惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3333号原告：周乐诗，男，汉族，1985年1月15日出生，住河南省固始县。被告：惠州市丰泰城房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路103号南山国际大厦1-316号。法定代表人：杨钊桐。委托诉讼代理人：杨鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：庄梦蓝，广东弘君律师事务所律师。原告周乐诗与被告惠州市丰泰城房地产开发有限公司（以下简称丰泰城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告周乐诗、被告丰泰城公司的委托诉讼代理人庄梦蓝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周乐诗向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告退还2019年3月29日所付的50000元诚意金并支付其每日利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年3月29日计算至2019年9月18日止），来往住宿费、车旅费和精神损失费共计20000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月29日，原告看中被告开发建设的位于惠州市***商品房。由于原告在外地，在泰丰牧马湖恶意虚假宣传、制造当时房屋所剩无几并催促原告交钱的情况下，原告便通过网上银行转账方式支付了50000元诚意金给被告售楼部，并委托一个叫小陶的房产中介代为办理相关手续。后由于家庭原因，原告母亲因患脑梗需要长期用药，压力比较大不想再购买涉案房产，便与被告售楼部协商退款。据了解，原告诚意金发票是3月31日开具的，定金收据是7号开具的，在此期间原告没有收到任何有关诚意金发票的东西。被告得知原告要退房后，私自将诚意金转为定金，以其不正式的委托书为由拒不退款。经长期协商未果，原告打算继续履行合约，后发现其委托书内存在霸王条款，并与其协商修改合同里面一部分内容。被告售楼部经理陈述原告无权修改合同，并说只有房管局才能修改，将责任完全推给房管局。后原告去房管局证实，他们在推搪。根据《合同法》第54条规定，认购书中单方剥夺买方不平等条款的权利条款是无效的，原告有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或撤销，为此诉至法院，望法院判如所请。原告周乐诗提供了如下证据：1.转账记录；2.定金收据；3.录音（光盘）；4.认购协议书；5.销控表、售楼处照片；6.短信、微信聊天记录；7.亲属关系证明、身份证、诊断证明书、处方笺。拟证明其诉称的事实。被告丰泰城公司辩称，原告于2019年3月29日认购被告开发的泰丰花园**栋***号房，以银行转账方式向被告支付定金50000元，并委托案外人陶晓旭代为签订认购书。认购书约定，原告选择按揭付款方式，签订认购书时支付定金50000元，签订认购书后7日内即4月5日前签订商品房买卖合同，并支付首期款375671元。认购书签订后，原告未按约定期限与被告签订商品房买卖合同及支付首期款，经被告多次催告，仍不履行义务。原告构成根本违约，根据认购书第7条第2款约定，被告有权解除认购书并没收定金。原告诉请被告退还定金50000元并支付利息，没有事实和法律依据。被告无任何违约行为，原告请求支付车旅费和精神损失费也没有任何依据，且精神损害赔偿仅适用于民事侵权纠纷，不适用与本案合同纠纷。故请求法庭驳回原告全部诉讼请求。被告提供了如下证据：1.泰丰花园认购书；2.微信聊天记录；3.支付首期款的催告函、快递单及网页寄单查询结果；4.关于解除认购书的通知、快递单及网页寄单查询结果；5.证据3、证据4的退件。拟证明其辩称的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月29日，原告的委托代理人陶小旭与被告签订《泰丰花园认购书》，约定原告向被告认购泰丰花园**栋***号房，房屋建筑面积为94.26平方米。双方在认购书第二条就房屋价格约定为：认购总房价为1215671元，原告采用银行按揭方式付款。双方在认购书第四条就付款计划约定为：1.原告应于签署本认购书时交付50000元整（其中50000元为定金），定金在原告按时签署正式《商品房买卖合同》时抵作首期款；2.签署认购书后7日内签署正式《商品房买卖合同》，同时交付首期款及第三条综合费用；3.原告应于2019年4月5日前交付375671元（总房价的30%）；若原告未按以上约定时间付款的，被告有权不再另行通知原告而没收定金并将该房产另行销售。双方在认购书第五条就签订《商品房买卖合同》约定为：若原告选择按揭贷款方式付款的，应在签署本认购书后7日内正式签订《商品房买卖合同》，同时按照政府政策及金融机构规定支付相应首期款。双方在认购书第七条就违约责任约定为：1.原告按时全面履行本认购书约定义务而被告拒绝按公示合同版本与原告签订合同的，原告有权解除认购书，原告解除认购书的，被告应当双倍返还原告已付定金；2.原告未按时或拒绝按公示的合同版本签订合同及办理网签，未按时提交或补充按揭贷款资料及办理按揭贷款手续，未按时支付房款或补足贷款差额部分的，被告有权解除所有购房合约没收定金（如已签合同的，原告应按总房价款的20%向被告支付违约金），已发生的费用由原告承担，且被告有权不另行通知原告而将房产另行出售；……。双方在认购书第十三条约定为：1.原告确认本次销售商品房的预售许可证等政府部门批准的文件、图纸（包括“五证一书”、“四图”等）、《商品房买卖合同》所有条款（包括附件、补充协议及附图等，合称“合同”）、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等文件已在销售现场公示，并确认已收到《购房须知》；在签订本协议书前，原告已查阅前述全部文件并由被告作出详细说明，不存在任何异议，原告在清楚了解前述文件全部内容和现行相关购房、贷款政策及其对购房可能产生影响的基础上，接受并同意按被告公示的合同版本签订合同，不再要求协商修改合同条款及内容；2.（由原告在认购书上逐字抄写）本人已经仔细阅读本协议并已由被告对相关条款作出必要的解释说明；对本协议内容已清楚了解不存在异议，签署本协议即为自愿接受和遵守全部条款。双方还对其他相应事宜作出约定。签订认购书当日，原告向被告支付了定金50000元。在履行认购书过程中，经协商，原被告双方将签订合同时间、交清首付款时间变更为2019年4月15日。2019年4月15日，原告到被告处协商签订《商品房买卖合同》，因双方对《商品房买卖合同》条款存在分歧，双方未能签订《商品房买卖合同》。后原告于2019年8月6日诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。庭审时，原、被告双方均同意解除《泰丰花园认购书》。本院认为，原、被告签订的《泰丰花园认购书》，系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。现原、被告均同意解除《泰丰花园认购书》，未违反法律规定，本院予以确认。关于原告各项诉请能否得到支持的问题。相对《商品房买卖合同（预售）》来说，认购书是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”规定，此种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。具体到本案而言，原告于2019年的4月15日到被告处，与被告进行过商谈，这证明，原告有守约如期前往磋商的表现，有别于到期不去签约。后未能订立《商品房买卖合同（预售）》的原因是原、被告双方磋商不成，并非哪一方对认购书无故反悔。故原告按认购书交付给被告的50000元定金，依法应当由被告返还，原告关于被告返还50000元定金的诉讼请求予以支持。虽然双方在《泰丰花园认购书》第十三条约定原告不再要求协商修改合同条款及内容，但该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，属于格式条款，并且该条款免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，与认购协议的本质不符，故该条款本院依法认定无效，被告据此没收50000元定金的抗辩主张，理由不充分，不予支持。原告诉请50000元定金的利息，住宿费、车旅费和精神损失费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院》第四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周乐诗与被告惠州市丰泰城房地产开发有限公司于2019年3月29日签订的关于惠州市大亚湾泰丰花园63栋202号房的《泰丰花园认购书》；二、被告惠州市丰泰城房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告周乐诗返还定金50000元。三、驳回原告周乐诗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告周乐诗负担220元，由被告惠州市丰泰城房地产开发有限公司负担555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十月三十一日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾