山东省青岛市城阳区人民法院    山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0214民初3415号 原告（反诉被告）：青岛技佳电子有限公司，住所地青岛市城阳区玉皇岭工业园，统一社会信用代码：91370214747240846K。 法定代表人：赵晓莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁国伟，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪文海，山东海乐普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵华胜，男，1977年7月20日出生，汉族，住湖北省当阳市。 委托诉讼代理人：于崇林，青岛城阳诚德法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘军锋，青岛城阳诚德法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司与被告（反诉原告）赵华胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司的委托诉讼代理人纪文海，被告（反诉原告）赵华胜的委托诉讼代理人于崇林到庭参加了诉讼。本案现审理终结。 原告青岛技佳电子有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金270000元；二、判令被告赔偿原告损失暂定25644.85元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月24日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于青岛市城阳区出租给被告使用，租赁期限为2016年5月1日至2021年5月31日，租金每年324000元，被告应在每年的5月1日前向原告交纳当年的租金。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告也向原告交纳了前两年的租金，但第三年度的租金一直未付，经原告多次催要，被告拖延至今，已构成违约，应履行付款义务并赔偿因逾期付款造成的利息损失。 被告赵华胜辩称，原告所诉与事实不符，原告在2018年1月16日向被告下发终止租赁合同的通知，双方同意解除租赁合同。2018年7月26日，在法院组织下，被告已经将原告扣押的大部分设备拉走，双方合同已经不存在继续履行的可能，原告要求被告支付租金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）赵华胜向本院提出反诉请求：一、依法判令被告与原告2016年4月24日签订的《厂房租赁合同》于2018年4月25日解除；2、判令原告返还被告租赁押金80000元；3、判令原告返还租赁厂房内财产一宗；4、本案反诉费用由原告承担。事实与理由：2016年4月24日，被告与原告签订《厂房租赁合同》，原告将其位于青岛市城阳区出租给被告使用，租金每年324000元，租赁期限自2016年5月1日至2021年5月31日止。合同签订后，被告依约交纳租赁费，但在合同履行期间，原告以各种理由、名目向被告收取租赁费之外的费用。2018年1月31日，原告出台33条厂区管理规定来约束被告及其工人、客户等。因被告延期交纳租赁合同外的物管费用，原告于2018年1月16日向被告下达书面通知，逾期交纳将停水停电并终止租赁合同。2018年4月25日，原告将被告承租的厂房及宿舍停水停电，扣押被告的生产设备并将被告的工人赶出厂区锁门，导致被告无法经营并造成重大经济损失。原告严重违反合同法相关规定并给被告造成重大经济损失，导致合同无法继续履行。 原告答辩称，被告所述与事实不符，被告与原告就公共区域的水电费、物业管理费等承担比例及交纳时间已达成书面协议，不存在原告称乱收费问题，反而是被告违反协议约定，至今未交纳自己应承担的上述相关费用；原告有义务也有权利对厂区进行管理，但是绝非干涉被告的正常经营秩序，更未动辄对被告进行罚款；2018年4月25日，原告也未将被告承租的厂房采取停水停电，并将其工人赶出厂区。被告至今既不交纳逾期租金也未返还原告房屋，依法应承担相应的法律责任。综上，被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求依法查明，驳回其反诉。 为证明其主张，原告（反诉被告）向本院提交证据及被告质证意见如下： 1、厂房租赁合同1份，证明2016年4月24日，原被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告承租原告的位于城阳区使用，租期2016年5月1日至2021年5月31日，年租金324000元，每年5月1日前支付租金及责任承担等内容。被告对证据的真实性无异议，对证明事项无异议，但该合同第十二条第二款约定原告如终止租赁合同应免收通知期间的租金、押金应全额无息退还被告。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。 2、2016年12月14日借用物品交接表1份、2016年4月25日的借条1张、2016年5月11日的出租厂房钥匙交接表、宿舍二楼物品交接表一份及宿舍二楼电表数统计表1份，证明被告确认原告交付其占有使用的物品名称、数量及最初宿舍房间的电表原始读数。被告对2016年12月14日借用物品交接表的真实性无异议，该物品已于2018年7月26日归还给原告；其余证据的签字人是聂波，其是否是被告的工作人员需要落实，即便是被告的工作人员，上述物品也已经还给原告，也不欠电费。被告未提交证据证明其主张，对被告质证意见本院不予采信，对该证据真实性及证明事项本院予以采信。 3、原告房屋部分被损坏及缺失的设施、物品照片打印件5张（附原告统计的被告未交回及损坏物品清单1份），证明被告租用房屋期间造成了原告提供的房屋附属设施及物品损坏、缺失情况的事实。被告对证据的真实性不予认可。该证据系原告单方拍摄，无法显示所拍摄的地点，损害由谁造成，对该证据真实性及证明事项本院不予采信。 4、公共费用分摊协议1份，证明被告尚欠付原告第二季度物业费16800元，其中门卫值班费12000元、保洁人员劳务费4800元。被告对证据的真实性无异议，原告在2018年1月16日通知被告要求终止租赁合同，并在2018年4月25日强行将被告的工人赶出工厂，被告不欠原告上述费用。该协议是原告变相收取的费用，不包含在租赁费内，该费用不合法。本院对该协议真实性予以采信，被告未提交证据证明其主张，本院对该证据证明事项予以采信。 5、2018年2月至5月的自来水催缴单4份、水费发票4张、污水处理费收据4张、银行转账支票存根4份、电表照片打印件两张及2018年3月、4月缴纳水、电费通知单各1份，证明结合原告提交的证据4公共费用分摊协议可以计算出被告尚欠2018年3至5月份水费4987.55元、电费6567.6元。被告认为原告在2018年1月16日通知被告要求终止租赁合同，并在2018年4月25日强行将被告的工人赶出工厂，被告不欠原告上述费用。该协议是原告变相收取的费用，不包含在租赁费内，该费用不合法，被告不应承担。这些材料被告也没见到。本院对该证据真实性予以采信，被告未提交证据证明其主张，本院对该证据证明事项予以采信。 6、涉案房屋的不动产登记信息1份、房地产权证复印件1份，证明涉案房屋已经办理和合法的登记手续，原告具有合法的使用收益权。被告对该证据的真实性无异议，但原告还应提供房产证原件来证明其所有权问题。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。 为反驳原告主张，被告（反诉原告）向本院提交证据及原告质证意见如下： 1、公共费用分摊协议2份，证明原告以各种理由、名目向被告收取租赁费之外的各种费用，2017年原告收取的门卫费及保洁费比2016年超出一倍还多，给被告造成巨大的经济负担，而且，以上费用随时上涨，全由原告说的算，被告拒绝缴纳就给停水停电的事实。原告对证据的真实性无异议，该证据是原被告双方协商一致的结果，原告收取厂区公共区域相关费用也合理合法，被告的证明事项内容不成立。本院对该证据真实性予以采信，该2份协议系原被告协商一致签订，亦不违反法律强制性规定，不能证明被告主张，本院对该证据证明事项不予采信。 2、原告通知函1份，证明原告于2018年1月31日出台厂区管理规范条例，对被告在租赁期间的经营活动进行条条框框的约束，包括被告的客户、工人等，如出现违规就追究被告的连带责任，导致被告经营困难的事实。原告对证据的真实性无异议。原告有义务也有权利为保障厂区设施、人员的安全，为保持厂区环境卫生整洁，为维护厂区内的正常秩序制定相应的规范，但原告绝未干涉被告的正常经营。本院对该证据真实性予以采信，该证据内容系关于厂区正常管理的相关措施，不存在苛刻约束内容，本院对该证据证明事项不予认可。 3、关于被告公司未按时缴纳2018年第一季度相关费用通知，证明因被告资金紧张未按时向原告缴纳2018年1-3月的租赁费之外的门卫费、保洁费等费用23566.5元，原告向被告下发通知，将采取停水停电，终止租赁合同，限时被告搬出厂区的事实，后原告在被告没有根本性违约的情况下，单方终止租赁合同，于2018年4月25日将被告承租的厂房锁关闭并给被告造成重大经济损失的事实；被告不存在合同违约事项，原告于2018年1月16日向被告下发终止租赁合同通知，根据双方厂房租赁合同第12条第二款的约定，“甲方提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知乙方，通知期免收乙方租金，押金甲方全额无息退还乙方”的规定，被告要求原告退还押金8万元合理合法，法庭应与支持。根据租赁合同第12条第二款的约定，“甲方提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知乙方，通知期免收乙方租金，押金甲方全额无息退还乙方”，原告解除合同有三个月的通知期，所以被告在2018年4月25日与原告正式终止租赁合同。原告对证据的真实性无异议，该通知书为催费通知，并非终止租赁合同通知，原告只是通知将会采取终止合同的手段，但实际并未在2018年1月17日终止租赁合同。被告认为原告于2018年4月25日停水停电并将其工人赶出厂区，足以反证双方合同既未在2018年1月17日终止，至今也未解除。被告一直处于占用原告涉案厂房的状态。本院对该证据真实性予以采信，该证据足以显示因被告拖欠2018年第一季度相关费用，原告于2018年1月16日催告被告及时履约。 4、照片两张，证明原告单方终止租赁合同，于2018年4月25日将被告承租的厂房停水停电，并将被告及工人全部赶出厂区，将被告承租的厂房挂锁关闭，并将被告及工人全部赶出厂区，将被告承租的厂房挂锁关闭，该照片证明原告掌控被告承租厂房的事实；该照片证明原被告双方在法院组织下进行被告财产清点，原告掌控被告承租厂房，证据2也证明原告对厂区管理相当严格，进出货物都进行详细出入登记，原告在掌控被告厂房期间对被告丢失的财产应承担赔偿责任。原告对真实性不予认可，即使该房屋被锁，也是因为被告因经营不善停产停工而且还欠交租金，原告认为作为出租方为维护自己的合法权益也为避免厂房及相关设备、物品损失有权利采取相应措施。另外，被告认为丢失了财物已经报警处理，在公安部门调查结果出来前，其向原告主张权利没有事实依据。本院对该证据真实性予以采信，该证据足以证明因被告拖欠相关费用，2018年4月25日后，原告对涉案厂房停水停电，被告失去对涉案房屋的实际管理使用。 5、设备及材料清单一份4页，证明原告单方终止租赁合同，双方在法院组织下进行被告财产清点，其中，清单中的空调挂机两台、灭火器1个、热水器2个、圆桌2个、监控交换机1台、杂物一堆、铁架、铁柜若干、及丢失的监控交换机1台、办公转椅十把、工艺品样品十盒等财产，因原告掌控被告承租厂房的事实，应当由原告给予返还货折价赔偿。原告认为该证据不能证明原告单方终止租赁合同。被告搬离上述物品时已确认清单中的灭火器已拉走，确认没有热水器，没有空调挂机。被告已经将上述设备拉走。被告所说的丢失的物品，被告已经报警。本院对该证据真实性予以采信，该清单中记载“……之后由赵华胜方指派的工作人员自行拆除、搬离”，被告未提交证据证明清单中物品的损坏及灭失，对该证据证明事项本院不予采信。 6、申请证人魏某出庭作证，据证人述称，赵华胜经营情况不好，需要找一个小一点的厂房，并且保安费、清洁费等费用都涨了，门禁费也是赵华胜出钱了。2018年4月24日下午原告让搬出来了，东西不让动，厂房车间也被原告上锁，法院组织清点时还有两个热水器、两台空调，十几个铁架没拉出，监控设备的主机不见了。赵华胜方报警了。警察说双方有经济纠纷没有处理。 原告认为根据证人当庭陈述所见，系被告经营不善，单方面拉走办公设备，一直未缴纳合同期内约定的租金，属于单方面违约，并不是原告单方解除合同，赶走被告。被告认为从证人证言可以证明，原告在被告承租期间多次增加租赁费之外的保安费、保洁费等费用，导致被告无法经营。并且被告不欠原告租赁费，原告在2018年4月25日将被告承租的厂区停水停电并将工人全部赶出厂区。 本院认为，根据证人所述，租赁期间对保安费、保洁费等的增加系原被告协商一致结果，合同解除系因为“赵华胜经营情况不好，需要找一个小一点的厂房”，组织清点时，被告认为有部分物品尚未拉出并且报警。 通过对证据的分析与认定，并结合当事人庭审过程中的陈述，本院认定本案事实如下： 经审理查明，2016年4月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：1.1、甲方将位于城阳区（以下简称租赁物）出租给乙方使用，厂房面积为1661.58㎡,宿舍面积为739.8㎡，合计面积2401.38㎡。……2.1、租赁期限为从2016年5月1日至2021年5月31日止。……3.1、租赁物的移交，自2016年5月1日起，甲方将租赁物及设施按现状交付乙方使用。乙方同意按租赁物及设施的现状承担，并自行完善有关部门对租赁物的使用要求。乙方须依法使用租赁物、如违法使用所产生的后果，由乙方承担。……3.3、免租期为1个月，即2016年5月1日起，至2016年5月31日止。（租赁期内，如因乙方原因终止合同，乙方应补缴免租期的租金）……4.1、租金经双方协定年租金为324000元。4.2、本合同租赁押金为80000元。租赁期届满，乙方如无违约行为，向甲方交清全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，交还承租的租赁物后，甲方将向乙方全额无息退还租赁押金。乙方如有违约行为，甲方不予退还租赁押金。4.3、租赁期内，除房产税、土地使用税由甲方负责外，其余有关工商、税务、环保、水、电、卫生及其他有关部门所征收的一切费用均由乙方缴纳。……12.1、因乙方经营问题需要解除合同的，应提前3个月以书面的形式通知甲方，通知期要交齐租金及多补偿3个月租金给甲方。……12.3、本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止日或租赁期限届满日之后15天内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付相当于两倍租金的场地占用费。……原、被告均认可涉案厂房租金交至2018年4月28日，涉案厂房的租赁押金80000元，合同签订后被告便交纳给原告。 又查明，2017年12月21日，原告与青岛琦瑞丽工艺品有限公司签订《公共费用分摊协议》，协议约定：……（二）公共区域物业管理费：以下费用四方均摊，结算金额按每月实际比例为青岛嘉德利包装印刷材料有限公司25%、青岛琦瑞丽工艺品有限公司25%、青岛技佳电子有限公司25%、青岛哈雅布萨渔具有限公司25%进行分配收取。（1）门卫值班费用……每季度各公司均摊收取12000元。（2）保洁人员配置2名……每季度各公司均摊收取4800元。（3）垃圾清运费……每年各公司均摊收取1500元。…… 再查明，2018年1月26日，原告向青岛琦瑞丽工艺品有限公司发出《关于青岛琦瑞丽工艺品有限公司未按时缴纳2018年第一季度相关费用通知》，内容如下：……截止2018年1月8日我司收到费用金额5264元，剩余部分18302.5元贵公司一直未按时缴纳。……三、贵公司书面承诺将于2018年1月16日将剩余款项缴纳，若贵公司未能按承诺时间缴纳2018年1-3月份的相关费用等款项，我公司将于2018年1月17日采取必要的措施以保障我公司的合法权益：1、停止用水和用电。2、逾期未缴纳相关费用形成的滞纳金和罚款由贵公司承担。3、终止租赁合同，限时搬出厂区，因此所产生的后果由贵公司自行承担。2018年4月25日，原告通知被告搬离涉案厂房，将涉案厂房停水停电并封锁。 另查明，根据证人魏某出庭作证，赵华胜经营情况不好，需要找一个小一点的厂房，并且保安费、清洁费等费用都涨了，门禁费也是赵华胜出钱了。2018年4月24日下午原告让搬出来了，东西不让动，厂房车间也被原告上锁。案件审理中，本院于2018年7月26日组织原、被告清点涉案厂房物品，原、被告共同填写设备及材料清单1份，该清单中记载“……之后由赵华胜方指派的工作人员自行拆除、搬离”。 还查明，青岛琦瑞丽工艺品有限公司的唯一股东是被告，法定代表人是谢先菊，有工商登记。被告赵华胜租赁涉案房屋后将涉案厂房无偿提供给青岛琦瑞丽工艺品有限公司作为住所使用。案件审理中，原、被告均同意解除涉案合同。 以上事实，有原、被告双方提交的证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，其争议焦点有三：1、原、被告签订的租赁合同是否解除及解除时间问题；2、被告所应支付原告租赁费用及原告返还被告租赁押金问题；3、被告要求返还涉案厂房内财产问题。 关于争议焦点一，原、被告均认可涉案租赁合同已经解除，且现涉案合同已无实际履行可能，故应认定涉案厂房租赁合同已经解除。至于解除时间，根据原、被告提交证据，系因被告经营不善，需要找一个小一点的厂房，拖欠门卫费、保洁费等相关费用导致原告于2018年1月16日催告被告缴纳相关费用并于2018年4月25日对涉案厂房停水停电并封锁。因被告欠缴相关费用与原告的停水停电、封锁行为，均可视为原被告以其实际行为表明不再履行合同主要义务，故本院认定原、被告租赁合同因被告拖欠相关费用而于2018年4月25日解除。 关于争议焦点二，原、被告均认可被告租金交纳至2018年4月28日，原、被告直至2018年7月26日才将涉案厂房的设备等进行交接、搬离，在合同解除后至被告搬离前，因被告的设备等未从涉案厂房搬离导致原告无法正常适用涉案厂房，故原告要求被告支付租金（房屋使用费）270000元的诉讼请求，本院予以部分支持，计算方式为：324000元÷12个月×2个月+324000元÷12个月÷30天×28天=79200元。至于损失25644.85元，原告未提交证据证明损失的具体发生及损失发生系由被告导致，故而对损失部分，本院不予支持。至于租赁押金80000元，根据原、被告合同约定，押金返还需以被告无违约行为为前提，本案中被告拖欠相关费用导致合同解除，故对于租赁押金80000元，被告无权要求返还。 关于争议焦点三，案件审理中，本案已对涉案厂房中相关财产组织原被告进行清点，双方达成设备及材料清单并共同签署，并注明“……之后由赵华胜方指派的工作人员自行拆除、搬离”，被告未说明要求返还的具体财产，亦未证明其所述财产尚未拉回，故对于被告（反诉原告）要求返还财产一宗的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司与被告（反诉原告）赵华胜于2016年4月24日签订《厂房租赁合同》于2018年4月25日解除。 二、被告（反诉原告）赵华胜于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司房屋使用费79200元。 三、驳回原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）赵华胜的其他诉讼请求。 本诉案件受理费6160元，反诉案件受理费9690元，由原告青岛技佳电子有限公司负担6160元，由被告赵华胜负担9690元。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  李 珂 审 判 员  景艳丽 人民陪审员  刘福盛 二〇一九年十月十五日 书 记 员  孙瑜阳