金华市婺城区人民法院行 政 判 决 书〔2016〕浙07**行初36号原告郭建金，男，1954年3月30日出生，汉族，户籍在金华市金东区赤松镇郭村郭姜街**号，现住金华市婺城区解放西路蓝都华城**幢*单元***室（身份证号码3307021954********）。委托代理人冯振兴，北京在明律师事务所律师。被告金华市婺城区住房和城乡建设局（以下简称婺城住建局），住所地金华市宾虹西路2666号。法定代表人何宪，局长。出庭负责人郑志富，副局长。委托代理人周力，浙江丰畅律师事务所律师。原告郭建金诉被告婺城住建局房屋征收补偿协议一案，于2016年3月28日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，依法组成合议庭，于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告郭建金及其委托代理人冯振兴，被告婺城住建局的出庭负责人郑志富、委托代理人周力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建金起诉称：2015年9月30日，被告以实施婺城区人民政府婺区政征〔2014〕9号关于工电巷区块旧城改造建设项目房屋征收的决定为由，与原告签订货币补偿协议，对原告位于二七路183号的房屋的征收补偿问题进行了约定。原告认为：第一，原告位于二七路183号的房屋属于集体土地上的房屋，不应适用国有土地上的房屋征收与补偿的程序。故原、被告之间签订的协议明显违法；第二，双方约定的补偿金额与原告的房屋市场价格相差悬殊，该货币补偿协议显失公平。原告请求法院：依法撤销原告与被告签订的货币补偿协议。原告向本院提交的证据有：1.房屋买卖契约、房屋勘丈表、房屋登记收费票据、房产证明书各1份，证明原告房屋为单幢独立院落，所属土地为集体土地；2.货币补偿协议1份，证明原、被告签订协议。被告婺城住建局答辩称：为了对危旧房集中、基础设施落后的二七区块旧城实施改造之公共利益需要，改善居民居住条件和生活环境，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条、第九条等规定，金华市婺城区人民政府于2014年10月26日作出婺区政告2014第9号关于工电巷区块旧城改造建设项目房屋征收决定的公告，决定征收工电巷区块范围内国有土地上的房屋。我局为本次征收的房屋征收部门。在房屋征收决定公告后十日内，由于原告未能协商选定房地产价格评估机构，2014年11月6日在金华市正信公证处现场公证下，通过抽签方式选定金华市正大房地产估价师事务所有限公司承担该区块的评估工作。原告诉请的房屋位于金华市二七路183号，房屋所有权证为金婺字第00048457号，权证建筑面积86.55平方米，认定为合法房屋面积为13.79平方米，共计100.34平方米，另认定合法辅房面积6.73平方米。评估机构在实地查勘后，提供了分户初步评估结果和房屋征收补偿分户估价报告。根据评估报告，原告与我局签订了货币补偿协议。综上，我局认为，原告的诉讼请求不符合事实和法律，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交的证据及依据有（均系复印件）：1.婺区政告2014第9号关于工电巷区块旧城改造建设项目房屋征收决定公告、婺城区二七区块旧城改造房屋征收安置补偿方案、2014年10月26日金华日报A02和A03版各1份，证明婺城区工电巷区块依法征收及征收补偿方案内容；2.（2014）浙金正证民字3821号公证书、婺城区二七新村旧城改造工程房屋征收评估委托书及估价协议书各1份，证明依法选定评估机构并委托评估机构；3.金房权证婺字第000484**号房屋所有权证、无证建筑认定申请、未经认定房屋认定审批表各1份，证明原告房屋产权情况，原告部分房屋未取得产权登记，在拆迁时经被告认可，对该部分房屋予以认定；4.房屋初步评估结果表张贴照片2份，证明被告依法对拆迁房屋的初步评估结果进行公示；5.金正大房征估八区块2014第0428号房屋征收补偿分户估价报告及送达情况说明各1份，证明房屋的评估情况，并向原告送达估价报告；6.关于工电巷区块旧城改造建设项目房屋征收补偿协议生效公告1份，证明2015年1月26日该区块房屋征收补偿协议签约率已达80%；7.货币补偿协议1份，证明原、被告签订货币补偿协议，对房屋的征收和补偿进行了约定；8.房屋征收补偿金支付单2张、原告申请1份、房屋腾空验收单1份，证明被告已按约履行货币补偿协议；9.《国有土地上征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》1份，证明被告适用的法律法规。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：1.对被告证据6、8，原告无异议。本院确认其证明力。2.对被告证据1，原告提出：对真实性无异议，对合法性、关联性有异议；征收补偿方案确定的房屋比准价格违法；该评估公司没有名称及相应资质，被告违法选定评估公司，该补偿方案确定的评估时点为2014年10月20日，但房屋征收公告10月26日才发布，评估时点早于公告。被告解释：征收补偿方案不属本案审理范围。经查：征收补偿方案第三条规定，对被征收房屋的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。10月20日为房屋预评估时点。原告异议不成立。本院确认被告证据1的证明力。3.对被告证据2，原告提出：对真实性无异议，对合法性、关联性有异议；没有协商选定评估机构环节，被告直接以投票方式选定评估机构，并于10月26日进行公告，11月3日委托公证处进行公证，缺少10天的最短协商选定环节；公证书载明符合事先发布通告的规定，但被告方没有提交通告，原告方不知晓该规则和程序；根据公证书，有3家评估公司进行明确计票，但不清楚参加评估机构共有几家及相应资质；被告未按法定程序选定评估机构，对估价协议书、委托书合法性均不予认定。被告解释：被告是在10日协商期满后进行评估机构的选定，符合法律规定；被告委托公证的时间不影响被征收人协商选定期间，公证是在协商期满之后才进行。经查：被告解释合理。原告异议不成立。本院确认被告证据2的证明力。4.对被告证据3，原告提出：对房产证无异议，对无证建筑认定申请真实性、合法性无异议，证明目的有异议，对未经登记房屋认定审批表合法性、关联性不予认可，无证面积是23.98平方米，该面积经过工作组、所在社区、所在街道的认可，但最终确认的无证建筑面积是20平方米，被告无理由减少了3.98平方米。被告解释：原告申请中所载面积是自测面积，应以相关部门现场勘测后确认的面积为准。经查：房屋面积应当以房屋产权登记的面积为准。对于房屋产权证未记载的部分，应以相关部门核定的面积为准。23.98平方是原告申请认定的无证建筑面积，街道等相关部门审核后认可的无证建筑面积为20.52平方。原告异议不成立。本院确认被告证据3的证明力。5.对被告证据4，原告提出：仅是针对有证面积的评估和公示，房屋的单价是10203元，与原告提交的补偿方案中的比准价格不一致，公示的补偿方案确认原告所在区块比准价格为10741元，而评估结果表仅有10203元。被告解释：征收补偿方案与实际评估确定的房屋单价有偏差是正常的，比准价是评估时参考价格，最终的单价应结合房屋的状况等因素综合作出。经查：被告解释合理。房屋单位虽参照比准价格确定，但比准价格不等同房屋单价，原告异议不成立。本院确认被告证据4的证明力。6.对被告证据5，原告提出：对合法性不予认可，无证面积按每平方8455.32元计算，低于比准价格，且明显低于有证面积价格，该处房产已被认定为合法，应与有证面积同等对待；对送达情况说明真实性无异议，分户估价报告送达时间与签订补偿协议是同一天，原告无法对评估报告提出异议，实际上是先确定补偿金额，再根据补偿金额确定的评估报告。经查：同日签订补偿协议不影响估价报告的效力。原告异议不成立。本院确认被告证据5的证明力。7.对被告证据7，原告提出：为被诉行政行为，合法性由法院审查。经查：本案被诉行政行为是否合法，本院结合其他证据综合判断。本院确认其真实性。8.对被告证据9，原告提出：对法律本身无异议；根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，被征收房屋价值根据房屋的区位、用途等确定，原告房屋是有独立院落的房屋，但评估标准显示低于比准价，不合理。经查：原告未对被告法律适用提出异议。本院确认其证明力。9.对原告证据2，被告无异议。本院确认其证明力。10.对原告证据1，被告提出：对真实性无异议，对证明目的有异议；无法达到原告证明目的；有独立院落不代表房产价值高，房屋价值应综合各个因素确定；原告房屋产权证上记载的面积与被告认定审批表中的房屋建筑面积相一致。原告解释：86.55平方米是购买房屋时即1994年的现状，被告的审核表已确认原告的房屋面积。经查：被告异议成立。本院确认原告证据1的证明力。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人和代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下：原告郭建金系金华市金东区赤松镇郭村村民。1994年4月，原告从原金华市婺城区环城村村民庄巧仙处购买位于金华市婺城区二七路192号自建砖混两层楼房1幢，建筑面积共计86.56平方米，并于同年5月4日办理房屋转移登记。1999年11月26日，原告获取金房权证婺字第000484**号房屋所有权证，载明：房屋建筑面积86.55平方米，用途为住宅。此后，原告未经相关部门审批，对该房屋的楼梯进行改建，增设了附属设施。因旧城改造需要，金华市婺城区人民政府需征收相关房屋。原告上述房屋也在被征收范围。2014年10月25日，金华市婺城区人民政府作出关于工电巷区块旧城改造建设项目房屋征收的决定、二七区块旧城改造征收补偿方案。次日，在金华日报公告刊登上述决定及方案。被告婺城住建局为房屋征收部门。金华市婺城区二七新村区块改造工程指挥部为房屋征收实施单位。同年11月6日，被告以现场监督公证方式，选定金华市正大房地产估价师事务所有限公司（以下简称正大房产估价公司）为上述征收区块房屋征收评估机构。2015年1月21日，被告向拆迁户公告了相关被拆迁房屋的初步评估结果。原告房屋单价为10203.95元/平方米，房屋价值计883152元，附属物价值4692元。同年9月30日，原告向被告提交无证建筑认定申请，要求认定房屋产权未登记的建筑23.98平方米为合法建筑。经原告房屋所在街道办事处、金华市婺城区二七新村区块改造工程指挥部等部门联合审批，确认原告房屋无证面积为13.79平方米、辅房面积6.73平方米。同日，正大房产估价公司对原告的上述房屋作出金正大房征估八区块〔2014〕第0428号房屋征收补偿分户估价报告：金华市二七路183房屋建筑面积86.55平方米、认定合法面积13.79平方米、合法辅房面积6.73平方米。主房评估价值883152元，认定合法的房屋价值116599元；认定合法的辅房价值25386元，装修价值66474元，附属物价值1863元。原告同日收到该评估报告后，同日与被告签订婺城区二七区块旧城改造国有土地上房屋征收货币补偿协议，约定：涉案房屋由被告征收，被征收房屋建筑面积100.34平方米（住宅），附房6.73平方米；房屋价值等补偿及货币补偿奖励1202636元〔住宅房屋评估价（含房屋装饰、装修价值）1091611元，附属物补偿1863元、货币补偿奖励10%即109162元〕，搬迁补偿费1802元，水电设施等补助费1320元，电视电话等补助费1316元，奖励费5000元（评估奖），合计人民币1212074元；被告于协议生效后7日支付115463元，同时开具房屋价值115%的购房券，5000元待原告腾空房屋经被告验收合格后7个工作日内支付。双方还约定了违约责任等其他事项。同日，原告领取房屋征收补偿款115463元。同年10月12日，原告向被告申请放弃使用购房券（编号201508042801），要求给予现金。被告同意后于同日支付原告房屋征收补偿款1091612元。同月20日，原告腾空房屋并经验收合格，原告当日领取剩余补偿款5068元。本院认为：根据现有证据，原、被告签订的房屋征收货币补偿协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。涉案房屋征收补偿协议签订时，被征收房屋的征收区块签约率已达到协议约定的生效条件，该协议已生效。被告已按协议履行支付房屋征收补偿款的义务。虽然，涉案被征收房屋原系农村村民自建房屋，原告通过房屋买卖取得涉案房屋的所有权。但是，农村房屋的宅基地属村集体所有，原告并非该村集体经济组织成员，不享有重新申请宅基地的权利。因此，被告从有利于原告考虑，对涉案征收房屋以国有土地上房屋征收标准给予补偿，并无不当。原告认为涉案房屋评估价值明显低于房屋市场价值，但未提供充分证据佐证。而且，原告收到评估报告后，即与被告签订房屋征收补偿协议，也表明原告当时已认可房屋的评估价值。双方签订的房屋征收补偿协议已实际履行，原告未提供证据证明被告是以乘人之危或欺诈、胁迫等不正当手段迫使原告签订房屋征收补偿协议。原告要求撤销涉案房屋征收补偿协议，无充分事实及法律依据。综上所述，原告的诉讼请求无充分依据，本院不予支持。对被告抗辩中合法有据部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告郭建金的诉讼请求。本案受理费人民币50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  杨君花人民陪审员  郭金棠人民陪审员  汪奕南二〇一六年九月四日书 记 员  周姗姗附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条：行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。