广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2672号 原告：钟元斌，男，1986年7月9日生，汉族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：丘冰丹，广西和清律师事务所律师。 被告：郭嘉，男，1986年5月28日生，瑶族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：吉昆峰，广西永维律师事务所律师。 被告：周觐，男，1987年1月12日生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告钟元斌与被告郭嘉、周觐租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告钟元斌的委托诉讼代理人丘冰丹，被告郭嘉及其委托诉讼代理人吉昆峰，被告周觐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告钟元斌向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告郭嘉于2017年11月6日签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告郭嘉立即将租赁物柳州市桂柳路1号之三兴怡园11#楼商铺1-2号交还给原告；三、判令被告郭嘉支付2018年9月8日-2018年11月7日的租金64956元（39478元/月×2个月-14000元）和2018年11月8日-2019年5月7日的租金248712元（41452元/月×6个月）给原告，合计313668元；四、判令被告郭嘉按合同约定分时段支付从2019年5月8日开始至2019年11月7日止月租金41452元，自2019年11月8日起至2020年11月7日止月租金43525元，自2020年11月8日起至2021年11月7日止月租金45701元，自2021年11月8日起至2022年11月7日止月租金47986元，自2022年11月8日起至2023年11月7日止月租金50385元，自2023年11月8日起至2024年11月7日止月租金52904元，自2024年11月8日起至2025年11月7日止月租金55549元，自2025年11月8日起每年租金按照5%递增的标准支付房屋占用费至商铺交还给原告时为止；五、判令被告郭嘉支付给原告违约金149227.2元（41452元/月×12个月×30%）；六、判令案件受理费、律师费由被告郭嘉承担；七、请求被告周觐对第一项至第六项诉请承担连带责任。 事实和理由：原告于2017年11月6日与被告郭嘉达成合意，签订《商铺租赁合同》，约定被告郭嘉承租坐落于柳州市（以下简称“涉案商铺”），该商铺系原告向柳州市温馨房地产开发有限责任公司所承租的，合同约定：一、3.（1）每月租金标准75元／平方米，自2018年11月8日起，每年租金按5%递增，支付时段及金额如下：①第一年：自2017年11月8日起至2018年11月7日止，......月租金39478元（不含税）。②第二年：自2018年11月8日起至2019年11月7日止，月租金41452元（不含税）......被告郭嘉于每月10日之前按下方账户将当月房屋租金支付给原告。......四、1、被告郭嘉应按时足额缴纳租金。......七、违约责任：1.被告郭嘉未能按规定时间向原告支付租金的，原告每天按应付额的3‰收取逾期付款违约金。2.被告郭嘉在租赁期间，未经原告同意，被告郭嘉有以下行为之一的视为严重违约：（1）超过30日未支付租金的；（4）私下将原告的房屋整体转让给他人；......3.被告郭嘉有上述第2条约定的严重行为之一的，原告可解除合同，收回租赁物，保证金不退还，被告郭嘉应按照合同年租金的30%向原告支付违约金。......4.本合同履行过程中，双方任何一方违约，因而酿成诉讼，违约方除承担违约赔偿责任外还应承担守约方为处理本事务纠纷所支付的律师费、诉讼费、交通费及其他费用。被告郭嘉租赁原告的商铺后刚开始还能按时支付租金，但从2018年年初开始就开始延迟交付并拖欠租金，从2018年7、8月份开始就基本不支付租金了，经过多番催讨，被告郭嘉其后断断续续支付了部分租金，最后一次支付租金是在2019年3月20日左右支付拖欠的2018年9月份部分租金14000元。原告要求被告郭嘉交还诉争商铺以减少损失，被告郭嘉仍拒绝交还诉争商铺。被告郭嘉拒绝履行支付租金的行为根据合同约定和法律规定都是属于严重违约，已经严重影响了交易安全，严重侵害到了原告的合法利益，故诉至法院。 被告郭嘉辩称，1、对于原告的诉请第一、二、三、六、七项没有异议；2、经原告同意，被告郭嘉将本案涉案房屋租给被告周觐，由于被告周觐不按时支付租金造成被告郭嘉无法向原告按时支付租金；3、对于原告的第四项诉请，被告郭嘉认为，租金应该支付至法院生效判决双方解除合同时止，合同解除后双方的权利义务已全部终止，故不存在后面所发生的租金；4、对于原告的第五项诉请违约金过高，应该予以降低。 被告周觐辩称，对于原告的诉请基本无异议，与被告郭嘉的意见一致。被告周觐认可现在占用并使用商铺，并认可租金都系其欠付。被告周觐希望不解除合同，补足租金，但暂时无钱支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据3系原告与被告郭嘉签订的《商铺租赁合同》，被告郭嘉认为违约金约定过高，违约金是否需要调整本院将结合案情综合认定；2、被告郭嘉提交的其与被告周觐签订的《商铺租赁合同》，原告认为被告郭嘉未经其同意转租涉案商铺，由于被告郭嘉无法提供证据证明其已经得原告同意，或原告知道或应当知道其转租而未提出异议，故本院对原告意见予以采纳，但被告周觐是否对此承担连带责任，本院将结合案情综合予以认定。对其他能否支持原、被告各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月31日，原告与案外人柳州市温馨房地产开发有限责任公司（以下简称“温馨公司”）签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告承租温馨公司所有的位于柳州市间，其中包含有涉案商铺，出租期限自2017年11月8日至2025年11月7日止。同日，温馨公司向原告出具《转租同意书》一份，载明：温馨公司同意原告将位于柳州市转租给其他租户，转租的租户对该商铺的管理和使用承担相关的合同义务和法律责任。2017年11月6日，原告与被告郭嘉签订《商铺租赁合同》一份，第一条约定，原告将涉案商铺出租给被告郭嘉使用，面积为526.37㎡，租赁期限自2017年11月8日至2025年11月7日止。每月租金为75元／㎡，自2018年11月8日起，每年租金按5%递增（租金不含税），其中，第一年自2017年11月8日起至2018年11月7日止，自2017年11月8起至2018年1月8日止总计60天为装修免租期，计租时间自2018年1月7日起至2018年11月7日止，月租金39478元；第二年自2018年11月8日起至2019年11月7日止，月租金为41452元……被告郭嘉于每月10日之前按下方账户将当月房屋租金支付给原告（如遇节假日请提前缴纳）。合同签订生效之日起10日内，被告郭嘉应向原告预付首月租金39478元，并支付78956元作为租赁保证金（不计利息），合同解除时，被告郭嘉按合同约定结清租金及相关费用后，双方无异议的，原告将保证金退回被告郭嘉；如被告郭嘉因其未履行或违反本合同义务而对原告负有债务时，原告可从中扣除被告被告郭嘉的实际欠款数额，当履约保证金不足以抵扣上述债务时，其还应另外支付不足部分。在租赁期内，无论被告郭嘉因何种原因拖欠原告款项，原告均有权从履约保证金中扣去被告郭嘉的所欠款项，并通知被告郭嘉，被告郭嘉应在接到原告通知后7日内补缴扣除款项，以维持履约保证金的完整性。被告郭嘉不得以有履约保证金在原告处为由拖欠租金。第七条约定，被告郭嘉在租赁期间，未经原告同意，有超过30日未支付租金、或私下将房屋整体转让给他人等情节的，视为严重违约，原告可解除合同，收回租赁物，保证金不退还，被告郭嘉应按照合同年租金的30%向原告支付违约金。本合同履行过程中，双方任何一方违约酿成诉讼的，违约方除承担违约赔偿责任外还应承担守约方为处理本事务纠纷所支付的律师费、诉讼费、交通费及其他费用。 2017年11月9日，被告郭嘉与被告周觐签订《商铺租赁合同》一份，约定被告郭嘉将涉案商铺出租给被告周觐使用，租赁期限为2017年11月9日至2025年11月8日，每月租金90元/平方米，自2018年11月9日起每年租金按5%递增（租金不含税），被告周觐应于每月10日之前将当月房屋租金支付至被告郭嘉名下银行账户。由于拖欠租金，被告周觐于2018年8月1日出具《承诺书》一份，载明：本人周觐承诺三日内补齐所欠三个月门面租金，如三日内不补齐，合同自动解除，退让出商铺，交还原房东郭嘉。2019年1月21日，被告周觐出具《承诺书》一份，载明：本人周觐租赁郭嘉兴怡园门面11栋1-2号商铺，每月租金39500元，已经拖欠两个月租金未交，合计79000元。现本人承诺在2019年1月22日22时前把两个月租金交给房东郭嘉，如交不上，郭嘉可以收回商铺，对现使用商铺租客造成的一切经济损失和后果与郭嘉无关，由本人周觐承担一切责任。由于被告郭嘉未依约向原告缴纳租金，因此原告向本院提出前述诉讼请求，并因本案支出律师费15000元。 另外，本案在庭审过程中，被告周觐虽请求向原告代为支付租金，但亦表示无法在合理期限内支付。 本院认为，原告与被告郭嘉于2017年11月6日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行义务。原告向被告郭嘉主张2018年9月8日至2019年5月7日的租金313668元以及因本案所支出的律师费15000元，被告郭嘉对此予以认可，本院予以支持。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、二被告是否应向原告返还涉案商铺；2、原告与被告郭嘉签订的《商铺租赁合同》判决解除后，租金应如何计算；3、原告主张的违约金是否过高；4、被告周觐是否应就租金、房屋占有使用费、违约金、律师费向原告承担连带清偿责任。 对于争议焦点1，本院认为，由于被告郭嘉未依约向原告支付租金，依照原告与被告郭嘉于2017年11月6日签订的《商铺租赁合同》中第七条的约定，原告有权解除合同，收回租赁物。原告主张解除其与被告郭嘉所签订的《商铺租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。被告周觐作为次承租人，请求代为支付租金以抗辩原告的合同解除权，但无法在合理期限内补缴租金，本院对被告周觐的抗辩不予支持。租赁关系解除后，原告有权依照双方签订的《商铺租赁合同》要求被告郭嘉向其返还涉案商铺，亦有权依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，请求被告周觐向原告返还涉案商铺。 对于争议焦点2，本院认为，被告郭嘉主张双方所签订的《商铺租赁合同》经判决解除时，双方的权利义务已经终止，其无需再向原告支付租金，本院认为，在本案判决生效之日前（即《商铺租赁合同》解除前），原告与被告郭嘉存在租赁合同关系，被告郭嘉应向原告支付租金；而从本案判决生效次日起（即《商铺租赁合同》解除后），原告与被告郭嘉虽不存在租赁合同关系，但若被告郭嘉未交还房屋，原告可以参照《商铺租赁合同》中所约定的41452元/月的租金标准，向被告郭嘉主张房屋占有使用费。 对于争议焦点3，本院认为，由于被告郭嘉拖欠原告2018年9月至今长达一年的租金，亦未归还涉案商铺，根据其与原告签订的《商铺租赁合同》第七条的约定，被告郭嘉已严重违约，原告可要求被告郭嘉按照合同年租金的30%支付违约金149227.2元（41452元/月×12个月×30%）。被告郭嘉认为违约金标准过高应予调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，本院认为，原告所主张的违约金符合法律规定，本院对此予以支持。 对于争议焦点4，本院认为，被告周觐仅与郭嘉签订有《商铺租赁合同》，其属于次承租人，根据合同相对性原则，原告作为出租人，应向承租人郭嘉主张权利而无权向被告周觐主张权利，因此，原告主张被告周觐对租金、违约金以及律师费向其承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。至于被告周觐是否应承担逾期腾房的占用使用费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告周觐作为负有腾房义务的次承租人，若逾期未腾房，应与被告郭嘉共同承担房屋占有使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，并参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 解除原告钟元斌与被告郭嘉于2017年11月6日所签订的《商铺租赁合同》； 被告郭嘉、周觐应于本判决生效之日起十日内向原告钟元斌交还位于柳州市； 被告郭嘉应于本判决生效之日起十日内向原告钟元斌支付截至2019年5月7日的租金313668元，从2019年5月8日起至本案判决生效之日止的租金，按照41452元/月的标准支付； 被告郭嘉、周觐未按时履行上述第二项内容，则被告郭嘉应向原告钟元斌支付房屋占有使用费，从本案判决生效次日起计至涉案房屋交还之日止，按照41452元/月的标准支付； 被告郭嘉应于本判决生效之日起十日内向原告钟元斌支付违约金149227.2元； 被告郭嘉应于于本判决生效之日起十日内向原告钟元斌支付律师费15000元； 驳回原告钟元斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6005元（原告钟元斌已预交），由被告郭嘉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 章 嵘 人民陪审员 姜 霞 人民陪审员 杨 柳 二〇一九年九月二十日 法官 助理 莫 怡 书 记 员 何柳芳 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。