广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20220号原告：廖彬，男，1984年3月4日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市，委托诉讼代理人：李伟良，广东任高扬律师事务所律师。被告：练文龙，男，1988年6月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：聂永超，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，广东格方律师事务所实习人员。第三人：黄国亮，男，1986年5月12日出生，汉族，户籍住址广东省开平市，原告廖彬与被告练文龙、第三人黄国亮合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖彬及其委托诉讼代理人李伟良，被告练文龙及其委托诉讼代理人聂永超、张倩到庭参加了诉讼。第三人黄国亮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告廖彬向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告退还铺面转让费43000元；2．判决本案的诉讼费由被告承担。事实与理由如下：被告一直在广州市白云区白云大道萧岗地段自编云城东9号（以下简称铺面）经营“优值信二手车”项目。2018年9月27日，被告以“铺面转让经营”的名义将铺面“转让”给原告，让原告经营其自己的汽车美容项目，并收取了38000元转让费。原告按照被告指定向李惠嫦支付了10月份的租金5000元，总计43000元。原告付款后，被告并未交付铺面，原告也未与原业主签订租赁合同，原业主是否是黄国亮原告无法确定。根据政府公告，铺面所在区域被划入白云新城5-8期征地拆迁范围，相关部门已经暂停在该地块上物业的证照办理，区域内铺面均被禁止转租或重新装修。基于该区域的特殊情况，委托人无法办理开业的相关证照，涉案铺面也不得改造为经营汽车美容用途使用，双方之间的转让之根本目的无法实现。为此，原告依法要求协商解除合同，要求被告退还转让款，但协商无果，特提起本案诉讼，恳请法院依法支持。被告练文龙辩称：1.被告已将广州市白云区白云大道萧岗地段云城东9号铺面交付给原告。被告提交的微信聊天语音聊天记录可以证明原告对铺面已经开始进行装修。2.原被告签订转让合同时广州市白云区人民政府云城街道办事处并未发布强制搬迁通知。双方于2018年9月27日签订转让协议并且已经完成交付，合同生效要件已经具备，政府发布通知的时间为2018年12月5日，商户强制搬离日期为2019年2月28日之前。3.原告要求被告退还铺面转让费43000元于法无据。本案涉及金额43000元包括2018年10月份租金5000元、保证金10000元以及转让费28000元。其中10月份租金原告向涉案商铺的上一手业主（黄国亮）指定李惠嫦收取，被告并未收取原告5000元租金，因此原告无权要求返还2018年10月份租金5000元。原告向被告交付的10000元保证金虽然由被告收取，但在2017年被告向上一手业主（黄国亮）承租该商铺时已经向黄国亮支付了10000元押金，原告向被告交付10000元押金后，被告将从上一手业主（黄国亮）处取得的押金凭证转让给了原告，也即原告取得了向上一手业主（黄国亮）在租赁合同期满后取回押金的权利，因此原告无权要求被告返还10000元保证金。被告向原告收取铺面转让费28000元，证明该铺面已经转让给原告，原告依法可以享有该铺面的拆迁补偿权益。政府通知发布后，原告作为最终的承租人，享有对该铺面装修补偿的权益，且无需再向被告继续支付租金。造成原告经济损失的根本原因为原告未按照约定履行与向上一手业主（黄国亮）签订的租赁合同，而非被告导致。因此原告以转让之根本目的无法实现，要求被告退还转让款的请求于法无据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人黄国亮未陈述。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《收条》、转款凭证、照片、微信聊天记录，被告提交的照片、通知、微信聊天记录予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年9月27日，练文龙向廖彬出具收条一份，内容为“今收到廖彬位于广州市白云区白云大道萧岗地段自编云城东9号转让费人民币贰万捌仟元整”。练文龙认为双方转让的合同标的包括练文龙与上一手业主（黄国亮）就广州市白云区白云大道萧岗地段自编云城东9号商铺（以下简称涉案商铺）所签署的租赁合同中的权利义务，以及店铺的装修；廖彬则认为双方转让的合同标的主要是练文龙与上一手业主就涉案商铺所签署的租赁合同中的权利义务，因为商铺要重新装修，因此转让的标的并不包括装饰装修。2018年9月28日，廖彬又向练文龙转账10000元。廖彬与练文龙均确认该款项为租赁合同的押金，廖彬否认练文龙将其与上一手业主的押金凭证转让给其。2018年10月5日，廖彬向案外人李惠嫦转账支付了5000元。廖彬与练文龙均确认，该笔款项为廖彬根据练文龙的指示向上一手业主支付的2018年10月的租金。2018年12月5日，广州市白云区人民政府云城街道办事处发布《通知》，内容为：“根据市、区政府关于白云新城规划建设要求，白云新城5-8期（萧岗村）地块现已启动征地范围内所有土地和建筑物的征收补偿工作，请各商户于2019年2月28日前搬迁完毕。若未能按时搬迁，我单位将按照工作程序启动强制措施，所产生的损失由商户自行承担。”涉案商铺位于上述征地范围，该商铺现已被拆除。为证明涉案商铺系练文龙向黄国亮承租，练文龙提交了其与黄国亮的微信聊天记录及交通银行电子银行业务受理凭证，上述证据显示练文龙曾于2017年12月5日向黄国亮支付10000元款项作为档口押金，黄国亮指定李惠嫦的账户作为租金收款账户；以及黄国亮于2018年10月2日向练文龙催交租金，练文龙回复要求黄国亮找新租客拿，以后不要再找练文龙，此后黄国亮要求练文龙将新租客的微信推送给其。廖彬对上述证据的关联性不予确认。为证明廖彬已与黄国亮签署租赁合同，以及练文龙已将涉案商铺交付给廖彬，练文龙提交了其与廖彬的微信聊天记录，其中2018年9月28日的微信记录为廖彬：“兄弟你过来没？我忘记拿那一份合同了。我现在已经在对面了，我问一下你那个房东过来没有？”练文龙：“房东没到，房东没到，你回去拿吧。”廖彬：“OKOK，走的太快，忘记了。”练文龙：“发你电话给我。”廖彬：“龙哥龙哥，我已经把这个事情搞定了，押金也已经转给你们了”。2018年10月5日的微信记录为廖彬：“兄弟，我到了这边档口了，你过来吧，叫你的伙计把剩余的东西搬走吧，我在这边了。”练文龙：“现在马上过去。”廖彬：“兄弟，拿到撞玻璃门的人的电话了吗？发给我吧。你的东西最好今天就带走吧，到时候我拆了玻璃门就不锁门啦。很近的你搬走就行。”练文龙：“我问了电话了，一会回复你，我今天没车所以搬不了，不过没关系的，我的东西都不值钱，没有人拿。”廖彬对上述聊天记录的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为上述聊天记录可证实练文龙一直没有将涉案商铺腾空交给其。为证明涉案商铺因被纳入征地房屋，自2018年10月24日以后，该地块的商铺已不能办理证照、重新装修，涉案商铺自2018年10月24日起处于空置状态，廖彬提交了涉案地段告示牌照片一张及商铺照片一张（拍摄时间为2018年10月24日），内容为“此区域为白云新城5-8期征地拆迁范围，已启动征收工作，相关部门已暂停该地块上物业的证照办理，政府职能部门对此区域综合整治查封后的档口禁止私自拆封、转租或重新装修，否则所产生的损失由业主自行承担”。练文龙对上述证据的质证意见为涉案商铺不属于政府查封的商铺，因此不适用该告示的内容，但确认廖彬受让涉案商铺后并未开始装修，也未实际经营。各方当事人均未能举证证明涉案商铺已办理规划报建手续。本院认为：根据练文龙于2018年9月27日向廖彬出具的《收条》及当事人的陈述，练文龙与廖彬之间协议的主要内容为练文龙将其与上一手业主之间租赁合同中承租人的权利和义务通过协议转让给廖彬，由廖彬向练文龙支付28000元的转让费作为对价，故练文龙与廖彬之间的协议内容为租赁合同的债权债务的概括转移，双方之间并非房屋租赁合同关系，本案立案案由定为房屋租赁合同纠纷不当，本案案由应为合同纠纷。练文龙已提供初步证据证实上一手业主为黄国亮，廖彬表示其不清楚上一手业主为谁不符合常理，本院对练文龙主张的上一手业主为黄国亮予以确认。从练文龙提交其与黄国亮，以及练文龙与廖彬之间的微信聊天记录，本院确认练文龙将其与黄国亮之间租赁合同承租人的权利义务概括转移给廖彬已获得黄国亮的同意，且廖彬在2018年10月5日已实际控制涉案档口。由于本案当事人均未能提供证据证实涉案的商铺已办理规划报建手续，因就此承担举证不能的不利后果，故涉案商铺因未办理规划报建手续，练文龙与黄国亮之间签署的租赁合同为无效合同，练文龙将其与黄国亮之间租赁合同中的承租人的权利和义务概括转移给廖彬而成立的债权债务概括转移合同自然也无效，鉴于廖彬受让涉案商铺后涉案商铺所在区域即被列为征收范围，廖彬并未实际在涉案商铺内进行经营，因此廖彬要求练文龙退还所收取的转让费28000元的诉讼请求本院予以支持。对于廖彬按照练文龙的指示向李惠嫦支付的5000元款项，由于廖彬确认该款项为支付给上一手业主的租金，该款项并非由练文龙收取，故廖彬要求练文龙退还该款项本院不予支持。对于廖彬于2018年9月28日向练文龙转账支付的10000元款项，练文龙陈述该款项为其将对黄国亮的押金债权10000元转让给廖彬的对价，由于廖彬与练文龙之间的债权债务转让协议无效，故练文龙应当将收取的该10000元款项退还给廖彬，若练文龙确实向黄国亮支付过10000元的租赁押金，则练文龙可另行向黄国亮主张返还押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告练文龙向原告廖彬返还38000元；二、驳回原告廖彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费875元，由原告廖彬负担125元，被告练文龙负担750元（被告承担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  吴红花人民陪审员  周雪连二〇一九年十月二十三日书 记 员  林嘉仪