房，乙方在接房前必须结清余款及各项代收的税费，才能办理接房；若乙方未能于2015年10月31日之前支付房款，逾期15天以内的，乙方应按应付房款总金额的4‰每日向甲方支付违约金，协议继续履行；逾期15天以上的，甲方有权单方解除本协议，乙方所购房屋原告另行出售，乙方同时应按应付房款的15%向甲方支付违约金；若乙方愿意继续履行本协议的，经甲方同意，协议继续履行，但乙方应按应付房款的4‰每日向甲方支付违约金。另查明，靳庆江于2015年7月31日向长兴公司支付了1万元预约款。再查明，长兴公司自认已将涉案房屋另行销售。本院认为，本案的争议焦点为本诉原告与反诉原告诉讼请求是否成立的问题？对此，本院析解如下：本院认为，靳庆江与长兴公司签订的《商品房预约协议》系双方真实意思表示，应受法律保护，本院予以确认。对于本诉原告的诉讼请求，本院认为，在长兴公司未取得《商品房预售许可证》的情况下，双方认可签订的《商品房预约协议》仅为预约性质，双方约定了排号预约款及首付款的数额、支付时间。合同订立后至今，靳庆江仅向长兴公司支付预约款1万元，其未能依协议约定足额向长兴公司支付首付款，构成违约。对于反诉原告的诉讼请求，本院认为，双方签订的《商品房预约协议》中明确约定若反诉被告未能按时履行支付首付款义务，则反诉原告有权解除协议和案涉协议自行终止等内容，因此本诉原告靳庆江未能依约于2015年10月31日前足额支付184900元首付款的违约行为符合双方解约的约定情形。本着尊重当事人合法意思自治原则，本院认定案涉《商品房预约协议》已于2015年10月31日自行终止。反诉原告长兴公司提出的判令案涉合同已经解除的诉讼请求，于法有据，依法成立，本院予以支持。因案涉《商品房预约协议》明确约定有乙方的违约责任，故反诉原告提出的要求反诉被告承担违约责任的诉请依法成立，本院亦予支持。反诉被告靳庆江应按应付房款的15%向反诉原告支付违约金90735元【计算方式：（总房款614900.00元-已付款1.00万元）×15%】。据此，本诉原告靳庆江的诉讼请求依法不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告靳庆江的诉讼请求；二、反诉原告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司与反诉被告靳庆江于2015年7月31日签订的《商品房预约协议》于2015年10月31日自行终止；三、反诉被告靳庆江于本判决生效之日起十日内向反诉原告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司支付违约金90735元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元（本诉原告已预交），由本诉原告靳庆江负担；反诉案件受理费1034.19元（反诉原告已预交），由反诉被告靳庆江负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费，在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 白玛曲措审 判 员 次旦卓玛审 判 员 边巴丹增二〇一九年十月二十日法官助理 向巴措姆书 记 员 玉  珍