广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34517号原告：黄燕青，女，汉族，1979年2月5日出生，住址江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：黄志丹，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李耀凯，广东华商律师事务所实习律师。被告：君豪实业发展（深圳）有限公司，住所深圳市福田区梅林街道梅林路下梅林**尚书苑管理处旁，统一社会信用代码91440300618908467R。法定代表人：曲莉珊。委托诉讼代理人：刘宏斌，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昌喜，广东广和律师事务所律师。原告黄燕青与被告君豪实业发展（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄志丹、李耀凯，被告的委托诉讼代理人刘宏斌、何昌喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告被告于2018年10月15日签订房屋租赁合同，合同第六条明确约定商铺用途为商用，且合同附页第一项第四条明确原告的经营范围为烧烤，生蚝夜宵。现因涉案房屋为商住综合楼，且与居住层相邻，中间无夹层，在原告正常经营的情况下深圳市福田区环境保护和水务局（以下简称水务局）依照相关法律规定对原告作出予以关闭并罚款10万元的行政处罚，且原告于2019年2月20日至今处于停业关闭状态。被告拥有多处物业，且经营范围包括房地产开发，对于房产用途结构属于其专业领域，原告基于对被告的信任，投入大量资金用于装修及购买设备，现因被告违反房屋租赁合同的约定给原告造成巨大的经济损失，被告所提供的涉案房屋本身结构不具备经营餐饮项目的条件，致使双方签订的《房屋租赁合同》目的无法实现。请求判令：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告双倍返还原告租赁押金140188元（70094×2），返还原告进场费60000元，返还原告租金35047元；3、被告赔偿原告投入的装修费184780元；4、被告赔偿因其未能提供符合合同约定的商铺而使原告收到行政处罚的财产损失10万元；5、被告承担本案诉讼费、保全费等费用。原告当庭撤回第四项诉讼请求。被告答辩称，一、本案的基本情况。2018年10月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，甲方（被告）将位于深圳市福田区（下称商铺）出租给乙方（原告）使用，商铺用途为商业，租期2018年10月15日起至2023年10月14日。被告依约于2018年10月15日将商铺交付原告。原告在租赁商铺开设了深圳市餐饮管理有限公司新洲店（下称：蚝味轩新洲店）。2018年12月17日，因商铺经营烧烤、生蚝宵夜产生油烟，导致居民投诉，深圳市福田区环境保护和水务局（下称：环保局）前往调查，之后向蚝味轩新洲店发出《责令改正违法行为决定书》。2019年1月15日，原告向被告发出《免租申请》，承诺对该商铺进行环境改造及更改经营模式，申请减免2019年1月15日-2019年4月14日的租金。2019年1月22日，基于原告承诺变更经营模式，被告为了配合原告变更经营模式，同意免除上述3个月的租金共计10.5141万元，以支持原告改变经营模式。2019年2月21日，因原告整改仍未改变经营模式，故不符合要求，因此环境局向蚝味轩新洲店发出拟予以关闭，并拟罚款10万元的行政处罚听证告知书。2019年3月1日，原告向被告发出《合同解除申请》，要求解除房屋租赁合同，并退回己经缴纳的进场费、商铺押金。2019年3月20日，被告复函同意解除租赁合同。二、解除租赁合同的过错责任在原告。1、租赁商铺为原告自行选中。原告是从事经营烧烤、生蚝宵夜生意的专业人员，从事该行业已经多年，在开设涉案的蚝味轩新洲店之前，已经开设了福田区水围村龙轩豪庭裙楼一楼6号Ａ水围总店和海滨广场店、景田店等。因此，原告作为经验丰富的烧烤、生蚝宵夜经营者，对于烧烤、生蚝宵夜经营过程中会产生油烟以及经营场所特殊要求和周边环境的要求，应当是十分清楚的。2、租赁商铺为现状交付。《房屋租赁合同》附页第四条约定，房屋交付为现状交付。因此，原告在租赁该商铺前，已经对商铺进行了实地考察，对商铺现状及周围环境是清楚的。原告选中所租赁的商铺，显然原告认为是符合其租赁目的之要求的。3、租赁合同约定经营烧烤、生蚝宵夜的排烟问题由原告负责。租赁合同附页第十四条补充条款约定，如乙方排烟问题造成居民投诉，乙方有义务对居民投诉进行调解并消除投诉，本案中，因居民投诉，导致被环保局查处，根据合同约定，应当由乙方进行负责解决。租赁合同附页第二条约定：乙方因装修及经营所引起的政府部门相关经济及行政查处由乙方自行全权解决。本案屮，因原告经营导致环保局查处，根据合同约定，应当由原告自行解决。三、租赁合同第十一条的约定不是对承租人经营业态的保证。虽然在《房屋租赁合同》第十一条约定，甲方应保证交付的商铺及其附属设施能实现租赁目的的，甲方保证对商铺享有完全所有权并保证其安全性符合法律、法规或规章的规定。该条规定显示是对业主拥有租赁物的所有权、出租权及租赁房屋安全性能够满足第六条约定的商业之用途的规定，是对被告就租赁物出租权和承租人承租权的保证，其目的是保证承租人在租赁期间，不因出租人对租赁物出租的权利瑕疵而丧失承租权。而不是对承租人经营业态的保证。关于经营业态的权利义务，在上述租赁合同附页中有特别约定，在此不再赘述。尽管商铺经营业态是否符合法律规定是原告的责任，但是被告为支持原告改变经营模式己经给原告增加了三个月免租期（2019年1月15日至2019年4月14日）。四、原告的诉讼请求没有法律依据，不应得到法律支持。综上所述，导致蚝味轩新洲店无法继续经营，房屋租赁合同提前解除的过错责任在原告，所以原告要求被告承担返还租金、租赁押金、进场费、装修费和赔偿行政处罚的财产损失的诉讼请求均没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，深圳市福田区新洲路与福华路交汇处国都高尔夫花园翠逸阁一层的权利人为被告，用途为商业。2018年10月12日，深圳市壹家投资有限公司向原告出具收款收据，确认收到原告交来高尔夫商铺一期1号铺进场费6万元、租赁押金70094元、2018年12月15日至2019年1月14日租金35047元。2018年10月15日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签署《深圳市房屋租赁合同书》约定，甲方将位于深圳市福田区（下称涉案商铺）出租给乙方使用，建筑面积共计152.38平方米，建筑物总层数9；商铺权利人为被告；月租金总额为35047元；乙方应于2018年10月15日前交付第一个月的租金35047元；乙方应于每月15日前向甲方交付当月租金；乙方租用商铺的期限自2018年10月15日至2023年10月14日止；商铺用途为商业，未经甲方书面同意乙方不得将商铺用于其它用途；甲方应于2018年10月15日前将商铺交付乙方使用，并办理有关移交手续；交付商铺时，双方应就商铺及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认；甲方交付商铺时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金70094元；租约期满乙方按合同约定迁离出租屋、乙方按时交租，无拖欠费用、乙方结算所有费用、乙方转租行为经甲方书面同意并转租期限不得超过本合同约定的租赁期限时依约结束，迁离出租屋后，甲方向乙方返还租赁保证金；租期未满，乙方未得到甲方书面同意转租私自转让或乙方单方要求提前解除合同的甲方可不予返还租赁保证金；甲方应确保交付的商铺及其附属设施能实现租赁目的，甲方保证对商铺享有完成所有权并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定；甲方提供的店铺应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患。商铺的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准。乙方应严格按照政府职能部门规定的安全、消防、治安、环保卫生等规定或标准使用商铺，并有义务保证商铺在使用过程中不存在任何的安全隐患；乙方因装修及经营所引起的政府部门相关经济及行政查处由乙方自行全权解决，直至消除负面影响，如乙方不妥善解决政府查处消除负面影响的，甲方有权采取相关措施强制要求乙方消除负面影响或收回商铺；乙方已检查房屋内所有设置及安全状况，同意房屋交付条件为房屋现状交付；乙方经营范围为烧烤，生蚝夜宵；乙方已知并同意甲方将该房租委托至深圳市壹家投资有限公司管理，委托权限为合同的签订、收取租赁保证金、租金；关于乙方排烟问题，经甲乙双方协商，乙方可在1号商铺左侧外墙脚设置排烟通道，乙方负责烟道所在区域的环境保持干净卫生，乙方需保证所排出烟道对楼上居民不影响或影响较小，如乙方排烟问题造成居民投诉，乙方有义务对居民投诉进行调解并消除投诉。2018年12月17日，深圳市福田区环境保护和水务局出具深福环水责改字（2018）1013号责令改正违法行为决定书载明，深圳市蚝味轩餐饮管理有限公司新洲分店（下称蚝味轩新洲店）在未配套设立烟道的商业综合楼以及与居住层相邻的商业楼层新建产生油烟的餐饮服务，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十二条第二款的规定，责令停止违法行为。2018年12月25日，原告委托深圳市二轻环联检测技术有限公司对涉案房屋内的烟油排放口的油烟进行检测，结果评价为合格。2019年1月15日，深圳市蚝味轩餐饮管理有限公司向被告提出免租申请，以对该商铺进行环境改造及更改经营模式为由申请减免2019年1月15日至2019年4月14日的租金。2019年2月21日，深圳市福田区环境保护和水务局向蚝味轩新洲店出具《行政处罚听证告知书》载明，经检查，该单位登记地址1楼为经营场所，2楼以上为住宅，中间无夹层，现场进行炒菜，涉嫌在商业综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建产生油烟的餐饮服务项目。12月17日，我局执法人员开具责令改正违法行为决定书，要求15日内完成整改，2019年1月9日，我局现场复查，发现该单位仍在从事产生油烟的餐饮项目，未按要求进行整改，拟对你单位作出拟予以关闭，并拟对你单位处以罚款10万元的行政处罚。2019年3月1日，深圳市蚝味轩餐饮管理有限公司向被告提出《合同解除申请》称，门店已于2019年1月-2月停止对外营业并配合整改经营项目，现已被相关执法部门勒令关闭，现请求与被告解除租赁合同，并退回进场费、商铺押金。2019年3月11日，深圳市福田区环境保护和水务局下发《听证通知书》，决定依据蚝味轩新洲店的申请召开行政处罚听证会。2019年3月19日，蚝味轩新洲店出具《行政处罚陈述申辩书》载明，蚝味轩新洲店对于涉案房屋投入资金60余万元进行装修，涉案房屋周边也有其他餐饮商铺如沙县小吃、至尊披萨、上海馄饨铺等，蚝味轩新洲店造成的环境污染程度小，社会危害小，情节显著轻微，并积极进行整改活动。2019年3月20日，被告出具《告知函》载明，同意免除2019年1月15日至2019年4月14日的租金，现店铺处于闭店未经营状态，请于2019年3月24日前回复是否继续履行双方签订的租赁合同，如履行，请回复开店营业时间，如无意继续承租店铺，请尽快回复撤场时间。被告庭审时称该告知函即同意解除涉案租赁合同。2019年3月25日，原告委托广东华商律师事务所向被告出具《律师函》载明，被告作为出租人，应负有提供符合合同目的的租赁房屋的义务，应对租赁物的用途和合同目的的实现具有相应的判断和认识，被告未能提供符合合同约定用途的房屋，构成根本违约，现正式提出与被告就合同解除和赔偿事宜进行协商。原告为证实其损失，另向本院提交了资产评估报告、室内装饰工程合同、收据等予以佐证。另查，深圳市蚝味轩餐饮管理有限公司除了在涉案商铺经营新洲分店外，另还有公司直营店及海滨广场分店、景田店两家分店在经营。庭审时，原告确认其承租涉案商铺之前有去现场看过，听证的结果是责令关闭，涉案商铺所在的裙楼还有其他餐饮在经营，也是没有夹层存在。被告称原告于2019年3月1日向被告申请解除合同后被告同意解除合同。本院认为，原告与被告签署的《深圳市房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。本案争议焦点为被告是否提供了适租的商铺。首先，原告的经营范围为烧烤、生蚝夜宵等会产生油烟的特殊餐饮服务项目，对经营场所有特殊要求，原告作为从事餐饮行业多年且营业多家分店的经营者，在承租涉案商铺时已去现场查看，对涉案商铺的现状及周围环境是了解的，其自身应对租赁物的用途及能否实现合同目的负有审查义务。其次，涉案合同约定，被告因装修及经营所引起的政府部门相关经济及行政查处由被告自行全权解决，直至消除负面影响，故原告在经营涉案商铺过程中，因涉嫌在商业综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建产生油烟的餐饮服务项目，被深圳市福田区环境保护和水务局予以关闭涉案商铺的行政处罚后，应自行进行协调并消除影响，在原告协调未果而导致涉案店铺无法经营的不利后果应由其自行承担。最后，涉案合同约定，原告已检查房屋内所有设置及安全状况，同意房屋交付条件为现状交付，被告亦按现状向原告交付了用途为商业的涉案商铺，且涉案商铺所在的裙楼尚有其他餐饮店在经营，据此，被告已按涉案合同约定向原告提供了适租的商铺，被告已完成了作为出租人的义务，合同未能继续履行系因原告自身经营项目所致，原告单方提出提前解除合同，已构成违约，涉案租赁合同在原告提出解除并经被告同意后实际解除。如上所述，原告已构成违约，其无权要求被告双倍退还租赁押金，同理，其请求被告承担装修损失亦无事实和法律依据，本院不予支持。原告向被告支付了6万元进场费，但合同并未明确该进场费是何种费用，被告亦未在本院指定期限内对该费用的性质进行核实，被告收取该6万元进场费无合同依据，应向原告退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告黄燕青与被告君豪实业发展（深圳）有限公司签署的《深圳市房屋租赁合同书》已解除；二、被告君豪实业发展（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄燕青退还进场费60000元；三、驳回原告黄燕青的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元（原告已预交9000.15元），由原告负担6514元，由被告负担1086元。原告变更诉讼请求对应的诉讼费1400.15元，本院依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  景志平人民陪审员  吴日莲二〇一九年十月十一日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。