云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初66号原告任某某，女，1990年生，汉族。原告吴某，男，1989年生，汉族。原告赵某某，女，1987年生，汉族。赵某某的委托代理人张喆，男，1985年生，汉族。三原告委托代理人壮金燕，云南玉源律师事务所律师。特别授权代理。被告唐某，男，1988年生，汉族。被告陈某，男，1988年生，汉族。两被告委托代理人陆俊，云南华信律师事务所律师。特别授权代理。被告宗某，男，1985年生，汉族。委托代理人周海智，云南周林律师事务所律师。特别授权代理。被告邱某某，男，1986年生，汉族。被告吕某某，男，1985年生，汉族。第三人张某某，女，1989年生，汉族。委托代理人施蔼玲，云南孙文东律师事务所律师。特别授权代理。原告任某某、吴某、赵某某诉被告唐某、陈某及第三人张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，2016年1月27日经被告唐某、陈某申请，追加宗某为本案被告参加诉讼，并依法适用简易程序，于同年2月24日第一次公开开庭审理，为查明案件事实，第一次庭审结束后本院依职权追加邱某某、吕某某为本案被告参加诉讼，于同年2月24日、3月15日、9月6日三次公开开庭进行审理，原告任某某、吴某、赵某某及三原告共同委托代理人壮金燕、原告赵某某的委托代理张喆，被告唐某、陈某及二被告共同委托代理人陆俊，被告宗某的委托代理人周海智，被告邱某某、吕某某到庭参加第一、第二次庭审，第三次庭审被告宗某、吕某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某某、吴某、赵某某诉称，三原告于2015年2月22日签订《合伙协议》，共同出资开办懿德教育，由任某某担任合伙负责人。2014年2月23日，任某某代表三人与被告唐某、陈某签订了《租房合同》约定，被告将玉溪市嘉阳商业城2幢106一层、二层、107二层，108二层总面积407.02㎡租给原告做教育培训使用，房租为28元/㎡每月，租期为2014年3月1日-2017年8月31日。合同签订后原告先后支付被告240000元（其中包括2014年3月1日至2014年8月31日共计六个月的房租68379.36元；房屋装修费161620.64元；房屋押金10000元，共计240000元），并且还约定以后房租原告都要于每年9月1日前支付给被告。原告于2014年9月1日再次支付给了被告2014年9月1日至2015年8月31日的房租共计136758元。但由于被告出租给原告的房屋是其与第三人张某某租来后转租给原告的，因被告未按时向第三人支付房租，所以第三人张某某决定收回出租给被告的全部632.91㎡房屋，包括原告向被告承租的房屋。原告无奈于2014年12月31日被迫搬出，后多次找被告要求退还房屋押金、房租，被告都置之不理。被告的行为导致合同目的不能实现，给原告带来了巨大损失，其行为已构成根本违约。故依据《合同法》第107条、《民事诉讼法》第108条之规定诉至贵院，请求：一、依法判令解除原告与被告2014年2月23日签订的《租房合同》；二、判令被告立即返还房屋押金10000元、租金91172元；三、判令被告支付违约金280000元整；四、判令本案诉讼费由被告全部承担。被告唐某、陈某辩称，二被告与被告宗某合伙经营：“红塔区养车保汽车美容会所”2013年5月16日三合伙人以二被告的名义与第三人张某某签订《嘉阳商业物业租赁合同》，租赁嘉阳商业城约632.91㎡房屋用汽车美容会所经营。三原告陈述与二被告签订《租房合同》、合同约定的内容及向被告支付240000元是事实，但其中房租136758元，三原告未按照合同约定时间支付，而是2014年9月1日才在二被告陪同下支付给第三人张某某。原告未按约支付房租加之合伙人内部纠纷等因素，致使被告未按约定向第三人支付房租，导致房屋被收回。原告并非本案适格主体，三原告合伙成立懿德教育有限公司，在法人存续的情况下，自然人无权代表法人诉讼。综上所述，三原告未按约定向被告支付租金，是本案发生的重要原因，三原告应承担主要违约责任，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告宗某辩称，其不是本案房屋租赁合同的当事人，也不是本案被告的合伙人，不应承担合同责任。被告邱某某、吕某某辩称，原告签订租房合同时，二被告已经不是合伙人，具体情况其不清楚。第三人张某某陈述，第三人与被告唐某间的租赁合同已经终止，本案原、被告与第三人无任何权利义务关系，请求法院驳回原告对第三人的起诉。原告任某某、吴某、赵某某为证明其诉讼主张向法庭提交以下证据：一、原告任某某、吴某、赵某某的身份证复印件各一份，证明三原告的主体资格及身份信息；二、合伙协议原件一份，证明三原告为合伙关系；三、原、被告签订的租房合同原件一份、右所社区居委会出具的证明复印件一份、原告的营业执照复印件一份，证明1、原、被告于2014年2月23日签订的《租房合同》合法有效及合同内容；2、懿德教育以租赁方式向唐某取得“嘉阳商业城”第五幢106#（一、二层），107#（二层）、108#（二层）物业的使用权；3、原告租场地是用于开办懿德教育咨询有限公司；四、被告与第三人签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》复印件一份、右所社区居委会出具的证明复印件一份；证明1、被告租给原告的房屋系从第三人张某某处租来，合同租期为2013年6月1日起至2019年8月31日止；2、被告唐某以租赁方式取得了“嘉阳商业城”第五幢106#—108#物业的使用权；五、原告已支付给被告的相关费用收据原件四份（包括：房租、装修费、押金、物业费），证明原告已经按合同约定支付了房租、装修费、押金、物业费，履行了承租人的全部义务；六、原告的装修费用清单及相关收据原件（50张）、原告的学生退费清单及相关收据（38张）、原告与钱宥余签订的《房屋租赁合同》、原告支付房租给钱宥余的收据，共同证明装修费用花费81808.9元、学生退费损失80696元、转租合同支付钱宥余46500元，合计209004.9元；七、原告的2014年全年电子账目明细，证明原告可预期的损失；八、照片一组原件二十三张，证明原告租房子后确实装修过的事实。经庭审质证，被告唐某、陈某发表如下质证意见：对三原告所举第一组、第二组证据的真实性、合法性无异议，但三原告系懿德教育公司的股东不是本案适格的诉讼主体，原告应为懿德教育公司；第三组证据的真实性、合法性无异议，但任某某系懿德教育公司的法定代表人，《租房合同》的当事人应为懿德教育公司和唐某、陈某，本案原告不适格，且依照合同第四条、第五条、第七条的约定，二被告到现在未收到租金及相关费用240000元，恰好证明懿德教育公司未履行支付租金的义务；第四组证据的真实性、合法性、关联无异议；第五组证据，除认可2014年9月1日的租金收据外，其它三份收据非被告唐某、陈某出具，经办人“宗”也不是宗某，无人告知唐某、陈某代表其二人收此费用，且宗某否认与唐某、陈某之间系合伙关系，物业费、水电费二被告未收到，故对真实性、合法性、关联性均不予认可；第六组证据，因被告转租房屋给原告时已经进行过装修且收取了原告的装修费，不知原告为何还要装修，收据证明不了花费是用于装修所租房屋，学生退费清单是原告自己制作且教育机构一直都在开办，对装修费用单据、学生退费收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对原告与钱宥余《房屋租赁合同》、收据认可真实性、合法性，但未造成那么多损失；第七组证据系原告自己制做，无其它证据证明，对真实性、合法性、关联性均不予认可；第八组证据，对第一次庭审结束后现场照片的真实性、合法性无异议，但原告只是做了部份装修，照片中地板、顶板、墙面没有改变过，且不能证明所租房屋现在的使用人是否进行过装修，对其它照片真实性、合法性、关联性均不予认可。经庭审质证，被告宗某发表如下质证意见：对三原告提交第一组、第二组的质证意见与被告唐某、陈某相同；第三组证据中《租房屋合同》被告不知晓，其它没有意见；第四组、第五组、第七组证据，与被告无关，不清楚；第六组证据，除认可《房屋租赁合同》外，对该组其它证据的真实性、合法性、关联性均不认可；第八组证据对真实性、合法性无异议，不能证明是宗某合伙人出租转租的标的物。经庭审质证，被告邱某某、吕某某除对原告所举第三组证据中的《房屋租赁合同》、第六组、第七组证据表示其二人已经退伙，不清楚，第八组证据提出二人在合伙时已对房屋地面、墙面等做过装修，对原告所举其它证据无异议。经庭审质证，第三人张某某发表如下质证意见：对三原告所举第一组、第四组证据的真实性、合法性、关联性无异议；第二组、第三组、第五组、第六组、第七组、第八组证据，与第三人无关。被告唐某、陈某为证明自己的答辩主张向法庭提交以下证据：一、身份证复印件二份，证明唐某、陈某的身份情况；二、税务登记证，证明唐某、陈某与宗某三人合伙经营美容会所，工商登记为个体工商户。经庭审质证，原告任某某、吴某、赵某某，被告邱某某、吕某某对被告唐某、陈某所举两组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经庭审质证，被告宗某认可第一组证据，对第二组证据真实性、合法性无异议，但汽车美容会所是个体工商户，唐某是经营者，不能证明与宗某是合伙。经庭审质证，第三人张某某认为与其无关。被告宗某、邱某某、吕某某均未向法庭提交证据。第三人张某某为证明其陈述主张，向法庭提交以下证据：一、身份证复印件一份，证明第三人张某某的主体资格；二、《租赁合同》复印件一份，证明第三人与被告唐某签订过租赁合同，但与原告没有租赁关系，原告与被告之间的纠纷亦与第三人无关；三、解除合同协议、情况说明、委托书、身份证、户口簿；证明第三人于2014年12月25日和被告唐某依法解除了《租赁合同》，但原告是在2015年2月初才搬走的。经庭审质证，原告任某某、吴某、赵某某对第三人所举第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议；第三组证据，三原告不清楚且与其无关。经庭审质证，被告唐某、陈某对第三人所举全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经庭审质证，被告宗某对第三人所举全部证据的真实性、合法性无异议，但与其无关。经庭审质证，被告邱某某、吕某某对第三人所举第一、第三组证据表示不清楚，对第二组证据无异议。本案在诉讼中，因被告宗某否认原告任某某于2014年2月25日所交租金130000元、于2014年5月16日所交租金110000元的收款收据不是其所出具，其未收过上述款项，2016年3月21日三原告向本院提出笔迹鉴定申请，本院委托玉溪市中级人民法院并由玉溪市中级人民法院司法技术处指定玉溪明镜司法鉴定中心进行笔迹鉴定，该鉴定中心于2016年5月31日作出玉明司鉴中心〔2016〕文鉴字第7号司法鉴定意见书，鉴定意见：“送检的落款日期分别为‘2014年2月25日、2014年5月16日’、对应编号为‘2008367’和‘2008380’的两份《收据》的第二联中除‘任某某’三字外的蓝色字迹是宗某的笔迹”当庭向原、被告及第三人出示。原告任某某、吴某、赵某某，被告唐某、陈某、邱某某第三人张某某对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告宗某、吕某某经本院合法传唤未到庭参加第三次庭审，其质证不能的不利诉讼后果由其自行承担。为查明案件事实，本院于2016年2月24日组织原、被告及第三人到嘉阳商业广场涉案的租赁房屋进行了现场堪验，并制作了堪验笔录及现场照片，证明原告承租到房屋后确实对房屋进行过部份装修、本院还调取了本院（2014）玉红民一初字第1128号民事判决书，证明“红塔区养车堡汽车美容会所”系合伙经营，宗某是合伙人之一。当庭向原、被告及第三人出示，除被告邱某某、吕某某对堪验笔录及现场照片提出二人在合伙时对房屋地板、顶、水池装修过，后期的装修二人不清楚外，原告、被告唐某、陈某、宗某及第三人对上述证据均无异议。本院认为，三原告所举第一组、第二组、第三组、第四组、第五组证据，被告唐某、陈某所举全部两组证据，第三人所举第一组、第二组证据及玉明司鉴中心〔2016〕文鉴字第7号司法鉴定意见书、本院所做堪验笔录及现场照片、（2014）玉红民一初字第1128号民事判决书，具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明三原告向被告唐某、陈某、宗某租房的事实，双方在租房合同中的权利、义务及三原告按约向三被告支付房租、房屋装修费、房屋押金，被告宗某系合伙人的事实，本院以予采信；对原告所举第六组证据中的装修费用清单，装修费用发生的时间为2014年2月至4月间，能够与原告承租房屋的时间相吻合，结合本院所做堪验笔录及现场照片和原、被告在庭审中的陈述，本院予以采信，对该组证据中的学生退费清单系原告自己制做且无学生收款收据，本院不予采信，2015年2月1日的搬运费、与钱宥余签订的《房屋租赁合同》、原告支付房租给钱宥余的收据，系原告不能续租房屋产生损失，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；三原告所举第七组证据，系其自己制做，被告不认可，本院不予采信；原告所举第八组证据，能与本院所做堪验笔录及现场照片，相互印证，证明原告承租房屋后进行过装修的事实，本院予以采信。第三人所举第三组证据与本案无关，本院不作评判。经原、被告、第三人举证、质证，本院庭审认证及三方当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：被告唐某、宗某、邱某某、吕某某为合伙开办洗车行，2013年5月16日以被告唐某的名义与第三人张某某签订了《嘉阳商业城物业租赁合同》向第三人租用位于玉溪市环山北路西侧的“嘉阳商业城”第5幢第106＃、107＃、108＃物业第一至第二层，面积632.91㎡，经营“汽车美容”，租期自2013年6月1日至2019年8月31日。2013年6月上述四被告作为合伙人，开始对所租房屋进行装修。2013年底，被告陈某入伙“红塔区养车堡汽车美容会所”成为合伙人，被告邱某某、吕某某在2014年2月23日前已退出合伙。2014年2月22日三原告签订《合伙协议》约定：三原告自愿合伙开办教育咨询机构，共同出资300000元，其中任某某出资126000元，占42%；吴某出资90000元，占30%，赵某某出资84000元，占28%，并以原告任某某的名义承租玉溪市嘉阳商业城5幢106一层、二层，107二层，108二层总面积407.02㎡的房屋及办理经营所需要的相关手续。2014年2月23日，被告唐某、陈某（甲方）与原告任某某（乙方）签订《租房合同》，合同约定：“甲方将玉溪市嘉阳商业城5幢106一层、二层，107二层，108二层，总面积407.02㎡租于乙方‘教育培训’使用，房租为每平方米人民币贰拾捌元正（28元）/月，租期为2014年3月1日—2017年8月31日，此期间房租不递增。”双方《租房合同》还约定：“……2）在乙方确认房屋没有严重性问题后，甲方向乙方收取房屋押金人民币壹万元（10000元）正，如到期后乙方不继续租用房屋，甲方应当于30日内归还乙方所有押金；……4）乙方先支付2014年3月1日至2014年8月31日共计6个月的房租人民币陆万捌仟叁佰柒拾玖元零叁角陆分正（68379.36元），房屋装修费用人民币拾陆万壹仟陆佰贰拾零陆角肆分正（161620.64元），房屋押金人民币壹万元正（10000元），共计人民币贰拾肆万元正（24万元）给甲方；5）此后次年房租乙方于每年9月1日前支付给甲方人民币拾叁万陆仟柒佰伍拾捌正正（136758元）；6）如甲方在乙方没有违反本合同的情况下，提前解除本合同或出租给第三方，视为甲方违约，甲方负责赔偿乙方违约金人民币贰拾捌万元正（28万元），除不可抗拒因素，如政府征用，自然灾害；7）如乙方在甲方没有违反本合同的情况下，提前解除本合同或出租给第三方，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金人民币贰拾捌万元正（28万元），除无法正常经营；……11）此合同有效期为2014年3月1日—2017年8月31日……”《租房合同》甲方处除有被告陈某、唐某的亲笔签字还加盖了“养车堡汽车美容会所专用章”，乙方处有原告任某某的亲笔签字。上述合同签订后，三原告花费了81408.9元对所租房屋进行装修，并以任某某的名义于2014年2月25日向被告唐某、陈某、宗某交付“铺面租金106一、二层107-108二楼”130000元、于2014年5月16日向被告唐某、陈某、宗某交付“房租”110000元（两笔共计240000元，包含2014年3月1日至2014年8月31日共计6个月的房租68379.36元、折补房屋原装修费161620.64元，房屋押金10000元），并由被告宗某向任某某出具亲笔书写的收到以上相应款项两份收款收据。2014年7月3日，被告唐某、陈某、宗某向工商行政管理部门申请注册成立个体工商户“红塔区养车堡汽车美容会所”，经营者为唐某。2014年8月14日，三原告作为股东向工商行政管理部门申请注册成立“玉溪懿德教育咨询有限公司”，公司住所云南省玉溪市红塔区环山北路西侧嘉阳商业城5幢106号（即本案涉诉租赁房屋），公司法定代表人为任某某，注册资本300000元整，三原告作为公司股东各自原始股权份额与三原告合伙时的出资份额一致。2014年9月1日，三原告向被告唐某、陈某、宗某支付了2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金136758元，唐某出具了收据。2014年12月因被告唐某、陈某、宗某未如约向第三人张某某即出租人交付房租，张某某于2014年12月25日解除了其与唐某签订的《租赁合同》，并将所租房屋收回，由此三原告作为房屋次承租人与被告唐某、陈某间的《租房合同》不能履行，2015年1月1日玉溪懿德教育咨询有限公司的工作人员退出所租房屋，停止营业，经三原告与第三人协商后，第三人同意其在2015年1月27日前搬出。为继续经营三原告出资设立的玉溪懿德教育咨询有限公司于2015年3月10日与钱宥余签订租赁合同支付租金40000元。现三原告以其按双方所签《租房合同》如约向三被告支付了房租及相关费用，三被告却未能依约将房屋交付三原告使用，构成根本违约，而诉至本院。本院认为，2014年2月23日，原告任某某与被告陈某、唐某所签《租房合同》，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，确系双方当事人的真实意思表示，应为合法、有效的民事合同，该合同系被告唐某、陈某、宗某合伙经营“养车堡”期间所签并加盖有“养车堡汽车美容会所专用章”，故《租房合同》中“甲方”的权利义务应由被告唐某、陈某、宗某承担，三原告推举原告任某某作为三原告合伙的负责人与被告唐某、陈某签订《租房合同》，合同中“乙方”的权利义务亦应由三原告承担。2014年2月25日、2014年5月16日宗某向原告任某某出具的收到租金130000元、110000元两份收据，及唐某于2014年9月1日向原告任某某出具的收到租金136758元的收据，应认定为被告唐某、陈某、宗某收到三原告所交以上款项，对被告唐某、陈某、宗某陈述未收到过上述相应款项，及被告宗某认为其不是合伙人的答辩主张，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定及合同相对性原则，任某某、赵某某、唐某作为原告起诉并无不当，故对被告唐某、陈某提出三原告主体不适格的答辩主张，本院不予支持。本案三原告如约履行了其在《租房合同》中的义务，被告唐某、陈某、宗某却未按约定将所租房屋交付给原告使用，违反合同约定，致使原告在《租房合同》中的目的不能实现，故对三原告要求三被告返还房屋押金10000元，承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持，双方约定房屋年租金136758元、三原告签订合同时已支付被告唐某、陈某、宗某折补房屋原装修费161620.64元及三原告承租房屋后装修花费81408.9元，因合同约定租期为3.5年，考虑被告只租用了10个月剩余装饰装修残值损失，结合被告违约导致三原告另行租房产生的租金40000元及《租房合同》履行完毕可获得的利益，原告任某某与被告在《租房合同》中约定280000元违约金过份高于因被告唐某、陈某、宗某的违约行为给原告造成的损失，故本院酌情调整由被告唐某、陈某、宗某支付三原告违约金240000元。因第三人收回涉诉房屋，2015年1月1日玉溪懿德教育咨询有限公司的工作人员退出所租房屋，停止营业，三原告未能按约定使用所租房屋，其虽在2015年1月27日才搬出，此系原告与第三人协商经第三人同意的延期，故本院认定三原告与被告唐某、陈某、宗某间《租房合同》，应于2015年1月1日解除，对被告唐某、陈某提出原告实际是2015年1月27日才搬出，合同解除时间应为2015年1月27日的答辩主张，本院不予支持。合同解除被告唐某、陈某、宗某应将三原告已交但并未使用租期部份的租金退还三原告，《租房合同》约定第二租赁年度的租金为136758元，租期为2014年9月1日至2015年8月31日，到2015年1月1日三原告实际租用了4个月，尚有8个月的租金91172元（即：136758元÷12个月×8个月=91172元），被告唐某、陈某、宗某应当退还三原告。以上债务均系被告唐某、陈某、宗某三人合伙经营期间对外产生的债务，三人应承担连带责任，故对上述租金、房屋押金的返还，及违约金的支付承担连带责任。被告吕某某、邱某某在原告任某某与被告唐某、陈某签订《租房合同》前已经退出合伙，故被告吕某某、邱某某在本案中不承担责任，第三人张某某与本案无关，亦不在本案中承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第四十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，判决如下：一、原告任某某、吴某、赵某某与被告唐某、陈某、宗某于2014年2月23日签订的《租房合同》于2015年1月1日解除；二、由被告唐某、陈某、宗某于本判决生效之日起十日内连带返还原告任某某、吴某、赵某某租金91172元，并连带退还房屋押金10000元；三、由被告唐某、陈某、宗某于本判决生效之日起十日内连带支付原告任某某、吴某、赵某某违约金240000元；四、鉴定费3000元，由被告宗某负担。案件受理费7018元，减半收取3509元，由原告任某某、吴某、赵某某369元，由被告唐某、陈某、宗某负担3140元。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  段杨春二〇一六年九月二十六日书记员  李 香