北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2015)大民(商)初字第17926号原告（反诉被告）：北京市芦城体育运动技术学校，住所地北京市大兴区芦城南。法定代表人：张红卫，校长。委托诉讼代理人：刘小峰，北京市华实律师事务所律师。被告（反诉原告）：李洪良，男，1969年1月18日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：许晓菁，北京市佳泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市芦城体育运动技术学校（以下简称：芦城体校）与被告（反诉原告）李洪良租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日做出（2015）大民（商）初字第5463号民事判决。被告（反诉原告）李洪良不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2015年9月16日做出（2015）二中民（商）终字第9384号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，由审判员贺维担任审判长，与人民陪审员张书发、张景华共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芦城体校的委托代理人刘小峰，被告（反诉原告）李洪良及其委托代理人许晓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦城体校向本院提出诉讼请求：1.李洪良将承包的鱼塘2块及附属简易房屋8间交还芦城体校；2.李洪良支付鱼塘及附属房屋的占用费（每半年5万元，自2014年11月11日至实际腾退之日止）；3.诉讼费用由李洪良承担。事实与理由：2010年5月11日，原、被告签订承包鱼塘协议书，双方约定将芦城体校内鱼塘承包给李洪良，承包期限自2010年5月10日至2014年5月10日，承包价格第一年40000元，每年递增1万元，后双方于2014年9月23日签订补充协议，将承包期限延至2014年11月10日，租金5万元。合同到期后，芦城体校明确表示不再与李洪良继续签订承包协议，并要求李洪良迁出，但李洪良一拖再拖，并自2014年11月10日之后再也没有交纳承包费，故芦城体校诉至法院。李洪良辩称，不同意芦城体校的请求，双方应该继续履行合同，芦城体校向李洪良赔偿损失，事实与理由不真实，不是李洪良不支付承包费用，而是芦城体校先违反诚信原则，将划走的区域租给第三人，而李洪良按照原协议价格履行合同，由此给李洪良造成了损失，针对赔偿事宜双方协商未果。李洪良要求提出反诉。李洪良向本院提出反诉请求：1、判令芦城体校继续履行与李洪良签订的承包合同；2、判令芦城体校赔偿李洪良损失共计37万元（包括修建房费用13万元及划地损失24万元）；3、判令本案诉讼费用由李洪良承担。事实与理由:2010年5月11日，李洪良、芦城体校签订了《承包养鱼塘协议书》，约定芦城体校将养鱼塘承包给李洪良，承包期四年，承包价格为第一年4万，以后每年递增1万元。签订合同后，因芦城体校提供的房屋多年失修无法居住，李洪良找人重新装修，并新建房屋花费13万元。2011年7月23日李洪良、芦城体校签订了《承包鱼池补充协议》，约定鱼池休闲区域（约10亩，占总承包面积的2/3）由甲方收回另做它用，每年租金递增按照原协议执行。其本意是鱼池休闲区域由甲方收回并由甲方使用，在此基础上承包价格还是按原来双方签订的协议执行。否则在芦城体校将划走的土地租给他人使用的基础上，李洪良还按原价格交费不合情也不合理。但芦城体校却立马将收回的休闲区域以每年8万元的价格转租给第三人使用，李洪良多次找其协商赔偿事宜均未果。芦城体校明显违背了诚信原则与合同约定，故意混淆另做它用的含义，给李洪良造成了巨大损失。合同到期后，李洪良继续使用承包鱼塘，芦城体校并没有提出任何异议，那么原承包合同继续有效，承包期为不定期。综上，芦城体校应继续履行合同并赔偿李洪良相应损失，因此为维护李洪良的合法权益，特提起反诉，请依法支持李洪良的反诉请求。芦城体校针对反诉辩称，不同意李洪良的反诉请求，请求法院依法驳回。2014年9月3日签订的最后一份承包协议的承包期限是2014年11月10日，之后双方没有达成任何书面协议，芦城体校多次要求李洪良腾退鱼塘和附属物，李洪良一直不配合，李洪良拖欠的费用截至今天约有10万元，所以第一项反诉请求没有事实与法律的依据。第二项依据双方2014年9月3日签订的补充协议书有明确约定作为李洪良不得私自改变现状，截至目前李洪良承包的鱼塘范围内不存在李洪良要求的第二项费用，划地损失没有事实与法律依据。芦城体校向本院提交以下证据证明：证据1.2010年5月11日的承包养鱼塘协议书，证明双方承包关系，和承包期限；李洪良对该证据真实性认可，但主张芦城体校未提供约定的住宿房屋，造成其修房花费巨大。证据2.2011年7月23日承包养鱼塘补充协议，证明收回休闲区情况，上面有书写另作他用的情况；李洪良对该证据真实性认可，但主张芦城体校将划走区域另租他人，应该赔偿李洪良划走区域的损失。证据3.2014年9月3日承包养鱼塘补充协议书，证明承包期限是从2014年5月11日-2014年11月10日承包费用是5万元；李洪良对该证据真实性认可。证据4.鱼塘平面图，证明鱼塘情况；李洪良对该证据真实性认可。证据5.房产证一份，证明在涉案场地上只有八几年的房屋有产权证，其他的建筑没有批准手续；李洪良对该证据真实性不认可，但未提交证据反证。李洪良向本院提交以下证据证明：证据1.证人证言，证明原告提供的房屋不符合居住条件，李洪良因此修房屋花费了13万元。因此原告应支付被告修房的费用；芦城体校对该证据真实性不认可；该证人亦未到庭。证据2.照片3张。李洪良对该证据真实性认可，主张房屋状况并没有发生改变。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月11日，芦城体校（甲方）与李洪良（乙方）签订《承包养鱼塘协议书》，由李洪良承包芦城体校内的鱼塘两口及房屋8间，约定：一、承包期限为四年，即2010年5月10日至2014年5月10日止；二、承包价格：第一年4万元整，以后每年递增1万元整，费用支付方式为每年的5月10日一次性支付当年承包费用，如果一周之内不交付承包费用，甲方有权终止合同；三、甲方责任：（一）有权对乙方进行各种行政管理，如卫生、安全、治安、消防、综合治理、监督等；（二）乙方违约情节严重的，甲方有权提出终止承包合同；（三）因甲方规划建设等不可抗力的原因占用鱼塘区域，甲方有权终止合同，善后事宜双方协商解决；（四）甲方负责保障水电使用；（五）甲方提供乙方房屋住宿；（六）甲方提供休闲区网球场地管理使用；四、乙方责任：（一）应严格遵守甲方的各项规章制度，按甲方消防、卫生、治安要求进行管理；（二）必须按甲方要求管理好鱼池，根据现状并负责院内草坪及绿化带的维护和保养；（三）不得私自改变现状；（四）负责休闲区内房屋卫生干净、整洁，随时保证甲方使用；（五）负责休闲区网球场保养和管理，随时保障甲方使用；（六）保证甲方特殊人员垂钓，甲方应提前一小时通知，乙方无条件进行清场以保证甲方使用；（七）学校职工垂钓享受八折优惠等。2011年7月23日，芦城体校（甲方）与李洪良（乙方）签订《承包鱼池补充协议》，约定：经甲、乙双方协商进入学校钓鱼者改走学校西门，鱼池休闲区域学校收回另做它用，鱼池南侧平房用于乙方及钓鱼者用餐使用，乙方在鱼池西墙南侧内修建简易厕所；学校负责在西墙开通两道门，并建挡网隔离、简易铺砖用于停车；2011年5月10日至2012年5月9日租金不再递增，租金为4万元整，2012年5月10日至2014年5月9日每年租金递增按照原协议执行。经本院询问，李洪良认可《承包鱼池补充协议》中所述的简易厕所其并未实际修建。2014年9月3日，芦城体校（甲方）与李洪良（乙方）签订《承包养鱼塘补充协议书》，约定：现将甲方养鱼塘（围墙内）延期承包给乙方经营、管理；一、承包期限：即2014年5月11日至2014年11月10日止；二、承包价格：5万元整，费用支付方式为现金；三、甲方责任：（一）有权对乙方进行各种行政管理，如卫生、安全、治安、消防、综合治理、监督等；（二）乙方违约情节严重的，甲方有权提出终止承包合同；（三）因甲方规划建设等不可抗力的原因占用鱼塘区域，甲方有权终止合同，善后事宜双方协商解决；（四）甲方负责保障水电使用，甲方提供乙方房屋住宿；四、乙方责任：（一）应严格遵守甲方的各项规章制度，按甲方消防、卫生、治安要求进行管理，必须按甲方要求管理好鱼池；（二）不得私自改变现状，保证甲方特殊人员垂钓，甲方应提前一小时通知。合同到期后，李洪良未返还鱼塘和房屋。关于承包鱼塘及房屋的四至范围，原、被告在原审庭审中均认可鱼塘约8亩，鱼塘和房屋均位于芦城体校的围墙内，围墙南至农田，北至曲棍球馆，西至养殖场，东至挡网，房屋8间靠南围墙。经本院现场勘查，在李洪良所租赁范围内南侧有砖瓦结构房屋一排，部分房屋内有简易装修；租赁范围内西南侧有房屋两间；租赁范围内东北角有简易房屋一间；租赁范围内东南角有厕所两间；李洪良所承包鱼塘位于租赁范围内中间位置，南北各一处。就租赁范围内南侧房屋，芦城体校主张现场勘验情况与李洪良签订《承包养鱼塘协议书》时一致，李洪良主张其中五间系芦城体校交付的房屋，因交付时该房屋无法达到居住要求，其自行予以装修，其他房屋系经芦城体校同意后建造；芦城体校对此不认可，主张建房未经过其同意；经询问，李洪良认可其建房未取得相应行政审批手续。就租赁范围内西南侧房屋两间及东北角简易房屋一间，芦城体校主张系李洪良于2015年私自建造，李洪良主张系2010年自行建造。对鱼塘现状，李洪良主张与芦城体校交付时一致。针对上述房屋，芦城体校要求李洪良拆除自行修建的房屋，恢复原状予以交回，李洪良不同意并要求继续履行《承包养鱼塘协议书》。本院认为，芦城体校与李洪良签订的《承包养鱼塘协议书》、《承包鱼池补充协议》、《承包养鱼塘补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”芦城体校与李洪良约定将芦城体校内的鱼塘两口及房屋8间承包给李洪良对外经营，双方实际系租赁合同关系。芦城体校提起本案诉讼时，涉案承包合同已经到期，双方权利义务实际已经终止；李洪良主张合同到期后芦城体校对李洪良继续鱼塘及房屋并未提出异议，应视为双方继续履行合同，故反诉要求继续履行涉案承包合同；本院认为，《承包养鱼塘补充协议书》在2014年11月10日即已到期，《承包养鱼塘补充协议书》中未有续约条款，双方就继续履行涉案承包合同并未签订其他协议，李洪良也并未向芦城体校继续缴纳承包费；在此情况下，芦城体校于2016年4月2日诉至本院，要求李洪良返还承包的鱼塘及房屋，由此可见双方就继续履行涉案承包合同未有合意，李洪良未提供证据证明芦城体校认可继续履行涉案承包合同，故对反诉要求继续履行涉案承包合同的反诉意见，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”涉案承包合同已经到期终止，李洪良应当将鱼塘2个及附属房屋8间返还给芦城体校，并自行清理相关物品。故对芦城体校要求李洪良将承包的鱼塘2块及附属简易房屋8间交还的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。被告李洪良应在合理期限内将鱼塘2个及附属房屋8间（鱼塘和房屋均位于原告芦城体校的围墙内，围墙南至农田，北至曲棍球馆，西至养殖场，东至挡网，房屋8间均靠南围墙）返还给原告芦城体校，综合现场勘验情况，本院确定其在判决生效后三十日内将涉案承包合同所涉及鱼塘及房屋恢复原状并返还给芦城体校。由于李洪良在涉案承包合同到期终止后仍继续占用鱼塘及房屋，应当支付芦城体校占用时期的费用，对芦城体校主张李洪良支付鱼塘及附属房屋的占用费的诉讼请求，计算方式系参照原承包合同约定和市场价格，并无不当，本院予以支持。对李洪良所主张损失共计37万元（包括修建房费用13万元及划地损失24万元），其主张2011年7月23日，双方签订《承包鱼池补充协议》中芦城体校取回的部分承包面积，本应由芦城体校自行使用，但芦城体校取回后另行出租给他人使用，对李洪良造成损失，芦城体校应予赔偿；本院认为，《承包鱼池补充协议》中并未约定芦城体校取回部分必须自用，不得另出租给他人，李洪良也未提供证据证明上述情况。故对其主张的划地损失，无事实及法律依据，本院不予支持。对李洪良主张的修建房费用13万元，庭审中，双方就房屋原始交付状态均未提供证据证明，李洪良也未提交相应证据证明芦城体校同意其装修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”芦城体校已明确表示要求李洪良恢复原状，即使李洪良装修获得芦城体校同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”及第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”在涉案承包合同已经届满，芦城体校要求恢复原状交还房屋的情况下，李洪良亦无权要求芦城体校支付修房费用，故对其所主张13万元的修房费用，无法律依据，本院不予支持。对李洪良自行建造的房屋及厕所，未取得相应行政审批手续，芦城体校亦不同意使用，李洪良应予拆除并恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李洪良于本判决生效之日起三十日内将《承包养鱼塘补充协议书》项下的鱼塘两个和房屋八间恢复原状并返还原告北京市芦城体育运动技术学校（反诉被告）（鱼塘两个和房屋八间均位于原告北京市芦城体育运动技术学校的围墙内，围墙南至农田，北至曲棍球馆，西至养殖场，东至挡网，房屋均靠南围墙）；二、被告（反诉原告）李洪良于本判决生效之日起十日内支付原告北京市芦城体育运动技术学校（反诉被告）鱼塘和房屋的占用费（占用费从二〇一四年十一月十一日起至实际腾退之日止，按照每半年五万元计算）；三、驳回被告李洪良的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五百二十五元，由被告（反诉原告）李洪良负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费六千八百五十元，由被告（反诉原告）李洪良负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  贺 维人民陪审员  张书发人民陪审员  张景华二〇一六年九月三十日书 记 员  杨 月