北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终9663号上诉人（原审被告）：宋涛涛，男，1973年10月30日出生。被上诉人（原审原告）：北京武夷物业管理有限公司，住所地北京市通州区通胡路68号。法定代表人：傅荣健，董事长。委托诉讼代理人：闫海峰，男，1970年6月10日出生。委托诉讼代理人：李莉，女，1979年3月5日出生。原审被告：彭晓君，女，1972年7月1日出生。上诉人宋涛涛因与被上诉人北京武夷物业管理有限公司（以下简称武夷物业公司）、原审被告彭晓君物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初18627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋涛涛，被上诉人武夷物业公司之委托诉讼代理人闫海峰、李莉，原审被告彭晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋涛涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回武夷物业公司关于物业费和违约金的诉讼请求；2.由武夷物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，涉案房屋外墙漏水，导致屋内地板、墙皮、柜子损坏，宋涛涛要求武夷物业公司解决，武夷物业公司不予解决。武夷物业公司提供的物业水平未达到标准，包括小区人员出入登记、门禁、楼道小广告、车位问题、小区卫生等各个层面均没有到达相应服务标准，所以宋涛涛才没有交物业费。其次，原审被告彭晓君系房屋的共有权人，应与宋涛涛共同承担责任，一审只判决宋涛涛承担责任是错误的。武夷物业公司辩称：服从一审法院判决，不同意宋涛涛的上诉请求，请求维持原判。彭晓君述称：同意宋涛涛的上诉意见和请求。武夷物业公司向一审法院起诉请求：宋涛涛、彭晓君立即支付拖欠武夷物业公司2011年8月21日至2016年8月20日的物业管理费16163.15元、公用电费（共用照明费）100元、违约金7459.3元，以上合计23722.45元；诉讼费由宋涛涛、彭晓君承担。一审法院认定事实：武夷物业公司是以物业管理等为经营范围的企业法人，自2009年起为涉诉小区提供物业管理服务。宋涛涛、彭晓君系即涉诉房屋的业主，于2010年8月入住涉诉房屋。2010年8月21日，武夷物业公司（乙方）与宋涛涛（甲方）签订《武夷花园月季园物业管理服务协议书》，载明：甲方所购楼宇已经北京市质检部门验收备案；保修期内非人为质量问题由开发商修缮，所发生费用由开发商承担；保修期结束后由甲方自行修缮，也可以委托乙方代为修缮，所发生费用由甲方承担；甲方应按时如数交纳代收代缴费用及维修服务费用，不得以任何理由拒交或拖欠，如有拖欠，按欠费金额的千分之三/日交纳违约金；物业管理费如甲方发生拒交或拖欠等行为，按欠费金额的千分之三/日交纳违约金；如乙方违约达不到规定标准，甲方有权提出建议或投诉，亦或向有关部门申诉，如造成损失的，有权索取相应的违约金；入住后物业服务费（住宅）收费标准为1.88/月/平米，交费时间为每年收取一次（预收），共用照明费标准为20元/户/年，交费时间为预收。该协议还约定了其他内容。一审庭审中，双方一致确认，虽然宋涛涛、彭晓君系涉诉房屋共有权人，但是与武夷物业公司签订业管理服务协议书的合同主体系宋涛涛，故交纳相关物业费用的主体为宋涛涛。一审庭审中，宋涛涛、彭晓君向法庭提交照片一组，以证明其房屋受损情况及物业服务未达标情况，武夷物业公司对该证据证明目的不予认可，认为宋涛涛、彭晓君所述房屋漏水情况系因房屋质量问题，处理房屋漏水事项并未包含在物业服务范围中。经一审法院核实，宋涛涛、彭晓君尚欠武夷物业公司2011年8月21日至2016年8月20日的物业费16163.15元、共用照明费100元，共计16263.15元。一审法院认为，当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，武夷物业公司、与宋涛涛双方就物业管理服务及相关事宜签订了《物业管理服务协议书》，该协议系双方真实意思的表示，符合相关法律法规的规定，合法有效，双方均应全面履行相应的合同义务。武夷物业公司为宋涛涛、彭晓君居住的小区提供了物业服务，宋涛涛、彭晓君理应交纳相应的物业管理费、共用照明费。宋涛涛、彭晓君主张因外墙漏水致使涉诉房屋受损的辩称意见，系属于财产损害赔偿法律关系范围，与本案并非同一法律关系，其可根据双方约定的纠纷解决方式进行解决，或向相应责任主体另行主张。宋涛涛、彭晓君主张武夷物业公司提供物业服务不符合要求的辩称意见，证据不足，一审法院不予采信。因此，对于武夷物业公司要求宋涛涛、彭晓君给付物业管理费及共用照明费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；对于武夷物业公司主张的违约金，因双方已于物业管理服务协议中明确约定，现宋涛涛、彭晓君拖欠物业管理费的行为构成违约，故对武夷物业公司主张的违约金，一审法院予以支持，因武夷物业公司自行降低其违约金计算标准，一审法院不持异议。但需要指出的是，物业服务工作关系民生，双方的物业服务合同关系具有全面性、持续性的特点，武夷物业公司作为专业物业服务机构，对业主所反应的现实性问题应积极倾听并协助排查，通过进一步提高服务水平来减少业主不缴纳相关费用的情况发生，宋涛涛、彭晓君亦应全面客观的评价武夷物业公司所持续提供的物业服务，拒交物业服务费用的方式并不利于其问题的解决，双方今后应共同努力，增进理解，加强沟通，避免类似欠费纠纷再次通过司法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、宋涛涛给付武夷物业公司北京武夷物业管理有限公司二○一一年八月二十一日至二○一六年八月二十日的物业管理费一万六千一百六十三元一角五分、违约金七千四百五十九元三角、共用照明费一百元，以上共计人民币二万三千七百二十二元四角五分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京武夷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，宋涛涛、彭晓君围绕上诉请求分别提交了照片和视频资料作为证据，欲证明涉案小区至今仍存在小广告、门禁、门卫、车位等诸多问题，丝毫未得到改善，并且涉案房屋窗户一直有问题，风直接刮入屋内，室温得不到保障。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武夷物业公司发表了如下质证意见：不认可前述证据的证明目的，武夷物业公司提供了合格的物业服务。涉案房屋如存在质量问题，应该找开发商追责。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋系宋涛涛、彭晓君共同共有，经询，二人夫妻关系仍处于存续期间。《物业管理服务协议书》中明确约定涉案楼宇已经北京市质检部门验收备案，保修期内非人为质量问题由开发商修缮及负担费用；保修期外由业主自行修缮或委托武夷物业公司修缮，业主承担相应费用。合同中，未约定武夷物业公司应就房屋质量问题承担责任，亦未约定可因房屋质量问题减免物业费。彭晓君于庭审中表示同意宋涛涛全部上诉意见。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据查明的事实，武夷物业公司、宋涛涛就物业管理服务及相关事宜签订了《物业管理服务协议书》，该协议系双方真实意思的表示，符合相关法律法规的规定，合法有效，双方均应全面履行相应的合同义务。现宋涛涛、彭晓君同意交纳共用照明费用，本院对此亦不持异议。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：宋涛涛应否支付2011年8月21日至2016年8月20日的物业管理费及违约金。宋涛涛主张，涉案小区存在小广告、门禁、门卫、车位等诸多问题，并且武夷物业公司未就涉案房屋质量问题及由此造成的损失负责，因此，武夷物业公司物业服务不达标。对此本院认为，首先，宋涛涛、彭晓君提交的证据尚不足以证明武夷物业公司的物业服务存在瑕疵以致于产生减免物业费的结果，即其该项上诉理由并非拒交物业费的合理抗辩事由。其次，由查明事实可知，《物业管理服务协议书》未约定武夷物业公司应就房屋质量问题承担责任，亦未约定可因房屋质量问题减免物业费。第三，本案系物业服务合同纠纷，宋涛涛、彭晓君如认为其合法权利遭受侵害，可依据相应法律关系另案起诉以维权。综上，武夷物业公司为涉案小区提供了物业服务，业主理应交纳相应的物业管理费，因《物业管理服务协议书》亦就违约金进行了明确约定，故一审法院对武夷物业公司关于物业费及违约金的诉请予以支持，于法有据。宋涛涛还主张，即使应交纳物业等费用，亦应由其与彭晓君各承担一半。对此本院认为，《物业管理服务协议书》系宋涛涛与武夷物业公司签订，而作为涉案房屋的共同共有人，宋涛涛、彭晓君于一审庭审中均表示由宋涛涛承担相应费用，武夷物业公司对此亦表示认可。因此，一审法院认定宋涛涛应支付2011年8月21日至2016年8月20日的物业管理费及违约金，并无不当。综上所述，宋涛涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由宋涛涛负担（已交纳）。本判决为终审判决审 判 长  李 坤审 判 员  宋 晖代理审判员  龚勇超二〇一六年九月十九日书 记 员  罗雅竺