广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21637号原告：谭振强，男，1977年11月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：刘祥红、高睿明，均系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：邱苑洋，男，1985年3月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：广州尚门教育信息咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：周永亮，经理。两被告的共同委托代理人：梁伟杰、古红嫦，均系广东高特律师事务所律师。原告谭振强诉被告邱苑洋、广州尚门教育信息咨询有限公司（下简称尚门咨询公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭振强及其委托代理人高睿明，被告邱苑洋、尚门咨询公司的共同委托代理人梁伟杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭振强诉称：2019年3月31日，原告在广州市中级人民法院于阿里拍卖平台开展的“广州市天河区*路490号807-813房”项目公开竞价中，以最高应价获拍，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执恢9号执行裁定，裁定将广州市天河区*路490号807、808、809、810、811、812、813房过户给原告。此后，原告办理了上述房屋的过户登记手续，成为房屋的所有权人。但是2019年4月11日，被告邱苑洋非法占用了811、812、813三套房屋，又将其中的813房转租给被告尚门咨询公司。原告在与被告沟通协商后，被告邱苑洋以其于2014年12月1日与原房屋所有权人叶*签订了《租赁合同》为由拒绝搬离，被告尚门咨询公司以其与被告邱苑洋签订了转租合同为由拒绝搬离。但是，原房屋所有权人叶*在2013年12月2日已经将807-813房抵押给广发银行股份有限公司广州分行（下简称广发银行广州分行），而（2019）粤01执恢9号执行裁定表明广发银行广州分行的上述抵押权已经实现。因此，被告的租赁合同和转租合同对原告没有约束力，也不能要求原告继续履行租赁合同和转租合同。综上，被告强占原告合法拥有的广州市天河区*路490号811、812、813房没有任何依据，严重侵犯了原告合法的财产权。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款等规定，原告特诉至法院，请求法院判令：一、被告搬离并返还违法占用的原告所有的广州市天河区*路490号811、812、813房；二、被告邱苑洋按照27408.36元/月的标准向原告支付2019年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费；三、被告尚门咨询公司按照10054.02元/月的标准向原告支付2019年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费；四、本案诉讼费由被告承担。被告邱苑洋、尚门咨询公司共同辩称：一、被告邱苑洋与广州市天河区*路490号811、812、813房的原权属人叶*已签订《租赁合同》，租期从2014年12月1日起至2029年11月30日止，并办理了房屋租赁登记备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告是合法使用上述房屋，不存在原告所称的侵权行为。法院的拍卖公告中已经明确表示，上述房屋已对外出租，租赁期限也有清楚注明，上述房屋是按现状拍卖，法院不负责交付场地。原告决定竞买上述房屋时应当清楚了解并接受房屋的租赁情况，因此原告要求被告搬离房屋没有合法依据，原告应继续履行原租赁合同。二、原租赁合同约定811房的月租金为4698元，812房的月租金为4506元，813房的月租金为3376元。根据“买卖不破租赁”的原则，原告与被告应按原租赁合同的约定继续履行，原告要求被告按市场指导价标准支付房屋占用费没有合法依据。另外，被告已在2019年7月2日向原告发函，要求原告提供租金的收款账户以便被告正常交付租金，但原告并没有回复，被告不存在违约的行为。经审理查明：根据谭振强提交的《询价建议书》中的权属证明文件即《广州市不动产登记查册表》显示，天河区*路490号807、808、809、810、811、812、813房（下分别简称807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房）的产权人均为叶*，建筑面积分别为87.6350平方米、167.5530平方米、167.5530平方米、142.6714平方米、104.3968平方米、100.1362平方米、75.0274平方米，合计844.9728平方米；规划用途均为办公；登记时间均为2009年10月27日。2014年11月30日，叶*（出租方/甲方）与邱苑洋（承租方/乙方）分别签订了三份《租赁合同》，约定出租房产分别为811房、812房、813房；建筑面积分别为104.3968平方米、100.1362平方米、75.0274平方米；租赁期限均为2014年12月1日起至2029年11月30日止；月租金分别为4698元、4506元、3376元；乙方必须于签订本合同之日起三日内向甲方支付从2014年12月1日至2017年11月30日的租金作为首期租金；除首期租金外，该房产租金均按照自然月计算、收取，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金等。上述三份《租赁合同》均进行了租赁登记备案。后，邱苑洋（出租人/甲方）于2018年8月20日与周永亮（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将813房出租给乙方作办公使用，租赁期限自2018年8月20日至2024年8月19日。2017年8月8日，广州市中级人民法院发出《拍卖公告》，内容为广州市中级人民法院将于2017年8月29日10时起至2017年8月30日10时止（延时的除外）在京东网网络司法拍卖平台进行公开拍卖活动，拍卖标的物（一）为807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房，上述七套房产作为一个整体进行拍卖，评估总价17921900元，起拍价为14337520元，保证金为1433752元，增价幅度为50000元；特别提醒：处置公告期间，上述七套房产都有租户向法院提交租赁合同，法院未对租赁合同做实质审查，仅公示租赁合同中明确的租期与租金，后续出现任何占有、使用等法律纠纷，由买受人自行解决；特别提醒：本次拍卖的标的物以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；本次拍卖按标的物现状拍卖，标的物的外观、结构、固定装修及内在质量以现状为准；本次拍卖标的物并未实际控制，评估公司进行评估时也未进入室内，故本次拍卖法院不负责交付场地，竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场，请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵等。2019年2月21日，广州市中级人民法院发出《竞买公告》，内容为拍卖标的物位于广州市天河区*路490号的房产，房产用途为办公，证载总楼层为42层，本次拍卖标的物全部位于8层，使用年限50年，从2003年1月20日起算，于2013年12月5日抵押给广发银行广州分行；对807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房共7套房产作为一个整体进行拍卖，以询价均价19670632元的70%即13770000元作为起拍价，保证金为1377000元，增价幅度为68000元；特别提醒：本次拍卖的标的物以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；本次拍卖按标的物现状拍卖，标的物的外观、结构、固定装修及内在质量以现状为准；本次拍卖标的物当前有人占用，公告期间有案外人提交租赁合同，故本次拍卖按现状拍卖，法院不负责交付场地；竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场，请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵等。2019年3月31日，谭振强以16490000元的价格竞得807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房。2019年4月11日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执恢9号执行裁定，裁定将807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房过户给谭振强。2019年5月22日，广州市国土资源和规划委员会分别核发了粤（2019）广州市不动产权第02208926、02208930、02208931号《不动产权证书》，显示811房、812房、813房的权利人均为谭振强。现谭振强向本院提起诉讼，要求邱苑洋、尚门咨询公司搬离并返还811房、812房、813房，并向其支付房屋占用费。诉讼过程中，谭振强与邱苑洋、尚门咨询公司均确认811房、812房现由邱苑洋占有使用，813房现由尚门咨询公司占有使用；自2019年4月1日起，邱苑洋、尚门咨询公司未向任何人支付过租金或占用费。谭振强主张811房、812房、813房的原产权人叶*在2013年12月2日已经将上述房屋抵押给了广发银行广州分行，而（2019）粤01执恢9号执行裁定书表明广发银行广州分行的抵押权已经实现，故邱苑洋与叶*、尚门咨询公司签订的关于811房、812房、813房的租赁合同、转租合同对其没有约束力，不能要求其继续履行。为予证明，谭振强提交了（2015）穗中法金民初字第2015号民事判决书、（2019）粤01执恢9号执行裁定书。邱苑洋、尚门咨询公司对上述证据的真实性均无异议。谭振强主张邱苑洋按照27408.36元/月的标准、尚门咨询公司按照10054.02元/月的标准向其支付2019年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费，并提交了《2018年广州市房屋租金参考价》予以证明。邱苑洋、尚门咨询公司对该证据的真实性无异议，但认为根据拍卖不破租赁的原则，应当按照原租赁合同的租金标准计算费用。邱苑洋主张其向谭振强邮寄《通知函》，要求谭振强提供银行账户以继续按其与叶*签订的《租赁合同》向谭振强支付租金，但谭振强没有回复，并提交了《通知函》（复印件）及快递单予以证明。谭振强对该证据的真实性不予确认，认为快递单上的收件人地址并非其住址，该地址是其作为股东所开办的一个公司的办公场所，其只是偶尔去该场所，收件人电话是其电话，但其确实没有收到过上述《通知函》，也没有任何人向其转交《通知函》，从《通知函》的内容可以反映邱苑洋无权占有房屋。另，谭振强确认广州市中级人民法院于2019年2月21日发布的《竞买公告》中披露了811房、812房、813房存在已与邱苑洋签订租赁合同的事实，但认为其作为一个普通公民，并没有较强的法律意识，其没有仔细注意该内容，也无法理解其含义，且其阅读的拍卖公告只披露存在租赁合同，但并没有披露相关的租期及租金标准。邱苑洋、尚门咨询公司则认为该公告已提示案外人已提供了租赁合同的情况，谭振强应向法院了解相关租赁合同的租赁期限及租金标准等详细情况。本院认为：根据已查明的事实可知，邱苑洋与叶*于2014年11月30日分别签订了关于811房、812房、813房的《租赁合同》，约定由邱苑洋向叶*承租上述房屋，租赁期限为2014年12月1日至2029年11月30日。其后，邱苑洋将813房转租给周永亮使用，租赁期限自2018年8月20日至2024年8月19日。但由于叶*未能履行已发生法律效力的民事判决所确定的义务，上述房屋被法院进行拍卖，并由谭振强成功竞拍。其后，广州市中级人民法院于2019年4月11日出具（2019）粤01执恢9号执行裁定，裁定将上述房屋过户给谭振强。谭振强于2019年5月22日取得上述房屋的不动产权证书。现谭振强主张邱苑洋、尚门咨询公司关于811房、812房、813房的租赁合同、转租合同对其没有约束力，并以此为由要求邱苑洋、尚门咨询公司搬离及返还上述房屋，并要求邱苑洋、尚门咨询公司向其支付房屋占用费。对此，本院认为，谭振强是参与竞拍而取得811房、812房、813房的所有权，其行使物权权利应受到拍卖公告的约束。广州市中级人民法院在2019年2月21日的《竞买公告》中明确载明“本次拍卖标的物当前有人占用，公告期间有案外人提交租赁合同，故本次拍卖按现状拍卖，法院不负责交付场地”。谭振强作为具有完全民事行为能力的个人，其参与竞拍价值高达1000多万元的房产，理应积极、充分、谨慎地了解拍卖标的物的情况；在《竞买公告》上已披露了上述房屋存在租赁合同的事实的情况下，其理应向法院了解拍卖标的物的租期及租金标准等具体情况，现其表示不清楚相关的租期及租金标准，显然有悖于日常生活常理，有违诚信原则。综上，本院可确认谭振强知道或应当知道邱苑洋承租上述房产的《租赁合同》所约定的租期和租金标准，并愿意接受上述房屋上存在上述《租赁合同》的约束。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因此，谭振强作为竞买人在竞买上述房屋前已知悉并同意上述房屋上的原租赁权，其通过竞买而取得上述房屋的产权后，应接受上述房屋上原有的租赁合同的约束，因此，现谭振强要求邱苑洋、尚门咨询公司搬离并返还811房、812房、813房的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于上述房屋的占用费，该诉求是谭振强基于《租赁合同》对其没有约束力、邱苑洋及尚门咨询公司无权占有使用上述房屋的前提而提出，本院对此诉讼请求不予支持。但谭振强是否依据《租赁合同》而要求邱苑洋、尚门咨询公司支付租金，应属另一法律关系，可另循法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，判决如下：驳回原告谭振强的全部诉讼请求。本案受理费2050元，由原告谭振强负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  卓燕君二〇一九年十月二十二日书 记 员  何靖文黄谱兰唐薇