广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初11083号原告东莞市天安数码城有限公司，住所地为广东省东莞市南城区黄金路**东莞天安数码城**，统一社会信用代码为914419006615027457。法定代表人杜灿生。委托代理人钱佩麟，系广东宝威律师事务所律师。委托代理人阳德灵，系广东宝威律师事务所律师。被告东莞市涵川信息科技有限公司，，住所地为广东省东莞市南城区黄金路**东莞天安数码城**1009统一社会信用代码为91441900086772262X。法定代表人刘招辉。委托代理人黎翩翩，系该公司股东。第三人中国工商银行股份有限公司东莞南城支行，住，住所地为广东省东莞市南城区莞太大道篁村路段**一社会信用代码为91441900981970724A。负责人黄冬青。委托代理人司光月，系该公司员工。原告东莞市天安数码城有限公司诉被告东莞市涵川信息科技有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司东莞南城支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东莞市天安数码城有限公司的委托代理人钱佩麟、阳德灵，被告东莞市涵川信息科技有限公司的委托代理人黎翩翩，第三人中国工商银行股份有限公司东莞南城支行的委托代理人司光月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201412225A0245478053）。2.被告协助原告办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：201412225A0245478053）所涉商品房的预售备案登记手续。3.被告向原告支付违约金351572.1元。4.被告支付房屋使用费（从2015年4月9日起计至返还之日止，按同类地段同类房屋租金标准计算，暂计至2019年3月1日为1290875.11元）。4.被告向原告支付因本案产生的律师费150000元。5.被告承担本案受理费、保全费。事实和理由：2014年12月22日，原被告就购买C1栋1102单元事宜签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201412225A0245478053），该合同约定：“（1）第三条：买受人所购商品房位于东莞市××城区黄金路××号东莞天安数码城C区1号厂房1102号房，建筑面积为754.67平方米；（2）第四条：总金额为7031442元；（3）第六条：银行按揭付款：买受人在签订本合同前支付首期房价款（含定金）2821442元，剩余房价款由买受人办理银行按揭贷款支付；（4）附件五第10.4条：对《商品房买卖合同》第七条的补充：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，导致银行要求出卖人（即保证人）承担担保责任的，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人除返还出卖人为其支付的所有费用外，应按房产总价款的5%向出卖人支付违约金，同时协助出卖人办理买卖合同的终止手续，承担解除合同所产生的费用。买受人已经收楼的，还需按照房地产评估机构评定的同类地段同类房屋租金标准向出卖人支付房屋使用费。出卖人为实现债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、资料费等等）有权向买受人追偿。”合同签订后，被告按约支付首期房价款（含定金）2821442元，原告于2015年4月9日将案涉房产交付被告使用。剩余款项由被告向第三人办理银行按揭贷款支付，被告与第三人于2017年4月17日签订《小微企业固定资产构建贷款借款合同》（约定借款金额4210000元，借款期限120个月）。为上述借款提供担保，同日原告与第三人签订《保证合同》（原告为上述借款提供连带保证责任）。2018年10月20日，被告出现逾期还贷情况。2018年10月22日，第三人发送书面函件要求原告就被告逾期还贷事宜承担连带保证责任。2018年12月21日第三人再次向原告发送《中国工商银行督促履行保证责任通知书》，要求原告承担连带担保责任。原告在通知被告承担还贷事宜承担连带保证责任。2018年12月21日第三人再次向原告发送《中国工商银行督促履行保证责任通知书》，要求原告承担连带担保责任。原告在通知被告承担还贷义务无果，且第三人多次催促后，原告按第三人要求履行保证责任为被告还贷。故原告诉至法院，判如所请。被告辩称，不同意解除商品房买卖合同，因为是原告违约在先。因为原告在2015年4月9日把1102房间交付被告，在工行银行贷款下来的时间是2017年4月17日。到目前为止，被告一直没有拿到房产证，期间在2016年时多次向原告催促，原告告知是工行的问题，被告跟工行的人员进行了沟通，工行告知是原告或者第三人的合同问题导致无法办理房产证，到目前为止也没有拿到房产证。被告确实有两个月没有按照贷款借款合同的约定向第三人归还贷款，原告也确实为被告承担了还款义务，但被告现在已经有能力向第三人偿还案涉借款合同的贷款。在开庭之前被告已经和原告的律师及高层联系过表示原告帮被告所归还的银行贷款，被告已有能力向原告归还，但由于原告申请财产保全查封了被告账号所以不能用里面的资金归还给原告。假如双方可以调解，被告有能力正常还款。被告不清楚原告诉请的违约金是怎样计算，而且被告也认为不合理。对于原告帮被告代偿的金额被告可以接受按照银行贷款利息标准支付违约金。其他违约金标准被告不接受，也不接受原告诉请的案涉房屋的使用费，因为案涉房屋本来就属于被告，被告不同意支付律师费。第三人表示其对原告的起诉与第三人无关，但是原被告之间的纠纷要确保第三人的债权安全。经审理查明，2014年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201412225A0245478053），约定原告作为出卖人，被告作为买受人，买受人购买的商品房为东莞市××城区黄金路××号东莞天安数码城C区1号厂房1102号房，该商品房合同约定建筑面积共754.67平方米，套内建筑面积587.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积166.95平方米，商品房单价为每平方米11963.93元，总金额7031440元。买受人在签订本合同前支付首期房价款（含定金）2821442元，剩余房价款由买受人办理银行按揭贷款支付。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人应在商品房交付使用540日内协助买受人办理房产证。如果因出卖人的原因，导致买受人不能申请办理房产证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按以已付房款的百分之一向买受人支付违约金，出卖人在支付了上述违约金后无需再赔偿买受人其他任何损失。买受人违反银行按揭贷款合同的义务，导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人除返还出卖人为其支付的所有费用外，还应按房产总价款的5%向出卖人支付违约金，同时协助出卖人办理买卖合同的终止手续，承担解除合同所产生的费用。被告在签订案涉商品房买卖合同后通过银行按揭已经向原告支付了全部的购房款。2015年4月9日，原告已将案涉房屋交付给了被告。因被告出现了逾期向第三人还贷的情况，第三人向原告发出《中国工商银行督促履行保证责任通知书》及《宣布贷款提前到期通知书》，要求原告就被告逾期还贷事宜承担连带保证责任。原告在2018年12月27日向第三人代偿了45816.08元，在2019年4月29日向第三人代偿了45835.27元，在2019年5月27日向第三人代偿了45816.09元，在2019年6月26日向第三人代偿了45803.16元。另查明，案涉房屋因涉及其他纠纷被河源紫金县公安机关查封，至今仍未解封。以上事实，有商品房买卖合同、商品房合同备案登记证明书、首期款收款收据、定金收款收据、小微企业固定资产构建贷款借款合同（2017）版、保证合同、中国工商银行督促履行保证责任通知书、宣布贷款提前到期通知书、快递单及退件通知函、物业交楼验收表、入伙资料签收表、物业租赁合同、民事委托合同、广东省增值税专用发票、付款回单、微信聊天记录，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原告申请中止本案审理，不符合法律规定，本院不予准许。案涉《商品房买卖合同》是各方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。因案涉房屋被河源紫金县公安机关查封，原告现诉请解除案涉商品房买卖合同并注销案涉商品房买卖合同的预售备案登记手续，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市天安数码城有限公司的全部诉讼请求。本案受理费20932.02元、保全费5000元，均由原告东莞市天安数码城有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长    审判长 柯 颖审判员 李惠筠审判员 吴勇洲二〇一九年十月二十一日书记员 朱砚菲