贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0302民初3060号原告黄薇，女，1969年9月17日生，汉族，遵义市人，中技文化，遵义汇兴铁合金有限责任公司职工，住遵义市红花岗区。委托代理人刘晓盛，贵州名城（道真）律师事务所律师。被告胥亚宁，女，1954年2月6日生，苗族，贵阳市人，大专文化，贵阳织带厂退休职工，住贵阳市云岩区。被告贺加宁，女，1956年11月16日生，苗族，遵义市人，初中文化，遵义铁合金集团有限责任公司退休职工，住遵义市红花岗区。被告贺又宁，女，1958年4月10日生，苗族，贵阳市人，本科文化，贵州民族大学教师，住贵阳市云岩区。被告胥宇虹，女，1975年7月18日生，苗族，贵阳市人，本科文化，贵州民族大学教师，住贵阳市南明区。被告胥宇翔，男，1979年10月28日生，苗族，贵阳市人，本科文化，贵州民族大学教师，住贵阳市南明区。五被告共同委托代理人朱栋，贵州舸林律师事务所律师。原告黄薇与被告胥琴贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，因被告胥琴贤已于2012年7月29日过世，遂通知其继承人胥亚宁、贺加宁、贺又宁、胥宇虹、胥宇翔参加本案诉讼。本案依法由审判员莫红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄薇委托代理人刘晓盛，被告胥亚宁、贺加宁、贺又宁、胥宇翔及五被告共同委托代理人朱栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄薇诉称，2003年12月，被告贺加宁母亲胥琴贤与原告协商将其位于遵义市××舟路X桥X居X号房转让于原告，双方签订了《房屋转让协议》。按协议约定：房屋价款为人民币24000元，原告一次性付清房款后，卖方将房屋钥匙及房屋所有权证交付原告，并约定需办理过户时，卖方应协助原告办理。协议签订当时，原告即付清房款，卖方亦向原告交付了房屋及房产手续。综上所述，原告与被告母亲胥琴贤签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，协议签订当时，原告即付清房款，卖方亦向原告交付了房屋及房产手续，原告一直居住该房至今。因胥琴贤已去世，各被告作为其法定继承人理应协助原告办理过户手续。为此，原告特诉至法院，请求确认原告与胥琴贤于2003年11月签订的《房屋转让协议》有效，转让房屋坐落于红花岗区X路X桥X居X号，面积58.33平方米；判令被告履行《房屋转让协议》，协助与原告办理转让房屋过户手续；本案诉讼费用由被告承担。被告胥亚宁、贺加宁、贺又宁、胥宇虹、胥宇翔辩称，根据遵义市房改办发放的《市场准入证》可知，该房屋属于经济适用房，没有交纳土地出让金，该房屋的土地使用权属于国有，该类房屋必须依法向国家交纳土地出让金后，才能进入市场交易。原告与被告母亲于2003年11月签订房屋买卖合同时，该房屋还未交纳土地出让金，地权属于国有，如果不交纳土地出让金转让房屋就损害了国家利益，根据城市房地产管理法及合同法相关规定，该房屋不得上市交易，因此，双方于2003年11月签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同，原告应将房屋归还被告。另外，双方所签订的协议无物权共有人（本案的五被告）签字，应依法认定为无效协议。双方2003年11月签订的协议只有被告母亲1人签字，根据庭审查明情况，争议房屋属于遵义铁合金厂分配给胥琴贤夫妻的房改房，贺捷去世后，被告根据继承法规定依法享有该房屋的遗产继承权，该房屋在当时就属于被告及胥琴贤共有，胥琴贤的长孙也应当代位其父亲（胥琴贤儿子）行使继承权，该房屋在2003年签订协议时的所有人实际应当是5人，当时原告与胥琴贤签订协议时只有1名共有人，其它4名共有人均未有明确的意思表示，该协议依法应当认定无效。原告原来也是铁合金厂的职工，对房屋未交纳土地出让金的情况是明知的，因此，其明知购买该房屋会损害国家利益但仍然购买的行为就是一种故意行为，该行为不应当得到法律的保护，应依法认定该房屋买卖行为损害了国家利益，违反了法律禁止性规定，房屋买卖无效。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1998年4月，胥琴贤与其夫贺捷以7046元的价格购买了位于遵义市X路X桥X居X号房改房（建筑面积为58.33㎡）一套。期间，贺捷于1998年7月过世，法定继承人未对争议房屋进行分割。胥琴贤于2001年4月26日取得该房的房屋所有权证（遵房权证遵义市字第××号），房屋所有权人载明为胥琴贤。2003年11月3日，甲方胥琴贤与乙方黄薇签订《房屋转让协议》，协议约定甲方以24000元的价格将其拥有坐落在遵义市X路X桥X居私产（房改产）成套住房一套（58.33平方米、X楼、房号（X））转让乙方。甲方在乙方付清房款时将该房钥匙及房屋相关手续（房屋所有权证）及用电核准证交给乙方。该协议签字之日起，该房今后的一切费用均由乙方承担，发生的一切问题由乙方自行处理。如乙方需办理过户手续时，甲方可协助办理，费用由乙方自理。该协议拟订后，甲、乙双方及证明人汪庆素均在该协议上签字。随后，原告黄薇交付了房款24000元，胥琴贤也将该房屋及房屋所有权证交给原告黄薇，其时，被告贺加宁在场。2004年11月，遵义市住房制度改革办公室就已售房屋向胥琴贤收取土地出让金10800元，并向其发放了市场准入许可证。此后，胥琴贤于2012年7月29日过世。现原告黄薇因房屋未过户需被告协助向本院提起诉讼。另查明，胥琴贤与其丈夫贺捷生育子女四人，分别是长子贺倡宁（1981年因公殉职）、长女胥亚宁、次女贺加宁、三女贺又宁。贺倡宁与其妻生育子女二人，分别是长女胥宇虹、次子胥宇翔。庭审中，被告胥亚宁、贺加宁、贺又宁、胥宇虹、胥宇翔明确表示在本案中不要求原告给付胥琴贤已垫付土地出让金。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、《房屋转让协议》、《房屋所有权证》、《准入许可证》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的位于遵义市X路X桥X居X号房屋（建筑面积为58.33㎡）原系被告胥亚宁、贺加宁、贺又宁父母的共有房屋，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产”的规定，在贺捷过世后，争议房屋的一半属其遗产，应由其继承人进行继承，依照《中华人民共和国继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”、第十条第一款“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”及第十一条“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额”的规定，因法定继承人贺倡宁先于贺捷死亡，其子女应作为代位继承人享有继承权，该房屋遗产部分即由被告胥亚宁、贺加宁、贺又宁、胥宇虹、胥宇翔与胥琴贤按份共有，分别由胥亚宁、贺加宁、贺又宁与胥琴贤各占遗产份额的五分之一，胥宇虹、胥宇翔共占遗产份额的五分之一。2003年11月3日，胥琴贤将房改房出售给原告黄薇，其时，被告贺加宁也在场并未反对，可视为其对房屋出售持默许态度，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，各被告及胥琴贤对争议房屋属按份共有关系，在出售时，胥琴贤与被告贺加宁对共有房屋所占份额达十分之七，已逾三分之二，且2004年补缴的土地出让金由胥琴贤个人缴纳，故胥琴贤所作处分对全体共有人具有法律约束力。而被告以胥琴贤未经其他共有人同意所作处分无效的观点不能成立，本院不予采信。另外，被告辩称胥琴贤处分房屋时，尚未交纳土地出让金，依法不得上市交易，故双方签订协议无效，由于本案争议房屋在起诉前已缴纳土地出让金，并办理了市场准入证，不再受禁止交易的限制，故被告这一辩解理由不能成立，本院亦不予采信。综上，原告请求确认原告与胥琴贤于2003年11月签订的《房屋转让协议》有效，本院予以支持。另原告请求被告协助与原告办理转让房屋过户手续，因原告与胥琴贤在签订《房屋转让协议》时约定原告需要办理房屋过户时，胥琴贤可协助办理，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，胥琴贤应当履行其协助办理房屋过户的义务。现胥琴贤已过世，各被告作为其法定继承人及按份共有人均负有协助原告黄薇办理房屋过户的义务，为此，对于原告这一请求，本院予以支持。庭审中，被告胥亚宁、贺加宁、贺又宁、胥宇虹、胥宇翔明确表示在本案中不要求原告给付胥琴贤已垫付土地出让金，故本案对此未作处理，被告可另行主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条第一款、第十一条、第二十六条之规定，判决如下：原告黄薇与胥琴贤于2003年11月3日签订的《房屋转让协议》有效。二、被告胥亚宁、贺加宁、贺又宁、胥宇虹、胥宇翔在本判决生效后十日内协助原告黄薇将登记在胥琴贤名下位于遵义市X路X桥X居X号的房屋（遵房权证遵义市字第××号）登记过户至原告黄薇名下。案件受理费1350元（已减半收取），由原告黄薇承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  莫红梅二〇一六年九月二十六日书记员  李 玲