河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3044号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建国，男，汉族，1961年4月27日生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：田杰，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南地久置业集团有限公司，住所地：洛阳市涧**黄河路东侧**楼地久商务大厦**。法定代表人：穆宏伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢亮，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松鹤，河南大进律师事务所律师。上诉人张建国因与被上诉人河南地久置业集团有限公司（以下简称地久公司）物权保护纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张建国上诉请求：1.依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.依法撤销原审判决第三项，改判被上诉人就上诉人购买的高新技术产业开发区滨河路旗开新居小区104号房屋的商品房买卖合同向不动产登记机关备案；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定：对于双方产生争议的104号房屋，在《商品房预售合同》中并未约定，该104号房产仍登记在地久公司名下，地，地久公司系该房产的所有权人认定有违双方约定，且有违法律规定。1.双方之间存在两份合同，即2009年5月12日的《房屋买卖合同》和2010年11月15日的《商品房预售合同》。2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》约定的生效条件是双方当事人签字盖章后生效，根据合同约定，被上诉人应于合同生效后30天内申请登记备案。2.在本案诉讼提起前，被上诉人未就2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》行使撤销权，一审期间，被上诉人并未否认该合同效力。3.根据2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》的约定，上诉人共购买商铺8间，被上诉人最先向上诉人交付的是104号商铺，交付诉争104号商铺时，《商品房预售合同》已签订，随后才陆续交付的双方无争议的其他7间商铺。4.2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效，上诉人购买的8间房屋交付后，上诉人已实际占有、使用房屋近十年。5.被上诉人至今未通知上诉人可以办理房屋权属变更登记，因此双方不存在争议的其他7间房屋目前同样登记在被上诉人名下，按照一审判决逻辑，这7间房屋的所有权人是否也是被上诉人？6.2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》虽未经登记备案，但并不影响合同效力，该合同合法有效，上诉人的合同权利依法应受法律保护。综上，2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》为有效合同，上诉人基于购买、占有、使用取得8间房屋的所有权，且未进行权属变更登记并非是上诉人原因所致，同时，基于该合同约定，被上诉人负有将诉争104号房屋进行登记备案的义务。二、一审判决以上诉人未提交104号房屋交付相关手续，未支付（2009年5月12日房屋买卖合同项下）全部购房款为由，认定上诉人占有104房产无事实和法律依据，构成侵权的认定，有违诚实信用基本原则，助长了被上诉人的不诚信行为，严重损害上诉人的合法权益，应予纠正。1.双方未约定2010年11月15日的《商品房预售合同》变更或取代了2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》，按照法律规定，两份合同系同时存在且均为有效合同。2.上诉人作为买受人，在2010年4月30日前去支付购房款6550861元，被上诉人收款的合同依据是2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》，上诉人作为买受人已履行了支付大部分购房款的合同义务。被上诉人作为出卖人，向上诉人交付8间商铺，是其合同义务，其中，诉争的104号商铺系被上诉人基于2009年5月12日《房屋买卖合同》于2011年5月最早交付上诉人使用，而此时，2010年11月15日《商品房预售合同》已签订，因此上诉人基于2007年10月19日签订《购房认购书》及2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》的事实，以及已交纳大多数购房款的事实，合法占有使用涉案房屋，被上诉人主张侵权有违诚信，且与事实不符，一审判决以此认定上诉人侵占被上诉人房屋，明显助长了被上诉人的不诚信行为。3.包括诉争104房屋在内的8间房屋交付使用8年多来，被上诉人在诉讼前从未提出过104号房屋未出售给上诉人或上诉人侵占其房屋的主张。4.在合同有效且已实际履行的情况下，如被上诉人认为上诉人未足额支付购房款，可依法或根据合同约定主张债权，而不是简单的否认基本事实主张侵权。三、一审判决以上诉人未提交104号房屋交付相关手续加重了上诉人举证责任。《房屋买卖合同》、《商品房预售合同》第八条均约定，交付条件为商品房经验收合格交付买受人使用；第十一条均约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。因此104号房屋以及其他七间商铺交付事实的举证责任应由被上诉人承担。四、一审判决认定事实不清，认定上诉人向被上诉人支付购房款数额有误。1.一审判决将房屋交付事实的举证责任分配给上诉人，不仅有违合同约定，对上诉人来讲也不公平。上诉人购买的八间商铺的交付时间不予审查，强调要求上诉人就诉争的104号房屋承担举证责任，回避被上诉人先行交付诉争104号房屋的事实。2.2009年5月12日的《房屋买卖合同》约定总面积为2482.56㎡，单价2750元/㎡，对应总房价款为6827040元，2010年4月30日被上诉人向上诉人出具已收到购房款6550861元的收据，2010年11月22日，上诉人再次向被上诉人支付购房款116861元，据此，上诉人已支付购房款数额为6667722元。五、一审判决上诉人返还房屋并支付2011年6月1日至2019年4月30日期间的房屋使用费有违事实及法律规定。1.在被上诉人不交付104号房屋的情况下，上诉人无法占有、使用该房屋长达八年之久，相反，该房系被上诉人根据2009年5月12日的合同约定向上诉人履行交付义务的结果。2.上诉人对诉争104号房屋的占有、使用，权力来源于2009年5月12日的合同约定，诉争104号房屋自2011年5月交付至今，一直由上诉人本人使用，期间，被上诉人从未向上诉人提出过任何主张，上诉人更不知道自身侵害了被上诉人的财产权利，上诉人不存在侵占他人财产的主观故意。3.退一步讲，在假定上诉人侵占房屋构成侵权的情况下，由于房屋使用费债权系连续性债权，且一审判决对房屋使用费也是按月计算的，因此，法律所能保护的也只能是未超过诉讼时效的合法权利，一审判决自2011年6月1日起算有违法律规定。综上，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的请求。地久公司答辩称：一、一审判决中认定的“对于双方产生争议的104号房屋，在商品房预售合同中并未约定，该104号房产仍登记在地久公司名下，地，地久公司应系该房产的所有权人”认定符合本案事实情况，符合相关法律规定。本案中，双方虽存在先后两份合同，地，地久公司未否认2009年5月12日签订的《商品房买卖合同》的效力2010年11月15日签订的《商品房预售合同》实际是双方达成合意后对2009年签订的《商品房买卖合同》具体内容的变更，具体房间号应以2010年的《商品房预售合同》为准，即地久公司没有将104号房屋卖给上诉人，更没有交付。2009年的《商品房买卖合同》仅约定了上诉人购买的总面积，并未约定具体房间号。据此，双方就104号房屋的买卖产生争议，应以登记信息为准。二、一审判决依据上诉人未提交104号房屋交付相关手续、未支付全部购房款为由，认定上诉人占有104房产构成侵权并无不当，维护了地久公司的合法权益，符合事实与法律规定，应予维持。在2009年签订的《商品房买卖合同》中，双方约定的购房面积为2482.56平方米，但并未明确约定购买房屋的具体号码，上诉人也未在该合同约定的期限内将全部房款支付给地久公司。双方2010年签订的《商品房预售合同》是双方自愿签订，并且经房产管理处备案的合同，在该合同中双方明确约定了上诉人购买的具体房屋为101、102、103、201、202、203、204号，7套房屋总面积为2382.13平方米。该约定实际是对2009年签订的《商品房买卖合同》中具体内容的变更，该变更经双方协商一致，符合《合同法》第七十七条关于合同变更的规定。2010年4月30日，地，地久公司向上诉人出具收款收据的总房款为6550861元《商品房预售合同》中的七套房屋面积相符合。证明上诉人并未购买104号房屋，双方实际履行的是2010年签订的《商品房预售合同》，而非2009年签订的《商品房买卖合同》。地。地久公司也从未将**房屋交付给上诉人使用上诉人擅自占用至今。地久公。地久公司考虑到双方的合作关系一直未提起诉讼诉讼之前，地久公，地久公司就多次要求上诉人搬离并腾空交还给地久公司人拒不搬离。三、双方从未就104号房屋的买卖达成过合意，地久公，地久公司也从未将**房屋交付给上诉人不存在任何104号房屋的交付手续。事实情况就是地久公司从未同意将104号房屋出卖给上诉人，上诉人称其合法占有104号房屋，应当对其主张提供证据证明。一审中，上诉人未能提供任何证据证明其是合法占有104号房屋，一审法院据此裁判，与实际相符。四、一审判决事实认定清楚，根据上诉人提供的票据认定其支付的购房款，数额没有任何错误。一审庭审中上诉人提供了向地久公司支付过购房款的证据，答辩人对此并不否认，同时2010年4月30日地久公司向上诉人出具了总房款为6550861元的收款收据，该收据中也明确了上诉人购买的房屋为101、102、103、201、202、203、204号，并不包含104号房屋。在2009年签订的《商品房买卖合同》中，双方约定的购房面积为2482.56平方米，对应的总房款为6827040元。根据上诉人支付的总房款可以看出双方没有就104号房屋的购买达成合意，上诉人没有购买104号房屋却一直占用，应当立即停止侵权，返还104号房屋。五、上诉人擅自占有104号房屋应当支付房屋占有使用费，一审法院据此判决上诉人返还房屋并支付占有期间的房屋使用费符合实际情况，符合法律规定。地久公司从。地久公司从未同意将**房屋出售给上诉人未购买104号房屋，更不存在地久公司将104号房屋交付的情况。上诉人自2011年5月擅自占用104号房屋至今，地久公司要求上，地久公司要求上诉人返还占有的**房屋符合《物权法》第34条。同时因上诉人占用房屋给地久公司造成了损失，并且是持续占有、持续侵权、持续给地久公司造成损失。地久公司主张上诉人。地久公司主张上诉人向地久公司支付自占有房屋之日起日起计算）的房屋占有使用费符合《侵权责任法》第15条、第19条的规定。房屋占有使用费的计算标准，参照上诉人将另外七套房屋对外进行出租的价格进行计算。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判，维护答辩人的合法权益。地久公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵权，并立即将占用的原告所有的位于洛阳市高新技术开发区滨河路旗开新居8幢104号房屋（建筑面积：137.46㎡）腾空交还给原告；2、被告按照每月150元/㎡向原告支付自占用原告房屋之日起至将房屋交还原告之日止期间的房屋占用费暂定1886638.5元；3、本案诉讼费由被告承担。张建国向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告将反诉原告购买的高新技术产业开发区滨河路旗开新居小区104号房屋的商品房买卖合同向不动产登记机关备案；2、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院审理查明：2007年10月19日，张建国与地久公司签订《购房预定书》，张建国预订高新区滨河路商业住房，暂测面积（约）2700㎡，预订诚意金100万元整，单价2750/㎡，总价（约）￥7425000；本项目地下室封顶付足按揭首期款约200万元（即全房款40%）；地久公司具备预售资；地久公司具备预售资格签订购房合同预定书自动失效，已付预订诚意金全部转为购房首期款。上述购房预定书签订后的2007年10月30日，张建国向地久公司交纳100万元。后张建国分别于2008年1月8日、1月31日、8月18日、9月17日、9月28日、10月27日、11月11日、12月29日、12月31日、2009年1月4日、2010年11月22日向地久公司支付房款共计6550861元。2009年5月12日，地久公司与张建国签，地久公司与张建国签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定：商品房预售许可证号洛房商预字第**2482.56平方米，其中套内建筑面积2398.03平方米，公共面积84.53平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2750元，总金额陆佰捌拾贰万柒仟零肆拾元（6827040元）；买受人于合同签定之日一次性付清全部房款；该合同未约定商品房的交付期限；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；房屋仅作商铺使用，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向洛阳市房地产管理处申请登记备案。2010年4月30日，地久公司向张建国出具了前述房款，地久公司向张建国出具了前述房款6550861元的收据102、103、201、202、203、204商铺款。2010年11月15日，双方签订编号为YS0087819的《商品房预售合同》，约定：商品房预售许可证号为洛房商预字第Y08-071号；购买的商品房为旗开新居8幢101、102、103、201、202、203、204号房屋（七套预测总建筑面积2382.13㎡），单价每平方米2750元；买受人于2010年11月12日前一次性付清全部房款6550861元，出卖人应当在2010年12月30日前，将商品房经验收合格交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；房屋仅作商铺使用，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向洛阳市房地产市场管理处申请登记备案。2011年10月26日，张建国缴纳了前述七套商铺的契税。另查明，2012年6月28日，张建国与中国平安财产保险股份有限公司洛阳中心支公司（乙方）签订租赁合同，被告张建国将本案所涉旗开新居8#楼一二层出租给使用，建筑面积共计1026平方米，使用面积923.4平方米，期限五年（2012年9月21日至2017年9月20日）；租金按建筑面积每平方米每月49.87元，月租金总额51166.62元，年租金614040，前两年内租金不变，第三年递增10%，第四年在第三年租金的基础上再递增10%，第五年在第四年租金的基础上再递增10%。该租赁合同到期后，张建国以洛阳陆路通汽车运输有限公司为出租方又将8#楼一二层继续出租给中国平安财产保险股份有限公司洛阳中心支公司使用，租赁期限2017年9月21日至2022年9月20日，单位租金69.7元/平方米/月。张建国出租的商铺不含本案争议的104号房屋，104号房屋现由张建国占有使用，产权面积137.46平方米，张建国称该房屋系地久公司于2011年5月交付给自己使用。一审法院认为：本案系买卖房屋过程中产生的纠纷，对于双方没有争议的滨河路副18号旗开新居101、102、103、201、202、203、204号房屋，在双方2010年11月15日签订的《商品房预售合同》中已明确约定并实际履行。对于双方产生争议的104号房屋，在商品房预售合同中并未约定，该104号房产仍登记在地久公司名下，地久公司应系该房产的所有权人。，地久公司应系该房产的所有权人用104房产，其辩称系依据2009年5月12日双方签订的《商品房买卖合同》取得该房产，但并未提交该套房屋交付的相关手续；根据商品房买卖合同上约定的面积及房款，总房款为6827040元，而张建国实际支付房款6550861元，其并未按照该份合同的约定一次性付清全部购房款，故该份商品房买卖合同实际并未全部履行完毕。在双方签订的2009年5月12日的《商品房买卖合同》未履行完毕的情况下，双方于2010年11月15日签订《商品房预售合同》，该合同的购房款与张建国实际支付的房款一致，系双方对所购房屋及购房款达成一致意见，该合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方应自觉履行合同义务。该份《商品房预售合同》于2010年11月15日签订，在合同签订后张建国于2011年5月份占有使用104号房产，结合双方签订《商品房买卖合同》的履行情况，其未全部支付购房款，在双方签订的《商品房预售合同》中也未购买104房产，故张建国占有104房产没有合同和法律依据，其应停止侵权，将该房产返还给地久公司。关于张建国的反诉请求，其要求将购买104号房屋的《商品房买卖合同》登记备案，然而该《商品房买卖合同》并未全部履行，张建国也未按合同约定足额支付购房款，故其反诉请求的理由和证据不充分，对其反诉请求不予支持。关于地久公司诉求的房屋占用费，张建国自2011年5月份占用104房产，地久公司在庭审中要求从2011，地久公司在庭审中要求从2011年6月1日起支付房屋占用费符合法律规定案其他房产的出租合同，该院委托律师到承租方调取了其签订的出租合同，故104房产的房屋占用费可参照该租赁合同的租金标准予以确定。根据庭审查明的事实计算，2012年9月21日至2014年9月20日租金标准为49.87元/平米/月，2014年9月21日至2015年9月20日租金标准为54.86元/平米/月，2015年9月21日至2016年9月20日租金标准为60.35元/平米/月，2016年9月21日至2017年9月20日租金标准为66.38元/平米/月，2017年9月21日至今租金标准为69.7元/平米/月。按照该标准计算，张建国应向地久公司支付自2011年6月1日起至2019年4月30日的房屋占用费用749833元,2019年5月1日起至实际返还104号房屋之日的占用费用按9581元/月（69.7元/平米/月×137.46平米）标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定,经合议庭评议，判决：一、被告（反诉原告）张建国于判决生效后十日内将其占用的位于洛阳高新区滨河路旗开新居8幢104号房屋（建筑面积：137.46m2）腾空并交还给原告（反诉被告）河南地久置业集团有限公司；二、被告（反诉原告）张建国于判决生效后十日向原告（反诉被告）河南地久置业集团有限公司支付自2011年6月1日起至2019年4月30日的房屋使用费用749833元,并从2019年5月1日起按9581元/月标准计算104号房屋使用费至实际交还房屋之日止；三、驳回被告（反诉原告）张建国的反诉请求；四、驳回原告（反诉被告）河南地久置业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21880元，由被告（反诉原告）张建国负担8752元，原告（反诉被告）河南地久置业集团有限公司负担13128元；反诉费50元，由被告（反诉原告）张建国负担。本院除一审查明的事实外，就双方在事实部分争议内容认定如下：一、关于张建国向地久公司支付购房款数额问题，张建国称2010年4月30日地久公司已给张建国出具了收到购房款6550861元的收据，在此之后的2010年11月22日，张建国又给地久公司转款116861元，对最后这笔11万余元的转款原审未予认定，交房款计算出现错误。对此本院认为收据填写的日期在前，转款日期在后，并不一定意味着两者之间没有关联，因为若是收据内容之外的付款，双方应另行再出具结算手续，但该11万余元转入地久公司账户后，张建国一直未再要求地久公司给其出具新的收款收据，直至诉前这七八年间，双方也未就此问题出现争议，故对张建国称原审时已交房款数额计算错误的理由，本院不予采纳。二、对涉案的104号门面房张建国于2011年5月份是如何占有使用的，对该房屋张建国称系2011年5月份地久公司连同其余7套门面房一并交付给了张建国占有使用，地久公司则称该房屋是2011年，地久公司则称该房屋是2011年由张建国强占使用的2009年签订的《商品房买卖合同》中含有涉案的104号门面房位置、面积，说明双方对该部分房产的买卖也有共同意向，2010年双方签订的《商品房预售合同》对104号房产之外的其余门面房均确认了购买关系，张建国也按约足额支付了相关房款，地久公司在随后也交付了相关房屋，地久公司在随后也交付了相关房屋一并占有、改造、使用。地久公司在之后这七、八年间未见。地久公司在之后这七，故地久公司称104号房屋是张建国于2011年强行侵占的理由，依据亦不予充分，本院亦不予采纳。因本案地久公司至今仍因种种原因未能给张建国2010年已购买的房屋办理产权手续，加之除104号房屋存在争议外，其余门面房均由张建国个人购买，由此可以推断出104号房屋双方早已达成购买意向合同，但因地久公司自身方面的原因至今仍未能按约给张建国办理产权手续，张建国在占有104号房屋后也未再与地久公司完善相关买卖手续并支付相关价款。本院认为：张建国于2011年开始占有使用104号房屋是基于张建国与地久公司双方共同签订的意向合同，后地久公司未能给张建国已付款购买的房屋办理产权手续，张建国也未再与地久公司完善104号房屋的购房手续并支付房款。自2011年至2018年本案起诉前，双方均未向对方主张过自己的权益。本院二审期间曾就该房屋的购买等内容进行调解，因近几年房地产市场价格变化较大，双方达不成一致，地久公司坚持要收回房屋，本院认，地久公司坚持要收回房屋房尚未建成时虽对一、二层的门面房签有整体收购的意向合同，但在门面房的结构、面积、房型、房号确定之后，张建国与地久公司签订的购买合同中并不包含涉案的房屋，且未支付相应房款。据此原审判决张建国腾空并交还房屋并无不当，张建国上诉要求地久公司给其办理涉案房屋产权登记的理由依据不足，本院不予采纳。因本案事出有因，双方对纠纷的产生均有责任，加之从2011年至本案诉讼前，地久公司均未向张建国主张过该房，地久公司均未向张建国主张过该房屋权益让张建国从2011年至2019年4月30日间按照市场租赁价格交纳占用费用，不符合本案实际案情，有失公平。本院认为对此部分占用费用按137.46平方米×2750元（合同约定价）=378015元为基数，按年息6%计算为妥。按此计算2011年6月1日起至2019年4月30日间的占用费用为179557元。2019年5月1日（一审判决后）起至实际返还104号房屋之日止的占用费用仍按照一审9851元/月标准计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初972号民事判决的第一、三项，撤销第四项；二、变更洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初972号民事判决的第二项为：张建国于判决生效后十日内向河南地久置业集团有限公司支付自2011年6月1日起至2019年4月30日的房屋使用费用179557元，并从2019年5月1日起按9581元/月标准计算104号房屋使用费至实际交还房屋之日止；三、驳回河南地久置业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持，二审案件受理费11398元，由张建国承担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一九年十月二十九日书记员  刘伟琳