广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9628号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路**。法定代表人：翟谷纲，职务所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。被告：刘挚辉，男，1957年10月5日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：林欢，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍林峰，北京市康达（广州）律师事务所实习律师。原告广州市民政局房屋管理所与被告刘挚辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李玉琼、被告刘挚辉的委托诉讼代理人林欢、伍林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间关于越秀区北京路高第街192号地下部位（即第一层）房屋的不定期租赁关系；2、被告立即将越秀区北京路高第街192号地下部位（即第一层）房屋腾空交还原告；3、被告按每月2625元的标准向原告支付房屋租赁合同解除次日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费；4、被告按照每月2625元的标准向原告支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%计算）；5、原告没收被告缴纳的租赁保证金5250元；6、本案原告律师代理费3000元由被告承担。事实和理由：原告是广州市越秀区北京路高第街**地下部位房屋的合法出租人。原告与被告于2008年9月28日签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》，约定原告向被告出租上述房屋，租赁期限自2007年6月1日至2009年5月31日止；租金按月结算，每月2625元，被告在每月的第20日前将当月的租金按现金付款方式缴付给原告；租赁期届满，原告与被告未续订合同且原告要求收回房屋，被告逾期不交出承租房屋的，原告除限期要求被告迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金。合同期满后，被告仍占用涉案房屋使用至今。但被告将案涉房屋用于商业用途使用，违反双方合同第一条、第四条第2款的约定已构成违约。且原被告的租赁合同期限于2009年6月1日已经届满，双方现为不定期租赁合同关系，原告有权解除与被告的租赁合同，收回房屋。因此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告是现承租房屋的产权人，关于是否解除不定期租赁关系，原告应综合全案事实由法院判断。原告要解除不定期租赁关系，应按月书面通知我方，给予我方时间。2、若法院判令我方需要腾空房屋，请照顾我方现处于经营使用商铺中，应给予我方宽限的腾空时间。3、我方按照双方交易习惯已支付每月租金，未欠付租金，我方可正常使用房屋，在已支付房屋租金的情况下无需再承担房屋占用使用费。应从原告书面通知我方之日起计算房屋占用使用费。4、我方不存在违约事实，不需要支付房屋场地占用费的违约金。5、租赁保证金已交给原告，依据双方在2008年9月28日签订的租赁合同第14条约定，乙方违约而终止合同，违约金不予退回，但我方不存在违约终止合同的情况，原告无权没收我方保证金。6、双方属于不定期租赁关系，双方未签订书面合同，原告主张律师费由我方承担无依据，即使依据2008年9月28日签订的租赁合同，该合同亦未约定原告聘请律师的律师费由我方承担，故原告的律师费应由原告自行承担。经审理查明，广州市越秀区北京路高第街192号地下部位房房屋登记权属人为广州市民政局。广州市民政局委托其直属单位即本案原告负责该房屋的出租、管理等工作。2001年4月1日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街192号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积17.32平方米；租赁期限自2001年4月1日至2003年5月30日止，月租金2424.80元；2003年6月1日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街192号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积17.32平方米；租赁期限自2003年6月1日至2005年5月30日止，月租金2424.80元；2005年6月8日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街192号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积17.32平方米；租赁期限自2005年6月1日至2007年5月31日止，月租金2500.00元；2008年9月28日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街192号地下部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积17.32平方米；租赁期限自2007年6月1日至2009年5月31日止，月租金2625.00元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前将当月租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方；乙方需依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期1日，乙方须按月租金额的万分之五向甲方支付违约金，如果逾期3个月，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；租赁期限届满或提前终止、解除合同后的十日内，乙方必须腾空完好交还房屋给甲方，并对已投入房屋的装修费等概不补偿；乙方向甲方交纳（人民币）5250.00元保证金（住宅用房租赁保证金，按房改有关政策规定收取），因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回；如乙方逾期仍未交还房屋，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期间的房屋占用费（房屋占用费计算方法：参照当年市房管局公布的市场参考租金确定首月房屋占用费，并由甲方告知乙方，次月起在上一个月占用费基础上每月递增5%，按月计算至乙方向甲方交回房屋止，不足一个月按一个月计算），同时，甲方有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同。被告继续使用涉案房屋作商业使用，并按照2625元/月的标准向原告支付了至2019年8月31日租金。原告承认已收取了被告缴纳的房屋租赁保证金5250元。原告补充提交谈话笔录和现场照片证明其工作人员曾约谈被告并告知被告商铺不能使用，必须整改成住宅的情况，被告承认原告工作人员确实约谈被告，但被告表示原告在事先明知涉案房屋不能用作商铺而仍按商铺标准收取租金是默示同意涉案房屋可作用商业用途。本院认为，原、被告自愿签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同约定的租赁期限届满后，原被告虽未续签租赁合同，但原告继续将涉案房屋出租给被告使用，双方按原标准收交租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告要求解除双方的租赁合同关系、收回涉案房屋及被告按照上述租赁合同约定的租金标准计付租金占用费至交还房屋之日止合法合理，本院予以支持。此外，被告未按照合同约定改变房屋用途，已构成违约，应承担相应违约责任，原告要求没收被告缴纳的租赁保证金5250元，本院亦予以支持。关于原告要求被告支付租赁关系解除后至交还场地日止的违约金的问题，因在租赁期限届满后，原被告形成不定期租赁合同关系，原告是通过本案诉讼才向被告提出解除合同及收回房屋，合同解除后被告是否拒不交还房屋属尚未发生的事实，原告要求被告支付上述违约金目前缺乏事实依据；同时，原告要求被告承担律师代理费亦依据不足，故对该两项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市民政局房屋管理所与被告刘挚辉关于广州市越秀区北京路高第街192号地下部位（即第一层）房屋的租赁合同关系解除；二、被告刘挚辉在本判决发生法律效力之日起一个月内，将广州市越秀区北京路高第街192号地下部位（即第一层）房屋腾空交还原告广州市民政局房屋管理所；三、自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由被告刘挚辉按照2625元/月逐月支付给原告广州市民政局房屋管理所；四、自本判决发生法律效力之次日起被告刘挚辉缴纳的租赁保证金5250元由原告广州市民政局房屋管理所予以没收。五、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告刘挚辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  粟晓晶审 判 员  程秀建人民陪审员  张雪琼二〇一九年十月二十八日书 记 员  熊小月