四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2015)川1502民初2892号原告：宜宾坤和物业有限责任公司（统一社会信用代码：915115027779010004）。住所地：宜宾市翠屏区。法定代表人：谭新福，总经理。委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所。被告：罗永辉，男，1963年8月25日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：罗旭东，四川恒和律师事务所律师。原告宜宾坤和物业有限责任公司（以下简称：坤和公司）诉被告罗永辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤和公司的委托诉讼代理人汪进莲，被告罗永辉的委托诉讼代理人罗旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告坤和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日至2016年5月10日的物业管理服务费共计8477.59元，并从2015年10月1日起按每日千分之五的利率向原告支付违约金，直至清偿全部款项为止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月23日，宜宾市翠屏区鲁能生活广场小区业主委员会代表该小区全体业主与原告签订《“鲁能生活广场小区”物业服务合同》（以下简称“合同”），聘请原告对鲁能生活广场小区进行物业管理服务，服务期限为3年，即自2015年9月26日至2018年9月25日止。合同约定，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，双方在合同第六章第二十一条“物业管理服务费用”中约定：2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米（电梯0.8元，多层0.58元）向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳……；3、本物业管理公共服务费每半年（【月】／【季】／【半年】）交纳一次，每次交纳费用的时间为每半年的第一个月为缴费周期。合同第三十二条“甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补缴并从逾期之日起按千分之五每日交纳违约金”。被告系翠屏区鲁能生活广场小区（翠屏区南岸西区山水庭院小区B区）27幢（A3）2层4号及A-46号车位业主，物业面积共计770.69平方米，按照合同约定每月交纳物业管理服务费1156.035元，但被告至今未交纳。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了优质高效的物业服务，但被告却拒不履行交纳物业管理服务费的义务。被告拒不交纳物业管理服务费的行为，已经构成违约，并严重影响原告公司的正常经营。现原告多次催收无果，为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告罗永辉辩称：1、原被告之间不存在物业服务关系，山水庭院业主委员会没有和商铺业主签订合同，我与沁园物业公司签订的物业合同，并按期向沁园物业公司交纳了物业费；2、程序上，即便是业主拖欠物业费用，应由业委会向业主催收费用；3、原告诉讼请求存在问题，原告是2015年9月接受物业，合同约定每半年缴纳费用，其诉请的拖欠期限与合同约定不符，每天千分之五的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交南岸西区鲁能生活广场小区业主委员会与宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，虽系复印件，但业委会在该合同上签章确认，故该合同应予采信。2、原告提供的鲁能生活广场小区业主委员会《证明》，真实性、合法性本院予以认定，但其证明内容与登记备案事实不符，该委员会出具的证明缺乏证明力，本院对其证明力不予认定。3、关于被告提供的业主委员会基本情况，虽系复印件，后本院调取原件核实且经原被告质证，本院予以采信。4、关于被告提供的《关于移交A-3抵扣商铺物业服务协议》、被告与宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司签订的《南岸西区鲁能生活广场商铺物业服务管理合同》，该协议是当事人双方意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告罗永辉是翠屏区南岸西区山水庭院小区业主，属B区，面积为726.98平方米；其亦为翠屏区南岸西区山水庭院小区A-46号车位业主，属A区，建筑面积为43.71平方米。2015年9月23日，鲁能生活广场小区业委会（委托方/甲方）与坤和公司（受托方/乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将鲁能生活广场小区的物业管理委托乙方管理，物业类型：住宅商业小区，委托管理期限为3年（不超过3年）。自2015年9月26日起至2018年9月25日止；本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米（电梯0.8元，多层0.58元）向乙方交纳；非住宅（商业）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳，具体是项目红线以内的商业业态；本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年的第一个月为交付周期；甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按千分之五每日交纳违约金。被告未向原告缴纳物业服务费，故原告起诉来院，要求判如所请。另查明，1、A-13地块商铺物业（包括被告商铺在内）2008年7月1日前由北京鲁能物业管理有限责任公司宜宾分公司管理，2008年6月28日北京鲁能物业管理有限责任公司宜宾分公司与宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司签订协议，约定2008年7月1日后由宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司负责A-13地块商铺物业管理，后宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司与被告签订物业服务管理合同，提供物业管理至今。2、鲁能生活广场小区在街道办事处备案基本情况：物业类型为住宅，房屋总建筑面积37846.56平方米，房屋套数总数252﹟，住宅成套总数252套，住宅产权户数252户，业主大会会议投票权数单位户数。本院认为，原被告双方对原告与鲁能生活广场小区业委会签订的物业服务合同均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为原告与鲁能生活广场业委会签订的物业服务合同对鲁能生活广场商铺业业主是否有约束力？本院认为，原告坤和公司与鲁能生活广场小区业委会签订的物业服务合同对鲁能生活广场商铺业主无约束力。理由如下：1.鲁能生活广场商铺自交付时便由单独物业公司进行管理，物业公司虽经变更，但均征得商铺业主同意，业委会成立后，鲁能生活广场商铺业主亦单独委托物业公司进行管理。2.根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定可见，业主大会是代表全体业主利益的权利机构，业主委员会仅是业主大会的执行机构，代表业主大会行使权利。根据业主大会业主业委会基本情况，其登记仅为鲁能生活广场小区住宅业主，业委会的投票权也以住宅户数为单位，商铺业主未行使业主表决权，亦无证据证实商铺业主委托业委会行使业主权利，故该业委会行使权力仅代表小区住宅业主，并不代表鲁能生活广场商铺业主。因此，原被告之间并无形成物业服务的合意，且鲁能生活广场小区业委会也未授权代表商铺业主签订物业服务合同，故原告坤和公司诉请被告罗永辉缴纳商铺物业服务费的主张，无事实法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的车位物业服务费，因被告车位未位于物业合同约定的服务范围内，故原告该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告宜宾坤和物业有限责任公司的诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宜宾坤和物业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  王东二〇一六年九月二十九日书记员  周玥