浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初5809号原告唐建忠,男,1963年9月19日出生,汉族,住绍兴市柯桥区。被告陈保卫，男，1968年11月21日出生，汉族，户籍地浙江省临海市，现经营地址绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）孙广文、陶吉雄，浙江近山（杭州）律师事务所律师。原告唐建忠诉被告陈保卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理，依法由审判员陈新辉适用简易程序独任审判，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告唐建忠，被告陈保卫及其委托代理人孙广文、陶吉雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建忠诉称：2014年2月10日，原、被告双方签订房屋租赁合同1份，由被告向原告租用座落在绍兴市越城区东街157号1-2层、建筑面积95.79平方米，租期三年，自2015年7月10日起至2018年7月9日止；第一年、第二年的租金均为235000元，第三年租金238000元；租金的支付期限与方式：每年租期开始前提前五个月零十五天支付一年租金，即每年1月25日为支付租金日。合同签订后，被告一直未按合同约定支付第一年房租，原告经多次上门催讨未果，于2015年6月29日通过EMS向被告邮寄送达房屋租费催款通知书，明确要求被告履行合同义务，该通知书于次日送达并签收。但被告收到通知书后仍未向原告支付租金。为维护原告合法权益，现向法院起诉，请求法院判令被告立即付清合同期内第一年房租费235000元，并支付自2015年1月25日起至实际付清租金日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的滞纳金；本案诉讼费由被告承担。被告陈保卫辩称:双方签订房屋租赁合同是事实，但合同签订的时间是2014年2月，实际履行期是2015年开始，合同签订时间提前了一年零五个月，该合同签订的基础是东街夜市的存在，特别是合同价款的约定。但在合同签订后三天，有关部门便开始进行夜市清退调查，并在此后不到半年，原东街夜市被取缔清退，这直接导致租赁合同基础的丧失，使被告处于显失公平的境地。被告从2015年1月开始多次通过电话、短信、见面协商等方式与原告沟通，协商解除双方之间签订的租赁合同，但原告一直置之不理。2015年7月21日，被告委托律师向原告发送律师函，通知原告解除双方的房屋租赁合同，并于2015年7月腾退承租的房屋。被告认为，短信到达对方的手机即视为送达；律师函虽被原告拒收，也应视为送达。根据合同法司法解释（二）第二十六条之规定，原、被告之间的合同已于2015年7月份解除。故被告无需向原告支付房屋租金和滞纳金,请求法院驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同1份、房产证1份，证明诉争房屋系原告所有，原、被告双方于2014年签订租赁合同，合同约定了租赁期限、租金等相关权利义务；2、催款通知书、快递寄送单、回执、EMS查询单各1份，证明2015年6月29日原告向被告寄交催款通知，被告已于2015年6月30日签收的事实；3、车票2份，证明原告在2015年7月22日去北京，10月29日回绍兴的事实，说明在此期间原告确实不在绍兴，××，不是故意对被告避而不见或故意拒收被告的律师函。经庭审质证，被告对证据1合同真实性没有异议，但认为该合同签订于2014年2月10日，实际履行期限为2015年7月10日到2018年7月9日，原告故意提前一年半与被告签订房屋租赁合同，系恶意隐瞒东街夜市将被清退的事实，从中获取不正当利益；证据2催款通知书被告未收到；证据3的车票不能证明原告在2015年7月22日至2015年10月29日期间不在绍兴，进而证明原告对被告发送的律师函不存在故意拒收行为，现在交通发达，随时可以往返杭州与北京。本院认为，上述证据真实性均可确认，证据1、2可以证明原告的主张，但证据3只能证明原告曾在车票载明日期去北京及回绍兴的事实，但不足以证明在此期间原告一直在北京。被告为反驳原告的主张，向本院提交了以下证据：4、房屋租赁合同2份，证明在涉案租赁合同签订前，原、被告之间已连续签过两期合同，均提前一年签订，另证明原告唐建忠手机号码为135××××7788及85811011；5、蕺山街道团结社区出具的证明1份，证明被告向原告承租房屋在2015年7月12日停止营业，且被告于2015年8月将房屋钥匙交给蕺山街道团结社区保管的事实；6、律师函1份、快递回执1份，证明被告通过律师函形式向原告发出解除租赁合同的通知，并要求原告接收房屋的事实；7、短信聊天记录1份，证明被告曾多次通过短信与原告进行协商，要求解除合同的事实；8、东街夜市基本情况调查表1份、东街夜市清退协议复印件1份，证明在原、被告签订租赁合同三天后即2014年2月13日，政府有关部门开始调查东街夜市经营户情况，准备对东街夜市进行清退，被告于2014年7月签订清退协议。经庭审质证，原告对证据4无异议；对证据5社区证明有异议，认为被告擅自将租期未到的房屋钥匙交给居委会是无效的，居委会只是听了被告的谎言擅自接受了房屋钥匙，是错误的行为；证据6律师函原告没有收到，因为当时不在绍兴；证据7短信没有及时收到，当时原告在北京，没有带绍兴号码的手机，而且现在的短信太多，原告经常不看；证据8要证明的是被告承租的夜市摊位被市政府清退，与本案无关。本院认为，证据4、5真实性可以确认，且可以证明待证事实；证据6只能证明被告曾向原告发过律师函，但从退件回执可以看出，该函件并未送达给原告；证据7可以证明被告曾向原告发过信息，但不能证明原告已收到上述信息；证据8可以证明东街夜市在2014年10月底之前被清退的事实。综合上述经庭审质证的有效证据及双方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2009年2月3日，原、被告建立租赁合同关系，约定原告将座落在绍兴市越城区东街157号1-2层房屋出租给被告，租期三年，自2009年7月10日起至2012年7月10日止。被告在签约时向原告交纳了押金30000元。2012年3月，双方续签租赁合同，约定租期自2012年7月9日起至2015年7月10日止。2014年2月10日，原、被告再一次续签租赁合同，约定租期自2015年7月10日起至2018年7月9日止；第一年、第二年的租金均为235000元，第三年租金238000元；每年租期开始前提前五个月零十五天支付一年租金，即每年1月25日为支付租金日；有下列情形之一的，承租人有权解除合同：1、出租人迟延交付出租房屋，2、出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋；如承租人逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。该合同签订后，被告未按合同约定时间支付房租。2015年6月29日，原告通过EMS向被告发出房屋租费催款通知书1份，要求其按照合同立即付清第一年租费。该通知书送达至被告承租房屋内，由被告店内人员签收。2015年7月21日，被告委托律师向原告发送律师函，称因为东街夜市被取缔，导致其承租房屋经营状况日益惨淡，无法继续经营，该情况属于合同规定的情势变迁，根据合同法解释第二十六条规定，被告有权解除租赁合同；被告于半年前通过电话、面谈、发短信等方式多次与原告商谈终止租赁合同之事宜，但原告一直未予答复，现被告已腾退承租房屋，并通过律师发函，希望原告考虑到承租户的实际问题，接受被告解除合同的要求；至本函送达原告后，该租赁合同解除，被告不再支付房屋租赁费，希望原告及时与被告联系，及时收回房屋。该律师函未能送达至原告。2016年6月17日，原告向本院起诉。本院认为，原告与被告陈保卫签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，应为合法有效。本案的争议焦点在于双方的租赁合同是否已经解除。本院对此分析如下：根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据该法条规定，当事人根据合同九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力。本案中，被告向原告发送解除通知的理由是因东街夜市被取缔导致经营惨淡、亏损严重，并不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的约定解除及法定解除情形，且该律师函并未送达给原告，故该通知不能产生解除合同的效力。2014年东街夜市被清退，可能会对东街营业房的经营造成影响，但该影响尚不足以构成情势变更。被告要求在本案中适用合同法解释（二）第二十六条解除合同理由不足，本院不予采纳。双方的合同继续有效，被告应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告陈保卫本应在2015年1月25日前支付2015年7月10日至2016年7月9日的租金235000元。但被告陈保卫一直未予支付，经原告发函催告后仍拒不支付，其行为已构成严重违约，理应按合同约定向原告付清拖欠租金及滞纳金。合同中未约定滞纳金计算方法，原告主张按照中国人民银行的同期同类银行贷款利率计算并无不当，本院予以准许。故原告要求判令被告陈保卫支付房屋租金及滞纳金的请求理由成立，本院予以支持。因合同未到期也未解除，对被告交纳的押金在本案中不予抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：被告陈保卫应支付给原告唐建忠自2015年7月10日起至2016年7月9日止的租金235000元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付该款自2015年1月25日起至本判决确定履行之日止的利息损失，上述款项均在本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2413元，由被告陈保卫负担，在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  陈新辉二〇一六年九月十日书记员  陆迎龙附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。