河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4624号上诉人（原审原告、反诉被告）：张文召，男，1963年6月2日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：宋高昂，河南益仟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：石锋涛，男，1981年7月8日生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：徐莉娜，女，1982年6月24日生，汉族，住河南省偃师市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：常战峰，河南伊洛律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李武江，河南伊洛律师事务所律师。上诉人张文召因与被上诉人石锋涛、徐莉娜租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，张文召的委托诉讼代理人宋高昂，石锋涛及其与徐莉娜的共同委托诉讼代理人常战峰、李武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文召上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第二、第三、第四项；2.依法改判石锋涛、徐莉娜另向张文召赔偿租金及租金损失152936.22元，其它损失35000元，并支付违约金44111元，共计232047.22元；3.依法改判驳回石锋涛的反诉请求；4.一、二审诉讼费用由石锋涛、徐莉娜承担。事实与理由：1.原判决认定由于张文召原因导致合同解除，属于事实认定错误。2015年6月，石锋涛、徐莉娜饭店停业，贴出急转40万元的信息，将所租商业用房违约对外转让，己经达到了合同解除的条件，属于根本违约，且系唯一违约方。张文召在2015年12月得知石锋涛、徐莉娜向外转让的行为后，在出租房屋加锁属于正当行使权利，是在向法院提起诉讼前所采取的合理救济措施。在加锁时，石锋涛、徐莉娜的饭店已经停业半年之久，无法对其经营造成任何损害。2.一审违反法定程序。石锋涛在一审提起反诉时，将张文召与（2017）豫0381民初2903号案件的张华星列为共同反诉被告，超出了本诉的当事人范围；一审要求石锋涛在庭审结束后，变更诉讼请求，严重违反法定程序。3.一审适用法律错误。在双方签订的《商业用房租赁合同》被法院判决解除之后，石锋涛、徐莉娜不仅拖欠九个月的房租，且经过张文召多次通知，拒不腾空租赁房屋，导致张文召一直无法对外出租使用，造成巨大租金损失。另外根据法律规定，合同解除之后，石锋涛、徐莉娜应当将租赁房屋恢复原状，拆除装修，不存在装修物残值的赔偿问题，张文召自行拆除产生的损失，还可以要求石锋涛、徐莉娜进行赔偿。4.一审判决依据违法鉴定报告，要求张文召向石锋涛、徐莉娜赔偿装修残值错误。鉴定报告所依据的鉴材为复印件，无法核实真实性，根本不能作为鉴材使用；该鉴定基于违法的反诉程序提起，鉴定程序本身就是违法的；该鉴定的内容、对象、结论均不符合法律规定。一审对张文召不同意鉴定、要求重新鉴定的主张，未给予回复。且依据一份鉴定报告，对两个独立的案件进行判决，程序违法。石锋涛、徐莉娜共同辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确且程序合法，应驳回上诉，维持原判。1.原审判决认定在合同履行过程中，因张文召过错，导致解除合同的事实十分清楚，且证据充分。原审判决认定上述事实的依据是已经生效的法律文书（偃师市人民法院（2016）豫0381民初301号民事判决书）。该判决书中明确载明：“因合同对转租经营条款约定不明，在石锋涛贴出急转整体40万信息后，张文召对合同条款内容存在理解和认识的错误，在石锋涛合同缴费期内，不经石锋涛同意，擅自将石锋涛的饭店大门锁上，明显侵犯了石锋涛合法利益，在主观上对合同的不能正常履行存在过错”。2.原审法院审理程序合法，判决适用法律正确。因张文召案件与张华星案件合并审理，在审理过程中，涉案的鉴定意见能够作为认定本案事实的依据。张文召虽对鉴定结论提出异议，但并未提供足以反驳该鉴定意的证据及书面申请，故原审法院采纳鉴定结论并无不当。3.原审判决第一项仅判决石锋涛承担赔偿责任，而张文召并没有对该项判决提出上诉，应当视为对该项判决的认可，现张文召在上述请求中另行要求石锋涛、徐莉娜赔偿租金及其他损失共计232047.22元于法无据。张文召向一审法院起诉请求：1.判令石锋涛、徐莉娜赔偿张文召2016年1月1日至2017年7月期间的租金及租金损失517351元，赔偿张文召其他损失35000元，并支付违约金44111元，共计596462元；2.判令石锋涛、徐莉娜承担本案全部诉讼费用、律师费等。石锋涛向一审法院反诉请求：1.判令张文召赔偿石锋涛装修物剩余租期内的残值损失经鉴定机构评估，根据评估报告及张文召商铺的实际面积，石锋涛确定其装修残值为524451.78元；2.一切费用由张文召承担。一审法院认定如下事实：2014年1月21日，张文召作为出租人（甲方），石锋涛作为承租人（乙方），签订了商业用房租赁合同，合同约定：一、甲方出租给乙方的商业用房位于偃师市××路中段颐祥苑号商铺（上下两层），该商业用房面积共544.58平方米；二、租赁期限、租金支付方式及用途：1.租赁期限共五年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止；前四年每月每平方50元整，房租为326748元整；2.房屋租金支付方式：每年元月1日前支付全年度租金，预期按不续租处理；3.乙方向甲方承诺，租赁该房仅作为饭店经营使用，不能作为他用；4.乙方必须按时交付租金，如有拖欠，按欠额每月收取2%的违约金；……；七、租赁届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方并清除房屋内垃圾，如需续租，需提前3个月与甲方协商；八、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前3个月书面通知乙方，并取得乙方同意；如乙方需退还也必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，赔偿乙方损失和一切费用；如乙方违约赔偿甲方不足部分损失。合同签订后，石锋涛向张文召缴纳了2014年租金326748元，张文召将房屋交付给石锋涛使用，石锋涛加盟德庄火锅品牌，装修经营饭店。2015年1月1日，石锋涛向张文召缴纳了2015年的租金326748元。2015年6月初，石峰涛经营的德庄火锅店停业，饭店贴出急转整体40万的信息，张文召和张华星得知石锋涛欲将该房屋转租给他人，于2015年12月21日，在石锋涛已加锁的饭店大门上又加了一把锁。2015年12月25日，石锋涛向一审法院提起诉讼，要求解除合同。2016年1月27日，张文召和张华星将自己的锁去掉。石锋涛在承租张文召商铺的同时，也承租有张华星的商铺，张华星的商铺与张文召的商铺相通，也为上下两层，面积271.25平方米，张华星的租赁合同与张文召的租赁合同内容大致相同。二人的商铺统一由石锋涛承租后经营德庄火锅店。2016年9月23日，一审法院就石锋涛提起的解除合同之诉作出（2016）豫0381民初301号、279号民事判决，判决解除石锋涛与张文召、张华星于2014年1月21日签订的《商业用房租赁合同》。2016年9月30日判决送达双方后，双方均未上诉。但双方就合同的解除产生的遗留问题无法达成共识，张文召起诉要求石锋涛赔偿租金及租金损失，并支付违约金，共计596462元。石锋涛反诉，要求张文召赔偿合同解除后租赁合同剩余年限装修物的残值损失。根据石锋涛的申请，一审法院委托洛阳市蓝诚价格评估事务所对租赁合同剩余年限装修物的残值损失进行评估，包括张华星商铺、张文召商铺两部分。洛阳市蓝诚价格评估事务所作出蓝评报字（2018）第46号价格评估报告书，确认委托评估的资产，在评估基准日期2015年12月21日至2018年12月31日内的评估价值为785676元。石锋涛支付评估费8000元（两个案件）。根据评估报告及张文召商铺的实际面积，石锋涛要求确认其装修残值损失为524451.78元，并由张文召予以赔偿。另查明，石锋涛、徐莉娜系夫妻关系。上述事实，有商业用房租赁合同、评估报告、一审法院（2016）豫0381民初301号民事判决书、照片、婚姻登记证明、录音资料等在卷资证。一审法院认为，张文召与石锋涛、徐莉娜签订的商业用房租赁合同为有效合同，该合同系双方真实意思表示。合同签订后，双方依约履行了将近两年，2015年12月21日，张文召出于对合同的误解，将石锋涛经营的饭店加锁，妨碍了石锋涛的经营，对于合同的不能正常履行，张文召存在过错。因张文召原因，石锋涛提起诉讼，要求解除合同，法院判决虽支持了石锋涛的诉求，对于合同的解除，在案件审理过程中，石锋涛并没有及时积极的履行合同解除的义务---将房产移交，导致房屋闲置，故石锋涛应对法院判决解除合同前房屋闲置的损失承担责任。法院解除合同判决生效后，张文召应当采取措施，避免损失的进一步扩大，石锋涛应予配合，对法院判决后的房屋租赁损失，张文召、石锋涛双方均存在过错，一审法院认为以各承担50%的责任为宜。核算房租损失，按月租金每平方米50元计算，面积544.58平方米，从2016年1月28日算起至2016年10月15日止，共8个月另19天，该段损失为235077.03元。2016年10月16日至2017年7月期间的损失，按月租金每平方米50元计算，共9个月另15天，该段损失为258675.50元，石锋涛承担50%的责任，即赔偿张文召房屋租赁损失为129337.75元。以上石锋涛应赔偿张文召两段损失共计364414.78元。徐莉娜不是合同相对人，不承担民事责任。在合同履行过程中，因张文召过错，导致解除合同，张文召应对合同履行不能的法律后果承担责任，合同期限为五年，履行了不足两年，石锋涛经营德庄火锅店投资装修，经评估机构评估，按面积确定石锋涛的装修残值损失为524451.78元，鉴定费8000元按鉴定数额比例确定为5340元，合情合理，依法予以支持。对张文召、石锋涛其他诉讼请求，依法不予支持，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、石锋涛于判决生效后7日内赔偿张文召自2016年1月28日至2017年7月期间的租金损失共计364414.78元；二、张文召于判决生效后7日内赔偿石锋涛装修损失524451.78元及鉴定费5340元，共计529791.78元；三、驳回张文召其他诉讼请求；四、驳回石锋涛其他反诉请求。案件受理费9764元、保全费3502元、反诉费4522元，共计17788元，由石锋涛承担9467元，张文召承担8321元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，案涉租赁合同为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同约定履行各自的权利义务。承租人石锋涛因自身经营原因停止营业落锁后，未征得出租人张文召同意，擅自对外张贴转租广告，构成预期违约，对合同解除应承担主要责任。张文召本可按法定程序追究石锋涛的预期违约责任，却采取在案涉租赁房屋上重复加锁进行私力救济，对合同解除应承担次要责任。对张文召主张的租金损失，本院酌定石锋涛承担80%的责任，自2016年1月28日起至2017年7月期间的租金损失共计493752.53元，由石锋涛向张文召赔偿395002.02元。关于石锋涛主张的装饰装修残值损失，本院酌定张文召承担20%的责任，根据鉴定机构评估，按面积确定石锋涛的装饰装修残值为524451.78元，由张文召向石锋涛赔偿104890.36元。关于张文召上诉称石锋涛一审反诉时将案外人张文召列为反诉被告、在庭审结束后变更诉讼请求，程序违法的主张，因承租人石锋涛同时承租张文召与案外人张华星的商铺，并打通作整体装修、整体经营，并因相同的事由引发诉讼纠纷，虽然石锋涛将张文召与张华星共同列为反诉被告，但根据案件主体的不同，一审法院在受理石锋涛的反诉案件时，已将张文召与张华星的案件作了区分；石锋涛在反诉状中明确其诉讼请求仅为暂定金额，待鉴定意见作出后对反诉请求加以明确，上述程序并不违反法律规定，对张文召的该上诉主张，本院不予支持。关于一审的鉴定问题，张文召上诉称鉴定意见所依据的鉴材为复印件，因反诉启动程序违法则鉴定启动程序亦违法的意见，经查张文召称一审鉴定意见所提供的鉴材为复印件与事实不符；前文已经认定反诉程序并不违法，鉴定程序启动是为查明案件事实，确定装修残值损失的需要，亦不违反法律规定。至于张文召称一审依据同一份鉴定意见对两个独立案件进行裁判程序违法的主张，经鉴定机构对石锋涛整体装修的张文召、案外人张华星的商铺残值损失作出评估后，一审依据张文召与张华星的商铺面积确定装修残值损失为524451.78元、鉴定费为5340元并无不妥，对张文召的该上诉意见，本院不予采纳。综上所述，张文召的部分上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但对各方当事人承担责任比例划分失当，本院予以纠正，其余应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初2921号民事判决第三项、第四项；二、变更河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初2921号民事判决第一项为：石锋涛赔偿张文召租金损失395002.02元；三、变更河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初2921号民事判决第二项为：张文召赔偿石锋涛装修损失104890.36元；四、以上两项相抵后，石锋涛于本判决生效之日起十日内赔偿张华星290111.66元；五、驳回石锋涛的其他反诉请求；六、驳回张文召的其他上诉请求。若未按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9764元、保全费3502元、反诉费4522元、鉴定费5340元，共计23128元，由张文召负担4628元、石锋涛负担18500元。二审案件受理费13879元（含反诉9098元），由张文召负担5879元、石锋涛负担8000元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十月二十四日书记员  周 青