上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第3142号原告高智华，男，1980年12月25日出生，汉族，住上海市。委托代理人陈庆，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人徐丽锦，上海市金茂律师事务所律师。被告翟华庆，男，1976年8月31日出生，汉族，户籍地上海市。第三人李正陆，男，1956年5月30日出生，汉族，户籍地上海市。原告高智华与被告翟华庆、第三人李正陆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高智华的委托代理人陈庆到庭参加诉讼。被告翟华庆、第三人李正陆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高智华诉称,2014年4月7日，原告通过中介与被告签订了关于上海市金沙江路XXX号商铺(以下简称系争商铺)的联销协议，约定被告将系争商铺提供给原告使用，使用期限为2014年4月15日至2017年4月14日，联销费用定为每月人民币2万元(以下币种均为人民币)，每三个月支付一次，押金4万元，联销费用或押金以现金或银行汇款方式支付；因被告违反本协议之约定导致本合同终止的，被告应返还原告未使用的联销费用及押金，另支付4万元作为违约金，且原告固定装修费用为3万元，从起租日算起因被告原因违约按固定装修损失赔偿原告，装修费每年按1万元整折旧计算。协议签订后，原告对系争商铺进行装修后开始经营糖沁甜品店，但使用至2014年9月时，接到第三人李正陆的通知，声称其代出租方李某某与被告签订的合同已经到期，被告对系争商铺的使用期限到2014年9月底结束，因此要求原告于2014年9月搬离。原告要求被告解释协调此事未果，只得于2014年9月30日停止营业并搬离系争商铺。后经原告了解得知系争商铺无产权，是违章建筑，被告属于非法出租。现原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告多支付的租金12万元(自2014年4月15日至2014年10月15日)；2、被告返还押金4万元；3、被告赔偿装修费损失3万元；4、被告支付违约金4万元；5、原、被告签订的《联销协议》无效；6、本案诉讼费由被告承担。被告翟华庆未作辩称。第三人李正陆未作述称。经审理查明，2014年4月7日，原告(乙方)、被告(甲方)就系争商铺订立《联销协议》，落款处盖有原、被告印章，被告印章处另有“陶铮代”字样(陶铮系被告的妻子)。协议约定甲方将其使用的系争商铺及基础设施以联销形式提供给乙方使用，联销期限自2014年4月15日起至2017年4月14日止；联销费用每月2万元，每三个月支付一次，押金4万元；因甲方违反本协议之约定导致本合同终止的，甲方应返还乙方未使用的联销费用及押金，另支付乙方4万元作为违约金，且乙方固定装修费用为3万元整，从起租日算起因甲方原因违约按固定装修损失赔偿乙方，装修费每年按1万元整折旧计算；甲方同意乙方因经营需要可在不改动房屋主体结构的情况下，自行进行内外装修及外部招牌张贴。上述协议签订后，原告支付被告押金3万元，加上3月29日先行支付的押金1万元，押金金额共计为4万元。被告按约将系争商铺交付原告使用，原告使用系争商铺经营糖沁甜品店。2014年4月14日，陶铮出具收条，确认收到原告支付的系争商铺自2014年4月15日至2014年7月15日的租金6万元。2014年7月7日，原告向被告银行账户转账6万元，该款为2014年7月15日至2014年10月14日的租金。2014年9月30日，原告因第三人要求搬离了系争商铺。2015年7月，第三人出具《证明》，主要内容为：金沙江路XXX号商铺系李某某从长风新村街道承租而来，租赁期限自2013年7月至2015年7月。本人系李某某的委托代理人，经李某某授权，我与翟华庆于2009年4月15日就普陀区金沙江路XXX号商铺签订了租赁协议(租赁期限自2009年4月16日至2014年4月15日止)，协议到期后未再和翟华庆续签协议，鉴于翟华庆又继续交租金到2014年9月30日，遂同意其使用到那时。我方知悉翟华庆在2014年4月将该商铺转租给了高智华，但因翟华庆的商铺使用权到期，我方向该商铺实际经营者糖沁甜品店的老板高智华要求必须于2014年9月30日前搬离，高智华了解情况后按要求于2014年9月30日搬离了该商铺，后该商铺又出租给了金正姬。另查，一、系争商铺无产权，亦无合法的建造证明。二、2009年4月15日，被告(乙方、承租方)与第三人(甲方、出租方)签订《租赁协议》，约定甲方将系争商铺租借给乙方，租期自2009年4月16日起至2014年4月15日止。该协议未对转租事宜作约定。三、2014年9月4日，案外人李某某(甲方、出租方)与金贞姬(乙方、承租方)签订《租赁协议》，约定甲方将系争商铺租借给乙方，租期自2014年10月1日起至2017年9月30日止。该协议未对转租事宜作约定。又查明，原告与案外人上海经纬建筑装饰工程有限公司签订的《工程合同》，自2014年4月18日开工至2014年5月10日竣工；上海经纬建筑装饰工程有限公司开具的付款单位为原告的装修费发票，发票金额为4万元。现原告诉至本院，要求判决如其诉请。庭审中，原告补充意见如下：一、原告在与被告签订协议前，不清楚系争商铺是否有产权，未要求被告出示过系争商铺的产证，亦未核实过被告是否有权出租；二、2014年9月30日搬离前，原告在系争商铺内的经营活动正常。有关实际租赁期间的房屋使用费同意法院在本案中一并处理，但第三人在9月初就开始要求原告搬离，原告认为9月份的使用费不能按照租金标准计算。三、装修都是固定的，原告无法利用，有关装修的折旧，由法院认定。四、原告放弃要求被告支付违约金4万元的诉讼请求。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。就协议内容而言，原、被告就系争商铺签订的《联销协议》实质为房屋租赁合同性质。根据庭审查明的事实，系争商铺未取得产权，亦未取得合法的建造证明，属不合法建筑，根据相关规定，该《联营协议》应属无效。基于无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，原告租金付至2014年10月14日，而正常经营至2014年9月30日，至于原告陈述9月份未正常经营，使用费应当扣减，但未提供证据予以证明，本院难以采信。鉴于原告同意租赁期间的使用费在本案中一并处理，为避免讼累，本院认定被告需退还原告自2014年10月1日至2014年10月14日止的房屋使用费。合同无效后，被告继续占有原告支付的押金已没有合同依据，被告应予返还。关于原告要求被告赔偿装修损失3万元的诉讼请求，首先，本案中，被告作为房屋出租方，将不具有合法性的建筑物出租给原告固然存在过错，但原告作为房屋的承租方，在与被告签订协议之前，应当尽到谨慎的基本注意义务，首要的就是确认所承租商铺的合法性。现原告自认其在签约前未审核过系争商铺的合法证明，并未提供相应的证据证明被告存在故意隐瞒之事实，故双方对于合同无效均具有过错，原告负有次要责任，被告负有主要责任。其次，根据协议约定，原告的装修经过了被告的同意，且正常经营期相较于合同期较短。本院综合考虑原告的装修费用、实际经营时间、固定装修折旧以及合同无效的过错程度，酌情确定被告应当赔偿原告的装修损失。原告放弃要求被告支付违约金4万元，无不当，本院予以准许。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的依法审判。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告高智华与被告翟华庆就上海市金沙江路XXX号商铺签订的《联销协议》无效；二、被告翟华庆应于本判决生效之日起十日内返还原告高智华房屋使用费(自2014年10月1日至2014年10月14日，按每月人民币20000元计)；三、被告翟华庆应于本判决生效之日起十日内返还原告高智华押金人民币40000元；四、被告翟华庆应于本判决生效之日起十日内赔偿原告高智华装修损失人民币20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币2700元，由原告承担人民币1125元，被告承担人民币1575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  陈文丽人民陪审员  蒋建萍二〇一六年九月二十七日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。