上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2528号原告夏迎宪，男，1954年9月19日出生，汉族，住上海市静安区。原告张敬，女，1957年6月1日出生，汉族，住上海市静安区。原告夏鼎，男，1984年10月21日出生，汉族，住上海市静安区。原告共同委托代理人张香林，上海市光明律师事务所律师。被告朱蓓婴，女，1985年12月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。委托代理人程英，上海众华律师事务所律师。第三人交通银行股份有限公司上海杨浦支行，住所地上海市杨浦区。负责人陈德，职务行长。委托代理人王军。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人张景载，职务董事长。委托代理人陈思佳。委托代理人梁博雯。原告夏迎宪、张敬、夏鼎与被告朱蓓婴共有纠纷一案，原上海市闸北区人民法院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审理，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起本案由上海市静安区人民法院继续审理。审理中，本院依法追加交通银行股份有限公司上海杨浦支行(以下简称交通银行杨浦支行)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业)作为第三人参加诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告夏迎宪、张敬、夏鼎共同委托代理人张香林、被告委托代理人陆军、第三人交通银行杨浦支行委托代理人王军到庭参加诉讼。第三人住房置业经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏迎宪、张敬、夏鼎共同诉称，原告夏迎宪与张敬是夫妻，原告夏鼎是二人儿子。原告夏鼎与被告于2010年9月10日登记结婚，2012年3月28日生育女儿夏某某。2014年3月25日，经法院判决，原告夏鼎与被告离婚。原告夏迎宪、张敬于2010年初筹划购房，经上海市房屋置换有限公司居间介绍，于2010年9月4日签订购买上海市三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的意向书，并于当日支付定金人民币100000元(以下币种均为人民币)。2010年9月8日，原告夏迎宪、张敬将655000元汇入原告夏鼎账户，用于支付二人相应份额的购房款。2010年9月10日，原、被告四人签署《上海市房地产买卖合同》和补充协议，约定系争房屋总价185万元，其中85万元由原告夏鼎与被告申请公积金、商业贷款支付。此后，原告夏迎宪与张敬又陆续支付24.5万元房款。至此，原告夏迎宪夫妇共支付100万元，其中两人份额应承担的全部购房款为92.5万元，另7.5万元资助原告夏鼎购房。签订买卖合同后，原告夏迎宪夫妇还垫付各类税费42447元、贷款担保金4384.8元。2010年9月28日，原告夏鼎与被告共同签署《个人房产抵押贷款合同》，向第三人交通银行杨浦支行贷款31万元，借款期限自2010年9月28日起至2033年9月28日，共276个月，采用等额本金还款法，每月还款本金1123.19元。同日，原告夏鼎签署《住房公积金个人购房担保借款合同》，公积金借款54万元，借款期限自2010年9月28日起至2025年9月28日，共15年，也采用等额本金还款法，每月归还本金3000元。2013年2月，被告因家庭矛盾，带着女儿住回娘家。自2013年4月起，被告不再支付应由其承担的50%份额的现金还贷。原告夏迎宪夫妇无奈只能先行垫付。离婚后，被告明确表示不再承担还贷责任。被告在离婚诉讼中曾要求获得系争房屋相应份额的折价款，但法院未予处理。为此，原告诉至法院，请求：1、依法分割系争房屋，判令房屋归三原告共同共有，三原告给付被告折价款142044.88元；2、判令被告协助原告办理系争房屋的个人房产抵押贷款合同、住房公积金个人购房担保借款合同的贷款人、抵押人变更手续和系争房屋产权变更手续。被告朱蓓婴辩称，第一，被告参与购房并申请贷款，在没有约定份额的情况下应享受四分之一产权份额。原告在诉状中以及第一次庭审时对于被告享有四分之一份额没有异议，但在第二次庭审时要求按照出资确认被告的产权份额，被告不予认可。第二，被告不同意按照2014年的市场价格分割系争房屋。虽然当时双方已经离婚，但房屋仍然是共有状态，并没有分割。根据物权法的规定，应当以房屋分割时的价款作为补偿依据，故2014年的价格不能作为参考依据。如果按照当时的价格作为参考依据，那么被告要求取得该房产权，给付原告相应折价款。被告申请评估的是2015年11月的市场价格，而从那时开始至今房价已经上涨，即使按照2015年价格分割，被告也已经是吃亏了，而且被告还带着孩子生活，故在分割时被告应当适当多分。第三，税费、担保金是房产固有的费用，不应当由被告承担。被告同意根据2015年11月市场价扣除剩余贷款部分后再按照四分之一分割，不同意原告的诉讼请求。第三人交通银行杨浦支行述称，原、被告都是房产共有人，对于他们之间如何补偿第三人不发表意见。第三人与原告夏鼎和被告签订贷款合同，只要借款人归还贷款本息，第三人就同意释放债权。如果要变更产权人，我行需要对主贷人的还贷能力进行审核，如果审核不通过，我行也不能变更当时的贷款人，故第三人不同意原告的诉讼请求。第三人住房置业未应诉答辩。经审理查明，原告夏迎宪与张敬系夫妻，原告夏鼎是二人之子。原告夏鼎与被告于2010年9月10日登记结婚。2010年9月10日，三原告及被告作为买受人签署《上海市房地产买卖合同》，以XXXXXXX元的价格购买系争房屋，房屋建筑面积92.31平方米。合同约定，买受人在签订本合同前支付的定金100000元在本合同生效当日转为部分房款；买受人应于签订合同当日支付房款190000元；买受人应于双方共同办理房屋转让过户手续并取得房屋收件收据的当日支付房款225000元；卖售人同意买受人以申请贷款的方式支付房款850000元；在取得产证、办妥房屋交验手续、物业进户、维修基金等更名手续、卖售人迁出户内所有人员户口当日，买受人支付房款20000元。同日，原告夏鼎与卖售人签订《协议书》约定，买卖双方同意房屋总价包括装修及附属设备为XXXXXXX元，《上海市房地产买卖合同》中约定房屋转让价为XXXXXXX元，其余款项465000元作为房屋内固定装修及附属设备设施补偿，由买受人在签订《上海市房地产买卖合同》时支付。签订合同前，原告张敬于2010年9月4日向卖售人支付定金100000元。同年9月8日，原告张敬向原告夏鼎招商银行账户转入655000元。同年9月10日，原告夏鼎通过其招商银行账户向卖售人支付房款655000元。同年9月13日、9月30日，原告张敬通过其工商银行账户分别向卖售人支付房款150000元、75000元。同年11月20日，原告张敬支付余款20000元。2010年9月28日，原告夏鼎与两第三人签订《住房公积金个人购房担保借款合同》约定，原告夏鼎借款540000元，期限15年，从2010年9月28日至2025年9月28日止。原告夏鼎选择等额本金的还款方式。原告夏迎宪、张敬、被告均签字同意将系争房屋抵押给第三人住房置业。同日，原告夏鼎、被告与第三人交通银行杨浦支行签署《个人房产抵押贷款合同》，向第三人交通银行杨浦支行借款310000元，贷款期限276个月，自2010年9月28日至2033年9月28日，采用等额本金还款法。原告夏迎宪、张敬、被告亦签字同意以系争房屋为第三人交通银行杨浦支行在贷款合同项下的债权提供抵押担保。2010年10月19日，系争房屋登记为三原告与被告共同共有，两第三人登记为抵押权人。另查明，2013年12月31日，原告夏鼎向上海市浦东新区人民法院起诉离婚。次年3月25日，法院一审判决原告夏鼎与被告朱蓓婴离婚，双方所生之女夏某某随被告朱蓓婴共同生活。一审判决后，朱蓓婴不服，提起上诉。同年5月16日，上海市第一中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。由于系争房屋涉及案外人权某，故在离婚案件中未予处理。审理中，原告申请对系争房屋2014年5月16日的市场价值进行估价，被告申请对系争房屋2015年11月5日的市场价值进行估价。经上海国衡房地产估价有限公司评估，系争房屋2014年5月16日市场价值为每平方米25031元，总价格XXXXXXX元；2015年11月5日市场价值为每平方米35588元，总价格XXXXXXX元。原告认为2015年11月5日房屋评估价偏高10%左右，原告对于2014年5月16日房屋评估价没有异议。被告对于两份估价报告没有异议，但不同意按照2014年5月16日评估价进行分割。第一次庭审时原告表示被告享有四分之一产权份额，原告夏迎宪夫妇支付了XXXXXXX元房款，二人应付份额为925000元，剩余75000元是原告夏鼎夫妇给原告夏鼎的。第二次庭审时原告认为原告夏鼎与被告的出资为850000元，其中一半属于被告，该部分除以购房款总额是被告在系争房屋中享有的产权份额。根据离婚时的房屋价格，被告享有的份额是530900元。但是还应当扣除剩余贷款本金的一半、2013年4月至2014年5月原告夏迎宪夫妇代被告归还的款项39683.45元以及被告根据其份额应当承担的购房税费、担保费。被告表示原告在诉状中及第一次庭审时均明确被告享有四分之一产权份额，在此基础上双方申请了评估。双方均确认原告夏迎宪夫妇支付了XXXXXXX元，原告夏鼎与被告贷款850000元，但还贷金额实际远高于100万元。因此，原、被告每人各享有四分之一产权份额合情合理。原告认为100万元中有7.5万元是原告夏迎宪夫妇对原告夏鼎的赠与，但当时原告夏鼎与被告是夫妻关系，故应当视为对夫妻二人的赠与。原告夏鼎与被告离婚时，系争房屋的产权共有关系并未解除，所以被告认为应按照2015年11月5日的价格分割系争房屋，由原告取得房屋产权，被告获取相应折价款。如果法院按照2014年5月16日的价格分割系争房屋，那么被告也要求取得系争房屋产权，被告有经济能力给付原告折价款。审理中，原告提供夏迎宪夫妇向夏鼎账户转账的银行凭证，用以证明从2013年4月起至2014年4月，一直由原告夏迎宪夫妇承担现金还贷部分。原告表示2013年4月至2014年4月期间，被告只是每月归还公积金贷款500余元，其它费用没有承担。从2014年4月开始，被告不再归还任何贷款。原告还提供契税缴款书、收款单、收据及发票，证明购买系争房屋支出契税20850元、置换代理费18500元、贷款担保金4384.8元、贷款代理费和代收评估费2450元、房地产交易手续费、图纸费和其它相关费用647元，总计46831.8元。被告表示其在系争房屋所占份额较少，如果让被告继续还贷，那么被告的出资将远远大于夏迎宪夫妇的出资。2013年4月之前由被告存钱至银行还贷账户，此后被告将银行卡还给夏鼎，原告方如何操作还贷，被告不清楚。被告认为婚姻关系存续期间被告使用公积金和现金还贷，即使是夏鼎还贷，也属于夫妻共同财产。2014年4月起，被告不再归还贷款。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、住房公积金个人购房担保借款合同、个人房产抵押贷款合同、上海市房地产权证、定金收据、房款收据、银行凭证、收条、税费凭证、函件、商贷还款回单、公积金贷款还款回单、(2014)浦民一(民)初字第1281号民事判决书、(2014)沪民一(民)初字第1165号民事判决书、担保费记账联、评估报告，被告提供的公积金还贷凭证、评估报告，第三人交通银行杨浦支行提供的还贷明细及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共同共有的不动产或动产时，可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。系争房屋属于原、被告四人共同共有的房屋，因原告夏鼎与被告朱蓓婴经法院判决离婚，故原、被告双方共有系争房屋的基础已经丧失，原告要求分割系争房屋，符合法律规定，本院可予支持。鉴于原告夏鼎与被告离婚时未就系争房屋进行分割，所以折价补偿应以当事人主张分割时的房屋市场价为准，被告要求按照2015年11月5日的市场价值进行分割，尚属合理，可予准许。现原、被告都同意房屋产权归原告方所有，由被告获取房屋折价款的分割方案，并无不妥，本院予以确认。在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。在分割夫妻共有财产时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权某的原则判决。鉴于本案原、被告对共有财产分割未达成协议，故关于原告应给付被告折价款的具体数额，本院将综合双方出资情况、系争房屋的市场价格及本案的实际情况等因素，依据公平原则酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第一百零二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第90条、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、上海市三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告夏迎宪、张敬、夏鼎所有(该房屋剩余贷款本息由原告夏迎宪、张敬、夏鼎负责偿还)；二、原告夏迎宪、张敬、夏鼎华应于本判决生效之日起三十日内给付被告朱蓓婴房屋折价款400000元;三、第三人交通银行股份有限公司上海杨浦支行、上海市住房置业担保有限公司应于原告夏迎宪、张敬、夏鼎结清贷款后十日内协助原告夏迎宪、张敬、夏鼎注销上址房屋的抵押登记；四、被告朱蓓婴应于上述第二、三条主文履行完毕之日起十日内协助原告夏迎宪、张敬、夏鼎办理上址房屋的产权过户手续,将产权人由夏迎宪、张敬、夏鼎、朱蓓婴变更为夏迎宪、张敬、夏鼎(相关过户费用按政策规定承担)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元(原告已预缴)，由原告夏迎宪、张敬、夏鼎负担15750元，被告朱蓓婴负担5250元；评估费16400元(原告已预缴7400元、被告已预缴9000元)，由原告夏迎宪、张敬、夏鼎负担14150元，被告朱蓓婴负担2250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱海燕代理审判员  龚 平人民陪审员  徐德媛二〇一六年九月十四日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。二、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）90.在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。三、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。