江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终2731号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁军，男，1967年5月2日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷房产公司）因与被上诉人袁军、原审被告常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人收取开户费11000元并无不当。收取的中央空调开户费及热水开户费在协议中约定明确，即包含材料费及安装、维护、检测费用等，收取并无不当，且事实上收取的前述开户费也实际用于上述范围。进一步说，如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。原审判决返还开户费的法律依据不足。2、《室内风机盘管安装协议》在2001年签订并在被上诉人入住时安装完成，该协议的权利义务早完成了十几年了，何谈解除。且该协议也不存在违约事实。上诉人始终不明白：在该份协议中，上诉人到底违反了哪一条？会让一审得出违约解除的结论。一审不顾事实与法律基本概念判令解除协议。3、一审认定上诉人债务加入是无视法律。其一，上诉人没有代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；其二，上诉人与原审被告均为独立法人，相互之间没有任何上下隶属关系；其三，此认定是一审为了达到让上诉人承担责任而千方百计寻找的借口，是为了实现被上诉人诉请而又顾虑原审被告无力承担的权宜之策；其四，上诉人出卖房屋给被上诉人是在2001年，不应适用最高院2003年实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。另外，也许一审还顾及类似被上诉人等业主的上访、顾及被上诉人是“弱势”、顾及……，但最终丧失了司法公正这一核心理念。袁军辩称，金谷物业公司不是公共事业企业，上诉人通过金谷物业公司代收物业费违反了相关规定，所以原审判决符合法律规定。室内风机安装协议是在上诉人对金禧园广大业主承诺三十年寿命的前提下签订的。而事实上仅使用了三分之一的时间就不再具备使用的前提，所以原审判决解除该协议符合法律规定。上诉人在销售金禧园房屋的同时把中央空调热水系统作为特色服务作为卖点，现在达不到使用要求，所以原审判决合乎法律，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告金谷物业公司述称，同意上诉人的上诉意见。袁军向一审法院起诉请求：1、金谷房产公司、金谷物业公司返还中央空调、热水开户费11000元，并支付自2015年4月10日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；2、金谷房产公司、金谷物业公司赔偿袁军中央空调不能继续使用的其他损失4550元；3、本案诉讼费由金谷房产公司、金谷物业公司承担。在审理过程中，袁军增加以下诉讼请求：解除袁军与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》。一审法院认定事实：袁军购买金谷房产公司开发的金禧园小区14幢丙单元401室房屋。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年2月28日，袁军与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定：袁军须支付中央空调开户费10000元，热水开户费1000元；袁军需安装风机盘管共七只（费用7000元）、自动温控器二只（费用700元）。同日，袁军向金谷物业公司支付18700元。2012年12月18日，钟楼区房管局召集荷花池街道、金谷房产公司及物业公司，金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求金谷物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，金谷物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，金谷房产公司、金谷物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。袁军起诉时，金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。一审庭审中，袁军调整其计算利息的主张为：要求金谷物业公司、金谷房产公司就开户费支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为金谷物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》。其次，涉案房屋系金谷房产公司开发，业主购房时金谷房产公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，金谷房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，金谷物业公司作为金谷房产公司先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化、政府出面协调时，金谷房产公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，金谷房产公司亦应承担相应的责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，关于袁军主张返还中央空调、热水开户费11000元的诉讼请求，法院依法予以支持。关于袁军主张支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，法院予以支持。关于袁军根据安装材料的已使用年限比照30年使用年限主张折旧损失4550元，法院认为，因风机盘管等材料已经使用，后续亦无法继续使用，结合袁军实际使用时间法院酌定支持折旧损失4550元。综上所述，金谷物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款规定，判决：一、解除袁军与常州金谷物业服务有限公司签订的《室内风机盘管安装协议》。二、常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还袁军中央空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2016年1月21日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿袁军其他损失4550元。四、驳回袁军其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费190元，减半收取95元（袁军已预交），由常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司负担，常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付袁军。二审中，当事人没有提交新证据。但上诉人陈述，其公司并未参加钟楼区房管局2012年12月18日上午召开的协调会，出席协调会的葛解荣是金谷物业公司的，不能代表上诉人。二审经审理查明的本案其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定，本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案中上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不可。二、关于责任承担。上诉人系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向被上诉人作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系上诉人的合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对被上诉人作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，被上诉人向原审被告交纳中央空调开户费、热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务，且原审被告在召开协调会时承诺在2013年1月底之前完成对小区中央空调及热水系统的维修。现上诉人、原审被告均不履行相应设备的维修义务导致被上诉人无法享受上述特色服务，上诉人、原审被告就此均应向被上诉人承担违约责任。综上所述，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人金谷房产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 飞代理审判员 张 玺代理审判员 刘岳庆二〇一六年九月十三日书 记 员 陆晨浩