福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4664号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道**。 法定代表人：陈景红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王金祷，男，1972年5月7日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：卢萍萍，福建文默律师事务所律师。 上诉人南安市泛华投资发展有限公司（以下简称泛华公司）因与被上诉人王金祷商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泛华公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持泛华公司一审的反诉请求。事实和理由：一、王金祷违背合同逾期付款且未支付违约金，泛华公司有权不承担逾期交房责任是合同双方的共同约定。王金祷逾期付款44天，已构成违约，根据约定，在王金祷未付清逾期付款违约金的情况下，泛华公司有权不予交房且不承担逾期交房的责任。二、双方在合同中约定于2015年12月31日交房，王金祷直到2019年3月5日才起诉要求泛华公司支付逾期交房违约金，其诉讼请求已经超过诉讼时效期间。三、王金祷确认泛华公司于2018年5月16日已向其交房，王金祷要求泛华公司支付逾期交房违约金至2018年6月1日缺乏事实依据。四、根据合同第八条约定，“施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工的”，泛华公司可据实延期。一审法院认定合同签订日前造成无法施工的天数不约束合同相对方，有失公平。五、王金祷逾期付款44天，泛华公司的交房时间应当予以相应顺延44日。六、根据福建省气象服务中心出具的气象分析资料，可以确认自2016年3月5日至2017年12月28日工程验收合格之日，案涉工程遭遇中雨以上及六级以上台风的天数合计87天（已扣除重叠部分），根据合同约定，泛华公司可据实再予延期交房，一审法院就上述天数未予扣除是错误的。 王金祷辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、泛华公司的上诉理由没有事实和法律依据，应依法驳回其上诉请求。三、本案合同虽约定交房时间为2015年12月31日前，但诉争房屋直至2018年12月4日才经工程消防验收合格，具备交房条件，故泛华公司违约交房的时间应认定为持续至2018年12月4日，王金祷的请求并未超过诉讼时效期间。 王金祷向一审法院起诉请求：判令泛华公司支付王金祷逾期交房违约金59165元（从2016年1月1日至2018年6月1日计880日，每日按购房款的万分之一计算）。 泛华公司向一审法院反诉请求：1.判令王金祷支付逾期付款违约金16308元（从2013年12月13日至2014年8月23日，每日按应付款652334元的万分之一计算）；2.泛华公司不承担逾期交房的责任，王金祷承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：泛华公司系依法注册成立的经营房地产开发、房屋销售的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证，证号为（南）预售［2013］第43号。2013年12月1日，王金祷与泛华公司签订《商品房定购书》一份，双方约定王金祷自愿定购日昇新城9栋1802号商品房，签订本定购书时，王金祷同意向泛华公司支付购房定金20000元，王金祷如未能在约定的10日时间内到日昇新城售楼部签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，泛华公司有权将王金祷定购的该商品房另售给他人，王金祷所交购房定金不予退还。2014年6月30日，王金祷与泛华公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，王金祷购买泛华公司开发的址在南安市泛华•日昇新城第9幢18层1802号房，建筑面积共118.14平方米，单价为每平方米5690.99元，总金额672334元。付款方式为一次性付款即买受人于2014年6月30日向出卖人支付购房总房价款672334元（含定金20%计134467元）。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.7％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第三条第2款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任。泛华公司提供的《天气分析报告》，证据来源合法，与本案具有关联性，泛华公司主张施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电造成无法施工的天数应予以顺延，但本案《商品房买卖合同》于2014年6月30日签订，合同签订日前造成无法施工的天数不应约束合同相对方，即施工过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电应从合同签订之日2014年6月30日起计至2015年12月31日，其中遭遇中、大、暴雨天数为52天，六级以上台风为14天，共计66天，即交房日期顺延至2016年3月6日。泛华公司提供的《泉州市城市管理行政执法局关于加强中高考期间建筑工地施工噪声扰民整治的通知》，因合同中并未对高考顺延工期问题作约定，该组证据与本案不具有关联性，不予认定。王金祷、泛华公司共同提供的《销售不动产统一发票》，因王金祷主张在签定购书十日内已经支付余下购房款（除定金20000元），但没有提供证据证明，王金祷余下的款项支付时间应以《销售不动产统一发票》上载明的2014年8月23日为准。本案工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格。泛华公司于2018年5月16日将本案商品房交付给王金祷。本案商品房至今未办理不动产权属登记。 一审法院认为，泛华公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，王金祷向泛华公司购买址在南安市泛华•日昇新城第9幢18层1802号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，王金祷与泛华公司签订的《商品房定购书》、《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽然《商品房定购书》约定应在10日内签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，但《商品房定购书》仅是双方的预约合同，王金祷与泛华公司已于2014年6月30日签订《商品房买卖合同》，关于双方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》付款方式为一次性付款即买受人于2014年6月30日向出卖人支付购房总房价款672334元（含定金20%计134467元）。而王金祷于2013年12月1日向泛华公司支付定金20000元，余下款项于2014年8月23日支付，超过《商品房买卖合同》约定的2014年6月30日，已逾期付款44天，王金祷构成违约，根据合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.7％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。现泛华公司主张王金祷应支付逾期付款违约金16308元（从2013年12月13日至2014年8月23日，每日按应付款652334元的万分之一计算），除王金祷应支付泛华公司逾期付款违约金652334×44×0.00005＝1435元，合理合法，予以支持，超出部分，缺乏事实与法律依据，不予支持。根据合同约定，泛华公司应当在2016年3月6日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付王金祷使用。本案工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格，泛华公司于2018年5月16日将本案商品房交付给王金祷，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现逾期交房已超过120日，王金祷请求泛华公司支付从2016年1月1日至2018年6月1日（计880日），每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金59165元，对于符合法律规定的部分即泛华公司应支付自2016年3月6日起至实际交房之日即2018年5月16日止（计801日），每日按已付款672334元万分之一的违约金53854元，予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。泛华公司主张王金祷未能按时付清合同约定款项，其无需承担逾期交房的责任。根据《合同补充协议》第三条第2款约定“买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相应费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任。本案中，王金祷虽然逾期付款，但其在合同约定的交房日前已付清全部购房款，该条款并不免除泛华公司的逾期交房责任，因此，泛华公司的该主张，缺乏事实与法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南安市泛华投资发展有限公司应支付王金祷逾期交房违约金53854元；二、王金祷应支付南安市泛华投资发展有限公司逾期付款违约金1435元；三、上述一、二项相抵扣后，南安市泛华投资发展有限公司应再支付给王金祷款项共计52419元，该笔款项南安市泛华投资发展有限公司应于判决生效后三十日内一次性支付王金祷；四、驳回王金祷的其他诉讼请求；五、驳回南安市泛华投资发展有限公司的其他反诉诉讼请求。一审案件受理费1279元，减半收取640元，由王金祷负担65元，由南安市泛华投资发展有限公司负担575元。反诉受理费104元，由王金祷负担25元，由南安市泛华投资发展有限公司负担79元。 二审中，泛华公司提供南安观测站2016年1月1日至2018年6月1日关于中雨以上及最大风力六级以上天数的气象分析资料一份。王金祷对其真实性无异议，予以在卷佐证。王金祷未提交新证据。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，一审判决对泛华公司是否有权不予交房且不承担逾期交房违约责任所作分析认定理据充分，二审予以确认且不再赘述，对泛华公司的上述主张不予采纳。泛华公司上诉主张自案涉工程开工之日至合同签订之日间遭遇的大、暴雨及六级以上台风、停水、停电等天数应予顺延，符合双方在《商品房买卖合同》第八条中“出卖人可据实予以延期：……施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。”的约定。根据泛华公司提供的竣工验收报告，可以认定案涉工程开工日期为2013年9月1日。泛华公司主张自《建筑工程施工许可证》记载的“合同开工日期”2012年4月18日起算顺延天数，不予采纳。根据泛华公司提供的天气资料分析报告，自2013年9月1日至2015年12月31日间，中、大、暴雨及六级以上台风天数合计89天（扣除重复部分），故泛华公司可顺延交房至2016年3月29日；2016年1月1日至2016年3月29日间，上述天气因素可顺延天数合计6天，泛华公司可再顺延交房至2016年4月4日。此后的天气因素系在泛华公司违约后所发生，泛华公司主张扣除相应天数，不予采纳。自2016年4月5日至2018年5月16日交房之日，泛华公司逾期交房合计771天，逾期交房违约金数额为51837元（672334元×0.0001×771），王金祷于2019年3月5日提起本案诉讼，上述期间的逾期交房违约金未超过《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，予以支持。 综上所述，泛华公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2616号民事判决； 二、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付王金祷逾期交房违约金51837元； 三、王金祷应于本判决生效之日起三十日内支付南安市泛华投资发展有限公司逾期付款违约金1435元； 四、驳回王金祷一审的其他诉讼请求； 五、驳回南安市泛华投资发展有限公司一审的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1279元，减半收取计639.5元，由王金祷负担75元，南安市泛华投资发展有限公司负担564.5元；反诉受理费104元，由王金祷负担50元，南安市泛华投资发展有限公司负担54元。二审案件受理费1383元，由王金祷负担50元，南安市泛华投资发展有限公司负担1333元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年十月十八日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。