湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1221民初824号原告：嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会居民第九小组。住所地：嘉鱼县鱼岳镇烟墩路*号。代表人：何周仲，系居民第九小组组长。委托代理人：ＸＸ林，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。被告：何周华，男，1954年4月13日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。委托代理人：鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。原告嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会居民第九小组（以下简称茶庵社区第九小组）与被告何周华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代表人何周仲及其委托代理人ＸＸ林，被告何周华及其委托代理人鲁小炉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茶庵社区第九小组向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交清所欠门面租金14195元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年6月15日，原告将本组综合楼第13号门面租给被告，双方签订了《门面租赁合同》，合同期限为一年，租金1600元。合同期满后，被告在未与原告续签合同情况下，从2004年起至2014年6月15日止，强行占用原告门面长达10年之久，并拒交租金。原告多次找被告协商门面租金及催收租金，被告置之不理。2013年9月2日，受茶庵社区居委会委托，嘉鱼县物价局价格认证中心就茶庵社区第九小组的商业区域门面租金作出了价格认证意见，被告承租第13号门面租金从2004年至2013年租金共计29195元。后经原告催讨，被告于2013年9月30日交门面租金1.5万元，下欠租金14195元。2016年5月6日，原告以书面形式通知被告交清租金，但被告至今未予交纳，故提起诉讼。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、2016年7月18日嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居委会出具证明1份，证明原茶庵村四组已更名为茶庵社区第九小组，原告主体身份适格；2、2016年7月18日嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居委会出具的证明1份，证明何周仲于2016年5月当选为居民第九小组组长；3、被告的户籍证明1份，证明被告主体适格；4、《门面租赁合同》1份，证明原、被告租赁关系成立；5、嘉鱼县物价局对原告所有的位于鱼岳镇人民大道的14间门面区域租金价格水平所作的嘉价认字（2013）77号价格认证意见书1份，证明被告承租的13号门面按最低区间价从2004年至2013年租金价格总额为29195元；6、包括被告承租门面在内的14个门面按价格认证意见书收取门面租金情况表，证明被告应交租金29195元，已交1.5万元，下欠租金14195元；7、银行存款总账表，证明截至2013年9月30日，被告已交租金1.5万元；8、原告向被告下发的催款通知书，证明原告于2016年5月6日向被告书面通知催交门面租金；9、嘉鱼县房管局出具的产权证明一份，证明诉争门面所有权人是原告；10、茶庵社区居委会证明1份，证明由茶庵社区居委会委托物价部门对门面租金进行评估的原因。被告何周华辩称，1、原告所诉与事实严重不符。原、被告所签租赁合同约定年租金为800元，而非原告诉称的年租金1600元。合同期满后，原告在长达10年的时间内没有向被告提出重新签订合同，也没有向被告要求交纳租金。2005年原告曾收取部分承租户租金，但不久又将租金退还了承租户，故原告诉称被告强行占用门面达10年之久，并拒交租金的事实不能成立。2、2004年至2013年租金应按原合同约定的每年800元为标准计算。合同期满后，被告继续使用门面，原告未提出异议，期间既未续签合同也未交纳租金，依《合同法》第236条规定，原合同仍然有效，双方应按合同约定履行权利义务。原告要求按物价评估标准增加租金不符合合同约定，合同第2条约定，门面本无水电，如原告接通水电，租金双方协商增加，但至今原告并未为门面接通水电，原告要求增加租金与合同约定不符。物价部门所作价格认证意见既不是原告委托，也非法院委托，而是案外人茶庵社区居委会委托进行的鉴定，该认证意见不能作为被告交纳租金的依据。按原合同约定的年租金计算，被告已超额支付了2004年至2013年的租金，不存在下欠租金问题，被告超额支付7000元的租金，要求原告予以返还，请依法驳回原告诉请。3、《民法通则》规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告诉称被告于2013年9月30日交付租金1.5万元，从此时计算，原告应于2014年9月30日前向法院主张权利。原告起诉已超过了法定的诉讼时效期间。但原告直到2016年5月6日才以书面形式向被告催讨，并于同年8月向法院主张权利，期间不存在诉讼时效中止、中断情形。请依法驳回原告诉请。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、《门面租赁合同》1份，证明双方租赁关系成立；约定年租金为800元；增加租金条件是接通水电；2、《限期缴纳门面租金通知书》和现金缴款单，证明原告于2013年9月9日通知被告缴纳门面租金，被告于2013年9月23日向原告指定账户交纳租金1.5万元；3、向原任第九小组组长何廷云所作的调查笔录，证明2004年至2013年何廷云任该小组组长期间从未找承租户要求签订合同和收取租金的事实。经庭审质证，被告对原告所列证据1、2、3、4、7真实性均无异议；对证据5、10认为委托鉴定的主体既不是本案当事人，也不是法院，其委托主体错误，不合法；对证据6的真实性无异议，认为不能达到原告的证明目的；对证据8认为没有收到书面催款通知；对证据9认为是复印件，字迹模糊不清，不予质证。原告对被告所列证据1和证据2中的缴款单无异议，对催款通知单真实性有异议，但催款金额准确；对证据3认为对事实陈述不清楚，不能作为证据使用。本院认为，对双方均无异议的证据应作为证明案件事实的依据，故原告所列证据1、2、3、4、7和被告所列证据1及证据2中交纳租金票据，应作为有效证据，依法予以采信。茶庵社区居委会是原告的行政管理部门，在原告无人牵头委托鉴定情况下，其主管部门委托物价部门对出租门面租金价格进行评估，并无不妥，且原告确认了其行为有效，该证据是本案的关键证据，与本案有直接关联，故对原告所列证据5、10，本院予以采信；根据证据5，可确定被告下欠租金数额，原告所列证据6，亦予采信；原告所列证据8，本院认为被告是否收到通知，不影响被告拖欠租金事实，与本案实际处理没有关联；原告所列证据9是房产部门出具的门面产权证明资料，本院予以采信。被告列举的证据2，是嘉鱼县整治茶庵四组违法违规问题工作组下发的催缴门面租金通知，上面书写的租金共计29195元与物价评估的租金总额一致，应予采信；被告所列证据3与双方当事人陈述和证人出庭陈述一致，与实际情况相符，本院予以采纳。本院根据上述采信的有效证据，并结合庭审调查，认定案件事实如下：2003年6月15日，嘉鱼县鱼岳镇茶庵村民委员会与被告何周华签订一份《门面租赁合同》，将原告茶庵社区第九小组所有的位于嘉鱼县鱼岳镇人民大道160号（原鱼岳镇连江大道）14个门面由东向西的第13间门面租给被告何周华，合同约定租期为一年，即2003年6月15日起至2004年6月15日止，年租金为800元，被告于合同签订之日交纳了租金。合同到期后，原、被告未续签合同，被告一直承租门面至今。2013年9月2日，受茶庵社区居委会委托，嘉鱼县物价局价格认证中心对原告所有的14间门面从2004年至2013年的租金价格水平进行了价格认证，认证被告承租的第13间门面从2004年到2013年租金价格合计29195元。2013年9月23日被告交纳租金1.5万元，原告以被告仍下欠租金14195元为由向本院提起诉讼，请求判令被告立即支付拖欠现金14195元，并由被告承担本案诉讼费用。本院认为，茶庵社区第九小组与何周华于2003年6月15日签订的租期为一年的租赁合同合法、有效。虽然签订合同一方是嘉鱼县鱼岳镇茶庵村民委员会，但茶庵社区第九小组收取了租金，确认了其行为有效，何周华也实际租赁了该门面使用。合同期届满后，茶庵社区第九小组与何周华一直未续签合同，何周华也实际使用该门面至今，茶庵社区第九小组也没有提出异议，应视为租赁合同继续有效，其租赁期限为不定期，双方当事人之间形成了事实上的不定期租赁合同关系。关于本案诉讼时效问题，因双方当事人成立的是连续的不定期租赁合同关系，原告可随时主张自己的权利，故原告的起诉并未超过诉讼时效，被告主张原告起诉超过了法定诉讼时效期间的理由不能成立。关于被告欠付门面租金数额如何确定的问题，双方当事人在2004年至2013年共10年的不定期租赁合同关系期间，出租方虽提供了租赁房屋，但并未按原合同约定向承租方收取租金；承租方一直租赁使用房屋，也未主动按原合同约定交付每年租金800元，双方当事人在合同实际履行过程中，已经以不作为方式否定了原租赁合同关于“年租金800元的约定”。被告在合同履行的10年间均未按约定缴纳门面租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同约定的“年租金800元”缴纳租金，与公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿原则不符，与市场行情、交易习惯不相符，且嘉鱼县物价局所作的价格认证意见书已被大多数租赁户所接受并实际履行，以此作为租金标准符合大多数人意愿。故被告主张按原合同约定交纳租金的理由不能成立。按照价格认证意见书被告从2004年至2013年10年租金为29195元，扣除被告于2013年9月23日已交租金1.5万元，仍下欠原告租金14195元。原告要求被告立即支付拖欠租金14195元的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：由被告何周华于本判决生效之日起五日内一次性支付原告茶庵社区第九小组门面租金14195元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元，由被告何周华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张伟建二〇一六年九月二十日书记员  杨其美附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。