广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初19878号原告：广东迈卓企业管理有限公司(原广东美博服装城有限公司)，住所地广州市越秀区环市西路**之**。法定代表人：王财和，系公司董事长。委托诉讼代理人：林思臻、车天驰，广东诺臣律师事务所律师。被告：张侠，女，1978年7月31日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：柳在江、王媛媛，广东绥爰律师事务所律师。原告广东迈卓企业管理有限公司诉张侠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林思臻、车天驰，被告委托诉讼代理人柳在江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付欠付2015年1月至2018年5月9日的物业管理费共计40622.4元及逾期付款违约金暂计7506.93元（以每月应付管理费1008元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照金融机构人民币同期贷款利率水平上加收50%计算，从每月应付管理费之日起计算至实际还清款项之日止，暂计至2019年4月9日为7506.93元，逾期付款违约金计算详见附件，具体金额以法院判决为准）。事实与理由：2014年1月1日，原告与被告签订《广州美博服装城物业服务合同》，约定被告将广州市越秀区环市西路202号之三广州美博服装城第四层第404号商铺及其所在物业区域委托原告实施物业服务。涉案商铺建筑面积为50.39平方米，综合服务费按每平方米每月20元或按套每单元每月1008元收取。合同签订后，原告依约履行合同，而被告自2015年1月起，即欠付物业管理费，原告采取现场催告、电话催告及发函催告等多种方式，催告被告尽快支付物业管理费，然而被告均不予以回应，故提起本案诉讼。被告辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。事实理由如下：原告无权要求被告支付物业管理费。1.原告无物业管理资质，且管理人员能力低下毫无素质，造成被告物业发生严重贬值，因此，被告已于2015年9月10日发函解除本案物业服务合同。该解除函已经依法到达原告时发生法律效力，原告无权继续依据合同收取被告物业管理费。2.包含本案物业在内的广东美博服装城大厦已于2015年8月12日成立广东美博服装城业主委员会，且已经选聘新的物业服务企业并于2015年11月10日签订了新的物业服务合同。新的物业服务合同已经越秀法院（2016）粤0104民初13127号判决确认合法有效，依据国务院物业管理条例第26条之规定，本案物业服务合同已经终止，原告无权收取物业管理费。3.广东美博服装城业主委员会已经书面告知原告于2015年11月23日前撤场，但原告违法继续霸占物业，依据最高院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释第10条第二款，原告无权收取物业管理费。4.退一步讲，即使需要支付物业管理费，原告主张的部分物业管理费已经过诉讼时效，另外，原告主张按金融机构人民币同期贷款利率水平上加收50%计算逾期付款违约金无法律依据。经审理查明：广州市越秀区环市西路202号之三第四层404铺的产权人为原告，建筑面积50.39平方米，规划用途为商业。2014年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州美博服装城物业服务合同》，约定：乙方将广州市越秀区环市西路202号之三广州美博服装城第四层第404号商铺及其所在物业区域委托甲方实施物业服务，该单元使用性质是商业，建筑面积50.39平方米，经营范围是服饰品牌服装及服饰配料；委托管理服务期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；物业服务费按单元建筑面积每平方米20元或按套每单元1008元收取；对业主及其使用人逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用总额的2%加收滞纳金，逾期超过30天视作违约；除有约定外，甲乙双方间的行文、知会等均以本合同注明之地址为最终送达地址等均以本合同注明之地址为最终送达地址，如有变更地址的，变更方应在变更即日起五天内书面通知对方，否则变更无效；等。2015年9月10日，被告向原告发出《解除合同函》，记载：本人得知你司并无物业管理资质，且经营管理人员能力低下、毫无素质。在你司管理之下，本人物业已经发生严重贬值。而且，本人发现你司行管理物业之名，还侵占大楼公共广告费收入中属于本人的份额，严重损害本人的合法权益，为防止损失继续扩大，现本人依法通知你司解除《广州美博服装城物业服务合同》。原告表示收到上述邮件。原告于2017年3月16日向通过EMS快递向被告位于广州市天河区临江大道401号205房寄送《缴费通知》，要求被告支付自2015年1月1日起的物业综合服务费及违约金。该邮件于次日妥投，签收人为“他人”。原告于2018年3月30日再次向被告上述地址寄送《缴费通知》，要求被告支付自2015年1月1日起的物业综合服务费及违约金。该邮件于次日妥投，签收人为“他人收，大堂”。被告表示未收到两份邮件。广州市中级人民法院于2018年2月24日作出（2017）粤01民终23426号民事判决书，该判决书查明：2015年8月12日，广州市越秀区人民政府流花街道办事处发出《业主委员会备案回执》，其中记载了广东美博服装城业主委员会（以下简称美博业委会），本届任期是从2015年8月18日起至2018年8月18日止。2015年9月16日，美博业委会向广东美博服装城全体业主发出《广东美博服装城业主大会公告》，将召开业主大会，并以收集书面意见的形式对相关事项进行表决。2015年10月10日，美博业委会向广东美博服装城全体业主发出《关于授权业委会选聘新的物业服务企业结果的公示》，其中《（授权业委会选聘新的物业)表决结果汇总统计表）》记载：本小区有投票权的业主总人数为478人,建筑物总面积为22586.47平方米；参加投票的业主人数249人，所占的专有部分面积之和为8880.3154平方米，参加投票的均投同意票；未参加投票的业主人数229人，所占的专有部分面积之和为13707平方米。2015年11月10日，美博业委会发出《广东美博服装城业主大会会议决定公告》，公告表决通过了如下决定:1.同意业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同；2.同意对《议事规则》有关内容进行增补或修改；3.同意由业主委员会与新的物业服务企业代表全体业主行使各项权利，包括向政府部门申请裁决和向人民法院起诉、应诉的权利；4.同意由业主委员会统一组织对外招商，出租大楼外墙广告，盘活物业;5.同意业主委员会增补业主委员会委员。2017年1月11日、3月1日，美博业委会向广东美博服装城全体业主发出《广东美博服装城业主大会公告》，将召开业主大会，并以收集书面意见的形式对相关事项进行表决。2017年3月13日，经查验，到场参加的表决权数328票，赞成票328票（代表专有面积12095.6282平方米），反对票为0,弃权票为0。未到业主投票权数150票计入多数票。最后赞成票为478票，占总投票权数100%。赞成票代表专有面积22586.47平方米，占专有面积之和100%。随后，美博业委会对投票结果进行公示。2017年4月13日，美博业委会作出《广东美博服装城业主大会会议决定》，内容为：“于2017年1月11日至3月13日期间就解聘旧物业、选聘新物业等议题召开了广东美博服装城全体业主大会，会议以收集书面意见的形式进行了表决，己将全票通过的表决结果于2017年3月13日至4月13日在美博服装城进行了公示。公示期间，我会收到4个业主提出异议。经核实，其中两宗异议经业主本人核实系假冒，作无效处理。另两宗异议是由开发商和余小明提出的（与前述假冒异议行文一致），此二人均未参加本次业主大会，其异议对本次业主大会表决结果没有影响，我会已依法给予书面答复。综上，本次业主大会表决结果依法公示期满，表决结果生效。现我会作出决定如下：1．授权业主委员会解聘原“广东美博服装城有限公司”物业，选聘新的“广东汇沣物业管理有限公司”并与其签订物业服务合同的议案通过并生效；2．同意业主委员会调整业委会成员，授权本届业主委员会委员任期由原三年调整为五年即至二Ｏ二Ｏ年八月十二日止的议案通过并生效；3.授权业主委员会代表全体业主与新的物业“广东汇沣物业管理有限公司”服务企业行使各项权利，就物业服务事宜进行协商、沟通谈判等的议案通过并生效；4.授权业主委员会统一组织对外招商、出租大楼外墙广告及公共部位等，与其签订合同，盘活全部物业的议案通过并生效；5.授权业委会在办理上列1-4项时，有权代表全体业主向人民法院起诉、应诉、开庭等诉讼权利，并有权就该事项聘请律师代理诉讼的议案通过并生效。”2017年4月13日，美博业委会向广东安华美博经济发展有限公司（以下简称安华美博经济公司）、广东美博服装城有限公司发出《关于广东美博服装城有限公司撤场的再通知》，要求广东美博服装城有限公司必须在2017年4月30号之前立即撤场，移交相关材料等。另查明：2016年8月29日，广东汇沣物业管理有限公司起诉本案美博业委会物业服务合同纠纷一案，本院立案后，查明：2015年11月10日，广东汇沣物业管理有限公司与美博业委会签订了《广东美博服装城物业服务合同》，其中约定：美博业委会将广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城委托广东汇沣物业管理有限公司实行提供物业管理服务，委托物业服务期限为二年，自2015年11月12日起至2017年11月11日止。一审法院于2016年11月22日作出（2016）粤0104民初13127号民事判决，判决：广东汇沣物业管理有限公司与美博业委会于2015年11月10日签订的《广东美博服装城物业服务合同》合法有效。上述判决已生效。2016年，安华美博经济公司向广州铁路运输第一法院提起诉讼，要求撤销广州市越秀区人民政府流花街道办事处作出的涉案《业主委员会备案回执》，广州铁路运输第一法院作出（2016）粤7101行初673号行政判决，判决驳回了其诉讼请求，安华美博经济公司上诉至广州铁路运输中级法院，广州铁路运输中级法院作出（2016）粤71行终832号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。再查明，安华美博经济公司、美博城公司（即本案原告，下同）、博美物业公司二审提交的《广州美博服装城房地产买卖合同》载明“乙方（买方）承诺遵守甲方（卖方）选聘的物业管理公司为维护美博大厦美博服装城全体用户的合法权益而制定的关于经营与物业管理服务的规章制度”，安华美博经济公司确认当时选聘的物业公司就是美博城公司，美博城公司是专门为了本案所涉的物业所成立的公司，成立后美博城公司整体授权博美物业公司进行物业管理。美博业委会确认买卖合同中约定选聘的公司就是美博城公司。该判决认定，美博业委会于2017年4月13日作出的解聘现有物业管理公司的决定有效；美博城公司与业主签订的物业管理合同具有前期物业服务合同的性质。美博城公司未提供证据证明其具备物业管理资质，且该公司在与业主签订物业服务合同后将全部物业管理整体委托给博美物业公司，违反了《物业管理条例》第四十条关于“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定。美博城业委会成立后，通过召开业主大会作出解聘现有物业管理公司的决定，且生效判决已经确认广东汇沣物业管理有限公司与美博城业委会签订的《广东美博服装城物业服务合同》合法有效，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司以期限尚未届满为由要求继续履行业主与美博城公司所签订的物业服务合同，该主张不能成立；等。并判决美博城物业与博美物业停止对广东美博服装城的物业管理行为，并将全部物业管理区域的物业管理权移交美博业委会等。该判决于2018年3月5日发生法律效力。判后，美博业委会向本院申请强制执行，于2018年5月9日接收涉诉场地。另查明，美博业委会于2015年11月16日向安华美博经济公司、美博城公司发出通知，要求在2015年11月23日前将物业管理及其所有业主档案资料等全部移交美博业委会。庭审中，原、被告确认原告主张期间的物业管理服务一直由原告提供。本院认为：原告、被告签订的《广州美博服装城物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据前述（2017）粤01民终23426号民事判决书认定，原告与业主签订的上述合同具有前期物业合同的性质。《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。美博城业委员成立后，召开业主大会通过“双过半”决议，于2017年4月13日作出解聘原告的决定，并于同日向原告发出撤场的通知，且生效判决已确认美博业委会与广东汇沣物业管理有限公司签订的《广东美博服装城物业服务合同》合法有效，故双方物业服务合同的权利义务于2017年4月13日终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支持物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。故原告主张2017年4月13日以后的物业费，于法无据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。原告提交的2017年3月16日和2018年3月30日向广州市天河区临江大道401号205房地址邮寄《缴费通知》显示为“他人收”，本院对该证据不予采信。本案起诉前倒推三年的物业管理费未超过诉讼时效，本院予以支持，故被告应向原告支付自2016年5月11日起至2017年4月13日期间的物业管理费。至于逾期付款违约金，原告、被告之间就物业服务存在争议，被告并非恶意拖欠物业费，对于该逾期付款违约金，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下：一、被告张侠应于本判决生效之日起五日内，向原告广东迈卓企业管理有限公司一次性支付自2016年5月11日起至2017年4月13日止的物业管理费（按每月1008元计算）。二、驳回原告广东迈卓企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1003元，由原告广东迈卓企业管理有限公司负担903元，被告张侠负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张广鋆人民陪审员  朱小龙人民陪审员  刘月娴二〇一九年十月三十日书 记 员  林紫滢