四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1681民初1362号原告：四川建设集团物业服务有限公司。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托代理人：滕树林，男，生于1986年7月27日，系该公司员工。委托代理人：何晶晶，女，生于1993年8月2日系该公司员工。被告：向泽珍，女，1949年2月28日生，汉族。委托代理人：邓启秋，男，生于1945年7月27日，汉族，住四川省华蓥市滨河东路***号。原告四川建设集团物业服务有限公司（以下简称建设物业公司）与被告向泽珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法由审判员张基玉适用简易程序，于2016年9月7日公开开庭审理了本案。原告建设物业公司的委托代理人滕树林、被告向泽珍及其委托代理人邓启秋到庭参加诉讼，原告建设物业公司的法定代表人ＸＸ及其委托代理人何晶晶均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设物业公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告给付2011年7月1日至2013年12月31日期间所欠的物业管理服务费1571.76元及逾期违约金2051.15元，2014年1月1日至2015年12月31日期间所欠的物业管理服务费1886.11元及逾期违约金3395元，合计8904.02元；2、本案诉讼费由被告承担。原告建设物业公司提出以上诉请的事实和理由为：华蓥市建工物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：住宅按建筑面积每月每平方0.6元收取物业，于每月的5日前交纳当月的管理费，不按期交纳有关费用的，甲方有权从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年12月27日原告建设物业公司与华蓥市蓥城首座业主委员会续签了《物业管理委托合同》，合同约定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，第三项约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1%交纳滞纳金”。合同签订后，原告建设物业公司曾多次以口头或书面形式对被告向泽珍进行催收，但被告仍未交纳。原告为维护其公司的合法权益，特向法院起诉，请求判决支持其诉请。被告向泽珍辩称，本案涉及的房屋系被告向泽珍拆迁还房，被告是被强迫签订的前期物业合同，没有法律规定该类房屋需交纳物业管理费；被告向泽珍未与原告建设物业公司签订物业服务合同，对合同内容不认可，不应计算违约金；对物业管理费的计算标准，被告向泽珍主张按照房屋套内建筑面积每平方米0.2元/月的标准计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告向泽珍因拆迁还房取得位于四川省华蓥市双河街道办事处文化路蓥城首座A幢8楼E号房屋（建筑面积87.32平方米，套内建筑面积72.87平方米）。华蓥市建工物业服务有限公司作为甲方，向泽珍作为乙方，双方于2010年4月14日签订了《前期物业服务协议》，约定：乙方交纳物业管理费用，从房地产开发单位与业主签定交房之日起计算；住宅按建筑面积每月每平方0.6元；每月管理费应当于每月5日前交纳当月的管理费，每月5日前交纳上期公共能耗水电费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止的物业管理。在被告向泽珍接房时，交纳了2011年6月30日前半年的物业管理费用。2013年12月27日，华蓥市蓥城首座业主委员会作为甲方，原告建设物业公司作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，约定：合同期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元（含公共能耗费用）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1%交纳滞纳金。被告向泽珍至今未交纳2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费。另查明，2011年7月4日，四川省工商行政管理局作出（川工商）名称变核内[2011]第006692号《企业名称变更核准通知书》，核准华蓥市建工物业服务有限公司企业名称变更为四川建设集团物业服务有限公司。本院认为，2011年7月4日，华蓥市建工物业服务有限公司名称变更为原告建设物业公司，变更后华蓥市建工物业服务有限公司的权利、义务应由原告建设物业公司享有和承担，原告建设物业公司是本案适格的诉讼主体。被告向泽珍与华蓥市建工物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》及华蓥市蓥城首座业主委员依法成立后，与原告建设物业公司签订的《物业管理委托合同》，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。被告向泽珍所有的房屋位于原告建设物业公司服务的小区范畴内，两份合同对被告向泽珍也具有法律约束力。被告向泽珍辩称两份合同对其不产生效力的主张不能成立。原告建设物业公司按照合同约定从2011年7月1日至2015年7月31日连续向被告向泽珍提供了物业服务，被告向泽珍应当按照合同约定每月向原告建设物业公司交纳物业服务费。被告向泽珍提出其房屋是政府拆迁还房，不应交纳物业服务费的理由不能成立。被告向泽珍的房屋系住宅，2011年7月1日至2013年12月31日的物业服务费应按照前期物业服务合同约定的每月0.6元/平方米计算，前期物业服务合同约定物业服务费是按照房屋建筑面积计算，被告向泽珍要求按套内面积交纳物业服务费，不符合约定，本院不予支持。被告向泽珍的房屋建筑面积为87.32平方米，2011年7月1日至2013年12月31日期间被告向泽珍30个月应交纳的物业服务费为1571.76元（87.32平方米×0.6元/月·平方米×30个月），其逾期违约金应从当月第6日起计算，即（87.32平方米0.6元/月·平方米）。原告建设物业公司主张物业费交纳至2015年12月31日，因《物业管理委托合同》未对物业服务费交纳的时间进行约定，按一般习惯认定为每月最后一天前交纳当月物业费，原告主张被告向泽珍应交纳物业服务费的时间计算至2015年12月31日，2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，应按照原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定的按照建筑面积每月0.9元/平方米计算，在此期间被告向泽珍24月应交纳的物业服务费为1650.35元（87.32平方米×0.9元/月·平方米×24月），被告向泽珍拖欠的物业服务费共计3222.11元，对原告建设物业公司主张的物业服务费中超过的部分，本院不予支持。关于违约金问题。向泽珍与华蓥市建工物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定“，每月第5日交纳物业管理费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金”；原告建设物业公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1%交纳滞纳金”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告向泽珍未要求本院适当调低滞纳金标准，故本院不作调整。《物业管理委托合同》未对物业服务费交纳的时间进行约定，按一般习惯认定为每月最后一天前交纳当月物业费，次月1号起开始计算违约金。因此，2011年7月1日至2013年12月31日所交物业服务费的违约金应以52.39元为基数（87.32平方米×0.6元/月·平方米），从2011年7月6日起计算至2013年12月31日止，为2053.16元（52.39元／月×435个月×30天×3‰+24天×29月×3‰）。2014年1月1日至2015年12月31日所交物业服务费的违约金以78.59为基数（87.32平方米×0.9元/月·平方米）分别自2014年2月1日起、2015年2月1日起计算至2016年1月1日止为6507.25元（78.59元／月×276个月×30×1﹪），以上违约金共计8560.41元。原告建设物业公司仅主张违约金5446.15元，未损害被告向泽珍的利益，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第七条第五项、第十五条、第二十六条、第三十二条、第三十三条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：被告向泽珍于本判决生效之日起十日内向原告四川建设集团物业服务有限公司交纳2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费3222.11元及违约金5446.15元，共计8668.26元。案件受理费25元，由被告向泽珍负担。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  张基玉二〇一六年九月十二日书记员  朱 莉