汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0702民初560号原告汉中丰辉花园小区业主委员会，住所地汉中市汉台区。主要负责人:鲁凤琴，女，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张东城，汉中市司法局“148”法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：僬中奎，男，汉族，住汉中市汉台区，系汉中丰辉花园小区业主。被告汉中市永安物业管理有限责任公司，住所地汉中市汉台区。法定代表人：王振海，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘正金，男，该公司经理助理。委托诉讼代理人：王渠，陕西嘉盟律师事务所律师。原告汉中丰辉花园小区业主委员会诉被告汉中市永安物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉中丰辉花园小区业主委员会主要负责人鲁凤琴及委托诉讼代理人张东城、僬中奎，被告汉中市永安物业管理有限责任公司法定代表人王振海及其委托诉讼代理人刘正金、王渠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉中丰辉花园小区业主委员会向本院提出如下诉讼请求：1、向原告支付3年来收取的车位费中应提取的公用经费67900元：2、停止在小区内一切营业活动，交还小区办公用房、车库、地下停车场、电脑及电费申请信息等财物、资料；3、要求被告将小区业主预存在被告处的电费、车位费、物业服务费及相关资料返还原告。事实和理由：2013年6月11日，原、被告就丰辉花园小区物业管理服务签订《物业管理服务合同》及《补充协议》，合同及补充协议对物业管理服务内容、双方权利义务等都作了规定。合同履行期限：2013年1月1日至2015年12月31日。由于被告不讲诚信，其已出现多项违约：1、被告未经原告同意擅自安排施工人员、擅自决定工程价格进行了楼顶防水处理；2、被告长期不落实“一户一表”用电制度，多收公摊的电费不公布帐目，侵吞多收取的电费；3、被告不履行承诺，少安排3名保安，应返还原告未支出的三名保安三年的工资183600元；4、被告没有按照双方协议的约定的金额，每年向原告支付公告费提成，拖欠20000元；5、被告的物业管理房屋期限早已届满，被告拒绝与原告商谈续签下一年度的合同，不向原告汇报公布有关账目和清算物业服务费用；以上，原、被告的服务合同期限已经届满。被告汉中市永安物业管理有限责任公司辩称，1、原告汉中丰辉花园小区业主委员会不是自然人、法人，也不是“其他组织”，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第48条规定的当事人范围，因此不是本案适格原告；2、根据《物业管理条例》第15条的规定，业主委员会只是代表业主与物业企业签订物业服务合同，不是服务合同的当事人，不能以物业委员会作为诉讼主体；3、按照《物业管理条例》第11条规定，本案的诉讼事项属于该条第（七）项规定的“其他重大事项”，应获得占建筑面积过半数的业主且占总人数的过半人数同意，本案原告没有证据证明其起诉以及解除与答辩人的事实物业服务合同获得此同意或授权；4、关于经费返还问题：（1）、关于返还公用经费67900元问题，《补充协议》第十条明确约定业主委员会每年从乙方收取的费用中提取30000元作为办公经费，这个费用是固定费用。2012年到2015年期间，被告按该约定已分别向原告提取了办公经费共计100000元，仅下欠业主委员会20000元办公经费未支付，故原告要求被告返还67900元办公经费没有事实依据；（2）、关于原告其他两项诉讼请求，答辩人认为必须以业主大会作出选聘其他物业企业为前提，业主委员会作为业主大会的执行机构，无权决定续聘事项，现业主大会并未作出重新选聘的决定，原告上述两项诉讼请求没有法律依据；（3）、本案截止法庭辩论终结时止原告未提交任何证据证明其召开过业主大会、选聘了其他物业企业，因此原告起诉的程序不合法。当事人依法提交了有关证据材料，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的《丰辉花园小区物业管理服务合同》、《补充协议》、移交清单、《汉市住管函（2016）第8号函》、业主投诉材料、整改通知书、邀请函及附件、现场照片、告知书及被告承诺书、大字报，以及被告提交的业主缴纳物业费凭证、返还费用凭证的真实性双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《关于业主委员会换届选举的申请》、《汉台区丰辉花园关于成立第二届业委会筹备委员会成员》、《关于终止永安物业公司在丰辉花园小区的管理服务并重新选聘物业企业的情况报告》、《丰辉花园业主征求意见表》，调查罗兴顺、张东升、任汉生、汤晓蒲、孙延旭、殷海荣笔录及身份证复印件，证人任琰袁小冬、秦淑阳、赵回强、曹奇证明材料，被告对其真实性不予认可；对于被告提交的《综合调查表》，原告对其真实性不予认可。以上证据材料经当庭质证，本院认为原告提交的《关于业主委员会换届选举的申请》、《汉台区丰辉花园关于成立第二届业委会筹备委员会成员》、《关于终止永安物业公司在丰辉花园小区的管理服务并重新选聘物业企业的情况报告》、调查任汉生、汤晓蒲、孙延旭、曹奇笔录所证明及反映的事实与审理查明的案件事实基本一致，对这些证据材料的真实性本院予以采信。对于被告提交的《综合调查表》，因该证据缺乏其他证据和事实相印证，且与全案事实不符，本院不予采信。根据庭审调查及质证，本院认定以下事实：2013年6月11日，原告汉中丰辉花园小区业主委员会（以下简称为业主委员会）作为甲方与作为乙方的被告汉中市永安物业管理有限责任公司（永安物业）签订《丰辉花园小区物业管理服务合同》（以下简称为《合同》），《合同》约定：由永安物业接受原告丰辉花园业主委员会的委托，为丰辉花园小区的住宅、商业用房，物业服务费用采取包干制方式，即由业主向物业公司按合同约定标准支付物业服务费用，盈余或者亏损均由物业公司承担。物业服务的期限为三年，即自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同期限届满三个月前，甲、乙双方就是否续签服务合同进行协商，经协商不续签的，按照《陕西省物业服务管理条例》及其他法律法规的规定履行各方责任。关于物业管理服务事项，《合同》第五条进行了约定，双方对此无争议；关于物业管理服务相关费用标准和收取办法及物业服务成本，除第十条规定采取包干制外，在《合同》第十一条也进行了详细规定；《合同》第十八条还对因成本变化出现引起可能进行成本核算的情形也进行了约定；关于物业服务费用标准，《合同》第十二条规定，物业服务费的收费标准是多层0.40/月平方米、车库0.20/月平方米、商业0.80元/月平方米，交通工具停放收费标准是机动车露天车位60元/月辆（4元/次辆）、车库内停放200元/年辆、车库前停放400元/年辆；关于水、电费等代收代缴费用，《合同》第十三条规定，电费0.59元/度，水费按自来水公司标准代收，居民生活垃圾处理费按环卫处标准代收；关于维修责任，《合同》第十五条规定，“物业共用部分……维修、更新、改造费用在保修期满后，应当按照相关法律规定，由业主大会决定在专项维修资金中列支”；《合同》第二十三条对合同解除后的缮后事宜进行了规定。《丰辉花园小区物业管理服务合同》签订后当日，原、被告双方又于当日签订《2013-2015年度丰辉花园物业管理服务合同补充协议》一份（以下简称为《补充协议》），《补充协议》约定：1、小区内维修施工，需被告与原告协商，并经原告审查同意后报有关部门批准方可实施；2、被告需增加保安人员至其承诺的9名；3、对业主所交0.10元的公摊电费，被告每年要向原告公布，账务公开；4、被告对上一年度的收支情况要向原告汇报，账务公开透明；5、小区2011年新开辟的502号楼至508号楼东侧停车场所投入资金，已由被告先行垫付，从每年收取的停车费中按年冲兑；6、小区停车位、公用场地为全体业主共有，原告从被告收取的停车服务费总额中提取40%，从广告收入和小区其他公共资源收入总额中提取50%，用于业主委员会的办公经费，“但考虑到小区公共投入及公共积累，经协商，甲方每年提取30000元，其余部分全部作为小区公共设施投入费用。2012年乙方应向甲方支付办公经费27000元，物业公司现只需向业委会支付10000元，其余17000元作为冲兑新建停车场资金”；7、被告所欠原告2012年的费用以及2013年当年的提成费用在合同签订后需一次付清，2014年的提成费用需在当年六月份前一次付清，2015年提成按实收费用月份计算比例；《补充协议》最后确认，原《合同》内容与《补充协议》相抵触的，以《补充协议》为准。上述《合同》及《补充协议》签订后，除被告公司签字盖章外，原告业主委员会的上一届业主代表在该《合同》上签字，并加盖印章。原告向被告移交了小区以下公共财产：门卫室一间（7.84平方米）、办公室（30平方米）、监控室一间（19.89平方米）、业委会用房四间、603#楼2#车库（23.28平方米）、603#楼3#车库（23.28平方米）、603#楼5#车库（23.28平方米）、604#10#车库（24.35平方米）、人防地下室1441平方米（配套设备完整无损）、箱变室3组（603#楼前为630千伏安、608#楼前800千伏安、505#楼前800千伏安）、红外线防护及监控设备一台、小区广场内健身器材及儿童游玩器材全部，501#、503#、505#、506#、601#楼顶消防储水罐各一个，消防水带管131个、消防灭火器11个、售电配用（即电脑等操作系统一台）、资料（包括：丰辉花园室外水电平面图、工程隐蔽验收表一套、小区安防系统竣工资料、安防系统初步设计资料、小区各楼工程资料、土地使用证复印件，该材料实际由原告自行保管）。另查明，2009年9月，汉中丰辉花园小区业主委员会业主大会选举成立后依法向物业主管部门履行了申请备案手续。随后，经该业主委员会与被告永安物业协商，双方就汉中丰辉花园小区区域内的物业管理和服务，签订了为期三年的物业管理房屋合同，按照合同的约定，被告为该小区提供物业管理服务。该物业管理房屋合同于2012年12月31日到期。经汉中丰辉花园小区业主大会同意，并经双方协商，该业主委员会又代表业主与被告永安物业续签了为期三年的《丰辉花园小区物业管理服务合同》及《补充协议》，约定由永安物业在2013年1月1日至2015年12月31日期间为原告汉中丰辉花园小区区域内继续提供物业管理和服务。但该《合同》及《补充协议》履行尚未到期，汉中丰辉花园小区原业主委员会的委员代表任期面临届满，原汉中丰辉花园小区业主委员会于2014年6月26日向汉中市汉台区北关街道办事处、汉台区前进路社区提交了《关于业主委员会换届选举的申请》，并上报了拟成立换届筹备组情况，北关街道办事处及前进路社区均在申请书上盖章予以确认，当日原汉中丰辉花园小区业主委员会对换届选举事项在小区内给业主进行了公示，并在2014年9月29日公示了《汉台区丰辉花园关于成立第二届业委会筹备委员会成员》。2015年12月25日，汉中丰辉花园小区业主组织召开了业主大会，选举产生以鲁凤秦为业主委员会委员的新一届汉中丰辉花园小区业主委员会，2015年12月30日召开业主委员会选举了业主委员会主任、副主任及委员，鲁凤琴被选举为业主委员会主任。2016年1月5日，该新一届业主委员会将选举结果报告给北关办事处备案，北关办事处于2016年1月27日盖章确认。同时，汉中丰辉花园小区新一届业主委员会的成立向汉中市住房建设管理局提交了备案登记的相关材料。因原告一直未收到该局的备案通知书，诉讼中，原告向汉中丰辉花园小区业主征求有关意见后，又于2016年4月9日在汉中市汉台区北关办事处、汉中市汉台区北关办事处前进路社区派员参加的情况下召开了全体业主大会，这次大会选举的结果与2016年1月5日业主大会选举结果一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题还是原告的诉讼主体资格问题。汉中丰辉花园小区上一届业主委员会人员任期届满后，经汉中丰辉花园小区业主大会选举产生以鲁凤秦为业主委员会委员的新一届汉中丰辉花园小区业主委员会，选举结果已分别报北关办事处备案，北关办事处于2016年1月27日盖章确认。原告在向汉中市物业管理行政主管部门报告备案后，未收到该局的备案回执，被告因此抗辩原告的诉讼主体资格。本院认为，行政备案不同于行政审批，备案是行政机关的一种服务性的管理模式，其本身不应具有强制性，对相对人的审查也只是报备材料上的形式审查，相对人不是予以备案后才具有了从事该项行为的资格。业主委员会作为业主大会的执行机构，经过业主大会按照法律法规规定的程序依法选举产生是其合法性的主要依据，且通过原告提交的两次业主意见调查表来看，原告业主委员会起诉被告是经过业主或业主大会授权的，其原告依照委员会具备诉讼主体资格。故原告业主委员会属于《民诉法》规定的“其他组织”，被告该抗辩意见不能成立。本院认为，原、被告双方之间是一起因小区物业管理服务引起的物业管理服务合同纠纷，诉争《丰辉花园小区物业管理服务合同》、《补充协议》的有效履行期限为2013年1月1日至2015年12月31日止，至原告2016年1月28日起诉时，该合同及补充协议均已过履行期限，即合同及补充协议均已履行终结，加之原告方尚无续签物业管理服务合同的意思表示，原告起诉被告要求给其腾退属于小区业主的房屋设施、停车场、电脑等财产设施及电费收取信息资料（以移交清单为准），并支付拖欠的应从车位费中提取的办公经费的诉讼请求并无不当，本院依法予以支持。被告应当按照《丰辉花园公共配套设施设备移交清单》移交原告。其中，清单所列丰辉花园室外水电平面、工程隐蔽验收表、小区安防系统竣工资料、安防系统初步设计资料、小区各楼工程资料、土地使用证复印件实际由原告自行保管，被告不负有移交义务。关于原告要求向被告提取的办公经费67900元，经审理查明，被告自2012年起共支付原告车位费提成80000元，按照《补充协议》第十条的约定，被告2012年应从车位费提成中向原告支付办公经费10000元，其余自2013年开始原告应从被告收取的车位费中提成30000元作为办公经费，至2015年底，被告共计应支付原告办公经费100000元，扣除被告累计已支付原告的80000元，被告实际应支付办公经费20000元。原告要求被告支付67900元的车位费提成缺乏事实和合同依据，对于该项请求本院部分予以支持；关于原告起诉要求被告将预收的小区业主2016年的电费、车位费、物业服务费及相关信息资料予以返还，本院认为虽然原、被告之间的物业服务合同已于2015年12月30日到期，双方也尚未续签新的物业服务合同，但被告在原告未签约新的物业企业之前，被告自2016年1月1日起至今实际为丰辉花园小区业主提供物业及车位管理等服务，有权利获得相应的服务报酬，且电费小区业主是通过磁卡预付电费方式购买后消费，并非由被告收取后占有，原告要求其返还已收取的2016年度电费、车位费、物业服务费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，返还相关信息资料条件尚未成就，故原告该诉讼请求本院不予支持。被告在本案中未对其2016年1月1日之后的物业服务费用提出诉讼主张，其当庭表示对该费用及有关停车位建设投资费用另行向原告主张权利。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十二条、第九十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》意见第九条、第十条，国务院《物业管理条例》第六条、第十二条、第十五条、第三十九条,以及《陕西省物业管理条例》第十条、第十六条、第二十二条、第二十七条、第三十九条、第六十八条第三款、第六十九条的规定，判决如下：一、被告永安物业管理有限责任公司于判决生效后二十日内按双方《移交清单》向原告汉中丰辉花园小区业主委员会交还财产；二、被告永安物业管理有限责任公司于判决生效后二十日内向原告汉中丰辉花园小区业主委员会支付拖欠的车位费办公经费提成款20000元；三、驳回原告汉中丰辉花园小区业主委员会其他诉讼请求；如果被告汉中市永安物业管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1698元，由原告汉中丰辉花园小区业主委员会负担170元，由被告永安物业管理有限责任公司负担1528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。附：《丰辉花园公共配套设施设备移交清单》一份；审 判 长  冯汉军人民陪审员  李 熙人民陪审员  周春凤二〇一六年九月六日书 记 员  王慧婷