广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9824号上诉人（原审原告）：钟桂兰，住广州市番禺区。委托代理人：柯涵，广东汇俊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州满懿房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区（仅限办公用途）。法定代表人:梅虹。委托代理人:梁晶晶、倪曼钦，均系该司职员。上诉人钟桂兰因与上诉人广州满懿房地产咨询有限公司（以下简称为满懿公司）居间合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人钟桂兰及其代理人柯涵、上诉人满懿公司代理人梁晶晶、倪曼钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟桂兰上诉并答辩：一、改判(2016)粤0113民初字第506号民事判决书第一项，撤销第二、三项判决，支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由满懿公司承担。事实和理由：一、依据钟桂兰提交法庭的满懿公司之注册资料信息和一审法院法官给满懿公司送达传票时亲自目睹到的客观事实是其经营地址没有亮证经营，注册地址与经营地址不一致，违反了“一照一地”经营规则，依法应视为“三无企业”。满懿公司在答辩时故意回避其没有亮证经营，注册地址与经营地址不一致的违法问题，将其企业基本信息质证为“与本案无关”是企图蒙蔽、误导法庭。一审判决书将该项事实认定与本案无关，属于认定事实错误，请二审予以纠正。二、一审判决书回避满懿公司是本案合同的违约方这个核心事实，仅仅认定本案合同有瑕疵亦属认定事实错误。《合同法》遵循“严格责任”原则。三方签定的房屋买卖合同尽管是一个格式合同，满懿公司用格式合同规避了法定的核心义务之事实不容争辩。就是这样一份霸王气十足的格式合同，其第四条约定的保证合同成交的保证义务(保证是次交易成功)，满懿公司也没有实现；合同第六条第1款约定的义务也没有尽责——自始至终没有让钟桂兰看到过涉案房产证原件；满懿公司也没有提交证据证明曾经让钟桂兰看到过涉案房产证原件或保管过涉案房产证原件的事实。所以，满懿公司的行为构成了根本性违约——违反了合同第四条、第六条规定。三、满懿公司以“签了合同就完成中介义务”的抗辩主张是没有任何事实依据和法律依据的诡辩。当事人签约的目的是实现合同约定的交易成功，不是为签约而签约。格式合同约定的义务没有完成，就构成了根本违约事实；满懿公司因为其“保证(交易成功)义务”和“保管(房产证原件)责任”没有实现，知道业主没有办法向其提供涉案房产证原件，就应该能够预见到其中有权属争议和债务纠葛，按行业规范就应责令业主即时定期每一周或十天半月提交一次房产的动态信息(业界一房多卖的社会问题迫使中介行业形成了这种行业规范，在北京、上海等城市，已经将这一行业规则写进了购房合同中。满懿公司在格式合同中故意规避该行业规范，应按照合同法对格式合同的司法解释作出有利于消费者和规范市场交易的原则进行解读)。其应该走的程序没有履行，应该尽责的法定、约定义务没有完成，就构成了根本违约。按照《合同法》严格责任原则，满懿公司就是违约方，依照格式合同第六条第2款的约定就应该退还全部中介费用，就应该赔偿钟桂兰直接财产损失和间接损失、精神伤害赔偿。因为钟桂兰的直接财产损失和间接损失、精神伤害与满懿公司的违约和违法行为之间有必然的因果关系。该赔偿是对违法行为和违约行为的惩罚性制裁，是有效维护社会主义市场经济秩序，建立诚信社会和实现社会主义核心价值观的具体体现，是落实依法治国的大政方针在个案中的具体表现。四、满懿公司在本次交易中的行为构成了恶意欺诈。通过“聊天记录”也能够清晰地看出，满懿公司早己知道涉案房产有权属和债务纠葛；在各种反常行为纠结在一起的情况下，满懿公司还想方设法配合业主从钟桂兰腰包里不断地往外面掏钱，显属“隐瞒事实真相，欲以非法形式占有他人财物”的主观故意，构成了法律上的恶意欺诈，依法应严厉打击，并给予惩罚性的经济制裁，方能保证诚实信用社会风气的形成。判决书认定该证据与本案无关，没有事实依据和法律依据，请二审依法予以纠正。满懿公司上诉并答辩：1、撤销(2016)粤0113民初506号《民事判决书》的第一项判决并改判。2、一、二审诉讼费用全部由钟桂兰承担。事实和理由：一、满懿公司与钟桂兰己签订《居间服务费确认书》，其中第一款明确约定经满懿公司提供居间服务，促成钟桂兰与卖方签订《房屋买卖合同》后，钟桂兰同意支付居间服务费人民币壹万壹仟伍佰元整。根据《合同法》第四百二十六条第一款的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。满懿公司与钟桂兰在促成合同签订后，对居间服务费的支付已有明确的约定，并非无明确约定，不能依照《合同法》第六十一条的规定，即不能按照中介服务的交易习惯判定居间服务报酬。一审法院认为在房屋买卖交易活动中，房地产中介机构提供的中介服务不仅限于促成买卖双方签订合同，还应包括协助买卖双方办理后续的交易手续和房屋交接服务，明显不符合满懿公司与钟桂兰的约定，适用法律错误。二、根据三方签订的《房屋买卖合同》第八条第一款的约定，基于居间方已经促成买卖合同的成立，且合同解除非居间方的过错造成，甲乙双方仍同意按本合同的约定向居间方支付居间服务费。以及根据满懿公司与钟桂兰签订的《居间服务费确认书》第二款的约定，如买卖双方提前终止交易，不影响居间服务费的金额支付。满懿公司已与钟桂兰针对全额支付居间服务费达成一致的协议，是双方的真实意思表示，钟桂兰应全额支付居间服务费。现因交易房屋在签署《房屋买卖合同》后被查封，导致买卖双方提前终止交易，这是由于卖方原因导致钟桂兰无法购买交易物业，而非基于满懿公司的原因导致房屋买卖交易终止。因此，钟桂兰应按照与满懿公司的约定，履行支付全额居问服务费的义务。一审法院判决满懿公司向某甲桂兰退还居间服务费5750元，明显不符合满懿公司与钟桂兰之间的约定，满懿公司不应退还居间服务费5750元。三、三方签订的《房屋买卖合同》落款处无具体经办本次房屋买卖交易的取得专业资格的人员签名，不影响居间合同条款的效力。首先，三方签订的《房屋买卖合同》落款处已有买卖双方签名，也加盖了满懿公司的公章，合同己成立并生效，根据《合同法》第四百二十六条第一款的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。至于三方签订的《房屋买卖合同》无经办本次房屋买卖交易的取得专业资格的人员签名，该瑕疵不影响该《房屋买卖合同》的效力，钟桂兰理应全额支付居间服务费。一审法院却因该瑕疵调整满懿公司本应收取全额的居间服务费，明显适用法律错误。其次，2014年8月12日，国务院发布《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，取消11项职业资格许可和认定事项，其中，己取消房地产经纪人员职业资格许可和认证。因此，经办房屋买卖交易的人员无需取得相关专业资格，一审法院认为满懿公司存在履行瑕疵，认定事实错误。四、房屋买卖市场交易不成的风险不应由满懿公司承担。在房屋买卖市场中，本来就存在着各种各样的风险，交易房屋在签署《房屋买卖合同》后，随时可能因原业主的不良财产状况导致被查封，这是无法避免的风险。出现交易不成的不利后果后，基于这是原业主的过错，理应由买方追究卖方的违约责任，向卖方主张赔偿因交易不成导致产生的损失，而不是采取减免居间服务费的方式，损害居间方的利益。满懿公司在完成促成买卖双方《房屋买卖合同》的成立后，却因非满懿公司的过错要求减免居间服务费，实在是有违民法的公平公正原则。根据三方签订的《房屋买卖合同》第六条第二款的约定，若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付居间服务费后可要求违约方赔偿其已支付的居间服务费。在本案中，因卖方的原因导致成交物业被查封，导致钟桂兰未能买入成交物业，钟桂兰已支付了全额居间服务费的，应向卖方追究违约责任，而不是要求满懿公司退还已收取的居间服务费，以此补偿钟桂兰的损失。一审法院的判决满懿公司退还己收取的居间服务费，明显不符合满懿公司与钟桂兰之间的约定。满懿公司在交易过程中，的确需要全面履行居间义务，根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而在本次房屋买卖交易过程中，满懿公司已尽签前查册义务，且并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，却不能收取全额居间服务费，一审法院的判决明显违反法律的规定。钟桂兰向一审法院起诉请求判令：1.满懿公司退还已向某甲桂兰收取的11500元中介费；2.满懿公司退还已向某甲桂兰收取的8010元按揭费；3.满懿公司后续配合钟桂兰取回所交纳的税费29000元；4.满懿公司赔偿钟桂兰两个多月的误工费、车费、精神损失费共20000元。在一审庭审中，钟桂兰当庭增加了第5项诉讼请求：判令满懿公司就其恶意欺诈的违法行为向某甲桂兰双倍赔偿损失11500元。一审法院认定事实：2015年5月18日，满懿公司成立，经营范围包括：房地产中介服务和房地产咨询服务等。案外人单川、高一乐是广州市番禺区桥南街华荟路XX号XX栋XXXX房的登记权属人。经满懿公司提供中介服务，钟桂兰与案外人单某、高某就房屋买卖事宜进行磋商后，2015年11月10日，案外人单某、高某作为甲方、钟桂兰作为乙方和满懿公司作为居间方，签订了《房屋买卖合同》，约定：经居间方提供独家的居间服务，甲乙双方就买卖位于番禺区桥南街华荟路XX号XX栋XXXX的物业达成一致协议，签订本合同；该物业是以现状按套售予乙方，成交总价为115万元；甲方保证对该物业享有完整所有权（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利），由于甲方原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，甲方应承担全部责任；乙方确认在签订本合同前，已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；居间方已提供了居间服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立了房屋买卖法律关系，甲乙双方应于本合同签订当日向居间方支付居间服务费（居间服务收费具体收取详见《佣金确认书》）；签订本合同时乙方支付人民币5万元作为定金；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付居间服务费后可要求违约方赔偿其已支付的居间服务费等。合同落款处甲方有“单某、高某”签名，乙方有“钟桂兰”签名，居间方只有满懿公司的印章，“执业经纪人”处为空白。同日，钟桂兰向案外人单某、高某支付了定金5万元。签订合同当日，钟桂兰作为甲方、满懿公司作为乙方签订了《居间服务费确认书》，载明：经乙方提供居间服务，促成甲方与交易相对方就位于番禺区桥南街华荟路XX号XX栋XXXX房屋签订了《房屋买卖合同》；甲方同意向乙方支付居间服务费，金额为11500元；甲方应于《房屋买卖合同》签订当日向乙方支付上述居间服务费，如买卖双方提前终止交易，不影响上述费用的全额支付。同日，钟桂兰向某乙公司支付了居间服务费11500元。2015年11月16日，钟桂兰向案外人广州爱屋按揭服务有限公司支付了按揭费8000元。2015年12月25日，钟桂兰缴纳契税、个人所得税和印花税共计29010元。后因房屋被法院另案查封，无法继续履行合同，钟桂兰诉至一审法院。另查明，位于番禺区桥南街华荟路xx号xx栋xxxx房已于2014年12月3日办理了抵押登记，登记的抵押债权金额为人民币60万元。2015年11月10日，在三方签订《房屋买卖合同》前，满懿公司到房管部门打印了“广州市不动产登记查册表”，显示上述房产“没有法院来函摘要内容”。2015年11月11日，上述房产因另案被番禺区人民法院查封。在一审庭审中，钟桂兰申请法院调查取证：1.番禺区人民法院向房屋产权人送达涉案房产查封裁定的送达回证；2.番禺区人民法院向房管部门送达涉案房产查封裁定的送达回证。经审查，一审法院认为第1项申请与本案无关联性，不予准许；第2项申请与本案有关联性，调查取证结果：番禺区人民法院向房管部门送达执行裁定书和协助执行通知书的《送达回证》上载明：送达签收日期为2015年11月11日。在一审诉讼中，钟桂兰认为：1.满懿公司的经营地址没有亮证经营，注册地址与经营地址不一致，违反了“一照一地”经营规则；2.满懿公司没有完全尽到合同义务，没有促成合同交易成功；3.满懿公司的行为构成欺诈，其没有及时告知查封事实，没有代为保管房产证原件，也早就知道业主有60万元债务纠葛，钟桂兰提交了其与“爱屋吉屋谭某燕”的微信聊天纪录以证明。满懿公司不认可钟桂兰的主张，并对上述微信聊天纪录不予认可，认为：满懿公司是进行了工商登记，领取了营业执照的，其已经在签约前将涉案房产的相关情况查册并告知了钟桂兰，不存在疏忽或者诈骗，涉案房产是在签约后才被查封的；满懿公司促成了钟桂兰与案外人签订了《房屋买卖合同》，已经完成了居间义务，没有代为保管房产证的义务；认为钟桂兰应当向违约方即案外人要求赔偿相关损失。钟桂兰在一审中诉称：钟桂兰与满懿公司及涉讼房屋业主于2015年11月10号签订三方房屋买卖合同，买卖房屋地址为番禺区桥南街华荟路xx号xx栋xxx，钟桂兰进行公积金和商业组合贷款，并交付五万元订金给业主，剩余款于房屋过户时付清。同时，钟桂兰当场交付11500元的中介费给满懿公司，及后面钟桂兰再交付8010元的按揭费给满懿公司。在此过程中，业主隐瞒离婚事实，且满懿公司一直向某甲桂兰保证买卖房屋没有任何问题，可进行交易。钟桂兰的同贷书于2015年12月11日批下，按合同应在5个工作日内区房管所递件、过户、交税，但由于业主个人财务问题导致房产证无法拿到手，无法过户。2015年12月25日，满懿公司通知钟桂兰交付29000元的税费，并向某甲桂兰承诺业主可以解决财务问题并进行过户。2015年12月26日，满懿公司通知钟桂兰买卖房屋已被法院查封，无法再进行交易。但通过房管局系统查询得知，涉讼房屋于2015年11月11日就已被查封。2016年1月14日，三方约定进行退税，需解除合同，协商过程中，钟桂兰本同意和解，追回所有交付款项即可。但是，业主只同意退还五万元订金，中介费及按揭费满懿公司和业主都不愿意承担，无人愿意退还。目前，钟桂兰没有追回所交付的任何款项。在整个交易过程中，满懿公司没有对涉讼房屋调查清楚，就向某甲桂兰介绍购买，当钟桂兰对房产证没有在业主手上有疑问时，满懿公司也承诺没有问题，极力劝钟桂兰马上下手购买房屋，并且在后期出现问题时，满懿公司并没有尽到该有的中介作用，去调解，最终导致钟桂兰无法得到房产的同时所交付的98510元全部无法追回，也浪费了2个多月的时间，并且在这个过程中钟桂兰多次请假所造成了经济损失及精神层面上的忧虑。按照合同，中介费和按揭费应由违约方负责，钟桂兰无任何违约行为，鉴于房屋最终没有交易成功，要求满懿公司将中介费和按揭费退还给钟桂兰。同时查明，满懿公司在番禺的经营地址即进行本次交易的地点既没有进行工商登记，也没有合法的资质证书，其从业人员也不具有从业资质，属于“三无”性质的违法行为，该违法行为导致了钟桂兰的财产损失、误工损失和可得利益的损失，该损失与满懿公司没有在番禺依法经营有直接的因果关系，故满懿公司应当承担钟桂兰各项损失的责任和连带责任。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，通过满懿公司提供的信息，钟桂兰知晓了涉案房产的出售情况，经满懿公司的中介服务，钟桂兰与案外人进行磋商房屋买卖的相关事宜，并三方自愿签订了《房屋买卖合同》，据此房屋买卖合同已经成立，合同中的居间条款合法有效。满懿公司作为居间人，对促成交易提供了服务，促成了房屋买卖合同的成立，则钟桂兰应当支付居间服务费。合同三方签订《房屋买卖合同》的时间为2015年11月10日，而涉案房产被查封的时间为2015年11月11日，且签约当天满懿公司已经打印“广州市不动产登记查册表”交签约各方查看，并没有显示涉案房产被限制权利；至于钟桂兰陈述的案外人的60万元债务，结合房管部门的查册表来看，与涉案房产登记的抵押债权金额相符，且该债权已于2014年12月3日登记公示，在签约当天打印的查册表中也有显示，故本案中现有的证据并不能证明满懿公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形。钟桂兰主张满懿公司存在欺诈行为，但没有提交其他证据予以证明，应当承担举证不能的后果，故不予采纳。关于确定居间服务费金额的问题，满懿公司作为专业的房地产中介机构，在房屋买卖交易活动中提供的中介服务应不仅限于促成买卖双方签订合同，还应包括协助买卖双方办理后续的交易手续和房屋交接等服务。因钟桂兰与案外人签订的《房屋买卖合同》并未实际履行，钟桂兰支付给满懿公司的居间服务费应予以调整。同时，三方签订的《房屋买卖合同》落款处“居间方”只有满懿公司的盖章，没有具体经办本次房屋买卖交易的取得专业资格的人员签名，满懿公司提供的居间服务存在一定瑕疵，虽该瑕疵并不影响居间条款的效力，但应当对居间服务费的金额酌情予以调整。综合上述两点，酌情将钟桂兰应支付给满懿公司的居间服务费调整为合同约定的50%即5750元。满懿公司应向某甲桂兰退还居间服务费5750元。对于钟桂兰主张的满懿公司存在注册地址与经营地址不一致的情况，属于行政管理范畴，不属于本案审查范围，本案不作处理。至于按揭费，根据钟桂兰提交的证据显示收款人为案外人“广州爱屋按揭服务有限公司”，为另一法律关系，本案不作处理。对于钟桂兰要求满懿公司配合取回税费，要求其赔偿相关损失和双倍赔偿中介费的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年3月31日作出如下判决：一、广州满懿房地产咨询有限公司应在本判决生效之日起五日内向某甲桂兰退还居间服务费5750元；二、驳回钟桂兰的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费394元，由钟桂兰负担334元，广州满懿房地产咨询有限公司负担60元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审中，钟桂兰提交了如下证据：证据1、单某失信情况表，证据2、单某失信人清单，证据3、单某被执行人信息查询，证据4、单某涉诉案件判决书，该四证据材料拟证明出卖人在签订合同时信用存在严重风险，满懿公司未尽到告知义务和勤勉义务；证据5、谭某燕中介服务人员信息，拟证明满懿公司员工属于无证上岗，其提供的服务存在重大问题。满懿公司认为证据1-4是非法律专业人员无法得知,无法查询，且其只要核查房屋产权清晰即可。满懿公司对组证据的关联性不予确认。关于证据5，对真实性、合法性、关联性不予确认，证据显示的是谭某燕的置业状态，与本案无关。谭某燕目前已经离职，满懿公司确认本案交易是经谭某燕促成的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对钟桂兰、满懿公司上诉请求及双方的答辩意见，分析如下：一、从本案证据及当事人的陈述可知，钟桂兰通过满懿公司提供的信息，知晓了涉案房屋的出售情况。经满懿公司居间服务促成了钟桂兰与案外人就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，该合同已经成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，钟桂兰应向某乙公司支付中介服务费用，一审对此认定并无不妥。钟桂兰要求调取买卖双方签订的网签合同，并不影响对前述《房屋买卖合同》成立的认定，故对钟桂兰要求调取网签合同以认定满懿公司未全面履行居间服务，本院不予照准。至于钟桂兰提出满懿公司没有亮证经营，注册地址与经营地址不一致等问题，属于房管部门行政管理范围，钟桂兰可向相关行政主管部门反映并处理，该理由不构成钟桂兰退还全部中介费用的抗辩。钟桂兰另提出满懿公司未如实告知涉案房屋的情况构成违约的问题。从一审法院查明的事实来看，买卖双方签订《房屋买卖合同》的时间为2015年11月10日，而涉案房产被查封的时间为2015年11月11日，且签约当天满懿公司已经打印“广州市不动产登记查册表”交签约双方查看，并没有显示涉案房产被限制权利。该查册表属于房屋登记薄性质，买卖双方查看即可知晓房屋情况，故钟桂兰以满懿公司没有提交证据证明曾经让其看到过涉案房产证原件或保管过涉案房产证原件构成违约，亦不构成其退还全部中介费用的抗辩。至于钟桂兰陈述的案外人的60万元债务，结合房管部门的查册表来看，与涉案房产登记的抵押债权金额相符，且该债权已于2014年12月3日登记公示，在签约当天打印的查册表中也有显示，故本案中现有的证据并不能证明满懿公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形，钟桂兰以此为由主张退回全部中介服务费用不成立。二、如上所述，满懿公司促成钟桂兰与案外人签订《房屋买卖合同》，但满懿公司作为中介服务机构，其收取的费用，除了促成买卖双方签订《房屋买卖合同》之外，还包括后续向房管部门办理房屋转移递件、协助领取房产证、协助办理房屋交接手续等服务费用，故一审法院对此认定并无不妥。因钟桂兰与案外人签订的《房屋买卖合同》并未际履行，钟桂兰支付给满懿公司的居间服务费应予调整，一审法院结合涉案《房屋买卖合同》落款处“居间方”只有满懿公司的盖章，没有具体经办人员的签名，满懿公司提供的居间服务存在一定的瑕疵为由，酌情调整钟桂兰支付给满懿公司的居间服务费调整为合同约定的50%于法无悖，本院予以维持。满懿公司多收取的费用应予退回。综上所述，一审判决查明事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。钟桂兰、满懿公司上诉请求、理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费838元，由上诉人钟桂兰负担788元，由上诉人广州满懿房地产咨询有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 张燕宁审判员 郑怀勇二〇一六年九月二十日书记员 党春婷