陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕10民终409号上诉人（原审被告）：王启国，男，生于1968年2月28日，汉族，居民。被上诉人（原审原告）：赵海，男，生于1982年8月23日，汉族，农民。委托诉讼代理���：赵文丽，女，生于1973年2月19日，汉族，农民。委托诉讼代理人：陈族良，陕西秦东律师事务所律师。上诉人王启国因与被上诉人赵海合同纠纷一案，不服商南县人民法院（2016）陕1023民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王启国上诉请求：一审判决认定事实不清，认定法律关系错误，判决不公，请二审予以改判为“赵海于判决生效后七日内拆除全部装修添附物，恢复王启国房屋原状，并返还房屋”。事实和理由：上诉人与赵海之间是集资购房关系，赵海也明知所购买房屋并非商品房，故不存在向赵海承担退还建房款的责任；赵海进行装修上诉人毫不知情，不应当赔偿装修费用；一审法院对装修费用的认定错误，被上诉人存在虚开发票的行为，且一审法院��未对装修物进行清点核实；一审法院既然判决上诉人返还购房款、赔偿装修费，又为何对赵海占有的房屋及装修物不做处理。赵海辩称，一审判决有理有据，上诉人上诉理由无事实依据，请二审驳回上诉，维持原判。理由是：上诉人与答辩人之间并不存在集资建房的事实，且上诉人所出卖的房屋系小产权房，一审判决认定房屋买卖合同无效正确。答辩人装修房屋是上诉人同意的，房屋钥匙是上诉人交付给答辩人的，装修工人是上诉人介绍的，不存在上诉人不知情的问题；对于装修费一审法院经过仔细核对，所计算的装修价款也低于实际的装修花费，答辩人实际上并不满意，只是勉强接受而已。赵海向一审法院提出的诉讼请求：1、确认双方签订的《集资建房购销合同》无效；2、王启国退还购房款七万元及利息；3、王启国赔偿房屋装修损失37125元。一审法院认定事实：被告王启国于2011年3月24日与许超云签订《集资建房合同书》，约定由王启国对许超云位于城关镇洋桥村塘坝广场旁的宅基地进行投资建房。2014年2月23日，房屋主体完工后，原告赵海与王启国签订《集资建房购销合同》，约定购买其所建六楼南户房屋一套，面积72平方米，总价款136800元。合同签订后，赵海累计向王启国支付购房款7万元，下欠66800元至今未付。2015年5月，王启国将房屋钥匙交付给赵海，赵海着手对房屋进行主体装修，总花费37125元。2015年11月，房东许超云以其和王启国之间尚有纠纷没有解决为由阻止赵海继续装修，导致其至今无法入住该房屋。一审法院认为，原被告之间签订的《集资购房合同书》所基于的买卖标的系农村房屋，依据土地管理法及相关土地政策的强制规定，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权审批手续，该合同违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，应属无效。依据合同法相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告王启国辩称其所建房屋系亲友间集资建房，但无相关证据提供，对此说法本院不予采信，故对原告在履行合同中支付的购房款70000元，被告王启国应予全额返还。原告支出的装修费用37125元，系对该房屋形成的装修添附物花费，被告王启国应折价赔偿原告，王启国称装修材料花费水分过大，人工费偏高，但无相应证据证明，对其说法本院不予采信。因王启国非所建房屋所有权人，亦未取得该房屋预售许可证，且其明知所售房屋与房主许超云之间存在纠纷未解决仍与原告签订买卖合同，致使房东许超云向原告主张权利，最终导致原告无法入住该房屋，故对该笔损失其理应承担主要责任。原告赵海明知所购房屋属法律禁止流转范围无法办理产权证书，仍与被告签订购房合同并进行装修，其本身亦应对自己的过错承担责任。双方应按各自过错比例相应承担，结合本案实际，酌定被告王启国承担60%装修损失，原告赵海承担40%为宜。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百五十条之规定，判决：一、原告赵海与被告王启国签订的《集资购房合同书》无效；二、被告王启国于本判决书生效后七日内向原告赵海返还购房款70000元；三、被告王启国于本判决书生效后七日内赔偿原告赵海装修添附物价款37125元的60%即22275元，剩余40%部分即14850元由原告赵海自行承担。经本���二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人王启国与被上诉人赵海之间签订的《集资建房购销合同》违反我国土地管理法的强制性规定，应属无效合同。对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被上诉人赵海按合同约定向上诉人王启国支付部分购房款70000元，王启国于2015年5月将房屋钥匙交付给赵海。按法律规定，合同被确认无效后，双方应返还各自取得的财产，即上诉人王启国应退还其收取赵海的70000元房款，赵海应将房屋归还于王启国。对于赵海装修房屋而产生的损失应按过错责任承担各自相应的责任。上诉人王启国提出其与赵海之间是集资建房关系，其不应当退还70000元房款的上诉理由，经审理认为，王启国与许超云合���建房所使用的土地其性质为农村集体土地，依照我国相关法律、法规规定，不能在该土地上建房出售。赵海与王启国之间签订的《集资建房合同》其实质是房屋买卖合同，该合同的内容违反我国法律的强制性规定，应属无效合同，依照法律规定上诉人王启国应当退还所收取赵海的70000元卖房款。关于王启国提出赵海装修房屋其并不知情，不应当承担房屋装修损失的上诉理由，经审理认为，赵海购买房屋因居住需要必然要进行装修，而实际上赵海也是在王启国交付了房屋钥匙之后进行了装修，现因王启国所售房屋不符合法律规定而导致房屋买卖合同无效，装修花费给赵海造成了损失，王启国应当对合同无效所产生的损失承担相应的赔偿责任，其所谓的不知情并不能免除赔偿责任；赵海明知所购房屋不属合法开发的房屋，而购买并进行装修，其自身亦存在一定过错，一审法院酌情认定王启国承担60%的装修损失，赵海自身承担40%的装修损失合理、合法，上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人王启国提出一审认定装修费用中的水电材料和厨柜的费用金额不实，存在多计算损失的上诉理由，经审理认为，赵海对购买水电材料和厨柜的费用提供了相应票据进行证明，且一审法院也对双方有争议的部分费用进行了核实，现上诉人仅提出费用不实的主张，而未提供相应证据证明水电材料和厨柜费用确属偏高，故上诉人该上诉理由没有证据支持，本院不能支持。关于上诉人提出一审未对房屋和装修物进行处理错误的上诉理由，经审理认为，双方当事人的房屋买卖合同被确认无效后，依照法律规定，当事人双方应当相互返还因买卖合同而得的财产，一审法院仅判决上诉人退还买房款和赔偿房屋装修损失，而未判决将所买房屋退还予上诉人明显不当，上诉人该上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。综上所述，王启国的上诉请求部分成立，予以支持。原审判决认定事实清楚，部分处理不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销商南县人民法院（2016）陕1023民初400号民事判决第二条，维持第一、三条。二、上诉人王启国于本判决生效后七日内向被上诉人赵海返还购房款70000元；被上诉人赵海在七日内将购买的房屋返还给上诉人王启国。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2440元，由王启国负担2100元，赵海负担340元。二审案件受理费2440元，由王启国负担1900元���赵海负担540元。本判决为终审判决。审 判 长 叶 军代理审判员 柯 妍代理审判员 邓昊宇二〇一六年九月十九日书 记 员 石珊珊