海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初52号 原告：海南万**锦涛实业有限公司，住所地海南省海口市美兰区和平大道三横路11号金华别墅第6号。 法定代表人：郑鹏，该公司经理。 被告：海南澄迈荣润置业有限公司，住所地海南省澄迈县老城开发区工业大道1公里盈滨绿生花园34-35商铺。 法定代表人：顾泽荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋征征，北京众明（澄迈）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭永强，北京众明（澄迈）律师事务所实习律师。 原告海南万**锦涛实业有限公司（以下简称万**锦涛公司）与被告海南澄迈荣润置业有限公司（以下简称荣润公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人郑鹏，被告的委托诉讼代理人蒋征征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万**锦涛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告所欠佣金及成交奖金139121元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付达到结佣条件的刘团结、李帅将、杨立勇三套房屋的佣金76565元及成交奖10000元。2.判令被告待余秀玲、景海军两套房屋的贷款发放之后立即结清佣金48556元和成交奖4000元。事实和理由：原告与被告分别于2016年与2017年签订《美仑佳园分销代理合同》约定：原告代理销售海南老城经济开发区白莲海榆西线31公里处美仑家园房屋销售项目，并约定每栋销售的房屋由被告支付佣金及相关代理费用，后被告不履行合同约定支付的佣金及成交奖，拖欠达到结佣条件的刘团结、李帅将、杨立勇三套房屋的佣金76565元及成交奖10000元。另外余秀玲、景海军的两套房屋尚未发放贷款，因何时发放贷款原告无法掌握，待发放贷款之后被告立即结清佣金48556元和成交奖4000元。 被告荣润公司辩称，1、本案涉案房屋是由原告销售证据不足，现原告方提供的销售确认单，均没有原、被告双方盖章认可，合同第八条约定确认名单以名单短信相互确认为核定依据，而原告并没有提供短信证明，原告应承担举证不能的不利后果；2、即便涉案房屋是由原告销售，原告也不符合双方约定的支付佣金的条件，有以下几点：1、代理合同第八条约定，在双方合同约定的合作期限内，有乙方提供的购房人名单，经甲方签订确认并签订成交的，应视为乙方的业绩，同时合同中第三条第二款关于成交确认已有明确的约定，按揭付款客户必须要求贷款发放至开发商才能认定确认成交，一次性付款客户要求全部房款缴纳完毕才能确认成交，结合合同的上下文，根据合同的文意解释和体系解释，合同约定的是原告不仅要完成客户与被告签订合同的义务，同时必须满足客户在合同期限内支付全部房款才能提取佣金，本案原告要求被告支付佣金就必须证明涉案房屋的房款全部在合作期限内缴清，但原告却未提出任何证据证明，应承担举证不能的不利后果，相反，被告方稍后会提供五套房屋全部逾期付款的证据，其中两套房屋至今未缴纳全款，给被告造成了巨大损失，另根据合同订立的目的解释，被告当初就是为了尽快回款，实现资金周转目的才会在低价出售房屋的同时，给予如此高额的佣金，因此约定了合作期限内必须交全款的条件，上述房屋全部逾期，在此期间，澄迈县房价增长，被告面临房价上涨跟贷款利息的双重损失；3、根据双方的合同约定，如果双方认可销售房屋，由原告向被告提供发票，被告才算佣金，而原告至今为止，该五套房屋的发票均没有向被告提交，说明原告自己也认可合同约定的条款，明白自己不符合提取佣金的条件；4、原告没有提交证据证明涉案五套房，符合每套房屋符合点数的要求，余秀玲的总房款数不对，因此佣金都是数额不对的，并且我方不认可原告的结佣条件；5、原告请求成交奖金毫无依据，综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 原告万**锦涛公司提交的证据：证据1、《美仑佳园分销代理合同》两份，证明原告与被告存在代理销售关系，涉案五套房产均在合作期内签订了认购协议，并支付了定金，依据合同的第三条第2.5项约定，被告应向原告支付相应的佣金。证据2、《美仑佳园项目成功销售确认单》5张，证明客户是属于原告介绍的。 对原告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该合同的第八条约定了必须在双方合作期限内，经甲方签字确认并签约成交的，以及合同的第三条第2.1和2.2关于确认成交的要件，必须要满足在合作期限内缴清全款才能确认成交，因此原告不符合结佣的条件。对证据2的真实性及证明目的均有异议，该确认单没有原、被告的签字盖章认可，且该确认单仅是销售确认单，对认购金的确认并不是缴清房款的确认，也不是对佣金的认可。本院认为，本院对原告提交的证据1的真实性予以确认，该合同能够证明原告与被告存在代理销售关系。对证据2，确认单上有原告的法定代表人郑鹏及被告的销售人员李春婷的签字，对其真实性本院予以确认。 被告荣润公司提交的证据：证据1、《美仑佳园分销代理合同》2份，证明：1、双方约定的以房款到账为确认成交的条件；2、业绩的界定要求在合作期间确认成交，即合同期间内支付房屋全款才达到支付代理费的条件；3、合同约定由原告先提供发票被告再支付代理费，除了本案的房屋其余的原告销售的房屋代理费已经全部支付，恰恰证明涉案房屋根本未达到双方约定支付代理费的标准。证据2、银行回单、刷卡记录、收据，证明本案涉案的三套房屋（刘团结、李帅将、杨立勇）逾期付款，既未在分销代理合同约定期间内付款，也未在《商品房买卖合同》约定的时间付款，另外余秀玲、景海军购买的房屋至今未支付全部房款，涉案五套房屋全部不符合支付代理费的条件。证据3、《澄迈县商品房买卖合同》5份，证明涉案五套房屋全部逾期付款，该合同约定买房人付款的时间也在原、被告约定的合作期间内，结合证据1恰恰证明双方之间约定支付代理费必须是房款在合作期间内结清。原告请求代理费用没有达到协议约定的条件。 对被告提交的证据认定如下：原告对被告提交的证据1的“三性”均无异议。对证据2的“三性”均无异议，客户怎么支付购房款是开发商与客户直接对接，原告不清楚。对证据3的“三性”均无异议，但商品房买卖合同原告没有权利参与。本院认为，原告对被告提供的上述证据的真实性无异议，本院对被告提供的证据的真实性均予以确认，但对其证明内容将综合全案予以认定。 根据当事人的陈述、庭审笔录、询问笔录和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣润公司（甲方）与万**锦涛公司（乙方）于2016年9月26日签订了《美仑佳园分销代理合同》，合同就乙方为甲方开发的位于海南老城经济开发区白莲海榆西线31公里处的美仑佳园项目提供市场营销策划及代理销售工作的相关事宜作出约定。合同第二条约定合作期限：自2016年9月26日至2017年2月27日止。合同第三条约定代理费用标准及成交确认。代理费用标准：甲方提取乙方客户成交总额的6%-8%作为乙方代理费（包括代理佣金及其他费用）。以每月成交套数为基础，按月累计金额，采用分段计算佣金比例，具体如下：成交1-3套，该部分销售额按6%计提；成交4-6套，该部分销售额按7%计提；成交7套以上（含7套），该部分销售额按8%计提。成交确认：2.1银行按揭付款客户：客户与开发商签订《商品房买卖合同》，足额交纳首期房款，且客户按揭手续经银行确认，并发放贷款至开发商，满足本项条件方能确认成交。2.2一次性付款客户成交确认：客户与开发商签订《商品房买卖合同》，并交纳100%的购房款，满足本项条件方能确认成交。2.5在本合同合作期限内，乙方客户与甲方签订了《认购协议》并支付定金，但于合同期限届满后确认成交的，甲方应按合同约定支付代理费。合同第四条约定结算方式：根据乙方的销售情况，按照双方约定比例，将符合结算标准的销售代理费用，在乙方提供合法发票后一次性支付给乙方。甲方除向乙方支付代理费用外，其他一切费用全部由乙方独自承担。合同第九条约定销售合作流程：乙方客户成功签订认购书后，由甲方发《客户成交确认单》给乙方确认。第一份《美仑佳园分销代理合同》（以下简称《合同1》）期满后，双方于2017年2月28日继续签订了第二份《美仑佳园分销代理合同》（以下简称《合同2》）。《合同2》第二条约定合作期限：自2017年2月28日至2017年12月30日止，第三条第1点约定代理费用：甲方提取乙方客户成交总额的5%作为乙方代理费（包括代理佣金及其他费用）。《合同2》除了合作期限及代理费用的约定与《合同1》不同之外，其它的合同内容均与《合同1》一致。 另查，被告的销售人员李春婷在5份《美仑佳园项目成功销售确认单》（客户名称为刘团结、李帅将、余秀玲、杨立勇、景海军）上签名确认原告的工作，该5份《美仑佳园项目成功销售确认单》可作为原告结算销售佣金的凭证之一。 再查，原告主张的五套房屋的买受人姓名及交纳定金的情况分别为：刘团结，于2016年12月16日交纳定金1万元；李帅将，于2016年12月30日交纳定金1万元；余秀玲，于2017年3月1日交纳定金2万元；杨立勇，于2017年4月17日交纳定金1万元；景海军，于2017年4月17日交纳定金1万元。刘团结、李帅将、余秀玲、景海军的付款方式均为按揭贷款支付，杨立勇的付款方式由按揭贷款转一次性付款。上述买受人均与被告签订了《澄迈县商品房买卖合同》。买受人刘团结、李帅将、杨立勇在法庭辩论终结之时已付清全部购房款。买受人余秀玲与景海军在法庭辩论终结之时的按揭贷款未到被告账上，还未付清全部购房款。 本院认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷。荣润公司与万**锦涛公司签订的两份《美仑佳园分销代理合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。双方的争议焦点为：涉案五套房屋的代理佣金支付条件是否成就，应否支付。关于买受人为刘团结、李帅将、杨立勇的房屋的代理佣金问题。刘团结与李帅将是在《合同1》合作期限内交纳的定金，现刘团结和李帅将已与被告签订了《商品房买卖合同》，且按揭贷款已到被告账上，全部购房款已付清。根据《合同1》第三条的2.1及2.5约定，被告支付佣金的条件已成就。关于佣金比例的问题。因原告未举证证明刘团结与李帅将的房屋代理佣金符合8%的佣金比例，本院认定这两套房屋应按6%计算代理佣金，对原告主张多出的部分，本院不予支持。刘团结的总房款为297087元，6%即为17825元；李帅将的总房款为344827元，6%即为20690元。杨立勇是在《合同2》合作期限内交纳的定金，现其已与被告签订了《商品房买卖合同》，且已付清全部购房款。根据《合同2》第三条的2.2及2.5约定，被告支付代理佣金的条件也已成就，应向原告支付成交总额的5%的代理佣金。杨立勇的总房款为504242元，5%即为25212元。上述三套房屋的代理佣金共计63727元（17825元+20690元+25212元）。被告辩称原告未按合同约定开具发票，付款条件尚未成就。本院认为，如果原告没有按约定向被告提供发票，被告可以要求原告提供，也可以通过其他合法方式主张，但不能以不付代理佣金的方式进行对抗，在纠纷双方无法协商解决的情况下，原告提起诉讼要求被告支付代理佣金，本院依法予以支持。 关于买受人为余秀玲、景海军的房屋的代理佣金问题。这两套房屋虽然在双方合作期限内交纳了定金，且已与被告签订了《商品房买卖合同》，但在法庭辩论终结之时按揭贷款未到被告账上，还未付清全部购房款。根据合同第三条的2.1约定，这两套房屋尚未达到确认成交的条件，结算佣金的条件尚未成就，故对原告诉请被告待余秀玲、景海军两套房屋的贷款发放之后立即结清佣金，本院不予支持。如今后按揭贷款到帐后，原告可另行向被告主张。 关于成交奖金的问题。原告主张与被告口头约定了每成交一套房屋，原告就可到被告财务处领取现金3000元作为成交奖金，被告对原告的该主张不予认可，本院亦不予认可，故对原告诉请被告支付成交奖金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南澄迈荣润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告海南万**锦涛实业有限公司代理佣金63727元； 二、驳回原告海南万**锦涛实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3082元（原告已交纳），由原告海南万**锦涛实业有限公司负担1670元，由被告海南澄迈荣润置业有限公司负担1412元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  王凤童 人民陪审员  杨成国 二〇一九年十月八日 法官 助理  符 浩 书 记 员  劳振德 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报 酬。当事人另有约定的，按照其约定。 最高人民法院 关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。