广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3048号原告：佛山市佳德仕物业服务有限公司,住所地:广东省佛山市三水区南山镇迳口民乐一路**萌茵花园****。统一社会信用代码:914406076886305362。法定代表人：卢生能，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冼雪婷，该公司员工。被告：刁火全，男，1974年12月10日出生，汉族，住广东省四会市。被告：陈奇凤，女，1974年2月5日出生，汉族，住广东省四会市。原告佛山市佳德仕物业服务有限公司诉被告刁火全、陈奇凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人卢生能、被告刁火全到庭参加了诉讼。被告陈奇凤经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2018年7月至2019年4月的房屋物业管理费370元、2018年7月至2019年4月的摩托车位物业管理费67.60元、2018年7月至2019年4月房屋公共用电分摊费45.76元、2018年7月至2019年4月摩托车位公共用电分摊费6.20元及逾期履行违约金109.97元（以每月应缴物业管理费为基数，从逾期之日起按每天千分之一标准，暂计至2019年7月31日），合共599.53元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告己接受四会市房产开发公司绿茵房产销售部的委托，签订了《绿茵豪庭物业管理服务委托合同》，对绿茵豪庭提供物业管理服务工作。委托管理期限至小区业主大会委托业主委员会另行与物业管理公司签订物业管理合同生效之日起另聘物业管理企业时。原告与被告就绿茵豪庭10栋202房签订了一份《绿茵豪庭前期物业服务协议》，协议约定该房的建筑面积74平方米，低层步梯住宅按建筑面积0.5元／平方米／月、车位（库）按建筑面积1元／平方米／月的标准交纳物业管理费，同时乙方应付之公共电费、水费及其它须由乙方承担的费用与管理费同时缴付。协议第十一条第四点约定，被告违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每天千分之一的标准计收违约金。绿茵豪庭业主委会员于2018年12月成立，我司在2019年1月31日向业主公布了将撤出对绿茵豪庭物业管理的通知，并按与绿茵豪庭业主委员会约定的撤场时间于2019年4月30日终止了绿茵豪庭的物业管理工作。被告无故拖欠2018年7月至2019年4月的房屋物业管理费370元、2018年7月至2019年4月的摩托车位物业管理费67.6元、2018年7月至2019年4月房屋公共用电分摊费45.76元、2018年7月至2019年4月摩托车位公共用电分摊费6.2元及逾期履行违约金109.97元（以每月应缴物业管理费为基数，从逾期之日起按每天千分之一标准，暂计至2019年7月31日），合共599.53元。经原告多次通过上门派发催费通知、电话通知、邮寄挂号信等形式催促被告缴费，被告都拒不交纳，不但侵害了物业公司的合法权益，也损害了全体业主的合法权益，为此原告特向法院提出以上诉求，请依法判决。原告提交《情况说明》称：诉讼材料中的案涉地址四会市东城区卫民路绿茵豪庭××栋××房为绿茵豪庭小区的自编门牌，与原告提交的不动产登记资料查询结果证明上的坐落地址四会市东城××××路绿茵豪庭××座××号（××楼）是同一地点；诉讼材料中的案涉地址四会市东城区卫民路绿茵豪庭Ｍ××5摩托车位为绿茵豪庭小区的自编门牌，与原告提交的不动产登记资料查询结果证明上的坐落地址四会市东城××××路绿茵豪庭四座Ｍ××5号（负一层）是同一地点；诉讼材料中的案涉地址四会市东城区卫民路绿茵豪庭Ｍ××7摩托车位为绿茵豪庭小区的自编门牌，与原告提交的不动产登记资料查询结果证明上的坐落地址四会市东城××××路绿茵豪庭××座Ｍ××7号（负一层）是同一地点。原告递交证据如下：1.被告人身份证，证明刁火全为被告，是本案的诉讼主体；2.绿茵豪庭物业管理服务委托合同，证明原告受四会市房产开发公司绿茵房产销售部的委托对绿茵豪庭进行物业管理，是原告对绿茵豪庭开展物业服务工作的依据；3.绿茵豪庭前期物业服务协议，证明原告与被告之间服务与被服务的关系；4.绿茵豪庭（××座××号）××栋××刁火全、陈奇凤拖欠物业管理费明细表，证明被告拖欠2018年7月至2019年4月的房屋物业管理费370元、拖欠2018年7月至2019年4月的M225、M227摩托车位物业管理费67.6元，合计437.6元；5.绿茵豪庭（一座68号）10栋202刁火全、陈奇凤拖欠公共用电分摊费明细表，证明被告拖欠2018年7月至2019年4月的房屋公共用电分摊费45.76元、拖欠2018年7月至2019年4月的M225、M227摩托车位公共用电分摊费6.2元，合计51.96元；6.绿茵豪庭（一座68号）10栋202刁火全、陈奇凤逾期缴交物业管理费的违约金，证明被告拖欠物业服务费，按合同约定以每月应缴的物业管理费为基数，从逾期之日起按每天千分之一的标准，暂计至2019年7月31日，共产生违约金109.97元；7.手机催费信息，证明原告以发手机短信的形式通知了被告缴费；8.缴费通知复印件，证明原告以书面形式通知被告缴费；9.关于绿茵豪庭10栋202的催缴物业服务费的再次通知函复印件，证明原告在人民法院提起诉讼前，有通知被告缴清欠费；10.国内挂号信函收据，证明原告以书面形式的催缴通知，用挂号信寄给被告，送达了通知；11.公共用电缴费发票（电子发票），证明原告向供电部门垫交了绿茵豪庭公共用电的电费；12.不动产登记资料查询结果证明，证明房产是属于当事人的。被告刁火全辩称：我的确是欠了原告的物管费，大概是2018年7月开始没有缴纳物管费。我不交物管费的原因是我对原告极度不满，除了两个文员是合法的外，其它的人都是不合法的在那里做保安。我成天都有接到佛山和三水绿茵豪庭的售楼电话骚扰和攻击，甚至还知道我的名字。我认为物业公司出卖我的信息。在2014年4月份，就是我提供的证据，物业部偷用我家的电。原告带给我的服务应该是合同上列明的服务。我购买摩托车要交管理费，但是小区那些乱停乱放的人都没有交。一楼下水管堵塞，导致倒灌水到我客厅，我多次向物业反映要求解决，但是物管都是做表面功夫，每次都是通一下水管，并没有实际解决。直至今年2月份，再次出现这个情况，我还叫他们写了一份证明给我，证明确实有这样的事实。这个情况使我家里的电路线损坏，导致我需要重新购买电线重装。另外，这个情况还对我家里部分的家私家电损坏造成损失，我会另案起诉。当时2月份出现堵塞，但是没有倒灌，原告有进行修理，之后到现在就暂时没有出现问题了。被告刁火全提交以下证据：1.四会市保利管道配送中心销售单，证明公用水管堵塞造成倒灌，被告维修费用的损失；2.客户抄表结算复核单4张，证明原告在此期间私自偷用被告的电；3.关于绿茵豪庭10栋02单元厨房排水主管堵塞的情况说明、图片、光盘，证明2017年春节期间，水管堵塞，多次向物管反映。被告陈奇凤没有提交答辩意见及证据。经审理查明：被告刁火全与陈奇凤是四会市东城××××路绿茵豪庭××座××号（二楼）房屋的权属人，该房屋登记的建筑面积为73.57ｍ2；四会市东城××××路绿茵豪庭××座Ｍ××5号（负一层）及Ｍ××7号（负一层）车位现登记在被告刁火全名下，建筑面积分别为3.32ｍ2、3.44ｍ2。原告诉称四会市东城区卫民路绿茵豪庭××栋××房【自编门牌】与四会市东城××××路绿茵豪庭××座××号（二楼）【房产证登记地址】是同一地点；四会市东城区卫民路绿茵豪庭Ｍ××5、Ｍ××7摩托车位【自编门牌】与四会市东城××××路绿茵豪庭四座Ｍ××5号（负一层）、Ｍ××7号（负一层）是同一地点，被告刁火全对此没有异议。2009年7月2日，原告（甲方）与被告刁火全（乙方）签订《绿茵豪庭前期物业服务协议》，双方对乙方所购的四会市东城××××路绿茵豪庭××栋××房屋的前期物业管理服务达成协议，约定低层步梯住宅的物业管理服务费按建筑面积0.5元／月／平方米计算、车位（库）的物业管理服务费按建筑面积1元／月／平方米为单位计算；每次交纳费用时间在每月的8号前，乙方应付之公共电费、水费及其它须由乙方承担的费用与管理费同时缴付；水电分摊方式：1.水泵加压电费：生活用水和消防用水属全区域增压范围，电费由全体用户共同平均分摊；2.电梯楼电费和电梯年检费用步梯楼电费：不分入住与否一律按本梯楼总户数共同平均分摊。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权采取下列措施追收：①在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每天千分之一的标准计收违约金；本协议自签字之日起生效。2010年7月1日，四会市房产开发公司绿茵房产销售部（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订了《绿茵豪庭物业管理服务委托合同》，甲方同意将绿茵豪庭住宅区委托乙方实行物业管理，委托管理期限至小区业主大会委托业主委员会另行与物业管理公司签订物业管理合同或生效之日起另聘物业管理企业时，本合同自然终止。双方约定委托管理的事项包括住宅小区公用设施、设备的维护、运行和管理，包括共用的上下水管道、排污管、共用照明、楼内消防设施设备等，还对物业服务费的收费标准和滞纳金的收取标准进行了约定，该部分约定未有高于原告和被告刁火全签订的上述《绿茵豪庭前期物业服务协议》约定的标准。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费370元（房屋面积73.57m2，从2018年7月计至2019年4月）、车位的物业管理费67.6元（两个车位面积分别为3.32m2、3.44m2，从2018年7月计至2019年4月）、公摊电费51.96元（从2018年7月计至2019年4月，其中案涉房屋公摊电费45.76元、两个车位公摊电费6.2元）及违约金109.97元［从欠交物业管理费当月的8日起暂计至2019年7月31日，以每月应交的物业管理费（房屋和摩托车位）为基数，按每天1‰的标准计算］。被告刁火全对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间、公摊电费的数额均没有异议，但认为不应该缴纳公摊电费及违约金，其拒交物业管理费的原因是原告聘请的保安不合法，原告出卖业主信息导致被告受到售楼电话的骚扰和攻击、原告偷用被告家的电、小区乱停乱放摩托车的住户没有交物业管理费、一楼下水管堵塞导致倒灌水到被告客厅。被告刁火全辩称每一次堵塞原告都有修理，但修理得不彻底，上次修理后至今暂时没有出现问题。原告曾在2018年8月7日至2019年7月期间通过手机短信、上门派发催费通知、邮寄挂号信的形式向被告催收物业管理费。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市房产开发公司绿茵房产销售部签订的物业管理服务委托合同对俩被告具有约束力。原与被告刁火全签订的《绿茵豪庭前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？被告刁火全辩称其拒绝交纳物业费的原因是原告聘请的保安不合法，原告出卖业主信息导致被告受到售楼电话的骚扰和攻击、原告偷用被告家的电、小区乱停乱放摩托车的住户没有交物业管理费、一楼下水管堵塞导致倒灌水到被告客厅。楼下商铺水管堵塞以致被告房屋客厅被倒灌水，原告已进行过维修，被告也表示现在暂时没有再出现堵塞倒灌水问题。对被告提出的其他问题，被告如认为原告侵害其合法权益的，可另行依法解决。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。根据案涉的《绿茵豪庭物业管理服务委托合同》、《绿茵豪庭前期物业服务协议》，原告诉请被告支付业主委员会成立前拖欠的物业管理费和公摊电费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间、公摊电费的数额，被告没有提出异议和提供相反的证据。故本院认定被告刁火全、陈奇凤拖欠原告2018年7月至2019年4月的房屋物业管理费367.85元（73.57m2×0.5元/m2/月×10个月）、房屋公摊电费45.76元；被告刁火全拖欠原告2018年7月至2019年4月的摩托车位物业管理费67.6元（6.76m2×1元/m2/月×10个月）、车位公摊电费6.2元。关于违约金问题。被告以下水管堵塞倒灌造成损失等问题为由拒交物业管理服务费，并不存在恶意拖欠的故意，故原告主张被告支付拖欠的物业管理服务费的违约金的诉求，本院不予支持。被告陈奇凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告刁火全、陈奇凤于本判决发生法律效力之日起五日内支付房屋物业管理费367.85元（2018年7月至2019年4月）和房屋公摊电费45.76元（2018年7月至2019年4月）给佛山市佳德仕物业服务有限公司；二、被告刁火全于本判决发生法律效力之日起五日内支付车位物业管理费67.6元（2018年7月至2019年4月）和车位公摊电费6.2元（2018年7月至2019年4月）给佛山市佳德仕物业服务有限公司；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告刁火全、陈奇凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一九年十月二十五日书记员  李敏娟