重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终4958号上诉人（原审被告）：伍某。法定代理人：王露，女，身份同原审伍某王露。委托诉讼代理人：王飞飞，重庆智天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆长寿古镇物业管理有限公司。法定代表人李陈，该公司董事长。委托诉讼代理人：何淑容，该公司员工。原审被告：王露。上诉人伍某因与被上诉人重庆长寿古镇物业管理有限公司（以下简称古镇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院于2016年4月25日作出(2015)长法民初字第06615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人王飞飞，被上诉人委托诉讼代理人何淑蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人伍某上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人并未接房，不应承担缴纳物业服务费的义务。2、一审判决依据被上诉人于2012年9月6日向上诉人寄送的《律师催收函》计算物业服务费的收费起点与事实不符。3、被上诉人并无收取物业服务费的依据。4、上诉人并无违约行为，一审判决认定上诉人应承担违约责任，支付违约金无事实和法律依据。被上诉人古镇物业公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。古镇物业公司一审诉称：伍某、王露是长寿古镇B区91幢1-3号房屋的业主，我公司与伍某于2012年9月21日签订了《长寿古镇前期物业服务合同》，并按照约定向伍某提供了物业服务，伍某拒绝支付2012年7月1日至2015年8月31日期间产生的物业服务费17744.84元。经我公司多次催收，伍某均拒绝支付。现请求法院判令伍某伍某、王露向我公司支付拖欠的物业服务费17744.84元及违约金（从各月应付物业服务费之次日起以各月拖欠的金额为基数按照每日3‰的标准计算至付清全部物业服务费时止）。一审经审理查明：伍某于2011年6月1日与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了坐落于重庆市长寿区桃源西四路1号91幢商业住宅，其中1-3号（206房地证2013字第15798号，名义层为第1层）房屋建筑面积126.52平方米，属于商品用房。2-3号（206房地证2013字第15800号，名义层为2-3层）建筑面积为174.24平方米，属于住宅。2010年12月13日，古镇物业公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称古镇文化旅游公司）签订《长寿古镇前期物业服务合同》，约定由古镇物业公司为长寿古镇提供物业服务；合同期限从2010年12月13日起至新的物业服务合同生效止；业主所有的物业若为住宅，公共物业服务费用由业主按其所有的物业面积计算交纳，计收标准按照房屋建筑面积1元/月/平方米计收；业主所有的物业若为商铺，公共物业服务费用由业主按其所有的商铺面积计算交纳，计收标准按照房屋建筑面积3元/月/平方米计收；物业服务费应按季度交纳，业主应在每月20日前交纳上月的物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司全额交纳；逾期未交物业服务费，每日按应付物业服务费的0.3%交纳违约金等内容。2012年9月21日，古镇物业公司与伍某签订《长寿古镇前期物业服务合同》，约定由古镇物业公司为长寿古镇提供物业服务；物业服务费每季度收取一次，第一季度物业服务费从2012年5月1日起至2012年7月1日止，各季度的物业服务费在上季度的最后10日交清，以后每季度的交费时间依次类推；物业服务费的收取标准按照建筑面积3元/平方米/月收取，并享有优惠措施（一期），自2012年5月1日至2015年5月1日止物业服务费按建筑面积1.5元/平方米/月收取，自2015年5月1日至2017年5月1日止物业服务费按建筑面积2元/平方米/月收取，自2017年5月1日至以后止物业服务费按建筑面积3元/平方米/月收取；拖欠应缴物业管理服务费，应从逾期之日起每天按拖欠金额3‰的比例交纳违约金等内容。古镇物业公司一直对长寿古镇进行物业服务。伍某未交纳2012年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费。经古镇物业公司书面催收后仍未交纳。2015年9月6日，古镇物业公司以挂号信函向伍某发出律师催款函，该通知函载明：伍某自2012年7月1日至2015年8月31日期间，未缴纳物管费17744.84元，滞纳金28575.64元，请接此函后五日内向重庆长寿古镇物业管理有限公司缴纳所欠物管费及滞纳金。一审法院认为：古镇物业公司与古镇文化旅游公司以及古镇物业公司与伍某签订的《前期物业服务合同》均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。古镇物业公司为长寿古镇提供了物业服务，伍某应当按时履行交费义务。伍某未能及时全额交纳物业服务费，应当承担违约责任。王露与古镇物业公司无直接的法律关系，故对古镇物业公司要求王露支付物业服务费和违约金的诉讼请求，不予支持。因双方签订的《前期物业服务合同》约定各季度物业服务费在上季度的最后10日内交清，加重了伍某的义务，故对该约定不予采纳。古镇物业公司与古镇文化旅游公司签订的《前期物业服务合同》约定按季度收取，又约定每月20日前交纳，相互矛盾，从有利于作为格式条款接受方（即伍某）的角度出发，物管费及违约金从每季度末月21日起算较妥。伍某辩称其房屋未达到接房标准导致至今未接房使用，不应交纳物管费，因未提供证据证明，不予采信。对于伍某辩称的商业用房和住宅用房应按照不同的标准收费的意见，予以支持。对于伍某辩称物业管理费用已超过两年诉讼时效的意见，一审法院认为，伍某未交纳2012年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费，而现古镇物业公司于2015年9月6日进行催收，故对古镇物业公司要求伍某支付2012年7月1日至2013年6月30日期间物业服务费的诉讼请求不予支持。伍某应交纳2013年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费。经核算，上述期间物业服务费为9717.56元（1.5元/平方米/月×126.52平方米×22月+2元/平方米/月×126.52平方米×4月+1元/平方米/月×174.24平方米×26月）。关于违约金，伍某认为违约金按照欠交费用每日3‰的标准过高并要求调整，古镇物业公司未提供证据证明伍某未按期交纳物业服务费给其造成的损失金额，故违约金标准依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、伍某在本判决生效后7日内向重庆长寿古镇物业管理有限公司支付2013年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费9717.56元及违约金（从每季度末月21日起以应付的物业服务费为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至付清时止）；二、驳回重庆长寿古镇物业管理有限公司其他诉讼请求。双方在二审期间均未向法庭举示新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，古镇物业公司与伍某签订的《前期物业服务合同》均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。古镇物业公司已履行了物业服务义务，伍某应按照合同约定支付物业服务费。对上诉人认为其并未接房的事实，根据被上诉人举示的由伍某母亲王璐签字确认的的钥匙代管单，可以说明业务伍某已经实际接房，并将钥匙交由物业服务公司对房屋进行代管。上诉人的该项上诉理由不成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。本院对上诉人伍某的上诉请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费244元，由上诉人伍某负担。本判决为终审判决。审判长  罗登文审判员  郝晶晶审判员  彭松涛二〇一六年九月八日书记员  唐 欢